关于土地流转的政策篇1
（一）土地流转的现状与问题分析1998年至2007年我国土地流转速度缓慢，基本保持了包产到户不动的小农户生产模式，十年土地流转年均增幅14%。自2008年，在各级政府的推动下，土地流转进入高速发展状态，2008年土地流转量增长率达到了70%。到2008年底，全国农村土地承包经营权流转面积1.09亿亩，占我国农户承包耕地面积的8.9%。2009年流转面积再创新高，年增长率近50%。截至2011年底，全国家庭承包耕地流转总面积达2.28亿亩，比2010年底增长22.1%；占家庭承包经营耕地面积的17.8%，比2010年提高3.1个百分点。截止2012年年底，全国耕地流转面积达到2.7亿亩，占家庭承包总耕地面积的21.5%，经营面积在100亩以上的专业大户、家庭农场超过270多万户，而土地流入企业的比例较低，但增速在加快，较上年增长了34%。截止2013年年底我国耕地流转面积达到3.4亿亩，同比增长了25.93%，占家庭承包总耕地面积的26%，相比2008年增长了3.1倍。规模在100亩以上的专业大户超过了280万户，家庭农场超过85万个，土地流入企业的比例保持上升趋势，较上年增长了40%（见表1）。为促进我国土地流转，我国相关政策也发生了变化。2008年政策明确指出允许农民以多种形式流转土地承包经营权，鼓励建立土地承包权流转市场，发展规模经营。2009年政策偏向于土地流转的承接方向和集中方式，鼓励建立农村合作社，鼓励以大户、家庭农场、企业等多种土地流转集中发展模式。2010年土地流转过程的问题开始呈现，如土地流转后的非农化、农户基本权益问题、流转纠纷问题以及农民增收问题，政策强调土地流转必须遵循依法依规、自愿的原则。2011年强调农村土地产权化，农民可以通过抵押等多种方式对土地进行流转。2012年各级政策在推动土地流转的同时，着力保障农户的基本权益和农地农用的基本属性。2013年政策偏向规范化农村土地流转，建立农村土地流转体系。深入分析，我国土地流转存在以下几个方面趋势：第一，流转方式由农户自发流转逐步转向为组织化、规范化流转。过去土地流转一般限于熟人之间与个体之间，一般是农户根据自己的需求对土地进行流转。这种自发流转一般没有合同而只有口头约定，非常不规范。近年来在政府的引导下，土地流转开始组织化、规范化，这主要表现在：一是土地流转不再是口头协议而以流转合同为主；二是农户流转不再局限于熟人之间；三是农户流转方式多样化，例如转租转包或入股等；四是土地流转基本在政府引导下完成；五是流转后的土地使用情况受到政府的直接监督和管理。第二，土地流转呈规模化集中趋势，往大户和企业方向流转转移。个体流转比例下降，规模化集中是当代土地流转结果的重要特点，具体表现在：一是在政府引导下，规模化和专业化生产成为趋势，因此土地基本实现集中流转；二是农业生产组织不断丰富和壮大，例如专业大户、家庭农场、农业经济合作社、农业生产企业等，在政策引导和鼓励下，这些组织大规模吸收个体农户土地，从而使得土地规模化集中流转。
（二）土地流转的问题与原因分析1.虽然我国土地流转取得了较好的成绩，但是依然存在不少问题：第一，土地流转集中度依然较低，规模较小，企业化程度低。自2008年以来，我国大力推进土地的集中化流转，虽然发展迅速，但整体流转量不足，流转面积占总耕地面积的比重不到30%。流转后规模也较小，基本以大户生产的形式存在，规模在1000亩以下，一般在50-200亩之间。以企业形式进行农业生产的总体规模较低，据农业部统计，我国农业生产企业参与度不到3%。实际上，我国许多大户生产模式基本靠政府的补贴机制来盈利，实际处于亏本状态，并且存在盲目生产的现象。现代化企业生产方式能够及时顺应市场变化，是市场经济发展的产物，也是最高效的生产方式。企业化程度不足是我国农业生产低效的重要原因。第二，流转依然不规范，纠纷频繁。土地流转速度加快，但由于不规范导致的纠纷也非常多，这主要是因为：一是目前我国对土地的流转缺乏监督，个体农户对相关制度和法律的认知度不够，流转双方存在认识偏差，导致其合约履行困难；二是我国相关规范体系缺失或者不足，如制度缺陷、法律法规不健全等，这导致纠纷处理难度大；三是流转主体混乱，例如法律规定土地流转的主体只能是农户，但实际中政府、集体组织会利用强制手段进行流转，多方参与导致利益纠纷较多；四是流转双方存在差距，农户被误导签订合同的现象存在，农户利益被不合理剥夺，导致纠纷发生。第三，土地流转市场化不足。市场化程度低主要表现在三个方面：一是土地流转主要停留在熟人之间、个体化之间，自由流通不足；二是一些农户流转的意愿不强，处于可转和不转的状态，一些农民不愿意流转土地；三是土地流转的承接者较少，即大户、合作组织以及企业等土地承接者较少，供求都不存在竞争性。市场化程度低主要是因为三个方面：一是农村本身市场化不足，导致土地无法很好的进入市场；二是农村土地流转主体不足，农户没有市场意识，其他主体也没有强烈的进入意识；三是政府引导不够，导致土地无法良好的进入市场。第四，农户收益得不到合理保障，流转不畅。从中央做出土地流转战略时就将农村土地流转保持农业化以及保障农户的基本权益作为基本准则，但是实际中国个体农户的土地流转权益难以保障。首先土地流转的价格非常低，一亩地一般一年转让价格就几十元。二是流转时间基本被一次买断，农户未来缺乏利益保障，这导致土地流转引起的土地增收农户没有收益。权益无法保障导致农户参与土地流转的积极性降低。2.究其原因主要在于以下几个方面：第一，农村资产市场化不足。农村市场化本身的市场化程度成为重要限制，这是因为在这样的环境下，农村资产进入市场非常困难，土地市场化也非常困难。市场化程度反映了其市场体系不健全、市场监管不足等缺陷，这些缺陷一方面会阻碍土地流转的市场化，另一方面即使土地流转进入市场也会产生系列问题，如价格混乱等。第二，政府存在功能。土地流转一直是在政府的引导和鼓励下进行，政府应该表现的是间接参与的角色，这也是土地流转市场化的基本要求。但纵观我国土地流转的发展过程，政府直接参与的程度非常高，很多大户是在政府直接参与下产生，农村合作组织是在政府直接资助下建立，甚至企业进行的土地流转也有政府的直接角色。部分地区甚至存在政府利用行政手段来达到规模的目的，强迫农户的土地进入流转。此外，政府没有执行合理的监督机制，法律体系以及农村土地流转体系也不健全，导致农户的基本权益得不到保障，土地流转纠纷频繁。第三，农户传统思想严重。传统观念下，农户保持着对土地的强烈依赖性，即使其外出也无法摆脱这种依赖性。这种意识会限制土地的流转。一般其只愿意短期流转，对长期流转存在忧虑，害怕因此失去其赖以生存的土地。这种传统思想很难改变，这主要是因为一方面农户对政府政策的信任度较低，我国政策变化频繁，农户对未来收益缺乏安全感，另一方面农户整体知识水平低，对新的政策和相关知识的接受度较低。第四，当前农村土地收益偏低。土地收益较低实际上是指农业生产的收益普遍较低，这将导致三个方面的结果：一是导致当前土地流转的价格低，农户无法通过土地流转获得满足基本生活的收益；二是导致农村资本参与土地流转的量少，许多企业不愿意从事农业生产，而目前我国大户生产也大都处于亏本的状态；三是土地收益增值的部分农民无法收益。
二、土地流转过程中的博弈关系
土地流转的现状、问题和障碍是影响博弈关系的重要因素，也是博弈结果的重要影响因素。具体分析土地流转过程中的博弈情况如下。农村土地流转博弈关系的主体是参与农村土地流转的主体，即政府、农户和土地承接者（大户、农村合作社、企业或者其他组织）。这三者存在多种形式的辩证关系，关系的不同主要在于政府角色的不同。根据政府的参与情况可以分为三种：政府不参与；政府作为非利益主体的间接参与和政府作为利益主体的直接参与。
（一）政府不参与政府不参与是指在土地的流转过程中，政府不参与任何活动，不进行任何行为，农户与土地承接者处于完全自由的状态。这是土地流转发展到最后的状态：农村土地已经完全市场化，可以进行自由流通。这时的博弈是一种简单的利益博弈关系，本文将a，b，c和d分别代表博弈主体的收益大小。农户进行农村土地流转其获得的收益为a，a包括农户不进行农业生产的所有收益，即农户转让土地的收益以及从事其他劳务的收入。当农户不参与农村土地流转时获得的收益为c，包含了农户从事农业生产以及在农业闲暇时间获得的其他收入。土地承接方选择参与，其收益为b，包含了其从事农业生产的净收益。土地承接方选择不参与，其收益为d，即其不从事农业生产的净收益。从表2可以看出，其只有两种可能，合作与不合作。两方合作得到的收益为a和b，不合作得到的收益为c和d。可以看出只有当a>c且b>d，时，二者合作才能完成，否则不会合作。这是完全市场化的状态，市场中只有简单的利益关系，利益的大小决定了合作或不合作。这里的利益不仅仅是当前利益与短期利益，一般来说，无论是农户还是土地承接者，都会综合考虑长期利益和短期利益。
（二）政府作为非利益主体的间接参与当政府作为非利益主体进行参与时，二者的当前利益格局会改变，这是因为政府即使作为非利益主体，其行为也会影响双方的利益以及选择，并且其作为有指向和导向的作用。政府一般通过政策引导来改变双方的行为。这时政府行为一般存在三种选择：一是鼓励农户，从而提高农户受益；二是鼓励土地承担者，从而提高其收益；三是双向鼓励，提高双方的收益。政府采取何种行为需要根据其目标和在完全市场状态的利益关系进行权衡。假设在政府不参与的完全市场状态下，农户参与的收益要低于农户不参与的收益，那么政府为了改变农户的选择，必然需要制定对农户有利的政策来改变其选择，从而达到鼓励农户参与的目标，而如果土地承担者进行农业生产的收益要低于进行非农生产的收益，那么政府要改变其选择，必然需要制定对其有利的政策来改变其利益大小关系，从而达到鼓励其参与的目标。如果a
（三）政府直接参与政府直接参与的博弈关系往往更为简单，是指政府通过各种手段来实现其目标产生的博弈关系。当政府直接参与到博弈关系中时，农户和其他经济组织就处于被动状态，即只能选择合作。这是我国当前存在的状态，例如一些乡镇基层政府组织会直接通过行政手段或者游说的方式来改变农户与土地承担者的选择。如果只有农户一方在政府不参与的情况下选择不合作，那么政府只要直接改变农户的选择即可。如果只有土地承担者在政府不参与的情况下选择不合作，那么政府只要改变土地承担者的行为即可。如果二者都选择不合作，那么政府需要同时改变双方的行为和选择。政府直接参与不一定是强制的，也可以通过未来的收益预期改变其行为。同时，政府直接参与也可以以利益主体的角色参与，即由政府担保或者政府直接签约的形式进行（见图2）。以上三种博弈在我国都存在，只是其存在的条件和区域有差别。在经济发达区域，土地流转已经达到相当程度，农户对土地的依赖思想已经改变，众多土地承担者参与竞争土地的转包或者转租等形式的土地转让，这时不需要政府进行参与，土地进行自由流转和集中。例如在广东省部分区域（从化）已经实现土地的自然流转和集中。政府直接参与的形式的存在一般包含三个方面：一是农户对土地承担者不信任，需要政府直接参与进行引导；二是土地承担者缺失，政府需要作为土地承担者来实现土地流转和集中；三是政府无法通过间接的政策来引导博弈关系的转向，但可以通过直接参与来改变。可以看出，政府直接参与一般在市场非常不规范、博弈关系严重不合作的情况下发生，这时政府往往要付出较大的代价来实现目标。我国最常见的是政府间接参与，即政府通过引导来实现土地的流转与集中。这时政府的功能主要体现在三个方面：一是制定鼓励政策，改变利益相关者的选择；二是不断完善相关制度和体系，以保障土地流转的宏观环境；三是监督功能，保障政策、制度、法律法规的实施。事实上，博弈的三个参与者，都处于理智状态，因此都遵从理性人假设。政府有自己的目标和能力，其会根据目标以及现实博弈状态进行选择，农户也能清楚辨别自己的长期与短期利益关系，从而做出最佳的决策，土地承担者也能够汇合各方信息做出最佳行为。
三、促进土地流转的创新路径分析
（一）政府方面虽然部分区域土地流转取得了良好的效果，流转比例较高，但是我国绝大部分区域的土地流转与集中还处于发展初期，因此政府一般是直接参与者或者间接参与者。对此，应该从以下几个方面来完善政府功能：第一，完善与稳定政策体系，提高政策预期。政策体系是影响土地流转参与利益与行为关系的重要因素，而政策预期是参与者对政策效果的估计，是直接影响因素。目前许多农户对是否参与土地流转犹豫不定，原因之一在于政策的不稳定导致的政策预期不稳定。建议政府对于利好政策应该在农户确定行为之前公布，以提高预期效果。对于无法给予当期利好政策的政府，为了提高土地流转效果，可以提高政策预期，在农户选择之后公布政策。第二，加强土地流转监管，减少土地纠纷。土地的纠纷的产生主要在于农户的利益得不到保障。对此应从多个视角加强监管：一是监督合同的合规性与合法性，以保障农户的基本权益；二是监督合同的平等性和收益的平等性，以保障农户的合理收益，防止农户被误导；三是监督土地流转使用的合规性和合法性，保障农户后期的基本权利，防止土地流转后非农化。第三，规范农村土地流转体系，加速土地流转。目前土地流转不规范主要表现在以下几个方面：一是自由流转较多，合同缺乏；二是合同本身存在不规范；三是土地流转非常不稳定，违约行为时常发生，而违约得不到良好的处理；四是土地流转市场化不足。对此，政府应该具体从以下几个方面着手：一是建立土地流转市场，及时公布土地流转供求信息；二是规范土地流转合同的签订和实施，保障双方权益；三是完善相关法律法规，保障土地流转市场的有序性，严厉打击土地流转的投机行为和违规违法行为。
（二）农户方面在博弈中农户是理性人，可以做出理性的选择。但是在实际中，农户思想保守而传统，其对土地的依赖性会影响其做出理性的行为，因此会降低政策的效果。为了改善农户的意识，提高农户参与的积极性，建议从以下几个方面出发：第一，加强对农户的思想教育。思想教育应该涉及以下几个方面：一是加强农户对土地流转的教育和认识。土地流转不是改变其所有权，而是改变其暂时使用权。只有农户认识到这点才能降低对土地流转的抵触；二是提高其对当代社会形势的理解和认识，尤其是农村经济发展形势的认识。许多农户目光短浅，习惯守着一亩三分地过贫穷生活。这主要在于农户对社会环境认识不足，应该加强教育，使其充分认识到只有走出去才能发展自己，固步自封只会更加贫穷。此外农村经济正在转型时期，农村内部具有广阔的就业机会，即使在农村，也能找到比农业生产更好的工作。第二，充分保障农户的短期和长期收益。实现土地流转的基础必须充分保障农户的短期和长期收益。在农村经济改革过程中，农户的非农收益可能非常不稳定，其对未来的预期会降低，因此只有保障其短期和长期收益，农户才能放心的将土地进行流转。为了保障短期和长期收益，建议流转收益分为固定收益和年度分红收益，以实现土地增收和农民增收统一的双重目标。第三，加强对农户非农技术的培训，引导农户进行非农就业。农户是否选择合作，关键在于其从事非农工作的收益。因此只有提高其非农就业的能力，保障其非农就业的收入，其才能真正从农业中解脱。总的说来，当前农村已经出现“386199”的现象，很多劳动力处于年龄结构大、知识水平低和劳动能力弱的局面，因此其脱离土地难以找到适宜的非农工作。所以应该另辟路径，开展一些针对中老年人的培训，并辅助其进行非农就业。
关于土地流转的政策篇2
（一）政府关注不够
当前，我国在农村土地流转方面的政策不到位，亟需相关政策的出台来解决土地流转方面遇到的诸多难题。即使我国出台了一些关于土地流转方面的规章制度，但是由于没有相应的配套措施，使这些规章制度无法真正的贯彻落实下来。同时我国在政策上对土地流转方面的关注力度不够，没有加大扶持力度。农民在种植和生产的过程中要承担来自自然和市场的风险，这些对农民来说是非常沉重的。在这样的情况下，政府需要加大对土地流转的关注力度，致力于将政策推行下去，而不是仅仅停留在口头上。只有相关的政策真正落实下来才能使广大农民得到实惠。
（二）农村社会保障制度存在诸多漏洞
就当前我国农村的社会保障制度的推行情况来看，我国农村的社会保障并没有惠及所有的农村地区。而推行社会保障制度的农村在实行上保障项目也不够全面。在这样的情况下，土地对农民的重要性也进一步增强。就全国的农村来说绝大多数农民没有专业的技能，所以即使进城务工也无法获得更好的收入。如果这些农民离开土地又没有专业的技能，没有稳定的生活来源势必使他们的生活没有保障。农民在劳动报酬上获得的酬劳较少，而且在生病就医时在待遇上也不如城镇居民。这都使得农民对土地的依赖进一步增强。
（三）产权上模糊
产权主体的模糊使得市场机制在运行的过程中容易出现混乱。产权主体上的模糊使得农民没有获得真正的土地所有权。土地掌握在行政负责人员的手中。这样导致跟土地有关的各种纠纷不断。而且在土地承包上并没有具体的法律来约束，使得农民土地承包上的各种权利上并没有得到有效的保障。
（四）市场机制存在问题
农村土地流转市场存在诸多的问题，市场不完善使土地流转的速度缓慢。土地流转在制度和政策上不够健全也使得土地流转在具体的操作上没有基本的规范来引导土地流转的过程，使得土地流转的过程中纠纷时有发生。这种经常性的纠纷打破了和谐的居住环境，使得土地流转的正常程序遭到破坏。
（五）公正有待商榷
农村土地的相关制度并没有完善，使得农民在土地流转的过程中正常的权益得不到有效的保障，而土地流转能否有效的实施只能依靠相关的政府部门是否具有高度的为人民服务的责任感。而农民自身的素质也成了土地流转能否有效进行的关键。在具体的操作上，很多政府部门没有脱离固有的思维模式，忽视了市场和农民自身这两个因素，只是按照传统的模式制定相关的计划，这些会使农民正常的权益受到损害，使在此过程中农民的权利得不到尊重。
二、针对新农村建设中土地流转的相关建议
（一）政策上不断完善
我国的农村土地流转之所以问题频发，土地流转市场混乱，究其根本原因是土地流转在政策上并不完善。我国的土地流转政策有很多漏洞。政府应该颁布相关政策使土地流转更加有序的进行。通过对农民进行一系列的补助和提供农民更多的就业空间使农民对土地的依赖程度进一步降低。在推行农村土地流转的过程中，通过不断完善农村土地政策，使农民在权益获得保障的基础上获得实质的利益，使得土地上的权益真正掌握在农民的手里。
（二）农村社会保障体系不断健全
我国政府在完善土地流转的相关政策的时候，也应该在健全农村社会保障体系上下功夫。农村社会保障体系的建立和健全可以使广大的农民的生活得到保障，在患病时家庭抗风险能力不断增强。而农村社会保障体系在范围和深度上的进一步强化也可以使农民对土地的依赖程度减轻，使农民在土地流转的时候没有更多的顾虑，从而使农村土地流转更加方便和迅捷的展开。
（三）推进产权改革，使产权清晰
在土地流转的过程中明确的产权界定是其开始的第一步。只有明确的产权才能使土地流转工作能够有效的开展下去。我国的政府要将各个群体的产权界定清晰，这样可以在保护农民产权的基础上给予农民更多的权利。明确的产权界定也可以使农民的相关权利得到有效保障，使农民土地的承包经营权更加明确，从而真正惠及到广大的农民群众。
（四）建立健全土地流转市场
要建立和健全土地流转市场第一步就是需要有政府的指导。没有政府的指导，要建立健全农村土地流转市场只能是一句空谈。而政府要严格规范土地流转市场，使土地流转市场变得更加公正，更加规范，使广大市场参与的主体在开放的土地流转市场上进行高效的土地流转。在土地流转过程中，我国政府要通过建立健全土地流转市场来保障土地流转的推行。政府要对土地流转市场的参与人员进行不断的引导，让他们在有序的土地市场上公平公正的进行土地流转。在建立健全土地流转市场的过程中，政府要监督中介机构做出合理和公正的定价，让双方都得到公正的对待，彼此的合法权益都得到保护，只有这样才能使土地流转市场更加公平和公正的开展起来。
（五）尊重农民的权利
在新农村土地流转的过程中，要充分尊重农民的权利，使农民积极投身到新农村建设中去，自觉拥护新农村建设过程中政府推行的土地流转政策。同时，在土地流转过程中相关人员的违反法律或者违反规定的行为要给予大力的打击，杜绝腐败和贪污现象，在维护农民合法权益的基础上，真正从农民利益出发，使农民的土地合法权益得到保护。在制定土地流转相关政策的时候，政府要听取农民的意见，让农民将自己心中所思、所想都表达出来，真正从农民的角度出发，满足农民在农村土地流转过程中的需求，真正为农民营造一个公正的环境来保护农民的合法权益。
三、总结
关于土地流转的政策篇3
关键词：乡村旅游;土地流转;旅游开发;博弈
中图分类号：F301.3;F590.75文献标识码：C文章编号：0439-8114（2014）12-2958-04
RuraltourismintheLandtransferandDevelopmentStrategyofthe
LinkageGameanalysis
LiUYun
（ZunyinormalCollege，HistoryCultureandtourismmanagementCollege，Zunyi563002，Guizhou，China）
abstract：theintroductionofanewlandtransferpolicyhadasignificantimpactonrurallanduseandpromotedtoachievescaleeffectsofland-usebasis.thispapersetruraltourismasaresearchobject，usedtheapplicationofgameanalysismethodtoanalyzetheruraltourismindustrydevelopmentprocessoflandtransferandlinkage，analysedthedemandofstakeholdersinthedifferentdemandsofthelandtransfer，andmadetheeffectivesuggestionforruraltourismdevelopmentstrategyandsustainabledevelopment.
Keywords：ruraltourism;landtransfer;tourismdevelopment;game
土地资源是人类赖以生存和发展的重要自然资源，人类的一切生产、生活都离不开土地这一重要的物质载体，旅游产业也不例外。新型土地流转政策的出台加快了农村土地流转速度，有利于土地规模化效应的形成，也将对乡村旅游开发模式产生重大影响。一方面，土地流转使乡村能够提供更多可用土地，增加旅游用地规模，拓宽乡村旅游发展方式;另一方面，乡村旅游产业通过提高农村土地的综合利用程度使农村经济得到快速发展。但在现实中，土地流转与乡村旅游开发依然面临利益相关者之间的博弈，基于旅游资源开发和土地利用之间的相互影响，研究如何理顺旅游资源开发与土地利用之间的关系有着重要的现实意义。本文以乡村旅游为研究视角，应用博弈分析法对土地流转和乡村旅游开发策略的联动关系进行分析，剖析利益相关者在土地流转中的不同诉求，从而为中国乡村旅游产业的可持续发展提供切实可行的建议，以促进中国城乡统筹协调发展。
1土地流转与乡村旅游开发策略的联动关系
农村土地流转实质是农村土地使用权的流转，是在现有土地所有权和性质的基础上，促使农民让出土地经营权，以便其他经济组织能够对土地进行更深入的开发和利用。随着经济发展，旅游产业强大的经济带动能力逐渐成为乡村经济新的增长点，乡村旅游的独特竞争优势逐渐使其成为旅游产业的重要分支。在旅游业蓬勃发展的同时，围绕农村土地流转所产生的相关问题也日益受到不同利益相关者的重视。
随着中国城镇化进程的不断推进和现代农业产业化发展的迫切需求，土地流转新政策较大地促进了农村土地流转效率和市场化程度的提高。土地状态由分散逐步转变为集中，成片可利用土地资源为乡村旅游规模化发展提供了基础，也为乡村旅游产业发展模式提供了更多选择。大规模可利用土地资源还能够为乡村旅游开发提供资源支持，在获取发展资金上更具优势。然而，土地在实际流转过程中依然面临很多的现实问题。一方面，传统农业发展模式导致农村土地呈现分散局面，难以对土地进行整体规划，无法形成具有规模优势和竞争力的大型农业旅游产业，这直接制约了旅游投资者对基础设施建设投资的积极性，不利于乡村旅游的规模化发展。另一方面，对农村土地的开发必然牵涉到当地农民的合理利益，包括如何在土地征收流转过程中切实保护农民基本利益，如何在政府、投资者和农民之间分配土地级差地租等[1]。由于农民维权意识较弱，加上信息的不对称，使得农民在土地流转过程中往往处于弱势地位，这制约了农民参与土地流转的积极性。然而，考虑到旅游产业相比传统农业的巨大经济优势，发展乡村旅游是中国农业产业现代化建设的重要手段，也是提高中国土地利用率的重要发展策略。要实现这一目标需要正确处理好土地流转所导致的利益纠纷，换句话说，就是要正确处理好政府、投资者以及当地农民三者之间的利益冲突。
理解土地流转过程中的利益冲突，可以从乡村旅游开发模式入手。根据已有研究成果和国外学者对于乡村旅游研究的文献，可以将乡村旅游发展模式划分为3种类型，分别为政府推动型、市场驱动型和混合成长型。在发达国家，乡村旅游的发展更多地依赖当地政府的支持和推动，包括当地政府、投资者以及当地农民三者的相互合作，政府出政策，投资者出资金，农民出土地，按照股份参与项目开发和管理。中国与发达国家最根本的差别就是农民只拥有土地的经营权，政府拥有所有权，且中国面临庞大的农村人口，政府必须考虑农民失去土地后的生活问题和社会稳定，这使得土地流转和乡村旅游开发策略成为了一个联动的循环。国内学者在研究乡村旅游发展时，更多是从开发和经营主体的角度入手。从乡村旅游开发主体来看，存在公司+农户、公司+社区+农户、政府+公司+农村旅游协会+旅行社、股份制、农户+农户、个体农庄6种模式。无论开发模式如何变化，最有效的开发策略应当是让当地居民更多地参与到乡村旅游产业的发展中来。农民既是资源系统的实际拥有者，其生产生活场景又是资源系统不可分割的一部分，农民的态度和行为将直接影响乡村旅游产业的资源系统和可持续发展。因此，强调政府、农民与投资者三者利益的协调统一，使农民深度参与真正落到实处，是乡村旅游产业中土地流转的关键（图1）。
新的土地流转政策为土地集中利用开发提供了制度基础，也为乡村旅游的规模化发展提供了更多可利用的土地资源，促进乡村旅游产业多样化发展。当然在土地流转过程中也产生了各种各样的问题，最突出的问题就是农民利益未得到有效保护，这一问题将反过来制约乡村旅游的可持续发展。要解决土地流转过程中的矛盾，不能片面地分析政府与农民之间的合作博弈，还应当综合考虑乡村旅游的开发模式，让农民能够更多地参与到乡村旅游产业发展过程中，分享经济发展的利益，提高农民的积极性，才能够调动更多的资源促进乡村旅游有序发展。
2土地流转效率与乡村旅游开发策略的联动博弈
在旅游资源开发过程中，土地集中程度的提高有利于乡村旅游产业的发展，能够创造更多的经济收益，增加当地税收，所以政府往往趋向于选择支持土地流转，政策上支持乡村旅游产业。但是，在这个过程中，农民作为土地的经营者，是否放弃对土地的经营权取决于其付出的成本和取得的收益，他们的效用函数与政府并不一致。本文通过博弈法分析政府和农民在土地流转中所付出的成本和取得的效用，来探讨乡村旅游产业发展过程中政府、当地农民和旅游投资者之间的战略选择过程。
2.1博弈分析的条件假定
土地流转的实质是农村土地经营权的出让。政府作为土地所有者和农民作为土地经营者是土地流转过程中的重要博弈双方。要实现土地的高效有序流转，关键在于正确处理双方的投资成本与收益分配问题。双方博弈的结果也是基于成本效益原则。假设政府和农民都是有限理性，他们的决策都是基于成本效应原则，即农民是否支持土地流转取决于在土地流转过程中所取得的收益和付出的成本之间的差额，政府作为博弈的另一方，同样遵循该原则。另外，博弈双方的理性都是有限的，当地农民与政府的有限理性程度是相同的，双方均能独立计算成本收益关系，不存在博弈一方强制另一方接受博弈条件的机会，也不会存在更聪明一方欺骗另一方接受博弈条件的机会。
2.2土地流转中当地政府与农民的博弈分析
在乡村旅游产业的发展过程中，农民作为土地资源的经营者和未来旅游开发活动的参与者，在土地流转过程中存在复杂的利益诉求，一是出让土地经营权所要求的补偿诉求;二是失去土地后的旅游产业参与权。而地方政府作为公共利益的代表，其政策考虑并不仅仅基于农民的利益，它与全社会不同主体都存在委托关系，其行为往往要兼顾多个利益主体[2]。与此同时，政府作为单独的利益主体，还存在自身的利益诉求，有提高地区财政收入、业绩指标和权力寻租的动机。这些目标可能与当地农民的既定利益产生冲突。因此，无论从农民还是从政府角度出发，土地流转都会引起双方的博弈。
中国土地所有权属于集体所有，农民只拥有使用权，当需要对土地变性使用时，不能够直接从农户进入市场交易，必须要由政府对土地进行征收后，通过挂牌出让或协议转让的形式才能够让旅游投资者使用。这说明政府在土地流转环节具有天然的信息优势和决策主动权，农民在土地征收流转过程中很难与政府进行同等地位的对话[3]。与此同时，中国实行分级限额的土地审批权限，土地征用和调配权利都集中在政府手中，政府的多目标权衡往往使得农民利益诉求并不能得到完整的满足。只要出让土地的收益大于其承担的成本，政府就有交易土地的意愿。而出让土地的收益并不完全由农民享有，如果土地征收行为和后续发展不能满足双方的需求，两者将难以达成协调统一[4]。在现实中，政府和原住民之间围绕土地的争端和纠缠充斥着各个乡村旅游地，政府的土地征收计划很容易受到农民的抵制而搁浅，而强制的以及不合理的土地整合和调度行为又会给乡村旅游的发展造成极其不利的影响。
由图2可知，在选择是否进行土地流转时，政府与农民都有两种选择。由于政府决策有信息优势，博弈分析以政府决策为起点。如果政府拒绝土地流转，那么政府可以获得因保护农用土地所带来的农业产值收益，以及因保护农用地所带来的政治安全和荣誉。但是也会损失发展地方经济的机会成本。两者相比较，地方政府拒绝土地流转所获得的收益为0。如果农民在政府拒绝土地流转时选择合作，那么说明发展乡村旅游产业对于农民来说更具吸引力，但是没有政府支持，农民无法单方面的出让土地使用权，因此，其收益为失去了获得更高收入机会的成本，其综合收益为-25。如果农民也选择拒绝土地流转开发，那么说明该开发项目并不具有吸引力，失去该发展机会的成本为0。若地方政府选择支持土地流转，说明乡村旅游产业整体上能够带动当地经济的发展，若农民拒绝流转土地，那么开发成本将直线上升，最终可能导致项目流产，政府因此要蒙受基础设施建设等前期投入成本，收益为-25。由于政府和当地农民均为理性人，他们会在博弈过程中不断使自身利益最大化，其帕累托最佳状态为政府和当地农民达成合作关系。只有两者相互合作、分工协作才能够有序地促进当地旅游产业的发展。
2.3不同开发策略下的土地流转效率分析
土地的流转与否取决于博弈双方所获得的收益与承担的成本，只要收益大于成本，双方都会选择对自己最有利的战略。由于当地政府、农民和旅游投资者处于整个旅游产业链条的不同阶段，他们的决策都会对其他利益相关者产生重大影响。离开旅游投资者，政府和农民难以筹集建设所需资金，由于缺乏旅游业的开发和管理经验，也会制约政府与农民发展旅游产业的积极性。对旅游开发企业而言，当地农民的不合作无疑会对开发效益造成严重的影响，农民如果无法从当地旅游产业中取得合适利益，其相关活动将影响旅游产业的发展。对于地方政府而言，其根本目的是发展地方经济，离开投资者或农民都无法单独完成乡村旅游资源的开发。基于上述分析，政府、农民和旅游投资者合作开发乡村旅游产业能够达到最大效用。一方面旅游投资者具有开发旅游资源的专业经验，使土地资源得到最大限度的开发和利用;另一方面，乡村旅游的发展能够带动地区经济的发展，使当地农民脱贫致富，从而达到帕累托改进。在现实情况中，农民和旅游投资者往往在经济利益分割上存在难以自行协商解决的矛盾，要想化解这一问题，需要政府做好居间调节工作。政府应当明确其职责定位，居间协调双方关系，不能以行政力量强制各方执行，通过政策扶持来带动当地乡村旅游产业的发展。
乡村旅游产业能够促进现代农业产业化发展，挖掘土地资源的综合利用价值，这需要政府、农民和投资者三方相互协作。如果采取不合适的旅游开发策略可能会产生反作用，降低土地利用效益，不利于乡村经济的发展。旅游投资者作为盈利主体，将资本优势和经营才能投入到乡村旅游发展中，其目标是追求自身利益最大化。政府拥有制定旅游发展政策和规章制度的政治权力，同时兼具公共利益的代表，其利益诉求具有较强的公益性，必须兼顾投资者和农民的利益。只有不断加强农民在乡村旅游开发过程中的利益保护，才能够调动农民参与的积极性，从而促进乡村土地流转，形成乡村旅游规模化（图3）。
3基于联动博弈关系特征的合作对策
土地流转政策为中国乡村旅游产业发展创造了新的契机。如果采取合适的开发策略，整合当地政府、农民和投资者三者之间的利益诉求，基于三方利益诉求的博弈就能够实现帕累托最优。本文基于土地流转与开发策略之间的联动博弈分析，对中国乡村旅游开发过程中的土地流转活动提出以下优化建议，以促进中国乡村旅游产业的健康发展。
3.1增强规范土地流转行为的力度，推进乡村旅游资源规模化、产业化发展
伴随着中国农村土地流转程度的不断深入，土地经营逐渐呈现专业化和规模化，这为依托土地规模化发展的乡村旅游提供了良好的基础，推动乡村旅游产业升级[5]。在这个过程中，政府应当积极引导和规范农村土地流转市场，加强旅游土地的流转管理，减少利益相关者之间的纠纷，依法保障各方在土地流转活动中的基本权益，为土地流转市场提供良好的市场环境。良好的外部环境能够进一步提高土地流转的规模，从而促进乡村旅游更加迅速的发展。
3.2切实保障农民的合理利益，建立有效的利益补偿机制
土地流转使得农民失去了土地经营权，是资源利益重新分配的过程。在土地流转过程中，应当注重对农民利益的保护，建立具有旅游资源禀赋的土地交易市场，合理评估农村土地价值，保障农民土地转让基本收益。在土地转让后，应当给予失去土地的农民以政策和经济上的支持，提供更多的就业和创业机会。旅游投资者应当在就业岗位上优先考虑当地农民，让农民更多地参与到乡村旅游开发过程中，更多地分享乡村旅游所带来的经济收益。
3.3加强对土地流转活动的监督管理，保障土地合理利用
土地流转过程中最大的利益冲突是土地收益的分配不均，导致各利益相关者难以达成有效合作。政府作为外部监管力量，应加强对土地活动的监督管理力度，理顺土地在开发过程中产生的利益分配格局，建立对当地农民的价格补偿机制，确保产业链条上各个参与者的基本权益。与此同时，由于农村土地牵涉范围较广，土地管理部门应严格审查监管土地建设房地产的合理性，保障土地的合理利用，不得因过度追求经济利益而触犯政策红线。
3.4建立信息流转平台，发挥政府主导作用
信息不对称是制约土地流转的重要因素。针对这一问题，政府可以根据地方实际情况采取积极措施，例如建立地方土地交易网络平台，及时当地土地的供给需求信息，使投资者和农民都能够及时获取土地流转的信息，加快土地流转进程。与此同时，土地流转过程中由于缺乏相应的法规作为制度保障，使得土地流转的规范性得不到保证[5]。政府应在适当的时候出台有针对性的土地流转制度，从农村土地流转的范围、程序、条件以及收益分配、法律责任等方面进行详细规定，以确保农民享有农村土地的流转增值收益。
4结语
农村土地利用与乡村旅游资源开发具有联动关系，相互协调，相互影响。通过对利益相关者的利益诉求分析，得出保障农民利益，提高农民在乡村旅游过程中的参与度，对土地流转有非常重要的作用。在未来土地流转过程中，加快土地市场流转的透明度，规范土地流转市场行为，保障农民在土地流转过程中的合理收益是乡村旅游过程中的重要措施。
参考文献：
[1]田磊，章锦河，林艳.土地流转方式下的乡村旅游开发博弈分析[J].云南地理环境研究，2009，21（6）：52-56.
[2]黄艳萍.从博弈论角度看我国乡村旅游的开发与保护问题[J].农业经济与科技，2008，19（8）：10-11，22.
[3]梅燕，肖晓.基于土地流转新政策的乡村旅游发展研究[J].安徽农业科学，2009，37（24）：11796-11797，11800.
关于土地流转的政策篇4
关键词：土地流转、利益主体、博弈行为
一、前言
农村土地流转，全称为农村土地承包经营权流转，是指农民将其土地承包经营权按照"依法、自愿、有偿"的原则转给其他个人或组织用于农业经营的行为。当前，土地流转是加快城镇化步伐，推进城乡一体化进程的重要途径。2013年，中央一号文件明确提出，要始终把解决好农业农村农民问题作为全党工作重中之重，必须统筹协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，着力强化现代农业基础支撑，深入推进社会主义新农村建设。因此，实现农村土地规范化、规模化流转对发展农村经济，乃至整个国民经济都具有重要意义。
然而，当前我国的农村土地流转还存在许多问题，农民并不愿意将手中的土地流转出去，因此农地流转的规模并不大。本文从博弈论的角度分析了土地流转过程中相关利益主体间的行为倾向和经济关系，试图找到影响利益主体行为的主要原因，并据此提出相应的政策建议。希望最终能为实现农村土地流转规模化找到出路。
二、土地流转初期，农户与地方政府间的博弈
在土地流转的初期，中央政府号召广大农户响应国家政策，将手中的土地流转出去，转包给其他组织或者种粮大户用于农业生产。此时，农户与地方政府间就形成了博弈关系。在此博弈中，农户有"发包"和"不发包"两种策略可以选择，地方政府也有"干预"和"不干预"两种策略可以选择。农户选择何种策略一方面取决于发包能够给农户带来多大的收益，另一方面取决于地方政府对农地流转的干预程度。而地方政府是否干预则确决于干预能够给地方政府带来的收益。因此，对于农户，可以假设：若地方政府选择"干预"，发包能够给农户带来10个单位的净收益，则不发包就会损失10个单位的净收益；若地方政府选择"不干预"，则发包可以给农户带来18个单位的净收益（因为政府"不干预"，此时与政府干预的情况相比农户多获得了政府的收益。），不发包净收益为0。对于地方政府，可以假设：若农户选择"发包"，则干预给地方政府带来的收益为5各单位，不干预收益为0；若农户"不发包"，则干预给地方政府带来3个单位的损失（干预需要地方政府花费成本。），不干预收益为0。关于双方的博弈行为及收益情况可由表1表示。
从上表可以看出，无论政府选择干预还是不干预，"发包"都是农户的占优策略，因此理性的农户会选择发包，而当农户选择发包时，地方政府会选择"干预"，因为这样地方政府就能获得更多收益。也就是说"发包"+"干预"=纳什均衡。另外，由于政府参与活动是有成本的，它不可能无限制的干预，也不可能完全不干预。它的行动策略是受利益驱使的，政府会在权衡利弊后，对自己的行为做出决定。因此，上述纳什均衡的实现是有条件的。
三、土地流转谈判过程中，发包方与承包方之间的博弈
在土地流转谈判过程中，博弈主体是农户和愿意承包土地的组织或个人，分别将其称为转包方和承包方。因此，土地流转的谈判过程可以视作转包方和承包方围绕租金价格博弈的过程。用完全但不完美信息的双价市场交易模型作为基本模型，假设如下：（1）农户提供的土地有"优质"和"劣质"两种类型，土地的优劣取决于不同用途而评定为不同的等级。"优质"的土地承包高价，"劣质"的土地既可承包高价也可承包低价。我们用20表示土地承包高价，10表示土地承包低价，8表示优质土地的单位成本，4表示劣质土地的单位成本，2为平均租金。（2）承包"优质"还是"劣质"土地是承包者选择的结果，在符合一定的条件下，只要非农户愿意，可以承包"优质"土地也可以承包"劣质"土地，不受约束。（3）40表示"优质"土地带给承包者的效用，20表示"劣质"土地带给承包者的效用。（4）承包者选择"承包"和"不承包"两种策略。按照微观经济学的观点，其追求效用的最大化，即当收益或期望收益大于零时选择承包。关于双方的博弈行为及收益情况可由表2表示。
从上表中可以看出，当劣质土地以低价承包时，存在纳什均衡，均衡时发包者发包优质土地，承包商同意承包；当劣质土地以高价承包时，并不存在纳什均衡。由于土地本身具有地域性，特定区域内的土地市场就有一定的垄断性，一些农户就具有相对的垄断地位。在此博弈中，发包方根据自己的收益大小来决定行为。因此，现实情况下可以通过比较发包方的各种行为的收益大小来分析各方的行为。此博弈分析的结果是：在承包方的收益不为负的前提下，发包方会采取差地高价的策略，承包方通过利益比较会选择承包土地的。
关于土地流转的政策篇5
【关键词】建设用地土地流转土地制度
一、建设用地的流转变化
我国的国土资源总量大，据国土资源部估算，我国建设用地总量约2500万公顷，集体建设用地是主要组成部分，总量约1800万公顷，其中农民宅基地1000万公顷，乡镇基础公共设施、公益事业用地约600万公顷，单位和个人用于生产和精英的集体建设用地约200万公顷[1]。随着生产力水平和城镇化的发展，在建设用地发展过程中出现了一些新的现象。早期我国土地法规定，国家对土地实行土地用途管理制度。也就是说，国家对土地使用实行垄断性管理，土地真正的要实现流通，进入市场有严格的限制。集体建设用地的使用过程中宅基地慢慢的开始有了有偿转让、出租、抵押，乡镇企业在市场经济大潮中渐渐失去了原有优势，经营机制的转换导致集体建设用地也开始了大量的流转，企业转制过程中土地资产处置问题凸现，破产兼并的乡镇企业和参加联营的乡镇企业将企业原有土地作价入股，使集体土地使用权事实上发生流转[2]，这种事实上的现实也促使国家有关部门开始在土地流转较为活跃的地区进行试点改革。这些试点地区开始了获得了集体建设用地使用权的流转的合法性，在利益分派和产权的出转上也进行了改革，在一系列的国务院文件中，各个省也分别出台了规范性的政策法规。国家开始支持集体建设用地的流转的改革措施。其中的改革方案有统筹城乡综合配套试验，市场的有效配置资源，让农村经济再一次的得到了复苏和发展，土地开始在市场中部分的流转，制度的支持也肯定了用地制度必须要创新。
二、建设用地的流转影响效应
（一）调整相关法律法规
实现集体建设用地额流转必然会对现有的制度带来冲击，我国现有的制度和规定都指出，城市土地属于国家所有，土地所有权不进入市。国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出租[3]，让土地进入市场进行流转不仅是对土地国家垄断政策的打破，更是带来了城乡一体化建设新的变化。有效解决建设用地流转是我国新农村建设和解决三农问题、提高城镇化水平的重要社会问题。
集体建设用地流转是指在保留集体建设用地所有权的前提下，集体经济组织将集体建设用地使用权有偿过渡给其他经济主体使用或经营的行为。这种制度的改革从某种程度上让以政府为主导垄断的现象得以调整，有效的激发了市场的活力，过去国家征收土地强制性，对于其他因素的考虑还没有顾及得到，比如在土地价格上失去了市场的平衡，引起资源配置的矛盾。另一方面，政府对土地的垄断打破实现了农民增收，劳动力自由，乡镇企业的资产重组的活力，带来了新的生机。随着实践的推荐，建设用地流转在改革过程中出现的问题也促使政府及时调整相关法律法规。
（二）增加市场竞争程度
建设用地流转的过程使得市场开始进入了国家垄断资源领域，政府一只手管控的领域有了市场这个杠杆，意味着可以更大程度的增加市场竞争和资源的优化配置。现在的土地资源紧张，解Q建设用地的流转给政府和土地需求者双方都带来了更多的选择。一方面是改善了实际情况中的出现的资源闲置、浪费，一方面在国家政府和乡镇企业，用地需求者三者之间建立了正常的土地市场秩序。过去在实际操作中存在着灰色地带，在这些地方，建设用地拥有者在国家土地征收政策不能达到预期收益的前下，通过私下交易，进行产权转移，如今建设用地流转手续减少，周期缩短，不论从哪个方面都让三者获利。公开化，也减少了土地执法管理上的漏洞出现，避免出现因产权制度不完善引起的产权混乱，收益分配也不合理的现象。集体建设用地的市场化是必然要经历的过程，社会主义的条件下引入土地流转制度，进行有条件和期限的使用，完善了社会主义市场经济体制。
三、建设用地流转的障碍因素
（一）国家产权政策的限制
虽然在政府垄断土地的领域打开了一道门，但在实践改革领域依然面临许多实际的障碍因素。我国的土地法实行国家和集体所有的二元结构，这也就是在土地流转过程中出现了灰色地带的原因，在建设用地中农村集体建设用地占据主体，乡镇企业和村民擅自将农村集体土地转让，在手续上不合法，流转的程序上也规范，这些交易或出租或有偿转让，农耕地变成了建设用地。在法律上，我国还规定了国有土地可以出让、抵押，但是对于集体所有的土地使用权就有限制了，集体土地的使用权必须是具备农村村民属性过农村集体组织属性的单位和个人[3]。灰色不合法地带的交易，一定程度上也是由于国家现有法律和产权政策规定限制了市场的活力，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，对集体建设用地流转有了明确的指示。但是此前的很多建设用地流转仍然是带有不合法、不规范、不公开的性质。
（二）现有的土地使用规定束缚
我国对于土地的利用也有相关的规定，在土地用途这里国家明确规定：国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，土地用途的限定也使得土地的管理也更趋严格。虽然有政策保障建设用地的流转，但在各个地方的实际情况又各不相同，有的明确规定通过出让、转让、和出租的方式取得的集体建设用地不得用于住宅建设。
集体建设用地的使用期限和土地用途限制一方面是起着优化资源配置的作用，另一方面在耕地红线政策下，这种流转的建设用地依旧不能享有和国有土地一样的使用权益。建设用地的权益的不完整性、使用权和收益权不想平等，使得最终的对于土地的话语权依然掌握在政府手中。
四、结语
关于土地流转的政策篇6
【关键词】农村；土地流转；认识
十八届三中全会明确提出，稳定农村土地承包关系并保持长久不变，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。这将使得农民对承包地的权能更加完整和充分，有利于保护土地使用权作为农民的用益物权，扩展农地的生产经营功能，促进农业农村发展。目前，农村以家庭承包经营为主的土地使用方式把大量农村劳动力捆绑在土地上，形成严重的隐蔽性失业和劳动力资源的浪费，制约了就业结构的优化和农民收入水平的提高。推进农村土地流转，农民可获得土地流转收入，再加上向现代农业和二、三产业转移就业获得的劳务收入，其可以获得更高的收入回报。加快农村土地流转的好处显而易见。但是，当前农村土地流转还面临着权属不清、市场机制不健全、规模经营风险等困难，可以通过筑牢流转基础、搞好流转服务、创新流转方式、完善流转政策等措施，正确发挥市场机制功能和政府宏观调控、政策调节、规划引导作用，使得农村土地流转又好又快。
一、筑牢流转基础，是加快农村土地流转的前提
要明晰农村土地产权。权属清晰是产权交易的前提，使土地流转在法律上得到保障。要全面开展对农村集体土地所有权、宅基地使用权、农村房屋所有权、农村建设用地使用权、农村土地承包经营权、农村集体林权等进行确权、登记、颁证，进一步明晰集体土地所有权的主体、行使代表和成员资格，妥善解决农户承包地块账实不符、面积不准、四至不清等问题，保证农村土地产权权属清晰，为产权交易奠定基础。
要做好农村土地规划。土地使用规划是土地流转的先导。不搞好土地规划，盲目流转，将不利于产业发展。要制定好农村集体土地利用规划，划分好农业用地和建设用地，对农业用地要依据土地用途、生态要求、土壤气候条件，做好不同片区的土地利用开发的策划，科学定位土地的功能分区，合理调整土地利用结构和农业生产布局，明确耕地、旱土、园地、水面等各种类型土地的范围和用途，对土地上将来开发的产业和项目进行可行性分析。
二、搞好流转服务，是加快农村土地流转的重点
要搭建土地流转平台。建立健全土地流转交易服务平台体系，负责土地流转信息的搜集、登记、核实、备案，建立土地资源信息库和信息平台，及时流转供求信息，解决用地、供地信息不对称的问题。同时，完善交易规则、交易流程，为农村土地产权交易提供政策解释、交易设施场所、合同模板等服务，积极组织双方促成土地流转交易。市、县两级平台应该侧重于服务产权交易，乡、村两级平台应该侧重于收集土地流转的基础信息。
要成立土地流转调纠监管机构。建立健全调解、仲裁农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系，专门负责解决本地区土地流转过程中产生的纠纷，妥善解决土地流转中出现的矛盾，维护流转双方的合法权益和社会稳定。特别是村一级调纠仲裁机构，要组织确认流转田块的“四至”边界，防止引发土地权属纠纷。同时，调解仲裁机构还应该要担负起流转土地的监管职能，防止规模经营者将农用地改为建设用地，将流转土地用于不符合土地产业政策的项目建设，确保土地流转行为的“依法自愿有偿”和土地流转价格的“公平合理”。
三、创新流转方式，是加快农村土地流转的关键
从浙江等地的土地流转成功经验来看，新型经营主体是农村土地流转成功的关键。要大力引导各类新型农业经营主体参与土地流转，培育和引进工商企业、龙头企业、专业大户、农村专业合作组织等新型生产经营主体，鼓励经营主体与农户建设长期、稳定、合理的利益联结机制；大力引导有资金、懂技术、会经营的乡村本土人才和返乡创业人员参与土地流转，培养和壮大专业大户、种养能手、家庭农场；大力培育有文化、懂技术、会经营管理的新型农民群体，使他们成为土地流转的参与主体，对土地流转产生极大的推动作用；引导支持工商资本、民间资本、外来资本发展设施农业、特色农业、生态农业、高效农业和观光农业。建立新型经营主体准入机制，提高社会资本的准入“门槛”。同时，因地制宜、分类施策，采取多种模式加快土地流转，积极推动土地银行流转、土地信托流转、家庭农场、“公司+合作社+农户”、“合作社+农户”、整村整组流转等新型土地流转和经营模式。
四、完善流转政策，是加快农村土地流转的保障
要建立健全支持土地流转的系统性、配套性文件。在政策支持方面，出台包括服务体系建设、流转模式创新、规范化管理、鼓励扶持措施等内容的政策措施，为农村土地流转提供政策支持。在财政支持方面，整合所有涉农财政资金投入到土地流转中；制定财政扶持农村土地流转的具体政策，根据流转面积和年限对种植大户、专业合作社等规模经营主体和土地流转服务组织、村委会等给予专项补贴。在金融服务方面，制定农村土地流转金融服务政策，鼓励和支持利用农村土地经营权向金融机构融资发展现代农业；引导金融机构按照流转土地及产业规模给予授信。在保障农民合法权益方面，建立土地流转风险保障金，根据实际情况制定土地流转最低指导价；土地流转价格应该随时间递增，以保障农户土地流转收益随物价总水平变化而变化；出台相关的政策措施，不准违背农民意愿强迫土地流转，严格查处截留、占用和扣缴土地流转收益的行为。
参考文献：
关于土地流转的政策篇7
论文关键词新疆兵团土地流转法律对策
一、土地流转问题概述
（一）近年来，国内外学者对土地流转问题的理论和实证研究有一定积累
改革开放后，我国于1988年修改宪法，废除了土地不得出租的规定，立法确认“土地使用权可以依照法律的规定转让”。随后中央人民政府根据宪法修正案的新规定，颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。至此，土地所有权流转成为我国合法和顺应宪法和民心的事实。在学术界，土地流转问题也开始被广泛研究。其研究可概括为三阶段：早期尝试阶段、中期扩展阶段和后期深入阶段，涉及土地所有权与使用权分离等普遍问题；以及区域土地产业化规模经营的影响因素及形成过程；辅助金融机制与信用体系构建；流转过程监管及农民利益保障；在土地流转中统筹城乡关系，及政府职能与责任重塑；耕地保护和资源优化配置探讨；后期有股份制改造、中介组织模式研究以及土地流转的制度改革创新。三个阶段总体上遵循由无到有、由简入深、从实践到理论再指向制度的规律。
第一阶段从1990年到2001年，学者们主要从土地流转的必要性出发，研究了土地流转市场化需求，兼及土地合同的有效性、转包、抵押、继承等法律技术问题，分析了土地流转的动因，提出了土地流转法律机制的雏形。代表性论著有杨学成的《试论农村土地流转的市场化》载《中国社会科学》1994年4期。这一阶段的研究注重土地流转的合法性和正当性，有少量的区域土地流转调查报告，纯法律技术问题及制度创新研究初见端倪。
第二阶段从2002年到2007年，主要研究方向有土地流转的效率和模式，也有探讨土地流转中的政府责任；土地流转与农村人口流动的关系；农村土地流转的障碍因素及其解决途径被作为一个焦点进行讨论，强调制度性保障在土地流转规范化中的作用；经济学方法尤其制度经济学方法被广泛使用于土地流转的论证分析，并初步提出较完整的土地流转利益联结模型。这一阶段的研究数量急剧增多，经济学角度和法学角度的研究从广度到深度都有较大推进，应该与党的十六大报告“积极推进农业产业化经营”的指导正相关。
第三阶段从2003年开始至今，其最显著的特点是：开始以农民的基本权利为视角进行专门性研究，侧重土地流转中的农民权益保障研究；开始出现大量外国土地制度的对比研究；土地经营权物权话以制约行政权的理论模型已经较为全面；较多文献基于原有理论或实证成果建立，也有文献将研究重点转向资源优化配置方向；作为制度形成类型研究，除股份制合作等流转形式继续深化外，还呈现出与新农村建设结合，加强金融配套制度建设等特点；也开始出现述评类的总结著述，典型如张会萍的《农村土地流转问题研究综述》载《宁夏社会科学》2011年3期。这一阶段的研究明显体现“关注民生”的特点，研究中的农民利益保障问题被重点凸显；调查报告等实证研究方式较多使用，理论研究也进一步深入。部分问题已经解决，如土地经营权的法律定性，但仍有已经提出但尚未解决的新问题，如对策性研究中的农民权益保障制度构建，也有需要提出的新问题，如本课题研究的土地使用权流转绩效的法学方法评价问题。
（二）土地流转现象背后的规律性研究尚显不足，土地流转的效果评价体系的构建还有待探讨
其一，政府在土地流转宏观调控中的干预路径与干预程度选择，土地流转如何与现有的农村社会保障制度协同改革，土地流转中的利益向量评估等等研究，目前较多停留在描述性分析，尚未进一步探求其背后的规律性决定因素。其二，针对土地流转效果的评价研究，现有研究大多是运用经济学分析方法针对一个区域从某一角度进行评价。而缺乏一种法学的评价方法。即在构建一种新的指标评价体系的基础上，针对一个区域的土地流转模式，在经济社会的宏观层面和农户家庭的微观层面全方位进行效果评价。通过规则的有效性对土地流转制度和模式进行评价的理论和方法，目前都还有待探讨。
二、新疆兵团土地流转问题的研究思路和方法
（一）新疆兵团土地流转的政策现状
根据新疆兵团相关政策文件的指示，兵团始终坚持以职工家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营制度不动摇。新疆兵团各团场全面推行了“两费自理”、“租赁承包”等多种形式的土地承包责任制，增强了干部职工的风险意识，有效地调动了干部职工的生产积极性和主动性。兵团国土资源局以开展“回头看”为契机，全面抓好学习实践活动整改落实后续工作，并以构建保障、促进科学发展新机制为主线，严格落实国家土地政策和制度，全面提升兵团国土系统推动科学发展和综合服务的能力，为兵团可持续发展提供资源保障。兵团国土资源局在学习实践活动中，坚守耕地保护红线，围绕兵团产业规划，积极推进农业结构战略性调整。该局将耕地保护责任目标分解到各年度，实行耕地保护“一票否决制”；建立耕地保护激励机制，对完成任务好、新增耕地多的师，在项目开发和土地利用上予以倾斜；指导各师按照兵团土地利用总体规划修编确定的指标，合理确定各类用地数量和布局，为实施结构调整提供依据。这个布局围绕重大项目建设积极实施用地重点保障，严格执行项目预审制度，按照国家《限制供地目录》和《禁止供地目录》规定的原则审核用地数量，积极引导建设用地向高产出、少用地、节约集约可持续发展的目标迈进。力争在职工家庭承包经营的基础上，全面规范兵团团场土地经营权流转行为，维护兵团团场土地政策的长期固定。有的团场已经实行新的改革措施，譬如部分团场对职工承包的土地提高等级：一是建立土地等级的改良提升制度，激励职工自觉的加大投入改良土壤，在3—5年提高一个土地等级。二是连队督促承包职工加大投入改良土壤，并给予合理化建议和具体指导。三是处里出台优惠政策，土地等级差进行轮作倒茬，水稻按棉花的120%实物量上交。四是加大基础性的投入，清挖排渠，硬质防渗等措施，降低地下水位，提高土地等级，提高作物单产。
（二）新疆兵团土地流转的研究思路
首先，针对政府政策这一最重要变量对于现行各种土地流转模式的制度性影响因素进行实证调研并进行分析，兼对土地金融组织、土地中介组织等外生性变量进行定量研究；其次，通过农户的需求与满意度调查，对兵团土地流转已取得的经验和存在的现实问题充分思考归纳；此时，现实问题已经出现并已经充分总结。最后，结合国外土地制度比较研究，引申出用法律妥善规范土地流转的原则与规则，并基于前述成果，力争构建新的土地流转效果法学评价体系，同时提出科学可行的发展和完善兵团土地流转的法律对策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比较研究和兵团土地制度实证研究，再通过逆向研究部分，即对土地转让纠纷判例分析研究和土地制度运行中的法律规避研究，最终实现更为科学可行的土地使用权流转法律制度设计。研究方法则首先是调查研究方法，拟由农一师国土局领导主持实地调研，依托塔里木大学周围团场政研室的大力帮助，收集实证资料，再由实践回到理论，由塔里木大学教师邀约行内人士合议研究分析，力争作出开创性结论。其次是对比研究方法，通过国外土地制度的分析与借鉴，作出法律移植的建议性的选择。研究目的则体现在，农村土地流转是实现土地优化配置必不可少的一环，农村土地流转，要注重保障农民的权利。在农地流转中要节制资本，应将资本下乡尽量限定在为农民和农业生产服务的领域内，防止资本对农民土地的兼并导致农民失业破产。对于众多土地流转模式，需要构建科学的评价体系来考评土地流转的绩效等问题。随着土地承包经营权流转明显加快，需要鼓励有条件的地方发展流转中介服务组织，为规范土地流转提供完善的服务。同时，应当加大对职工土地承包的土地的面积、等级、期限、地号等的民主监督管理力度。
三、新疆兵团土地流转政策的法律定位与对策
兵团土地总面积7457千公顷，农用地4206千公顷。新型团场建设需要农业产业化集约化的发展，要保证土地向种田能手流转，还要保证防止耕地的减少和兵团职工的大量失业，使有利于提高土地的利用效率。这些要求都以实现团场土地承包经营权的充分流转为前提。土地流转纠纷最终需要司法的裁决。现有国内成文法无论土地管理法还是农村土地承包法都不适用于党政军企合一的新疆兵团，兵团土地流转实现由法律规范，必须通过地方性立法的方式。但是新疆兵团至今有政府无人大，地方性立法无从谈起。因此，欲使兵团土地流转纠纷有法可依，构建地方性司法解释，并且是政策司法化的司法解释，并对其正当性和可操作性作更深的理论研究，成为艰难却必经的途径。
关于土地流转的政策篇8
一、引言
2015年底中央农村工作??议，首次提出农业供给侧概念，提出去库存、降成本、补短板。农业供给侧这一概念的提出，主要是由于我国农业现代化程度低、耕作效率低导致农产品成本高，为了保障广大农民的基本生存，国家在玉米等产业实行补贴和收储，但这种行为最终导致玉米产能过剩、大豆等其它作物产能不足、农产品内外价格倒挂甚至进口价格远低于收储价格、玉米库存激增且临储玉米拍卖成交率极度低迷等问题。只有降低成本，才能改变当前不健康的收储制度，从而实现去库存和补短板。而降成本的关键在于实现土地流转，只有通过规模化、机械化和现代化农业，才有可能真正降低成本。2017年2月5日中央一号文件《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》，指出深入推进农业供给侧结构性改革，包括细化和落实承包土地“三权分置”办法等土地流转内容。
关于土地的流转问题，众多学者从土地流转政策、土地流转模式，以及土地流转现状等不同视角进行了研究。如西南财经大学王恒教授（2015）以土地立法的视角看待土地流转问题，将土地流转政策归结为单一制政策和双层制政策[1]。中国人民大学罗玉辉（2016）对一种新的土地流转模式进行了设想，设想构建“农村土地流转服务中心”，高层级政府部门提供政策法规服务，基层政府部门侧重土地流转服务平台的构建[2]。东北农业大学《东北地区促进农地流转与农民增收机制及政策研究》课题组（2016）研究表明，黑龙江省农村土地流转呈现出流转数量扩大化、主体规模化、体系雏形化、政策主导化等特点，存在着流转思想不积极、行为不规范、租赁待完善、政策不配套等问题[3]。
二、农村土地流转的现状及问题
农村土地流转的形式主要包括转包、转让、出租、互换和入股，这里所说的土地流转形式均指土地经营权的流转，如转包情况下承包户仍然拥有对土地的承包权，仅仅转让土地经营权；转让指土地承包方在征得土地发包方的同意之后，将土地经营权转移；出租土地经营权的土地，仍然用于农业生产相关活动；互换是为了土地的整合与管理，承包户间进行的土地经营权的自愿调换；入股指按土地经营权参与农村组织的经营管理方式，共担风险，共享收益。随着土地流转规模不断扩大，土地流转问题也逐渐显现出来。
第一，财税政策执行力度较低。直接财政补贴形式较为单一。各地区政府部门对土地流转的财政支持主要局限于对农户的直接补贴，对于玉米、水稻、大豆，以及小麦种植大户的补贴主要采取项目补助或增加贷款额度的方式。各地区财政支持对象和形式都较为单一。缺乏支持土地流转的专项资金。土地流转工作的顺利开展离不开相关专项资金的支撑，有关沿海城市如江苏、浙江等地，其对农村土地流转的财政资金支持力度很大，相比之下，我国其他地区缺乏对土地流转的专项资金支持，土地流转的财政支持力度明显较小。目前地方扶持鼓励土地经营权流转的专项资金各省地方政府所投入的十分有限。
第二，金融支农政策下矛盾突显。金融支农力度难以满足日益扩大的土地规模化经营。随着土地流转规模的扩大，逐渐产生了一大批大农户，这些大农户进行规模化农业经营，对于机械等各方面农资的需求量极大，产生大量的资金信贷需求，支农机构的中小额贷款难以满足对大农户的资金支持，需要加大对其信贷资金支持力度。银行贷款期限与农业信贷期限需求的矛盾，但是随着土地流转工作的推进，农户的信贷需求也变得复杂多样，短期信贷容易影响部分种植农户的生产经营。
第三，缺少有效的土地流转市场体系，土地流转过程管理不规范。一是中介服务组织缺失。造成土地流转过程中土地流转者之间的土地信息不能达到高效的互相了解；二是土地流转的激励机制缺乏效率。农民尚未充分挖掘土地的生财之效，而有关部门的激励引导行为效果较差；三是土地的流转价格与土地实际价值偏差较大，急需构建一套科学合理的价格形成机制；四是土地流转管理水平较差，没有规范的专门管理机构，造成土地流转效益较低。另外，土地流转过程中鉴定和备案程序形同虚设，落实不到位，存在土地都已流转出去而未签订土地流转合同的情况，即便签订了土地流转合同的农户，合同条款不规范，内容存在较大的法律风险；为了推进土地流转进程、完成相关政府指标，强行征地进行流转，这更突显了当地土地流转管理不规范。
三、供给侧改革视角下的土地流转对策
随着市场经济的发展，我国政府不再单纯追求GDp增长，而是更加注重经济的可持续发展，从供给侧出发，推动产业转型升级，提高全要素生产率。
第一，提高财税政策对农村土地流转的支持力度。整合各项财政支农资金，鼓励农户建立土地股份合作组织。土地股份合作组织由当地农民组成，以其拥有的土地资源或地面附着物自愿入股，合作组织按土地往年产出价值的实有股份计算分红，年末再依据实际经济效益，进行利润再分配。加入土地股份合作组织可以让农民得到土地租金收入，而且还可以让农民得到土地增值的分红收入，提高了农民土地流转的积极性。不仅如此，如果更多的农民加入到土地股份合作组织，可以使土地资源更加集中，更易于形成规模经营，吸收更多的农民就业，提高城镇化水平，保障更多农民的利益。土地股份合作组织为农民提供了更多的社会保障功能，使他们利用土地资源能够获得较高且相对稳定的长期收益，有利于促进农村社会稳定。政府各相关部门应整合各项支农资金，统筹规划，更好地促进土地股份合作组织的发展建设。在政策法规的扶持和规范下，推动土地股份合作组织优先发展高效农业，充分利用专项资金，各级财政部门应做好下一年度用于建设发展土地股份合作组织的财政预算。对于新组建土地股份合作社，土地承包权入股面积超过一定规模以上并经工商部门登记且运作规范的，政府应在财政上给予较高数额的补贴。
关于土地流转的政策篇9
关键词：农村；土地流转；农民权益；权益保障
一、问题的提出
随着土地流转的日渐增多，关于土地流转中农民权益保护的研究越来越丰富。早在2004年，余新民、丁家钟就提出了规范土地流转和维护农民权益的建议[1]。徐元明认为，农村土地流转是不以人们意志为转移的客观趋势，是农村生产力发展的必然结果。农村土地流转涉及非农建设用地的土地流转、农业产业化和现代农业建设中土地规模经营涉及的土地流转以及农村居民点建设中的农民宅基地流转。在农村土地流转过程中，出现了种种侵害农民土地权益的情况[2]。马茹萍认为，在农地流转过程中农民权益缺失主要表现在土地承包经营权流转主体缺位、政府与农民争利、农民失去了务农收入和农民失去最低人权保障几个方面[3]。
对于造成农民权益受损的原因，一种观点认为，主要是由于土地流转与土地流转管理的相关法律制度还不完善造成的，另外一种观点认为，土地流转非市场化，土地价格严重扭曲，不能体现土地的价值，同时政府职能越位，政府的宏观调控机制难以实现等共同导致了农民权益受损。对于如何维护农民权益，概括起来有三种思路，第一种是要建立健全各项制度[4]，第二种认为应该强化法律的作用[5]，第三种认为应该减少行政干预采取市场化的手段[6]。www.133229.Com
总体来看，学者们总结了中国农村土地流转过程中农民权益受到损害的类型以及造成损害的原因，还对如何保护农民权益进行了一定的研究。但是，对于问题的研究主要还是从理论上加以阐释，不能完全反映当前农村土地流转中农民权益保护问题的全貌。本研究通过问卷调查的方式，选取不同区域的样本进行分析，希冀能较全面的反映土地流转过程中农民权益保护问题。
二、调查地域与方法
本文的调查数据来源于江苏省大学生创新性实验计划项目《农村土地流转中的农民权益保障问题研究——基于苏南、苏中、苏北农村的调查与比较》，该项目由苏州大学行政管理专业学生完成。2010年7—8月，项目组选择苏州、南通、宿迁进行了调查，三市分属苏南、苏中、苏北，区位条件、地理条件、经济发展水平、群众富裕程度以及群众对于土地的观念的差别都很大，在江苏有比较突出的代表性。这次调查采取偶遇抽样（方便抽样）的方法发放问卷共500份，实际有效调查问卷为466份，本文研究以这些比较完整的466份的调查问卷为基础。
三、土地流转中农民权益保护总体状况
本次调查针对土地流转前、土地流转中、土地流转后三个时间段设置了十余个问题，较全面反映了土地流转中的农民权益问题。
1.关于土地流转方式。在受调查者中，大部分农户是在集体的劝说下将土地转给种植大户耕种，占总数的40.7%，其次是政府征用土地，占总数的23.7%，在农户之间私下流转的情况也很常见，占总数的21.3%。总体来说，农民自愿将土地流转给企业或种植大户的人不多，分别为6.2%和8%。
2.关于土地流转后的谋生方式。土地流转后大多数农户选择务工，在当地企业上班或外出打工，占59.38%，但是部分农民失地等于失业，靠补偿金生活，占11.46%；再就是为种植大户做帮工的，占11.46%，也有自己创业开厂、进行个体经营的，占9.58%，部分农民的土地并没有完全流转，仍然在种自己家剩余的田地，占5.63%。
3.关于土地流转的决定方式。对于开展土地流转的决策过程，除了5个人没有回答外，近40%的人不清楚，6.9%的为私下流转，16.7%的人表示经过民主决策，22.1%的人说未经民主决策，还有14.3%的人指出是政府要求村集体这么做的。
4.关于流转目的认知。因为青壮年外出工作或求学，老人无力耕种而致使土地无人耕作的比例最高，达32.7%，其次是迫于集体或者政府的政策被迫流转的，占17.9%，再次就是迫于集体压力而不得不流转的，占14.2%，因流转后土地获得的收益比原先自己种地多的，占11.2%，另外，也有10%的人存在从众行为。
5.关于补偿满意度。大多数农户对于补偿还是比较满意的，比较满意和非常满意的共占66.4%，比较不满意的，占21.2%，非常不满意的，占8.4%，还有4%的人没有评价。
6.关于土地定价。对于土地流转的定价方式，34.4%的农户表示是由双方协商定价，自愿流转，30.3%的被调查者表示由集体定价，集体流转，10.8%的被调查者认为是政府定价，而由集体流转。但是也有相当大比例的人不知道土地价格是如何确定的，操作是如何进行的，占总数的23.6%。
7.关于土地流转后收入。关于土地流转后农户收入的变化，大部分农户表示收入差不多，没有太大的波动，占43.8%，增多和明显增多的占37.6%，收入稍微减少的占15.5%，大幅度减少的为3.1%。总的说来，收入增多和没有大波动的占81.4%，总体情况较好。
8.关于补偿金发放。关于补偿金的发放问题，绝大多数是能按时发放的，占77.8%，加上稍微拖延的，达95.2%，经常拖延不能忍受的只是部分现象，占4.8%，只是部分地区的问题。
9.关于土地政策的了解程度。调查农户关于土地政策的了解程度，68.2%的农户表示自己平时不太关注这类信息，集体怎么说就怎么做，27.3%的农户表示自己有所了解，多是通过媒体获知，由集体宣传得到信息的只占3.9%，而特别关注此类信息的人比例非常小，不到0.1%。
10.关于纠纷处理方法。关于在土地流转过程中出现问题后的处理方法，66.8%的农户选择通过村委会解决，其次是通过合同进行协商，占13.7%，通过上访和法律途径解决问题的都只占6.5%，不知道该怎么办的有4.1%，其余的选项人数较少，不足0.1%。
11.关于合同制定。关于土地使用权转让时签订的合同起草问题，24.3%的农户参与了起草，但大部分农户未参加起草，占59%，完全不知情的也有16.6%。
四、土地流转中农民权益保护存在的问题
1.农民缺位现象突出。农民是农村土地承包和流转的主体，按照依法、自愿、有偿的原则，农民对承包的土地享有自主的流转权。然而，由于农民对政策了解不多，难以正确评估土地预期价值，导致在土地流转的实际操作中，主要依靠政府和村委会推动。土地流转的方式、流转的程序、流入方等都由政府和村委会选择与决定，农民被排斥在决策过程之外，无法主导土地流转过程，无法直接表达自己的利益诉求，导致农民自身的参与性和积极性都不高，合法权益存在受到损害的可能。
2.配套政策不完善。土地流转过程中，农民的收入波动较小，大部分农民能够获得与流转之前相当或者更多的收入，这与一些研究中得出的土地流转导致农民收入降低的结论并不完全吻合。其原因不难解释，主要是由于农民的主要收入不再依靠土地取得，土地在农民生活中的重要性下降。这种情况的出现一方面说明了土地流转的必要性，农民对土地失去眷恋，通过土地流转的方式能够提高农业生产率；但是另一方面也提出了一个严峻的问题，在现有城乡差距依然很大的状况下，将土地流转出去的农民倘若不能融入城市，就只能回到农村，如果此时土地已经流转出去而社会保障体系尚未能完全跟上，就有可能激化农民与政府之间的矛盾，甚至会危及社会稳定。
3.流转合同不规范。农民对于流转合同的参与度低，大部分农民们有参与合同的制定，甚至还有相当一部分农民对合同完全不知情。而且，很多农民对合同的认知仅停留在“别人让签就签了”上，不能认识到合同对于双方的约束性作用，农民对自身的权利、义务界定不明，一旦发生纠纷，调解难度很大。
五、对策与建议
1.建立多层次的农村社会保障体系。目前，土地更多地作为农民福利的主要的保障，土地流转出去之后，农民失去了土地的使用权也就失去了保障。要保护农民利益，促进土地流转，必须解决土地转出农户的后顾之忧，逐步弱化土地的福利和社会保障功能，建立多层次的农村社会保障体系，包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助以及发展和完善农村合作医疗制度等。
2.建立实质性的土地流转管理机构。为提高土地流转运作效率、保护农民利益，应建立土地流转管理机构。机构履行土地流转工作宣传，贯彻落实土地流转政策，指导、监督土地流转行为，对土地流转中出现的损害农民利益的现象要坚决予以打击，规范土地流转过程，尤其是要重视土地流转中合同签订情况，建立土地流转合同备案制度，确保土地流转能合法进行。
3.发展土地流转中介组织。土地流转与一般的商品交易不同，运作过程比较复杂，涉及评估、谈判、签约、登记等多个环节，要求具有专业知识的中间人去规范操作，农民一般缺乏专业知识，在交易过程中往往不能正确估价土地，造成流转价格偏低等现象出现。因此要大力发展土地流转咨询、预测、资产评估、土地托管等各类市场中介服务组织，并完善相关中介服务体系，促进农村土地高效、公开、公平、快速流转，通过市场竞争的手段，保护农民的权益不致受到侵害。
参考文献：
[1]余新民,丁家钟.农村土地流转和农民权益保护[j].江苏大学学报：哲学社会科学版,2004,(4).
[2]徐元明.土地流转与农民权益保障机制的创新——江苏省农村土地流转的调查[j].现代经济探讨,2008,(1).
[3]马茹萍,孙放.土地承包经营权流转中的农民权益保护[j].农业经济,2009,(4).
[4]李钢.农地流转与农民权益保护的制度安排[j].财经科学,2009,(3).
关于土地流转的政策篇10
关键词：农村；政府；土地流转；管理制度；行为分析
引言
当前农业发展已经进入稳定期，合理的使用农村土地就成为促进我国农业发展的新希望，在政府出台一系列政策的良好环境下，农村土地流转已经被越来越多的农民所接受。土地流转为我国三农的建设和发展带来的新的生机，但是土地流转仍然是一项新的举措，还存在许多的不足，在流转的过程中会遇到一些障碍。在各方面条件还不是很健全的情况下，加强土地流转管理，在各地条件不同的条件更好的推行实施土地流转政策，完善健全土地流转的相关法律制度，深入了解政府在土地流转过程中的角色定位及管理行为就成为促进土地流转至关重要的做法。
1关于农村土地流转的论述
1.1农村土地流转的含义农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
1.2农村土地流转的原因改革开放后，随着我国工业化进程的加速，农民为了追求收益最大化，只要从事非农产业的边际收益大于务农的边际收益就会转出土地；反之，则会自耕土地。同时，由于部分农民从事非农产业的收入稳定，而部分农民也期望在市场的要求下扩大土地经营规模，进行产业结构调整，发展高效经济农作物，这在一定程度上又推动了土地流转。另一方面，政府促进土地流转的意愿比较强烈，因为土地流转有助于实现农业增产、农民增收和农村稳定，减少对农业的转移支付，而商业投资农业生产是效益较高的开发项目，也能够支付相对较高的租金，对农村土地流动产生一定的拉力。
2关于我国农村土地流转现状的分析
2.1当前农村土地流转的模式
2.1.1土地出租指某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。
2.1.2土地转让土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人，有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为，转让的合同内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。
2.1.3法人入股土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，股份持有方从中取得各自的报酬或收入。我国土地入股有以下形式：国家直接以国有土地入股；通过出让方式取得的土地使用权与投资者入股进入房地产开发；行政划分的土地入股。
2.1.4土地互换转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。
2.1.5委托代耕委托代耕是指土地承包作为委托人与作为受托人的代耕人双方达成的关于承包人委托代耕人代为管理经营其承包土地的协议，委托代耕并不改变原土地承包关系，也无须征得发包方的同意，且期限一般较短，如超过一年，代耕人可以要求签订转包合同。
2.2农村土地流转中存在的问题
2.2.1农村土地流转缺乏有效的政策指导和法律规范随着社会的不断发展，关于农村土地流转的立法也逐渐陈旧，由于缺少法律依据，在土地流转中一些问题难以解决。如集体发展设施农业和规模农业过程中，个别农民出于非正当原因拒不流转，而对于这种现象缺乏有效的制约手段，致使多数农民和集体经济的发展受到影响。
2.2.2政府对农村流转土地的使用情况不明朗由于地方政府对农村土地流转缺乏相关权力行使的配套规范，导致公权力及团体权利对农民土地承包经营权及其利益的侵犯。
2.2.3违背农民意愿和损害农民利益的现象频发根据调查数据反映，不少的地方政府存在强行征地方式推行土地流转现象，对业主许以各种承诺，以行政命令的手段，通过强行征用和收回农民承包的土地，再将土地用于城镇建设、工业园区建设、农业企业开发、旅游开发等。
2.3政府干预农村土地流转的必要性
2.3.1有助于保障农民的根本利益农民的权益缺乏保障、以及失地农民就业难等问题而引发的农民上访、与政府及相关单位发生冲突的事件已越来越多，性质也越来越严重，这些紧张的关系已经成为破坏社会稳定、影响社会主义和谐社会建设的重大隐患。因此，政府加强对农村土地流转的干预有助于保障农民的根本利益。
2.3.2有助于维护社会秩序的稳定农民是土地流转的主体，对大多数农民来说土地是生存和发展的根本保障，土地往往承担了农民的就业、子女的教育、医疗、养老等本应由国家和社会对农民承担的大部分保障功能。政府加强对农村土地的流转有助于维护广大农村的社会稳定和国家的长治久安。
3政府对农村土地流转的管理制度分析
3.1完善农村土地流转的指导思想与基本原则一方面要促进农业结构调整步伐的不断加快，另一方面是农民的收益得到保护并不断提高，确保农民利益不受损害。通过积极贯彻落实党在农村的基本经营制度，坚持在家庭联产承包责任制不变的前提下，把不改变农村土地性质和用途作为先决条件。按照“稳制活田”和自愿、依法、规范、有偿的原则，充分尊重农民意愿，切实保护农民的生产经营自。严格遵循政策规定，充分保障流转双方的合法地位，着力规范土地流转申请、登记、备案、公证各项程序依法合理有序进行土地流转。
3.2政府健全农村土地流转的市场机制建立健全农村土地流转的市场机制，大力发展土地价格评估机构，对土地流转价格的评估，应以社会、经济、生态综合效益为标准，充分考虑转让方的目标临界值、土地的选择价值和外部性问题，使土地的价值得到较为客观的体现。
4政府对农村土地流转的管理行为分析
4.1以立法者的身份进行政策上的规范在农村土地流转各个环节和领域中，政府要以立法者的身份进行政策上的规范，发挥具体规制作用的方向和着力点，通过为农村土地流转相关法律制度和规范的修改、完善和构建总结，政府立法机关要加强配套立法，进一步规范流转行为，特别是对不按规定进行土地流转的行为进行处理，要有相应的规定，做到于法有据。
4.2以执行者的身份进行管理上的干预为了促使土地流转的规范有序进行，政府应该提供政策咨询，向群众解答法律和政策上的难题；办理变更登记或者帮助农民签订流转合同，在办理登记和签订合同的过程中提出合理的意见和建议，发现流转双方有违反法律法规的现象，及时予以纠正，要采取切实有效措施，规范土地流转行为，确保流转土地的农业用途不变，对违反规定改变土地使用性质的，要按照有关法律法规予以查处。
5结论
土地是人们最基本的生产资料，也是人类生活资料最基本的来源，在市场经济日益法制化的今天，其重要性日益明显。土地流转是社会进步的标志，土地通过产出体现价值，如何实现农村土地流转的高效能化，关系到社会的稳定以及经济的发展。所以，我们要通过完善农村土地流转的指导思想与基本原则，健全农村土地流转的市场机制，健全农村土地承包经营权管理制度；以立法者的身份进行政策上的规范，以执行者的身份进行管理上的干预，以协调者的身份进行秩序上的维护，从而使整个农村土地流转市场逐步趋向平稳发展。
参考文献
[1]李劲松.搞好土地流转，活跃农村经济[J].农村合作经济与管理，2006，16.
[2]陶若伦，陈祖卫.论土地使用权流转中的农民权益[J].现代经济探讨，2009，32-34.
[3]杨明基，农村土地流转：实现农业集约化经营现实选择[J].学术期刊，2010