商业建筑采购篇1
关键词：多项目；建筑材料；集中采购
一、引言
随着国家经济由快速发展步入平稳发展的新常态，“十三五规划”提出大力投资发展城市基础设施、城市综合体等工程项目的建设，工程规模越来越大，大多数以项目集合、多项目的形式进行，工程建筑材料需求量明显增加，特别是大宗建筑材料的需求量巨大，建筑企业如何做好建筑材料的合理供应成为亟待解决的热点问题。
二、多项目大宗建筑材料采购供应的特点
在多项目工程同时开工建设的背景下，工程建设规模大，工期长，建设工程对建筑材料的供应要求高，这就要求建筑企业采用结合大宗建筑材料的物资需求特点制定高效的采购供应模式。（1）需求量大、质量要求高。由于多项目工程同时开工的特点，项目需要的大宗建筑材料量很大，而大宗建筑材料（钢筋、商品混凝土等）的供货质量直接影响到工程项目的施工质量，从而最终影响到建筑工程能否按照业主质量要求交付。（2）资源供应组织难度较大。多项目建设过程中，施工资源的需求有冲突，特别是商品混凝土的配送过程中由于其具有无库存、时效性的特点，而要满足多个项目之间的协调供应对于建筑企业的组织管理水平有较高的要求。（3）占工程成本比重大。由于建筑材料等采购费用占工程成本的60%～70%，如何做好大宗建筑材料的采购管理工作对于控制多项目工程建设成本起重要的作用。
三、多项目工程建材采购模式的变革
1.传统建设工程建材分散采购模式
传统的工程项目采购管理中，建筑材料供应商与建筑企业之间合作常以项目为纽带，尚未形成长期合作的战略合作关系，大多是工程项目采用自行分散采购模式采购建筑材料，导致同一个建筑企业管理下的各个项目对于同种建筑材料的采购价差异性较大，建筑企业为降低工程成本，在采购活动中常常对供应商进行压价、索取回扣等现象，由此引起建材供应商为了保证自身的利润，在供应的材料中会发生以次充好等现象，从而严重影响到建筑工程的施工质量。在多项目工程中，对建筑材料的合理供应要求更高，因此建筑材料的采购环节显得尤为重要。
2.多项目工程采用集中采购招标模式
为了适应多项目工程的建材供应需要，建筑企业推行建筑材料集中采购模式，以规范建材供应管理环节，从而可以有效的降低施工成本，使得建筑企业能够与建材供应商建立战略合作关系，从而引导建筑行业向规模化、集约化发展。集中采购模式具有以下优点：（1）通过将多项目工程的建筑材料需求进行汇总，形成规模化采购订单，从而增强大型建筑企业在采购活动中的议价能力，有利于降低采购成本。（2）通过集中采购模式，供应商能够取得长期稳定的建材订单，有利于发挥供应商生产供应能力，已形成建筑企业与供应商之间长期合作的“双赢”关系，有利与提升建筑企业的核心竞争能力。
四、多项目建材集中采购模式的设计
1.基本思路
在多项目工程的背景下，以满足多项目建筑工程的建材需求和供应为前提，搭建多施工工地—建筑企业—建材供应商的建材集中采购供应模式，以建立建筑企业与建材供应商长期战略合作的关系，通过建筑企业对多项目建材需求信息以及建材供应商供应能力的整合，形成多项目工程物资需求、物资供应的一体化功能，实现多项目工程建设物资的采购需求，以提高建筑企业的核心竞争能力。
2.采购模式设计
集中采购供应模式是建筑企业采购部门集合各个项目的采购需求，然后通过招标、询价等方式来集中采购并优选建材供应商，然后建材供应商结合各个施工工程项目反馈的进度需要及时对各个施工工地进行资源供应的过程，此过程是一个不同部门、不同单位之间的信息流、资金流之间整合管理的复杂系统工程，因此需要对建材集中采购供应流程进行相关的规范化设计管理。（1）建立集中采购中心负责制的采购部门。建筑企业通过设立统一的物资采购管理中心对建筑材料统一调度，根据各个工程项目的施工进度及物资需求制定采购供应计划，对多项目需求的建筑材料采购环节进行统一管理，同时根据建筑材料的类别对建筑材料供应商数据库中的不同类别的潜在供应商进行动态考核评估管理。（2）建立建材分类分级管理模式。根据不同建筑材料的特点及多项目工程资源需求的特性，对通用建筑材料中的大宗建筑材料，采取招标采购，统一竞价的模式，有利于形成公平的竞争局面，通过与潜在的建筑材料供应商进行谈判议价，与供应商达成长期合作供应协议；对于专用的建筑材料，通过邀请有竞争力的供应商进行招标，甄选出价格合理、信誉较好的供应商进行供应。（3）建立集中采购信息化平台。建立供应商、建筑企业、施工现场之间的信息共享平台，通过将各个施工现场的订货需求反馈到物资采购中心，建筑企业根据采购需求与建材供应商签订订货合同，建材供应商根据各个施工工地提供的进度要求及物资需求信息对施工工地及时进行供应，使得建材需求信息与供货信息保持同步，提高了施工工地-建筑企业-供应商三方的信息沟通能力。
作者:赵利军陈海龙邹汪平单位:华东交通大学
参考文献:
[1]刘宇伟.对铁路项目建设工程物资集中采购供应模式的探索[J].贵州工业大学学报：自然科学版，2008，37（6）：206-210.
商业建筑采购篇2
关键词：商贸企业；建筑材料；采购；成本
企业本身所获取的经济效益高低直接与其生产消耗的物资采购成本是呈现出正比关系的。企业想要获取经济利润，就需要从材料采购成本方面下足功夫。所以，加强建筑材料采购成本的管理控制就是行之有效的措施之一。
一、注重产品质量，降低建筑材料采购成本
（一）建立严格的采购制度
注重产品质量，必须要由相应的采购制度作为其支持，这样不仅可以对企业采购活动加以规范，将整体效益提高，避免相互之间出现推诿扯皮的事件，还可以将采购人员不良行为加以约束。对于采购制度的制定应该对采购的申请、授权人的批准权限、采购流程、相关部门的责任、报价与价格审批等等方面加以规定，如此，才能够确保产品质量不受影响。比如：采购制度当中可以规定需要采购物品需要通过询价、比较和议价三个方面之后，才能够选择供应商，并且还需要在请购单上写清楚相应的供应商和报价，这样才能够让内部的财务部门与审计部门加以稽核。
（二）建立供应商档案和准入制度
想要保证产品质量，还需要建立相应的供应商档案与准入制度，在供应商档案之中应该包含具体的编号、地址、联系方式，同时，产品应该达到何种质量、拥有怎样的保证等等，然后再通过严格的审核之后，将供应商的档案做好归档处理。在采购时，企业应该尽量选择已经归档供应商，并且还需要指派相应的人员进行管理，做好定期或者是不定期的更新处理。当然，如果有条件，为了确保产品质量的真实性，商贸企业还可以派人亲自到供应商生产的现场进行实地考察，研究产品质量是否能够满足自身要求，是否存在供应商刻意提高产品质量的问题，并且将其作为准入制度的前提条件。如此，产品质量也能够得到不同程度的提高。
二、开发新技术，降低建筑材料采购成本
（一）推动材料采购工作，推动商贸企业信息化发展
根据商贸行业信息化发展的要求来看，只有高度重视信息化才能够推动商贸行业发展，通过正确导向，才有利于商贸企业信息化建设，同时也可以不断将其应用水平提高，促进商贸行业管理水平和技术化提升。通过企业本身的文档一体化、管理技术、信息编码技术、集成技术等应用，就可以将物资设备信息管理实现。由于商贸企业本身所采购的物资较多，虽然表面上看起来非常复杂，但是其精度依然可以通过信息来加以管理，这样才能够制定出完整配套的采购计划。另外，对于商贸企业来说，还应该考虑到本身库存的有限性，所以，流水性的采购计划是必不可少的，只有详细的、准确的计划，才能够不断地推动物资采购的前进，另外，考虑到市场的基本情况，还需要涉及到采购、财务与计划等多个部门的配合。通过计算机管理系统，就能够将监督控制做到最佳化。
（二）分摊采购费用
对于商贸企业而言，还可以采取分摊采购费用的方式，等待按期将采购费用归集完毕之后，在期末时段，就应该根据档期存货的存销比例来进行归集费用项目的分摊，并且由专人负责工作指导，根据商贸企业本身购进材料的实际情况，按照价值与重量等不同的标准来确定区分。一般来说，可以采取费用分摊率和商品构成分摊率两类。
通过归集分摊采购费用的方式不仅简便易行，同时还能够满足《企业会计准则第1号――存货》内的规定，另外，在简化手续、提高工作效率、避免差错方面也有着极大的帮助作用。
三、提高市场占有率，降低建筑材料采购成本
（一）做好市场调查
对于建筑材料价格产生影响的因素很多，价格波动也非常大。所以，商贸企业的采购人员应该及时地掌握市场动态，对市场价格、信息以及行业政策变化有及时地了解。在物价上涨之前，可以适当地购入需要的材料，减少价格上涨带来的经济损失。另外，在高度市场化的条件下，想要做好销售量与存货量相互平均是完全不可能的，所以，商贸企业还应该考虑到季节性的供求问题，比如：为了提高市场占有率，就如建筑材料来说，要分清楚销售的旺季与淡季，这样不仅可以确保商战之时拥有充足的货源，同时还可以将成本控制在最低的范围内，企业所进行的建筑材料采购应该与之保持相互的适应，错过缺货或者是采购价格过高的时期，这样才有利于采购成本目标的实现，也能够保住充足的货源，如此，才能够真正地降低建筑材料采购成本，将市场占有率提高。
（二）确定供应主渠道畅通
想要提高市场占有率，还应该确保供应主渠道本身的畅通性。拖欠货款越多，企业本身的信用度就会越低，基于长时间占用货款，供货单位就不得不提升货价，这样就可能导致企业材料采购所需要花费的成本上升。所以，为了降低建筑材料的采购成本，企业就应该做好主渠道的稳定，采取及时付款供应的策略，建立出与主渠道供应商协同发展、长期发展的关系，这样不仅可以降低采购成本，确保畅通的主渠道，同时，也可以为企业树立出良好的正面形象，提高市场占有率，从而共同来抵御市场中可能面临的风险。
四、结语
对于商贸企业而言，建筑材料的采购运用管理学，运筹学等等学科是远远达不到建筑材料采购成本降低的目的。谁能够了解相关知识，善于捕捉市场机会，就能够抓住市场。相信在不久的将来，商贸企业会将越来越多的学科运用到建筑材料的采购之中，最终为商贸行业的发展做出贡献。
参考文献：
[1]熊忠.浅析工程材料采购成本的控制[J].科协论坛（下半月）.2012（08）：77-78.
商业建筑采购篇3
（一）建筑企业材料采购管理中存在的问题
首先，材料采购过程中信息不完善。在材料采购中，供应商的选择是基础环节，现阶段的材料采购过程中承包商与供应商的信息不对称是主要的问题。建筑材料用量非常大，获得利润相对较高，材料供需双方之间的竞争大于合作，信息交流与沟通出现障碍，结果带来交易成本提高，风险增加的结果。其次，采购质量难以控制。材料采购质量包括两方面，一方面是材料自身的质量，另一方面是交货期限。在现阶段的采购模式下，供应者与需求者都存在短期性、不稳定性等缺点，在材料质量和供货期限上控制难度较大，材料质量不符合标准，供货不及时的现象时有发生，这就影响工程的质量和工期。最后，材料储存库要求高。在施工过程中，为了保证工程按时完成，所以很多建筑材料都是提前进行采购，材料的安置和储存为管理带来难度，增加了管理费用，影响材料采购管理成本控制。
（二）材料采购过程不规范存在原因分析
建筑材料采购过程中，存在许多不规范行为，分析其存在原因如下：首先，采购工作衔接存在问题，导致工作效率不高。材料采购需要制定相应的采购计划，采购计划通过生产通知书来制定，而在采购过程中存在采购计划制定延迟，计划制定缺少详细规划，导致在采购过程中出现订单重复，订单缺失等现象，工作人员责任不明，互相推脱，导致工作效率极低。其次，供应商不稳定，采购数量不足，导致建筑材料成本增加。建筑材料采购成本的控制对建筑工程整体成本控制非常重要，材料成本居高不下为整个施工带来难题。再次，供应商不稳定，导致材料质量难以控制。材料采购过程中，经常更换供应商，对其材料质量检查方面存在困难，不能保证材料质量。最后，采购部门对建筑材料采购缺乏统一规划。常常会出现订单重复,多订货或者忘记下订单,材料供应不足，延误工期等现象。
二、建筑材料采购管理优化的措施
（一）工作人员选择合适的采购模式
建筑材料采购过程中，选择合适的采购模式对采购管理工作非常重要。首先，采购人员要按照国家政策法规和物资管理政策的指导进行采购，熟悉掌握相关部门的管理规定。其次，工作人员制定科学的采购计划，按照生产计划、施工方案进行材料采购。再次，制定完善的采购管理制度，按照规章制度完善采购工作。最后，综合各种因素，根据实际情况选择合适的采购模式，增强材料质量控制，保证供货期限。
（二）提高采购信息获取能力、树立市场意识
建筑材料采购要关注市场动态，材料价格变动信息，树立较强的市场意识。材料市场较为复杂，材料价格变动直接影响采购资本，因此，采购人员要提高采购人员的信息获取能力，开通多种信息获取渠道，树立强力的市场意识。在材料采购过程中，要坚持"三比一算"，比较材料的价格、质量、运输状况等，加强采购环节成本核算控制和管理，在满足工程质量需要的前提下，选择价格最低、距离最近的，认真考察供应商资质，建立长期合作关系，有利于控制采购质量和成本。
（三）建立健全严格的招标采购制度
招标采购是在市场经济下，一种科学合理的竞争采购科学方式。招标采购具有公开透明的特点，在建筑企业材料采购中得到广泛的发展和应用。由于建筑企业材料需求的品种较多、对材料质量要求较高、可变性强，采购周期短，部分品种可比性差等特点，招标采购的规范化管理较为困难。所以，要想实现材料采购管理优化，就要建立健全严格的招标采购制度。在建筑材料采购中，从实际情况出发，结合材料性质特点，综合影响采购的综合因素，公开、公正、公平的进行招标比价，完善采购管理体制。
（四）加强采购组织与采购人员的建设
建筑材料采购组织及采购人员建设很重要，要培养采购人员遵章守纪的意识，强化采购人员主人公意识、自廉意识，规范采购环节管理，加强材料成本意识，为建筑企业节约资金。在材料采购前，对采购人员进行培训，针对采购细节和注意事项进行讲授，加强采购组织管理。采购人员培训中还要注重培养自主思维，对材料采购进行项目化组织管理，在组织结构中培养团队精神和责任意识，促进采购人员工作的自主性和积极性。采购组织化管理还可以制定奖惩制度，以此来激励员工的工作热情。
三、未来材料采购管理发展方向
（一）加强计划管理，寻找料源，采购招标信息
材料采购管理工作重在计划，针对生产计划进行科学合理的规划，寻找治疗可靠的料源，与其供应商建立长期可靠的合作关系。还可以通过公开招标信息，进行公开的采购招标，化零为整，公开比质比价。
（二）集中招标采购，统一配送
招标采购集中化，有利于对各个供应商提供的材料价格进行对比，同价格的材料进行质量比较，同质量的材料进行价格比较，同质量、同价格的材料进行交通运输方便与否的比较。强化采购统一配送管理，从企业的角度出发，优化供应商商品，在组织结构上进行联合采购，提高采购部门的内部效率。统一配送管理能够提高采购数量，保持与供应商亲密、坦诚的合作关系，加强彼此沟通，降低材料单价和采购成本，改善交货服务，促进供应商对客户需求的反应力度。
（三）严控材料在数量、质量上验收入库管理
材料采购完成后，在验收过程中要对材料进行严格检查，严格控制材料的数量，加强对材料质量的验收，保证材料质量符合标准，进而保证施工质量。材料采购数量要严格控制，材料数量过多会增加库存管理，提高材料保管费用，占用大量的资金，影响资金的周转。材料数量不足时，会影响工程进度，严重影响工期。推行联合库存管理，保证材料入库后性质稳定。联合库存管理有利于减少企业库存问题，促进建筑企业与供应商双赢与合作。
四、结语
商业建筑采购篇4
【关键词】税务风险纳税筹划建筑业
一、建筑企业税务风险
（一）税负增加风险
营改增前，建筑企业成本尽量降低就能够获得较大的利润。营改增后，建筑企业适用11%的增值税税率。建筑企业应交增值税的增加，进而导致增值税为基准的附加税的增加，使企业税负的上升。营改增后，公司进行采购时供应商的类型对企业的税负有很大的影响，不能只关注材料价格，而应该有一定的纳税筹划机制，保证企业的税负在合理合法范围内降低。
（二）资金筹集风险
建筑企业大多工程都是跨区经营，需要预缴增值税。国家政策规定建安业取得的预收款及异地（非同一行政区划）提供建筑服务取得收入时需要预缴税款。例如公司工程合同签订的含税金额为450万元，那么当该项目采用一般计税方法时，那么需要以百分之二的点在工程所在地预缴8.11万元的税款;如果采用简易计税方法，那么需以百分之三的点预缴13.11万元。同时，还要按照规定缴纳以增值税为基准的附加税等。项目金额越大，风险越高，企业需要垫付一定的资金，并且要准备一定的资金流。
（三）合同签订风险
建筑企业在和业主签订单一epC合同时，如果没有按照设计、施工、采购分别拆分签订核算，那么就需要从高适用税率，引起企业的税负上升。若合同签订人员没有正确认识到税改后的相关政策，没有把握好相关增值税的不同税率，那么将会给企业造成盈利水平降低，因此一定要给相关人员普及相关的税法知识，避免此类风险的产生，造成不必要的纠纷。
二、建筑企业的纳税筹划
（一）依据供应商身份的不同进行筹划
供应商主要类别有一般纳税人，小规模纳税人和个体经营者。当供应商含税报价相同时，那么采购的时候应该去一般纳税人那去进行采购，因为这样能够得到税率较高的专用的增值税发票，而且也只有这样才可以最大限度的降低扣款。当供应商含税报价不同时，那么采购应当综合考虑最终的净现金流量值，以选择最佳的供应商，使企业获利最大。以某建筑企业与某高校于2017年3月承建一项图书馆建筑工程为例。合同中注明该工程的含税工程款是300万元，建筑企业打算购买一批建材，其他相关成本不计。现有a、B、C三家供应商，一般纳税人的a供应商，可以提供税率为17%的增值税专用发票，且含增值税报价是93.6万元;B供应商是小规模纳税人，税务机关可以为其开征税率为3%的增值税专用发票，含增值税报价是74.16万元;C供应商也是小规模纳税人，但是只能开出增值税普通发票，含增税税报价为73万元。以下可依据供应商身份的不同，采用净现金流量法来进行纳税筹划方案的设计。筹划思想主要是建筑公司在选择供应商的时候，当含税报价相同时，应选择增值税率较高的一般纳税人类型的供应商，有利于增加可抵扣税额，减少企业税负。当含税报价不同时，需要用现金净流量法计算出税后的实际利益，从而选择最利于建筑公司的供应商。当建筑公司从a供应商购买建材：应纳增值税=3000000/1.11*0.11-936000/1.17*0.07=161297（元），应纳城建，教育附加和地方附加税=161297*12%=19356（元），应纳企业所得税=（3000000/1.11-936000/1.17-19356）*25%=470837（元），现金净流量=3000000-936000-161297-19356-470837=1412510（元）；当建筑公司从B供应商购买建材时：应纳增值税=3000000/1.11*0.11-741600/1.03*0.03=275697（元）应纳城建，教育附加和地方附加税=275697*12%=33084（元），应纳企业所得税=（3000000/1.11-741600/1.03-33084）*25%=487405（元），现金净流量=3000000-741600-275697-33084-487405=1462214（元）；当建筑公司从C供应商购买建材：应纳增值税=3000000/1.11*0.11=297297（元），应纳城建，教育附加和地方附加税=297297*12%=35676（元），应纳企业所得税=（3000000/1.11-730000-35676）*25%=484257（元），现金净流量=3000000-730000-297297-35676-484257=1452770（元）。因此建筑公司分别从上述三家供应商中购买建材现金净流量依次是a供应商1412510元，B供应商1462214元，C供应商1452770元。以企业利润最大化为标准，建筑公司应该从B供应商处购买建材能够获得最大的利益，可以节约49704元。因此企业在选择供应商时，并不能以报价和进项税额的高低来判断，除了比较价税分离后的价格外，还要综合考虑城建税及教育费附加和所得税的因素，选择最适宜的供应商。
（二）epC合同的纳税筹划
在签订单一epC合同时，建筑公司可以将合同进行拆分，与业主分别签订设计合同，采购合同和施工合同。其中设计合同的税率为6%，采购合同的税率为17%，施工合同的税率为11%。以某建筑公司于2017年1月承包epC的合同的含税总价款为240万元为例。合同中分别包括设计价款40万元、工程价款90万元、设备价款110万元。可对该项目进行筹划方案的设计。筹划前未拆分epC合同时，建筑公司与某集团签订的是epC总承包合同，未拆分epC合同，税率从高征收，应缴纳增值税销项税额=2400000/1.17*17%=348718元，应缴纳城建税、教育费附加及地方教育费附加=348718*12%=41846元，共计纳税=348718+41846=390564元。筹划后拆分epC合同，该公司与某集团进行协商，分别签订设计、采购、施工三项合同，按提供建筑施工服务的增值税税率11%、提供设计服务的增值税税率6%、设备与材料费用的增值税税率17%分别核算，应缴纳增值税销项税额=900000/1.11*11%+400000/1.06*6%+1100000/1.17*17%=271660元，应缴纳城建税、教育费附加及地方教育费附加=271660*12%=32599元，共计纳税=271660+32599=304259元。筹划的结果是方案二拆分epC合同比方案一不拆分epC合同节约税款=390564-304259=86305元。因此建议建筑公司在签订epC合同时，将合同进行拆分，拆分为设计，采购和施工合同，由建筑公司与业主分别签订，以此降低税负，达到很好的纳税筹划效果。
三、结语
商业建筑采购篇5
建筑企业传统的采购方法是以“两级责任制”的运行模式为主，传统的采购模式的工作重心侧重与供应商之间的商业交易，而商业交易这一活动的工作重点是价格上的谈判，这样的传统采购方式难免会出现一些弊端。
（一）采购管理制度不够完善
在建筑企业的内部采购管理制度不够完善，采购活动不够公开、透明，以至于有些采购人员有贪污腐败的情况发生，例如：以最次的材料来代替质量高的材料、向上级或财务部门报假账、哄抬物资的采购价格等等。这些情况的发生导致了所需采购的材料的价格居高不下，也使企业损失了大量的资源。
（二）无法控制材料质量和交货日期
由于采购方不能对供应方不能进行事先控制，所以不能保证所采购的材料质量是否合格或者能否按时交货，对于物资的质量只能在交易后进行把关。这样容易使施工企业延长施工工期。
（三）采购方与供应方缺乏合作与信息的沟通
采购方与供应方隐瞒各自的真实的情况和想法，以至于两者之间的信息不对称，也不能达成致，这种情况会给采购方带来了风险，不利于施工企业对于物资的价格、质量和交货日期进行控制，由于双方缺乏信息上的沟通，导致了双方之间的合作存在着不确定性和风险性。
（四）供应商不稳定
目前供应双方之间的供应关系存在着不稳定的因素。当发生供不应求的情况时，采购方很难找到令人满意的供应商，在这种局面下，供应商往往会抬高市面价值，导致物资的价格过高；当发生供过于求的情况时，供应商争相向采购方推销自己的产品，在这种市场形势下，采购方与供应商很难长期保持合作。
二、建筑物资采购成本控制的管理措施
（一）建立科学的采购管理制度
为了使采购活动进行的更公开、更透明，就要提高建筑企业的采购管理制度，加大监控力度，建立起科学的采购管理体系。
（二）提高采购人员的素质
由于采购工作的监督和稽查难度大，所以采购工作是一项良心工作，所以采购人员应该具备觉悟高、品行端正的基本素质，作为采购人员应该做到克己奉公、不贪图小利、有超强的责任心和敬业精神。采购人员也应该具备较高的文化素质，具备解决复杂情况的能力。在采购物资的过程中，采购人员不仅与供应商打交道，还要了解、熟悉各种产品，所以作为采购人员应该具备一定的文化知识。
（三）加强采购方与供应商之间的沟通
在采购的过程中，采购人员应该与供应商进行好交涉工作，以保证物资的质量和交货日期，从而保证施工单位的施工质量、有效的缩短施工工期。
（四）建立起健全的采购评估制度
当完成一项采购任务时，应该对这次的采购工作进行有效的、系统的评估，从而发现其中存在的问题，总结出经验教训，为将来的采购工作提供借鉴和经验指导，有利于采购工作的顺利进行，所以为了提高采购水平应该建立起健全的采购评估制度。
（五）形成稳定的供应关系
商业建筑采购篇6
营改增自2012年推行后，对建筑施工企业造成了很大的影响，有消极的方面，也有积极方面的影响。在经济快速发展，市场竞争日益激烈的情况下，建筑施工企业应当依据营改增政策的发展趋势，采取积极合理的措施，使建筑施工企业在营改增政策下取得更好的发展。
关键词：
营改增；施工企业；税收筹划
营业税和增值税有时会导致税负不平衡，尤其是在税收过程中，经常会有出现重复税收的情况。因此，我国政府在全面考察后，提出了营改增政策，并在2012年7月正式施行。建筑施工被纳入到营改增政策范围内是未来发展的一个趋势。但是从实际情况来看，营改增对施工企业的影响具有双面性。因此，企业在实际发展过程中，应当扬长避短，采取积极的措施，改变建筑施工企业在营改增政策下的劣势。
一、建筑施工企业在营改增政策下的趋势
1.积极的发展趋势在建筑施工企业中实施营改增政策，可以降低传统税收体系中的税金数，同时也能避免重复计算情况的发生。通过这种方式，施工企业可减少经营过程中所面临的税收压力，避免因重复税收而产生不利影响，使施工企业的生产经营活动能够顺利开展。此外，营改增政策也推广了企业新技术。现代建筑施工企业处于营业税的征收范围内，其在运行过程中，需要缴纳大量的营业税，因而没有精力推广新技术，这在一定程度上制约了建筑企业竞争力。一旦正式实施营改增政策，将会降低企的税务压力，使企业能够将更多的资金投入到新设备采购和技术研究方面，有利于提升建筑施工企业的现代化水平。2.不利的发展趋势由3%的营业税变为11%的增值税，虽大幅降低了企业的税务负担，但前提是建筑施工企业所购买的材料符合规定的增值税发票标准，但是在实际情况中，很多建筑施工企业并没有获得专用增值税发票，在实施营改增税收政策后，反而增加了税务压力。这是因为建筑施工企业比较特殊，人工费用、甲供材限制流转抵扣并未在抵扣范围内，土地拆迁、零星材料抵扣等难度较大，如上几个方面的问题，进一步加重了建筑施工企业的税负，使企业的资金流动面临重大的考验，企业的现有管理水平很难适应新形式的发展。
二、实施营改增后建筑施工企业的纳税筹划
企业进行税务筹划的目的是降低企业的税务，因此建筑施工企业在营改增后，要做好税务筹划。建筑施工企业一方面需要健全企业税收工作的规章制度，确保工作的规范性；另一方面，要适当拓展业务范围，促进企业的业务转型。将营改增视为企业发展的契机，合理应用进项税额抵扣优势，使建筑施工企业享受到营改增带来的好处，做好业务规划和税务筹划等各方面的工作。
1.掌握政策，规避涉税风险营改增后的税务筹划需要了解现有的优惠政策。如果营改增涉及营业税，建筑施工企业在税务筹划过程中要及时了解优惠政策，以便合理应用。营改增税制改革对企业的会计核算与财务管理质量会造成一定的影响，企业需要加强对内部财务人员的培训，使其了解税改政策的主要内容和内涵，在会计处理、财务管理、发票管理等多个方面，掌握税改的实质内容。
2.选择适当的纳税人身份建筑行业涉及的内容较多，其中主要包括生产、安装、装饰、建设等多个领域，在缴纳增值税环节中，因纳税人身份差别较大，对税务筹划造成了一定程度的影响。一方面，对不会产生应税的企业，在税务筹划的过程中，可以用税负比较的方式开展税务筹划工作；另一方面，对规模较小的企业来说，纳税人的身份在发生转变时，需要从一般纳税人的角度思考问题，构建健全的会计核算制度。可从外界聘用专业的会计人员，或培养企业中的会计人员，提高其专业能力，增加该工程的企业核算成本。此外，一般纳税人增值税务管理问题比较复杂，在管理过程中需要投入财力和物力，会增加纳税成本。因此，营改增后，在进行税务筹划时，要考虑纳税人的实际身份，结合自身的实际情况，选择规模较小的纳税人或者一般纳税人。通常来说，如果企业的材料采购渠道比较正规，客户使用的发票都为增值税专用发票，那么在纳税的选取上，可选择一般纳税人；相反，则可选择小规模纳税人。从而实现合理避税。
3.事前规划，实现节税纳税人要合理选择材料供应商。随着产业的进一步细化，企业在经营过程中会遇到很多的供应商，企业从供应商手中购买材料时，免不了要涉及到增值税。营改增政策下的增值税可以起到抵扣作用，所以企业在选择材料供应商时，应选择能提供增值税发票的供应商，发挥增值税的抵扣作用。建筑施工企业在筹划项目的整体施工时，要针对企业的施工特点，制定出合理的税收措施。在制定措施的时，要将原材料采购、固定资产等内容纳入到统筹范围中。一般来说，建筑工程多采取承包制，但承包范围和承包方式有很大差别，这就使建筑行业的材料价格不一，增加了抵扣增值税中的难度。如果建筑施工企业所使用的设备和材料都由施工企业自行采购，这样就可以获得税额发票，降低企业的税负。但某些项目所需要采购的材料和设备，大部分由建设单位采购，施工单位只负责少量设备的采购。这样明显降低了施工企业所获得的进项税额度，增加了企业的纳税负担。此外，建筑施工企业承包的很多项目都在比较偏远的地带，分布比较分散，因而施工企业在材料和设备采购的过程中，为了降低运输成本，常会采取就近采购原则，由偏远地区的个体商户完成材料和设备的采购。但处于偏远地区的个体材料供应商，多数无法提供增值税专用发票，甚至无法提供发票，从而使企业无法获得进项税抵扣。因此，建筑施工企业在和承包商签订合同时，应当尽量签订包工包料合同。如果甲方不同意，可以通过协商，签订“实质上材料有甲方提供，形式上包工包料的合同”。具体过程如下：第一，甲方自行选择特定的材料供应商；第二，甲方、施工企业、材料供应商三者应当相互协商，完成签订的协议，与此同时，施工方应当委托甲方将购买材料的款项支付给材料供应商；第三，在完成材料购买后，材料供应商需要将销售发票提供给施工方。总之，在营改增后，建筑施工企业应当加强合同管理，尽量选择能提供增值税专用发票的材料供应商，加强对货源的管理，降低税负风险。
三、结语
在推广营改增的过程中，施工单位要正面面对营业税向增值税的改变。针对这一变化，施工企业要正确意识到营改增制度变化后所引起的制度变化，制定出科学的对策，合理制定纳税筹划策略，推动施工企业稳定发展。
参考文献：
[1]江玉华.营改增后建筑施工单位纳税筹划分析[J].当代经济,2014(24):128-129.
[2]崔燕.浅析建筑施工企业税负影响及应对策略[J].中国总会计师,2015(3):103-105.
商业建筑采购篇7
关键词：建筑节能；电器设备；店铺分割；消费市场
abstract:thispaperintroducesthearchitecturedesignofenergysaving,consumptioninthelink,thelayoutofthehumanizationconsiderationdotheconstructiveanalysis,fullyconsideredmalloperator,managers,therelationshipbetweenconsumer,consideringtheenergyconservationinbuildingsocialresponsibility,withmodernmarketthroughthebuildingonmatrixandelectricalequipment,airconditioningsystemandlightingsystem,shoptotheinfluenceofthesegmentationconsumptionindesigntorevealhowtocomeupfromtherealmeaningtobuildingenergyconservation,environmentalprotection,elegantcomfortableshoppingpurpose.
Keywords:buildingenergyefficiency;electricalequipment;Shopdivision;Consumermarket
中图分类号：tU201.5文献标识码：a文章编号：
一、现代化的商场设计应以节能、环保为先
环境污染、人口膨胀和能源短缺是当今和未来世界面临的三大问题，也是人类为了可持续发展必须寻求正常途径予以解决的重大课题在我国，虽然能源总量居世界第三位，但人均能源占有量却不到世界平均水平的一半能源短缺问题将成为我国未来经济、社会可持续发展的一个重要限制因素。大力开展节能工作则是消除这个制约因素的有效方法，也是解决我国能源短缺问题的关键。
在《建设部资源节约工作2006年总结及2007年重点任务》(建设部建科函[2007]104号)中，建设部对2007年资源节约工作提出了具体意见。其中强调了加强大型公共建筑和政府办公建筑的节能管理工作。目前现有公共建筑存在着巨大的节能潜力，尤其是大中型商场。
1.商场的建筑基体及电器设备的节能设计
（1）改善建筑护结构的保温性能。对建筑围护结构进行高水平的保温隔热对外墙增加强保温隔热，特别是采用外保温在围护结构保温隔热良好的情况下，室内用砖石、混凝土等重质材料建成厚重结构，以利于蓄存室内热能，调节室温改善建筑护结构的保温性能是建筑设计上的主要节能措施，在严寒采暖地区尤为重要。
（2）采用节能设备。采用高能效供热、制冷、照明和电器的设备和系统，减少输热、输冷能耗，充分利用清洁能源，扩大热电联供或热电冷联供，扩大应用热泵、贮能、热回收和变流量技术。采用节能电梯，采用红外线控制电梯运转，节省能耗。
（3）利用天然能源。最大限度地有效利用天然能源，首先是太阳能在不同的地区、特别是太阳能源比较丰富的地区，太阳能在建筑中应用将得到很大扩展，其应用方面包括太阳能采暖与制冷，窗户是利用好太阳能的关键部位，着重是冬季直接获益窗户得热用太阳能集热器供应热水，提高集热效率和用热的稳定性充分利用天然采光又避免过热，用百叶、窗帘及建筑遮阳进行调节太阳能光电池发电，提高大阳能转换率，并降低光电板价格其他自然能源，如地热能的有效利用地源热泵可用于建筑采暖与制冷风力资源丰富的地方可利用好风能当然，建筑绿化也是常见的利用自然能源的方法。
（4）节能设计。一个好的节能建筑设计，应是根据建筑功能要求、当地日照等气候条件和基地状况，在总体规划和单体设计中，合理确定建筑平面、外观体型、朝向、间距、层高，选用节能型建筑材料，保证护结构有合理的热工特性，并方便施工、维护，以全面贯彻建筑节能的目标，促使建筑物能源消耗量少，取得综合的节能效果。
（5）减少能耗。窗户是建筑不可缺少的重要组成部分，使采光和通风大为改善，又可使住宅有一定的敞开面积，扩大视野，但同时它也是建筑耗能的最大因素。窗户的节能主要从两方面着手:一是控制窗的面积，即控制窗墙或窗地的面积比，在满足基本采光和通风的前提下，宜尽量缩小窗墙和窗地的面积比，二是窗的框架材料，尽量避免金属材料，以防形成冷热桥造成能量损失。
2.商场空调节能设计
（1）大中型商场应进行内外分区，在过渡季和冬季内区的供冷可以利用室外的空气直接自然供冷(FreeCooling)，为节省能量，对于商场的排风可以利用空气源热泵或者全热交换器等回收利用。
（2）送风口、回风口以及排风口的布置应充分考虑商场内的柱、货架、货物的布置等因素，应对气流组织进行严格详细的计算，缩短商场内的平均空气龄，提高送风的可及性。
（3）对于改造、在建和拟建商场，宜利用进行建筑能耗动态模拟分析计算软件进行模拟计算，并参照相关标准进行建筑能耗的自评，切实防止在某些环节过于”保守”或”冒进”，实行严格的用能审批制度，并建立相关的节能激励机制。
二、商场店铺的设计原则
在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。一个成功的商场设计能够使投资者、经营者的权益得到一定意义上的保障，所以，商铺分割达到有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1.突出主题原则。主题原则，即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。商业项目的商业主题定位必须考虑这些内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4：1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2.遵循人性化原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须否定。商场内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
3.遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。
对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。
三、消费带动发展，消费引导设计
一般情况下，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。每个项目都有自己明确的市场定位，特别是大型商场都是以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司或者策划、招商。没有人流的商场，谈不上什么营销，不过合理、舒适的人流设计不难给商场带来生机，有些商场根据其特点或者营销重点，一开始就把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。人流出口设计也很重要，为什么一些商场不愿意采用直梯，就是这个比较吝啬的原因，目的是把人流往深处引，因为只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。
1、以消费者为中心。企业的卖场设计应研究消费者的心理特点，并与之相适应，为消费者提供最适宜的环境条件和最便利的服务设施，使消费者乐意到商店并能够舒适、方便地参观选购商品。而要达到这一要求，就必须研究卖场设计与消费者心理的关系。通过对商店卖场设计及消费者心理的研究，掌握其规律，使商店卖场设计适应消费者的心理特点，从而扩大商品的销售量，既满足消费者的需求，又使企业获得较好的经济效益。
2.企业卖场设计与消费者心理是有着密切联系的。人的心理现象是多种多样的，但归纳起来可分为：心理过程（认识、感情和意志），个性心理（个性的心理倾向性及个性的心理特征）两大类。每个人在任何时候所产生的心理活动，都是这两类心理现象若干部分参与结合成整体的心理活动，都是这两类心理现象相互联系、相互作用的结果。因此，在设计卖场前，就要了解、掌握影响消费者购买行为的心理活动，了解、掌握消费心理特点，并与之相适应，达到最佳设计效果。
（1）售货现场的布置与设计，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。售货现场是由若干经营不同商品种类的柜组组成的，售货现场的布置和设计就是要合理安排各类商品柜组在卖场内的位置，这是设计售货现场的一项重要工作。零售企业的管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。
（2）售货现场的信道设计要考虑便于消费者行走、参观浏览、选购商品，同时特别要考虑为消费者之间传递信息、相互影响创造条件。
在售货现场的信道设计方面，要注意柜台之间形成的信道应保持一定的距离，中央信道要尽可能宽敞些，使消费者乐于进出商店，并能够顺利地参观选购商品，为消费者彼此之间无意识的信息传递创造条件，扩大消费者彼此之间的相互影响，增加商品对消费者的诱导机率，从而引起消费者的购买欲望，使其产生购买动机。同时，也可为消费者创造一个较为舒适的购物环境。
（3）售货现场是消费者活动的公共场所，保持售货现场内光线充足，为消费者创造一个舒适的购物环境，对企业卖场设计来说，是很重要也是很必要的。由于售货现场规模、建筑结构形式不同，自然采光所占比例不大，而随着照明技术的进步，人工采光灯光设计在售货现场设计中的地位日益重要。先进的灯光设计能够增加店容店貌的美观度，能够突出商品显示效果，从而吸引消费者参观选购，刺激消费者的购买欲望。因此，在研究售货现场的灯光设计时，要以方便消费者选购、突显商品为主，灯具装置和灯光光源均要符合这一要求。可灵活采用不同的人工采光方式，如镶装暗射灯光，能使整个售货现场光线柔和；采用聚射灯光，可突出显示陈列的商品，从而使消费者在一个柔和、愉悦的氛围中挑选商品。
参考文献:
[1]赵波.大型综合性商业建筑空调设计中几个问题的商榷.2001,20(1).75～77
商业建筑采购篇8
关键词：建筑企业；物资设备；采购供应
采购供应管理是企业生存与发展的核心要素，是全面改善和大力提升企业整体管理水平的重要环节。统计资料表明，建筑工程项目中建筑材料采购成本占到了整个建设工程成本的70%左右，此间蕴藏着极大的资源配置、减少物耗、降低成本和节约等潜力，建筑企业必须通过掌握与控制建筑物资采购成本，选择、对比及管理好采购方面的各个环节，控制企业成本，保证产品质量，高效开展采购管理以促进企业的快速发展。
一、构建完善的市场调研机制
现代市场的特点就是变化莫测，物料价格呈现出难以预测和把握的浮动，企业采购模式不同，所选择的交易方式不同，得到的价格也差别较大。企业应培养敏锐的市场眼光，把握市场规律，构建采购信息平台，多方比较分析，以获取性价比最高的物料。企业应注重以下几个方面。第一，加强与重点经销商之间的合作，培养良好的合作关系，及时获取最新市场信息，实现企业统筹兼顾发展。第二，企业内部成立专门的小组，对市场形势进行搜集和分析，快速掌握市场行情及发展动态，定期向企业汇报物资价格情况。第三，要及时掌握市场行情，有效降低采购成本。积极优化和升级企业采购模式，全方位获取供应商报价，进行综合分析与比较，选择可靠的供应商，以精诚合作的态度进行洽谈，实现最优采供。上半年钢材市场行情进入低谷期，钢材价格大幅回落，公司适时做出决策，采购4600吨常用建筑钢材库存，锁定价格。在公司签订采购合同后，钢材大幅上涨，最高时涨到3200元/吨，比采购价每吨节约1300元左右。之后开始回落，以供应完毕钢材价格行情每吨上涨300元计算，仅此一笔为公司节约采购资金138万元，通过提前储备，也为公司节约了赊购材料的成本。其它材料也在进行市场调研后，充分掌握市场价格的基础上都相应下调，降低了采购价格，节约了采购成本。
二、强化保障和监督机制
建筑企业要根据实际需要建立专门的物资调配部门，制定完善的物资调配机制，不断强化物资供应保障机制，由其全权负责相关物资管理和调配工作，这样不仅可以提升物资供应服务的响应能力，还能有效提升企业物资管理效率，在很大程度上避免了物资管理混乱现象的出现。没有规矩不成方圆，一旦没有规矩再好的言行也毫无意义，对于企业的管理来说也是如此。对于企业的各个部门的工作人员必须要加强管理，避免其由于没有规矩而变成一盘散沙。企业管理层需要建立有效的监督机制，对采购人员的行为进行严格的监督和控制，坚持做到有法可依，保证采购人员时刻按照规章做事，有效约束自身的言行举止，避免做出违法行为。同时也要对采购人员进行教育和培训，不断提高其职业道德素质，培养良好的责任感，端正工作态度。在提高物资采购管理效率的同时降低企业经济损失。我公司为加强材料设备管理力度，完善管理体系，针对材料设备管理方面存在的问题，结合建筑业“营改增”的税制改革，重新修订下发了西山金信发[2016]37号《关于材料业务有关事项的通知》和西山金信发[2016]49号《物资设备采购供应管理办法》及西山金信发[2016]56号《关于规范公司车辆用油的通知》文件，进一步加强了材料设备使用过程的管理，完善了公司管理制度，确保了采购过程的进一步规范。
三、强化采购供应管理，规范采购行为
企业要加强对供应商的管理与合作，实现双赢。供应商与企业是唇齿相依的关系，供需双方的双赢是供需合作的基础。建筑企业要通过创建良好的竞争与合作平台，建立完善的供应商准入、评价、淘汰机制，切实实现对供应商的高效管理。采购应通过供需双方的交流合作，实现需求方与供应商共同发展。我公司为进一步规范采购行为，结合“营改增”实际，对符合资质要求，且长期合作信誉良好，有实力保障产品质量和供货及时的一般纳税人供应商进行了入围招标。共计20家供应商参加招标，19家供应商获得入围资格，为“营改增”后获得专票抵扣做好了前期准备工作。截止2016年11月末对钢材、电缆、平面钢模板、铸钢帽、立体停车设备等进行了20次招标采购，采购总额4097.6万元，较报价节约408万元。比质比价采购38次，采购总额2135.9万元，较报价节约54万元，有效节约了采购成本。仅通过招标采购和比质比价采购两项为公司共计节约采购资金462万元。另外，我公司还积极开展挖潜增效，修旧利废工作。截止2016年11月末由于施工任务不饱满，我公司对库存的塔吊、施工升降机等设备进行了维修，对工地在用塔吊、施工升降机等设备进行安全检查，共完成52台次，及时消除安全隐患，保证了古交电厂三期工程的使用。全公司累计处置废旧钢材余料23.399吨，回收资金29794元；对接方木63立方米，节约资金94500元；维修钢管180吨，节约资金306000元；维修钢模板3260平方米，节约资金141810元；维修扣件100700个，节约资金151050元；通过修旧利废，挖潜增效为公司累计节约资金72万余元。
四、开展寄售采购业务，实施“零库存”管理
为保证建筑企业连续稳定地生产运行，企业必须保证备件的及时供应，这就需要采购部门提前采购，并做好适量合理的储备，以满足生产需要。但正常采购模式也存在缺陷：一是会占用大量资金，增加财务成本；二是由于需求预测不准或其他原因造成储备货物用不上，势必形成库存积压；三是频繁订货会增加工作量，且受供货周期的影响也会造成供应不及时。为解决此类问题，需方可大力开展寄售采购业务，寄售采购模式是采购业务发展的新方向，对于需求方而言可极大缩短采购周期，消除库存负担，建立起准时制的库存，确保准确供应，高效维持生产企业的稳定运行。寄售采购业务需要供需双方建立紧密的战略伙伴关系，实现业务协同、信息共享，共同构筑应对市场和使用需求的采购平台。从财务角度分析，采购方极大地降低了采购成本，同时在结算货款之前还以赊购方式达到了融资目的。对于供应商而言也达到了占有市场和合理安排生产的目的，直接把货物放在生产第一线，加快了生产速度也降低了销售成本。本应由供应方管理的货物转移到了用户仓库，用户为之承担了管理成本，为供方节约了管理费用，有助于实现定向销售，节省了销售成本。
五、采购业务流程的重新创建
要注重采购业务流程的重新构建，一是要改变所有单据必须经过项目经理批准的程序，根据采购物品的差别设定审批权限。把采购频次少但价值高的物品，交给项目经理负责审批，将采购次数多但价值不高的物品，交给采购部门主管审批，对于基层采购人员也要留有一定的采购权限。二是改变任何物品都需先入库，再出库的程序，可以直接送到施工现场的物品在到货之后，可由监理人员、质检人员、仓库保管员共同检验，合格后再由仓库保管员现场履行入库、出库手续，以此降低材料周转费及库存费用；其它物品则由项目部质检人员检验合格后，送至仓库保管。三是实行供应链管理，建筑企业项目管理实施供应链管理有利于形成较为完善的物资集散管理机制。能够较好地规范建筑物料采购、供应管理行为、降低采购成本。有利于形成一定的仓储配送设施，为开展现代物流业务提供良好条件和硬件基础。也有利于集中资源优势和批量采购优势，形成稳定的货源基地。便于对采购资金、储备资金实行集中管理，以形成良好的资金支付能力。同时也有利于培养一支懂业务、会管理、技术过硬的物资人才队伍，为实现与创建现代物流体系提供了人才和智力支持。四是要建立完善供应商管理体系，建立供方名册，采购人员在选择供应商时只需从合格供方名册中选取，然后根据采购物品需求进行询价，减少了议价环节，大大降低了采购周期。为及时调整业务流程，适应营改增工作的需要，自实行“营改增”后，我公司积极梳理业务流程，对原先不适应营改增工作要求的材料、设备验收、消耗环节进行了适时修改，在材料验收、消耗环节充分体现每种材料进项税额数量，严格按照新老项目区分，对新项目最大限度地取得增值税专用发票进行抵扣，进一步在税制范围内降低企业赋税成本。
参考文献:
[1]王雪莲.加强物资管理提供安全经济的物资保障[J].经营管理者，2013(02)
[2]王挺,谢京辰.建筑供应链管理模式(CSCm)应用研究[J].建筑管理现代化，2005(02)
[3]赵少明.施工企业的绿色材料采购管理研究[J].山西建筑，2014(24)
[4]刘汝祥.建筑项目中基于供应链管理的物料采购管理方式刍议[J].财经界(学术版)，2014(09)
商业建筑采购篇9
关键词：建筑企业；物资采购成本；造价控制
abstract:inthecurrentmarketcompetitionisunusuallyintensebackground,strengthenthecontrolandmanagementofmaterialprocurementcostsofconstructionenterprises,toreducehousingconstructionprojectcost,improvetheenterpriseprofitlevel,hastheveryvitalsignificance.thispaperanalyzesthemainfactorsaffectingconstructionenterpriseprojectcostinprocurementcosts,andfurtherfromthemacro,microtwoanglesproposedmeasuresandsuggestionsforstrengtheningmaterialprocurementcostcontrol,strengtheningcostmanagementofconstructionenterprises.
Keywords:constructionenterprises;procurementcost;costcontrol
中图分类号：tU723.3
在如今日益激烈的竞争环境中，建筑施工企业要想求得生存和发展，就必须加强成本控制与管理。在工程项目中，建筑施工企业往往把工作重心放在招投标报价与技术创新等方面，而忽略了采购过程中管理的重要性，采购管理对物资采购成本的控制起到了重要的作用，在成本控制中也起到了基础作用。采购活动是工程项目造价的出发点，低成本策略可以最大限度地降低采购成本，确保企业能够获得更多利润，更加有利于企业的生存和发展。
一、影响建筑企业工程项目造价中物资采购成本的因素分析
在实际生产中，企业普遍以广义采购成本为基础，以可见成本与隐性成本的分类方法进行工程项目成本计算。根据这种分类方法，影响建筑企业工程项目造价中物资采购成本的因素分析如下。
（一）可见成本因素
1、采购价格。也就是广义采购成本中的购买价格，它是企业通过任何方式取得的采购报价，是生产成本的一个重要组成部分，也是衡量采购成本高低的最重要指标。在建筑企业工程项目造价中影响采购价格的因素有：一是采购价格，根据工程项目具有对单一产品如水泥等的依赖性较强的特点，可以尝试建立长期的合作伙伴，在相互信任的前提下降低缺货成本与购买成本之间的差异；其次是采购价格的底线，采购价格的底线会对一个工程项目造价带来最直接、最根本的影响，只有在充分计算了企业的采购价格底线的基础上，才能进行正确、及时的报价；三是采购原材料的供需关系，由于一般的工程项目的建造时间都比较长，因此可以根据当时的市场情况和对未来一定时间的市场脉搏的较强感知能力，对原材料进行买卖以节约采购成本；四是采购数量，采购数量的增加可以带来相应的折扣，企业应当在原材料数量的积压与采购折扣之间进行衡量，力求将采购成本降到最低。
2、交易成本。在进行原材料采购时，要对原材料进行检测与交易时，都需要花费一定数额的成本费用。
3、运输成本。一旦采购结果确定，进入采购实施阶段就会涉及到所采购原材料的运输问题。采取哪种运输方式，在运输过程中采购方与供货商以及承运方之间的付款、损失、损毁赔偿权等都会产生相关费用，造成采购成本的增加。在这期间所有产生的费用构成了运输成本，也是采购成本的重要组成部分。
4、质量成本。质量是建筑企业的生命线，所采购原材料的质量直接决定了工程项目的质量。一致性成本、不一致性成本与最终使用成本三者共同构成了质量成本。因此，为了保证物资供应方与采购方所要求的质量一致，采购方需要付出相关费用，也就形成了质量成本。
5、运营和物流方面的成本。企业需要付出相关的费用在物资采购过程中对各种形态的采购物资进行有效的协调管理。因此采购的运营与物流费用也是采购成本的重要组成部分。
（二）隐性成本因素
通常人们把人力、物力、财力、信息等不易衡量的资源，称之为隐性成本。对隐性成本进行分析与研究，也能够降低采购成本。
1、人力资源成本。人力资源重点考察的是人，也是最难衡量的因素之一。一方面因为采购人员的素质，直接决定了一个企业的采购水平，可以起到降低项目成本的作用；另一方面因为采购人员的数量直接影响了采购成本。
2、资金周转成本。由于项目总的物资采购数量固定，因此采购的次数与进货时间会对项目的资金流量产生重大的影响，直接决定了企业的财务成本。一般来说项目的需求量是一定的，采购次数的变化会带来房屋占用与管理费用的相应变化。所以，合理得利用库存，加快库存的流转可以提高资金的使用效果。由于采购材料、采购资金与材料库存在时间匹配上有可能存在不一致，可以充分利用时间差，有可能节约数量可观的隐性成本。
3、信息利用成本。物资采购的数量是以对项目运作情况和工程进度等信息的了解为基础的。因此在如今的市场环境下，市场化程度的集中与信息高度发达，需要支付一定费用来获取与工程项目造价中物资采购相关信息，这也伴随着产生了信息利用成本。
二、加强物资采购成本控制，强化建筑企业造价管控的措施
（一）宏观角度措施
1、优化采购制度，做好采购成本卡控。采购是工程项目成本优化的关键环节，只有完善采购制度，明确采购计划制定、审批、方式及相关部门责任，从制度上卡控过程实施，并合理管控采购渠道，逐步建立供应商档案，为企业日后的采购进行比对和参考，便于对供应厂家信誉及原材料的筛选。同时，及时将物资采购价格进行归档，定期收集物资供应信息，通过数据统计分析，研究采购市场价格波动的本质原因和供需比，阶段性评估现有价格。
2、分析比对价格，降低材料采购成本。成本控制是企业物资采购的首先目标，针对不同现状将制订相应对策。如资金雄厚的企业可采用一次性付款等结算方式来获取价格折扣来降低采购成本；公开招标可以通过供货商相互竞争来获得采购价格底线；根据市场供需、地域性、季节性差异进行采购囤货，在获取低价同时也可能造成原材料的成本积压；运用网络信息资源，缩短供应链，直接向制造商订购，减少材料采购供应商中间环节，建立长期合作关系，互惠互利同时，也收获稳定可靠的技术及售后保证。
3、充分调配资源，合理配置人力。优秀人才德才兼备，在业务技能及能力知识上出类拔萃，同时他们也掌握了企业一半的资金。在实际工作中，企业可以通过技能轮岗，师徒帮带，不断强化员工技能整体水平，优化人员知识结构，发挥人力资源调配最大优势。
4、细化业务流程，规范业务操作。将企业采购部门工作进行细化，规范业务流程，实施专人分工，跟踪项目落实，实时过程卡控，及时进行反馈，最终达到合理预算。一方面缩小了员工的业务范围，使其在本职工作中不断提高效率；另一方面通过分工和内部牵制，降低部门之间营私舞弊。
（二）微观角度措施
1、原材料库存管理。广义采购成本分为取得成本、储存成本和缺货成本。三大成本是相互联系的，甚至会呈反向变动。因此，需要综合考虑成本性态，使成本总和最小。因此，工程项目造价中物资采购成本需要集中考虑其综合成本。原材料在使用过程中尽量做到及时补给，库存管理需建立库存警戒值，确保供需平衡。同时结合每日需求变量，提前做好采购，确保供应中断损失及储备成本之和最小。
2、采购管理。概算是工程项目造价中最重要的一个环节。通过概算，不断分析工程项目中相应物资的需求量。在成本因素的前提下，结合概算结果及工程项目的完工进度进行综合分析，研究项目期内的采购次数及数量最小值，确保储存成本与缺货成本最小。
3、固定资产管理。固定资产的支出费用也是价值不菲，所以，采购固定资产也构成工程项目造价中重要的一个环节。固定资产的管理分为两方面，一方面结合企业需要，评估固定资产在其的战略地位，购买或融资租赁相应必备固定资产，通过递延的形式缴纳，起到延期付款与节税的作用；另一方面针对阶段性使用的固定资产可以考虑适时的经营租赁，减少成本支出和设备使用过程维护。4、商业信用。企业在业务运营过程中，和其他企业之间逐渐建立起商业信用，
4、商业信用。在与其他企业的业务往来过程中，企业会逐渐建立起商业信用，在规定的折扣期内，企业也可以获取免费的信用。但是企业有可能在实际工程项目中存在资金短缺的情况，需要考虑放弃部分商业信用，这会付出相应的代价。因此企业应该确保放弃商业信用与缺货成本而付出的代价之和最小。
5、节支增收。为了更好地控制工程项目的造价成本，除了采取上述措施外，建筑企业还需要“开源节流、增收节支”。其一，在“节支”方面，重点工作是加强项目材料费用和劳务分包费用的控制。一个项目的材料费用在项目成本中占有较高的比例，通常情况下不低于50%，所以，材料费用的控制是项目成本控制的重点，其中又包括材料消耗数量的控制和材料购买价格的控制。如：在材料消耗数量控制上，建筑施工企业应根据企业自身的管理水平和施工现场的实际情况，参考定额数量，合理确定材料消耗额度，并必须配套一定的奖惩措施，节约了要进行奖励，非必须原因超耗浪费要承担损失，以提高大家节约材料的积极性；在材料设备购买单价控制上，成本控制人员必须参与大宗物资设备采购招标，必要的时候根据项目中标情况提出材料设备参考价，定期进行小宗物资材料单价比较，并参考项目中标单价情况提出费用比较清单。此外，建筑施工企业进行劳务分包时，除了劳务谈判确定分包队伍外，劳务招标也是经常采用的方式，并注意做到：尽可能采纳比较有竞争力、有信誉的劳务队伍参与施工；不要无原则压低劳务分包单价，要对劳务分包的成本做到心里有数，避免吸纳低于成本价的劳务队伍进场施工；可能的情况下，拿出部分资金用于奖励劳务队伍，规定在施工质量、进度、安全达到较高要求的情况下，劳务队伍可获得奖励，以提高劳务队伍施工积极性，施工企业、劳务队伍达到双赢。
其二，在“增收”方面，其对象主要是业主单位，要以三个方面为重点：承包合同、优势单价、技术与造价有效结合。因此，可以通过以下途径：合理利用承包合同中有利条款，必须充分认识到合同的重要性，相关条款要反复研究，仔细推敲，发现漏洞，有效利用；合理利用优势单价，在施工的过程中，要注意抓住设计变更的有利机会，尽量利用不同的施工工艺的特点，尽力说服业主进行设计变更，增加优势单价的工程数量，从而谋取更大的利润；注重技术人员与造价控制人员紧密配合，由于技术人员因本身工作特点的限制，对施工成本方面的了解不足，在这些情况下，成本控制人员应积极参与施工方案的制订，在确保达到设计要求的前提下，为项目谋取更大的利润。技术人员应提出能够达到设计意图的几套方案给成本控制人员进行比较论证，并将论证的结果作为确定施工方案的量化依据。重点强调这上述三个方面的目的，是为变更索赔提供有效依据，争取最大收益。
三、结束语
在建筑企业工程项目中，物资采购是整个工程项目中非常重要的一环，物资采购进行得正确及时，才能确保项目的顺利开展，确保企业的利润最大化。如何对工程项目造价中物资采购成本进行合理有效得控制，这是所有建筑施工企业在未来发展中一直需要关注和解决的问题。
参考文献
1、马蓉：《建筑施工企业降低物资成本的管理方法》，《山西建筑》，2012年第23期
商业建筑采购篇10
千百年来在人类的发展中，不同流域孕育了不同的东西方文明与文化。这些文明经历了历史长河中的一次又一次的撞击，逐渐沉淀衍生出了现代文明的态势。同样“建筑”也在这渊源流传的历史中，不断地吸收来自各类文艺、技艺的精华，滋养自己，不断地演变，在璀璨华丽的建筑史中，一次又一次地展现她的艺术性、文化性、技术性。
每个建筑的建成无不经历着策划、设计、施工等多个过程，同时它们的创造者设计师们在这一过程中也都尽自己所能，努力设计自己的作品，赋予其生命、思维及语言。
把握了项目策划意图与方向，才可能经行有效的合理空间设计。
辽宁铁岭新区某大型综合商业项目，主要包括大型购物商场、电影院、水世界、酒店、婚庆天地等功能，参考和借鉴了当今流行的优秀案例进行设计，努力为当下和未来的消费者提供多种多样的购物、休闲体验空间。整个项目就好像个舞台，无论是短暂的商场购物，还是一整天的水上娱乐，亦或是一场亲朋好友的婚礼庆典，均包含在整个综合项目中，为消费者提供方便快捷一站式的购物方式。即建筑师有机的将多种功能组合一体，为消费者营造出一个集家庭朋友聚会、度假休闲娱乐的综合场所，引导消费者进入空间其中，并交流互动，实现与建筑的语言的共鸣。
对于进一步的设计，策划不是单纯的在空间设计和立面装饰中发现问题，而是紧紧围绕前期的市场调研、业主的意愿等为设计提供信息。设计将会依据此来明晰使用功能定位、建筑空间意向和设备设施的选配等，进行合理的用地规划与建筑方案设计。
本项目此次规划用地性质为商业、商务用地。周边道路畅通便捷，北部临凡河，可饱览沿河美景；西部为规划住宅用地及教育用地，环境宜人，生活气息浓厚；东侧为102国道。四周的综一街、综二街、综四路，将地块围合，为保证交通的安全性，均在地块的距道路中线70处开设机动车出入口。地块分为南北两区。北区地块总体包括：婚庆天地、水世界、市政中心商业区等功能；南区地块总体包括：噢特莱斯商业、电影院、商务酒店等功能。整片区域分设机动车交通流线与步行流线，以商业节点为交通枢纽，将两条流线有机的联系在一起，同时两条流线也将所有的建筑入口串联起来。
两条流线不仅串联起所有的建筑入口，同时也将消费者引入了建筑内，引入设计中创造出的多样的空间中。本项目建筑设计部分力求讲究功能与形式的统一，同时选取采用了多种风格的建筑形式，如：地中海风格，加州风格等，并结合空间变化的，立面装修风格的多种变化手法，为消费者营造出多种风格的空间。
共享空间与独立空间相互交融
本项目共享空间多数处于建筑的中庭区，及酒店局部空间。共享空间顾名思义，肩负着公共活动的作用，既是公共活动中心，也是室内交通枢纽，是一种综合、多用途的空间。如商场中庭、酒店大堂等。此区域人流集中，具有流动性强，使用空间大等特点。同时此空间的屋顶大面积采用透明天窗也正是呼应人员密集、空间大新风功能与人体舒适度的需求，同时将自然光引进自然光，扩大空间的进深。每个商铺、精品店的分割又围合出无数个独立空间，且面向共享空间。形成共享空间与独立空间相交融的空间形式。
室内空间与室外空间相互转换
本项目另一大特点即多处采用室内空间与室外空间相互转换的设计手法。如黄金一里购物区、酒店对外冷餐茶歇区的设计。
黄金一里区的设计采用室外购物街的形式，即将加州购物区与地中海购物区连接处架设钢结构屋顶，形成一个超大的半敞开半封闭的室外大空间，并将大街两侧加州购物区与地中海购物区的沿街商铺的室内空间引入室外此空间内。形成室内外空间交融的购物空间。
酒店对外冷餐茶歇区的设计位于南侧加州区商业中。酒店二层大堂紧邻加州购物区二层共享空间，且在中庭区增设酒店大堂冷餐茶歇区，即为商场消费者提供短暂休息茶歇的空间，也为酒店住客在茶歇时，将商场信息引入酒店，为酒店住客间接的提供了商业服务。此茶歇空间虽然在室内，但既在自己的空间内又融入其它空间中，如同独特的室内空间与室外空间相互转换。
另外前来购物的消费者对环境与空间的最直观感受就是视觉感。本项目的视觉形象设计多参考借鉴国外优秀设计。立面形式与景观设计分别采用意大利、地中海、加利福尼亚等建筑风格形式，通过重复、渐变等多种手法创造出千遍万花的室内外空间，再次创造一种视觉景观线引导消费者进入不同的空间中。