社区养老盈利模式分析篇1
【关键词】：养老地产、盈利模式、房地产企业
一、养老地产的盈利模式
养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人（退休准备期的老年人）的地产产品，是养老产业链中重要和基础的环节之一，是地产产品市场中深具潜力的一个板块[1]。
1、国外养老机构盈利模式
国外发达国家的养老市场较为成熟，其针对养老的预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。其盈利模式包括开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入。
2、国内养老机构盈利模式[2]
国内养老产品主要有三种：一是保险资金推出的升级版养老机构，即把养老地产视作商业地产项目长期经营；二是开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅；三是政府部门推出的有福利性质的养老设施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太阳城老年社区，及运营型盈利模式，如上海亲和源老年社区。
3、未来国内养老社区的主要盈利模式[3]
通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老社区项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。
二、房地产企业介入方式比较
针对目前国内房地产市场现状，结合养老项目的具体运作，房地产开发企业有几种介入方案可以选择，包括：纯土地一级开发、纯养生项目开发、养老项目为主配建一定规模商品住宅、以及一二级联动，出让养老项目以外建设用地等，下面以实例对几种方案作以分析：
*项目概况
某养老养生生态城项目，位于京津唐环渤海区域，项目规划面积15.2平方公里，项目区位辐射力强、交通便利、自然环境好、发展成本低、市场支撑有力，适合建设规模较大、示范性较强的大型综合性养老养生基地。
*项目发展方案
方案1：纯土地一级开发
对生态城启动区的土地资源进行统一整理和开发，并按市场价全部上市交易，据此获取开发利润，判断在常规市场条件下（养老项目不介入），项目的土地价值及投资收益水平。
开发规模：15.2平方公里（其中可出让8.26平方公里）。
开发进度：分四期开发，每期开发周期为3年，总共持续约12年，每年开发量约为70公顷，土地在开发完成后延后一年出让。
土地出让价格：2009年土地基准出让价格按90万/亩考虑，价格年增长率假定为5%。
方案2：纯养老项目开发
根据目标客群的人口数量，合理规划养老项目的建设规模，对所占用土地及养老项目自身的开发成本和市场收益进行综合测算，判断纯粹的养老项目开发（不含额外的商品房开发和土地出让）的经济可行性。
开发规模：1.21平方公里（约占生态城启动区可建设用地的15%）。
开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、20%、50%。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。
会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%（国际上成熟养老社区稳定阶段入住率可达90%以上）。
方案3：养老项目为主，配建同等土地规模商品房
考虑配建一定规模的商品房，以提高收益水平，评价商品房开发对养老项目收益的贡献。
开发规模：1.21平方公里为养老基地，1.21平方公里建设商品房。
养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。
商品房产品及开发进度：商品房规划为低密度产品，容积率为0.6，规模为72.7万平米。与养老基地进度相对应，也分为四期，每期开发量为25%，持续12年。
商品房销售价格：本项目低密度产品基准价格（2009年）按6000元/平米考虑。
方案4：一、二级联动，出让养老项目以外建设用地
进行全部15.2平方公里的土地一级开发，除养老项目之外的可建设用地全部出让，以获取利益，并享受养老项目对周边土地所带来的溢价和增值空间，评判综合开发方案的经济可行性和合理性。
开发规模：1.21平方公里为养老基地，其他土地全部出让。
养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。
土地开发及出让进度：分四期开发，持续12年，各期土地开发后延后一年出让。
土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格为90万/亩，考虑到养老城项目对区域的重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其价格年增长率假定为10%（前5年），之后为5%。
*不同方案的财务测算
表1：不同方案财务测算结果
编号
总开发成本
自有资金投入
税后iRR
税后npV
税后投资回收期（年）
（万元）
（万元）
（万元）
方案1
890114
56000
31.1%
251579
4.5
方案2
480087
142350
14.5%
171495
19.4
方案3
777098
129800
17.9%
278685
14.8
方案4
1167001
75400
22.4%
346186
9.3
图1：不同方案财务现金流结果
*发展方案比选
通过对可行的4套开发方案进行了比较，认为除方案1以外，在后3个方案中，从自有资金的投入规模、项目整体的收益率、财务净现值及投资回收期等指标综合判断，方案4的财务表现最好（iRR和npV）；且方案4的税后净现金流显示，土地出让能有效平衡养老项目的资金支出，显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期，项目整体的现金流表现也较为理想，故初步评判方案4为最佳可选方案。
再通过对方案4的土地成本、建安成本、会员费等几项重要假设条件的敏感性分析，发现当条件变动幅度在±20%内变化时，iRR指标在18.1%～29.3%之间变动，npV指标在26.7～42.6亿元之间变动。通过敏感性分析，我们认为在可预测的波动范围内，方案4的财务表现在可比方案中仍为最佳方案，符合养老养生项目的投资回报预期。
三、结论
目前我国养老养生产品供给主要集中于低端市场，而针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间[4]。在国家对商品房住宅领域调控不断加强的宏观形势下，房地产开发企业可以针对养老社区项目盈利模式中的土地开发、房地产开发、物业增值及租金收入几块区域，提前规划、准确定位，扮演好自己在养老产业链中的角色，不失为一条可持续发展的健康道路。
参考文献：
[1]袁缉辉.养老的理论和实践[J].老龄问题研究，1996，（7）.
[2]杨宗传.居家养老与中国养老模式[J].经济评论，2000，（3）.
社区养老盈利模式分析篇2
关键词：社区养老；经营模式；智慧安防；养老服务；模式创新
中图分类号：D9
文献标识码：a
doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.073
我国人口老龄化现状日益加剧，面对未富先老的国情，解决老年人的照料问题成为挑战，进入养老院养老必将成为一种趋势，其中社区养老以其低成本、高安全性、老人适应性强、儿女探望方便，并可兼顾家庭，应该成为中低龄老年人最好的选择。但事实上社区养老并没有成为主流，甚至大部分社区养老院经营困难。为了揭示其中的原因，本文对社区养老院、养老服务的消费者进行走访和调查，分析了其中的预期差异，并提出解决问题的思路。
1调查数据统计
1.1本项目调查对象、特点和方法
本文随机调查了厦门5个社区，每个社区随机调查20位居家养老的老人，并调查5家养老院，每家养老院随机调查了20位在院老人，并调查了养老院的管理人员。调查对象从年龄分有高龄、中龄和低龄，从护理等级分有健康护理、三级护理、二级护理、一级护理和特殊护理，从自理能力分有全自理、半自理、全护理和特殊护理，从子女关系分有孤寡老人、空巢老人、和子女关系紧张的老人，和子女关系融洽的老人，所以样本具有总量多，覆盖面广，层次分布均匀的特点。采用实地走访调查和网络问卷调查相结合的方法。
1.2社区养老机构现阶段存在的困难调查
本文随机调查厦门5家社区养老院，调查表提供7个选项，经营成本高（a）、老人或子女满意度低（B）、护理人员素质低（C）、入住率低（D）、政府支持力度小（e）、老人突发风险多（F）、和其他（G），选择其中3项主要的困难，并按影响由大到小按序排列。调查数据统计如表1。
1.3老人对各种类型养老机构满意度调查
本项目调查老人对四种养老方式的满意度，调查问卷设置安全保障、养老支出、护理质量、老人适应性、家庭兼顾性和探望便利性6个维度，每个维度设置为非常满意、满意、中等、一般、不满意、非常不满意6个档次。具体数据统计见表2。
1.4各护理等级老人对各维度的关注度调查
本项目调查不同自理能力的老人对上述6个维度的关注度，关注度中随机调查了全自理、半自理、全护理和特殊护理四种自理能力各15名老人，老人对6个维度按关注程度从大到小排序。调查数据统计如表3。
2数据分析
2.1四种养老方式老人幸福指数对比分析
根据调查数据，本文对比专业医疗机构、专业养老机构、社区养老机构和居家养老四种养老方式对6个维度的满意度数据转化为分值，非常满意、满意、中等、一般、不满意和非常不满意分别对应分数为100、80、60、40、20和0分，6个维度的权重分别设置为0.3、02、0.2、0.1、0.1、0.1。用总分来衡量四种养老方式是老人的幸福指数。具体数据的对比分析见表4。
从表4可发现社区机构养老的老人幸福指数最高，其次是居家养老和专业养老机构养老、排名最后的是专业医疗机构养老。
2.2不同护理级别对各维度的关注度
根据调查数据，本文对比全自理、半自理、全护理和特殊护理四种自理等级对6个维度的第一和第二关注度，具体数据的对比分析见表5。
从表5可以看出全自理和半自理老人会优先选择支出少、护理质量较好、可兼顾家庭的居家养老或社区机构养老，全护理和特殊护理会优先选择护理质量高和安全保障性好的专业养老机构或专业医疗机构养老。
3社区养老院运营中存在的矛盾
3.1老人突l风险多与社区养老院抵御风险能力的矛盾
老人是各种突发风险多，尤其是一级护理和特殊护理所护理的人群是完全没有自理能力和有特殊疾病的老人，突发风险因素更多，风险危害也更大，该项护理工作专业性更强，也更容易出现各种专业风险。而社区养老院经营规模不大，抵御风险的能力弱，这些风险严重威胁着社区养老院的经营。
3.2政府社会的预期与实际情况之间的矛盾
政府社会本预期社区养老院必将会成为主要的养老方式，但现实是能自理的老人以居家养老为主，不能自理的老人，以专业养老院和居家养老为主，从而直接导致社区养老院经营困难。
3.3经营成本高与社会预期低收费之间的矛盾
社区养老院在不计算各种税费、突发因素的损失的情况下的盈亏平衡点为入住率等于53.75%，即当入住率超过53.75%时，养老院才可盈利。如按照15%税费、计提5%突发损失的情况下盈亏平衡点将达到入住率73.75%。考虑到床位的空置，服务质量的进一步提高，社区养老院没有降低收费的空间。同时，老人们因为养老支出是自理和半自理老人首先考虑的要素。自理和半自理老人去社区养老院的人数少，从而导致社区养老院经营困难。
4智慧安防在社区养老院中的应用
为了解决上述矛盾，本文提出依托智慧安防技术从运营定位、运营模式和降低成本的角度的建议。
4.1依托智慧安防微调社区养老院的运营定位
面对突发风险多与社区养老院抵御风险能力的矛盾，本文提出解决方案一是将特殊护理和一级护理等高风险业务的从服务内容中移出，从而降低风险的发生概率；二是利用睡眠监测、紧急求救、空气质量自动调节，健康手环等可穿戴智慧安防设备实时监控老人状态，并传输到社区养老院监控中心和远程传输到老人子女的手机上，从而及时发现风险。利用智慧安防设备和技术微调社区养老院的运营定位可以缩短发现风险的时间，提高社区养老院抗风险能力，也能大幅度降低社区养老院的风险发生概率。
4.2依托智慧安防调整社区养老院的运营模式
解决政府社会的预期与实际情况之间的矛盾，缓解社区养老院的经营困难的现状。本文提出的解决方案一是利用远程视频交流、防盗报警、煤气环境监测与智能控制、睡眠健康、紧急求救、远程开门、空气质量自动调节，健康腕表等智慧安防设备开展社区养老与居家养老相结合的运营模式；二是利用防走失、电子定位、远程监控、在线教育等智慧安防设备开展社区养老与社区托管相结合的运营模式。利用智慧安防设备和技术调整社区养老院的运营模式可以提高人们对社区养老院的满意度，大幅度减少老人们对社区养老院的抵触情绪，也提高老人对社区养老院的粘性。
4.3依托智慧安防降低机构运营成本
解决经营成本高与社会预期低收费之间的矛盾，缓解社区养老院的经营困难的现状。本文提出解决方案一是利用智能辅助设备，智能机器人和实时监控等智慧安防设备和技术减少护理人员和行政管理人员的数量，提高每个护理人员的护理数量。通过减少人员，提高效率，从而部分的降低运营成本。通过移出一级护理和特殊护理业务，也可以一定程度降低运营成本，同时通过调整运营模式可以增加一些利率，从而解决经营成本高与社会预期低收费之间的矛盾。
“十三五”时期是我国全面建设小康社会的关键期，是人口老龄化加速发展期，也是应对人口老龄化的重要机遇期。随着老龄化社会的发展，养老问题受到越来越多的重视，养老机构也从无到有、从少到多逐步发展起来，兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点，低成本和高结合性的社区养老院将迎来跨域式发展。本文通过调查厦门市部分社区养老院经营者和老人，以及部分社区的老人，分析对比了调查数据，从利用智慧安防来调整社区养老院的运营定位、经营模式和降低成本的角度出发，得出利用智慧安防设备和技术可以达到降低风险、降低成本和提高利润的目的。本文对社区养老院的运营管理有很强的实际意义。
参考文献
[1]裘晓东.我国养老院经营模式探讨[D].北京：北京交通大学，2012.
社区养老盈利模式分析篇3
关键词：养老地产；财务分析；融资模式；pFi
中图分类号：F293.3文献标识码：a
引言
目前，国内有多种养老模式，主要分为居家养老、社区养老、机构养老。随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因素，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。养老地产应作为中高收入老年群体社会养老的一种重要形式。
虽然国家表示支持社会资金介入养老地产的发展，但是逐渐向成熟道路上迈进的养老地产在融资问题上荆棘丛生。制约我国养老地产发展的主要有两大因素：一是土地；二是资金。在土地方面，国家在养老地产项目上政策非常优惠：土地可以免招拍挂；项目享受税费减免。
关键问题是养老地产项目建设的资金来源。养老地产项目的低收益性决定了养老地产项目不能采用常规地产项目的开发模式。养老地产的融资问题已经成为制约我国养老地产发展的主要瓶颈。重庆的养老地产处于初创期，养老地产项目的融资问题更为严重。养老地产的项目融资研究，一般分为两个阶段：一是项目建设阶段融资模式研究；二是项目建成后进入运营阶段的项目资金平衡模式研究。本文是基于重庆养老地产项目投资阶段融资模式研究。
一、重庆养老地产项目发展现状和面临的困境
现阶段，重庆在建和拟建主要的养老地产项目有6个，分别是：
南岸：宽庭实业开发的如恩岁月医疗护理养老公寓
巴南：常青国际养老产业开发的巴南羊鹿山常青国际养生园
万盛：金科地产开发的金科中华养生城
大足：台企品安生命集团开发的五星级养老院
南川：美国舒仑士颐养国际打造的国内首个养老护理主题大型国际社区
璧山：中水电地产开发的重庆三担健康城
以上项目的概况如表1所示。（表1）
二、重庆典型养老地产项目的项目融资分析和财务分析
在重庆现有的养老地产项目中，主城范围内具有典型意义的养老地产项目是RY医疗护理养老公寓（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用RY代替），在区县范围内具体典型意义的养老地产项目是JS养生城（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用JS代替）。笔者通过专家访谈法，从相关企业负责人处获得了与项目相关的经济数据，以下分别对以上两个项目做实证性分析。
项目建设资金：自有资金2.5亿元，项目借债的本利和1.86亿元。
由以上数据可以看出，本项目的建设资金理论上是可以平衡的。但项目实际操作的结果是无法达到项目的资金平衡，原因如下：项目开工后没有收取到充足的入住保证金，另外作为项目资金平衡的基本来源――商铺，按照重庆市最新的销售政策，需要在项目工程竣工后才能销售，面对着强大的资金压力，该项目不得不走向带有养老设施配套的常规商品房销售之路。而作为养老地产的核心――养老服务，则荡然无存。
项目建设资金：项目启动资金（自有资金）：0.9748亿元，项目滚动开发资金：0.3789亿元，项目借债的本利和1.5156亿元。
在开发上，JS集团采用的是项目事业部制，集团公司只给项目部不足40%的项目启动资金，项目所需45%以上的资金需要项目部以15%的年利率向集团财务公司借款，其余部分通过预售资金滚动解决。
在强大的资金利息压力下，JS所谓的养老地产只是打着“养老”的名义，一开始就实施商品房销售，由于项目配套设施不足，养老地产的核心――养老服务在本项目上是不存在的，因此项目销售情况不理想，销售速度较慢。（三）研究小结。通过两个重庆最具有代表性的养老地产项目可以看出，重庆养老地产现有的开发模式、盈利模式和融资方式，注定它们在未来走不远，具体原因如下：
1、重庆养老地产项目大都名不副实。客观地讲，重庆做养老地产的并不多，屈指可数的几个养老地产项目更多的偏向旅游地产方面，只是打着养老地产的概念，很多项目都名不副实。
2、重庆许多开发商做养老地产其目的仍然是大规模圈地。开发商一窝蜂地涌入，可以说，目前养老地产正蕴含着泡沫，开发商的追捧也过于盲目。
3、重庆目前市场上养老地产项目实际的盈利性都很差，需要开发商不断投入资金。养老地产项目开发目前所面临的困境在于：首先客户有限，又不具备盈利能力，实际操作起来难度很大，一般开发商依靠传统的融资方式来做，存在很大的风险。
4、重庆养老地产没有固定的盈利模式，大多数项目只是通过一次性卖房来获得现金流。事实上，长期运行的成熟养老地产项目，一般都是靠收取租金和服务费来获取最终的资金平衡。实际上，养老地产涉及领域较广，比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但目前这些方面的政策法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。
5、重庆现有的“养老”地产项目的实践表明：没有一个是真正解决了项目的社会融资问题。
三、重庆养老地产项目融资模式
（一）重庆养老地产建设项目融资模式选择。项目融资模式有ppp、Bot、pFi，等等。
ppp，即public-privatepartnership的缩写，通常译为“公私合伙/合营”。ppp本质上是公共和私营部门为基础设施的建设和管理而达成的长期合同关系，公共部门由在传统方式下公共设施和服务的提供者变为监督者和合作者，它强调的是优势的互补、风险的分担和利益的分享。广义的ppp泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的合作关系。狭义的ppp，更加强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。
Bot，即build-operate-transfer（建设-经营-移交），是相对比较简单的或典型的特许经营项目融资模式。Bot是指政府（主要是省市级以上）通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期（通常为10～30年）内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后，项目将移交（一般是免费）给政府。
pFi，即private-Finance-initiative的缩写，即“私营主动融资”。pFi起源于英国，是Bot之后又一优化和创新的公共项目融资模式。pFi更强调的是私营企业在融资中的主动性和主导性。采用这种模式是政府部门发起项目，由财团进行项目建设运营，并按照事先的规定，提供所需的服务，政府采用pFi的目的在于获得有效的服务，而并非旨在最终的基础设施和公共服务设施的所有权。在pFi下，公共部门在合同期内应使用承包商提供的设施并向其付款，在合同结束时，有关资产的所有权或留给承包商，或交回公共部门，取决于原合同规定。
上述研究表明，狭义的ppp强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。采用Bot模式的主要问题是特许期满后养老地产项目将移交给政府，政府不得不承担起运营养老地产项目的责任，日常运营养老地产项目不是政府的长处，且养老地产领域属于一般市场竞争领域，政府不应参与其中作为运营的主体。政府采用pFi模式的目的在于获得有效的养老服务，而并非旨在最终的养老地产项目的所有权。这样一来，政府既获得了充足的社会养老服务，又避免了自己成为养老地产项目的运营主体，同时也避免了让自己背上沉重的财政包袱。
通过上述比选，笔者认为采用pFi项目融资模式，可以使重庆养老地产得以较快的发展。
（二）pFi建设重庆养老地产的模式构建。结合养老地产项目开发流程，进行了pFi模式构建。通过模式构建将养老地产开发分为准备阶段、招标阶段、融资阶段、开发运营阶段和转移终止阶段。
1、准备阶段。由政府部门确定养老地产项目，通过财务评价、国民经济评价、社会性评价等分析进行民营化可行性研究。养老地产带有一定的福利性，进行社会性等外部性评价是作为养老地产实现社会养老功能的必要环节。此外，虽然在全国掀起了养老地产热，但跟风式的建设比较多，这一阶段养老地产选址尤为关键，可以采取“政府部门主导，企业参与”的形式；养老地产有其规模性，应当一定区域内照顾周边老年人的教育、医疗等公共服务，养老地产项目过于集中给本就投资收益较低的该类型项目施加压力；现行养老地产划拨用地可以做抵押，但分割起来较难处理，给项目取得银行贷款增加了难度，如信用担保、一定区域内项目唯一、减免税费等优惠条件在这一阶段也要进行协调和确定。
2、招标阶段。由政府部门通过招标、投标、竞标，确定开发主体，进行谈判，并审查主体的开发能力，然后签订协议，相比较于特许权合同，服务合同对于养老地产更为适合，因此协议中应侧重服务性条款。pFi公司对项目进行可行性分析，制定开发计划，办理公司成立等事宜。
3、融资阶段。这一阶段主要是pFi公司主动融资，政府提供私人部门融资的优惠条件，包括对银行的担保、土地优惠政策、公共事业收费减免、贷款利率优惠、市场准入等方面。此外，保险机构在发展反向抵押贷款等养老保险业务的同时，参与养老地产的开发建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条。保险资金具有长期性和稳定性，也是养老地产建设资金的主要来源，如何促进保险资金带动养老地产规范持久发展在这一阶段比较重要，在这一阶段促进保险机构进入养老地产也是可行的措施。（图3）4、开发运营阶段。由pFi公司履行协议，负责设计、施工、运营，而政府起指导、支援作用。对养老地产适老化设计，政府部门应当设立第三方监管。在运营阶段，监督和规范老年服务的情况，也可以探索政府部门购买老年服务的形式，进行养老产业创新服务研究和人员培育，拓展养老产业产业链。
5、转移、终止阶段。pFi公司办理转移、清算等事宜或者重新签订服务合同。在这一阶段，养老公寓作为养老地产的一种退出机制可以作为所有权移交的一种探索。（图4）
通过模式构件和分析，养老地产运用pFi模式公共部门主要负责准备和招标阶段，在融资和实施阶段主要起监督作用；私营部门负责全过程的开发运营。
四、对重庆养老地产运用pFi融资模式的建议
发展养老地产，是人口老龄化的现实需要，但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目，规范和监督养老地产的开发经营，对于降低项目风险，提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性，提高项目的社会性和外部性效应，最终实现社会养老功能十分重要。
目前，我国缺失对养老地产和pFi方面的立法监督，为了保证pFi融资模式对重庆养老地产健康发展起到积极作用，我们做以下建议：
要完善养老地产相应的投资法律法规，出台针对性强的法律，使其适应pFi项目建设和经营的需要。
社区养老盈利模式分析篇4
1影响中国养老产业市场的因素
根据国际经验，养老产业市场能够良性地运转，需要具备人口老龄化、社会财富的普遍增加和发达的专业护理业。仔细对比上述3项要素，中国社会目前只有在老龄人口数量和社会老龄化程度上完全符合要求，其他方面均相差甚远。在社会财富方面，虽然改革开放以来中国社会GDp不断增长，但是社会民众的可支配财富并没有得到普遍的提高。单就老年人养老保险金这一项指标来看，2013年全国两会的人大代表提供的最新数据显示，目前大多数非机关事业单位城镇退休居民养老金较低，全国平均为1721元/月。但据笔者掌握的数据资料显示，目前市场提供的养老服务价格即使是在湖南西部一个县级养老院里，一个月养老服务收费标准也要1500元，因此，如果没有完善的社会保险制度支撑和强大的国家财政补助，老人们根本无力购买社会化的养老服务。在发达的护理业方面，虽然中国近三十年来社会医疗事业取得了巨大的发展，但在养老护理这一细分领域，中国还存在着严重的滞后与缺失。正是形成养老产业市场两大要素条件的不具备，所以才在社会力量参与养老产业的过程中，遭遇了盈利模式不明确、运营模式不明确、缺乏专业的护理供应商等一系列现实操作问题。这些问题又倒逼进军养老产业的房地产商在运作养老社区的过程中，重走普通住宅的盈利模式，往往采取的方式是在大型的开发地块中，划拨很小一部分土地用作老年住宅的开发，业界称之为综合型养老社区，地产商也希望借着综合养老社区的名义，在土地获取、税收和建设补贴方面获得国家的优惠。然而就在2013年年底，就在养老产业尤其是养老地产被炒得如火如荼之际，民政部部长在公开采访中明确表示，养老地产不属于养老机构范围，这也就意味地产商没开发的养老社区，根本无法获得养老机构建设的相关优惠。
2建筑设计企业的市场空间
很多分析人士认为，在养老产业和养老地产中，护理是核心，房子其实不重要，对于整个养老产业来说，这一观点十分正确，但这并不意味着建筑设计企业在养老产业中没有市场潜力和空间。笔者认为，在上述种种养老产业的市场不利条件下，目前地产开发商、养老运营商和养老设备供应商一时间面对中国社会的养老蛋糕，都难以下手，唯独建筑设计企业目前不受上述种种条件的制约。因为我们在养老产业中的客户群体不是老年人群，不直接面对老年人群提供服务，而是面向试图通过服务赚取老年人群财富的地产开发商和运营供应商提供服务，与我们的传统业务相比，除了提供的产品类型为特殊的老年住宅设计外，市场营销的方式并无太大差别。虽然老年住宅不是养老产业中最重要的部分，但却是基础的硬件部分，是一切老年服务和护理提供的空间场所，国家有着特殊的要求和规范标准，因此，无论是开发商修建的综合型养老社区，还是政府公办的社会福利机构，以及民营企业改建或者新建的养老机构，都无法绕开我们对其提供养老服务空间的设计或者改造，以及专业化的装修。可见，在养老产业中，正是这一必不可少和无法避免，决定了建筑设计企业在养老产业中的市场空间。
3不同养老住宅产品的市场趋势分析
社区养老盈利模式分析篇5
关键词：失独家庭；养老保障；多元合作体系
中图分类号：D632.1文献标志码：a文章编号：1673-291X（2017）17-0150-03
失独家庭是指独生子女意外亡故，父母再难生育的家庭。全国老龄办曾在2012年的《中国老龄事业发展报告》中估算，我国至少有100万个失独家庭，而且平均每年会增加7.6万户。人口学家易富贤也指出，“即使忽略2010年后新增的独生子女家庭和孩子死亡数量，到2035年我国也会有高达1000万户的失独家庭。”[1]由于我国养老保障制度设计之初并未考虑失独群体的特殊性，因此，这些家庭在失去独生子女后不但要承受丧子之痛，还要面临无人养老送终的悲惨境遇。
一、我国失独家庭养老保障现状
2007年，国务院选择了上海、重庆、江苏、陕西等十个省市作为首批对失独家庭扶助政策试点地区，取得了一定的效果，引起社会广泛关注。自2012年起，关于失独家庭的扶助政策在全国各地普遍实施。例如，重庆市在2012年底建立了失独家庭特别扶助金，规定失独父母每人每年可得到3120元生活扶助金。同年，河南省郑州市将失独者扶助金从每人每年1200元提高到3240元；河北省石家庄市规定，失独母亲年满49周岁、父亲年满55周岁后，每人每年可领取1800元补助金；母亲年满55周岁、父亲年满60周岁后，每人每年可领取6000元补助金。陕西省的扶助制度更为全面，陕西省人口计生委于2012年9月出台了《关于建立完善失独家庭养老扶助制度意见》，明确了五个方面的扶助内容。
除了经济救助之外，失独家庭精神上的慰藉和生活上的帮助不可或缺。江西省经过专项调查，对全省1.1万余户失独家庭建立失独家庭档案，对女方尚处于育龄的家庭开展生育指导，同时组织心理专家对不能生育的家庭进行心理辅导。北京市于2012年6月率先推出全国首个关爱失独家庭的保险救助计划――“暖心计划”。该项目每年会为每位失独父母出资2800元，用于投保养老、医疗、意外、人寿、女性安康等险种在内的综合性保险。陕西省宝石花公益服务中心为失独人群组织“走出家门”活动，失独者们打着“牵手同行，走出阴霾”的旗帜继续出发，在太平国家森林公园度过了一个难得的周末。
通过总结发现，全国在失独家庭关怀方面开展了多项活动，取得了一定效果和社会影响力，但是目前的工作基本属于“各自为政，缺少合作，没有充分利用社会资源”。政府主要是在财政资金和政策上给予支持，社会公益组织开展各类帮扶活动，市场力量基本没有参与。
二、失独家庭未来发展趋势及养老困境分析
（一）失独家庭未来发展趋势分析
从全国范围来看，实施了30多年的计划生育政策使我国人口减少了近4亿[2]，人口控制措施一方面促进了经济的发展和人民生活质量的提高，另一方面也大大缓解了人口增长对资源环境的过度利用。但是，同时产生了其他社会问题。从数据可以进行以下分析。（见表1）
从表1中可以看到我国人口变化的两大趋势。一是“家庭小型化”趋势。从1953年开始的50多年中，我国家庭人口规模呈下降趋势，截至2010年，家庭户规模缩小到3.1人/户，即使国家已经开放了“二孩政策”，但家庭小型化的趋势仍然存在。二是“人口老龄化”趋势。从表1中可以看到，0―14岁青少年人口急剧下降，而65岁以上老年人比例持续上升，显然抚养比将继续攀升。截至2010年，65岁老年人比例达到8.87%，已经超过联合国认定老龄化社会（65岁老年人占总人口比重7%）的标准。如果“失独问题”进一步作用于两种趋势中，那么将对家庭和社会产生重大冲击，亟待妥善解决。
从全国死亡人口年龄变化趋势可以进一步分析失独问题的现实情况。（见图1。）
从图1中可以看到2009年11月1日至2010年10月31日这一年中，15岁―34岁人口死亡数量明显增加，如果根据独生子女证平均领取率40%粗略估计，这个年龄段死亡人口中近一半是独生子女，即大约有97457人，涉及的父母大约有194914人，而且可以估计这个年龄段死亡的人群其父母年龄大多数都在45岁以上，难以再次生育，养老困境已经形成。随着“独二代”“独三代”的成长，这个社会问题将长期存在并在未来逐步达到峰值。
（二）失独家庭养老困境分析
1.经济层面
从上世纪80年代初出生的“独一代”成长历程可以看到，父母在他们成长过程中倾注了大量心血。随着家庭收入增加和生活质量的提高，可以预见家庭对“独二代”及以后各代独生子女的投入程度将更大，这种对人力资本的巨大投资背后是更高的预期回报。美国经济学家莱宾斯曾指出，在社会保障事业落后的发展中国家，父母会把自己晚年生活的保障寄托于子女。孩子成为父母未来潜在的保险品，在消费、经济、劳动等方面发挥多重正效应[3]。然而假如独生子女突然死亡，人力资本投资成本则完全沉没。父母不仅不能实现预期投资回报，还要付出巨大的资金成本和精神成本。目前，全国各地区政府基本都能实现财政补贴，包括一次性给付和每月生活补助金，并实行动态管理。政府的这些政策，无疑会大大改善失独家庭的经济条件，但从长远来看，随着失独人口的增加，政府的财政压力增加，制度的可持续和发展性受到挑战。
2.生活服务层面
很多失独老人在失去独生子女这个唯一的养老依靠后，不得不指望养老机构进行养老。但目前养老机构的入住手续中都需要子女的签字或所在街道办事处及工作单位提供相关证明。这类手续相对复杂，让很多失独老人望而却步。此外，即使相关入住手续能够办妥，但目前我国的养老资源供给相对不足。中国社科院的《中国老龄事业发展报告（2013）》蓝皮书中显示，我国老年人口数量已经高达1.94亿，占全国总人口比例的14.3%。这个比例已经远远超出国际老龄化标准。相对于老龄化时代的快速到来，老年服务领域的发展十分缓慢，呈现“未备先老”趋势。曾经有媒体报道，我国现有养老机构4万多家，其中公办仅占了10%左右，其余民k的养老机构多数都是中小型规模的，条件和功能很有限。
3.精神层面
失独家庭丧子后的心理创伤难以愈合，心理压力大到令人堪忧的地步。各地的情况十分相似，失独群体的社会交往活动很少，接触人群、回归社会的意愿不强，处于固封自守的状态。虽然民政部门会安排心理疏导，社会公益组织也会开展爱心活动，但这类活动并非经常性的，也难以有针对性地疏导心理障碍，使得他们成为逐渐脱离主流社会群体的“异类”。
三、构建“多元主体合作型”失独家庭养老保障体系
失独家庭与普通家庭相比，养老需求既有相似之处又存在显著不同。首先，两类家庭在养老需求上较为相似，都涉及经济供养、生活照料和精神慰藉三个方面；但是失独家庭在缺失了子女这一支柱力量后，其养老模式必然形成其自身特点。笔者认为，应调动全社会力量，将政府机构、市场单位和非盈利组织结合起来，形成“多元主体合作型”模式。这种模式应符合所有参与主体的利益诉求，充分利用社会资源，使制度实现可持续发展。此模式最核心的问题在于界定各参与主体的角色定位和相互关系。
（一）政府机构
独生子女在养老中的缺位政府有不可推卸的责任，扮演着最重要的角色。政府主要应该做好以下工作。
1.密切关注
民政部门或计生部门应尽快完善“失独家庭”数据库，从总体上掌握“失独家庭”的数量、结构和分布，并实行动态管理。另外，还要搞清楚他们的基本需求，如养老需求、心理需求、生育需求、就业需求等等。
2.建立、维护和监督制度运行
通过相关政策，调动全社会多元化主体参与制度建设和运行，政府在运行过程中主动与其他参与主体配合，维持制度的高效运转，同时密切监督每一环节工作的规范性，及时纠正违规行为。
3.资金和政策支持
作为计划生育政策的产物，政府理应对“失独家庭”负起责任，首要的责任便是经济支持，因此，政府财政预算中有必要专门设立“失独救助专项基金”，定期划拨资金并集中管理，不得挪用。为了实现基金管理的透明与效率，可以通过招标，委托业绩优秀的基金公司管理经营，实现保值增值。这一方面活跃了资金市场，也保障了资金的安全和收益。
（二）市场单位
1.金融保险企业
主要是指基金公司和保险公司。从2014年开始，我国利率市场化步伐加快，金融市场进一步开放和成熟的趋势已经十分明显。在近几年市场化发展的进程中成长起来一批业绩优秀的基金公司，这为养老金入市打下了坚实的基础。通过招标进行市场化委托管理，政府则作为委托人行使监督权和收益权，并进行优胜劣汰的动态考察。这种委托-模式既能够活跃资本市场，又能实现资金的保值增值，应对未来风险。
另外，在政府的政策引导下，鼓励保险公司创新保险产品和服务，专门开展针对失独老人的养老保险业务。例如，2014年6月，中国保监会《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，选择北京、上海、广州以及武汉四个城市开展住房反向抵押养老保险试点，通过将住房抵押与终身年金保险相结合的形式为老人提供养老金。
2.养老产品开发企业（包括盈利性养老机构）
随着失独父母年龄的增长，身体功能发生不可逆转的衰退，迫切需要生活照料。然而，我国目前的4万多家养老机构中公办仅占了10%左右，其余民办盈利性的养老机构多数都是中小型规模的，条件和功能也很有限。显然，面对巨大的养老市场缺口，政府很难全面承担起提供专业社会养老服务的职能。因此，有必要调动市场资源实现有效供给，以缓解供给不足的矛盾。政府的主要责任应归纳为：扶持和监督。扶持可以体现在：对民办养老机构在规划、建设、税费减免、用水用地等方面予以优惠，鼓励社会力量兴建养老机构。监督体现在：对养老机构的服务质量考核和评估，对从业人员教育培训，进行宏观管理，制定养老资源合理配置的办法，避免不必要的重复建设和无序竞争产生的资源浪费，切实保障盈利性养老机构既能充分利用市场机制规范、有序发展，又能通过自身成长促进市场潜力的发挥和良性运转。
（三）非盈利组织
近年越来越多的非政府组织涌现在社会活动中，在弱势群体关怀方面发挥了重要作用。例如，陕西省宝石花公益服务中心为失独人群组织“走出家门”活动、江苏常州成立“春晖俱乐部”、上海市建立“星星港”、北京市建立“心灵家园基地”等等，这些志愿者组织的主要宗旨都是通过开展多种方式来缓解失独家庭的精神痛苦，为其搭建相互倾诉和鼓励平台，丰富其生活，重拾其信心，使其重新融入社会。从非盈利组织自身的特点可以发现他们的生存能力较弱，因为他们不以盈利为目的，而开展正常的工作又需要各种耗费，因此需要政府的大力支持。一方面，要努力推进慈善团体的多样化发展，联合中华慈善总会、红十字会、中国发展基金会等组织共同建立有针对性的专门慈善机构，募集专项资金用于救助；另一方面，要支持基层社区组织。目前家庭养老仍是最基本的养老形式，社区组织作为家庭的邻居和朋友，因为情感的亲密和生活空间的接近，有面对面交往的机会，也更容易伸出援助之手来满足失独家庭的情感需求。此外，社区工作人员可以为“失独家庭”搭建相互交流和沟通的平台，丰富他们的日常生活，帮助他们重新融入社会。
综上所述，笔者认为，失独家庭养老问题需要调动全社会力量建立一套完整的体系，在体系建设中明确各参与者的角色，形成相互促进又相互制衡的关系，实现体系运转中效率和效益的最大化。
参考文献：
[1]王惊涛，易富贤.“失独”之痛须格外重视[eB/oL].环球网.http：//，2012-10-20.
[2]翟振武.计划生育使中国人口缩减4亿.大规模流动加剧分布不均[eB/oL].中国日报网2011-12-25.http：//.cn/hqgj/jryw/2011-12-25.
[3]国家人口计生委财务司课题组.独生子女伤残死亡家庭扶助制度研究报告[R].2006，（9）.
[4]彭劲松.现代西方人口经济学[m].北京：人民出版社，1992：34-36.
[5]国务院人口普查办公室.中国2010年人口普查资料（上册）[m].北京：中国统计出版社，2010.
[6]中华人民共和国国家统计局.2013中国统计年鉴[m].北京：中国统计出版社，2013.
[7]国家卫生和计划生育委员会.关于印发全国独生子女伤残死亡家庭扶助制度试点方案的通知[eB/oL]2007-08-31
[8]中国老龄科学研究中心.中国老龄事业发展报告（2013）[R/oL]2013-02-27
社区养老盈利模式分析篇6
关键词:互联网;物业运营模式;应用实践
随着互联网技术的出现与普及，各行各业都开始积极运用互联网技术进行改革创新，也取得了显著的发展成就。特别是服务产业中的物业管理行业，有效提升了物业服务能力与服务水平，极大地促进了物业服务管理工作的变革。越来越多的物业企业开始积极运用互联网技术，整合各项资源与信息数据，开展标准化、多样化的管理，形成品牌化的物业运营服务，构建现代化、科学化的物业管理体系。文章就尝试将互联网与物业运营管理工作进行有机结合，并对其进行详细的探讨。
一、互联网下物业运营新模式的探索的重要性
随着时代的发展进步，物业运营工作在迎来巨大发展机遇的同时也面临着一定的发展挑战，“互联网+物业”的运营管理模式已经成为物业行业的主要发展趋势。传统老旧的物业运营模式已经不能适应时代的发展了，广大业主对物业运营管理的要求更为多样。现阶段的大多数物业企业并未形成规模化、集群化发展，这是由于大部分小区的规模都是一定的，很多小区的房地产开发公司都具有自己成熟的物业运营公司，物业管理市场已经趋于饱和，而诸多小型房地产企业为占据物业市场而开始建立属于自己的物业公司。这些公司大多不具备物业运营管理的专业资质，不仅浪费了大量的资源，严重影响企业的实际收益，还会由于管理人员素质、管理模式、管理方法等方面的不足而严重降低实际的物业运营管理成效。广大业主对物业公司的不满情绪日益增加，甚至出现诉诸法庭的情况。而相较于传统的物业运营管理模式，互联网下的物业运营模式具有十分显著的优势。第一，有利于提升物业运营的成效。一般而言，物业公司的主要收入来源为业主所缴纳的物业费，经常会陷入业主因对物业服务不满意而少缴费或不缴费。物业因业主缴费少或不缴费而降低服务质量的恶性循环中，实际的盈利较少甚至经常出现亏损，不仅严重影响物业公司自身的持续化发展，还会严重损害业主的切身利益。而在互联网时代下，一方面，大数据、云计算等先进技术的运用极大地提升了物业公司搜集、分析、处理信息数据的能力与水平，便于物业公司及时、科学、准确地进行相关决策，突破时间与空间的限制，拓展自身的服务范围。另一方面，互联网时代下物业公司的盈利模式已不再单纯地依赖业主缴纳的物业费，而是与社会商家进行合作，以拉动业主在社区消费来赚取利润即B2F模式。业主通过相关的app进行下单、消费的一部分实际金额可以用来抵扣物业费，社会商家在获得订单利润的同时也要将一部分的利润分给物业服务企业。实际的社区消费量越大，业主、社会商家、物业企业三方收获的利益也就越大，逐渐实现三方共赢。越来越多的物业企业逐渐认识到了改变盈利模式的必要性及重要性，也开始积极运用这一物业服务模式。第二，有利于促进物业企业的持续化发展。互联网时代下大数据技术、云计算技术等先进技术开始出现并得到了广泛的运用，物业企业可以借助上述先进技术优化自身的运营服务体系，进行科学高效地运行管理，拓展自身的服务范围，构建“物业生态圈”“社商生态圈”，建设专业化的物业运营服务品牌，加强物业企业的区域合作，区域内的物业企业可以共享相关设施、设备，拓展实际的运营经营范围与发展空间，在有效降低资源损耗的同时切实提升运营成效，提升区域内物业企业的一体化、整合化、集体化程度，实现合作共赢。在优化物业企业服务运营工作的同时帮助企业实现自身的转型升级，在激烈的物业市场竞争中占据一席之地。第三，有利于提升物业服务的精细化水平。相较于传统的物业运营模式与方法，互联网技术具有极强的资源整合能力，能对物业自身的数据(设施运营情况、人员储备、技术发展等)与业主数据(消费习惯、家庭结构、生活习惯等)进行快速有效的收集、整理、分析与加工，形成“物业服务大数据”。根据上述信息数据，物业公司可以对物业设施及物业服务进行维护与更新，根据业主的消费习惯与消费额度提供针对性、个性化、多样化、人性化的社区服务。现阶段各大知名物业公司都借助互联网技术推出自己的物业管理服务系统或物业管理app，便利的“芯智慧”、万科的“住这儿”、雅居乐的“雅管家”、彩生活的“彩之云”。通过上述平台，业主可以要求物业企业提供家具保养、家电维修、家庭保洁等一站式到家服务，也可以为业主与社会商家提供一个互相对接的平台，开展社区团购服务，在极大地便利业主日常生活的同时，有效解决电商配送的“最后一公里”问题。
二、互联网下物业运营新模式的对策
(一)共赢合作模式传统的物业运营模式仅仅涉及物业管理公司与小区业主，物业管理公司对小区与业主进行管理，业主接受物业的管理。但由于二者之间的交流出现偏差，二者之间经常爆发各式各样的冲突，严重影响了物业管理工作成效的提升，更别谈实现二者的合作共赢了。而互联网时代下物业运营模式的构建需要社会资本的注入，在物业的介绍与引荐下，社会商家可以与业主直接进行交流，即能帮助社会商家实现更大的营收，还能极大地便利业主的日常生活。而物业可以通过向商家收取一定费用的方式来增加自己的盈利，实现业主、社会商家、物业公司三者之间的合作共赢。
(二)优化创新服务物业公司通过借助互联网技术进行改造逐渐更新自己的物业管理制度与服务标准，改造自身的业务流程与服务工作，在保持原有服务项目的同时，积极向业主提供家政服务、维修服务、定制服务等新型服务，积极尝试除传统物业服务范畴之外的创新型物业服务(车位抢租、室内特色装修、饮食定制等)，优化创新物业服务。
(三)物业多元化延伸服务随着经济社会的发展与进步，物业的主要职责发生了翻天覆地的变化，已不再局限于电梯养护、公共秩序维护、绿地养护、卫生清洁、停车管理等传统工作，而是积极融合现代化科学技术创新物业服务，业主可以在线缴费、在线报修、自主停车、刷脸进门等，物业可以在第一时间内解决用户上报的各项问题，提升管理成效。上述现代化技术的应用虽然极大地提升了物业管理服务体验，但这仍属于传统的物业服务范畴，并未形成现代化的全新业务与收入来源。很多品牌化的物业公司借助品牌优势开始创新业务服务模式，积极融合“社区+商业”的物业服务，依托现有资源建立全新的仓储零售模式，实现线下社区服务中心与线上互联网平台的融合。业主可以根据自己的实际需求选择个性化、定制化的物业服务，增加业主在小区事务管理工作中的参与性，增加物业费使用情况的透明度，在有效减少不必要物业费用出现的同时，促进物业与业主之间的融洽和谐，减少两者之间的矛盾，提升业主的生活质量。
三、商业模式创新对策
(一)运用互联网的思维互联网思维就是借助互联网技术积极思考其对各行各业特别是物业管理行业带来的机遇与挑战、如何借助互联网技术改革创新物业运营管理工作。具体而言，物业管理人员需要具备如下思维:用户思维即关注用户(业主)的各项利益，以用户为主;极致思维即优化物业运营管理工作，尽可能为客户提供最好的服务;简约思维即物业服务尽可能简单，使服务尽量专业化而不是花里胡哨;社会化思维即在物业运营管理实践中引入社会资本，向业主提供多样化的服务。同时，现代化的物业服务企业要充分认识到互联网技术的优势及应用必要性，及时转变自身传统老旧的物业运营观念，利用大数据、云计算等现代化技术有机整合相关资源，准确掌握现代化的物业运营管理发展方向与市场行情，与时俱进，紧跟互联网时代给物业公司带来的发展机遇，进而在激烈的物业行业市场竞争中占据一席之地。
(二)选择合理盈利模式企业建设的根本目的是实现盈利，盈利能力也是企业核心竞争力的重要体现。上文中已经提到诸多知名物业公司开始重新思考自己提供的物业服务，积极改变自己的盈利模式，纷纷与社会商家进行合作，部分物业公司甚至开始推出自己的物业app，智慧化物业发展趋势逐渐明显。传统物业管理运营工作的盈利主要来源于物业费，盈利模式较为单一，要想实现有效的盈利就必须要“节流”即通过各种渠道省钱，以提升管理效益的方式来降低物业公司的内部损耗，甚至不惜缩减自己的服务范围、降低自己的服务质量。这很容易加剧业主的不满情绪，逐渐少交或不交物业费，逐渐形成一个恶性循环。而借助互联网技术扩大物业公司的服务范围，实现自身的成功转型，不仅有效拓展了人均管理面积，提升了管理成效，还能帮助物业公司拓展自己的盈利模式;不仅可以依靠物业费实现营收，还可以依靠向用户提供个性化、多样化的社区生活服务进行收费，实现有效盈利。万科物业推出相关的物业app，通过app业主可以根据自身的实际情况选择适合自己的物业服务(家电清洗、家电维修、家政服务、房屋看护等)与社区团购，还可以在app中与物业工作人员、同小区的业主进行交流沟通，实现线上与线下物业服务的有机结合。
社区养老盈利模式分析篇7
保险是社会保障体系的重要组成内容，保险的根本宗旨是为经济发展、生活安定提供经济保障。作为现代金融市场中的重要力量，我国保险业仍处于快速的阶段。从1997年到2010年，我国保费收入年均保持两位数的增长，不仅高于同期GDp的增长速度，也高于世界保险业同期的平均增长水平。2011年全国保险密度为1197.2元，保险深度为3.4%；而2011年全球保险密度为661美元（其中发达市场为3711.6美元，新兴市场为117.8美元），保险深度为6.6%（其中发达市场为8.58%，新兴市场为2.73%），表明我国保险业还有相当大的发展空间。
保险发展和人口状况息息相关，人口结构状况对保险业发展有重要影响。随着保险业的快速发展，保险业在国民经济、居民生活以及金融体系中将发挥越来越重要的作用。在保险业发展过程中，人口因素直接影响到保险产品的开发和保险业政策的制定。目前在我国人口再生产转变过程中，人口结构发生了较大变化，这种变化必将影响到我国保险业的发展，如何应对人口结构的变化与趋势，将是我国保险业发展过程中不可回避的问题。
中国人口结构变化
第六次全国人口普查数据显示，目前我国人口增长模式已处于低生育率、低死亡率、低增长率的态势，人口增速有所减缓，人口年龄结构中老龄人口比重不断提高，劳动年龄人口占比接近高峰，人口抚养比面临拐点，人口红利接近尾声，人口结构出现较大变化。
老龄人口比例上升，老龄化进程加快
人口老龄化是人口年龄结构的一种长期变化趋势，通常表现为一个国家或地区的老龄人口在总人口中所占比例超过某一界限并逐步上升的状态。根据联合国国家人口学会的定义，一般将一个国家60岁及以上人口占总人口比重超过10%，或65岁及以上人口占总人口比重超过7%，作为衡量人口老龄化的标志。
第六次全国人口普查数据显示（见表1），2010年我国60岁及以上人口为1.78亿，占比13.26%，其中65岁及以上人口接近1.19亿，占比8.87%，与2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点，中国成为世界上唯一老年人口超过1亿的国家，这说明我国人口已快速老龄化。
人口结构发生转折性变化——劳动人口减少
根据国际标准，劳动人口指15～64岁的人口。第六次全国人口普查数据显示（见图1），2010年我国劳动人口占比达74.53%，比2000年提高4.38个百分点，绝对数量9.98亿，延续了1980年以来的上升趋势。但是随着1949～1957年第一次人口生育高峰和1962～1970年第二次人口生育高峰的人逐渐步入退休年龄，而1990年以来出生人口数量显著下降，使得未来年轻劳动力人口的供给状况不容乐观。
从目前看，劳动力供给优势仍然存在，短期劳动力供给相对充裕，但同时应该看到，当前我国劳动人口比重已不断接近峰值，总抚养比也将面临上行的拐点，人口红利虽然在短期内仍可持续，但从中期看，已是不容乐观了。
人口结构变化带来家庭结构的变化
改革开放三十年以来，随着经济社会的发展、社会伦理的变化以及生育政策的限制，我国的家庭结构发生着重大变化。家庭规模小型化和家庭结构老龄化成为我国城乡家庭结构变化的重要特征（见图2）。
整体来看，我国家庭结构小型化趋势相对比较明显，户均人口数从1982年的4.41人/户降低到2000年的3.44人/户，2010年我国家庭的户均人口数为3.10人/户；从城乡看，城市家庭户均人口数仅有2.69人，而县城和农村分别为3.05人和3.83人。家庭规模缩小主要源于两个原因：一是家庭生育小孩数量的减少；二是由于家庭核心化趋势，即青年人独立与分居造成。家庭规模的缩小对社会经济的发展将产生明显的影响。
人口结构变化对保险业的影响
经典经济增长理论认为，人口是决定经济增长的核心变量之一。人口结构变化将通过影响居民收入进而影响消费来影响我国未来的经济发展，从而对我国保险业发展产生深刻影响。
人口老龄化有利于保费增长
自从2000年中国进入人口老龄化社会以来，老年人口数量不断增加，老年人口比例不断上升，老龄化程度不断加深，人口老龄化将伴随21世纪始终。从老龄化速度看，可以划分为三个阶段：1990～2009年是老龄化不断提高但速度较慢，2010～2030年老龄化加速，2035年后是重度老龄化阶段，老龄化水平稳定在25%左右。
运用SpSS软件，对1997～2010年我国65岁及以上人口数与保险公司保费收入进行计量分析，发现65岁及以上人口数与保险公司保费收入高度正相关，即随着老年人口数的不断增加，保费收入快速增长（见图3）。
人口红利末端，拥有财富的中年人保险意识增强
改革开放以来，我国经济年均增速保持在10%左右，这其中虽然有资本存量增长和全要素生产率的积极贡献，但同时也离不开劳动力供给快速增长的推动。劳动力供给充裕而人口抚养比相对较低意味着人口结构正处于人口红利阶段，是推动经济较快增长的动力之一。图4显示，从1982～2010年，我国劳动年龄人口的比重从61.5%上升到74.5%，上升13.0个百分点，而总抚养比则从62.6%下降至34.2%，下降28.4个百分点。
国家统计局局长马建堂在解读关于中国第六次全国人口普查的热点问题时指出，从2013年开始，我国的劳动力资源会逐渐下降。2010年，我们正处于人口红利末端，20～59岁人口占比为60%，2012年开始逐渐下降，2033年下降至52%；2010年60岁及以上人口占比为12.3%，2033年将上升至25.4%，而2033年60岁以上的老人，现在正是37岁以上的相对富裕的中年人，随着财富和年龄的增长，这部分人的保障意识不断增强，将成为创造保险需求的核心力量。
年龄中位数与保险需求的分界线
我们选取2011年全球保费收入排名前七的国家，通过对其年龄中位数与保险深度进行分析比较（见图5和表2），发现40岁左右的保险深度往往是最高的。从日本和韩国的经验看，人口年龄中位数40岁是保险需求的分界线，之前保险深度往往处在上行通道，之后保险深度趋于稳定或下降。日本和韩国保险深度达到最高峰分别是在1990年和2000年前后，彼时年龄中位数刚好在40岁附近。
我国目前年龄中位数为34.5岁，根据联合国预测中国的年龄中位数在2025年达到40岁左右，按照上述规律，未来十几年将是保险业需求的黄金时期。
劳动力成本上升与保险业的盈利能力
随着低廉劳动力时代的即将过去、劳动力供给的趋紧以及价格的上涨将对未来价格总水平产生向上的压力，其长期效应是潜在经济增长率下降，提升内生性通胀压力并系统性冲击低端制造业的Roe（净资产收益率）。但是从日本和韩国金融市场的实际情况看，银行业的盈利能力受到了劳动力成本上升的显著负面影响，而保险业的盈利能力没有显著受此影响，韩国寿险业的Roa（资产收益率）还略有提升且资产跑赢了GDp，我国台湾地区寿险业的盈利能力“以量补价”，资产增长弥补了Roa的轻微下滑。
受到劳动力成本上升以及传统产业衰落的拖累，在1983年以后，日本银行业的盈利能力出现了大幅下滑。韩国银行、证券等行业受到制造业整体下滑以及经济转型的拖累，1990年以后的表现显著落后于大盘。银行的市值占比从1994年初的10%下降至2009年的不到3%。
韩国的情况，到1990年至今韩国寿险业的Roa大致以1997年为限，1998年之后的Roa水平总体来说要高于1997年之前，同时寿险资产/GDp的比例从接近20%的水平上升至目前30%的水平，因此韩国寿险业的盈利能力明显跑赢了GDp。劳动力成本上升背景下保险业盈利能力能战胜GDp的主要原因是保险资产跑赢GDp，即使保险深度下降但存量的保险资产仍能跑赢GDp。
保险业应对人口结构变化的重点创新领域
人口因素是经济增长的核心变量，是影响保险业发展的一个重要因素，随着人口红利结束窗口期的迫近，积极应对人口增长及结构变化带来的挑战已是摆在当前的一个不可回避的问题。
《金融业发展和改革“十二五”规划》指出，保险业机构创新发展要顺应经济社会发展需要和市场需求，初步建成市场体系完善、服务领域广泛、经营诚信规范、风险防范有效、综合竞争力较强的现代保险业，实现发展速度、质量和效益的统一。
老龄化加速驱动“银发”产业
随着年龄的增长，老年人的疾病发病率，尤其是慢性疾病的发病率比较高，而这一类疾病往往治疗时间较长、护理费用较高、治愈率较低。卫生部的数据显示，45岁以上人口的两周患病率快速提高，45～54岁、55～64岁以及65岁以上人群的两周患病率分别为22.72%、32.27%和46.59%。
我国社会医疗保障的原则是“低水平，保基本”，并且规定这种保障最高的医疗支付限额为当地职工社会平均工资的6倍，这一支付水平显然不能满足重病、大病和老年慢性病的医疗保障，在这种情况下，人口老龄化增加了未来医疗、养老开支，商业人身保险将成为社保的有益补充，这无疑给保险业发展提供了一个非常好的发展机遇。
商业健康保险发展及模式要不断创新
商业保险虽然属于商业盈利性的，但在功能上与社会保障制度相同，因而也被纳入社会保障体系之中，成为社会保障体系中的一个组成部分。目前，商业保险介入社会保障经办领域的支持政策也愈来愈明晰，补充医疗保险和社会基本医疗经办管理将是健康保险未来发展和探索的主战场之一，商业保险和社会基本医疗保险之间的链接将会迈出新步伐。
商业健康险发展模式创新需从社区医疗突破。未来最被关注的民生工程中，养老、健康、医疗是三大关键词，对应三大关键词，保险业有许多发展机会。一是老百姓需要在社区医疗机构中得到更好的医疗保障，商业保险可以大有作为，未来在社区医疗可以作为商业医疗保险创新和模式创新的领域，有可能把社区养老、健康整合起来，更好地为百姓实施健康管理、慢性疾病管理。二是在护理领域，商业保险可以把老年社区、护理保险、护理保障结合起来。三是参与国家医疗保障体系建设。
参与解决社会养老难问题需要新突破
供需矛盾，即经济发展对保险的需求和落后的保险业供给之间的矛盾，仍然是“十二五”期间保险业发展首要解决的问题，重要方面之一是目前养老保险的开发和发展太滞后，保险业要抓住这个矛盾，参与破解社会养老难题，使保险发展规划更贴近市场的需求。
从我国现状看，社会基本养老保险将继续维持“低水平、低福利”政策，因为让政府提高财政支出或让个人加大缴费水平或降低养老金受益水平都是不现实的，因此，这种“基本”的社会保障水平只能为退休人员提供基本的生活保障，这也就为商业养老保险留出了市场空间。
保险业参与破解社会养老难题，需要建立起新的经营模式，即需要在抓住市场机会的同时，重视培养市场，比如企业年金市场、养老公司模式的探索等。从国家层面来说，需要出台制度激励措施，鼓励成立跨界的养老机构等协调养老问题的解决，支持和鼓励保险业参与养老保障体系建设。
重点拓展财富管理业务
进入21世纪，以家庭财富管理业务为主要代表的金融服务产品、服务方式创新，已成为广大金融机构调整结构、加快转型的主攻方向。从国际情况，国际市场日渐成熟，金融创新日趋活跃，投资方式和投资工具不断增多；从国内情况看，家庭财富管理已成为促进金融机构深化改革创新，转变传统单一盈利模式，提高综合竞争力的“重要抓手”。
财富管理是我国未来金融业非常重要的一个领域，它是银行业、证券业和保险业三者的交集。目前我国家庭金融资产中，银行存款比例最高，为57.75%；现金其次，占17.93%；股票第三，占15.45%；基金为4.09%；银行理财产品占2.43%。银行存款和现金等无风险资产占比高。
社区养老盈利模式分析篇8
近年来，随着国民经济与科学技术的蓬勃发展，作为传统服务业支柱的旅游业与新兴电子商务产业结合产生的旅游电子商务有着极为广阔的发展前景。本文在归纳分析旅游电子商务企业盈利模式存在的问题的基础上为旅游电子商务企业经营者实施有效的盈利策略提供了一些建议和策略。
【关键词】
旅游电子商务；盈利策略
1旅游电子商务以及电子商务盈利模式相关概念
世界旅游组织在《e-Businessfortourism》中给出概念：旅游电子商务就是通过先进的信息技术手段改进旅游机构内部和对外的连通性，即改进旅游企业之间、旅游企业与上游供应商之间、旅游企业与旅游者之间的交流与交易，改进旅游企业内部业务流程，增进知识共享的过程。业内普遍认为旅游电子商务是指以网络为主体，以旅游信息库、电子商务银行为基础，利用最先进的电子手段构建旅游业及其分销系统的商务体系。
对外经济贸易大学曹冬认为电子商务盈利模式是通过电子市场反映产品流、服务流以及信息流及其价值创造过程的运作机制，它可以描述企业与商业伙伴之间的关系，但关键所在是可以体现企业在电子商务运作中创造的价值，以及从中获得的利益。电子商务企业盈利模式的构成要素主要有客户价值、客户范围、企业收入来源、企业价值链相关活动以及企业的核心竞争力。
2旅游电子商务的分类
2.1平台型旅游电子商务网站
此类平台可以使企业不必自己建立旅游电子商务网站，而通过成为电子商务平台网站的会员就能开展电子商务活动，与上下游企业进行合作，为游客提供服务等，这样能够使企业极大地减少成本，十分有利于中小企业开展电子商务活动。这类网站的业务模式有三种类型：第一类是具有特色的单一主题型旅游网站，代表网站有中国古镇网，这类网站的收入来源主要是网络广告收入、会员费等。第二类是垂直型搜索网站，这类网站主要提供搜索信息为用户服务，如去哪儿网等。去哪儿网站的盈利模式主要是靠用户点击收费，比如向用户提供酒店信息的搜索，当用户点击某一家酒店的链接并完成酒店预订时，该酒店便会向去哪儿网站支付一定费用。第三类是旅游中介服务提供商，这类网站为旅游企业提供中介服务来盈利。如携程旅行网等，这类网站主要营业收入来自广告、旅游交易费以及为旅游企业提供的其他服务。
2.2传统旅游企业自建的网站
此类旅游网站主要由资金实力比较雄厚的传统的旅游服务企业如旅行社、酒店、景区等自主建设的在线旅游服务网站，如江苏中青旅网就是江苏国际旅行社有限公司的官方网站。这些企业直接建立自己的官方网站，绕过了旅游中间商，减少交易环节，能够以线上结合线下的模式与顾客建立更加紧密的联系。网站在向客户提供有效信息的同时使得企业能够实现销售和利润最大化，此类网站的主要盈利来源为销售旅游产品的收入。
2.3地方政府自建网站
此类网站主要是由政府出资建设，目的旨在推进当地旅游业的发展，扩大景区所在城市影响力，吸引更多的游客。它的运营模式与旅游中介服务提供商相似，代表网站有运城旅游网。
各类旅游电子商务网站为许多游客出行提供了必要的参考信息及服务，比如游客可以提前预定好机票和酒店，制订适宜的旅行计划。随着旅游业与互联网的进一步发展，旅游电子商务也将会发挥越来越重要的作用。在这样的背景下传统企业应该抓住机遇合理利用旅游电子商务，进一步扩大自己的业务范围，最终达到提高利润并促进行业发展的目的。
3我国旅游电子商务现状及盈利问题分析
中国的旅游电子商务发展虽然起步较晚，旅游网站的建设开始于1996年，发展却非常迅速。但是我国旅游电子商务和欧美等发达国家相比仍存在巨大的差距，这主要是受我国目前网络基础设施建设水平及电子商务发展的水平，以及旅游网站功能不健全、网上交易安全性差、电子商务模式较为落后等问题的影响。从中国旅游市场发展现状来看，旅游电子商务未来的发展趋势主要是以下两个方面：一是市场发展较为成熟的运营模式的完善和提升；二是新兴旅游电子商务运营模式的发展成熟。
我国旅游电子商务在盈利方面主要存在以下五个问题：企业主要收入来源渠道狭窄，网站运营和维护成本高，竞争激烈，消费者对电子商务企业信任度较低，传统旅游企业不重视旅游电子商务发展。
4旅游电子商务盈利策略与建议
（1）加强网站建设与宣传，旅游电子商务企业可以通过加强网站的基础设施建设来缩短网页加载时间以及优化网站首页来吸引游客访问。功能完善且内容丰富的网页能够改善用户的浏览体验，吸引顾客回访，在提高网站的口碑的同时为网站做了有力的宣传。
（2）加强营销策略，其中主要包括实施降价策略、在多种媒体上投放广告（如搜索引擎优化）、口碑营销、事件营销以及公益营销等。
（3）培养专业旅游电子商务人才策略，企业要积极招聘兼具电子商务行业以及旅游业知识的人才，并在企业内部大力开展人员培训与培养，提高员工的专业素养以及处事能力。
（4）合理筹资及投资，电子商务企业在蓬勃发展的过程中一方面要面对资金短缺，甚至资金链断裂等棘手状况，因此如何获得投资是企业必须解决的问题，企业良好的发展前景是吸引投资者的重点。另一方面当电子商务企业发展到一定程度时也要进行合理的必要的投资，来进一步促进企业的全面发展，如携程旅行网在发展的过程中就进行了必要的企业收购来扩大业务范围。
（5）加强客户关系管理，在吸引新客户的基础上，更重要的保持老客户的忠诚度，企业实施客户关系管理CRm就显得尤为重要。客户关系管理主要指企业通过对客户行为的深入了解，主动把握客户的需求，通过持续的、差异化的服务手段，为客户提供合适的服务或产品，最终实现客户忠诚度的提升。企业通过实施客户关系管理首先能够全面提升企业的核心竞争能力，其次能够提升客户关系管理水平，与此同时能够提升企业销售业绩并且提高企业办事效率。
（6）加强品牌建设策略，旅游电子商务的低市场准入门槛以及商业模式高度的可模仿性使得旅游电子商务企业之间的竞争异常激烈，在这种情况下企业树立自己的优质品牌就显得尤其重要。口碑好的品牌不仅能够吸引新的顾客，更能保持老顾客的忠诚度，品牌效应能够在降低用户的搜索成本的同时提高企业信用。
【参考文献】
[1]倪娟.电子商务模式的盈利模式研究[D].南京：南京理工大学，2005.
[2]王建梅.国内旅游电子商务网站分类及盈利模式分析[J].商业研究，2011（13）.
社区养老盈利模式分析篇9
近年来，国家相继出台了各项政策，要求全面落实“十二五”老龄事业发展规划，加快完善社会养老保障制度，加快建设社会化养老服务体系，加大公共投入，把发展老龄事业作为基本公共服务重点领域和重要民生工程。北京市提出要基本构建起“以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”的多元化养老服务体系。加快公共养老机构建设，推动社会力量投资兴办养老服务设施，到2015年全市养老床位达到12万张。目前北京市现有养老床位7万余张，“十二五”期间新增养老床位近5万张，养老服务设施建设任务极为紧迫。本文结合国内外经验对北京市机构养老服务设施建设思路进行初步探讨，以供借鉴。
充分调研分析，明确服务设施定位
大多数西方国家在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家，如日本、新加坡等基于传统东方家庭观念的延续，多致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
北京市《关于加快养老服务机构发展的意见》提出建立分类发展政策和服务分工机制。政府投资建设的保障型养老服务机构，以城镇“三无”、农村“五保”及其他低收入老年人为服务对象；政府通过政策扶持社会力量建设的普通型养老服务机构，以一般工薪老年人为服务对象；政府引导社会力量投资建设的高档型养老服务机构，以满足养老服务的市场需求。
不同的服务对象，对养老服务设施的需求有着较大差别。养老服务设施项目的定位对其建设规模、建设标准、功能分区、建设及运营模式、运营效果影响很大。因此在养老服务机构设立之初，建议进行充分的调研和需求分析，深入研究不同地区，不同性别，不同职业，不同收入，不同生活经历，不同家庭结构，不同入住原因，不同服务需求等方面对于老年人的影响，在对市场需求进行充分调研，全面了解的基础上，根据自身掌握的资源和具备的实力进行准确的目标市场定位，明确服务对象和兴办主体，确定细分的目标市场。
合理功能分区，提供全面专业服务
美国的老年社区一般都具有合理的功能分区和完善的配套设施，并且提供多种服务。以太阳城中心为例，社区内设计建造了独立家庭别墅、连体别墅、辅助照料式住宅和家庭护理机构、出租的独立居住公寓等以适应不同类型老人的要求。社区内有康复医疗设施，还有室内和室外游泳池、网球场、草地保龄球等健身娱乐设施，甚至还有一个大型剧场。社区内有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。台湾长庚养生文化村拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池，集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。村内提供特约门诊、康复及照顾护理，定期健康检查、防疫注射与体能检测，周详用药管理服务，居民个人健康计划，全天候监控中心等医疗康复服务；还提供运动养生、娱乐交谊、艺文技艺、民俗活动等服务。
我国《城镇老年人设施规划规范》(GB50437-2007)和《老年人居住建筑设计标准》对各类老年人设施的配建规模和内容进行了明确要求，如养老院要建设生活起居、餐饮服务、文化娱乐、医疗保健、健身用房及室外活动场地等；老年公寓要配建居家式生活起居，餐饮服务、文化娱乐、保健服务用房等。
为适应老年人的特殊需求，建议养老服务机构结合需求调研和建设条件，加大软硬件建设，对服务设施进行合理功能分区，配备较为完善的配套设施，改善住宿和餐饮环境。同时加强规范管理，发展和完善养老服务的专业化层次，密切与医疗机构的联系与合作，加强对专业护理人员业务培训和对管理人员的科学管理能力培训，全面提高整体服务水平。使得养老服务机构除具备居住功能外，还应具备医疗保健功能、护理照料功能、家政服务功能、文化教育功能、休闲娱乐等功能，集养老、保健、度假、文化、休闲、娱乐、购物、学习、创业、健身于一体，为老年人提供专业、及时、方便、快捷的全方位服务。
推动社会力量，探索多元开发模式
国外养老设施多为产业化经营，采取综合性的盈利模式，即“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。以美国太阳城为例，其收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益（包括公寓出租收益及配套设施的使用收益），仅每年会所费用和高尔夫球会费两项配套设施的收入就达1000多万美元。国外还出现了“以房养老”等新型养老模式。
截止2010年底，北京市养老服务机构总床位数为71589张，其中社会办养老机构床位比重占57.2%。北京市保障型养老服务机构，主要以城镇“三无”、农村“五保”及其他低收入老年人为服务对象，使用政府固定资产投资建设。社会办养老机构，如北京太申祥和山庄，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合机构。而在昌平区小汤山镇建设的北京太阳城和在顺义区南潮白河畔建设的东方太阳城等老年社区则主要以房地产出售、出租等方式为主。
社区养老盈利模式分析篇10
关键词：农垦体制改革转型
综观20多年农垦体制改革的进程，无论是国有农场内部还是整个农垦系统，都取得了明显的进展，包括纵向调整了省局、分局、国有农场、生产队、家庭农场之间的关系，横向调整了政企、社企之间的关系等。本文根据对黑龙江、海南两省国有农场的调查，并结合全国农垦情况，就关于国有农场改革的评估、国有农场的转型、垦区集团化及产业化改革模式初显、农垦体制改革任务艰巨四个问题做一些分析。
一、国有农场改革的历程
20多年来，国有农场进行了一系列改革。在国有农场内部，实行了农业改革、产权制度与职工身份转换改革、政企社企分开(主要是内部分开)、事业单位改革、建立养老和医疗保险制度、精简管理机构、并队改革、人事制度改革、住房制度改革等。
(一)农业经营改革
继20世纪80年代中期实行大农场套小农场①的改革之后，90年代开始实行“两费自理”(生产费用和生活费用自理)改革，这使家庭农场成为相对独立经营的市场主体，既调动了家庭农场主发展生产的积极性，同时也扭转了因家庭农场经营不善而导致国有农场亏损的现象。据对30个垦区统计，到2000年，职工生活费自理率达到94％，生产费用自理率达到90％；90％以上的农机具已归职工个人所有。以黑龙江垦区为例，全省家庭农场总数达到22．5万个，承租耕地2996．9万亩，生活费自理达100％，生产费自理率达到98．2％，生产费用自理率比1998年大洪灾后的1999年高出5．7个百分点，前几年形成的生产、生活费用欠帐问题也采取逐年清理的办法，正逐步得到解决。在实行“两费自理”的基础上，一些垦区也逐步放开家庭农场用工制度和分配制度，进一步增强家庭农场的风险意识和市场主体意识。
______________________
①本文所指的大农场为国有农场，小农场为国有农场中的家庭农场。
为促使家庭农场成为有竞争力的市场主体，还对土地等生产资料的承包、租赁制度进行改革，核心是给予家庭农场更多的经营自主权：一是积极探索土地承包权流转机制，试行“两田制”，促进土地资源逐步向种田能手集中。江苏、安徽、湖北、河北、山西等垦区除保证农工基本生活田外，对其余土地全部实行招标承包，扩大了家庭农场的经营规模。二是橡胶、剑麻等长期作物的转让、租赁也取得重大进展。如广东垦区，已将8万亩国有剑麻全部作价转让给职工个人经营，45万亩水果实行全部自费经营，70％左右的开割胶园也转让或租赁给了职工家庭和专业大户，形成了与大农场利益共享、风险共担的新机制。
黑龙江垦区的一些国有农场在土地承包方面，也做了一些探索：一是实行土地承包末位淘汰制。海林农场等实行土地末位淘汰制，即国有农场职工因经营不善而发生难以完成承包合同规定项目(如产量指标和承包费的上缴等)，则淘汰其土地承包权，并向生产能手集中。这一制度促使承包者提高经营水平，并逐步形成规模经营；另一方面又保障了“两费自理”的实现和大农场不再发生新的亏损。末位淘汰制的实行，是根据国有农场土地归国家所有、职工具有国有企业职工身份而有社会保障体系的具体情况，做出的一种制度安排。这与农村土地由农民集体所有和土地家庭承包经营制度有所不同，因为农村土地是农民社会保障体系中的重要内容之一，而国有农场职工有医疗、养老保险等社会保障制度。末位淘汰制也有弊端，即承包关系不能长期化，如果发生发包不公平的现象，将是不安定因素之一，必须慎重采取相应措施，保障被淘汰者有就业渠道和收入来源。二是将土地作为资产进行经营。以黑龙江省宁安农场为例，有两方面的举措：(1)对农业进行投资，改善基础设施条件，兴办高效农业示范区。由于示范区基础设施条件好，种植甜丝瓜、圆葱等销往日本、俄罗斯等收益颇丰，尽管利费税较高，但农场职工进入示范区仍有较高收入。为了公平，采取公开竞标的方式发包示范区耕地。国有农场对土地等的投入，改善基础设施条件，不仅提高了生产力水平，为结构调整创造了条件，还使得大农场、小农场均获得较好收益，在国有农场地费税收入适当提高的同时，承包家庭亩纯收入也高达约2000元。(2)从别的国有农场租用耕地5万亩，投资1300万元，租期20—40年，2003年即进入收获期，收入约160万元，2005年年收入可达300万元。把土地当作资产来经营，增加投入，使其增值，改善基础设施条件，进而使大、小农场两个层面均获得新的利润增长点。
由于耕地承包制度的改革，家庭农场耕地规模经营有所扩大。2003年黑龙江垦区经营5公顷以下的家庭农场9．3万个，与上年持平，经营耕地38万公顷，比上年下降了1万公顷；经营5．1—30公顷的家庭农场10．2万个，与上年持平，耕地109。5万公顷，比上年略有减少；户均经营30．1—50公顷的家庭农场6728个，比上年增加了305个，增加了5％，经营耕地23．3万公顷，与上年基本持平；经营50．1公顷以上的家庭农场2702个，增加了252个，增加了10．3％，耕地25．5万公顷，增加了4．1万公顷，增加了19．2％。户均规模在750亩以上的家庭农场占总数的1．2％，经营了全垦区13％的耕地，同比提高了0．9个百分点和2个百分点。
(二)产权制度和职工身份转换改革
80年代中期至90年代末，随着改革的深化，国有农场一、二、三产业全面发展。但是，在市场化改革进程中，由于国有农场产权制度改革滞后等原因，国有农场经营二、三产业亏损现象普遍。中共十五大以来，国有农场产权制度，特别是对非农产业的经营性资产进行了改革，可分为两类：一类是转让；另一类是实行人股、租赁、承包等多种方式。通过转让，实行民营化，这既增强了企业的活力，又丢掉了国有农场办二、三产业所承受的经营亏损的压力。通过人股、租赁、承包等方式，盘活了国有资产，实现了国有资产的保值增值。在实践中，每个国有农场在产权制度改革上，举措不尽相同。黑龙江省海林农场除学校、医院保留为国有外，对非农产业国有经营性资产完全实行民营化。海南省的国有农场，除橡胶产业外，非橡胶的农业和二、三产业已基本退出国有经济。以海南省的蓝洋农场第5生产队为例，全队人口为113人，劳力32个，从就业结构看，从事橡胶生产的有16人，其余均从事自营业务，包括队长也从事非橡胶产业(养了20头猪，经营了一个小商店)，即在国有经济和民营经济领域就业的劳力各占一半。黑龙江省八五——农场则有区别地实行人股、租赁、承包、转让等方式盘活国有资产，对企业实行“租壳(厂房)卖芯(设备)”，以获得房地产增值的收益。
在改革产权制度的同时，必然发生职工身份的转换：在改革前，国有农场区域内，无论是农业工人，还是所属企业职工，都是国有农场的职工。产权制度改革后，经济组织随之重构。同时，在产权制度改革和鼓励个私经济发展的政策下，农垦系统的非公有制经济获得了长足发展。2003年，全国农垦系统非公有制经济经营单位已达36万个，实现国内生产总值306亿元，占农垦整个国内生产总值的31．35％。以宁安农场为例，2002年非国有经济实现社会生产总值5673万元，占全场社会生产总值的44％。国有农场与所在农场的二、三产业企业属于同等身份的法人主体，将国有农场职工身份及时转换，减轻了国有农场医疗、养老保险等负担。这在一定程度上减轻了国有农场的就业压力和养老、医疗保险等负担。
(三)政企、社企分开
在地方政府无财力接收国有农场承担的社会职能的条件下，为适应市场经济发展的要求，推进现代企业制度建设，农垦系统在实践中不断探索政企、社企分开的改革模式。以黑龙江省为例，根据“省级授权、部门派出、系统管理、内部分开”的原则，在国有农场成立社区管理委员会，负责国有农场内部的社会行政管理工作，国有农场各分公司负责生产经营。根据改革设计方案，社区和国有农场实行职能、机构、人员、资产、经费和财务6分开；社区管理委员会资金来源于上级拨款、事业创收和国有农场各分公司补贴3部分。国有农场和社区共设一个党委和群团组织，形成国有农场各分公司和社区独立、相互支撑、双轨运行的管理体制。政企、社企内部分开，在推进现代企业制度建设上迈出了第一步。笔者所到国有农场，政企、社企内部分开的程度不尽相同：八五——农场规模较大，是黑龙江省第一批改革试点单位，政企、社企内部分开较彻底，不仅做到了上述6分开，连办公区也分开了；海林农场因为规模较小，实行人员交叉、一套财务班子两本帐。同时，在经费上对社区管理委员会实行刚性预算管理，以约束国有农场办社会支出的随意性扩张。其他垦区，如上海、辽宁、广东等垦区，将全部或部分社会职能移交当地政府，减轻了农垦企业的负担，这是国有农场实现减亏增盈的重要因素之一。
(四)精简管理机构、并队及人事制度改革
在实行政企分开、社企分开的同时，国有农场精简场部管理机构和人员，合并生产队，进而减少了人员费用和管理机构运转费用。黑龙江垦区在国有农场内部设立108个社区管理委员会和160个社区居民自治组织，减少管理人员近千人，减少管理费用840万元。以八五——农场为例，在政企分开、社企分开的同时，人员编制由原来的79人减少为69人，企业机构由原来的9个减少为6个，仅人员减少一项，就节省开支16万元。同时，撤并生产队，减少生产队干部，生产队财会人员也由原来的3人减为1人，并设想实行几个生产队共设1个会计的改革①。这一改革降低了管理费用，在这种条件下，一些国有农场减少土地承包利费税，以减轻农场职工负担。八五——农场每亩承包土地的利费税，由1998年的165元降至2003年的85元，减幅为48．48％。国有农场人事制度改革也在积极推进之中。海林农场从1988年起，先后实行了一系列改革，在场办企业招标承包过程中，实行厂长推荐制；在事业单位改革过程中，实行学校校长、医院院长推荐制；1995年实行直选生产队长；1998年全场基层干部实行海选。我们所到国有农场，仍有一些国有农场实行生产队长任命制。
__________________________
①海南垦区国有农场规模较小．牛产队管理人员由原夹的3—5个人减少为1人。
(五)事业单位改革
对于国有农场兴办的中小学和医院这类事业单位，在经费上实行补差或承包制。海林农场对学校实行补差，不足部分由上级拨款和国有农场补贴；对医院实行包干，自负盈亏。八五——农场对事业单位实行法人登记、企业化经营。是国有农场减亏增盈的重要举措。
(六)建立养老和医疗保险制度
国有农场改革了用工制度，实行老人老办法、新人新办法的改革。对待新人，在就业上实行合同制。对老人，仍按国有农场正式职工对待。海林农场退休职工700多人，用统筹办法加以解决。现在，全国国有农场职工养老保障已进入社会统筹①。同时，实行职工身份转换，对尽职工义务者，按职工对待；对不尽义务者，如不包地、不养牛，或不上交统筹费等，解除职工身份。有的地方还实行以土地置换身份的办法。国有农场还进行了住房制度改革。
总之，上述改革举措，实现了其政策目标。其一，按照市场经济的要求，重构了适应市场经济发展要求的市场主体，包括政企社企分开的国有农场、家庭农场、民营企业等，进而建立起新的运作机制，增强了经济活力，调动了职工和企业主的积极性。2002年，全国农垦经济发展出现重大转机，扭转了连续5年亏损的被动局面，取得了全系统实现盈利21亿多元的成效。2003年，尽管遭遇“非典”疫情和各种严重自然灾害等不利因素的影响，农垦经济保持健康平衡的运行态势，全国农垦实现国内生产总值977亿元，比上年增长10％，创1995年以来新高，首次实现两位数增长；实现利润27亿元，比上年增长31％，不仅盈利水平创历史最高，而且出现了一二三产业全面盈利的可喜局面；人均国内生产总值8000元，人均纯收入3580元(比上年增长6％，高出同期农民人均纯收入约1．4个百分点)，粮豆总产量1374．29万吨。其二，国有农场增收减支，大农场实现了连年盈利。实践证明，这一系列改革，其成效是明显的。
二、国有农场转型分析
国有农场是为解决农产品短缺问题，由大批转业官兵(随后有大批知识青年)垦荒而从事农业生产经营的国有企业。在计划经济体制下，国有农场只是单纯的生产经营型企业。在市场化改革进程中，特别是在大农场套小农场和产权制度改革中，国有农场发生了重大转型，即由生产经营型企业转为资产经营型企业。通过对国有农场经济组织的重构、国有农场公司制改造的实践、生产队的职能、国有农场财务状况等方面的实证分析，得出了“国有农场由生产经营型企业转为资产经营型企业”这一重要结论。
(一)国有农场经济组织的重构
在建立家庭农场和产权制度改革进程中，国有农场经济组织发生了重构，由原来的国有农场一个，变成了3类众多的经营主体：一类是家庭农场。通过实行“两费自理”，以及放开家庭农场用工制度和分配制度，家庭农场成为了相对独立经营的市场主体。二类是民营企业。通过产权制度改革，把部分国有农场的经营性资产民营化。同时，在鼓励个私经济发展的政策下，一大批新的个私企业迅速发展起来。三类是国有农场。国有农场角色发生了转变，由生产经营型企业转变为资产经营型企业。
_______________________
①2003年7月1日起，11个原来没有纳入养老保险社会统筹的垦区也全部进入当地社会统筹。
(二)国有农场实行公司制改革未能突破原有运作模式而难以适应竞争农业发展的要求
根据建立现代企业制度的要求，各垦区国有农场在实行政企、社企内部分开的同时，一些国有农场实行公司制改革。从改革实践分析，存在许多问题，最主要的有：
第一，难以按公司制企业运作。例如，黑龙江省的国有农场，虽然挂了公司牌子，但在经济活动中，都没有用公司的名义，还是用国有农场的牌子，公司制改造徒有虚名。再如，海南省垦区，2000年下半年以来，在西联农场等进行建立现代企业制度改革试点中，实行公司制改造，但没有在工商部门登记，原因是土地由国有农场转让给公司，必须交数额较大的转让金，对公司而言，这是一笔不小的成本支出，对于现行极低的经营绩效而言，显然是负担不起的。第二，现行对国有农场实行公司制改造，因为路径依赖，并没有突破原国有农场的运作模式，且运作层次增加。我们所到的西联农场、蓝洋农场，其运行中都有较多矛盾。首先，在组织构架方面，改革方案设计中分为农场、公司、社区3套机构。一般而言，国有农场书记兼任农场场长和公司董事长，一位农场副场长兼公司总经理，一位农场副场长兼社区主任，加上群团组织，正处级干部增加到6个，由于采取的是政企、社企内部分开，很多职能交叉，经费预算控制也难以实现。换言之，挂了公司牌子，没有按照公司制运作，且由于多了机构，办事效率成了问题，组织成本增加。第三，不适应专业化发展的趋势。从组织模式分析，对国有农场实行公司制改革，这一模式有其积极的一面，即适应了国有农场由生产经营型企业向资本经营型企业转型的要求，这是国有农场发展的必要条件，但还不是充分条件。因为，这一改革并没有克服原有国有农场模式的弊端，且由于国有农场经营规模小而难以形成专业化、规模化经营，还是一个社区性的综合性公司，而并非专业性的公司，不具有竞争力。因此，还应将国有农场相关资产以股权形式配置到专业性产业公司，走农垦经济集团化和产业化之路以股权形式配置到专业性产业公司，走农垦经济集团化和产业化之路。
(三)生产队的职能
我们到八五——农场和蓝洋农场的生产队，就生产队的职能进行了访谈。八五——生产队管理人员有3—5人，财会人员由原来的3人减少为1人，并准备搞若干个生产队共设1个会计的改革，生产队主要负责土地的发包、党群工作、计划生育、精神文明建设等。蓝洋农场第5生产队，人口少，仅113人，只设了1位生产队长，主要是负责党群工作、计划生育、精神文明建设等。两个国有农场的生产队都不是一级独立的经济核算单位，而只是承担社会事务的派出机构。
(四)从国有农场财务状况探其经营业务
关于国有农场经营业务，我们是通过对其财务状况的分析来得出结论的。下面是对海林农场和八五——农场2003年预算收入和支出控制指标进行的分析。
1．关于预算收入控制指标的分析。表l是海林农场和八五——农场2003年预算收入控制指标。根据表1，可以分析得出以下3点结论：
(1)国有农场已无生产经营性收入。(2)国有农场的收入主要来自经营资产所获得的收入。在国有农场自己创收中，来自土地发包所得的利费税收入所占比重大。海林农场非农产业全部转制为私人企业，故没有场办企业上交的利润收入，其收入主要来自土地发包所得的利费税，其中来自土地收缴收入占自己创收的比重为84．2％，非农的事业单位收入(如扣除支出，实际收入为负值，不足部分由国有农场补贴)、其他收入及粮食差价收入仅占15．8％。八五——农场来自土地发包所得的利费税收入占整个农场创收的比重为51．3％，即超过半数，所不同的是，其占整个国有农场收入的份额比海林农场小。这是因为八五——农场实行“租场卖蕊”，有房产租金收入；拥有完达山乳业股份有限公司18％的股权，是其第一大股东，有较多的股息红利收入，场办企业承包费、租赁费、股息红利及投资收入共1412万元，占农场创收总额的35％。由此还可以得出另一个结论，即国有农场保留部分资产实行租赁、承包经营和参股经营，有利于国有农场收入的持续增长。对于何种资产退出国有经济(即卖掉)，何种资产实行租赁、承包、参股经营，应当根据实际情况而定。全部卖掉，发展个私经济，是促进经济发展的途径之一，但对于国有农场收入的持续增长是不利的。保留部分非农资产实行租赁、承包和参股经营，对于国有农场收入的持续增长是有利的。(3)国家财政补贴在国有农场总收人中所占的比重相当大。海林农场占18．9％，八五——农场占23．2％，即约1／5是靠国家财政补贴。这一补贴，是用于国有农场办社会不足部分的补贴。
表1
2003年两个国有农场预算收入控制指标
2．关于支出控制指标的分析。表2是海林农场和八五——农场2003年预算支出控制指标。根据表2，可以分析得出以下4点结论：
(1)没有直接用于生产经营的费用。两个国有农场不仅没有生产经营费用支出，也没有积累，只有间接生产经营费用支出，即基金支出和专项支出，两项合计也很少，海林农场这2项合计占总支出(不含代交农业税)为4．2％，八五——农场为1％。(2)国有农场组织成本高。两个国有农场的费用支出，主要用于管理费和政社支出。海林农场管理费用支出占总支出(不含代交农业税)的64．3％，政社支出占24．2％，两项合计为88．5％；八五——农场管理费用支出占总支出(不含代交农业税)的61．4％，政社支出占22．5％，两项合计为83．9％，财务费用为13．1％，3项合计为97％。可见，国有农场组织成本相当昂贵，这是影响国有农场农产品竞争力的重大因素。(3)国有农场实际为负盈利。两个国有农场之所以能实现盈余，是因为政府转移支付了其办社会的部分费用，如果扣除财政补贴办社会开支后，各国有农场均为负盈利。(4)国有农场忽视了企业积累的功能。即便含国家财政补贴后有盈余，但其占总收入的比重很少，海林农场占12．9％，八五——农场占13．3％。这仅是预算控制指标，而实际盈余比预算要小的可能性极大。可见，作为企业的国有农场，已失去了企业积累发展的功能。
表2
2003年两个国有农场预算支出控制指标
根据两个国有农场2003年收入、支出预算控制指标的综合分析，我们可以进一步得出这样3点结论：第一，在收入中，没有生产经营性收入，只有经营资产所获得的租金或股息红利；支出中没有生产经营支出，主要用于管理费和政社支出等，国有农场已从生产经营领域退出，而是实行资产经营，且主要是“经营”土地资产(实为享受国家赋予的土地使用权收益)。两个国有农场所不同的是，海林农场仅经营土地资产，其他资产均民营化；八五——农场除经营土地资产外，非农资产未完全民营化，而是保留部分实行租赁经营、承包经营、参股经营等。第二，两个国有农场都没有积累，这等于是放弃了国有农场作为企业自身发展目标，而发展目标完全由家庭农场和非公有制经济来实现。第三，国有农场组织成本昂贵，管理费和办社会费用在支出总额中所占比例极大。如果改革国有农场，如精简管理机构和人员，政企、社企分开，将降低组织成本，极大地提高农垦系统农产品的竞争力。这3点结论表明，作为企业的国有农场，其发展的持续性受到严重的约束，组织成本的昂贵，家庭农场所交的地费税难以支持这一组织的正常运转，不仅政企社企合一的国有农场难以维计，失去发展甚至是生存空间，也将制约着家庭农场的发展，成为生产力发展的障碍因素。
(五)关于国有农场现状分析的结论
根据实证分析，关于国有农场的职能，主要有以下几方面：
1．从企业经营状况分析，国有农场已由生产经营型企业转为资产经营型企业。这表明国有农场仍具企业特性，加之国有农场资产总量较大，是国有资产的重要组成部分，不能采取“农场农村化、农工农民化”的改革思路①。这一研究结论具有重要的现实意义，是国有农场职能剥离、资产有效配置和农垦经济集团化、产业化改革的理论基础。
表3海林农场各类机构设置
2．从企业承担的社会职能分析，国有农场承担了政府应当承担的社会职能，但又是一个不是政府的政府。表3是黑龙江海林农场实行政企、社企内部分开后的机构设置情况。表3的第二列“社区”和第三列“驻场部门”均属于“政府职能”部门，应当从国有农场剥离出去。现在，国有农场社会事业发展已达到一定规模。50多年来，经过几代农垦人的艰苦奋斗，农垦公益事业取得巨大成就。据统汁，到2002年底，全国农垦系统已经形成了大大小小上千个以国有农场为核心的农垦小城镇，其中超过5000万人的农场小城镇有600多个②，修建道路几十万公里。农垦系统已经建有部级、省级科研单位486个，职工1．7万人，科技人员7202人，农场实验站2000多个，并形成了科研与推广相互衔接的服务网；农垦系统共建成各级各类学校5079所，教职工16．5万人，在校学生203万人；农垦系统共有医疗卫生单位9340个，其中医院1480所，医务人员6．99万人，医生3．04万人，病床
________________________________
①按此思路改革，国有资产将得不到保值。
②从19日开始由国务院批准设立的图木舒克、阿拉尔、五家渠3座城市分别在各自的所在地同时正式挂牌。图木舒克、阿拉尔和五宝渠3座城市分设于新疆生产律设兵团农三师、农一师和农六师。
5．78万张，疗养院6所；农垦系统还建立了4个电视台，1000多个电视差转台、地面卫星接收站和有线电视台，1500多个广播站，电视、广播覆盖率达到95％。①表3这些“政府职能”部门和垦区办社会的沉重负担，已成为农垦发展的重要影响因素。
3．国有农场在垦区经济集团化和产业化过程中，发生了分化，有的已成为原料生产基地或第一车间，有的成为若干专业性产业公司的分公司。
4．根据以上3点，面对日益激烈的市场竞争，在市场化、专业化、规模化的客观要求下，国有农场职能剥离是必然趋势，组织也必须重构：现行负责的社会职能向当地政府移交②；国有农场负责资产经营，可通过资产重组，将相应资产以股权形式纳入农垦经济集团和专业性产业公司。
转贴于三、农垦经济改革模式探索及问题
近年来，很多垦区在集团化、产业化方面取得了明显的进展，成立了类似集团总公司，建立起以资产为纽带的母子公司关系，在垦区经济集团化方面迈出了第一步。全国农垦有17个垦区已经整体转为企业集团。据不完全统计，农垦系统现有产业化组织467家，其中龙头企业381家；有47家企业为省级以上龙头企业，其中又有28家为国家农业产业化重点龙头企业。全国农垦产业化经营组织固定资产达218．72亿元，占全国农垦企业总资产的24．5％；实现利润15．24亿元，占农垦企业利润总额的73．1％。在已转为企业集团的垦区，通过资本纽带和市场手段，对优势产业和优势资源进行调整、重组、聚合，已经在粮、油、糖、果、麻、胶、奶等支柱产业上组建了一大批专业性产业公司，成为垦区经济发展的龙头和骨干，形成垦区核心竞争力。
面对日益激烈的市场竞争，农垦系统发挥组织优势、资源优势、科技优势等，正打造集团化、产业化的龙头企业，集团化、产业化改革模式初显。
尽管如此，农垦体制改革仍存在很多问题，概括起来，其难点主要有两方面：第一，政企、社企分开问题。农垦体制改革滞后最突出的表现是政企不分、社企不分。政企分开、社企分开，有两个层次：第一个层次是国有农场层次。现在，除少数垦区将社会职能移交当地政府外，绝大多数垦区国有农场政企、社企实行的是内部分开。最终目标是彻底分开。第二个层次是国有农场以上各级政企分开。以黑龙江、海南两省为例，农垦总局、分局(海南省没有分局这一管理层次)政企分开等问题尚没有实质进展。这些，都制约着农垦事业的进一步发展。第二，面对经济全球化带来的日益激烈的竞争，农垦系统如何提高竞争力，打造集团军，在农业现代化建设上发挥作用，则成为发展中的重要课题。现在，集团化、产业化改革模式初显，这是破解农垦发展的方向性改革问题，但涉及到国有农场是作为经济组织存在还是作为政府组织存在的问题，涉及到国有农场资产的重组及相应的管理体制问题。这一改革，也是一场重大革命，是一场农垦系统能否生存的改革，是一场比家庭农场的建立更复杂、更难的改革。因为家庭农场的改革主要涉及到职工的利益，而集团化和产业化改革则涉及到国有农场官员及国有农场以上农垦官员的利益。
________________________________