公积金政策新政篇1
目前,申请人通常需要到贷款业务部门办理两次手续。
第一次到贷款中心:
1、根据所购房屋性质,准备齐全的材料,特别是各种资料需要多少份的复印件一定按照相应的要求提供。具体的资料可在网站“住房公积金贷款业务”栏目中详细了解。
2、到贷款中心后,可先向咨询台工作人员预审资料是否齐全,然后拿号等待办理。
3、提交相应的资料后,对于需要评估的,会由负责抵押物评估的部门进行抵押物评估,同时交纳部分抵押物评估费用。
4、工作人员(或机构人员)会将下一次面签时所需材料清单交给借款申请人,告知借款申请人按照《住房公积金贷款面签材料清单》准备个人材料,等待工作人员电话通知面签时间。
第二次到贷款中心:
主要就是办理面签手续。面签手续必须借款申请人本人及相关人员到场。
1、根据电话通知要求,办理相关手续,如:办理抵押物评估的到抵押物评估机构处领取抵押物评估报告、交纳评估、担保费用、领取发票等。
2、回到咨询台,领取号码,等待办理面签。
3、按《住房公积金贷款面签材料清单》向工作人员提交有关资料,由工作人员进行审核录入。
4、当着工作人员的面在相关的合同文书上签字确认。
公积金政策新政篇2
关键词：政策性；住房；金融机构
文章编号：1003-4625（2014）04-0093-04中图分类号：F831.2文献标志码：a
政策性住房金融机构是由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策的金融机构。
从本质上看，政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，当前我国住房金融市场具有转型期的阶段性特点，政策性住房金融业务和商业性住房金融业务的发展都亟待规范化，采取措施使其互为补充，相互促进。
近年来中国住房市场快速发展背景下，商业性住房金融业务规模增长迅速，以个人住房抵押贷款为例，相较于1997年末190亿元的个人购房贷款余额，截至2013年9月底，个人购房贷款余额已达9.47万亿元。商业性住房金融业务发展的同时，政策性住房金融业务需要进一步发挥其在住房体系的资金融通作用。
在大力建设住房保障供给体系的同时，通过设立政策性住房金融机构可在一定程度上解决公共住房生产建设、消费环节的资金融通问题，对促进住房市场长效调控机制建立具有重要意义。
一、美国政策性住房金融机构设置和运作
美国是目前世界上住房金融业发展最发达的旧家，政策性住房金融机构在解决居民住房问题发挥了重大作用。
与其他国家不同，美国的政策性住房金融机构的形式多样，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。主要有以下三类机构组成：
（一）住房金融一级市场的政府保证机构
美国政府成立了联邦住房管理局（FHa）、退伍军人管理局（Va）等机构，对特定人群提供住房抵押贷款担保或保险。FHa为中低收入家庭提供购房贷款信用保险，Va设立面向退伍军人的住房贷款支持和担保计划，凡FHa和Va保险的抵押贷款，由担保机构承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任，保证银行不受损失。这样不仅保护了金融机构的利益，稳定了一级市场，而且为中低收入家庭和退伍军人等特定群体解决住房需求提供了有效金融支持，减小其贷款风险。
（二）联邦住房贷款银行体系
该体系是依据1932年《住房贷款银行法》建立的，这一体系由联邦住房贷款银行委员会、12个联邦住房贷款银行及其会员（储蓄贷款协会）等组成。该体系通过吸收私人资金，为住房开发建设和住房购买提供资金来源，是政府调节管理住房金融市场的主要工具之一。联邦住房贷款银行体系在稳定住房金融市场，促进住房抵押资金的流动性，提供住房开发建设资金等方面都发挥了巨大作用。
除了联邦政府层面的住房金融制度安排和机构设置外以外，美国在州和地方层面也设有专门的政策性住房金融机构，用以解决中低收入家庭住房问题。以加利福尼亚州为例，1975年成立加州住房金融局（CaHFa），业务范围主要包括：为首次购房者提供低利率按揭贷款和政策性住房抵押贷款保险，帮助加州中低收入家庭购买住房，为多户住房项目的开发建设提供低利率融资。
自1976年成立到2007年，加州住房金融局累计为州内13万首次购房的家庭发放共计121亿美元的低息贷款，截至2007年底住房按揭贷款余额为41.9亿美元。
（三）住房金融二级市场的政府保证机构
目前美国住宅金融抵押二级市场中发挥主要作用的金融机构主要有三类：
一是联邦国民抵押贷款协会（Fnma），于1938年由联邦政府组织成立，目的是从贷款者手上购买联邦住房协会贷款，增加抵押贷款的流动性，2008年9月发生次贷危机以来由美国联邦住房金融局接管。
二是政府国民抵押贷款协会（Gnma），于1968年从Fnma中分离出来，是住宅和城市发展部的附属机构，其信用完全由美国政府担保，目的是发行以抵押贷款为担保的长期债券。
三是联邦住房抵押贷款公司（FHLmC），1970年经国会批准成立，作为二级市场机构，其成立宗旨在于为提供房屋贷款的储贷机构供给稳定的资金。它从银行和其他放贷机构处购买抵押贷款，并向它们提供用于发放新贷款的资金，尽管1988年后已私营化，但是政府提供的优惠政策让其获利的同时也承担了部分政策功能。
结合美国住房金融市场发展现状，可以看到美国联邦政府将“居者有其屋”的住房政策目标通过FHa保险、联邦住房贷款体系、联邦住房抵押贷款协会和政府国民抵押贷款协会等证券化机构来达到，使美国居民能拥有自住房产。美国住房金融体系的设计中，既充分发挥了商业性金融机构的作用，也通过政府支持有效促进了政策性住房金融业务的发展。据美国人口普查局的统计，2012年美国住房自有率达到65.5%，高于欧美其他发达国家平均水平。
二、德国政策性住房金融机构设置和运作
第二次世界大战后，为解决居民住房问题，德国政策性住房金融体系发挥了重大作用。目前德国已经形成了以契约储蓄制度为核心，自愿互储蓄为主和政府奖励为辅的住房市场融资机制。政策性住房金融体系建立的多渠道融资系统和多样化贷款方式，不断推进德国政策性住房的建设和开发，有效促进了政策性住房目标的实现。
在德国，为居民购建房和为公共住房建设提供金融支持的住房抵押贷款机构有很多，呈现出多样化、多类型的发展趋势。德国的政策性住房金融机构主要包括以下两大类：
（一）属于联邦政府的州立银行或者是储蓄银行
作为联邦制国家，联邦政府负责制定颁布全国性的住房市场法规制度，依据联邦政府颁布的《民房建设资助法案》。德国地方的16个邦，基本上每个邦政府下都会设立政策性住房金融机构，帮助社会贫困家庭和中低收入人群获得购买住房的贷款资金，金融支持方式包括为中低收入家庭建购房和私人投资建造低租金住房发放优惠利率贷款资助。这部分抵押银行的资金有一半左右是由政府提供的，政府拥有大部分股权，为解决中低收入家庭住房问题提供资金保障，是德国重要的政策性住房金融机构。
（二）多元化的合同住房储蓄贷款融资服务体系
1972年德国颁布《住房储蓄银行法》，并于1991年进行修订，从法律层面上对住房储蓄银行的组织形式、监督管理机制、业务经营范围、从业准则、住房储蓄合同标准条款、住房储蓄资金的来源与使用方向、风险规避、贷款担保方式等各方面都做出了详细规定。
在制度设计和政策倾斜的背景下，形成了主要包括储蓄银行和建房互助储蓄信贷社的住房金融机构，为中低收入群体和普通居民解决住房问题提供金融支持。德国的储蓄银行大多是政府背景的国营银行。它在住房领域的主要业务是吸收个人存款、发放房地产贷款，为个人买房、建房筹集资金，在德国共有600多家。德国储蓄银行金融集团是德国金融市场的领导者，集团下属430家储蓄银行，10家州立建房储蓄银行。
合同储蓄模式以自愿性和契约性为主导，居民连续几年存入一定金额的定期储蓄存款作为获得购房时贷款的前提条件，贷款利率与存款利率相挂钩，资金实现先存后贷、封闭运作，政府对居民住房储蓄进行奖励和税收优惠。系统内资金封闭运作，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户发放购建房贷款，存贷款利率具有一定稳定性，不受市场利率影响，资金运用的平衡性和国家配套的奖励政策也使得市场利率无论如何变化，住房储蓄贷款合同下的住房贷款利率都能保持固定及稳定，按公司化的经营管理体制来运营，形成了有效的约束与激励机制。合作储蓄模式实现了住房市场效率的整体帕累托改进。
三、新加坡政策性住房金融机构设置和运作
新加坡住房金融体系属于典型的政府主导型，主要表现为中央公积金制度下的政策性住房金融体系。1953年，新加坡颁布了《中央公积金法》，1955年成立中央公积金局，负责整个公积金的管理运行。中央公积金制度设立的初期只是单一的养老储蓄制度，随着经济发展逐步演变成综合性的、包括养老、住房、医疗的制度。
中央公积金局是由政府组建的用于管理居民所缴纳的公积金的专门性政策住房金融机构。其通过实施公积金制度吸收存款，筹集资金，在使用公积金时除应付会员提取之外，主要用于向住房发展商发放社会住房建设贷款，向购房者提供抵押贷款。中央公积金局为公共住房建设提供资金支持有两种方式，一种方式是通过购买由政府发行的长期债券的方式向建屋发展局（HDB，新加坡公共住房的建设主体）提供资金。新加坡国有投资公司帮助政府发行债券，中央公积金局购买政府发行的有价证券，这样前者就可以从中央公积金局获得巨额资金，使公积金变为可以被政府利用的流动资金，而这些资金主要运用于基础设施建设以及住房建设。另一种方式是向住房建设发展商提供贷款的方式提供住房建设资金。住房建设资金投入量大，开发商需要资金融通时，可以通过向中央公积金局借款来缓解资金的压力，使得闲置的中央公积金转为用于开发建设公共住房，从而保证公共住房建设工程的顺利进行。居民存入中央公积金局中的公积金也有两种用途。一是可以用来支付购房的首付款。目前，公积金会员一般约用3年的公积金存款即有能力缴付相当于房价20%的首付款。二是可以用来偿还购房贷款的本息。
新加坡建屋发展局数据显示：截至2012年，新加坡83.3%的居民居住在政府建设的组屋中（80%的居民是购买的组屋，3.3%的居民是租住的组屋），政府兴建的组屋共计有98万套，占到新加坡住房总套数的76%，私房仅占全部住房套数的24%。政府主导型的住房金融业务为公共住房的建设和消费都提供了有效的金融支持。
四、从发达国家经验看我国政策性住房金融业务发展
（一）发达国家经验总结
从美、德、新三国政策性住房金融业务模式和机构设置来看：
第一，政策性住房金融体系设计与一国金融市场体系建设相配套，美国资本市场发达，因此政策性住房金融体系重点在于政府担保，提高资金流动性，政策性住房金融业务内容既有针对一级市场的，也有针对二级市场的，德国和欧洲各国侧重于以互助的合同储蓄模式解决居民住房问题，新加坡则是完全以政府为主导的住房金融模式。政策性住房金融体系设计和一国的国家结构、金融市场发展阶段和成熟程度都要配套。
第二，政策性住房金融机构设置应尽量多样化，美国和德国在政策性住房金融支持机构的设置上，都尽量地通过各种方式来促进多样化的机构发展，使得不同类型的住房金融机构业务类型各有侧重，也使得同一类型的住房金融机构之间能展开有效竞争。在此过程中政府可通过贴息、减免税等政策对住宅金融机构的发展给予支持。
第三，政策性住房金融业务类型应尽量多元化。具体到政策性金融机构所提供的业务类型，各国的政策性住房金融业务中，既有针对公共住房建设融资的业务，也有针对特定群体住房消费提供的资金融通业务，无论是支持中低收入者住房消费，还是支持公共住房建设，也都尽量促进产品类型的多元化，使得参与主体有更多选择权。
第四，完善的制度安排是政策性住房金融市场发展的重要前提。各国在设立政策性住房金融机构、发展住房金融业务的过程中，都通过立法确立了住房金融业务发展的制度基础；在设立住房金融机构后，机构的日常经营管理都按照市场公司化的管理体制来运作；再者，形成全面完善的监管体系，防范金融风险。
（二）我国政策性住房金融业务发展方向建议
我国住房市场发展以来，业界进行了住房金融领域的很多尝试。1987年山东烟台和安徽蚌埠的住房储蓄银行试点，1991年上海建立住房公积金制度并于1994年向全国推广，2004年由建设银行和德国住房储蓄银行在天津成立中德住房储蓄银行，2005年建设银行首单个人住房抵押贷款证券化业务推出。但是受制于住房市场整体发展水平和制度建设基础薄弱，很多尝试半途而废。目前我国的政策性住房金融业务主要集中在住房公积金领域，住建部数据显示：截至2012年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，历年累计归集住房公积金5.04万亿元，住房公积金缴存余额达2.68万亿元，超过8000万家庭通过公积金贷款进行了住房消费。我国政策性住房金融体系建设滞后于住房市场发展和住房保障制度发展需要，因此需在借鉴国外经验的基础上进一步完善政策性住房金融体系。
第一，当前我国需进一步明确政策性住房金融体系的公共政策目标。
当前构建我国政策性住房金融体系的政策目标需明确，是帮助解决中低收入家庭住房问题，还是保障中低收入家庭拥有自有住房，不同的政策目标下，政策性住房金融业务类型、政府补贴方式、支持力度、监管政策和定量绩效考核目标的设定都会存在差别。明确公共政策目标，才能明确政策性住房金融机构职能，是充分发挥政策性住房金融机构在自有住房和公共住房领域金融支持作用的前提。
第二，完善我国住宅立法和政策性住房金融法律法规。
当前我国房地产法律法规建设亟待完善，从房地产市场层面上，需要有《住宅法》《住宅保障法》等作为规范市场的基础法律，通过立法明确住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督机制。同时还需要对政策性住房金融单独立法，使得政策性住房金融业务获得发展的制度基础。
第三，我国政策性住房金融模式要与我国住房市场与金融市场发展现状相协调。
从当前我国住房市场与金融市场发展现状来看，短期内我国政策性住房金融市场还会实行封闭式的运作，可考虑在完善公积金制度的基础上，通过住房合同储蓄模式来对中等收入群体首次住房消费提供金融支持；在完善资金使用监管和配套制度的前提下，发挥政策性住房金融在支持保障性住房建设方面的作用。
第四，应以公积金制度的完善为突破口，构建我国的政策性住房金融体系。
当前可考虑建立以住房公积金为核心的政策性住房金融体系，从事与住房保障相关的政策性金融业务，扩大公积金账户资金的来源和运用范围，更好地发挥合作互助的功能。目前我国公积金缴存比例不规范，不同地区、不同行业、不同单位之间的差距较大，存在公平性缺失，公积金的使用效率不高，需进一步拓展其业务范围。今后需进一步扩大公积金保障范围，提高使用效率，充分发挥住房公积金的住房保障功能。
第五，建立独立专业的政策性住房金融机构。
十八届三中全会《决定》在“推进城市建设管理创新”中提出要建立政策性住房金融机构，目前从事公共住房投融资的机构有公积金中心、商业银行和国家开发银行，当前可考虑成立独立专业的政策性住房金融机构，将国有商业银行和国家开发银行的此类业务集中在政策性住房金融机构麾下。此外，住房公积金的归集和使用，公积金沉淀资金支持保障性住房建设、住房保障债券的发行都可以在此政策性金融机构业务范围内，为保障房建设和消费活动提供有效的金融服务，建立针对特定保障群体的住房金融服务体系。
第六，我国政策性住房金融业务发展要与我国商业性住房金融业务发展相协调。政策性住房金融业务的发展是商业性住房金融业务的有效补充，两者在服务对象、金融支持手段上都各有侧重，要使两者在业务发展上达到相互促进、共同发展。
参考文献：
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[3]刘洪玉.推进与完善住房公积金制度研究[m].北京：科学出版社，2011：3-20.
公积金政策新政篇3
月1日起，房地产市场政策的大变化无疑成了市场关注的一个焦点，许多城市的房产新政正式出台。楼市是一个政策市。随着10月22日国家权威部门一系列政策组合拳的出台，上海、南京、福州、武汉和南昌等地都相继出台了一系列激活楼市的政策。
这次新推出的房产政策力度不小，其关键点就在于激活自住需求，而首次置业无疑是其中最大的受惠对象。根据央行政策，首套房购买者可以享受到两大好处：一是只要是普通住宅的购买者，首付比例都可降为20%；二是按揭利率可最低下浮为贷款基准利率的0.7倍。另外，首次购买90平米以下普通住房契税统一下调到1%。而除了“国家版”的政策之外，各个城市更是出台了鼓励首次置业的“地方版”政策，让购房者切切实实尝到了甜头。对此，日前摩根大通的研究报告称，中国出台刺激房地产市场的政策不仅必要，而且是促进内需增长最关键的措施之一，而这些措施旨在鼓励首次置业者，他们成了这次政策最主要的着力点。
购房者对这一政策的变化是心知肚明的，近一阵在上海等城市的房地产交易中心，前去办理“首次购房证明”的购房者出现了久违的排队现象，进一步显示了其在当前市场上所引发的关注度。其实纵观这些年来房地产市场政策的变化，首次置业始终是受鼓励的对象，这也为我们把握政策的脉络搭建了一个清晰的角度。
利好诱发购房机会
契税减免、利率下调、首付降低……在一系列优惠政策的诱惑下，像李辉这样的购房者终于有些按奈不住了，他准备在这几个月到房地产市场转转，看看有没有出手时机。李辉说：“现在有这么多有利房地产市场的政策出台，对于我们购房者来说也应该多多留意市场的变化，不要忽视政策利好带来的购房机会。毕竟根据我自己的情况，买房不可能等太久，这些政策增添了我的信心。”
其实，此次房产新政的出台是与整个经济大环境息息相关的，美国“次贷危机”引发了一场席卷全球的金融风暴，这也给中国经济带来了非常巨大的影响。在这种情况下，启动内需无疑是当务之急，而房地产无疑成了急先锋。现在有种种迹象表明，2009年我们面临的经济形势可能会更加严峻，这也决定了有关方面可能会进一步推出鼓励房地产市场发展的政策，也将给购房者带来更多的实惠。
那么，未来还可能会有哪些政策出台呢？总体来看，值得关注的有这样几点：首先，“购房退税”是否会重出江湖，“购房退税”是1998年在上海房地产市场低迷的情况下出台的，但其实这种优惠政策在许多国家和地区都一直存在，在那里购房都能享受到退税优惠；第二，购房财政补贴是否会全面启动，目前在西安、南京、扬州等城市，已经开始执行这项措施，其是否会全面铺开就值得大家进一步关注；第三，购房入户是否会大面积展开，购房送蓝印户口这类优惠政策此前在上海也曾实施过，这对刺激楼市具有相当大的作用，目前一些城市已经开始逐步运用此项措施。还有对“改善型”普通住房究竟如何定义也是个相当关键的焦点，其中主要涉及到房地产交易中心和银行两个层面，对此购房者也可进一步留意。
而从市场的角度来看，房产新政的出台虽然难以改变楼市短期调整的态势，但是其作用将会慢慢地显现出来，对于购房者来说就要把握市场低迷期的购房机会，因为这样的阶段往往是淘房的好时机。
买房策略以变应变
政策在变，投资者买房手段也应该以变应变。从这些政策的着力点来看，我们可以发现这样两个关键词：一是首次置业；二是普通住房。所有的政策措施都是围绕着这两个范畴展开的，由此我们的购房策略可以以此为基础，在当前紧紧把握这样三点：
一是紧盯普通住房，在当前的市场情况下特别要留意那些“非转普”的房源，随着各地普通房标准的出台，其所涵盖的范围大大增加了，这也给了我们更多选择的机会。换句话说，我们购房应该以普通住房作为首选，这样即使未来政策发生变化，仍然可以避免成为被“打压”的对象。
二是用足政策上限，其别是要对梯级购房策略进行调整。此前我们一直强调买小换大的梯级购房策略，但在目前的政策背景下，如果在首次置业时过于保守，接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”，极易受到政策的限制。所以，在首次购房时应该根据自己的能力，尽量多地满足实际的居住需求，充分享受首次置业政策所带来的实惠。
三是力降利息成本，根据当前的政策，巧用公积金贷款无疑是最佳的手段。目前公积金贷款利率进一步下调，从10月27日起，5年期(含5年)公积金贷款利率从4.32%下调至4.05%，5年期以上公积金贷款利率从4.86%下调至4.59%。以上海为例，如用足80万元贷款，贷款年限为20年计算，如果按等额本息计算法计算，贷款购房者每月还款额为5100元，每月要比商业贷款(7折优惠，利率为5.04%)少还197元。应该说其中的实惠不少。
为改善购房支招
目前，政府对于改善型住房的界定还不明确，所以，还应根据细则颁布的内容再作应对打算。当然，这也并非意味着当前就无法改善自己的居住条件，如果将改善型住房还严格与“首套房”政策挂钩的话，问题便迎刃而解了。普通购房者可以有以下两种选择：
一是以普通房换普通房。这种模式的具体操作办法是先卖掉旧房，再购入面积比原来大但仍属于普通住房的房子，这样仍能享受购买第一套普通住房的政策优惠。政策对卖出惟一一套自住房之后，再次买入普通住房的还是有很大的优惠。
二是地段换大房。这种模式要求以好的地段来换大房。比如先卖掉市中心区域内的旧房，然后分两步买入地段等级下降一些的一大、一小两套普通住房，先买入大房，由于这套房子可划入首次购房范围，可在享受首付二成的优惠条件下，还能争取公积金和商业贷款方面的优惠。办妥第一个步骤之后，再购买另外一套小房，争取全额支付，不使用贷款，以免因为被列入第二套房而徒增购房成本。
降低利息成本的途径
购房依靠住房公积金贷款，能让购房者轻松不少。对于普通购房者来说，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的难度，因此向银行申请住房按揭已成为购房者的首要选择。一般情况下，居民购房申请按揭贷款有两个选择，一是申请商业贷款，二是申请住房公积金与商业组合贷款。如果能够申请到尽量多的住房公积金贷款，肯定能够让购房成本降下来，因为住房公积金贷款与商业贷款相比，利率方面存在较大的优势。
央行最近一次下调之后的住房公积金贷款利率标准，5年期以下利率为4.05%，5年期以上贷款利率调整为4.59%。就中长期贷款来说，住房公积金贷款利率比最大限度下浮至基准利率0.7倍的利率水平，还要低0.45个百分点。对于同样一笔40万元的按揭贷款，以等额本息还款法还款，商业贷款与住房公积金贷款之间每月还款额相差98.6元
还有一个不可忽略是公积金贷款首付比例的调整。据了解，目前北京和上海下调了购买普通住房的首付比例，由原来的30%调整至20%。此外，南京、武汉、成都、郑州等城市的住房公积金贷款首付比例也下调至20%。
除了少数情况外，各地对申请住房公积金贷款的条件并未调整，如北京、上海、广州等地的申请条件与原来相比，几乎没有变化，总体来看，既未放松，当然也没有从紧。不过，某些特殊情况还是提出了较高的要求，如上海对于申请贷款总额80万元，要求申请人除了符合住房公积金缴存、还款能力等条件外，还必须是第一次购买自住房，且以户为单位申请(两个或者两个以上同户成员共同参与贷款)。如北京对申请总额为78万元，也要求借款人必须的信用等级为最高的aaa级。
值得注意的是，有些地区推出了一些新的举措，如放松借款申请人的年龄限制，北京贷款期限最长可以计算到借款人70周岁；或者实行异地贷款，如在其他城市缴存公积金在成都可以买房，也可申请住房公积金贷款；或者实施商业贷款转为住房公积金贷款业务，如温州市对符合条件的购房者，允许其将商业贷款转办为公积金贷款，最高额度可达50万元。
灵活运用新政省钱
根据政策的变化，如何灵活运用政策，并根据政策的调整达到减少购房成本的目的，这需要购房者根据自身的特点，并结合当地的政策特点认真研究。《科学投资》在此推出几个办法，以期达到抛砖引玉的作用。
提前还清贷款
在北京，如果已经办理住房公积金贷款，第二次购房时能否享受到首次申请贷款的优惠政策呢？答案是可以的，但需要还清贷款。按照北京公积金贷款的有关规定，借款人在第一笔住房公积金贷款还清后，就可以申请第二笔公积金贷款，因此公积金贷款不存在二套房提高首付或利率的问题。至于第一套住房要不要售出，政策没有明确规定，因此购房者可以灵活调整，在这点上与享受下浮基准利率0.7倍的商业贷款优惠措施有所区别。
家庭成员巧帮忙
为了能够获得更高额度的住房公积金贷款，可以尝试家庭成员组合申请贷款。如上海规定，与在一起居住满一年以上的直系血亲，共同申请住房公积金贷款，最高可达80万元。因此有专家建议，可以让与自己同住的父母、子女等一起申请房贷，贷款额度比个人要高得多。
当然，还有一个方式就是利用直系亲属的公积金来冲还贷。如福州公积金新规规定，住房公积金贷款人购房时可提取本人配偶及同在一户的贷款人本人父母、子女等直系亲属的住房公积金用于购买普通商品住房。
早早备足缴存余额
在上海，对于希望获得个人最高30万元贷款的改善型购房者来说，必须先做好准备，因为根据住房公积金贷款的条件，缴存余额必须达到一定金额，才有可能足额申请贷款。上海规定，基本住房公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的住房公积金可贷额度。但是不要小看这7500元的缴存余额，因为对于一般的家庭来说，只要还在还贷过程中，每月缴存的公积金资金都会自动用于冲还贷，余额所剩无几。因此这个时候要做的就是停止冲还贷，而改用现金还贷，使公积金账户中的资金沉淀下来。
尽量转办“商转公”
如果能够将商业贷款转为公积金贷款，因为两者之间的利率差，这无疑能够让购房者省下一大笔开支。假如某温州市民早前购置商品房时，按基准利率向商业银行申请贷款50万元，分20年还清，目前其商业性贷款还剩40万元；若申请转贷成功，该市民每个月可减少600余元的利息支出。此外，辽宁鞍山市也实施了同样的措施。
公积金政策新政篇4
关键词:实现住房公积金全覆盖服务发展
住房公积金制度作为我国住房制度改革的一项重要举措，实现了职工住房实物分配到货币化分配的重要转变。该项制度1991年在上海试点，1994年起在全国全面执行，在推动我国住房制度改革、改善居民居住状况、服务地区经济社会发展等方面发挥了一定的积极作用。本人结合工作实际，就如何进一步扩大住房公积金的受益人群，服务经济社会，实现又好又快发展谈谈自己的看法。
一、住房公积金缴存现状及存在的问题
(一)住房公积金缴存覆盖率偏低
《住房公积金管理条例》规定：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。据不完全统计，至2011年底以福建省为例，住房公积金缴存人群主要为国家机关、行政事业单位及部分国有企业的在职员工，非公企业单位员工、城镇就业人员大多未建立住房公积金制度，住房公积金缴存覆盖率仅为53%低于全国72%的平均水平，与《条例》规定相差甚远，公积金缴存覆盖率偏低。
其原因主要有：一受地区经济发展水平及当地财政的直接影响，各地市公积金配缴存在不平衡现象，在岗职工未做到应缴尽缴。如缴存比例及基数不一致、未严格执行按月汇缴制度、公积金未缴、停缴、缓缴随意性较大等；二用人单位法律意识淡薄，不愿意将有限的资源用于无形的住房公积金制度中；三单位职工维权意识不强，绝大部分单位聘用人员未要求建立住房公积金制度；四企业单位人员流动性强，连续缴存住房公积金存在障碍。
(二)基层政府重视不够及宣传力度薄弱直接影响住房公积金缴存覆盖面的提高
一方面基层政府对提高地方财政收入及对关系到企业发展的经济效益性指标较为重视，忽略了职工的切身利益；另一方面公积金政策宣传力度薄弱且不到位导致企业单位负责人对住房公积金政策优势了解不多，视缴纳住房公积金为企业的一种负担，不重视推广住房公积金制度。信息的不对称，也使得城镇务工人员难以全面了解自己应享有的权利。
(三)政策优势无法体现，服务地区经济社会发展受到制约
众所周知，房地产业对推动地区经济社会发展至关重要，而住房公积金制度所提供的政策性低息住房贷款，在我国施行十几年来，不仅为国家住房制度改革，服务地方经济发展作出了贡献，而且在改善居民居住状况，引导住房健康消费，促进地区经济社会健康发展起到了积极的作用。
按照《条例》规定单位为职工缴存的住房公积金，行政事业单位可以在预算、费用中列支、企业单位可以在成本中列支，同时免征各类税收，且公积金缴存人在连续足额缴存满一年之后可以以较低的首付申请最长20-30年的政策性低息住房贷款，其低息政策优势十分显著。以贷款10万元10年等额本息还款为例，商业贷款累计付息39639.6元，同额度的住房公积金贷款只需累计付息26692.6元，少付息近33%，且在还款期间还可以用其公积金帐户中的存储余额抵扣本息。如今这项惠民政策只为公务人员及部分国企职工服务，不但大多数非公企业单位员工、城镇就业人员无法受益，而且由此引发的分配不公及其对地方财政、税收、建筑、运输、家装等诸多行业的影响更加深远，直接制约国家低息住房贷款流入本地，不能起到支持地区经济社会发展应有的作用。
二、实现住房公积金全覆盖的几点建议
(一)加大政策宣传，树立社会化缴存意识
设立专项宣传费用配备专职宣传人员，做好住房公积金政策服务工作。宣传费用的核定应与地区经济发展、城镇从业人员的规模相适应。一是及时更新编印宣传手册，免费发放到宣传对象手中，指定专人对宣传网站进行维护、更新，提供网上政策咨询服务；二是引导各大主流媒体服务公积金政策宣传，以服务惠民为重点，定期对外公告公积金资金运营情况，营造社会舆论氛围；三是多种形式开展宣传。如上门宣传、召开座谈会、邮寄对帐单、以节假日纪念日为契机，在市区主要街道设立宣传点，有条件的城市还可以打造宣传标语、举办专题讲座、设立城市雕塑等。逐步做到“报纸网络有专栏、电台电视有音像、活动现场有内容”，以丰富多彩的形式使住房公积金政策深入民心。
(二)关注各类从业人员、扩大住房公积金政策影响力
1、实现行政事业单位住房公积金应建必建、应缴尽缴
对于部分行政事业单位未做到应缴尽缴的，应采取以贷促缴的方式规范各单位的公积金缴存工作；对于部分地区因历史原因拖欠住房公积金，公积金缴存比例、基数不到位的，应加强与地方政府的沟通协调，争取将资金归缴计划列入财政年度预决算，克服地区经济差异，逐步统一和提高地区住房公积金缴存比例和基数，维护好职工的合法权益；对未把单位聘用人员列入住房公积金缴存范围的，应进行结对宣传，重点增强单位负责人的法律意识，提高职工维权意识，通过营造良好的社会氛围，做到同单位同一缴存待遇。
2、把引导非公企业建立住房公积金制度作为扩面工作的重点
(1)建立和完善从业人员信息系统，实现税务工商、劳动社保等多部门联动，建立从业人员信息库，实时掌握人员增减变动情况，为扩面工作掌握第一手数据资料。
(2)发挥部门优势，制定扩面工作计划。建立住房公积金制度是非公企业留住人才，实现可持续健康发展的重要保证，管理中心应以此为宣传重点坚持“低门槛进入、先易后难、以点带面、逐步推开”的原则制定扩面工作计划。一是争取税务、工商、劳动等部门的支持和配合，针对纳税大户、上市公司，探索施行按人员流动性分不同层级不同配缴比例的新型的公积金配缴方式；二是强化依法征缴的手段，探索通过税务等职能部门联合征缴的新途径。
（三）重视健全内部管理，以服务促归集
1、完善机构设置、实现管理与服务相分离
住房公积金管理机构经过十几年的发展，大多设区市已实现了市一级垂直管理，但是业务指导仍归属于省级部门管辖。业务指导与事权财权相分离，影响住房公积金目标的实现。因此建议一是实现全国性的，至少省一级的垂直管理。建立以设区市各科室为管理层，县市区各管理部为具体业务经办层的业务监督与办理、行政职能与事业职能相分离的管理模式；二是及时增加机构网点设置，注重新经济区机构网点覆盖，建立起与公积金资金归集规模及地区经济发展规划相适应的管理队伍，为参缴单位及个人提供服务。
2、构筑一体化的信息平台，提升社会化服务水平
(1)完善人员信息，对内实现省一级信息系统融合。随着住房公积金归集、使用人数的逐年增长，地区同城化水平的进一步提高，实现公积金本系统内的信息联网势在必行。公积金管理机构必须完善参缴人员信息系统，除应根据单位人员用工性质统一设置带有识别性的人员代码外，还应对参缴人员身份证、家庭地址、收入状况、联系方式、信用状况等基础性信息进行完善，为实现参缴人员带基数转移、执行无差别的住房政策、资金使用率的提高提供现实可能。
同时应打造现代化的查询手段，开设包括网络、电话、磁卡查询等多种查询方式，一方面实现实时查询个人公积金使用情况；另一方面让广大干部职工了解与政策规定是否有差距，扩大员工知情权，以此来督促用人单位贯彻执行住房公积金制度。
(2)对外实现资源共享，努力提升服务社会的工作效率。公积金管理机构应积极争取与房地产管理、税务登记、银行等部门实现跨系统联网。一方面提高公积金经办人员对材料真实性的甄别能力，杜绝骗提骗贷行为的发生；另一方面为实现业务办理“一站式”服务创造先决条件；同时管理中心应指定专人做好信息的维护更新工作，确保个人信息安全和数据的实时更新工作。
3、重视业务培训，打造魅力住房公积金
(1)重视全员包括业务委托行经办人员的培训工作，建立起与住房公积金发展规模相适应的高素质的人才队伍。通过建设“学习型住房公积金”，不断提升干部职工的综合素质，提高业务操作能力和服务社会的水平。一是要建立学习型的领导班子，加强对国内外宏观环境的研究和住房公积金政策的制定水平，在确保政策连续性的前提下，满足居民住房需求和促进本地区房地产市场的健康发展；二是要建立全员包括业务委托行经办人员的学习培训制度，认真组织好制度、理论、法律法规、规章制度的学习，坚持学习的常态化；三是通过党支部学习及开展各项创建活动，不断提高干部职工的思想觉悟，强化为人民服务的宗旨意识；四是鼓励职工参加继续教育的学习及从业资格认证，提高工作队伍的学历层次；五是定期邀请专家学者开展专题讲座，开拓视野、提高全员职业素养。
(2)推动住房公积金科学发展，打造魅力住房公积金：一是法制公积金。通过完善各项规章制度，使各项业务有章可循，做到用制度管人用规章管事；二是文明公积金。以环境一流、服务一流、管理一流、效益一流为标准，为群众提供舒心服务；三是创新公积金。坚持以人为本，努力实践政策创新、管理创新、服务创新，焕发住房公积金无限的生机与活力。
4、建立长效的考核机制
将现代金融的经营理念引入到公积金的管理中，科学制定考核指标，建立起有助于提高工作效率的长效考核机制，在兼顾公平与效益的基础上，使员工人尽其才、人尽其力；量化扩面工作考核指标，指标的设定应兼顾效益与地区的客观实际，定期通报指标完成情况；强化考核结果应用，对内应与职工绩效工资水平挂钩，对业务委托行应与业务手续费的支付挂钩，对地方政府应建立各地市领导任期扩面工作考核机制，实行任期扩面工作一票否决制。
（四）提升行业地位、提高公积金管理机构的执行力
要充分发挥住房公积金的普惠效应就要做大做强住房公积金，现阶段建立在自愿参缴基础上的住房公积金制度，已不能适应当前地区经济的发展，特别是近年来住房公积金行业内曾出现了一些大案要案，直接威胁到这一事业的健康快速发展，因此要注重提升行业地位，提高机构执行力，尽快通过立法来规范各地的行为，服务地区经济社会发展。建议一是应积极争取通过全国人大代表形成立法议案，提交全国人大列入立法计划，尽快出台《住房公积金法》；二是提高立法的层级和可操作性。重视完善修订立法，对于一些成熟的规定要及时上升到法律的层面，由国家施行，增强机构的执行力和权威性。
综上所述，住房公积金管理机构必须以科学发展观为指导，完善制度建设、创新服务，通过实现公积金全覆盖和社会公平正义，最大限度地支持职工住房消费，用解决实际问题的事实减轻他们的生活压力，缓解社会矛盾，服务地区经济，推进社会和谐稳定。
参考文献:
[1]袁平，切实保证及时缴存维护职工合法权益【J】.住房公积金决策参考2010(3)
公积金政策新政篇5
【关键词】中低收入群体住房消费保障住房公共政策
一、引言
住房是满足人的基本生理需要和安全需要的前提,妥善解决居民住房问题对维持社会稳定有很大的帮助。然而,高速发展的房地产业所伴随的日益高企的房价这一经济现实正逐步弱化每个居民“住有所居”的权利,甚至于导致低收入群体的住房权利的丧失。对此,政府从供应角度采取了三个层面的政策配给:第一个层面是完全通过市场机制供应商品房,第二个层面是具有一定政策性补贴的经济适用房及限价房,第三个层面是具有托底性质的廉租房。但这三个层面在政策衔接上有所脱节。因其面向的不同对象群体很难从经济收入上来合理划分,即保障的对象群体边界模糊,导致了“夹心层”问题的存在,使得上述系列政策对这一经济现实的改善并不明显。而不明显的更深层原因在于以上这些政策配给均属于住房产业政策和住房政策,是一种市场化机制的经济政策而不是住房市场公共政策。就理论层面而言,市场机制是一种有效的资源配置方式,在完全竞争条件下,市场方式可以实现资源配置的帕累托最优,即通过合理的市场竞争能够有效地解决效率问题。然而市场并非万能,当市场机制对资源的配置产生其自身无法克服的缺陷,即市场对资源配置无能为力时,“市场失灵”就产生了,此时,市场机制失效。这种过度偏重于由市场来解决住房问题的政策导向导致其定位、目的及目标都与公共政策的原则相背,体现为市场不能提供足够的住房公共产品以及出现房产开发商的自然垄断。因此,住房问题完全依靠市场机制来解决是不够的,政府要通过相关的政策对住房建设、交易、保有等各个环节加以调节,以确保最大限度地满足各个阶层的绝大多数居民对住房的需求。鉴于此,产业政策和住房政策向住房公共政策回归成为必然,这意味着房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜从这个层面而言,市场失灵在某种意义上成为住房公共政策形成的逻辑起点,即为了弥补市场缺陷,客观上需要政府及时制定并有效实施住房公共政策来干预市场,保护经济效率,维护社会公平。
二、住房公共政策的功能体现:制度创新与实践再造
1、住房公共政策更新了作为管理主体的治理理念
哈罗德・拉斯韦尔(HaroldD.Lasswell)认为,公共政策是一种含有目标、价值和策略的大型计划。而戴维・伊斯顿(Davideaston)则认为,公共政策是对全社会的价值作权威性的分配。两者都是从管理功能和目的角度对公共政策进行界定。这类界定强调公共政策是公共权力机构为解决政治、经济与社会生活中出现的公共问题而实施的管理手段,同时强调公共政策是公共权力机构为处理和协调社会利益问题而实施的管理,是对社会利益的重新调整和分配。公共权力机构的典型代表是政府,政府掌握着管理和社会公共事务的权力。这意味着随着经济、社会、文化等外在变量的变化,作为管理主体的政府必需不断更新自己的管理理念,以有效地解决公共问题,高效地提供公共产品和公共服务。具体到住房公共政策,它的功能是解决公共住房问题,解决公共住房对当今社会中低收入阶层与社会发展所产生的负面影响。住房公共政策不仅是一个客观存在的静态事物,而且也是一个动态的行为过程。公共权力机构为了解决住房公共问题而实施政策问题认定、政策规划、政策评估和政策终结等行为。它作为一种行为准则,能够约束和引导政府本身、房产开发商以及购房者的行为。因此,作为一种全新的治理理念,公共住房政策必然涵盖不同阶层的消费需求,针对不同阶层的需求构筑了全方位、多层次、立体式的住房保障体系,从而有效缓解以往住房市场凸显的矛盾。
2、住房公共政策是一种全面的制度创新
公共政策具有长期的效力,是政策设计者和推行者在利益的总和、协调、综合的基础上,通过科学的政策制定和有效的政策执行,最大限度地减少政策执行成本,通过政策―制度―关系的逻辑承递关系,利用政策体系的建立和执行最终达成新的制度安排的过程。它构建了全面的框架体系,包括供应体系、申报制度、轮候制度、运作方式、管理机制和退出机制等,最大化地实现住房供给激励机制和资源配置方式的高效率,并通过利益界定达成新的均衡,实现改革各行为主体的利益共享。这一框架体系涉及保障性住房的所有环节,形成了规划、建设、分配和管理的统一制度和工作机制,从而在制度层面上保障了建设目的性和预期性目标的达成,在政策层面上实现了一系列制度突破和创新
3、住房公共政策是一种有效的实践模式
住房政策体系是由不同空间和时间维度的各项分支政策组成的整体,政策功能的正常发挥有赖于分阶段各政策的正确制定和顺利实施。基于政府力量主导的住房公共政策是一种有效的实践模式,从香港公屋制度和新加坡的组屋制度,以及澳门和日本的公共房屋制度实践经验来看,它解决了由于政府财政负担过重而导致的政府失灵和市场缺陷所导致的市场失灵的双重矛盾。
三、住房公共政策的三维框架
住房公共政策是指依据特定时期的目标和公共政策的基本程序,通过国家的公共权力来协调住房市场各主体与利益集团之间的利益关系,以便达到住房市场各主体利益之间的利益均衡的行为准则。而目前,我国要形成完善的住房公共政策,面临以下三个问题。
1、住房市场的金融公共政策
住房市场是一个资金密集型市场,无论是住房开发还是住房购买都与金融支持程度密切相关。不同的住房金融政策决定了住房市场不同程度的发展与繁荣。完善的住房金融服务体系包括六个方面:完备的住房金融政策和法规、健全的住房金融机构、丰富的产品和工具、高效的融资市场、灵活多样的经营模式、完善的风险分担机制。但目前,我国的住房金融体系还不完善,主要包括商业性和政策性两方面。
(1)商业性。商业性方面表现在三方面。一是住房融资的渠道过窄,融资的品种非常单一。中低收入家庭住房融资非常困难,且缺乏有效的风险承担机制。当前住房资金来源主要通过银行信贷来解决,占全部融资的79%,体现为过度依赖商业银行信贷。上市融资、信托融资、债券融资以及其他融资方式十分有限。二是资金的期限不匹配。目前,各大商业银行商业性住房消费信贷的资金来源主要依赖一般居民储蓄存款。由于一般储蓄的资金具有短期性和随意性的特点,远不能满足住房信贷数量大和期限长的要求,因此造成存贷资金结构、数量和时间上不能合理匹配的局面。用短期的资金发放长期的贷款,容易使银行形成支付危机,从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱,隐含巨大的金融风险。三是住房抵押贷款问题重重。住房抵押贷款利率低、期限长,由于尚未建立风险管理体系,风险非常大。其次,抵押贷款的创新性不够,品种单一,制度不完善。服务体系不完善,还款方式单一,操作程序复杂,影响了居民贷款购房的积极性。另外,房地产金融的二、三级市场即房地产抵押证券市场没有形成,住房抵押贷款涉及土地、房产等政府部门,又涉及评估、保险、房产经纪、公证等一系列社会中介机构,还牵涉到房地产开发企业,而当前这一领域相关法律法规并未完善。
(2)政策性。政策性方面表现为专业性和政策性住房金融体系不健全。包括:一是政策性住房金融发展滞后。对中低收入等特定人群缺乏政策性住房金融支持,如住房预售制度。开发商通过商品房预售可以提前回笼部分资金,降低财务费用,提高资金周转率。而购房者在商品房预售制度下却要承受住房面积缩水、小区规划变更、延期交房、开发商携款失踪等风险,使得该制度演变为开发商获取暴利而消费者单边承担风险的一种机制。二是住房按揭政策过度宽松。一方面是利率优惠政策,另一方面是第二套住房的信贷政策。个人住房按揭贷款的基准利率低,利率优惠幅度达到30%。而第二套住房的信贷政策,使得投资者能够便利地利用银行的金融杠杆从而加大住房的投资比重。这两方面的合力作用,造就了较低的个人住房按揭市场准入门槛,助推了房价并制造了房市泡沫,导致中低收入者被迫挤出住房市场。三是公积金份额有限,政策效果不明显。住房公积金制度的初衷是利用金融杠杆,互助互利,对稳定房价和解决中低收入人群的住房困难提供资金支持。但在实践中各地住房公积金制度发展极不平衡,各个行业之间的发展也存在很大的差异。其次,公积金政策中民意参与性不足,忽视民意参与的程序,有失公积金公共政策的公正性和合法性。如广州2009年初的公积金制度的调整政策,虽然从宏观上能增加公积金资金的积累,但在微观上却损害了缴交人的还款能力和合法权益。总体而言,住房公积金制度还远未发挥其应有的作用。
2、住房市场的土地公共政策
土地制度已经成为中国房地产健康发展的最大障碍。由于缺乏住房市场的土地公共政策,在既有的土地制度安排下,土地市场存在以下缺陷。一是利益分配关系失衡。土地市场的利益分配关系严重失衡,农民及城市居民的利益受到严重侵害。具体表现为土地的所有权、使用权、土地的出让、出租等,农民没有成为市场的主人;在征地过程中,农民成为弱势群体,没有实现平等自由的等价交换;在拆迁市场上,被拆迁者处于弱势地位,其拆迁权力没有得到很好的保障。城市与农村的土地边界模糊,这种土地边界的不确定为人即地方政府提供了侵占农民利益的制度基础。二是多重委托链条。各级政府通过层级来行使土地的权能,而土地产权的缺陷使得处于链条底端的地方政府主导了当地土地各权能的使用与变更,并以此极力扩张土地交易规模。尤其在土地出让金政策上,中央政府与地方政府的利益博弈成为常态。在现行体制下,由土地产生的资产(源)性收益和大部分税费基本上归地方所有,加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策,各地政府在财政收入不足的情况下,只有利用土地出让筹集地方建设资金。由于没有形成土地的公共政策,中央政府与地方政府之间利益关系的调整难以在土地问题上达成各当事人之间的利益协调与平衡,使得土地市场所面临的问题与利益冲突十分严重,形成地方政府土地财政及土地交易腐败。而为了巩固土地财政,地方政府自然就把住房市场引导到以投资为主导的市场,结果导致房价高企,大量中低收入者被迫退出住房市场。三是土地“招拍挂”制度存在重大缺陷。自2004年实行“招拍挂”以来,土地拍卖价格偏离理性、疯狂飙升,部分地方在2007年频频出现地王项目。其次,大开发商在“招拍挂”制度框架下成为土地市场的垄断者。“价高者得”的原则为市场进入者设置了资金上的高门槛,使实力强大的开发商因此而获得与地方政府博弈的筹码,从而拖欠地价款坐等土地升值、延迟开发等,这是导致房价屡创新高的另一个原因。
3、各国住房市场的法律公共政策
发达国家都非常重视住房保障制度的立法工作,我国则相对滞后。
(1)美国的住房法律公共政策。美国早在1934年就有了《国民住宅法》,此法要求建立住房管理署,设立联邦存款和贷款保险公司,由政府提供低利息贷款,鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅,并规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房。随后颁布的《合众国住房法》规定,要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划,以及陆续推出的《城市住房发展法》、《国民可承担住宅法》、《公房管理改革法》和《住宅抵押贷款法》等法案,从法律制度层面对中低收入阶层的住房保障进行明确的界定。明确住房保障的对象、保障的标准、保障的水平、保障资金的来源、专门的管理机构以及对违法违规行为的处罚措施。明确规定居住权是公民权利的重要组成部分,从而为建立住房保障制度以及相关政策措施的采用提供法律依据。目前,美国在住房保障立法方面已形成了比较完善的体系,涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。
(2)日本的住房法律公共政策。日本政府于1950年先后制定实施了包括《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》、《城市住房计划法》等40多部相关法律来保证住房保障制度的有效执行。日本住宅方面的法规体系大致可分为三类。第一,引导住宅产业发展综合性政策和法规。第二,具体组织和实施的政策法规。第三,住宅产业技术、标准的法律法规。这些法规体系明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任,在必要时,国家必须从财政、金融及技术上给予中低收入一定的援助。
(3)新加坡的住房法律公共政策。新加坡于1927年根据《新加坡改造法令》成立了新加坡改造信托基金会,负责编制总体更新规划方案、制定更新计划、为更新计划拆除房屋的居民提供住房。此后,新加坡开始发展公共住房。1960年,新加坡政府又根据《住房发展法》成立了房屋发展局,是法律和国家发展部的一个法定的独立部门,也是新加坡公共住房发展的惟一权威机构。此机构除了为有资格的居民提供出售或出租的公共住房外,在改善住房建设技术方面也起着积极的作用。此外,新加坡在1981年11月还提出《中央公积金法》(修正案),推出了强制性住房保险计划,旨在减少抵押风险并保证在组屋拥有者丧失偿还能力的情况下由中央公积金负责清偿尚欠的余款。
(4)我国的住房法律公共政策。与上述发达国家相比较,我国住房法律公共政策仍处于缺失状态。从1998年开始,我国出台了一系列旨在促进房地产业持续发展的调控政策。但是,由于这些措施大部分都为短期措施,同时存在着各项政策目标的不一致性甚至矛盾性,形成了房地产业一直缺乏强制的、权威的基本法律作为行业发展的依据和指引的局面。目前,各地执行的有关经济适用房、廉租房等方面的行政法规主要有:1993年的《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,其中包括《关于大力发展经济适用住房的若干意见》、《关于进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知》、《经济适用房住房开发贷款管理暂行规定》以及《住房公积金管理条例》等;1999年的《城镇廉租住房管理办法》;2003年的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》;2004年的《城镇廉租住房租金管理办法》;2005年的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等。在执行贯彻这些法规的过程中,我国政府仅靠行政手段来进行住房保障,并未上升到立法保障层面,这与中低收入阶层的住房保障的目标不相适应。公共住房立法的缺位,对于现代意义上的住房保障而言,意味着仍未建立起一套完整的法律保障体系。其次,司法执行不力,司法效率低下。目前,土地征用、出让、转让和储备房屋拆迁等制度不太合理,住房的开发、销售、出租、中介和物业等市场制度不健全。这种基础法的缺位,导致目前住房体制有三大弊端:一是政府与人民的关系。政府本应为民谋利,但实际上却成了与民争利;二是政府、人民与开发商的关系,政府本应为民谋利,实际上却存在地方政府为开发商谋利的问题;三是由此形成了罢黜政府的公共住房开发队伍和住宅合作社,独尊开发商的局面,培育了开发商垄断集团。
四、政策建议
1、建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的住房金融制度体系
建立“市场主导、监管有度、一二级市场联动、风险共担”的住房金融体系,建立多元化、多层次的住房金融市场,利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场,来满足多层次住房融资的需要。一是完善信贷体系。实行差别化的住房信贷政策,优先支持中低收入居民购买第一套中小户型的自用住房,对于第一套住房以外的其他贷款,实行屡进的首付比例和贷款比例。设计针对中低收入家庭的住房信贷产品,比如说政府的贴息贷款,可以适当降低中低收入居民的住房贷款利率。发展多样化的住房信贷机构,建立中低收入居民为主要对象的专业金融机构,支持中低收入家庭购买中小户型、中低价位的住房。鼓励和引导金融机构积极开展住房信贷业务,提高市场的流动性和融资的效益,包括分散和降低风险,建立住房信贷的资金流动制度。进行金融工具创新,推行住房抵押贷款证券化,分散金融机构的风险,增强资产的流动性、变化性。二是健全政策性金融体系,完善公积金政策。明确公积金主要向中低收入家庭提供信贷,包括公积金的归己、投资管理和发放,适当限定公积金融资的对象和融资的比例,对第一套住房降低利率提高融资额度,同时针对不同户型面积进行差别化政策。扩大住房公积金的缴交面和履盖面,树立“以人为本”的理念。改革住房公积金的使用办法和业务管理办法,变城市内封闭性的运作机制为开放的区域间公积金融通运作机制。加强对住房公积金的监督,把公积金的公共利益建立在缴纳者的微观利益之上。三是拓宽住房金融融资渠道。建立商业性住房金融和政策性住房金融有效结合的制度,积极培育和完善住房债券、股票、信托和基金等市场,设立专门的住房融资机构,包括抵押贷款、协会、安全证券公司等。开展住房贷款证券化和结构性融资,发展住房租赁、融资租赁,由金融促进公司与政府的住房保障合作,以租赁方式向中低收入家庭出租小户型住房,以便政府利用少量的住房租金补贴引导整个社会和市场来建设和经营小户型的住房,解决中低收入家庭的住房问题。四是健全住房金融机构的风险分担机制和转移体系。组建住房担保公司,为中低收入居民购买住房提供担保,适当注入国家的信用,设计和开发出适合普通居民住房担保的产品。
2、制定中国住房市场的土地公共政策
一是完善现行土地的法律法规。通过程序确定住房土地市场的公共利益,通过政府公权力来平衡政府、企业、个人之间的利益关系。同时,划清政府与市场的边界,让土地政策、廉租房、经济适用房建设政策进一步制度化,以形成市场有效预期。可以借鉴新加坡的做法:90%的用地不做商品房开发,而由政府开发住房,低价提供给居民居住。二是建立全国性的土地基金。以级差地租的方式收取土地出让金,以中央转移支付的方式让全国居民分享城市化进程中的成果,以此减少由于住房作为财富分配及转移机制所带来的分配不公。三是界定土地的基本权能,确立城市与农村的基本边界,保护农民与城市居民的根本利益不受侵害。四是推动土地征用制度的改革。制定新的土地征用办法、补偿标准和补偿机制,严格区分公益性用地和经营性用地,明确界定政府土地征用权和征用范围,保障农民作为土地产权主体的权利。建立征地监管体系,培育独立自主的土地征用、出让和转让等土地市场主体,包括供给主体和需求主体,将土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限上收,对建设项目用地严格地管理,避免地方政府既当所有者又当经营者和监管者。探讨农耕土地的出让和转让制度,建立农村土地所有权和使用权出售和出租机制,探索土地出让综合评标方法,推进经营性单位划拨土地和无偿占用土地向有偿占用土地转变。建立失地农民的社会保障和就业制度。五是建立行业用地监控体系及制度,完善土地规划监管制度。加大土地管理执法力度,维护良好的土地市场秩序。六是改革土地出让、转让制度。对经济发达地区财力增长较快而房价又畸高的城市,可探索由购房户分期支付土地出让金的办法来建设特定商品房;减少划拨用地,取消协议出让土地,完善土地招标和拍卖制度;对宗地的出让面积应加以控制并限期开发完成、限期上市,防止囤地和囤房;土地出让前必须有规划控制指标,尽量采取熟地出让的方式出让土地。
3、完善政策法规,制定《住宅法》
法制建设滞后于行业发展所带来的一系列相应问题,已严重影响了房地产业的规范发展以及住房公共政策实施的严肃性和可持续性。因此,应优先考虑出台《住房保障条例》,从法规上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立,以及对违法违规行为的惩处措施等内容,待时机进一步成熟后再开展《住宅法》立法工作。我国有必要尽快制定《住宅法》,通过制定住房市场的中长期公共政策,以法律保障每一个公民的基本居住权得以实现,从而体现中国住房公共政策的基本原则。
加快《住宅法》立法工作的意义在于:一是从法律上确立人民的住房权;二是重新建立多元化的住房供应市场体制,让开发商供应房屋以外的住房供应途径切实发挥作用。按照目前住房保障规划,政府需要大量低价或无偿为保障性用房提供土地和资金,这会对地方政府财政收入等政绩考核指标带来压力。在目前的住房供应体制下,政府显然存在多个经济目标冲突的问题。因此,在内容上,《住宅法》应该主要包含以下三个方面。一是住房保障功能,强调居民有住房权,实现“居者有其屋”。二是保护消费者权益,对由拥有住房权而产生的房屋处置、物业费等问题做出相应的规定。三是重构市场制度,对房屋供应结构进行重新审视和调整,逐步转变由开发商垄断的住房供应体制,形成政府、单位、开发商“三位一体”的住房供应体系。即建立和发展国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍,建立和完善以非营利公益性住房为主的廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房四类住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。改变开发商垄断的住房供应现状,应将政府供应、居民互助建房等共同列入住房供应主体范围。
【参考文献】
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公积金政策新政篇6
关键词:公共财政体制积极财政政策原则
我国公共财政理论的发展演变
(一)计划经济下的公共财政理论
1949年,新中国成立以后,我国以马克思主义政治经济学为理论指导,借鉴苏联财政管理模式,并结合我国社会主义实践,逐步确立了社会主义计划经济体制下的财政理论,即“国家分配论”。在计划经济体制下,“国家分配论”以财政活动满足国家职能需要作为理论研究的起点,通过透过财政的现象抽象出财政的本质,认为财政的本质是“以国家(或政府)为主体的分配关系”,基本属性是公平性和利益集团性(或阶级性)。这一认识不仅正确揭示了财政的本质、主体、目的,并且搞清了财政分配与其他分配形式的制约关系,这具备了独特的理论和现实意义。但是,在实践过程中,出现了“国家分配论”狭窄化的倾向,它片面强调财政分配的独立性、强制性、无偿性、服务性,其代表形式就是计划经济时期出现的无所不包的“大一统财政”,由此其局限性也逐步为人们所认识。
(二)市场经济下的公共财政理论
1992年,随着经济改革的逐步推进,十四大提出建立社会主义市场经济体制的改革目标,我国财政学界开始注重对源于西方的“公共财政论”的认识与辨析。在保留“国家分配论”原有理论精髓的基础上,国内学者吸收了大量市场经济的内容,对自身的研究方法、理论观点与政策主张等进行了修正、补充和完善,我国财政理论研究与西方财政理论在相同的经济基础之上出现了融合,对以市场经济为背景的“公共财政论”的认识得到清晰化和具体化。
1998年12月的全国财政工作会议,明确提出了我国建立公共财政基本框架的思路及相关原则,包括以下四个要点:一是调节市场资源配置;二是保证公共支出;三是促进公平分配;四是做好宏观调控和转移支付工作。其后,各个方面对公共财政的讨论得以全面展开,并最终将其明确写入了中央全会的文件和国家发展规划。从1998年提出建立公共财政框架,到2003年十六届三中全会要求“健全公共财政体制”,再到十七大提出“完善公共财政体系”,建立和完善公共财政逐步成为党、政府和广大人民的共识。
我国实施积极财政政策的实践
财政政策是宏观调控的重要手段。扩张性财政政策,又称积极财政政策,是国家通过财政分配活动刺激和增加社会总需求的一种政策行为。
(一)1998-2004年的积极财政政策
改革开放以来,我国一直强调实行适度从紧的财政政策。面对1997年突如其来的亚洲金融危机,党中央、国务院于1998年果断决定实施积极财政政策,通过增发国债等手段筹集资金,1998-2004年我国累计发行长期建设国债9100亿元,用于交通通讯、农林水利和生态保护、城市设施等基础建设。实践证明,实施积极财政政策,对于遏制通货紧缩趋势,拉动内需,促进国民经济持续快速健康发展发挥了重要作用。
但是随着短期政策的长期化,积极财政政策的负面效应也逐步显现出来:连续实施积极财政政策,中央财政赤字和债务规模有所扩大,财政风险也相应加大;主要依靠增发国债扩大政府投资拉动经济增长的模式,对民间投资和消费产生了明显的挤出效应;经济增长形成对财政政策的依赖,政策退出受到相关利益部门的制约,积极财政政策难以淡出;基础设施建设的持续投入,并没有明显改善居民的消费能力,无法在投资与消费之间建立起有效的传导桥梁,后期政府投资对经济增长的拉进作用呈现出递减趋势。
(二)2008年以来的积极财政政策
2008年下半年,新一轮金融危机在全球范围内愈演愈烈,经济增长放缓甚至衰退,我国政府再次实施积极财政政策。2008年我国人均GDp达到3000美元以上,经济与社会发展进入新的阶段,科学发展、均衡发展的观念已经深入人心,转变经济发展方式成为重要的政策取向。所以此次积极财政政策的实施除了加强基础设施建设以外,更加突出了民生、“三农”以及促进发展方式转变等方面的支出,投资范围更宽,力度更大,更注重向中西部地区倾斜、向结构调整倾斜。民生支出是指与人民群众生活直接相关的教育、医疗卫生、社会保障和就业、保障性安居工程、文化等方面支出的汇总。据2009年中央和地方预算执行情况与2010年中央和地方预算草案的报告数据,2009年安排的民生支出达到7284.63亿元,教育、医疗、社保等投入将间接拉动消费增长;为稳固农业基础地位,建设社会主义新农村,2009年中央财政用于“三农”方面的支出安排合计7161.4亿元。
我国1998年开始实施的积极财政政策,主要通过发行国债来筹集财政资金,形式较为单一。时隔十年,我国财政政策工具更加丰富,运用的政策工具包括:扩大公共投资和实行结构性减税,减轻企业和居民税收负担,扩大企业投资,增强居民消费能力。
积极财政政策淡出的条件
在我国应对2008年全球金融危机中,积极财政政策的运用发挥了重要作用。但积极财政政策作为反危机的特殊手段,是一种短期宏观调控政策,从中、长期来说,应当坚持财政收支基本平衡的原则,并逐步缩小财政赤字,因此积极财政政策早晚要淡出或退出。危机后积极财政政策的淡出应具备以下几个条件。
(一)经济发展进入平稳增长轨道
2009年,在四万亿投资计划的拉动下,我国GDp总量按可比价格计算,比上年增长8.7%,实现年初制定的“保八”目标。但是,我国经济增长过度依赖投资拉动的局面并没有改变,部分行业的过度投资甚至带来了产能过剩和重复建设问题;随着中央和地方大规模投资计划的完成,我国固定资产投资增速将出现回落,而社会投资比重偏低、民间投资活力不高成为投资可持续增长的瓶颈;信贷过度投放加大了资产泡沫和通货膨胀风险;总体上消费需求有所回升,但主要靠的是政策拉动,四万亿投资偏重于基础设施建设,使得投资和消费没有形成有效对接,居民收入增长缓慢,消费增长无以为继,经济增长的内生动力不足。因此,我国经济复苏的基础并不稳固,经济稳定还面临诸多不确定性。
(二)对外贸易发展稳定
2009年受国际金融危机影响,我国外需空间急剧缩小,2月份外贸进出口总额跌至谷底,3月份开始出现连续环比增长,10月进口值年内首次实现月度正增长,11月进出口总值月度指标也首次实现年内正增长,但总起来讲,全年贸易顺差同比下降34.2%;2010年一季度我国贸易顺差降幅近80%,而3月份出现月逆差72.4亿美元,这是自2004年5月以来我国首次出现月贸易逆差。长期以来,对外出口在我国经济增长中扮演着重要角色,而最近两年的对外贸易数据也说明我国的外需情况还不稳定,加上人民币升值压力越来越大,贸易保护主义抬头,我国出口复苏之路并不平坦。(三)财政的承受能力
发行国债筹集资金是积极财政政策的重要手段之一,但财政赤字规模的不断扩大也会积累很高的财政风险。1997年亚洲金融危机爆发后,我国实施了积极财政政策,财政赤字率曾一度从1997年的不足1%提高至2002年的2.6%,赤字规模最高扩增突破3000亿元。但随后我国经济进入高速增长期,财政收入连年大幅增长,2007年财政赤字率只有0.8%,2008年更是一路下滑至0.6%。按照国际惯例,3%是财政赤字率的警戒线,即使2009年在新一轮积极财政政策下我国财政赤字率也不足2.9%,所以目前的财政风险还是可控的,是我国综合国力可以承受的,而且还留有一定的继续操作空间。
2008年新一轮积极财政政策实施以来,我国经济已经初步企稳向好,但经济在总体上复苏的基础并不牢固,我国仍处于应对全球性金融危机的关键时期,要让我国经济真正回暖、站稳并最终走出危机,保持积极财政政策的连续性和稳定性至关重要,积极财政政策还有相当长的一段路要走。我们需要以公共财政为导向,加快财政体制和财政政策改革,稳固经济基础,促进经济持续快速健康发展。
公共财政体制下实施积极财政政策的原则
(一)既要促进经济平稳较快增长,又要推动经济结构优化
实践证明,积极财政政策作为一种反危机政策,在经济衰退时期能有效促进经济复苏。面对全球金融危机带来的影响,现阶段实施积极财政政策要以科学发展观为指导,把保持经济快速健康稳定发展作为宏观调控的首要任务,在此基础上不断壮大财政实力,为完善公共财政体制提供坚实的财力保证。同时,要把总量扩张与结构调整有机结合起来,有效应对资源和环境约束,实现粗放型发展向集约型发展转变,将促进经济发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方向,增强发展后劲,提高经济增长的质量和水平,促进经济社会又好又快发展。
(二)既要统筹兼顾,又要突出重点
公共财政体制的完善是一项系统性工程,积极财政政策实施要谋篇布局,统筹兼顾,以提供公共产品和公共服务为重点,协调发挥财政的收入分配、资源配置和经济稳定职能。同时,适应财政调控方向的变化,重点加大“三农”、教育、社会保障和就业、医疗卫生、环境保护等公共服务领域的投入,引导企业注重结构调整和产业升级,逐步突破传统的、偏重于经济建设的供给模式,向以公共服务和宏观调控为主要内容的新模式转换。
(三)既要增加政府投资支出,又要引导社会参与
我国公共事业发展起点低、底子薄,要改善民生就要持续不断的加大财政投入力度。在社会主义市场经济条件下,改善民生,加快社会建设,既要充分发挥财政职能作用,也要积极调动社会各方面的积极性。政府财力是有限的,因此非完全公共产品的投入没有必要完全依赖财政资金,一定程度上应允许甚至引导社会资本参与投资管理,只要政府政策得当,特别是赋予社会资本应有的获利机会,少量政府投入便可以调动起大量民间投资,有效提高投资效率,降低运营成本,逐步建立起合理的基础设施投资管理模式,为经济长期增长和社会协调发展奠定牢靠坚实的基础。
(四)既要推进财税体制改革,又要加强监督管理
我国公共财政体制建立的时间不长,还有诸多不完善之处,针对体制机制中存在的不适应、不符合科学发展观的问题,应通过改革创新,完善体制机制,建立健全保障民生的长效机制:进一步推进财税制度改革,加强财政收支管理;继续优化中央财政转移支付结构,提高资源配置效率;增强财政透明度,建立起财政体制的外部监督体系,形成人大、审计、媒体和社会公众的多层次、多方位的监管,为积极财政政策的实施提供制度保障。
参考文献:
1.张平.中西方财政理论的比较研究[J].江苏商论,2009(3)
2..深化公共财政体制改革的关键[n].人民日报,2008.8
公积金政策新政篇7
一、前言
“住”的问题是一个与人民生活息息相关的问题，也是国民经济发展中的一个重要问题。住房问题涉及到百姓生活、城市发展、社会稳定等多个不同层面的内容，李光耀曾经指出：解决住房问题是为了经济、社会、政治和安全的理由。一个完善的住房政策将对国家的稳定和发展起极为重要的作用。诗人杜甫曰：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。我国改革开放30年来，居民住房条件有了很大改善，现在城乡居民住房面积人均超过20m2，但是伴随着房地产市场的蓬勃发展，问题也接踵而至，如住房分布不均、房价上涨较快等诸多问题。如何实现“居者有其屋”对于我国来说依然任重而道远。
我国住房政策经历了大概两个阶段：一是从20世纪五十年代以来，我国就逐渐建立起了国家住房供应体制；二是七十年代我国住房改革将住房以国家供应为主的模式转变成为以市场供应为主的方式。目前，我国的住房政策还处于不断完善之中。新加坡树立了住房政策的典范，新加坡的住房制度很有特色，尤其是它的“组屋”形式，不仅较好地处理了一系列复杂问题，实现了经济发展和社会稳定的平衡，而且探索出一套基于宏观调控、操作性很强的保障措施。在我国当前大力发展住宅建设、提高人民的居住水平中，新加坡的许多做法对我国来说是很有借鉴意义的。
二、新加坡住房政策的主要特点
（一）实行“居者有其屋”计划。新加坡自治前，居民居住条件极差，因此“如何解决房荒问题”是摆在刚刚成立的新加坡政府面前的一大难题。以李光耀为首的新政府，在面临自治初期诸多困难的前提下，大胆提出了实现“居者有其屋”的设想，把解决住房问题，实现“居者有其屋”作为一项国策和政纲，并于1960年成立了“建屋发展局”，并赋予较大的职权，主要任务是负责规划与发展新镇、翻新及重新发展旧宅区以满足人民住房的需要，公平、有效地分配和管理住房产业，制定和推行能够辅助社区发展的住房政策。
建屋发展局享有较大的职权，在财政上是独立的。建房费用主要来自政府贷款，可从财政部获得两种贷款：一种是利息为7.75%的60年贷款，用于兴建供出租的公共住房；另一种是利息为6%的10年贷款，用于兴建供出售的住房。建屋发展局的主要收入来源是房租、维修保养费、利息、收费等，其支出费用主要是偿还贷款利息及向政府缴纳土地税等。
为了保证建屋计划的实施，政府颁布了《建屋与发展法令》和《土地征用法令》，拨出国有土地和征用私人土地作为建房基地之用。政府为了解决住宅问题投入了大量的资金，先后实现了建屋发展的八个五年计划，建成住宅近百万套，耗资百亿新元。至2005年，新加坡93%的国民拥有自己的房屋，实现了“居者有其屋”计划。
（二）实行公建为主、鼓励私建的住房政策。新加坡国民的住房主要有三类：一是政府组屋。二是公寓。这两类都是由建屋发展局负责建设的，公寓的条件要高于组屋。三是洋房，属于私人房产。目前，新加坡有89%的人居住政府组屋，11%的人住公寓和洋房。公建为主表现在政府大量投资于住宅建设。在初期，这些住宅以出租形式分配给无房职工，当时主要营造1间一套或2间一套的简易楼房。但是，随着国家经济的持续发展，人民生活水平迅速提高，大多数新加坡人都追求更高的住房标准，因此在以后逐渐改建3～6间一套的住房，并鼓励个人由租房改为购房。私人获得住房的途径除了购和租以外，就是自建住宅，但这部分比重较小。
公建为主的住房建设方针，加快了新加坡住房问题的解决。但新加坡的公建住房并不是无偿或低租分配给职工用，因而能很快收回投资，实现住宅建设的良性循环。
（三）尽量照顾中低收入阶层。在住房出租和出售上，尽量照顾中低收入阶层，使这部分人能实现“居者有其屋”。新加坡在推行建房计划的初期，规定申请租住者家庭月收入必须低于500新元，且家庭人口不少于5人。其后，在推行“居者有其屋”计划时，又规定下列新加坡人不得申请购买单元住房：①家庭每月总收入在1，000新元以上者（后来改为2，500新元以上者）；②户主及其家庭成员拥有任何其他房屋、建筑物或土地者；③在提出申请30个月内出售自己的私人产业者。家庭总收入超过2，500新元以上者，可以申请豪华的单元住房，但这种住房租金和售价较高。
政府对不同的单元住房采取不同的政策。例如，1间一套单元住房成本1，100新元，售价3，000多新元，政府补贴三分之一；2间一套单元住房政府补贴三分之一；3间一套单元住房政府只补贴三分之一；4间一套单元住房政府不仅没有补贴，而且还有5%的利润；5间一套住房的利润为15%。
（四）实行中央公积金制度。新加坡从1955年开始实行中央公积金制度，这项制度规定，任何一个雇员或受薪者，每月工资必须扣除一定比例，雇主也需按雇员或受薪者工资的上述统一比例，每月拿出一笔钱，统一存入中央公积金局，记在雇员或受薪者名下。中央公积金制度为新加坡人购房提供了资金来源。公积金存取业务由中央公积金局经管，职工调动工作时不会受影响。中央公积金实际上是一种强制储蓄，由中央公积金局统一管理，并向存款人支付一定利率的利息。公积金中30%可用于购房。凡年满21岁、能组成家庭，家庭月收入在6，000新元以下、不拥有其他产业的公民，都可申请购买组屋，并可提取公积金的1/2作为购房首付款。政府以高于公积金利息0.1%的利率为购房者提供贷款。购房者则用公积金偿还贷款，付款期限可长达25年。
（五）人性化的组屋设计。新加坡政府提供给国民的住房，称组屋。组屋的发展也经历了一个过程，20世纪六七十年代建造的组屋，多为75m2以下的两室一厅，目的是为了解决住房紧张问题；1974年新加坡又成立了国营城镇房屋开发公司，专门兴建大型住宅（120m2）。八十年代以后，新加坡建屋发展局除了建设高层次的组屋外，开始逐步拆除和改造一些陈旧的组屋。新建组屋也大多是3～6居室。近年来，更是建设高档次的组屋，以满足不同层次居民的需要。
新加坡的组屋大都分布在各地铁站周围，每座组屋按各族人口比例公平分配。组屋大多数为13层以上。底层不做住宅使用，而是作为活动场所或服务设施的地方。大多数组屋的一楼，都有石桌、石凳，有的桌子上还有中国象棋的棋盘，供老人活动和孩子们娱乐。一楼也常常用来办理丧事或喜事，以及招待宾客等，不同种族的人，根据自己民族的习惯在这里组织自己的活动，没有任何的顾忌。同时，因为新加坡属于热带雨林气候，经常会有雨，日照强烈，组屋下面又是很好的避雨防晒场所。几座组屋组成一个小区，小区总体划分清晰，公共服务设施齐全，不同年龄的居民都可以找到适合自己的娱乐、休息、健身和社会活动场所。
现在的新加坡到处是住宅小区，高楼林立，连原来住在周围小岛上的马来族渔民也住进了政府盖的组屋。一批批组屋的建设，一个个新社区的改造和兴建，不但改变了新加坡城市的面貌，也改变了人们的生活方式。在新加坡这个弹丸小国里，平时上街，根本感受不到拥挤，就是因为各组屋建设的设施配套，人们不需要集中在一个地方购买东西，在自己生活范围内就可以解决一切问题。因此，在新加坡住房民意调查中，93%的居民对国家组屋政策深表满意。
三、对我国住房政策的启示
新加坡的住房政策对我国有很大的借鉴意义。我国的住房政策正在不断完善之中，但由于起步较晚，很多政策和制度还处于探索之中，新加坡的做法则为我们提供了许多有益的启示。
（一）把“居者有其屋”当作国策。政府对住房问题应给予高度重视，住房问题应被提到一种战略的高度。目前，房价上涨较快，居民住房问题日益严重，如何解决好住房问题关系到社会的和谐与长治久安。胡佛说过，没有什么东西比住宅更能为谋求人民幸福和社会安定做出贡献的。住宅问题是最大的民生，因此应把“居者有其屋”当成一项国策，坚决执行，加大廉租房的供应力度，大力发展经济适用房。当下，国家设立了住房和城乡建设部，可见国家的重视，因此可效仿新加坡再下设专职机构并赋予其相应职权，统一管理目前的廉租房、经济适用房和保障房等相关住房问题的落实，这样可以有效地避免地方政府走过场，从而增加保障性用房的供应量，缓解住房压力。
（二）综合考虑住房政策。在新加坡住房政策中，考虑到了中产阶级的住房问题，而我国以前的住房政策过多地趋向于调控高收入和保障低收入阶层，似乎对中产阶级不冷不热。在更为成熟的住房政策中应综合考虑，合理安排，以此来缓解居住的压力。在保障低收入群体时，应加大廉租房和经济适用房的供应量，随着中国的不断发展，中产阶级将不断壮大，在保障低收入群体的同时，也要考虑中产阶级的住房问题，未来经济适用房应更多地面向中产阶级。对高档住房建设则主要采取市场调节方式，同时国家也应加强宏观调控，如土地、信贷、税收等政策，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。（图1）
（三）完善政府和市场间的关系。正确发挥政府和市场的作用，建立和完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系。随着住房市场化改革的深入，目前我国城镇80%左右的住房交易，已经通过市场进行配置。我国现在实行的是住宅商品化，因此政府并非是向居民无偿提供住房，因此居民的支付能力是推行住宅商品化的基本前提，在努力提高居民收入的同时可加大住房公积金的力度，完善公积金贷款的相关制度，并且可参考新加坡政府的补贴政策，对于中低收入者购买小户型应加大补贴力度，对于有能力者可征收较高的租金和售价。同时鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既可减少寻租空间，也活跃了房地产二级市场。
公积金政策新政篇8
广州市公积金管理中心未经听证欲出台“新政”，最终在社会舆论压力下未遂。这个地方事件可看作是一次公民权益博弈的案例，对全社会都具标志性意义。
公积金既然是公民自己的钱，那么在制定相关政策时就应顾及公民意见，起码应该进行民意调查，做到公正、公平、公开这三公原则，只有这样制定出来的政策才是可行的。
我们看到，遇重大公共政策出台，中央及部分地方政府都要举行听证会，或主动约请人大代表、各界人士集思广益，或投诸媒体以试探民众反应，然后再出台合理政策。这当然是社会的一大进步，政治文明的具体体现。
就广州这次公积金“新政”未遂事件而言，至少应有三方面问题举行听证：
第一，“压款”半年是否太多，是否为了吃利息，能否保证不被挪用?醒目的网友抗指出：“以前半年提一次，但是可以全部提取。改成一月一次但要保留6个月存额，也就是说半年的公积金就这么没了。”
第二，繁琐手续能否取消?繁琐的取款手续，让不法公司大肆拉业务，只要肯付10％手续费就帮你搞定一切。人们不禁要问，套取公积金需要买通谁?
第三，被扣下6个月存额是否永远沉淀?人们给公积金“新政”算笔账，如果这样，除非你真的退休，或者大病，才能完全提取到公积金账户中的那6个月存款，岂不是等于一直把这笔钱免费给相关部门占用?
公积金本来是私人财产，基金公司只是人，凭什么要限制提取?凭什么给他人的钱设置这么多门槛?毕竟都是自己的血汗钱，怎样用，用多少，何时用都是市民理所当然的权利。是公民自己的钱，公积金使用就应更具普适性，允许提取用于困难家庭生活支出、就医看病等，并允许用于异地购房，这才是人性的新政。
广州的公积金“新政”还引发市民对管理中心职工高薪问题的猜测，尽管该中心有关人士出而解释工资是参照公务员标准统发的，但广州市公积金中心每年高达2000万元的管理费，还是令人难以释疑。该管理人士承认确实“资金有一些紧张”，但辩解说这不是出台新政策的缘由。从事件的传播效果上看，公积金“新政”出台方无疑是引火烧身。
更大的火来自全国社保基金。据公布的2008年年报，社保基金净亏损近400亿元，其管理人报酬却由2007年的6.2亿元升至8.6亿元。社保去年巨亏而管理人报酬增近四成，引发抗议，“在大幅亏损的情况下，基金管理人管理费还大幅度增加，这不是把社保基金也当做唐僧肉了吗?”面对投资失败导致臣额亏损，社保基金的运作是否存在“老鼠仓”的嫌疑?如此不负责任所造成的社保基金的巨大投资损失，谁来承担赔偿责任?
这里面反映出两个关键性问题，第一，公民将未来养老钱托付给你，何以体现这种信托责任?何以防范道德风险?一旦发现这种问题如何处罚?第二，如果社保基金管理人作为公务员自己都不参加社保，也就是说你的钱不在里面，如何能保证你会对这个基会负责?
公积金政策新政篇9
为确保我省住房货币化分配制度改革的稳步推进，根据*精神，特制定本指导意见。
一、指导思想和基本原则
1、实行住房分配货币化的指导思想是：以*精神为指针，加快全省住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济需要和我省省情
的城镇住房新制度。通过实行住房货币化分配，启动住房消费，拉动经济增长，不断满足城镇居民日
益增长的住房需求。
2、实行住房货币化分配的基本原则是：国家、单位、个人三方合理负担；新人新制度，老人老政策，新
房新制度，老房老政策；坚持在国家和省统一政策目标指导下，各地结合实际，分别决策，分级负担，
因地制宜，量力而行。
二、实施时间、条件、对象和范围
3、实施时间：从2000年1月1日起，全面停止住房实物分配，逐步实行住房货币化分配。
4、实施条件：房价收入比（本市区、县城一套建筑面积60平方米经济适用住房的平均价格与双职工家庭
年平均工资之比）大于4倍，且财政、单位原有住房建设资金（或其他资金）可转化为住房补贴的市、县
。
5、实施对象：2000年1月1日之后参加工作的职工（简称“新职工”）；1999年12月31日之前参加工作的
无房职工、住房面积未达标的职工（简称“老职工”）。
无房职工是指夫妻双方自参加工作之日起，未以任何一方名义承租或以标准价、成本价并享受国家优惠
房改政策折扣购买过公有住房（安居房、集资合作建房）的职工。
住房未达标职工是指职工以标准价、成本价购买或以标准租金承租了可购买公有住房，但住房面积未达
到本《指导意见》规定的各职级住房面积控制标准的职工。
各级行政机关和事业单位人员的住房货币补贴面积，执行中共陕西省委办公厅、陕西省人民政府办公厅
印发《关于在全省开展清理纠正违反规定购房建房租房、装修住房问题的实施意见和处理办法》（陕办
发[1996]7号）中规定的各职级住房面积控制标准。
6、实施范围：各级政府财政全额预算的行政、事业单位和差额预算的事业单位。
三、住房货币化分配的主要方式及相关政策
7、实行住房分配货币化的主要方式是：
（1）全面推行和不断完善住房公积金制度。各级行政机关和事业单位要为在职职工建立住房公积金，住
房公积金缴交率要达到职工工资总额的10%（其中个人缴交5%、单位补贴5%）以上。
（2）发放住房补贴。对“新职工”按月计发住房补贴；对“老职工”中无房户和住房未达标户，实行一
次性结算，分期给予货币补贴。
住房补贴根据当地经济适用住房平均价格、职工年平均工资收入、补贴年限等因素确定。
补贴比例=（经济适用住房每平方米建筑面积价格×60÷2-职工年平均工资×4）÷补贴发放年限÷职工
年平均工资×100%
8、经济适用住房价格，由城市人民政府按照国发[1998]23号文件规定的7项成本因素加不高于3%的利润
确定。
9、职工年平均工资，是指同级统计部门确认的本市、县上年度职工年平均工资。
10、住房补贴发放年限为国家规定的32年。
11、补贴比例应随经济适用住房价格的变化和国家相关政策的变化定期调整。具体标准由市、县房改部
门测算，报经同级人民政府批准后执行。
四、住房补贴额的计算和发放方式
12、“新职工”住房补贴额的计算
“新职工”从到岗的次月起，住房补贴以核定的标准发放，至退休为止。
（1）月住房补贴额=月工资总额×补贴比例
（2）职工月工资总额，参照住房公积金缴交职工工资总额基数逐年核定。
13、“老职工”住房补贴额的计算
（1）“老职工”中已承租了或已按标准价、成本价购买了公有住房，但未达到本《指导意见》第二条第
五款规定的住房面积标准的，对其面积差额部分可由所在单位按规定一次性计算补贴额，逐年发放。补
贴额计算公式为：
差额货币补贴额=（上年度基准补贴额+上年度工龄补贴额×建立住房公积金前实际工龄）×差额面积
差额面积=住房控制面积-已购（租）房面积
基准补贴额=经济适用住房基准价格÷2-职工年工资平均额×4÷60
（2）“老职工”中的无房职工，其住房补贴额的计算公式为：
货币补贴额=（上年度基准补贴额+上年度工龄补贴额×建立住房公积金以前实际工龄）×配房控制标准
面积
（3）凡已以标准价、成本价购买了部分或全产权住房的职工，在晋升职务、职称及技术等级后的次月，
可给予级差补贴。
级差补贴额=（上年基准补贴额+上年工龄补贴额×建立住房公积金前的工龄）×级差面积。
上年工龄补贴额由市、县房改部门按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号
）规定测算，报同级人民政府审定后公布执行。住房补贴额可一次性结算，逐年发放。
14、住房补贴的发放
（1）职工住房补贴由职工所在单位计算汇总，政府房改部门认定，同级财政部门核准。
（2）住房补贴以职工个人为单位计算。双职工家庭的住房补贴由夫妻双方各自单位计发。
五、关于经济适用住房的建设与供应
15、各市、县、区人民政府在普查住房现状的基础上，根据辖区内中低收入职工（居民）对住房的实际
需求，逐年专项安排经济适用住房建设计划，认真落实好各项扶持政策，确保经济适用住房的质量和供
应量。中低收入职工（居民）购买经济适用住房的管理办法，由各市、县人民政府制定并公布实施。
六、住房补贴资金的筹集与管理
16、住房补贴资金主要立足于财政、单位原有住房建设资金的转化。住房补贴资金主要来源：
（1）各级财政预算安排的住房建设和维修资金；
（2）公有住房出售收入；
（3）预算外资金；
（4）其它资金。
对财政供给经费的单位，住房资金转化后的不足部分，由同级财政审核后，按全额或差额比例给予适当
补助。
住房补贴资金筹集和管理的具体办法，由各市、县人民政府制定。
七、做好各项政策的衔接工作
17、以标准价购买了部分产权和租住可购买公有住房的职工，在其购买全部产权时可按购买当年的房改
成本价购买现住房。
18、享受住房补贴的“新职工”，不得租住廉租住房，也不能购买享受房改优惠折扣政策的公有住房。
对在本《指导意见》实施之前，已分配并购买了公有住房的，按住房货币补贴政策规定执行。
19、易地调动干部一般只能按照房改政策承租或购买一地的公有住房。购买现居住公有住房执行住房所
在地的房改政策，购房面积标准执行调动干部新任职务标准。
20、在原工作地无房干部的购房补贴。调动干部在原工作地没有承租或购买公有住房，以及按照规定退
出原承租或购买的公有住房的，可以按照新工作地无房职工的有关规定，向调入单位申请领取购房补贴
；在原工作地已经领取购房补贴的，自调动次月起，按照新工作地的购房补贴政策执行。
21、地区差额补贴。调动干部在原工作地已经领取购房补贴的，如原工作地购房补贴水平低于新工作地
，可以向调入单位申请领取地区差额补贴，补贴额按照两地补贴水平的差额计算。调动干部在原工作地
已经承租或购买公有住房的，在新工作地购房时，也可以向调入单位申请领取地区差额补贴，但只限于
夫妻一方，补贴额按照原职级住房面积标准和两地普通商品住房平均价格的差额计算。调动干部升职的
，按照新工作地规定由调入单位发放级差补贴。
22、面积差额补贴。调动干部按照新工作地相应职务住房面积标准，原承租或购买的公有住房没有达标
且未在原工作地领取面积差额补贴的，自调动次月起，可以向调入单位申请领取差额补贴；原住房已经
达标的，调入单位不再发放差额补贴。
23、为方便调动干部的工作和生活，在新工作地没有住房的调动干部，新工作地应当为其提供临时周转
住房。
关于易地调动干部住房货币补贴，具体办法按中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《建设部、中共中
央组织部、财政部关于易地调动干部住房管理暂行规定》的通知（厅字[2003]13号）规定执行。
24、适时推进公房租金改革，使公有住房的租售比价逐步趋于合理。2000年全省公房租金水平要达到双
职工家庭年工资收入的13—15%。
25、职工住房补贴免征个人所得税。具体办法按《财政部、国家税务总局关于住房公积金医疗保险金养
老保险金征收个人所得税的通知》（财税字[1997]144号）规定执行。
八、加强组织领导
26、停止住房实物分配，实行住房分配货币化，是一项涉及广大职工切身利益的重大改革，要切实做到
政策公开，利益公平。各市、县、区人民政府要高度重视，加强领导，精心组织，根据本《指导意见》
，认真做好调研测算，抓紧制定符合本地实际的实施方案或操作细则。
27、各市、县、区住房货币化分配实施方案的审批，按照《陕西省人民政府关于进一步深化全省城镇住
房制度改革加快住房建设的通知》（陕政发[1998]50号）规定执行。
28、各有关部门和单位要服从改革大局，按照统一部署，各司其职，相互配合，协调运作，严肃房改纪
律，保证住房货币化分配工作的顺利推进。各市应由纪检、监察部门牵头，房改、房管等部门参加，认
真进行一次清理多占住房工作，在清查的基础上，建立职工个人住房档案。对违反国家政策规定，继续
进行住房实物分配、低价出售公有住房、超标准面积不加价出售，对挪用、截留公有住房出售收入的单
位和责任人，对多处占房、瞒报住房、公房私租的个人以及其他违规违法行为，都要依照国家有关政策
规定严肃查处。具体办法由省监察厅商相关部门另行制定。省房改委、建设厅要会同纪检、监察等有关
部门，监督检查本《指导意见》的执行情况。
29、搞好宣传工作。各市、县、区要充分利用宣传媒体，广泛宣传住房货币化分配的意义、目的、原则
公积金政策新政篇10
广州公积金新政细则：广州公积金去年放贷逾297亿元3月31日，广州住房公积金管理中心广州住房公积金20xx年年度报告。报告显示，20xx年该中心发放个人住房贷款4.87万笔，297.83亿元，同比增长47.88%、73.49%。
20xx年发放个人住房贷款支持职工购建房433.97万平方米。职工贷款所购住房套数中，90(含)平方米以下53.66%，90144(含)平方米占44.08%。通过申请住房公积金个人住房贷款，可节约职工购房利息支出642432.2万元。
20xx年，提取住房公积金184.12万笔523.58亿元，同比增长16.85%;占当年缴存额的比率84.67%，比上年同期增加7.43个百分点。截至20xx年底，提取总额3133.97亿元，同比增长20.06%。提取的金额中，住房消费提取占86.78%(购买、建造、翻建、大修自住住房占15.83%，偿还购房贷款本息占79.25%，租赁住房占4.9%)。
广州公积金新政细则：广州公积金贷款新政解读根据新政解读，住房贷款记录的认定以人民银行征信记录和广州住房公积金管理中心贷款记录为准。办理异地贷款的，贷款记录以人民银行征信记录、广州住房公积金管理中心贷款记录和缴存地公积金管理中心出具的异地贷款职工住房公积金缴存使用证明为准，若上述缴存使用证明上显示有公积金贷款记录，但人民银行征信报告未显示的，仍认定其有贷款记录。
新政解读再次强调了政策执行时间点为：20xx年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行;20xx年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。
广州公积金新政细则：公积金贷款无需收入证明广州住房公积金管理中心日前宣布，从本月开始，职工申请公积金贷款时不需要提供收入证明，其贷款时认定的收入标准按照是否达到广州市公积金缴存基数上限划分为两种情况：职工公积金缴存基数未达到广州市缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准;缴存基数达到上限的，以其缴存基数和工资的高值认定收入，工资以单位在中心登记的数额为准。
昨日，这一政策的细则进一步落地。据大源按揭总经理郑大源昨日透露，公积金因应新政的系统已改造完成上线。除了贷款申请人之外，购房者还可以提供配偶或其他共同产权人在公积金中心缴存的公积金缴存基数，而缴存基数合计只需达到申请公积金贷款月供两倍以上，即符合申请条件。另外，对于申请组合贷款的申请人，其商业贷款的月供部分不在计算之列。
值得一提的是，配偶如是在异地缴存公积金的，其缴存基数目前还不能纳入申请一并计算。