土地评估估价方法篇1
关键词：土地地价；评估方法；分析
1几种主要评估方法的地价内涵分析
评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题，这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。
1.1基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。
基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。
1.2收益还原法（简称“收益法”）。
收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
1.3假设开发法（或剩余法）。
假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.4市场比较法。
市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.5成本逼近法。
成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。
2各种类型地价的差异
从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？
2.1“管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。
“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。
2.2“短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。
从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。
2.3“长线投资型”地价适中。
相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。
从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。
3不同评估方法评估结果的协调
根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？
3.1根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。
根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。
但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。
3.2调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。
评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。
举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。
另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。
4结束语
从上面的分析可见，评估师在评估时应充分理解各种评估方法的地价内涵，不同的评估方法得到的地价类型是不尽相同的，而且某些类型的地价可能会差异比较大。因此需根据评估目的，选择更接近于评估目的地价类型的评估方法，或者在评估过程中对评估思路以及评估参数做适当调整，已使各种方法评估的评估结果更接近评估目的的地价类型，这样才能得到合理的评估结果。
参考文献：
[1]周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究[J].安徽农学通报（上半月刊），2012，（17）.
[2]怀晓晴.土地评估市场亟待规范[J].黑龙江科技信息，2013，（05）.
[3]唐晶.浅谈土地评估行业存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息，2011，（07）.
[4]高彬彬，甘志娟.浅析土地评估的执业模式[J].现代商业，2010，（21）.
土地评估估价方法篇2
执业风险成因
土地估价执业风险的内涵可以理解为，土地估价结果与土地真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。导致这种偏差的原因主要有以下几个方面：
估价机构和人员原因。估价机构和人员法制观念不强、技术水平不高、缺乏执业道德等都会造成评估值与真实价值的偏离。如估价人员未能正确掌握土地价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配；或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解；或估价人员对评估参数、评估信息资料、价格含义等缺乏正确的把握，导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷。
委托方原因。如委托方未能把待估土地的真实情况告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成经济纠纷；或隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况，致使估价严重失实。委托方对估价报告使用不当，也容易产生风险，造成经济纠纷。
估价技术和方法原因。在实践中采用的估价方法都是世界通行的成熟估价方法，但是在具体估价过程中，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在不确定性，特别是许多因素都要靠估价师的主观判断时更是如此。
法律、经济政策原因。目前我国正处于体制变革时期，政策法规等方面不可预料的变化也会导致土地估价的某些风险。有关政策规定变动频率比较大，而且各地均会根据本地的特点出台不同的规定，这增加了估价的不确定性。另外由于目前我国土地中介领域的法律法规及行业规范缺乏相对的稳定性，使土地估价机构处于一个不确定的环境中。这种不确定就是土地估价行业面临的政策和法律风险，即由于行业管理体制的变革，行业政策的变化及相关领域的政策(如土地开发政策、金融贷款政策)变化等所带来的行业整体风险。
风险防范对策
强化法律意识，严格法律责任。一些土地估价师埋头钻研业务知识，却不会把握是与非、合法与违法以及罪与非罪的界限。作为估价师，必须学习有关民法、经济法、合同法等民事法律知识，也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识。通过学习法律知识，了解所承担的法律责任及违法后果，树立起一道是非界线，是估价师防范执业风险的一项重要措施。
培养土地估价师的法律思维。法律思维是指从法律的视角去观察分析执业相关问题的一种思维。在评估实践中，土地估价师应注意培养以下法律思维：
一是合法性优于客观性。合法性和客观性的高度统一是土地估价工作追求的目标，但在实践中，合法性和客观性往往发生矛盾。合法性原则要求估价人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事，主观认定事实清楚，证据确凿充分，符合法律程序；客观性则是指估价人员要坚持实事求是的态度，认真进行调查研究，遵循客观、公正的原则，采用科学的方法进行评估，评估结果应有充分的事实依据。在法律诉讼中，土地估价师是否承担法律责任，衡量的标准首先是估价工作是否符合法定程序，其次才考量评估结果是否符合客观事实。所以在评估实践中，估价人员必须在保证程序合法的前提下坚持实事求是，才能有效规避法律风险。
二是程序公正优于实体公正。法律思维强调程序公正与实体公正有冲突时，程序公正要优先实现。评估实践及评估行业管理也要遵循这一思维规则。在执业过程中，未严格遵守独立、客观、公正原则，不执行适当的业务流程，对有关委托方问题未持应有的职业谨慎，或为节省时间而缩小勘查范围和简化执业程序，都会导致土地估价报告出现重大错误。
强化职业道德教育和执业监督。即使估价人员很精通估价理论，有丰富的估价经验，但如果没有良好的职业道德，评估出的价值也不会客观公正。当前土地估价机构和人员的职业道德还存在一些问题，如个别评估机构或评估人员为谋求不正当利益，高评或低评土地价格；有的评估机构及其执业人员不顾能力、水平所限，承担无力承接的评估项目。因此，应借鉴国外的做法，制定“土地估价行业职业道德标准”和“土地估价师守则”，规范土地估价机构和估价师的行为。
其次要强化执业监督。许多估价报告中的差错是由于土地估价师失职或未能对相关人员切实监督而发生的。重大且复杂的委托项目，往往是由多个土地估价师及许多助理人员共同配合来完成的，因而必须加强执业监督，避免由于工作存在重叠或间隙而发生过失。
加强行业自律和规范管理。应当规范土地评估机构，严格审查制度，充分发挥行业学会(协会)的作用，加强行业自律与监督。
1增强执业独立性。增强执业独立性是保证土地估价师恪守估价原则的前提。在实际工作中，确保土地估价师能够始终如一地遵守独立原则，拒绝接受可能是错误的陈述。
2．推动执业环境的改善。估价中介机构的特殊性要求估价机构和估价师具有高度的诚信意识。当前整个社会诚信普遍缺失，许多中介机构也不例外。要改善估价行业的执业环境，广大估价师必须团结一致，自觉加强行业诚信体系建设，共同遵守行业规范。
3．规范资质管理和日常跟踪管理。目前我国实行土地估价师资格认证制度和估价机构资质管理制度。实行注册登记制度是一个方法，但不是全部手段，应该从多个方面加强并规范对土地估价机构和估价师的资质管理和日常跟踪管理。如建立土地估价师等级制度，初级资格人员必须在取得资格后，在估价机构从事土地估价业务若干年，方可独立从事估价业务，在此基础上设置高级土地估价师和资深土地估价师，使得估价人员不断学习进取，提高自身素质，降低土地估价风险；建立土地估价机构和估价师业绩报告制度，以便管理机构及时掌握估价机构和估价师的业务状态。
完善评估方法、程序和规则。1．筛选评估项目。在接受委托之前，土地评估机构首先应该对委托估价方的背景情况进行多方面了解。如果客户没有良好的声誉，而又对土地面积的增减、对评估结果特殊的要求、产权变动频繁以及权属不明等情况无法自圆其说时，评估机构要加以注意。对于风险较大的项目，或明知有欺诈的项目，应该坚决予以拒绝。
2．认真审查宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。有些土地在评估时产权证还没有过户，或正在办理变更手续，这就需要验证其转让合同、付款凭证等文书，并作必要的调查工作。不得凭主管部门或有关单位出具证明就草率确定权属关系，因为这些单位往往不了解情况或与委托单位在经济上有利害关系。
3．合理计算土地价格。土地评估的风险，大多出在价格计算上。在土地估价时，要认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格作出最准确的判断。合理计算价格，必须做好以下几点：一是及时更新价格信息；二是与委托单位保持密切联系；三是确定恰当的估价基准日。
4．认真撰写评估报告。准确描述、充分使用法律语言也是防范风险的重要措施。
土地评估估价方法篇3
关键词：土地估价；风险防范；质量控制
1、引言
我国土地估价涉及的经济领域比较广泛，如土地使用权的一级出让、二级市场转让、征收、拍卖处置、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、承包经营、股份制改组、合并、分割、破产清算、清产核资及投资决策等领。土地估价过程中某些失误而带来的估价风险，可能会影响机构的未来生存与发展，而且估价风险的承担者不仅是估价机构和估价师，还可能会涉及政府和土地的利益相关者，涉及面较广。
基于此，本文从评估实践角度，分析引起估价风险的外部及内部原因，提出一些实用性较强的风险防范对策，供同行人士提供参考。
2、土地估价风险来源及形成原因
土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民事赔偿、行政处罚甚至刑事处罚的风险。按其来源，一般可分为外部风险和内部风险两类。
2.1外部风险
外部风险是土地评估机构和土地估价师不能直接控制的，但又可能导致估价结果发生重大偏差或错误的风险，主要包括法律法规欠缺、行业评估准则制定工作滞后、土地市场非完全竞争、经济和政策变化等方面。业界对于评估外部风险的研究比较多，在此只就经济、政策变化带来的风险进行重点分析。
经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。若经济形势在短期内变动较大，将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离，可能会对社会经济稳定产生不利影响，甚至直接给某一经济主体带来经济上的巨大损失。
土地市场价格除了受经济形势变化的影响，还会受政策变化的影响，而且政策变化也是难以预期的，任何一项政策的变动都必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响，这些将极大地影响土地成交量和成交价格，如果估价师对市场现状及前景把握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外，政策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力。
2.2内部风险
内部风险是土地估价机构和估价师能够防范的风险，取决于企业内部管理制度和报告质量监控流程的完善程度，以及土地估价师的专业水准和职业道德水平的高低。从评估实践角度来看，内部风险的形成原因主要有以下几方面：
2.2.1超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险
根据《美国评估准则》（USpap）“专业胜任能力规则”：在承报评估业务前或形成评估业务协议前，评估师应当恰当明确所要解决的问题，具有能够胜任该项业务的相应专业知识和经验或采用一些替代措施1。
我们可以借鉴《美国评估准则》上述规定，反思以往在承接业务中存在的一些问题。一般来说，不同的土地估价机构主攻的业务领域各有不同，估价师的专业背景差异也较大，并非所有业务类型都有能力处理，如果缺乏与某些项目相关的专业知识和经验可能会导致不恰当或不正确的估价结果。因此，土地估价机构和土地估价师应在充分了解估价项目实际情况及评估技术要求的基础上，分析自身可支配的外部和内部技术资源，再决定是否承接该项业务，以避免因超越自身专业胜任能力承接业务而带来不必要的风险。
2.2.2评估技术失误产生的风险
评估技术失误主要体现在评估参数取值不当，估价方法选取错误，以及土地估价报告内容不完善等方面。
（1)评估参数取值不当带来的风险。
目前，行业内对于某些重要的评估参数，如土地资本化率、房屋资本化率、房地产报酬率、房地产价格指数、土地价格指数等没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性还不够高。因此，估价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在较大分岐。
（2)估价方法选取错误带来的风险。
土地估价师未能执行《城镇土地估价规程》相关规定，并结合土地的合法性、规划用途、估价目的及业务需求等合理选取估价方法，或者部分估价师为迎合客户的要求，在某些情况下刻意回避最适宜的估价方法，而选取不合适的方法，以达到高评或低估的目的，从而带来风险。
（3)土地估价报告内容不完善带来的风险。
土地估价报告描述不完善，未对估价对象的评估设定条件和既有瑕疵在假设前提条件部分进行充分的说明，未列出影响自身权益的保护性条款等，也可能会给估价机构和估价师带来意想不到的风险。
2.2.3欠缺评估基础资料带来的风险
土地估价方法主要有市场法、剩余法、基准地价修正法、成本逼近法、收益法等，从估价理论角度，不管采用哪一种方法，都需要有详实的基础数据资料和技术资料。因此，进行估价时，是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料是估价结论是否准确的重要保障。
2.2.4土地既有的瑕疵及权属资料不完整带来的风险
部分用地由于历史原因会存在一些瑕疵，比如因城市规划调整，原批准用途已不适合现时的发展方向；用地报批手续不完善；未办理国有土地使用权证；规划报建手续未完成，经济指标尚不明确；地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收补偿；地上有停建工程等问题。估价师如果与委托方的沟通不到位，对用地的历史背景和既有瑕疵了解不足，对影响地价水平的各项因素考虑不周全，或者未能选择最合适的估价方法和技术思路，都可能会导致估价风险的发生。
2.2.5委托方提供虚假材料带来的风险
土地评估涉及的资料比较多，诸如《建设用地规划许可证》及规划红线图、《土地出让合同》及相关补充协议、缴纳出让金的发票、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》、建筑施工图、《建筑工程施工许可证》、其它相关政府批文及项目可行性研究报告等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的核对，在确认复印件与原件相符后，要求委托方在复印件上加盖公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚作假，误导估价师作出错误的价值判断。
3、土地估价的风险防范及质量控制对策
土地估价机构和土地估价师经常接触纷繁复杂的估价事务，应注重内外兼修，提高对经济及政策环境变化的判断分析能力，加强对外合作交流，提升机构的美誉度和影响力，从而增强企业抵御外部风险的能力；通过加强企业内部管理，加大信息化建设力度，树立估价师的风险意识和职业道德观，建立专家顾问团队作强大的技术后盾，建立评估风险保险制度等方式，从内部控制执业风险的发生。结合评估实践经验，以下对部分实用性较强的风险防范对策进行重点分析。
3.1加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系
土地估价是一项技术性相当强的工作，涉及的知识面也较广，各估价师的知识面却相对有限。因此，估价机构应加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系，以便估价师了解行业技术发展现状，及时更新自己的知识结构，以适应社会和行业发展的需要。
3.2注重企业宣传，提升机构的美誉度和影响力
土地估价机构由于历史定位、行业敏感性较强等原因，往往不注重企业宣传。土地估价机构作为社会经济中的一分子，不仅要学会适时地进行企业宣传，还应追求自身效益和社会效益的有机结合，提高企业对社会和行业发展的贡献度以及在社会和行业中的美誉度，使企业拥有持久的生命力。
3.3加强机构内部管理，建立完善的企业管理制度
3.3.1建立现代化的、规范的企业管理制度
土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小作坊生产方式，建立现代化的、规范的企业管理制度，比如：建立公章管理制度；规范估价业务合同格式和内容；制定合理的估价业务承接流程，由资深估价师对业务进行甄选和把关，并根据各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目；制定针对大型的、难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制等。
另外，土地估价行业属于高风险行业，机构和估价师的责任重大，也可能随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解释、上法庭质证甚至被起诉，因些，建立规范的档案管理制度尤为重要。
3.3.2建立健全的质量控制体系
土地估价机构应重视质量监控和管理体系的建设，建立一套完整详尽的标准化执业程序，如项目负责制度、评估工作流程、评估项目审核制度、风险评估制度等，最大限度地保护本机构和估价师的利益，并把执业风险降到最小限度。
其中，评估工作流程和评估项目审核制度是整个质量控制体系里最关键的部分。
规范的评估工作流程主要包括对评估前期准备工作、现场勘察、资料收集、具体评估测算过程和出具评估报告等工作环节进行监督，从评估工作的各个环节上对风险进行有效把控。
评估项目审核制度是保证估价报告质量的关键性措施。根据行业管理相关规定，估价机构应制定严格的土地估价报告三审制度，明确各级审核权限、各级审核人、审核内容范围及审核标准，提高估价报告的成文效率，保证估价报告的质量。
土地估价报告审核流程设置模式如下：
一级审核：负责撰写报告的土地估价师自审；
二级审核：高级估价师或项目经理二核；
三级审核：总估价师三审。
3.3.3加大信息化建设力度，提升企业竞争力
土地估价行业对各种信息和数据的依存度非常高，为实现企业管理的科学化和精细化，应增加办公自动化平台和信息数据库的资金投入，建立评估自动化辅助平台和办公自动化平台，提高工作效率，并实现企业内部信息和数据的共享，提倡无纸化绿色办公，提升企业的竞争力。
3.4树立估价师的风险意识和职业道德观，并提升其专业技能和综合素质
土地估价机构应加强对估价师的日常管理、培训和监督，树立其执业风险意识和职业道德观，要求估价师独立、客观、公正地执业，为客户保守商业秘密，并以违法违规的估价机构和估价师其人其事为反面教材对估价师进行教育，对拒收客户红包的估价师进行表彰。另外，还可以通过组织估价师参加行业继续教育培训、外聘专家进行专项技术培训、内部举办技术研讨会等多种形式，提升估价师的专业技能和综合素质。
3.5建立专家顾问团队，解决各种评估难题
土地估价机构可以根据自身业务发展的需要，通过与大专院校合作交流及与行业协会专家委员会沟通联系、外聘、内部培养等多种方式，建立一支较为稳定的、专业背景多样化的专家顾问团队作为强大的技术后盾，并定期或不定期地举办技术研讨会，提升估价师的专业素养，并解决日常工作中遇到的各种评估难题。
参考文献：
1 美国评估促进会评估准则委员会著.王诚军编译．美国评估准则（USpap）［m］.北京。中国建筑工业出版社，2009：10-13.
2 郭化林编著．中国资产评估准则——阐释与应用［m］．上海.立信会计出版社，2009年12月第1版：63-70.
3 邹晓云著．土地估价基础［m］．北京。地质出版社，2010年第1版：73.
4 刘亚军，刘华彤．质量控制与风险防范[J].
5 高忻．不动产评估师执业风险的管理与防范[J]．中国土地估价师协会二届二次理事大会土地估价学术论文汇编[C]．北京．2002年05月26日.
土地评估估价方法篇4
关键词规划调整实施评估
中图分类号：F301.2文献标识码：a
第三轮土地利用总体规划（2006-2020年）已在全国范围内实施，与上一轮土地利用总体规划相比，其在土地调控指标体系、管制分区等方面发生了明显变化，因此，要求在实施过程中更加加强对本轮土地利用规划的控制与调整。由于社会经济的发展，往往要求土地利用总体规划在实施过程中根据需要进行调整，而规划的严肃性对土地利用总体规划的调整具有严格的限制。据此，国土资源部先后下发文件《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发[2012]2号）和土地利用总体规划评估修改指导意见等文件，指出对土地利用总体规划的修改，必须就修改的必要性、合理性和合法性等进行评估，组织专家论证，依法组织听证，并向社会公示。规划实施评估报告经规划原批准机关同级国土资源主管部门同意后，方可开展规划修改。凡涉及改变城乡建设用地扩展边界、禁止建设用地边界，改变约束性指标，调整重大布局等原则性修改，必须经规划原批准机关批准，同时各省国土资源厅相继出台技术指导文件，作为土地利用总体规划实施评估的技术指导。
1土地利用总体规划实施评估方法研究
当前，土地利用总体规划实施评估的一般思路是首先构建实施评估指标体系，然后通过数学的方法分别计算出各指标数值，最后根据权重和各指标分值综合计算得到该区域土地利用总体规划实施总分值。根据研究思路可以看出，一般情况下，土地利用总体规划实施评估的方法主要是定性和定量相结合的方法，但传统的土地利用总体规划实施评估中的定性与定量相结合方法往往是定性为主，单一用数理统计进行分析。随着各项技术的发展，这种传统的评估方法已经无法满足需求，逐步转变为多元关注的分析方法。除此之外，目前的规划实施评估还引入了定位分析技术，将GiS软件与土地利用实施评估进行有效结合，从空间上对规划实施情况进行分析。
本文主要通过多角度构建土地利用总体规划实施评估指标，运用数学模型分别计算各指标数值，从多元定量方法入手，进行土地利用总体规划实施评估研究。
2土地利用总体规划实施评估
2.1评估指标选择
根据卧龙镇土地利用总体规划（2006-2020）、国民经济和社会发展“十二五”发展规划、土地利用变更数据等最新统计数据，结合规划实施评估技术指导，从规划指标执行、规划实施效益的实现以及规划实施后土地利用程度和变化三个方面进行定量评估，选取规划主要指标实施情况、用地结构与布局情况、用地节约集约程度、规划实施情况和规划与经济社会发展匹配度5个评估目标、耕地保有量目标实现程度等22个子目标（见表1）。
表1：卧龙镇土地利用总体规划实施评价因素因子及权重
2.2评价指标的权重确定
权重应依据评价目标、评价指标对土地利用总体规划实施评估的影响程度来确定。评价目标、评价指标的权重值在0～1之间，每个目标对应下一层分值指标的权重之和都应为1。一般情况下，确定权重主要依据特尔菲测定法、因素成对比较法和层次分析法等几种方法。本次卧龙镇土地利用总体规划实施评估评价选用特尔菲测定法来确定总体评价及评价目标指标权重。其测算方法是首先对各因素进行多轮次的专家打分，并按下式计算权重值：
其中wi=1
式中：c――评估分值
wi――第i个评估因素作用权重值
di――第i个评估因素作用分值
由此计算得到本次规划实施评估各因素因子的权重如表1所示。
2.3指标计算
考虑土地规划评估的系统性，评估指标覆盖面较广，因此采用多因素综合评判模型作为土地规划实施评估的模型。具体公式为：
其中wi=1
式中：c――评估分值
wi――第i个评估因素作用权重值
di――第i个评估因素作用分值
由于各评估指标反映不同的评估内容，有不同的评估标准和量纲，相互之间不能直接比较，需通过标准化将其转化为可比量纲。
为了更直观地评价土地利用总体规划实施水平，将土地利用总体规划实施状况分为优秀、良好、一般、差、较差和很差六类，对应的综合评价分值归类标准见表2：
卧龙镇土地规划实施定量评价结果为80.55分，规划实施情况良好。为了找出规划实施中存在的问题，对各个评价指标进行具体分析。
3.对土地利用总体规划实施评估的思考
土地利用总体规划实施评估主要是针对目前正在实施的第三轮土地利用总体规划的调整而进行的一项工作，其目的是为了科学合理的进行土地利用总体规划的调整，但实际应用过程中，当前的土地利用总体规划实施评估的方法及评估思路尚存在一定的问题。
3.1土地利用总体规划调整依据不明确
目前的土地利用总体规划调整虽然受到土地利用规划实施评估的限制，即在调整前必须先通过规划实施评估，但是却没有明确的限制因素，虽然通过定量的规划实施评估可以得到该地区规划实施情况的好坏，但这种好坏不能作为是否进行土地利用总体规划调整的依据。而当前的实际操作是很多地方将这种规划实施评估作为土地利用总体规划调整的一部分，不能对土地利用总体规划调整起到规范限制的作用。
3.2规划评估指标与规划调整内容不一致
目前的土地利用总体规划实施评估主要是对目前规划实施情况的指标测算及分析，而土地利用总体规划调整过程中，往往是对规划布局的调整，规划的各项指标很少会发生变化，从而使得这种评估跟实际的调整联系并不密切。
参考文献
[1]杜金锋，冯长春.当前中国土地利用总体规划实施评价中主要问题研究[J].中国土地科学，2008，22（10）.
[2]田帅，刘秀华.量化模型用于动态土地利用总体规划实施评价的研究[J].西南农业大学学报：社会科学版，2006，4（4）.
土地评估估价方法篇5
【关键词】价值构成继续使用假设本质和评估方法
中图分类号:F293.3文献标识码:a文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01
一、房地产的价值构成
房地产由房产和地产构成,因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定,我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是,在现实生活中,我们发现,随着时间的推移,一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少,而地产的价值在增值,但后者大于前者,两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中,我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30%比70%,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产,其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说,楼层越高,单位建筑面积所占有的地产就越少,因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍,地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道,泡沫经济最容易在房地产市场上发生,原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离,且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果经济形势影响了购买者的预期,从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后,在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来,分别进行评估,然后将两者相加得出房地产的评估价值。
二、关于继续使用假设的运用
继续使用假设是资产评估的重要前提,也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产,其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。
按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如,作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同,如工业用地可能被转作商业用地等。这样,按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。
改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象,这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。
三、土地评估价值的本质和评估方法
根据马克思的劳动价值论,商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定,投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。
但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中,我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说,没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估,土地使用权可以被当成无形资产来看待。
由于土地具有这样的特点,因此,一般认为土地使用权价格只能采用收益现值法时行评估。毫无疑问,这样的评估思想是正确的,在实际评估中也是应该这样处理的。但是,我们知道,大自然赋于人类的土地千差万别,有的可以直接使用,如土质较好而且比较平整的土地,而有的土地需要加以改造甚至投入大量的劳动和其他经济资源后方可使用,如西北地区沙漠改良等。在这样的情况下,土地开发的成本就不容忽视,如果单纯采用收益现值法评估而忽略土地开发成本,评估结果就可能出现较大的偏差。因此,笔者认为,应结合各类土地的基本特点选择不同方法对土地使用权的价格进行评估。具体来说:
土地评估估价方法篇6
关键词：土地评估行业；规范化发展；建议
【分类号】：tD353.5
1土地评估概述
（一）土地评估的涵义
土地评估就是专业评估人员在土地评估的基本原则和理论方法的基础上，充分利用所掌握的土地交易市场上的有关资料，根据土地的质量、等级及其在实际情况中的收益状况，综合考虑周边环境、预期收益、经济发展、利用方式以及土地政策等各方面的因素，最终评估出一块或多块土地在一定的状态和时间下的价格的过程。
（二）土地评估的作用
（1）土地评估有利于土地交易的顺利进行
基于土地地域性的性质，它在市场很难具备完整的价值资料，同时除了专业的单位以外，也很好有人能够评估土地价值。因此，土地评估行业能够更加专业的评估出土地的价值，提供有效的资料给交易双方，自然就会方面土地交易的进行。
（2）土地评估有利于企业进行投资决策
土地的价值一般都相对较高，作为生产要素的重要部分，它的评估直接影响这企业的投资决策。假如地价较高，企业可以通过减少土地投资来增加劳动等方面的投入；假如地价较低，则可通过增加土地投资来减少劳动等方面的投入。
（3）土地评估有利于完善土地市场
我国经过土地制度改革，城镇土地实现了无偿到有偿的过度，土地交易市场也基本建立。土地资源要实现市场配置，而市场配置的基础是土地价值的量化，土地评估则是实现土地价值量化的基本手段。
2我国土地评估行业存在的问题
（1）土地估价机构以及从业人员素质偏低
目前，我国很多的土地评估机构都是从以前的行政单位中经过脱钩改制分离出来的，这就导致了在改制的过程中，类似的评估机构缺乏专业的人员和评估机制，而且有的评估机构根本就没有足够数量的土地估价师，在对土地进行评估是，甚至有的评估人员根本不进行现场勘察，直接根据网上的信息或周边的位置草率进行评估，评估技术水平不高，严重影响了最终的评估质量。在整体上，我国土地评估行业存在着能力水平参差不齐的现状，相关专业人才素质不高，评估的质量与评估能力都比较低。
（2）存在恶性竞争，诚信缺失
竞争是市场经济的一个重要标志，土地评估也一样要面临着巨大的竞争。有的评估机构为了获得业务，会有贿赂行为；有的为了满足客户的不合理的要求而故意选择有利于评估对象的评估方法以达到客户所满意的评估结果，不按规定办事；许多诸如此类的不诚信的恶性竞争行为都给土地评估行业带来了负面影响，破坏了土地评估的合法性与合理性，相关部门应当引起足够的重视。
（3）行政部门越权，限制公平竞争
很多地方政府以收取各种费用的形式获得利益，变相的对土地交易进行垄断和限制。这种现象在县级国土资源管理部门地价评估所最为常见。这种越权的行为，严重影响了土地交易市场的公平竞争，导致了我国土地评估行业偏离了正常的轨道，并没有形成真正意义上的市场公平竞争。
3土地评估行业规范化发展的建议
（1）提升从业人员的素质
招聘时设置严格的程序，最大可能的招聘高素质人才。同时积极进行相关培训，确保在职相关人员专业知识能够与时俱进，充分了解当前土地评估的各方面信息及相关理论，促进其业务能力的提升。
（2）努力构建土地评估架构的诚信
众所周知，诚信是市场经济每一个单独进行经济活动的单位或部门所必备的基本素质，当前我国的土地评估行业由于各方面原因缺乏基本的诚信，这就需要各个土地评估机构以及政府相关的部门联合起来，各尽其职，共同建立土地评估的诚信体系，才能有效的保证土地评估行业的市场化规范运行。
（3）完善行政服务功能
在政府方面，首先土地评估行业的相关行政主管单位应当设置好科学合理的行政收费标准，不可利用职权滥收、谋利，同时要统一收费标准，避免收费标准杂乱造成乱像。同时还当切实制定的收费标准；其次，根据市场的变化，政府应当及时公布基准地价以及地价的变化幅度和地价指数，让估价师了解时刻变化的市场以及市场趋势，并能及时获得准确的基准地价，来进行评估，避免受到各方人为因素的影响，指导土地评估行业健康发展。
4.加强对土地估价行业的管理。对土地估价行业的管理不但包括
对相关制度的管理，还包括行业内部的监督和管理，土地评估行业的规范化发展主要体现在自律监管上，政府不可能一直把注意力放在监督管理上，所以在行业的内部一定要形成自我管理的良好风气，在自律监管的过程中，使土地评估行业的自律职能充分地发挥其作用，加强机构管理和个人管理的结合，达到行业自律的目的。另外，土地估价机构和估价师都应该以身作则，严格按照行业的一些规章制度来执行，为整个行业树立一个良好的形象，使行业的诚信度大大提高。
5.提高土地估价师的素质和水平。土地估价师的职业道德和素质
是整个行业发展的关键因素，企业能够在一个文明的环境下发展，不仅能够形成一个好的风气，还能够让企业在激烈的市场竞争中得以存活，并稳步发展，不断壮大。在进行土地评估的过程中，一定要对执业人员的中和素质水平重视起来，定期进行一些专业培训，不仅要对专业的业务知识进行培训，还要训练执业人员的业务熟练程度，可以设定一些制度，优胜劣汰，使执业人员有一定的危机意识，这样，土地评估行业才能够朝着规范化的方向稳步前进。
土地评估估价方法篇7
一、概述
(一)市场比较法的含义市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的修正和调整，得出估价对象的客观合理价值的方法。实际操作中，估价人员一般选择3个或3个以上交易类型相似的可比实例作为参照物，经过对估价对象的实地调查，对一般因素、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，并运用算术平均法计算得出估价对象在估价时点的价值。
(二)市场比较法的适用条件市场比较法采用替代原则，通过比较进行评估，因此，只有选择具有可比性且交易数据和真实可靠的可比实例，评估结果才具有说服力。市场比较法的适用条件有两点，一是土地交易市场发达，只有发达的土地交易市场，才会有丰富、可靠的可比实例，才能够满足市场比较法的要求，否则就无法采用市场比较法进行评估;二是可比实例要与估价对象有相似性。由于市场比较法采用替代原则进行估价，只有有相似性才能进行替代，且相似性越高，得出的估价结果越准确。
(三)市场比较法的操作步骤1.收集交易案例全面选取交易案例，只有充分了解估价对象才能掌握土地估价市场的正常行情，得到的估价结果相对精确，不会出现较大误差。2.选取可比实例应谨慎选取可比实例，尽可能选取与估价时点接近的案例作为可比实例，同时还要保证可比实例与估价对象的土地用途是一致的，如商业、住宅、工业等，另外可比实例的估价目的要与估价对象相同，明确是用于抵押还是租赁等用途。3.影响因素的修正因素修正分为一般、区域和个别因素修正。一般将估价对象默认为100分，再将可比案例与估价对象进行比较后打分，最终汇总得出每个可比实例调整后的价格。4.估价结果的确定采用算数平均数法，求所有可比实例调整后的价格算数平均数，并将其作为估价对象的最终结果。
二、市场比较法在土地估价应用中存在的问题
(一)可比实例选取难度较大，准确性差由于我国的土地评估市场不够发达，未建立起全国或地区性的可比实例数据库，造成了可比实例的选取难度大。一方面，估价师只能参考自己所在估价机构的已成交案例或在网上寻找相似案例作为可比实例，但由于各评估机构和估价师掌握的实例数量很有限，导致可比实例的选取不够全面和准确。另一方面，可比实例选取难度大在一定程度上给违规操作创造了便利条件，面对行业的竞争压力，有些评估师为了招揽业务，尽可能地满足委托人的需求，对可比实例的选取带有主观倾向性，同时土地评估市场的不规范性，也为其提供了便利条件。市场比较法是通过对可比实例的价格进行调整和修正得出估价对象的最终价值，所以一旦可比实例的数据不准确，估价对象最终价值的准确性无法得到保障。
(二)影响因素修正过于主观市场比较法关于地价影响因素的修正和调整幅度，主要依据估价师的理论基础、估价经验及处理习惯等，没有具体的判断标准，缺乏一定的量化规范和技术支持。对于同一影响因素，不同的估价师会有不同的看法和建议，修正系数也会有所不同;有的估价师由于从业时间短，相对缺乏经验，对于修正系数的确定存在偏差。这些主观因素都会影响估价结果的准确性。更重要的是，市场比较法只是对每一项影响因素进行修正，而并没有考虑各个影响因素对估价对象的影响程度，没有引进影响权重系数，导致认为所有的影响因素对于估价对象的影响程度都是一样的，然而在实际操作中，不同的评估目的会左右各个影响因素对估价对象的影响程度，因此不引入权重会在一定程度上造成估价结果的失真。
(三)估价结果确定方式不科学估价对象的最终估价结果需根据全部可比案例调整后的价格综合计算得出，然而不同的可比案例，经过因素调整后得出的价格都是不同的，那么估价结果究竟是多少就需要进一步通过数学计算来确定。目前，市场比较法常采用算数平均数来确定最终的估价结果。算术平均数是将每个可比实例的价格相加再除以可比实例的个数，把最终结果视为估价对象的价值。这种方法将所有的可比实例一视同仁，体现不出他们各自与估价对象的相似程度及对估价对象价值影响的大小，计算方式简单粗略、缺乏科学性，使估价结果失去准确性。
三、完善市场比较法评估土地价格的对策建议
(一)建立完善的土地估价可比实例数据库市场比较法的估价结果是通过对可比实例修正得出的，因此建立完善、准确的土地估价可比实例数据库，在市场比较法的实际操作中尤为重要。各个评估机构应将本公司的交易案例集中起来，并由土地估价行业协会汇总，建立起一个准确、完善的交易信息平台，实现资源共享。一方面，完善的数据库可以给估价师创造一个充分的选择空间，可以尽可能地选取与估价对象相似度接近的案例作为可比实例，提高估价精准度;另一方面，可以使市场比较法更具规范性，数据库中的交易案例都具有代表性并经过了筛选，可以在一定程度上减少主观影响，进而提升准确度。另外，还应将数据库中的可比实例可按照交易日期、交易类型、交易地区等不同标准进行分类，这样估价师可以按照估价时间，估价目的等不同的标准进行多条件筛选，使可比实例的选取更加方便、快捷，从而提高土地估价工作的效率。
(二)科学确定影响因素和修正权重不同的评估项目，各影响因素对评估价格的影响程度不同，同一评估项目中，每一种因素对于评估价格的影响程度也不同。因此，应科学确定影响因素以及各影响因素所占权重的大小。同时，还应对各影响因素修正权重大小的确定给出具体的判定标准，尽量避免人为主观判断。
土地评估估价方法篇8
一、评估机构应当中立评估
社会中介机构进行企业化运作的同时，肩负着社会责任，其专业化功能最大限度的发挥在于其专业化和中立化。《评估办法》第3条规定：“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避”。在现实中，根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产管理部门对评估机构具有监督检查职责。房屋征收是地方政府的中心工作，带有地方政府利益倾向的房地产行政管理部门可能或多或少会对评估机构“施加影响”。为了落实该条规定的中立评估精神，建议建立房屋征收异地执业制度，扩大异地评估范围。如果存在影响中立评估情形的，在诉讼中，人民法院应当依法履行职责、严格司法审查，从证据的合法性上予以否定，真正发挥行政审判职能作用，改变“上诉不如上访，上访不如上网”的不正常现象。
二、被征收人对评估机构有更多的选择权
《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。为了减少地方政府对评估机构的公正评估产生影响，改变过去拆迁管理部门指定评估机构的做法，《评估办法》第4条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。征收部门应当联系一级资质、二级资质和三级资质大约5家以上的评估机构作为备选评估机构，体现政府公平补偿的态度，提高征收工作的公信力。征收部门通过公告公布备选的评估公司及基本情况，在规定的时间内提交由被征收人签名的确定评估机构的材料。为了公平竞争，评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。在评估机构的选择上，应该使被征收人有更多的选择权。
三、评估委托合同明确约定权利与义务
《评估办法》第6条规定，按照法定程序选定或者确定房地产价格评估机构后，房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。《评估办法》第7条规定，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。《评估办法》第8条规定，评估的目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，或者为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。《评估办法》第16条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
四、确保评估结论合法、合规、符合实际
房屋征收评估前，房屋征收部门应当在纪检监察参与或监督之下，组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的调查、认定和处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，这是阳光征收的重要内容，通过公布接受监督，通过监督实现公平、防止腐败。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于产权证为住宅，但已经依法取得营业执照的，应当根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，考虑经营年限、纳税情况、经营状况、住宅房屋价格、经营性用房价格等因素，综合分析作出评估报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，对于未经登记的建筑，先由市、县级人民政府责令国土、规划、房产、城管、征收等部门调查、认定和处理。在处理的基础上，评估机构再进行评估。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
五、明确房地关系
被征收房屋的价格理所当然包括土地的价格及地上建筑物的价格，《评估办法》第11条规定，征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。如何理解“其占用范围内的土地使用权”成为评估中难以回避的问题，笔者建议采用容积率或者四至来衡量较为妥当。容积率或者四至以内的土地的价值应当包含在房屋的价值之内，不再重复计算其价值；此外的土地应当作为独立的使用权，另行评估进行补偿。建设用地使用权期间届满前，因公共利益的需要提前收回该土地使用权的，应当依照《物权法》第121条规定：“因对不动产或者动产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得补偿”。《物权法》第148条规定，征收房屋的，应当退还相应的土地出让金。可见，对于土地的补偿，法律规定是明确的。建设用地使用权作为独立的用益物权，在市场经济的条件下，也会随着土地的增值而增值。而且，当该项权利被提前收回时，将会造成当事人预期利益的丧失。众所周知，土地上的房屋及其他建筑物无论建在哪里，其建筑成本不会有太大的区别，而且，使用的时间越长其残值就越少。真正具有价值区别并不断升值的是处于不同区位的土地使用权，政府对于房屋的征收，其目的也是为了取得建设用地，建设用地使用权也是财产权。房屋和土地的关系在征收补偿、抵押、拍卖中无法回避，笔者认为完整的房屋与土地的关系包括：1 房地合一；2 地随房走；3 以容积率或者四至量化房屋所占用的土地。
六、选择对被征收人有利的评估方法
房地产评估包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法，进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济
收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。选用不同的评估方法会有不同评估结果，在规则并不明确的情况下，一般以对被征收人有利的结果为准。《评估办法》第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
七、评估的监督救济程序
房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正。《评估办法》第17条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。送达评估报告在实践中存在被征收人拒签现象较为普遍，建议采取公证留置方式送达。《评估办法》第19条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。《评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。《评估办法》第21条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。《评估办法》第22条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《评估办法》第25条规定，评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。《评估办法》第32条规定，在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，由作出征收决定的人民政府依法作出征收补偿决定，被征收人不服的可以向上级人民政府申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。在诉讼中无法回避对评估报告的审查，在司法实践中，有些法院过于依赖评估报告，缺乏对评估报告能动的审查，这既是理论的迷茫，也是被动司法的表现。评估报告属于优势证据，应该既不照抄照搬，又不随意否定，真正体现能动的司法审查功能。
八、协助与配合
因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当提供其查阅或者复印产权产籍档案和登记簿的便利。房屋征收部门应当转送评估报告。被征收人应当提供相关资料，配合评估机构入户勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第59条规定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。征收评估程序视为征收的行政程序，向评估机构提供对其有利的相关资料，属于被征收人的举证权利，在行政程序中享有举证权利而不及时举证，在将来的诉讼中这一举证权利将被剥夺。在评估师工作的过程中，个别人对评估师侮辱谩骂的，公安机关应当及时处理。
土地评估估价方法篇9
关键词：划拨土地使用权评估方法
中图分类号：F301.0文献标识码：a文章编号：
一．划拨土地使用权的内涵及特征
划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制中，经常涉及划拨土地使用权的问题，如何开展划拨土地使用权价格评估工作，是必须面对的一个问题。
划拨土地使用权价格包括两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等基础设施的配套，才能满足企业生产的需要，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。
与出让土地使用权相比，划拨土地使用权无限期使用，从金钱上面来讲，出让都需要交出让金的，一般都是市场价。划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿等成本费用就可以供地了。从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。因而划拨土地使用权在二级市场上受到许多限制，划拨土地使用权可以占有、使用、收益，但无处分权。1992年3月8日（1992）第一号令颁布《划拨土地使用权管理暂行办法》，该办法第五条明确规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”
划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年限的界定有两种情况，一是设定为无限年期，二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。
国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权价格的评估奠定了基础，2007年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可以根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。除保留划拨用地方式外，其他几种方式均需进行评估，根据《中华人民共和国土地管理法》和《诚征国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以回收，并依法处置，依法处置时需要评估，《房地产估价规范》第六条明确规定“以划拨方式取得的土地使用权联通都是建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
二．划拨土地使用权的评估方法
根据《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格评估，可以采用成本法、收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等。
1.成本法：划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息、利润。在应用成本法评估时应注意，只能坚持以区域客观、平均的费用作为计算依据，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计价依据，而不应去考虑某个企业在取得土地时实际所支付的历史成本，其次是利息和利润的确定。在这里利息和利润是企业投入资金购买“土地”这个特殊商品而产生的资金利息和投资利润。通常，利息以同期银行一年期存款利息加上一定的风险调整值确定，利润则以估价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。最后再通过对区域平均价格的修正来确定宗地的价格。
成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法等进行估价的情况下的房地产估价，但由于该方法不能全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系，有时会与市场价格存在较大差异。
2.收益还原法：利用该方法主要是将估价对象的总收益减去总费用得到土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分，然后按一定的土地还原率还原成现实活剥土地收益价格，目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准，可以直接作为活剥土地使用权评估的参数。
3.市场比较法：根据同类型划拨土地实际成交价格作为比较案例，通过修正确定估价对象的价格。适用于划拨土地作价入股、作为合作条件等案例较多的城市。
4.剩余法：在以土地作为合作条件，土地使用权所有者不承担土地使用费的情况下，可假设估价对象具有完整的所有权，以同类型土地的市场交易实例（包括出让、转让或其他市场化方式取得的土地使用权）作为比较实例，采用市场比较法求得估价对象在具有完整使用权条件下的公开市场价格，然后视情况扣减同类型出让土地的出让金，剩余的即为估价对象在划拨土地使用权条件下的价格。
5.基准地价系数修正法：基准地价一般是指出让条件下具有级别的地面熟地价，其构成基本包括土地取得费、土地开发费以及土地所有者权益三部分，而土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨土地使用权价值主要由前两项构成，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象的划拨土地使用权价格，采用基准地价修正法时要注意两点，一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交的出让金标准，或者通过年租制租金，推算出的划拨土地出让金，二是不考虑年期修正问题，不利用年期修正系数。
不管采用哪种方法评估，在具体评估时，应根据不同的评估目的，在评估报告中就土地出让金的有关事项予以说明：
1.以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地任然属于划拨性质，土地评估值中不应包括土地使用出让金
2.经有批准权的人民政府批准转让后变更为出让地，以给受让人提供地价依据作为估价目的的，评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项。
3.以抵押价值为评估母的的，活剥土地评估值中不应包括土地使用权出让金。
4.以确定拍卖底价为目的时，划拨土地使用权的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金，但在实际操作中，应把土地使用权出让金做为土地价值的一个内容并予以必要的说明。
参考文献：
[1]房地产估价相关法规中国房地产估价师与房地产经纪人学会编2008年3月
[2]房地产估价理论与方法中国房地产估价师学会编中国物价出版社2003年.
土地评估估价方法篇10
为推进政务公开，规范矿业权价款评估委托，根据《矿业权评估管理办法（试行）》（国土资发[**8]174号），就有关事项通知如下：
一、国土资源行政主管部门新设立矿业权需要进行矿业权价款评估的项目，应按矿业权审批管理权限由国土资源部或省级国土资源行政主管部门采用公开公平公正方式选择和委托有矿业权评估资质的评估机构承担。
二、对拟以竞争方式出让矿业权的矿业权价款评估，所需地质资料应按矿业权审批管理权限由国土资源行政主管部门负责准备，并提供给受委托的评估机构。
对拟以协议方式出让矿业权的，由矿业权申请人申请矿业权价款评估，并提供以下资料：
（一）有相应勘查资格的地勘单位按现行规范和规定编制的地质勘查报告或矿产资源储量核实报告；
（二）报告编制单位的地质资料真实性、完整性的承诺书；
（三）经备案的矿产储量评审意见书；
（四）根据评估需要，探矿权价款评估还应提供有地质勘查资格的单位所做的后续勘查设计。采矿权价款评估还应提供可行性研究报告、开发利用方案、煤矿建设项目核准文件等。
评估所需其他必要资料由承担评估的机构补充收集。
三、国土资源行政主管部门在门户网公告已完成评估资料准备的矿业权价款评估项目（以下简称“评估项目”）和以下信息：
（一）拟委托评估项目的基本信息及评估费；
（二）对评估机构资质、专业条件、评估业绩、从业信用记录和评估报告质量评价记录的要求。
四、符合前述三（二）要求的评估机构在公告后5个工作日内，按公告要求向国土资源行政主管部门报送相关书面材料，报名材料一次报送齐全的为有效报名。
五、报名截止日后3个工作日内，国土资源行政主管部门公布有效报名机构名单和公开选择评估机构的时间、地点及程序。对公布的有效报名机构名单有异议的，可在4日内提出，国土资源行政主管部门核实解决。
六、名单公布5个工作日后国土资源行政主管部门按公告的时间和地点以摇号等公开公平公正的方式选择评估机构，并于当日公告选择结果。被选定的评估机构应在5个工作日内与国土资源行政主管部门签订评估合同书（基本格式见附件）。被选定的评估机构若放弃承担评估项目，应在公告后的3日内书面告知国土资源行政主管部门，被放弃的评估项目延至下次选择评估机构承担，或在公开选择评估机构时选出候补机构接替承担评估。
七、国土资源行政主管部门发现评估机构报送材料不真实者，应取消其当次参加公开选择的资格和结果，或终止已委托的评估，记入信用档案并向社会公布。
八、被选定的矿业权评估机构应按有关规定组织评估，按合同要求按时提交评估报告。
九、国土资源行政主管部门依据委托合同书、公告及有关规定对评估报告进行合规性审查、公示、验收和备案。
十、国土资源行政主管部门对备案的评估报告按合同书约定支付评估费后，双方即完成评估合同的履行。
十一、出让矿业权时的矿业权价款评估应由国土资源行政主管部门支付评估费。国土资源行政主管部门应根据《探矿权采矿权使用费和价款管理办法》（财综字〔**9〕74号）和《关于进一步加强探矿权采矿权价款管理的通知》（国土资发〔**4〕97号）研究制定本辖区一定时期内的矿业权价款评估付费标准。评估付费标准的测算应根据《中介服务收费管理办法》（计价格〔**9〕2255号）考虑评估对象的基本需要工时、成本、法定税金、合理利润、项目的复杂程度及责任和风险。评估付费标准不应与评估结果的数值联动，也不能引导压价竞争。