资产评估细则篇1
第一条为加强全省森林资源资产评估管理工作，规范森林资源资产评估行为，合理体现森林资源资产的价值量，保护资产各方当事人的合法权益，根据财政部、国家林业局印发的《森林资源资产评估管理暂行规定》和《*省森林条例》、《*省森林资源转让条例》等法律法规，制定本细则。
第二条在*省范围内开展森林资源资产评估，适用本细则（除法律、法规和规章另有规定外）。
第三条本规定所指森林资源资产，包括森林、林木、林地、森林景观资产以及与森林资源相关的其他资产。
第四条森林资源资产评估是指评估人员依据相关法律、法规和规章，资产评估准则及评估技术规范，在评估基准日，对特定目的和条件下的森林资源资产价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
第五条森林资源资产评估项目，实行核准制和备案制。
（一）涉及公益林的森林资源资产评估项目，无论权属，实行核准制。涉及国家重点公益林的，由国务院林业主管部门核准或授权核准；其他涉及公益林项目，由省林业主管部门核准或授权核准。
（二）国有（包括国有控股）森林资源资产评估项目，实行核准制。1000公顷以上（含1000公顷）由省林业主管部门核准；1000公顷以下500公顷（含500公顷）以上由所在设区市林业主管部门核准。500公顷以下由所在县（市、区）林业主管部门核准。
（三）非国有森林资源资产评估项目，实行备案制。1000公顷（含1000公顷）以上报省林业主管部门备案；1000公顷以下500公顷（含500公顷）以上报所在设区市林业主管部门备案；500公顷以下的报所在县（市、区）林业主管部门备案。
第六条森林资源资产评估的具体操作程序和方法，遵照资产评估准则及相关技术规范的要求执行。
第二章评估范围
第七条国有、集体（含国有、集体控股）森林资源资产占有单位有下列情形之一的，应进行资产评估：
（一）森林资源资产转让、置换；
（二）森林资源资产出资进行中外合资或者合作；
（三）森林资源资产出资进行股份经营或者联营；
（四）森林资源资产租赁经营；
（五）森林资源资产抵押贷款、担保或偿还债务；
（六）收购其他产权主体森林资源资产；
（七）涉及森林资源资产诉讼；
（八）法律、法规规定需要进行评估的其他情形。
第八条国有、集体以外森林资源资产是否进行资产评估，由当事人自行决定，法律、法规另有规定的除外。
第九条森林资源资产有下列情形之一的，可根据需要进行评估：
（一）因自然灾害造成森林资源资产损失的；
（二）盗伐、滥伐、乱批滥占林地人为造成森林资源资产损失的；
（三）资产占有单位或个人要求评估的；
（四）按照其他相关法律、法规要求评估的。
第三章评估机构和人员
第十条从事国有、集体森林资源资产评估机构，应具有财政部门颁发的资产评估资格，并有2名以上（含2名）森林资源资产评估专家参加，方可开展森林资源资产评估业务。资产评估机构出具的森林资源资产评估报告，须经2名注册资产评估师与2名森林资源资产评估专家共同签字方能有效，签字的注册资产评估师与森林资源资产评估专家应对森林资源资产评估报告承担相应的责任。
第十一条国有、集体以外森林资源资产评估项目，按照抵押贷款的有关规定，凡在100万元以上（含100万元）的金融机构抵押贷款项目，应委托财政部门颁发的资产评估资格的机构进行评估，并有2名以上（含2名）森林资源资产评估专家参加；金额在100万元以下，可委托财政部门颁发资产评估资格的机构评估或由林业部门管理的具有丙级以上（含丙级）资质的森林资源调查规划设计、林业科研教学等评估咨询服务机构提供评估咨询服务，出具评估咨询报告。
评估咨询服务机构出具的森林资源资产评估咨询报告，须经2名参加国家林业局与中国资产评估协会共同组织的培训后取得相应资质的森林资源资产评估技术人员共同签字方能有效，签字的评估技术人员应对森林资源资产评估咨询报告承担相应的责任。
第十二条资产占有单位或个人在委托资产评估机构或评估咨询服务机构对森林资源资产评估前，对拟评估的森林资源资产的数量和质量应由林业部门管理的具有森林资源调查规划设计资质单位进行免费核查，并出具森林资源资产核查报告。林业调查规划设计单位从事森林资源资产核查业务应符合相关资质管理相关规定。
第十三条从事森林资源资产评估或评估咨询服务的机构和人员在开展评估业务活动中应当遵守保密原则，保持独立性。与评估当事人或者相关经济事项有利害关系的，不得参与该项评估业务。
第十四条资产占有单位或个人进行森林资源资产评估时，应当如实提供有关情况和材料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，不得以任何形式干预评估机构或评估咨询服务机构独立执业。
第十五条为审定森林资源资产评估地方标准、技术规范，解决森林资源资产评估过程中出现的各种技术问题，提供森林资产评估核准技术支撑，省林业主管部门可根据需要临时牵头组织“森林资源资产评估专家小组”，作为森林资源资产评估工作的咨询机构，负责解决森林资源资产评估过程中出现的各种技术问题，审定森林资源资产评估地方标准、技术规范等，为森林资产评估的核准提供技术支撑。
“专家委员会”成员由森林资产评估专家、注册资产评估师、会计、金融和法律专家等相关人员共同组成。
第四章核准与备案
第十六条凡需核准的森林资源资产评估项目，应按照核准审批权限，向负责核准审批的林业主管部门报告下列有关事项：
（一）评估项目的审核情况；
（二）评估基准日的选择情况；
（三）森林资源资产评估范围的确定情况；
（四）森林资源资产实物量清单；
（五）选择森林资源资产评估机构的条件、范围、程序及拟选定机构的资质；
（六）森林资源资产评估的时间进度安排情况。
第十七条评估项目核准工作按照下列程序进行：
（一）森林资源资产占有单位或个人收到资产评估机构出具的资产评估报告后，报当地林业主管部门初审同意后，按照核准审批权限，在评估报告有效期届满前3个月，提出核准申请。
（二）省、市、县（市、区）林业主管部门收到核准申请后，对符合核准要求的，及时组织有关专家和单位审核，在20个工作日内完成评估报告的核准；对不符合核准要求的，予以退回。
第十八条森林资源资产评估项目核准的申请应包括下列文件材料：
（一）资产评估项目核准申请文件；
（二）资产评估项目核准申请表（附表1）;
（三）评估项目批准的经济行为文件或有效材料；
（四）与所评估项目有关的林权证和权属变更的相关证明；
（五）资产评估机构、签字注册资产评估师、森林资源资产评估专家资质证明；
（六）对森林资源资产实物量进行核查机构的资质证明；
（七）资产评估机构提交的森林资源资产评估报告和森林资源核查报告；
（八）资产评估各当事方的相关承诺函;
（九）其他有关材料。
第十九条受理资产评估项目核准申请后，应当对下列事项进行审核：
（一）资产评估项目是否获得批准；
（二）资产评估机构是否具备相应评估资质；
（三）评估人员是否具备相应资质；
（四）评估基准日的选择是否适当，评估结果的使用有效期是否明示；
（五）资产评估范围与项目批准文件确定的范围是否一致；
（六）评估依据是否适当；
（七）资产占有单位或个人是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性做出承诺；
（八）评估过程是否符合相关评估准则和评估技术规范的规定。
第二十条评估项目的备案按照下列程序进行：
（一）森林资源资产占有单位或个人收到资产评估机构、评估咨询服务机构出具的资产评估报告或评估咨询报告后，按照备案管理权限，在评估报告或评估咨询报告有效期届满前3个月向省、市、县（市、区）林业主管部门提出备案申请。
（二）省、市、县（市、区）林业主管部门收到资产占有单位或个人的备案材料后，对提供材料齐全的，应在20个工作日内办理备案手续；对提供材料不齐全的，待资产占有单位或评估机构补充完善有关材料后予以办理备案手续。
第二十一条森林资源资产评估项目备案需报送下列文件材料：
（一）资产评估项目备案申请表（附表2）；
（二）资产评估报告（评估咨询报告）和森林资源核查报告；
（三）评估项目的批准经济行为文件或有关证明材料；
（四）与所评估项目有关的林权证和权属变更的相关证明；
（五）其他有关材料。
第二十二条各级林业主管部门受理资产评估项目备案申请后，应当对下列事项进行审核：
（一）资产评估项目是否获得批准；
（二）资产评估范围与评估项目确定的资产范围是否一致；
（三）评估基准日的选择是否适当，评估结果的使用有效期是否明示，评估程序是否符合相关评估准则和评估技术规范的规定；
（四）资产占有单位或个人是否就所提供的森林资源资产清单、资产权属证明文件等资料的真实性、合法性和完整性做出承诺。
第二十三条经核准或备案的森林资源资产评估结果有效期为自评估基准日起1年。
第二十四条国有、集体森林资源资产占有单位在进行与资产评估相应的经济行为时，应当以核准或备案的资产评估结果为作价参考依据。在产权交易过程中，当交易价低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得产权转让批准机构同意后方可继续交易。
第五章监督管理
第二十五条森林资源资产评估工作，由财政部门和林业主管部门按照各自的职责进行管理和监督。
各级财政、林业主管部门应加强对森林资源资产评估工作的监督检查工作，采取定期或不定期检查方式对森林资源资产评估项目的核准、备案情况进行抽查。
第二十六条森林资源资产评估项目抽查的内容包括：
（一）产权单位经济行为的合规性；
（二）评估的森林资源资产范围与有关经济行为所涉及的森林资源资产范围是否一致；
（三）资产占有单位或个人提供的森林资源资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性；
（四）资产评估机构或评估咨询服务机构的执业资质和评估人员的执业资格；
（五）评估工作底稿；
（六）评估依据的合理性；
（七）评估报告对重大事项的披露程度;
（八）其他有关情况。
第二十七条设区市林业主管部门应当于每年度终了20个工作日内将本市森林资源资产评估项目的核准、备案情况及检查结果报省林业主管部门。
第六章责任追究
第二十八条资产占有单位或个人违反本办法，有下列情形之一的，责令改正，必要时可依法向人民法院提讼：
（一）应当进行资产评估而未进行评估；
（二）聘请不符合相应资质条件的评估机构从事森林资源资产评估活动；
（三）向资产评估机构、评估咨询服务机构提供虚假情况和资料，或者与资产评估机构、评估咨询服务机构串通作弊导致评估结果失实的；
资产评估细则篇2
一、对《著作权资产评估指导意见》的认识
著作权资产涉及范围广、权利分类多，资产评估的不确定因素多且对价值的影响较大。本次的指导意见，充分反映了著作权的专业性特点，突出了评估的可操作性，丰富了无形资产准则的理论成果，满足了著作权评估业务解决的新问题和操作要求，达到无形资产评估准则体例上下呼应以及评估实践的要求。
（一）明确了必须进行现场调查的重要性
《指导意见》第二十条规定，注册资产评估师执行著作权评估业务，应当对享有著作权的作品相关情况进行调查，包括必要的现场调查，并收集相关信息、资料等。这对防止以往纸上谈兵、规避风险起到了重要的防范作用。
（二）对三种评估方法提出了具体操作要求，解决了预测和参数选取的随意性
在著作权评估实务中,往往出现方法选用的合理性分析缺失或收益法预测和参数选取的随意性等问题。《指导意见》第二十二条规定，注册资产评估师执行著作权资产评估业务，应根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种方法的适用性，恰当选择一种或者多种评估方法。特别是对著作权资产评估中最常用的收益法还做出较为详细的规定，包括三种具体操作方法：许可费节省法、增量收益法、超额收益法。上述规定强调了三种方法的适用性，解决了评估实务中为了迎合客户随意选择评估方法而不注重合理性分析的问题。在第二十三条中又规定，应根据著作权资产对应作品的运营模式合理估计评估对象的预期收益，并关注运营模式法律上的合规性、技术上的可能性、经济上的可行性。著作权的预期收益通常通过分析计算增量收益、节省许可费和超额收益等途径实现。解决了著作权评估长期以来成本和收益不配比，与其他无形资产混淆的局面。
该指导意见还针对估算或预测的主要参数如著作权资产未来收益、许可费、许可费率、增量收益、贡献资产贡献、折现率的估算做出了便于操作的规定。
(三)强调评估对象和评估范围的合理性问题
《指导意见》第二十七条规定，注册资产评估师运用收益法进行著作权资产评估时，应当综合考虑评估基准日的利率、资本成本，以及著作权实施过程中的技术、经营、市场、生命周期等方面的风险因素，合理确定折现率。著作权资产折现率应当区别于企业整体资产或者有形资产折现率。本条规定提示评估师在运用收益法时,关注评估对象和评估范围的合理性问题，将对评估结论产生影响。
（四）著作权资产折现率口径应当与预期收益的口径保持一致
《指导意见》第三十一条规定，注册资产评估师对同一著作权资产采用多种评估方法评估时，应当对各种方法取得的初步结果进行比较分析，形成合理的最终评估结论。解决了长期以来由于折现率与预期收益口径不一致带来的评估结果不合理的问题。
二、对《金融企业国有资产评估报告指南》的认识
本指南从服务金融企业国有资产评估项目的管理角度出发，突出了金融企业的特色，按照银行、保险、证券三大类企业提出了较详细的评估说明应披露的事项的要求。指南也充分考虑了金融企业国有资产评估项目监管单位要求,不仅为评估报告编制者――注册资产评估师的具体操作提供了指导，也为评估报告使用者和监管部门正确理解评估结论，合理使用评估报告提供了指导性的意见。
（一）充分体现了金融评估业务的特殊要求
金融企业与一般企业在行业政策、经营方式及财务核算等方面均有所不同，指南明确了与金融不良资产评估规范的行为不同，评估明细表按照银行、保险公司、证券公司三大类编制样表，其格式参照企业会计准则的报表格式；明确了评估对象及范围的披露重点不同，《评估说明》编写指引，突出了金融企业的特色，强化了金融资产的评估说明，如成本法《评估说明》指引按照银行、保险、证券三大类企业分别说明企业各科目评估说明应披露的事项。对于收益法及市场法也做出了较详细的规范。
（二）完善了评估报告准则体系，突出了可操作性
根据我国资产评估准则体系的规划，业务性准则分为基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次。金融企业国有资产评估关系到国有资产权益，对金融企业国有资产评估项目的管理不可能脱离对资产评估报告的管理。指南以备案核准为目的，定位为评估指南，便于政府监管部门能够清晰理解和审阅。保证了准则体系的科学性和合理性，且与已经的准则和正在起草的其他准则项目在逻辑、体例等方面实现了相互协调。
（三）增强了金融企业评估的针对性
指南全面总结了金融企业国有资产评估业务和管理实践，在结合评估报告准则原则性规定的基础上，对金融企业国有资产评估报告的编制提出了细化要求；在评估报告准则主要规范要素的基础上，对金融企业国有资产评估报告的格式提出要求。指南固化了实践中的有效做法，最大限度地体现了可操作性。对于一些可以方便操作，但不宜在指南中出现的内容，以附件形式提供了指引。
资产评估细则篇3
一、亮出服务承诺。制定《广东省资产评估协会文明服务承诺》并张榜公布，亮出服务承诺，要求协会所有工作人员必须做到：一是做到快捷准确，真正地实现“一站式”服务；二是切实做到来有迎声、问有答声、走有送声；三是无论是接听电话，还是面对面会谈，都要做到“微笑挂在脸上，文明写进心中，真诚礼待各会员”。
二、公开办事信息。将《广东省资产评估协会信息变更备案指南》、《资产评估师申请加入非执业会员及年检指南》、《注册资产评估师转所指南》和《注册资产评估师年检指南》制作成展板、公示栏等方式，提高办事的公信度和透明度。同时，公布办理时间、具体承办的人员及承办人的联系方式。
三、规范资产评估操作流程。针对资产评估涉及的评估对象广泛，不同的评估对象其操作流程不同的实际，印发或转发了《资产评估准则――评估报告》、《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――业务约定书》、《资产评估准则――工作底稿》等一系列的资产评估操作规范，公布在协会网站上，并采取举办培训班等方式组织各会员开展深入学习。同时，制定《资产评估执业质量检查流程及相关规定》，对检查方式、程序、检查纪律和检查结果处理作出具体的规定，定期开展执业质量检查，促使广东省的资产评估行业操作流程逐步规范化。
四、转变工作作风。坚持细节决定成败的理念，实行精细化管理，以精细化管理促进工作作风的不断转变、服务水平的不断提高。2011年，广东资产评估协会党支部积极采取举办资产评估研讨班，搭建政府部门、高校和评估机构交流平台，举办“在新形势下如何拓展业务”、“如何在政府购买服务中发挥作用”等主题沙龙，开展问卷调查等方式，进一步加强与会员的沟通联系，加深对会员的了解。
资产评估细则篇4
关键词：公允价值 资产评估 双赢 均衡
一、公允价值的历史演进
公允价值一词最初来源于法律，是指得到公众认可的价值，最终由法院来判定价值是否公允。从经济学的角度来看，公允价值是指在一个完全竞争的市场中，大量的买者和卖者集中了各种信息之后，最后对商品进行成交的价格。公允价值作为一种现实价值的体现，具有客观性和可靠性。
(一)国外公允价值的沿革对于公允价值的深入研究是从会计界开始的，自上世纪80年代，公允价值就得到了广泛应用。Hichard.C.Breeden(1990)首次提出将公允价值作为所有金融工具(而不论其是否可销售)的计量属性。其后，美国财务会计准则委员会(FaSB)陆续颁布了SaFS105、107、115、124、133、140等一系列旨在推动公允价值会计的会计准则，将公允价值作为初始确认的计量和后续期间重新开始确认的计量所追求的目标(刘萍，2002)。1998年SFaSno.133――衍生工具和避险活动会计中认为，公允价值是指在自愿交易者间的当期交易中资产买卖、债务发生或结算的金额，而非强迫或清算的出售价格。2004年FaSB又了“公允价值计量(简称FVm)”征求意见稿和公告工作草案，2006年正式了美国财务会计准则第157号(简称SFaSno.157)――公允价值计量。对公允价值的认识在逐步递次的深化，从特殊到公允的发展历程。对公允价值的定义进行了补充和完善：在计量日市场参与者之间在有序的市场交易中，出售资产所获得的价格或清偿债务所出的价格(国际评估准则，2005)。SFaSno，157还对公允价值进行等级(Hierarchy)划分，第一级公允价值，是指在计量日活跃市场中同类资产或负债的交易价格，剔除了大量同质无法区分的资产或负债，即在市场上能够直接观察到的信息；第二级公允价值，除了第一级以外通过观察得到并能直接或间接获取的关于资产或负债的价格；第三级公允价值，是指在计量日不能观察到的资产和负债的价格信息，由资产或负债持有人自行评估的价格，但如果能获得其他相关信息如有关合约，仍应使用这些信息进行估价。由此可以看出，资产或负债的公允价值的计量离不开市场和评估理论的存在。SFaSno，157将公允价值的估价方法分为市场法、收益法、成本法。市场法从相同或者相似的资产或负债的市场交易中获取价格和其他相关信息；收益法通过估价技术将预计的流量总计(如现金流或收入)折现为现值；成本法，是资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物，并在扣除合理耗损的基础上而得出金额。这些充分利用了资产评估的基本方法和评估人员的判断。众所周知，经济事实s是客观存在的，如果公允价值为f，主观价值为p，经济事实为o，那么，f∈[p，o]，并且limf-o=o,f趋近于最理想状态。那么，从该数学表达式可以得知，公允价值与经济事实之间的契合程度很大程度上取决于理性判断这一因素(王海，2007)。与此同时，国际会计准则委员会(iaSC)也较多的采用了公允价值，如投资会计、不动产、厂房和机器设备等。2004年iaS对公允价值的运用提出了较详细的要求，2006年iaS又进一步细化了公允价值的运用。
(二)国内公允价值的历程我国对公允价值的应用经历比较曲折，1992年会计改革时将公允价值列入到具体会计准则中，后来在运用过程中由于我国宏观经济形势和各种政策的不足，2001年修订的《企业会计准则》基本上取消了公允价值计价，只允许在少量准则中应用公允价值，比如无形资产中涉及的对于一揽子购人的无形资产，其成本通常应按该无形资产和其他资产的公允价值相对比例确定；债务重组中涉及多项非现金资产，债权人应按各项非现金资产的公允价值占非现金资产公允价值总额的比例，对重组债权的账面价值进行分配，以确定各项非现金资产的人账价值。鉴于国际形势的变化，2005年1月1日，欧盟及90多个国家和地区开始采用国际会计准则，推动公允价值计量从学术研究进入到实践运用领域，推动以财务报告为目的的评估在欧洲和北美地区迅猛发展，我国香港地区也于2005年1月1日起执行国际会计准则。为更好的与国际接轨，2006年我国颁布的新企业会计准则中有多项不同程度的引入了公允价值。如金融资产、存货、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、收入、政府补助、外币折算、租赁、石油天然气开采、财务报表列报、合并财务报表、股份支付等。另外还包括其他间接涉及公允价值的具体项目，如职工薪酬、借款费用、所得税、会计政策与会计估计变更和差错更正、关联方披露等。在新准则出台之前，对于公允价值的有关理论与实务研究一直在进行，但是直到新准则出台各界才达成一定的共识。伴随着公允价值计量属性在准则中的列入，我国评估准则制定部门也对公允价值相关的理论与实务在不断的进行探讨，一些专家学者也在研究关于公允价值的计量与资产评估的理论关系和实务操作的一些具体问题及解决办法，如徐玉德(2007)提出公允价值的引入对专业价值评估之间的互利互惠。
从上述可以看出，公允价值的完整运用离不开评估准则的支持，另一方面公允价值运用也促进了以财务报告为目的的评估发展，为评估行业开辟了新的业务领域，对评估行业提出了更高的要求。为适应这一需求，国际评估准则委员会通过与国际会计准则委员会的沟通，以保障会计准则与评估准则的相互协调与促进。
二 经济学涵义的公允价值形式与资产评估的关系
(一)经济学涵义的公允价值经济学通过研究在给定的经济环境(社会制度、意识形态和价值标准等)下，由各种经济要素在诸多利益主体驱动下平衡或均等的分布结果和流动特征来达到分析和解释经济规则的目的(王海，2007)。在经济学的假设前提下，市场上的供给和需求达到均衡表明市场相对稳定的状态，均衡价格(市场出清)成为资产进一步进行交换的价值，这一点在完全市场经济环境下，公允价值能够得到充分的体现。随着对于经济学各种假设的不断阐述以及现实条件的不断改进与提高，公允市场价值随均衡论的演进历程其含义逐渐细化为适应不同条件、目的与资产特征的不同均衡解概念。此外建立在经济学基础上的关于劳动价值理论、效用价值理论和稀缺性价值理论的资产评估价值理论为资产评估确定公允价值提供了坐标或标志，而且还在资产评估目标的引领下给出了在各种条件下资产的合理价值即公允价值。
(二)公允价值与资产评估的关系按照国际资产评估准则(iVS)，市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。美国评估学会(ai)教材中对最高最佳用途(highandbestuse,HBU)的解释为：最高最佳用途
是资产所处的市场内由竞争性力量所限定的。因此，HBU的分析与解释是一种市场力量的体现，是一个市场驱动概念。由于资产的最佳使用状态的尺度难以衡量，且当资产达到最佳状态时也未必能够保证实现交换，所以希望采纳均衡论基础。博弈均衡的实现是相关利益主体共同努力的结果，其核心在于刻画共同受益的“双赢”局势，既满足了资产所有者的资产价值最大化要求，同时也体现资产使用方关于资产价值的认可，既不会高估资产也不会低估资产价值。在会计界公允价值计量属性的应用为资产评估工作的顺利进行奠定了基础，减少了资产(负债)的供方(需方)与需方(供方)之间的矛盾与冲突，同时也避免了双方之间由于信息不对称而造成的损失。
三 公允价值的运用对资产评估的影响
(一)以财务报告为目的资产评估相关学说2005年第七版国际评估准则出版，国际评估准则委员会修订了国际评估应用指南1(以财务报告为目的的评估)。国内专家也就公允价值与资产评估之间的关系进行了深入研究，如刘萍在《加强评估行业与会计行业合作推动财务报告目的评估业务开展》中详细地介绍了公允价值模式在国内外应用的历史与现状，以及在会计界与评估界关于公允价值的衔接问题，指出了为更好的体现资产和负债的公允性，会计与评估及其他相关人员应当努力的方向；梁国基在《国际会计准则下的公允价值、评估与相关的审计问题》中指出了“会计上对公允价值的应用会使评估有更大的用途，更广阔的前景”；杨志明在《资产减值评估》中指出：公允价值的确定越来越依赖评估师提供的专业意见。为进一步加强公允价值与资产评估之间的协作，中国资产评估协会于2007年开展有关以财务报告为目的评估规范的研究起草工作，于2007年召开《以财务报告为目的的评估指南》征求意见会暨中评协会计与评估专业委员会会议，同年印发了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》，为公允价值在评估领域的更好应用提供了一个规范的保障，也进一步加强了我国评估准则与国际间的接轨，能够很好的减少境内与境外资产之间的交换、处置、重组、投资、兼并等活动所造成的损失，满足各利益相关者的利益。另外，中评协于2007年的《资产评估价值类型指导意见》中指出市场价值、投资价值、清算价值、残余价值等价值类型都与公允价值有着千丝万缕的联系，均是出于不同的评估目的下资产利益相关者之间所达成的共识。
(二)资产评估中公允价值的地位与作用不论是资产评估的委托人，或是与资产交易相关的当事人，他们所需要的是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。我国《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占有单位在“资产拍卖、转让；企业兼并、出售、联营、股份经营；与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；企业清算”等时，应当进行资产评估。一般认为，上述评估“方法本身是公允的”，评估结果“也是公允价值的一种”。为了减少国有资产的流失和更加有效的利用，国有资产评估的结果是符合广大利益相关者意愿的。个体进行资产评估得出的结果也是出于减少资产流失的和相关资产使用者更大范围内使用资产目的，满足资产主体之间的取向。
(三)资产评估中公允价值方法资产评估的方法中，成本法评估价值=资产的重置成本－资产的实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值，资产的重置成本与公允价值的第一个层级的意思表示相同。市场法分为直接比较法和类比调整法，直接比较法评估价值=参照物成交价格・评估对象特征+参照物特征；类比调整法评估价值：参照物售价’功能差异修正系数*……*时间差异修正系数；此方法下参照物的售价与公允价值的第一、第二层级均有相连。收益法评估价值p=∑R/(1+r)i，其中Ri为未来第i年的预期收益，r为折现率或资本化率，i为年序号(从1到n)，p为评估值。收益法评估充分利用了与公允价值相关的预期未来现金流量现值的相关概念。公允价值和资产评估之间的关系见(图1)。
从(图1)可以看出，公允价值与资产评估的结果是相互牵绊的，在当前市场经济和资本市场的各种体制和措施逐日完善的环境下，二者之间的联系日渐紧密。公允价值的运用将帮助解决在运用成本法、收益法和市场法评估过程中关于价值基础的确定问题，但并不是所有的评估结果都与公允价值相一致，可能会存在一些技术误差。如果在可观察价格不存在的情况下，独立、合格的专业评估机构的评估价值成为可靠公允价值计量的重要依据。
四、公允价值发展的对策
资产评估细则篇5
【关键词】税基评估;评估准则;批量评估
中图分类号：F233;F810文献标识码：a文章编号：1004-5937（2015）07-0099-04
2014年7月30日的《京华时报》指出，国务院发展研究中心表示正和财政部、税务总局考虑将房产税和城镇土地使用税合并的可行性，全国人大正在起草房地产税立法草案，预计两三年后推出。早在2011年，我国就将上海和重庆作为房产税启动试点，和试点只针对房产征税不同，这次全国范围的房产税将对房产和土地征收。随着房产税的立法改革，以税收为目的的资产评估对我国资产评估行业提出了新的挑战。
以税收为目的的资产评估主要是对评估行业可以涉足的税种的税基进行评估，如物业税税基评估、不动产税基评估、财产税税基评估、所得税税基评估和关税税基评估等。虽然我国资产评估协会于2006年7月设立了税基评估专业委员会，对财产税类评估一直进行研究并模拟物业税的税基评估操作，但是在评估行为规范上仍缺少准则的约束和指导。
税基评估在美国以及西方发达国家已有较久的发展历史，税基评估准则更是根据评估实践的发展定期进行更新，基本涵盖了评估程序、步骤、技术方法等方面，为税基评估的顺利实施提供了较为完善的指导。本文将国际评估准则委员会（iVSC）制定的国际评估准则（iVS）、美国评估促进会（aF）制定的专业评估执业统一准则（USpap）、英国皇家特许测量师协会（RiCS）制定的评估准则（RedBook）、国际估税官协会（iaao）制定的不动产批量评估准则（maRp）、经济合作与发展组织（oeCD）制定的跨国企业与税收管理的交易定价指南（tpG）、美国国内税务局（iRS）制定的国内税收手册（iRm）进行比较分析，以期对中国税基评估准则的制定提供参考。
一、国外税基评估准则制定背景
（一）iVS
2011年的第九版iVS将2007年第八版中（2005年第七版）的评估指南13――财产税批量评估删除，原因是该评估程序与一般评估程序没有不同。本文内容的比较取自第七版iVS的评估指南13――财产税批量评估。
（二）USpap
2012―2013版的USpap中的准则6――批量评估和报告，对不动产批量评估的基本要求、评估要求、评估方法、披露要求等方面进行了原则规定，但是该批量评估准则并非局限于税基目的的评估。咨询意见18――自动评估模型（aVm）的使用以及咨询意见32――从价税评估和批量评估业务，对评估准则在某些特定情况下的应用进行了阐释，并从评估准则委员会的角度提供了相关评估事项和解决建议。
（三）RedBook
RiCS与英国评估与拍卖师协会、英国税基评估协会共同制定了资产评估指南（俗称红皮书，RedBook）。2011年5月，第七版RedBook，其中英国指南3（UKGn3）是有关资本收益税、遗产税、印花税和土地税的税基评估。
（四）maRp
国际估税官协会（iaao）于1934年成立，是由财产税基评估及税收专家组成的协会。2011年1月iaao颁布了最新版的《不动产批量评估》（StandardonmassappraisalofRealproperty，本文简称为maRp），包括准则范围、简介、资产数据的收集和维护、评估、管理中的注意事项、参考文献、词汇等部分。该准则的遵循和使用纯属自愿，如果存在任何与USpap或国家法律冲突的内容，一切以USpap或国家法律为准。
（五）tpG
经济合作与发展组织（oeCD）成立于1961年，是由34个市场经济国家组成的政府间国际经济组织。1979年，oeCD了《交易定价与跨国企业》报告，通过对报告的修订，1995年7月13日oeCD委员会正式出版了《跨国企业与税收管理的交易定价指南》（oeCDtransferpricingGuidelinesformultinationalenterprisesandtaxadministrations，本文简称为tpG），后经几次修订，最终形成2010年7月22日颁布的版本。
（六）iRm
美国国内税务局（iRS），隶属于财政部，其颁布的国内税收手册（internalRevenuemanual，iRm）包含39部分内容，其中第4部分――审查程序中包括119章内容，第48章为技术程序，其第四节和第五节分别为企业价值评估指南和无形资产评估指南。这两个指南制定的目的是为美国国税局工作人员在从事企业价值评估、无形资产评估及遇到相关问题时提供可以依据的指导规范。
二、国外税基评估准则条款比较
（一）准则结构比较
iVS评估指南13――财产税批量评估包括介绍、范围、定义、与会计准则的关系、指南和生效日期六部分内容，25项条款。其中，第一部分包括目的、范畴、要素、程序、评估基础、处理工具、标准和行为规范8项条款;第二部分包括职责、项目和工作范围3项条款;第三部分包括从价税、校准、批量评估、频率评估程序4项条款;第四部分包括不受会计准则支配、以财务报告为目的的重估与从价税批量评估的关系3项条款;第五部分包括数据收集记录、条款的发展维持、估值定义、评估精准性和一致性、报告的披露、背离6项条款;第六部分为指南生效日期。
USpap的准则6为批量评估和报告，但是该准则并非仅局限于税基评估。该准则包括9项条款，分别是执业基本要求、具体操作要求、影响可信结论的各种因素、批量评估技术的说明和标准化处理、数据的收集和处理、标准化批量评估模型的使用事项、评估结论的分析和取舍、书面批量评估报告包括的内容、评估师署名的声明。
RedBook的英国指南3（UKGn3）是有关资本收益税、遗产税、印花税和土地税的税基评估，包括简介、背景介绍、评估基础、定义、进一步解释、评估方法、典型案例和参考8部分内容，共计41项条款。
maRp包括准则范围、简介、资产数据的收集和维护、评估、管理中的注意事项、参考文献、词汇7部分，共计18项条款。其中第三部分包括概述、地理数据、资产特征数据、销售数据、收益和支出数据、成本和折旧数据6项条款;第四部分包括评估模型、成本法、市场比较法、收益法、土地评估、资产类型的考虑因素、重估频率7项条款;第五部分包括概述、人员配备、数据处理支撑、评估服务契约、对收益―成本的考虑5项条款。
tpG包括九章内容，分别是公平原则、交易定价方法、可比性分析、避免和解决交易定价争端的行政方法、文件编制、关于无形资产的特殊考虑、关于对内服务的特殊考虑、成本分摊协议、关于业务重组的交易定价。
iRm中4.48.4为企业价值评估指南，包括前言、发展指南、解决指南和报告指南4小节内容，共计35项条款。4.48.5为无形资产评估指南，也包括前言、发展指南、解决指南和报告指南4小节内容，共计53项条款。
（二）特定术语比较
批量评估（massappraisal）是20世纪70年代随着计算机技术的开发应用而兴起的评估方法，它是在市场法、收益法和成本法三大传统方法与财产特征数据的基础上，结合数理统计技术和其他相关技术而形成的一种新的评估技术。目前，在美国、加拿大、亚洲、欧洲、大洋洲乃至非洲等一些开征不动产税的国家和地区均普遍采用了批量评估技术。
iVS对批量评估的表述为，在给定的时间使用系统、统一并考虑对结果进行统计检验与分析的评估技术和方法对多种类型的财产所进行的评估。USpap的表述为，在某一日期通过采用标准化方法、引用共同数据、进行统计测试等方法对某类群体资产进行评估的过程。maRp的表述为，在给定的时间，采用标准化方法，引用共同数据，并进行统计检验，以对一系列资产进行评估的过程。
在上述定义表述中，iVS和maRp的定义是基于房地产评估以及房产税目的的评估。USpap的批量评估则针对的是房地产（Realproperty）以及个人财产（personalproperty）所进行的评估。
（三）基本要求比较
资产评估信息的收集是税基评估的重要基础和基本要求，其信息收集是否及时、可靠、真实、有效直接关乎税基评估的成效，尤其是税基评估方法中批量评估、地理信息系统等现代化技术手段的应用，使得评估信息的重要性越来越高。
iVS准则中5.1条款为数据收集和系统记录，指出评估师必须获得一套健全的数据收集系统。财产数据可以是定量的，也可以是定性的。评估数据是围绕土地使用记录而产生的，例如地契、转让文件和买卖信息，在国际、联邦、州或当地政府的管辖权内界定资产所有权或土地权益。市场特征与批量评估的使用目的和预期用途有关。
USpap准则条文6―5规定评估师执行批量评估业务应当收集、查验和分析足以支持下列参数的相关数据：改良物的全新成本、累计折旧、可比资产交易案例中的土地价值、可比交易案例中的资产价值、收益或潜在盈利能力资本化所需要的价值数据。
maRp的整个第三部分都是关于资产数据的收集和维护，包括概述、地理数据、资产特征数据、销售数据、收益和支出数据、成本和折旧数据6项条款，其中3.3条资产特征数据包括资产特征数据的选择、收集、录入、维护和替代定期现场检查5项内容。
tpG中2.9条款指出，纳税人应准备并提供相关文件，以能证明交易价格是如何确定的。指南中第五部分从条款5.1―5.29，指明了文档搜集的规则和程序、确定交易定价的有效信息等规范。条款5.18指出，业务概要、组织结构、外资集团的所有权关系、交易前几年的销售和经营成果、纳税人与外企交易的水平等是有用的参考信息。
iRm的企业价值评估指南4.48.4.2.3分析条款中明确了评估师需要分析的必要信息：业务性质和企业发展历史、经济前景、股票账面价值或利润以及企业财务状况、公司生产能力、派息能力、商誉或其他无形资产、股票销售情况以及企业或实体机构的利润情况、在自由开放市场交易的股票或利益、其他相关信息等。
iRm的无形资产评估指南4.48.5.2.3文件编制条款第6条指出，对于特定财产价值的评估需要注意：成本、日期和收购方式，正评估日期，额外评估及评估过的日期，合同或协议信息，市场一般经济前景，类似于评估师意见的其他因素。4.48.5.2.4分析条款第2条指出，所有影响价值的因素都要考虑进来;第3条指出，要分析所有重要事实。
可见，iVS的制定最为原则，对数据收集的规定只是简要说明;tpG是对整个经合组织成员国的规范，其条款较为原则性;USpap的规定也相对简要;iRm对企业价值评估信息的收集相对简要，但是对无形资产评估信息的规范较为详细;maRp是专门针对不动产批量评估的准则，其规定内容最为详细。
（四）评估方法比较
税基评估方法是税基评估体系的核心部分，在物业税评估中，国外一般采用批量评估方法。批量评估能够低成本、高效率地完成大规模目标财产的价值评估任务，已逐步取代单宗物业税税基评估成为税基评估方法的主流。美国的批量评估技术起步最早，iVS和RedBook并无批量评估方法使用标准的详细说明。
USpap规定批量评估的基本程序是：明确被评估的资产;明确与被评估资产相似的市场区域;明确该市场区域中影响价值的特征（供应与需求）;设计模型;对模型进行校准;将模型所反映出的结论与被评估资产的特征结合进行分析;复核批量评估结论。
maRp中对运用批量评估方法确定不动产市场价值的程序进行了规范，并从评估数据的取得和保存、三种经典评估方法在不同类型不动产批量评估中的应用以及批量评估的管理等方面提供了系统的方法和操作的标准。
tpG就税收评估方法的制定明确指出对于利润低于或高于行业平均水平的企业，任何情况下都不能使用交易利润法来进行定价。在税收管理方面，关于传统的交易方法，指南通过2.12―2.55共44项条款描述了可比非受控价格法、再销售价格法和成本加价法的相关规定;关于交易利润法，指南通过2.56―2.149共94项条款详细介绍了交易净利润法、交易利润分割法的相关规定。
iRm的企业价值评估指南4.48.4.2.3中第2条指出，三种公认的评估方法是资产基础法、市场法和收益法。无形资产评估指南4.48.5.2.4第7条指出了三种评估方法的适用条件，并指出，蒙特卡罗（或概率）法类似于贴现现金流法，该方法依赖于通过概率分析取得预期值的估算范围;期权估值法适用于长期高风险无形资产，这种资产的初期费用明显且预期收益在久远的未来。
三、对中国税基评估准则制定的启示
（一）不断检验并完善税基评估理论
我国税基评估理论研究在评估的主体、客体、方法、程序等方面已有一些成果，但是对于理论的普适性需要实践的检验，尤其是税基评估模型的构建。对于建模方法的掌握并不难，主要是模型应用评估的准确性。这需要在实践中不断检验和完善，要了解实况中的影响因素并剖析真正的经济实质，做到模型随实际情况作出相应调整。因此，在学习国外税基评估准则的同时，要多模拟和操作国外税基评估的案例，理论研究部门要和评估师事务所等相关实务单位建立长期合作关系，用国内外实践来指导我国税基评估理论步入成熟，进而为税基评估准则的制定打下基础。
（二）掌握税基批量评估方法的运用
作为税基评估体系的核心，税基批量评估的理论和技术在国际上已经较为成熟，而我国要掌握该方法，需要从以下方面做好充分准备。首先，要建立完善的地理信息系统和配套计算机辅助系统;其次，评估人员要掌握多元回归分析等数理统计方法并能熟练运用;最后，评估人员还要有充分的会计、税务、房地产等相关基础知识的储备。这样才能为将来税基评估准则的有效实施做好准备。
（三）建立完善的税基数据采集制度
首先，对于数据采集源的选择，要根据税基评估原理和方法中所要求和涉及的数据来采集，并非多多益善，所需数据必须能够量化处理，尤其是某些定性数据源，要科学量化后再纳入数据库;其次，拓宽数据获取渠道，如税收征管部门提供纳税信息，其他政府相关部门提供对象的基础背景资料，公开市场信息、实地勘察信息等，从多角度印证来保证数据的真实可靠;最后，对于数据的整理和维护，需要设立专业部门来操作，要充分利用现代高科技工具进行数据的管理。这是将来税基评估准则制定的基本要求。
（四）构建高效共享的税基信息系统
要想在全国有效推广税基评估，相关部门需要以大市场的视角，本着共享的原则，全面整合市场信息，以现代化咨询手段为依托，建立现代化税基信息电子系统，并利用政府信息网站向公众提供统一的网络资料库和电子化的公共服务。这样不仅方便了客户需求，便利了机构评估，更提高了整体市场效率。这是将来税收征管以及税基评估的必然趋势，也是税基评估准则得以有效推广的市场条件。
【参考文献】
[1]internationalValuationStandards.internationalValuationStandardsCommittee.2011.
[2]UniformStandardsofprofessionalappraisalpractice.appraisalFoundation.2012.
[3]RiCSValuationStandards-GlobalandUK.theRoyalinstitutionofCharteredSurveyors.2011.
[4]StandardonmassappraisalofRealproperty.internationalassociationofassessingofficers.2011.
[5]oeCDtransferpricingGuidelinesformultinationalenterprisesandtaxadministrations.organizationforeconomicCo-operationandDevelopment.2010.7.
[6]internalRevenuemanual.internalRevenueService.http：//irs.gov/.2013.
[7]周琳娜.基于物业税开征目的的批量评估系统研究[D].厦门大学，2007：53-55.
[8]李娟.我国物业税税基评估体系研究[D].东北财经大学，2010（12）：7-9.
资产评估细则篇6
【关键词】资产评估，应用，投资性房地产
一.引言
我国现阶段房地产事业的发展已经达到投资性的发展，借助《投资性房地产准则》探讨出了两种计量模式，即公允价值模式和成本模式。对于这两种计量模式，公允价值模式引入了资产评估，并把资产评估定为我国投资性房地产计量的主要方法和依据，保证了投资性房地产的事业的得以持续性发展。下面，结合投资性房地产的特点和计量模式，作者对资产评估业务在房地产计量中如何应用作了详细的论述。
1.投资性房地产的评估背景
为了紧跟进及发展的步伐，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使得我国的投资性房地产中的会计核算能实现有法可依、有章可循。
国内的会计准则借鉴了国际的会计准则里的相关一些规定，并且有限度的对公允价值进行了有效创新。它主要是：首先把投资性的房地产从固定的资产或无形的资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。
投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。
“公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。
投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。
二、资产评估如何在投资性房地产计量里应用
1、分析评估的对象
为了能使投资性的房地产资产评估的行为越来越规范，以保证其的准确性，企业会计准则就投资性的房地产评估的对象提出更加严格的规定，规定投资性的房地产资产评估的对象需要和会计的准则保持一致性，就是出租建筑物的使用权和预备出售建筑物的使用权。只有以上两个土地的使用权属于投资型的房地产评估的范畴，其他的建筑物的土地的资源都不属于其地评估范畴，也不是主要的评估对象。
2、评估的方法
目前国内所使用的投资性的房地产评估的方法并不少，常见的有基准价调整法、成本法、路线价法、市场法等，但如果只看评估所取得的效果，这些方法虽然有他的可行性，但是并没有完全适用，所以人们一直在研究新的资产的评估方法。中国资产评估协会依据有关方面的指导建议，提出要评估投资性的房地产之前要对评估的对象进行充分了解，了解了实际的情况以后，再根据数据的来源探索、优选评估的方法、或者资料收集等方式来准确的进行有效评估。如今已研究出来了五种新的投资性的房地产资产评估的方法，分别是市场比较法、收益乘数法、直接资本化法、现金流折现法、租期和回收金额折现的方法。本文主要介绍了三种方法。
（1）市场比较法
市场比较法在实践时，需要首先对近期出现在房地产市场上的企业，和待评估的房产类似的房产，并且对它的价格进行了解，把这些都作为参照，把二者进行比较分析；比较完成之后，需要把对比之后得到的准确结果与待评估的房产与参照物之间不同的地方进行再次分析，在分析中不断发现问题并对评估房地产作出合理调整，然后确定好待评估的房产基准日的价值，结束资产评估。
（2）直接的资本化法
直接的资本化法属于收益法中的一种，就是说比如投资性房地产的未来收益每一期都是相等的，收益通过年金的形式体现出来，并且收益在未来是没有限期的。在这个假设的前提之下，用待估房地产未来一年的预期收益除以适当的资本化率，得出的数字就是待评估的资产的价值。当然，预期收益的种类很多，可以是净租金、毛租金、潜在的毛收入和有效的毛收入，以及净收益。
（3）收益乘数法
收益乘数法是把待估投资性房地产未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数得出其价值的方法。它属于直接资本转化法中的转换形式。
三、各方面应注意的事项
1.资产评估中应注意的事项
（1）市场法评估应注意事项
首先需要手机较多的交易案例来进行认真的审慎分析。在进行交易案例选择的时候，必须考虑其可比性，对投资性房地产的实物状况、权益状况、交易的情况、租约条件和区位状况进行重点分析。
其次，建立比价基础，明白每个参数的含义，交易情况、对像的交易日期、容积率、使用年期、面积以及具置、经营业态和所带租约相关方面的比较因素来细致分析。
2.收益法评估注意事项
（1）是要了解待估投资性房地产租金收益和相应费用，比较两者是不是相匹配，来确定合理的净收益。
（2）注意待估房地产的现有租约条款，比如租金、续租条件、租期等等，分析它对公允价值造成的影响，评估的人员需要注意租约是不是合法而且有效的，并了解其的实际履行状况。对真实而且合法的租约，必须有它一定的认识，切不可马虎大意。
四.结束语：
综上所述，投资型的房地产计量已经把资产评估作为其的一个主要的途径，在进行房地产的出售、出租等经营活动上都起着重要的作用。到底投资性房地产资产的评估有多重要，这篇文章便对其进行了详细的论述与分析，分析得到资产评估对投资性房地产的重要意义，希望对我国日后的相关方面的问题有所帮助。
参考文献：
[1]张丽雅.投资性房地产资产评估应用研究分析[J].知识经济，2014，（19）：75，77.
资产评估细则篇7
一、对于国企改革中的评估问题。在专家评审会讨论中发现很多问题不是单纯的评估技术问题，而是改制方案中存在的许多不确定性因素和改制方案关键问题不明确所造成的。
建议评估机构应在详尽了解改制目的及背景前提下，开展尽职调查，按操作规范进行职业判断。首先应尽可能制定详细、完善的评估方案，评估的采用应进行充分论证，并多和委托方特别是主管部门进行沟通，对评估的重点、难点做到心中有数。同时，各评估师应熟悉、掌握中央及深圳市关于国企改制的一系列法规及规章，严格依法评估。
二、评估机构进行整体资产评估时，将房地产评估机构评估结果并入评估报告的，评估报告所纳入房地产的评估范围与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围不一致，造成部分资产漏评，整个资产评估报告的使用。
建议评估机构应先核对资产评估明细表与深圳市规划国土局的处置方案所确定的资产范围是否一致。如有未纳入处置方案的房地产项目，应进行资产评估。对未经深圳市国土部门备案的非深圳地区房地产评估项目，评估机构应按规定实施评估程序并承担相应的责任。如果委托方已与房地产评估机构签订有关房地产项目评估业务合同的，特别提示资产评估机构，在与委托方签订业务约定书时要注意明确资产评估范围。
三、对于长期投资的评估，部分评估机构按照母子公司合并报表进行评估，不符合《资产评估操作规范意见（试行）》第四十九条和第五十条规定。
评估机构应按照规范的要求，先对被投资企业进行整体评估。根据拟改制企业占被投资企业股权比例，确定该项长期投资的评估值。控股和非控股的长期投资，都要单独评估值，并计到长期投资项目下，不要将被投资企业的资产和负债与投资方合并处理。
此外，评估机构应按照《资产评估报告基本与格式的暂行规定》的要求，简要介绍投资背景、被投资单位的概况，说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响；深入了解具体投资形式、收益获取方式和占被投资单位资本的比重，根据不同情况进行评估。建议评估机构着重说明长期投资以不同的方式评估的理由，并履行应有的资产评估程序。
四、在对国有企业产权转让项目评估中，部分评估机构未能在清产核资和审计的基础上进行评估，造成企业账面数，审计报告数与资产评估清查明细表数不一致，影响资产评估报告的合理使用。
建议评估机构在出具正式报告前，做好与审计机构的对接工作。企业申报账面值应与审计报告数一致，对评估需要调整的事项，应在清查调整值中进行调整，并需要企业予以确认。
五、评估机构擅自对应收款项评估为零。
对国企改制应收账款的评估，必须在恢复已计提的坏账准备的基础上进行。应严格按照深圳市国有企业改制有关文件的规定进行评估。对于按照有关规定可以核销的资产损失，经规定程序审批后方可予以核销。确保应收账款相关有案可查，防止有关责任线索灭失。
六、对于预计负债的评估，由于现有评估、评估准则及相关操作规范未有涉及，评估机构在评估中往往按企业经审计后的账面值予以确认，未能充分考虑预期可能获得的补偿及可能支付的确定金额。部分评估报告的前提条件和假设条件仍然为“未考虑现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”造成前提条件和假设条件与评估结果互相矛盾。
评估机构在具有充分理由对预计负债进行确认时，应考虑将前提条件和假设条件设定为“仅考虑上述担保事项，对资产评估结果的，未考虑其他现在及将来可能承担的抵押、担保事宜。”应特别关注企业在承担连带责任担保的情况下，担保单位享有的拒绝履行担保责任的抗辨权以及在履行担保义务后所拥有的向被担保单位的追偿权。并说明上述事项可能对评估结果所产生影响的程度。关注企业与被担保公司是否存在反担保合同，对企业为各子公司担保的预计负债，应核实被担保公司是否存在重复挂账问题，对预计负债的确认应保持职业谨慎态度，并做到所确认的预计负债证据充分、计量合理。
七、执业风险意识仍有待提高。部分机构未能充分关注资产评估目的行为与评估结果的对应关系，对重大事项未充分履行如实的告知义务，对重要事项影响企业净资产的程度揭示不深，对资产评估风险易发生区域把握不够准确。
建议评估机构充分加强前期调查，充分了解和掌握客户的基本情况，制定详细周密的评估方案；根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和，保持高度的职业谨慎，将职业判断贯穿评估工作的始终。重点把握资产评估机构所面临的重大事项不确定风险、权属风险、数量风险、计价风险、报告风险及档案风险等主要风险。对有关业务形成结论或提出建议时，应当以充分、适当的证据为依据，更要在允许和力所能及的范围内采取多种形式防范执业风险。
资产评估细则篇8
笔者参加了2010年及2011年资产评估行业执业质量检查工作，根据对小型评估机构检查发现的问题分析，并与被检查机构的负责人、执业评估师进行讨论，认为助理人员在以下几个方面容易出现问题：
1.部分助理人员不明白评估对象和评估范围的区别，或者将评估对象和评估范围混为一谈。
2.部分助理人员不理解评估计划的意义，认为评估计划就是为应付业务质量检查而编制的，因此忽视对评估计划中的评估目的、价值类型等必要事项的了解，满足于埋头干活，不问所以然。
3.部分助理人员不善于审阅委托方、相关当事方所申报的资产明细表，对于资产明细表中必要内容填列不完整、不规范、资产明细表没有盖章等缺陷视而不见，导致资产评估基础数据存在缺陷。
4.部分助理人员参加现场勘查时，对核实评估对象的存在性和完整性重视不够或者不掌握必要知识，没有对评估对象的存在性和完整性进行核实，或进行了核实却没有进行文字记录、没有签字，导致评估对象的存在性和完整性核实底稿存在缺陷。
5.多数助理人员知道要对主要资产的相关技术资料进行核查、对主要资产的现状进行现场勘查，但部分助理人员在记录相关技术资料核查结果、主要资产现场勘查结果方面存在随意性，导致资料核查和现场勘查记录不够清晰完整，甚至过于简单粗略，或者只有现场照片而没有任何关于照片内容的记录说明。
6.多数助理人员在现场调查受到客观限制时，不懂得采取其他适当方法对有关资产的数量和质量进行确认，往往一带而过或含糊其辞。
7.收集和查验资产评估的权属证明文件一般是助理人员的工作，但是少数助理人员不了解常见权属证明文件的必要知识，满足于委托方提供的权属证明文件或其他证明文件复印件。对于存在产权瑕疵的资产，不知晓应当取得委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，导致权属证明文件存在瑕疵或缺失。
8.采用市场法和收益法进行评估的项目，市场调查及数据分析、历史数据和预测数据的工作一般由执业评估师完成，而采用成本法进行评估的项目，询价工作一般由助理人员完成。少数助理人员不掌握询价技巧、不注意记录询价过程和询价结果，导致出现询价失败、询价信息不充分、询价结果不可靠、询价结果时效性差等影响评定估算的情况，而不注重进行询价记录，又导致资产评估底稿残缺，影响评估底稿的规范完整。
9.少数助理人员习惯于索取房屋、车辆的权属证明文件等常规资料，忽视索取与评估结论有关的其他必要资料，如法定定期检测设备的定期检测报告、压力容器的安全检验报告以及涉及土地、房地产、矿产资源等资产的专项评估报告等，影响执业评估师的评定估算工作。
10.评估工作底稿归档是助理人员的一项常规工作，部分助理人员不了解归档的必要知识，没有全面检查归档工作底稿内容是否完整，没有对归档工作底稿进行分类整理，没有索引编号和顺序编号，满足于装订齐整，导致评估工作底稿貌似完整，实际存在缺陷，影响以后的查阅、使用。
上述问题，并不是在任何一家小型评估机构都存在，但是几乎小型评估机构或多或少都存在，反映出小型评估机构的助理人员确实存在基础知识欠缺的现实。
据了解，大中型资产评估机构也有相当数量的助理人员，也承担大量的资产评估基础工作，这些资产评估机构为保证资产评估工作底稿的规范性、一致性，基本上每年都会对助理人员进行内部业务培训，或者不定期对助理人员进行内部业务轮训。助理人员经过连续的培训、实践、再培训、再实践，从业能力就会有明显提高，其编制的资产评估工作底稿基本能够达到《资产评估准则――工作底稿》及其讲解的要求，为注册资产评估师进一步开展评定估算工作、编制较高质量的资产评估报告书打下良好基础。
而小型评估机构由于人员数量少，平时忙于处理资产评估业务，除注册资产评估师参加每年一次的集中业务培训外，一般无暇顾及助理人员的业务培训。或者由于缺乏师资、缺乏合适的培训材料，即使有意对助理人员进行业务培训，也难以付诸实施。助理人员基本上依靠注册资产评估师的零星指导和自主学习来提高业务能力。
笔者认为：虽然已经颁布的资产评估基本准则、程序性具体准则、实体性具体准则以及评估指南、指导意见均是针对注册资产评估师做出的，上述问题对应的业务，大多数也是应当由注册资产评估师执行的。但是不应忽视助理人员在实际评估工作中承担了大量工作的现实。尤其是小型评估机构，助理人员在实际评估工作中甚至承担了主要工作。因此，有必要对小型评估机构助理人员的业务培训工作进行探讨，以促进小型评估机构规范资产评估工作底稿，提高执业质量，为机构进一步做优做强做大打好基础。
资产评估细则篇9
关于房屋拆迁有关政策规定最新版农村房屋拆迁规则
国有土地上房屋征收与补偿主要依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，各地方政府都出出台了本地区具体实施意见、细则、办法等农村房屋拆迁实际上是征收集体土地后将房屋等地上附着物一并征收，其的补偿方式主要也是货币补偿和产权调换，但是补偿标准上农村集体土地上拆迁并不参考周边房屋市场价格，而是参照房屋重置价格，一般来讲很多地方对重置价格都有相应的规定，很少参照评估价格，即使评估也是评估房屋重置价格，集体土地上房屋拆迁补偿标准相对来讲是比较低的。
农村房屋拆迁管理条例
(一)申请拆迁的单位委托的拆迁单位、拆迁评估机构和实施房屋拆除单位的相关资质(或资格)证明及委托合同;
(二)拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的自然状况和权属状况摸底调查明细表，以及补偿安置费用概算;
(三)拆迁补偿安置资金、安置房屋的落实情况及相关证明;
(四)对低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的被拆迁房屋的补偿安置方案;
(五)计划实施动迁的时间、步骤、措施;
(六)文明拆迁、安全拆除责任书及安全保障措施，拆迁现场防治扬尘污染及垃圾清运方案;
(七)与被拆迁房屋所在地街道办处、派出所协调配合方案;
(八)其他特殊情况的处理预案及措施。
《办法》与农村房屋拆迁相关的规定
第三条拆迁公告后，拆迁人应当依照《办法》规定就拆迁补偿方式书面征求被拆迁人或者公有住宅房屋承租人的意见。被拆迁人或者公有住宅房屋承租人没有在征求意见书规定的期限内向拆迁人反馈书面选择意见的，视为选择房屋安置。征求意见书规定的反馈意见期限不得少于七日。法律、法规另有规定的从其规定。
第四条拆迁人委托拆迁、拆除的，应当与被委托的拆迂、拆除单位签订委托合同，并支付委托费。
第五条房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构评估。需要由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等，进行协调并执行共同的标准。拆迁评估机构选定后，拆迁入应当与选定的评估机构签订拆迁评估委托合同，评估费用由拆迁人承担。重新评估或者专家委员会鉴定费用按照《办法》第四十条规定执行。
第六条拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。
第七条拆迁当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆迁评估所必须的依据、资料及有关数据，并协助评估机构做好实地查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆人签字认可。因被拆迁入的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁入不同意在实地查勘记录上签字的，拆迁人应当邀请公证机关工作人员或无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同区域该类房屋进行评估。
第八条拆迁人或受委托拆迁单位、评估机构凭拆迁许可或拆迁委托的有关证明查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的，房产、土地、规划管理部门应当协助。评估机构评估测算新建普通商品房价格时，如需向有关房地产开发企业征询销售价格，房地产开发企业应当如实提供。
第九条评估机构应当将初步评估结果在拆迁范围内以公告形式向拆迁当事人公示，公示期不得少于七日。公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供评估报告。拆迁当事人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。拆迁当事人对评估结果有异议的.，可以在收到评估报告之日起十日内向原评估机构申请复核，也可以另行委托评估机构重新评估。
第十条拆迁当事人对评估结果有异议，申请重新评估的，重新评估结果与原评估结果之间的允许误差范围为3%。在允许误差范围内的，原评估结果有效。超出允许误差范围的，由拆迁当事人协商解决;经协商仍达不成一致意见的，提出异议的拆迁当事人可以向评估专家委员会申请技术鉴定。评估专家委员会的鉴定结论作为最终裁决结果。
第十一条拆迁行政裁决按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》办理。
第十二条拆迁入应当在房屋全部拆除完毕后三十日内将房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置协议等有关资料报房屋拆迁主管部门，房屋拆迁主管部门对有关资料及拆迁现场情况进行检查后，对无遗留问题、现场拆除清理完毕的，发给拆迁工程拆迁合格证明;对存在遗留问题、现场未拆除清理完毕的，责令限期整改;拒不整改的，不发给拆迁工程拆迁合格证明，依照相关法律不予办理新建工程开工手续。
资产评估细则篇10
“农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安”，2004年以来，中共中央、国务院连续出台四个指导“三农”工作的中央一号文件，有效的促进了农业的全面发展。现代农业发展步伐的加快，农业产业化的进一步完善，农户自我发展意识的加强，必然会促进农户、农业企业发展、壮大的步伐。与此同时，涉及农业资产交易的活动将越来越频繁，有关农业资产特别是农业生物资产的抵押、担保、承包、出租、经济损失赔偿以及以农业生物资产为依托进行股份制经营等方面的活动也随之增加，从而客观上必将增加对农业生物资产价值评估的需求。
一、农业生物资产的概念及特点
农业生物资产，是指被特定产权主体所拥有或控制的，能给其主体带来未来经济利益的、且其成本能够可靠计量的大农业范围内的有生命的动物和植物。农业生物资产与其他资产相比具有自身独有的特性：“活”，即“固有的生长、生产、繁殖和（或）再生能力”。表现为：价值的转化性和自然增值性；生长的阶段性；生命的周期性；地域的差异性；未来的不确定性；收益的外部性等特点。因此，农业生物资产的价值形成机理以及评估方法与一般非生命类资产存在很大差别，农业生物资产评估应该作为一类独立的资产单独进行研究。
二、国内外生物资产价值评估研究现状
（一）国外研究现状
资产评估在西方发达国家已有百余年的发展历史，在长期的评估实践中逐步形成了一套资产评估的理论、方法和标准以及行业管理体制。
《澳大利亚评估准则与实践》一书第12章对乡村资产评估进行了介绍。该章针对澳大利亚的国情以及澳大利亚农村资产的特点，对影响乡村资产价值的自然因素如：气候、地形、土壤、水等自然因素以及乡村市场，乡村资产设施等经济因素进行了介绍；乡村资产评估行为的特点、评估者需掌握的信息、乡村土地评估的准则以及如何获取评估信息的方法等也作了阐述；但在谈及评估方法时只讲到了“具体评估方法以及资产的价值需要视资产所处的不同的环境而定”，具体评估时应如何操作却没有进行详细地阐述。大量篇幅讲述了乡村用地、设施以及一些特殊资产价值的影响因素。在对牧场、作物农场评估进行阐述时主要讲述了牧场、作物农场中建设设施、养殖设备、历史状况以及影响农业生物资产价值的因素进行了介绍，而对农业生物资产自身的生长规律、特点、评估方法却未作过多的阐述。总的来看，该章对澳大利亚乡村资产评估的介绍是以乡村某个整体资产如一个果园、牧场等为评估对象的；主要侧重于乡村不动产评估，以及不动产对待评估的整体资产的影响；而对生物资产评估未作重点介绍。
截至2005年3月，国际评估准则委员会共了14个指导意见，其中Cn10――农业财产评估指导意见于2003年4月30日开始执行。可见国际评估准则对于农业财产评估的规定相对较晚。农业财产评估指导意见包括：引言、范围、定义、与会计准则的关系、指南、生效日期六部分。其中第3部分定义中在3.5家畜农场、3.8特殊资产以及特殊目的的资产进行了定义，但其中并未对有关具体农业生物资产如何进行评估的问题作太多的说明。3.9农业活动和3.10生物资产的定义引用了国际会计准则iaS41―农业中对这两个定义的界定，除此之外并未作其它的解释。指导意见在第四部分对农业财产进行了分类，将农业财产分为：土地、结构性设施、附着于土地的机械设备、不附着于土地的机械设备、附着于土地的生物资产和与不附着于土地的生物资产四类。第五部分指南从以市场价值为基础、非市场价值、生命类因素、农业资产评估者应了解和掌握的影响农业资产价值的因素、影响农业资产稳定收入的因素以及农业资产组中各项农业资产价值的评定问题等方面进行了阐述。从准则的描述可知，该准则倾向于应用市场法来评估农业资产，但在这一部分并没有对具体农业生物资产的特性以及评估方法进行介绍，而只是限于对影响评估农业资产价值的因素方面的阐述。
欧洲资产评估准则（eVS2000版）指导意见Gn5为农业资产评估，该指导意见共分3部分。其中，第一部分农田、农场和不动产中阐述了农业资产的内容、自然特性、市场价值以及评估方法；第二部分和第三部分多年生农作物中对农业多年生作物的种类和评估时需考虑的因素进行了阐述，但对于农业生物资产评估方法的具体操作却未作详细介绍。
西方市场经济发达国家近二、三十年评估研究的重点放在了资产评估规范的研究方面，对于生物资产多是有关生物多样性经济价值评估方面，而对农业生物资产评估的研究相对不足。从以上三个有关农业资产的评估准则可以看出，以上这些农业资产评估准则主要针对大农业资产中的不动产特别是农业用地、农场基础设施、设备的价值的影响因素以及评估进行了说明，而未把农业生物资产评估作为重点进行系统的研究并加以规范。
（二）国内研究现状
经过十几年的努力，我国资产评估行业得到了快速发展，初步建立了具有中国特色的资产评估法律法规体系，同时全面启动更新规范执业行为的准则体系。学术界对评估理论的研究也在逐步深入，许多有关资产评估的书籍陆续出版，论文、期刊陆续发表。但是针对农业生物资产评估问题的研究不足，财政部所的评估准则当中还没有农业生物资产评估准则，这与农业生物资产评估实践的需求极不协调。
在对资产评估相关图书检索发现，图书所涵盖的内容广泛，涉及了资产评估的一般理论、原则、责任、诚信建设、评估师教育、考试等等，然而针对具体类别资产的评估主要涉及了机器设备、房地产、金融资产、企业价值、无形资产等企业中的非生命类资产，涉及到农业资产的评估只有2000年由王兴国主编的《农村集体资产评估概论》和注册资产评估师考试用书《资产评估》第六章第二节森林资源资产评估。进一步调查发现，对于大农业资产中生命类资产，只有森林资源资产被包括在内，农业中生物资产特别是广大动、植物资产却几乎没有涉及。从《资产评估》一书章节比重的安排来看，我们可以发现我国在农业生物资产评估中的不足。森林资源资产评估只占了一节，并且该节也只是对森林资源资产评估的范围、森林资源资产评估价格构成因素、资料收集、评估方法进行了简要的概述。这与房地产等章节所占的比重相差甚远。
在对有关农业生物资产评估的论文、期刊进行检索时也发现了与资产评估相关书藉同样的现象。大部分是一般资产评估的理论、方法、应用及评估问题，非生命类资产评估，还有少量的有关农业无形资产评估问题研究的。生物资产只有2006年福建农林大学吴火和《森林生物多样性资产价值评估研究》和2004年中南林学院吕勇《森林资源资产评估专家系统研究》。明确对“生物资产评估”进行论述的文章太少了。其中由中南林学院何梦园和西南财经大学马慧所写的《生物资产的界定与评估》一文对生物资产的定义、特征以及生物资产评估方法进行了概括地描述；西北农林科技大学经济管理学院孟全省所写的《建立农户生物资产融资机制的思考》一文也提到了生物资产价值评估问题，不过主要是从农户融资的角度对生物资产价值评估的必要性、生物资产概念、分类、计量等方面进行了说明。同时，规模较大的评估机构在介绍该机构业务范围时明确提出涉及到农业资产的寥寥无几。
在法规政策、准则方面。我国于1996年颁布了《森林资源资产评估规范（试行）》，到现在为止我国还没有制定有关农业生物资产评估的评估准则。
从对农业资产评估相关文献的调查发现，当前我国有关农业生物资产评估问题的研究还处于初级阶段，还没有针对农业生物资产评估问题进行系统地、深入地研究。
虽然在评估领域有关农业生物资产的研究相对缺乏，但是不论是国外还是我国在会计领域都对生物资产进行了相关规定。如：澳大利亚会计准则委员会（aaSB）于1998年颁布了1037号《自生和再生资产》会计准则、《国际会计准则41号―农业》以及我国2006年2月15日颁布的《企业会计准则第5号―生物资产》等生物资产、农业资产相关准则中都对生物资产概念的界定、分类、初始计量以及后续计量都进行了规定。这将有助于我们对农业生物资产价值评估问题的研究，在农业生物资产概念的界定、分类等方面提供了很好的借鉴作用。
从以上对我国农业资产评估理论和实践的调查可以看出，我国对农业资产特别是对农业生物资产的评估无论是从评估理论还是评估实践操作中均表现出明显的不足。对农业生物资产的研究多存在于会计确认、计量方面，而评估中只在森林资源方面有了一定的研究，至于其他农业生物资产如：畜牧、养殖中的动物、大田作物、蔬菜等等几乎未涉及。