楼宇经济调研报告篇1
一、指导思想
以科学发展观为指导，以发展总部经济、创意经济、税源经济为主，以商务楼宇和功能性板块为主要载体，通过多种途径引进各类企业入驻楼宇，使楼宇经济成为我区经济发展的强劲动力和效益高地，成为区域经济发展的重要增长极。
二、发展目标
完善我区楼宇经济体系，全面提高商务楼宇入驻率和入驻企业质量。通过多种政策机制，提升业态水平，突出抓好商务楼宇的招商引资和管理服务，做优产业、做强特色、做精服务，发挥楼宇集聚要素和辐射带动作用，促进我区经济结构调整，加快我区经济模式转型。着力引进银行、证券、保险等金融机构区域性总部，品牌性酒店；重点引进规模型企业总部和设计、中介、传媒、广告、动漫等行业企业总部入驻，提高楼宇经济对我区税收的贡献率，力争打造“亿元楼”。
三、发展措施
1、组织领导
2、明确职责。楼宇招商工作协调办公室负责全区楼宇招商管理服务工作，负责与企业沟通联系，协调解决影响楼宇经济发展的相关问题，起到桥梁纽带作用。组织、实施、督促各成员单位楼宇招商工作。协调各部门解决楼宇经济发展中遇到的困难和问题，做到各司其职、协调推进
经贸部门做好楼宇经济协调工作，协助做好楼宇物业部门的衔接和协调工作；
财政部门负责制定相关楼宇入驻企业的优惠政策，逐步完善财政支持措施并落实优惠政策兑现工作；
工商部门负责企业入驻注册及跟踪服务工作，做好招商工作，加强楼宇内企业的属地“经济户口”监管，为楼宇经济发展创造良好有序环境；
国地税部门要快速办理税务登记工作，及时提供企业税收数据供领导小组查阅，做好企业税收征收及核对，为兑现优惠政策做好数据统计工作；
区社发、城管、质检、公安、消防、交警等部门按照各自职能要求，加强协调，主动服务，简化手续，配合做好企业各项手续的办理；
各街办（管理处）、社区负责收集楼宇招商、建设等信息，及时掌握动态，抓好楼宇推介、招商、项目对接等工作。
3、提高服务效能。办公室积极开展楼宇招商宣传工作，为有意进驻企业提供我区各楼宇的详细信息，为企业入驻我区提供优质服务；对入驻企业登记注册提供“一门受理、内部运作、限期办结”的一站式服务，全程代办相关手续，协调解决企业的困难和问题；对招商入驻企业做好跟踪服务，协调解决企业困难，做好安商工作；要逐步完善楼宇经济信息化管理系统，及时公布政府相关规划、政策法规、企业信息、最新动态等信息，及时提供楼宇项目开发建设情况、楼宇资源供求信息情况。
4、建立重点商务楼宇、企业联系制度，完善配套服务。对重点商务楼宇、企业实行挂点联系制度。各街道（管理处）、社区、村（场）及相关部门要确定专门联络人员，负责辖区商务楼宇、总部企业的政策宣传、数据收集和信息反馈，帮助解决实际困难、建立良好的合作共赢关系。
5、加强综合治理，强化治安环境。各级各部门应开展平安楼宇创建工作，将平安楼宇创建作为现代建设的一项重要内容，抓住楼宇“治安安全、公共安全、消防安全、安全”四个环节，全力打造平安楼宇，加大保障措施，维护社会稳定，创造良好的治安环境，确保楼宇经济在稳定安全的环境中发展。
四、工作措施
1、成立楼宇招商工作协调办公室，明确办公室工作经费，确定办公室成员和职责，明确各成员单位联系人及联系电话。
2、调研摸底。办公室组织相关部门对楼宇经济工作卓有成效的地区、单位进行学习交流，结合发展现代服务业的特点，形成调研报告；各街办（管理处）、社区、楼宇三级联动，对辖区内楼宇进行调查摸底。一是要明确各楼宇物业部门的联络人和联络电话，摸清每栋楼宇的招商业态；二是要掌握辖区楼宇入驻企业的基本信息和纳税情况；三是要确实掌握辖区楼宇入驻企业的流动情况、无证无照户情况；四是各街办（管理处）每季度要对辖区楼宇入驻企业进行登记造册，并报送楼宇招商工作协调办公室备案，信息资源与区协税护税领导小组实现共享。
楼宇经济调研报告篇2
论文摘要：楼宇液晶电视与生俱来的传播优势使之成为分众传播的必然产物。但是，楼宇电视却没能制定出高效的、有针对性的广告传播策略。本文结合整合营销传播理论分析阻碍楼宇液晶电视广告发展的原因，总结经验，探讨适合楼宇电视未来的发展之路。
据上海一调查显示，白领偶尔或从不观看楼宇视频广告的占55.6%，经常看楼宇视频广告并能留下深刻印象的仅占10.1%，经常看楼宇视频广告并影响到购物欲望的仅占6.3%。这表明，尽管此种营销传播模式表面看来有众多优势，但消费者并不能完全接受该媒体，尤其对于它所传达的广告资讯，消费者注意了但未必会在实际购买中运用。楼宇电视广告的整个营销前景令人忧虑。是什么阻碍了这种广告营销传播模式的发展？哪些因素在其传播效果中起关键作用？
楼宇电视广告兴起的背景及特点
楼宇电视广告这种定向传播的广告传播模式从一诞生就获得飞速的发展，有其特定的时代背景原因，是营销传播领域一对一营销趋势的必然。
2002年，上海徐家汇太平洋百货电梯门上的粘贴广告让等电梯的江南春（楼宇电视的创始人，分众传媒集团董事长兼Ceo）灵感乍现：“如果换成电视机，不是正好将广告信息精确地传送到细分群体？”①如果读者就此断言楼宇电视的诞生是出于江南春的一念之间，这是甚为不妥的，因为这种定向传播的广告商业模式是时展的必然，是营销传播领域一对一营销趋势的必然。
20世纪90年代以前的广告理念认为，广告是由传统的大众媒体来广而告之的，电视广告、广播广告和报纸杂志的平面广告，还有营销的各种手段，诸如促销、直销、公关等。广告主、企业、广告商和媒介绞尽脑汁地使生产出的广告让更广泛的受众接触，不断地扩大广告覆盖率和到达率，他们以为这样就能够创造最大的广告价值，获取高额利润回报，其实不然。随着传播技术与传播手段的演进，数字电视的出现，受众的自主权得以加大，他们只要手握遥控器，就能把不想观看的广告节目跳过；或是tivo（“数字录像机”DVR）的问世，具备了自动暂停和跳过功能，使用者可以轻松地跳过电视台插播的广告，这项技术为逃避电视广告的观众提供了极大的方便。即便是那些没有跳过广告的观众，广告商也不能肯定地表示，播放的广告都符合所有受众的口味，他们的广告能对所有受众在购买过程中产生积极的影响。
在整合营销传播大师舒尔茨看来，整合营销传播与其说是创新的领域，不如说是对旧规则和现实体制的分裂反应。②整合营销传播的重要一环是对市场的细分，针对不同类型的受众传播不同类型的广告，即按要求实现分众传播。分众传播最大的好处是能减少资源的浪费。采用分众理论，锁定受众群，通过分析他们的行为特点、收入状况、品牌意识等，对其进行有目标的宣传，毫无疑问，广告能够起到应有的作用。不仅企业和广告商能获得投资回报，消费者也能从广告中获得有价值的信息。
就我国目前的市场情况而言，楼宇电视广告这种广告传播模式有以下几个优势：第一，目标受众明确，且大部分是优质的潜在客户。据央视市场研究股份有限公司对上海液晶电视效果市场评估报告称，楼宇液晶广告的目标受众大部分年龄在30～39岁，月收入在3500元以上，教育程度为大学本科的人，男女比例较为平均。③这些在高档写字楼工作的白领阶层，一般从事较体面的工作，有稳定的收入，且收入高，年轻富有魄力，承担的负担较小，消费欲高，是时尚与潮流的逐浪人，是商家争夺的目标，但同时也是传统媒介最想覆盖却较难覆盖的高收入群体。第二，楼宇电视广告适应目标消费人群的收视习惯。据CSm媒介研究数据显示，全国每天电视消费时间呈逐年下降趋势，人们看电视的时间越来越短，尤其是城市中高档消费的主力军，“三高”(高收入、高学历、高消费)人群由于工作忙、生活节奏快，几乎没时间观看电视广告。而高档写字楼这些地方的电视咨询和广告信息因此能够乘虚而入，一定程度上吸引这些都市白领的眼球。第三，楼宇电视广告因其目标受众明确，广告成本低（广告千人成本约为当地传统媒体的1／10）、广告干扰度低（如受众无法转台观看别的节目）。因为楼宇电视都安装在高档写字楼的电梯旁，容易引起潜在消费者的关注，广告传播效果良好。
楼宇电视存在的问题
由于楼宇电视发展时间短暂，制度不完善，在运营过程中、在效果体现上日益暴露的问题，尤其值得关注，唯有解决了这些问题，楼宇电视广告才能真正实现高效传播。总体来说，我国的楼宇广告存在以下几方面的问题：
第一，内容单一，可看性不强。最近，上海海略管理信息咨询公司在上海和北京两地进行调研，对商业写字楼内工作的白领人士进行随机拦截访问，接触受访者1000余人，有效问卷716份。调查结果为写字楼里的受访者普遍认为楼宇视频媒体的确能帮助打发空闲时间，但楼宇媒体的唯一内容——广告却让他们产生不愉快。④楼宇电视重复播放的内容让人生厌，广告效果很不明显，因为消费者看过了不等于会记住，记住了不等于会购买。另外，由于受长期的广告氛围影响，消费者的认知能力提高了，他们决不会再轻而易举地、盲目地接受媒体广告。而且他们还会产生排斥心理，拒绝接受形如广告的内容影响。楼宇电视作为纯粹的广告传播媒体，缺少节目内容的承载，是其发展的劣势所在。
第二，信息传播与接收上的错位。由于广告播放时间和受众进出电梯时间不一致，面对不完整的楼宇广告，面对广告所要传达的品牌信息，消费者无从把握，也就谈不上营销的最后环节——记忆购买。这是被整合营销传播视为不关注消费者利益的后果。整合营销传播的重点是考虑消费者的需求和心理，将他们作为“上帝”对待，要经常跟他们实现双向沟通交流，才能获得有效的传播策略。目前楼宇电视明显忽略了受众的需求，不论是在播放时间上还是在播放内容上都偏离了受众的需求，因为调查显示，受众更希望在这短暂的停留时间里获知诸如新闻、天气预报、财经等资讯类信息，而不只是广告。
第三，广告创意有待提升。由于楼宇广告只是传统电视广告的延伸，因此，我国楼宇广告的创作模式和水平与我国的电视广告基本处于同一水平。在创意上都以“叫卖式”的广告为主，具有强烈的故事性和幽默感的广告不多。因此，其传播效果大打折扣。
楼宇电视广告的前景
在形式上，楼宇电视广告是典型的注意力经济产业下的佼佼者，它很容易引起受众的注意。然而光有短暂的注意并不能达到广告传播的效果，因为，如果广告不能引起受众更进一步的注意并对广告内容产生兴趣，那么则不能说这样的广告是有效果的。而且，如果受众长期看到的是创意贫乏的广告，那么以后他面对楼宇电视广告就会熟视无睹，连看都不看。因此，楼宇电视广告要取得更长远的发展，必须在以下几方面进行改进：
第一，增加传播的内容，提供一些受众感兴趣的、对受众有帮助的信息，而不仅仅是广告。有调查显示，在等电梯的那短暂的几分钟时间，受众更希望看到诸如新闻、天气预报、财经等有用的资讯类信息。因此，为了吸引受众更多的注意力，楼宇电视可添加这方面的资讯。根据楼宇液晶受众的特征描述，他们较多关注股票等金融投资性的新闻，关注休闲娱乐的方式，楼宇电视可以在播放广告的同时播报这些信息来吸引他们的注意力。转贴于
第二，创造楼宇电视独特的传播内容和形式。由于停留时间非常短暂，受众没有太长的时间来看楼宇电视的信息，因此，无论是新闻、财经等资讯信息，还是广告，都必须制作得短小精悍，一般应限制在10～30秒的时间，使受众能够在尽量短的时间获得相对完整的信息。
第三，改进提高楼宇电视广告的创意水平。楼宇电视广告与传统电视广告的另一区别是楼宇电视广告的无内容生存。传统大众媒介都是通过制作内容，以低廉的价格将内容销售给受众，形成一次销售；继而将自己的受众资源出售给广告主，完成二次销售。但是楼宇电视却无须自己生产任何内容，它是将渠道直接销售给广告主，直接用广告来面对受众。⑤“无内容”将导致楼宇电视无法产生巨大的社会影响力，难以进入社会主流生活。楼宇电视目前的成功，很大程度决定于其抓住了间隙和细分受众。间隙的强制力使得楼宇电视能够以低成本到达受众，受众的细分方便广告精确地到达目标消费者，避免投入浪费。但是间隙只是间隙，它无法作长时间的停留，于是也就无法产生更大的影响力。因此，楼宇电视广告如果要获得消费者的注意，必须提升广告质量，要以创意改变一切，多创造一些故事性强、幽默感强而情节又相对简单的广告，使受众在轻松愉快的心态下观看小故事，同时接受广告信息。
第四，建立与受众的双向沟通渠道。前文已经指出楼宇电视广告的问题之一是忽略了受众的需要。而要真正了解受众，明确他们需要的东西，就应该有一个渠道让广告商或企业主获取这方面的信息。整合营销传播理论指出，媒体的巨大变革，是导致双向沟通的产生。双向沟通意味着厂商和其消费者在进行一种资讯交换活动。为了达成资讯交换的目的，厂商首先必须了解消费者所拥有的资讯形态及内容；其次，消费者要能够通过某种渠道或方式让厂商知道他需要哪一种资讯；最后厂商才能对消费者的需要予以回应。
双向沟通是必要的，沟通渠道更是前提。随着电脑科技的高速发展，人们获取资讯的渠道比以前方便、及时，反馈资讯也变得轻松、快捷，这为沟通渠道的出现奠定了重要的基础。广告主可通过本商业楼的物业管理，拿取本层楼的住户信息，通过电子邮箱、局域网、手机短信等手段对住户进行问卷调查，在播出广告后第一时间向受众收集信息，了解他们对广告的态度和评价，或者接受建议。未来的广告传播对消费者来说不应该被动、强制地接受，消费者有个人的想法，应有被听取、被采纳的机会。这一切的出现都源于楼宇电视提早实现与受众的沟通互动。
结语
楼宇电视广告是广告市场和媒介发展的必然产物，它担当的角色是其他媒体传播形式的有益补充。传播效果史表明，单一的传播模式和传播终端进行广告传播的时代，若要获得令人满意的广告传播效果，首先要对传播媒介进行整合。不仅要把受众奉为“上帝”看待，还要在媒体之间实现以统一的声音向受众传递实用的广告讯息，同时，早日实现一对一的营销模式。时代在发展，媒体也在发展，我们期待新兴媒体能朝着更有创意、更体现受众需求的方向发展！
注释：
①刘婷：《“日加满”钟爱分众传媒“无缝化传播”》，《aDVeRtiSinGpointeR》，2006年。
②唐·e·舒尔茨：《整合行销传播》，中国物价出版社，2002年版，第4～5页。
③央视市场研究股份有限公司：《楼宇视频广告效果总体评估报告》，chinaadren.com/html/file/2005-3-4/2005342352349372.html
楼宇经济调研报告篇3
[关键词]液晶电视联播网；终端营销；分众媒体；注意力管理；市场细分
abstract:thispaperintroducesthefunctionofLCDtVadvertisingnarrowcastingmediainterminalmarketing.asanewformofDemassifiedmedias,LCDtVadvertisingnarrowcastingmediaiseasiertofocusondemassifiedtargetconsumersandcoverthefieldswhichtraditionalmediaarenotabletoreach.Besides,LCDtVadvertisingnarrowcastingmediaisintheascendantinstrengtheningfurthercommunicationwithtargetconsumersandhelpingbrandstobeindominantplaceinterminalmarketing.theresearchfocusontheanalysisoffeaturesandrelationshipsonLCDtVnarrowcastingmediaandterminalmarketing,atthesametime,FocusmediaCo.LtdanditsLCDtVadvertisingnarrowcastingmediasarechosenastherepresentativeresearchingcase.
Keywords:LCDtVadvertisingnarrowcastingmedia;terminalmarketing;Demassifiedmedia;attentionmanagement;marketSegmentation;DemassifiedCommunication
引言
2002年年底，一种新兴的分众媒体——楼宇液晶电视联播网，进入上海众多的高级商务楼宇以及北京、广州一些大城市，以经营楼宇液晶电视广告网为主的分众传媒公司（Focusmedia）以及聚众传媒（targetmedia）公司，在二、三年内以惊人的速度攻城略地。除了高级商务楼宇以外，还在卖场零售终端（如超市、连锁店等）、高尔夫球场、健身会所、机场等地，安放液晶电视联播网，通过多媒体技术手段联网，进行广告投放。在这短短几年内，液晶电视广告联播网的规模为什么不断扩大？这种新媒体，在终端营销和品牌构建中，又起了什么样的作用呢？
1．终端营销VS液晶电视联播网：整合品牌广度传播与深度营销关系
现代营销越来越注重沟通，品牌为主，决胜终端日益成为营销人员的日常频繁用语。品牌与消费者的沟通能力，终端与消费者的沟通能力是企业越来越关注的焦点。企业在品牌建设的同时，特别加强在卖场零售终端的建设，强化品牌与产品信息的有效到达，强调终端对消费者的吸引力，以及终端上的竞争力、生动化，如卖场终端的品牌形象输出，产品信息突出等[1]。液晶电视联播网的广告投放，为企业的终端建设提供了一个更好的舞台。分布在不同场所的液晶电视联播网，是分众媒体的一种，专门针对特定的目标受众群体投放不同的广告内容，是细分目标受众走出家门后接触到的最立体的音视频广告媒体，是比卖场这一终端更接近消费者的终端。在市场细分越来越精准的今天，利用分众媒体进行品牌传播，更加具有精确的指导性，能使产品形象更接近消费者。
分众媒体（Demassifiedmedia）的出现，满足了营销的细分化趋势需求。将目标受众细分并不难，难就难在，当企业将目标受众的轮廓描绘出来之后，怎样根据细分目标消费者的特点，找到合适的媒体进行广告投放，传统的大众媒体只是粗略地面对所有受众，这样就造成广告资源的浪费。分众媒体也称窄播媒体、小众传播媒体（advertisingnarrowcastingmedia），可以达到传统大众媒体达不到的细分目标消费者领域。分众媒体形式主要包括：户外广告、Dm（直邮广告）、互联网、手机等移动媒体、液晶电视联播网、视频游戏、高端杂志……[2]。本文重点研究的液晶电视广告联播网，是分众媒体的一种，这些液晶电视广告联播网的种类包括：高级商务楼宇联播网（包括楼宇内部的电梯液晶电视和楼宇外部的大屏幕液晶电视），交通移动媒体联播网，大卖场、连锁店、超市、便利店联播网，及高级美容店、高尔夫球场、机场联播网等。液晶电视广告联播网的优势，就是要被受众“看见”，吸引受众注意力，对之进行有效管理。
2．液晶电视广告联播网：有效注意力管理器
学者达文彼特和贝克在著作《注意力管理》中提出：现代社会过多的资讯压力，已经超过了人们注意力负荷，引发了“注意力匮乏”问题，因此，必须学会管理这个重要的，但是有限的资源，不然就会失败[3]。中国人民大学舆论研究所所长喻国明教授也指出，今天媒介已经到了相对过剩的时代，绝对的收视率、
发行量指标作为媒介价值评估的意义已经降解。然而，“随着参与市场的媒介增多，平均化趋势分割媒介市场份额。谁能细分媒介，谁就能创造细分的优势；通过细分媒介，让自己被特定人群“看见”则是细分媒介的价值所在。”[4]。液晶电视广告联播网的特点在于：
其一，有效区分特定受众，这里的受众指的是某些品牌的核心受众。市场细分即“把一个异质化的市场，视为是由许多个规模较小但同质性较高的市场所组成。……”[5]。这样的策略并不以整体市场为目标，而是希望在大众市场中，切割出一个个特定的市场，然后集中全力去占有[6]。商务楼宇液晶电视联播网的目标受众，就是社会中高端商品消费群体。
其二，受干扰性较小，因为它的受众都经过具体细分，不会和一大堆媒体挤在一起来争夺观众的眼球。
其三，可以解决其他大众媒体主动性收视不够的缺陷，在强制性收视区构成主动收视。液晶电视联播网的强制收视区是一个很小的范围，如商务楼宇、超市内、机场或者高尔夫球场休息大厅等。当受众进入或接近这一区域时，所播放的广告或娱乐信息就会自动蹦入眼帘。在这有限的时间内，受众无形中就会接收这些信息。
其四，超低的有效受众千人成本。以上海的商务楼宇液晶电视广告网为例，每个大厦里面平均8部电梯,每个电梯日均流量约2454人次,媒体收视人口为1227人次。以200栋联播网计算，媒体日覆盖人次：200×8×1227=1,963,200人次。从Cpm成本而言，对25-50岁之间，收入>3000元的时尚白领阶层而言，有效Cpm成本仅为电视广告的五分之一。这种优势随着学历职位和收入的上升而更加明显，特别是对于企业主及高级经理人阶层，Cpm成本仅为10%以下[7]。
3．终端制胜：利用液晶电视联播网与受众深度沟通，构建受众品牌认知度
终端的含义：一是指传播终端；二是销售终端。前者解决“形象和产品认知”的问题，后者解决“产品陈列、引导购买”的问题[8]。
从近年来的情形看，中国的销售终端和传播终端同时在经历着细分化过程，销售终端除了大卖场、连锁超市、专业连锁店、便利店外，还出现了折扣店、加油站、机场销售、高尔夫球场等新形式。传播终端细分化的主要趋势之一，就是分众媒体的出现。
对于一些非常依赖终端的产品（如FmCG快速消费品）来说，要想在众多竞争品牌中脱颖而出，就需要强大的支持工具，我们以Focusmedia的大卖场联播网和商务楼宇联播网为例，进行代表性分析：
如今，FmCG产品（快速消费品）的品牌忠诚度越来越低，终端是消费者最易改变选择的地方，而大卖场终端是消费人口和产品消费量最聚集的所在，所以这里已成为广告主的必争之地，Focusmedia全国大卖场联播网的诞生成为众多FmCG广告主的一种精确、高效而实用的媒体[9]。卖场电视联播网就是将液晶和等离子电视设置于卖场零售终端，在购物状态中直接刺激消费者的购买欲望，影响消费者的购买决策，同时，卖场电视在最好的时机提高回忆率，巩固受众对品牌的忠诚度。更重要的是分众传媒的卖场电视帮助品牌占据着终端的话语权，掌控现场销售的主动权。在卖场内封闭的广告环境中，每一个广告片的出现都是极具影响力的，她挑起了消费者对商品占有的欲望，帮助消费者完成了最后一刻的决定和品牌选择。
此外，Focusmedia率先推出的商务楼宇液晶电视联播网，面向企业主、经理人和都市白领，由于工作繁忙、生活高节奏，不能成为传统媒体的主要受众，大众媒体如报纸、电视很难击中这类中高端消费者。但是，他们的活动场所无外乎是写字楼、高级商厦、公寓、酒店、餐饮、娱乐、健身会所、高尔夫球场、机场，一天当中除8小时在家外，16小时在以上场所，Focusmedia非常适时地出现在这些受众面前，潜移默化地影响着他们对所传播的品牌的认知与态度[10]。其特点就好比战场上的“狙击手”——精确有效地打击中高端目标受众。能够有效的提高产品在目标消费者心目中的品牌知名度，一个媒体是否成功事实上就是看它能否有助于客户的生意，而客户更希望看到直接的数据。包括知名度、认知状况、偏好感，以及销量的成长。来自第三方的监测报告有详细的数据加以证明：
以下是新生代市场监测机构媒介研究部的《2004年9月商务楼宇液晶电视联播网的广告效果监测报告》（时间：2004年10月15日——18日）[11]
提示前提示后
中国移动96.4100.0
三星手机92.798.2
安联大众45.587.3
百威啤酒34.587.3
LG笔记本电脑49.185.5
Xo人头马32.780.0
上海工业开发区32.778.2
海尔洗衣机47.376.4
五粮神40.069.1
飞利浦43.667.3
金盛人寿36.465.5
丰田威驰20.063.6
强生婴儿沐浴露36.463.6
淘宝网41.662.5
欧莱雅双重纯美白护理液30.961.8
tCL超薄液晶电视25.561.8
欧莱雅轻绒液体粉底38.260.0
迪姆鞋业36.452.7
复旦mBa25.547.3
奥林匹克花园30.947.3
风神天籁27.345.5
冠军瓷砖27.343.6
千思装潢21.843.6
威克多服装23.641.8
张裕解百纳27.341.8
东风本田32.740.0
提示前提示后
香必飘14.540.0
新浪网29.140.0
爱浪音响30.938.2
多普达手机29.138.2
东风悦达起亚远舰27.334.5
丰田花冠25.534.5
中国网通23.634.5
莱诗邸23.634.5
世界黄金协会21.832.7
索爱手机27.330.9
眼力健全能护理液27.330.9
风神蓝鸟29.130.9
华硕笔记本电脑18.229.1
中智人才网12.729.1
美多27.329.1
陆仕月饼25.529.1
金杯阁瑞斯20.027.3
网球赛20.027.3
美旗装潢12.727.3
中邦风雅颂21.827.3
正大福瑞达润洁25.527.3
真阳蟹上门20.027.3
一拍网10.927.3
香港旅游局27.327.3
SoHU21.827.3
2004年9月，上海商务楼宇液晶电视联播网广告知名度调查显示
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由以上的数据可以看出，在所调查品牌中，产品种类包括家电、汽车、电子、通信、互联网、房地产、企业、饮料食品、保健品、医药、化妆品、洗涤用品、服装等。在经过楼宇液晶电视广告投放后，在消费者中的品牌知名度平均提升度为18.1％，品牌知名度上升了30％以上的占受调查产品总数的21％，比如百威啤酒，安联大众、LG笔记本电脑等品牌、其中人头马的受众知名度比广告投放前上升了53％，效果十分显著。
4．不足与应对措施
(1)目前液晶电视联播网只是刚进入“覆盖收视发展期”，还未达到“重度传播效应期”。媒体覆盖面虽然已经达到一定规模，但是在受众之中的影响力仍有待加强。液晶电视联播网尚年轻，无论在覆盖选择和播放内容选择上还有待改善。广告商应重点研究科学的市场调查研究方法以及研究广告在时间和内容上的组合。
(2)广告信息的强制性和重复性。广告投放过分注重如何“到达”消费者，对消费者的“反馈”却了解甚少。而且由于播放的广告内容和其他传统媒体上出现的内容几乎一样，它们刻意经营的小范围、高达到率的广告模式，可能从本质上和“狂轰滥炸”的大众传媒并无区别。
对广告主而言，只有针对不同的媒体，选择适当的创意，才能“到达”受众，又获得积极“反应”的效果，而在这个过程中不断的进行广告效果测试，也能减低投放的风险。科学权威的广告效果研究是企业制定营销计划的重要借鉴因素之一。一些媒体提供商已经注意到了这一点，如白马户外广告的Ceo韩子劲曾表示，希望和客户合作，设计能和自身形式结合紧密的广告内容。对此分析人士也表示了赞同，认为此举可能会改善这种新型媒体目前效果不佳的局面，毕竟有创意的内容才是广告的灵魂，“谁抓住了这一点，谁就会成功”[12]。
(3)开发维护成本较高。公交移动电视、铁路移动电视、商业楼宇液晶电视联播网、高级美容连锁店联播网、高尔夫球场联播网等广告联播网，需要技术含量高的软硬件支持，开发和维护的成本相当高。立足于区域市场，吸引地方媒体公司加盟或合作，扩大业务范围的同时也降低了成本，这也许是可行的方法之一。
5．结束语
现代营销注重媒体选择的整合性与互补性。传统大众传媒注重品牌普及知名度的提升，而液晶电视联播网注重对城市白领及中高端收入消费阶层人士的重度覆盖，以传统电视提升品牌的普及知名度，而以户外分众电视强化对目标受众群体的重度覆盖，将令整个媒体投资更趋于经济和实效。分众媒体，应该作为大众媒体的有益补充。作为企业整合营销策略的不可或缺的一部分，与受众深入沟通，通过深度渗透，实现终端营销。
[参考文献]
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[10]朱海龙：《迎接细分受众的媒体精耕时代》[eB/oL].《分众行销与企业传播的战略——分众行销时代的传媒变局》专刊:华语媒体研究会.
楼宇经济调研报告篇4
楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态，作为近年我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，越来越受到各地政府和理论界的关注。楼宇经济的又好又快发展具有拓宽城市发展空间、加快经济结构调整和提升城市品位等方面的重要作用。对于处于工业发展平台期、调整期的**来说，发展楼宇经济意义更为重大，是事关科学发展观全局，事关人均生产总值突破2万美元大关和“两个率先”（率先迈入发达城市行列，率先迈入后工业化时代）目标的实现，事关共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”全局的重大抉择。
一、概念界定
（一）业态
业态（typeofoperation），是20世纪80年代从日本引进的概念。它首先出现在20世纪60年代的日本。一般认为，“业态”就是“零售商业形态”,是指具有相同经营方式和相同经营技术、方法的零售商业机构的集合,具体包括百货店、超市、便利店等。
本规划所称业态是广义的概念，是指产业形态。所谓产业形态，就是指人们对于产业所能感知出来的所有状态、样式和特征等。产业所表现出来的形态是多种多样的,主要有使用形态、价值形态、知识形态、资本形态、虚实形态等。其中最基本的是使用形态，即从产业所能提供的产品或服务的用途来划分不同的产业形态。
（二）楼宇经济业态
楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态。就**来说，作为楼宇经济载体的楼宇主要有商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房、城市综合体、保护建筑和农居SoHo等七种。
所谓楼宇经济业态，是指楼宇经济的产业形态。楼宇经济的不同产业形态构成了楼宇经济的多种业态门类。对楼宇经济的产业形态的规划研究，有助于提高政府制定和实施促进楼宇经济发展相关政策时的针对性和政策的有效性。
（三）楼宇经济业态门类
楼宇经济业态可以从多方面进行分类，按使用形态，即产品或服务的用途不同可以分为商贸、金融、商务等；按价值形态，即在产业价值链中位置可以分为总部经济、研发经济、呼叫经济等；按资本形态可以分为本地资本、外地资本，货币资本、人力资本等；按虚实形态可以分为虚拟经济、实体经济，抑或是两者相融的虚实经济。
本规划主要从楼宇经济的使用形态出发，并依据《**市20**—20**年现代产业体系分类及发展导向》构建**“2+1”（第二产业、第三产业和文化创意产业）楼宇经济业态体系。
二、经验借鉴
（一）国际大都市
1、纽约：美国的经济中心，也是国际经济、金融中心，被视为都市文明的代表，其城市经济发展主要特点：①服务业规模持续增长。从上世纪五、六十年代开始，在生产者服务业的带动下，服务业逐渐占据统治地位。②制造业在转型中发展。制造业的比重虽然下降，但仍然是美国第三大工业中心，以服装和出版业等都市工业最盛，是世界上最大的服装业中心之一。还针对制造业出台保护性政策，保护并激励工业空间供给。③产业集聚现象明显。产业部门在发展过程中，形成功能核心区，以华尔街为中心的金融贸易集群，以第五大道为中心的商业区，以及中城的商务区、钱伯斯和休斯敦之间的高楼工业区、西区的妇女时装中心等。
2、伦敦：欧洲最大的经济中心,世界三大金融中心之一，其城市经济发展主要特点：①金融、房地产、商业占主导地位，休闲服务业、创意产业等发展迅速。共有277家外国银行在伦敦设立分行或子行。能够与制造业很好互动的创意产业发展迅速，支撑了制造业的档次。②服务业集聚发展。服务业多点集聚发展是伦敦服务经济发展的一个突出亮点，有国际商务与金融核心区域伦敦金融城，也有英国零售和戏剧中心伦敦西区。③以都市型工业为主导。工业总量比重低，但仍然是英国最大的工业城市，印刷、机械制造等具有很高水平。其中印刷出版业占整个工业产值的1/2强。与英国其他城市相比，工人劳动生产率明显高，高技术工作岗位超过一半。
3、东京：日本的政治、经济、文化中心，是世界三大金融中心之一，其城市经济发展主要特点：①多层次、网络化发展特征明显。构建了“多核多圈层”结构，由市中心区、8个副中心区、9个特色新城组成完整体系。②总部经济十分发达。在日本的外资企业，约75%将总部设在东京，是拥有500强企业总部最多的城市。③生产者服务业发达。金融贸易商业所占比重相对要少，为制造业服务的生产者服务所占比重较大，突出的是产品研发部门。④交通驱动作用明显。上世纪六十年代开始，东京西郊新宿建成了与东京都内所有地铁相连接的巨大交通枢纽，使新宿在经历城市边缘区、综合交通枢纽后成为日本规模最大、现代服务产业集聚程度最高的地区。
4、香港：亚太区乃至国际的金融中心、国际航运中心、地区贸易中心，其城市经济发展主要特点：①阶段性特征明显。近100多年来经历了从贸易转口港、工业化经济到多元化经济、服务经济的转变。②服务业发展迅速。内地的改革开放为香港各项服务业的发展提供了大量商机，特别是在贸易、货运、仓储、金融、法律及会计等方面。③制造业相对稳定。印刷出版业和服装业是香港最主要的两大工业。尽管制造业在香港经济中的重要性有所下降，但是利用内地的外包加工服务，近年香港的制造业表现较为稳定。④总部经济发达。超过3200家国际企业选择在香港设立亚洲区总部或办事处，主要从事批发零售、贸易、中介服务、金融、制造业、运输及相关服务等。
（二）对**的启示
1、强调服务经济发展。服务业取代制造业成为城市发展的核心产业的过程，就是国际大都市的发展壮大过程。服务业特别是生产者服务业是国际大都市实现对外影响与控制的方式与主要途径。从纽约、伦敦等城市都可以看到，直接服务于制造业的生产者服务业强劲增长，成为促进城市就业、带动城市经济增长的主导力量，尤其是金融业、中介服务业等现代服务业的繁荣是国际大都市的重要标志。对于正处于城市化、国际化进程中的**来说，发展楼宇经济必需重视提升服务业的层级和国际化水平，要加快现代服务业态发展。
2、做精做专都市工业。在进入后工业化时期的纽约、伦敦和东京等国际大都市，相对于服务业的快速增长制造业在产业体系中的地位都有明显的下降。但是，这并不妨碍这些国际大都市在某些制造业上依然保持很强的竞争力，伦敦的印刷出版业，纽约的服装业等都是这样。这些适合在城市空间生存的都市型工业仍然在国际大都市得到很好的发展。对于**来说，在主抓服务业态的同时，要结合**产业实际特点鼓励发展一批具有占地少、附加值高、发展潜力大等特征的**特色都市型工业，并且做精做专。
3、明确多核化发展格局。国际大都市的发展历程都表明，城市发展要经历城市功能的形成期、成长期、分离期和城市体系群的形成期。这四个时期的变化过程就是由单核向多核的过渡。**在发展楼宇经济过程中应着重审视老城区各商圈之间、新城和老城之间、各新城之间的关系，明确各重点发展区块的功能地位及其楼宇经济发展的主导业态，促进其加快发展。
4、制定集聚发展战略。集聚能够带来资金雄厚、人才众多、专业化水平高、创新环境优越等多方面的优势。在纽约、伦敦与东京等城市商务、金融、科技服务等服务业的集群化特征明显。以纽约为例，90%以上的金融和85%的商务服务业都集中在曼哈顿地区。**发展楼宇经济必须十分重视集聚区的建设，分析集聚的文化、交通、产业、人才因素，注重集聚区整体品牌形象设计，制定集聚发展战略。
5、鼓励业态多元化。从多数城市经济发展的经验来看，业态发展经常会超出大家的预计，人们往往无法准确预见到哪些业态能在未来得到繁荣发展。国际大都市也都是经历过一个业态多元发展的阶段后逐步确认主导业态。**在发展楼宇经济时要更着重营造一个健康的发展环境，制定的产业扶持政策尽量能有更宽泛的支持范围，而不是仅仅针对特定行业或企业。
6、引领区域经济发展。国际大都市的成长都不是偶然的，都是源于区域经济的发展。纽约、伦敦、东京和香港等国际性大都市都首先是一国或一个区域的中心城市，然后才能在对外经济联系中有更加重要的地位，伴随着该区域经济的发展成就了这些国际大都市。**在通过选择主导业态、促进业态集聚等发展楼宇经济过程中，必须充分考虑在**都市经济圈、长三角区域的中心城市地位。
三、现状与形势
（一）业态现状
改革开放**年来，特别是近年产业升级转型和经济发展方式的转变，**的楼宇经济取得了较大的发展。20**年市区税收在**00万元以上的楼宇有65幢，创造税收达69.58亿元，分别比上年增长1.03倍和4.5倍。楼宇经济在业态上呈现出以下特点：
1、服务业态初具规模。市委市政府把发展现代服务业作为经济结构调整的战略重点、经济再上新台阶的引擎。20**年至20**年，全市服务业增加值由1**3亿元增至2213亿元，增长112%；服务业增加值比重由43%增至46.3%，年均提高0.825个百分点。从2007年开始全市服务业实现增加值总量及比重首次超过工业的历史性跨越。20**年服务业增加值对全市生产总值增长贡献率达57.7%；服务业实现税收452亿元，占全年财政收入的比重达49.7%。
2、文化创意产业发展迅速。20**年，**文化创意产业取得了巨大的成绩，实现增加值579.86亿元，增长17.6%，高于全市GDp增速6.6个百分点，高于全市服务业增加值增速3.8个百分点；文化创意产业增加值占全市GDp比重达12.1%，比上年提高0.2个百分点。其中动漫产业发展尤为喜人，在20**年度全国各城市动画生产排行榜上，**超过广州、上海从2007的全国第四位跃居为第二位，有四部作品还位列国家广电总局推荐的34部国产优秀动画片。
3、业态结构逐步优化。传统服务业比重下降，新兴服务业快速发展。2005年至20**年，批发零售、住宿餐饮、仓储、邮政等传统服务业增加值占全部服务业的比重由33.2%降至31%；金融业、信息服务和软件业、中介服务业、文化创意产业、服务外包等新兴服务业态发展迅速，正逐渐改变传统服务业占较大比重的偏低层次业态结构。目前，**拥有包括花旗银行、汇丰银行、东亚银行、渣打银行、新加坡星展银行等各类金融机构近200家，金融总量位列北京、上海、深圳、广州之后。
4、业态集聚已成雏形。从区块层面上，已基本形成黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、湖滨商圈等商贸、商务集聚区，庆春路、延安路沿线的金融服务集聚区，以及一批文化创意产业、服务外包业园区或基地。特色楼宇的数量正在不断增加，有中介服务机构聚集的商务楼宇嘉华国际、三新大厦，有税收超亿元的商业楼宇**大厦、标力大厦，有信息服务专业楼宇东软创业大厦等。从各城区的比较来看，上城区、下城区的业态集聚水平相对较高。
尽管**的楼宇经济发展已经取得了较大成绩，但是对照国际大都市和建立“3+1”现代产业体系目标，仍然存在一些需要引起足够重视问题：一是业态质量亟待提高，主要表现为品牌化、规模化的国际知名中高端服务机构不多。二是部分潜力特色业态存在“先天不足”，如文创企业规模普遍偏小，且高端人才缺乏。三是楼宇经济各业态之间的结构还不太合理，金融业、文化创意产业、中介服务业等业态发展不够。四是作为楼宇经济载体的楼宇的建设规划尚需进一步细化，特别是中心城区的老楼宇更新提升的相关配套政策不够完善，缺乏承载高端服务机构的商务楼宇。五是各城区对都市工业发展缺乏全面的认识，对都市工业楼宇的开发建设重视不够。
（二）面临形势
城市经济的发展或多或少会受制资源约束、环境保护、城市扩张、国际环境、重大项目的实施等多方面因素的影响。**的楼宇经济的未来发展也正面临着这些因素的作用。
——资源环境条件约束，倒逼楼宇经济加快发展。随着经济的发展，城市土地资源和环境容量等方面的制约越来越严重。楼宇经济对土地节约集约利用的特点和现代服务业具备的资源节约型、环境友好性特性，迫使**要加快发展以现代服务业态为主的楼宇经济。
——区域产业转移加快，为楼宇经济提供发展机遇。正积极推进的“退二进三”和服务业的跨国转移，为**楼宇经济发展提供了难得的机遇。**的楼宇经济应抓住这一历史机遇，加快产业结构调整和全力承接国际服务产业转移，加大楼宇经济的发展步伐。
——城市发展所处阶段，对楼宇经济发展提出要求。**已经进入了人均生产总值超1万美元，力争突破2万美元和率先迈入发达城市行列、率先迈入后工业化时代的阶段。实现突破“2万美元”和“两个率先”对楼宇经济和具体业态发展提出了很高的要求。
——城市发展方向调整，为楼宇经济发展扩展空间。新的城市总体规划确定的城市东扩、沿江开发、跨江发展的城市发展方向，为**发展楼宇经济、充实楼宇经济业态提供了巨大潜力。
——新城和综合体建设，有利于促进业态更新整合。市委十届四次全会明确要实施城市国际化战略，做好“新城”和“城市综合体”文章，在市区沿钱塘江规划建设“十大新城”和一批城市综合体。新城和综合体将成为**发展楼宇经济的主战场。
——交通基础设施建设，为楼宇经济发展创造条件。萧山国际机场、城际铁路、新东站、地铁等重大交通设施项目的建设，提高了**的交通可达性，有利于发挥中心城市作用，促进了商贸物流、金融等业态在相关节点的集聚，为楼宇经济发展的创造了条件。
四、总体思路
（一）指导思想
以党的十七大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照市委市政府提出的“招商一批、管理一批、更新一批、建设一批、规划一批”的“五个一批”要求，围绕打造“两中心”（全国民营经济总部中心、全国文化创意产业中心）目标，通过实施一体化战略对楼宇经济业态进行结构调整、布局优化、层次提升，为全市拓展发展“新蓝海”、培育经济“新增点”，力争早日建立现代产业体系、实现产业发展“三级跳”目标，率先迈入后工业化时代。
（二）基本原则
1、坚持市区联动。形成市区联动、以区为主的推进机制。市里对楼宇经济发展做出总体部署，负责规划、政策的制定和协调、考核等工作。城区负责各项具体工作，调动街道（乡镇）、社区（村）的积极性，市区联动、四级参与、形成合力。
2、坚持市场先导。遵循经济发展和市场调节的作用，充分运用市场的供求信号和价格杠杆，调节楼宇经济业态优化配置，促进楼宇经济业态良性运行，推进楼宇经济业态的能级提升和业态结构的不断优化，推高楼宇经济业态发展的内涵式动力。
3、坚持重点突出。在综合分析**楼宇经济业态现有基础和未来需求的前提下，明确**未来相当长一段时间内着重扶持和发展的楼宇经济业态及其布局，充分发挥政府主导力、市场配置力、企业主体力“三力合一”的作用。
4、坚持统筹布局。摒弃遍地开花、见缝插针式的旧模式，着眼于规范开发、提高效益和增强竞争力，统筹业态布局、优化结构，实施重点区块、重点楼宇的重点业态开发的有序推进模式，从而推进全市楼宇经济业态的合理发展和布局。
5、坚持创新创业。鼓励政府、企业、中介机构充分发挥创造性思维、运用创新型理念，在楼宇经济业态招商、管理、建设、规划、服务等领域提出新思路、新理念、新举措，以创新求发展，以创业促富民，努力开创楼宇经济发展的新局面。
（三）总体目标
通过政策引导、市场配置相结合，力争至2020年初步建立起层次完备、结构优化、布局合理的“2+1”（第二产业、第三产业和文化创意产业）楼宇经济业态体系，基本实现打造“全国民营经济总部中心”和“全国文化创意产业中心”的目标。
1、业态层次完备。引进和培育一大批中高端国际服务机构；吸引更多的大中型民营企业总部和跨国公司、国内大企业集团的区域性总部来**发展；电子商务等先进商业方式得到进一步推广；武林、黄龙、湖滨等成熟商圈的业态继续得到提升；高起点谋划钱江新城、创新创业新天地等新开发区块的业态体系。
2、业态结构优化。金融业、信息服务与软件业、中介服务业、房地产业和文化创意产业等现代服务业态得到快速发展，其在楼宇经济中的比重得到不断提升。力争到2011年，市区服务业增加值占GDp比重达到54%，其中金融业占GDp比重达到10%；市区文化创意产业增加值GDp比重达到18%。
3、业态布局合理。建成以“两轴两核”为统领，“六心十三区”的业态集聚区为骨干，特色楼宇、重点楼宇为支点的一体化、有机发展的楼宇经济空间网络；各业态之间、楼宇经济与其他经济形态之间的联动机制通畅、有效；各城区之间业态特色鲜明、错位发展；服务业集聚区、都市工业区建设实现特色化、规模化、品牌化。
五、发展路径和业态选择
（一）发展路径
1、区域一体化：统筹兼顾、错位发展，形成有序分布的产业空间结构。错位发展的基本内涵是差异化战略与合理定位战略。各城区、重点区块应在努力分析各自现实条件、优劣势的基础上，对业态发展进行合理定位，制定差异化发展策略，以便都能利用自身优势更好地发展。主城、副城、组团、新城和综合体是**发展楼宇经济的主要载体，对他们必须站在全市的角度统筹兼顾、错位发展，形成各具特色的核心功能区。市政府应通过制定各种政策手段促进各城区之间的合理分工和协作，特别要关注对几个主要商圈、新城等的功能定位，防止出现业态同构化现象，减少或避免不必要的恶性竞争，实现差异化和错位发展，最终形成全市范围内有序分布的产业空间结构。
2、区块一体化：“三步走”、集聚发展，形成高度浓缩的产业空间内核。从多元化、特色化到一体化的“三步走”过程，也就是一种或多种业态为追逐外部规模经济、创新效益、竞争效益而在某个特定地理区域内高度集中的过程。集聚发展是实施“三步走”战略步骤的基础也是实施目标，能为承接国际产业转移、发展先进业态提供条件。“三步走”的起点可以根据各区块的基础、定位不同而有所不同，基础较好和定位较高的区块可以直接从特色化、甚至一体化开始发展楼宇经济。**发展楼宇经济应在主要商圈、新城、综合体和其他重点区块，依据“三步走”的思路有序推进，通过培育或引进品牌化、规模化的企业，并依托这些企业形成高度浓缩的产业空间内核。
3、产业一体化：紧密关联、互动发展，形成紧密耦合的产业空间衔接。互动发展能够推动产业的发展和升级，是区域经济发展中依据市场规律而实现的产业互补、互利、互促的一种经济合作与竞争行为。这种竞合过程强调推动楼宇经济各业态的一体化发展，更重视楼宇经济业态特别是生产者服务业态与其他产业之间的互动发展。各城区在制定楼宇经济发展规划和实施产业扶持政策时必须结合当地的产业特点，促进不同产业的联动发展，促进制造与创造相互促进，制造业与服务业相互配套，工业化与信息化相互融合，科技、文化、人才相互支撑，实现多业态、多功能的互动和融合。在构筑产业链时还应考虑**在**都市经济圈和长三角南翼中心城市的地位，积极培育一批辐射能力强的楼宇经济业态。最终通过构筑合理产业链、促进不同产业互动发展，形成紧密耦合的产业空间衔接。
（二）业态选择
1、选择原则。发展楼宇经济必须坚持有所不为、突出重点，围绕“两中心”的打造选择一批重点发展业态，支持整个楼宇经济协调健康发展。重点发展楼宇经济业态的选择应遵循：
——适合空间集聚，体现规模性。选择集聚能带来专业化分工、及时更新产品和提高品质等方面核心竞争力，发挥规模效益的业态。
——符合环境友好，体现低碳性。选择的业态有利于实现城市的可持续发展，有利于走环境友好的低碳型城市发展之路。
——促进社会稳定，体现外部性。选择有利于解决城市产业转型中工业企业纷纷外迁带来的就业、交通等问题的业态。
——代表业态方向，体现先进性。选择具有先导性、高度化、代表楼宇经济的未来发展方向的业态，引导区域经济发展。
——具有**特点，体现差异性。利用**在环境、文化、产业等方面的得天独厚条件发展具有**特色的业态。
2、发展要点。根据上述原则和《**市20**—20**年现代产业体系分类及发展导向》，构建“2+1”（第二产业、第三产业和文化创意产业）**楼宇经济业态体系的发展要点如下：
（1）改造提升第二产业。改造提升第二产业的重点是：提升发展传统优势工业；适度发展新型重化工业；大力发展高新技术产业。其中重化工业不适合成为以城市楼宇为主要载体的楼宇经济业态。因此，第二产业中楼宇经济的发展重点是：提升发展传统优势工业；大力发展高新技术产业。重点发展的第二产业楼宇经济业态有：
——传统优势工业：食品、饮料制造业、纺织业、服装加工业、包装印刷等都市型工业。
——高新技术产业：通信设备、计算机及其他电子设备研发与制造业。
（2）大力发展第三产业。大力发展的第三产业有旅游业、文化创意产业、金融业、商贸服务业、现代物流业、信息服务与软件业、科技服务业、中介服务业、房地产业、社区服务业等十大门类现代服务业和总部经济、服务外包产业。第三产业中除了游览景区管理、交通运输中的部分门类外绝大部分都是楼宇经济。重点发展的第三产业楼宇经济业态有：
——旅游业：旅行社、文艺创作与表演、艺术表演场馆、娱乐业、住宿业等。
——金融业：银行业、保险业、证券业及其他金融活动等。
——商贸服务业：批发业、零售业、餐饮业。
——信息服务与软件业：电信和其他信息传输服务业、数字电视产业、互联网经济产业、计算机服务、软件服务等。
——中介服务业：企业管理服务、法律服务、咨询与调查、知识产权服务、广告业、职业中介和其他商务服务等。
——房地产业：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动等。
（3）积极扶持发展文化创意产业。打造“全国文化创意产业中心”是楼宇经济发展的重要目标。文化创意产业重点发展的信息服务业、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业、文化会展业等行业大多属于楼宇经济业态。其中重点发展的楼宇经济业态有：
——信息服务业：互联网信息服务、软件服务、广播电视传输、计算机系统服务等。
——动漫游戏业：动画和漫画、网络游戏等。
——设计服务业:工业设计、服装设计、建筑设计、规划设计、广告设计、工程管理及咨询策划业等。
——现代传媒业：印刷、广播、影视、出版、发行等。
——艺术品业：艺术品设计、制造及部分文化艺术活动等。
——教育培训业：职业技能培训、其他教育等。
——文化休闲旅游业：旅行社、室内娱乐活动、休闲健身娱乐活动、文艺创作与表演及部分文化艺术活动等。
——文化会展业：会议及展览服务、博物馆等。
（三）业态体系
根据上述业态选择，并依据**市现代产业体系分类构建**20**—2020年的“2+1”（第二产业、第三产业和文化创意产业）楼宇经济业态体系（见附表1）。列入本次楼宇经济业态体系的是今后**鼓励发展的楼宇经济业态。
六、保障措施
（一）加强组织领导
在市楼宇（总部）经济领导小组的领导下，由领导小组办公室牵头，抓好规划落实，制定年度目标，切实加强对楼宇经济业态的规划和培育工作。领导小组办公室要加大对各部门和城区的协调力度，建立完善市、区两级政府主要领导联系重点特色楼宇制度、成员联络制度、月度材料与信息报送制度、季度例会制度和年度考评考核制度等。“五个一批”工作的牵头部门和各城区要进一步落实专人，明确责任，抓好发展楼宇经济业态发展的相关工作。各部门和城区在定期报送各自负责领域楼宇经济发展相关数据和工作进展的同时，要将楼宇经济的业态培育情况作为一个重要内容上报，由领导小组办公室汇总、整理后上报市委、市政府供决策参考。
（二）强化规划控制
在《**市楼宇经济发展规划纲要》、《**市区楼宇经济空间布局规划》和《**市楼宇经济业态规划》的指引下，和现代服务业集聚区的打造充分衔接，通过以点带面，引导全市楼宇经济向高端化、品牌化方向发展，提升楼宇经济整体水平。加强规划宣传和引导力度，避免同质化造成恶性竞争。在确定楼宇经济各发展重点区块的功能定位后，各区要在本规划提出的楼宇经济重点发展业态基础上，对重点楼宇的业态进行深入研究。加强楼宇建设项目的前期研究，由市发改委牵头相关部门对拟建楼宇项目的经营业态、经济效益进行评估，帮助业主提前规划楼宇主要招商业态及定位。对已建成招商的楼宇，现有业态和规划定位不符的，应逐步予以调整。
（三）发挥政策导向
尽快梳理目前已经出台的各类优惠政策，把发展现代服务业、总部经济、高新技术产业、上市融资、科技创新等方面的政策中与楼宇经济相关的政策进行汇编，发至招商一线人员、物业部门和开发企业，做到知晓政策、懂得政策和用好政策。同时抓紧制定出台楼宇经济高端业态培育的专项政策，对成功引进国际知名品牌企业的管理机构（或招商机构）由政府给予一定的奖励。引导关联企业在楼宇内集聚，特别是引进和培育关联性大、带动性强的大企业、大集团，打造一批集团总部楼、中介服务楼、文化创意楼、服务外包楼、金融楼、科研楼、信息科技楼等特色楼宇，走特色化、一体化道路。
（四）实施专业招商
进一步办好楼宇专项招商活动，将楼宇招商作为招商引资工作的重点来抓。在楼宇招商工作中，应结合楼宇的功能定位实施专业化招商、产业链招商、业态招商。按照“服务为先、管理跟上、市区联动”的原则，在全市范围内划定一批重点楼宇和特色楼宇，在对外招商中予以重点推介。进一步完善高效灵活的楼宇招商组织体制，形成楼宇招商合力，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现四方联动。重点培育一支懂经济的招商队伍，提高专业化招商水平，加大针对性招商力度。加深与项目业主单位的沟通，全程参与招商工作，把好业态准入门槛，提升经营业态定位。
（五）抓好环境建设
进一步抓好楼宇外部环境和内部环境建设。在外部环境上，充分挖掘潜力扩容外部停车设施，抓好公共停车场、立体停车场建设。同时结合地铁建设，加快道路交通设施改造，完善商务区步行系统，改善楼宇功能集聚区的动态交通环境。重视商务楼群的业态布局，合理调整周边业态，完善商务配套设施。在内部环境上，要重点完善楼宇更新改造技术标准，提高楼宇的建设水平和软硬件环境，解决电梯容量不足，物业管理不完善等问题，提升其综合品质。制定楼宇更新行动计划，明确更新楼宇清单，改造一批楼宇为甲级写字楼和“5a智能大厦”，打造一批高品质、现代化、智能化的商务楼宇。
（六）加大服务支持
进一步强化政府服务功能，既推进楼宇标准化管理，又积极提供个性化特色服务，打造楼宇服务品牌。加强部门间的沟通和协调，加快设立重点楼宇工作对接网络，为楼宇业主和入驻企业提供政策咨询、工商、税务等综合。优化楼宇建设、更新项目审批流程，楼宇建设、更新项目一律进入“绿色通道”，项目业主可申请委托政府安排代办员实行免费全程代办服务。引进管理水平高的物业公司，充分调动物业服务企业的积极性，适应楼宇管理综合服务的管理需求。出台楼宇管理导则，建立楼宇星级管理制度，明确星级楼宇评级标准，开展楼宇管理评级活动。完善服务平台，加快全市楼宇信息系统的开发和建设，实现楼宇规划、开发、建设、经营、管理的统一、全程服务和监管。
楼宇经济调研报告篇5
高校食堂视频广告的优势
笔者调查发现，高校食堂视频广告的主要内容涉及培训、时尚用品和图书等多个方面。相对于校园内其他广告的传播媒介和传播方式（比如校报和其他校园官方媒体或学生自办媒体、海报栏张贴的海报以及对校园的活动赞助等）来讲，高校食堂视频广告投放的集中度高，绝大多数学生要到食堂就餐，因此，高校食堂视频广告凭借自身的传播优势而备受商家青睐。
相对于传统意义上把上班族作为受众的楼宇广告来讲，高校食堂视频广告具有自身的传播优势。传统的楼宇广告和食堂广告在内容上是有所不同的。如果说传统楼宇广告是一份麦当劳快餐，那么，食堂视频广告就是一桌具备复杂烹饪工序的中式佳肴。楼宇广告的传播方式如同连珠炮，一个接一个地播放广告；而高校食堂视频广告则更类似于普通的电视广告，广告多以插播的形式出现，前后各有一段相对精彩的节目。在商业场所，上班族们停留在电梯等公共空间的时间较短，广告只能以生硬的填鸭式手段一个接一个地播放，极易让受众心生厌恶；而在大学食堂中，学生就餐期间心情较为轻松愉快，就餐时间较长，这就与坐在家中收看电视具有一定程度的相似性。于是，广告公司就可以用心在节目内容上进行策划、编排和多样化制作，以降低节目和广告的商业化气息。
高校食堂视频广告的劣势
目前，学生对食堂视频广告的关注程度依然较低。从外部原因来看主要有以下几点：
1.就餐者数量少时起不到“广而告之”的效果，就餐者数量多时又容易听不清，传播效果差；2.结伴到食堂就餐的学生说说笑笑，对视频广告的关注度会有所削弱；3.随着大学生活节奏的加快，很多学生就餐较快，也削弱了对视频广告的关注；4.受传统楼宇广告的影响，部分学生本身对楼宇广告具有厌恶和抵触情绪；5.学校作为一个行政单位，其食堂的一些政策和规定也限制了节目和广告的播放。
从内部原因来看，与电视节目相比，高校食堂视频节目的重复率高，更换周期长。广告公司的注意力主要集中在广告投放上，其节目的专业制作力量相对薄弱。在此过程中，广告投放的效果、节目质量的好坏却显得并不那么重要了，因为商家并没有一个行之有效的高校食堂视频广告传播效果的反馈机制。
在调查和采访中，笔者听到这样一些声音：食堂视频广告使校园中的商业气息加重，不利于保持象牙塔的纯洁性，遭到了一些高校师生的反感。山东大学广告系副教授刘悦坦在讲课时曾说：“在美国，你看不到楼宇广告这种形式的广告。在美国人看来，人们的公共空间是不能因私人的赢利目的而被随便地占据和进行商业性开发。楼宇广告有强制公众在自己的公共空间内接受广告的嫌疑，是侵犯人权的行为，公共空间属于公众。”笔者通过同学的帮助，分别于北京师范大学、山东大学、兰州大学、云南大学等四所高校的食堂中对正在就餐的各30名学生进行了现场的问卷调查，（如下表）调查结果显示，有23.3%的接受调查的同学并不希望食堂在他们就餐期间播放广告。
相对于高校食堂的平面广告形式，高校食堂视频广告有以下劣势：
1.视频广告的广告费和广告成本相对较高；2.广告更换周期较平面广告短，重复次数较少，长期广告效果差；3.平面广告可以随时被来食堂就餐的学生看到，而视频广告只有在节目和广告播出的时刻才能被恰巧抬头的学生看到；4.液晶屏维护、保养、维修和管理难度大，成本大，需要专人负责，而平面广告只要贴到相应的广告位置即可。
在调查中还发现，高校食堂视频广告具有较强的行政性进入壁垒，进入成本较高，“在位媒介”竞争优势强，刚涉及到此类经营、但资本相对强大的企业要想进入，便不得不采取并购的形式。没有特殊原因，学校一般不愿意为改变食堂广告的合作伙伴而承担风险。并且，大学校园中，涉及到在食堂中播放广告的问题，宣传部、公安处、后勤部等各个部门都可以用各自手中的权力插一手，这就使得许多想要获得食堂广告经营管理权的公司不得不承担一笔数目相当可观的公关成本。因此，在与“在位媒介”竞争的过程中，“进入媒介”自然而然地处于劣势地位，要想扭转这种地位，“进入媒介”便要付出相当高的成本。
建议
高校食堂视频广告作为一种新兴的广告形式，应如何在方便学生生活、开拓学生思维、增长学生见识的同时，使其实现最佳传播效果？笔者运用实地采访、问卷调查和综合分析等方法，对高校食堂视频广告进行了全面的了解和分析后得出结论：高校食堂视频广告拥有其自身的优势和劣势，特殊性明显。广告公司在制作此类广告时，应根据受众特点，将广告的“商业性”蕴藏于“知识性”、“趣味性”和“教化功能”之中，只有这样，广告才能获得长久的生命力。笔者的具体建言如下：
1.加大公益广告的投放比例，以此树立自身的良好品牌和道德形象，提高自身品位，提高在受众中的美誉度，降低部分师生对食堂视频广告的厌恶感；2.尽可能多地在节目中介绍对大学生切实有用的信息（如就业、考研等）；3.举办特色活动吸引学生观看，如邀请名人做一些学生关注话题的讲座等；4.广告采用插播方式，或融入节目中。广告不应占据大部分的视频播放时间。
传统意义上的广告商业气息浓厚，多数广告可以形容为“包在华美外衣里的叫卖声”。高校食堂楼宇广告在广告的策划、制作和投放过程中，应该着重提高自身的质量。广告商在制作广告的过程中，应该重点考虑高校师生的知识面、心态、品位以及好恶倾向等，发展兼具趣味性、知识性、导向性、指导性和教化作用的广告模式，将广告巧妙地嵌入到知识背景中。做这一切的前提是：用一颗真诚的心为大学生服务。当受众群体属于“小众”时，广告的制作和投放理念就应该针对“小众”群体的特点而采取错位式的广告制作理念，只有这样才能寻找到适合自身发展的方向。
上海梵谋文化传媒有限公司就是以节目质量取胜而非依靠风险投资进行投融资和扩张取胜的。该公司始终强调“文化”一词，将自己与其他传媒公司放在差异化的定位位置，该公司以“专注于高校文化与社会文化开发交流的专业传媒机构”为立足点，定位于“上海高校的传媒专家”，秉承“立足青春的殿堂，传承文化的魅力；经营诚信的机构，打造专业的高校传媒”的宗旨，年营业额已经达到700万～1000万元人民币。
目前此行业处于垄断状态，未来的发展趋势必定是形成寡头市场或者垄断市场。在寡头市场下，几大寡头实力相当，相互制约，规范性和服务水平都会相对提高，有利于保证播出节目和广告的质量，提高内容的档次和品位，为食堂赢得更多的利润空间，从而减轻国家和学生的负担；而一家独大的局面则不利于此行业自身的健康发展。
参考文献：
①卜彦芳：《传媒经济学――理论与案例》，中国国际广播出版社，2008年1月版
楼宇经济调研报告篇6
现在，江南春手里的液晶屏不仅遍布各个写字楼，还要进入卖场、酒吧、街头、校园……在你出现的任何场合为你播放广告。
有人惊叹他的创意神话，有人痛斥他是逆流而动的“广告法西斯”。
信奉“想像力创造利润率”的江南春到底是开辟了一片惊人的商业蓝海，还是制造了又一个必将覆灭的股市泡沫？
楼宇广告:是机会,还是商业？
分众传媒是第一个堂而皇之地将“强制性”作为自己最大卖点的传媒企业。江南春不止一次地说：“新媒体一定要打造强制性的收视环境。”在分众的官方网站上，分众介绍自己的媒体优势时，列出的第一条就是“强制性”，“人们可以不看电视，不看报纸，不坐公交，不坐地铁，但一定要回家，一定会等电梯坐电梯，一定要看电梯广告。”
与强制性挂钩的是江南春无时无刻不提到的“无聊经济”：“当一个人处在一个比看广告更无聊的时间和空间的时候，广告就会被人看了。”就在强制性和无聊的交叉点上，诞生了分众传媒最核心的业务――商业楼宇视频广告。
根据分众官方网站的介绍，截止到2006年一季度，分众的商业楼宇联播网“已经覆盖了中国80个以上的主要城市，近75,000个液晶屏，覆盖了数千万中高收入人群”。这些位于写字楼电梯口的液晶屏就像一台广告播放器，每天对着川流不息的人群，不停地循环滚动播放广告。
然而，江南春津津乐道的“强制性”广告的效果如何呢？
恒基中心是位于北京站的一幢大型商务写字楼，一层有六个上下的直梯，共有三块分众的液晶屏。在恒基中心工作了两年的曹女士告诉《财经文摘》，正常情况下，自己乘坐电梯一般就是三个时段，上班、午饭和下班，但下班后直接从电梯出来，不会回头观看液晶屏。所以目光接触液晶屏的时段其实只有上班和吃完午饭返回办公室的时候，但每次等电梯的时间一般都不超过半分钟，这短短的时间内很难完整地看完一个广告，看完了也没有留下什么印象。所以，恒基中心的商务人士每天观看分众楼宇广告的时间还不足一分钟。反倒是保安和物业工作人员这些经常在大厅走动的人高频率接触液晶屏，但他们显然不是分众传媒所标榜的“中高收入商务群体”的目标受众。
即使在电梯等候时间较长的商业楼宇，商务人士每天收看视频广告的时间高于一分钟，甚至达到分众传媒宣传的十几分钟，其收视效果也并不尽如人意。
专家认为，楼宇广告媒体虽具有强制接受性，但其强制发送时间较短，每则广告时间一般在15秒之内，信息量受限，较难令受众形成深刻的短期记忆。加之受众一般在工作日接触广告，精神处于紧张状态，大脑对于兴奋点（往往是一些正在思考的工作内容）之外的信息刺激处于漠视状态。而在电梯口等电梯时，焦急、烦躁的心情，也影响了对广告的接受程度。
沃尔夫咨询集团亚洲区总裁戴维・沃尔夫（Davidwolf）说，中国人每天要收到300条广告信息。“一旦达到这个数量，人们就会善于滤除这些信息。我们所能容忍的广告数量几乎已经达到饱和状态。”中国市场研究集团甚至得出一个让人啼笑皆非的结论：人们对分众传媒标识的兴趣高于广告屏播放的商业广告。他们进行了专门的测试，以确定什么内容吸引了消费者的注意力。调查结果显示，分众传媒的名称给被调查者留下了更深刻的印象，而不是广告内容本身。
尽管江南春一再标榜自己的广告原则“不以打扰别人为目的”，还将商务楼宇广告说成是“对商务人士的惬意按摩”。但在网络上针对分众的讨论中最常出现的词语却是“霸权主义”。在天涯论坛上，有网友这样宣泄自己的愤慨之情：“如此狂轰滥炸之下，消费者几乎没有选择不接受的余地。不喜欢看也得看，它会硬扒开消费者的眼皮――因为你不能换台，也不能不要性命地闭着眼睛过马路而不去注意两边飞驰而过的汽车；不想听也必须听，它会揪着消费者的耳朵往里‘灌’――因为你不能时刻捂着耳朵坐电梯或者就这样堂而皇之地在高档写字楼里穿梭。”《分众的蓝海》一书的作者刘世英也在书中表达了对“审美疲劳”的担忧：“江南春一向注重‘拼杀地盘’……但在吞并框架、合并聚众，几乎一统楼宇电视广告‘江湖’后，这种过于急功近利的经营方式，是否对观众的眼睛负责？又是否利于新分众未来的发展？”
对楼宇显示屏的排斥还来源于它的纯广告的形式。江南春说，分众不需要内容，等在电梯前的人只想打发这十几秒的无聊时间，因此也无须使用实时更新的无线传输技术平台。目前，分众传媒只依靠近1000名工人技术人员手动更新存储在闪存卡中的广告内容。但这样的方式既费时又费力，如果更新周期过长，消费者长时间观看同样的广告会感到厌倦。一位分众前员工告诉《财经文摘》：“如果技术上没有新突破，分众的楼宇广告应该是到巅峰了。要想有突破，必须做到无线收发，传递最新资讯。”不过，分众传媒只有获得政府发放的网络牌照才能使用这样的方式。
中国传媒大学传媒发展研究院的青年学者邓瑜断言，各地的城市电视频道会是分众传媒的最大敌人。不同于分众楼宇电视的“广告播放器”的简单功能，城市电视并不是为做广告而做广告，在它的每个终端上都即时显示国内外重大新闻、天气旅游出行信息、飞机火车时刻表等大量有价值的信息，城市电视本身的服务性使它进入楼宇无需“入场费”，从而节约了大量的运营成本，目前已有1万多块标有“北广传媒城市电视”的液晶屏进入北京的楼宇，与分众争抢楼宇电视这块蛋糕。公交电视也依靠每天的出行参考、新闻和娱乐节目争得不少乘客的眼球，也赢得不少广告商的青睐。业内人士称，在渠道不再稀缺的情况下，“内容为王”已上升到了媒体竞争的主要层面，新媒体也不除外。也许分众应该听听广告心理学之父沃尔特・迪尔・斯科特（walterDillScott)的那句名言――“不要推销商品，先要‘收买’顾客”，广告的出发点是了解顾客的需求，而不是把企业的需求强加于顾客。分众传媒必须用更多的办法吸引观众，而不是强迫式的灌输。试想，一块只播广告的分众的屏幕和着有各种资讯的城市电视的屏幕同时出现在你等候的电梯口，你会看哪一个呢？
尽管有如此多的担忧和抱怨，但目前分众的商业楼宇广告的业绩却是惊人的好。在分众2006年第四季度6830万美元的总营收中，商业楼宇联播网贡献了近2/3，取得4200万美元的收入。有业内人士指出，关于分众楼宇广告的效果，目前还没有任何权威的第三方调查机构进行评估，分众正好抓住了这个时机。沃尔夫则发出警告，虽然广告商现在很热衷于投放广告，但如果没有支持液晶电视广告效果的硬数据，广告商不会一直这么踊跃。
有人对分众的销售业绩提出质疑，认为“大量的营业记录其实只是人情销售而非实际效果销售”，为此记者向分众的一位销售人员求证这一说法是否属实。他说：“是这样的，但在销售企业里，这种情况很普遍”，并强调分众的销售“很拼命”，“我们使用人海战术，就北京来说，基本上所有的企业我们都跑过。”
不管分众采用何种方式取得目前如此惊人的销售业绩，能否继续保持着这样的增长速度，才是股东最关心的问题。楼宇视频广告有一个天生的缺陷，即商业楼宇在短期内属于不可再生资源。在对大城市完成跑马圈地之后，分众试图通过占据更多的二线城市来增加其楼宇广告的收入，但在二线城市，广告客户不愿意支付更高的广告价格。从分众传媒公布的广告报价来看，北京、上海这样的大城市与唐山这样的二线城市，楼宇视频广告价格相差近十倍。以北京为例，每天30次的30秒视频广告一周的报价是258,000元，而在唐山，同样频率和长度的广告报价为32,800元。香港中文大学教授朗咸平认为，前15大城市所获得的营业收入远远超过后面的中小城市的总和，因此，“分众不论如何在内地继续扩张，都不会挣到更多的钱，甚或赔本。”
而分众传媒副总裁稽海荣对《财经文摘》表示，楼宇广告市场还有很大的空间。他说：“如果我们把中国所有的楼宇都占领，这个市场一年大概是10亿美金，而现在我们在这个市场一年的收入是10亿人民币，这中间的空间可想而知。”中国传媒大学广告学院院长黄升民也认为，“只要楼宇的数量在增长，楼宇广告市场就会增长，而中国城市的发展速度超出了经济学家的预计，仍然在飞速增长。”但根据中国投资咨询网的数据，虽然中国的商业楼宇数量仍然在增加，但增幅已大幅下降。2003年到2005年这三年间，全国商业营业用房投资额的增长速度分别为36.8%、31.4%和38.7%，而到了2006年，随着国六条、国八条的相继出台，商业地产投资增幅一下子跌至15.6%。专家预测，未来几年内，商业营业用房的投资增幅仍会继续走低。这意味着，分众的商业楼宇广告虽然会继续保持增长，但要保持前两年百分之一两百的速度，几乎是不可能的。
生活圈媒体群:收购狂人的狂想曲
江南春对分众仅凭商业楼宇广告一条腿走路也不无担忧，这从它近两年疯狂的多元化扩张就能看出来。他说，“每个产品发展过程当中都会有五年、十年之后的变化，所以所有的都要布局，包括互联网、手机等等”。他预计，如果各项业务如愿增长，2007年分众的楼宇液晶屏广告收入会下降到总收入的50%以下，三年后可能会进一步降到30%，会慢慢成为一个主要业务之一，取而代之的是他构想的“生活圈媒体群”。
一个人早上起来洗脸刷牙之后要下楼，就会碰到分众的电梯海报，到了写字楼之后人们在等电梯的时候看到了LCD楼宇电视，晚上下班去KtV、酒吧遇到的都是分众的户外电视联播网络，到周末的时候去大的卖场和超市，看到的又是分众的卖场联播网，如果经常出差在外住宿，看到的是商旅联播网。
这就是江南春在一次演讲中勾勒出的生活圈媒体群的景象。有人开玩笑说，真是放眼皆分众、遍地是广告，也许有一天，所有的公共厕所也都会被圈下来。
按照生活圈媒体群的设想，分众开始大力扩张。在2006年这一年里，分众就马不停蹄地进行了6起并购，其中最大的手笔莫过于2006年1月以3.25亿美元的价格，合并中国第二大楼宇视频媒体运营商――聚众传媒。合并之后，分众将商务楼宇联播网细分为几个频道，包括中国领袖人士联播网、中国商旅人士联播网、中国时尚人士联播网等。但细看之下，这些地方都不是人们希望看到广告的地方。郎咸平在向《财经文摘》提供的独家分析中一针见血地指出，分众已背离了无聊经济的行业本质。
郎咸平认为，商旅人士联播网最主要的环节应该是航空，而分众的商旅人士联播网覆盖的却是机场巴士、候机厅和宾馆酒店。坐机场巴士往返机场的人群只是个极小的比例，往往也不会是其中消费能力最高的那一群（一般机场巴士单程价格仅为20元左右）；至于机场宾馆，入住的人数在整个航空旅行人士的比例就更少。而飞行的旅程短的一个多小时，长的可以长达十几个小时，在如此长的时间里，乘客们根本没事可做，就连飞机上的广告宣传册子甚或《安全飞行守则》都可以看得津津有味，这种无聊时段的广告市场，分众却没有涉足。反倒是航美传媒打造的“航空电视联播网”一家独大国内的飞机内液晶广告市场，成为分众商旅人士联播网的最强有力的对手。
而覆盖高档餐厅、酒吧、购物中心、美容美发、KtV的时尚人士联播网和覆盖高尔夫会所的领袖人士联播网，所出现的地点都是人们有明确的事情要做，不是人们感到无聊的地方。在这种地方，人们对广告的关注度能有多少呢？
除了商业楼宇联播网之外，分众还斥巨资进入卖场广告网。根据郎咸平的分析，分众做的和已失败的美国pRn公司当初所做的如出一辙，而分众所面临的环境却比pRn严苛得多――行业内有强劲的竞争对手，国内也并没有如美国市场的沃尔玛一样的统治级别的连锁店，难以通过以与此类连锁店签订排他合作协议的方式迅速有效控制市场。
2006年4月，分众传媒的城市彩屏联播网（LeD）开始在上海投入运营，以“锁定中高受众群体上下班、购物途中的时空”。在郎咸平看来，这一网络则从根本上违背了“分众”的原则，因为在街道上的人群非常杂乱，并没有如商业楼宇广告所针对的商务人士这样显著的分类。分众在2003年推广商务楼宇广告时曾提出“一个人每月能去几次徐家汇（上海一处繁华商业街），可是人天天都得上班坐电梯。”如今，分众自己却把广告做到徐家汇的街上来了。即使在徐家汇工作的人也很难在上下班的匆匆旅途中“无聊地”停下来看街道边的显示屏。显然，城市彩屏联播网也并未有效利用到“无聊”。郎咸平还提出疑问：既然分众要在街上做广告，为什么不在出租车上做呢？据统计，北京和上海出租车的高频乘坐人士具有如下三大特征：平均月收入比普通市民高4倍，每次乘坐时间长达18分钟，76％的乘客闲着没事做。就以上数据而言，出租车广告“分”和“无聊”都达到了，非常符合行业本质。而现在，在北京，出租车广告被《百姓》杂志社垄断，在上海，市场主要被魅惑传媒公司占据，而在广州，全粤传媒公司则是唯一的出租车广告公司。这三家公司开始此业务都不到两年，换句话说，分众当初完全可以进入这一市场，但没有意识到这一行业本质，被人抢先一步。
分众的未来在哪里
2006年3月,分众传媒以3000万美元收购手机广告商凯威点告，更名为分众无线，正式进军手机广告新领域。2007年3月1日，分众又掷出2.25亿美元收购了互联网广告或互动营销服务提供商好耶，全面进入互联网广告领域。商业楼宇、卖场终端、电梯平面、LeD、手机、互联网，分众的步伐让人眼花缭乱。哪一个业务是分众下一步的重点呢？稽海荣坦言：“现在我们没有重点，所有业务都是重点。”
黄升民认为，分众下一步发展的重点应该是手机和互联网广告。互联网广告增长速度是所有媒体中最快的，中国目前手机的用户是4.3亿，也是一个很大的市场。从长远来看，手机广告也许更容易保留用户群体。但根据黄升民的估计，2008年才可能看到手机广告较为成熟的盈利模式。目前，手机广告市场环境还不成熟，所有手机广告商都在赔钱等待时机。分众在高调收购凯威点击之后的一个月内，就宣布分众无线裁员50多人，分众无线的市场部被整体裁掉。2006年第四季度财报显示，无线业务的收入只有350万美元，只占到总收入的5%左右。手机广告市场主要分为两种类型，一种是直告，通过主动发送宣传短信到用户的手机上来把广告推给用户，另一种则是点告，利用wap技术建立手机网站吸引用户登录，其中也穿插着一定比例的广告，把用户拉向广告。然而，点告业务并不能给分众带来多少利润，分众无线的裁员就集中在点击业务部门。
现在的江南春就如同在走钢丝，以分众商业楼宇广告为核心的商业模式颓势初现，而新的业务尤其是手机和互联网还远远没有成熟。分众传媒这辆高速列车，会减速吗？或许一个财务上的细节能帮助我们做出判断。
在2006年9月的最后一个星期，前聚众Ceo虞锋以57美元每股价格抛售了分众股票约150万股套现，同期套现的还有凯雷和原聚众的一批股东，继而分众Ceo江南春也抵押了200万股每股存托凭证，相当于其个人持股总量的22.5%。
楼宇经济调研报告篇7
一、湖南省楼宇营销策划的现状
楼宇营销策划主要是从整体上对楼宇营销活动做好整体规划，它通过对市场业务活动的内容、组织、形式等方面进行全面规划，以使市场营销业务活动能够正常、有序地开展，其目的是为了有效占领市场、赢得顾客和创造效益。20世纪90年代以来，楼宇从热销到滞销再到理性化销售，市场竞争不断加剧，楼宇的营销策划作用越来越凸显出来。实践证明，楼宇缺乏营销策划，其销售就陷入混乱状态；楼宇的营销策划一旦加强，开发商的楼盘就能适销对路，销售量大增。因此，欲楼宇行销，就必须缜密地做好策划工作。目前湖南省长株潭已着手了楼宇营销策划工作，长沙升阳公司根据“e•c”时代概念的要求，策划了省内外享有盛名的“巴黎香榭”，耸立在长沙芙蓉大道的永恒地段上，打造了21世纪长沙新地标。以营销策划经理张恒志为首组织的一班人以宏大的气魄策划了湖南Ceo官邸社区——荷塘月色•世博城，在长沙高档楼宇中举起了一面引人注目的旗帜，满足了越来越多成功人士的需求。株洲市城市建设综合开发公司，为了城市人闹中取静，把株洲市贺家土鹅颈洲策划为业主首选的天鹅花园，把“土鹅”变“天鹅”，使其四面环水，风景幽雅，情调别致，境中有景，使用户获得满意，楼盘很快被抢购。湘潭开发商形成共识：“温馨的楼宇，深情的策划”，对楼宇进行市场营销策划时，以科学性、合理性、创造性、预见性为宗旨，突出“以人为本”，“从人——建筑——环境——人”这一思路出发，创造优美、舒适、卫生、安全的居住环境，同时还结合城市的历史文化特征和居住者心理，着力策划具有地方特色和文化内涵的楼宇，自此，湘潭的楼宇销售由滞转畅。[1]特别是长沙，还不断学习省外先进经验，经常派相关的专业人员到广州、深圳、上海、温州、武汉等城市拜师求学，也把知名的楼宇营销策划专家、学者请来实地指导，先后特邀特请被媒体号称为房地产业“女掌柜”的谢家瑾司长，中国房地产业协会副理事长兼秘书长顾云昌教授，中国人民大学教授、博士生导师兼任多家地方政府及多家超级机构经济顾问叶卫平先生，《房地产世界》杂志主编、上海楼宇策划家许仰东先生前来畅谈营销策划，指点迷津。通过采取“走出去、请进来”的方法，迅速提高楼宇营销策划的技能。由于长株潭重视楼宇的营销策划工作，其楼宇的销售形势大大好转，甚至获得了骄人的成绩，这给全省的楼宇营销策划领了一个好头，有利于全省楼宇营销策划工作的全面展开。长株潭以外湖南的中小城市的楼宇营销策划工作也已起步，越来越注意市场的调查分析，树立科学的设计观，突出楼盘的“精致实用”，以绿色、健康、生态、智能为主题，开发消费者喜爱的产品。看重文化对楼宇营销的作用，用文化提升楼盘的档次，创立楼盘优秀的品牌。确立符合楼宇实情的定价目标，尽量选择科学合理的定价方法，提高价格的市场适应性。坚持“以销定产”的开发销售模式，以高效率、低成本、覆盖范围广、灵活性高为目标进行楼宇销售渠道策划，策划了“放心房”销售、有奖销售、薄利销售等多样化的销售方案，使楼宇脱手较快。还针对不同时期、不同情况制定楼宇营销策略。这些城市在不断努力做好楼宇的营销策划工作，预计这项工作会得到长足发展。
二、湖南省楼宇营销策划存在的问题
湖南省楼宇的营销策划由于受多方面的影响，造成起步较晚，同时各方面的工作皆在摸索中进行，没有现成的模式可循，这样，在具体的楼宇营销策划实践中难免存在一些问题。
（一）没有个性和长远发展的眼光
目前，湖南省楼宇策划存在较严重的“跟风”现象，“欧陆风情”后，又是“绿色概念”、“错层概念”、“生态概念”、“智能概念”，没有将营销策划渗透到市场调整和工程立项中去，结果营销策划无个性，楼宇没有自身的特色导致被套。在楼宇的营销策划时急功近利，只看重近期效益，忽视生态、环境、人文、历史等因素，目前的策划对今后小区的改进和管理带来的负面影响往往置于脑后，在取得短期效益的同时，往往埋下导致市场混乱的种子，这种营销策划忽视长期发展，严重影响了与之相协调的长期规划的实现，实际上欲速则不达。
（二）品牌策划的水平不高
湖南目前楼宇品牌策划水平不高的表现是：或重视单个楼宇的品牌策划，或给楼宇取个雅号，或把地名与楼号作为楼宇的标志，品牌的系列化、规模化经营不够，没有完全让楼宇对同一品牌主题进行张扬，楼宇的品牌效应得不到发挥。[2]
（三）广告策划缺少创意
湖南楼宇广告策划缺乏创意者不乏其例，一说起住宅，就是“五星级的家”、“绿色家园”；提到商铺，就是“保值增值”、“年回报率高”等等。这虽然也能增加一时的销售率，却会给人乏味的感觉。一些楼宇在利用广告宣传时，唱出来的歌几乎都是一个调，不论大小楼盘都冠以“花园”、“生态住宅”之雅称，不管是复式的大户型，还是经济的小户型，一概以“苑”、“轩”、“山庄”等来命名，以经典时尚、豪华来标榜，这样的广告对大部分购房者来说发挥不了刺激作用。
（四）文化策划不全面
目前，湖南省楼宇文化策划的概念比较初浅，认为楼宇文化的策划就是种一些树、栽一些草、建造一些建筑小品、提供一些服务，由于前提上的概念认识有误，导致在具体的行动上无从下手，以致严重影响了楼宇的营销效果。（五）尚未形成合理的策划体系当前湖南省房地产开发商在积极创造条件建立楼宇营销策划体系，但人、财、物的保证不能完全到位，缺乏营销策划人才，对营销策划方案实施情况的诊断、评价流于形式，对营销策划中出现的重大问题表现得束手无策，调查预测、市场分析、策略制定、行动方案出台、营销费用控制、营销管理等工作还不成体系，导致楼宇的营销策划不遂。
三、湖南省楼宇营销策划的改进
针对湖南省楼宇营销策划的上述问题，我们应积极采取措施予以解决，努力使楼宇营销策划体系得到完善，使楼宇营销策划工作获得改进。
（一）打造营销策划特色，立足长远发展
楼宇营销策划“跟风”和追捧时髦流行概念，实质上忽视了楼宇的个性特征，这与营销策划应立足实际、主动适应市场的要求很不相符。针对这一情况，湖南省的楼宇策划，应注意从各楼宇自身的特点出发，打造特色，使各楼宇策划有自己的特定模式和风格，使之以特色入市，以此获得竞争优势。楼宇的营销策划，“急功近利”是不理性的。忽视可持续发展的营销策划，实质上忽视了长期发展，这将经不住市场竞争的考验。只注重目前利益，就会出现“近视”现象，最后导致好景不长。当然，目前利益是长远发展的基础，没有目前利益，要求长远发展也是不可想象的；只有长远发展才可确保持续、稳定效益的获得，不图长远发展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同时要着眼长远发展，考虑长远发展的时候应以目前利益为基础，当目前利益与长远发展不可同时兼得时，应优先考虑长远发展。湖南省楼宇的营销策划，应权衡好目前利益与长远发展的关系，避免“急功近利”现象的产生，树立科学的效益观，以利于楼宇的开发建设实现可持续发展。
（二）促进楼宇品牌策划上水平
针对目前湖南楼宇品牌策划水平不高的现状，着实做好品牌创立、品牌推广和提升的策划工作。首先，做好品牌创立策划，从规划设计入手，加强户型、软硬件设施、选材用料、建筑造型、园林景观及物业管理等方面的分析，将品牌理念贯穿其中，注重楼宇形象设计，强调品牌内涵和功能的策划，塑造良好的、具有竞争力的品牌。结合湖南实际，在策划楼宇品牌时还应使品牌尽量体现湖南的文化特色和本土风格，让楼宇真正体现地域人文特色的要求。为了夯实楼宇品牌，加强楼宇品牌的系列化与规模化策划，集中各个楼盘的力量创立楼宇的品牌，使所有楼盘统一到同一品牌上来。[2]其次，加强楼宇品牌推广策划，除采取广告外，还应策划开展各种公益活动，建立良好的公共关系，增强楼宇品牌形象的市场亲和力。最后，在质量、服务、功能等方面进行全方位的品质提升策划，不断提高品牌的品位和素质。只有如此，才能保持楼宇品牌的效应经久不衰，才能强化消费者对楼宇品牌的忠诚度。
（三）注重楼宇广告创意
广告创意的实质是：广告的内容、表达方法以及设计等方面要有新意，使人感到新奇，能吸引众人的目光，具有诱人购买的善意的煽动性。当前湖南的一些楼宇策划的广告都比较直截了当，在广告方案设计上几乎都是重弹一个调，缺乏创意。楼宇广告有创意，其内容及表达方法必须具有时代气息，健康高雅和给人以新鲜感，如长沙的梦泽园小区楼宇就以“家门口有个美丽的湖”作为形象广告词，说明梦泽园生态环境优美，既富时代感又显高雅恬静，是言简意赅的广告，令人回味的广告，催人购买的广告。[3]楼宇广告还应出奇招，给人以艺术的享受，从而刺激楼宇销售。为此，湖南省楼宇广告创意策划可按如下步骤进行：首先，了解物业状况、建筑特征、物业所处区位及该区位同类物业的销售情况、广告宣传形式及内容、广告宣传重点等；然后，明确物业的目标顾客群，包括文化层次、职业、年龄等，在明确了目标客户群后，再把你所掌握的物业特征归纳出来，选用广告媒体，并针对广告媒体进行广告创作。“以小见大”永远是创意策划的极佳效果，试想一对老年夫妇在夕阳下，互相搀扶，融入一片绿意之中，背后是极有风格的楼宇，这是多有深意的情景；或一群孩提嬉戏，或一群年轻人休闲等等，都能给人遐想。楼宇广告的创意策划应注意贴近环境，给人一种美好的意境，以传递居住舒适的信号。“罗马花园”开工时策划的广告楼宇图形只是大致的轮廓，广告中占据整个版面长度的却是醒目的瓜尔内里琴，一把异常珍贵的小提琴象征经典巨构罗马花园，音乐会上演奏了柴可斯夫基《意大利随想曲》等名典，让花园的买方沉浸在绚丽多彩的南欧半岛风土人情中，这就是楼宇广告策划出奇招，“奇招生奇效”的成功策划范例。[3]
（四）加强楼宇的文化策划
根据目前湖南楼宇文化营销策划的实际情况，增强对楼宇的文化策划，务必做好两方面的工作：一是加深对楼宇文化概念的理解。文化是楼宇的重要组成部分，楼宇文化有着深层的内涵，它包括居住、劳动、教育、休闲、健身和社会交往在内的人类生存和发展的协调活动。[4]二是探索出楼宇文化策划的可行方法。从楼宇文化的类型着手，进行文化的策划比较合理可行。第一,建筑文化的策划。建筑文化的策划，关键在设计。在继承传统民居风格的前提下力求发展，导入先进的规划设计思想，走科技化、智能化设计之路。套型选择、空间划分的相对关系，平面尺寸与设备的配套，装饰色彩、材料、室内净高、厅室间分布面积等都围绕塑造楼宇的品质和内涵这个主题。第二，环境文化的策划。把环境建设提到艺术高度进行综合规划，合理处理好小区容积率和规划结构、功能分区的关系，合理确定公共服务设施的项目、规模及分布方式，利用文化广场、沿河绿带、道路交通、坡向河岸、弯月拱桥、小巧景亭等环境小品提升楼宇文化的品位，用流水不息、鸟语婉转、花木丛生来凸显健全、和谐的楼宇生命概念，也凸显人类伟大的爱心。[4]第三，社区文化的策划。根据居民的意愿与要求策划各种类型的社区文化活动，由老年人组成艺术团、健身队、茶人棋社；由青年人组成球队、电脑协会以及由儿童组成绘画班、书法班等。在节假日、休息日策划举办一些文艺活动，使楼宇成为入住者“人性”得以充分张扬的居住与交流空间。
楼宇经济调研报告篇8
针对智慧城市建设的持续高温，很多专家给出建议，智慧城市不能只停留在信息基础设施的建设上。那些在智慧城市建设中，缺少总体规划和应用作支撑的盲目举动，只会造成大量资金和资源的浪费。而智慧城市建设最大的难点是观念革新、各种信息的整合和资源的共享，而非技术。因此，智慧城市的建设仍要抓住提升市民生活的体验这个最终目标。
在2014年3月22日由中国工程院、香港中文大学（深圳）主办和CSSt成员企业智慧中国（控股）有限公司支持的“城市与生活的智能化”中国工程院院士论坛上，中国工程院常务副院长、中国工程院院士潘云鹤就强调：“智慧城市建设中很重要的任务就是让市民的生活过得更好。”
而香港中文大学（深圳）校长、中国工程院院士、香港工程科学院院士徐扬生也点出了中国工程院院士论坛的目的——讨论如何将智能化技术运用到城市和老百姓的生活当中去。
在中国工程院院士论坛上，数十位专家学者的学术报告，对构建智慧城市所需的关键技术、关键科学问题和关键文化提出见解，同时为我国家城市智能化发展的战略提出了科学的建议。
智慧城市的技术支撑
武汉大学教授、中国工程院院士、中国科学院院士李德仁在演讲中，首先抛出自己对“智慧城市”的定义。随后，李德仁阐述了“智慧城市”的支撑技术并提出了智慧城市的基础架构，即基于数字城市、物联网和云端运算建立的现实世界和数字世界融合，以实现对人和物的全面感知和控制，并提供智能服务。针对物联网采集海量的数据，包括较为典型的地理空间、视频等几类大数据的分析，李德仁提出，智慧城市的大数据既是前瞻性科学问题，也是推进智慧城市发展的原动力，它必将带来新的机遇和挑战。
深圳市城市规划和国土委副主任、中国工程院院士郭仁忠在主题为《Gi技术支撑下的智慧城市业务重构》的演讲中提出，与城市发展相伴随的问题越来越多，智慧城市是人类解决城市问题的探索之一。从解决问题的路径来看，智慧城市是通过开发利用网络空间来解决城市地理空间的问题。由于网络空间的特殊性，使得我们可以对传统的基于地理空间的各类业务流程、作业模式进行重新构造，并解决传统模式下的各种问题。这种重构可以认为是智慧城市环境下相关行业的智慧转型，是智慧城市建设的基本要义。
同时，潘云鹤在演讲中也提出：“智慧城市建设需要研究的课题非常多，既有经济学方面的，又有城市规划方面的，还包括智能建设、智能家具、智能生活和科学技术等方面。”因此，潘云鹤认为，智慧城市建设是一个大平台，当前信息领域的各个技术都可以在其中得到迅速发展。
从智能管理到智慧城市
基于多年来对多媒体、视频处理、模式视频等方面的研究，香港中文大学教授、ieee院士汤晓鸥在发表《大规模城市人群监控》主题演讲时提出，香港是人口密集的大都市。大型公众事件中的群体行为带来了诸多公共安全和交通方面的问题。人群管理也是车站、主题公园、会展中心、商场等大型公共场所亟须解决的重要问题。
目前，汤晓鸥正在研发用于人群管理的多摄像头智能视频分析系统，该系统基于一系列智能视频分析的关键技术，例如人群特征提取、人群分割、人群密度估计、行人计数和人群流速估计等。同时，该系统主要应用于包括估计公共场所的人群疏散时间、聚集速率和人群非法入侵检测等，可协助警察和安保人员制定合理的方案，作出及时的决策，确保公众事件中的公众安全，提高公共场所的安全性和运行效率。
香港中文大学（深圳）副校长、ieee院士、iFaC院士秦泗钊在主题为《智能楼宇的能效策略优化技术》的演讲中指出，为了满足楼宇制冷的高峰时段的用电需求，一个有效的方法是通过需求侧响应对楼宇制冷用电进行优化的削峰和错峰，从而降低电力高峰时段的负荷。为在楼宇用户端实现“时变电价”的用电需求响应，未来需要采用具有实时反馈和预测能力的楼宇能效策略智能优化技术：利用时变电价信息、商业楼宇的实时负荷信息、天气预报等环境信息，基于实时优化和模型预测反馈控制技术，以及商业楼宇建筑材料固有的储冷能力，提出面向商业楼宇制冷的能效策略智能优化技术。
清华大学教授、中国工程院院士范维澄则提出了对智慧安全城市的一些思考：第一，要实现城市公共安全治理体系能力的现代化，还有诸多的理念、方法与技术有待于思考和创新；第二，构建智慧城市，并在城市发展的全生命周期中关注和落实安全要素，是全面提升城市公共安全水平和应急管理能力的重要举措。
从环境治理到智慧城市
多年从事环境水力学研究的香港科技大学副校长、香港工程科学院院长李行伟分享了香港近海水质预备系统的研况。李行伟介绍说，香港近海水质预备系统基于多年来在浮射流理论、水质模型和赤潮预测等多方面的研究，综合了水质预报、管理和三维可视化等功能，大大有益于香港的环境管理。同时，李行伟指出，该系统建立在互联网络和地理信息系统之上，使有关数据可以通过互联网和智能手机程序传达给公众，使公众能够参与其中。未来，香港近海水质预备系统还可以拓展为一个涵盖珠江三角洲的大型水环境管理系统，以应对未来复杂的跨区域性水污染的挑战。
中国科学院广州能源研究所研究员、中国工程院院士陈勇在主题为《城市矿山给力智慧生态城建设》的演讲中强调“智慧生态”。陈勇认为，结合智慧城市建设和我国经济社会发展中的环境问题，强调建设智慧城市必须重视污水问题、垃圾问题、粪便问题和其它废物问题，并从废物循环再生利用多角度阐述了发展“城镇矿山”的重要性和内涵。通过发展“城镇矿山”，既可解决智慧城建设中的环境污染问题，也可使大量的废物资源得以再生利用。
最后一个演讲的香港中文大学教授邹经宇是建筑评价方面的专家，目前担任香港中文大学中国城市住宅研究中心的主任。邹经宇在《重塑和谐文化与行为模式——从节能减排到智慧城市》的主题演讲中提到，在全球变暖、生态环境恶化的背景下，建筑物节能减排已成为必然趋势。高效、智能的能源管理系统正发挥越来越重要的作用，同时它也是建立智慧城市的必由之路。
楼宇经济调研报告篇9
2006年5月，关于这个市场空间的调研和项目论证、实施报告在耗资百万元之巨历时9个月后终于问世，“打造一个新的分众传播神话”、“打造中国最大的广告娱乐互动平台”……诸多响亮的口号在广告业界掀起了轩然大波。而报告的始作俑者正是肖总。经历了缜密而痛苦的调查和磨合之后，一个个看似惊世骇俗的观点在他平淡而自信的话语中已经显得波澜不惊。
5亿人的市场空档
“这是一个传播过度的年代，每个企业都想在激烈的竞争中利用广告传媒发出自己的声音，树立自己的品牌。”肖总认为在传播日趋分众化、广告日益强调“精准投放”与“有效到达”的大背景下，广告主往往面对一个无奈的悖论：广告主们在必须支付高额广告费用的同时，却不得不承受大量的广告预算浪费在一些完全没有意义的滥竽充数的客户群体中。如何花最少的钱获得最佳的传播效果．使广告费的浪费降到最低程度，已经成为企业和媒体迫在眉睫的问题。
“在一个嘈杂的广场对人说话，与其购买喇叭增加成本对着所有人大喊，不如找到你的目标群体，靠近他们贴近耳边，即便轻声慢语也声声入耳，这样有用、高效且成本低，但前提是能创造一个分众的媒体达到你的重度目标群。”肖总曾经对如何突破传统的“泛众传播”媒体自身特色所构筑的局限和瓶颈进行过研究，最终他发现了一个尚未被人开掘的分众金矿：手机，mp3，mp4下载用户。
这个用户群体大的惊人，而且拥有相当的购买能力。这5个亿的用户中，只有1亿多的用户使用网络，但即使使用网络，出门在外离线状态下也无法下载。通过声讯台、发送短信息下载服务要时刻担心不法运营商“黑钱”，并不安全。只要把握住了这个庞大的传播群体，广告的传播价值自然就不言而喻了。
正是基于对这个市场的敏锐把握，早在2005年，肖总就通过广泛的市场调研，联合广告主、广告公司、业内专家对户外广告的独特见解，创造性地成功开发出“中国移动联播网”。这种让目标受众主动阅读的分众性媒介，让广告的投放变得更加有的放矢。
这是一种电子化、影视化的视频户外多媒体的分众性、互动性的户外媒体。这种媒体机器有1.8米左右，可以广泛分布在人流密集的不同场所。用户可以在机器上实现免费下载、电影、游戏、查询信息等众多功能，在实现这些功能的同时，机器的两个屏幕之一将播放广告，使受众在愉悦的心情下接受信息，更具有心理传播的强制性优势。
“随着人们生活方式、消费模式、资讯方式的改变，这个群体的价值会更加明显地凸显出来。”肖总认为，这是一个用无聊和方便来创造价值的时代。等电梯本是一件十分无聊的事情，三年前却造就了一个10亿元的广告市场，造就了一个市值超过8亿美元的纳斯达克“中国概念股”，制造这个中国传媒业奇迹的是一个叫江南春的33岁诗人。三年后，公司市值25.7亿美元。这样的例子比比皆是，丁磊的短信交友解决了青年人在移动中的无聊，陈天桥的网络游戏解决了青少年族群在家中或网吧的无聊……
而方便面、方便筷、方便袋、方便裤、方便桌布等一系列方便字样的东西出现，使得方便经济大行其道，继“短信方便经济”之后，“下载方便经济”已经成为数码产品后继市场新的增长点，在中国，谁先创新数码产品后继服务简单快捷的新方法、新模式，谁就能引领新一轮“下载方便经济”投资热潮。移动联播多媒体机的横空出世，为广大民众下载多媒体资料提供了方便的平台。随着网络完善，最终在报亭、宾馆、写字楼、超市、车站、机场、学校、食堂、影院、景点等随处可见移动联播多媒体机身影，移动联播户外下载无处不在，人们再不会为离线下载而犯难。而目前移动联播推出的20多个试点的火爆情况也昭示着移动联播多媒体下载机前人气不是问题，5亿客户群体的掌控胜券在握。
分众性互动媒体
“对于我们来说，拥有5亿客户群体仅仅是我们众多优势中的一项，我们更大的优势在于分众性和互动性。”肖总告诉记者，移动联播多媒体下载机广泛分布后，在学校是有手机的师生、在楼宇是享受音乐的上班一族等，自然而然的形成了一个个非常细分的、对特定企业目标受众相当集中的分众群体。目前公司旗下全资子公司窄播联告(北京)广告有限公司正在与各区域运营商共同打造集“校园联播网”、“卖场联播网”、“商旅联播网”、“医院联播网”、“楼宇联播网”五大分播体系于一体的分众性户外电视广告网络。
与传统户外广告相比，移动联播网电子化、影视化的视频户外多媒体手段增加了传播途径，而且强制性的有效到达是传统户外广告所无法奢求的。与楼宇电视网络相比，楼宇电视网络只能在特定的场所，锁定特定的高消费群体，只能在人们乘坐电梯空档让传播信息达到受众群体，其无论在空间、时间，还是在信息传播有效率上都受到很大的限制。而移动联播液晶电视可移动性极具独立性和唯一性，是其他楼宇联播和卖场联播所不具备的条件。
当然，移动联播多媒体机的多种形式更是让它兼具了传统户外媒体和楼宇电视的共同优势。机器分上下两个屏幕，上屏为中国广告联播网的广告播放屏幕，下屏为集下载、查询等多项功能于一体的中国移动下载网。查询屏幕(下屏)的机身前面、左和右两边，可彩绘、彩贴形式的广告。另外移动传播还计划在每台机器旁边安排专门的礼仪小姐，礼仪小姐的宣传和绶带广告、实物产品或说明资料的展示与讲解，无疑也为丰富媒体类型打下了基础。
由于移动联播网的机器投放管理，简易、便捷、可控性强，能牢牢的占据各种场所的核心时空位置，因此可以面对不同的消费终端，直达受众群体，在人们休闲、娱乐、购物等时间充足的时候反复充分传播，能让传播的信息反复的刺激受众群体，增加其印象，巩固对信息的记忆力。充分的投放设备可以将很多的广告资源实行独占，可以很大比率的扩大广告受众群体，真正做到信息传播无缝化。
肖总举例告诉记者，例如在卖场，当消费者在琳琅满目的商品之间犹豫徘徊不能取舍时，移动联播网能在恰当的地点、恰当的时间、传达恰当的信息给恰当的受众群体，在时间上则抓住了人们在消费决策的最后一刻，影响人们的品牌选择。
中国联播广告网与分众传媒在媒介资源方面的差异性优势中的一点就是通过互动模式建立起唯一性的强制传播。在免费下载时期，当用户插入U盘等进行连接时，在查询屏幕上可以弹出5秒的广告，在下载过程中，屏幕上还会出现漂移的广告。移动联播多媒体机上的液晶广告屏上的广告价值随着网络完善，是呈边际递增效果的，生动活泼的音乐娱乐下载和相对生硬的广告完美结合，是一种天才的创举。
同时，中国联播广告网和中国移动下载网二网合一的结构，构成比分众的媒介具有互动性的优势。在不同场所放置的移动联播多媒体机，是让目标受众主动阅读举动。公司完全可以根据机器分布区域的特性，在机器里设置附近区域的企业黄页等更多广告形式，这种在查询过程中对话语权的掌控，让广告效果更为明显。
“分众性广告凭借区别化、针对化、窄告化、节约化受到企业推崇这已经是显而易见的事情。”肖总对市场前景有着乐观的预期。“中国联播广告网的出现，使目标受众由被动接收的方式转为互动式的主动接收。区域性、分众性的选择，迎合了市场细分化的商品营销策略，其超常规的发展也就可想而知。”
大胆的改写
“众多的数据研究已经表明，户外媒体将逐渐演变成今后的主流媒体，我们拥有朝阳的新兴户外媒体，下一步的关键在于如何通过合理的布局和媒介的创新来寻求到‘分众致胜’的目标。”肖总告诉记者，作为分众性互动媒体营销模式的开创者和先行者，公司一直致力于为企业有效营销提供实效的媒介传播平台和搭建高效畅通的行销通道，“我们就是要和国内的中小广告公司，包括民间资本，也就是个人或公司、风险投资机构共同经营具有国际化标准的传播集团这一发展模式。”
肖总认为这其实也是高度分散、高度弱小的中国本土广告公司迅速实现产业的创新和升级，在新的经济发展时期谋求更大的发展空间的一个契机。三年前，部分本土广告公司通过发展模式的选择，与分众传媒合作，从结构上根本改变了民营“作坊”的局面，实现了具有国际化运做标准的集团化发展模式。而三年后，这个即将造就无数百万富翁的项目又向中小广告公司抛出了绣球。
“正因为我们对这个产业有十足的把握，所以才对这个市场进行了一个多赢的合作方式。中小广告公司甚至个人都可以加入到这个创富体系，而我们则可以借助加盟者的人脉资源迅速打开当地市场。”肖总告诉记者，目前一系列如液晶电视、移动电视等新兴媒体的增幅高达79％。中国户外广告市场正在面临着前所未有的“井喷”。合作将是在这次“井喷”中掘金的最好路径。
由于移动联播属于自主研发的国家专利产品，接收终端采用全数字化和高清晰度液晶电视，在电视信号上具有高性能、接收稳定等独特优势，电视画面清晰、高画质、高音质；在软硬件系统的安全性、可靠性、可维护性和易用性方面在世界上具有领先水准。总部对机器管理到底，对于任何技术故障问题总部都会有专门的技术人员负责，投资的门槛较低，每台多媒体下载机投资只需14500元入网费，投资过后省心，广告承揽无需投资人费心，有商和总部打理。此投资项目一经推出，受到民间大小资本的热烈追捧。
在现有的构架中，与现有的楼宇电视网络定位不同的是，楼宇电视只布局在直辖市、重点的省会城市、著名的中等城市等几十个城市，但移动联播的网络布局从直辖市、省城、中等城市、地级市一直延伸到县级市场，实行多层的坎级交叉覆盖，纵横交错，覆盖面更大，交叉更厚，广度和深度不可同日而语。
移动联播所专注的学校、医院、交通站点、商超、旅游景点等人流集中，人气旺盛，广告的到达率、占有率高，新型的移动联播的广告传媒帝国轮廓初现。由于网络覆盖到地级市甚至县级市场，不接触互联网且有多媒体下载需求的比重会更大，方便下载的优势更会凸现。由于“移动联播”的先天优势，其网络布局空间是无限的，最终形态是如果你想下载音乐，步行几分钟半径内实现，那时强盛的“移动联播”传媒帝国和大家的生活就密不可分了。
楼宇经济调研报告篇10
【关键词】智能楼宇管理系统设计思路
中图分类号：n945.23文献标识码：a文章编号：
一、概述
随着计算机技术、信息技术和控制技术的高速发展和广泛应用，智能控制技术取得了巨大的进展，智能楼宇综合管理系统逐渐成为智能大楼的技术核心。它将建筑物内各弱电子系统集成在一个计算机网络平台上，从而实现子系统间信息、资源和任务共享。它将为使用者提供一个高效、便利、可靠的管理手段，给使用者提供全面、高质、安全、舒适的综合服务。
智能楼宇综合管理系统是以实现各专业子系统之间的信息资源的共享与管理、各子系统的互操作和快速响应与联动控制，以达到自动化监视与控制的目的。它追求的目标是：信息资源的共享与管理、提高工作效率和提供舒适的工作环境、采用“分散控制、集中管理”的模式，尽可能地减少管理人员劳动强度和节约能源。
根据智能建筑的特点和使用者对大楼智能化系统工程的实际功能需求，我们对智能楼宇综合管理系统智能楼宇综合管理系统开发进行探讨，以满足在智能建筑硬件设备的基础上建立一个具有高度开放性、兼容性、便利性于一体的楼宇综合管理系统，以提高系统管理和维护的自动化水平和协调运行能力，真正实现了功能集成、网络集成和软件界面集成的设计目标，为智能建筑提供了高效、快捷的超值服务和管理。
二、智能楼宇综合管理系统开发目标
（一）、智能楼宇综合管理系统总体性能要求：
1.开放性
智能楼宇综合管理系统集成系统设计成完全开放性的系统，通过编制子系统的接口软件将解决不同系统和产品间接口协议的“标准化”，以使它们之间具备“互操作性”。所有接口均基于标准的tCp/ip数据接口协议和内容,而接口软件采用现今国际流行的标准接口技术。系统可以通过intranet以浏览器方式实现监控和管理操作。系统的设计遵循国际主流标准以及相关工业标准。
2.可扩展性
智能楼宇综合管理系统根据用户的实际需要和控制逻辑来编制功能模块。网络结构采用分布式的结构模式，留出接口，以满足系统的可扩展性。
3.互连接性
智能楼宇综合管理系统完全运行于局域网（intranet），采用tCp/ip协议，可以实现各子系统相互之间的互连。
4.安全性
网络系统在完善的网络管理和信息安全管理体系下，制定切实可行的管理措施，保证信息集成系统高效、可靠、安全运行。
5.先进性
完全采用目前国际上的主流技术和系统产品，保证前期所选型的系统与今后系统性能提升在技术先进性方面的可延续性。
6.经济性
系统设计思想从系统目标和使用者实际需求出发，选择具有先进性、成熟的、最经济的优质产品，合理配置和兼容性方面进行充分论证以节省投资费用。
7.可靠性
智能楼宇综合管理系统应考虑可靠性和容错性，保证系统能不间断正常运行和有足够的延时来处理系统的故障，以确保在发生意外故障和突发事件时，系统都能保持正常运行。
8.人机界面的友好性
智能楼宇综合管理系统采用中文界面，同时用图形方式来显示信息点的状态
（二）、智能楼宇综合管理系统的基本研发目标说明
1.综合化的智能大楼服务和管理
通过采用同一个操作系统的计算机平台和统一的监控管理界面，对大楼内的保安（门禁、防盗报警、闭路电视）、一卡通系统、楼控系统等进行监视与控制，实现大楼内各实时子系统的高度集成。同时系统将收集到的大楼内相关资料分析整理成具有高附加值的信息，使大楼的管理作业更趋科学化、智能化、自动化。
2.全局化的事件管理
通过对大楼内各子系统的一体化集成，可以更有效地对各类事件进行全局管理，这样既节省了人力，也提高了大楼对突发事件的响应能力，使主管人员迅速作出决策，以减少某些事故带来的危害和损失。
3.可靠的系统结构
系统采用统一的平台，在硬件和系统软件上可以实现双机（或多机）并行运行，具有容错和互为热备份的能力（需要额外的软硬件设备）；采用统一的网络接口协议和模块化的硬件。
4.友好、易用、统一的人-机界面
系统设计有中文菜单、静态图形和动态图型符号相结合的监控界面，即在静态的建筑平面图上放置随信息点状态改变的动态图型符号，实现对信息点的监控。这些界面在风格和使用上具有一致性，操作和管理人员只需要熟悉和掌握其中一种应用界面的使用，便可全面掌握整个系统的操作和功能运用，从而降低系统建设、技术培训及维修的投资和提高系统的运行使用效率。
5.智能化的分析和决策
可以通过编制时间响应程序和事件响应程序的方式，来实现大楼内设备的自动控制。例如空调设备的最佳启停和节能运行；照明回路和广播的时间控制；生活水箱的自动给水等，这些自动化控制与管理，省去了繁重的手动操作，同时降低了能耗，使大楼设备运行于最佳状态。
系统可以对楼宇中的全局性事件进行基于优先级的调度和分析处理，以及冲突预报等辅助决策。如：火灾报警的响应级别高于防盗报警；而防盗报警又高于管制门的异常报警等。
6.兼容性和跨平台性
系统的跨平台性是指当系统的运行负荷变大性能降低时，通过换用性能更高的计算机软硬件平台，系统能够照常运行，而同时性能得到提高。系统的兼容性是系统能够实现设备的无关性，即能够连接所有支持软件连接的设备。
三、智能楼宇管理系统的组成结构