土地利用总体规划实施评估篇1
一、土地利用总体规划评估的思路
市级土地利用总体规划以2005年为规划基期年，以2010年为近期目标年，2020年为规划目标年，规划期限为2006年至2020年，但由于规划数据库建库基础数据采用2009年第二次全国土地调查数据，各类土地开发利用与管理活动均以规划数据库作为实施依据，因此，土地利用总体规划评估以土地规划数据库为基础，采用空间数据与属性数据分析相结合、定性和定量分析相结合的方法，对规划重大背景变化、土地利用现状及变化情况、规划修改、预审及报批等实施情况、重点项目实施情况、建设用地节约集约利用执行情况、规划保障措施落实情况、规划实施前景进行评估。通过全方位评估规划的实施成效及问题，形成评估结论，为下一步开展规划修改提供理论依据。
二、汕尾市土地利用总体规划评估实证研究
随着《国土资源部办公厅关于规范土地利用总体规划评估修改试点工作的通知》（国土资厅发〔2011〕41号）的下发，汕尾市被确定为国土资源部土地规划定期评估和适时修改试点，率先开展规划评估修改相关工作，本文结合深圳市、汕尾市两市共同建设深汕特别合作区的重大背景变化，以及经济社会发展形势对建设用地的需求，以汕尾市行政辖区范围内的全部土地为评估范围，以2010～2011年为评估期限评估汕尾市土地利用总体规划，文中数据全部采用汕尾市国土资源局网上公告的数据。
（一）区域概况与规划编制情况
汕尾市位于广东省东南沿海地区，北纬20°27′～23°28′和东经114°54′～116°13′之间，东邻揭阳市，与惠来县交界；西连惠州市，与惠东县接壤；北接河源市，和紫金县相连；南濒南海，与香港隔海相望。汕尾市现辖汕尾市城区、海丰县（含合作区）、陆河县、红海湾经济开发区、星都经济开发区、华侨管理区、代管陆丰市，土地总面积约4862平方公里，总人口约330多万人。
汕尾市土地利用总体规划于2008年开始编制，2011年1月14日经广东省人民政府批准实施。规划期限为2006年至2020年。土地利用基础数据采用2005年汕尾市土地变更调查数据，规划底图及规划数据库建库基础数据采用2009年第二次全国土地调查数据。
（二）规划重大背景变化
为进一步贯彻落实科学发展观，规划批准实施后，深圳市和汕尾市共同建设深汕特别合作区，位于汕尾市海丰县鹅埠镇、小漠镇、赤石镇和鲘门镇，既是创新区域合作模式、促进区域协调发展的重要举措，又是落实《广东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中“联动融合，构建区域协调发展新格局”战略的具体体现。深汕特别合作区的建设，将改变汕尾市产业发展格局，对建设用地的需求将大大增加。
（三）规划实施情况
1.土地利用现状及变化情况
汕尾市2009年农用地面积约为4126平方公里，占土地总面积的84.85%，建设用地面积约为409平方公里，占土地总面积的8.42%，未利用地面积约为327平方公里，占土地总面积的6.73%。
汕尾市2011年农用地面积约为4129平方公里（其中耕地保有量面积约为1078平方公里），占土地总面积的84.94%，建设用地面积约为414平方公里，占土地总面积的8.50%，未利用地面积约为319平方公里，占土地总面积的6.56%。
由上述可知，2010～2011年间，全市的土地利用结构发生了变化，其中农用地增加了3平方公里，建设用地增加了5平方公里，其他土地减少了8平方公里，社会经济快速增长，建设用地需求不断增加。
2.规划修改、预审及报批等实施情况
统计汕尾市规划修改、预审和报批用地情况，截止2011年底，汕尾市行政辖区内没有开展规划修改和用地预审项目，用地报批均在规划建设用地范围内，实施情况良好。
3.重点项目实施情况
规划实施期间，汕尾市严格按照现行规划加快推进能源、交通、水利和工业等重点建设项目的实施和建设，促进区域投资发展条件的提升和经济社会发展总量的增长。由于近年广东省推进粤东地区快速发展政策，加快珠江三角洲的产业和劳动力转移，汕尾市经济社会发展速度加快，特别是交通能源项目、深汕特别合作区及各类开发区的建设，建设用地需求非常大，今后几年建设用地供需矛盾将更为突出。
4.建设用地节约集约利用执行情况
根据汕尾市土地利用情况，参照《建设用地节约集约利用评价规程（tDt1018～2008）》及国土资源节约集约模范县考核工作相关指标，结合土地节约集约利用的内涵，从建设用地利用程度、建设用地投入强度、建设用地利用效益三个方面选取建设用地节约集约评价指标，构建评价指标体系如下表所示。
通过汕尾市2011年与目标年2020年各项集约利用评价指标的对比，汕尾市建设用地节约集约利用水平有一定提升空间，全市建设用地利用强度较高，达到了规划2020年的节约集约利用目标；建设用地投入强度远低于规划到2020年的节约集约利用目标；建设用地利用效益对比规划到2020年的目标仍有较大的差距。
5.规划保障措施落实情况
在汕尾市土地利用总体规划实施期间，进一步增强了土地规划的整体控制作用，健全完善了规划实施管理机制，但还需进一步加强措施，例如推动土地整治专项规划的编制与实施，建立土地规划定期评估修改机制等。
（四）规划实施前景分析
1.约束性指标执行情况
汕尾市土地利用总体规划中2020年全市建设用地目标为554平方公里，耕地保有量目标为1008平方公里，基本农田目标为878平方公里。汕尾市2011年建设用地面积约为414平方公里，耕地保有量面积约为1078平方公里，基本农田未被建设项目占用，对比2020年目标，全市建设用地不突破目标，耕地保有量和基本农田均实施良好。
2.规划建设用地剩余空间分析
根据汕尾市土地利用总体规划安排的新增建设用地规模减去已使用规划建设用地规模，以及考虑到汕尾市各个县区经济社会发展对建设用地的需求，得出汕尾市可调整至深汕特别合作区的规划建设用地剩余空间有5平方公里，规划城乡建设用地剩余空间有3平方公里，全部在汕尾市城区，其他县市区剩余空间仅能满足各自辖区内的用地需求。
（五）规划修改的必要性
经评估，在深汕合作区及广东省支持粤东西北地级市城区扩容提质的背景下，汕尾市经济社会将迎来快速发展的机遇，城乡格局将面临重大调整，结合汕尾市发展战略变化、基本农田布局制约城乡发展、城乡用地发展方向变化、中心城区内部分区域功能定位变化、重点项目与重大工程变化等五方面因素，修改汕尾市土地利用总体规划具有必要性和紧迫性。
（六）评估结论
规划实施以来，强化了土地用途管制制度、优化了土地利用结构和布局、规范了土地开发秩序、提高了地方“依规划管地、依规划用地”的意识，在落实最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度、保障重点建设项目民生工程用地需求、保护和改善土地生态环境等方面起到重要作用。由于深汕特别合作区是土地利用总体规划基本编制完成后才提出建设的，规划未预见到深汕特别合作区建设对全市城乡发展布局的影响，需要对汕尾市域内的建设用地规模、布局、建设用地扩展边界和部分基本农田、耕地保有量布局进行调整修改。
三、结语
目前全国各地级市、县已开展土地利用总体规划评估修改工作，随着《国土资源部办公厅关于印发土地利用总体规划中期评估工作方案的通知》（国土资厅发〔2013〕25号）的下发，省国土资源厅也陆续出台《广东省土地利用总体规划评估修订工作方案》、《土地利用总体规划评估修订技术指南》（征求意见稿）等相关技术文件，其评估思路和技术方法越来越完善，在实践中仍有很多值得研究的地方。本次研究成果以市级土地利用总体规划评估为重点，为目前开展土地利用总体规划评估修订提供新的方法与模式参考。
参考文献：
杨旺彬.市级土地利用总体规划实施中心城区用地布局评估研究——以崇左市为例.大众科技.2014（16）.
刘慧颖.县级土地利用总体规划实施评估研究——以鄂尔多斯市东胜区为例.西部资源.2013（01）.
汕尾市人民政府.广东省汕尾市土地利用总体规划（2006～2020年）评估报告（听证简本）.2012.
土地利用总体规划实施评估篇2
关键词：土地规划GiS评估修改
中图分类号：tp3文献标识码：a文章编号：1672-3791（2012）12（a）-0009-02
土地利用总体规划作为统筹土地管理和城乡各类、各业用地的纲领性文件，是调控经济社会发展的重要手段，是实施土地用途管制的重要依据。就规划属性而言，土地利用总体规划是一项复杂性、综合性强的决策，其实施也有一个较长的时间过程。为使土地规划适应宏观经济形势变化，充分发挥土地规划的统筹管理作用，在土地规划定期评估的基础上进行滚动修改，把静态的土地规划编制与动态的实施管理相结合，保持规划的现势性与合理性。
1土地利用总体规划评估修改的主要任务
土地作为经济社会发展的基础物质载体和最重要的生产要素，是国家宝贵而又必须宏观调控的资源。近年来成都市经济发展持续保持强劲态势，特别是随着西部大开发进一步深入推进，《成渝经济区区域规划》实施、天府新区启动建设，一批事关全局的重点项目加快建设，对土地资源的需求日益增加。而土地利用总体规划在编制时具有各种不确定因素，在规划实施过程中同样会遇到各种不确定情况。开展土地总体规划定期评估和适时修改工作，能更好地统筹土地利用与经济社会发展的关系，合理调控各类用地数量和时序、结构和布局，为经济社会发展提供强有力的用地保障。
土地利用总体规划评估修改的主要任务是。
（1）全面摸清家底，包括各类用地的数量、质量和分布。（2）在规划实施过程中，通过对规划目标、效益、空间布局、实施措施等情况进行客观评估，对规划的适宜性进行科学判断。（3）根据评估结论，对不需修改的规划，提出继续实施好规划的建议和措施；对需修改的规划，开展规划的局部修改工作。对于规划的评估重点有三方面：一是通过空间识别，理解和分析判断规划的战略意图；二是从整体上分析建设用地扩展和耕地保护的协调问题；三是在区域分析上分析城镇和重点地区的建设用地扩展、耕地的增减空间变化和规划执行情况。
2新技术在规划评估修改工作中的应用
数据是规划评估修改工作的核心和基础，在工作过程中，我们期望的是随时可以调阅各类相关数据，包括土地规划数据、土地利用现状数据、土地开发整理数据等的支持；另一方面依赖先进的网络技术和信息化技术支持规划评估修改。有了数据，还需将其按照一定的标准和规范有序地组织起来，便于对其进行调阅和查询。同时，如何从庞大的数据中获取感兴趣的信息也非常关键，因而数据的统计、输出，甚至进行更高级的叠加分析就显得尤为重要。例如：我们关心的规划实施的情况，就需要我们将现状数据和规划数据进行对比、分析和提取等操作以获取有用信息。为此，首先要在市和各区县之间建立专网连接，保证信息传递通常，同时也确保数据保密和安全；其次，要使用大型关系数据库对规划修编必须的各类空间数据进行存储和管理，数据统一存放在市局的数据库服务器上，市和区（县）两个层次都在同一套规划数据上开展规划评估和修改工作，使用同一套现状数据进行对比分析，以保证数据的一致性；借助GiS软件平台实现空间数据的可视化，对其进行操作、处理，实现数据的修改、保存提取和输出等。
3土地利用总体规划评估修改管理系统的设计
土地利用总体规划评估修改管理系统的设计思路是以internet/intranet为基础，oracle+arcGiS为基础数据库和空间数据管理工具的软件平台，从而设计实现具有较强实用性的土地利用规划评估修改管理系统。
3.1体系结构建设
系统采用C/S（客户端/服务器）的三层体系结构，包括数据层、中间层和应用层。其中：数据层采用大型关系数据库管理系统实现对整个系统数据的管理。系统数据库在逻辑上分成空间数据库和属性数据库，前者存储地理空间数据，实现不同行政区域数据的无缝拼接，由中间层的空间数据引擎协同管理；后者存储属性和管理数据。二者之间通过地理定位编码相互关联；中间层采用空间数据引擎协同管理空间数据库；应用层为用户直接接触的部分，根据不同的用户需要，将应用层分成两个部分：系统用户端和部门用户端。
3.2主要功能设计
系统按模块化结构设计，划分为基础数据处理模块、规划辅助编制模块、规划成果管理模块、规划实施管理模块、专题分析模块、系统维护模块等6个功能模块。一方面各模块在功能上相互独立；另一方面，各模块又通过数据共享、功能调用、界面集成而紧密相联，如图1。
（1）基础数据处理功能。
实现基本的数据处理功能，包括基本图形操作、数据输入、数据编辑、数据输出、数据交换、对上级系统的数据上报和更新、专题图制作、业务统计报表制作等。
（2）规划修编功能。
实现规划方案拟定、方案比较及成果输出等规划辅助编制功能。
（3）规划成果管理功能。
包括规划基期土地利用现状图和各年度土地利用现状图的调阅、查询和统计；总体规划图、专题图、专项规划图的存档；总体规划图、专题图、专项规划图按项目、土地用途等的查阅、统计；总体规划图、专题图、专项规划图按任意区域、任意比例尺输出；总体规划图、专题图、专项规划图基于图层的调整、修改等。
（4）规划实施管理功能。
主要包括：土地利用年度计划管理，辅助编制供上报审批的土地利用年度计划建议、土地利用年度计划实施方案、核算管理计划使用情况并自动生成相关台帐。
规划实施期间，一方面要对建设项目用地预审进行管理，确保新项目符合规划；另一方面要对土地开发整理项目进行管理，将项目相关信息录入系统，综合管理。
（5）专题分析功能。
主要包括提供计划执行情况分析、规划实施情况分析和土地利用情况分析等工具，为决策支持提供数据支撑。
（6）系统维护功能。
本系统具有用户管理、角色管理、系统设置、数据维护和日志管理等功能。
3.3数据库设计
（1）数据库框架设计。
数据库包含图形、属性、文档等多种格式数据，属性数据用关系数据库存储和管理，图形数据通过空间数据引擎存放到关系数据库中，文档数据（文字、影像、图形资料等）以长二进制数据格式存放在关系数据库中，或者以文件形式存放。
系统数据库内容包括基础地理信息、土地利用规划基期信息、土地利用规划信息、土地规划实施信息以及管理数据。其中基础地理信息库反映了城市地理环境（自然环境和人工环境）的现状，是本系统各模块共同需要的基础数据；土地利用规划基期信息库包括土地利用现状（基期）图、土地用途分类图和环境要素图等；土地利用规划信息库包括土地利用规划指标、土地利用总体规划图、土地用途分区图、基本农田保护区图、土地整理开发规划图等；土地规划实施信息库包括土地利用年度计划、实施方案和计划台帐等。管理数据包括一些图片、图像、声音和影像数据，要理解、利用和查询、统计、分析这些数据，就必须对其进行描述和解释。这种对数据进行描述和解释的数据就是关于数据的数据被称为元数据，它描述了有关数据的结构、内容、码、索引等内容。
（2）数据存储设计。
土地利用总体规划修编管理信息系统数据库包含图形、属性、文档等多种格式数据，属性数据用关系数据库存储和管理，图形数据通过空间数据引擎存放到关系数据库中，文档数据（文字、影像、图形资料等）以长二进制数据格式存放在关系数据库中，或者以文件形式存放。在所有数据库中，还有一个非常重要的数据库是元数据库，元数据主要采用XmL来描述。
3.4系统安全性设计
管理信息系统必须将准确、可靠和安全放在第一位。为了保护数据，本系统从硬件环境、软件环境、程序设计和组织管理制度四个方面综合考虑其安全保密性。
对于硬件系统和软件系统，已经有非常成熟的商业产品，这里不再赘述。仅讨论在程序设计中如何提高系统的安全性。（1）系统的数据库操作需要充分利用数据库的事务提交和回滚机制，确保业务处理的完整性和一致性。（2）系统的数据结构应充分利用存储空间，在不同的用户之间通过数据冗余提高整个系统的数据安全性。（3）系统中存贮的用户口令、备份口令、数据库连接信息等重要数据，必需经过安全加密。不同用户和职能部门设置不同权限级别，同时对用户口令采用高强度的加密算法保护。（4）另外设置个人操作记录、流水记录、特殊操作痕迹记录等方式存放各种操作信息过程，为系统提供多条审计线索，确保每一个文档操作都有据可查，保证数据操作的合法性和安全性、可追踪性。
3.5接口设计
系统各功能模块之间的数据传递原则上通过数据库作为缓冲和存储区。个别需要的采用全局数据区结构。系统支持各种标准硬件设备，支持多种数据格式的转换（如可以进行mapinfo及autoCaD数据格式到arc/info数据格式的转换。可以将系统数据导出为标准的数据格式，可以将标准的数据格式导入为系统数据等），支持各种标准硬件设备。
4结语
试行规划的定期评估和适时修编，统筹安排城镇与乡村发展相协调的各类用地规模和布局，保证规划的动态性使之与经济社会发展相适应。通过城乡建设用地和基本农田布局优化和局部调整，实现以城带乡、以工促农，加快城乡协调发展。随着该项工作的深入，相关的数据不断丰富，特别是大比例尺正射影像数据库的建成和投入使用，会给土地利用规划修编、管理和实施等带来更方便更实用的现代化工具。
参考文献
[1]成都市国土资源和房屋管理局[J].成都市、区、县级市土地利用总体规划汇编，2001（8）.
土地利用总体规划实施评估篇3
[关键词]农村集体经营性建设用地；文体娱乐用地；出让；评估
[Doi]1013939/jcnkizgsc201717033
1农村集体经营性建设用地入市背景
我国土地实行国家所有和集体所有制，原集体所有的土地使用权规定不得出让、转让、抵押或者用于非农业建设，在符合土地利用规划等前提下，集体土地需通过征收改变土地利用性质。“十七届三中全会”提出对依法取得的农村集体经营性建设用地，通过统一有形土地市场，以公开规范方式可转让土地使用权，符合规划前提下与国有土地享有平等权益。《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）中指出在尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，可依法盘活利用农村集体建设用地。上两项的提出是为之后的农村集体经营性建设用地入市奠定了基础。2012年审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提案了集体经营性建设用地入市试点。2013年十八届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下，可出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年第十二届全国人大常务委员会第十三次会议通过《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，明确了全国三十三个试点县市，农村集体经营性建设用地入市进入初步实施运行阶段。
2农村集体经营性建设用地入市条件
21农村集体经营性用地内涵
农村集体经营性用地是具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织根据乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以入股、联营等形式共办企业，商业所使用的农村集体建设用地。
22农村集体经营性用地入市基本思路
根据土地利用总体规划和城乡规划确定的商服、工矿仓储等经营性用途存量农村集体建设用地，在符合规划、用途管制和合法取得前提下，可以出让、租赁、入股，享有与国有建设用地同等权利，非经营性集体建设用地不得入市。
3全国农村集体经营性建设用地入市实践试点
农村集体经营性建设用地入市相关政策公布至明确试点县市，2015年农村集体经营性建设用地入市共完成了69宗75833亩。2016年后试点工作进展从先期的“定方案”向“试制度”迈入进一步成熟阶段。
31湄潭县首宗农村集体经营性建设用地入市首拍成功
湄潭县茅坪镇土槽村土地面积333335平方米首宗农村集体经营性建设用地入市，以75万元起拍价拍卖，由竞买人李一业以80万元拍卖竞得。并在公证人员见证下，与土槽村村委会负责人签署了成交确认书，地块批准年限为40年，地块竞得人规划在该地块上投资进行餐饮、加油站等一体一站式服务区开发。
32德清县洛舍镇砂村20亩村集体建设用地以1150万元首拍出让成功
浙江省湖州市德清县洛舍镇砂村，9月8日成功拍卖出让地块面积20亩，规划用途为商业服务设施用地，拍卖起拍价957万元，竞得价1150万元，且根据试点实施方案，缴纳了土地增值收益调节金后，砂村村集体获拍卖总价的68%。
33甘肃省陇西县巩昌镇农机修配站首宗农村集体经营性建设用地入市拍卖成功
甘肃省陇西县巩昌镇农机修配站土地面积4亩集体经营性建设用地，以120万元起拍价，214万元出让成功。同时协议出让了巩昌西待村5亩集体经营性建设用地，总成交款达4093万元，成交集体经营性建设用地基本与同区域、同条件、同用途国有建设用地市场价格水平一致。
34佛山市南海区大沥镇首宗土地面积2893亩农村集体经营性建设用地挂牌出让
12月28日，南海区大沥镇首宗农村集体经营性建设用地入市采取挂牌方式，地块用途为科教用地，地块面积2893亩，出让年限30年，由佛山市金湎隆物业投资有限公司以价5786万元摘牌。该宗地作为首宗按试点政策执行的地块，政府按地块成交价的10%向村集体收取土地增值收益调节金，充分体现了集体建设用地和国有建设用地“同权同价，收益共享”。
35北京大兴区西红门镇首宗集体经营性建设用地挂牌出让成功
2015年1月15日，北京首宗挂牌出让集体经营性建设用地267万平方米由北京赞比西房地产开发有限公司以805亿元竞得。地块规划用途为F81绿隔产业用地，出让年限为40年，规划建筑面积534万建筑平方米，同时要求选取034万平方米营业性用房作为履约用房，且5年内不得出售和转让，并附带规定了投资强度、缴纳税额及优先安置当地劳动力就业等条件。
36山西泽州县首宗农村集体经营性建设用地租赁入市成功
地块位于山西省泽州县金村镇，地块面积235亩，用地性质为工业用地，入市方式为土地租赁，租赁期限20年，年租金为1175万元人民币。标志着泽州县入市试点工作由“建制度”阶段全面转入“试制度”阶段，对农村集体建设用地试点改革具有重要意义。
4农村集体经营性建设用地入市法律依据
《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）《深化农村改革综合性实施方案》。
5农村集体经营性建设用地出让评估要素确定及主要评估方法
本文以一宗文体娱乐用地（参照商服用地）出让评估为例，对农村集体经营性建设用地评估相关问题进行了探索。
51项目介绍
宗地位于××市××区××村，土地面积4500平方米，处于核心景区控制范围内，宗地原为学校，地上现有一栋建设物，已闲置。规划用途为公共管理与公共服务用地（一级类）中的文体娱乐用地（二级类），原为农村集体经营性建设用地，根据《××风景名胜区管委会××学校用地规划指标的复函》，宗地位于核心景区控制范围内，建议容积率不大于15，建筑层数不超过3层。现场查勘宗地实际开发程度为红线外“三通”（通路、通电、通信），红线内场地平整。
52集体建设用地使用权状况
在估价期日，委托方未提供宗地《集体土地使用权证》，根据查询《××地籍档案》和咨询委托方，该地块在198×年12月××日，第一次国家、集体单位建设用地清理登记土地使用单位为××村小学学校，后于198×年10月××日，第二次国家、集体单位建设用地清理登记土地使用单位为××村学校，并于198×年11月××日登记发证，现拟按规划利用条件出让该宗集体建设用地使用权，土地使用者拟以出让方式确定。
53集体建设用地用途及用地分类
宗地位于核心景区控制范围内，规划用途公共管理与公共服务用地（一级类）中的文体娱乐用地（二级类），根据《土地利用现状分类》，设定用途为文体娱乐用地。根据《××农村集体建设用地基准地价更新项目成果》中“集体建设用地评估用地分类及参照表”，参照商服用地评估。
54集体建设用地使用权年限
宗地设定用途文体娱乐用地，根据《××人民政府印发××集体建设用地有偿使用和使用权流转管理实施细则和通知》及评估目的，设定农村集体建设用地使用权年限为文体娱乐用地出让最高年限，即为文体娱乐用地50年。
55集体建设用地使用权规划利用情况
宗地原为学校，且位于核心景区控制范围内，根据《××规划局关于出具××学校用地规划指标的复函》，建议容积率不大于15，建筑层数不超过3层。根据最有效利用原则，设定宗地容积率为15。
56周边商服环境对宗地的影响
宗地临乡道延伸段，距乡道距离约200米，区域内现有一辆公交车通过，公路运输便捷性一般，宗地虽位于核心景区控制范围内，但地块5公里辐射区域内目前无大型商业广场和休闲广场等，零散分布有小型便利店、餐饮店等，风景区目前人流量一般，景区内服务设施一般，区域内公共设施、基础设施等完善度一般，目前商服繁华程度一般。
57集体建设用地使用权出让评估主要方法
根据评估师现场勘查，按照《城镇土地估价规程》（GB/t18508―2014，2014年12月1日）并结合《农用地估价规程》的要求，根据当地集体建设用地市场状况，结合宗地区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估采用的方法。宗地设定为文体娱乐用地，参照商服用地评估。商服用地评估主要方法有市场比较法，收益还原法、剩余法、基准地r系数修正法。宗地作为首宗农村集体经营性建设用地，该类土地市场交易存在其特殊性，所处区域内难以选择到与宗地类似、近期交易的土地市场交易案例，宗地位于××城区，近年来有新征用地，且征地取得资料较齐全，结合评估宗地的实际情况，适宜选用成本逼近法作为此次评估方法。宗地处于××新一轮农村集体建设用地基准地价范围内，××新一轮农村集体建设用地基准地价虽暂未公布，基准地价听证会已完成，初步成果已经形成，基准地价内涵、修正体系已完善。根据《关于确定××首宗农村集体经营性建设用地出让项目土地评估机构的请示》，建议在新一轮农村集体建设用地基准地价体系正式实施前，确定对于长沙市首宗农村集体建设用地出让项目，先行运用初步成果对该宗地进行评估。故可选择基准地价系数修正法作为此次评估的主要方法。
第一，基准地价系数修正法是利用农村集体建设用地基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估宗地在估价期日价格的方法。
（1）宗地位于××，设定用途文体娱乐用地。根据评估师现场勘查，并结合《××农村集体建设用地基准地价更新项目初步成果》，评估参照商服用地评估，宗地土地级别为商服四级。四级商服用地基准地价内涵见表1。
（3）根据《××集体建设用地有偿使用和使用权流转管理实施细则》，设定宗地使用年期为文体娱乐用地50年，评估参照商服用地评估，基准地价设定农村集体建设用地使用权出让最高年限商服用地40年，两者设定土地使用年期均为法定最高出让年限，不需进行土地使用年期修正。
（4）土地的稀缺性和不可再生性使其具有保值增值的功能，土地的保值增值功能体现在随物价上涨而提高。估价对象位于××，虽处于××城市规划区内，但不在××动态监测辐射范围，宗地位于核心景区控制范围内，通过政府对景区及周边区域道路、市政等基础设施及公共配套设施的投入和建设，区域市政设施的日益配套完善和景区服务设施的加强、扩大等均会带动区域内经济增长及区域的发展，而且国家加大了对集体建设用地出让、租赁等流转相关法律政策的落实完善，通过参考××市Cpi指数和近年来××区内商服用地交易案例数据，考虑宗地用地类型、用地状况等实际情况，确定土地价格呈增长趋势，年增长幅度约14%，则月平均增长率为012%。根据《××农村集体建设用地基准地价更新项目初步成果》，基准地价设定内涵期日为2015年1月1日，此次评估的估价期日2015年10月8日，相差077年，合924个月，两者不一致，需进行交易日期修正，通过计算，期日修正系数为1+924×012%=10111。
（5）基准地价系数修正法结果确定（具体过程及个别修正系数确定略）。
第二，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
（1）宗地位于××，根据估价师现场勘查和调查区域周边的土地利用状况，评估宗地所在区域土地现状为林地，此次采用成本逼近法评估宗地地类参照林地。
（2）土地作为一种生产要素进入企业的生产过程，根据等量资金得到相应收益的原理，土地资产与其他生产要素相结合产生了利润，土地投资应获得与其资产量相对应的回报。考虑到××集体建设用地在区位、投资环境和基础设施建设上与国有土地仍存在较大差距，因此其利润率应较城镇商服建设用地投资利润率略低。先参照分析周边区域企业或相关行业的主营业务利润率（2013―2015年度财务报表）的方法确定国有建设用地利润率（过程略）。再根据宗地所在区域投资状况、经济因素及宗地实际情况综合确定取土地开发利润率为8%。
（3）土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，是指因土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值的形式主要为土地用途D换型增值和外部投资作用型增值，增值来源主要包括自然增值、投资增值和规划增值。
当集体土地因用途改变和土地使用方式发生改变后，其土地所有权并没有发生变化，仍为集体土地。本次集体建设用地基准地价评估中的土地增值收益采用经验值比较排序法进行确定。商服用地出让金为地价的40%，考虑到集体建设用地在区位条件、市场状况、政策因素和企业竞争力等各方面因素，增值收益尚无法达到城镇建设用地的水平；在集体土地增值收益上也应有所体现，综合上述论证，并考虑农用地转为农村集体建设用地时土地的增值因素，确定××集体建设用地的土地增值收益率为15%。
（4）根据《××农村集体建设用地基准地价更新项目初步成果》，评估参照商服用地评估，商服用地土地还原利率取××，设定宗地使用年期为文体设施最高出让年限50年，采用年期修正公式1-1/（1+r）n，确定年期修正系数为09639。
（5）成本逼近法评估的地价为宗地所在区域的平均价格，宗地地价需要根据宗地所在区域位置和宗地自身条件，进行个别因素修正。成本逼近法测算价格为区域的一般价格，考虑到各宗地之间的差异，取宗地形状、交通条件、距中心城区距离等因素对宗地进行修正，修正系数确定见基准地价系数修正法区域因素取值。
（6）成本逼近法结果确定（具体过程及个别修正系数确定略）。成本逼近法测算过程见表3。
集体建设用地土地使用权价格=（土地成本价格+土地增值收益）×年期修正系数×区位条件修正系数
（7）结果确定。基准地价系数修正法是通过对××本级行政管理范围内的集体建设用地交易案例的调查并经过系列科学测算得出的区域价格，以宗地的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比较，进行差异修正而得到宗地在估价期日价格，是一种比较价格，具有较强的理论基础和操作性能，能比较客观真实地反映地价市场情况。
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法，评估方法中选用的参数、税费均有政府文件支持，适宜使用成本逼近法，因此，该方法的测算结果能够比较真实地反映估价对象客观合理的市场价格。
通过对当地土地市场和土地价格的分析和两种方法的可靠性综合分析，基准地价系数修正法和成本逼近法的评估结果内涵一致，价格相近，可靠性相当。根据项目特点，综合考虑宗地用地类型及所在区域的地价水平，确定以基准地价系数修正法和成本逼近法评估结果的算术平均值作为本次评估的最终结果。
6结论
本文通过基准地价系数修正法和成本逼近法估算该宗农村集体经营性建设用地入市价格，评估中在项目勘查、估价程序、估价过程、参数选择等方面与国有建设用地出让评估过程接近，部分参数的确定充分考虑与国有建设用地出让政策、出让市场行情等紧密衔接，使之真正做到与国有建设用地出让“同权同价”，再结合宗地所处区域经济水平、发展方向及周边商服环境、基础设施和公共设施等多方面综合分析，以数据结合实际论证，最终确定部分数据取值。在方法确定时，曾考虑先选择宗地所处大区域类似出让案例采用市场比较法和收集大区域内商服用房租赁案例采用收益还原法评估，再反推出集体经营性建设用地入市价格。但通过对宗地所处区域的调查，宗地距区域中心地距离较远，15公里内近几年无商服用地出让案例，且无大型商场、娱乐休闲中心等，宗地虽处于核心风景区，但地理位置较偏，经济发展意识不强，辐射区域内以个体小卖店居多，且多为自建自用型，租赁资料可用性不高，方法选择条件不成熟。
作为本市入市的首宗农村集体经营性建设用地，通过对集体建设用地入市相关政策的认真学习，在评估收集资料及市场调查时，评估师通过与宗地所在集体经济组织及其管理下的部分企业管理人员、村民沟通，大多对集体经营性建设用地入市热情度较高，期望较大，但同时也很关注集体经济组织、村民及国家三方利益的分配问题，所以希望通过各地对农村集体经营性建设用地入市试点的推进，国家和试点地区能尽快总结经验，摸索推进并完善各方利益分配制度、入市政策。使集体建设用地能在市场、价格、操作、流程等方面真正实现与国有建设用地出让同权同价，加大加快我国土地资源合理利用，促进我国经济建设的步伐。
此评估案例尚有很多需改进完善的地方，希望对农村集体经营性建设用地入市评估探索尽一份微薄之力。
参考文献：
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[3]龙开胜农村集体建设用地流转：演变、机理与调控[D].南京：南京农业大学，2009
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[8]徐济益，黄涛珍我国征地补偿中的农地市场价值评估模型及应用[J].华南农业大学学报，2014（4）.
土地利用总体规划实施评估篇4
1、贯彻执行国家、省有关国土资源管理的法律、法规和政策;制定管理、保护和合理利用土地资源、矿产资源等自然资源和地质环境管理的有关政策、技术标准、规程、规范和办法;依照规定负责有关行政复议工作。
2、组织编制和实施（镇）国土规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划和其他专项规划;参与审核城总体规划;指导审核(镇)区土地利用总体规划;实施建设项目用地预审;组织编制和实施全矿产资源总体规划、地质环境保护规划及其他专项规划。
3、监督检查（镇）土地、矿产资源规划执行情况;依法保护土地、矿产资源所有者和使用者的合法权益,承办并组织调查处理重大权属纠纷,查处违法案件。
4、制订并实施耕地保护和鼓励耕地开发政策;实施农用地用途管制,组织基本农田保护;负责全耕地占补平衡工作,组织、指导未利用土地开发、土地整理、土地复垦和标准农田建设。
5、负责管理全土地资源和城乡地籍、地政工作;组织实施全地籍、土地资源调查、土地统计和动态监测;负责土地确权、土地定级、土地登记发证等工作。
6、制订并组织实施土地使用权划拨、出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购储备管理办法;管理和监督土地资产、土地场;组织实施国有土地资产的清查、核定和处置工作;承办国有土地使用权招标、拍卖挂牌工作;制定和实施(镇)村用地管理办法;负责农村集体非农土地使用权的流转管理。
7、负责全地价管理工作;组织、指导基准地价、标定地价评测;审核评估机构从事土地评估的资格;对中介机构评估的土地使用权价格进行备案登记管理。
8、承担各类用地的农用地转用方案、土地征收方案、补充耕地方案和供地方案的拟制、审查、报批和批准后的组织实施及跟踪检查工作;统一管理全集体土地的征地拆迁工作,审批征地补偿安置方案。
土地利用总体规划实施评估篇5
二、工作职责
1、贯彻执行国家有关国土资源管理和城市规划的方针、政策和法律、法规；拟订土地资源的管理、保护与合理利用等地方性法规、规章草案；制定和实施土地资源、城市规划管理的规范和办法；依法承担有关行政复议事项。
2、组织编制和实施全市土地利用的总体规划、土地利用年度计划和其他专项规划；审核各县（区）土地利用规划和小城镇规划；编制和实施全市地质勘查规划、地质灾害防治和地质遗迹保护规划；指导地质环境保护工作。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《*市城市规划实施细则》，草拟城市建设规划的有关地方性法规；负责本城市的总体规划、分区规划、详细规划的编制报审和实施管理工作。
3、监督检查全市各级国土资源管理和规划部门行政执法和土地、城市规划执行情况和行政执法情况；负责全市土地开发基金的统筹安排及使用管理工作，组织收取地价款及土地使用费；依法保护土地所有者和使用者的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件。
4、实施规划全市耕地特殊保护和鼓励耕地开发；组织基本农田保护，指导、规划未利用土地开发、土地整理、土地复垦和开发耕地的监督管理工作，确保耕地占补平衡。
5、实施地籍管理，组织土地资源调查、地籍调查、土地统计和动态监测；管理和指导全市土地确权、城乡地籍、土地定级和登记发证。
6、拟订实施土地使用权出让、作价出资、转让、租赁、交易和政府收购管理办法，管理和监督土地资产、土地市场；拟订国有土地划拨使用管理办法，指导农村、牧区非农牧土地使用权的流转管理。管理全市国有土地使用权的出让工作；组织国有土地使用权的招标、拍卖工作，并依法与受让方签定《土地使用权出让合同书》；规范管理土地交易行为。
7、指导基准地价、标定地价评测，审定评估机构从事土地评估的资格，确定土地使用权价格。承担上报*市人民政府审批的各类用地的审查、报批工作。指导全市城市规划、土地档案和信息管理工作。
8、负责全市矿产资源管理及行政执法工作，协助环保部门搞好地质环境保护、矿山生态环境保护工作。
9、依法管理水文地质、工程地质、环境地质勘查和评价工作，指导地质灾害和地下水动态等地质环境的监测、评价和预报工作，保护地质环境；负责地质灾害防治工程单位的资格认定。组织地质灾害勘查、监测和防治；保护地质遗迹。
10、对国家财政、自治区财政拨给我市的国土资源工作经费及其他资金的使用进行管理并监督检查。
11、参与本市内的有关建设项目的选址，建设规模和可行性研究，并提出选址意见书；负责本城市规划区内的建设规划管理工作，核发《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。统一编制、核发全市规划、土地等方面的各种合同、许可证、合格证。
12、搞好本城市勘察测绘、规划设计院（所）、土地储备中心、地价评估的行业管理工作。
13、承办市委、市政府及上级业务主管部门交办的其他事项。
四、内部科室
土地利用总体规划实施评估篇6
【关键词】交通影响评价；项目开发；作用
随着大型商业开发项目中，快速增长的交通需求，城市的交通基础设施建设一直是巨大的压力。由于大型建设项目，聚集，和其他特性，它会产生大量的额外交通对周围的当地整个城市的道路网络，或有较大的影响，容易导致能力不足的道路网络，交通混乱和停车组织缺乏等问题。
一、大型建设项目交通影响分析的主要内容
（一）交通影响评价的概念
交通影响评估，是开发建设或交通管理的项目措施实施之前，通过该项目的交通需求和交通供给的定量分析与定性研究。对于交通组织的评估项目，在建成完成后或几年时间内，实施交通管理措施，对交通的影响范围和程度进行整理和规范，并确定相应的对策或修改项目发展规划方案，通过企业的开发实力，对周边路网，周边交通的影响予以开发，降低项目建设和土地开发负荷是建立一个节约型社会提供科学依据，也是项目建设工作的过程中的一个组成部分。对于交通影响评估报告的结论，应该提出缓解道路网络的要求，采取必要的工程措施，来解决交通负荷，这应成为项目建设的重要组成部分，从而对交通影响评估提出最后的建议，政府通过贯彻落实科学依据，实施交通改善计划。交通影响评估将是未来土地开发，项目建设过程中不可缺少的元素。因为根据“中华人民共和国道路交通安全法”（第三条），县级以上人民政府应当组织和实施建设项目交通影响评估。
（二）交通影响分析阀值的确定
交通影响分析阈值指的是在何种程度上项目只需要进行交通影响分析标准。目前有多种形式的阈值测定方法，如服务级别的报警值，项目建设规模和建设项目，由于流量阈值的阈值量的性质等。服务水平的阈值是在一个特定的区域级服务需要预先设定的水平，如果操作的建设项目后，引起交通服务水平是低于这一水平，就需要开展拟建项目tia。服务水平和关闭其他两种方法tia门槛值具有决定性的作用。建设项目投资的经营规模和建设项目的性质，规模门槛的基础上，采用量化标准规定的性质，根据特定城市的现有数据总结在大型建设项目，以确定其具体价值。交通量拟建项目周边道路，甚至整个区域路网交通的影响，分别是基于建设项目所造成的流量阈值，某条道路，交叉路口或出入口控制和退出不同的交通情况，确定了tia数量标准。
（三）评价内容
（1）预测项目开发完成后，产生的流量，分配和定量的分析，吸引和周边道路的交通负荷近日，确定规划的交通管理措施及交通改善工程造价的组织结构调整和转型的长期需要估计，修改和评估业绩改善的提议作出的命令；（2）确定的人口发展项目的位置，停车场车位的大小和数量；（3）对人，车，交通组织规划，公共汽车交通和公共交通设施布局分析程序和建设指标对周边路网工程；（4）周边路网改善交通费估计需要。
（四）实施的目的
交通影响评估的最终目标是基于各项运输指标的分析，以确定开发项目的可行性，合理的开发强度和规模，并努力避免浪费土地，节约建设要达到的目的。它会采取一些交通设施的成本负担批准的规划和建设提供了科学依据定性和定量，以使新的土地开发和基础设施的同时，促进周边地区的形式发展，以形成一个理想的交通网络，使道路畅通。
二、实施交通影响评价的意义和作用
（一）有效补充规划模式，提高规划的权威性
规划模式往往是“先土地利用规划，改善交通规划方案，使交通规划由从属被动的地位变为主动的地位，通过分析当前的交通问题，对近期的方案进行调整建议，以改善当地的交通设施规划，土地利用总体规划是很难做出及时的比较论证，和反馈方案。和土地市场的开放，新开发的城市土地功能更新换代的速度也加快土地占了相当的比例，城镇土地正面临着几种选择。因此，交通影响分析的最佳发挥越来越重要的作用。
（二）拓宽市政建设的融资渠道，促进交通设施建设
随着城市道路交通设施，银行基本上是唯一的全国性金融机构，而中国是一个发展中的国家，没有任何力量拿出足够的资金用于交通设施。然而，交通设施建设，促进土地开发，土地带来的增殖，开发区域发展的交通设施，获得了巨额的经济利益，其中有很大一部分是公共投资产生的，这应该部分利益给予社会弱势群体，当作一部分补偿，另一方面，开发商在开发，势必将吸引并产生新的流量，增加对周边道路网络的负载，减少交通设施的服务水平。交通影响评估，定性和定量地确定各自的开发商，政府应该承担责任的为交通科学方法的比例。通过交通影响评估，公共交通设施可以明确投资主体，促进了交通设施建设。
（三）保障交通设施的有序建设
在一般情况下，开发商由于价值规律的影响，经常想得到的最大的经济利益，无限制地增加研发实力，毫无疑问，这将城市交通和其他基础设施的巨大压力，导致道路网络容量的变化，修建交通组织和停车设施，以及对于其它项目的建设。同时，道路交通设施，往往不具备直接的经济效益，从经济角度来看这是很困难的事情，通过刺激市场，吸引投资，保持城市的正常运转是很重要的。控制舆论压力也是经济发展的需要，地方政府不得不承担对当地的道路改善义务，和交通拥堵的责任。道路改善后，大多数开发人员所产生的利益将被收购。因此，要解决这个问题，应该引入交通影响评价机制。在实施交通影响评估后，进行项目开发，可以促进市场调节，使社会公平，但也保护了有序的交通设施建设，避免重复和浪费，合理利用土地资源，实现交通的可持续发展。同时，交通影响评估的项目和土地开发强度，在此基础上，进行有效性质的开发是很重要的。
参考文献
[1]霍娅敏.大型公共建筑的交通影响分析[J].西南交通大学报，2010，2.
土地利用总体规划实施评估篇7
第一条为了切实加快棚户区改造工作，进一步完善城市功能，改善人居环境，促进全县经济社会健康协调发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》和《商洛市棚户区改造管理暂行办法》等相关法律法规和中省市关于棚户区改造的相关政策规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条本办法适用于丹凤县行政区域内的所有棚户区改造项目。
第三条本办法所称棚户区是指因历史原因形成的房屋密度大、建筑质量差、使用年限久、安全隐患多、市政设施不完善、环境条件脏乱差的集中成片居住区域（包括国有土地上棚户区和集体土地上棚户区）。
本办法所称棚户区改造，是指为了公共利益的需要，根据全县经济社会发展计划、县城总体规划、全县土地利用总体规划、四大重点区域规划、商於古道文化景区规划和专项规划，对棚户区进行综合改造的行为。
第四条县委、县政府成立棚户区改造工作领导小组（以下简称领导小组），负责指导、审定全县棚户区改造有关政策规定、年度计划、实施方案和改造项目规划，协调解决棚户区改造工作中的重大问题。
县棚户区改造工作办公室（以下简称县棚改办）负责研究、拟定棚户区改造的相关政策文件，会同有关部门编制棚户区改造规划及年度实施计划，负责改造项目方案审核、计划下达、贷款申报和进度督查，协调领导小组各成员单位工作，牵头棚户区改造项目考核奖惩的组织实施工作。
第五条县政府负责全县的棚户区改造工作。县棚改办负责全县范围内棚户区改造工作的组织实施和监督管理，各镇人民政府具体负责本辖区内棚户区改造项目的实施工作。
县级有关部门和各镇应当按照各自职责，协同做好棚户区改造工作。供水、供热、供电、供气、通讯等经营企业，应当配合、支持棚户区改造工作。
第六条棚户区改造按照“科学规划、有序推进，政府主导、市场运作，多元安置、改善民生，突出重点、因地制宜，依法征收、营造和谐”的原则进行。
第七条棚户区改造项目应当符合土地利用总体规划、城乡规划、四大重点区域规划、商於古道文化景区规划和专项规划，纳入全县国民经济和社会发展年度计划。
第二章规划管理
第八条县棚改办应会同县级有关部门，根据县城总体规划、土地利用规划、四大重点区域规划和商於古道文化景区规划，编制棚户区改造总体规划，经县政府批准后组织实施。经批准的棚户区改造专项规划，任何单位、个人不得擅自改变。
第九条棚户区改造项目涉及的城市基础设施建设项目，且项目用地基本具备建设条件的，应当与棚户区改造同步进行。
棚户区改造安置项目配套设施应与安置项目同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。
第十条棚户区改造项目实施主体应当编制修建性详细规划，报县住建局审查批准。
主要地段、文物景点周边等重要地段的改造规划，应在广泛征求公众意见后报县政府批准。涉及文物保护的应按程序报批。
第十一条对确需调整规划指标的棚户区改造项目，参照《商洛市建设用地容积率管理办法》执行。
第十二条棚户区改造项目，应充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，科学设定户型面积。
第三章项目管理
第十三条棚户区改造项目实行计划管理。县棚改办根据棚户区改造专项规划，统筹安排全县棚户区改造年度实施计划。
对存在社会公共安全隐患或重点项目建设需要，确需改造的棚户区项目，可以优先纳入改造计划。
国有企业实施或参与棚户区改造的，应按有关规定报县级国有资产监管部门和企业主管部门同意。
第十四条棚户区改造项目的申报确定程序为：
（一）项目建设单位向县棚改办提交书面改造申请和改造实施方案。实施方案内容应包括项目概况、改造模式、投资主体、规划及土地利用方案、房屋征收与补偿安置方案、建设方案与实施计划、项目可行性分析报告、社会稳定风险评估报告及成本测算等附件。
（二）县棚改办审查全县棚改项目申报材料。
（三）县棚改办汇总全县棚改项目并报县棚户区改造工作领导小组审定，审定后由县棚改办向市棚改办申报，争取列入计划。
（四）县棚改办依据市棚改办给我县下达的实施计划，向各项目建设单位下达实施计划。
第十五条项目建设单位持项目实施计划批文及其他有关资料，向县发改、国土、住建、环保等部门申请办理项目立项、用地、规划、施工许可、环评报告等相关手续。
第十六条棚户区改造项目应建立健全用地情况调查、房屋确权测量、征收安置补偿等档案，实行台账式管理，并将各户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。将征收房屋的图文影像资料同时建档，一户一档。
第十七条已列入计划的棚户区改造项目，不得擅自变更调整。确需调整的，须按程序报批。
第四章土地利用
第十八条棚户区改造安置住房用地纳入全县保障性安居工程建设优先安排，优化审批流程，提高审批效率。涉及新增建设用地的，应在土地利用年度计划中优先安排、单列指标。县国土局应在每年第三季度末汇总下一年度棚户区改造用地规模并编制计划，提前申报用地指标。
第十九条棚户区改造安置住房中涉及的经济适用住房、保障性租赁住房和市政公用设施通过划拨方式供地。其他用地以公开出让方式供地。
第五章征收补偿
第二十条征收棚户区改造范围内的房屋，按照《丹凤县棚户区改造项目房屋征收补偿安置标准》执行。
第二十一条棚户区改造项目房屋征收补偿安置标准应组织有关部门进行论证，征求社会公众意见，按程序公示期满（不少于30日），并得到改造区域多数群众同意后，由县政府作出房屋征收决定。
第二十二条多数被征收人对征收补偿标准有异议的，县政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第二十三条作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。房屋征收决定应当及时公告，载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
第二十四条房屋征收范围确定后，房屋征收部门将拟征收项目的名称、范围、房地产价格评估机构选定方式等相关事项在征收范围内予以公告，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利，被征收人应在5日内协商选定房地产价格评估机构。被征收房屋所在地的镇政府、街道办事处、社区居委会、村委会可组织被征收人协商选定房地产价格评估机构。
被征收人在5日内协商选定评估机构不成的，按照《陕西省国有土地上房屋征收房地产评估机构选定办法》规定执行。
第二十五条房屋征收实施单位委托的房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时通过录音、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并将评估结果予以公布。
第二十六条被征收人对评估报告无异议的，房屋征收实施单位应在规定期限内与被征收人签订补偿安置协议。征收补偿协议签订后，一方当事人不履行协议约定的，另一方当事人可以依法提讼。
被征收人对评估报告有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在规定期限内达不成征收补偿协议或者被征收人房屋产权不明确的，由县政府依法作出补偿决定，并在棚户区改造范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十七条被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由县政府依法申请人民法院强制执行。
第二十八条棚户区改造房屋补偿安置实行“产权调换与货币补偿相结合”的方式，被征收人可以自主选择。鼓励被征收人选择货币补偿，由被征收人采取购买现房的方式进行安置。
第二十九条被征收人选择产权调换的，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行实物安置，同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等随机方式确定安置房选房顺序。
第三十条棚户区改造项目实行征收、招商、建设相分离的办法。各镇人民政府是本辖区棚户区改造项目房屋征收的实施主体，招商、建设主体由县政府根据项目建设实际情况具体确定。
第六章建设管理
第三十一条棚户区改造房屋拆除工作由房屋征收实施单位委托具有相应资质的单位组织实施，各镇人民政府配合。
第三十二条房屋拆除后的建筑垃圾清理应严格按照县城管局审批的时间、路线组织清运，不得随意拉运倾倒，影响市容环境，妨碍交通秩序。
第三十三条棚户区改造项目安置房、商品房以及基础设施、公共服务设施应严格按照法定程序进行建设，实行项目法人制、招投标制、合同管理制和工程监理制，执行国家工程建设的强制性标准和施工技术规范。
第三十四条安置房小区应保证供电、供水、排水、通讯等基础设施配套齐全，并做好小区内道路硬化、绿化、亮化，确保功能完善，环境整洁。
第三十五条棚户区改造项目竣工后，应按有关规定进行综合验收。项目建设单位应向回迁安置户出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房开发部分，应执行预售许可证制度。
第三十六条安置房小区公共服务物业用房应按《陕西省物业管理条例》相关标准设置，并与安置住房同步规划设计、同步施工建设、同步交付使用。
第三十七条安置住房设计方案经审定后原则上不得调整。确需变更设计的，应当经设计单位同意并出具正式变更文件，由项目实施单位报县棚改办审核公示无异议后实施。变更内容较大的，应提请领导小组批准。
第七章资金筹措管理
第三十八条县住建（棚改）、发改、财政、国土、环保等部门应积极支持配合棚户区改造项目申报工作，争取中、省专项补助资金支持。
第三十九条县财政应加大棚户区改造工作的资金投入力度，每年从城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费和土地出让收入中安排一定资金用于棚户区改造支出。
棚户区改造项目中收取的土地出让收入，优先用于棚户区改造项目中的房屋征收货币补偿、安置房建设以及基础设施配套建设。
第四十条县棚改办和棚户区改造贷款用款人应加强与各金融机构的合作，争取更多信贷资金支持棚户区改造。
第四十一条县有关部门应积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。
第四十二条县财政应将贷款合同约定的还本付息数额列入年度财政支出预算，确保按期还本付息。
第四十三条县财政按照“专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效”的原则，加强对棚户区改造补助资金的管理，确保资金安全、规范、有效使用。
棚户区改造补助资金专项用于补助政府主导的棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关基础配套设施建设等开支，不得用于其它住房开发和经营性设施建设支出。
第八章优惠政策
第四十四条棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。
第四十五条县税务部门要落实好国务院棚户区改造安置住房税收优惠政策。
（一）对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
（二）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（三）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
（四）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
（五）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。
第四十六条电力、通讯、网络、有线电视及供水、供气等企业要按照相关政策对入网、管网增容等经营性收费给予50%的减免。
第九章督查考核
第四十七条县政府将棚户区改造工作纳入对各镇和县级相关部门年度目标责任考核，实行月检查排名、季点评通报、年度考核奖惩。
第四十八条对未按进度要求完成年度工作任务或连续两次排名末位的责任单位，除年度目标责任考核不能评定为优秀等次，县政府将按照有关程序对相关部门主要负责人进行约谈问责。
第四十九条县审计局应当加强对棚户区改造资金的审计监督。县监察部门要加大对棚户区改造工作中出现的失职、渎职等行为的行政问责力度。
第十章法律责任
第五十条棚户区改造应当依法征收、文明搬迁。实施单位在改造过程中应当遵守相关法律法规的规定。对弄虚作假，发生侵占、私分国有、集体资产等违法行为的，将依法追究其法律责任。
第五十一条棚户区改造实施单位应当严格按照经批准的棚户区改造项目实施方案进行改造，未按照方案进行改造，或者违反本办法规定擅自改变方案的，县政府将依法进行处理。
第五十二条在实施棚户区改造过程中，违反土地、建设、规划等法律、法规规定的，依法对相关责任人予以处理。
第五十三条棚户区改造管理工作人员应当认真履行职责，对、、的，依法依规给予党政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地利用总体规划实施评估篇8
一、编制依据
依据《中华人民共和国土地管理法（2020年修正版）》、《中华人民共和国城乡规划法（2019年修正版）》、《自然资源部土地征收成片开发标准（试行）（2020.11）》、《福建省土地征收成片开发方案报批实施细则（试行）》（闽自然资发〔2021〕3号）及连城县2021年度国民经济和社会发展计划等，启动编制《连城县2021年莲峰镇南前片区土地征收成片开发方案（草案）》。
二、基本情况
本方案位于连城县莲峰镇南部，规划范围为东至莲中路，西至南前滨江路，北至宁南路，南至江林大道，总面积为22.98公顷。本方案涉及连城县莲峰镇南前村和姚坊村，不涉及省级和部级开发区、湿地。
三、成片开发的必要性
（一）国民经济和社会发展规划的需求
南前片区土地成片开发已纳入2021年度国民经济和社会发展计划的重点实施内容，可以进一步推动主城区城市总体形象的营造及空间规划的执行，便于推进城市更新建设，保障城市开发建设科学有序。本方案的实施有利于促进城区的发展，实现人才、
资金、信息的聚集，打造生活、运动、教育集一体的城镇发展单元，促进土地“成片开发”的优化组合，推进“三城同创”、全力推动城乡融合发展。
(二)人口住房的需求
本方案共计划出让9.50公顷用地作为居住小区开发项目,可以有效缓解中心城区人口住房紧张的压力。同时居住环境的改善、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使居民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使居民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。
（三）公共设施完善的需求
本方案中幼儿园和全民文化和健身中心项目的实施,可以有效的促进全民建设、活动，增进居民的交往，缓解片区及周边区域的科教文卫资源紧张的问题，对于维护社会稳定、体现社会公平、建设和谐连城具有极其重要的意义，是政府关注民生、改善民生的具体体现。
（四）生态环境提升的需求
结合文川河安全生态水系建设项目和体育公园建设项目，可以改善区域内的大气环境，保持生物物种的多样性，有效的维持城市的生态平衡，提升城市景观风貌，改善周边居民的居住环境和工作环境。
四、成片开发的主要用途、实现功能
本方案规划用地总面积22.98公顷，城市道路用地总面积5.85公顷。本方案共7个规划项目地块，其中居住用地3个，面积9.50公顷，实现居住、生活功能；体育用地2个，面积6.88公顷，实现健身、运动功能；幼儿园用地1个，面积0.50公顷，实现学前教育功能；防护绿地1个，面积0.25公顷，实现卫生、隔离和安全防护等功能；城市道路交通用地面积5.85公顷，实现交通运输、居民通行、防灾减灾等功能。
五、片区内公建配比情况
本方案中基础设施、公共服务设施及其他公益性用地含幼儿园用地、体育用地、防护绿地和城市道路用地，合计13.48公顷，占用地总面积的58.66%，符合自然资规〔2020〕5号文公益性用地占比一般不低于40%的规定。
六、拟安排的项目及开发时序
片区内建设项目主要包括居住项目、公共设施项目、防护绿地、道路工程及市政管道项目，成片开发项目用地实施计划期限是2021-2023年，2021年度主要推进南前幼儿园、江林大道防护绿地、南前花园小区和姚坊游泳池等项目涉及的用地征迁、报批及开发建设。
七、成片开发效益评估
（一）土地利用效益评估
通过本方案土地城片开发完成后入市交易的收益测算，政府的土地收益是有保证的，本方案是可行的。
（二）经济效益评估
通过本方案土地城片开发完成后入市交易的收益测算，政府的土地收益是有保证的，该项目可行。
本方案的实施可以促进城市基础设施建设，带动城市体育产业链的发展，经济盈利能力和抗风险能力较，周边建设用地开发建设相对成熟，片区开发建设经济盈利能力和抗风险能力相对较强，经济效益良好，适宜推进开发建设。
（三）社会效益评估
本方案的实施，不但可以极大地加快连城县城镇化进程，而且有利于改善群众体育运动环境，解决幼儿教育需求问题，提升居民生活品味，完善城区公共基础设施的建设。因此,本方案具有良好的社会效益。
（四）生态效益评估
本方案建设严格执行环保“三同时”制度，实施减缓措施、生态保护措施和风险防范措施，可以保证项目实施能够与城市周边环境较好的融合。同时本方案可以有效改善区域内的大气环境，保持生物物种的多样性，提升片区生态环境品质，保障整体生态空间品质维护。因此，本方案的生态效益较好。
八、永久基本农田及生态保护情况
本方案不涉及占用永久基本农田、生态保护区和其他法律法规规定不允许占用或开发的用地。
九、结论
该片区“成片开发”符合《自然资源部土地征收成片开发标准（试行）》规定要求。
附图：
1.规划范围示意图
2.拟建项目及用途布局图
土地利用总体规划实施评估篇9
为进一步优化县城规划布局,加快工业企业“退城进园”步伐,切实改善城区居民生活环境,促进我县土地市场健康有序发展,根据有关法律法规精神及相关文件规定,经县政府研究同意,现就进一步规范城区企业“退城进园”土地处置工作通知如下。
一、切实提高认识
实施“退城进园”是县委、县政府作出的一项重大决策,也是一项复杂的系统工程,既涉及“退城进园”企业的切身利益,又涉及我县土地市场健康发展的大局。各街道、经济开发区、各有关部门要进一步提高认识,依法处置和充分利用土地,促进土地资源的合理配置,确保实现经济社会的协调可持续发展。
二、明确土地处置程序
(一)申请。根据《县人民政府办公室关于加快推进全县工业企业退城进园的实施意见》要求,符合“退城进园”条件的城区企业要向县统一征地管理委员会提交申请,一并提交企业发展、占地、土地手续办理、地上附着物、缴纳税费等情况以及“退城进园”后企业的具体发展计划等材料。
(二)确定处置总成本。“退城进园”企业处置总成本为土地处置成本和房屋等地上附着物收购成本之和。
1.土地处置成本的确定。由具有评估资质的土地评估机构对“退城进园”企业原使用的土地进行评估。国有划拨土地收回按不高于相应地块原用途标定地价的40%进行补偿;国有出让土地按原批准用途和剩余使用年限进行评估,收购费用不高于原出让合同规定用途和剩余使用年限标定地价的60%。
2.房屋等地上附着物收购成本的确定。由县城区企业“退城进园”土地处置工作领导小组办公室委托具有房产评估资质的评估中介机构,对房屋等地上附着物进行评估。收购成本按评估价格的85%确定并进行补偿。
3.其他动产如机器设备、活动车间等由企业负责搬迁,不作补偿。
(三)签订土地收回或收购协议。国有划拨土地处置成本确定后,由县国土资源部门与“退城进园”企业按照处置成本签订土地收回协议,报县政府批准后,由县土地收购储备交易中心依法储备。
收购国有出让土地的,由县土地收购储备交易中心与“退城进园”企业按照处置成本签订土地收购合同,经县国土资源、财政部门批准确认后,由县土地收购储备交易中心依法储备。
(四)公开出让。由县规划部门按照城市总体规划重新确定土地用途并出具规划建设条件,由县国土资源部门按法定程序组织招标、拍卖或挂牌出让。
土地出让金中扣除土地处置成本和建设用地指标报批费用后剩余部分为政府纯收益,县国土资源局在确定出让底价时,确保政府纯收益不得低于土地出让金的40%,全额上缴县财政。
(五)企业使用集体土地的处置。“退城进园”企业使用集体土地的,先由县政府依法征为国有土地,然后按本通知进行处置(使用建设用地增减挂钩指标的,所需费用先由用地单位预缴,待处置完成后,建设用地增减挂钩指标所需费用从土地出让金中列支)。
土地利用总体规划实施评估篇10
关键词：低影响开发；海绵城市；景观；场地规划设计
中图分类号：tU992
文献标识码：a文章编号：1674-9944（2017）13-0088-04
1项目背景
前海深港现代服务业合作区位于《深圳城市总体规划（2008-2020）》中所确定的深圳城市“双中心”之一的“前海中心”的核心区域，定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”。深圳太子湾前海片区作为深圳市发展的示范区域，作为深圳市海绵城市建设成片推广区，争取至2030年全部符合海绵城市目标要求。笔者针对片区的发展提出基于低影响开发技术规划的分析与研究（图1）。
2现状分析与策略
2.1片区内涝
深圳属亚热带海洋性气候的临海城市，暴雨发生频率高，短时强降水或过程雨量偏大的天气过程容易引发内涝的发生。建设规划区域内开发强度大，建筑密度高，硬化面积广，雨水无法下渗，也是引起内涝的重要因素。此外，排水管网的排水能力不足，在地势低处产生内涝（图2）。
针对深圳前海及太子湾用地现状，结合周边地形、竖向规划、排水分区等，联系内涝产生的原因，准确识别内涝问题，针对性提出解决方案。构建多系统模型，应对城市内涝，为太子湾片区和前海片区的竖向设计、排水沟渠设计和局部节点大雨量的道路行洪设计，提供分析支撑。
2.2土壤返盐碱的问题
太子湾片区分别于2007年和2013年启动填海工程，海水对土壤的渗透作用导致植被生长状况不佳，填海使用的土壤基质盐碱化严重（图3）。
基地内部土壤基质采用填海造陆，容易封存咸水，保存于原海底岩土层或填土层中的咸水，造成土壤盐碱化，影响地下水化学性质。
对于填海及周边的区域，要滞蓄加有序排放，多维度清洗表层土壤。根据土地中盐碱含量进行绿化分区，针对盐碱地采取相应的适应和生物修复措施。植被的选取应以苗源充足、成本低廉、抗逆性强、防治费用低为原则。铺设地下排水管网应考虑滤水排盐。土壤盐碱度逐渐降低。
应限制地下水开采、人工补给地下水、充分利用当地雨水资源。采用集雨措施、排盐工程、土体结构规划、底泥改性和生物有机肥等相关措施。种植耐盐碱的树种以减少地表水分的蒸发、防止土壤表面积盐，又可以降低地下水位和盐份，改良土壤的物理性状，增加有机质和土壤微生物，降低土壤pH值，从而彻底改善周围土壤和生态环境。
2.3水质性缺水与雨水再利用
前海片区近5年居民生活用水与商业服务业用水分别占总用水比例的42%和28%，工业用水仅占22%，环卫绿化用水量占1%左右。片区内再生水回用对象除工业用水、绿化浇洒、环卫和道路清扫用水外，回用于冲厕与商业性公共建筑的空调循环冷却补水具有很大的发展空间。
应合理控制和引导高开发地区不透水用地的地表径流，通过增加场地蓄和排的能力，辅助再生水的收集与使用。
2.4太子湾片区沿海污水零排放情况
太子湾片区填海形成的土地地势较平，透水性较差，缺少排水压差，一旦遇到天文大潮，加以台风等叠加，排水难度大、面源污染严重、地表洼地蓄水和下渗能力减弱将导致局部大量超标积水（图4）。此外，填海形成的土地改变了海岸线的长度、形态和地貌，影响地表水的流速和泄洪能力，降水时地表径流增加，峰值流量增多，峰值出现时间提前，导致大量淡水资源流失和局部水灾（图5）。
应合理设置植物生态浅沟、下凹式绿地，适当采用生态透水铺装材料，回补地下水。通过合理的分级导流措施将不同降雨量情况下的超标雨水净化回用。
3规划原则及指导思想
3.1指标量化可控
规划将设立目标层、措施层和管理层，将控制指标分解至地块层面，并对地块内、道路及公园绿地等海绵措施进行量化建设指引，分级细化海绵管控指标和工程措施。
3.2措施显效可见
海绵建设措施的组合的不仅要考虑到能够到达控制目标，还要考虑其适宜性、经济性、显效性，通过多系统模型选择针对地块高密度开发、滨海抗盐碱、污水零外排特点的高效率新技术的海绵措施。
3.3全流程易核查
研究将规划、建设、管理、运营、投融资的全流程的技术服务和支撑，通过规划、导则、审查、实施、评估等环节的介入，达到一张蓝图落实到底的目标，使得海绵建设全流程的各环节能落地易核查。
3.4全周期可监测
基地海绵城市建设应当从项目的设计阶段开始贯穿到施工、管理、运营、维护的全生命周期。在全生命周期内，全程运用全周期的理念，在设计阶段结合运维要求，使用持续测量和验证发现改进机会，对数据进行分析和校正。可以通过不断检测生态草沟中不同植物对减缓雨水径流的不同效果，来调整下一阶段应该选择的合适植物。
4技术思路
4.1多系统模型的构建
首先，需要对示范区的现状水文特征进行模型评估，进而确定海绵建设目标；其次，根据示范区的详细蓝图规划，综合考虑示范区的空g布局、景观要求、经济性、维护管理等因素，进行海绵建设设施的初步布局，并进行模型评估；第三，将海绵建设初步方案的模拟结果与海绵建设目标进行对比，根据对比结果进行海绵建设布局方案的优化调整，并再次进行模拟；最后，反复调整直至结果达到海绵建设目标，最终得到海绵建设设施的布局方案。
采用Swmm可有效模拟海绵建设开发模式下的城市区域水文状态，应对城市内涝，为太子湾片区和前海片区的竖向设计、排水沟渠设计和局部节点大雨量的道路行洪设计，提供分析支撑。为城市区域内各建设项目海绵建设设施的布局与优化提供技术支持和依据。
4.2片区径流控制目标和指标体系构建
4.2.1径流控制目标的确定
年径流总量控制率的选取是一个技术指标与产出之间平衡的一个过程。年径流总量控制率越高，需要的投入也越大。随着控制率增大，径流调蓄量也有所增加。
分析基地规划设计条件和相关参数，结合基地自身特征分析，制定汇水区划分原则，由浅入深划分；根据方法选取模型参数。根据本底模型与常规开发模型模拟结果，初步设定规划目标。通过模型试算的方法，深入研究影响径流总量和峰值流量的关键因素，确定规划目标值。
4.2.2径流污染控制目标的确定
要控制分流制径流污染物总量，也要控制合流制溢流的频次或污染物总量。结合深圳市城市水环境质量要求、径流污染特征等确定径流污染综合控制目标和污染物指标，污染物指标可采用悬浮物（SS）、化学需氧量（CoD）、总氮（tn）、总磷（tp）等。一般可采用SS作为径流污染物控制指标，低影响开发雨水系统的年SS总量去除率一般可达到40%～60%。
4.2.3指标体系构建
为引导和约束开发单元内各建设项目采用低影响开发技术，保障控制目标的实现，针对基地土壤返盐碱、填海区域的污水零排放、内涝、水质性缺水及雨水再利用的问题，构建开发引导控制指标体系。初步建议包含但不限于以下指标：年径流总量控制率、雨水径流污染物控制率、峰值流量、非传统水源利用率、土壤盐碱土盐度控制指标、内涝控制标准等。
4.3片区海绵城市控制指标分解
以整体径流总量控制率及径流污染控制率为目标，通过水文、水力计算与模型模拟等方法或通过加权平均的方法对年径流总量控制率进行逐层分解，分解至地块单位面积控制具体指标。在明确目标可达性后，结合周边用地、绿地、水域等，确定低影响开发设施，注重用地功能、高效利用现有设施，并将海绵设施进行布局，计算其径流系数及调蓄容积，据此得出地块单元内年径流总量控制率和径流污染控制率，再通过综合计算校核整体目标达成情况，最终将控制目标落实。
4.4基于模型构建的海绵设施多方案比选
海绵建设模型的构建基于示范区详细蓝图规划。相比传统开发模式，海绵建设模式是在示范区的下垫面因地制宜、综合应用多种海绵建设设施进行雨水径流的控制。根据示范区用地规划和雨水管网规划，结合径流组织，将示范区划分为若干汇水区。
海绵建设模型根据基地相关情况定义下沉式绿地、雨水花园、绿化屋面、透水铺装、调蓄水箱/水池/模块、植草浅沟、截留式净化溢流设施、雨水收集回用设施、污水再生利用设施（处理、管网、调蓄）、地下室覆土、土壤改良、特性植物选育、道路附属雨水滞蓄净化设施、排水管网及市政调蓄系统设施等多种海绵建设设施等，对各类海绵建设设施的参数进行设置。针对存水区植被覆盖百分比、配置土壤层孔隙率、田间持水率、枯萎点选取参数；雨水花园、绿色屋顶、下凹绿地和低影响树池的土壤水力传导率等分别取值；路面层孔隙比、蓄水层孔隙比、绿色屋顶的入渗率、排水层中绿色屋顶蓄水率等进行取值。
以达到海绵城市强制性控制要求为目标，综合考虑海绵设施经济性、适宜性等因素，对各项海绵设施规模和比例进行方案比选，对设施清单遴选、设施占地面积、设施占下垫面比例进行合理配比，使示范区地块的设施选择具有弹性操作空间。
4.5划、建设、管理、运营全生命周期的实施路径
基于海绵城市规划成果，建立以数学模型为核心的审查决策支持工具，利用系统化、多情景模拟评估技术手段，对设计方案的综合效益进行科学评估，从建设伊始即考虑到最终验收、考核评估、维护管理等问题。
在项目设计阶段，提供一套科学、合理、高效的地块海绵城市建设审批方法，为高规格完成项目海绵城市建设目标提供技术支撑。
项目建设中，通过督导工程实施情况，定时工地巡视，及时发现问题，做好工程施工事中控制。项目完成后，采取合理措施指导工程验收、试验，所有工程的验收必须符合国家相关设计规范、标准的要求，同时满足工程设计和管理要求，达到海绵城市控制性指标和考核指标。项目运行监测评估阶段，制定项目的海绵城市评估体系、模拟与监测布点方案。
提出城市海绵城市建设效益评估的指标体系和效益测算表，能够为海绵城市建设、投资、运营和决策提供依据。通过从设计、实施、评估一系列流程及控制，最终为项目海绵城市建设提供技术支撑。
5建设成本和收益的问题
5.1建设成本
通过《海绵城市建设技术指南》对各海绵设施的估价，可完成海绵城市建设的成本估算。成本的控制在于设计阶段对设计的合理把握以及工程施工事中控制。
5.1.1成本费用
海绵建设结合片区排水工程进行，雨洪管理工程投资都是在排水工程基础上所增加的投资，包括各种类型的雨水利用设施及其相关的电气设备和庭院屋面排水系统，但不包括用于装饰或介绍工程特点而花费的费用。
5.1.2运营费用
海绵建设成本效益主要体现在项目使用和维护阶段，在项目使用所带来的经济效益、社会效益和环境效益方面。
5.1.3维护费用
传统设施中滞留区和人工湿地的维护费约为建造成本的3%～6%，洼地雨洪管理的低影响开发的维护费约为建造成本的5%～7%。但是，生物滞留区和洼地的大部分维护可以融入到日常景观维护工作中，不需要特别设备；而湿地和水池的维护则需要大型笨重的设备，用以移除沉积物、油类、废物以及前池和开放式池塘中生长的植被。
5.2经济效益
5.2.1渗透补充地下水的效益
由于低影响雨水综合利用的实施，通过增加透水面积、绿化植草面积、渗透管沟、洼地、渗水井等设施，增加了雨水入渗量，有效回补地下水。
5.2.2因消除污染而减少的社会损失
美国环保署研究结果表明，每投入1元环保费用，可减少3元的环境资源损失，即投入产出比为1∶3。海绵建设资金投入虽然不是完全意义上的环保费，但其减少的环境资源损失也会接近3元。
5.2.3城市洪涝减缓而减少的损失
城市内涝必然造成不同程度的经济损失。
5.2.4土地增值
传统设计将地上建筑与其他设施分开设计，海绵建设所应用的生物滞留等技术则可以融入景观设计，实现建筑主体与附属设施的综合设计。
5.3环境效益
海绵建设的雨洪管理技术由于采用了生态化、低能化、可持续运行的设施，不仅能保护开发区域水环境、改善建筑设施外部生态环境、提高建筑物内部的环境质量，还可以减少城市热岛效应，为居民提供舒适的居住和工作环境，并改善城市的生态环境。
5.4社会效益
海绵城市建设通过城市污水再生回用和雨水资源开发利用，可节约优质水资源，缓解水资源供需矛盾，为城市提供大量环境景观用水，重建水生态环境，进一步削减污染物排放量、改善水体环境。
另外，海绵建设通过引导建设项目开展城区雨洪利用工作，可降低洪峰流量，维护自然水文循环，增加地下水补给，调节片区气候，改善区域生态环境。通过规划实施，引导拟建项目采用低影响开发模式，实现雨水的综合管理与控制，_到开发建设后径流系数不增加的目标。
参考文献：
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