养老地产设计要点篇1
一、养老房产概述
（一）养老房产概念。养老房产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求、在一定程度上能够促进老年人健康生活、提供基本的健康养老设施的新型养老房产产品。
（二）养老房产的特征。养老房产与其他房产形式相比，存在非常大的不同，具有自身的特征：首先，养老房产的地理环境要求相对较高。其不仅需要设置于交通便利的区域，同时周边的生活环境、自然条件等方面都要满足老年人居住的要求；其次，与普通住宅相比，养老住宅在局部和整体的设计规划中，需要考虑到老年人群行动不方便、身体机能衰落等问题，需要设计出适合老年人生活起居、方便出行的具体设计形式；再次，需要安装紧急呼叫系统，以便于预防一些突发问题，为老年人的养老提供安全保障；最后，除了养老住宅以外，还需要考虑到日常生活中所需要的硬件配套设施，包括医疗、娱乐、饮食、社区人工服务，等等。
（三）养老房产开发模式。（1）集中开发养老社区。指专门为老年人开发的居住社区。社区中除了为健康老人提供居住建筑外，还为半自理、护理型老人提供护理院，配有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施；（2）嵌入式养老组团。指在开发大型居住社区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团。整个社区配套同时可以满足老年人和普通住户的要求；（3）配建式养老房产。指在普通社区中配建一些养老居住产品，如托老所、养老公寓等。
（四）养老房产经营方式。（1）销售产权方式。指开发商出售老年住宅的房屋产权，同时搭配一些面向老年人的生活配套设施。对于开发商而言，其优点在于可以快速回笼开发资金，后续服务与经营压力牵涉较少，但是对入住的老年住户而言，可能在入住使用过程中发现与其预期有很大不同；（2）只租不售方式。指开发单位建设好后，长期持有产权，以床位出租的方式提供给客户，对自理、半自理和护理的客户提供差异化服务选择，收取不同租金，缓慢回笼开发资金；（3）销售使用权方式。指开发单位建设好后，销售一定时间的养老房产使用权，收回成本并获得一定的利润；（4）销售会员卡方式。指采取会员制管理，通过出售会员卡先回笼一部分资金、又保持所有权的完整。这类方式若运营得当，可以在后期既获得资产增值回报又获得持续稳定的现金流。
二、当前养老房产开发面临的主要问题
养老房产开发虽然存在着巨大的商业潜力，但总的来讲，目前养老房产开发还处于雷声大、雨点小的尴尬境遇，大部分的开发商仍处于观望状态，其主要原因是养老房产在开发中还面临着众多的社会问题：
（一）政策、法规和制度不完善。首先，养老房产开发涉及民政、发改、国土、规划、财政、建设等众多政府职能部门，但由“谁来管”的问题尚未解决，导致部门之间的职能发挥形不成合力；其次，已经出台的政策落实不到位，民政部曾经表示，将与发改委共同起草关于鼓励社会力量参与养老服务设施建设的意见，民办养老院将享受建设用地、税收、用电等方面的优惠政策，但至今尚未出台具体实施细则。浙江省《关于深化完善社会养老服务体系建设的意见》对营利性养老服务机构项目建设用地作出了相关的政策规定，但目前并没有落实到实处，造成企业开发养老房产前期成本过高。此外，税收优惠、用水用地等优惠政策也都没有具体落实；最后，相关法规、制度与体制缺失。对养老房产用地的性质不明确：依照工业用地还是住宅用地？以什么样的定价方式出让？对开发的经营行为没有明确的法规规定：比如开发商对开发的产品应该承担什么责任？可采取什么样的经营模式？房产开发商与后续提供养老服务的单位之间是什么关系？各自的责任怎样划分界限？各类养老房产设计与开发怎样规范？等等都处于法律空白阶段。
（二）开发成本高、回收周期长。养老房产开发，在硬件方面，尤其是养老社区，既要考虑地点选择的区域优势、交通优势、环境优势等，还要考虑各类配套设施设备的投入。在软件方面，则需要考虑长久运营管理，招聘、培训急需人才，要为老年人提供各类服务。因此，养老房产开发成本高、投资回收周期长，经营压力大，非一般实力的开发商所能涉及的。
（三）相关产业支撑体系欠缺，产业链不完善。做好一个养老房产项目，不仅仅是开发环节，更重要的是要整合许多资源。根据老年人的需求，至少应该提供四大内容的服务：医疗护理、健康管理、娱乐文化教育和日常生活服务。但是，目前我国在这些方面尚处于起步阶段，特别是高层次管理和专业技能人才以及专业人才严重缺乏，相关服务机构十分缺少，产业尚处于培育阶段，严重制约了养老房产的发展。
（四）项目运营模式尚处于探索阶段。目前，在养老房产的运营模式方面，许多企业普遍采取出售产权、出售使用权、出售会员卡等方式，以加快资金回笼为主要目的，出售后无动力提供后续的养老服务。这种模式隐藏着巨大风险：可能出现项目开发后一些开发商难以自行或委托经营养老房产，一走了之。此时，对于这种只有通过提供特殊服务才能发挥房产价值的楼盘，购买者面临着巨大的后续风险。
（五）住宅小区开发忽视“适老化”。适老化住宅小区开发指把老年居住建筑的规划纳入居住区规划，住宅不仅适合年轻时居住，也适合年老时居住，进入晚年生活的老年人不需要另辟新居的住宅区。与目前较为普遍的集中式养老社区、嵌入式养老组团和配建式养老房相比，这是最经济、受益面最广的一种养老房产开发，也是当前发达国家对养老房产开发的新理念与新趋势。
三、加快养老房产发展的建议
作为房产与养老服务相结合的一项复合性产品，养老房产具有准公益性的特点，养老房产的发展离不开政府的大力支持，针对目前养老房产存在的主要问题，为了促进未来养老房产的健康发展，提出以下对策建议：
（一）加快编制养老房产发展专项规划。各地应该根据当地老年化发展和老龄人口布局，结合当地国民经济和社会发展总体规划、土地利用总体规划，制定相应的养老房产发展专项规划。同时，各地应结合各自的城市总体规划，根据“人均用地不少于0.1平方米”、“每百户住宅以15～20平方米配建养老设施”的标准和要求，确定城市养老设施用地总量、设施类型，并重点预留城市级、区级养老设施用地，建设大中型集中养老机构。并根据国家《城镇老年人设施规划规范》、《养老设施建筑设计规范》、《老年人居住建筑设计规范》等文件，将社区养老设施、托老所配置到居住小区、基层社区，形成多点式均衡布局、提高养老房产的功能与效率。
（二）提供有效的建设用地保障。首先，落实与养老房产发展规划相适应的土地储备。在编制各类规划和年度计划时，要充分考虑集中式、配建式养老房产建设项目用地需求，优先安排土地利用年度计划和办理农用地转（征）用报批手续，保障项目用地；其次，在用地供给中单列养老综合用地。各地要结合老年人口对机构养老需求和城市规划中集中式养老房产布点规划，在用地中给予单列，确保专地专用；最后，采取相对灵活的土地出让方式。新办的非营利性养老服务机构的建设用地，符合国家划拨用地目录的，经有批准权的政府批准后，可采取行政划拨方式优先供地；新办的营利性养老服务机构的建设用地，通过招标、拍卖和挂牌出让方式取得；乡（镇）、村公益性养老服务机构的建设用地，经依法批准可使用集体所有土地。
（三）鼓励土地二次开发用于养老房产项目。第一，出让的土地由于种种原因无法进行原定开发但符合养老房产开发条件的，通过协商或由政府统一收回安排养老房产项目开发；第二，鼓励和引导企业依法转让或出租闲置厂房，将存量变为增量，提高土地利用效率，盘活闲置厂房、仓储等用地用于养老房产开发；第三，利用“退二进三”规划范围内的厂房、原有养老用地用房改（扩）建养老用房，符合相关规划的，经批准可以适度提高建筑容积率、建筑密度，增加建筑面积的部分土地出让金按照“退二进三”文件优惠政策执行；第四，鼓励乡（镇）、村利用已有的闲置土地和房产。因地制宜发展农家乐度假农庄、老年福利院、养老院等普遍型养老房产。
（四）通过Bot模式进行融资，政府给予政策支持。Bot模式，在这里主要是指政府对养老地产项目进行立项，并与房地产开发企业签订特许权协议。这种模式使企业在建设过程中融资，从而获取更多的投资资本，同时降低了企业的开发费用。同时政府方面：一方面应建立系统全面的投融资体系以及咨询服务，为投资者提供必要的投资保障；另一方面加大政策扶持力度，如“贷款贴息”、“财政补贴”等。且明确养老地产用地政策、税收政策，并出台相关土地优惠政策，激起开发商投资热情，引导社会资本投入。
（五）建立建筑设计标准的适老化。各级政府部门应该引导养老房产的建筑设计标准向适老化方向发展。从养老房产建设设计、建造以及管理服务等方面进行基本规范，为今后养老房产的发展奠定基础，建筑设计单位则应以老年人对建筑设计的要求和意见为出发点，为老年人进行针对性设计，使老年人有机会针对性选择配套服务设施，如旅行社、银行、医疗机构等。同时，建筑产品的设计应该符合老年人生活习惯，满足老年人特殊生活需求，如地板的防滑设计、较矮的楼层设计等。
主要参考文献：
[1]刘洋，舒露.重庆市养老地产发展探析[J].中外企业家，2014.10.
养老地产设计要点篇2
[关键词]人口老龄化；旅游城市；养老地产；发展适宜性
[中图分类号]F590[文献标识码]a[文章编号]1671-8372（2016）02-0013-06
一、引言
我国人口老龄化速度快，老龄化水平快速上升，2014年中国60岁及以上的老年人口数已达2.12亿，占总人口的15.5%[1]，预计2050年中国老年人口数将上升至3.31亿，占总人口比重达25.6%，其中80岁以上的高龄老人将达1亿[2]。老年人口不断增长的态势使得社会对养老资源的数量和质量都有了更高的要求，然而我国养老资源的供给却处于短缺状态，效率明显不足[3]。养老问题成为全社会共同关注的焦点。现阶段中国养老模式存在着多维变化，未来养老方式呈现多元化发展趋势[4]。目前我国以老年公寓、养老院为主的老年住宅，只能满足老年群体基本的居住需求。全国“十三五”规划明确提出，积极开展应对人口老龄化行动，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给[5]。这些政策为养老地产的发展提供了有力的保障。同时，我国人口老龄化的发展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消费空间不断扩大。国务院办公厅《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》（〔2015〕62号），提出积极发展老年旅游，鼓励开发多层次、多样化老年旅游产品。随着渐进式延迟退休年龄政策的实施、异地医疗费用结算和商业保险制度的日益完善，“旅游+新型养老模式”尤其是养老地产的开发，将为老年人养老问题的解决提供有效途径。
养老产业是第三产业中附加值较高、关联性较强的产业，从旅游发展、养老需求等层面来看，旅游城市具备发展养老地产的优势和条件，能够实现旅游与养老双重功能。相关学科对旅游养老进行了诸多有益的探索。国外关注养老地产的市场特征研究。Karenm.Gibler，Georgep.moschis和euehunLee研究了养老地产消费者的消费特性和消费原因，提出高学历老人与其他老年群体相比，明显倾向于选择可提供优质服务的大型老年社区[6]。JohnF.ermisch和Stephenp.Jenkins对影响老年人选择养老地产的因素进行了研究[7]。RebeccaL.H.Chiu和michaelH.C.Ho通过研究老年群体的消费能力和消费需求，认为出租型养老地产是最符合市场效率的类型[8]。对于影响旅游养老的因素，J.Hanna，L.LéviandS.petit提出老年人对旅游养老的选择主要取决于人均国内生产总值和收入分配，以及文化距离和欧洲国家垂直产业内贸易背后的驱动力[9]。国内学者对旅游养老的内涵进行了分析。李松柏认为旅游养老在本质上属于老年度假旅游[10]。王玉对比了我国典型的家庭养老、机构养老、社区养老与旅游养老之间的关系与区别[11]。同时，国内学者还明确了旅游养老的类型。刘静霞将旅游养老分为观光休闲式、分时度假式和置换式三种模式[12]。袁开国等提出旅游养老类型可按时间长短、地域性、首选因素等标准进行划分[13]。在养老地产的开发方面，研究表明农村公寓式养老地产商业开发、异地置换养老地产开发、专项医疗养老地产服务、旅游地产项目与景区无缝化开发均是今后旅游城市养老地产开发的重要模式。综上所述，国内外研究各有侧重，国外主要针对老年人的消费能力和市场特征进行分析，而国内在这一方面的研究明显不足，对于旅游养老的理论分析和实践应用研究仍处在探索阶段，尤其是在老年旅游消费潜力释放和养老问题突出的背景下，旅游城市养老地产开发适宜性的测度和评价将是今后研究的重点。因此，基于国家“十三五”规划建议中提出的“多层次养老服务体系”的战略要求，本文构建一套全面反映旅游城市养老地产发展适宜性的评价指标体系，以中国优秀旅游城市青岛市为例，对其发展养老地产的适宜性进行系统评价和综合分析，揭示其养老地产发展的特征与趋势，为推进青岛市养老地产发展、发挥旅游养老功能提供决策参考。
二、旅游城市养老地产的内涵及特点
旅游城市环境优美，资源丰富，具备吸引老年人旅游和养老的独特优势。旅游城市发展养老地产，可兼备“旅游”和“养老”双重功能。依托旅游资源和环境，体现其休闲度假特性；养老功能则决定了它的服务对象是老年人，必须满足老年人养老度假、医疗养生、娱乐休闲等多样化的需求。因此，旅游城市养老地产是以旅游城市为依托、以商业开发为目的的养老住宅，并具有适合开展旅游养老活动的旅游资源、旅游基础设施和其他相关条件。具体来说，就是为解决老龄人口休闲、居住、生活问题而设计的集旅游、住宅、服务、医疗等为一体的复合地产项目。这类地产项目的开发从建筑设计到项目规划再到装饰标准同普通住宅地产有所不同，其建筑产品的开发接近于高端住宅开发的规律，创新核心在于适老化设计[14]。旅游城市养老地产具有以下特点：
一是选址的综合性。在旅游城市进行养老地产的选址时，要综合考虑旅游资源、生态条件、居住环境等多方面因素。传统的养老地产在选址上更多的是以养老为出发点，满足老年人的需求，而旅游城市养老地产的选址需要兼顾老年人的旅游需求和养老需求。
二是设计的适老性。养老地产与传统地产的一个最大区别在于它除了需要满足地产发展的基本配套设施外，还需要在老年人的日常使用设备上加大科技含量，以简化使用步骤，在满足老年人心理和生理需求的基础上，给老年人提供最便利的服务。对住宅的规划设计方面要求比较高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统、配备相应的医疗急救设施等[15]。
三是消费对象的特殊性。由于房地产市场环境的特殊性，旅游城市养老地产的消费群体主要是老年群体中的中高层收入者，既有旅游需求又有消费能力的老年人。旅游城市养老地产能够提供各种便利，满足老年人旅游养老的各项需求，实现老年群体对高质量生活水平的追求。
四是效益的多样性。旅游城市养老地产既要满足旅游功能，又要满足养老功能，还要满足地产功能，其经济效益、社会效益、生态环境效益高度融合，因而作为一种新型地产产业形态，具有良好的发展前景。
三、评价体系与研究方法
（一）青岛市养老地产发展状况
青岛市地处山东半岛南部，濒临黄海，海岸线曲折，岬湾相间，旅游资源独特且丰富。同时，青岛市空气湿润，温度适中，具有十分适宜的养老环境。据青岛市环境状况统计公报数据，2014年青岛市可吸入颗粒物（pm2.5）年平均浓度为59微克/立方米，低于北京市、天津市等优秀旅游城市，空气质量优良率较高，因此，作为中国著名的滨海旅游城市，青岛市发展养老地产具有良好的资源与生态环境优势。
近几年来，青岛市在原有的敬老院和老年公寓的基础上，已开始积极推进养老地产的开发。石老人桃源乡养老服务中心是青岛第一家养老地产项目，其依山傍海，环境优美，主要面向老年人提供旅游养老服务，满足老年人旅游养老需求；2013年底，依托德国先进的养生养老服务理念和标准，青岛市开发了芭东和园地产项目，重在满足老年群体的养老需求；2014年4月，万科怡园开始接受预订，项目周围分布有4所甲级医院，同时与市立医院建立战略合作，老年消费者吃特供食材，享专属医疗，着力为老年人提供最完善的养老服务；同年11月，新华锦长乐国际颐养中心正式对外营业，它是目前国内首家充分引进日式颐养服务模式和服务理念的高端老年颐养中心，也是华东地区最高端的老年颐养服务中心之一。如图1所示，目前青岛市的主要养老项目集中于
沿海一线，优越的地理位置和宜人的气候为青岛市吸引了众多老年游客。2012、2013年，青岛市连续两次在全国最适宜退休城市中名列前三，具有发展旅游养老的先天优势，银发旅游市场开发潜力巨大。因此，有必要进一步对青岛市养老地产发展的适宜性进行评价，以从养老供给角度挖掘老年人旅游消费需求。
（二）评价指标体系的构建
在综合考虑青岛市养老地产发展现状及旅游养老需求的基础上，通过总结相关研究文献、分析老年群体对养老地产偏好及旅游行为规律，将旅游城市养老地产发展适宜性评价体系划分为旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统，利用德尔菲法（Delphimethod）和层次分析法（aHp）[16]，对各个子系统的重要性进行打分并确定权重，再对每个指标的重要性进行打分，并确定各个指标间的相对重要程度，最终得到青岛市养老地产发展适宜性评价指标体系及其权重，如表1所示。
在旅游环境子系统中，选取游客满意度指数、接待游客人数、a级景区数、星级饭店数、空气质量优良率5个指标，作为衡量青岛市旅游业发展情况的指标。空气质量越好，游客满意度指数越大，接待的游客数量越多，则旅游业越发达，旅游环境越好。同时，采用a级景区数和星级饭店数作为衡量青岛市旅游资源丰富度和旅游基础设施供应能力的指标，旅游资源越丰富，基础设施越齐全，越能吸引游客的到来，旅游需求就越大。
在养老环境子系统中，选取建成区绿化覆盖率、人均公园绿地面积作为衡量青岛市养老地产绿化率的指标，绿化越好，居住环境越舒适，越能吸引老年人前来养老。选取公共汽、电车辆数作为衡量青岛市交通条件的指标，卫生机构数作为衡量青岛市医疗水平的指标，交通和医疗在很大程度上影响老年人的养老需求。
在地产环境子系统中，选取人口老龄化率、第三产业比重、房地产开发投资额、商品房竣工面积、商品房销售额、城镇居民住宅人均建筑面积和主城区住宅均价7个指标，来衡量青岛市养老地产的发展情况。人口老龄化程度决定了养老地产的发展模式，人口老龄化率高，表明养老需求旺盛，养老地产发展具有较强的动力。旅游城市养老地产是强调服务理念的地产形式，尤其是旅游养老、医疗护理、休闲娱乐等服务，用第三产业比重作为衡量当地服务业发展水平的指标，从而间接评价其是否具备发展养老地产的良好潜力。用房地产开发投资额、商品房竣工面积和商品房销售额来评价房地产市场的成熟度，投资额越大，商品房竣工越多，销售额越高，则房地产市场越成熟，其发展养老地产有较大的优势。城镇居民住宅人均建筑面积反映了城镇居民的居住条件，如果城镇居民住宅人均建筑面积大，表明居住条件较为宽松，对中高端的养老地产需求就会增多。通过主城区住宅均价来衡量房地产市场的发展水平，主城区住宅价格越高，房地产市场发展水平越高，作为高端地产产品的养老地产就有了发展空间[17]。
（三）研究方法
1.指标标准化。为保证计算结果的科学性、客观性和准确性，对各指标的原始数据进行标准化处理，使各指标数据最终落在[0，1]区间内，计算公式[18]为
（1）
式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）为第年第个指标的值。原始数据主要源自2010―2014年《青岛统计年鉴》《青岛市国民经济和社会发展统计公报》《青岛市环境状况公报》《全国游客满意度调查报告》《中国房地产指数系统百城价格指数报告》。
2.综合指数模型。基于指标系统性、层次性、可获得性与可比对性研究，采用多指标综合指数模型对青岛市发展养老地产的适宜性水平进行量化测度。公式为
（2）
式（2）中，为目标层的指标指数值；是准则层的指标权重；为目标层所包含的准则层指标个数；为准则层的指标值数值；为准则层所包含的指标层指标个数；为第年第个指标的标准化值；是指标层的指标权重。
（四）评价结果分析
根据评价指标体系与综合指数评价模型，绘制2010―2014年青岛市养老地产发展的适宜性指数变化图（见图2），青岛市养老地产发展适宜性水平呈现波动变化的态势。首先，2010―2012年养老地产发展的适宜性水平快速提升。2009年我国明确了旅游业在国民经济中的战略性支柱产业地位，青岛市出台一系列措施积极发展旅游业，加大了度假休闲、文化观光、海洋旅游、乡村旅游、高星级酒店、餐饮娱乐购物、旅游基础设施等多个类型旅游项目的投资力度，旅游景区开发数量和质量显著提升，旅游环境得到不断优化。2010年以来青岛市摆脱全球性金融危机的负面冲击，经济稳定增长，养老环境吸引力不断提升，同时，房地产投资和销售规模迅速增长，养老地产开发和建设力度不断加大，使得青岛市养老地产发展的适宜程度显著提高。其次，2013年青岛市养老地产发展适宜性指数呈现显著下降态势。究其原因，伴随城市建设规模增长，污染物排放不断增加，雾霾天数明显增多，空气环境负荷越来越重，该年份青岛市空气质量优良率出现下降，旅游环境质量受到影响。受中央“八项规定”和“六项禁令”政策影响，青岛市高星级饭店的游客数量和消费总量明显减少，在一定程度上影响了高端养老旅游市场的开发。从房地产环境上看，2013年青岛市房地产市场需求旺盛，各种政策成为楼市“催化剂”，中高端住宅与低价刚需盘的快速销售，推动了青岛市房价的全面上涨，使得养老地产投资更为谨慎，养老地产市场发展相对缓慢。再次，2014年青岛市养老地产发展适宜性指数迅速回升。近年来，青岛市旅游业保持快速增长，围绕建设宜居幸福的现代化国际城市的目标，按照旅游业转型升级要求，创新旅游产品开发体系，重点开发休闲度假旅游、海洋旅游、体育健身旅游等旅游产品。2014年青岛世界园艺博览会的举办吸引了大量的国内外游客，旅游基础设施、娱乐设施等环境得到优化，旅游形象大大提升，同时，2014年第三季度青岛市游客满意度居全国60个样板城市之首[19]，这均在一定程度上提升了青岛市旅游养老的吸引力。此外，《中华人民共和国旅游法》的正式实施，为规范养老旅游市场发展提供了重要保障。加上宜人的海滨环境和相对稳健的房地产市场，使得青岛常年位居全国宜居城市前列，这为青岛发展养老地产、丰富旅游养老功能提供了十分有利的条件。
从各个环境子系统适宜性变化上看，旅游环境子系统适宜性指数在2013年出现较大下降，这主要是由该年青岛市空气质量的下降、星级饭店的规模减小等造成的。旅游业是脆弱性产业，其经营和发展易因多种因素的出现而遭受冲击和挫折。2014年国务院出台《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，提出优化旅游发展环境的战略部署，进一步规范旅游环境。因此，为营造良性、稳定的旅游环境，需要培养社会公众的环境保护意识，提高旅游环境的质量，并在优化旅游环境的政策制定和实施上给予大力的支持和保障。养老环境子系统适宜性指数在2013年以前变化较为平稳，2014年则显著提升，表明青岛市养老基础设施愈加完善，社会对养老问题更加关注。近年来，国家陆续推出30多项养老产业政策及指导意见，使得青岛市养老环境得到进一步优化。地产环境子系统适宜性指数则呈现出明显上升趋势，表明青岛市房地产市场发展较为成熟，服务业较为发达，随着中国经济发展进入“新常态”，中央政策以“稳”为主，房地产市场稳步发展，青岛市发展养老地产、开发旅游养老产品的优势凸显。
四、结论与建议
旅游城市养老地产的发展受到旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统的综合影响，需要考虑众多因素。针对我国日益凸显的人口老龄化问题，旅游城市养老地产的发展有其必然性，但目前看来，青岛市养老地产的发展还处在起步阶段，根据旅游城市养老地产的特点及老年人的旅游需求、养老观念和习惯，结合青岛市养老地产的发展现状和国家政策的支持，并借鉴和学习国外典型旅游城市养老地产的发展经验，为青岛市养老地产发展与旅游养老功能提升提出以下建议。
（一）丰富老年旅游产品，为旅游城市养老地产的发展奠定基础
依托青岛市独特的海滨风貌，结合老年人的旅游需求特点，创新老年旅游产品开发体系，营造优良的旅游环境，以吸引更多的老年人投资养老地产。比如可以在地产开发区内规划各类旅游养老项目，紧紧围绕养生养老，开展多种诸如太极、散步等老年娱乐项目；同时，配备医疗服务中心，定期为老人检查身体，开展养老讲座，制定养生计划，使老年旅游群体在居住中感受到更多的人文关怀；依托重点景区在周边配套开发养老地产及旅游养老项目，满足其旅游养老的需求，景区内适当增加适合老年人身体条件和兴趣爱好的项目，以增强老年人的旅游体验性。
（二）完善养老配套设施，为旅游城市养老地产的发展明确方向
旅游城市养老地产面向的是有较高消费能力且追求高质量生活水平的老年人，地产的建设需配套和完善商业、会所、老年文化活动中心、健身房、急救中心和老年医院等设施，以满足老年人的各类养老需求。比如崂山区流清河景区因其良好的空气质量、宜人的海滨风情以及较少的拥堵吸引了众多老人前来养老，因此，可以在此规划养老地产项目，修建旅游养老度假村。因其距市中心较远，可以适当修建老年文化休闲中心和老年养疗康复中心，为老年人提供休闲娱乐和健康检查的场所，让老人在舒适的环境中获得最佳的旅游体验。关一线宜人的居住环境、较高的绿化覆盖率以及完善的医疗设施，可以打造成为青岛市旅游养老发展的核心地带。
（三）设计适老性房屋，为旅游城市养老地产的发展提供保障
养老地产有别于一般的地产项目，其建筑设计需要最大化地方便老年人的生活。旅游城市养老地产开发应坚持无障碍设计原则，需配备方便轮椅进出的无障碍电梯，在出入口设计无障碍坡道，公共走廊及坡道两侧需设置无障碍木质扶手。在房型设计上，注意卧室和卫生间紧密相连，卫生间地面采用防滑防跌处理，浴缸的深度、便器及洗手池的高度均满足无障碍设计的要求，考虑到老年人使用时的空间尺寸和方便程度，在适当的地方设置不同功能的扶手[20]。
[参考文献]
2014年中国国民经济和社会发展统计公报[eB/oL].[2015-02-26].中华人民共和国国家统计局.
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张俊良，曾祥旭.市场化与协同化目标约束下的养老模式创新―以市场人口学为分析视角[J].人口学刊，2010（3）：48-53.
贺银凤，周英华.我国老龄照料服务体系面临的挑战[J].人口学刊，2009（4）：47-51.
养老地产设计要点篇3
学院现代设计艺术学院
专业视觉传达设计
班级视觉17-1
学号201705002368
姓名杨腾渊
指导教师范颖
职称讲师
云南财经大学本科学生毕业论文（设计）开题报告
姓名
杨腾渊
学号
201705002368
专业
视觉传达设计
拟定论文
（设计）题目
智慧养老型app服务结构与界面设计
论文（设计）来源
自选
论文（设计）类型
B-应用研究
指导
教师
范颖
1.选题的背景及研究意义
1-1选题背景：
截止到2019年1月国家统计局的人口总数调查数据显示，超过65岁的人口已经突破一千六百万，意味着我们身边每一百个人里面就有大概11位老年人。其中2019年65周岁及以上人口比2018年增加了0.7个百分点，为最大增长额。来自云南省人口老龄办的数据显示:我省于2005年已经进入老龄化社会，并且老龄化进程不断加快。截至2016年底，我省60岁以上的老年人已达570.1万，占总人口的11.59%;预计到2020年，全省60岁以上的老年人将达到607万，占总人口的12.4%;其中约有3.6%的老年人生活完全不能自理，32%的老年人需要适度照护。2015年的调查数据显示居住在昆明市的老年人口呈现出基数大、增速快、高龄化、空巢化等特点。昆明市人口老龄化十分突出，老龄化现象已经十分严峻。如此庞大的老龄人口将成为我国最大的消费群体，它们的健康和生活问题将备受社会各界的广泛关注。同时，近年来很多地区已经开展老年人的死因监测工作，分析结果显示，老年人死亡率为2567／10万，占全人群死亡比例为82.07％。慢性非传染性疾病一直都是导致60岁以上老年人死亡的重要原因，身理和心理伤害也是老年人死亡的主要原因之一。由此可见，老年人死亡比例较大，其死亡谱决定了全人群的死亡谱，老年人健康相关危险因素的干预工作是非常迫切的。
人口老龄化的发展同时推动了老龄产业的发展，从而也带动了老龄产业信息数字化的发展。而要怎么做来充分满足国内老年人日益增长的物质需求与精神需求已经成为当前我国交互设计领域迫切需要解决的关键问题，同时这也直接影响到我国交互设计领域未来能否得到良好发展。当今市场下的智慧养老型app仍存在较多问题。目前市场主要服务与老人的app主要有交友类、健康科普类、医疗类三种类型。交友类如“养老平台”“幸福行”，依托于强大的社交网络媒体，使老年人群体能够进行线上交友并发表动态，分享生活。健康科普类如“养老管家”“老年云课堂”，搜集各方健康相关信息置于平台供老人浏览，为老人提供外界信息，并力求做到信息准确。医疗类app如“黄金急救”“天使救援”，整合当地医院信息，使大众能够就近急救，不过要老年人和年轻人使用一样的功能软件，困难度会大大提高。使以上几类app都有服务于老人，却都是带着设计师的主观色彩来进行设计的。首先是色彩方面，老年人的视觉感官已经衰弱，需要强烈而具有刺激性的颜色才能使老年人看清app界面，当下养老型app基本都采用弱色来颜色填充，虽然做到了颜色和谐，却让使用app的老年人看不清楚。其次是字体大小，老年人的视力是不如中青年人的，进行app设计时需要用大号甚至特大号字体来进行填充，可当下的养老型app与常规app字体大小相同，降低了老年人的使用满足感。接着是图形，养老型app在进行界面设计时，考虑到老年人思维缓慢，应当还原图形本真，使图形一目了然，而当下养老型app的图形结合当下时尚元素，使老年人不能理解，必须进行文字辅助才能明白其意。最后是版式方面，当下养老型app版式设计与常规app无异，其连接点和换页功能不能很好地服务与老人。作为社会弱势群体的老年人群体而言对信息产品几乎处于创新扩散理论的最末端，只有极少的设计者们会专门针对老年人群体的需求来进行产品设计。在进行产品设计时将老年人群体作为产品受众群体之一，充分考虑老年人群体的实际需求，帮助老年人享受信息时代带来的便利，这也是设计师在当前时代下的重要责任。
1-2研究意义：
本文是基于老年人群体而研究的移动应用程序，本程序的主要对象是60周岁以上的老年人。基于老年用户的信息需求摸索出有效解决老年人使用app的各种问题，然后结合界面交互，设计出一款服务于老年人的老龄产业的智慧养老型app，做到：
（1）安全化：能让老人进行线上问诊，能使老人在危难之际使用智能设备进行呼救，使老人就近治疗。
（2）智能化：提高老年人app使用率，使老年人们享受科技生活中的乐趣；完善智慧养老型app功能，革新传统养老模式，更好地将老年人与信息社会结合起来，更好地掌握信息，使老年人能够独立自主运用智能设备进行自救，赋予智慧养老型app新的价值使其更加具有较强的的冲击性与吸引力，为老年人量身打造高适用性的智能产品。
（3）全面化：提供社交、科普、急救等功能，更好的让老年人在生活中通过智能手机来满足自身各类需要，从而丰富老年生活，改善老年生活状态，培养老年生活情趣，提高生活幸福指数。
2.文献综述
2-1国内智慧养老型app现状及发展趋势分析
国内智慧养老型app的相关应用型研究不足国内关于智慧养老型app的界面和功能研究主要集中于健康科普和社交等方面。对这些方面的研究主要对老年人老年人的情感需求、信息欲望两个方向为主要研究方向，其中对于老年人的急救需求没有涉及和说明。朱媛、段慧敏（2019）提出老年人在智能时代的“老有所养”、“老有所乐”、“老有所为”三层次需求模型，并在现有智能手机上与老年人强相关的应用app研究分析基础上，提出设计策略；经研究得出基于“老有所养”需求的智能手机应用app应凸显专业性、基于“老有所乐”需求的智能手机应用app应更多元化、基于“老有所为”需求的智能手机应用app应深挖价值的与老年人智能时代三层次需求模型相对应设计策略；根据老年人三层次需求模型深入分析老年人需求，能够为开发与设计出更好地为老年人服务的智能手机应用app提供建议。李邵静（2018）指出，中国老龄化人口趋势日益明显，老年人看病就医拿药比例普遍高于年轻人群，由于医院路途遥远，老年人看病问题成了社会急需解决与关注的首要任务。在互联网模式下医疗类app的设计与开发为老年人看病难找到了良好的解决方案。针对老年人自身特点，老年类就医app在界面设计上应做到简单明了，方便老年人理解记忆。在功能设计上尽量做到从老人需求出发，操作简单，一键解决就医过程。
3.拟采取的研究方案、技术路线
研究方案设计调研调研分析概念设计设计应用技术路线文献查阅法问卷调查法案例分析法Swot分析法设计定位概念提出概念确立设计流程图设计图效果图
4.研究内容与论文提纲
4-1研究内容：
（1）设计调研
①通过文献调查法查阅相关期刊论文，归纳总结出本文所需的理论支撑（2008年，原卫生部启动了“健康中国2020”战略研究;2012年，《“健康中国2020”战略研究报告》;2016年，中共中央国务院印发《“健康中国2030”规划纲要》。2017年3月，国家卫生计生委等部门《关于印发“十三五”健康老龄化规划的通知》(国卫家庭发〔2017〕12号)，表明我国健康老龄化规划正式实施）；
②通过问卷调查法获得老年人群体的需求，有效提取老年人的想法，并通过问卷数据的总结分析，可以更好地针对老年人需求进行研究；
③通过案例分析法对国内外优秀的老年app界面和功能进行分析比较，了解当下老年app设计的主要趋势以及发展前景，结合自身使用体验以及了解本行业的发展情况和同行水准，总结出可行性强的设计方案。
（2）设计分析
S（优势）：国家鼓励银发产业发展，拥有市场前景；app界面结构针对老年人群体进行专门设计。
w（劣势）：知名度难以打响，研发的产品及服务同市场上其他智慧养老型app同质化严重，需寻求突破口。
o（机会）：产品使用者对其他智慧养老型app已经使用疲劳，需要新的产品刺激活力；大多数养老型app的设计都没有从老年群体的立场出发，是以设计师主观情感为主的产品设计。
t（威胁）：替代品多，市场竞争大。
（3）概念设计
设计定位
60岁以上老年人群体、昆明市区、智慧养老
概念提出与确立
地区性智慧养老型app
地区性意义指的是局限性的在某个特定范围中某种事物的存在对这个范围的意义。智慧养老是面向居家老人、社区及养老机构的传感网系统与信息平台，并在此基础上提供实时、快捷、高效、低成本的，物联化、互联化、智能化的养老服务。基于研究内容，为了使老年群体的老年生活更加地安全化、智能化、全面化，根据老年人群体的娱乐社交需求与当地医院的协同性、急救的便捷性选择了“地区性智慧养老型app”这个概念。
（4）设计应用
主要通过电脑辅助如“ai、pS”等设计工具和“墨刀”等交互设计工具来完成整个设计。过程主要为：首先查找相关的素材及资料并提取有用的材料进行考察并对比现有的智慧养老型app进行方案草图的绘制，完成草图并征询老师意见，进行方案草图的确定与修改；收集市场信息，分类整理完善，再进行设计方案的深入与修改，完善app产品功能，最终完成app设计制作，完成毕业设计报告、毕业答辩。
4-2论文提纲：
一、绪论
（一）设计背景
（二）设计目的
（三）设计思路
二、调研与分析
（一）发现问题
（二）调研分析
（三）分析结果
三、概念设计
（一）设计定位
（二）概念提出
（三）概念确立
四、设计应用
（一）设计流程
（二）设计图
（三）效果图
五、结语
5.论文进度安排
（1）设计调研阶段(2020年9月1日-11月30日)
（2）设计分析阶段（2020年12月1日-12月31日）
（3）概念设计阶段（2021年1月1日-1月15日）
（4）设计应用阶段（2021年1月16日-4月15日）
（5）答辩准备阶段（2021年4月16日-5月10日）
6.参考文献
[1]关爽，刘会衡.基于android的老年人养老服务设计[J].电脑编程技巧与维护2020（01）:52-54.
[2]张玲.基于老年人使用的手机创新性研究[J].设计,2018(14):128-129.
[3]何婧.马斯洛需求层次理论视角下的老年广播——以中央人民广播电台老年之声为例[J].西部学刊(新闻与传播),2016(07):40-42.
[4]JHonYCHoonYeonGnG,陈思璇,谭清美.信息化对老年人生活影响研究——基于智能手机使用情况与感受[J].南京航空航天大学学报(社会科学版),2019,21(02):58-64.
[5]张阁,于琦,贺培风.我国移动医疗app核心功能分析及发展建议[J].中华医学图书情报杂志,2017,4(26):21-25,3.
[6]陈赛权．中国养老模式研究综述［J］．人口学刊，2000，121(3):30－37．
[7]邓诺，卢建华，周业勤．医养结合养老模式探索［J］．中国老年学杂志，2017，37(4):1805－1807．
[8]张琼，韦焘，刘敏，等．昆明市城区居民对养老模式和服务认知及需求调查分析［J］．民康医学，2017，14:76－79．
[9]刘小路，丁虹月，韦鑫珠.基于老年人认知需求模型的资讯app界面设计研究[J].设计，2018（01）：26-27.
[10]张玲.基于老年人使用的手机创新性研究[J].设计，2018（14）：128-129.
指导教师意见
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教研室意见
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学院意见
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学院盖章
论文（设计）来源：教师课题、社会实践、自选、其他
养老地产设计要点篇4
【关键词】开发区；基础设施建设；ppp模式
1、我国老龄化最新状况
人口老龄化是社会经济发展的必然产物。我国自改革开放以来，尤其是实行计划生育以来，人口年龄结构发生了巨大变化，人口倒金字塔结构开始出现，形成“4+2+1”家庭形式，且我国的保障体系不完善，可能面临“先老后富”。如果按照联合国教科文组织关于老龄化社会的界定标准，则我国从1999年就开始进入了老龄化社会，且近几年呈加速之势。截至2011年末，中国60岁及以上老年人口达1.8499亿，占总人口比重13.7%。我国老龄人口比重将进一步上升，人口老龄化程度进一步加剧，养老压力越发凸显，我国社会未富先老的趋势将愈发明显。具体表现为以下：我国老年人口绝对数量巨大、占世界老龄人口总数的1/5，到2050年我国老年人口总量将超过4亿。人口老龄化速度快、水平高；老龄化阶段推进速度比较快；“未富先老”及“空巢老人”；人口老龄化在空间分布上不平衡；城乡倒置显著；老龄化超前于现代化。
2、养老项目发展前景
养老产业还是一个新领域，养老项目的产业前景具有以下特点：首先，市场基础庞大：据预测，到2020年，我国老龄人口将达到2.48亿，占人口总数的17.1%；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰。届时老年人口比重将达到总人口31.2%，老年人口总数将达到4亿。庞大的老年人群将催生巨大的消费市场。其次，消费能力巨大：中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人口中，42.8%的人口拥有储蓄存款。据相关数据显示分析，2010年，我国老年人的退休金额达8383亿；到2020年时将达到28.145亿元；到2030年，将增加到73219亿元。老年群体拥有强大的消费能力。最后，产业前景广阔：参照国外经验数据：2010年、2020年和2030年，我国养老产业规模有望从近1万亿提升到8万亿和22万亿，老年消费占总消费的比重可能从6%左右提升到12%、和15%左右，对GDp的拉动作用可能从3%提升到6%至8%。
3、我国养老产业项目特点分析
我国从改革开放之后开始严格实施计划生育政策以控制总人口的爆炸式增长，虽然计划生育国策的实施对总人口的持续快速增长起到了极大地遏制作用，但也造成了我国人口年龄结构的失衡。由于我国的养老产业相对而言处于起步阶段，没有形成良好的养老产业链的体系，出现了如目前我国的养老产业项目多属于公办社会福利型，设施简陋、功能单一；在开发模式、运行管理等方面还处于探索阶段。此外，养老产业产业项目的发展远不能满足老龄化人口和养老服务需要。养老产业项目的建设缺乏统一的规划；由于人口老龄化认识不足，需要增加养老产业设施；在专业层面上，缺乏养老产业项目的长远规划，对养老产业体系缺乏统筹安排，在数量和服务量上缺乏相应的标准及指标体系。
由于规划设计和管理服务的缺乏规划，造成在养老产业项目的运营阶段不能满足养老需求。尽管现有的标准中间，对于老年人居住家主和公共建筑做了相应的规定，但是在规定方面不健全，有些也没有得到很好的实行。大量的养老项目缺乏老年服务设施。此外不但是硬件建设的缺乏，在医疗护理、休闲娱乐等软件服务方方面也严重不足。此外养老产业项目相对于一般的项目，对于配套和设施要求都比较高，开发成本较大，经济性指标问题不完善，市场在资源配置中没有得到充分发挥。表现在一下几个方面：首先，现有的养老产业项目存在数目少、规模小、分布地区不广等问题；其次，品质层次较低。一些地区存在养老项目，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设品质不高。
4、养老地产项目指标选取
4.1养老产业项目需要具备的特点性质：（1）以老年人为主；其中老年社区老年人占据主要地位，老年人口必须占到一半以上；（2）配套设施齐全；需要设置许多有利于老年社会交往和文娱体育活动的场所，配备比较齐全的医护、家务等服务机构；（3）具备一般的社区基本功能；具有对外的交通、通讯网络、商业网点、公用设施和行政管理的功能，与社会形成共享的发展格局。（4）构建老年人精神世界；充分融入老年文化的概念，让社区内的老人感到“老有所学”“老有所乐”“老有所为”“老有所依”。根据以上养老产业的特点分析，通过对其功能的细化，总结一下指标选取原则及指标选取方法、思路如下图所示：
4.2养老项目规划设计要求
老年人对养老服务市场的消费需求与日俱增，建设新型养老服务机构，一方面要为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，提供符合老年设计规范的居住设施和服务，强调针对于老年人生理心理变化的人性化设计，使用高质量的设施提高老人生活的便利性[4]；另一方面，营造合适老人养老的健康环境及配套软。因此，创造一个优越、舒适、安全的生活环境与居住环境。创造一个具有时代精神的、能最大限度地满足老年居民各种实际需求的居住环境是养老地产规划的基本出发点。其具体构思可作区位环境、室内外设计、建筑造型、配套设施、室外设计等的考虑。
（1）室外空间环境应具有多样性和选择性，以满足不同能力老年人户外活动中自主选择的要求。（2）室内外空间规划设计应满足维护老年人私密性活动的需求，以增强老年人独立、自主和“有用”的意识，促进心理健康。（3）室内外环境应有一定的可控性，便于老年人随时可根据自己的需要和爱好重新安排空间使用方式。在设计中可考虑隔断的灵活性和可移动家具，便于老年人按自己意愿重新布置。（4）住宅空间结构应具有足够的灵活性和适应性，以满足不同年龄、不同自理能力、不同家庭关系和不同生活方式的老年人对居住空间多样性的需求。（5）建筑造型空间与社区服务设施应有方便的联系。两者在空间和时间上的协调和密切联系，有助于老年人积极参与社区设施的建设和使用管理。
五、优质的养老项目不仅仅是单一功能的叠加，养老产业软件应该与硬件匹配发展，在养老产业的发展过程中，除了硬件条件的完善外，必须健全老年人文化教育、养生保健、康复护理等项目[5]。从微观层面分析养老产业项目的特点、功能及开发设计的基本要求，拓展及完善养老产业链。其为解决养老问题而探索的思路和途径值得我们去研究、借鉴和完善。缓解我国的养老压力，形成良好的社会效应，从而形成经济效应，实现良性循环的内生型经济增长。
参考文献：
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[3]池慧敏.养老社会工程及其产业化发展[J]，重庆理工大学学报（社会科学版），2011（6）
[4]周燕珉.我国养老社区的发展现状与规划原则探析，城市规划，2012（1）
[5]李敏.城市规划与建设过程中养老产业规划与发展探讨，城市建设理论研究，2012（15）
[6]桂世勋.合理调整养老机构的功能结构[J].华东师范大学学报，2001（4）
[7]张良礼.应对人口老龄化-社会化养老服务体系构建及规划[m]，科学文献出版社，2006：55-73.
作者简介：
养老地产设计要点篇5
【关键词】养老地产；发展前景；趋势
中图分类号：F113.4文献标识码：a
一、前言
对于我国房地产行业来说，养老地产或许是未来值得投资的领域，同时，对于维护我国国家人口稳定，养老地产也具有间接的作用。因此，研究分析养老地产未来的发展情况是很有必要的。
二、养老地产发展现状、类型划分及典型案例
养老地产是一项房地产开发与各项特色服务于一体的系统工程。房企的开发建设经验缺乏，开发理念、运营模式、盈利模式尚不确定，消费者由于受到传统观念的影响，仍然习惯于居家养老，机构养老的消费观念仍有待转变，真实的消费需求有多少还不可准确测算。我国1999年就开始步入老龄化社会，政府不断出台关于养老地产的政策和加大对养老产业的投入力度，比如，民政部“十二五”规划指出中国政府养老行政行为将出现重大转型，将由政府开始承担社会养老服务体系；在全国已新建了1000多家养老院和其他养老机构，使10多万五保户老人进入养老机构收到养老护理等。但是截至目前关于养老地产的政策仍然停留在研究、探索阶段，对拿地、融资、运营等各个环节仍然没有可供具体操作的政策指导。
养老地产在我国尚属新兴领域，但近年来被各路资本迅速炒热。在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等不断推出养老地产项目，对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索。由于养老地产整合资源多，产业链长，投资回报期长，都是以单个养老地产项目在建设运营，还没有形成规模，没有形成可复制的商业模式和路径，但是这种边干边探索的方式是值得鼓励的。
目前，我国养老地产主要有以下几种类型：
1、按地段区位划分
城区型：在市区内建设的养老社区，占据生活区位优势，可以共享城市公共设施，但城区内地价较高，养老住宅产品优势不明显，因此城区内建设养老项目较少。
城郊型：在城市郊区地价较低地段建设的具有一定规模的养老社区，一般环境优美，养老设施相对齐全，较独立，与其他社区隔离。
休闲度假型：邻近景区或与休闲度假项目结合设置，以休闲享受生活为主，多为高端产品。
2、按服务对象划分
自主生活型：针对身体健康、生活自理的老年人。社区提供丰富的社区活动，增加娱乐交流场所和应急照料服务等。
辅助生活型：针对生活不能完全自理的老人。社区提供起居帮助、家务料理、医药监督等基本生活照料。
辅助医疗型：针对患病需要治疗和恢复的老人。社区提供24小时生活护理、医药治疗、康复帮助等服务。
3、按运营方式划分
租售并举：养老地产盈利的不是地产，而是养老服务。但是由于前期投入大，后期运营服务资金回收慢，大部分企业选择将房源的60%-70%卖掉，回收大部分的资金。剩下的部分自持，长期经营。
会员制:有部分养老地产商持有物业，出售服务，通过会员制会员卡的发售实现前期资金的回收。会员卡的类型会根据市场需求设计。
险资:保险的长期投资与养老地产的慢回收周期相匹配，因此险资被认为是最适合做养老地产的企业。险资将保险和入住资格挂钩，以投保取得入住资格，以保险收益支付服务费用。客户也可以选择不入住，只拿分红。
4、按开发建设类型划分
独立型养老社区：配有较齐全养老设施，与其他社区隔离，专为老年人服务的社区。
混合型社区：适当配置老年服务设施，有部分老年居住套型或老年邻里单位的社区，是普通社区和老年社区的综合体。
北京太阳城国际老年公寓项目：这个项目位于北京著名的小汤山温泉疗养区，总占地面积近42公顷，总建筑面积近20万平方米，容积率0.5，社区内建有2万平方米如意形的人工湖，绿化率高达50%。功能定位上，集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。产品形态上，为了实现全程化养老的目标，同时考虑老人的经济承受能力、健康状况建有多种型式的住宅及相关医疗、购物等商业建筑来满足养老的需要，其中配套设施包括太阳城医院、购物中心、文化教育中心、阳光水世界和物业管理中心等。养老方式上，有居家式、租住式、安养式、度假式四种，其中居家式是购买了住所的产权，社区为老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务的养老模式；租住式养老是指按月交纳规定的费用，即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式；安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人；度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的新型养老模式。该项目地产产品多样化，租售并举，将老年人群体进行了层次划分，同时配套设施完善，服务人性化、亲情化，符合现代服务业的特点。但是无论购房还是承租其价格依然高昂，给一部分有需求的老年人造成了障碍，有效需求减少。北京太阳城国际老年公寓是集提供高端地产产品和养老服务为一体的进行市场化运作的综合性、现代化大型老年居住区，是我国养老地产先行先试的典型实例。
三、养老地产市场前景广阔
养老地产的存在有其必要性，其中原因有：根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国，60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。
受计划生育的影响，传统的养老模式面临挑战，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难。现代化生产节奏不断加快也给养老带来不小的影响，劳动强度增加。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。
四、养老地产科学设计研究
1、养老地产选址一般居住区在选址的过程中，需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响，往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。养老地产除了满足基本的居住区选址一般要求之外，对区位和景观环境上提出更高的要求。不同的养老社区对环境的要求也不相同，如基础型养老社区，基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供，因此选址上常位于城市边缘或近郊。项目与城市的交通比较便利，但需要考虑城市未来的扩张发展，用地规模和开发强度上有一定的要求，比如容积率不能太低，用地面积不能过大。自然环境上，从国内外开发经验来看，应尽可能的具备如下一些资源要素：江、河、湖、溪，地形地势有些起伏变化，现状植被条件较好。之所以在规划上如此地重视这些资源要素，从现代规划选址来看，临近水体有助于生活给排水的组织，景观用水的需求，有利于改善住区的小气候，而利用水体打造公共开放空间更能提高住区的生活品质。养老社区内部需要较高的绿化率，不仅可以改善内部微气候，增加社区供氧量，还能增加居民的公共活动空间。外部的生态绿地环境为地块提供较好的景观背景，设计上还有利于将地块内部生态系统与外部生态系统充分地融合，形成生态友好型的居住社区，如将周边绿地以绿楔形式引入社区，引导夏季凉风进入。对比基础型养老社区，高端型社区在选址上又提出了更高的要求。由于高端型社区需要投入更多的资金，期待更高的回报，因此不仅在产品和规划设计上需要有更好的亮点，在选址阶段就应该给予更多的关注。
2、养老地产设计导则（一）规划布局：养老地产应选择郊区区位，但规划布局紧凑。管理路线短，服务快捷，减少无效成本。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，处理好邻近的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动又方便生活；空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性；无障碍设计遍布项目的每一个空间，适合老年人养老的健康环境，配套软、道路系统设计原则等。比如，老年人出行多以步行、自行车、电动车等方式为主。住区设计时，涉老组团尽量做到人车分流，减小机动车道宽度，增加人行道宽度。人行道与休息空间结合,多布置休息设施；加强步行系统设置，使其满足老人健身锻炼需求。注意步行系统无障碍的设计，可在局部地段适当增加步行道路的挑战性，引导老人进行一些难度活动。等等。（二）建筑设计将”城市意味、社区功能、生态目标“三种元素结合，建筑造型：易辨识，富有生活气息，便于营造从开放到私密等不同层次的空间，其设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计，集中体现实用性，兼顾老人与照顾者的使用要求。
（三）景观设计
（1）集体活动空间设计
老年集体活动空间主要是以娱乐健身为主的动态空间,如中老年在傍晚跳广场舞和交谊舞，武术爱好者练习武术、太极拳,定期开展的文化交流活动等。这一空间要求场地较大、地面平坦不易摔倒，同时光线要充裕，视野要开阔，在这些场地的周围应有一些小亭、走廊、座椅等便于休息的设施，最好有大面积的树荫供人乘凉。
（2）小群体空间设计
由于性格和爱好的不同，有的老年人喜欢与三五好友一起聊天、学习交流。例如有的喜欢切磋棋艺，有的是花鼓戏爱好者，有的则交流牌技等。这一类型的空间不宜太大，一般以容纳4到6人为宜。要求夏季阴凉，冬季阳光充足，空间有相对的独立性，能够不被外界干扰且有一定的安全感为宜。
（3）私密静态空间设计
有的老年群体喜欢在安静的环境独处，有的老年人在特定的环境下也会需要缅怀过去，所以在园林中设置私密静态空间非常的有必要。这一类型的空间最好设置在风景优美且安静的场所，最好能结合人文景观，四周要有灌木遮挡，与人流较多的集体空间应有适当的距离，避免产生环境污染。（四）配套设施
根据老年住区规划相关规范要求，老年住区分级配套服务内容如下：
小区级：超市、银行、邮政、家政服务中心、药店、修理店、老年保健康复中心、老年护理中心、老年办公、老年培训中心、老年活动中心等。
组团级：老年活动室、室、图书室、书画室、日托所等。
单元级：紧急救护室、护理室、餐厅、公共待客厅、洗衣房等。
同时，要在老人社区设立居住区级配套商业中心，并确保包含有大型超市、银行、邮局、家政服务中心、药店、修理店以及面向全住区的各类培训及活动中心。商业中心内可以单独设置老年服务设施。在社区中心内结合组团需求设立老年护理服务中及老年活动中心，在老年公寓内设置组团和单元级配套老年人服务用房和设施。
五、结束语
综上所述，养老地产在我国的发展已经呈现出了蓄势待发的蓬勃生机，这已经说明我国养老地产确实具有良好的发展前景，在这种大前提下，我们应该准确的把握养老地产未来的发展趋势，并通过优化养老地产设计方案来促进养老地产健康和谐发展。
【参考文献】
养老地产设计要点篇6
关键词：老年住宅科学性与合理性可持续发展
中华民族有敬老的传统，老年人过去是财富的创造者，现在是是社会结构中的重要组成部分。每个人都要从青年、中年走入老年，关心老年问题就是关心每个人的未来。老有所养老有所居，适宜的居住环境是老年人安度晚年最重要的物质基础。老年人社区设计研究是居住建筑设计领域中一项重要课题。
近年来，人口老龄化与老年设施严重滞后的矛盾引发了老年产业的巨大商机，一些有远见的房地产开发企业纷纷把目光投向老年居住建筑领域。在大连西郊森林公园投资建设大连老年产业基地项目。占地面积约100万平方米，运用国际养老产业最新理念，采用居家养老与社区服务相结合模式，建造适合老年人身心特点的生活设施齐全、公用配套设施完备的城市老年人社区。基地完工后，将成为大连西部一个新型、综合、健康的休闲度假景区，拥有开展旅游度假、娱乐休闲、疗养体育、国际交流合作等优势，成为中国养老产业的示范区。
一、规划构思及布局
1、总体布局
规划结合地形地势条件，依地就势布置建筑群。区内建筑物具有明显的规划肌理，韵律感强。同时利用建筑物前后，形成高低错落有致的排列布局，体现坡地建筑的灵活布置，且空间尺度宜人的特点。充分利用地势高差，使其土地有效利用。
2、道路交通及停车系统
B1地块的两个出入口均设在该地块西侧，由城市道路东行经过配套公建南北两侧进入该地块住宅部分。地下车库入口与单元住宅入口分开设置，流线清晰。该地块道路系统简洁流畅，消防车可沿道路到达任一栋建筑。地块内设有老年住宅，将老年人使用的步行道路做成无障碍的通道系统，并保证救护车能就近停靠老年住宅的出入口。老年住宅单元入口附近可设专供老年人使用的停车位。
3、绿化景观设计
在道路转弯处设置景观点，形成步移景迁的道路景观序列空间。
在充分利用南北高差设成的车库上部形成院落小景观，营造出四季有景的生活氛围。
在组团绿化强调均好性与亲切感，使住户拥有和享受房前屋后的自然环境。
4、竖向设计
合理利用现有的地形地貌，尽量保持用地的原有地形，利用地下室出土，回填到场地的南部，并与南侧的水库形成高低错落的山水园林格局。
总体布局依照原地形设计，以组团内基本上不出现挡土墙为原则。利用组团内住宅地坪和居住区道路地坪的地势高差，设置半地下车库，在山墙部分出现高差较大的地方由园林设计者通过设计手法弱化或减小高差。
二、无障碍设计
1、环境可识别性
每一社区按照功能的差异被赋予了相对独立的外观形象，而后通过通过社区的道路、绿地、水体空间形态以及植物配种方式的区别强化社区，邻里单元的视觉特色，形成良好空间导向。
2、出行的安全性
在出行的安全性方面主要借助于规划合理的交通系统得以实现。交通系统由车行、人行道路组成。车行系统采用曲线路型以减缓车速，在人车混和、交通交叉的区段设置了必要限速装置和标志。人行系统在居住单元、公共场所和各类绿景观之间建立了全面、安全、便捷的联系。
3、细部环境中的无障碍设计
在无障碍设施方面，每栋住宅均设有电梯和坡道；小花园、风景地带、步行道结合小品设置充足座椅，供老年人休息；细节配置方面充分考虑老人的生理和心理需求。
三、系统景观设计和绿色生态设计
大连乐百年老年福利产业社区的景观系统产生于对现状基地的整理利用和开放空间体系的建构，各类景观要素交织在一起共同作用的有机体系。充分利用基地植被和水体，形成各种形式的亲水空间，形成不同形式娱乐与社交场所，有利于增强可识别性。大连乐百年老年福利产业社区的景观设计不仅有形态上的系统考虑，在空间序列上也加以安排，重点在主干道路沿线，通过空间收放、引导、屏蔽及水体空间的穿插、特色花卉的的栽植形成一系列富有变化的景观。
在绿色生态设计方面主要考虑可持续发展经营理念的技术保障体系。绿色生态设计要求“对影响所规划地区的自然界力量进行生态学的观察”确立适合这里自然条件的设计形式。环境中的每个元素不仅承担来自人类需求的社会功能，同时也参与物质能量循环，承担着影响生态平衡的自然功能。绿色生态设计谋求这两种功能的和谐统一，强调尊重自然、享受自然，适度的消耗、可持续发展。通过现有的水体及植被来改善小气候。生态的设计理念的得益于一些新技术的采用。如太阳能、中水处理等。
四、完善的配套服务设施及适应老年生活的户型设计
大连乐百年老年福利产业社区B1地块公共设施的设置在小区的入口。B1地块B101#一层为商铺、二层超市、三层为物业管理中心及社区服务中心。B102#、B108#为商业服务及老年用品商店，附近的老年大学为这里增添了浓厚文化氛围。在B4地块设置养老院为老年居民提供了完善服务设施。
养老地产设计要点篇7
[关键词]养老机构；会计核算；会计信息质量；黑龙江
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2016.06.017
[中图分类号]D57[文献标识码]a[文章编号]1673-0194（2016）06-00-02
1我国养老机构综述
养老机构主要指的是为老年人提供的一个集吃、穿、用于一体的综合机构。按照养老机构功能的不同主要分为三种。
第一种养老机构主要以护理工作为主，采用先进的医疗技术，24小时工作；第二种养老机构是被称之为“中级护理模式”的养老机构，针对的对象主要是那种需要24小时监护的老人，对医疗技术没有特别要求；第三种也就是通常意义上的养老机构，主要服务内容是给老人提供食物和一些其他帮助，并不需要24小时进行照顾，对医疗服务要求也不高。
当前，我国并没有对养老机构的性质进行明确界定，但是已经具备了多种类型的功能，服务内容更加多样化。老年人作为一个巨大的社会弱势群体，存在于这个社会，在构建和谐社会的过程中须充分照顾这个群体，让他们享受到经济发展和社会进步的文明成果，这也是全面建设和谐社会建设的要求。
2中外养老机构会计介绍
2.1国外养老机构会计介绍
针对养老机构存在的会计问题，西方发达国家已经专门制定了一套完善的会计体系，养老机构作为这个体系的主体，根据权责发生制来进行，采取精准的测试方法来估算养老机构的费用，以此披露养老机构的资产信息，其中最为突出的成果是建立了相对完善的养老机构会计准则。以美国为例，早在1948年，美国会计程序委员会颁布了会计研究公告的第36号，这是美国首次以国家的名义来颁布养老会计准则，随后越来越多的研究成果不断涌现。到了1980年，一大批与养老机构相关的财务会计准则公告出现。2006年的《退休人员计划的会计处理》出台，极大地推动了养老机构会计信息的披露，具有重要的里程碑意义，然而，有关于养老机构问题的国际会计准则还不是很多。
除去那些关于养老机构会计问题的理论研究之外，国家在很早时就对此已经进行了实证研究，美国在此方面走在了世界的前列，涌现出大量的研究资料。
2.2我国养老机构会计概况
我国关于养老机构的研究并不深入，所研究的内容也是零碎的东西，没有形成体系化的规范。
从调查结果来看，黑龙江省养老机构会计制度建设现在正处于起步阶段，全面推广还存在很多政策性与实践性的问题，这反映出我国在养老机构会计制度建设方面面临困境，需要高度关注。但近年来，我国将养老机构会计制度建设当作落实民生幸福工程的主要内容，社会各界在支持养老机构建设方面也主动展开了探索。借助于政策的有力环境，为养老机构的发展和成长奠定基础，在一定程度上健全与提高养老机构会计软硬件设施与服务水平，也同样取得了初步成效。
3养老机构会计的特征
养老机构和其他企业相比存在很多特殊的地方，这决定了其会计处理和一般企业的会计处理存在很大不同，其独特性主要体现在以下几点。
3.1递延确认原则
递延确认原则主要指的是对那些和养老机构相关的事项进行递延确认。该原则具有十分重要的意义，明确规定了养老机构的责任，对养老机构资产的变动并非要在一定的会计期间进行确定，通常在不一致的期间内采用系统的办法来完成分摊。
3.2净额反映原则
净额主要指的是采用净额的方式来反映养老机构的成本，养老机构的成本由很多部分构成，主要包括历史成本、服务成本等，所有成本计入的借贷方向与金额并不都是一致的，但最后往往都借助于金额来反映。
3.3互相抵消原则
互相抵消指的是相关的资产与负债互相抵消，就是说把养老机构所确认的资产和负债在资产负债表上予以抵消，依照净额来进行有关列示。
4我国养老机构会计制度现状
4.1税收制度
养老机构税收的优惠政策也包含养育方面的服务收入，免征营业税。对由民政部门审核批准的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），应当暂停征收企业所得税。对于一些单位部门，如老年人活动中心等，对标准进行核实的工作通常由当地的税务机关和民政机关来完成，关于企业所得税可以暂时免征。
4.2承包制度
如果养老机构收缩，在承包商的名义下对外经营，则承包费由养老机构确认承包；如果养老院承包出去，是以承包人的名义对外经营，则承包费由养老院确认承包收入；如果对外经营的主体为原单位时，那么通常核算单位仍为原单位，承包所得的收入则按照原单位的利润进行处理。
5当前养老机构会计制度运行过程中存在的问题
5.1缺乏政策支持
由于先前我国并没有进入老龄化社会，对养老机构所面临的问题也没有引起足够重视，国家针对这一方面很少出台相关政策。目前，我国还没有专门的法律规范来对养老机构会计制度予以确认，虽然政府推行了一些具体的会计政策，但这些政策的执行十分困难，其合理性否还需具体考量。此外，目前在养老服务行业十分缺乏专业人才，从业者往往综合素质不高，没有接受过培训和锻炼。与此同时，养老服务机构存在的差异并不能借助于审批机制与内部会计体系来反映，在贷款期限以及数额方面也无法反映出养老机构独特的地方。此外，养老机构的会计管理水平低下，无法满足现实需求，更滞后于发展迅速的养老行业，在一定程度上也阻碍了养老机构的发展壮大。
5.2对养老金资产和养老金负债的会计确认不完善
当前，我国养老机构在性质上属于独立的经济实体，员工在上班期间，企业需要在员工总工资中扣去一部分费用作为员工今后的养老费，并且要在一定的时间段内上交养老机构进行提存。假如企业在一段时期内所确定的养老金比缴纳的金额小时，通常表现出一项资产；假如需要进行缴纳的金额比企业当时确认的金额小时，那么表现出来的就是负债。然而，企业受委托为工人发养老金时，不必一定要完成相关的会计记录，也无法完整反映养老金负债以及养老金资产状况；企业接受委托对养老金进行投资运作产生的损失和收益，并不在账面上记录下来。该种处理方式无法真实反映出养老金相关业务，不利于企业管理者作出科学决策，这也和国际惯例不相符，通常在国际养老会计准则中，关于养老金资产及养老金负债的问题上所主张的是资本化观点，该观点认为企业在进行会计处理的过程中要能够体现出养老金负债和养老金资产状况，此外在报表中也要反映出来。然而，我国当前在养老会计中并没有完全反映出养老金负债与养老金资产整个面貌。
5.3缺乏建设会计制度的配套环境
首先，筹资渠道单一，当前资金大多来源于上级民政部门与同级政府财政的拨付，资金有限并且渠道单一，没有充分发挥民间组织的作用，给养老会计制度的良好运行带来很大障碍。其次，财政补贴难以到位，由已经出台的运营补贴等一些扶持政策执行情况来看，极个别地方因为财政困难延期或者是不进行支付，能够落实的资金补贴也十分有限。第三，社会关注程度不高，由于老龄化刚刚到来，其所引发的社会问题还没有显现出来，人们很少对此进行关注，给养老机构制度建设带来一定不利影响。
6完善养老机构的财务和会计系统
6.1建立完善的会计体系
当前，养老机构的建立还面临着很大挑战，其中突出表现在会计制度上，主要因为会计披露信息不足且质量不高，无法发挥其应有作用。一般而言，会计系统包括下面几点：基本信息单位、基本的会计核算、会计报表等。养老机构会计环境日趋复杂，需要进行必要的超越当前的会计报表进行描述和解释。如会计和测量基础上的纳税情况、项目或突发事件。
6.2合理确定养老资金和负债比例
传统上，养老金一般只有在员工退休后才能领取，但它从性质上来说属于工资范畴，也是工人劳动价值的体现，所以，按照权责发生制的原则，在某一特定的会计期间内，如果员工提供了某种劳务，企业就应当按照提供劳务的种类和强度给予相应的报酬。此外，企业在享受收益时，也要付出相应的代价，即养老负债的义务，所以，在筹集养老时，企业应当做出相应的核算工作，确认成本及养老负债状况。
在养老金的支付和运营时期，养老金的运行权限通常由受委托机构来完成，但按照收益计划的规定，这部分养老金仍然属于企业所有，并且企业最终也要承担起养老金的支付义务，因此，企业自身状况会对养老金的增值状况、投资状况带来很大影响，所以，企业应确认养老金的数额，评估该部分养老金的收益状况；同时还应该确认因为支付养老金而减少的养老资产，通过这种方式，真实反映养老金经济业务的全貌和经济实质，这有助于养老金利益相关者做出适当的投资决策。
6.3为会计制度的运行创造一个良好的环境
首先，拓宽养老机构资金的来源，不能仅依靠政府及上级部门，还应充分发挥民间组织的作用，调动一切能调动的力量来扩宽养老机构资金的来源，政府要大力进行宣传活动和鼓励措施，做好配套工作。其次，对于政府出台的养老机构的措施，尤其是具体的补贴政策要加大执行力度及监管力度，保障制度确实执行到位。
7结语
本文对黑龙江省的养老会计制度改革提供了一种思路和方法，对养老机构将有一定的参考价值。同时，提高我国养老机构的整体管理水平，逐步建立我国公共财政体系、宏观调控的有效实施，加强预算监督，从源头预防腐败，进行科学合理的决策，加强国际之间的交流也是十分必要的。
主要参考文献
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[3]张国生.改革预算会计和构建政府会计体系的思考[J].中南财经政法大学学报，2005（6）
养老地产设计要点篇8
关键词：新农村养老保障 模式探析
一、问题的提出
我国的新农村建设已经进入了攻坚阶段。农业的弱质性和落后性，农民进一步增收中政策作用的逐渐弱化，农村公共品供给机制与劳动力转移等等诸多问题随着新农村建设的深入进行暴露的更为明显。可以说，新农村建设由原来的政策口号逐渐演变为细节的调试。在这个过程中，农民的养老保障问题无疑是不能忽视的。自2000年我国进入人口老龄化社会以来，社会各界十分关注城乡养老问题，尤其关注如何解决农民养老问题。2007年1月公布的《国家人口发展战略研究报告》指出，中国60岁以上老年人口已达1．43亿，占总人口的11%。到2020年，60岁以上老年人口将达到2．34亿，比重从2000年的9．9增长到16．0%。相关统计表明，我国9000万农村老人中约有90%享受不到社会保障。我国农村社会养老保险起步于上个世纪80年代。早期农保制度建设自1998年进入第三阶段以后陷入僵局，至今没有实现大的突破。我国部分地方开始新型农保试点，但全国性政策试点尚未开始。就现有形势来看，农民养老保障问题在相当一段时期内想要完全解决，将十分困难。
城市的养老保险制度经过发展，已初步形成体系。但是想要把农村的养老保障与城市的养老保险实现对接，将是一个非常复杂的问题。因为在资金筹集、管理机构和基金监管与保值增值等诸多方面两者很难一致。立足国情，虽然在近期就建立覆盖城乡的一体化的养老保障体制是不现实的，但如何切实解决农民养老问题已成为迫在眉睫的大事，也是社会公平的必然要求。从经济发展实际出发，积极探索建立切实有效的农村养老保障体系，是建设社会主义新农村，全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会面临的重要课题。《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》中提出，要“逐步加大公共财政对农村社会保障制度建设的投入。进一步完善农村‘五保户’供养、特困户生活救助、灾民补助等社会救助体系。探索建立与农村经济发展水平相适应、与其他保障措施相配套的农村社会养老保险制度”。所以，结合新农村建设中出现的一些典型模式，有针对性地探讨农村养老保障的运行机制问题，显得十分必要。
二、过渡阶段养老保障模式探析
(一)城市化进程中养老保障模式
根据城市化进程推进导致的农民分化，可以将农民的养老保障区分为土地换保障、产品换保障、土地承包经营权换保障和商品股权换保障四种。
1．土地换保障。土地对于农民来说既是最基本的生产资料，又是最可靠的基本生活保障。伴随着工业化和城市化的高速推进，征地趋势越来越明显，大量的农地将转化为工业用地。若照目前城市化发展速度，到2020年，我国将出现约1亿失地农民，成为一个庞大的群体。以土地换保障是近几年实行效果较好的针对失地农民的养老保障模式。这一办法主要适用于开发区建设、城市建设及城市周边因为城市工业扩张而征用农民土地的地区。从新农村建设的实践来看，可以分为：
第一种是把失地补偿金、政府有关部门的补贴和个人出资作为失地农民养老保险金，统一纳入城市社会保险，把农民转化为市民。但这种方式是以对农民失去土地进行年度性、持续性的经济补偿为前提的，即失地补偿金和政府有关部门的补贴部分需要每年追加投入。另外由于农民没有稳定的收入来源，个人出资有难度。
第二种是根据土地市场的供求状况、土地对农民保障程度的大小和土地的潜在价值等方面进行测算，一次性给付农民失地补偿金。这种方式在测算指标、工具的选取等细节方面很不完善，导致各个地方补偿标准差距很大。
第三种是非货币性补偿。不同于上面两种，对失地农民的补偿体现在住房、技能培训和自主创业的优惠政策等方面。但是这只能作为一种辅助手段。
2．产品换保障。这是劳动和社会保障部农村社会保障司的卢海元(2004)提出的一种针对纯农民的养老保障模式。具体制度设计是，第一，在不额外增加财政负担的情况下，由农民定额缴纳其粮食产量的20%左右作为保险费；第二，政府通过调整现行政策目标，把部分用于粮食流通环节(保护价收购等)的低效补贴和对种粮农民的直接补贴，以对实行产品换保障计划的农产品进行定额补贴的方式，主要用于支持参加并缴纳农村社会养老保险费
[1] [2] [3] [4]
的农民。这种设计将农产品这一潜在的社会保障资源变为现实的社会保障资源，以创新农民补贴的特殊方式承担制度建设的财政责任，达到调动农民参加农村社会养老保险制度积极性的目的。这种方式适用于在农村养老保险制度建设的起步阶段。但以产品来代替缴费的方式，会给社会保险基金的运作带来很多不便，特别是农产品转化为货币阶段受补贴政策变动影响较大。
．土地承包经营权换保障。农民由于各种原因，把自己承包的土地，转包给其他村民耕种，使之形成规模经营，承租人按照相互之间的书面或口头约定，定期向其交纳一定的货币或实物。这种方式适用于：在城近郊区因为征地而不得不出让土地承包经营权的农民、已经进城打工并有能力在城市里立足，且所承包的土地让给别人耕种的农民等。这种方式是比较普遍的，但承租人的履约责任问题、货币或实物数量的确定方法等很多细节是难以规范的。如果集体组织能发挥好中间人的作用，将会更好的保证这种方式实施的效果。
．商品、股权换保障。这里要提到两种形式：一是部分脱离农业从事生产性经营的农民，允许他们缴纳商品换取养老金，以商品换保障。这类似纯农民的以产品换保障；另一种是在乡镇企业工作的农民，可以用自己在企业中的部分股权或自己持有的土地经营权换取养老金。这两种方式是向城市职工养老保险过渡阶段的特殊产物，必将随着我国二元经济格局的打破和社会保障制度的完善很快消失。
(二)非缴费性老年津贴
杨立雄()根据国外经验和中国国情，建议从社会保险退回社会救助，以非缴费性的老年津贴方案代替现行的以缴费为资格的养老保险制度。
这种方案设计把养老保障的重心放在了家庭，并强调政府的责任负担。有以下几点值得进一步探讨：
．老年津贴的确定标准。根据低收入中的最高档确定较低标准和根据家庭户数贫困率确定较高标准的做法，很难保证科学性。因为各地界定的低收入标准差别很大，家庭户数贫困率的统计规范性、统一性较差，再加上家庭户数贫困率与老年人贫困发生率之间相关性的大小也是不易确定的。
．老年津贴的资金来源。老年津贴来源于政府财政。农民的缴费责任被取消，这是积极方面。但政府财政的承受力是个问题。非缴费性的老年津贴实质上是一种社会救助，与五保供养制度、最低生活保障制度和扶贫等是一体的。国家财政、省级财政和县级财政在制度设计特别是财政分担上的划分，将是一个不完全信息的动态博弈过程。
．老年津贴的享受条件。这里要提到的是收人测试。收人测试其实是许多国家针对退休金领取设计的一种制度。实质上是通过收人测试，把不符合条件的目前受益者清除出去，避免其长久的、不公平的占用公共资源。在中国，这种制度的应用还是要谨慎。毕竟准人条件的确定都还不十分规范，退出机制的设计更需要系统的来认识。况且这种制度在国外的实施也不是非常有效，出现了很多问题。
(三)农村独生子女父母养老保障
新农村建设中，我国许多省区根据地区发展实际，对农村独生子女父母和纯生二女结扎父母，由各级政府根据财力以及经济社会发展的现状，由国家和地方财政出资，为其缴纳社会养老保险，本人视经济能力自愿增加保险费投保，年满周岁后开始领取养老金。或者每年给予农村独生子女父母和纯生二女结扎父母一定的经济补助，标准由地方自定。亦或优先照顾划分责任田和宅基地等等。这是针对为国家计划生育工作作出了贡献的农村独生子女父母和纯生二女结扎父母的特殊制度设计，制度内涵是把养老的责任放在了政府。但从实际执行来看，政府的财政补助每人每年从几十元到几百元不等，对农民养老保障的作用甚微。并且随着我国人口老龄化的日益严重，计划生育政策正在调整。“奖励少生”的制度取向也会逐渐的改变。
(四)家庭养老院
借鉴大连市沙河口区首创的家庭养老院服务模式，部分农村地区的个人或社会组织建立起了农村家庭养老院。这些农村家庭养老院以自家住房或老人自己住房为条件，由养老院发起人自筹经费，独立运作，辅之以政府政策和资金的扶持，护理员以当地人为主。这种养老模式把家庭养老的优点发挥出来，给老人充分的情感慰藉。但在农村的发展尚没有具体的规范和引导，家庭养老院运作的资金问题很难有效解决，规模小、设施落后现象普遍存在。农民享受的资格条件、家庭养老院的组织机构及运作方式等细节问题有待进一步完善。另外，如何把农民对养老院的认识从救济型组织转变为福利型组织也是个重要问题。
(五)养老基金会
养老地产设计要点篇9
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，努力践行“以民为本，为民解困，为民服务”的民政工作理念，全面加强敬老院标准化建设和规范化管理，不断提高服务质量，逐步提升院民生活水平，创造安全有序的生产生活环境，为全体院民营造温馨和谐的幸福乐园。
二、工作目标
通过开展敬老院标准化建设和规范化管理，力争用3年时间，使全市农村敬老院实现“五型五化”，即：环境生态型、居住宾馆型、生活家庭型、饮食绿色型、娱乐健康型；建设标准化、管理规范化、服务精细化、安全常态化、队伍年轻化。具体分成四个阶段实施：第一阶段，在2012年6月底之前打造6个示范点（贵溪市3个，余江县3个）；第二阶段，在2012年12月底之前打造8个示范点（贵溪市4个，余江县2个，月湖区1个，龙虎山管委会1个）；第三阶段，在2013年12月底之前完成70%的敬老院标准化建设和规范化管理任务；第四阶段，在2014年底之前全面完成全市所有敬老院标准化建设和规范化管理任务。
三、主要内容
（一）基本建设
1、敬老院具有交通便利、通路、通电、通水、通电话的条件，院内主要建筑符合《老年建筑设计规范》，院容院貌美观清洁,生活区和生产区分设。
2、敬老院基本建设应达到以下要求，即：一片绿地、一块菜地、一片果园、一口鱼塘、一群鸡鸭、一栏肉猪、一个活动室、一个沼气池、一个医务室、一支服务队伍、一个晒衣场所、一个生产工具保管室、一个集中洗浴室。
3、供养对象居室使用面积不小于10-15平方米，具备天然采光和自然通风条件；居室套间内设有卫生间，地面应用防滑地砖。
4、敬老院居室内统一配置衣橱、桌子、水桶、热水瓶、鞋架、脸盆架、脸盆、床及床上用品，做到摆放一致；室外有宽敞、平坦的活动场所，有统一、规范的露天、室内晾晒衣被场所。
5、具有适合老人活动的场所，配备老人使用的康复、健身、娱乐器材。
6、敬老院餐厅应配齐供老人用餐的桌椅、餐具厨柜，厨房应配置餐具消毒设施和食品保鲜设备，以及能满足全院五保对象供餐需要的用具。
（二）组织建设
1、敬老院实行工作人员公开招聘制和院长负责制。工作人员由2名纳入编制管理人员和其他工作人员组成，工作人员与供养对象的比例不低于1∶10。院长和会计岗位纳入编制内管理，定编定岗不定人，专编专用，不得挤占。其他工作岗位为服务岗位。对院长和会计的聘用由县级民政部门负责；对其他工作人员的聘用由乡镇人民政府负责。
2、敬老院工作人员实行年度考核制度。对院长的考核由县级民政部门和乡镇人民政府共同组织实施，其他工作人员考核由乡镇民政所组织实施。对年度考核不称职或连续两次民主测评满意率达不到60%的工作人员予以解聘。
3、敬老院实行院务民主管理制度。设立由6至10人组成的院务管理委员会，其成员经敬老院全体人员民主选举产生，其中供养人员所占比例不少于二分之一。院务管理委员会每月至少召开一次会议，并做好会议记录。
4、敬老院根据管理工作需要，成立护理服务、膳食管理、生产经营、环境卫生、安全保卫、财务管理、文体活动等工作小组。各工作小组组成人员可由工作人员和身体健康、有一定特长的供养对象组成，并确定一名负责人，负责完成工作任务。
（三）制度建设
1、制定和悬挂、张贴各项规章制度，具体包括：财务、膳食、生产经营、文体活动、卫生、安全保卫、护理服务、请销假等日常管理制度。
2、明确院务管理委员会等院内组织的职责和任务，具体包括院务管理委员会、护理服务组、膳食管理组、生产经营组、环境卫生组、安全保卫组、财务管理组的职责任务，并做到张榜公示。
3、明确敬老院工作人员的基本职责，具体包括：院长、护理人员、医务人员、财务人员、炊事人员、会计、出纳员、保管员等工作人员的基本职责。
4、实行院务公开登记制度，接受院民监督。具体要制作以下七个栏表：敬老院基本情况一览表、院务公开栏、卫生评比栏、院民一览表、工作人员值班表、文体活动安排表、每周食谱安排表等。在上述栏、表中公开的内容，应事先在记录本中详细记录，以便日后查阅。
5、在走廊、楼梯口等地制作悬挂一定的敬老文化宣传标语，营造敬老氛围，彰显管理服务理念。
（四）服务护理
1、敬老院按房间大小充分考虑供养对象的性格特点，个人意愿，合理安排住房。
2、根据供养人员的生活自理能力和护理规范要求，实行分级护理。
3、组织供养对象自愿参加有益身心健康的公益活动、生产活动、文体活动。文体活动每月至少组织举办一次。
4、实行24小时值班查房制度，认真做好值班记录，及时掌握供养对象的现状。每个房间安装呼叫系统，确保呼叫随叫随到，为院民提供及时服务。
5、建立供养对象医疗健康档案。做到每年为供养对象全面体检一次，及时掌握供养对象健康状况，做到小病不出门，有病及时医治。医务室配备常用药和急救药、简单医疗器材，有医生上门为供养对象提供基本医疗服务。
6、敬老院老人过冬取暖安全，避暑降温有保障措施，夏有凉席、蚊帐，冬有被褥、棉衣、鞋袜及安全实用的取暖设备。
7、每天供应开水，天冷集中洗浴室供应热水给老人洗澡。
（五）财务管理
1、敬老院管理人员工资、福利、管理费用列入县、乡经费保障。
2、敬老院应配备责任心强的会计和出纳各一人，做到会计、出纳分设，帐目、资金分管。
3、敬老院根据财务状况合理设置财务帐目、科目。对行政拨款、社会捐款和生产经营收入以及用于行政管理、生活用品购置、老人生活、生产经营等各项开支分别设立相应的科目，做到账目明晰，无违规使用资金情况。
4、敬老院实行院长一支笔财务审批制度。各项开支由经办人和证明人签字后由院长审批，大额开支经院民管理委员会讨论同意，并报乡镇分管领导审定。
5、敬老院每月向院民公布生活费开支、财务收支情况。
6、敬老院购置大额或大件物品应邀请院民代表到场或参与购置，接受院民直接监督。
（六）膳食管理
1、敬老院根据就餐人数多少聘用具有一定烹调技能的炊事人员，必要时动员身体状况好的院民帮厨、主厨，并给予适当报酬。
2、敬老院严格按照食品卫生要求操作，做到整洁、卫生，严防食物中毒。
3、注重膳食营养，合理安排食谱。供养人员实行分餐制，坚持荤素搭配，每天有食谱，每周食谱不重复，三餐搭配合理。
4、开展为供养对象送温暖、送欢乐活动，努力营造和睦的大家庭气氛。做到老人过生日安排生日餐，老人生病安排病号餐，老人来客安排工作餐，法定节日和传统节日安排老人加餐。对行动不便的供养人员要送饭到床前；自食有困难者，服务人员要亲自喂食。
5、发挥膳食管理小组的作用。加强对膳食物资的采购监督，按月公示膳食物资采购数量、价格等情况；征求院民的意见和要求，及时对食谱安排进行调整。
（七）环境卫生
1、合理划分敬老院生活区、生产区、活动区（娱乐、康复）等区域。生活区平坦宽敞，干净整洁，无异味、无垃圾、无蚊蝇；生产区可根据具体情况设置在院内或院外，不影响院民的日常生活。活动区有供在院老人健身、娱乐的基本设施。
2、敬老院绿化面积达到30%以上。
3、加强对五保供养对象的卫生知识教育，安排供养对象定期洗澡、理发、及时清洗更换衣服、被褥罩单，并保证室内外清洁卫生。做到室内桌面、床面、地面、门窗及墙壁无积灰，物品摆放统一有序，室内空气无异味；室外杂物堆放整齐，不影响老人的正常生活。
4、厨房、饭厅分设，配有纱窗、门帘和食品罩，做到室内无蚊蝇、无老鼠，墙壁无灰尘、无油污。生熟食品分柜存放，并分墩、分刀切割。不食用腐烂变质食物，严防食物中毒。供养人员的餐具要专用，餐餐消毒，传染病人的餐具要隔离存放。
5、敬老院公厕每天打扫、冲洗、消毒，保持地面无垃圾、无粪便。
6、每月进行一次卫生评比活动，对优胜者进行适当的物质和精神方面的奖励。
（八）生产经营
1、敬老院生产经营用地（含山林水面）原则上不少于10亩。
2、敬老院组织开展种植、养殖、加工等多种生产经营项目。
3、院办经济年纯收入达到院民人均500元以上。
4、敬老院院民参加生产经营活动，适当付给劳动报酬。
5、敬老院建立生产经营会计专帐，生产经营活动进行成本核算。生产自已消费的产品按略低于市场价格折算收入并记入帐目。
6、敬老院生产经营情况接受院民监督，定期向院民进行公示。
7、敬老院生产经营收入主要用于以下几个方面：⑴补充院民生活费用；⑵再生产的投入；⑶补助工作人员工资；⑷补充敬老院工作经费；⑸对先进个人进行奖励。
（九）安全管理
1、对供养人员住房和用具要定期进行检查，消除不安全因素。配备消防设施，对消防设施进行定期检查。
2、工作人员经常向供养人员进行防火、防烫、防盗、防触电、防煤气中毒等方面的安全教育。居住房间里无明火或火笼取暖。
3、对剧毒药品、农药等危险物品实行了专库(柜)存放，专人负责。
4、对久病不愈、思想波动、情绪反常的供养人员，要耐心开导，精心护理，并采取相应措施，避免发生事故和非正常死亡；对行动不便的供养人员，在散步、就餐、上厕所时，要有人搀扶，严防发生意外。
5、院民应悬挂身份胸牌，胸牌上标明本人姓名、联系电话、所在敬老院名称和其它适当的提示。原则上供养人员不得单独外出，确需外出的，须院方安排专人或其亲属陪同，且要做好记录。
6、民政所与敬老院签订预防事故责任书，落实安全责任。对工作失职、造成严重后果的予以严肃处理，情节严重的，移交司法机关处理。
7、民政所与敬老院应制定相关安全事故应急处理预案。
四、工作要求
（一）精心组织，加强领导。各地要充分认识加强农村敬老院标准化建设与规范化管理工作的重要性和必要性，切实加强组织领导，主要领导亲自抓，分管领导和业务股（室）要具体抓。各地要把此项工作纳入民政年初工作计划，列入重要议事日程。要适时组织召开敬老院标准化建设和规范化管理工作动员会，制定工作推进计划表，细化工作要求，落实标准化建设和规范化管理的各项措施。充分运用调度会、推进会、现场会等多种方式，推动当地敬老院标准化建设和规范化管理工作有序进行。
养老地产设计要点篇10
关键词：绿色养老地产战略；战略转变；市场需求
中图分类号：tU246.2文献标识码：a
在市场大潮中，面临新形势做适当的战略转型，一方面可以使企业安全地渡过房地产低迷期；另一方面可以使企业尝试新型的养老开发模式，以扩大企业自身的产品系列，拓展战略方向，方可变中求胜。
在目前低迷的房地产市场中，选准合适的开发战略，是中小型房地产企业生存和发展的基础，综合中小型房地产企业的资金和土地储备等情况分析，绿色养老地产战略是比较符合中小型房地产企业转变的阶段性开发战略。
一、政策严调控，中小房企遇尴尬
笔者朋友所在的a房地产公司，发轫于区域城市，当想进入到一个新的城市中，由于土地出让价格高，竞争激烈，苦闷之余，迟迟不能介入。偶然的机会，去到郊区有一个地块进行转让，参与之后，意外拿到，经过深入的调研和仔细的设计，将项目定位为“绿色+养老”特色。利用优越的天然条件和自然环境，将项目打造为适宜老年居住生活的公寓，吸引了一大批城市中产阶级前来置业，让父母到此居住，安享晚年。项目一举获得成功，由此在本地区打出了知名度，成功拓展了区域市场。也引起当地政府和消费的青睐，逐渐发展壮大了自身企业。
中小型房地产企业受规模和资金的限制，不可能像大型房地产企业、央企一样，在很多年前就囤了大量的未开发土地，虽然现在的各项调控政策会影响其整个市场销售和资金的整体规划，但是，因为有大量的土地储备，而且这些土地大多还集中在中心城区，所以这些大企业还可以陆续地进行开发、销售，正常的运转。而中小型房地产企业没有那么多的资金可以让其在之前囤地，一般都是做完一个房地产项目后，再以该项目的盈利款去购买下一块土地进行开发建设。在房地产行业方兴未艾、蓬勃发展的时候，这样的开发模式是没有问题的，而且这样稳扎稳打的方式，也会保证资金的安全，不会导致开发过程中资金链的断裂。可是，在这几年房地产紧缩政策的打压下，这样的开发模式就给这些中小型房地产企业造成了很大的困扰，往往这些企业在开发完一个房地产项目后，面对着日益严峻的房地产市场前景和昂贵的土地价格，踌躇不前。结果就是，土地价格越来越高，房地产政策越来越紧，这些中小型企业根本没有能力再在城市的中心城区或者说比较好的地段获得土地的开发权。
经过这几年的踌躇、停滞、观望，这些中小型房地产企业必须思考怎么转变战略，以保证企业在现在的经济形势下生存和发展。在没有大量的资金和土地资源的情况下，中小房企只能更多地将目光投向自己可以承受的地块，那么这些地块就不会是中心城区或较好地块，可能就会在城市的，或者说穷乡僻壤。那么，这些地块，离城市有一定的距离，或者有可能距离很远，如何制定战略、设计产品以开发市场需求呢？
二、适合中小型房企的新战略
绿色养老地产是针对有养生需求的人群以及老年人，在自然环境比较优美，空气污染等污染比较少的区域，建造社区型的地产项目，可以是用于销售的商品房住宅项目，包含配套的商业设施和养老养生服务；也可以是用于租赁的专业养老配套项目；以满足老年人对养生养老的特殊需求，融合商业地产和现代养老服务为一体的新型的地产产业形式。
绿色养老地产战略是一个很有潜力的市场战略，比较适合中小型房地产企业，而且养老地产存在很大潜在的市场需求。
首先，pm2.5指数现在可谓家喻户晓，尤其在北京，今年北京的春天充斥着雾霾、沙尘、空气污染，外出的人群中，有很多戴着专业的防毒口罩。比起高高在上的房价，今年春天人们可能更加关注空气质量、生活环境的不断恶化。而人们在购置房产时，也开始关注小区的绿化率，小区周边的环境，是不是有公园、绿化带、重污染企业都列入了人们购房时的考察范围。
其次，中小型房地产企业可以获得的这些非城市中心地块，离城市有一定距离，虽然说交通可能不太方便，一些上班族无法企及，但是它有它的优势，因为离城市比较远，很大程度上就减少了很多的污染，符合绿色、天然、氧吧的要求。直观地讲，pm2.5明显低于城市中心，比起城市中心，这些地方更适合人类居住生活，更适合养老。
再次，中国社会的老龄化现象日益凸显，尤其在北京、上海等大城市，大量的老人每天集中在城市中的各个公园、绿化带等相对比较绿色的区域活动，现在的人们都非常渴望呼吸到新鲜的空气，吃到原生态的东西。而且，从另一个层面上看，现在的老年人，尤其是大城市中的老年人，拥有很强的购买力，其购买力甚至比中青年的客户群体更强。也就是说，绿色养老地产拥有很大的客户群，而且这个客户群拥有相当的购买力。
三、如何制定绿色战略？
绿色养老型地产的市场需求日渐高涨，中小型房地产企业是否应选择养老地产战略，且如何制定养老地产战略呢？
绿色养老地产战略的行业内部需求和外部需求已经明确，那么，作为一个中小型房地产企业，需要进一步根据企业情况和市场情况，具体的分析市场的产业环境，分析企业的资源和能力，分析企业现有竞争者之间的抗衡、潜在进入者或新进入者的威胁，分析这个养老产业是否有相应的替代产品以及这些替代产品带来的压力，分析购买者的情况、供应商的情况等等，产业结构分析是确立竞争战略的基石。根据这些情况的分析，罗列出企业的内部优势和内部劣势，外部机会和外部威胁，运用Swot分析法，依据企业的目标，具体分析养老地产战略是否符合企业的发展要求。
基于绿色养老地产战略的指导，中小型房地产企业在地块的选择上，就要更加关注地块的环境因素，最好有现成的绿化带，山清水秀，选择的地点最好离城市不要太远，这样可以方便老人的子女、亲朋就近看望。除了自然的绿色环境之外，企业还应该注重社区园林的设计规划，给老人们提供赏心悦目的社区绿化养老环境，不论是园林设计还是建筑设计都要本着原生态的理念，尽量不要破坏当地的自然环境。而且，企业还可以将低碳减排的绿色设计理念融入到规划设计中，建造节能环保、低碳宜居的生活方式。
设计产品方案时，企业应考虑到老年人的特殊需求，要不就选择大套独栋别墅类产品，以满足经济非常富裕的老年人，这类客户人群，一般家庭里有专职的保姆、护理人员、司机，在别墅中，要设计足够的管理服务人员的房间供这些人员居用，再设计一部分客房供探望的亲朋好友居用，老人的房间一般应设计在一层，老人不用经常上上下下。总体的楼层不应设计的太高，一般情况下二层即可，最多不超过三层，要配备电梯等提供方便的设备。另一种情况，就是针对经济条件还可以，但一般情况下，就老年人一个人、两个人或最多带一个保姆的家庭，设计产品时应特别注意，房间不要太多，也不要太大，老年人自己居住，尽量控制他们打扫收拾房间的时间，房间够住、够用就最好了。
绿色养老地产项目销售策略的制定也得根据项目的距离和特殊客户人群的特殊情况考虑。一般情况下，养老社区的位置离城市有些距离，所以，为了便于销售，企业应在项目现场和城市中心区域分设两个销售机构。城市中心区域的销售机构主要侧重于项目情况介绍，企业可以准备几辆公务用车，定时送想去看房的客户到项目现场进一步了解项目情况。项目现场销售机构则主要侧重于带领客户看项目实地，如果是现房销售，可以直接看实体房。因为购房的人群有可能会有很多的老年人，所以企业应准备一些园区小车以备使用。另外，因为这些项目一般离城市有一定的距离，针对老年人的特殊情况，企业应安排一些简单的医疗、服务人员在现场以备不时之需。
四、社会呼唤绿色养老地产
每家企业的内部影响和外部影响不完全一样，所以，不是所有的中小型房地产企业都适合改变现有的公司战略，也不是所有的中小型房地产企业都适合选择绿色养老地产战略作为其在目前严峻的市场情况下的战略突破点。所以，每个企业应根据自身不同的情况进行市场调研、分析、测算并判断，来选择和制定战略。
至于绿色养老社区的配套设施和服务更加要体现出对特殊人群的照顾。首先，在办理规划手续时，企业就应该将社区医疗服务场所直接规划出来，以便以后将要长期居住在社区里的老年人一但有需求，可以有个基础的医疗护理。其次，如果社区离城市较远，购买各种生活用品不太方便的话，企业应该在物业服务中增加为社区业主提供集中购买生活用品的服务，或者由物业服务中心直接成立生活用品的零售商店以供社区业主使用。再次，企业还可以进一步为在社区居住的各位业主，尤其是老年人提供养老服务，联系专业的养老机构加盟社区配套服务体系，为有需要的老年人提供专业的服务。另外，还可以考虑设置社区幼儿园，因为中国现在国内的现状往往是家里的老人来主要看护孙子辈，所以如果社区内设有幼儿园，不但可以给需要看护孩子的老年人提供方便，而且也能增加一部分客户群体。
所谓，“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼。”基于中华民族五千年的传统美德，作为房地产企业如果选择养老地产战略，就要真心诚意地站在老人们的立场上，全方位地为老人们考虑，设计建造出真正意义上的养老社区。
在雾霾、沙尘、水污染、空气污染等等现象已经成为人们茶余饭后比讨论房价更多的讨论话题时，绿色养老地产的新思路对于社会环境和人类生存都具有重要的意义，在人类城镇化进程的快速发展中，绿色养老理念一定程度上为全人类的可持续发展战略保驾护航。
参考文献：