城市土地征收补偿条例篇1
城镇房屋拆迁涉及房屋所有人已取得的划拨的国有土地使用权、房屋所有权。
一、对公民所有的城镇房屋征收的补偿。按照国务院的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对城市公民房屋征收的补偿，一是对房屋的货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。由市场中介组织——房地产市场评估机构确定的金额补偿，体现的是补偿的市场化原则；二是对因征收所造成的相关利益的补偿，是采取的适当补偿。由市场中介组织——房地产市场评估机构确定补偿金额，本是良好的方式。但该条例同时又规定补偿的具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。从实践中所反映的问题来看，各地实施该国务院法规的地方性法规、政府规章甚至规范性文件，却往往将该市场化补偿原则异化为行政机关的单方定价。目前通行的作法是政府通过规章或其他规范性文件规定拆迁房屋的土地及房屋补偿标准。不同级别的土地补偿不同的地价，而房屋的建筑安装费用也有详细的规定，因此《城市房屋拆迁管理条例》所规定的市场评估价方式形同虚设，很多地方的拆迁补偿确定也根本不需要中介机构的参与。而且，根据政府确认的被拆迁房屋明细清单即可获得拆迁补偿数额，中介机构参与评估也无多大作用。在这种情况下，行政法规所设定的市场补偿方式实际上就异化为行政单方定价，使得被拆迁人的财产损失没有得到依法补偿。当前城市房屋拆迁中的纠纷多是公民对补偿的不满意造成的。
二、对公民通过划拨方式取得的建房是必须的国有土地使用权的征收，现行的国务院的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
我国第四次宪法修正案将宪法第十条第三款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”在宪法第十三条中增加规定了：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”由此，确立了我国的行政征收的补偿制度。根据宪法和立法法的规定，对公民私有财产的征收，应当符合以下条件：1.征收的目的是为了满足公共利益的需要；2.征收必须依照法律的明确规定。“法律”仅指全国人大及其常委会制定的法律；3.征收必须予以补偿。
显然，《暂行条例》对公民在建房时通过划拨方式取得的土地使用权，可以无偿收回的规定，与宪法和立法法的规定相违背，应作无效的认定。
城市土地征收补偿条例篇2
而今年两会期间，国务院总理曾承诺，在其任职的最后一年，政府将做几件困难的事情，其中“第二件事情，就是要制定并出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障农民承包地的财产权”。
《农村集体土地征收补偿条例》（以下简称《条例》）能否兑现温总理“两会”承诺，于今年年底制定出台？
《投资者报》记者近日多次致电负责牵头起草《条例》的国土资源部相关部门，未获答复。记者查询国土资源部、国务院法制办网站也未见到关于该条例进展情况的通报。
研究中国土地问题长达30余年，多次以政协委员、学者身份向政府相关部门提出改革建议的清华大学教授蔡继明近日接受记者采访时表示，按照目前的工作进度，《条例》要年底出台比较困难。
他认为，“《农村集体土地征收补偿条例》的出台还涉及上位法《土地管理法》的修订，农村土地问题已经到了必须从顶层制度上加以通盘考虑的时候，而不能头痛医头，脚痛医脚。”
九成土地征收违宪
与快速发展变化的社会现实相比，现行土地管理法规已经严重滞后，这已成为官方和学界的一致共识。
现行《土地管理法》最近一次修订是在2004年，其中很多条文已经滞后于2007年出台的《物权法》。2010年，《土地管理法》修改已列入国务院立法工作计划，今年政府工作报告更是提出，要在年底之前完成《土地管理法》和《农村集体土地征收补偿条例》的修订工作。
8月21日，中共中央办公厅法规局召开了一场小范围的“农村土地征收制度改革问题”专家座谈会。受邀参与该座谈会的蔡继明教授告诉记者，座谈会就现行农村土地征收制度存在的主要问题、改革农村土地征收制度的意见和建议、修订土地管理法和制定集体土地征收补偿条例的建议等三方面进行了探讨。
“与会专家较普遍的建议是，今后集体土地征收应严格限制在公共利益需要，逐步缩小征地范围，同时尽快推动集体建设用地入市。”蔡继明表示。而从相关部门反馈的态度来看，对“缩小征地范围”、“提高征地补偿”并无异议，但强调除涉及公共利益的领域需要继续征地外，“城建开发”依然要被纳入可征地范畴。至于集体建设用地入市，有关人员“态度依然谨慎”。
蔡继明告诉本报记者，“按照我对宪法的理解，政府征收农民土地的依据只有城市规划，只要列入城市规划范围，政府就可以动用行政权力征收农村土地。但宪法还规定，国家为了公共利益需要，可以征收农民土地，并给予补偿。这样两者就出现了矛盾，国家在工业化、城市化进程中不是出于公共利益的征地可能就属于违法。”
“改革开放30多年来，对农民征收的土地用于公共利益的不过10%-20%”，也就是近90%的土地征收行为违反了宪法。”蔡继明在各种场合多次呼吁征地应当仅限于公共利益需要。
记者注意到，有官员表示，不可能完全局限按公益性来划征地范围，还是要充分考虑到工业化城市化发展的需要，应该将“城建开发”列为新的征地条目。
征地补偿标准过低
征地制度改革主要包括两大方面的内容，征地补偿的结构以及征地范围。蔡继明说，其中重点涉及《土地管理法》第四十七条的规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”；“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。
“按照被征收土地的原用途给予补偿，这一条款实际上剥夺了农民的土地发展权，所谓土地发展权就是改变土地现有用途或土地利用强度的权力。依照现行规定，从农用地转为建设用地的巨大利差，农民一分钱也得不到。”蔡继明告诉记者，“征地补偿标准过低确实是亟待改变的严峻问题，但更重要的是要明确限定征地范围，从而缩小征地规模。”
根据国土资源部耕地保护司公布的一项数据显示：2010年，地方政府从农民手中征一亩地平均支付3万元，而地方政府转手出让一亩地平均进账43万元。
蔡继明曾公开表示对征地制度的批评，“现在的土地制度使地方政府有200%的积极性去低价征收农民土地，高价出让。一届政府将今后十届政府的土地使用权、出让权都拿走了。”
城市土地征收补偿条例篇3
一、收回土地使用权行为的法律和行政法规依据
（一）《土地管理法》[1]
1、《土地管理法》第37条第1款：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。
2、《土地管理法》第58条第1款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（1）为公共利益需要使用土地的；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的“。
（二）《城市房地产管理法》[2]
1、《城市房地产管理法》第19条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。
2、《城市房地产管理法》第21条第2款：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
3、《城市房地产管理法》第25条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。
（三）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[3]
1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”.
2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。
3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。
4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。
（四）《基本农田保护条例》[4]
《基本农田保护条例》第18条：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满1年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护区”。
二、收回土地使用权行为的法律性质分析[5]
《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《基本农田保护条例》规定了多种“收回土地使用权”的情形，其中既有作为“土地违法案件”给予行政处罚的“收回”，也有土地使用权期满的“收回”，还有作为其他法定事由的“收回”。
（一）行政处罚的“收回”
行政处罚的“收回”，是指因土地使用者违反了法律法规禁止性规定，被人民政府或土地行政主管部门依照法律法规的规定收回土地使用权。这种“收回”，首先，是因为土地使用者发生了法律法规禁止的行为，其次，法律法规规定，对这种违反法律法规的行为必须给予无偿收回土地使用权的惩处。
《土地管理法》第37条第1款、《基本农田保护条例》第18条的“收回”，是土地使用者违反了“禁止闲置、荒芜耕地”、“禁止闲置、荒芜基本农田”的规定，《城市房地产管理法》第25条的“收回”，是土地使用者违反了“必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地”的规定，都属于行政处罚的“收回”，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款的“收回”，该条款本身已明确是“处罚”。
（二）土地使用权期满的“收回”
土地使用权期满的“收回”，是指出让的国有土地使用权期满后，由于土地使用者未申请续期，或者虽申请续期但未获批准，依照出让合同的约定，土地使用权由国家无偿收回。
《土地管理法》第58条第1款第3项、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的“收回”，属于土地使用权期满的“收回”。
（三）其他法定事由的“收回”
其他依法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为，其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。
根据上面的阐述，我们可以确定，依据《土地管理法》第58条第1款第1、2、4、5项、《城市房地产管理法》第19条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条、第47条第1款的规定收回土地使用权，属于其他依法定事由的“收回”。
三、土地使用权“无偿”收回和“有偿”收回问题分析
土地使用权是“无偿”收回还是“有偿”收回，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《基本农田保护条例》的相关条款已作了明确的规定，这里讨论的，是在不同情形下收回土地使用权时，“无偿”和“有偿”是否应当包括土地使用者已经付出的土地成本费用，以及该幅土地已产生的土地增值的归属。
（一）土地成本的构成
土地使用者取得土地，大致需要支付以下几类费用：
1、征地补偿费。根据《土地管理法》第47条第2款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。它是在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，支付给被征地村和被征地农民的补偿性和安置性费用。对被征地村和被征地农民来说，征地补偿费是其失去土地所有权和使用权所得到的补偿；对用地单位来说，征地补偿费是为国家获得土地所有权而支付的费用。因此，征地补偿费的性质，是土地所有权“转权”并因土地所有权“转权”而支付给被征地村和被征地农民的补偿费。
2、拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿；对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地使用权而支付的费用。因此，拆迁补偿费的性质，是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”而支付给被拆迁人的补偿费。
3、征地规税费。征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等六项费用组成。其中，耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金是因土地由“耕地”[6]转变为“建设用地”而由国家向用地单位收取的规税费；新增建设用地有偿使用费[7]是因土地由“农用地”、“未利用地”转变为“建设用地”而由报批用地的市县人民政府支付的规税费；征地管理费是因用地报批和实施征地由土地行政主管部门向用地单位收取的规税费。
4、土地出让金。根据《城市房地产管理法》第七条，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。因此，土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。
（二）不同情形下“无偿”收回和“有偿”收回的把握
1、行政处罚的“收回”，作为对土地使用者违法行为的惩罚措施，从理论上讲，不应向其支付任何费用，即“无偿”收回。但征地补偿费作为土地所有权“转权”、征地规税费作为土地“变类”过程中的支出费用，笔者认为，应按土地使用者取得土地时的原价格标准，由政府返还。而拆迁补偿费、土地出让金作为土地使用者取得土地使用权的支出费用，在行政处罚“收回”土地使用权的情形下，不应返还。
2、土地使用权期满的“收回”，由于是依据《土地使用权出让合同》的约定收回土地使用权，且土地使用者原支付的各类土地成本已在其数十年的土地使用过程中折抵完毕，即土地成本的现值为“零”，因此不应向其支付任何费用。然而，土地成本的现值为“零”并不等于土地没有价值。在土地增值并可能是现时价值数倍于原土地价值，且房屋仍有实际价值和使用价值的情况下，虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，尤其是对因购买商品房而取得土地使用权的购房人，届时是否绝对的“无偿”收回，仍是值得进一步探讨的问题。
3、其他法定事由的“收回”，征地补偿费、拆迁补偿费、征地规税费和剩余年限的土地出让金，理所应当应该由政府返还，其价格标准则应区别情况处理：因国家方面的原因，如为了公共利益、实施城市规划而收回土地使用权的，应按现时价格计算、返还四项费用，土地的增值归土地使用者所有，以体现“有偿”收回的法律规定；因土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产而被收回土地使用权的，应按原价格标准计算、返还四项费用，土地的增值归政府所有。
因此，“有偿”收回和“无偿”收回的主要区别在于土地增值的归属：“无偿”收回并非绝对的“无偿”，应区别不同情形区别对待。
注释：
[1]1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修正。
[2]1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布，自1995年1月1日起施行。
[3]1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号，自之日起施行
[4]1998年12月27日国务院令第257号，自1999年1月1日起施行。
[5]国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知（［1997］国土［法］字第153号）对收回土地使用权行为的法律性质作出了认定，其中有多处值得商榷。
[6]根据国家财政部门的规定，这里的“耕地”实际是指“农用地”。
城市土地征收补偿条例篇4
第一条、为了保障土地资源的合理利用和城市规划的顺利实施，规范征用土地和收回土地行为，维护当事人的合法权益，根据法律、行政法规的基本原则，结合深圳市实际，制定本条例。
第二条、本条例所称征用土地，是指国家为了公共利益或者实施城市规划，依法征用集体所有土地，并给予补偿安置的行为。
本条例所称收回土地，是指根据法律、法规以及本条例的规定和土地使用权出让合同（以下简称出让合同）及临时使用国有土地合同（以下简称临时用地合同）的规定，收回国有土地使用权的行为。
第三条、深圳市人民政府（以下简称市政府）根据国家法律、法规和有关用地规划的规定，作出征用土地的决定。
市政府土地管理部门（以下简称主管部门）是负责组织实施征用土地与收回土地工作的主管部门。主管部门的派出机构（以下简称派出机构）受主管部门的委托组织实施征用土地或收回土地工作。
主管部门或派出机构组织实施征用土地或收回土地，可以委托开发建设单位办理补偿、安置等方面的具体事务。
第四条、市政府有关部门、区人民政府和基层组织应当按照各自职责，协助和配合主管部门或派出机构做好征用土地和收回土地工作。
第五条、征用土地和收回土地应当兼顾国家、集体和个人的利益，保护当事人的合法权益，给予当事人合理补偿和妥善安置，但法律、法规、征地协议、出让合同及临时用地合同规定不予补偿和安置的除外。
本条前款所称当事人包括被征用土地单位或被收回土地的单位和个人。
第二章、一般规定
第六条、征用土地，应当按照国家有关法律、行政法规规定的程序履行批准手续。
征用农业保护区用地，必须严格依照国家有关法律和《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强农业保护区管理的若干规定》办理。
第七条、征用土地和收回土地应当作出书面决定，并应当在决定批准之日起五日内直接送达当事人；无法直接送达的，可以公告送达。自公告之日起十五日后，即视为送达。
书面决定的内容，应当包括征用土地或收回土地的位置、范围、面积、时间、原因、依据和补偿、安置问题协商的联系方法以及对当事人的要求等事项。
被征用或被收回土地的当事人应当在决定送达之日起三十日内持土地权属证书到主管部门或派出机构办理征用土地或收回土地的补偿登记。
第八条、自征用土地或收回土地决定作出之日起，至作出补偿安置决定或签订补偿安置协议之日止，公安部门应当暂停办理该土地范围内居民户口的迁入和分户。因出生、军人复员退伍、婚嫁等确需入户或者分户的，经区人民政府批准后，方可办理。
主管部门或派出机构应当将本条前款规定的日期及时告知公安部门。
第九条、当事人在征用土地或收回土地的书面决定送达后，不得就被征用或被收回的土地进行下列行为：
（一）擅自处分土地或新建、改建、扩建和装修地上建筑物、附着物；
（二）从事旨在增加补偿金额或者提高安置标准的种植和养殖等活动；
（三）以有关的土地权益或地上建筑物、附着物进行转让、抵押；
（四）设立或变更租赁关系。
第十条、征用土地或收回土地需给予补偿、安置的，主管部门或派出机构应当在被征用或被收回土地的决定送达之日起六十日内，就补偿、安置事宜与当事人进行协商。
超过本条前款规定的期限，未能与当事人达成补偿、安置协议的，主管部门或派出机构应当在三十日内作出征用土地或收回土地的补偿安置决定。
按本条第二款规定作出补偿安置决定后，当事人不履行，又不在规定的期限内交出土地及其地上建筑物、附着物的，主管部门或派出机构可以申请人民法院强制当事人迁出。
第十一条、被征用或被收回的土地有下列情形之一的，不予补偿：
（一）违法建筑；
（二）违反本条例第九条第（一）、（二）项规定；
（三）无偿收回土地；
（四）按照有关法律、法规规定不予补偿的。
第十二条、主管部门或派出机构的工作人员或其委托单位的人员，可以根据征用土地或收回土地工作的需要，进入被征用或被收回的土地及其地上建筑物、附着物的现场进行勘测。
第十三条、被征用或被收回土地的当事人在规定期限内未领取补偿安置费的，由主管部门或派出机构代管。
第三章、征用土地
第十四条、征用土地应当根据社会经济发展和城市总体规划、土地利用总体规划的需要，按照土地开发供应计划的安排，实行有计划征用。征用的土地应当按照城市规划和建设项目用地的实际需要进行开发和使用，不得撂荒闲置。
第十五条、征用土地，由主管部门或派出机构统一组织实施，其他单位、组织、团体或个人均不得以任何形式征用集体所有的土地。
第十六条、征用土地按照下列程序进行：
（一）根据建设需要和城市规划的要求，确定征用土地方案；
（二）按照审批程序报批，并作出批准征用土地方案的决定；
（三）按照本条例第七条的规定送达征用土地决定书；
（四）被征用土地的当事人进行补偿登记；
（五）与当事人协商征用土地补偿和安置方案，签订协议；
（六）达不成补偿安置协议的，根据本条例第十条规定，作出补偿安置决定；
（七）执行征用土地补偿安置协议或征用土地补偿安置决定。
本条前款所称征用土地方案，应当包括征用土地的位置、面积、征用土地补偿费的数额以及征用土地工作的进度等内容。
第十七条、征用土地，应当按照规定向当事人支付征用土地补偿费。有关部门应当凭征用土地决定核减农业税。
第十八条、征用土地补偿费，包括土地补偿费、安置补助费和青苗、建筑物及附着物补偿费，其计算方法及标准由市政府根据国家法律、行政法规以及本条例的规定综合土地类别、使用现状、产值等因素确定。
征用土地补偿费的计算方法及标准应当公布。
第十九条、被征用土地单位应当在深圳市金融机构设专户存储征用土地补偿费。
主管部门或派出机构应当按照征用土地补偿安置协议约定的期限或者征用土地补偿安置决定规定的期限，将征用土地补偿费汇入被征用土地单位开设的征用土地补偿费专户。
第二十条、征用土地补偿费由被征用土地单位集中统一管理使用，用于发展生产。其中安置补助费可以划给自谋职业者作为就业补助和丧失劳动能力人员的生活补贴。
第二十一条、被征用土地单位与第三人对被征用土地的使用存在合同关系并涉及补偿的，由被征用土地单位与第三人协商解决。
被征用土地上的青苗、建筑物及附着物属于第三人的，被征用土地单位应当将青苗、建筑物及附着物的补偿费给予第三人。
第二十二条、主管部门或派出机构会同区人民政府有关部门，对征用土地补偿安置的有关法律、法规和政策的落实进行指导和监督。区人民政府有关部门对征用土地补偿费的管理使用和收益的分配以及劳动就业与安排进行指导和监督。
被征用土地单位应当将征用土地补偿费使用的收支状况向本单位的成员公布，接受监督。
第四章、收回土地
第一节、收回土地的范围
第二十三条、有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：
（一）出让合同规定的年期届满的；
（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；
（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第二十四条、有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：
（一）公共利益需要的；
（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；
（三）用地单位迁移或被依法撤销的；
（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。
第二十五条、因城市建设发展需要和实施城市规划需要，主管部门或派出机构可以收回行政划拨的土地。
第二十六条、收回土地的决定生效后，主管部门或派出机构可以实际占用该宗土地及其地上建筑物、附着物，并可根据具体情况予以处分。
第二十七条、人民法院作出的没收土地的判决、裁定生效后，应当将被没收的土地交主管部门或者派出机构管理。
第二十八条、收回土地的时间：
（一）本条例第二十三条第（一）项规定的情形，收回土地的时间为土地使用权年期届满之日；
（二）本条例第二十三条第（三）项规定的情形，没收土地的判决、裁定生效之日为收回土地的时间；
（三）除本条第（一）、第（二）项规定的情形外，收回土地的时间为收回土地的决定作出之日。
第二节、收回土地的补偿安置
第二十九条、收回土地的补偿安置协议应当按照本条例规定和市政府规定的标准进行协商订立。
补偿安置协议应当包括补偿形式和补偿金额、安置方式和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等条款。
当事人要求评估的，主管部门或派出机构应当委托物业估价机构进行评估。评估费用由主管部门或派出机构承担。
第三十条、收回土地的补偿可以实行产权调换、作价补偿，或产权调换和作价补偿相结合的方式。
第三十一条、收回已建住宅的行政划拨的土地，可用产权调换方式补偿。
采取产权调换方式补偿的，由主管部门或派出机构补偿同样用途、价值相当的房地产。调换的房地产价值有差异的，应当按照收回土地使用权时的地价标准就地价进行差价结算，按建筑成本价格对建筑物面积、结构、质量进行差价结算。
第三十二条、有下列情形之一的，可以采取作价补偿方式补偿：
（一）当事人同意以现金补偿；
（二）土地上没有建筑物；
（三）按照本条例第二十四条第（三）项规定收回年期未满的土地；
（四）收回行政划拨的、用地单位有实际投资的非住宅用地的土地；
（五）超过本条例第十条规定的补偿安置协商期限，主管部门或派出机构决定以现金补偿；
（六）市政府规定的其他情形。
第三十三条、采取作价补偿方式收回有偿出让的土地的，应当对剩余年期部分的土地及其地上建筑物、附着物给予补偿。剩余年期部分的土地的作价补偿金额参照收回土地时的评估价格计算；减免地价的，减免部分应当在补偿金额中先行扣除。地上建筑物、附着物的补偿金额按照其重置价格并考虑折旧因素结合成新结算。
采取作价补偿方式收回行政划拨用地的，只对地上建筑物、附着物进行补偿，补偿计算方法按照本条前款规定办理。
第三十四条、应当以产权调换方式补偿而暂时无法补偿的，主管部门或派出机构应当对受影响的土地使用者妥善合理地安置临时居所，并承担由此产生的费用。土地使用者自行安排临时居所的，主管部门或派出机构应当按照标准支付临时安置补助费。
第三十五条、主管部门或派出机构按照安置补偿协议履行完毕后，土地使用者应当退出根据本条例第三十四条规定而安置的临时居所。
由于非当事人的原因，超过过渡期限而无法实现产权调换的，主管部门或派出机构应当向当事人加倍发给临时安置补助费。
第三十六条、依本条例第二十四条第（四）项和第二十五条的规定收回土地而产生的搬迁费用，由主管部门或派出机构按照合理的原则付给土地使用者。
第三十七条、收回有产权纠纷土地的，主管部门或派出机构可以先行作出补偿安置决定。
主管部门或派出机构应当对被收回的土地及其地上建筑物、附着物作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
第三十八条、被收回的土地及其地上建筑物设有抵押权的，主管部门或派出机构应当在收回土地的同时通知抵押权人和抵押人。抵押权人和抵押人应当重新签订抵押协议或直接由抵押人清偿债务。
采取作价补偿的，经抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者达成债务清偿协议后，方可给予补偿。
第三十九条、因土地被收回造成停产、停业而引起的直接经济损失，主管部门或派出机构应当给予补偿。但无偿收回土地的除外。
第四十条、在本条例第二十四条第（三）项规定的情形下，主管部门或派出机构应当将补偿安置费付给被撤销的用地单位的清算组织或者产权单位。
第四十一条、因收回土地而补偿房屋，当事人在规定期限内不办理交接手续的，该房屋由主管部门或者派出机构代管。
第三节、收回临时用地
第四十二条、经主管部门或派出机构批准临时租用的国有土地，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以将临时用地无偿收回：
（一）临时用地合同规定的租用期限届满的；
（二）当事人违反临时用地合同，须收回临时用地的。
拒不交还临时用地的，主管部门或派出机构可以依照有关法律、法规的规定强制收回。
第四十三条、临时用地的使用期限届满前，因实施城市建设发展需要和城市规划需要，主管部门或派出机构可以提前收回临时用地。
依本条前款规定收回临时用地的，主管部门或派出机构应当根据实际使用土地的时间给予当事人适当补偿。
第五章、法律责任
第四十四条、违反本条例第六条规定，擅自或越权审批征用土地的，以非法占用土地论处，主管部门、派出机构或市政府行政监察部门应当追究违法单位主要负责人和直接责任人员的行政责任。
第四十五条、违反本条例第十五条的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
第四十六条、违反本条例第九条、第三十五条第一款规定的，主管部门或派出机构应当责令停止非法行为，没收违法所得，并可处以三万元罚款。
第四十七条、受委托办理征用土地或者收回土地补偿安置具体事宜的开发建设单位，有下列情形之一的，主管部门或派出机构应当责令停止非法行为，追缴其违法款项，并可处以三万元以上、五万元以下的罚款：
（一）超越主管部门或者派出机构的授权权限办理补偿安置事宜的；
（二）擅自提高补偿安置标准的；
（三）就垫付的安置补偿费用与主管部门、派出机构结算时弄虚作假的。
第四十八条、占用、克扣、截留、挪用、私分有关安置补偿费用的，主管部门或派出机构应当责令退赔；并由其所在单位或者行政监察部门对有关当事人给予行政处分。
第四十九条、当事人对主管部门或派出机构作出的补偿安置决定或者行政处罚决定不服的，可以在接到主管部门或者派出机构行政决定或者处罚决定书之日起十五日内申请行政复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。
当事人也可以在接到主管部门或派出机构的补偿安置决定或者行政处罚决定之日起十五日内直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，不起诉，又不履行补偿安置决定或者处罚决定的，由作出决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十条、威胁、恐吓、辱骂、殴打主管部门或者派出机构的工作人员或其授权的人员，阻挠征用土地和收回土地的，由公安机关依法给予行政处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十一条、主管部门或派出机构的工作人员或者授权的人员在征用土地和收回土地的工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由市政府行政监察部门或所在单位给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章、附则
第五十二条、本条例所涉及的征用土地、收回土地的安置补偿费、补助费的具体标准由市政府根据本条例制定。
第五十三条、市政府应当根据有关法律、法规和政策的规定，妥善处理征用土地中的历史遗留问题。
第五十四条、本条例实施前主管部门或派出机构已和当事人签订了与征用土地或者收回土地有关的协议的，按照原协议执行。
城市土地征收补偿条例篇5
关键词：征地拆迁土地使用价值补偿分配
一、我国土地使用权的由来
1982年中华人民共和国宪法第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的意外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。根据中华人民共和国宪法，土地所有权的形式只有国家土地所有权和集体土地所有权两种，私人（自然人和法人）不能享有土地所有权，二其他生产资料则分属国家、集体和私人所有。同同时，“土地管理法”第7条规定：“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理使用土地的义务。”这就产生私人土地使用权，依照法律公民可以享有土地使用权。
接着而来的问题就是，公民个人享有什么样的土地使用权，是有偿的土地使用权还是无偿的土地使用权？中国在改革初期开始征收城镇土地使用费。1980年12月国务院批准的“全国城镇规划工作会议纪要”指出：“征收城镇土地使用费，是城镇建设和维护的一个固定资金来源。在城镇规划区范围内，对占用土地的单位和个人，均应该按照当年实际占地面积交纳土地使用费。土地使用费的标准在测算土地级差的基础上进行，并且根据土地等级的变化，每隔若干年作一次调整。对于不同的土地使用单位，收费标准应有所不同。”城镇土地使用费实质上就是一种土地税。这一文件提到了“土地级差收益”和“土地等级”，承认了土地是有价值的、土地价值的高低由土地的级差收益和土地等级决定。
1987年全国各地开始实行向城镇国有土地使用者征收土地使用费的制度。土地使用费属于地方税的一个变种，征收的土地使用费用于地方城镇建设和维护。由于土地所有权的拥有者和最大管理者中央政府并未从地方征收的土地使用费中得利，所以一年后中央政府决定将土地使用费改为土地使用税，从1988年11月1日实行“中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例”，从此城镇土地使用税由中央政府和地方政府分成。土地使用税的收入大大改善了中央政府和地方政府的财政状况。之后，1990年5月19日，国务院发行颁布了“中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例”。根据这个条例，城镇国有土地权可以出让、转让、抵押和继承。中国的国有土地使用权也因此有了价值；国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。“出让”、“转让”的实质就是买卖国有土地的使用权，“出让”是第一次出卖，由土地所有者将国有土地的使用权出卖给私人（自然人或者法人），称为“一级市场”；“转让”是私人之间的土地使用权的买卖，称为“二级市场”土地出让金、转让金的高低就是土地使用权的价值。
二、显化土地使用权的价值的必要性
（一）现行法律的要求
1、宪法层面。2004年3月14日，全国人民代表大会通过了新的宪法修正案，明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
2、法律层面。《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之～的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
此外，《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》都规定了，国家对土地使用者依法取得的土地使用权在出让合同约定的使用年限期满前不收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发。利用土地的实际情况给予相应的补偿。
（二）现实拆迁工作的要求
首先，现行的拆迁政策是按照建筑面积给予的补偿，土地使用权补偿未予以显化，群众自然认为建的越多补偿就会越多，因此，私搭乱建屡禁不止，严重影响了城市拆迁工作。其次，在拆迁实践中，群众认为享有的合法土地使用权未得到应有的补偿，引起了诸多诉讼。
三、现行法律关于“土地使用权”在征地补偿中的尴尬
《土地管理法》早有规定：为公共利益需要使用土地、实施城市规划进行旧城区改建……可以收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。尽管有明确法律依据，但关于土地使用权补偿的规定缺乏操作性，导致土地使用权补偿不能以“看得见摸不着的”方式存在。
之前实行的《城市房屋拆迁管理条例》没有对土地使用权补偿予以明确，只是在第24条给出了“模凌两可”的规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格来确定。这里的“区位”补偿到底与土地使用权补偿之间是什么关系，一直公说公有理，婆说婆有理。
现在，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
征收条例仍然没有将土地的使用价值单独体现，还是将“房”、“地”视为一体。虽然土地使用权是一项独立的权能，,房屋和土地存在着不可分离的特性,但征收的本质是为了取得房屋及其附属物所占用范围内的土地使用权。“征收条例”对于土地使用权的补偿问题仍持“回避”态度。
综上，既然在宪法层面、法律层面等多部法律都承认了土地使用权的价值的存在，同时在一级市场的出让、二级市场的转让也明确了土地使用权的固有价值，然而在土地所有者因公共利益、旧城改造等等原因需要收回土地使用权时，却又将房、地的价值一体化、含糊化。这种“双轨制”也就必然造成了，时下征地拆迁中因土地使用价值的巨大分歧，导致激烈的冲突。
四、土地使用权价值的合理分配
按照我国相关法律规定,城市市区的土地所有权归国家所有,国家基于所有权人的地位,因期限届满、公共利益需要等理由,有权收回已经授予他人的土地使用权。然而城市土地在使用过程中,由于资源的稀缺性、城市用地结构变化及基础设施的逐步完善,土地价值往往是动态地自然增值的。在城市建设特别是旧城改造后,因建筑物容积率增加,以及土地供需、购房需求等市场因素的变化也会引起地价的增值。由于房屋占用范围内土地增值既与周围环境变化密不可分,也与房屋的存在相互关联,房屋拆迁时,政府对增值后的土地无论是无偿收回还是按原价格收回,都会引起争议。当前城市房屋拆迁矛盾的主要根源是在拆迁补偿上的分歧,而分歧的焦点又往往不在房屋重置价格的计算标准,而是集中在房屋土地使用权价值的如何分配上。为此,政府在收回房屋土地使用权时,必须对土地使用权价值在土地所有者和被征收房屋所有权人之间进行合理分配,否则房屋征收补偿的纠纷以及城市建设拆迁难等问题是无法从根本上解决的。
在我国城市土地国家所有的制度安排下,为保证作为土地所有者代表的政府的土地发展权权益,国家垄断了土地一级市场,将因房屋周边设施和环境改善、土地用途调整、容积率增加带来的土地增值收益完全控制在政府手中。但这并不意味着被征收房屋所有权人无权享有土地增值收益,对房屋土地使用权的补偿可以远远偏离房地产市场价格。事实上,国家通过垄断土地一级市场获取的土地使用权流转收益只是对土地增值的初次分配,为维护被征收房屋所有权人的土地使用权权益,必须在房屋征收补偿时对土地增值收益进行二次分配,对土地所有者和房屋所有者各自享有的土地增值收益分配予以合理调节。
虽然我们难以确定城市土地所有者和房屋所有人在房屋土地使用权价值分配的具体比例,但应坚持的一个总体原则是,不论采用何种房屋拆迁评估方式,被拆迁人获得的经济补偿都应略高于拆迁前房屋评估价格,从而对行政推动型下的房屋拆迁评估进行技术上的修正,使其尽可能接近市场自由交易型下的房屋拆迁评估。在具体操作中,可在现有的房屋拆迁评估基础上,增设拆迁奖励费,并根据房屋拆迁与房地产价格市场走势的关联度,对奖励费的标准适时进行动态化调整,确保被拆迁户在被拆迁后能够买得起同类地段、同种类型、同等面积的房屋。这是因为,除了房屋拆迁评估价往往低于房地产市场自由交易价这个主要因素外,由于地租驱逐理论规律的作用,适宜用于拆迁安置的普通商品房和经济适用房开发建设更多地集中在空间集聚度不高的老城郊地区,市场有效供给的安置房源往往远离被拆迁房屋,不论城市房屋拆迁采用货币补偿还是异地产权置换安置方式,都要使已习惯于过去居住区环境的被拆迁人对求职就业、交通出行、就医购物、子女入学等问题的解决重新进行组织安排,无形中使被拆迁人被动地增加了生存成本,对此也应以适当的形式予以补偿,只有通过设立拆迁奖励费等形式对房屋拆迁评估价进行修正,才能使其与真实的房地产市场交易价格尽可能接近,实现市场化运作下房屋拆迁补偿的合理公平。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》增加了此项内容，将保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则落实到了实处。在现行的法律框架内构建了对被拆迁人土地使用权价值合理补偿的机制,将在一定程度扭转城市建设发展受阻于拆迁的局面。
城市土地征收补偿条例篇6
一、城市征地拆迁工作情况
自《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，我县实施的城南沿江大道建设工程等房屋征收项目严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《市贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干意见（试行）》等法律法规进行操作。我们在房屋征收过程中坚持公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开的原则，充分保证了房屋征收项目的合法性；保证了被征收人的知情权、参与权；保证了被征收人房地产的合法权益。
对于在房屋征收过程中出现的各种矛盾，我们派工作人员及时与被征收人沟通，对征收条例不懂、对政策不清楚的我们及时给予解答。对已实施完成，但存在的工程项目，我们派该工程项目的工作人员及分管领导及时与人沟通，对合理的意见、建议我们充分采纳，对不合理的要求我们给予解释清楚。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来我县还没有出现一例强制拆迁。
1．及时成立征收部门明确工作职能。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，县人民政府于2011年8月25日下发石府办抄字[2011]360号文件，县机构编制委员会于2011年12月12日下发石编发[2011]24号文件通知，将县房产局下属县城镇房屋拆迁管理办公室归并到县征地拆迁安置办公室。单位规格和性质为正科级全额拨款事业单位。主要职责：为县人民政府指定的国有土地上房屋征收工作部门；负责全县规划范围内征地拆迁安置工作的综合组织协调与管理；主要承担《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我县的贯彻实施。单位成立至今，通过全体房屋征收干部职工的共同努力，我县的房屋征收与补偿工作取得了较满意的社会效益。
2、依法征收，加大宣传，提高房屋征收与补偿公信力。随着城市化进程，城市结构的调整，旧城改造步伐的加快，为全面贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》把握界定公共利益的基本要求，维护广大人民群众正常生活秩序和社会和谐稳定。一是加大了对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宣传力度。我们利用广播电视、宣传车、宣传标语、网络等多种形式开展对《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行全方位的宣传和报道，将房屋征收的项目实施范围，征收与补偿程序、安置方式、安置地点、征收补偿、补助及奖励标准、安置保障的措施、以及房屋征收范围内调查的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查结果一一进行公示。让广大人民群众充分认识到贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》是做好我县危旧房改造、旧城改造，调整城市结构，完善城市功能，做好环境治理，提升城市品位的公共利益需要，确保房屋征收各项建设活动符合国民经济和社会发展、土地利用总体规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建计划项目列入市、县国民经济和社会发展年度计划；确保房屋征收与补偿工作程序符合《条例》规定的程序要求。二是房屋征收补偿项目方案进行了组织论证和社会稳定风险评估。房屋征收补偿决定征求群众意见。我县在房屋征收与补偿决定前，严格按照相关规定进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，经县政府常务会议讨论决定，在作出房屋征收前，征收补偿费用足额到位，专户存储、专款专用。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求群众意见，将征求意见情况和公众意见的情况进一步公布。县人民政府在作出房屋征收决定后及时公告。公告内容包括房屋征收与补偿方案和行政复议，行政诉讼等事项，使我县的房屋征收与补偿方案具有较好的科学性、合理性、经济性和社会稳定性。三是认真贯彻落实房屋征收与补偿应遵循决策民主，程序正当，结果公开的原则。房屋征收评估机构的确定由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间协商不成的，由我办组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采用摇号、抽签等随机方式确定。通过上述一系列的依法征收、宣传发动工作，房屋征收与补偿工作在广大人民群众心目中起到了相互沟通，正确引导，工作协调的作用，同时增强了房屋征收与补偿工作人员的工作责任感，提高了房屋征收与补偿工作的公信力。
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后启动的新项目正在顺利实施。2011年9月我县依法启动了县城南沿江大道建设工程，该项目征收涉及私房270户，其中企业、事业单位18户，征收房屋总面积约11.4万平方米。该项目是新条例出台后我县实施的第一个房屋征收项目。为了确保该项目圆满完成，领导非常重视，广大人民群众也非常关注。房屋征收与补偿工作人员严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序流程和要求，依法做好房屋征收与补偿工作。面对钉子户，工作人员采取配对做好钉子户的工作，发扬敢于负责、敢于拼搏、敢于攻坚、敢于创新、敢于碰硬，争当建设先锋队，乐做城市守护人的精神，做到不分节假休息日，及时主动上门做好各项工作。面对难题领导亲自出面，力争达成协议。在工作中我们发扬“白加黑、五加二”等连续作战的工作作风。目前，该工程项目进展顺利，基本上都签订了房屋征收补偿安置协议。
4.坚持以人为本，妥善做好老项目工程的收尾工作。目前我县还有2个老项目正在收尾阶段，即：县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目、县城西外路建设工程。三个项目还有约6户尚未签定拆迁补偿安置协议，其中县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目所剩4户经过裁决已向县法院申请了强拆，法院已受理；县城西外路建设工程所剩约2户正在协调之中。我县对于已经办理了《房屋拆迁许可证》的老项目，按新条例规定，除了不实施行政强拆以外，其它的都按老条例实施。我县督促了拆迁人要把老项目收尾工作抓紧搞完，而且不能引发矛盾。在拆迁工作中要把工作做细、做实，要依法行政，文明拆迁。被拆迁人有疑问的，我们耐心解释，尽量减少矛盾，减少对立面，确实维护被拆迁人的合法利益。
二、存在不足
1.我们在启动新项目按新条例实施操作方面还欠缺经验，建议上级业务主管部门要定期对我们业务指导和培训。
2、到目前我们县所有的项目都有异地土地安置，如果一旦取消异地土地安置，估计房屋征收难度要加大。
3.征地拆迁案件处理方法不够多，效果不太明显，致使部分矛盾纠纷化解的不够及时。
三、下一步工作打算
（一）加大房屋征收相关法律法规的宣传贯彻力度。采取发放宣传单、横幅、举办培训班、召开座谈会等多种形式，加强房屋征收法律法规和政策宣传力度，牢固树立科学发展理念和以人为本思想。
（二）进一步规范房屋征收程序。认真总结房屋征收工作经验，及时查找房屋征收工作存在的问题和不足并进行整改。制定出台重大项目社会风险评估办法等各种配套方案，进一步完善工作措施，规范征地拆迁补偿程序。同时，建立日常督查工作机制，由国土、城建、监察、审计、法制等部门不定期对全县征地拆迁工作进行督查，对不符合政策规定的征地拆迁行为及时纠正，对违法违规行为严肃查处，并追究相关责任人的责任，坚决杜绝违法违规行为的发生。
城市土地征收补偿条例篇7
浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例
(20XX年5月28日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第10次会议通过)
第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称国务院房屋征收补偿条例)，结合本省实际，制定本条例。
第二条在本省行政区域内国有土地上，因公共利益需要实施房屋征收与补偿，适用本条例。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条设区的市、县(市、区)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。设区的市与市辖区人民政府的房屋征收与补偿工作职责分工，由设区的市人民政府确定。
设区的市、县(市、区)人民政府确定的房屋征收部门，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
设区的市、县(市、区)人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的，其实施房屋征收与补偿工作所需经费由财政予以保障。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
省住房和城乡建设主管部门应当会同省财政、国土资源、发展和改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
设区的市房屋征收部门及其所属的房屋征收补偿管理机构，应当加强对县(市、区)房屋征收补偿标准的制定与执行、征收补偿信息公开等房屋征收与补偿实施工作的指导。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府、有关部门或者单位及其工作人员的监察。审计机关应当及时对征收补偿费用管理和使用情况予以审计，并公布审计结果。
第七条符合国务院房屋征收补偿条例规定的公共利益情形，确需征收房屋的，由建设活动组织实施单位向房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明符合公共利益的具体情形。
发展和改革、国土资源、城乡规划主管部门应当向房屋征收部门提供建设活动符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，发展和改革主管部门还应当提供建设活动符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件。
房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规规定的，报设区的市、县(市、区)人民政府。设区的市、县(市、区)人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的，应当根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。
第八条因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿;百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。
第九条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合;对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，应当提请设区的市、县(市、区)人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为违法建筑的，不予补偿。
房屋征收范围内有公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，设区的市、县(市、区)人民政府应当组织公房管理部门和单位自管住宅公房的所有权人对承租人是否符合房改政策予以调查、认定。
公房承租人符合房改政策的，享有按照房改政策购买被征收房屋的权利。承租人按照房改政策购房后，设区的市、县(市、区)人民政府应当对其按照被征收人予以补偿。
第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报设区的市、县(市、区)人民政府。
征收补偿方案应当包括下列内容：
(一)房屋征收事由和目的;
(二)房屋征收范围和被征收房屋情况;
(三)被征收房屋价值(含房屋装饰装修价值)补偿标准;
(四)用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间;
(五)搬迁费和临时安置费标准;
(六)停产停业损失补偿标准;
(七)补助和奖励标准;
(八)签约期限;
(九)其他事项。
前款规定的用于产权调换房屋，有条件的设区的市、县(市、区)人民政府应当安排为现房。
第十一条设区的市、县(市、区)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于三十日。
因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合国务院房屋征收补偿条例和本条例规定的，设区的市、县(市、区)人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。听证工作由设区的市、县(市、区)人民政府确定的部门或者机构具体负责。
报名参加听证会的被征收人为十人以上的，被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定，确定的被征收人代表不少于十人;报名参加听证会的被征收人不足十人的，均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公民担任。
设区的市、县(市、区)人民政府确定的部门或者机构应当提前七日将听证会的时间、地点通知被征收人代表和公众代表，必要时予以公告。听证会应当公开举行。
设区的市、县(市、区)人民政府应当将征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况及时公布。
第十二条设区的市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定前，应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定，就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。
社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。
第十三条房屋征收涉及一百个以上被征收人或者符合设区的市、县(市、区)人民政府规定的其他情形的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。
第十四条设区的市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定后，应当在七日内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
第十五条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
第十六条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，设区的市、县(市、区)人民政府应当提供符合建筑工程质量安全标准的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
第十七条被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
被征收人选择房屋产权调换的，被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
第十八条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。
投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。公证费用列入房屋征收成本。
房地产价格评估机构被选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同。
第十九条被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。复核评估不收取费用。
被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
设区的市房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房产、土地、城乡规划、法律、会计等方面的专家组成。
第二十条房屋征收评估费用由委托人承担。房屋征收鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原估价结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。
房屋征收评估、鉴定费用标准按照省价格主管部门的规定执行。
第二十一条征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，设区的市、县(市、区)人民政府提供的用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。
用于产权调换房屋的建筑面积，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。
第二十二条征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，设区的市、县(市、区)人民政府应当依照下列规定优先给予住房保障：
(一)被征收人选择货币补偿的，按照最低补偿建筑面积予以补偿;
(二)被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积;被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按照设区的市、县(市、区)人民政府的规定支付差价。
依照前款规定对被征收人给予货币补偿的，最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围;予以房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。最低补偿建筑面积和低收入住房困难家庭的具体标准由设区的市、县(市、区)人民政府规定;其中，最低补偿建筑面积不小于四十五平方米。
第二十三条被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月;用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。过渡期限届满前，房屋征收部门应当交付用于产权调换房屋。过渡期限内的周转用房，被征收人可以选择自行解决，也可以选择由房屋征收部门提供。
前款规定的高层建筑，是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过二十四米的非住宅建筑。
第二十四条征收住宅，被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后六个月内的临时安置费。
临时安置费按照租赁与被征收房屋面积、地段相当的住宅所需费用的平均价格确定，且不低于保障被征收人基本居住条件所需费用。具体标准由设区的市、县(市)人民政府根据当地物价水平规定，每两年公布一次。
房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照设区的市、县(市)人民政府公布的最新标准的二倍支付临时安置费。
第二十五条房屋征收部门提供周转用房的，不支付临时安置费;但是，超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照设区的市、县(市)人民政府公布的最新标准支付临时安置费。房屋征收部门交付用于产权调换房屋的，被征收人应当自交付后六个月内腾退周转用房。
第二十六条房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋。
被征收人要求提供其他用于产权调换房屋的，房屋征收部门应当在六个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房，并依照本条例第十六条、第十七条的规定计算、结清差价。
第二十七条征收住宅的，房屋征收部门应当支付搬迁费，用于补偿被征收人因搬家和固定电话、网络、有线电视、空调、管道煤气等迁移造成的损失。被征收人选择房屋产权调换的，从周转用房迁往用于产权调换房屋时，房屋征收部门应当另行支付搬迁费。
搬迁费的具体标准由设区的市、县(市)人民政府根据当地物价水平规定，每两年公布一次。
第二十八条征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。
搬迁费、临时安置费的具体标准由设区的市、县(市)人民政府规定。
第二十九条征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县(市)人民政府规定。
生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。
生产经营者或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。
第三十条被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定;房屋登记未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照城乡规划主管部门批准的用途确定。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。
2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。
按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。
第三十一条房屋征收部门与被征收人依照国务院房屋征收补偿条例和本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项，签订补偿协议。
因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;未达到规定签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，设区的市、县(市、区)人民政府应当予以公告，并书面告知被征收人。
前款规定的签约比例由设区的市、县(市、区)人民政府规定，但不低于百分之八十。
第三十二条除依照本条例第三十一条规定房屋征收决定效力终止以外，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门向设区的市、县(市、区)人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。
设区的市、县(市、区)人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。设区的市、县(市、区)人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。
第三十三条设区的市、县(市、区)人民政府作出的补偿决定应当包括本条例第三十一条规定的补偿协议的内容。
被征收人在本条例第三十二条第二款规定的期限内未选择补偿方式的，补偿决定应当确定补偿方式。因旧城区改建征收个人住宅，补偿方式确定为房屋产权调换的，用于产权调换房屋应当为改建地段或者就近地段的房屋。
因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的，补偿决定不包括对被征收房屋装饰装修价值的补偿。依法实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修情况作出勘察记录，并向公证机构办理证据保全，由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装饰装修价值。设区的市、县(市、区)人民政府应当按照评估确定的装饰装修价值另行给予补偿。
补偿决定由设区的市、县(市、区)人民政府予以公告。
第三十四条实施房屋征收应当依照国务院房屋征收补偿条例的规定先补偿、后搬迁。
被征收人搬迁后，房屋征收部门应当将房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定以及被征收房屋清单提供给不动产登记机构，并告知被征收人申请被征收房屋所有权、土地使用权注销登记。被征收人未申请注销登记的，不动产登记机构应当依据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定办理房屋所有权、土地使用权注销登记，原权属证书收回或者公告作废。
第三十五条单位自管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，设区的市、县(市、区)人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式，用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。
公房管理部门直管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与公房管理部门达成解除租赁关系协议的，由设区的市、县(市、区)人民政府向原房屋承租人另行提供承租房屋。
设区的市、县(市、区)人民政府依照前两款规定对承租人提供承租房屋的，承租人应当腾退原承租房屋;拒不腾退的，设区的市、县(市、区)人民政府可以作出腾退决定，责令承租人限期腾退。
第三十六条被征收人、公房承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定、腾退决定规定的期限内又不搬迁、腾退的，由设区的市、县(市、区)人民政府依法申请人民法院强制执行。
第三十七条设区的市、县(市、区)人民政府及房屋征收部门有下列情形之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：
(一)不符合公共利益情形或者违反本条例规定的程序作出房屋征收决定的;
(二)违反本条例规定确定房地产价格评估机构的;
(三)违反本条例规定签订补偿协议的;
(四)违反本条例规定作出补偿决定的;
(五)未按照补偿协议或者补偿决定给予补偿的;
(六)违反本条例第二十六条规定不给予货币补偿或者逾期不提供现房的。
第三十八条本条例规定的被征收人数量和签约比例按户计算。被征收人以合法有效的房屋产权证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。
城市土地征收补偿条例篇8
附：国家建设征用土地条例 全文
第一条 根据中华人民共和国宪法，为合理使用土地资源，保证国家建设必需的土地，并妥善安置被征地单位群众的生产和生活，特制定本条例。
第二条 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有的土地时，必须按照本条例办理。禁止任何单位直接向农村社队购地、租地或变相购地、租地。农村社队不得以土地入股的形式参与任何企业、事业的经营。
第三条 节约土地是我国的国策。一切建设工程，都必须遵循经济合理的原则，提高土地利用率。凡有荒地可以利用的，不得占用耕地；凡有劣地可以利用的，不得占用良田，尤其不得占用菜地、园地、精养鱼塘等经济效益高的土地。
各地区特别是大城市近郊和人口密集地区，都应当按照土地利用规划，对各项建设用地严格加以控制。
在城市规划区范围内进行建设，必须符合城市规划的要求，并同改造旧城区结合起来，以减少新占土地。
第四条 国家建设征用土地，凡符合本条例规定的，被征地社队的干部和群众应当服从国家需要，不得妨碍和阻挠。
第五条 征用的土地，所有权属于国家，用地单位只有使用权。
第六条 各项工程使用土地必须符合国家有关土地管理、环境保护、水土保持等法规的要求，防止土地沙化、水土流失、水源枯竭、泥石流、盐碱化、洪涝灾害和环境污染。因此造成损失的，用地单位必须进行整治或支付整治费用，并对受害者给予相应的补偿。整治的要求和整治费、补偿费的标准，由用地单位、受害单位和有关单位在当地县、市土地管理机关主持下协商决定。达不成协议的，由县、市人民政府决定；县、市人民政府决定不了的，报上一级政府决定。不能恢复耕种的土地作为征地处理，按本条例规定的审批权限，由县、市以上人民政府安排使用。
被征用土地内有与工农业生产和群众生活密切相关的水源、渠道、涵闸、管道、道路、电缆等设施的，用地单位和施工单位应当在当地人民政府组织下，会同有关部门妥善处理，不得擅自阻断或破坏；发生阻断或破坏的，应加以修复或建设相应的工程设施。
第七条 征用土地的程序：
一、申请选址。用地单位持经批准的建设项目设计计划任务书或上级主管机关的有关证明文件，向拟征地所在地的县、市土地管理机关申请，经县、市人民政府审查同意后，进行选址。在城市规划区范围内选址，还应当取得城市规划管理部门同意。
二、协商征地数量和补偿、安置方案。建设地址选定后，由所在地的县、市土地管理机关组织用地单位、被征地单位以及有关单位，商定预计征用的土地面积和补偿、安置方案，签订初步协议。
三、核定用地面积。建设项目的初步设计经批准后，用地单位持有关批准文件和总平面布置图或建设用地图，向所在地的县、市土地管理机关正式申报建设用地面积，按本条例规定的权限经县、市以上人民政府审批核定后，在土地管理机关主持下，由用地单位与被征地单位签订协议。
四、划拨土地。征地申请经批准后，由所在地的县、市土地管理机关根据计划建设进度一次或分期划拨土地，并督促被征地单位按时移交土地。
第八条 征用土地的审批权限：
征用耕地、园地一千亩以上，其他土地一万亩以上，由国务院批准；征用直辖市郊区的土地，由直辖市人民政府批准；征用五十万人口以上城市郊区的土地，由所在市人民政府审查，报省、自治区人民政府批准；征用其他地区耕地、园地三亩以上，林地、草地十亩以上，其他土地二十亩以上，由所在县、市人民政府审查，报省、自治区人民政府批准，在上述限额以下的，由县、市人民政府批准。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地区实际情况，适当放宽或缩小县、市人民政府审批征地数额的权限。
一个建设项目所需土地，应当根据总体设计一次报批，不得化整为零。分期建设的工程应当分期征地，不得早征迟用。铁路、公路干线所需土地，可以分段报批和办理征地手续。
第九条 征用土地应当由用地单位支付补偿费。
各项补偿费的标准：
一、土地补偿费。征用耕地（包括菜地）的补偿标准，为该耕地年产值的三至六倍，年产值按被征用前三年的平均年产量和国家规定的价格计算。各类耕地的具体补偿标准，由省、自治区、直辖市人民政府在此范围内制定。征用园地、鱼塘、藕塘、苇塘、宅基地、林地、牧场、草原等的补偿标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定。征用无收益的土地，不予补偿。
二、青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定。但是在开始协商征地方案后抢种的作物、树木和抢建的设施，一律不予补偿。
征用城市郊区的菜地，还应当按照有关规定向国家缴纳新菜地开发建设基金，具体办法另订。
第十条 为了妥善安排被征地单位的生产和群众生活，用地单位除付给补偿费外，还应当付给安置补助费。
安置补助费的标准：
一、征用耕地（包括菜地）的，每一个农业人口的安置补助费标准，为该耕地每亩年产值的二至三倍，需要安置的农业人口数按被征地单位征地前农业人口（按农业户口计算，不包括开始协商征地方案后迁入的户口）和耕地面积的比例及征地数量计算。年产值按被征用前三年的平均年产量和国家规定的价格计算。但是，每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的十倍。
二、征用园地、鱼塘、藕塘、林地、牧场、草原等土地的，安置补助费标准由省、自治区、直辖市人民政府参照一般耕地的安置补助费标准制定。
三、征用宅基地的，不付给安置补助费。
个别特殊情况，按照上述补偿和安置补助标准，尚不能保证维持群众原有生产和生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，可以适当增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征土地年产值的二十倍。
第十一条 用地单位支付的各项补偿费和安置补助费，除被征用土地上的附着物中产权确属个人的其补偿费应当付给本人，集体种植的土地上的青苗补偿费可以纳入当年集体收益分配外，都应当由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而出现的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得移作他用。有关领导机关和其他单位不得以任何借口占用。
第十二条 因征地造成的农业剩余劳动力由县、市土地管理机关组织被征地单位、用地单位和有关单位分别负责安置。安置的主要途径有：
一、发展农业生产。改良土壤，兴修水利，改善耕作条件；在可能和合理的条件下，经县、市土地管理机关批准，适当开荒，扩大耕地面积；也可以由用地单位结合工程施工帮助造地，但要按造地数量相应扣除安置补助费。
二、发展社队工副业生产。在符合国家有关规定的条件下，因地制宜，兴办对国计民生有利的工副业和服务性事业。
三、迁队或并队。土地已被征完或基本征完的生产队，在有条件的地方，可以组织迁队；也可以按照自愿互利的原则，与附近生产队合并。
按照上述途径确实安置不完的剩余劳动力，经省、自治区、直辖市人民政府批准，在劳动计划范围内，符合条件的可以安排到集体所有制单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位；用地单位如有招工指标，经省、自治区、直辖市人民政府同意，也可以选招其中符合条件的当工人，并相应核减被征地单位的安置补助费。
生产队的土地已被征完，又不具备迁队、并队条件的，本队原有的农业户口，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，可转为非农业户口或城镇户口。原有的集体所有的财产和所得的补偿费、安置补助费，由县、市以上人民政府与有关社队商定处理，用于组织生产和不能就业人员的生活补助，不准私分。
第十三条 经批准安排被征地单位人员就业的，农业户口转为非农业户口或城镇户口的，相应的粮食供应指标以及不能就业人员的生活安置工作，分别由当地劳动、公安、粮食、民政部门负责办理。
第十四条 征用土地拆迁集体的和社员的房屋时，由生产队或房屋所有者按照社队的统一安排进行重建。
第十五条 被征地单位用补偿费和安置补助费兴建生产生活设施所需建设物资，社队能够解决的，由社队自行解决；社队不能解决的，由当地政府协助解决；地方无法解决的少数统配部管物资，经县、市土地管理机关审查核实后，由用地单位随同建设项目向国家有关部门申请分配。物资价款由被征地单位支付。
第十六条 大中型水利、水电工程建设的移民安置办法，由国家水利电力部门会同国家土地管理机关参照本条例另行制定。
第十七条 被征地单位不得在本条例规定的补偿、补助范围以外，提出额外要求或附加条件。
第十八条 在工程项目施工过程中，需要建设材料堆场、运输通路和其它临时设施的，应当尽量在征地范围内安排。确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向原批准工程项目用地的主管机关提出临时用地数量和期限的申请，经批准后，同生产队签订临时用地协议，并按生产队土地前三年平均年产值逐年给予补偿。在临时用地上不得修建永久性建筑。使用期满，用地单位应当负责恢复土地的耕种条件，及时归还生产队，或按恢复工作量向生产队支付费用。
架设地上线路、铺设地下管线、建设其他地下工程以及地质勘探等部门进行野外工作需要临时使用土地的，按照上述原则办理。使用期限在一年以内的，由所在县、市人民政府批准。
建设单位为选择建设地址而需要对土地进行勘测时，应当征得当地县、市人民政府同意；造成损失的，应当按照实际情况给予补偿。
第十九条 遇到抢险或紧急的军事需要等特殊情况急需用地时，属于临时用地的可以先使用，并立即报告所在地县、市人民政府；属于永久用地的，经县、市以上人民政府同意，可以先使用，并按照规定的审批权限，补办征地手续。
第二十条 已征用的土地上有青苗的，在不影响工程正常进行的情况下，应当等待农民收获，不得铲毁；凡在当地一个耕种收获期内尚不需使用的土地，建设单位应当与生产队签订协议，允许农民耕种。
第二十一条 已征用二年还不使用的土地，除经原批准征地的机关同意延期使用的土地外，当地县、市人民政府有权收回，并报原批准机关备案。原用地单位不得擅自处理，其他单位和个人不得侵占。收回的土地，可作如下处理：（一）按本条例规定的审批权限，有偿拨给其他符合征地条件的单位使用。其费用按原用地单位实际支付的各项补偿费、安置补助费计算，交原用地单位按国家有关规定处理。（二）借给生产队耕种。生产队在耕种期间，不准在土地上兴建任何建筑物和种植多年生作物。国家建设需要使用时，生产队必须立即交还，不得再提出补偿、安置的要求；有青苗的，用地单位应当酌情付给青苗补偿费。
铁路沿线以及因安全防护等特殊需要，符合国家规定的留用土地，不得视为征而未用的土地。
第二十二条 被征用土地上的坟墓，由用地单位报请当地人民政府公告坟主迁移，并支付迁坟费。无主坟墓，由用地单位代迁或深埋。
在征用的土地内发现文物古迹或无主财物，用地单位和施工单位应当负责保护，并报县、市以上人民政府处理。
第二十三条 跨县的工程，征地工作由省、自治区、直辖市人民政府土地管理机关统一组织。
第二十四条 各级人民政府的土地管理机关和用地单位的上级主管部门，应当对已征用土地的使用情况和安置方案的落实情况及时进行监督检查。
第二十五条 对违反本条例的，分别情况给予经济制裁、行政处分，直至追究刑事责任。
一、采取非法手段骗取批准征用土地的，超越审批权限批准征用土地的，征地协议无效；情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分，可以并处罚款。
二、侵占集体土地的，占用临时用地期满不归还的，责令退还土地，并赔偿所造成的经济损失；情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分，可以并处罚款。
三、买卖、租赁或变相买卖、租赁土地的，违法转让土地的，没收其非法所得，在非法占用的土地上建造的建筑物予以没收或拆除；情节严重的，对主管人员和直接责任人员处以罚款，并可以给予行政处分。
四、对批准征用的土地，一方当事人坚持无理要求，拒不签订征地协议的，由土地管理机关裁决。当事人任何一方不执行征地协议，致使对方遭受经济损失的，责令赔偿；情节严重的，对主管人员和直接责任人员处以罚款。
五、挪用或占用补偿费和安置补助费的，责令退赔；情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分，可以并处罚款。侵占招工、转户指标的，招工、转户无效；情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分，可以并处罚款。
上列各项，行政处分由土地管理机关提出意见，报请县级以上人民政府批准，责令所在单位或其上级主管机关决定和执行。经济制裁由土地管理机关决定并限期执行；当事人不服的，可以在期满前向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由土地管理机关提请人民法院依照民事诉讼程序强制执行。
在征地过程中，煽动群众闹事，阻挠国家建设，贪污、盗窃国家和集体财物，行贿、受贿，敲诈勒索，以及其它违法犯罪行为，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；情节轻微、不构成犯罪的，分别给以治安管理处罚或经济制裁、行政处分。
第二十六条 对个人罚款数额，最低为人民币三十元，最高不超过本人六个月的收入。
全民所有制企业、事业单位和行政机关支付的经济赔偿，应从该单位的企业基金、利润留成、经费包干结余等资金中支付，不得列入生产成本或摊入基本建设投资。
第二十七条 在本条例公布以前，征用土地已按国家有关规定达成协议的，仍按照原协议执行。
第二十八条 全民所有制单位同农村社队联合投资建设的项目，需要使用农村社队集体所有土地的，视同国家建设征用土地，按照本条例的规定办理。
第二十九条 城镇集体所有制单位进行建设或同农村社队联合投资建设的项目，需要使用农村社队集体所有土地的，比照本条例的规定办理。
第三十条 农村人民公社和生产大队进行建设，需要使用生产队土地的，也应当给予补偿并对农民进行妥善安置，具体办法和补偿、安置标准由省、自治区、直辖市人民政府参照本条例制定。
第三十一条 国家建设使用国有荒山、荒地、滩涂以及其它单位使用的国有土地，按照本条例规定的程序和审批权限无偿划拨；收回社队长期耕种的国有土地，根据具体情况给予社队适当补助。使用河滩地，还必须经水利、水产和交通部门批准。
城市土地征收补偿条例篇9
当前，随着城市建设的快速发展，各种各样的房地产开发建设项目拆迁工作大面积铺开，作为政府土地归集的有效杠杆，土地储备制度已在各地推广。然而，由于拆迁补偿法规存在缺陷，各地土地收购储备的运行模式各不一样，但都既有市场运作的成分，也有政府行政的因素，无非是市场运作成分多一些，或是政府行政因素多一些。拆迁利益矛盾日益激烈，暴力冲突、甚至诸如引火自焚的极端事件不断见诸于报端，拆迁已成为全国性的话题。面对如此严峻的形势，我们有必要探究纠纷产生的根源，找出解决纠纷的办法，为城市建设创造和平，稳定社会环境。目前全国各地强制拆迁公民合法私有房屋主要依据是国务院制订的《城市房屋拆迁管理条例》，它不能有效遏止和解决房屋拆迁纠纷。目前，各地正在进行的土地储备，严格意义上讲是一种土地经营行为，城市私有房屋土地使用权应依法确认，并在拆迁中予以公平补偿。从房地产市场购买房屋所有权人虽然当初购买房屋时没有直接和国家签订国有土地使用权出让合同，但是被拆迁房屋的开发商和政府订立过合同，列入拆迁范围的强行拆迁，于法无据，应当谨用；消除矛盾，必须在尊重被拆迁人各项权益的基础上进行公平协商、补偿。本文试图分析矛盾的根源，研究土地储备的性质、土地使用权的确认、强行拆迁的合法性和公平补偿的确定，最后提出建设性的建议，以期达到有益于城市建设的建康发展之目的。
关键词:城市拆迁;土地储备;公平补偿
近些年来，随着“经营城市”理念的提出，各地各种房地产开发建设项目、拆迁工作大面积铺开。一方面，以较高的效率推动城市发展，改善城市形象,提高城市品位，另一方面，恶化了被拆迁人的生活状况，激化了社会矛盾。据建设部统计，2002年1—8月份，建设部受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。据国家局统计，截至2003年8月底，国家局接到关于拆迁纠纷的投诉信件共11.641封，比2002年同期上升50%，上访人数5360人次，上升47%,近些年来，在有些地方拆迁问题已呈白热化趋势。安徽老农朱正亮天安门自焚受伤、南京居民翁彪自焚身亡等均涉及房屋拆迁问题。面对如此严峻的形势，我们有必要探究纠纷产生的根源，找出解决纠纷的办法，为城市建设创造和平、稳定的社会环境。
一、土地储备制度
当前,城市建设用地多采用土地储备的方式进行归集,拆迁补偿多发生在土地储备的收购阶段,因此.要弄清拆迁补偿,必须研究土地储备。
关于土地储备的定义，各地说法不一,其中比较有代表性的有两种：一种指土地储备机构依据规定，将需盘活的土地收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和受政府委托预出让等形式，盘活存量土地资产的行为。”另一种是政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收购、收回、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。”
各地土地收购储备的运行模式各不一样，但都既有市场运作的成分、也有政府行政的因素，无非是市场运作的成分多一些，或是政府行政的因素多一些。
各地土地储备机构担当着双重角色：一是政府授权而行使部分行政权力，如代表政府制定收购储备计划等。二是根据市场经济规则而行使企业行为，如根据土地市场需求收购储备出让土地等。
那么,土地收购储备行为性质到底应该是什么?当前,大致有:1、行政行为说(强制说),2、民事行为说（自由论）,3、区分说,4、经济法律行为说。实际上,细分行政主体在土地储备中的角色,即可看出土地储备的本质属性,土地管理部门依职权做出土地规划,适时土地储备机构作为拆迁人(收购者)进行拆迁,房屋拆迁主管部门对拆迁事务进行管理,拆迁人与被拆迁人进行补偿协商。拆迁补偿（收购土地）是其核心,根据土地储备的非公益性和拆迁的民事行为性,土地储备应为民事行为。只不过在整个过程中，参与的行政主体多，土地作为商品的特殊性质和土地市场的特别管理，使得收购过程行政色彩较浓。
二、关于土地使用权
土地储备意味着土地权属的变更,从理论上讲,土地收购是原用地人.土地储备机构如何合理分配土地收益,从实践中看,拆迁补偿纠纷也是利益的分配问题,一是双方的地位是否平等。二哪些该补偿。三是补偿标准如何定。下边将分别进行探讨。
按照传统的民法理论，物权分为自物权和他物权。自物权是对自己的物所享有的权利；他物权是对他人的物所享有的权利。对于他物权来讲，他物权人虽然不享有此物的所有权，但依照权能的划分，仍然可依法对他人之物享有占有、使用、收益和依法处分的权利。《罗马法》以来，一个传统的基本愿则是优先保护房屋所有人权利，就是土地所有权人有义务尊重房产权人的权利。“所有权人不得以自己的行为或任何方法损害用益权人的权利。”这种传统的民法物权论自罗马法始，已为现代各国民法所采用，在我国的《民法通则》中则表述为财产权和与财产权有关的财产权。
国有土地所有权包含占有权、使用权、收益权和处分权四种权能。国有土地使用权是从国有土地所有权派生出来的一项独立权能，指公民、法人或其他组织依照法律规定，对依法占有的国有土地享有利用和取得收益的权利。按照我国民法通则的规定，土地使用权是一项民事权利，是一种物权，是一种他物权，是一种用益物权。依照我国的《土地管理法》等法律、法规的规定，可以清楚看出我国现阶段实行国有土地所有权与使用权相分离的制度。私房用地使用权以私房所有权为前提，也就是说地权随房权存在、变动与消灭。“划拨土地”也是一种审批方式，它并不影响土地使用权本身财产权的性质。
虽说土地使用有期限.但对房屋而言,法律对房权的保护是没有固定期限的，房屋有多长寿命则地权有多长期限。因而原则上说只要房屋所有权存在，国家就不能收回其土地使用权，所以现在“收回土地使用权”说法不能成立.
(一)房屋产权人土地使用权的法律确认
城市房产权人所享有的国有土地使用权的法律依据，虽然现行法律中未有集中具体规定，但在有关的法律规范中对这一问题还是作出了明确的解释。1990年4月23日国家土地管理局在给最高人民法院《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》中指出："我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属于自己的城市土地应该自然享有使用权。"1995年3月11日国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中进一步提出："土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的，可以确定其国有土地使用权"，"土地公有制之前，通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。"1988年12月29日重新修订的《土地管理法》第七条规定"国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用"。由此可以看到，有关的法律法规对城市私房产权人享有国有土地使用权是予以确认的，原则是明确的。
从房地产市场购买房屋的房屋所有权人虽然当初购买房屋时没有直接和国家签订国有土地使用权出让合同，但是被拆迁房屋的开发商和政府订立过合同，列入拆迁范围的，可以视作被拆迁人通过向开发商支付对价的方式取得了开发商在国有土地使用权出让合同中享有的土地使用权，土地使用权作为财产性权利被转让，房屋所有权人是土地使用权拥有者。
﹙二﹚城市土地使用权转移收益问题.
首先,由于被拆迁人合法拥有被拆迁房屋的土地使用权，被拆迁人就有权利获得土地使用权转让产生的收益。
其次，国家将属于被拆迁人的土地使用权出让给拆迁人并从中获得收益，没有法理的依据。被拆迁人作为土地使用权的权利人享有占有、按合法的目的使用国有土地的权利，不受他人干涉。土地储备过程中,一边无偿强制收回,一边转手向开发商出让,并谋利益,于法无据,于理不公。国家享有国有土地所有权，被拆迁人享有国有土地使用权，根据他物权优于自物权的原理，在合法期限内，被拆迁人的使用权是可以对抗国家的所有权的。政府在没有征得被拆迁人同意的情况下将土地出让给开发商，属于无权处分行为，如果得不到被拆迁人追认，政府和开发商签订的土地出让合同无效。政府从中牟利，亦不合法。
三、关于强行拆迁
根据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）的规定，房屋拆迁是指建设单位根据城市规划要求和拆迁许可证，依法拆除批准的建设用地范围内的房屋及其他附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。
房屋强行拆迁权的核心在于它的强制力,它不需被拆迁人同意就能够产生法律效力。由于这项权力的行使以国家权力作为后盾并涉及私人房屋所有权的保护,因此,防止该项权力的滥用,便成为判定拆迁权行使合法性的关键。
（一）拆迁权实体合法的唯一标准---社会公共利益
前面已经论述过,房屋拆迁产生的法律后果之一是土地权利流转给拆迁人。而为了判定拆迁权是否被滥用,应当首先在法律上设置一个标准,用以评判一项具体的拆迁行为是否合法。这项标准就是"公共利益"。
目前一些地方政府对公民房屋强制拆迁中一个最常用的理由是个人利益要服从“公共利益”。什么是“公共利益”？
“公共利益”在法律上应该严格界定，台湾地区的有关规定将公共利益列举为：铁路、交通、学校、公用设施、国防、教育。法国.日本.德国也分别在有关法规中就公共利益作出具体规定，均不含所谓“经营城市”的政府利行为。
在我国,"公共利益"的法律地位在立法中得到了确立。首先是《宪法》,该法第10第3款规定:"国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用"。其次是《土地管理法》。该法第2条第2款规定,"国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用",并同时在第58条第1款第(一)项规定,国家因为公共利益需要使用土地的,可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第19条规定,在特殊情况下,国家可以根据社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第42条规定,在特殊情况下,国家根据社会公共利益的需要,可以依法收回土地使用权。显然,从宪法、法律到行政法规,"社会公共利益"都成为了征用土地、收回土地的前提条件,并且在概念使用上都是一致的。《城市私有房屋管理条例》第4条规定:"城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时,建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿……"。。何谓"国家建设",1999年1月1日前施行的《土地管理法》列专章规定"国家建设用地",在第21条中对"国家建设"作了这样的限定,"国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业",并在第22条中进一步诠释:国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的建设项目,只能是列入固定资产投资计划或者按照规定准许建设的国家建设项目。然而,在房屋拆迁立法上,这一立法宗旨却悄然发生着变化。新《城市房屋拆迁管理条例》第2条规定:"在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本条例"。事实上,该条例就未对拆迁行为本身的合法性作出任何规定,并给公权介入私权留下缺口.按上位法优优先原则,公共利益应按土地法规定界,土地法第54条规定可以土地划拨的事业才能构成公共利益.
（二）强拆公民合法私有房屋无法可依
拆迁是公法行为，公权介入私权要有充足的理由。政府之所以有权征用土地和老百姓的房屋，不是基于它的土地所有权，而是基于行为。所以，政府征用土地必须是与行为有关的公共利益，而不应是经济目的。
目前全国各地强制拆迁公民合法私有房屋主要依据是国务院制订的《城市房屋拆迁管理条例》，它不能有效遏止和解决房屋拆迁纠纷，反而是愈演愈烈.这只能让人得出这样的结论：2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》存在问题！
首先，该规定违宪。《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”住宅不受侵犯是公民享有的基本权利，关系到公民的生命是否有保障，生活是否安定，攸关公民的生存，是公民的生存权和基本人权。因此，在宪法中加以规定和保护，任何人不得随意剥夺。按照《立法法》规定，涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整。而根据《宪法》第62条之规定，基本法律的制订主体只能为全国人民代表大会。由此看来，《条例》中有关强制拆迁的规定是立法权的严重越位，甚至是滥用。
其次，拆迁人和被拆迁人订立补偿安置协议是民事行为，行政机关无权强制一方接受协议。在补偿安置协议的订立过程中，拆迁人和被拆迁人是平等的民事主体，两者应当在自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基础上订立协议，不受任何单位和个人的非法干预。拆迁人对被拆迁人进行补偿，其实质是对拆迁人被拆房屋及土地使用权的购买，带有明显的交易性质，应该在双方合意的基础上签订合同。即使双方达不成协议，也是当事人自己的事，可以双方协商解决，不需要行政机关的干预。行政机关介入补偿合同的签订，是公权向私权的扩张，违背了“意思自治”，“契约自由”的私法基本原则。因此，《条例》的关于诉讼不停止拆迁的规定应当废止，强制拆迁必须慎行。前置拆迁无视人权，产生被拆迁人无家可归的恶果，增加社会的不安定因素，损害了社会利益，不符合“公序良俗”的精神。
四、关于公平补偿
（一）拆迁补偿应多方面考虑
当前，补偿方面问题较多。因此，必须对公平补偿的标准进行探讨。什么样的补偿比较公平，至少可以考虑三个方面：
一方面，对被拆迁人私有财产权的公平补偿必须考虑私有财产的既有价值和可得利益。纯粹从现有价值出发去评估补偿数额，即便是按照市场价，也难以弥补当事人的损失。例如，残疾人或者普通下岗工人把其房屋出租，其生活来源主要就依赖于此。房屋本身可能已经有多年的历史，在市场上并无好价，此即“卖着不值，用着值”。征用此类房屋，仅依市场价计算，有失公平。所以，可得利益必须考虑在内。
对于采取非回迁的方式补偿的，还应考虑补偿拆迁给被拆迁人增加的隐性成本。由于大多数被拆迁人被安置到城郊，得到货币补偿的被拆迁人大多也买不起同类地段的房子，选择在偏远地段购房，交通、购物、子女入学等问题接踵而来，生存成本大增，加重了被拆迁人的经济压力，因此，拆迁人应当予以补偿。
另一方面，要维护“被拆迁房屋”业主的完全物权。：第一，既保护房屋的所有权又保护宅基地的使用权的；第二，要按照“对世权”的方式来进行保护——除因公共利益需要政府依法征用或征收外，凡房屋业主均不仅有权就“补偿”数额(及方式)讨价还价，还有权就“迁与不迁”独立自主地作出决定。要以生存权为维权底线。
再一方面，公平补偿必须考虑分配正义。必须确定一个基本原则，即补偿必须保证个人的生活水准不会因为私有财产权的征收或征用而降低。但如果不能做到这一点，那么，我们的分配就会建立在让少数人生活水平急剧下滑的基础上，是不符合正义要求的。
（二）市场价值的含义
房地产评估，大都是对目标房地产的市场价值进行评估，但在估价过程中对市场价值的含义常存有不同的理解。美国的法院出于诉讼的目的解释了市场价值的含义，典型的有两种定义：①所谓市场价值，就是一宗财产放入公开的市场内，在一段合理的时间内能找到购买者进行出售，从中所能得到的以货币估量的最高价格，其中购买者是在知道该财产的所有可调整的使用用途和它能够实现的用途情况下购买该财产。这是在审判过程中被广泛引用和接受的一个关于市场价值的定义，是建立在美国一个加州法院判例的基础上的。②另一个法院的判例中是这样定义的：为了公用目的征用土地的市场价值，就是假想一个意愿的出售者向一个意愿的购买者出售这块土地时的交易价格，而不管这个交易行动是否是双方的一时冲动或者是经过深思熟虑的结果。实际在拆迁时，对于大多数被拆迁者而言，出售他们的财产并非他们的意愿。
关于市场价值，在国家质量技术监督局和建设部于1999年联合的《房地产估价规范》中，有一个“公开市场价值”定义：“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”
1993年2月国际资产估值标准委员会在澳洲墨尔本开会，通过了一条国际认可的市场价值的定义，其中文意是：“于估价日一物业在经适当市场推广后，由一自愿卖方售予一无关系的自愿买方所得的最佳金额，该笔交易是基于买卖双方均有知识，行事谨慎及没有被压迫的情况下进行。”
由以上关于市场价值的定义可知，市场价值的形成需要相应的市场前提：①买方和卖方均完全出于自愿；②具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买。在土地征用的过程中，由于被征用方一般为非自愿，而且征用受到一定期限的限制。正因如此，在很多国家，法律给予被征地者的征用部分的土地补偿往往要超过该征用部分的土地的市场价值，体现征用利益双方在法律上的平等的民事关系。
事实上，即使充分考虑了上述内容，被征用者仍然会觉得不合理。人们对于失去的土地的评价往往要高于在市场上购买同等数量土地所愿意支付的价格。
五、结论
目前，各地正在进行的土地储备，严格意义上讲是一种土地经营行为，城市私有房屋土地使用权应以法确认，并在拆迁中予以公平补偿。强行拆迁，于法无据，应当慎用；消除矛盾必须在尊重被拆迁人各项权益的基础上进行公平协商、补偿。可喜的是，此问题已引起高层的重视和社会的关注，近日，国务院下发通知，大拆大建强令禁止。
当今世界一些国家土地储备主要有三种形式：①完全市场条件下的土地储备，即以该地块所处区域土地最优利用条件下所取得的收益作为进行土地储备补偿依据。土地储备当事人之间是平等的经济主体；②以地上物补偿和征用土地补偿为基础的土地储备，以保证原土地使用者生活和居住水平不至于下降为主要目标；③以土地现用途为依据的土地储备，规定土地优化利用所带来的收益归土地所有者享有。从当前我国的实际来看，继续实施现行的集体土地征用和城市房屋拆迁补偿的做法有很大的局限性，它忽视了土地使用权的价格。但在土地公有制条件下，采取完全市场经济的做法也不足取。它忽视土地所有权的收益，造成相邻地块在不同规划条件下的土地使用者所得的补偿不平衡，既影响土地储备的开展，也造成新的不公平。因此，只有以土地使用者现有的权利为基础，对土地使用者丧失的权利进行补偿，维护其合法权益。
参考文献
1、《新编房屋拆迁补偿安置法律手册》，中国法制出版社，2004年第一版。
2、《房屋拆迁安置补偿合同文本及相关法律规定》，中国法制出版社，2003年第一版。
3、马原等，《房地产案件新问题与判解研究》人民法院出版社1997年第一版。
城市土地征收补偿条例篇10
1，引言
2，现行征收土地补偿制度；
3，现行征收土地补偿制度设计成本大于效率；
4，构建具有中国特色的征收土地补偿制度；
5，结论。
【摘要】由于我国长期实行城乡“两元”化计划管理体制，逐步形成了不合理的城乡政策以及对农村集体所有土地权益的不当限制，自建国以来，征收集体土地的补偿制度均以耕地平均年产值作为补偿标准制度延续至今。随着我国加入wto以后市场经济的建立，在市场经济逐步完善的今天，征收土地补偿制度设计通过引入成本效益分析，重构以市场价格补偿制度，使农民也应成为市场的参与者和社会发展的受益者。为此，改革征地补偿制度设计对于促进社会公正，构建和谐社会具有重要的意义。
由于现行征收土地补偿的不完全性和非公平性，相当程度上造成和加剧了滥用征收土地权，侵犯土地权利人合法权益，危及国家粮食安全、土地合理利用以及社会安定和谐等一系列问题。为了解决上述问题，充分发挥土地资源的经济效益和社会效益，征收土地补偿制度引入成本效益分析，确立合理的市场补偿制度，对于保护农民权益、规范政府征收土地行为、优化土地资源利用、维护社会稳定等均具有显著地经济效益和社会效益。因此。提出构建具有中国特色征收土地公平补偿制度的建议。
【关键词】征收土地土地补偿制度设计效益分析
我国现行土地补偿采用不完全补偿原则，与公平补偿相距甚远。这其实是剥夺了失地农民分享工业化和城镇化成果的机会，严重威胁社会主义新农村的建设和和谐社会的构建；同时刺激了政府过度征地，导致农地资源严重浪费，威胁国家粮食安全。因此，为了统筹国家、农村集体和农民个人三者利益，确保全面建设小康社会目标的实现，我国应尽快确立公平补偿原则，并在此基础上，借鉴它国经验，渐进地构建起具有中国特色的征收土地公平补偿制度。
一、现行征收土地补偿制度
我国关于征收土地补偿的法律性条款，最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中，之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对征收土地补偿的问题做了或多或少的规定，1986年《中华人民共和国土地管理法》颁布后以耕地前三年平均年产值为征地补偿制度正式法律化被固定下来，该法随经几次修改，但该制度一直延续至今。目前，征收土地补偿制度设计法律条款体现在《中华人民共和国土地管理法》第47条中，该条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”依据该法条规定征收土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费三项内容。二六年四月十日国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知([2006]29号)明确提出：“各地要从实际出发，采取多种方式保障被征地农民的基本生活和长远生计。对城市规划区内的被征地农民，应根据当地经济发展水平和被征地农民不同年龄段，制定保持基本生活水平不下降的办法和养老保障办法。对符合享受城市居民最低生活保障条件的，应按规定纳入城市居民最低生活保障范围。已开展城市医疗救助制度试点的地区，对符合医疗救助条件的要按规定纳入救助范围。有条件的地区可将被征地农民纳入城镇职工养老、医疗、失业等社会保险参保范围，通过现行城镇社会保障体系解决其基本生活保障问题。对城市规划区外的被征地农民，凡已经建立农村社会养老保险制度、开展新型农村合作医疗制度试点和实行农村最低生活保障制度的地区，要按有关规定将其纳入相应的保障范围。没有建立上述制度的地区，可由当地人民政府根据实际情况采取多种形式保障被征地农民的基本生活，提供必要的养老和医疗服务，并将符合条件的人员纳入当地的社会救助范围。”2006年8月31日，国务院下达《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）第二条规定：切实保障被征地农民的长远生计，征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。社会保障费用不落实的不得批准征地。“上述规定征收土地还应给予农民社保补偿，从而使征收土地补偿项目增加为四项。
土地补偿费和安置补助费的补偿标准按照该耕地被征收前三年平均年产值的倍数进行确定，总和不得超过被征收前三年平均年产值的三十倍；被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，则由各省、自治区、直辖市规定。从法律的规定和征地实践来看，这种以产值标准确定补偿的制度，实际是在计划经济体制下的经济补偿，而对与被征收土地因市场供求关系形成的土地收益毫无关系。
二、现行征收土地补偿制度设计成本大于效率
现行征收土地补偿制度设计属于不完全补偿制度设计，与当今社会主义市场经济运行体制不能匹配，以耕地产值确定补偿标准不能反映现实农村土地实际收益。在86年计划经济体制下的农业生产，是以单一种植为主，而今在市场经济体制下的农民家庭土地承包经营体制是以土地为主的多种经营，完全参与了市场竞争；耕地年产值已经不能完全的反映农民土地的实际收益价值，耕地年产值只是农作物产量与价格的函数，其高低与被征土地地区的建设用地土地供求关系、城市等级、土地利用、被征土地位置、当地经济状况、土地供应市场价格等众多因素无关；农产品的市场供求价格与建设用地供求市场价格没有必然的联系，且是不稳定的指标，两个价格的市场溢价也没有必然联系。耕地年产量受自然界因素影响较大，如果前三年连续遇到自然灾害，颗粒无收年产量必将为零或下降，从而直接影响产值，如果此时被征收补偿岂不是为零吗？实践中按年产值计算出来的补偿标准根本不能解决失地农民的长远生计。从理论上讲，土地补偿标准的确定很大程度上与被征地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等紧密相关，而与土地年产值的关联性并不明显。概括的说，现行征地补偿制度游离于土地市场价格之外，已产生较大的社会负面影响。严重损害了农民权益。建立市场补偿制度，不仅要补偿所征收土地本身的通常价值，还必须补偿其“特别价值”（1794年《普鲁士一般邦法》）以减轻日益加重的政治的、社会的、经济的成本。
年产值是农作物产量与价格的函数，其高低受所处地区的农业生产条件和社会经济条件的影响，与被征地的区位等地价因素无关。农产品价格是不稳定的指标，农业生产受自然界因素影响较大，前三年中如果遇到自然灾害年产量下降直接影响产值。实践中按年产值标准计算出来的补偿标准根本不能解决失地农民的长远生计。从理论上讲，土地补偿费的确定很大程度上与被征地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等紧密相关，而与土地年产值的关联性并不明显。概括的说，现行法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外，严重损害了农民权益。
随着工业化、城市化进程加快，征收土地补偿制度设计滞后，许多地方掀起了以兴建经济开发区、高新技术园区为名义的轰轰烈烈的“圈地运动”，大量的农村土地被征收用于非农建设，农民集体土地加剧流失，大量失地农民生存状况急剧恶化。据统计，每年我国因征收土地征用约近30余万农民失去土地，农民土地权益损失近20000亿元。在众多的上访案件中，近三分之二的案件是由征收土地征用而引发的。由于征地补偿制度设计不合理，政府以十分低廉的补偿费就买断了他们祖祖辈辈赖以生存的土地，从而倒手出让给开发商换取高额的土地出让金，农民丧失土地就意味着丧失了生存的基础。对于很多年龄偏大、文化程度不高、缺乏就业技能及丧失劳动能力的农民来说，在当下严峻的劳动就业形势下明显处于弱势地位，难以谋求新的职业。而且许多地方的失地农民并未获得必要的医疗、养老保险、失业保障等社会保障，于是成了“种地无田、上班无岗、社保无份”的三无人员。加之对征地纠纷的处理、征地执行等，法律规定远不完善，农民的利益受到损害时，缺乏及时有效的法律救济，难免产生愤懑怨恨对立情绪。在长期的二元社会结构下，至今存在歧视、轻视、忽视农民的现象，缺乏自觉维护农民权益的观念。因此，造成征收土地社会效益低下，形成成本高于效率的被动局面。
三、构建具有中国特色的征收土地补偿制度
《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。这是我国第一次在宪法层面上明确肯定了国家动用征收土地权时的补偿义务，意义重大。但遗憾的是《宪法》未就征收土地补偿原则做出明确的规定。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）和《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）等相关法律均采用了相同的立法技巧，即在有意无意之间回避了征收土地补偿制度的设计修改或重新确立。
我认为：应尽快确立征收土地市场补偿制度，从根本上改革我国现行征收土地补偿以年产值为标准的补偿制度设计，构建具有中国特色的社会主义市场经济体制下的征收土地公平补偿制度。
一是摒弃“产值倍数法”，建立与市场相联系的征收土地补偿机制，确保农民分享土地增值收益。无论是征收耕地、园地、林地还是建设用地均将土地所有权补偿、土地承包经营权补偿、残余地补偿、地上附着物补偿统一采用市场定价补偿制度。
二是确立以被征地土地的市场交易价格为征地补偿参考值，在确定补偿比例来确定征地补偿标准的市场补偿制度。我们可以通过改革征收程序，即先行组卷上报审批—批准征收后组织土地评估上市挂牌交易—交易成功收取土地出让费—按法定比例支付补偿费—交付土地。根据地块所处的位置、所征地块的用途、基础设施条件及相同水平地块的使用权出让价格等因素，得出征收土地补偿的参考价格。
三是把征收土地补偿制度与社会保障制度相分离，针对农民失地后生活没有保障，工作很难落实的现状，不少学者提出建立失地农民基本生活保障制度并逐步与城镇社会保障并轨是失地农民问题的最终解决之道，并提出从提高的征地补偿或出让收益金中提取部分资金作为社保资金，用于失地农民的社会保障。从形式上看，这种思路似乎是在解决农民的国民待遇问题，把农民也纳入社会保障体系。事实上，农民和城市人一样，都应当享受同等的待遇和保护，无论是失地农民，还是没有失地的农民，都应当享受社会建立的保障制度，而不能拿农民的土地补偿金建立所谓的社会保障制度。因此，必须扭转观念，逐步建立农村的社会保障制度，实现征地补偿和社会保障制度的分离。
四是丰富补偿方式，征收补偿市场化后，征收土地补偿方式的丰富不失为一种可行的保护失地农民合法权益的方法，因为它可以多角度、多方面对农民遭受的损失进行切实补偿，避免使其因此无法生活或者生活水平下降。
建国以来，我国征地补偿制度大致经历了重安置轻补偿——招工安置与货币补偿并重——单一货币补偿的变迁过程{18}。近年来我国虽然提高了征收土地补偿标准，但是由于单一的货币补偿方式不能很好地解决失地农民就业、住房和保障等问题，引发了一系列严重社会问题。因此，在新形势下我们必须对征收土地补偿方式进行新的探索。2004年10月21日国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部2004年11月的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》已经为这种探索指出了方向。实践中也有极大的尝试和创新，如苏州工业园区以公寓房作为对失地农民的补偿，通过发展“房东经济”解决失地农民的后顾之忧，还有的将征地费入股收红利，有的政府留地安置收益归农民，改变了过去那种货币支付的一次性补偿方式，较好地解决了农民生活来源和长远的发展问题，值得肯定和推广。
四、结论
征收土地市场补偿公平补偿制度，因其契合所有权社会理性规则，促进公共利益和私人利益的双赢，为众多发达国家普遍接受。而我国征收土地固守前三年平均年产值的不完全补偿原则，它导致国家、农村集体和农民个人三者之间利益分配格局的混乱，不利于我国土地资源保护、粮食安全和社会稳定，已严重威胁到和谐社会的构建和全面建设小康社会目标的实现。我国应立足于国情，借鉴国际经验，逐步、渐进地构建起有中国特色的征收土地市场补偿制度，减轻征收土地成本，提高征收土地的社会效益和经济效益。
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