城中村改造工作方案篇1
一、总体目标
新城规划设计范围的“城中村”（范围涉及沧联、南岗、沙步、夏园、南湾、庙头、双沙、文冲等8个项目）按区城改办《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》要求，完成基础数据及经济平衡测算等工作，为滨江新城城市设计及控规编制提供基础数据。
二、方法步骤
（一）宣传发动阶段（10月17日-10月31日）。
1.召开动员大会（10月17日）；
2.各改造主体制定专项工作方案、倒排时间表，落实分管领导和具体经办人，工作方案及联系人名单于10月24日前报区城改办（10月17日-10月24日）；
3.各经联社对是否启动城中村改造及改造模式进行表决，并明确启动时序，于10月28日前函报区城改办相关情况（10月17日-10月28日）；
4.落实经费（各经联社落实包括现状建筑测量、现状地形、勘测定界、方案编制等经费；区财政局保障相关专项工作经费；10月17日-10月31日）。
（二）前期准备阶段（11月1日-11月30日）。
1.启动改造的城中村项目。
（1）确定测量和编制单位（11月1日-11月6日）；
（2）确定改造范围（11月7日-11月18日）；
（3）开展现状摸查（全面掌握每宗用地的土地、房屋、人口、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等现状，留用地指标落实情况，明确需要完善手续的各类历史用地情况，分类列表造册、落图标注。掌握用地的城市规划、土地利用总体规划及产业规划等资料；11月7日-11月30日）。
2.暂不启动城中村改造的经联社完成改造范围确定、提供改造范围内的人口情况和二调数据收集等工作（11月1日-11月21日）。
（三）数据审核及经济平衡测算阶段（12月1日-12月31）。
1.数据审核。
区各职能部门按职责分工对基础数据进行审查及出具相关证明材料（12月1日-12月9日）；
2.经济平衡测算工作（12月1日-12月31日）。
（1）对于暂不启动改造的城中村，国土部门协助提供二调数据交区城改办，区城改办汇总后统一提供给滨江新城编制单位，在编制滨江新城控规时进行初步的经济平衡测算，城改、规划等相关职能部门对测算进行指导和协助；
（2）对于有意向启动但尚未有改造方案的城中村，经联社会同编制单位对改造地块进行初步的经济平衡测算，城改、规划等相关职能部门对测算进行指导和协助；
（3）对于已启动并编制改造方案的城中村，上报改造方案，区城改办初审后，将经济平衡测算成果统一转交黄埔规划分局提供给规划编制单位，作为调整用地性质、容积率等指标的重要参考；
（4）对于已明确改造模式为综合整治的城中村，黄埔规划分局指导规划编制单位原则上不大幅提高规划容积率。
三、职责分工
（一）区委办区政府办：负责滨江新城涉及“城中村”改造重大事项的综合协调和督办落实。
（二）区监察局：负责监督检查各有关单位“城中村”改造工作，查处工作中的违法违纪行为。
（三）区国土房管分局：负责做好拟改造滨江新城“城中村”的以下工作：
1.协助区城改办核定改造范围；
2.现状数据方面：
（1）对于启动改造并开展现状测量的城中村，按照《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》，对已办理产权登记的现状建筑，区国土房管分局根据区城改办的来函直接予以确认；没有产权登记或证载面积与现状面积不相符的，社区将现状测量成果分类造册，并对现状建筑情况和建造年份提出意见，经街道审核后报区城改办，由城改办发函至黄埔规划分局审查并出具审查意见；区城改办根据黄埔规划分局的审查意见，发函至区国土房管分局，区国土房管分局给予确认；
（2）对于暂不启动改造的城中村，协助提供该改造范围内现状建筑的二调测量数据；
3.受理各项目申请的改造范围内勘测定界工作，按时完成，并对用地权属情况进行审核；
4.核定留用地指标落实情况；
5.提供最新的土地利用总体规划；
6.提供2006年及二调的土地利用现状图。
（四）区公安分局：协调提供拟改造范围内常住人口、户籍的现状情况。
（五）区财政局：1.保障本项工作区财政所需各相关专项工作经费；2.负责相关财政资金划拨和使用监督工作。
（六）区城管局：负责做好滨江新城“城中村”改造“两违”和抢建行为的监管及服务工作。
（七）区城改办：负责滨江新城“城中村”改造的指导、协调、督办、服务工作。具体工作如下：
1.核准改造范围；
2.核查拟改造村标图建库情况；
3.审核各“城中村”改造方案；
4.指导和协助滨江新城编制单位的经济测算。
（八）黄埔规划分局：负责协助做好改造滨江新城“城中村”的以下工作：
1.协助区城改办核定改造范围；
2.按照《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》，配合区国土房管分局对启动改造的城中村改造范围内现状建设量进行确认；
3.积极协助推进滨江新城规划范围内城中村改造规划的相关工作，做好规划服务与指导，及时将国土部门提供的二调数据及经政府、城改办等部门审核确认的改造方案提供给规划编制单位，争取在滨江新城规划中为城中村改造预留适当的空间。
（九）区教育局、区文广新局、区体育局、区卫生局、区民政局、区水务局、区经贸局、区环保局：根据各自职责权限负责滨江新城“城中村”改造中涉及教育、文化、体育、卫生和社区管理服务等公共配套设施设置，以及河涌、交通、环境保护等专业管理事项的规划、管理和服务工作。
（十）相关街道：履行属地管理职责，按照《关于办理“城中村”改造方案编制基础数据工作流程指引》，对改造范围内现状建设量、人口户籍和改造方案进行审核，协助、督促辖区内滨江新城“城中村”改造项目按计划推进。
（十一）相关“城中村”改造主体：负责完成改造范围内的
现状测量及统计、勘测定界、选定编制单位、协助编制单位编制改造方案、完成经济平衡测算等涉及改造方案上报的各相关工作。
四、工作要求
（一）任务重大、时间紧迫，各有关单位思想上要高度重视；各相关单位要立即行动，解决工作经费，组织力量，共同推进。
（二）区相关职能部门按照各自的职能分工，前瞻性地为“城中村”改造项目主体做好统筹、协调、服务等工作。
城中村改造工作方案篇2
■《西安市城中村改造管理办法》（以下简称《办法》）将为西安城中村改造提供政策和法律依据
■西安106个村列入城中村改造计划
■城中村改造增加的就业岗位应优先安排原村民
■城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式
城中村改造建设
安置住宅免缴基础设施配套费
为推进城中村改造，提高改造主体的积极性，《办法》规定，“城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金。安置村民的住宅建设项目还免缴城市基础设施配套费，其他生产经营性项目减半收取城市基础设施配套费。”
城中村改造登记
二层以上房屋面积按残值补偿
城中村村民房屋建设比较混乱，私搭乱建比较突出，大多数房屋缺乏完整的建设手续，使得城中村改造拆迁中补偿安置矛盾较多。西安市城中村改造办公室相关负责人称，为了规范城中村房屋建设，2006年6月西安市政府出台了《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》，对城中村房屋建设进行了规范，其中规定，《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前，已建成的房屋要进行产权登记，在城市建设或城中村改造拆迁时按照房屋产权登记确定的面积补偿，二层（不含二层）以上部分的面积在城市建设或城中村改造拆迁时按残值给予补偿，没有进行产权登记的房屋不予补偿。因此，为了与《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》相衔接，保持政策连续性，《办法》规定，“城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前（2006年6月），城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）给予补偿。”
也就是说，您在2006年6月《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前已建成的多层房屋并进行了产权登记的，在拆迁中二层以上（不含二层）部分面积将按残值给予补偿。
城中村改造现状
106个村列入改造计划
备受关注的西安市城中村改造工作，经过2002年至2005年的起步阶段、2005年至2007年的探索阶段，随着城中村改造办公室的正式组建，西安市城中村改造工作进入了新一轮的启动和全面发展阶段。截至目前，西安市列入改造计划的共有106个村，其中40个村的改造工作方案已通过审查予以批复，32个村相继进入了改造建设的实施阶段。西安市累计完成了旧村拆除共220万平方米，完成新建200万平方米，完成投资46亿元。
“到2008年2月份，我们西何家村5栋32层高的安置楼就要拔地而起了。”日前，西安市碑林区西何家村村委会主任赵建平自豪地对记者说。据了解，西安市城六区共有行政村624个，其中人均耕地在0.3亩以下的城中村286个，总人口约37万人。城中村改造工作重点区域二环路以内有72个。目前，像西何家村一样的9个城中村已完成了旧村整体拆除工作。完成了62个村2.3万户、6万余人的农转居工作。开展了63个村的集体资产清产核资和经济体制改革工作。其中，30个村完成了清产核资工作，5个村完成了经济体制改革工作。城中村改造工作稳步向前推进。
城中村改造资金
设拆迁安置资金专用账户
“拆迁补偿安置资金关系到旧村能否顺利拆除，补偿安置能否到位。”日前，西安市城中村改造办公室相关负责人对记者说，为了保证拆迁补偿安置资金的安全，防止出现资金不到位，或被挪用的情况，借鉴其他城市拆迁中的做法――设拆迁安置资金专用账户。《办法》规定，“城中村改造实施主体，在申请领取房屋拆迁许可证之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和西安市城中村改造办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经西安市城中村改造办公室同意，银行不得拨付。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁安置，不得挪作他用。”
城中村改造原则
禁止其他非农人员迁入城中村
《办法》规定，二环以内的城中村全部纳入城中村改造计划，二环以外的城中村，由区城中村改造办公室报西安市城中村改造办公室批准后，纳入城中村改造计划。对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。从城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。
城中村改造保障
新增就业岗位优先安排原村民
城中村改制是城中村改造的基础和前提，制度能否顺利转变制约着城中村改造的一系列问题。因此，《办法》第十五条规定，“城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。”改制后原村民的就业和社会保障问题成为大家关注的焦点，《办法》中规定，“城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。”城中村改制后，符合享受最低生活保障条件的原村民，享受城市居民最低生活保障待遇。
城中村改造用地
部分土地用于安置村民
为了使城中村改造中的土地有效利用、合理开发，西安市城中村改造办公室将城中村土地分为两部分，一部分按政府规定的人均用地指标划为改造综合用地，用于城中村改造，如容积率适当，使用40%左右的城中村改造综合用地就可以完成对村民的安置。二环路以内储备的土地在保证市政公用设施、市级以上（含市级）重大公益建设项目外，全部用于城中村改造。
城中村改造安置
两种补偿安置办法供村民选择
结合目前西安市居民平均住房标准，《办法》提出，实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村拆除应当在所在区城中村改造办公室的组织、监督下实施。旧村未拆的，其他建设项目不得开工建设。城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择安置补偿方式。实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。
被拆迁人员在外过渡不得超过30个月
《办法》规定，城中村改造主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过30个月。超过拆迁安置补偿协议规定的过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的2倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。
城中村改造方案
改造方案要满足城市功能
改造方案是实施改造的“蓝图”，关系到如何安置村民、保护集体经济及其成员的合法权益问题，改造方案要符合城市的总体规划，满足区域城市功能要求，还要考虑安置村民、发展经济、保护村民的合法权益等因素，同时为了使制定的改造方案能够完整规范，既符合国家的方针政策，又能切实体现村民的合法权益，需要在相关机构指导下以村委会为主进行。因此，《办法》规定，“城中村改造方案的制定，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，在区城中村改造办公室的组织下由村委会编制；属于行政村合并改造的，由区城中村改造办公室组织合并改造村的村委会编制。”
改造方案须村民认可
记者了解到，城中村改造方案的确定要体现民意，还需要经过村民会议确认，得到村民的认可与支持后，最终由西安市政府确认其有效性。因此，《办法》规定，“城中村改造方案须经村民会议讨论通过后，报所在区城中村改造办公室初审，经西安市城中村改造办公室审核后，报西安市人民政府批准。”
（三秦）
链接
西安今年将改造50个城中村
1月22日，西安市城中村、棚户区改造办邀请中央驻陕和省市新闻媒体召开西安市城中村和棚户区改造宣传工作座谈会，西安市副市长、城中村改造办公室主任岳华峰向新闻媒体介绍今年西安城中村拆迁和棚户区改造工作，西安今年将启动50个城中村的改造工作，完成25个旧村整村拆除，同时还将启动10个棚户区改造项目。
城中村改造工作方案篇3
一、指导思想
以市委《推进城乡一体化发展工作纲要》和《长沙市城中村改造工作方案》为指导，以建设和谐社会、实现被拆迁地区村民与城市居民生活和社会管理无缝对接为目标，依法依规，分类指导，逐步推进，实现“三个转变”：即农村村委会转变为社区居委会（撤销农村村委会，按照规划设立社区居委会）、村民转变为市民。
二、工作目标
通过3年努力，促进符合村改社区条件的村明晰资产产权，组建股份制企业；将村改社区村民的农业户口改登为城市居民户口；依法撤销村民委员会，按照规划组建社区居民委员会，并逐步将村改社区中转变为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系；按城市规划和建设的标准及要求，改善村改社区地区的公共设施，建设新型城区；按照城市管理规范要求，提升城市整体功能。
三、基本原则
（一）规划先行，合理布局
城中村改造必须先根据路网规划、产业布局、人口分布、人文特点因地制宜制定社区布局规划，打破原有村级管理地域界限，设置新的城市社区。
（二）改制先行，改造跟进
城中村的改造必须先进行清产核资，实行集体资产股份化改造，成立户口村民为股民的公司制运作的现代企业，在此基础上再进行社会职能与企业职能的分离，以实现城市管理的有效对接。
（三）试点先行，逐步推广
城中村改造应选择具有代表性的、条件比较成熟、管理较为规范的村先行分类试点，在取得经验的基础上，及时调整政策，改进工作方法，再逐步进行推广。
（四）统一政策，分类指导
城中村改造应根据市出台的统一政策，由区和街道指导试点村根据具体情况制定改造方案，报市“城中村”改造工作领导小组办公室审核后实施。
四、工作步骤
（一）调查摸底阶段（今年3月—9月）
l、开展城中村改造工作调研，对我区城中村土地、资产情况、负债情况进行摸底分类，将城中村改造工作面临的困难进行分类整理。探索集体土地在“城中村”改造中的特殊政策和措施。
2、在市“城中村”改造工作领导小组办公室指导下制定《芙蓉区城中村集体资产管理办法》；组织开展“城中村”集体土地、集体资产清产核资工作，监管集体资产的处置和负债行为；制定“城中村”改造后的社区总体布局规划。
（二）试点阶段（今年10月—明年6月）
1、根据村级人口规模、土地存量、村民安置方式、资产股份化程度等指标，选择马王堆街道新桥村作为试点村，根据市政策文件制定试点村“城中村”改造具体实施方案，报市“城中村”改造工作领导小组办公室审核后实施。
2、在市“城中村”改造领导小组指导下，将集体资产评估量化、集体资产股份化、土地性质转换、房产确权登记和户籍转换作为工作重点，做好撤销村委会机构和组建社区居委会的工作，确保实施城市化管理后的社会保障、计生、教育、环卫、就业等配套政策的平稳衔接，及时协调解决政策执行过程中遇到的具体问题。
3、对试点情况进行书面总结和综合评估，初步形成我区“城中村”改造模式。
（三）推广阶段（明年7月—年12月）
1、完善各级各部门联动机制，划定推广范围，进一步强化“城中村”综合改造工作措施，制定推广工作目标和工作计划。
2、加大政策宣传、人员培训、分类指导力度，全面动员，积极稳妥地推进我区“城中村”改造工作。
五、保障措施
（一）加强领导
成立长沙市芙蓉区“城中村”改造工作领导小组，李蔚同志任组长，涂文清、彭再魁（常务）、严国益、王清华、刘熙宇同志任副组长，领导小组下设办公室，张勇同志任办公室主任，并分别从农林水局、民政局、国土分局、建设局、人防办、相关街道等单位各抽调一名工作人员采取集中办公的方式开展工作。办公室下设土地房产组、公共事务组、产权改制组、综合协调组等四个工作组，负责“城中村”改造过程中的具体事务。马王堆街道、东屯渡街道和东岸乡参照区政府模式成立相应的领导机构，建立专职工作班子。
（二）明确分工
城中村改造工作方案篇4
一、明确改造工作的目的意义
目的是彻底解决小街小巷、城中村进出口道路路不平、灯不亮、排水不畅以及脏、乱、差等问题，为城市居民创造适宜人居、适宜创业的良好工作环境和生活环境，从根本上改善城市小街小巷、城中村基础设施。实施小街小巷和城中村进出口道路改造工程，既是我区全面参与“城市管理年”活动的具体体现，也是落实科学发展观、促进城市化建设的具体体现，更是实现“两个率先、一个努力”目标的重要载体，意义非常深远。
二、加强组织领导
为切实加强小街小巷和城中村进出口道路改造工作的领导，确保顺利开展，区里成立水区小街小巷、城中村道路改造领导小组。
城南办、城北办也要相应成立以主要领导为组长的领导小组。办、办要结合《关于印发加强城乡结合部和城中村环境综合整治的通知》（党办发号）相应地开展工作。
三、具体实施办法
1．落实改造计划。采取逐步推进的方式，对市民反映强烈、给市民生活、生产带来诸多不便以及对市容环境有较大影响的小街小巷及城中村出入口进行改造。（具体改造计划见附表）
2．明确改造任务。按照“属地管辖”的原则，此次城区小街小巷和城中村道路改造任务由城南办、城北办分别承担，原则上小街小巷道路改造由办事处实施，城中村进出口道路改造由各管理处实施，各社区工作站要全面配合办事处开展工作。
3．认真组织实施。一是制定道路改造方案。具体规划设计由各办事处调查摸底，制定施工设计方案，报区政府审批并经市小街小巷、城中村改造领导小组审核后予以实施。二是认真组织施工。各办事处、管理处要选择有实力、资质的道路专业施工队伍组织施工，并报区领导小组审核，按照工程质量优、工程建设快、改造效果好的目标要求，按时、按质、按量完成改造任务。三是落实工程项目管理制。项目监管工作由区建设局负责选择有相关公路建设资质的监理队伍承担。区交通局要加大技术服务，抽调相应技术人员指导改造工作，提出技术要求，严把工程质量关。
4．按时完成任务。此次改造工作在10月上旬全面启动，11月30日前要全面完成改造工作。具体时间安排：10月10日前制定工作方案；10月15日前召开动员大会；10月20日前完成道路规划设计工作、施工队伍审查等基础工作，并组织施工队伍全面进场施工；11月20日前完成施工任务；11月30日前组织检查验收工作。
四、建设标准和资金筹措
1．工程建设标准。小街小巷和城中村进出口道路改造造价按《新余市小街小巷和城中村进出口道路改造方案》确定的造价标准执行，水泥面层按3.5米、5米、8米宽3个不同标准组织施工，综合取费按10%计算，最后决算按实际工程发生量验收结算。
2．工程建设费用。按市府办〔〕25号文件精神，改造资金由市、区各承担50%，区承担的部分资金原则上按照属地管辖原则由办事处承担，区财政适当支持。
3．争取项目支持。将城中村道路改造列入农村水泥公路建设计划，由区政府向市政府另外行文请示，争取上级交通部门支持。
4．鼓励社会捐资建设。①所有捐赠的资金由市、区小街小巷、城中村改造领导小组办公室接收和管理，禁止任何其它单位和个人接收捐赠资金和物质。②单位捐款5万元以上（含5万元）、个人捐款2000元以上（含2000元）的，在改建道路设立功德碑，刻其单位名和个人姓名。③单位捐款20万元以上、个人捐款5万元以上的，在其捐资改建道路独立设立功德碑，刻其单位、个人简介。④捐款额超过该条路建设资金50%的，可以由捐款者名字或由捐款者命名该条路。⑤上述募集资金不包括村委会向其村民收取的建设资金。⑥所有募集资金要专款专用，接受社会各界监督，并经审计部门审计。
五、几点要求
1．广泛宣传，大造声势。新闻媒体要发挥舆论导向作用，结合“城市管理年”活动为这次小街小巷和城中村进出口道路改造作全面、全方位的宣传，对社会参与、基层组织参与、群众参与的典型事例多做报道，以推动工作开展。
城中村改造工作方案篇5
一、基本情况
家临路改造涉及镇村委会和家村小组，其中村民27户，商住楼住户28户。
区域土地约24亩，其中：家村小组三产用地约8亩，村集体建设用地16亩。拆迁15栋村民住房和1栋多层住宅，总拆迁面积8000m2，其中：住宅面积7150m2、店面面积850m2。
二、改造原则
项目改造按照“政府主导，村民参与，市场运作，规范实施”的原则，采取产权置换和货币补偿相结合方式。
1．政府主导
城中村改造必须坚持政府的主导地位。主要包括审批改造方案和规划方案；依法征收改造范围内村民宅基地；依法组织土地出让等。
月湖区政府成立城中村改造项目部，负责改造范围内的土地征收、房屋搬迁及补偿安置工作；制定改造方案和拆迁补偿安置方案；协调处理工程建设期间的有关问题和安置房分配事宜等。
2．村民参与
月湖区政府在制定改造方案和拆迁补偿安置方案的过程中，要充分听取和征求村民意见。镇村委会成立村民理事会，切实维护好村民合法利益，做好村民的思想工作，协助项目部开展征地拆迁安置工作，参与监督工程建设。
3．市场运作
项目用地采取有条件出让，即将村民安置作为条件与土地使用权捆绑，按照公开、公平、公正的原则进行招拍挂，通过竞争方式确定开发商；改造项目由开发商投资建设。
4．规范实施
项目改造必须符合鹰潭市城市总体规划要求，土地出让要按照有关程序依法进行，市政府各有关部门在项目实施过程中要加强监管，规范操作，开发商要严格按照法定建设程序开发建设、组织销售。
三、操作办法
1．月湖区组成改造项目部，由项目部和村民理事会共同委托具有资质的测绘机构，对拆迁房屋进行测绘，并出具测绘报告。
2．项目部和村民理事会共同委托具有房地产评估资质的评估机构，对征收房屋装潢及其它附着物进行评估，并出具评估报告，补偿价格以评估报告为依据。被征收房屋必须具有合法的产权证和批建手续，违章建筑按政府有关规定处理。
3．拆迁安置过渡费及工作经费等相关费用，按照市政府的规定计入改造成本。
城中村改造工作方案篇6
关键词：城中村改造模式比较分析
中图分类号：tU98文献标识码：a
前言：“城中村”改造是中国快速化城市进程中的一个特有现象。从上个世纪90年代开始，我国的城市化进程明显加快，各级城市都在纷纷扩张，城中村问题虽然是我国的普遍性问题，但存在明显的地区性差异以及改造模式的差异。
“城中村”的定义及改造的必要性
广义上讲，“城中村”是指已纳入城市总体规划发展区内的农村土地，现状情况是农业用地比例已经很少甚至没有，“城中村”村民的就业已经脱离传统的农业，已经变更成非农产业的新型村落。村民的社会生产、生活方式已基本达到向城市社区类型的转变，但“城中村”村民文化素质、思维方式仍与城市社区内涵存在着一定的差距。“城中村”不仅是对城市物质环境的改造，更要解决好经济、社会、文化等改造内容，而且还包括结构、功能和改造居民生活方式和社会保障体系的改变和重塑等问题。因此，我国绝大部分城市建设都必然要面对“城中村”改造的阻碍和压力。狭义讲，“城中村”特指那些农地已非农化，村民已居民化，村庄也已转变为城市建设用地，只是生活习惯和建筑景观上仍然是农村模式的社区部落，习惯上称为“城市中的村落”。
“城中村”作为城市不可忽视的重要组成部分，目前已成为城市进一步发展的制约，因此，对“城中村”的改造势在必行。改造“城中村”是实现城市物质形态现代化的需要；是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要；是改善城市环境和社会治安的需要；是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要；也是提高人居环境和生活质量的需要，是事关全面建设小康社会的具有重要战略意义的大事。
城中村改造现行主要模式
“城中村”改造模式可分为政府主导改造、村民自主改造、半市场合作化模式、市场化改造模式等若干类型。
2.1政府主导改造模式
政府主导改造模式以山西晋城的“土地储备”和浙江杭州的“撤村并居”较具代表性。由政府确定总体规划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公幵出让，出让所得返还用于城中村改造，从而建立土地运营和城市建设的良性循环机制。
2.1.1优点
当地政府行使行政权力，通过行政命令制定的整村拆迁改造安置政策，最低限度的保护了村民的经济利益，这样就能整体有序地推进城中村改造活动。有利于政府充实利用有限的城市发展空间，最大限度地整合土地资源，改善城市环境。
2.1.2问题
政府的角色错位。政府服务本应在市场经济条件下，作为市场经济和市场参与主体利益的监管与调控者，如果直接参与城中村改造，不符合市场规律与政府所处的法律地位。
相悖于村民自治规定。农村村民实行自治，由村民群众依法办理自己的事情。因此，农村自治的主体与城中村改造活动的主体应该是村民，若政府包揽城中村改造活动，显然违背了村民自治制度，极大的削弱了村民与村集体的主体作用。
地方财政面临着资金缺口压力。由于前期拆迁补偿和安置费用，政府财力有限，而城中村改造一般都需大量的改造费用，一般地方政府全力承担该项费用较困难。
2.2村民自主改造模式
村民自主改造模式以广州市的“一村一策”改造最为典型。按照“先行试点、积极稳妥”的原则，选定典型完成改造规划的编制，取得经验后，逐步在全市范围内开展。坚持决不允许房地产开发商插手，以村集体和村民个人出资为主，市、区两极财政视情况，对编制规划设计方案及建设事业公共设施、基础设施给予适当支持。这种方式不仅可以相对简单地加快推进改造工作，也有利于长远的整体开发规划。
2.2.1优点
村集体经济组织、村民主体地位得到承认和体现，村民享有平等的参与拆迁补偿方案制定等民利，这样也充分调动了村民改造的积极性。政府在城中村改造中充当指导者的法律地位,理顺了城中村改造活动中的政府、村集体、村民三者关系,并有利于政府服务功能的发挥。
破解了城中村改造资金短缺的难题，减少政府的财政支出的风险。当然,这种模式是建立在政府优惠政策的基础之上(包括对城中村基础设施,公共设施建设政策扶持等)，适用于具备雄厚的村集体资产和集资能力强的村民所在村。
2.2.2问题
改造的资金普遍短缺。因改造费用一般从几千万元到数几百亿元甚至更多，一般的村庄显然无法负担。村民住宅拆迁补偿标准是不同的。村集体经济组织经济实力也存在差异，这种拆迁补偿标准在各城中村是无法统一，这样就造成了城中村各村民在改造时意见并不能完全一致,会引发村民之间，村民与村集体之间矛盾不断的情况出现，致使改造工作难以顺利推进。
2.3半市场合作化改造模式
半市场合作化模式是指村民在自发改造的基础上，由所在改造的村按市场规律引入实力雄厚的房地产开发企业，依托其企业的资金实力，技术实力和建设经验，与该企业签订合作协议，明确双方责、权、利关系，以完成城中村改造的权利和义务。
深圳半市场合作化改造措施，毫无疑问是全国半市场合作化改造措施的经典案例。深圳岗厦与大冲两个城中村,因旧城改造拆迁而造就了十名“亿万富豪”。
2.3.1优点
坚持城中村改造的主体地位的是村民，村集体经济组织。村民及村集体经济组织是承担城中村改造任务的主角，负责改造方案，拆迁补偿安置方案的制定、组织和实施，这是实行村民自治的结果。在当地政府改造政策的指导下，村运用市场选择合作对象，解决改造资金不足的障碍。期望收益也提高了城中村土地开发的投资者的积极性。通过合作协议，双方的经济利益也获得法律保护。
2.3.2问题
采取半市场合作化改造模式进行改造时，须具备两个前提条件：一是政府在改造政策上给予支持，即政府许可房地产投资商参与城中村改造活动。因地产商利益最终依赖房产的销售，如果政府不予配合，将导致改造后的房产产权不能入市交易，那么销售房产将没有任何法律保障，无法实现其销售利润。二是村民对于城中村改造的自发自觉程度高，这是确保在现行规制范围与村民自治制度内，选择有信贷实力的房地产开发企业签订合作合同，进行顺利实施改造的保障。
2.4市场化改造模式
这种模式亦称开发商主导模式，即城中村改造方案由地方政府公布，将建设用地与开发用地统筹一并招标并提供优惠政策，通过市场招标方式，开发商获得改造主体资格后筹集资金，完成改造过程中的拆迁补偿，安置回迁及开发土地建设等方案并进行实施改造。
珠海市的改造采取了以市场运作为主导、政府给政策的策略：在“城中村”改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，吸引房地产商投资旧村改造。此外珠海市决定3年内在城区不再新批房地产用地，为“城中村”改建腾出市场空间。
2.4.1优点
因幵发商的直接参与，使得市场竞争加剧，符合市场规律，避免了行政权力干涉改造引发矛盾，村民是政府政策的受益体，不需付出改造成本，村民利益得到切实保障，政府只需提供优惠的投资改造政策，不需投入较多财政资金，使得有限的财政资金可用于改造的公共基础设施上，提高了政府服务水平。
2.4.2问题
政府制定城中村改造方案,使得村民、村集体经济组织做为被动群体只能接受改造，这种模式本质上体现了政府改造意志,是政府主导改造模式的变形。政府通过市场谈判招标方式引入的地产商参与改造，地产商在“有利可图”的前提下，很容易地导致村民利益受到侵犯。城中村改造项目的成败往往完全依赖于地产商的商业信誉，村民的安置回迁补偿协议一旦不能及时按协议兑现，村民将陷入进退两难局面。
结论
“城中村”问题和矛盾的实质主要是利益在国家、集体和个人之间的再分配，再调整的问题。因此，无论采取何种模式都需要使政府的利益、农民的利益、投资者的利益达成理性的一致。作为“城中村”改造的实施者，政府、村集体和开发商在不同的改造模式中所扮演的角色各有侧重。但是作为城市的经营者，政府必须参与到“城中村”的改造工作中来，通过其杠杆作用，均衡各方利益。除多方主体的利益协调之外，模式的选择还要充分考虑现有政策、改造的可行性、资金约束、改造的项目品质等诸多方面。改造选取何种模式，是综合评价的结果，至于选择方法，可在借鉴已有经验的基础上，根据实际情况不断的摸索和创新。
总而言之，由我国国情所决定，今后相当长一个时期内，“城中村”改造是我国城市发展的一个重要主题，如何在城市化进程中解决好这一问题具有现实意义和长远的历史意义。
参考文献：
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城中村改造工作方案篇7
关键词:城中村;改造;转变;问题
“城中村”亦称“都市里的村庄”,它是城市化发展过程中,由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛盾所造成的,是我国大中城市中新生的特有现象。如其名称所示,它仍然实行农村管理体制,在国家治理范畴上属于农村地域,但是与一般农村地域不同的是,它被城市形态及地域包围着,成为城市中的乡村孤岛。
城中村改造是指对城市中仍实行农村管理体制的村庄进行城市化改造,建立起城市基层管理体制,即在原城中村农民居住的地域建立起城市社区居民委员会,替代原来的村民委员会,对本地域实行城市管理体制。当然,城中村改造不仅仅是一个管理体制改革的问题,主要还涉及到经济组织从集体经济向股份制经济转变,村庄集体所有土地向国有土地转变,居民从农民身份向市民身份和股民身份转变等方面。当然,这些改变并不意味着城中村改造的完成,只能说,这些改造预示着城中村改造的开端,许多问题还需要进一步探讨和解决;而且,后续问题的解决与否以及解决得如何,可能直接制约着城中村改造的进程及彻底性,直接决定着城中村改造的成功与否。
一、管理机构:从村委会到居委会
城乡二元社会体制自建国后已经经历了50多年的历史变迁,至今仍然没有发生结构性的变革。今天的城中村虽然已经高度城市化了,但在管理体制上实行的依然是农村社会管理体制,即村民自治,通过村民自治组织依法办理与村民利益相关的村内事务,实现村民的自我管理、自我教育和自我服务。它包括三个与管理体制和治理相关的内容:(1)自治的主体是农村居民,更确切地说应该是户籍在本村的农民。这对普遍意义上的村庄而言是一种常态,但对城中村来说则有点片面了。城中村因其地域区位和经济实力优势,一般都以二三产业为主,吸引了超过村庄户籍人口数倍甚至十倍于村庄户籍人口数的流动农民工,他们虽然“工作于斯生活于斯”,但他们的融入主要是“资本雇佣劳动”意义上的,他们仍然没有参与本地域公共生活的权利。(2)自治的地域范围是农村社区。不过对城中村而言,这一农村社区则有新的含义。国家城市建设征用了农村社区的集体土地,城中村也就形象地演变为地域上的“插花地带”,集体所有地域与国有地域“犬牙交错”,因而城中村的自治就不是强地域原则意义上的,也不能实现一般意义上的本地域村民的自治,充其量是户口在本村的村民自治。(3)自治的内容是本村的公共事务和公益事业,即村务。这对城中村而言则更为片面了。城中村自治组织所进行的公共事业仅与其地域上的一小部分人密切相关,其从事公共事务的内容也只与这一小部分人紧密相关。本地域上绝大多数从业人口不享有参与公共事务的权利,不直接从村域公共机构那里获得免费的公共福利和服务。
因此,从城中村的管理体制来看,公共治理和服务组织已经能适应其自身的发展和需要了,必须对城中村进行改造,在城中村地域建立属地意义上的城市管理组织——街道办事处下属的社区居民委员会,就近划归城市街道办事处,或根据管理需要设立城市街道办事处,对城中村地域进行城市化管理。相应地,这也主要表现在三个方面:(1)建立城市社区居民委员会,替代原地域上的村民委员会,由其对本地域进行按地域分区管理。这是城中村改造过程中最大的不同点。社区居民委员会的建立标志着,城中村区域已经改造成为城市管理区域,开始接受城市化的治理体制和规则,在街道办事处的领导下,对本地域的居民实行城市化管理,使城市社区管理开始走上良性循环的轨道。作为社区居委会的上级政府也赢得了管理社会的主动权,为城市社区的统一规划管理降低了管理成本。(2)按地域范围重新划分和确立治理区域和范围,增容城市管理的相关内容。在这一过程中,可能会出现原属同一个村庄的村民由于城中村改造而划归不同的居民委员会管理的情况;并且,社区居民委员会的职责相较于村民委员会的职责而言也有很大的不同,如实施新城发展规划、加强计划生育管理、强化社会治安综合治理、增强道路和公共设施等基础建设,等等。(3)改革户籍制度,将农村居民户口改为城市居民户口,并统一进入社区自治的主体范围。它不仅使原属农民的劳动群众正式成为城市的居民,而且还直接参与本地域的公共生活,与城里人一同选举自己的当家人和管理者。他们成为社区自治的主人。
在城中村改造过程中,虽然建立居民委员会简单易行,但村改居任务的完成难度则相当大。主要原因是,仅仅通过一个自上而下设立的组织机构用来取代与资源及体制结合在一起的农村地域管理形态很难;且从现实情况来看,城市社区居民委员会建制的地域基础仍然沿袭着农村管理体制时期的地域。虽然建立了城市社区居民委员会,虽然农民身份已经变成了市民或居民,但他们的生活区域仍然是农村时代的,他们的交往对象也主要局限于原来的熟人社会。这是历史原因使然,同时也是村改居过程中不得不重视的一个方面。如果改造不彻底的话,改造之后的区域仍然会在城市社会中形成一个自我封闭的小社会,仍然成为城市社会管理的死角,并由此形成一种新型的贫民社会形态。要解决地域因素在改造过程中的消极影响,方法也是简单易行的,那就是,真正按照地域管理的原则,在城市规划的基础上,重新划分居民区范围,尽可能地分割原来的村庄地域范围,将一个村庄分解为几个居民区域,从地域上破解城中村改造过程中的地域或历史因素。
另外一个问题是,城中村改造为城市社区后,是否应当将外来人口纳入到管理内容之中?答案是肯定的。在原村民委员会管理体制下,外来人口一般都是被排除在村庄治理、公共参与、资源分配的范围之外。而在城市社区管理体制下,外来人口管理就成为一个必不可少的组成部分。这不仅可以反映出社区特征从农村封闭性向城市开放性转变,而且还反映出区域的城市形态。
二、经济组织:从集体经济到股份制经济
城中村在未改造之前的经济组织主要有三种形式:第一种形式是尚未进行股份制改造的集团
公司形式,仍然隶属于村民委员会管理,对村民委员会和农民群众负责。第二种形式是进行了改造但只有一个集合式股东的股份制公司。其特点是,在村庄组织框架之外建立股份制公司,集体财产的所有权与占有权发生了分离。第三种形式在第二种形式上更向现代股份制公司迈进了一步,即曾经进行过股份分割或是增量扩股过程的股份制公司。其特点有三个:一是在公司股东结构中存在着小股东,可以是本村人也可以不是本村人;二是公司在董事会中一般设有独立董事,代表中小股东的利益,监督公司的资产运营、规范运作和红利分配;三是利益分配在集体式股东与小股东之间进行区分,小股东依据其所有股票直接获得体现其生存和社会保障权利的收益,集体式股东获得的红利主要用于村庄公共管理和公共产品提供。这三种集体经济组织形式依据市场开放程度和地域差异呈现出一种阶梯式分布的格局:第三种形式主要集中于南部和东部沿海经济发达地区,第二种形式主要集中于中部城市边缘地带,而第一种形式则相应地推延到中西部刚刚开始城市化的城郊村庄。
虽然集体经济组织形式在不同的地区表现出不同的现代化程度,但都有一个共同的特点,那就是,其形成的根源和演进的路径都是集体土地所有制,也就是我们常言的集体土地产权制度。我们知道,我国的集体土地产权制度不仅仅是法律意义上的,更是政治和社会结构意义上的。集体土地作为一项财产,其不仅承担了经营和保值增值的经济功能,还承担了社会保障功能。
虽然城中村的经济组织有不同的表现形式,但其财产权利结构都沿袭同一的结构性制度规定。城中村经过几十年的变迁,虽然已经失去了地域强制性意义上的社区属性,但政治结构、社会结构和法律制度规定仍然使得这一财产权利结构得以延续下来。现在进行城中村改造,按地域重新划分管理性社区,就是使地域上的分离成为一种事实;并且,由于现在城中村改造后的社区居民委员会设置不再仅仅源于原来的农村地域划分,而是一般遵循“规划先行”和“便于管理”的原则,这会导致农民集体的分散,并通过一种全新的城市化管理体制将农民个体与其原先归属的农民集体割裂开来。
与其相伴随的是两个彼此相依的分裂过程:一是村民个体与农民集体的分裂过程。农民个体就不再天然归属于农民集体,农民集体也就不再呈现出变动性的特征,而是必须固定下来,即在城中村改造过程中必须对村民“一刀切”,实行“生不增、死不减、进不增、出不减”。以现存的村民数为财产分割意义上的农民集体,其目的是固化村民并实现公司股份的固化。二是农民集体资产的分割过程。由于村民个体与农民集体的天然归属关系被割裂开来,就必须重新确定原子式村民个体在村庄集体资产中的份额。这就是乡村企业股份制改造中的资产量化和个人化分配过程。它使村民都成了村集体经济的股东,过去看得见但摸不着的集体资产这回可实实在在地落到了村民的手中。在这一过程中,农民个体与原属农民集体财产的关系发生了显着的变化。在集体产权结构下,虽然农民自身是农民集体中的原子式个体,然而由于集体财产权利的不可分割性和不可转让性,每个农民个体还是无法说出他拥有多少资产,他可以对多少份额的资产进行个人经济理性上的处置。经过资产量化和股份化分配过程,每个劳动者不仅能够明白说出他拥有多少资产的份额——股票,而且还知道他所拥有的股票在整个资产中占多少比例;并且,如果他觉得资产经营效益不理想的话,他还可以在市场上抛出他所拥有的公司股票,公司改造后的经营和管理者不得干涉。这就是村民作为市场经济人的“用脚投票”的权利。
当然,股票作为公司资产出资者的原始凭证,只能交易而不能够抽回投资,且规模经济效应也不容许公司的整体性资产被分割。如是,能够将如此多的股东和如此细小的股份统筹起来的组织就是现代经济和法律意义上的股份制公司了。虽然城中村在改造前的集体经济组织有三种形式,但是在城中村改造过程中,另外两种形式没有生命力,只能被一种更符合社会发展和市场需要的形式所替代,这就是股份合作制公司。与城中村改造前的股份制公司不同的是,它有一个资产量化和再分配的过程,除保留必要的公共管理和基础建设、维持公众福利的股票外(主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业),它将集体资产量化的大部分股票都分配给村民,作为其基本生存和生活的保障。这时,公司的产权才真正明晰化了,公司股本结构也发生了变化,劳动群众参与公司的投票和监督就不仅是象征意义上的,更是与其自身的利益紧密相关。
不过,仍然有三个问题值得我们进一步去关注:第一,经历了股份制改造之后,是否仍然还有集体经济存在?如果没有集体经济或资金注入的话,过渡阶段的公共管理和公共服务如何进行?如何进行村庄改造的后续问题特别是旧村湾改造问题?在实际改造和管理过程中,不论是上级政府、村级组织还是普通村民,都对新时期集体经济时代的好处记忆犹新。在改造后,他们念念不忘的一件事情就是,股份制公司是否还能代表他们整体的利益?集体经济是否还继续存在?如果说,股改之前的股份制公司仍然能够代表股民集体利益的话,那么,股份制改造后的公司就是纯粹的企业,它不可能代表股份集体的利益,股民的利益只能以个体的形式表现出现。正因如此,在资产量化和再分配过程中,保留必要的公共管理和基础建设、维持公众福利的股票就显得尤其重要。这也为下一步的社区管理、旧村湾改造、过渡管理等提供了先决条件。第二,股份制改造带来了集体资产流失的危险。按规定,股权转让和交易应有两个以上有资质的中介机构进行评估。而对村庄改造而言,股权转让一般不会经过专业机构的评估,溢价幅度是双方谈判的结果。如是,改造的资产究竟价值几何?是否得到了真正体现?是否需要引入专业性的评估机构?如果引入专业性的评估机构,评估过程透明公开的话,是否又会打消外来公司或企业的积极性和主动性?也就是说,在城中村经济改造过程中,仍然存在着一个公平与效益的问题,最终的结果就是要在这两者之间寻找一个均衡点,既能够让改造过程有序顺利进行,同时又能够起到发展经济和促进社会进步的双重作用。这是一个两难的选择问题,仍然值得政府和研究机构对此探讨出一条可行之路。第三,股份制改造也给社会治理带来了不稳定因素。这主要表现在三个方面:一是在股份制改造过程中,出于稳定因素的考虑,原来的公司管理层特别是董事会一般都是由原村干部担任或是由上级政府指定。经历了一定时期之后,董事会届满,将重新举行选举。如果新董事会组成人员变化太大,原来的改制方案、成果可能被推倒重来,出现新的不稳定因素。二是未改造之前的村庄公司行使着村民委员会、社区和经济组织的三重管理职责,在股份制改造后一般都下降为职能部门,不再承担对老百姓的责任,原有各级组织也因集体经济不存在而缺少抓手,削弱了基层组织和基层政权,而这些职责的履行则依赖于改造后的公司能否按协议和良心办事,影响到人心稳定和社会安定。三是股份制改造过程同时也是一个集体资产分解为个体资产的过程,在这一过程中,享受权利的村民迅速致富,其他邻近的村庄纷纷打算仿效,逼迫村委、街道办等表态,态势十分不稳定,可能会影响人心稳定和社会安定。此外,有些村庄改造后迅速兑现股权,原股民迅速转向市场,在就业、投资等方面缺乏经验,很可能产生新的社会矛盾。这些问题都需要上级政府在城中村综合改造之前进行细致的规划和预测,尽可能地把预防和疏通工作做在前面。
三、村庄土地:从集体所有到国家所有
从城中村地域的土地归属和性质来看,可以划分为两类:一类是办理了国有土地使用证的土地,一类是尚未办理国有土地使用证仍归集体所有的土地。办理了国有土地使用证的土地在城中村的改造中不存在着土地性质上的变更,因而,城中村改造过程中的土地性质的变更主要是指归城中村集体所有但尚未办理国有土地使用证的土地。这又可分为三类:第一类是宅基地,即村民居住地;第二类是进入社会化大生产和流通领域但尚未办理国有土地使用证的土地,即主要用于第二、三产业的用地;第三类是村庄公共用地,如学校、道路和公共基础设施等占用的集体土地。毫无疑问,这三种类型的集体土地在城中村改造的过程中都会转变其所属性质,归国家所有。然而,这三种类型的集体土地不会“一刀切”地转归国家所有。这里的关键问题是,在城中村的改造过程中,这三种类型的集体所有的土地如何转变其性质。迄今为止,集体土地转变其归属和性质的合法途径只有一条,即集体土地经过土地征用转变为国家所有。我国的土地征用制度是在20世纪50年代为了适应大规模的国家建设需要而建立起来的,它显然不适用于城中村改造过程中土地性质的改变,但城中村改造的步伐不会因此而停止。现在的问题是,在没有法律制度规定的前提下,如何对城中村的土地进行改造?
在城中村集体土地改造的过程中,广东省广州市无疑走在了全国的前列。他们对城中村集体所有土地实施的改造政策是,在农民建制转为城市居民后,村集体所有的土地按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定一次性转为国有土地,其合法土地使用权人和用地功能性质不改变,对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证。按其规定来理解城中村土地改造的过程:(1)宅基地由政府核实合法使用权人后,直接发给国有土地使用证给个人。(2)进入社会化大生产和流通领域但尚未办理国有土地使用证的土地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续,由政府核实合法使用权人后,直接发给国有土地使用证给改造后的股份制合作组织。如该土地进入市场或改变用途,发生扩、加、改建,则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。(3)村庄公共用地一分为二。其中,原由村委会管理的学校转由区教育主管部门管理,教育用地及校舍和教学设施设备,依照有关规定,不得挪作他用;公共道路、基础设施等管理纳入市政统一管理范围,其规划编制、实施管理的各项标准和控制指标按城市规划标准执行。村庄已经开发和投资的公共用地如办公设施等所占原集体用地转归国家所有,由政府核实合法使用权人后,直接发给国有土地使用证给改造后的股份合作制组织。
从已有的情况来看,土地性质变更是城中村改造中的最基础内容,并且也是城中村改造能够完成的关键。但是,它是建立在国家主动放弃土地权利的基础上。并且,在这一改造过程中,它也蕴含着集体资产或国有资产流失的危险。对应着以上三种性质的土地,主要表现在三个方面:一是村民宅基地作为改制的零资产,其价值并不为零,在改造过程中将会变成有价资产,其增值只有改造建设完后才能体现出来。问题是,由于绝大多数股民已经不拥有股份,他们只能得到拆迁还建或货币补偿的利益,整理出来的土地增值他们无法再享有,也无法主张他们的利益,他们还能享受将来溢价部分的价值吗?二是没有办完国有建设用地手续的经营性集体用地,以后其利益代表方是谁?土地补偿费、劳动力安置费付给谁?三是非经营性资产中的公用设施用地,是直接划拨到相应的职能机构,还是要通过政府征用土地程序?如果是后者的话,其征地费用由谁来承担?如果增值,其增值部分应该由谁享有?并且,谁享有分配的权利?享受多少?等等。另外,进入评估程序的土地资产价值与集体资产一样,一般不会经过专业机构的评估,其最终定价仍然是双方谈判的结果。这公平或是合理或是科学吗?
由此延伸出来的一个问题是,村民是否享有土地增值带来的收益?从《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《民法通则》的内容及内在逻辑来看,无论是农民集体还是农民个体都不享有土地使用性质变更初始时的增值部分,而这一部分通过征地费用等形式转移到了代表国家利益的政府身上。从改造过程援用的法律法规来看,资产量化和分配到个人整个过程虽然合乎法律程序,但从财产来源的角度看,这仅是过程的合法性,并没有从来源上确定农民个体享有分配集体资产特别是土地资产的权利。如是,在城中村改造过程中,那些尚未办理国有土地使用证的土地和宅基地在城市开发和土地资本运作过程中增值的部分,究竟由谁来享受就成为一个不得不关注的问题。从实际改造情况来看,农民个体已经无权享受,他们已经被排除在可能的增值收益之外,而土地增值部分就极有可能由代表国家利益的政府和未来的房地产开发商共享了。在此,我们担心的是,如果地产开发和预期的收益极其丰厚的话,就可能形成政府与开发商之间的共谋,这将会对私人财产权利造成潜在的威胁。
四、劳动群众:从农民、村民到股民和市民
在城中村改造的过程中,农民群众的身份必然要发生两次根本性的变化:
其一,村民向股民转变。由于村民职业的转变,伴随着城中村集体经济组织的股份合作制改造,村民必然成为享有股份并参与公司决策的股东。由于村庄的城市化进程,村庄经济结构由主要从事第一产业转变为一般都从事第二、三产业,村民也一般都在村属公司和企业中任职,成为村庄企业的主人,参与村庄企业公司的生产,并直接从村属公司那里获得经济收益作为其生存和发展的主要经济来源。城中村改造后,村属意义上的企业或公司实体由于地域的分割和原农民集体的解体,必然分化为由单个村民作为公司股东直接参与公司决策的股份合作制企业。村民作为农民集体的政治身份失去了村庄意义,异化为市场经济大潮中的经济人。作为公司的天然投资者,村民的称谓是股民。由于村庄意义上的农民集体的解体,作为股民的村民的社会行为仅仅与其个人密切相关,它不再是公司的原子式个体,不必再受集体公共利益和结构性委托的约束。
其二,农民向市民转变。由于户籍制度的改革,村民由农业性质户口转变为城市居民户口。户籍制度不仅是一个农民居住地域的证明,更是其社会身份的证明。只要农村户口的群众,不论其走到哪里都脱不了农民身份的痕迹。在城乡二元社会结构下,农民因其农业户口不仅常常自我感觉低人一等,更主要的是,国家提供给城市市民诸多福利待遇和优惠政策无法惠及他们。即使他们“洗脚上岸”并在城市有一份令人羡慕的工作或收入,但他们的身份依然是农民,他们是“农民工”或者是“高级打工者”。他们不仅享受不到国家给予城市居民的公共福利和优惠政策,也不能够参与本社区的公共事务和公益活动。他们仍然是城市生活的边缘人。城中村的改造彻底改变这了一切,它不仅使原属农民的劳动群众正式成为城市的居民,与城里人一同选举自己的当家人和管理者,他们成为社区自治的主人;而且,村民的思想观念不断更新,逐渐由过去的小农经济思想向市场经济意识转变,村民的行为方式也开始由过去的封闭式、家庭式、地缘式向开放式、多样化、现代性(法制化和制度化)等方向转变。并且,随着居民的城市化和城市文明社区的现代化建设,城中村在物质形态、社会形态、经济形态和人的城市化等方面都将得到提升。城中村的农民群众也开始迈上现代文明和生活的道路。
然而,问题仍然存在。在农民向股民转变的过程中,股份制改造虽然打破了平均主义,但并没有打破大锅饭思想。原村民成为股东,但思想观念没有发生根本改变;对自己手上的股权并不珍惜,只关心每年分红多少,而不关心公司的长远发展;没有工作岗位的股民对于有工作岗位的股民意见很大;对于公司管理层来说,压力也很大,因为在股民头脑中,手中的股份价值只能升不能降,否则就会来闹事。这些问题制约着脱胎于乡村企业的股份制公司的现代性转型,还阻碍着股份制公司的资本运作和投资发展、经营层次和管理体制等。
五、四大改造的协调问题:政府主动和主导
城中村改造是一个综合性的改革过程,以上四个转变均是其中的一个方面。当然,这四个方面相互之间也不是绝然分离的,而是相互依存、相互制约的,任何一个方面的滞后或是不配套都将直接影响着城中村综合改造的进程或成败。这就要求我们在进行城中村改造的时候,应该在统筹兼顾、规划先行原则的前提下,进行综合性的、整体性的改革规划,搞好管理体制、经济和社会等方面改革方案和进程之间的协调工作。
在实际的改造过程中,也出现了诸多问题,如上文提到的各种问题。应该说,这些问题的产生都有其根源,但是,现在已经不是追究原因的时候,而是到了解决具体实际问题的时候。这就要求我们,要从现实社会中找到解决这些问题的办法或思路,或是寻找到一种可选择的行为动力,运用实际力量来解决这些问题。综观这些问题的产生及发展,虽然有这样的表现或那样的态势,但任何问题的解决最终都依赖于政府的力量和干预。这就给政府留下了很大的行为空间。这也是本文所要突出的主题。
我们的观点是,在城中村改造过程中,各级政府应该把改造的主动权时刻抓在手里。这是因为,从现在城中村改造的进程来看,改造过程一般说来是分步推进,有序进行,但它存在着两个难以克服的障碍:
一是把改造进程特别是经济改造的主动权交给了村民集体。这是由村民自治的特性决定的。从现行的法律法规来看,赋予村民集体和村委会过多的自主决策权,他们不仅可以参与决定改造方案的制定、实施,还要参与到具体的改造过程之中。特别是经济改造方案中,他们享有独立自主的决策权。在这一点上,他们自行其是的结果往往是,将集体资产一分了之。虽然城中村改造的任务或目标可以完成,但留下的绝对是一个千疮百孔的烂摊子,留给城市规划和社区管理的绝对是一个一穷二白的沼泽地。如是,已经制定好的社区重建和城市规划也就失去了经济基础,不得不退回到原始的出发点,不得不重新进行社区规划和城市建设。这就要求我们在进行城中村改造时,既要深刻认识不同城中村的特点和问题,针对不同地区、不同类型城中村的具体情况,制定不同的改造目标和改造策略,分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式,但是在任何时候,政府都不应该把城中村改造的规划权和管理权放之任之,而是应该牢牢地抓在手里,以政府主导的改造方案或规划为指导,对城中村进行改造。在这一方面,广东省深圳特区的旧城改造工作做得非常好,而湖北省武汉市的改造进程则遭遇到了险滩,主要原因就在于区级政府失去了改造方案制定和规划的主动权,到问题出现采取补救措施时已经悔之晚矣。
城中村改造工作方案篇8
一、*年工作回顾
（一）主城区重点项目进展顺利，城市建设呈现强劲势头
一是城区道路建设改造及提升工程全面展开
峰山路完善提高工程：去年完成峰山路主路面拓宽硬化的基础上，今年投资520多万元，完成了各种管线落地，北段（北大桥至交警大队段3.6公里）高标准完成非机动车道、人行道慢行一体化建设，硬化人行道沥青路面1.2万平方米，铺装人行道花砖1.2万平方米，安装路沿石3万米，同步实施亮化工程，完成安装路灯185基。目前，该工程已经基本完成。峰山路南段（交警大队至陈庄路口段3.5公里）两侧完成租用两侧土地近100亩，调运填土6万立方，正在进行高标准绿化，将新增绿化面积6万多平方米，城区南大门整体形象进一步提升，成为城区道路景观绿化的新亮点。
莲台山路北段翻修改造工程（大学路至玉符街）：该道路长400米，总投资85万元，实施了路基翻修、地下排水系统改造和路面硬化。5月30日完成铺油，已竣工通车。
大学路西段绿化工程：大学路西段按照控制绿线120米的要求，在去年完成道路两侧拆迁、副道挖补铺油和人行道花砖铺设的基础上，今年调运土方5万立方，对鲁能以西大坑进行了整平和压实，全面完成实施了绿化、美化，整个大学路新增绿化面积3.5万㎡，成为我区道路景观建设的又一亮点。
湄湖街路灯安装工程：长1330米，完成安装路灯74基。
在抓好以上道路改造提升工程的同时，对城区宾谷街西段、莲台山路北段等10几条道路实施了综合整治，新铺装花砖3万㎡，调整更换路沿石3.5万米，挖补破损路面1万平方米。
二是滨河、文昌公园及滨河片区开发建设全力向前推进
滨河公园：东起小梁桥，西至入黄河口，动用土方40万方，实施了河道清挖工程。本着突出长清悠久的历史文化，全力打造集娱乐、休闲、商住、生态为一体的绿色景观长廊的定位，投资200多万元，聘请中国园林设计公司深圳分公司编制完成了小梁桥至入黄河口全长11.8公里的滨河公园规划初步方案，该规划进一步修改细化后实施。
文昌公园：已着手规划建设，委托*市园林部门进行了规划设计，今年6月份组织了一次集中行动，全面清理了文昌山上的违章建筑，已完成上山道路硬化。正在积极进行招商引资的准备工作。
滨河片区开发：今年3月初成立了滨河片区开发建设指挥部，明确了滨河片区规划范围（东起莲台山路，西至峰山路，南起中川街、大学路，北至滨河公园），按照“整体规划，分片实施，以园代片，滚动发展，政策推动，加快开发”的整体工作思路，对该片区规划进行了完善、提升，完成了该片区40多个单位和两个村（包括商业街、民房、公产在内747处）以及48户平房区房屋、土地的测量摸底工作。目前，正在积极调研，研究制定拆迁安置政策，实施招商引资。10月份顺利与杭州国强置业有限公司签订了滨河片区北区土地熟化协议，滨河片区开发改造工程迈出新步伐。
三是天然气入户工程进展顺利。投资1200万元，在城区峰山路、凤凰路、玉符街铺设、改造天然气管道24多公里，管网辐射城区主要干道和部分支路，基本形成城区玉符街、峰山路、龙泉街、凤凰路环网供气，目前，文昌山庄、凤凰山庄、鸣泉嘉苑、高校教师住宅区等小区4000多户居民已达到供气条件，春节前可实现供气。
（二）小城镇建设上了新台阶
按照建设社会主义新农村的要求，小城镇建设重点实施了五大工程。
一是城镇建设行动工程。经过积极推荐，我区万德、归德两镇被列入全市城镇建设行动首批乡镇，市政府分别给予无偿补助资金500万元。万德、归德两镇进一步深化细化了城镇建设行动实施方案，聘请高水平的设计院进行工程设计，市城镇建设行动领导小组通过了万德、归德两镇的城镇建设策划方案。目前，两镇正在实施基础设施建设，预计11月底竣工。
二是重点村的规划修编工程。在对完善2006年40个村建设规划进一步基础上，对*年全区确定的103个重点村，按照建设社区型、城镇型、工业型、城郊型、生态型新农村的要求，组织专业队伍，抽调专人靠上搞好指导协调，积极向上级争取资金和业务支持，逐一编制村庄建设规划，加强对各街道、乡镇村镇规划编制的督促与指导，基本完成了103个新农村建设规划任务。同时，从我区农村的实际出发，突出当地特色，适应新时期农民建房的需要，规划一系列新农居建设设计方案，开展了“新农居”农村住宅优秀设计方案下乡活动，受到广大农民群众的欢迎。
三是村镇容貌综合整治工程。根据我区*年全区村镇容貌综合整治方案，抓住脏、乱、差这个关键，按照“四清”、“四改”、“五通”、“五化”的标准要求，继续深入开展了村镇容貌综合整治活动。共查处村镇各类违法违规建筑工程89件，建筑面积9600m2，其中已拆除60件，共计6500m2；整治广告牌1400多块，规范街道130多条，理乱贴乱画1300多处，清理“三大堆”1600多处；取缔占路摊点或市场34处。
四城中村改造工程。根据市委[2005]20号文件要求，现已完成了东、西三里，大、小柿子园，东王等5个村（居）基本情况的调查摸底，对地上建筑物进行了丈量登记、清查，聘请专业策划公司进行了总体策划方案编制，市旧村（居）改造工作领导小组已研究通过了东王、小柿子园、西三里三个居委会的总体策划方案。目前，三个村正在办理相关手续，小柿子园率先完成了详细规划和建设用地规划许可、土地手续、立项、建设用地规划许可和详规审批等手续，成功与海南大胜公司签订了开发建设协议，近期启动建设。
五是小城镇基础设施建设工程。根据年初确定的小城镇建设各项任务指标，全区小城镇新建商业用房700户，建筑面积14万m2，新建小康居1000户，建筑面积16万m2，居民楼开工面积12万m2。硬化乡村道路、村内主街道170多公里，面积76万m2。铺装人行道2万多m2，硬化道路19万m2，新建排水沟18公里，新增自来水受益人口5.8万人，新增绿地5.6公顷，种植绿化树15.6万株，新增路灯400多盏。
（三）两大支柱产业持续快速发展
一是房地产业，对照小区配套设施及绿化整改意见，按照“谁开发，谁配套”的原则，重点对第二、第三、第四住宅小区，永安小区和文昌花苑南区进行了综合整治。责成各开发企业继续完善小区配套设施，清除乱搭、乱建，整修道路，完善绿化，安装路灯，维修公厕等。房地产开发，经济适用房小区已全面开工，鸣泉嘉园、汇富苑北区、常青苑等住宅小区正在加快建设，今年全区共新开发住宅40万㎡，完成投资6亿元。
二是建筑业，认真组织开展了“安全生产月”活动，检查在建工程132个，查出整改安全隐患7000多条，无重大伤亡事故。荣获“泰山杯”工程3个、“泉城杯”工程9个。创出省级示范工地1个，省级红牌工地4个，市级红牌工地10个，工程招标管理进一步强化，共招标工程90个，其中，建筑招标面积33万㎡，管道招标长度1.2万米，工程总造价3.3亿元，工程应招标率达到100%。资质升级工作实现新突破，两家建安二级企业晋升为国家总承包一级企业，全区总承包一级建安企业达到5家。工程项目审批，共办理工程报建手续5个，面积33万㎡；完成建筑业产值()亿元(去年为39亿，今年目标42亿)；交纳建筑营业税（）万元（去年9676万元，今年目标突破1亿元）；在建面积（）万㎡（去年460㎡，今年目标500㎡）。
（四）旧城改造稳步推进
旧城改造总面积1.3平方公里，拆迁44万m2，建设面积130万m2，总投资5.2亿元，分5年建设。目前共完成拆迁旧城区建筑物7万㎡，与旧城改造配套的龙泉居经济适用房一期工程6万多平方米正在建设，近期计划启动回迁房建设。
（五）公共事业、城建档案、人防、包村工作取得新成绩
一是公共事业，为保障全区燃气安全生产，先后4次对全区100多个罐装厂进行安全检查，依法取缔违规业户3家，对存在问题进行限期整改，彻底消除安全隐患。
二是城建档案，共接收、归卷各类工程档案120多卷，提供档案利用50多人次，接收大学科技园第一、二安置区移交档案1800多卷，实现长清城建馆藏档案新的突破。
三是人防工作，编制完成防空袭方案，对防空警报器进行了维护管理，成功实施了“5.3”试鸣。新增设警报器12台，总数达到27台，城区防空警报音像覆盖率进一步提高。
四是包村工作，多次到归德镇永平村和万德镇万南村调查、座谈，研究制定具体包村方案。积极协调有关部门，帮助归德镇永平村完成道路改造，实施村庄容貌整治；对万德镇万南村继续实施西南山柳树沟的综合开发等建设。
（六）党的建设、机关建设和精神文明建设成效显著
突出抓了三个加强：
一是进一步加强了党的建设，严格落实基层党建工作责任和党员经常教育机制，逐级签订党风廉政建设责任状，党组织的凝聚力、战斗力明显增强。通过到开展“廉政勤政、科学发展”主题教育活动、观看反腐倡廉警示片和认真学习党的*精神，全委干部职工廉政意识明显加强，理想信念进一步坚定。
二是进一步加强了机关作风建设，认真开展创建先进科室活动，制定了各科室工作目标及考核办法，严格执行各项制度，增强了全委干部职工纪律意识和责任意识，工作效率、服务质量明显提高。
三是进一步加强了计划生育、综合治理、稳定等精神文明建设，全系统新出生人口合法生育率100%，8023部队、城市拆迁等重点问题得到妥善解决，无集体上访。
总结上半年的建设工作主要有以下几个特点：
一是区委、区政府领导更加高度重视建设工作，多次现场检查城建工作，专题研究城建工作中遇到的实际问题，为建设工作顺利开展提供了有力保障。
二是建委党政领导班子团结一心，按照分工，各负其责，努力抓好本职工作，形成了心往一处想，劲往一处使，齐心协力，共谋建设事业发展的良好工作局面。
三是全委广大干部职工都能立足本职，勤勉敬业，铺下身子，真抓实干，争先进，创一流，一心扑在工作上，全委上下形成了你追我赶的工作格局。
四是坚持科学发展，坚持以人为本，努力在创造良好的人居环境上下功夫，赢得了社会各界和广大人民群众的支持配合。
在总结工作成绩的同时，我们也清醒地看到，全区建设工作中还存在一些急待解决的问题：
一是建设资金缺口大，仍是制约各项建设工作顺利开展的关键。规划建设水平不高的问题依然存在。
二是撤县设区后，村镇建设规划手续审批机制尚不理顺，严重影响了我区村镇建设工作的开展。新农村建设规划修编任务大，村镇规划经费严重不足，大部分村庄拿不出资金来搞规划，资金不足也成为制约新农村建设的瓶颈。
三是建筑市场管理面临新的困难和问题，管理难度进一步加大；建筑企业两极分化的态势日益突出，全区4家一级企业的产值已占到全区建筑业总产值的75%。
四是少数干部职工的业务水平、工作能力、廉政意识、奉献精神还需进一步加强和改进。这些都必须采取措施，认真解决。
二、2008年建设管理工作的指导思想和目标任务
按照“超常规，跨越式建设新长清”和综合经济实力尽快跨入或接近全国百强的总体要求，2008年建设管理工作总的指导思想是：以邓小平理论、“*”重要思想和党的*精神为指导，以科学发展观统领全局，以建设“山水长清、泉城新区”为总目标，在城市开发建设上走好“经营城市”的路子，在城市管理体制上走好“重心下移”的路子，在管理机制上走好“管养分离、政企分开”的路子，继续坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理、高水平经营，加快推进长清在*西部的崛起。
主要目标任务是：
（一）城市建设
突出抓好工程：
（一）中川街东段翻修改造（峰山路至经十西路）。长1200米，宽16米，去掉中间绿化带，迁移安装路灯68基，调正调直路沿石，疏通下水道，硬化路面2万平方米，总投资270万元。
（二）水鸣街东段翻修改造（经十西路至东王村）：长600米，去掉中间绿化带，迁移安装路灯34基，调正调直路沿石，硬化路面9000平方米，计划投资130万元。
（三）龙泉街西段翻修改造（峰山路至孝堂山路）：长2000米，宽10米，铺设污水、雨水管道，硬化路面2万平方米，总投资315万元。
（四）玉符街新建工程（莲台山路至文昌路）：长600米，铺设雨污分流管道，硬化路面，安装路灯，实施绿化，计划投资350万元。
（五）数字化城市管理建设工程：按照市政府要求，借鉴先进城市管理经验，本着“一次设计、分期实施”的原则，新上电子监控设备，建设城市数字化管理监控调度系统平，总投资500万元。
（六）凤凰路南段建设工程：凤凰路南段工程全长1125米，按照快车道14米，两侧慢车道7米、绿化带3.4米的标准，山体最高处需下降约6米，部分路段需回填土方。工程总投资为710万元（不包括征地、青苗补偿及地上附属物补偿）。
（七）城市防汛市政设施维修工程：清挖疏浚护城河及城区低下排水设施，进行市政设施日常维修，总投资100万元。
（八）路灯维修工程：改造清河街西段（五峰路至峰山路）32基，更换电缆1400米；改造经十西路（北大桥至大柿子园村口）134基。总投资20万元。
（二）村镇建设
重点完善“四大规划”，抓好“五个建设”。
（一）完善四大规划
1、小城镇控制性规划：南部山区控规确定后，根据市规划局工作部署和要求组织编制6个小城镇的控制性规划，并与南部山区控规搞好衔接。
2、小城镇详细规划：对小城镇主要街道、经济区、住宅区、商业街区、专业市场、景观风貌带等进行详细规划编制，详规覆盖率指标分别是：省级中心镇（万德、归德镇）达到40%，市级重点镇达到30%，一般乡镇达到20%的目标。
3、新农村建设规划：根据区委、区政府部署和要求，编制完成100个新农村试点村的建设规划，力争达到全区村庄总数的50%。
4、镇村体系规划：编制完成万德、归德、张夏、孝里、马山、双泉、五峰7个乡镇（办事处）的镇村体系规划。
（二）抓好四个方面的建设
1、加快小城镇综合开发建设：以提高小城镇总体建设水平，建设设施配套，功能齐全，环境优美的现代化新城为目标，进一步加大综合开发力度，全区小城镇综合开发建设率达50%以上。国家重点镇中心区开发面积达到0.5平方公里以上，省级中心镇和其他镇中心区开发面积要达到0.3平方公里。
2、加快试点镇开发建设：在抓好万德、归德两中心镇建设的基础上，再争取有1--2个乡镇列入市委、市政府试点镇，以点带面，典型引路，推动全区小城镇整体上水平。
3、加快推进城中旧村（居）改造：继续抓好小柿子园、东王、西三里、大柿子园、东三里等5个村的城中旧村（居）改造工作，重点抓好小柿子园旧村（居）改造。重点推进小柿子园村旧村（居）改造步伐，明年初启动建设，争取利用1年时间使拆迁户居民顺利回迁，下半年启动生活保障建设和捆绑开发商用房建设。同时督促其他试点村加快旧村发行步伐，各项工作进入程序。
4、加快村庄整治与特色村庄试点建设：按照建设中心村、合并弱小村、治理空心村、培植特色村的总体思路，遵循“方便生活、有利生产，突出特色、注入活力”的原则，抓好村庄整治与特色村庄建设。2008年全区争取再有3-4个村列入市建委村庄整治试点，1-2个村列入村庄土地整治试点，1-2个村列入省建设厅村庄整治试点，各街道、乡镇也要有5-10试点村进行重点扶持。在村庄整治过程中要注重发掘和培植特色村庄，对具有悠久历史和传统建筑特色的村庄要注意保护，营造浓郁的文化内涵。
（三）建筑业
围绕实现全区建筑业跨越发展这一目标，做到四个继续：
一是继续抓好工程质量：严格执行工程建设强制性标准，强化对建设、施工、监理、勘察、设计等单位资质、资格及相关基建手续的审查，从源头上规范工程参建各方的行为。
二是继续抓好安全施工：认真落实安全生产许可证制度，切实抓好起重机械、基坑开挖、摸板支护、脚手架搭设、施工用电专项整治，创新安全监督机制，遏制重大安全事故的发生。
三是继续强化工程招标管理：强化工程项目的进场交易，依法查处违法工程，进一步规范全区建筑市场秩序。
四是继续抓好拖欠工程款和农民工工资工作，多措并举，保持建设系统稳定。
通过努力，2008年争取再有1家建安企业晋升为国家一级企业，全区一级总承包建安企业总数达到6家。工程合格率保持100%，杜绝重大伤亡事故。在建工程面积争取突破（）万㎡，预计增加（）万㎡；完成建筑业产值（）亿元，预计增长（）%；向本区缴纳建筑营业税（）万元，与去年持平。
(四)房地产业
一是认真抓好龙泉居、雅居苑、鸣泉嘉园、汇富苑、长青苑小区、书香门第的开发建设：一手抓住宅质量，一手抓设施配套，做到住宅功能与环境质量有机统一，建一流住宅小区，建人民满意工程。
二是继续抓好原有住宅小区的整治：继续推进第二、第三、四住宅小区，永安小区和文昌花苑南区为重点的综合整治，完善天润、文昌等小区配套设施，不断改善住宅小区环境质量，让居民满意。
（五）人防、城建档案、燃气管理工作
继续抓好人防教育和宣传，加强防空地下室工程建设和异地建设费的收缴；继续做好大学科技园二期安置房档案和大学科技园道路工程、管线工程档案资料接收工作，加大对城区建设工程竣工档案资料的收缴，逐步建立城建档案的有偿服务机制；继续落实燃气安全责任制，加强灌装厂和市场安全管理。
城中村改造工作方案篇9
城乡规划是生产生活环境建设，发展空间布局，提升品位，合理节约利用自然资源，保护生态和自然环境。维护社会公正与公平的重要依据，具有重要公共政策的属性。下面是小编整理的《2021城市规划工作计划》，供您阅读,参考。希望您能有所收获!
2021城市规划工作计划
今年是“十二五”规划的开局之年，围绕我区“加快转型升级，建设幸福惠阳”的中心任务，我局的工作思路是：继续坚持以科学发展观为指导，以“调结构、促对接、兴民生、保稳定”为重点，不断优化规划建设和住房保障管理机制，积极助力“2345”转方式工程建设，推进住有所居、完善公共设施、改善人居环
境，引导我区加快对接深莞惠、融入珠三角的步伐。重点抓好以下几方面的工作：
一、强化规划编制与服务，推动区域发展紧密对接
(一)坚持城乡统筹的原则，超前谋划，积极完善城乡发展规划体系，着力推进区域对接合作。抓紧完成新一轮城市总体规划的编制和评审工作，开展惠阳中心城区分区规划修编;督促各镇完成总体规划编制任务;开展山顶国际会议中心、体育公园及休闲谷等重点项目的土地利用策略研究规划编制。
(二)加快新型城市化规划步伐，强化规划在指导城市化和城乡建设中的龙头地位。完成东部片区、片区北部组团，部片区、区，片区，经济开发区中心区、片区、片区、各镇行政中心片区，以及生态体育公园项目、休闲谷项目等16项控制性详细规划的编制任务，提高城镇建设区域控制性详细规划的覆盖面。
(三)科学编制新农村建设规划，引导各镇完成2个以上的村庄建设规划编制。
(四)完成公园、详细规划，区、区市政专项规划以及路城市设计(白云一路至淡澳河，长约5.8公里，控制宽度300米)5项专项规划的编制任务。
二、创新规划管理体制，严格城乡规划实施
(一)实施阳光规划，强化社会监督和公共参与，在规划编制、修改、实施各环节充分听取和尊重群众意见，提高为民、便民服务意识，保障城乡居民知情权、参与权、表达权和监督权。
(二)规范、高效组织区城市规划建设联审小组会议和局规划建设评审小组会议，有计划、按程序地把前期工作做细，做翔实，做好沟通和预汇报工作，把需要评审的项目通过表格的形式，并提出结论性的问题供评委们参考评审。
(三)继续完善我区城乡规划建设相关管理规定，起草并争取出台《区建设用地容积率管理规定》。
三、规范建筑市场秩序，促进安全生产和文明施工水平的提升
(一)严格法定建设程序、强制性标准等违法违规行为的查处力度。
(二)加强工程招标投标监管，确保政府投资项目建设的安全。
(三)加强工程质量、施工安全及文明施工的日常监督管理，保障各项工程顺利建设，巩固文明城市创建成果。深化落实工程质量样板引路、住宅工程质量分户验收等制度;深入开展防高坠、防坍塌、防起重机械伤害三类事故的专项治理。
(四)把好工程竣工验收备案关，杜绝不合格工程交付使用。
(五)加强对预拌混凝土生产企业产品质量和建设施工现场的监督检查，保证建设工程质量。
(六)配合市局做初步规划全市预拌砂浆布点工作，合理规划分布我区生产预拌砂浆企业，即能市场的使用又能避免企业之间的恶性竞争。大力宣传推广使用预拌砂浆。
四、强化行业市场的监管和整治
(一)建立和完善工程建设诚信体系的守信激励和失信惩戒制度。
(二)继续强化燃气市场监管，引导督促各企业，各供应站扎实完成安全发展和供气保障工作。引导相关企业适应发展形势，适当增加人力、科学调配工作，设法满足日益增加的报装、安装、通气点火等业务需求，切实提升燃气保障服务水平。
五、采用备案方式进行工程造价管理
一是做好工程造价备案准备工作;二是做好政府工程的招标控制价备案工作;三是做好建设工程的施工合同价备案工作;四是做好建设工程的竣工结算价备案工作。
六、改善城乡居住条件
(一)着重理顺职能移交衔接，紧密跟进区政府与有关企业达成的保障房建设合作项目，大力推进淡水古屋、淡水粮所两处分别进行200套的保障房建设，切实确保城镇住房困难群众住有所居。
(二)积极配合社会主义新农村建设和宜居城乡创建活动。提高规划设计水平，创新住宅建设理念，带动城乡住宅品质整体提升，改善城乡人居环境。
(三)大力推进绿道网建设的实践。调整完善并编制完成我区绿道网建设的总体规划设计，推动已确定的绿道网示范段的建设实施。一是配合叶挺故居纪念园项目开展周边绿道的规划设计，将该段绿道打造成串连秋长东部片区各景观要素及周边客家围屋、古树名木、山塘水库等自然、人文景观节点的纽带;建设方案融入4a级景区建设规划中，目前正在编制。二是引导镇隆镇抓紧启动西部片区山水绿道建设，将之打造成串联镇隆丰富山水、人文、红色旅游资源的绿色走廊，争取在6月底建成11公里村庄绿道配合该镇荔枝节节庆活动深入开展。
2021城市规划工作计划
20__年，我市认真贯彻落实关于城市规划系列重要讲话精神，紧紧围绕“产业主导，全面发展”总战略，努力承担规划使命，构建空间规划供给体系，组织编制规划项目24个，实现控制性详细规划全覆盖，积极化解“城市病”，完成9条断头路改造设计方案，规划新增停车位2.1万个，全力服务项目建设，核发工程规划许可面积420万平方米，同比增长5%，“一次办结”改革、规划信息化、村庄规划经验在全省推介，规划工作以96.2%的满意率高票通过市人大常委会审议并在全省住房城乡建设工作会议上受到表彰，为建设“五个郴州”、打造湖南“新增长极”做出了应有的贡献。
一、20__年工作回顾
(一)加强编制，规划体系不断完善。一是深化城市总规修改方案。按照“把握好战略定位、空间格局、要素配置，坚持城乡统筹，落实多规合一”的要求，盘活中心城区周边16平方公里用地，积极推进社会发展、城乡规划、土地利用等规划协调统一，合理构建生态廊道、通风廊道，加强山体和水体保护。目前，总规修改方案已经通过省住建厅审查，正在报省政府批准。二是进一步完善中心城区规划体系。轨道交通、中心城区立体过街设施、空港新城、综合保税区等项目规划编制完成，城区道路交叉口整治、交通微循环、充电桩布点、市场布局、停车场等专项规划，以及旧城区七个组团控制性详细规划编制进入收尾阶段，规划编制工作走在全省前列。三是加强村镇规划编制。举办了全市城乡规划业务培训班，指导督促各县市开展规划编制工作，全市各地镇规划、乡规划、村庄规划编制任务基本完成。积极推进编制北湖区龙女康养小镇、苏仙区翠江小镇、汝城县热水温泉小镇等11个特色小镇规划，促进特色发展。
(二)规范管理，行政效能不断提升
一是简政放权。将城市规划区范围内的乡规划、村庄规划审批权下放至北湖区、苏仙区政府，将符合城市规划(城市总体规划、控制性详细规划)、土地利用规划，且满足环评要求的产业项目规划审批权下放至高新、经开规划分局。二是创新信息技术手段。结合“互联网+政务服务”，升级改造规划管理系统，建立了网上报建、移动办公系统，实现了网上受理、网上审批、移动办公、自动存档等功能。中心城区地下管线普查及信息化建设通过专家验收，地下管线综合管理信息系统上线运行。三是建立健全规章制度。制定了会议管理制度、规委工作章程，进一步完善了局务会、业务例会、规委会议事决策机制，提高了议事质量和效率。加快制定苏仙岭—万华岩风景名胜区村民建房管理办法，出台《郴州市城乡规划管理技术规定》，为行政审批提供了政策保障。四是优化审批服务。结合“一次办结”改革，认真落实容缺受理、预约代办等制度要求，组织开展“立规矩讲规矩守规矩”和规划管理标准化规范化信息化专项活动，进一步梳理行政事项和工作流程，开发建设规划相关法律法规和技术规范手机app。今年以来，核发选址意见书31份，用地面积130万平方米;用地规划许可证85份，用地面积387万平方米;工程规划许可证96份，建筑面积为420万平方米。五是加强批后监管。制定了建设工程批后跟踪管理工作制度，对放验线、裙房完工、主体工程封顶等重要环节严格把关，严防规划走样。20__年办结规划核实项目92件，立案查处42件。持续加强违法建设治理工作，今年以来市城区依法拆除违法建设68万平方米。
(三)塑造特色，风貌管控力度不断加大。一是加强城市设计工作。结合城市总规修改，组织开展总体城市设计和武广高铁片区城市设计，并将城市设计有关内容和要求纳入控制性详细规划，积极引导城市建设，努力营造与自然、人文和谐共生的城市公共空间，形成独具郴州特色的风貌框架。二是严格规划审查。借助外智外脑，调整充实规委专家库，聘请了包括周绪红、聂建国等院士在内的知名专家教授34名。制定规委工作章程，出台规划和建筑设计方案专家审查制度，对重大项目审查一律要求邀请行业知名专家参加，实行评审票决制。三是加强历史文化保护。郴州裕后街、首家、刘家、江津、中大街—半边街—上黄门街等5条历史文化街区保护规划，以及板梁、陂副、村头等12个历史文化名村保护规划全面完成。沙田镇、白石渡村、碕石村、余家村、庙下村等5个村庄成功申报第五批省级历史文化名镇名村，目前已启动保护规划编制工作。
(四)统筹发展，城乡人居环境不断改善
一是积极推进棚户区改造。组织编制中心城区棚户区改造地块控制规划，落实禁建区限建区控制要求。建立健全棚改项目规划实施机制，要求棚改项目申报主体必须是市政府确定的开发平台，房地产企业不得申报，明确棚改项目下达规划条件前，应完成改造范围内的房屋征收、拆除(净地)工作。二是组织开展城市双修。针对交通拥堵、停车难问题，持续深入开展中心城区行车难停车难研究，及时从城市规划层面提供解决方案，强化规划引导，顺利完成了龙泉北路、骆仙中路等9条道路规划有关工作，积极推进社会停车场规划建设，组织编制了旧城区公共停车设施近期建设规划。严格规划实施，市政基础设施和公共服务设施进一步完善。三是助力精准扶贫。组织市规委专家对全市易地扶贫搬迁项目规划管理进行督查，对选址不合理、审批不规范、巡查不到位等问题及时责改，义务编制汝城县文明特色镇东山村、五一村等多个扶贫村庄规划，为脱贫攻坚贡献了规划智慧。
二、2018年工作计划
2018年，我们将以新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的和全国、全省住房城乡建设工作会议精神，围绕“创新引领、开放崛起”和“产业主导、全面发展”战略，尊重城市发展规律，积极谋划新时代城乡规划工作，全面推进郴州城乡建设，持续改善人居环境，努力让人民生活更加美好。
(一)强化问题导向，推进规划改革创新
一是强化公共政策定位。从提高城市治理能力和现代化水平角度出发，以市民最关心的问题为导向，以解决“城市病”、特色不够鲜明等问题为突破口，对规划编制和管理体系进行全面梳理，提出系统性完善方案，为推进城市建设发展做好引领、为市委市政府中心工作做好服务。将城乡规划实施情况纳入各级政府综合绩效考核内容及地方党政领导干部考核和离任审计内容。二是积极推进“多规合一”。充分发挥市规委平台作用，加强部门协调沟通和资源共享，统筹各类空间规划，消除空间管制矛盾和用地图斑差异，解决规划空间“打架”问题，实现各部门在“一张蓝图上”作业。开发“多规合一”信息平台，从前期策划到竣工验收全链条开展流程再造和机制重塑，促进项目“可落地、可决策、可实施、可评估、可考核、可督查”，实现项目快速精准落地。三是加强信息化建设。统一全市城乡规划制图、入库标准，探索建立全市规划信息管理平台，为规划研究、编制审批及实施管理等提供基础数据和技术支撑，为实现省、市、县三级规划信息平台互联互通打好基础。
(二)增强城市韧性，塑造城市风貌特色
一是提升承载能力。落实“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，疏导交叉口、打通断头路、建立微循环。结合棚户区改造，推进新型社区规划建设，将城市社区作为城市基本生活功能单元，明确商业网点、文化教育、公园绿地、停车场等配套内容。快速推进电力、通信等专项规划编制，进一步加强地下综合管廊建设，严格执行海绵城市建设制度标准，推广海绵型小区、广场和道路建设。二是推进城市设计。严格划定“三区四线”，加强空间管制。组织编制城市生态修复、山体水系空间景观、两江(东江与郴江)沿线滨水风光带等项目规划。完成郴江河两岸沿线(城区段)、武广高铁门户区域等重点地区的城市设计，对景观特色、空间结构、公共空间等提出明确的控制和引导要求。结合郴州实际，探索形成有效的城市设计成果运用和管理机制。三是增强文化自信。加快历史文化街区划定和历史建筑确定工作，加强对历史文化名城名镇名村街区保护规划编制及实施情况的检查监督。深入挖掘福地文化、红色文化等地域特色文化资源，提炼精选一批凸显文化特色的经典性元素和标志性符号，纳入规划建设。
(三)推动乡村振兴，加快城乡融合发展
一是加强编制引导。根据省住建厅工作部署，制定村庄规划“全覆盖”工作方案，按要求简化村庄规划成果，突出实用性，确保2018年全面完成村庄规划编制任务。同时，对我市现有镇区规划成果进行全面审核，达不到规划要求的，一律进行重新编制或修改。二是推进农村“双改”。组织开展郴州乡村风貌特色塑造与空间营建专题研究，推进乡村建设试点示范，将西水河风光带沿线打造成国家示范工程。全面开展建筑设计下乡活动，加强乡村建设规划许可管理，整合乡村规划执法力量，引导村民适度集中居住，推进村镇化建设。三是培育特色小镇。组织开展特色小镇专题研究，在保护好小镇现有独特文化历史风貌和生态环境基础上，结合产业发展，统筹规范特色小镇的空间布局、风格塑造、建筑风貌等，着力打造精致美丽的小镇特色风貌，充分彰显小镇的自然风光之美、空间形态之美和历史人文之美。
(四)突出产业发展，提升规划服务水平
一是推进产城融合。在城市发展布局中重点考虑产业发展，合理安排产业用地，为产业发展提供空间载体。准确把握园区功能定位，科学规划功能布局，突出生产功能，统筹生活区、商务区、办公区等城市功能建设，推进园区转型升级为产城融合、集约紧凑、功能完善、生态良好、管理高效的现代化城市综合功能区。二是优化规划服务。实行规划方案咨询、征集比选和建筑设计招标，全方位开放市场，让高水平的设计单位进得来，同时充分发挥和利用本地设计单位的先天优势，全面提升规划设计水平。借鉴杭州经验，制定建设项目规划许可与管理标准化工作手册，将许可管理业务具体化、条文化、表格化，形成统一明确、规范细致的“管理通则”。进一步理顺规划管理体制，简政放权，放管结合，不断提升规划服务效率。三是加强批后管理。制定建设项目规划核实工作制度，修订行政处罚自由裁量权细化标准，制订完善行政处罚案件标准化法律文书和法律程序。加强批后巡查，做到放验线、裙房封项、主体工程封顶等关键阶段必到场，随时到现场了解工程进度，发现问题及时责改。依法建立违反城乡规划重点案件核查和挂牌督办制度，通过城乡规划信访上访线索核实等手段，查处一批典型案件，加大对违法违规行为责任人的问责力度。
2021城市规划工作计划
20__年，我市认真贯彻落实关于城市规划系列重要讲话精神，紧紧围绕“产业主导，全面发展”总战略，努力承担规划使命，构建空间规划供给体系，组织编制规划项目24个，实现控制性详细规划全覆盖，积极化解“城市病”，完成9条断头路改造设计方案，规划新增停车位2.1万个，全力服务项目建设，核发工程规划许可面积420万平方米，同比增长5%，“一次办结”改革、规划信息化、村庄规划经验在全省推介，规划工作以96.2%的满意率高票通过市人大常委会审议并在全省住房城乡建设工作会议上受到表彰，为建设“五个郴州”、打造湖南“新增长极”做出了应有的贡献。
一、20__年工作回顾
(一)加强编制，规划体系不断完善。一是深化城市总规修改方案。按照“把握好战略定位、空间格局、要素配置，坚持城乡统筹，落实多规合一”的要求，盘活中心城区周边16平方公里用地，积极推进社会发展、城乡规划、土地利用等规划协调统一，合理构建生态廊道、通风廊道，加强山体和水体保护。目前，总规修改方案已经通过省住建厅审查，正在报省政府批准。二是进一步完善中心城区规划体系。轨道交通、中心城区立体过街设施、空港新城、综合保税区等项目规划编制完成，城区道路交叉口整治、交通微循环、充电桩布点、市场布局、停车场等专项规划，以及旧城区七个组团控制性详细规划编制进入收尾阶段，规划编制工作走在全省前列。三是加强村镇规划编制。举办了全市城乡规划业务培训班，指导督促各县市开展规划编制工作，全市各地镇规划、乡规划、村庄规划编制任务基本完成。积极推进编制北湖区龙女康养小镇、苏仙区翠江小镇、汝城县热水温泉小镇等11个特色小镇规划，促进特色发展。
(二)规范管理，行政效能不断提升
一是简政放权。将城市规划区范围内的乡规划、村庄规划审批权下放至北湖区、苏仙区政府，将符合城市规划(城市总体规划、控制性详细规划)、土地利用规划，且满足环评要求的产业项目规划审批权下放至高新、经开规划分局。二是创新信息技术手段。结合“互联网+政务服务”，升级改造规划管理系统，建立了网上报建、移动办公系统，实现了网上受理、网上审批、移动办公、自动存档等功能。中心城区地下管线普查及信息化建设通过专家验收，地下管线综合管理信息系统上线运行。三是建立健全规章制度。制定了会议管理制度、规委工作章程，进一步完善了局务会、业务例会、规委会议事决策机制，提高了议事质量和效率。加快制定苏仙岭—万华岩风景名胜区村民建房管理办法，出台《郴州市城乡规划管理技术规定》，为行政审批提供了政策保障。四是优化审批服务。结合“一次办结”改革，认真落实容缺受理、预约代办等制度要求，组织开展“立规矩讲规矩守规矩”和规划管理标准化规范化信息化专项活动，进一步梳理行政事项和工作流程，开发建设规划相关法律法规和技术规范手机app。今年以来，核发选址意见书31份，用地面积130万平方米;用地规划许可证85份，用地面积387万平方米;工程规划许可证96份，建筑面积为420万平方米。五是加强批后监管。制定了建设工程批后跟踪管理工作制度，对放验线、裙房完工、主体工程封顶等重要环节严格把关，严防规划走样。20__年办结规划核实项目92件，立案查处42件。持续加强违法建设治理工作，今年以来市城区依法拆除违法建设68万平方米。
(三)塑造特色，风貌管控力度不断加大。一是加强城市设计工作。结合城市总规修改，组织开展总体城市设计和武广高铁片区城市设计，并将城市设计有关内容和要求纳入控制性详细规划，积极引导城市建设，努力营造与自然、人文和谐共生的城市公共空间，形成独具郴州特色的风貌框架。二是严格规划审查。借助外智外脑，调整充实规委专家库，聘请了包括周绪红、聂建国等院士在内的知名专家教授34名。制定规委工作章程，出台规划和建筑设计方案专家审查制度，对重大项目审查一律要求邀请行业知名专家参加，实行评审票决制。三是加强历史文化保护。郴州裕后街、首家、刘家、江津、中大街—半边街—上黄门街等5条历史文化街区保护规划，以及板梁、陂副、村头等12个历史文化名村保护规划全面完成。沙田镇、白石渡村、碕石村、余家村、庙下村等5个村庄成功申报第五批省级历史文化名镇名村，目前已启动保护规划编制工作。
(四)统筹发展，城乡人居环境不断改善
一是积极推进棚户区改造。组织编制中心城区棚户区改造地块控制规划，落实禁建区限建区控制要求。建立健全棚改项目规划实施机制，要求棚改项目申报主体必须是市政府确定的开发平台，房地产企业不得申报，明确棚改项目下达规划条件前，应完成改造范围内的房屋征收、拆除(净地)工作。二是组织开展城市双修。针对交通拥堵、停车难问题，持续深入开展中心城区行车难停车难研究，及时从城市规划层面提供解决方案，强化规划引导，顺利完成了龙泉北路、骆仙中路等9条道路规划有关工作，积极推进社会停车场规划建设，组织编制了旧城区公共停车设施近期建设规划。严格规划实施，市政基础设施和公共服务设施进一步完善。三是助力精准扶贫。组织市规委专家对全市易地扶贫搬迁项目规划管理进行督查，对选址不合理、审批不规范、巡查不到位等问题及时责改，义务编制汝城县文明特色镇东山村、五一村等多个扶贫村庄规划，为脱贫攻坚贡献了规划智慧。
二、2018年工作计划
2018年，我们将以新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的和全国、全省住房城乡建设工作会议精神，围绕“创新引领、开放崛起”和“产业主导、全面发展”战略，尊重城市发展规律，积极谋划新时代城乡规划工作，全面推进郴州城乡建设，持续改善人居环境，努力让人民生活更加美好。
(一)强化问题导向，推进规划改革创新
一是强化公共政策定位。从提高城市治理能力和现代化水平角度出发，以市民最关心的问题为导向，以解决“城市病”、特色不够鲜明等问题为突破口，对规划编制和管理体系进行全面梳理，提出系统性完善方案，为推进城市建设发展做好引领、为市委市政府中心工作做好服务。将城乡规划实施情况纳入各级政府综合绩效考核内容及地方党政领导干部考核和离任审计内容。二是积极推进“多规合一”。充分发挥市规委平台作用，加强部门协调沟通和资源共享，统筹各类空间规划，消除空间管制矛盾和用地图斑差异，解决规划空间“打架”问题，实现各部门在“一张蓝图上”作业。开发“多规合一”信息平台，从前期策划到竣工验收全链条开展流程再造和机制重塑，促进项目“可落地、可决策、可实施、可评估、可考核、可督查”，实现项目快速精准落地。三是加强信息化建设。统一全市城乡规划制图、入库标准，探索建立全市规划信息管理平台，为规划研究、编制审批及实施管理等提供基础数据和技术支撑，为实现省、市、县三级规划信息平台互联互通打好基础。
(二)增强城市韧性，塑造城市风貌特色
一是提升承载能力。落实“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，疏导交叉口、打通断头路、建立微循环。结合棚户区改造，推进新型社区规划建设，将城市社区作为城市基本生活功能单元，明确商业网点、文化教育、公园绿地、停车场等配套内容。快速推进电力、通信等专项规划编制，进一步加强地下综合管廊建设，严格执行海绵城市建设制度标准，推广海绵型小区、广场和道路建设。二是推进城市设计。严格划定“三区四线”，加强空间管制。组织编制城市生态修复、山体水系空间景观、两江(东江与郴江)沿线滨水风光带等项目规划。完成郴江河两岸沿线(城区段)、武广高铁门户区域等重点地区的城市设计，对景观特色、空间结构、公共空间等提出明确的控制和引导要求。结合郴州实际，探索形成有效的城市设计成果运用和管理机制。三是增强文化自信。加快历史文化街区划定和历史建筑确定工作，加强对历史文化名城名镇名村街区保护规划编制及实施情况的检查监督。深入挖掘福地文化、红色文化等地域特色文化资源，提炼精选一批凸显文化特色的经典性元素和标志性符号，纳入规划建设。
(三)推动乡村振兴，加快城乡融合发展
一是加强编制引导。根据省住建厅工作部署，制定村庄规划“全覆盖”工作方案，按要求简化村庄规划成果，突出实用性，确保2018年全面完成村庄规划编制任务。同时，对我市现有镇区规划成果进行全面审核，达不到规划要求的，一律进行重新编制或修改。二是推进农村“双改”。组织开展郴州乡村风貌特色塑造与空间营建专题研究，推进乡村建设试点示范，将西水河风光带沿线打造成国家示范工程。全面开展建筑设计下乡活动，加强乡村建设规划许可管理，整合乡村规划执法力量，引导村民适度集中居住，推进村镇化建设。三是培育特色小镇。组织开展特色小镇专题研究，在保护好小镇现有独特文化历史风貌和生态环境基础上，结合产业发展，统筹规范特色小镇的空间布局、风格塑造、建筑风貌等，着力打造精致美丽的小镇特色风貌，充分彰显小镇的自然风光之美、空间形态之美和历史人文之美。
城中村改造工作方案篇10
一、推进旧村居改造示范村居建设的主要内容和目标任务
（一）主要内容。从*年起，按照“政府引导、集体扶持、农民自筹、各方参与”的工作思路，分类指导、分步实施包括“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村居改造工程，今年启动首批122个建制村居为农民公寓建设、集体物业改造和村容村貌整治的示范村居。
（二）目标任务。争取用3-5年时间将纳入旧村居改造的示范村居改造成为功能配套、祥和安康的生活公寓，成为承接城市延伸、构建现代化大城市格局的重要组成部分，成为资源集聚、产业发展的重要平台，成为环境优美、绿色环保的生态家园。
主要任务：旧村居改造示范村居，要以规划为先导，全面推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌整治，鼓励多个村居联合推进旧村居改造，建设组团式的农民公寓和集体物业，集约节约利用土地，加快产业结构调整优化升级，发展农村集体经济，改善村居生产生活环境。
二、推进旧村居改造示范村居建设的基本原则
（一）自愿互利原则。充分尊重农村居民的意愿，坚持自愿参与，不搞强迫命令。鼓励各种社会力量参与旧村居改造，形成农村集体、农村居民和开发商等诚信合作、优势互补、互惠互利的良好局面。
（二）市场化运作原则。按照“政府引导、招商引资、政策推动、市场运作”的工作思路，积极探索农民公寓建设和旧村居改造的可经营性项目市场化运作，引入竞争机制，以项目和利益招商，吸引房地产商参与旧村居改造，实现多方共赢。
（三）让利于民原则。实现好、维护好、发展好广大农村居民的根本利益，保证集体经济持续稳定健康发展、农村居民收益分配不断提高、农村社会保持稳定，切实让广大农村居民从旧村居改造中得到实惠。
三、推进旧村居改造示范村居建设的保障措施
（一）加强组织领导。要充分发挥政府引领作用。各级党委、政府要把旧村居改造示范村居建设工作摆上党委、政府工作的重要位置，进一步转变观念和作风，自觉当好引导者和服务者的角色，使这项工程真正成为惠及广大农村居民的民心工程。要切实加强组织协调。市成立旧村居改造示范村居建设推进专责领导小组，对全市旧村居改造示范村居建设工作进行统一协调、指导、服务和监督。市政府分管领导为组长，成员由市发改局、农业局、国土局、规划局、建设局、财政局、环保局、公用事业局、金融办、国税局、地税局、工商局、供电局、行政服务中心等相关职能部门的负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在市农业局，负责日常具体工作。成员单位要指定专人负责日常联系工作。各区应成立相应的组织机构，统筹本区的旧村居改造示范村居建设工作。
（二）坚持规划统筹。要以规划为龙头，使旧村居改造规划与城市总体规划、土地利用总体规划相衔接，促进村居生产与生活条件同步改善，改造建设与历史名镇、名村、文物保护同步实施，经济发展与农村居民综合素质同步提升。
（三）广泛宣传发动。各级政府要充分利用报纸、电台、电视等新闻媒体做好广泛的舆论宣传，重点加强各种先进典型、先进经验的宣传报道。各有关部门要深入基层，广泛听取各方面意见，认真做好解释、说服、教育和动员工作，形成推进旧村居改造示范村居建设的良好氛围。
（四）抓好组织实施。坚持分步实施。在推进旧村居改造过程中，必须循序渐进，先易后难，注重实效，有计划有步骤地推进，不搞“齐步走”，不片面追求进度。建立工作责任制。各级党委、政府和各有关部门要强化大局意识、服务意识和责任意识，建立健全推进旧村居改造示范村居建设工作责任制，明确责任，各司其职，主动协调配合，形成工作合力。认真抓好落实。加强对规划编制、制定方案、组织实施各环节协调、指导和服务，把推进旧村居改造示范村居建设的各项政策落到实处，保证该建设的各项工作有序推进。
（五）加强监督检查。各级各有关部门要经常深入基层，定期或不定期对旧村居改造工作进行督促检查、调查研究，及时总结和推广典型经验。加强对土地规划建设、建设项目招投标、建设资金筹集使用等环节的监督管理，发现问题及时解决，确保旧村居改造工作顺利推进。
四、推进旧村居改造示范村居建设的扶持优惠政策
（一）规划方面
1、科学编制详细规划。旧村居改造详细规划按旧村居改造专项规划、控制性详细规划和修建性详细规划（或项目设计）三个层次进行编制。旧村居改造规划，要尊重历史客观规律和经济社会发展现状，广泛听取村（居）民、村（居）委会、当地政府和各级规划部门的意见和建议，确保与城市总体规划、土地利用总体规划、城市基础设施建设规划、产业空间布局规划的衔接与配套，形成较为完备的规划编制成果体系，提高规划的可操作性，为旧村居改造工作提供科学依据。
2、完善规划编制的组织体系。坚持市管到镇（街道）、区管到村居的规划体制。专项规划草案由区规划部门负责组织编制，报区政府审定；控制性详细规划草案由镇（街道）负责组织编制，按《中华人民共和国城市规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》和《*市城市规划管理暂行办法》的规定和程序进行审批；修建性详细规划草案由村居负责组织编制，并向村（居）民公示，公示时间不少于20日，经征求意见修正后，送镇(街)规划部门初审，报区规划部门审批,并自批准之日起15日内向村（居）民公示。区规划部门审批的村居规划应当报市规划部门备案。
位于城市总体规划确定的城市建设用地范围内的重要地区的旧村居改造规划，以及市规划部门指定的其它旧村居改造规划，经镇（街道）、区初审后，报市规划部门审批。
各规划部门对报批资料完整的村居规划，应在40个工作日内予以审批。
3、合理制定相关规划指标。编制旧村居改造示范村居详细规划，要在符合现行国家规范和《*市城市规划管理技术规定》的框架下，针对各村居实情和特色，因地制宜地制订规划相关指标,要避免简单照搬城市住宅小区的规划模式，同时要注意城市文化脉络和地方特色的延续。“城中村”、“园中村”、“空心村”详细规划的编制，要对人口容量、建筑色彩、建筑控制高度、建筑形式等制定明确、合理的相关规划指引，防止新的资源浪费。具体户型的设计，由村（居）委会汇总并进行分类，经村（居）民大会讨论同意后确定。
4、鼓励联合建设农民公寓。鼓励、引导具备条件的行政村联合建设农民公寓小区，实现更高程度的人口集聚、资源共享和城市社区管理。
5、加强规划实施的管理和监督。完善市、区、镇（街）三级监督管理网络，要把规划实施监督职能延伸到村居，未经批准的旧村居改造规划一律严禁实施。健全行政审批管理机制，建立“绿色通道”取代传统的行政审批程序，提升管理效能。加强“一书两证”（规划部门核发的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）制度的实施管理。
（二）土地方面
6、改革土地管理制度。属“城中村”、“园中村”、“空心村”等的示范村居，鼓励实行土地管理制度改革，经集体经济组织全体成员循民主决策程序讨论同意，向国土资源部门提出办理征收集体土地的用地申请，依法律程序上报审批后，由国土资源部门核发用地批文，并办理《国有土地使用权证》，土地的使用权、处分权、收益权等仍属于农村集体经济组织不变，依法开发建设的房产由房管部门依法核发《房地产权证》。如该土地房产进入市场，按有关规定公开交易，补缴国有土地使用权出让金及有关税费，办理相应变更手续。
7、盘活集体建设用地。加大示范村居建设用地的整治力度，彻底整理“城中村”、“园中村”、“空心村”，通过旧村居改造节约的旧宅基地，鼓励农村居民集体组织自主开发，土地所有权属不发生转让的，政府不收取土地出让金。节约的旧宅基地，可按《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定进行出让、转让、出租、抵押等，实现土地资源优化配置和高效集约利用。同时，防止以旧村居改造为名倒买倒卖集体土地。
8、控制单家独户的村民住宅建设。自本意见公布实施之日起，土地利用总体规划中城镇规划区范围内的农村集体暂缓分配宅基地，禁止建设单家独户的村（居）民住宅（包括不属农民公寓的新建、改建和扩建），积极推进农民公寓建设。土地利用总体规划中城镇规划区范围以外地区，农村居民建房暂按原规定不变。各区原制定的有关停止审批农村居民建房政策从其规定。
（三）建设方面
9、严格拆旧建新手续。规划建设农民公寓的示范村居，经村民大会表决通过同意拆旧，并把腾出来的旧宅基地由集体统一开发利用，在办理同意拆旧的有关确认手续后，才批准新建农民公寓。
10、合理制定拆迁补偿办法。旧村居改造中涉及村（居）民房屋拆迁的，可采取实物补偿、货币补偿等多种方式进行补偿。具体补偿安置办法根据有关规定和本村居实际制定，不搞一刀切，实行一村居一策。补偿安置办法须经村（居）民大会表决通过，报镇（街）审核同意，再报区批准执行。各区要根据本辖区的实际情况制定拆迁补偿办法的相关规定和指引，规范拆迁工作，保障农村居民的合法权益。对于农村五保户、低保家庭、特殊困难户，要参照农村居民危房改造的有关政策给予财政补助。
11、妥善解决历史建设遗留问题。对旧村居改造示范村居建设中的历史违法建筑，要遵循“尊重历史、兼顾现实”的原则，按照有关政策，补办相关手续。对符合详细规划和安全标准，而详细规划建设尚未需要拆旧改造利用的，依法给予补办有关建设手续；对不符合详细规划，但符合安全标准，而详细规划建设尚未需要拆旧改造利用的，依法给予补办有关临建手续；在国家建设需要征地时，经协商对上述两种建筑物给予合理补偿；在集体按详细规划，需要拆旧改建时，按相应有关规定办理报建手续。
12、加强旧村居建设项目管理。对旧村居改造建设项目，必须在完善用地、规划等相应手续基础上，到属地的规划建设行政主管部门办理工程报建和施工许可证。工程建设过程中由属地的工程质量安全监督机构对其质量安全情况进行监督。工程竣工后，到属地的规划建设行政主管部门办理竣工验收备案。未依法办理施工许可证和竣工验收备案的，按照《建筑法》、《建设工程质量管理条例》依法对责任单位进行行政处罚并依法追究法律责任。
13、完善配套设施建设。各规划、市政、建设等行政主管部门，要认真负起旧村居改造各项配套设施建设的管理监督职责，确保各项公共事务管理和服务及时跟进，保证旧村居改造的供电、供水、道路、绿化、照明、通信、人防等基础设施及时配套到位。
14、平等保护国家、集体和私人的物权。推进旧村居改造示范村居建设中，集体转为国有土地上的建筑，适用土地管理法等法律和国家有关规定，依法办理有关确权手续；集体土地上除住宅外的其它建筑，适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，依规定办理有关集体产权确权手续。
15、严格改造建设执法。由城市管理行政执法部门牵头，成立以城市管理行政执法、国土、建设、规划等相关部门组成的联合执法小组，加大执法力度，坚决遏制新的违法建设行为的发生，对违反有关规定抢建、改建和扩建等违法建设，根据有关法律法规和市、区有关规定严厉查处。
（四）产业发展方面
16、确立主导产业发展方向。要以旧村居改造为契机，准确把握产业政策投资方向和市场走势，充分利用自身优势，以经营土地和物业为重点，培育和发展特色主导产业，承接城镇产业转移。
17、合理规划产业发展用地。旧村居改造节约、整理出来的土地，要规划一部分作为发展第三产业为主的产业发展用地。鼓励有条件的村居，打破行政区划界限，将产业发展用地进行统一规划，连片开发，实现产业集约化、规模化发展。
18、坚持旧物业改造和产业升级同步推进。根据建设现代化大城市发展目标的要求和主导产业发展方向定位，对旧物业进行全面改造升级，与产业提升紧密结合、同步推进，承接城市建设和产业延伸。
（五）投融资方面
19、加大财政支持力度。坚决落实对“三农”扶持的各项政策，加大各级财政对旧村居改造示范村居建设的支持力度，重点支持示范村居的公共基础设施建设，改善村居环境。由各区、镇（街道）根据自身财力制定具体办法，通过奖励、对建设改造贷款的贴息、建设改造工程的适当补助等形式，支持旧村居改造。
20、充分发挥金融支持的作用。充分发挥银信部门的融资平台作用，加强银信、村居互动，创新贷款品种，积极探索良性的偿债机制和信贷合作机制，采取集体资产抵押、质押、集体物业租金担保、互保等多种形式，多渠道争取银信部门信贷资金支持，缓解旧村居改造资金短缺问题。银信部门要采取积极措施，改善服务，支持旧村居改造。
21、多渠道开展招商引资。有条件的地方，要积极探索市场化运作方式，将旧村居改造建设的可经营项目推向市场，鼓励社会资本以合资、合作等形式参与旧村居改造建设。吸引国内外投资者参与物业开发建设和优质、高端产业项目的进驻。
22、鼓励集体依法经营土地。积极鼓励和引导农村集体通过落实旧村居改造政策，取得合法化的建设用地，按法定程序进行出让、转让、出租和抵押，通过“以地易地”的办法解决改造资金短缺问题。
（六）管理方面
23、建立财政扶持机制。在旧村居改造过程中各相关纳税人应依照有关法律、法规及时足额申报纳税。凡通过招商引资，引入房地产商在集体转为国有的土地上合作开发农民公寓，属拆迁安置部分，以及村居集体自筹资金自行建设的农民公寓，所征税额按政策属地方留成部分，通过财政支出专款，全额用于所在的示范村居农村居民养老保险、农村基础设施建设等。符合房屋拆迁补偿税收优惠规定的，按照有关规定享受优惠政策。
24、加强土地出让金管理。农村居民集体历史建设遗留用地、征地划拨的留用地等，无论是国有性质还是集体性质，只要土地所有权属不发生转移，不管是农村居民集体自用还是通过出租、出让、转让等方式进行流转、改变用途开发利用，政府不收取改变用途的土地出让金。
若土地所有权属发生转移的需按国家有关规定补缴土地出让金。凡通过招商引资，引入房地产商在国有留用地或集体转为国有的土地上合作开发的农民公寓属商品房性质的部分，所发生的土地出让金，按政策属地方留成部分，扣除按规定计提的农业土地开发资金等专项资金外，经各级政府批准通过财政支出专款用于所在的示范村居支农哺农，包括用于保证被征地农村居民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设等在内的支农支出。