房产纠纷的相关法律篇1
本文结合《房地产管理法》、《商品房预售管理法》、《消费者权益保护法》就商品房预售纠纷中消费者权益保护展开了论述，并结合实际谈了几点粗浅的看法。
全文共分四大部分。第一部分阐述了房屋预售纠纷中消费者权益保护的重要性和紧迫性。作为房屋消费者相对于开发商处于明显的弱势，地位有所不平等，在预购商品房领域自我保护能力不够，对相关法律了解甚少，在购买商品预售房过程中自己的合法权益极容易受到侵害，保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。第二部分阐述了房屋预售纠纷所呈现的特点及其表现形式。房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，具体表现为：预售合同的效力问题；宣传广告纠纷；签约条款纠纷；延期交房纠纷；产权证书纠纷；物业管理纠纷等。第三部门阐述了商品房预售中消费者权益受损的原因。第四部门阐述了商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题。主要讲述了加大保护消费者权益法律法规的宣传；加大行政处罚力度建立规范商品房市场；建立监管机制；消费者在商品房预售领域中应提高自我保护能力等。
希望房屋消费者在购买商品预售房过程中如何维护自己的合法权益有所帮助。
关键词：商品房预售纠纷消费者权益保护
房屋预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度，相对于现房销售，属于期房性质。它对于经济能力较弱的开发商和购房者是有利的，客观上具有一种满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能，特别对于购房者具有一种锁定价格的作用，能够消解他们对不确定前景的担忧。房地产开发因融资量大，投资多，需通过一定的方式筹集资金，房屋预售就是房地产开发企业常用的一种筹资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区、继而在各地被普遍采用。实践证明，这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、搞活经营、避免风险起着重要作用，而且在客观上对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，实现资产的保值有着积极的意义。
在宏观上，房屋预售的运作体现为放大商品房的供需范畴，吸引民众的多样化参与，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。在当今世界上，房屋预售是许多国家不可或缺的市场领域，这项制度进入我国后，对于推动房地产业的发展起到了不可低估的作用。但不可否认的是，房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠纷案件的增多，房屋消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国法律规定和司法实践对这一问题阐述自己粗浅的看法，希望引起有关方面的关注。
一、房地产预售纠纷中消费者权益保护问题的重要性和紧迫性
预售商品房作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一，是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国才刚刚起步，购房人对商品房预售市场认识不够，加之现行法律法规的不完善，往往在实践中会出现一些问题，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、延期交房、产权证书、物业管理方面等。这些问题的出现，不但会给购房者带来难以估量的经济损失，而且也扰乱了我国房地产市场秩序，影响了社会稳定。
《消费者权益保护法》自1994年1月1日起施行，它的颁布实施就是为了保护在现代消费社会中的弱者。所谓弱者指的是个体、单个的社会成员。单个的社会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系，始终处于弱者的地位，法律上应该对他们有所倾斜。这就是消费者，也是《消费者权益保护法》产生的根本原因。①在商品房预售中，因建设工期长，买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后，由于各种原因，所建项目不能继续进行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，给购房人造成巨大损失。在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使自己的权力保护自己的合法权益，这就使购房者在进入商品房预售过程之初，就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步的健全、完善有关法律法规，使得消费者权益在制度上有所保证。
二、房屋预售纠纷案件的特点及房屋预售纠纷的表现形式？
1、房屋预售的概念及构成条件
房屋预售，称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。②
商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。
商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未完成。因此，国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件资格及程序作了专门的规定，而且还要求在预售合同签订后一定时限内必须向当地房产和国土管理部门办理登记备案手续。
商品房预售的构成条件
a、已交对全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。B、持有建设工程规划许可证和施工许可证。C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生；规定必须确定施工进度和竣工交付日期，是为了便于监管，有利于日后发生违约行为时确定违约责任，以更好地保障承购人的利益。D、房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门输预售登记，取得《商品房预售许可证》后，方可进行房屋预售。③
2、房屋预售纠纷案件呈现的特点
当前房地产纠纷案件呈现以下特点：一是房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，处理不好极易引发影响社会稳定的问题；二是涉及房地产案件的有关法律法规相对滞后，审判中需要对民法通则、合同法、司法解释和相关法理进行综合运用，对审案法官综合素质要求较高；三是部分房地产公司信用度不好，在房地产销售过程中未尽到如实告知义务，侵害购房者知情权；四是部分购房者法律意识淡薄，法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏规范，跟不上市场发展需要而引发的诉讼。
3、房屋预售纠纷的表现形式
在我国，商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的。经过多年发展，已经成为房地产市场经营核心管理制度之一，对促进房地产业发展起了非常重要的作用。然而，经过十余年的发展，房屋预售制度的弊端也逐渐显露出来，在房屋预售过程中，各类纠纷案件也频频发生。具体来看，主要表现在以下几个方面：
（1）、预售合同的效力问题。表现在预售方无开发资格或在没有取得预售许可证的情况下进行销售。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，或是预售方与购房人签约后，却不能按当初所预料的那样如期取得预售证，导致预售契约无法在房地产备案，导致合同无效，购房人不能买到签约中的房产。而往往遇到这种情况，开发商只是退还购房人交纳的首付款而不支付利息。
（2）、宣传广告纠纷。一些房地产商在预售宣传时，一般者散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境，高尚的品位，完美的配套设施，周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。
（3）、签约条款纠纷。这种纠纷的表现形式主要有三种：一是开发商在购房合同中事先填写好的部分内容，购房者不能接受；二是开发商为保护自身利益而准备的众多补充条款中的部分内容，购房者不能接受；三是购房者为保护自身的合法权益而准备的部分补充条款，开发商不接受。④显然在这些纠纷中购房者是处于弱势地位的，实践中大都是以购房者妥协而告终。这类纠纷是目前购房者遇到的主要麻烦并呈上升趋势。由于它受供求关系和行业现状的影响很大，到目前为止还没有有效的解决办法。在北京，即将推广使用的《商品房预售合同》，其内容较以前的文本有较大改进，增加了部分保护购房者的条款，能够相对缓和购房者的弱势地位。
（4）、延期交房纠纷。这种纠纷的表现形式主要有两种：一是由于不可抗力造成开发商不能按期交房；二是由于开发商自身经营的原因造成开发商不能按期交房。第一种情况只要是符合法律规定的不可抗力的条件，开发商又及时的通知了购房者，开发商可以不承担违约责任，这个过程中购房者需要注意的就是要区分延期的原因是否是不可抗力直接造成的，否则开发商同样要承担违约责任，最好找专业人士予以认定。第二种情况则要严格按照合同的约定要求开发商承担责任。
（5）、产权证书纠纷。这类纠纷在前些年是较为普遍的，甚至是房地产买卖中的主要纠纷，但从今年开始，应该会逐步减少，因为政府管理部门已经加大了对开发商的督促力度，提高自身的办公效率，同时购房合同中相关的条款内容也越来越规范。实践中纠纷的表现形式有：1、开发商没有按约定的时间办理完业主的房屋产权证书，要承担相应的违约责任，但这具体的责任内容需要购房者和开发商明确约定，否则购房者是无法得到相应合理的经济补偿的。2、由于开发商将所售房屋或土地抵押给第三方，导致根本无法办理业主的产权证书，这的种情况购房者可以选择退房，要求开发商承担全部的经济损失；也可以选择不退房，但要求赔偿损失就有一定的难度了，除非在购房合同中有明确的约定。⑤
（6）、物业管理纠纷。物业管理是购房人在签合同时容易忽略的内容，有些开发商在房屋销售后对物业管理并不重视，致使小区无人管理，卫生、治安环境极差，令住户怨声载道。有的物业公司管理混乱，随意出租公共配套设施，增加了小区内的污染和噪音，恶化了小区环境，小区业主常常被盗。加之个别物业员工素质较差，把管理当成管制，严重侵害了消费者的人身和财产安全。而物业公司又偏袒物业员工，消费者权益受到严重侵害，致使消费者的投诉长期没有结果。物业管理的好坏，关系到各住户的生活环境，各开发商一定要引起重视，选择自己放心满意的物业公司进行服务，给住户营造一个良好的居住环境。
三、商品房预售中消费者权益受损的原因
1、因开发周期长，不确定因素多，使开发商风险增大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。
2、预售广告和宣传资料为吸引更多购房者夸大其辞，当房屋竣工后，却出现实际交付的房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，引起购房者不满。
3、行政监管力度不够致使房地产市场不规范。商品房在预售之前必须先到县级以上房地产行政主管部门办理商品房预售证明。通过对商品房预售证办理需要提供的手续的检查，即可知道该开发项目的手续齐全与否。在这个环节当中如果行政主管部门不能严格把关，在证件不齐的情况下，办理了“商品房预售证，那么开发商对消费者利益的侵犯就会成为必然。”
4、开发商与购房者地位相对不平等。在现有的市场背景下，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，合法权益容易受到侵害。⑥
四、商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题
商品房买卖市场出现的诸多问题，侵害了消费者的切身利益，严重影响了消费者的正常生活，不利于社会稳定，使消费者购买商品房的积极性受到严重挫折，阻碍了商品房产业的健康发展和国家鼓励消费、刺激消费、拉动房地产业增长的战略方针的落实，依据有关法律和我国消费者权益保护现状，笔者对商品房领域中如何保护消费者权益作几点建议：
1、加大保护消费者合法权益的法律法规宣传，加强新闻媒体的监督，形成社会舆论监督氛围。
要利用各种方式，广泛向广大人民群众和购买商品房的消费者反复宣传《消法》，《合同法》，《建筑法》，《物业管理条例》、《城市房地产管理法》，使广大消费者掌握法律法规。同时，还要加强舆论的监督，经常与新闻媒体合作，加大对房地产行业的法律，法规宣传，增强房地产开发商守法意识和消费者自我保护意识。对侵害消费者购买商品房权益的各种违法行为予以从严查处和在媒体上曝光。
2、加大行政处罚力度，全面治理和规范商品房市场。
对商品房市场实施行政监管执法的部门较多，长期实行分兵把守，未形成监管执法合力。要治理整顿好商品房市场秩序，尤其关键的是城建，规划，国土，房管等部门，他们与房地产开发商之间联系最多，较为熟悉，如果不由他们把好各个环节，单等消费者购买商品房后发现问题再向工商部门和消协投诉，这就失去了有关部门监管职责。要治理整顿好商品房市场，关键是要当地政府把治理商品房市场秩序作为为民办实事，办好事，列入重大议事日程，应组织和督促城建，工商，房管，国土，规划等行政执法部门联合加大监管执法力度，不断规范和完善商品房管理的各项规章制度。同时，要及时制止和查处房屋开发商未办理开发手续，就擅自开发建设;未办理预售房许可证就销售房屋的违法行为。对行政主管部门的人员，贪赃枉法，给消费者造成重大经济损失的人员，党的纪委。政府的监察部门要及时介入，严肃查处，构成犯罪的，要移送司法机关处理。
3、尽快建立商品房信誉监管机制，敦促房地产开发企业自律。
为了更好地净化商品房市场秩序，必须加强房地产开发企业信用体系建设。工商行政管理机关要充分利用市场监管执法中掌握的企业情况，实施市场经营主体违法行为公示制度。对在常年监管工作中查处的房地产企业的各种违法违规行为，在适当的场所或适当的范围予以公布，以惩戒违法者，警示其他企业。此外，各监管职能部门，应在计算机网络管理上，将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“不良行为警示记录系统”中，并限制其相关行为，在网上公布，向社会发出警示，以此教育房地产企业诚信为本，依法经营。
4、购买商品房的消费者要提高法律意识和自我保护能力。
我国长期实行福利分房制度，也就是单位购(建)房屋，无偿分给员工，能分到房屋已让员工欢天喜地，因此，对于房屋质量或其他问题，人人都能容忍。目前，加之农村进城农民购买房屋，这就造城消费者在购买商品房方面的法律意识比其他消费领域明显不足。在商品房市场中，消费者能很好运用<<合同法>>，<<消费者权益保护法>>赋予的各项权利，就能在商品房产生纠纷时站在有利地位。所以，提高购买商品房的消费者法律意识是当务之急。因此，购房消费者在购买商品房之前，要尽可能地多掌握商品房的相关知识，包括建房工程技术方面的知识和有关法律法规知识。签订购房合同时要慎之又慎，并要查看开发商的各种证照是否齐全，是否有预售房许可证等等。签订合同之后，要时刻关注房屋施工建设情况，为及时实现对预购房所有权创造条件。购买商品房的各种证据要注意收集，发生纠纷后要及时采取法律措施，要采取证据保全，以防止法律诉讼时效过期。
5、加大对房屋预售广告、宣传的管理。
《城市商品房预售管理办法》第九条明文规定：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
6、房地产纠纷中消费者应采用适当的途径切实自身的合法权益。
对于房地产纠纷，根据我国的司法实践，一般有协商、行政处理、仲裁、诉讼四种解决途径。解决房地产纠纷的途径不同，其法律效力也不相同。预购人应在商品房（预购）买卖合同中加以明确约定。
协商是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下互谅互让，协商解决纠纷。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。仲裁亦称公断，是指由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。诉讼是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提讼，由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解决争议的一种方式。
解决房地产纠纷的途径不同，其法律效力也不相同。协商解决纠纷的，通常不具有法律效力、对当事人没有法律强制约束力，如果确认错误或当事人重新提出异议，有关机关可以依法审理，作出决定。但依据当事人处分权原则，这种解决形式仍具有一定的法律意义，仲裁和诉讼解决纠纷，所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的，对当事人具有法律约束力。房地产纠纷当事人有权选择解决纠纷的途径和方式，既可以直接向法院，也可以由调解机构或仲裁机构处理。⑦
总而言之，消费者权益关系到社会每个人的合法权益，保护消费者权益是符合时代要求的，体现了“以人为本”的精神，国家通过逐步完善相关的法律法规，对一些不法开发商侵犯预购者合法权益的行为进行严惩也将进一步保护房屋消费者的合法权益，消费者也应在商品房预售领域提高自我保护能力切实维护好自己的合法权益。
注释
①江平著：《消费者权益保护法的完善》，中国工商行政管理出版社，2001年3月第一版，第21页；
②程信和刘国臻编著教材《房地产法学》，北京大学出版社，第140页；
③教材《房地产法学》，北京大学出版社，第141页；
④《如何避免购房中的五大纠纷》，《北京日报》，2005年5月12日版；
⑤詹启智，《商品房买卖合同中易设置的经济陷阱与防范》，《中国房地产》2002年第7期，第23页；
⑥潼南红盾住处网，《商品房买卖与消费者保护》，2005年3月22日版；
⑦教材《房地产法学》第265页。
参考资料
1．程信和刘国臻编著本教材《房地产法学》；
2．张严方著：《消费者保护法》研究，法律出版社2003年3月第1版；
3．《房地产法学》，北大出版社，程信和、刘同臻，《解决房地产纠纷的方式和法律依据》；
4．《房地产违法行为表现形式及查处法律依据与处罚标准》，台海出版社；
5．、《最高人民法院副院长就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，载《人民法院报》2003年5月7日，第2版；
房产纠纷的相关法律篇2
受“5.12”*大地震波及，*的社会、经济秩序遭到一定程度的破坏，人民的生产、生活受到一定影响。在灾后这一特殊时期，矛盾纠纷具有易发、突发、多发的特点，如处理不及时，可能对我县的社会稳定造成隐患。
为推进我县抗震救灾及灾后重建工作顺利进行，维护社会秩序稳定，建立有效的矛盾解决机制，及时将灾后出现的各种民间矛盾纠纷消除在萌芽状态，为扫清我县灾后重建工作的障碍提出如下意见：
一、灾后易发的矛盾纠纷类型
（一）救灾款、物发放过程中引发的纠纷。在救灾款、物发放过程中，因物资分配数量、质量是否均衡、分配是否及时等容易引发民间纠纷。
（二）地震中人员伤亡、财产损毁可能引发人身、财产损害赔偿的纠纷。地震中，因房屋、围墙坍塌压倒或损坏邻里房屋，造成他人人身损害，易引发财产、人身损害赔偿纠纷；因房屋、围墙坍塌、危房拆建过程中对相邻方通行、采风、给排水造成阻碍易引起相邻纠纷。
（三）财产、人员转移中受损害引发的纠纷。在转移灾民及灾民财产过程中，因灾民情绪不稳，在组织配合上有一定难度，期间难免发生人员伤害或财产损害，可能引发新的纠纷。
（四）遭受人身、财产损失进行保险理赔时引发的纠纷。灾后保险理赔中，因涉及赔付范围、标准方面认识和理解上的差异，可能引发理赔纠纷。
（五）企业受损、停工引发的劳资纠纷及企业灾后经营困难引发的债务纠纷、严重的债务危机可能引发企业破产纠纷。地震灾害中，我县不少企业遭受程度不同的损坏。为抗震救灾，企业不同期限地停工、停产，工人停工期间的工资、保险等问题如未能妥善解决，容易引发劳资纠纷。另一方面，企业因灾害造成合同不能及时、全面履行的问题极易发生，特别是我县大量的房地产开发企业，因地震灾害所受影响最为直接，灾后因迟延交房、房屋损坏、风险责任承担等问题易引发大量纠纷。还有一些抗风险能力较差企业，可能因地震灾后经营不能维系而歇业、破产，也易带来较多的社会问题。
（六）因地震灾害中人员伤亡可能引发的抚养、扶养、赡养、离婚、继承等婚姻家庭类纠纷。地震中因人员失踪、伤残、死亡带来的一系列婚姻家庭纠纷容易成为影响家庭和社会稳定的一个因素。
（七）属于征地拆迁范围内的房屋及其他地上附着物在地震中坍塌毁损，对今后政府在确定赔偿范围、标准方面可能带来新的困挠。
二、矛盾纠纷排查调处的对策意见
（一）加大法制宣传工作的力度，真正做到法律法规进社区、进农村，做到深入民心、家喻户晓，引导教育群众正确认识因灾引发的纠纷的特殊性，坚持诚实信用、互谅互让，依法妥善解决纠纷。
（二）充分发挥全县人民调解信息队伍的作用，确保耳聪目明，掌握排查调处的主动权。健全要情报告、零报告、报告回执、协调会议等有关制度，及时向党委政府报告重大纠纷情况。
（三）广辟渠道，建立健全矛盾纠纷归口管理制度，充分发挥各责任单位矛盾纠纷排查调处职能。
1、对婚姻、家庭、邻里纠纷、人身财产损害赔偿纠纷等民间纠纷的排查调处工作，主要由我县司法行政部门负责。明确各乡镇司法所、司法助理员和基层调解组织的任务，落实责任，组织“流动人民调解庭”和调解指导员深入街道、村居，切实加强工作指导，密切县、乡、村三级调解组织的配合，发挥“三调联动”功能。
2、房地产交易、危房拆建、拆迁补偿等因不动产损毁引发的纠纷，由建设和房管部门牵头负责，加强调研，摸清情况，结合我县实际，及时提出处理意见，同时对房地产开发企业加强法律宣传、政策引导，鼓励企业积极寻求解决经营困难、合同纠纷的对策办法。
3、对涉及企业的劳资、保险等问题，劳动和社会保障、工会等部门应提前介入，深入企业进行劳动法律法规宣传，加强劳动监察，积极引导企业与职工通过协商妥善处理劳动争议，建立和谐的劳资关系。
4、对企业因地震导致经营困难、债务危机等问题，相关主管部门应主动帮助企业想办法、找对策，及时在法律法规允许范围内给予一定的政策扶持，积极帮助企业顺利渡过难关。
房产纠纷的相关法律篇3
物业管理服务纠纷是指物业管理区域内引发的业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主委员会、业主委员会与开发商与物业管理企业等的权利及义务争议，以致影响物业管理活动的正常开展。小编为大家整理的关于物业管理纠纷报告资料，提供参考欢迎参阅。
一、绪论
物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，己经发展成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一种新型的服务业，并被视为现代城市中的朝阳行业。物业管理服务纠纷对物业管理企业的形象产生很大的负面作用，并在一定程度上阻碍了我国物业管理行业的持续、快速健康发展。而在纷繁复杂的日常生活中，物业管理服务纠纷也呈现出更加复杂化、多样化、当事人群体化、敏感程度高、处理难度大的特点，矛盾纠纷的类别也从单一化、同质化向多元化、多质化等演进。产生物业管理纠纷的原因也越来越复杂，本文主要从物业管理服务纠纷的产生、类别，着重分析了物业管理服务纠纷产生的原因以及解决建议。
研究针对物业管理服务纠纷产生原因的相应对策，对解决纠纷，维护小区稳定有着重要的作用。只有小区稳定了，构建和谐社区、增强社会和谐基础，构建和谐社会才能得以落实。
二、物业管理服务中的主要纠纷
(一)纠纷的现状
物业管理服务纠纷是指物业管理区域内引发的业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主委员会、业主委员会与开发商与物业管理企业等的权利及义务争议，以致影响物业管理活动的正常开展。在我国，物业管理纠纷不但呈上升趋势，而且呈现多样化、当事人群体化、敏感程度高、处理难度大等诸多特点。
随着物业管理的不断发展，北京、上海、深圳城市物业管理创造的生产总值分别为70亿元、78亿元和50亿元，占三城市GDp的2.23%、1.45%、2.23%。物业管理正在成为第三产业大户。但是，就是在这种可喜的发展态势下，物业管理投诉有增无减。而来自中国消费者协会的统计也显示，物业纠纷呈逐年递增的趋势，并且连续三年占到消费者投诉的前三位。
物业服务领域纠纷大量产生，因此产生的诉讼案件也大量产生并迅速增加。根据北京市高级人民法院统计，有关物业纠纷的案件2002年收案4010件，到2006年突破3万件，增长了近8倍，占民事案件的比例也由2.7%上升到11.6%。
(二)纠纷的类别
物业管理服务的矛盾经常根据不同的划分标准，可以划分为如下几类：
1.从物业纠纷内容划分
(l)开发遗留问题引发的纠纷：如销售中开发商的虚假广告;房屋面积、结构、设施与销售时宣传或合同不一致;销售人员对物业管理费的不实承诺;房屋阳台、厨厕、窗户渗水、墙体裂缝、墙面凸起等质量问题;延迟办证等引发纠纷。
(2)对管理服务不满意的纠纷：如对清洁、保安、维修、停车管理、噪音、汕烟污染等不满意引发纠纷;或业主在小区人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷，业主认为应由物业管理企业负责而物业管理企业认为只是协助公安部门维护治安秩序，对业主的人身财产安全不负有责任;
(3)收费纠纷：如欠物业管理或拒交公共费用分摊纠纷;或业主与开发商之间车位租金无法达成共识。
(4)业主私搭乱建引起的纠纷：如楼上业主不在指定位置摆放空调，致使楼下业主受噪音影响;
(5)前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。业主委员会成立后与开发商就开发遗留问题纠缠不清，导致业主拒交物业费，待业主委员会重新选聘物业管理企业后，前期物业管理公司以大量欠费未收到拒绝退场。或业主委员会不依法选聘物业管理公司，前期物业管理拒绝撤场。
2.从矛盾纠纷主体划分
(l)业主与开发单位的。(2)业主与物业管理企业的。(3)业主与业委会的。(4)业主和业委会与相关部门的。
3.按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异划分
(l)民事纠纷。指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互之间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。如违约纠纷、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。
(2)行政纠纷。指行政机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他组织之间发生的具体待业和抽象行为。
(3)刑事纠纷。指个人和法人单位的行为触犯刑事法规而引起的纠纷。例如物业管理中保安管理行为招致业主不满，该业主纠集多人砍伤保安人员。
三、物业管理服务纠纷产生的原因分析
由于物业服务本身具有比较复杂的内容，加上涉及到观念、体制、市场、法制和监管等，使得在物业管理行业的发展中出现了不少问题，造成了当前物业管理纠纷大量产生，有些甚至成为了阻碍行业健康发展的瓶颈。这些问题具体表现为：
(一)物业管理行业的因素1.服务不规范、不到位
有的物业管理企业收费与服务不相符。收费至上，忽视了对业主的服务，多收费少服务，少收费不服务的情况时有发生。如在装饰装修管理方面，有的物业管理企业往往以自己没有执法权为由，对违法装修的人员不闻不问，任违法装修人员自由进出小区、楼栋等，以致损害房屋承重结构、厨厕渗漏、影响外立面等，因而损害了其他业主的合法权益，其他业主则要求物业管理企业履行职责，因此产生纠纷。
2.有的企业缺乏专业技术人员，维修不及时、不到位，如有的小区发生电梯多次或长时间关人情况，使业主对服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾纠纷。
3.物业管理企业的财务收支不透明。例如重庆市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物管企业在物业日常维护上收支很少或儿乎不公示，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。
4.物业管理服务方的交接因素。
被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间办理物业管理交接时频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。
(二)开发商遗留问题
1.开发商擅自更改规划导致业主权益受损。
业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。其中的原因既有合法的调整，也有开发建设单位不按规划设计要求增加建筑。
2.房屋建筑、绿化和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。
主要有厨厕、飘窗渗漏、屋面坑坑洼洼、下排倒灌不畅、地面铺装损坏严重、绿化植物稀疏、坏死、配套项目缺少或者现状不如人意(如休闲会所变成一两间小房屋)、电梯、发电机、二次供水设施等质量差。
3.建筑权属不清。
公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。4.销售面积增加或缩水等。
业主在与开发商签订的售房合同中，本应按《商品房销售管理办法》第二十条规定给购房人明确在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，或合同未作约定的按照面积误差比绝对值在3%以内或以外的规定执行。但购房人往往不明就里，以为都按照3%的规定执行。实际上开发商通常在3%条款前约定按实际面积予以结算，造成业主面积增加或缩水，引发纠纷。
5.开发商拒不移交甚至占用代收的维修资金。或开发商自用部分未交纳维修资金。由于重庆市物业维修资金按购房款总额的2一3%收取，开发商以自用部分不存在购房款为由拒绝交纳。(三)业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范1.业主缺乏自律管理意识业主公约的约束力弱。：借故拖欠物业管理费、应公摊的水电费，拒绝交纳或补建物业专项维修资金，不遵守物业管理相关规定，损坏房屋承重结构、主体结构、擅自改变房屋性质、侵占共用部位、影响相邻业主生活等违法装修行为时有发生。2.业主大会和业主委员会自治管理不规范
相当多的物业管理区域没有建立或难于建立业主大会，民主决策的作用得不到充分发挥;业主委员会越权，擅自选聘物业服务企业;擅自决定共用部位、共用设施设各收益的管理、使用、分配问题;少数业主委员会成员为达到个人目的而乱作为，热衷于挑起物业管理企业和业主的矛盾，甚至引发业主间纠纷。
(四)其它社会问题
1.物业管理合同内容含糊。
2.特殊群体缴纳物管费难。
3.供水、供电、供气部门行业垄断行为，使相关材料价格、施工费用等偏高，在开发商向业主收取水、电、气安装费方面容易引发纠纷。
4.相关部门协调性差
从具体职责看，房管部门负责物业管理活动的监督、指导，物业管理法规、政策的起草拟定，但苦于编制少，事务集中，疲于应付纠纷。而物业管理涉及的规划、建委、消防等各部门常认为物业管理属房管部门负责，事不关己，特别是对同一违法行为违反多个法规的情况，互相推诱，接到投诉处理不及时。而真正与小区居民日常接触的、纠纷发生地的部分居委会由于对相关法律法规不熟悉，习惯于从经验出发，时有合情不合法的情况，又引发新的纠纷出现，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。5.法律法规不完善。6.社会对物业管理服务的认识理解不够。
四、解决物业管理服务纠纷的对策建议
为了规范物业管理服务运作程序，减少物业管理中产生的服务纠纷案件，必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理相关主体的权责利。通过广泛宣传，提高业主的物业管理自治意识，充分发挥物业管理服务中业主与提供服务方的互动合作。通过物业管理行业协会的建立，规范物业服务合同的管理，避免物业管理服务工作中产生纠纷。
(一)加强政府领导和监管，推进物业管理法制化进程
1.加强对物业管理工作的领导和协调，明确有关部门在加强物业管理工作中的职责。进一步发挥街道办事处、居委会在在指导、监督业上委员会、协调矛盾纠纷等方面的作用。协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件。成立业主大会并对其进行指导、监督，有重大事情时充分听取他们意见。
2.正确引导、进一步加大宣传力度。认真贯彻执行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和国家、地关的各项法律、法规。充分利用各种媒体、多形式地进行宣传，特别是加强如何做合格业主、物业管理消费意识等的宣传。3.规范管理、加大政府的行业监管力度。
4.在国务院《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚;在国务院《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题做出明确规定。
(二)加强行业自律推进企业诚信建设
1.制定本地的物业管理自律公约，组织制定行业发展规则、统一行业标准。
在物业管理企业中开展提高服务质量，树立物业管理企业新形象的活动，不断规范物业管理企业的从业行为，使物业管理工作更加规范、有序，健康发展。正确引导社会公众对物业管理的认识。2.吸纳精通物业管理各项法律、法规的资深律师进入协会。为物业管理企业合法经营，依法保障自身权益等提供法律咨询、支持。3.积极做好沟通、监督管理工作。积极开展物业管理企业之问的交流活动。可定期组织座谈会、企业间的参观考察活动，互相学习先进的管理经验，增进企业之间的了解，加强沟通。
(三)规范物业管理服务企业运作，提高服务质量
定期组织物业管理从业人员进行培训，认真贯彻国家的各项法律、法规，组织专业技能(如清洁、电梯保养维修等)、专业管理知识等方面的培训，不断提高物业管理从业人员的素质和服务水平。
(四)建立规范业主大会，发挥业主大会作用
1.一方面维护业主的合法权益，听取业主意见或建议，向物业服务企业反映业主的正当要求，审议通过物业管理经营计划及重大举措;另一方面要配合物业服务企业做好业主的宣传、解释、疏导工作，发挥自律作用，带领全体业主遵守物业管理的各项法律法规和管理规约，督促业主履行物业管理合同规定的责任和义务，对个别违反制度的业主进行帮助教育。还要调动业主的积极性、创造性，提高业主的参与意识，为建设美好家园及和谐社区贡献智慧和力量。
2.业主应当认真学习物业管理相关法律、法规、政策，明白业主的权利、义务，业主委员会、业主大会的职责，依法维护自己的合法权益。遵守小区物业管理相关规定，履行业主管理规约。最终达到换位思考，彼此尊重的效果。
(五)完善开发建设行为，避免遗留问题
1.开发商在物业规划设计、建设施工、销售时充分考虑物业管理的相关问题，有必要邀请物业管理企业提早介入，其物业未通过物业管理部门验收的，及时整改，不得交付使用。在建设房屋时，开发商可要求土建、设备施工单位交纳一定数量的质量保证金，且该笔资金的支付可由物业管理企业提出参考意见，完善开发商在物业管理服务中的交房手续，避免在今后出现因开发商导致的物业管理服务问题。最重要的，开发中的遗留问题应由其开发商相应机构负责，而不能遗留或移交给物业管理企业。
2.加强物业管理服务的合同管理物业管理业是一个新兴行业，还有很多需要规范的地方。由于人们认识上的局限，合同欠完善。一方面是购房合同粗略，许多事项未予以明确。很多业主和物业管理公司沿袭旧的传统和习惯，并未签订物业管理合同或者签订的物业管理合同约定不明确和不规范，无法涵盖完履行过程可能出现的各种问题。当前，业主和物业管理公司的纠纷还集中体现在服务标准和收费标准上，所以重点在于完善物业管理服务合同的相关内容，如果服务标准能和收费标准一一对应，相信业主和物业管理公司之间的矛盾会大大减少。有了明确的服务标准，物业管理合同双方在合同的履行过程中就有了可依据的准则，就可避免因对标准理解不同而产生的纠纷。
(六)切实做好物业管理服务矛盾纠纷的调处
1.发挥物业管理协会、居委会或者其他第三方的协调作用发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。物业管理协会、居委会或其他第三方可以在服务纠纷中起到协调沟通的作用，立场客观，积极斡旋调解。在案件处理过程，扫可以采用判例法，发挥第三方的公正、公平、公开的有利作用，将纠纷化解到双方满意，相互认可的局面。
2.积极推行物业管理纠纷仲裁制度
仲裁是除和解、调解、诉讼外解决合同争议的方式之一，相比较而言，仲裁比诉讼简单、效率高、费用低，比和解、调解更带有强制执行的效力。这对于物业管理这类专业性、服务性很强的经济性争议无疑是较好的解决方式。
如果广大业主和物业管理企业自主选择仲裁方式解决因履行《物业服务合同》而发生的各种纠纷，对于依法及时、合理地解决纠纷，维护双方当事人的合法权益，促进物业管理的和谐与健康发展，具有重要意义。
房地产行政主管屋部门、各物业管理企业、有关单位要认真学习和贯彻仲裁法，并采取多种方式向广大业主深入宣传仲裁法，积极推行仲裁法律制度，使仲裁成为解决物业管理纠纷的重要方式。事先在《前期物业服务合同》、《物业服务合同》或者其他经济合同书中签订仲裁条款，或者在发生纠纷前后以其他方式另行签订仲裁协议，及时化解物业管理纠纷，维护双方当事人的合法权益，维护物业服务市场秩序，维护社会公平正义和稳定。结束语
房地产业作为一个朝阳产业己经成为国民经济发展的支柱之一，房地产也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。物业管理作为房地产活动的最终环节—消费环节，对前级环节有强烈反弹和刺激作用。物业管理不仅使物业保值增值，更是消费者购置物业的重要因素，有提高房地产经营效益，完善房地产市场的功能。我国城镇住房制度改革的目标是，按照社会主义市场经济的要求，实现住房商品化，由此将形成住房产权多元化和管理社会化的新格局。但是，由于物业管理行业自身发展的不成熟和服务的综合性特征，导致服务范围不明确，服务标准模糊，行业规范缺乏，一定程度上限制和影响了物业管理行业的进一步发展。
房产纠纷的相关法律篇4
近几年来，随着我国产业结构的调整，城市化的发展和盈利的冲动，我国房地产业迅速升温，涉及房屋拆迁安置、商品房买卖、集资房和房改房的交易、物业管理等纠纷案件越来越多地到法院。由于现有涉及房地产法律法规不健全、不配套、不完整，一些行政法规和司法解释又囿于效力位价的限制，而各相关部门的房地产规章明显地方化、行政化割据现象较为严重，使得法院在审理房地产案件时不好把握。为此，本文拟就人民法院在审理房地产案件中的几个法律问题略抒管见。
一、关于房屋拆迁安置合同的法律问题
《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有人对财产享有所有权，法律依法予以保护。《城市房地产管理法》第5条也规定，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下，在城市房屋拆迁中，拆迁人往往具有国家行政强制性，而被拆迁人对其房屋所有权确丧失了平等处分的权利，与拆迁人的关系并非纯粹民事主体的平等关系。比如“长江三峡大坝工程”的兴建，湖北和四川两省三峡地区的大量城镇居民的房屋需要拆迁。由于一些地方法律法规和政策落实不到位，就出现了开发商赚大头，老百姓、拆迁企业吃苦头的不平等状况，从而导致拆迁安置补偿纠纷增多，也给城市拆迁安置带来了不稳定因素。因此，笔者认为，法律法规和司法解释还应进一步明确以下两点：
（一）要切实保障拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等主体关系。如何体现平等主体？从审判实践来看，应采取以下几点措施：1、细化主体，并作出明确的司法解释。虽然《城市房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）对拆迁安置双方的主体进行了界定。即作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位或个人能否作为拆迁安置的主体？笔者认为，拆迁安置的一方当事人，对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置协议时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自已的名义订立拆迁安置协议引讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。但对于一些通过继承、赠与、离婚、买卖等方式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人？笔者认为，对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解释，应界定为具有房屋产权证的所有人和使用人。2、严格审批，并制定相应的规范措施。对于单纯的商品房开发，由城市建设部门制作统一规划，报同级人民政府审批后，还需报上级主管部门复核备案才能生效。而对于带有政府行政行为的城市房屋拆迁安置，也应进一步规范措施，充分体现拆迁人与被拆迁人平等的主体关系，从而更好地保护房地产权利人的合法权益。3、投标透明，并实行自愿的双向选择。在城市房屋拆迁中，任何开发商均可参与开发投标，实行“阳光”作业。但对投标中的房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准。未达到最低规定限额时，被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定，使拆迁人与被拆迁人可以平等的双向选择，并根据自愿原则达成拆迁协议。
（二）要稳妥处理拆迁人与被拆迁人之间拆迁安置合同纠纷。在城市房屋拆迁安置中，既然拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事法律关系，那么在单纯的开发商品房时就不宜用行政强制方式解决房屋拆迁问题。1、关于拆迁安置补偿纠纷处理。由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或违犯拆迁合同不进行补偿。对于补偿纠纷的处理，如果拆迁安置合同有约定，应按拆迁安置合同的约定来处理；没有按照合同约定来履行的一方，应承担违约责任。对于作价补偿，应按照所拆迁房屋的建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准。拆迁中如何认定房屋的使用性质，笔者认为，应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。2、关于拆迁安置产权纠纷处理。根据《条例》第22条规定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。在处理双方因安置房产权发生纠纷时，合同有约定的，应按合同约定处理，但合同对新建安置用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。对于拆迁临时建筑物，拆迁人依法应享受有拆迁补偿待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予适当货币补偿。3、关于拆迁安置地点、面积纠纷处理。拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。对于合同明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置的，应予支持。对于合同的地点、面积不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的原则处理。
二、关于商品房买卖合同的法律问题
2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中，就商品房买卖合同纠纷如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是，由于《解释》囿于效力位价的限制，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题，“按揭”合同纠纷的法律属性问题，如何认定房屋的质量问题，在《解释》中都没涉及；又比如对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题，亟待研究解决。
（一）关于双方当事人举证责任承担。
由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第5条的规定，在商品房买合同卖纠纷中，应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是，如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题，《规定》第17条作出了列举式解释，规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为，在商品房买卖合同中，法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种：一种是收集房产权属证明；另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外，其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然，在依照《规定》也无法确认举证责任承担时，就应该具体问题具体分析，可根据公平原则和诚实信用原则，综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想，在法院确定一方当事人承担举证责任后，可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式，对律师取证进行规定。比如，在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费，而自已又没有证据时，可以向法院提出申请，填写《请求法院签发调查令申请书》，说明不能自行查证的理由，法官审查后，可以签发调查令，其委托律师可到税务部门查证。这样一来，既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定，又可节约法院的人力和物力，体现取证过程中的当事人主义。
（二）关于按揭的法律属性和纠纷处理。
1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款，也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式，是英美法系中物的担保的一项基本制度，其本质与大陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念，但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中，买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖，以该房屋的价款优先受偿；也可以事前与出卖人签订回购条款，当买受人不履行债务时，要求出卖人回购。因此，现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中，买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同，一旦买受人取得房屋所有权后，权利抵押就会转变为不动产抵押。因此，我国内地的按揭其法律属性仍为抵押，其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的根本区别。
2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款，并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。结合审判实践，笔者认为，在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则：一是合并审理原则。《解释》第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、《规定》第35条的规定，在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时，法院应告知按揭银行参加诉讼，是否参加诉讼，应由按揭银行自行决定，人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中，我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中，象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外，买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权：即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此，一方面，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，以登记时间确定权利成立的时间，并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。
（三）关于欺诈行为的认定和处理。
1、对欺诈行为的认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。比如除《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外，象在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变规划设计等，均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话，容易使人产生认识上的混乱。笔者认为，出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述，只要出卖人主观上构成故意隐瞒，恶意造假，就应认定为欺诈。
2、对欺诈行为的处理。我国《合同法》第113条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的规定承担损害赔偿责任。而我国《消法》第49条所规定的双倍赔偿条款，学理上又称惩罚性赔偿，是借鉴英美法等国家立法，从利益分配上补偿受害消费者，惩罚欺诈经营者，从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义，是突破我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿的五种情形；《解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中，如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述，使得该商品房屋的质量出现部分瑕疵，对该部分的质量瑕疵应如何处理？现主要有二种观点：一种观点认为，若出卖人存在主观恶意，有欺诈行为，因《解释》没有涉及，也只能依照《解释》第13条处理。另一种观点认为，若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《解释》第13条的规定处理；若出卖人的该行为被认定为欺诈，就应适用惩罚性赔偿。笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围，象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理，就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说，全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力，既然《消法》已对欺诈的概念作出界定，在《消法》还没有进行修改的情况下，如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿，人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。
三、关于集资房、房改房、经济适用房买卖的法律问题
我国目前存在着多种类型的房屋，由于《解释》只将调整的范围明确限定在商品房买卖行为，而规定对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用，这就带来了一系列问题。比如现今市场上已出现的“二手房”交易，其大部分为集资房、房改房和经济适用房；又如已实现从部分产权向完全产权转变的集资房、房改房和经济适用房，能否进行自由买卖，属不属于《解释》调整的范围？由于没有统一的交易法律规定和司法解释，使得各地房地产主管部门的“土政策”各行其是，地方化、行政化割据现象较为严重，长期以往，必然诱发“二手房”非法交易市场的泛滥。因此，笔者认为，加快住房制度改革，制定物权法，完善集资房、房改房、经济适用房交易法规和解释，乃是解决问题的根本。
1.尽快出台《物权法》，对用益物权利进行法律定位。根据大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度，我国的集资房、房改房和经济适用房交易可以界定为新型的用益物处分权，与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”较为相似。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利，有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上，而我国的集资房、房改房、经济适用房源于住房分配制度，与一定的身份（如国家公务员）相联系。因此，我国的集资房、房改房、经济适用房的交易权是一种用益物处分权，权能接近于财产所有权，房屋所有人只要在国家政策调整范围内即可对房屋进行交易。
2.尽快出台《集资房、房改房、经济适用房买卖暂行条例》，制定统一的交易规则。虽然国家明文规定集资房、房改房、经济适用房不能自由买卖，但并不是说不能买卖，其交易要受国家政策的调整。比如，需居住一定年限后方可出售，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款后才允许出售等。但仅有这些规定是远远不够的，其交易规则还需具有交易适格的主体和客体范围、交易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理的途径等等。这些规则的设定决定于集资房、房改房、经济适用房交易的立法目的和集资房、房改房、经济适用房所有权性质的界定。
3.尽快出台实施办法和司法解释，取消上市交易的各种限制。根据《物权法》和统一的交易规则，制定具体交易实施办法和配套司法解释，如集资房、房改房、经济适用房买卖的具体手续和程序、交易税费收取问题、与原产权单位产权交割方式、交易的成立与有效性条件、在交易中产生的纠纷如何处理等等。当然，住房制度改革的最终目的，是实现集资房、房改房、经济适用房的私有化和商品化，在当前条件下，为了激活“二手房”市场，笔者认为，应取消集资房、房改房、经济适用房上市交易的各种限制，只要房屋所有人或使用人的房产证实现了从部分产权向完全产权转变，或者房屋所有人与买受人按规定缴纳了相关税费后，就应该允许自由买卖，就应该纳入《解释》的调整范围。
四、关于物业管理的法律问题
（一）物业管理立法的法律问题。
当前，《物业管理法》呼之欲出。但是，物业管理作为改革开放后的产物，它涉及许多方面的法律关系，在商品住宅已开始全面进入私人消费时代的今天，必须加以整合和规范。因此，针对我国物业管理的现状和审判实践中遇到的新情况，笔者认为，即将出台的物业管理法必须考虑以下几个法律问题：
一是要重新确立“物业管理”的主体。从一般意义上来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。从法律意义上来说，物业就是反映各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地的所有权。而物业管理是指物业公司受业主即物业产权人的委托，依照有关法律规定对物业以经营的方式进行管理，并向业主和单元套房所有权人提供综合服务的行为。物业管理主要包括常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。而物业管理的法律关系是基于物业管理委托合同而产生。物业管理委托合同又是由业主或业主委员会与物业管理公司来签定，由业主或业主委员会授权并提供费用，物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。可是，现行《物业管理条例（草案）》第37条却强制规定了业主委托一个物业管理企业实施物业管理，使得物业公司对房屋所有权人的物业享有法定的管理权，从而剥夺了房屋所有权人对其房地产的管理权。这样一来的法律后果是：房屋所有权人直接修理、维护自已的财产却会侵害了他人的权利而构成违法。因此，我们必须重新确立“物业管理”的主体。我们知道，作为房屋所有权人的业主，享有对其房屋的占有、使用、处分和收益的权能，他是对自已私有房地产进行自主管理的法定当然主体。物业管理公司并不当然具有物业管理的权利，而必须由业主授权委托其进行物业管理，它与业主之间不是管理者与被管理者之间的关系，而是提供服务与接受服务的平等民事关系。
二是要谨慎考虑“物业管理”立法模式的选择。任何一部法律的出台，无不客观地反映出这个时代的要求，并为这个时代服务。在物业立法模式的选择上，一种观点认为，物业管理法属行政法规，它调整的是国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司的行政关系，比如国务院法制办2002年12月向全国公布的《物业管理法（草案）》征求意见稿，就是明证；另一种观点认为，在未来民法典中，以单编或单章规定物业管理法的内容，即列入民法典之中，成为民法典的组成部分；第三种观点认为，物业管理法应由全国人大常委会作为民法的特别法制定。笔者同意第三种观点，因为从法律类型来看，民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系；行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。如果要调整业主与物业公司之间的民商事关系，理论上应由全国人大常委会作为民法的特别法制订较为妥当，这样提升法律档次后，也便于人民法院法官依“法”断案。
三是要科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式。据报载，北京市国土房管局屋字（2001）891号文件规定，不按规定交纳物业管理费的业主不宜作为业主委员会候选人、不宜作为全体产权人的代表；已经担任的，应由管委会停其任职，并经产权大会确认。很明显，该规定是与宪法和民法的固有理念相冲突的，因为业主按时交费和业主享有的业主委员资格是两个完全不同层次的权利义务概念。只要某公民购买了一个小区的商品房，他就是该小区的业主，他就拥有了选举业主委员会和被选举为业主委员会委员的权利。至于他能不能当选为业主委员会的委员，应由业主大会决定。同样道理，他的免职也由业主大会投票决定，而与物业公司、政府都没有任何关系，更不是某个政府部门一个文件就可以任意剥夺的。因此，笔者认为，国家在立法时就应科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式，并及时废止一些与物业管理法相抵触的文件和行政规章。比如，业主委员会可参照公司法中董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系。业主委员会主任应由占整个物业所有权一定比例的业主推选的代表当任。重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。
（二）审理物业管理纠纷案件的法律问题
物业管理法律关系是基于物业管理引起的。审判实践中，物业管理纠纷产生的原因多种多样，较常见的物业管理纠纷有：业主欠交物业管理费、业主房屋维修、业主在小区内受到侵害、业主私自搭建、业主财产丢失、公共费用分摊、开发商拒不移交物业管理服务用房、物业管理承包合同等引起的各类纠纷。因此，人民法院在审理物业管理纠纷案件时，要根据不同的物业管理纠纷的表现形式，准确把握其诉讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。
1、关于诉讼主体问题。物业管理纠纷的诉讼主体，是指以自已的名义请求法院保护民商事权益，并由此引起民事诉讼程序发生、变更和消灭的人及相对人。它一般为物业管理诉讼纠纷中的原告和被告，即开发商或作为单元套房所有权人的业主或业主委员会以及物业管理公司。审判实践中，对于开发商诉讼主体资格的审查，应把重点放在开发商的工商登记以及营业执照上。对于业主诉讼主体资格的审查，实践中有两种不同的理解。一种观点认为，业主就是单元套房的所有权人；另一种观点认为，业主不仅包括单元套房的所有权人，还包括该建筑物及附属物的所有权人和共有人。笔者认为，以上两种观点都正确，这两种观点主要是从对小业主和大业主的划分而言。但在审判实践中，对前一业主，应重点审查其单元房屋的产权证明以及身份证明，对于业主众多的，可以经全体业主过半数或者全体业主推选代表参加诉讼。对后一业主，除要审查其产权证明外，还要审查其工商登记以及相关行政主管部门的证明。对于业主委员会的诉讼主体资格的审查，则应重点审查业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。同时，还应当审查该业主大会是否按照物业管理条例的相关规定，到当地物业管理行政主管部门办理了登记手续。对于物业管理公司诉讼主体资格的审查，则要看该物业管理公司是不是开发商的下属企业，如果是，还应将开发商列为原告或被告，或者将物业管理公司列为被告，开发商列为第三人。
房产纠纷的相关法律篇5
第一节相关概念的概述
一、物业管理
“物业”一词由英语“property”引译而来，是单元性房地产的称谓。从物业管理的角度来说，物业是指各类建筑物及其附属物的设备、设施和相关场地物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、物业管理纠纷
纠纷一般是指争执的事情。它存在于社会生产与生活的各个领域，只要有人的存在，人与人之间必然会产生争执。物业管理纠纷，是指当事人之间在物业管理过程中产生的争议。物业管理纠纷的当事人有业主、业主委员会、物业管理企业、建设单位、物业管理行政主管部门等。物业管理纠纷是我国目前新出现的法律纠纷，但它并不是一种法律纠纷类型，只是其纠纷的内容涉及物业管理而巳。可以说物业管理纠纷是兼有民事物业管理纠纷的概念物业管理纠纷，是指当事人之间在物业管理过程中产生的争议。物业管理纠纷的当事人有业主、业主委员会、物业管理企业、建设单位、物业管理行政主管部门等。物业管理纠纷是我国目前新出现的法律纠纷，但它并不是一种法律纠纷类型，只是其纠纷的内容涉及物业管理而巳。可以说物业管理纠纷是兼有民事关系、行政关系的法律纠纷。
第二节物业管理纠纷的类型
按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质的差异，可以将物业管理纠纷划分为四大类
一、民事纠纷
民事纠纷是指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互之间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。物业管理纠纷大部分属于民事纠纷，主要表现为：服务合同纠纷（违约纠纷）、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。
二、经济纠纷
经济纠纷正确地说是经济管理和协作纠纷。指存在经济组织隶属关系地位不平等的个人与其所在经济组织之间、下级组织与其上级组织之间或者依法依合同结成经济协作性隶属关系的不同经济组织之间，基于经济利益关系和组织管理职责关系而发生的纠纷。民事纠纷的广义包括经济纠纷，其狭义仅指不存在社会活动组织隶属关系的地位平等的民事主体间发生的纠纷。
三、行政纠纷
狭义的行政纠纷是指行政机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他社会组织之间发生的具体行政行为争执及连带利益（如行政赔偿）争执，广义还包括对抽象行政行为即行政规范性文件内容规范的争执。在物业管理行政法律关系中，主要有在物业管理的行政主管机关的行政指导和行政监督的具体行政行为引起的纠纷。
四、刑事纠纷
刑事纠纷是指个人和法人单位的行为触犯刑事法律而引起的纠纷。有些物业管理纠纷首先表现为民事经济纠纷或行政纠纷，但由于未得到及时的解决或未得到公正、公平、合理的解决，就很容易使当事人矛盾冲突尖锐化、剧烈化，使纠纷扩大化，演变成刑事纠纷，这样也就使物业管理纠纷的性质发生了质的变化。
第三节物业管理纠纷的特点
一、物业管理纠纷案件的数量激增
物业管理纠纷几乎涉及到民事、经济、行政、刑事法律关系的各个方面，而且在物业管理各个阶段，涉及到不同的主体，如在物业开发设计阶段涉及设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、政府质量监督部门等；在前期物业管理阶段涉及建设单位、物业服务企业等；在日常物业管理阶段，既涉及工商、税务、物价、房管、规划、园林绿化等政府主管部门，又涉及供水、排水、供电、燃气、市政等单位，还涉及业主、使用人、业主委员会、建设单位、物业服物业管理的主体。因此在物业管理运行过程中，不可避免地会产出多发性的特点。
二、物业管理纠纷的涉众性
物业管理是为千家万户提供安居乐业的保证，物业管理集分散的社会分工于一体。在物业管理三大服务中，最基本的公共服务涉及全体业主、使用人，物业服务的质量好坏直接关系到物业管理区域内绝大多数业主、使用人的利益，因此，有时所发生的物业管理问题，如与房地产开发企业的纠纷，与物业服务企业的纠纷，往往会引起业主们的集体争执或者是业主大会、业主委员会的集体诉讼。
三、物业管理纠纷处理的复杂性
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系十分复杂。案件所涉及的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业服务公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业服务公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业服务公司的关系、管委会与物业服务公司的关系，业主、管委会或物业服务公司与房产管理部门的关系，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
四、物业管理纠纷具有易发性
物业管理服务大都直接面对业主或使用人，物业服务企业的服务将直接或间接影响业主或使用人的生活或工作。其服务人员的服务态度直接决定了物业管理的服务质量。同时就目前在物业管理中对物业服务标准、物业服务水平的优劣很难用较为精确的量化指标给予制定和评价。再加之物业管理中的供给主体、需求主体从各自考虑问题的角度出发，很难对服务质量好坏有较为一致的认定。因此很容易导致在物业管理服务中，供求双方对服务质量好坏的争执。
第二章、我国物业管理的现状
在我国，物业管理纠纷通说是指“自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利义务有相互矛盾（对立、对抗）的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执”。现代物业管理作为一个新生行业，在我国将近二十年的历史，发展势头迅猛。如果说20世纪80年代初是物业管理的起步阶段，90年代初至90年代中期是我国物业管理的快速成长阶段，那么20世纪90年代末，21世纪初是稳中求进。1981年3月10日，我国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生，标志着我国对物业管理的探索与尝试的开始。物业管理这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的管理模式在我国一出现，便显示出强大的生命力，有着十分美好的发展前景。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效，法制、规范的高速发展新时期。由于我国长期实行计划经济的房地产管理模式，在观念上、体制上、操作上都存在着与现代物业管理不相适应的地方。随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界认识和老百姓关注的焦点之一。在物业管理活动中，许多人对物业管理的模式还比较陌生，观念还有待于进一步转变，再加上相应的物业管理法律、法规尚不健全，物业管理行为尚不规范，物业管理纠纷层出不穷。
第三章、物业管理纠纷产生的原因及解决依据
第一节物业管理纠纷产生的原因
物业管理在我国起步较晚，相应的法律法规也不够健全，近些年随着经济的发展，物业管理在我国城市经济建设和发展的过程中显得越来越重要也越来越普遍，而人们对物业管理这样一种新生事物认识还不够全面，从而使得物业管理的纠纷越来越多，归纳起来，主要有以下四个方面的原因。
1．房地产项目开发时留下隐患在现有的物业纠纷中，很大一部分是由于开发商遗留下来的问题造成的。许多物业纠纷是由于建筑工程质量问题、开发商擅自改变规划，以及无法兑现当初售楼时对购房人的承诺，并采取卖了房子就走人的错误做法，于是业主与开发商的矛盾便转嫁成与物业服务企业之间的矛盾。业主往往因为房子质量或其他购房中产生的问题而拒绝支付物业服务费用，从而引起纠纷。
2．物业服务企业的优质服务不到位由于我国物业管理起步较晚，大部分物业服务企业的专业水平较低，专业物业管理人员较少、素质较低，造成物业管理的优质服务不到位。然而随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，城市化进程的加快使得人们对物业管理服务质量的要求越来越高，于是在业主对物业服务质量的需求渴望与物业服务企业的服务质量现状之间便产生各种纠纷。
3．物业管理的相关法律法规不健全，行政管理工作不到位物业管理20世纪80年代开始在我国迅速发展起来，到1993年开始才相继出台了一些地方性法规来调整物业管理，2003年才颁布实施《物业管理条例》。物业管理的各种法律法规相对滞后于物业管理的实际发展。而物业管理的各行政主管部门也较多，往往存在多头管理的局面，使得政出多门，责任相互推诿，从而使行政管理工作做不到位，导致纠纷产生。
4．业主对物业消费认识不足，缺乏专业知识和相关法律知识一方面由于受传统福利分房制度的影响，一些业主对物业管理服务有一种抵触性情绪；另一方面，‘一些业主过分强调自己的权利，而忽略了自己也是义务主体，总是希望尽可能少地缴纳服务费而得到更高质量、更高标准的物业管理服务，从而导致业主、业主委员会与物业服务企业之间大量纠纷的频繁产生；其次，业主缺乏法律知识，在订立各种服务合同时不能明确自己的权利义务，那么在履行合同时就会产生纠纷。个别业主的民主法制观念淡薄，不但不履行自己的义务，甚至故意侵犯其他人的合法权益，必然会导致纠纷产生。
5．有些纠纷当事人确有困难这主要体现在收取物业服务费的纠纷上，有些业主确实是因为经济紧张，但物业公司收不来物业费就不能开展正常工作，这样就容易使双方争执不下，产生纠纷。总而言之，造成物业管理纠纷的原因是多种多样、纷繁复杂的。但是，就具体的某一个纠纷案例而言，主要的原因可能只会有一两个。因此，在处理物业管理的纠纷时，应当实事求是地针对具体原因找出合理妥当的解决办法，从而保证民心稳定和行业的发展。
第二节物业管理纠纷的解决原则
对物业管理纠纷，无论是人民调解组织、物业管理行政主管机关、仲裁机关、人民法院处理时，还是当事人之间协商解决时，都应遵守下列原则：
(一)严格执行法规和政策的原则中国《民法通则》第六条明确规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”所谓“严格执行”含两层意思：凡是法规政策有明文规定的应照文严格执行；凡是法规政策没有明确规定或规定不同样的，就应严格按照法规政策的原本精神和基本原则，公正地作出处理或裁决。
(二)保护合法产权、债权的原则合法的产权通常有房地产权证为凭据，合法的债权通常有合同为凭据。只要谁能举证证明自己是某项产权或某项债权的合法属主且查证属实，就应当予以确认和给予法律保护。产权和债权是民事经济活动的两项维系经济利益的基本权利，是民事经济社会活动关系的重要权利纽结，关系社会经济运行秩序，历来是国家法律保护的重点对象。
(三)法律政策与实事求是相结合的原则由于物业管理纠纷的情况比较复杂，牵涉面广，引发原因多样。因而在具体处理纠纷时，既要严格依法处理，也要奉行“以事实为根据，以法律为准绳”的法律原则，从实际出发，尊重历史事实，兼顾社会妥当效果。对于以往已作出的处理决定或裁判，若确实有失误，应本着“实事求是、有错必究”的原则精神，依法予以纠正。
(四)及时原则多数物业管理纠纷最初都是轻微矛盾，但如果处理不及时，矛盾极易扩大、激化，所以及时将物业管理纠纷解决在萌芽状态，有利于社会主义精神文明建设。及时原则应包括以下方面：首先，受理应当及时；其次，调查取证应当及时；再次，处理决定应当及时。
(五)便民原则物业管理纠纷的处理应当随时考虑到当事人的便利，便民原则应表现在申诉或投诉的便利。有关单位应在小区设立申诉或投诉接待站，使当事人可就近要求解决物业管理纠纷，不因申诉或投诉无门，以致纠纷长期存在，日益激化，影响安定。解决纠纷过程中时间、精力和财力的节约，这也是实际的便民措施，以较少的投入，高效率地解决纠纷，使当事人在时间、精力和财力上没有浪费。
(六)合理原则正确处理物业管理纠纷，必须从团结出发，本着互谅互让的精神，公平合理地解决纠纷。公平合理的原则应包括必须查清事实，分清是非和责任；必须有利于管理，方便生活；承担责任
方式适当，使责任人心服口服。，此外，贯彻综合治理的原则和坚持纠纷处理的法定程序原则也应属于物业管理纠纷处理应坚持的重要原则。
第四章、物业管理纠纷的解决机制研究
第一节物业管理纠纷解决机制的构建原则
一、以人为本：基于马斯洛需求层次理论的思考
以人为本，既是一种对最广大人民群众主体作用和地位的肯定，又是一种价值取向，还是一种思维方式，它是时展的要求、历史进步的结论。马斯洛的需求层次理论告诉我们人们的需求是不断更新的。随着社会的进步，人们在满足了“住”这一基本需求后，又产生了“住得舒适”的新需求，这就要求物业服务企业通过提高服务质量来满足居民的新需求，当物业公司满足不了居民的需求的时候，物业纠纷就产生了。社区建设从根本上说是为了满足人们多样化的高质量的生活需求和全面发展，其出发点和归宿点都在于人和为了人。所以，我们在构建物业纠纷解决机制的时候，坚持的一个基本原则就是以人为本。
二、合作共赢：基于利益集团理论的思考
随着外部社会结构的不断复杂化和利益的多元化，在现代社会，任何一个利益集团都不可能独立完成任何事情，它需要与其它领域的集团进行合作，在合作过程中通过博弈达到“共赢”。城市社区组织结构体系是一个开放、有序、具有多元主体的系统，这就意昧着任何一个组成部分或主体的变动和发展，都会带来其它部分的变化，也会给与之相联系的外界环境带来影响。物业管理纠纷的解决也需要各个利益主体相互妥协、相互合作来实现的，社区内各利益主体之间不应该是敌对的关系，而应该是社会地位平等的合作伙伴的关系，在实现自身基本利益的同时，也考虑一下别人的利益，做出一定妥协，以实现社会效益和经济效益、环境效益的共同增长，最终达到各利益主体的共赢。
第二节物业管理纠纷的解决机制
我国物业纠纷的解决机制应包含“骨架”和“筋脉”两部分，这两部分是紧密结合、互相支撑的关系，其中“骨架”确定了纠纷发生后的基本解决途径，“筋脉”则为各种解决途径的有效实现提供保障。二者相互作用共同构成物业管理纠纷的解决机制，缺一不可。
一、物业管理纠纷解决机制的“骨架”
根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的第六章，关于争议的解决的第三十四条有五类途径解决：与经营者协商和解；请求消费者协会协调；向有关行政部门申诉；根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提讼。参考上述法条，物业管理纠纷的解决机制也应有一个梯级层次：沟通协商→调解→行政裁决→仲裁→诉讼。物业管理纠纷发生以后，如果全部都寻求法律途径的话，由于我国物业管理纠纷数量激增，就目前的法院的现实情况来看，是无法承担这么重的负荷的，而且会浪费许多法律资源。我们如果按上面那个层次来处理纠纷，会节约许多社会资源，也会提高物业管理纠纷解决的效率。
二、物业管理纠纷解决机制的“筋脉”
物业管理纠纷解决机制的“筋脉”主要指建立起各种机制，比如培训机制、竞争机制、沟通机制、联席会议制度、监管机制、预防机制、保险机制、评估机制等等，为骨架“筋脉”的保障作用则贯穿于“骨架”的始终。过第三方机构的介入，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。
第三节实现物业管理纠纷解决机制的途径
在我国现行法律制度下，物业管理纠纷的解决途径非常广泛，从我国民事立法有关规定和实践来看，主要包括协商、调解、行政处理、仲裁、诉讼等多种方式。总的说来，这些纠纷解决方式可分为两类：诉讼方式和非诉讼方式，前述方式除诉讼外，都属于非诉讼方式。
一、协商
协商是物业管理纠纷双方当事人之间本着互谅互让的态度和实事求是的精神，就有关纠纷的解决自行达成和解协议，并自觉履行。协商无须第三者参与斡旋、调停、仲裁或裁判，这种方式简便易行，省时、省力、省钱，是一种理想状态的解决方式，关键是在运用过程中要注意合法性和自愿性。单纯的双方当事人之间的协商属于典型的“私了”，通过协商“私了”是有条件的，在条件不具备时，往往难以达成合意，且通过协商达成的协议没有强制力，约束力不足，具有不确定性。
二、调解
调解是在第三方主持下，以国家法律、法规、规章和政策以及社会公德为依据，对纠纷双方进行斡旋、劝说，促使他们互相谅解，进行协商，自愿达成协议，消除纷争的活动。在某种意义上，调解可以视为协商的延伸，二者的主要区别在于是否有中立第三方(调解人)的参与。调解分诉讼外调解(包括民间调解、行政调解等)和诉讼内调解(司法调鳃)。从纠纷解决机制的体系出发，本部分内容重点介绍民间调解，而行政调解和诉讼内调解分别在行政处理和诉讼方式中介绍。调解具有如下特点：
(1)调解是在中立第三方的参与下进行的纠纷解决活动。作为中立第三方的调解人可以是国家机关、社会组织、专门机关(机构)，也可以是个人。
(2)调解以当事人的自愿为前提。
(3)调解具有程序的简便性和处理的灵活性与合理性。纠纷当事人能够在自愿、平等、友善的基础上弄清事实、分清责任、达成协议，应该说这是双方当事人解决纠纷的最理想方式。
三、行政处理
行政处理，是指行政主体为实现相应法律、法规、规章确定的行政管理目标和任务，应行政相对人申请或依职权依法处理涉及特定行政相对人某种权利义务事项的具体行政行为。行政处理是解决物业管理纠纷的主要途径，它具有专业性、权威性强以及效率高、成本低等优点。物业管理行政机关对当地物业管理行业情况最熟悉，掌握当地物业管理企业的基本情况和有关资料，便于及时查明案件事实，做出妥善处理，维护国家、集体利益和当事人的合法权益。行政处理的形式广泛多样，主要包括行政调解、行政裁决和行政复议等。
(一)物业管理纠纷的投诉和受理为了解决物业管理的各种纠纷，我国建立相应的投诉、受理制度。物业管理纠纷的投诉是指业主委员会、业主或使用人对物业管理企业或其他物业管理主体违反有关法律、法规、委托管理服务合同等行为，而向所在地物业管理行政主管部门(房地产管理部门)、物业管理行业协会，消费者协会或物业管理企业的上级部门进行口头或书面的反映。物业管理纠纷的投诉受理，是指物业管理行政部门接受投诉后的处理程序。建立物业管理投诉受理制度，有利于维护业主委员会，业主和使用人的合法权益，有利于规范物业管理企业的行为，也有利于物业管理业健康发展。这一制度已经纳入到物业管理的法律体系中。《物业管理条例》第49条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
(二)行政调解行政调解是指在特定的国家行政主管机关主持下进行的调解，具有行政性质。行政机关主持的纠纷调解，与民间调解比较，具有依靠专家判断、对纠纷当事人(双方或一方)有权威性和影响力、效率高、成本低以及可以在纠纷解决过程中积累政策经验等优势。
(三)行政裁决和行政复议行政裁决是指对于违反行政法规的行为，国家有关行政主管部门对违法者所作的处分或处罚决定。如果当事人对处理决定不服，可在一定期限内依法向原行政主管部门的上级机关提出重新处理的申请，上级行政机关依法进行复议，维持、变更或撤销、部分撤销原处理决定。在处理物业管理纠纷中，上级房地产管理机关通过行政复议，对下级机关所作的行政处罚和行政处理决定进行复查，维持正确、合法的行政决定，纠正和撤销不合法的、不适当的行政决定，这种复查过程，就是实施监督的过程。这样做，有利于房地产管理机关依法行政，正确贯彻国家的物业管理政策，正确实施物业管理法律法规，做好物业管理工作。
四、仲裁
仲裁是指发生纠纷的当事人按照有关规定，事先或事后达成协议，把他们之间的争议提交仲裁机构，由仲裁机构以第三者的身份对争议的事实和权利、义务作出判断。仲裁这一方式有自愿的一面，也有强制的一面。当事人双方自愿将争议提交仲裁机构解决，裁决一经作出即发生法律效力。当事人不履行责任，对方当事人可向法院申请强制执行。仲裁有以下特点：(1)以双方自愿为前提；(2)仲裁的范围一般为民商事纠纷；(3)仲裁有极大的灵活性与便利性；(4)仲裁具有强制执行力。
五、诉讼
诉讼是指受害人、案件的其他当事人或法定国家机关依法向人民法院、上诉或申诉，由人民法院按照法定程序处理案件，保护有关当事人的合法权益。物业管理纠纷的诉讼主要是民事诉讼。司法救济作为纠纷解决最终的和最有效的途径有其特有的优点，人民法院作为惟一的审判机关，其程序规范严密，判决具有权威性和强制力。所以双方当事人争议较大的案件，通过诉讼外手段难以解决时，最终还是要选择司法救济。人民法院的审判，也首先适用调解。《民事诉讼法》第16条规定：“人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。”第85条规定：“人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。”物业管理纠纷大部分属于民事案件，在审理中也首先应当适用调解，在调解中遵循自愿、合法原则。与民间调解、行政调解(统称为诉讼外调解)所不同的是，法院调解为诉讼内调解，双方当事人一经达成协议并送达，即产生法律效力，它与司法判决书具有同等的法律强制力和约束力。调解不成的，应当及时判决。
房产纠纷的相关法律篇6
[论文关键词]单位集资房权属纠纷权益保障
近年来，我国房地产市场呈现出迅速繁荣发展的趋势，商品房的价格持续攀升，居高不下。介于此，单位集资建房的政策对改善部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用，但是由于单位集资房权属不明而产生的法律纠纷也日益增多。2007年我国颁布并实施了《中华人民共和国物权法》，进一步确保了公民的不动产合法权益。
一、单位集资房的权属
（一）兴建单位集资房的主要土地来源
国有土地使用权的设立包括出让和划拨两种方式。单位集资房的兴建，在建设用地的取得上，采取划拨方式，建房用地主要为单位申请的划拨土地中的自用存量用地。
通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，没有明确的使用期限，无须支付土地使用权出让金，同时，除符合法律规定外，也不得转让、出租和抵押。
（二）单位集资房的房屋所有权归属
单位集资房是在特定的历史下产生的特定的产权形式，我国传统的民法理论并没有包含这种形式。由于单位集资房的特殊性，集资职工究竟对集资房享有什么样的权利？笔者认为，参与集资建房的职工，对集资所建房屋，享有部分产权或有限产权。所谓部分产权或有限产权是与所有权相对而言的，它是指参与集资建房的职工对所建房屋享有占有、使用、有限的收益和处分权。有限的收益和处分权主要表现为对集资房屋除享有占有、使用权外，还可以继承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，该职工所在单位享有有限承租或购买权，出租和出售所得的收益，由单位和集资职工按出资比例进行分配。
职工以市场价购买的单位集资房，产权完全归个人所有。这与一般的商品房买卖类似，职工付足了价款取得住房的完全产权。对这类住房可以依法进入市场流通，在按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，职工一方面支付了成本价格，另一方面又享受了一定的优惠，因此产权归个人所有，但受到一定的限制。这类住房一般在住用5年后可以依法进入市场。职工出售房屋所得，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，只能享受部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。产权比例按照售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
二、单位集资房在建设和交易过程中产生的纠纷类型
（一）单位与单位之间的纠纷
单位集资建房本是为困难单位的困难职工解决住房问题的。但是在实际操作过程中，如果仔细审视单位自建房的主体，就会发现能够轻松自建房的“单位”，基本上是清一色的垄断企业或国有企业，而“其他单位”虽然有优惠政策，却面临着程序、资金、信贷等诸多困难。有的单位也通过“定向开发”、“委托代建”、“团购”等形式，变相搞集资建房。这些不良行为导致了单位与单位之间公平竞争机会的沦丧，不仅引发单位与单位之间的纠纷，更甚至成了滋生腐败的温床。
（二）单位与职工之间的纠纷
在实践过程中，常存在有的单位集资房行为不规范，大多未经过政府房改办批准，即将职工集资款自行购地建房的现象，然而实质上却是变相进行房地产开发经营。其所购的土地因未取得使用权就用于建房，致使土地权属有争议，建房用地不能落实，从而引起纠纷；有的单位购买集资建房的土地远离市区，不具备开发建设条件，集资款已用于购地，土地却不能规划分割给集资人进行开发建设，集资人由于交了款长期得不到土地及房屋，纷纷要求退地还款而发生纠纷；有的集资单位将集资款挪作他用导致中途停工，建房逾期太长，集资人起诉要求还款。这些都使得参与单位集资建房职工的权益无法得到切实有效的保障，从而纠纷不断。
（三）职工与职工之间的纠纷
按照国家的政策原意，单位集资房属于经济适用房范畴，应该是面向中低收入的职工，建筑标准较低，但是单位集资房的建筑标准往往很高，有的甚至可以和高档商品房相媲美。而且单位集资房往往根据职务级别等来进行分配，职务高者可以享受建更大房子的特权，这样一来，集资房也成为了领导者为个人谋利的工具。能争取到集资建房政策的单位，房子还没有开建，只要把房号一转手，就可获利几万元，然而真正需要住房的困难职工家庭的住房问题得不到解决。
（四）职工与单位外部第三方之间的纠纷
房屋价格不断上涨的今天，多少人望着商品房价兴叹，然而单位集资房的价格较于商品房价格则优惠甚多，于是这一因素成为了单位集资房指标买卖的市场需求，在利益的驱使下，拥有购买单位集资房资格的单位职工大多是将集资房指标在建集资房或是已竣工但未办理房产证的集资房对外进行转让，并与买受人签署所谓的《房屋转让协议书》，然而这《房屋转让协议书》的效力如何法律并未作出明确规定。协议书里多约定了附条的权利义务，一般约定由转让人在取得房屋产权后向买受人履行交付房屋及协助办理产权手续等义务。但因集资建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年，这就导致了职工购房权益保障的不稳定性。再加上房价持续飞涨，出卖房屋时的价格与取得产权时的房屋价值往往产生较大的落差，出于利益驱使，参与购买单位集资房的职工反悔，以不具备相应房屋产权证书的房地产禁止转让、未办理相应原产权转移登记手续、未经单位同意（集资建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房）、未征求集资房的共有权人同意属擅自转让等理由主张合同无效，要求实际购房人退房或是拒不履行合同约定的义务。由于实际购房人不能接受房屋转让方退房或是拒不履行合同约定的义务的主张，特别是当房屋转让协议是在亲友之间签订、投资机会稍纵即逝时便更是如此，实际购房人一般都会要求继续履行合同，从而产生职工与第三方的买卖纠纷.
三、单位集资房产生纠纷的原因分析
（一）单位集资房产权是有缺陷的物权
房屋产权从其法律性质来看是物权，即民事主体依法对特定的物进行管领、支配并享受物之利益的排他性权利。因此，首先，房屋产权是一种绝对权或对世权，即以不特定的任何人为义务主体的民事权利；其次，房屋产权以特定的、独立的、有形的物为客体；再次，房屋产权以对物进行支配并享受其利益为内容；最后，房屋产权具有排他性等物权的基本特征。但是单位集资房的产权在房改的过程中基于历史和现实的因由，不是完全的物权，存在着显在和潜在的缺陷。
（二）单位集资房的产权主体多元化
按民法经典理论，一般来说，物权包含的所有权、债权讲求一物一权，产权人的确定应该是十分明晰的。要么就是一人独享的排他性的独占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或数人因买卖、转让或赠与等方式通过登记交付明示取得产权，不会出现产权人难以确定或有争议的例外情形。然而单位自建房则是单位与个人各享有部分产权，其产权带有极大的不确定性，使得产权人缺乏统一的意志、利益和行为，物权的独立性、完整性和支配性难以实现。
（三）单位集资房在产权的处分和交易方面备受限制
这主要是指产权在交换过程中受到的不同于一般房屋产权交易的限制。房改房产权交易的限制主要是由政策加以规定的，例如售房价格远低于普通商品房，享受多种优惠和折扣；交易对象也由各种地方政策、单位制度加以严格的限制等。并且，单位集资房产权在享有所有权的出售、转让、租赁、继承、赠予权益时附加了许多限制条件，在上市时间、交易对象和合理收益等方面严格限制产权人自由处分的权利。例如，单位集资房出售单位具有优先购买权等。
（四）单位集资房购房对象的特殊性导致纠纷的产生
与现行有关货币分房的政策接轨，参与单位集资建房的对象应为：该单位中住房面积尚未达到职工购房补贴面积标准的中低收入职工家庭。在这些对象中的无房户、危房户、住房困难户应予优先照顾。就参与单位集资建房的项目而言，所有人是参与单位集资建房的全体职工，而实施单位集资建房项目的单位则应切实做好相关的组织工作，并代办立项、规划、土地划拨审批和方案申报等项手续，以保证其顺利实施。
但是在实践中，由于房价持续飞涨，单位集资建房的价格相较于商品房的价格较低，大有优惠的差价存在，所以部分单位的某些职工在利益的驱使下，将购买单位集资房的指标在建集资房或是已竣工但未办理房产证时对外进行转让，并与买受人签署所谓的《房屋转让协议书》，然而这《房屋转让协议书》的效力如何法律并未作出明确规定，此时在客观事实上便产生了“潜在的单位集资房购房人”。也可以认为拥有购买单位集资房特定资格的该单位职工仅仅为“名义上的购房人”，而实际出资购买该集资房的购房者，即“实际的购房人”，并不具备参与集资建房资格。名义购房人在与实际购房人签订看所谓的《房屋转让协议书》之后，约定待此单位集资住房5年后可依法进入市场交易之时，再进行过户。然而，这种交易行为在我国现行法律法规中仍属于灰色地带，各项法律法规对此类行为是否合法并未作出明确规定。
四、如何有效地保障购房者权益
（一）明晰单位集资房购房者所购房屋的产权归属
为了切实保障单位在集资房购房者的利益，应清理“部分产权”的遗留问题，清理办法有二：第一，对已登记为“有限产权”或“部分产权”的住房，本着自愿的原则，按成本价补足房价款及利息后转化为完全产权，购房者愿意将“部分产权”转化为完全产权的，应按当时的成本价应补价款，同时还须加上补足的利息部分，一并交给原补贴单位，由该单位出具证明并经有关房改部门批准，统一到房管部门办理产权变更手续。如果购房者在购房时，已按成本价交足房款，仍按“部分产权”或“有限产权”登记的，亦应经原售房单位出具有关证明，经有关房改部门批准，统一到房管部门办理产权变更手续。第二，对已登记为“有限产权”或“部分产权”的，购房者不愿补足价款及利息转化为完全产权的，应对已登记的内容进行清理，由售房单位出具相关证明，按当时成本价确定购房者交纳价款在房价中所占的比例和售房单位应占的比例部分，并经有关房改部门批准，统一到房管部门办理确定部分产权手续。
（二）单位集资房的购房“指标”不能随意买卖
买卖双方在取得房屋产权前所签的虽是《房屋转让协议》，但买卖的却是集资房“指标”，当然这并不是买卖双方在签订《房屋转让协议》时的初衷，买受人希望购买的是将来竣工验收的集资房，但因为在订立协议时集资房仍在建甚至有可能还停留于图纸上，转让方尚未实际取得房屋所有权，所以该协议转让的标的实质上是单位集资建房的资格权利或为单位集资房的请求权，是一种债权。同时因为单位建造集资房的目的在于解决本单位职工的住房问题，致使这种带有身份关系依附性的资格是无法通过合同来随意转让的。因此，若双方发生纠纷诉至法院，该纠纷就不是房屋所有权转让纠纷，而是集资建房资格转让协议纠纷。协议有可能会被以违反《合同法》第九十七条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，而判定无效。这对单位集资房的实际购房人是非常不利的，所以，应当严格限制单位集资房购房“指标”的买卖。与此同时，作为购房者有必要随时关注关于单位集资房政策的变化。
（三）尽快制定相关法律、法规对单位集资建房予以规制
由于我国目前关于单位集资建房无相应的法律、法规予以规制，经常出现尴尬的局面。一方面符合条件的困难企业，即使按照现在的优惠政策集资建房，从运作到完工都面临着程序、资金、信贷等诸多困难。另一方面，“权力通吃”在当今社会生活中表现得尤为突出，如一部分党政机关和事业单位，利用自己的影响或“实力”，违反规定，争取到“集资合作建房”的政策，结果导致困难职工虽享有集资建房方面的优惠政策，却仍然建不起房，而那些已经享受过房改购房，甚至有几套房的人员却把到手的“集资房”转卖牟利，影响了房地产市场的健康发展。因而，立法机关应尽快制定相关法律、法规，对单位集资建房予以规范和调整，对于不符合条件集资建房的单位给与法律上的制裁，让困难企业的无房职工或房屋面积不达标的职工安居乐业，使房地产市场公平有序健康地向前发展。
房产纠纷的相关法律篇7
新中国成立以后，我们国家建立了与城镇职工低工资制相适应的住房消费实物福利分配制度。职工生活所需的住房，由所在单位使用国家财政拨款或集体组织积累的资金建设的公有住房，以实物福利的形式直接分配给所属职工使用，即所谓“单位分房”。在住房实物福利分配时期，住房是国家或者集体组织所有的公共财产，单位是国家或者集体组织的代表，有责任代表国家或集体组织为所属职工分配福利住房，而职工是国家或者集体组织的工作人员，有权利从所在单位获得国家或集体组织分配的福利住房。在这种情况下，单位与所属职工在福利住房上的法律关系具有以下特点：一是单位给所属职工分配和调整福利住房，依据的是双方之间领导与被领导的行政隶属关系。这种行政隶属关系完全是行政性的，不是双方当事人权利义务平等的民事法律关系。二是单位给所属职工分配住房，行使的是行政管理权，而不是房屋所有权。三是从权利主体的角度看，相对于单位以外的其他人而言，单位与所属职工在一定意义上同属于一个权利主体，福利住房的分配与调整是在同一个权利主体内部进行的。基于以上原因，最高人民法院于1992年11月25日《关于房地产案件受理问题的通知》中明确规定：“因在单位内部建房分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回，可告知其找有关部门申请解决。”我们理解最高人民法院的上述司法解释所强调的这种纠纷实质上是围绕福利住房关系的行政管理矛盾，属于“单位内部”的行政纠纷，双方当事人不具有平等的民事法律地位，不属于民事权利纠纷，不应纳入人民法院主管的范围。
改革开放以来，城镇职工参加住房制度改革，按国家规定的居住面积标准和各项房改优惠政策购买个人自有住房，是一项具有重要意义的法律事件，完全改变了单位与所属职工在住房问题上的法律关系。
首先，单位与所属职工之间的福利住房关系自动解除。职工参加房改购房后，其福利住房权利已通过享受各种房改优惠政策转化为职工个人自有住房的房屋所有权，所以单位不再承担为该职工提供福利住房的责任。虽然双方之间仍然存在行政隶属关系，但其中已不包含有关福利住房的内容。因此，职工已没有权利继续使用单位的福利住房。
其次，单位对职工使用的原福利住房开始行使房屋所有权。福利住房关系解除后，单位对原福利住房行政管理权和房屋所有权的双重权利转变为单一的房屋所有权，其要求收回房屋所依据的不再是行政管理权，而是完全的房屋所有权。
房产纠纷的相关法律篇8
1998年5月，某县房产公司（管理该县公产房的事业单位）对县城新民路81号公有房屋进行改造后，与刘某签订房屋租赁协议，房产公司将店面租赁给刘某经营，租赁期限为一年，自1998年7月1日起至1999年6月30日止，每月租金500元。合同期限届满后，刘某继续使用该店面，每月仍支付500元租金给房产公司，但双方未续签合同。期间，刘某对店面进行室内装修，房产公司得知也未提出异议。2001年10月该县进行机构改革，撤销了房产公司，成立了房产管理局。2004年元月16日，房产管理局决定对现有公产房采用招标形式确定新的承租人，刘某参加了81号店面的招标，但该店面被他人中标。次日，房产管理局以书面形式通知刘某在元月20日前搬迁，刘某认为自己对店面装修的投资款未得到补偿，拒绝搬迁。元月24日，房产管理局向刘某送达了《行政处罚事先告知书》、《责令停止违法行为通知书》、《行政处罚听政告知书》，刘某未进行申辩。2月13日，房产管理局对刘某进行行政处罚：一、停止违章占用公有房屋；二、从2004年元月17日起按现房屋租金处五倍的罚款。刘某收到处罚决定书后，未申请复议或提起诉讼，又未自觉履行，房产管理局遂向法院提起强制执行申请。
[评析]
法院能否受理房产管理局的执行申请，即该类纠纷是民事纠纷还是行政纠纷？有两种不同的观点。
第一种观点认为，该纠纷属于行政纠纷，法院应当受理房管局提出的行政非诉执行申请。我国建设部颁布的《城市公有房屋管理规定》第四十三条第三项明文规定，强占公有房屋的，责令其限期迁出，赔偿损失，应处以该房屋强占期间租金总额五倍以下的罚款。作为房地产行政管理职能部门，房产管理局在查明刘某强占公有房屋事实，履行告知义务程序的基础上，适用该行政规章作出的行政处罚于法有据。刘某在规定的期限未申请复议又未采取司法救济措施，该行政处罚决定书即发生法律效力。刘某不自觉履行，房产管理局向法院申请强制执行，法院就应当受理。
第二种观点是，该纠纷属于民事纠纷性质，房产管理局作出的具体行政行为明显缺乏依据，人民法院应裁定不准予执行。理由是：
一、房产管理局适用行政规章对刘某进行行政处罚缺乏法律依据。刘某与房产公司签订租赁合同是平等主体之间的民事法律行为，由此产生的租赁纠纷不属于行政法调整的范畴，而应当适用《合同法》的相关规定进行处理。房产公司主张刘某搬迁能否支持，刘某的抗辩是否成立，双方应承担怎样的法律责任，应当通过仲裁或诉讼加以解决，在双方的纠纷尚未得到裁决前，冒然认定刘某属强占公有房屋，难于令人心悦口服，所以说房产管理局适用行政规章对刘某进行处罚于法无据。
二、房产管理局认定刘某强占公有房屋与事实不符。刘某经营房产公司的店面缘由双方签订了房屋租赁合同，尽管租赁期限届满，但刘某继续使用租赁物，房产公司未提出异议且接受了刘某的租金，根据《合同法》第二百三十六之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。《合同法》第二百三十二条规定，对不定期合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。就本案而言，房产管理局未尽通知义务，也未明确提出解除租赁合同，就以招标形式确定新的承租人显然与法相悖。刘某在租赁物中继续经营是有法可依的，该行为不属于强占公有房屋的范畴，所以房产管理局认定刘某强占公有房屋缺乏事实依据。
三、房产管理局对刘某进行处罚在程序上存在重大瑕疵。房管局一方面既是行政执法机关，具有行政管理职能，另一方面又是公产房的管理部门，从事经营活动。其与刘某签订租赁合同，收取租金是一种民事活动，双方产生民事法律关系。如果房管局在与承租人发生纠纷时却行使自己的行政管理职权来保护自身利益，就无法保证其作出的具体行政行为公正而无偏私，这与我国程序法设置的回避制度背道而驰。
房产纠纷的相关法律篇9
【关键词】农村房屋;集体经济组织;合同效力;宅基地;司法实践
近年来随着社会经济的迅速发展,城市规模的不断扩大,以及农村城镇化步伐的加快,农村劳动力不断涌入城市,种种原因让他们选择在城市长期居住,农村房屋由此闲置下来,造成极大的资源浪费,因而他们打算卖掉农村的房屋;同时,农村村民也可能购买本村以外的农村房屋;而部分城市居民则由于其他原因打算在农村买房。不管是农民卖掉农村房屋,购买本村以外的农村房屋,还是城市居民在农村购买房屋,这之间产生的房屋买卖交易日益频繁,新的形势下引发的纠纷也不可避免地增多。但是目前我国法律、法规对于农村集体经济组织以外成员购买农村房屋的问题,尚无明确可适用的法律、法规,这就给司法实践带了难题。本文即笔者针对此类房屋买卖纠纷在法律应用层面及司法实践方面提出正确处理难题几点建议。
一、农村房屋买卖纠纷的基本情况
在我国,城市房屋买卖有其明确适用的法律、法规和相关规章条文的规定,并且遵循着“地随房走”[1]的原则。但在农村,土地是农村经济组织集体所有,在笔者看来,农村房屋买卖其实就是一种比较特殊的买卖交易关系[2]。它是指出卖方将建造在农村集体所有的宅基地[3]上的房屋交付并转移该房屋的所有权给买受方,买受方支付相对应的房屋钱款,从而在买卖双方之间产生相应的民事权利与义务关系。本文所说的农村房屋买卖是特殊的交易关系,其特殊就在:第一,农村房屋买卖主体的特殊性,即出卖方是农村集体经济组织内部的村民,而购买方主要是集体经济组织以外的成员,或者是城镇居民,或者是本村以外的村民;第二,交易双方所产生的合同效力的特殊性,即农村房屋买卖合同是有偿合同;第三,合同标的物的特殊性,即交易的农村房屋是建造在农村集体所有宅基地上的房屋。
农村房屋买卖关系因其特殊性,针对出卖方和买受方房屋买卖行为的有效性,目前在我国,尚未有明确可适用的法律、法规和相关规章条文的规定,因此,近年来此类房屋买卖所引发的法律纠纷日益增多。就法院所受理的农村房屋买卖纠纷案件来看,大多数都是出卖方支付或者转移农村房屋后反悔,并主动起诉到法院,要求法院判决双方房屋买卖行为的无效从而收回已交付或者转移的农村房屋,也有少部分是由于买受方起诉出卖方要求法院判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续。总的来说,农村房屋买卖纠纷主要有以下情况:一是从诉讼双方当事人和诉讼理由来看,原告为农村房屋出卖者居多,且双方当事人大多已履行了合同,但因某种原因诉诸法院,诉请要求法院确定合同无效并收回房屋;二是诉讼的起因主要是受经济利益的驱动。多缘于土地增值[4]以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。
从现今的市场经济的发展趋势来看,农村经济城市化成为一种必然趋势,农民在最大利益驱使下,必然会有农村房屋买卖交易日益频繁。但是相对于城市房屋买卖行为有成熟明确可适用的法律、法规以及相关规章条文来说,农村房屋买卖的法律、法规以及相关规章条文空白和缺陷,其相互矛盾、权责不明,模棱两可的立法依据,给司法实践带来相当大的问题。同时,宅基地私有的观念在农村已根深蒂固,有的农民甚至把自家的宅基地视为祖传家业,到了交易时,各方也不清楚农村房屋买卖所应适用的法律,双方你情我愿,看似没什么障碍,却为其后的环节发生纠纷埋下了隐患。
二、农村房屋买卖制度的立法缺陷
在我国,现行关于房屋买卖的所有法律、法规和相关规章条文都只适用于城市,专门针对农村房屋买卖的法律、法规和相关规章条文几乎是没有完整的。因在我国的农村,土地是农村经济组织集体所有,根据我国土地管理法的有关规定,集体土地未经征用,不得出让、转让。而宅基地的使用权是农村集体经济组织成员的福利性待遇,与农村集体经济组织成员的身份紧密相连,国家政策一直以来都强调农村房屋不得进行买卖,城镇居民不能到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”[5]。《物权法》第153条也明确规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。但是实践中,在对农村土地进行征用时,房屋是作为地上附着物予以补偿的,采取的是“房随地走”的原则。由此看来,对于农村房屋买卖,我国尚没有系统的、专门的针对宅基地及农村房屋流转的立法;在我国宪法、法律、法规等涉及农民集体土地所有权的相关规定存在模糊不清、相互矛盾或与社会现实不符等问题,即对于农村房屋买卖行为在法律、法规和相关规章条文中并未作出明确可适用的规定。
由于农村房屋买卖交易行为的法律、法规及相关规章条文的不完整及不够协调、统一,而导致了此类纠纷的不断增多。主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面,我国土地管理法第63条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从该条规定似乎可以得出这个结论:农村房屋只能在集体经济组织之间转让而不得与本集体组织成员之外自由转让。但该法第62条又规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。两条规定的意思模棱两可,相互矛盾,反推之,则含有应许可农村房屋自由在非集体组织成员之间买卖的意思,只是农村村民在出卖后不得再次申请宅基地而已,并且根据合同法所确立的合同自由原则,也是鼓励房屋自由交易的。实践中,农村房屋买卖行为发生后,房管部门和土地管理部门也区分情况为大量农村房屋办理了相关权属过户手续,在一定程度上也鼓励了农村房屋的交易行为。但国务院办公厅1999年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,以及2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”,导致许多城镇居民已购买的农村住房无法办理土地使用权过户手续,从而导致了农村房屋买卖合同纠纷增多。
实践和理论上造成农村房屋买卖纠纷的不断增多,农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题,是目前司法实践的热点、难点。在当前的审判实践中,由于对农村房屋买卖行为没有明确的法律、法规和相关规章条文的规定,理论上也无权威定论,法院对于农村房屋买卖纠纷的判决,造成了司法实践中认定此类纠纷合同有效和无效的判决均存在。
三、农村房屋买卖纠纷的裁判问题分析
首先,综上所述,农村集体经济组织内部、外部成员之间的农村房屋交易日益增多,因此产生的买卖纠纷近年来也呈明显上升趋势。应原告的诉讼请求不同,各地法院在立案时确立的案由也不尽一致,其中常见的诉讼请求是请求法院确认买卖合同无效和责令被告交还已交付或者转移的农村房屋。审判实践中,一般将其归类为买卖合同,至于是一般买卖合同还是特殊买卖合同,尚无定论。但自从2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定出台后,大部分地方国土管理部门停止了办理农村房屋土地使用权的过户手续,这对法院作出农村房屋买卖有效的判决产生了很大的影响,形成了判决无法履行的被动局面。为了应对这种局面,法院只能采取一些较为变通的措施,即秉持着以认定合同无效为基本原则,以认定合同有效为例外的处理方式[6]。在认定买卖合同无效的情形下,为平衡买卖双方利益,法院往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对房屋已经增值的部分,由出卖人对购房人进行相应赔偿;对于购房人支付的购房款,适当考虑与购房人应当支付的房屋使用费进行折抵,如有余额,由出卖人予以返还;对于区位补偿价部分,一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则,由出卖人对购房人进行赔偿。
房产纠纷的相关法律篇10
第一种情况，属于继承纠纷，按照继承法规定，法定继承人之间享有平等的继承权利，这是基本原则。如果一个或数个继承人违反法律规定，侵犯了其他继承人的权利，受侵害一方就可以向法院提起诉讼，要求依法分割继承财产。
第二种情况，属于合同纠纷，继承人在继承房产后再交易的，需要进行两次过户，因为虽然继承人继承了房屋，但房屋仍然登记在被继承人名下，这时需要将房屋过户登记至继承人名下;然后再从继承人名下将继承的房屋过户至买受人名下，至此才算完成了继承房屋的交易。
法律依据：