房地产金融市场调研报告篇1
报告的发现包括，中国家庭储蓄主要集中在高收入家庭，收入最高的10%的家庭储蓄率为60.6%。中国较高储蓄的根本原因是储蓄分布的差异，广大民众并不缺少消费动机，而是没有足够的收入。
在住房资产方面，中国家庭自有住房拥有率为89.68%，远高于市场想象和世界平均水平。城市家庭第一套住房市价与成本之比为4.4，城市住房收益可观。
该报告历时三年，对全国25个省份、80个县(市)、320个社区(村)进行了入户调查，获得有效问卷8438份，调查成果将建成中国家庭金融微观领域的基础性数据库，与社会共享。
家庭金融的相关数据直接反映了家庭在经济金融活动中的行为决策，对于央行进行宏观调控，防范金融风险具有重要意义。在美国，消费者金融调查(SCF)是美联储投入巨资与芝加哥大学合作完成的一项长期性调查。金融危机之后，美联储为直观了解美国家庭财务受金融危机影响状况，甚至将本因2019年进行的调查提前到了2019年。而我国，之前在此领域仍是空白。
收入前10%家庭储蓄占比74.9%
中国家庭金融调查在全国范围收集并统计家庭金融行为的微观信息，主要包括：住房资产和家庭金融财富、家庭负债和信贷约束、家庭保险与社会保障、家庭支出与收入等方面内容。
报告显示，中国的高储蓄的根本原因不是没有足够的消费动机，而是没有足够的收入。目前，中国家庭的高储蓄率日益成为世界的焦点。政府一直在采取措施刺激国内居民消费需求，但效果甚微。
截至2019年8月，中国家庭总储蓄占总收入的19.25%，处于较高水平。然而从储蓄的分布来看，家庭储蓄分布极为不均。一方面，有55%的家庭在调查年份的支出大于或等于收入，没有或几乎没有储蓄。另一方面，收入最高的前10%的家庭储蓄率达60.6%，储蓄金额占当年总储蓄的74.9%。可支配收入占所有家庭可支配收入的56.96%，收入不均现象非常严重。也就是说，中国家庭储蓄都主要集中在高收入家庭。
“增加消费、减少储蓄最有效的政策是减少收入不均。高储蓄的根本原因不是广大民众没有足够的消费动机，而是广大民众没有足够的收入去消费。”中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财大经管学院院长甘犁教授认为，可以通过各地提高最低工资标准来改变收入不均的现象，从而实现中国政府《xx发展规划纲要》中
提出的“工资增长和GDp增长速度要求同步，劳动报酬增长和劳动生产率提高同步”。中国人民银行研究局局长张健华认为，增加消费可以通过增加低收入家庭的消费能力和消费结构升级完成。
事实上，中国经济的结构正在改变，市场力量正在推动着消费力的提高。“消费力从20xx年开始，每年提高0.7%。原因就是劳动力市场发生重大变化，廉价劳动力供给开始小于需求，可支配收入在提高。”清华大学教授李稻葵(微博)补充道。
自有住房拥有率近90%
报告数据显示，目前中国家庭自有住房拥有率为89.68%，高于世界平均住房拥有率为63%的水平。2019年，中国城市户均拥有住房已经超过1套，平均为1.22套，农村为1.15套。我国的自有住房拥有率，农村高于城市，中西部地区高于东部地区。但这并不与市场上旺盛的刚性需求存在矛盾。
“一方面，中国有相当一部分人群离开已有房产的家乡，到外地或大城市生活，这是房产刚性需求的一种表现。”李稻葵解释。
另一方面，房产已成为中国家庭资产增值最快的财产。“拥有房产的家庭这几年都有很高的收益率，有房子的家庭还想买两三套。”甘犁补充。城市中第一套住房的总收益率均值为340.31%，第二套为143.25%，第三套为96.70%。
甘犁教授认为，此份报告提供了详尽的基础数据，人口结构、家庭信息、教育需求、储蓄状况等。希望社会各界能充分利用这些数据资源，从不同角度和视野来分析包括房地产在内的中国经济问题。
中国家庭金融调查报告(二)
前日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京金融街正式全国首份《中国家庭金融调查报告》。该报告是西南财大与中国人民银行联手基于全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭的抽样调查数据汇总分析形成，涉及家庭资产、负债、收入、消费、保险、保障等各个方面的数据，全面客观地反映了当前我国家庭金融的基本状况。
此次《中国家庭金融调查报告》的问世，共历时三年，其权威性和详实的内容填补了行业空白。中国人民银行研究局张健华局长表示：“此次《中国家庭金融调查报告》调研数据的出炉，不仅为目前对家庭消费金融行为的了解提供有价值的补充，还将为政府和监管层制定重要政策提供有益参考。”
城市家庭平均资产247.60万元
高收入家庭储蓄占总额74.9%77%的炒股家庭没从股市赚钱
80后大学毕业比例19%硕士最赚钱
投资兴业家庭比例是美国1倍
城市家庭年进账70876元
人情支出远大于人情收入
报告显示，中国家庭年均可支配收入均值是51569元，城市70876元，农村22278元。从数据中发现有0.5%的中国家庭年可支配收入超过100万元，有150万中国家庭年可支配收入超过100万元，10%的收入最高的家庭收入占整个社会总收入的57%，说明中国家庭收入不均等的现象已经较为严重。
报告还显示了中国家庭人情往来的收支情况。数据显示，中国家庭人情支出方面，全国平均水平为6051元，占总收入比的22.1%。城市平均为7837元，占总收入比的25.5%。中国家庭人情收入方面，全国平均水平为1944元，占总收入比的7.1%。城市平均为2305元，占总收入比的7.5%。城市家庭资产远高于农村10%家庭储蓄占总额74.9%
报告显示，截至2019年8月，中国家庭资产平均为121.69万元，城市家庭平均为247.60万元，农村家庭平均为37.70万元。城市家庭中，金融资产11.2万元、其他非金融资产145.7万元、住房资产93万元，负债10.1万元、净资产237.5万元。相应的农村家庭数据为3.1万元、12.3万元、22.3万元、3.7万元、34万元。
报告显示，中国家庭负债平均为6.26万元，总体资产负债率为4.76%。其中，城市家庭平均负债100815元，农村家庭平均负债36504元。
从全国平均水平看，在家庭资产中，金融资产为6.37万元，仅仅只占总资产8.76%，而非金融资产为66.40万元，占91.24%。
房地产金融市场调研报告篇2
2016中国家庭金融调查报告
中国首份《中国家庭金融调查报告》近日引来广泛争论和质疑。报告称：中国家庭净总资产高出美国家庭21%，城市户口家庭的平均资产已达247万元，全国的自有住房拥有率高达89.68%。
这些数据是如何出炉的，为何中国家庭资产会超出美国?中国之声近日专访了《报告》团队领军人、中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁。
采访中甘犁说，不曾想到一份《报告》的会引起如此广泛的争论和质疑。他首先表示，可以肯定的是，数据结果来自全国性的抽样调查。
甘犁：抽样方式和美国美联储抽样方式是一样的。第一，我们在全国随机抽了8438户进行入户调查，在很多宏观数据上，我们都进行了比较。第二是数据的资产，包括了所有资产，有房产、家庭的金融资产，就是银行存款、股票市场、各种债券甚至黄金等。还包括了家庭的汽车、家庭的工商业、土地。所以，这是一个非常完整的资产总量的描述。我们的资产描述跟美国的资产描述也是具有可比性的。
在质疑者看来，尽管中国的发展有目共睹，但要说中国家庭净资产比美国高出两成以上，他们并不认同了。对此，甘犁的解释，中国家庭总资产超越美国，很大程度上来自房产的估值。
甘犁：中国家庭的房产占总资产比例的70%，美国只有30%。我们爱买房子，房产又涨的比较快，而美国在金融危机以后房产缩水比例很高。所以美国的资产在缩水，我们的资产因为房产的原因在增加。然后我们的家庭人口越多，人口基数比较大，所以全国所有家庭资产加起来超过了美国全国所有家庭加起来的资产的总额，但是人均只有美国的四分之一。
中国家庭总资产中金融资产只有5%，而美国是38%;反过来，中国家庭总资产70%都是房产，而美国却只有30%左右。这样一种家庭资产结构在甘犁看来，风险很大。
甘犁：20年前的日本因为房产泡沫，导致了日本全国总资产远远超过了美国。但是泡沫破灭了以后，日本到现在为止的全国总资产只有美国的60%，比我们低更多了。
谈到为什么中国住房拥有率会近90%时，甘犁说，这与计算方式有关，更与家庭定义有关。
甘犁：城市是全国平均，农村现在90%多的家庭是有房子的，所以这样平均下来，城市就只有85%-86%拥有住房。我们根据了国际上调查机构拥有的家庭定义，有几种情况是觉得自己没有住房，但我们把他算进住房。一是人屋分离的情况;二是啃老族。
房地产金融市场调研报告篇3
持续半年的市场回暖，为地产企业带来了充足的销售回款，根据华泰证券的统计，今年1月-5月，房地产开发企业到位资金4.5万亿元，同比增长32%，其中国内贷款占比下降至17.8%，自筹资金和其他资金稳步上升，占比分别为36.8%和44.9%。
近期房价依然温和上涨。据中国指数研究院统计数据，6月全国百城住宅平均价格为10258元/平方米，环比上涨0.77%，这是自2012年6月以来连续第13个月环比上涨。上半年，地产行业一枝独秀。在实体经济一片低迷的背景下，房地产开发投资的增速仍然超过20%。
乐观的预期和回笼的资金使得开发商拿地动力和能力增加，5月多个城市迎来推地潮，重点城市更有优质地块集中入市，市场竞争激烈，单价、总价地王频出，正陷入财政困境地方政府自然喜闻乐见。
6月底银行间市场突现的流动性危机却给发热的市场敲响警钟。
“不排除决策层有针对地产信托的考虑。”一位地产行业投资人这样告诉《财经》记者。他认为，银行理财的资金池中，至少有三分之一以信托等方式进入地产行业，剩下大部分都进入地方融资平台，显然这是决策层所最不愿意看到的。
7月5日，国务院出台《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，其中首次提到“严控房地产融资风险”，直接指向信托等“影子银行”的融资风险，用语严厉。
如果政府收紧流动性并非短期决策，究竟会对开发商的运营和资金产生什么影响？是否所有的开发商都会受到波及？而政府会否如市场所想的那样放开二级市场再融资，为开发商另辟财路？
《财经》记者接触的多位业内人士均认为，向开发商全面开放再融资短期内可能性不大，但是如果流动性长期收紧，倒在开发商前面的会是那些资金更加困难的实体产业。开发商抢地
进入5月以来，北京、上海等一线城市经常每出一块地，几十家开发商疯抢，致使单价、总价地王频出，纪录不断被刷新，“面粉”比“面包”贵已是司空见惯。
“好多人感觉，春天似乎又来了。”6月底，万科（000002.SZ）总裁郁亮在西安的媒体见面会上说。
在北京，泰禾集团（000732.SZ）以11.25亿元竞得通州区台湖镇B-03地块，扣除公租房面积，楼面价19053元/平方米，而此前该地块最高楼面价为12000元/平方米。
另有首开保利联合体以12.82亿元总价获得大兴旧宫地块，扣除10500平米公租房，楼面价2.23万元/平方米，溢价率49%。
广州和上海也是同样。今年5月底，广州白云区和海珠区分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，楼面价分别为2.4万元/平方米和3.5万元/平方米。
6月初，浦东新区世博会地区两幅地块的楼面单价连创新高，甚至出现三年最高价40079元/平方米。
郁亮表示万科在2008年拿了三个地王，吃了大亏，以后坚决不拿地王，并继续执行“冬天战略”。
上半年，地产行业一枝独秀。在实体经济一片低迷的背景下，房地产开发投资的增速仍然超过20%。截至目前，已有23家上市房企公布2013年中期业绩预告，其中13家实现盈利，8家预计净利同比增长超过100%。
6月以来，销售增速略有回落，但涨势依旧。万科公告显示，6月实现销售面积111.6万平方米，金额134.9亿元，上半年累计实现销售面积716.4万平方米，金额836.7亿元，同比增长18.9%和33.7%。券商预计其下半年销售可达1000亿元以上。
保利地产（600048.SH）6月实现签约面积101.6万平方米，签约金额123.1亿元，创年内单月签约金额新高。其余包括恒大地产（03333.HK）、龙湖地产（00960.HK）和世贸地产（00813.HK）等等均在上半年实现20%以上的销售额涨幅。
“目前开发商已经修复了资金链。”工商联房地产商会前会长聂梅生告诉《财经》记者，在自去年四季度延续到现在的这场地产行业的回暖中，开发商们去化程度高，销售回款快。
聂梅生说，调控时候大家都在卖房子，而不会买地。现在房子卖掉了，资金回笼了，自然就要补仓（土地）进行下一步的开发，所以土地紧俏，再加上政府推地速度不是特别快，供不应求导致地价更加高企。
也有人表示，地王频出也是因为财政吃紧促使地方政府集中推出了一些有价值的地块。
据中原地产数据，1月-5月全国四个一线城市合计土地出让金高达1411亿元，同比上涨350%。整个5月，全国十个典型城市土地出让金合计约670亿元，同比增长390%，创下2008年以来土地出让金收入的新高。
开发商为什么在国五条出台之后纷纷高价抢地？一位资深地产分析师对《财经》记者表示，归根结底是因为预期未来房市仍然要上涨。
在他看来，大多数房地产企业经历了多轮调控，已经波澜不惊，市场在现有的限购、限价等政策下仍然不失活跃，房产税等尚未打出的牌预期也能被市场消化。此外，确实有一部分刚性需求被政策一再抑制，一旦政策稍有松动，销售量必然反弹。
6月底金融市场的“钱荒”以及央行随后摆出的“冷脸”，确实让开发商们大惊失色。流动性风波
“连银行都没想到，开发商肯定想不到。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉《财经》记者。作为对策，开发商可能会加快推盘速度和回笼资金。
在他看来，收紧流动性等于变相加息，会抑制客户的购买力。因此，今年下半年成交量会有萎缩，但是对价格的影响还不确定，因为现行的限价政策使得价格不能反映市场的真实供求关系。
他预估，流动性调整大概维持6个-12个月。“这个期间资金成本肯定会走高。”如果决策层去杠杆化的决心够坚定，下半年银行要将表外资产调回表内，地产企业的融资总额度将下降，资金利息将上升，而且有限的额度也会越来越集中到一些大型优质开发商身上。
实际上，目前能拿到银行贷款的已经基本上是实力房企和国企央企开发商了，利率为6%-8%，属于成本最低的融资方式。6月以来，因为资金头寸紧张，全国多地银行已经纷纷取消房贷利率优惠，或者办理期限和手续拉长，甚至暂停办理房贷。
李文杰认为，“与流动性问题相比，开发商更加害怕实体经济衰弱带来的购买力下降。”
在企业贷款之外，还有大量资金从银行流入了地产行业。在银行表外的巨额理财资金池中，有约三分之一通过信托等方式进入了地产领域，剩下大部分是流向地方政府融资平台。这才是对开发商最有可能产生重大影响的部分。
高策地产董事长李国平对《财经》记者说，因为商业银行追求高收益率，而实体经济不景气，只有地产贷款最可靠，但是政府又控制贷款数额，于是就有很多资金被迫通过信托的方式“绕圈子”进入地产行业。
一位地产投资人士对《财经》记者表示，从这次流动性危机可以看出，决策层对银行资产错配和大量表外资产不满，因此清晰表达了金融去杠杆化的意愿，希望引导资金支持实体经济发展。
“不排除政府有针对地产信托资金的可能。”他表示，这部分资金数额巨大，风险很高，监管当局心里早就清楚。而且，信托资金因为法律缺位，实际上也是政府监管最少的一个领域，所以虽然成本奇高，却也是地产企业较方便获得的资金。
因为银行贷款的发放条件要求四证齐全，而工程款挪用等以往的资金融通手段现在被卡得很紧，所以信托常是开发商用来进行资金周转的“活命钱”，一旦这笔资金收紧，对企业的影响还是很大的。
据《证券时报》报道，今年前五个月，共有344款房地产信托成立，募集资金908.53亿元。
但是大开发商融资渠道（贷款、基金、合作等）多，不会采取成本高达20%的信托方式，所以收紧这部分资金对他们的影响不大。李国平表示：“一些单靠项目为依托进行信托融资的小开发商，可能就要降价，急着变现了。”
第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼则对《财经》记者表示，流动性收紧对开发商的影响要看持续的时间。如果维持3个-6个月，大部分企业都不会有问题，但是如果持续的时间更长就很难讲。但她补充道，真到那个时候，对其他实体经济的影响一定远远大于地产，因为地产商比其他行业经营者资金充裕。
根据公开数据，5月地产企业的自有资金率已经高达77%，而银行贷款亦小有上升。
实际上，政府靠行政手段逼迫资金离开地产行业，流向无法逐利或前景不清晰的领域是很难实现的，因为本质问题在于实体经济在各领域的投资预期出现了问题。
就在不久前，地产业界还在热情畅想国内地产再融资市场放开的可能性。7月4日至7日，又有五家公司公告重大事项停牌，两家公告债券发行预案，使得市场觉得房企再融资开闸越来越近。直接融资暂难开闸
监管部门一直在试图澄清。在7月5日下午召开的新闻会上，证监会重申，将坚决贯彻执行国务院相关文件规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。
郁亮也认为，二级市场再融资不可能放开。他说，房地产融资的政策必须要等红头文件，没有红头文件，就当没有。“你按照有了这个政策在做（业务），万一最后没有那不就难过死了。”
平安证券报告认为，再融资“短期内全面放开的可能性很小”，但是对一级开发以及多元业务公司非房业务放松的进展可能更快，同时相较股权融资，债权融资也可能放开更快。这也是绝大多数券商所持的观点。
仍有不少业内人士相信地产再融资有可能放开，因为最近政策多次强调增加供给，而且新一届领导班子慎谈“房价合理回归”和“房价没有到位”，强调市场健康稳定发展，强调托底低收入人群的基本生活水平，也强调释放制度红利。
中金公司在报告中称，改革既然从行政化控制向市场化转变，那么就没必要限制房地产企业的融资需求，让企业公平地获得正常融资，本来就是市场化改革的题中之义。
有支持者表示，放开二级市场再融资短期可以清理信贷空转和降级金融杠杆，维持行业的资金稳定，防范系统性风险，符合让金融支持实体经济的导向。长期来看，有利于企业加快库存周转，增加供给，抑制房价过快上涨。
业界对融资渠道放开可能推高地价和房价的担忧一直存在，《财经》记者所采访的业内人士之中，也无人觉得政府短期之内会放开再融资市场。
观察政府调控之后开发商的资金来源，就会发现随着时间推移，银行贷款的比重逐渐下降。2011年占比降至低点12.86%，今年1月-5月略涨至15.8%。从上市银行年报数据看，开发贷余额每年都有小幅上升，但占整体贷款比重仍处在下降通道。
国内二级市场的封闭状态，导致海外融资渠道火爆。2012年开始，万科、金地集团（600383.SH）和招商地产（000024.SZ）先后在香港收购上市公司创建自己的海外融资平台，未上市房企万达和绿地两家内地巨无霸也赴港买壳。
海外发债周期短、利率低，亦深受内地开发商欢迎。据中国房地产指数研究院统计，2012年共有20家内地企业发行了25笔海外债券，融资总额达600亿元，同比增长10.23%，2013年海外债市更加火热。
房地产金融市场调研报告篇4
报告指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照“因城施策”的原则对房地产市场实施调控，强化住房金融宏观审慎管理，指导分支行配合地方政府开展房地产调控，在引导个人住房贷款合理增长的同时，支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
报告指出，促进信贷结构优化，支持经济结构调整和转型升级。发挥好信贷政策支持再贷款、再贴现和抵押补充贷款、窗口指导等的作用，创设扶贫再贷款，将民营银行纳入支小再贷款的支持范围，引导金融机构加大对小微企业、“三农”和棚改等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。
点评根据中央经济工作会议精神，央行今年的工作核心是：紧紧围绕服务实体经济和防控金融风险两条主线，进一步发挥信贷政策的结构引导作用，规范发展金融市场，更好支持供给侧结构性改革和实体经济发展；继续深化金融市场改革，切实防控金融风险，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
全国城市房价top50出炉
事件2月20日，据易居房地产研究院研究报告显示，2016年，在top50城市的成交均价排行中，前三位为深圳、上海和北京，成交均价分别为53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。深圳此前房价不及上海，但经历了一轮大涨后（个别月份均价已超过60000元/平方米的水平），成为了房价最贵的城市。上海和北京则处于30000元/平方米以上的水平。受2016年第四季度政策调控的影响，这几个城市房价上涨的水平受到了明显遏制，年底前均价有所回落。在全国50强城市中，成交均价超过10000元/平方米的城市已跃升至18个。而徘徊在9000元/平方米-10000元/平方米成交均价的城市则有6个。
在成交均价同比增幅榜上，深圳更是排在首位。据上述统计数据显示，在2016年top50城市的成交均价同比增幅排行中，排行前三位的城市分别为深圳、苏州和东莞，同比增幅分别为56%、43%和38%。对于深圳和苏州两个城市来说，房价过快上涨的态势也是倒逼其出台严厉管制政策的重要原因。而东莞此前受到了限购收紧预期的影响，购房者积极入市，房价也随之快速上涨。而房价同比增幅超过20%的城市多达9个，苏州、合肥、北京、上海等均在列。
三、四线城市房价继续下探，库存难以清理。在2016年top50城市的成交均价同比增幅排行中，排行后三位的城市分别为温州、台州和淮安，同比增幅分别为-9%、-5%和-1%。类似温州和台州的楼市回暖较快，2015年已经有了明显的上涨，2016年出现回调也属正常。另外这或和部分购房资金流入到杭州、宁波等市场有关。对于淮安来说，市场供应量一直较大，为积极去库存相关房企主动降价，希望达到以价换量的效果。
点评对于2017年全国大部分城市房价走向的预期，多数认为部分城市将“稳中有降”，而个别城市则将保持房价平稳，交易量下滑的局面。
北京公布今年供地计划
事件近日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》。2017年北京国有建设用地供应计划，安排供应总量为3900公顷，相比去年计划减少200公顷，但保障房用地供应仍为350公顷。其中，交通运输用地2000公顷，水域及水利设施用地10公顷，特殊用地5公顷，公共管理与公共服务用地850公顷，工矿仓储用地115公顷，住宅用地610公顷，商服用地310公顷。
房地产金融市场调研报告篇5
值得一提的是，2010年，中央共出台了三轮房地产调控政策，2011年来又实行限购和限贷政策。
从楼市出来的钱其实没有被蒸发，大部分仍然进入了楼市，只是没有进入二级市场，而是进入了房地产金融行业。虽然没有完整的调研，但据国内第三方理财机构的市场份额显示，70%的炒楼资金是通过房地产信托进入了房地产金融链。这说明目前民间资金的主流去向仍然是房地产，只不过是从下游投资领域进入上游金融领域而已。
另据好买基金研究中心最新报告指出，2011年5月，信托资金投向的最大的两个行业是工商企业和房地产，产品数量分别为70只、46只，占比分别为24.65%和16.20%。虽然投向房地产的信托数量有所减少，但从资金募集总量来看，此类信托吸金量依然是最大。
根据用益信托最新统计的数据显示，5月份房地产集合类信托发行84只，占同期集合类信托产品发售数的30.88%，较4月份上升；发行规模达290.87亿元，高于4月份的248.9亿元。同时信托平均预期年化收益率高达10.32%，环比也有所上升。如果不是银监会有所约束，房地产信托仍将蔚为大观。
楼市出来的钱进入楼市金融链，这是一个危险的信号，对于房地产市场极其不利。进入投资领域的资金是支撑房地产价格的基石，正因为有越来越多的房地产投资者“输血”，房地产价格才会节节上升。
而现在的情况恰好相反，住宅地产成交量越来越小，开发商融资成本越来越高，二级市场投资者摇身一变，成为开发商的资金提供者，说明泡沫空间受到严重挤压。但房地产信托收益率节节上升，绝不是印证房地产市场十分红火，而正说明了开发商资金十分紧缺，不得不给投资者较高的溢价。
事实上，在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。一方面，“限购令”有显著作用，35个大中城市房屋的限购已经对整个房地产销售形成了压力。如果我们认为投机性比例在35个大中城市平均是15%至20%，那么限购后将使整个交易量下降7%，交易额会下降10%。数据显示，35个大中城市在2010年的房屋销售总额占全国的一半。另一方面，稳健的货币政策也使房地产业的资金流入减少。
从楼市出来的钱又回到楼市，只是回归的形式今非昔比，支撑者变成食利者，市场头重脚轻岌岌可危。总体而言，资金对股市心存畏惧。
去年年末，沪深两市的股票总市值为26.5万亿元；今年以来，在新增160余家公司的情况下，总市值不增反降至25.5万亿元（截至5月末），缩水1万亿元。巨额资金的净流出值得我们关注。
由《上海证券报》和申银万国研究所联合推出的股市月度资金报告显示，截至2011年5月末，a股二级市场存量资金为1.39万亿元，相比上个月降低400亿元左右。而a股个人保证金存量也出现了过去12个月来的首次下降。可见投资者对于证券市场的信心低迷。
房地产金融市场调研报告篇6
司机恰好言中。彼时，因为愈演愈烈的高息借贷事态，国务院总理正在当地，听取温州市委市政府有关民间借贷问题的汇报。随行的还有财政部部长谢旭人、中国人民银行行长周小川、银监会主席刘明康等财经部委高官，阵容强大，气氛凝重。
以民间借贷活跃而著称的温州，从未像当前这样引人瞩目。
就在一行抵达浙江前一个月内，超过60名温州企业老板因为资金链断裂而跑路，有的则因此跳楼，民间高利贷崩盘之说迅速蔓延。
更严重的是，已经浮现的危机，并不仅局限于民间借贷市场。历史再度重演，此次民间高利贷的疯狂，已涉及部分国有企业和正规金融机构。民间借贷资金链的断裂，恐再度将商业银行等金融“正规军”拖下水。
据温州市金融办、银监分局、人民银行中心支行初步统计，此番老板跑路所牵扯到的银行信贷“窟窿”约200亿元。一位金融监管机构负责人告诉《财经》记者，随着调查的深入，信贷“窟窿”和民间借贷规模都会继续扩大。
根据官方统计，截至8月末，温州市各银行机构贷款余额6123亿元，而民间资本超过6000亿元，且以每年14％的速度继续增长。
如果“窟窿”全部转为坏账，当地银行不良贷款率将在8月底0.37％的基础上飙升10倍，形势逼人。
根据官方媒体公开的报道，在10月4日的会议上提出四点意见：一要提高对小企业不良贷款比率的容忍度；二要明确将小微企业作为重点支持对象；三要加大财税政策对小微企业的支持力度，延长相关税收优惠政策的期限；四要切实防范金融风险。采取有效措施遏制高利贷化倾向，依法打击非法集资。
而在四天前，温州市政府在9月29日举行的新闻会上，已宣布一系列应急措施，第一条就是对中小企业“加大信贷资金保障力度”。
在国庆节前迅速扩散的恐慌情绪，至此略有所缓和。而对民间借贷链条的调查与艰难破解，则刚刚开始。
谁在放贷
违规揽储的大旗之下，制造业企业（包括上市公司）、公务员、官太太、普通民众均被“招安”，有钱出钱，纷纷介入高息借贷
民间借贷各国皆存，学者们的研究表明，这在某种程度上可对正规金融拾漏补缺。然而如果其短时间内过于活跃，则往往预示着金融动荡为期不远。
今年以来，随着宏观政策的逐步收紧，中国各地民间借贷均呈迅猛发展之势。银监会主席刘明康在今年银监会三季度经济金融形势分析会上估计，全国民间借贷市场规模已达3万亿元；中金公司9月底《中国民间借贷分析》报告称，2011年中期民间借贷余额3.8万亿元，同比增长38％。
据统计，上半年，a股上市公司共107份关于“委托贷款”公告，涉及52家上市公司，累计贷款额度超过160亿元，同比增长约38％。人民银行公布的社会融资总量中的“其他”类融资（主要包括小额贷款公司贷款、贷款公司贷款、产业基金投资等），上半年为2033亿元，同比增长67.7％。
在银行信贷资金收紧的大势之下，这些逆势流动的资金来自何处？
温州市金融办估计，当地的民间资金中，来自本地企业的资金占30％，当地居民闲置资金占20％，全国各地和世界各地的资金分别占20％，其中部分资金可能是通过银行个人贷款的渠道间接流入了民间借贷市场。
但《财经》记者接触的金融业界人士普遍认为，如果没有商业银行和国有企业的资金池支持，民间高利贷市场未必能掀起巨浪。
多位民间金融机构负责人对《财经》记者表示，民间借贷的资金池主要由“闲钱”组成，而国企和银行资金最为丰裕。尽管温州由于国企少而民企多，国企资金占比相对偏低，但其他地区的国企依旧可以通过种种渠道将资金注入温州市场。
中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立撰文认为，自1993年以来的民间高利贷风潮皆有商业银行和国有企业作为资金的主要供应方。
他认为，经过改革后，商业银行和国有控股企业的内部管理已经比上世纪90年代有较大的改进。但不可否认的是，商业银行和国有控股企业在这一轮的高利贷热潮中依然扮演重要角色：商业银行花样翻新的各种理财产品和信托公司发行的信托产品成为变相的高利贷产品，国有控股企业利用信贷优势普遍当起了资金掮客。
银监会的数据显示，最近一年多来，银行表外资产暴涨，仅理财产品一项，今年上半年规模即已达8.5万亿元。在收益率上，银行理财产品回报率动辄5％－8％，而信托年利率一年来已上涨了50％，突破20％。如此高息揽来的资金唯有进军民间借贷市场，方能覆盖其财务成本。
商业银行、国有企业在信贷和资金上的反常之举，已引起监管层的重视。
7月份，银监会召开第三季度经济金融形势分析会，银监会主席刘明康批评银行对于大型集团客户，特别是资金池吸引了大量贷款资金的央企客户缺少贷款流向调查，“部分银行遇难而退，甚至放弃了对去款走向和用途的调查，不提出受托支付的要求，使自己却背负了无限的责任”，“大量财务公司资金不是用在自己核心主业和主体集团的成员，（国企）财务公司变成半个银行了，成何体统”？
包括铁道部在内的部分大型央企，旗下普遍设立财务公司，对银行债务“统借统还”，银行对信贷资金流向的详尽监管因此形同虚设。在今年民间借贷利率飙升的背景下，部分国企资金以种种方式，或明或暗涌入民间借贷资金池。
温州某工业部门负责人观察到，最近一年间，国企大量注册二三级公司，从事进出口贸易业务，通过“融资铜”等实物贸易获得进口信用证（通常六个月）贷款，并利用信用证的期限差从民间借贷市场获利。
一位从事“融资铜”业务的温商表示，业务主要取道上海展开，操盘者主要是温商。
通过期限差套利的不仅仅是国企，各家商业银行也多有涉及。一位高端制造业企业主对《财经》记者表示，最近一年间，曾有银行高管找上门来，与他联手通过期限错配、将资金注入民间借贷资金池获利。
其操作方式为，企业主在月底替某家企业还清贷款，银行通过压贷25天的方式，将这笔资金注入民间借贷资金池。短短25天之内，企业主获得21％的回报，“如果银行不能在民间借贷市场获得50％以上的回报，怎么敢这么冒险？”这位企业主说。
最近两年，以城市商业银行、农村商业银行、城市银行为代表的中小银行兴起，在缓解中小企业融资难的同时，也在特定阶段使中小企业融资水涨船高。
尽管分管金融的国务院领导曾公开提醒城市银行守住本地业务就好，但仍然难抵中小银行的扩张。中国人民银行温州市中心支行副行长周松山对《财经》记者表示，去年以来，仅在温州开业的中小银行分支机构就超过十家。
而在差异化考核背景下，中小银行贷款利率远较国有大型商业银行为高，前者当前贷款利率已达年利率18％，后者仅为12％。前者每每高息揽储，客观上又将国有大型商业银行逼上了高成本揽储之路。
今年二季度末揽储大战中，银行业理财产品一度出现短期8％的超高回报率，引来银监会重拳出击。至三季度末，建行温州分行一位负责人表示，短期理财产品收益率已降至6％。
由于中间业务已经市场化，担保公司将自有资金存入银行，即可获得《担保法》允许的10倍信用额度，上述银行和企业主合谋放贷一幕，在银行与担保公司之间反复上演。
9月30日，正值三季度末，银行日均存贷比大考关口。一家融资性担保公司老板在接受采访期间当场指示手下询问一家急需存款的银行，“6.5(即短期利率)要不要”。两分钟后，手下汇报称，银行嫌高，这位老板立即发出第二道指令：“问他6.2％要不要，反正我们是5.7％融来的嘛，还有利润可赚。”
据介绍，温州众多融资性担保公司、非融资类担保公司、小额信贷公司、典当行、寄售行及投资公司等，只有少数诱惑公司守法经营，其余均在巨大的利润面前违规揽储。一位担保公司老板明言，很多担保公司去年一年赚了超过100％的利润。
违规揽储的大旗之下，制造业企业（包括上市公司）、公务员、官太太、普通民众均被“招安”，有钱出钱，纷纷介入高息借贷。
据人民银行温州市中心支行的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5％，首次超过“房地产投资”跃居首位，温州约89％的家庭、个人和59％的企业参与了民间借贷。
该行副行长周松山在接受《财经》记者采访时表示，上述数据存在一定误差，但60％的温州家庭牵涉其中是有的。
最近一年多来，不少温州公务员通过按揭等方式申请个人贷款，其中的部分贷款流入了民间资金池。
一位担保公司老板明言，“乌纱帽”是优质客户，我们必须争取，这会给公司运营以及风险控制带来潜在收益。这位担保公司老板曾在一分钟之内，与一位官员太太谈妥了资金价格：以22％的年利率吸储。
温州民间资金池的另一部分资金，则来自山西。2009年，山西煤矿改革“国进民退”，大量温州老板资金转战他乡，除了内蒙古继续炒矿、海南炒房，另有一部分资金则流回了温州民间借贷市场。一位与国企合作、从事“融资铜”业务的民间金融机构老板告诉《财经》记者，民间借贷资金池中，最后一部分资金来自个别慈善机构，具体的名单，他讳莫如深。
谁在接盘
在房地产开发贷收紧、民间利率飙升的背景下，除了试图与中央政府在房价上打擂台的房地产企业，似乎没有其他行业可以承受超高的民间利率
那些从银行及央企财务公司腾挪出的钱究竟流向哪里，依然是一个谜。迄今没有权威机构公开相关调查结果，而其灰色属性，亦增加了调查统计的难度。某金融集团高层研究人员向《财经》记者表示，有关方面应对此进行深度调研。
但有一点几成业界共识，当前民间资金大多已脱离实业。而当众人皆希望自己成为食利者时，企业实体发展一旦无法支撑过高的资金成本，崩盘是注定的结局。而当前中国中小企业恰处于国内外宏观环境不利的时局下，利润前景堪忧。
温州市金融办主任张震宇提供的初步统计数据显示，当前，民间借贷资金用于一般生产经营的占比仅35％；用于房地产项目投资的占比则达20％。
而即便上述35％的实业投资比例也不乏水分。中国农业银行温州市分行一位负责人表示，在日常贷款中，近来发现大量制造业企业的虚假需求。实际上，由于逾七成中小企业参与民间放贷，中小企业与房地产企业早已存在千丝万缕的关联，换言之，房地产项目占比远不止20％。
多位国有和民间金融机构负责人对《财经》记者表示，民间资金池闸门开启之后，地产项目是最主要的流向。在房地产开发贷收紧、民间利率飙升的背景下，除了试图与中央政府在房价上打擂台的房地产企业，似乎没有其他行业可以承受超高的民间利率。
某房地产企业负责人对《财经》记者表示，房地产企业并非都拿60％―72％的超高年利率，“这谁也承受不了，关键要靠资金组合”，这位负责人说，“例如理财产品的价格对于房地产企业就不算高。”
通常情况下，房企融资组合分为房地产开发贷、理财产品、房地产信托、民间高利贷四种。
前述房地产企业负责人表示：“房地产开发贷尽管已经收紧，但存量仍然很大。”同时，不少理财产品背后实际上就是房企在操盘，其部分资金定向流往房企；房地产信托利率更高，年息已经超过20％；而动辄月息三五分的民间借贷已经大量存在于房企的资金组合中，不少资金链紧张的房企甚至不得不承受月息6分的短期高利贷（折合年利率72％）。
“资金链相对丰裕的房企，前两种资金组合更多；反之则是后两者占比更大。”前述房企负责人说。
一位担保公司老板告诉《财经》记者，把钱放给房地产也很不放心，每个季度末，特别是春节前“钱紧”的时候，一定得亲自去看看那些项目。
9月底，标准普尔称，其对中国房地产公司进行的压力测试表明，多数地产商能承受2012年销售降低10％的冲击，部分房地产商则无法承受。标普点了沿海家园、绿城中国、合生创展、上海证大、盛高置地、上置集团等六家企业的名，认为如果市场继续疲软，这些企业的偿债风险将加大。
在民间高利贷市场刚刚出现崩盘先兆之时的7月，银监会主席刘明康就已作出预测：“从今年4月份出现负增长以后，大中型城市新建住宅价格指数的同比上涨，从正变成负，估计还有三个月到五个月（即今年四季度）的时间就顶不住了。”
全国范围内，往年“金九银十”的销售旺季在今年变得惨淡，而老板纷纷跑路之后，温州高端楼盘绿城广场售价在9月急挫30％，跌至9月底的5.1万元/平方米。
尽管如此，仍不乏房地产企业自信地认为，政府迟早要施以援手。某房地产企业负责人认为，地方政府融资平台存在不少呆账坏账，主要依靠未来地价来覆盖之前的财务成本，因此，地方政府不能让房企大量死亡。
而在当前紧缩的信贷政策下，制造业中小企业必然率先倒闭，然后就轮到了资金次丰裕的民间金融机构，而房地产企业资金链“最为丰厚，一定是最后一个死”。
他相信，房地产企业能扛到政府救助的那一刻。
政策转向
按照当前一年期贷款利率6.56％计算，最高上浮30％意味着中小企业从银行融资利率上限被锁定在8.52％
针对事实上存在的民间高利贷与商业银行间的灰色交易，温州金融监管当局曾一度出手，试图斩断其通道。
自7月初王晓东的资金传销崩盘之后，温州各家银行一方面收到金融监管机构的指令，一方面为己身的信贷安全，对王晓东的投资公司所在地――龙湾区永强镇展开排查。
无论是彼时还是今日，永强始终是高利贷最为猖獗之地。
排查之后，不少银行停掉了龙湾区、瑞安市的对公贷款，特别是对永强镇的贷款请求，全部予以驳回。
建行温州分行一位工作人员告诉《财经》记者，对公业务是此番资金链断裂的重灾区。由于贷款流向监管薄弱，银行考虑到高利贷风险，为避免对公贷款窟窿越来越大，不得已而拒贷。
截至8月，温州市银行业机构小企业贷款比7月份减少373亿元。
温州市金融办主任张震宇表示，这表明部分企业的融资状况不乐观，但同时，部分企业的关停倒闭已经影响部分商业银行的贷款安全，而且“潜伏的风险在增大”。
随着老板资金断裂而纷纷跑路，温州金融监管者的态度遂产生180度的转变。
在9月29日出台救急措施的同时，温州市政府要求“各银行业机构要积极向上级行争取贷款规模，确保实现年初确定的新增贷款1000亿元的目标”“确保小企业贷款增速高于贷款平均增速，对中小企业不抽贷、不压贷”“从现在起，对中小企业发放贷款实行利率优惠政策，贷款利率上浮最高不得超过30％，同时，不得强制贷款企业购买理财产品，不得与企业贷款挂钩，不得变相收取企业手续费”。
按照当前一年期贷款利率6.56％计算，最高上浮30％意味着中小企业从银行融资利率上限被锁定在8.52％。而在温州市政府对银行业的“禁令”出台之前的一年内，有抵押物的中小企业被银行业的各种“苛捐杂税”所迫，付出实际利率在12％－18％之间。其中，贷款利率普遍上浮50％。
9月30日下午，邮储银行温州分行召开紧急会议，部署落实温州市政府相关工作要求。行长陈光龙表示，将积极向上级行进行规模申请，已向省行提出在现有信贷规划的基础上，年底再增加5亿元的信贷规模。
换言之，9月下旬之后，温州银行业机构将一改过去21个月内“以价补量”的思路，转为“以量补量”。
而温州市政府已派出25个工作组进驻银行，实地督导银行运作。
制度解药
温州等地出现的高利贷乱局，是货币困局下的畸胎，市场扭曲下的金融乱象
尽管救急措施频出，但民间高利贷崩盘的根本解药仍在制度层面。
9月29日凌晨，张震宇在一份起草的报告中这样写道：利率双轨制的存在和商业银行本身对部分信贷资金流向上存在监管缺失，使一部分信贷资金没有直接进入经济实体，而是通过中介机构流入民间借贷市场。
7月7日，央行年内第三次加息，一年期存贷款利率分别提升为3.5％和6.56％，同时，活期存款利率被确定为0.5％。7月当月的Cpi涨幅则为6.5％，实际负利率利差仍高达3个百分点。
今年以来，民间市场利率一路飙升。温州市政府资料显示，当地民间借贷综合利率已从年初的23.01％猛增至9月25.44％的阶段性高位。
《财经》记者调查发现，民间借贷市场实际利率远不止此。在有抵押物的情况下，利率为月息1分至1分5厘（即年利率12％－18％），短期抵押（一周至三个月不等）贷款利率普遍已上涨至月息2分5厘至3分（即年利率30％－36％），无抵押贷款月息已高达月息5分至6分（即年利率60％－72％）。
国家信息中心预测部副研究员张茉楠认为，抬高整个社会的资金成本并不能真正引导资金的合理流向，地下金融繁衍生殖的根源在于金融市场的二元分割，只有放松利率管制，降低金融市场的分割程度，才可能改善利率政策传导机制不畅和资金配置低效的局面。
而此轮宏观政策调整，被外界视为加剧中国金融痼疾的催化剂。
金融危机之后，伴随着4万亿经济刺激计划的出台，银行信贷规模在2009年同比增长三成，达9.7万亿元，次年再增两成，“合计五成的新增信贷资金也要寻找出口”。中金公司投资银行部董事总经理王庆表示。
在那场信贷盛宴中，以“铁公基”为代表的国企获得天量贷款，以政企不分的铁道部为例，其所获2万亿元信贷利率普遍被下浮10％。
就在铁道部获得天量信贷的关口，有抵押的温州民间借贷年利率约为10％，无抵押年利率则在30％－40％，而国企信贷资金价格尚不足年利率5％，近乎百分百的回报率开始将温州民间借贷市场进一步放大。
紧接着央行启动新一轮总量紧缩的调控，13次上调存款准备金率，至创纪录的21.5％；同期，央行还5次加息，通过价格控制产能扩张。银行放贷规模明显缩减。
在一些分析人士看来，温州等地出现的高利贷乱局，是货币困局下的畸胎，市场扭曲下的金融乱象。瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济师陶冬撰文分析，数量型货币政策的急剧调整，令银行的借贷业务萎缩，并向大企业倾斜，中小企业受害颇深。
另外，基准利率未随着经济环境的改变而做出适当的调整，导致资金的价格信号失效，民间利率与政策利率脱节。体系外融资活动剧增，说到底是银行中介功能弱化的结果。当然，房地产市场的炒作和不规范，带来了需求方的问题。而民间借贷的灰色性质，又导致了监管上的盲点。
张震宇表示，温州市政府初步决定设立市县二级“地方金融监管中心”，将寄售行、投资公司、股权投资公司纳入监管范围。此前，这些实际上从事金融业务的机构长期“独立”于“一行三会”之外。
除了监管扩容，温州还建议中央要“大力发展民间金融，开展民间金融组织试点”，以求将民间金融机构纳入监管轨道、降低市场利率和风险，其核心要义是开放目前仍属垄断的金融服务市场，措施包括扩大小额信贷公司试点、开展民间资本管理服务公司试点、探索组建温州金融资产交易所等。
此前，温州市经信委主任余中平在接受《财经》记者采访时表示，缓解中小企业融资难的金融创新――中小企业集合票据发行工作正在进行中，“分管经信委的副主任已经跑了五六趟北京，但一直没批下来”。
而包括温州方兴担保公司董事长方培林在内的民间金融机构负责人的胃口并不仅仅局限于此。
他们认为，应放松金融管制，给予民间资金合理合法的出口，并逐步消除利率双轨。为此他们呼吁尽快出台《放贷人条例》，允许符合条件的私人办理银行业务。
张茉楠认为，消弭二元分割的落脚点应该将其置于推动金融改革、优化全社会融资结构和改善中小企业融资环境的大视野中加以通盘考虑，加快利率市场化改革，由市场资金供求决定各种利率水平的市场利率体系，才是促进中国经济金融转型的根本之道。
去年12月，中国人民银行温州市中心支行向总行递交报告，要求批准在温州施行“利率市场化”改革试点。然而，报告呈上之后，尚无回音。
温州人行副行长周松山表示，利率市场化改革难关重重，远非央行可自行决定，地方政府融资平台和国企的超低利率、国有商业银行高达3个百分点的存贷利差是幕后阻力。
房地产金融市场调研报告篇7
但这只是过去，随着仅限于上市公司的公司债发行试点办法实施，上市房企又开始把融资的触角伸向国内公司债市场。
当中国房地产公司进入疯狂的融资时代获得大量的资金之后，它们的下一个目标就是如何从“圈钱”转向大量的“圈地”了。在近几个月里，全国各地一个又一个“地王”刷新纪录。有媒体报道，目前这些大的房地产上市公司所圈占的土地可建筑面积，按照目前平均标准90平方米计算可供一亿人居住了。土地圈占、跨区发展、规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。
当房地产上市公司圈占到大量的土地时，房地产上市公司的业绩大增，其股价也随之快速上涨。可以说，近年来，房地产上市公司如同其他上市公司一样，价格一轮又一轮的上涨。最有参考价值的是到香港上市的碧桂园，据中期业绩报告显示，今年上半年碧桂园负债比率为-74.6%(即有净现金流)，而上市前负债比率是160%。还有，7月底时碧桂园的股价不足9港元，目前达到13港元，短短1个半月上涨近50%，目前碧桂园港股市值超过1500亿港元。
无论这些上市公司为其行为找到无数个理由，无论房地产上市公司如何鼓吹中国房地产市场的价格会如何上涨，鼓吹中国房地产上市公司的市值如何在房价上涨中大增，甚至于鼓吹房地产上市公司直接融资增加如何来减少对国内商业银行的依赖、如何可降低国内商业银行的金融风险，但是，不可否认的是，这种地价、房价、股价、银行、股市，诸多元素的合力正在聚集，两大资产价格的泡沫（股市与楼市）正在越积越大，中国经济面临的潜在风险越来越高。
我们可以看到，国内宏观调控4年了，但越是宏观调控，经济增长越快，投资过热和信贷过热越是严重，房价上涨越是疯狂，再加上股市的疯狂，整个中国经济早就处于一个过快增长过程中。比如，8月份Cpi上涨为6.5%，创11年来新高；8月份城镇固定资产投资66659亿元，同比增长26.9%，快于7月份的增长速度；房地产开发完成投资14277亿元，同比增长29%；房价快速上涨，8月份上涨达到8.2%，不少地方的房价创历史新高；银行信贷达到3.07万亿，仅过8个月，银行信贷就快达到年初规划的目标等。那么中国经济为什么越是宏观调控，其增长速度越快？这里就在于政府政策没有触及其根本，没有让房地产市场的价格向理性回归，从而使房地产的投资不仅没有减缓，反之加快。而国内房价为什么会快速上涨？尽管其原因是多方面的，但最为根本的就是房地产市场发展模式的缺陷，让房地产市场成了投资的市场而不是满足居民基本居住消费的市场。在这种情况下，加上便利银行金融杠杆，及政府对房价的隐性担保，房价自然推高。
房地产金融市场调研报告篇8
关键词:次债危机；羊群效应；政府监管；启示
中图分类号:F831.59文献标识码:B文章编号:1007-4392(2008)05-0046-03
一、相关概念解释
羊群效应(herdeffect)是行为金融学的术语。指在一定时期内，当采取相同策略(买或卖)交易特定资产的行为主体达到或超过一定数量时，羊群效应就发生了。羊群效应的分类主要有两种，一种是理性的羊群效应(rationalherdeffect)；另一种是非理性的羊群效应(irrationalherdeffect)。在金融市场上，羊群效应主要是指一种非理性的羊群效应，即金融市场的决策主体由于受其他相似决策人的影响而出现趋同的市场行为。在某些情况下，决策主体不是根据自己的判断做出决策，而根据社会舆论做出决策，是个体理性与集体非理性的矛盾综合，其根源在于决策信息的不足和市场机制的不完善。
次级债是由次级住房抵押贷款证券化后形成的债券。次级住房抵押贷款是相对于优质房贷而言的，是指对信用记录不高，还款能力不强的低收入贷款者发放的住房抵押贷款，它的利率比优质房贷要高很多。次级房贷证券化的过程主要是由贷款商向购房者发放次贷，然后将次贷出售给经纪商，由经纪商将次贷重新组合完成证券化之后再出售给投资者。通过证券化，贷款风险由贷款发放者转移给债券投资者。
二、羊群效应分析
(一)次债危机之前
1.借款者和投资机构的羊群效应。在房地产市场繁荣时期，随着房价的节节升高，不仅是一般住房抵押贷款借款者也包括次级债申请人争先恐后地申请住房抵押贷款，借款合约中规定的两年后的高利率也没能阻止大家的从众行为。那些在房地产的巨大利润诱惑之下，最后才加入购房热潮中的低收入美国家庭，他们接过了市场的最后一棒，不仅没有赚钱，还背上了巨大的债务。而这也是羊群行为中经常看到的一幕。
同样对于已经被投行打包过的证券化的次债衍生品，没有投资者去关心它的核心资产内容是什么。当时这些次债衍生品在市场上非常流行，基金和机构投资者鼓动人们购买这些产品。的确，最初的赚钱效应让投资者动心了，在这种跟风过程中，许多投资者都被卷入了这个次债市场，当然这也包括世界各地的大金融机构。
2.次贷发放机构的羊群效应。房地产市场的繁荣，房地产金融机构产生了强烈的扩大住房抵押贷款供给的冲动。在基本满足了优质客户的贷款需求后，房地产金融机构逐渐把目光投向原本不够资格申请抵押贷款的潜在购房者群体，即次级抵押贷款申请者。次贷发放机构们为了市场扩张和盈利目标，大大降低放贷标准，向信用等级不够的借款者发放住房贷款，完全不考虑可能出现的信用风险，表现出极大非理性。2006年之前，在美国借款人不需要提供任何资产证明，就可以借到贷款。次贷发放机构的羊群行为为次债危机的爆发埋下了种子。
(二)次债危机后的羊群效应及政府救市行为
1.违约行为扩大引起金融市场恐慌。2007年美国次级抵押贷款的违约率大幅上升，特别是2006年和2007年发放的抵押贷款违约率更高。优先市场违约率也在上升，利率上调导致更加沉重的月供，给优先贷款借款人施加同样的压力。接着次债风波又向信用卡市场和优先级市场扩散。所有这些情况引起了金融市场的恐慌，羊群效应扩大。
2.次贷危机引起房地产市场、金融市场羊群效应。2007年3月5日，新世纪金融股价突然暴跌68.87%，3天后，新世纪金融宣布贷款银行已拒绝为其提供周转资金，4月14日，新世纪金融申请了破产保护。2007年8月出现了资本市场上的挤兑，未到期的商业票据也都在想办法抛售。2007年9月14日英国诺森罗克(northernRock)银行遭储户挤提，两天挤提15亿英镑。评级机构也给出了与以前截然相反的评级报告，穆迪和标准普尔9月调降了约1000亿美元抵押贷款相关证券的评级。11月全球最大独立结构性投资工具之一VictoriaSiV的信用评级由aaa级被大幅调降13级至B-。2008年1月花旗业绩报告出台之后，标准普尔将花旗的信贷评级降为aa-。另外美国一项对房地产中介机构进行的调查显示，2007年9月至11月，美国约1/3住宅销售合约被推迟执行或取消，主要原因是购房者难以获得银行贷款。美国购房者因无力还贷而丧失住房抵押赎回权的案例也大比例增加。2008年2月14日摩根士丹利宣布，计划削减美国住宅抵押贷款业务规模，并结束其英国住宅抵押贷款业务，为此将裁撤1000个职位。
3.次债危机引起各国货币当局紧急救市。次债、信用卡、汽车贷款等信贷资产质量恶化，使银行由非理性放款转向了非理性惜贷，同时也不得不寻找更多的资本金。英国诺森罗克(northernRock)银行遭储户挤提后，由于从市场中不能借到资金，成为数年来第一个向英格兰银行寻求资金支持的商业银行，这也是英国央行1997年以来首次充当最后贷款者。2007年10月初，northernRock再次向英国央行借款50亿英镑。2007年12月中旬美联储、欧洲央行、英国央行、加拿大央行和瑞士央行都明确表示正在合作，并强调，如果有必要，它们有能力给压力重重的市场提供更多资金。随后，欧洲央行于2007年12月18日创纪录地向市场倾注了3486亿欧元巨额资金。来自亚洲的财富基金也向濒临险境的华尔街投行伸出援手。美联储主席伯南克2008年1月10日表示，为避免住房和信贷市场的问题把经济拖入衰退境地，美联储已准备好在必要时进一步降息以刺激经济增长。市场由此预期美联储将紧急降息50个基点。2008年1月23日为阻止金融市场崩盘及经济衰退，美联储采取紧急措施，隔夜拆借利率调降了75个基点，这是自1980年以来降息幅度最大的一次。
三、次债危机中的羊群效应对我国政府监管的启示
(一)政府要加强对衍生品监管
美国金融市场要推出新产品一般实行备案制或注册制，当某种新的金融产品报批时，美国证券交易委员会(SeC)一般会仔细审查，但是当有第二家金融企业再做同样的业务或同一家金融公司推出同样的产品，SeC只会做个备案，不再仔细审查。次级贷款证券化也是同样的程序，这种松散的审批监管模式，才使得次贷市场在短短几年内发展迅速。所以对于衍生品的监管，不仅要在审批时认真审查，而且要一直密切关注其发展过程，在发展过程中给予必要的监管和指导，从银行的金融到证券化的金融，对金融系统和金融监管提出了挑战。正如中国银监会纪委书记王华庆所说，银行业金融机构应合理评估创新产品风险，加强创新业务合规审查，坚决杜绝“拍脑门”、“赶时髦”式的金融创新。并且要实行事前沟通、事中审核到事后监督的业务创新全流程持续跟踪监管。
(二)政府要加强对金融机构的监管
从这次次贷危机的贷款者来看，贷款机构不是商业银行，而是众多的次贷机构。放贷者本来知道次级债风险很高，但是对利益的追逐和市场占有率的压力让放贷者忽略了风险。最初放贷机构及投资机构一直获利颇丰。从2000年开始，这种放贷行为就一直持续，风险却在不被关注的情况下积累，最终在2006年下半年开始显现，2007年激化。其实在2005年，美国不少州政府就觉察到了次级贷款违约的情况，并据此了新的规定要求次贷发放机构注意客户偿债风险。
从2005年我国股改以来，股市就开始一路上扬，房市也一路走高，居民储蓄大量地从银行流向股市和房市。银行的住房抵押贷款也大量增加。银行为了增加盈利，也不断地创新房贷产品，从循环贷到双周供，吸引越来越多的人加入到申请房贷的队伍中来。更有甚者，有人通过假车贷，信用卡套现等手段，将所得资金投入了股市，造成我国股市一直节节上涨。随着房市、股市的不断走高，风险不断积累，资产泡沫也不断膨胀。所以我们的监管层必须加强对银行及其它金融机构的监管，严查假房贷、假车贷等问题，严防资金违规进入房市或股市，人为推动资产泡沫。
(三)要加强对信息披露的监管
此次次债危机的一个很重要的原因就是信息不透明，信息不对称。创新金融工具在投资者和所投资的终端产品之间制造了太多的分离层面，投资者对所投资的资产池中的原始资产信用情况毫不知情，而仅是依靠评级机构的评级报告来进行投资决策。所以一定要加强对信息披露及评级机构的监管。对于一项金融新产品，有关金融机构一定要将其具体情况介绍清楚，向合适的客户推荐合适的产品，不能欺瞒客户，在客户不了解产品条款的情况下劝说其签定金融产品协议。
(四)加强投资者教育，重视研究羊群效应
次债危机中投资者由于金融知识少，不了解金融产品，才会轻易相信他人，最终造成自己的损失。所以，投资者教育十分必要。投资者教育，不仅是让投资者知道投资有风险，更要向投资者大力宣传金融证券知识，宣传金融证券政策法规，倡导理性投资并引导投资者依法维权。但是这点却恰恰是券商最不愿也最不可能做到的，最终政府还是要担负起投资者教育的主要职责。
另外，监管者还要注重研究羊群效应，充分认识到羊群效应在现代金融中的正负效应，不仅要研究个体投资者，还要研究机构投资者和有关金融机构的羊群行为，监督指导机构正确开发和运用金融工具，合理引导投资者的投资行为，保证金融市场的稳定发展。
参考文献:
[1]吉莲•邰蒂(Gilliantett)、保罗•J•戴维斯(paulJDavies)，2007:《谁给次贷危机埋单?》，英国《金融时报》。
[2]吴念鲁、郧会梅、高远达，2007:《美国次级抵押贷款危机的警示与思考》，《金融研究(实务版)》。
[3]冯郁青，2007:《次贷危机探源以及对全球经济影响》、《第一财经日报》。
房地产金融市场调研报告篇9
关键词：房地产；统计监测；美国
中图分类号：F113.7文献标志码：a文章编号：1673-291X(2009)09-0181－02
一、美国房地产市场的监测机构
（一）政府机构
美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（nationalassociationofRealtors,naR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。
2.全美住房建筑商协会（nationalassociationofHomeBuilders，naHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（Housingmarketindex，Hmi）和住房机会指数（Housingopportunityindex，Hoi）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(mortgageBankersassociation,mBa)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（weeklyapplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此pHSi是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3―4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的pHSi，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。naR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向naR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（naHB）通过调查公布的指数主要包括：naHB-wellFargo房地产市场指数（naHB-wellFargoHousingmarketindex,Hmi）、naHB-wellFargo住房机会指数（naHB-wellFargoHousingopportunityindex,Hoi）和房屋改建市场指数（Remodelingmarketindex,Rmi）。
Hmi基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。Hmi是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。
Hoi的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成Hoi的两大因素为收入和住房成本。收入方面，naHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，naHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，naHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstamericanRealestateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。Hoi即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。
2001年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDp的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。naHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。naHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。naHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentmarketConditionsindex），二是未来预期指数（Futureexpectationsindex）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（marketindex）、购买指数（purchaseindex）、再融资指数（Refinanceindex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRm/aRmindex）、常规指数（Conventionalindex）和政府指数（Governmentindex）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（FreddiemacweeklyprimarymortgagemarketSurvey,pmmS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（aRmindexes）。
房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。
参考文献：
[1]patricka.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.Bernanpress,washingtonD.C.1999.
房地产金融市场调研报告篇10
报告称，2014年，上海市商品住宅交易量有所减少。受此影响，公积金个贷发放规模相应回落。全年共向12.15万户家庭发放472.20亿元，二者均同比减少23%。不过，2014年公积金个贷的户均贷款额达到39万元，继续走高。
广州
房产中介年检未通过率创3年新高
2月8日，广州市国土房管局最新通报数据显示，广州有4314家房地产中介服务机构及分支机构中有12.5%未通过年检。
据了解，2014年10月8日至12月15日，广州市国土房管局开展2014年度房地产中介服务资质年度检查。通报告结果显示，有2055家机构及1718家分支机构通过检查；460家机构及81家分支机构未通过检查，未通过率为12.5%，未通过率创3年来最高。按照通报规定，未通过检查的460家房地产中介机构及81家分支机构，将被房管局注销资质备案。
四川
一次性奖励首次置业者7000元
据媒体2月2日报道，四川省资阳市相关部门下发“政府20条”，针对首次置业者，当地政府一次性奖励7000元，房交会上成交的再奖励2000元，取消境外机构和个人在当地购房限制，保障农民在农村各项权益的基础上鼓励他们进城买房。
此外，还调整公积金贷款、降低首套房认定门槛、落实购房税收金融、棚改货币补偿等措施。据悉该文件是由资阳市房管、住建、国土、公安、税务和银监等多个部门参与联合起草，有效期一年。
南京
去年年底新房库存创历史新高
2月9日国家统计局南京调查队公布数据显示，截至去年底，南京楼市的新房库存近5.7万套，时隔3年再创历史新高。
事实上，虽然南京去年库存高企，但总体销量不俗，全年商品房销售面积达1208万平方米。南京调查队生产价格处曹璇指出，去年南京楼市销售以9月份为分水岭，前后冷热迥异。
早前，网尚研究机构房地产经纪研究中心经理张丽君表示，南京库存已经属于较高位置，对于房价走势来说，内需其实被迫缩减，而今年不排除库存将进一步升高的可能。
广东
3月1日挂牌不动产登记局
据新华社电记者从广东省国土资源厅了解到，广东省不动产统一登记局于3月1日挂牌运行，该省市、县两级不动产登记机构设置工作争取在6月底前基本完成。
广东省国土资源厅厅长邬公权介绍，建立和实施不动产统一登记制度关键在地方，市县两级是重点，因此除了省成立不动产统一登记局，市、县两级要同步推进。据介绍，广东省市、县两级将启动并完成各类不动产登记资料移交整合、着手设立统一的不动产登记受理窗口、全面推进不动产登记信息化建设。
深圳
今年计划供应保障房1.8万套
3月3日，深圳市住建局召开住房和建设系统工作会议称，2015年深圳计划供应保障房1.8万套。同时，探索保障房区位补偿机制和价格补偿机制，允许购租偏远地区的保障房申请人适当享受较大面积保障房。
据深圳市住建局介绍，2015年，计划开工建设保障房1.5万套、竣工1.5万套、供应1.8万套，加大保障房的配套建设力度。计划发放住房公积金贷款130亿元。
值得关注的是，2014年深圳在安居房和公租房日常轮候基础上，启动了“两库合一”，还率先在全国实行公租房置换机制，疏堵结合解决公租房违规转租转借问题。
重庆
主城均价升至5周最高
观点数据周报显示：受近期央行下调金融机构人民币存款准备金率、政府工作报告淡化楼市调控的影响，2月2日-2月8日，重庆主城区商品房供应量环比增加24.48万平方米，反映出房企对接下来的市场看好。
重庆主城区的建面均价则为7707元/平方米，环比上升17.1%，创下近5周以来最高水平。不过，从这5周的均价看，主城区依然处于平稳波动状态。在成交方面，受大量供应的影响，重庆主城区出现量跌价升迹象。2月2日-2月8日，主城区商品房成交4128套，环比下降11.7%；成交面积36.83万平方米，环比下降1.0%。
青岛
崂山“第一高楼”环球金融中心启动
3月3日，青岛崂山区的环球金融中心项目启动，据称，该项目总规划建筑面积约80万平方米，将成为崂山金融商务区的地标级商务综合体。