经济适用房新政策篇1
经济适用房买卖政策中规定，销售对象主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明。
经济适用房买卖政策
销售价格：
经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。
1、什么房子能卖一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
2、卖了房子后的结果经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。
1、什么房子能卖
一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
2、卖了房子后的结果
经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。
以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。
3、怎么购买
①已经住满5年的经济适用房
购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。
例如：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为360095=342019元，除购房款外，购房人还需缴纳3420191.5%=5130元的契税，以及3420190.0005=171元的印花税。②尚未住满5年的经济适用房
经济适用房买卖政策,购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。
4、如何选购经济适用房
首先，结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。其次，到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇，要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有，对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。
经济适用房新政策篇2
【关键词】经济适用房；先租后售；优势；可行性
一、引言
本文以住房梯度消费理论为基础，结合经济适用房制度推行过程中存在的现实问题，对于现行的经济适用房制度加以创新，提出经济适用房“先租后售”模式，希望对经济适用房未来走向提供一些新思路。
二、现行经济适用房推行过程中存在的问题
现行的经济适用房指：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。该政策自实施以来，在解决我国城镇低收入家庭住房困难方面作出了重大贡献，但是，在推行过程中也产生一系列问题，众多学者从不同的角度做了比较深入细致的研究。
关于经济适用房的供应研究中，陈汝安（2011）研究发现：经济适用住房的适用性一般较差，如选址便利性差、配套设施不完善、住房面积偏小，且依据2010―2015年经济适用房的投资比例和中低收入群体的实际情况进行数据分析，经济适用房处于严重的供不应求的状况；阿梨玛（2015）认为，政府在经济适用房建设过程中存在不足，很多经济适用房存在安全隐患，很多开发商在建设过程中偷工减料；张媛（2016）以保障性住房理论为基础，运用逆向成本价值定价方法对经济适用房定价机制进行了研究，认为政府经济适用房定价对于低收入群体偏高；常华堂和张大勇（2006）指出，经适房保障对象界定不明、定位过宽，造成排队购房的现象的同时又出现富人购房、投资性购房等问题。在监管方面的研究中，王歌（2012）认为政府相关部门在经济适用房政策监督约束机制运行过程中缺位，放任开放商在经济适用房开发与销售过程中的违规操作行为；刘程（2011）以青岛市作为主要调研对象，研究发现由于政府具有经济适用房开发管理监管者和土地供应者的双重身份，导致经济适用房存在租售违规、经适房变“机关房”等现象的出现。对补贴方式研究，牛毅（2006）认为从避免补贴效益流失严重现象的出现，兼顾市场公平，可以把补贴方式由“砖头补贴”转变为“人头补贴”。就资金方面的研究而言，陈汝安（2011）认为，现阶段有关经济适用房的金融保障措施，并不能够满足政府建设和条件适合者购买的需要；林乐芬和边皓（2012）运用VaR模型和Granger因果检验对江苏省1997―2010年的经济适用房的政策支持进行实证分析，发现：在经济适用房的供给中，相对于财政政策，金融政策产生的正面乘数效应更大，主张政府采取金融为主财政为辅的政策支持手段。
从上述研究中可看出，经济适用房制度在推行过程中存在的问题涉及建设、销售、退出等诸多环节，众学者在指出问题的同时也从对立面提出相应的对策建议。但是，无论是增加经济适用房供应数量，加强对经济适用房各环节监管，改变补贴方式，还是完善相应的法律法规，这些措施只是通过外力作用，对经济适用房制度的小补小贴，不能从根本上解决问题，最终反而加重政府负担。因此，研究促进经济适用房制度可持续发展的内生动力，才是本文关键所在。
三、住房梯度消费理论与经济适用房设想
梯度消费理论认为，人们的消费需求与其收入的增加呈正相关关系，同时也伴随着梯度消费的特性。在个人住房消费上，消费者应根据自身的收入水平和承受能力选择不同档次的住房；遵循先租房，买小面积房，换大面积公寓、购别墅的住房梯度消费规律，逐步改善住房条件。欧美等发达国家便是住房梯度消费理论的成功践行者，购买住房的多为高收入群体，40%～60%的中低收入家庭都是依靠租房来满足其居住需求，租房理念已经深入人心。德国是欧盟成员国中租房率最高的国家，住房自有率仅为42%。可见，租房市场已经成为发达国家住房市场不可或缺的一部分，也是其解决居住问题的重要途径之一。
为推动住房制度改革，实现住房市场化和社会化最终目标，1998年，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该《通知》要求停止实物分房，建立以经济适用房为主体的多层次住房供应体系：高收入家庭根据自身支付能力购买商品房，中低收入家庭可购买经济适用住房，最低收入家庭则申请租住政府提供的廉租住房。为保障、规范经济适用房制度的推行，2004年5月国家发改委、建设部、国土资源部和中国人民银行颁布《经济适用住房管理办法》。在其推行的十五年以来，虽然我国人均GDp收入2016年达到8000美元，已步入中等收入国家行列；但由于房产供应市场化、土地财政等因素造成房价上涨过快，使得很多中低收入群体依然无法负担高昂的住房和租房价格，经济适用房制度推行效果未能达到最初设想的效果。要有效解决这一问题，实现“住有所居”目标，应借鉴相关发达国家的关于住房保障方面的成功经验，鼓励部分中低收入消费者转变住房观念，以租替买；同时积极构建和优化与现实住房需求相适应的住房供应体系，引导、支持先租后买的梯度消费模式，经济适用房制度应当遵循住房梯度消费规律，实现可持续发展。因此，住房梯度消费理论反映在我国经济适用房制度上的设想是：从我国中等偏低收入群体的实际经济承受能力出发，确立符合具体实际的基本住房条件，包括住房面积、质量安全标准、户型设计、基本的配套设施等。先将经济适用房以租赁的形式低于市场价出租给符合申请条件的人群。当其经济收入或住房需求提高时，承租人可以选择购买其租赁的房屋，或购买其他商品房并退出经济适用房领域，腾退出来的经济适用房重新回归到经济适用房供应体系。这一设想制度，不同层次经济适用房需求者的利益，同时兼顾到政府利益，最终实现该制度可持续地发展。
四、经济适用房先租后售模式及优势
所谓经济适用房先租后售模式，即将新建的经济适用房按照低于正常的市场租金的水平出租给城镇中等偏低收入人群（包括符合一定条件的外来务工人员、刚毕业的大学生）的一种方式。它是由政府提供专项资金和优惠政策，限定建设标准及租赁对象的保障性住房。在实施操作中，首先以租赁方式解决符合条件的城镇中等偏低收入群体的住房困难问题。随后，当承租人经济条件或住房需求提高时，承租人可以按市场价购买其租赁的房屋，已付租金可以抵付部分购房款；无意购买经济适用房的承租人必须及时退出经济适用房领域。先租后售的经济适用房将按照政府主导、社会参与、资格准入、轮候配租、契约管理的原则进行建设、租赁以及出售，能更有效地解决中等偏低收入群体的居住需求问题。其优势表现如下：
1.减轻政府负担
经济适用房先租后售模式能有效解决中等偏低收入群体的住房问题，实现政府住房保障的政策目标。同时，在出租阶段，政府通过收取租金回收部分投资成本，增加财政收入。在出售阶段，政府以市场价格出售经济适用房，实现其增值，提高其投资收益。故先租后售模式的经济适用房在一定程度上大大减轻了政府在经济适用房建设上的财政负担，赋予了经济适用房持续经营的强大动力。
2.缓解供需矛盾
先租后售的经济适用房，在承租人在经济条件提高后并无意愿购买其所租经济适用房时，必须及时退出其所租经济适用房。腾退出来的经济适用房可以重新回到体制内，增加经济适用房市场的有效供给，有利于解决因原有经济适用房缺乏完善退出机制而导致的住房供应紧缺问题，缓解不断加大的经济适用房供需矛盾。
3.扩大了住房保障的范围
现行的经济适用房政策中，对提供住房保障的低收入群体有严格的本地城镇户籍限制，将本地城市建设和经济发展的部分贡献者（外来务工人员、刚毕业的大学生）挡在门外。面对不断上涨的城市住房和租房价格，使得这这一群体的住房问题亟待解决。先租后售模式的经济适用房将该群体也纳入保障范围，有利于解决这一群体住房需求，扩大住房保障范围；有利于促进农民工市民化，加快新型城镇化进程；有利于促进社会和谐稳定发展。
4.实现多方共赢
首先，相对完善的准入、退出机制可以大大缩减经济适用房审批层面存在的巨大寻租空间，有效遏制某些投机行为，提高经济适用房政策效益。其次，低于市场租金的租房可以满足大部分中等偏低收入租房需求，解决了其最头疼的居住问题。再者，对于租后购买经济适用房的群体，租金可以抵付部分购房款，减轻了购房者的经济压力，圆了他们多年的住房梦；同时，由于对房屋情况足够了解，减少了日后因房屋质量问题出现的种种纠纷。
5.促进市场竞争
当承租人经济状况改善时，可以按市场价格购买其现租的经济适用房，获得完全房屋产权；或购买商品房解决其不断上升的居住需求。这一模式使买房群体通过市场的方式购得性价比较高的房屋，有利于促进竞争，激活住房市场活力。
五、经济适用房“先租后售”模式可行性分析
经济适用房先租后售模式不仅具有上述优势，还具备如下推行的可行性：
1.有利的政策支持
2010年中央经济工作会议提出，强化政府责任，调动社会各方面力量，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难。为加快发展公共租赁住房，2010年6月住建部等7部委联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对公租房的房源、建设以及资金配套等方面做出具体要求。各地政府把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，分年度组织实施，保障建设用地；政府还提供优惠政策鼓励有实力的企业家、投资人投资住房租赁市场，建造中小户型多功能住房，作为租赁市场的房源之一。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。由此看来，经济适用房先租后售模式是顺应政府政策，发展公共租赁住房的一条较好途径。
2.巨大的住房租赁市场需求
随着经济的发展，城市商品住房价格上涨过快、价格较高，一些中等偏低收入群体无力通过市场租赁或购买商品来解决其住房困难问题。同时，随着城镇化进程的加快，城市人口聚集程度不断提高，住房需求不断增大，可供出租的小户型住房供应不足，致使住房供求矛盾日渐凸显。先租后售的经济适用房是培育住房租赁市场，完善住房供应体系，满足城市中等偏低收入家庭及个人基本住房需求的重要举措。
3.可借鉴的国际成功经验
我国经济适用房政策自1994年出台以来，在探索中得到不断完善。为更有效地解决好我国中等偏低收入群体的住房问难问题，吸取其他国家住房保障制度的成功经验，并结合我国各地实情为我所用，不失为一种完善我国经济适用房政策的好方法。香港公屋政策成为举世公认的解决居民住房问题的成功典范，笔者认为可借鉴香港“居者有其屋计划”和“以房养房”（即通过出租或经营公屋附属的商业用地和商业设施，转售公屋来获取资金来发展公屋）经验。根据我国内地各地区的实际情况制定严格的资格限定、优惠及限制，鼓励一部分收入逐步提高的原租住经济适用屋的住户购买其承租房，或将经济房退让给其他低收入群体租住。通过出售经济适用房为其发展提供强大的资金动力。新加坡居住问题的解决得益于其独特的“居者有其屋”住房保障政策。其专门机构运作（建屋发展局）、强大的金融支持（住房公积金政策）、政府扶持和严谨的住房分配和管理制度，值得我国学习。美国在住房保障方面最具特色的，就在于其各项保障措施的法制化。启示我们配套的法律法规建设是必须的，是保证各项政策严格、准确执行不可或缺的依据。德国公共福利住房，采取政府主导与市场相结合模式。自1949年，德国政府每年都向各州提供数额不等的财政支持住房建设或补贴。2006年德国政府颁布《联邦改革法》，将住房职责划归到各州政府。至此，政府退出了直接建设公共住房的历史舞台，但其通过提供政策（如开发商可获得政府的长期贷款、低息贷款甚至是无息贷款，以及土地优惠、建房税收优惠等）鼓励社会投资建房，保障公共福利住房的供应。我国现阶段经济适用房的建设遵从“政府主导，社会参与”原则，鼓励社会投资建设经济适用房，但德国政府出台优惠和支持政策仍值得我们深入研究、学习和借鉴。
六、结束语
现行经济适用房制度的不完善使得其政策执行效果大打折扣，但我们不应混淆经济适用房政策推行过程中出现的种种问题与其目标方向，更不应因噎废食。因此，本文提出经济适用房“先租后售”模式以完善经济适用房制度，促进其可持续、健康发展。但要有效保障中等偏低收入群题的住房权益，还必须建立独立、严格的监管机构，防止住房效益的被侵占和流失。
参考文献：
[1]陈汝安.浅析经济适用房制度推行过程中问题的解决[m].北京：中国政法大学，2011.
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[3]张媛.经济适用房的逆向定价策略研究[J].现代经济信息，2016（4）：313.
[4]常华堂，张大勇.社会政策视角下的城市弱势群体住房保障问题探析一关于经济适用房政策争议的思考[J].中国农业大学学报，2006（2）：68-72.
[5]王歌.我国经济适用房推行过程中存在的问题及解决措施[J].中国外资，2012（263）：206.
[6]刘程.经济适用房供需失衡研究[m].上海：华东理工大学，2011.
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[8]林乐芬，边皓.经济适用房的财政金融政策支持效应的实证分析[J].中国土地科学，2012（11）：56-59.
作者简介：
经济适用房新政策篇3
关键词:经济适用房;政策偏差;政策缺陷
一、经济适用房政策的演变
改革开放以来,我国逐步对旧的住房制度进行改革,至今大致经历了五个阶段:第一阶段,1980—1985年,进行了国家、企业、个人三者共同负担购买住房的试点;第二阶段,1986—1990年,进行了以提高住房租金为突破口的住房体制改革;第三阶段,1991—1993年,以公房出售为重点,住房制度改革在我国全面铺开;第四阶段,1994—1997年,以住房公积金、安居工程为依托,住房制度改革全面推进;第五阶段,1998年至今,全面停止了实物分配的福利分房制度,住房体制开始探索市场化运作。至1998年国务院发文以“经济适用住房”的提法代替“安居工程”,并明确提出,建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,经济适用住房政策正式出台。
二、经济适用房政策失效的表现
(一)政策目标异化
我国制定经济适用房的初衷是为了解决中低收入者的住房问题,保证“人人享有适当住房”社会目标的实现。在我国多层次的住房保障体系中,廉租房和经济适用房政策是解决中低收入者住房问题的主要手段。具体而言,低收入者通过政府的廉租房或廉租房补贴解决住房问题,中低收入人群通过有限产权的经济适用房购买有限产权住房。经济适用房政策推行至今已有11个年头,不但“中低收入人群通过有限产权的经济适用房购买有限产权住房”、“调控房地产市场运行”的政策目标没有实现,而其因为经济适用房户型不合理、价格过高、质量问题严重,经济适用房交易黑市活跃,高收入阶层也投机购买的突出现象等问题的出现,使得经济适用房政策还遭到了来自多方的质疑。
(二)政策表面化现象凸显
目前,经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。从2001年开始,我国的经济适用住房供给持续减少,从投资建设的面积来看,每年经济适用住房新开工面积占住宅新开工面积的比重呈现下降趋势。2000年,经济适用住房新开工面积占当年住宅新开工面积比重达到最高值,为21.77%。从2001年开始,这一比重开始出现下降。到了2005年,该比重仅为6.37%。从投资规模来看,国家统计局颁布的“国房景气指数”表明:2006年1—11月,全国完成房地产开发投资16416亿元,完成商品住宅投资11550亿元,其中经济适用住房投资526亿元,经济适用住房投资规模占住宅投资比重为4.55%,如果以月平均值换算,2006年的经济适用住房投资规模占住宅投资比重也不过是4.97%[1]。对绝大部分中低收入家庭来说,经济适用房可望而不可及。
(三)政策扭曲化现象明显
一些地方政府在执行政策过程中使经济适用房政策的调控对象、范围超越了既定的要求。按《经济适用住房价格管理办法》之规定:“经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理。”但事实上,一些经济适用房的面积大、价格高,经济适用房的“不经济”弱化了经济适用房的社会保障作用。此外,经济适用房一般建在交通条件差、配套设施不完善的远郊地区,导致购房者生活成本增加,一直以来备受追捧的经济适用房在一些城市受到人们的冷落,出现无人问津的现象。
三、经济适用房政策失效原因分析
(一)政策缺陷
1.政策目标偏差
政策目标偏差主要表现在两个方面:一是政策目标缺乏有效性,经济适用房政策将中低收入人群纳入保障范围,按照收入水平划分,商品房、经济适用房和廉租住房的住房供应体系覆盖人口范围大约分别是15%、80%和5%,而如果将80%的中低收入者和5%的最低收入者都纳入社会保障的范围,无疑是与商品化、社会化的改革目标存在矛盾的[2];统计数字显示,我国大多数家庭属于中等收入家庭,约占城市家庭总数2/3左右,范围如此之大,使得经济适用房解决中低收入人群住房问题力不从心,政策目标难以实现。“中低收入者”的标准过于宽泛,现实操作过程中较难确定中低收入者的具体标准。二是政策价值目标偏差,经济适用房政策的制定涉及“公平”与“效率”,政府为保证“人人享有适当住房,社会目标的实现”,通过政策补贴等措施,完成社会财富的二次分配,实现社会公平,但这种公平在现实操作过程中难以实现,即使实现了也是一种低效的公平,而将房地产市场一份为二,实行二元体制,这与当前我国正大力推进的市场经济体制相矛盾,人为对市场的划分必然造成市场分割,导致社会福利的损失。
2.政策执行机制存在缺陷
就政策执行机制而言,经济适用房政策的执行,实际上是国家请客而地方政府买单,因为作为经济适用房的土地是无偿划拨的,相关费用是由地方政府承担的,所以,地方政府建设经济适用房的积极性不是太高,直接造成政策表面化、扭曲化现象出现。
3.政策过程的监督难以实现
经济适用房政策是涉及政府、房地产企业、目标消费群体三大政策主体的多过程的复杂政策。现代公共选择理论的代表人物詹姆斯·布坎南提出,人们在市场行为和政治行为中都是为了追求自己的利益。公共选择理论认为,地方政府也是追求自身利益最大化的“经济人”,政府官员不是简单的政策解释者和执行者,而是在个人利益的驱动下去解释政策和执行计划[3]。政策参与的各个主体追求自身利益的特性决定了,决定了政策的高效执行需要对各主体的行为进行有效限制,监督必不可少。
(二)政策执行主体动机偏差
我国正处于转型时期,不规范的分权及地方官员政绩评价体制,导致地方政府自利性动机的膨胀,尤其在经济适用房政策领域更加明显。当前,地方财政的收入主要包括预算内收入预算外收入和制度外收入等三类。地方财政由土地所产生的收入来源主要有三个方面:第一是预算内的土地带来的相关税收的收益构成了地方政府财政预算内收入的支柱。现行分税制下,城市扩张和土地占用带来的税收包括建筑业和房地产业的营业税、所得税及耕地占用税等则全部由地方享有,近年来已经成为地方政府预算内的支柱性收入。第二是土地收益已经成为地方政府预算外收入的主要来源。在现实的开发过程中由于无法核实相应的土地开发成本,土地出让的收益几乎全部留归地方。1994年之后,土地出让的收益完全留与地方政府不再上缴中央财政。土地出让的收益成为政府预算外收入的支柱性来源。“东部一些发达地区城市土地出让金几乎占预算外收入的60%以上。”[5]第三是一些部门征收的土地规费和制度外收费,比重相对较低。
四、对策及措施
1.明确经济适用房政策在保障性住房政策体系中的角色
经济适用房政策是具有过渡性质的住房保障政策,是我国住房政策领域由计划经济体制向市场经济体制转轨的特殊产物。经济适用房具有保障性与商业性双重属性,由于政策制定本身存在缺陷,执行主体利益驱动机制偏差,监督成本过高等方面因素严重制约了经济适用房地保障属性了发挥,政策目标偏离和政策效率低下。从我国国情出发,应推行廉租房政策为主逐步淡化经济适用房政策角色住房保障体系,在促进社会公平的基础上更好地分配社会资源,真正帮助弱势群体解决住房问题。
2.强化政策执行主体的公共服务动机
地方政府有义务承担社会责任和谋求公共利益,制定并高效执行住房保障政策,解决低收入人群的住房问题,但不可忽视的是,在现有体制之下地方政府的自身诉求利益与其应承担的公共服务角色存在矛盾,致使政策执行出现偏差。追究其原因,我们“不能单纯地从官僚的个人品质上去找原因,而是因在充分认识官僚个人需要和利益的同时,提供一种良性的压力,引导官僚的理做出有利于组织的选择。”经济适用房政策在出现政策表面化、扩大化、扭曲化等问题,其主要原因是作为政策执行主体的地方政府缺乏执行政策的激励机制,即所谓的“良性的压力”。因此,我们在政策设计的过程中体现为对各方利益的考虑和均衡配置。譬如中央适当分担地方财政负担,或者将土地的无偿划拨变为低偿划拨,从而使地方也有利可图。在具体操作的过程中,体现为选择性激励机制的配套建立。例如,在对地方政府官员的政绩考核制度中,纳入对经济适用房市场规制职能履行的内容,使这些因素也直接影响其晋升。如此双管齐下,从政府官员个人和地方政府两个方面建立利益动机。
经济适用房新政策篇4
摘要：经济适用房政策是一项重要的公共政策，体现了政府的公共管理职能。本文对经济适用房的存在的问题和原因进行了公共政策分析，并提出了一些解决问题的思路。
关键词：经济适用房政策；问题；公共政策分析
从1998年以来，我国基本建立了以住房公积金制度、经济适用房制度、廉租房制度为主要内容的城镇住房保障体系。经济适用房是一种具有社会保障性质的商品住宅。它的作用在于保护中低收入者的住房权力，是一项带有福利性色彩的民生项目。对于实现“居者有其屋”，抑制房价起到了巨大作用。
一、经济适用房所存在的问题
经济适用房虽然起到了巨大的成效，但是它与商品房巨大的价格差，惊人的利润使得相当多的一部分人铤而走险运用各种方法得到经济适用房。而且住房市场本身就是供大于求，这种情况更是加剧了矛盾。关于经济适用房的各种负面新闻比比比皆是，它本身的正面作用已远远小于其负面作用。经济房不经济已成为事实。
（一）经济适用房政策滋长了寻租腐败
在市场经济中供给决定价格，当供小于求，进入卖房市场的话，高价格是必然的。而经济适用房却是在卖方市场的时候所提供的廉价住宅，高额的利润差则必然会造成寻租腐败。经济适用房济适用房的寻租行为并不是简单地将一部分利润从房地产商处以及部分购房者手中转移到相关政府官员的私囊中。寻租给社会造成的危害和影响是巨大。它使得经济适用房变的既不经济有不适用，广大的中低收入者仍然没有获得房屋，激化社会的仇富心理，对于我国构建和谐社会极为不利。
（二）经济适用房适用范围划分不明确
应为我国现在的个人信用，个人资产调查机制还不健全，无法准确计算每个家庭真实的年收入，所以无法明确划分家庭的高中低收入。这就给了许多不法分子以可乘之机，许多高收入家庭伪造自己的家庭年收入，获得经济适用房。而那些真正符合标准的家庭却被排除在外。
（三）经济适用房位置偏远、配套设施不完善
经济适用房是一种政策性商业住宅，本身带有浓郁的福利色彩，按照国家规定，开发的房地产商职能从中得到3%的利润，因此它的选址都不会再市中心等黄金地段，而是在临近郊区的或环境的地方，这些地方往往地价非常便宜。并且相对的配套措施也非常差。更重要的是居住的往往中低收入，他们没有能力够买汽车等交通工具。往往是住在西边工作在东边，给他们平常的日常生活造成很大的麻烦。
(四)无形形成住房等级分化，造成购买者的心理压力
经济适用房打的旗号是为了保护中低收入的家庭，够买此类用房的都是生活在社会中的中下层家庭，容易形成新的穷人区，造成居民的心理压力，形成一种羞辱效应，而造成一系列社会和环境问题，导致社会阶层在空间上的分化与隔离，不利于社会和谐共处，同时也不利于小区治安、文化的发展。
二、从公共管理视角解读经济适用房政策问题的原因分析
（一）政策定位不准
房价近几年持续走高，政府为抑制房价强推经济适用房，要求经济适用房占住房市场总体地位，但是各地政府的财政收入大多来源于土地出让金。经济适用房又要求免交土地出让金。庞大的中低收入人群使得的地方方政府无力支撑，从而对经济适用房也会采取抵制心理，把房屋建造在偏远地区且配套措施也相对很不完善。
（二）经济适用房的负面效应
公共选择理论认为，政府也是“经济人”，同样追求利润最大化。当政府认为经适用房损害了它的利益时必然会对其抵制或者当个别官员看到了其中巨大的利润的候，为了谋求利润最大化也会不顾国家政府的利益，以身涉法。经济适用房是违背了市场的供求关系，免受土地出让金。房价也压得很低，对地方政府的财政收入造成很大伤害。这就可以解释为什么经济适用房的为之偏僻，建造不合理建筑质量不好。即使地方政府没有对其采取消极甚至抵制态度，个别官员也会看到其中的有利可图运用权力来谋取私利。就可以解释为什么有那么多高收入者住进经济适用房，而那些真正需要的却得不到。规范经济适用住房建设和管理的思考。
三、三规范经济适用住房建设和管理的思考
（一）进一步完善经济适用房的相关标准
完善家庭收入的划分标准；政府应，建议尽快制定划分高、中、低收入家庭的具体办法。并配套相应的惩处机制，对假报个人财产的要采取严厉惩罚。对已经入住得家庭也可采取抽查制度，调查是否有弄虚作假的。只有完善个人财产制度，才能保证公平。利于社会的发展。
（二）完善政府退出机制
现在的经济适用房都是只有一次购买性，只要购买了就不能再买卖。但是购买者的收入水平是不停变动的，也许在几年以后他的要求就不符合规定了，同时在市场上又会出现一批新的中低收入者。因此政府就要完善退出机制，不要只是卖掉房子以后就采取不管不问的态度，要适时调查已售出的房屋，不符合规定的让其退还，让给下一批中低收入者。这样可以减轻经济适用房紧张的情况，也可以节约地方政府的资金。
（三）政府要完善对自身和开发商的监督管理，增强透明度
经济适用房的开发过程就是政府监管和开发商追逐利益的博弈过程。因为销售权掌握在开发商手里，他可通过暗箱操作摇号等手段获取灰色收入，从而变相提高房价。政府本身则拥有适用房土地批租的权利，开放商为了获取土地的出让权。必定会高额贿赂相关官员，造成的成本以后会转嫁的适用房上。政府这一权利极易造成寻租腐败现象。要对经济适用房开发商进行约束，凡是获得国家优惠的开发商，必须置于公众舆论的监督之下、必须坚持“公开、公正、公平”的原则。他应当公布建造成本，甚至公布购买者身份等等。在无法确定个人收入的现实情况下，至少可以限制人们购买两套以上经济适用房，如政府规定，凡购买两套以上经济适用房的人将会受到没收的处罚等等。有了弥补政策漏洞的补充规定，经济适用房的建设就可以健康进行了。同时政府官员的招标活动也必须是公开、透明的。每一部详细步骤都应该向社会公布。使之处于社会的监督之下。
（四）政府要建立廉租房政策
不管经济适用房的价格有多低，还是会有一部分人住不起房屋。因而更加低廉的廉租房运用而生。政府的职能现在不是保证每个家庭都拥有房子而是应该保证每个家庭都拥有居住的的地方。廉租房政策可以缓解社会住房紧张的压力。它和适用房政策相辅相成，经济适用房给那些中等偏下的家庭，而廉租房则给那些处在社会底层的人。这样就可以大大缓解经济适用房的压力，同时也保证了绝大部分人的利益。
国家出台经济适用房政策，是为了服务人民大众，帮助解决低收入家庭的住房问题。实现社会的共同富裕，虽然在政策的制定过程中存在者这样那样的问题。本质上还是利与弊的。只要政府不断完善就会取得经济适用房真正的用途。
参考文献
经济适用房新政策篇5
【关键词】经济适用房；社会保障；困难群体
经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的商品住房。建立和完善以经济适用房为主体的多层次城镇住房供给体系，是我国深化城镇住房制度改革的目标之一，也是改善民生的重要举措，对维护社会稳定有重要作用。
一、经济适用房概念特征及产生背景
经济适用房是由政府提供政策优惠并统一建设,限定建设标准、供应对象和销售价格,面向中低收入家庭提供的微利普通商品住房,是政府按市场要求为中低收入社会阶层提供的切合需要并具有社会保障性质的政策性住房。
经济适用房具有经济性、适用性和社会保障性三方面特征,具体表现在：
1.经济性是指住宅价格相对适中，能够适应中低收入家庭的承受能力。
2.适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，并未降低建筑标准。
3.社会保障性是指经济适用房主要由国家统一下达投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免征土地出让金，对各种收费减半征收，开发商利润不超过3%，销售价格实行政府指导价，即具有政府对房地产开发商的直接补贴和对购房者的间接补贴等社会保障性质。
经济适用房政策作为我国住房政策的一个重要组成部分，是针对住房弱势群体提出的。住房弱势群体在某种程度上与社会弱势群体相结合，社会弱势群体的一个显著标志就是住房条件明显低于社会其他群体，而且自身又无力改变现状。因此，住房弱势群体与社会弱势群体高度重合，主要是指城镇中低收入家庭。而经济适用房政策这项产生于我国城镇住房制度改革实践中，主要针对城镇中低收入家庭的住房政策，就有其特殊的政策背景，符合我国当时住房建设发展和社会经济发展的需要。
二、经济适用房政策的成效
从政策运行的效果来看，经过十年左右的经济适用房政策运行，我国建立了以经济适用房为主的新型住房供应体系，城镇居民的住房情况得到很大改善，政策的积极意义是很明显的。
（一）满足中低收入家庭购房需求。经济适用住房建设以解决广大中低收入家庭的住房问题为目的，具有社会保障性质，是住房供应体系的重要组成部分。经济适用房项目由政府委托开发商建设，土地由政府行政划拨，政府对其销售价格、开发量、建设标准、供应对象等都可以进行切实有效的宏观调控，并根据市场变化灵活调整。
（二）经济适用房在一定程度上起到了平抑房价的作用。由于国家规定了经济适用房的价格构成，并限定了3％以下的利润率，因此经济适用房相对于商品房而言，具有较大的价格优势。
（三）维护了社会的和谐稳定。可以预见，在未来很长一段时期内，旧城改造和房屋拆迁仍将是各市政府的重要工作任务之一。旧城改造的老城区也正是中、低收入者最为集中的地区，市场上住宅商品的供应并不能与中、低收入拆迁户旺盛的购房需求相匹配，拆迁补偿安置费也不足以抵消房价的不断上涨。
三、经济适用房政策在执行过程中存在的问题
（一）地方政府权利“寻租”行为泛滥。经济适用房由政府划拨建设用地，由于行政划拨的透明度低,许多开发商为牟取自身的经济利益，而拉拢、腐蚀政府决策者,致使各种“寻租”活动泛滥。
（二）经济适用房房价过高。目前商品房房价构成中土地出让金占30-50%，建设成本占20%，税费占10%-30%，利润占20%-30%。因此同等条件下，经济适用住房较商品房价格应低20%-30%。但从经济适用房销售来看，其远高于这个标准，实际上已达到了中档商品房的价位。
（三）经济适用房保障目标定位过高。目前“中低收入家庭”的规定过于宽泛。在当前资源约束条件下，经济适用房保障的目标人群首先应放在低收入群体，然后随着资源的增加逐步扩展到收入略高的家庭，在实际建设中，经济适用房也只占住宅建设中的很小一部分。
（四）经济适用房供应量严重不足。由于经济适用房供应对象界定模糊，直接导致了经济适用房的供应量难以确定。此外，国家确立的住房供应体系包括商品住房、经济适用房和廉租房三种供应层次，但是这三种住房在住房建设的总量中各应占多大的比例为宜，一直不明确[4]。
四、完善和执行经济适用房政策的对策建议
（一）建立专门的管理机构，引入相关的问责机制。针对经济适用房建立专门的管理机构，积极探索经济适用房的开发与管理模式。对经济适用房的规划、建设、管理,成立专门的管理机构，负责全面执行经济适用房政策，此机构履行对经济适用房的规划、建设、销售、管理的职能，为了防止在经济适用房运作过程中出现腐败和寻租现象，引入相关的问责机制。
（二）控制成本，合理定价。根据实际情况合理定价，从源头上严格控制成本。根据国务院和建设部有关文件的规定，经济适用住房就是以中低收入家庭住房困难户为对象，具有社会保障性质，按国家建设标准建设的普通住宅。同时，强化价格审核制度，建立价格评审制度和价格反馈系统按照价格形成理论制定价格申报程序和评审办法，杜绝各地随意定价。
（三）明确界定经济适用房的购买对象。经济适用房的建设应当本着效率第一、兼顾公平的原则进行，那么就需要重新界定经济适用房的主体受益范围。重新界定后的受益群体应当以占本地区城镇家庭总数的20%-40%为受益范畴，而不是以城镇家庭的年收入的标准来划分受益面。所以，家庭收入线的划分是实施经济适用住房政策的一项重要基础工作，要求政府有关部门综合分析职工年平均收入、政府建筑面积控制标准、住房价格、家庭年收入与房价的比例等多项因素的基础上，科学确定，定期公布和修改。
（四）进一步完善与经济适用住房相关的政策法规。
当前我国经济适用住房相关政策法规不完善，不能明确指导经济适用住房的开发建设。而政策法规对经济适用住房政策的实施具有指导意义，因此，进一步完善我国经济适用住房政策，首先应当完善与经济适用住房相关的政策法规。
五、结语
众所周知，住房既是一种特殊物品，又是一种生活必需品，还是基本人权的重要组成部分。住房问题既是一个经济问题，又是一个社会问题，关系到社会稳定、政治安宁。总的说来，住房问题的解决至关重要。从当前中国的实际情况看，中低收入者占了城镇人口的绝大多数，在传统住房分配体制下，住房问题没有得到彻底解决，造成当前住房困难突出，这严重影响了社会主义优越性的发挥和“小康”生活的实现。为了解决人民群众的住房问题，我国政府对传统的住房分配体制进行了改革，并针对中低收入家庭的住房困难，制定、实行了经济适用住房政策。总之，经济适用住房政策是解决我国中低收入者住房问题的基本政策，不能简单地认为它只是现阶段针对我国特定消费水平所做出的过渡性政策选择，也不能简单地认为它不宜成为市场发展的主流。应当看到经济适用住房政策在较长时期内的作用，将这一政策作为我国现阶段的一项基本住房政策固定下来，并将它视作我国住房政策的中心与发展重点，坚持执行下去。可以说，只要中低收入居民存在，为解决这部分群体住房问题的经济适用住房政策，就应该坚持下去。
参考文献
经济适用房新政策篇6
引导和促进房地产业持续稳定健康发展，就要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费。近年来，四川省成都市一直把调整住房供应结构作为一项重要工作，积极发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房特别是经济适用住房，很好地推动了当地房地产业的健康发展，较好地满足了广大群众的基本住房消费需求。他们的一些做法和经验，值得认真总结和深入探讨。
当前，贯彻落实好《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》等文件精神，就要着力推行符合国情的住房建设模式和消费模式，着力调整住房供给结构，把满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房作为发展重点，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的土地供应。
经济适用住房，是满足城镇居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房的一个重要组成部分。近年来，各地区因地制宜积极开展经济适用住房建设，使其成为有别于普通商品住房的，以限定建设标准、供应对象、销售价格为特征的，具有保障性质的政策性商品住房形式。随着经济适用住房在各主要城市付诸实践，不少地方取得了一些积极的收获和启示，同时，也为下一阶段经济适用住房的健康有序发展，积累了许多宝贵的经验。从四川省成都市经济适用住房的发展状况看，在经历了过去10余年的探索实践后，其城市经济适用住房建设、交易和管理等诸多方面在及时总结、不断完善的基础上，也逐步积累起一系列有助于规范城市经济适用住房建设、交易和管理的有益经验。特别是近几年，该市从影响经济适用住房健康发展的体制机制问题入手，妥善处理好各种社会利益关系，着力解决好涉及广大群众住房切身利益的实际问题，进而确立了“以人为本、按需建设”的经济适用住房发展新理念，使该市经济适用住房建设进一步取得了可喜变化。为此，认真总结成都市经济适用住房建设实践中积累的经验，进一步规范经济适用住房的建设、交易和管理行为，对于着力调整住房供给结构，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，具有重要意义。
所谓经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。为什么要由政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房？从大的方面说，我们发展经济就是要提高最广大人民群众的生活水平和质量。改善居民住房状况，是提高群众生活水平和质量不可或缺的重要方面。当前，我国经济社会发展进入新阶段，居民消费结构逐步升级，产业结构调整和城镇化进程加快，这些都为经济社会持续发展创造了有利条件。但同时必须清醒地认识到，我们在前进道路上还面临不少困难和问题。有些群众的生活还存在一定的困难。反映在住房方面，不少地方还不同程度地存在着无房或现住房面积低于当地标准的住房困难家庭。因此，提供政策优惠和具有保障性质的政策性商品住房，有助于促进困难家庭和低收入群体生活质量的改善，使广大群众得以共享经济社会发展成果，更好地实现共同富裕的目标。
在搞清发展经济适用住房的基本目的之后，我们在发展经济适用住房的实践中，就应当坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则，由当地人民政府根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。要在实践中坚持从实际出发，因地制宜地进一步完善经济适用住房的各项措施，不断规范经济适用住房的建设、交易和管理行为，切实发挥好经济适用住房的保障作用。
为切实解决城镇中低收入家庭面临的住房实际困难，逐步提高城镇居民生活水平和质量，特别是为了进一步改善城镇困难家庭的住房状况，自1995年起成都市就积极实施经济适用住房建设，大致经历了起步、初步发展、深入发展和调整完善4个发展阶段，并取得了积极成果。
第一阶段，从1995年到1998年主要是在贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定精神基础上，及时出台《成都市人民政府关于深化城镇住房制度改革的决定》，并以此为主要标志，把这一阶段经济适用住房建设起步的着力点，主要集中在实施安居工程方面。自1995年被列为国家首批实施安居工程的城市以来，成都市先后组织了光华小区、黄忠小区、园丁苑、九里教师安居工程、战旗教师安居工程、双楠小区、江东民居等安居工程建设。到1998年6月，成都市安居工程累计建设139万平方米，及时缓解了这一时期的居民住房困难问题，同时推动了成都市住房制度改革的步伐，加快了成都市住房商品化的进程，有效促进了城镇居民住房消费观念的转变。
第二阶段，从1998年到20__年主要是在贯彻国家有关政策精神的基础上，出台《成都市人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，并以此为主要标志，进一步推动成都市住房制度改革，加快城镇住房建设，进一步满足城镇居民日益增长的住房需求，同时，开始着力构建以经济适用住房为主体的成都市住房供应体系。在此期间，成都市不仅出台了有关经济适用住房的各项具体扶持措施，而且确定了经济适用住房的管理机构及相关职责，对经济适用住房建设从制度上予以保证。在这一阶段成都市经济适用住房建设的范围及内涵也得到了一定的拓展，即在原有的基础上，初步形成了以企事业单位组织职工集资建房为主，同时增加部分面向社会公开发售经济适用住房的供应格局。从1998年至20__年7年间，成都市经济适用住房建设完成总投资102.99亿元，开工918.98万平方米，竣工893.03万平方米，解决了10多万户中低收入家庭的住房困难，确保了住房新旧体制的平稳过渡，经济适用住房也成为成都市居民住房消费的有机组成部分。
第三阶段，从20__年到20__年4月采取措施加大经济适用住房保障力度，同时发挥经济适用住房市场调控功能，出台《成都市城镇经济适用住房销售管理暂行规定》。这一阶段工作的重心主要集中在以下两个方面，一是调增经济适用住房建设计划，增大面向社会公开发售的量；二是进一步明确了经济适用住房建设标准、申购条件、交易限制和申购程序，规范销售行为。这一阶段基本奠定了经济适用住房建设、管理的制度化、规范化基础。大规模的经济适用住房建设，使得大量低收入家庭住房问题得以有效解决，提高了社会满意度。同时住房供应结构也得以改善，供需矛盾得到缓解，房价涨幅减缓。
第四阶段，从20__年4月开始至今。这一阶段遵循“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的方针和《成都市城市公共住房制度
实施方案(试行)》。经济适用住房的建设和发展由此进入到了一个关键的调整与完善时期。
目前，随着“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”方针的提出与贯彻，以及《成都市城市公共住房制度实施方案(试行)》的实施和“保障低端、调控中端、引导高端”的市场调控思路的实践，成都市经济适用住房的预登记等具体工作已在全市范围内全面展开。
保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。为了确保我国房地产业健康有序发展，必须按照有关政策精神，在严格落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，切实降低开发建设成本的同时，进一步完善廉租住房制度，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。
当前各地经济适用住房建设的实践表明，由于不同地区经济社会发展水平不同，各地住房发展阶段也不尽相同，包括廉租住房、经济适用住房和房地产市场上的一般商品住房在内的各种住房的供求关系状况也因此表现出明显的不同和较大的差别变化。由于各地住房的供求关系状况存在的较大差别变化，从而使各地对住房援助的需求程度和住房援助作用的范围也表现出较大的差别与变化，进而直接影响着各地住房援助具体方式的设计与安排，以及各种具体方式之间的比例关系。鉴于上述状况，成都市在积极、持续开展各项实践探索的同时，全面、深刻总结和充分汲取国内外以及自身10余年来实践的经验，积极推动相应的前瞻性研究与探讨工作，特别是从成都市经济社会发展的实际状况出发，准确把握其城镇住房发展的阶段性基本特征，并在此基础上，力求使成都市的住房保障制度安排进一步适应本地经济社会发展的实际水平和现阶段城镇居民对住房保障的实际需求。在经济适用住房建设方面，有针对性地不断进行措施的改进、丰富与完善，确立了“以人为本、按需建设”的经济适用住房发展理念。
目前，成都市调整完善经济适用住房建设的主要做法是：
1、确立“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的发展方针。这一方针明确地表明：只要符合条件的申购户不挑不拣，均保证供应。这是成都市委、市政府对老百姓的郑重承诺，表现了政府尽最大努力解决中低收入家庭住房困难的决心和信心。同时，它又是具体的政策规定：其一，严格按照准入标准，规范审核程序；其二，严格控制建设标准，将经济适用住房面积严格控制在满足基本居住需要的合理范围之内；其三，根据符合援助条件家庭的基本住房需求，拟定建设计划，并实行轮候制，保障经济适用住房的充分供给；其四，规范交易行为，建立动态管理机制，遏制利用住房援助政策投资或投机现象的产生；其五，按照建、管、投分离的原则，实行项目业主制，促进经济适用住房建设市场化、管理规范化；其六，按照与经济发展水平、房地产市场发展状况动态适应的原则，实现经济适用住房援助范围确定的科学化。
2、科学而严格地把握经济适用住房运作的各项具体原则。经济适用住房政策体系的构建，是一项政策性、制度性、社会性极强的系统工程，在具体过程中必须确立与遵循一系列相关的原则。这些原则主要是指：公平与效率兼顾原则，既坚持保障公平的基本原则又充分发挥市场配置住房资源的效率作用；有限援助原则，既考虑援助对象的基本居住需要，又考虑财政支付能力和社会的支持力度；售租并举原则，进一步完善经济适用住房的保障模式；动态调整原则等等。
3、丰富经济适用住房分类供应体系，实现其供应方式的多元化。自20__年开始，成都市将拆迁安置房纳入经济适用住房管理，形成了公开发售经济适用住房、集资建房、拆迁安置房组成的较为完备的经济适用住房分类供应体系。多元化的经济适用住房供应方式，不仅对援助对象和供应渠道进行了细分，解决了大量中等偏低收入家庭的住房问题，而且也为政府在公开发售经济适用住房建设中提出“按需建设、保证供应”奠定了基础，且为不同的建设模式及援助方式提供了可能。
4、创新援助方式，切实解决旧城改造中的相关难题。通过多年的实践与理论探索，成都市总结并创新了一系列援助方式。对迫切需要扶持的低收入家庭的住房问题采取以租金补贴的方式来解决，对无力购买经济适用住房的低收入家庭实施梯度援助；此外，在旧城及危旧房屋改造、沙河整治、畅通工程、水环境治理等过程中，对符合租住廉租住房条件又无力购买搬迁房的人群，实行一次性发放5年廉租补贴的政策，从而有效地解决了他们的住房困难问题。
成都市在积极探索、不断总结实践经验基础上，提出“以人为本、按需建设”的经济适用住房发展理念，为当前和今后进一步加强经济适用住房建设，完善和规范经济适用住房的交易与管理，提供了有益的启示。
一是加快经济适用住房建设，规范经济适用住房的交易与管理，要稳步协调推进。成都市在实践中积极探索，不断积累经验，充分考虑到影响经济适用住房建设的方方面面的因素，因地因时制宜，解放思想，着力创新，既尊重本地经济社会发展的现实基础，又遵循住房建设的发展趋势，确立“以人为本、按需建设”的经济适用住房发展理念，严格把握各项具体的运作原则，不断丰富经济适用住房分类供应体系，着力创新住房援助方式，进一步完善廉租住房制度，实现多渠道增加住房供给，提高住房保障能力，符合国家保持房地产市场持续健康发展的政策精神。
经济适用房新政策篇7
一、指导思想、总体要求、基本原则和注意事项
（一）指导思想。以党的十七大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
（二）总体要求。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本完成城市危旧房片区改造任务，逐步改善农民工等其他城市住房困难群体的居住条件。
（三）基本原则。市场机制和政府保障机制相结合，对不同收入家庭实行不同的供应政策；住房保障既要尽可能满足低收入家庭基本居住需要，又要与财政的承受能力相适应，与社会保障整体水平相协调；立足*区的实际情况，统筹规划，分步解决；严格把关，狠抓落实。
（四）注意事项。合理界定城市低收入和最低收入家庭，以家庭作为住房保障对象的基本单位；每一个住房困难家庭只能享受一（次）种住房保障方式（包括配租廉租住房、发放住房租赁补贴、发放购房补贴、购买经济适用住房等）。
二、进一步建立健全城市廉租住房制度
（五）逐步扩大廉租住房制度的保障范围。将廉租住房制度作为解决低收入家庭住房困难的主要途径，将保障对象从低保住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。2007年底前，对符合规定的低保住房困难家庭基本做到应保尽保；2008年底前，将廉租住房制度保障范围从低保住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。2008年底前，对符合规定、申请廉租住房租赁补贴的城市低收入住房困难家庭基本做到应保尽保；2010年底前，对符合规定、申请廉租住房实物配租的城市低保无房困难家庭基本做到应保尽保。
（六）健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行以货币补贴为主，实物配租为辅的保障方式。一是逐步对低保无房家庭及其他特殊住房困难家庭实行实物配租；二是对符合条件的低收入住房困难家庭，发放租赁补贴；三是对购买其它住房的低收入住房困难家庭发放购房补贴；四是对符合条件的低收入住房困难家庭出售经济适用住房。
（七）合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房制度保障的对象为符合有关认定条件及标准的城镇低收入住房困难家庭（详见附件一）。实物配租的廉租房套型建筑面积控制在50m2以内。租赁补贴保障面积标准暂定为人均建筑面积17平方米，不足部分按有关标准发放租赁补贴（详见附件二）；对于自愿放弃实物配租而选择租赁补贴保障方式的，可再上浮20%计发补贴。对购买其他住房的低收入住房困难家庭，发放原有住房和保障标准面积差额部分的购房补贴。
（八）多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。
（九）确保廉租住房保障资金来源。区政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金，设立区财政住房保障发展基金专户。一是区财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部进入财政专户，用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。五是鼓励社会捐赠。财政部门应每年向社会公布廉租住房保障资金的安排使用情况。
区住房保障管理部门每年应向政府提供下年度保障资金需求情况，经政府批准后，由财政部门按照规定负责筹集，并于下年度初将保障资金划转至区财政住房保障发展基金专户。
三、改进和规范经济适用住房制度
（十）合理确定经济适用住房标准。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平确定，建筑面积控制在60平方米左右，向符合条件的城市低收入住房困难家庭供应。
（十一）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房满5年的可以转让，未满5年不得转让。确需转让的，由政府住房保障部门按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。符合上市条件的经济适用住房只能向符合申购经济适用住房条件的低收入住房困难家庭转让，转让价格不得高于届时全市经济适用住房政府指导价，受让的经济使用住房产权性质不变。经济适用住房上市，政府也可优先回购。集体土地上被拆迁户所取得的经济适用住房，在5年后上市时不受此限制。以上规定应在有关合同中予以明确。
（十二）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经区人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由区政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房房源。政府机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
四、逐步改善其他住房困难群体的居住条件
（十三）全力推进和加快危旧房改造步伐。危旧房改造坚持按照“政府主导、规划引领、节约用地、新老政策衔接、结合实际安置”的原则，明确规费减免、规划支持、市政配套、就近安置及资金平衡等扶持政策和保障措施。要充分调动各方面的积极性，统一规划、政策扶持、强化保障、分类改造、依法征收、标准化建设，分步骤实施，分年度完成。2008年全面启动重点危旧房片区改造任务，力争“十一五”期末基本完成全区重点危旧房片区改造任务。
（十四）积极推进旧住宅区综合整治。遵循政府组织、居民参与的原则，积极对旧住宅区进行房屋维修养护、配套设施完善、环境综合整治和建筑节能改造。开展综合整治的旧住宅区，所在街道、社区必须加强组织、强化协作，必须先行对整治范围内违章建筑进行拆除，并制定和落实好小区长效管理机制。
（十五）着力改善农民工居住条件。区政府和有关部门要加大规划、土地、税收等政策支持力度，积极引导开发园区、工业园区、大型企业等农民工集中的单位制定好农民工住房建设长远和中短期规划，统筹考虑并安排好本区域、本单位农民工居住问题，向农民工提供符合基本卫生条件和安全条件的居住场所。各开发区、工业园区组织集中建设的农民工宿舍，应按照不高于廉租住房租金的标准收取房租。享受政府优惠政策集中建设的农民工租赁住房，只能面向农民工出租，不得向农民工以外对象出租和按商品房出售，不得改变使用用途。同时，有计划地建设一批城市保洁员公寓，享受农民工住房有关优惠政策，并按照廉租住房有关规定进行管理。
五、落实和完善住房保障规划及配套政策
（十六）编制并认真实施我区住房保障规划和年度计划，设立城市住房保障发展基金。根据上级有关要求和我区住房调查成果，会同区相关部门编制我区住房保障规划，向社会公布并报区政府备案。明确“十一五”后三年低收入住房困难家庭的保障方式、建设规模、项目布局、相关政策及实施步骤，于2007年底前向社会公布。抓紧设立并充实城市住房保障发展基金，此基金实行专户管理、财政监督，专项用于住房保障工作。
（十七）落实解决城市低收入家庭住房困难的优惠政策和建房用地。一是廉租住房和经济适用住房建设、危旧房改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。三是对廉租住房和经济适用住房建设用地，要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，享受公益性捐赠税收扣除等有关优惠政策。五是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、危旧房改造、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持；六是按照“政府主导、社区牵头、政策扶持、综合治理”原则，加强制度化建设，对已建成的经济适用住房小区管理，探索体制创新、机制创新，动员社会各方面积极因素形成合力，争创和谐共赢的文明小区。
六、切实加强对住房保障工作的组织领导
（十八）成立工作机构，建立住房保障工作网络。成立“*区住房保障工作领导小组”，*区住房制度改革办公室增挂“*区住房保障办公室”牌子，核定行政编制，其经费纳入区财政预算。
健全廉租住房制度和经济适用住房制度中的申请、审核和公示办法，确保在2008年底前全面建立低收入住房困难家庭住房档案；建立全方位的住房保障工作网络，建立各街道、社区联络员制度；严格开展申请人家庭收入、住房状况的调查审核，确保住房保障准入审查公开、公平、诚信、透明。建立健全保障性住房申请者轮候制度，引入社区评议、媒体公示制度；健全退出机制。要严肃纪律，坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策得以公开、公平、公正实施。
经济适用房新政策篇8
一、经济适用房所存在的问题
经济适用房虽然起到了巨大的成效，但是它与商品房巨大的价格差，惊人的利润使得相当多的一部分人铤而走险运用各种方法得到经济适用房。而且住房市场本身就是供大于求，这种情况更是加剧了矛盾。关于经济适用房的各种负面新闻比比比皆是，它本身的正面作用已远远小于其负面作用。经济房不经济已成为事实。
（一）经济适用房政策滋长了寻租腐败
在市场经济中供给决定价格，当供小于求，进入卖房市场的话，高价格是必然的。而经济适用房却是在卖方市场的时候所提供的廉价住宅，高额的利润差则必然会造成寻租腐败。经济适用房济适用房的寻租行为并不是简单地将一部分利润从房地产商处以及部分购房者手中转移到相关政府官员的私囊中。寻租给社会造成的危害和影响是巨大。它使得经济适用房变的既不经济有不适用，广大的中低收入者仍然没有获得房屋，激化社会的仇富心理，对于我国构建和谐社会极为不利。
（二）经济适用房适用范围划分不明确
应为我国现在的个人信用，个人资产调查机制还不健全，无法准确计算每个家庭真实的年收入，所以无法明确划分家庭的高中低收入。这就给了许多不法分子以可乘之机，许多高收入家庭伪造自己的家庭年收入，获得经济适用房。而那些真正符合标准的家庭却被排除在外。
（三）经济适用房位置偏远、配套设施不完善
经济适用房是一种政策性商业住宅，本身带有浓郁的福利色彩，按照国家规定，开发的房地产商职能从中得到3%的利润，因此它的选址都不会再市中心等黄金地段，而是在临近郊区的或环境的地方，这些地方往往地价非常便宜。并且相对的配套措施也非常差。更重要的是居住的往往中低收入，他们没有能力够买汽车等交通工具。往往是住在西边工作在东边，给他们平常的日常生活造成很大的麻烦。
(四)无形形成住房等级分化，造成购买者的心理压力
经济适用房打的旗号是为了保护中低收入的家庭，够买此类用房的都是生活在社会中的中下层家庭，容易形成新的穷人区，造成居民的心理压力，形成一种羞辱效应，而造成一系列社会和环境问题，导致社会阶层在空间上的分化与隔离，不利于社会和谐共处，同时也不利于小区治安、文化的发展。
二、从公共管理视角解读经济适用房政策问题的原因分析
（一）政策定位不准
房价近几年持续走高，政府为抑制房价强推经济适用房，要求经济适用房占住房市场总体地位，但是各地政府的财政收入大多来源于土地出让金。经济适用房又要求免交土地出让金。庞大的中低收入人群使得的地方方政府无力支撑，从而对经济适用房也会采取抵制心理，把房屋建造在偏远地区且配套措施也相对很不完善。
（二）经济适用房的负面效应
公共选择理论认为，政府也是“经济人”，同样追求利润最大化。当政府认为经适用房损害了它的利益时必然会对其抵制或者当个别官员看到了其中巨大的利润的候，为了谋求利润最大化也会不顾国家政府的利益，以身涉法。经济适用房是违背了市场的供求关系，免受土地出让金。房价也压得很低，对地方政府的财政收入造成很大伤害。这就可以解释为什么经济适用房的为之偏僻，建造不合理建筑质量不好。即使地方政府没有对其采取消极甚至抵制态度，个别官员也会看到其中的有利可图运用权力来谋取私利。就可以解释为什么有那么多高收入者住进经济适用房，而那些真正需要的却得不到。规范经济适用住房建设和管理的思考。
三、三规范经济适用住房建设和管理的思考
（一）进一步完善经济适用房的相关标准
完善家庭收入的划分标准；政府应，建议尽快制定划分高、中、低收入家庭的具体办法。并配套相应的惩处机制，对假报个人财产的要采取严厉惩罚。对已经入住得家庭也可采取抽查制度，调查是否有弄虚作假的。只有完善个人财产制度，才能保证公平。利于社会的发展。
（二）完善政府退出机制
现在的经济适用房都是只有一次购买性，只要购买了就不能再买卖。但是购买者的收入水平是不停变动的，也许在几年以后他的要求就不符合规定了，同时在市场上又会出现一批新的中低收入者。因此政府就要完善退出机制，不要只是卖掉房子以后就采取不管不问的态度，要适时调查已售出的房屋，不符合规定的让其退还，让给下一批中低收入者。这样可以减轻经济适用房紧张的情况，也可以节约地方政府的资金。
（三）政府要完善对自身和开发商的监督管理，增强透明度
经济适用房的开发过程就是政府监管和开发商追逐利益的博弈过程。因为销售权掌握在开发商手里，他可通过暗箱操作摇号等手段获取灰色收入，从而变相提高房价。政府本身则拥有适用房土地批租的权利，开放商为了获取土地的出让权。必定会高额贿赂相关官员，造成的成本以后会转嫁的适用房上。政府这一权利极易造成寻租腐败现象。要对经济适用房开发商进行约束，凡是获得国家优惠的开发商，必须置于公众舆论的监督之下、必须坚持“公开、公正、公平”的原则。他应当公布建造成本，甚至公布购买者身份等等。在无法确定个人收入的现实情况下，至少可以限制人们购买两套以上经济适用房，如政府规定，凡购买两套以上经济适用房的人将会受到没收的处罚等等。有了弥补政策漏洞的补充规定，经济适用房的建设就可以健康进行了。同时政府官员的招标活动也必须是公开、透明的。每一部详细步骤都应该向社会公布。使之处于社会的监督之下。
（四）政府要建立廉租房政策
经济适用房新政策篇9
5月11日，北京市国土房管局正式公布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。通知规定：购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。住满5年的，出售时须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。新政策将于2004年5月20日起执行。
昨天（5月11日），北京市国土房管局正式公布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。通知规定：购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。
房管局的工作人员介绍说，该通知主要是为了防止市场上对经济适用房的价格进行炒作而出台的。通知对经济适用住房再上市政策进行了调整。
通知规定，购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。
而购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。新政策将于2004年5月20日起执行。
经济适用房新政策篇10
一、科学评估“中低收入家庭”经济状况，正确引导住房消费需求的有效增长
经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的，这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。
从理论上说，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资，以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值；现期收入应指家庭所有成员的工资收入（第一、二职业收入）和其他工资外收入（如社会保障津贴等）。因此，要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。
但是，从实践来看，由于目前我国尚未建立个人收入申报制度，这使得政府难以准确核实家庭的真实收入，从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。我们目前认定是否为“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的有关政策，各地对中低收入标准因地区经济水平而定。一般来说，家庭收入在社会平均值70%以下属低收入家庭；家庭收入在社会平均值70%-120%之间属中等收入家庭；家庭收入在社会平均值120%以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的，从理论上分析，也是合理的。但是，从实际操作看，由于缺少对家庭收入核定的有效手段，由于随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这使得对中低收入家庭的界定困难重重。目前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准，因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房，而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房，然后出租或在二级市场上出售，从而加深了贫富差别。
当然，科学评估“中低收入家庭”涉及到整个社会分配制度的运作、监控机制，要完善这些机制在短期是难以实现的。但是，尽管如此，我们还是应该创造条件，积极向这个方向努力，力求逐步准确、科学地对“中低收入家庭”进行评估，以完善住房市场流通体制，提升住宅产业发展的整体效益水平。一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理，切实保障中低收入家庭的利益。二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制，改变中、低收入一勺烩的局面，提高政府住房政策的针对性。严格控制经济适用住房的标准，使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补贴的享受主体。经济适用住房的标准应包括区位、套面积、建筑层高、建筑物间距、小区绿化、配套设施和总价等多方面，应做到既适用又经济。值得一提的是，经济适用住房的标准也应该是一个动态指标。随着经济发展总水平和人居条件的普遍提高，经济适用住房的比例应逐步减小，而标准则可以作相应的上调。三是积极引导居民树立正确的消费观念，提倡有能力的居民应从市场上去实现“各尽所能，各居其屋”，而不是依赖经济适用性房来解决住房问题。国外成功经验亦表明，住房问题的解决不可能一蹴而就。因此，政策补贴作为一种稀缺资源，只能用在最需要发挥效用的地方。在我国目前中央与地方财政均十分有限的情况下，有必要建立起效率优先兼顾公平的各类收入阶层消费需求的分流机制。当前，比较恰当的办法是让市场去细分。市场细分的基点在于居民的实际购买力、各类收入阶层通过权衡自身支付能力、消费偏好来选择购房还是租房，是进入经济适用住房还是一般商品房消费领域。
二、严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，达到解决中低收入家庭居住问题的目的
与完全意义上的商品房相比，经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异，具有特殊性，具体表现为：(1)价格残缺。经济适用房的土地由行政划拨，不存在缴纳土地出让金，土地的级差收益无法在价格中体现。(2)价格实行政府指导价。这种价格对市场供求关系的变动缺乏弹性，同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制。为控制在不超过3%的利润率，这种利润率没有通过市场竞争而形成。(3)政府对经济适用房的消费对象有一定的限定，因而其价格只存在于局部市场。
目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。另据中国社会调查事务所对北京、上海、重庆、武汉、广州五市居民进行的一项调查显示，有60%左右的人认为，目前经济适用房的价格太高；有15.24%的人认为可以考虑；认为可以接受的仅占24.65%。
分析造成经济适用住房价格偏高的原因，主要表现在以下几方面：一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免，其中，目前拆迁安置补偿费在地价款中占的比重最大，这直接增加了经济适用住房的建造成本。二是公建配套设施建设费用较高，加大了经济适用住房的建设成本。三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中，并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处，把政府要求减免的费用仍然打入成本，或加收不合理费用，从中赚取规定外的利润。四是由于目前对经济适用住房的认购对象还缺乏严格的界定，加之审核确认制度不健全不规范，一些高收入者为了投资增值之目的，通过各种关系购买经济适用住房，也抬高了经济适用住房的价格。
经济适用住房是以经济为前提的，因此其合理的价格定位尤为关键。而在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。为此，在对经济适用住房的价格管理方面，笔者认为，首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例，严格规范价格构成，这是促进我国住房建设加快发展的重要保证。目前，应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定来规范经济适用住房的价格构成，明确经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延，划定哪些费用应当计入成本，哪些不合理的费用应取消。可考虑削减或免去以下费用：大市政或小区内公建配套建设费、减半或免收一些行政事业性收费。
其次，经济适用房指导价格的制定应遵循价格形成规律，各类经济适用房价格也应有差异，避免“一刀切”。国家指导价格的制定应充分体现价值规律和供求规律的作用，综合各地区经济发展水平、居民收入水平、房地产发展水平等方面因素，体现“物有所值”。具体而言，各地区、各类型经济适用房价的差别应包括地区、地段、结构、标准、质量、朝向的差别等等，以避免市场价差关系引发的混乱及形成新的空置和分配不公。
最后，应强化价格审核制度，建立经济适用住房成本约束机制，严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名，低价获得土地，高价销售房子，赚取额外利润。
三、适度地确定经济适用住房的建设规模，提高城市发展的动态社会效益
经济适用住房建设是一项长期工作，即使是经济发达国家，仍存在建设经济适用住房的问题。建设经济适用住房在其政府公屋住房政策中，仍是不可或缺的重要部分。我国是发展中国家，建设经济适用住房将是一项长期的任务。因此，经济适用住房的开发建设决不能有短期行为，应以市场为导向，以有效需求为基础，合理确定开发建设规模和建造标准。当然，以长远发展的眼光来审视，大规模地修建低标准的经济适用房可能会引发新一轮的人居环境恶化和旧城改造危机，给未来的城市再开发带来巨额的经济成本与社会代价。此外，全国目前尚有积压商品房超过1亿平方米，已经严重影响了住宅商品的再生产过程。因此，在确定经济适用房建设规模时，应认真研究各地市场需求状况，要与本地区房价收入比高低、住房补贴水平、居民住房供应关系状况及住房二级市场发育水平等因素统筹考虑，以保障需求为宗旨，合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例。具体来说，可采取如下策略。
首先，在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前，低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。在城市、市场化程度已很高的城市，应减少或不进行经济适用房的开发建设，而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售。而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市，则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例。
其次，经济适用住房应该以销定产。经济适用住房属于商品房，不实行实物福利分配，而实行货币分配和商品交换，其生产和建设必须符合商品经济的规律。虽说经济适用住房建设的指导思想就是为了降低成本，使其价格与中低收入家庭的承受能力相适应，使中低收入家庭能够买得起，但实际的房价仍可能超出中低收入家庭的承受能力；虽说住房消费者的支付和承受能力不等于一次性地现金支付能力，还包括住房消费信贷的承受和支付能力，但它除了消费者要有稳定的职业和收入外，还要有获得和利用住房消费信贷的意愿。同时，经济适用住房作为商品，必然面临消费者的评价和选择。消费者对住房的评价是多方面的，包括居住性、耐久性、安全性、适用性、便利性、舒适性和经济性等的评价以及现实需求。消费者上述的种种因素，必然影响其对经济适用住房的购买需求。如果不考虑这些因素，想当然地进行经济适用住房的计划和组织建设，势必造成生产与销售脱节和新建商品房的积压。因此，经济适用住房的生产也应该以销售为基础，实行以销定产。经济适用住房的特性以及其销售对象的确定性，使其已销定产具有客观确定性和存在现实可行性。经济适用住房已销定产除了进行市场预测，依据市场预测安排计划和组织生产外，主要的具体办法是实行预约、预定、预购和预售，即在经济适用住房建设正式立项以前，先依据环境和条件进行成本、价格匡算和实行预约，依据开发建设企业和住房消费者的预约而立项。在正式立项以后实行预定，依据预定而进行规划和设计。在完成规划和设计，并进入开发和建设后进行预购和预售。经济适用住房建设的预约、预定、预购和预售，实际上是程序化和系统化的住房商品信用贸易方式，用这种方式可以使经济适用住房的产销直接衔接起来。
第三，经济适用房的发展在一定程度上可以减少增量住宅形成新的空置房，但也可能对原有空置房的销售构成冲击。因此，为减少空置房地产资产的存量积压损失、促进消化空置商品房纳入经济适用房体系，应把经济适用房与房地产二、三级市场结合，即开设经济适用房与可售公房置换业务。经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换，采取平进平出的原则，以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估，双方价格确认后补差置换，在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售。如此可扩大经济适用房配售的受益面，业务空间也将更为广阔。
第四，在现阶段，应实行“补人头”和“补砖头”并举的政策。发放住房补贴俗称“补人头”，免土地出让金和规费减半的经济适用住房俗称为“补砖头”。尽管“补人头”做法更符合住房货币化发展的要求，但目前或者相当长的一段时间里，不少企业和单位还发不出住房补贴，即无法实现“补人头”，政府用发展经济适用住房的办法“补砖头”，也是十分必要的。当然，“补人头”是优于“补砖头”的一种政策选择。因为，其一，能够避免对住房市场的直接干预；其二，财政补贴的作用直接到达需要补贴的人员，并全部转化为消费者的福利满足，而不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者所占有；其三，政府不需要付出巨额的监督成本，提高了政府的市场调控效率；其四，能充分地鼓励居民自置住房。因此，应创造条件在一些地区的一些单位率先对自愿购房的中等偏低收入家庭采用更为有效的现金补贴方式，鼓励他们从市场上解决居住问题。总之，作为一项社会再分配政策工具，各地在实施经济适用住房政策时，应因地制宜，量力而行。
四、合理调整经济适用住房建设中的政府职能，充分运用市场机制调节住房供求关系
解决向中低收入家庭的住房供应，让中低收入家庭有房可买问题，是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前，在一些城市，符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮候几年才能买到住房，这既反映了近几年我国较成功地启动了个人住房消费，也反映出这些地方房地产开发的结构性问题。同时，由于在经济适用住房的开发中，国家过分强调“三个到位”（计划、政策、管理三到位），更由于地方政府对开发管理过严，一些中小城市不论区位、地段及成本差异均较大，限价过死，不能形成动态需求增长的市场开发模式。因此，需要对此进行改革，合理调整政府职能，充分运用市场机制调节经济适用住房的开发模式和供求关系。
一是政府应给予一定的政策倾斜，使房地产开发商能变政策行为为企业行为，自愿参与经济适用住房的开发建设。因为经济适用住房保持微利价格的特征，在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性，为此，政府应建立稳定的经济适用房土地供应渠道，在税费、融资等方面提供相应的优惠政策，并确保优惠政策到位，简化手续，减少环节，以提高开放商参与的积极性，保证开发商可以利用自有资金和优惠的银行贷款自愿参与经济适用房的开发建设。
二是地方政府应尽快建立和完善房改金融业务的方针和政策，调动各个商业银行的积极性，让商业银行积极为经济适用住房开发建设贷款。尽管房改金融业务属于政策性业务，但是这项业务的开展必须与市场经济体制下商业银行运作的模式相一致。凡是具有承办房改金融业务能力的商业银行，地方政府应为他们承办房改金融业务提供条件，让他们积极参与，只有这样才能调动各个商业银行为经济适用住房开发建设贷款的积极性。同时，应制定对各个商业银行的监督措施。作为承诺贷款的商业银行来说，经济适用住房开发建设的贷款属于指导性计划，贷与不贷由商业银行自行决定。在对经济适用住房开发建设项目承诺贷款之前，应对承建单位的资质、资金、信誉、项目、销售前景进行综合性的全方位的调查，然后确定贷与不贷。一旦确定并做出承诺，就必须要保证贷款的及时足额到位。如果做出承诺，但是贷款却迟迟不能到位，地方政府应把存入该行的房改资金全部转出，人民银行应按照商业银行法的有关规定给予一定的行政和经济处罚。各有关部门还应对经济适用住房贷款的用项进行监控，确保经济适用住房开发建设贷款的专用性。对于那些打着经济适用住房建设贷款的招牌进行贷款，一旦贷款到位后用于它项的，商业银行应强制收回贷款，地方政府应取消该单位承建经济适用住房开发建设的资格。
三是政府应有效运作住房金融，提高居民的支付能力，形成与供给相适应的有效需求，解决房改与住房发展的燃眉之急。在完善住宅销售金融服务体系方面，各银行办理的公积金贷款、按揭贷款，无论在宣传上还是在简化贷款手续提高办事效率上，都在不断加强力度。但要真正调动广大中低收入者的购房热情，进一步有针对性地完善经济适用房配售过程中的金融服务体系，是必不可少的有效途径。而完善经济适用房配售金融服务体系的内涵，是指消费者购房贷款的全过程，即从提出贷款申请及贷款合同的签订、房产权的登记或抵押、贷款担保到司法公正、放款及还款等。这一过程各个环节的简捷、流畅可以带给消费者更多的便利。目前，在提高配售的金融服务效率方面，还应该更多地努力。此外，从国外的经验来看，凡面向解决中低收入住房问题时，为了减少银行的投资风险，均由政府出面担保，由银行进行较长期购房抵押贷款，这样既提高了居民的购买能力，又加快了中低收入者住房问题的解决。可借鉴国外的经验，由政府出面成立担保公司，给中低收入家庭购买经济适用住房进行第三者担保，使银行免除后顾之忧，加大信贷力度，解决居民的住房问题。
此外，政府还应严格控制土地供应总量，统筹考虑城市的住房政策、住房改革、住房资金、住房建设、住房分配、住房市场和监督制约机制等问题，并建立相应的法律体系。
总之，政府职能部门的主要责任应该是搞好服务，加强监管力度，促使开发企业发挥技术优势、规模优势、竞争优势、降低开发成本，提高开发质量，在满足社会住房消费需求的基础上，增强企业的内部收益，上缴更多的税收，最终达到既增强企业开发实力又提升住房开发国家收益水平的根本目的。只有这样，才能在住房建设开发领域完善社会主义市场经济体制，促使住宅产业的可持续发展，成为国家经济建设中源源不断、最稳定、最有活力的经济增长点。
【参考文献】
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