房地产评估法律依据篇1
一、房地产企业所得税纳税评估中存在的问题
1.相关的税收法律不够规范，纳税评估依据不足
税收法律不够规范主要表现为以下三点：一是房地产纳税评估的法律依据不足。目前我国在纳税评估上还存在很多法律盲区，虽然出台了一些关于纳税评估的法律法规，但对于房地产所得税的纳税评估并没有明确的规定，致使纳税评估的一些环节缺乏充足的法律依据。二是对相关规定执行的力度不够，并没有按照预售收入计算企业的所得税，导致房地产企业所得税大量流失。三是对房地产企业成本扣除标准方面的规定不够明确，企业在实际的操作中随意性较大，致使偷税漏税、延迟纳税的情况时有发生。
2.评估人员的综合素质偏低，纳税评估工作的效率低下
纳税评估工作是一项比较复杂的系统工程，涉及的范围较广，专业性较强，相应的对纳税评估人员的素质要求也较高，不仅要求评估人员具有专业的纳税评估知识，还要求具备相关的财务知识、法律知识等。但实际的情况却是纳税评估人员的知识结构单一，综合素质根本无法满足相关的要求，导致纳税评估工作的质量较差。
3.缺乏健全的纳税评估指标体系，无法进行全面的信息采集
全面的数据和信息是开展纳税评估工作的基础。因此，具有健全的纳税评估指标体系非常重要。但是在实际的纳税评估工作中，并没有形成统一而健全的纳税评估体系，导致纳税评估工作的可信度较低。
4.部门之间的协调能力较差，纳税评估的流程不够通畅
在实际的纳税评估工作中，各个相关部门之间缺乏应有的沟通和交流，各个部门之间信息共享的程度非常低，致使整个纳税评估的流程不畅，主要表现在以下三个方面：一是税务部门内部个部门之间的配合不够协调，各个岗位的职责不够明确。二是国税和地税之间没有建立完善的协作机制。三是税务部门和其它的职能部门联系不够密切，进而导致纳税评估的流程不畅。
二、优化房地产企业所得税纳税评估工作的建议
1.进一步规范纳税评估的有关法律，使纳税评估工作有法可依
首先，相关部门要根据纳税评估工作的实际情况，进一步规范纳税评估的有关法律，填补法律空白，使纳税评估工作的各个环节都有法可依。其次，全面推行预售收入预征所得税制度，禁止出现不申报预收款纳税的现象。最后，制定严格的房地产企业成本扣除的标准，对营利性和非营利性的产权进行明确。
2.提高纳税评估人员的素质，建立高素质的纳税评估团队
首先，税务部门要加强对纳税评估人员的培训。税务部门要定期或不定期的对相关工作人员进行专业知识的培训，提高纳税评估人员的专业技能。其次，加强对纳税评估人员的考核，形成良好的竞争上岗的机制，促使评估人员主动学习相关知识，提高自己的综合素质。最后，税务部门可以在评估人员内部建立学习型组织，加强评估人员之间的沟通和交流，促进评估人员共同进步，进而建立起一支高素质的纳税评估团队。
3.建立完善的纳税评估指标体系，是数据信息的采集工作更加规范
首先，要做好房地产企业所得税纳税评估指标相关数据的采集工作，为开展纳税评估工作打下良好的基础。其次，根据纳税评估的总体思路，设计出合理的评估指标。在设计评估指标时要对企业做好三个方面的评估：一是对建筑企业总体经营状况的评估。二是做好对建筑企业各类要素的评估。三是在前两者评估的基础上，深入发现纳税评估工作中存在的问题，并制定相应的解决方案。
4.进一步完善部门之间的协调配合机制，规范纳税评估的流程
首先，增强有关部门内部的协调配合的能力。这主要是指税务机关上下级之间以及内部各个有关部门之间的协调配合，她要求各个部门公开各自收集的资料，实现内部信息的共享。其次，积极推行一体化的管理，加强国地税之间的联系。采用这种管理方式，可以充分发挥出地税部门在房地产所得税征管方面积累的丰富经验，从而提高所得税征管的水平。最后，加强与其它职能部门的沟通和交流。这主要是指税收部门应该主动的与财政、房管等部门进行沟通和交流，从而实现信息的共享。
房地产评估法律依据篇2
【关键词】物业税；税基评估；评估体系
随着经济实力的逐步崛起，中国将进入工业化与城市化加速发展的新阶段。城市化的加速推进，推动了我国房地产事业的发展。如何解决在城市化进程中出现的土地、住房等各种问题需要进行系统深入的研究。房地产税收可以从宏观层面上调节我国土地、房产等不动产资源的分配，但是我国房地产税收制度也面临保有阶段税负轻、计税依据不合理、征收范围过窄、内外税制有别等较多影响税制效率、公平的问题。十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。
开征物业税的重要前提是对物业税税基进行评估，我国进行物业税及税基评估试点工作已经有六年之多，从开始的六个省区到现在的十个省区，税基评估始终处于“空转”状态。总结近几年物业税及税基评估试点工作的经验及社会各界对物业税及税基评估的讨论，可以发现以下若干问题一直困扰着物业税及税基评估“试转实”的进行。一是人们对物业税的目标和作用的认识摇摆不定，过分强化了物业税对控制房价的作用；二是过分强调了物业税对土地出让金的替代作用，以及物业税对土地出让制度改革的作用；三是我国财产登记制度的严重滞后等。其实，房价的高低最终是要靠市场机制解决，不能完全寄希望于物业税的作用。土地出让制度和土地出让金的收取，是政府行使土地所有者权力的行为，物业税的开征是政府行使行政权力的行为，两者并没有必然的联系和替代关系。
上述认识的错位会直接或间接地影响物业税税基评估总体方案的设计，以及课税对象和课税范围的界定、税基评估价值类型的选择等，会严重制约物业税及税基评估“试转实”的实施。在这样的背景下，本文适当借鉴国外理论和实践情况，对我国物业税及税基评估的相关问题进行探讨，并提出建议。
一、制定相关的法律法规
1.确定税基评估具体实施机构，并且明确规定该机构的成立目的、职责，以便其依法设立并开展工作。即在法律中明确规定税基评估的主体、评估部门的组成、结构、职责、性质并明确其与其他政府部门之间的关系。
2.通过法律规定评估对象的范围和分类。评估对象的范围及分类是进行税基评估的必需要素之一，对实际的税基评估业务起到直接指导作用，而且税基评估对象的分类，也在一定程度上决定了所用的税基评估方法。不过，鉴于我国各地情况大不相同，法律法规应当留下合适的弹性空间，具体评估方法的选择应当由各地结合实际情况自主裁量。不过，法律对各地行使自由裁量权的条件应该详细规定。
3.税基评估的途径与方法、评估的程序。评估程序可以在省级这一层次的法律规章中进行规定，也可以在全国范围更高层次的法律法规中进行规定，我国的法律法规应当规定税基评估的基本程序，以保证税基评估的总体质量。
4.评估的基准日和评估周期。评估基准日应当在律法规中统一规定，防止实际评估中的任意操作，避免产生混乱。评估周期的选择涉及到在评估结果的及时性与评估成本之间的权衡。因此需要各省级根据本省情况选择合适的评估周期，并在法律中作出明确规定。同时全国应该规定一个合理区间供地方政府参考，还可以避免地方政府在选择评估周期时的随意性。
5.规定部门之间的协调义务。由于我国土地、房产管理体制方面的原因，我国与不动产相关的部门众多，导致税基评估需要的数据分散在各个部门之中。法律法规应该规定这些相关部门在实际工作当中积极配合税基评估部门的工作，有义务向税基评估部门提供税基评估部门所需的数据信息。
6.税基评估争议解决机制。税基评估的结果会影响纳税人应缴纳物业税税额。如何处理征纳纠纷，法律应该对此作出相应规定。税基评估的法律法规中应当详细规定税基评估争议的解决机制，为依法解决评估争议，维护纳税人合法权益提供法律依据。
7.规定负担调整率和税收豁免与优惠等情况。法律法规中应该明确规定负担调整率和税收豁免与优惠的具体条件，防止胡乱优惠、豁免的情况出现。
二、构建我国现代不动产信息数据库
为了保证征收物业税的行政效率，在税基评估中采用批量评估是必然趋势。但是批量评估系统的建立与评估结果的客观公正都与批量评估中采用的基础数据密切相关。基础数据不能满足评估要求，就不能进行税基评估，更无法建立批量评估模型；市场数据不完善或无法及时更新，就不能建立合理的批量评估模型，评估结果会严重偏离其市场价值，使评估结果失去客观性，不被公众和政府接受。因此当前亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库，这是进行税基评估、开征物业税的重要前提。
基础数据的采集制度，应主要从以下几个方面考虑：
1.建立不动产登记制度，登记的内容不仅包括产权、房地产价格，还应包括房屋的结构、设施、街道状况、社区状况等各种影响房屋价值的因素和其他与评估有关的信息。登记的信息应该能够全方位、多层次地反映房地产的真实状况和动态变化。
2.建立物业税申报登记和管理制度。要建立不动产申报制度，当不动产进行新建、购置、改造、拆迁、产权转移时，不动产所有人有义务向税务机关申报，这样税务机关就可以掌握全部纳税人的不动产税源数据。
3.依托计算机网络与其他机构形成资源共享机制。与统计部门、房产管理部门等相关政府部门建立数据资源共享机制，获取房地产交易、成本、收益等方面的数据。与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。为了便于税基评估中心与各部门机构之间的信息沟通，省级政府应该统一信息的标准格式，保持不动产信息的流通渠道畅通，建立现代不动产信息交流平台，减少信息在沟通中的丢失和失真。
三、形成分类分层次的争议解决机制
由于物业税的税基评估结果直接影响到纳税人缴纳物业税的数额，关系到纳税人的切身利益，在征纳物业税的过程中，纳税人对税基评估结果存在异议也是不可避免的，因此物业税的基本法应该保证纳税人对税基评估结果提出申诉的权力，如此还可以再次检验评税结果，提高评估质量。
纳税人提出申诉到申诉解决需要遵照一定的程序，一般包括以下几个阶段：一是纳税人提出申诉。纳税人对评估结果拥有知情权，税基评估机构应该在评估之后将初评的结果及不动产的有关资料在征税之前公布在有关媒体或网络上，方便纳税人进行查询，并将税基评估结果以评估结果通知书的形式寄送给纳税人，并规定一定的申诉期，规定纳税人如果对评估结果有异议可在收到评估结果通知书之后的一定期限内向税基评估中心提出申诉请求。二是税基评估中心接受申诉。税基评估中心在接到纳税人的申诉请求后，必须在一定期限内对纳税人的申诉请求作出回应。三是税基评估部门处理申诉内容，并告知纳税人处理结果。税基评估中心应该针对申诉的内容和性质，采取相应的处理办法，对评估失误给予及时纠正，对数据方面的争议应及时核实数据或现场勘查，及时解决争议，并向申诉人发出评估结果更正报告单，告知申诉人处理方法、过程和结果。四是纳税人对重估提出争议。纳税人收到评估结果更正报告单后，对重估结果和处理意见仍不满意的，可以向税基评估中心再次提出申诉，请求对争议进行处理，或者向税基评估中心的主管部门提出评估争议，主管部门应限期对争议作出处理。五是对争议的调解。主管部门对争议进行调解，调解不成，纳税人可以向评估仲裁委员会提请仲裁。六是对争议的仲裁。评估仲裁委员会对纳税人提出的仲裁申请进行仲裁。七是提讼。经评估仲裁委员会仲裁之后，纳税人对仲裁结果仍不满意的，可以依法提讼。这是对评估争议的最终解决办法。诉讼程序完成就是评估结果的最终结论，当事人双方必须接受。
四、协调好税基评估机构与相关部门的关系
1.与政府部门之间的关系。税基评估中心是由各省政府设立并管理的，其最高负责人也由省政府任命。税基评估中心接受省政府的宏观指导，并且与省政府下属的其他部门一样接受纪检部门监督，统一贯彻党的政策法规等。税基评估中心依法办事，遵守各项规范准则，其评估结果独立于政府部门，不受政府部门的影响，按照评估程序规则客观公正地产生。税基评估中心的工作人员待遇应等同于公务员待遇。
2.与税务部门、财政部门之间的关系。税务部门是税基评估中心评估结果的使用部门，税基评估中心按照税基评估周期，向税务部门按期提供税基评估的评估值作为征税的依据，税务部门必须对税基评估结果进行备案。税务部门和税基评估中心应该设立专门负责人进行沟通，对机构之间的数据传送等沟通交流工作进行记录，并在工作中遵循保密原则。财政部门负责支付税基评估中心聘请资产评估中介机构实施评估的费用。资产评估中介机构将税基评估结果交付税基评估中心，税基评估中心再交由税务部门使用，评估结果交付税务部门之后，评估中心应当提请财政部门支付部分评估款项给中介机构，当评估结果实际运用过程中并没有发生因评估结果不准确而产生的争议时，税基评估中心再提请财政部门支付剩余的评估款项给中介机构。
3.与其他部门之间的关系。我国目前的机构设置导致大量房地产信息分别由不同的管理部门掌握。占地面积等关于土地的相关信息要从国土资源部和发改委获得，房地产是否合格及具体标准由建设局管理，使用年限等目前房屋交易的各类具体信息可以从住房和城乡建设部取得，从统计局可以获得当地经济发展情况指标，房地产开发公司可以提供绿地面积等关于房地产所在小区的各种指标，中介机构可以提供评估技术支持。在我国专门的不动产信息数据库没有完全建立之前，加强税基评估中心与各部门之间的协调配合对于我国的税基评估工作尤为重要。
五、培养税基评估人才
1.制定培养税基评估人才计划。首先，由于资产评估中介机构的从业人员有资产评估的专业背景，可以由政府部门与中介机构协商合作，从评估中介机构中选拔一批愿意从事税基评估的人员进行税基评估的相关培训。其次，由这些人员作为培训师再培训各地从事税基评估的人员，由政府部门与注册资产评估师协会合作，组织各地从事税基评估人员进行培训，使税基评估的基本技术得到扩展。再次，要通过开展集中培训、研讨会、自学、网络教育等多种途径加强税基评估人员的后续培训教育。
2.逐步制定规范税基评估工作的法规体系和评估工作人员的考核制度。我国应建立与税基评估相关的政策法规体系，如制定基本的税基评估从业执业道德规范，建立更加系统科学的操作准则、规范和程序。税基评估的过程应当以准则、程序、规范的形式表达出来。另外由于税基评估的最终结果在科学方法的基础上还会受评估人员主观因素的影响，因此，必须加强税基评估人员的职业道德教育，评估人员的职业道德要通过规范的形式加以明确，为统一管理税基评估行业和开展税基评估工作提供依据，做到每项税基评估工作都有理有据、有法可依。
【参考文献】
［1］范信葵.物业税评估制度的国际比较及借鉴［J］.北方经济，2006（9）.
房地产评估法律依据篇3
（一）对评税机构设置的选择
在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。
我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。
因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。
（二）房地产税税基评估周期
以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。
我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。
（三）申诉安排
房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。
二、房地产税税基评估方法和技术
在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。
（一）基本评估方法
房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。
采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。
国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。
（二）税基评估技术－－批量评估
同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（Cama，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发Cama。综合国外房地产税发达国家开发Cama的经验做法，无论何种Cama系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。
房地产评估法律依据篇4
王峰与张成做钢材销售生意，后因张成拖欠货款18.9万元，王峰在索要无果的情况下起诉到人民法院，要求张成给付货款18.9万元和本案的诉讼费用。法院经过开庭审理后查明，原被告间的买卖有合同和供货发票为证，张成经法院传唤无合法理由拒不到庭。法院遂依法作出缺席判决，判令张成一次性给付王峰货款并承担本案的诉讼费用。判决书发生法律效力后，因被执行人张成没有主动履行法律文书确定的义务，权利人王峰于2002年5月12日向法院申请强制执行。
案件在执行过程中，由于被执行人张成下落不明，法院于是在被执行人张成无人居住的住所张贴了搬迁公告，如到期仍不履行法律文书确定的义务，则依法强制执行。并且依法委托房地产中介事务所对被执行人张成的房屋进行评估，评估价值为72600元。拍卖中因无人竞买，法院再次张贴拍卖公告，并将房屋底价降为42000元。2002年11月，案外人周洁以42000元的价格买受了该房屋，法院于同日制作了变卖裁定书。至此本案执行完毕。2003年2月，在本案执行完毕后，被执行人张成以原审法院对其房屋进行评估、拍卖过程中有漏估、错评现象，损害了其合法权益向上级人民法院反映。经上级人民法院调查，查明，张成的宅基地为国有划拨土地，而评估时误当作集体土进行了估价，使被执行人张成的合法权益受到损失。鉴于案件执行完毕后发生的特殊情况，执行法官对案外人周洁买受该房屋是否适用善意取得制度出现了分歧？
分歧意见
本案在执行过程中，对是否适用善意取得制度产生了分歧意见，主要形成以下两种观点，现分述如下：
第一种观点是否定说。案外人周洁是基于人民法院在委托评估机构评估时出现误差的情况下，以不合理的低价买受被执行人的房产，不属于善意取得的规定的范畴，应当依法执行回转，保护被执行人的合法权益。
第二种观点是肯定说。本案中案外人周洁买受人民法院依法变卖的房产是出于善意，且本人没有过失，应该适应善意取得制度。
评析
本案的实质为案外人周洁买受人民法院依法变卖的房产，因评估机构的评估错误而发生的争议，并非买受人的恶意产生，司法实践中不能把评估机构的错误强加到案外买受人的身上，损害其合法权益。本案的房产属于不动产，关于不动产能否适用善意取得制度，笔者根据法理和相关法律规定试作如下分析：
第一、否定本案适用善意取得制度的理由。
否定善意取得制度的观点认为人民法院依据错误的评估结论对被执行人张成的房产进行变卖，变卖裁定确有错误，侵害了其合法权益，且被变卖的房产属于不动产，根据法律规定不适用善意取得制度，应当依法执行回转，恢复到执行前的状态，保护被执行人的权益。其具体理由是：
1、目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。至于不动产，应以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。故在建立不动产登记制度后，善意取得的原理以及规则在不动产领域已经无法适用。即使存在不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条规定，执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当做出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。
3、根据法院所查明的事实，被执行人张成所使用的宅基地属国有划拨土地，说明评估结论是错误的，因集体土地是没有价格的，只有取得费用，而国有土地是有价格的，二者存在质的差别，法院依据错误的评估结论进行变卖，侵害了被执行人张成的合法权益，应强制买受人周洁搬出该房屋，至于给周洁带来的损失，可对其后添置的财产进行评估，折价赔偿；其它损失可以通过国家赔偿的途径进行解决。
4、最高人民法院于1998年7月21日作出法释[1998]17号司法解释，该解释明确规定，执行过程中作出的裁定确有错误的，可以撤销原来的变卖裁定。本案的变卖裁定确有错误，应予以撤销，恢复到执行前的状态。
本案人民法院依法变卖的房产并非违章建筑，产生问题的原因是基于对土地性质的评估错误，而且房产属于法律意义上的不动产，法律上没有不动产适用善意取得制度的规定。因此，本案不属于善意取得制度的范畴。
第二、肯定本案适用善意取得制度的理由。
肯定善意取得制度的观点认为案外买受人周洁是基于人民法院的变卖，依法支付价款买受被执行房产的，至于评估机构的评估错误、人民法院依据错误的评估报告变卖被执行财产，并不能成为否定买受人善意取得的依据，如果执行回转将会严重损害买受人的合法权益，使市场经济交易安全受到冲击。本案的不动产买卖关系的成立应当适用善意取得制度。其具体理由是：
1、从不动产登记公信力的角度分析。我国关于不动产权属的认定实行的是登记要件说，即赋予登记以较强的公信力，登记一经完成，权利即为设定，即使该登记内容与真实权利不符，亦视登记内容为正确，法律对于信赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。本案中被执行人张成原持有房产证，是该房产的合法所有人，但人民法院依据判决书，并且经评估机构评估后，对其房产依法进行变卖，是有事实和法律依据的。案外人周洁买受该房屋后，不能因为评估有误就否定善意取得，应当确定该买卖行为有效。
2、从尚未健全的不动产登记角度分析。由于我国尚未建立起健全的不动产登记体系，没有规定不动产可以适用善意取得，而且我国的强制执行法尚未出台，目前出台的民事诉讼法及其解释和最高人民法院关于执行工作若干问题的规定，均未对上述情况做出明确规定，但这并不影响本案不动产善意取得制度的适用。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度的存在。本案中，被执行的房产是有房产证的，进行了合法的登记，可以转让。人民法院在执行过程中，由于被执行人张成没有履行法律文书确定的义务，变卖其房产是合法有效。至于变卖过程中存在的瑕疵，不能影响案外买受人的善意取得。
3、从我国目前的司法解释角度分析。《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”就包括了共同共有不动产的善意取得。如果买受人在买受该不动产时为善意且无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。并且，在现代社会中，无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生，因而存在不动产无权处分的可能。从该司法解释演变生成来看，主要就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。因此，本案应当适用善意取得制度，保护善意买受人的合法权益。
4、从维护交易安全的角度分析。市场经济是法治经济，要求交易必须在法律规定的范围内进行，而法律是维护交易安全的保障。在我国法治愈来愈健全的社会条件下，不动产的交易日益频繁，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人在每一交易过程中对出让人是否为真正的权利人，或者买受人民法院依法拍卖、变卖的不动产是否存在瑕疵进行调查是很难做到的，即便可能的话，那交易诚信的成本也相当高昂，就会在一定程度上阻碍不动产的流通，使得社会经济的发展受阻。因此，从维护市场经济下不动产交易的安全，鼓励不动产交易的角度上看，应当采取和适用不动产善意取得制度。本案案外人周洁的买受房产关系正是属于市场经济条件下正常的交易类型，其安全性应当得到法律的保护。
房地产评估法律依据篇5
【关键词】房地产行业；评估方法；问题；研究
1前言
在我们国家经济发展的主要支柱就包含房地产行业。房地产行业的发展不仅关系着国家经济的发展还对人们的生活有一定的影响。在我们国家的房地产行业中房地产评估非常重要主要是因为它可以影响房地产的定价，能够促进房地产行业有秩序和健康的发展。然而就目前的情况而言，我们国家的房地产行业的各方面的发展都不够完善，导致不能正确的选择合适的评估方法。现在社会市场中房地产行业在不断的发展，房地产评估的范围也在不断的扩大，传统的评估方法已经不能满足现在的房地产行业评估的要求了，也就不能够得出合理的评估结果。
2我国房地产评估中存在哪些问题
2.1房地产评估中没有完善的法律体系
因为我们过节啊的房地产行业是从改革开放之后才发展起来的，发展的时间还比较短。目前只有在1995年制定的《中华人民共和国城市房地产管理法》中对房地产评估有具体的规定，但是在现在的社会中房地产行业发展的速度较快，出现了许多中房地产交易，对房地产的估价也就比较模糊，房地产中许多的法律纠纷都是因为房地产估价不合理引起的。比如现在我们国家房地产中的拆迁补偿问题一直没有法律的依据，因此出现了许多的经济纠纷。
2.2房地产估价人员的素质不同
我们国家的房地产评估人员要求学历最低应该是中专学历，考试的科目有《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》这四科，对于有不同的工作经验的人员学历要求也是不同的。而国外的评估师大多数最低要求是本科学历，另外国外的考试科目不仅仅是房地产的知识还包括建筑经济方面和法律方面的知识。
2.3评估方法的使用受到限制
我们国家现在使用的评估的方法主要有市场比较法、成本法、收益法等，和国外使用的方法类似，但是因为没有明确的评估数据、评估员的专业知识不够，因此不能很好的使用各种评估方法。（1）市场比较法是将评估对象和已经发生交易的类似房地产进行比较，适当的修正那些已经发生的类似房地产的成交价格，来确定评估对象客观的价格和价值的评估方法。市场比较法能够将房地产市场展的实际情况反映出来，因此这种评估的方法评估出的价格比较现实。而且这种方法又具备直观、简单易行的优点。所以市场比较发在房地产评估工作中应用比较广泛。（2）成本法评估是指在现在的房地产发展中重新对相同的被评估的房地产的价格进行构建将所需要的成本和损耗从中扣除，来确定评估对象客观的价格和价值的评估方法。这种方法操作简单，不像市场比较法和收益法在技术上的要求那么高，但是它的缺点主要表现在房地产的价格不是主要受到房地产成本的影响，房地产的成本增加不一定会使房地产的价值增加，房地产的价值不高并不代表投入的成本少。所以成本法的评估受到一定的局限。而且成本法评估的过程中比较有难度的工作就是对损耗的估算，特别是比较老旧的房地产更加难以进行。这就对成本法评估结果的准确性有着非常重要的影响。（3）收益法是求取估价对象在估价完成之后的正常净收益，来确定评估对象客观的价格和价值的评估方法。收益法的缺点主要是因为这种评估的方法在应用时要求的技术比较高，对于纯收益的计算比较困难，很难准确的将各种费用计算出来，所以对纯收益进行准确的估算比较困难。在我们国家房地产评估的过程中，收益法中对于利润的确定和成本法中损耗的确定都比较模糊，因此不同的评估人员会使评估的结果有很大的区别。因此市场法是现在我们国家房地产评估中应用比较普遍。但是在市场评估发的应用中，很难对未来房产政策的发展趋势进行预测，这就造成了委托方并不采用评估的结果。
2.4房地产评估执业中存在很高的风险
在我们国家的房地产评估的行业中有着不合理的竞争。在评估进行的过程中，委托单位总是限制评估人员，而评估人员则没有进行公平、合理的评估。比如在对拆迁补偿进行评估时，委托单位为了能够获得较高的经济利益，出现了贿赂评估师，使评估师做出不准确的评估结果。而因为现在我们国家的评估需求在不断的增多，我们国家对评估机构的要求不是特别的严格，使我们国家出现了较多的评估机构而且这些评估机构之间出现了不正当的竞争，没有按照评估的原则进行，使房地产评估执业中存在很高的风险。
3如何解决房地产评估中存在的这些问题
3.1建立健全相关的法律法规
我们应该借鉴国外的一些房地产评估行业发展完善的国家，建立完善的法律法规的体系。随着我们国家经济的快速发展，房地产评估行业也在迅速的发展。而就在这时许多国外的房地产评估机构也在慢慢的向中国发展，他们制定的法律规章制度对中国的评估机构完善法律体系有着很重要的影响。但是我们国家不能只是拿别人的东西做依据，要以我们国家现在的国情为依据，针对我们国家房地产评估行业中存在的问题来制定适合我们国家的法律法规。而不同的地区也要根据该地区的房地产评估行业发展的具体情况来制定更加符合实际的法律体系。例如，因为每个地区发展的情况不同，城乡发展的速度也不一样，造成房屋拆迁的标准也有很大的不同，因此每个地区就应该建立符合实际情况的规章制度，减少由于拆迁补偿款而引起的法律纠纷。
3.2提高录取的条件和对评估员进行不断的培训
房地产的评估工作越来越复杂决定了评估员的专业能力也必须要提高。（1）提高评估员的录取条件，提高学历要求，学历至少应该是本科以上。但是对学历要求的提高会使评估员的录取工作比较困难，评估人才日益缺乏，为了弥补这个漏洞，可以根据不同的学历对评估师进行分级，大专学历的人员可以作为助理评估师也可以是普通评估师，只有本科以上的人员才能成为高级评估师，（2）对评估师不断的进行培训，扩大评估师的知识范围，加大法律、经济的培训，使现在的评估师能够具备全面的知识技能。
3.3遵守职业道德，降低执业风险
评估师在对房地产进行评估时，如果遵守职业道德，自然而然的会降低执业的风险。评估师应该按照评估工作的法律法规制度，公平公正的对待每一个评估的项目，不满足委托方不合理的要求，按照规定一步一步的进行评估，这样评估师的执业风险也就大大的降低了，相反委托单位为了能够获得较高的经济利益，贿赂评估师，使评估师做出不准确的评估结果。这样就会使评估师的执业风险大大的增加。因此必须要使评估师具有良好的职业道德，提高评估的质量。
4小结
因此在对不同的房地产进行评估时必须要根据委托方的特点和当地的房地产发展的形式选择合适的房地产评估的方法。然而传统的评估方法已经不能适应经济的快速发展，因此必须要对现在的评估方法进行不断的改进。
参考文献：
[1]曹海军.我国房地产评估方法及现状[J].中小企业管理与科技，2010（34）.
[2]刘宇，杨开源.房地产评估方法的选择[J].科技经济市场，2007（4）.
房地产评估法律依据篇6
(一)课税对象
通常房地产税的课税对象包括所有的房地产。有时，不同的房地产会受到不同的对待。有的国家将房地产按其用途分为住宅用、商业用(非住宅用)，如英国、芬兰、荷兰，有的还进一步分为工业用(生产用)及农用等，如加拿大、新西兰、澳大利亚。有的国家将房地产按其地理位置分为农村、郊区和城市房地产，如阿根廷、西班牙。有的国家只对土地征税，有些国家只对建筑物征税，但大多数国家既对土地也对建筑物征税，而且通常合在一起征收，如美国、加拿大、菲律宾、英国、德国等。也有少数地区和国家对土地和建筑物分开征收，分设税种，如香港的差饷税不包括土地，对土地单独征收地租税，台湾地区设立地价税和房屋税。由于各国的房地产税内涵有所不同，因此名称有所不同。
(二)税率
不同国家之间地方政府决定房地产税率的自由程度差异很大。有的国家和地区由中央政府统一决定，如韩国、新加坡、香港地区。有的国家则完全由地方自行制定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰等。有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾，西班牙等。马来西亚限制为不超过年度房地产价值的35%或改良价值的5%，菲律宾限制为省、市或地方分别不超过评估价值的1%、2%，西班牙则根据相关条件分别对城市和农村限定最高税率。有的国家则将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦。阿根廷规定税率为地籍价值的0.06%～2%之间，丹麦为土地价值的1.6%～3.4%之间，澳大利亚的大多数地区倾向于未改良土地价值的1%～1.97%之间。还有的国家由中央制订基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利。德国为地方决定300%～600%的乘数，奥地利为地方决定不超过500%的乘数。从税率形式看，大部分国家采用比例税率，如新加坡和我国香港地区实行统一的单一比例税率，新加坡为10%，香港地区为应纳税价值的5%。也有国家采用超额累进税率，如塞浦路斯。还有的采用定额税率，如新西兰。有的国家针对不同类型房产分别采用不同形式的税率，如韩国对住宅性房屋按超额累进税率征收，对高尔夫球场、高级娱乐场所等按比例税率征收；英国对经营性房地产采用比例税率，对住宅性房地产采用分等级征收定额税的办法。
许多国家和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类的不同采用差别比例税率。
(三)评估依据及办法
各国对如何计量房地产的课税对象，基本上可以分为从价计征和从量计征。
从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值中单纯只按土地计量(包括对特定土地进行开发的计量，如道路铺设等)，而不包括地面附着房产价值的，又称为土地价值，是资本价值的一种特例。资本价值以房地产市场价格为基础进行评估，市场价值的取得通常有比较销售法、折旧成本法、收入法。年值价值以房地产的租金收益作为房地产的计税依据。租金指房地产的名义租金或预期租金，而非指实际租金收益。
目前，世界上大多数国家计量房地产都采用从价计征方式，尤其是按资本价值体系征收，如美国、加拿大、马来西亚、菲律宾等国。从历史角度看，年值体系受英国税制影响，迄今为止，许多前英国殖民地仍在依照年值体系征收房地产税，如英国、香港地区、澳大利亚、新西兰等国家和地区。不过，由于租金难以精确评估，包括英国在内的一些国家也逐步采取了资本价值与年值价值相结合的方式。
除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式(按土地或建筑物面积)。从量计征简便易行，税额确实，但随着经济的发展和级差地租的扩大，如果再按面积计征，就会有失公平。
从各国房地产税的情况看，地方政府负责评估比中央或区域初构负责诩古的要多。除香港地区、韩国、新加坡、塞浦路斯、英国外，大都由地方政府进行评估。公平而有效的房地产税不仅要求有最初的房地产评估机制，而目要定期对房地产变化情况.进行重新评估。各国对房地产进行重新评估的频率有很大差异。重估间隔期主要是法律e规定的，但在实际操作中往往被延误，如德国虽规定每6年重估一次，但实际上自1994年以来就没有重估过。从评估的办法来看，按资本价值征收房地产税的国家，大都以市场价值为基准，有的评估价值与市场价值相接近，如加拿大、新西兰、菲律宾等国家。有的为市场价值的一定百分比，如阿根廷，房士也产的评估价值通常在市场价值的40%～60%之间。美国则由地方对不同的房地产按不同的市场价值比例确定评估价值，每年依据地方政府支出的需要而倒推确定。奥地利则远远低于房地产的市场价格。按租金价值征收房地产税的国家和地区，一般按预期获得的市场租金收益确定评估价值，如新加坡、香港地区。在英国，住宅性房地产按市场销售价评估，对非住宅性房屋则分8类进行评估，由地方评估员评定租金价值，地方政府还要确定—定的乘数，等等。
(四)免征范围
在免征范围的规定上各国有所不同，但也有一些共同的判断，如政府所有的房地产都免于征收。其他被免征的有大学、教会、公墓.公立医院、慈善机构、公共道路、公园、图书馆、使馆等所拥有的房地产。有些国家，农业用地与主要住所也可免征。
闲置房地产在世界各国有完全不同的政策措施，存在优惠和惩罚两种政策倾向。采取优惠政策的，一般是以租金收益为计税依据的国家，因为在该种计税依据下，纳税义务人一般是房地产的使用人，并且根据房地产的实际用途进行评估。而对于土地资源不丰富。要努力提高土地利用效率的国家.则对闲置房地产征收惩罚性税收，如在菲律宾闲置土地需要向省或地方额外缴纳不超过评估价值5%的闲置土地税。
二、思考与借鉴
从比较的情况看，各国房地产税改革的趋势表现为：1.将课税对象分为住宅用、商用、工业用和农用等。2.税率倾向于采用比例税率，并与课税对象分类相一致，实行差别比例税率。3.评估依据更多地采用资本价值体系。4.免征范围基本上集中于政府用地、公共事业用地和农用地，对低收入的个人住宅性房产免征或提供折扣。
根据国外征收房地产税的经验，结合我国实际.笔者对我国房地产税改革提出以下几点建议：
第一，对土地和房产合并征收房地产税。我国现行的房产税和城镇土地使用税是两个独立的税种，分别课征。在今后的改革中，是继续分开课征，还是合并征收？学术界意见不一。从理论上讲，因为土地是稀缺资源，所以对土地实行不同于房产的税率，有利于提高土地的开发利用。提高单位面积土地投资效率，实现土地的潜在价值。但从具体实践来看，把土地改良与建筑纳入到统一的房地产税中，与仅仅对土地征税或对土地与房产实行差别征税相比，能够降低房地产税的名义税率，便于各方接受和征管。笔者主张土地和房产合并征收后，将房地产按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他进行分类，对非住宅性房产的课税要重于住宅性房产。由于我国处于农村城镇化的发展时期，严格区分农村和城镇有很大困难。因此笔者不主张将房地产按农村、郊区和城市房地产进行分类。关于农民住房，可以通过免征额来解决。
第二，在税率的制定上，给予地方一定的自。我国是一个幅员辽阔的国家.各地经济发展情况又极其不均衡。因此，税率的制定.有两种可供参考：一是地方各自制定税率，由中央作最高最低限制；另一个是中央制定标准税率，地方可以决定一定比例的乘数，并由中央限定范围。在税率形式上，各地制定国家允许范围内的差别比例税率较为合适。
房地产评估法律依据篇7
（包头市房地产产权管理处，内蒙古包头014030）
摘要：随着改革的不断深化，房地产业迅速发展，房地产估价师队伍日渐壮大，房地产估价师作用越来越大，风险与防范也越来越重要，加强前置管理对房地产业健康发展意义重大。
关键词：房地产；估价师；风险；防范
中图分类号：F293.35文献标志码：a文章编号：1000-8772（2014）19-0152-01
随着房地产市场化程度的提高，市场需求催生了大量的房地产估价机构，使得房地产估价师队伍日益壮大。但是，房地产估价师的执业风险时刻存在，因此，更好地防范房地产估价师执业风险就显得越来越重要。
一、房地产估价师执业风险的类型
1、民事赔偿风险。《房地产估价师注册管理办法》（建设部100号令）第二十五条规定，“在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿”。
2、行政处罚风险。房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十八条第五款规定，“与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误，造成重大损失的”，“由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款”“给当事人造成直接经济损失的”，“处以违法所得3倍但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可以处以1万元以下的罚款”。
3、刑事处罚风险。《刑法》第229条第1、2款规定，“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金”——这是对“中介组织人员提供虚假证明文件罪”的阐述。
二、房地产估价师执业风险的防范措施
1、加强法制学习，提高法律意识。许多房地产估价师埋头钻研业务知识，对估价规范、估价技术、估价参数耳熟能详，但对法律知识却知之甚少，导致难以把握对与错、是与非、合法与违法以及罪与非罪的界限。作为估价师，必须学习有关的民法、经济法、合同法等民事法律知识，也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识，就可以在心目中树立起一道是非界线。
2、严格遵守职业道德，加强自律。按照独立、客观、公正的原则和方法，客观对估价对象进行评估，维护委托人的正当权益。
3、保证估价结果的合理性。提高估价结果的合理性是防范执业风险的核心措施。最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估，各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息，并将其应用于评估实践中。
4、提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务。有些风险是由于委托方和估价方责任未明确造成的。而有效防范此风险的方法是提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务。估价业务委托合同是进行估价的依据之一，它明确了委托方和估价方的权利和义务以及相应承担的责任，必须由委托方承担的责任和义务务必在委托合同中写明。
5、加强同行间的沟通与合作。不同的估价师所具备的估价专长不一样，估价机构也是如此。通过同行的相互合作，可以取长补短、相互借鉴、互通信息，对一些难度较大或比较新型的评估业务可以共同探讨研究，在做出高质量的评估报告的同时，也分担了风险。
参考文献：
[1]沈颖，杨雪红.浅谈房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技，2008，（18）.
[2]顾菁喆.房地产估价风险分析与防范[J].中国商界，2010，（9）：228.
[3]阮娟萍.房地产估价风险分析与防范措施探析[J].中国新技术新产品，2009，（11）.
房地产评估法律依据篇8
然而，经过近20多年的运行，房地产估价制度虽然也在不断地调整和完善，但与当前快速变化的新形势还是难以适应，需要深化改革。
一、房地产估价制度深化改革的动因
1.《资产评估法》的出台，推动房地产估价制度必须改革
新出台的《资产评估法》按照市场化改革方向，对现行的估价制度进行了重大突破。《资产评估法》去门槛、明责任，规范评估师和评估机构的从业行为，降低评估机构的运行成本，提高评估机构运营效率。打开了限制评估机构发展的桎梏，按照市场化规则，引领评估机构及评估专业人员真正成为市场的主体。《资产评估法》作为评估行业的基本法，其所做出的规定，虽然还存在一些不尽如人意，或者说是有待探讨的地方，但房地产估价行业必须遵守。现行房地产估价制度与《资产评估法》的规定有许多地方不一致，除《房地产管理法》特别规定外，应当依法做出调整。
2.国家深化行政w制改革的政策，鞭策房地产估价制度改革
近年来，基于市场在资源配置中起决定作用和更好发挥政府作用的改革方向，国务院坚持简政放权、放管结合、优化服务，努力营造大众创业，万众创新的局面。分批次取消了资产评估师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员的职业资格准入。房地产估价的资格准入虽仍得以保留，但已释放出明确的改革信号。国家还积极稳妥推进行业协会与行政机关脱钩，厘清行政机关与行业协会的职能边界，鼓励行业协会参与制定相关立法、行业数据统计等事务。发挥行业协会在行业指南制定、行业人才培养、共性技术平台建设、第三方咨询评估等方面作用。国家深化行政体制改革的举措，推动房地产估价制度必须加快改革步伐，与国家改革大趋势相适应。
3.我国经济进入新常态，形势倒逼估价制度改革
在经济新常态下，国家经济进入中高速增长时期，特别是在房地产领域，那种大拆大建、超高速增长的时代已经结束。伴随而来的是房地产评估需求总量急剧减少，评估市场急剧萎缩。然而，我国目前拥有房地产估价机构5500家，注册房地产估价师5.4万人，估价从业人员近30万人，房地产估价师队伍还在以每年几千人的速度不断增加，并且没有建立起符合市场规则的退出机制。房地产评估市场的现状是僧多粥少，竞争惨烈。行业面临产能过剩，需要解决去产能问题。如果不进行改革，优化评估产能，将可能会使评估行业成本高企，利润下滑，甚至可能会出现无序竞争的局面，危害行业的健康发展。
4.房地产估价制度的缺陷，需要靠改革来解决
一是估价师考试报考条件关于“工作经历”“相关学历”的限制，使得应届大学毕业生不能报考估价师，降低了应届大学毕业生的就业意愿，估价行业从源头上缺少新鲜血液，难以吸引和培养高端人才，提高评估队伍素质。二是估价师没有水平评价，专业水平无梯度显示，降低了专业水平与服务机会的关联性，难以在市场竞争中形成专业水平越高，获取评估业务机会越多的良性竞争局面。三是估价机构的资质等级管理制度存在弊端。四是估价行业自律还没有完全到位。五是公平良序向社会提供房地产估价服务局面没有完全形成。
二、当前房地产估价制度改革的主要举措
1.完善房地产估价从业人员准入和退出制度
《城市房地产管理法》规定实行房地产价格评估人员资格认证制度。《资产评估法》出台后，应当处理好普通法与特别法的关系，进一步完善房地产估价从业人员执业准入制度。
一是对于房地产评估，无论是法定业务还是非法定业务，估价人员都必须取得房地产估价师职业资格并经注册后方可执业。各类房地产估价业务都要由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产估价报告；二是合理确定估价师专职和兼职，对于内部提前退休、下岗待业、符合政策的离岗创业人员，在估价师执业注册时，对人事档案存放及社保证明等注册要件灵活做出安排，不宜规定过死。同时，要创造条件，允许符合兼职条件的估价师从事估价业务，最大限度地激发创业活力，营造大众创业局面；三是制定行业发展规划，实行评估人员总量控制，根据社会需求，发展估价师队伍。在此基础上，一方面，敞开入口，完善估价师考试制度，降低准入门槛。取消工作经验限制，将房地产估价师实践经验后置考核。取消报考的相关专业条件限制，“求才不问出身”，让所有人都站在同一起跑线上。另一方面，设立出口，建立常态化的估价师退出机制。通过公平竞争等方式，淘汰职业道德不佳、专业能力不合格的估价师。
2.建立梯度递进的估价师队伍
房地产估价行业是小行业，却是精英人的行业。即便如此，估价师之间的专业水平和综合能力也还是存在较大差异的。这种差异，显示出估价服务水平和能力的优劣，因而应当对估价师细分差异，梯度体现能力水平。细分标准为：通过相应级别的继续教育；发表专业文章，或进行估价专业课题研究；房地产评估业务经验年限；估价报告评审成绩；执业信用记录；对估价职业特殊贡献；经由地方房地产估价行业协会推荐等。实行估价师水平细分，是对房地产估价师估价水平的深度评价，是房地产估价服务市场真正实现良性竞争，优胜劣汰的一个重要抓手。此项工作可以由行业协会完成，并将细分结果向社会公示。以便于估价需求方辨识，从而能使之以估价师专业服务能力为导向，选择评估机构。
3.建立房地产估价机构备案制度
根据《资产评估法》的规定，对房地产评估机构不再实行资质核准，而改为备案管理制度。这一规定符合国家行政审批制度改革精神，符合简政放权、放管结合的改革方向。房地产评估机构备案的要件，应当是满足《资产评估法》第五、十五、十六、十七条规定要求。对于符合备案条件的，核发统一制式的备案证明，并向社会公告。备案证明是评估机构具备房地产评估资质的证明文件，没有取得备案证明的，不得开展房地产估价活动。当下的关键，是处理好资质核准与备案管理的衔接工作。同时，解决好新设综合性评估机构的备案时限问题。
4.规范以报告审核为核心的房地产评估机构质量控制制度
应当说，过去大多房地产评估机构都已经建立了质量控制制度，但表面化严重，形式大于实质。对被追诉而承担法律责任的评估报告的出具过程研究发现，出现问题的一个主要原因是各级审核缺少问题导向，职责不清，主体责任不明确，没有起到层层把关的作用。值得注意的是，《资产评估法》和《房地产估价规范》都把评估审核作为一项必经的评估程序，评估机构没有履行评估报告审核，就已经违反法定程序，确认存在过错；履行了评估报告审核，一旦出现问题，参与审核人员都将承担相应责任。规范房地产评估机构质量控制制度，厘清各控制层级的职责范围，落实责任主体，具有迫切性和法律意义，不容忽视。针对房地产评估质量控制的缺陷，可以由行业协会对评估机构的质量控制基本制度加以规范、指引，各机构再结合本机构实际，制定实施细则。
5.探索法定业务房地产评估报告备案制度
房地产估价报告备案，是对估价机构和估价师进行监管的有力举措，其意义不言而喻。但是，评估报告数量庞大，全部备案工作量大、时限不好把握，容易干扰评估机构的正常业务，既没必要，也影响监管效率。鉴于法定评估业务涉及对国有资产和公共利益的特殊保护，对这类评估报告有必要特殊监管，强制实施备案管理。对房地产评估业务按照法定评估业务和非法定评估业务进行梳理，将法定评估报告分离出来，可以大大减轻备案工作量，为利用有限资源开展备案工作提供了可能，也易为备案双方所接受。
6.健全估价机构信用管理制度
建立信用公示制度和诚信奖励、失信惩戒机制，有利于政府职能转变，营造公平诚信的市场环境。一方面，将评估机构的基本信用信息不做主观评价，客观真实地向市场展示，由市场主体自我评判、甄别、选择评估合作伙伴，体现出市场在评估资源配置中的决定性作用。另一方面，将记录的房地产评估机构执业行为的信用信息按劣分类，建立诚信“红名单”和严重失信“黑名单”，由行业监管部门根据记录的信用状况，依法采取奖励性或惩戒性措施。同时，通过各种媒介，及时向全社会公开披露。从而向市场发出明确信号，引导评估市场向有序竞争，优胜劣汰方向发展。
7.推广评估专家鉴定制度
评估结果客观公正，是评估行业存在的根本。而认定评估结果是否客观公正，要有一个评判机制。实践证明，专家鉴定制度作为房屋征收补偿价值异议的救济手段，起到了定纷止争的作用。应当将这一制度推广到所有房地产估价业务的异议救济中，使之成为一项基本的估价救济制度。特别是在涉及房地产评估的司法审判、行政处罚、纠纷调解中，应当以专家鉴定意见做为认定评估结果客观真实与否，是否存在重大遗漏的重要依据，避免以单一评估机构的鉴定意见做为标准，去评判另一评估结果对错这一证据采信上的不公正现象。
8.设立房地产估价行业协会省级常设机构
目前，各级行政机关与行业协会脱钩工作已经基本完成，行政机关不能再对行业协会的工作一手包办。行业协会必须在不增加会员负担的前提下，自身强大起来，以自己的行为能力完成职责。由于今后将以综合性评估机构为市场主体，设区市一级专业的房地产评估机构不会很多，协会在设区市一级组建，在人员和经费上都有困难。按照《资产评估法》相关要求，估价行业协会被赋予的职责很多，任务繁重，很难由设区市一级组建的协会完成。因此，协会设立的层级应当上移到省，成立省级常设机构。由于会费可以集中使用，有条件设立专职人员，具体从事协会的工作，其工作经费能够得到保障。
房地产估价行业协会应当和有关评估行业协会建立沟通协作和信息共享机制，根据需要制定共同的行为规范，对不同专业评估准则的交叉性条款中不一致的地方，进行统一规定。对执业、惩戒等相关信息实现共享，促进评估全行业协调、有序发展。
9.构建房地产评估数据平台
《资产评估法》是从经济鉴证的角度规范资产评估行为的。它要求评估机构和估价师必须对评估资料进行核查验证，确保评估资料的真实性、准确性和完整性。这是一项很高、很严厉的要求，目前还缺乏操作的客观条件，也没有法律保障。即便是估价师再勤勉尽责，也难以保证不出纰漏。评估机构和估价师因此而面临着很大的法律风险。为此，评估行业监管部门或者是行业自律组织，应当建立一个权威的房地产评估数据平台，采集、整理、分析房地产评估所需的数据和参数，向房地产评估机构和估价师开放服务，提供权威支撑。从而尽可能缩小评估资料相关工作范围，减轻核查验证的压力。应当说，这是保障评估机构和估价师依法开展业务，维护其合法权益的一个重要举措。构建房地产评估数据平台面临不少困难，如信息采集渠道、手段的确立及法律支撑，如何既要确保评估资料的真实、准确和完整，又要不侵害信息相关人的隐私权和商业秘密等。这些问题，都需要在构建房地产评估数据平台的过程中研究解决。
房地产评估法律依据篇9
【关键词】房地产评估；常规问题；解决措施
1引言
房地产评估工作服务于房地产交易，房地产交易主要包括房屋租赁、房产投资、房屋贷款抵押等。当前，我国房地产行业仍然处于迅猛发展的阶段，地产开发商数量越来越多，随之而来的就是房地产交易活动的日益频繁。在这样的背景下，房地产评估工作的开展越来越受重视，房地产评估的结果已经成为房地产交易的最重要依据。近年来，我国出现了不少的房地产评估机构，从事房地产评估工作的人员已经超过700万，实现了房地产评估业的快速发展[1]。虽然房地产评估业拥有十分广阔的发展前景，但是仍然不可忽视其中存在的问题，如评估法律制度建设的问题，以及从业人员素质的问题等。房地产评估的重点在于保障评估结果的真实性、客观性和有效性。因此，要从行业发展的角度入手，重点解决房地产评估工作中存在的常规问题。
2房地产评估存在的常规问题
2.1房地产评估法律法规不够健全
目前，我国的房地产评估工作主要依据《城市房地产管理法》中的评估许可和标准来执行，但是只是来表明房地产评估机构及其管理人员的法律地位，没有明确和具体的评估操作规则[2]。这就导致在房地产评估的流程上存在一定的不确定性和不规范性，尚未形成行业标准和道德规范，使得具体的评估行为难以进行有效的法律界定和法律保护。在这样的情况下，房地产评估师缺乏独立性，可能与房地产开发商沆瀣一气，导致评估结果失真。
2.2房地产评估方式单一
在进行房地产评估的过程中，存在评估方式单一的问题。目前的房地产评估方式大多是进行内部的评估，很少考虑到外部因素对房地产价值的影响。内部评估多是采取利润法，根据房地产项目的区位条件、设计风格、公共设施等来对房地产进行基础的价值评估，从用户利益的角度入手进行评价。但是房地产评估还要考虑到外部的市场风险、竞争风险、政策风险等，否则会严重影响评估的科学性和有效性。
2.3房地产评估人员的专业能力与综合素质有待提升
随着房地产评估行业的快速发展，更要重视行业人才的建设，提高从业人员的专业能力和综合素质，以更好地适应房地产评估业的未来发展需求。但是就实际情况来看，现有的房地产评估人员要么缺乏专业的理论知识，没有从业资格证书，要么理论知识丰富但实践经验不足。可见，房地产评估机构缺乏完善的选人和用人标准。同时，评估机构忽视对人才的系统性培训和科学管理，导致其缺乏工作的积极性和主动性，影响评估工作的质量和效率。
2.4房地产评估市场环境不规范
随着市场经济体制的日益完善，市场的开放化、自由化程度越来越高，房地产评估机构之间也存在着激烈的竞争，为获取更多的客户资源，有可能采取违规操作等方法进行不正当竞争，使得房地产评估市场比较混乱[3]。再加上房地产评估机构的业务质量参差不齐，缺乏必要的风险管理意识，都会影响评估效果。因此，要实现房地产评估工作质量和水平的提升，就有必要进一步强化市场监管，优化市场环境。
3针对房地产评估常规问题的应对之策
3.1健全和完善房地产评估的法律体系
健全和完善房地产评估法律体系是实现房地产评估行业健康发展的重要保障。首先，相关政府部门要在原有的《城市房地产管理法》的基础上，就评估工作的执行增加具体的操作规范和细节流程，包括评估时效、评估认证以及每个评估环节的标准化费用等。其次，要强化房地产评估机构的独立性和自主性，减少评估机构对房地产商的依赖，制定必要的违规惩罚举措，合理界定评估行为，尽可能减少压价、收回扣等现象[4]。最后，要完善行业道德标准体系，实现道德层面与法律层面之间的相互配合，促进房地产评估行业的健康长远发展。
3.2优化和改进房地产评估的方式方法
在开展房地产评估工作的过程中，要注意对评估方式方法的优化和改进。要充分考虑到外部因素对评价结果的影响，采取市场分析法、市场比较法以及风险预测法等的方法来执行相关的评价工作。同时，随着信息时代的到来，市场信息环境更加开放，房地产评估机构要建立评估信息中心，投入资金和技术搭建房地产评估的数据平台，实现对评估信息的高效、集成处理，实现对市场公允价值信息的收集和调查，提升评估质量和效率。
3.3提高房地产评估工作人员的专业能力和综合素质
要实现房地产评估工作人员专业能力和综合素质的提升，首先，要完善对相关从业人员的资格认证标准。专业的房地产评估师既要具备必要的理论知识，同时又要有着足够的工作经验，精通财会技术等，通过制定相关的人才选拔标准，严格市场准入，提高职业规范[5]。其次，房地产评估机构要进一步强化对现有人才的培训和考核，定期组织评估工作人员进行培训学习，了解最新的行业动态和政策法规，提升自身的适应能力。同时健全人才激励与考核机制，鼓励评估工作人员发挥自身的主观能动性，提出问题、解决问题，制定详细的员工奖励标准，提高人才的积极性，为房地产评估行业的可持续发展奠定重要基础。
3.4加快制度体系建设，进一步规范评估市场环境
要提升房地产评估工作的质量和发展水平，还要加快制度体系建设，进一步规范房地产评估的市场环境。首先，要建设房地产评估行业的内外部监督体系。房地产评估贵在真实性和客观性，评估机构要格外重视自身的社会信誉，通过内外部监督体系的建设，有效防止扰乱市场和行业秩序的问题发生。在行业内部，机构与机构之间要互相监督，在外部要依靠政府部门进行监督，建立投诉机制，对于房地产评估中的不规范行为及操作进行严肃处理[6]。其次，要优化当前的市场环境，一是重点解决经验不足的问题，提升风险管理意识，借鉴国内外的优秀案例，学习成功经验和模式，提升房地产评估的专业化、规范化、市场化和标准化水平。二是弱化房地产评估机构与政府部门的联系，调整监督管理机制，由物业评估行业作为主要监管者，政府部门只是进行外部监督，不干预行业内的操作，确保各评估机构之间能够公平参与市场竞争。
4结语
房地产评估中的常规问题无外乎法律法规、市场环境、人员素质这几个方面，针对评估工作中存在的问题，要从制度建设、环境建设、人才建设入手，完善房地产评估工作体系，促进行业健康发展。
【参考文献】
【1】王斐.房地产评估存在的常态问题简析[J].绿色环保建材,2021(01):145-146.
【2】童玲.房地产评估机构的风险预防与控制[J].商业文化,2021(03):104-105.
【3】张丽娟.房地产评估中的风险与控制对策[J].大众投资指南,2021(01):55-56.
【4】刘降斌,刘琼琼.房地产评估中的区位因素影响研究[J].商业经济,2020(12):167-168.
【5】李珏,李炜娟,邓敏慧.产教融合视角下房地产评估课程教学改革研究[J].现代商贸工业,2021,42(02):136-138.
房地产评估法律依据篇10
一、征收对象范围的界定
观点一：征收范围局限于城市规划范围内的集体土地，主要为城中村、城乡结合部的集体土地。观点二：除上述范围外，包括城市规划范围外，为军事设施、公路、铁路、水利设施等公益性质的建设需要将集体土地收归变为国有土地的范围。观点三：拆迁行为完全消失，所有集体土地变为国有土地的行为均界定为征收。
笔者倾向于观点三，现行的《土地管理法》和《物权法》中均未出现拆迁，仅出现征用及征收。为了和上位法一致，更为了符合群众抵制拆迁的呼声，拆迁将会退出历史舞台，相关行为将全部界定为征收。
二、征收行为依据是否仅为公益性建设需要
观点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”其中列举了征收的六种行为，集体土地可参照国有土地征收条例划定仅公益性建设可征收。这也符合《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。观点二：集体土地征收的依据不仅仅是公共利益的需要，还包括城市规划范围内的城市建设和城市开发。
笔者倾向于观点二，工业化及城市化发展需要扩大城区范围，需提供土地供其发展。工业产业将会逐渐搬离城市中心区，逐步向城市扩散，最终会扩散到城市周边的集体土地，国家一定要为工业发展提供最基本的生产条件——场地。城市化发展可以集约利用现有城区土地，但国有土地征收条例相关法文致使非公益性质的城建开发很难开展，因此集体土地征收条例势必要为城市化扩张提供可行之路。
虽然集体土地征收条例一旦将城市规划纳入征收前提之一，将与《物权法》抵触。但《物权法》范围涵盖过大，实际操作中主要依据相关下位法条文；而且集体土地征收条例的出台本身就会引发原有法律条文的修订工作和具体实施规范的制定，征收条例推迟出台的原因之一也是相关法规的修订、重新制定及撤销工作。因此，尽管将城建开发纳入集体土地征收条例会与《物权法》冲突，但笔者依然倾向于将此条例纳入城市建设的需要。
三、补偿组成范围构成
1.现行补偿组成范围
《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》均明确规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。
集体土地所有权归村镇集体，因此土地补偿费归村镇集体，安置补助费一般也归村镇集体，专款专用于失地农民的安置。征收农用地的情况下农户直接得到附着物和青苗补偿，征收宅基地的情况下农户直接得到附着物即房屋补偿，占用的宅基地补偿方式和价格一般由各省市制定相关规定。北京市依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》使用宅基地区位价补偿农户被占用的宅基地。
2.争议的焦点问题及观点
《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿范围包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、补助和奖励。而且，该条例明确规定被征收人可以选择产权调换也可以选择货币补偿。
现行的集体土地拆迁补偿组成的范围与现行的国有土地征收补偿组成范围大相径庭，集体土地上征收补偿的组成是借鉴国有土地上征收补偿构成，还是沿用《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》中的补偿构成思路？针对国有土地上征收不涉及的安置问题、被征收的宅基地补偿问题和补偿款中归属于村镇集体部分的管理和使用问题如何解决？
笔者认为：补偿的组成会借鉴国有土地征收条例补偿范围构成，并且涵盖国有土地征收条例中没有的安置费和青苗补偿，但可能会以新的名称出现；条例可能会参照城镇居民的养老金方式将安置补助费对接为社会保障费用或者安置保障费用，让失地农民领取养老金；归属于村镇集体的补偿款的管理和使用问题，此次征收条例不一定能做出具体规定，主要原因是各地地方性差异较难统一，可能会明确原则性指导方向；条例会明确被征收农户可以选择产权调换也可以选择货币补偿。
四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何补偿
由于我国法律规定宅基地只能每户一处，但是历史原因造成部分农户可能有一处以上宅基地。农户宅基地被征收后，会出现以下几种情况：1.被征收人宅基地被征收后，他处有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他处没有宅基地且农村集体经济组织不能为被征收人重新调整宅基地。针对上述三种可能情况，集体土地征收条例如何处理？
观点一：借鉴《江苏省集体土地上房屋征收与补偿办法》，被征收人住宅被征收后，他处有宅基地或者农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。观点二：不考虑被征收人他处是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，除去房屋重置成新价格补偿之外另获得宅基地补偿价格。
笔者认为：部分被征收人拥有一处以上宅基地，是历史原因造成的历史问题，只要是合法取得的就不能追溯。另外，笔者倾向性认为农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，另获得宅基地补偿价格，宅基地补偿价格以区位价或者估价规范技术标准或者其他计算标准及名目发放。
五、评估规范依据及价格
1.评估规范依据
已有的评估规范包括：《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。目前，国有土地上的评估适用《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》；集体土地上的评估适用《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。
选择什么评估规范的核心问题是依据被征土地原用途、原质量进行估价还是按照规划所确定的征收后用途进行估价，是按照征收前的集体土地估价，还是按照征收后的国有土地估价。对此，江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，根据《房地产估价规范》对被收购房屋的价值进行评估，按照征收后的用途进行估价。目前，其他地区均未明确依据《房地产估价规范》评估集体土地，通常制定一套新的标准进行赔补，例如北京市、杭州市。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套条文《国有土地上房屋征收评估办法》，虽未明确估价规范为《房地产估价规范》，但其第13条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”；其实，这已经明确了估价技术的参照体系为《房地产估价规范》。
那么集体土地的估价规范体系会参照已有六个规程规范的哪一个？
笔者认为处理的方法有两种：或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》利用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，但不会明确按照国有土地还是按照集体土地评估这类敏感问题；抑或提出新的名称，出台相应的集体土地上房屋征收评估办法，提出新的评估技术方法。
2.与国有土地是否同地同价
集体土地征收最大的争议是：是否做到农村集体土地和城市国有建设用地同地同价或者换句话说同房同价，按国有土地上被征收类似房地产进行评估？
对此，现有的各地政策千差万别。江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，其中规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估。但江苏省同房同价的规定中与宅基地拥有处数挂钩。
集体土地征收条例是否会明确提出集体土地与国有土地同地同价？
笔者认为：我国现行土地制度确定土地制度分全民所有制和集体所有制，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地征收条例可能不会明确同地同价，避免与土地制度和现行法律相抵触，但集体土地征收条例的出台必将引起集体土地上被征收人获得更多的补偿价款。