房地产企业债务融资篇1
关键词：房地产企业；融资风险；问题；对策
中图分类号：F830文献标志码：a文章编号：1673-291X（2014）07-0146-02
引言
近年来，房地产企业迎来了中国城镇化建设和房地产行业的大发展大繁荣时期，这对房地产企业而言是十分难得的机遇。当前，房地产企业依旧面临巨大的资金需求。房地产企业为了筹集资金，在进行企业投融资的过程中，存在许多的问题和风险，制约了企业的融资效率提升，造成企业巨大的融资成本，给房地产企业的健康发展带来巨大的危害和隐患。同时，由于国家对于房地产行业进行调控，从融资、税收方面对房地产发展进行了一定程度的“挤压”，这就使得房地产市场受到了诸多的制约。本文通过对当前房地产企业的债务融资的现状进行分析，探讨房地产企业如何应对债务融资所存在的风险，建立风险预警机制和财务风险防范控制系统，探索多元化的房地产开发融资渠道，促进房地产企业的持续经营和发展壮大。
一、房地产企业融资现状及其存在的问题
（一）融资渠道单一
近年来，房地产企业的建设资金的主要来源是银行贷款和其他借款，银行贷款多是具有短期贷款行政，商业银行的贷款多是中短期的贷款，但是房地产项目开发多是长期经营，周期性较长，因此，房地产企业缺乏长期稳定的资金来源，严重制约了企业融资能力，带来巨大的流动性风险。近年来，随着政府货币政策的收紧，对房地产企业债务融资的监管力度加大，传统的债务融资渠道变得十分艰难。过多地依赖于银行贷款借贷融资，导致房地产企业的市场化融资程度低，房地产企业对资本市场的利用程度不够，难以满足房地产企业融资能力的提升和建设规模的扩大的需求。导致房地产企业缺乏长期稳定的资金来源。
（二）融资结构不合理
融资结构是反映企业的债务和股权之间的比例关系，融资结构对企业的偿债能力和再融资能力具有很大的决定权。通常而言，企业的负债率不应该高于50%，企业的长期负债与短期负债也应该达到一个合理可控的比例。但是，目前房地产企业的负债率已经高达60%以上，严重超过合理线，另外，企业的长期负债造成企业的财务成本不断增加。财务成本的不断增加严重制约了房地产企业的发展能力提升。融资结构的不合理，给房地产企业造成巨大的财务风险。
（三）中小房地产企业非正规融资渠道占据主导地位
在房地产行业当中，中小房地产企业由于缺乏资信级别，企业缺乏抵押资产，企业的融资成本过高等因素，制约了企业的银行贷款的活动。许多中小房地产企业的融资方式转向民间借贷，采用许多非正规的融资渠道获得企业的建设资金。非正规渠道一般是通过小贷公司、民间借贷、短期拆借等方式，通过高额利息来维持企业运转。但很明显，房地产开发项目往往都持续数月，大的项目或者还会持续数年。短期的资金来源是不能与长期的资金需求匹配的，否则带来的风险极大。非正规的融资渠道占据企业的主导地位，给企业的融资带来巨大的风险，一旦房地产存在滞销情况，会带来企业资金的周转问题，造成资金链断裂，使企业出现资不抵债的严重财务问题。
（四）融资受调控与政策影响较大
随着中国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，前些年，中国房地产市场出现了“过热”的现象，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策，无论是开发贷款，还是个人按揭贷款，均受到了一些限制。这样给房地产企业的资金安排带来了很多限制，而这些政策方面的风险是企业难以预见和控制的。房地产业是一个资金高度密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。这种政策上的风险，给很多开发企业特别是中小房地产企业带来的影响是巨大的。
二、房地产企业债务融资风险规避的思考
（一）拓展融资渠道
近年来，中国在房地产企业的投融资方面做出了积极探索，尝试多元化投资形式，推动房地产企业的投融资的市场化操作，吸引资本进入房地产建设投资领域，拓宽房地产开发的筹资渠道，吸引战略投资者加大房地产开发的投资，积极吸引包括境外资本在内的各类社会资本，实现中国房地产企业的融资的多元化。如充分利用银行贷款、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托、上市融资、租赁融资等。目前一些具有实力的开发商在境外上市，也是拓展融资渠道的重要思路。
（二）科学合理地安排融资结构
房地产企业在经营的过程中无论其资金多雄厚，其资金终究是有限的。因此，企业必须进行科学的财务管理，积极地采取负债经营的方式，利用好财务杠杆，扩大企业的投资规模，但是企业在进行负债经营的时候，必须充分考虑企业的财务风险。房地产项目投资具有投资期限长、投资规模大、投资回报率等特点。房地产企业的融资多属于长期债务，因此，企业必须对自身的资产负债结构进行充分的衡量，保证企业的财务风险得到有效控制。利用企业的资产负债率指标，科学的衡量自身的偿债能力以及再借债能力。当前，房地产企业的负债占资产的比例高达60%以上，企业的负债比例过高，对企业的经营和投资具有巨大风险隐患。企业在利用自有资本金的同时，利用部分资本金用于偿还企业贷款的本息。其次，企业可以利用债务重组的方式进行资产的偿还债务，当前，中国房地产企业的投资规模十分巨大，房地产企业可以在保证自身偿还能力前提下，通过降低企业资产负债率，合理的调整企业的融资结构，促进房地产企业的融资风险的降低。
（三）强化房地产企业债务融资的风险意识
房地产企业的快速发展和债务融资的不断增加，给房地产企业带来巨大的融资风险。房地产事业的快速发展是在社会主义市场经济条件下推进的，因此，房地产企业的发展必须应对内外部环境的复杂变化，保证房地产建设成果与预期目标的相一致。当前房地产建设投资规模扩大和技术要求越来越高，给企业带来巨大的财务风险、技术风险以及安全隐患。因此，房地产企业在债务融资的过程中必须提高风险意识，对企业融资的风险进行科学的评估，正确地看待债务融资风险，理性地预防风险的发生并采取积极的措施应对融资风险，从而有效地提高债务融资的正效应，降低债务融资的负效应。
房地产企业在加强投融资改革，推动多元化融资方案的过程中，企业应该加强对资本市场、法律和政策环境以及风险环境的充分认识，积极适应内外部的环境的变化，因为这些会给房地产企业经营带来巨大的市场风险。因此，房地产企业在进行投融资体制改革的同时，应该注重企业财务风险分析预警机制的建立和完善，从而对防范和控制房地产企业的融资风险发挥关键作用。首先，企业应该建立和完善融资风险控制流程。加强对房地产企业投资、借贷、担保等重大财务事项的审批程序，建立房地产企业财务风险管理制度，加强对融资风险的识别、评价以及监督，建立有效的融资风险处理机制，对企业的融资风险进行专项审计。其次，构建房地产企业融资风险预警的指标体系，对房地产企业的资产和融资风险进行有效控制，提高风险的预警和控制，从而消除企业融资风险。再次，企业应该实施全局性的融资风险控制体系，加强对企业的融资风险和财务风险的分析预警，建立融资信息和项目业务信息的一体化，保证企业筹资管理的规范化和高效化，促进企业资金管理和控制的有效性，加强对房地产企业资金的全面管理和监督，提高融资效率。
（四）推进投融资改革，实施多元化融资方案
为了降低房地产企业的债务融资的风险，房地产企业应该科学部署推进投融资体制的改革，实施多元化的企业融资方案，有效地吸纳多方资金，实施房地产企业融资的方式多元化，采用多种融资工具的有效组合，从而有效地改革房地产企业的资本结构，提高企业的融资效率降低企业的融资成本。在房地产开发的实际操作过程中，企业应该结合项目具体情况，混合搭配多种融资方案，通过改善房地产企业的投融资环境，积极培育适合房地产企业进行股权融资和债务融资的市场化融资主体，进而推动房地产企业融资效率的提升，降低企业融资成本，实施多元化融资方案，能够有效规避企业融资风险。
结束语
资金是企业的“血液”，是企业赖以生存和发展的首要经济资源。从历史上来看，若干的企业破产，不是不能盈利，而是缺乏足够的资金来维持运营。房地产作为资金密集型行业，对于资金的需求更加迫切，合理地组织资金、安排资金更加重要。基于中国房地产发展的实际情况，房地产开发与金融的关系极为紧密，短平快的操作模式对融资要求极高。为了解决房地产企业的融资风险问题，房地产企业应该完善自身的融资风险管理，加强对投融资体制的改革，创造良好的房地产投融资环境，建立市场化、多元化的融资渠道。提高对资本市场的利用效率，选择合适的融资组合。房地产企业在融资的过程中，应该遵循市场规律，积极主动地转变经营方式和投资方式，提高房地产企业融资效率，降低企业的融资成本，规避企业融资风险，促进房地产企业持续经营和健康发展。
参考文献：
[1]白建平.房地产企业融资渠道研究[J].财经界，2010，（1）.
房地产企业债务融资篇2
[关键词]房地产；上市公司；资本结构；建议
[中图分类号]F420[文献标识码]B
一、我国上市房地产公司资本结构现状分析
房地产行业由于其关乎国计民生的特殊地位，一直以来都是各方关注的焦点。2013年2月，国务院再次出台调控楼市的新“国五条”，进一步加大了对房地产行业的调控力度。国家如此大力的调控说明房地产行业必然存在自身发展的不足，那么，房地产行业现状如何，其资本结构又存在怎样的特点？
（一）我国房地产上市公司资产负债率分析
从图1中数据统计中可知，近十年来，我国上市房地产公司资产负债率的均值始终高于50%的安全理论值，如此高的资产负债率对于资金密集型的房地产行业来说，企业将承担相当大财务风险。而我国上市房地产公司的最大股东为国家，企业贷款是以国家信用为担保，一旦企业出现资不抵债、无力偿还银行贷款的情况，国家宏观经济也会随之受到严重冲击。尤其从2002年开始，资产负债率一路攀升，2007年达到峰值84.62%，企业大部分资产来源于外债，自有资产比率较低。直至2008年，受经济危机的冲击，资产负债率持续走高的现象才有缓和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要进一步的控制和降低。
图12002-2011年资产负债率年平均值
（二）我国房地产上市公司偿债能力分析
通过对最近10年来我国上市房地产公司的财务数据分析表明，如下表1所示，企业的产权比率常年居高不下，甚至在2005年时，均值达到431.34%之高，这说明房地产行业属于高风险、高收益的行业。同时，居高不下的产权比率也反映了房地产公司所拥有的负债远大于所有者权益，这表明企业中大部分资本是由外债构成，而企业自身所拥有的资产低于因借款而得到的资产，从上述研究可以发现，高负债率，低偿债率使得企业经营风险被扩大，上市房地产公司的财务结构存在着一定的不合理性，这导致我国房地产行业的发展处于不健康的趋势。
（三）我国上市房地产公司现金比率分析
随着我国房地产市场近年来的迅速发展，管理能力的不断提高，从图2中可以清楚看出，从2002年开始企业的现金比率呈曲折下降趋势，从2005年开始，基本保持在35%左右。但房地产行业具有一定的特殊性，房地产企业大部分资产为变现能力差的存货，加之国家近年来对房市的大力打压，进一步加大了商品房变现的难度。企业拥有较高的资产负债率，又没有与此匹配的长期偿债能力，而此时房地产企业仍在一味追求发展，保持着较低的现金比率，如企业继续采取这种激进的生长模式，房地产企业将面临巨大的还债压力。
图22002-2011现金比率年平均值
综上所述，我国上市房地产公司的资产负债率近几年来持续偏高，企业大量借入外债加大其自身财务风险，同时房地产公司的产权比率近几年来也高居不下，企业的长期偿债能力较差，但为了配合公司的高速发展，企业又保持着较低的现金比率，短期偿债能力也不理想，企业即将面临巨大的偿债压力。如房地产公司继续保持这种病态的财务结构，势必会影响到房地产公司长期健康发展，企业资本结构的优化迫在眉睫。
二、优化房地产上市公司资本结构的相关建议
（一）风险测评与企业成长趋势相匹配
高资产负债率表现出我国上市房地产公司一度出现过度扩张的态势。近几年来，房价的持续走高，不断刺激房地产开发商对企业发展采取扩张态度，大量借入外债，优先考虑债权融资，导致资产负债率高达70%以上，部分企业甚至出现资不抵债的现象，这充分表明我国房地产开发企业的发展存在过度扩张的趋势。高风险的行业特征决定了企业必须强化风险测评，以应付高负债结构给企业带来的支付风险。房地产市场的激进发展策略、国家经济政策的不断打压等因素，导致企业风险测评至少应每年进行一次，以及时调整企业自身的资本结构，使其达到最优状态。
（二）筹资顺序应该是先股权、后负债
目前房地产公司的融资模式为先负债、后股权。按照传统优序融资结构的观点，企业最优的融资顺序应为先进行内部融资，通过自身的储备及有利条件，扩大内源。其次为进行低风险的外援融资。最后为负债融资。而由于我国房地产公司的第一大股东为国家，也就是说，企业贷款是由国家做担保的，使得房地产企业更倾向于采取债务融资。不健康的融资模式，不仅增加了企业自身的经营风险，高债务造成的房地产泡沫也对国家经济持续稳定发展造成了严重威胁。
（三）企业应充分做好资金内部贮备，以提高融资效率
研究结果表明，企业的高负债率并没有适当的短期偿债能力与之相匹配，一旦房市崩盘，房地产泡沫破裂，巨额的银行债务不仅使企业自身惨遭破产，房地产市场产业链的锻炼，将对国家整体经济造成严重冲击。为避免这一现象的出现，应通过增加内部贮备，增强短期偿债能力来优化企业的资本结构。企业应该合理安排资金取得和债务偿还的时间，避免出现效率低下的融资模式。
（四）加强企业合并与“合作开发”
与此同时，国家政策的打压导致房地产市场不适应单独扩张发展。企业可以通过合并扩大自身规模，使得内源性融资一起股权融资比重增加，使得债权融资比例下降。同时企业可以通过“合作开发”模式，以缓解自身资金压力。
房地产企业债务融资篇3
【关键字】房地产企业；财务风险；形成原因；防范对策
所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。
一、房地产企业财务风险形成的原因
（一）缺乏完善的财务管理体系
虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。
（二）对财务预算不够重视
房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。
（三）资本结构不科学
利息的减税在一定程度上能够增加企业的经济效益，但是房地产企业往往举债过度，这就使利息减税带来了经济效益被抵消，并且随着企业负债比重的增加，利息负担也越来越严重，企业的还债能力不断降低，财务风险势必会不断增加。房地产企业负债筹资的资本成本比其他方式筹资的成本低，但单项资本成本的高低不能作为衡量资本高低的标准，总资本成本才能作为衡量负债水平的标准，房地产企业的资本结构亟待优化。
（四）融资渠道单一
我国的企业在进行经济活动时，往往采用融资的方式为自己筹集资金，主要的融资方式有银行贷款、发行债券、企业基金、股权投资、信托融资等等，但是我国房地产企业的融资方式过于单一，主要凭借商业银行的贷款来筹集资金，满足企业投资的需要。房地产企业在融资方面的法律体系不健全，直接制约了融资渠道的开展，在行业发展以来，主要还是依靠银行进行融资，没有形成多元化的资金支撑体系，因此风险比较集中，不能通过分散风险的方式降低财务风险。
二、房地产企业财务风险防范对策
（一）完善部门和制度建设
思想上的重视对行动有直接的指导，房地产企业首先要加强对财务管理的重视，具体做法是完善财务管理机构。从经营者来说，不但要重视财务管理，还要懂得财务管理，并不断学习有关财务管理的知识，了解会计信息，提高风险意识，只有领导重视起来，才能对财务管理人员做表率，发挥财务管理部门的作用。其次，建立健全财务管理内控制度，完善的财务管理内控制度不仅能够保障企业的资金安全，还有利于保障企业经济活动的顺利进行。再次，建立财务风险预警系统，企业不仅要学会风险发生后如何降低风险带来的危害，更要重视风险的预警，防患于未然，把风险发生的几率降到最低。
（二）加强财务预算工作
由于房地产产品的生产周期长，因此财务预算存在很多的不确定因素，财务预算对企业经济效益的影响也十分明显，因此，企业应该加强财务预算工作，以财务预算为基础，对企业资金的收集和使用做出具体的分配和安排。在进行项目预算时，财务部门应该对项目的可行性、设计费用、开发成本、间接费用、借款计划、经营收入等都列入预算范围之中，提高财务预算的全面性。在进行资金预算时，财务部门应该根据企业对资金的需求现状制定明确的财务预算体系。
（三）建立科学的资本结构
资本结构主要由负债的规模和结构组成，因此，科学的资本结构应该包括适度的负债规模和合理的负债结构。房地产企业要想获得负债经营带来了高效利益，降低因为负债带来了财务风险，就需要控制负债率，坚持适度的原则，当资本的收益大于筹资的资本，资产的负债率就越高，如果资产的负债率过高，又会对企业的偿债能力带来影响，因此企业应该以流动资本及时补充负债资本，降低负债率。就负债结构来说，长期资产应该有长期负债资金支持，短期资产应该有短期负债资金支持，如果长期资产由短期资金支持，或者短期资产由长期资金支持，那么就会出现不合理的现象，企业的偿债能力会受到影响，也将影响正常的经营活动。
（四）明确战略目标
融资是房地产企业一项重要的经济活动，房地产的决策能力就是行使企业的融资、投资、利益分配等活动，满足资金使用者的需要的能力，因此，提高房地产企业的决策能力对企业融资有一定的帮助，而融资渠道的扩大对于分担财务风险又有着重要的意义。企业可以建立多元化的战略目标，对企业财务认真做出可行性分析，企业战略目标的实现也需要大量筹集外部资金，负债筹集资金会为房地产带来财务杠杆效应，企业应该采用积极的筹集策略，加强对资金的管理。扩大融资渠道，降低筹资产生的风险。
三、总结：
房地产行业属于我国的新兴行业，发展时间短本身就促进了财务风险的形成，加之企业的不重视或者防范手段落后等原因，使得财务风险成为房地产企业发展的阻碍，因此，房地产企业应该在思想上重视财务风险管理，在制度上健全风险管理和财务预警体系，在手段上宏观监测和微观监测相结合，这样才能有效降低财务风险，促进房地产企业的长远发展。
参考文献：
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房地产企业债务融资篇4
关键词房地产企业财务风险资本结构
近年来，我国房地产形势风云变幻，国家土地与金融政策趋紧。大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险，抗风险能力面临极大考验。作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、存货周期长、回收周期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险，并且在后金融危机时代，政府出台很多相关经济政策，这些政策直接或者间接影响房地产企业，也可能会给房地产企业带来财务风险。因此，对当前房地产企业的财务风险进行深入研究，寻求有效的控制措施，变得越来越重要。
一、我国房地产企业财务风险的表现
所谓房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。房地产开发有它的两面性，在高收益的背后也隐藏着高风险。
一般房地产业的财务风险主要表现在资产负债率、利率风险和再筹资风险三个方面。本文选取了房地产行业上市a股15家公司作为研究样本（如表1），将根据2011年财务报告信息来分析考察我国房地产企业财务风险的表现。
1.资产负债率相关分析
资产负债率偏高会存在偿还债务风险。我国房地产企业普遍存在资金实力不足问题，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。从数据来看房地产行业的资产负债率一直居高不下，2011年房地产企业行业资产负债率均值约为62.83%，而据统计2010年房地产企业行业资产负债率均值约为57.63%，2011年比2010年行业整体资产负债率上升超过五个百分点。样本中2011年房地产企业中最高的资产负债率达到75.67%，80%以上的房地产企业资产负债率超过50%，行业平均资产负债率呈递增趋势。而其它行业的平均资产负债率均在40%～50%。据统计，2011年房地产企业银行贷款额度高达12540.48亿元，由此可见房地产企业大部分资金依赖于负债这与其行业自身特征一致。这使得我国房地产企业过度依赖于贷款和预收款，造成了资产负债率偏高的现象，如果公司用负债进行投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险，正是由于这个原因让房地产企业面临巨大财务风险。
2.利率风险相关分析
利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。尤其自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩，这几年央行先后加息（如表2）不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，也使房地产企业面临亏损的危险。表1的数据中房地产企业的长期负债均值较大，且与历年比较呈上升趋势，大量的长期负债抵减了预期收益，高额的利息成为房地产企业沉重的负担。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
3.再筹资风险相关分析
市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。企业筹集资金渠道有两大类：一是所有者投资，如增资扩股，税后利润分配的再投资；二是借入资金。由2011年数据中明显可以看出房地产行业资金短缺，内源融资远不能满足投资需求，大多公司资产负债率高于50%，房地产企业资产负债率过高，使得企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。我国房地产资本市场发育程度很低，目前房地产企业在融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行的状况。随着国家不断上调存款准备金率（如表3），多次调整存款准备金率将冻结上万亿资金，造成银行不得不降低房地产企业的贷款额度，使得作为房地产企业资金主要来源的银行信贷也进一步受到影响。在当前形势下，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。再筹资风险较大会给房地产企业的经营带来来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。
二、我国房地产企业财务风险成因分析
1.资本结构不合理
资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，导致负债成本的上升。大部分房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。
2.缺乏财务预算管理意识
很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。同时，“重编制、轻执行”的情况在房地产企业普遍存在。很多房地产企业即使编制了财务预算，也是将预算任务交给财务部门进行审批、控制。由于财务部门信息资料有限，只能根据预算额度决定是否批准支出，不能对企业所有支出的合理性与必要性作出正确的判断，影响了企业预算执行效果，降低了企业管理效率。
3.成本费用控制不严
有些房地产企业对成本管理过于简单，仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如对征地补偿费、设计费、临时设施费等的控制，通常每审核拨付一笔款项将其全部一次性计入成本中，对于后期财务成本费用分析不利，不能对每一项具体的费用分别控制。还表现在仓库等其他部门与财务部门脱节，对材料管理不利，报账不及时，致使财务部门不能收集第一线成本资料，导致财务预算与成本管理偏差大，资金管理跟不上。
4.政府政策影响
为了适应经济形势，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。尤其从2010年开始，楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。201年上半年楼市在遭到“新国八条”、沪渝房产税以及加息的影响下成交量急剧萎缩。可以看出，楼市在政策频繁出台的情况下，销售量已经变得扑朔迷离了，特别是在新国八条和房产税实施后，楼市销量日趋平淡，这给公司的销售计划和销售收入带来了巨大的影响。销量下降，销售收入下降，使得公司的现金流减少，这也是使房地产企业面临财务风险的最根本原因。
三、我国房地产企业防范财务风险的建议和措施
1.注重融资策略创新，建立多元化融资渠道
房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变。首先，企业应尽量扩大权益性的资金来源比重，比如股权合作、投资合作、权益包销等，同时尽量降低非权益资金来源；其次，企业应增加债券、预售按揭贷款、商业信用等资金来源；最后，在资金结构方案中，注意短期、中期和长期要均衡安排，避免还债期过于集中和还款高峰过早出现，从资金结构上满足企业所需资金相对其他行业期限较长的要求。这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2.合理安排权益及债务资本，优化资本结构
一般而言，企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。这样就可以通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3.加强资金管理，提高资金的利用率
资金是企业的血脉，企业所有的生产经营都需要足够的资金来支撑，房地产企业更需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金利用率。
4.做好全面预算，建立财务预警系统
房地产企业需要做好全面预算和财务集中管理，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失，并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。
参考文献：
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房地产企业债务融资篇5
【关键词】房地产企业财务危机资本结构
在我国政府对房地产市场一轮又一轮的宏观经济调控背景下，导致许多房地产企业原本就比较紧绷的资金链愈加脆弱，加之房地产企业经营中存在的一些问题，让房地产企业面临诸多财务危机的诱因，所以现阶段分析它们的财务状况和财务危机的成因，寻求能够防范和化解财务危机的对策，提高房地产企业适应外部环境变化和抵御风险等不确定因素的能力，无论是对于房地产企业以及利益相关者还是对于我国房地产市场的健康平稳发展都具有非常重要的意义。
一、房地产企业经营现状及面临的主要问题
（一）资本结构不合理，资产负债率高，财务风险大
由于自有资金的不足，大多数房地产企业只能依靠高负债经营，这导致其资本结构失衡且不合理。2010年房地产企业的平均资产负债率为77.6%，这一负债比例大大高于国内其他行业（金融业除外）的平均负债水平。我国交通运输业负债率均值为36.23%，电子行业负债率均值为45.21%，传播文化业负债率均值为42.51%，采掘业务负债率均值为30.60%，均低于房地产行业均值。过高的负债率不仅增大了债权人的风险，而且会增大企业财务风险，大大降低了企业的融资能力。2011年上半年年末，上市房地产企业平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。
（二）融资方式单一，主要以银行贷款为主
我国对企业发行债券的要求非常严格，能够通过发行债券融资的房地产企业非常少；政府对房地产企业进行ipo和股权再融资的限制也越来越多，股权融资比例很低。所以，大多数房地产企业都主要通过高负债经营。我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，融资途径比较单一，而且银行贷款中短期贷款占的比较多，因为相对长期而言较容易取得。企业资金来源中，除了直接银行贷款，自筹资金主要由上一期商品房销售收入转化而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款；以及工程垫款和预收款间接银行贷款。据此推算，房地产企业直接和间接来自银行的贷款占到总资金来源的70%以上。当前单一的融资渠道，必然决定了房地产企业在经营管理上出现困难，经济效益和财务状况不佳时，银行从管控危机的角度势必会限制放贷，而使本已资金短缺的房地产企业雪上加霜，造成严重打击，最终酿成财务危机。
（三）“囤地”占用了大量资金，营运效率不高，缺乏核心竞争力
自2007年以来，房地产企业疯狂地“囤地”行为，使得许多地方出现了“面粉比面包贵”的现象。目前我国商品房空置率高达22%，这大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。房地产企业大量资金沉淀在土地上，土地占用了大量房地产企业本身就比较匮乏的资金，延长了房地产项目开发的资金链，降低了存货周转率，严重影响企业的营运能力。拿地成本高，利润空间被压缩的情况下，存货周转率甚至比利润更加重要，因为前者是生存问题，后者是发展问题。2010年房地产企业存货周转率平均值是0.5，优秀企业可达2.5，而陷入财务危机的企业一般只有0.1。这种状况难以培育企业的核心竞争力，不利于房地产企业的可持续发展。
二、房地产企业财务危机成因分析
（一）企业外部环境影响因素
1.经济周期。房地产行业与国民经济多个行业联系密切，其发展趋势也要受到国家经济周期的影响。一般来说，房地产行业的兴衰与国家宏观经济环境是密不可分的，房地产行业发展周期和国家宏观经济发展周期趋同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业可划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。当宏观经济环境恶化时，出现财务危机可能性增大，房地产行业上市公司股票下行。而当宏观经济环境趋好时，房地产行业交易活跃，市场繁荣，成交量大，土地市场也重新强劲火热，房地产行业上市公司股票呈上涨趋势，财务危机发生概率较小。可见，房地产业去要密切关注宏观经济环境。
2.金融环境。国家目前现有金融环境是房地产企业融资渠道较窄，主要还是依靠银行贷款。若贷款利率升高将会加重房地产企业支付利息的负担，影响企业正常的现金流。目前我国的货币政策从原来宽松转向当前适度，存款准备金率和利率多次调整提高，控制信贷规模，降低流动性。房地产行业作为重点调控对象，资金链条不断紧张，这是房地产企业财务危机的重要诱因之一。
3.法律、政策环境。我国的房地产业在目前国民经济中的支柱地位决定了该产业发展要受法律制度并与政府相关政策影响密切相关。近年来国家针对房地产行业不断出台一系列的法律法规，并完善制定了许多具体政策加以规范引导，为进一步促进房地产业的良性发展政府从宏观调控也从未间断过。当房地产市场低迷，国家会出台一些列购房优惠政策，刺激楼市，拉动内需；反之，当经济发展向好，房地产市场过热，出现泡沫时国家就会采取控制信贷规模，影响房地产，稳定市场。
（二）企业内部条件影响因素
1.自有资金不足，较多依赖外部资金会带来筹资风险。房地产企业从创立到生存与发展壮大，都必须以投入和保持继续不断再投入一定资金为前提条件，众所周知作为资金密集型的房地产业，筹资活动是其生产经营的起点。但企业筹资后会导致债务的上升，一方面会增大企业的偿债压力从另一方面分析来看通常如果企业债务过大，必将会增加企业再筹资的难度。并且举债成本负担过重也会影响企业总体的经济效益。其筹资风险主要受金额大小、资金成本、负债结构等方面的影响。
2.盲目多元化投资、投资失误可能带来投资风险。房地产企业在项目投资过程中，对国家政策、市场、顾客需求是否能准确把握到位，将直接影响开发项目的盈利与否。房地产企业项目投资风险主要来自于：a.市场风险；b.购买力风险；c.变现风险和流动性。房地产开发项目资金需求量大、回收缓慢、周期长，这些因素都会影响房地产的变现性和流动性。因此存在的这些风险可能使得房地产投资无法收回成本，不能带来预期回报，与期望值相差甚远，终将于项目投资失败而导致出现财务危机。
3.营运效率不高会带来营运风险。房地产企业的营运风险主要来自两个方面：a.日常经营管理。房地产项目开发涉及面广，周期长，资金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部门沟通协调不通畅等，将会造成降低盈利能力，费用增加；b.建造过程。房地产企业大多用预售方式回笼资金，若最终房屋出现问题与销售合同不符、或建造中出现安全事故、材料涨价等不利因素，可能会使企业陷入财务危机。
三、防范房地产企业财务危机爆发的对策及建议
（一）积极拓宽筹资渠道，改善企业资本结构
房地产企业在融资渠道上积极拓宽思路，探索多元化的组合式融资方式对于帮助企业提高其风险应对能力具有极为重要的意义。具体可以通过上市融资、房地产合作开发、资产证券化、采购融资、销售融资、债券私募融资、期权融资、信托融资等其他金融工具融资模式，尽量避免由于准备金率或是利率的调整影响企业筹资能力。房地产企业的融资渠道应由最初单纯依赖向银行金融机构贷款，朝创新融资和依托私募策略为辅的融资方案努力，可用阶段性组合融资，降低融资方面的成本，确保项目资金链的安全。在复杂多变的企业外部环境下，不合理的资本结构所潜藏的巨大财务风险会成为一颗随时可能引爆的“定时炸弹”，因此，拓宽企业的融资渠道、确定企业的最佳资本结构，对于资金密集程度较高的房地产企业而言具有举足轻重的意义和价值。
（二）完善企业投资决策机制，减少投资失误
科学合理的投资决策流程是避免和减少投资失误和投资盲目的重要保证。所以，企业在投资决策前，必须进行可行性论证，从定性分析和定量分析两个方面进行调查研究，而不能仅凭领导拍脑袋或一时的感觉做出决策。这些年，由于房地产行业的投资回报率较高，高额的投资回报率导致决策者忽视了“高回报的背后必然潜藏着高风险”这一基本规律。致使许多国企、央企纷纷进入房地产行业，而对未来面临的困难估计不足。它们盲目进行多元化投资，使企业陷入财务困境，不仅投资损失，而且还损害了原有盈利项目的收入，影响企业的整体盈利能力。
（三）提高企业经营管理水平，加强成本控制
房地产企业项目开发的成本控制应该贯穿项目的整个寿命周期。与此同时，还应从企业全盘考虑，各部门之间的协调，降低内耗成本，降低与外单位部门之间的协调成本。成本控制应从立项环节、招投标环节、销售环节、工程预决算环节以下几方面加强。在规划环节采用成本控制是确保事前控制的前提，方可实现最大限度减少因事后变动增加的成本。在施工环节主要应注意因各种变更带来的费用和材料、工程款的支付。
（四）增强企业现金流量创造能力，提高净收益质量
房地产企业在工程款和土地出让金的支付及销售回款的管理中，最重要的就是销售回款的管理。大多数房地产企业将销售预售款作为可持续发展的重要资金链，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多种支付形式。房地产企业需要在客户资信、销售责任、信用政策等级等制定相应的措施制度，合理确定还款期限与还款方式，因而对未来现金的流出量与流入量进行统筹与平衡。要在不断加快资金周转的同时进而增大流动比率，这样才能使房地产企业拥有更多的营运资金。
（五）建立企业财务状况分析、监控及预警系统
房地产企业债务融资篇6
金融资产管理公司不良资产的来源
目前我国金融资产管理公司不良资产的来源，包括金融机构、非金融企业两个渠道。其中，金融机构包括商业银行以及各类非银行金融机构。金融资产管理公司从金融机构获得不良资产，通常是以公开竞标或协议转让方式收购的不良资产包。金融资产管理公司从非金融企业获得的不良资产主要是应收账款及其他不良债权，具体包括逾期应收款、预期可能发生违约的应收款以及债务人存在流动性问题的应收款等。
金融资产管理公司每年收购自金融机构的不良资产占比已降至50%以下。从已经上市的信达、华融两家金融资产管理公司的报表来看，自金融机构及非金融机构购入的不良资产规模均呈上升趋势，但来自金融机构的不良资产占比持续下降，非金融企业类不良资产目前已是金融资产管理公司主要的收入来源。
金融资产管理公司收购自金融机构的不良资产主要采用“收购转让”方式处置，收购自非金融企业的逾期债务主要采用“收购重组”方式处置。其中，收购转让模式，不修改原债务中的账面金额、期限等要素，通过转让给债务人或债务人关联方获得价差收益。采用收购转让方式处置的不良资产主要来自金融机构，特别是来自商业银行的不良贷款。而收购重组模式中，金融资产管理公司则会与债务人协商更改原债务中的金额、期限等条款，使债务与债务人还款能力相匹配。采用收购重组方式处置的不良资产，以来自非金融企业为主。
金融资产管理公司承接银行不良贷款激增
在将不良贷款公开招标转让与打包卖给金融资产管理公司之间，商业银行更青睐后者。根据财政部、银监会联合下发的《金融企业不良资产批量转让管理办法》（财金[2012]6号）规定，金融机构出售内含10户（项）以上不良贷款的批量不良资产包，一级市场只能协议转让给金融资产管理公司。而10户（项）以下的不良资产处置则可以通过公开招标、竞价等形式向社会投资者转让。然而，由于公开转让不良资产需要披露很多信息，银行通常并不情愿，因此金融资产管理公司仍是银行不良贷款处置的最主要渠道。从上市银行报表中只能看到2014年以来银行通过核销与转出形式出表的不良贷款规模已经大于留在报表内的新增不良规模，从信达、华融等上市金融资产管理公司的报表中，则可以观察银行转出的不良贷款的情况。
信达、华融均显示来自股份制银行、城商行的收购转让类不良资产规模在2015年明显增加，从大型银行收购的不良资产规模占比则出现萎缩。金融资产管理公司获得不良资产的两大类渠道分别是金融机构和非金融企业，而信达、华融两家上市金融资产管理公司的报表中都专门披露了每年从金融机构收购的不良贷款的规模构成数据。2015年，信达从股份制银行、城商行及农商行收购的不良资产无论是绝对规模还是相对占比都出现明显提升，而从大型银行收购的不良资产规模则出现下降，占比也相应萎缩。华融的报表反映出的情况也类似，来自股份制银行、城商行及农商行的不良规模及占比明显上升。
金融资产管理公司来自股份制、城商行不良资产占比的提高，显示这些银行正面临更严重的信用风险压力。在此前我国经济增长速度尚未下行时，股份制及城商行在经营行为上通常相对大型银行更为激进，风险偏好更高；例如民生银行曾大力开展高收益率、高风险的小额贷款业务，再如兴业银行在同业业务上的创新，开启了以出表、非标等为重要特征的影子银行大发展的时代。目前调结构成为经济的主题，从各种小型银行自身披露的不良资产率数据，以及从金融资产管理公司报表上显示出的中小银行快速增长的不良资产出表规模，都显示其信用风险压力较重。
资产管理公司的不良资产周转率大幅上升
由于金融资产管理公司也需满足资本充足率监管，因此银行不良贷款出表力度的大幅增加，也导致信达、华融等大型金融资产管理公司收购转让类不良资产的周转率提高。目前国内的金融资产管理公司须满足12.5%的资本充足率监管标准。因此，面对着商业银行2015年在不良率触及1.67%“政策阀值区域”后剧增的不良贷款出表意愿，信达、华融等大型金融资产管理公司报表能够扩大的规模却有限。于是，信达、华融等大型金融资产管理公司明显的提高了收购与转让不良资产的周转效率。信达2015年“当年转让不良资产规模/年初规模”已达106%，而华融的该周转率指标更是高达142%。
随着大型金融资产管理公司收购、转让不良资产周转率的提高，单项资产的转让净收益率急剧下降，但由于占款时间下降，所以内部收益率保持稳定。信达证券2012年时的“当年转让不良资产规模/年初规模”比率为40%，意味着购入的一笔不良贷款平均要两年半之后才会出售；而2015年时上述比例提升至106%，意味着购入的不良贷款平均经过1年时间就再度出售。金融资产管理公司持有不良贷款的时间期间缩短，期间负债企业经营状况改善的程度自然也相应减少，因此金融资产管理公司转让该笔不良贷款时收入的价款相比其自身购入时的溢价率就会缩小。从报表看，信达不良资产的转让净收益率从2011年的145%降至2015年的8%；华融则从2012年的26%降至2015年的4%。然而，如果考虑到高周转模式占用金融资产管理公司自身资金的时期也缩短，因此两家金融资产管理公司收购转让不良资产的内部收益率则均保持稳定。
需要特别指出的是，上述不良资产周转速度加快，不一定说明不良资产很快得到偿还，而更可能是被转让给2014年以来大量成立的地方级金融资产管理公司。同时，金融资产管理公司处置不良资产的方法有“收购转让”与“收购重组”两种，上述出现周转率提高现象的仅限于“收购转让”类。而“收购重组”类需等待欠款人按重组后的金额和期限完成还款，该类资产周转率可能的提升空间有限。
金融资产管理公司承接的银行不良贷款可能包括“临时出表”的通道业务，但随着2016年初监管收紧，未来该种情况有望减少。在2015年商业银行不良率陆续触及1.67%政策顶之后产生的不良贷款出表规模中，不排除有部分是银行在季末或年末等关键时间节点将金融资产管理公司作为通道，利用同业资金或者理财资金对接不良资产，实现不良资产出表，以降低不良率。
金融资产管理公司承接不良资产能力近于饱和
若银行继续按照2015年的速度将不良资产出售给金融资产管理公司，则将在2017年四季度至2018年三季度之间达到金融资产管理公司行业资本能够承接的上限，若未来银行不良出表速度较2015年进一步增加，则将更快到达金融资产管理公司资本可承接上限。据测算，四大金融资产管理公司距离现有资本最大可承接的不良规模尚有4800亿剩余空间，省级地方金融资产管理公司尚有约2700亿剩余空间，如果地市级金融资产管理公司能在较快时间内成立40余家，还可额外增加约3700亿剩余空间。因此，若未来银行继续保持出售给金融资产管理公司行业4000千亿不良的速度，则四大金融资产管理公司与省级金融资产管理公司的承接上限将在2017年四季度达到，如果加上未来可能大量成立的地市级金融资产管理公司，则可推迟到2018年三季度达到金融资产管理公司行业能够容纳不良规模上限。
若银行不良暴露速度进一步加快，则金融资产管理公司行业的承接能力或不足以支撑至2017年四季度，届时银行要么通过aBS等其他途径实现不良资产出表，要么容许表内不良率大幅攀升。值得注意的是，不论银行将不良资产出售给金融资产管理公司，还是将不良资产证券转化成aBS出售，银行本身均须承担不良贷款出售折价带来的损失。因此，金融资产管理公司、aBS等不良资产出表途径，能改善的只是银行表内不良率这一指标，而无法避免银行资本被不良资产损失侵蚀的问题。随着我国经济调结构进入深水区，一旦不良资产损失的涌现导致银行资本充足率降低，则可能限制银行发放新的贷款的能力，造成社会总需求的被迫萎缩，对于资本市场也将为造成较大的扰动。
金融资产管理公司来自房地产业的逾期账款增势放缓
由于房地产业向银行贷款长期受政策限制，因此商业银行表内的分行业贷款不良率数据无法真实反映房地产行业信用现状。在我国2009～2010年的“四万亿”经济刺激期间，房地产价格快速上涨，带动了房地产开发投资的热潮。2011年之后，房地产相关刺激政策逐渐退出，前期投资兴建的房屋开始成为越积越多的库存；另一方面，2011年之后金融监管部门收紧了房地产开发企业的融资渠道，导致房企的资金链条日益吃紧。虽然房企面临库存积压、融资受限的窘境，但商业银行报表内披露房地产开发贷款的不良率却低于全行贷款的总不良率，房地产开发贷款的资产质量“显得很健康”。之所以如此，是因为大部分房地产开发债务根本没有进入商业银行资产负债表。自从2011年金融监管部门逐渐收紧房企融资后，各个商业银行普遍对房地产开发贷款采取了压缩规模与白名单管理制度，即对于大部分到期开发贷款不再续贷从而实现规模压缩，只有进入银行自身白名单的少数规模排名国内前列、资金链稳健、土地储备质量较高的房企才能得到后续贷款。
房地产行业信用状况更真实的反映在金融资产管理公司报表中。前文已述及，金融资产管理公司的不良资产来源包括金融机构渠道以及非金融企业渠道，其中来源于非金融企业渠道的不良资产占比已经超过50%，对于这些企业应收账款金融资产管理公司主要采用债务重组的方式进行处置。2015年信达报表显示，其重组类不良资产中，来自房地产行业的不良资产占比高达54%；而华融2015年报表显示其表内重组类不良资产中有高达66%来自房地产行业。
金融资产管理公司不良资产中房地产行业占比高有两个原因，一是房地产行业债务质量恶化的后果，二是房地产行业债务的抵押物质地较好因而更受金融资产管理公司青睐。金融资产管理公司对于从非金融企业收购的逾期应收账款，通常需要进行债务重组，将债务的还款现金流重新安排以适应企业自身未来一段时间的还款能力，某些情况下金融资产管理公司还会自行投入一些现金，帮助企业完成停滞的项目。由于出现还款困难的房地产开发商手中通常有未完成的在建项目、或是已建成但受制于市场、限购等因素而销售不畅的楼盘，只要重新安排债务偿还期限、适量投入现金帮助完成在建项目，金融资产管理公司最终成功收回预期账款的概率很大。因此，房地产行业逾期应收账款在金融资产管理公司收购重组类不良资产中占比高，并不一定能说明房企债务的恶化程度；而金融资产管理公司表内房地产行业不良资产规模及占比的纵向变化，能够更好的反映房地产业债务资产质量的变迁。
金融资产管理公司表内房地产业不良债权规模及占比纵向变化显示，2015年起地产业资产质量恶化趋势有好转苗头。2012～2014年间，房地产业融资途径受到严格限制，销售端也受限购限贷压制，随着房企自身历史现金积累渐渐消耗，开发商资金链条日益紧张。在金融资产管理公司报表上，这体现为2012～2014年房地产业不良资产规模快速攀升。信达表内房地产业不良资产2012年末余额为339亿元，2013年末大增79%至608亿元，2014年进一步增长63%至991亿元。但2015年末，信达表内房地产业不良资产规模出现下降，年末余额928亿元，同比减少6%。这可能因2015年房地产业融资限制政策放松，不少房企发行公司债融资，缓解了资金压力；同时，各地住宅限购政策放松，多地销售回暖。正是行业上述改善，导致信达表内房地产业不良资产余额2015年出现萎缩。另一方面，华融公司表内房地产业不良资产余额在2014年之前的变化与信达类似，其中2013年、2014年余额同比增速分别高达48%、71%。但华融2015年末情况与信达出现矛盾，华融2015年末房地产业不良资产余额同比增幅38%，虽然增速也较上年回落，但余额绝对值仍在增长。这说明2015年房地产行业的回暖，确实给部分开发商的债务质量带来改善，部分开发商成功清偿欠款，这可能是导致信达表内房企不良资产规模萎缩的原因，但2015年来的房市回暖中各地分化较为严重，三四线城市的库存压力仍大，因此也就出现了华融表内房地产业不良资产继续攀升的现象。
金融资产管理公司表内非房地产行业的债务信用质量恶化
2015年金融资产管理公司表内重组类不良债务总体信用质量继续恶化，既然其中规模占比过半的地产也债务质量已有好转势头，那么可推论其余非地产行业债务质量正在加速恶化。
金融资产管理公司表内已经过重组的贷款再次逾期的比例在2015年继续上升，说明债务人信用状况已低于重组时金融资产管理公司的预期。金融资产管理公司处置不良资产有两种方式，一种是不改变原有贷款的金额、期限，而是通过将再次将不良贷款转让获得价差收入；另一种是金融资产管理公司会与欠款人协商并签订债务重组合约，通常涉及降低原有债务规模，延展原有债务还款期限等。对于采用债务重组处置模式的不良资产，由于重组协议签订时已充分考虑了逾期欠款人实际的还款能力，因此只要欠款人财务状况没有再次出现进一步恶化，金融资产管理公司理应按照重组后的条款如期收到现金流。但两大金融资产管理公司报表数据显示，经过重组后的不良资产，再次发生逾期现象的比例正在上升。信达表内收购重组类不良资产再次违约的比例，在2013年时为1.6%，2014年攀升至2.6%，2015年进一步攀升至3.0%；而且这些重组类不良资产再次逾期的期限也越来越长（表1）。华融表内收购重组类不良资产再次逾期比例在2015年也较2014年出现了上升（表2）。
非房地产行业重组类债务资产质量2015年仍在加速恶化。一方面，信达、华融重组类债务再次逾期的比例仍在升高；另一方面，金融资产管理公司重组类债务中占比一半以上的房地产行业债务资产质量2015年已经出现好转势头，那么整个重组类不良资产逾期比例在2015年的攀升，只能解释为除了房地产行业外的其他行业资产质量发生继续恶化，很多企业无法按期偿还重组后的债务。
房地产企业债务融资篇7
关键词：房地产上市公司;资本结构;优化;负债结构
引言：资本结构优化对于上市公司的经济效益以及长远发展具有十分重要的作用和意义。有学者认为优化资本结构的途径主要有两条，其中一条是进一步提高债务资本所占的比重，另一条是尽可能快速地构建债权人市场。[1]还有学者认为我国当前上市公司普遍存在目标资本结构现象，如果实际资本机构与目标资本结构产生偏离时，公司就会进一步调整实际资本结构，但如果调整的方向存在不同，其调整速度也会相应改变。
一、我国上市公司资本结构优化现状分析
有学者认为上市公司资本结构在优化的同时应当逐渐过渡到多元化，也就表示由原来的单一要素构成的资本结构逐渐转变为多要素资本结构。此处所谓的上市公司资本结构优化，主要指的是试图获得有利于企业绩效提升的具有最优影响的资本结构。[2]从整体上来看，我国在上世纪90年代后，在资本理论方面的研究取得了一定进展，但依然存在很多问题需要有关部门与研究人员进一步探索。特别与国外资本结构相比，当前我国在资本结构优化对策方面的研究仍然存在很大缺陷。我国上市公司的资本结构优化应当充分借鉴国外资本结构相关经验与理论的基础上，对自身存在的问题采取有针对性的解决措施。[3]文章首先分析我国当前房地产上市公司资本结构状况，并提出相应的优化对策。
二、我国现阶段房地产上市公司资本机构状况分析
当前我国房地产上市公司主要存在的问题包括资本结构方面的负债率几乎比其他行业要高、银行短期贷款是其主要负债结构、国有股是主要股权结构、先负债后股权是融资主要顺序等一系列问题。笔者通过选取我国证券监督管理委员会制定并颁布的《上司公司行业分类指引》中样本，选择截止2012年年底的相关102加房地产上市公司相关数据资料，并将2个极端数据剔除，下面将以数据统计的形式对其问题展开具体分析。
（一）房地产上市公司负债率较高。从表1可以看出，我国2010年、2011年、2012年连续3年房地产上市公司的的资产负债率均值分别为57.255%、57.763%、59.876%，房地产行业的负债率总体高达80%以上，整个数据较我国房地产上市公司的资产负债率超出18%左右。从这些数据资料就能够看出，我国房地产上市公司负债率较别的行业有所偏高，较高的资产负债率对于房地产上市公司的发展就会存在较高的财务风险。[4]一旦资金链条的任何一个环节出现问题就会导致一系列链锁反应，不仅会造成我国房地产上市公司严重财务问题，更可能造成整个房地产行业的瘫痪。而房地产行业的运行瘫痪就会直接损害到国家银行的直接利益，并且会进一步波及到我国房地产行业的相关经济链条，还会造成国家经济不稳定。
表12010年～2012年我国房地产上市公司资产负债率统计量
（二）银行短期贷款为主要负债结构。从表2中相关数据可以看出，短期借款融资是样本公司主要的负债融资途径，其占到公司负债融资总额的40%以上，当企业负债中存在过高的中短期负债时就表明公司所具有的活动资金产生严重不足。为此，公司与企业最好的方法就是借助短期债务从而为企业的顺利运营提供保障。[5]如果流动负债偏高，也会提高企业的经营风险，例如金融市场行情发生巨大变化时，公司所面临的风险可能会造成经济与管理方面的损失。近些年来，我国央行逐年在调整存款准备金率，折旧可能导致公司资金周转出现困难，从而导致公司出现流通风险与信用风险。
表22012年我国主要行业债券结构
（三）公司融资主要是先负债后股权。当前我国主要的融资渠道为股权融资与负债融资。负债融资包括的种类主要为：①银行贷款。当前我国住房消费者与企业的贷款比例高达80%以上，银行贷款主要是短期负债的主要形式，而公司债券与银行贷款是长期负债的主要形式。而银行按揭贷款则是预售账款重要来源之一，其他负债则由部分应付款构成。就上述分析而言，我国银行贷款是房地产上市公司的主要负债融资来源。[6]②房地产信托。房地产上市公司企业资金中的一小部分组成就是房地产信托，其占据的比例仅有1.0～1.5%。③债券融资。③债券融资。在房地产公司资金综合中，债券融资所占的比例也小于同期房地产公司金额投资总数的1.0%
股权性融资的形式主要有两种：①股权融资。在房地产行业在中，房地产上市公司所占的比重较低，仅在0.8～1.0%左右。作为外部融资方式的重要形式之一，股权融资虽在一般企业中受到重视，然而在我国房地产公司中却并不被看好。根据中国人民银行2010年底的统计数据显示，我国有超过30146家房地产企业，然而上市公司仅占到企业总数的0.23%左右。[7]当前房地产上市公司中的重要融资方式之一就是股权融资，其占据所有融资总额的40%左右。股权融资与其他行业上市公司相比，不同之处在于其主要融资方式并不是最重要的融资渠道。②房地产资金。这种股权性融资占据的市场份额也较小，远低于其他几种。
（四）国有股为主要股权结构的股东组成。据相关资料统计显示，截至2012年5月，深沪两市超过1380家上市公司的前十大股东持股份额占总股份的67.12%，其中政府机构持股数与国有控股企业持股数占据总股本的52.4%，可见国有股占据绝对优势。而公司董事会中超过72%的成员均由股东单位派遣，来自上市公司第一大股东的人数名额占据董事会总人数的额一半以上。由表3数据统计也可以得知，我国大多数的房地产上市公司股权结构都是以国有股为主，其在控股地位方面发挥重要作用，因此可以说银行贷款的实质是给政府贷款，这种形式的贷款是不存在任何风险的。[8]在我国商业银行采取股份制改革措施之后，第一股东仍然是政府，所以说房地产企业贷款是有商业银行背后的政府作为担保，而这正是我国房地产公司更加趋向于使用债务融资的主要原因。
表32008年～2012年我国房地产上市公司股权结构
三、我国房地产上市公司优化资本结构的相关对策分析
（一）进一步拓宽各项融资渠道。房地产上市公司进行容易渠道拓宽的手段主要包括：①全力开拓房地产基金的发展，积极募捐社会闲散资金，并将其投资在房地产行业之中，这不但可以推动市场经济的迅速发展，规避银行风险，更能够全面拓宽融资渠道，从而以大规模投资收益回报给投资者。②积极创新融资手段。[9]创新融资手段主要是权威融资方式辅之以股权融资，从而构成一种股权融资与债券融资相结合的融资方式。这种模式之下的融资手段不但能够保证融资领域中国有商行的主导地位更能够将股票市场治理融资结构等有效作用充分发挥出来，同时还提升了资源配置的整体效率以及保护了投资者的利益。这不仅仅是一种以银行和市场为核心的融资模式，而是一种在银行融资比例下降的情况下强化了治理的功能，以及股票融资所占比例下降但却控制了潜在风险的一种混合融资模式。
（二）尽可能防止扩张过度问题。当前我国房地产上市公司的扩张越来越快，很多房地产公司取得建设贷款后并没有将其应用在工程项目建设领域，而是利用贷款反复买地，再将买到的地用来抵押贷款。这样一来，就会造成资金链条变得越来越长，并且债务的积累也变得更加繁重，一旦其中一个环节出现问题，整个资金链条都会受到巨大牵连。从财务管理方面分析，最优资本结构能够将资本结构的最大作用充分发挥出来，因而当市场长时间走高的话，合理运用资本结构对于房地产上市公司的发展十分有利。[10]由此可见，对扩张知否过度进行判断十分必要且重要。有很多的企业都不明白如何对过度扩张进行测试。文章尝试通过利用某一年中土地投资资金之项目建设资金之比对房地产开发商的施工进程进行衡量。这一指标不但可以有效反映出商品房未来2～3年内的具体供应情况，还能对未来预期目标进行判断。如果指标值走高，则说明房地产公司中持有的待开发土面积在不断增加，这可能提示开发商对房地产市场、利率以及低价等的发展有一个良好的未来预测，并且有足够的信息面对未来房产价格的长期走高。关于这一指标临界值的确定，可以依据我国房地产企业长期以来的平均指标进行，一旦高出平均指标，则可能提升我国房地产企业的扩张存在巨大风险;如果其小于平均指标，则可能体现出政府在调控市场行情方面的政策效果。
（三）做好充分的资金准备工作。现阶段我国房地产上市公司的普遍特点就是高负债，其现金流的管理主要包括两个方面的内容：①结构安排。例如安排长期及短期负债现金流;②时间安排。例如安排资金获得以及债务偿还的时间。关于债券融资金额数目以及期限结构，可以使其匹配与其经营活动的周期，从而尽可能避免不够合理的债券融资安排，最终实现融资效率的提升。强化企业流量与存量的管理，对现有债券融资进行合理利用，进而避免因支付危机而导致的企业破产现象。
（四）加大风险测评力度。现阶段我国房地产上市公司的普遍特点就是高负债，因而房地产上市公司必须注重对风险的测评工作。房地产行业的发展应当与风险测评工作紧密结合起来，上市公司也应当依据不同年限对资本结构进行调整，从而使企业调整可以优先或同步于我国房地产资本结构平均值。[11]对负债融资进行风险测评应当和我国资本市场的发展与房地产行业走向，融资总量与方式、融资难易程度与结构等方面的因素充分结合起来，从而建立起融资风险指数，这能够对市场可能潜在的风险进行准确预测。大哥销售市场长时间走高的话，由于约束条件较为宽松，从而房地产上市公司可以采取积极的融资应对策略，而在销售市场长期间低迷的状态下，由于约束条件较为严格，从而企业可以采取相应的保守融资措施。由此可见，对于市场高点转向低点的临界值进行把握十分重要。由于房地产行业有着较长的经营周期，因而在长时间内，房地产上市公司保持一种高负债结构相对安全，加上上对风险进行测评，当市场走向产生拐点之前对资本结构进行及时调整就可以有效应对企业应高负债结构导致的支付风险。
（五）战略规划布局调整。当前，我国房地产上市公司通过战略规划的布局与调整也能够实现资本结构的全面优化。我国房地产行业的风险性与回报性都比较高，因而企业应当与低风险行业联合进行战略规划的布局与调整。在房地产行业中，有责较明显的财务杠杆效应，而低风险行业中则具有较弱的财务杠杆效应。如果高风险与低风险行业的关系是负相关的，那么其组合在一起的企业风险就能够实现彻底抵消;如果两者的关系是正相关的，那么组合在一起的风险也可以实现很大的降低。通过这种战略规划的布局与调整，能够有效保证房地产上市公司始终获得良好的经济收益，并且有利于财务风险的降低。
（六）构建有效的合作机制。一方面，积极开展资本合作。房地产上市公司进行股权扩张的主要对象就是资本合作，其选择的集团大多数都具有极其雄厚的经济实力，例如华润集团被万科集团选作为第一股东。通过引进华润集团扩张股权，从而为万科集团的发展开辟出重要的一条融资渠道。基于资本市场上的融资途径为万科集团发展奠定了雄厚的根基。
另一方面，积极开展项目合作。通过对开发风险进行分散，帮助推进项目的扩展。所谓的项目合作指的是与相同行业一起进行投资，帮助股权合作方式开发项目，主要的目的就是为了进一步分散开发风险，同时有利于部分公司在一些城市的立足，更能够在一定程度上解决了资金问题。为了有效应对资金方面存在的难题，我国部分城市之间的房地产开发商都在开展项目合作，从而缓解自己压力。值得一提的是，联合开发的范围并不是仅仅在国内，在香港、澳门等也有房地产上市公司达成相关合作协议，并且取得了良好的联合效果。
四、结论
优化企业资本结构是当前房地产上市公司不断追求的目标。从整体上看来，我国房地产上市公司由于资本结构特征具有潜在的财务风险，因此房地产行业应当充分结合市场因素、国家宏观政策以及对自身发展进行规划，充分调整企业战略结构，从而实现企业资本结构的优化与完善。笔者认为，当先我国房地产上市公司的资本负债比例为0.55～0.60最为合适。一旦有企业的负债比例高于这一比值，则提升房地产行业应当关注财务风险，并制定科学应对策略;而低于这一比例也不代表其负债结构不够合理，但也要结合风险防范、资金安排以及战略规划等方面的内容进行全面分析。
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房地产企业债务融资篇8
一、公司融资环境背景的分析
企业面临的环境是指存在于企业周围、影响企业生存和发展的各种客观因素和力量的总称，它是企业选择融资方式的基础。
（一）公司融资的宏观环境
1.政治法律环境。指一个国家和地区的政治制度、经济体制、方针政策、法律法规等方面。随着改革开放政策的实施，我国国内政局稳定，经济日益活跃，产业政策、外汇政策和税收政策等日益完善，与国际惯例逐步接轨，为外资进入中国提供了保证，使我国企业的筹资区域进一步扩大，筹资数额逐年增加，方式也更加多样。
2.经济环境。是指企业经营过程中所面临的各种经济条件、经济特征、经济联系等客观因素。现在，我国经济继续保持平稳、高速的发展势头，物价得到有效控制，这一切都表明我国有巨大的市场潜力与发展机会，同时也为国内外大量的游资找到了出路。
3.技术环境。是一个国家和地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展的动向等的总和。目前，我国的教育得到全社会的重视，加大了科技开发的力度，有计划地培养科技人才，这些都将为企业发展创造有利的条件。
（二）公司融资的微观环境
是指直接影响企业的生产经营条件和能力的因素，包括行业状况、竞争者状况、供应商状况及其他公众的状况，这是确定企业筹资方式的前提。一个良好的销售网络、稳定的原材料供应商等微观环境，将十分有利于企业筹资的顺利实现。此外，企业的内部条件也应该属于企业筹资的微观环境。企业的内部条件包括：企业经营者的能力、人力资源开发的现状和政策、组织结构、管理制度，研究开况等。就筹资而言，企业内部条件要先达到一定的标准，才会吸引资金、技术进入企业。因此，要想得到实现扩张所需要的资金，企业应扎扎实实地做好企业的各项工作，赢得债权人和投资者的信任，将资金、技术交由企业使用和管理。
二、公司融资的特点
中小企业融资困难并不是现在才有的问题，也不是我国独有的问题。中小企业融资的最大特点是“信息不对
称”，由此带来信贷市场的“逆向选择”和“道德风险”。商业银行为降低“道德风险”，必须加大审查监督的力度，而中小企业贷款“小、急、频”的特点使商业银行的审查监督成本和潜在收益不对称，降低了他们对中小企业贷款方面的积极性。不过，在发达国家，非正式的权益资本市场、风险投资体系、二板市场的发展，很大程度上弥补了中小企业的融资资本缺口。我国中小企业融资难除了一般性原因外，还有其特殊的一面，主要是经济金融体制变迁过程中，市场经济体制的微观运行基础不完善所带来的制度摩擦。
三、公司融资的原则及方法的选择
（一）公司融资的原则
在构建我国中小企业的金融体系时有两个必须考虑的关键因素。1.我国目前还是一个银行间接融资主导的金融体系，企业融资90%以上通过银行进行配置。根据2003年上半年的统计，在全部非金融部门（主要是企业部门）的融资来源中，银行等金融机构渠道比例高达97%，企业的直接融资还处于发展初期。这就决定了中小企业融资无论选择何种具体形式，都必须着眼于利用或分流银行资金，否则就不能从根本上、大面积地解决中小企业的融资难问题。2.我国绝大多数中小企业分布于劳动密集型的传统产业。其特点是：（1）不具备高科技型中小企业那样的高成长性；（2）投资风险相对较低，但回报比较稳定。与这一特点相对应的融资方式，主要是银行的间接融资，而不是资本市场的直接融资。这两者最重要的区别是：前者要求稳定但相对较低的固定回报，后者则要求企业具备高成长性，同时承担高风险。这也决定了我国中小企业金融体系的完善重点是银行体系以及与之相配合的信用保证体系、政策及法规支持体系。
（二）公司融资方法的选择
1.自有资金
企业自有资金包括：组建企业时各方面投入的资金；经营开发一定时期后，从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算差额以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。以上这些资金，发展商可以自行支配、长期持有。尽管发展商一般不大愿意过多地动用自有资金，但对于那些预计盈利丰厚且回报快的项目，还是免不了适时适量地调动投入。而且，国家规定：房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
2.预收账款
预收账款是指发展商按照合同规定，预收购房者的购房资金，以及委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。它是发展商筹集开发资金的一种重要方式。
3.银行贷款
发展商向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不同，可分为短期贷款和长期贷款。其中短期贷款必须在一年内偿还，一般作为企业的短期资金周转。当房屋建造到一定的阶段，发展商或可以其作抵押，筹集长期贷款。无论发展商自有资金有多少，在每一个具体的开发项目上，它都在相当程度上充当着“皮包公司”的角色。自有资金多的发展商，同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上投入较少的自有资金，大多数的资金靠贷款。因此，发展商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系。发展商进行银行贷款，一般可采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。一般情况下，优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷款。房地产抵押贷款有时也称为建筑贷款，它的特征是弹性大和变化大，这是因为贷款形式和条款没有固定的标准，往往是根据借款人的需要和市场的情况来确定，并随着市场情况的变动而改变。其中有针对项目可行性的项目贷款，亦有针对公司的信誉和实力的公司贷款。贷款年期一般与房产建筑期相同，但还应根据发展商的需要而延长或缩短。银行提供贷款主要是按项目的可行性、借款人的资信和还款能力来考虑的。贷款金额可包括两部分，一是土地使用费的贷款，二是建筑费用的贷款。建筑贷款的好处是当发展商没有足够的开发资金时，可利用其土地使用权向银行借款，确保有充裕的资金周转；或发展商本身虽已有足够资本，但无需全部投入，而透过这类融资途径，使其能更灵活地运用自有资金，发展其他业务。
4.房产抵押贷款
这类贷款的对象是购买发展商所建造的房产的购房者。购房者无论是预购楼花或购买现成房屋，只要愿意将其所属的预购房屋合同的权益或房屋产权抵押给银行，皆可向银行申请贷款来支付部分楼价款。房产抵押贷款不像建筑贷款的弹性大和变化大，每宗贷款的模式都大致相同。按现时我国房地产市场的情况来看，对新造房屋，银行一般可提供长达二十年的房产抵押贷款。借款人以分期付款方式，按月向银行摊还本金和利息，这种还款方式的好处是不会给借款人造成经济上的过重负担。此外，在贷款期内，若借款人资金充裕，银行允许其提前偿还部分或全部借款，给予弹性处理。房产抵押贷款不但能赋予购房者直接的财务上的帮助，而且还能给予发展商以莫大的收益。因为每一位购房者，未必都有足够的经济实力支付全部楼价款，倘若发展商能成功地安排银行提供房产抵押贷款服务，便可支持那些缺乏足够资金而又有意购置房地产的个人或机构，直接扩大了销售对象的范围，从而增加了房地产的销售数量。而销售数量的上升，可使发展商很快地回收其已支出的部分或全部资金，甚至在短时间内赚取到计划中的利润。因此，发展商都乐意主动与银行联络，安排这类贷款服务给予购房者。有些开发商更借此间接融资，筹措足够资金来发展房地产项目，既简单便利而又不用支付银行利息，可谓一举两得，减少了建筑贷款的负担。银行在提供融资服务时，一般要按以下条件对贷款项目进行评估：借款用途、拟投资项目的可行性、借款人的资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值以及市场情况等。提供贷款的首要原则是拟作抵押的地块或房产的所在地必须已实施有关房地产抵押的规定和办法。目前，我国很多地区和城市都已颁布了此类办法和规定，这将有利于房地产开发项目的融资，并促进当地房地产业的繁荣和发展。
5.企业债券融资方式
企业债券是一种信用工具。所谓信用工具是指一些书写的或者印刷的金融单据，上面注明了发行人和持有人之间关于资金转移的承诺。“信用”通常的含义就是一方履行对另一方所做的承诺。例如，甲方向乙方借了一笔钱，对于甲方来说，一是表明甲方得到了乙方的“信用”；二是表明甲方到时有履行偿还债务的义务，甲方变为乙方的债务人。另一方面，对乙方来讲，一是表明乙方给予了甲方资金，乙方由此成了甲方的债权人；二是表明乙方有按期取回本息的权利。因此可以看出，当企业债券的发行人在企业的运营中急需中长期巨额资金时，发行债券成为一种重要的融资渠道。房地产发展商正是这类需要巨额资金的企业。因此发行债券是房地产企业的重要融资手段。采用企业债券融资方式主要应注意以下几方面的问题：债券的发行价格、票面利率、偿还期限以及收益率。
（1）企业债券的发行价格。一般企业债券的票面都注明了债券的票面金额，但票面金额与债券的发行价格不一定相同。债券发行价格指的是债券的票面金额与实际发行的价额的比率关系，有溢价发行、折价发行和等价发行三种方式。债券的票面金额与发行价格不同的原因主要有以下几方面：首先，由于企业债券持有人除了享有向债券发行人收回本金和取得利息的权利以外，还具有债券自由转让权和贴现权。这两种权利实际上表明，在债券的二级市场上，资金的供给和需求将影响债券行市。其次，由于债券的利息是固定的，而市场利率却是经常波动的。随着市场利率的变化，债券在二级市场上的交易价格也会随时变动。如果市场货币利率低于债券的票面利率，债券的价值就会高一些，社会上对债券的需求也会增大，根据市场供求原理，债券的交易价格就会上升，形成溢价发行。相反，如果货币的市场利率高于债券的票面利率，债券的价值就会降低，社会对债券的需求就会减少，导致债券的交易价比票面金额低。
（2）企业债券的票面利率。企业债券必须载明债券的票面利率。在某种程度上，票面利率的高低不仅表明了企业债券发行人的经济实力和潜力，也是能否对购买的公众形成足够的吸引力的因素之一。另外，政府对债券利率也要进行监督和控制。因为债券利率和银行利率之间存在着一定的内在关系。如果债券发行量过大，而债券利率定得过高，会使银行的存款和贷款的规模都受到影响。如果这种影响过大，便会对社会金融活动带来负面影响。
（3）企业债券的偿还期限。通常把偿还期限在一年以上的企业债券视为长期债券，偿还期限在一年以内的视为短期融资券。房地产企业的行业性质决定了其所需资金一般都作为长期周转和固定资产的投资，因此房地产企业债券一般都是长期债券。当然长期债券意味着企业要延长偿还期限，故也要相应提高债券的票面利率。
（4）企业债券的收益率。债券的收益率对购买债券的投资者非常重要，对于发行债券的企业也很重要。因为只有投资者能得到一定收益才会购买企业债券，而发行企业债券是融资的重要途径。但必须注意，不是每个企业都可以采取这条途径。有关政府部门（一般是政府金融部门）会严格审查企业发行债券的背景、经济效益、债券发行总额及方式等内容。
6.企业股票融资方式
企业股票与企业债券的根本共性为：它们都是有价证券。通过发行企业股票进行融资是企业筹资的重要手段。股票同债券的最大区别在于：股票是股权证书，持有普通股股票的人有权参与公司的经营管理。股票表明了其持有人对企业财产的所有权和经营管理的决策权拥有控制或参与的权利；而债券只表明其发行人和持有人之间存在着债权债务的关系，债券持有人不能干预发行人的经营活动。股票发行企业必须是股份公司。股票投资的风险程度较高。由于房地产投资开发企业风险高、投资大，使其成为股份公司从而采用股票融资方式筹集资金是非常重要的。
7.外单位投资
企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资，一种是以实物、无形资产方式进行投资。就房地产业而言，由于它的投资回报率较高，赢利丰厚，自然会成为其他单位投资的焦点。发展商应抓住机会，加强与外界的经济合作关系，以支付约定利率或其他方式取得外单位投资，这是一条十分有效的筹资方法。
8.利用外资贷款
房地产企业利用外资的方式可以分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。利用直接投资时，一般用成立合资或合作公司的方式，外商的投资构成外商资本金，亦构成企业的自有资金，故此方式实际上为第一种筹资方式。而本文所讲的利用外资贷款实际上就是利用国外的间接投资。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息。除了一些国际性或政府间的优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大。一般来说，除从事大型项目的开发外，中小型企业不宜采用此种方式。
9.合作开发
房地产企业债务融资篇9
关键词：宏观调控；资本结构；调整路径；增量分析
一、引言
本文以房地产上市公司为研究对象，首先分析我国房企较为常用的融资方式，对其资本结构调整的路径进行甄别和筛选，针对以往资本结构调整研究中大多采用存量财务指标进行分析而难以体现企业真实调整行为的缺点，我们运用增量分析法建立了房地产企业资本结构调整路径指标。在此基础上，从企业特质、宏观经济以及宏观调控政策环境三个方面对影响其资本结构调整路径选择的各方面因素进行深入分析。
二、房地产上市公司资本结构调整路径的选择
资本结构调整必然与企业的融资方式相结合，最优资本结构是企业的静态目标，融资行为则是实现该目标的具体手段和动态过程。长期来看，为实现企业价值最大化，企业资本结构会向最优资本结构收敛，为此，根据资本结构偏离的方向和程度，企业会通过有针对性的融资行为（即改变债务和股权的融资方式）来实现资本结构的优化调整。
基于企业价值最大化的目标，房企需对不同的资金来源、融资成本和期限结构进行比较分析，选择宏观经济环境下符合企业发展需要的融资渠道和方式。但是，房企资本结构不合理、资产负债率过高、融资过度依赖银行信贷等问题十分突出，使其经营风险陡增，严重阻碍了其快速发展和企业转型。
尽管理论上房地产企业存在多样化的融资方式，但从实践来看，我国金融市场尚不发达，金融产品创新不足，相关法律法规还不完善，且近年来的抑制性调控政策阻碍了房地产企业的股权等直接融资，这就导致房企主要依赖国内银行贷款等间接融资，而其它融资方式难以形成有力补充。受此影响，房企的资本结构调整大多通过债务的变化和商品房开发销售来实现，具体表现为短期和长期信贷融资与偿还、加快或放缓开发和销售进程以及调整预售策略来控制资金回流速度等。因此，对于房地产上市公司资本结构优化路径的研究，可重点着眼于短期、长期债务和内部留存三个方面。
三、研究设计
本文结合我国房地产企业的具体实践和金融市场的发展现状，参考我国企业资本结构调整的相关研究（黄辉，2012），主要从短期、长期债务融资及内部留存融资三个方面对房企的资本结构调整路径进行分析。从企业特质及宏观经济形势两个角度着手，全面分析各宏微观因素对房企选择资本结构调整路径的影响。在此基础上，将调控政策分为有刺激政策、有行政调控两类，对他们与资本结构调整路径选择之间的关系进行实证分析。
1.变量选择与指标计算。根据前文分析，我们确定了短期负债、长期负债以及内部留存收益（包括盈余公积和未分配利润等）为当前房企资本结构调整的三条路径。同时，采用增量分析的方法，在实证模型因变量中设置了短期负债融资增长比（YSD）、长期负债融资增长比（YLD）和内部留存融资增长比（YiR）三个指标。其中，YSD为短期负债增长额（SD）与总资产增长额（ta）之比；YLD为长期负债增长额（LD）与总资产增长额（ta）之比；YiR为内部留存收益增长额（iR）与总资产增长额（ta）之比。
影响房企资本结构调整路径选择的因素包括宏观经济形势、宏观调整政策、公司自身特征等。因此，结合我国房企的融资特点，自变量中宏观经济因素考察了GDp增速（aGDp）和实际贷款利率（RDR）；公司特质性差异方面考察了公司规模、资产结构、盈利性、成长性、资产流动性、非负债类税盾等指标。
2.数据来源与样本描述。本文以2007年6月1日前上市的a股房地产上市公司为研究样本，为了保证研究结论的可靠性和准确性，我们对样本进行了筛选：剔除研究期间内出现St和pt类的样本；剔除研究期间内发生并购重组的样本；剔除主营业务收入在总收入中占比低于50%的样本；剔除数据不全的样本。最终得到77家开发经营类房地产上市公司，考察期间为2008年第三季度至2013年第一季度，共19个季度、1463个有效样本。数据主要来源于国泰安数据库（CSmaR）、wind金融数据库、中经网统计数据库，部分数据通过东方财富网和搜房网相关数据整理而成。
表1描述了本文定义房企资本结构的三种调整路径。YSD为0.4，即短期负债增加额占总资产增加额的40%。YLD为-0.3，说明近年来房地产上市公司长期负债融资有所下降，一方面，受金融危机影响，我国经济复苏缓慢，房企使用长期负债融资的热情不高；另一方面，房地产调控政策持续收紧，特别是2011年央行多次提高存款准备金率和贷款利率，使房企的贷款难度和成本大为增加，融资渠道受阻，进而导致长期负债下降。YiR为0.2，说明近年房企内部留存收益有所增加，在扑朔迷离的宏观调控背景下，房企会通过增加内部留存收益“过冬”。
3.实证模型设计。本文利用我国房地产上市公司的数据，建立面板数据模型，检验宏观调控背景下房地产上市公司资本结构的调整路径和影响因素。模型设计如下所示：
Ykt=α+β1LnSkt+β2tanGkt+β3Roakt+β4tQkt+β5LiRkt+β6nDtSkt+β7aGDpkt+β8RDRkt+ε（1）
调控政策通过市场环境、融资成本等影响到房企的资本结构，不同的调控手段会对其资本结构产生差异化的影响。为考察不同政策环境对各种资本结构调整路径的影响，我们建立了如下模型：
Ykt=α+βX+■？兹Dit+ε（2）
模型（2）是在模型（1）的基础上加入宏观调控虚拟变量，D1、D2分别为有刺激性调控和有行政性调控，若有，则D1为1，否则为0。X代表模型（1）中的企业特质变量与宏观经济变量。模型中其他指标的定义与计算方法见表2。
四、实证结果及分析
1.宏观经济与公司特质因素对选择资本结构调整路径的影响。表3反映了三种资本结构调整路径下受公司特质因素与宏观经济状况的影响情况。为保证研究的可靠性，我们对实证模型均进行了Hausman检验，并同时报告了固定效应与随机效应两种情况下回归结果。
从短期负债融资路径看，公司规模、盈利能力以及资产流动性对该路径的选择具有显著的负向影响，而非债务税盾对此路径选择的影响为正。由于房企的短期负债融资主要用于公司相对固定的日常经营开支和资金短期周转，而与经济环境等宏观因素关系较小，因此GDp增长率和利率水平对该路径的影响在统计上不显著。
从长期负债融资路径看，企业规模的系数显著为正。公司盈利能力对该路径呈显著负影响，成长性越高的企业，长期负债融资增加额在总资产增加额中的比重越低。资产流动性对此路径存在正向影响，但作用较小。宏观经济形势对此路径正向影响显著。经济形势较好时，房企会加大投资规模、加快投资速度，对未来良好的市场预期也会使其增加土地储备，这些投资决策加大了资金需求，使长期负债融资上升。贷款利率对该路径的选择有负向效应，其一，较高的贷款利率提高了长期负债的融资成本，迫使房企寻求其它融资方式；其二，贷款利率调整往往是显示政策走向的重要信号，利率提高意味着宏观调控政策的收紧，这会影响房企对未来市场的预期，进而放缓投资速度，资金需求降低。
从内部留存收益路径看，资产结构对该路径有显著的负向影响。盈利性对此路径有显著的正向影响。与债务融资相比，内部留存收益可降低融资成本，不必面临到期还本付息的问题，使企业破产风险降低，资金运用更加主动。因此，在融资决策中，企业往往首选内部留存收益。此外，公司成长能力对该调整路径有负向影响，资产流动性对该路径的影响为正。该路径与利率水平正相关，与GDp增速负相关，在经济增长较快的情况下，房企可以更容易地获得债务融资和其他股权融资，此时内部留存收益所占比重会相对降低。
2.政策环境对调整路径选择的影响。通过对模型（2）的实证检验，我们得到不同政策环境对房企资本结构三种调整路径的影响情况。为保证研究的稳健性，我们将刺激性和行政性政策变量分别加入到模型中进行讨论，作为对比，我们同时关注了两种政策变量同时加入的情况，如表4所示。
从短期负债融资路径看，刺激性政策对该路径具有显著的正向影响。我国房地产市场和房企的经营状况对政策影响十分敏感，刺激政策下，房企会扩大投资，日常经营开支和短期资金需求会随之增加。另外，行政手段对房企选择该路径仅有微弱的促进作用。
从长期负债融资路径看，刺激政策下房企会增加投资，资金需求量上升，在我国以银行为主的间接融资体系中，银行等金融机构贷款是其重要的融资渠道，因此表现为长期负债融资同样会受到显著的正向影响。而行政手段对房企选择该调整路径的影响较小。
从内部留存融资路径看，刺激性调控政策和行政性调控政策对该路径的选择具有显著的负向影响。由于刺激政策促进了负债融资的增加，内部留存收益占比就会相应下降，而行政手段的低效与滞后效应也产生了同样的效果。
此外，在对于三种资本结构调整路径的分析中，同时加入两种政策变量之后，各变量的符号均保持一致，系数变化不大，说明研究具有较好的可靠性。
五、结论与政策建议
本文在梳理房地产企业常用融资模式的基础上，结合我国金融市场环境和房企经营实践，运用增量分析法建立了资本结构调整路径指标，利用2008年～2013年的季度数据，从企业特质、宏观经济及宏观调控政策环境三方面对影响资本结构调整路径选择的各方面因素进行深入分析。研究发现，公司规模与资产流动性对选择短期负债融资路径有负向影响，对选择长期负债和内部留存融资路径有正向影响；公司盈利能力对选择负债融资路径有负向效应，对选择内部留存路径产生了正向影响；宏观经济形势对选择长期负债融资路径有促进作用，对选择内部留存融资路径有负向影响；利率水平对选择长期负债融资路径有负向效应；刺激性调控政策对选择负债融资路径有正向效应，对选择内部留存融资路径有负向影响；行政性调控政策对房企资本结构调整路径的选择产生了较坏的影响。
本文研究结论对房地产企业、房地产金融市场以及政策制定者均有重要的现实价值。首先，房企应从长远发展战略出发，根据自身财务情况合理调配资源，规避风险，在短期与长期债务间建立平衡，使资金更加稳定、有效地为提升企业价值服务。第二，为避免因宏观调控迫使房企选择高成本融资方式带来的风险，防范系统性危机，也为房企进行资本结构调整创造良好的外部环境，应疏通各类融资渠道，如开放或进一步开放上市再融资、发行可转换债券，积极拓展资产证券化和ReitS等房地产金融创新产品。第三，政府在制定房地产调控政策时，（下转第107页）应对该产业的整体运行机制进行长远考量和系统性规划，减少行政性的调控手段，更多的通过市场手段进行调控，建立房地产市场长效调控机制，从而引导房企形成长期的发展战略，更加从容地调整其资本结构，使企业价值得以不断提升。
参考文献：
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4.黄辉.中国上市公司资本结构动态调整.成都：西南财经大学出版社，2012.
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6.尹钧惠，刘学青等.财务管理基础.北京：经济科学出版社，2009.
7.孙琳，徐晔.财务管理.上海：复旦大学出版社，2006.
基金项目：上海市政府决策咨询重点课题（项目号：2012-GZ-10）；上海财经大学研究生创新基金资助项目（项目号：CXJJ-2013-405）；教育部社会科学研究青年基金项目（项目号：12YJC790044）；浙江省社会科学界联合会重点项目（项目号：2013Z59）。
房地产企业债务融资篇10
选择正确的融资方式，优化融资结构是我国上市公司可持续发展的关键。文章以房地产行业中占主导地位的上市公司为例，根据收集的数据对其融资选择情况进行分析，并发现其存在的问题。为房地产行业上市公司拓展多元化的融资渠道和调整合理的融资结构做参考，优化社会资源配置，推动社会经济的发展。
［关键词］
上市公司;房地产行业;融资方式;融资结构
1我国房地产行业上市公司的融资现状分析
1.1房地产行业的融资来源分析
下表归纳了房地产行业近十年的融资来源情况，主要包括国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金来源:国内贷款包括土地储备贷款以及房地产开发贷款;自筹资金主要包括企业暂时没有利用的自有资金、企业间联营或入股等的其他企业资金、民间资金;利用外资则是指境外房地产投资基金和境外风险投资基金;其他资金来源包括定金、预付款和个人按揭贷款等。其中，其他资金来源占总量比例最高，也就是预付款和个人按揭贷款的比例，大概在40%～50%，但在2008年的时候由于宏观政策的调整对个人按揭贷款更为严格，导致比例大幅下降。2009年由于美国经济危机的消极影响，政府实施宽松的宏观政策以刺激经济，因此比例回升。但2009年之后，国家为调控经济又出台了从紧的经济政策，又对个人按揭贷款造成影响，因此2009年后，这一比例又开始下降。预收款相当于无息负债，房地产企业既能筹得需要的基建资金，还能将部分风险转嫁给承租人或购房者，并保证建成后的租售情况，增强其他投资者的信心，因此预收款项是房地产企业的重要融资来源，在其他资金来源中占比较高。自筹资金在2008年占比高达40%，从2007年至今，自筹资金与其他资金来源两者此消彼长，表明在宏观调控压制房地产市场的时候，房地产企业的其他资金来源减少，这时房地产企业唯有以自筹资金来维持发展。国内贷款的比例在近十年间都在20%左右，较为稳定，相对于自筹资金和其他资金来源来说占比较少，那是因为宏观政策对房地产企业贷款的要求严格。在我国房地产企业的国内贷款中，虽然总体上银行贷款近几年的比重下降，但仍有将近90%的部分来自于银行贷款。直至目前随着银行贷款难度加大，企业开始转向非银行金融机构贷款或尝试其他的融资方式。目前很多发达国家的房地产市场已经饱和，在这种条件下，近年来很多外商被吸引来中国投资。虽然房地产企业利用外资的比例在四种统计的资金来源中比重最少，但事实上房地产行业是我国利用外资的第二大产业，相信日后随着市场日渐开放发展，利用外资的比例也会随之上涨，房地产业的资金来源也会越来越多。
1.2房地产行业上市公司的融资结构分析
与优序融资理论不同，我国房地产行业上市公司较多是选择债权融资，比重高达60%，然后是股权融资，内源融资比重最小。我国房地产行业上市公司的内源融资率很低，在2009年后又轻微上升，但基本上就是10%左右。如下图所示。这种高负债、低内源的融资结构不利于房地产行业的良好发展，因为企业应具有成本意识，要利用最少的资金实现最大的价值。内源融资本来应是企业融资优先考虑的一种有效安全的融资方式，但如果由于企业经营等方面的局限而放弃选择这种融资方式，并且盲目通过提高企业负债来进行融资，这种方式难以维持企业的长远发展。因此房地产行业上市公司应该积极寻找原因并努力改善问题，务求形成平衡合理的融资结构维持企业的稳定发展。如下图所示。
2我国房地产行业上市公司融资存在的问题
2.1内源融资能力低，股权融资比例不高
我国房地产行业上市公司内源融资的比重远远小于外源融资。内源融资是企业发展不可或缺的重要资金来源，对企业经营有重大影响。尽管目前融资渠道越来越多，房地产企业融资情况尚为良好，但每个企业都应累积自身的资金实力，以策万全。另外，从图中还可以看出，股权融资的比例也不高，并且很多企业仅把股权融资当成一种圈钱的行为，而没有充分发挥股权融资的积极作用。而债权融资的比重偏大，已经大于内源融资和股权融资比重的总和，融资结构不合理，资产负债率高企，如果无法保证资金稳定供给，不利于防范市场风险。
2.2债券融资比例小且对银行贷款依赖大
我国上市公司的债权融资的金额和比重逐年攀升，但2006年时债券融资的份额才超过10%。虽然比重开始上升，但很明显，借款融资是上市公司债权融资中最常采取的方式，其份额远超债券融资。同时如果企业对银行贷款依赖大，财务风险偏大，不利于公司持续稳定地发展。
2.3长短期债务融资结构比例失衡
我国房地产行业上市公司债务期限结构失衡。长期负债率的比重远少于流动负债率的比重，说明我国房地产行业上市公司大多采用短期负债的方式来筹措资金，与资金使用时间不相符。2005年之后流动负债率有所下降，长期负债率开始上升，说明房地产企业开始注意到要调整两者的比例关系，要使债务结构趋于合理，才有利于企业经营发展。
参考文献:
［1］弋静.企业融资多元化问题探讨———以房地产企业为例［J］．西部财会，2014(10):50－53.