市土地征收补偿标准篇1
一、土地征收实施主体
凡在我市行政区范围内开展国有、集体土地征收工作，均委托土地征收所辖行政区域内的乡镇人民政府、街道办事处具体负责实施，但有下列情形之一的除外：
1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等经营性用地的，以及省国土资源厅和市委、市政府要求其它应以土地收购储备中心为土地征收实施主体报批土地的，委托市土地收购储备中心实施土地征收。
2、对特定区域内其它用途的土地实施土地征收的,委托专门征地机构实施土地征收。
二、征地补偿标准
市政府委托的各征地机构可根据《省人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于城市片区开发建设征地拆迁补偿安置指导意见》、《市人民政府关于合福高速铁路段征地补偿拆迁安置意见》等文件及相关的法律法规，结合实际情况，制定征地补偿标准。
1、实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）征地补偿标准（不含地上附着物补偿费）按区片综合地价执行，地上附着物补偿费按《区片综合地价区域外征地补偿标准》的地上附着物补偿标准执行。
2、城市建设用地范围内但不在实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）按2.6万元/亩计算，其中土地补偿费1.5万元/亩，安置补助费0.5万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.6万元/亩。
3、城市建设用地范围外征收土地补偿标准：按征收区域内所确定的征地统一年产值测算，具体征地标准详见附表。
注：城市建设用地范围界定按（2005-2020）城市总体规划予以确定。
4、征用国有农、林业、牧、果、茶、渔场土地的，可参照上述征地补偿标准，向土地使用权人支付征地补偿费用。
5、房屋及其他建筑物、构筑物的拆迁补偿安置办法
第一类：征收国有土地上的房屋，其征收补偿安置应按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。
第二类：征收集体土地上的房屋及其他建筑物、构筑物的，其征收补偿费，按重置价格并结合成新程度予以确定。具体标准参照市建设、物价主管部门的房地产交易行情执行。
三、回拨（留用）地适用范围及标准
在城市建设用地范围内，征收农民集体土地用于商服、住宅等经营性开发用地的，回拨被征收农民集体土地总面积7.5%的土地，作为被征收土地农民集体经济组织生产生活用地，该回拨地土地取得成本由被回拨的农民集体经济组织支付。回拨地回拨面积大于等于10亩且独立成片的土地可直接予以相应面积回拨，其他原则上应以地块规划指标折算成相应建筑面积方式予以回拨；征收农民集体土地用于工业、重点工程、公共管理与公共服务用地等用途的，原则上不给予回拨地。
四、严格土地征收工作经费范围和标准
市政府委托的专门征地机构在征收土地中，须由所在地街道办事处、乡镇人民政府协助征收的，可按下述标准，由市政府委托的专门征地机构按征收土地的用途和面积向协助征地的街道办事处、乡镇人民政府支付征地工作经费：
（一）征收土地用于商服用地、住宅等经营性用地和工业用地的
1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为3000元/亩。
2、征收土地面积100亩至500亩的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。
3、征收土地面积500亩以上的，征地工作经费支付标准为1000元/亩。
（二）征收土地用于公共管理与公共服务用地的
1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。
市土地征收补偿标准篇2
1德国土地征收补偿制度
1.1德国的土地征收补偿原则
德国的土地征收补偿原则可以分为如下三个时期,分别是19世纪的全额补偿时期、魏玛时期的适当补偿以及基本法时期的“公平补偿原则”。
1949德国公布的基本法第14条规定:“土地征收补偿,必须公平衡量公共及参与人的利益以后再作决定。”德国基本法公平补偿的意思就是,土地征收时,应对公共利益与土地被征收人的利益进行衡量,并且应该给予公平的衡量,把公共利益与参与人的利益放在同等地位上,不偏不倚。这种既不偏颇当事人的利益,也不私好“公众”而牺牲私人利益就是基本法的公平补偿。
在实务上,德国法院对基本法的贯彻,实质也仍然是类似于“全额补偿”。德国联邦普通法院在1952年6月10的一个判决就认为,在土地征收案件中,被征收人可以由补偿费,再获得与其被征收的土地同样价值的土地。联邦普通法院对公平补偿的诠释就是根据等值理论给予被征收人市价(全额)的补偿。虽然德国在1968年12月6日着名的“汉堡水坝案”中认为,基本法公平补偿的规定,不是一定必须给予全额补偿,只以交易价值为导向的补偿,并非基本法的本意。所以,被征收人并不一定必须被给予与被征物“完全等值”的补偿。但是由于德国的立法实务多是采纳全额补偿。联邦普通法院认为只有在例外的情形(例如立法者特别的立法),才允许给予低于市价的补偿。①
在立法上,德国在二战后制定的法律也是采纳全额补偿。1953年8月3日公布的战后第一个联邦征收法律《建筑用地取得法》规定,土地征收补偿不仅包括被征收土地的“权利损失”,还包括其他因征收而引起的“财产的不利益”。在1960年6月23日制定的《联邦建筑法》规定,征收补偿主要有三种:实体损失补偿、负担损失补偿和其他损失补偿。
综上所述,虽然德国在各个时期有关土地征收补偿原则的具体提法不同,但基本内容是保持一致的,就是倾向于以市价给予全额补偿。
1.2德国的土地征收补偿范围
根据德国《联邦建筑法》的规定,土地征收补偿范围,主要有实体损失补偿、其他财产损失补偿与负担损失补偿3种。
1.2.1实体损失补偿
实体损失补偿是指对被征收土地以及其他征收的“标的的价值”的补偿。
1.2.2其他财产损失补偿
其他财产损失补偿是指实体补偿之后,财产权人仍有的损失补偿。《联邦建筑法》第96条列举了三种其他损失补偿的种类:(1)对目前财产权人的职业、营业能力以及其欲达成的工作,造成暂时持续性的损害。但是这种损失额以不超过在另一块土地上造成与目前同等的利用,所需的花费为限。(2)因征收使得征收剩余的土地,或/！/是使得与征收土地有空间及经济上密切关联的财产权,产生价值上的减损。(3)因迁居所引起的必要的迁徙费用。
1.2.3负担补偿
这主要是指因征收而解除的租赁契约,或是该契约的解除(或中止)是因为该房屋即将被整建或是强制更新,以致无人承租或是致使闲置无用,这将使财产权人短暂的失去租金的收入,这应给予补偿;以及因此承租人或承租人因被解约,必须迁居以及暂时另觅居处,而所需迁徙费等等的损失,包括在特别负担的范围之内。
1.3德国的土地征收补偿标准
关于的土地征收补偿标准,德国的《联邦建筑法》规定最为详细,《联邦建筑法》也是德国最为重要的有关征收的法律。《联邦建筑法》有关土地征收补偿标准的规定如下:
1.3.1实体损失
实体损失,是指被征收土地以及其他征收的“标的的价值”。《联邦建筑法》第95条规定,实体损失的补偿标准是征收官署决定征收计划时的“市价”。该法同时在142条规定,所谓市价是指在通常交易的情况下,该被征收的土地与其他标的具有的法律权利,事实特征,其他状况及其所在的地点,所具有的价值;特殊与个人关系,在计算该被征收土地与其他标的时,不予以考虑。
1.3.2其他财产损失补偿标准
所谓其他财产损失是指实体补偿之后,财产权人仍有的损失。营业损失补偿、残余地补偿与迁徙费补偿都都属于此列。
对于营业损失的补偿最高额,不能超过将另一块土地重建为原来品质的必要花费,也就是不能超过重建费用。
关于残余地的补偿,依照德国法院实务,若是对于已征收部分的市价补偿,已经超过原有整块土地的实际价值很多的时候,就不可以另外提起独立的残余地补偿。这是因为德国自帝国法院时代,就采取所谓的差额计算法,这种计算法是将整块不动产在征收前的市价,减去部分征收后,剩余土地的市价,所得的差额,便是应支付的已征收部分土地的补偿费与剩余土地的所失利益的总和。
迁徙费的补偿,主要包括营业体在迁徙过程中必要的开销,诸如运费、保险费、人员安置费、找寻店面的费用以及装修费用等。
2德国与我国土地征收补偿制度比较
2.1土地征收补偿原则比较
我国关于土地征收补偿原则一直没有明确统一的规定。在第四次宪法修正案颁布以前,宪法没有补偿的规定,当然也没有补偿原则的规定。第四次宪法修正案颁布以后,对土地征收补偿原则也没有具体规定。单从以前的具体法律法规关于土地征收补偿原则的规定来看,主要存在四种模式:(1)规定“给与一定的补偿”,如《乡镇企业负担监督管理办法》第17条。(2)规定“给与相应补偿”,如《农村土地承包法》第16条。(3)规定“给与适当补偿”,如《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第12条。(4)规定“给与合理补偿”,如《归
侨侨眷权益保护法》第13条。②从这些具体的法律法规对补偿的原则性规定,再结合我国土地征收补偿标准和补偿范围可以看出,我国土地征收补偿主要是采取适当补偿原则,但是我国的适当补偿主要又是不完全补偿。德国与我国法律均没有对土地征收补偿原则作出明确的一般规定,但是德国无论是具体法律规定还是实务上都倾向于给予全额补偿,从前文可看出德国法院在实践中是依据等值理论给予市价补偿,这是德国不同于我国之处。
2.2土地征收补偿范围比较
我国将土地征收补偿范围严格限定在与被征收土地有直接联系的经济损失上,与被征收土地有间接联系以及因此而延伸的一切附带损失均未列入补偿范围。在这样的立法思想指导下,《土地管理法》将征收补偿的范围严格限定在以下三个方面:(1)土地补偿费;(2)安置补助费;(3)地上附着物和青苗的补偿。
关于土地征收补偿范围我国与德国不同之处有两点:一是德国征地补偿包括其他财产损失如残余地补偿,而我国并没有规定这种补偿。二是我国征地补偿包括安置补偿费,法律规定此种补偿目的在于弥补土地补偿费过低之不足,但两者之和实际仍然补偿不充分,笔者将在下文进行分析。德国法律并没有此种补偿,这也是两国不同之处。
2.3土地征收补偿标准比较
我国《土地管理法》第47条对农村土地征收补偿标准规定如下:
征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
比较我国与德国土地征收补偿标准主要有以下特点:
根据我国《土地管理法》的规定,征收农用地主要是根据原用途进行补偿,具体表现就是征地补偿是依据被征收耕地的年产值进行计算的。德国征地补偿主要是按照市场价格进行补偿。
要明确的是,德国仅限于公益征地。德国基本法第十四条第三款规定:财产之征收,必须为公共福利始得为之。德国以市场价格征地,乃公益征地按照市场价格进行补偿。我国《宪法》第十三条第三款也规定国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。但由于我国《土地管理法》第四十三条规定任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。因此,无论是公益性用地还是经营性用地都需要使用国有土地,建设用地涉及农用地时,即使是经营性用地也需先征为国有土地。由于征地主要用于工业用途,而工业用地与农业用地的价格悬殊巨大,导致我国征地补偿相对较低。
首先,土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍并不合理。因为我国土地承包经营权根据法律规定一般为30年,而且承包期限到了以后,如果没有其他原因,可以继续承包。所以以耕地年产值的4至6倍进行补偿,买断农户对农地30年的使用权,不能说是合理的。
其次,《土地管理法》的补偿标准是按照土地的原用途给予补偿的,而土地被征收后,由于改变用途,土地的价值往往会增加。又由于农产品的价格低,即使按照最高标准给予补偿,补偿费用也是很少。被征收土地的真正价格应当是政府出让土地使用权的市场价格,而现在政府对失地农户的补偿价格比政府出让的市场价格往往低了很多。可见,政府并没有按照市场价格对农地进行补偿,因此政府从征地中获益最多,这也刺激了有些地方政府滥用征地权。
3对完善我国土地征收补偿制度的启示
3.1在宪法中明确规定土地征收补偿原则
我国的土地征收补偿之所以采用适当补偿的原则——实质上为不完全的补偿,主要是因为担心倘若给予全额的补偿,国家的财力无法承担,会妨碍土地征收计划的实行,进而对经济建设造成影响。然而不完全补偿与低价补偿虽然减轻了国家财政能力的负担,但不完全补偿所带来的隐患也是严重的。
首先,不完全补偿原则不符合现代宪法对私人财产权予以保障的原则,我国第四次宪法修正案也规定了对公民的合法财产给予保护。
其次,不完全补偿虽然一方面减轻了国家的财政承担能力,但是它的后遗症也不可忽视。我国现在的土地征收存在如此多的问题,大部分都是实行不完全补偿导致的。不完全补偿导致了失地农民的贫困,影响了社会稳定。而且随着我国经济实力的不断增强,采用完全补偿并不是不可行的。一方面随着我国经济的不断发展,经济实力在增强,财政收入在不断的增加;另一方面,采用完全补偿,也并不需要一次性的给足全部补偿,可以分期给付补偿金,规定在一定的年限内发完全部的补偿,这样就可以避免给当前的财政造成过重的负担。
综上所述,我国以后修改宪法应对土地征收补偿原则进行规定,以便对土地征收补偿进行指导,并保障失地农民的财产权利。我国宪法可以规定,“土地征收时应当给予土地被征收人公正补偿”。
3.2提高土地征收补偿标准
我国的土地征收补偿标准主要是根据年产值倍数法进行计算的,如前所述,我国土地征收补偿标准存在诸多问题,其结果导致了失地农民获得的补偿很少。我国的学者基本上都主张提高土地征收补偿标准,但是对具体怎样提高土地征收标准上存在不同的意见,主要对是否应当按照“市价”给予补偿存在争议。有的学者主张应当按照“市价”给予补偿,③有的学者反对按照“市价”给予补偿。④
笔者认为,我国的土地征收补偿标准的提高应当分为两个阶段进行。首先应当确定,我国土地征收最终目标应当是区分公益性用地与经营性用地,经营性用地不再纳入征地范围,而是通过市场取得,对于公益性用地应按照市价给予补偿。但考虑到当前不具备市价补偿的条件,因此在实行按照市价补偿之前,可以采取实行区片综合价格等措施提高土地征收补偿标准。
之所以认为我国的土地征收补偿应当以“市价”补偿为最终目标主要有以下两点原因:
(1)市价补偿可以防止征收权滥用。由于我国现在土地征收补偿标准低,不少政府为了增加财政收入,就滥用土地征收权,把低价征收来的土地再高价转让给开发商。而土地征收权的滥用,导致了大量的社会问题,失地农民没有得到足够的补偿,以致于生活都无法维持,同时也影响了政府在群众当中的威信,造成干群关系紧张,也使我国耕地流失十分严重。而按照市价补偿,政府并不能从征地当中获利,政府就会衡量得失,从而限制了征收权的滥用。
(2)按市价补偿是我国建立社会主义市场经济体制的必然要求,如果在土地征收“强制性”的情况下,不能按照市价给予被征收人补偿,实质上就构成了二次侵害。
由于我国现在不存在农村土地市场,所以按照市价补偿暂时无法实行,在按照市价补偿实行以前,可以通过其他的方式提高土地征收补偿标准,最主要的就是制订和贯彻执行好征地统一年产值标准和征地区片综合地价。
实施综合地价补偿应当是暂时的,完善并构建农村土地市场,经营性用地通过市场交易取得,公益性用地征收以市场价格补偿应是最终目标。
(1)土地征收应区分公益性用地与经营性用地
我国的土地征收不仅包括了公益性用地,而且包括了经营性用地。所谓经营性用地,是指工业、商业、
房地产开发用地。对经营性用地进行征收不仅违反了宪法的规定——土地征收的目的只能是为了公共利益,而且还制约了我国土地征收补偿制度的改革。首先,土地通过市场机制买卖所获得的对价通常高于征收补偿的价格,因而经营性用地的征收损害了农户的利益。
其次,我国的土地征收补偿从长远来看要按照市价给予补偿。所谓按照市价进行补偿,就是按照土地在市场上出售,所能获得的价格进行补偿,也就是购买人所愿意支付的价格。因为征收的土地不可能真正出售,所以要比照其他同类土地出售的价格来予以补偿,如同一地段同种级别的其他土地出售的价格。因为我国现在经营性用地与公益用地都是通过土地征收获得,制约了农地市场建立,那么征收土地按照市价补偿就很难真正实现。
(2)提高土地征收补偿标准需要培育农村土地市场
我国征地补偿制度存在很多问题,征地补偿改革的方向是最终公益性用地按市场价格进行补偿,而按照市场价格进行补偿的前提就必须存在农村土地市场,否则市场价格就无从谈起。一方面按照市场价格补偿要求建立农村土地市场,另一方面我国现在土地征收的范围既包括公益用地也包括非公益用地,而对非公益用地进行征收不符合我国宪法的规定,只有为了公共利益才可以对公民的私有财产实施征收。在其他国家非公益用地基本上都是通过土地市场自由买卖获得的,如果我国非公益性用地可以通过市场取得,那么可以减少因土地征收带来的矛盾,土地征收补偿引起的矛盾也可以仅仅限制在公益性征地范围内。
3.3扩大土地征收补偿范围
我国的土地征收补偿范围是非常狭窄的。笔者认为应当扩大我国的土地征收补偿范围,并且应主要采取以下几点措施:
首先应当扩大直接损失的补偿范围,凡是由于土地征收导致的直接损失都应当给予补偿,除了地价补偿和附着物补偿以外,应当增加残余地补偿、影响邻地的补偿与迁移费补偿等。
市土地征收补偿标准篇3
第二条市中心城区规划范围内.集体土地的征收、补偿和安置,适用本办法。
第三条市中心城区土地征收工作实行属地管理。制定土地征收政策;确定土地征收计划;协调重大项目的征地事项。市人民政府负责市中心城区土地征收的统一管理.
制定和落实土地征收方案,各区人民政府、开发区管委会负责本辖区内土地征收的组织和实施工作.负责被征地农民的补偿、安置工作,协调处理土地征收中的矛盾和问题。
拟定土地征收计划,市国土资源局负责土地征收的指导、检查.审查、上报土地征收方案;区(开发区)国土资源部门具体承担土地征收工作。
第四条征收土地实行综合补偿。综合征地补偿费用为法定征地补偿费(土地补偿费、安置补助费)和农民参加社保政府出资部分。被征土地上的青苗、地上(含地下)附着物.
第五条市中心城区内征地补偿遵循政府主导、统筹兼顾的原则。综合征地补偿费用以省人民政府《关于公布省统一年产值标准和区片综合地价的通知》政发〔〕46号)文件为依据.解决被征地农民社会保障问题,合理确定综合征地补偿费用。国家法律、法规和政策对征地补偿标准另有办法的除外。
第六条市征地区片综合地价区域范围征地的.其中法定征地补偿标准为6.6万元/亩,二级区域最高不超过9.8万元/亩,其中法定征地补偿标准为5.4万元/亩,三级区域最高不超过8.4万元/亩,其中法定征地补偿标准为4.625万元/亩,四级区域最高不超过7.2万元/亩,其中法定征地补偿标准为3.96万元/亩。区、市区征地统一年产值标准区域范围内征地的,其综合征地补偿费用一级区域最高不超过5.5万元/亩,其中法定征地补偿标准为3.226万元/亩,二级区域最高不超过4.8万元/亩,其中法定征地补偿标准为3.086万元/亩,三级区域最高不超过3.9万元/亩,其中法定征地补偿标准为2.942万元/亩,四级区域最高不超过3.4万元/亩,其中法定征地补偿标准为2.8万元/亩。法定征地补偿标准按照省人民政府(政发〔〕46号)及有关办法计算。
法定征地补偿标准基础上增加的费用为被征地农民社会保障费用政府出资部分。上述综合征地补偿费用中.
第七条由省以上相关部门组织实施的土地征收事项.
第八条征地补偿费中的土地补偿费和安置补助费.
必须将不低于70%土地补偿费主要分配给被征地农民。土地补偿费中扣除直接支付给被征地农民的部分后,土地补偿费支付给享有被征收土地所有权的农村集体经济组织。农村集体经济组织如不能调整质量和数量相当的土地给被征地农民继续承包经营的.其余部分由被征地的农村集体经济组织专门用于被征地农民参加社会保险,发展二、三产业,解决被征地农民的生产和生活出路,兴办公益事业等。
安置补助费支付给农村集体经济组织或安置单位。不进行统一安置的,安置补助费根据不同的安置途径确定支付对象。有条件的农村集体经济组织或用地单位统一安置被征地农民的.安置补助费全额发放给被安置人,由其自谋职业,并按办法缴纳社会保障费用。村集体经济组织在发放安置补助费之前,必须对发放对象、方式、范围进行严格界定,综合考虑年龄、职业、户口等因素。
由村集体经济组织通过村民代表大会表决通过,征地补偿费的分配与使用.或采用村规民约等方式确定。
第九条市中心城区规划范围内征收集体经济组织的土地.还可实行留地安置。留用土地必须符合土地利用总体规划和城市规划并征收为国有。留地安置具体办法另行制定。
市土地征收补偿标准篇4
关键词：台湾地区；征地补偿；补偿项目；地价补偿
随着我国城市化步伐的加快，需要有大量的农业用地转变为非农业用地。就我国目前的土地制度而言，土地农转非的主要途径是土地征收。与土地征收相伴而生的是土地权利及相关收益的转移，如果处理不当，必然会产生社会矛盾与冲突。台湾地区的征地补偿制度在改革与实践中不断完善，尤其是征地补偿项目全面、具体，可谓不厌其详，既包括对土地及其改良物实体的补偿，又包括对土地所有权与他项权利的补偿，还包括由征地而引起的其他损失的补偿。本文就台湾地区征地补偿项目的相关规定进行阐述，并通过与我国现行征地补偿项目的比较分析，探讨于大陆可鉴之处。
一、台湾地区征地补偿项目的规定
（一）地价补偿
地价补偿是土地征收的主要补偿项目。台湾地区涉及土地征收补偿的法令条例较多，对地价补偿标准的规定也不一致，有按市价补偿的，有按公告现值补偿的，直到《土地征收条例》并实施以后，地价补偿标准得以规范，规定地价补偿按公告土地现值补偿。公告土地现值是直辖市或县（市）政府估计并提经地价评议委员会评定的地价，于每年1月1日公告，作为土地移转及设定典权时申报地价的参考，也是主管机关审核土地移转现值的依据。由于公告土地现值往往低于市场地价，按照公告土地现值补偿曾引发被征收者的不满与抗争。为使补偿的地价接近市场地价，台湾地区采取公告土地现值加成数的办法，最初加成数为二成，后来增至四成，至《土地征收条例》以后，规定加成数要比照一般正常交易地价确定。可见，台湾地区的地价补偿是以市价为基准的。
（二）其他土地权利的补偿
台湾地区规定，如果被征收土地或建筑改良物已设定他项权利，如地上权、典权、地役权、永佃权、耕作权等，这些征收土地“应有之负担”由地政机关在发给补偿金时代为补偿，并以余款交付被征收土地的所有权人。如果被征收土地是带租约的耕地，则由主管机关代为清偿耕地承租人的地价金额。如果设定他项权利的土地或土地改良物被征用，要付给所有权人或他项权利人使用补偿费。被征收的土地或建筑改良物原设定的他项权利因征收而消灭。有些公益事业需要取得地表上空或地下空间时，在征得主管机关许可后，需用土地人可以通过协议价购的方式取得地上权。如果协议价购的方式不成，准许依法征收地上权。如果地上权被征收后，对土地利用造成不利的影响或者降低了土地的价值，则土地所有权人可以请求需用土地人征收土地所有权。
（三）土地改良物的补偿
台湾地区将土地改良物分为两类，一是建筑改良物，即建筑物或工事等土地附着物；二是农作改良物，即农作物、其他植物或与水利、土壤有关的土地改良物。《土地征收条例》规定，征收土地或建筑改良物时，对建筑改良物的补偿按其重建价格计算；征收的土地附带有农作物时，补偿费视农作物的生长成熟期而定：成熟期距被征收时间在一年以内的，按照农作物成熟时的产值而定；成熟期距被征收时间在一年以上的，按照农作物种植及培育的费用而定，同时参考这些费用的现值。如果土地改良物尚未完工而遇到土地征收，而且土地上的改良物是合法的，不是在政府公告之后抢建的建筑物或抢种的农作物，并且在公告期间已按规定停止工作的，对土地权利人或使用人已经付出的土地改良费用也给予补偿。
（四）其他补偿
除以上征地补偿项目外，台湾地区还规定对下列情形给予补偿：
1.迁移补偿。对因征地而造成的人与物资的迁移费给予补偿，具体有以下情形：①土地改良物由所有权人取回并自行迁移的；②坟墓及其它纪念物迁移的；③人口需要迁移的（政府征收公告之前六个月设有户籍的）；④生产资料必须迁移的（动力机具、经营设备、生产原料等）；⑤养殖物必须迁移的（水产物或畜产物）。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部迁移的也发给迁移费。
2.营业损失补偿。《土地征收条例》规定，对土地权利人因土地或改良物的征收而导致营业停止或营业规模缩小造成的损失给予补偿。
3.一并征收补偿。台湾地区在征收土地时对土地上的改良物一并征收。一并征收不包括土地所有权人要求取回、自行迁移、违规建造建筑物或非正常种植农作物的情形。另外，因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的残余部分地形不整或面积过小，导致利用价值降低的，土地或改良物的所有权人可以向主管机关申请一并征收。
4.征用土地补偿。台湾地区土地征收与征用并存。征用补偿是因政府兴办临时性的公共建设工程，需要征用私有土地或土地改良物而发给权益人的补偿费。其中，征用土地的年补偿费按照公告土地现值10%计算，征用土地改良物的补偿费按照征收补偿费的10%计算。如果征用期超过三年，所有权人可以申请政府征收其土地所有权。如果征用土地导致土地改良物必须拆除或者不能回复到征用前的状况也给予补偿。
5.连接地补偿。因征收某块土地而导致与其连接的土地受到影响而使价值降低，对该连接地给予补偿。连接地补偿款额以不超过减少的地价额为准。
6.调查勘测损失补偿。需用土地人为申请征地而实施调查或勘测时，有时需要拆除或迁移地上的障碍物，由此导致土地权益人遭受损失，这种情形也给予适当的补偿。调查勘测损失补偿款额由当事人协议商定。
二、大陆征地补偿项目的法律规定及新补偿标准
（一）大陆现行法律对征地补偿项目的规定
大陆关于土地征收的法律条例不多，最早有关征地的法律文件是1953年政务院公布的《建设用地征用土地办法》，当时对征地补偿项目的规定是比较详细的。后来由于土地制度和社会经济体制的变革，我国大陆逐步形成了适应计划经济体制的征地补偿模式，征地补偿的项目逐渐减少并趋于综合性补偿。在1986年的《土地管理法》中对征地补偿项目做了明确规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费”。关于各项目的补偿标准，规定对于耕地的补助费按照该耕地被征用前三年平均年产值的二至三倍计算，安置补助费按照该耕地被征用前三年平均年产值的二至三倍计算，土地附着物补偿和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。土地补偿费是对农村集体土地所有权的补偿，地上附着物补偿费和青苗补偿费是对农民投入损失的补偿，安置补助费是对农民的生活补助以及失地后就业、转业等费用的补偿。土地补偿费虽然是对土地所有权损失的补偿，但不能算是地价补偿，因为计算土地补偿费所采用的产值倍数法不是地价的计算方法，而是在计划经济体制环境中产生的政府定价补偿方法，其补偿金额远低于市场地价。加之补偿项目少，对因征地而引发的各方面损失考虑不周，不足以满足被征地农民的现实需求，农民不满情绪较大，时有抗征现象发生。征地补偿偏低是我国大陆征地制度急需解决的问题。
（二）征地补偿新标准
2005年以后，开始实施征地补偿新标准，即采用征地统一年产值标准和征地区片综合地价标准。征地统一年产值标准将征地补偿费用分为两部分，即土地补偿费和安置补助费，二者均采用年产值倍数法计算。与原补偿标准不同的是，新标准计算的依据不再是被征地的年产值，而是依据多项因素测算的综合年产值，补偿倍数也是多种因素综合考虑的结果。征地区片综合地价标准将土地补偿费与安置补助费合并成为区片地价，计算方法仍以年产值倍数法为主，加入了农地价格因素修正法和征地案例比较法。按照规定，征地区片综合地价应考虑被征土地的地类、产值、土地区位等综合因素，但问题是，这些综合因素没有量化指标和计算依据，能否在计算结果中得以体现令人质疑。
三、台湾地区征地补偿的可鉴之处
1.我国大陆应设立《土地征收法》及征地补偿估价技术规程。目前大陆没有为土地征收设立专门的法律条例，有关征地的法律规定仅限于《土地管理法》的部分章节，而且规定不够详细具体。借鉴台湾地区的做法，应设立《土地征收法》，明确补偿原则、补偿依据、补偿范围、补偿方法及其他与征地补偿相关的规定。大陆还应确立征地补偿估价的技术规程，或者与城镇土地估价规程合并成为城乡土地估价规程，为征地补偿提供技术指导及法律保障。
2.大陆应建立以地价补偿为主的多项目征地补偿体系。大陆现行的征地补偿为综合性补偿，没有对补偿项目进行细分，这有不尽合理之处。因土地征收会涉及到农民生活的各个方面，如果考虑不周，就会造成对农民利益的损害。综合补偿难以直观地表明补偿的各项费用，也就难以直观地表明各项费用的合理性。应借鉴台湾地区的做法，建立以地价补偿为核心的多项补偿并存的补偿体系，对于应补偿项目尽量列举，除现有补偿项目外，还应增加迁移补偿、营业损失补偿以及残余地补偿等。并且要规定各补偿项目的补偿依据，如按市价补偿或协议价补偿等，避免笼统、模糊的规定。
3.大陆应建立权益型征地补偿模式。就大陆目前农村土地产权状况来看，农村土地产权不仅有集体土地所有权，还有土地承包权和土地租赁权，征地不仅造成土地所有权的丧失，还造成了土地承包权和租赁权的权益损失，但现行征地补偿的法律和新标准并没有对承包权和租赁权给予考虑。借鉴台湾地区的做法，征地补偿应当增加对土地承包权和租赁权的补偿。在计算征地补偿费时，应考虑土地使用者对土地投入，将他项权益价格与农地等级相联系。通过对土地投入多寡施行奖惩，进而减少农民掠夺性使用土地等短期行为发生，遏制土地退化现象，有效保护土地资源。
参考文献：
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市土地征收补偿标准篇5
xx水利枢纽工程征地补偿和移民安置工作，实行由市政府统一领导，市政府相关部门配合，前郭县、乾安县、扶余县人民政府具体落实，xx水利枢纽工程管理局协调督办、组织实施的责任机制。
（一）前郭县、乾安县、扶余县人民政府职责。
1．从国土资源、林业、水利、监察、交通、建设、公安、牧业等相关部门抽调业务骨干，组成县xx水利枢纽工程建设征地移民办公室，负责xx水利枢纽工程征地拆迁补偿和移民安置等相关工作；
2．负责土地权属确认、处理土地权属纠纷；
3．配合省、市国土资源、林业等部门按期完成征占（）地测量、地类划分、林木采伐、补偿核算等工作；
4．负责土地补偿费、安置补助费、房屋拆迁及其它地上附着物补偿费的兑现工作；
5．负责辖区内征地后的土地调整、房屋拆迁后宅基地的规划和迁建工作；
6．负责辖区内征地拆迁和施工环境保障工作，依法严厉打击干扰破坏征地拆迁、工程施工的不法行为；
7．完成好市xx水利枢纽工程征地移民工作领导小组交办的各项工作。
（二）xx水利枢纽工程管理局职责。
1．全权负责xx水利枢纽工程征地、移民、拆迁等情况综合、现场指导、协调督办、组织实施等工作；
2．配合市国土资源局、市林业局与省国土资源厅、省林业厅协调征地、林木采伐、地类划分和土地权属确认等工作；
3．对收回的二松xx水库段国有土地进行管理，对国土资源和林业部门提供的设计成果进行复核；
4．负责征地测量后的标记、管理工作；
5．对下拨的征地移民拆迁资金使用管理进行监督检查；
（三）市法制办职责。
1．负责对市政府征地移民文件的审核把关；
2．负责对有关行政机关在征地、移民、拆迁工作中的行政执法行为进行监督。
（四）市国土资源局职责。
1．协调省国土资源厅办理征占地审批的各项工作；
2．指导县国土资源局做好征占地的各项工作；
3．协助县政府做好土地权属的确认和纠纷调处工作；
4．负责做好征占地土地补偿费核算及补偿标准的政策宣传、问题答疑以及临时用地复垦的监督验收工作。
（五）市林业局职责。
1．协调省林业厅办理征占用林地审批的各项工作；
2．协助县政府做好林地、林木权属确认和纠纷调处工作。
nn40.com（六）市水利局职责。协助县政府依法对工程建设涉及的水事纠纷进行处理。
（七）市农委职责。
协助县政府帮助移民区农民利用现有土地发展高效农业，确保农民增产增收。
（八）市劳动和社会保障局职责。
协助县政府做好被征地农民技能培训和社会保障工作。
（九）市建设局职责。
协助县政府拆除工程占地范围内的违法建筑物和构筑物。
（十）市法院、市检察院职责。
依法受理征地、移民、拆迁及工程建设中的各类涉法案件。
（十一）市公安局职责。
负责征地、移民、拆迁、林木采伐和工程建设等治（）安保卫工作。
（十二）市监察局职责。
负责对征地移民相关政策执行和行政执法行为进行监督，对违法违规行为进行责任追究。
（十三）市审计局职责。
负责对征地移民资金使用的跟踪审计。
（十四）松原供电公司职责。
负责保障工程用电，按计划完成电力设施迁移工作。
（十五）松原移动公司、联通公司、电信公司职责。
负责对与工程交叉的通信设施进行改建或迁移。
二、征地移民补偿标准
（一）征收集体土地。
1．征收耕地（旱田、水田、园地、菜田、温室大棚、精养鱼塘等）的土地补偿费和安置补助费之和按该耕地被征收前三年平均年产值的16倍给予补偿；
2．征收林地、苇塘和草地、精养鱼塘以外的养殖水域，其土地补偿费为该地邻近旱田前三年平均年产值的4倍，安置补助费按照该地临近旱田前三年平均年产值的4倍给予补偿；
3．征收农村道路、荒地、盐碱地、沼泽地和沙地等未利用地，按照该地邻近旱田前三年平均年产值的2倍给予补偿。
（二）收回二松xx水库段国有行洪滩地，具体补偿范围和标准。
1．行洪滩地内的旱田和水田，村集体经济组织与农民签订30年土地承包合同的，并且持有县政府颁发的《土地承包经营权证书》，其补偿标准按该地块前三年平均年产值的16倍给予补偿；
2．行洪滩地内的旱田和水田，由国营林场、村集体经济组织统一经营发包的，其补偿费按照该地块前三年平均年产值的3倍给予补偿，一次性发放给国营林场和村集体经济组织；
3．行洪滩地内的渔塘、房屋等不予补偿。灌溉井等经踏查确认，经有关部门评估后据实补偿；
4．行洪滩地内的人工林地（防护林、经济林、用材林）补偿费按照所在乡镇旱田前三年平均年产值的4倍给予补偿；行洪滩地内的荒滩地、天然次生林地林木及有关单位认定的宜林地不予补偿；
5．未经县级人民政府河道主管部门批准，任何单位和个人在二松河道内开垦滩地，种植农作物及林木的，不予补偿。
nn40.com（三）使用河道外其它单位或者个人依法使用的国有耕地，参照征收耕地的补偿标准给予补偿。不是以土地为主要生产资料并取得生活来源的单位只给土地补偿费，不给安置补助费；使用未确定给单位或者个人使用的国有未利用地，不予补偿。（四）占用国有农、林、牧、渔场的国有农用地的土地补偿费及地上附着物和青苗的补偿费可以参照征收土地相应标准补偿。
取土场临时占用耕地，施工单位必须按设计的边坡、取土深度和排水坡度取土。耕地复垦后，设计边坡底线占用的面积和抹牛地面积，按永久征收土地的（）相应标准给予补偿。
临时用地的复垦，按国土资源部门的规定执行。
（七）占用国有林地采伐林木的补偿标准，按照《吉林省占用林地砍伐林木补偿标准》（吉林资字〔1991〕876号，以下简称《林地标准》）规定执行。
林木已经达到采伐利用标准的，经依法批准，林木所有者可以自行采伐；不到采伐期的，按照前款规定给予补偿。
（八）村民房前屋后零星树木，依据《林地标准》规定，分别按照成树、幼树给予补偿。
（九）被征收土地上的青苗补偿费按一个栽培期产值计算；能如期收获的不予补偿。苗木、花草及多年生经济林木等，可以移植的，支付移植费用；不能移植的，给予合理补偿或作价补偿。
（十）工程用地范围内的电力、通信设施的拆迁，只补偿人工费和不能再利用的材料费。
（十一）拆除移民区住宅房屋及附属物，按照《征地移民安置规划大纲》规定的补偿标准核算补偿费用。
三、征地、移民和拆迁费的支付
土地补偿费、安置补助费和房屋及其它地上附着物拆迁补偿费由市xx水利枢纽工程征地移民工作领导小组办公室按照工作进度进行核算，分期分批拨付给县政府，由县政府负责兑现。补偿费的发放，必须严格遵守财经纪律，认真履行财务手续，自觉接受纪检、监察和审计部门的监督。
四、征地移民拆迁工作完成时限
各县政府要保证xx水利枢纽工程用地需要。水库淹没区的征地、移民、拆迁、补偿等工作，要在20xx年9月30日前完成。输水干渠征地、拆迁、补偿等工作要在20xx年6月10日前完成。
市土地征收补偿标准篇6
［关键词］农村；农民；集体土地；征地补偿；性质
abstract:inrurallandexpropriation，thecharacterofcompensationandthecharacterofcollectivecollectionaretwodefinitionswhicharebothrelatedanddifferent.thecharacteroflandcollectiondecidesthecharacteroflandexpropriationcompensation，andtheexpropriationcharacterdecidesitsstanderanddistributionrange、methodandproportion.asthecharacterofthecompensationisnotclear，itbringsaboutmanyproblemsatwork.Underthepresentlegalsystem，landexpropriationcompensationhassomecharacters，i.e.thecharacterswithlegality，non-marketorientation，imperfection，communionofmembers，non-statepayment，regionaldifferenceandpriorpayment，etc.
Keywords:country;farmer;collectiveownedland;landexpropriationcompensation;character.
农村征地补偿的性质不明，在现实中产生了很多问题。据某基层法院统计，该院每年3000件执行案件中，近15％的案件涉及农村土地征用补偿费的执行，而执行中由于土地补偿费的性质不明，致使法院在能否扣留和提取该补偿费的做法上产生较大分歧，严重影响了执行工作的开展，影响了申请人权益的实现［1］，也导致征地补偿的费用往往不能落实到每一个农民，既引发了大量的纠纷，也很不公平［2］。因此，探究农村集体土地征地补偿的性质具有现实意义。农村征地补偿的性质取决于农村土地的所有权性质，鉴于征收和征用对于农村土地的所有者来说都是失去土地，都应获得相应补偿，在这一方面，两者基本相同，故如无特别说明，本文所指农村土地征地补偿性质包含征收补偿的性质和征用补偿的性质两个方面。笔者认为对农村的征地补偿主要有以下特性：
一、土地补偿的法定性
《中华人民共和国宪法》（2004年修正，以下简称《宪法》）第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”［3］《中华人民共和国土地管理法》（2004年，以下简称《土地法》）第二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”；第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地征收的法定补偿范围，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和社会保障费用”。可见，我国目前实行的是法定补偿，补偿依据、补偿范围、补偿项目和补偿标准均由法律条文直接规定，刚性较强，弹性较差，可调空间较小。
二、补偿依据的非市场性
补偿依据（或补偿基础）的非市场性是指主观上不以土地的市场价值为依据进行补偿，或者客观上不存在确定土地补偿价格的土地市场，土地补偿的依据只能由国家确定，具体补偿执行的是一种非市场性标准。
在西方国家，土地是“私有财产”（当然政府也有强制征收的权利），客观上存在着土地交易市场，这就使政府对土地的征收或征用能以市场价格为依据进行测定并补偿。这种以“公平的市场价值”为依据的补偿对买卖双方来说都是公平的。从理论上说，这种“公平补偿”的价格只能在充分发达的土地交易市场上才能体现出来，城市化发展较早的国家，像美国、日本、英国、法国、荷兰等国，由于其土地大多数属于个人或企业所有，土地市场机制比较健全，征用农民土地一般按市场价格对失地农民进行补偿，农民基本上都能得到较为满意的补偿［4］，如英国以征用者实际占有该土地的当日市价计算补偿［5］，就是以市场为依据的补偿。
但在我国，农村土地具有与其他国家不一样的独特性，这种独特性主要是农村的土地从来没有被当做商品来看待，严格意义上的土地市场并不存在。即不存在一个融入市场经济的“土地交易市场”，也没有一个客观公正的土地买卖价格。再者，进入土地市场交易的土地，应该来源于市场，但我国农民的集体土地是国家按照农村社区人口平均分配的，而不是农民以市场价格从土地市场购得的，其分配方式是非市场化的［6］。既然不是从市场上以市场价“购入”的，也就不能从市场上以市场价“售出”。因此，我国的土地无论是国家所有还是集体所有，在现行体制和法律框架下都不能真正地进入市场，不可能根据土地的供求关系或商品的价值规律来确定土地的价格和补偿标准，只能由国家根据土地的总体状况和基本国情予以“规定”，补偿的依据不是客观的“市场”，而是法定的“年产值”。
三、补偿金额的非完全性
土地补偿金额的非完全性，也可称之为补偿的适度性或补偿的非等价性，是指土地补偿的金额不能完全体现土地价值的补偿。征地补偿依据的非市场性，必然会产生土地补偿范围或项目的不全面和土地补偿标准的较低或过低，最终导致补偿金额的非完全性。其中征地补偿标准的高低对补偿金额的影响最大。
从各国（地区）情况来看，征地补偿标准与土地制度和经济发达程度有密切的关系。国际上对于征地补偿标准的理论主要有完全补偿论、不完全补偿论、相当补偿论［7］，正当补偿论（日本、韩国）、合理补偿论（美国、加拿大、马来西亚和中国香港）、充分补偿论（荷兰）、公平补偿论（法国、瑞典、中国台湾、菲律宾和巴西）［8］，日本当代也有一种“生活权补偿”的新的补偿理论［9］。尽管各国或不同的学者对补偿标准理论的表述是不尽相同的，含义也略有不同，但西方国家所普遍确立的补偿原则是“公平补偿”或“正当补偿”原则。只是“公平补偿”（JustCompensation）是一个抽象的、内涵极不确定的概念，不同的国家可能有不同的界定，在不同的政治法律实践中也有着不同认识。总的来说，依据公平的市场价值对财产所有者的损失进行评估被认为是确立补偿标准的最佳选择［10］。
对于我国目前的征地补偿，有人认为是“适当补偿”［11］（所谓适当补偿就是严格依据土地管理法的有关规定予以补偿，征地补偿以使被征用土地的农民生活水平不降低为原则），也有“合理补偿”［12］、“相当补偿”［13］（土地补偿数额与土地实际价值不相等，偏重于国家利益而忽视对农民合法权益的保护）、“超低价补偿”［14］等不同的观点，甚至有人认为我国对农村土地的补偿仅是“生存权利”补偿［15］（征地补偿制度核心并不在于保障集体土地的财产性权利，而在于保障被征地农民的生存权利）。综合起来看，上述不管是哪一种观点，均认为我国的征地补偿是一种非完全补偿，补偿金额并不能完全弥补被征地方的损失。因此，从总体上说，我国对农村的征地补偿，存在着随意性大、安抚色彩浓的非完全性补偿的特点，不能为被征地农民的正当权益提供有力充分的保护。
四、补偿分配的成员共有性
农村集体土地的所有权性质决定了征地补偿的性质，也决定着征地补偿的分配原则、权利的实现形式、补偿范围和补偿的分配方法。在土地所有权归“集体公有”的观点下，土地补偿费的分配方法与比例由“集体”决定，土地补偿费属集体公有，理论上是不能进行分配的；就是进行分配，集体也是得大头，失地农民只能获得少量的土地补偿。在土地所有权归“集体成员共有”的观点下，“集体成员”对被征土地的补偿分配就有最终的决定权，农民个人就有可能直接得到绝大部分的征地补偿款。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”。可见根据“集体公有”和法律规定，土地补偿是禁止用于集体经济组织内部分配的，但这些规定与现实差距太大。笔者曾认为农村集体土地归以村为一个区域范围的全体成员平均共有［16］。在此前提下，这个“农民集体”中的每个成员对土地及土地补偿拥有平等的权利，即拥有平等的土地承包经营权、土地收益权、宅基地分配权和征地补偿分配权，集体的权利表现为成员个人权利的集合，属集体共有。换言之，土地补偿费的受益主体是该集体经济组织内部全体成员，而不是空泛的集体。土地补偿费是因集体土地的被征收或征用导致土地的流逝而取得的，其归集体成员共有的性质，构成土地补偿费分配的基础。
农村土地的集体成员共有性，对土地补偿分配的影响主要表现在：
1.决定着土地补偿分配的原则。对于征地补偿款，全体成员享有平等的权利，即平均分配土地补偿款。
2.决定着土地补偿的分配范围。土地补偿归“本集体”全体成员平均共有，即应该在失去土地所有权及使用权的产权主体之间进行分配，也就是在集体经济组织及农民个人之间进行合理的分配。“本集体”以外的任何单位和个人不得以任何理由侵占土地补偿，否则就是侵权。然而在实际中，只要存在土地利益收入，乡政府、村委会和乡村集体经济组织都争当土地所有权主体，一些地方的市级和县级政府甚至也参与了土地补偿的分配。土地补偿费经层层克扣或被少数干部侵吞，使本来就较低的土地补偿真正落实到失地农民头上的就更少了。
3.决定了个人权利的实现形式。（1）全体成员大会是该集体的最高决策机构，任何一个集体成员（包括该机构的负责人）不能以个人身份决定集体财产（土地）的用途、使用方向和收益分配。（2）任何成员不能独立享有特定指向的土地所有权。因为农民的土地承包经营权是无偿取得的，且具有社会保障性质，所以，成员个人虽对土地享有使用权、收益权、转包（让）权等，但不能享有按份分割的特定土地份额，即不能要求该集体将某一具体地块分归自己独立所有。（3）任何成员不能单独行使土地处分权。（4）有权单独享有属于个人的土地补偿。对土地的收益根据成员大会的意见可以获得独立的份额补偿。如果成员大会需要留存收益，成员个人应该服从。
4.决定了补偿的分配方法。根据集体财产的特点，土地补偿费具有集体财产性质，它既有别于公有财产，也有别于私有财产，其分配既要考虑集体利益，也要考虑农民个人利益；既要照顾到目前利益，也要考虑到长远利益。因此，其分配程序与方法应为：（1）由集体成员大会确定集体与个人的分配比例，集体留存主要用于集体经济发展、集体福利和农民社会保障；（2）确定集体留存资金各部分的比例；（3）确定集体留存资金的用途；（4）在成员之间平均分配剩余补偿。这部分补偿是被征地农民个人所有，从理论上说法院是可以执行的。
五、补偿支付的非国家性
在关于征地补偿理论中，有一种理论叫“特别牺牲论”［17］。特别牺牲论认为，被征收人所受的不可预期的损失即为特别牺牲，理论上应该由受益者即公众承担补偿义务，但由公众承担补偿义务是无法执行的，因此就由公众的合法代表——政府承担补偿责任。这种理论在德国的研究最为深入。根据该理论，国家在征收或征用农村土地将其变为国有土地时，支付给农民的土地补偿费应该由政府支付。但这个理论要求政府有充足的财力，否则执行起来难度较大。我国目前的征地补偿名义上是由国家支付的。《土地管理法》第二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，规定中，不管是“征收或者征用”均由国家予以补偿。但实际上，我国执行的却是“谁使用土地谁补偿”［18］或“谁受益谁补偿”的原则。国家在将农村土地转变为国有土地时，征地补偿费并不由国家支付，而是由用地单位支付。笔者认为，对征地补偿应该分别情况予以处理：对用于公益事业的“土地征收”，应该由国家对失地农民予以土地补偿；对非公益性的“土地征用”，则由用地单位进行土地补偿。这是因为，公益用地，直接体现的是国家利益，公益用地的单位也是国家财政预算单位，由国家直接征地转供用地单位，可减轻用地单位的财政负担，减少用地单位与农民因土地补偿问题的直接对抗。对于非公益用地，体现的是用地单位的经济利益，是经济利益在不同的经济利益体之间的分配，由用地单位支付征用土地补偿不仅是合理的，也是用地单位的一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件，用地单位必须按法定的标准或市场标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。补偿支付的非国家性可在一定程度上限制土地的使用者特别是非公益用地者廉价“圈地”，但同时却给政府“经营土地”，从中获取高额土地价差提供了条件。
六、土地补偿的地域差别性
我国幅员辽阔，东西部之间、不同省份和不同地区之间经济发展水平差异较大，如实行全国统一的补偿标准，既不能体现经济发展水平的差别，也不能体现土地作为特殊资源的区位价值。因此，我国在统一规定了补偿项目的基础上，在征地补偿标准上适用了地域差异原则。《土地管理法》第四十七条规定：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算”；“征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”，当然这种地域差别是比较有限的。
七、土地补偿的先付性
征地补偿与民法上基于侵权行为的赔偿在性质上是不同的。征地补偿不是由于违法行为所引起的，而是基于合法的公法上的原因所致［19］。民法上的损害赔偿是损害在先，赔偿在后；而征地补偿是赔偿（或补偿）在先，损害在后。这种对损失的补偿不是以实际发生额为基础，而是一种以法定标准或市场标准为依据的预付性赔偿，并且要在实际使用土地前一次付清，是土地使用人为取得土地使用权而按照法定标准或市场标准预先支付给土地所有权人的一次性补偿。
综上所述，我国目前的征地补偿具有法定性、非市场性、非完全性、成员共有性、非国家支付性、地域差别性和先付性的特点。对征地补偿性质的探讨，有利于规范征地补偿的分配方法，保障被征地农民的合法权益，明确各方的责任，也有利于我国土地制度的根本变革。
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市土地征收补偿标准篇7
1，引言
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3，现行征收土地补偿制度设计成本大于效率；
4，构建具有中国特色的征收土地补偿制度；
5，结论。
【摘要】由于我国长期实行城乡“两元”化计划管理体制，逐步形成了不合理的城乡政策以及对农村集体所有土地权益的不当限制，自建国以来，征收集体土地的补偿制度均以耕地平均年产值作为补偿标准制度延续至今。随着我国加入wto以后市场经济的建立，在市场经济逐步完善的今天，征收土地补偿制度设计通过引入成本效益分析，重构以市场价格补偿制度，使农民也应成为市场的参与者和社会发展的受益者。为此，改革征地补偿制度设计对于促进社会公正，构建和谐社会具有重要的意义。
由于现行征收土地补偿的不完全性和非公平性，相当程度上造成和加剧了滥用征收土地权，侵犯土地权利人合法权益，危及国家粮食安全、土地合理利用以及社会安定和谐等一系列问题。为了解决上述问题，充分发挥土地资源的经济效益和社会效益，征收土地补偿制度引入成本效益分析，确立合理的市场补偿制度，对于保护农民权益、规范政府征收土地行为、优化土地资源利用、维护社会稳定等均具有显著地经济效益和社会效益。因此。提出构建具有中国特色征收土地公平补偿制度的建议。
【关键词】征收土地土地补偿制度设计效益分析
我国现行土地补偿采用不完全补偿原则，与公平补偿相距甚远。这其实是剥夺了失地农民分享工业化和城镇化成果的机会，严重威胁社会主义新农村的建设和和谐社会的构建；同时刺激了政府过度征地，导致农地资源严重浪费，威胁国家粮食安全。因此，为了统筹国家、农村集体和农民个人三者利益，确保全面建设小康社会目标的实现，我国应尽快确立公平补偿原则，并在此基础上，借鉴它国经验，渐进地构建起具有中国特色的征收土地公平补偿制度。
一、现行征收土地补偿制度
我国关于征收土地补偿的法律性条款，最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中，之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区土地改革条例》、1962年的《农村人民公社工作条例》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对征收土地补偿的问题做了或多或少的规定，1986年《中华人民共和国土地管理法》颁布后以耕地前三年平均年产值为征地补偿制度正式法律化被固定下来，该法随经几次修改，但该制度一直延续至今。目前，征收土地补偿制度设计法律条款体现在《中华人民共和国土地管理法》第47条中，该条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”依据该法条规定征收土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费三项内容。二六年四月十日国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知(国办发[2006]29号)明确提出：“各地要从实际出发，采取多种方式保障被征地农民的基本生活和长远生计。对城市规划区内的被征地农民，应根据当地经济发展水平和被征地农民不同年龄段，制定保持基本生活水平不下降的办法和养老保障办法。对符合享受城市居民最低生活保障条件的，应按规定纳入城市居民最低生活保障范围。已开展城市医疗救助制度试点的地区，对符合医疗救助条件的要按规定纳入救助范围。有条件的地区可将被征地农民纳入城镇职工养老、医疗、失业等社会保险参保范围，通过现行城镇社会保障体系解决其基本生活保障问题。对城市规划区外的被征地农民，凡已经建立农村社会养老保险制度、开展新型农村合作医疗制度试点和实行农村最低生活保障制度的地区，要按有关规定将其纳入相应的保障范围。没有建立上述制度的地区，可由当地人民政府根据实际情况采取多种形式保障被征地农民的基本生活，提供必要的养老和医疗服务，并将符合条件的人员纳入当地的社会救助范围。”2006年8月31日，国务院下达《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）第二条规定：切实保障被征地农民的长远生计，征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。社会保障费用不落实的不得批准征地。“上述规定征收土地还应给予农民社保补偿，从而使征收土地补偿项目增加为四项。
土地补偿费和安置补助费的补偿标准按照该耕地被征收前三年平均年产值的倍数进行确定，总和不得超过被征收前三年平均年产值的三十倍；被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，则由各省、自治区、直辖市规定。从法律的规定和征地实践来看，这种以产值标准确定补偿的制度，实际是在计划经济体制下的经济补偿，而对与被征收土地因市场供求关系形成的土地收益毫无关系。
二、现行征收土地补偿制度设计成本大于效率
现行征收土地补偿制度设计属于不完全补偿制度设计，与当今社会主义市场经济运行体制不能匹配，以耕地产值确定补偿标准不能反映现实农村土地实际收益。在86年计划经济体制下的农业生产，是以单一种植为主，而今在市场经济体制下的农民家庭土地承包经营体制是以土地为主的多种经营，完全参与了市场竞争；耕地年产值已经不能完全的反映农民土地的实际收益价值，耕地年产值只是农作物产量与价格的函数，其高低与被征土地地区的建设用地土地供求关系、城市等级、土地利用、被征土地位置、当地经济状况、土地供应市场价格等众多因素无关；农产品的市场供求价格与建设用地供求市场价格没有必然的联系，且是不稳定的指标，两个价格的市场溢价也没有必然联系。耕地年产量受自然界因素影响较大，如果前三年连续遇到自然灾害，颗粒无收年产量必将为零或下降，从而直接影响产值，如果此时被征收补偿岂不是为零吗？实践中按年产值计算出来的补偿标准根本不能解决失地农民的长远生计。从理论上讲，土地补偿标准的确定很大程度上与被征地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等紧密相关，而与土地年产值的关联性并不明显。概括的说，现行征地补偿制度游离于土地市场价格之外，已产生较大的社会负面影响。严重损害了农民权益。建立市场补偿制度，不仅要补偿所征收土地本身的通常价值，还必须补偿其“特别价值”（1794年《普鲁士一般邦法》）以减轻日益加重的政治的、社会的、经济的成本。
年产值是农作物产量与价格的函数，其高低受所处地区的农业生产条件和社会经济条件的影响，与被征地的区位等地价因素无关。农产品价格是不稳定的指标，农业生产受自然界因素影响较大，前三年中如果遇到自然灾害年产量下降直接影响产值。实践中按年产值标准计算出来的补偿标准根本不能解决失地农民的长远生计。从理论上讲，土地补偿费的确定很大程度上与被征地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等紧密相关，而与土地年产值的关联性并不明显。概括的说，现行法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外，严重损害了农民权益。
随着工业化、城市化进程加快，征收土地补偿制度设计滞后，许多地方掀起了以兴建经济开发区、高新技术园区为名义的轰轰烈烈的“圈地运动”，大量的农村土地被征收用于非农建设，农民集体土地加剧流失，大量失地农民生存状况急剧恶化。据统计，每年我国因征收土地征用约近30余万农民失去土地，农民土地权益损失近20000亿元。在众多的上访案件中，近三分之二的案件是由征收土地征用而引发的。由于征地补偿制度设计不合理，政府以十分低廉的补偿费就买断了他们祖祖辈辈赖以生存的土地，从而倒手出让给开发商换取高额的土地出让金，农民丧失土地就意味着丧失了生存的基础。对于很多年龄偏大、文化程度不高、缺乏就业技能及丧失劳动能力的农民来说，在当下严峻的劳动就业形势下明显处于弱势地位，难以谋求新的职业。而且许多地方的失地农民并未获得必要的医疗、养老保险、失业保障等社会保障，于是成了“种地无田、上班无岗、社保无份”的三无人员。加之对征地纠纷的处理、征地执行等，法律规定远不完善，农民的利益受到损害时，缺乏及时有效的法律救济，难免产生愤懑怨恨对立情绪。在长期的二元社会结构下，至今存在歧视、轻视、忽视农民的现象，缺乏自觉维护农民权益的观念。因此，造成征收土地社会效益低下，形成成本高于效率的被动局面。
三、构建具有中国特色的征收土地补偿制度
《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。这是我国第一次在宪法层面上明确肯定了国家动用征收土地权时的补偿义务，意义重大。但遗憾的是《宪法》未就征收土地补偿原则做出明确的规定。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）和《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）等相关法律均采用了相同的立法技巧，即在有意无意之间回避了征收土地补偿制度的设计修改或重新确立。
我认为：应尽快确立征收土地市场补偿制度，从根本上改革我国现行征收土地补偿以年产值为标准的补偿制度设计，构建具有中国特色的社会主义市场经济体制下的征收土地公平补偿制度。
一是摒弃“产值倍数法”，建立与市场相联系的征收土地补偿机制，确保农民分享土地增值收益。无论是征收耕地、园地、林地还是建设用地均将土地所有权补偿、土地承包经营权补偿、残余地补偿、地上附着物补偿统一采用市场定价补偿制度。
二是确立以被征地土地的市场交易价格为征地补偿参考值，在确定补偿比例来确定征地补偿标准的市场补偿制度。我们可以通过改革征收程序，即先行组卷上报审批—批准征收后组织土地评估上市挂牌交易—交易成功收取土地出让费—按法定比例支付补偿费—交付土地。根据地块所处的位置、所征地块的用途、基础设施条件及相同水平地块的使用权出让价格等因素，得出征收土地补偿的参考价格。
三是把征收土地补偿制度与社会保障制度相分离，针对农民失地后生活没有保障，工作很难落实的现状，不少学者提出建立失地农民基本生活保障制度并逐步与城镇社会保障并轨是失地农民问题的最终解决之道，并提出从提高的征地补偿或出让收益金中提取部分资金作为社保资金，用于失地农民的社会保障。从形式上看，这种思路似乎是在解决农民的国民待遇问题，把农民也纳入社会保障体系。事实上，农民和城市人一样，都应当享受同等的待遇和保护，无论是失地农民，还是没有失地的农民，都应当享受社会建立的保障制度，而不能拿农民的土地补偿金建立所谓的社会保障制度。因此，必须扭转观念，逐步建立农村的社会保障制度，实现征地补偿和社会保障制度的分离。
四是丰富补偿方式，征收补偿市场化后，征收土地补偿方式的丰富不失为一种可行的保护失地农民合法权益的方法，因为它可以多角度、多方面对农民遭受的损失进行切实补偿，避免使其因此无法生活或者生活水平下降。
建国以来，我国征地补偿制度大致经历了重安置轻补偿——招工安置与货币补偿并重——单一货币补偿的变迁过程{18}。近年来我国虽然提高了征收土地补偿标准，但是由于单一的货币补偿方式不能很好地解决失地农民就业、住房和保障等问题，引发了一系列严重社会问题。因此，在新形势下我们必须对征收土地补偿方式进行新的探索。2004年10月21日国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部2004年11月的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》已经为这种探索指出了方向。实践中也有极大的尝试和创新，如苏州工业园区以公寓房作为对失地农民的补偿，通过发展“房东经济”解决失地农民的后顾之忧，还有的将征地费入股收红利，有的政府留地安置收益归农民，改变了过去那种货币支付的一次性补偿方式，较好地解决了农民生活来源和长远的发展问题，值得肯定和推广。
四、结论
征收土地市场补偿公平补偿制度，因其契合所有权社会理性规则，促进公共利益和私人利益的双赢，为众多发达国家普遍接受。而我国征收土地固守前三年平均年产值的不完全补偿原则，它导致国家、农村集体和农民个人三者之间利益分配格局的混乱，不利于我国土地资源保护、粮食安全和社会稳定，已严重威胁到和谐社会的构建和全面建设小康社会目标的实现。我国应立足于国情，借鉴国际经验，逐步、渐进地构建起有中国特色的征收土地市场补偿制度，减轻征收土地成本，提高征收土地的社会效益和经济效益。
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市土地征收补偿标准篇8
一、征收补偿的前提和基础
宪法修正案规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。由此可知，只有出于大众福祉的目的才能征收，“公共利益的需要”是国家实施征收权力的前提，“作为对基本权利影响很强的措施，征收应当是迫不得已的国家措施――对财产的侵害限于为实现特定的福祉利益所必要的范围之内。”“损失赔偿是行政机关为了达到行政任务，或是执行行政职权，对当事人的权益造成了损害。但是这个侵害当事人的权益，是基于合法的目的，且为了达到公共利益。”因而，对出于公共利益需要施行的征收权力所造成的损害是为补偿，否则并非因公共利益需要和其它法律规定的形式所造成的侵害私人权益的行为是为违法行为，国家需要进行的则为行政赔偿，而不再是补偿。从这个方面来说，笔者将“公共利益需要”作为征收补偿的前提之一。
同时，如若进行补偿，势必需要明确以下问题：补偿的对象是谁？征收的行为侵害了他们的哪些权利和利益？如果这些问题尚未明确，那么，即使进行补偿也会产生非常混乱的结果。笔者认为，此问题即为征收补偿的根本前提和关键所在：被征收土地的权利主体和权利内容，即农村集体土地产权问题。
产权经济理论认为，产权由两部分的基本内容构成――权能和利益。任何产权在利益上的实现，都要求其主体行使相应的职能，不通过权能的行使而获得利益的产权是不存在的，获得的利益不是产权利益。由此可知，产权的主体和权能必须是明确而清晰的，这样才能保证产权主体权力的行使和利益的实现，否则，则无从谈起。而我国目前的农村集体土地产权状况却存在很大的缺陷。
首先，目前我国法律为农村集体土地产权确立“三级所有”的模式，集体土地产权的主体分别是：村民小组、村集体经济组织、乡（镇）集体经济组织。那么，究竟谁是农村集体土地产权的真正代表者？农村集体土地产权形式上为“一权多主”，但是立法上的混沌状态并没有明确各个产权主体之间的责、权、利关系，使得产权边界在实践过程中更是模糊不清，因而事实上却处于失去了保护的“无主”状态，“主体虚置化”。
再者，假设农村产权主体是明确的，那么土地产权是否完整呢？事实上农村集体土地产权是不完全的。因为最有实质意义的处置权集体不能行使，从而使集体土地所有权成为一种抽象的法律象征。所以，我国目前实际上的“集体产权”、“集体所有”是一个虚化的概念。
进而，假设农村产权主体明确、土地产权是完整的，那么此时产权性质是否是“财产权”呢。目前我国农民所有集体土地产权要分解为两个部分来理解：一是集体土地所有权；二是集体土地使用权。土地被征收意味着所有权发生了转移，土地被征用，则仅为土地使用权的转移。如果承认集体土地产权是财产权，那么不论土地是被征收还是征用，都存在着财产关系的转移问题，否则，就不存在。对这个问题挖掘的意义在于，如果否认集体土地产权的财产权性质，那么农民对土地仅仅是简单的生产关系，土地也就只是农民的一种生产资料，征地补偿则显然只能是一种单纯的补偿，而且现行补偿费中对应“所有权”的“土地补偿费”也不能对应补偿给农户；如果承认集体土地产权的财产权性质，就要面对新的问题：此财产权是包括集体所有权在内还是仅仅包括土地使用权？如果仅仅是使用权含于财产权之内，那么农民是否对土地拥有经营权、处置权和抵押权呢？如果农民具有完整的经营处置权就意味着农民可以独立的进行土地的市场流转，也即农民将享有土地因不同用途带来的增值收益的权利；如果农民具有抵押权，那么他们也相应的具有了其利用所占有的土地进行融资的权利。对这些权利进行相应的收益分配是我们进行征地制度改革的核心所在。
产权问题是农村土地制度的根本问题，也是解决征地补偿问题的根本前提和关键所在。如果农村集体土地产权问题不能真正的解决，产权主体虚置，产权权能不明确，一旦与“收益分配”、“经营”等具体的经济行为联系在一起就会带来责权不清、处置无度以及利益分配关系的模糊和混乱，使得征地补偿问题无法从根本上解决，农民合法的经济权益也得不到真正的保护。
笔者认为，要依据新的《宪法》进行征地补偿制度的改革，首要的任务就应该是明晰农村集体土地产权，对产权主体以及权能结构明确化。
二、征收补偿的标准
产权经济理论认为，产权具有可交易性，它是产权之所以能够成其为产权的重要属性，也是产权发生作用或实现其功能的内在条件。产权的诸多功能，如资源配置功能、收益分配功能，其实现很大程度上依赖于产权的交易，产权主体对其拥有产权在经济上的利益实现实质上也有赖于产权的交易。目前我国已基本上建立了并将不断的完善和巩固市场经济体制，市场经济实质上是一种产权经济，其一个特点就是市场作为配置资源的基础，而市场对资源的配置过程实际上是资源产权的交易过程，产权交易体现的则是资源的市场价格。而且，只有通过产权的市场交易，才能最大程度的凸现资源的价值，也即资源产权在经济上的利益实现。同时，征地中不同利益主体对补偿标准或成本的预期，取决于他们对土地市场价格的认知程度，而合理、公平的补偿无论在买方还是卖方看来，都应该使“合理的市场价值或买者乐意支付、卖者愿意接受的价格”（雷利・巴洛维）。以土地的市场价格为依据确定征地补偿标准，体现了农民集体对土地的权利，也体现了市场经济公平竞争的原则。
纵观世界，各国对土地自体价值的补偿一般均以被征收土地的市场价格或以市场价格为基础进行确定，特别是不少国家还规定了计算补偿额的基准日期，不仅切实保障了征收补偿的可能性，而且也保证了被征收人既无法获取暴利，也不致遭受损失，从而确保征收补偿的公平合理。
而目前我国在土地征收补偿核算过程中，以被征收土地前三年年产值平均值为基数，对不同的补偿项目进行倍数累加。这种以产值定补偿的方法未充分考虑市场因素，是一种非市场化标准，这种没有弹性的补偿标准既不是地租，更不是地价，仅仅是土地价值的部分补贴而已。因而其没有科学性和说服力，根本上扭曲了土地生产要素的价格，甚至抹杀了它的商品属性，更不用说对土地产权的利益实现了。更重要的是，被征土地在流通过程中是按照土地城市用途的市场价格在二级土地流通市场上流转的，这样就愈加凸现农民合法权益的流失。
因此，本文认为我国应该在完善农村集体土地产权制度，赋予农民集体完整的土地所有权，明确界定征地权使用范围的前提下，征地补偿也要适应市场经济发展的要求，遵循公平原则和市场原则，以市场交易价格作为计算依据。
三、征地补偿的原则和范围
一般土地征收补偿原则大致分为完全补偿原则、不完全补偿原则和相当补偿原则三种。完全补偿原则从“所有权神圣不可侵犯”的观念出发，认为损失补偿的目的在于实现平等，而土地征用是对“法律面前，人人平等”原则的破坏，为矫正这一对平等的财产权的侵害，自然应当给予完全的补偿，才符合公平正义的要求。
不完全补偿原则从强调“所有权的社会义务性”观念出发，认为财产权因负有社会义务而不具有绝对性，可以基于公共利益的需要，而依法加以限制。但征用土地是对财产权的剥夺，它已超越了财产权限制的范围，因此基于公共利益的需要，例外地依法准许财产权地剥夺，应给予合理的补偿，否则财产权的保障将成为一纸空文。
相当补偿原则认为，由于“特别牺牲”的标准是相对的、活动的，因此对于土地征用补偿分别情况而采用完全补偿原则或不完全补偿原则。在多数场合下，本着宪法以财产权和平等原则的保障，就特别财产的征用侵害，应给予完全补偿；但在特殊情况下，可以准许给予不完全补偿。比如，对于特定财产所给予的一般性限制，由于该限制财产权的内容在法律的权限之内，因此要求权利人接受低于客观价值的补偿，并没有违反平等原则的要求。
征地补偿的目的在于弥补被征收人的损失，实现社会负担公平。因此，征地补偿的范围和标准的确定，是以被征用人所受的损失为依据来考虑的，原则上土地征收的补偿应相当于被征地者因土地被征收而遭受的损失，也就是完全补偿。完全补偿实际上是“对当事人受到的行政征收侵害的损失，给予实质的填补，回复到未受到侵害前之财产状况”，所有附随“原状恢复”的必要费用，都应包括在“完全”概念之内，对于人民的实质损失的所有补偿也应该包括在当事人在“重置”同样或类似之财产权过程所必须负担之费用。可见完全补偿范围是非常宽泛的。
但是，这只是一种理论上的推衍，而实际上对于许多国家，尤其是国家财力不厚的，则不能达到如此标准，一般的只能以与此相当的市价为基准进行补偿。比如美国的征收补偿，对所有者财产的公平市场价格进行赔付，包括财产的现有价值和财产未来盈利的折扣价格，而且还必须考虑补偿因征用而导致邻近土地所有者经营上的损失。美国的征收补偿是较为接近完全补偿的。对于其他国家，一般都采取相当补偿的原则，其范围一般包括：对土地自体价值的补偿，因土地征收而产生的附随损失补偿，比如少数残存土地补偿费、事业损失补偿以及因土地被征收造成混乱致使的成本或开支补偿。加拿大还将重新安置的困难补助涵盖在内。就世界整个发展趋势来看，对于国家合法行为所造成的损失，其补偿范围与标准日渐放宽，以便对人民所遭受的损失予以更充分、更完全的补偿。
我国法律对征地补偿原则并没有具体规定，但对具体补偿项目进行界定，这些补偿仅限于与被征收客体有直接关联的经济上的损失，对于被征用客体有间接关联以及因此而延伸的一切附带损失却未予以补偿，因此只不过是不完全补偿。然而即便与其相比较，补偿的范围亦显狭窄，补偿范围仅为土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等，只是对土地本身生产价值的一种补偿，而且这种补偿也不是按市价进行，而是以土地产值为依据进行倍数相加。可见，我国补偿费用标准之低。
补偿费用低会产生诸多问题。首先，农民因公共利益的需要牺牲其土地财产权利，丧失了其对土地所有权的保有，这对于他们来说本身就是一种牺牲。而补偿费用低使得他们的财产权利不能在“财产保障”转换为“价值保障”的过程中获得公平合理的补偿，实际上形成“第二度牺牲”，加剧了对农民的掠夺和财产权利的侵犯。而且我们知道，土地征收是为了公共利益的实现，征地低补偿将用于公益事业的成本强加到部分被征收土地农民的肩上，显然有失公允。
其次，我国的社会保障体系服务的对象是城市居民，对于农民并没有相应的社保体系，因而土地历史性地承担了农民生活和社会保障的功能，对这一点学界已经达成共识。我国征地补偿仅仅对土地作为生产资料的价值进行补偿，无视其生活保障和社会保障功能价值，实际上是剥夺了农民的生存权，给其造成最致命的损失。而大量失地无业农民的出现本身就是一个非常大的社会问题，这个社会问题的解决成本可能远较农民丧失的财产权益要大的多。
市土地征收补偿标准篇9
第一条为加强土地征收管理，规范土地征收秩序，维护土地所有者和使用者的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《云南省土地管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体土地所有权转变为国有土地所有权，并给予补偿的行为。
第三条本市行政区域内土地征收适用本办法。
第四条各县（市）区人民政府为土地征收的责任主体，负责组织实施土地征收，对所辖行政区域内的土地征收工作负总责。
市国土资源行政主管部门对全市土地征收工作进行监督、管理和指导，其下设的市国土资源土地征收管理机构负责组织开展具体日常工作。
各县（市）区国土资源行政主管部门按照县（市）区人民政府的安排，代表政府具体负责土地征收的审查报批和组织实施工作。
各乡（镇）、街道办事处、村（居）民委员会按照县（市）区人民政府统一安排做好土地征收相关工作。
其它相关职能部门应当按照各自的职责，协同做好土地征收工作。
第二章土地征收程序
第五条土地征收方案依法报批前，县（市）区人民政府国土资源行政主管部门应当将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径、听证权利等，告知被征收土地农村集体经济组织；对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并与被征收土地农村集体经济组织和地上附着物产权人共同确认。
第六条土地征收方案经依法批准后，由被征收土地所在的县（市）区人民政府组织实施，并在土地征收方案批准文件下发之日起10个工作日内，将批准土地征收的机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积、人员安置途径和办理土地征收补偿登记的期限、地点等，在被征收土地的乡（镇）、村予以公告。
第七条被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到公告指定的地点办理土地征收补偿登记。
被征收土地的所有权人、使用权人未如期办理土地征收补偿登记的，其补偿内容以公告指定的各县（市）区国土资源行政主管部门的调查结果为准。
第八条被征收土地所在的县（市）区国土资源行政主管部门会同有关部门根据批准的土地征收方案，在土地征收公告之日起45日内拟订土地征收补偿、安置方案并予以公告。
被征收土地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对土地征收补偿、安置方案有异议，要求举行听证的，应当在土地征收补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向被征收土地所在的县（市）区国土资源行政主管部门提出申请。
第九条建设项目经批准征收土地的，由市人民政府委托市国土资源行政主管部门与县（市）区人民政府签订《**市土地征收责任书》。
第十条用地方应当将土地征收的补偿安置费用按约定及时足额支付到市国土资源土地征收管理机构指定的征收土地费用账户专储，专款专用。
市国土资源土地征收管理机构应当根据土地征收工作进度、依照县（市）区国土资源行政主管部门用款计划和《土地征收补偿安置协议》的约定，及时拨付补偿安置费用。
第十一条建设项目经批准征收土地的，市财政部门应当按照上年度收缴征地管理费总额的70％安排征收土地工作经费等支出预算，于当年1月份内将支出预算数的50%预拨给市国土资源行政主管部门，作为本年度开展土地征收的前期工作经费，剩余部分由市财政部门根据土地征收工作进度及时足额拨付到市国土资源行政主管部门。市国土资源行政主管部门应严格按有关规定，将征收土地工作经费及时拨付到市国土资源土地征收管理机构和各县（市）区国土资源行政主管部门，并对资金的使用进行监管。年底由市国土资源行政主管部门与市财政部门进行决算。
第十二条土地征收经依法批准，并进行补偿安置后，被征收土地方、用地方应当在当地县（市）区人民政府和市国土资源土地征收管理机构的共同主持下，签订《土地移交书》并交付土地。《土地移交书》应当加盖县（市）区人民政府及市国土资源土地征收管理机构公章。
第十三条重点基础设施建设项目施工和地质勘查需要临时用地的，应当在申请报批建设项目用地时提出申请，由批准建设项目用地的国土资源行政主管部门批准，应避开基本农田保护区和滇池水体保护区。
抢险救灾等急需临时用地的，按照国家有关规定办理。
临时用地应当按照批准的用途使用土地，不得修建永久性建筑物，其使用期限一般不得超过两年。
第三章土地征收补偿安置
第十四条土地征收补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
土地征收补偿费应当依照《云南省土地管理实施条例》规定的标准或**市土地征收区片综合地价标准进行测算。
第十五条土地补偿费依法属于被征收土地农村集体经济所有，主要用于补助被征收土地农民发展生产、社会保障、安排富余劳动力就业以及不能就业人员的生活补贴。
安置补助费支付给安置单位或被安置人。
地上附着物和青苗补偿费支付给地上附着物和青苗所有权单位或个人。
被征收土地地上建（构）筑物拆迁补偿费支付给地上建（构）筑物所有权单位或个人。
第十六条在土地征收过程中，各部门、乡（镇）、街道办事处、村（居）民委员会、村（居）民小组不得收取国家、省、市政府规定以外的其它费用。
第十七条凡征地告知后在拟征土地上开挖的鱼塘、抢种的青苗、栽插的花草、果树、林木及搭建的建（构）筑物、各类附属设施和铺设的管线等，不予补偿。
第十八条被征收土地的地上建（构）筑物需要拆迁的，按照国家、省、市的有关规定执行。
第十九条在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡县、安宁市、晋宁县、嵩明县，取消土地征收过程中预留10-15%安置用地的安置方式，由用地方按照被征收土地的法定补偿标准或区片综合地价标准，将安置用地折算成等值货币，支付到被征收土地乡（镇）街道办事处设立的专户，专款用于发展第二、三产业、补贴被征收土地农民建（购）房、发展集体经济、安置富余劳动力。
各县（市）区人民政府应当结合本地实际，积极拓宽安置途径，认真探索住房安置、重新择业、入股分红、异地移民以及调整产业结构等多种安置方式。
社保、财政、农业、国土等相关部门应当按照各自职责，相互协调，尽快建立、完善我市被征收土地农民社会保障体系。
第二十条国家和省、市人民政府重点工程项目、大中型水利、水电工程建设对征地补偿和安置标准另有规定的，从其规定。
第四章土地征收监管
第二十一条对土地征收补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调；协调不成的，由批准土地征收的人民政府裁决。
土地征收补偿、安置争议不影响土地征收方案的实施。
第二十二条被征收土地农村集体经济组织应当建立财务公开制度，公开征地补偿、安置费用分配、支付、使用情况并接受监督。
第二十三条被征收土地农村集体经济组织应当将土地征收补偿费分配和支付清单提供给县（市）区人民政府及市国土资源土地征收管理机构备案。各级人民政府和有关部门应当及时监督检查土地征收补偿费的使用情况，确保各项费用及时、足额支付到位。
第二十四条市国土资源土地征收管理机构应当对征收土地补偿安置费用使用和管理进行严格监管，定期跟踪、检查、监督和指导，确保专款专用，严禁侵占、截留、挪用。
第二十五条市国土资源土地征收管理机构应当对《土地征收补偿安置协议》进行审查备案。
第五章法律责任
第二十六条未按本《办法》规定的程序开展土地征收工作的，市国土资源行政主管部门责令其改正；逾期不改正的，由市国土资源行政主管部门会同市监察部门依法查处。
第二十七条违反本《办法》第二十三条规定，拒不建立财务公开制度，拒绝提供征地补偿安置费用分配和支付清单，不配合政府监督检查工作的，县级人民政府应当责令改正；拒不改正的，依法追究相关人员责任。
第二十八条违反本《办法》第二十四条规定，侵占、截留、挪用征收土地补偿安置费用的，依法严肃查处；构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任。
第二十九条违反本《办法》第十二条规定，签订《土地移交书》后，原所有权人和使用权人超过时限不搬迁交地的，由县（市）区人民政府有关部门责令限期搬迁交地；逾期不搬迁交地的，依法申请人民法院强制执行。
第三十条拒绝、阻碍和破坏征收土地工作的，依法责令改正；情节严重的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条实施土地征收的工作人员、、的，依照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
市土地征收补偿标准篇10
【关键词】失地农民；土地征收；征收补偿
中图分类号：D92
文献标识码：a
文章编号：1006-0278（2015）05-056-02
在当前城市化进程越来越快的大背景下，越来越多的农村土地被征用。大量的农民失去了土地，也产生了一个新的社会群体，即失地农民。如果我们从社会发展的角度去看这个问题，这种现象是不可避免的。但是在这个过程中所造成的对失地农民权益的危害却是可以避免的。所以，如何保护失地农民合法权益的问题浮出水而，值得我们关注。
一、土地：农民安身立命的根基
（一）农民赖以生存的保障
俗话说：“土地是农民的命根子。”土地之于农民来说就像是心脏之于人体，人没有了心脏就没有办法生存，农民没有了土地就失去了赖以生存的保障。从古至今，无论是生产力极为低下的远古时代，还是物质极为丰富的今天，土地都发挥着至关重要的作用。英国古典经济学家配第曾说过“劳动是财富之父，土地是财富之母”。不仅土地本身是一种财富，而且很多财富都是从土地上创造出来的，对农民而言更是如此。①农民一旦失去土地，很快就会陷入食不果腹的困境。所以，土地对于农民来说极为重要。土地是其赖以生存的物质基础，肩负着生存的保障功能。
（二）农民收入来源的保障
农民与城市居民最大的不同在于，城市居民有固定的工作，有稳定的收入，而农民是依靠土地就业的，失去了土地，就意味着失业。但是当农民失地后，农民的身份并未发生实质上的变化，也就出现了“农村土地城市化，农民并未市民化”的尴尬局而。农民不仅失去了唯一的收入来源，而且由于受自身文化技术水平的限制，在城市中就业受阻极为常见。即使从理论的角度来说，土地承载不了社会保障的重要职责。但是在现实的社会生活中，土地却承担着这一重要功能。同时由于我国长期以来实行城乡“二元体制”格局，享受社会保障权利的主体基本上是城市居民，农民是无缘享受与城市居民同样的各种社会保障权利的。②所以，当农民失去土地后，他们会陷入一种尴尬的境地。一方而，他们失去了土地，没有依归；另一方而，他们又不能成为城市居民，享受不了政府给城市居民提供的保障。这种状态不利于他们的发展，更不利于和谐社会的建设。
（三）农民各项权利的基础
土地不仅仅是农民的生存的保障和收入的主要来源，农民的各项权利的实现是以土地为基础的。失地农民不单失去了土地，实际上则是丧失了多种土地附属权利，如土地承包权、土地经营决策权、土地收益权和土地参与知情权等相关权利。缺少了土地的根基，附着在土地上的这些权利便无从谈起。同时，“城乡二元体制使得土地对农民除承担着生产对象和生产资料的角色外，还担当着就业保障、最低生活保障及社会保障的功能角色，因此农民失地对于农民已经不仅是土地这一生产资料的丧失，更严重的是生活保障、社会保障、就业保障等公民权利的丧失。”③此外，我们必须明白，政府对于农民的粮食补贴或者是良种补贴都是建立在农民有土地的基础之上。所以失地农民的这些权益被无形的剥夺了，甚至包括其他与土地有关的比如发展权、选举权等。
二、原因：失地农民权益受损
（一）土地产权制度的缺陷
我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等相关法律均对我国农村土地所有权进行规定。《宪法》第10条第1款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和白留地、白留山，也属于集体所有。”《民法通则》第74条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”《土地管理法》也有同《宪法》第10条和《民法通则》第74条相近似的条款，规定农村的土地归农民集体所有。表而上看农村土地产权清晰明确，但何为集体经济组织？农民集体与农民个人的法律关系如何界定？两者的权利范围有多大？诸多问题，法律都未作明确规定。由于相关法律没有给出详细界定，所以农民集体变成了一个模糊化的概念。从法律上来说，农民集体是土地的所有者，作为其个体的农民享有土地的一切相关性权利。可是实际上农民却少维护合法权益的路径，没有办法明确其所对应的权利。所以就形成了一种怪异现象：集体与个体所有权相分离。
（二）征地补偿标准的缺陷
《土地管理法》第47条对土地征收的补偿标准做出规定，征收土地按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。④显然，现行法律是以征用地的原用途以及征用土地的产值倍数作为征地补偿标准，这种补偿标准的缺陷显而易见。其一，补偿标准过低且为一次性货币补偿，难以解决农民的长期生计问题。现行我国农地征收补偿大多都是采用一次性的货币补偿方式，一次性的买断农民对土地的全部权益，对于征地部门来说是一件好事，因为这样不仅付出的成本低、收益大，而且没有后顾之忧；对于失地农民来说则是对他们权利的剥夺，因为农民相较于征地部门这个强大的公权力而言就是弱势群体，一次性货币补偿不能公平准确的衡量土地的全部权益。在农民把补偿款花光的情况下，其生活失去了后续保障。其二，征地补偿未考虑到土地的增值部分。同一土地的不同利用会带来土地的收益层级差。农民对土地的利用是基于土地最天然最原始的功能，所以产生的收益也是最少的。但是一旦将土地转做他用（如工商用途），土地收益就会大幅度增加。而征地标准仅按照被征收土地的原用途给予补偿，这些增值收益只归征用各方占有，失地农民却难以分享土地的增值收益，这是土地征用过程中最明显的非等价交换，也是对农民利益裸的剥夺。
（三）征地程序的缺陷
从目前的法律法规来看，农地征收程序主要分为五个步骤，大致分为申请、审查、批准、公告、颁发使用证。虽然这规定有利于规范政府的征收行为，但是在实际的运用中还存在着很多弊端。其一，农民不享有参与权。《土地管理法》第48条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”从该条看，农地征收的过程中赋予了农民参与的权利，但是应当注意到，这种权利的赋予是在征地补偿方案确定后并且是做出公告以后，那么方案都已经确定再给予农民表达意见的权利是不是太晚了？这种权利的赋予又有何意义？19世纪英国政治家威廉・格拉德斯通有句名言：“迟到的正义是非正义”。同样，迟到的权利便不再是权利。其二，缺乏严格的监督机制，地方政府享有话语权。农地征收程序中最大的问题就在于缺乏有效的监督机制，地方政府既是土地征收的决定者，又是土地征收的执行者，这种运动员与裁判员集于一身的特点，显然容易造成政府角色错位，侵害农民利益。例如，《土地管理法实施条例》第25条规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”农民对补偿标准有争议的，不能交由第三方人民法院判决处理，只能由批准征收的人民政府裁决。人民政府作为农民利益的对立而，很难想象其会做出损害自身利益而维护失地农民利益的裁定。
三、路径：完善相关路径
（一）完善产权制度
《宪法>及其他相关法律均规定农村土地的所有权归农民集体所有。法律意义上的农民集体本应是明确而具体的，但根据我国现行法律，农民集体尚不具备相应的法律人格。⑤农民集体在性质上只属于政策性概念，并不是法律上的主体。这就要法律上赋予农民集体主体资格，明确界定农民集体的范围。
（二）完善征地补偿制度
要维护土地征收的公正性，必须确定合理的易被接受的土地补偿标准。毋庸置疑，我们必须提高征地补偿标准。我们应当废除当前的产值倍数法补偿标准。应当按照市场价格计算，这样才有公平性。土地评估机构对土地作出正确评估，计算出合理的补偿标准，切实维护失地农民的合法经济权益。同时，我们可以通过立法确立一套统一的补偿标准，使得农民权益遭到损害时真正有法可依。此外，货币补偿方式已经不能满足现代多元化的需要，我们可以采取分期的货币补偿方式，同时可以采取土地使用权入股的补偿安置方式。最后，我们可以采取就业安置补偿。我们可以对失地进行职业技能培训，切实关怀他们的权益。
（三）完善征地程序
一直以来，我国的法律都有“重实体、轻程序”的不良倾向。然而，真正的司法公正并不是结果的正义而应取决于程序上的公正，农地征收亦不例外。土地征收应该本着公开、参与和监督的原则。当行政机关所为的行政行为侵犯公民的合法权益时，应当允许公民享有知情权和参与权。土地征收权利人有权表达白己的意见，可以白己参与或者是推选代表人。补偿方案必须告知土地征收权利人，并且要经过民主协商才能确定。同时，国家土地管理部门应当发挥监督的作用，不单要强调事前监督，事后监督也很重要。国家土地管理部门应该积极对征收地块土地使用情况进行监督，防止被征收地征而不用。最后，完善司法救济程序，司法是维护社会公正的最后一道防线。土地征收是一种行政行为，如果政府作出的具体行政行为侵犯了自己的合法权益，那么农民是有权拿起法律的武器维护自己的合法权益。他们可以提起行政复议或行政诉讼。对失地农民进行法律援助，积极宣传相应的政策法规。对公共利益这一标准纳入司法审查程序，增加透明性。同时对重大土地整理案件进行惩处，切实保障失地农民权益。
注释：
①曹烨城市化进程中失地农民利益保护研究[D]辽宁大学，2012
②张建飞城市化进程中失地农民社会保障机制的法学思考[J].政治与法律，2006（4）.
③马晓亮.和谐社会视阁下的农民失地问题研究一一以山西省沁水县S镇为研究个案[D].硕士学位论文，华中师范大学，2013.