房地产市场经济分析篇1
1、行为经济学的概念。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究个人或群体的经济行为规律的科学。从20世纪五十年代起，行为经济学的研究工作在美国等西方国家迅速发展起来。行为经济学作为经济学的一个分支，是适应实践需要产生的一门新兴边缘学科。它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来，发现了传统经济学模型中的错误或遗漏，修正了主流经济学关于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假设的不足之处。它的崛起，既对主流经济学提出了挑战，也对其进行了补充和拓展。
2、行为经济学的特点。行为经济学在进行研究时，通常采用实例研究、实验研究和现场研究，而最重要的方法是抽样、谈话调查，从某种意义上说，正是由于借助了可靠程度较高的抽样调查法和谈话法，才使行为经济学逐渐发展成为一门独立的经济学分支学科。（1）它的出发点是研究一个国家某个时期消费者和企业经理人员的行为，以实际调查为根据，对在不同环境中观察到的行为进行比较，然后加以概括，并得出结论；（2）行为经济学的研究集中在人们的消费、储蓄、投资等行为的决策过程，而不是这些行为所完成的实绩（如花了多少钱，存了多少钱等）；（3）行为经济学更重视人的因素，因此也可以认为它是管理方面的经济学。它分析研究经济活动的心理上的前提条件，例如人们在做经济决策时的动机、态度和期望等；（4）行为经济学研究的成果是以实际经验为根据的，它有助于修正传统经济学的某些基本假设，像关于理人假设、效用极大化的假设，等等。行为经济学在利用心理学及社会学的成果方面已取得长足进展。
3、研究行为经济学的作用与意义。行为经济学对管理、金融、营销、政府宏观政策的制定都有显著的影响。行为经济学是在心理学的基础上研究经济行为和经济现象的经济学分支学科。行为经济学主张用过程理性来代替实质理性，并致力于把被价格、收入等经济变量牵动的经济木偶还原成富有人性的人，使经济学成为研究人的行为的科学。
二、基于行为经济学的房地产市场分析
1、心理预期与“羊群效应”。在我国的房地产市场上，需求可分为投资购房和消费购房，前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何，在短期内，需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为，人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨，人们若现期以低价买房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之就是“损失”。因此，在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从的心理，从而产生一种“羊群效应”：房价越涨，越要跨级消费，借钱买房；买的人越多，越要加入到买房者之列。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此，人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素，预期的改变造成了市场的波动性，而“羊群效应”起到了放大波动效果的作用。同时，启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖，而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。
2、投机心理与市场泡沫。与股票市场类似，房地产市场也存在着同样的泡沫。房地产市场泡沫的最大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给；另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场，高地价和高税负收益的利益驱动，使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者，一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期，从而采取一切方法抬高房价；另一方对购房者鼓吹房价上涨，改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣，放大房地产市场的潜在风险。综上，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫，形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫，直至“蝴蝶效应”的发生。因此，房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。
3、市场波动的形成机制。行为经济学认为人是有限理性的，强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、“羊群效应”、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因，以下就这些因素之间的关系以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。非理性繁荣的形成机制归为四类：引发性事件、反馈性的机制、“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。
我国房地产市场的引发性事件主要有：国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业；同时，我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。就此而言，国家的政策导向是房地产市场中最为主要的波动源。同时，房地产市场存在着反馈机制：当看到过去的增长，参与各方会调整自身的信心和期望。从而引起需求的增加，这样最初的价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中（正强化作用）。第二轮的价格增长又反馈到第三轮，以此类推。反之亦然。反馈机制起到催化剂的作用，它影响着房地产市场波动的振幅。最后是“心理依托”和“从众行为”。
综上所述，政策导向或其他事件引发了房地产市场的波动，形成了波动的源泉；消费者依托于近期的价格做出行动选择，确定了波动方向；价格的反馈机制、消费者的从众行为则决定了波动的振幅和影响范围。
三、从行为经济学角度分析消费者购房行为
我们可以将认知、信息、环境理解为影响或决定理性选择行为的三个基本要素。消费者在购买房产过程中的理性选择行为，根源于收益和风险的比较。消费者在处理每一项交易时，风险和收益会促使他进行认真的理性思考，他要对市场的信息和环境的不确定性进行调查和分析。但是，房地产市场的不确定性常常会干扰个体的理性选择，当个体受不确定性因素影响而无法对风险和收益做出清晰的判断时，他就有可能放弃理性思考而在感情机制的作用下作出选择。这里所说的感情机制，是外部环境诱导、直觉判断、历史经验、从众心理等的综合体。
一个相对成熟的理论在描述某种社会现象时通常是以该种现象的基本表现形式为基础的，至于该理论研究的侧重点，则是可以选择的。个体选择行为时而理性、时而非理性的情景，还表现在理性选择向非理性选择的转化方面；或者相反，先采取非理性选择后却因发挥了自己的认知、对信息和环境等不确定性做出了分析和判断而采取理性选择。
四、如何运用行为经济学监管房地产市场
基于以上行为经济学的分析，为有效控制市场的波动性及房地产市场的监管提出了新思路。
1、监管的对象和重点应有所改变。从房地产市场波动的形成机制来看，监管的对象应包括所有的参与者，包括政府自身、商业银行、开发商、炒房者和购房者，而非其中之一或几个。可以针对不同的参与主体采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改变参与者非理性的心理和行为。
房地产市场经济分析篇2
内容摘要：本文认为，由于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平，房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场，单纯的经济调控手段效果有限。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。
关键词：房地产市场行政调控
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是属于不动产范围，它作为一种特殊商品，具有不可或缺性、稀缺性、地域性、不同质性、使用价值的稳定性和价值的相对增长性的特点。基于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平，房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。
当前我国房地产市场不可能也不是完全的自由竞争市场
（一）从理论上来讲，当前我国的房地产不能完全市场化
作为完全市场化的条件，商品必须是同质的，供给随着需求的发展而发展，通过前面的分析，很显然，房地产市场不可能具有此特点。住房需要是老百姓的基本需求，而且由于供给是有限且确定的，如果完全市场化，势必会有相当数量的老百姓无钱买房，最基本的生存需求不能得到满足；另一方面，鉴于资本逐利的本性和投机性，导致有钱人投机房产，占有大量的住房资源，并借机抬高房价，造成房价的非理性上涨。目前我国的粮食市场就是基于这样的原因，还没有完全市场化。
（二）从市场结构看，房地产市场是个垄断市场
作为房地产重要组成部分的土地市场，目前只有一个卖家，即政府，而有众多的买家（房地产商），这无疑是一个完全垄断的市场；而房产市场，虽然从表面上来看，有无数的卖家（开发商）和买家（消费者），但由于以下方面的原因，也是一个垄断的竞争市场：
从整体上看，买方的数量大，力量小，且分散；信息不完全，而相对于卖方的数量而言，是一个很小的数字，且实力雄厚、集中、信息充分，最重要的是，由于房地产的地域性，不能跨地域流通，区域外的其它买家和商品对它的影响较小，从而使某一特定地区的房地产供应具有相当垄断性。
从供求关系上讲，由于我国正处于工业化进程的中期，加上我国人口数量极度庞大，以及安家乐业的传统思想观念，使我国在相当长的时间内总需求大于总供给，房地产作为商品的特殊性，在一定程度上也会加剧这种供求的不平衡，因而从总体上看，供给的规模相对于需求而言是一个很小的数字，从而使供给在某种程度上具有垄断的性质。
（三）从市场行为看，当前我国房地产市场存在诸多问题
土地买卖虽然实行招拍挂制度，但由于土地供给的唯一性和稀缺性，土地价格基本上是垄断价格。
房屋价格虽然实行市场价格，但是，由于极度庞大的需求和相对较小的供给，从而形成房屋价格总趋势不断上涨，开发商只要竞标得到土地就有利可图；价格失去了市场经济中应有的杠杆调节作用。
由于地方政府、开发商、银行在同一条利益链上，加之其强大的行政资源和经济资源，从而使他们能达成默契和同盟，并影响消费者的消费倾向，哄抬价格。
消费者行为的非理性。房屋从根本上来说，就是满足老百姓的住房需求，这种需求与国家的经济发展和个人的经济实力相适应，它虽然具有一定的保值、增值功能，但是它与传统奢侈品是有本质的区别；我们强调“居者有其屋”，但这个屋不一定要为自己所有。消费者消费行为的非理性主要表现在对房屋所有权的过度追求和对未来保值、增值的过度预期，基于此，目前有人拥有二套房、三套房甚至多套房。
（四）从市场绩效看，政府应调控房价以避免带来不利影响
如果中央政府不采取强有力的行政措施，房价持续的、快速的上涨，它将社会财富从居民向地方政府、开发商和银行等机构转移，其不利影响表现在四个方面：
进一步增加社会分配不公和低效率。高房价使大部分购房者在长时间内沦为房奴，社会财富向开发商、银行和地方政府转移，贫者愈贫，富者愈富。房地产市场的垄断行为必然会产生低效率，过度投机，必然造成大量房地产资源闲置。
滋生腐败和其它寻租行为。高房价以及由此带来的超额利润使房地产业成为我国的暴利行业，垄断为腐败和寻租行为提供了现实的制度基础。在所有行业中，房地产业产生的富豪最多，腐败现象也最严重。
积累社会经济风险，并引发全面的经济危机。房地产业的虚假繁荣必然吸引大量产业资本聚集，从而形成产业空洞化，社会经济结构畸形。而一旦房地产市场泡沫破灭，必然会引起其他相关行业的连锁反应。
在一定程度上会引起社会公众不满情绪，如果两极分化超出了人们容忍的底线，或者两极分化对绝大多数中下层民众生存发展造成了极大的压迫和威胁，社会将有可能失去理性而陷于动荡和混乱。
单纯的经济调控手段不能解决我国房地产业存在的根本问题
（一）高房价的原因分析
第一，土地价格畸高。尽管宏观调控措施密集出台，但2010年末各地的“地王”仍不断刷新纪录。从竞拍的激烈程度看，南昌地王加价逾200轮，广州地王历经222轮抢牌竞赛，南京地王更在350轮竞拍中决出；从总价来看，武汉地王近54亿，广州地王值86亿，北京地王开标总额超过238亿；从楼面单价上看，南昌地王每平方米2万，杭州地王2.5万，而温州地王以3.7万创下了全国住宅楼面价的新高纪录（骆海涛，2010）。
第二，开发商的超额利润。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。万科实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。开发商的暴利关键不在成本，暴利的一个重要来源是土地升值。
第三，总体上需求大于供求，尤其是少数游资的炒作在一定程度上也推高了房价。
（二）房地产市场宏观调控效果不佳的原因分析
经济手段只着眼于调整总需求，没有涉及总供给；尤其对高房价的重要因素―土地成本没有影响。熊方军、马永开等人（2009）借鉴货币交易方程，形成了一个分析房价和供求关系变化的理论分析框架，并运用2003年以来的数据进行实证分析，在此基础上通过梳理十年来房地产宏观调控的各项政策措施后指出，各项政策对需求的抑制效果有限，这样不仅没有实现房价平稳的政策初衷，反而加剧了市场的供求矛盾，致使房价迅速上涨。
调控手段对开发商的市场行为没有影响，不能影响开发商追求超额利润的行为。因为大多数开发商经过一定的积累，资金实力雄厚，即便是银根缩紧，对其影响也不大。尽管历经多次调控，尤其2010年内两次严厉调控，但开发商的资金处于可控状态：国家统计局数据显示，2010年1-10月，房地产开发企业本年资金来源5.69万亿，同比增长32％；其中，国内贷款1.04万亿元，同比增长26.3％。房地产开发企业更加倚重自筹资金，加上预售制、销售回笼以及加快流入的海外资金，开发商不至于陷入窘境，所以有实力的开发商敢于大胆竞标获得土地使用权（骆海涛，2010）。根据2011年6月14日国家统计局公布的房地产数据，2011年1-5月，房企利用外资266亿元，增长幅度达57.3％；自筹资金12486亿元，增长达到30.9％，而来自国内贷款的资金为5803亿元，增长仅为4.6％（周祺瑾，2011）。
这些手段一定程度上能影响消费者群体中的中产阶层的消费行为，但对高收入阶层和低收入阶层没有太大影响。2005年3月，房贷优惠政策取消，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%；2005年10月，国税总局重申二手房交纳个税，征收契税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等；2007年3月到9月，5次上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率由最初的2.52%提高到7.29%；2007年9月27日，央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50%；2010年4月，国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。无论提高住房贷款利率，还是提高首付款比例，或者是纳税，影响的主要是中产阶级，对原本就无力购房的低收入家庭更使其无力购房，而对资金充裕的高收入阶层没有根本性影响。
这些经济调控手段不能从根本上改变总需求的趋势及预期，因此不能从根本上改变现有的市场结构、市场行为和市场需求。2011年第二季度，中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户第二季度问卷调查同样显示，在各主要投资方式中，“房地产投资”仍为居民投资首选。在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占22.2%，仍为居民投资首选。“债券”取代“股票”升至居民投资第三选择。这充分说明，在房地产的需求中，有相当一部分是投资需求而非居住需求。
笔者认为在一个非完全市场化的环境里，单纯的经济手段一定会产生市场失灵和市场缺陷，而且不可避免地会误伤一部分本来应该得到扶持的消费者群体。我国房地产业存在的问题比较多，而且错综复杂，表现形式和后果都比较严重。其产生的原因已经超越了房地产行业以及市场体制自身，寄希望在行业内和市场体制内解决问题是不现实的，理论上不成立，时间上不允许。
多层次、多渠道的住房供应体系构建
改革开放以来，我国房地产市场发展迅速，对满足人民群众的住房需要，推动我国的经济发展有着不可磨灭的作用，但是，在计划经济向市场经济转轨过程中，缺乏弹性和缓冲。1998年以前，我国主要提供纯福利性住房制度，而1998年实行住房货币化改革后，停止住房实物分配，住房实行完全的市场化供给。我们将所有的房地产需求都推向市场，同时让这个不成熟的市场来解决一切供给和需求问题，结果在供给和需求严重不平衡的情况下，导致房地产价格连年上涨。
西方各国的经验表明，在工业化、城市化过程中，政府必须对房地产市场进行管制。即使是在市场化程度较高的国家，大多采用市场性住房供给和福利性住房供给并举的模式。新加坡、中国香港地区、英国和德国等的成功经验表明，单一的房地产市场从来不是解决住房问题的唯一出路，建立一个包含房地产市场在内的多层次、多渠道的住房供应体系才是满足广大民众需求的有力保障。综合当前我国的实际情况，笔者认为应从以下几个方面努力：
当务之急是阻止房地产价格的上涨预期，并通过一系列的措施使房地产价格回归到理性的水平。从2010年开始的限购政策在一定程度上显现了效果，但有关利益集团的博弈使这种效果并不明显，甚至个别地方还出现了取消限购令的行为。其实，限购令不仅不能取消，甚至应该有决心在特殊情况下采取限价政策。地方政府应该有全局观念、长远观念和可持续发展观念。局部的、短期的利益损失换来的是全局的、长期的社会发展，这是转型中不得不经历的过程。
切实做好房地产价格下降后所引起的一系列经济和社会问题，这是行政调控能否坚持以及取得成果的重要保证。重要问题是两点，一是房屋价格下降后，消费者会断供，这种违约行为会带来类似美国次贷危机的金融危机；二是价格下降后，所引起的老业主的群体抵制。这个问题必须在遵从法律的基础上讲究原则性和灵活性，兼顾各方利益，减少矛盾。否则又会成为社会不稳定的因素。
大量加强社会保障房的建设。有资料表明，2013年我国要新建3600万套保障房，但仍然只占需求的20%。保障房建设要从制度上解决资金来源、分配体系、管理体系以及继承问题。
改革土地供应体制。传统的招挂拍制度在垄断体制下一定会导致高地价、高房价。可以考虑在建设保障性住房时，土地实行划拨制、限价制等。对高端市场的用地要继续实行招挂拍制度。
参考文献：
1.王亮.超七成居民感觉房价过高，投资仍首选房产.广州日报，2011-6-17
2.骆海涛.房价疯狂上涨，政府疯狂卖地.南方新闻网，2010-12-13
3.中国社会科学院财政与贸易经济研究所，中国社会科学院城市与竞争力研究中心.住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》
房地产市场经济分析篇3
关键词：房地产波动；宏观经济波动；发展道路
中图分类号：F293文献标识码：a
引言
人们对物质生活和精神生活的追求使得房地产市场得到快速发展，如今房地产行业已经成为我国国民经济的主导产业，随着房地产市场的发展，我国国民经济的增长，房地产行业已经成为影响我国宏观经济波动的重要行业之一了。我国房地产的产业链非常广，时刻关注房地产市场的波动有助于更好的对我国国民经济进行宏观调控。
1.中国房地产市场波动对宏观经济的影响
1.1房地产市场整体对我国国民经济增长的影响
研究者顾云昌通过定量分析[1]，我国房地产业的发展对国民经济的发展有着拉动作用。在此研究的基础上，研究者王国军、刘水杏[2]通过投入产出的模型来研究我国房地产产业1单位增加产值的总带动效应约为1.5，从这些数据表明我国房地产市场上产业具有联动性。王洋对我国国有经济20年来房地产和宏观经济的数据[3]的研究表明房地产和城市化、工业化的密切关系成为我国经济发展道路上的引擎。
1.2房地产市场投资对宏观经济波动的影响
研究者郑思齐、刘洪玉从建筑投资、房地产投资对我国经济发展的影响研究表明[4]，房地产投资已成为我国宏观经济波动的重要因素之一。房地产的波动能够使货币政策的传导机异化，一旦房地产价格波动到一定的程度时，一些以融资为主的融资机构的承受能力就会比较弱，经济发展就难以得到稳定的发展。
房地产市场投资是指房地产业完成的固定资产，其中主要是房地产开发投资，房地产开发投资是房地产开发经营企业进行的房屋开发投资和土地开发投资。影响经济增长的因素是多方面的，包括生产要素的合理配置和有效使用、劳动力的数量、劳动素质的提高、科学技术的进步。而生产要素主要是通过投资来进行配置的，生产要素配置是否合理主要是看投资在各经济部门间分配的关系比例是否恰当，从而判定经济结构是否协调。
1.3房地产价格对宏观经波动的影响研究
首先针对房地产市场房价与总需求之间的关系进行分析，研究表明房价的变动会带动我国经济总需求的水平。催光灿（2010）采取我国30各省市的房地产相关数据进行对比，就通过研究发现，房地产通过“财富效应”能够带动消费，影响经济的总体发展。
随着经济的快速发展，我国房地产价格也一路飙升，首先，在我国国有经济中，投资需求助推了房地产价格的飙升，城镇化的步伐越来越快，同时也加速了房地产规模的被需求。房地产规模的扩大从而拉动了国有经济的内需，从而带动经济的发展。
2.房地产市场对消费的影响
在国有经济体系中，房地产作为经济体系的重要组成部，其市场波动会直接或间接的引起经济水平的变动，经济水平的变动会影响到居民消费水平，从而影响到宏观经济的发展。投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费。房地产投资必然会使房屋总量增加以及住房对应的折旧费、管理费、水电煤气等费用增加，同时投资房地产还将会增加就业岗位，带动建筑工人的日常消费，拉动国有经济的内需。从宏观经济角度讲，消费需求还受居民收入的影响。
2.1财富效应
随着经济的发展，城镇化速度加快，房价上升使得居民拥有的房地产资产也在不断增加，我国人口基数大，资产的增加会使得消费者增加消费。作为我国居民主要资产的房地资产，房屋数量的增多会对我国居民的消费产生财富效应。在消费者将自己的房地产资产用于消费时，会增加他们的原有资产，但是财富效应受房地产资产套现的难易程度。。从宏观经济的角度出法，当房地产资产比较集中在少数人手中的时候，房地产价格的财富效应就会比房地产资产分配均匀的财富效应小。
2.2挤出效应
在我国，受着传统文化的制约，加上经济发展水平不够发达，金融市场范围小，我国普通居民利用房产进行贷款的情况很少，在房价快速上涨的情况下，大多数的选择是几人合租或是私人租房，加上房价跟居民收入比率不协调，房价的飙升对许多普通居民的消费就会产生挤出效应。
3.房地产市场波动对关联产业的影响
在我国国民经济链条中，房地产业处于中心环节，房地产的波动会影响到关联产业的发展。从生产角度看，房地产投资主要是由建筑企业具体完成，，是建筑行业总产出的一部分，而与建筑业有关的行业侧有机械设备制造、金属产品制造、建筑材料、化学工业、采掘业、煤气以及石油加工业。根据2009年的投入产出表，大致可以估算，每100元的房地需求可以带动38元的金属产品制造业需求、26元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、46元的机械设备制造业需求、28元炼焦、煤气及石油加工业的需求、21元的化学工业需求、26元采掘业需求。
综上对所有行业的影响，每100元房地产需求，大约会影响到其他行业288元的需求，如果再加上房地产本身的需求，会影响388元的总产出，2013年我国房地产开发投资86013亿元，较去年增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），可见，。加大对房地长的投资可以有效的带动其他行业的发展，促进经济的增长。
4.房地产市场对通货膨胀的影响研究
房地产是一个产业链很广的产业，房地产价格的上升会加大钢铁，建材等多种建筑材料的需求，就会使得这些产品价格提高，社会主义市场经济的发展体系当中，就会出现通货膨胀的现象。其次，通过财富效应会增加居民的收入，居民收入提高就会降低对价格的敏感度，一旦房价上升就会导致银行信贷增加，银行信贷增加就会使得市场上货币的流通过大，从而加大通货膨胀的压力。通货膨胀不利于靠固定收的人维持生活，有利于变动收入的人，随着膨胀出现，产出增加，收入增加，随着需求拉动的通货膨胀，会提高产出水平，同时通货膨胀也会使产出和收入减少，从而使得失业率增加。
5.结语
房地产业作为国民经济的支出产业，是城市建设的基础，是实现现代化和城市化的重要途径。本文通过实例以及理论分析表明房地产市场的波动会引起我国宏观经济的波动，在发展房地产事业，要是时刻注意房地产的发展状况，科学的对待。在我国国有经济发展道路上要适度发展，稳中求进，防止泡沫市场的出现，要想使房地产业健康、稳定的发展，就必须保持与国民经济的协调发展。有效的控制房地产业的发展速度，加大市场经济的宏观调控作用。国家要大力发展多元化房地产金融市场，拓宽房地产融资的渠道，在房地产市场中，货币政策当局要时刻关注房价的变动，为我国国有经济的稳定发展创造条件，避免在宏观经济条件下，房地产市场的风险的存在。
参考文献：
[1]顾云昌.住宅产业与经济增长[J].城市开发，2010，09(05):15―16.
[2]王国军,刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究，2011，08(08):75―77.
房地产市场经济分析篇4
一般而言,房地产市场是指房地产企业进行房产投资、开发、建设、经营等所处的流通市场,在我国可以大致分为房地产开发市场和房地产建筑市场。与一般的商品流通市场相比较,房地产市场具有如下几点特性:(1)、房地产的供给和需求的影响范围具有地域性的特点,只能在同一的供需圈内实现供求调剂;(2)、由于房产是不动产,而且使用周期长,不容易流转,也不像普通商品市场般可以随时弃旧换新,所以房地产市场具有较差的流动性,变现能力不足;(3)、房地产市场投资需要大量的资金投入,是一个投机性与投资性相结合的市场。(4)、由于政策等各方面原因,我国的房地产市场处于一个竞争不充分的市场格局中。
而所谓“寡头垄断”是指在市场上某一行业同时包含有垄断和竞争的因素,但是更为趋向于垄断的市场结构。寡头垄断的特点是:(1)、市场上只有少量的销售者,他们从事同质产品或者差别产品的生产;(2)、由于寡头厂商之间共存于市场,导致各自厂商需求曲线的不确定,由此产生了“价格制定者”和“价格接受者”;(3)、寡头市场与垄断市场相似,在厂商的进出方面有着门槛限制,规模小、资金不足的企业很难进入市场,而一旦市场处于共存局面,厂商也不会轻易退出市场。
“区域寡头垄断”顾名思义,就是在某一区域范围内的市场上少数几家厂商所形成的寡头格局,而不是在大面积的市场上占据份额。
二、我国房地产市场区域性寡头垄断性产生的原因
1.房地产开发区域集中度高
从地产和房产的本身特性来看,它们不能在各区域间流动交易。对于一个区域的居民来说,大部分只有意愿购买区域内住房,所以只要该区域的房地产商不进行跨地域开发,那么各区域之间的房地产商之间就不存在直接的竞争关系,因而在该区域内存在的少数几家房地产商就构成了寡头垄断局面。
2.土地市场缺乏竞争性
在我国,政府高度垄断建设用地供应一级市场,多数地方政府都建立了相关部门经营国有土地资产,进行统一储备和开发。土地使用权的取得还不够公开透明,大部分是由政府与开发商双方私下协商确定,因而土地使用权的获取很大程度上是由房地产开发商的寻租能力和政府的主观偏好决定。并且由于土地资源的有限性,市场中只有有限的开发商进行开发。随着房地产开发的进行,获得土地开发权的规模企业越来越强大,而规模本就小的开发商逐渐退出房地产市场,形成少数有实力的大开发商分享本土房产市场的局面。
3.资金、行政管理进入壁垒
房产商进行房地产开发、建设需要大量的资金成本,进行融资时面临诸多指标考核,因而资本金雄厚与否在很大程度上决定着房地产开发商能否立足于本地市场和以后的发展。通过行业所要求的资本金规模的筛选大批小型房开公司被淘汰出市场。
在开发一个项目之前,房地产商需要取得“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”等证书,还要当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、卫生等部门的审批。这些繁杂的行政管理手续造成了人力和时间的极大浪费,并由此形成了行政壁垒,给要进入当地房地产市场的企业造成困难,形成几家独大的市场局面。
4.商品住房供给方式单一
目前,我国城镇居民住房供应体系大致分为三层:最低收入阶层租住廉价房、中低收入阶层购买经济适用房或普通商品房、高收入阶层购买高档住宅。现阶段,我国的住房供应大部分是由房地产开发商独家进行,经过土地的获取、规划设计、建筑施工等流程再到出售基本上均是自家操作,而单位集资房、私人合作建房等供应方式缺乏。所以从供给层面的因素说,区域性房地产市场形成了几家大型房开商共存的局面,而没有其它竞争主体的参与。
此外,形成房地产市场区域寡头垄断特性的原因还包括了房产自身的自然属性、市场信息的不对称等。
三、房地产市场区域性寡头垄断的不利影响
1.减弱政府政策调控成效
目前,部分城市商品房价格居高不下,除了相关的建筑成本略有提升外,其最重要的原因是房地产市场存在着区域性的寡头垄断。在这一区域中,处于优势的寡头房地产商利用自身优势进行定价,而其它的企业成为“价格接受者”,在整个区域内形成了统一的房价档位,实际上就是价格合谋或是价格联盟。由于房地产业是国民经济中的支柱,国家经常通过对房地产业的宏观调控来保证经济的健康运行,但是由于房地产商在实际中形成了价格联盟,因而政府的政策调控效果通常会大打折扣,不利于房产市场的稳健发展。
2.引发政府寻租行为
由于房地产开发项目的进行需要比较繁多的审批手续,相关政府部门的小部分官员会利用手中的权利勾结开发商,暗箱操作、接受贿赂,滋生腐败,产生政府的寻租行为。某些政府官员不尽职责的行为会引发安全等事故,在房地产市场的发展过程中产生不利影响。
3.侵害消费者的利益
现阶段,我国房地产市场供需结构性矛盾显着,房地产的供给不能满足消费者的需求。处于寡头地位的房开商不顾多数消费者的实际需求进行楼盘开发,且将房价远远高于消费者能够支付的水平,使消费者的利益受到侵害。由于处于寡头垄断地位,开发商掌握的信息要多、全于消费者,因而由于信息的不对称,消费者也会遭受到利益损失。
四、削弱房地产市场区域性寡头垄断的政策建议
1.加快土地流转机制的改革
针对我国目前土地市场的招、拍、挂等交易模式要不断完善,与此同时加大经济适应房的建设力度。作为土地提供主体的政府,应该要正确处理好土地市场化和土地规划干预之间的关系,将二者有机结合。对于经济适用房等非商业化地产的开发,可以考虑低价划拨土地。改革国土资源经济管理部门的工作体制,加大土地对外交易的透明度,在保证土地交易审批有序进行的基础上尽量简化审批手续。另外,可以考虑将现有的土地批租制度逐步改为年租制度。
2.加大对房地产价格的调控力度
由于我国的房地产市场呈现出区域性的寡头垄断特性,因而住房的价格不是由市场的供求关系决定,而是有供应方单方面定价,造成严重的房价扭曲,极大的损害了消费者特别是中低收入阶层购房者的利益。在市场失灵的情况下,政府应该充分发挥其宏观调控的作用,根据各地的经济发展水平和居民购买力情况,制定相应的房价上限,并对此实现严格的监管。
3.适时推动房地产项目的分业经营
在我国,现有的房地产项目基本上是有房开商包办了住房开发的组织管理功能,由此造成了产业链高度集中于房开商手中。因此,政府应该适时将房地产的项目规划、设计、施工与销售、物业管理等流程拆分开来,要求由不同的独立企业经营,从而防止房开商一家独大,便于专项管理。同时,可以防止国内房地产业崩盘时,整个国民经济不会出现大动荡。
房地产市场经济分析篇5
关键词：房地产经济房地产市场房价需求
在我国房地产经济日渐平稳的今天，房地产经济内因分析是保障我国房地产业健康发展的关键。在现代房地产市场发展过程中，供需矛盾、价格问题等是制约房地产经济发展的重要问题。科学分析房地产经济发展的内因，能够帮助我国政府建立相应的管理政策及调控方式，以此避免地产经济问题对和谐社会构建的影响。受我国市场经济改革、房产改革的发展，我国目前房地产市场经济发生了巨大的变化。根据现代房地产需求及经济发展因素要求，我国房地产经济发展活动中应针对其内因进行改革，以此促进房地产经济的健康发展。根据现代房地产市场发展过程中各项成本增加现状、技术发展现状，我国必须完善房地产经济的调控与管理，以此保障房地产行业的稳定发展、保障市场经济体制的完善。
一、房价居高不下的内因分析
在现代市场经济发展过程中，政府土地拍卖、税收、人工成本上涨、材料成本提高等造成了房价的居高不下。同时，农村剩余劳动力城市务工、房地产投资等因素也使得房地产需求不断提高。另外，我国建筑工程设计标准的不断提高，也使得工程施工总成本提高，进而影响了房价。在我国现代城市规划建设快速发展的今天，我国城市房地产业得到了快速的发展。土地的垄断供给也为地方政府提高地价提供了机会，虽然中央出台了土地拍卖制度，但是地方政府为了增加财政收入，其具体的执行并未得到预期效果。因此，我国房地产经济发展过程中存在诸多的问题。为了满足现代房地产经济发展需求、满足现代社会经济发展需求，我国现代房地产发展过程中应加快基础分析与研究。通过制定科学的监管机制，保障房地产经济的健康发展。
二、房地产经济发展内因分析
（一）房地产需求内因分析
我国房地产经济的发展与房地产需求有着密不可分的重要联系。首先，经济发展过程中一部分人的经济条件得到了快速的提高，进而对居住环境提出了新的要求，因而促进了房地产经济的发展。另外，我国农业现代化发展也造成了大量剩余劳动力的进城，进而提高了城市房地产需求。加上我国现代城市发展脚步的不断加快，城市房产需求日益提高。这一内因的存在，造成了房价的居高不下、造成了房屋供需矛盾的加剧。
（二）房屋刚性需求内因分析
在我国现代房地产经济发展中，楼市刚性需求是支持楼市持续走高的重要因素。从综合因素分析可以发现，房价上涨的内因主要由刚性需求为基础，同时受市场经济调节能力以及各项成本增加等因素影响，造成了我国房价的居高不下。首先，目前购房的主要力量是适婚一族，另外投资性购房也是楼市需求的重要力量。刚性需求的不断提高，促进了房地产经济的发展，在未来其仍有巨大的发展空间。
（三）现代房地产经济发展中调控需求的分析
针对我国现代房地产经济发展中存在的问题，政府调控过程中应加强多渠道调控手段的应用。针对目前单一调控手段所起作用的有限性，政府机构应采取循序渐进的多渠道调控方式，满足房地产市场调控需求。通过有效调控最大限度的解决住房问题，遏制楼市“虚拟需求”对房地产行业发展的影响。同时以有效的监管机制，使被动保值房主退出投资领域，保障市场运行体系的科学性，保障房地产业的健康发展。
三、以提倡理性消费为基础，保障房地产经济的健康发展
在现代房地产经济发展过程中，当前房价的快速上涨与政府及开发商有着极大的关系。同时，消费者追涨、浮躁的心态也促使了房价的疯涨。因此，我国政府机构应加强对房地产投资市场的引导。通过鼓励、提倡理性消费，避免房地产泡沫经济及系统性风险的存在，保障我国市场经济的健康发展。针对我国房地产发展过程中的内因及需求，指导房地产行业的发展，以此实现房地产业经营监控目的。
四、结论
我国房地产经济发展过程中，房地产业的发展与国家引导、城市建设、人民居住需求有着密不可分的关系。作为我国市场经济体制下的重要组成部分，房地产业的健康发展是保障我国经济稳定发展的关键。科学分析房地产经济发展的内因，能够使政府机构及房地产企业正确认识房地产业发展的方向，避免政策问题及经营失误等对房地产经济的影响，保障房地产市场经济的健康发展。
参考文献：
房地产市场经济分析篇6
关键词：房地产市场；金融市场
1引言
自从1998年住房制度改革后，国内的房地产消费需要量因此而获得巨大的释放，由此房地产市场也由于住房的市场化而日益繁荣，房地产作为国民经济的支柱产业，不断为国民经济的发展提供了强劲的增长动力。进入21世纪以来，我国的国民经济每年以超过7%的速度增长，而与此同时，房地产的销售额每年以超过20%的速度增长[1]。作为重要的支柱产业，房地产市场的健康发展不仅仅关系到人们的日常生活，更影响着国家的财政收入和国民经济的快速发展。
房地产业的繁荣在推动国民经济发展的同时，也带动了金融市场的活跃。由于住房制度的变革，金融业越来越多的参与到房地产市场中，从房地产开发商的贷款开发，到消费者的抵押贷款进行商品房消费。银行参与的程度在不断的提高，金融市场在各个环节影响着房地产市场的运行与发展。同时，房地产市场的不良发展所引起的金融危机的实例也提醒我们要深刻的认清房地产市场与金融市场的关系程度。以避免对国民经济的发展不良影响。
一般来说，房地产市场的发展与金融市场的发展及二者相互作用对国民经济其着举足轻重的作用。目前，在房地产市场与金融市场中普遍存在如下问题：金融支持过度导致房地产市场泡沫化；房地产金融融资渠道单一诱发潜在金融危机；房地产价格不稳定加大国内商业银行体系风险等。因而我们不得不深入的思考，房地产市场的发展是否存在着导致金融危机的因素？如何看待房地产金融市场中的风险？如何正确处理房地产市场与金融市场的协调关系？要处理这些问题，就要科学、合理的认识房地产市场与金融市场的关系。
因此，本文将从房地产市场与金融市场的关系角度出发。通过以沈阳为例，对房地产市场与金融市场进行实证分析，用回归分析法来分析定量的分析两者之间的相关关系程度，在以上分析的基础上，为进一步的认识房地产市场和金融市场的关系和发展规律，解决房地产市场和金融市场发展中存在的问题提供一些实证支持。
2研究的设计
2.1样本区域选择的依据
本文选择的模型区域为辽宁省沈阳市。主要原因有以下几个方面：
第一、辽宁省是东北三省中经济发展最快的省份，目前，东北地区是国家重点的经济改革发展地区。而沈阳市作为辽宁省重要的城市，其城市发展在辽宁省甚至在东北省具有典型性，对沈阳市的研究对辽宁省以及东北地区其他城市的相关研究起到代表性作用。
第二、沈阳市近几年在经济发展迅猛，其经济发展在辽宁省具有经济领军地位。近年来，其房地产市场与金融市场的发展迅猛，具备了对二者市场进行研究的现实基础，同时对二者未来的协调发展起到指导作用。
第三、沈阳市是老重工业基地，而近年来沈阳市房地产业与金融业的异军突起，使得二者的经济地位也日益凸显。在面临经济转轨期的时代大背景下，房地产市场与金融市场的发展对整个城市未来的经济格局的发展产生重要的影响。因此，对于如何认清与协调房地市场与金融市场的关系研究对规避金融危机以及对沈阳市未来的经济格局规划具有现实意义。
2.2指标选取依据
如何来选取指标来代表房地产市场与经济市场的发展对研究的成败起着决定性作用。本文对指标选取的依据主要遵循以下原则：
第一、定义性原则。根据房地产市场与金融市场的功能定义来选定经济指标。房地产市场是房地产商品交换、交易以及一切流通关系的总和。根据房地产市场的定义，可选用交易额、销售额等经济指标。金融市场,是实现货币资金借贷、办理各种票据和有价证券买卖,资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。根据金融市场的定义，可选用贷款额、证券交易额等经济指标。
第二、典型性原则。参考其他众多相似研究文献中所运用的指标，对其进行归纳选取。如《中国房地产市场与金融市场关系的实证分析》选取我国商品房的交易额来表征房地产市场的发展，选取金融资产总量、货币资产数量（即包括现金和存款）、非货币资产数量（即包括股票有价证券）来表征金融市场的发展。李阳（2006）和皮舜（2004）均选取我国商品房的交易额和金融
机构贷款额作为各自市场的表征指标[2]-[3]。
第三、可行性原则。通过查询《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》，笔者发现沈阳市证券交易额记录年份仅由2003年开始，2003年之前的数据无法快速、准确的收集，因此将代表金融市场发展的证券交易额这个经济指标排除。无沈阳市商品房交易额经济指标，但有沈阳市商品房销售额经济指标可代替[4]-[5]。
根据上述原则，本文选择沈阳市商品房实际销售额作为表征房地产市场发展的经济指标，记为销售总额。选择沈阳市金融机构人民币贷款合计作为表征金融市场发展的经济指标,记为贷款合计。
2.3数据来源说明
在基于以沈阳市为例的房地产市场与金融市场关系的研究中，有关评价指标的数据来源主要由以下查询获得：通过查阅《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》总共获得了沈阳市2003-2009年相关经济指标数据14个，经过对数据的仔细检查与核对，确保了指标数据的真实性与准确性。具体数值见表2-1。
2.4模型选取依据
根据上述表2-1所收集的数据，以贷款合计为横轴，以销售总额为纵轴，借助专业统计软件spss在平面直角坐标系中把2003-2009年的数据表示出来，得到散点图2-1。
图2-12003-2009年沈阳市商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计散点图
从图2-1中可以看出，表示每年商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计的点基本上呈递增趋势，说明二者之间可能存在着一种相关关系。通过观察散点图的分布形态，可以明显看出其分布偏离线性模型，因此排除选用线性模型对变量指标进行拟合。其次，可以观察得到其变量的走向接近于曲线型的非线性模型。因此将选用非线性模型进行拟合。但这种描述只是直观上的判断，只是从变量散点的形态上做出的大致性描述，并不能科学的反应变量之间关系的密切程度。因此在下面的论证中，本文借助专业统计软件spss软件来对两个变量之间的相关系数进行具体的计算。
3房地产市场与金融市场相关关系的实证研究
3.1相关分析
运用统计软件spss计算出销售总额和贷款合计之间的相关关系，得到输出结果如表2-2。
根据上表的数据可以得出：pearson相关系数为0.821，p=0.024<5%，应该拒绝原假设，即总体中这两个变量的相关系数为零的假设。所以可以认为，销售总额与贷款合计呈现出正相关的关系。在回过头来对二者变量的散点图进行观察（图2-1），就较容易理解这一结果，散点图上的变量基本上在呈现递增的趋势。因而这两个变量基本存在正相关关系。同时，表4中两个变量之间的双卫检验概率值为0.024，小于5%，即表示出二者之间的相关程度也是较为显著的。
3.2回归分析
通过上述的相关分析，我们计算出销售总额与金融贷款之间的相关系数为0.821，同时观察散点图，发现变量基本上呈现曲线型递增的趋势。因此笔者就想二者之间可能存在着一种非线性关系，是否可以用一条曲线来拟合，所以在下面的分析中仍借助spss统计软件，以贷款合计为自变量，以销售总额为因变量，进行回归分析。得到输出结果如表2-3，表2-4和表2-5。
模型摘要（modelsummary）：表示相关系数(r)=0.891，判定系数(rsquare，r2)=0.793，调整后判定系数(adjustedrsquare)=0.752。由此可得出该模型的拟合度高达75.2%，即运用该曲线模型，自变量x(贷款合计)可以解释因变量y(销售总额)变化的75.2%。因此通过拟和度数值证明该模型是可行的。
方差分析(anova)：表示回归的均方差(regressionmeansquare)=3.591，剩余的均方差(residualmeansquare)=0.187，f=19.213，p=0.007。其中重要的数据分析为f值所对应的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可认拒绝原假设，即变量x和y之间曲线相关关系显著。
回归分析系数分析(coefficients)：表示常数项(constant)=3.132e-5、回归系数(b)=1，回归系数的标准误差(std.error)=0，标准化回归系数(beta)=0.410，t检验的t值=2.426e7，p=0.000。其中重要的数据分析为自变量x(贷款合计)的t值所对应的p值的大小。由于p=0,所以可认为回归系数有显著意义，即x的变化可引起y的变化，且变化显著。
图2-2贷款合计与销售总额拟合曲线图
根据上述数据分析可运用spss进行曲线回归分析得到曲线拟合图2-2
。
3.3研究结果
通过实证分析，我们发现沈阳市房地产市场与金融市场的发展关系具有显著影响性。从具体系数上看，销售总额与贷款合计与类指数曲线拟合度达75.2%，销售总额变动的75.2%可运用曲线的自变量的变动解释；f检验与t检验的数据同样表明无论是从整个模型方程的角度，还是从自变量的角度，都是高度显著的。从模型拟合图斜率角度来看，由于其图形斜率大于零且呈递增性，即曲线的凹凸性为凹，因此因变量会随着自变量等单位的增加而呈现出加速上升，即随着自变量的增加，因变量的上升速度要快于自变量的上升速度。通过基于沈阳市房地产市场与金融市场2003-2009年的数据实证分析，我们看到代表房地产市场的销售总额与代表金融市场的贷款合计随着时间的发展呈现出上升趋势，并且该趋势符合类似指数曲线的波动走向。这表明即使金融机构贷款变动幅度较小，其变动也对房地产销售造成巨大的波动。从指标的代表的市场角度出发，不仅直接表明房地产市场与金融市场之间存在关系且呈现强显著相关，而且从侧面反映出房地产市场对金融市场的强烈依赖性。证实了第一部分的理论研究结论。
4结论与建议
本文通过对房地产市场与金融市场关系的实证分析。揭示出房地产市场与金融市场具有一定程度上的相关性。这是因为，房地产市成是资金密集型市场，交易额巨大，因而不论是房地产的直接使用者还是经营者都是难以承担的，因此都需要银行等金融主体参与的金融市场给予资金融通，才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性等特点，使得金融市场特别青睐房地产市场，特别愿意以房地产金融资产作为资产组合的重要构成部分。因此可见，中国房地产市场与金融市场在某种程度上是“一体”的。为了降低房地产金融风险以及促进房地产市场与金融市场在未来的协调发展，针对本文所得到的房地产市场与金融市场的关系结论提出如下建议：
第一、积极鼓励监管金融机构贷款。由于房地产市场与金融市场的类指数曲线关系，使得金融机构贷款变动对房地产业产生巨大影响，因此，在面临房地产市场日益膨胀的背景下，对房地产市场的调控要究其根源性主要因素，加大对金融机构贷款批准的审核力度，加强房地产业的信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的防范和管理，完善个人征信管理体制，建立和完善房地产市场的预警体系、房地产统计指标体系和信息披露制度等[6]。通过调控金融机构相关贷款来有效的指导房地产业的健康稳定发展。
第二、发展房地产融资渠道多元化。由于目前的房地产金融融资主要依赖于银行体系，而房地产业是资金密集型行业，这样无形中将房地产市场发展的风险转化为银行体系的风险甚至导致金融危机。应该加强多元化的融资渠道，发展资金、证券等要素市场。
第三、建立住房抵押贷款次级市场促进住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形态，是资产证券化的一种形式。其主要功能在于通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来，积聚社会闲散资金，促进个人储蓄向房地产投资转化，并有助于提高银行长期信贷资产的流动性，建立起不动产抵押贷款的次级市场。对于放贷金融机构而言，房地产抵押贷款证券化能有效降低放贷风险和拓宽房地产资金来源，有效地把贷款风险向证券市场转移，把风险分散给广大投资者。对于投资者来说，房贷证券化为其提供新的投资工具，因房贷信用程度较高，投资者风险系数较小，可谓是一种风险小、收益高的新型投资方式。
参考文献
[1]皮舜,武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[j].管理工程学报,2006（2）:1-5.
[2]皮舜.中国房地产市场与金融市场的granger因果关系分析[j].系统工程理论与实践,2004(12):29-33.
[3]李阳.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[d].厦门大学硕士论文,2006.
[4]沈阳市统计局.沈阳市统计年鉴[m].沈阳市统计局出版,2001-2007.
[5]辽宁省统计局.辽宁统计年鉴[m].中国统计出版社,2001-2007.
房地产市场经济分析篇7
关键词：房地产市场；稳定健康；主成分分析
中图分类号：F293.3文献标识码：a
一、引言
房地产是我国国民经济的基础性行业。一个稳定健康的房地产市场既能够促进人们居住条件的改善、实现社会的和谐，又能够推动国民经济平稳较快的发展。但是，目前我国房地产市场长期后续发展的根基不稳，竞争无序，政策导向性强，价格波动大。因此，促进我国房地产市场稳定、健康发展既是一个理论问题，也是一个亟待解决的现实问题。本文试图在上述研究的基础上，探究影响我国房地产市场稳定健康发展更为具体的、关键的因素，以及这些因素的重要程度，以供研究者和政策制定者借鉴。
二、相关研究文献综述
房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系，宏观经济向好是房地产业扩张的前提和基础。但我国房地产业的发展在一定程度上脱离了国情国力及体制改革进程，房地产投资及房地产价格的上涨速度，明显高于经济和居民收入、消费的增长速度。而为了应对当前因外部金融危机冲击可能造成的经济下滑放松对房地产市场的调控政策，以维持房地产市场的繁荣景象来拉动经济增长，则会加剧房地产市场的畸形发展，从而积累经济的结构性矛盾。
各种数据分析表明，我国房地产市场并非完全竞争市场，没有达到规模经济和有效竞争的程度，市场垄断导致了我国房地产市场的失灵，市场失灵造成了房地产价格的扭曲，而房地产价格是房地产市场是否稳定健康的重要标志，但市场似乎没有形成一个令人满意的价格形成机制，房地产价格容易出现暴涨暴跌。虽然国家对房地产市场经过了多年调控，但并没有对我国房地产市场存在的问题进行根本改善，部分城市仍然存在着市场竞争无序、房地产供求结构失衡、房地产业发展不可持续等问题。
综合研究者的研究成果，本研究总结出了影响我国房地产市场稳定健康发展的21个因子。（表1）
三、研究方法
由于表1中影响我国房地产市场稳定健康发展的因子太多，而且各因子之间可能具有相关性，因此难以对所考察的对象获得一个直观清晰的把握。而主成分分析能够用较少的变量去解释研究对象的大部分变异，使得研究更加科学、客观。因此，在后续的研究过程中，将用主成分分析法对调查数据进行分析。
（一）问卷设计。在文献研究的基础上，确定了本研究中影响我国房地产市场稳定健康发展的因子共计21个，将其命名为变量1，2，…，21。调查表中的影响因子就是表1中的影响因素，调查表中要求各被访者对各影响因子按其重要程度评分，分值的大小表示各变量的重要程度。具体的分值评判标准见表2。（表2）
（二）样本的提取与问卷的发放。问卷调查对象的比例确定如下：40%为房地产消费者、40%为政府工作人员、20%为其他房地产研究机构人员。问卷调查采用电子邮件方式进行，并且仅在北京、上海、广州、深圳四个一线城市发放。共发出问卷180份，有效回收问卷63份，其中房地产消费者24份、政府工作者22份、其他房地产研究机构人员17份，问卷有效回收率为35.0%。
（三）问卷的信度分析。对于我国房地产市场稳定健康发展影响因素的测评来讲，信度是指这些影响因素的影响程度在测评问卷中反映的可靠度，通常使用克朗巴哈α信度系数法来测量问卷的信度，计算公式是：
α＝■1－■
（四）我国房地产市场稳定健康发展的关键影响因素。在问卷调查之后，本文运用主成分分析法，对调查数据进行分析，提取出影响我国房地产市场稳定健康发展的重要因子，并找出促进我国房地产市场稳定健康发展的关键因素。（表3）可以看出，前9个主成分的特征值均大于1，其因子累计贡献率为68.070%，它们代表影响我国房地产市场稳定健康发展的重要因素。此外，前四个主成分的特征值都大于1.5，因子累计贡献率也达到了37.671%。考虑到本研究中因子的数目，故只提取前四个主成分作为影响我国房地产市场稳定健康发展的关键因素。统计时选择旋转以帮助简化结构，旋转后的因素矩阵见表4。（表4）
通过考察与各主成分相关系数较大的有哪些变量，从剔选出的变量中分析各自含义，从中概括出各关键因素，如下：
1、第一主成分中，变量3、6对其影响较大，它们对应的系数分别为0.788、0.516，表示居民的收入水平、房地产相关产业的发展，本研究将它们概括为：房地产市场与国民经济的相适应性。
2、第二主成分中，变量11、14对其影响较大，它们对应的系数分别为0.740、0.782，表示土地出让方式、土地供需状况，本研究将它们概括为：土地政策。
3、第三主成分中，变量4、12对其影响较大，它们对应的系数分别为0.712、0.518，表示税收政策、税收法律，本研究将它们概括为：税收制度。
4、第四主成分中，变量2、19对其影响较大，它们对应的系数分别为0.572、0.724，主要为货币供求、金融制度，本研究将它们概括为：金融体系。
四、分析
根据上述结果，结合调查情况，本文针对四个关键因素进行进一步的分析。
（一）房地产市场与国民经济的相适应性。本研究发现，与国民经济相适应是影响我国房地产市场稳定健康发展的第一关键因素。事实上，在各国经济发展中，房地产都是国民经济发展的晴雨表。房地产市场的快速发展是把双刃剑，其快速发展可以推动国民经济的进步，也可能积累国民经济的结构性矛盾。房地产市场稳定健康发展，关键在于是否有稳定健康的国民经济做后盾，在于是否与国民经济相协调、与居民的收入、消费水平相适应。
（二）土地政策。土地政策是影响我国房地产市场稳定健康发展的第二关键因素，由此可见土地政策对我国房地产市场稳定健康发展的重要性。这一方面说明了推动土地市场化很重要；另一方面也说明了目前我国的土地制度还很不健全。在这方面，许多受访者认为，政府可以发挥更为重要的作用。
（三）税收制度。税收制度是影响我国房地产市场稳定健康发展的第三关键因素，许多受访者认为，税收是政府调控房地产经济的重要工具，但我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，这严重影响和阻碍了我国房地产市场的稳定健康发展。因此，完善税收制度，运用税收这一经济杠杆，选取恰当的税收杠杆作用点，推进我国房地产税收一体化，进而促进我国房地产市场稳定健康发展，是一个亟待解决的现实问题。
（四）金融体系。影响我国房地产市场稳定健康发展的第四关键因素是金融体系。许多受访者认为房地产行业是资金密集型产业，其发展离不开资金的支持，没有一个相对完整的房地产金融市场服务体系，房地产市场不可能步入稳定健康发展轨道。而我国还未形成体系化的房地产金融市场，房地产市场的发展遇到了瓶颈。建立统一开放的房地产金融体系、加快房地产金融市场法制建设、积极建立住房贷款担保机构等是推进我国房地产市场稳定健康发展的重要途径。
五、结束语
从分析的结果可以看出，与国民经济发展相适应是我国房地产市场稳定健康发展的关键因素。除此，房地产市场是一个系统，在这个总系统下的子系统如土地政策、税收制度、金融体系等共同影响着我国房地产市场的稳定健康发展。目前，我国房地产市场的不稳定、不健康是房地产市场主体（即政府、房地产企业、房地产消费者）共同作用的结果，房地产市场的稳定健康单纯寄希望于政府宏观调控并不可行，促进我国房地产市场稳定健康发展需要多管齐下，各种措施相互配合。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1]国家统计局综合司课题组.关于房地产对国民经济影响的初步分析[J].管理世界，2005.11.
房地产市场经济分析篇8
关键词：房地产市场供求关系蛛网模型
abstract：theauthoranalyzesthefactorswhichimpactthesupplyanddemandofresidentialestatemarketinFujian,selectsthemostimportantfactorstostructureandestimatethecobwebmodelonFujianresidentialestatemarketbytherecentdata,pointsoutthattheresidentialestatemarketofFujianbelongstotheconvergentCobwebmodel.thespeedofconvergenceistooslowtoreturntoabalancedstateanditneedsthefavorofgovernment’smacro-control.
Keywords：estatemarketsupplyanddemandCobwebmodel
一、引言
自20世纪90年代以来，我国房地产业取得了飞速的发展，因其产业本身具有融资量大、产业链长、关联度大等特点，已成为我国国民经济的重要产业，在我国国民经济中起着举足轻重的作用。以福建省为例，总体看来，自1987年至今，福建省房地产行业的发展大致可分为三个周期：1987~1990年福建省房地产业第一次真正得到了较快的发展，房地产开发投资增长率达119%。1990~1999年是一个较完整意义上的周期，高涨阶段中房地产投资增长率在1992年达到了94.73%的高位，随着1993年、1994年政府采取的反通货膨胀及适度从紧的财政货币政策而进入调整阶段。2000年之后，房地产发展进入了一个全新的周期，并在2003、2004年又开始了较高增长率的发展。
在中国经济高速发展的今天，住房问题与国人对家的浓厚观念之间的矛盾日益凸现，尤其是近年来，我国很多大中城市都出现了房价普遍持续上涨，使得人民的生活成本增加，中低收入人群买房困难。因此，尽管房地产行业的发展对宏观经济的拉动作用十分明显，但住房问题已然上升为一个备受人们关注的社会问题。
房地产市场调控的根本目的在于营造稳定的市场环境，避免房地产市场的剧烈波动对整体经济带来负面影响，并在此基础上力求极大地发挥房地产市场对经济的拉动作用。近年来，针对我国房地产市场上出现的局部投资过热、供应结构失衡、房价增长过快、市场秩序混乱等问题，中央政府实施了一系列涵盖经济、政治、法律等措施对房地产业进行宏观调控。然而，由于房地产市场运行的复杂性，人们难以准确把握房地产市场运行的趋势，这也在一定程度上制约了政府对宏观调控的有效性。由于各种复杂因素对房地产市场的影响，依靠静态模型难以表现这种市场结构的变化。本文对福建省住宅房地产市场供求关系进行动态分析并对价格在偏离均衡状态后的发展趋势进行预测，为政府制定前瞻性的方案和适当的调控措施提供决策依据。
二、房地产市场供求的影响因素分析
房地产市场是房地产供求关系变化的市场。尽管房地产商品有其独特的属性，尤其是它具有多元的二重性，但供求关系仍然是房地产市场价格的决定因素。因此，供求理论是房地产分析的基本理论。影响房地产的供给和需求的因素既有共同因素，如房地产价格，更有许多不同的因素。以下依据建立动态模型的需要选取较为重要的因素，结合福建省住宅房地产市场的实际情况进行分析。
（一）房地产供给影响因素分析
一般来说，影响房地产供给变化的因素较多，主要有：房地产价格、利率水平、建筑材料的价格水平和供给能力、土地购置面积、房地产投资额、房地产开发商对未来的预期、国家宏观调控政策等。以下只选取房地产价格和利率水平进行分析。
1、房地产价格。房地产价格是影响房地产供给的首要因素。在成本保持不变的条件下，房地产市场价格的高低决定了房地产开发商是否盈利以及盈利多少。当价格能够弥补成本时，价格越高，房地产供给越大。在动态模型中，由于房地产商会根据上期的价格预测本期的价格，因而上期房地产价格对本期供给的影响也是不忽视的。近年来，福建省住宅每年的竣工面积与住宅平均销售价格逐年上升，两者之间呈正相关关系。
2、利率水平。利率水平的高低会影响房地产开发商的资金成本。由于房地产开发所需资金总额巨大且投资周期普遍较长，“自有资金+银行贷款”是房地产开发商的主要融资方式。利率的提高一方面是增加开发商运用自有资金的机会成本，另一方面直接增加了银行贷款资金的利息成本。实际上，利率水平既影响房地产的供给也影响房地产的需求，本文主要将重点放在其对供给的影响上。
（二）房地产需求影响因素分析
一般来讲，影响房地产有效需求变化因素较多，主要有：房地产价格、国民经济发展水平、城镇居民可支配收入、城市化水平、消费者信贷和利率水平、消费者对未来的语气、国家的经济政策、制度安排等。以下选择较为重要的因素进行分析，包括房地产价格、城镇居民可支配收入水平、人口增长率。
1、房地产价格。在市场经济条件下，价格是影响需求的主要因素。一般来说，在其他条件不变的前提下，商品的需求与其价格呈相反方向变化。房地产是一种特殊商品，与其他商品有许多的不同之处，最主要的，由于它具有良好的保值增值功能，往往在经济运行不稳定时，房地产市场会成为人们躲避风险的重要手段，从而会加剧市场经济的波动。2000年以来，福建房地产市场进入了一个全新周期，并且住房的销售面积与其平均销售价格呈正相关关系。但笔者认为这并不代表房地产市场违背商品的需求规律，而是由于房地产商品的特殊性以及房地产市场运行不满足“其他条件不变”这个前提造成这种反常的现象。
2、城镇居民可支配收入。城镇居民可支配收入水平的高低体现了国民经济的发展水平。而国民经济的发展水平的提高能够带动房地产需求水平的提高。随着经济的增长，人们的收入水平不断提高，生活水平也逐步提高，其居住与活动所需的空间也会扩大，从而增加对房地产的需求。
3、人口增长率。很明显，随着人口数量的增加，人们对房地产的需求也会增加。在个人对房地产的需求保持不变的条件下，人口数量的增加会对房地产住房面积的需求。外来人口的增加更能快速提高对房地产的需求。
三、福建住房市场蛛网模型及其分析
（一）蛛网模型简介
蛛网模型是运用弹性原理解释某些生产周期较长的商品在失去均衡时发生的不同波动情况的一种动态分析理论。其基本假定是：商品的本期产量决定于前一期的价格，即供给函数为，商品本期的需求量决定于本期的价格，即需求函数为。由于区别了经济变量的时间先后，因此，蛛网模型是一个动态模型。蛛网模型分析了商品的产量和价格波动的三种情况，即收敛型、发散型和封闭型。
（二）福建住房市场实证研究
通过上文对影响房地产供求的影响因素分析，以及对普通的蛛网模型的简介，构建了如下福建住宅房地产市场的蛛网模型：
供给方程：
需求方程：
平衡方程：
其中和分别为住房需求量和供给量，为住房的价格，为收入。供给方程表示现期住房供给依赖现期房价、上期房价和当期利率。需求方程表示现期住房的需求取决于现期房价、人均可支配收入和人口增长率。模型中的住房需求量用住宅销售面积来表示，住房供给量用住宅竣工面积表示，房价用住宅平均销售价格，利率根据人民银行制定的金融机构人民币贷款基准利率（一年期）加权得到，收入采用居民人均可支配收入表示。选取1999～2009年期间的年度数据，数据取自《福建统计年鉴》《中国房地产市场年鉴》以及中国人民银行网站。
我们采用系统估计法中的广义矩法对所选取的数据和该蛛网模型进行估计。其中对现期住房供给、现期住房需求、现期房价、当期利率、人均可支配收入取对数形式。根据eviews6.0软件的运行结果，可以得出模型的估计式为：
从回归结果来看，这两个联立方程的拟合优度都较高，并且所有的变量都通过了1%的显著性检验；D.w值都非常接近2，故所选取的这些变量均不存在自相关。而且在上文提到的我认为的是由于房地产商品的特殊性以及房地产市场运行不满足“其他条件不变”这个前提造成实际中房地产需求与价格变动不成负相关的反常现象在这里得到了验证，回归结果表明住宅房地产需求与住宅房地产价格呈负相关，并且这个相关关系是显著的。除此之外，其他各项解释变量与被解释变量之间的相关关系均符合上文对供求关系影响因素的分析。
令，可得
由上面的分析我们可以知道，从理论上说虽然福建省的住宅房地产市场由于受到干扰偏离原有的均衡状态时，它会自动回归至均衡点，也就是说福建省住宅房地产市场的动态模型是收敛的。但实际的情况却不如理论上来的乐观：现实世界中，福建省住宅房地产市场一直处于非均衡状态，并且越来越偏离均衡。也就是说尽管福建省住宅房地产市场经济的运行有自行回归均衡的内在力量，但是由于现实经济中促使其偏离均衡的干扰因素多且频繁出现，所以仅仅依靠其自身的内在力量使其回到均衡状态是相当困难的，需要通过政府的宏观调控手段调整供给或需求促使其回归到均衡点。
四、政策建议
首先，增加住房的有效供给，调整住房的供给结构。近年来，每年的住宅销售面积迅速上升，其增长速度远远超过了当年住宅的竣工面积，供给远赶不上需求。供给不足加上大量游资利用房地产商品进行投机，导致房价节节攀升。中低收入群体是住房的主要需求者，然而高昂的房价使得中低收入群体买不起房，但买房的意愿并未减少。大批高档住宅闲置与中低收入群体买不起房的矛盾愈演愈烈，极易引发一系列的社会问题。住房供给结构的失衡是当前的主要矛盾，政府可以通过掌控的公共资源以及相应的利率、税率等政策工具，对住房供给结构进行调整。如对房地产商建设高档住宅与中低档住宅的贷款实行差别化利率或对其销售收取差别化税率。
其次，引导建立正确的住房消费理念。从回归结果可以看到，在影响住房需求的因素中，收入的变动对需求影响最大。这说明，随着收入的增加，人们对住房的需求也会随之有较大的增长。国民经济的快速发展必然导致人们可支配收入的增加，但我们不能因噎废食地抑制收入的增长，而要积极引导人们建立正确的住房消费理念，减少对房地产商品的投机活动。开征物业税能在较大程度上鼓励和实现房地产的自住性需求并抑制对房地产的投资和投机行为。
再次，加快完善住房保障体系的建设。对于经济条件极其困难但急需住房的家庭，应对其购买或租用经济适用房和廉租房的条件适当放宽。要坚决打击挪用保障性住房以牟取私利的行为。政府对贫富分化问题的解决，对住房问题的解决也有积极的意义，优先满足自住需求，抑制投资需求，积极完善住房保障体系。也可以说是在供求曲线之外，解决住宅房地产市场的非均衡问题。
参考文献：
[1]孔煜.转型调整期的中国房地产市场――波动特征、原因及调控走向.城市发展研究，2009;16
[2]高鸿业.西方经济学.北京：中国人民大学出版社，2004
[3]王洋.房地产调控的宏观视角――基于与宏观经济关系的分析.上海经济研究，2005;10
[4]易丹辉.数据分析与eviews应用.北京：中国统计出版社，2002
房地产市场经济分析篇9
关键词：房地产业；周期波动；发展方向
一、房地产业周期波动研究的理论基础
1．凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。
萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。
2．新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。
自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。
3．新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。
在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。
新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。
二、房地产业周期波动研究现状
早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，缺乏经济学基础理论的支撑。主要集中探讨房地产业周期的影响因素，实际上着重于房地产业周期波动指标的研究与应用。mitchell（1927）认为：由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动。moore（1961）指出，住宅开工量受财政条件、建造成本、社会结婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影响，因此如果要了解房地产建造量，就可以从财政条件（主要是抵押贷款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投资生产量则可从社会结婚率高低、房屋空置率多少等指标来研判。Harwood（1977）提出，经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素均会引起房地产业周期波动。Grebler＆Burns（1982）以Gnp循环为基准循环，探讨了建筑波动周期问题，认为建筑成本在较低水平时，公共工程与私人部门呈相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈相反方向变化。
随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如peterChinloy（1996）在模型中加入了预期的因子，着重分析了预期在形成房地产业周期波动中的作用。Chatterjee（1999）利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，并得出结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动效果并不明显。
除了一般性的理论分析之外，对各国房地产业周期波动进行实证分析和研究，也成为房地产业周期波动研究的重要组成部分。wenzlick（1980）以美国房地产市场交易量（或销售额）为依据，通过分析1795年~1973年共180年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为18年。Case赞成美国房地产长期周为18年的观点，进而指出长期周期主要受历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同时他还提出房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响”。Barrast和Ferguson（1985、1987）从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑周期波动。认为建筑周期的需求循环大约为4年~5年，主要反映经济景气波动及政府政策的变动；而建筑周期的供给循环大约为9年，主要反映生产过程的落后状况。Kaiser（1997）利用78年的数据分析了美国房地产业的长周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的数据分析了个不同区域住宅市场的周期波动，在更加微观的层次上检验了住宅市场的效率问题。wheatonandRossoff（1998）则利用1969年~1994年的数据分析了工业不动产的周期波动。
在中国，对房地产业周期波动的研究开始于20世纪90年代中期。张元端（1995）分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。相对而言，梁桂（1996）从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年商品房销售面积指标，分析了从1986年~1995年中国不动产经济的周期性波动及其特性。何国钊等（1996）利用商品房价格等8项指标，在按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析1981年~1994年的中国房地产业周期波动现象及其特点。在此基础上，作者们着重探讨了中国房地产业周期与宏观经济周期在不同周期阶段的相互关系，并选择投资与政策两个因素，分析了中国房地产业周期的原因。谭刚（2001）在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征。中国社会科学院财贸经济研究所“房地产业周期波动研究”课题组（2004）利用中国1979年~2002年的数据进行，对房地产行业的运行轨迹和特征进行分析，并在此基础上分析了影响中国房地产业周期波动的经济因素。
三、亟待解决的问题
现有的研究尤其是中国的房地产业周期研究无论在理论上还是在实践上都存在很多不足之处，至少需要在以下方面进行扩展：
1．结合产业与产品独特性的房地产业周期波动研究尚需加强。房地产作为一种独特的产品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空间固定性、不可分割性、复杂和多重异质性、市场的分散性、生产的非凸性、信息的非对称的重要性、交易成本的重要性、缺乏相关的保险及期货市场。这些特征很多都对房地产业周期波动有着重大影响，但现有研究基本上套用经济周期理论或做一些变形，没有体现出房地产产业和产品的独特性。这些独特的特征对周期波动的影响如何并没有得到足够的重视。如市场的分散性和空间固定性造成了房地产业区域垄断的市场结构，这种市场结构对房地产业周期有怎样的影响几乎没有理论涉及。
2．应进一步深入考察房地产业周期波动的微观影响及对策分析。房地产业周期波动对宏观经济包括相关产业的影响已经有大量理论及实证的文献，但其微观效应还没有得到充分的发展。对此应主要从房地产业周期对开发企业战略规划和投资者的投资策略的角度出发，研究在房地产业周期的不同阶段，开发企业以及投资者应该采取什么样的措施来应对，这个研究主题在国外近几年才刚刚出现的，而在中国几乎是一片空白。
3．应进一步加强对中国区域性房地产市场周期波动的研究。房地产业具有显著的区域性特征，不同城市之间的房地产业发展可能具有巨大的差异性。从总体上研究中国的房地产市场可能低估一些问题的严重性。例如总整体上分析，中国的房地产市场在大多数情况下是不可能出现严重的泡沫的，但在某些区域性市场是可能存在的。目前中国几篇具有代表性的文献大多是对中国整体房地产业的周期波动进行实证分析，其中只有谭刚（2001）研究了深圳市1987年~1998年间房地产业周期式发展历程。可以看出，中国的房地产业周期研究很少对区域市场尤其是城市的数据进行分析的，尤其对不同城市之间周期的形态、成因等进行分析及比较的文献几乎没有。
参考文献：
1．何国钊，曹振良，李晟．中国房地产业周期研究．经济研究，1996，（12）．
2．梁桂．中国不动产经济波动与周期的实证研究．经济研究，1996，（7）．
3．谭刚．房地产业周期波动——理论、实证与政策分析．北京：经济管理出版社，2001．
房地产市场经济分析篇10
关键词：房地产经济；价格；市场；控制
abstract:thispaperinterpretstherealestatemarketfromtheeconomicsperspective,mainlyusingthemethodofsupplyanddemandtoanalysetheequilibriumconditionofhousingmarket,includingtheformationofequilibriumquantityandtheequilibriumprice.thispaperalsointerpretsthesocialeffectandsocialprogressledbythemarketchangesofrealestate,andannouncesthattheprimarycauseofmarketsupplychangesistheafterreactionofdisunityofpeoplelifelevelimprovingandsocialresourcesequiped.Howtodealwiththeeconomicdevelopmentofrealestatechangesisanimportanttasktotestthegovernmentandeconomyscholars.
Keywords:realestateeconomics;prices;market;control
中图分类号:F293.3文献标识码：a文章编号：
近年来，随着我国城市化的进程和城镇住房制度改革的不断深入，加上国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策，房地产业得到长足发展，城镇居民的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDp的比例接近10%。目前，除拥有金融资产以外，住房资产成为居民最重要资产，房地产业给居民提供了新的资产形式。
一、我国房地产市场分析
自2009年年初以来房地产市场快速回暖，房价飞涨。房价涨幅调控声音不绝于耳：2010年1月份出台“国十一条”、两会后又重申“促进房地产市场平稳健康发展，严厉打击投机性购房，坚决遏制部分城市房价过快上涨”等，中央政府对房地产市场的重视可见一斑。但是，北京、上海、深圳等一线城市的房价并没有应声回落，相反却呈现出上涨的态势。一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。房价的这种“愈调愈高”的态势已经将政府的调控措施置于十分尴尬的境地。
现在，全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%，占国内生产总值近10%，已成为国内需求的重要组成部分。无论当经济繁荣需要抑制需求时，亦或当经济衰退需要拉动需求时，房地产投资均处于重要地位。因此，努力把握宏观经济与房地产市场波动的规律性，促使房地产市场调控为经济平稳较快发展服务，就成为宏观调控的有机组成部分。同时，这次国际金融危机充分显示，房地产市场是重要的资产市场，与信贷、证券等金融市场高度关联，事关国家金融安全和稳定。应灵活审慎地实施房地产市场调控，避免房地产市场大起大落，严防房地产价格的剧烈波动传导至虚拟经济，进而波及实体经济。
二、我国房地产市场的经济模式
1.处理好发展与稳定的关系。
过去，房地产领域市场化进程的推进，大大提升了住房生产、分配、消费各环节的效率，但也造成部分低收入家庭住房困难。实践探索使我们逐步认识到，住房是重要的民生问题。在市场经济条件下，低收入者难以完全依靠自身力量解决基本的居住问题。因此，应大力推进住房保障，通过非市场化手段解决部分困难居民的住房问题。同时，保持住房价格相对平稳，使其与国民收入增长相协调，让有条件的居民能够通过住房市场解决住房问题、改善居住环境。也就是说，应处理好市场化与非市场化的关系。推进住房保障，并不是要取代住房市场，而是对市场缺陷的一种弥补。市场机制在住房领域的资源配置中起基础性作用，促进房地产业健康协调发展；住房保障则着力解决低收入家庭的住房问题，促进住房领域和谐稳定。
从经济规律出发，处理好现象与本质的关系。
过去，房地产市场的形势分析与决策重在用房地产市场的基础数据解释已经出现的经济现象，缺乏对决定市场需求与供给诸多因素的深度考量，特别是缺乏从经济基本面、相关资本资产市场、宏观经济政策等方面对房地产市场的全面分析，因而难以准确判断纷繁复杂的市场现象背后所隐藏的深层次原因。实践探索使我们逐步认识到，宏观经济的高位平稳增长态势决定了住房市场潜在的需求扩张是长期的、必然的，住房市场开始显现的资产市场特性决定了储蓄、股票等资本资产市场与住房市场的相关性日益加深，房地产市场相对于国民经济的规模与地位决定了宏观经济政策对房地产市场有着广泛而深刻的影响。基于房地产市场的这些新特征，应着力建立市场调控的政策组合：在短期市场调控中，主要依靠利率、信贷、税收政策等经济手段，按照市场规律行事；在长期市场引导中，主要依靠规划、住宅法等法律性手段，优化住房建设和消费模式；在特殊时期，可以采用必要的价格干预等行政手段，抑制房地产价格水平的极端变化。
三、房地产经济信托的确权关系
住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方式进行的，因此，房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开发商破产，银行资金链断裂，银行可能破产，从而损害整个金融市场。
金融资本诞生以来，资本主义就有了新的形式。用马克思主义的观点来看，金融资本在剥削劳动者的同时，还绑架了劳动者的利益。房地产商用劳动者的资本，来赚取劳动者的血汗，这已经成为市场经济下的事实。但实际上，用西方经济学的观点来看，这也是分工使然。房地产商从事房地产开发，就使得所有其他个人能够集中精力做好自己的工作，分工产生效益，交换提高社会整体福利水平；房地产商专门从事房地产开发，形成了专业分工的专业技能，能比购房者自建住房更高质高效；房地产商对所建房屋负安全责任，要比自建住房安全责任更容易明确。因此，理性的来看待房地产商在房地产开发中的作用，也是理解市场经济下的房地产形势的要点之一。
由于房地产商在房地产开发中具有重要不可替代的地位，房地产开发时需要金融系统协助也成为理所当然的事情。房地产开发周期长，需要资金数量大，个人、厂商自有资金全部用于开发成本就必然高，如果要求不能用贷款形式，则可以预料房价要比现有的价格更高，因为房地产商则将面临更大市场风险。金融系统特别是银行介入，就使得社会利益与房地产开发结合起来，形成一荣俱荣，一损俱损的局面。明白了金融市场与房地产的关系，就应该能够理解房地产价格为什么那么牵动着政府的心。
四、房地产市场的发展趋势以及存在的问题
1.从长远来看，今后房地产项目管理大体发展具有五大趋势，也是社会发展的必然要求。如表4-1概括我国房地产发展趋势：
2.房地产业存在的问题
房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。法律法规尚不健全，对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权，房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则，房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
房地产市场的供求关系引领房地产经济动向
1.房地产市场的需求。
房地产市场的需求可以分成两个方面，自住房需求和投资需求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求。作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿没有能力的需求不予考虑，有能力没有意愿的需求也不予考虑，因此住房产品的需求取决于消费者支付能力、消费者需求意愿和消费者人数等三个因素影响，其中消费者的支付能力主要受消费者收入、房价的影响，住房的需求意愿主要受社会文化影响、对未来的预期、替代品与互补品的可得性与价格三个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求。
2．房地产市场的供给比较单一。作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的。因此，套用一般的供给理论，住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿、供给能力，厂商的供给意愿也主要是取决于政府政策要求、厂商主观意愿和对于未来的预期；厂商的供给能力主要取决于房价、替代品与互补品的可得性与价格、厂商的生产技术与生产能力、投入品的价格。政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。
3.房地产市场的局部均衡。
供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑，可以分析任何消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化，这就是经济学中的局部均衡分析。
4.中国房地产市场的供求分析。
通过这个需求、供给分析，我们可以对于中国房地产市场进行政策分析。
作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看，中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房，毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。
另一方面，从房地产市场的供给方面来看，在中国现有的政策和市场结构下，政府政策、市场形态和厂商看涨的未来预期使得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润，从而厂商的供给意愿并不高；同时，保障性住房的缺失使得替代品的竞争压力不存在，厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生产大批住房产品，而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商更有理由把价格转移到房价上由消费者承担；更为重要的是，住房产品最重要的投入品——土地，是一个非常稀缺的资源，这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上，我国可用于开发房地产的土地数量是比较有限的，而且在地理分布和时间分布上。这种稀缺性是非常重要的，理解房地产开发的地理分布特点，是理解住房产品稀缺的关键。因此，房地产厂商的限量开发、限量供应和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客观上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地产产品的供给是非常低的。由于需求大，供给小，均衡分析的结果就是居高不下的均衡价格和较低的均衡产量，这一均衡状况在市场形态不发生重大改变之前，是不会有任何变化的。政府的房地产政策如果不能影响到这个供求模型中的任何一个决定要素，就必定起不到任何作用。
参考文献：
[1]谭峻.影响房地产市场的主要因素[a].发展的信息技术对管理的挑战——99’管理科学学术会议专辑（下）[C].1999年
[2]翟立宏.信托产品创新：要素解构与环境分析[D].西南财经大学.2005年