土地管理法补偿标准篇1
一、广东省现行征地补偿安置政策及执行情况
1.现行征地补偿安置政策
目前，国家及广东省颁布执行的关于征地补偿安置的法律法规主要有：《物权法》、《关于加强征地管理工作的通知》、《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发〔2004〕238号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于贯彻执行〈中华人民共和国土地管理法〉和〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉若干问题的意见》（国土资厅发〔1999〕97号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发〔2005〕144号）和《关于印发〈关于制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作有关问题的意见〉的通知》（国土资厅〔2006〕3号）。
广东省在《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发〔2004〕238号）的相关规定的基础上，出台了《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办〔2009〕41号），规范被征收农村集体经济组织土地所需留用地的管理。
广东省于2011年3月15日在修订《广东省征地补偿保护标准》（粤国土资发〔2006〕149号）的基础上颁布《关于印发广东省征地补偿保护标准（2010年修订调整）的通知》（粤国土资利用发〔2011〕21号）。
2.现行征地补偿安置政策执行情况
（1）补偿范围
根据实地调查和交流情况，广东省目前按照现行规章制度和规范性文件所规定的征地补偿范围进行。对于经济发达地区，如《关于印发〈东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定〉的通知》（东府办〔2009〕99号）中同时对征收已批集体建设用地做出了相应规定；自2002年，佛山市制定了《佛山市制定区域性统一征地补偿标准的实施方案》《佛山市交通基础设施建设征地拆迁补偿标准与实施方案》和《佛山市电力设施征地拆迁补偿标准》等政策，全市逐步形成相对规范统一的征地补偿标准体系。
（2）补偿安置方式
从调查情况来看，目前广东省常用的安置主要有货币安置、就业安置、留用地安置、宅基地安置等，而被征地者倾向于用现金、教育条件，就业安排、第三方机构评估、按照被征用途的价格、周边平均价格、市场协商等方式来确定补偿费用比较合适。对于留用地安置：广州市出台了《关于统筹解决我市各区农村留用地遗留问题的意见》（穗府办函〔2009〕118号）、《关干贯彻〈广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）〉的通知》（穗府办〔2012〕7号）等政策文件，明确留用地指标允许各村因地制宜地采取分散留地、集中留地、指标抵扣、货币补偿、指标调剂和以等价物业补偿等多种兑现方式办理，同时鼓励社会资金参与留用地集中安置区开发建设，从根本上维护了集体经济组织和投资者权益。
（3）补偿标准
按照调查结果来看，基本上各地都根据《广东省征地补偿保护标准》精神（2006年出台，2010年调整）出台自己的补偿标准，按不低于保护标准，制定征地补偿方案。目前广东省出台的补偿标准只包括土地补偿费和安置补助费两项费用，青苗补偿费和地上附着物补偿费等费用需另行计算。
二、现行征地补偿安置政策执行中存在的问题
1.留用地的地难留问题
《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办〔2009〕41号）对征地留用地的各项管理作出了较明晰的规定，但在实际工作中，仍有部分征地留用地得不到落实。首先是各级政府经济发展压力较大，而受每年新增建设指标限制，有限的用地指标优先用于产业项目、基础设施建设项目用地，而可以用于解决征地留用地的用地指标就寥寥无几，同年的征地项目留用地不能得到及时落实，形成旧债未了，新债又来的被动局面。其次是征地留用地选址不符合规划，经多次协调，农民人坚持原有选址的。虽然根据41号文要求，此类情形可以采取货币补偿的方式，但由于土地价值日益凸显，被征地农民则往往坚持要落实留用地。
2.征地社保问题
目前广东省严格执行《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办〔2009〕41号）规定，在征地报批前，一次性向用地单位计提被征地农民养老保障资金。但在实际操作中，也遇到一些问题：
（1）征地社保计算标准问题。中心城镇范围内的土地，由于早年经济发展和城镇化建设需要，集体土地（主要是农用地）被大量征收。当现有的征地项目实施时，要承担的征地社保压力较大。
（2）征地社保的使用问题。在计提征地社保费用时，由于缺乏操作指引，难以将购买社保人员一一明确，目前为失地农民购买的社会保障费用仍然保留在征地社保专户中，而无法具体落实到失地农民个人，更无法购买被征地农民的养老保险，造成农民实际社会保障功能缺失。部分被征地农民对此意见较大，认为政府挪用本应用于其社会保险的费用，气也往往撒在基层国土部门身上。
3.按年产值标准和区片综合地价补偿存在的问题
关于征地补偿价的确定，法律层面的规定主要是《土地管理法》第四十七条。该法条中规定的征地补偿价基本拟订办法是：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍”；“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍”；“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍”；还有特殊情况下适用的“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”。按被征土地的年产值计价，虽考虑到了不同地区农用地或同一片区不同农户的承包地所种作物的差异性，但由于不同地块的年产值不同，因而必然导致征地补偿价按最高产值的地块计不行，按最低产值的地块计也不行。如农户种植两季水稻的年产值，大约2400元/亩；种植三茬蔬菜的年产值，约8000元/亩；设施化栽培葡萄外加一作蔬菜的年产值，高达2万元/亩，价差这么大的年产值，要是政府在一次性征收同一片区的土地中既有稻田、蔬菜地，还有葡萄园，则征地补偿价都按最高的葡萄产值补偿不行，都按最低的稻田产值补偿不行，按各地块的实际年产值补偿也不行，按被征用土地的平均年产值补偿也不行，无论按哪种办法补，总会有一部分被征地农民认为征地补偿价不依法、不公平。
最近颁布实施的《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发〔2010〕15号）、《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》以及国土资发〔2004〕238号文件规定，征地补偿办法调改成为由省级国土资源部门会同有关部门制订省域内各县（市）区征地统一年产值标准和征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行。本研究认为，按法定的年产值倍数制定征地统一年产值标准，并按照国土资发〔2004〕238号文件规定依据“地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇最低生活保障水平等”八个因素制定征地区片综合地价，虽因其定价权为省级国土部门、批准执行权为省级政府，从而使组织实施征地的县级政府摆脱了被征地农民指控为压低补偿价的窘境，但由于被征收的各地块实际年产值差额较大，而且由于区片综合地价因综合了八个因素而往往使征地方说不清、道不明征地补偿价之所以确定为某个数额的理由，所以，区片综合地价得以实施主要依赖于党委、政府的行政强制力，在实际征地补偿中被征地农民对征地补偿价的不满意度仍然较高。
三、相关建议
1.通过司法程序界定和规制土地征收补偿中的公共利益
在发达国家的土地征收中，法院作为中立机关，一般都会在征地前通过司法审查的方式对被征地人的利益进行维护，对征地行政机构进行监督。而我国土地征收中的司法审查是事后介入的，这种审查法院的态度是消极的，是相对无效率的。这就需要法律条款赋予司法机关独立而完整的司法权力，且对于土地征收是否符合公共利益的审查应在土地征收之前进行。此外，由于土地征收一般涉及到多个主体的利益，对于土地征收中司法审查的提起，要扩展原告主体的资格，使每一个社会公民和组织都有权向司法机关提出维护公共利益的主张。
2.完善土地征收补偿标准
补偿标准的确定是一个利益衡量的过程，解决中国的土地征收补偿标准，需要借鉴域外的经验。回顾历史，不少国家在征收补偿的时候是按照财产所有人的价值进行补偿。而市场价值具有形式上的中立性，更具有可操作性，在当今世界，很多国家都在土地征收补偿制度中确定了以公平、合理的市场价格为补偿标准，如英国、德国、我国香港地区等。英国土地征收补偿标准是以被征收的土地所有者在公开土地市场上能得到的出售价格为计算标准的，德国土地征收补偿的标准为土地在征收机关裁定征收申请当日的移转价值或市场价值，我国台湾地区也规定，被征收的土地应考虑征收后土地用途及相应的市场价格予以补偿。因此，完善我国土地征收补偿的标准，要建立以保护被征收人权利为主旨的法律制度，将土地所有人的“义务本位”改为“权利本位”，从法律上明确个人对集体所有土地的各项权利。对于征地的补偿，以土地的市场价格为参考对被征收人进行补偿，使被征地人的财产利益在市场经济环境中获得公平合理的补偿，通过市场机制提高征用土地的成本，促使土地使用人更加有效地利用土地。
同时，建立一套完善的协商机制，由双方参照市场价值来平等协商确定，允许被征地人充分表明观点、意见。在土地征收补偿中，确定被征收土地的客观交易价格，对于征地补偿的公正性起着至关重要的作用，应当充分考虑被征地农民因失去土地所造成的各项损失进行市场估价，建立专业的土地评估制度，逐步健全与完备相应的土地评估办法，由独立的土地评估机构进行土地估价。
土地管理法补偿标准篇2
宁德地区行政公署，各市、县（区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
省土地局《关于当前建设用地管理有关问题的意见》已经省政府同意，现转发给你们，请结合实际情况，认真遵照执行。各地执行本通知的情况，请及时报省土地局。
关于当前建设用地管理有关问题的意见
（省土地局一九九九年五月四日）
全文
新修订的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称新《土地管理法》）和《中华人民共和国土地管理法实施条例》已于1999年1月1日起正式施行。新《土地管理法》集中体现了党中央关于加强土地管理、切实保护耕地的一系列重大决策精神。认真组织贯彻落实新《土地管理法》，切实加强建设用地管理是当前土地管理工作的一项重要内容。鉴于目前我省实施《土地管理法》的办法尚未出台，为切实保护我省有限的耕地资源，维护良好的土地管理秩序，确保我省经济建设和社会发展的用地急需，经研究，现就当前建设用地管理有关问题提出如下意见：
一、在全省各级土地利用总体规划尚未审批，1999年度土地利用计划尚未下达前，一般建设项目用地暂不受理审批。为确保国家、省重点建设项目、省定利用外资重大项目、地方急需建设项目和使用国家财政债券资金的建设项目用地急需，凡上述项目所在地、市、县土地利用总体规划已经省级评审、并按照评审意见修改后上报有权机关待批的，可按新《土地管理法》规定的审批权限和程序报批。基本农田未经核查验收的，建设项目用地占用基本农田仍按1994年底原划定的范围进行认定。
地方急需建设项目是指经有权机关确认的经济适用住房建设项目、造福工程、农村电网建设与改造工程、防洪工程和抗灾救灾建设项目。
二、建设项目实行用地预审制度。建设项目在进行可行性研究论证时，建设单位应向所在地县级以上土地行政管理部门提出项目用地预审申请，预审意见转报建设项目立项批准机关的同级土地行政主管部门审查认可。
三、土地管理部门必须从严审查核定建设项目用地规模，用地指标向省土地局统一申请，待国家正式下达我省1999年度土地利用计划时由省土地局相应抵扣项目所在地、市、县的用地指标。用地指标应优先用于能源、交通、水利等基础设施建设，保障重点建设项目用地。
四、建设项目使用国有存量土地，且项目所在地、市、县土地利用总体规划已经省级评审，并按照评审意见修改后上报有权机关待批的，符合土地利用总体规划确定用途的，可按项目逐项办理用地手续，用地暂由地区行政公署或设区的市人民政府审批，报省土地局备案。
五、非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责缴纳耕地开垦费。耕地开垦费收取标准按省政府有关规定执行。耕地开垦费由省土地局在办理农地转用、征用手续时统一收取。
六、征用土地，征地单位应当支付土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费。具体补偿标准按《福建省建设项目征用土地补偿暂行标准》执行。征地管理费由省土地行政主管部门在省政府审批农用地转用、征用或向国务院转报农用地转用、征用申请时统一收取。征地管理费的征收标准和省、地（市）、县（市）三级分成比例按原有规定执行。
七、新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给地方人民政府，专项用于耕地开发。土地有偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益。土地有偿使用费上交中央财政部分暂由省土地局代收代存。土地有偿使用费征收标准暂按《福建省新增建设用地土地有偿使用费征收暂行标准》执行。
八、对依法应由国务院或省政府批准的建设项目用地，地区行政公署、市、县人民政府必须提出明确的审查意见，并对所报送报件材料的真实性、合法性负责。
九、各地必须严格按规定办理用地审批手续，对弄虚作假、违法批地、违法用地的行为，一经发现，将依法严肃查处。
十、具体建设项目用地报批办法由省土地局另行规定。
附件：一、《福建省建设项目征用土地补偿暂行标准》；
二、《福建省新增建设用地土地有偿使用费征收暂行标准》。
附件一：福建省建设项目征用土地补偿暂行标准
一、征用土地，征地单位应当支付土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费。
土地补偿费支付给集体土地所有权单位。
需要安置的人员由集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体土地所有权单位；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费支付给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
青苗及地上附着物补偿费支付给土地承包经营者或地上建筑物的产权人。
二、土地补偿费按下列标准计付
（一）征用耕地，属旱地的，按该耕地被征用前三年平均年产值的6至8倍补偿；属水田、菜地、鱼塘的，按该耕地被征用前三年平均年产值的8至10倍补偿；
（二）征用果园的，按旱地补偿费的70％至80％补偿；
（三）征用林地，按旱地补偿费的50％补偿；
（四）征用养殖生产的水面、滩涂，按旱地补偿费的60％至80％补偿；
（五）征用盐田，按旱地补偿费的30％补偿；
（六）征用其他未利用土地，按旱地补偿费的20％补偿。
三、青苗及地上附着物补偿费按下列标准计付：
（一）农作物按前三年平均年产值的1倍补偿；
（二）果树未产果的，按工本费的2倍补偿；已产果的，应当根据果树的生长周期和树势的盛衰，按其产值的3至5倍补偿；
（三）林木
1、用材林中的幼林按造林工本费的2倍补偿；中幼林按成林亩材积产值的40％至60％补偿；成林按其亩材积产值的20％补偿；
2、竹林按产值的2倍补偿；
3、经济林按征用前四年平均年产值的4至7倍补偿；
4、特种用途林、防护林按用材林同类林木标准的3至5倍补偿；
5、薪炭林按用材林同类林木标准的50％至70％补偿。
（四）人工营建的水产养殖设施按其建筑成本的50％补偿；苗种按工本费的40％补偿；
（五）房屋及其他建筑物的补偿费，根据结构、使用年限等因素确定。具体计价标准由地区行政公署和设区的市人民政府规定。
征用林地上砍伐的竹、木，归原所有者所有。
下列附着物，不予补偿：
（一）征询征地意见后抢栽、抢种的农作物和抢建的建筑物；
（二）违法、违章建筑物。
四、征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的补助标准为：
（一）征用耕地，按该土地被征用前三年平均年产值的4至6倍补助；
（二）征用果园和其他经济林林地，按该土地被征用前四年平均年产值的3至5倍补助；
（三）征用有养殖生产的水面、滩涂，按该土地被征用前四年平均年产值的2至4倍补助。
征用前款所列各类土地以外的其他土地，不予补助。
五、依照本办法支付的土地补偿费和安置补助费，不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以适当增加安置补助费。但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
六、平均年产值计算方法为：征用前三年（果树、经济林按前四年）的平均年产量乘以国家规定的价格。国家没有规定价格的，按所在市、县物价管理部门公布或认可的市场价格计算。
前款所指的平均年产量，以被征土地所在地统计部门统计的该村前三年的平均年产量为准。
七、非农业建设经批准使用国有农、林、牧、果、茶、渔场的土地或集体所有土地的，应当参照征地补偿办法，支付土地补偿安置费用。
八、土地补偿费，由集体土地经营管理单位按下列规定进行使用：
（一）用于发展生产，安排多余劳动力的就业；
（二）建立养老保险基金和粮食保障基金，用于被征地农民的生活补助。
土地补偿费由集体土地经营管理单位设立专户存储，使用管理办法由被征地集体经济组织的成员表决确定。
集体土地经营管理单位应当在每年度末，将征地补偿费和其他土地收益的收支情况，向本集体成员公布，接受监督。
禁止集体土地经营管理单位以外的其他单位截留或以其他形式非法使用征地补偿费。
土地管理法补偿标准篇3
关键词:征地补偿;历史变迁;创新探索
随着经济的快速发展和城市规模的扩张，农用地转为建设用地是必然趋势，因此土地征收是各个国家或地区普遍存在的一种制度(张全景、王万茂，2003)。在征地过程中如何给予失地农民合理的补偿、保障他们的合法权益早已成为管理部门和学术界关注的焦点。本文首先回顾我国征地补偿制度的历史变迁，指出我国征地补偿制度大致经历了三个发展阶段，进而阐述了始于计划经济时期的征地补偿制度在市场经济环境下暴露出的缺陷。最后研究了几个征地制度改革试点地区的创新探索成果，并以此为基础，提出关于征地补偿制度的若干改革构想。
一、我国征地补偿制度历史变迁
我国征地补偿制度的历史变迁，三个阶段的主要政策及其核心内容具体可分为以下三个阶段:
第一阶段:1953年12月5日中央政府出台了新中国第一部较完整的征地制度法规——《国家建设征用土地办法》。规定首次提出了以年产值为标准的补偿概念，强调“评议商定”以及“公平合理”。1958年实施的新《国家建设征用土地办法》，补偿标准的年限发生变化，补偿范围有所扩大，对补偿费的发放也做了详细规定，并且提出了安置失地农民的问题。这一阶段制度的特点是:补偿标准很低，灵活、不具有强制性，符合当时建立计划经济体制的要求。随后的10年文革，土地征收制度的发展基本停滞。(柴涛修等，2008)
第二阶段:1982年《国家建设征用土地条例》出台，明确规定了征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费，并对各项费用的补偿标准和补偿主体做出明确规定。1986年6月25日获得通过的《土地管理法》中关于补偿的规定与《国家建设征用土地条例》相同。1998年修订后的《土地管理法》则提高了补偿标准，同时还提出了“使需要安置的农民保持原有生活水平”的补偿原则。在这一阶段，随着改革开放号角的吹响，我国的市场经济开始蓬勃发展，带有浓厚计划经济色彩的补偿制度在这种环境下引发了许多问题。
第三阶段:1999年国土资源部成立“征地制度改革研究”课题组，新一轮征地制度改革拉开帷幕。2001年、2002年国土资源部先后共确立19个城市(区)开展征地制度改革试点工作。2004年《土地管理法》再次修订实施，但未对补偿标准做改动。2004年10月21日国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》中指出“省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价”。2004年11月3日、2005年7月23日又相继出台了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》和《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，对《决定》做了补充。2008年9月《土地管理法》修订工作再次展开。在这一阶段，各界已充分认识到“补偿标准低、范围窄”等制度问题，并且积极探索着征地补偿制度的改革方向。
征地补偿制度从建立伊始至今，在补偿内容、标准上都有较大的进步，但仍存在以下几点问题:首先，“产值倍数法”的弊端体现在多方面，比如作物年产值的不确定性;倍数法无法体现土地的市场价值以及“涨价归公”的补偿思想无法让农民分享到土地增值收益;其次，补偿范围过窄且分配方式欠妥。土地承包经营权是农民所拥有的重要权利之一，却未纳入到征地补偿范围中。其他一些国家(地区)还对征地过程中产生的诸如邻接地损失、营业停止等内容进行了补偿。(林玉妹，2005)在征地补偿费的分配上，据有关专家调查，征地费的约60%为农村集体和农民所得，40%为地方政府所得。(陆红生、韩桐魁，2005)这使得本身就偏低的补偿费真正落实到农民手上时已经所剩无几;最后，原则的模糊性:我国征地补偿制度所遵循的原则是“保证被征地农民能够保持原有的生活水平”。这一原则出发点是好的，乍看也合乎情理，但在实践过程中会产生这样的问题:究竟怎样才算是生活水平不降低?用什么来衡量?
二、征地补偿制度的创新探索
经过几年的改革探索，国土资源部确立的试点地区不断完善着其当地的征地补偿机制。各地做法呈现出的普遍特点是:补偿标准有很大提高，更加注重失地农民的安置和社会保障工作。一些地区开创了创新的补偿安置办法，如嘉兴的“土地换社保”、温州的“留地安置”以及南海、昆山的“第三种模式”。现选取三个地区介绍其征地补偿制度改革的创新探索。
1、区片综合补偿及规定统一年产值——温州。2002年浙江省人民政府了《关于加强和改进土地征用工作的通知》，强调要提高年产值以及推行区片综合价。2003年4月1日《温州市市区征用农民集体所有土地管理办法》(旧《办法》)，规定了补偿的三项原则:(1)采取片区综合补偿标准，区别不同地段，给予不同补偿;(2)区别被征用前的不同地类，给予不同补偿;(3)根据不同的地类依法合理确定年产值。2008年新的《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》获得通过，该办法在征地补偿方面有两方面的改革:第一，区片的划分由原来的三类改为以黄海标高为界划分为两类。实际上，随着城市基础设施特别是交通设施的改善，使得原来划分的三类地区之间差异逐渐减小，而补偿标准不一样的话显失公平。第二，开始实行统一年产值标准。市区统一年产值标准确定为每亩0.2万元。一类区片农用地和二类区片耕地的土地补偿费和安置补助费均采用法定最高标准，达到10倍和20倍，这样每亩土地补偿费达到2万元，安置补助费达到4万元。这一标准综合考虑了温州市区经济发达程度、农村居民人均纯收入、土地区位等因素，且均达到法定最高限，提高了对农民的补偿。
2、以综合平均年产值作为计算标准——佛山。广东省佛山市于2004年6月23日的《佛山市深化征地制度改革意见的通知》对土地补偿费和安置补助费的测算做出了创新的规定。新的测算方法采用综合平均年产值作为计算标准，土地补偿费和安置补助费不再与各具体地块的年产值直接挂钩。通过前面的分析，我们已经知道产值倍数法的不合理性。最重要的是新的规定考虑了土地的区位、各区经济发展水平等影响地价的因素，使得计算的补偿费更加接近公平的市场价格。同时，《通知》还明确要求某些经济发达的区域按现行《土地管理法》实施高档次的补偿标准，尽可能地提高被征地农民的补偿费。
3、征地补偿费保障长远生活——南京。南京市2000年4月20日颁布的《南京市建设征用土地补偿和安置办法》(已废)规定:“土地补偿费用依法归农村集体经济组织所有”。2004年4月10日起施行的《南京市征地拆迁补偿安置办法》改变了这种一次性的支付方式，建立起征地农民的基本生活保障制度。从土地补偿费中取出70%，作为被征地农民基本生活保障资金来源的一部分;其余30%支付给集体经济组织，纳入公积金管理，用于发展生产和公益性事业。同时，2005年9月1日，《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》开始实施，其规定政府要将部分土地出让金纳入被征地农民基本生活保障资金专户。南京市征地补偿分配一改以往的一次性货币支付方式，充分考虑了农民的长远利益，还有效避免了各级政府层层截留补偿费问题的产生。农民能够分享到一定的土地增值收益，这不得不说是一个极具创新性的举措。
三、结论
农用地转为非农用地是城市化的必然结果，土地征收是政府因此代表国家而实行的权利。我国现行征地补偿制度源于计划经济时期，在市场经济条件下暴露出诸多缺陷，被征地农民的权益因此遭受损失。新的《土地管理法》出台在即，征地补偿标准应逐渐向公平的市场价格转变，做到“同地同价”;同时，应扩大补偿范围，将土地承包经营权纳入补偿项目。完善的征地制度不仅能够实现对土地资源的保护和合理利用，还可以保障大批失地农民的生活及其合法权益。这是一个国家法制化建设的重要体现，也是实现社会和谐发展的重要部分。
主要参考文献
[1]张全景，王万茂.我国土地征用制度的理论考察及改革思考[J].经济地理，2003.23.6.
土地管理法补偿标准篇4
一、建设用地项目名称
县年第八批次城市建设用地,拟规划作为大桥项目、大道项目和高速东出口城区连接线项目建设用地。
二、被征地土地位置、面积地类和权属单位
1、大桥项目用地位于镇村,用地总面积1.6904公顷（其中使用国有土地1.2849公顷）,涉及村集体园地0.1035公顷,林地0.2543公顷,建设用地0.0477公顷。被征地权权属单位为村委会。
2、大道项目用地位于镇村,用地总面积5.19公顷（其中使用国有土地3.1863公顷）,涉及村集体水田0.1242公顷,旱地0.3326公顷,园地1.1476公顷,林地0.1339公顷,农村道路0.0279公顷,其它农用地0.052公顷,建设用地0.1855公顷。被征土地权属单位为村委会。
3、高速东出口城区连接线项目用地位于镇村,用地总面积18.0315公顷（其中使用国有土地11.4071公顷）,涉及村集体旱地0.34公顷,园地2.9589公顷,林地2.5262公顷,住宅用地0.1962公顷,空闲地0.6031公顷。被征土地权属单位为村委会。
三、征地补偿安置标准
根据《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和政文[]592号文件规定，本批次征地补偿安置标准具体如下：
1、征收镇村集体土地补偿标准参照住宅小区实际征地补偿标准执行。征收其它经济林地,土地补偿费、安置补助费按28.35万元/公顷的综合标准计算,地上附着物补偿费以现场清点为准;征收非经济林地,土地补偿费和安置补助费按9.45万元/公顷计算,地上附着物补偿按省实施办法第30条规定执行。建设用地按城区拆迁补偿有关规定实施。
2、高速东出口城区连接线项目和大道项目用地涉及征收集体土地参照我县南城区土地征收补偿安置标准执行。具体补偿标准为：征收耕地，补偿安置综合标准为44.694万元/公顷，征收果园地和其它经济林地，补偿安置综合标准为15.348万元/公顷(地上附着物以征地现场清点数量按规定标准另行补偿），征收非经济林地补偿安置综合标准为12.75万元/公顷，未利用地土地补偿安置标准2.5785万元/公顷。建设用地按拆迁有关规定执行；
四、其他相关事项
土地管理法补偿标准篇5
[关键词]土地征收补偿制度土地立法
一、土地征收补偿制度之现状
根据宪法和土地管理法的规定,国家征收集体土地应当对被征收土地的农民进行不降低生活水平为原则的补偿,从所有权占有、使用、收益、处分四项权能分析,任何标的物的流转应当遵循等价有偿原则,否则违背市场经济规律。在美国,财产法将宪法规定的合理补偿规定为补偿所有者财产的公平市场价格,包括财产的现有价值和财产未来盈利的折扣价格。“对抗政府的一系列的干预,补偿可能是一个很有力的武器。”我国现行的土地补偿制度主要体现在以下几方面。
1.补偿原则
各国的土地立法中都规定了土地征收补偿制度,我国也不例外,目前通常采用的补偿原则主要有三个;一是征收土地的补偿费是补偿或补质的,而不是地价;二是按照被征收土地的原有用途补偿;三是依照法定标准予以补偿。随着我国《物权法》的颁行,对征收补偿又作了更加明确具体的规定,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。新的规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。
2.补偿项目及支付对象
1998年修改后的《土地管理法》规定,征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。2007年颁行的《物权法》增加了新的规定:征地补偿费用包括依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用。
支付对象是向被征地的集体土地所有权人支付的土地补偿费,向青苗及地上附着物所有权人支付的青苗及地上附着物补偿费,向因征地而造成的富余劳动力支付的安置补助费。
3.补偿安置费用标准
征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。至于青苗补助费和其他地面附着物的补偿标准,按各省、自治区、直辖市的规定执行?
二、当前土地征收补偿制度存在的主要问题
1.“公共利益需要”缺乏明确的法律界定
如同前面分析,国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。但是现行法律、法规并没有对“公共利益”作出明确规定,哈耶克指出,社会为之组织起来的“社会目标”或“共同目的”通常被含糊其辞的表达为“公共利益”“全体福利”或“全体利益”。实践中建设项目繁多,“公共利益”需要的尺度很难把握,政府在巨大经济利益的驱动下,极易打着公共利益的幌子,将商业目的用地纳入土地征收的范围,从而损害被征收土地集体经济组织及其成员的合法权益。
2.土地征收补偿标准过低、范围过窄
(1)土地补偿标准过低。低成本征地,极易导致有关国家机关征地行为的随意性、严重侵害相对人权益?补偿标准不够科学合理,补偿方式单一,安置责任不明确,甚至使失地农民彻底失去生存的依靠,现行的征地补偿标准很难以保证被征地农民维持现有的生活水平,更忽略了农民对土地所拥有的土地发展权。
(2)低价征收,高价出让,补偿费用难到农民手中。我国土地管理法中明确规定了土地征收补偿的标准,这种补偿标准虽在原来的基础上有所提高,但仍存在着不足。在实践中,有的县级和乡镇政府也参与到补偿收益的分配中,从而导致集体经济组织和农民个人得到的补偿减少。同时,土地补偿费及安置补助费的使用、管理缺乏必要的约束和监督,农民得不到妥善安置的情况时有发生。
3.征地程序欠缺,透明度不高,将农民置之度外
科学合理的土地征收程序可以预先设定行政机关的权限,规定其决策的依据和步骤,避免行政机关专断和,保证土地征收的顺利进行。但是在我国,土地征收程序的规定过于简单,缺少必要的监督机制,容易带来行政权力的泛滥。且由于土地征收费用低,很多土地被征收后闲置,造成大量土地资源的浪费,使农村土地流失严重。被征收土地者在整个土地征收过程中处于被动的劣势地位,如补偿方案的确定是由政府核准并实施,征收程序的公正性难以保障。农民寻求救济往往采取集体上访甚至更为极端的解决方法,成为社会的不稳定因素。
三、土地征收补偿制度完善的主要思路
1.民主的决策。明确界定“公共利益”,“公共利益”一定要通过“公共程序”去寻求。因此,必须明确以下两点:一是将商业性用地严格排除在外,当土地与商业性相联系时,就不能通过土地征收的手段来实现;二是应当严格控制土地征收的范围,尽可能减少征收集体土地,只有合理规划,严格审批,才能有效保障农村集体土地所有权和农民的土地使用权。土地征收过程中,注重被征收土地者在整个过程中的参与,设置科学合理的救济措施,保证在发生争议时,被征收土地者可以通过多种救济途径维护自己的利益。
2.科学的立法。在立法方面要完善相关制度,包括有关土地征收的法律法规。土地征收补偿标准的设定随着经济的发展不断提高,基本上保证农民不因土地征收降低生活水平?细化补偿项目,扩大补偿范围,从我国实际出发,结合国外经验,适当扩大征收补偿范围,将残余地分割损害、正常营业损害以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定、可量化的财产损失列入补偿范围,以确保被征收人的合法权益不受侵犯。借鉴国外立法条例,结合我国现行管理体制,以法律的形式完善土地征收补偿程序。
3.平衡型的城市规划。在城市规划中,在维护、监督行政主体依法行政与保护公民、法人、其他组织的合法权益之间,谋求一种平衡――通过公众的参与,通过各利益主体的博弈,实现权利和义务的动态平衡,公民权利和公共利益的平衡。既防止公民权的滥用,同时也防止行政权的滥用。
参考文献:
[1]郭洁.土地征用补偿法律问题探析.当代法学,2002.
[2][美]路易斯•亨金等著,郑戈等译.与权利.生活•新知•读书三联书店,1996.157.
土地管理法补偿标准篇6
一、本次征用土地的范围是：*新区*镇新生劳动村（村队组）；征用耕地面积为0公顷（亩），征用非耕地面积为0.05838公顷（亩），地上附着物主要有。合计征地面积为0.05838公顷（合亩）。
二、土地补偿费补偿标准、支付对象和支付方式
本市征用耕地或其他农用地的土地补偿费标准，按*市物价局、财政局《各区、县耕地补偿费和青苗补偿费标准》、《常年蔬菜乡镇耕地补偿费和青苗补偿费标准》执行，征用非农用地的土地补偿费按耕地补偿费的50%计算。．土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织，支付方式为现金。
三、地上附属物和青苗补偿标准、支付对象和支付方式
地上附属物按现行的财物补偿标准及有关规定执行。青苗补偿费标准按*市物价局、财政局《关于调整本市征地青苗补偿标准的通知》执行。附属物和青苗补偿费支付给所有者，支付方式为现金。
四、征地范围内房屋拆迁补偿安置
（一）房屋拆迁四至范围为：
（二）本区域征地拆迁居住房屋补偿安置方式为：
1、货币补偿：货币补偿金额按《*市征用集体土地拆迁房屋补偿安置若干规定》规定的公式计算。
2、与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换：调换的产权房屋坐落于，每平方米市场价为元（人民币，下同）。
3、具备条件的区域易地新建住房：易地新建房屋的土地位于
（三）拆迁非居住房屋实行货币补偿，按《*市征用集体土地拆迁房屋补偿安置若干规定》执行。
（四）区（县）人民政府确定本区域新建多层商品住房每平方米土地使用权基价为元。
（五）区（县）人民政府确定本区域每平方米建筑面积价格补贴为元（易地新建的每平方米为元）。
五、有关征地劳动力安置补偿按市人民政府有关规定执行，由劳动和社会保障部门负责实施。
六、被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对本公告内容有不同意见的或者要求举行听证会的，请于20*年4月6日前以村委会（村集体经济组织）或村民小组为单位提出书面意见，送达*市*新区征地事务署。途期视作无意见。联系人：李及立联系地址：*市*新区新川路508号。
土地管理法补偿标准篇7
【关键词】
集体土地房屋拆迁补偿标准解决途径
【背景与问题】
2005年9月谋加工企业租赁了位于北京市昌平区某块土地，涉及土地系租赁的农村集体土地，与村集体签订了30年的土地租赁合同，该村所在地所属镇政府在租赁合同鉴证栏中盖章，涉及土地包括一处宅基地（未建设）和山坡荒地（非耕地），企业租赁使用后，村、镇领导协助办理的规划手续，该企业在租赁土地上加盖了厂房、车间，但厂房、车间未办理房产登记手续。
2008年11月，该企业所在地因政府项目征用面临拆迁，应如何处理涉及征地、房屋、厂房补偿、安置问题？
【法律分析】
一、集体土地宅基地上的房屋拆迁补偿问题
依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。
拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁按规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。不符合规定，擅自为获得补偿，在宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。
本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手续，可以参照《办法》规定执行，但实践中对于非集体组织企业，一般只限于货币补偿。
二、集体土地非宅基地上的房屋拆迁补偿问题
根据我国现行有关法律规定和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。
本案中，该企业在集体土地（非宅基地）上建造的房屋、厂房，只有规划手续，没有房产登记手续，需要有关部门进行认定，在认定后，可以按照《办法》规定执行。同时，该企业系正常经营的企业，从事生产经营活动并持有工商营业执照，有权要求适当补偿停产、停业的经济损失。涉及企业搬迁，有权要求支付搬迁补助费。
拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。
三、集体土地上房屋拆迁的补偿标准问题
依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，集体土地房屋拆迁补偿款应按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。
关于补偿标准涉及的相关安置问题，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》执行。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
土地管理法补偿标准篇8
宅基地使用权征收补偿现状
我国目前关于宅基地使用权补偿规定尚不统一，《物权法》肯定了宅基地使用权这一权利地位，对于该权利受到侵害时需要补偿做出了原则性的规定，《土地管理法》等公法并没有明确这一权利。以及各地区各异的地方性法规的规定，对于宅基地使用权这一特殊的财产权，其性质与一般财产权利相比较必然存在着许多的特殊性及局限性，加之地方法规对于《物权法》、《土地管理法》弹性规定的自我限定。因此，现今针对这一权利的补偿的法律依据上是处于模糊不清的状态。
此外，目前地方针对宅基地及其上房屋征收补偿设定了许多不同的方案，例如，许多地区将宅基地使用权的补偿直接与其他补偿结合一体，并没有明确地指出这一权利所得到的补偿具体的数额；另有些补偿方案中则是直接用货币进行补偿；还有则是用“以地换地”的方式来补偿被征收人因征收而收到的利益损失。
宅基地使用权征收补偿存在的问题
法律法规不具体、不明确
1、《物权法》的相关规定
《物权法》中第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿。”其中《物权法》第四十二条、四十四条分别是关于征收、征用的补偿规定。《物权法》对宅基地使用权因宅基地及其上房屋的征收而消灭应得到补偿做出了明确的原则性规定。
2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定
在《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第三款规定“征收其他土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”再根据其相应的实施条例《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”在此，集体财产的所有人是集体成员，当集体土地被征收时，集体成员当然享有得到补偿的权利，集体经济组织作为权利人仅能对于其享有的集体土地所有权得到补偿。那么，在此土地补偿费应理解为仅对宅基地所有权被征收的补偿，地上附着物补偿费则是对宅基地上的住宅及其附属设施所有权被征收的补偿。如此一来，《土地管理法》第四十七条第三款的规定的“土地补偿费”被《土地管理法实施条例》限定为集体土地所有权的补偿。就宅基地及其上房屋征收补偿问题《土地管理法》仅做出弹性极大的规定，并没有实质性的解决补偿标准问题。
3、地方性规章的相关规定
各地区各省人大、其常务委员会及当地政府根据《土地管理法》、《物权法》以及《土地管理法实施条例》结合自身的情况制定相应的地方性法规，这些法规也因其所重点参照的法律不一致而导致在工作中具体补偿标准的不一。
当我们看到在各法律法规对于该问题的规定是如此之多，却得不到一个明确的统一。在法律实施过程中，因为这些法律对宅基地使用权补偿问题只是做出原则性规定，这就需要地方性法规对该问题制定出具体的实施细则。据调研所得，2007年通过的《物权法》在各地方制定的相关实施细则中并没有得到具体的体现，又基于如上所述《土地管理法》并没有明确的做出规定，仅是总的规定补偿问题，而国务院所颁布《土地管理法实施条例》对《土地管理法》中“土地补偿费”的限定性解释，导致许多地方法规也没有对该项权利的补偿问题做出相应规定。
补偿不明确及补偿标准偏低
宅基地及其上房屋被征收，因此需要给予权利人合理的补偿。据前期实践调研所得，浙江省宁波市镇海区以房屋的补偿与安置相结合的方式来补偿被拆迁人，根据浙江省宁波市镇海区人民政府于2007年的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十一条规定：“拆迁住宅用房，实行以调产安置和货币安置为主、迁建安置为辅的安置方式，严格控制迁建安置。选择迁建安置的，不能同时选择其他的安置方式。”又据相关部分人员的介绍以及在该地区进行问卷调查的结果分析所得，该地区绝大所数被拆迁人是选择调产安置。
1、货币安置
就以《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》为例，第十一条的规定中有调产安置、货币安置和迁建安置，其中最为直接的补偿方式就是货币安置，货币安置即由拆迁人提供相应的安置补偿金，由被拆迁人自行选购商品房的调产安置方式。结合当地货币安置的具体规定来看，即本意见的第十四条：被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：（1）被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格成新）可安置建筑面积
其中“商品房平均价格”该意见则是根据《镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用标准》而定的，该标准中规定：“2007年有关地段商品房住宅平均价格指导价为：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。”被拆迁房屋充值价格“则按房屋结构等姐分为多个标准：钢混结构则从一等至三等的住宅重置价格分别为1060、800、720，非住宅为1260、1000、870元；砖混结构也从一等之三等分别为：700、620、520，非住宅分别为850、700、600元。”基本造价“则也分为两个部分，即：钢混一等1060元，二等为800元，三等为720元；砖混一等为700元，二等为620元。”
除此之外，还需结合地段等级范围划分、房屋成新标准、住宅楼层差价、住宅朝向差价率等等相关因素的影响，最终才能得到货币安置的货币补偿数额。据相关部门的工作人员介绍，选择这一安置补偿方式的人是非常少的，理由则是该补偿方式所得到的补偿是很少的。那么在2011年的现在，房价的飞快上涨已是有目共睹，但在政府部门网站上所看到相关公开的近期（2011年7月26号）的拆迁公告中补偿安置标准按镇价[2007]33号、镇价[2009]38号及相关文件执行，即根据镇海区物价分局2007年及2009年的标准进行补偿。在镇海区国土资源分局网站上所公开的征收补偿标准则是笼统地将耕地、建设用地等合并补偿，则不能看到其具体相关标准。基于选择货币安置的人非常少，则按照常理即可知补偿之中针对宅基地使用权的补偿标准事实上则也是相应偏低的。
2、调产安置
调产安置是多数人所选择的补偿方式，这一方式既能够满足被拆迁人在房屋被征收时的需要，也便于政府各种拆迁工作的实施。但是其中一个重大的问题就是宅基地使用权补偿问题！根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十三条的规定：“（2）被拆迁合法建筑面积可安置面积部分给予安置补贴，补贴金额为：（安置房基准价格－基本造价）可安置建筑面积。
拆迁人选择了安置房屋，他所能得到的补助是相对较少的，据当地调查结果显示，在有些情况下，被拆迁人还是需要向政府补一定数额的钱才能得到被拆迁人理想中的、适当的安置房。但是，在此，需要说的并不是这一问题，而是宅基地使用权实际上并没有得到很好的补偿，虽然说安置房也涉及到土地使用权，但是该土地的性质是国有土地，即国有土地作为建设用地其使用权为70年，而宅基地使用权法律并没有明文规定其使用年限，只要该被拆迁人是其农村集体经济组织的成员，那么就享有申请宅基地用于建造房屋的权利，如此一来，许多学者认为，宅基地使用权期限为永久性。
完善宅基地使用权征收补偿制度的建议
立法原则上归于统一
基于上文已分析宅基地使用权年限问题，永久性一词，相对于调产安置中的国有土地使用权70年，这是一个没有办法计算差价的，那么这必须将这种偿转化为另一形式，而不是直接地计算比较。但是，于立法上而言，这里所说的立法，指的是《土地管理法》的明确宅基地使用权的补偿以及各地的地方立法的修改。这样至上而下的统一，在执法过程中也将是保障宅基地使用权人的最有力的依据了。将宅基地使用权补偿的具体化，又将成为一个权力下放的问题，各地方具体情况不同，也必将产生不同的补偿方案。但是，这对于目前的宅基地征收补偿问题来说既是迫在眉睫的，也是从立法上根本的解决这一补偿问题，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依则也是一个关键环节。有法可依，有法必依，执法必严这都是环环相扣的关系。
合理规划，适当选择安置补偿方式
与调产安置相比，迁建安置是一种在征收补偿过程中较为公平的补偿方式。迁建安置指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置。《物权法》第一百五十四条对定“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”因此该迁建地应为宅基地，在此种情况下，宅基地使用权便能得到延续。但是，在实际情况中，由于规划的严控和土地集约利用的要求，也不符合我国当前土地利用的严峻形势，迁建安置的适用范围较小。
安置区的土地特殊化
将征收补偿的安置房相对集中，重新规定其土地使用年限，即将国有土地特殊化。农民因征收而失去赖以生存的土地，这将直接导致农民失业，随即影响农民的生活水平。众所周知，目前城镇居民与农村的生活水平还是有比较大的差距的，虽然说对农民往后的生活水平问题应由安置等措施来给予帮助的，但是将安置区的土地特殊化，在房屋问题上解决被征收人的后顾之虑，或者是说在被征收人在失去宅基地的那一刻开始，起点的拔高，也许有利于其往后保持一定的生活水平。随着经济的发展，安置区内被安置人员的生活水平与原城镇人口生活水平差距逐渐缩小，被征地人能够适应新的生活环境及模式，能够有一定高度的生活水平之时，或者一种更加理想的状态之下，即待到两者在生活水平处于相当水平线上，即完全城市化，这将会是一个漫长的过程。待到这时则是要保证全体人们的平等性问题，即可再将其土地性质变更、统一。
土地管理法补偿标准篇9
一、问题意识：问题的缘起及提出
兰州新区[1]建设是一项十分艰巨而复杂的系统工程。自2010年8月起在“兰州新区”建设过程中，据不完全调查统计，包括永登和皋兰两县境内的宗家梁、方家坡、小黑川、俞家梁、泉头、当铺、陈家梁、大庙等众多村中的耕地已经被全部征用完毕。目前兰州新区至少已经完成了7万亩以上的农村集体土地的征收工作，同时也存在着一些法律问题和一系列难题。其中一些是当前我国在土地征收、拆迁安置补偿中普遍存在的共性问题，一些却是在兰州新区建设中存在的特殊性问题。这些问题一方面影响着新区建设的速度和质量，同时也为兰州新区建设长远、稳定、和谐发展留下了一些理念上的缺陷和制度安排上的隐患，主要表现在以下几方面：
一是在理念上未严格遵循以人为本和依法建设的原则与理念。仅从新区对集体土地的征收补偿机制、补偿标准以及当前形成的一些补偿纠纷可以看出，新区为了以尽可能低廉的成本完成建设用地储备，在新区政府和当地农民之间，明显把15万农民所拥有的集体土地看作是利益博弈的主要对象，即只将800多平方公里的农村集体土地作为新区建设和发展的基本物质资源，而没有将当地15万农民看作是新区建设和发展的基本人口资源加以重视。
二是对国家现有的关于集体土地征收补偿方面法律、法规重视和落实不够，未严格按照国家法律、法规依法开展关于建设用地储备及拆迁安置、征收补偿工作。
三是各项具体工作开展的规范性程度不高，关于地方性政策与制度储备严重不足，对新区经济社会发展必需的制度、文化等软件条件缺乏系统的长远规划和准备。
四是在完成建设用地储备和征收农村集体土地时，未严格执行国家有关土地征收的程序性法律规定，也未根据法律授权因地制宜地建立规范、合理的地上附着物补偿政策及标准。
二、对兰州新区管委会制定的地方性补偿标准及其合法性审查
自2010年开始，在兰州新区筹备成立前后，先后以兰州市人民政府和兰州新区管委会的名义，制定颁布了两个关于征地补偿方面的规范性文件：
一是为了加强兰州新区控制区域内的规划管理，遏制乱搭乱建现象的发生，提升新区品味，优化发展环境，确保兰州新区规划建设管理的顺利实施，现就进一步做好严禁在兰州新区控制区域内乱搭乱建工作，兰州市人民政府于2010年8月15日了《关于禁止在兰州新区控制区域内乱搭乱建的通知》。该《通知》规定：“自通知之日起，永登县、皋兰县政府要加大执法力度，对兰州新区规划控制区域巡回检查，对非法建设行为依照《中华人民共和国城乡规划法》《土地管理法》的规定予以处罚，并强行依法拆除，拆除的违法建筑不予补偿。”
二是兰州新区管委会《兰州新区土地征收补偿、房屋重置价格及附属物补偿、集体土地上房屋拆迁安置若干规定（试行）》，其中第七条规定：根据《兰州市人民政府关于禁止在兰州新区控制区域内乱搭乱建的通知》，自2010年8月15日起，在集体土地、宅基地上突击抢建、改建、增建的房屋、临时棚舍、抢建的花草、苗木及其他设施等不予补偿。
上述两个规范性文件，根据我国立法法及相关地方性立法权限，其制定程序和实质性内容均缺乏基本的政策与法律依据，其合理性、合法性及其效力问题明显存在重大缺陷。
首先，该《通知》颁布于新城区建设规划获国务院批准之前，事实上截至目前，关于新城区土地规划与利用方案仍然未完成法定的审批程序（甚至关于整个新城区开发建设中的土地征收征用程序从一开始便处于非法状态，即“先斩后奏、先征后补、先征后批”）。因此，关于“自2010年8月15日起，在集体土地、宅基地上突击抢建、改建、增建的房屋、临时棚舍、抢建的花草、苗木及其他设施等不予补偿”的规定缺乏有效的法律和政策依据。
其次，该《规定》中明确适用的补偿标准是按照永登县、皋兰县的土地征收及地上附着物补偿标准为依据进行计算的（详见《永登县人民政府关于印发永登县城市房屋拆迁安置暂行标准的通知》永政发〔2009〕72号），根据该文件内容，其标准仅适用于“城市房屋拆迁安置”，不能直接适用于耕地征用补偿。即便通过兰州市人民政府或者兰州新区管委会的名义颁文，也明显超出了法律、法规明确规定的地方性立法权限。
再次，根据该《若干规定》内容，其第一条明确规定：“永登县、皋兰县分别制定的本县集体土地征收及地上附着物补偿标准。兰州新区征收土地时，拟征收的土地在永登县、皋兰县境内的，分别按照永登县、皋兰县的土地征收及地上附着物补偿标准执行。”由此可见，兰州新区提出的补偿标准是按照永登县人民政府《关于印发永登县城市房屋拆迁安置暂行标准的通知》的土地征收及地上附着物补偿标准为依据进行计算的，其明显不具有可参照性。
三、兰州新区建设中关于执行国家政策与法律方面存在的问题与不足
由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异。而我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范，各级政府直接参照《城市房屋拆迁管理条例》有关规定，导致其制定补偿标准随意性很大，补偿标准十分混乱，直接影响了拆迁的进程和效率。从当前已经出现的一些补偿纠纷来看，兰州新区和农户之间依据双方不同权利主张和补偿计算办法与标准，双方计算目标结果相差十分悬殊，争议明显且存在着巨大的差别。本文认为，兰州新区建设中关于执行国家政策与法律方面存在的问题与不足主要表现在以下几个方面：
一是当地绝大多数失地村民表示兰州新区征用土地补偿过于低廉，也没有依法尊重农村集体经济组织的基本权利，征用过程既没有召开村民大会，也没有与村民签订补偿协议。
二是由于城市房屋作为生活资料，其功能不同于作为农村基本生产资料的集体土地，农村集体土地承担着农民长远的社会保障功能。因此，不能按照2009年永登县人民政府《关于城市房屋拆迁安置暂行标准的通知》为标准，对农村集体土地上的附着物进行补偿。
三是从2010年下半年开始征地到2011年年底，兰州新区共征用了附近村庄近7万亩耕地，这近7万亩耕地是否经过甘肃省国土部门的批准呢？涉及的基本农田是否向国务院报批了呢？截至2011年年底，兰州新区共组织报批59个批次1330.7公顷土地用地指标，根据这些资料数据可以看出，而其中只有19960.5亩土地向国土部门进行报批[2]，剩余的土地皆为违法占用。
土地管理法补偿标准篇10
西部地区失地农民社会保障制度模式有一个共同的特点:以养老保险、医疗保险为主，以失业保障、住房安置为辅。这种全方位的综合社会保障制度模式基于现行的城镇职工社会保险，政府负主体责任，用地者负重点责任，失地农民自身负辅助责任。这样的保障模式存在诸多弊端，具体来说有以下几个方面的问题。
(一)征收土地的赔偿费用偏低。失地农民获得的补偿方式一般主要有货币补偿、实物补偿(一般是住房补偿)、部分就业安置。例如，贵州省铜仁市碧江地区对失地农民采取一次性货币补偿办法，分为耕地、宅地、青苗、农作物、就业补偿。具体到单个家庭，平均土地征收补偿费为50000～80000元左右，且这笔补偿费大部分被用来修建住房，而该地区购买住房的平均标准为1400元/平方米，因此失地农民最后实际得到的现金只有劳动力安置补偿费。根据相关政策规定，对失去土地的劳动力补偿18000元，18岁以下的补偿6000元，50岁以上女性、60岁以上男性补偿16000元，主要用于各项生活开支。①当前的征地补偿费中扣除失地农民自身及子女的教育费、医药费外，剩下的补偿费只够维持很短时间的生计，他们的生活保障问题尤为严重。
(二)土地补偿金不能及时发放。在征地之初，失地农民往往只能依靠土地补偿金来安排各项生产、生活，所以土地补偿金的及时发放成为失地农民的唯一经济来源。通常，失地农民要3个月甚至更久的时间才能领到一部分补偿费用。在失地农民被迫转为城镇居民的同时，他们所能获得的社会保障项目较少，收入上无法达到城镇职工相当水平，致使生活根本得不到保障。土地补偿金的延迟发放，使得失地农民生活状况更加恶化。从失地农民社会保障制度的实施情况来看，被征收土地的农民一般只享有养老和医疗保险，很少抑或根本没有失业和工伤保险，其子女的教育保障更是一片空白。这些在社会保障范围内得不到解决的问题，也正是失地农民最为需要、最关心的问题。农民失去赖以生存的土地就意味着失去工作和一切收入来源，他们理应得到政府提供的相应保障。而此时，如果政府延迟发放土地征收补偿费和安置补助费，不仅损害了失地农民的切身利益，也不利于政府自身的管理和经济社会的稳定发展。
(三)没有考虑生活消费支出的过快增长。在征地后收入水平总体上升的同时，失地农民的生活消费支出也急速增加。在对贵州铜仁碧江地区的实践调查中，失地农民家庭平均总收入从2008年16000元增长到2012年的28000元，增长率达到75%，而他们的平均生活消费支出则由2008年的9500元增长到了2012年的23560元，增长率达到148%。调查数据显示，该地区失地农民的生活消费支出在2009年至2011年间增长率最快，原因在于搬入新住所后需要支出电费、饮食费、水费、小区物业费，同时土地征收后使得以往自己生产的食品消费像蔬菜、粮油等，现在都需要花钱从市场购买。这些因素的作用使得失地农民的生活消费支出增长速度远远超前于家庭年收入的增长速度，而当前的社会保障制度尚未考虑进去。
(四)失地农民的就业途径十分单一。对于西部不发达地区的失地农民来说，由于他们本身的知识、技能受经济社会发展缓慢的局限，他们的就业机会相当稀少。在这些失地农民中，有三类群体的就业最为困难。第一类是完全依靠土地生活农民。他们一旦失去土地就意味着失去唯一的工作机会，他们除了种地又没有其他的工作技能，几乎找不到合适的岗位。第二类是离城区较远的山村失地农民。他们不仅由于远离城市无法适应城市的生产生活环境，而且大都数农民还带有传统的就业观念和淡薄的就业意识，他们的就业机会和选择余地也很少。第三类是年龄较大的失地农民。他们在失去土地后能够找到的一般都是那些技能低、工作量大、收入低且不稳定的工作，如搬运工、清洁工等。总体来看，由于失地农民的主要技能和工作方式是劳动耕种，失去土地后他们的技能无法移到城市工作中去，加上其他一些年龄、体力、技能、文化等因素的限制，他们的再就业非常困难且收入很低又不稳定。
二、西部地区失地农民社会保障制度存在问题的原因分析
(一)土地征收的补偿标准不合理。目前，我国土地征收补偿标准由《中华人民共和国土地管理法》及实施细则和地方政府制定的《土地管理条例》规定。一是土地补偿费标准为该耕地年产值的6至10倍;二是安置补助费标准为该耕地被征用前3年平均年产值4至6倍，但最高不得超过15倍;三是地上附着物及青苗补偿费用标准为当季的实际产值、按有关规定或双方约定的数额。①由此可见，这种土地征收补偿标准未能体现出本地区当前的市场价格和远期的升值潜力，更是没有考虑城乡收入差距。在实际征收过程中，土地征用单位通常没有结合当地情况，而是简单套用国家的上述标准进行土地征收补偿，这样的产值补偿标准就更加不合理。再者，以前三年的平均产值作为补偿标准也有失偏颇，因为征地前的农产品价格往往远远低于征地后，这样确定的土地征用补偿标准远低于它们今后本身的产出价值。
(二)土地征收补偿程序存在不足。当前土地征收补偿程序的不足使得农民不能及时领到补偿款或者被扣留部分补偿款，严重损害了失地农民切身权益。我国《土地管理法实施条例》第二十五条规定:“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”①可以看出土地征收程序带有强制性，征收主体有权制定和执行补偿和安置办法的所有项目。另一方面，在土地征收程序上也存在不足，建设单位申请立项—选址论证—委托设计—凭项目批文—设计书委托征地，然后是土地部门统一征收机构受理，再与征地的乡镇、村协商土地补偿、劳力安置等有关事宜，最后签订征地协议书，建设单位依此协议书办理土地报批手续的必须文件。从以上的征地程序可以看出，从立项征地到征地行为实施，最受影响和最有利益关系的农民却并没有参与这一过程。所以，农民在土地征收过程中根本无法表达自己的意见和诉求自身的利益，更加不可能参与确定土地征收的补偿标准。尽管法律规定地方人民政府应当在征地补偿安置方案确定后公告并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，但实际征地补偿费用标准通常由征地主管部门确定。即使进行征地听证，其参与对象也只有政府部门、乡镇及村集体(主要是村干部)，参加的失地农民很少或是没有。
(三)政府财政保障资金投入力度不足。社会保障制度运行的关键是其资金的充足与否，对失地农民的社会保障情况更是如此。由于我国西部地区长期以来农村和农业发展十分缓慢，农民收入水平十分低下，他们在失去土地以后的社会保障所需资金只能依靠土地征收补偿费用。通常，土地补偿费用不能及时发放，加上迅速增加的庞大生活开支，最终可用于社会保障的资金微乎其微，所以只能依靠政府来投入。另一方面，从失地农民问题的紧迫性和危害性来看，政府提供财政资金为失地农民提供社会保障不仅解决了他们的生活问题，还促进了经济社会的稳定发展。最后，从权利与义务对等的角度来分析，失地农民让出了其赖以生存的土地使用权利，政府也有义务对为他们提供最低生活保障资金。
(四)失地农民受教育程度普遍较低。在西部地区，失地农民的文化程度远远低于经济发达地区。有半数以上的失地农民文化程度在小学及以下，初中以上文凭的只有极少数，大学文凭的更是没有。文凭的高低决定了这些失地农民受教育的程度，直接影响了他们拥有的专业技能和接受新工作的能力程度。西部地区失地农民普遍文化程度低，他们失去土地以后几乎没有任何专业技能可以在城市实现就业，也没有能力接受培训找到新工作。这样一来，他们的生活保障在短期可以拮据地依靠土地征收补偿费用，而长期的生产、生活更是毫无保障。
三、完善西部地区失地农民社会保障制度的建议
(一)制定合理的土地征收补偿标准。制定合理的土地征收补偿标准，需要修改和完善《中华人民共和国土地管理法》及实施细则和地方政府制定的《土地管理条例》，重新规定土地征收补偿标准。征收土地单位不能简单套用法律规定的标准，要结合当地实际情况把市场因素和土地远期价值考虑进来，综合确定土地补偿费、安置补助费以及地上附着物及青苗补偿费，同时要考虑本地区的城乡收入差距。这样确定的土地征收补偿标准比之前的以前三年平均产值为补偿标准要合理得多，能体现征收土地的实际价值，有利于解决失地农民的生活保障问题。
(二)优化现有的土地征收补偿程序。要不断优化土地征收补偿程序，保证失地农民及时、足额领到补偿款，切实保护他们的切身权益。首先要从法律上淡化强制色彩，充分尊重失地农民本身的意愿，从立项征地到征地行为实施要努力让最受影响和最有利益关系的农民参与这一过程。其次，要让失地农民在土地征收过程中自由表达意见和诉求自身利益，参与确定土地征收的补偿标准。在实际征收过程汇总，要依据《土地管理法》规定要求地方人民政府在征地补偿安置方案确定后公告并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，逐步取消征地主管部门确定征地补偿费用标准的行为。在进行征地听证的程序时，要逐步扩大失地农民的参与比例。
(三)加大政府财政资金投入力度。前文所述，我国西部地区长期以来农村和农业发展十分缓慢，农民收入水平十分低下，他们在失去土地以后的社会保障所需资金只能依靠土地征收补偿费用。土地补偿费用不能及时发放，加上必要的生活开支迅速增加，最终可用于社会保障的资金微乎其微，所以只能依靠政府来投入。此外，加大政府财政对失地农民社会保障的投入，不仅可以解决失地农民的生活问题，还促进了经济社会的稳定发展，有利于政府自身的建设和对社会的治理。