土地法政策篇1
关键词：土地；行政执法；对策
土地行政执法，本应通过依法查处土地违法行为，维护国家法律尊严，对当事人起到震慑教育作用，从而实现地政部门“保护资源，保障发展”的最终目标。但近年来，由于种种原因，地政部门一直陷于“单兵作战”、“软执法”的尴尬境地。那么执法难，究竟难在哪里？其原因何在？有何解决对策？
1土地行政执法面临的难题
①调查取证困难。地政部门在查处土地违法案件过程中，经常遇到实施土地违法行为的当事人主观躲避调查甚至暴力抗法，也存在由于当事人常年在外经商务工等客观原因给地政部门调查取证、文书送达带来困难。
行政机关的职权是公权利，公权利必须行使，不能放弃；行政处罚的适用必须针对法定的对象。而鉴于行政相对人享有申请、陈述、申辩等权利，面对“空宅院”，地政部门陷入尴尬。
②执法权力受约束。根据《土地法》第六十七条、第八十三条，地方性法规《土地监察条例》、《土地监察暂行规定》等规定，地政部门办理土地违法案件有权责令停止违反土地管理法律法规的行为，有制止权和查封权，无强制执行权。但在实际操作中，以口头、文书方式进行制止收效甚微，而查封又涉及到被查封设备材料的保管和费用，如被查封人隐藏或转移被查封财产又需提请公安部门介入，导致案件复杂化，且易引发更多不稳定状况出现，查封权操作性较差。
③行政执法和刑事司法衔接不畅。行政执法和刑事司法的良好衔接，对维护法律尊严、彰显公平正义有着重要意义。反之，地政部门的行政处罚可能就只是一纸空文，违法者不能受到相应制裁，反而会助长违法当事人的嚣张气焰，对社会环境造成恶劣影响。
2原因探析
土地行政执法面临的难题，折射出部分公民法制意识淡漠；而对暴力抗法事件打击不力也不利于构建良好的执法环境；执法权力受约束也不利于对土地违法行为形成快速、有效的打击，案件程序走完，房屋基本建成的情况多有出现；部门之间协作意识不强，两法衔接不畅，地政部门单兵作战，陷于被动，而群众看到违法当事人得不到制裁，违法建筑得不到拆除，知法之“无奈”而故犯之，反而争相效仿违法占地行为，国家土地资源遭受更大破坏。当然，在党中央、国务院“坚守全国18亿亩耕地红线”的前提下，用地闸门趋紧，而有限用地指标不能完全满足经济发展用地和农村宅基地需求，也是导致部分违法占地出现及当事人对地政部门持不配合态度的一个原因。
3解决对策
3.1构建共同责任机制，变“一管多用”为“多管多用”
各级政府应对辖区内耕地保护和规划执行情况负主要责任。从大格局上建立由政府直接协调、各部门齐抓共管的共同责任机制；地政部门内部完善县乡村三级执法监察网络，重点加强村级协管员队伍建设。对巡查发现的未办规划手续行为，依据《城乡规划法》第六十五条，由乡镇执法责令停止、限期改正，否则坚决予以拆除，地政部门积极配合，在违法建筑出现初期进行有效打击；对办理合法规划手续，但未办理合法用地手续的，地政部门及时介入，动员基层村组织和村级协管员力量，依法查处，有效避免当事人故意躲避调查。相关部门可对违法建设实施断水、断电等措施进一步制约。
3.2畅通两法衔接渠道，确保“人和事”均追究执行到位转贴于
行政部门和司法机关树立全局观念，互相协调配合，实现信息通报共享，是保障两法衔接的必要条件。地政部门要进一步规范案件移送和强制执行申请，司法机关依法审核，保证后续司法程度的正常进行。对公安机关、法院立案受理的案件，地政部门为其调查和执行提供全力支持。对行政部门和司法机关不能达成一致意见的，可以考虑提交纪检监察机关、检察院审查，并出具书面意见确定公安、法院是否应当受理。
3.3建立国土、公安警察联合执法机制，确保执法力度
河南省洛阳市于2007年在全国率先成立了国土资源警察支队，目前市辖6个县（市）都成立了国土资源保卫警察大队，有70余名公安干警专职从事国土资源执法监管工作。保卫警察队伍和国土系统的监察队伍同巡查、同办案，行政、刑事两种执法手段有效衔接，执法效率明显提高，让人头疼的调查取证难、制止难、执行难等问题迎刃而解，国土资源执法环境大为好转。洛阳市的模式，为破解土地行政执法难题提供了宝贵的借鉴经验。
参考文献
［1］杨健.浅谈土地行政执法“送达”问题[J].商业经济(哈尔滨)，2008，(5).
土地法政策篇2
农村集体土地提前补偿安置法律建议
提前补偿安置与一般的补偿安置区别在于：一是制定政策的主体不同，提前补偿安置是由地方政府探索出的新模式；二是补偿安置的方法和时间不同，提前补偿安置将补偿安置工作提前，利于缩短用地取得时间；三是补偿安置的对象不同，提前补偿安置的对象为因建设国家、省市重点项目、基础设施或民生工程而被征地的农民；四是实施的空间范围不同，目前提前补偿安置仅在少数城市独立实行，并未形成全国性政策。
农民土地征收的立法和相p文献不在少数，而关于提前补偿安置政策的不仅立法不够完善，相关文献资料也是少见，有关农村集体经营性建设用地入市的法律调整和法治保障的研究成果极少，因而此政策的法理基础缺少力度。
对此提出以下建议：
一、限定提前补偿安置适用范围
限定提前补偿安置适用范围，按照《南京市转变土地利用方式创新试点方案》，适用范围为“国家、省、市重点工程、重大基础设施、能源交通等项目”。超出上述范围的项目，则规定不能以市政府办文单或会议纪要的形式启用集体土地提前补偿安置政策，建议各区政府作为提前补偿安置实施主体，与村集体和农民在自愿协商的基础上，先行签订补偿安置协议，引导农民自愿退出土地。土地在没有被用地单位使用之前，不改变其用途和性质，即仍由农民耕种，不能丢荒，不能搞任何建筑物。如果建设需要用地，仍按法定程序报批和办理手续。也可以借助南京市推行的农村土地综合整治平台，引导农民自愿退出土地。土地在没有被用地单位使用之前，不改变其用途和性质；如果建设需要用地，仍按法定程序报批和办理手续。
通过“区别对待、分类指导”，既明确了提前补偿安置项目的实施范围，又能为提前补偿安置政策做出相应的补充和配合，从而真正有效地将提前补偿安置实施项目范围严格限定在“国家、省、市重点工程、重大基础设施、能源交通等项目”上。
二、规范提前补偿安置实施程序
规范提前补偿安置实施程序，提前补偿安置政策的实施需要受到严格的程序规范，各政府部门应严格把关。
首先，区政府提出提前补偿安置实施工作申请，提交相关材料，主要包括用地单位、建设项目、用地范围以及提前实施的理由；其次，国土管理部门对申请材料进行审核。对于符合提前实施条件的项目，则提交市政府申请下发市政府办公厅办文单或拟定市政府会议纪要，启用集体土地提前补偿安置政策，与村集体签订补偿安置协议。土地在没有被用地单位使用之前，不改变其用途和性质；如果建设需要用地，仍需按照法律规定的“征地报批”、“征地批后实施”等要求的程序报批和办理手续。对于不符合提前实施条件的项目，则退回区政府的申请材料，区政府可通过农村土地综合整治平台或与农民协商自行实施；但是，土地在没有被用地单位使用之前，不改变其用途和性质；如果建设需要用地，仍需按照法定程序报批和办理手续。
三、建立提前安置的救济方式
我国法律对被征地农民安置争议解决机制的规定并不完善，导致被征地农民告状无门，导致征地问题无法转变成法律问题，从而演变成社会问题，最后变成政治问题。实践中，有的被征地农民选择冲进政府大楼自杀等方式来显示自己的不满，这些问题的解决需要建立一套高效的征地争议解决制度，并通过法律来完善。
（一）完善争议解决机制的法律规定
我国土地管理法及相关法律规定，当农民与政府之间就安置制度产生争议的时候，农民可以通过、调解、行政裁决和诉讼等途径维护自己的权利。虽然很多争议可以通过解决，但是的答复没有约束力，更没有强制力，因此并没有成为制度化的法律救济途径。调解的前提是双方达成协议，调解不具有法律效力。行政裁决的裁决者是政府，政府还是土地征收政策的决定者，因此行政裁决的公平受到大家的质疑。法律对政府裁决的效力也没有做出明确规定，因此存在到底是终局裁决还是允许复议或者诉讼的争议。新的土地征收法应当对征地争议的解决作出明确规定，行政裁决方面对行政机关内部监督机制进行完善，行政复议方面完善被征地农民的利益诉求保障机制。新的土地征收法应当对征地补偿争议和征地安置争议进行区别规定。规定征地补偿争议解决采用“第三方评估和司法判决”的模式，可以维护社会公平。规定征地安置争议解决采用和人民调解，可以充分体现农民的想法，尊重农民的选择，这样才能共同实现农民和政府的利益。
（二）建立专门的土地裁判机构
我国地方人民法院根据《土地管理法实施条例》的规定，对当事人因征地补偿标准争议向人民法院提出的诉讼，一般都不予受理或受理后驳回，将批准征收土地的人民政府的裁决作为法院审理征地补偿标准争议案件的前置程序。
对法国、美国、日本、加拿大等国家的土地征收争议进行研究发现，这些国家所有土地征收方面的争议都可以得到法律救济，至少都可以提讼，这些国家的征地争议解决机制存在一些共同点，值得我们借鉴。第一，各国都有专门的机构（委员会或裁判所）解决土地征收的争议。解决争议的机构相对独立，而且采用正规的听证程序，相当于一个简易法庭。如果征地当事人对裁决的结果不满意，针对法律问题可以向法院提讼。第二，各国负责解决征地争议的都是专业人士。如英国的裁判员都是征地争议领域中的专家，一般都具有律师资格，加拿大和日本的土地赔偿委员会委员都是由长期从事本专业工作、具有丰富经验的人担任。
我们应该借鉴国外的征地争议解决经验，建立专门的土地裁判机构来解决征地争议，该机构与劳动争议仲裁类似，现阶段土地裁判机构应当设立在省级国土资源部门内，慢慢地再从国土资源部门独立出来，最终成为不受其他行政部门领导的独立机构，土地裁判机构作出的裁判具有法律效力。这样就可以消除公众对政府集行政裁决权与土地征收政策决定权于一身而产生的对公正的质疑。土地裁判机构类似于仲裁委的运作，裁判员由争议双方当事人各自挑选。土地裁判机构不仅可以受理行政争议，也可以受理行政争议。
综上所述，应当制定一部单独的征地安置法律，新的征地安置法律明确被征地农民安置与补偿的制度的差异，完善被征地农民安置的实施主体，构建农村征地安置监管体系，应当完善被征地农民的安置法律程序和被征地农民安置争议解决法律机制，帮助被征地农民解决安置问题，维持其长远生计，真正保障被征地农民的基本权利。
四、建立集体土地提前补偿安置的反馈机制和沟通机制
（一）建立集体土地提前补偿安置实施情况的分析反馈机制
集体土地提前补偿安置项目实施情况定期分析反馈机制是国土管理部门对一段时期区域内提前实施项目的数量、涉及土地面积、分布、实施过程中遇到的困难以及问题等进行统计分析，及时向党委、政府的决策反馈作用到征地“办文单”的签发和项目规范实施过程中。做好集体土地提前补偿安置项目实施情况统计和分析工作、编制集体土地提前补偿安置项目实施社会稳定风险评估报告以及汇报和建议工作。
（二）构建与被征地农民的服务沟通机制
随着农民权益保护思想的深入贯彻和征地补偿标准的逐渐提高，农民对征地补偿的期望值越来越高，农民的补偿期望与实际补偿款有较大差距，难免使被征地农民在心理上产生“相对剥夺感”。为了获得更多的补偿，一些被征地农民通过方式，要求政府信息公开并出示征地批文，他们找准了集体土地提前补偿安置项目的缺陷，使得政府部门处于相当被动的地位。但是满足这些人的不合理补偿要求并不是解决集体土地提前补偿安置项目问题的有效途径，因为这不符合现行的征地补偿政策和补偿公平的原则。鉴于此，建议建立被征地农民的服务沟通机制，即在遵循相关补偿政策的前提下，与被征地农民进行充分沟通，进行心理疏通和安慰，充分了解其困难和诉求，努力在安置、就业等方面提供便利，积极促进“和谐征地”。
五、结语
在我国土地资源愈来愈紧张而用地需求高涨的形势下，农村土地征收俨然成为不得不深思的问题，而之前已有的土地征收立法及政策并不尽然符合效益原则和公平原则，故而提前补偿安置政策的推行、试行及改进就成为必然。在南京市等地提前补偿安置政策已取得瞩目的成果，但同时不得不承认带来了诸多新的问题。另一方面，随着农民权利观念的进步，其权利诉求亦必然增多，向农民提供更全面更公平的司法救济便也成为重中之重。如何完善《土地管理法》和《行政诉讼法》，平衡公共需求和农民利益、如何依法客观处理农民的事件、征地后如何完善补偿安置措施将成为相关政府在土地征收过程中的重点工作。
参考文献：
[1]任浩.征地制度中地价补偿标准的研究[D].北京：中国农业大学，2003-06-01.
[2]郑财贵，朱玉碧.失地农民几种主要补偿安置方式的比较分析[J].中国农学通报，2006，22（7）.
土地法政策篇3
乐山市国土局：
你局有关征地问题的来电收悉。经研究，答复如下：
国家建设征用土地应按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》有关规定办理。近几年来，一些地方改革征用土地方式，根据1984年原农牧渔业部、国家计委、城乡建设环境保护部颁发的《关于征用土地费实行包干使用暂行办法》实行由县、市人民政府统一征地的办法，从实践看，有利于减少征地中的矛盾，加快征地速度，保证国家建设用地，应继续推行。各级人民政府应切实加强领导，给予积极支持和具体的指导和帮助，保证这项工作的顺利进行。
土地法政策篇4
一、现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策
（一）现行国有土地收储涉及税种
现行国有土地收储涉及的相关税种主要有以下4类。
1.营业税
原国有土地权属单位接收国有土地收储补偿款时，需提供相关营业收入的发票，地方税务部门按营业收入扣除5.5%的营业税。
2.土地增值税
这是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的税赋，按照四级超率累进税率进行征收。国有土地收储涉及土地使用权的转让行为，按相关规定，需缴纳一定额度的土地增值税。
3.企业所得税
这是指针对内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。由于国有土地收储转让而发生的企业盈利行为，需按纳税年度缴纳。
4.印花税
这是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。
（二）现行税收减免政策
1.营业税减免政策
据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号），纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。另据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，国税函[2008]277号文中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
2.土地增值税减免政策
据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”。另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关核准后，免予征收土地增值税。
3.企业所得税减免政策
企业所得税方面，因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要搬迁或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场取得的土地使用权转让收入，按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）文件执行。主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。
4.印花税减免政策
据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号），对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税。
二、现行国有土地收储涉及税收减免政策的解读与困境
（一）将国有土地收储行为认定为政府收回土地使用权的行为缺乏立法依据
营业税的减免政策中提到，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”。印花税的减免政策中提到，“政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，因此，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税”。
为实现上述条款，国有土地的收储行为需要满足县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权这一要件，事实上国有土地收储行为是否可以认定为政府收回土地使用权的行为缺乏相关的立法依据。
（二）将国有土地收储所依据的土地储备行为认定为实现城市规划及国家建设的目标缺乏明确定义
土地增值税的减免政策中提到因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。然而，其中对于“因城市实施规划及国家建设需要而搬迁”的解释相对模糊，对于土地储备行为是否为“实现城市规划及国家建设”这一定义缺乏法律法规上的解释与说明，导致由地方出台的相关办理办法对于土地储备行为与实现城市规划及国家建设目标之间的关系所作的说明也缺乏明确的厘清。
（三）将因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退认定为政策性搬迁缺乏有效说明
针对企业所得税的减免政策中提到的，“主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告”，以此作为是否减免企业所得税的依据。然而，该条文对于政策性搬迁的解释相对模糊：因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退是否为政策性搬迁这一问题缺乏有效说明，是否是由地方政府出具搬迁文件，即可免去企业所得税。
三、国有土地收储的制度性思考
现行国有土地收储工作在涉及税收减免政策方面出现了诸多理解上的困境，其根源在于土地储备制度自身的不完善之处。从1996年上海成立我国第一家城市土地收购储备机构起，直到2007年《土地储备管理办法》的，土地储备的推行在增强市场宏观调控能力、盘活存量土地、实现城市规划等方面产生了大量的积极效应。然而，随着工作要求的不断提高和形势的不断变化，现行制度显现出一些与当前实际工作不协调之处，需加以改进和完善，以便更好地推进土地储备工作。
一是关于国有土地收储行为与公共利益的界定。国有土地收储行为及其相关的税收减免政策的出发点多提及到“公共利益”，但法学界一直未对公共利益下一个明确的定义，各地各级政府对公共利益的界定也无统一标准。
二是国有土地收储行为主体的行政行为界定。目前，在土地储备机制的运行过程中，由于供地主体的行政化模式，其行为随意性很大，缺乏必要的约束。事实上，从目前土地收储行为的性质来看，包括了行政行为、经济法律行为及民事法律行为3个层面的属性。然而，由于目前国有土地收储制度中对国有土地收储行为是否为行政行为缺乏有效的界定，国有土地收储税收减免政策在执行中存在法律意义上的界定风险。
因此，为加快推进国有土地收储工作，实现国有土地收储补偿款税收减免，建议从法律法规与行政管理两个层面出发，保障被收储国有土地权利人的合法经济利益。
（一）法律法规层面
现阶段有关土地收购储备的规定仍基本停留在地方规章的层次，至今尚未出台一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备行为，国家在土地收购储备方面法律法规的空白制约了该项工作的开展。因此，有必要从以下两个方面出台相关的法律法规。
第一，明确土地储备机构的性质、定位及目标。与土地储备相关的法律法规应明确土地储备机构的性质、定位。就目前北京市实行的土地储备实施政策，土地储备机构应定位为非营利性、行使行政的机构。土地储备机构的目标应体现为：增强政府土地市场宏观调控的能力，优化配置城市土地资源，以及保证城市规划和土地利用规划的顺利实施。
第二，明确土地储备机构收储国有土地行为的行政行为界定。从法律法规层面，明确界定土地储备机构在实施收储国有土地过程中的行政行为将有利于突出土地储备行为以“公共利益”为出发点的特征。对于现有土地储备行为的行政行为范围进行界定，防止在操作过程中，借行政行为之名，行使经济法律行为与民事法律行为。
（二）行政管理层面
在行政管理层面，结合法律法规等政策性支撑，通过地方政府行使行政权保障以下措施的实施。
土地法政策篇5
【关键词】土地政策；房地产政策;；房地产市场；调控；政策建议
1近年来我国房地产政策回顾及土地政策工具
1.1我国房地产政策。
2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
1.2土地政策工具。
2007年1月1日起,城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍,其中交纳税费最高的大城市土地使用税,每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此,土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高,三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。
房地产研究专家顾海波指出,联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实,人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。税务总局规定,对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的,税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果,地方在操作中,所得税基本都按1%或2%的税率征收,离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机,地方在具体“落实”中,恰恰将其变成了“合理避税”的对策。自2004年以来,国家颁布了一系列的土地政策,这些政策具有连续性和整体性,旨在通过对土地市场的监管力度,从源头上进一步规范房地产市场的供给,防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。下面我们对重要的土地政策做一个简要的回顾:现实经济形势表明,正确运用土地政策参与宏观调控,对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应,是国家宏观调控措施凸显成效的关键因素所在。
2利用土地政策宏观调控房地产
2.1土地政策对房地产宏观调控作用
2004年始,国家以前所未有的力度大力整顿土地市场,国家颁布的土地政策主要体现在三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。土地政策作为中央政府调控经济的重要手段,在当前经济形势下具有一定的现实必要性。各地地方政府也相应出台土地政策,例如上海市人民政府2004年6月颁布《上海市土地储备办法》(即上海市25号令),明确土地储备是政府行为,并于同年8月1日实施。这是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号,大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。
2.2增强政府对土地市场的调控力度
通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场,既充分合理地利用土地资源,也保证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的最大资源,土地极为宝贵,因此,土地资源应该得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强政府对土地市场的调控力度。
2.3完善土地供应方式
将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”,增加土地成本的透明度。土地成本的透明度对购房者来说十分重要,从中可以非常清晰地估算一块土地上商品房的建设成本,从而评估房价是否合理。
2.4平衡政府对土地的收入和增值收益
从城市有效运营的角度讲,地方政府出台土地政策,将有利于地方集中土地办大事,做大规模的规划。
3房地产政策展望
3.1要加大加快适用房建设
我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度,1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力,政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中,政府为了解决低收人人口的住房问题,也实施了相应的住房保障制度,如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待,没有对公共住房保障制度给予应有的重视。建设部等有关部门规定,每个地区每年都应有一定比例的经济适用房,但国家统计局提供的资料表明,经济适用房一路衰退,1996年全国经济适用房的比重是16.6%,到2001年降为11.3%,2003年锐减至6.1%,2004年则不到5%。因此,经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位,它无法从根本上解决数目众多的低收人群体的住房问题。
3.2完善相关法律法规
鼓励地方政府兴建普通商品房和经济适用房,并非“新八条”或者地方政府纷纷出台细则就能一蹴而就,真正理顺“市场”与“管制”,“效率”与“公平”的关系,形成一套关于住房全方位的社会保障制度才是根本之举。获得适当的住房是公民的基本人权,实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看,完全依靠市场力量将无法实现上述目标,因此政府必须干预市场,保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。英国《住宅法》,日本《公营住宅法》等,这些都是通过立法建立住房社会保障制度的先例,只有向着这个方向努力,“新八条”这个房产新政的创新才能成为具有历史意义的进步之举。
参考文献
[1]姜爱林，改革开放前新中国土地政策的历史演变[J].中州学刊,2003
土地法政策篇6
公共政策学产生于美国，因此其理论体系都贯穿着西方国家的问题，并体现在主流的公共政策学教科书中。例如，戴伊的《理解公共政策》的宗旨是“政策分析与探求美国问题的方案”，并用理性主义决策理论、团体决策理论、渐进主义决策理论等理论分析了美国的刑事司法、健康福利、教育、经济等领域的政策。反观我国公共政策学的教学，尽管也有形式上的“中国公共政策学”的教学体系，但本土化的程度很低，表现为教学内容安排的仿西方化以及教学方法上的“灌输式”讲解和“牵强式”举例。教学内容安排的仿西方化通过国内出版的公共政策学教科书直接体现出来。截至2011年，国内学者出版的公共政策学教材达到106部[3]。尽管数量不少，但其内容构成基本都是西方的公共政策学知识体系框架，有的甚至是西方教材的“翻版”。国内教材的核心内容是“政策系统”、“政策过程”、“政策分析”三个板块。如果将这些教材与国外的经典教材对照，就会发现每个部分都有明显的西方“蓝本”：政策系统的“蓝本”是查尔斯•e•林德布洛姆的《政策制定过程》和迈克尔•好利特、m•拉米什的《公共政策研究：政策循环与政策子系统》，政策过程的“蓝本”是安德森的《公共政策制定》，政策分析的“蓝本”是威廉•邓恩的《公共政策分析导论》以及卡尔•帕顿和大卫•沙维奇的《政策分析和规划的初步方法》。教材的编著者抽取这些内容中的理论部分，隐去西方的背景和案例，用中国式的思维和语言重新编排起来，就成为公共政策学教材的主体框架。可以说，到目前为止，国内公共政策学的教材都没有跳出上述西方教材“蓝本”的三大板块，再加上一个必要的“公共政策学学科发展”导论，就成为标准的国内公共政策学教材“四部曲”。
以政策过程理论为例，国内公共政策学教材对政策过程的讲述完全以安德森在《公共政策制定》中所作的政策问题、政策议程、政策方案形成、政策决策、政策执行、政策评估和政策变迁的逻辑划分为“蓝本”，基本是一个逻辑环节一章的内容篇幅，不同的只是对这些逻辑环节的具体划分和取舍有所差异。这些对公共政策过程逻辑环节的讲述往往占据一本教材的很大比例，有的甚至占到所有章节的80%以上。按照这种框架给学生讲述公共政策过程，学生的常见反映是“过于理想化”，与政策运行的现实过程不符。实际上，西方学者后来将这种方法称为“阶段启发法”，也称为“教科书法”。从这个称呼中就可以看出他们对这种理论的批评态度。这种逻辑划分不仅与政策过程的复杂现实不相符，也无法解释阶段与阶段之间的因果关系。因此，西方公共政策学者全面改革公共政策学教材的内容体例安排，例如戴伊的《理解公共政策》就完全抛弃了“阶段启发法”的内容体例，而是按照不同领域政策专题的形式进行讲解。然而，国内的教材在讲述公共政策过程的时候，依旧在西方早期的“阶段启发法”后面亦步亦趋。中国公共政策学教学的本土化严重不足还表现为教学方法上的缺陷。一方面，大部分任课教师采用的主要教学方式是“灌输式”讲解，即使不是“照本宣科”，也只是在西方的理论内容上随机添加一些自己的个人观点甚至是经验感悟来作为补充。另一方面，为了弥补“灌输式”讲解西方理论的教学缺陷，近年来很多任课教师尝试学习和引进案例教学，但这些所谓的案例大部分更多地只是“牵强式”的举例说明，还远未达到案例教学的规范。
二、公共政策学教学本土化的途径
从社会科学知识“地方性”（parochial）的基本属性来看，公共政策学教学本土化的根本途径是公共政策学理论研究的本土化。因为只有公共政策学的理论研究本土化了，才能提供本土化的教学内容和教学方法。尽管当前我国公共政策学的基本理论体系依然是西方的，但近年来也出现了一些不同程度本土化的研究成果，然而这些成果并没有很好地反映在公共政策学的教科书和课堂教学中。因此，公共政策学教学的本土化有两个途经：首先是鉴于绝大部分理论知识没有本土化，要求任课教师必须辨识并讲述其在中国的适用性，称之为“西方理论——适用辨明”式教学；其次，紧密追踪公共政策学理论研究的动态进展，及时将那些某种程度能够修正西方理论甚至尝试提出本土理论的成果设计在教学内容中，称之为“西方理论——本土修正”式教学和“本土实践——本土理论”式教学。下面以政策过程理论为例，对这三种本土化教学策略进行分析。
（一）“西方理论——适用辨明”式教学在我国公共政策学发展过程中引介西方的理论是无可厚非的，问题是无论是公共政策学的教科书，还是课堂教学，都习惯于机械地讲述西方理论内容，而对理论产的背景脉络及其在中国的适用性不作任何介绍和分析，其结果是教师对理论的讲述和学生对理论的学习只能“生吞活剥”。对西方理论的教学，在讲述内容之前，应该着重介绍其产生的背景和条件，在讲述完内容之后则引导学生思考其在中国的适用性。例如政策过程理论中的政策网络理论。政策网络理论的基本内容是，政策活动中的行动者及其互动关系构成政策网络，而政策网络的结构和网络中行动者的策略影响政策产出。但是教科书中对这个理论的讲述都是介绍政策网络的概念、类型及其对政策产出的影响。于是学生在学习之后就开始在课程作业中大量直接套用，但在很多情况下错误地使用了。典型的代表就是将我国政府之间的纵向关系也直接理解为政策网络。虽然西方理论中对政策网络的分类包括“府际网络”，但在我国并非凡是政府之间的关系都能形成政策网络。在这里，必须要向学生讲述西方政策网络理论的背景和来源。政策网络理论产生于西方国家的分权体制，即政府结构内部在横向和纵向上的分权和制衡。即使是不同层级的政府之间也是分权的，例如在美国联邦政府与州政府之间是分权的，而州以下的地方政府是自治的，在联邦宪法和州宪法规定范围内行使自治权，联邦政府和州政府与无权直接干涉地方政府的事务。因此在分权体制的西方国家是存在纵向上政策主张完全相反的“府际网络”。但是我国的政府架构是权力集中体制，上级政府对于下级政府拥有法律赋予的权威和行政权力，上下级政府之间无法各自成为独立的博弈主体。即使存在下级政府消极抵制或拖延执行上级政府政策的现象，但难以出现下级政府或政府部门联合形成政策网络提出与上级政府相反政策主张的情况，也就不会出现相互公开对抗的政策网络。因而，必须要注意到中国政府体制的等级制约和权力集中的特点，由于政府间关系在政治、法律和文化方面与西方国家完全不同，必须要辨识垂直的“府际网络”的适用性。如果这样给学生讲述政策网络理论在中国政治体制下哪些情况下适用，哪些情况下不宜适用或根本不适用，不仅可以使学生在比较中更好地理解什么是政策网络及其功能，也可以提高学生实际分析问题的能力。
（二）“西方理论——本土修正”式教学在辨识和讲述西方公共政策学理论在中国的适用性的基础上，任课教师或者自己发现，或者通过其他人的研究发现本土的政策“案例”与已有理论不符的情形。在这种情况下，就不能仅仅停留在讲述适用性的层面上，而是要将这些发现及时吸纳进教学内容，展示本土“案例”对西方理论的修正和扩充作用，逐渐引导学生思考本土“修正版”的西方理论。例如政策过程理论中的“多源流”理论。“多源流”理论由美国公共政策学家金登提出，其基本内容是：政策议程的开启和政策变迁取决于政治系统中的问题流、政策流和政治流，当三种源流符合特定的条件并交汇时就会开启“政策之窗”，议题就会提上政策议程从而政策就会发生变迁。其中，政策流中的政策建议需要具备“技术上可行”和“价值（政治）上可接受”两个基本条件。“技术上可行”是指政策方案在法律、行政、财政和具体操作上可实施；“价值（政治）上可可接受”是指政策方案符合既定的意识形态和政治文化。只有符合这两个条件的“政策流”才能与其它源流交汇并促进“政策之窗”的开启。但中国本土的案例反驳了“政策流”的标准要求，证明在中国政治体制下即使“技术不可行”也可以开启“政策之窗”。典型的案例是2003年“孙志刚”事件中的《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》的废除[4]。法学学者提出十分激进的“宪法审查”政策方案当时在“技术上”是“不可行”的。如果按照金登的“多源流”理论，“政策流”中的政策方案“技术不可行”就不符合“政策之窗”开启的基本条件。然而，2003年6月，国务院很快就以《城市生活无着落的流浪乞讨人员救助管理办法》取代了实施20多年的《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》，不仅开启了“政策之窗”，而且实现政策的重大变迁。之所以如此，是因为“多源流”理论源于美国的分权制衡和“否决”体制，政策要出台必须要闯过重重“否决点”，这就要求任何政策方案必须在各种“技术”细节上具有高度的实施可行性，才能通过法律规定的程序成为正式政策或改革政策。但是我国是党领导下的权力集中体制，越是重大问题和“棘手”的问题，越可能从常规程处理序“转移”到高层或顶层决策机构中去“特殊”处理，也就越有可能实现重大变迁。“孙志刚”事件中法学学者提出的“宪法审查”的“技术不可行”的政策方案就是一个重大而又“棘手”的问题，因而问题迅速进入了党和国家的最高决策层。很快，国务院就“自行”宣布废止“收容遣送”制度，并出台“救助”制度。这说明在我国政治体制下，如果是“价值（政治）上可接受”但“技术上不可行”的政策方案，反而可能会开启“政策之窗”。对于这种方式的教学，首先要向学生客观地讲述“多源流”理论的背景和基本内容，然后让学生思考并举例说明在中国是否适用，接着详细地向学生讲述“孙志刚”事件和“收容遣送”制度废除的来龙去脉，引导学生对照“多源流”理论思考这个案例中的差异及其原因，最后进行总结和点评。这种教学不仅不至于让学生将“多源流”理论生搬硬套在中国的政策实践上，而且可以让学生更好地了解中国政治体制的特点。
（三）“本土实践——本土理论”式教学近年来，还有一些研究尝试完全基于中国本土的政策实践和政策案例提出本土化的政策理论。任课教师要充分吸收这些成果，将其设计成“本土实践——本土理论”式教学。典型的代表是陈玲提出的“制度——精英”双层决策模型和王绍光提出的“共识型”决策模型，这两个政策决策模型都是基于本土的重大政策案例而提出的。陈玲基于我国集成电路产业政策变迁与重大决策过程的分析，提出我国公共政策决策是在“制度”和“精英”两个渠道交互影响下达成“共识”的过程。正式制度层面上形成“政策舞台”，政策问题自下而上按既定程序进入决策层；同时由“人际关系”构成的非正式制度则形成“协商网络”，政策问题自上而下在各类精英之间寻求“共识”；“政策舞台”和“协商网络”两个渠道相互作用，达成并扩散“共识”，就可以完成公共政策的制定。同样，王绍光和樊鹏基于我国“新医改”政策决策过程的分析提出中国式“共识型”决策模式，这种决策模式由“开门”型参与结构和“磨合”型互动机制两个维度构成，多元主体参与和多渠道协商沟通形成中国公共政策决策的基本过程。这两个理论不仅是本土的，而且所依据的事实是学生有所了解的。在讲述的时候可以完全抛弃教材上充斥的西方政策过程理论，首先细致地向学生介绍案例，之后让学生讨论并从中自己概括案例中所蕴含的政策制定方式，然后再完整讲述研究者提出的理论本身，加深学生对中国政策制定过程特征的理解。最后，还可以鼓励和引导学生进一步思考“人际关系”、“协商政治”等标志性的本土元素是如何体现在政策制定过程中的问题，激发学生以此去观察和分析其它的政策制定事件。除此之外，还有关于中国“政策试验”的研究，其独特的政策过程直接挑战了“阶段启发法”，这也是政策过程理论教学本土化的可用内容。
从上述本土化教学的途径和策略可以看出，教学内容的本土化和教学方法的本土化是“一体之两面”。教学内容的本土化离不开案例教学和讨论启发式教学方法的运用，而无论是案例式教学还是启发讨论式教学方法的本土化，如果没有本土化的教学内容作为理论主线，要么是天马行空式的“花边新闻”课堂娱乐，要么是牵强附会地“举例说明”应付了事，难以激发学生探究问题的兴趣和提高其分析问题的能力。
三、结语
土地法政策篇7
为从源头上监管固定资产投资的数量和结构，遏制局部投资“过热”的势头，中央已将土地政策作为国家宏观调控的重要手段，并赋予国土资源管理部门参与宏观调控的重要职责。但笔者认为，将土地政策作为国家宏观调控重要手段需要明确一些基本认识。
土地政策不是宏观经济第三种调控手段。首先，财政政策和货币政策是宏观经济调控的两大手段，而土地政策是直接以土地为实施对象，围绕土地储备、供应、转让、使用的所有政策的总称，它包括土地供应政策、土地税收政策、地价政策、土地金融政策等。严格来说，土地政策与财政政策和货币政策，不是同一个划分标准下的分类。土地政策同后两者没有严格的界限，存在部分交叉。因此，如果将土地政策作为宏观调控的新手段，哪怕是在特定阶段，也存在概念上的模糊和逻辑上的不清。
其次，财政政策和货币政策都是间接的调控方式，它们都是通过影响经济运行变量的改变来引导宏观经济运行。土地是引致需求，土地政策无法影响宏观经济整体运行的基本变量，它的调控范围相对狭窄，不能像财政政策和货币政策那样可调控整个宏观经济的运行。所以，它无法承担宏观经济调控手段的职能。
另外，土地政策的制定缺乏可操作的标准。在实践中也存在着一些问题难以操作。而且，土地政策的执行手段尚不健全，上有政策下有对策比比皆是。
土地政策是落实宏观调控政策的重要环节。我国现行的土地制度应该有利于制定有效的土地政策，以最适时地保障国家宏观调控政策和调控目标的尽快实现。财政政策和货币政策中经济变量的改变，往往不只产生一种效果，它在对调控对象产生正影响的同时，有可能对宏观经济的其它部分产生负影响。而土地政策的实施效果相对明确和直接，具有相当的刚性。比如，通过限制土地供应，直接限制投资过热；通过制定产业用地原则，落实国家产业发展指向；通过增加保障性住宅用地供应，促进和谐社会目标实现；通过土地供应指标的控制偏向，促进中西部区域协调发展等等。
土地政策在宏观调控中的局限性，决定了土地政策不能代替传统的宏观调控工具对整个经济结构、布局和规模进行调整，而应努力寻求建立与其它调控政策结合、配套的机制。
土地法政策篇8
[关键词]土地整理财政融资市场融资
中图分类号:F25文献标识码:a文章编号:1671-7597(2009)1120216-01
一、我国土地整理的财政融资
对于主要依靠财政来融资的公共物品类型的土地整理,其资金缺口必然在不断地扩大,面临着前所未有的困难。为此,我们认为应该通过以下方式来筹集土地整理资金。
(一)继续完善土地税费体系并加大征收力度,来筹集土地整理资金。为了更合理地开发和利用土地,国家制定了一系列有关土地整理的法规和政策,所有这些,为国家财政筹集土地整理资金提供了法律保障。现在的关键是:一是要继续完善土地税费体系,凡是与土地有关的税费都要列项征缴,不得遗漏;二是要加大征收的力度,规范地方政府随意减免新增建设用地有偿使用费的行为;三是坚持土地整理专项资金专款专用,不得挪用和挤占。
(二)利用资本市场为国家财政融资,来筹集土地整理资金。当前我国社会经济的发展已进入了这样一个阶段:大部分加工产品相对过剩,而公共物品类型的土地整理却仍较为短缺。因此,加工工业的边际产品相对较低,而土地整理的边际产品相对较高,国有资产未能实现最优配置。现在,若实现国有经济的战略改组,既可以盘活部分国有资产,又可以解决部分公共物品类型土地整理的资金短缺问题。
二、我国土地整理的政策性融资
土地整理政策性金融是一种介于财政与金融之间的特殊金融机构,通过借用部分财政资金和其他政策手段支持,获得大量长期可靠的低成本的资金,并以这些较少的资金带动和引导大量的社会资金,完成单靠财政本身难以完成的社会经济目标。
(一)土地整理政策性金融的资金来源。建议应对我国土地整理政策性金融的融资结构加以调整。在保持财政支持的应有力度的同时,逐步为土地整理政策性金融开辟新的融资渠道,扩大市场化筹资的比重。其主要内容有:
1.将邮政储蓄、保险基金、住房公积金、养老基金等资金转变为土地籍理政策性资金来源,加大它们对土地整理金融债券的认购量。
2.积极利用国内外金融市场筹集资金。一方面可大量借款,另一方面可大量发行土地整理金融债券。
3.积极利用出口信贷,为土地松理融资。出口信贷由于具有贷款期限短、利率相对优惠、具有政府担保、贷款覆盖面宽等优点,应逐步成为土地整理项目吸引外资的重要形式之一。
(二)土地整理政策性金融的资金运用与管理。对于我国这样一个经济结构调整任务繁重的国家来说,政策性金融将在相当长的时间内发挥重要作用。就土地整理融资而言,当前应加快培育我国土地整理政策性金融体系,努力完善土地整理政策性金融机构的运行机制。具体为:
1.尽快出台有关法律法规,进一步明确土地整理政策性金融的法律地位。立法的滞后,不利于土地整理政策性金融经营机制的完善,也不利于为土地整理政策性金融的运行创造良好的外部环境。
2.理顺土地整理政策性金融的业务监管体制。当前,我国政策性银行在业务管理上被划归到中央银行,因此中央银行实际上承担了最后借款人的角色。土地整理政策性金融移交财政部或国土资源部来管理,既是必要的,也是可行的。
3.建立和完善比商业银行更为可靠的、有政策手段支持的土地整理政策性金融贷款回收安全保障体系,以及具有威慑力的贷款逾期制裁制度。同时,土地整理政策性金融可以充分利用自己的政策性特点,通过构筑以政策支持为背景的贷款回收保障体系,来规避和减少风险。
三、我国土地整理的市场融资
在我国的融资体制改革中,直接融资与间接融资应并行发展,在市场中自然定位,形成融资体制中的两种主体融资方式,进而逐步建立和完善土地整理的市场融资机制。
(一)间接融资:居民储蓄用于土地整理的长期投资
随着我国国内经济形势的发展变化,居民储蓄存款用于土地整理长期投资是完全可行的,将居民储蓄存款用于土地整理长期投资,应注意以下几点:
1.深化国有专业银行的产权制度改革,确立银行法人地位。现在,先以部分发达省市的分行为单位进行股份制改革试点,改造为国家控股的股份制银行,塑造多元化的产权主体,在取得一些经验之后,再向全国推广。
2.促进非国有银行的发展,扩大它们的市场占有率。非国有银行由于产权明晰,激励约束机制健全,基本上按市场机制进行金融交易,因而以它们为中介的储蓄投资转化效率比国有银行高得多,这从非国有银行较低的不良资产率这个侧面可以得到一定的反映。
3.促进土地整理企业制度改革。可以说,如果不能真正建立起现代企业制度,促进微观企业改革,那么储蓄投资转化机制就将失去其坚实的微观基础,因而将难以收到实质性的效果。此外,我国还可以积极利用国外贷款融资进行土地整理。
总之,将居民储蓄存款用于土地整理长期投资,在实践中还必须建立新型高效的储蓄投资转化机制。
(二)直接融资:债券、股票、产业投资基金
1.债券市场融资。目前地方政府的资金来源比较有限,即使有点宽余资金,也主要着眼于所需资金较少的短期收益项目。因此开辟地方政府举债这一融资渠道,对于土地整理项目的建设有十分重要的意义。
土地整理融资也可以发行企业债券。所谓土地整理企业债券主要是指企业依照法定程序发行的,约定在一定期限内还本付息的,且筹集资金用于土地整理的有价证券。
2.股票市场融资。利用股票市场,土地整理企业可以筹集到更稳定、更长期的建设资金,可以减轻土地整理项目建设期的债务本息负担,因此,对现有的土地整理国有企业或集体企业,要积极进行产权改革,在组建股份制公司同时,选择一些预期经济效益较好、有发展前途的土地整理项目,按国际惯例组建规范化的股份制企业,高起点、高要求,直接迈上规范化的股份制企业轨道,进行市场经营。
3.产业投资基金。今后,我们必须在利用已有债券、股票等融资方式的同时,积极尝试一些新的融资工具,这其中,利用融资租赁、产业投资基金、土地基金、Bot融资、ppp融资、资产证券化等来为土地整理融资便是一些行之有效的新型融资方式。
参考文献:
[1]张明,土地整理项目管理模式初探,商业时代,2004,3.
土地法政策篇9
[关键词]土地宏观调控机制;差异化管理;分析
[中图分类号]F301.31[文献标识码]B
一、引言
威廉・配第的经典言论“土地是财富之母”充分证明土地不仅是财富的源泉，更是经济发展的重要保障。与劳动和资本等生产要素不同，土地不仅具备基本的要素功能，更因各异的区位、地貌和自然等因素构成了其独特的空间载体功能，这就形成了土地在质量、用途和经济效益等方面的差异。早在2003年，我国政府就将土地政策作为宏观调控手段，与财政政策、货币政策等对整体宏观经济进行调控。
二、土地政策影响经济的主要途径
根据我国整体宏观经济走向和预期，现阶段的土地政策调控目标大致以增强土地利用结构型优化、促进土地集约利用和保障农民土地权益等为主。宏观经济的运行错综复杂，任何独立的调控政策都存在自身的局限性，因此，土地调控必须与货币政策、财政政策等宏观经济政策相互协调配合，才能达成最终的调控目标。
（一）土地供给政策
土地是一切经济活动产生的空间载体，也是政府最直接的调控手段。土地供给政策要与产业政策有效结合，才能最大限度的发挥国家宏观调控对经济的影响作用。土地供给与国家宏观经济走势密切相关，经济过热会导致紧缩的土地供给政策，而经济萧条则相反。具体来说，政府从土地价格、税收和贷款等角度改变用地成本，进而起到遏制盲目投资或刺激经济的作用。土地供给分为数量和结构两个层面：在数量上表现为土地存量供给和增量供给，由于土地增量有限，因此主要通过土地整合、土地置换、土地流转和重新利用等方式提高土地使用效率，在有限的土地资源下创造最大的经济价值。控制建设用地总量的用地规划在防止城市过快扩张的同时，也保障了粮食安全底线下的农用地数量。在结构上，出于环境保护、资源开采等可持续发展目的以及不同时期主导产业、新兴产业的发展演变，政府势必会按照最新的产业政策需要，在鼓励某些产业发展的同时限制和淘汰某些高污染产业，这就使区域产业结构和布局更加合理化，也更加符合区域发展的需求。
（二）土地金融政策
土地金融是以土地抵押为担保的长期信用，是土地政策和货币政策有效结合的产物，也是城乡经济发展中必不可少的融资手段。其中，土地使用权抵押贷款能够为城市中房地产的开发建设提供重要的资金支撑，有效稳固开发商的资金链，是房地产项目有序进行的前提，更是推动城市建设的有力保障。另外，随着我国现代化农业的不断推进，集约化、规模化的农业生产模式正逐渐取代分散经营、家庭式的传统农业生产模式。2014年中央“一号文件”首次提出“在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地经营权向金融机构抵押融资。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价。”这不仅能够有效盘活农村土地资源，更能解决农业生产和经营环节的资金问题，是我国现代农业发展的助推器。此外，土地抵押贷款作为一种大额的长期信用工具，流动性较差，因此将土地资产证券化才是解决这一风险的有效办法，它不仅能分散风险，更能将社会资金进行合理配置，使储蓄向投资合理转化。
（三）土地税收政策
土地税收政策是财政政策中的税收政策参与土地调控的手段，主要涉及土地取得阶段、土地保有阶段和土地流转阶段三个环节。出售者获得了土地现期收益，而购买者获得了土地远期收益，而政府利用征收保有税手段能够对土地收益进行回收和再分配，这不仅保证了地方财政收入，还可通过征收土地荒芜税和闲置税等对现有土地资源进行优化配置，提高土地使用效率。在土地流转过程中土地增值税占据重要地位。土地增值税以转让房地产过程中的增值额作为计税依据，并实行超额累进税率，这意味着增值率高的，多纳税，而增值率低的，少纳税，有利于国家对房地产行业投机行为的调控和对土地增值收益的合理再分配。
三、空间维度下的土地调控政策
现实经济社会中，生产要素大量聚集的区域往往会产生更多的生产经营活动，经济增长率也要明显高于其他区域。要素聚集是经济增长的必然要求，在宏观经济调控中，要通过土地政策调节空间要素聚集，才能实现政府宏观经济目标。由于地理区位和社会人文等差异，许多要素禀赋具有明显的区域属性，而土地宏观调控就必须将空间经济形态和产业分布特点有效结合起来，根据各地区经济发展特点因地制宜，才能实现对宏观经济的整体把握。粮食主产区空间结构较为分散，一般以土壤、气候、水利等自然条件适宜地区为节点;工业化城市和地区形成了大小极点，经济聚集程度各有差异，要素流动与产业结构和布局关系密切，大型经济增长点逐步带动小型节点的经济快速增长;新兴产业和服务业发达地区在空间要素聚集力和扩散力的双重作用下，一边形成重要经济增长极，一边以卫星城为辐射范围带动周边城市发展，这样区域内部就实现了依托产业链分布的产业集群。
由于各异的产业布局和要素聚集度，各地土地利用结构不同，土地供需矛盾不同，产业侧重点不同，而只有差别化土地政策才能适应不同区域的经济状况。2012年9月，《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》的审议通过意味着实施差别化的土地政策已纳入国家宏观调控管理体系。此后的土地管理会按照各地区土地资源供应现状、固定资产投资和补充耕地等因素，综合测算、科学下达计划指标，合理统筹规划，协调区域经济增长与建设用地、农业用地的矛盾，确保经济可持续发展。差别化土地新政是当前土地供需矛盾下的必然选择，通过差别化的土地利用结构调整经济结构，才能平衡区域发展，促进土地节约集约利用，确保粮食安全。
四、土地政策配套性的欠缺
目前，我国土地市场发育并未完善，土地流转过程中还存在诸多问题，加上土地政策的时滞性和区域不协调发展等因素，土地宏观调控日益复杂。土地政策的实施要与货币政策、财政政策、产业政策和人口政策等相互配套共同发挥作用，然而我国土地管理相关法规和政策体系还不十分完善，各政策之间还不够协调，相关规划还有待完善。事实上，土地财政已成为许多地区政府的重要收入来源。据2014年统计数据显示，在过去的13年间，土地出让年收入增长超过30倍，总额累计近20万亿元。然而，土地财政资金的去向却一直缺乏公开的明细记载，因此容易发生强拆和腐败等恶劣现象。不仅如此，地方政府为盲目追求“土地招商”，也使耕地保护和集约利用等土地保护目标面临巨大威胁。
五、结论
土地政策能够从土地供给、土地税收和土地金融等方面参与宏观调控，只有在不同区域实施差别化的土地政策才能适应地区经济发展。现行的土地政策宏观调控仍存在诸多障碍亟需跨越，努力顺畅多个政策之间的协调机制，完善相关法律法规，才能最终发挥土地政策的宏观调控作用。
[参考文献]
土地法政策篇10
【关键词】土地政策；房地产调控；政策效果
房地产行业现已成为了我国的重要产业支柱，对于国民经济有着重要的促进作用。随着我国住房货币化的改革，房地产行业得到了快速的发展，满足了人民日益提高的住房要求，但同时也造成了房地产价格的日益上涨，在21世纪，我国的住房价格增长速度更是大幅度提高，普通群众的消费水平已经难以支付高额的房价，产生了一系列的经济和社会问题。在国家现行的政策中，采用了土地、财政等一系列的政策进行控制，尤其是土地政策的实施，在房地产的调控中取得了一定的效果，但其实行的效果受到了一定程度的限制，这就使得现行的调控和预期的目标存在一定的差距，土地政策在房地产的调控中发挥的作用需要对其进行综合性的评价，从而为房地产政策的调控提供有力的条件。
一、土地政策在房地产调控中存在的问题
利用土地政策进行宏观经济的调控，不仅对于开发区的清理和整顿工作具有一定的促进意义，还能够有效减少因过度投资和重复建设造成的土地资源的浪费。在政府现行的土地政策中仍存在一定的缺陷，其主要表现在：
（一）不能够进行准确的定位
在经济市场中，政府的主要作用在于发挥自身的只能租用减少在市场中存在的缺陷，保证市场公平竞争。在我国的现阶段，虽然已经形成社会主义的市场经济，但其整体仍然不够完善，因此就需要政府进行及时、有效的调控，保证市场经济秩序的顺利进行。在市场经济活动中，政府既是进行各种行为的调控的主体，也是促进其进一步发展的主体，既是利益的主体，也是在垄断的经济活动中的主体。如果政府只对自身的利益进行考虑，将土地作为促进经济增长的主要手段，就会造成土地资源的浪费。
保证政府在市场中准确的定位是利用土地政策进行房地产市场调控的关键所在。在房地产行业中，地方政府就需要进行市场调控，在考虑公众利益的前提下保证房地产调控的有效进行。
（二）现有的调控手段较少
在进行房地产需求的调控过程中，不能够实现预期的效果，多是由于现有的调控政策较少或实施不到位。房地产的需求量主要取决于人们的购买力。而货币政策和国家的财政政策有着直接的关系。我国现有的房购方式中，以抵押贷款的形式为主，因此就涉及到了货币政策、财政政策和税收政策。在现有的房地产供给的调控中，虽然存在的方式较多，但仍然存在着以下两个方面的问题：1、在进行土地调控的政策中，存在明显的单向性的特征。2、土地政策的执行中存在较长的时滞性的特点，从项目的产生到销售总体的时间约两年，而货币政策的执行时间为半年左右，因此就会对房地产市场造成一定的影响。
二、土地政策在房地产市场中的作用分析
在对房地产市场的价格造成影响的因素中包含两个两面，一种是供求关系的影响，另一个产生的成本的变化。在进行房地产市场尤其是房价的调控中，土地政策具有明显的作用。
（一）对房地产供求关系调控的作用
首先，在供给关系的影响中，土地是进行房地产生产的重要因素。在进行房地产市场的调控过程中，主要体现在供应结构、供应的总数、空间布局等方面。在进行土地规划的过程中对土地的供应结构作出相应的调整，同时对投资的数量和供应的数量进行控制；对土地供给的计划进行调整就能够对其整体的供应结构进行调整；通过土地的供给计划的调整能够对房地产的上市速度做出相应的调整。税收和金融等与土地相关的政策对于房地产的供给也存在一定的影响。在土地的的税收政策中氛围所得税、保有税和流转税三个方面。在土地税增加的同时，土地的成本就会上升，保有税上升，就会引得开放商进行土地的销售，市场中的土地供应量就会大幅度上涨。流转税增加，开发商就会减少对于土地的售出，与此同时，市场中的土地供应量就会减少。在目前的土地政策中土地抵押贷款为主要的方式之一，减少对于其进行限制的力度就会使得贷款的数量增加，同时，房地产的开发力度就会加大。限制土地的抵押贷款就会对房地产的开发形成一定程度的限制，房地产的开发力度就会大大减少。
其次，在需求关系的影响中，在对土地进行投机开发时，土地政策本身也能够成为需求的调控手段。随着土地政策的限制力度逐渐减小，就会存在土地的自由转让，投机现象就会增多，同时在市场中的土地机会存在供不应求的状况，此时就会出现土地价格的上涨。对于土地的限制力度加大，家少投机现象的产生，土地的需求量就会大大降低，也就不会出现价格的大幅度上涨的情况。
（二）调控开发成本的作用
在以往的实践中充分体现出：进行地价政策的调整能够实现房价的有效调整。在房价中，地价有着十分重要的作用。地价的上升或下跌对于房价的变化有着十分显著的影响。在我国现有的地价组成部分中，包括：进行征地所需要的安置费用、进行房地产开发的成本、以及政府获得的土地收益。在地价中，其比例相同。
征地补偿安置费用和开发成本具有的可调控的范围较小，政府获得的土地收益中择能够进行相应的调节。例如，在进行土地出让的过程中综合利用各种方式，产生的价格也就各不相同。如果采用公开出让的方式，产生的价格则较高，采用协议的方式进行土地的出让，产生的价格则较低。在土地的价格产生变动时，会对其交易的价格形成约束，房产的价格就会受到影响。由此可见，在土地政策对房地产市场的调控中，尤其是对房价的影响，不仅受到政策变化的影响较大，所产生的效果也较明显。
土地政策在对房地产市场进行调控的过程中，如果将其作为政策的调控工具，可以将其分为数量型和价格型，从调控要实现的目标来看，可以分为：对于投资市场的调控，对于整体房价的调控，对整体供应结构进行的调控。
三、利用土地政策进行宏观调控的建议
（一）切实发挥政府自身的职能
加强政府的宏观调控职能，实现经济结构的合理化调节，减少地区间存在的经济差异，减少收入的不平衡现象的产生，在进行管理的过程中，政府应适当弱化自身的管理功能，为企业和中介提供有力的发挥平台，在政府的监督下发挥自身的作用。
（二）加强土地的供应管理
完善土地政策，强化土地的供应和管理。在进行年度用地的规划时，要加强对于经济适用房和廉租房的用地规划。在市场发生变化时要能够作出及时的调整，扩大普通商品房的开发和建设，适当减少高档房地产的开发用地。
（三）合理规划利用土地
在进行土地利用的规划时要保证其高起点，充分考虑现实的经济条件对于土地的使用需求，将不同的用地进行合理规划，并保证土地的使用结构，为调控做好充分的准备，加大对于违法占用土地的管理力度。
（四）加大相关的法律法规的管理力度
在进行土地市场的管理中，加快对于土地的立法进程是保证土地政策良好实施的重要前提。在我国现有的法律制度中，《土地管理法》具有一定的管理作用，但与其相关的只能法律中仍然存在较大的缺陷。《土地法》、《农地保护法》仍需要得到进一步的实施。
参考文献
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