公司物业管理办法篇1
一、
企务公开的工作原则
要坚持实事求是的原则，企务公开工作要同公司的各部（室）的目标责任制考核相结合，同公司领导班子，党风廉政和民主管理工作相结合。
二、
企务公开的组织机构
为充分发挥物业公司党组织的领导核心作用，体现行政领导的重视，特建立以下组织机构：
企务公开领导小组：
组长：汪毅
副组长：余玲刁维龙
成员：李林军邓军张怀德候新寿杨雪英
王吉华李亚林张守贵徐培华
下设办公室
主任：余玲
副主任：石建忠刁维龙
成员：李林军邓军候新寿张怀德徐培华杨雪英梁升平张守贵
三、
企务公开的宣传动员
为充分体现企务公开工作的透明度，公司每月组织一次宣传动员活动，以板报、横幅、宣传栏等形式，向全体员工进行宣传，动员职工群众积极参与监督，广泛征求意见和建议，切实收到企务的公开性和公正性。
四、公司本着实际、实用、实效的原则，就企务重大决策，企业经营活动、职工切身利益和广大职工群众关心的问题制定企务公开制度。
五、
企务公开的程序
公司本着体现民主集中制的原则，按照科学、严谨、有序的步骤制定如下程序：
1、收集职工意见和建议。
2、工作小组整理公开的有关内容。
3、行政办综合汇总。
4、领导小组研究确定公开内容。
5、监督小组审查通过。
6、通过职工代表大会，民主议事会，公开栏等形式公开。
7、信息反馈处理。
六、
企务公开的内容
1、公司重大决策和企务改革发展的重大问题。
2、涉及职工切身利益的事项和职工群众关心的热点问题。
3、公司生产经营和管理中的重点问题。
4、公司内部党风廉政建设有关问题。
七、
企务公开的形式
1、确立职工代表大会在企务公开工作中的主渠道地位，在职工代表大会中对部分内容进行企务公开。
2、在公司宣传栏中进行企务公开。
3、以板报、标语等形式进行企务公开。
八、
企务公开的标准
公司本着企务公开内容合理性与合法性的原则，以党的方针、政策和国家的法律法规为依据进行企务公开。
九、
企务公开的监督保证
1、成立企务公开监督小组。
组长：石建忠
副组长：刁维龙
成员：孙强郗爱民徐瑞华高丽萍王丽
梁升平
2、建立意见箱
为了对企务公开的真实性、公开性、公正性切实起到监督保证作用，公司设立了意见箱，动员广大员工积极提出意见、建议，并在职工代表中聘请监督员对企务公开工作进行有效监督。
3、及时向领导小组反馈和公开职工群众反映的情况。
十、
企务公开的档案管理
应公开资料、图表、帐薄和台帐。
十一、企务公开的目的
1、令职工群众满意。
2、调动广大员工积极性。
3、加强和促进公司内部管理。
4、加强公司领导班子建设和党风廉政建设。
5、促进企业改革、发展和稳定。
新疆百花村物业管理有限公司企务公开制度
为了更好地推动百花村物业管理有限公司企务公开民主管理工作向制度化、规范化方向发展，加强企务公开工作实事求是地开展，结合公司实际情况特制定本制度：
一、
企务公开例会制度
1、在企务公开领导小组的组织和主持下，每月召开一次企务公开例会，讨论并确定当月应公开的内容。
2、对意见箱中的问题汇总整理，并做出答复。
3、对上月企务公开后的反馈信息进行集中讨论，对反映较大的情况做调查，整理后提出改进方案。
4、总结企务公开后对公司各项工作的开展所带来的影响，在今后的企务公开工作中，对有利的加以保持和发扬，对不利的加以改进和完善。
5、写出当月企务公开工作的总结报告。
二、企务公开管理制度
1、从实际出发，由企务领导小组确定企务公开的具体内容。
（1）、公司重大决策和改革发展的重大问题。
（2）、公司生产经营和管理中的重要问题。
（3）、公司党风廉政建设有关问题。
（4）、公司各项费用支出的具体情况。
其中包括：办公费公开、通讯费公开、招待费公开、经营成本公开、收情况公开
（5）、涉及员工切实利益的事项和职工群众关心的热点问题
其中包括：社保缴纳情况公开、公积金情况公开、各项规章制度公开、效绩考核结果公开
2、企务公开遵循民主集中制的原则，按科学、严谨、有序的步骤进行：
（1）、收集职工意见和建议。
（2）、工作小组整理有关内容。
（3）、行政办综合汇总。
（4）、领导小组研究确定。
（5）、监督小组审查通过。
（6）、通过职工代表大会、公开栏等形式公开。
（7）、信息反馈处理。
三、职工评议制度
1、建立企务公开监督体制，成立企务公开监督小组。
2、设立企务公开意见箱。
3、聘请企务公开监督员。
4、监督小组及监督员职责。
（1）、及时反映企务公开过程中的违反公开程序的情况。
（2）、及时反映企务公开内容不详不实的情况。
（3）、及时反映员工对企务公开工作的满意程度。
（4）、及时反映企务公开后员工的思想状况。
（5）、及时反映群众对企务公开的意见和建议。
公司物业管理办法篇2
第二条本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
本办法所称新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区）。
本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
第三条房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。
第四条住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。
第五条房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。
住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。
第六条住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。
管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。
第七条管委会的权利：
（一）制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；
（二）决定选聘或续聘物业管理公司；
（三）审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；
（四）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
管委会的义务：
（一）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；
（四）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第八条物业管理公司的权利：
（一）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
（四）有权制止违反规章制度的行为；
（五）有权要求管委会协助管理；
（六）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；
（七）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
物业管理公司的义务：
（一）履行物业管理合同，依法经营；
（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；
（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；
（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。
第九条物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第十条物业管理合同应当明确：
（一）管理项目；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其他。
第十一条物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。
第十二条房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。
第十三条住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。
第十四条房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失；
（一）擅自改变小区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；
（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；
（四）不照章交纳各种费用的。
第十五条物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：
（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
第十六条本办法生效前，未按本办法实施管理的住宅小区可参照本办法执行。
公司物业管理办法篇3
一、物业管理取得的成绩
我公司下设办公室、财务部、品质管理部、市场发展部、工程技术部、保安部，保洁部等职能部门，秉承“顾客至上，服务至微”的服务宗旨和“团结、务实，文明、敬业”的企业精神，向业主提供规范化、标准化的物业管理服务。目前我公司承揽的物业管理业务有临沂人民广场、临沂人民公园、临沂兰山补习学校、临沂河东区政府等XX个项目。为做好物业管理，确保获得业主满意，我公司立足业主的需要，要求广大员工真正把“业主第一，服务至上”的工作理念落实到实处，着重做好五方面工作：一是加强配电室管理，配合电力部门做好变压器年检工作确保业主用电安全，维护业主利益。二是做好基础设施维护工作，维护良好的工作、生活秩序，让业主生活方便，工作舒心。三是加强安全保卫工作，对部分项目坚持执行24小时封闭式管理制度，加强夜间巡查力度，加强与辖区派出所的联系，建立应急事件处理机制，实行群防群治，确保安全不发生刑事和治安事件，让业主放心工作、生活。四是强化卫生打扫，注重日常保洁，定期对下水道、污水井进行灭蟑消杀，对公共区域进行除“四害”，确保环境整洁卫生。五是加强绿化养护，根据季节、气候的变化适时对草坪进行浇水，对花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗和病虫害防治，提高绿化养护质量。由于，我公司认真做好物业管理工作，获得业主的相当满意，在社会上有良好声誉，使得业务不断发展。
二、物业管理自查情况
公司物业管理办法篇4
第一章 总则
第一条 为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理适用本办法。
第三条 广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人x政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。
第四条 建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主是指：
(一)物业的所有权人。
(二)已办理商品房预售合同登记且所购房屋入住使用的单位和个人。
(三)持有空置物业的建设单位。
第六条 业主的主要权利是：
(一)参加业主大会。
(二)享有业主委员会的选举权和被选举权。
(三)表决通过业主公约和业主委员会章程。
(四)决定有关业主利益的重大事项。
(五)监督业主委员会的管理工作。
业主的主要义务是：
(一)执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。
(二)遵守业主公约。
(三)遵守有关物业管理的制度、规定。
(四)按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条 符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
(一)物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。
(二)物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。
分期开发的大型住宅小区，虽已交付使用的过半数投票权的业生申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。
第八条 首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行政主管部门指导下进行。
第九条 业主在300名(包括300名)以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。
第十条 业生代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业主通过。
第十一条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业生代表大会应当有持有过半数以上投票权的业主代表出席。
业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。
第十二条 业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
第十三条 一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，并履行下列职责：
(一)执行业主大会或业生代表大会的决定。
(二)召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。
(三)草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会或业主代表大会通过。
(四)依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理合同，经业主大会或业主代表大会同意后负责履行。
(五)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的服务活动。
(六)监督共用设施、设备、场地的使用和维护。
(七)对业主、使用人违反业主公约的行为，依照公约规定进行处理。
(八)审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项。
业主委员会不得从事投资和经营活动。
第十四条 业主委员会委员应当具备以下条件：
(一)属于物业管理区域内的业主。
(二)具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。
(三)按时缴交物业管理服务费、物业维修基全，模范遵守物业管理制度。
(四)未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。
第十五条 业主委员会委员不得少于5人。业主委员会设主任1名，副主任1至2名，由业主委员会委员选举产生。
业主委员会每届任期两年，业主委员会委员可以连选连任。
区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查制度。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。
(一)业主委员会登记申请表。
(二)业主委员会章程。
(三)业主委员会委员选举产生的报告及其资料。
(四)业主公约。
(五)其他相关资料。
区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起15日内，对符合本办法的，应当予以登记;对不符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。
第十七条 业主委员会会议每年度至少召开两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。
业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。
第十八条 业主委员会委员不符合第十四条规定的，区、县级市物业行政主管部门可责令业主委员会罢免其委员资格，并按本办法和业主委员会章程补选委员。
业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选的，区、县级市物业管理行政主管部门可以组织召开业主大会或业生代表大会进行换届改选。
第三章 物业管理公司与物业管理招投标
第十九条 物业管理公司应当持有物业行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理业务。
物业管理公司的资质条件，依照国家、省、市关于物业管理企业资质管理的有关规定办理。
物业管理资质证韦实行年度工作检查制度。
第二十条 物业管理公司应当提供下列服务内容：
(一)建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。
(二)园林绿地的管理养护。
(三)环境卫生的管理服务。
(四)公共秩序的维护、安全防范。
(五)车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。
(六)物业档案资料的管理。
(七)法律、法规及合同规定的其他事项。
物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。
第二十一条 物业管理公司的权利是：
(一)独立经营，拒绝不合理摊派。
(二)依照物业管理合同收取物业管理服务费并提取酬金。
(三)制止违反物业管理制度、业主公约的行为。
(四)法律法规规定的其他权利。
物业管理公司的义务是：
(一)履行物业管理合同，提供物业管理服务。
(二)组织、制订并实施物业管理制度。
(三)定期公布财务账目。
(四)组织开展社区文化活动，提供社区生活服务。
(五)法律法规规定的其他义务。
第二十二条 物业管理公司的名称、住所、法定代表人、注册资本等发生变更的，应自工商管理部门批准变更之日起15日内到市物业行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位、业主委员会应当采取招标方式选聘物业管理公司。但符合下列条件之一的除外：
(一)物业由开发建设单位自用的。
(二)在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于3万平方米的，或高层物业总建筑面积低于1万乎方米，或多层，高层混合物业总建筑面积低于1万平方米的。
第二十四条 物业未交付使用的，或物业已交付使用;但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作;业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招投标组织工作。
业主委员会组织招标活动的，应经业主大会或业生代表大会讨论决定。
第二十五条 招标组织者享有下列权利：
(一)编制招标文件，组织招标活动。
(二)选择和确定符合资质条件的投标人。
(三)根据评标原则决定评标，定标办法。
(四)选定中标人。
(五)依法享有的其他权利。
第二十六条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有物业行政主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施、审定标底、提出评标、定标办法和定标意见。
第二十七条 招标组织者应制作招标文件。
招标文件包括招标书、招标须知、订立物业管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
(一)物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、物业维修基金、公用设施、设备及公共场地的惰况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等。
(二)物业管理的内容和要求。
(三)投标书编制的方式及依据。
(四)投标人的资质和条件。
(五)组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点。
(六)送达投标韦的地点及截止时间。
(七)开标、评标的时间、地点。
(八)其他需要说明的事项。
第二十八条 参加投标的物业管理公司应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
(一)物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度。
(二)管理服务人员配备方案。
(三)管理服务用房及其他物资装备配置方案。
(四)管理服务费用收支预算方案。
(五)管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施。
(六)社区文化服务方案。
(七)管理服务模式设想。
(八)物业维修养护计划和实施方案等。
第二十九条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理公司，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理公司有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第四章 物业的营理与维护
第三十条 业主、业主委员会或建设单位应当将物业委托给具备物业管理资质的物业管理公司实施管理，签订物业管理合同，报市物业管理行政主管部门备案。
一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理。
第三十一条 在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。
业主转让或出租物业时，《前期物业管理服务合同》对受让人、承租人具有同等约束力。
转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日起15日内，将物业的转让、出租情况书面告知业主委员会和物业管理公司。
第三十二条 建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，最低不得少于50平方米。
物业管理专用房屋按公房住宅租金标准计收租金。
物业管理专用房屋产权归建设单位所有。经业主大会或业生代表大会同意，可以按建筑安装工程造价折算购买，其费用由全体业主承担，产权归全体业主共有，其租金收入用以补贴物业管理费用。
第三十三条 业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理;业主委员会成立后，物业由业主委员会按本办法选聘的物业管理公司进行管理，建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同自行终止。
第三十四条 建设单位应于物业交付使用之日起15日内向物业管理公司提供下列物业档案资料：
(一)建筑规划方案图、标准层竣工平面图。
(二)房屋及配套的基础设施、设备竣工图。
(三)地下营网竣工图。
(四)建筑工程质量检查合格证、建设工程规划验收合格证。
(五)房屋产权明细表。
(六)法律法规规定的其他的资料。
第三十五条 物业管理公司应当在物业管理合同解除之日起15日内向业主委员会和其选聘的物业管理公司办理下列移交手续，并报区、县级市物业行政主管部门备案：
(一)物业管理服务费的结余部分。
(二)全部物业档案资料。
(三)物业管理专用房屋以及全体业主共有的房屋、场地和财物。
第三十六条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，报规划行政主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状。
机动车辆在物业管理区域内行使、停放，应遵守物业管理公司的管理规定。
第三十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意并向有关部门办理审批手续。
第三十八条 房屋共用部位、共用设施设备及市政公用设施维修时，相邻的业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成他人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以及共用设施设备使用的房屋等。
第三十九条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理公司。
物业管理公司应当将装修的禁止行为和注意事项书面告知业主、使用人，对装修施工中改变房屋结构、加大负荷、影响安全的，应当予以制止并督促改正。
第四十条 因物业装修、维修造成相邻业主、使用人的物业损坏或者其他财产损失的。责任人应负责修复或赔偿。
第五章 物业管理服务费与物业维修基金
第四十一条 物业管理服务费实行政府指导价和市场调节价。
物业管理服务费标准应当遵循公开、公平、统一的原则，物业管理服务质量应当与服务收费标准相适应。
第四十二条 已成立业主委员会的，物业管理服务费由业主委员会与物业管理公司在委托合同中确定，报价格行政管理部门备案。
物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务费由物业管理公司报价格行政主管部门核定。
第四十三条 物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成。
第四十四条 物业管理服务成本核算包括下列项目：
(一)物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。
(二)公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。
(三)物业管理区域内公共秩序维护服务费。
(四)园林绿地日常维护费，包括淋用水费。
(五)环境卫生、除“四害”管理服务费。
(六)用于物业管理的固定资产折旧费。
(七)公用设施设备、部位及场地水电费。
(八)建筑物公共设施保险费。
(九)建筑物外观经常性清洗刷新费。
(十)物业管理合同规定的费用。
公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。
物业管理公司的酬全，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。
第四十五条 物业维修基金属全体业主共同所有。
物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
市、区、县级市物业行政主管部门监督、指导物业维修基金的缴交、使用、划转及管理。
第四十六条 商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基全。
商品房售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴文另有书面协议的除外。
建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。
第四十七条 非购房业主应按同一物业市场售房均价的百分之二分期缴文物业维修基金。
前款所称非购房业主是指在城市房屋拆迁中获得房屋产权调换补偿以及持有空置商品房的建设单位等拥有房屋所有权的业主。
第四十八条 实施物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房，业主应按同等同类房屋市场售房均价的百分之二缴交物业维修基金。
第四十九条 业生缴交的物业维修基金由物业管理公司代为收缴，存入业主名下物业行政主管部门指定的银行专用帐户，专项用于物业维修，不得娜作他用。
第五十条 物业的维修责任除在保修期内按规定由建设单位承担外，按下列规定处理：
(一)房屋室内部分的维修由业主负责，费用由业主承担。
(二)房屋单体共用部位和共用设施设备维修费用，由房屋单体内的业主按房屋建筑面积比例共同承担。
(三)物业管理区域内的共用设施设备的维修费用，由物业管理区域内的全体业主按房屋建筑面积比例共同承担。
(四)市政公用设施由设施归属单位负责维修，其费用由设施归属单位承担。
第五十一条 物业维修使用前，物业管理公司应当将维修项目在公共显著位置向全体业主公布。经业主委员会同意，报区、县级市物业行政主管部门备案后方可使用。
经物业行政主管部门根据国家和省、市有关房屋修缮规定确认应当维修的项目，物业管理公司应当组织维修，所需费用按第五十条(一)(二)(三)项的规定支出。
第五十二条 业主转让物业时，其名下的物业维修基金随房屋所有权同时转让。
第五十三条 业主和使用人应当按照物业管理合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位的空置物业应当分摊物业管理、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。
第五十四条 物业管理公司应将物业管理服务费、物业维修基全的收支帐目每3个月在公共显著位置向业主公布一次。
第六章 法律责任
第五十五条 业主、使用人违反业主公约的，应由业主委员会授权物业管理公司予以制止，并依照业主公约进行处理。
第五十六条 业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定;经催收仍不交付的，累计记帐存入该房屋在房地产行政主管部门的产权资料档案中，房屋转让时由房地产交易机构代为扣除;物业管理公司也可依法向人民法院起诉。
建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，业主委员会可以催缴，限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，经催收仍不交付的，业主委员会可依法向人民法院起诉。
第五十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，由物业行政主管部门责令其限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主、使用人。
第五十八条 物业管理公司违反第三十五条规定，未向业主委员会和其选聘的物业管理公司移交或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料财物的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。
物业管理公司违反第十九条规定，未取得物业管理资质或已被物业行政主管部门取消物业管理资质，从事物业管理活动的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。
第五十九条 物业管理公司违反法律法规和本办法，损害业主、使用人合法权益的，应当予以赔偿，有关行政主管部门应当依法处理。
第六十条 物业行政主管部门及其工作人员玩忽职守、询x舞弊、贪x受x的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第七章 附则
公司物业管理办法篇5
杭州市住宅物业管理条例
第一章 总则
第一条 为规范住宅区物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，创造和保持良好的居住环境与公共秩序，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于杭州市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称住宅区，是指达到一定规模、基础设施配套比较齐全的居民生活区。
本办法所称住宅区物业(以下简称物业)，是指住宅区内住宅与非住宅房屋及相配套的公共设施、设备和场地。实行物业管理的住宅区范围由杭州市人民政府物业管理行政主管部门划定。
本办法所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。
本办法所称物业管理公司，是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
公房使用人根据本办法规定，享受业主的权利并承担相应的义务。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理公司专业管理相结合的原则。
第五条 杭州市房地产行政主管部门(以下简称市物业主管部门)主管本市住宅区的物业管理工作。
各区房地产行政主管部门(以下统称区物业管理部门)依照本办法对辖区内物业管理进行监督管理。
各级有关职能部门应当按照各自的职责，配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
第六条 各区人民政府应当加强本辖区内住宅区物业管理实施中的协调工作。
街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
第七条 实行物业管理的住宅区应依照本办法规定成立业主委员会。业主委员会代表住宅区全体业主及使用人的合法权益，委托物业管理公司实行物业管理，并依据本办法、业主公约、业主委员会章程和物业管理服务合同行使职权。
第八条 物业管理公司根据本办法的规定，接受业主委员会的委托，依照物业管理服务合同，对住宅区的物业统一实施管理。
第二章 业主大会与业主委员会
第九条 住宅区入住率达到百分之五十以上或住宅竣工交付使用已满二年的，区物业管理部门应组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
第十条 业主大会由本住宅区的全体业主组成;业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以书面委托人出席业主大会。
第十一条 业主大会和业主代表大会每年至少召开一次;经百分之二十以上业主或者业主代表提议，业主委员会应及时召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会代表列席。
第十二条 业主大会或者业主代表大会的决议，须经出席大会的业主或业主代表投票，赞成票超过半数予以通过。
住宅房屋实行一套一票;非住宅房屋每一百五十平方米建筑面积为一票，一百五十平方米以下的以每本房屋所有权证为一票。
第十三条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
(一)选举、罢免业主委员会成员;
(二)根据业主委员会提议，决定聘用或解聘物业管理公司;
(三)监督业主委员会的工作;
(四)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;
(五)审议通过住宅区物业管理方案;
(六)变更或撤销业主委员会不适宜的决定;
(七)决定其他有关业主权益的重大事项。
第十四条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
第十五条 业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生，业主委员会委员不得少于五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会成员应当由遵纪守法，热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。
业主委员会成员名单及章程应当报区物业管理部门登记备案。
业主委员会根据工作需要，可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会顾问。
第十六条 业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
(一)组织召开业主大会或业主代表大会;
(二)提出选聘或解聘物业管理公司的建议，根据业主大会或业主代表大会的决议与物业管理公司签订、变更或解除物业管理委托服务合同;
(三)监督检查物业管理经费的使用情况，审定物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(四)贯彻执行并督促业主、使用人遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作;
(五)受理业主对物业管理公司的投诉，定期听取和审议业主、使用人的意见和建议;
(六)监督公共建筑、公用设施设备的合理使用;
(七)接受物业管理部门的监督指导，执行政府部门对物业管理事项提出的指令和要求;
(八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出的决定须经过半数以上委员同意。
业主委员会作出的决定应当予以公布。
第十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定和业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。
第十八条 业主大会、业主代表大会或业主委员会作出的决定，不得与国家法律、法规相抵触。
违反前款规定的，区物业管理部门有权责令其改正或撤销。
第三章 物业管理公司
第十九条 物业管理公司必须具有相应的资质条件，配备相应的专业技术人员和管理人员，持有市物业主管部门颁发的物业管理资质证书，方可从事住宅区物业管理业务。
物业管理人员应当经市物业主管部门统一培训考核合格后，持证上岗工作。
第二十条 物业管理公司根据住宅区物业管理服务合同对住宅区实施物业管理。
物业管理服务合同应当包括以下内容：管理服务事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
物业管理服务合同应当报区物业管理部门备案。
第二十一条 物业管理公司就下列事项进行管理服务：
(一)房屋的共用部位、共用设施设备的使用管理和维修;
(二)住宅区保洁服务;
(三)公共绿地、花草树木的养护、管理;
(四)停车场地管理;
(五)住宅区内的公共秩序维护和安全防范;
(六)住宅装修的日常监督管理;
(七)物业维修、更新费用的帐务管理和物业档案资料的保管;
(八)业主委员会与物业管理公司约定的其他服务事项。
物业管理公司接受有关专业机构委托进行物业管理的，应当签订委托合同。
第二十二条 物业管理公司的权利：
(一)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理方案;
(二)依照物业管理服务合同对住宅区实施管理;
(三)依据物业管理服务合同和有关规定收取管理费用;
(四)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(五)依法开展多种经营和有偿服务。
第二十三条 物业管理公司的义务：
(一)按照有关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务;
(二)每半年向业主委员会报告工作，并报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受业主、业主委员会的监督;
(三)接受物业管理部门、其他有关行政管理部门及街道办事处(镇人民政府)的监督、指导;
(四)协助有关部门和居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动。
第二十四条 物业管理公司应保持房屋的共用部位和共用设施、设备完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
(一)在业主、使用人入住房屋前，将房屋的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关法规的规定书面告知业主、使用人;
(二)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对房屋的共用部位、共用设施设备进行维修、养护;
(三)接到物业损坏报修时，按物业管理服务合同的约定限时进行维修和处理;
(四)定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，完善服务;
(五)发现违反本办法、业主公约的行为，应立即进行劝阻、制止，或向业主委员会和有关行政管理部门报告;
(六)按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主和使用人委托的其他服务事项。
第二十五条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到物业管理服务合同规定的标准，或者违反物业管理服务合同规定的，业主委员会可以终止合同。
第二十六条 物业管理服务合同终止或解除后的十五日内，物业管理公司应向业主委员会办理下列事项，并报区物业管理部门备案：
(一)对预收的物业管理服务费和结余的维修费用按实结算;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册，并由业主委员会委托审计机构对财务状况进行审计;
(三)移交业主共有的办公及经营等房屋、场地和其他财物。
第二十七条 物业管理公司应当享受国家的有关优惠政策。
第四章 物业的使用与维护
第二十八条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定和业主委员会的决议，按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通风、通行、采光、维修、消防、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十九条 业主、使用人使用房屋不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途;
(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;
(三)各类保安门、窗、栅等安装超出外墙立面或占用公用部位;
(四)其他从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。
第三十条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)践踏、占用绿地;
(二)损毁树木、园林;
(三)占用通道等共用场地;
(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;
(五)发生超出规定标准的噪音;
(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;
(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的公共建筑和共用设施设备。
因维修或公共利益需要临时占用、挖掘住宅区内道路、场地的，必须报经有关部门批准，并及时恢复原状。
第三十二条 住宅区内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会和物业管理公司共同制定。停车场地的收费标准按价格管理部门的规定执行，其收益用于住宅区物业管理。
第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，方可办理设置审批手续。设置收益应当用于住宅区物业管理。
第三十四条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：
(一)住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担;
(二)住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支;
(三)公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区物业管理部门应当督促限期维修。
物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。
第三十五条 住宅区内的市政公用设施、环境卫生设施、停车场等公共设施，由各专业管理机构委托物业管理公司统一管理和维修、养护。管理、维修和养护费用由各专业管理机构按规定支付。
第三十六条 房屋的共用部位和公共设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人拒绝配合维修造成其他业主、使用人财产损失的，由责任人负责赔偿。
因物业维修、装修造成相邻业主、使用人财产损失或影响房屋使用的，由责任人修复或赔偿。
第五章 物业管理经费、维修基金与用房
第三十七条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理服务合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用，分摊比例不低于收费标准的百分之七十。
第三十八条 确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、合理的原则，物业管理服务质量应当与服务收费相适应。
物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
普通住宅小区公共性服务收费实行政府定价;高级公寓、别墅区等住宅小区的服务收费实行政府指导价;特约服务费，除价格管理部门另有规定外，实行经营者定价。
第三十九条 物业管理公司已接受委托管理并收取物业管理服务费用的，其他任何部门不得以任何理由收取相同性质、内容的费用。
第四十条 物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。
第四十一条 物业管理公司收费的项目和标准应当向业主公布。
物业管理公司在物业管理服务合同约定外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
第四十二条 新建住宅必须设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。
物业维修基金由开发建设单位按房屋建安总造价的百分之五至百分之八提取，其所有权属全体业主共同所有。
物业维修基金由市物业维修基金管理中心以住宅区(幢)为单位设立专款帐户代为管理，接受财政、审计部门的监督，并确保保值增值。
物业维修基金管理中心的管理费用由市财政部门按合理需要核定，在物业维修基金的增值收益中提取，并纳入预算外资金管理。
物业维修基金及其增值部分应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新，严禁挪作他用。
物业维修基金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准并报区物业管理部门审核后，由市物业主管部门核拨。
市物业主管部门和各物业管理公司应每年公布一次物业维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。
第四十三条 在本办法施行前已建成的实施物业管理的住宅区，其物业共用部位、共用设施设备维修费用按下列途径列支：
(一)公有住房出售时，售房款中提取的住房共用部位和共用设施设备维修养护基金;
(二)公有住房的房屋租金;
(三)未缴纳物业维修基金的私有房屋，由业主按其拥有的住宅建筑面积比例承担。
第四十四条 开发建设单位应当将物业管理用房以及公建配套用房纳入住宅区配套项目计划，与新建住宅同步设计、同步施工。
第四十五条 开发建设单位在住宅区房屋交付使用时，应当无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之三的物业管理办公用房和公共活动用房，无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之四的为本住宅区服务的商业用房。
物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房，已列入开发成本的，全部由市物业主管部门接收，并移交给业主委员会，提供给物业管理公司使用和经营。
第四十六条 物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权属于该住宅区全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押。
业主委员会接收的商业用房由物业管理公司负责经营，其收益用于住宅区物业管理。
物业管理公司使用物业管理用房的期限不得超过该物业管理公司的受聘期限。
第六章 前期物业管理
第四十七条 本办法所称前期物业管理，是指业主委员会成立前的物业管理。
第四十八条 新建住宅交付使用前三个月，开发建设单位应当选聘物业管理公司进行前期管理，与其签定前期物业管理服务合同，并报区物业管理部门备案。
业主委员会选举产生后，由业主委员会决定物业管理公司的续聘或改聘，并签定物业管理服务合同，前期物业管理服务合同同时终止。
第四十九条 前期物业管理期间不得使用物业维修基金。该期间发生的共用部位、共用设施设备的维修，其费用均由开发建设单位承担。
第五十条 住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收之日后十五日内，向所在地区物业管理部门移交下列工程建设技术资料：
(一)住宅区总平面图;
(二)住宅区单体建筑、结构、设备图;
(三)住宅区地下管网图;
(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;
(五)住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后，所在地区物业管理部门应将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将其提供给物业管理公司保存与使用。
第五十一条 新建住宅交付使用时，开发建设单位必须按国家和本市的有关规定提供《住宅工程保修卡》和《住宅使用说明书》，并按《住宅工程保修卡》的规定，承担保修责任。
第五十二条 交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由开发建设单位承担;交付使用后发生的前期物业管理服务费用，由开发建设单位和买受人按照住宅销售合同的约定承担。
第五十三条 新建住宅交付使用时，除住宅销售合同有约定或物价管理部门有规定外，住宅的开发建设单位、物业管理公司以及其它部门不得向住宅买受人收取任何费用。
第七章 法律责任
第五十四条 业主、使用人违反业主公约，应承担相应的民事责任。对违反业主公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理公司可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
第五十五条 业主、使用人违反本办法第二十九条、第三十条规定的，物业管理公司应及时制止，并监督改正;对拒不改正的，报有关部门依法处理。
第五十六条 物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十七条 物业管理公司违反本办法，按下列规定予以处罚：
(一)违反第十九条、第二十条、第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十六条、第四十六条第二款规定的，由物业管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款;
(二)违反第二十二条第三款、第四十条、第四十一条规定的，由市物价管理部门按照相关法律、法规的规定处罚。
物业管理公司违反本办法情节严重的，物业管理部门可以降低其资质等级，直至取消资质等级证书。
第五十八条 开发建设单位违反本办法，按下列规定予以处罚：
(一)违反第四十二条第二款、第四十五条规定的，由市物业主管部门责令其限期履行。在规定的期限内仍不履行的，市物业主管部门可申请人民法院强制执行，并对违反第四十二条第二款规定的，有权要求其按每逾期1日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。
(二)违反第五十条规定的，由市物业主管部门责令其限期改正，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。
第五十九条 物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者截留、挪用物业维修基金的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 对违反本办法的行为实施行政处罚，应按照《行政处罚法》规定的程序进行。
第六十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附则
第六十二条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区，应当按照本办法的规定进行规范。
本办法施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅区，可参照本办法规定逐步实行物业管理。
各县(市)城镇住宅区物业管理，参照本办法执行。
写字楼、商住楼物业管理，参照本办法执行。
第六十三条 本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。
第六十四条 本办法自之日起施行。
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公司物业管理办法篇6
一、××县物业管理的难点表现
(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式，不能接受物业管理提供的有偿服务。
(二)各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未形成目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健康有序物业市场的发展。
(三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨随着《物业管理条例》、《××省物业管理条例》和《××市住宅小区物业管理办法》的出台，我县只制定了相关的实施意见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一开始就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。
(四)建管分离,物业管理启动资金难以落实由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定，新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难上加难。按照《物业管理条例》规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴纳比例为：住宅为售房款的3％，非住宅为售房款的6％，公有住房出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约17万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约30万平方米，其余约50多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。
(五)收费低，收费难使物业管理举步维艰
《××市住宅小区物业管理办法》规定批准的收费标准，仅达到小区公共卫生、绿化，保安等项目基本管理服务所需的费用标准，维护维修资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其服务质量和水平，对业主提出的一些服务需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的矛盾。受住户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费十分困难，成为困扰物业管理企业实现自我发展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看，物业管理费的收缴率仅在6o％左右。
二、要着重处理好几个关系
物业管理说起来很简单，就是“受委托、按合同、有偿服务’’。但这十个字，做起来就不那么简单。因为它涉及到许多复杂的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理有序推行。
(一)物业公司与业主委员会的关系
物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，根据有关法律法规，业主委员会对小区物业有终身管理权，物业公司具有终身服务权，双方互为依存，缺一不可。在业主自治与专业化管理相结合的体制中，共同管理着同一物业，这就决定了他们之间是有一定的法律和经济关系。两者之间是平等的，其权利和义务由法律、合同约定。相互之间是一种提供服务与购买服务的关系，而且还是一种相互选择、自愿成交的关系。物业公司要履行业主委员会赋予的管理责任，提供统一专业化的周到服务；业主委员会要以主人翁的身份参与管理，监督管理，决策管理。把两者结合起来，就是物业管理的新体制、新关系，这也是具有中国特色的物业管理的一大特点。
在物业管理实际运作中，物业公司应当如何摆正自己的位置，正确处理好服务与管理的关系?一是对业主的各类服务需求，应当尽职尽责，热情周到地为业主排忧解难，真正树立起“业主需要，我要做好”服务观念；二是对个别业主违规违章行为，则应依据法规、合同、公约等的约定，大胆地认真地管理，以维护全体业主的利益和公共设备设施的完好无损；使业主的物业得到保值增值。
(二)业主与业主的关系
“远亲不如近邻”这一古训，突出了在邻里关系户中统一大于对立的一面，然而在现实生活中因毗连物业引发的邻里纠纷，又表现出矛盾大于统一的一面。
成百上千个家庭同住一个小区，共同使用许多公用设施设备，如道路、外墙、屋顶、绿化、环境等，但相互间由于许多主客观原因又疏于直接交往，这就需要物业公司去组织协调，要帮助所有业主形成一个共同遵守的业主公约，还要组织业主参加多种联谊活动，促进睦邻关系的形成，生活小事相互照应，管理大事共同决策。这样，“远亲不如近邻”的古训就会大放祥光，和睦融洽、相互关心、欢快舒畅的邻里关系就会形成。这种“详和”的邻里关系，必须由物业公司和业主委员会来为其创造。
(三)有关部门与物业公司的关系
按照国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的对象，应各负其责，各尽其职。如房屋建筑质量方面的业务，应由工程质量监督部门的管理职能；房屋产权方面的业务，属房地产管理部门的管理职能；服务项目收费和收费标准方面的业务，属物价部门的管理职能；社会治安综合治理的业务，属辖区派出所的管理职能；水电暖方面的业务，属相关部门的管理职。这些部门都是服务性的，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表，计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等的损耗，都分摊到业主的身上，这种分摊是违背国家政策的，业主应该抵制，不应把怨言和责任转嫁到物业公司，而应与物业公司配合起来，运用法律武器来保护自己的权利，扼制垄断行业的违法行为。水电暖等相关部门，如要让物业公司为其代收费用，须出具国家规定的委托书，明确双方的责、权、利，否则物业公司无权为其服务。
(四)物业管理主管部门与物业公司的关系
随着政府管理职能的转变，物业管理主管部门不能既当运动员又当裁判员。政府对物业管理的职能就是依法行政，就是立法、监督、协调、检查、指导。物业管理主管部门只能做裁判员，对小区的业主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子，谁犯规罚谁。这样物业公司的管理水平才可以提高，业主的观念才可能转变，物业管理市场才可能形成，进而发展产业，增加效益，政府和企业也都将同时受益。××县物业管理所作为房地产管理的一个职能部门，应依据国家、省、市物业管理的政策、法规制定全县物业管理办法，并组织实施，全面负责本县区域内各物业公司的审查、备案并依照有关政策、法规实施行业监督管理；依法归集并合理使用房屋维修基金；以为业主服务为宗旨，委托物业管理公司按照住宅主管部门的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，负责业主对物业公司创造质量投诉的调解处理；政企分离，脱开与县物业中心上下级关系，对物业中心的体制进行改制，使其自主经营，自主发展。
三、××县物业管理健康有序发展的对策
鉴于我县物业管理的现状和诸多问题，如何规范物业管理市场，目前已成为从政府到居民普遍关注的焦点问题。那么，究竟如何引导物业管理工作朝着健康有序的方向发展?关键要从以下几个方面入手：
(一)尽快完善配套办法和实施细则
社会主义市场经济是法制经济，要用法制规范人们的行为。从深圳、xx、大连等城市的经验来看，自建设部《城市新建住宅小区管理办法》出台后，这些城市结合实际先后出台物业管理的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的发展。
××市在2002年出台了《××市住宅小区物业管理办法》，但作为县区地域，借鉴实施毕竟不太切合我县实际，因此，应在广泛调查研究的前提下，根据《物业管理条例》、《××省物业管理条例》、《××市住宅小区物业管理办法》尽快出台××县物业管理配套办法和实施细则。同时，从体制上给予理顺，从政策上给予支持，特别是对未提留维修基金和未纳入物业管理的已售公有住房，政府应以宏观调控手段加以调控，对新建商品房维修基金的归集，应在办理《规划许可证》时一次性按比例缴纳，对不按规定缴纳者，建设行政主管部门应不予办理《规划许可证》和《开工施工许可证》，使我县物业管理工作逐步纳入轨道。
(二)加大宣传力度，引导观念转变
物业管理在我县做为新兴行业，目前人们对其了解甚少，能够正确地理解、认识和支持的更少。这同舆论宣传不到位有直接的关系。人民群众对物业管理的接受和支持，是物业管理行业发展的社会基础。应利用广播、电视、报纸等新闻媒体，向社会和居民广泛地宣传物业管理，介绍国内外物业管理的先进经验，报道物业管理的进展，使更多的人了解、支持、关心物业管理，参与和推进物业管理。房管部门和物业公司要深入小区，面向住户，利用挂横幅、发传单、树宣传牌、设立咨询点等方式，大张旗鼓地做好宣传动员工作，使广大居民认识到物业管理是为广大居民营造一个安全舒适的生活环境，使居住区的环境和各种配套设施保持完好，使房屋保值、增值。引导住户转变计划经济条件下的无偿服务的旧观念，树立起花钱买服务的新观念，养成自觉交费的习惯，共建管理有序、和睦文明、环境幽雅的住宅小区。
(三)理顺管理机制和监督约束机制
政府应出台办法和措施，理顺小区物业管理企业与公安、交通、市政、环卫等职能部门和产权单位、居委会的关系，使物业管理真正实现对住宅小区的综合性、专业化统一管理，克服服务多头管理，互相扯皮的弊端，加快物业管理企业化、专业化、市场化、社会化的进程。完善物业管理监督约束机制。业主和物业企业应双向选择，平等协商，双方应根据服务内容和质量以签订合同的方式明确彼此的权利义务。这样，才能使物业管理企业的行为得到有效的监督，才能发挥业主委员会对小区住户的宣传、解释、协调作用，才能要求业主遵守规章，履行义务，才能切实提高物业管理水平，促进物业管理健康有序地发展。
(四)加强自身建设，提高服务质量
提高服务管理质量，既是党和政府一再强调和要求的，也是广大群众的实际需求。物业管理是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理，只有不断加强自身建设，才能使管理上档次、上水平。首先，物业管理人员要树立爱岗敬业，无私奉献的精神。物业工作事无巨细，服务时间不分昼夜，服务空间不受限制，物业员工要树立全心全意为住户服务的思想，恪守“住户至上，服务第一”的宗旨，以优良的服务，满足住户日益增长的物质文化和精神需求，让住户体会到花钱买服务所带来的方便和实惠。其次，健全小区的管理制度。包括报修制度、承诺服务制度、物业人员的考核奖罚制度、文明优质服务制度等，用制度规范物业人员的行为，用服务调查来监督物业人员的表现，用奖惩实施调动物业人员的积极性和创造性。再次，加强业务技能学习和培养。提高从业人员整体素质，建立良好的专业队伍，以此赢得住户和社会的认可。
(五)拓宽经费渠道，培育造血机能
公司物业管理办法篇7
公司固体废物污染防治管理办法
公司固体废物污染防治管理办法第一章总则第一条为有效防止固体废物对环境的污染，保障人体健康，依据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》以及国家其他有关法规、政策，结合公司实际，制定本办法。第二条公司各单位必须坚持对固体废物污染环境的防治，通过推进清洁生产、发展循环经济，最大程度地提高资源利用率，减少废物、特别是危险废物的产生数量。第三条在原料、器材、设备的采购过程中，应将相应废物的回收、处置列为卖方的责任。在为其他单位提供技术服务、生产服务和其他服务时，也应明确固体废物处置责任。第四条固体废物的产生、收集和处置单位必须制定切实可行的环境应急计划，最大程度地消除或减少各类事故对环境的污染。第五条废物贮存、处置的设施、场所的建设、管理必须符合国家法律、法规、技术标准的有关规定和要求；严格环境影响评价和环保“三同时”的有关规定。第六条为便于废物的处置和综合利用，对固体废物应分类收集和储存。第七条从事固体废物收集、贮存、处置等经营活动的单位，必须获得法规规定的环境保护行政主管部门的行政许可。由公司管理的独立法人企业和公司外单位，必须执行公司市场管理和环境保护专业市场管理的审批程序。第八条在固体废物的处置和资源化利用过程中，要避免和控制二次污染。第九条公司各单位负责对本单位固体废物收集、贮存、运输、处置等工作；公司机关各部室按职责分工负责本系统业务范围内的固体废物污染环境防治的监督管理工作；公司质量安全环保部负责对公司固体废物污染环境的防治监督监察工作。第十条本办法适用于公司所属单位和在公司从事固体废物收集、处置、运输等经营活动的公司外单位。第二章危险废物第十一条凡列入现行《国家危险废物名录》的废物管理均应执行本办法的有关规定。公司所属单位涉及的主要危险废物有：hw01医院临床废物、hw02医药废物、hw03废药物、药品、hw08废矿物油（包括含油污泥）、hw09废乳化液、hw18焚烧处置残渣、hw34废酸、hw35废碱、hw36石棉废物、hw42废有机溶剂。第十二条产生危险废物的单位，必须向公司质量安全环保部申报危险废物的种类、产生量、流向、贮存、处置等有关资料，制定危险废物管理计划，并报公司质量安全环保部审批。管理计划应当包括减少危险废物产生量和危害性的措施，以及危险废物贮存、利用、处置措施。公司质量安全环保部负责编制公司危险废物管理计划，并报送政府环境保护行政主管部门备案。危险废物管理计划每年编制一次。第十三条危险废物的容器和包装物以及收集、贮存、运输、处置危险废物的设施、场所，必须设置危险废物识别标志。第十四条收集、贮存危险废物，必须按照危险废物特性分类进行。禁止混合收集、贮存、运输、处置性质不相容而未经安全性处置的危险废物。第十五条禁止将危险废物混入非危险废物中贮存。第十六条贮存危险废物必须采取符合国家环境保护标准的防护措施，并不得超过一年；确需延长期限的，必须提前一个月报公司质量安全环保部批准。第十七条运输危险废物时，必须采取防止污染环境的措施，并遵守国家有关危险货物运输管理的规定。第十八条禁止将危险废物与旅客在同一运输工具上载运。第十九条收集、贮存、运输、处置危险废物的场所、设施、设备和容器、包装物及其他物品转作他用时，必须经过消除污染的处理，方可使用。第二十条在发生或者有证据证明可能发生危险废物严重污染环境、威胁居民生命财产安全时，公司质量安全环保部根据需要可责令停止导致或者可能导致环境污染事故的作业，采取防止或者减轻危害的有效措施。第二十一条转移危险废物的，必须按照国家有关规定填写危险废物转移联单。第二十二条公司质量安全环保部负责办理危险废物移出地和接受地的环境保护行政审批手续。第二十三条使用各种化学药剂、试剂的科研单位和化验室必须采用符合规定的包装和场所，临时贮存产生的危险废物。第二十四条废润滑油、废机油、废油漆、废乳化液及其包装物应按采购合同约定由供货单位定期回收。第二十五条未列入第一条、第一条的危险废物管理应符合本办法的有关规定。第二十六条除了由供货单位回收和业主处置的危险废物外，所有危险废物的处置由公司质量安全环保部监管，未经批准，单位不得自行处置。第二十七条公司所属单位接收和处置其他单位危险废物时，必须经过公司主管部门组织的技术、经济和法规方面的全面论证，并得到公司质量安全环保部的
批准。第三章一般工业废物第二十八条非危险工业废物不得与危险废物和生活垃圾混合收集、存放和处置。第二十九条机械加工和维修等过程产生的金属废物应全部回收利用。第三十条燃煤锅炉的灰渣、粉煤灰的临时存放场所应有防泄露、防渗漏、防扬尘的“三防”设施。灰渣、粉煤灰的综合利用率要达到100%，不得新建灰渣、粉煤灰的永久填埋场所。第三十一条建筑垃圾应运输到经过批准的指定地点填埋，或用于其他用途。第三十二条本办法未列入的其他工业废物的管理也应符合本办法的有关规定。第四章生活垃圾第三十三条本章所指生活垃圾包括居住区、公共建筑、固定生产场所和野外施工作业等非固定生产场所产生的生活垃圾。第三十四条生活区垃圾必须日产日清。第三十五条垃圾箱（间）布置、垃圾清运时间的安排应尽量避免臭味、噪声对居民生活的影响。第三十六条垃圾收集和运输应密闭化，防止暴露、散落和滴漏等造成的二次污染。应采用压缩式收集和运输方式，淘汰敞开式收集和运输方式。第三十七条生活垃圾要集中送到市政或由公司所属单位管理的生活垃圾处置场（点）。第三十八条生活垃圾处置场所应设置隔离、封闭、警示等装置，避免污染物的扩散和迁移，防止无关人员和动物的进入。第三十九条野外施工作业的应设置生活垃圾箱要妥善收集生活垃圾，并运送到指定地点处置。第四十条应根据最终处置的方式，对生活垃圾分类收集，回收利用废纸、废金属、废玻璃、废塑料等材料。第四十一条在选择生活垃圾无害化处理工艺时间，应优先考虑余热和沼气利用。第五章监督与处罚第四十二条公司质量安全环保部和各单位的环境保护主管部门负责监督、监察。第四十三条凡违反本办法的规定，未造成污染事故的视情节轻重给予5000元以下处罚，造成污染事故的视情节轻重给予5000～10000元处罚。第六章附则第四十四条海洋运输的废物管理、放射性废物管理按国家现行法律法规和公司的有关规定执行。第四十五条本办法由公司质量安全环保部负责解释。第四十六条本办法自之日起执行。附《刑法》有关条款第一百一十五条违反爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性物品的管理规定，在生产、储存、运输、使用中发生重大事故，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处三年以上七年以下有其徒刑。第一百八十七条国家工作人员由于玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，处五年以下有期徒刑或者拘役。
公司物业管理办法篇8
200x年公司人力资源管理与开发在进一步做好人力资源基础性工作的同时；加强定岗定员、人力资源培训与开发、人力资源管理信息化和人力资源管理制度建设；不断开拓人力资源视野，把握人力资源动态，吸收国内外最新人力资源管理思想和理念，进行人力资源管理改革与创新。
二、人力资源基本情况。
截至200x年12月31日南粤物流（含合资、控股公司）员工人数1880人，其中公司本部67人，通驿1288人，广东新粤300人，实业93人，威盛17人，东方思维115人。
南粤物流学历情况：截至200x年12月31日公司拥有大专及以上学历482人，其士1人，硕士37人，本科242人，大专202人。
三、通过岗位分析与设置，做好定岗定员工作。
为配合做好公司经营业绩和员工绩效考核工作，加强人工成本控制，根据精干、高效的原则，各属公司结合本公司主营业务情况进行定岗定员，具体情况如下：
（一）通驿分两类进行定岗定员：1、各管理中心按里程、服务区对数以及业务范围等关键指标进行分类；2、服务区按车流量、营业额等指标分类。
确定各类管理中心和服务区的岗位和人员配备，力争为新的服务区建设提供标准化模块。
（二）广东新粤应按公路工程交通安全设施、通信、供电、监控、收费等不同业务量以及合同工程总额、里程和工期情况对现有组织架构、岗位和人员进行适当合理优化，控制好人员数量和人工成本。
（三）实业根据高速公路建设材料供应量、供货总额和里程、工期、工程规模以及信息技术服务等不同业务情况来做好定岗定员工作。
（四）威盛根据海运以及新拓展的业务特点，在现有定编的基础上分块做好岗位任职资格条件说明书和岗位说明书。
同时我们通过走访广珠北、大学城、曲江和后门服务区、广梧等项目，对各项目定岗定员工作进行调研，掌握了第一手定岗定员资料。
四、积极推进人力资源管理制度建设，基本确立公司人力资源管理的制度体系，形成较为规范的人事管理，从整体上提高了公司的人力资源管理与开发水平。
公司本部根据公司管理体制的总体要求，已经完成员工培训办法、人力资源管理暂行办法、员工考勤管理暂行办法、劳动合同管理办法和人事档案管理细则等人力资源管理与开发制度的初稿汇编工作。其中员工薪酬福利试行办法和员工绩效考核暂行办法已正式颁布并在施行中。
广东新粤除了完善原有人力资源管理制度外，完成iSo质量认证。通驿公司编制了中层管理人员考核管理办法和劳动合同管理办法，修改完善公司员工考勤管理实施细则和服务区人事管理制度，让日常管理工作更制度化、规范化和更具操作性。东方思维根据劳动法和劳动政策法规，结合公司的实际情况，明晰了奖惩、考核、异动与选拔、休假、劳动关系等内容，逐步完善公司的劳动人事管理制度。
五、为适应公司战略和员工个人发展需要，各属公司人力资源开发与培训工作大大加强。
为不断增强公司的竞争能力，提高员工的素质和能力，满足公司及员工个人发展的需要，公司本部起草了人力资源开发与培训办法，在培训规划与协调方面做了相应的工作，但公司整体层面上的专题（知识普及性）培训和公司本部员工的培训需要加强。
通驿精心组织，认真做好各类培训工作。对新进员工进行上岗培训，共举办三期服务区新员工培训，每期20天共203人参加。举办中层管理人员培训班，39人参加培训。进行服务区区长应知应会培训，历时近4个月，21人参加，培训共分两阶段进行，第一阶段：脱产培训4天，主要进行服务区管理素质、业务流程、经营策略、财务管理、公文写作等培训；第二阶段：业余自学法律法规及应知应会知识培训近4个月，并进行了卷面考试。举办或送培308人次参加人力资源管理、劳动保险、计划生育、iSo9001：XX质量管理体系内审员资格、注册安全员、固定资产管理、财务会计基础及档案管理、税务税法、公文写作、建设工程项目管理、便利店信息系统管理、文书科技档案管理、保安骨干、厨师、烧卤、中餐服务技巧等各类专业技能培训班，不同程度地提高了相关人员的理论知识和实际操作能力。
广东新粤培训工作效果显著。一方面，新粤重点抓好技术人员培训，通过赛宝认证中心参加了计算机信息系统集成项目经理和高级项目经理培训班；另一方面，认真抓好如下日常性的岗位业务学习：组织人力资源管理人员进行专题业务培训学习，积极配合开发部、技术服务部进行内部技术管理培训，新员工上岗培训，户外拓展能力培训。全年参加培训的员工共81人次（其中：中层以上管理人员13人次）。
实业按照年度培训计划，加强了员工的教育培训工作。从公司发展历史和现状、业务流程、企业文化等角度对新员工进行了入职培训。组织员工到各钢厂、水泥厂、沥青厂参观学习。对员工进行公司物流管理平台的应用培训。
六、着手进行绩效考核与评估，客观、公正、合理地评价员工业绩，激发员工潜能和工作热情。
公司通过对员工进行日常与年度相结合的考核，将考核结果与员工的薪酬待遇、岗位调整、培训开发及休假等挂钩，建立能上能下、能进能出企业自我约束的用人机制，以实现人才在公司内部各岗位的优化配置，促进公司人力资源的开发、管理与合理使用，建立高素质、精干、高效的员工队伍。共3页,当前第1页1
特别是实业根据用人机制和有关业绩考核管理制度，将考核结果与浮动工资、年终奖金挂钩，极大地提高了员工的工作积极性和主动性，在员工中形成了争先创优的局面。
七、以信息化建设为动力，积极配合集团做好人力资源管理信息化建设工作，强化人力资源管理技术创新。
根据集团总体信息化建设部署，为充分发挥集团和公司人力资源管理人才优势和信息化技术优势，提升信息化建设工作，特别是关键管理手段在人力资源管理工作中的贡献率。我们要求各属公司借助公司办公自动化系统做好人力资源管理信息化系统的总体规划，完成公司决策报告控制系统、人力资源统计信息系统以及员工信息数据的电子信息化建设。
同时，为配合集团人力资源管理信息化工作的顺利开展，我司从9月起，历时4个月，完成了广东交通集团现代人力资源管理信息系统（南粤物流）资料的录入工作，该系统分为人事管理、薪酬福利、绩效培训、组织信息、报表系统
、系统管理六大模块，包括人力资源基本信息、教育背景、专业技术职务、技术工种、继续教育、社会保险、离退人员管理、工资签定、信息查询等强大的功能，该系统的有效应用，能极大地提高人力资源工作效率和人力资源管理与开发水平。
八、做好公司人力资源战略规划，适应南粤物流战略发展需要。
为配合公司战略的有效实施，根据南粤物流战略规划对人力资源的需求，我们对南粤物流人力资源战略进行了初步的设想。
我们认为南粤物流XX年—2010年人力资源战略的总体设想是人才为本、激励创新，努力培养、吸纳、造就一大批高素质的物流人才队伍（重点是物流和信息化管理专才）。人尽其才，才尽其用，不断提高人才资源的管理水平，为实现南粤物流发展战略提供强大的人力资源支持。
南粤物流人力资源战略Swot分析：（一）优势：交通物流资源的内部垄断；员工的专业素质较高；优厚的薪酬福利待遇。（二）劣势：高端物流人才的缺乏；市场竞争意识不强；人工成本相对较高。（三）机会：政府政策的大力支持；加入wto带来的推动；劳动力市场专业人才供给充足。（四）威胁：人才争夺激烈；人才流动频繁；物流和信息人才缺乏。南粤物流人才观设想：做德才兼备的南粤物流人。有才无德是歪才；有德无才乃庸才；无才无德即冗才；有德有才方人才。
南粤物流人力资源战略实施设想：做到“五才”，即求才、识才、用才、奖才、育才。（一）求才：1、外部引才，根据人力资源规划，通过岗位说明书和任职资格条件，选择适用的人员招募方法渠道和人员甄选工具，从名牌高校毕业生和社会精英中挑选优秀分子加入南粤物流。2、内部选才，通过工作轮换、竞聘上岗、职位升降和干部交流，建立有效的内部人才流动机制。（二）识才：通过人才测评、绩效评估、动态激励等人力资源管理机制的建立，真正地发现人才，做到能者上、庸者下、平者让。（三）用才：以人为本的人力资源管理创新。1、80/20原则，企业中20%的员工创造企业80%的价值，应管好这20%的核心骨干员工。2、授权管理，为适应当今新的管理思维强调组织扁平化的要求，充分调动员工的积极性，培养员工的献身精神，可适当将一定的权力下放给员工，让员工发挥主观能动性，参与到公司的管理中。3、团队建设与合作，在公司上市和重大事项的运作中，可以充分发挥团队的作用，培养员工对公司的认同和归属感。（四）奖才：建立一整套适合培养南粤物流核心价值观和核心竞争力的激励体系。1、建立多种价值分配形式机会、职权、资格认可、荣誉、休假、教育与发展、工资、奖金、津贴、福利、股权等。2、员工持股结合公司上市，进行员工持股。股权分配的依据是：可持续贡献、突出才能、品德和所承担的风险。保持核心层对公司的有效控制。3、奖金，主要是对超额绩效和创新成果的奖励（包括年终专项奖等）。4、晋升，主要依据员工的突出绩效，同时参考任职资格水平。5、荣誉，对有突出贡献的员工和工作态度优秀的员工授予荣誉称号，设立创新荣誉奖。（五）育才：建立基于人力资源战略和职业生涯规划的培训开发体系。1、两大核心：（1）考虑企业战略与经营目标对人力资源的要求；（2）考虑员工的职业生涯发展要求。2、三个层面：（1）制度层面：涉及企业培训开发活动中各种制度；（2）资源层面：构成企业培训开发系统的各种关键要素；（3）运营层面：企业培训与开发机构的工作内容与流程。3、四大环节：培训需求分析、培训计划制定、培训活动组织实施、培训效果评估。
九、努力做好职改工作，负责完成公司出国手续的办理。
（一）职改工作：1、专业技术资格考试报名，完成9个专业科目79人次的考试报名工作。2、专业技术职称申报，初次认定10人，申报中级资格2人，申报高级资格6人。
广东新粤还办理詹润取等18人的计算机信息系统集成项目经理资质申报手续（其中13人成功申报项目经理，6人申报高级项目经理）；同时协助做好公司各类资质证件的年审工作。共3页,当前第2页2
（二）出国办理：1、负责办理公司9人6个月多次因公往返港澳通行证；9人办理3个月2次因公往返港澳通行证。2、协助办理多个出国考察培训团。
广东新粤为部分管理人员办理往返香港通行证申报手续4人次，办理组团出国考察2个团21人次。
十、根据公司业务和架构整合安排，做好广东新粤移交的人力资源配置工作。
为加快公司上市工作的步伐，优化集团内部资源组合，理顺我司对广东新粤管理关系的归属问题，按照公司的统一部署，我部主要负责了广东新粤移交人员的人事档案、行政工资介绍信、工作鉴定及劳动手册、劳动用工手续、社会保险及住房公积金缴纳等工作的及时办理。
十一、配合完成威盛公司的人员分流工作。
为了实现威盛公司的顺利发展，扭转其快递业务管理监控不到位和无法控制成本的局面，我们积极配合威盛公司，从人事管理方面给予大力的支持，威盛公司人力资源部通过制订严密的分流方案，耐心细致地做好说服解释工作，依法办事，合理把握政策，严格控制解除劳动合同的补偿尺度，出色地完成人员分流工作。先后精简分流310人，补偿仅花费10万余元，大大降低人工成本费用支出，真正做到了妥善分流和平稳过渡。
十二、做好人力资源管理的基础和日常管理工作，完成上级业务部门和公司领导交办的各项工作任务。
1、按规定及时办理了劳动年审、工资总额申报工作；建立员工工资台帐，按要求及时填报人事工资、用工等各类年报、季报和月报。
2、为公司新调进及招聘的员工办理劳动用工手续，并负责公司员工的劳动合同的签订及管理工作。
3、按劳动社保部门的规定，依法办理社保、失业保、医保的缴费基数申报手续，调整了员工的住房公积金标准。
4、及时计发员工工资及各项费用。
5、配合集团完成公司班子成员的人事档案整理工作；全年接收人事档案25份，移出人事档案2份。
6、与乐万企公司合作完成公司人事。
7、完成集团和公司领导临时指派的其他工作任务。
公司物业管理办法篇9
根据我国公司法的规定，股东对公司的投资，既可以采取货币出资方式，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资的方式。每种出资方式应遵守相应的规定。（1）货币出资方式。货币出资方式是指股东直接用资金向公司投资的方式。股东直接用金钱向公司投资，其认缴的股本金额应在办理公司登记前将现金出资一次足额存入准备设立的有限责任公司在银行或其他金融机构开设的临时帐户。（2）实物作价出资方式。实物作价出资方式是指股东对公司的投资是以实物形态进行的，并且实物构成公司资产的主体。实物必须是公司生产经营所必需的建筑物、设备、原材料或者其他物资，非公司生产经营活动所需要的物资，不得作为实物入股公司。根据公司法的规定，以实物出资的，应当到有关部门办理转移财产的法定手续。对于实物出资，必须评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。对于国家行政事业单位、社会团体、企业以国有资产为实物出资的，实物作价结果应由国有资产管理部门核资、确认。股东以实物作价出资，应在办理公司登记办理实物出资的转移手续，并由有关验资机构验证。（3）工业产权出资方式。工业产权（包括非专利技术）是一种无形的知识资产，它与有形资产不同，它是一种使用权。用工业产权出资，大体上可分为两类：一类是专利权和商标权，一类是专有技术，指的是制造工艺、材料配方及经营管理秘诀。股东以工业产权（包括非专利技术）作为出资向公司入股，股东必须是该工业产权（包括非专利技术）的合法拥有者，并经过法律程序的确认。股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资，必须对工业产权、非专利技术进行评估作价，不得高估或者低估作价，并应在公司办理登记注册之前办妥其转让手续。我国公司法规定，股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。（4）土地使用权出资方式。在我国，根据法律的规定，土地归国家和集体所有。股东以土地出资入股，只能是以土地使用权出资入股。根据《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》的规定，使用集体企业土地的股份制企业，必须持负责审批组建股份制企业主管部门的批准文件，经县级以上人民政府批准，按国家建设征用土地的规定由国家征用，依法出让给股份制企业，或由国家作资入股。土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核后，作为核定的土地资产金额。股东以土地使用权出资，必须持有土地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。出资，大体上可分为两类：一类是专利权和商标权，一类是专有技术，指的是制造工艺、材料配方及经营管理秘诀。股东以工业产权（包括非专利技术）作为出资向公司入股，股东必须是该工业产权（包括非专利技术）的合法拥有者，并经过法律程序的确认。股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资，必须对工业产权、非专利技术进行评估作价，不得高估或者低估作价，并应在公司办理登记注册之前办妥其转让手续。我国公司法规定，股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。（4）土地使用权出资方式。在我国，根据法律的规定，土地归国家和集体所有。股东以土地出资入股，只能是以土地使用权出资入股。根据《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》的规定，使用集体企业土地的股份制企业，必须持负责审批组建股份制企业主管部门的批准文件，经县级以上人民政府批准，按国家建设征用土地的规定由国家征用，依法出让给股份制企业，或由国家作资入股。土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核后，作为核定的土地资产金额。股东以土地使用权出资，必须持有土地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。
权出资，大体上可分为两类：一类是专利权和商标权，一类是专有技术，指的是制造工艺、材料配方及经营管理秘诀。股东以工业产权（包括非专利技术）作为出资向公司入股，股东必须是该工业产权（包括非专利技术）的合法拥有者，并经过法律程序的确认。股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资，必须对工业产权、非专利技术进行评估作价，不得高估或者低估作价，并应在公司办理登记注册之前办妥其转让手续。我国公司法规定，股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。（4）土地使用权出资方式。在我国，根据法律的规定，土地归国家和集体所有。股东以土地出资入股，只能是以土地使用权出资入股。根据《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》的规定，使用集体企业土地的股份制企业，必须持负责审批组建股份制企业主管部门的批准文件，经县级以上人民政府批准，按国家建设征用土地的规定由国家征用，依法出让给股份制企业，或由国家作资入股。土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核后，作为核定的土地资产金额。股东以土地使用权出资，必须持有土地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。出资，大体上可分为两类：一类是专利权和商标权，一类是专有技术，指的是制造工艺、材料配方及经营管理秘诀。股东以工业产权（包括非专利技术）作为出资向公司入股，股东必须是该工业产权（包括非专利技术）的合法拥有者，并经过法律程序的确认。股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资，必须对工业产权、非专利技术进行评估作价，不得高估或者低估作价，并应在公司办理登记注册之前办妥其转让手续。我国公司法规定，股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。（4）土地使用权出资方式。在我国，根据法律的规定，土地归国家和集体所有。股东以土地出资入股，只能是以土地使用权出资入股。根据《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》的规定，使用集体企业土地的股份制企业，必须持负责审批组建股份制企业主管部门的批准文件，经县级以上人民政府批准，按国家建设征用土地的规定由国家征用，依法出让给股份制企业，或由国家作资入股。土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核后，作为核定的土地资产金额。股东以土地使用权出资，必须持有土地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。
用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。出资，大体上可分为两类：一类是专利权和商标权，一类是专有技术，指的是制造工艺、材料配方及经营管理秘诀。股东以工业产权（包括非专利技术）作为出资向公司入股，股东必须是该工业产权（包括非专利技术）的合法拥有者，并经过法律程序的确认。股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资，必须对工业产权、非专利技术进行评估作价，不得高估或者低估作价，并应在公司办理登记注册之前办妥其转让手续。我国公司法规定，股东以工业产权（包括非专利技术）作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。（4）土地使用权出资方式。在我国，根据法律的规定，土地归国家和集体所有。股东以土地出资入股，只能是以土地使用权出资入股。根据《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》的规定，使用集体企业土地的股份制企业，必须持负责审批组建股份制企业主管部门的批准文件，经县级以上人民政府批准，按国家建设征用土地的规定由国家征用，依法出让给股份制企业，或由国家作资入股。土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核后，作为核定的土地资产金额。股东以土地使用权出资，必须持有土地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。
地管理部新颁发的国有土地使用证。在公司成立后，股东将国有土地使用证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。证交给公司，由公司向当地人民政府土地管理部门申请变更土地登记。
公司物业管理办法篇10
一、指导思想
动迁小区管理是一项重要的民生工程，它关系到民生福祉,更关系到和谐稳定。动迁小区属地管理要以科学发展观为指导，把“以人为本”的理念贯穿于管理全过程，把小区群众满意作为工作的出发点和落脚点。切实为拆迁群众提供安全舒适、优美完善的居住环境，不断提升小区居民生活品味和质量。
二、属地管理的主体和职责
全镇各动迁小区所在的办事处、村和社区是动迁小区属地管理的主体，是第一责任人。村、社区成立动迁小区属地管理工作领导小组，加强对物业管理工作的领导，指定专职干部负责物业管理工作，建立健全动迁小区服务网络；选聘有资质的物业公司，定期与其签订物业服务合同；对物业公司的工作进行日常指导、检查监督，定期对物业公司进行规范化达标建设考核，根据考核结果按时拨付管理经费至物业公司；完成镇验收考核组提出的整改意见和问题抄告；对动迁小区硬件设施存在问题向政府申请维修或改造；协调处理物业管理纠纷和投诉等工作。
三、属地管理的途径和措施
1．理顺属地管理关系
办事处、村和社区要在动迁小区管理中强化责任和义务，充分发挥基层组织在动迁小区管理中的主体和基础作用。创建办、建管所、城管中队、环卫所、派出所、路灯绿化所等相关部门要按职能分工对动迁小区管理实施指导、协调和监督，支持和帮助办事处、村和社区对动迁小区实施属地管理。
今后物业管理工作将按照“属地管理、分级负责、部门协作”的原则，通过政府扶持、部门联动、业主参与，逐步实现属地单位、业主委员会、物业公司“三位一体”的管理模式。
2．引导业主参与小区自治和管理
办事处、村和社区应在物业管理行政主管部门的指导下，推动条件成熟的小区成立业主大会和业主委员会。
在未成立业主委员会之前，动迁小区属地单位应合理配备楼道长、居民小组长、信息员等辅助管理人员，建立并完善管理网络体系，指导、监督并帮助辅助管理人员开展工作。
3．加强对物业管理企业的指导和监督
办事处、村和社区要协调有关部门，动员各方力量，整合各类资源，服务小区群众。要监督物业公司的管理服务，为企业的正常经营提供支持和帮助，促进企业依法办事、规范服务。协调处理居民与物业公司之间的关系以及物业管理中出现的问题和纠纷。物业公司要服从办事处、村和社区的协调，接受其指导和监督。
四、考核办法
镇对村、社区动迁小区属地管理工作的考核，依据职、权、利相统一的原则，定期对村、社区动迁小区属地管理履行职责情况进行考核。镇人民政府建立动迁小区管理经费保障机制，管理经费由财政补贴，新的拨付和奖励方法为：
1．管理经费的93%将全额拨付至各属地单位作为聘用物业公司的基本经费。
2．管理经费的3.5%作为设施经费，用于动迁小区的节日氛围布置、环卫设施更新以及其他创建项目的设施增添。