房屋征收整改方案篇1
一、本项目征收补偿方案征求意见情况
在征求意见期间，区政府积极组织宣传，通过上门入户、电话咨询等多种形式公开征集公众意见，被征收人来函来电或来人提出建议。征求意见期满后，区政府对各方面意见进行了整理、归纳、汇总。通过综合分析，被征收人对本项目征收补偿方案（征求意见稿）提出的意见、建议主要集中在产权调换房房屋面积、公房户“公改私”等方面，具体归纳如下：
（一）选择产权调换方式的，要求给予奖励面积和优惠购买面积。
（二）部分住户要求购买大户型产权调换房，产权面积在45㎡左右或超过45㎡的住户要求给予更多的奖励面积。
（三）纳入本次棚改且产权性质属于公房的住户，要求参照房改政策房改后参加棚改。
（四）要求对产权调换房进行简装。
（五）要求物管费尽可能低。
（六）要求对临时建筑进行合理补偿。
二、本项目征收补偿方案修改情况
通过对本项目征收补偿方案征求意见的分析研究，对于征求意见中的个别意见由本项目指挥部在房屋征收实施过程予以宣传和解答；对于共性意见中的合法合理部分，本项目征收补偿方案将予以采纳，修改情况如下：
（一）对于“选择产权调换方式的，要求给予奖励面积和优惠购买面积”的意见，本项目征收补偿方案明确：一是选择就地产权调换的，按被征收房屋的合法产权面积加上奖励面积，作为应调换面积，在该棚改征收范围内进行调换。因受调换房屋设计户型的限制，被征收人选择与应调换面积最相近面积的户型房屋实行调换，调换后的房屋建筑面积作为实际调换面积。房屋征收部门原则上不提供超过最相近户型的产权调换房屋。二是在征收补偿方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按规定时间腾空房屋的被征收人，在原产权面积的基础上给予奖励10平方米予以产权调换。三是考虑到被征收人生活和住房困难的实际情况，应调换面积部分不找补差价；实际调换面积超过或不足应调换面积部分被征收人与房屋征收部门按3200元/㎡结算找补差价。四是对享受城市最低社会生活保障待遇且被征收住宅房屋合法产权面积不足45㎡（以房屋权证为依据，共有产权不能分开计算）的被征收人，在本市他处又无房产的，补足到45㎡予以产权调换。被征收房屋产权人在本市区他处有房产的，补足至45㎡部分按每平方米3200元由被征收人购买。
（二）对于“部分住户要求购买大户型产权调换房，产权面积在45㎡左右或超过45㎡的住户要求给予更多的奖励面积”的意见，本项目征收补偿方案明确：由于没有政策依据，且受产权调换房屋建设规划的限制，不予采纳。
（三）对于“纳入本次棚改且产权性质属于公房的住户，要求按房改政策房改后参加棚改”的意见，本项目征收补偿方案明确：一是充分考虑被征收房屋承租人的实际情况（因多种原因之前未参加房改），经市政府特批，参照最后一次房改价格购买所居住房屋的产权后，按照私有住宅房屋实施征收补偿。即对符合“公改私”条件（属本厂职工且未参加房改或享受其他性质的福利房待遇，在本市区他处无房的）的被征收房屋承租人，可按照每平方米785元购买所居住房屋的产权（建筑面积），购买后按照私有住宅房屋实施征收补偿。二是对不符合“公改私”条件的被征收房屋承租人，实行一次性货币补偿，房屋补偿费依据《市国有土地上征收直管公房和单位直管房对承租人补偿安置的暂行规定》的标准计算。
（四）对于“要求对产权调换房进行简装”的意见，本项目征收补偿方案明确：产权调换房屋交付标准参照国家相关规定执行。
（五）对于“要求物管费尽可能低”的意见，本项目征收补偿方案明确：一是考虑被征收人生活困难等因素，在产权调换房屋设计方案中安排了一定面积的物业，用于弥补今后的物业管理费。二是明确规定被征收人入住产权调换房屋后，除按政策规定缴纳房屋维修基金等规费外，还必须遵守小区物业管理规章制度，按规定缴纳物业管理费等。
房屋征收整改方案篇2
征迁安置是项目改造关键环节，被征收人极为关注。被征收人能否按时顺利回迁，反映出政府在实施房屋征收项目中的科学决策和操作能力。在征收安置实践中，征迁安置工作遇到了许多问题，有些问题还比较突出，甚至还出现恶劣的暴力事件，直接影响到征收区域回迁安置工作的推进。当前，征迁安置主要问题表现在：一是项目科学论证不足。由于地方政府对城市改造急于求成，规模过大，征收盲目，加上在实施征收前期调查摸底不细致，底数不清晰，决策不民主，征迁项目启动后，矛盾诸多，征收进度缓慢。二是方案不明，运作不当。政府在实施房屋征收前，由于项目论证不足、安置方案粗糙、安置方式不明确、补偿不公平、程序不合法、信息不公开、运作不规范、干预评估，个别征收人员素质较低、作风粗暴、方法简单，甚至有的纠结社会闲散人员违法拆迁，以及征收安置预案不充分，出现问题没有很好的应对解决办法。三是补偿资金准备不足。由于前期论证及摸底不清、测算不细，对被征收人选择货币补偿资金需用量估计不足，导致有相当部分被征收人选择货币补偿后资金跟不上，不能及时兑现合同，也使得那些想签订安置合同的人不愿签订合同，造成项目被迫拆拆停停。四是安置用房选址偏差。政府在征收项目征收工作落地后，采取净地出让的方式将土地挂牌上市。摘牌后的开发企业在项目规划设计中，往往考虑更多的是自身利益，将不好的位置用于建设安置房，被征收人意见大，导致后期安置矛盾多。五是超期过渡费支出大。受大环境的影响，部分征收项目完成征收后，政府在实施“招拍挂”中，往往受挂牌条件影响，土地在“招拍挂”中出现流拍，使净地晒地时间过长，大大超出应安置期，增加超期安置费用支付，加大项目改造成本。
上述问题的出现，不仅直接影响征收项目的有效实施，也给被征收居民工作生活、学生就学等带来诸多不便，影响被征收居民对政府工作的信任和支持，甚至产生一些负面效应。
二、抓好征迁工作切入口
在房屋征迁过程中，如何有效地保证征收补偿到位，保障被征收居民如期安置，是保护被征收人合法权益的重要前提，也是整个征收项目顺利推进的关键。
（一）严格总量控制
政府在制定城市建设总体规划中，对旧城改造实施统筹安排，充分考虑到城市老住宅区、棚户区，以及城中村等改造项目征收规模和总量控制，关注被征收居民在外过渡期、过渡量，以及征收补偿资金储备额，做到“三匹配一适应”。即：征收总量与被征收人在外过渡相匹配，安置房建设进度与安置期相匹配，征收补偿资金储备与货币补偿支出相匹配；征收补偿安置费用与被征收人经济承受能力相适应，从而保持房屋征收与补偿的总体平衡。
（二）科学编制方案
房屋征收与补偿安置方案是整个征收工作最关键的环节，要做到方案科学，摸清底数是关键。地方政府在对房屋征收工作实施之前，要认真对项目进行细致的调查摸底，实施科学的论证及可行性研究。采取什么形式征收，如何进行补偿，安置在什么位置，户型如何设计等，都应该让群众了解知情，明明白白。征收与补偿方案一旦确定，原则上不再进行变更。否则，被征收居民对方案产生疑虑，甚至怀疑方案的真实性，产生逆反或抵触情绪，不配合征迁工作。
（三）选址注重民意
征收与补偿方案实质上就是安置问题，征收安置房对于大部分被征收人来说，可能就是一辈子的事。在哪建、建什么样的房是群众最为关心的问题。因而，在房屋征收方案中，安置房建设选址极为重要。
一是在异地安置。异地安置要充分考虑到大多数被征收居民的意愿，尊重他们“故土难离”的观念和工作生活实际，尽最大可能为他们减少工作障碍和生活成本，最大程度地提供工作生活便利。对于异地安置的，在征收政策上要适当考虑回迁安置区域之间的差异，利用经济杠杆调整好利益关系，从而达到双方都能接受的效果。二是确定好就地或就近安置位置。就地或就近确定安置房位置是目前政府在实施房屋征迁过程中的一大难题。在项目拆迁没有完成前，由于规划设计没有出来，具置等待净地出让后由开发企业根据项目房屋征收情况及规划容积率的要求确定安置房位置；在确定安置房位置时，有的开发企业往往考虑自己的利益，安置房建设位置及设计户型相对不是太好。要杜绝这些问题，就必须在项目挂牌时明确安置房位置等建设条件，最大程度地减少安置时的矛盾和纠纷。
（四）设计标准一致
由于诸多因素，在安置房设计标准上，无论是外观设计还是户型设计往往低于商品房设计标准，形成一个项目两种设计标准，有的甚至反差还很大，被征收人反响强烈，也在一定程度上挫伤了被征收人的积极性。所以，在安置房设计上要与商品房同设计、同风格、同标准，以真正体现公平公正原则。
（五）遵循先建原则
安置房建设是保证被征收人按时还原的前提，也是考证政府诚信的极为重要指标。对于征收项目来说，安置房必须放在重中之重位置上，优先建设。优先建设安置房能够使被征收人看到回迁安置希望，对社会稳定起到一定的作用。因此，地方政府要对安置房建设实施监督管理，对于具有承担安置房建设任务的开发企业，从商品房预销售环节上把关，没有完成安置房建设形象进度的，政府部门应从严控制商品房销售或不允许商品房预销售。
（六）规范征迁行为
党的十八届四中全会提出了关于依法治国的一系列新观点、新举措，绘制出了“法治中国”的路线图，为进一步实施“依法治国”指明了方向。城市房屋征迁工作同样离不开法治的引领，实现法治护航。做好房屋征迁工作，关键是要建立一整套完善的制度保障体系，而建立和完善保障体系的前提重在依法。在建立和完善静态的政策保障体系同时，还要建立和完善动态的政策实施保障机制，坚持依法征收，依法办事，推进法治对引领和规范征迁行为的主导性作用，确保做一个项目成一个项目，决不能做一个项目成一个“烂尾项目”。
三、探索安置房代建新路
房屋征收整改方案篇3
第一条为了切实加快棚户区改造工作，进一步完善城市功能，改善人居环境，促进全县经济社会健康协调发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》和《商洛市棚户区改造管理暂行办法》等相关法律法规和中省市关于棚户区改造的相关政策规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条本办法适用于丹凤县行政区域内的所有棚户区改造项目。
第三条本办法所称棚户区是指因历史原因形成的房屋密度大、建筑质量差、使用年限久、安全隐患多、市政设施不完善、环境条件脏乱差的集中成片居住区域（包括国有土地上棚户区和集体土地上棚户区）。
本办法所称棚户区改造，是指为了公共利益的需要，根据全县经济社会发展计划、县城总体规划、全县土地利用总体规划、四大重点区域规划、商於古道文化景区规划和专项规划，对棚户区进行综合改造的行为。
第四条县委、县政府成立棚户区改造工作领导小组（以下简称领导小组），负责指导、审定全县棚户区改造有关政策规定、年度计划、实施方案和改造项目规划，协调解决棚户区改造工作中的重大问题。
县棚户区改造工作办公室（以下简称县棚改办）负责研究、拟定棚户区改造的相关政策文件，会同有关部门编制棚户区改造规划及年度实施计划，负责改造项目方案审核、计划下达、贷款申报和进度督查，协调领导小组各成员单位工作，牵头棚户区改造项目考核奖惩的组织实施工作。
第五条县政府负责全县的棚户区改造工作。县棚改办负责全县范围内棚户区改造工作的组织实施和监督管理，各镇人民政府具体负责本辖区内棚户区改造项目的实施工作。
县级有关部门和各镇应当按照各自职责，协同做好棚户区改造工作。供水、供热、供电、供气、通讯等经营企业，应当配合、支持棚户区改造工作。
第六条棚户区改造按照“科学规划、有序推进，政府主导、市场运作，多元安置、改善民生，突出重点、因地制宜，依法征收、营造和谐”的原则进行。
第七条棚户区改造项目应当符合土地利用总体规划、城乡规划、四大重点区域规划、商於古道文化景区规划和专项规划，纳入全县国民经济和社会发展年度计划。
第二章规划管理
第八条县棚改办应会同县级有关部门，根据县城总体规划、土地利用规划、四大重点区域规划和商於古道文化景区规划，编制棚户区改造总体规划，经县政府批准后组织实施。经批准的棚户区改造专项规划，任何单位、个人不得擅自改变。
第九条棚户区改造项目涉及的城市基础设施建设项目，且项目用地基本具备建设条件的，应当与棚户区改造同步进行。
棚户区改造安置项目配套设施应与安置项目同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。
第十条棚户区改造项目实施主体应当编制修建性详细规划，报县住建局审查批准。
主要地段、文物景点周边等重要地段的改造规划，应在广泛征求公众意见后报县政府批准。涉及文物保护的应按程序报批。
第十一条对确需调整规划指标的棚户区改造项目，参照《商洛市建设用地容积率管理办法》执行。
第十二条棚户区改造项目，应充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，科学设定户型面积。
第三章项目管理
第十三条棚户区改造项目实行计划管理。县棚改办根据棚户区改造专项规划，统筹安排全县棚户区改造年度实施计划。
对存在社会公共安全隐患或重点项目建设需要，确需改造的棚户区项目，可以优先纳入改造计划。
国有企业实施或参与棚户区改造的，应按有关规定报县级国有资产监管部门和企业主管部门同意。
第十四条棚户区改造项目的申报确定程序为：
（一）项目建设单位向县棚改办提交书面改造申请和改造实施方案。实施方案内容应包括项目概况、改造模式、投资主体、规划及土地利用方案、房屋征收与补偿安置方案、建设方案与实施计划、项目可行性分析报告、社会稳定风险评估报告及成本测算等附件。
（二）县棚改办审查全县棚改项目申报材料。
（三）县棚改办汇总全县棚改项目并报县棚户区改造工作领导小组审定，审定后由县棚改办向市棚改办申报，争取列入计划。
（四）县棚改办依据市棚改办给我县下达的实施计划，向各项目建设单位下达实施计划。
第十五条项目建设单位持项目实施计划批文及其他有关资料，向县发改、国土、住建、环保等部门申请办理项目立项、用地、规划、施工许可、环评报告等相关手续。
第十六条棚户区改造项目应建立健全用地情况调查、房屋确权测量、征收安置补偿等档案，实行台账式管理，并将各户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。将征收房屋的图文影像资料同时建档，一户一档。
第十七条已列入计划的棚户区改造项目，不得擅自变更调整。确需调整的，须按程序报批。
第四章土地利用
第十八条棚户区改造安置住房用地纳入全县保障性安居工程建设优先安排，优化审批流程，提高审批效率。涉及新增建设用地的，应在土地利用年度计划中优先安排、单列指标。县国土局应在每年第三季度末汇总下一年度棚户区改造用地规模并编制计划，提前申报用地指标。
第十九条棚户区改造安置住房中涉及的经济适用住房、保障性租赁住房和市政公用设施通过划拨方式供地。其他用地以公开出让方式供地。
第五章征收补偿
第二十条征收棚户区改造范围内的房屋，按照《丹凤县棚户区改造项目房屋征收补偿安置标准》执行。
第二十一条棚户区改造项目房屋征收补偿安置标准应组织有关部门进行论证，征求社会公众意见，按程序公示期满（不少于30日），并得到改造区域多数群众同意后，由县政府作出房屋征收决定。
第二十二条多数被征收人对征收补偿标准有异议的，县政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第二十三条作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。房屋征收决定应当及时公告，载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
第二十四条房屋征收范围确定后，房屋征收部门将拟征收项目的名称、范围、房地产价格评估机构选定方式等相关事项在征收范围内予以公告，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利，被征收人应在5日内协商选定房地产价格评估机构。被征收房屋所在地的镇政府、街道办事处、社区居委会、村委会可组织被征收人协商选定房地产价格评估机构。
被征收人在5日内协商选定评估机构不成的，按照《陕西省国有土地上房屋征收房地产评估机构选定办法》规定执行。
第二十五条房屋征收实施单位委托的房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时通过录音、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并将评估结果予以公布。
第二十六条被征收人对评估报告无异议的，房屋征收实施单位应在规定期限内与被征收人签订补偿安置协议。征收补偿协议签订后，一方当事人不履行协议约定的，另一方当事人可以依法提讼。
被征收人对评估报告有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在规定期限内达不成征收补偿协议或者被征收人房屋产权不明确的，由县政府依法作出补偿决定，并在棚户区改造范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十七条被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由县政府依法申请人民法院强制执行。
第二十八条棚户区改造房屋补偿安置实行“产权调换与货币补偿相结合”的方式，被征收人可以自主选择。鼓励被征收人选择货币补偿，由被征收人采取购买现房的方式进行安置。
第二十九条被征收人选择产权调换的，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行实物安置，同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等随机方式确定安置房选房顺序。
第三十条棚户区改造项目实行征收、招商、建设相分离的办法。各镇人民政府是本辖区棚户区改造项目房屋征收的实施主体，招商、建设主体由县政府根据项目建设实际情况具体确定。
第六章建设管理
第三十一条棚户区改造房屋拆除工作由房屋征收实施单位委托具有相应资质的单位组织实施，各镇人民政府配合。
第三十二条房屋拆除后的建筑垃圾清理应严格按照县城管局审批的时间、路线组织清运，不得随意拉运倾倒，影响市容环境，妨碍交通秩序。
第三十三条棚户区改造项目安置房、商品房以及基础设施、公共服务设施应严格按照法定程序进行建设，实行项目法人制、招投标制、合同管理制和工程监理制，执行国家工程建设的强制性标准和施工技术规范。
第三十四条安置房小区应保证供电、供水、排水、通讯等基础设施配套齐全，并做好小区内道路硬化、绿化、亮化，确保功能完善，环境整洁。
第三十五条棚户区改造项目竣工后，应按有关规定进行综合验收。项目建设单位应向回迁安置户出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房开发部分，应执行预售许可证制度。
第三十六条安置房小区公共服务物业用房应按《陕西省物业管理条例》相关标准设置，并与安置住房同步规划设计、同步施工建设、同步交付使用。
第三十七条安置住房设计方案经审定后原则上不得调整。确需变更设计的，应当经设计单位同意并出具正式变更文件，由项目实施单位报县棚改办审核公示无异议后实施。变更内容较大的，应提请领导小组批准。
第七章资金筹措管理
第三十八条县住建（棚改）、发改、财政、国土、环保等部门应积极支持配合棚户区改造项目申报工作，争取中、省专项补助资金支持。
第三十九条县财政应加大棚户区改造工作的资金投入力度，每年从城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费和土地出让收入中安排一定资金用于棚户区改造支出。
棚户区改造项目中收取的土地出让收入，优先用于棚户区改造项目中的房屋征收货币补偿、安置房建设以及基础设施配套建设。
第四十条县棚改办和棚户区改造贷款用款人应加强与各金融机构的合作，争取更多信贷资金支持棚户区改造。
第四十一条县有关部门应积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。
第四十二条县财政应将贷款合同约定的还本付息数额列入年度财政支出预算，确保按期还本付息。
第四十三条县财政按照“专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效”的原则，加强对棚户区改造补助资金的管理，确保资金安全、规范、有效使用。
棚户区改造补助资金专项用于补助政府主导的棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关基础配套设施建设等开支，不得用于其它住房开发和经营性设施建设支出。
第八章优惠政策
第四十四条棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。
第四十五条县税务部门要落实好国务院棚户区改造安置住房税收优惠政策。
（一）对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
（二）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（三）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
（四）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
（五）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。
第四十六条电力、通讯、网络、有线电视及供水、供气等企业要按照相关政策对入网、管网增容等经营性收费给予50%的减免。
第九章督查考核
第四十七条县政府将棚户区改造工作纳入对各镇和县级相关部门年度目标责任考核，实行月检查排名、季点评通报、年度考核奖惩。
第四十八条对未按进度要求完成年度工作任务或连续两次排名末位的责任单位，除年度目标责任考核不能评定为优秀等次，县政府将按照有关程序对相关部门主要负责人进行约谈问责。
第四十九条县审计局应当加强对棚户区改造资金的审计监督。县监察部门要加大对棚户区改造工作中出现的失职、渎职等行为的行政问责力度。
第十章法律责任
第五十条棚户区改造应当依法征收、文明搬迁。实施单位在改造过程中应当遵守相关法律法规的规定。对弄虚作假，发生侵占、私分国有、集体资产等违法行为的，将依法追究其法律责任。
第五十一条棚户区改造实施单位应当严格按照经批准的棚户区改造项目实施方案进行改造，未按照方案进行改造，或者违反本办法规定擅自改变方案的，县政府将依法进行处理。
第五十二条在实施棚户区改造过程中，违反土地、建设、规划等法律、法规规定的，依法对相关责任人予以处理。
第五十三条棚户区改造管理工作人员应当认真履行职责，对、、的，依法依规给予党政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
房屋征收整改方案篇4
关键词：房产税财富公平制度创新
改革开放以来，我国经济迅速发展，社会财富不断增加的同时也在加速向少数人集中。我国居民房产占有的差距较为悬殊，因此考察我国居民财富差距不能忽视房产占有差别。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1986年房地产税制改革以来，我国对个人居住房产免征房产税，不符合普遍征税的原则。房产税以房产原值为计税依据，政府无法从房产税中获得房产增值的收益，有悖公平原则。2011年初，重庆、上海正式对部分个人住房征收房产税，房产税改革进入到实质阶段。政府针对居民高档、多套房产征税，一定程度上可以将少数人过度集中的财富收归国有，通过转移支付等制度，改善收入分配不均。但是试点房产税方案适用范围狭窄，无法有效调节财富公平分配。
因此，本文首先在回顾有关税收公平文献的基础上，提出了衡量房产税公平的六个维度。其次分析了六个维度对房产税财富公平的作用机理。最后提出促进财富公平分配的房产税制度。
相关文献综述
从传统的税收公平角度来看，税收公平主要指横向公平和纵向公平。横向公平指具有相同经济能力的人，负担相同的税收；纵向公平指具有不同经济能力的人，负担不同的税收（马斯格雷夫，1987）。传统的税收公平主要指税收在纳税人之间负担公平，而忽略了纳税人与征税人之间权利与义务分配的公平问题。广义的税收公平要求，就社会作为整体而言，纳税人因缴纳税款而减少的价值至少与政府使用税款而增加的价值一致，即要求政府使用税款要取之于民、用之于民，政府用税公平是税收公平的重要体现（杨杨，2009）。现代税收公平理论认为，有了公平、合理的税收制度，还要有一套公平、公正、公开的执法体系（尚力强，2006）。合理的税收征管程序、合法的税收征管过程也会对纳税人的实际税收负担造成影响，所以征税公平也是税收公平的一种体现（石卫祥，2009）。综上所述，广义的税收公平，不仅包括定税公平，而且包括征税公平与用税公平（林晓，2002）。
对于房产税来说，增强房产税公平功能的途径有：扩大房产税征税范围、以房产市场评估价值为计税依据、确定适当的税收优惠（刘军，2006）。房产税的比例税率能够体现纵向公平（朱为群，2012）。因此，就房产税税收负担而言，税基范围、税率结构、税收优惠、计税依据是影响房产税公平的四个维度。结合政府征税公平、用税公平两个维度，影响房产税公平的六个维度是税基范围、税率结构、税收优惠、计税依据、政府征税公平与政府用税公平。
影响我国房产税财富公平的维度分析
（一）税基范围
房产税税基范围要体现普遍征税的原则，进一步房产税改革需将房产税征税范围扩大到居民个人住房。受到税收法定原则中禁止溯及既往的制约，有必要对我国存量房和增量房普遍征收房产税的公平性分别进行探讨。
对增量房征收房产税有两种方案。方案一是对房地产开发流通环节和保有环节的相关税费进行整合，形成“重保有轻交易”的房地产税收格局。方案二是将土地出让金中由于政府公共支出带来的土地增值部分扣除，将其放在房屋持有过程中逐年征收。由于我国房产税改革处于探索阶段，考虑到土地出让金改革的复杂性，本文认为应该先采取第一种方案，然后向第二种方案过渡。就第一种方案而言，降低房屋交易环节税收有利于降低新增房屋的购买成本，节约的成本将在房产保有环节以房产税的形式征收，并未增加购房者的成本。
对于我国存量房而言，政府在出让土地时征收的土地出让金就已经包含了由于公共支出带来的土地增值部分，而这正是政府提前预收的房产税（王智波，2011）。如果对存量房按照方案二征收房产税，则属于重复征税。如果按照方案一对存量房征税，由于居民购买存量房时没有享受到房地产税收整合的优惠，所以居民第一套存量房享受免税优惠是合理的。但是出于政府调节财富公平分配的职能，对居民多套存量房征税是有必要的。
（二）税率结构
由于我国中东西部经济发展水平、人均可支配收入、房产价值等存在很大的差异。考虑到区域发展的不平衡性，有必要为房产税税率设定一个弹性区间，各地区政府根据本地区实际情况确定合适的税率。房产税税率分为定额税率、累进税率和比例税率三种。定额税率采用固定税率按建筑面积征收，不能体现税收负担公平。累进税率体现量能负税原则，房产价值越大，税率越高。累进税率对于有效调节财富分配效应有重要的作用，但累进税率容易影响人们对持有房屋的信心（刘余健，2012）。比例税率按照房屋价值采用统一的税率，比例税率成本低、容易操作。随着房屋套数的增加，比例税率越高，也体现了累进性。所以对不同套房产采用不同档的比例税率，能够起到调节财富公平分配的目的。
（三）税收优惠
1.基于居住房产的税收优惠。在我国富人的财富结构中，房产的占比并不是很高，而房产却是我国中层收入者的主要财富形式。如果按照房产税税收财富比来衡量房产税的累进程度，则可能发现房产税是累退性税收。因此，我国有必要为中低层收入者规定房产税免征额、人均免征面积等税收优惠，尽量将中低层收入者的首套房纳入免征范围。
2.基于特殊人群的税收优惠。居民的房产价值可能与居民的收入并不匹配，政府对收入能力有限的特殊人群征收过高的房产税不符合税收负担公平的原则。所以，参照国际房产税税收优惠惯例，房产税有必要对特殊人群给予减免税收的优惠，如对退休职工、孤寡老人、残疾人、低收入居民的首套住房免税（刘余健，2012）。
（四）计税依据
世界上开征房地产税的国家和地区的计税依据主要有房地产面积和房地产价值。按房地产面积征税，对处于同一地区不同地理位置的居民是不公平的，而且房产税收入很难反映由于房产增值带来的经济收益。而以房屋市场价值为计税依据，不仅体现了对处于不同位置房屋的公平性，而且可以将房屋增值带来的收益反映在税收收入中。目前，国际上大多数国家按房屋的评估价值或市场价值计税。这样做的好处是，随着房产升值相应增加税收，有利于有效组织税收收入。同时，房地产的市场价值反映了纳税人的承受能力，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税，体现了房产税的公平性（蔡红英，2011）。
（五）政府征税公平
政府在征收房产税的过程中涉及到评估房产价值、工作人员征税、防止偷税漏税等。房产价值评估的基础是健全的房产信息，房产价值评估的核心是完善的评估制度和先进的评估技术。健全的房产信息是防止偷税、漏税的客观依据，也是房产评估顺利开展的条件。客观、公正的房产评估程序与技术使纳税人感到相对公平。征税过程中，征税人员平等、公平对待每一位纳税人，对于拒不纳税的人进行严厉惩罚也是影响人们公平感知的重要因素。
（六）政府用税公平
税收取之于民，也要用之于民。我国征收房产税要促进财富的公平分配，所以政府如何分配税收也会影响到税收的公平。michaelL.Roberts（1994）经过实验发现，政府将所得税用途通过电视等媒体公布于众时，纳税人公平感知和纳税遵从度有所提高。所以，政府不能随意使用纳税人的血汗钱，使用税款时必须接受纳税人的严格监督，以保证税款被用以增进全社会的福利。本文提出的房产税改革方案面向所有存量和增量住房，涉及面广，所以依据税收的受益原则，政府要针对性地将房产税用于公共服务支出和保障性住房建设，绝不允许政府官员的随意挥霍。
促进财富公平分配的房产税制度设计
为了发挥房产税促进财富公平分配效应，我国首先需要改革房地产税制，形成“重保有轻流通”的税制格局。在设计房产税税收要素环节，通过税基、税率、税收优惠、计税依据体现房产税税负公平。在设计税收配套制度环节，考虑到保证政府征税公平的各种配套制度。
（一）房地产税制调整
将房产税与城镇土地使用税合并为统一的房产税；取消土地增值税、耕地占用税；取消印花税、扩大契税的征税范围并降低契税税率。
（二）房产税税收要素设计
税基范围：土地、城乡居民房产；计税依据：房产评估价值；税率：各套房采用不同档的比例税率。对于增量房，家庭第一套及以上住宅分别按增加的比例税率征收房产税。对于存量房，家庭第二套及以上住宅分别按增加的比例税率征收房产税；税收优惠：对于增量房，家庭第一套自用住宅，人均建筑面积不超过30平方米的免征房产税，超过面积按照市场评估价值征收房产税。对于存量房，家庭仅有一套自用住宅，免征房产税。对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积60平方米以上的部分视为奢侈性住宅消费，超过面积按照市场评估价值征收房产税。对农村居住用房、农业用地、国家机关用地、公益用地等免征房产税。对退休职工、孤寡老人、残疾人、低收入居民的首套住房免征房产税。
（三）房产税税收配套制度
建立房地产产权登记制度。我国建立健全的居民个人房产信息登记制度，不仅有利于房产价值的评估，而且能够防止偷税、漏税行为的发生。针对我国土地产权和房屋产权由不同部门登记的状况，要尽快实现对土地、房屋统一登记、集中管理。
建立房产价值评估制度。我国首先需要选拔一批专业的房产评估技术人才，并建立以税务部门下属评估机构为主、中介机构为辅的房产评估体系。我国要借鉴国外房屋价值的评估方法，在市场法的基础上进行批量评估。而且要对评估结果建立有效的争议解决机制，这样才能实现征税公平。
合理的征管方式。房产税减免采取申报的形式，凡符合条件享受减免优惠的纳税人应该在规定期限内向税务机关申报，提交相关证明，经税务机关审查后确认。房产税缴纳合理的方式是由征税机构向纳税人下发缴纳税款的通知书，而后由其自行缴纳，这样才能保证税收征管的顺利实施。
参考文献：
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房屋征收整改方案篇5
一、城市征地拆迁工作情况
自《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，我县实施的城南沿江大道建设工程等房屋征收项目严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《市贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干意见（试行）》等法律法规进行操作。我们在房屋征收过程中坚持公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开的原则，充分保证了房屋征收项目的合法性；保证了被征收人的知情权、参与权；保证了被征收人房地产的合法权益。
对于在房屋征收过程中出现的各种矛盾，我们派工作人员及时与被征收人沟通，对征收条例不懂、对政策不清楚的我们及时给予解答。对已实施完成，但存在的工程项目，我们派该工程项目的工作人员及分管领导及时与人沟通，对合理的意见、建议我们充分采纳，对不合理的要求我们给予解释清楚。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来我县还没有出现一例强制拆迁。
1．及时成立征收部门明确工作职能。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，县人民政府于2011年8月25日下发石府办抄字[2011]360号文件，县机构编制委员会于2011年12月12日下发石编发[2011]24号文件通知，将县房产局下属县城镇房屋拆迁管理办公室归并到县征地拆迁安置办公室。单位规格和性质为正科级全额拨款事业单位。主要职责：为县人民政府指定的国有土地上房屋征收工作部门；负责全县规划范围内征地拆迁安置工作的综合组织协调与管理；主要承担《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我县的贯彻实施。单位成立至今，通过全体房屋征收干部职工的共同努力，我县的房屋征收与补偿工作取得了较满意的社会效益。
2、依法征收，加大宣传，提高房屋征收与补偿公信力。随着城市化进程，城市结构的调整，旧城改造步伐的加快，为全面贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》把握界定公共利益的基本要求，维护广大人民群众正常生活秩序和社会和谐稳定。一是加大了对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宣传力度。我们利用广播电视、宣传车、宣传标语、网络等多种形式开展对《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行全方位的宣传和报道，将房屋征收的项目实施范围，征收与补偿程序、安置方式、安置地点、征收补偿、补助及奖励标准、安置保障的措施、以及房屋征收范围内调查的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查结果一一进行公示。让广大人民群众充分认识到贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》是做好我县危旧房改造、旧城改造，调整城市结构，完善城市功能，做好环境治理，提升城市品位的公共利益需要，确保房屋征收各项建设活动符合国民经济和社会发展、土地利用总体规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建计划项目列入市、县国民经济和社会发展年度计划；确保房屋征收与补偿工作程序符合《条例》规定的程序要求。二是房屋征收补偿项目方案进行了组织论证和社会稳定风险评估。房屋征收补偿决定征求群众意见。我县在房屋征收与补偿决定前，严格按照相关规定进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，经县政府常务会议讨论决定，在作出房屋征收前，征收补偿费用足额到位，专户存储、专款专用。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求群众意见，将征求意见情况和公众意见的情况进一步公布。县人民政府在作出房屋征收决定后及时公告。公告内容包括房屋征收与补偿方案和行政复议，行政诉讼等事项，使我县的房屋征收与补偿方案具有较好的科学性、合理性、经济性和社会稳定性。三是认真贯彻落实房屋征收与补偿应遵循决策民主，程序正当，结果公开的原则。房屋征收评估机构的确定由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间协商不成的，由我办组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采用摇号、抽签等随机方式确定。通过上述一系列的依法征收、宣传发动工作，房屋征收与补偿工作在广大人民群众心目中起到了相互沟通，正确引导，工作协调的作用，同时增强了房屋征收与补偿工作人员的工作责任感，提高了房屋征收与补偿工作的公信力。
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后启动的新项目正在顺利实施。2011年9月我县依法启动了县城南沿江大道建设工程，该项目征收涉及私房270户，其中企业、事业单位18户，征收房屋总面积约11.4万平方米。该项目是新条例出台后我县实施的第一个房屋征收项目。为了确保该项目圆满完成，领导非常重视，广大人民群众也非常关注。房屋征收与补偿工作人员严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序流程和要求，依法做好房屋征收与补偿工作。面对钉子户，工作人员采取配对做好钉子户的工作，发扬敢于负责、敢于拼搏、敢于攻坚、敢于创新、敢于碰硬，争当建设先锋队，乐做城市守护人的精神，做到不分节假休息日，及时主动上门做好各项工作。面对难题领导亲自出面，力争达成协议。在工作中我们发扬“白加黑、五加二”等连续作战的工作作风。目前，该工程项目进展顺利，基本上都签订了房屋征收补偿安置协议。
4.坚持以人为本，妥善做好老项目工程的收尾工作。目前我县还有2个老项目正在收尾阶段，即：县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目、县城西外路建设工程。三个项目还有约6户尚未签定拆迁补偿安置协议，其中县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目所剩4户经过裁决已向县法院申请了强拆，法院已受理；县城西外路建设工程所剩约2户正在协调之中。我县对于已经办理了《房屋拆迁许可证》的老项目，按新条例规定，除了不实施行政强拆以外，其它的都按老条例实施。我县督促了拆迁人要把老项目收尾工作抓紧搞完，而且不能引发矛盾。在拆迁工作中要把工作做细、做实，要依法行政，文明拆迁。被拆迁人有疑问的，我们耐心解释，尽量减少矛盾，减少对立面，确实维护被拆迁人的合法利益。
二、存在不足
1.我们在启动新项目按新条例实施操作方面还欠缺经验，建议上级业务主管部门要定期对我们业务指导和培训。
2、到目前我们县所有的项目都有异地土地安置，如果一旦取消异地土地安置，估计房屋征收难度要加大。
3.征地拆迁案件处理方法不够多，效果不太明显，致使部分矛盾纠纷化解的不够及时。
三、下一步工作打算
（一）加大房屋征收相关法律法规的宣传贯彻力度。采取发放宣传单、横幅、举办培训班、召开座谈会等多种形式，加强房屋征收法律法规和政策宣传力度，牢固树立科学发展理念和以人为本思想。
（二）进一步规范房屋征收程序。认真总结房屋征收工作经验，及时查找房屋征收工作存在的问题和不足并进行整改。制定出台重大项目社会风险评估办法等各种配套方案，进一步完善工作措施，规范征地拆迁补偿程序。同时，建立日常督查工作机制，由国土、城建、监察、审计、法制等部门不定期对全县征地拆迁工作进行督查，对不符合政策规定的征地拆迁行为及时纠正，对违法违规行为严肃查处，并追究相关责任人的责任，坚决杜绝违法违规行为的发生。
房屋征收整改方案篇6
【关键词】房产税房价
一、房产税出台的背景
为应对次贷危机的冲击，中央对宏观政策主基调进行了调整，房地产成为政府宏观调控的主要目标。政府先后出台了降低首付比率、降低贷款利率等鼓励购房的政策，刺激房地产需求增加。虽然鼓励购房的政策有效促进了房地产经济增长，但一线城市却出现了房价爬高、买房难的现象，引起社会的广泛关注。为遏制房价过快增长的趋势，2010年4月，国务院出台了“国十条”，收紧信贷，实行严格的差别化住房信贷政策，却收效甚微。在控制信贷无法平抑房价的情况下，2011年，政府开始在部分城市进行房产税试点，重庆市作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，于2011年1月28日正式启动改革试点工作。
二、重庆市房产税改革试点方案内容及效用分析
重庆市房产税的纳税人是应税房屋的持有者。“对于独栋别墅，不管是存量房还是增量房均要征税。”本地居民在主城区拥有面积超过180平方米住宅的，超过180平方米的部分，新购独栋住宅和高档公寓面积超过100平方米的部分均为征税对象。除此之外，如果在重c无户口、无投资、无工作的“三无人员”在渝购置房产，购买多套住房时，要从第二套开始征收房产税，重庆市房产税以房屋交易价为征税依据，税率为0.5%～1.2%。
在一同出台的减免税政策中提出，“农民在宅基地上建造的自有住房，可以暂免征收房产税；在重庆市同时无户口、无投资、无工作的“三无人员”所拥有的普通应税住房，当纳税人在重庆市具有有户口、有投资、有工作三项条件中任一条件时，可从当年起免征税房产税，如果已经缴纳税款，当年已经缴纳的税款应当退还；由于自然灾害等不可抗力因素造成纳税人纳税确有困难的，可以向地方税务机关申请减免房产税和缓缴税款。”
单从理论上看，重庆市房产税改革试点方案是可行的，体现在以下几个方面。
第一，该方案对高档商品房和独栋别墅按0.5%～1.2%的税率征收房产税。这项措施增加了高档商品房和独栋别墅的购买成本，一定程度上降低了消费者的购房需求，对降低高档商品房和别墅的价格起到了一定程度的作用，促使逐利的房产商相应减少高档商品房和别墅开发，转而投资于普通商品房，增加普通商品房的供应量；该方案提出房产税收入全部用于廉租房的建设，增加了房屋供应量，从增加房屋供给方面抑制房价的上涨。
第二，该方案以房屋交易价格为征税依据，这会使得一些房产商把房价控制在当前房屋均价以下，能有效抑制房价的上涨速度。
第三，对在渝购置多套住房的无户口、无投资、无工作的三无人员，从其购买第二套及以上的普通住房开始征税，税率为0.5%。这是给市外投资、投机者增加房屋的持有成本，将使资金不雄厚的小投资人退出购买行列，减少一定的房屋需求量，从而达到抑制房价上涨的目的。
然而，重庆市房产税改革试点方案实施后，除了对当地房地产市场有了一个短期冲击外，并没能从根本上遏制房价上涨的趋势，自2011年房产税开征到2014年，重庆房价不降反升，上涨了4.5%。为什么会会产生这样的结果呢？究其原因，造成房价上涨的因素主要有以下三个。
第一，重庆市房地产的刚性需求没有受到影响。城市化进程加速、旧城改造、居民收入水平增加、家庭小型化等因素促使老百姓对普通住房的需求持续旺盛，而重庆房产税主要针对高端住宅特别是别墅以及炒房者，对普通住宅需求的影响不大，2011年，房产税征收伊始，征税目标为9941元/平方米以上的住宅，；2012年调整为单价12152元/平方米以上的住宅；2013年，这一标准又提高到了12779元/平方米。而2014年3月的统计结果显示，重庆市住房均价仅为6700～6800元/平方米左右，因此，重庆房产税的征收对象仅为小部分人，房地产市场的供求关系不会因此发生根本性的逆转，利用房产税抑制房价的目的不能实现。
第二，房产税的税率较低，一定程度上具有被转嫁的可能性。房产税虽然提高了房屋持有者的持有成本，但是房产的增值性较强，在预期需求依然旺盛、价格上升的前提下，缴纳房产税并不会促使投机者出售房产，当购买者购买房产时，销售者会在销售成本中加上累积的房产税金额，从而达到把房产税并转嫁给购房者的目的。因此，除了降低房价上涨的幅度外，房产税并不能完全遏制房产价格的上扬的趋势。
第三，土地价格上涨的影响。土地资源是我国的稀缺资源，并且是不可再生资源。随着城市化进程的加快，城市不断对外扩张，剩余的建设用地存量越来越少，同时征地补偿的标准不断提高，再加上旧城改造和拆迁工作难度的加大，城市建设用地供不应求，最终导致地价上涨，楼面地价居高不下，而地价是房价的重要构成部分，地价上涨带来的房价上涨避无可避。
综上，重庆市房产税改革试点方案的实施并没有有效遏制房价的上涨趋势，需要进一步的完善并采取其他辅助政策来增强该方案遏制房价的效用。
三、降低房价的对策建议
①进一步推进廉租房建设。经过几年的发展，廉租房建设已经小有规模，然而现有的廉租房存量还不能完全满足居民的需求。因此，政府应该进一步加强廉租房建设，减少经济适用房、两限房，尽可能将资金用在廉租房项目中。使廉租房的受益者不仅仅是最低收入者，要使低收入者也入住，作为房价过高时期的过渡，暂时减少普通房屋的市场需求。
②采取累进税率。由于现行的房产税税率较低，存在转嫁性，不能有力打击投机性房产持有者，降低房价。因此，房产税应该采取累进税率，区别对待房产持有者――在起点税率较低的情况下，谁的房屋面积越大、持有房屋套数越多，谁的应税税率就越高，以此达到减少投机性购房、抑制房价的作用。
③规范土地制度。长期以来，我国的土地使用权出让方式是“招拍挂”制度，即招标、拍卖、挂牌和协议方式，这是导致土地价格上涨的主要因素，进一步说，是导致房价上扬的重要诱因。政府应该改进土地使用权的出让方式，取缔以往采用的价高者得的竞拍方式。例如，可以按照综合因素对竞拍者进行评估，包括房地产开发商愿意提供保障性住房的面积比例等，综合考虑房地产商竞拍的各项条件，不再是单一的价高者得，从而降低土地价格，达到降低房价的目的。
参考文献
[1]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究，2011.
房屋征收整改方案篇7
一、征收与补偿原则
房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿。
二、征收范围
为公共利益的需要，根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律的规定，在市区旧城区、工矿企业棚户区、危旧住宅区、基础设施落后等区域确定的具体改造范围。
三、征收部门和实施单位
区人民政府确定区土地房屋征收办公室为区棚户区（危旧房）综合改造范围内国有土地上的房屋征收部门，由房屋征收部门委托相关街道办事处（镇人民政府）为旧城区棚户区（危旧房）综合改造房屋征收实施单位，委托工矿企业（单位）主管部门为工矿企业（单位）棚户区（危旧房）综合改造房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
四、征收补偿签约期限
征收补偿签约期限自区人民政府房屋征收决定公告之日起90天内。
五、征收补偿实施程序
（一）宣传发动。区人民政府作出房屋征收决定并予以公告后，房屋征收部门和房屋征收实施单位在房屋征收范围内开展房屋征收与补偿的宣传和解释工作。
（二）调查登记。在房屋征收实施前，房屋征收实施单位组织对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果在房屋征收所在社区向被征收人公布。
1、有房屋产权证的，房屋建筑面积、用途等以房屋产权证载明的为准。对证载面积有异议的，可申请有资质的房屋测绘机构测绘，并按新认定的面积予以补偿，测绘费用由申请人承担。
2、未经登记的建筑，由房屋征收实施单位会同规划建设、房产、国土等部门依法依规进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，建筑面积须经有资质的房屋测绘机构测绘确定，并按确定的面积予以补偿，测绘费用由被征收人承担；对认定为违法建筑的，不予补偿。
（三）签订征收协议。征收部门房屋征收协议签订通告后，房屋征收部门与被征收人依照本方案规定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议并发放协议签订序号。
1、房屋征收部门与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收所在社区予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
2、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
（四）发放补偿资金、搬迁交房。房屋征收部门按协议对被征收人予以补偿后，被征收人在协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁交房。
（五）发放补助、奖励资金。在被征收人完成搬迁交房并经房屋征收实施单位验收合格后，由房屋征收部门发放补助、奖励资金，由房屋征收实施单位发放选房序号。
（六）过渡与安置。根据协议的约定给予过渡与安置。
（七）资料归档。房屋征收工作结束后，收集、整理房屋征收补偿资料，按户建立征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
六、征收补偿、补助及奖励
对被征收人给予被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，并给予一定的补助和奖励。
被征收房屋价值按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格计算。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
（一）私产房的征收
私产房产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1、货币补偿：对私产房产权人按被征收房屋的价值实行货币补偿。
2、产权调换
（1）被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府提供等面积房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门结算差价。
在产权调换中，因户型差异，提供用于产权调换的住宅面积超出应安置面积10%（含10%）以内的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部门结算，超出10%以上部分及安置后的剩余面积按交房时同地段普通商品房市场价格结算；提供用于产权调换的店面、写字楼等营业性非住宅面积超出应安置面积部分按交房时同地段同类营业性非住宅市场价格结算。市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
3、搬迁及临时安置的补偿
（1）搬迁费：
①选择货币补偿的，按主房屋面积5元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。不足750元/户的补足到750元/户；
②选择产权调换的，按主房屋面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。不足1500元/户的补足到1500元/户。
（2）临时安置费：
对选择产权调换的住宅被征收人，按主房屋面积给予8元/平方米·月的临时安置费，不足800元/户·月的补足至800元/户·月；临时安置费自被征收人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。
过渡期不超过36个月。如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置费。
4、房屋安置：实行期房安置。
（1）安置对象：选择产权调换的被征收房屋产权人。
（2）安置原则：
①按规划要求，实行就地或就近相对集中安置；
②在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；
③附属房不予安置；
④被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。被征收家庭房屋面积不足40平方米且符合住房保障条件的，选择货币安置的，可在廉租房或公租房中安置；选择产权调换的，可将安置面积补足至40平方米，面积差额部分按2202元/平方米由被征收人向征收部门结算。
⑤被征收人按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择安置房。
（3）安置房屋户型（面积）：一室一厅（40平方米左右）、二室一厅（50平方米左右）、二室二厅（60、80平方米左右）、三室二厅（100、120平方米左右）。
5、补助及奖励
（1）选择产权调换的，凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，差价部分作为征收部门对被征收人的奖励，予以免交。超出征收补偿签约期限的，差价部分不予奖励，由被征收人向征收部门结算。
（2）选择产权调换或货币补偿的，凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，依据被征收主房屋面积，按框架结构100元/平方米、砖混结构60元/平方米、砖木结构20元/平方米、土木结构10元/平方米，对被征收人给予补助。
（3）选择产权调换的，按被征收主房屋面积给予300元/平方米的安置房装修补助。
（4）选择产权调换或货币补偿的，凡在协议签订通告规定期限内，对被征收人按被征收主房屋面积，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励300元/平方米；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励260元/平方米；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励220元/平方米。超过30天的不予奖励。
补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。
（二）政府直管公房的征收
1、对被征收产权单位房屋价值的补偿
对产权单位按被征收房屋的价值实行货币补偿。
2、对承租人的搬迁补助及奖励
补助及奖励对象：与政府公房管理部门签订了房屋租赁协议，且仍在所承租公房居住的承租人。发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。
（1）搬迁补助：
①在廉租房直接安置的，按承租房屋面积5元/平方米的标准给予搬迁补助。不足750元/户的补足到750元/户；
②在公租房安置，廉租房过渡的，按承租房屋面积10元/平方米的标准给予搬迁补助；不足1500元/户的补足到1500元/户。
（2）对符合承租保障性住房条件的承租人自愿放弃承租保障性住房的，按6000元/户的标准给予一次性补助。
（3）对政府直管公房承租人，凡在协议签订通告规定期限内，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励6000元/户；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励5000元/户；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励3000元/户；超过30天的不予奖励。
补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。
3、保障性房屋安置
（1）安置对象：被征收政府直管公房内符合廉租房或公租房安置条件的承租人。有下列情形之一的不予安置：
①所承租公房已发生转租、转让的；
②享受了政府廉租房、公租房的；
③已购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。
（2）安置原则：
①政府直管公房承租人符合廉租房申请条件的直接在廉租房中安置；符合公租房申请条件的在公租房中安置，在廉租房中过渡；
②在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；
③附属房不予安置。
（3）安置户型（面积）：按照所建成的廉租房或公租房户型（面积）。
（三）企业（单位）自管公房的征收
1、对被征收产权单位、产权人房屋价值的补偿
（1）对非住宅产权单位按被征收房屋的价值实行货币补偿。
（2）对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私产房征收补偿执行；对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私产房征收补偿执行。
2、对承租人的搬迁补助、临时安置补助及奖励
补助及奖励对象：企业（单位）分配、按要求交纳房租、水电等费用且仍在所承租的公房居住的承租人。发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。
（1）搬迁补助：
①在廉租房直接安置的，按承租房屋面积5元/平方米的标准给予搬迁补助；不足750元/户的补足到750元/户；
②在公租房安置、廉租房过渡的或购买保障性安置房的，按承租房屋面积10元/平方米的标准给予搬迁补助；不足1500元/户的补足到1500元/户。
（2）临时安置补助：对属于保障性期房安置的，按承租房屋面积8元/平方米·月给予承租人临时安置补助，不足800元/户·月的补足至800元/户·月；临时安置补助自承租人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。
过渡期不超过36个月。如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置补助。
（3）对符合保障性安置条件的承租人自愿放弃保障性安置的，按6000元/户的标准给予一次性补助。
（4）对企业（单位）自管公房的承租人，凡在协议签订通告规定期限内，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励6000元/户；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励5000元/户；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励3000元/户；超过30天的不予奖励。
补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。
3、保障性房屋安置
（1）安置对象：企业（单位）自管公房符合安置条件的承租人。安置对象必须同时满足以下条件：
①长期居住在棚户区（危旧房）综合改造范围内的本企业（单位）职工或原职工；
②所承租住宅为企业（单位）分配且按规定交纳房租、水电等费用的承租人；
③未承租政府廉租房、公租房的；
④所承租公房未发生转租、转让的；
⑤没有购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。
（2）安置原则：
①购买保障性安置房的，按规划要求实行就地或就近相对集中安置；
②在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；
③附属房不予安置；
④承租人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。
（3）安置方式：
①廉租房安置。符合廉租房申请条件的，直接在廉租房中安置；
②公租房安置。符合公租房申请条件的，在公租房中安置，廉租房中过渡；
③购买保障性安置房。购买价格为1850元/平方米。
（4）安置户型（面积）：
①选择廉租房、公租房承租安置户型（面积）：按照所建成的廉租房或公租房户型（面积）；
②选择购买保障性安置房的安置户型（面积）：一室一厅（40平方米左右）、二室一厅（50平方米左右）、二室二厅（60平方米左右）、三室二厅（80平方米左右）。
（5）承租户按以下标准购买保障性安置房：
①家庭人口为1人或夫妻2人，可购买一室一厅或二室一厅;
②家庭人口为2—3人，可购买二室一厅或二室二厅；
③家庭人口为4人以上，或三代同堂，可购买三室二厅。
（四）非公有制生产性企业房屋的征收
对非公有制生产性企业房屋的征收，被征收人可以选择以下一项补偿方式：
1、货币补偿。按被征收房屋的价值实行货币补偿。
2、产权调换。在棚户区（危旧房）综合改造区域范围内用地和产业规划能够满足被征收房屋征收时同类用途和性质安置建设的前提下，允许被征收人进行房屋产权调换，并与房屋征收部门计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；被征收人也可以按照用地和产业规划，自行易地选址，并自行迁建，房屋征收部门按被征收房屋同等价值和搬迁成本给予被征收人易地迁建费用。
（五）附属设施（附着物）、临时建筑的征收补偿
1、房屋征收涉及附属设施（附着物）征收的，按本方案附表1、附表2所定标准给予补偿。
2、临时建筑的征收，未超过批准期限的临时建筑，按照附属房标准（见附表1）给予货币补偿；超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
3、对公房承租人在所承租房屋周边自建房屋的征收，经产权单位或行业主管部门批准的，按附属房标准（见附表1）给予货币补偿；未经产权单位或行业主管部门批准的，不予补偿。
（六）停产停业损失补偿
按《市中心城区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（市府办发〔〕29号）执行。
七、保障与监督
（一）政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者、、的，由区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
（四）纪检、监察部门设立举报电话，对房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。
（五）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
（六）房地产评估机构的确定按《市中心城区国有土地上房屋征收评估机构选择办法》（市府办发〔〕28号）执行。备选评估机构应具备相应资质，属市外的评估机构应在市相关主管部门备案登记。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
当事人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
八、其他事项
（一）本方案所指的“私产房”是个人合法拥有的房产，包括自建、继承、购买、赠予等。私产房包括住宅、店面、写字楼等；“公房”包括“政府直管公房”和“企业（单位）自管公房”，其中“政府直管公房”是指国家所有，由政府公房管理部门负责管理的公产房；“企业（单位）自管公房”是指机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有或集体所有房产；“非公有制生产性企业房屋”是指我国内地公民私人所有或外商、港澳台商所有的经济成份占主导或相对主导地位的生产性企业的房屋。
（二）对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。
（三）廉租房、公租房的申请和配租，按《市中心城区国有土地上房屋征收住房保障办法》（市府办发〔〕27号）执行。
（四）本方案中“协议签订序号”，指按被征收人签订协议的先后顺序发放的序号，如被征收人在规定时间内完成搬迁交房，凭协议签订序号和搬迁交房验收单，换发选房序号；在规定时间内未完成搬迁交房的，所发放的协议签订序号自行作废，所对应的选房序号空缺，并在末位顺延。
（五）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋征收部门处置。
（六）凡已经纳入社会主义改造，由房管部门统一经营管理的私有房屋，一律属国家所有。
（七）征收房屋有关设施的迁移。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等，因房屋被征收而发生的迁移费用由房屋征收部门承担。新增户头费用由被征收人自行负担。
（八）被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补助金。
（九）私产房实行产权调换的，等面积内办证相关费用由房屋征收部门承担，超出被征收住宅面积部分，由被征收人承担；企业（单位）职工购买保障性住房办证相关费用由购买者承担。
（十）凡在廉租房、公租房安置或过渡的安置对象，应与市公房管理部门签订相应承租合同，并按市中心城区公房或保障性住房现行租金相应标准交纳房屋租金。
（十一）企业（单位）自管公房承租人购买保障性安置房的，房屋征收实施单位协助办理银行按揭贷款。
（十二）凡已享受国家廉租住房租赁补贴的被征收人或企业（单位）自管公房承租人，可在本方案临时安置费与国家廉租住房租赁补贴中就高选择一种。
（十三）产权调换和购买保障性安置房的交房标准：符合国家住宅建设有关标准，进户为普通防盗门（高层为防火门），室外门窗为铝合金或塑钢；水、电、气、通讯、有线电视到户。
（十四）安置房建筑面积均含公摊面积。
房屋征收整改方案篇8
一、区位优势逐步显现，房地产市场稳中求升
2012年，全县共有108家符合登记条件的房地产开发企业，在建在售的项目77个，其中具有一级开发资质2家，二级开发资质17家，三级开发资质20家。
全年发放预售许可证127个，批准新建商品房上市325.65万平方米，与上年同比增长107.89%；其中新建商品住房上市291.83万平方米，与上年同比增长95.76%。
1、房地产一级市场。2012年，全县新建商品房销售188.74万平方米，与上年同比增长25.22%，销售金额98.13亿元，与上年同比增长43.04%。其中新建商品住房销售17443套，与上年同比增长20.01%，销售面积175.24万平方米，与上年同比增长23.2%，销售均价5105.9元/平方米，与上年同比增长15.18%；非住宅销售13.5万平方米，与上年同比增长59.57，销售金额5.65亿元，与上年同比增长56.02%，销售均价6409.35元/平方米，与上年同比下降2.23%。
2、房地产二级市场。一年来存量房交易共7001宗，与上年同比增长17.31%；交易面积74.19万平方米，与上年同比增长13.29%；成交金额16.58亿元，与上年同比增长23.82%。其中存量住房交易6764套，与上年同比增长21.05%；交易面积69.74万平方米，与上年同比增长20.85%；成交金额15.89亿元，与上年同比增长32.32%。
办理抵押登记18387件，比去年同比增长2.12%；抵押面积341.69万平方米，同比增长11.16%，抵押金额340.63亿元，同比增长167.54%。
二、民生工程保障到位，两房建设如期开工
1、廉租住房续建工程即将竣工
我县廉租住房续建工程为2010年、2011年建设任务，目前工程进展较为顺利，完成所有单体建筑主体工程及安装工作，正在进行小区供配电建设和市政绿化工程。
2、本年度廉租住房及公共租赁住房建设进展顺利
2012年上级下达我县新建保障性住房1495套，其中廉租住房451套、公共租赁住房1044套。
（1）、今年我县廉租住房项目选址位于县城以西、路以南，用地面积30.06亩，规划新建4栋住宅楼共计536套（1栋11层、1栋15层、2栋16层）、1栋社区用房及1栋农贸市场，总建筑面积约36530.37㎡，概算总投资7917万元。该项目已完成所有基本建设程序，于5月底严格按照招投标法规定，在县招标办、县发改委、县纪检等部门的监督下确定了设计、监理、施工单位。同时完成了影响该工程建设的35kv（农药厂所有）的电力线路搬迁和坟墓、菜地的移除、场地平整及三通一平工作，并于6月28日动工建设。目前工程进展较为顺利，已有2栋住宅楼十层楼面施工完成，2栋住宅楼九层楼面施工中，农贸市场三层楼面施工中。完成投资约3000万元。
（2）、我县公共租赁住房参照市做法，由江铃集团负责新建，项目选址位于小兰工业园区莲溪路以西、迎富大道以北，建设用地50亩，规划建设2栋28F公寓楼，建筑面积32210.05㎡（含地下面积），共1080套住宅，总投资约6448.52万元。该工程应完成前期手续及招投标工作，目前工程正紧张有序施工中，正在地下室施工过程中。完成投资约1000万元。
3、租金配租发放及时到位
（1）、廉租住房租金补贴。全县廉租住房工作于2006年10月启动，补贴标准按照每人10平方米，每平方米5元执行，自2009年6月起，全县廉租住房保障面积标准由人均住房建筑面积10㎡提高到了住房建筑面积13㎡。截至今年12月全县共发放配租租金481.04万元，共442户，1019人享受了廉租住房租金补贴。其中今年1—12月份新增申请廉租住房租金补贴171户385人，全年共发放了63.62万元租金补贴。今年我办对全县已享受租金补贴家庭进行了年度审核，取消不符合条件家庭67户。
（2）、低收入家庭住房补贴。自2009年1月起，全县实行了低收入家庭住房补贴发放制度，截止2012年12月，全县共对983户低收入家庭发放了住房补贴共计699.27万元，其中2012年发放了137.41万元住房补贴，经年度审核取消了154户不符合条件家庭。
三、不断适应新形势，基础性工作稳步推进
1、产权产籍工作效率显著提升。2012年，共整理交易发证入库档23215份，开放产权档案和抵押档案21680份，整理抵押入库档案16304份，注销抵押档案7321份，配合地方财政开减免税证明17580份。接待公、检、法、纪、司以及有关单位查档800份，公、检、法院查封290份，公检法解封41份。同时，共完成房屋面积测绘513.25万平方米，其中房屋初始登记发证面积测量225.05万平方米，商品房预售面积测量288.21万平方米。
2、行业管理逐步规范。
（1）、加强开发企业管理力度
一是严厉查处开发企业合同欺诈、捂盘惜售、哄抬房价、一房多卖等违法违规行为；二是进一步完善房地产市场预警制度，建立了网上新建商品房、存量住房信息公示制度；三是及时调整了普通商品住房的标准，减轻住房消费者的负担。
（2）、完善物业和中介企业监管手段
一是在去年中介普查的基础上，不定期对十家中介企业进行抽查，对发现的问题，及时责令其限期整改；二是按照市局的文件精神，规范了全县二手房买卖的合同文本；三是继续加大了《物业管理条例》的宣传力度，协助两家业主委员会重新改选以及帮助指导五家楼盘物业管理企业申报全市文明示范小区建设。
（3）、实行房屋租赁管理制度
今年，我局按照县委、县政府的部署，制订了房屋租赁管理制度。一年来，共完成租赁管理46户，收取租赁管理费4600元。
3、白蚁防治工作再上台阶。2012年，共签订白蚁预防合同83宗，面积432万平方米，预防施药面积达302万平方米，此外，签订白蚁灭治合同9宗。
4、创新维稳工作责任制
全局始终将维稳作为一项重要工作来抓，、诉讼、房屋鉴定等都明确了具体的责任人，并将维稳工作情况作为分管领导和部门负责人年终考核的一项重要指标。
（1）、情况
一年来共配合部门协调处理多起案件，其中房屋拆迁补偿、房地产开发中的违规行为以及物业管理投诉方面的问题尤为突出。2012年共受理调处、回复案件达200余件，这些案件已基本息访。为维护稳定、保一方平安作出了我们应有的贡献。
（2）、行政诉讼情况
我局通过聘请法律顾问、委派相关人员形成了行政诉讼案件日常应对工作机制，一年来共应对行政诉讼案件1起。
（3）、房屋安全鉴定情况
2012年我局受理了19起房屋鉴定，对每一宗危房鉴定都出具了鉴定报告，告知了房屋存在的安全隐患和处置方案，有效地将事故的发生防范于未然。
5、健全房屋征收管理
2012年的房屋征收工作任务很大，根据2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，结合我县的实际情况，制定并出台了国有土地和集体土地上房屋征收与补偿的有关新政策与标准。在执行新的房屋征收政策条件下，各项目得以稳步推进。
在过去的一年里，全县组织大征收109万平方米，拆除房屋面积84万平方米，创造了我县房屋拆迁的历史。除此之外，我局共参与房屋征收补偿项目共30个，核实房屋征收补偿资金1521.6万元整，丈量房屋总面积1.724万平方米。其中框架结构房屋3225.32平方米、砖混结构房屋4340.22平方米、砖木结构房屋7015.32平方米、简易砖混结构房屋262.98平方米、一级简易砖木结构房屋1276.59平方米、二级简易砖木结构房屋1123.47平方米。
四、存在的问题
2012年我局在积极转变工作职能、改进工作作风、改善服务环境等方面都取得了喜人的成绩。但与人民群众的期望相比、与全国百强县的同行们相比，我们还应清醒的看到存在一些突出问题，主要表现在：征收工作的难度增大；保障性住房建设力度还需进一步加大；物业管理纠纷增多；征收工作难度加大；服务意识还需要进一步加强；适应新时期下的房管工作，部分职工政策水平还不高；内部管理制度还需要进一步完善等等都有待我们在今后的工作中不断改进和提高。
五、明年工作思路
在县委、县政府和主管局的领导下，深入贯彻党的十和十八届一中全会精神，高举中国特色社会主义伟大旗帜，按照科学发展观的要求，进一步加大房地产市场监管力度，不断规范房屋征收管理，继续推进住房保障制度建设，促进房地产业健康平稳发展。2013年我局将重点抓好以下几方面开展工作：
（一）、房地产开发市场管理方面
1、进一步规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，依法查处擅自更改规划、少报多建等违规行为，重点打击合同欺诈、虚假广告、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等违法违规行为；正确引导企业增强社会责任感和自律意识，发挥骨干房地产企业的示范作用。积极探索适应当前形势的房地产开发新模式，不断加大对低价房和中小套型普通商品房的供应力度。改善房地产交易环境，实现“一站式”服务，争取领导重视支持兴建房产交易中心。
2、加强预售管理。进一步完善房地产信息公示长效机制，加大房地产开发楼盘进度监控力度，完善预告登记环节，落实商品房销售及交付环节中的管理细则，加大对违法违规行为的打击力度，建立和完善预售资金监管制度，杜绝开发企业抽逃或挪用资金，完善房地产开发预警机制，防止出现烂尾楼的现象发生，建立房地产开发企业信用档案体系。
3、进一步完善房屋登记制度。健全房产测绘图纸审核制度。加快健全二手房交易网上备案公示制度，提高中介服务行业的透明度，进一步保障购房人的合法权益。
4、加强房地产市场监测，进一步完善房地产企业容积率和成本公示制度，健全房地产市场监测分析工作机制，全面、及时、准确地市场供求信息，合理引导住房消费。
5、探索物业服务行业管理新模式。增强业主自觉缴费的意识。规范物业服务企业的行为，为居民创造良好的居住环境。坚持社区为主、部门配合的管理模式，为物业服务企业的发展提供便利。加快进行新旧社区物业管理调研，吸收先进经验，建立有效机制，争取建成比较规范的示范小区。
6、继续开展房屋安全鉴定工作，使我县的房屋安全管理逐渐步入规范化、法制化的轨道。
7、逐步健全全县房屋租赁登记备案制度，对房屋租赁双方给予制度保障，进一步合理引导社会的居住结构，有效地盘活全县存量房租赁市场。
（二）、征收管理方面
2013年在围绕加快构建核心增长极目标和2万亩土地收储计划的大环境下，预计完成64万平方米的房屋征收任务。我局将继续以改进工作作风，改善和优化工作制度，提高工作效能着手，扎实开展机关效能建设，创新服务机制，切实提高的工作实效。同时，我们要求工作人员认真吸取工作中的教训，加强自身素质与廉政建设，以服务发展、以民为本入手，把求真务实的要求落实到征收工作的各个方面。
（三）、住房保障方面
一是要保质保量抓紧完成2010年和2011年1665套和2012年451套廉租房建设任务；二是要按照“公开、公平、公正”的原则对廉租房进行实物配租，力争把好事办好；三是要建立和完善保障房的管理机制和规章制度。
（四）、队伍建设方面
1、继续开展机关效能和行风建设。一是按照县委、县政府“树一流作风、创一流效能、建一流环境”集中整治活动部署，将该活动深入持久的开展下去；二是紧紧围绕提高工作效率这个中心，建立健全机关效能建设和政风行风评议工作的长效机制。
2、积极履行行政许可和行政诉讼职责。按照上级依法行政工作要求，切实增强我局干部职工的依法行政理念，提高依法行政能力，规范依法行政行为，维护广大人民群众的权益。
3、积极推行政务公开。以面向群众、依靠群众、为了群众、服务群众为根本宗旨，规范公开程序、拓展公开渠道、落实公开措施，加强公开管理，不断完善和落实政务公开制度。
房屋征收整改方案篇9
十八届三中全会《决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。然而，在现有土地出让金与土地财政政策基础上进行微调将不可持续。我们试图系统地设计一套各方互让权力、平衡多方利益，让各方都能接受和大体满意的城乡房地产税征收方案。
两个不可持续的方案
一些学者不主张房地产税改革，而主张进行微调，在其他方面开源节流。但是，最终地方政府的土地出让金部分将大幅度下降，并越来越少。征地囤地储备抵押给银行借债的行为也将受到限制，其他借债行为也会因债务审计和考核，大大减少。
从目前地方财政收入的正规渠道看，增值税的75%归中央，营业税改革为增值税后，如果没有新的税种，未来地方财政收入在全部财政收入中的比例将进一步下降，几乎没有稳定的税收收入。地方政府目前的开支，除了税收部分外，65%到75%来自卖地、收费和借债。地方财政中，2010到2012三年土地出让金收入为年平均3万亿元，2013年近4万亿元，已经高达地方政府年收入的40%到50%，有的地区更高。而且，从更长时段看，年度间收入很不稳定；未来，城市化的进程总有一天将基本完成，卖地财政也行将终结。并且，目前的土地财政，形成地方政府扩大城区、大上项目、强征强拆、垄断出让、推高房价、实业趋落、房地产泡沫等一系列问题。
开征房产税另一方案的思路是：居民住宅用地使用权年期不永续化，基本居住消费部分免征房产税，对多套房累进开征房产税，对企业开征房地产税。即现有土地管理法使用年限40到70年，到期重新申请，按照试用期结束时的价格再缴纳出让金，再继续使用，否则，国家收回土地使用权和地面建筑的规定不变。在此基础上，对住宅规定法定面积，或者第一套不征，从第二套起，按市价累计征收。比如，一居民，在北京有四套住宅，都为150平方米，价格为5万元/平方米。第二套按市价2%征收，则需交税金15万元；第三套按市价2%征收，需交税金22.5万元；第四套住宅，按4%税率征收，需交30万元。
这个方案将导致三方面结果。第一，开征的前数年中，由于累进征税，加上房产税挤出增加住宅交易，地方财政房产税和房地产交易税收入大幅度增加。第二，房产税开征后，为了降低持有成本，多房居民将二套以上房屋抛出，地方政府的房产税减少或陷于枯竭；如果仅开征企业的房地产税，税收负担就会全部压在企业身上，税负过重会影响企业经营和就业岗位的稳定和增加；房屋供应量大增、房价下跌，可能使银行坏账增加，金融风险加大，政府房产税征税价格水平也下降，收入也会减少。
按照这种思路，一则虽然无损基本居住居民，但持有多套房的中产阶层财富再分配过猛，将严重损害中产阶层利益，不利于中产阶层的扩大。二则中产阶层抛完一套以上房产后，居住房产方面失去了地方财政的稳定税源，不符合“居住并有房屋财产，政府就要提供公共服务，居住人相对应需要缴纳税收”这一原则。这种思路方案的改革，虽然易于启动，但是后患无穷。
给予城乡住宅用地永续使用权
我们以下设计了一个克服上述两种思路困境的第三种方案。
首先应当对城镇自然人和法人目前使用的城镇国有和优先使用年期的房地产，给予永续使用产权以换取政府的征税权。对不愿选择政府征税改革的城乡居民和法人，可以保留其目前到期收回和按未来土地出让金价格重新缴出让金后再继续使用的体制，但是，如果城镇居民住宅用地使用权到期后，不再继续申请租期使用权的，由政府以成本重置价收购地面建筑物；而对工商金融用地不选择国有永续使用而不交房地产税的，由于企业有提取建筑物折旧收回的财务制度，地面建筑政府不收购，到期无偿收归国有。
不含土地出让金的各类集体产权、军产、工业产权、房改房等等，应率先实施改革，并且只有一种选择，即国有土地和永续使用权改革，按规定缴纳房地产税，予以合法化。
总之，土地所有制改革的方向，是全部国有、永续使用。新中国成立以来几次修宪，对于城乡土地的所有制性质规定有所不同。对原有的保留土地私有性质的一些房产，特别是因为在“”时住户不断变更，继承代际和人数增多，城镇和农村中遗留的住宅和宅地所有权方面的问题不少。对此，应当开展特殊研究，制定方案，在大方向一致的前提下，妥善加以解决。
按居住面积分类征税
中国各城市，由于多年来政府行政垄断卖地炒地，价格泡沫特别严重，对于合理面积的自住房而言，价格与使用价值严重偏离。因此，在中国城镇，应当按照合理房价收入比的房屋价值征税，才能为居民接受。一个重要原则是，要区分消费性住宅资产与投资性住宅资产。
消费性的住宅资产，即使价格畸高，但是居民只有一套并居住使用时，并不能变现为市价水平的价值性财富。这里表现的是居民自己居住消费性质的使用价值。而只有将住房出售、出租，或者持多套而等涨价时，才能表现为投资价值性质的财富。因此，对前者应当按照消费性住宅以合理的能够承受的价格水平征税，而对后者则按照投资性住宅资产市场价格水平征税。
对于居民用于居住消费的住宅，一定的法定面积，包括无法分割法定面积外的套内面积，应当挤出房价虚高的水分，就是以当地上年的人均可支配收入及比值为6，这个普遍认为是比较合理的房价收入比，来确定下年应征房产税的房价。
居住消费性质的第一套住宅，按家庭人均可支配收入，6年可买一套人均50平方米的住宅这一标准来计算房价，并且面积不论多大，都以其消费性质房产价格按每年1%税率征收税金。如北京市2012年城镇居民人均可支配收入36469元，法定适当的居住面积为50平方米，合理的房价收入比为6，则每平方米征税价格4376元，如果为50平方米，则征税房价为218800元，按1%税率，2013年应征房产税额为2188元；三口之家，150平方米的居住面积，2013年应征房产税额6564元，而200平方米则征8752元。平均来看，即使1%税率分6年改革到位后，房产税为北京三口之家年总可支配收入的0.6%。在可以承受范围之内（当然，考虑人均可支配收入线以下居民的承受能力，我们后面设计分6年到位）。
当房地产泡沫消失，房价收入比稳定在6，甚至低于6时，由于人均可支配收入是增长的，消费性质房产税率的确定与每个上年不断增长的人均可支配收入挂钩，也是不合理的。到那时，就不再挂钩收入而以真实的房产价格征税。然而，可能房价不断上涨，泡沫经常性存在，这种情况下，仍以房价收入比为6来确定的税基征税比较合理，因为它对城乡居民的利益是一种保护机制。
第一套住房以外的住宅，视同投资资产，按市价1%征税。前述曾有方案提出累进征税，对第二、三、四及以上多套房分别按年2%、3%、4%征税。但这是不合理的。一是因为地方政府的高出让金，已经推动房价过度高于居民平均收入水平，价格中包含着泡沫；二是世界上对居民多套房累进征税的国家极少，都采取普税制；三是累进税太猛烈，将会导致房价大跌，引起金融动荡。因此，不论有多少套住宅，税率都应当为市价1%。比如，150平方米的住宅，在北京某学区，市价每平方米10万元，1500万元市价，年房产税15万元；在一般住宅小区，市价每平方米4万元，年房产税6万元；而在昌平区，市价只有1万元，则年房产税为1.5万元。若一家庭有五套房，共1500平方米，市价平均5万元，则需要交75万元税收，实际即便不实行累进税，业主纳税也很沉重。
此外，不论消费性房产还是投资性房产，其进入交易环节，均按照市场交易价格征收房地产交易税。
消费性房产税低起步、小步走
一个城市的人均可支配收入中，含有工薪以外的许多，因此，就是消费住宅资产，按照合理价格水平征税，对一些实际收入在该城市人均可支配收入水平线以下较多的居民，负担可能要大大超过0.6%。因此，可按照居民收入的不断增长，分六年到位，使消费性质房产税逐步达到目标的1%税率水平。
达到目标税率的时间为2020年截止。在2015年到2020年中，即2015年，基本150平方米面积内，按照0.167%税率征收，即六分之一税率征收；按照目标税率。每年税率上调六分之一，在2020年达到1%目标税率。
这样的征税方案，起步低，小步走，分六年到位，使城镇居民逐步适应；城乡居民收入增长（特别是工资增长），消费支出结构调整，将分年消化消费性质房产税部分；期间，可以工资增长与消费性质房产税增加联动，减轻工薪阶层房产税负担。
对于投资性资产，则按市价1%的税率，不实行低起步和分年小步上调的方式，一年一步到位。
低收入人群减免
对于退休金较低，甚至没有参加退休社保的，以及参加以房养老的老年城镇居民，对于失业无收入的城镇家庭，对于统计在最低收入范围的城镇居民，严密甄别，适当减免其房产税。
应鼓励城镇退休居民将房间出租给大学生和农民工等获得收入，对所得收入免收个人所得税。业主去世，由子女继承；或者卖出，新业主恢复按前述规定的房产税征收。
对有两套房并养老金较低的退休居民以及有两套房的低收入居民，鼓励出租另一套房，出租收入免征所得税和投资性质房屋的房产税，但需要缴纳消费性质部分房产税。
已征收的土地出让金酌情部分返还
对于按照市价征收的住宅房产税，以及对工商金融商业等产地产，此前政府征收的出让金是将若干年租金一次收取，其中具有税收性质的部分，应当退返。
如果从土地收取出让金改革以来，对地价构成进行动态梳理，可发现土地出让价格构成其实包括五个部分：（1）所有权地价；（2）由于交通、位置等因素形成的级差出租；（3）实际是对农民过低价格收购部分的转移；（4）拆迁、安置和整理等成本；（5）实际是向购房屋土地者征取税收性质的部分。在高地价时购买住宅和金融商业用房的自然人和法人，应当在设定的年限中，对构成（5）实行先征后退的体制，以避免双重征税。
对于工业用地出让金，应当分类考虑，如果政府给予了优惠价格，或者价格较低的，不考虑退税；如果价格较高，没有优惠，则应当考虑适当予以退税。
这一考虑兼顾了政府、城乡居民和企业、高中低不同收入群体，以及中央和地方关系等各方利益，相互妥协，各自让步利益，权益互换，并且阻力较小、风险较低和可控，可以平稳过渡。
但同时，对于不愿选择国有永续使用产权改革方案的城镇居给予其自由选择权。
建议可对其征收住宅消费税，比照永续使用权房产减半征收。同时，房屋在国家规定的使用年限中，有继承权；到期土地则由国家无偿收回，地面建筑按照建筑造价由政府回购。此外，国家没有将由于这类房产土地的永续使用权交易给业主，业主在房地产市场上抵押、出租、入股、出售等交易时，只能拥有剩余使用年限的产权，没有永续使用年限产权，其价值也按照剩余年限来评估。
改革时间表
就新时期的改革任务看，包括十八届三中全会作的改革部署，财政税收和土地住宅这两部分体制的改革，是最为艰难的部分。财政税收体制改革方案已经讨论了多年，有不同的方案可以供中央和有关部门参考。但是，土地住宅体制改革，涉及领域多，关系特别复杂。除了对改革的内容进行设计以及对土地体制改革和房地产税开征等风险进行预估外，还要考虑配套的改革，并提出时间表和路线图。
十八届三中全会《决定》提出，到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，完成《决定》提出的改革任务，形成系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。按照三中全会的战略部署，中国房地体制改革时间为7年，可分为以下三个阶段：
第一个阶段为2014年，重点是从坚强研究论证、全面摸底核实、确权发证、房地信息平台建设、统一城乡建设用地市场等方面开展工作，为房地体系改革打下基础。（1）各地在实践中探索经验，组织专家学者开展调查研究，召开有关论坛会议进行研究论证，2014年上半年，完成土地和住宅体系的改革方案。（2）理顺整合房地生产管理职责，建立健全相关制度，把分散在多个部门的房地产核查确权登记等职责整合由一个部门承担，统一履行职责。（3）下半年开始，改革集体土地为国有，对农村土地也实行全部国有、永续使用的政策。对城乡土地和房屋，进行确权发证，年底完成工作。（4）推进全国统一的房地信息平台系统建设，全面清查摸底登记我国各地的房产地。（5）在上海和重庆可试点推进新的房地产税改革方案，在前段时间试点城市积累经验基础上，扩大试点范围、加大推进力度。（6）根据中央“一号文件”精神，做好城乡建设用地的增减挂钩、城市低效用地的再开发和工厂废弃用地的复垦等工作，推进村庄土地整治和沙漠盐碱等未利用土地开发，增加土地供给。
第二阶段为2015年到2018年。（1）全免废止土地出让金体制，区分消费房产和投资性房产，推开房地产税的开征，到2018年，消费性住宅部分，其按照房价收入比6的价格，税率到达1%的4/6。（2）以市场为先导，以市场机制发挥作用倒逼体制改革的推进。加快建立城乡统一的建设用地市场，逐步废除强制征用、行政分配土地指标的体制，推动各类土地平等进入土地交易市场，农民的土地使用权、城市企业的土地使用权等都可以进入市场进行平等交易。（3）探索多渠道多形式建设供给住房，完善住宅合作、自建、集资建房等体制和法律。（4）在适当改变土地用途和规划的前提下，对一些既成事实、而且成片和区域性的未确权住宅，通过收取房产税，将其合法化。（5）体制上将国土功能规划、国土利用规划和建设规划合；改革目前推高土地价格体制，变成政府低价时控制土地供应，市价时投放土地平抑地价和房价的机制；完善城乡土地市场等体系；完善符合市场经济运行的土地与住宅的有关法律体系。
有观点认为，土地出让金和集体所有制土地，应当逐步过渡，甚至保留集体所有制。我们认为，制度双轨运行必然导致摩擦、寻租等问题。因此，应当2014年准备，2015年一步到位，但在策略上对消费性的基本住宅征税分六年逐步达到1%税率目标。
房屋征收整改方案篇10
房产投资是借助房产来获取投资收益的行为。房产投资的形式比较多，如房产出租获取租金收入、以房产出资获取分红收入、房产转让获取价差收益等。
房产投资中涉及房产税、营业税、企业所得税、土地增值税等税种。房产税的征税对象是对企业存量财产中的房屋，其计征方式有从租计征和从价计征。从租计征是指房产税按照房屋租金收入的12%缴纳。从价计征是指年房产税按照房屋的计税余值（即房屋原值乘以1-20%～30%）的1.2%缴纳。从价计征方式下，房产税的缴纳只和房产原值有关，房产原值既定、房产税也是恒定的；从租计征方式下，房产税与租金收入呈正相关关系，即房屋租金增加，房产税也随之增加。如自用的房产、提供仓储服务的房产是从价计征，而出租的房产是从租计征。营业税是对企业房产转让价差征收、土地增值税是对企业房产转让增值额征收，而企业所得税是对房产转让所得征收。在相关的房产投资方案比选中，不同方案的税收成本差距较大。而一些相关的税收筹划是基于税负率较低的原则进行方案比选。这种做法忽视了企业的不同的方案税后收入绝对值的比较。税负率低方案不一定是最佳方案，利用税后收入比选各个方案更为准确、可靠，本文运用税后收入较高的原则进行方案的比选。
二、房产投资联营与房屋出租的选择
按照税法规定，满足持股时间要求的企业以房产出资获取被投资企业税后利润分红的收益不缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，房产税由被投资企业缴纳；企业以房产出租获取租金收入则需要缴纳营业税、房产税和企业所得税。
为了防止企业为减少税收成本“真出租、假投资”。国税函（1993）368号规定“对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。”国税函发[1997]490号规定“以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。”即房产投资入股收取固定利润视同房产出租计算房产税和营业税。
一般情况下，企业在房产投资时即可以房产联营投资、共担风险，取得投资利润，也可以房产出租而取得固定的租金。从税负角度看，那种投资方案对企业更有利呢？
设房产原值为Y、企业所得税税率为25%、城建税税率为7%、教育费附加为3%，房屋的计税余值为房产原值的80%。投资者如将房产联营投资共担风险，预计分红收入为a；如以房产出租，预计租金收入为X。
在以房产联营投资共担风险的情况下房产税从价计征，税后利润分红收入免企业所得税，同时也分红收入也不征收营业税。其税后收入=a-Y×（1-20%）×1.2%=a-0.96%×Y，如果按照计税余值为房产原值的70%计算，其税后收入=a-Y×（1-30%）×1.2%=a-0.84%×Y。房产如出租则税后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。
实际决策时企业可以根据上述两个公式，将企业预计的租金收入和分红收入带入公式，即可计算出两种方案的税后收入。如当预计租金收入为140万元，预计共担风险的分红收入为141万元，房产原值为5600万元，计税余值为房产原值的80%。房产联营投资、共担风险的税后收入为141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24万元，房产出租的税后收入为（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625万元。由此可见，房产共担风险、联营投资的方案税后收入较大，故应选择。李荣锦（2012）在房地产企业房屋纳税筹划分析中对该类方案比选中采用低税负率的方案，有些不妥。如上例方案比选中，房产共担风险、联营投资的税负为53.76万元，税负率为38.13%，房产出租的税负为53.375万元，税负率为34.85%。低税负率选择法下，房屋出租方案因税负率低当选。然而，低税负率并不必然导致高税后收入，因此利用税后收入进行比选方案比选更符合企业的决策目标，能够减少决策失误。
三、出租仓库与仓储服务的选择
出租仓库属于营业税的征税范围，其按照服务业-租赁业税目5%的税率缴纳，房产税则是按照租金收入的12%计算征收。
仓储服务是按照服务业-仓储业税目5%税率计算征收，处于营改增试点地区的仓储业则属于增值税的征税范围，其按现代服务业-物流辅助服务业（仓储服务）税目6%的税率或者3%的征收率进行征收，房产税是按照房产计税余值的1.2%计算。
一般来说，企业库房对外出租取得收入既可以采取仓库出租的方案，也可以采取提供仓储服务的方案，而且两种方案的收入基本相当，此时，税负因素往往决定企业决策。
设仓库原值为Y、仓库的计税余值为房产原值的80%，企业所得税税率25%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，。企业既可以出租仓库也可以提供仓储服务，租金收入或者仓储收入都是X，如提供仓储服务则新增的成本为B。出租仓库的税后收入为（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。为了方便两种方案的比选，以下提供仓储服务的税后收入均指扣除仓储新增成本的出租仓库的税后收入。如果新增成本较小，可以不予考虑。
如非营改增试点地区的企业提供仓储服务，其仓储服务税后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。当新增成本忽略不计（即B等于零）时，计算出两个方案的税后收入相同的平衡点为8%（即当X/Y=8%时，两个方案的税后收入相等）。
如果提供仓储服务企业是营改增试点地区一般纳税人则仓储服务适用增值税税率为6%，如企业提供仓储服务的进项税额较小忽略不计，仓储服务的税后收入=（X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。从而计算出B为零时的平衡点为8.54%。
如果该企业为营改增试点地区的小规模纳税人，仓储服务的税后收入=（X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。从而计算出B为零时的平衡点为6.7%。
如果企业房产的计税余值是房产原值的70%。企业提供仓储服务的房产税计算应相应调整，通过计算列表入下：
企业决策时，房产的计税余值为房产原值的比例和B值可以根据企业实际情况确定，如有其他税费也可按照实际情况将表中的模型进行修正。税后收入平衡点确定以后，企业可以计算企业预计出租的租金收入与房产原值的比例。如果该比例大于平衡点，提供仓储服务可以锁定房产税，仓储服务方案税后收入较大，应选该方案。反之，应当选择仓库出租方案。企业也以根据上述模型直接计算税后租金收入或者税后仓储服务收入，选择税后收入较大的方案。
企业在确定房屋租金收入时要注意房租收入和其他收入和代收款项分别确认和核算，如水电费、物业管理费、空调费、供热费、出租露天停车场、出租设备或者物品、出租场地收入等收入不属于房屋出租收入，将这些收入分别签订合同，将会降低计税租金收入和房产税，减少不必要的税费支出。
房屋的装修也影响到了房产税，与装修好的房屋相比，未装修的房屋出租的租金收入要低一些，房产税也要低一些。出租方也可以通过设立的物业公司将房屋装修后向承租方收取物业费，也可建议承租方直接委托第三方装修，这样房产税较低。
四、房产转让与股权转让的决策
房产转让的相关税收政策如下：财税〔2003〕16号规定“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”房产转让税负较重，其涉及营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税、契税、印花税。增值率超过20%房产转让还要缴纳土地增值税。因此企业房产转让时，转让方需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花税。
股权转让税收政策如下：财税〔2002〕191号规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”财税字〔1995〕48号规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”财税字[1997]77号规定“纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原帐面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。”因此，以房产投资入股时，投资方不需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税。投资后转让股权时，房产评估增值和股权转让收入才需缴纳企业所得税。
从上述政策的导向是鼓励企业房产投资、不鼓励房产炒作。因此企业将房产单纯转让的税负较重、而将股权对外转让或者将房产投资入股基本没有税收成本。企业在相关房产转让决策时，将拥有房产的公司的股权转让或者将房产投资入股到被投资企业或者将房产剥离成立新的公司然后将该公司的股权转让的方案税收成本较小。企业决策时可以根据上述税收政策进行测算税后收入进行方案的优选。另外，房产转让过程中，房屋的转让价格越高、相关的税费就越多。而装修好的房子的售价要高于未装修的房产，因此转让方装修房屋税负较重，受让方或其委托第三方装修房屋，其税负较小。
总之，房产投资策中从税负因素考虑，对于房产投资联营或者房屋出租的方案中直接计算税收收入选择收入较高的方案。房屋出租或者提供仓储服务决策中，根据租金收入占房产原值的比例和税后收入平衡点进行比较或者直接用税后收入的模型进行方案比选可以实现低纳税成本目标。使用股权转让或者房产投资入股或者房产剥离形成新的公司然后转让股权方案优于房屋直接转让方案。以上方案比选均可按先关税后政策采用税后收入较高的原则进行比选，正确考虑房产投资决策中的税负因素。
[本文系山西大学商务学院科研项目“所得税税前扣除研究”（编号：2012003）阶段性研究成果]
参考文献：