房地产投资方案篇1
[关键词：房地产 投资 方案 选择]
房地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题，以什么标准作为依据、采用什么方法进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。尤其随着房地产市场逐渐从非理性走向理性、从幼稚走向成熟、从卖方市场走向买方市场，开发商在进行抉择时往往一失足成千古恨，造成巨大的投资风险。
显然，规划条件既定的情况下，房子并非造得越多越好，容积率并非越高越好。在这里，我试图以一个具体例子来说明如何做这样的选择，希望这会对大家有所启发。
Ⅰ.前提条件
该地块位处郊区，规划条件（实践中可以略有突破或更改，但不能幅度过大）如下：
a、主要经济技术指标
一、建设用地面积：91.38亩；
二、容积率：≥1.0且≤2.5；
三、建筑密度：居住用地≤25%；
四、绿化率：居住用地≥35%。
B、规划要求
一、建筑高度：80米以下；
二、退让：后退主干道：高层20米以上，裙房或多层12米以上。
三、建筑间距
高层建筑：南北向正面间距≥1∶0.8H（其中板式高层住宅≥1∶1.0H）；并列塔式高层排列间距≥20米。同时满足消防间距。住宅还应满足日照间距要求。
四、停车数量：设置集中停车库，汽车库数量应达到规划总居住户数的100%以上，同时设置总户数10%的临时停车位。设置足够量的自行车临时停车位。
五、配套要求：
1、设置总建面2700方、9班规模的幼儿园一所，总用地面积不小于5400方；
2、设置用地面积0.5公顷以上的集中绿地；
3、设置用地面积500方以上的居民运动场地一个；
4、按每100户30方的标准配建社区管理服务设施用房；
5、设总建面200方的社区邮政服务中心；
6、按总建面的7‰配建物业管理用房与经营用房；
7、合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相应配电房与公厕；
六、道路后退范围内不得设置停车位等设施。
Ⅱ.各方案成本收益分析
根据前述条件，设计师提供了以下几种方案供选择：
a方案：多层与小高层结合，容积率为1.3，多层占70%，小高层占30%。
B方案:多层与小高层结合，容积率上升到1.6，多层占70%，小高层占30%。
C方案：纯高层，容积率2.73。
D方案：多层与高层结合，容积率2.2，多层占29%，高层占71%。
e方案：多层与高层结合，容积率2.2，多层占60%，高层占40%。
这几种方案各自的成本收益情况如下：
一、第一种方案
1、建筑面积79577.68㎡，地价款为1.35亿元，即1.35×1.04=1.404亿元。折算楼面地价为:1764元/㎡。
2、土建造价：
多层住宅楼面积为79577.68×70%=55704.376㎡；小高层面积为79577.68×30%=23873.304㎡。
多层单价1010元/㎡，总造价为55704.376×1010元/㎡=5626.1420万元
小高层造价(不考虑商场)为1800元/㎡，即:23873.304×1800元/㎡=4297.1947万元
合计9923.3367万元，平均1247元/㎡
3、前期：150.00元/㎡
4、后期：①电信17.00元/㎡
②煤气平均(22×55704.376+26.5×23873.304)/79577.68=23.35元/㎡
③弱电30.00元/㎡
④强电(25×55704.376+125×23873.304)/79577.68=90.00元/㎡
⑤室外上下水：50.00元/㎡
⑥园林绿化：150.00元/㎡
合计:360.00元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、销售成本：100.00元/㎡
7、财务成本：100.00元/㎡
8、销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000元/㎡考虑)
合计:4521.00元/㎡
单方利润:6000-4521=1479元/㎡
合计利润:79577.68×1479=11769.5389万元
第二种方案：
1、建筑面积为97941.76㎡，楼面价为1434.00元/㎡
2、多层住宅楼面积为97941.76×70%=68559.23㎡，小高层面积为97941.76×30%=29382.528㎡
3、土建造价：
多层造价为68559.23×1010=6924.4822万元
小高层造价为29382.528×1800=5288.8550万元
平均价为1247.00元/㎡
4、前期：150.00元/㎡
5、后期：360.00元/㎡
6、其他同上为1000.00元/㎡合计为4191.00元/㎡
单方利润:6000-4191=1809元/㎡
合计利润:1809×97941.76=17717.6684万元
第三种方案：
1、(销售面积按16.6407万㎡)楼面价为:844元/㎡
2、建安造价平均按2200.00元/㎡考虑
3、前期：150.00元/㎡
4、后期：电信17.00元/㎡，煤气26.5元/㎡，弱电30.00元/㎡，强电125.00元/㎡，室外水50.00元/㎡，园林绿化165.00元/㎡
合计:413.50元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、销售成本：100.00元/㎡
7、财务成本：100.00元/㎡
8、销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000.00元/㎡考虑)
合计:4608.00元/㎡
单方利润:6000-4608=1392.00元/㎡
合计利润:1392×16.6407=23163.8544万元
第四种方案：
1、多层:61213.6×0.5×1.3=39789㎡，24层、28层考虑（底层架空）销售面积为：95900.86㎡，合计:135689㎡
容积率为:135689/61213.6=2.217
地价:1.35×1.04/135689=1035元/㎡
2、建安造价:
①多层：39789×1010=4019万元
②高层：95900×2250=21578万元
合计:25597万元
平均单价为:1886元/㎡
3、前期：150元/㎡
4、后期
①电信17.00元/㎡
②煤气均价25.00元/㎡
③弱电30.00元/㎡
④强电均价110.00元/㎡
⑤室外上下水50.00元/㎡
⑥园林绿化150.00元/㎡
合计:382.00元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、销售成本：100.00元/㎡
7、财务成本：100.00元/㎡
8、销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000.00元/㎡考虑)
合计:4453.00元/㎡
9、单方利润:6000-4453=1547元/㎡
合计利润:135689×1547=20991万元
第五种方案：
1.建筑面积为134670㎡，楼面价为1043.00元/㎡
2.多层住宅楼面积为134670×60%=80802㎡，高层面积为134670×40%=53868㎡
3.土建造价：
多层造价为80802×1010=8161万元
小高层造价为53868×2300=12390万元
合计：20551万元，平均价为1526.00元/㎡
4.前期：150.00元/㎡
5.后期：360.00元/㎡
6.其他同上为1000.00元/㎡，合计为4079.00元/㎡
单方利润:6000-4079=1921元/㎡
合计利润:1921×134670=25870万元
Ⅲ.结论
那么，上述五种方案哪种最优呢？
在选择采用何种方案时，最重要的决定因素应是投资收益率（更准确地说是内部收益率iRR）与销售利润率，而不是利润总额绝对值的大小，这是形成正确判断的前提。在进行选择之前，必须明确：
1.无论采取何种方案，配套商铺的面积均为7730平方米左右，因此不必列入方案比较，所占的成本也没有考虑。
2.小高层不考虑底层架空层。
3.多层与高层结合的方案，3排6幢多层考虑为6层，其中6层为跃层，高层是2幢24层与2幢28层，底层架空，但计算容积率时，底层架空层的面积未计算在内。因此，实际容积率还要略高。
4.售价是影响投资收益评估的重要因素，但由于郊区房产多层与高层价格差异并不像市区那么大，因此在做方案比选时，可以假设所有物业统一按6000元/㎡考虑。
5.同理，方案对比中未考虑合理避税，统一按正常税率计算。
6.地下车位与车库按收支持平计，不构成方案选择的要素，因此忽略不计。
请看下表：
名称
方案多层销售面积高层/小高层面积楼面地价单方造价销售均价单方利润合计毛利
（万元）投资收益率销售利润率
房地产投资方案篇2
一、发展房地产投资信托的意义
（一）增加投资渠道
随着经济的发展和收入水平的提高，人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他投资理财方式的意识，但是投资渠道狭窄，市场缺乏大量安全的投资产品。目前我国证券市场上可交易品种只有大约20%为债券类低风险产品，80%左右为风险较高的股权类产品。房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说，他们持有的资金还不足以使他们有能力投资房地产行业，即使有能力投资，也只是投资某一项目，风险性较高，不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行受益凭证向公众募集资金，由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合，与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等投资特性，特别适合中小投资者投资，为众多中小投资者提供更多的投资渠道，有参与房地产投资的机会，分享房地产投资带来的较高收益。
（二）优化证券市场结构
目前我国证券市场的产品结构以高风险产品为主，低风险产品品种单一且市场份额小。证券市场合理发展的重点就是调整产品结构，增加低风险产品的市场份额，使其达到合理状态。
由房地产投资信托的特点决定，发展房地产投资信托可增加低风险投资市场产品种类，优化证券市场结构。从流动性看，房地产投资信托一般不开发新物业，而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入，进而获取收益有效地避免了资金占用的风险;像其他股票一样，房地产投资信托的股票可在证券交易所进行交易，其流动性仅次于现金。从风险看，房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资，其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等，还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中，房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式，通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。
（三）分散银行信贷风险，为房地产企业增加融资渠道
我国房地产市场融资渠道狭窄，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产信贷对银行的风险状况产生重要影响。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。房地产市场单一的融资渠道不仅增加了银行贷款结构风险，降低银行抗风险能力，还妨碍了房地产企业资本运作，特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下，房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式，是以他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金，实现短期资金长期化，然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道，改变传统的信贷模式。
二、房地产投资信托在我国的发展模式选择
国际上房地产投资信托的模式主要有公司型和契约型两种主要模式。美国、日本、韩国等国家及我国台湾地区多采用公司型，新加坡及我国香港地区的房地产投资信托多采用契约型。这两种模式各有利弊。
目前我国资本市场还不够完善，在房地产投资信托方面的法律法规还不健全，无论是资本市场的完善程度还是法律法规的健全程度都远不及美国，所以在采用的模式和运作方面能够借鉴的比较少。亚洲各国及我国大陆地区的外部经济环境比较类似，在房地产投资信托方面可以借鉴香港地区和新加坡，通过立法推动房地产投资信托的发展，当其达到一定的程度后再借鉴美国模式，逐步放开市场。
随着经济的发展，社会对发展房地产投资信托的呼声不断，因此银监会和证监会分别提出了关于发展房地产投资信托的方案。银监会制定的是债权类的房地产投资信托方案，证监会提出的是股权类的房地产投资信托方案。
（一）银监会的房地产投资信托方案
银监会起草的《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法（草案）》对运作方式、收益分配、负债率等都做了明确的规定。在运作方式上采用封闭式，经核准的信托总额在信托合同期内不允许变更，信托单位允许交易，但信托单位持有人不得申请赎回;在投资范围上可投资成熟的具有稳定、能够预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房等;在投资对象中含有80%以上能产生可预见现金流的房地产项目，房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%，购买房地产项目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面，每年以现金的方式至少分配一次，分配比例不得低于信托计划净收益的90%;负债率方面不得超过信托财产净值的20%。
银监会房地产投资信托方案偏向债券化，委托方是房地产企业，受托方是信托公司。其主要发行模式以“受益券”的形式进行。基本运作模式是企业作为委托人将其持有的房地产物业委托给具备受益券发行资格的信托公司进行管理和处置，并获得全部信托受益权，随后委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。银监会的房地产投资信托的收益主要来源于处分房地产物业和房地产物业租金收入，受托人根据信托合同的约定对受益人进行信托收益分配。
银监会的房地产投资信托方案将资产所有权与收益权分离，发行人拥有物业的控制权，将收益权转让给信托单位持有人。直接以信托资产的名义来发行房地产投资信托受益券，这种方式一方面避免双重征税的税收问题，另一方面也体现了风险可控原则。采用封闭式运作模式，保证了资金的稳定性，并且在经营范围上也有强制规定，禁止进行开发性物业投资或者限制其他投资比例，不超过总资产的20%。资金投向的主体是有稳定现金流的和有保障的商业物业。这样既可以保证投资者收益的稳定，也可以在房地产市场不景气时分散投资风险。
（二）证监会的房地产投资信托方案
证监会的房地产投资信托方案采取的是国际上较流行的模式。将房地产投资信托基金做成公募基金的形式，有助于完善我国资本市场，解决大型房地产企业的融资难、渠道窄的问题，对我国资本市场产生深远的影响。证监会方案的大致方向是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业的所有权转到房地产投资信托基金名下并且分割出让，投资者也是通过持有房地产投资信托股份的方式间接拥有物业所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和广大个人投资者都可投资。房地产物业的业主可以将商业物业过户给基金公司，获取现金或者基金份额，基金公司再以其物业及其租金收益权发起设立基金并在证券市场交易流通。
（三）两种方案的比较与模式建议
将目前市场上这两种方案进行比较，银监会的方案在我国目前阶段具有很大的可行性，受益券只在银行间流通交易，不涉及税收和法律等问题。但是由于流通渠道窄，所募集到的资金有限，不能大规模上市交易。债权类的房地产投资信托没有退出机制，本身的投资和融资也不能实现循环，因此具有一定的局限性。
而证监会的方案推行的难度则会很大，面临双重税收和法律不完善等问题，根据我国《公司法》的规定，基金公司必需向国家缴纳25%的企业所得税，然后在收益分配的时候还要向股东征收个人所得税，降低了投资者收益率。另外在将物业过户的时候涉及资产评估、变更登记等事宜，其中的每一个环节都涉及操作问题，存在风险，在过户时候涉及高额资产转让所得税，使得很多投资者不愿意将其旗下资产出售给基金公司，因此阻碍了房地产投资信托的进一步发展。当房价快速上涨时，如果存量房租售比较高，租金反而是下降或者持平的，将房屋过户给房地产信托公司收取租金，投资回报率低，在扣除管理等费用，实际回报率与银行存款利率差不多。但是证监会的方案也具有其独特的优势，采用的是国际上比较流行的模式，能与国际接轨，还能够使个人和投资者都参与到房地产业的投资，并且这种模式采用的是公募发行，运行过程中监管力度大，能够形成透明规范机制。
结合当前国情，建议在现阶段采用以银监会方案为主、证监会方案为辅的模式推行房地产投资信托。在运行过程中加强监管力度，控制经营风险，积极制定与房地产投资信托相关的法律文件，借鉴新加坡和中国香港地区，立法推行，指导市场，待市场较为完善，法律体系较为健全时，从银监会的方案为主转型到证监会的方案为主，给予税收优惠，避免双重税收的负担，扩大房地产投资信托的经营范围，采用公募方式发行上市流通，运作透明规范，与国际接轨。
房地产投资方案篇3
美国Reits市值30年翻了300倍;投资于Reits收益超过直接投资于房地产;权益型Reits收益超过S&p500,且红利收益率更高;投资于Reits、直接投资于房地产和投资于S&p500的差异决定了收益率的差异。三者在退出途径、最小投资金额、收入分配限制、税收优惠等方面均存在差异。
美国地产行业的长期繁荣、资产证券化的蓬勃发展、长期低利率水平、不断扩大的投资者队伍,为美国Reits发展提供了良好的外部环境;而Reits自身形式的创新(UpReits形式的出现),经营范围的扩大,是Reits发展的内因。内外多重因素形成合力,共同促进了Reits行业的发展。
Reits对商业地产的影响
在中国,商业地产由于收益率低下、退出困难、融资成本高等原因,被地产业内戏称为“埋没英雄的领域”。
商业地产现阶段面临的困境包括价格风险、利率风险和双重征税。
价格风险:收益性房产变现能力相比住宅要差,租金收益下降时,收益性房产售出困难,且售价锐减。(见表1)
利率风险:商业地产公司资产负债率普遍超过50%,对利率非常敏感,且经营性抵押贷款一般不享受利率优惠,甚至会在基准利率上有一定上浮。利率上调,财务费用上升,消耗租金收益。
双重征税:商业地产项目,除了要缴纳5.5%的营业税及附加、12%的房产税外,企业利润需要缴纳企业所得税,股东还需要缴纳个人所得税。
Reits为商业地产拓宽了商业地产融资渠道、融资成本低;提供了方便的退出渠道;避免双重征税。
Reits为商业地产公司提供资金,其资金成本低、贷款周期长。抵押型Reits提供的抵押贷款利率要低于银行贷款利率,且贷款周期长,一般在十年左右。而权益型Reits提供的资金更是无需还本付息。
权益型Reits可以通过UpReits形式收购物业,为商业地产公司提供了良好的退出渠道,同时,商业地产公司转让物业给Reits免交资产转移所得税。
商业地产公司变身为Reits,可以免交企业所得税。
假设持有型物业租金收益率为8%,以后每年租金收益率有一定增长。物业资本构成为50%为自有资金,50%采用其它融资方式。其它融资方式可以选择经营性性抵押贷款、抵押型Reits、权益型Reits三种融资方式。
情景分析:考虑到2009年巨量放贷的实际情况,未来收紧信贷、提高利率的可能性较大,比较该种情况下采用经营型抵押贷款、抵押型Reits、权益型teits对权益报酬率的影响。
情景一:降低融资成本。假设2010年至2012年,5年期贷款利率每年增长54个基点,经营性贷款利率为5年期贷款基准利率上浮5%,比较经采用经营性贷款和采用抵押型Reits时投资者的税后权益报酬率。采用抵押型Reits,融资成本较低,放大投资者收益效益明显。(见表2)
情景二:改变持有型物业退出机制。比较将持有型物业出售给普通投资者和转让给权益型Reits的情况。假设该物业总投资1亿元,自有资金占50%,贷款50%。
上述例子中,持有型物业,出售给普通投资者,权益收益率为31.2%,而销售给Reits,收益率可以达到45.7%。(见表3)
与转让给Reits相比,持有型直接转让给普通投资者,收益率偏低,原因是:持有型物业出售,不再享受开发商20%的额外土地增值税抵减,土地增值税较高;出售物业给普通投资者,需要缴纳企业所得税,而转让给Reits不需要;转让给Reits,可以避免产生销售费用。
Reits对房地产开发商的影响
和商业地产公司相比,房地产开发商拥有更多的土地储备,特别是在寸土寸金的一线城市和二线重点城市核心地段,这些土地经过合理的开发、规划,应当可以给房地产企业提供巨大的长期利益。但是,现实情况是,房地产开发商苦于没有长期资金、税收等方面的支持,多数开发商选择开发出售的形式获取短期利益。
Reits的到来,必将为开发商带来多方面的好处。
对房地产开发商来说,除了拓宽融资渠道、资金成本低、方便退出、避免双重征税之外,Reits还有如下好处:
加快存货周转:Reits收购物业大多采取整栋整片购买,购买面积较大,可以加快开发商的存货周转周期。
开发商转型为商业地产公司:土地是稀缺资源,在Reits出现之前,开发商即使拥有优质的土地资源,但由于商业地产投资回收期长,长期持有物业的融资成本过高,前期收益很难弥补利息支出以及其它开支,稍有不慎就会亏损,所以,很多拥有核心地段土地资源的开发商为了保证获利,只有采取开发销售的方式。而Reits出现之后,房地产开发商可以获得低成本的长期资金,支持开发商持有物业,享受商业地产长期收益。
开发商和Reits共建物业:在美国,房地产开发商和Reits的关系已经由简单的Reits提供抵押贷款资金给开发商或购买已经建成的物业,进化到如今广泛流行的Reits和开发商合资共建物业,这种Reits称为合资开发权益型Reits。
合资权益型Reits具体操作为Reits提供资金,开发商或其它投资者提供土地,Reits、开发商、其它投资者按各自贡献不同换算为Reits份额,由开发商开发物业,赚取合理的开发利润,同时,物业的所有权归Reits。这种方式下,开发商获得了免息建设资金,赚取了合理的开发利润。而Reits也由于直接参与物业开发,降低了物业购入成本。这种双赢的模式,非常值得中国房地产业学习。
Reits影响房地产投资格局―引入机构投资者
Reits的到来,将扩大机构投资者投资渠道,同时吸引中小投资者投资房地产。
商业地产收益稳定增长、保值增值的特点,和保险资金保值、增值要求匹配。在美国,大量的物业所有权由政府、养老金、共同基金等持有。投资于Reits,正是机构投资者方便的获得物业控制权、享受物业收益的最便捷途径。
长期以来,国内机构投资者少有投资房地产。一方面,机构投资者受到政策限制,不能投资于房地产行业或者即使能投资;更重要的是,机构投资者自身存在多方面的问题:缺乏构建符合投资目的的物业池的能力;缺乏优秀的物业经营能力;缺乏良好的退出途径。
10月1号实施的新《保险法》规定,保险公司资金可在遵循安全性的原则下,投资于房地产这标志着保险资金投资于房地产已无政策阻碍。中国的保险资金总市值约2.2万亿,按照国际惯例,10%左右投资于房地产,则中国将有2000亿左右资金投资房地产,收益性房地产将成为机构投资者投资的重要投资目标。
Reits不但为机构投资者提供了丰富的房地产投资产品,而且,解决了机构投资者自身的问题。例如,偏好收益稳定且有一定成长性的机构投资者可以选择投资于医疗中心的权益型Reits;而风险偏好更高的投资者可以选择投资于仓储的权益型Reits,享受长期的资产增值;而保守的投资者可以选择抵押型Reits,获得稳定收益。
相对于直接投资物业,投资于Reits具有多个优势:Reits构建的物业池特点鲜明,符合不同机构投资者要求;具有金融属性,机构投资者可方便的进入、退出;具有商业地产的实物属性,其收益稳定有实业支撑;具有专业的物业投资、管理经营、法律、税务团队;可以采用杠杆,放大收益。
Reits对一般企业经营模式的影响
中国企业持有大量的物业所有权,实际上,对企业而言,物业的使用权比所有权重要。而美国企业使用的物业,大多以长期租赁形式取得,企业对物业的所有权不感兴趣,它们更看重的是物业的使用权。
企业可以将拥有的物业出售给Reits,Reits再将物业出租给企业。对企业而言,付出一定的租金,就可免去物业管理、维护的麻烦;企业将物业出售给Reits,将不动产转换为动产,优化了资产结构,释放出更多的资金用于主业发展。而Reits以相对低廉的价格购进物业,和企业签订长期的租赁合同,可以获得稳定的租金收益。实际上,在美国,大多数医疗中心等公共事业机构的物业,都是采用这种出售给Reits再回租的形式运营的。
未来,企业从Reits手中租赁物业,而不是购买、自建,必然成为企业获取物业使用权的主流形式。
来自银监会和证监会的两类Reits方案
2008年12月3日,在国务院常务会议正式提出,要通过大力发展房地产信托投资基金(即Reits)拓展企业融资渠道。随后,Reits在京、津、沪三地率先试点,目前,上海浦东新区已经拿出了两类3套方案,即2套银监会方案(又称央行版方案)和1套证监会方案。
银监会方案现已基本成熟,随时推出,其试点意义重大;证监会方案虽无定稿,但是潜力巨大,参考美国Reits的发展道路,相信未来,权益型Reits(或证监会方案)将成为中国Reits的主流。
银监会方案
所谓银监会方案,本质上为抵押型Reits,以租金收益权发行租金收益凭证,在银行间市场融资。发行人保留物业的所有权。严格意义上来说,该方案实际上是机构投资者为企业提供的一种长期抵押贷款,抵押品为租金收益权。
方案一:“浦东新区2009-1Reits发行募集说明书(第一稿)”,由浦东新区政府起草,张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起,发行规模达35亿至45亿元,发行期限为十年,所涉物业资产包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等,物业池主要有金桥的碧云国际社区,外高桥标准仓库,张江帝斯曼中国园区,陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼。根据银监会方案,金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团将提供年租金收入可达5.5亿元的物业,其中工业地产建筑面积和租金分别占了九成和八成。以这些物业未来10年的租金收益权“打包”设立信托,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金受益凭证,募集40亿左右的资金,还本付息方式采用分期付息,到期一次性回购还本。
方案二:“陆家嘴方案”,该方案由陆家嘴集团自行设计,涉及陆家嘴集团旗下的三个楼宇―包括渣打银行大厦、陆家嘴软件园的两幢办公楼宇,其发行和交易方式和方案一相同,发行金额有待确定。
证监会方案
所谓证监会方案,本质上为权益型Reits,即发行Reits募集资金收购物业,Reits拥有物业所有权,该方案发行的Reits拟在交易所交易,目前,该方案由于缺乏相关法律、政策支持,推出时间仍不确定。
二类方案比较
这两类方案中,银监会相对简单,对企业和投资者都有一定吸引力;但是,我们相信,未来证监会方案(权益型Reits)将成为主流,其受益面更广,对投资者吸引力更强,权益型Reits的发展,将真正为房地产行业带来深刻变革。
银监会方案:即抵押型Reits类型,发行人通过出让物业收益权形式获得长期抵押贷款;该方案简单易行,风险小。
房地产投资方案篇4
1.认真做好净地产,场调查:和需求预测工作,了解今后一定时期内房地产的有效需求
我们搞房地产开发,首先要了解今后一定时期,市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下,才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去,才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求,则在开发后不是销售、转让、出租不出去,将它空置,就是要降价处理,都会给开发企业带来经济损失。
2.认真选择好房地产投资的类型
在房地产开发以前,除了预测房地产市场的有效需求外,还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资,在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型,主要有以下几种。
2.1土地投资:
土地投资的目的是土地增值,而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如,市郊耕地变为城市土地,市区旧房拆迁后土地变为商业用地等,都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险,当土地不能按预期用途或.按时开发时,不但不会增值,而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此,要进行土地投资,必须针对土地的预期用地,选择好时机。一般来说,如能对土地改变的用途进行及时开发,大都能获得较大的土地增值收益。
2.2商业用房
商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外,还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说,当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时,商业营业齐会相应增加,商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度,或在经济不景气时,就会引起商业用房的空置,给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房的变现能力不如一般住房,因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房,特别是一些高档商业大厦。
2.3办公楼
随着社会主义市场经济的发展,新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等,都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金,与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关,有利的地理区位,方便的交通条件呼通信条件等,都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼,必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时,必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量,如办公楼的增长超过有效需求量的增长,也会引起空置,给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样,它的变现能力较差,我们不能只看到办公楼投资高收益的一面,而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准,还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应,在中小城市,其标准不能过高。
2.4居住用房
居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低,能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低,但其售价和租金要由政府规定,投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去,其投资开发风险也小,特别在房产市场不景气时,保障性住房的投资开发应作为首选的对象。
其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋,其售价和租金均按商品价格计算,不享受政府各种优惠政策,如地基都要批租,加上它的建筑、装饰标准较高,因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市,对商品住房的需求量会不断增加,在这种景气房产市场中,投资开发商品住房能获得较高的投资回报,但必须有良好的居住环境,方便的交通、通信条件,完善的配套设施和物业管理,在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施;否则,也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大,特别是在房产市场不景气时。
开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外,还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发,主要取决于工商企业有无仓储的需要,有无方便的交通条件,及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发,主要取决于能否招商引资使其落户,并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发,主要取决于能否使旅馆保持较高的客房率,能否使旅游设施保持较高的利用率。前者,要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间;后者,要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大,如果不能保持一定的客房率和利用率,投资开发的风险很大。
3.选择好开发项目的基地
开发企业在进行房地产开发时,不论是土地开发,还是房屋开发,都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点,必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时,一方面要符合城市规划的要求;另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说,选择区位、环境较好的开发基地,在开发后的房地产价格和租金较高,但它的批租地价也高。因此,必须权衡利弊得失,优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。
根据房地产市场的有效需求,选择好投资开发的房地产类型和开发基地后,就可根据开发项目的要求,列出各种各样投资开发方案。当然,在提出各种投资开发方案时,都要考虑城市规划要求和购房者的需求,最大限度地提高项目投资经济效益。
房地产投资方案篇5
随着房地产市场竞争越来越激烈,国家调控不断加强,市场不断规范,房地产开发的利润逐渐缩少等状况,科学合理的选择最优房地产投资方案非常重要,而这正是房地产投资决策评价的工作。我们可以将房地产投资决策定义为,对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析,对可以达到目标的不同方案进行比较和评价,并做出判断,选择某一方案的过程。本文在房地产投资决策诸多影响因素的基础上,构建了复合权重与理想点法模型。通过案例检验了模型的科学性,实用性。
二、房地产投资决策评价方法的研究
某集团在某城中村进行项目开发。现有2个投资方案待决策,方案1:开发商业建筑。方案2:开发商业住宅结构建筑。分别用B1、B2表示。
1、建立指标体系
将房地产投资决策指标分为三个方面:项目本体经济指标、风险因素指标和投资环境指标。对评价体系中的三级指标进行市场调查、计算、专家打分,项目的原始数据如下表1:
房地产投资方案(原始数据)
项目本体经济指标风险因素指标投资环境指标
净现
值万
元C1内部
收益
率%C2投资
回收
期年
C3政策
风险
C4技术
风险
C5融资
风险
C6市场
风险
C7经济
环境
C8区位
环境
C9竞争
环境
C10房地产
制度与
政策环
境C11
3812032.582.548082867387928683B1
3792038.012.988881888190827880B2
2、复合权重的确定
根据表1建立递阶层次结构模型,利用层次分析法确定主观权重,方法计算比较简单,计算过程本文不再介绍。C1至C11权重qj依次是(0.195,0.152,0.120,0.061,0.034,0.132,0.069,0.086,0.010,0.084,0.056)。
通过公式
xij=xij-mini{xij}maxi{xij}-mini{xij}i=1,2,…,n,效益性指标,其值越大越好
xij=maxi{xij}-xijmaxi{xij}-mini{xij}i=1,2,…,n,效益性指标,其值越大越好
Xij表示第i个投资方案的第j个指标i=1,...,m;j=1,...,n。对原始数据进行标准化处理,结果如下表2
指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11
B10.2050.0000.7821.0000.8890.1540.9440.7501.0000.0001.000
B20.1701.0000.0000.7501.0000.0000.5001.0000.1670.8890.727
通过公式Hj=-K∑ni=1fijlnfij,j=1,2…,n。K是调节系数,
wj=1-Hjn-∑nj=1Hj对上表进行计算,得出熵值和熵权,然后通过公式Uj=qj×wj∑nj=1qj×wj,j=1,2,...n。将主观权重qj和客观权重wj结合起来计算复核权重如下表3:
指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11
Hj0.3250.3430.4230.4590.4610.3810.4440.4260.3690.4010.458
wj0.1040.1010.0890.0830.0830.0950.0850.0880.0970.0920.083
qj0.1950.1520.1200.0610.0340.1320.0690.0860.0100.0840.056
Uj0.2160.1640.1140.0540.0300.1340.0630.0810.0110.0830.050
3、利用理想点法对投资方案进行决策
通过公式aij=uj×Xij对表1进行规范化处理,结果如下表4
指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11
B10.0440.0000.0890.0540.0270.0210.0600.0610.0110.0000.050
B20.0370.1640.0000.0410.0300.0000.0320.0810.0020.0740.036
通过确定a+=
(maxizijj∈J1),(minizijj∈J2),i=1,2…,m=(a+1,…a+n)
a-=(minizijj∈J1),(maxizijj∈J2),i=1,2…,m=(a+1,…a+n)J1表示效益型指标集合,J2表示成本型指标集合。确定正理想a+和负理想a—结果如下表表5:
指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11
a+0.0440.0590.0000.0000.0000.0000.0000.0810.0110.0000.050
a—0.0000.0000.1140.0540.0300.1340.0630.0000.0000.0830.050
利用公式
D+i=∑nj=1(aij-a+j)2
D-i=∑nj=1(aij-a-j)2(i=1,2,…,m)
其中,a+j与a-j分别是第j个投资方案到最优解及最劣解的距离,aij是在规范化的矩阵a中的第i个投资方案第j个评价指标值。D+i为各投资方案与最优解的接近程度,其值越小,距离最优投资方案越近,方案越优。计算各投资方案到正负理想解的距离D+i与D-i并根据结果利用公式:
Si=D-i(D+i+D-i),i=1,2,…,m
根据Si的值按从小到大的顺序对各投资方案进行排列,根据排序结果贴近度Si值越大,该投资方案越优,Si值最大的为最优投资方案。计算理想贴近度Si其结果如下表6:
D+10.1395D+20.1424
D—10.1617D—20.2519
S10.5368S20.6453
根据表6计算结果对Si排序:S2>S1,所以应选择方案2进行投资开发。
三、结论
房地产投资方案篇6
【关键词】地产融资私募股权投资案例分析
作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，然而与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，我国房地产融资市场的发展却步履蹒跚，对房地产业的持续健康发展带来了不利影响。近年来，国家先后出台一系列宏观调控政策，日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了应对融资困局，房地产企业开始探求多元化的融资渠道，除传统的自筹资金和银行贷款外，信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中。私募股权投资（privateequityinvestment）是投资方对非上市公司进行股权投资并通过将被投资企业上市、并购或管理层回购等方式，出售所持股份获利的一种投资方式，是除银行贷款和公开上市（包括买壳上市后的再融资）之外的另外一种主要的新兴融资方式，近年来在国内取得了一定的发展。
一、近年来中国私募股权投资的发展情况
国际私募股权基金蓬勃发展，呈现出资金规模庞大、投资方式灵活等趋势，在并购活动中发挥着越来越重要的作用。亚洲私募股权市场作为全球市场的重要组成部分也在快速发展当中，投资规模由1998年的50亿美元增加到2005年的250亿美元。据清科研究中心调研报告显示，中国已成为亚洲最活跃的私募股权投资市场。
2006年上半年，私募股权基金在中国大陆投资了31家企业，投资总额达到55.6亿美元，其中超过25亿美元的资金流向服务行业；2007年1-11月，中国大陆地区私募股权投资案例达170个，投资总额上升至124.9亿美元。
资料来源：清科研究中心
二、私募股权投资者的分类
根据私募股权投资者的战略规划和投资目标，可以将其分为战略投资者和财务投资者。战略投资者一般指与引资企业相同或相关行业的企业，战略投资者入股引资企业，通常是为了配合其自身的战略规划，因此能够发挥更强的协同效应；财务投资者一般指不专门针对某个行业、投资目的主要是为了获取财务收益的基金。
目前，活跃在中国房地产行业的外资私募股权基金有摩根士丹利房地产基金、美国雷曼兄弟房地产投资基金、美林投资银行房地产投资基金、高盛房地产投资基金、德意志银行房地产投资基金、瑞士银行房地产投资基金、新加坡政府产业投资公司GiC、荷兰inG地产集团等。
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三、如何使用私募股权形式融资
通常而言，房地产企业引进私募股权投资基金的基本流程如下：
在引进私募股权的过程中，企业需要注重项目选择和可行性核查，投资方案设计，法律文件签署，以及积极有效的监管等方面的问题，这些问题通常是私募股权投资者比较关注的要点。
四、成功案例分析
1.近年来主要房地产企业私募股权融资案例
近年来，中国房地产市场得到海外投资者的广泛关注，美林、雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、摩根斯坦利、淡马锡等国际金融机构纷纷投资中国市场。近年来，中国房地产企业通过项目融资、pre-ipo等方式引进私募股权融资的案例不断出现，为企业带来的丰富的资金，下表为近年来部分房地产企业私募股权融资情况：
2．典型案例分析——鑫苑中国
（1）公司简介
鑫苑置业成立于1997年，是一家专注于中国二线城市的住宅房地产开发商，专注大型复合社区开发，包括多层公寓建筑、中高层住宅和附属设施，同时开发小型住宅项目。现已发展成为拥有11家全资子公司和2家非控股子公司的大型企业集团。2007年12月13日，鑫苑（中国）置业有限公司(nYSe：Xin)，在美国纽约证券交易所成功上市，成为第一家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发企业。在上市前的私募股权融资和债权融资，对鑫苑置业优化资本结构、扩充土地储备、完善其“零库存”商业模式起到不可或缺的作用，是企业能够顺利登陆纽交所的重要原因。
（2）私募前发展状况
鑫苑置业于2006年8月引入私募投资者，是其开始于2006年3月筹备在美国上市计划的重要一步。2006年前，鑫苑置业主要集中于河南省内发展，土地储备也不大。2004年和2005年，鑫苑置业的土地储备面积分别为226万平方米和305万平方米，2006年由于开工面积急剧增加，土地储备面积迅速减少，更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储备、加快跨区域发展步伐，鑫苑置业急需要资金，而2006年正是政府为抑制房地产市场过热，出台各项调控政策的一年，融资渠道非常有限。在此条件下，私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。不但为达到美国资本市场的上市门槛提供了支持，也解决了当前资金压力，为企业进一步发展奠定了基础。2004年和2005年，鑫苑置业的总资产分别为58192万元和86411万元。资产负债率分别为89.47%和79.75%，私募股权融资以前，资产负债率处于较高水平，企业的财务风险较高，不利于企业上市融资。
（3）私募融资后发展
2006年8月和12月，鑫苑置业顺利完成私募，累计融资达7500万美元，当年末总资产达到196236万元，增长超过1倍，资产负债率下降至56.02%，降幅超过20个百分点。鑫苑置业完成私募以后，积极筹备上市事宜，将募集资金用作扩张资金和增加注册资本金。2006年6月，山东鑫苑置业有限公司成立，注册资本金2000万元人民币；2006年11月24日，苏州鑫苑置业发展有限公司成立，注册资本2亿元人民币；2006年12月7日，安徽鑫苑置业有限公司成立，注册资本2000万元人民币。2007年6月12日，鑫苑置业（成都）有限公司成立，注册资本5000万元人民币，成为鑫苑置业又一家全资子公司，企业跨区域扩张速度明显加快。至2007年9月30日，鑫苑置业拥有14个在建和拟建项目，规划总建筑面积2，053，279平方米，土地储备（拟建项目规划建筑面积）上升至1，282，498平方米（2006年末为65万平方米）。
在临近上市前，2007年5月，鑫苑置业又从蓝山中国获得1亿美元的私募债权融资，使其资本规模进一步扩大，财务结构更加完善，增强了资本市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约2.995亿美元，为企业未来发展带来资金的同时，更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能，为企业未来发展打下了坚实的基础。
参考文献
[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.
[2]王化成.财务管理学(第四版).中国人民大学出版社，2006.
[3]周春生.融资、并购与公司控制(第二版).北京大学出版社，2007.
房地产投资方案篇7
一、房地产资金链风险分析
项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案，并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性，本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析，并提出可靠的解决办法。
（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。
房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。
在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。
（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素，导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。
针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。
（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。
（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。
二、资金链风险控制措施
资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。
（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。
（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。
（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。
（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。
房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。
参考文献：
［1］樊幻灵：《论我国房地产企业资金链管理与完善》，《中国房地产金融》2010年第1期。
［2］王琨：《房地产项目资金链风险控制》，《财会通讯》（综合・中）2009年第7期。
房地产投资方案篇8
一、美国房地产投资信托基金的发展经验
(一)美国房地产投资信托基金的发展历史。1960年，美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产投资信托基金的正式设立。此法案的初衷是使中小投资者通过房地产投资信托基金投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。因此，早期的信托基金不允许超大股东的存在，且都是直接投资于房地产的“股权类信托”。上世纪60年代后期，随着投资于房地产抵押贷款的“抵押类信托”的出现，Reits得到进一步发展。但进入上世纪70年代中期，美国经济开始衰退，房地产价格的大幅下降和利率的上升，使Reits的资产水平急剧下降，从1974年的200亿美元下降到1976年底的97亿美元。之后，Reits的发展陷入长期低迷状态。这种情况一直到1986年《税收改革法案》出台后才有所改观。该法案放松了房地产投资信托基金的限制，允许Reits直接拥有和经营房地产，而不必交由第三方管理。之后，美国又进一步修改了Reits的法律框架和产品结构，特别是“UpRe—its”的引入及对机构投资者要求的放松，使Re—its在上世纪90年代后获得迅猛发展。
(二)美国房地产投资信托基金的产品种类。经过40多年的发展，美国房地产投资信托基金已形成了丰富、多样化的产品系列。按照持有资产的性质划分，房地产投资信托基金可分为：股权类信托、抵押类信托、综合类信托。从历史看，股权类信托不仅收益率普遍高于其他两种信托，波动率即风险也小于其他两者。这也是股权类信托现今占据美国绝大部分Reits份额的原因。截至2005年，在美国共有197支Reits。其中，股权类信托为152支，所管理的资产占所有Reits总资产的91％。
(三)美国房地产投资信托基金的主要特点：第一，房地产投资信托基金通过将房地产证券化，为中小投资者提供了一种流动性好、投资灵活的房地产投资工具。以前，中小投资者对房地产的投资主要通过抵押贷款形式，购买、出租、出售房地产以赚取差价，存在资金耗费大、流动性差等缺点。而投资Reits，投资金额根据认购份额的不同而灵活变化。且基金份额通常在交易所上市，可随时变现，保证了资金较强的流动性。第二，相对低风险、高收益。据统计，1971年12月31日至2002年12月31日期间，股权类Reits的收益率为12．35％，超过同期道琼斯平均工业指数(7．25％)、纳斯达克综合指数(7．79％)及标准普尔500．指数(10．68％)。同时，其波动性(13．46％)却低于其它三种股票指数。第三，享受一定的税收优惠政策。为鼓励Reits的发展，美国税法规定，对满足一定条件的pelts可免收公司所得税。且如果投资者以自身所有的房地产入股Reits，以换取“合伙经营份额”，税法将不做税收处理，直到投资者将这种份额变现。这种递延税收的办法吸引了众多投资者的参与。
(四)美国房地产投资信托基金发展的主要经验。总的说，主要有以下四点：
1．法律法规的大力支持为Reits发展提供了良好的外部环境。体现政府支持的一个方面是每当Reits面临重大困境时，政府都会通过出台新的税收改革法案来帮助Reits健康发展。以1976年的税收改革法案(tRa76)为例，由于1973年至1975年间房地产投资信托基金的极度萧条，造成该行业的巨额负债，大量资产被迫投放到市场上进行低价处理。针对这种情况，tRa76对以下内容进行了重大调整：取消对非故意违反75％和90％总收入规则的房地产信托公司进行处罚的条款；允许8年期的亏损结转；给予房地产投资信托公司持有待销物业的权利。上述措施为房地产投资信托公司处置资产和保留纳税优惠资格创造了有利条件。另外一项影响Reits发展的重大法案是1993年通过的《综合预算调整法案》(以下简称《调整法案》)。在该《调整法案》之前，养老基金只能算作一个投资者对Reits进行投资。由于Reits对股权结构的要求使养老基金只能占较小的份额，这自然使养老基金对Re—its投资的热情不高。而《调整法案》改变了这种情况，允许养老基金按其持有人来计算投资人数，也就是养老基金从此可占有Reits的绝大部份份额，这为养老基金投资Reits铺平了道路。
2．Reits自身的不断改革和创新使产品更加适应市场的需求。首先，Reits在所有权形式上不断完善。从最初成立时唯一的股权投资信托，到抵押投资信托和综合投资信托，之后又陆续推出参与型抵押房地产投资信托基金、专项贷款、联合物业投资等多种基金形式，以适应市场的不同需求。其次，pelts投资管理的专业化程度不断提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、写字楼、工业物业、商业中心等的房地产投资信托基金的数量不断增加，提高了管理效率和盈利能力。为更好地解决投资人和管理者间的成本问题，Reits在管理结构上也有重要创新。1986年以前，pelts的运营仅限于拥有房地产，自身不参与房地产运营，而是委托独立的第三方运营和管理pelts所持有的资产。之后，人们意识到这种形式下pelts股东和管理资产的管理者间存在严重的利益不一致。为减少这种成本，pelts开始广泛采用自我管理的组织形式，即基金自己运营和拥有房地产。
3．机构投资者的广泛参与促进了pelts的
迅速发展。初始设立房地产投资信托基金的目的之一，是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年机构投资者所持有的房地产投资基金的交易量，约占全部交易量的10％。但到1999年，这个比例则上升到39％。这表明机构投资者对pelts越来越关注。研究表明，机构投资者的引入，提高了房地产投资基金公司管理决策的质量，提高了pelts的绩效，减少了反常的投资波动，提高了市场的透明度，促进房地产投资信托基金的健康发展。
4．一系列保护投资者利益的措施为pelts的长期健康发展提供了保障。为保护投资者的利益不受损害，美国对pelts的许多方面都有严格的规定，主要包括：在收益分配方面，要求将每年绝大部分收入以现金股利的方式分配给股东；在股权结构方面，不允许超大股东的存在；在收入结构方面，要求pelts的收入主：要来源于房地产的经营收益和4年以上的房地产处置收益，防止pelts频繁的短期操作。这些措施保证了pelts的规范化运作，降低了大股东侵犯小股东利益的风险，从而鼓励了更多投资者的参与。
二、美国pelts的发展经验对我国的启示
我国房地产投资信托基金的发展还处于尝试阶段。结合美国pelts的发展经验及我国国情，我国发展pelts所亟待解决的关键性问题主要有以下三方面：
(一)选择适合在中国发展的Reits组织形式和产品类型。发展房地产投资信托基金大致说有两种组织形式：信托型和基金型。两者的主要区别在于发行主体不同。前者是由信托机构发行信托计划，后者是由基金管理公司来募集资金。因为我国并没有专门的《产业投资基金法》，所以，如果采用基金型的方式，基金公司在资金募集和使用上都缺乏法律保护，且容易有非法集资之嫌。再加上我国并没有产业基金的运作经验，无法保障投资者的资金和利益不会受到损害。所以，不宜采用基金型的方式。而我国采用信托型的组织形式则有明显的两个好处：第一，信托财产具有相对独立性，其收益不受其他资产或者管理公司业绩的影响。这就从根本上保证了投资者资产和收益的安全性。因为如某房地产纳入了信托计划，即使是管理该房地产的公司或者信托机构倒闭，只要该房地产还存在，其收益权仍旧属于信托计划的持有者。第二，我国信托机构已有多年发行和管理房地产信托的经验。在产品类型方面，在最初发展pelts的阶段，应选择那种收益比较稳定、受股票市场影响较小、更容易保护投资者利益的类型，随后再逐步丰富ReiFs的种类。通过对pelts各种类型的对比分析，中国初期应选择的pelts类型是直接经营房地产的股权类信托基金，并且规定信托基金的清算时间，以使投资者更好地将信托基金价格与基础资产价值相匹配。
(二)完善相应的法律法规制度，为Reits的引入扫除障碍。纵观美国房地产投资信托基金的发展经验可看出，完善的法律制度是保证pelts健康发展的重要条件。在我国，阻碍信托机构发行pelts的因素中，有很大部分是来源于相关法律制度的不健全。这主要体现在：(1)未对信托收益的纳税做出明确规定。在美国，满足一定条件的房地产投资信托基金不交公司所得税，以避免双重税收，从而提高了投资者收益。而我国目前未对此做出明确规定。(2)信托凭证及信托受益权缺少明确的法律定位，给投资者公开交易信托凭证造成困难。正因为此，我国现有的信托产品基本无法在二级市场流动。而在交易所上市是pelts的主要特征之一，所以，要成功引入pelts，必须在法律上明确信托凭证在交易中的法律定位。(3)我国现有的“资金信托管理办法”中，对资金信托计划有200份的限制。该限制使每份计划的投资额较大，不利于中小投资者的参与。(4)在信息披露方面，国外对公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度，而我国对信托计划的披露颇为简单，只有该项目非常简短的描述。所以，仅依靠我国现阶段的《信托法》、《投资基金法》而试图发展pelts是远远不够的，必须建立更加完备、更加细化的法律体系。
(三)建立保障投资者利益的运作机制。无论亚洲国家还是欧洲各国，在pelts的运作机制上大多借鉴了美国经验，即贯彻投资方向明确、业务清晰、运作规范的原则，从资产构成、收入结构、收益分配三个方面规范Reits的运作，保障投资者利益不受到损害。结合我国情况，pelts在我国的运作应注意以下几个问题：
1．规定Reits的资产构成比例，保证Reits的主营业务为房地产。在美国，房地产、现金及其等价物必须占总资产的75％以上。在我国发展pelts，有两点需要规范。一个是合理确定开发性资产和经营性资产的比例。因为开发性资产的风险相对比较大，而我国规范此类风险的经验不足。所以，规定开发性资产的比例很有必要。二是合理确定权益资产和债务资产的比例。这在美国虽然没有严格规定，但一些亚洲国家都做了相应要求。比如，新加坡规定负债不得超过总资产的35％，韩国则完全不允许负债。
房地产投资方案篇9
一、案例研究――损益观与资产负债观实践反馈的对比
（一）公允价值计量属性的案例研究新准则引入公允价值计量属性，是为了更真实地反映企业的资产和负债，也为投资者决策提供更相关的信息。这是准则向资产负债观转变的典型表现。本文将以投资性房地产为例，探讨损益观下的旧准则和资产负债观下的新准则哪一个更适合中国的国情。新旧准则都要求投资性房地产以取得时的实际成本进行初始计量。关于后续计量，旧准则要求企业按照成本模式，每年计提一定比例的折旧或摊销作为费用；而新准则规定，在满足条件的情况下，企业可以选择以公允价值对投资性房地产进行后续计量，不计提折旧或摊销，以公允价值变动反映投资性房地产价值的变化。
［例1］白云山a以公允价值计量投资性房地产的动机
案例背景：广州白云山制药股份有限公司（白云山a，000522）的前身成立于1973年，1992年进行了股份制改革，1993年在深交所上市，现有股本4.69亿元。2007年起，该企业以公允价值计量投资性房地产。具体分析如表1、2所示。
在我国目前的条件下，投资性房地产以升值为主，是应该为企业带来利润的增项。而在旧准则下，企业却要每年为之付出大量的折旧费用。2006年，白云山a出租用房屋建筑物和土地使用权的折旧摊销费用蚕食了14.55%的净利润，这显然是不适合的。在新准则下，投资性房地产以公允价值进行后续计量。但是在我国，房地产市场尚不健全，公允价值评估监管不严，再加上评估成本和技术的制约，容易给企业留下操纵利润美化报表的空间。以白云山药业为例，2007年广州市房屋销售价格指数较2006年仅增加6.6%，而白云山药业投资性房地产公允价值却增加了11.43%；2008年广州市房屋销售价格指数仅增加0.16%，而白云山药业却有2.45%的增长。结合白云山的现金流状况和其对投资性房地产的处置，它的动机值得注意。
白云山药业的资产负债率相当高，已经达到70%以上。由上表可以看出，其现金流状况一直堪忧，基本上处于借新债还旧债的危险境地，每年的利息费用都会挤掉净利润的很大一部分。在借款构成上，白云上主要以借短期借款为主，且经常需要抵押借款。在这种状况下，抵押品的价值便非常关键了，若抵押品价值上升，该企业便能获得更多的借款。而实际上，该企业确实以投资性房地产作为抵押品进行了借款。在2008年，白云山公司以白云区云祥路2号的投资性房产（原价4702346.57元，公允价值32179635.00元）作为抵押物，借款人民币11800万元。另外，投资性房地产账面价值增加，也能够美化企业财务状况，降低资产负债率，相对来说更有利于企业借款融资。所以，白云山药业有操纵投资性房地产公允价值的动机。所以，对于白云山药业来说，损益观导向的旧准则使其会计信息“负向失真”，而资产负债观导向的新准则使其会计信息“正向失真”。但是，“负向失真”由于历史成本的限制，客观性和可控性较强；“正向失真”则更多地存在主观操纵的因素。
［例2］方大集团――新旧准则下的会计信息质量
案例背景：方大集团股份有限公司（深方大a，000055）在1991年成立于深圳，于1996年在深交所上市，现有股本38798.76万元。方大集团已形成以新型建材产业、机电一体化产业和半导体照明产业为主的产业体系。2007年起，该公司以公允价值对投资性房地产进行后续计量。具体分析如表3所示：
方大集团的投资性房地产收益曾广受诟病。在2007年，方大集团依靠投资性房地产的公允价值变动扭亏为盈。一个不以房地产为主营业务的企业，其在投资性房地产方面的收益却达到了净利润的近2倍。叶建芳（2008）认为方大集团有利用投资性房地产操纵利润的嫌疑。然而，在新准则下，方大集团投资性房地产的会计信息失真程度要比在旧准则下小得多。深圳市房地产销售价格在近年来一直猛涨。以2006年为例，其平均涨幅为12.3%。但是，2006年方大集团却要计提483万元的折旧费用，蚕食掉60.48%的净利润。这种“负向失真”的数额极其巨大。反观2007年，虽然投资性房地产收益偏高，公允价值增长率高达19.03%，但是与深圳市房地产平均涨幅16.30%相比较，其数额并不算大。即使存在“正向失真”，也要比旧准则下的“负向失真”的程度轻得多。所以，对于方大集团来说，实行资产负债观导向的新准则要比损益观导向的旧准则更合适，能够在可靠性损害较小的情况下，提高会计信息的相关性。
以公允价值对投资性房地产进行后续计量，是准则从损益观向资产负债观转变的重要表现之一。资产负债观通常采用公允价值计量属性，这的确比较适合投资性房地产等市场价值变动幅度较大的资产。但是在我国目前的条件下，由于房地产市场尚不健全，导致房地产公允价值的获得有一定的水分。以上述两个案例为例，其公允价值都有不同程度的“正向失真”，而且这背后经常存在主观操纵的动机。而损益观通常按照历史成本对资产和负债进行计量。这对于投资性房地产等市场价值大幅偏离账面价值的资产来说虽然不太适合，但是由于存在历史成本的限制，与其相应的“负向失真”可控性和客观性通常比较强。至于孰优孰劣，则无法一概而论。正如前文指出的，对于方大集团来说，使用资产负债观产生的“正向失真”程度远比损益观产生的“负向失真”程度轻，更有利于真实地反映投资性房地产的会计信息。但是对于白云山药业来说，其投资性房地产公允价值则存在评估不实的嫌疑，而且有着较为明显的主观动机。
（二）资产减值的案例研究新准则对计提资产减值准备的规定更加具体。例如，新准则明确阐述了资产减值迹象包括哪些、如何估计可收回金额、如何确定资产的公允价值和与预计处置费用、如何预计资产未来现金流量和折现率等等，可见准则已经进一步向资产负债观靠近。
［案例3］对西部电子计提长期股权投资减值准备――上市公司的千差万别
案例背景：西部电子商务股份有限公司在2000年9月28日成立于宁夏银川。其上市公司股东包括东方钽业（000962）、银星能源（000862）、新华百货（600785）、银广夏（000557）四家。该公司主要从事软件产品和电子产品开发、生产与销售。西部电子自2004年起连年亏损，至今未有起色。
案例分析：在西部电子巨额亏损的第二年（2005年），其上市公司股东开始计提长期股权投资减值准备，但是数额差距非常大。银广夏丝毫未提，银星能源只提了5.97%，而新华百货一次计提了83.58%，计提原因只有一句“主营业务萎缩，投资风险较大”，东方钽业在2005年计提了42.86%，在2006年便全额计提，而计提原因只解释为“财务状况不断恶化”。具体如表4所示。可见旧准则对资产减值的规定可操作性较差，造成实践中会计职业判断的滥用。
新准则之后，这种状况并没有太大的改变。截至2010年10月，东方钽业和新华百货都已经对西部电子全额计提减值准备，而银广夏只计提了47.76%，银星能源只计提了29.85%，差距仍然很大。这说明新准则虽然对可收回金额的估计给出了具体的操作指南，但是上市公司的执行效果仍不理想。
新准则关于资产减值的详细规定是向资产负债观进一步靠拢的重要举措。从以上案例来看，新准则中对资产价值评估的操作指南在实践中的约束力还不够，上市公司计提减值准备仍然具有很大的随意性。
二、损益观与资产负债观的政策性建议
（一）由损益观向资产负债观的转变需要更加谨慎资产负债观的实施所要求的环境是比较理想的，而在中国目前的弱有效资本市场上，公允价值的计量属性反而可能形成主观操纵财务数据的空间。从“白云山药业”、“西部电子”等案例都可以看出，确实有一些上市公司为了美化财务指标等目的而利用公允价值的不确定性。所以，对于资产负债观，有关当局应该采取更为谨慎的态度。
（二）从资产负债观的实践方面看，上市公司可以分批执行资产负债观能否实施成功，取决于很多因素，例如行业、规模、资产结构、当地资产评估的监管力度、企业的文化和风气等等。仅以投资性房地产为例，对于“方大集团”来说，执行资产负债观更能真实地反映企业财务状况；而对于“白云山药业”来说，执行损益观能更客观地反映企业财务状况，使会计信息不受主观操纵因素的影响。可见，不同的企业会计环境相差很大。所以，可采取分行业、分规模或按指标的方式，令上市公司分批执行新准则。
（三）从会计信息的供给方面看，我国需要对公允价值的取得提供更充足的条件，而不仅仅是详细的规范从“西部电子”的案例可以看出，尽管准则对可收回金额的估计给出了详细的规范，但是上市公司做出的计提减值准备的决策还是千差万别。可见，仅仅将规范定得更加详细并不能从根本上解决问题，我国需要为公允价值的取得提供更可靠的来源。在具体措施上，可采取进一步放开资本市场、逐步进行利率和汇率的自由化、重视财务分析师和资产评估师的培养、加强资产评估监管、公开资产评估报告、加强信息透明度等等。
资产负债观虽然具有理论先进性，但是实践中的各种问题也提醒我们，要对资产负债观报以清醒的认识和谨慎的态度。积极建设资产负债观所要求的理想环境，区别对待处于不同会计环境中的企业，是当务之急。
参考文献：
［1］财政部：《企业会计准则2001》，经济科学出版社2001年版。
［2］财政部：《企业会计准则2003》，经济科学出版社2004年版。
房地产投资方案篇10
［关键词］房地产风险投资多目标决策敏感性分析权重方案排序
一、引言
房地产行业的高风险与其高收益相辅相成，且其评价指标多而杂，形成房地产行业特有的多目标决策问题，解决此类问题的方法目前主要有基于模糊数学的建立模糊综合评价各类方法求解的方式，构建熵优化多目标决策模型对投资方案进行优选排序，运用层次分析法对各投资方案进行优选的方式，采用贝叶斯公式对风险概率进行参数修正并通过线性加权和法求解，用不可分散量将房地产投资分解为系统风险和非系统风险的多目标规划模型。笔者在客观权重的基础上，给出当前属性的方案排序，并在动态区间内进行敏感性分析，成为一种切实可行的动态研究方法。
二、确定指标客观性权重
评价指标(属性通常分为成本型、效益型和适度型指标。设有m个决策方案的集合，属性集，且m个方案关于n项评价指标(属性)的指标矩阵为：。建立房地产风险投资理想初始最优方案模型和最劣方案模型。其中：
然后将归一化得到项评价指标的权重向量。
三、敏感性分析
1.权重最小变化量的确定
对任意和任意权重，假设目前的排序是，对应的评价函数的优先关系为，可得出在属性上的当前权重所需减少（或增加）的最小绝对变化量必须满足当时，；当时，，且。相应的权重最小相对变化量：当时，；当时，，且。
2.方案排序对权重变化的敏感性
设为属性的临界值,对应着权重所有可行的最小相对变化量中的最小值,即满足;再设为属性的敏感性系数,该敏感性系数对应着的倒数,即满足,当临界值为不可行时,其敏感性系数被设置为0。由此可得,对于所有的,临界值越小的属性的敏感性系数越大,说明此方案排序对属性权重变化的敏感程度越高。故方案排序中临界值越小或敏感性系数越大的属性越敏感。
四、仿真算例
有5个相互独立的风险投资方案,表1列出5个方案的由初始投资推算出的7项指标值。要求对各方案进行排序择优。
表1各个方案对应的属性值
从表1可知,决策矩阵为：a=[6,0.6,5.508,0.226,5,0.082,0.82;7,0.35,5.369,0.165,5.5,0.233,4.66;5,0.5,4.52,0.283,4,0.096,0.96;5.5,0.55,4.774,0.198,3,0.132,1.32;3,0.3,2.238,0.176,3.5,0.254,2.54]。
对评价指标值做规范化处理,由于前四项指标属效益型,后三项指标是成本型，归一化处理得各属性权重为=(0.1855，0.1234,0.1128,0.3087,0.1363,0.1473,0.1333)，各方案初始权重V=（0.1511,0.1308,0.3087,0.2761,0.1333），理想最优方案和最劣方案分别为：=(7.0,0.60,5.508,0.283,0.082,0.28),=(3.0,0.30,2.238,0.165,5.5,0.254,4.66)，
相对偏差矩阵为：R=[0.25000.48310.800;00.83330.0425110.87191;0.50.33330.302100.40.08140.0365;0.3750.16670.22450.720300.29070.1302;1110.96080.210.4479]；r=[0.75110.51690.201;10.16670.9575000.87790;0.50.66670.697910.60.79650.9635;0.6250.83330.77550.279710.58720.8698;0000.09320.80.12210.5521]。
再由夹角余弦公式得到，此算例的初始排序为，相比于文献，各属性权重的选择更加客观、理性，能更有效的作出决策。通常情况下应优先考虑。通过计算得，所给问题的决策矩阵以及方案的当前排序为表2：
计算得到所有可能的最小绝对变化量/最小相对变化量
（），“-”表示不可行见表3。
得各属性权重变化的临界值和敏感性系数为见表4：
从表中可得：最敏感的属性是，相应的最小临界值为=19.6625，敏感性系数值为=0.0510。即内部收益率(iRR)是最敏感的属性，相对于文献[1]中通过矩阵迭代计算得出权重系数指出，优先考虑，文章此处的结论更加符合实际。因此我们在选定主案及主案指标时策划者还应密切关注影响iRR指标发生变化的各因素的未来走向,保证在允许范围内获得动态条件下的最优决策。
五、结束语
房地产风险投资决策由于其多因素多目标以及各评价指标属性具有动态变化的趋势，将最优决策发生变化的属性变化区间给出，并标注出最敏感的属性以便房地产开发商做出最优决策，在实际操作中具有普遍性、一般性，为此类最优方案的决策提供了一种基于动态变化研究的新方法。
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