变更管理规划篇1
关键词土地整治；规划设计变更；河北省
中图分类号F301.2文献标识码a文章编号1007-5739（2016）10-0346-02
problemsandCountermeasuresinplanningandDesignChangesofLandReclamationproject：takingLandReclamationprojectinHebeiprovinceasanexample
ZHenGXiao-gang1weiJing2LiUShu-ming1
（1LandConsolidationandRehabilitationCenterofHebeiprovince，ShijiazhuangHebei050051；2HebeiinstituteofGeologicalSurvey）
abstracttheplanninganddesignchangesoflandreclamationprojectwereinevitableintheprocessofprojectimplementation.inordertoreducetheplanninganddesignchanges，thepapertooklandreclamationprojectinHebeiprovinceasanexample，integratedpracticalexperienceinprojectmanagement，onthebasisofanalysisontheplanninganddesignchangetypes，reasonsandproblems，proposedcountermeasurestoreduceplanninganddesignchanges.
Keywordslandreclamation；theplanninganddesignchanges；Hebeiprovince
土地整治项目规划设计变更是指在实施项目原规划的过程中，由于国家重大工程的实施而导致土地利用规划调整、原规划设计与预算存在严重的错（漏）部分、施工现场条件或工程使用意图发生变化、因权属纠纷等其他不可预见的因素，对原规划设计需进行局部调整的活动[1]。
为规范管理土地整治项目规划设计变更，国家、河北省先后出台了一系列规范文件。从国家层面上，出台了《国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》（国土资发〔2003〕122号）、《关于加快国家投资土地开发整理项目工程建设和竣工验收有关工作的通知》（国土资发〔2006〕57号）；在省级层面上，出台了《河北省土地整治项目管理办法》（冀国土资发〔2014〕19号）。虽已有规范文件的约束，但各级国土管理部门、各项目承担单位在项目实施过程中，遇到项目设计变更总会出现各种问题，本文就工作中遇到的实际问题，分析变更的类型、原因，并提出对策。
1土地整治项目规划设计变更的类型
一是项目区受益群众意愿发生改变，与原设计有冲突，提出变更。二是施工单位根据施工过程中遇到的实际问题及施工情况的变化，或者遇到不能预见的地质条件或设计缺陷或为了加快工程施工进度，提出的变更。三是由项目承担方提出的项目变更。项目承担单位根据政策调整、发展方向变化、自然灾害等不可抗拒等因素，提出变更。四是监理单位根据施工现场的地形地貌、水文、施工材料等因素，及施工现场突况，提出的变更。五是设计单位为进一步完善原有设计及采用新技术新材料等，提出的设计变更[2]。
2造成项目设计变更的原因
2.1不可抗拒因素变更
由于土地利用规划调整、文物、国家（省）重点工程建设或其他不可抗力因素造成项目地块需要进行局部调整的变更。如最近几年高铁、南水北调、高速公路的建设都造成了个别项目局部田块的调整，甚至影响到项目的总规模、新增耕地等指标，必须通过变更才能完成计划指标。
2.2土地开发整理项目从申报到实施时间过长
从项目申报程序较多，程序过长。根据《河北省土地整理项目管理办法》申报程序，一个总量项目县局组卷、经市局审查、论证，才可上报省厅，省厅再进行会审，论证。一个项目从申报到审批下来可达1～2年的时间，导致的后果主要有以下几个方面：一是项目区在未动工之前项目实地已经与申报时的现状不符，导致无法按原设计施工；二是项目预算还未执行，已经遇到物价上涨等因素的影响，导致项目流标等问题出现。这样就不可避免地要进行变更。
2.3规划设计脱离实际
目前，还有一批2006年左右的项目发生设计变更，主要是由于当时项目是在缺乏经验、缺少符合本地实际的土地整治设计与建设标准的情况下设计，导致方案设计效果较好，但是实际落实过程中却出现了问题。设计过程着重于追求画面美观性、可视性，忽略了设计区域的实际情况，一味追求田成方块、路成行的“理想效果”，以至出现“丘陵区的路还是直线”这种违背自然规律、脱离实际的情况[3]。因此，在施工过程中，不可避免的对不符合实际的情况进行设计变更。
2.4群众意见的多重影响
在进行设计时，当地群众或者群众代表充分参与了项目设计的全过程，从项目选址、到项目工程规划，都听取了群众意见。当地群众为成功立项，对项目设计也充分配合；但到项目实施工程中，个别群众为了私己利益，或者是群众矛盾，对施工不予配合，阻挠项目施工。
2.5施工条件发生变化
施工条件的变化，一是地质勘探深度不足，开挖后暴露的地质条件与规划设计提供的情况不符，被迫更改设计，如机井工程，原设计时参考与项目区相近或相似的水文地质资料，并没进行物探工作，到实际施工时经常出现与设计不符的情况。二是在人们无法预测和抗拒的自然力作用下，地面、地质情况发生巨大的改变，如特大洪水、地震、灾害性地质滑动等。三是经济、社会环境等发生了改变，如战争、罢工、动乱等。四是国家政策、法令、法律和地方政府的政策、规定的变化这些施工条件的变化，都会引起规划设计变更。
3项目规划设计变更过程中存在的问题
3.1随意变更
个别项目承担单位不按照变更的有关文件规定的原则，随意变更。从审查的变更资料来看，普遍存在变更后设计标准降低的问题，主要是农田水利工程和道路标准降低。究其主要原因是施工单位为获取更多的利益，不惜随意变更设计方案，减少工程数量，降低工程质量，导致变更后工程缩水，故意降低设计标准。
3.2变更申请滞后，造成审查困境
为了减少项目改变后等待申报的时间，有的项目承担单位直接先进行变更后施工，等施工结束后再向有关部门提出变更申请，给变更审查工作带来了一定的困难，也不符合有关文件的要求。
3.3变更申请材料质量较差，无从审查
各项目承担单位所提交的变更材料主要存在以下问题：一是变更理由不充分，东拼西凑；二是报卷资料不全，如缺少项目所在地村民监督小组、原设计单位、项目承担单位、施工单位或监理等单位的证明资料；三是内容不全，主要是每部分要求写的内容不全；四是数据一致性差，变更文本、预算和图件数据不一致；五是提供图件制图不规范；六是变更预算编制不合规，导致上级审查部门、专家无法进行可行性审查。
3.4对变更内涵理解不清，申报程序不规范
《河北省土地整治管理办法》对变更分类和批准权限有明确的规定。但各市、县国土管理部门在实际操作过程中，由于对变更政策理解不透，或者寻求蒙混过关，擅自使用批准权限，经常出现“不该本级批准而批准”的现象，导致项目验收时无法验收。
4项目规划设计变更管理的建议
4.1严格执行相关规定
严格执行《国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》《河北省土地整治项目管理办法》，规范项目管理和项目规划设计变更工作。
项目设计已经立项，必须严格执行。确实符合变更条件的，应当按照河北省土地整理复垦开发项目设计变更管理暂行办法规定执行。各级国土资源管理部门要加强项目实施日常监督检查，按规定执行项目报备制度，完善项目实施中期报告制度，发现问题，及时查处。
4.2规范申报资料
规划设计变更申请资料是审查的基础，也是批复规划设计变更的重要依据。各市区国土资源管理部门、项目承担单位应严格按《河北省土地整治管理办法》提供变更资料，要求资料翔实，佐证齐全，数据一致，图件制图规范。
4.3加大变更申请资料的审查力度
规划设计变更影响到各有关单位的利益，处理时协调、沟通的工作量非常大。对规划设计变更既要重视又要谨慎，既要避免把简单的问题复杂化，更要禁忌不计后果、草率处理。各级国土资源管理部门在审查变更设计时，一要注意时效性，及时办理变更事宜；二是要规范审查程序和审查权限，要按程序报批，不能越权审查批准；三是审查时要内业与外业相结合，在深入了解实际情况的基础上，对变更方案做出科学、合理的判断，保证变更后项目能收到较好的效果。
4.4进一步加强规划设计工作管理，提高规划设计质量
在施工后进行规划设计的变更，对工程质量的影响非常大，同时也给工程管理带来了困难。因此，要加强工程前期的规划和设计，做好科学、严谨的规划，从源头上减少更改规划设计情况。一是加强规划设计队伍的资质管理，目前参与河北省土地整治设计工作的单位不仅有本科院校、科研院所，还有企业单位。从调查看本科院校、科研院所取得的资质与土地整治设计无关，企业单位就根本没有相关资质。为从源头把关，建立土地整治管理制度实行准入制度，对设计标准不高、脱离实际、影响项目实施的应予追究责任。二是省级国土技术部门要规范规划设计工作，制订相应的项目勘测、规划设计规范和规程，让设计单位有章可循、有据可依，确保规划设计科学、切实可行。尽管河北省出台了《河北省土地开发整理工程建设标准》，但随着土地整治内涵的推广，部分内容已经不合时宜，标准必须解释修订，达到与时俱进。
4.5加强对各市、县土地整治管理人员的培训
由于近几年各市、县土地整治管理人员变动比较频繁，真正对业务熟练的少之甚少，而土地整治事业正经历一场新的革命，土地整治内涵的拓展，为这个事业带来了新的契机，但新的一些规定、要求也扑面而来。为此，必须加大市、县级土地整治管理人员的业务培养，把国家、省最新的政策、法规贯穿下去，让基层人员真正领会，才能避免土地整治项目立项、实施、验收管理上的失误，减少项目设计变更。
5结语
随着河北省土地整治事业的拓展，整治项目数量不断增加，项目规模、投资不断扩大，尤其是随着高标准基本农田建设项目的开展，项目管理的复杂性不断增大，规划设计变更成了项目实施过程中难以避免的工作。必须逐步规范项目变更的程序和制度，提高项目规划设计变更的审查力度，使得项目的变更管理逐步走向规范化和科学化，从而促进河北省土地整治事业的健康发展[4-5]。
6参考文献
[1]田玉福.国家投资土地开发整理项目规划设计变更管理初探[J].资源产业，2005，7（2）：38-40.
[2]姜国勇.土地开发整理项目规划设计变更中存在的问题及其对策：以辽宁省土地开发整理项目为例[J].国土资源，2009（6）：46-47.
[3]孟展.土地开发整理项目规划设计变更管理初探[J].农业开发研究，2009（1）：36-38.
变更管理规划篇2
一、指导思想
以科学发展观为指导，坚持规范运作，严格执行国家法律法规和相关政策，增强城乡规划决策与审批的科学性、严肃性，提高规划行政效能，建立调整建设用地规划指标规范化制度，加强城乡规划管理，保障城乡规划的实施。
二、规划指标的分类
建设用地规划指标分为强制性指标和引导性指标。
1．强制性指标包括：用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建的公益性公共设施及市政公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间利用控制等；
2．引导性指标包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素；
对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容。
三、土地出让前调整规划指标的情形
（一）经营性建设用地出让前，市城乡规划主管部门应当依据批准的控规，确定出让地块的位置、使用性质、容积率等各项规划指标，出具规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
（二）对已出具规划条件的，尚未出让的地块（用于土地储备），需调整规划指标的，如调整的规划指标不符合控制性详细规划的，首先按照《市人政府关于严格控制和加强规划变更管理的规定》（澄政发〔2010〕25号）文件调整控制性详细规划；如调整的规划指标符合控制性详细规划的，由镇（街道）或市土地储备中心向市城乡规划主管部门提出申请，市城乡规划主管部门按照控制性详细规划重新确定各项规划指标，出具规划条件。
四、土地出让后调整规划指标的情形
（一）土地出让后不得调整规划指标的情形：
1．对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的；
2．申请单位在签订土地出让合同起两年内未动工建设的；
3．建设单位或个人在地块内有违法建设行为，未查处完毕的。
（二）土地出让后已经建成并投入使用的建设项目，拟进行改建、扩建可以调整除用地性质外规划指标的情形：
1．不影响规划实施的位于工业集中区的工业项目；
2．具有功能性且建设主体自持未进行分割销售的商业项目（如酒店、大型商场等）因增加城市服务功能需要改建、扩建的项目；
在符合已批准的控制性详细规划中各项规划指标要求下，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向市城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。涉及相关国有土地使用权出让事项的，应当按照土地管理等法律、法规的规定办理有关手续。
（三）土地出让后在建或未开工项目可以调整除用地性质外规划指标的情形，必须符合以下前置条件：
经营性用地出让后，建设单位应当按照市城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设，任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率等规划指标，也不得依据政府会议纪要调整规划条件确定的容积率等规划指标。容积率等规划指标确需调整的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，必须符合下列条件之一：
1．城市总体规划、分区规划、详细规划和专业规划调整或者修编，造成地块开发条件发生变化的；
2．因城市基础设施、公益性公共设施建设需要，导致已出让地块的大小及相关条件发生变化的；
3．国家、省和市的有关政策发生变化的。
（四）调整程序
强制性指标走一般程序，引导性指标走简易程序。
1．强制性指标调整的程序：
（1）建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；规划指标的调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划；
（2）市城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；
（3）在市规划网和建设项目现场进行公示，征求利害关系人的意见，公示时间不少于三十日，必要时应组织听证；
（4）经专家论证、征求利害关系人的意见后，市城乡规划主管部门将专家论证意见、公示（听证）结论等相关材料上报市政府批准；
（5）经市政府批准，抄送市规划、国土、住保房管、监察等有关部门，并通知建设单位办理相关手续；
（6）建设单位或个人应根据变更后的规划条件与市国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费；
（7）建设单位持《国有土地使用权出让合同》、补充协议以及市发改部门的变更核准或备案文件，向市城乡规划部门申请办理建设用地规划许可证、规划设计方案的变更，市城乡规划部门按照有关规定予以办理；
（8）市国土、发改和城乡规划主管部门按照市政府批准调整规划指标的批复办理规划许可变更后，应当将变更后的行政许可决定及时抄告市监察部门；
（9）涉及规划指标调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案馆移交备查。
2．引导性指标调整的程序
（1）建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；
（2）市城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；
（3）在市规划网和现场进行公示，公示时间不少于三十日；
（4）经专家论证、征求利害关系人意见后，市城乡规划主管部门依法提出规划指标调整建议并附论证、公示等相关材料报市人政府；
（5）经市政府批准，抄送市规划、国土、住保房管、监察等有关部门，并通知建设单位办理相关手续。
3．划拨用地调整除用地性质外规划指标可参照以上简易程序程序执行。
五、工作要求
（一）市城乡规划主管部门要依据建设单位或个人提交的《国有土地使用权出让合同》、补充协议以及市发改部门的变更核准或备案文件、土地价款补缴凭证、市人政府同意变更建设用地规划指标的批准文件等资料办理建设用地规划许可和建设工程规划许可手续。
（二）市国土、发改和城乡规划主管部门按照市政府批准调整规划指标的决定办理规划许可变更后，应当将变更后的行政许可决定及时抄告市监察部门。未经市城乡规划部门按规定办理规划许可变更的，市国土部门不得办理（变更）土地使用权属登记手续。
（三）市建设主管部门要依据建设工程规划许可核发《建筑工程施工许可证》，并督促施工单位按照审定的施工图进行施工。
（四）市住房保障管理部门要严格按照建设工程规划许可批准的建筑红线范围、建筑规模、建筑层数和建筑使用性质办理商品房预售许可，未取得建设工程规划许可证正本和行政处罚未执行到位的建设项目，房管部门不得进行房屋产权登记。
（五）市城乡规划主管部门进行建设项目规划核实时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和建筑面积。经房管部门测绘后计算容积率的总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的计算容积率总建筑面积的，按照以下规定处理：
1．建设项目按照市城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证核准的图纸和规定事项施工，由于计算和测量误差造成的竣工实测面积大于该项目建设工程规划许可证副本核准面积的在允许的3%范围内的，免于补交土地出让金，但需补缴超出部分面积的其他相关规费；
2．建设项目未按照市城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证核准的图纸和规定事项施工的，按照《无锡市城乡规划条例》第五十一条的有关规定依法查处。
变更管理规划篇3
1.城市总体规划层面行政法制监督机制的现状
根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定,城市人民政府可以根据城市经济的需要,对城市总体的规划进行局部的调整,但是前提是必须要经过人民代表大会的同意才可以进行调整。对城市的调整不仅仅涉及到城市的性质、发展方向还涉及到城市总体布局的变更。城市总体规划在法律条文上都有具体的规定,在权威性上是非常强的。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定,使我们更加明确了解城市总体规划的重大变更和局部调整。《中华人民共和国城乡规划法》中根据城市的性质以及城市的总体布局进行了重大的变更,不仅是在规划期限、城市性质、城市人口、城市用地规模的变更量上发生了变化,而且还在城市用地的发展方向、城市中心区、城市主要功能分区使用性质以及城市主干道改变走向上也发生了改变。
2.城市详细规划层面行政法制监督机制的现状
根据《中华人民共和国城乡规划法》中的有关规定,城市详细规划必须经过城市人民政府审批并编制分区规划的城市的详细规划,一旦经过城市人民政府批准,在一般情况下是不允许变更的。对于城市编制分区规划的大小,重要详细的规划和其他规划的审批以及调整都是需要由城市规划行政部门进行审批的,这些在城市规划中都有明确的规定的。
3.项目建设规划管理层面行政法制监督机制的情况
城市规划行政主管部门的日常工作的主要内容包括建设项目规划管理。规划建设管理对建设项目有着非常重要的影响,它是根据城市总体规划的规定,提出了项目建设应遵循的各项规划控制指标。从项目建设正常规划的审批环节角度来说,在规划管理部门对建设单位审批后再申请调整部分规划控制指标的管理是不完善的地方,同时也存在着一部分的领导违反规划进行建设的行为。现在,我国的行政法制对这种行为是无能为力的。
二、城市规划行政法制监督机制中存在的问题
1.行政法制监督的法律法规存在问题
只有我国行政法制监督制度具有完备的法律制度,才可以使我国的行政监督机制得到广泛的运用。但是,我国现有的城市规划法律法规对公众监督、责任追究以及层级监督的基本原则的规划太过于笼统,并没有对监督的主体、范围、内容、程度以及结果的运用做出相应的规定,缺乏应该有的刚性和可操作性的。所以,规划行政法制监督是非常薄弱的同时,我国法律对行政机关的权利和义务的规定是不对等的,一般情况下,规定行政机关的权利越多义务也就越少。
2.监督机制不健全,行政机制不完善
我国对行政管理的监督机制非常的多,有权利机关、司法机关、以及行政审计和行政监察等几个形式的监督,而且这些监督正在不断的发挥着他们的作用。但是他们监督的性质和方式过于局限,做的只是事后的监督。由于我国监督机制的不健,合理的监督制度和有效的监督手段并不存在。只有找出制度上的问题,并从源头上加以解决,才会起到很好的监督效果。
三、对我国城市规划行政法制监督的改革
1.完善民主决策机制,加强对规划决策的监督
如果没有正确的决策也就不会有正确的领导,因此各项工作取得成功的前提就是完善城市规划决策监督机制。由于我国市场经济体制改革的不断地深入,依法行政是社会发展的必然的趋势。政府管理城市建设重要的公共政策和行政手段就包括有城市规划。城市规划管理者的行政决策不论是在编制城市规划,还是在实施城市规划中都占着非常重要的地位。城市规划行政管理的内容不仅仅是城市规划行政主管部门的职责,同时也是各级政府领导人应尽的责任。
2.完善城市规划决策监督机制的建设
要从依靠个人的智慧经验决策向集体智慧决策转变,从依靠个人的智慧经验向集体智慧决策,是走向科学化的趋势。但是,如果领导者的权利太过于集中的话,决策的公平是很难实现的。如果城市规划行政主管部门没有制定要专人负责收集整理社会各界的意见以及监督举报的机制,那么就很难保证城市规划编制和建设项目审批的公正性和民主性。
3.城市规划公众参与制度体系的建立
通过对我国城市规划行政法制监督制度的完善,不仅增加城市规划工作的透明度和民主化,而且提高了城市规划管理部门的工作效率,并且有助于建立公平公正公开的规划编制机制,从而保证了规划的公正性和民主性。
四、结语
变更管理规划篇4
随我国市场经济的高速发展，城市化进程的日益加快，用地使用权人私自变更土地用途的现象时有发生，并且得不到有效的遏制，同时腐败逐渐在国土系统漫延。如何防控改变土地用途、不造成国有资产流失，就成了当前一项重要的任务之一，同时也是为了维护和保护我国经济的发展和稳定。
一、什么叫“擅自更改土地用途”
《土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制，通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：“土地使用者需要改变土地全用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部分和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让全同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。土地开发商在拿地块时就已经确定了土地用途，并且要求开发者必须按其确定的用途进行开发。凡未经批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变用途。
二、擅自更改土地用途带来的危害
1、它干扰破坏了土地利用总体规划和正常的土地市场管理秩序。《土地管理法》明确规定改变土地用途必须经过严格的批准程序，然而一些单位和个人为满足自己的私利，或未经批准、擅自改变土地用途，或利用法律漏洞，一味追求土地的经济效益，严重破坏了土地利用总体规划和正常的土地管理秩序。
2、它造成了国有土地资产的流失。国土资源部2002年7月1日颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权》明确规定，各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，但还是有些人会利用各种手段从政府手中以协议出让的方式获得廉价的工业用地，然后再通过各种关系和手段把工业用地改变为利润高的经营性用地，适当的被交不同用地的差价，逃避经营性土地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让的规定，从而达到赚取暴利，造成国有资产大量的流失。
3、它给权力腐败提供了空间和机会。一些官员为了获取得私利，不惜牺牲国家利益，与一些开发商勾结起来，把本应该以招标、拍卖、或挂牌方式的土地变为以协议方式低价出让，利用各种关系和人情设法改变土地用途，这严重的损害了国家利益和党政干部形象。
4、它可能潜藏着对土地利用的短期性和掠夺性,为土地的可持续性利用种下隐患。
三、防控私自更改土地用途的建议
1、应明确对土地用途变更进行审批的部门为土地规划部门,凡是要求变更土地用途的由土地管理部门作为申请人统一将申请提交规划部门,以确保规划部门在不考虑土地用途变更的实际受益人的情况下,单纯地从规划技术角度去判断土地用途是否适宜变更。经规划部门审批，可以变更的土地，再根据新用途的性质（是否为划拨类型），或走市场程序（按新用途重新评估），由国土部门统一招标拍卖或挂牌出让，或由国土部门与原土地使用者签订协议。通过透明化的处置方式有利于新用途下的土地能够注射真正有能力有诚意去发展它的市场主体，杜绝土地“炒卖现象”，更大程度的实现“物尽其用”。
2、经规划部门同意变更的土地,根据新用途的性质采取不同的变更方式:改变为划拨用地的,由国土部门与原土地使用者签订协议;改变为其他用地的,由国土部门统一以招标、拍卖、挂牌方式重新出让。通过制定一些管理办法、操作细则，逐步把所有的变更土地用途引入到法律和程序上来，即实现了公平、公正、公开，同时也杜绝了暗箱操作的可能性。
3、提高违法成本，保护合法用地者。土地使用权人擅自改变土地用途的主要目的是为了获取土地改变用途后的增值收益。那么我们就应该按照法律赋予的“政府土地主管部门收回土地及合同解除”的权力，不管是出于公平原则还是基于制止擅自变更土地用途的行为考虑，都不应出现违法改变土地用途的好处大于合法改变土地用途的好处，应让其负出更为惨重的代价。
4、土地所有者和使用者在土地利用问题上均追求自身利益的最大化,从而可能产生利益上的冲突,可通过土地用途变更管制以平衡个人利益与国家利益,协调两者之间的矛盾,以实现社会综合利益的最大化，维护市场的正常秩序,促进经济的有序发展,
5、完善擅自变更土地用途的责任制度，并且为每个土地使用者记录一个信用记录。针对原规定的僵硬性,对于擅改土地用途可规定酌情处理:如果土地用途改变后所建筑物不符合城市建设总体规划的要求,应坚决拆除,损失由擅改用途方自付;如果符合城市总体规划的,可以在保留所建物业的情况下,由受让方按照土地新用途的市场价补交出让金,同时处以相应的罚款，但是处罚不能走形式或过场，必须是比合法变更土地用途所用的成本要高，而且为每个违法变更土地用途人记录信用，对有不良信用记录者，在办理相着手续和取地时给予一定的限制。
6、完善变更土地用途的监督制度。
变更管理规划篇5
关键词：房地产；成本控制；招投标阶段
中图分类号：F235.91文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）011-0000-01
随着房地产市场的竞争加剧和政府不断出台宏观调控政策，房地产市场必将趋向理性化。受国内外经济形势影响，2014年房地产需求或呈现低迷态势，投资投机性需求进退难舍，消费性需求谨慎观望。不断披露的“空城、鬼城、公务员售楼”等案例说明，在许多城市区域，供大于求的风险在不断积聚、膨胀。这时，成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的可能性和赢利的空间大小，这成为市场竞争中更为现实的手段和制胜关键。
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面（不含工程咨询招标），通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。本文主要是针对目前房地产企业成本管理上的不足，在项目开发招投标阶段进行有效的成本控制提出以下几点措施。
一、实行邀请招标和公开选择施工单位
邀请招标是一种非公开式的招标，是由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式，一般可以选择3-10家单位参加招标。采用这种招标方式，招标双方具有针对性，相互了解、彼此信任，比公开招标投标可以大大节省人力、物力财力。
二、实行合约规划控制成本
合约规划是指项目目标成本确定以后，对项目全生命周期内所发生的所有合同范围及金额进行预估，它是实现成本控制的基线。在做合约规划时，引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”。规划余量会随着实际签订合同的变化而变化，规划余量的总额反映了目标成本控制的松紧度。针对规划余量设定每一个费项的预警，强控范围，可以作为项目成本控制的基础。通过合约规划可以处处就行成本管理，可以提前预测资金计划动态，也可以提前预判合同来指导采购策划、采购计划等工作的开某展。具体做法如下：
1.合同签订时实行合约规划
采购招标部在拟订合同时，需要有专业部门根据项目实际情况明确合同金额，付款时间，付款方式。在合同签订环节，必须以合约规划为依据，遵循无规则不合同的原则。通过合约规划对合同签订进行指导和控制，合同管控好了成本自己就可以控制。检测项目合同的规划余量，达到了危险线进行预警，对该项目相应严格管控。如果合同签订导致动态成本超预警线，将会停止业务执行。下面是房地产项目一个工程的合约规划分解实例：
某房地产项目主体建筑下会馆施工过程目标成本为1500万元，预计后续会有3个合同发生，分别是主体工程合同250万元，外墙装修合同100万元，防水工程合同50万元。另外，对使用用途暂不明确的100万元划作规划余量。其合约规划的具体分解如表1所示。
2.合同执行变更时精细化管控
在合同执行环节，承包包申请合同变更时：第一要应确定该变更（签证）该不该做，值不值得做；第二要估计合同变更金额，参考合同订立时的预计变更有多少和该合同对应的规划余量，确保合同的变更在项目方可控范围内；第三当合同变更实施完成后必须进行变更合同施工部分的确认，要审核合同变更的实际完成的工程量，将变更金额计入项目成本；第四要分析合同变更产生的原因，分析因合同变更增加的成本分布。
表1某项目的合约规划分解
属性合同名称规划金额（万元）已签约金（万元）预估变更（万元）
合约规划主体工程合同75000
外墙装修合同30000
防水工程合同15000
规划余量300
三、建立项目整体采购计划
整体采购计划也叫项目整体采购规划，是指企业管理人员在了解市场供求情况，根据企业的经营计划和安排，按照项目进度计划及项目目标成本的基础上，参考项目整体采购规划模板，对项目招标计划进行有预见性的安排和部署。项目整体采购计划是成本控制与采购管理的桥梁，能提高工程采购的计划性和效率，为项目开发及时提供合格且性价比高的产品与服务，能确保项目的整体进度、质量和成本控制指标的完成。项目部、成本部、设计部以及决策层各司其职，分工如下：
1.项目部：根据项目情况，提出项目采购清单、数量及需要时间等；当项目现场开况有变化或者变更导致采购需求变化时，向采购管理部门提出需求调整建议。
2.采购部：站在设计的角度，根据采购需求清单，对需要采购的内容明确技术参数和标准，比如材料类的“选型定板”（对主体建筑材料及影响产品效果和功能的材料确定样板）。
3.成本部：根据项目目标成本，提供目标成本和综合单价控制指标，审核采购计划的采购方式。
4.公司决策层：项目总经理主持《项目采购计划汇总表》的审核讨论会，形成最终稿。
四、存货aBC分类管理法管理材料，降低项目成本
运用存货aBC分类管理法分类管理材料。存货aBC分类管理法是材料分类管理的一种方法。就是对工程项目施工所使用的各种材料，按其需用量大小，占用资金多少，结合材料的重要程度分成a、B、C三类。三类存货的金额比重大致为a：B：C=0.7：0.2：0.1，品种数量的比重大致为0.1：0.2：0.7。不同类别的存货实行不同管理。
通过以上几点措施对房地产开发项目招投标阶段的成本控制，有效地降低了项目的开发成本，改变了房地产企业原有的项目管理方法，提高了项目的投资收益。
参考文献：
[1]陈军.房地产项目控制[J].建筑与预算，2011（1）：15-16.
变更管理规划篇6
本研究提出了一个从设计型规划向战略型规划转变的框架，主要包含四个方面的转变：从“时间驱动型”向“事件驱动型”转变；从“结果型”规划向“过程型”控制转变；从单一目标规划向多目标规划转变和从“区划型”规划向“区划-许可混合型”规划转变。这种规划范式和模式的转变使规划更多地具有了公共政策的属性，更加“管理化”。另一个解决城市复杂性问题的思路是对城市管理概念的扩展。城市管理理论应能够回答“城市如何运作”、“城市发展决策如何制定”，以及“城市应如何运作”、“城市发展决策应如何制定”这四个有关城市和管理的基本问题。同时，城市管理可以涵盖规划、法规、治理和行政四大部分内容。由此，规划作为管理的一个面向，也可以有效地和管理加以结合。
一、复杂系统下的规划决策范式
城市是一个复杂系统，规划的核心在于探讨如何在这一复杂系统中进行理性的方案选择。经济学中完全理性的选择理论不足以面对这一复杂系统。目前，最为广泛接受的理性典范是主观预期效用理论，当前规划的制定和实施以该理论为指导。
该理论的典型特征是假设一个理想的未来，寻找最优化行动，并认为可以通过自上而下的严格控管来实现特定目标下空间资源的最佳配置。其基本假设是世界是简单的，并强调制定单一且独立决策的重要性。当决策者面对的世界具有复杂性时，这种思维便会失灵。此外，由于决策者自身能力的限制，使其在决策过程中无法完全处于理性状态，而是在“有限理性”的前提下制定决策。因而，主观预期效用理论近年来受到心理学家和实验经济学家的严厉挑战[5]。而框架理性则可能是解决复杂系统中规划不确定性问题的一个新的认知路径。
在框架理性理论中，框架被定义为决策者行为下的决策事件。按照1979年Kahneman和tversky设计的心理实验，问题的框架会影响决策者所认知的选择情况，并会产生偏好逆转现象[4]。通过使用Kahneman和tversky实验发现，数目显著的受测者在进行选择时，无论问题如何建构，都会实现其主观预期效用最大化。换言之，偏好逆转并未违反主观预期效用理论模式，反而在特定的框架内验证了该模式的效度。因此，无论问题的框架如何界定，决策者如同主观预期效用理论所定义的那样“一般是理性的”，就可将这种选择行为解释为框架理性。框架理性否定了新古典经济理论的假设以及从实证主义科学哲学所发展出来的综合式完全理性的概念，进而巩固了主观预期效用理论模式或类似的概念在特定框架下的效度。框架理性理论不再寻找规划中最优化的行动方案，而是在所有未来均可能会产生的情境下，探寻哪一个规划的子集合行动最能呈现效益的韧性。此概念源于对不存在完整的一般性规划理论的充分认知，与一致性规划的理论异曲同工[3]。
框架理性提供了一个规划方案理性选择的思维范式，但并未解释规划者面临复杂环境时，如何寻找高效配置空间资源的路径和方案。因此，建构一种范式是值得认真探讨的重要问题。因为有效的范式能使问题透明化，进而发现有效的解决方法。霍普金斯教授提出的机会川流模型贴切地描述了规划者所面对的真实决策情况。他根据垃圾桶模型的概念[2]，说明规划者面对复杂而不确定的环境时，应在机会的川流中掌握决策情况，以适当的方案来解决问题[8]。赖世刚基于垃圾模式，将区位的空间因素考虑在内，提出了空间垃圾桶模型。他认为特定的决策者、解决之道、选择机会、问题和设施区位等元素在机会流中随机相遇后产生决策，并进而解决问题。他所设计的实验结果显示，通道结构在影响系统效能方面是显著的，但空间结构之影响却不显著[6]。这意味着在城市系统演变过程中，传统以空间设计的方式来改善系统效能的方法不如以制度设计的方式来改变活动的方法，或者至少两者兼顾的方法更有效。很多情况下，城市系统可能没有秩序，且系统中各要素之间的因果关系并不直观。规划方案的产生有时是在问题产生之前，而规划者只能在这样的环境中不断规划，不断解决问题，以实现规划的目标。机会川流模式或空间垃圾桶模型都表明，城市系统的复杂性以及动态变化不在规划者的掌控中。规划者唯一能做的是洞悉决策、问题及方案在时间和空间上的关系，不断拟定规划、修正规划和实施规划。
二、复杂系统中的规划模式选择
面对不确定性并考虑相关决策的规划，传统有设计及战略两种规划机制[8]。设计是在一线性规划问题基础上寻找最佳解的过程。在无法找到最佳解时，设计便退而求其次，成为寻求局部最优化的一种手段。战略与设计不同，追求的不是一次到位，而是权宜措施。它与决策分析密不可分，最适用于有许多决策者参与、面对极大不确定性的环境，即复杂系统。设计与战略方式的规划都会给规划者带来净利益，但两者适用的时机不同。设计是综合性长期规划，一旦制定需依照规划实施。战略则如同短期滚动式规划，不断随着时间的演进修正并制定。设计和战略的主要特征比较（表1）。
计算机仿真实验发现，以最优化为目标的设计规划虽然在资源的利用上比无规划有效，但并不能解决更多的问题[10]。当面对规律或随机系统时，如已达均衡的经济体系，设计或许能满足需求，因为在这些系统当中事件的发生呈现固定的形B；但当面对介于两者间的复杂系统时，例如土地利用，事件的发生呈现不可预测的形态，对决策进行独立考虑的设计将会失灵。此时，考虑相关决策的战略规划方能导致较佳效益。在解决快速变动环境下所产生的问题时，战略式规划要比设计式规划有效，主要是因为战略规划具有弹性且有其制定的成本较低。从某一角度而言，战略规划介于渐进式无规划与蓝图式设计规划之间，是复杂理论所说介于混沌与秩序之间，故兼顾两者的优点[9]。
我国传统的规划都是将相关决策的完整结果一次性确定的蓝图式规划，属于典型的设计型规划。这种规划模式由一套高度相关的行动构成，仅考虑少数行动者参与且在行动不确定性较小的情况。因此，其适合于开发主体单一、开发行为较为确定的计划经济；在多主体、偶发性开发为主的市场经济条件下则作用有限。
在土地开发日趋复杂的今天，从传统的设计型规划模式向更为灵活的战略规划模式转变是大势所趋。这种转变可以由以下四个方面的转变来实现：从“时间驱动型”向“事件驱动型”转变；从“结果型”规划向“过程型”控制转变；从单一目标规划向多目标规划转变；从“区划型”规划向“区划-许可混合型”规划转变（表2）。
三、复杂系统中的城市管理
与城市规划强调为城市物质发展制定计划不同，城市管理涵盖更广泛的领域。
城市管理的理论可同时作为“城市与管理”两种现象的解释及辩解。“城市”的解释是对城市实际运行状况的客观描述，而“管理”的解释则是对城市相关决策的实际制定方式的说明。辩解包含着价值判断，具有主观特性。城市的辩解主观地阐释城市应如何运作，而管理的辩解则聚焦在决策应如何形成及制定。城市管理的解释与辩解可以构成（表3）所示的四组理论（简称为四个H）。
城市管理可以包含对城市的规划、治理、法规与行政四个部分。规划取其狭义，指的是面对不确定性因素时制定多个且相连结的决策；治理指的是制定并采取集体决策与行动；法规确认并界定制定决策的权利；行政强调在组织环境中制定日常或突发的决策。这四种城市管理的行动的方式，即规划、治理、法规以及行政，构成了城市管理者解决城市物质及非物质课题的各类活动。一组有用且有效的城市管理理论应涵盖（表3）所示的所有四个研究问题。具体讲，它们应对城市实际如何运作和应该如何运作，以及城市管理者通过计划、治理、法规与行政实际如何和应该如何制定决策并采取对应行动，提供充分而透彻的理解。其中，规划主要用以解决城市这一复杂系统的动态失灵，法规和治理则分别通过应对外部性和提供公共财来解决市场失灵，行政用以解决政府失灵。
就城市管理者而言，对城市规划应从更宽广的角度加以理解。
规划不仅同时关注城市中物质及制度环境，更应结合治理与法规加以解释与描述。必须清楚地区别规划、治理及法规间的关系，并了解它们之间如何通过互补来改善城市的宜居性。例如，我们能为集体行动及法规而规划，同时也能以法规来规范规划的编制。规划的制定可以同时从外部或内部生于组织环境中。因此，行政行为与规划关系密切。简言之，城市管理者必须知道何时为城市发展及社会空间程序制定规划并采取适当的对应措施，同时要认识到规划是改善人居环境的有限方式。
如何用法规来规范城市是城市管理者必须掌握的一项内容。法规界定权利，而权利限定城市中行动者选择的范围。法规的必要性体现在两个方面。一是法规牺牲了个别行动者的自由，增进集体效率；二是制定法规减少了市场的交易成本。法规界定财产权，即使不完整，但可使任一交易因财产权界定不清所造成的交易成本降低。
例如，作为一种土地使用法规，区划将土地使用权利赋予特定土地，并且降低土地市场因收集信息所造成的交易成本，因为开发商可以通过区划了解某块土地的土地使用类型[7]。法规与规划不同，前者可强制执行并直接影响行动者的行为，而后者通过信息的提供改变这些行为。法规是不可逆的，规划是可逆的。同时，法规与规划均面临相关性、不可分割性与不完全预见性。由于不完全预见性行动通常会导致不确定的结果，所以有效的法规才能导致期望的结果。法规系统的设计需要考虑所规定的行为，而针对所选择的法规，这些行为的反应往往是策略性的，并可用博弈论进行分析。
因此，城市管理者必须以宽广的视野来理解法规在塑造城市如何运作上的作用，以及法规与规划及治理的关系，是法规、规划与治理互动塑造了城市中物质及制度的环境，并被该环境所影响。一方面，规划及治理需要可强制执行的法规以达到期望的结果；另一方面，作为行动的法规可通过规划及治理加以深思熟虑并集体实行。它们共同构成了城市管理者处理复杂城市议题的管理技巧。
城市管理者还应关注城市治理的内容，关注集体选择和集体行动。
城市中的大多数这些财产权是集体财或者共享资源，个体具有在公共领域中夺取财产权的动机。因而这些财产及资源的运用必须通过集体选择及行动的制定进行，这是城市管理的本质。城市管理因此需要进行机制设计。通过此设计，集体选择得到制定，从而决定集体财的提供以及共享资源的分配。集体财提供需要参与部门的承诺，因为任一参与者皆有可能采取免费搭便车而获取额外收益的可能，不采取强制行动而提供的集体财通常是不充足的，所以共享资源需要适当的机制保障其能够被有效地分配给受影响的行动者。
传统有三种方式分配共享资源：政府、契约及市场。地方政府可以收购共享资源并分配给行动者以增进资源的使用效率，但这种分配方式会导致管理共享资源的高行政成本。也有观点认为共享资源必须通过市场机制来分配，但这种分派分配会造成高交易成本。另外，共享资源可通过受影响行动者签订集体设计的契约来分配，这种方式被认为是最受欢迎的，因为它同时具有政府及市场分派的优点。
有关城市治理的最后一个课题是社会选择，由arrow（1951）提出的著名的“不可能定理”否定了一个符合基本民主原则的社会选择机制的存在可能性[1]。在某些设计下，例如两党政治的代议政府，通^立法者间接投票的社会选择结果却与由行动者直接投票的结果一致[11]。由此可见，城市管理者必须了解制定决策以及采取行动的不同方式，以提供集体财和分配共享资源。
城市管理的有效实施离不开行政。行政主要探讨组织中的决策问题。规划、治理及法规通常在组织中发生，而组织也是复杂系统，但它们的规模远比城市小。组织行政关注的是面对不确定性与复杂时，应当如何恰当地制定日常的决策。
地方政府的行政过程更像是垃圾桶模式所描述的状况，而不是传统追求最优化的企业。行政与规划互补，因为两者都是通过协调决策以降低不确定性。如同法规一样，行政用以理顺决策，但行政比法规更容易改变。
为了有效地制定与规划、治理及法规有关的决策，城市管理者必须理解组织的运作。制定多个且相连结决策的创新技术，或称为在组织背景中制定规划的创新技术。规模对于复杂系统具有较大的影响，因此针对不同的系统管理技巧也应该有所不同。例如，管理城市的技巧就不同于组织的行政管理。针对大型而复杂的系统，城市管理者必须寻求关键点以促成改变。
参考文献
[1]arrow，K.J..SocialChoiceandindividualValues[m].YaleUniversitypress，1951.
[2]Cohen，m.D.，J.G.marchandJ.p.olsen.aGarbageCanmodeloforganizationalChoice[J].administrativeScienceQuarterly，1972，17（1）：1-25.
[3]Donaghy，K.p.andL.D.Hopkins.CoherentisttheoriesofplanningarepossibleandUseful[J].planningtheory，2006，5（2）：173-202.
[4]Kahneman，D.anda.tversky.prospecttheory：ananalysisofDecisionunderRisk[J]，econometrica，1979，47.（2）：263-292.
[5]Hogarth，R.m.andm.w.Reder.RationalChoice：theContrastbetweeneconomicsandpsychology[m].Chicago：theUniversityofChicagopress，1987.
[6]Lai，S..aSpatialGarbage-Canmodel[J].environmentandplanningB：planningandDesing，2006，33（1）：141-156.
[7]Lai，S.，andH.Han.onFailureofZoning[J].internationalJournalofSocietySystemsScience，2012，4（4）：369-380.
[8]（美）路易斯・霍普金斯著，世刚译.都市发展――制定计划的逻辑[m].北京：商务印书馆，2009.
[9]韩昊英，赖世刚，吴次芳.中国当代城市规划的战略观――复杂城市系统中设计与战略型规划的解析[J].浙江大学学报（人文社会科学版），2009，39（6）：187-194.
变更管理规划篇7
第一条 为了加强城市国有土地使用权出让、转让的规划管理，保证城市规划实施，科学、合理利用城市土地，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等制定本办法。
第二条 在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展，并遵守本办法。
第三条 国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。
省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。
直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。
第四条 城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。
第五条 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。
出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
第六条 规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。
附图应当包括：地块区位和现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。
第七条 城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。
规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。
第八条 城市用地分等定级应当根据城市各地段的现状和规划要求等因素确定。土地出让金的测算应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据之一。在城市政府的统一组织下，城市规划行政主管部门应当和有关部门进行城市用地分等定级和土地出让金的测算。
第九条 已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。
第十条 通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。
受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城市规划行政主管部门批准。
第十一条 受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。
受让方经城市规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交城市政府。
第十二条 城市规划行政主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城市规划进行监督检查。
第十三条 凡持未附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。
凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。
第十四条 各级人民政府城市规划行政主管部门，应当对本行政区域内的城市国有土地使用权出让、转让规划管理情况逐项登记，定期汇总。
第十五条 城市规划行政主管部门应当深化城市土地利用规划，加强规划管理工作。城市规划行政主管部门必须提高办事效率，对申领规划设计条件及附图、建设用地规划许可证的应当在规定的期限内完成。
第十六条 各省、自治区、直辖市城市规划行政主管部门可以根据本办法制定实施细则，报当地人民政府批准后执行。
变更管理规划篇8
关键词 图书馆管理 规划
随着我国正式成为世界贸易组织成员国，图书馆界面临一个向国际惯例靠拢，按规则办事的问题。中国图书馆行业在新世纪的发展同样要注意在管理上的国际“接轨”，不仅我们目前的管理离国际先进水平还有很大差距，而且“入世”以后，中国的社会组织结构会有调整，图书馆行业面临更大的管理挑战。就以数字化为例，图书馆实施数字化的过程，必然伴随着一个重大的管理创新，实践经验表明，图书馆数字化顺利实施的主要障碍不是技术落后而是管理的落后。要成功地施行重大管理改革创新，需要我们更深刻、更系统地理解一些更加基础的管理知识和国际经验。
1 规划及其在管理中的地位
管理是个普遍适用于包括企业和非盈利机构在内各种组织的概念。实际上“管理”一词可能在不同的场合运用。在最高层可能指向治理层面，即组织的基本利益构架:如合伙制、公司制，非营利(部门或组织)，机构内从属性质或是慈善机构等;在日常生活中“管理”更多的是指具体执行层面上的规章、项目管理和薪酬制度等。但是这还不够，在国外，“管理”概念还要指向组织的宏观层面，有时被称为经营管理，这里的经营主要是指规划、营销、机构设置、流程设计等。而我们现在最缺乏的是对经营层面上的知识和认识。
根据组织行为学和管理的实践，规划是管理者的首要任务。它包括确定目标、建立战略、制订计划以协调各项活动。尽管存在多达几十种管理工具，贝恩咨询公司对全球企业组织的调查发现，在1999年用得最多的还是战略规划(76%)，使命和愿景描述(70%)和目标(69%)这三种。通过制订规划，管理层在变化的环境中更好地认识自己在社会上的地位和使命，聚焦于具体的奋斗目标，确定通过计划、项目来实现这些目标。这是任何组织进行规划的目的，图书馆也不例外。近年来战略规划的一个趋势就是从企业、私营部门向公共部门和非营利部门发展。规划研究专家认为:营利或非营利组织在规划的目标重点上当然有区别，但是就规划的结构而言，没有很大差别，倒是组织的规模大小影响更大，因此管理学的一般规划方法也应适用于图书馆。
在这里主要探讨图书馆经营管理中规划的应用。什么是图书馆规划?图书馆作为一个组织，其规划与一般组织并没有什么大的区别。它说明了组织的位置在哪里，想要做什么，以及如何去做到这样一些非常基本的问题。美国《罗德岛公共图书馆管理委员会手册》为图书馆规划作了如下说明:规划是为图书馆服务的未来所作的精心的、优先的准备方式。基于对社区的了解、社区的期望和资源，以及对社区未来需求的合理预期所做出的长期规划将能够使图书馆理事会和管理人员更好地履行提供有效和积极的图书馆服务的责任。因此可以说规划是图书馆为了面向未来，应付挑战的最重要的管理工具。
2 图书馆规划的结构和要素
图书馆规划并没有固定的结构和要素。但是在同一系统、同一地区，国际图书馆界的管理当局往往会有一定的要求。这里先举几个例子。
1997年9月发表的《马塞诸瑟州1998-2002年图书馆服务与技术法》，它规定图书馆必须制订3—5年的长期规划，其最低限度必须包括:使命的描述、需求的描述、规划目标和具体目的、为实现目标和目的行动计划(至少是第一年的)，其中需说明达到目的所需的活动，及其时间框架和其它可以衡量的指标、关于规划方法的简单叙述、管理委员会的批准，最后，每年10月要根据规划对下一年度作出更新。
威斯康星州公共事物指导部根据1998年7月生效的该州图书馆法修订版，提供了郡图书馆规划样本，其结构如下:
1)使命描述;2)背景;3)目前图书馆对本郡居民所提供的服务;4)当前图书馆对本郡居民提供服务的资金来源;5)规划目标和具体目的，如果你想省略目的，也可以是“目标和行动”:6)实施(这部分必须包括规划期内为实现目标所必须的所有行动);7)未来工作，包括规划的评估和更新;8)附件。
2001年3月19日完成年度更新的罗德岛州图书馆5年规划，其主要框架很有典型性。这份44页的报告首先进行环境扫描，以分析图书馆的需求，然后用一页来叙述图书馆的愿景，用5行文字提出图书馆的使命，接着是一个规划过程的叙述。规划的主体是方向、优先关注和项目，其中用表格详尽描述了各个具体计划及其预算。规划的最后具体提出了评价的要求和具体计划。
英国爱丁堡大学图书馆的四年规划题为《图书馆战略1999—2002》。该报告在格式上和美国图书馆界不完全一样，在引言部分包含了一段图书馆使命描述，接着是战略愿景，第三部分提出资金来源、服务、人员等8个方面的战略方向，并加以具体叙述，详细的指标列在附录里。
从这几个例子可以看出，图书馆的规划虽然不完全一样，但明显地具有一些共性。大多数战略规划都包含使命和愿景描述，这是规划极其重要环节，而常常又被忽视，需要做一点说明。
使命描述是关于组织为什么存在基本理由的简要说明，指出其主要服务功能和这些功能所针对的用户群完全认同。不少著名的公司都有简洁而广为人知的使命表述，例如沃尔玛公司称其使命为“让老百姓有机会买有钱人买的东西”，3m公司则是“用创新的方法解决不能解决的问题”等。从许多实例来看图书馆规划的使命描述没有固定的格式，从一句话到多段文字都有。例如芝加哥公共图书馆的使命描述为:“我们欢迎并支持所有人民享受阅读，寻求终身学习;我们一起努力工作通过图书、服务项目和其他资源公平地提供信息、思想和知识;我们相信自由地阅读、学习和发现”。
愿景描述是关于组织发展未来所期望前景的描述。在战略研究中常常进行情景描述，那是一种对于“如果这样，未来就会那样”的预测，预测的结果会是多种不同的情景，愿景是其中我们所希望的一种情景。
规划目标和具体目的规划目标是希望达到的最终结果，与愿景联系，通常无法测度，它一般在长期规划期间不会改变，甚至不一定能够完成实现;而具体目的是为达到最终结果所进行的具体的、近期的结果，它包括谁来做、如何做，什么条件和时间框架等。目的是可测度的，在规划期内可能改变。[hi138\Com]
3 战略规划的研究和制订
战略规划作为规划的一种，更加注重长期性和远见性。据了解，国际图书馆界自1990年开始重视战略规划。当图书馆新开张或上一个全新项目时，当外部环境发生重大变化时，或当图书馆的治理结构发生重要变化时，都必须进行战略性的规划。由于战略规划是一种应对重大变化的规视理解变化这个环节，往往需要重新描述组织的使命和愿景，在许多情况下，正式规划前要进行战略的研究，会产生单独的报告。例如上世纪90年代中期，国际图书馆界发起了“图书馆2000年”战略研究完成了许多有价值的报告，例如新加坡的《图书馆2000年报告》。近年来图书馆数字化的发展也促使图书馆界重新进行战略研究，例如美国国家研究理事会为国会图书馆所作的战略研究“国会图书馆的数字化战略”。
为深刻认识变化中的组织发展环境，一般还要利用一些特殊工具，常用的有环境监测、竞争分析、Swot分析和预测等。它们主要是帮助管理者更好地理解所处的环境和地位，以便正确地制订战略。这些工具和方法都有大量专著和论文介绍，在此不再赘述。
4 国际图书馆界规划实践对我们的启示
规划对中国图书馆界来说并不陌生。我们曾经处在计划经济时代，制订计划是政府的常规工作之一。改革开放以来，根据文化部的要求，也为图书馆事业的发展制订过各种计划和规划。近年来图书馆界为了自身的需要也开始制订战略规划。图书馆进行规划往往是为了数字化建设或新馆建设，还没有普遍成为发展的必要手段。但从公开发表的少数规划全文来看，有的在结构上已经接近国外的样式。
但是中外图书馆规划是有一些区别的。有些差别与不同国情有关，不存在好坏问题。一位欧洲的图书馆资深馆员认为，规划方面，美国比较注重样式的统一，而欧洲则不太注意形式，因此图书馆规划不存在必须模仿的样版。但是研究、学习和借鉴国外图书馆的规划还是有重要价值的。由于缺乏现代化管理知识，我国图书馆界目前还没有充分认识到市场经济下现代管理的理论和方法同样适用于公益性的图书馆，一般对规划的意义认识不足，即使制订了规划，也如同写一个平常的工作总结加明年打算，一般事先不做研究，也未必将其作为图书馆发展和管理的轴心;而在理论基础、方法和工具方面，差距则更大。初步来看，国外图书馆规划有以下一些特点是国内所缺乏的，值得我们重视和借鉴:
变更管理规划篇9
第二条本规定适用于农业部管理的农业基本建设项目的申报、评估、审批与计划管理等工作。
第三条农业部发展计划司负责贯彻落实国家关于固定资产投资和基本建设项目管理的法规、政策，起草农业基本建设计划管理的有关规章制度和管理办法并监督执行，提出年度农业基本建设投资计划总体方案和项目前期工作计划，统一审批基本建设项目，下达年度投资计划，归口管理农业基本建设项目的勘察设计、招标投标、工程监理、监督检查及竣工验收等工作。
农业部财务司负责农业基本建设项目的基建财务管理，监督检查项目资金使用情况，审核、审批直属单位项目竣工财务决算。
农业部行业司局负责提出本行业投资计划建议，初选本行业基本建设项目，根据授权审批初步设计概算，组织本行业项目的实施，管理本行业项目的勘察设计、招标投标、工程监理、日常监督检查及竣工验收等工作。
省级人民政府农业行政主管部门负责本辖区农业基本建设项目的管理，包括统一规划布局，开展项目前期工作，组织项目申报，根据委托审批项目初步设计与概算，组织项目实施和竣工验收，落实地方配套资金，监督检查项目资金使用、勘察设计、工程监理、招标投标、施工建设等。
第四条农业基本建设项目的申报、审批与投资计划下达，坚持先开展前期研究、后申报项目，先专家评估论证、后进行决策，先审批项目、后下达投资计划的原则。
第五条农业部发展计划司根据国家关于固定资产投资管理的规定及国家发展和改革委员会、国务院机关事务管理局等国家投资主管部门的具体要求，结合农业行业发展的需要和农业部的中心工作，在综合部内行业司局意见的基础上，编制年度项目投资指南，报部常务会议或部领导审定后。
项目投资指南应主要包括年度投资方向和项目重点领域，目标任务和区域布局原则，主要建设内容和建设规模，以及投资控制规模等。
项目投资指南于每年第四季度由农业部发展计划司统一印发各省级人民政府农业行政主管部门及有关直属直供垦区，指导相关单位开展项目前期工作。
第六条地方及直属直供垦区申报的项目，其项目建议书、可行性研究报告等项目文件，由省级人民政府农业行政主管部门和直属直供垦区以计字号文报农业部，分送农业部发展计划司和有关行业司局。
农业部直属单位基本建设项目的项目建议书、可行性研究报告、初步设计等项目文件，由各单位内的投资计划管理机构会同业务管理机构组织编制和审查，以计字号文报农业部，分送农业部发展计划司和有关行业司局。
第七条立项评估和初步设计评审原则上应委托有相应工程咨询资质的机构承担。评估（评审）机构组织专家按类别对项目进行评审。每个项目应由工程、技术、经济等方面的专家提出独立审查意见，评估（评审）机构综合专家意见后形成对项目的评审意见。
农业部发展计划司制定项目立项评估办法和评估标准，会同行业司局统一组织项目建议书、可行性研究报告的评估工作。包括统一从农业部基本建设项目专家库中抽取并确定评估专家，统一评估细则、时间和地点等。
中央投资600万元以上（含600万元）的地方和直属直供垦区承担项目的初步设计，由农业部行业司局负责评审；中央投资600万元以下的项目，由省级人民政府农业行政主管部门负责评审。农业部直属单位基本建设项目的方案设计、初步设计与概算由农业部发展计划司负责评审。
项目评估（评审）费用根据实际支出由农业行政主管部门负担。
第八条经专家评估通过的行业项目，由农业部行业司局进行初选，向农业部发展计划司提出年度项目总体安排意见及初选项目（包括项目名称、建设单位、建设地点、详细建设内容与规模、投资估算与来源、建设期限、新增能力及其他有关内容）。
第九条农业部发展计划司根据投资可能、项目评估结果和行业司局的初选意见，对项目进行审查和综合平衡。对限额以上或需国家发展和改革委员会、国务院机关事务管理局等相关部门审定同意后再由我部审批的限额以下项目，按程序报送国家发展和改革委员会、国务院机关事务管理局等相关部门审批或审定；对由农业部审批的中央投资600万元以上（含600万元）的项目，经部常务会议审定后，报主管部长审批立项；对中央投资600万元以下的项目，报主管部长审批立项。
项目建议书、可行性研究报告的批复文件，由农业部发展计划司主办，有关行业司局会签，报部领导签发，以农业部文件下达。
第十条地方及直属直供垦区承担项目的初步设计，中央投资600万元以上（含600万元）的，由农业部行业司局根据项目评估意见，办理批复文件；中央投资在600万元以下的，由各省级人民政府农业行政主管部门审批，同时抄报农业部发展计划司和行业司局。农业部直属单位基本建设项目的初步设计由发展计划司或委托相关部门根据项目评审意见办理批复文件。
农业部初步设计批复文件以办公厅文件下达。
第十一条基本建设项目一经农业部批准，必须严格按照审批文件执行，不得擅自变更项目建设地点、建设性质、建设单位、建设内容、降低工程（货物）质量、压缩投资规模等。
第十二条确因客观原因需进行重大变更的项目，应当重新向农业部报批可行性研究报告。有下列情形之一的属重大变更：
（一）变更建设地点的；
（二）变更建设性质的；
（三）变更建设单位的；
（四）变更建设内容、建设标准、建设规模导致项目主要使用（服务）功能发生变化的；
（五）初步设计概算的总投资变更超过立项批复总投资10%以上（含10%）的，或者实施过程中投资变动超过批准的项目总投资10%以上（含10%）的。
第十三条施工图预算总投资变更超过批准的初步设计概算总投资5%以上的，须向原审批部门重新报批初步设计。
第十四条有下列情形之一的，须向原审批部门申请批准：
（一）变更建设期限；
（二）变更招标方案；
（三）变更建设内容、建设标准、建设规模，但不属于本规定第十二条第四项情形的；
（四）变更初步设计概算的总投资超过立项批复总投资10%以下的，或者实施过程中投资变动超过批准的项目总投资10%以下的；
（五）其它变更。
第十五条完成可行性研究报告、初步设计审批的项目，可列入农业部基本建设投资计划，并按项目建设进度下达年度投资。
变更管理规划篇10
【关键词】工业项目；批后管理；问题；对策
1引言
俗话说“三分规划，七分管理”，这就体现了规划管理在城市建设中的地位和作用。建设项目批后管理作为城市规划管理重要组成部分，是指建设单位在领取《建设工程规划许可证》后，规划行政主管部门对建设工程从开工到竣工验收这一过程实施的规划管理。其内容主要包括：1）对城市规划区范围内经规划批准的各类建设工程进行现场验线；2）对批准的建设工程项目的基础、地下工程、标准层、平面变化层、屋顶、总高度、外墙材质和色彩以及绿化、室外附属设施等环节进行跟踪检查；3）对经批准的建设工程竣工后的规划验收。
随着规划管理工作的精细化，工业项目在实施过程中逐渐暴露出一些问题。通过对近几年工业项目批后管理过程中存在的主要问题进行剖析，分析对策，以期引导规划管理更趋科学合理，规划服务更见实效。
2存在主要问题及原因
2.1未经规划许可或者未按建设工程规划许可证核发的内容进行建设
违章建设门卫、配电房、消防泵房、厕所、控制室等厂区配套工程；在厂区内擅自搭建各种用途棚子或构筑物：雨棚、装卸货棚、自行车棚、消防水池等；改变建筑物内部结构，如单层厂房局部增建夹层、局部加层建设；擅自扩大建筑物尺寸，造成超面积建设；厂房未取得工程规划许可证就违法建设。
2.2建筑功能更改
对于未经规划验收合格擅自投入使用的项目，擅自改变建筑内部功能，与规划报建时确定的功能相去甚远，如厂房用作体育场馆、厂房内部增设办公，办公楼更改为职工宿舍等等。
2.3建筑单体移位
2.3.1因周边市政道路建设与道路规划线型存在偏差，导致规划用地红线与国土实际放桩有偏移，使得单体放样兼顾了相对位置而不能兼顾坐标位置，造成偏差。
2.3.2扩建项目利用前期项目设计总图，已建建筑前期产生的位置偏差又被带入下一期建设的系统误差中。
2.3.3基础工作未摸清，施工中基础碰到市政干管擅自移位。
2.3.4地块动迁未完成或者为了短期内避让周边某条小路，围墙不得不移位绕道建设，导致建筑与围墙的间距发生变化。
2.4更改建筑外立面颜色
部分企业为了突出自己厂区的形象，未经规划部门批准擅自改变建筑外立面色彩，与原规划审批内容出入较大，导致与周边整体建设环境不协调，破坏了整个地区的风貌。
2.5部分规划指标未能有效落实
2.5.1容积率：为了集约利用土地，提高土地开发强度，按照有关规定，无锡新区对工业项目容积率提出了下限规定。而在实施过程后中，部分企业为了满足容积率下限要求，在方案设计时往往不切实际做大容积率，而在规划实施过程则以少建或分期建设为理由，不一次性全面建设到位。由于现行的规定对于这种多报少建或者分期建设没有特定的规定，从而未能有效控制土地的开发强度。
2.5.2绿地率：有些企业在方案报审时，虚报有关指标，厂房竣工后未能满足要求；另外，在建设过程中，未按批准的总图实施，大打折扣，如更改成大面积硬化等，影响了整个厂区的环境。
2.6厂区围墙未后退道路红线及未按国土界桩进行建造
有些企业为了获得更多的土地利用空间，围墙压红线建造甚至超出红线。
归纳分析上述工业项目规划实施过程中存在的主要问题，认为主要原因如下：1）建设单位不熟悉建设管理流程、对相关法律法规知之不多，未经规划验线就开工建设或者验线后擅自更改灰线位置。部分企业往往认为只要建在自己厂区用地范围之内就是合法行为；法律意识淡漠，为了经济利益明知故犯，违法建设，随意性较大。2）部分地区建设较早，基础资料相对薄弱，而设计单位在设计时也未全面对地块进行踏勘，缺少责任意识；更有部分设计单位为了方案能通过规划审查而虚报部分规划指标，最终造成项目在实施过程中出现了这样那样的问题。3）各个职能部门之间联系不够，各自为政，协同管理意识不够，管理要求上不能有效衔接。4）相关职能部门查处力度不够，执法不严，未能对企业形成有效的震慑力。5）现行法律法规以及专门的管理办法不够完善，存在一定的漏洞，影响成效。
3对策
3.1切实加强法律法规的宣传及日常规划巡查工作，发现问题及时解决，引导项目严格按规划批准落地。同时相关职能部门要加大对违法建设的查处及处罚力度，严格执法，维护城市规划的严肃性，力争将违法建设扼杀在萌芽状态。
3.2重视基础验线（正负零）制度。将正负零检测从灰线检验的环节延伸出来，可加强对建设单位和施工单位的制约，有效地改变在建设过程中擅自移位、增加地下室高度或者更改建筑物平面位置的状况，从建设位置上基本保证了审批与建设的一致性。
3.3建立督察制度，完善公众参与机制。“公众参与”既是规划管理工作中的一个重要环节，也是提高工作质量的重要手段；既可增加城市规划的透明度，又可对规划管理进行监督。按目前规划批后管理工作的情况，最直接、最有效的公众参与方式，就是树立建设项目批前公示牌、批后公布牌制度。在重要项目审批过程中在场地和社区进行批前公示，每一个建设工地醒目处树立一块批后公示牌，将该建设项目的规划情况予以公示，内容应当包括该项目的具置、审批层数、高度、面积、容积率、绿化率、开发单位、施工单位和举报途径。切实让公众参与到对项目实施的监督中来。
3.4加强部门之间的联系，建立协调工作的机构城市规划管理具有综合性职能，要做好这项工作，仅靠规划管理的职能部门是不够的，因为诸如厂区突破用地红线、建筑改变使用性质、违法违章建设等问题，既是规划问题，又涉及国土、房产、工商、行政执法等领域。由于部门之间工作条块等的原因，相关职能部门之间仍然需要进一步协调工作。
3.5建立建设单位、设计单位、施工单位诚信体系档案，对记录优秀单位逐步纳入免检单位；对记录不良单位增强监管力度，将其“劣迹”记录进“档案”，并适时在媒体上通报，提高建设单位再报建门槛，违法建设未整改不予审批新项目。对于设计单位及施工单位联系相应的行业主管部门，对违规施工单位、设计单位作批评或降级处罚。
参考文献：