房屋销售制度篇1
售房市场和工作人员
一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。
四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定?姓驶В辖钏酱妗?
十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
公司管理制度之合同的签订与管理
十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务。
房屋销售制度篇2
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。
四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定银行帐户，严禁公款私存。
十
一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十
二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十
三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
合同的签订与管理
十
四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十
五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十
六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十
七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务，熟练掌握操作流程，必须按照银行规定签定合同，做到办证细心，资料齐全，专人办理。
十
八、结合公司发展计划，制订商品房营销计划和实施方案，充分调动营销人员的积极性，提高经济效益。
房屋销售制度篇3
(一)商品房预售的概念及意义
商品房预售指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。商品房的预售方式首创于香港,1953年香港的住房严重不足,住房需求量大。霍英东先生在这样的背景之下成立了立信置业有限公司,提出了预售楼花的住房销售方式,改变了传统的现楼销售方式,并且提倡采用分期付款的方式。随后,这种销售方式被纷纷效仿,成为了香港住房销售行业的一大经营特色,由此,香港的房地产行业得到了蓬勃的发展。预售楼花的住房销售方式也传入到我国内地,并得到了广泛应用。随着我国社会经济的发展和住房市场化的改革,商品房预售的形式已经成为商品房买卖中重要的形式。
在过去二十余年里,商品房预售为我国的房地产开发企业筹措了大量建设资金,减轻了预购人的购房压力,增加了银行的贷款收入,活跃了房地产市场,极大程度地繁荣了我国的市场经济。一方面，开发商通过商品房预售可在工程建设过程中得到部分建设资金，加快资金回笼，推动商品房建设。商品房提前销售还可避免竣工后市场行情下跌的风险。另一方面，对购房者而言，商品房从预售楼花到工程竣工还有较长一段时间,在此期间房屋价格波动所产生的差价带来的风险收益使房屋买受人愿意进入商品房预售交易中。对于整个房地产市场而言,商品房预售制度有利于房地产市场的发展,故各国对于商品房预售制度一般都予以肯定。
(二)商品房预售相关法律法规
商品房预售的交易方式和标的物不同于一般的买卖合同，在合同签订时，作为交易标的物的房屋尚在建设中，在建设项目竣工并经验收合格，开发商交付房屋并协助买受人办理所有权登记后，标的物的所有权才发生转移。签订商品房预售合同后，预购人并未实际获得房屋所有权，只获得对预售房屋的期待权，作为合同标的物的房屋并未建成。相比于现房购买者，预售房购买者承受的风险较大。因此，预售房销售具有较强的国家干预性，为保护预购中购房者的利益，国家对商品房预售行为进行严格的限制。在《物权法》颁布前，我国规范商品房预售合同登记的法律主要是《城市房地产管理法》，大部分都是国务院等行政系统制定的管理办法或条例，如《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。第13条规定:开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售,补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款以下的罚款。《城市房地产开发经营管理条例》第27条第二款规定:房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。且不说效力等级的问题，这些为数不多的管理办法条例只规定了商品房预售备案制度，我国实行的商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段,不具备债权保全的对抗效力。《物权法》首次从法律上明确了预告登记制度，第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，商品房预售合同签订时，合同标的即商品房正在建设中，购买者不能立即通过交付实现所有权，但这种可期待的物权依然受物权法保护，因为签订商品房预售合同的最终目的是获得该商品房的所有权。为了确定预告登记的效力，3月1日实施的最高法关于中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
二、我国商品房预售制度的现状及不足
商品房预售制度虽然对房地产业发展起到了重要推动作用,加速了房产流转,但同时也引发了诸多纠纷。近年来商品房预售的问题主要集中在:
(1)由于商品房预售条件过于宽松，房地产开发企业入市门槛低，加之预售监管制度不完备，在预售过程中出现很多纠纷。有的房地产企业拿到预付款后卷款而逃或把预付款用于开发其他楼盘，造成预售楼盘建设资金匮乏，停工、延期等问题层出，甚至造成楼盘烂尾。交房期限届满时，根本无法交房或交付的房屋不能满足使用要求，导致预购人不能实现买房目的，更为严重的是，预购款也不能追回。
(2)金融风险与日俱增。房地产预售能够为房地产开发商及时输送资金，降低其建造成本，放大对房地产的货币支持，预售款在开发商融资中占很大比例，而很多购房者的预付款来自银行贷款，最终结果是通过商品房预售将房地产开发的风险合法转移给了购房人和银行，我国房地产企业严重依赖借贷资金，其行业经营风险日益加剧。如市场上出现的虚假按揭，这些风险最终将转嫁到银行身上。
(3)开发商和消费者之间信息严重不对称，给部分开发商留下侵害消费者权益的空子。目前我国房地产中介机构的业务比较单一，大多还停留在纯层面，能够为消费者提供对开发商所开发项目的质量监督、鉴定等业务的认证机构较少。而房地产业是一个专业性较强的产业，且存在大量的隐蔽工程，消费者处于信息弱势地位，从事经济活动的开发商会在最大限度地增进自身效用的同时作出不利于消费者的行为，而预售制度加剧了这一现象。由于房屋预售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，直接加大了消费者所面临的房屋质量、建筑及面积计量、虚假宣传、规划变更、合同定金、产权、延期等方面的风险。鉴于商品房预售制度中出现的种种弊端，取消商品房预售制度的呼声也是一浪高过一浪，中国人民银行在《2004中国房地产金融报告》中表示:很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,因此可以考虑取消,改期房销售为现房销售。但同时很多业内人士表示，商品房预售制度本身是房地产市场化的一个趋势，不应以行政手段取消，目前我国的房地产事业尚不成熟，如果贸然取消会对开发商融资以及整个房地产市场的发展造成不小的冲击，加剧房地产市场的不稳定。
笔者认为,商品房预售出现问题,原因不在预售本身,而是我国商品房预售法律制度不够完善,没有对购房人形成有效保护机制,使不良开发商有机可乘。因此,当前应该着重力量研究如何完善我国的商品房预售法律制度。
三、对完善我国商品房预售法律制度的建议
如前所述，商品房预售制度虽然带来了诸多问题，但不能因此就否定预售制度本身存在的合理性。我国目前商品房市场发展本身就存在不少问题，发展并不健全，对预售制度如果处理不当，不但解决不了现在已经存在的问题，还会引发新问题，引起房地产市场的波动和畸形发展。因此，笔者着重从以下三方面提出建议旨在完善我国商品房预售法律制度。
(一)完善预告登记制度。虽然我国《物权法》确立了房屋等不动产买卖预告登记制度，明确了在建商品房的物权效力，《物权法》解释(一)又确定了预告登记的效力，但这些规定过于原则，可操作性不强。笔者认为可以进一步完善预告登记制度：即明确预告登记请求权的权利基础。目前我国仅规定当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记，即预告登记仅限于当事人达成合意的情形，一旦开发商不同意预告登记，购房者不能强制登记，《物权法》中预告登记的规定就不能保护购房者。笔者认为，我们可以规定预告登记的法定情形，如在法律中明确规定预购人单独申请预告登记或登记机关主动预告登记的情形。这样既可保护预告登记权利人的利益，也可维护交易秩序。
(二)完善对房地产开发企业监管制度。职能部门对房地产开发企业的监管不能局限于开发过程中和开发后，相关问题的预警还应前置。要建立一个健全的房地产行业监管体系，从开发商的企业资质、资金构成、开发进度、施工规范程度、建设质量和销售监管等环节下手，把脉房地产开发全过程，发现问题及时预警、规避风险。另外，对开发商的监管还体现在预售广告的审查上，我国现行法律未将预售广告纳入预售许可的审查范围。《城市商品房预售管理办法》第9条规定了预售广告必须标明商品房预售许可证的批准文号，该规定不能有效地规范开发商的预售宣传。由于在期房销售过程中，销售的不是现房，开发商和预购人掌握的信息极不对称，预购人了解预购房的途径主要是预售广告。因此，要加大对预售广告的许可审查力度，严厉打击虚假宣传等行为。
(三)完善对商品房预售款监管制度。为了保障商品房预购人的合法权益，必须将预售款监管制度明确化，使之可操作性强，效率高，即对监管机构、监管方式、法律责任作出具体规定。
(一)关于监管机构，应明确规定开发商预告登记的登记部门作为监管主体，开发商在房地产项目所在地的开户银行作为协助监管人。防止开发商携款潜逃或将预售款用于挥霍等损害预购人利益的行为。
(二)明确规定预售款只能用于工程建设。由开发商登记部门监管的商品房预售款，只能用于该项目建设、工程材料、建筑设备和工程款支付及有关税费，不得挪作他用。开发商同时开发多个房地产项目的，应分别设立账户，专款专用。
房屋销售制度篇4
关键词房地产会计核算问题对策
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
房屋销售制度篇5
一、对实务中销售收入确认的分析
根据《企业会计准则——收入》规定，企业销售商品同时满足下列条件的，才能予以确认：
1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠地计量；
4、相关的经济利益很可能流入企业；
5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
在实际业务中，我国的房地产开发企业对商品房的销售一般分为现房销售和预售，其中预售是指企业将依法获准尚未建造的或正在建设中的商品房预先出售给承购人，承购人根据买卖双方签订的预售商品房合同支付定金和全部房款或分期支付房款的行为。这样，对销售收入实现主要有以下几种方法：
1、以签订预售合同并取得预售房款确认收入；
2、以签订正式房屋销售合同作为收入实现；
3、以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准；
4、以开发产品（房地产）经质检等相关部门竣工验收，向客户开出“交房或入住通知书”，客户验收并接受房屋，开具销售发票作为销售实现。
具体分析各个方法如下：
1、签订预售合同并取得预售房款能不能作销售确认。《企业会计准则——收入》准则在其指南中指出，“房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业应确认销售收入。”但是，房地产开发企业在进行预售时，商品房还没有生产出来，预售业务在发生时只能满足“收入的金额能够可靠计量”和“相关的经济利益很可能流入企业”，但还不能满足其他三项条件，取得的预售房款对企业而言是一种负债，因此不能确认销售收入。
2、已签订正式房屋销售合同但没有支付款项能不能作销售确认。此时，法律意义上的要约虽然已经成立，但是标的物商品房还没有得到购买人的验收认可，企业仍未将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可签订。但在合同中规定了关于房屋质量问题、面积差异等处理约定，因此在购货方验收认可前，存在退货风险，故也不能确认销售收入。对于这类正式销售合同，只有符合建造合同的条件，并且属于不可撤销的建造合同情况下，才可以根据建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的销售收入。
3、以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准是否合理。我国的房地产业经过多年的发展，有关的管理制度和业务程序已经比较健全。在房地产开发前，需要根据规定缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等，开始销售前还需要领取销售许可证等。有了这些规定的保证，未来风险已大大降低，工程竣工并经验收合格、购货方无异议并办理入住手续，企业收讫房款的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方，此时，产权是否过户并非确认收入的必要条件。如果要把办妥房地产证作为收入确认的标准可能会造成收入确认的滞后。这是因为，办理产权过户手续涉及房产管理、土地管理、财政税收等有关部门，办妥证书的时间长短不是由房地产企业所能完全控制的，购货方何时去办、何时办妥具有很大的不确定性。
4、开发产品（房地产）已经质检等相关部门竣工验收，向客户开出“交房或入住通知书”，客户验收并接受房屋，开具销售发票作为销售实现。在这种情况下，房地产开发企业所开发商品房处于以下状态：①无论是现房销售或是预售房屋，开发商品房的销售款已经取得；②开发商品房已竣工验收，房屋面积经有关部门测定；③已与客户签订的正式房屋销售合同（现在预售合同通过房管部门备案后也具备正式合同的效力）；④销售合同中标的物——房屋已经客户验收。对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议。并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。
至此，房屋买主已可持相关凭证到有关部门办理房地产有关权证，与商品房所有权相关的主要风险和报酬已转移给购货方；房地产开发企业在办理验房手续后，按规定将已出售房屋移交给销售合同中约定的物业管理公司管理，也就使企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品房实施有效控制；其开发成本在房屋验收时，一般都发生（支付）了总成本的80%以上，就算还有尚未支付的工程款、材料款等，也是能够较为准确预计计量的，基本满足“成本能够可靠计量”。收入也已经能够准确确定和计量。因此，房地产开发企业的销售收入已满足《企业会计准则——收入》的标准，符合其五条标准的规定，应该予以确认。
二、实质重于形式原则的应用
从上述四种情况的分析可以看出，新会计准则的规定更加注重交易的实质而不是形式，无论从收入的确认条件来看，还是从收入的会计处理来看，都充分体现了实质重于形式的原则。
1、一次性全额收款方式。根据房地产企业会计制度的规定，一次性全额付款方式销售开发商品房的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证时，确认销售收入的实现。从程序上来看，企业收到全额房款时，购货方还没有房屋的产权证，还不算是房屋的主人，但从实质上来看，购货方已经交全房款，拿到钥匙，已成为房屋的主人，所以房地产企业在收到房款时确认收入，实际上是实质重于形式的应用。
2、分期收取款项。房地产企业采用分期收款方式时，符合收入确认原则，根据新会计准则的规定，企业具有融资性质的分期收款销售商品，应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额，应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，作为财务费用的抵减处理。这样的会计处理更体现了实质重于形式的原则。
3、以支付手续费方式委托代销。采取支付手续费这种方式委托代销商品的，应当在委托单位收到代销单位的代销清单时，根据实际销售额确认收入的实现。在房屋销售实务中，有时为了提高房屋销售量，房地产企业会委托中介机构销售，以这种方式销售商品房时，虽然从形式上看是委托代销，但在最终交易时，购货方是和房地产开发企业签订购销合同，房地产开发企业收取房款并开具发票，所以从实质上来看也是企业直接销售的一种方式。
4、银行按揭方式销售商品房。采用银行按揭方式销售商品房的，首付款应于实际收到日确认销售收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。在这种销售方式下，不是以产权转移来确认收入，而是根据交易的实质来确认收入，体现了实质重于形式的原则。
主要参考文献
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[2]刘新国.房地产开发企业会计与财务管理[m].北京：经济科学出版社，2006.
房屋销售制度篇6
关键词:房地产指数;主成分分析;重复销售法
中图分类号:F293.3文献标志码:a文章编号:1673-291X(2009)20-0028-03
一、房地产指数理论及中国现有指数的缺陷
房地产价格指数是用于反映房地产市场运行状况,预测房地产价格水平的重要指标之一。根据指数理论,准确编制价格指数的核心问题是保证样本的“同质性”,使价格指数只反映由市场因素而引起的价格变化,产品品质变化引起的非市场因素的影响应从价格指数中剔除掉,这个剔除品质影响的过程称为品质调整,是编制价格指数必须解决的首要问题。然而,房地产产品作为一种特殊的商品,具有极强的异质性。影响房地产价格的因素除了市场供求状况、经济因素、社会因素等一般因素外,还有建造品质、效用品质、环境品质等土地和建筑物自身条件对价值产生影响的一般因素。所谓市场上没有两宗完全相同的房地产,由于受区位和周围环境的影响,土地不可能完全相同,即使在同一地段的两栋建筑,也会由于其建筑质量、内部附属设施与设备、装修情况、楼层朝向等的差异而有所不同。因此,剔除房地产的异质性,对于准确编制房地产价格指数尤其重要。
目前,我国权威机构公布的“中房指数”、“国房指数”等房地产价格指数除了在数据质量上有一定问题,更主要的是编制方法的缺陷。这些指数基本上都是依据不同时期房地产的平均销售价格而编制的,这样就无法区分房价的上涨或者下跌究竟是由市场因素引起的,还是由非市场因素引起的。既不能科学反映市场价格变动的真实情况,更无法反映不同用途、不同区位房价的变动情况,平均房价指数理论上的局限性已经逐渐被大家公认。这使得探索新的、科学的房地产价格指数编制方法成为紧迫任务。
二、重复销售房地产指数理论及国外的应用情况
重复销售价格指数是根据房地产的重复交易记录,使用同一栋房屋两次销售的日期、价格资料均可获得的交易数据作为样本而计算的房地产价格指数。重复销售法的核心是测定同一栋房屋重复销售时的价格变动程度,两次销售之间的时间间隔不宜太长,并根据时间间隔的长短给予不同的权重,通常两次间隔的时间越长,权重越低(michelBaroni等,2005)。因为,间隔的时间越长,房屋被装修、改建的可能性越大,因此也就越不符合“同质性”的要求。通过采用多个交易样本,可以计算出某个地区房价变动的整体趋势。由于跟踪测量的是同一套房屋价格的变化,在结构材料、外部品质等方面都相同,既保证了同质性,也避免了由于新房与二手房、市中心与郊区、高档与低档物业在不同时期的供给比例变化而造成的平均房价波动。
从本质上看,重复销售方法也是致力于解决异质性问题(michelleH.Dreiman等,2004),但是,它与特征价格法不同,它没有强行量化异质性的价格影响,而是通过控制异质性回避了这个问题。这样重复销售法既避免了特征价格法收集住宅特征数据的困难,又保证了样本的同质性。其优势在于所需的数据较少,我们只需要得到同一套房屋两次销售时间和销售价格的资料,两次交易的价格之比仅体现了时间因素,即这两个交易时间之间住宅市场中价格水平的相对变化,从而使得房地产价格的变动能够反映出房地产市场供求关系的变化。尽管如此,对于一些房屋来讲,房屋特征在两次销售的时候是有差异的。这就使得重复销售模型中品质一致性的假设在某种程度上不成立。一方面,经过一段时间后,房屋会因为物理性能变化或人们的鉴赏力、房屋的流行样式变化而贬值。另一方面,房屋可能因为被改造得现代化或得到升级而增值。但是,如果指数的目的是测定给定的时间间隔内房屋的市场价值,那么品质变化问题就是不相关的。同样,对于意在确定房屋价值变化的研究者,可能更喜欢指数包含房屋改善或贬值的影响。因为这个原因,重复销售方法的这个缺点在我们应用指数的时候并不是很重要。
重复销售指数已经成为房地产市场的主流,这被标准・普尔/凯思-希勒(S&p/CaseHiller)住房价格指数在反映美国房价变动趋势方面的广泛应用所证明。标准・普尔/凯思-希勒(S&p/CaseHiller)住房价格指数是由美国10个具有代表性的城市住房价格指数以及这10个指数加权的综合住房价格指数构成,采用相同物业重复销售的方法进行计算,是美国地产界最为权威的商业性房价指数。自从2006年5月,芝加哥商业交易所推出了标准・普尔/凯思-希勒住房价格指数期权期货合约(michelBaroni等,2008),重复销售指数开始充当美国房屋销售期货、期权的基础。目前,该方法经过实践和专家的多次修正,在理论上已经比较成熟,被全球业界公认为编制房价指数最基本的技术。重复销售房地产价格指数能够客观、准确地反映出房地产市场的状况。
目前,国际上流行的重复销售法主要有两种:经典的标准・普尔/凯思-希勒(S&p/CaseHiller)加权重复销售指数(wRS)和主成分分析(pCa)重复销售指数。pCa指数在使用的数据方面与wRS指数是一致的,都是基于交易数据,但是两者在构造方法上却有很大的不同。更重要的是,pCa指数可以清楚地识别较长时间内房价变化的主要推进因素,因此它作为重复销售指数的预测方法得到有效应用。
三、主成分分析(pCa)重复销售指数的构造方法
pCa指数是根据经济变量和金融变量计算的重复销售指数。房地产价格利润率根据重复销售交易价格计算,并与它们对应的经济金融变量利润率有关。因此,对于每一个由同一栋房屋的两次交易组成的观测,都可以建立一个利润率向量。然后,每个利润率向量都可以通过线性回归用其他的利润率表示出来。最后,指数通过由主成分分析决定的作为综合变量的因素时间序列建立。
指数的构造过程分两步:第一步是因素的确定,第二步是指数的构造。
1.房屋利润率的确定
2.相应的经济和金融变量利润率的确定
对于经济和金融变量,每个数据对的利润率的计算与房价利润率的计算所用的时期是相同的。对于所有的j=1,…,k和所有的t=1,…,t,我们定义X■(t)为第j个变量在t时的值,对于每个交易i,可以计算所有k个变量在4.指数的构造
在时间序列方面,通过一系列利润率FR■(t)可以建立k个因素的指数F■(t),并且?坌t=2,…,t,
作为指数周期的参数t可以是一年、半年、一季度等。最后主成分分析重复销售指数可以由下面的等式生成:
四、结论和建议
准确的房地产价格指数必须在科学的理论、翔实的数据和合理的数量分析基础之上才能得出。编制一个能够准确反映房地产市场供需关系变动趋势的价格指数需要各方共同努力,需要繁琐的数据收集工作和大量的运行维护工作。目前,我国现有的住房价格指数仍主要采用非同质方法和近似同质方法,同质方法的应用则极其有限。为此,相关编制机构有必要进一步开拓思路,更加灵活地进行编制方法选择,完善我国的住房价格指数体系,特别是重复销售法的引入成为当务之急。从理论上看,重复销售方法从本质上解决了由住宅产品的高度异质性所产生的价格描述难题。在我国经济发展迅速、市场体制较完善的地区和城市,房地产市场不断规范和成熟,市场交易案例逐步增多,房地产交易登记备案制度也逐步得以实施和完善。从信息技术和数据储备角度完全可以推出国际上普遍采用的重复销售房地产价格指数。并且随着中国房地产市场的快速发展,全国各地二手房市场越来越活跃,重复交易将更加频繁的发生,因此从长远看,重复销售房地产价格指数将成为房价指数编制的方向。
参考文献:
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房屋销售制度篇7
关键词：商品房预售制度;特点;条件;问题;对策
一、商品房预售制度的历史及定义
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。
1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。
商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
二、商品房预售制度的特征
我国是社会主义市场经济，作为我国最为重要的市场——房地产市场中的一项重要制度，我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显的特征：
第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。
第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。
第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。
第四，商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。
第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。
三、商品房预售制度的条件
商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。
第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。
第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。
第三，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的，都表明开发商有一定的实力和能力，不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定，则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向购房者交付房屋。
第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。
四、商品房预售制度存在的风险
自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。
首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。
其次是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。
第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。
第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。
五、商品房预售制度问题的解决
对于事关众多利益的商品房预售制度该如何解决它存在的问题呢：
第一，要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。尤其是两个许可证审查发放制度。严格掌握商品房预售的条件，规范商品房预售许可证的审查和发放制度。
第二，要建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺骗购房消费者。
第三，对于购房者来说，要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等；是否具有建设工程许可证等五证一照；了解过去的业绩，到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况；了解开发商有无纠纷等情况。
第四，要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。
第五，购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
参考文献
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房屋销售制度篇8
为进一步规范*市房地产市场秩序，加强房地产市场管理，进一步促进房地产市场健康稳定发展，现根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《商品房预售管理办法》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔*〕37号）等有关规定，结合本市实际情况，就有关事项通知如下：
一、规范商品房预售行为
（一）房地产开发企业应当于每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划，在申报预售证前1个月申报项目概况。
任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得商品房预售广告，需要其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容必须真实。否则，有关部门有权责成房地产开发企业自行在相关媒体进行更正。房地产开发企业拒绝更正的，有关部门有权在相关媒体上公布真实情况。
（二）房地产开发企业申请核发商品房预售许可证时，应当如实准确填报项目概况及楼盘表。隐瞒房屋抵押、回迁等情况的，对正在申请核发商品房预售许可证的，将根据有关规定不予许可；对已核发预售许可证的，将撤销该商品房预售许可证。
（三）未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。否则，一经发现，将责令限期整改，并向社会公布有关情况。
对拒不整改或不按规定整改的，将依法进行处理，并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门，有关主管部门将根据有关法律、法规、规章的规定，停止办理有关行政业务。
（四）对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目，不核发商品房预售许可证。
（五）房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商品房预售许可证后，应当在10日内全部公开销售。
*市房屋管理系统中显示的可售单元，房地产企业不得拒售。一经发现有拒售行为的，将立即责令其限期整改；拒不整改的，将延长整改期限，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（六）严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。一经发现有炒卖楼花行为者，将责令限期整改，并按现行法律、法规和规章的规定予以处罚，同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（七）境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件；开发企业不得以任何方式、任何借口将商品房预（销）售给不符合条件的境外机构和个人。
（八）开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁不实价格。有最高销售限价的，应当按土地使用权出让合同约定，在最高限价之内进行销售。否则，将责令限期整改，整改期间停止在销售商品房的销售，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。
（九）开发企业应在销售现场配置电脑设备，供购房人查阅销售楼盘详细资料，并公布楼盘《商品房预售许可证》及附图、《商品房买卖合同》等。房地产行政管理部门同时在网上公示该楼盘的销售资料。
二、进一步完善预售款监管措施，加强预售款监管
（十）各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。否则，按《*省商品房预售管理条例》第四十一条规定进行处罚。
（十一）根据《*省商品房预售管理条例》的规定，各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交市国土房管局。凡在各行开立监控账户并申请办理按揭贷款的，其预购人的首期房款及各行的按揭贷款，必须凭《缴款通知书》直接存、划入该监控账户内。划拨使用监控账户内的款项，应凭*市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。
三、加强项目工程进度和公建配套建设的监管，防止随意变更规划许可，保护购房业主利益
（十二）开发企业申请核发商品房预售许可证时，应确定公建配套施工进度和竣工交付时间，审批部门应现场勘察有关楼栋工程建设进度。开发企业领取预售证后，应于每季度最后一个月的月底前向市国土房管局提供在建工程（包括公建配套）建设进度情况以及现场照片，市国土房管局结合实际每季度现场抽检1-2次，并将抽检结果在“阳光家缘”网上公布。
（十三）开发项目申请取消监控账户，应当缴清土地出让金、按规定属于开发企业缴交的专项维修资金和相关税费、完成规划验收和确权，对于分期开发的项目，其最后一期应完成出让合同或国土证用地范围内规划要求的全部公建配套建设。未缴清土地出让金和相关税费的，在监控账户中扣缴；未完成公建配套建设的，不能取消监控账户，在监控账户中存留相应建设资金。
（十四）商品房预售或者销售后，房地产开发企业不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可；确需调整或者变更的，应当报原审批的城市规划行政主管部门批准。已经在*市房屋管理系统建立楼盘明细表、网上公开销售的，楼盘明细表不再变更。
四、加强交易登记管理，及时办理商品房交易登记手续
（*）房地产开发企业应当按《*省城镇房地产权登记条例》的有关规定及时申请确认产权。逾期不办理的，按照《*省城镇房地产权登记条例》第二十条规定进行处理。
（十六）房地产交易转移登记申请人应持完税凭证办理房地产权属变更登记手续，开发企业不得挪用购房业主委托其缴交的契税。
五、规范房地产中介服务机构的中介行为
（十七）房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介绍所房屋的权属情况；房屋销售时，应当向买受人介绍所的商品房的有关情况，不得隐瞒；房屋租赁时，还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。
（十八）房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。一经发现，有关部门将依法予以查处，并记录在诚信档案中，实时向社会公布，并在年度检查中扣分。
六、进一步加强房地产租赁管理
（十九）任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起3日内，应当向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。
（二十）房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。
七、加强房地产估价机构管理，规范估价行为
（二十一）房地产估价机构在对房地产进行估价时，应严格按照《房地产估价机构管理办法》等有关法律、法规和规章进行，不得有违法、违规行为。
房地产估价机构有违法、违规行为的，有关部门将根据《房地产估价机构管理办法》等规定，给予处理。房地产估价机构给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。国土房管部门将根据情况将房地产估价机构有违法、违规行为及处理结果向社会公布。
（二十二）具备城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构接受委托，进行房屋拆迁评估时，应当按照建设部城市房屋拆迁评估指导意见、市国土房管局制定的相关规则和技术规范以及*市房地产评估专业人员协会制定的相关工作指引进行评估。
（二十三）房地产估价机构接受商业银行委托，通过评估确定房地产抵押价值的。房地产估价机构应当根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔*〕8号）的规定及《房地产抵押估价指导意见》进行评估。
办理房地产抵押登记手续时，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，抵押权人应当向市房地产交易登记中心提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向市房地产交易登记中心提供房地产抵押估价报告。
（二十四）房地产估价管理机构联合市房地产评估专业人员协会定期对房地产抵押估价报告进行抽检，并对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和所涉及的注册房地产估价师，依法查处，并记入其信任档案，向社会公示。
八、监督检查
（二*）市国土房管局依照有关法律、法规和规章的规定，对房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构的业务办理及执行情况实施监督检查。有关单位和个人对依法进行的监督检查应当予以协助、配合，不得拒绝或者阻挠。
（二十六）市国土房管局发出的违规行为整改通知，15日内未整改或整改不合格的项目，对于开发企业，将依法根据有关规定延长其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续限制时间，直至完成整改；对于中介机构，也将根据有关规定予以处理。
（二十七）市国土房管局（房地产市场监管小组）每月对商品房预售、交易登记、中介、租赁、估价等房地产市场情况进行检查，并将检查结果及投诉情况在网上或媒体公布
房屋销售制度篇9
关键词:房地产;营销风险;风险应对
一、引言
房地产营销是房地产项目开发过程中至关重要的一个环节，房屋销售不仅直接关系到能否将房地产产品转化为市场所需的商品，实现投资回收并获取利润，也是影响项目成败的重要因素。
二、现阶段我国房屋销售情况分析
国家统计局的2010年2月到2015年5月份全国商品房销售面积和销售额的图表显示（图一）。截止到2015年上半年，全国商品房总销售额达到24409亿元，同比增长3.1%；商品房销售面积为35996万平方米，同比下降0.2%。看似回暖的背后，阶级分化却日趋严重。房地产企业在房屋销售中将面临怎样的风险，以及该如何处理这些风险，将成为开发者首要研究的问题。
三、房屋销售中的主要风险
1．定价风险
决定房地产项目获利能力的关键因素之一是房屋的销售价格。定价风险主要是由于市场定位不准确、市场调研不充分，或者是缺乏对房地产市场价格变动的跟踪，致使房屋销售定价策略不合理而给房地产项目开发所带来的损失。在房地产市场，消费者对价格最敏感。房屋销售定价不当，盲目提高或压低销售价格，均可能产生销售风险。
2．销售渠道风险
房地产企业要想实现商品房的价值，就必须通过适当的销售渠道。正确选择销售渠道，有助于扩大销售量、加速资金回笼，以达到投资回收并获取利润的目的。如果销售渠道选择不恰当，可能会影响到销售目标的实现。
3．促销方式风险
不管选择何种销售渠道，要想顺路完成销售目标，还必须有恰当的促销方式向消费者传递楼盘信息，让潜在的购房者或置业投资者认识、了解销售的楼盘，引导其购买意愿或投资意向。
四、如何应对房屋销售中的问题与风险
1．通过充分的市场调研找准项目的市场定位
房地产企业要重视前期策划阶段的市场定位，通过充分的市场调研和细化市场分析，了解潜在的消费群体的居住生活规律、喜好、社会特点等，在房屋价格、户型、产品品质和适度超前性等方面找准市场定位，设计出符合目标客户源要求的产品，从源头上减少因市场定位失误而可能带来的销售隐患。
2．制定合理的营销策略
项目营销策划应与投资策略、资金运作方式结合起来，在此基础上统筹确定营销策略，如销售产品的定价、入市时机的确定、促销方式的组合运用、销售渠道的选择等。
3．加强项目宣传和推广工作
项目的宣传和推广要有系统周密的策划，通过巧妙的新闻攻势、媒体广告、公关活动等，有计划、有节奏地将房地产项目的卖点有效传播给广大消费者；要借助设计得体的样板房，不断激发购房者情感精神层面的体验要求，以此强化购房者的购买信心。
4．采取灵活的价格策略并准确把握销售时机
价格定位和销售时机的选择往往是影响销售成果，甚至是决定项目成败的关键因素之一。房地产开发企业进行价格定位时，应该采取灵活多变的动态价格定位和价格策略，根据市场需求变化、竞争对手情况和楼盘自身特点和实际情况，使价格与销售渠道、促销方式、入市时机等更好地结合，促进和扩大销售。
五、总结
现如今房地产行业正处于产业结构调整阶段，在国家不断推出利好政策下，尤其是全面放开二胎以后，消费者对房地产的关注度还将继续升温，房地产行业依旧是国家宏观经济的重要组成部分。但面对高库存的压力和严峻的市场环境，如何进行房地产营销应该成为企业首先考虑的问题。
作者:赵骏单位:华北水利水电大学
参考文献:
[1]虞和锡著.工程经济学[m].北京:中国计划出版社，2002.
[2]张红编著.房地产经济学[m].清华大学出版社，2005.8.
房屋销售制度篇10
黄锐：虽然从业十几年，但留下最深印象的地产事件说不上来。不同时期会遇到一些事件，但印象不深刻。也和我没去太在意这些事件有关。
刘波：90年代福州烂尾楼项目的纷纷“复活”，比如永升城、黎明大厦、正大广场等。一个繁荣兴盛的市场不应忘记那些峥嵘岁月。烂尾现象是一个尴尬的城市现象，象一个伤疤鲜明的印在城市的脸面上，烂尾现象也是一个值得反思的经济现象，它证明我们可以经历全面涨红的经济繁荣周期，也可能经历全面萧条的经济衰退周期。命运就是这样!没有永远的兴盛，也没有永远的低迷。
杨锌：印象最深的当属关于“建议取消商品房预售”的事件，即中国人民银行公布的《2004年中国房地产金融报告》，其中令业内震动的提议包括“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房款”、“对协议出让土地，加强土地增值税的征管”、再次强调“不动产税”等等，其中最具有冲击力的莫过于“建议取消房屋预售”。报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
央行的这一建议出来后，可是一场爆风骤雨，来得又快又猛，立刻引起了各方的关注，赞成和反对者都很快拿出了自己的理由，力图能使政策决策者的天平倾向自己一方。我清楚地记得一直到了8月24日，建设部新闻发言人站出来明确指出：国家近期不会取消商品房预售制度。理由是，“商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。”很多人此时才松了一口气，但各方呼声都未见停止过。
这一事件整个过程中在国内产生巨大的波动，也是引人关注的焦点，更是值得业界反思的一个问题。也可以说正是有了2005年的宏观调控，带给房地产营销行业一个转折。近几年来，房地产市场极为繁荣，形成了明显的卖方市场，在这种情况下营销企业几乎无需花费力气，因而也忽视了对营销理念和营销手段的创新以及对营销人员的培训。但是2005年的宏观调控，消费者的购房意愿持续低迷，营销公司不得不想尽办法，发掘各种营销方式和手段，以鼓励消费者的购买欲望；营销工作也将进入新一轮精耕细作的时代。此外，房地产市场的发展也使得商的角色发生改变，开始往前端后端延伸。从以往单纯的项目策划和销售，进入到需为开发商提供房地产金融、政策解读、法律咨询和资源整合等各方面的解决方案。营销行业开始由单纯的销售，转变为与开发商共担风险、共享收益的合伙人。
杨咏新：1993年的“长城公司”非法集资事件，沈太福被抓。此举意味着政府即将对过热的金融环境着手整顿，接着，宏观调控开始。房地产市场资金链断裂，长达5年的楼市“软着陆”开始。