房地产市场的宏观调控篇1
2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。以稳定住宅价格为中心的“新八条”[1]，甚至被称为房地产新政的标志。如何全面正确理解政府对房地产市场的调控，如何理性判断中国当前的房地产市场，如何促进中国房地产业和市场的健康发展与良性运行，是社会各界普遍关注的热点问题。
一、宏观调控理性：建立可持续发展的有序市场
（一）房地产市场宏观调控政策的理性选择
（二）宏观调控的目标和措施是理性的
18号令提出：要坚持和加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进社会经济的可持续发展，培育健康有序的房地产市场。这一宏观调控的总目标，反映了对中国房地产市场建设的理性思维，“三个基本”，因地制宜，可持续发展，健康有序，是认识和驾驭中国房地产市场理性思维的精髓。
2004年，中央和国务院各部委出台的一系列有针对性的宏观调控措施，主要反映在两个方面。
（三）“两个八条”反映了民意和宏观调控的理性
二、房地产市场理性：三个阶段和三个循环
（一）房地产市场的历史演进：三阶段发展规律
房屋与土地是人类最基本的生存与发展资料。土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的房地产市场，始于产业革命之后的商品经济时代，其发展具有三个阶段性的特征。
2.城市化时期。城市的土地利用及房地产权关系成为重点。这个时期的主要特征是：农业人口大量向城市转移，人口的流动性膨胀，带来了房地产交易的空前活跃，明晰产权，健全法制，是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段，建立了以私有制为主体的房地产权体系。我国正处在城市化过程中，中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有期使用制。建设中国特色社会主义社会的房地产权体系，是适应房地产市场交易主轴的基础。
3.现代化信息经济时代。以发达资本主义国家引领的现代化信息经济，房地产作为资本融入社会资本体系的运营，房地产业与金融业结合，房地产成为重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖得主夏普和米勒预言，21世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押，产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象，房地产经济活动的目的，不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种重要的投资行为，房地产证券化是房地产市场的主轴。
我国正处于全面建设小康社会的城市化时期，这一背景，决定了我国房地产市场建设的主轴：完善产权制度，规范市场秩序，实现和谐发展。
（二）房地产市场运行：三个循环交织运动
房地产市场运行有自身的规律，具体地表现为三个循环。
2.投资循环。这是以资金运动为主要特征的以利润为目标的价值循环运动。满足住房需要退居次要的地位，建房、卖房、买房成为投资手段，通过房地产交易，获取投资利润是目的。房地产投资活动成为社会各群体的活动，房地交易成为市场的标志。这种现象，在20世纪80年代，“购买美国”是典型的例证，日本、欧洲投资大量涌于美国房地产市场，房地产投资信托，房地产贷款证券化等金融创新，加剧了房地产的投资功能。香港房地产市场亦具有投机活动的特性。投资环循的市场表现为房地产价格的大幅波动，是对物质活动的异化。
3.景气循环。经济运行具有周期性循环特征。萧条——复苏——高涨——危机的循环，是市场运行的调整和平衡功能。房地产景气循环，服从于供求决定规律。我国自改革以来，第一轮的房地产热发端于沿海的改革开放，开发区热，房地产由计划经济运作模式向市场运作模式转换，形成了1993年的房地产过热，不得不进行宏观调控，随后房地产进入了近5年的调整期。1998年确定的住房制度改革政策，是这一轮房地热的助动器，进一步深化住房制度改革，把住宅推向市场的过程中，单位建房的末班车效应，扩大开放的开发区热，大学调整合并由精英教育向大众化教育的扩张，国民经济的持续高速增长，近4年股市投资行情的低迷，共同推动了房地产市场的高涨。如果说，1993年的房地产与改革开放相关，表现为城市地域扩张和写字楼的大规模建设的冲动，那么这一轮的房地产市场高涨，则与住房制度改革相连，表现为住宅市场的迅速扩大和住宅价格的高幅上涨。但终极原因，恐怕还是市场力量积累的暴发。第一轮源于计划经济长期的压抑，这一轮源于近8年的市场调整。宏观调控政策的出台，是认识市场规律的结果。
景气循环是房地产市场运行的周期规律，物质循环是房地产更新换代的规律，投资循环是房地产价值运动的规律。在一定时期，三个循环交织在一起，但不同的时期总有起主导力量的因素。物质循环的主导力量，是生产力的发展和技术进步，投资循环的主导力量是利润和竞争，景气循环的主导力量是供求关系。认识市场规律是我们把握宏观调控的基点。
三、理性逻辑：中国房地产发展定位
对房地产市场的理性思考，就是要认识市场运行的规律，作出科学的判断，确立符合客观规律的发展思路。
（一）房地产市场发展阶段定位：小康阶段和城市化
中国目前正处在全面建设小康社会和城市化加速的发展阶段，这是我们对房地产市场发展定位的基本前提。
2.城市化决定着房地产开发的空间，发展是房地产市场的主题。这一主题在城市化过程中不可逆转。人口向城市的集中，决定着房地产市场的发展空间。中国从建立社会主义市场经济体制，到党的十六届五中全会确立的科学发展观，这时期是城市化高速发展时期，城市化年递增1％左右。据此来推断房地产市场发展的空间，以城市化率40％为基础，人口16亿为顶点，小康住房以35平方米/人为标准，城市化率达到50％，仅住宅
我们没有理由对房地产市场作出悲观的判断，更没有理由对国家的宏观调控政策作出政府干预市场的错误理解。科学发展观是宏观调控政策的精髓，公共政策是市场供求因素之外的重要因素，这是世界各国房地产市场发展的共识。定位于全面建设小康社会和城市化，这是我国房地产市场建设的基本依据，也是房地产市场宏观调控的立足点。
（二）房地产市场宏观调控定位：实现市场的和谐发展
世界房地产市场发展的情况表明，公共政策是市场供给和需求因素之外的第三因素。具体地表现为：政府管制对新开工项目、旧城改造、环境保护、土地开发利用等方面的影响；对低收入阶层提供住房保障的政策性支持；对城市基础设施建设承担关键性的作用等。这些表明，政府的宏观调控不仅必要，而且有现实的着力点。
当前，宏观调控的政策取向，应立足于：中国城市化进程，老百姓的住房需求，房地产支柱产业的地位，遵循房地产的运行规律。确立6个重点：一是管理与控制国家的土地资源，根据市场动态，调节土地投放量，加强用途管制；二是以质量为中心，以环境为重点，加强房地产开发过程管理；三是区分使用（居住）需求和投资需求，加强房地产的流通管理；四是以产权制度建设为重点，加强房地产的持有管理；五是强化信息披露制度，推行房地产行业透明化；六是根据房地产业发展的趋势，重视房地产金融创新，稳步探索房地产证券化。
参考文献：
房地产市场的宏观调控篇2
一、充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控
各地要在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与当地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，要采取切实可行的措施，加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。
要加强房地产市场信息系统的建设，完善市场信息披露制度。各级地方人民政府及其职能部门要采用信息技术和互联网等技术手段，及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，并通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。同时，要以适当的方式，及时向社会市场信息，引导房地产开发企业理性投资。建设部要会同有关部门在各地房地产市场信息系统建设的基础上，通过全国联网，尽快建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控。要加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”。
二、强化土地供应管理，严格控制土地供应总量
要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理，防止出现多头无序供地现象。要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制新增建设用地供应总量。要采取切实可行的措施，调整土地利用结构，鼓励利用存量土地进行房地产开发建设，鼓励危旧住房的改造。要重点加强对经营性房地产开发项目用地供应管理，根据房地产市场供求状况，制定土地供应计划，逐步实现按计划供地。
加大监管力度，依法查处越权批地、利用集体土地变相搞房地产开发以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法、违规行为。对经过批准但尚未开工建设的项目用地，各地要集中进行一次清理，依法应当收回的土地，要坚决予以收回。
三、充分发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用
要充分发挥城市规划对房地产开发的调控和引导作用。所有列入建设用地范围的土地，必须严格按照城市规划的要求进行建设。市、县人民政府城市规划主管部门要及时将近期拟开发建设区块的规划条件向社会公开，接受社会监督。未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用；商业银行不得提供个人住房贷款。
在城市建设用地范围内，土地供应必须符合城市规划。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须按照法定的规划条件，采取招标、拍卖和挂牌方式供应。其他用途土地的供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时，要适当增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应，切实改善居民居住条件，提高居住水平。
四、严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目
各地要贯彻落实《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号），强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，加强对房地产开发建设全过程的监控。对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目，防止“半拉子”工程的产生。
五、大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构
经济适用住房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措。各地要采取切实可行的措施，进一步完善经济适用住房政策，要加强经济适用住房建设计划的管理，完善计划编制工作，提高计划的科学性和适用性。对于列入经济适用住房计划的项目，要确保各项配套优惠政策的落实。
要严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。各地要尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件以及购房面积标准和超面积的处理办法。有关部门对购房对象要严格审核，对销售价格要严格审批并加强监督，对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，确保经济适用住房政策切实落实到符合条件的中低收入家庭。未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。
继续鼓励工矿区和企事业单位利用自用土地，在符合城市规划和建设用地计划的前提下，组织职工集资、合作建房，多渠道、多层次解决中低收入家庭的住房问题。
六、加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力
各地要按照城镇住房制度改革的总体部署，加快推进住房分配货币化进程，切实落实住房补贴资金来源。住房补贴以财政和单位原有住房建设资金的转化为主，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，应尽快将其转换为对无房和住房面积未达到规定标准职工的住房补贴，并在以后年份保证补贴资金来源的稳定性。要抓紧对公有住房出售收入的清理和转化，各地区、各单位出售直管公房、自管公房收入，在按规定留足住宅共用部位、共用设施和设备维修基金以及房管所转制资金后，全部用于发放住房补贴。要进一步完善公有住房出售收入管理办法。各地要加大对前几年用公有住房出售收入发放项目贷款的清理力度，制定切实可行的计划，按期收回；对于拒不执行国家政策，挤占、挪用公有住房出售收入的，要追究有关负责人和直接责任人的责任。
七、充分发挥金融对房地产市场的调控作用
当前既要发展房地产金融，又要防范金融风险，充分发挥金融对房地产市场的调控作用。要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统。要严格审核房地产开发项目贷款条件，切实加强对房地产开发贷款使用的监管。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。要完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发［2002］12号），完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。
八、继续加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度
要认真落实国家已出台的各项清理收费政策，全面清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费，降低开发建设成本、减轻购房人负担、支持住房消费。对于国家已明令禁止的收费项目，各地不得继续征收或变相征收，仍在继续征收或变相征收的，各地主管部门要依法严厉查处。
房地产市场的宏观调控篇3
【关键词】房地产业， 宏观调控， 法律问题。
房地产业指从事房地产经营管理服务性企业的总称，包括内容：土地的开发和再开发；房屋的开发和建设；地产的经营；房地产经营，包括房屋的买卖、租赁、抵押；房地产中介服务；房地产物业管理；房地产金融。作为国民经济中的一个独立的产业，它影响了众多相关产业，也是国家宏观调控的重点。加强对房地产市场的宏观调控，是政府的重要职责。
房地产市场的宏观调控就是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定的运作。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。
一、国家对房地产市场宏观调控的措施。
自1998年下半年停止住房实物分配至2002年，是房地产市场发展的升温期，这段时间的宏观调控措施大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，但房地产市场一直波澜不惊。2003年后，房地产市场发展迅猛，房价不断上涨，房地产市场的过快发展使泡沫经济现象日益突出。为了抑制过热的房地产投资活动和稳定房价，国家相继出台了多项政策，涉及到房地产投资、信贷、财政等多方面。
2003年6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该文件是我国第一轮房地产牛市启动之后，国家第一次采取抑制房地产过热的措施，表明国家对房地产市场的态度由支持转为警惕；8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。2004年8月，银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，金融监管部门发出了加强房地产贷款监管的重要信号。2005年3月，国务院出台《切实稳定房地产价格的通知》
（老国八条），房地产市场调控首次上升到政治高度；4月，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2006年5月，建设部等九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。2006年的房地产市场调控政策密集，但却是“一边调控一边涨价”。2007年，央行六次加息，仍挡不住房地产市场价格暴涨，地王频现。2008年12月，为应对国际金融危机，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，采取松绑二套房贷、取消城市房地产税等措施全方位刺激房地产市场。2009年12月，温家宝总理主持召开的国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，同时明确表态“遏制房价过快上涨”；同月，财政部等五部委联合《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。2010年1月，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；4月，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），被称为“史上最严厉的调控政策”，但由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂情况，国十条的威力未能完全释放。2011年1月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对转让房屋、限购措施、差别化住房信贷、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等做出明确的规定。
二、国家房地产宏观调控措施所出现的法律问题及解决方法。
国家调控房地产市场的措施不可谓不多，但这些调控手段虽然有一定效果，但并不显著，一些文件规定在操作层面上缺乏可行性，理想状态下的条文在实际执行过程中力度不够，没有从根本上遏制房价上涨速度过快的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：
一是宏观调控法律规范体系不完善。从上面的调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。地方政府在执行过程中往往抱有“可做可不做”的态度，在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，变成“只是说说而已”的空文，无法起到积极良好的执行效果，自然会有矛盾产生。所以完善我国房地产市场调控体制的当务之急，就是要完善其法律规范体系。
二是国家房地产市场宏观调控措施力度不够。虽然调控政策本身是为了房地产市场更加平稳健康地发展，但在实际操作过程中效果并不十分明显。笔者认为可以采取以下措施：一要合理配置土地资源，提高土地使用率。二要清理房地产市场不合理收费，不同房屋实行大差别税率。三要扩大保障性住房适用范围，保证“居者有其屋”，从而进一步抑制房地产的价格异常升温。四要尽快出台规范房地产市场专门的法律法规。
三是宏观调控的主体权力义务范围不明确、调控主体之间关系不明确。对房地产市场进行宏观调控是各调控主体的权力，也是其义务所在。调控主体是“将”，执行主体是“兵”，将要管兵，兵要监督将，多头管理应有明确的监督机制，不能形成“都管都不管”的局面。对于调控主体来说，一要建立上级监督和相互监督的机制，多头管理出现矛盾时可请第三方裁判，明辨是非，追究责任。二要明确每一级执行主体的权力义务，保证文件规定上传下达，渠道畅通。三要保证信息公开，保证每一个调控主体和执行主体都能掌握相对应的信息。
四是缺乏民众参与互动。由于传统思想的束缚，大部分民众总认为宏观调控是政府的事情，参与意识不足；但另一方面，参与渠道的缺失也直接导致民众真正的想法没有途径表达出来。一项宏观调控措施的实施涉及到社会的方方面面、涉及到各个阶层和利益群体，如果有若干个民间甚至是官方的专门组织机构来组织民意，可能调控措施会更具有可操作性，也会取得更好的调控效果。在这方面应该引导和鼓励民众学习参与的积极性。
房地产市场宏观调控是关系到国计民生的重要工作，只有多部门、多角度、多层面积极配合、协调一致，我国的房地产市场才能够平稳健康地发展，才能让更多的中国人想要一个属于自己的家的简单愿望能够实现。虽然道路坎坷，但前途光明。
参考文献：
［1］刘宇星房地产市场宏观调控法律难问题研究［d］江西财经大学20091201.
房地产市场的宏观调控篇4
[关键词]房地产宏观调控交易成本准公共产品
我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场走向没有改变，市场房价仍呈快速上涨势头。据国家统计局的数据显示，2006年第1季度全国房地产开发投资同比增长20.2%，其中商品住宅投资增长23.1%，房地产企业开发土地面积同比增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有必要认真审视政府调控房地产市场的政策目标，进一步明确调控的依据和政策边界，以切实推进房地产市场宏观调控工作。
一、房地产市场宏观调控的理论依据
政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。
1.房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。
2.房地产具有准公共产品属性，其价值无法依靠市场完全实现。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。
3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。
二、房地产市场宏观调控的目标分类
政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。
1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。
2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。
3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。
三、我国房地产市场宏观调控的目标选择与政策边界
房地产市场的宏观调控篇5
[关键词]房地产市场；政府；客观调控措施
[作者简介]唐永文，中共广西区委党校公共关系教研部副教授，广西南宁530022
[中图分类号]F123．16；F713．58
[文献标识码]a
[文章编号]1672―2728(2006)10―0045―06
2004年4月以来，中央以控制房地产开发投资的过快增长为重点，加强了对房地产市场的宏观调控。在各项政策的作用下，一年来，房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳，房地产开发用地供应量得到有效控制，房地产开发贷款增速下降，城镇房屋拆迁规模得到有效抑制，商品房供求增幅双双回落。但是，由于市场需要偏大，使得商品房供求关系进一步偏紧，供求矛盾加上开发建设成本上升带来了房价的上涨，而房价的上涨又影响了市场的预测。基于房价上涨的预期，加上个别媒体不加甄别大肆渲染，一些地区投资、投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有的城市甚至出现排队抢购房号现象，造成一些楼盘的价格短期内持续上涨。一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，也使一部分消费者作出了提前购房的选择。加上适合中低收入家庭购买的普通商品房供不应求，进一步加剧了房地产市场阶段性和结构性供求矛盾，导致一些地方住房价格上涨过快。2005年l一2月，全国商品房销售面积2596万平方米，竣工面积2335万平方米；商品住宅销售面积2346万平方米，竣工面积1920万平方米。商品房平均价格同比增长18．9％，商品住宅平均价格同比增长19．1％。尽管目前住房价格上涨过快还是局部性和结构性问题，但已成为社会关注的热点。如果不及时控制或处理不当，有可能演变成为全局性问题，不仅影响房地产市场持续健康发展，影响城镇家庭住房条件的改善，影响金融安全，也会影响宏观经济健康运行，危及社会稳定。因此，对房地产业实行宏观调控，将是我国政府的一项长期任务。目前，至关重要的是政府要从全局和长远利益出发，针对已经出现的或者可能出现的问题，采取强有力的措施，加强对房地产市场的宏观调控。
一、我国房地产市场状况
小平同志的南巡讲话，促进了我国房地产的加速发展，使房地产业进入高速增长阶段(1991～1993)。房地产业内人士都不会忘记，20世纪90年代初曾席卷全国的海南和北海炒地、炒楼花的狂热态势。在海口，1992年初地价仅为100万元／亩，到1993年4～5月时，已涨到680万元／亩，增幅近600％。北海，作为西南地区的出海口被看好。1993年初，房地产热重心向北海转移。1992年北海银滩的地价为20～30万元／亩，到1993年6～7月，涨到了60～70万元／亩，增幅近200％。这种狂热态势同样波及全国其他大中城市：上海市1988～1991年土地出让面积总和仅为12万平方米，而1992年一年就出让了205万平方米，其发展之快让人眼红。就连重庆(当时还不是直辖市)这样的内陆城市也放出“卫星”――拟建亚洲第一高楼百层大楼。但是，这种泡沫经济很快就给房地产业以致命的打击，也使占开发资金主要部分的银行资金被套牢。1993年下半年，国家采取紧缩银根政策，严格限制金融机构向房地产业贷款，致使1994～1997年房地产进人盘存阶段。1998年以后，房地产投资得到有效控制，投资结构逐渐优化，市场机制逐渐健全，完成了经济转轨、市场转制和产品转型，房地产业步入理性发展阶段。但房地产要实现持续、平衡的发展态势，还需要进一步加强和完善政府的管理与引导。
房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，2004年是中国房地产市场不平静的一年，在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。
一是投资：2004年全国房地产开发投资总额达13158．25亿元，同比增长28．1％，比2003年回落2．2个百分点。从2004年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，1～12月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。
二是开发：1997～2003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。2004年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，房地产土地开发面积首次出现下降，比上年减少了2400多万平方米。房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头，1997～2003年房地产土地购置面积平均每年增加4842万平方米，而2004年增量为4288万平方米，减少了554万平方米。
三是销售：2004年商品房销售量继续大幅增长，达到38231．64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比1997～2003年年平均销售增量4118万平方米增加了396万平方米。随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998年为2513．3亿元，2004年上升为10375．71亿元。
四是价格：2004年全国商品房平均售价为2714元／平方米，比1998年增加651元，年均增加93元；而2004年比2003年增加355元，远大于1998～2003年的年均增量。从各类商品房2004年的价格看，住宅价格为2549元／平方米，比1998年的1854元／平方米增加695元，其中比2003年增加352元。在住宅中，别墅、高档公寓1998年为4596元／平方米，2003年下降为4145元／平方米；经济适用房由1998年的1035元／平方米上升到2003年的1380元／平方米；2004年办公楼的价格为5533元／平方米，比1998年5552元／平方米小幅下降，但比2003年增长1337元；2004年商业用房的价格为3966元／平方米，比1998年的3170元／平方米增加796元，其中比2003年增加291元。全国2004年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。
2005年，在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变。由于政策变动对市场预期(供给减少)的影响、市场经济自身的价格调整特别是政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，预计2006年房价增
幅将趋缓。
二、我国房地产现状形成的原因
应当承认，目前，房地产市场的整体是健康的。近年来，随着经济社会的快速发展、城市环境的不断优化，房地产业得到了快速发展，产销两旺，已经成为国民经济的重要支柱。与此同时，城市居民的住房条件也得到了很大改善。但必须清醒地看到，当前的房地产市场确实存在一些亟待解决的问题，主要表现为：
(一)供求矛盾突出
住宅产品总体上的供不应求与住宅品种的供求结构性失衡并存。目前，各种档次的住宅均出现供不应求的局面，卖方市场特征十分突出。在这种总体市场特征下，掩盖着另一个影响楼市健康发展的显著特征，就是住房供给的结构性矛盾日趋尖锐，其表现是高档住房与低价位住房特别是经济适用房比例不协调，与高档次住宅相比，后者的供需矛盾更为突出，已经严重地制约了广大中低收入居民居住条件的改善。
(二)房价上涨过快．
以南宁市为例，近4年来，房价年平均上涨18％左右，而GDp一直保持在12％～13％的增长速度。国际经验认为房价增长速度超过Cop增长速度的2倍以上，就有严重泡沫。房价上涨率虽然没有达到这一警戒线，但已经小幅偏离了宏观经济的基本面。
从收入增长速度来看，南宁市居民人均可支配收入2002年增长了8．1％，远低于房价的上涨率，使房价收入比达到了lo倍以上的水平。
从租售比价来看，反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价一直在上涨，而租金水平涨幅缓慢。南宁市租金与房价的比值下降到4％一5％，甚至有些只有2％～3％，已经小幅偏离了由租金决定的房地产理论价值。
(三)市场惜售和投机易增多
住宅具有二重性，既是消费品，又是投资品。当房产品处于供不应求，房价处于上升通道，市场普遍预期房价还会涨时，就会产生惜售心理，产生许多潜在的投机性需求，这部分需求是一种虚拟性需求，它增加市场交易的环节，增加实现真实需求的成本，加剧市场波动性。市场惜售和投机易带来的另一直接后果是导致稀缺资源低利用率。投机者与投资者、自用者的根本性区别是前者购房是为了卖房。投机者为了确保住宅能随时变卖，往往以空关房这种低利用率来保有住宅。根据南宁市供电局提供的数据，市区有4．5万套住宅3个月累计电力消费在10元以下，其中的绝大多数为空关房。一方面是买不到房，导致社会稀缺资源的极大浪费，另一方面又减少了市场上住宅的有效供给，进一步加剧房价上涨。南宁一些新建小区为什么入住率低，其中一个原因就是一部分炒房者持房待沽。
(四)加大了住宅保障体系建立的难度
一方面是住宅供求的结构性矛盾和房价持续攀升，另一方面是居民收入增长的相对滞后，造成了广大中低收入阶层居民难以通过商品房市场来解决其住房困难，给政府加快建立城市住房保障体系造成了更大的压力。在这种情况下，政府直接增加面向中低收入居民的有效住宅供给将是一个理想选择。
(五)部分开发企业创新意识、用户意识淡薄
住宅供不应求以及高房价带来的高利润使部分开发商放松了对房产品品质、品牌的追求，同时也吸引了大量新手进入房地产业，房地产开发水准面临下降之风险。且在严重卖方市场条件下，购房者完全处于弱势地位，其合法权益得不到很好的保护。
科学认识房地产市场存在的这些问题，并采取有效措施予以应对是政府义不容辞的职责。调控
三、政府必须加强对房地产市场的宏观
(一)政府加强对房地产市场宏观调控的必要性
房地产业本身的特殊性以及市场机制的天然缺陷致使无法依靠市场自身的力量解决这些问题，这就要求政府利用一切可行手段对房地产市场进行宏观调控。因为：
1．土地市场的易垄断性与土地投机
土地不仅是一种非常重要的社会财富，更是一种极为稀缺的生产要素，其社会财富的价值正是由其生产要素价值或其经济潜力所决定的。因此，土地及其形成的要素市场在整个经济体系中占有十分重要的地位，土地市场是否正常运行关系到国民经济能否正常运行。由于土地自然供给的零弹性、经济供给的低弹性以及区位的固定性，决定了土地具有天然的易垄断性；土地供给的低弹性、土地产权交易的分散性以及交易过程中信息的不完全性共同决定了土地极易成为投机追逐的对象。土地投机没有增加社会财富，却导致了社会财富的重新分配；没有提高土地资源的利用效率，却使资源配置偏离了正常情形下市场地价所引导的土地资源优化配置的轨迹。土地投机的破坏性要求一个能够代表公共利益的权威机构对土地交易进行严格的控制和规范，这种机构只能是政府部门。因此，土地本身的特殊性、土地市场的易投机性是政府采用各种政策手段干预土地市场的一个重要依据。
2．土地利用中的外部性
在土地经济运行中，不仅会产生许多正向的外部效应，如政府对城市土地的投资开发，改善了整个城市地区的投资环境，提高了邻近地区的土地价值――这是政府利用税收手段(如土地增值税或房地产转让所得税)分配土地增值收益的依据；而且还会产生诸如生态环境质量恶化，土地过度开发导致建筑垃圾增多、绿地减少、噪声污染等城市环境问题以及城市景观的美学和生态学价值降低等负面效应――这是政府利用规划、计划、税收等手段调整土地开发利用行为的依据。
从资源配置效率方面看，土地开发利用中存在的外部效应使得私人的成本收益与社会的成本收益发生偏离，导致土地资源配置处于低效甚至无效状态。
3．住宅市场的不完全竞争性及其缺陷
与其他产品显著不同的是，由于土地本身的稀缺性、位置的固定性以及土地住宅利用的规划控制共同造成了一定区域内住宅区位的独特性、稀缺性以及住宅产品的差异性。正是住宅的这种区位特征和产品差异性的存在，决定了即便是不存在资本性、技术性和政策性进入壁垒，房地产市场也难以成为充分竞争的市场。换言之，将房地产市场看作垄断竞争性市场更为符合实际。
理论分析表明，在垄断竞争的市场结构下，开发商凭借对房地产区位的垄断和产品差异化的天然优势，利用交易双方对房地产市场信息占有的不对称性，享有住宅供给和定价的主导性优势，目前楼市存在的所谓“惜售”现象，其实质是一些开发商认识并利用了房地产市场的这种不完全竞争性，特别是楼市信息占有的不对称性，人为制造住宅供应稀缺性以抬高楼市价格的一种自利行为。
住宅市场的不完全竞争性及其市场结果的无效性无法通过市场自身的力量加以纠正，外部力量的介入就成为必然选择。在住宅市场上买方占据劣势的情况下，政府干预几乎成为唯一可行的选择。
4．住宅产业发展目标的双重性
与其他产业相比，住宅产业发展的目标历来是双重的：既有促进资源有效配置以推动整个住宅产业繁荣发展的经济目标，又有保障社会中低收入阶
层住房权利的社会目标。
前面的分析表明，追逐利润最大化使得市场提供的住宅产品无论是数量还是价格均难以达到社会要求的最优水平，而住宅产品作为一种生活必需品，它没有替代品可供人们选择。这种情况下，住宅保障的社会目标的实现必须考虑市场以外的机制。这种机制就是政府的直接干预和间接调控。
在实现住宅产业发展的社会目标方面，政府当然有多种选择：比如直接为中低收入者提供廉租或廉价住房、提供住房补贴等，这些福利性措施都属于政府转移支付的范畴。另外，政府还可以利用公共权利调整、控制和引导开发商的供给行为，让其为中低收入居民提供他们的购买力可以承受的普通住房。这个意图既可以通过政府对开发商实行歧视性税收或补贴政策来间接地实现，也可以通过直接的行政干预来达到，比如政府可以通过控制住宅用地的供给来实现其建立住宅保障体系的目标。在城市土地为国家所有的制度前提下，政府作为土地一级市场的唯一供给主体，它有权利按照公共利益的要求决定其土地的投放量和用途。
5．房地产业的特殊性
房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。作为先导性产业和基础性产业，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的。
房地产业是一个土地与金融两种要素高度密切结合的特殊产业，土地是一种极为缺乏供给弹性且位置固定的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业渗入投机因素，将会在较短时期内形成经济泡沫，经济泡沫的过度集聚将导致房地产泡沫经济的形成，如果房地产市场预期因某种扰动而逆转，房地产业资金链条会突然中断，泡沫经济会立即崩溃。这会给关联产业乃至整个国民经济带来致命性破坏。显然，政府着眼于整个国民经济的稳定发展，建立针对房地产市场的投机甄别机制，采用适当的土地交易控制、金融与税收手段调控，甚至必要的行政性干预都是必要的、合理的。
(三)政府加强对房地产市场进行宏观调控的主要措施
诚然，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长作出了重要贡献。但是，局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。由此，政府必须对房地产市场加强宏观调控，以实现房价的软着陆，避免房地产市场大幅波动对国民经济造成重大冲击。
1．充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控
在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与当地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，应采取切实可行的措施，加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。
加强房地产市场信息系统的建设，完善市场信息披露制度。各级地方人民政府及其职能部门要采用信息技术和互联网等技术手段，及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，并通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。同时，以适当的方式及时向社会市场信息，引导房地产开发企业理性投资。建设部要会同有关部门在各地房地产市场信息系统建设的基础上，通过全国联网，尽快建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控。加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”。
2．强化土地供应管理，严格控制土地供应总量
充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理，防止出现多头无序供地现象。要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制新增建设用地供应总量。采取切实可行的措施，调整土地利用结构，鼓励利用存量土地进行房地产开发建设，鼓励危旧住房的改造。重点加强对经营性房地产开发项目用地供应管理，根据房地产市场供求状况，制定土地供应计划，逐步实现按计划供地。
加大监管力度，依法查处越权批地、利用集体土地变相搞房地产开发以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法、违规行为。对经过批准但尚未开工建设的项目用地，集中进行一次清理，对依法应当收回的土地要坚决予以收回。
3．充分发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用
充分发挥城市规划对房地产开发的调控和引导作用。所有列入建设用地范围的土地，必须严格按照城市规划的要求进行建设。市、县人民政府城市规划主管部门应及时将近期拟开发建设区块的规划条件向社会公开，接受社会监督。未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用；商业银行不得提供个人住房贷款。
在城市建设用地范围内，土地供应必须符合城市规划。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须按照法定的规划条件，采取招标、拍卖和挂牌方式供应。其他用途土地的供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时，可适当增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应，切实改善居民居住条件，提高居住水平。
4．严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目
切实贯彻落实《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)，强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，加强对房地产开发建设全过程的监控。对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目，防止“半拉子”工程的产生。
5．大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构
经济适用住房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措。采取切实可行的措施，进一步完善经济适用住房政策，要加强经济适用住房建设计划的管理，完善计划编制工作，提高计划的科学性和适用性。对于列入经济适用住房计划的项目，切实确保各项配套优惠政策的落实。
严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件以及购房面积标准和超面积的处理办法。有关部门对购房对象要严格审核，对销售价格要严格审批并加强监督，对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，确保经济适用住房政策切实落实到符合条件的中低收入家庭。未制订
相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。
继续鼓励工矿区和企事业单位利用自用土地。在符合城市规划和建设用地计划的前提下，组织职工集资、合作建房，多渠道、多层次解决中低收入家庭的住房问题。
6．加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力
按照城镇住房制度改革的总体部署，加快推进住房分配货币化进程，切实落实住房补贴资金来源。住房补贴以财政和单位原有住房建设资金的转化为主，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，应尽快将其转换为对无房和住房面积未达到规定标准职工的住房补贴，并在以后年份保证补贴资金来源的稳定性。抓紧对公有住房出售收入的清理和转化，各地区、各单位出售直管公房、自管公房收入，在按规定留足住宅共用部位、共用设施和设备维修基金以及房管所转制资金后，全部用于发放住房补贴。进一步完善公有住房出售收入管理办法。并加大对前几年用公有住房出售收入发放项目贷款的清理力度，制定切实可行的计划，按期收回；对于拒不执行国家政策，挤占、挪用公有住房出售收入的，必须追究有关负责人和直接责任人的责任。
7．充分发挥金融对房地产市场的调控作用
当前既要发展房地产金融，又要防范金融风险，充分发挥金融对房地产市场的调控作用。一是完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统。二是严格审核房地产开发项目贷款条件，切实加强对房地产开发贷款使用的监管。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。三是完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。四是认真贯彻《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》(国发[2002]12号)，完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。五是健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。
8．继续加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度
认真落实国家已出台的各项清理收费政策，全面清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费，降低开发建设成本、减轻购房人负担、支持住房消费。对于国家已明令禁止的收费项目，各地不得继续征收或变相征收，仍在继续征收或变相征收的，必须依法严厉查处。
9．加强房屋拆迁管理，维护社会稳定
房地产市场的宏观调控篇6
控制目标之一：对耕地占有面积的控制
我们必须承认这样一个事实：我国正在面临着一场土地危机，而这种危机还可能因为房地产开发的失控而加剧。现在我手头没有掌握全国性的由于经济技术开发区的建立、房地产业的兴起以及城市扩张而占用耕地的数字，但相信那是非常惊人的。这就向国家提出了一个问题，即如何处理好房地产开发与占用耕地的矛盾。客观地说，既要加快房地产业的发展，又要不占用耕地，是办不到的，现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度之内。这个限度的确定必须考虑现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建设可能占用耕地等多种因素。为了把耕地的占用减少到最低限度，我以为以下措施是必须采取的：
第一，把耕地占用的数额纳入国民经济和社会发展的长远规划、五年计划和年度计划。我国现有的长远规划和五年计划，仅仅是十分原则的强调了要“切实保护耕地”，但并没有像其他事项那样规定具体的指标，这不能不说是一个忽视或者说缺陷，尽管各级政府都制定了土地使用权出让计划但它毕竟是政府规定的，这也往往会因为政府的意志而随时修改计划。因此，在五年计划的国士开发计划中其他指标可以不列，但是耕地占用面积是必须列的。考虑到各省、自治区、直辖市需要占用耕地的依据不同，因此，我主张以后的五年计划，应当按地区分列占用耕地的数字，然后各地区在根据国家确定的耕地占用计划，层层分解，凡是列人计划的占耕地指标，不得突破。各级人民代表大会的计划执行的报告中，必须包括耕地占用情况，以便把耕地的占用纳人权力机关的监督之下。
第二，把耕地占用计划纳入指令性计划的管理范围。本来，指令性计划与市场经济的要求是不相容的，随着市场经济的发展，指令性计划指标将会逐步减少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，还必须把它纳人指令性计划的管理范围，即使在其他市场经济的国家，也不是对耕地占用放任不管。因此，在将来我国制定计划法的时候，还必须在特定领域肯定指令性计划在特定领域的地位并赋予执行的效力。
第三，强化依法批地的法律意识，严格追究非法批地主持者的法律责任。我国《土地管理法》对批地的权限作了明确的规定，该法实施以来，鉴于部分地方政府无视法律的规定，越权批准占用土地的现象十分突出，为此，国务院批转了国家土地管理局关于部分地方政府越权批地情况的报告，但是至今这一现象仍未能有效制止，横向多头批地（如开发区的管委会、综合开发办公室、开发指挥部、房地产公司以及乡镇政府都在批地）和纵向越权批地（如化整为零多次批地、下放审批权等）仍然时有发生，造成土地供应总量失控。1993年，全国下达的用地供应计划为400万亩，而实际用地已达600万亩。造成这种状况，除了某些领导干部土地法制意识淡薄之外，还有两个重要原因，一是对越权批地行为的直接人缺乏应有的处罚。我主张今后应当把土地占用情况作为对政府官员进行考核的一项重要内容，凡是非法或者越权批地造成严重后果的，除了可能招致罢免之外，情况严重的还应受到刑事处罚；二是对于非法或越权批准占用的土地，不宜采取事后按程序追认的办法。这种对“违法事实”的“合法追认”，往往会为那些违法行为者大开方便之门，就通常而言法律不应当承认既存的违法事实。
控制目标之二：把房地产开发控制在城市规划许可范围之内
编制城市规划是《城市规划法》赋予城市人民政府的一项重要职能。按照该法的规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。这表明房地产开发必须符合城市规划的要求。在这里，与房地产开发紧密相关的，至少有以下三个问题必须解决：
第一，城市规划本身的科学性。城市规划的科学性是由一系列因素决定的，其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局，城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素。对于这些因素的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上，切忌少数行政长官意志主宰决策过程。《城市规划法》是1990年4月开始施行的，依据这个法律的规定，应当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划。在这些规划中有的比较科学，有的比较粗糙，有的纯属为了应付。但是，无论以上哪种情况，恐怕都未在规划中完全考虑到房地产迅速发展这一因素，以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的要求，但在实际上并不符合一个科学规划应有的要求。因此，为了适应房地产开发的需要，我主张各级人民政府都应按照社会主义市场经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况，对过去的城市规划进行一次民主和科学的审视，以便进一步完善城市规划。今后的城市规划，我认为重点应当放在对旧城的改造上，尽管我国各个城市的旧城改造取得了显著的成就，但是，我国旧城改造的潜力还非常之大，旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要。为此，国家可以设置若干优惠政策，鼓励更多的房地产商从事旧城改造。我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子，因为那样只能使城市无限膨胀，这不符合中国的国情，我国今后寻求的不应当是过份膨胀现有大城市，而应当发展乡镇小城市。
第二，房地产的开发必须符合城市规划的要求。我国法律之所以赋予城市人民政府制定城市规划的职权，其目的就是要通过规划确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，因此，城市规划就应当具备执行的效力。就房地产开发而言，是指城市规划区内的土地利用、房屋建设工程的选址和布局都必须符合城市规划的要求。但是，在现实生活中，我们却看到两种情况：一种是由于种种原因，比如某个领导同志的拍板或者不正之风之类的影响，有的房地产开发地段明明不符合城市规划的要求，但仍然能够得以建设；另一种是以城市规划不合理为由，为某个不符合规划的开发项目寻找存在的理由，如果确实如此，当然也不失为一种办法，现在需要反对的是规划本身是正确的，开发项目自己不符合规划的要求，而用修改正确的去维护不正确的那样一种作法。
第三，严格追究违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任。对此戊城市规划法》已经作了一些规定，现在的问题是如何执行，在实际中最棘手的是那些违反城市规划但已经建成或大部分建成的建筑物、构筑物或者其他设施，对此，大都在执行有度的思想指导下，作一翻轻描淡写的处理了事，这里所指的“度”当然不是法律界线而是指的一种“灵活性”。我认为这种执行思想不可取，我国现在许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻，不能说与我们有些行政和司法执行机关执行有度的思想无关。当然，我们很理解执行有度思想产生的背景，从某种意义上也是在从实际出发，但是，从长远执法来讲，不应当牵就这种实际，因为这种牵就往往会为违法行为找到一个“防空洞”，我们现在需要树立的应当是严格执法的思想。
控制目标之三：确定合理的地价和房价墓准
地价和房价是房地产市场的核心问题，也是国家对房地产市场进行宏观调控的重要的经济杠杆。我国过去普遍情况一是地价低，尤其是涉外地价更低，从而造成了巨额土地权益的丧失；二是房价过高，有的高得惊人，超过了一般的购房户的承受能力。这两种情况的存在，都不利于房地产市场的健康发展，当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价格纳人法制化的管理范围。
第一，运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准。通常认为地价是根据土地的不同位置、使用性质、容积率、级差收益、开发成本和供求状况等基本因素构成。商品住宅的价格国务院已在《商品住宅价格管理暂行办法》中作了规定，其关键是要合理确定构成价格的各种因素和各类费用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格标准。现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律、法规的形式加以固定，以便成为确立地价和房价的基本依据。
第二，严格房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格合理与否，直接关系到国家、开发商和消费者的利益，必须严肃对待。这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定，对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题，造成的原因可能是多种多样的但是，有关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊不能不说是一个原因，对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因。对此，必须严肃处理。
第三，由政府定期公布宏观指导价格。世界不少国家和地区的政府。根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策，都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的“公示地价”，作为一般土地买卖的依据。对此，我何可以效法，我认为，在我国公布的“公示房地产价”，不应当只是一种宏观调控价，或者说是“中间价”，同时，还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点：一是体现国家对房地产市场的必要干预；二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息，平衡他们提心吊胆的购买心理；三是防止暴跌和暴利行为。
第四，引进“高空建筑权”的概念。高空建筑权是在高层建筑如雨后春笋般发展的背景下最初只在美国的纽约、后又遍及美国许多城市的一种交易现象，它的基本含义是指对上地以上的空间的建筑权，也就是说谁要在土地的空间修建构筑物，谁就应当向土地使用权人支付费用。我国现在的高空建筑权的雏形事实上已经出现，比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋，然后对所建成的房屋按约定拥有使用权。随着城市人口的膨胀，土地供求矛盾加剧，必然会有人寻求高空建筑权。因此应当把高空建筑权引入我国法学研究领域，并在相关的法律里作出规定。
根据我国的情况。我们可以将“高空建筑权”称为“土地空间使用权”，其范围为土地使用面积的直线上升，其权属分别为土地使用权人和国家所有，即假定相当于二十层楼（不同的城市可以有不同的规定）以下的土地空间使用权属土地使用权人所有，二十层楼以上的则为国家所有。其主要理由是二十层楼以下是土地使用权人对建筑高度的最一般和最标准的要求，因此在这个高度范围内的空间使用权理应归土地使用权人所有。二十层楼以上的空间使用权为什么属于国家是基于以下两个方面的考虑：一是考虑到土地作为一种很难再生的资源，它的价值不仅仅及于地面，而且还应当及于它的延伸部分——空间。就房地产商来说，他所瞄准的不仅仅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空间建筑房屋或其他构筑物，因为房屋或构筑物的价值远远大于地产的价值。如果国家放弃空间使用权的价值，无异于放弃了一部分应有的国有受益，如果这种放弃又为外商所得，树立土地高空使用权就显得更为必要了；二是考虑到如果不设置空间使用权，就可能导致这样的结果，即有的土地使用权人就可能低价从国家手中取得土地使用权，然后再高价转让土地使用权，而这种高价的结果不仅可能引发土地使用权的炒卖，同时还可能引发建筑物高度的无限制发展。如果二十层以上的空间使用权归国家，就可能在很大程度上控制以上情况的发生。确立土地空间使用权的真正意义在于土地使用权的价格应当包含其空间使用权的价格，而空间使用权的价格除了考虑地价计算的有关因素外，主要应是建筑物的高度，建筑物越高，空间使用权的价格越高，因此，国家应当规定空间使用权收益二十层楼以下的归土地使用权人所有，二十层楼以上的空间使用权收益属国家或集体所有，但是考虑到加层修建，可能给不属于国家的空间使用权人造成不良影响，因此双方还可以约定相应的补偿方式。当然，土地空间使用权的设立，不应具有溯及力。
控制目标之四：控制房地产开发贷款总量
如果说我国的房地产开发曾经有过不适当的膨胀的话，那么，其中一个重要的原因就是不适当或者混乱的贷款推动。在人们心目中（当然也在事实上）开发房地产是“一本万利”的事情。因此，吸引了大量资金流人房地产市场，这样乱拆借、乱集资、乱发放房地产贷款等现象也就应运而生，甚至银行部门也纷纷涉足房地产，于是，大量资金压在房地产上，该收回的不能收回，有的银行还出现了透支现象，这样的结果，不仅引发了房地产市场的混乱，同时，还引发了金融秩序的混乱。围绕着房地产开发而引起的不正之风、行贿受贿等现象也愈演愈烈。为了扭转这种局面，当前特别需要作以下几件事。
第一，国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划，以便从总量上进行控制，银行发放贷款不得超过计划所确定的指标；同时，所有房地产开发贷款，都必须以相当于贷款额的实物作为抵押或者由有担保能力的第三人提供担保，凡是未能提供抵押或担保的，银行一律不予贷款。为了克服我国现实生活中的虚假抵押现象的发生，抵押物的真实性应当提交公证，公证机关应对明显的公证失误或者假公证承担责任。
第二，加强对投资方向的引导。我国现在房地开发的结构很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，许多不是房地产开发本应保证的为重点建设配套的开发项目和居民职工住宅，而是脱离国民一般消费水平的高级公寓、高档宾馆、高级写字楼、花园别墅、渡假村乃至赛马场、高尔夫球场等。因此，今后，专业银行对与重点建设配套的房地产开发项目、职工住宅项目、旧城改造项目应当优先贷款，对高档消费建筑、占用大量土地的建筑项目，原则上应不予贷款，对占用耕地的高档消费建筑根本不批。
第三，对己经到期尚未返还本息的房地产开发贷款，要进行一次严肃认真的清理。现在不少的房地产开发贷款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要区别对待，但是对于那些因为行贿受贿、滥用职权、玩忽职守而造成贷款本息不能收回的，无论涉及什么人一定要坚决查处。中国的有些事情之所以禁而不止，其中一个重要原因就是对那些违法乱纪而发了横财的人没有给予应有制裁，这不仅是对某一个违法者没有处罚，更为严重的是违法者本人还可能有恃无恐和变本加厉的继续进行违法勾当，同时，还可能带动一大批“侥幸者”接踵而来，其后果是不堪设想的。
控制目标之五：符合生态环境的要求
城市的房地产开发，与生态环境的保护和改善，本来应当是而且可能是互相统一的，但是现在城市土地的利用，往往由于乱迁乱建、工厂住宅犬牙交错、高层建筑林立、绿地面积减少、占用公园、填占水面、人口巨增以及市政设施不配套等多种原因，而加剧了城市生态环境的恶化，现在许多城市一眼望去只见高楼、烟雾和杂乱，不见绿茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，这种状况，如不加以改变，必然殃及子孙后代。因此，凡是与城市生态环境有关的因素，诸如建筑物的高度、密度、绿地定额、“三废”的排放处理、水质标准、噪声限制、现有绿地面积的保护等，只有全国性的比较原则的立法是不能完全解决问题的，还必须制定地方性法规，加以具体规定。其实在上述一些方面，并不是无法可依，现在的主要问题是执法不严。环境执法与其他执法相比，往往更具难度，其中一个重要原因是人们缺乏环境权利意识，自己权利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主张权利，即使申诉或者诉讼到执法机关的与破坏环境有关的房地产开发，也不能够依法得以处理。今后我们应当从全民族的长远利益出发，大力树立我国公民和法人的环境权利意识，提高执法机关环境执法自觉性，以便形成一个任何严重影响环境的工程项目不能建设即使已经建设的也要强令撤除的法律机制。
控制目标之六：严格房地产开发企业的资质控制
前几年在房地产开发热的大潮下，产生了名目繁多的房地产开发公司。有全民和集体的，也有私营的；有内资的，也有涉外的；有公司性质的，也有合伙性质的；有开发性的，也有中介性的；有政府机关办的，也有专业银行办的；还有军队办的等等。这些公司的存在，对于推动我国房地产业的发展起了重要的作用，但是，也应当看到不少的这类公司，没有经过严格审查，资金不到位，根本没有开发和经营能力，而是靠炒地皮和楼花过日子，甚至牟取了暴利。这些所谓的公司，是房地产市场混乱的主要因素。针对这种情况，许多地方根据《房地产开发企业资质管理规定》进行了一次清理，取缔了一批不具备开发资格的企业，房地产企业盲目发展的势头有所遏制，但是，我认为以下几个问题还需继续解决：
第一，房地产开发企业的数量仍然过大。一个地区或者某一个城市，究竟应当拥有多少房地产企业是很难用一个统一的数字加以规定的，但是，有一点是可以确定的，即房地产开发公司的数量，应当与本地区国民经济的发展、房产业的近期和远期潜力以及消费者的承受能力大体相适应，房地产企业的超量存在，必然引发许多不正当竞争行为的产生。为此，政府一方面应当通过信息指导，引导房地产企业的建立；另一方面，要严格资格审查，凡是不符合条件的一律不准成立，已经建立的要坚决注销。为此，应当严格建立审批责任制，企业不该建立而建立起来的，应当追究有关人员的责任。现在，有一个问题必须引起重视，就是有一些依据某种背景而成立的不具备开发能力的企业，很难对他们进行整顿，如果无条件地让他们继续存在，就等于在继续纵容他们的违法活动。
第二，对涉外房地产开发经营企业进行宏观引导。房地产业是高投资的行业，在我国建设资金不足的情况下，引进外资，发展涉外房地产业，不失为一条有效途径，但是，首先要对投资方向进行正确引导，优先注册我国需要鼓励的以及高难度、高档次的房地产开发企业，对于一般的企业则要严格控制发展，因为如果涉外房地产企业占我国整个房地产企业的比重过大，从长远来讲不一定是件好事。其次，是要保证外资的真正投人。过去，我们在建立涉外房地产企业中，存在三个突出问题，一是过多的优惠以致有的为了骗取优惠，而进行“假投资”，或中方为外商投资；二是外商投资资金难以到位；三是为外商提供贷款并担保。这种作法最终受损害的是我们自己，因此，必须坚决制止。
房地产市场的宏观调控篇7
【关键词】房地产；宏观调控；长效机制；构建
我国政府关于房地产调控的政策文件多如牛毛，但是能够起到实际作用的完善的理念和措施却没有真正建立起来。我们调控的思路局限于一个“限”字，比如说：限贷、限购或者限价。这些政策手段，都是在强化政府的权力，而减弱了市场经济配置资源的天然作用。在这种情况下，“看得见的手”的作用被过分强化，“看不见的手”的作用则被大幅度弱化。政策只是短期的、即时的决策，解决不了长远的问题；长效机制是制度建设，是保证行业长期健康稳定发展的关键。长效机制是应该能够管上几十年甚至上百年的。由此可见，房地产宏观调控长效机制的构建迫在眉睫。
1目前我国房地产宏观调控的成效与存在问题
在市场经济条件下，政府与市场，是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。对于房地产市场存在的问题，需要政府正确把握与市场的关系，根据房地产业和房地产市场的规律和特点，正确行使社会经济管理的职能，运用宏观调控手段，适时对房地产市场进行宏观调控。
1.1房地产十年调控取得的成效
十多年来，房地产宏观调控取得的积极成效十分明显。反应宏观调控效果的一个重要表现就是房地产的投资性需求得到了明显遏制，居民们不再热衷于通过购买多套房产来进行投资，而是通过股票、期货及黄金等多元化渠道进行投资，这样既分散了个人投资的风险，又有利于从整体上缓解房价的上涨。还有一个比较重要的效果就是部分城市房价飞涨的状况已经有所改观。2014年12月，全国房价前100名的城市中有29个城市的房价是上涨的，另外71个城市的房价是下降的，其中降幅最大的温州达到4.48%。
1.2房地产宏观调控需要改进的方面
房地产十年调控控在我国取得了初步的成效，但仍然存在许多需要改进的方面。首先，在每一轮宏观调控后，房地产市场先是按政策预期的方向变化，但一段时间后，新的问题又随之而来。因为采取的是相机抉择的政策手段，这样的措施一般都具有时滞性，尤其是非行政手段的市场性调控，它的效果是不能立竿见影的。在运行了一定的时间之后，当效果刚刚显现，国家又出台了新的政策措施。这就导致了居民心理预期随着国家政策的变动而不断变动，缺乏稳定性，进而市场动荡也是不可避免的。
其次，我国房地产市场调控中占据主导地位的是行政手段，反观其效果却差强人意。如何从根本上采取措施，让房价回归理性，回归到绝大多数居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏观调控手段显然很难达到这一目的，尤其是在北、上、广、深这样的一线大城市。2015年5月，这四大城市房价再次上涨，楼市呈现回暖迹象。
最后，影响房地产调控成效高低的一个重要问题就是中央与地方的利益博弈，这个问题解决起来十分困难。中央政府为了突出其执政的效果，坚持把稳定房价作为第一要务，希望大部分老百姓能买得起房；而地方政府则把房地产当作经济问题，因为房地产行业在其财政收入中占有非常重要的地位，所以房地产价格大幅度下跌对地方政府是非常不利的。这种中央与地方利益的矛盾，导致中央政府许多调控政策得不到地方政府的支持，房地产调控经常变成“空调”，效果不是很理想。
2构建房地产宏观调控长效机制的重要意义
2.1构建房地产宏观调控长效机制是经济稳定发展的必然要求
房地产业是国民经济的支柱产业，在经济发展中占有重要位置。房地产业是关联度非常高的产业，该产业的腾飞在一定程度上可以促进我国国民经济的高速增长。但房价过高，甚至形成过度的资产泡沫，就不利于社会资源的合理配置，如果泡沫破裂，必将对国民经济造成重大冲击。从这个程度上来说，国家实施宏观调控政策非常必要，而且对房地产业的宏观调控政策不能是临时性的安抚政策，需要一个长效机制来作为保障。
2.2房地产市场的失灵现象迫切需要宏观调控长效机制的构建
目前，我国市场经济的发展和市场运行还不够规范，市场失灵现象和国外相比更为突出。此外，房地产行业是我国腐败的高发区，也是政府大量寻租行为产生的高发区。政府的这种低效和腐败行为必须要靠一个长效机制来解决，只有把有形的手和无形的手结合起来，才能更好地实现房地产资源的最优配置。
3构建房地产宏观调控长效机制的政策建议
3.1重视房地产市场法律机制构建
房地产宏观调控的基础在于立法，国家应该把涉及房地产改革的方方面面都通过法律的形式固定下来。因此，必须将房产税试点与全面实行、不动产登记制度、土地制度改革以及保障性住房建设等与房地产市场发展密切相关的事项纳入国家的规划与法律体系当中，从根本上保障房地产市场的发展能够有法可依，这也符合我国当前依法治国的策略和思想。
3.2促进房地产市场税收机制构建
在构建房地产税收机制方面，应该从中国的实际国情出发，因地制宜、因人而异。具体来说，可以根据社会中的不同群体，分层次来进行征税。有些人拥有多套住房、占据了大量资源，更有甚者利用这些多占的资源谋取了巨额暴利，对于这些人国家就应该多征税。而对于那些辛辛苦苦积攒多年却仅仅购买供居住的第一套房子的普通老百姓，就应该少征税，在税收上给予政策的优惠支持。有了完善的税收体系，还要在征收阶段采取有力措施，堵塞税收漏洞，达到税负公平。
3.3确保房地产市场保障机制构建
在房地产市场调控的过程中，两条腿走路是十分必要的。所谓两条腿指的就是商品房体系和保障房体系。商品房体系是以市场为主体，政府根据房地产市场的热度审时度势，做出适当的调控即可，可以说是“看不见的手”在发挥主导作用。而保障房体系是以政府为核心，同时有机构和企业的参与，可以说是“看得见的手”在起主导作用。
3.4加强房地产市场金融机制构建
金融机制对于房地产市场的调节相当有效，我国已充分认识到这一点。目前中国的住房金融制度既实行了住房抵押贷款制度，还主要学习了新加坡的住房公积金制度。下一步，我国还要以中央政府的名义建立住房储蓄制度。这样就可以三条腿走路构，逐渐形成完善的多元化的房地产金融体系。同时，我们还要进一步细化分类，采取灵活多样的居民住房信贷政策。
在房地产市场发展的过程中，政府宏观调控必不可少，而未来我国更应该注重房地产宏观调控长效机制的建立和运行，以便促进房地产市场的长期有序健康发展。
【参考文献】
[1]张泓铭.房地产“十年调控”如何评价[J].上海房地产，2014（01）：20-21.
房地产市场的宏观调控篇8
〔关键词〕宏观调控；法；政策；房地产
〔中图分类号〕DF0-059〔文献标识码〕a〔文章编号〕1000-4769（2014）04-0075-06
一、问题的提出
宏观调控宜法律化抑或政策化，这是关乎国家、市场与法律三者关系以及宏观调控如何运行的基本命题。基于宏观调控所与生俱来的不确定性，有学者主张宏观调控更多地适宜于行政部门通过按照法定程序而产生的政策来调整；〔1〕而多数学者则从法治国家的基本理念出发，认为宏观调控宜法律化（或制度化）。〔2〕法律作为市场主体必须遵行的规则，既规范市场，同时更重要的是约束政府的行为，宏观调控必须建立在法治的基础之上，调控的手段、程序、行为必须以法律为依据。〔3〕然而问题在于，法律化与政策化未必就是相互对立的，无论就制度设计还是行政过程而言，法律化也未必总是优先于政策化的，因此基于法治原则而直接得出宏观调控宜法律化的推导并不令人信服。〔4〕隐藏其后的问题是：宏观调控究竟由哪些法与政策构成？法与政策在宏观调控中分别因何而生，发挥着何种作用？二者相互之间具有何种关联性？
为此，我们先从理论上对法与政策进行定义：在我国当代法学理论上，法律有广狭两层含义，广义的法律是指法的整体，包括法律、有法律效力的解释及行政机关为执行法律而制定的规范性文件（如规章）；而狭义的法律则专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制定的规范性文件（为了区别起见，学者通常将广义的法律称为法）。〔5〕本文所谓的“法”也正是指广义的法律。而“政策”一词原为公共管理学或政治学上的概念，政策“现有的主要内涵”是：政府、政党、统治者和政治家等采取或追求的一系列行动；所采取的任何有价值的行动系列。政策不仅仅是一种决定，而是一系列的行动。〔6〕公共政策“是公权力主体制定和执行的用以确定和调整广泛社会关系的行为规范”，包括“法律、法规、战略、规划、计划、条例、规章、政令、声明、指示、管理办法、实施细则等”。〔7〕
就法与政策的关系而言，公共管理学和政治学意义上的政策包括法律法规、部门规章但却不仅限于此。政策是法的上位概念，各个层次的法均为公共政策的载体和工具。〔8〕而从法学的角度来说，法与政策的关系既不是明确的种属关系，也不是截然分离和对立的，而是互有交叉融合：一方面，由于一些重要的和长期的政策必须借助法律手段才能获得权威性、稳定性和实效性，因而政策常常以法的形式表现出来并经由法的实施机制予以落实；另一方面，就二者的价值功能、表现形式和构成要素而言，法与政策又有着较为明晰的区别：首先，就调整对象而言，法律解决的是规律性问题、长期性问题、确定性问题，而政策解决的常常是一些新问题、阶段性问题、不确定性问题；〔9〕其次，基于二者调整对象的差异性，与传统意义上法律的稳定性特征不同，政策具有实验性、阶段性、灵活性等特征，因而政策的表现形式多为部门规章和其他规范性文件，如“通知”、“决定”等；再次，上述两方面的差异性进一步决定了法与政策的内容（或者说构成要素）也具有明显的差异。法律规则是法律的主要构成要素，是法律具有独立性的最主要支点。〔10〕而法律规则有其自身的逻辑结构，通常应当包括假定、处理、制裁三个部分。〔11〕但政策性文件的内容往往并不符合法律规则的基本特征。
①之所以选择1993年6月作为检索的时间起点，是因为当时的房地产市场开始出现持续性增长，1993年6月24日，中共中央、国务院印发了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，开始对房地产市场进行大规模清理整顿，治理房地产泡沫，这被认为是第一轮房地产市场宏观调控开始的标志性事件。而选择2013年8月作为检索的截止时间，则是基于论文写作的时间。
虽然关于法与政策的定义尚有讨论的空间，但无论如何，通过检索某个领域的法律法规和其他规范性文件，应当是一种能够比较完整地展现出该领域法与政策全貌、进而分析法与政策关系的研究方法。囿于篇幅，本文不可能对我国宏观调控中的法与政策进行全景式扫描，而只是以房地产宏观调控为例，来分析宏观调控中法与政策的关系。
二、宏观调控中法与政策的分布结构
笔者运用“北大法宝――中国法律检索系统”中的“中央法规司法解释”数据库进行全库检索，将检索条件设置如下：全文关键词为“房地产”，日期为“1993年6月1日至2013年8月1日”。①检索结果共计3800项，其中法律54项、行政法规224项、司法解释135项、部门规章3011项、团体规定行业规定及其他368项（当然，这里得出的数据只能解读为“与房地产有关”的法与政策的数量，但不能简单等同于“房地产宏观调控”的法与政策的数量）。
在上述检索结果中，由全国人大及其常委会的与房地产相关的54项法律和规范性文件可以划分为以下几类：（1）与房地产相关的法律：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《物权法》、《担保法》、《可再生能源法》、《节约能源法》等；（2）历次国民经济和社会发展五年规划（计划），包括：“九五”计划、“十五”计划纲要、“十一五”规划纲要、“十二五”规划纲要；（3）由全国人大审查批准的每一年度的国民经济和社会发展计划以及上一年度的国民经济和社会发展计划执行情况。据查，自2008年以来每一年度的国民经济和社会发展计划均明确提及房地产调控；（4）由全国人大审查批准的每一年度中央和地方预算以及上一年度的中央和地方预算执行情况。据检索，在1995、1996、2001、2005、2008、2009、2011、2012年的预算中，都涉及房地产调控问题。
在国务院的224项行政法规和其他规范性文件中，据检索，与房地产调控相关的包括以下几类：（1）直接以加强或改善房地产调控（包括稳定住房价格）为主题的有18条；（2）以深化经济体制改革为主题的有13条；（3）与保障性住房相关的有36条；（4）与收入分配相关的有33条；（5）与土地市场和土地管理相关的有24条；（6）与金融调控相关的有9条；（7）与产业政策相关的有9条；（8）与固定资产投资管理相关的有9条。而对于3011项与房地产有关的部门规章和其他规范性文件，由于数量众多，笔者先以“部门”为标准，逐一检索了国务院所有组成机构的发文数量，发文较多的部门及其与房地产相关的宏观调控职能如表1所示。
在以上检索到的各部门发文中，究竟有哪些属于宏观调控的范畴？涵盖了哪些方面的法与政策？又有哪些调控政策（或政策工具）是房地产宏观调控中最重要、最常用的呢？为了解答上述问题，笔者采用的方法是首先在各部门的规章和其他规范性文件中运用不同的关键词进行全文检索。这里所据以检索的关键词的得出，一是根据各部门与房地产调控相关的行政职能（见表1）来进行“猜测”或“推测”，二是通过浏览各部门的规章和其他规范性文件的题名来进行归纳。为了避免重要的遗漏，笔者尽量多地尝试运用各种不同的关键词进行检索，并根据检索结果的多少来确定是否将其纳入统计范围。在此基础之上，对于运用关键词检索得出较多结果的法与政策，笔者进行了逐一阅读，以确定每项发文是否属于宏观调控的范畴及其政策主题，并最终得出了以下统计数据（见表2）。例如，在住房和城乡建设部（含原建设部）所的843项规章和其他规范性文件中，笔者用“保障性住房”和“经济适用住房”进行检索（先全文检索而后逐一阅读），分别得出21项和53项结果，并将其归纳为“保障房政策”。当然，由于一项发文可能涵盖多方面的内容或由多部门联合，因而会被多次检索到，即在运用不同关键词检索得出的检索结果以及各部门发文的检索结果中必定有一些是重合的，但这并不影响统计数据的说明力。
至此，我们对20年来房地产宏观调控的整体面貌做了一个体系性的概览并可得出以下初步结论：首先，房地产宏观调控主要是通过政策（而非法律）的制定与修改来完成的。这既体现在宏观调控发文的调整对象和内容上――发文多为解决短期性、阶段性和具体化的问题，且就同一问题所作的规定经常发生变化，这些都符合政策的基本特征，也可从宏观调控发文的效力层级和表现形式上得到印证，即发文主要是行政法规、部门规章和其他规范性文件，且在名称上以“通知”、“决定”等居多。其次，房地产宏观调控政策是由一个复杂的政策体系所构成的，其中较为常见的调控政策是住房政策、财税政策、土地政策、信贷政策、城市建设政策、产业政策、外资政策以及经济社会发展的各类计划等。最后，特别需要指出的是，在宏观调控进行的同时，规范与房地产相关的经济体制的一系列法律和行政法规也在发生密集而重要的变革――主要内容涉及土地制度、住房制度的改革以及房地产市场制度的建立与完善。那么，这些法律的制定与修改，是否以及如何影响房地产宏观调控，又是否与调控政策的体系构成与作用发挥具有某种联系，就是接下来所要讨论的问题。
三、宏观调控中法与政策的功能互动
（一）土地制度与房地产调控政策
我国土地市场（确切地说，是土地使用权市场）的建立，始于1990年5月19日国务院的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定城镇国有土地使用权可以有偿出让和转让。此后，国有土地有偿使用制度便一直延续下来，并成为土地市场赖以存续和运转的基础性制度安排。但是，由于我国实行“双轨制”土地所有制――根据《宪法》第10条，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；同时，根据《土地管理法》第43条，包括房地产开发在内的建设用地必须使用国有土地，而不能是集体土地，故而，随着城镇化的推进和房地产业的发展，很快出现了建设用地紧张、土地市场供不应求的局面。为此，1998年的《土地管理法》正式建立了征用制度，从而为集体土地转为国有土地、进入土地使用权市场提供了合法途径。在这样一系列的制度安排下，政府掌握着征用集体土地和向土地市场出售城镇土地使用权的权力，从而实际上垄断着土地一级市场，使得土地资源这一最为重要的生产要素无法实现市场化配置。而作为土地资源市场化配置的替代机制，《土地管理法》确立了土地用途管制和土地利用计划管理制度。①
①参见《土地管理法》第4条第2款规定、第24条规定。
也正因如此，在20年来的房地产调控中，土地政策成为房地产宏观调控的首要途径，主要表现为通过土地利用总体规划和年度计划、城市规划、住房（主要是保障性住房）建设计划等，控制和调节土地供给的总量以及各类房地产商品的结构。其实质，是在土地资源不完全实行市场化配置的制度背景下，政府通过决定土地资源供给和将土地在不同属性用途之间进行配置等方式，来参与和调节土地市场。
（二）住房制度与房地产调控政策
我国住房制度的全面改革始于1994年7月18日的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。为了加快城镇住房制度改革的进程，1998年7月3日，国务院又《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称《通知》），而住房制度改革的进展状况也深刻地影响着房地产宏观调控：一方面，为了培育和发展房地产市场，解决中低收入家庭住房困难问题，我国逐步建立起多层次的住房供应制度：1994年12月15日，建设部等部门《城镇经济适用住房建设管理办法》。1995年2月6日的《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知》，标志着以解决国有大中型企业职工和大中城市居民住房困难为主要目的的安居工程正式开始实施。1998年的《通知》则进一步提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，同时采取扶持政策（包括划拨土地的土地政策、税费和贷款的优惠政策等），加快经济适用住房建设。至此，经济适用房政策不仅起到了调节房地产市场供给结构和市场规模的作用，甚至还发挥着调节社会总需求和社会保障等宏观层面的调控作用，从而被作为国家宏观经济政策的重要组成部分。
另一方面，为了提高居民购房能力、刺激住房消费，我国建立了住房公积金制度和住房补贴制度。《通知》在提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的改革要求的同时，也明确规定“全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5%”；“房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积人均未达到规定标准的职工实行住房补贴”。在此基础之上，1999年4月3日，国务院《住房公积金管理条例》，正式把住房公积金纳入法制化轨道。而无论是住房公积金还是住房补贴政策，都具有重要的宏观调控作用：一是强制性地调整消费结构，使得城镇居民必须把一部分收入积累起来用于住房消费；二是具有社会统筹和互质，居民可以从社会归集的公积金中贷款用于住房消费；三是通过对公积金免征个人所得税和低息贷款等优惠条件来刺激住房消费。
由此可见，我国的住房体制改革，尤其是围绕“实现住房商品化、社会化”的总目标而逐步展开的住房供应体制和住房分配体制改革，不仅为房地产宏观调控提供了一些独特的调控手段和调控机制，主要有经济适用房政策、住房公积金和住房补贴政策，而且也在客观上使得这些调控政策成为在我国经济体制转轨和市场经济体制初步建立的特定历史时期内最有效和最常用的房地产宏观调控手段（而这也为表2的数据所证实）。
（三）房地产市场制度与房地产调控政策
从经济学的意义上说，我国房地产市场并不是一个完全的市场。这固然源于作为一种商品的房地产所固有的特征，例如，房地产具有不可移动性和异质性，其价值或价格在相当程度上取决于所处的地理位置，位置不同的房地产即属于不同的商品，无法产生直接竞争。房地产市场因此而被空间分隔开来，一般而言，空间单位只能是同一个城市，甚至是一个城市内的某个区域，而不存在理论意义上的统一市场和充分竞争。〔12〕但与此同时，我国房地产市场的不完全市场属性，也与法律法规对于房地产市场的制度安排有着密切的关系：
首先，法律法规对于房地产市场设置了较为严格的准入资格。《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》对于设立房地产开发企业规定了较高的条件。而根据2000年的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业实行资质等级管理制度。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。唯有一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模可不受限制，且可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业只能承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。与此同时，我国对于外资企业进入房地产市场持谨慎态度，根据《城市房地产开发经营管理条例》第6条，外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合设立房地产开发企业的一般条件外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
通过这些准入条件的设置，现行法律法规事实上限制了房地产市场上经营主体的数量和资本的进入与自由流动，使得房地产市场无法实现充分竞争。在此种制度背景下，通过适当的产业政策来引导和调控房地产市场的发展、合理配置资源，并且抑制垄断、促进竞争就显得尤为必要和迫切。这主要表现在：一方面，通过一系列的外资准入政策和外资产业政策，控制外资进入房地产市场，从而调节房地产市场的规模和竞争结构；参见2006年7月的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；2007年5月的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》；2011年修订的《外商投资产业指导目录》。另一方面，由于国有企业具有天然的规模优势和政策优势，易于在房地产市场上形成垄断，因而宏观调控中经常通过国有企业投资管理、主业设置等政策来控制国有企业参与房地产市场的规模以及房地产市场的集中程度。例如，从2004年11月-2005年9月，国资委曾先后三次“关于公布中央企业主业的通知”。在三批公布的中央企业中，许多企业的主业内容中均涵盖了“房地产开发经营”。2010年3月，国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
其次，我国对房地产开发项目实行严格的事前审批制度。按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，每一个房地产开发项目都必须经过土地、城市规划、房地产开发计划等方面的事前审批。参见《城市房地产开发经营管理条例》第10条。而事前审批制度的采用，实质上是政府限制甚至替代了市场对各种生产要素的配置作用，使得房地产市场的竞争机制和价格机制无法正常发挥作用，房地产价格易于出现严重扭曲。这些都在客观上要求房地产调控中必须采用大量的价格管制政策，并且更多地依赖于土地利用计划、城市规划等方面的政策来调控土地资源的供给与配置以及房地产价格。
最后但绝非是最不重要的，作为房地产市场的重要组成部分，我国房地产金融市场的市场机制尚不健全和完善，商业银行的房地产信贷受到较多的管制与调控。如学者所言，除了《中国人民银行法》所规定的法定存款准备金、再贴现、公开市场业务、基准利率、再贷款等五种常用工具之外，其他可供政府选择的货币工具还包括直接信用控制和间接信用指导（但须报国务院确定）。而提高首付、控制贷款上限等就属于直接信用控制措施。也正因如此，“贷款首付款比例”和“按揭购房贷款利率”成为房地产调控中非常重要和经常使用的政策工具。通过调节贷款首付款比例和按揭购房贷款利率，既可以加大对购房的信贷支持力度，刺激和鼓励住房消费；参见《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。又可以实行差别化的住房信贷政策，在支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，抑制投资投机型购房需求。例如，2010年1月7日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、2010年4月17日出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和2011年1月26日出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》均要求实行差别化住房信贷政策，对贷款首付款比例和贷款利率作出了越来越严格的规定。
需要说明的是，囿于篇幅，本文仅分析了与房地产宏观调控关系最为紧密的几方面经济制度（土地制度、住房制度以及房地产市场制度）与房地产调控政策之间的关联性，然而，其他若干方面的制度（例如财税、计划、投资体制等）及其经济体制改革事实上也与房地产宏观调控具有相关性，而这些方面的法律法规与调控政策之间的关联性则尚需进一步研究。当然，这并不影响、而只会强化前文的结论（即宏观调控中法与政策的功能互动）。
四、结论
以房地产宏观调控为例，笔者认为，法律在宏观调控中的作用主要体现在以下两个方面：一方面，法律决定了宏观调控的主要工具和方式，例如前文提及的在我国房地产调控中经常使用的土地利用规划与计划、住房公积金与住房补贴、城市规划、贷款首付款比例和按揭购房贷款利率等，都有其明确的法律依据；另一方面，法律又在一定程度上决定了宏观调控所要解决的问题及其调控对象，例如，由于现行法律法规为房地产市场设置了较为严格的准入资格和事前审批制度，从而导致房地产市场的竞争机制和价格机制失灵，成为宏观调控中亟须解决的问题。相应的，政策则是宏观调控实施的表象，是在现有法律制度下达至宏观调控总目标的具体化对策。
当然，仅仅将法律理解为宏观调控政策的背景与依据也是不准确的。因为法律本身并不是先验式的或者一成不变的，法律（制度）的出台与变迁，在很大程度上服从并服务于宏观调控的需要。例如，1998年住房体制改革的主要目的，是为了促进住房投资与消费快速增长、促进房地产业快速发展，并以此来应对经济危机和配合国有企业改革。由于当时我国并不具备成熟和发达的金融体系，甚至房地产市场机制本身还不健全，大多数国民也并不具备足够的住房消费能力，导致一些理论意义上的宏观调控措施（例如财税政策和信贷政策）无从发挥作用或收效甚微，因此，必须也只能以一系列的体制建构和变革来代替理论意义上的宏观调控措施的作用，从而催生了法律的制定与修改。从这个意义上说，有关于经济体制的法律的制定与修改也具有宏观调控的作用，并且构成经济体制改革过程中最具根本性的宏观调控。
基于法与政策在宏观调控中的体系性分布与功能互动，我国的宏观调控呈现出特有的逻辑结构和体系架构：无论就宏观调控的调控目标、调控对象还是政策工具而言，都与西方经济学意义上的宏观调控截然不同。本文以房地产宏观调控为例，试图管中窥豹式地描述我国宏观调控的真实图景。而此种宏观调控模式以及宏观调控中法与政策关系的正当性，则应当从我国经济体制转轨的历史进程、不完善市场经济体制的制度背景乃至与此相关的复杂的政治、经济、社会条件之中去寻找根源性的答案。
总而言之，宏观调控中法与政策的关系，决不能简单化和静态化地理解为通过法律来规范政策的制定与实施，或者通过法律来遏制和治理宏观调控政策化的倾向。从一种动态和历史性的观点来看，法与政策在宏观调控中发挥着相辅相成的作用，而宏观调控中法与政策的分布与互动则统一于我国特有的市场经济体制及其制度变迁的宏大场景之中：如果说宏观调控中的法律是我国不完善、不发达的市场经济体制及其制度变迁的历史记录，那么，宏观调控中的政策则是政府如何主导和维护这种不完善、不发达的市场经济体制有效运行（至少是不断解决各种问题）的真实轨迹。
〔参考文献〕
〔1〕〔9〕郝铁川.宏观调控的不确定性与法律、政策调整〔J〕.东方法学，2009，（2）.
〔2〕吴越.宏观调控：宜政策化抑或制度化〔J〕.中国法学，2008，（1）；徐澜波.宏观调控的政策调整与法律调整之辨〔J〕.法学，2010，（11）.
〔3〕隋洪明.论房地产市场干预的法律理念〔J〕.法学论坛，2011，（2）.
〔4〕陈兴良.刑法的刑事政策化及其限度〔J〕.华东政法大学学报，2013，（4）.
〔5〕〔11〕张文显主编.法理学〔m〕.高等教育出版社，北京大学出版社，1999.43，70.
〔6〕〔英〕米切尔・黑尧.现代国家的政策过程〔m〕.赵成根译.中国青年出版社，2004.5.
〔7〕张国庆.公共政策分析〔m〕.复旦大学出版社，2009.2.
〔8〕鲁鹏宇.法政策学初探――以行政法为参照系〔J〕.法商研究，2012，（4）.
房地产市场的宏观调控篇9
所谓的房地产产业也主要是指从事房地产建设经营管理服务的企业的总称，房地产产业也包括房地产开发和再开发、地产经营、房屋买卖和租赁等内容，是我国社会经济发展中最重要的产业之一。作为一个独立的产业，房地产产业的发展对我国经济发展有着重要影响，它的发展不仅带动了建材等产业的发展，也是拉动内需的一种重要手段，同时也是城市化进程当中不可缺少的一种措施。最近几年，我国房地产市场出现了过热的现象，对国民经济发展产生了一定的负面影响，如何对房产市场进行宏观调控，是各级政府面临的一项重要责任。而所谓的房地产市场调控主要是指各级政府运用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定的运作。宏观调控的手段无疑是多种多样的，但是法律手段无疑是一种最重要的手段之一。只有法律手段才能让房地产市场宏观调控有法可依、依法调控，才能真正让房地产市场走上健康稳定发展的道路。
一、房地产市场宏观调控法律措施历史探究
我国的房地产市场调控可以说早在八十年代末就开始，但是当中房地产市场还没有真正实现市场化，因此调控的实际上成为一种形式，真正的调控是从2003年开始的。当时房地产市场刚刚走上市场化的发展道路，但是却呈现出急速增长的趋势，为此国家在房地产投资、信贷、财政等方面出台了多项政策，来规范房地产市场的发展。2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，从加强信贷管理的角度开始警惕房地产市场过热的现象。同年8月，，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》体现了中央控制房地产市场健康发展的决心。2005年，又出台了《切实稳定房地产价格的通知》，4月，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。2006年2006年5月，建设部等九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），这些调控措施的出台，表明了国家在房地产市场发展上开始转向结构性调整。从2007年开始，房地产市场发展呈现出井喷的趋势，为应对这一问题央行先后六次加息，但是收效甚微，2008年金融危机发生以后房地产市场发展受到很大的抑制，但是对经济发展却产生了很大的负面影响，为此从08年12月开始国家又陆续放开调控政策，导致房价出现新一轮的快速上涨。2009年开始，财政部等五部委联合《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，2010年1月，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），2011年1月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，这一系列调控措施的出台显示了国家在调控政策上的决心，但是这些调控政策虽然起到了一定的效果，但是收效甚微，实际上房地产价格仍然是居高不下。
二、当前对房地产市场宏观调控中存在的法律问题
从法律的角度来看，当前在房地产市场调控中的法律问题还是比较突出的，主要表现在以下几个方面：
1．宏观调控法律规范体系不完善。从前面的调控措施来看，当前国家对于房地产市场的宏观调控还主要是以下发各种文件、通知的形式进行的，这些虽然也具有一定的强制执行的效力，但是其法律的层次比较低，立法的高度可以说是严重不足，并且这些政策性规定之间缺乏必要的联系，也没有形成良好的互补体系，没有形成一个完整的法律框架和结构。受到这一问题的影响，地方政府在执行房地产市场调控政策的时候采取的是一种“可有可无”的态度，所有上有政策下有对策，很多地方政府在想方设法的避开调控政策，维持房地产市场高速增长的态势，以促进地方经济的快速发展和土地财政的正常运转，导致房地产市场调控政策的作用大打折扣，也形成了中央和地方之间在房地长市场发展上的矛盾。因此，可以说宏观调控法律规范体系不完善，是困扰宏观调控作用的一个重要的法律问题。实际上，由于没有形成一个系统的法律体系，地方政府在执行过程中也是勉为其难，地方政府很难在措施上行程良好体系，加上各个措施执行没有相应的保障措施，执行力度根本达不到政策执行的基本要求，调控也就难以起到作用。
2．调控力度与现实需求相比孱弱。最近今年出台的房地产调控措施虽然起到了一定的作用，但是与公众的预期相比还存在不小的差距，这主要表现在以下几个方面：第一，调控措施在内容上主要针对的是特大城市和一线城市，对二三线城市的影响较小，甚至导致二三线城市房地产价格快速上涨，这对于房地产市场整体发展无疑是非常不利的。第二，调控措施没有直接影响商品房价格，而是通过限购的方式，抑制商品房的交易，商品房的价格只是增长受到暂时的控制，并没有出现明显的下降，而未受到调控的二三线城市甚至有了大幅度的上涨，这与公众对商品房价格的期待有着较大的差距。第三，调控在措施上没有针对投机行为进行必要的限制，房产税迟迟没有动静，导致二手房市场上的投机行为没有得到有效的限制，尤其是地方政府各部门以部门或单位名义购买的团购房，这是调控措施的一大缺憾。从上面几点情况来看，当前的调控力度还远远没有达到公众的需求，没有对过热的房地产市场从整体上实现有效的抑制。
3．宏观调控的主体权力义务范围不明确、主体之间关系不明确。宏观调控的主体到底有那些现在并不明确，事实上从调控的主体上现在中央政府在不留余力的进行调控，但是地方政府的积极性并不高，即便是一些地方政府能出台一些措施，但是其针对性和可操作性上都比较差，影响到调控的效果。此外，从调控的主体来看参与的部门很多，单就从中央政府来说，负责调控不仅具有民政部、住建部、发改委、央行，还有财政部、商务部等等，调控的主体比较多，各个主体之间虽然能够进行有效的沟通和联系，但是到底谁主要负责房地产市场的宏观调控则并不明确，并且各个主体在房地产市场宏观调控上的关系也并不明确，导致部门之间出现了相互推诿，政策协调难度不断增加的局面。
4．缺乏公众的有效参与。房地产市场宏观调控不仅仅是一个经济问题，更是一个必须解决的社会问题，因为我国人口众多，如何在满足人民群众住房需求的基础上实现房地产市场的规范化发展是宏观调控的主要目的。因此，在房地产市场宏观调控当中，必须有公众的参与，使调控政策能够体现出公众的利益需求，但是现在公众参与房地产调控政策制定的比率还非常低，一方面种各地没有为公众的参与提供良好的形式和机制，另一方面公众参与的途径受到很大的限制。在房地产调控政策制定的过程中，政府也没有主动征询公众的意见，这可能导致所制定的政策偏离公众的意愿，政策执行过程中的阻力很大。实际上由于房地产市场发展事关人民群众的切身利益，公众的参与积极性是很高的，现在在调控政策制定过程中，不管是中央还是地方都忽视了这一点，这也是当前调控法律问题形成的一个重要原因。
三、房地产市场宏观调控中法律问题的对策建议
针对当前房地产市场调控中出现的法律问题，必须通过立法的形式解决，这不仅要考虑不同层次法律制定的基本要求，也应该考虑到房地产市场的调控需要。具体来说应该注意以下几点：
1．建立健全宏观调控法律规范体系。解决调控政策法律的体系问题实际上需要重点解决法律法规制定过程中的系统行性和科学性的问题。在这里国家应该制定一部《房地产市场宏观调控管理规定》，在规定当中明确的规定我国房地产市场调控的基本选原则、调控主体、职权范围及调控目的，必要的时候还要制定公民基本住房权利保障法。此外，在法律法规制定的过程中应该协调参与主体及其行为，统一不同调控主体在政策制定过程中的意见，使调控政措施之间能够形成一个完整的体系，避免矛盾、冲突、遗漏等情况的出现。与此同时，要做好中央调控政策与地方调控政策之间的协调工作。地方政府在制定调控政策的时候应该以中央政府的相关法律规定为依据，是中央政策规定的一种细化、解释。当然地方政府也可以根据本地区房地产市场的发展状况出台本地区房地产市场的调控、发展措施，但是这些措施应该与中央出台的相关规定相一致，不能出现矛盾、冲突的地方，只有这样才能保持中央和地方在房地产市场调控上的一致性。
2．加大宏观调控的力度。宏观调控不应该只针对特大城市和一线城市，今后还应该将调控专项二三线城市的发展。同时，在调控的过程中还应该从过热现象产生的主要原因当中探求房地产市场健康发展的有效措施，从源头上把握房地产市场的健康发展。第一，加强二三线城市的调控，针对二三线城市房价增长过快的现象，国家可以将限购政策延伸到二三线城市，严格控制二三线城市土地供应量，加强对房地产开发企业资金的审核、减少贷款，来实现对二三线城市房地产市场快速发展的抑制。第二，要不断深化房地产市场的调控，房地产市场的快速发展与城市化发展密切相关，为此应高出台城市周边农村改造办法，针对改造过程中的拆迁重建问题进行明确的规定，要求各地在改造的时候应该坚持拆多少、改多少的原则，不得借农村改造尽心房地产市场开发，针对小产权房大量存在的情况要求必须停建所谓的小产权房，违规建设的要追求主要领导的责任。第三，要切实改变地方土地财政的问题，由于在发展当中地方政府背负上了沉重的债务，迫使地方政府必须想方设法的保持财政收入的高增长，而土地出让费用在地方政府财政当中占据很大一部分。为此，应该从税收制度改革等方面继续开源扩流，减轻地方财政对土地的依赖，降低土地出让价格。
3．明确调控主体及权力义务范围。在房地产市场调控主体上，主要分为中央政府和地方政府，在具体的调控政策制定的过程中，应该及房管及住建部门作为主体，在此基础上协同其它部门的行为，使调控政策能够有所突出。对房地产市场进行宏观调控是各调控主体的权力，也是其义务所在。调控主体是“将”，执行主体是“兵”，将要管兵，兵要监督将，多头管理应有明确的监督机制，不能形成“都管都不管”的局面。对于调控主体来说，一要建立上级监督和相互监督的机制，多头管理出现矛盾时可请第三方裁判，明辨是非，追究责任，避免在调控的过程中出现相互推诿的现象，有效的保证政策之间的协调性。二要明确每一级执行主体的权力义务，保证文件规定上传下达、渠道畅通，一项良好的政策能否得到执行是保证其发挥作用的关键，这就需要明确调控措施的执行主体及其责任。三要保证信息公开，保证每一个调控主体和执行主体都能掌握相对应的信息。
房地产市场的宏观调控篇10
【关键词】宏观调控；房地产；健康发展；研究
一、引言
房地产市场的发展最开始的主要目的还是以居住为主要目的，但是随着我国城镇化进程的不断加深，大量的人口进入到城市当中，随着城市地区人口密集度的不断增长，城市地区的房价必然会不断增长，而随着房价的不断增长，房产的投资属性得到明显的增强，许多人买房是处于投资需求，从而进一步恶化了我国房地产市场的发展环境。当前阶段从世界范围来看，许多国家的房地产市场都是经济发展的晴雨表[1]。在我国随着房地产市场的不断发展，在国民经济当中房地产的消费与投资比例不断增长，同时房地产市场与宏观经济之间的联系也不断加深，因此对房地产市场所存在的问题进行深入的研究，并找出其中所存在的问题，并制定有效的宏观调控政策对我国的经济发展具有非常重要的意义。
二、对我国房地产市场发展的判断
自从2003年开始，我国的房地产市场开始进入了黄金时代，在随后的10年当中房地产市场的l展一直处于高速增长的状态当中，房地产投资率大约维持在20%左右，其中2008年与2009年的房地产投资率大约要高5个百分点，截止到目前为止我国的房地产投资总量已经达到了1.9万亿，同时再2015年当中，许多地区的房价直接翻番，在这样的背景下许多人都开始纳闷，房地产的高速增长究竟要维持到什么时候才会结束[2]。
在这其中有一个让我们感到欣慰的现象，即在房地产投资总量不断增长的前提下，商品住宅的销售总量也处于不断增长的状态当中，根据清华大学房地产研究所所提供的数据显示，2015年我国房地产市场当中竣工面积高达100039万平米，销售面积高达128495万平米，从数据当中我们可以发现，2015年的房地产销售面积是明显高于房地产竣工面积的，同时这一指标也创造了新的历史记录。以上数据也充分证明了在城镇化进程不断加深的背景下，刚需性的购房是必然存在的，这为我国房地产市场的发展提供了一定的市场需求。
根据西方发达国家的发展历史，同时结合笔者所查阅的文献，当人均Gnp达到2400美元时，国家的城镇化进程必然会不断加速，同时居民的消费必然会向住房方面靠拢，从而必然会推动房地产市场的发展，2015年我国的人均Gnp已经达到了7000美元，此外根据我国的发展经验，大约到2020年左右我国的城镇化率大约会提高到55%左右，这就为我国的房地产市场的发展提供了一定的市场需求[3]。
虽然总体上来说我国的房地产市场在目前阶段还具有一定的潜力，但是在局部地区还是存在着由于投资过快从而导致房地产市场的供求关系严重失衡。房地产市场的发展具有较为明显的极地效应，不同地区的经济发展水平以及居民的消费习惯等都会对房地产市场的发展产生较为严重的影响。在房地产市场当中，除了区域性的影响之外，房地产投资结构问题还是比较尖锐的一个问题，在最近几年当中全国范围内商品住宅的销售量处于不断上升的趋势当中那个，但是对于别墅高档住宅、经济适用房、办公楼宇和商用房的销售状态非常的不好，导致这一现象的原因是多方面的[4]。对于别墅而言，由于售价相对较高，一般居民没有能力购买，其销售数量下降也是必然。经济适用房由于规划设计以及政府政策的影响往往并不是非常的经济，因此销售状况也并不尽如人意。而投资过热则导致了大量的办公楼与商用房被闲置。
三、宏观调控政策对房地产市场的发展影响
在最近几年当中，由于部分地区投资过热从而导致了地方的经济发展受到了较为严重的影响，从而引起了人们的广泛关注。针对此种情况中央政策制定了一系列的措施进行宏观调控，同时调控的力度也相对较大。从宏观调控政策的实施效果来看，宏观调控政策对房地产市场的健康发展起到了一定的积极作用，但是部分调控政策也并不很完美的。在下文当中笔者分析了宏观调控政策对房地产市场发展的影响[5]。
（一）信贷比例管理抑制非理性投资
在房地产市场的宏观调控当中，货币政策是非常重要的调控手段。货币政策往往被分为一般性的货币政策与选择性的货币政策。一般性货币政策不仅仅是针对房地产市场所制定的政策，其对整个经济体系都具有非常严重的影响，例如公开市场操作、调整法定存款准备金比率等。而选择性货币政策是针对市场当中某一特定的行业或者领域所制定的财政政策。采用限制信贷比例的方式对房地产市场进行调控早在2003年的时候就已经开始出现，2003年在房地产市场刚刚开始发展时，为了防止局部过热与房地产市场的结构失衡，中央银行及时调整信贷比例防范金融风险，例如要求房地产开发企业在项目开发的过程当中，自有资金的比例不得低于30%，同时个人住房的购买首付比例不得低于30%，其本质是通过信贷杠杆的方式调整贷款的额度，限制企业和个人可以调动的资金总量，从而使得风险得以明显的降低。而在最近几年当中，随着房地产市场发展的不断加快，各级地方政府也纷纷采取调整信贷比例的方式对房地产市场进行宏观调控，例如2015年，合肥市明确规定，个人第二套住房的信贷比例不得低于40%，同时第三套住房不得采用贷款的方式购买，这种通过信贷比例的管理可以杜绝炒房现象的产生[6]。
（二）整顿市场秩序提高徽观主体资质
从表面上来看，房地产市场导致金融风险的的最终结果是银行账面上的呆账与坏账不断增加，但是最深层次的原因在于实体经济出现了较为严重的问题，在市场经济当中，经济人的理性与企业微观主体的资质是保证企业健康与稳定发展的重要前提，而在现代企业当中，企业的资本金是非常重要的，也是房地产企业向银行贷款的最根本保证。但是当前阶段许多房地产企业都在钻政策与法律的空子，企业的资本金并不是非常的充足，由于大部分地区在土地拍卖的过程当中最初只需要提供保障金，并不需要全额支付土地出让款，房地产企业在拿到土地之后可以马上向银行贷款，利用银行贷款进行项目建设，而住宅在预售之后就可以迅速回笼资金，偿还银行贷款，房地产业在融资方面基本不存在问题，这也使得房地产市场负债率一直居高不下，也增加了企业欠债不还的道德风险[7]。另一方面我国的房地产市场基本没有自我累计的过程，较高的利润率造就了一部分富裕人群，但是这些利润并不会进入到生产领域当中，也不能进行扩大再生产，这种融资模式是存在问题的。
（三）整整顿土地市场，打击土地投资
由于房价的不断攀升，土地价格也不断攀升，从而导致一种怪象不断出现，即房地产企业在拿到土地之后并不会立即进行开发，而是在房价上升到预期的目标之后才开始开发与销售。土地投资问题一直以来都是房地产开放当中较为严重的问题，暂停农用地的审批和垂直领导能不能从根本上解决这一问题还有待观察。一方面新增城市建设用地只是一种事后调节方法其调控的作用也是十分有限的，城市建设用第一方面需要通过扩展外延的方式进行，另一方面需要加强对存量土地的开发和利用，在外延的农业用地转为城市建设用地时，由于价格相对低廉，许多房地产企业都进入到这个领域当中[8]。另一方面在外延的农业用地转入受阻时，城市中心的存量用地就开始成为投C的重要内容，这就必然会引起房价的不断攀升。在我国阶段的经济体制当中，城市建设用地名义上是国家所有，但是实际上由地方政府所有，部分地方政府囤积了大量的土地，这些土地游离于宏观政策之外，同时可供开发想当长的一段时间，从而弱化了中央政府宏观调控的效果。
土地供应不足对于存量建设用地的调控不仅不能起到较好的作用，同时还会给消费者带来一定的负效应信号：土地供应短缺的情况下房价必然会上升，许多消费者都判定房价必然会越来越高，这种错误的估计也使得房价不断上涨。
四、建立房地产市场宏观调控长效机制的策略总结
从上文的论述当中我们发现我国的房地产行业从长远来看还存在着较为广阔的发展前景，但是也并不意味着房地产行业会一直持续高速发展下去。与经济发展的周期波动相类似，房地产在发展过程当中也必然会出现一定的波动。目前阶段房地产市场在我国的国民经济发展当中占有较大的比例，房地产市场的波动会对我国的经济发展产生较大的影响，因此只有保障房地产市场的健康与稳定发展才能保证我国的宏观经济发展不受影响。下文从多个方面论述了如果建立房地产市场宏观调控长效机制的策略[9]。
（一）加快土地市场改革
在我国国民经济的发展过程当中，问题是较为重要的一个问题，在我国这个资源相对缺乏的人口大国，如何利用有效的土地资源为人们提供一个较为良好的生存居住环境，从很大程度上来说只有通过土地资源的优化配置才能够实现这样的目标。现阶段土地市场改革应该从以下几个方面的内容入手：第一，建立产权制度，只有建立一套较具有清晰的界限，同时受到法律保护的产权制度才能推进土地市场改革的进行。第二，重新调整以土地为中心的生产关系，同时推进土地产权的商品化。严格限制政府征地、划拨土地的范围，取消土地出让的“双轨制”，让各类土地使用权，包括农用地和农村、城市建设用地，早日进入有形市场。第三，限制政府的行政权力，根据我国现行的《行政许可法》的相关规定，严格控制政府的行政权力，并为房地产市场的健康稳定发展提供一个较为稳定的制度环境。
（二）财政税收制度改革
中央在采用一般性货币政策进行宏观调控的过程当中，往往只能对货币的供应总量产生一定的影响，但是却无法对房地产市场产生具有针对性的影响，此外也无法房地产发展过程当中的结构问题。若想彻底提高货币政策在当地产市场的作用，必须要不断加快财政税收制度的改革。现阶段财政税收制度改革的主要重点放在以下几个方面：一、分税制改革，改革分税制度的主要目的是为了为城市的市政工程建设提供较为稳定的资金来源，同时也可以开辟出较为稳定的融资通道。二、完善房地产行业的税收制度，目前阶段我国的房地产市场当中存在着税费种类较多、税率相对较低、税基较为狭窄等多种弊端，因此，必须要对房地产市场的税费制度进行改革，首先需要国家应该从法律层面上完善房地产的税费制度，调整多种税费的征缴范围以及税率等[10]。第二，应该征收遗产税与赠与税；三、应该逐步开始征收房产税，房产税的征收应该在对城市的不动产进行必要的评估的基础之上进行，这种征收可以有效调节房地产的投资结构。第三，加快内外房地产税制的并轨，实施公平税负平等竞争。
（三）房地产融资体制改革
由于我国现阶段大部分的房地产企业都具有较高的负债率，这对于整个行业的稳定发展具有较大的风险，因此，政府首先应该需要对市场进行大力整治，提高微观主体的资质水平，另一方面，需要对金融体制进行必要的改革。现阶段房地产企业金融资质改革主要需要从以下几个方面入手：第一，完善金融行业的基础设施建设力度，例如，完善征信制度，从而降低银行发生金融危机的概率；完善担保贷款机制，化解金融违约的概率。第二，开拓资本市场，开发多种融资渠道。当前阶段房地产行业的融资渠道基本都是银行贷款，但是这对宏观经济的发展存在较大的安全风险，在配套的政策与法律相对完善的前提之下，房地产企业可以尝试使用信托基金、证券等多种融资方式。第三，增强银行抵抗风险的能力。特别是对于我国的部分商业国有银行，可以通过完善法人治理结构的方式使得过去国有银行政企不分家的现象得到有效的改善，这种方式同时还可以避免不良资产的产生，同时还可以从根本上消除许多非理性的行为。
五、结语
在我国的城镇化进程不断加深的背景下，大量的农村人口还是进入城市当中，随着人口不断向城市迁移，房地产必然会得到稳定的发展。目前阶段房地产行业在我国的国民经济结构当中占有非常重要的地位，因此房地产行业的发展会严重影响到国民经济的健康与稳定发展。目前阶段我国的房地产市场还是存在着局部过热的现象，基于此种情况国家也采取了多种宏观调控措施。在本文当中笔者结合自己的实际工作经验，分析了我国现阶段房地产市场的发展前景，并总结了其中所存在的问题，最终提出了对应的解决策略。
参考文献：
[1]陈运应.我国宏观调控下的房地产现状与发展――访国务院发展研究中心研究员、上海市经济研究中心秘书长肖元真[J].中住宅设施，2005，08：44-46.
[2]董春林，乔忠，池仁勇.企业视角的宏观调控与房地产业的可持续性发展――兼析房地产企业发展的宏观及产业环境[J].技术经济，2005，09：6-9.
[3]张永岳，张传勇，谢晖.我国房地产宏观调控政策效果评估初探――基于公共政策评估的视角[J].上海经济研究，2010，12：73-81.
[4]项卫星，李宏瑾.市场供求与房地产市场宏观调控效应――一个理论分析框架及经验分析[J].经济评论，2007，03：110-115+127.
[5]范卫华.土地供应对房地产市场影响的有效性探析――以合肥市为例[J].西北农林科技大学学报（社会科学版），2012，02：47-50.
[6]华伟，沈宁燕.房地产宏观调控下的区域创新――以上海市房地产业如何持续健康发展为例[J].探索与争鸣，2012，10：57-59.
[7]陈驰，张F.刍议宏观调控下的房地产与房地产金融风险――对上饶市房地产市场和房地产金融发展现状的调查与评价[J].中国高新技术企业，2008，21：10-11.
[8]黄卫华，喻宸宇.我国近十年房地产宏观调控政策的回顾与建议――基于十八届三中全会视角[J].中国房地产，2014，14：23-29.