土地投资的方式篇1
这些学者对土地整治的融资投资多元化进行了探讨，但对社会资本投资土地整治的内在推动力和经济规律研究较少，对参与者之前的相互关系及其影响作用也缺少阐述。本文从分析土地整治过程中运用社会资本的内在推动力及参与者相关影响着手，运用委托理论，对社会资本投资土地整治的柔性激励机制进行研究，以期为政府激励社会资本进入土地整治领域，实现土地整治可持续发展提供理论依据。
一、社会资本投资土地整治的柔性激励思路
（一）社会资本投资土地整治的内在经济规律分析
根据信息经济学中委托理论，社会投资者选择投资土地整治的过程可以表述如下：首先，作为激励主体的政府制定相关政策，提出社会投资者投资土地整治的门槛和途径。社会投资者可以根据自身实力和各地政策特点选择有利于获取收益最大化的投资行为。当然，在具体项目运作实施中，一些诸如国家新型城镇化政策的改变、国家对农业生产的鼓励政策、农产品价格的变化、房地产市场（用地指标交易市场）的供求关系转变等意外事件和社会投资者的应变决策行为最终共同决定了社会资本投资土地整治的效益。
从项目收益角度看，土地整治项目的实施能够带来显著的经济、社会、生态效益。对于农用地整治项目而言，其收益主要为土地种植（养殖等）收益，特别是传统种植时，其收益的增加与投资额相比较小，存在较高的不确定性，要以此来形成合理的投资回报，则需要很多年来逐步实现。从农村建设用地整治看，由于涉及农户搬迁，不仅所需资金较高，而且还面临农户搬迁风险、指标交易受房地产市场影响等因素的制约。在这种成本-价值体系下社会投资者投资土地整治，很难成为社会投资者的自主行为。这种回报方式在现实中也鲜有成功的案例。
由于市场中各类信息的反馈具有不完整性，所以政府通过市场调查得到参与各方，如社会投资者、项目所在的村组农民、项目实施的主要参与人等各方的行为发生了何种变化。进而通过分析这些变化，最终了解社会投资者获得的效益情况。当然这一效益情况，还受社会投资者自身的能力的影响。
（二）社会资本投资土地整治柔性激励的思路
一些学者认为委托问题的解决不仅靠契约将风险约定，还可以通过柔性方式适应环境变化，由此，提出了激励柔性概念，即通过柔性化的方法手段对参与主体进行的针对性激励，其目的仍是适应市场环境的变化。
鼓励社会投资者投资土地整治，形成市场化、产业化运作的土地整治新模式，其核心是如何科学的分配和调整各方收益。在收益分配中，引路柔性思想，目的是，通过增加柔性成分使各方的需求得到有效的满足。
传统的土地整治模式，更注重于项目产生的社会效益和生态效益，而引入社会资本后，社会投资者更注重于经济效益。因此，需要构建新的成本-价值体系，而新的体系中，必须保持政府的主导作用、监督作用，而又要使社会资本自愿投资于土地整治，从而实现社会效益、生态效益与经济效益的结合。因此，以政府为主导的激励主体，可以使用非强制性的方式，根据市场状况和一些前期政策效果，灵活地调整相关政策，能够产生持续且潜移默化的说服和引导作用，从而推进社会资本投资的意愿转化为社会投资者的自主行为。按照这种激励机制，作为激励主体的政府和作为以经济效益为核心的社会投资者，都能够以各自利益为出发点，从而实现拟定目标的最优化理性决策。
二、社会投资者投资土地整治效益函数建立
（一）社会投资者投资土地整治短期效益函数
从经济角度讲，社会投资者可以采取不同的投资决策行为，而这些行为将产生各类不同的效果，社会投资者的短期收益可能会由于采取粗放投资（如取得农户土地后给予很少的投资，甚至不对其进行投资）而增加，也很可能会因为大量投资，形成高标准农田，发展现代农业，或者获取建设用地指标，而新购生产设备、进行人员储备、开展沟渠路配套和土地平整等行为而减少。
社会投资者对土地整治产生的社会、经济和生态短期综合效益函数F可以近似认为与社会投资者的自主行为a以及农产品市场或指标交易市场发生的市场环境变化ε具有线性相关性，可以表述为
F=a+ε，
其中V（ε）=σ2，e（ε）=0，ε为正态型分布。该函数方差值反映了市场对社会投资的影响，方差值越大，表明影响越大。
设Fs为社会投资者的短期效益；其中c是与投资方式无关的效益，短期少量投资维持传统农业方式产生的效益为m，传统生产方式对效益的短期增加系数为p（p>0），短期社会资本投资土地整治形成现代农业生产方式的效益为n，社会资本投资方式对效益的短期降低系数为q（q>0），则由于社会投资者采取传统生产方式增加的短期效益为m*p，由于社会投资者采取现代农业方式减少的短期收益为n*q。根据以上分析，社会投资者的短期效益函数可以表述为：
Fs=c+m*p-n*q+ε，
它能直观地反映短期内社会投资者的投资方式决策行为与短期效益的关系。
（二）社会投资者投资土地整治长期效益函数
设Fl为社会投资者的长期效益，c′是与生产方式无关的效益，p′为传统种植业生产经营模式对效益的长期降低系数，传统模式对长期效益的降低效应大于其对短期效益的提高水平。社会资本投入较大成本采取现代农业经营模式（或者获取建设用地指标交易）对效益的长期增加系数为q′（q′>q，现代农业经营模式或者获取建设用地指标交易获得的长期收益增值大于短期收益的降低额），则由于传统经营模式长期效益的降低额为m*（p′-p），由于采取社会资本投资者采取现代农业方式（或者获取建设用地指标交易）增加的长期效益为n*（q′-q）。
从而可以把社会投资者在某一较长时期内的效益函数表述为：
Fl=c′-m*（p′-p）+n*（q′-q）+ε，
它能直观地反映在某一较长时期内社会投资者的投资方式决策行为与长期效益的关系。
三、社会资本投资土地整治柔性激励模型设计
（一）政府的最优化决策分析
作为公共利益代表的政府，对社会投资者的投资行为及其产生的效益特别是社会效益和生态效益及其对原有村组农民的权益保障进行考量，从而希望借助柔性激励手段促使社会投资者获得最大化长期效益。
假定政府期望社会投资者获得的经济、社会和生态长期综合效益为
Fg=Fl-Clg，
Clg代表社会投资者和参与各方（含政府、村组农民）共同支出成本。
社会投资者自身的净收益R=Clg-Cl，其中Cl为社会投资者投资成本，其大小与具体经营方式有关。
作为公共管理者的政府，其风险一般是中性的，因此可以认为政府效益效用的期望等于期望效益的效用，即e[u（R）]=u[e（R）]，R为效益。按照信息经济学中风险中性的定义，实现期望效益的最大化也就实现了期望效用的最大化。从而得到作为激励主体的政府最优化选择约束条件为：maxe（F）=maxe（Fl-Clg）。
（二）社会投资者的最优化决策分析
社会投资者投资的目的是获得最大化的期望效用，要制定合理的激励政策，使社会投资者采取自愿投资土地整治，并形成现代农业生产方式，必须使得其采用现代农业经营方式或获得的指标收益高于传统方式，反之，则社会投资者不会投资土地整治。
设社会投资者的效用函数为u（R）=-e-wR，R服从均值为e（R），方差为V（R）呈正态分布，则V（R）风险厌恶系数可以表述为w=-u″（w）/u′（w），用其来衡量社会投资者的风险偏好程度。
社会投资者效益效用的期望为
社会投资者在投资方式不确定的情形下，加上农产品市场或用地指标交易市场受市场大环境的影响，为实现上述期望，社会投资者会要求得到稳定的效益水平B。根据u（B）=e（u（R）），得，故B=e（R）-wV（R）/2。
在风险厌恶的情况下，由u（R）=-e-wR、w>0知u′（R）=we-wR>0，从而得出u（R）为单调递增函数，这样只要社会投资者会要求得到稳定的效益水平B最大化，其获得效用u（R）也就最大化，从而
maxB=max[e（Clg-Cl）-wV（Clg-Cl）/2]。
（三）社会资本投资土地整治柔性激励线性规划
通过以上最优化决策分析，不难发现市场竞争中社会投资者与政府的决策不完全一致，社会投资者以自我盈利为目的，其最有决策也是实现自身利益最大化。也就是说社会投资者参与投资土地整治的约束条件：投资土地整治带来的期望效用要高于其投资其他领域的机会成本。由此，作为激励主体的政府应采取较为灵活和务实的激励政策安排，引导社会投资者进行投资，使两者的目标相吻合，即为激励相容条件。
按照线性规划的思路和方法，从政府的角度看，社会资本投资土地整治的柔性激励驱动机制就是让社会投资者在满足上述约束条件和激励相容的条件下，实现政府效用最大化，即
目标：maxe（Fl-Clg）
约束条件：s.t.max[e（Clg-Cl）-wV（Clg-Cl）/2]
e（Clg-Cl）-wV（Clg-Cl）/2≥B0
土地投资的方式篇2
在分析外商投资企业场地使用费征缴问题前，先简单回顾一下我国国有土地使用权制度的变革历程。从建国初到80年代之前，我国国有土地实行“无偿、无期限、无流动”的土地使用制度，同时征收房地产税；80年代初至1988年左右，对国内用地单位逐步实施土地使用费制度，同时，土地使用税自1984年以后暂停征收；1988年之后，除个别地区外，国内用地单位土地使用费制度废除，而开始实行土地使用权出让、转让等制度，同时征收城镇土地使用税。对国内用地单位而言，2007年起唯一的变化就是加大了城镇土地使用税的征收标准及征收力度。
一、外商投资企业土地使用政策变迁
在我国，外商投资企业用地是最早实行有偿使用的。1979年《中外合资经营企业法》第五条规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费”。《外资企业法实施细则》第三十六、三十七条规定：“外资企业在领取土地证书时，应当向其所在地土地管理部门缴纳土地使用费；外资企业使用经过开发的土地，应当缴付土地开发费。”从上述法律、行政法规中可以看出，场地（土地）使用费是外商投资企业为取得土地使用权而缴纳的费用。1988年征收城镇土地使用税后，《财政部关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知》（财税[1988]260号）指出：“1984年9月18日全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院改革工商税制和试行有关税收条例(草案)的决定中，明确规定国务院的税收条例草案，不适用于中外合资经营企业和外资企业。因此，国务院1988年9月27日的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例应不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。土地使用税暂行条例第十四条中关于各地制定的土地使用费办法同时停止执行的规定，是指各地制定的对内资企业以及单位和个人的用地计收土地使用费的办法，但不影响各地依照国家法律和国务院有关规定制定的对外商投资企业和外国企业在华机构用地计收土地使用费办法的执行。”《国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复》（国税函[1997]162号）也明确，《城镇土地使用税暂行条例》不适用于外商投资企业，对外商投资企业应征收土地使用费，不征收土地使用税。因此，外商投资企业在相当长时期内缴纳场地使用费，而不缴纳城镇土地使用税，形成以费代税的格局，致使内外资企业间税费并存。
进入90年代，根据1990年国务院颁布的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，外商投资企业还可以通过出让等方式取得土地使用权。其后为扩大吸收外资，《国务院办公厅转发外经贸部等部门关于当前进一步鼓励外商投资意见的通知》（[1999]73号）又明确，以出让方式取得土地使用权的外商投资企业，不再缴纳场地使用费。根据《国土资源部关于加强土地资产管理，促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）及2001年的《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），符合条件的外商投资企业用地也可以通过划拨方式取得。2006年修订的《城镇土地使用税暂行条例》也将外商投资企业纳入土地使用税纳税范围。也就是说，目前外商投资企业与其他土地使用者已基本享受相同的土地利用政策，区别在于以非出让方式取得土地使用权的外商投资企业仍需缴纳场地使用费。
同样值得注意的是，财政部门与土地管理部门对场地使用费曾存在不同认识。原国家土地管理局在《关于缴纳土地使用费问题的批复》（国土批[1994]51号）中认为：“外商投资企业可以通过土地使用权出让和行政划拨方式取得土地使用权。通过行政划拨方式取得土地的，应向土地主管部门交纳场地使用费，场地使用费由场地开发费和土地使用费构成。企业通过土地使用权出让方式取得土地的，在支付土地使用权出让金并办理有关手续后，即取得土地使用权。据此，可以认定土地使用费是企业使用行政划拨土地发生的费用；企业已支付出让金表明是通过出让方式取得土地使用权，就不应对其再征收土地使用费。”而《财政部关于外商投资企业交纳场地使用费有关问题的通知》（财工字[1997]415号）规定：“外资企业无论以何种方式取得土地使用权，都必须依照法律、行政法规和所在地政府规定的收费标准，交纳场地使用费。”直到1999年后，依据《国务院办公厅转发外经贸部等部门关于当前进一步鼓励外商投资意见的通知》，双方均确认以出让方式取得土地使用权的外商投资企业，不再缴纳场地使用费。
综上，80年代初至1990年之前，外商投资企业因限于划拨方式获取土地，采用场地使用费制度；90年代以来，内外资企业获取土地方式趋于一致，外商投资企业更多以出让方式取得土地，缴纳土地出让金，不再缴纳场地使用费，而以非出让方式获得土地仍需交纳场地使用费。因此，场地使用费逐渐具有了土地出让金性质，属于土地使用权取得成本。2007年起，为公平税赋，外商投资企业与内资企业按照统一标准缴纳城镇土地使用税。
二、当前外商投资企业缴纳场地使用费的有关规定
外商投资企业场地使用费是否征收问题，由于财政、税务以及土地部门之间曾有过上述认识上的分歧，在《国务院关于修改的决定》（国务院第483号令）颁布之前也多有反映。实质上，从我国土地制度的改革过程中可知，土地出让金与城镇土地使用税是否重复问题，不仅目前在外商投资企业中存在，在内资企业中更是长期存在，如以出让方式取得土地的内资企业也需要缴纳城镇土地使用税。应当承认，同样是城镇土地使用税，在历史上确实在一定程度上扮演过土地使用费的角色，之后逐步演化为调节土地级差收入、加强土地管理的手段。但对于目前外商投资企业场地使用费是否征收，则必须遵循当前有效的法律法规。
根据我国现行土地管理法律法规和政策，《财政部关于外商投资企业场地使用费征收问题的意见》（财企[2008]166号）对外商投资企业是否缴纳场地使用费问题，区别以下情况作出了明确的统一规定：
（一）以划拨方式取得土地使用权的，外商投资企业由于没有支付土地出让金，应当按规定缴纳场地使用费。
（二）以出让方式取得土地使用权的，外商投资企业由于已支付了土地出让金，不再缴纳场地使用费。
（三）以租赁方式取得土地使用权的，如租金计算时已考虑场地开发和土地使用费因素，则不需缴纳场地使用费；如租金中未予考虑场地开发和土地使用费因素，则由承租人即外商投资企业缴纳场地使用费。
（四）在中外合资合作经营中，外商投资企业的中方以土地使用权作价出资或提供合作条件的，应当由中方投资者区别以上情况缴纳场地使用费。
土地投资的方式篇3
关键词：ppp；土地综合整治；政府；私营农企
1ppp模式与土地综合整治
ppp模式（public―private―partnership公私合作关系）是指政府、盈利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系，通过这种合作关系，合作各方可以达到比预期单独行动更有利的结果。农村土地综合整治是政府的一项非盈利性公益投资，是在一定的区域内，按照土地利用总体规划确定的目标和用途，以土地整理复垦开发和城乡建设用地增减挂钩为平台，推动田、水、路、林、村综合整治，改善农村生产、生活条件和生态环境，促进农业规模经营、人口集中居住、产业聚集发展，推进城乡一体化进程的一项系统工程。其目的是改善土地利用结构和生产生活条件，增加可利用土地面积和有效耕地面积，提高耕地质量，提升土地利用率和产出率。
2农村土地综合整治应用ppp模式的必要性
当前，私营企业的社会资本要投资农业产业，经营农业产品，遇到的首要问题就是企业的投资成本和收益回报。土地流转区的基础设施是否符合现代农业的要求从而节约投资成本？项目区内是否符合高收益农产品种植？如果项目区没有发展现代农业的基础设施，且政府也没有基础设施配套工程，那么私营企业投资农业项目势必承担较大的风险。一是企业投资改善基础设施必然增大投资成本，对企业的资金实力是个挑战；二是农业产品属于利润回收期长的产品，高投资、慢回收的市场效应不利于企业投资成本回收和经营盈利；三是投入到农田的基础设施是带不走、不能抵押的固定资产，流转协议到期后只能留给当地村民；四是投资农业项目不能像投资房地产业那样进行资本融资运作，流转的土地不能进行抵押。所以，目前农业产业对私营企业的投资吸引力并不大。
由此可见，要鼓励私营企业的社会资本投资农业，不仅要为社会资本的投入构建一套收益回报机制，开展市场化和产业化运作[1]，还必须解决农村基础设施建设问题。土地综合整治这些年为农村基础设施建设做出的贡献成为了解决该问题的最好途径。土地综合整治项目吸引社会资本的投入，私营企业需要土地综合整治的支持，政府在公共产品（新增耕地）与保护投资者利益之间找到平衡点，既能最大程度满足公众需求，又能使运营企业有一定的利益回报[2]。因此，要鼓励私营企业进入农业种植产业，利用现代农业的技术提高生产效益，形成土地整理产业化发展模式，为土地综合整治融资模式创新提供经济支持[3]，就需要采取政府投资和企业投资合作的方式（ppp模式），科学的进行利益调整和分配。
3ppp模式在农村土地综合整治中的实践
3.1ppp模式在长沙县土地综合整治中的发展历程
长沙县土地综合整治与ppp模式的关系总体上可以分为四个相联系的发展阶段。第一阶段是2003―2007年，农业融资项目下的建设―经营―流转模式。当初开展的土地整理项目作为农业项目融资的子项目参与到农村基础设施工程建设中，完成的公共产品由农民经营，在市场经济的机遇作用下，农民与私营农企在双方自愿的前提下又将土地流转给私营农企。据统计，此阶段长沙县完成土地整理面积18万亩，流转土地面积19800亩，占总面积的11%，土地整理成果成为政府在农业项目中运用ppp模式的融资筹码；第二阶段是2008―2009年，农业融资项目下的建设―流转模式，在土地流转政策和农村招商引资的推动下，若私营农企对有意流转项目区的基础设施不满意，政府通过土地整理完善基础设施后由村委会将该公共产品流转给私营农企。这两个阶段的建设都是由政府的土地整理进行单一投资，虽然也有建设―经营―转让的痕迹，但不是通常的Bot和Bt模式。第三阶段2009―2010年，ppp模式进入土地综合整治的初探阶段。北山镇圣毅园项目是长沙县初步探索公私合营开展的土地综合整治项目，项目前期进行了规划可研，明确了公私合作方式，基本内容是由政府投资土地综合整治730公顷，公司投资200公顷，各自为政，各建一片，完成后由公司进行全部流转。但当政府投资的730公顷竣工后，公司由于资金短缺问题，并没有履行承诺建设200公顷，且没有进行土地流转。最后，政府只得到了自己建设片区的新增耕地，并没有达到规划的效益。
3.2ppp模式应用于土地综合整治项目的问题分析
一是项目的可行性研究没有进行ppp模式下的研究分析，没有按照ppp模式对项目合作模式、企业财力、客观因素、潜在风险等进行评估。
二是项目不是融资型合作，而是分片建设的公私合营方式，按照联合国开发计划署（UnDp）的定义，这种合作方式属于广义的ppp模式，而不是融资式的ppp模式，这种合作方式的最大缺点是在相互监督管理权责不明确的情况下，合作的最终效果具有很大的不确定性。
三是土地综合整治作为一种公益性的政府投资项目，其目的是达到效益最大化，而在这种ppp模式下，当监管不力时，该合作模式很容易成为私营企业套取政府资金的工具。
3.3ppp模式在土地综合整治项目中的应用途径
为切实有效保证社会资金与土地综合整治资金的有机融合，长沙县继续探索出通过“以补”的方式建设春华镇宇田现代农业产业园土地综合整治项目。
3.3.1项目的组织结构
项目是在“县政府主导、国土整治为主、相关工程配套、农业企业建设”的管理结构下。按照“以补”的原则，在投入程序上采取“先建后补”的方式，具体操作上采用“整理一片，验收一片，补助一片”的管理模式。
3.3.2项目实施的职责分工
由国土部门完成项目区的现状测量等前期工作，在政府该项目土地综合整治规划的指导下，国土部门完成土地整理施工设计、水务部门完成节水灌溉工程设计、农业部门完成土壤培肥设计、宇田农业合作社完成加工厂房等其他配套产业项目设计，宇田农业合作社按照审核通过的规划设计组织工程建设，完工后备齐资料申请工程验收和行政验收。国土等各部门各司其职，完成耕地指标测算、土壤质量监测等工作。
3.3.3项目建设的融资方式
在政府的主导下，该土地综合整治项目整合土地整理资金744万，水利配套投资节水灌溉工程170万元，农业综合开发办配套投资80万元，现代农业创新示范区管委会安排的土地流转财政补贴资金147万元，宇田农业合作社投资提高基础设施标准、农产品深加工、建设用地置换等项目700万元。融资建立起的土地综合整治项目由宇田农业合作社组织建设，完工后按照一定标准进行补助。
3.3.4项目的资金补助标准
该土地综合整治项目资金补助采取设计预算内补助，县政府结合县内多年来土地整理约2800元/亩的投资标准，制定了土地整理依据工程决算审计结果补助，按照一类2400元/亩、二类2000元/亩、三类1800元/亩进行补助。若审计结果超过2400元/亩，按2400元/亩补助，其他标准以此类推。若项目经验收未达到验收标准，由企业进行整改，整改合格后再进行补助。其他资金按照行业标准规定进行补助。
4ppp模式下的土地综合整治思考
宇田项目的ppp模式虽然取得的一些经验，但是我们也不难发现，该模式是政府主导下的粗放型ppp运营模式，还存在一些瑕疵。
因此，ppp模式应用于农村土地综合整治项目体系还需要进一步优化完善。一是制定规范社会资本参与土地综合整治的机制，建立合理、科学、透明的程序，通过一个强有力、专业的公共部门对运用ppp模式进行管理，确定一种足够谨慎的承诺机制，保证公共资产的安全性、降低项目融资成本、保证项目生产或运营的可持续性，并建立合理的风险分担机制[4]，预防政府不好管、不便管和不愿管的问题发生。同时要明确项目后期管护责任、耕地用途不可变化、新增耕地的租金支付等问题。二是拓宽土地综合整治项目的融资体系，充分利用市场环境，在项目的融资上采用内、外融资法，政府可以将土地综合整治作为一个大项目的子项目去融资，也可以将土地综合整治作为一个大项目，其他项目作为配套项目整合到土地综合整治项目中，在农村土地综合整治规划的指导下开展建设；三是效仿“地票”制度引导房地产企业积极参与到土地综合整治项目中开展公益性投资建设，获得参与城市土地市场交易的资格，将农村土地综合整治与城市土地交易在市场经济范畴内进行结合，并不局限于政府的单一投资；四是科学分析ppp模式用于水利、高速公路、铁路、城建等工程建设中的成功经验，借鉴到农村土地综合整治项目的融资体系中。
参考文献：
[1]徐青，为农村土地整治输入新鲜血液[J]，《中国土地》，2011年第1期，p34―36.
[2]贾康、孙洁，公私伙伴关系（ppp）的概念、起源、特征与功能[J]，《财政研究》，2009年第10期，p2―10.
土地投资的方式篇4
【关键词】房地产;合作开发;税务
一、项目合作开发方式
1.以物易物式合作建房。是指由一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
2.项目独立核算法。以拥有土地的一方企业为主体,另一方资金以协议借款方式参与项目的开发,并约定对项目税后利润的分配方式。
另外,还有新设公司合作建房,开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。
在上述4种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同,但对投资各方的利益分配上只要方案得当,均能达到相同的结果。
二、项目合作开发方式的税务分析筹划
(一)以物易物式合作建房
1.土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。实际业务中由于土地使用权证在甲方。参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房,因涉及办理房产证和施工许可证等,比较复杂,实际操作性较差,一般房地产企业不会考虑此种方法。
2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业一租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
所得税处理方面,开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,该项目未成立独立法人公司,开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,开发企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方(即合作、合资方,下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
土地增值税方面,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的,因土地出租,办理相关产权证较困难,不适合对外出售的开发产品。
(二)项目独立核算法
国税发【2006】第031号规定:开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:
(1)开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
(2)投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利,凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
土地投资的方式篇5
【关键词】城市土地土地储备资产证券化抵押贷款
土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，是一种用地制度的创新，然而当前城市土地储备遭遇到严重的资金瓶颈问题，极大地制约了土地储备机制作用的发挥。解决土地储备严重的资金瓶颈问题，是当前急需解决的课题。资产证券化是20世纪30年代以来金融市场最重要且最具生命力的创新之一，它在降低资金成本、改善资本结构、扩大投资规模等方面具有优良的品质。而作为资产证券化的基础资产，必须具备一个先决条件，就是能产生可预见的未来现金流，而城市土地资产很明显是一种天然的证券化资产。
一、城市土地储备资产证券化的概念
1、资产证券化的概念
资产证券化有狭义和广义之分。狭义的资产证券化是指信贷资产证券化，是把缺乏流动性但具有未来现金流收入的信贷资产经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券，从而实现资金融通的过程。广义的资产证券化则是指以被证券化资产可预见的未来现金流为支撑在金融市场上发行证券的过程和技术，是被证券化的资产未来现金流的分割和重组过程，根据被证券化资产类型的不同，它具体包括现金资产证券化、实体资产证券化、信贷资产证券化和证券资产证券化。
2、城市土地储备资产证券化的概念
土地储备资产证券化是以土地收益或者土地贷款作为担保发行证券的过程。它旨在将价值量大、不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地，在不丧失土地产权的前提下将其资产化，并利用证券市场的功能使土地资本大众化和经营专业化。但是土地的证券化不但对高额资产保有者给与新的运用手段，而且对小规模投资者给与新的资产运用手段，可以维持今后购入的不动产的资产价值，并且土地保有者把土地转换成证券，使土地的利用与所有实现了分离，从而可以谋求土地的有效利用。
二、我国城市土地储备资产证券化的可行性
适合于资产证券化的资产主要有以下特征：一是资产能够在未来产生可预测的稳定的现金流；二是资产的收益分摊于整个资产的存活期；三是原资产所有者在持有期内应有良好的信用特征；四是资产抵押物易于变现，且变现价值很高。再加上具有相当规模的资本市场和适宜的制度环境，那么这种资产就可以进行证券化。在我国目前的情况下，我国城市土地资产适合于进行证券化。
1、城市土地可以产生稳定的现金流
城市土地在使用方向上具有固定性，在一个相当长的时期内，其使用方向是稳定的、不易变动的，因此其收益是稳定的、可预测的。对于城市土地储备而言，可以在土地进行储备开发后将土地出让、转让和作价入股，从而获得土地使用权出让金、转让收入和股利等收益。将这些土地收益按一定比例固定用于城市基础设施建设，就可以得到一个稳定的、递增的未来现金流，这些收益可以根据土地利用规划对其进行预测，并能够分摊于整个存活期。
2、城市土地资产有高信用保证
具有作为资产的优越性，土地基本上无风险，本身就是一种信用级别很高的资产。而且在我国，宪法规定，城市土地属于国家所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，城市土地使用受到国家法律保护。并且由于城市储备土地的公共性和政府行为特征，经过证券化后的土地债券或其他信用工具有地方政府的信用作保证，无疑提升了土地资产证券的信用级别，这在证券化这一新鲜事物实施初期显得尤为重要，比较容易得到社会的承认。
3、法律法规提供的制度保障
随着土地使用制度的改革，《土地管理法》、《房地产管理法》等一系列经济法规的颁布实施，使不动产权益主体可以在法律允许的范围内自由处分所拥有的权益，这就为不动产权益的分割及投资金融多元化打下了良好基础。而且我国金融改革进展也很快，银行法、担保法、抵押法、保险法、证券法等相继出台，为资产证券化的规范运作创造了一定的条件。
三、我国城市土地资产证券化的模式
1、土地信托
土地信托分为两种结构：第一种结构是城市土地储备机构与信托投资公司建立的信托关系。城市土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给信托投资公司，成立信托关系，然后由信托投资公司作为受托人，发行信托受益凭证，负责信托土地开发的融资活动，并独立、委托或联合土地开发专业企业进行土地开发，最后通过土地公开市场交易土地，从而分享土地一级市场开发的项目收益。第二种结构是土地信托的拓展形式，其实质是城市土地储备机构以土地使用权作为从信托投资公司获取贷款的担保，由信托投资公司与投资者建立的信托关系。信托投资公司向投资者发行信托受益凭证，募集社会闲置资金，成立信托关系，然后将募集的资金以贷款的方式投入到城市土地储备中心。在这种模式中，信托法律关系的委托人为信托受益凭证的持有人及投资者，受托人是信托投资公司，信托财产为募集的资金及以该资金产生的收益，受益人为信托受益凭证的持有人即投资者或其指定的其他受益人。
2、土地投资基金
所谓城市土地投资基金，就是由政府资产管理部门及信托投资公司和其他公司设立土地投资荃金，委托土地储备中心作为基金管理人对基金进行管理和运作，土地储备中心将财政投入、银行贷款以及通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证所募集的资金都纳入到土地基金，然后利用这些基金进行城市土地储备开发，在将土地的出让、出租、作价入股等所获得的收益都纳入土地基金，并根据土地收益凭证在投资者之间进行收益分配。
3、土地开发债券
发行土地债券具有一些优点：一是融资成本低。由于土地债券是直接从投资者手中融通资金，融资成本一般较低，可以为土地储备机构节省利息支出。二是具有较强的主动性。土地储备机构可以根据资金需求自主决定土地债券的发行时间，选择继续筹措还是停止筹措资金，灵活高效。三是土地开发债券可以由政府进行担保，属于中期债券，而且土地具有投资增值和稀缺性增值的潜能，这降低了融资风险，易为大众接受。四是发行机构可以回收债券，易于调节资本结构。五是突破了地域性限制。由于土地债券面向全国发行，可在全国范围内融资，有利于在全国范围内调剂资金余缺，实现资金平衡，有助于打破资金瓶颈。在债券发行形式的选择上，根据我国的国情，短期的土地开发俊券可以考虑采取固定利率的形式。对于5年以上的长期债券，可以采用固定利率加浮动利率（可以参照当年的零售物价上涨指数制定）的方式。另外，还可以考虑到各地的情况差异，考虑是否可以发行可赎回债券，它赋予债券发行人可以收回已发行而尚未到期的债券的选择权。
4、土地抵押贷款证券化
当前我国土地抵押贷款证券化的主要形式为国有独资SpV模式。在这种模式下，由一个由政府支持的国有独资公司设立SpV，商业银行将城市土地抵押贷款“真实出售”给国有独资SpV，然后SpV将购买的抵押贷款组合为资产池，以该资产池为支持，发行抵押支撑证券。其首笔注册资金由政府投资，其后可以发行公司债券以募集资金，所寡资金专门用于购买进行证券化的城市土地抵押贷款。这种模式以《公司法》中有关国有独资公司的规定为依据，即国有独资公司有发行公司债券的资格。国有独资公司发行公司债券，由国家授权投资的机构或者国家授权的机构作出决定。这一模式目前在我国发展不存在法律上的障碍。这种模式实现了“真实销售”，真正实现了“破产隔离”。而且这种模式中，国有独资SpV由政府出资设立，它会因政府背景而具有天然的国家信用的支撑，再予以信用增级，则信用级别极高，有利于吸引投资者投资。此类SpV还能享受税收方面的优惠，使其更具有优越性。
总之，资产证券化在我国广泛发展并充分运用将是一个必然的趋势，而城市土地资产证券化则是在土地资产融资方面所进行的一种有益探索。
【参考文献】
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土地投资的方式篇6
第二条小城镇建设用地应在节约用地和保护耕地、注重环境保护,服从土地利用总体规划和小城镇建设规划的前提下进行，确需变更土地利用总体规划的，国土管理部门要按照超前发展、一次到位的要求对土地利用总体规划进行修改,按规定程序报批，保证乡镇企业向小城镇集中发展的必要用地。国土管理部门要参与小城镇建设规划的编制、审定和修改工作；组织编制基准地价。
第三条凡在小城镇投资建设需要征用土地的实行统一规划、政府统征、确定基价、分档批租、统一管理。按照小城镇土地利用总体规划和小城镇建设规划，由小城镇政府或市、县政府统一定价征用，实施基础设施建设，再开发整理后，根据产业性质、投资规模、用地区位、道路等因素分类确定地价，优惠出让给企业。
第四条凡在小城镇内投资办企业符合租赁使用土地条件的，新征用地交清了土地征用补偿费后的企业生产项目用地，使用原划拨国有土地使用权的生产经营用地,可对企业用地实行年租制，企业按年度交纳土地租金。
第五条小城镇规划区内投资企业依法取得的出让土地，在使用期限内，拥有使用权、收益权、处分权，可依法转让或抵押。
第六条小城镇外企业兼并小城镇内使用国有土地的企业，其土地一律按划拨方式供给，将原企业土地划拨给新企业使用，用途不变。如需改变用途或收购小城镇内企业使用国有土地时，其地价评估费按标准的30％收取，土地出让金最低按地价10％收取。
第七条凡投资小城镇办高新技术产业、现代化农业、生态环境保护与建设工程项目的，使用存量土地的按标定地价10％收取出让金，新征建设用地的土地出让金按征地总费用的10％收取。
第八条投资一般性工业项目、旅游项目，对小城镇相关产业具有较大促进作用的，使用存量土地的按标定地价20％收取出让金，使用新征建设用地按征地总费用的20％收取。
第九条投资房地产开发与餐饮、娱乐等盈利性项目，土地供应方式一般应采取招标拍卖方式。协议出让土地，使用存量土地的，土地出让金按标定地价40％收取，使用新征建设用地的按土地征用总费用的40％收取。
投资各类工业生产项目使用国有土地也可采取租赁入股等方式。
第十条凡收购小城镇破产企业的，土地资产连同其他资产一并计入破产变现资产，土地按出让方式签定出让合同后，土地出让金可首先用于安置职工。
第十一条凡各项小城镇建设用地出让后一次清出让金的，可按出让金总额的5％予以优惠，返还给用地者。
第十二条以租赁方式使用小城镇内国有土地的，可根据投资额的多少，免交一定年限的土地租金。投资500万元以上免交一年，1000万元以上免交二年，3000万元以上免交三年。
第十三条鼓励小城镇建设改造利用国有存量土地，小城镇内使用国有土地的单位及个人可将使用的国有土地按标定地价作价入股，参与小城镇开发建设，与来小城镇的投资者合作、合资办企业，其土地使用权股份与其他股份享有同等权利。也可先将其土地使用权投入小城镇建设，待土地拍卖招标后，用收取的地价款对其投入小城镇建设的土地予以地价适当补偿。
第十四条小城镇建设征占用农村集体土地，土地管理部门应超前服务，积极办理农地转用和用地审批手续。涉及将农用地转为建设用地，应依法分批次办理批准手续。对支付土地出让金有困难的可采取租赁、入股方式使用土地。对租用农村集体土地办企业的，可按建设占地办理用地手续。市县国土管理部门要从规划选址、安置补偿、代办报批、建设环境到竣工验收全面负责。对一切危害小城镇建设正常用地行为和对未批先占、批少占多等违法行为要坚决依法查处。
第十五条推行土地置换和新增耕地指标折抵政策，切实解决乡镇企业发展用地。小城镇建设征、占耕地后，需开垦补充耕地保持占补平衡。其补充耕地及占补平衡可在小城镇域内进行，域内无法平衡的可在市域内平衡。造地方案审查及补充耕地验收由市、县国土管理部门负责。
第十六条小城镇建设用地征地补偿费依照《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定办理，并按照基准地价进行控制，以降低征地总费用。
第十七条允许农村集体经济组织将小城镇规划区内的工业用地出租给投资者兴办企业或自建厂房招商、自建市场或自建商业用房出租经营，其用地按集体建设占地审批。
第十八条对小城镇建设用地收取的出让金留县部分，县、镇可按四六分成。留小城镇的出让金，专款用于小城镇基础设施建设，不得挪作它用。
土地投资的方式篇7
关键词：ppp项目用地政策土地捆绑
项目捆绑土地是我国目前基础设施建设和ppp项目运作中的一种变通办法，土地往往是地方政府，尤其是财力不足的地方政府唯一可利用的资源，例如，一些地方政府进行土地出让时，往往会考虑将经营性商业用地和保障房用地配套出让，以吸引社会资本参与。但是，ppp项目捆绑土地与现行的土地法规有违背之处，《土地管理法》等法律规定经营性土地使用权必须通过“招拍挂”方式获取，因此，一直以来，对于ppp项目捆绑土地资源的问题争议较大。2016年10月，财政部等20部委了《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（以下简称“《通知》”），严禁直接以ppp项目为单位打包或成片供应土地，该政策的出台将有效遏制通过ppp项目违规取得未供应的土地使用权、变相取得土地收益、借未供应的土地进行融资等问题。但与此同时，也应看到，实行所有ppp项目不得打包土地的“一刀切”的做法，可能将对市政道路、公园等非经营类、准经营类项目以及轨道交通、城际铁路等交通项目造成负面影响，因此需进一步改进ppp项目的用地政策。
一、特定ppp项目捆绑土地的优势
（一）非经营类、准经营类ppp项目可通过合理土地补偿获得合理回报
大量非营利性、准经营性ppp项目仅靠项目自身难以收回投资成本，因此政府往往通过建设期补偿、运营期补偿、资源补偿以及部分环节市场化等方式对ppp项目社会资本方进行补偿。其中，资源补偿项目（ResourceCompensateproject，RCp）融资模式通过将准经营性/非经营性项目和与之紧密联系的经营性项目的建设和运营捆绑起来“搭售”，这一模式的本质就是将正外部性内部化。通过捆绑的方式可以提高项目社会资本参与方的整体盈利能力，从而确保社会资本获取合理回报，调动投资者积极性。以土地资源进行合理补偿的方式是资源补偿项目融资模式的一种，常见的例如将市政道路、公园等非经营类、准经营类项目与周边关联地块捆绑开发，以周边土地产生的收益来补贴非经营类、准经营类项目。
针对投资回报少，不能覆盖成本和收益非营利性、示营性ppp项目，财政部和发改委都出台了一些政策支持对其进行补贴或补偿，其中《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金[2014]76号文）指出“对项目收入不能覆盖成本和收益，但社会效益较好的政府和社会资本合作项目，地方各级财政部门可给予适当补贴”；《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724号文）提出“对于涉及中央定价的ppp项目，可适当向地方下放价格管理权限。依法依规为准经营性、非经营性项目配置土地、物业、广告等经营资源，为稳定投资回报、吸引社会投资创造条件。”
在现实操作中，土地资源补偿也是国内外ppp项目中使用较多的一种资源补偿项目模式，例如，2004年，澳大利亚墨尔本会议中心项目采用了与周边土地商业开发相结合的方式。2011年，我国西南地区最大的湿地公园项目也使用了土地资源补偿的方式，该项目初步规划公园占地面积400公顷，总投资约为8亿元，预计建设期为两年，但政府财政紧张，无法独自承担湿地公园建设费用，如果采用传统的银行贷款的融资方式，则政府也不能承担沉重的利息，并且政府没有计划为湿地公园制定收费机制，所以该项目对民间资本没有吸引力，应用Bt、Bot等融资模式不可行，于是决定应用土地资源补偿项目融资模式。
（二）轨道交通、城际铁路等ppp项目可通过综合开发提升整体效益
城市轨道交通、城际铁路等交通基础设施项目具有资金需求量大、短期盈利能力不足、投资回收期较长的特点，简单以政府投资为主、以政府信用作为担保开展金融信贷活动的建设融资方式无法满足短期内大规模建设的需求，而以“公共交通引导城市发展”（transit-oriented-Development，toD）为代表的综合开发模式，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，可以实现并加快城市一体化进程，现在该开发模式已成为国际上具有代表性的城市商业开发模式。toD开发模式往往需要将交通项目与沿线土地捆绑进行综合开发，其优势在于：一方面，捆绑周边土地进行综合开发更有利于政府和社会资本在早期规划阶段识别和判断拟捆绑土地资源的价值；另一方面，如果不进行综合开发，在投资结构中就必须分割出房地产等经营类项目和交通项目两个项目公司，分散的项目结构会使得房地产等项目的收益难以输送到交通项目中，从而产生资金无法打通的问题。同时，轨道交通、城际铁路等项目具有正外部性特征，其周边土地是交通项目正外部性的直接依托资源，项目所产生的外部性一部分直接体现在周边物业的增值溢价上，因此捆绑周边土地进行综合开发是将正外部性内部化的一种方式。
交通项目沿线土地综合开发也得到了有关政策支持，《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发[2013]33号文）、《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（[2014]37号）都强调要盘活铁路用地资源，鼓励新建铁路站场实施土地综合开发利用，《关于在收费公路领域推广运用政府和社会资本合作模式的实施意见》（财建[2015]111号）也支持收费公路等准经营类基础设施建设采取土地补偿的方式，明确提到“项目沿线一定范围土地开发使用等支持措施”。
事实上，toD开发模式在发达国家或地区推广应用的案例很多，例如，港铁从上世纪90年代就开始采用toD开发模式，它承担了政府城市发展建设的部分职能，通过整合城市发展与轨道建设两个不同主体，提高了社会效益和经济效益。在我国大陆地区，近年来城际铁路捆绑沿线用地、轨道交通捆绑线上用地进行综合开发的现象也日益增多，例如，2014年，徐州市地铁三号线ppp项目的中标方绿地集团和上海建工集团联合体就主张采用“项目投融资建设+施工总承包+物业开发”的模式，除了承担起徐州地铁三号线工程的资金投入、规划设计、建设、运营以外，还将实施地铁沿线区域的综合开发，以打造集商业办公、酒店等功能于一体的线上城市综合体及配套服务设施。
二、ppp项目用地新政策及对特定ppp项目造成的障碍
（一）ppp项目用地新政策严禁项目与土地捆绑
自国家层面大力推广ppp模式以来，一些地方政府为了将没有收益的项目包装成ppp项目，将土地等经营性的资产与项目进行打包，而这种打包并没有考虑土地与项目的匹配性和关联性，往往会导致东边的项目配西边的地这种“硬套”的现象出现。同时，这种通过土地打包捆绑的ppp做法也是目前地方政府解决于地铁、隧桥等准经营类ppp项目和公园等非经营类ppp项目缺少社会投资人或者投资人积极性不高的一种资源补偿方式。同时，通过ppp项目捆绑土地，地方政府可以绕过经营性土地出让原有的招拍挂程序，从而出现了违规取得未供应的土地使用权、变相取得土地收益、借未供应的土地进行融资等乱象。2016年10月，财政部等20部委的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》中严禁直接以ppp项目为单位打包或成片供应土地，就是针对以上问题提出的解决办法，这也意味着ppp项目用地将更加规范。
（二）ppp项目用地新政策将对特定ppp项目实施造成障碍
与此同时，《通知》禁止所有的ppp项目与土地捆绑的“一刀切”的做法，可能将对市政道路、公园等宜以土地作为补偿的非经营类、准经营类ppp项目以及轨道交通、城际铁路等宜进行综合开发的ppp项目的实施造成障碍：
1.减弱非经营类、准经营类项目的参与积极性。当下，ppp项目在全国正如火如荼的开展，但一些项目遇到了落地难、融资难、社会资本参与度低等问题，其原因主要在于该类项目一般属于非经营类或准经营类项目，项目没有收益回报或缺乏足够的收益回报。而《通知》对现行的ppp用地政策禁止ppp项目捆绑土地的规定，将在地方政府财力有限、资金补贴不足的情况下，势必更加难以保障此类ppp项目的投资回报率，从而进一步降低社会资本对非经营类、准经营类项目的参与积极性。
2.降低轨道交通、城际铁路等项目的综合效益。《通知》严禁ppp项目与土地捆绑，经营性土地必须走招拍挂程序，这将对轨道交通、城际铁路进行toD开发造成障碍。用于住宅、办公楼、商业、公寓、酒店等开发的轨道沿线用地、城际铁路沿线用地一般认为属于经营性用地，而不属于交通功能用地，要走“招拍挂”程序，如为确保轨道交通、铁路交通企业中标，需在条件中加入过多限制性条款，以对其他企业显示公平；如不带条件公开竞价，土地获得者未必是轨道公司，且面临地铁建设资金本身不足却要同步支付高昂地价的问题。因此在现行政策规定下，轨道交通、城际铁路项目公司要获取土地，仍需走招拍斓耐揪叮结果往往无法拿到沿线土地的开发权。例如，嘉兴海宁市城际铁路项目因ppp项目不能与土地捆绑，而没有依托城际铁路进行toD沿线开发，错失了城际铁路整体开发的机会，同时对项目的经营性和收益性带来冲击，导致地方政府不得不为项目投入更多的财政资金。
三、改进ppp项目用地政策的建议
如何协调ppp项目用地与现行土地法规之间的矛盾，如何既能避免ppp项目通过打包土地违规取得未供应的土地使用权、变相取得土地收益、借未供应的土地进行融资等问题，又能保障市政道路、公园、轨道交通、城际铁路等宜采用土地资源补偿模式或综合开发的非经营类及准经营类ppp项目的合法性，可行的办法是进一步出台针对不同类型ppp项目用地政策细则，避免对所有ppp项目“一刀切”的问题。
具体而言，可以将宜采用土地资源补偿的非经营性、准经营性项目以及适合沿线土地综合开发的交通项目排除出禁止土地捆绑之列，将周边土地开发视为ppp项目的一部分，与主体项目进行整合，通过协议出让而非招拍挂的方式，将土地出让给项目开发者。例如，可以借鉴深圳市的创新做法，深圳市政府2012年底开始进行了重大土地出让的创新和制度改革，在轨道交通项目中，把土地作为一种资产，直接注入地铁企业，变“招拍挂”为直接协议出让。
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土地投资的方式篇8
“城中村”是我国城市化进程中的必然产物，而它在现实中已成为我国城市发展的障碍，目前全国各城市都在对其进行着相应的改造。“城中村”的改造必然要涉及到农民的利益和农村的稳定，涉及到全面建设小康社会伟大战略目标的实现和社会主义和谐社会的构建。本文针对“城中村”改造中所存在的各种法律问题，尤其是土地国有化、城中村改造模式、投资商参与城中村改造的途径进行分析和理论探讨。
城中村改造的概念
我国目前尚未对城中村改造进行专门立法，“城中村改造”一词也并无准确的法律定义。笔者通过分析和总结认为,城中村改造是指根据城市社会经济发展计划和城市总体规划，将城市规划区范围内村庄的村民转为居民，撤销村委会建立居委会，农村集体经济组织改制为股份制经济组织，集体土地依法征收为国有土地，按照城市规划、建设管理规定进行建设的行为。
城中村改造中涉及的法律关系
（一）城中村改造中的法律主体
1.城中村所在的地方政府
地方政府在整个征地过程中起主导作用，在征地关系中处于核心地位，扮演了最重要的角色。
2.城中村内的集体经济组织
我国法律规定，农村集体经济组织是农村集体土地的所有者。集体经济组织应当是城中村改造的首要利益主体，农村集体经济组织是城中村改造项目中不可或缺的主体，其既可作为城中村改造的被改造人，也可作为城中村改造项目的改造人。但依据目前的中国国情，相对于地方政府，村委会往往成为半官方的“自治组织”，在改造中处于从属地位。在城中村改造过程中，集体经济组织一方面要贯彻执行上级政府的各项行政命令；另一方面，又作为农民利益的代表维护本集体农民的利益。
3.农村集体经济组织的村民
农村集体经济组织的村民是城中村改造中最重要、最直接的利益主体，村民作为农村土地的承包经营者和使用者，根据《村民委员会组织法》，城中村改造方案和安置方案均要经过村民代表大会通过，由此确定村民的决策地位应该最高，但是现实中，农民的决策地位最低。城中村改造能否顺利进行，主要取决于城中村内村民的利益是否得到妥善的法律安排和制度保障。村民最为关注的是自身利益是否最大化。城中村农民利益主要有三部分：个人财产；集体财产；村民以后的社会保障。许多时候，村民对城中村改造中安置方案不满，村民可能采取上访等措施保护自己的利益不受损失，进而影响改造工作的顺利进行，甚至导致城中村改造项目停滞。
4.投资商
投资商倚仗其资金雄厚，开发经验丰富的优势，弥补了政府和经济组织自身资金不足的问题，投资商为追求土地开发利润收益的最大化，倾向于使其开发经营成本最小化。
（二）城中村改造的法律客体
城中村改造涉及法律客体包括：土地、住宅、违章建筑物、村内市政基础设施、村内的文物古迹、工业厂房等。
1.土地
集体土地转变为国有土地是城中村改造的重点。在实践中，政府曾经采取征收和确权两种方式改变土地的性质，但随着国家政策的调整和《物权法》的颁布,国家从法律上已经切断了集体土地通过确权的方式转为国有土地的途径,征收成为集体土地转为国有土地的唯一方式。
2.宅基地上的住宅
在城中村中，村民的住宅各式各样，质量参差不齐。有的宅基地上，村民为了获取出租利益，全部建造了房屋，盖了三层到四层，甚者造七层者也有。有的院落比较大，房屋较少。在拆迁安置过程中，如何平衡村民的利益，是投资商必须要慎重考虑的问题。
3.违章建筑
在城中村形成的过程中，由于城市建设和规划管理的低层次，村民为了解决自身的住房问题，或者是为了出租房屋获取租金的利益，村民在自己的宅基地或村上的闲散土地上建造的大量的房屋，而这些房屋大多没有经过任何规划、报批、报建。对于这些没有任何手续的房屋，如果一概的按照违章建筑，不予补偿，不符合实际。笔者认为，应该在拆迁安置方案中，对于不同的房屋应当予以区别对待，合理的补偿。
4.非住宅
非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括村内市政基础设施、文物古迹、工业厂房等。在城中村改造中，非住宅的难点主要是房屋性质的认定问题，国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》要求，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已经依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限、纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行法律法规补办手续。另外，非住宅房屋安置补偿主要包括房屋补偿金、停产停业损失补偿、搬迁费用、人员安置费用。房屋补偿金是非住宅房屋补偿安置的主体，一般以房地产估价机构对被拆迁房屋进行市场价值的评估为基础进行核算。
（三）城中村改造中不同主体间的法律关系
1.民事法律关系
主要包括：建设单位与被拆迁主体的拆迁补偿法律关系，建设单位与城中村内物业承租人、抵押权人、继受人之间的法律关系，建设单位与拆迁公司之间的法律关系等。
2.行政法律关系
主要包括：改造主体确认审批法律关系、土地审批法律关系、土地征收行政许可法律关系、对违章建筑的行政处罚法律关系、强制拆迁行政法律关系、规划许可等法律关系。
城中村改造的常见模式
（一）政府改造模式
政府改造模式，是指由地方政府作为城中村改造活动的主体，全面负责城中村改造政策、城中村改造方案、村民住宅拆迁补偿方案、村民安置方案与村民安置过渡等方案的制定和具体实施，包揽与城中村改造有关的所有工作的一种改造模式。
（二）村民自我改造模式
村民自我改造模式，是指政府无须投入财政资金，提供优惠的改造政策指导城中村改造活动，由城中村村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案，并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务。
（三）半市场化改造模式
半市场化改造模式是在村民自我改造模式的基础上，通过市场机制引入有实力的社会投资商，借助其雄厚的资金、技术实力和建设经验，通过签订合作协议的方式明确彼此的权利义务，合作完成城中村改造的模式。
（四）市场化改造模式
市场化改造模式又称投资商主导的改造模式，即地方政府公布本地区的城中村改造方案和要求，将开发用地和建设用地捆绑招标，并提供相关的优惠政策，投资商通过市场化的投标方式获得城中村改造的主体资格后，通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设等方案的实施的改造模式。
投资商参与城中村改造的方式
投资商通过前述的招拍挂或委托协议途径进入城中村改造项目后，需要结合当地实际情况，采取最切合实际的形式进行城中村改造。总结现有的法规和案例，改造城中村大致有两种形式，投资商可以具体选择通过单独开发方式或者合作开发方式，进行城中村改造。
(一)单独开发方式
单独开发方式，是指投资商自行成立项目公司后，以项目公司为改造项目的主体和平台，通过一系列协议明确项目公司在改造项目中的权利义务，投资商不与村集体经济组织发生股权交易或进行其他方式合营。项目公司将担负城中村改造方案和相关协议规定的义务，同时作为改造土地的使用权人，享有土地开发建设后的收益。
(二)合作开发方式
1.法人型合作改造方式
村集体经济组织与投资商经过协商，并经村民表决通过和投资商股东会表决同意，双方共同出资，组建城中村改造项目公司，通过出资方式、出资和股权份额、股东会、董事会和经营团队的制度安排，共同实施城中村项目拆迁、土地取得、项目建设、项目销售和回迁安置等事宜。
由村委会以城中村改造的土地出资，我国《公司法》规定的两种公司形式，均允许以土地使用权作价出资，并且对土地使用权的出资比例没有限制。投资商提供资金，双方共同成立法人型项目公司。在公司章程中约定双方的权利义务。法人型合作改造模式最大的优点是避免了在城中村改造过程中招拍挂引起的第三方抢拍的危险和土地变性的法律障碍。
2.合同型合作改造方式
村集体经济组织与投资商协商，并经村民表决通过和投资商股东会表决同意，以投资商的名义或者两者共同的名义实施城中村项目拆迁、土地取得、项目建设、项目销售和回迁安置等事宜，村集体经济组织（村民）与投资商签订合作开发合同，约定各方的权利义务和项目利润分配。目前投资商多采用这种方式。
投资商参与城中村改造的程序
笔者结合各地城中村改造的程序，总结投资商参与城中村改造的主要步骤：
第一步骤：投资商和城中村集体经济组织签订拆迁改造合作协议。
在城中村改造中，投资商与城中村的集体经济组织签订拆迁改造合作协议，就城中村改造的范围、改造原则、费用支付、双方的权利义务、违约责任、特别约定等事项进行约定。
第二步骤：投资商主导编制城中村改造方案。
第三步骤：将合作协议和城中村改造方案（包含拆迁补偿安置方案）经村委会村民批准。
投资商在与村委会签订合作协议后，必须经村民会议或者村民代表会议表决通过，将表决结果作为协议的附件，避免因协议无效而引起自身重大损失的不利后果。
第四步骤：投资商与村委会共同申报政府批准，政府将该村列为城中村改造计划。
政府批准的城中村改造计划实际上是对村集体经济组织或者投资商改造地位的确认，并对村集体经济组织或投资商的权利范围以及改造计划性质给予确定。只有经过批准的城中村改造计划，才使得改造者的地位得到确认，同时确认该改造计划的性质。
第五步骤：由政府主导拆迁补偿、安置和开发建设。
第六步骤：政府组织招拍挂，让前期参与的意向投资商获得土地。
政府通过制定为“城中村”改造项目投资商量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。
结语
土地投资的方式篇9
论文关键词民间资本建设模式退出机制
一、民间资本参与开发区建设的必要性和可行性
（一）必要性
改革开放以来，我国非国有投资增长很快。根据中国统计年鉴数据计算，从1990年至2000年，全国非国有经济投资占全社会固定资产投资的比重已由34.4%上升到了49.86%；一些民营经济发达的省份，如浙江省、广东省和江苏省，2000年非国有经济投资占全社会固定资产投资的比重已经分别高达62.74%、59.91%和55.72%，同时国内仍有大量的民间储蓄未转化为投资，出现大量闲散资金。与此形成鲜明对比的是开发区资金短缺的现状。
开发区建设过程中的拆迁、建设、招商都需要大量资金支持，然而资金短缺已成为制约开发区发展的重要障碍。由于现行财政体制的原因，开发区可支配的财力十分有限，目前主要依靠财政拨款、银行贷款及土地出让收入，缺乏其他市场化融资方式和渠道，资金紧张状况短期内难以解决。
（二）可行性
近年来，部分地方政府已经颁布了一系列民间资本参与开发区基础设施建设的政策举措，个体私营经济也已在法律上定位为我国经济的重要组成部分，民营企业家和民间投资者的市场意识随着经济市场化改革的深入而不断增强，民间资本正在成为开发区发展的重要力量，进一步激发民间资本的投资热情是非常必要的。建立激活和利用民间资本的投资机制，是实现开发区又好又快发展的需要，同时也是我国民间资本有效运作、民营经济自身健康发展的需要。纵观美日等发达市场经济国家，经济最大的活力源于民间资本，政府通过利用市场这只“无形的手”和政府这只“有形的手”最大限度地发挥了民间资本的作用。
二、民间资本参与开发区建设的模式
市场经济条件下，开发区的建设及发展都需要靠资本来推动，而资本的形成过程就是储蓄转化为投资的过程，有效激活和利用民间资本，就是要在我国社会主义市场经济条件下，搭建起民间资本转化为开发区投资资本的平台。
（一）在开发区投资建设项目
开发区管委会前期主要工作是“筑巢引凤”，即投入适当资金进行前期建设，然后引导社会资本在开发区投资建设。民间资本可根据实际情况，采用适当的方式在开发区投资项目建设。具体操作模式主要包括两种；一是投资主体直接投资建设；二是投资主体先在开发区设立项目公司，再将项目公司作为投资主体，在开发区范围内进行投资、建设和经营。若操作得当，投资主体不但可享受开发区的优惠政策，还可获得投资项目价值自然增长带来的收益。
（二）股权投资
民间资本可与开发区管委会及其平台公司合作，共同投资设立项目公司，或对已存在的项目公司进行定向增资，以此为开发区提供股权式融资。在项目公司设立或增资过程中，协商谈判的重点是公司的法人治理结构、股权资本退出方式、退出回报等问题。在此情形下，民间资本既可以长期持有项目公司股权并享有投资回报，亦可通过股权转让、清算等方式，退出项目公司而获利。
（三）参与开发区土地开发
土地开发是开发区建设重点，也是开发区建设的基础。土地一级开发所需的资金庞大，仅依靠财政资金及银行贷款根本无法满足，因此民间资本成为重要的资金来源。概括起来，民间资本参与土地开发的模式主要包括以下二种：
第一种是土地一级开发固定收益模式，即政府（或土地储备机构）对委托或授权的土地一级开发企业在其投入成本总额的基础上，给予一定比例的固定回报。如《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（试行）（2005年8月3日）第14条规定，土地储备机构通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发的，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%（不同地区利润率存在一定差异）。
第二种是一、二级土地开发联动模式，即“曲线拿地”。具体方式为地方政府具体负责土地一级开发的各项工作，开发商（即民间资本提供者）负责提供相应的资金，并在协议中与政府约定开发商期望的土地取得价格，开发商的投资回报是在土地二级市场上依法定程序“拿地”，也就是通过开发商提供土地一级开发资金为其二级市场拿地做铺垫，实现土地一、二级市场联动。
（四）以bt模式参与建设
在开发区建设中，对土地一级市场的开发、市政基础设施和社会公共配套设施的建设融资，均可适用bt融资模式。政府作为项目发起人，选择具有资质和能力的企业作为投资人，双方签订bt特许协议，约定由企业负责项目的融资和建设。项目建设完成经发起人验收合格后，发起人回购该项目，并按约定向企业支付回购价款。回购价款一般为企业投入的成本+管理费用+一定的利润回报。
（五）以垫资方式参与建设
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第六条规定：当事人对垫资和垫资利息有约定的，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持。最高法院的该项司法解释，在司法审判层面上确认了对工程垫资及垫资利息的保护，为民间资本以工程垫资方式参与开发区建设打开了法律通道。开发区开发建设任务重，资金支付压力较大，若民间资本愿以垫资的方式参与开发区建设，将是竞得项目开发建设权的有力砝码。另一方面，垫资利息也可成为投资利润的来源。
（六）发起或参与私募股权基金
私募股权基金融资方式，是近几年实践中快速发展的一种比较前沿的融资方式，也是将民间储蓄变为投资的有效手段。私募股权基金，是指通过私募方式向不特定公众定向募集资金，由投资者委托基金管理公司进行专业管理，委托基金托管人托管，投资者按其所持基金份额分享投资收益，承担投资风险的一种投资基金。私募股权基金的组织形式一般采取公司制、有限合伙制、信托制三种。实践中，数个投资主体先共同出资设立私募股权基金，再根据实际情况以适当的方式参与开发区建设（具体可参考上文所述各种方式）。
（七）发起或参与信托投资
民间资本投资主体可通过信托公司发起或参与集合资金信托计划，再通过信托公司将信托集合资金投资到开发区建设中去；信托计划届满，民间资本再按照信托计划退出并获利。根据对拟投资项目的了解和风险评估的结果，投资人可选择作为优先级投资人或一般级投资人参与信托计划。优先级投资人优先享有投资回报，回报率相对固定，投资风险相对较小；投资回报应先向优先级投资人分配，之后才向一般级投资人分配。集合信托资金参与开发区建设的模式可参考以上各种模式。
（八）债券投资
债券是政府、企业依照法定程序发行，约定一定期限内还本付息的有价证券。其具有期限长、利率低、风险低的特点，可以作为民间资本投资开发区的一种方式。具体操作为开发区政府及区内相关企业单独或者共同发行债券，包括市政债、企业债、短期融资券、中期票据等种类，民间资本通过购买开发区发行的债券，为开发区建设提供资金来源，同时获得相应的利息收益。
（九）委托贷款
中国人民银行《贷款通则》（1996年8月1日起施行）第7条第3款规定，委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。
民间资本投资主体应首先认真考察调研拟投资的项目和运营主体，并在此基础上进行风险评估；若可行，投资主体可将贷款资金提供给贷款人（主要为商业银行），由贷款人发放贷款。在此情形下，贷款风险主要由委托贷款人承担，因此，投资主体不但要选好项目，也要更多地参与对贷款使用的监督。
三、民间资本参与开发区建设的风险及退出机制
（一）风险
只要是投资就会有风险，投资的风险程度直接决定着投资成本。民间资本投资开发区建设的主要目的是从中获取利润，若投资风险过大或投资风险无法控制将会大大降低投资的积极性。因此投资前需要对投资风险进行整体的分析和预计。实践中，参与开发区投资的外部风险主要有两类：一般性风险和特殊的风险。一般性风险主要是指政府无力偿还债务的风险、政策不配套风险和体制风险；特殊性风险主要是指民营企业参与垄断特殊行业后难以控制的投资风险。
民间资本进行投资时，第一，必须做细致的可行性研究，对投资、风险和收益要细致研究，明晰判断。第二，投资前要充分评估政府的债务偿还能力。开发区建设缺资金，政府亦缺资金。通常情况下政府最终都会偿还拖欠的债务，但由于政府作为民事主体的特殊性，其偿还债务的周期往往较长，若出现未及时偿还的现象则有可能给民营企业带来因资金无法及时回笼而出现的资金链断裂的风险。第三，与政府及其它相关企业谈判时，应对合作协议条款逐条进行磋商，保证文件具有法律效力，确保政府（或开发区管委会）依法办事，防止因政府（或开发区管委会）政策不完善而使自己陷进去。
（二）退出机制
畅通的投资退出通道是资本投资的充分保障。大多数民间资本参与开发区建设目的不是占有和控制开发区项目，而在于投入资本的增值，并在获得预期的增值收益后变现退出；可以说，没有一个畅通的投资退出机制，吸引民营资本投资开发区建设就是一句空话。
根据民间资本参与开发区建设的模式不同，其退出方式主要包括直接获得投资回报、股权转让、并购、证劵交易等。
首先，通过bt或者工程垫资等模式投资的民间资本，其获得相应的回购款或工程款后便可直接退出。
土地投资的方式篇10
日前，国土资源部与全国工商联联合出台《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》，鼓励、支持和引导民间资本进入土地整治、矿产资源勘查开发等国土资源领域。
《意见》提出，要保障民间资本投资主体参与国土资源领域市场竞争的平等权利。在土地整治和矿山环境恢复治理工程招投标、土地供应、矿业权出让和矿产资源整合中，市场准入标准、支持政策和管理程序要公开、公正和透明，切实保证民间资本投资主体与其他投资主体平等进入、公平竞争的待遇。要鼓励民间资本投资主体盘活国有建设用地。民间资本投资主体以出让方式取得的土地，可依法通过转让、租赁、作价出资入股等方式盘活利用。在依法依规的前提下，支持、鼓励民间资本投资主体以市场交易、合资合作等方式盘活利用其他国有建设用地。要积极为民间资本提供相关政策、技术、法律等服务，保障民间资本投资矿产勘查开采的合法权益。
《意见》明确，鼓励和引导民间资本参与矿产资源勘查开发，鼓励民间资本自主组建勘查单位，申请勘查资质，参与“找矿突破战略行动”，开展地质勘查。加大对民间资本投资矿产勘查开采的支持力度，在符合国土资源部相关规定的基础上，公益性地质资料和成果信息全面向投资矿产资源勘查开采的民间资本投资主体公开等。要鼓励和引导民间资本参与油气资源勘查开采，包括支持民间资本依法投资参与非常规油气资源（页岩气、煤层气、油砂等）的勘查开采，并依法保护民间资本参与石油天然气勘查开采的合法权益。要鼓励和引导民间资本参与土地整治和矿山地质环境恢复治理，民间资本投资主体可依照程序向当地国土资源主管部门申报土地整治项目，经批准后，利用自筹资金或者结合生产建设活动，开展土地整治。对于难以确定复垦治理义务人的历史遗留的工矿废弃地和废弃矿山，民间资本投资主体可通过招标挂牌等方式参与土地复垦和矿山地质环境恢复治理工作。
《意见》还强调，要加强对民间资本投资国土资源领域的服务和规范管理。
文/吕苑鹃