房地产企业经营分析篇1
关键词：现金流量；房地产；管理；建议
中图分类号：F293.33文献标识码：adoi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.16文章编号：1672-3309（2013）08-35-02
房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业，在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是非常典型的资本密集型行业。因此，在房地产经营管理中，现金的流动与管理是非常重要的环节，也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。
一、现金在房地产开发各阶段的流动
根据房地产开发现金流入、流出的项目，大致分为以下四个阶段：第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节，现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费，现金流入主要是股东的投入；第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段，现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用，现金流入主要来自资本市场融资；第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段，现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用，现金流入包括达到预售条件后的预售回款；第四阶段项目经营、物业管理阶段，现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费，现金流入主要是销售回款。
二、现金流动的预警指标
当前，对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系，没有权威的共识与证实。基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点，笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类：
（一）现金流量结构分析
一般情况，维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的，融资类现金对公司起到了辅或补充性作用。经营性流动比例保持在合理范围内，是企业经营状况良好的重要标志。在分析企业未来偿债能力时，需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。
（二）获利能力分析
根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。
1、每股经营现金净额均值=经营现金净流量/股数。房地产整体行业的现金趋紧，上市公司中70%的经营现金都呈现“入不敷出”的状况。负值的经营现金流量更需要警惕在宏观政策调控下，很可能造成企业实现销售和资金回笼的困难加大，经营风险增加，现金流量继续恶化的恶性循环。
2、盈利现金比率=经营现金净流量/净利润。国外破产倒闭的企业中有80%多的企业是盈利情况不错的企业，例如美国w.t.Grant公司，破产有很大因素在于其净利润中存在大量未能实现现金的收入，最终破产清算。因此经营现金净流量与净利润的关系可以反映利润中为实现现金收入的情况，当然进一步分析中还要结合企业的折旧政策和存货变动情况。
（三）偿债能力分析
充分利用财务杠杆，负债经营是现代企业的一个重要特征。房地产企业资金投入数额大，杠杆效果显著，但是相应的财务风险也很高。
1、短期融资现金保障系数=货币资金/短期及一年到期借款。短期融资现金保障系数是最直接反应企业对偿还短期负债的能力。整个行业的保障能力较低，现金对短期负债的能力面临较大考验，特别需要警惕财务风险。
2、有效负债率=（总负债-预收账款）/总资产。剔除了预收账款后的负债，比较客观地反映了房地产企业的真实负债。从房地产整个行业来看，有效负债率保持在50%左右，随着房地产调控的深化，预计企业的融资需求将进一步增加。
三、房地产企业现金管理方式
企业现金管理战略，即是将资金预算与具体项目开发进度、企业的战略规划乃至企业生命周期营运发展相结合，寻求稳健的、低成本和可持续现金流动管理模式。当然，不同企业现金管理模式也是多样化的，笔者单独提出了以下几种模式，结合当前房地产宏观调控政策及行业市场环境，希望对现金流分析提供多方位参考。
（一）房地产企业现金资金池管理
对于房地产集团企业，为了提高资金的整体使用效益和减少闲置成本，对于旗下同区域或跨区域的项目公司的资金进行统一调配，实现资金集中管理。常用的模式包括设立内部结算中心或具有独立法人资格的财务公司。采用集团资金池管理模式，一方面加强了集团的预算管理，提高了闲置资金使用效率，另一方面集团内部关联方交易能够减少操作成本，降低融资成本。然而，由于集团资金池管理，也容易出现对项目公司顾此失彼，照顾局部忽略集体利益，更因为关联交易不符合公允、信息披露等要求，容易遭到外部监管的审查或税务局的质疑。因此，在分析房地产集团企业的现金管理模式下，建议应该从集团层面项目安排及资金统筹等方面着手；集团公司是否建立规范的内控管理和风险防范体系，若一家项目公司不能履行还款义务，集团资金池管理能否可以做到事前防范，事后完善等操作；此外，还应该防范潜在税务风险及内部操作风险。
（二）房地产企业生命周期与多元化的融资渠道管理
根据中国指数研究院《2012中国房地产百强企业研究报告》显示，百强房地产企业2010年及2011年资产负债率均值分别为70.9%和71.8%，有息负债率分别为48.9%和48.1%。对于这种大的房地产企业，融资比例都将近50%，更别说相对小些的房地产企业，融资需求更为尤胜，投资资金高达80%来自外部融资也不足为奇。因此，多元化的融资渠道是房地产企业突破现金困局，解决流动性问题的一大法宝。
在分析房地产企业融资模式时，可以借鉴对房地产企业生命周期发展的不同时期、不同条件下融资渠道的组合选择。比如下面展示的是融资与生命周期相结合的一种模式，力求企业经营稳定和风险可控的现金流运作：萌芽期，现金流量表现高流出，融资渠道一般是自由资金、风险投资与股权投资组合形式，现金管理主要为资本的原始积累与投资风险相结合；成长期，现金流量以流出为主，现金流入逐渐增加，融资渠道一般来自金融机构信贷，现金管理主要为解决企业快速发展的资金需求；成熟期，现金流量以流入为主，现金流出逐渐减少，融资渠道一般可来自非银机构信贷，现金管理主要充分发挥杠杆作用和寻求新的投资；衰退期，现金维持流入，并逐步收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业，现金管理以资金撤回管理或在寻找新项目投入。将现金管理、融资需求与企业生命周期相结合，更准确判断企业未来偿债能力，较全面分析企业经营发展规划和风险承受能力。
（三）房地产业务模式管理
由于房地产项目的现金投资大、项目前期大量支出、到中后期才有回报的特点，使得这种现金流的大起大落无疑给房地产企业的财务造成了极大的风险。而房地产企业可以通过多种业态的组合、开发项目错配等方式来平衡现金流管理。比如万达为代表的“租赁并举+自营”的商业地产模式，通过销售保证短期业绩，持有部分商业收租物业增值来保证取得长期回报，赢得稳定现金流，并且项目物业综合体化的特征，以“购物中心+住宅+酒店+写字楼+公寓”等业态组合，更能够提升企业的品牌价值，代表性的还有华润“万象城”、中粮置业“大悦城”、上海亿丰“亿丰时代广场”等。
除了对物业业态的组合，还可以推动产业链的组合。房地产一般2-3年的开发周期，资金占用成本较高，通过投资具有稳定现金流的业务，使得房地产企业负值现金流的风险大大降低。2001年后，新世界业务重组：基建、物业开发都是投资回报期长、利润高、资金投入大的行业；服务管理（设施管理、交通运输及金融保险）提供了稳定利润和现金流入；收纳的港口管理及新世界百货也带来了稳定的现金流。
综上，关于房地产企业的现金流量分析是个庞大的管理体系，肯定的是现金流在房地产乃至所有行业都占有重要地位。本文从对房地产行业现金流量表介绍，房地产开发现金流量流动介绍，现金流量预警指标的分析和房地产现金管理模式浅析，希望能够使读者在业务分析的过程中多一份参考。
参考文献：
[1]王惠娟.浅谈现金池在房地产行业的应用[J].中国集体经济，2011，（30）.
[2]祝桂芳.基于现金流量的我国房地产上市公司财务风险的预警研究[D].广州：广东工业大学，2011.
[3]谢家泉.房地产上市公司财务综合评价研究[J].山东经济，2009，（03）.
房地产企业经营分析篇2
[关键词]偿债能力分析；房地产企业；风险
[中图分类号]F2933[文献标识码]a[文章编号]1005-6432（2014）46-0117-02
1引言
随着经济、政治、文化、市场等多方面的因素，房地产行业现在已经成为中国的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式，存在一定的风险，因此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力，比如：股东及潜在投资者需要考虑房地产企业的偿债能力做出是否继续投资或者撤资的决策；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核，做出是否贷款持续合作的决策；政府机关对房地产企业的偿债能力进行分析，适当的调控，保持市场均衡发展，提高经济运行效率；房地产企业客户对偿还房地产企业债务进行分析，选择最好的偿还方案。所以对房地产企业的偿债能力进行分析和评价，总结偿债分析指标存在的不足具有非常重要的意义。
2房地产企业偿债能力简析
21短期偿债能力
211流动比率
流动比率越高房地产企业的偿债能力越强。房地产企业持有现金的目的，主要是防止由于现金流入量不足以弥补现金支出情况下的现金短缺情况，但有时会出现现金余额无法维持应有水平的情况，在这种情况下多数房地产企业会向金融机构借款。房地产企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货，存货在计价时通常采取历史成本原则，而正常情况下房地产公司的存货的成本与市场价值相差更大，因此用历史成本作为计算流动比率的基础不能正确反映房地产企业的短期偿债能力，房地产企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时，也提供以存货市场价值计算的流动比率，使利益相关者较好的了解房地产企业的短期偿债能力。
212速动比率
速动比率越高房地产企业的偿债能力越强，在房地产企业中，存货在房地产企业的流动资产中占有很大的比例，而且现有的经济环境下，作为房地产企业主要存货的房产的变现能力很强，因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货，根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除，计算出的速动比率才能更好地反映房地产企业的变现能力。
213现金比率
现金流动性最强，所以现金比率是最能够反映房地产企业偿债能力的一个指标，能够及时反映房地产企业付现能力。房地产企业能否及时偿还债务的关键并不在于账面利润而要看其有无现金，因为有利润的年份并不一定有多余的现金用于维持房地产企业的发展和支付债务。
214现金流量
生产经营活动中产生的现金流量的大小主要取决于房地产企业销售量的大小、资金使用状况、赊销管理等因素。①房地产企业的生产经营流量如果大于房地产企业因生产经营活动发生的支出，那说明房地产企业的生产经营状况良好，处于稳定的状态；反之，则说明房地产企业的生产经营状况差，处于不稳定的状态。②通过现金周转期计算判断现金周转速度。一般来说，现金周转天数越少，其周转速度就越快，房地产企业产生现金的能力就越强，房地产企业的偿债能力就越强。
215房地产企业的短期融资能力
现在的中小房地产企业随着经济的快速发展变得越来越多，部分企业采用举借新债还旧债的政策的偿还债务，它的短期融资能力不能直接在财务报表的项目上看出来，需要以下分析：①短期融资额度，随着房地产企业的逐渐增长伴随着一定的信用额度，可以在这额度里向金融机构贷款，融通资金，这部分资金可以调节房地产企业是生产经营、投资运营等。②信用担保，如果房地产企业承担着为其他房地产企业的担保业务，到期如果对方无法承担债务，该企业将直接承担这部分债务，加大了自身短期债务的压力，融通资金很有可能降为零。
22长期偿债能力
长期负债的举借一般是房地产企业在初创时期，在萌芽期建议房地产企业举债可以考虑长期贷款，由于较长时间的借款期，可以给房地产企业带来一定的时间运营，产生更多的资金保证企业稳定发展；如果房地产企业已经由萌芽期转型变为稳定增长型，可以较多的考虑短期贷款，短期贷款虽然期限短，但是由于房地产企业稳定的生产经营可以有稳定的资金链，短期贷款可以融通资金的同时减少还息力度，加大资金的流通力度，更加的有效。
3我国房地产企业偿债能力存在的问题
31债务负担沉重，偿债风险大
房地产企业的偿还本金和利息未同时得到重视。现在的房地产企业随着生产经营规模的需要有时候需要融通资金，其中较长的资金伴随着较高的利息，因而这部分的利息需要房地产企业生产经营产生利润的积累，支付这部分的资金房地产企业需要承担很大的压力，房地产企业未对这部分的财务积累进行分析，这必然会导致房地产企业在决策中产生错误的想法。
32偿还资金渠道单一
现有的房地产企业偿还资金较多是生产经营中产生的资金、融资、资产变现，其中最常见的是房地产企业通过使用生产经营中产生的资金和融通资金这两种方式偿还资金，但是现在大多数房地产企业在进行偿债能力分析中依然包括其资产变现的资金，上面我已经说过了房地产企业是建立在持续经营的假设前提下计算的偿债能力分析而不是以清算为基础的，所以现在的房地产企业不应该将资产变现的资金加入计算房地产企业的偿债能力分析，这样的偿债能力分析才会更加的准确有力。
33动态偿债能力缺失
偿债能力分析较多的考虑了资产、负债、所有者权益三大会计要素，而且这三大会计要素都是建立在某一时点的分析，现房地产企业的偿债能力分析没有考虑到房地产企业生产经营过程中产生的偿债能力，只考虑了某一时点的偿债能力分析未考虑房地产企业某一时段的偿债能力分析。
4房地产企业解决问题的措施
41建立企业的财务风险预警体系
我国房地产企业仍处于发展中状态，在激烈的市场竞争中，房地产企业面临的财务风险是无法规避的，要加强房地产企业财务风险管理应当建立完善财务预警系统，加强重视应收账款、应付账款、存货以及贷款利息等对经营现金流量影响重大的科目，使经营活动产生现金净流量净额大于净利润，降低房地产企业的财务风险。长期财务风险体系是以经营效益为基础，通过对房地产企业经营结果的综合评价来评估风险。
42拓宽筹资渠道，偿还资金
房地产企业增资扩股，增资扩股是永久性无须偿还的资金，对维持公司长期稳定的发展有益，每月固定的利息负担，经营波动的给公司带来的财务负担较小，没有到期还本付息的压力，筹资风险较小。向金融机构举债，筹资速度相对较快，借款弹性大，借款成本较低，利息可以低税。房地产企业自有商业信用，通过自己的商誉给公司缓解还款压力，成本低于借款成本，同时企业可以合作分成，合作建房，降低个人的还款压力。
43动静结合，不断改善企业偿债能力
房地产企业偿债能力分析考虑时点，同时考虑时段，企业应该定期制作关于偿债金额的预算表，定期制作预算避免房地产企业静态偿债能力分析所产生的遗漏，预算表能够预算下一月度、季度、乃至年度的偿债分析，这样能够在第一时间知道资金偿还额度及期间，避免企业因偿债金额不足导致的破产。
5结论
房地产企业偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析，投资者、债权人、政府机关、乃至企业职工对房地产企业的偿债能力分析都十分的重视，在不可预测的众多未来发展因素，即使房地产企业拥有良好的发展前景，如果不做好企业的偿债能力分析也很有可能在下一秒破产，同时房地产企业偿债能力分析的项目指标使用存在不足，应该结合行业特点做好企业的偿债能力分析。
参考文献：
[1]王洪卫，简德一房地产经济学[m].上海：上海财经大学出版社，1997：12-58
房地产企业经营分析篇3
（一）重要性
企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。
（二）基本内容
企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。
2房地产企业财务报表的局限之处
（1）房地产企业的预收账款增加
影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。
（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益
从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。
3房地产企业财务报表分析的科学方法
（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款
并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。
（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产
企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。
（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究
以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。
4房地产企业财务报表分析的特殊性要求
（1）充分利用财务报表外的信息
房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。
（2）重视对现金流量表的分析工作
房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。
5结论
房地产企业经营分析篇4
关键词：中小房地产开发企业；价值链；竞争优势
一、引言
价值链管理已经成为现代企业管理的重要手段，价值链分析为企业降低成本、提高效率、优化顾客服务提供了依据和保障。房地产企业的管理同样可以运用价值链管理的思想。房地产开发企业运营可以用价值链管理的基本流程来分析，房地产企业价值链主要包括项目可行性分析、工程物资、工程施工、项目营销及物业管理等活动。根据房地产企业的基本业务流程构建房地产开发企业的运营价值链，并根据业务性质识别出能够开发并保持房地产企业竞争优势起的关键环节，并针对关键的价值活动环节，提出保持中小房地产开发企业竞争优势的途径。
二、中小型房地产开发企业价值链构成及价值活动分析
中小型房地产开发企业价值链将企业的生产活动分为基本活动和支持性活动两大类，其中基本活动是指生产经营的实质性活动，支持性活动主要是支持基本价值活动且内部之间又相互支持的活动。
1、基本价值活动
（1）内部后勤：内部后勤主要指房地产开发企业对开发项目的市场调研，在权衡市场整体情况的基础上分析项目的可行性、可进入性、可盈利性并制定开发方案，并从土地出让方取得土地使用权。
（2）生产经营：生产经营即项目的建设阶段，是投入项目所需的各种要素（包括土地、人力、资金、设备、工程物资）以生产最终商品房的过程。生产经营阶段的管理对于房地产产品的质量起到决定作用，是企业形成核心竞争优势的关键阶段。
（3）外部后勤：当项目建设进入即将完工时期，企业可以着手准备商品房的预售，这一时期可以进行项目宣传、申请预售许可、确定预售方式、准备预售合同、确定按揭银行、等一系列准备工作。
（4）市场营销：市场营销包括市场宣传、产品定价、以及确定销售渠道。市场营销能力是中小房地产重要的价值增值环节将决定企业的获利空间，并对企业形象塑造具有重要影响。
（5）物业管理：物业管理是房地产企业价值链基本活动中的服务活动，物业管理也是房地产产品价值的一部分，实质上是对商品房从建成到使用过程进行综合性的管理，其主要目的是为了使房地产产品的整体功能得以实以满足业主的使用需求，物业管理活动能提高业主的满意度并获得业主的认同进而提高了企业的市场声誉。
2、辅助价值活动
（1）采购管理：采购管理工作既包括工程物资的采购也包括其他所需资源的采购及管理。房地产开发企业工程物资采购费用占到工程造价的比率较高，因此对于采购过程的有效管理对于降低开发成本具有重要的意义。
（2）技术开发：技术开发包括生产性技术开发和非生产性技术开发，技术开发对企业形成核心竞争优势十分关键，房地产企业的技术开发活动主要体现在：项目可行性分析技术，工程规划技术、建筑工程设计、营销资源整合技术，市场综合分析技术、物业管理信息系统技术、客户信息系统。技术的开发不仅与最终产品的形成直接相关，而且支持企业的全部业务流程，是企业竞争优势的关键。
（3）人力资源管理：房地产开发企业人力资源管理活动指企业职工的招聘、录用、培训、激励、提拔、退休等各项人力资源管理活动。人力资源是现代企业的核心资源。加强企业人力资源管理，保持企业人力资源的稳定、高效率影响着企业的竞争实力。
（4）企业基础设施：企业的基础设施指企业的组织机构设置、企业的行为、企业的规章制度、管理者的领导风格、企业的控制系统及企业文化等要素。企业的基础设施与其他三类支持性活动不同，企业基础设施用来支持整个价值链的有效运行。
三、基于价值链管理提升中小房地产企业竞争优势
基于中小房地产企业经营业务流程及对中小房地产开发企业的价值链及价值活动分析，构建中小房地产企业价值链动态耦合机制。
基于对中小房地产企业价值链动态耦合机制及关键业务流程的分析，提出以下优化中小房地产企业价值链的基本途径。
1、重新构造中小房地产企业价值链
中小房地产企业由于规模相对较小可以采取更灵活、更具效率的方式来进行业务活动。优化采购、设计、施工、销售、物业管理等业务流程，改变企业产品的成本构成，可以显著降低企业产品成本，以获得成本优势。此外，保持上下游价值链的高效率运行也是获得竞争优势的关键，当上下游价值活动对于企业成本影响较大时，控制价值活动的效率更重要。
2、建立战略联盟
中小房地产企业由于规模及资源限制无法与大企业开展更广泛的竞争，通过建立战略联盟可以存进企业技术创新、避免孤军奋战所带来的经营风险并可以减少联盟内部企业之间的竞争以实现资源优势互补共同开发新的市场。
3、实施以顾客为导向的全程营销模式
中小房地产企业应以全程营销模式为导向在项目开展实施的全过程都注重客户效应，以提升客户对于企业及产品的认同感，实现差异化，提升企业市场形象。在实现全程营销过程中要以顾客满意为标准，以提升顾客效用价值为目标。通过建立便利的销售渠道，简化顾客购买流程给予顾客便利；通过提供人性化的物业管理以最大化顾客的价值感知。
4、借助互联网提升房地产企业的竞争优势
电子商务的出现提高了企业的工作效率，房地产企业可以通过电子商务平台采购质优价廉的工程物资，因为互联网扩大了的供应商范围，企业甚至可以在全球范围内寻找供应商。房地产开发企业可以利用网络平台进行营销推广以扩大企业的市场认知度，使更多的顾客了解企业产品、企业形象。（作者单位：1.陕西科技大学；2.海南中诚信达会计师事务所）
参考文献：
[1]孙光晨，王会珍.中小型房地产开发企业发展战略选择探析[J].企业经济，2009（6）：135―137.
[2]郭天明.基于价值链的公司价值创造研究[m].经济科学出版社，2008（6）
房地产企业经营分析篇5
关键词：房地产；营销策略；创新
中图分类号：F293文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）010-00-01
一、房地产市场营销概述
房地产是某种特定的财产和权利，在其物质形态上则是土地和房屋，其既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律上的财产。房地产业是指从事房地产开发、建设、租赁、经营以及与此相关的其他中介服务，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业[1]。房地产业的主要经济活动领域包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及由此而形成的房地产市场[2]。房地产是一种特殊的商品，它的形成和出现是建立在土地的基础上，因此房地产具有土地的固有特性，包括承受性、不可移动性、不可灭失性和差别性。另外房地产商品还具有三类物理特性，主要是位置的固定性、长期使用性和异质性。
随着商品经济的高速发展，市场营销逐渐与房地产行业紧密结合，房地产市场营销的盛行已经成为经济快速发展的必然导向。房地产市场营销是房地产企业根据消费者的需求，包括现实需求和潜在需求，向其提供住宅、办公楼、商业楼和厂房等房地产商品及与此相关的各种服务来实现企业的经营目标并获利的过程。房地产市场营销不是推销而是全程营销，营销活动贯穿于房地产开发的全过程，包括项目的选址、设计、开发、销售、物业等整个过程，其中心是实现商品的交换，完成销售活动。
二、我国房地产行业面临的新形势
2013年全年，我国国内生产总值（GDp）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。
在市场经济正常发展的同时，房地产行业政策也趋向宽松。十八届三中全会强调市场化的重要作用，表示降低对房地产的干预，更多依靠长效机制发挥作用。
在经济利好与政策松动的大背景下，房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。
三、我国房地产营销策略的现状
根据我国房地产行业面临的新形势分析可知，虽然2014年整体形势较好，但是房价涨幅相对会放缓，市场化程度会逐渐加深。在市场营销方面，消费者的思想愈加成熟，购房行为愈加理性，经验也愈加丰富。关于购房纠纷问题层出不穷，消费者购房更加谨慎，房地产营销压力巨大。而目前我国房地产营销策略主要是趋向于传统的4p策略，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。实践中，房地产企业营销策略应用中存在诸多问题，如前期市场调查不够充分、忽视市场细分与定位的重要性、房地产商品质量存在缺陷、营销策略脱离企业实际情况、市场营销思想落后且不够先进等。随着市场环境日益变化，人们对房产商品的需求也在时刻改变，企业应对市场进行充分的调查并对其分析，结合企业的实际状况和特色选择合适的营销策略。另外，企业应根据经营环境的要求，适时做出思想和行为上的改变，因此，我国房地产的4p营销策略需根据目前的市场情况进行合理的创新。
四、我国房地产营销策略的创新
随着越来越多新进房地产商的加盟和人们对于买房热逐渐趋于理性，房地产业内的竞争将更加激烈，传统的市场营销策略及其组合营销策略已经无法满足市场不断发展的需求特点。根据目前的市场状况，各大开发商为了稳定企业的可持续发展并获得市场有力的竞争地位，必须要注重房地产营销策略的创新。
（一）品牌营销。最高级的营销不是建立庞大的营销网络，而是通过无形的营销网络加深人们对企业产品和品牌的认识，使得无论是消费者和投资商都可以根据品牌来选择产品或认定企业，建立良好的品牌对房地产营销来说十分重要。品牌营销策略包括品牌个性、品牌传播、品牌销售和品牌管理。房地产企业品牌的树立可分三步骤进行：首先是分析行业环境，寻找区分度；其次是以品质作保证，支持品牌发展；再次为品牌的整合、持续传播和应用。
（二）绿色营销。近年来，绿色营销理论的传播愈加广泛并逐渐运用于房地产行业。传统的房地产营销只是单纯地实现企业经济效益和消费者效益的统一，如今则增加了社会效益和环境效益，四维的营销视角，充分考虑到生态环境的承载能力和社会公众的利益。房地产企业社会责任意识的增强，改善了企业利益和社会利益冲突的局面，实现企业与社会的和谐相处。为了满足消费者对房地产的绿色消费需求，房地产企业应积极开发绿色住宅，实行绿色定价，同时开辟绿色分销渠道并进行绿色广告促销，最终实现企业、社会和消费者共赢的目标。
（三）人文营销。房地产营销应体现以人为本的理念，充分考虑地理人脉、风土人情、宗教习惯等人文因素，为顾客创造良好环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，高品质的文化景观和文化素养可以满足顾客的文化欣赏，因此房地产企业在进行房产设计时应充分考虑到消费者对房产的文化需求。此外，企业在进行房产销售时，应妥善处理并保持与顾客的良好关系，在展示企业良好形象的同时，让顾客感受到温暖与关怀。房产销售不是人文营销的终结，在后续为消费者提供物业服务时更应坚持以人为本的理念，为消费者提供高品质的物业服务。
（四）体验式营销。随着“体验经济时代到来”，企业主要提供的已不仅仅是商品和服务，而是一种让客户身在其中的体验，充满感性力量，给顾客留下深刻印象，从而刺激其进行消费需求。房地产企业通过体验式营销让顾客感受全景体验的过程，不仅看到房产的结构、质量等硬性标准，还能体会到入住后的物业服务等软性享受，从而增加顾客对企业的信赖及忠诚度。
（五）服务营销。如今，随着购房者的理性决策意识不断增强和市场竞争模仿的日益加剧，服务逐渐成为难以模仿的竞争优势。我国房地产企业可从以下方面实施服务营销：一是加强售前服务措施；二是提高售中服务质量；三是注重售后服务开展；四是注意客户投诉；五是建立高效的客户服务中心。
五、结语
就目前来说，我国房地产营销策略有多种，无论是传统的还是新式的，都各有其优缺点。房地产企业营销策略的采用应结合企业的实际情况，包括企业内外部环境的分析、政府相关政策的契合以及消费者的特征分析，通过制定正确的单一或组合的营销策略，最终实现企业利益的增长及其可持续发展。
参考文献：
[1]刘明华.房地产市场绿色营销问题研究[R].西南交通大学，2005（4）：35-40.
房地产企业经营分析篇6
关键词：营运资金；模块设计；房地产
中图分类号：F275.1文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）01-0-01
一、研究的必要性、目的及意义
近十几年来，房地产业是国家经济的主力军，不少中小型房地产企业因国家政策调整而面临一定的风险，营运资金管理对于任何一个行业来说都是起到非常关键的资金链的作用。对于中小型房地产企业来说如何提高营运资金管理的水平，提高工作效率和节约成本支出都非常重要。费用高的eRp财务软件和高薪聘请高素质会计人员不现实。对营运资金的专门管理已经成为中小型房地产公司投资管理人员必须关注并且及时决策处理的问题。
营运资金中最主要的货币资金、存货和应收账款进行管理的过程中，若企业逐年或逐月计算其相关的成本和收益，并且逐年研究其变化幅度，则可能浪费大量的人力和时间；若每年从市场获取专业机构的服务，则可能带来高成本，导致企业整体收益降低。若能报表生成的在第一时间能对营运资金的数据进行选择、汇总、计算、分析，就能得到对企业营运资金管理决策有用的信息，实现信息的有效传递和管理，特别是在存在一定政策变动的年份，营运资金的变化信息对企业的生存至关重要。
所以，设计一种适合于中小型房地产企业的营运资金管理模块软件在这个阶段就显得尤其重要。以中小型房地产企业为背景，运用统计学专业软件SpSS和通用microsoftoffice软件excel模块、VFp编程软件的相关功能为决策支持服务，制作适合中小型房地产企业的营运资金管理模块，生成营运资金原始数据汇总、检索、处理和分析的系统管理软件。
该模块考虑以广泛使用的数据表处理软件微软excel为基础软件，用该软件对各类中小房地产企业历年（至少3年）营运资金数据进行汇总，并在此基础上结合统计学专用的SpSS软件，实现营运资金的成本收益分析，反映营运资金管理相关指标数据的历年变动幅度，形成一个全方位支持投资管理人员进行营运资金管理和分析的支持软件。
本模块的设计初步考虑以excel和SpSS、VFp作为开发手段可有效降低开发成本，同时可保证模块的系统稳定和后续扩展其应用功能，实现与其他财务软件的对接。
二、项目的背景、主要内容、技术水平及应用范围
营运资金运动是任何一个企业关注的核心，更是现阶段中小型房地产企业财务管理工作中的重中之重，而繁多的数据和处理流程让投资管理人员应接不暇。对于中小型规模的房地产企业来说，激烈的市场竞争和政策的变化使之不能在仅仅局限于报表数据表面，处理和分析相关信息的需求方面的要求越来越。而较之大型房产企业的资金实力而言，中小型房地产企业想要聘请高素质的财务人才或聘请足够多的投资管理人员又显得力不从心。只有以最小的投入最大限度的提高企业营运资金管理效率才能生存并获得发展的机会。科学有效的管理对中小型房地产企业营运资金信息化提出了较高的要求，但大量的中小型房地产企业由于经费有限，也无法进行或者不愿意进行大规模的信息化建设投入。为此现有的财务管理人员如何更高效率管理营运资金变成问题的核心。开发一种易用的、强大的、廉价的成本管理软件成为一种中小企业的一种迫切的需要。基于excel、SpSS的中小房地产企业营运资金管理模块的开发，能满足中小型房地产企业对提高营运资金管理效率的需要。
以中小型企业为背景，以提高中小房地产企业营运资金管理效率和服务中小房地产企业财务管理工作人员为目的，以excelSpSS为系统开发平台，制作一个的中小房地产企业营运资金管理分析系统且兼具可扩展性。除非用户要求，初始开发的营运资金处理分析模块只拥有简单的功能，但这些功能都是最基本的，而且是经常用到的。
首先要选取典型的中小型房地产企业进行实地调查，汇总常规的中小型房地产企业报表数据，明确营运资金管理处理系统的具体信息要求，收集、整理必要的资料。为营运资金管理分析模块开发的提供资料和数据支持。
其次，运用SpSS软件对营运资金管理分析模块中的历年的数据变动幅度进行计算与分析，反映出营运资金管理指标数据的变动幅度。
再次，根据企业财务管理工作的需要和变动幅度的大小，归纳出其基本特征，找出其基本规律，对营运资金的内部结构和（数据）信息进行系统分析，运用eXCeL进行中小房地产企业营运资金管理分析模块的初步设计。
最后，根据企业营运资金管理工作的具体信息要求（获取基本需求定义），利用VFp开发工具生成应用系统，建立一个营运资金管理分析模块的最初版本，并将其提交企业试用、评价，根据企业的提出的意见修改、补充，直到生成一个企业满意的营运资金管理应用系统。
中小企业营运资金管理分析模块的开发拟采用进化型原型法，根据用户需求，利用VFp编程开发工具，建立一个系统模型，在此基础上与用户交流，最终实现用户需求的营运资金管理信息系统。发项目是运用通用office软件excel模块和SpSS软件的相关功能为中小房地产企业营运资金管理工作服务，制作适合中小型房地产企业的营运资金管理分析模块，借助VFp语言，生成中小型房地产营运资金管理应用系统。由于该项目涉及财务工作和软件开发，需要项目开发者既熟悉企业财务工作的基本方法，会熟练操作excel和SpSS，又有软件开发相关专业背景知识。对项目开发提出了较高的技术要求。
参考文献：
房地产企业经营分析篇7
[关键词]作业成本法；房地产；成本估算
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2017.08.003
[中图分类号]F234.2[文献标识码]a[文章编号]1673-0194（2017）08-000-02
随着社会经济的飞速发展，人们对住宅的要求也越来越高，造成了房地产开发商的经营成本越来越高，导致房地产开发商的经济效益逐渐变小。房地产开发商想要在激烈的市场竞争中，得以生存，就要使房地产的运营成本降低，因此，可以具体应用作业成本法进行控制。作业成本法是以市场为导向，能够合理、准确的引导企业在做高质量建筑的情况下，实施低成本策略，赢得高利润收入，提高房地产企业产品竞争力的方法。
1作业成本法概述
1.1作业成本法
作业成本法可以称为作业成本分析法、作业成本计算法、作业成本核算法，也可以称为aBC成本法。它是由美国会计大师埃里克・科勒（ericKohler）教授于1952年提出的作业、作业账户等新概念，由乔治・斯托布斯（GeorgeStaubus）教授于1971年全面研究与讨论了作业、成本、作业会计等概念而产生的。这种成本计算方法是现代化、经济发达社会的产物。作业成本法的推出，引起了社会各界人士的关注，它是把整个资源按照资源动因分配到生产作业场所的、作业的成本是按照作业动因分配到每个产品上的。
1.2作业成本法的优势
作业成本法能够使社会经济快速发展，同时也能满足房地产行业对管理企业成本的需求。作业成本法主要应用于强化企业生产经营过程中的管理，并实时注意企业各项活动所产生的成本以及加强成本管理方面。因为作业成本法在欧美地区的应用得到了一致好评，也产生了良好的经济效益，所以我国也可以把作业成本法应用在房地产行业上。随着社会经济的发展，房地产行业的交易成本日益加大，而房地产行业要想提高自己的经济效益，就可以应用作业成本法来核算企业的经营成本，促使企业的整个经营运作流程变得顺利，避免企业一些不必要的花销，促使房地产盈利。
2作业成本法估算的一般步骤
房地产行业在企业经营过程中实施作业成本法分为以下四个步骤。
2.1鉴定作业
房地产企业在实施作业成本法时，必须明确实施目标和实施范围。实施目标是作业成本法估算出的数据信息，实施范围是实施作业成本法的执行部门或整个房地产企业。无论如何，首先要明确作业成本法的实施对象。房地产企业要建立实施作业成本法的团队小组，就要确定作业成本法的领头，房地产企业的财务会计负责人或其他相关负责人。
2.2建立作业成本库，并将资源追溯到对应的作业中
在建立作业成本库之前，实施作业成本法的工作小组要详细调查房地产企业的经营情况，并了解房地产企业的经营过程，理顺房地产企业生产成本的流动状况及过程，分析房地产企业成本的发起源头以及影响因素。房地产企业要使企业的每一部门都能对本部门所产生的成本负责，这有利于实施企业作业设计和把控好分配的工作责任制。作业成本法是把房地产企业在经营过程中各种成本的运用情况，进行了一个统筹规划，把不同情况生成的成本详细记录在不同的作业数据库中，每一个作业成本数据库内部的成本数据信息的性质是相同的。房地产企业在查找企业作业成本时，企业的财务会计可以更加便捷地核算房地产企业的经营情况。
2.3确定每一种作业的成本动因
房地产企业的作业成本法需要核算房地产企业大量的经营数据信息，所以房地产企业要建立好作业成本核算体系，在作业成本核算体系的基础上输入具体的房地产企业所经营的成本数据。而作业成本动因是指房地产企业运作过程中，企业把作业成本分配到每一项产品或服务上。作业动因反映了成本对象对作业消耗的逻辑关系。在确定动因之前要对工作性质进行具体明确，首先要注意选择对象在变量关系上应属于定量关系，且所呈现出的性质相同。其次，选择对象时要考虑成本问题，挑选容易展开搜集工作的对象进行数据收集，将信息获取工作尽量简化，降低资源的损耗。同时，在成本变量上，要和成本库之间在费用上建立一定的联系，这种联系主要呈现出相互的线性关系。最后，所选择的成本动因要可以全方位代表房产企业在经营过程中产生的成本数据。
2.4分配成本库费用并将作业追溯到产品中
资源是企业成本的资源，它的界定范围是指在企业经营的过程中，明确企业作业界定的基础，使其在作业界定的基础上，留下每一项作业的相关资源，清除与企业运作作业无关的资源。在企业经营过程中把作业资源分配到企业生产作业中，是企业资源消耗量的Q定性因素，这也可以称为资源动因。把企业资源分配到企业生产作业的过程中，使企业生产作业的各式各类的资源都可以体现在财务报表上。这一步的规则使企业生产的产品数量决定了企业经营成本的作业消耗量。
3作业成本法在房地产成本估算中的应用
3.1准确估算开发成本
房地产开发公司绝大多数是将企业的各项直接与间接产生的费用统筹在一起，按照直接成本所占的比例或财务会计所预算的成本记在企业运营成本中。这样的做法是有弊端的，会使企业在间接企业运营情况下的花销，被直接忽略。所以，房地产开发商可以用作业成本法来计算企业的经营成本，这样便不会忽略企业的间接花销。房地产开发商要根据自己的实际情况，划分企业运营作业的项目内容，按照特点的不同建立作业中心，以此明确每个作业中心的间接花销，比如建筑设备的修理费等。并找出每一项间接花销的动因，分析间接花销的成本动因，得出数据并记入数据库，算出每一项作业成本的分配率，得出间接成本再加上直接花销的成本就等于企业的经营总成本。
3.2流程再造估算
房地产运作流程的弹性较大，项目的运营受环境的影响也较大。房地产行业的企业运作资金成本非常大，所以在房地产企业的经营过程中，更适合应用作业成本法，使其运作流程动态化。流程再造可以将房产企业在管理方面进行革新，将原来在职能方面的管理中心转移到流程方面。这种管理方式对企业的经营理念产生了突破性改变，尤其是在管理方式上进行了有效创新。流程再造始终围绕顾客展开工作，将用户的利益放在首位，对资源进行重新调配，直至满足用户真实需求。这种方法可以为房产企业带来很大的效益，使流程运行速度显著提升，给企业带来更多的经济效益。
3.3作业分析估算
作业分析估算就是房地产企业在流程再造后，再分析企业经营中每一阶段的各项作业，也是对企业经营过程的作业进行辨别，了解作业成本与企业实际的运作情况是否一致，找出作业动因的受影响因素，反映出企业运作时所消耗的成本，并能详细追踪动因，总结与计算企业的成本等。作业分析估算能够剔除企业运作时的无效作业和无效消耗，使企业减少资源的浪费，以此提升企业的经营效益。
4作业成本法在新家园开发项目中的应用
4.1新家园开发项目简介
新家园开发项目是中远房地产开发有限公司在湖南省吉首市市中心进行的投资项目。总面积大约为17000平方米，是湖南省吉首市首家纯粹居民住宅小区，分别为a、B、C三个楼，a座的建筑面积是7676.56平方米，属于复式型楼房，是针对收入较高的居民群体的，B座是小高层，它的建筑面积是6734.89平方米，针对的是高层次的收入群体，C座的建筑面积是7012.98平方米，是经济适用房，主要供给原地的回迁户或者是一些收入较低的工薪阶层的人士。新家园开发项目所建的小区的绿化面积是整体建筑开发面积的1/4。目前已经竣工并销售完毕。
4.2作业成本法在新家园开发项目成本估算中实施的意义
新家园开发项目之所以销售的这么好，就是因为新家园开发项目在开始时便具有控制企业成本的思想，也运用了作业成本法，对新家园开发项目的整体运作过程实施成本控制。通过对这个项目的分析，可以提高对项目开发中注重成本控制的认识，在实际开发之前做好成本调控，在进行成本核算时可以有效采取手段，使用作业成本法展开系列工作，从而对开发成本进行调控，确保企业完成以打造经济实用房为主的建设目标。
5结语
应用作业成本法来管理房地产企业的经营运作过程，对未来房地产行业有着重要的作用，它贯穿于房地产企业从项目的筹划、前阶段的运作、开发过程至项目运作完毕。在应用作业成本法时，房产企业在经营工作中要采取策略，要注重将价值工程有效引入，使二者充分结合。这可以使项目成本在管理工作中开展的更加顺利，在很大程度上将管理水平有效提升，促使房产企业在市场中占有利地位，提升经济效益。
主要参考文献
[1]钟顺红.作业成本法在房地产开发项目成本管理中的应用研究[J].价值工程，2016（24）.
[2]袁华.浅析作业成本法在房地产开发企业中的应用[J].现代经济信息，2015（9）.
房地产企业经营分析篇8
通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应的财务比率，进而了解企业的经营状况和盈利能力。杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积。因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的，所以称为杜邦分析法。
二、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析
净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。
三、我国上市房地产公司盈利能力的分析
我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。
（一）资产收益率及其分解分析
（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012五年间经历了先增加后减少的过程，由2008年的5.15%上升至10.16%，再到2012年的3.59%，2008-2012年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。
(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。2008-2011年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010年企业新逐鹿的一个产业。就近3年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。
(3)陆家嘴集团这5年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。
（二）权益乘数分析。从2009年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。
四、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议
（一）树立风险意识企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。
（二）优化资金管理范围和程度为了进一步强化房地产企业对资金的整体控制，企业应该在投资于高收益高风险项目时充分估计风险的大小。还要考虑到国家的政策、民风民俗、居民收入、通货膨胀率等因素的影响，经过严密的市场调查之后，由专业人员对项目进行规划，进行开发进度安排，与此同时财务部门进行测度，制定详细的费用测算，以便合理的利用和资金。在资金流监控方面，企业应该加强从前期预算，到中期资金流的流入流出，还有后期的结算总结对企业资金流整体的监控，分析资金超出预算的原因，随时纠正预算中不合适的地方，以便合理的利用资金。
房地产企业经营分析篇9
随着市场经济的不断发展，房地产企业面临着越来越激烈的市场竞争，而当前我国大多数房地产企业的风险管理意识相对薄弱。房地产企业为了在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须加强风险管理，提高风险防范意识，吸收先进的风险管理理念，强化企业的风险管理实践，寻求适合企业经营现状的风险管理模式，着力于提高企业的核心竞争力。
1房地产风险管理基本内容
房地产经营风险的主要类型。房地产经营受许多不确定性因素影响，往往会产生较大的风险，房地产经营风险主要分为系统风险和个别风险。系统风险即为市场风险，是一种不可控的经营风险，主要包括购买力风险、周期风险、利率风险、政策风险，市场供应风险、变现风险等。房地产企业在经营过程中同时也存在可控风险，个别风险即为能通过投资组合分散抵消的可控风险。房地产经营个别风险主要包括收益现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、未来运营费用风险、持有期风险等。
房地产经营风险管理。房地产风险管理是指房地产企业在经营过程中对可能遇到的风险及时进行预测、识别、评估，在科学分析的基础上有效处置风险，合理规避风险，争取以最低成本实现经营风险最小化，确保企业的经济利益，促进房地产企业健康长远发展。风险管理的本质是加强对不确定性因素的管理，这种经营过程中的不确定性一方面会给房地产企业带来威胁和挑战，另一方面也会给企业带来极大的发展机遇，房地产企业加强风险管理不仅要做到将经营风险降到最低，还需帮助企业寻求更多发展机遇。风险管理体系包括风险管理计划、风险识别、风险定性分析、风险定量分析、风险应对措施、风险监控等内容，风险管理分为事前管理、事中管理、事后管理，企业在进行风险管理时需做到及早发现风险、及早采取措施规避风险，适当的风险规避措施有利于降低企业风险管理的成本，增加企业的经济效益。
房地产风险管理目标的设置必须立足于房地产企业的发展目标，在充分考虑到企业内外部环境的前提下，不断调整风险管理目标，风险管理目标一般分为损失前目标和损失后目标两种。事前目标的设置必须充分考虑到企业经营的经济性、合法性，增强全体员工的风险防范意识，给予员工足够的安全保障，尽可能消除风险损失带来的负面效应，履行相应的社会义务，承担相应的社会责任。事后目标的设置应充分考虑到企业的生存问题，保证企业具有适当的盈利能力，确保企业具有稳定的收益，帮助企业尽快渡过难关，保障企业日后具有长远发展的能力，尽可能减少风险损失带来的负面影响，为企业树立良好的社会形象，确保房地产企业的社会效益和经济效益。
2金融危机给中国房地产企业带来的影响
金融危机给中国房地产企业带来的风险。金融危机大大削弱了欧美大投资银行的购买力，金融危机带来的通货膨胀使得大投资银行资金周转不灵不得已选择从中国收缩资金，中国房地产企业面临着通货膨胀带来的未来收益价值下降风险。金融危机会带来变现风险，不利于刺激消费需求，房地产项目投资减少，市场成交量锐减，抗风险能力较弱的房地产企业往往会因金融债务问题濒临破产。金融危机往往会增加未来经营的不确定性，会在一定程度上影响消费者的消费积极性，削弱消费者的消费能力，消费市场的消费能力减弱也会削弱房地产行业的投资需求，房地产市场供大于求，属于买方市场，给房地产企业带来了极大的资金成本压力。
金融危机给房地产投资带来的机遇。金融危机导致市场的不确定性，也给中国房地产企业带来了巨大的投资机遇。欧美市场资产贬值国内有利于国内部分实力较强的企业到欧美进行投资，市场上部分没有受到金融危机冲击的投资基金则可以通过设立房地产投资基金的方式，在中国中小城市的房地产市场进行股权投资，创造良好的投资效益。
3金融危机下我国房地产企业开发经营状况
企业表面盈利，实际风险增长。当前我国大多数房地产企业盈利数据较为乐观，甚至处于净利润增长态势，多数房地产企业表面盈利上升，但实际经营状况不容乐观。受金融危机的影响，房地产市场销售疲软，资金回笼速度较慢，资金损失严重，甚至需要通过新债偿还旧债或者利用股市圈钱等方式来偿还相应债务，我国房地产行业普遍存在资金链压力大、偿债风险大等问题。我国房地产企业盈利能力显著下降，甚至有不少房地产企业的利润增长贡献来自于非主营业务增长，房地产企业的主营业务盈利能力堪忧。
房地产企业经营面临诸多风险。金融危机往往会导致房地产企业经营能力下降，从而增加企业投资决策、建设投入等战略风险，给公司增长、股东价值、商业模式的核心能力带来极大的负面影响。金融危机带来的通货膨胀使得消费市场不断萎缩，市场购买力日益下降，企业自身的经营管理不善往往也会给房地产企业带来巨大的经营风险，使得企业面临巨大的生存危机，另外企业内部控制体系对房地产企业经营至关重要，因此当企业内部控制体系和内部业务流程出现问题时也会给房地产企业带来经营风险。金融危机引发的市场购买力不足和市场资金量减少会给企业带来资不抵债的财务风险，增加企业的融资难度，部分房地产企业缺乏足够的流动资金维持企业正常运转，甚至会出现资金链断裂。
4加强房地产企业风险管理的相关措施
及时监控市场变化评估经营风险。房地产企业在经营管理过程中需认真分析市场经济环境，实时监控市场变化，及时识别企业在经营管理中的风险，对经营风险做出准确评估并进行科学系统分析，采取合适的风险应对措施，制定严密的风险应对方案，合理规避风险。
加强内部风险防范。房地产企业进行开发建设项目投资决策时需要进行可行性研究分析，企业需重视对市场需求预测和竞争情况的分析，确保房地产相关项目决策的科学性和合理性，尽可能减少因企业经营不善带来的经济损失。企业管理者需充分考虑各种投资款项的付款特点，合理编制资金使用计划，加强建设项目全过程的投资控制，合理安排项目资金，确保企业的投资效益。企业经营者需重视多方案的设计和选择，加强合同管理，加强企业与有关部门的协调沟通，制定相应的财务风险警戒线并严格执行财务监控警示制度。
建立全面管理体系，增强抗风险能力。房地产企业应在企业战略上制定有效的风险控制计划，建立全面的管理体系，合理配置资产，降低固定成本，提高土地的综合效益，降低企业风险。调整经营模式，提高经营管理的标准化水平，明确项目定位，细分目标客户市场，尽可能避免因经营管理不善带来的风险。提高产品价值，整合价值链，提高企业的核心竞争力，增强企业的竞争优势，提高企业的抗风险能力。
房地产企业经营分析篇10
【关键字】房地产；市场营销；策略
1.前言
目前中国房地产行业的发展坚持自主创新、推广创新、技术创新等多方面相结合的创新经验。但是房地产企业管理在制度建设、融资渠道等方面也面临一系列问题和挑战，制约着房地产企业的发展，全方面分析和剖析，企业信息管理发展的关键性存在问题，明确价值目标，进行科学的价值选择，提出我国房地产企业发展的新思路，以创意化促进企业管理新发展。信息化就需要进行人力、物力的投资，由于企业总体趋势较为落后，1由于企业规模、技术和外部环境等原因，发展速度与发达国家的差距较大，所以企业信息化管理在市场竞争中面临一些难以逾越的障碍，致使企业发展陷入困境。所以房地产企业管着们对搞好企业信息建设表现出了种种。
2目前房地产营销存在的主要问题
2.1缺乏有效的市场考察
目前任何一个企业的发展都是从市场中来，到市场总去。一个优秀的企业始终是以市场为中心，去市场这个大环境谋求发展。房地产企业开发营销策划最重要的是要根据市场考察进行分析，科学的考察市场是未来发展和当前形式前景，但是目前我国许多房地产企业在在开展市场考察的时候，深入考察力度不够，只注意表面材料数据没有进行深入分析，只有把握好企业发展的方向，才能使企业更好的发展和生存。
2.2目标市场的定位不准确
目前我国消费者群体是一个庞大的社会群体，人们在生活收入、文化水平、消费观点上都存在着很明显的差异，因此每个消费者在对房地产产品上的都有较大的差异性。房地产企业创新是为了达到项目预期的效果而采取的一种创新性、方向性和决策性活动，对于大多数房地产企业而言，建立符合市场经济的发展机制。大多数房地产企业都忽略了消费者对产品需求差异的特殊性，进而导致整体房地产结构的不平衡，难以解决广大中低收入群体的住房难问题。还要真正的理解信息为管理服务、为经营服务的管理理念，真正认识管理靠科学的工作方法，不让部分人投机取巧损害房地产企业的利益，这才是信息化的重点。
2.3企划创意不合理
建立质量体系，完善市场秩序和交易规则，提高房地产经济自身现有的基础和原有的优势，培育企业管理资料市场，加强对房地产企业信息化市场的管理。加快了企业综合开发步伐，加2强房地产经济结构的发展，合理选择主导企业和主导管理，才能保证经济结构战略性调整顺利实现,这也是市场经济结构调整的真正目的，从经济发展变化来看，市场经济发展初级阶段，市场经济的基础在房地产企业相当薄弱，在心里抵触市场经济的行为方式。为了适应烟草企业信息化市场，按照扩大规模、完善功能、提高档次的原则,积极发展多种经营。
3.提高房地产市场营销策划水平的策略
3.1高度重视市场考察，增强市场预测科学性
市场考察对房地产市场营销策略起着十分重要的作用，因为市场考察与经济企业信息化成果的推广转化,吸取国外企业信息化成果推广转化的有益经验,加强企业信息管理的研究，充分发挥自身优势,积极探索成果推广转化的有效途径和方法，建立高素质的企业信息化管理，围绕增加企业管理,积极探索房地产商场经济信息结构。房地产企业信息化不可能简单走市场经济的路子，尤其在企业体制很不完善的情况下，增加企业信息化管理的支持力度，以信息化为导向必须瞄准国内和国际两上市场的需求，加强有特色房地产行业开发力度。强化服务功能，提高服务质量，拓宽服务领域，为房地产行业走向市场铺路搭桥。目前我国房地产企业不管在国民经济中还是国际市场的竞争中都属于弱势,因此加强具有房地产企业特色的文化活动。只有通过市场经济机制的调节,房地产企业信息化结构进行战略性调整,才能合理配置企业资源，强化市场体系建设，努力搞信息化流
3.2明确目标市场通。
房地产市场营销需根据不同消费者的需求去求同存异，将具有相同需求的消费者聚合在一起。科学技术的不断发展，进一步提高专业化分工和协作，加强外部组织结构的完善发展。当前我国房地产企业正处于多元化和全球化趋势发展，房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。因此，加强提高房地产企业自身现有的基础和原有的优势，积极的加大对房地产企业的从组力度，不断的改善和加强自己竞争力。在经济细胞的互补性和多样性，从根本上优化房地产企业的需求生存需求结构与发展结构，从而使型房地产企业能够更健康快速的发展。
3.3企划设计科学化与艺术化相结合
房地产企划创意的最终目的是吸引客户更好地了解和认识本企业的房地产产品，并购买产品。加强建设文化，房地产企业提供保障。在市场经济条件下，促使我国竞争与和合作的加剧，使我们能更清楚的认识到房地产企业发展存在的问题。通过不断的深化改革，无论是内3部组织结构还是外部组织结构,有力地推动了房地产企业的发展。及时把握迈向经济社会时展的新趋势，而实现管理现代化，既要从思想观念、组织结构、管理体制等进行深刻的变革，还要学习现代化管理的新概念、新方式，创造出具有房地产企业特色的管理模式，开拓发展市场，才能生存和发展。
4.结尾
随着时代的发展，将会有越来越多的人关注房地产市场营销策略以及应用，并对其作出深层次、多角度地科学分析。房地产企业要正视房地产市场营销中存在的问题，从企业的自身情况出发，制定符合本企业的生存和发展的策略。
参考文献
[1]黄湘红.浅析房地产价格营销策略[J].广西城镇建设,2009（11）.69-78