房地产行业税务筹划思路篇1
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：a公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：a公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：a公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
房地产行业税务筹划思路篇2
（上海铁路局常州站 213000）
【摘要】纳税筹划是现代企业节支提效的重要手段之一。文章立足于铁路车务站段企业，就多元化经营形势下纳税筹划的应用与推广展开探讨。纳税筹划实施步骤包括综合抉择、选定方案、寻找政策支持和完善经济行为等。而多元化经营形势下的纳税筹划方法不外乎从税种、计税依据、税率、优惠政策等方面入手。
【关键词】多元化经营 车务站段 纳税筹划
纳税筹划是现代企业节支提效的重要手段之一。它的优点在于投入低而见效快，通常不需要经济投入，只需要财务人员认真吃透相关税收法规及地方政策，熟悉并能把握各项经济行为中的涉税要点，通过行为与目标的有机结合，达到节税增效目的。近年来高速铁路的发展，铁路新线的陆续投产和运行，大量的土地、房屋、设备等资产有待盘活，经营开发资源增长的同时也对财务管理、纳税筹划提出更高要求。
一、纳税筹划实施步骤
（一）综合抉择，选定方案
一项纳税筹划方案的取舍，取决于会计人员的职业判断，是会计人员综合财务制度、税收法规、地方环境、成本效益所作出的权衡决定。纳税筹划最忌急于求成，片面把握政策。以房产税的筹划为例，前几年有一种比较流行的方法称“出租改仓储”。出租改仓储是依靠变更房屋租赁合同为仓储保管合同，借以达到免除缴纳12%房产税的目的。其实综合有关政策后，这种方法实质上是“似是而非”。首先，改变房屋出租用途，固然可以免除从租计征的房产税（租金×12%），但由于仓储的房屋属于经营范畴，故从价计征的房产税（房产余值×1.2%）并没有免除。而且，即使在按房产余值交税“划算”的前提之下（即房租收入＞房产余值×10%），因为纳税人将房屋的用途由出租变为仓储，那么就得安排相应的保管、仓储费用，或者为省却这些费用就要担物品灭失而赔偿的责任风险。故在综合考虑上述因素之后，出租改仓储的筹划方案就显得本末倒置，得不偿失了。
一个成功的纳税筹划方案不但要比较税收成本的高低，而且要对不同方案下的收入、成本等方面进行综合权衡，这里的成本包括经营成本，也包括机会成本、风险成本，甚至是企业信誉。尤其是我们铁路企业，在当前多元化经营形势下，不管以何种方式争取效益，绝不能以弄虚作假、降低信誉为代价。
（二）寻找政策支持
有力的政策支持是纳税筹划获得成功的基石，这就需要我们做一个“有心人”，平时勤于寻找发现有利政策。以常州商贸公司为例，2008年以前的客票代售业务所纳营业税都是按照总收入的5%缴纳，2009年开始路局大力拓展客票业务，常州地区代售点发展到20多家，全年收入增加到500万元，给予各个代售点的分成比例在60%（即300万元）左右。当时，因为我不甘心按照开票收入500万元（发票按照规定全是铁路企业提供）来缴纳营业税，决定实施筹划，目标是按净收入200万元（总收入扣除分成）纳税，为了寻找可以抵减营业税计税基础实行“差额征收”的依据，找来《营业税暂行条例》及《实施细则》逐条逐字分析、揣摩，根据“条例”第五、第六条，感觉似乎可以套用，但依据不太充分，再参阅“细则”第十九条，终于发现里面有关于差额征收扣除凭证的具体说明。在决定筹划之前，我又将自己的想法与地方税务人员进行沟通，确认妥当后才正式实施，当年节约税收16.55万元（含附加），到2010年客票业务整合划归铁旅至今，年总收入1200万元左右，这一方案仍旧在沿用。在寻找政策方面，我们一定要有清醒的认识，做到政策应用不能太勉强，过于勉强的政策基石会因经不起推敲而随时崩塌；但也不可指望有利政策是现成的、明摆着的，如果那样就只是执行，不叫筹划了。
（三）完善经济行为
筹划方案设定后，政策依据找到后，接下来要做的事，就是让经济行为向避税、降率等方面靠拢，包括修订完善合同条款和获取规范有效的合法凭证。合同是经济行为发生过程中最主要也最重要的法律依据，当然是筹划中的重点环节。原始凭证及其他相关凭证的内容、形式也应与筹划方案保持一致。许多失败的纳税筹划案例往往在方案制定方面不存在问题，政策依据也有，但由于经济行为的不完善，从而被税务稽查否定，使得功亏一篑。科学的筹划行为是不冒任何风险的，更与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质区别。纳税筹划获得成功的重要前提是纳税人对税收政策的认真研究，以及经济行为与筹划目标的“完美”结合。
从本质上看，纳税筹划借用的是税收政策的“盲点”，而目前路局多元化经营各项业务之间，部分纳税行为存在共性，这就需要我们善于举一反三，将经实践检验较好的筹划方法在多个业务领域内充分使用。上述合作销售客票业务降低营业税税基的做法，在当前亦有其“用武之地”，今年路局施行多元化挂钩政策，车务站段企业可以从非运输业的广告、票务的新增收入中获取一定比例的收益，非运输业因此也可以比照实施，规避重复纳税。举一反三的意义在于更深入更广泛地运用筹划，最大限度实现筹划效益。如何准确地举一反三，我认为一要重视学习新的有关税收政策规定；二要注重与税务人员的交流；三要及时了解兄弟单位好的做法。
二、多元化经营形势下的纳税筹划方法
（一）针对税种
针对税种的筹划，其主导思想就是寻找合适途径，规避较高税率的税种。车务站段多元化经营中较为典型的就是房屋出租业务，按照规定此类业务须征收5.55%的营业税（含附加）、12%的房产税，整体税负高达17.55%。《房产税暂行条例》自1986年颁布以来，施行已达25年之久，尤其在2005年之后，地方税务机关的征管力度明显增强。房产税筹划要点之一就是明确房屋的概念：有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所〔（87）财税地字第003号〕，因此，只要出租屋存在一条不符合上述规定，比如说缺少屋面，就可以“毫不客气”地将其纳入场地租赁范畴，不征房产税；筹划要点之二就是在明确属于房屋出租业务下，通过将租金实行分割，划分为房屋租金和管理费，以达到规避部分房产税的目的。此类筹划要把握三个要点：一是要有收取管理费的依据（房屋出租方铁路企业往往都会为承租业主提供水电专供、路风培训等管理服务）；二是在出租合同上明确收取管理费的依据及金额；三是合理把握管理费的标准。管理费过低则筹划收益低，过高则会加大筹划风险，引起税务关注被责令核定而导致方案失败，建议在制定筹划方案时先了解当地“行情”。以常州地区为例，管理费标准一般不超过总收入（租金+管理费）的20%，按此测算则规避收益为总收入的2.4%（20%×12%）。如果出租的房屋不止一层，还可以根据实际情况划分出一楼部分区域作为场地租赁，以进一步规避部分房产税。房产税的纳税筹划，在当前商贸整合情况下显得尤为重要，大都既有站、高铁站均涉及房屋出租业务，由于商贸业务由原先的多经业务纳入运输业的其他业务，必然涉及合同主体的变更，所以站段企业要利用这次合同变更的有利契机“整改”相关条款，充分实施筹划。
（二）针对计税依据
针对计税依据的纳税筹划方法形象地称为“缩水法”，就是把水分去掉，就如前述客票代售业务的筹划，给予代售点的分成部分就是“水”，把它去掉以后，按净收入征收以降低税负。另外，加大扣除标准也是一种缩水，表现最为典型的就是关于“业务招待费”的筹划，根据《企业所得税法实施条例》的规定，业务招待费按照发生额的60%扣除，且最高不得超过当年收入的5‰，对大部分非运输企业，都可以实施在业务宣传费中列支一部分（业务招待费）的筹划方法（根据规定，不超过收入15%的业务宣传费允许扣除），以减少所得税支出。上述两种缩水都属于“账内”缩水，还有一种“账外”缩水，比如近几年因新站、新线投产发生较多的施工配合业务，关于施工配合费收入的筹划，建议在操作允许条件下（既完善相关内控），可以直接要求对方提供义务，以促使合同收费金额向“净收入”靠拢。其实，这种账外缩水的筹划思路很值得推广，纳税筹划的本质是以效益最大化为第一目标，在合法、规范的前提下“忠心耿耿”地为效益服务，可能“账外缩水”的唯一弊端就是减少了收入，但因为利润指标才是企业实实在在的经营积累，无法虚增，故显得更为重要，更有意义。
（三）针对税率
就税种方面，在多元化经营中，车务站段涉及面最广的就是营业税，非运输业的客票、装卸、物流、仓储业务等，运输业其他业务，如租赁（房屋、场地、专用线）、寄存、红帽子搬运、茶座等均涉及营业税，针对税率的筹划就是要避重就轻，关键要熟悉政策，准确把握不同档次的税率是如何明确区分。目前铁路企业除装卸公司外大都统一按5%的营业税税率计税，其实如果我们分开核算，红帽子搬运业务可直接归类于“交通运输业”按3%税率纳税。另外比如专用线业务，如果铁路企业在租赁过程中同时提供劳务服务，则也可以围绕降率目标（3%）实施筹划。铁路企业做好营业税的纳税筹划，也是为即将在全国普及实施的营业税改增值税打下“理论”基础。
（四）针对优惠政策
房地产行业税务筹划思路篇3
关键词：房地产企业纳税筹划调查研究
为了防止房地产行业不健康发展，政府从土地供应、税收调节、金融政策等方面进行了一揽子的宏观调控政策，。房地产企业要在这样的竞争压力中生存，就必须严控成本，作为房地产企业成本的重要组成部分，税收成本对企业全年业绩目标的实现有着重要的影响。因此，房地产企业进行深入地纳税筹划研究很有必要。
一、房地产企业涉税及纳税筹划现状
（一）房地开发企业涉税现状
2015年房地产行业实现税收16401.1亿元，占全国年总税收入的12%。其中营业税收入6104.36亿元，占全部房地产业税收收入的37.2%；来自企业所得税的收入为2870.52亿元，占全部房地产业税收收入的17.5%。来自这两大税种的收入占全部房地产业税收收入的54.7%。
（二）房地开发企业纳税筹划现状调查
房地产企业纳税筹划作为企业财务管理的重要组成部分，与企业的经营管理情况息息相关。本文随机抽取了苏州市20家房地产公司进行调查，其中大型房地产公司6家，中型房地产公司9家，小型房地产公司5家，通过这个小型的调查报告窥探出房地产企业整体的纳税筹划现状。
在选取的20家房地产企业中，绝大部分企业有减轻税负的需要，认为税收负担直接影响企业的生存和发展，但是却只有少部分房地产公司通过进行有效的纳税筹划来缓解公司税负，一方面考虑到公司的运营成本，聘请专业税务人员成本较高，另一方面没有专业的财务管理人才，缺乏科学有效的指导。即使有的大型房地产企业管理者有纳税筹划减轻税负的意识，真正开展实施的却很少，而较多的是通过与税务机关打好交道的方式开展纳税筹划，或者通过各种方式如虚假报税来减少税款，并没有从企业自身去进行科学的纳税筹划，长此以往，不利于企业的可持续发展。
二、房地产企业财务管理纳税筹划的薄弱环节
（一）企业财会人员纳税筹划水平不高
财会人员在核定税务进行纳税筹划时，并未从企业的长远利益来考虑，更多的是关注当期的节税收益，亦或是仅仅对不同的纳税方案所带来的不同税负进行比较，经常出现为了眼前的减少税负游离于违法与偷税的边缘的情况，并没有采取积极倡导、正确指引等方法争取有利于企业发展的税收优惠方针政策。
（二）纳税筹划人才资源匮乏
纳税筹划是一项对财会人员要求比较高的专业性和综合性很强的工作，不仅要非常熟悉掌握当前国家对房地产企业的税收政策，还要具备扎实的财会专业素养和丰富的报税工作经验，更要熟练驾驭企业纳税筹划的流程以及与税务人员沟通协调的能力。要想让房地产企业的财会工作人员达到专业纳税筹划人员的知识水平还有难度，无法全面掌握财务、税务、法律等方面能力帮助企业进行有效的纳税筹划。
（三）未对纳税筹划风险产生足够的重视
房地产企业财会部门在进行纳税筹划的过程中会经常碰到一些不确定因素，一旦国家制定相关政策对房地产业进行宏观调控，出台的相关土地、金融等政策很大程度上会对房地产企业的长期纳税筹划方案带来巨大的影响和风险。房地产企业如果没有把可能因国家政策变化等带来的风险因素加以全面考虑，强化企业财会人员的风险防范意识，对未来可能发生的筹划风险没有提前做好相关防御措施，整个企业的年度业绩将会受到较大影响。
三、结束语
成功的税收筹划，可为企业带来较大的税收优惠节税“福利”，通过合理合法的纳税筹划从而减税节税，从而支持企业实现预定财务管理目标。由此可见，房地产企业财务部门亟需探索出适合当前新税制背景下房地产企业财务管理的新思路，通过有效的纳税筹划管理，降低行业项目的成本与风险，为企业赢得更大的盈利空间，提升企业在新政策背景下的核心竞争力，确保企业健康可持续发展。
参考文献：
[1]王子龙.“营改增”背景下建筑业的纳税筹划[J].中国管理信息化，2016（9）：13
房地产行业税务筹划思路篇4
【关键词】税收筹划税负税收筹划风险
根据营业税的计算公式,应纳营业税额=营业额×税率,从这个公式中可以看到,影响营业税额大小的因素有两个:一个是营业额,另一个是适用的税率。这两个因素中的任何一个因素变动都会引起营业税应纳税额的变化。从筹划的角度考虑,我们应从这两个影响因素入手,寻求营业税的筹划策略:
一、金融保险业的税收筹划策略
按规定,现行金融保险业营业税的计税依据为其取得的营业额,适用税率为5%,由于税率为法定税率,不易筹划,故对金融保险业营业税筹划的着眼点应放在营业额上。
(一)金融业的税收筹划
对于银行的贷款业务,应纳营业税=贷款利息收入×税率。贷款利息收入是指用自有资金或吸收的存款发放贷款而取得的利息收入。对于银行贷款业务筹划的思路是:通过降低利息率和减少贷款规模,从而减少计税利息收入,以达到筹划的目的。
案例:石家庄市某银行2008年四季度取得人民币贷款利息收入1000万元,贷款利率假定为6%,则该季度应纳营业税为1000×6%=60(万元)
税收筹划方案:
该银行可将贷款的一部分转为对企业的投资,这样就可以减少计税利息收入,少缴营业税了。假如,该银行将贷款利息收入的200万元转为对外投资,
可节省营业税200×6%=12(万元)。
(二)保险业的税收筹划
对于保险企业来说,其获得的保费收入就是保险企业的计税营业额。保险业进行筹划的操作较复杂,在控制营业额的同时,还要从其他方面寻求突破口。保险业以保费收入作为企业的营业额,税收和保险理赔是非常重要的支出项目。如果保险企业能够减少保险理赔支出,使企业的净收益增大,这种筹划方案也是成功的。对保险业的税收筹划思路是:降低保险营业额,以减少应纳营业税款,其减少的营业额用于防止保险理赔,下面以具体案例加以说明。
案例:石家庄合众保险公司经营一项火灾保险业务,2008年全年营业额为1000万元,客户发生火灾理赔支出600万元,则:应纳营业税=1000×8%=80(万元),净收益=1000-600-80=320(万元)。
税收筹划方案:
石家庄合众保险公司应减少每位客户的投保费用,但规定每位客户必须到指定公司购买一套防火设备,由专业人员负责安装在家。该项措施出台后,保险理赔额势必会减少。假如该公司全年营业额变为700万元,但相应保险理赔支出降为300万元,则:应纳营业税=700×8%=56(万元),净收益=700-300-56=344(万元)。可见,通过税收筹划,企业的净收益提高了24万元。
二、建筑业的税收筹划策略
承包公司承包建安工程的,如与发包单位签订建筑安装工程合同的,按“建筑业”缴纳营业税;如果承包公司只负责工程的组织协调业务,不与建设单位签订承包建筑安装工程合同的,按服务业缴纳营业税。由于签订的合同性质不同,导致营业税的税额也不相同,致使对建筑业的营业税筹划有了突破口:即便工程承包公司不进行施工而只是组织协调,也要设法改变自身的业务性质,以便按照建筑业3%的税率缴纳营业税,而不是按照服务业5%的税率缴纳,从而达到筹划的目的。
案例:石家庄的甲单位发包一项建设工程。在工程承包公司――石家庄冀红房地产公司的协助下,施工单位――石家庄中亚房地产公司最后中标。甲单位与中亚房地产公司签订了工程承包合同,总金额为2000万元。冀红房地产公司只是负责工程的组织协调业务,所以未与甲单位签订承包建筑安装工程合同。事后,中亚房地产公司支付给冀红房地产公司服务费用200万元。
按照上述规定,冀红房地产公司应纳营业税=200×5%=10(万元)。
税收筹划方案:
冀红房地产公司直接与甲公司签订承包建筑安装工程合同,合同金额仍为2000万元,然后把该工程转包给中亚房地产公司,分包款为1800万元。
这样,冀红房地产公司应缴纳营业税=(2000-1800)×3%=6(万元)。
通过这种税率上的筹划操作,乙公司可节税4万元。但要注意,因为冀红房地产公司与甲单位签订了承包建筑安装工程合同,所以要缴纳印花税(2000+1800)×0.3‰=1.14(万元)。即便如此,最终仍可节税2.86万元(4-1.14)。不过这给了我们一个启示:在进行筹划操作时,要全面分析税负的增减变化,然后再决定这项操作是否可行。
(三)娱乐业的税收筹划策略
娱乐业的税率为20%。娱乐业的税目包括:歌厅、舞厅、音乐茶座等。所以,如果纳税人经营一个茶社,其业务将被认定为营业税中娱乐业的应税项目,适用20%的营业税率。那么,如何进行税收筹划,使其适用较低税率呢?
经过分析与比较,找到了筹划的着眼点:通过调整业务性质,使其适用低税率。可将茶社改为“围棋茶社”,主要作为围棋爱好者们交流和学习的场所,既提供一般的茶社服务,又提供围棋、棋谱等供围棋爱好者使用,还可以举办围棋大赛,邀请名人讲棋等。在环境布置上也要突出“围棋茶社”的特色,如以围棋为背景进行装饰,请围棋名人题词等。除此之外,争取获得当地体委的资质认证,使得“文化体育”性质更为突出。通过一系列的安排与设计,目的使得税务机关认定该围棋茶社不适用20%的税率,而是按照文化体育业标准适用3%的税率。这样一来,比原来适用的娱乐业税率降低了17个百分点,大大地减轻了自身的税收负担。当然,该茶社在业务属性转变过程中,会付出很大的转变成本,如该茶社要进行装修、要举办围棋比赛、要聘请名人等。因此,在筹划操作过程中尽量控制成本支出,确保成本支出小于转换后所获收益。
税收筹划工作是一项综合、复杂、要求相对较高的工作。加之税收政策不断变化,要求税收筹划人员除了具有较强的业务水准外,还应具备持之以恒的后续学习态度,准确(下转第140页)
(上接第12页)把握最新的税收政策法规,以免由于政策把握不准而造成税收筹划风险。
参考文献:
[1]《税法》(2010年度注册会计师全国材),经济科学出版社,2010
[2]中国税务报:《筹划周刊》.中国税务报社
[3]杨志清:税收筹划案例分析,中国人民大学出版社
房地产行业税务筹划思路篇5
关键词：高校后勤；财务管理；纳税筹划
中图分类号：F235文献标志码：a文章编号：1673-291X（2012）22-0101-02
近年来，随着中国高等教育的发展和全国高校后勤社会化改革的不断深入，高校后勤经济活动除了高校内部之间的往来，其他经济关系越来越复杂，高校后勤市场主体逐步成熟，纳税成为后勤企业的一项重要成本支出，后勤企业开始关心成本核算，纳税观念已有了较大提高。国家在政策鼓励的同时，也加强了税收管理，对高校后勤企业的各种税收优惠政策越来越少，高校后勤企业的税负不断增加。所以怎样保证合理合法纳税显得越来越重要。
一、高校后勤纳税筹划的必要性
高校后勤社会化改革给高校的管理与发展带来了生机和活力，由此而引发的税收问题成为高校和税务部门乃至全社会共同关注的问题。从税收角度来说，高校后勤成立经济实体作为一个独立的纳税人，享受和承担税法规定的权利与义务。
1.高校后勤税收优惠政策逐渐发生变化。从高校后勤税负演变和发展分析，计划经济条件下，高校后勤基本没有经营行为，税收处于免税期。2000年以来随着高校后勤社会化的推进，后勤服务领域逐步扩大，经营活动内容日益丰富。国家先后出台了一系列高校后勤税收优惠政策，财税[2000]25号文、财税[2002]147号文，财税[2003]152号文，对高校后勤企业服务性经营的相关税种明确了征税范围，财税[2006]100号文，取消了高校后勤法人企业享受的免征所得税的税收优惠政策，2006—2008年的优惠政策仅是学生公寓的房产税、土地使用税和按国家规定收取的住宿费、为学生服务的食堂餐饮营业税，为校内学生服务的食堂原材料的增值税。财税[2009]155号文，财税[2011]78号文，进一步重申了只有对学生、对教职工的服务，免征营业税、房产税等。这两个文件的主体内容没有变化，只是将执行日期往后延续到2012年12月31日。高校后勤服务工作的改革方向是实行社会化，税收优惠政策将有逐步取消的趋势，同时为了适应新的税制环境，高校后勤开展和重视税收筹划是具有现实意义的。
2.纳税筹划是高校后勤企业提高经济效益的有效途径。纳税筹划是一种降低企业经营成本的有效手段，税收是企业经营活动的必要成本。高校后勤企业经营的范围较广，涵盖了商业、交通运输业、住宿服务业、饮食服务业等各个行业，它具有一般企业的共性，又有自身的特点。企业在合法范围内最大限度地减少税收负担，将会使税后利润大大提高，为企业发展提供发展的动力。高校后勤本身具有公益性、服务性、微利性的特点，教育部门和学校对后勤实体的服务价格是有限制的，如学生公寓住宿费，严格按照物价局文件规定，不能多收。在比如近几年，粮食价格飞涨，教育部从稳定学校的大局出发，明文规定各高校食堂不能上涨价格。因此高校的服务不可能完全按照市场价格收费，后勤企业的微利性及所处的环境，合理运用税收筹划可以提高经济效益，并为自身创造良好的发展空间。
3.纳税筹划是高校后勤规范化管理及提高竞争力的保证。纳税筹划是企业财务管理的范畴。纳税筹划可以极大的提高高校后勤的管理水平。高校后勤作为高校相对独立的组成部分，模拟企业化管理，在提高服务质量的前提下，以追求利润最大化为企业目标。而一定的纳税筹划，可以降低经营成本，有助于实现企业目标。这就要求高校后勤制定相关政策，规范自己的经济行为，理顺经营方向及经营思路，提高企业竞争力。因此使高校后勤纳税筹划显得尤其重要。
二、高校后勤主要涉税税种纳税筹划分析
1.营业税的纳税筹划：营业税是在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象的一种税。根据国家对高校后勤服务现行税法来看，国家为了扶持高校后勤的发展，从2000—2011年，出台了一系列的优惠政策，并且随着国家对高校后勤的优惠政策逐渐减少，财税[2011]78号文只规定对按照国家规定收费标准向学生收取的高校学生公寓住宿费收入、高校食堂为高校师生提供餐饮服务取得的收入，免征营业税。因此营业税纳税筹划时，要充分关注国家制定的相关优惠政策的时限性，做到知法用法。
房地产行业税务筹划思路篇6
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％
土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
（注：公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数）
在当前的经济生活中，企业涉及到转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的土地增值税方面的经济行为较多，如何根据土地增值税的税收政策进行纳税筹划，降低土地增值税税负，日益为各企业所关注。土地增值税的纳税筹划方法主要是根据土地增值税的征收政策努力降低土地增值额，从而降低土地增值率，享受土地增值税免征或从低税率征收。
现举例说明企业土地增值税的纳税筹划方法。（以下纳税筹划时考虑的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，所得税税率为25%，契税税率为4%，其他税种暂不考虑)
一、重新测算并制定普通标准住宅的销售价格，争取利用普通标准住宅土地增值税免征政策
【例1】万均房地产企业建造普通标准住宅两幢，售价定为2600万元，开发成本等扣除项目金额合计为2000万元，该企业应纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝2600×5%＝130（万元）
应缴纳城市维护建设税＝130×7%＝9.10（万元）
应缴纳教育费附加＝130×3%＝3.90（万元）
扣除项目金额合计＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（万元）
土地增值额＝2600－2143＝457（万元）
土地增值率＝457÷2143＝21%
应缴纳土地增值税＝457×30%＝137.10（万元）
企业税前利润＝2600－2143－137.10＝319.90（万元）
应缴纳企业所得税＝319.90×25%＝79.975（万元）
企业税后利润＝319.90－79.975＝239.925（万元）
纳税筹划思路：企业土地增值率为21%，根据土地增值税征收细则对于纳税人建造出售普通标准住宅的规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过土地增值税细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税”。企业土地增值率临近免征点20%，可考虑重新测算并制定销售价格，适当降低销售价格，争取让土地增值率达到免征点，具体方法如下：
设免征点销售价格为p，p＝(1＋20%)×(2000＋5.50%p)，解得p＝2569.5931（万元），按此免征点销售价格，考虑将现行销售价格定为略低为免征点销售价格，如定为2569万元，按此价格，该企业应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝2569×5%＝128.45（万元）
应缴纳城市维护建设税＝128.45×7%＝8.9915（万元）
应缴纳教育费附加＝128.45×3%＝3.8535（万元）
扣除项目金额合计＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（万元）
土地增值额＝2569－2141.295＝427.705（万元）
土地增值率＝427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征点20%，可享受免征土地增值税，应缴纳土地增值税为零，
企业税前利润＝2569－2141.295＝427.705（万元）
应缴纳企业所得税＝427.705×25%＝106.92625（万元）
企业税后利润＝427.705－106.92625＝320.77875（万元）
从上述计算过程可看出，经过重新测算制定销售价格的筹划，企业销售收入减少了2600－2569＝31（万元），但税后利润增加了320.77875－239.925＝80.85375（万元）。
此外，在进行此项筹划时要注意以下两点:
1.此项筹划仅对于纳税人建造普通标准住宅适用，对于建造普通标准住宅的标准认定需符合“《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]第021号）第一条关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题规定:《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
2．对于重新测算并制定普通标准住宅的销售价格要考虑免征土地增值税税额应大于销售收入的降低幅度，确保企业筹划后的税后利润大于筹划前的税后利润。
二、分立销售合同，分散销售收入，降低土地增值额
【例2】华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢，总售价定为8000万元(其中毛坯房售价收入4800万元，精装修售价收入3200万元，建安成本合计3800万元(其中商品房开发成本3000万元，精装修成本800万元)，该企业应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝8000×5%＝400（万元）
应缴纳城市维护建设税＝400×7%＝28（万元）
应缴纳教育费附加＝400×3%＝12（万元）
扣除项目金额合计＝3800＋400＋28＋12＝4240（万元）
土地增值额＝8000－4240＝3760（万元）
土地增值率＝3760÷4240＝89%
应缴纳土地增值税＝3760×40%－4240×5%＝1292万元
企业税前利润＝8000－4240－1292＝2468（万元）
应缴纳企业所得税＝2468×25%＝617（万元）
企业税后利润＝2468－617＝1851（万元）
纳税筹划思路：企业土地增值率为89%，适用土地增值税率达到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定为售价收入4800万元，精装修装饰合同定为装饰收入3200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值税率的目的。经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：
1．毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝4800×5%＝240（万元）
应缴纳城市维护建设税＝240×7%＝16.80（万元）
应缴纳教育费附加＝240×3%＝7.20（万元）
扣除项目金额合计＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（万元）
土地增值额＝4800－3264＝1536（万元）
土地增值率＝1536÷3264＝47%
应缴纳土地增值税＝1536×30%＝460.80（万元）
2．精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝3200×3%＝96（万元）（注：装修营业税税率为3%）
应缴纳城市维护建设税＝96×7%＝6.72（万元）
应缴纳教育费附加＝96×3%＝2.88（万元）
企业税前利润（1＋2）合计＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（万元）
应缴纳企业所得税＝3369.60×25%＝842.40（万元）
企业税后利润＝3369.60－842.40＝2527.20（万元）
经过上述筹划，企业税后利润增加了2527.20－1851＝676.20（万元）。
三、增加销售环节，降低土地增值率
【例3】实华集团公司有一块土地准备出售给跃进公司，原土地购入成本为1000万元，现准备6000万元出售，该企业应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝(6000－1000)×5%＝250（万元）
（注：根据财税[2003]16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计缴营业税。按此文件规定，自建不动产和外购不动产在销售纳税时是有区别的，外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产在销售时没有减除的规定，应以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。）
应缴纳城市维护建设税＝250×7%＝17.50（万元）
应缴纳教育费附加＝250×3%＝7.50（万元）
扣除项目金额合计＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（万元）
土地增值额＝6000－1275＝4725（万元）
土地增值率＝4725÷1275＝371%
应缴纳土地增值税＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（万元）
企业税前利润＝6000－1275－2388.75＝2336.25（万元）
应缴纳企业所得税＝2336.25×25%＝584.0625（万元）
企业税后利润＝2336.25－584.0625＝1752.1875（万元）
纳税筹划思路：企业土地增值率为371%，适用土地增值税率达到60%，可考虑增加销售环节，利用二次销售的方法降低土地增值额，适用较低的土地增值税率。具体方法为实华集团公司将土地作价3000万元出售给下属全资子公司实林公司，再由实林公司将土地作价6000万元出售给跃进公司，通过二次销售的方法降低土地增值额。经筹划后实华集团公司应缴纳的各项税金计算如下:
应缴纳营业税＝(3000－1000)×5%＝100（万元）
应缴纳城市维护建设税＝100×7%＝7（万元）
应缴纳教育费附加＝100×3%＝3（万元）
扣除项目金额合计＝1000＋100＋7＋3＝1110（万元）
土地增值额＝3000－1110＝1890（万元）
土地增值率＝1890÷1110＝170%
应缴纳土地增值税＝1890×50%－1110×15%＝778.50（万元）
企业税前利润＝3000－1110－778.50＝1111.50（万元）
应缴纳企业所得税＝1111.50×25%＝277.875（万元）
实华集团公司税后利润＝1111.50－277.875＝833.625（万元）
实林公司应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝（6000－3000）×5%＝150（万元）
应缴纳城市维护建设税＝150×7%＝10.5（万元）
应缴纳教育费附加＝150×3%＝4.50（万元）
应缴纳契税＝3000×4%＝120（万元）
扣除项目金额合计＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（万元）
土地增值额＝6000－3285＝2715（万元）
土地增值率＝2715÷3285＝83%
应缴纳土地增值税＝2715×40%－3285×5%＝921.75（万元）
企业税前利润＝6000－3285－921.75＝1793.25（万元）
应缴纳企业所得税＝1793.25×25%＝448.3125（万元）
实林公司税后利润＝1793.25－448.3125＝1344.9375（万元）
经过上述筹划，实华集团公司合并实林公司税后利润合计为833.625＋1344.9375＝2178.5625（万元），比筹划前实华集团公司税后利润增加2178.5625－1752.1875＝426.375（万元）。
四、改变不动产出售方式，利用土地增值税免征政策
【例4】南京机械厂有一自建办公楼，造价600万元，现准备出售给宏图书城作为办公楼，拟作价2000万元出售，南京机械厂应缴纳的各项税金计算如下:
应缴纳营业税＝2000×5%＝100（万元）
应缴纳城市维护建设税＝100×7%＝7（万元）
应缴纳教育费附加＝100×3%＝3（万元）
扣除项目金额合计＝600＋100＋7＋3＝710（万元）
土地增值额＝2000－710＝1290（万元）
土地增值率＝1290÷710＝182%
应缴纳土地增值税＝1290×50%－710×15%＝538.50（万元）
企业税前利润＝2000－710－538.50＝751.50（万元）
应缴纳企业所得税＝751.50×25%＝187.875（万元）
企业税后利润＝751.50－187.875＝563.625（万元）
纳税筹划思路：根据财税字[1995]48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。根据上述文件，可考虑改变销售方式，将办公楼作为投资投入宏图书城，作为宏图书城办公楼，投资额为2000万元，待办公楼办理完产权过户手续后，南京机械厂再将2000万元股份全额转让给宏图书城原法人股东，经过筹划，南京机械厂可享受免征收土地增值税，企业应缴纳的各项税金计算如下:
应缴纳企业所得税＝(2000－600)×25%＝350（万元）
南京机械厂税后利润＝(2000－600－350)＝1050（万元）
经过筹划后南京机械厂税后利润增加1050－563.625＝486.375（万元），进行上述筹划时需注意以下两点:
房地产行业税务筹划思路篇7
一、改变合同签订人，享受免征营业税政策
【例1】东南建筑设计公司本年接受明月房地产开发有限公司委托为其设计50幢商品房，双方签订建筑设计合同约定建筑设计收费为12000万元，东南公司营业税税率为3%，东南公司在中国境内提供应税劳务应缴纳营业税＝12000×3%＝360(万元)。
【纳税筹划思路】对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为国税发［1994］214号“国家税务总局关于外商承包工程作业和提供劳务征收流转税有关政策衔接问题的通知”的规定：外商接受境内企业的委托，进行建筑、工程等项目的设计，除设计开始前派员来我国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对此种情况，可视为劳务在境外提供，对外商从我国取得的全部设计业务收入，不征收营业税。
【纳税筹划方案】按上述文件规定，可制定筹划方案：东南公司改变合同签订人，由其设在国外的全资建筑设计子公司东华公司与明月公司签订建筑设计合同进行建筑设计，具体建筑设计业务由东华公司在中国境外进行，这样一来提供应税劳务发生在境外，东华公司可享受免征营业税360万元。
二、利用股权转让置换不动产，享受免征营业税政策
【例2】丰田公司与华海公司签订房产置换协议，丰田公司将自建2幢办公楼价值1600万元与800万元现金与华海公司置换其自建价值2400万元的职工宿舍楼，在置换过程中，丰田公司应缴纳销售不动产营业税＝1600×5%＝80（万元），华海公司应缴纳销售不动产营业税＝2400×5%＝120（万元）。
注：以上营业税计缴系根据财税［2003］16号“财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知”规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计缴营业税。按此文件规定，自建不动产和外购不动产在销售纳税时是有区别的，外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产在销售时没有减除的规定，应以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。本案例所置换房产为自建不动产，应按销售价作为营业额全额计缴营业税。
【纳税筹划思路】对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为财税［2002］191号“财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知”规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并对股权转让不征收营业税。该通知从2003年1月1日起执行。
【纳税筹划方案】按上述文件规定，可制定筹划方案：丰田公司与华海公司签订投资协议，丰田公司将办公楼作价1600万元与800万元现金合计2400万元投资到华海公司，暂时成为华海公司股东，并在协议中注明参与接受投资方华海公司利润分配，共同承担投资风险，同时办理办公楼过户手续，待华海公司办理完工商变更手续后丰田公司将2400万元股份全部转让给华海公司原股东，丰田公司可免缴营业税80万元。
采用同样方法，华海公司与丰田公司签订投资协议，华海公司将职工宿舍作价2400万元投资到丰田公司，暂时成为丰田公司股东，并在协议中注明参与接受投资方丰田公司利润分配，共同承担投资风险，同时办理职工宿舍楼过户手续，待丰田公司办理完工商变更手续后将2400万元股份全部转让给丰田公司原股东，华海公司可免缴营业税120万元。
三、利用公司分立，享受免征营业税政策
【例3】红旗建筑安装工程公司共有职工300人，其中安置自主择业的军队转业干部10人，本年建筑安装工程收入6000万元，红旗公司应缴纳营业税＝6000×3%＝180（万元）。
【纳税筹划思路】对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为财税［2003］第026号“财政部国家税务总局关于自主择业的军队转业干部有关税收政策问题的通知”：为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含60%）以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。本通知自2003年5月1日起执行。
另外根据国税函［2006］第493号“国家税务总局关于劳务承包行为征收营业税问题的批复”规定：建筑安装企业将其承包的某一工程项目的纯劳务部分分包给若干个施工企业，由该建筑安装企业提供施工技术、施工材料并负责工程质量监督，施工劳务由施工企业的职工提供，施工企业按照其提供的工程量与该建筑安装企业统一结算价款。按照现行营业税的有关规定，施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务，因此，对其取得的收入应按照“建筑业”税目征收营业税。
【纳税筹划方案】按上述文件规定，可制定筹划方案：红旗建筑安装工程公司投资开办新全资子公司红星建筑安装工程公司与红叶建筑安装工程公司，分离自主择业的军队转业干部10人和6名管理人员在红星建筑安装工程公司，其余284人在红叶建筑安装工程公司，红星建筑安装工程公司专门从事建筑安装工程总承包业务，然后将施工工程劳务业务部分分包给红叶建筑安装工程公司，红星建筑安装工程公司本年建筑安装工程总承包业务收入6000万元，分包给红叶建筑安装工程公司劳务分包业务收入1000万元，红星建筑安装工程公司安置军队转业干部比例＝10/16×100%＝62.50%，由于安置军队转业干部比例超过60%，根据财税［2003］第026号文件规定，可享受3年内免征营业税。红叶建筑安装工程公司劳务分包业务收入1000万元，应缴纳营业税＝1000×3%＝30（万元），经税收筹划后两公司合计少缴营业税150万元，此外，红星建筑安装工程公司根据财税［2003］第026号文件规定还可享受3年内免征企业所得税优惠政策。
四、改变合同经济业务内容，适用营业税税率，降低税负支出
【例4】新华商场为增值税一般纳税人，适用增值税税率为17%，本年向货物供应商收取与销售额挂钩管理费收入合计500万元。新华商场取得管理费收入应缴纳增值税＝500/1.17×17%＝72.65（万元）。
【纳税筹划思路】对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为国税发［2004］第136号“国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知”规定：一、商业企业向供货方收取的部分收入，按照以下原则征收增值税或营业税：（一）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系，且商业企业向供货方提供一定劳务的收入，例如进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等，不属于平销返利，不冲减当期增值税进项税金，应按营业税的适用税目税率征收营业税。（二）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税。二、商业企业向供货方收取的各种收入，一律不得开具增值税专用发票。三、应冲减进项税金的计算公式调整为：当期应冲减进项税金＝当期取得的返还资金/（1＋所购货物适用增值税税率）×所购货物适用增值税税率。四、本通知自2004年7月1日起执行。
【纳税筹划方案】按上述文件规定，可制定筹划方案：新华商场与货物供应商签订货物装卸劳务合同，规定新华商场为货物供应商按货物供应量提供货物装卸劳务服务，收取货物供应商货物装卸上架费500万元。由于货物装卸上架费与商品销售量、销售额无必然联系，只与货物供应量有关，且商场提供了装卸劳务，则货物装卸上架费500万元不视为平销返利，可按营业税的适用税率征收营业税，新华商场应缴纳营业税＝500×3%＝15（万元），减少税收支出57.65万元。
五、分解营业额，降低营业税负支出
【例5】大地房地产开发集团公司准备对其开发的商铺采用售后返租方式销售，业主购买商铺时与大地公司同时签订商铺买卖合同与委托出租房屋合同，由大地公司统一对外租赁商铺，大地公司每年支付业主商铺租金200万元，大地公司对外租赁商铺取得租赁收入280万元，大地公司应缴纳租赁收入营业税＝280×5%＝14万元。
【纳税筹划思路】对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为财税［2003］第016号“财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知”第十九条规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。因此，对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税，对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。
【纳税筹划方案】按上述文件规定，可制定筹划方案：大地公司与业主签订商铺买卖合同，由其下设的大地物业管理公司与业主签订委托出租房屋合同，出租房屋合同中规定商铺租赁收入280万元由大地物业管理公司收取，其中支付业主租金200万元，代收手续费收入为80万元。物业公司代收280万元商铺租赁收入不需征收营业税，只就代收手续费收入80万元缴纳营业税＝80×5%＝4（万元），比筹划前减少营业税支出10万元。
六、找准兼营项目税负平衡点，合理实施纳税筹划
企业在兼营不同税种业务时，按照税法规定应分别核算各项业务的销售额，未分别核算的从高适用税率。对于增值税纳税人而言，兼营非应税劳务是指纳税人在销售货物的同时，兼营属于营业税征收范围的劳务。按增值税税法规定，纳税人兼营非应税劳务的应分别核算销售货物或应税劳务和非应税劳务的销售额，不分别核算或不能准确核算的，应一并征收增值税。即为非应税劳务部分销售额分别核算缴纳营业税，非应税劳务部分销售额不分别核算缴纳增值税，而营业税与增值税计算依据和适用税率差别较大，导致企业税负差别较大，通过计算可抵扣进项税额与非应税劳务销售额的比率，可找出兼营非应税劳务中营业税与增值税的税负平衡点，然后根据税负平衡点进行兼营非应税劳务核算形式的筹划，可起到降低企业税负的目的。
兼营非应税劳务中增值税与营业税的税负平衡公式可按如下方式确定：
非应税劳务部分销售额应缴纳增值税税额＝销项税额－可抵扣进项税额＝非应税劳务销售额/（1＋增值税税率）×增值税税率－可抵扣进项税额
非应税劳务部分销售额应缴纳营业税税额＝非应税劳务销售额×营业税税率
平衡公式为：
非应税劳务销售额/（1＋增值税税率）×增值税税率－可抵扣进项税额＝非应税劳务销售额×营业税税率
税负平衡点为：
可抵扣进项税额/非应税劳务销售额＝增值税税率/（1＋增值税税率）－营业税税率
根据以上税负平衡公式可看出：
1.当非应税劳务部分可抵扣进项税额占非应税劳务销售额比率等于税负平衡点时，非应税劳务部分缴纳的增值税与营业税相等；企业可分开核算，也可不分开核算；
2.当非应税劳务部分可抵扣进项税额占非应税劳务销售额比率大于税负平衡点时，非应税劳务部分缴纳的增值税小于营业税，企业应选择不分开核算，非应税劳务部分以缴纳增值税为好；
3.当非应税劳务部分可抵扣进项税额占非应税劳务销售额比率小于税负平衡点时，非应税劳务部分缴纳的增值税大于营业税，企业应选择分开核算，非应税劳务部分以缴纳营业税为好。
根据不同的增值税与营业税税率计算的兼营非应税劳务税负平衡点如表1：
表1兼营项目税负平衡点分析表
现举例测算税负平衡点公式准确性如下：
【例6】海林建筑材料公司为增值税一般纳税人，本年销售建筑材料不含税收入为100万元，销售建筑材料允许抵扣进项税额13.60万元，另承接装饰业务，取得装饰劳务工程款20万元，装饰业务用材料允许抵扣进项税额1.36万元，该案例中非应税劳务部分可抵扣进项税额占销售额比率＝1.36/20＝6.8%，小于税负平衡点11.53%，企业应选择分开核算，非应税劳务部分以缴纳营业税为好。具体测算如下：
1．采用不分开核算形式计算应缴纳的税金：
应缴纳增值税税额＝100×17%－13.60＋20/(1＋17%)×17%－1.36＝4.95（万元）；
2．采用分开核算形式计算应缴纳的税金：
应缴纳的增值税税额＝100×17%－13.60＝3.40（万元）
应缴纳的营业税＝20×3%＝0.60（万元）
采用分开核算形式应缴纳的税金合计＝3.40＋0.60＝4（万元），比不分开核算形式减少税金0.95万元，故非应税劳务部分采用分开核算形式计算应缴纳的税金有利。
如上例中装饰业务用材料允许抵扣进项税额改为2.38万元，
该案例中非应税劳务部分可抵扣进项税额占销售额比率＝2.38/20＝11.90%，大于税负平衡点11.53%，企业应选择不分开核算，非应税劳务部分以缴纳增值税为好。具体测算如下：
1．采用不分开核算形式计算应缴纳的税金：
应缴纳的增值税税额＝100×17%－13.60＋20/(1＋17%)×17%－2.38＝3.93（万元）
2采用分开形式计算应缴纳的税金：
应缴纳的增值税税额＝100×17%－13.60＝3.40（万元）
应缴纳的营业税＝20×3%＝0.60（万元）
采用分开方式计算的应缴纳的税金＝3.40＋0.60＝4（万元），比不分开核算形式增加税金0.07万元，故非应税劳务部分采用不分开核算形式计算应缴纳的税金有利。
房地产行业税务筹划思路篇8
关键词：房地产企业税收筹划风险
一、前言
面对当前国家对房地产市场的宏观调控，税收筹划已经成为房地产企业实现利润合法化、最大化的重要手段，也是房地产企业财务管理的重要环节。然而，税收筹划是房地产行业与国家税法和政策不冲突的情况下，达到合理合法的避税目的，是房地产企业收益最大化的手段。同时，也必须注意到房地产企业获得高利润背后存在的各种风险，因此，对房地产企业税收筹划有可能产生的风险进行分析，制定出有效的风险防范措施，减少风险的发生，是房地产企业长期的工作重点。
二、税收筹划的定义
税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。税收筹划是一门新兴的学科，它由税务管理、财务管理、会计等多门学科组成，是市场经济发展的产物。鉴于各个国家市场经济发展程度的不同，这门新兴的学科在西方发达国家发展已经日益成熟，但在我国税收筹划还处于初期的摸索阶段。房地产企业进行合理税收筹划，能减少企业涉税费用，增强企业在行业中的竞争力，实现企业收益的最大化目标和长远发展。
三、房地产企业的税收筹划风险
税收筹划风险是指企业或个人在进行税收筹划时，因各种因素的影响，导致实际收益与预计结果产生偏差的可能性[2]。常见的房地产企业税收筹划风险有以下几种：
（一）税收政策风险
税收政策风险是指税收筹划方案与税收政策之间的冲突，使得房地产企业难以进行税收筹划。房地产企业在我国国民经济中占有主要地位，国家与地方的政策对房地产企业进行严格的调控，税收政策对房地产企业的影响较大。由于我国市场经济发展不够成熟，产生了规章与税收规范数量多于法律法规的现象，从而使税收法令和政策不够透明。随着市场经济的不断发展，税收法律制度的不断健全，政策也会出现改变，这样就会使得制定的税收筹划方案与税收政策不同步，导致税收筹划无法执行。这就是房地产企业中经常遇到的问题，税收筹划与税收政策发生时间上的矛盾，即矛盾具有时间性。
（二）法律风险
在我国，税收筹划业务发展不够成熟，它不具有长期的合法性，会随着国家的政策产生变化；并且税收筹划方案是否具有合法性，也必须经过税务部门的审核，但房地产企业在制定税收筹划方案时对法律法规的理解常与税务监管执行时的意见存在差异，而这种差异就成为税收筹划的法律风险。其实，税务筹划最终就是做到合理、合法的避税，如果房地产企业对税法理解偏差，就会导致税收筹划成为违法的逃税行为或者税收筹划方案无效，从而严重影响了房地产企业的正常发展。
（三）房地产行业间的风险与财务风险
我国的房地产行业发展与社会经济发展密切相关，因此也会受到社会诸多方面的影响。社会经济发展具有多样性和复杂性的特点，同样也会使得房地产行业之间就具有多样性和复杂性，那么房地产企业从制定税收筹划到执行也会有很大的影响，容易产生各种风险。
房地产企业机构的运转，需要庞大的资金做基础，它容易受到资金短缺的影响。房地产企业中的大部分资金都是依靠筹资或者借债获得的，因此，投入的资本额度越大，通过税收筹划获得的收益就会越大，同时，带来的财务风险也就会越大。
（四）房地产企业经营风险
房地产企业的经营项目是多种多样的，而且每个企业的具体情况尽不相同，因此，税收筹划设计的项目也存在差异。在发展具有多样化的市场中，房地产企业的经营风险必然存在，若操作不规范，选择的筹划方案不合理，那么就不可能实现合理的避税，并且会增加筹划的风险。并且，对投入的成本没有合理计划，盲目的进行税收筹划，必然会加大经营投资成本，从而造成企业经营项目失败。
四、房地产企业税收筹划风险的防范措施
实现对房地产企业税收筹划的风险管理，必须要在制定税收筹划时，充分考虑有可能产生的各种风险，并建立合理有效的防范措施，尽可能消除风险。针对不同风险的类型，应该采取不同的对策，大致可以从以下几个方面实现税收筹划风险应对：
（一）正确认识税收筹划的风险
参与税收筹划管理的人员，在掌握企业财务会计、企业管理和税务法律法规的同时，还必须要正确认识到税收筹划的风险，才能在国家对房地产行业的合理调控和监管中，实现合理、合法的税收筹划。参与房地产企业项目的每个人，都应该充分和正确的认识到税收筹划的风险，以及风险有可能带来的影响，并且要有风险防范的意识，这样才能实现收益最大化的税收筹划。
（二）实现税收筹划与税法、政策同步
税法与国家相关政策是调整国家与房地产企业税收相关的规范，它能实现国家对房地产市场的监管和调控，保证行业的健康稳定发展[4]。因此，在制定税收筹划方案中，必须全面了解税法和政策的相关规定，做出不同的纳税方案，并进行优化选择，最终做出最合理、合法的税收筹划决策。同时，税法与相关政策常根据市场经济变化而改变，所以，房地产企业在执行或制定税收筹划的时候，要密切注意税法和相关政策的变化，及时的修正和完善税收筹划方案，以实现方案的同步化、合法化。
（三）健全会计核算制度
建立健全的会计核算制度是房地产企业实现合理、合法税收筹划的前提，其自身是否真实性、完整性和合法性将直接影响到税收筹划的效果。首先，房地产企业的会计核算资料是税收筹划是否合理化的证据，也是税务审核必须提供的资料；其次，健全的会计核算也能为房地产企业进行税收筹划提供合理、可靠的依据；最后，房地产企业必须不断的加强自身的监管工作，以实现会计核算工作的顺利进行。
（四）保证税收筹划方案的综合性
企业财务管理最大目的是实现企业利润最大化，而税收筹划属于企业财务管理其中一项重要工作。税收筹划，不能局限于个税与节税，必须将其置入企业的发展经营战略中，实现长期的投资与规划。因为，税收筹划不是某种单独的个税的筹划，是一项整体的系统工程，它所涉及的税种具有多样性，如城建税、营业税、所得税、土地增值税等等；所以，税收筹划不能仅从某单一的税种看到收益的多少，更应该看整体税的轻重。若在制定税收筹划方案时，追求的收益过大，就会掩盖企业真正的收益效果，从而影响到企业长远的发展[5]。因此，实现房地产企业长远发展必须保证税收筹划方案具有综合性。
五、结语
税收筹划能给房地产企业带来巨大的经济收益，但也必须注意带来的各种风险。不能将房地产税收筹划做单方面的认识，必须提升对风险的防范意识，保证税法、政策与其同步，健全会计核算制度，全面的、综合的实现税收筹划，从而保证税收筹划给房地产企业带来巨大收益的同时，减少风险的发生，实现房地产企业长足健康的发展。
参考文献：
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[3]申俊华.浅述房地产企业税收筹划分析思路[J].中国商界（下半月），2010，28（09）：76-78
[4]石红红.房地产企业土地增值税筹划分析[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版）.2011，12（02）：32-33
房地产行业税务筹划思路篇9
【关键词】优惠型企业；税务筹划；筹划方法
一、优惠型企业税务筹划方法的涵义
税务筹划，是指在法律规定许可的范围内，通过不违法的手段对经营活动和财务活动精心安排，以减轻税收负担的行为（吴晶，2007）。税务筹划具有合法性、前瞻性和目的性等基本特征。
企业税务筹划的方法有很多种，按照税务筹划技术类型可以分为优惠型税务筹划、成本（费用）调整型税务筹划、转让定价筹划方法、纳税临界点和税务平衡点筹划法等。其中优惠型税务筹划方法是本文的研究对象。
优惠型税务筹划方法也称优惠政策筹划法，是指企业通过研究学习税收法规，掌握免税、减税、税率差异、扣除、抵免、延期纳税和退税等政策以避免和减少税金支出，最大化企业价值的一种税务筹划方法。由优惠型税务筹划方法的涵义可知，企业在利用优惠政策进行税务筹划时需要充分了解和熟悉优惠政策的基本内容，然后结合自身实际获得享有优惠政策的必要客观条件，同时还必须获得相关税务主管部门的认定。
二、优惠型企业税务筹划方法的实施步骤
通过总结已有理论研究成果并结合上海纺织发展总公司税务筹划实践经验，本文将优惠型企业税务筹划方法实施步骤归纳为：
1.悉心研究税法，了解相关法律规范。企业要进行优惠型税务筹划，必须对税法及其相关法律系统有系统全面的认识，全面掌握税法各项法律规定，重点了解税收优惠政策及相关条款，仔细学习国家各项税收鼓励政策。除搜集相关税务法规信息外，企业还应当在平时对税务筹划相关制度文件、优惠资质等证明材料进行妥善保管。
2.确立节税目标，制定筹划备选方案。企业应当根据税务筹划内容，确立本次税务筹划目标，作为备选方案制定依据，并最终指导方案实施并为反馈控制提供标准。节税目标确定之后，企业应当尽量考虑各种条件、因素，制定优惠型税务筹划的各备选方案，为决策提供更多空间。
3.测算分析。企业应根据税法规定以及企业自身情况，组织专业人员对各税务筹划备选方案进行定量分析。分析应当包括成本评估、风险评估、经济效益评估等多个方面。
4.确定最终方案并付诸实施。根据测算结果，以本次税务筹划目标为评估依据，确定最优方案并开始实施。税务筹划方案实施可能会涉及企业内部很多部门和人员，所以在实施过程中做好各相关部门的沟通协调工作，保证方案的贯彻和节税目标的实现，是至关重要的。
5.及时反馈实施情况，评估实施效果。在实际操作中，要密切关注筹划方案的实施情况，做好事中控制和事后评估，运用信息反馈机制，验证实际筹划效果。
三、上海纺织发展总公司的实践案例
根据优惠型企业税务筹划实施要求，上海纺织发展总公司严格贯彻成本效益、谋求企业长远发展、实现涉税零风险等税务筹划原则，按照优惠型企业税务筹划方法实施的五个步骤在房产动拆迁、旧仓库改建以及投资子公司股利分配等方面进行了积极的筹划活动，并取得了良好的效益。
1.在动拆迁过程中的税务筹划
土地增值税税率是以增值额与扣除项目差额的金额比率计算，税金按照相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。由于土地增值税在上海纺织发展总公司缴纳税金中占有较大的比重，且具有税率高、税务重、策划空间大等特点，所以对土地增值税的策划就显得尤其重要。
上海纺织发展总公司旗下的子公司新纺织经营公司，地处闸北区，占地1396平方米。经市政府批准，列为闸北区的动迁用地，获得了1.08亿的高额动迁费。但是高额的动迁费并不等于高额收益。按现行税法规定，动迁费收入需要缴纳土地增值税，且土地增值税的税率高达30%～60%，对于企业来说税负相当大。上海纺织发展总公司通过仔细研究土地增值税税法条款并向相关税务专家进行咨询，对这块地进行了税务策划。
首先是策划应税项目的扣除额，增加扣除项目金额。新纺织经营公司作为一个老牌国有企业，资产账面价值远低于市场价格，若以资产账面价值作为扣除项目计算土地增值税，企业无疑将承担高额税负。《土地增值税暂行条例》第六条第三款规定，旧房及建筑的评估价格，可以作为增值额的扣除项目。于是企业将动迁补偿款拆分为土地补偿、企业资产和人员安置的补偿两大块。由于厂房评估价值高于用于企业资产补偿和人员安置补偿部分的动迁费，所以这部分动迁款项可以免征土地增值税，且合法合规。
其次是进行税收政策差别选择。企业在税务筹划实施过程中需要依托企业的经营活动，在合法的范围内对税收政策进行差别选择，具有明显的针对性和实效性。企业要获得某项税收利益，必须寻求自身经营活动的某一方面符合所选择税收政策的特殊性，并把握税收政策的时空性，从而进行合法性和合理性的税收策划。税务筹划人员了解到该子公司房产所处位置在此次动迁中，有1/3要变为道路拓宽所用，属于旧城改造项目。而根据《土地增值税暂行条例》第八条第二款、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条以及《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第四条等相关规定，因城市建设需要（即旧城改造或因企业污染、扰民）发生的动迁补偿款项，纳税人可向税务部门提出免税申请。通过查阅土地动迁的原始资料，最终税务筹划人员找到了能够证明这块土地属于旧城改造项目的文件，依法向税务主管部门提出申请并成功获得认定，免征土地增值税5644万元，不征营业税600万元，合计获得免税6244万元，占动迁费用的57%。这次土地增值税的成功策划，大大提高了企业的经济效益。
2.旧仓库改建过程中的税务筹划
上海纺织发展总公司纪蕴仓库，地处上海市宝山区。总公司对该仓库进行了改建。该地块属工业用地，可用于建造工业用地性质的办公房。一期旧仓库改建工程建成后，时间不长，就获取可观经济效益，获得了区政府的好评。为推动二期项目尽快启动，区政府主动建议公司在二期工程两个地块中，拿出一个地块来转性、招拍挂①，并且承诺招拍挂区里所得收益全部返回总公司。显然，这对公司是件大好事。但二期旧仓库改造项目已经启动，并已投入支出费用300万元。“转性、招拍挂”是否符合成本效益原则？如果决定“转性、招拍挂”，选择哪一个地块能够使得公司效益最大化？为了统一思想认识，总公司领导召开了专题研讨会。在调查研究的基础上，用分析对比的方法，对各备选方案进行了测算。
“招拍挂”增加费用约每平方米楼板成本2000元左右，但转性后，产权性质从原来的“工业用产证”变为“商业办公大楼”，两者售价差额每平方米3000～4000元。转性，首先要收储，这样土地出让部分收入可以免征土地增值税和不征营业税。如不转，房屋出售不能免征土地增值税。转性后，容积率由2调整为2.5，可比原来增加25%的建筑。不转性，房屋只能整栋出售；转性后可分层出售，甚至可以分间出售，有利于销售。对于选择哪一个地块转性，测算发现，土地面积越大转性能够获得的经济效益越高，并且可以完全弥补前期300万元的沉没支出。
经过专题研究，领导层统一了思想认识。向主管部门报告后，也获得了认同。现已纳入2013年总公司的重点投资项目规划。在此项目的策划过程中，税务筹划人员既考虑了直接成本，也考虑了不同税务筹划的机会成本，从而达到了经济效益的最大化。
3.投资子公司股利分配的税务筹划
企业所得税是指国家对境内企业生产经营所得和其他所得依法征收的一种税，所得税实行25%的比例税率。新税法颁布实施后，应该针对新税法改革的特点，做好企业的纳税筹划。新税法改革中，对纳税主体进行了严格的限定，对税率进行了变动，明确了应纳税所得的范围。只有在熟悉新税法的前提下，通过合理科学的纳税筹划，才能更好地为企业服务。
上海纺织发展总公司原始投资某企业股权2350万元，折股2350万股。经过历年的转股、送股，目前持有该企业股权5103万股。根据现行会计核算办法，接受送转股企业不作会计处理。现在以0.9元/股进行了股权转让，收入4592.7万元，高出账面成本2242.7万元。对该部分盈利是否应交所得税，同样进行了策划。税务筹划人员认为，税后利润送股，应视同分红，可以调整课税所得额，因为被投资企业已经缴纳了所得税，本着不应重复纳税的原则，向主管的税务机关提出了申请。被否决后，重新研读税法。税法规定，权益资本以股息形式获得报酬，一般要被征二次税，一次是分配前作为企业利润或应纳税所得额征企业所得税，另一次是分配后作为股东的股息收入，征收个人所得税。该收益是企业的投资行为，应作为股东的股息收入，那么不应再次征收企业所得税，否则是重复计征企业所得税，不尽合理，就又去市税务局，找所得税处的相关负责同志咨询，最后得到的答复是用未分配利润送股，取得转让收入时可以调整纳税基数，从而避免了重复征税，为企业减少了一大笔支出。
四、案例启示
通过对上海纺织发展总公司所开展的优惠型企业税务筹划实践及成效总结，可以获得以下启示：
1.企业要进行科学合理的优惠型税务筹划，首先要学法、懂法和守法。这要求企业在税务筹划之前必须要对税法有系统全面的认识与了解，选择对企业最有利的筹划方案。这里有两个方面的涵义：一方面是指企业税务筹划不能违法国家税收相关法律规范，所有的筹划行为必须在法律框架以内进行；另一方面是指不违法只是企业税务筹划的一个基本条件，在实践当中还须符合国家的立法意图。
2.成功的优惠型企业税务筹划是一项多目标限制下的财务管理活动，单一的节税目标不能使得企业经济效益最大化。企业税务筹划中必须严格贯彻成本效益原则，在考虑节税的同时，统一考虑其他各个方面的因素，包括企业外部环境、自身情况、涉及的收入支出以及税务筹划实行成本等，制定最佳的筹划方案。
3.加强税务筹划信息管理对于保证优惠型企业税务筹划成功实施极为重要。因为与企业各项税收项目相关的政策、法规细则，相关批文有哪些，在何方，企业大多并不了解，所以很难提交详细依据，税务筹划就很难成功。因此，在日常工作中，必须加强对这些税务信息的搜集与管理，并加强与税务主管部门的沟通，及时获取关于税务法律知识的相关指导。同时必须意识到，要改善企业的税收环境，需要企业和政府职能部门双方共同的努力。只有这样，才能使企业在市场经济的大环境下获得生存和发展，也使国家的税收得以保证。
【参考文献】
[1]吴晶.企业实用税务筹划[m].北京：中国纺织出版社，2007：2-3.
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[3]陈懿■.企业所得税税务筹划的财务研究与运用[D].湖南大学，2005.
房地产行业税务筹划思路篇10
关键词：房地产；主要税种；税收筹划策略
一、引言
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从2008年至2012年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。
二、房地产企业税收主要分布情况
（一）开发建设环节
房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。
（二）转让处置环节
房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。
（三）持有使用环节
房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。
三、房地产企业主要税种的筹划策略
（一）营业税税收筹划
营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。
（二）土地增值税税收筹划