住房保障管理制度篇1
了解我市物业管理现阶段发展状况、面临的困境，我们历时1个多月，通过实地走访、召开座谈会、发放调查表等方式对我市近100家物业服务企业进行了调研，感到全市物管行业总体呈现出“发展速度快、社会作用强、矛盾纠纷多、经济效益低”的苦中有忧的状况。
一、物业管理行业对我市经济社会发展的贡献
据统计，截至2009年四月底，我市物业服务企业达到156家，其中二级资质8家，三级资质148家，管理服务项目395个、面积1358万平方米，服务对象17万多人。服务范围不再单纯是新建商品房项目，而是包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅到办公楼、工业区、医院、学校、集贸市场，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。目前，物业管理已覆盖到不动产项目的所有领域。已是保持经济增长、保障和谐民生，保证社会稳定和促进就业的新型行业，对我市经济社会全面发展作出了积极贡献。
（一）在支持再就业、减轻社会就业压力中发挥了其特有作用。（二）在改善人居环境、提高城市品位中发挥了中坚作用。（三）在维护小区安全稳定、参与社会公共事务中发挥了不可替代的作用。二、物业管理行业生存与发展面临的主要问题
（一）企业盈利能力差，生存困难1、开发规模小。物业服务本身是一个微利行业，主要依靠规模效应来支撑企业发展。调查发现，按现有服务收费水平，单个物业服务项目总面积在5万平方米以上，服务规范物业企业才可基本平衡不亏损。但在全市物业企业中，服务面积
2、经营成本高。一是人力成本高，物业服务属劳动密集型产业，人力成本在企业经营成本中占了相当大的比重，一般达到了70%—80%。特别是《劳动合同法》出台后，要求物业企业为从业人员购买社保等，大大增加了企业成本，成为困扰行业发展的一个重大难题。二是运行成本高，物业企业面临各种高成本收费：环卫部门要向物业企业收取垃圾清运费、技术监督部门要收取电梯年检费、卫生防疫部门要收取高层水箱的水质检测费等。以金泰物业为例：该项目有高层住宅20栋，电梯106台，高层供水水箱1
0个。若按相关部门的要求，每年仅电梯维保费（4000元/台·年）、高层供水水箱检测检疫费（2000元/个·季度）、高层供水水箱清洗费（1800元/个·半年）等几项就得缴纳费用54万元。这对作为微利行业的物业企业是无法承受的。（二）权责不对等，发展艰难
1、社会负担重。《物业管理条例》规定，物业服务企业与业主属于合同关系，根据双方签订的物业委托合同履行承诺。但在实际操作中，物业服务企业承担了许多本不应该承担的社会责任。如住宅小区的计划生育工作本应由小区所在社区负责，物业服务企业予以配合，现在却需物业公司与房管局签订责任状；如小区发生偷盗等治安案件，应以公安部门为主，物业企业只能协助；又如垃圾清运费，业主不是因为实施了物业管理才产生的垃圾，照理不应向物业公司收取该项费用。实际上，物业企业在服务过程中充当的是全体业主“管家”的角色，而很多本应由雇主承担的责任，由于职能部门认为找物业公司比找单个业主省事，就被人为地转嫁到了“管家”身上，致使企业的性质与承担的义务、责任极不相符。
2、遗留问题多。近几年来因开发商遗留问题引发的物业纠纷占了物业纠纷的80%以上。主要表现是当初承诺未兑现、房屋质量有问题等，而对这些遗留问题，个别开发企业采取“一拖二推三跑”的策略，将问题都甩给物业服务企业，使得物业公司与业主形成矛盾对立。如“鑫沙茗苑”小区，开发商在没有给业主水电单独立户的情况下交房，目前该开发企业已经注销，问题无法得到解决，业主只好采取拒缴物业服务费来抗争。4、维权手段弱。物业企业职责除了服务还是服务，且服务对象是成百上千的不同层次的业主，同时还须应对来自各条线各个方面的管理和监督。针对小区管理内存在的有些问题，物业公司只能呼吁，没有任何处罚的职能和手段，如小区内乱搭乱建问题、房屋质量问题、出租屋管理问题、小区内发生纠纷问题、业主家中被盗问题等等，业主可以找出多种理由归结到一种方式——拒交物业服务费。对于恶意欠费的业主，物业企业除了到法院起诉外并没有更多更便捷的维权方式，且打官司效果也并不理想，往往是“赢了官司输了钱”。如健民花园有2名业主，墙体渗水发生在房屋保修期内，物业公司做了大量协调工作，但业主就是不交费，后来通过法律程序，官司打赢了，但仍不能执行到位。等等现象，使得物业企业时刻处在战战兢兢如履薄冰中。
（三）政策不配套，监管乏力
1、法制不健全。近几年来，虽然国家陆续出台了《物业管理条例》、《物权法》等法规，但在具体操作层面的立法，仍然明显滞后。特别是在地方性法规和对国家法律政策的解释与实施细则的制定方面，很多方面还是空白。实际运作中仍然让人感到无法可依。如：对于业主委员会的管理。业主委员会作为一个业主自治组织，既非企业法人亦非民间团体，只能作原告不能做被告，当业委会没有真正代表大多数业主利益时，尚无明确监督和制约措施。
2、体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑、城管、电力、供水等多个部门，牵涉面较广，有时各种矛盾会交织在一起，目前我市缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理与物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不决；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间职权不清，且这些部门都可以对物业企业发号施令，而遇到实际问题却不能迅速有效的处理解决，街道、社区与物业企业接合点没找到，综合协调作用尚未充分发挥。如小区业主违章装修、拆打承重墙、私搭乱建等问题，城管、城建、规划、房管等部门似乎都应该管却都不愿管，而物业企业想管却因没有相应执法权而无力管。如“都市.美墅”住宅小区的裙楼顶，开发商起初考虑为网球场，且网球设施场地都已划好，设施也安装到位。后来因为购买裙楼开酒店的业主要求装电梯，就把楼顶打了一个窟窿，还在楼顶安置了一台大型空调室外机，严重侵害了业主的利益，市信访办、市长值班室协调过多次，最后这个问题一直没有得到有效解决。
3、监管不到位。对于物业企业的监管，房管局作为行业主管部门，对物业企业的监管仅限于资质管理，企业在未触及吊销资质的最低底线情况下，部分侵犯业主利益或其它违规行为，房管部门也似乎没有过硬措施来加以约束。后期物业服务企业的选聘、机关事业单位物业管理招投标、物业企业撤出小区后遗留问题的处理等也没有明确规定。而这些活动若没有主管部门的介入，对于整个行业或市场的规范显然是不到位的。
三、加速物业管理行业发展的几点建议
物业管理与现代社会生产和生活密切相关，其不可缺少性已为全社会共识，随着我市全面建设小康社会的加速，房地产开发建设总量增加和农村城镇化进程的步伐加快，给物业管理行业带来了巨大的发展空间，同时，实行城市长效管理，创建全国文明城市也需要物业行业继续发挥更大的社会作用，但是，物业管理行业的现状制约着其应有功能的发挥，也制约着行业自身的健康发展，必须引起我们的高度重视。
（一）强化领导，形成全社会关心支持物业管理行业的良好氛围
1、理顺物业管理体制。物业
管理涉及到千家万户，关系到国泰民安，各级政府要把物业管理工作当作民心工程、形象工程来抓。物业管理工作是一项系统工程，要按照“条块结合、属地管理”原则，理顺物业管理体制，要在市政府的领导下，充分发挥各有关职能部门和社区的作用，建立物业管理协调、监督、考核工作体制。建议市政府成立由市房管、规划、建设、城管、公用、物价、公安、民政、园林、电力等部门和区政府主要负责人参加的市物业管理工作协调领导小组。每季度召开一次联席会议，重点解决物业管理存在的热点、难点和群众反映强烈的问题，制定切实可行的解决方案和办法，以建立长效良性管理机制和协调机制。
2、培育物业管理行业。为有利于各级党委、政府深入了解行业情况，倾听行业呼声，便于政府决策，体现党和政府对物业管理行业的重视和物业管理行业社会地位的提高，建议各级人大、政协适当增加物业管理行业的代表（委员）人选，改变目前全市各级人大、政协中没有物业管理人员的状况，使物业管理的各项决策更符合行业实际。党、政、工、青、妇各级组织和人民团体要充分挖掘物业行业的典型人物和先进事迹予以正面宣传；物协、消协、工商等相关主管部门和民间组织也应在各类型的评先评优方面，向物业企业给予适当政策倾斜，使物业管理行业得到社会各界的重视和支持。
3、加强舆论宣传引导。改善舆论环境，为物业管理行业发展创造很好的外部条件，对于构建和谐物业管理至关重要。要在宣传上提高力度，加强引导，树立正面典型，各级政府、各有关部门要从落实科学发展观，建设和谐社会的高度,充分认识加强物业管理工作的重要意义,把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作。新闻部门要多关注物业管理这个新兴产业，正确看待前进发展中的问题，为物业企业健康、良性发展创造一个好的舆论环境。
（二）优化环境，形成物业管理行业的稳步发展和良性循环
物业管理作为一个新兴的产业，同时也是一个发展艰难的产业，但我们更应看到它是一个朝阳产业，在目前的状况下政府应多给予扶持、关心和支持，引导其进入一种良性竞争的行业。
1、政策扶持。一是把好规划关，从源头上解决开发建设规模不足制约物业企业发展的问题。建议今后凡新建住宅小区总建筑面积低于5万平方米的，规划部门不予审批，特殊情况必须合并到就近物业管理区域统一管理。这样既增加了物业管理的效益，更减轻了业主的物业管理费用支出。二是调整管理收费标准，我们现在执行的物业收费标准是九十年代出台的，现在各项成本都在增加，要根据小区的新旧程度、规模大小制定不同的收费标准，允许按新旧两种体制分档次收费。三是落实再就业培训计划。劳动保障部门要把扶持再就业和返乡农民工再就业与推进物业管理行业发展有机结合起来，每年为物业管理行业开展3—5期就业指导与上岗培训。同时，对于物业服务企业中属公益性岗位性质的，按照《**市公益性岗位补贴管理办法》的规定严格落实到位。四是要大力推进党政机关、企事业单位后勤服务社会化改革，力争在3年内单位后勤服务社会化率达到80%以上。
2、资金扶持。对于无物业管理的老小区、改制企业生活区、物业企业撤管小区，市政府要逐年安排资金改造基础配套设施，改造工程竣工后，采取选聘有资质物业企业实施物业管理，搞好小区的后期管理和服务，以达到市委提出的三年之内所有小区全面实施物业管理。
3、部门扶持。各职能部门要制定对物业企业的扶持政策。如小区内、楼道内的居民用电电费不能按商业用电费收取，电梯安检、二次供水的检疫收费要考虑居民的承受能力，对小区的水、电立户等遗留问题有关部门应予以优惠。
（三）规范管理，提升物业管理行业的服务水平
物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”。
1、严格把关。市房管局作为物业管理行业的主管部门，要严格把好“三关”：一是严把资质审核关。破产与兼并将是今后物业管理市场主旋律，要严把进口、疏通出口，同时严格落实《**市物业服务企业目标管理考核办法》，坚决执行末位淘汰制，对于连续两年在考核评比中不达标的企业予以淘汰或降级。二是严把物业服务招投标关。彻底改变“谁开发、谁管理”的垄断经营格局，无论是新建小区、整治出新的住宅小区、达到一定规模的住宅区（大厦）、还是高档商贸楼、写字楼等，都应采取公开招投标方式选聘物业服务企业，以营造公开、公平、公正的竞争环境。逐步取消议标制度，以增强物业服务企业的责任感、危机感，让物业服务企业真正成为独立的法人和市场主体，参与市场竞争。三是严把装饰装修监管关。目前，我市装饰装修行业管理尚未纳入房管局的管理范畴，因而在物业服务过程中，业主违章装修造成安全隐患时，处理起来总是无据可依，力不从心。而相关责任部门建议将此项管理职能纳入房地产行政主管部门管理。
2、严格管理。各物业企业要强化自身内部管理，向管理要效益。一是抓内部管理，认真落实各级责任，加强内部考核，在保证员工队伍基本稳定的前提下，要实行一定比例的强制性淘汰，杜绝聘用品行不端、工作责任性差、工作能力低下的员工，让企业更加规范，更有凝聚力；二是抓培训上岗，物业公司从业人员应当逐步通过专业培训获得上岗资格，新聘人员一定要“先培训，后上岗”；三是抓标准化服务，物业企业要严格执行服务标准，遵守服务合同，理顺各岗位操作流程，使员工的操作规范化、标准化。
3、提升水准。各物业企业要提升服务水准，至少要搞好三个服务：一是星级服务。要让小区内业主享受到星级宾馆的服务态度、服务质量和服务水平；二是特色服务。各公司要结合自身和所服务项目的实际，开展一些有自己公司特色的服务，打造自身品牌；三是延伸服务。就是要超越自己，由物业服务向更多领域延伸，提供更多的人性化服务，如接送小孩、代收水电费、保姆和其他各项服务。
住房保障管理制度篇2
摘要住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题。近年来我国不断加强社会保障性住房的建设，但这仅是完善保障性住房体系的开端，改革发展依然任重道远。本文分析了当前我国社会保障性住房建设存在的问题，结合厦门市社会保障性住房管理条例，提出一些完善社会保障性住房体系的建议。
关键词保障性住房财政支出
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊的一种住宅类型，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准、销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度即在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。
我国是一个人口众多的发展中国家，正处于工业化、城镇化快速发展时期，解决好城镇居民的住房问题，特别是做好低收入人群的住房保障工作，是一项长期全方位的工作。需要建立起完善的社会保障住房体系，这单靠大额资金投入并不能完全解决，也无法在短期内完成构建。
一、我国的社会保障性住房制度存在的问题
（一）社会保障性住房制度相关的法律法规不健全。住房保障法律、法规滞后，导致对住房保障缺乏强制力。目前尚没有相关统一立法，仅有国务院的一些行政法规及相关部委的部门规章，其保障力度较弱，稳定性也不强。
（二）保障对象范围界定不清，退出机制不完善。住房保障基础信息数据欠缺，无法制定针对性强的住房保障规划。
（三）社会保障性住房建设资金及房源缺乏。首先，住房保障尚未纳入整个社会保障体系，保障资金来源未规范地纳入财政公共支出预算。其次，地方财政资金不足的问题是影响各地推进住房保障的主要障碍。
（四）资金使用监管不力等问题。一些地方政府单纯追求经济效益，完成不了保障性住房建设目标。以目前全国保障房建设的情况来看，各地差异较大，落实力度不一，缺乏专门针对这部分资金使用情况进行监管的部门。
二、厦门经验启示
09年初，为建立和完善厦门市社会保障性住房制度，结合该市实际，厦门市委制定了《厦门市社会保障性住房管理条例》，其适用于市行政区域内社会保障性住房的规划、建设、分配、使用和监督等管理与服务工作。保障性住房实行统一规划、统一建设、统一分配、统一管理。遵循公开、公平、公正的原则，实行严格的准入与退出机制。
该条例明确规定市住房保障行政管理部门负责该市社会保障性住房工作的组织实施和管理，而其他有关行政管理部门则在各自职责范围内做好社会保障性住房管理工作，区人民政府、街道办事处（镇人民政府）依据该条例负责社会保障性住房管理的相关工作。
此外，市人民政府负责编制社会保障性住房发展规划、年度计划，并纳入国民经济和社会发展规划，向社会公布。政府统筹社会保障性住房房源，通过组织建设、回收、回购、收购、接受捐赠等途径筹集。市住房保障行政管理部门建立全市住房信息管理系统，加强对全市社会保障性住房建设供给和需求的分析，作为编制社会保障性住房发展规划、年度计划的重要依据，同时建立社会保障性住房房源管理制度，社会保障性住房的地段、户型、面积、价格、交付期限及供给对象等信息及时向社会公布。明确将社会保障性住房建设用地纳入该市年度土地供应计划，确保优先供应。社会保障性住房一律统筹规划、合理布局，充分考虑住房困难家庭对交通、就医、就学等配套设施的要求。坚持小户型、统一装修、经济实用的原则，满足住户的基本住房需求。
社会保障性住房建设资金实行专项管理、分账核算、专款专用。资金的筹集、拨付、使用、管理和租金收支，依法接受审计机关的审计监督和相关部门的监督。
同时，对住房的申请与分配作了详尽的规定说明，社会保障性住房的分配房源、分配方案及分配结果，由市住房保障行政管理部门及时通过报纸、网站向社会公布，接受监督。
社会保障性住房的销售价格由市住房保障行政管理部门会同市物价、财政和其他行政管理部门，按照国家有关规定，结合本市实际确定，报市人民政府批准后向社会公布。经济适用住房的销售价格按国家规定的定价原则确定。保障性商品房的销售价格主要由基准地价、建设成本和相关税费构成。租金补助和廉租住房货币补贴经费，将纳入相关支付单位的部门预算，并实行入住备案制度。明确规定社会保障性住房的住户不得将社会保障性住房出租、转租、转借、调换、转让、抵押以及作为经营性用房等。
三、改善社会保障性住房体系的对策
（一）从法律上完善保障性住房制度，尽快出台相关的法律法规，为住房保障政策的实施提供法律支持。
（二）住房保障制度建设应遵循统一部署分级建设的原则，宜采取中央制定总框架、总目标等全局性、战略性制度，由地方根据实际情况进行具体方案的设计实施。
（三）尽快建立健全住房档案信息管理系统和个人信用体系。
（四）明确财政资金是住房保障的主要资金来源，建立稳定的住房保障资金渠道。
（五）加快推进多渠道资金筹集机制和激励政策。通过税收优惠、财政贴息贷款、发行债券、房地产投资信托基金、融资担保等措施，发挥财政资金杠杆作用。鼓励社会资金投入保障性住房建设，推动社会企业参与公共租赁住房建设，对承建保障性住房的开发企业，实行拿地优先权，对企业所得税、营业税减免等。
（六）加大保障性住房建设力度，争取基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。
住房保障管理制度篇3
关键词：保障性住房退出机制对策
保障性住房政策是一项针对低收入群体保障民生的住房福利政策，它在保障低收入家庭的居住权发挥着重要作用。它是政府向居民提供的一种公共产品，其效用就是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，使广大低收入家庭也能够享受经济发展的成果，从而保持分配公平和社会稳定。从原则上讲，政府提供的保障性住房是一个定量，而低收入阶层却是动态的，要使保障性住房真正帮助无力购买居所的人士解决住房问题，保证政府巨额资助的保障性住房资源得到有效利用，必须强调提供动态有序、流动使用的保障性住房管理制度。从政策趋势看，保障性住房的退出情况包括两种：一是随着准入门槛的不断调整，不符合条件的对象要退出保障性住房保障范围；二是即使不改变保障范围，由于已享受保障性住房家庭的实际情况发生了变化，从贫困到脱贫，也应该有规则地退出保障性住房。目前，我国很多地区已经规定保障性住房的退出情况，并且针对不同的情况规定了相应的退出操作办法，但由于存在家庭收入难以核实、管理机构未能理顺及相关的管理配套措施不健全等问题，造成目前的保障性住房退出规定成为一纸空文，无法保证保障性住房的动态使用。
一、曲靖市保障性住房基本情况
随着保障性住房大规模建设的完成，管理工作显得尤为重要。曲靖市住房和城乡建设局先后出台了一系列政策文件，对各类保障性住房的准入条件，受理程序，申请、审核、公示、准入、退出、合同管理等内容进行了规范，确保保障性住房分配、管理工作有序进行。2005年以来，我市已建成和在建各类保障性住房820万平方米12万套，其中：廉租住房180万平方米，36617套；公共租赁住房260万平方米53300套；经济适用住房251万平方米31378套；各类棚户区改造130万平方米17059套，完成投资161亿元。截止到2013年10月，全市已累计实物配租廉租住房32000余户；公共租赁住房12000余户；发放廉租住房租赁补贴42484户，7000余万元；经济适用住房保障31000余户。2014年我市将有3万余套高层建筑将完工分配，明年我市城镇保障性住房将覆盖保障20%以上城镇人口。经过长期不懈的努力，曲靖市保障性住房建设已经走上良性发展的轨道，建立了从中心城区到各县、各县区到各乡（镇）的保障性住房建设网络体系，极大满足了低收入家庭的住房需求。按照曲靖市保障性住房“十二五”要求，到2015年可解决曲靖市80万人住房困难家庭的住房困难。通过这些数据和事实说明：1、保障性住房政策是保障民生的一项重要工作，符合社会需求和人民意愿，深受广大群众，特别是住房困难家庭的欢迎和肯定。2、各级政府在保障性住房政策的制定和实施上，随着经济发展和社会的需求，不断进行调整，扩大受益面，切实改善低收入家庭的住房问题。3、保障性住房政策是一项长期的、系统的民生工程，要与社会经济发展水平和政府财力相匹配，尽力而为、量力而行。
二、保障性住房存在问题
保障性住房制度的推行，众多城镇低收入家庭圆了住房梦。但是，全市保障性住房制度执行的现状并不乐观。主要表现在一是出现了少量保障性住房转租、转借现象，有的住房甚至还将保障性住房当做自己的产权房，以为“自己不住了儿孙还可以住”；二是开轿车住保障性住房的情形时有发生，损害了政府的公信度；三是存在保障性使用者对保障性住房的管理不到位的现象；四是收入审核难，由于劳动者就业渠道和收入来源多元化，社会信用体系的缺失，家庭隐性收入形式多样，给收入核定带来了很大的难度。五是退出机制尚待健全，相对于廉租住房租赁补贴，实物配租的退出机制更是难上加难。目前，所依据的法律法规还比较少。由曲靖市人民政府于2005年4月26日出台的《曲靖市城区最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》、2006年8月28日出台的《曲靖市经济适用住房管理实施细则》、即将出台的《曲靖市公共租赁住房暂行办法》、曲靖市住房和城乡建设局颁布的《曲靖市保障性住房管理暂行规定》对保障性住房的退出作了相关规定，但还没有通过以正规的法律形式加以规定，也缺乏具体的操作办法。保障性住房政策若被不符合条件的家庭钻了空子，不仅是对真正有需要的人的一种剥夺，也是对保障性住房制度的严重亵渎。
上述问题说明保障性住房退出机制的日益完善已成为保障性住房制度推进的一大瓶颈，各地在保障性住房管理普遍面临退出难的问题。如果退出渠道不顺畅，将增加政府的负担，可能会影响整个保障性住房政策的可持续发展。
三、保障性住房保障“退出难”原因浅析
（一）无法准确核实家庭收入。家庭收入情况是是否进入保障性住房保障范围的关键因素。准确核实保障家庭收入、资产信息难度大，在当今社会收入来源多元化的情况下，个人及家庭收入的透明度很差，只有单位工资部分有记录（甚至某些单位出具家庭成员工资不真实的收入），其它收入几乎无从核起。同时，目前我国的户籍关系较为混乱，挂靠情况相当复杂，这样就更难核准家庭的真实收入情况，使得落实正常性退出政策缺乏可靠依据。
（二）缺乏有关保障性住房管理的法律法规体系。健全的社会法制体系和政策体系是形成完善的住房保障及退出机制的重要保证之一。保障性住房的管理情况复杂，必须要有健全的法律法规作为管理依据。我国关于保障性住房的完整法规只是2007年9月26日建设部第139次常务会议讨论通过《廉租住房管理办法》及2007年十一月十九日建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、国税总局联合通过的《经济适用住房管理办法》，还没有专门的法律来规定保障性住房管理，更不用说保障性住房退出管理的法律，这也是导致退出机制难以形成的重要原因之一。没有相关法律，对不符合条件又拒不退出包长相住房的家庭，政府就没有直接有效的强制管理手段，其结果是福利资源未能用在最需要的居民身上，制度的福利成效较低。
（三）缺乏专门的管理部门对保障性住房的退出进行管理。住房保障退出管理的专业性比较强，涉及被保人员的资格审查、补贴资金的测算及被保障人员收入提高后的退出等诸多方面的问题，所以需要专门的管理部门依法管理，但如果不全面掌握保障性住房的具体情况，所有的规定都可能成为一纸空文，没有可控性。
（四）缺乏相应的后续配套制度。相应的后续配套制度是推动保障性住房退出的重要因素。目前，我国的保障性住房保障制度只保障被纳入到保障性住房保障范围的对象，而一旦被保障对象生活水平提高，不再属于保障性住房保障的范围时，就你没有任何补助或后续措施与之承接。对于一个长期处于贫困线的低保家庭而言，从享受保障性住房保障到脱离低保线享受不了保障性住房保障，需要一个过程。在这个转变过程中，如果没有相应的后续配套措施，管理部门收回保障性住房后，刚刚脱贫的家庭又会因为要将收入的一大部门用于住房，导致实际生活水平比享受保障性住房时还低，那么这些人要么宁愿停留在享受政府保障的层面上，不愿意提高自己的收入水平；要么收入提高后，不愿意自动申请退出保障性住房。因此，国家必须与退出制度同步推出相关的配套制度，让那些因收入提高而脱离保障性住房保障范围的家庭的实际生活水平不至于下降。
四、保障性住房退出机制的探讨
（一）建立收入如实申报制。我国还未能建立个人收入监管制度，诚信就成为保障性住房退出的关键所在。要求享受保障性住房保障的最低收入家庭按年度向相关主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时，对那些“连续六个月以上未居住保障性住房、转租转借保障性住房、改变房屋用途”和“未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况；家庭人均收入连续一年以上超出当地保障性住房政策确定的收入标准；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地保障性住房政策确定的住房标准”的原保障对象，一经查实，申请人必须退回有关补贴款，按规定取消其享受保障性住房保障的资格，且今后不得享受住房保障优惠政策。对出具虚假证明的，应追究相关人员的法律责任。
（二）完善收入核对机制。收入核对的内容主要包括工资性收入、经营性收入、财产性收入、转移性收入和过去收入的结余资产，包括家庭金融资产、房产、机动车等。通过各部门的信息共享来掌控相关申请人的收入信息。对于未建立劳动合同关系的隐性就业以及其它现金收入则很难核查。如果能将金融部门、工商部门等更多的部门整合进来，将大大提高信息核对的准确率。依照相关法律明确弄虚作假、恶意骗租当事人所应承担的法律责任。并且可以通过召开听证会、结果公示等方式引入社会监督机制。
（三）建立资产动态监控机制。家庭收入、资产动态监控机制是住房保障退出制度的核心，只有清楚掌握保障家庭的收入、资产情况，才能使退出有据可依，才能有效地贯彻执行推出管理工作。建立多部门联动、跨地区的家庭收入、资产动态监控机制，将地区性、以部门为主的居民经济情况调查与全国性的个人信用管理进行整合，建立全国联网的包括个人信用档案、个人信用评估等内容在内的个人诚信管理体系，实现全国性、全省性、全地区性多部门间的信息共享与合作，全面客观评价家庭的经济负担能力，将各类收入、资产全面纳入审核范畴，有关部门要定期（如每年一次）对享受保障性住房保障的家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并根据复核结果作出继续享受、调整标准或取消资格的决定。保障性住房保障家庭领取廉租住房租赁补贴前，要对其相关情况进行复核，并按照复核结果，调整保障水平或取消保障资格。房管部门可以建立一户一档的保障性住房电子信息库和申请材料档案，并及时更新，同时定期与民政部门、总工会进行沟通，根据低保户、特困户的变化适时增减，动态管理，对新增的住房困难户，出现一户，解决一户。同时，通过更多的渠道，收集社会上住房困难家庭的资料，存入信息库，做到有的放矢，目标明确。
（四）完善保障性住房保障对象公示制度。对于保障性住房保障对象的低收入者的认定，应采取社会认同的方法，经社区民主讨论通过，再公示和确认。同时，还应向社会公布包括保障对象名单的时间表，让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。此外，政府每年还应对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况复核，对不再符合享受保障性住房条件的，要停发廉租住房租赁补贴；实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配租的保障性住房的，购房者不再作为保障性住房保障对象，必须退出保障范围；对复核中发现违法、违规行为的，要及时处理。
（五）坚持正确引导舆论宣传。对于保障性住房等敏感的社会保障政策，媒体的过早和片面的宣传，提高了群众的预期标准，反而降低了对政策真正落实的满意度，并且给具体操作带来了干扰和难度，也给政府公信率带来了一定的负面影响。媒体的适度宣传可以起到提高知晓度和正确引导的功能。除了为保障性住房政策叫好之外，可以通过媒体引导市民对保障性住房面临的困难和问题进行思考，如何建立收入核对体系、畅通的退出机制等瓶颈问题进行探讨和献策，增加群众的社会责任感和公共意识。
（六）建立保障性住房退出法律保障制度。制定符合我国国情的专门的住房保障法规，为建立动态的保障性住房保障体系提供法律保障。整合现有的住房保障政策，可制订“保障性住房退出条例”，以使住房保障的退出有法可依。建立在法律法规监督下的保障房退出机制，通过法律确保退出工作的开展，并通过规范的执行程序确保惩罚措施得以落实。强化处罚力度，加大针对弄虚作假等严重的骗保行为的罚款（最大可以让违规者倾家荡产）和刑事处罚力度；明确曲靖市各县区住房保障部门每季度对保障性住房家庭的收入、人口和住房情况进行复核，对不再符合条件的实物配租家庭给予3个月的退出期限，对退出期满仍不退出住房的承租家庭，按市场租金计租。加大责任追究和处罚力度，对以欺骗等不正当手段获得保障性住房实物配租的，由住房保障部门取消其保障资格，责令退出配租的住房，并按市场价格补交租金，5年以内不得申请保障性住房；对情节恶劣的，依据有关法律法规进行处罚。对保障性住房管理工作人员、、的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。在主管机构下达搬离的过渡时间内，住户可以向司法仲裁机构提请申诉。当租约终止后或发出迁出通知书后有效期已过仍拒不搬出着，房管机构有权强制收回房屋。
（七）建立专业的管理部门对保障性住房的退出进行管理。住房保障退出管理的专业性比较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算及保障人员收入提高后的退出等诸多方面的问题，所以需要专门的管理部门依法管理，设定审核保障性住房保障对象的资格、退出标准，执行相关政策和实务工作。譬如，可以成立专门的非营利物业管理公司，在负责物业管理和服务的同时，对保障性住房的使用情况（包括是否出租、出借、转让及空置）进行管理。建立规范政府保障职能的考核机制，将住房保障制度的实施情况、动态管理作为政府政绩考核的重要内容，做好基础材料的核查及动态管理工作，建立健全的保障性住房资料数据库，并及时更新，强调保障性住房要有“进”有“出”。将合理有效的退出机制作为判断住房保障制度完善性的标准之一。
（八）制定可行的优惠政策，帮助退出保障性住房的家庭解决住房问题。因地制宜制定优惠政策，鼓励条件转好的保障性住房住户自行置业，自主申请退出保障性住房。即保障性住房住户自觉主动退出保障性住房后，能得到政策性优惠，诸如提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等；若不主动退出，由管理部门强制通知退出，不仅得不到置业优惠，而且要承担相应的法律责任。
住房保障管理制度篇4
关键词：保障性住房；准入机制；公平
在国家宏观政策指引下，我国各省市在保障性住房建设方面都做出了自己的努力并取得了一定成绩。吉林省更是身先士卒，目前已全面实施“八路安居”。但一方面，依然存在开豪车住保障性住房的现象、保障性住房出租出售的现象等，另一方面，却又存在着“应保者未得到保障”的现象，如大量符合条件的受保障人群由于保障性住房资源有限，在排队轮候，还有城市“夹心层”、新毕业农村大学生等；随着我国城镇化进程的加快，进城务工者也是一个不容忽略的新住房需求群体。那么，如何加强源头监管、如何完善准入机制、如何保证保障性住房的申请与受理在阳光下运作，如何实现“应保尽保”？值得深思。
一、吉林省保障性住房准入机制的问题
吉林省保障性住房经过十余年的探索与实践，已经形成了一套比较成熟的准入模式，但准入机制所存在的问题亦不容忽视。如住房保障政策的落实缺少法律支撑，准入标准不明确，监管机制不健全等，这些问题严重阻碍了吉林省住房保障目标的实现。
（一）法律依据不足，执行力度欠缺
在国家宏观政策指引下，吉林省出台了关于保障性住房准入的系列政策，但相关法律的缺位，使政策的权威性和有效性难以保障。如吉林省在各项政策中多次强调“公平分配，对骗取享受保障待遇的家庭坚决予以清退处理”。即一旦骗购骗租行为被查出，只是清退，并不承担法律和经济责任，所以诸多不符合条件的申请者对相关规定有恃无恐，使得保障性住房准入难以真正做到公平，阻碍了“应保尽保”目标的实现。
（二）准入标准不明确，阳光操作难以实现
吉林省“八路安居”，多层次住房保障体系已初步形成，但缺少与之相匹配的准入标准。目前，吉林省对申请对象的审核仅依据收入水平、居住情况、家庭成员情况等指标进行，是直观的、片面的、静态的，使得人为因素有机可乘，所调查的结果缺乏真实性、科学性。
（三）监管机制不健全，公平准入雪上加霜
保障性住房是稀缺的公共资源，住房的配置、公共住房保障政策的制定实施以及对公共住房的干预和调节，都是由相关政府职能机构执行。吉林省针对保障性住房的资格准入，设立了较为严格的申请标准和核准制度，但也仅局限于“三审两公示”，这期间不乏弄虚作假、骗租骗购，社会监督很难保障，政府也没有明确的措施切实履行监管职责。
二、吉林省保障性住房准入机制设计
吉林省保障性住房准入机制的完善与规范，应在建立健全保障性住房法律法规的基础上，明确保障性住房准入标准，完善保障性住房监管机制，让保障性住房发挥其应有的作用。
（一）建立健全住房保障相关法律法规
就保障性住房准入机制而言，以法律为依据，既可保障公民居住权得以实现，又可制约和规范政府及其它主体行为，使住房保障制度真正惠及于民。
1.国家主管部门尽快制定《住房保障法》
纵观发达国家和地区住房保障的发展，都是以法为律基础之上的，并且以法律为核心，形成市场、法律、政府三位一体的完备的制度体系。从我国住房保障实际情况出发，尽快建立起适用于我国的《住房保障法》，为住房保障保驾护航，势在必行。通过《住房保障法》的建立，以法律形式界定住房保障对象、保障标准、保障水平等；针对以各种手段违规操作的居民和工作人员的处罚手段应做出明确且详细的规定，提高骗租骗购违规成本，从法律层面上杜绝此类行为的发生，切实保障弱势群体住房权利；同时，可规定住房保障专门管理机构的建立和权限的划分等内容，从而做到权责分明。
2.吉林省出台系列住房保障法规以落实《住房保障法》
由于我国各省市经济发展情况相差迥异，不同地区居民收入水平和房价差异很大，住房保障对象、保障标准、保障水平等亦应不尽相同。故在国家出台《住房保障法》的前提下，吉林省应根据本省实际情况，出台与《住房保障法》相匹配的系列法规、政策等，构建完整的吉林省保障性住房法律体系，以确保本省住房保障政策与国家住房保障政策有效接轨。在保障性住房准入方面，明确本省住房保障的保障对象、保障标准、保障水平、保障形式等，并结合本省所出现的违规现象，强化违规处罚力度，提高保障性住房准入相关政策执行力度。
（二）合理确定住房保障标准
住房保障标准的确定，应视保障对象的不同，以满足保障对象基本住房需求为目的，以保障对象的收入标准为依据，并综合考虑保障对象的家庭组成、年龄结构、健康状况等情况。
1.科学界定住房保障对象
科学界定住房保障对象，应以居民家庭住房支付能力为核心，凡不能自己解决住房问题的家庭，均应在政府住房保障范围之内，住房保障应是全民的全面保障。因此，住房保障对象界定应以保基本、分层次为原则，即将居民家庭按收入水平进行划分，并采用不同形式来实现居民家庭的住房保障，保证保障性住房的合理、公平配置，促进社会和谐发展。
2.基本住房需求的确定
完善吉林省住房保障准入机制，首先要保证保障对象的基本住房需求。在确定过程中应把握好两个标准：其一，以“住得下、分得开”为原则，在考虑居民家庭结构的前提下，充分利用既有空间；其二，“麻雀虽小，五脏俱全”，不仅要在面积上保障基本需求，还要在功能上下功夫，以人为本，尽最大可能提升住房保障家庭生活质量。
3.保障对象收入标准的划分
住房保障制度应以透明的收入水平和完善的信用制度为基础，并对住房保障家庭实施严格的审核和筛选，使得保障性住房真正惠及需要的家庭，而避免被不符合要求的家庭所套取。更重要的是，保障对象收入标准的划分不应仅将低收入家庭收入线作为保障标准线。吉林省近10年房价涨幅非常大，省会城市长春市商品房价格平均涨幅近几年基本都在20%左右，2014年商品房成交均价6682元/m2，但吉林省居民工资水平确相对较低，如2014年吉林省城镇居民人均可支配收入仅为23218元。可见，中低收入甚至中等收入家庭只靠自己解决住房问题是有一定难度的。换言之，在住房保障对象界定过程中，“夹心层”不容忽视，刚毕业的大学生、进城务工者等也应予以考虑。有条件时，可逐步将中低收入的工薪家庭也纳入住房保障范围。然而，政府保障范围太大，不仅大大降低了可能性，而且还会由于政策的反向刺激，导致住房保障陷入福利陷阱。从这个意义上来说，政府的住房保障，应以居民家庭尽了自己最大的努力为前提。
4.构建多层次住房保障体系
在以市场为基础的住房分配和供应体系之中，住房的价格和住户的支付能力之间的差距问题始终是住房问题的核心。如前所述，住房保障对象是多层次的，应使不同收入层次的保障对象享受不同层次的保障，以体现住房保障政策的公平性、合理性。具体方案为：特别困难者配以廉租房；较困难者配以公共租赁住房；收入较好者配以经济适用房或“两限房”；条件更好者可通过住房公积金的相关政策予以保障。同时，应鼓励住房保障对象量力而行，在政府的帮助下，通过自己的努力实现住房环境的逐步改善。
（三）健全保障性住房监管机制
保障性住房监管机制的健全，有利于促进保障性住房准入管理的顺利实施，有利于实现保障性住房的高效配置。
1.设立住房保障监管机构
住房保障管理的专业性较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算、被保障人员收入提高后的退出等诸多方面，住房保障制度的落实也涉及财政、税收、土地、规划等多个部门，是一个极其复杂的系统工程，必须由专门机构进行管理。同时，住房保障监管机构应该配备充足的工作人员和经费，而且各级住房保障机构的职责和权力需明确界定：中央政府住房保障机构应以监督管理工作为重点；省级政府住房保障机构应以规划布局、协调工作为重点；市、县政府亦须设立专门机构，负责住房保障实施和运营管理工作。
2.高度重视监督考核工作
监督考核工作包括对住房保障机构及相关人员的监督与考核。具体措施包括：其一，各级政府应当将本地区住房保障工作实施情况，定期向主管部门进行报告，接受监督；其二，开设网络、电话、信箱等沟通平台，及时向社会公示住房保障相关信息，接受社会监督，对群众所反馈的问题，要迅速反映、迅速处理、记录在案，并及时向社会公布处理意见。其三，设计先进适用的住房保障工作的考核体系，并细化指标，强化对相关机构及人员的考核力度，以评促改，使住房保障工作有条不紊的进行。
3.住房保障信息全面公开，接受社会监督
住房保障信息的全面公开，既是对人民群众负责，也是政府廉洁高效的体现。
（1）保障对象信息的公开。对住房保障对象家庭住房和经济状况实行动态监测，可实行保障对象主动定期申报与监管机构不定期抽查的方式，及时掌握相关状况的变化，严格核查申请信息和现实状况，实现源头监管，使政府有限的资源能公平地分配给最需要保障的人。
（2）分配信息的公开。住房保障标准、准入标准、房源信息、审核结论、分配程序等均应全面公开，各年度建设及分配情况应及时的通过网络、电视、报纸等途径进行公开，主动接受社会监督，以保证分配过程透明性和分配结果公正性，实现保障性住房分配全方位、全过程、全社会的监督。
（3）相关部门信息的共享。与住房保障相关的部门，包括民政、公安、金融等，应尽快建立信息共享机制，为审核、监管工作创造便利条件，以提高监管工作的准确性和效率性。
三、结论
完善吉林省保障性住房准入机制，关系政府民生政策公平与公正，关系公共资源高效配置，更关系社会和谐稳定。为此，要积极完善保障性住房的准入机制，加强源头管理，使保障性住房准入法制化、规范化、公开化。本文以国家出台《住房保障法》及吉林省系列配套法规为支撑，以明确保障性住房准入标准为切入点，以完善保障性住房准入监管机制为保障，设计了吉林省保障性住房准入机制，以促进吉林省“应保尽保”目标的早日实现。
参考文献：
[1]王苹.建立住房保障体系《住宅法》不能缺位[n].上海证券报，2008-03-14.
[2]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[m].上海财经大学出版社，2003.
[3]秦虹.廉租房是住房保障政策体系的基础[J].中国金融，2007（18）.
住房保障管理制度篇5
眼关键词演住房保障；保障制度；制度并轨。
1。国家“十二五”规划中提出，未来五年内，我国将拟投资1.3万亿～1.4万亿用于3,600万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到20%。如何从制度层面上保障十二五“住房保障规划的顺利进行，需要我们思考。为此，本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点，并设计了住房保障制度并轨的长短期路径，以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。
一、城镇住房保障制度并轨的总体思考。
住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、无缝隙、多层次、动态性的租赁型住房保障体系的改革，其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯，优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。制度并轨后的保障对象，不仅要涵盖现行保障制度的保障群体，更要涵盖”夹心层“、潜在城镇人口（具有迁居意愿的农村人口）[3]、短暂流动人口、”被城市化“的农村人口中的住房弱势群体，以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点，我们认为：制度并轨后的保障方式，短期内应该坚持产权式、使用权式保障并存的形式，长期取消产权式保障，着力实现使用权式保障方式。制度并轨后的保障水平，应呈现出层次性、差异性、梯度性。保障水平在地区间、保障制度设计间都存在差异。一方面，保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩；另一方面，短期内，保障水平在廉租房、公租房、经济适用房之间应呈现出差异；长期保障水平在廉租房、公租房等租房体系内应呈现出差异。
二、城镇住房保障制度的短期并轨。
1.城镇住房保障制度的短期并轨路径。
（1）经济适用房实施租售并举的方针，逐步降低出售性的住房保障比重，提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变，将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房，暂时适当限制其发展。这一观点的提出，主要基于以下因素的考虑：一方面，在一定程度上，出售型经济适用房，可以增加房地产低端市场的供给；另一方面，出售型经济适用房的问题突出，但是，尚存在一定的发展空间，直接取消经济适用房的时机不成熟，容易产生诸多负面效应。
（2）公积金实行”准银行式“的运营模式，即”管理中心+商业性机构“的模式。中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、资金风险的管理，以非营利性为目的。而地方公积金管理可以进行部分商业化、市场化运作，强化公积金的盈利性，提高公积金的保值、增值空间，为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。同时，对公积金进行动态管理，即实施保障资金跨区域流动。一方面，地方间公积金实施跨区域流动，合理配置区域间的公积金，提高公积金的配置效率；另一方面，个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制，加快公积金和人力资源的混合、同期合理流动。
（3）大力推进廉租房的发展，将廉租房并入到租房保障体系。短期内，廉租房在租房保障体系内，仍是保障供给的主体。随着公租房供给保障力度的加大，出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低，廉租房仍将对低收入群体实施保障。
（4）加快公共租赁住房的建设，将其并入租房保障体系。随着近年来房价的攀升，游离在保障和市场之外的”夹心层“，其住房难问题成为了各方关注的焦点，为了解决”夹心层“的住房问题，政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生，是因为其自身上具有诸多的新特点。其一，从产权的角度来讲，公租房的所有权归属于政府，而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权，如经济适用房、限价房；其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。公租房侧重于解决”夹心层“群体的住房难问题，而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户；其三，公租房的保障方式是租赁方式，而不是传统的购房方式。
2.城镇住房保障制度短期并轨的效应。
（1）通过制度的短期并轨，可以纠正现行经济适用房的弊端，提高政策的保障效果。在制度的短期并轨路径中，对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策，只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势；另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时，制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡，避免过大的波动，而且可以减少制度并轨过程中的障碍。
（2）通过制度的短期并轨，一定程度上，可缓解住宅市场结构不合理的局面。租赁型经济适用房的发展，可以推进住房二、三市场的繁荣；出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难，增加小户型住房的供给，调整当前的住房市场供给结构，平抑房价的过快攀升。
（3）通过制度的短期并轨，可以加快解决”夹心层“住房问题，填补制度设计的”盲区“。短期内，通过建立涵盖经济适用房、廉租房、公租房的多层次、梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障，解决”夹心层“的住房困难。
（4）通过制度的短期并轨，可以缓解保障制度的资金不足的局面，提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入（土地收入、税收收入）的”联动“，还是对公积金实施”准银行式“的运行模式，在一定程度上，都会缓解保障制度的资金约束。
（5）通过制度的短期并轨，可以在发展公租房市场的过程中，促进真正的房地产二级市场的发展。这在一定程度上，鼓励和促进了租房市场的发展，从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路———重购房、轻租赁———的状况，形成两种市场并存的房地产市场体系。
三、城镇住房保障制度的长期并轨。
长期并轨指，由政府保障性租赁向住房租赁市场转变；在长期并轨过程中，通过”政府+社会“运行模式（政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理，社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行）建成长期租房保障体系。最终，建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系（见图1）。
图1住房保障制度并轨的长期路径。
1.城镇住房保障制度长期并轨的路径。
长期取消出售型经济适用房的发展，逐步将其并入到商品房低端市场；在租赁型住房保障体系获得发展的基础上，逐步缩小政府干预市场的力度，发挥市场的资源配置作用，通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。在短期并轨完成后，公积金制度等相关的租房保障资金来源，会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。
2.城镇住房保障制度长期并轨的效应。
（1）”政府+企业“的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力，提高社会资本进入保障房体系的积极性。宏观上，政府对租房保障体系的建设、资金筹集、房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势；微观上，企业对租房体系的运行微观管理，可以发挥其微观优势。最终，实现政府、市场”两只手“的协调，有利于效率的提高和住房公平的实现。
（2）通过住房保障制度的并轨，可以建立租赁房保障体系、繁荣租赁房市场，也可以从根本上，扭转长期以来居民过于强调购买住房，而轻视租赁住房的传统观念。住房观念的改变，反过来又推动了租房保障体系的发展。在长期并轨的过程中，取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场，可以增加商品房低端市场的供给，平衡商品住房市场的供求平衡，优化住房供给结构。
四、结语。
在当前的经济形势下，解决住房保障问题，需要转变住房保障思维，强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为，通过城镇住房保障制度的并轨，可以建立完备的租房保障体系，实现对住房弱势群体的无缝隙、分层次、广覆盖、动态性的保障目标。
然而要实现住房保障制度的并轨运行，还需要克服一些障碍。如短期并轨中，经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的，这需要依靠科学的实证数据的支持。层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建，需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。保障房之间的差异程度，既不可过大、也不可过小。另外，公积金”准银行式“的管理模式，需要配套的制度改革和创新，如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。再者，住房保障制度的并轨，会增加政府的财政支出，如租赁房相关的投资、管理、运营、补贴支出。在一定程度上，上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。
住房保障制度长期并轨的难点表现在：在住房保障制度并轨的过程中，一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、住房租赁市场的关系；另一方面，需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。如何吸引社会资本参与住房保障？如何更好的发挥政府和社会力量的优势？这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。
[参考文献]
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[5]南灵，崔亮。经济适用房制度存在的问题及模式探讨[j].商业时代，2006（16）：52-56.
住房保障管理制度篇6
眼摘要演尝试性地提出住房保障制度并轨的观点，认为这种并轨应该包括短期并轨和长期并轨两个层面。在短期内，应该推进租售并举的经济适用房发展模式，提高租赁型住房保障比重，逐步将租赁型经济适用房、廉租房、公租房并入到租房保障体系；公积金管理实施“准银行式”的模式，实现保障资金的跨区域流动；长期内，应该构建多层次、梯度性、差异性的租房保障体系。同时，推进租房保障资金的准商业化、市场化运行模式，提高保障资金供给的可持续性。
眼关键词演住房保障；保障制度；制度并轨。
1。国家“十二五”规划中提出，未来五年内，我国将拟投资1.3万亿～1.4万亿用于3,600万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到20%。如何从制度层面上保障十二五“住房保障规划的顺利进行，需要我们思考。为此，本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点，并设计了住房保障制度并轨的长短期路径，以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。
一、城镇住房保障制度并轨的总体思考。
住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、无缝隙、多层次、动态性的租赁型住房保障体系的改革，其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯，优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。制度并轨后的保障对象，不仅要涵盖现行保障制度的保障群体，更要涵盖”夹心层“、潜在城镇人口（具有迁居意愿的农村人口）[3]、短暂流动人口、”被城市化“的农村人口中的住房弱势群体，以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点，我们认为：制度并轨后的保障方式，短期内应该坚持产权式、使用权式保障并存的形式，长期取消产权式保障，着力实现使用权式保障方式。制度并轨后的保障水平，应呈现出层次性、差异性、梯度性。保障水平在地区间、保障制度设计间都存在差异。一方面，保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩；另一方面，短期内，保障水平在廉租房、公租房、经济适用房之间应呈现出差异；长期保障水平在廉租房、公租房等租房体系内应呈现出差异。
二、城镇住房保障制度的短期并轨。
1.城镇住房保障制度的短期并轨路径。
（1）经济适用房实施租售并举的方针，逐步降低出售性的住房保障比重，提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变，将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房，暂时适当限制其发展。这一观点的提出，主要基于以下因素的考虑：一方面，在一定程度上，出售型经济适用房，可以增加房地产低端市场的供给；另一方面，出售型经济适用房的问题突出，但是，尚存在一定的发展空间，直接取消经济适用房的时机不成熟，容易产生诸多负面效应。
（2）公积金实行”准银行式“的运营模式，即”管理中心+商业性机构“的模式。中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、资金风险的管理，以非营利性为目的。而地方公积金管理可以进行部分商业化、市场化运作，强化公积金的盈利性，提高公积金的保值、增值空间，为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。同时，对公积金进行动态管理，即实施保障资金跨区域流动。一方面，地方间公积金实施跨区域流动，合理配置区域间的公积金，提高公积金的配置效率；另一方面，个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制，加快公积金和人力资源的混合、同期合理流动。
（3）大力推进廉租房的发展，将廉租房并入到租房保障体系。短期内，廉租房在租房保障体系内，仍是保障供给的主体。随着公租房供给保障力度的加大，出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低，廉租房仍将对低收入群体实施保障。
（4）加快公共租赁住房的建设，将其并入租房保障体系。随着近年来房价的攀升，游离在保障和市场之外的”夹心层“，其住房难问题成为了各方关注的焦点，为了解决”夹心层“的住房问题，政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生，是因为其自身上具有诸多的新特点。其一，从产权的角度来讲，公租房的所有权归属于政府，而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权，如经济适用房、限价房；其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。公租房侧重于解决”夹心层“群体的住房难问题，而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户；其三，公租房的保障方式是租赁方式，而不是传统的购房方式。
2.城镇住房保障制度短期并轨的效应。
（1）通过制度的短期并轨，可以纠正现行经济适用房的弊端，提高政策的保障效果。在制度的短期并轨路径中，对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策，只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势；另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时，制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡，避免过大的波动，而且可以减少制度并轨过程中的障碍。
（2）通过制度的短期并轨，一定程度上，可缓解住宅市场结构不合理的局面。租赁型经济适用房的发展，可以推进住房二、三市场的繁荣；出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难，增加小户型住房的供给，调整当前的住房市场供给结构，平抑房价的过快攀升。
（3）通过制度的短期并轨，可以加快解决”夹心层“住房问题，填补制度设计的”盲区“。短期内，通过建立涵盖经济适用房、廉租房、公租房的多层次、梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障，解决”夹心层“的住房困难。
（4）通过制度的短期并轨，可以缓解保障制度的资金不足的局面，提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入（土地收入、税收收入）的”联动“，还是对公积金实施”准银行式“的运行模式，在一定程度上，都会缓解保障制度的资金约束。
（5）通过制度的短期并轨，可以在发展公租房市场的过程中，促进真正的房地产二级市场的发展。这在一定程度上，鼓励和促进了租房市场的发展，从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路———重购房、轻租赁———的状况，形成两种市场并存的房地产市场体系。
三、城镇住房保障制度的长期并轨。
长期并轨指，由政府保障性租赁向住房租赁市场转变；在长期并轨过程中，通过”政府+社会“运行模式（政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理，社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行）建成长期租房保障体系。最终，建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系（见图1）。
图1住房保障制度并轨的长期路径。
1.城镇住房保障制度长期并轨的路径。
长期取消出售型经济适用房的发展，逐步将其并入到商品房低端市场；在租赁型住房保障体系获得发展的基础上，逐步缩小政府干预市场的力度，发挥市场的资源配置作用，通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。在短期并轨完成后，公积金制度等相关的租房保障资金来源，会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。
2.城镇住房保障制度长期并轨的效应。
（1）”政府+企业“的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力，提高社会资本进入保障房体系的积极性。宏观上，政府对租房保障体系的建设、资金筹集、房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势；微观上，企业对租房体系的运行微观管理，可以发挥其微观优势。最终，实现政府、市场”两只手“的协调，有利于效率的提高和住房公平的实现。
（2）通过住房保障制度的并轨，可以建立租赁房保障体系、繁荣租赁房市场，也可以从根本上，扭转长期以来居民过于强调购买住房，而轻视租赁住房的传统观念。住房观念的改变，反过来又推动了租房保障体系的发展。在长期并轨的过程中，取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场，可以增加商品房低端市场的供给，平衡商品住房市场的供求平衡，优化住房供给结构。
四、结语。
在当前的经济形势下，解决住房保障问题，需要转变住房保障思维，强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为，通过城镇住房保障制度的并轨，可以建立完备的租房保障体系，实现对住房弱势群体的无缝隙、分层次、广覆盖、动态性的保障目标。
然而要实现住房保障制度的并轨运行，还需要克服一些障碍。如短期并轨中，经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的，这需要依靠科学的实证数据的支持。层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建，需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。保障房之间的差异程度，既不可过大、也不可过小。另外，公积金”准银行式“的管理模式，需要配套的制度改革和创新，如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。再者，住房保障制度的并轨，会增加政府的财政支出，如租赁房相关的投资、管理、运营、补贴支出。在一定程度上，上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。
住房保障制度长期并轨的难点表现在：在住房保障制度并轨的过程中，一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、住房租赁市场的关系；另一方面，需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。如何吸引社会资本参与住房保障？如何更好的发挥政府和社会力量的优势？这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。
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住房保障管理制度篇7
【关键词】城镇廉租住房；档案管理；现状；措施
随着城镇廉租住房建设保障工作的实施，由此产生了大量的城镇廉租住房保障档案，这部分档案作为民生档案的重要组成部分，不仅能够真实对廉租住房政策的落实情况进行记录，而且还能够对廉租住房保障家族的状况进行有效反映。而且通过对城镇廉租住房保障档案进行管理，能够为住房保障动态管理提供重要的依据，有效的维护了人民群众的合法权益。因此住房保障部门的档案人员需要充分认识到廉租住房保障档案管理的重要性，做好廉租住房保障档案的积累工作，并科学对其进行开发的利用，加快推动城镇廉租住房保障档案管理的规范化和现代化进程。
一、城镇廉租住房保障档案管理的现状
（一）档案业务基础薄弱
城镇廉租住房保障档案管理作为城市住房保障管理工作的重要组成部分，在日常工作中，需要收集、整理和保存廉租住房的所有档案信息，这就对档案管理人员提出了更高的要求，不仅需要具备扎实的专业技能，而且还要具备强烈的责任心和实事求是的精神。但当前城镇廉租住房保障档案数量呈逐年增长的态势，但相对的基础设施却没有随之增加，档案业务基础十分薄弱，档案信息化建设较为缓慢，部分地区仍然采用纸质档案，这对城镇廉租住房保障档案管理工作带来了较大的难度。
（二）缺乏健全的管理制度
近年来，随着我国保障制度的不断完善，廉租房建设的数量不断增加，针对于保障性住房方面的政策和条例不断完善，但对于廉租住房保障档案管理方面的制度还处于空白状态，这也导致档案管理人员在实际工作由于机制和制度缺乏及无法有效衔接，从而导致工作效率下降，达不到预期的工作效果，存在许多重复性工作。
（三）档案管理人员素质有待提高
在廉租住房档案管理工作中，部分管理部门没有设立专职档案管理人员，而兼职人员不仅没有系统学过档案管理知识，而且精力有限，这就导致廉租住房保障档案管理工作十分混乱，存在着空白档案和死档的现象。这对档案规范性管理及档案工作质量的提升带来了较大的影响。
二、加强城镇廉租住房保障档案管理工作的措施
（一）建立健全的廉租住房管理档案制度
廉租住房档案管理机构应当有针对性的建立一套完善的辅助档案管理机制，这才能对档案管理人员有更有效的约束，从而让他们的专业能力得以提升。长期以来，廉租住房档案管理机制都存在着这样或那样的问题，如人员配置不合理、缺乏流动性，加上职工岗位长期固定单一，很容易让职工产生倦怠感。因此，在档案管理制度的构建上首先应当建立合理的用人机制、培养机制、竞争机制、流动机制，让其更有效确保员工能更好的为用户群体服务。档案员的工作本来就单一而枯燥，久了容易产生倦意，这时就需要管理人员对馆员给予充分的信赖、尊重及对其日常工作的充分支持。这样档案员才能更积极的工作，对于自己的工作也更有责任心。
（二）强化档案管理的“软、硬”件建设
针对于当前廉租住房保障档案管理工作基础薄弱的问题，需要从硬件和软件入手，加强廉租住房保障档案基础建设工作。充分的利用计算机技术，加快推进廉租住房保障档案的信息化建设。利用现代化手段来对廉租住房数据进行统计和分析，并建立相对应的电子档案，针对廉租住房保障档案信息的变化情况及时对相关数据进行更新。并针对当前廉租住房保障档案数量不断增加的新情况，及时购置设备，并做好档案的保管工作，做好档案信息的备份，建立廉租住房保障档案检索系统，为档案查找工作带来更多便利。
（三）确保归档内容齐全完整
在廉租住房档案管理工作中，需要确保对所规定的全部档案资料进行收集，具体档案内容包括保障机住房数据信息、住房保障对象详细信息、住房保障管理信息、住房保障房源信息及住房保障资金信息等，这些信息要及时进行收集，确保归档内容的齐全和完事。而且要从廉租住房实施初期就要抓好建档工作。廉租住房建设作为我国住房保障体系的重要内容，需要长期落实下去，这就需要从廉租住房建设初期就要扎实的做好建档工作，有效的提高廉租住房档案管理水平。
（四）提高廉租住房档案管理人员的专业素质
档案管理的工作是专业性较强的，需要档案员具备良好的专业素养与专业技能，然而，很多廉租住房档案管理人员在这方面却十分缺乏。从实际情况中不难看出，大部分廉租住房档案管理机构招收的档案员文化水平并不高，也没有经过专门的职业培训，很多档案员工作经验也很浅，这会使得档案管理人员的专业素养及专业技能都很缺乏，在实际工作中产生诸多障碍。因此，应当让档案员在专业技能上不断得到提升。一方面很有必要加强对于档案管理人员的职业培训，可以通过定期组织相应的学习课程对于他们的专业化水平、专业化素养以及服务态度等展开训练。另一方面，在后期的档案管理人员招收及录用上应当相应的提升门槛。应当尽量选取那些有关相关工作背景或者教育背景的人员，在人员入职前应当给予他们相关的入职培训，让他们对于廉租住房档案管理的特点、工作流程等有一定程度的了解，并且要加强他们服务意识，这会在后期实际工作展开中起到很大帮助。
三、结束语
城镇廉租住房保障体系的实施是一项惠民的大事，因此需要针对当前城镇廉租住房保障档案的多层面性、动态性及双轨制等特点来采取有效的管理措施，提高我国城镇廉租住房保障档案的管理水平，将这些惠民政策的重要作用充分发挥出来，更好的维护好广大人民群众的合法权益。
住房保障管理制度篇8
关键词:住房保障现状现实意义建议
一、住房保障制度的内涵
住房保障制度是指国家或政府通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权利给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，是政府寻求解决中低收入居民住房问题，满足基本居住需要的一种努力，同时兼有调控住房市场、调节收入分配的作用。
二、我国住房保障制度的现状
从1998年至今，我国先后出台了《住房公积金管理条例》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房管理办法》等规范性文件，明确规定了建设保障性住房的土地政策、货币政策、税收政策。随着中央各项政策的出台，各个地区也根据自己的实际状况先后实施了一系列措施。现在，我国已初步建立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。但是，由于我国尚属于年轻型国家，人口增长过快，生产力不十分发达，所以我国的住房保障问题在短时间内很难得到圆满解决，新的问题仍然层出不穷。
具体来说，当前我国的住房保障制度主要呈现出以下不足：
1．保障性住房的受益人群有限。首先，保障性住房的供给数量远远不够。近年来，虽然政府大力提倡保障性住房的兴建，但由于资金、土地来源不足，保障性住房的供给数量仍然远远不够。其次，我国大部分地区对享受保障住房的标准要求较高使得住房保障的覆盖面积相当有限，无法涉及到所有的住房困难家庭，有相当一部分“夹心层”仍然面临着住房困难。
2.保障性住房的供给结构不合理。目前，我国并没有明确规定保障性住房的建设面积和计算标准。因此，许多地方不顾自己的实际情况，忽视对户型、区位的合理规划致使最需要得到住房保障的居民享受不到应有的优惠政策，很难使保障性住房的利用效率达到最大化。
3.保障性住房的审查和监督机制缺失。目前，我国并没有专门的机构对保障性住房的建设与出售、申请人员的购房条件、享受保障住房的人员进行全面的审核和监督。
4.住房法制不健全。我国先后出台了一系列政策、规定以及行政命令。但是，他们立法层次较低，覆盖范围比较狭窄，而且我国至今还没有出台一套系统的专门性住房保障法律。作为法治国家，只有依法可依，才能使住房保障制度得到全面的落实。
三、完善我国住房保障制度的现实意义
1．有利于保障和改善民生，缓解社会矛盾，促进社会的和谐稳定。保障性住房建设是一项重大的民生问题，关系经济社会发展的全局，惠及广大人民群众，特别是关切到城镇中低收入人群的切身利益。因此，住房保障制度的完善对于缓解社会矛盾，促进社会和谐具有重大意义。
2．有利于稳定和平抑房价。通过经济适用房、廉租住房、合作社住宅等保障性住房的建设可以一定程度上缓解市场性住房的供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房的价格。
3．有利于完善我国的住宅法律体系。随着《住宅法》、《住房保障法》等法律法规的出台将弥补我国住宅立法的空缺，从而完善我国的住宅法律体系。
四、完善我国住房保障制度的建议
1．建立覆盖全体住房困难居民的住房保障供应体系
第一，大力增加保障性住房的供给数量。我国应大力兴建经济适用住房、廉租住房、合作社住宅等保障性住房，力争使保障性住房的供应量与社会上中等收入居民的需求量相适应。
第二，适度扩大住房保障的适用范围。首先，应尽快取消享受保障性住房的户籍限制，使进城务工人员等流动人口能够居有定所。其次，适度提高享受住房保障的条件，使城镇中一部分既无能力购买普通商品房又超过享受保障住房购买条件的中等收入家庭能够享受到住房保障的优惠政策。
第三，适量建设合作社住宅、集体宿舍等其他类型的保障性住房。通过建设合作社住宅、集体宿舍，对棚户区进行改造，不仅能扩大保障性住房的房源，而且更能尽快地满足一部分住房困难居民的实际需求。
2．扩宽住房公积金的覆盖面并加强对住房公积金的管理
住房公积金的缴纳应扩大中低收入者的比重，提供适合于弱势群体使用的公积金新品种。同时，有关部门应加强对住房公积金制度的执行、管理、监督力度，从而使住房公积金切实达到完善住房保障机制的目的。转贴于
3．完善住房保障的审查监督机制
第一，设立专门的住房保障审查监督机构。我国应在中央一级设立住房和城乡建设部，在省（自治区、直辖市）人民政府住宅建设管理机关住宅办公室（副厅级），在市、县（区）为市、县（区）人民政府住宅建设管理机关住宅办公室（副局级），分别负责国家和地方住宅建设实施管理工作。[2]
第二，充分发挥社会监督的作用。住房保障的运行过程应该公开透明，最终结果应当以各种方式向社会公布。同时，公民、媒体等都有权利也有义务对不符合规定的情况进行告发。
4．尽快制定《住宅法》、《住房保障法》
我国应当尽快制定《住宅法》、《住房保障法》，从根本上明确住房保障的对象、住房供给结构、审核监督机制等保障住房保障制度有效运行的方法。只有这样，才能使我国的住房保障产业得到健康有序的发展。
五、总结
随着经济的高速发展，城市化水平的加快，我国的住房价格高速增长，远远超出了中等收入家庭的承受能力。而住宅作为百姓的安身立命之所，住宅问题关系到人民群众的切身利益，住房保障制度成为了民生工程的重中之重。因而，只有不断地完善我国的住房保障制度，才能满足广大人民群众的迫切需求，保障人民群众的切身利益，保障和谐社会的构建。
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住房保障管理制度篇9
关键词：发达国家；住房保障制度；现状和不足；启示
中图分类号：C913.7文献标志码：a文章编号：1002-2589（2012）11-0069-02
民生问题一直都是国内外关注的热点，越成熟、越发达的国家，对于民生问题的重视程度越高。住房问题又是民生问题中的焦点，随着社会的发展，为了实现“人人享有适当的住房”，发达国家先后建立了比较完善的住房保障制度。三人之行，择善而从。借鉴国外的成功经验，对于完善我国的住房保障制度有着积极的意义。
一、发达国家的住房保障制度列举
美国的住房保障制度概括：一是区别对待。将家庭收入划分为高、中、低三个阶层，高阶层的购买商品房；中等阶层的供应公共住房，政府给予贷款优惠；低等收入家庭提供廉租房。二是政府支持。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押协会为中低收入家庭提供购房贷款。即符合条件的中低收入家庭如果购房，政府可以出面为其进行担保。三是住房租金补贴。家庭收入达不到居住地中等收入一定比例者均可申请住房租金补贴。四是立法保障。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》等使得住房保障的立法更加完善。
瑞典的住房保障措施：一是政府以无息或低息为公房公司提供贷款来投资建设公有住房，公房公司不以赢利为目的。二是瑞典对退休人员和收入低但子女多的家庭提供住房补贴。
英国的积极举措：一是住房补助。对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面审查，条件合格的公民可享受政府提供的住房补助。二是房屋互助协会。英国房屋互助协会可为购买新住房或旧住房的抵押放款。同时英国先后出台《住房法》(1974年、1985年、1988年和1996年)、《住房协会法》(1985年)、《住房和计划法))(1986年)、《地方政府和住房法》（1989年）等多项法案，分别对住房协会的注册条件、经营目的、经营活动、资金援助、监督管理等进行了规范。
日本政府先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》，制定了公营住房计划和住房建设计划，建立了住房金融公库和日本住房公团等机构。并在贷款、税收等方面采取优惠措施大力支持住房信贷，促进居民个人自建、自购住房。
新加坡实施的公共住房政策很独特：一是允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分按期缴纳。二是按照家庭收入情况，分层级提供住宅补贴。
二、我国的住房现状和不足之处
发达国家为保障住房出台了很多政策，中国亦然。近年来我国针对住房问题出台了很多政策：经济适用房政策、公积金政策、廉租房政策并在房价上采取调控措施等。这些措施曾在一时起过一定的积极作用，但是还有自身的不足。
（一）经济适用房政策的不足
1.保障对象限制不够具体严格
很多地方的政府都将经济适用房的保障对象限制在中低等收入家庭，该条件不够具体严格。我国目前的收入状况是中间大、两头小，中等收入的家庭占绝大多数，依照条件绝大多数家庭都可以购买经济适用房，在房子数量有限的情况下，真正需要经适房的家庭却买不到房子。门槛宽泛导致很大程度的不公平。
2.经济适用房政策不够清晰
经济适用房和商品房的本质区别没有界定清晰，这样便为投资经济适用房提供了缝隙，造成房产市场的混乱。近年来，伴随全国房价普遍上涨，商品房市场如日中天，价格一再飙升，经济适用房通过二手房买卖，价格也有高幅上涨，这样保障性住房反而成为投资的工具。
3.缺乏退出机制
举例：经济适用房的保障对象是中低层收入的家庭，那么，有些家庭，一开始收入很低，属于经济适用房的保障对象，但是在享受这些优惠政策之后的一段时间内时来运转，收入开始直线上涨，可以购买得起商品房，因为没有退出机制，这个家庭又购买其他的商品房，一个家庭拥有几套房子，这样会造成房源更加紧张，加剧房子的供需矛盾和社会的不公平，造成资源的浪费和效率低下。
（二）公积金政策存在的问题
1.覆盖面不广
我国《住房公积金管理条例》规定，所有机关以及各种性质的企事业单位、团体都必须为其在职职工缴纳长期住房储金。实际情况并非如此。现实生活中很多企事业单位不给自己的职工缴纳公积金，这种情况在全国相当普遍。除此还有一些人也没有公积金，这些人有：不参加公积金制度的企业职工、困难企业的职工、在城市工作的农民工。
2.分配和使用不合理
按照规定，公积金的作用就是购房者利用非购房者的资金满足自己的购房需求。但在实际生活中，购房者大部分都是高收入人群，这样而言，非购房人群不但没有得到接济反而接济了高收入人群，造成使用上的不合理。
3.监管水平不到位
《住房公积金管理条例》规定各行政市应该并且只能设立一个住房公积金管理中心。但是现实生活中，很多城市的住房公积金管理中心挂靠其他单位和部门，与其他单位合署办公，职责不明。此外，住房公积金管理中心没有能够建立有效的责任制度和内部审计制度，内部缺乏监管。
（三）廉租房存在的问题和缺失
1.围绕廉租房的住房保障制度建设滞后
与其他社会保障制度相比，廉租房保障制度较晚，而我国又不重视廉租房的保障制度。其次，关于廉租房的法律、法规远远赶不上实际需求。我国至今还没有居民住宅方面的法律规范，与廉租房相关的只是一些部门规章，更多的是通知等形式，这使得廉租房管理的法律支撑方面留下缺陷。
2.廉租房的对象不够广泛
《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，廉租房制度的保障对象是住房困难的低收入家庭，保障对象的具体条件和保障标准则由市、县人民政府房地产行政主管部门会同财政、民政、国土资源、税务等有关部门一起制定。根据各地的规定和做法，廉租房的分配对象主要是具有城市户口且收入低的困难户家庭，随着社会的转型，城市打工者、进城民工、城乡结合部的农民等大量的流动人口则排除在此保障范围。
（四）政府对房市的调控存在的问题
政府对待房市只调控供给不调需求，扭曲了供求关系，过重强调市场供给方式和拉动经济增长的作用，而没有做到应有保障措施：在市场化中解决高收入家庭住房问题，却没能及时处理好中低收入家庭住房的保障措施；在民众中产生不利反响之后，又出台各种行政和经济措施限制商品房购买条件来迎合中低收入家庭的购买能力。如此一来，政府的调控反而加剧了我国住房结构的不平衡，加速了房价的上涨。
三、对于我国住房保障制度的启示
（一）完善住房保障制度需要有完善的立法
通过研究国外的住房保障措施，各国政府对住房保障问题非常重视，各国也基本上都形成了比较完善能够互相补充的住房保障体系。这些立法可以为住房保障提供法律依据和法律支撑，保障该制度的实现。我国也应该健全、完善自己住房保障方面的法律、法规。
（二）选择符合实际的保障体系
解决住房问题不是一朝一夕之事，需要一个循序渐进的过程。即先解决低等收入阶层的住房问题，然后逐步解决中等收入阶层的住房问题。我国是一个发展中国家，也应该从国家的实际情况出发，针对不同的阶层制定不同的保障模式，形成一个分层次的保障体系。此外还应该逐步扩大保障范围。
（三）明确政府在住房保障责任上的主体地位
西方国家主张自由竞争、市场调节，但是在住房保障方面，却是政府出面利用各种手段进行干预。政府是国家经济的宏观调控者，也是社会管理者，应当由政府承担保障社会公民住房的重担。在人口多、经济欠发达的国家，更应该如此，否则解决住房问题空如泡影。
（四）严格管理机构以及相关人员的责任机制
现实生活中，常有相对人符合申请廉租房住房补贴或申购经济适用房的身份，而管理机构拒绝给予其应得待遇，或者受保障者伪造财产和收入证明骗取住房保障。针对这种情况，我们不仅应明确管理机构的责任，落实相关人员的问责机制，还要加大对被保障人群的监管力度，建立动态审查机制，防止投机的行为的发生，主管部门应该对发现的违规行为采取严厉处罚措施。
（五）收入线划分要明确
现在各地的保障对象一般为最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭。收入线不明确会造成保障性住房分配定向模糊。只有明确收入线，实际操作才能更加高效。
（六）大力发展廉租房
廉租房的特点是“只租不售”，因此，如果大力建设廉租房，就可以将大批购房市场的人群拉回租赁市场，可解决相当数量的低收入人群的住房困难问题，也能从根本上解决市场需求问题，这样商品房市场就可以健康发展，此外，还需严格限制保障住房的进入、退出机制。
（七）合理利用公积金
首先，扩宽住房公积金的范围，使低收入人群能真正体会到公积金带来的益处，切实体会到住房公积金的使用价值；其次，强化强制储蓄制度，提高缴存比例，扩大公积金的积累总量，使政府可以利用这些资金建设经济适用房和廉租房；此外，政府也可考虑增加专项基金来支持廉租房和经济适用房。
（八）发挥市场机制的作用，合理处理保障与市场的关系
学习国外对居民购（建）住房减免税、提供住房贷款担保的经验，大力发展住房金融，建立发放的低息或无息贷款的住房金融机构；根据我国市场经济体制改革方向和供求关系，制定各种补贴方式运作机制；对于住房管理、维修问题，可以首先改革房屋管理机构，再佐以房租补贴方式加以解决。
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住房保障管理制度篇10
住房制度改革30多年来，城乡居民居住条件都有很大的改善。但是，住房制度中暴露出的问题也不容小视，面临的挑战依然严峻，迫切需要调整完善制度安排尤其是法律制度体系，才能满足低收入群体的居住要求。为此，对我国现行保障性住房法律问题作简要剖析，并结合国外立法研究保障性住房法律问题，以期对相关工作有所助益。
关键词：保障性住房；济适用房；廉租房；法律制度
中图分类号：
D9
文献标识码：a
文章编号：1672-3198（2014）18-0167-02
改革开放以来，随着经济体制的转轨，住房制度也在渐进变革。20世纪90年代以来，城镇住房保障制度改革的指导思想逐渐明确，政府主导、基于公平正义、责任分担原则，对低收入群体提供基本住房保障的制度开始建立。
1我国社会保障性住房发展中的主要问题
社会保障是指国家通过立法，积极动员社会各方面资源，保证无收入、低收入以及遭受各种意外灾害的公民能够维持生存。而住房保障室当前社会保障体系中极其重要的一部分。现阶段住房保障体系中存在的问题，主要包括过度追求居民住房自有率、住房保障制度覆盖面窄小、制度失范现象严重，以及城乡分割等方面。
1.1过度追求居民住房自有率
一直以来，中国住房体制改革的误区就是过度追求城乡居民住宅自有率，即居民都追求拥有其自主产权的房屋。这样的目标不论是在发展中国家，还是其他发达国家，预计在短期内都是无法实现的。我们看到在住房问题解决得很好的新加坡，至今为止还有相当一部分人住在政府的公共房屋之中；同时在富裕的香港，保守估计还有30%以上的居民居住在面积有限的公屋之中，而政府一直在以出租的方式提供公共住房，这也成为很多国家为中低收入人群提供住房保障的重要方式。
据世界范围调查：发展中国家住房自有率一般较高，而发达国家住房自有率较低。我国居民住房自有率过高，是对缺乏相对完善的住房保障和社会保障制度的理性反映，并不能弥补保障性住房建设不足的缺憾，追求住房自有源于他们对安全感的基本需要。适度的住房自有化水平既可以明确保障性住房和商品性住房的界限，又是资源配置的基本要求，对解决住房难题具有积极意义。
1.2住房保障制度覆盖面过窄
现行的廉租房制度、经济适用房制度，以及住房公积金制度，都是具有保障性质的住房制度安排，但覆盖面有限，出现了制度无法顾及同时解决住房问题很困难的“夹心层”。一方面，由于廉租房与低保制度挂钩，而经济适用房的房价对低收入者而言仍然偏高，房源少，有的城市需要本地户口和摇号制度，出现了一个既不够申请廉租房的资格条件，又购买不起或者没有资格购买经济适用房的困难群体。到2006年年底，全国仅有54.7万人享受到了廉租房的待遇，房源稀少使大量的人“排不上队，买不上号”。
中国在相当长的时期内都将处于从农业社会向成熟的工业社会迈进的进程中，人口流动将是一个长期存在的现象，而且规模巨大。现行的各种住房保障制度，都未覆盖广大的农村居民，更重要的是，新近毕业的大学生以及外来务工人员，成为既买不起商品房又不够经济适用房、廉租房条件的“夹心层”，国家政策并未顾及。经济适用房基本都要求着申请人要有本地的户口证明，这一点，严格限制了大量的流动求职劳务人口没有申请资格，造成大部分人游离在住房保障制度之外。
1.3制度失范现象较为严重
在廉租房方面，大多数地区与最低生活保障制度结合在一起，不仅造成了许多低收入家庭无法申请，而且也容易导致新的“贫困陷阱”，个别地区的廉租房分配的透明程度也是远远不够的。
经济适用房政策开始的目的是更好的实现居民追求自有住房率，而在许多地区的实践中偏离了这一政策的初衷，其中经济使用法面积过大、申请收入水平作假、随房售车位等现象并不罕见。例如，《经济适用房管理办法》规定，经济适用房户型不能超过80平方米，但实际的建造的经济适用房面积有很多定在100到120平方米左右，我国东南地区甚至出现了180平方米到230平方米的“豪宅”，这种面积的经济适用房显然不是《经济适用房管理办法》中描述的“适用”型。它使得实质上住房困难的低收入家庭无法承受，同时也侵占了大量公共房屋的土地，大大地降低了公共房屋的使用率。由于名义工资与实际工资并不一致，住房公积金政策不仅造成了参与者与未参与者的巨大收益差距，即使在参与者中也因缴纳标准差异太大而存在不公现象。
1.4法律效力先天不足
发达国家建设住房保障的一个重要经验就是立法先行。而在我国只是国务院的通知或意见、各部委出台的管理办法和条例以及地方政府适用于本地区的管理办法。法律保障滞后，导致了相关部门和各级政府的权力和义务缺乏严格规范，无从谈对政府权力的限制，住房保障制度建设和落实过程中的公正性也就无法保证了。我国至今没有关于保障性住房统一的机构管理，也缺乏有效的公平机制，监督机制不完善以至很多保障性住房项目变相转变为商品房项目，钻法律的空子，无法对该种行为进行规制。在我国保障性住房几十年的发展历程中，由于还没有建立起完善的审查、申请、审批和退出机制，导致在交易过程中还存在诸多的“灰色区域”，监督机制形同虚设，有时甚至成为了贪腐的工具。
2世界主要发达国家关于住宅建设和保障方面的立法
住房问题是一个世界性的问题，西方国家也存在同样的现象。20世纪，很多国家都对居民住房保障问题给予高度重视，德国、美国、新加坡、日本等代表性国家建立和完善了各自的住房保障制度。
2.1德国的保障性住房制度
德国在1950年就颁布了《住宅建设法》，推出了“社会住房计划”，1956年，联邦德国为了对自有住宅进行扶持和鼓励而制定了《建筑法》，1965年出台了《住房补贴法》，对不足以租赁住房的低收入家庭进行补贴。此外，德国还制定了《住宅促进法》和《节能法》以及各州政府制定的住宅建设法规，对德国住房保障政策进行了拓展和补充。
2.2美国的保障性住房制度
1934年经济大萧条后，美国出台住宅法案：《临时住房法案》，1937年，将其进一步补充为《公共住宅法案》，其中设立“联邦平民居屋建设总处”，即由中央政府出资，地方政府提供低收入家庭公共住房租用。
从1964年起，政府通过优惠政策鼓励开发商建造供低收入者租用的住房，1964年到1980年期间，政府以提供低息贷款的方法，共资助开发商建造此类住房约有160万套。1973年起，政府开始把分散低收入者住房、改善社区质量纳入住房政策，提出以帮助“需求方”为中心的政策。其做法是：政府会向符合标准的低收入家庭发放房租补助券。凡家庭收入低于其地区家庭平均收入40%以下的家庭为低收入家庭，即可享受补贴。受益的家庭不论收入多少，将自己家庭收入的30%交作房租，余下的与市场租金的差额由政府补足。
2.3日本的保障性住房制度
日本是一个典型的人多地少的国家，住房短缺问题严重，保证市民有房可住则成为日本政府的二项重要职责。为了解决住房问题，日本中央政府及东京政府都先后出台了一系列有关住房保障的法律法律，如日本政府制定实施了《住房金融公库法》（1950年）、《公营住宅法》（1951年）、《日本住宅公团法》（1955年）等。此后，日本又陆续制定了一系列相关法律法规，逐步建立健全住房保障法律体系。进入20世纪60年代后，日本经济加速发展，人口进一步向城市集中，为此，日本政府在1966年颁布了第一个比较完整的住宅法规――《城市住宅计划法》。
根据该法，日本住宅建设的总目标是：建设与国民经济发展阶段相适应的、与家庭构成及居住区域特点相适应的、具有良好居住环境的住宅。日本政府通过六个五年计划实现这一目标，在此过程中日本政府加大了对公共住宅的投资力度，到2000年已实现每户平均住宅面积达100平方米，建设住宅730万套。
3完善我国社会保障性住房制度的建议
改革30年的成就应该得到充分的肯定，然而住房制度中暴露出来的问题也不容小视，迫切需要调整制度安排，才能满足低收入群体起码的居住要求，发挥出住房保障的功能作用。
3.1学术界关于完善我国社会保障性制度的结构建议
著名经济学家茅于轼表示，国家有限的资金应该首先照顾最困难的人，而不是照顾那些有钱买房的人，他的钱不是太多，但是至少能买房了，而广大的劳动者还买不上房，还有很多住房问题没有解决，帮助最困难的人，而不是说帮助次困难的人，这一点大家都应该是同意的，所以应该发展廉租房而不是经济适用房。
笔者认为，经济适用房制度是我国现在保障性住房制度中争议最大的制度。而住房公积金缺乏监督机制，其处罚力度也不够，监督机制也不健全，违规使用与挪用公积金的现象时常发生，对查出的违规行为处罚较轻甚至有的地方不做处罚，严重抑制了公积金作用的正常发挥。笔者建议应建立以廉租房为主，以住房公积金与经济适用房为辅的社会保障性住房体系。
3.2要建立统一的经济适用房建设与管理机构
为确保住房保障发展目标的实现，建立专门的保障性住房管理机构是国际通行的做法。很多国家都有专门负责住房保障的机构，如新加坡在1960年就成立建屋发展局（HDB），其负责建造和分配向中低收入阶层出售（出租）的公共组屋，并把居民住房纳入中央公积金的保障范围。为满足我国保障性住房的建设要求，提高保障性住房的管理效率，应尽快建立独立的保障性住房建设和管理机构，代表政府行使管理职能并负责日常工作，以消除多头管理、职责不分的现象，将保障性住房的建设、分配和管理纳入规范化、制度化的轨道。
3.3我国保障性住房法律制度的完善
我国有关社会保障性住房制度方面的立法相对滞后，没有统一立法，而仅有国务院以及相关部委的一些行政法规和部门规章，如《经济适用住房管理办法》、《经济适用住房价格管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》等。
（1）出台作为住房权立法保障之主体的《住宅法》。通过对住宅权进行立法，并规范其中的住房规划、住房建设、住房供应、住宅管理等方面，使城乡居民真正享有基本的居住条件。通过出台《住宅法》，以法律的方式把房地产发展模式制度化，能更好的加强并改善房地产市场宏观调控，保障住宅财产权。
（2）出台《住房保障法》是完善我国保障性住房的必要之举。现阶段我国的城镇保障性住房法律体系已初具规模，包括了《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《住房公积金管理条例》及其一些地方性法规、规章以及其他规范性文件。但总体发展中存在的不足，缺乏统一的住房保障法律。《住房保障法》应为保障性住房法律制度的基本法律，规定公民住房保障的权利和义务。
（3）司法诉权以救济住房保障权。法谚云：“无救济则无权利。”我国目前没有关于住房权和保障性住房的立法和司法保障。但根据国外的经验，住房权的救济途径是发展公益诉讼。住房权与受教育权、健康权一样，在法律上是可抗辩的，即公民通过法律手段维护自己的权利。因此，应在《住房保障法》中明确住房保障权的司法救济途径和形式、责任主体和责任形式。
（4）增强监管住房保障权保障性住房的行政监管。须对保障性住房的开发建设、申请审批、分配、流转等各个环节进行全程监管。加大公开公示的力度和环节，在保障性住房的开发建设环节，加强开发建设项目的公示，政府职能部门要经常进行常规和临时的检查监督。建立申请人信用档案，适时公布不诚信申请人信息，并与其个人信用评级、职务晋升挂钩。
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