房地产基金投资策略篇1
1房地产信托投资基金发展的现状
信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发,房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种,是指信托公司通过制定信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金,然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比,房地产信托投资基金制度具有很大的优势,据《2012年中国信托业发展报告》数据显示,房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地产信托余额仅为2300多亿元;2010年末增加到4300余亿元;2011年6月末,继续增加到6000多亿元;到2012年6月末为6752亿元,直至2012年底增加到6983亿元。
房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向,一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头,这种势头一直保持到了2011年的年中,从2011年下半年开始,由于国家对房地产行业进行宏观调控,加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管,这个势头开始下滑,但由于投资市场中股市持续低迷,储蓄利率也没有提高迹象,房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下,许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”,也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用,但无论如何,在宏观调控的背景下,由于银行贷款的减少,确实让房地产信托投资基金“火”了一把。
2房地产信托投资基金面临的风险
目前随着我国银行对房地产信贷的收紧,信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一,但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%,为投资者带来收益的同时,也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔,隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业,先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品,一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响,另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。
2.1提前清盘风险
在真正的兑付高峰到来之前,2012年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘,如2012年2月10日,天津信托2009年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止,这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于2010年9月开盘,开盘之初,月成交套数能达到100套,但从2011年2月开始后的12个月,月销售套数基本都在个位数,而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而2011年2月开始,房产商销售回款大幅下降,而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款,一旦销售持续下降,兑付风险即呈现,信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷,尽管目前没有信托产品爆出兑付失败,但房地产信托投资基金风险暗流涌动,市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示,去年三季度以来,房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支,涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。2012年全国共有50支信托提前清盘,房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过,引起了社会舆论的集中关注。
2.2企业不能集中兑付风险
经过过去两年的爆发式增长后,房地产信托投资基金迎来了集中兑付期,兑付问题成为市场关注的焦点。2013年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元,迎来首个兑付小高潮,其中季度高峰出现在3季度,为716亿元,单月高峰出现在7月份,到期总额达到504亿元,兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会的数据显示,截止到2011年底,我国信托资产总规模达到4.8万亿元,同比增长58%,其中投向房地产市场的资金达到6882亿元,占比14.83%,2011年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示,2012年房地产信托投资基金总到期规模约为1758亿元,2013年成为信托兑付高峰年,随着兑付高峰期的到来,受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响,兑付风险严峻。
2.3到期不能兑付约定收益风险
近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注,此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行,总规模为500亿元,一期资金为101亿元,根据该基金的背景资料,信托投资人的年化收益率高达20%到37%,上不封顶,其主要赢利点是分享土地增值收益,进行土地一级开发,该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地,但是由于房地产市场受政策影响巨大,土地价格有着极大的不确定性,进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的,因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台,各家公司产品披露情况差异巨大,因此,在高收益的背后,整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力,是否能如期兑付约定收益,使房地产行业在收益构成方面,协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定,是房地产行业需不断警示自身发展的动力。
3房地产信托投资基金风险产生的根源
房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式,但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩,房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源,如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。
3.1兑付高峰引来提前清盘风险
2012年出现的50支信托提前清偿,主要原因有三:第一,房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高,房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款,资质好的地产集团,基本上利率都在15%-18%左右,高于银行同业利率10%左右,有的地产商借了信托的资金,拿到地后四证齐全,即可到银行申请开发房地产贷款,贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降,因此房地产商拿到这笔钱之前,会想办法先把信托这部分余款补足,信托项目就会提前终止。第二,提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下,不愿意开发项目,造成提前偿还。第三,信托公司严加监管,及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险,在房地产信托投资基金里面,信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的,信托公司针对每一笔信托项目,都会采取大股权项目,指派项目监理及财务总监控制现金流,公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时,会造成提前还款,这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。
3.2到期日集中导致企业不能集中兑付风险
目前房地产信托投资基金融资规模巨大,到期日又相对集中,陆续出现地产信托到期难支付的案例:如华奥国际信托的一个地产项目在2013年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此,大量集中兑付风险的产生原因有两方面:首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示2012年全年,根据单家公司房地产信托规模排行,发现排在前列的都是大型房地产公司,诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元,融资规模远大于中小房地产企业。
2012年9月初,万科以51亿元的购地金额领跑土地市场,粗略计算,其2012年前8个月,累计购地金额已达135亿元,巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例,2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力,其中包括45亿元左右的信托贷款。2013年6月,绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓,融资51亿港元,而后又转让了9个项目给融创中国,套现33.7亿元。如此腾挪转移,皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期,必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。
3.3市场规模激增导致预期收益无法收回风险
在追捧这种具有高收益率的投资产品时,切记要注意其风险,主要原因有两方面:首先,预计年化收益率过高导致到期兑付收益无法实现。就2011年全年来讲,在市场上共运行着138款信托产品,其中预计年化收益率高达12.5%的有两支,分别为中信信托的聚信汇金地产基金3号信托和吉林置业的阳光国际购物中心建设集合资金信托计划。业内人士分析,如此高的预计年化收益率,主要是因为央行,特别是国务院对房地产进行调控后,开发商想从商业银行正常贷款会受到限制,通过信托方式来融资实属必然之选。其次,多款产品投资同一项目导致兑付收益减低。在众多的房地产信托投资基金产品中,投资风险大小在于所投项目优劣,在国家加大对房地产企业融资监管的背景下,这种现象的产生有了一定的必然性,因为信托有约定性,信托产品有人数限制及资金限制,所以一个信托能够融资的量是有限的,而房地产开发商需要的资金量却比较大,必须分散给几个信托去做,产品所募资金除用于具体项目外,还用于银行存款,同业拆借,短期贷款等资金市场运作,以获取投资收益。房地产信托投资基金产品的一款多用,作为闲置资金,投资于银行间市场,在资金盘活角度上来讲没有太大风险,但如果投资于其他实业,如制造业、股票等风险比较高的市场上,开发商资信情况较差或者开发的项目销售不出去,资金没办法预期回笼就会造成极大风险。
4防范房地产信托投资基金风险的对策
针对上述问题,只有政府、银监会、房地产商及信托公司多方做出努力,采取切实可行的措施,才能有效防范信托投资基金风险。
4.1协调平衡政府监管力度
房地产信托投资基金是需要政府严加管理的一个重要方面,需加强监管。在兑付高峰期,房地产商面对的主要是资金链问题,并不是亏损问题,所以房地产商在兑付困难情况下就会采取降价卖楼等措施。因为有些民间的集资以房地产信托的方法去筹集资金,它是用高利息去吸引投资者进行投资的,但在投资项目不明确时就进行筹资,把资金投给房地产开发商,这必然存在投资风险,例如信托业发展良好的香港在没有项目之前,是不允许这样筹资的,从而减少融资风险。又如美国是房地产信托投资基金产生的摇篮,经过40多年的发展,从识别、评估和管理三个方面进行系统性研究,建立了风险调控系统,值得我国政府借鉴。因此,我国政府在协调平衡监管力度的同时,应借鉴国际先进经验,从技术层面出发,全力提升我国信托行业风险监管水平。
4.2创新改革银监会调控方式
银监会在加强对房地产信托投资基金业务监管方面一直不断改革,创新银监会调控方式对信托业务将带来巨大影响,尤其是对长期性建设项目。作为信托行业的指挥调控者,银监会应对信托公司各项业务进行业务合规性风险自查,逐笔分析业务的合规性和风险状况,合理把握规模扩展,加强信托资产的运用监控,严控对大型房企集团多投授信,集团成员内部关联风险,积极防范房地产市场的调整风险。此前,银监部门曾给诸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指导,这是非常好的举措。今后,银监会应不断创新调控方式,预防房地产信托投资基金业务风险,促进房地产信托投资基金行业稳定健康发展。
4.3稳步提升房产商应对方式
就房地产商而言,应在原有应对方式基础上,不断提升自身应对方式,开展更多应对手段,一是借新还旧,找另外一家信托公司发一个新的信托产品,新信托产品融到的钱偿还旧信托产品的资金,这种方式目前比较常见。二是把信托产品卖给资产管理公司,由于抵押率低,哪怕最后偿还不了,将土地及物业抵押后得到的资金足够用来弥补初期投入,对于投资人来说,只要抵押物有价值,就一定会有人来接盘。三是把信托产品卖给房地产商,在股权信托模式下,把信托公司持有的股权卖给股权公司,按双方认可的价钱卖给接盘公司是一个极为理性的选择。四是把信托产品卖给房地产基金,由于地产基金期限比信托长,更利于其度过房地产低迷期,对于投资人来说,等于把风险慢慢消耗掉了。
4.4改善调整信托调控能力
此前,信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括:延期兑付,借新还旧,第三方接盘,项目重组,出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等,但是由于信托对到期收益条款的刚性规定,以及新发行信托难度加大等原因,所以上述措施在实施上困难重重。于是,信托公司应改善原有做法,创新防范措施,预防风险,转化风险,保证信托投资公司的盈利能力和行业声誉。现今,不管是监管层,还是房地产公司自身,都对房地产信托投资基金风险十分重视,监管层已发文控制信托风险,那么,对于信托公司自身来说,严控风险发生势在必行。
业内人士指出,房地产信托投资基金市场以累计的巨大按揭规模将直接导致信托产品还本付息压力空前。从目前情况看,房地产信托投资基金虽然整体风险可控,但随着兑付高峰期的到来,极有可能发生不能如期兑付风险,这就需要以上四方通力合作,从源头抓起,重视房地产开发商资质,提升信托公司的监管与防范意识,积极研发多元化产品,共同防范信托风险,协调保证房地产信托投资基金业健康有序发展,使房地产信托投资基金在其独特的优势下,得到进一步提升。
参考文献:
1.尹阿东何海凝.房地产信托风险控制措施的研究.科技和产业.2011.3
2.吕洪魏慧馨.浅析我国房地产信托的现状和发展趋势.流通经济.2011.36
房地产基金投资策略篇2
【关键词】价值链；国家政策；竞争环境
一、房地产价值链及成功因素
1、房地产行业价值链分析
房地产价值链中各环节包括投资策划、土地获取、土地开发、规划设计、施工管理、营销管理和物业管理。
（1）投资策划能力体现房地产公司核心能力，包含对宏观经济和微观经济的分析和判断，还需要对目标市场准确的把握，对政策走向的预测，投资策划能力体现房地产商的综合素质，中小房地产商投资策划能力偏弱；
（2）土地获取，土地资源的供给量和价格也是影响房价的重要因素，这考验着房地产商的规划能力、融资能力、以及与政府的关系；
（3）土地开发，在投资策划和土地获取之后，土地开发方面就顺理成章了，在此展现不了很大的区别，因为多数开发商的此环节是以外包的形式实现；
（4）规划设计，房地产开发商会把这部分工作外包，但对于开发商来说人员经验和辨别能力非常重要；
（5）施工管理，这部分技术含量不高，体现不出开发商的核心竞争力，但要保证资金的运转；
（6）销售管理，这部分也是外包给第三方；
（7）物业管理，这部分也常由第三方来运营，但业主和物业经常发生争执、矛盾。
2、房地产标杆企业状态特征
对房地产标杆企业进行分析有如下特征：（1）经营规模大、抗风险能力强。如：沪深上市房地产10强公司平均资产规模和主营业务收入达到81.91亿元和27.04亿元；（2）股东回报稳定，盈利持久。如：沪深10强公司2003-2005连续三年的平均现金红利收益率为2.14%，三年平均现金红利支付率为32.35%；（3）强大的资金优势和土地储备。如：G万科a、金地集团等，分别拥有1000和600万平方米以上的土地储备；（4）区域性分化特征明显。如：在深圳房地产类上市公司中，除万科、招商局、华侨城、金地集团实行了较大规模的跨地域开发经营且业绩良好外，其余都有明显的地域特征。（5）优势企业行业集中度进一步提高。
二、房地产商面临的政策环境
1、土地调控，从源头上稳定楼市价格；
2、抑制投机，征税重心从交易环节转向保有；
3、信贷政策，监管房地产开发的信贷管理。
宏观调控的政策对我国房地产行业的发展产生了重大的影响，可能带来我国房地产业的重新洗牌，对资产结构不合理、经营管理不善的房地产企业来说是一个重大的挑战；另外，房地产行业与宏观经济形势的紧密相关性决定了房地产市场与我国宏观经济发展的走势必须基本一致，才能使社会经济保持稳定发展，使房地产行业朝着规范、稳定的方向发展。
三、中小房地产商的发展策略
1、中国房地产发展趋势以及中小房地产的竞争环境
中国的地产开发，经历了计划经济和市场化初期两个阶段，目前处在市场化时期。
房地产核心竞争力的培养可以分解成“三个竞争力”的提高：（1）市场竞争力，由单一项目市场竞争力模式到系统性市场细分、客户定位清晰化的市场竞争力模式；（2）管理竞争力，由短期完成项目任务的管理模式到适当集权和分权、整合资源、优化流程的扁平式管理模式；（3）治理结构竞争力，由股东配给资源的管理模式到以股东价值最大化为价值取向的转变。
中小房地产发展商的环境比大型房地产开发商更恶劣。在本地受到全国性的房地产开发商、本土新增长的房地产开发商、本地区优势房地产开发商、国际房地产投资机构等竞争。
中小房地产开发商在融资渠道和规模上、在土地储备和规划能力上不及全国性的房地产开发公司；在政府关系和多方位产品开发运营方面不及本地优势房地产开发企业。只能扬长补短、准确的战略定位，借机发展壮大。
2、发展策略
中小房地产开发企业应确定专业化战略、区域化战略、差别化战略，合理分配资源，逐步增强核心竞争力。通过提高项目开发管理水平、加强专业化人才队伍建设、积极进行外部资源整合、强化价值链关键环节的掌控能力、实施品牌构建等战略举措，培育房地产企业的核心竞争力。
（1）专业化战略：中小房地产开发商欲在行业中做大做强，必须确定专业化发展战略。只有集中资源在投资策划、土地获取等这种体现核心竞争力的方面人为形成一种局部优势的局面，以获得提升，再把这种优势逐步扩大、继续加强，那么中小房地产商就会占据对己有利高度。当这种形式得以巩固，就可以完善管理体制、提高对宏观经济、发展政策、金融环境的研究和预测，形成创新发展的机制。
（2）区域化战略：中小房地产开发商应该立足于当地，确定区域化战略，结合当地经济发展，产品开发、投资策划等体现房地产竞争力的方面都应与区域经济相结合。应该发挥政府优势关系，在为当地客户服务方面形成局部优势，树立良好品牌形象，成为一家有影响力的专业化的提供高品质房地产产品的房地产企业，通过优质的产品赢得客户的满意。
（3）差异化战略：确定差异化战略，使己方优势得以体现，弱化整体实力和规模效应产生。另外，人们对房地产的个性化需求越来越高，不仅要满足居住的需要，也要满足生活情调与文化品味的需要，这就要求在设计方面以人为本，提供优异的“质量-价格-功能”组合，满足特定消费人群的差异化要求；同时通过差异化经营确定竞争优势，而建立差异化竞争的关键在于：①市场定位；②规划设计；③物业服务。
3、融资渠道的拓宽
房地产基金投资策略篇3
【关键词】房地产投资房地产投资风险经营风险
房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险。房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。
一、房地产投资常见风险
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
房地产基金投资策略篇4
Reits是指由专业人员管理的房地产类资金集合计划，是标准的可流通的金融产品。国外的Reits具有高收益、低波动、低税收、流动性强等优点，这既与当地市场的特点和政策密不可分，也是其内在优点所决定的。（1）房地产基金主要是股权投资，不会增加开发企业债务负担，相比之下银行借贷和发行债券都属于债务融资，不但会增加企业的债务成本，并且银行通常是嫌贫爱富，资金分配不平衡；企业发行债券则受到诸多法律法规的严格要求、程序复杂。（2）房地产基金的投资策略是分散投资以防范风险，因而对某个房地产企业的投资不会使得该企业丧失对项目的控制权和经营权。（3）房地产基金运作专业化，操作过程中容易积累丰富的经验，掌握灵活的融资策略，资金来源广泛。（4）房地产基金可以将高品质和较低品质的地产项目捆绑销售，获得理想的价格。（5）房地产基金是普通个人投资者参与地产投资的重要渠道，起到稳定市场的作用。近年来，我国房地产业发展迅速、利润可观，若早有成熟的房地产基金使得社会闲散资金可以分享行业红利，也许就不会有那么多炒房团了。
2010年房地产宏观调控最为严厉，银行信贷一再紧缩，使得房地产基金迅速发展，不过房地产基金在国内还是一个新兴领域，加上政策环境不完善、专业人才缺乏等问题的制约，其发展模式与国外相比还有很大差别。目前多数房地产基金以私募方式募集，通过金融机构委贷给房地产开发企业或以股权投资，与真正意义上的房地产基金有很大不同。私募股权基金由Gp和Lp组成，Gp是普通合伙人，通常出资比例很少，主要负责基金管理，Lp是有限合伙人，负责出资。国内的房地产基金主要还是以投资公司形式运作，投资公司的形式有诸多弊端：基金规模相对较小、股东容易操纵公司、投资利益得不到保障，还易陷入非法融资的风险。另外，房地产基金的退出机制受限于国内市场环境也存在先天不足。由于国内房地产行业的特殊性，房地产基金通过ipo方式退出难以实现，因此多采用股权转让、股东回购和管理层收购等退出方式。投资人出于对风险的考虑以及管理人急于做出业绩等因素导致我国房地产基金通常追求短期回报，不利于基金的长期发展。根据国外成熟经验来看，房地产基金应该长期化甚至永续化，以投资人的退出而非基金的退出结束，这样房地产基金才能获得长远发展。
鉴于成熟的国外房地产业发展经验来看，发展房地产基金既能实现我国房地产行业融资模式的转型，又能有效的防范金融风险，对促进我国房地产行业金融化进程起到举足轻重的作用。（1）中国政府应放眼长远，首先要建立健全法律环境，明确税收优惠政策，这对房地产基金的初期发展尤为重要；其次政府应引导规范房地产开发商的行为、培育房地产中介市场；另外，除了支持大型国有企业，政府还应鼓励民营房地产基金公司快速成长，做大做强国内房地产基金。（2）随着宏观调控的长期深入以及行业发展的逐渐成熟，房地产企业与房地产基金合作的需要越来越明显，房地产开发企业应主动加强与房地产基金公司的合作，防范风险，共同促进行业发展。（3）房地产基金公司要采取“引起来”和“走出去”的战略，加强与国际先进水平的专业化公司合作，这样才能提高自身的专业资产管理水平，尽快培养出专业化、了解市场又精通业务的管理队伍，促进我国房地产基金快速成长。（本文作者：乔娟单位：复旦大学经济学院）
房地产基金投资策略篇5
关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13
中国
财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。
为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财
务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。
一、财务战略管理的流程及模式介绍
(一)财务战略管理流程
财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。www.133229.com财务战略管理流程图如下：
（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式
海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类。
1.快速扩张型财务战略:是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。
2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。
3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。
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二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析
公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。
(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应
经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。中国
经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。
一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。
（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应
房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。
因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。
（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应
房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。
行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。
（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素
影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。
注释：
注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。
注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：
①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；
②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。
③对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。
中国-
参考文献：
[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期
[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究基于财务战略视角.东北财经大学出版社,2008.
[3]焦晖;房地产经济周期与企业财务战略决策，《决策与信息》(财经观察)2008第5期
房地产基金投资策略篇6
(一)调控政策增加了房地产企业的财务风险产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。
(二)现有的财务预警机制不适应调控政策近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
(三)调控政策对房地产市场的影响国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
(一)加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。
(二)建立健全适应经济调控政策的财务预警机制要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。
(三)多做市场调研，了解政策的动态影响企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语
房地产基金投资策略篇7
【关键词】房地产；投资；战略
随着中国市场经济的稳步发展，房地产业已成为经济发展的支柱产业，房地产投资也日益活跃。中国的房地产业近几年已经有了长足的发展，许多地方政府将房地产业作为当地的支柱产业，给予支持与扶持。面对如此形势，房地产投资者不断增多。购买新房以后将旧房出租，以房租支付新房贷款。但随着房地产开发领域法律的完善、操作的规范、竞争的加剧，房地产投资的利润空间会缩小，风险也在加大。如何对待房地产投资已日益成为社会投资热点问题。
一、房地产投资的含义
投资是指经济主体为获取预期收益而投入一定量货币或者其他经济要素，以形成资产的经济行为。根据投资资金的周转方式，投资可以分为固定资产投资和流动资产投资两大类。固定资产投资包括基本建设投资和更新改造投资两部分，从再生产的角度看，基本建设投资主要属于固定资产的外延扩大再生产，更新改造投资主要属于固定资产的内涵扩大再生产。流动资产投资是相对于固定资产投资而言的，是对企业生产经营过程中所属劳动对象、工资和其他费用方面的货币的预先垫支。
房地产投资是固定资产投资的主要组成部分。所谓房地产投资，是指为了获取收益，而预先投入一定数量的货币或者实物资源到房地产开发经营活动中，以形成房地产产品的经济行为。
二、房地产投资项目开发过程分析
（一）投资项目开发过程分析
在房地产投资的项目开发外包给项目管理专家是保障开发过程顺利的有效方法。项目管理专家在决策阶段就介入能有效的防止决策失误，保证项目管理的连续性，进而能够保证项目的成功，提高项目的整体效益。项目管理专家的主要作用如下：
（1）项目管理专家应当充当项目实施层和决策层的沟通桥梁。为决策小组提供项目管理方面的决策支持。
（2）对工程项目实施要素的获得情况进行评估，并提出优化组合意见。这些要素包括：资金、技术、原材料、劳动力和管理人员、建设力量等。在项目管理前期策划中应考虑充分利用环境条件，合理利用当地资源，充分考虑于其他单位合作的机会和可能性。
（3）就工程项目管理实施过程中可能的风险进行评估，将可能的风险和化解风险的办法以评估报告的形式提交决策小组。
（二）物业管理投资过程分析
物业管理与房地产项目的成败密切相关，物业管理已经成为房地产企业竞争的重要手段。物业管理已经成为房地产销售的主要卖点之一，而且房地产的保值升值与物业管理也有很大关系。客户的许多需求只有在物业管理阶段才能真正体现，因此物业管理者最了解业主的需求，了解物业的特性；物业服务所需要的各种设施，设备需要进行整体的规划设计，必须在规划设计阶段予以解决。通过物业管理的前馈和反馈，并据此进行投资决策，才能确保项目充分满足消费者潜在的各项需求，使项目最终成功。
物业管理决策分析的主要任务是根据消费者的需求，确定物业管理的具体定位，为房地产产品完善提出投资建议。主要包括：各类配套设施的投资、水电气的供应投资、安全保卫的投资、垃圾处理方式的投资、消防设施的投资、绿化的布置等。
三、加强房地产投资的战略管理
（一）加强房地产企业投资的战略规划
对投资进行战略规划能使企业投资更具目的性、全局性、长远性与抗争性，减少盲目性和风险性。做好企业投资的战略规划基础工作有两方面：
（1）企业环境分析
环境是企业生存的土壤，企业加强环境研究不仅使企业了解环境今天的特点还可使企业把握环境变化的规律，从而指导企业经营活动。房地产企业环境分析重点应放在经济环境和消费者上。
对经济环境研究首先要放在宏观经济环境研究与预测；其次要放在市场环境研究与预测上；第三应放在财务环境的研究上。
对消费者研究首先要研究其对产品的总需求；其次要研究消费者需求结构；第三研究消费者的购买力。
（2）企业能力分析和业绩分析
企业能力分析的基点是将现有企业能力与新投资业务活动所需能力相对比，找出两者的差距，努力提高企业能力，使企业新的投资业务得以顺利实现。为此国有房地产企业首先要明确企业的能力结构；其次，要发现企业能力存在的问题，明确企业的优势和劣势，从而使企业的发展战略和新的投资业务建立在切实可行的基础上。企业能力分析是制订投资战略规划的重要前提之一。
企业业绩分析是指企业在维持现有能力不变的状态下，预测其在将来变化的经营环境中所取得的经营成果，从中发现企业要想实现长期发展战略目标的差距，从而改革企业经营结构，适应环境变化，增强企业危机感，主动将注意力转向对企业战略方向的研究上。
（二）加强新建房地产项目的投资决策
国有房地产企业首先须对新建房地产项目加强可行性研究，使其更具操作性。第一要加强新建项目的综合分析包括项目相关区城及所在区城的区位分析、住宅市场分析、项目竞争条件的分析；其次针对新建项目制订多种项目发展模式，每一模式都须制定初步营销策略、进行成本分析、提出初步资金安排计划、分析财务效益；第三对新建项目的评价要以财务评价为主。
房地产企业对大型的新建房地产项目投资须总体决策，因为企业中某部门或项目公司完成的可行性报告只立足于该项目，而企业对项目的决策既要基于项目本身更要立足于企业的全局，必须从企业的投资组合、资本结构、发展战略等方面来考虑是否投资该项目。
（三）加强房地产项目的投资组合策略
国有房地产企业推行投资组合策略对于扩大企业规模、回避和降低投资风险、实现资源的有效合理配置，提高投资经济效益具有十分重要的意义。在此可应用获利能力分析法来指导房地产项目的投资组合决策，它是根据项目资金利润率的大小来进行投资项目评价的方法，综合考虑了项目盈利水平和资金周转两个方面的因素。
房地产开发企业的目标资金利润率以及各类开发项目的销售利润率和资金周转率并不是一成不变的，应当根据实际情况的变化进行适当的调整。进行了项目获利能力分析后就可以为项目投资组合提供强有力的决策依据，决定企业应努力发展哪些项目，对哪类项目应减少投资，对现有项目应采取什么措施等。
四、结论
房地产作为新兴产业，要实现其朝前发展，必须有一个宽松的体制环境、法律环境和政策环境，对产业初期的经济活动要加强引导、规范行为，着眼于建立健康稳健的房地产投资环境。
房地产投资分析是一项非常复杂的系统性分析过程，其影响因素多且互相之间联系紧密。对于此，虽本人水平有限，本文在房地产投资的战略探索研究方面比较浅显，所做出的研究也存在一定的片面性。但我希望此文也能在未来的房地产投资市场上出一份微薄之力。
参考文献
[1]俞明轩，房地产投资分析[m]，北京首都经济贸易大学出版社，2004.
[2]彭俊，刘卫东，房地产投资分析[m]，上海：同济大学出版社，2004:31-76.
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[4]苏伟伦，项目策划运用管理，北京：中国纺织出版社，2005:45-94.
房地产基金投资策略篇8
【关键词】房地产投融资策略
在政府控制房价、银行贷款政策控制等一系列宏观调控政策环境下，房地产急速投资活动受到限制。同时，房地产贷款增幅的下降直接影响房地产开发的规模和项目完工速度。受到我国房地产调控政策、银行信贷收紧等影响，房地产开发投资资金来源中自筹资金比例逐步提高。2012年12月房地产成交量延续反弹趋势，带动“国房景气指数”持续反弹。全国百城（新建）住宅平均价格自2012年6月止跌后连续7个月环比上涨，预示房地产市场正逐渐走出底部。
一、房地产投融资问题
房地产行业的资金密集特点决定了房地产投融资对金融市场的依赖，而房地产资金在需求与使用上存在着问题与矛盾。首先，房地产项目工程的资金投入都是比较大的金额，有的甚至上亿元，而一般的投资者自有资金额度有限且无法撑起如此大额的投资；其次，房地产通过各种融资渠道获得资金，有自筹资金、银行贷款、委托贷款以及其他资金，来源相对比较分散，而一般的房地产业在投资的过程中都相对的集中，这是房地产资金需求与使用的第二大矛盾；再次，资金一旦投入，房地产业无法流动以及变现，具有长期和固定的特点，而资金具有很强的流动性。房地产投融资中的这些矛盾就会引发企业各方面问题，其中一个很大的问题就是风险预期比较难，再加上融资渠道不通畅，很容易造成资金匮乏短缺的问题。同时房地产过分依赖银行的特点也会增加银行所要承担的贷款回收风险。
二、房地产行业投融资环境分析
1、单一的投融资格局
我国房地产资金的主要来源有国内的预算资金及贷款、外资、自筹资金以及其他的资金等等。在我国加强宏观调控政策影响下，银行贷款增长幅度逐步下降，这就使得自筹资金、预收款等模式加大运用，用来增加资金的融资，但是由于预收款项中大部分的个人住房贷款仍需要银行的支持，所以，投融资渠道主要是银行贷款，造成投融资的格局比较单一。一旦银行加大信贷收缩，在投融资方面无法通过有效渠道进行及时的填补。
2、房地产金融市场体系不够完善
现阶段，我国的金融市场体系仍然不够健全，市场上还会出现资金供给不平衡等问题，从而导致房地产投融资成本的增加，有的企业甚至还会出现资金匮乏、资金断裂，直接影响项目进程。金融市场不健全还体现在房地产项目仍无法满足市场的各种需求。金融市场体系的不够完善还将会导致政府监管失调、政策调控不平衡等问题，这都将会影响到房地产金融创新管理以及投融资的全面发展。
3、房地产信托规模下降
由于银行信贷的亲周期性，经济顺周期时银行等主流金融机构会出现群体性多贷现象，而房地产信托由于资金成本较高，缺少发展的主流空间；在逆周期时期，主流金融机构则出现群体性拒贷现象，房地产信托作为房地产开发投资资金来源之一，被动获得阶段性发展机会。2005年以来房地产信托新成立规模重心不断上移，GDp增速则仍于下行趋势，房地产信托规模呈明显的逆周期特征。相较96538亿的新增房地产开发投资资金总额，新增房地产信托资金规模比较小，对房地产行业资金支撑力度就会非常有限。
三、房地产投融资模式的选择
1、房地产融资模式的选择
（1）有价证券形态模式。投资人对项目的投资由原来的掌握无权直接转化为拥有股权的证券形式。这样既可以细分房地产的总价值，还可以在保证产权归属的情况下使得房地产资金经营更专业化、规范化。运用证券的形态，房地产行业可以运用大量的比较闲散且量小的资金，加快企业资金回拢、满足企业资金的需求。与此同时可以吸引小投资者的投资，改变融资格局单一的缺陷。
（2）租赁融资模式。租赁人根据承租人的选择为其提供房地产，租赁人具有所有权，而承租人拥有使用权，同时租赁人与承租人对租赁期房签订长期的合同，租赁人将租赁合同提供给金融机构申请长期的抵押贷款。一些工业用房、超市、大卖场等的建设比较适合运用该模式，拓宽了房地产融资渠道。
（3）回租融资模式。卖方以融资为目的将房地产租赁回来成为承租人，买方成为租赁人，双方同时签订销售合同和长期租赁合同。这样承租人在不丢失房地产使用权的前提下继续进行占用和经营，同时又将固定资产转化成了流动资金，达到了融资的目的，而且还降低了成本。回租融资模式更适用于资金存在缺口的企业。
2、房地产投资模式的选择
（1）土地开发再开发投资模式。土地开发再开发模式就是指在新的城区进行土地的开发，主要是对城市建成区之外的农用土地进行投资，以及在原有的已经开发的土地进行修改来提高土地利用率的投资，从而获取更多的投资收益。随着我国城市化进程步伐的加快，许多房地产开始关注对新旧两区的土地进行开发和再开发投资活动，不仅促进了新城区的发展，也为企业投资提供更高效的渠道。
（2）房屋建设投资模式。在受让土地上，投资者进行住宅或非住宅房屋建设进而出售或者租赁房屋。这种模式属于比较典型的房地产开发模式，并且获得的收益较高。土地增值和投资收益方面，投资者都可以获得一部分，房屋的增值投资者可以全部拥有。通过以大城市采取小规模，二、三线城区采用大规模优良工程为方向，扩展目标市场范围，加大房地产建设与开发。
（3）房地产经营投资模式。房地产企业还可以对拥有的房屋进行出售、信托以及租赁等投资经营活动。其经营活动涵盖范围比较广泛，可以进行经营管理投资、修葺项目投资、扩展业务投资等。除此之外，房地产企业可以运用股权投资基金，在与政府合作的基础上获得更多的项目资源和渠道，同时对一些不良资产进行投资、改造用于其他经营投资从中获得利润。
四、房地产投融资新策略
根据有关数据的统计以及与相关法律规定的对比发现，近几年我国房地产企业的自筹资金与其投资的要求还相差甚远。所以寻找投融资新策略、发展投融资新方式是促进房地产行业向前迈进的必经之路。
1、推进资产证券化
房地产行业要想在金融市场加大资产的流通，就需要将高额资金细分化后再进行交易，从而提高房地产资产在市场上的流动性。而通过利用资产有价证券功能，可以很好地实现这一目的。尤其是在房屋住宅的抵押贷款活动中，由于其信用风险小、资产投资收益较高的特点下，更加需要证券化资产来实现住宅抵押贷款。推进房地产资产证券化，是帮助房地产行业进行融资方式的一个很好的选择，同时可以吸引小规模投资商的加入共同发展。
2、推进股权投资基金
房地私募基金的发起为房地产行业带来较大一部分的资金来源，成为很好的投融资渠道。通过合伙制，组织基金管理团队，汇集在金融领域具有实战经验和能力的复合型优秀人才，在利用合伙制税收方面优势的同时发展股权投资基金。同时选用商业银行作为股权投资基金的受托人。首先，私募股权基金不仅提供资金的来源，还提供精英人才、企业家，利用金融学、管理学等各专业知识帮助企业健康有序发展；其次，私募股权投资将资金和企业家有效地结合在一起，即资本与劳动力两个生产要素的结合，再次为企业创造出巨大的生产力。股权投资基金联合了各方面优势，在保障资金有效安全的运营下，为投资者提供长期稳定的收入。
3、拓展金融产品
越来越多的金融产品同样也为房地产投融资提供了方向，推进房地产业的不断发展壮大。所以房地产投融资要考虑金融创新。资金市场的不断变化和发展同时也使得房地产企业面对更多的融资需求，企业要通过金融创新，拓展金融产品满足市场的多元化需求。同时要谨慎选择金融新产品，帮助企业避开和分散投融资风险。金融新产品不仅可以健全投融资市场体系，改善市场体系存在的缺陷，还可以帮助房地产企业规避风险、降低投融资成本，使房地产行业投融资市场更加安全有效。在金融产品创新时还要结合实际市场需求准确地制定拓展计划，同时要注意规避金融监管，在金融监管与法制环境下，创新出高效新颖的金融产品。
4、运用委托贷款业务
由于货币政策的收紧、银行加大对贷款业务的控制，房地产银行贷款越来越吃紧，在房地产企业得不到银行贷款时，房地产企业可以考虑使用委托贷款业务。委托贷款主要有现金池和第三方委托贷款。虽然第三方委托贷款业务存在着一定的风险，但对于资金吃紧的企业来说，委托贷款相对来说具有一定的灵活性和周转性。同时要加大对委托贷款业务的监管，以降低委托贷款风险，首先要明确商业银行对委托贷款风险管理所承担的责任和职责，并且银行要严格审查；其次是要明确监管部门监管的具体内容和职责，严格限定委托人范围以及委托模式，加强对委托贷款业务风险的控制与防范。
5、实施公司债券发行手段
公司债券具有利率锁定、周期比较长的特点，在面对通胀情形，使用公司债券会更加的灵活同时成本不会太高，是大型上市房地产长远发展而选用的投融资方式手段。在企业面对资金严重匮乏而且股权融资方式受到阻碍时，运用发行公司债券方式可以帮助企业继续进行投融资发展。在实施公司债券的发行时还要注意其发行条件，申请公司债券发行并要经过国务院授权部门审核批准，并公告其募集办法。其公司的净资产都有一定的底线值，最近三年平均可分配的利润也有一定的限制，即不能少于公司债一年的利息。
五、结语
房地产行业已经成为国家金融市场上重要的发展行业，然而现在国家政府加大对高房价的控制再加上银行贷款条件的更加严格，为房地产企业发展带来一定的困难。在这种情形下，房地产行业在选择融资渠道、寻找投融资方式的同时与金融也要协调好关系，从各方面探索新的投融资策略，解决房地产投融资问题，实现产业稳步有序的发展。
【参考文献】
[1]焦文艳、侯博亚：房地产投融资渠道分析[J].企业技术开发，2011（20）.
房地产基金投资策略篇9
投资者:秦先生,炒股8年
对于2010年,我对a股市场抱有足够的信心。我相信,今年的a股市场走势虽有震荡,但一定是总体向上。落实到具体个股上,估值偏低的大盘蓝筹股很可能成为市场的主角,并成为拉动股指奔向4000点的中坚力量。
不过,鉴于a股市场向来对题材股、消息股情有独钟的特点,因此,在看好大盘蓝筹股的同时,也不能忽略这类股票在今年市场中的强势表现,预计低碳概念、消费概念、重组概念等都会有黑马股跃出。
我对今年股票投资的布局计划是:继续加大投入的同时,做好资金配置。由于我的工作让我不能每天看盘,因此,我将用2/3的资金长期投资年报业绩好的蓝筹股,剩下的1/3资金则在消费概念股中筛选一些,适当进行波段操作。
专家点评
机构对2010年的股市预测高度一致――走势震荡向上,“n”型第一个高点可能出现在一二季度。上证指数预测区间集中于2800点~4500点。从近期各券商、基金等机构做出的2010年投资策略报告看,2010年国家经济形势仍然较好,货币政策也继续宽松,因此,a股下行的可能性较小。投资者在市场中需要寻找业绩超预期、表现高弹性的个股。预计,爆发性的增长机会将会集中在消费升级、产业结构重组、节能减排等主题投资上。
炒创业板,把握三大主旋律
投资者:老李,资深股民
我有10几年的炒股经验,绝对算得上是股场高手,自从创业板推出后,我就一直在关注并研究创业板,最终总结出一套投资原则。我认为2010年投资创业板,应该把握以下三大原则。
首先,坚决打新。第一批创业板28只新股挂牌上市首日,即使是在市盈率虚高之下,平均涨幅依然达到了106%,在这种示范作用下,投资者不可错失良机。
其次,要密切关注市盈率。创业板自从上市以来,其最引人注意的技术指标就是市盈率,因此,这项指标将会成为指引创业板股价的风向标。
最后,尽量回避做长线。创业板股价容易大起大落,这在创业板扩容尚未达到了一定规模之前,这种局面还很改变,因此,相对主板而言,创业板投资机会很多,但从投资角度来理解,风险从来都是和机会成正比的,机会大同时也意味着风险高。
专家点评
创业板的直接退市制度及创业板企业不稳的根基,这些都是极大的潜在风险,这些也注定了创业板暂时还不是理想的长期投资场所。
投资指数基金,学会择优录取
投资者:金先生,有一定投资知识
我在外企工作,月薪6000元。工作比较忙,因此不适合炒股,只能将大部分钱用来购买基金。
我买基金有些年头了,原来持有的基金太多、太杂,有赚的,有赔的,良莠不齐,不便于管理。经过总结,我决定今年改变一些投资策略。
首先把这些基金归置到一块,择优录取。赔本的说明那只基金盈利能力差,坚决割舍,只留一两只。我打算用退出来的钱,买指数基金。只要大盘涨,指数基金就跟着涨。这样可以减少人为选股的错误,取得蓝筹股的平均收益,而且省时、省心、省力。况且,指数基金可以从二级市场直接购买,还可以节省一笔手续费。
专家点评
基金是帮助投资者获取市场平均收益的工具,也是“傻瓜型”工具。在一个趋势上涨的阶段,投资基金,或者做一个基金组合,将是非常好的策略。其中指数基金和封闭式基金尤其值得关注。
指数基金对大众投资者来说,是很好的选择。指数基金之间的主要差异,来自于标的指数的差异,这也是指数基金收益差距的根源。对投资者来说,最优的选择当然是阶段性收益较高,同时波动又相对较小的指数,但这种完美的指数似乎并不存在。我们所能做的,只是按照自己的实际情况,选择适合的指数。
封闭式基金往往是容易被忽略,但又非常具有投资价值的一类。2009年四季度以来,从10月份开始整个封闭式基金市场基于年度分红的预期开始走强,11月在10月份大幅上涨的情况下,又有进一步的上涨,传统的封闭式基金二级市场价格的涨幅超过8%。
另外值得一提的是,一些创新基金也非常有看头。比如瑞福进取、长盛同庆B、瑞和远见,都是有可能帮助你战胜指数的工具,当然产品本身的设计相对复杂,适合较有经验的投资者。
投资房产,有风险也有机会
投资者:刘女士,有4处房产
我的生财之道是靠房子赚钱。早先,我用每套20万元的价格在北京方庄地区买了7套房子,那时方庄最好的楼盘每平方米不到2000元,7套房子都是大户型。除了自己住的那套房子以外,其余6套被租了出去,一个月下来,收到的租金完全可以支付我们一家人的所有开销。
由于房价不断上涨,去年3月份、10月份跟年底我卖出3套房子,房子的平均售价都超过了我买7套房子时的总价。但随着相关政策对二手房地产市场的约束以及加息的预期,我决定,2010年上半年之内给手中的剩余3套房子找到新主人。
专家点评
大家都知道,对房地产市场影响最大的还是国家政策,而在这个关键时刻,日前召开的国务院常务会议专门研究了完善促进房地产市场健康发展的政策措施,提出遏制部分城市房价过快上涨势头,这也给市场指明了方向。这次会议透露出来了许多明确的政策信号,为投资者判断2010年的市场大势奠定了基础。从楼市的走向看,自主消费仍将会受到政策的倾斜,但投资性购房却会被明显地抑制。而与此同时,随着中央城镇化战略的提出,二三线城市的房地产市场将孕育着不小的机会。
2010年投资性购房将会受到明显的抑制,并非投资好时光,所以建议刘小姐,能“走”就“走”吧。
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紧跟政策,顺势而为
“稳增长、调结构、促消费”这是2009年12月召开的中央经济工作会议为2010年中国经济发展方向定下的主基调。所以,千万不要小看这“九字经”,如果你能很好的理解它,那么你2010年的理财之路将会走得顺畅和轻松。
稳增长,为了这个目标,此次中央经济工作会议中已经表示,2010年中国将“继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策”,这样的政策对股市、楼市和实业投资都是有正面影响的。
调结构,要调整经济发展的结构,各种宏观经济政策不会一刀切,而是有“保”有“压”。对于那些高耗能、高污染的行业可能会有所限制;而对于能促进内需的行业,以及节能减排、低碳经济、新能源等行业则会给予一定的优惠。2010年的股市投资、创业取向等方面,就要认清这种形势,顺势而为,最好能充分享受政策给予的优惠,对于政策限制的行业则要避开。
促消费,这是调整经济结构的重要手段。2010年,为了鼓励居民消费的各项政策,包括对汽车、家电等物品的补贴和优惠政策还将延续,对居民自住购房上也会有一定的政策倾斜。消费者可以充分利用这些政策优惠,改善和提高自己的生活质量。
炒黄金,按照自己的节奏
投资者:王小姐,公司白领
在过去的一年,国际现货金价上涨近30%,热火朝天的“金牛”行情让我们白领一族心动不已。但是因为我的财富积累相对薄弱,涉足金市只能选择一些投资门槛不高,操作灵活的方式,今年我计划投资黄金t+D业务。
专家点评
金融学者宋鸿兵对2010年以及未来几年的黄金走势抱以坚定的“看多”立场。“近期黄金会有一波调整,但如果到达900美元附近,投资者就可以抄底。”而在3~5年内,宋鸿兵认为黄金达到2000美元/盎司并非不可能。
兴业银行资深黄金分析师蒋舒对于2010年黄金价格的走势并不乐观,他认为在美元走强的作用下,黄金价格,尤其是下半年将出现明显的回落。
尽管黄金投资专家与分析师对2010年黄金价格的观点并不完全一致。但整体上说,美元并没有触及底部,也为2010年金价的上扬提供了一定的动能。加上影响金价的因素众多,包括政治、地缘、投机因素等,投资者还需随时把握市场动态。
炒外汇,刀尖上跳舞
投资者:曹先生,财经通
我对于外汇交易有自己的一套原理,其依据就是套息交易的兴盛与平仓将会给汇率带来较大的波动,从而依据套息交易的特点辗转操作美元日元,获得满意的回报。在外汇保证金交易过程中,我总结了一套自认为合理的交易体系。
从方向选择来看,我认为,当经济景气度不明朗的时候,套息交易处于平仓阶段,可以做空美元日元;反之,当经济开始回升的时候,则做多美元日元。所谓套息交易,就是大型投资者从日本借入低息货币日元,然后兑换成美元或者澳元等高息货币,从而获取息差的过程,同时由于套息交易的兴盛,也会增加日元的抛盘,导致日元汇率下跌,大型投资者还可以同时获得汇率波动的收益,而此时的汇率波动,正是我获利的机会。
专家点评
曹先生的投资策略和分析方法有其自身经验蕴含其中,并非所有投资者都适合这样操作,但是曹先生的经历也提醒广大投资者,寻找到一条适合自己的经营之路,远比人云亦云的研究方式更有效,路要自己走,刀尖上的舞蹈也更加迷人。
专家支招
2010年,百姓如何理财?
投资房子,要慎之又慎
房地产是最容易受政策摇摆的产业,例如2008年为了拉动经济复苏出台了购房优惠政策,致使2009年的房价快速上涨。迪拜事件给全世界敲响了警钟,政府决不能放任房价上涨,也不能过度开发房地产业,想必中国的宏观调控会从中吸取经验。
2010年的房价依照惯性还会涨一点。但是,在这也提醒有意买房投资的老百姓,房价已处在高位,且受政策影响大,略有风吹草动很可能快速下滑,投资之前须慎之又慎。
投资股票,要抓住机会
房地产基金投资策略篇10
关键词：房地产投资风险主要类型风险识别规避风险防范策略
中图分类号：F293.30
文献标识码：a
文章编号：1004-4914（2017）03-285-03
目前国内房地产市场依然保持着旺盛的势头，随着2016年上半年北京、上海、深圳、广州等一线城市房价持续攀升，与上年同月相比，70个大中城市中，上涨城市共有58个城市，引起了国内房地产业界对未来房地产业的走势有着众多不同的看法。在这种新形势下，房地产企业最为关心的还是未来的投资风险会有多大，如何识别房地产主要风险因素，通过科学的决策和理性的判断来有效规避风险，降低风险损失。
一、房地产投资风险的主要类型及识别
（一）房地产投资风险的定义
房地产投资是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。由于具有抗通货膨胀、风险可预估等特点，房地产投资逐渐成为最具有吸引力的投资方式之一。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在目前政府对房地产行业的重点调控阶段的形势下，房地产投资风险更是在所难免。
从房地产投资的角度来说，房地产投资风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小，房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。
（二）房地产投资风险的类型及识别
房地产投资风险主要有两大类，即系统风险和个别风险。
1.系统风险，对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。
（1）通货膨胀风险：又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
（2）周期风险：房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使一些抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。
（3）市场供求风险：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来风险。
（4）利率风险：利率调升对房地产投资的影响：一是导致房地产实际价值的折损；二是会增加投资者的债务负担，三是会加大融资成本，从而抑制需求。
（5）变现风险：急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
（6）政策风险：政府对房地产投资过程中的土地供给、地价、税费、住房、价格、金融、环境保护等方面的政策给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。
（7）或然损失风险：火灾、风灾、洪水、地震、核辐射、盗窃或其他偶然发生的灾害事件引起的置业投资损失。预防办法是对物业投保，加强物业管理工作。
（8）政治风险：主要由、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成的风险。房地产的不可移动性，使房地产投资者可能承担相当程度的政治风险。政治风险是房地产投资中危害最大的一种
2.个别风险，仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险。包括六类：
（1）收益现金流风险：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
（2）资本价值风险：预期资本价值与现实资本价值的差异风险。资本价值在很大程度上，取决于预期收益现金流和未来经营费用水平。同时，资本价值也会随着收益率的变化而变化。
（3）未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。
（4）持有期风险：与房地产投资持有时间相关的风险。持有期越长，遇到的影响收益的不确定性因素的可能性越大，风险越大。
（5）比较风险：又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。
（6）时间风险：房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
二、房地产投资风险的防范策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险，使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
（一）房地产企业要重视投资的可行性研究，做到科学决策、民主决策
房地产企业可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资的风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。
在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，房地产投资者要在城市规划条例指导下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，对开发成本需求量、售价等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，直接影响到房地产投资项目的成功与否。
（二）充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验
房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产开发商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将进入房地产市场的迷失期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场变动要有充分的预测。
（三）准确把握房地产周期波动，合理选择入市时机
房地产周期性波动是市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致，但在波动时间和波动强度上却存在着差异。由于房地产市场价格的波动受经济周期的影响，经济过热时，房地产价格上涨存在泡沫，因此，投资时机选择尤为重要。这个选择包含两重含义，一是选择合适的投资时间，二是确定合理的投资周期。投资时间要选择市场环境对自己最有利的时候。如果房地产的市场价格非理性地飙升，投资者可考虑缩短投资周期，关键要看出入市的时机。当房地产先导指标发生明显变化时，类似储蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。
（四）房地产企业要考虑选择投资组合
对于资金实力雄厚的房地产企业，要考虑房地产的组合投资，即在对房地产市场细分的基础上，选择不同类型的房地产和不同的投资时机进行组合投资。可以考虑投资期限的长短结合、高中低档房地产的有机搭配、投资区域分散、组合不同用途的房地产等等。
房地产的组合投资并不是固定不变的，任何影响房地产市场价格的事件发生或即将发生时，房地产企业都需要顺应形势，及时做出判断、分析，调整房地产组合的结构。
（五）房地产企业确立保险策略，努力转移和规避房地产投资风险
1.对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环流动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。尤其对于房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑，房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位，选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。
2.房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原t进行恰当地搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资回报率相对较高，回报率低的投资相对风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的高收益弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
总之，虽然目前国家一系列救市政策的出台已经导致楼市的基本面转好，但是好转局面不会持续，当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，仍然会隐藏更多的市场风险。只有通过科学的决策和理性的判断来有效规避风险，降低风险损失，才能保证企业可持续发展。
参考文献：
[1]王维孝.房地产投资风险分析与对策研究.东北财经大学，2005（5）
[2]冯耀新.谈房地产项目风险因素的分析.广东科技，2007（2）
[3]杨宝民，江禾.房地产开发与管理实务[m].清华大学出版社，2011年第2版