房地产项目税收筹划篇1
一、Z项目税收筹划方案
1.用足利息支出扣除的政策。
在该项目中，a房地产企业管理层原本打算仅从银行借入资金1亿元，但是该企业在商业银行的借款额度尚有2.5亿元未使用。建议再向银行借入资金1亿元，用于该项目建设，充分利用财务杠杆效应。同时在计算房地产开发费用时，通过比较（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%与企业实际发生的利息20000*10%*3=6000万元，前者大于后者，故而建议企业选择不提供金融机构证明，从而按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%计算房地产开发费用。a房地产企业财务人员在税法理解上存在偏差，认为必须同时满足不能按房地产项目计算分摊利息支出和不能提供金融机构证明两个条件，才可以按照10%扣除，实际上只要满足一个条件即可，这两个条件是“或者”的关系。按此思路，可增加土地增值税可扣除金额7697.73万元，借款利息还可以增加企业所得税税前抵扣金额3000万元。
2.普通住宅与非普通住宅分别核算。
a房地产企业在计算土地增值税时，是将普通住宅与非普通住宅混在一起计算的，总体的增值率为33.86%，适用的税率为30%，如果将普通住宅与非普通住宅分别核算，同时能够做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那将可以节省大量的税收。根据我国土地增值税税法的规定，普通标准住宅和非普通标准住宅扣除项目金额可按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，或税务机关认可的其他方式。建议a房地产企业使用按照建筑面积分摊。
3.a房地产企业Z项目筹划三步曲：分立—合资—股权转让。
a房地产企业在取得土地使用权时，并未分别申请住宅用地、商业用地，一定程度上增加了税收筹划的难度。因为如果单独申请了酒店用地，同时已经联系到酒店的买家，则可以筹划为代建房行为，从而不用承受大额的土地增值税负担了。
（1）公司分立。从a房地产公司派生分立出B公司，将与此酒店有关的资产、负债、所有者权益从a房地产公司中分离出来，B公司组建成为一个新的独立核算的法人，a房地产公司仍然存续。①营业税、土地增值税。根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，是营业税的纳税义务人。提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的行为，而有偿是指通过提供、转让或销售行为取得货币、货物或其他经济利益。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对无偿转让的房地产不予征税。由此可见，无论是营业税还是土地增值税都要求“有偿”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付对价，被分立方也未取得任何经济利益，因而无论是a房地产企业还是B公司都不需要交纳营业税、土地增值税。②契税。根据《契税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）等法律法规的规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。③印花税。现行印花税采取正列举的形式，即只对《印花税暂行条例》列举的凭证征收，没有列举的凭证不征收。a房地产公司与B公司签订的企业分立合同，不属于印花税的列举范围，所以该分立合同不需要缴纳印花税。同时税法规定，对于以分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原来已经贴花的部分不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。如果分立后的a公司和B公司的“实收资本”、“资本公积”之和与分立前a公司相等，未注入新资金，则a、B均不需要缴纳印花税。④企业所得税。根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财〔2009〕59号）的规定，企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，则按照特殊性的规定进行税务处理，被分立公司可暂不确认被分立资产的全部转让所得或损失，在不涉及非股权支付的情况下，分立公司应按原计税基础确定其在分立公司的计税基础，所以分立公司、被分立公司在分立环节都不需要缴纳企业所得税。对于被分立公司股东而言，在被分立公司没有办理减资手续的情况下，不涉及确认旧股转让所得或损失问题。因为此种情况下，被分立公司股东取得新股并不需要放弃旧股，其取得的新股及非股权支付相当于从被分立公司取得股息所得，股息所得已经是税后的了，也不需要再交企业所得税。所以，公司分立后，a、B公司均不存在由于酒店相关的资产、负债、所有者权益的分离需要交纳营业税、城建税及附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税的情况，但是却发生了酒店土地、酒店房产的权属变动。
（2）合资。酒店建设竣工后，B公司也已经宣告成立，此时可以去寻找有意向投资该酒店的企业。当然如果在酒店开工之前，就已经与某酒店管理企业达成投资意向或签订投资协议，是受该酒店管理企业之托开发，按照对方的要求施工、建设，则税收筹划无需公司分立这一环节。B企业在找到有投资意向的某酒店管理公司后，与该酒店管理公司合资成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投资入股，占相应的股份。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。所以B企业以酒店投资入股的行为，不需交营业税。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以B企业以酒店投资入股的行为，不需交土地增值税。
（3）股权转让。C酒店公司成立以后，B公司再将其所持有的股份全部转让给另一股东即某酒店管理公司。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股后，对股权转让不征收营业税。根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。B公司转让其持有的股权，未转让公司名下的不动产物权等法人财产权，也不需到相关部门办理物权变动的登记，不构成转让不动产物权的事实行为。同时从土地增值税的征税对象上看，只对有偿转让房地产的行为征收，没有规定转让股权行为应当缴纳土地增值税，所以B公司的股权转让行为也不需要交纳土地增值税。但是，该转让所得要交纳企业所得税。
二、对房地产企业税收筹划的几点建议
房地产项目税收筹划篇2
关键词:税收筹划;房地产开发企业;财务管理;应用
一、引言
房地产开发行业是近年来发展迅速的行业之一，房地产开发企业面临着严重的市场竞争问题，而涉税问题属于法律层面的重要问题，如何合理缴税、合理节税避税成为房地产开发企业管理人的共同问题。房地产开发本身属于运行周期比较长的项目，企业盈利浮动空间较大，若不能提前做好税收筹划，房地产开发企业就不得不面对优惠政策享受不到、多缴税、税务风险高的一系列问题，纳税支出也将成为企业运行成本提升的主要原因。
二、税收筹划概述
税收筹划是指企业在不违反国家税法规定的前提下，通过事先筹划的方式来合理避税、节税来达到涉税零风险的行为，使企业自主完成的内部管理活动，能够有效为企业控制运行成本、扩大利润空间提供推动力，是现代企业重要的内部管理工作之一。税收筹划具有合法性、明确的目的性，是符合国家税法立法意图的企业行为，有助于企业的可持续发展，也有助于国家经济的稳定发展。
三、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的特点和必要性
(一)房地产开发企业财务管理税收筹划的特点
第一，税收筹划具有合法性。这一点房地产开发企业税收筹划也不例外，房地产开发企业在进行税收筹划时必须以国家税法为基础，遵循国家税法的要求，否则，就会将原本的合法税收筹划变成违法的逃税，反而会增加企业的税务风险，影响企业的正常生存和发展。第二，税收筹划符合房地产开发企业的运行需求。房地产开发企业进行的税收筹划，是为了在应交所得税产生之前根据税法要求、新会计准则要求、行业和自身发展需求进行合理调整，对不必要的涉税行为进行规避，节约纳税金额，合理规避一部分不必要的税款，最大程度上提高企业生产经营行为的合法、科学水平，控制成本支出，提高经济效益。第三，税收筹划具有准确性。房地产开发企业所进行的税收筹划涉及企业的每一个部门，影响到各个部门的传统资金运转方式、货物采购方式、人员调动方式，牵一发而动全身。房地产开发企业进行税收筹划时，必须要提高筹划的准确性，提高每一笔资金的利用率，将每一笔利润的分配合理化，保证财务报告中数据的准确性，保证税收筹划方案准确落实于企业部门中，得到顺利地开展。
(二)房地产开发企业财务管理中进行税收筹划的必要性
1．税收筹划能够提升企业的财务管理效率
在房地产开发企业的日常运行中，投融资、项目推进、应付款项支出、应收账款回收、员工福利待遇支出都属于财务管理问题，也都牵涉纳税问题，即使不牵涉企业纳税问题也会涉及员工个人所得税缴纳问题，可以说，几乎所有的财务管理都与税收筹划有关联。因此，房地产开发企业财务管理中加入税收筹划十分有必要，能够有效提升财务管理的效率，使每一笔资金都以正确的方式、在正确的时间、用在正确的地方，切实提高企业资金利用率。
2．税收筹划有助于企业实现战略性发展目标
房地产开发企业的战略性发展目标归结到底就是追逐最大的利润，在此过程中，企业必须从控制成本、提高经济效益两方面入手。税收筹划是关系到企业税务成本支出的重要管理活动，企业税务管理人员进行税收筹划的最终目标是合理的节税、避税，最大程度上利用纳税优惠政策，在法律允许的范围内减少纳税总额，降低企业在纳税上的成本支出。税收筹划还关系到企业的税务风险问题，若税收筹划工作不到位，企业没有合法纳税或避税方式不合法，都会给企业带来更大的税务风险，影响企业的正常运行，影响企业经济效益的创造。从这两方面来看，税收筹划是企业实现战略性发展目标的必要工作，税收筹划做得好能够推动企业尽快实现发展目标。
四、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的具体应用措施
(一)提高税收筹划方案的可行性
房地产开发项目的开发过程中始终存在许多的不确定因素，项目的变更、国家某一方面政策的变化、市场价格的变动都会影响项目的推进和最终经济效益。因此，房地产开发企业必须在投资项目前进行合理的评估，从土地成本、建设成本、项目收益等方面评估企业能够从中获取的利润空间，提高项目的可行性。对于房地产开发企业来讲，房地产开发项目是他们涉税的大头，项目的投资、负债、收益都会牵扯到企业的纳税金额变化，这也是房地产开发企业税务管理人员必须联合财务管理人员进行可行性评估的主要原因。在完成项目的评估后，税务管理人员还要进行税收筹划方案的可行性评估，根据项目的融资模式、投资方式来筹划合理的投融资时间点、方式、结算渠道，合理降低企业在此过程中的税负。除此外，房地产开发项目中涉及的资金额度通常比较大，大笔资金收入需要集中纳税，而国家在此方面往往有一定的优惠政策，税务管理人员要根据国家优惠政策调整投融资方式，尽可能多的享受优惠，尽可能在合法合理范围内降低企业的纳税金额。
(二)强化对税金风险的管控力度
税金是指房地产开发企业财务账户中专门用于纳税的资金，这部分资金要进行专项管理，专款专用，不可随意调用。房地产开发企业的税务管理人员的税务筹划工作，包括事前风险评估、事中管理、事后监督等工作都会在税金的应用上得到一定的体现。因此，企业财务人员要做好对税金的监控工作，全面开展预算、核算管理工作，并每月、每季度、每年进行税金使用情况的分析和报告，为接下来的税务筹划工作提供基础数据支持，最大程度上避免税金风险。
(三)加强增值税发票管理
增值税发票是企业纳税申报、享受优惠政策的重要工具，必须引起税务管理人员的重视。增值税发票与传统的营业税发票有较大的不同，房地产开发企业税务管理人员要做好票据的管理，保证每一张发票的开具名目、细节准确，保证增值税发票能够在抵税、享受优惠时真正发挥出作用。房地产开发企业在关于资金支出的方面要寻找好的合作伙伴，确保合作伙伴能够在资金支出后出具正确的增值税发票，保证己方享受优惠政策，保证成本的降低。
房地产项目税收筹划篇3
就目前房地产企业对自身的税务筹划工作来看，主要存在以下问题：（1）土地增值税税务筹划工作没有得到实际的实施，房地产企业并没有根据自身不同的实际情况开展税务筹划工作，很多的房地产企业的税务设计方案都轻视了业务实际特点，违反了具体分问题具体的实际原则，甚至违背了房产企业的特有属性（2）一些房地产企业在增值税规划过程中，没有按企业具体实际进行税务筹划工作，也不注重个体的税务规划工作，其中在税务筹划中缺失科学化分析，因此难以给企业增值税税务筹划方案提供必要的参考信息。（3）同时，房地产企业在税务规划中，实行的是超额累计税率，根据增值额占比进行累计税率。在《土地增值税暂行条例》相关规定中，企业财务费用支出中，能提供金融机构相关证明并且按房地产相关项目份额计提利息的，准许按实扣除，但不应超过银行同期贷款利率额。因此，房地产企业应政策优惠上进行具体相关性税务筹划工作，减少房地产企业税务负担，促进房地产企业平稳健康发展。
二、房地产企业的税务筹划工作
（一）明确税务筹划空间
房地产企业的土地增值税税额主要是以其收入与可扣除项目为主要依据，这在一定程度上影响了房地产企业税务负担，即加大了房地产企业的应纳税额。由于房地产企业开发建设过程时间周期性长，工程建设资金数额较大，经济业务复杂繁多，使得房地产企业在税务筹划过程难度加大，因此房地产企业应对自身经济业务税务涉及范围有明确的规定，了解土地增值税税务筹划空间临界，及时规划财务预算，保障税务工作的合理有序进行，促进房地产业的健康发展。
（二）合理选择土地增值税筹划方法
税务筹划工作的质量共同依赖于税务筹划空间的合理界定和税务规划的合理化与科学化，所以增值税的税务筹划工作要合理有序开展就必须结合房地产企业自身实际情况，加以相应科学化的税务筹划方案，方可给房地产企业带来发展机遇。由于土地增值税的税务筹划是以控制或减少相关纳税额为目标，因此，房地产企业应综合分析土地增值税纳税额的影响因素，在保证按法律相关规定的情况下，结合其实际纳税份额分析增值税占比，并在规划增值税额的前提下，通过增加税额扣除和收入分散法，选择合理化、科学化的土地增值税筹划方案，给房地产企业降税，促进房地产企业持续发展。
1.分散收入法。房地产企业应按法律相关规定，在两个及其以上纳税人间分担应纳税额，以此实现减少企业税务负担。房地产企业可以通过加大与其它相关企业合作力度，分散资金纳税额，同时还可以通过分散地产模块来获取政府税务优惠，比如开发性地产、租赁类地产和商业地产等等，分散企业投资模式，以此获取超额利润，一定程度上能降低房地产企业土地增值税的税务负担。房地产企业通过不同的销售合同确定相应的收入，由于商品房毛胚房销售收入需要缴纳土地增值税金，装修收入则不需要，因此房地产企业可以降低毛胚房售价，提高装修费用，这在一定程度上也可以降低房地产企业纳税额。
2.增加扣除项目法。增加扣除项目法是房地产企业在合法前提下通过适度增加扣除项目，以此调整税务扣除额，给企业减少相关纳税额，促进房地产企业发展。由于增值税额与扣除项目额的合计比率是影响房地产企业土地增值税的重要因素，因此在土地增值税率不变的条件下，对扣除项目进行科学合理规划，充分利用扣减项目对土地增值税额进行调整，在扣除项目额的实际调整过程中，不断对房地产企业的开发成本费用进行合理的规划，以实现减少税费的目标。按照我国税法的相关规定，土地增值税的扣除项目分别是取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。在其他扣除项目扣减的过程中，房地产企业的纳税人可以按照土地使用权所支付的金额及房地?a开发成本之和的20%进行扣减。作为房地产开发费用的期间费用的扣除并不全是按照实际发生额进行扣除，而是按照企业支付土地所有权的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除。在企业的税收筹划中，纳税人可以将一部分的期间费用进行合理的筹划，将一部分期间费用直接的转到成本中，一旦在税收筹划之后进行转移，就属于偷税行为，因此在事前进行相关筹划是十分重要的。
房地产项目税收筹划篇4
[关键字]新会计准则；房地产企业；税收筹划
一、引言
随着我国税收制度的逐步发展，税收筹划已日益成为房地产企业实现成本降低、效益增加目标的重要选择。实际上，会计是税收的基础，税收筹划正体现了纳税人对会计和税收环境的反应和适应，因此，新企业会计准则的变化必然对我国税收和税收筹划有重大的影响。
房地产行业作为我国的重要经济增长点，是国民经济中不可或缺的重要组成部分。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，国家税务总局也针对房地产企业的税收管理出台了相关文件，并不断地进行调整和完善。2007年，国家出台了房地产企业土地增值税要进行全面清算的规定。2008年，国家增加了房地产企业所得税的预缴比例。2009年，为了应对金融危机冲击，出台了旨在促进房地产市场平稳运行的“救市”政策，不仅改变了预缴方法，且降低了预缴率，项目计税毛利率也下降5个百分点。2010年春以后，各地房价纷纷上涨，为了维护楼市稳定，国家又加强了对其的税收监管：进一步明确完工产品的确认条件；进一步细化房地产开发费用扣除。房地产开发从立项、建设、销售到使用涉及十多种税，占我国现行税法体系中实体税税种的50%左右。房地产相关人士甚至认为房地产企业的销售收入将被课以最高达73%的税收。可以说，房地产在我国是一个重税行业。面对国家严格的宏观调控政策和同行业对手的激烈竞争，为了实现企业的长期目标，房地产企业自然有实施纳税筹划的内在动力和外在压力。
二、房地产业税收筹划的基本理论
税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，通过对经营活动的优化安排，选择最优的纳税方案，既合理又合法地减税、节税，以达到税负最小化的财务筹划活动。
（一）房地产企业涉及的税种分析
目前，我国在房地产开发、转让、保有、出租等诸多环节分别征收土地增值税、营业税、城市维护建设税及其教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等十多种税。
与其他行业的企业相比，房地产企业涉及的税种较多，税负较重，主要财税特点如下：
1．房地产企业复杂的多元化业务需要精细的财税管理。房地产企业的主要开发经营活动包括规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售等，其经营内容广泛，经营业务多元，投资主体复杂，多样化的经营活动需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。
2．房地产企业资金筹集多元性、现金流转复杂化。房地产企业筹集资金的主要渠道包括预收购房定金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、其他经济实体联合开发的投资、通过资本市场发行股票筹集资本等等，资金筹集方式多样，现金流转复杂。
3．房地产企业成本、费用结构复杂。房地产企业开发成本主要有征地拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。房地产企业的经营成本主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本、出租土地经营成本等。由此可见，房地产企业涉及的成本费用结构特别复杂。
（三）房地产企业税收筹划技术
房地产企业由于业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样，根据其行业特点和经营业务，对其采用的筹划技术可以归纳如下：
1．税基筹划技术
房地产开发占用资金量大，需要不断筹措资金才能维持其开发能力，而资金筹集中的税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应减低税负，而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
2．收入实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，减低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
3．费用摊销技术
房地产项目的开发周期长，通常是跨年度经营，税收筹划人员应该充分考虑相关费用的会计处理问题，比如借款费用的资本化或费用化问题；突破业务招待费等费用的税前列支限额的限制，及时确认能够当期扣除的损失等等，都是运用摊销技术的重要筹划内容。
4．转化技术
房地产开发企业除了自行独立开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常显著。
5．规避平台筹划技术
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。对此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作就是控制增值率，可以通过对价格和扣除额的调节来实现。
三、新会计准则下房地产企业的税收筹划
与房地产企业相关的有九大会计准则。本文将尝试在与房地产企业有直接相关性且涉及企业日常经营业务的四大会计准则下对房地产企业进行税收筹划研究，四个准则分别是《投资性房地产》、《建造合同》、《利息费用》和《收入》。
（一）《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划
投资性房地产转让或出租业务中所获得的转让收入或租金收入将涉及不同税种，包括营业税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、房产税、印花税以及契税等。房地产企业持有投资性房地产的目的多数是用于出售，房产出售涉及一项重要税收，即土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额征收的一种税。对土地增值税的筹划，关键点在于控制增值额，而增值额就是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，因此，我们可以通过调节房产销售价格和扣除项目金额来实现土地增值税的筹划。一是合理制定房地产的售价二是尽量提高扣除项目的金额。房地产企业建造普通标准住宅出售时，在免税临界点附近，收入增加或成本费用减少的金额将小于税收增加的金额，得不偿失，是纳税。当售价或其他扣除项目金额处于纳税时，应采用降低售价或增加其他扣除项目金额等办法，使其摆脱纳税，从而达到节税的目的，实现经济利益最大化。当然，在增加其他扣除项目金额时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。
（二）《建造合同》准则下房地产企业的税收筹划
建造合同准则是新会计准则的第15号准则，它与房地产行业直接相关。该准则主要强调的是对代建房的规范，目的是用于规范房地产建筑商建造工程合同的确认、计量和相关信息的披露，对房地产企业产生了较大的影响。新准则和旧准则相比，建造合同准则没有实质性的改变，但对建造合同的修订和完善，也为房地产企业带来了更多的筹划空间。房地产开发形式多种多样，比如有自主开发、代建房和合作建房等。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，因此房地产企业运用这些特殊政策进行税务筹划，其节税效果是很明显的。比如，房地产开发企业独立开发项目出售的，不仅要按3%的建筑业劳务对建造行为缴纳营业税，房地产销售时还得按四级超率累进税缴纳土地增值税和按5%的销售不动产行为缴纳营业税，除此之外，还要按实际缴纳营业额缴纳城市维护建设税和教育法附加。很明显，房地产企业以自主开发形式开发房地产税负相当重。然而，我们有时可以通过选择代建房和合作建房的方式进行税收筹划，以减轻房地产企业的税负。
（三）《借款费用》准则下房地产企业的税收筹划
《借款费用》准则规定，凡符合资本化条件的借款费用应当予以资本化，计入相关资产成本；不符合资本化条件的借款费用不能直接予以资本化，而应在发生当期确认为期间费用，直接计入当期损益。借款费用准则着重解决了借款费用的确认和计量问题，尤其是借款费用资本化的条件和金额的计量问题。借款费用准则下企业的节税途径可以从以下四个方面考虑：当企业处于亏损年度或有前五年亏损可抵扣时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度，利息支出尽量予以费用化，可以降低土地增值额和加大在企业所得税前的扣除；房地产企业应尽量向金融机构贷款，以免遭税务机关对超额利息的剔除；同时，企业还得注意利息支出的合法性问题。
（四）《收入》准则下房地产企业的税收筹划
新企业会计准则中的收入准则完善了企业销售收入的确认条件。准则规定，销售商品收入必须同时满足5个条件才能予以确认。严格的收入确认条件也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。
1．分期收款的税收筹划
根据有关规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但是，由于房地产市值普遍较高，买方市场一般很难一次清购房款，分期收款销售房产就成了房地产业的一大营销策略，在这种情况下，为了体现会计上的谨慎性原则，企业不能按销售价格总额确定收入，会计人员应对估计不能收回的，不能确认收入，已经收回部分价款的只将收回部分确认为收入。所以，企业应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本。这样，企业延迟了收入确认时间，也就意味达到了延迟缴纳各种税款的目的，起到节税的作用。因此，我们建议房地产企业合理利用分期收款的方式达到税收筹划目的。
2．预售房款的税收筹划
房地产销售业务收入结算方式复杂，往往采用预收房款这种方式解决房产开发的部分资金不足问题。根据有关规定，房地产企业采用预收款方式销售房地产，收款的当天会发生营业税的纳税义务。然而，企业收到向其他往来单位的借贷款或者企业收到由其他往来单位的归还借款，收款的当天是不会发生营业税纳税义务的。因此，对预收性质的房款，企业可以与客户商量签订协议，将预收购房款在账上处理为往来单位垫付款，则能推迟营业税确认的时间，从而起到延迟缴纳营业税的筹划效果。同时，也延迟了所得税和其他相关税费的缴纳时间。一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，另一方面，企业还获得了税款资金的时间价值，筹划成果非常明显。因此，我们建议房地产企业合理利用预售房款转化技术达到税收筹划目的。
[参考文献]
[1]朱丽春．房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D]．厦门大学硕士学位论文，2007.1．
[2]于小镭，毛夏挛，蔡昌．新企业会计准则与纳税筹划[m]．北京：机械工业出版社，2008.5~6．
房地产项目税收筹划篇5
［关键词］“营改增”;房地产企业;税收筹划
1引言
经济日趋复杂化，传统纳税体制已不适应现在经济发展水平状况，我国税制改革也在不断推进。税收筹划是企业财务管理活动之一，关系着企业财务目标的实现，但现阶段由于企业税收筹划的意识不强、筹划方案不完善等，因此有必要进行税收筹划的研究。房地产企业发展迅速，其税收在国家财政收入中占有很大份额。但由于房地产企业前期投入资金大，开发周期长，涉及业务繁杂，理解难度大，税收情况更为复杂，相较其他行业具有更高的涉税风险。基于此，文章以纳税筹划为切入点，在税法允许的范围内对房地产企业提供税收筹划思路，实现企业利益最大化的目标。
2理论基础
2.1税收筹划目标
税收具有强制性，税收的无偿性说明纳税是企业资源的净流出，企业以利润最大化为目标的前提下，总是想减少税费缴纳。税收筹划策略正是在这种经济利益的驱动下产生。税收筹划可以理解为在众多备选税收方案中选择最佳方案，实现税后利润最大。税收筹划得当，企业取得了节税经济利益，在涉税零风险情况下，减轻企业税收负担，获取资金时间价值，提高自身经济利益，增强企业市场竞争力。
2.2政策依据
税收筹划必须符合不违背税收法律规定的原则，这就需要充分理解税收政策。具体来说，税收筹划主要利用差别化税收政策、税收政策的特殊规定以及优惠政策。税收政策的差别化为企业纳税筹划提供了空间，全面“营改增”作为时间节点将房地产分成了新老项目，老项目由于不能抵扣进项税，因此适应选择简易计税，相较之下新项目选用一般计税方法下抵扣进项税，税负会明显降低。利用税收政策的特殊规定是指不同税种的计税依据和抵扣范围不同，比如企业开发过程中发生的开发费用在计算土地增值税时不能直接扣除，而要按照土地成本和开发成本之和的一定比例扣除。在这种规定下，企业可以在符合规定下扩大开发成本总额。税收优惠政策体现了国家在一定时期对特定项目的鼓励和支持，为税收筹划提供了一定的空间和思路。
3税收筹划基本思路
3.1增值税
在我国流转税与所得税并重情况下，增值税是流转税的主要税种，“营改增”的实施对房地产企业来说避免了重复征税问题，筹划得当能降低企业税负。
3.1.1加强增值税专用发票管理全面“营改增”之后，房地产企业购进环节取得的进项税可以凭票抵扣，是否取得增值税专用发票对房地产企业的税负水平有重大影响。一般来说，结算方式选择上，企业在购买物料时尽可能采用分期付款的结算方式，这样取得的发票能实现及时抵扣进项税额的目的，而采用预付或赊购结算方式，只要货款尚未完全付清，房地产企业不可能取得增值税专用发票，无法实现抵扣进项税的目的。采购方式上，尽量选用集中采购，不仅能取得价格优势，还能确保取得增值税专用发票。另外，房地产企业还应注重加强对虚假发票的识别和防范，相关部门人员在接受发票时应仔细辨别真假，确保抵扣进行税额时发票合规。
3.1.2合理选择上游纳税人上游提供货物和劳务的企业纳税人身份是影响进项税抵扣的关键点。在报价相同情况下，房地产企业在选择供应商或者建筑企业时，最大限度选择具有一般纳税人资格的企业。如果货物和劳务的提供方为一般纳税人，房地产企业可以取得13%、9%或6%三档税率的增值税专用发票;当货物和劳务的提供方为小规模纳税人时，其申请代开成功后，房地产企业才可适用3%的抵扣率。小规模纳税人征收率远低于一般纳税人的抵扣税率，并且部分小规模纳税人由税务机关为其代开增值税专用发票，增加了委托代开环节，推迟了房地产企业取得利用增值税专用发票进行进项税额抵扣的时间，会增加企业资金占用成本。这种按抵扣率来选择上游企业并不是唯一因素，在实际工作中还应考虑净利润，如果向小规模纳税人采购后，企业获得的额外净利润大于无法抵扣的进项税额的损失，那么应当选择与小规模纳税人的合作。除此之外，房地产企业将上游建筑业务独立分离出去，单独成立新的建筑公司，由建筑公司从事建筑服务。这样终端房地产销售公司以购入方式取得的建筑公司的劳务可以进行进项税额的抵扣，房地产企业整体上减少了缴纳的增值税税额。
3.1.3利用进项税抵扣额“营改增”之前，企业缴纳营业税，开发精装房所产生的直接材料以及人工费用等全部计入房屋成本，销售时不能抵扣进项税。“营改增”后，开发精装房的材料费用和人工成本，在取得增值税专用发票后，可以用来抵扣进项税。具体来说，精装房中可以进行装饰、配置家具家电，购买时按13%的基本税率取得增值税专用发票，抵扣进项税，销售精装房时，将装饰费用以及配置的家具家电款等合计计入房价销售额，按销售不动产9%计算销项税，这样房地产企业在精装房环节可能获得4%的额外抵扣率。目前绝大多数中小房地产企业受融资约束的影响，开发多为毛坯房，这些企业在条件允许的情况下，扩大精装修房的比例，使企业少缴纳增值税，还能提升品牌影响力。
3.2土地增值税
开发建造阶段，土地增值税在开发成本中占据很大比重，房地产企业资金回收慢、开发周期长等特点使企业面临较大的资金使用压力，因此有必要对土地增值税进行纳税筹划。
3.2.1合理利用征税范围在二级市场上未发生产权转让行为不属于土地增值税的征税范围，土地增值税征税范围具有“转让”特征。房地产企业建房方式主要分为自己购置的土地使用权建造房屋、代建和合作建房三种情况。第一种情况下，房地产企业自建房屋对外销售，不动产权属发生转移，需要缴纳土地增值税和增值税，税负较重。代建房屋是在委托方的土地使用权上建造房产，房屋建成后房屋产权仍归委托方所有，建造过程中收取的代建费用属于提供劳务服务收入，不动产产权未发生转移，这项行为也不必缴纳土地增值税，但采用代建行为需要提前确定买房客户。合作建房是指合作双方共同建造房屋，一方提供资金，另一方提供土地使用权，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先转让土地再去购买房产这一环节，由此不仅减少了土地增值税和增值税，还有印花税、契税等多项税收。如果房地产企业能寻找到这样的合作方，双方均可实现节税和获利的收益。
3.2.2充分利用税收优惠政策《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这为纳税筹划提供了另一条思路。房地产企业在开发商品时，需要提前对房屋建筑类型做出合理区分，分别计算其土地增值税。首先，房地产企业需要对普通住房和非普通住房做出明确的区分，分开核算各自的销售额，这样对增值率低于20%的普通标准住房才符合税收优惠的范围。其次，纳税人可将住宅的售价控制在合理的范围内，在确保自身利益的前提下控制好产品的价格，此时需要纳税人计算不同售价的备选方案企业净利润情况，这样将土地增值率控制在20%内，以此来达到免税的效果。除此之外，房地产企业可以考虑扩大普通标准住房的建筑面积，充分享受免税的优惠政策。
3.2.3利用税收政策特殊规定土地增值税采取超率累进税率，土地增值税与增值率成正比，增值率是增值额与扣除项目金额之间的比例，增值额是用收入总额减除扣除项目的金额，因此降低增值税要从降低增值率入手，需要合理筹划收入和扣除项目。对于收入，房地产开发企业可以适当降低销售价格，但降低售价会影响企业利润，所以纳税人需要比较减少的收入和少缴纳的税金。目前大部分房地产开发公司都是经过简单装修后对房屋进行出售，纳税人可将最终售价拆分，分成出售合同和装修合同，独立核算房屋原价和装修费用，这样装修合同对应的收入属于提供劳务取得的收入，只需缴纳增值税，不并入到销售房屋的价格中，因此计算土地增值税的收入不包含装修费用，大大减少了企业缴纳土地增值税。对于扣除项目，房地产开发费用是按一定标准抵扣，不是按实际支出扣除。当房地产企业开发费用中的财务利息支出能够合理确定时，可以扣除的开发费用为开发成本、土地价款和利息合计的5%以内;当开发费用中的财务利息支出不能确定时，开发费用扣除限额为土地价款和开发成本合计的10%。企业筹资一般选取负债筹资或权益筹资。税法规定，合理的利息支出可以在所得税前扣除，利息属于开发费用的一部分也可以扣除，从扣除项目来看，房地产企业可以适当增加负债筹资的比例。土地增值税扣除项目中的利息费用在不同情况下有不同扣除方式，加大了土地增值税筹划空间。如果房地产企业利息支出大于地价款和开发成本合计的5%，这时应当选择第一种开发费用扣除方式;否则，房地产企业主要依靠权益筹资方式，选择第二种开发费用扣除方式。除上述单独降低售价或加大扣除项目金额外，企业也可采用综合方法降低增值率。如企业可以加大开发小区的公共配套设施的投入，一方面满足用户高质量需求，而这部分投入资金的成本可以从提高售价中得以补偿;另一方面增加了扣除项目的金额，从而降低增值率。
房地产项目税收筹划篇6
【关键词】房地产企业税收筹划
一、房地产企业税收筹划概述
当前，房地产企业面临着越来越复杂的内外经营环境，日常管理任务也越来越重。税收管理作为一种重要的企业管理工具，在现代企业生产决策、目标考核、绩效评价方面发挥着重要的作用，实施有效的税收筹划并合理规避其中的风险，对于企业减轻税务负担，提升企业自身活力和整体竞争能力具有重要意义，是企业实现顺利健康发展，不断发展壮大的重要保障。
合理的税收筹划对于提升房地产企业核心竞争能力，增强房地产企业整体实力具有重要意义。房地产行业在日常经营中所面对的相关税收政策以及宏观的调控环境相对比较复杂，加之我国房地产企业一贯比较重视税收筹划而忽视对税务风险的管控，因而影响了企业税收筹划的可行性和可靠性，难以实质上提升企业的可持续发展能力及风险抵御水平。
在社会主义市场经济体制下，每个经济行为的相关主体都会根据自身需要和实际情况对企业的税务进行合理筹划。房地产企业也不例外，房地产行业涉及多个税种，同时跨越了生产以及流通等领域，税务负担比较重，房地产企业的税收筹划空间比较大，加之房地产行业高速发展，面临的资金压力比较大，经营成本比较高，强化税务管理合理税收筹划对于有效减轻房地产企业税务负担，增强企业整体实力和竞争能力具有重要意义。因此应当将税收筹划作为房地产企业管理的重要组成部分，全面实施税务管理，促进房地产企业健康有序可持续发展。
二、房地产企业税收筹划分析
房地产企业一般都集多种经济活动为一体，包括房地产开发、维修、管理、经营、建设等众多领域，都是以建筑物和土地作为其生产经营活动的对象，相对于其他企业经营的行业多元化、资金流复杂而且结构成本复杂、收益情况不均衡、涉及的税收政策也比较复杂。
房地产行业涉及的税种也比较多，其中对房地产企业来讲重点税种包括企业所得税、土地增值税、营业税、房产税、契税以及土地增值税，这些税种是房地产企业税收筹划的重点，在房地产企业的税务负担中占有比较大的比重。
房地产企业应将税收筹划贯穿于整个房地产开发项目中，在税收筹划的各个关键环节都要注意有效把握，并做好各个环节之间的税收筹划衔接。
在房地产企业项目开发的前期准备阶段，房地产企业要注意整体规划，尽管这一阶段涉及的税种相对比较少，但是这一阶段对于整个项目开发具有重要意义。要做到事前市场调查，完成土地项目的转让和出让，合理科学规划审批，并根据项目开发的实际情况和进展，科学地从项目建设的资金来源、项目的经营方式和项目的建设方式等多个方面进行前期准备阶段的税收筹划。房地产企业在进行项目方式选择时，要全面考虑母公司的整体盈利水平对于企业所得税的负面影响。在土地的获取方式上，要全面考虑契税、营业税、所得税的影响因素。一般来讲，房地产企业直接获取土地，则需要缴纳契税，采用并购的方式获取土地，房地产企业则无需缴纳营业税、契税以及所得税等。另外，税法对于房地产企业的股权转让做了较多的规定，限制较多，在实际操作中尤其要注意。
在建房的方式上，房地产企业可以考虑自行开发、代建以及合作开发等多种形式。若能通过后两种方式建造房屋，则可以节约较大的税收，有效减轻企业税务负担。对于代建的房产，一般只征收营业税，不征收土地增值税。对于一方提供土地，另一方提供建设资金合作建房的行为，按照税法规定暂免土地增值税的征收，也可以有效减轻房地产企业的税务负担。
房地产企业的资金筹资方式多种，也可以通过有效规划合理避税。一般来讲负债筹资需要面临固定的利息压力，所面临的风险相对较大，但是其利息可以税前扣除，有效减轻税务负担。权益性筹资的风险较小，但是不能够税前扣除，其股息是从税后利润支付，税务负担相对较重。通过预售房的形式，房地产企业可以迅速回笼资金，但是要注意折扣成本，以及与此相伴随产生的税收成本，包括土地增值税、营业税以及企业所得税等。
房地产企业应当充分发挥税盾效应，合理选择资本化利息费用或者是费用化利息费用。一般来讲企业盈利时，应当尽量费用化利息支出，相反当企业亏损时，则尽量将利息支出资本化。
在房地产销售阶段，房地产企业要积极运用定价策略，以此实现税收筹划，尤其要考虑临界点价格对于企业税务负担的影响，这里面主要是土地增值税。通过适当降低销售价格来减少销售收入，在可扣除金额不变的情况之下，房地产的增值金额减少，以此减少纳税额。通过分解房地产销售价格，将单独计价部分在整个售价中分离，分散转让收入，降低增值税率，是企业有效减少土地增值税金额。
对于项目的转让环节，通过选择资产转让或者是股权转让来合理避税。一般来讲，股权转让可以避免缴纳营业税和土地增值税，只需要股东缴纳个人所得税，税负较轻。资产转让操作比较简单，但是视同销售，要缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育附加、企业所得税等各种税种，房地产企业税务负担较重。
房地产企业税收筹划应当积极关注资金的筹资及回收方式对于税务负担的影响。房地产企业不同的筹资方式意味着不同的税务负担。部分企业在日常税务管理中对于资金的流动和资金的管理监控不能齐头并进，税务管理监管不到位，存在潜在税务风险。不少企业税务管理工作缺乏监督控制，难以做到对税务管理的实时监管，不能有效地全方位监管税务管理工作，又没有有效地内部监督，领导层难以及时准确把握企业税务状况，对税务管理的监管工作比较薄弱。针对税务管理过程中出现的问题，有必要认真讨论，仔细分析其对企业、市场产生的影响，及时纠正偏差，推进税务管理的顺利进行。
另外，房地产企业也应当积极做好营业税改征增值税的准备，顺应形势，提升自身税务管理水平。依据试点效果，改征增值税后大部分企业都减轻了税务负担，达到了营改增的预期目标，有效增强了企业的活力，促进了企业经济效益的平稳增长。这主要是由于在施行营业税时，存在着纳税重复、税率相对过高等等一系列长期存在的弊病，改革之后，成功克服了上述问题，尤其是对于广大中小企业而言，执行3%的税率，显著减轻了企业的纳税负担，增强了企业的活力和盈利能力，为广大中小企业进一步扩大生产提供了保障，具有现实意义。
房地产企业如果不能有效规避税务风险，合理税务筹划，则不但不能实现为企业减负，增强企业活力的目的，反而背道而驰，加大了企业的税务负担，影响了企业的正常生产经营。强化税务管理，规避税务风险对于房地产企业顺利有序发展具有重要意义，但是企业在日常的税务管理工作中也存在着不少的问题，同时也面临着不少税务风险，这些都不利于房地产企业的有序发展，并严重制约着房地产企业的税务管理水平和管理效率。强化税务管理，合理税收筹划，有效规避税务风险，无论对企业、市场还是国民经济都具有重要意义。
三、房地产企业合理税收筹划、有效规避风险的建议
企业要进一步强化其市场主体地位，科学税收筹划，有效规避风险，减轻企业的纳税负担，增强企业和市场的经济活力，有效促进经济的顺利健康发展。房地产企业要尽量避免在税收筹划中出现的各种不利情况，以此保障企业应当享受的国家税收政策，提高企业经济效益，增强企业活力。
首先，准确分析企业自身税负情况。对于企业本身来说，要做到科学合理地实施税收筹划，及时准确地分析自身的税务情况。通过研究比较，了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出中的比例高低，这部分比例越高，则越有利于实现减轻税负的目的，反之则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。
其次，实现合理避税。企业应当在纳税过程中科学合理地进行避税。当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理避税目的，这样可以帮助企业有效实现税费转移，对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是，外包项目和产品时，应当保障企业的产品及服务质量。另外除了产品外包之外，企业也可以将自身的某职能部门外包，实现避税目的。通过外包财务、人士等，降低管理成本，降低企业实际税务负担。
再次，强化企业管理层税务风险管控意识和水平。企业在日常的生产管理中要不断加大对财务人员的税务风险理念教育，培养其税务风险意识，并运用现代管理手段及时加以解决。并进一步明确责任，细化职责分工，将税务风险管控工作逐级逐项落实，最大程度上减少税务风险发生的可能性。企业发生税务风险很大程度上是由于企业管理层缺乏风险管控意识，没有有效的风险管控手段，有必要提高财务人员的风险防控水平，增强财务人员及时发现运营过程中税务风险的能力。
最后科学制定税务管理目标，完善强化税务管理制度。企业要认识税务管理的重要性，根据管理的要求设立相应的管理岗位，以此进行税务管理和控制。企业要制定相关税务管理制度，严格强化制度的落实，提升制度的效力，重视制度的执行，明确责任，层层负责，提高企业的经营管理水平。税务管理工作要注重公平和效率。企业应当积极结合自身企业及行业特点，完善税务管理制度，有效规避税务风险，提升税务管理水平，促进企业健康有序发展。
总的来讲，强化税务管理，合理税收筹划，并有效防范和规避税务管理风险，对于房地产企业减轻税务负担，增强盈利能力和科学化管理水平，促进自身发展具有重要意义。同时也应当注意到新的税收政策的实施对于房地产行业的相关作用，因此房地产行业要积极了解相关政策，结合自身发展实际，有效应对，只有这样才能适应改革要求，促进自身健康发展。
【参考文献】
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房地产项目税收筹划篇7
关键词：房地产企业；土地增值税；税务工作
一、当前房地产企业在土地增值税税务筹划工作中可能存在的问题
就目前房地产企业对自身的税务筹划工作来看，主要存在以下问题：（1）土地增值税税务筹划工作没有得到实际的实施，房地产企业并没有根据自身不同的实际情况开展税务筹划工作，很多的房地产企业的税务设计方案都轻视了业务实际特点，违反了具体分问题具体的实际原则，甚至违背了房产企业的特有属性（2）一些房地产企业在增值税规划过程中，没有按企业具体实际进行税务筹划工作，也不注重个体的税务规划工作，其中在税务筹划中缺失科学化分析，因此难以给企业增值税税务筹划方案提供必要的参考信息。（3）同时，房地产企业在税务规划中，实行的是超额累计税率，根据增值额占比进行累计税率。在《土地增值税暂行条例》相关规定中，企业财务费用支出中，能提供金融机构相关证明并且按房地产相关项目份额计提利息的，准许按实扣除，但不应超过银行同期贷款利率额。因此，房地产企业应政策优惠上进行具体相关性税务筹划工作，减少房地产企业税务负担，促进房地产企业平稳健康发展。
二、房地产企业的税务筹划工作
（一）明确税务筹划空间
房地产企业的土地增值税税额主要是以其收入与可扣除项目为主要依据，这在一定程度上影响了房地产企业税务负担，即加大了房地产企业的应纳税额。由于房地产企业开发建设过程时间周期性长，工程建设资金数额较大，经济业务复杂繁多，使得房地产企业在税务筹划过程难度加大，因此房地产企业应对自身经济业务税务涉及范围有明确的规定，了解土地增值税税务筹划空间临界，及时规划财务预算，保障税务工作的合理有序进行，促进房地产业的健康发展。
（二）合理选择土地增值税筹划方法
税务筹划工作的质量共同依赖于税务筹划空间的合理界定和税务规划的合理化与科学化，所以增值税的税务筹划工作要合理有序开展就必须结合房地产企业自身实际情况，加以相应科学化的税务筹划方案，方可给房地产企业带来发展机遇。由于土地增值税的税务筹划是以控制或减少相关纳税额为目标，因此，房地产企业应综合分析土地增值税纳税额的影响因素，在保证按法律相关规定的情况下，结合其实际纳税份额分析增值税占比，并在规划增值税额的前提下，通过增加税额扣除和收入分散法，选择合理化、科学化的土地增值税筹划方案，给房地产企业降税，促进房地产企业持续发展。
1.分散收入法。房地产企业应按法律相关规定，在两个及其以上纳税人间分担应纳税额，以此实现减少企业税务负担。房地产企业可以通过加大与其它相关企业合作力度，分散资金纳税额，同时还可以通过分散地产模块来获取政府税务优惠，比如开发性地产、租赁类地产和商业地产等等，分散企业投资模式，以此获取超额利润，一定程度上能降低房地产企业土地增值税的税务负担。房地产企业通过不同的销售合同确定相应的收入，由于商品房毛胚房销售收入需要缴纳土地增值税金，装修收入则不需要，因此房地产企业可以降低毛胚房售价，提高装修费用，这在一定程度上也可以降低房地产企业纳税额。
2.增加扣除项目法。增加扣除项目法是房地产企业在合法前提下通过适度增加扣除项目，以此调整税务扣除额，给企业减少相关纳税额，促进房地产企业发展。由于增值税额与扣除项目额的合计比率是影响房地产企业土地增值税的重要因素，因此在土地增值税率不变的条件下，对扣除项目进行科学合理规划，充分利用扣减项目对土地增值税额进行调整，在扣除项目额的实际调整过程中，不断对房地产企业的开发成本费用进行合理的规划，以实现减少税费的目标。按照我国税法的相关规定，土地增值税的扣除项目分别是取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。在其他扣除项目扣减的过程中，房地产企业的纳税人可以按照土地使用权所支付的金额及房地a开发成本之和的20%进行扣减。作为房地产开发费用的期间费用的扣除并不全是按照实际发生额进行扣除，而是按照企业支付土地所有权的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除。在企业的税收筹划中，纳税人可以将一部分的期间费用进行合理的筹划，将一部分期间费用直接的转到成本中，一旦在税收筹划之后进行转移，就属于偷税行为，因此在事前进行相关筹划是十分重要的。
3.税率临界法。税法规定了土地增值税纳税比例，对实际纳税超出部分，实行累计税率，因此房地产企业需要重视税率临界点，并将土地增值税额控制在预算范围，这有利于企业税务筹划，减少房地产企业税务负担。
本文对土地增值税的税务筹划主要从扣除项目额、收入和税率三方面进行了分析比较，仅以此为房地产企业税务筹划提供一定性参考，由于房地产企业开发建设各环节所涉及到的税务问题较为复杂繁琐，因此企业应结合自身实际充分考虑税务筹划的实际可操作性。
参考文献：
[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.
房地产项目税收筹划篇8
关键词：财务管理；房地产企业；纳税筹划
房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。
一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响
（一）对财务管理对象的影响
财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。
（二）对财务管理目标的影响
财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。
（三）对财务管理内容的影响
财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。
二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法
（一）延迟纳税
房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。
（二）利用优惠政策
我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。
（三）利用税率临界点
现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。
（四）分解销售价格
土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。
三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题
我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。
（一）企业承包项目性质并未明确
不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。
（二）安置房项目增值税缴纳存在问题
深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。
（三）纳税筹划发票管理存在问题
目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。
（四）企业税务风险意识有待加强
就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。
四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究
（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额
首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/1.09×9%-项目进项税。
（二）安置房项目采用政府回购模式
为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。
（三）加强对纳税筹划发票的管理
发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。
（四）提高企业税务风险意识
增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。
五、结语
总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。
参考文献：
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房地产项目税收筹划篇9
【关键词】房地产企业；土地增值税；税收筹划
房价过高成为我国经济社会最受关注的焦点，随着政府对房地产市场调控力度的不断加大，2011年我国房地产市场景气逐步回落，尤以一、二线城市景气下降较为明显。新建房屋交易量增幅持续保持低位，二手房交易量持续下降，部分城市已降至2008年金融危机时的水平。房价地价涨幅回落，房价稳中有降城市数量逐月增多，居民购房意愿持续下降。当前，我国房地产市场处于低迷状态，产生这个状态的主要原因是我国房地产价格长期以来居高不下，其中税费比重大是一个重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%左右，而国内却高达50%～60%。在房地产税费中，土地增值税由于税率较高、税负较重而引起社会广泛关注。如何通过税收筹划的途径有效降低土地增值税，在保证其基本利润率的前提下使房价进一步降低，成为房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。
一、土地增值税税收筹划的基本内涵
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。该税是房地产开发承担的一项重要税种。税收筹划受到房地产企业的普遍关注，主要原因是土地增值税税率较高，并且实行超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担差距较大，所以，税收筹划的空间也大。税收筹划是指在符合税法立法精神的前提下，纳税义务人、扣缴义务人利用税法的特定条款和规定，借助一定的方法和现实技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排来实现税款节省。房地产企业由于在开发及经营过程中通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。在税收实践中，房地产开发企业可根据其特点和经营业务，采用不同的土地增值税税收筹划方法。
二、土地增值税税收筹划具体方法分析
土地增值税税收筹划是在税法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度展开的。
（一）减少销售额的筹划
土地增值税是房地产开发承担的一项重要税种，是房地产开发的主要成本之一。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，在确定房地产售价时，要考虑制定价格的收益与享受税收优惠政策的关系。
例1：东方房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入1020万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为200万元，投入400万元的房地产开发成本，房地产开发费用为50万元（准予税前扣除），与转让房地产有关的税金为70万元。根据税法的规定，该项目可以加计扣除（200+400）×20%=120万元。
该房地产企业的增值率为（1020-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=21.4%。
由于增值率为21.4%，该纳税人应该按30%的税率缴纳土地增值税，即：
土地增值税=（1020-200-400-50-70-120）×30%=54（万元）
税后利润=1020-200-400-50-70-120-54=126（万元）
如果东方公司进行税收筹划，将该批住宅的销售价格降低为1008万元，则该公司的增值率为（1008-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=20%，根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为1008-200-400-50-70-120=168（万元）。进行税收筹划后东方公司减轻税收负担168-126=42（万元）。
（二）增加扣除项目的筹划
房地产企业在房屋销售价格不变的情况下，增加可扣除项目金额，增值率会降低，从而带来应纳土地增值税税额的减少。这样做的好处：一是可以免缴或少缴土地增值税；二是提高了房屋质量，改善了房屋配套设施，提高企业的市场竞争力。
例2：上例中，假定其他条件不变，住宅售价仍然为1020万元，但是东方公司增加了住宅内部设施，使其可扣除项目金额增加到850万元（原为840万元，即200+400+50+70+120=840万元），则土地增值税情况为：增值额=1020-850=170（万元），增值率=170/850=20%，
如此，东方公司土地增值税可以免税。税收筹划前后进行比较，房地产开发成本增加了10万元，但应纳税额却减少了54万元，所得税前实际收益增加44万元。当然，增加扣除项目金额必须以税法的规定为准。
（三）代收费用的筹划
税法规定：对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但是不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。按照这个规定可以利用代收费用进行筹划。
例3：东方房地产公司销售商品房，获得售价2500万元，按当地政府要求在售房时代收了400万元的各项费用，该公司的支出如下：支付土地出让金150万元，房地产开发成本为500万元，其他允许税前扣除的项目金额为150万元。
方案一：如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则：
（1）允许扣除金额为：150+500+150+（150+500）×20%=930（万元）
（2）增值额：2500-930=1570（万元）
（3）增值率：1570/930=168.8%
（4）应缴纳土地增值税=1570×50%-930×15%=785-139.5=645.5（万元）
方案二：如果公司将代收费用并入房价一并征收，则：
（1）允许扣除金额为：150+500+150+（150+500）×20%+400=1330（万元）
（2）增值额：2500+400-1330=1570（万元）
（3）增值率：1570/1330=118.05%
（4）应缴纳土地增值税=1570×50%-1330×15%=785-199.5=585.5（万元）
显然，东方公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1570万元，但是采用第二种代收方法，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加400万元，从而使纳税人减少纳税60万元（645.5-585.5），取得税收筹划效益。
（四）不同核算方式的筹划
房地产开发公司在取得土地使用权之后，要对土地进行房地产开发，但是并不一定只建筑一种标准的住宅，标准不同，则税收依据不同，税收依据不同，在核算时就应该分别核算。如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，以免缴纳土地增值税；如果都是非普通住宅或商用房，则可合并核算，使总体增值率降低，从而达到节税目的。
例4：东方房地产开发公司2010年同时开发两个项目，总销售额为50000万元，其中高层住宅楼（非普通住宅）的销售额为30000万元，别墅的销售额为20000万元。税法规定的可扣除项目金额为38000万元，其中高层住宅楼的可扣除项目金额为26000万元，别墅的可扣除项目金额为12000万元。
方案一：分开核算，应纳的土地增值税为：
（1）高层住宅楼增值率=（30000-26000）/26000
=15.38%
（2）应纳税额=4000×30%=1200（万元）
（3）别墅增值率=（20000-12000）/12000
=66.67%
（4）应纳税额=8000×40%-12000×15%
=3200-180=3020（万元）
（5）合计税额=1200+3020=4220（万元）
方案二：合并计算，应纳土地增值税为：
（1）增值率=（50000-38000）/38000=31.58%
（2）应纳税额=12000×30%=3600（万元）
两个方案相比，分开核算比合并核算多支出税金620万元（4220-3600），因为高层住宅的增值率为15.38%，而别墅的增值率为66.67%，分开核算会增加税收负担，如果合并核算就可以使别墅的增值率由于平均而降低至31.58%，从而使总税金少纳620万元，本案例中，合并核算是最佳选择。
（五）利用装修费的筹划
对于一些正在开发的未售项目，精装修后再进行出售，可增加扣除项目金额，以合理降低增值率。另外，还可以考虑增加一些与房产相互配套的特殊设施，以更大程度增加扣除额，降低增值率。
例5：东方房地产公司建造并出售普通标准住宅，预计收入为3000万元，扣除项目金额（不含税前可扣税金）为800万元，营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加率3%。
方案一：如果不进行装修，计算如下：
（1）营业税=3000×5%=150（万元）
（2）城建税=150×7%=10.5（万元）
（3）教育费附加=150×3%=4.5（万元）
（4）上述与转让房地产有关税金合计为165万元，则扣除项目合计为965万元。
（5）增值率=（3000-965）/965=210.88%
（6）应纳土地增值税=2035×60%-965×35
=1221-337.75=883.25（万元）
方案二：如果先对这些新建的普通标准住宅进行装修，预计发生装修费为600万元（含装修负担的所有税费），然后再对外销售，售价为3600万元（假定装修费按成本价算），计算如下：
（1）营业税=3600×5%=180（万元）
（2）城建税=180×7%=12.6（万元）
（3）教育费附加=180×3%=5.4（万元）
（4）上述与转让房地产有关税金合计为198万元。根据税法规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，装修费可以同时加计20%扣除。
（5）扣除项目合计为：800+600+198+600×20%=1718（万元）
（6）增值率=（3600-1718）/1718=109.5%
（7）应纳土地增值税=1882×50%-1718×15%=941-257.7=683.3（万元）
通过比较，方案二比方案一少缴土地增值税199.95万元（883.25-683.3）。当然，房地产开发公司新建房地产，是否装修出售，关键要看房地产市场状况及购房者的购房意愿等。
三、结语
以上介绍了房地产企业土地增值税税收筹划的几种方法，企业可根据实际情况灵活运用。目前我国房地产调控进入了关键时刻，降低房价已成为共识。如果继续执行房地产调控不放松的政策，市场可能发生异变，房地产业也将面临新一轮洗牌，一些中小开发商，尤其是那些没有历史囤地的中小开发商，可能将面临比较大的风险，或因破产倒闭而退出市场，或被其他大中型开发商收购。因此，房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展和获利，必须提高本行业的市场竞争力，而房地产业土地增值税税收筹划得当对本企业提高市场竞争力有着深远的现实意义。
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房地产项目税收筹划篇10
所谓纳税筹划，是指纳税人通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。就企业来说，纳税筹划有助于提高企业的的财务与会计水平，增强企业的竞争力。
二、房地产企业纳税筹划分析
在我国房地产产业链条中，从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等各个环节，共涉及11个税种，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（外资和外国企业所得税）、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税和契税。本文主要对房地产企业涉及的营业税和土地增值税的筹划进行相关介绍。
（一）营业税筹划
1.计税依据的税务筹划
营业税应纳税额＝营业额×税率，显然，合理降低营业额可以降低应纳税额。
房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。
2.利用税率不同的筹划
营业税有九种税目，税率各不相同。销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异进行税务筹划可以为房地产公司节约不少税金。
3.利用营业税相关优惠政策进行税务筹划
对房地产企业而言，营业税的主要优惠政策有：
（1）企业以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；（2）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税；（3）房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
（二）土地增值税筹划
1.利用临界点进行筹划
土地增值税的优惠政策中规定：建造普通住宅，增值率未超过20%的，免征土地增值税。纳税人在实际操作中可以通过降低售价来降低增值率的方法，使其降至20%以下，从而达到免税的目的。
2.利用加计扣除项目金额进行纳税筹划――借款利息扣除方法的运用
目前税法规定准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金五个部分。除此之外，对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。扣除项目中，房地产企业可以通过选择适当的利息扣除标准来对企业进行纳税筹划。
3.利用土地增值税优惠进行纳税筹划
房地产企业土地增值税的其他优惠政策：
（1）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的，免予征收土地增值税。
（2）一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值税。
此条优惠政策的补充说明是：建成后转让的，应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。
（3）房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成之后向客户收取代建收入的行为，免予增收土地增值税。
除了上述三个优惠政策以外，还应知道：因国家建设需要依法征用、收回的房地产和在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中去的，免征土地增值税。
三、房地产企业纳税筹划中应注意的问题
房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。一个切实可行的筹划方案必须是和企业的实际情况相联系，并且在某个时点或某个时期进行的，而不是随意生搬硬套一个完整的筹划方案。对于筹划方法的实际应用，主要有以下三点思考：
第一、通过上文分析营业税和土地增值税筹划的方法，我们知道纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种，还应该考虑各税种之间的关系，要结合企业发展的目标进行整体筹划，提高企业的税后净利润，保证企业的稳步发展。
第二、房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，还要进行必要的成本收益分析，做到税收成本最小化，整体收益最大化，并注意风险的防范与控制，进行各方面的考虑，充分发挥纳税筹划的作用。例如本文中利用土地增值税临界点筹划的案例，就需要综合考虑各方面因素，使收益大于成本，否则，筹划就失去了意义。
第三、我国税法改革一直在稳步前进，税收政策不断完善，必须及时学习和熟悉税法、相关条例和实施细则的具体内容，做到与时俱进，使税收筹划方案与税收政策时刻保持一致。
房地产行业涉及的税种较多，除本文讲到的营业税和土地增值税，房产税和企业所得税的筹划对房地产企业来说也是非常关键的，在这里就不过多阐述。通过本文分析可以知道，做好纳税筹划工作是每个房地产企业的必修课，是房地产企业生存和发展的有力保证，必须予以重视。
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