商业地产产业报告篇1
商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。
本报告主要是研究狭义概念的商业地产。
商业地产的形式多样，规模大小差别很大，大的商业地产如大型SHoppinGmaLL项目，规模可以达到几十万平方米，规模小的如小商铺，规模仅几百平方米甚至更小。
商业地产的主要特征表现在：开发模式是先招商后开发，融资模式是以非银行贷款为主，运营模式是以出租为主。
2004年中国商业地产发展的主要指标
投资增幅高于整个地产平均水平
据国家统计局统计数据显示，2004年1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28.9%，商业营业用房完成投资同比增长34.7%，可见，商业营业用房的投资增幅大大高于全国整体地产的投资增幅水平。
从月度变化情况来看，2004年2-10月，全国商业营业用房投资额月度同比增速分别为64.9%、61%、48.6%、38.7%、33.6%、35.6%、37%、35.1%、34.7%，如下图-1所示。从图-1中可以看出，商业营业用房投资额月度增速呈下降趋势，并在一定水平上保持平稳。
竣工面积增速放缓
据国家统计局统计数据显示，2004年1-10月，全国房屋竣工面积累计完成1.98亿平方米，同比增长9.8%，其中商业营业用房竣工面积继续保持较快增长，增长16.2%。从各月情况看，2004年4月开始，全国商业营业用房竣工面积月度增速呈下降趋势，分别为39.80%、35.70%、22.40%、21.90%、18.20%、16.20%，增长的速度逐步放缓。
部分地区空置率居高不下
空置率是衡量一个地区地产市场供求状况的重要指标。根据国家统计局数据显示：全国40个重点城市中，重庆市商业用房空置面积高居榜首。截至9月末，商业营业用房空置总面积同比增长9.6％，面积为230万平方米，占整个商品房空置面积的44％。其中，空置一年以上的商业营业用房面积为150万平方米，同比增长30.9％。
由广东省房协市场分析课题组所做的《2004年前三季度广东房地产市场分析报告》显示，广东的商业用房空置全线上升，上升幅度达22%，其中滞销和积压面积（即一到三年的空置以及大于三年的空置）上升42%，大大高于其他物业空置量的增幅。
商业地产在城市经济发展中的地位和作用
商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。
带动三产迅速发展
城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。国家统计局的资料显示，2003年，我国消费率仅为55.4%，是1978年以来最低的水平，而就全球的平均水平来看，根据世界银行资料，2002年，世界平均水平为80.1%，显然，我国目前消费率大大低于世界平均水平。
改善人们生活品质
近年来，人们的居住条件发生很大变化，无论是居住面积还是住房标准均有大幅提升，而与之配套的现代商业发展不足，特别是社区商业发展严重滞后。迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展商业地产能改善居民购物环境，方便人们生活，是改善人们生活品质的重要途径。
提升城市综合竞争力
现代商业的发达程度直接关系一个城市的商务功能，进而影响城市综合竞争力，而现代商业的发展特点要求商业物业专用化。深圳市曾做过调查，商业物业中58%均是底商，而专用商业物业仅占12%，这一比例远远低于发达国家水平。很多住宅项目热衷于开发底商，大部分商业网点是以底商的形式出现，而真正专用的商业物业并不多。
吸纳社会就业人口
目前我国许多城市失业率居高不下，发展商业地产可以有效缓解就业压力，根据劳动和社会保障部门公布的数据显示，到2002年年底，中国有失业人员770万人，失业率已经达到了4%，这是近5年来最高的水平。此外，到年末还有下岗职工410万人。而当前，就业的渠道也不在第二产业，第一产业和第二产业都有剩余劳动力，吸纳社会就业最多的是第三产业，商业地产的兴起将有力地促进第三产业的发展，从而大大促进我国就业率的提高。
承载城市景观功能
大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。“不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京”这样的印象已深入人心。
2004年中国商业地产发展的五大特征
投资主体多元化特征
2004年，随着国家对土地的出让，特别是这些年来投资开发过度的住宅类地产的土地出让逐渐严格以及住宅项目的过度竞争，造成开发商向相对竞争较弱的领域――商业地产转型，商业地产的投资价值逐渐被更多的开发商认识到，市场上有更多的房地产开发公司由住宅开发转向商业地产开发。万达、金源就是典型的例子。大连万达已将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟，并计划在上海和北京等15个城市开发商业地产。金源黄总提出：要在退休前，把住宅房地产公司转成商业房地产公司。“只有商业地产才是真正属于自己的。”黄如论希望经过努力能在全国建10个左右大型摩尔购物中心。
投资结构不平衡特征
非专业资本在不断的逐利过程中，并不可能站在地区商业平衡的基础上进行建设，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理。
这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点布局上。商务部公布的资料显示，东部沿海地区社会消费品零售总额占全国的比重为36%，商业网点占全国商业网点的比重高达62%；西部地区消费品零售总额占全国的比重为17%，零售网点占全国零售网点的比重不足16%。此外，农村、城乡结合部和新建居民区的商业设施严重不足，网点市中心区热而社区及边缘区冷等现象比较普遍。
在商业地产的投资业态结构上，普遍热衷于追捧底商、大型购物中心和商业街。尚没有形成以新型业态为主体的现代流通业态体系，商业地产的投资业态不尽合理。
投资规模扩大化特征
商务部一项权威性调查显示：近两年大型商业设施投资来势很猛，北京、上海在建和拟建的大型购物中心的建筑面积也在100万平米以上，深圳已建成和在建的购物中心面积也在100万平方米，武汉市在建的5000平方米以上的商业设施达到150万平方米。2004年1-10月份，全国商业营业用房完成投资同比增长34.7%，高于房地产开发投资增幅5.8个百分点；全国商业营业用房竣工面积增幅达16.2%，高于房屋竣工面积增幅6.4个百分点。
目前我国一些地方政府不顾当地的实际经济发展状况，一味地积极推动，已经出现了盲目求大的商业地产政绩工程，这些商业设施已经对中小商业企业带来了巨大的生存压力，而且过于重视城市景观要求，忽视了商业功能的开发，致使项目陷入招商难的尴尬境地。
投资建设盲目性特征
大公司的转型带动了一大批住宅房地产公司进入商业地产领域，许多小企业不顾自身实力有限，盲目跟风进入商业地产开发领域。有的开发商不考虑区域科学性，重复建设，造成了网点布局结构性、地域性的不合理，也造成社会资源的浪费，加大了开发风险，一些地区商业地产的空置率居高不下就是最好的说明，另外还出现了许多隐性空置现象。一些开发商仍然采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何招商的问题。其结果是招商效果不好，最终造成项目的损失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点。有的还出现了影响交通、破坏环境等一系列问题。
运营模式回归性特征
前两年大多数地产商都抱着“卖完就走”的经营思路，以售代租，尽量缩短开发周期，
这既不可能进行完善细致的商业地产规划，同时也将风险完全留给了中小投资者。特别是底商和商铺，由于缺乏整体的经营主体，开发商只能将商铺卖给中小投资者以便回笼资金，中小投资者再根据自己对市场的判断进行经营，不可避免地出现了混乱的局面，开发前的规划被打乱。2004年，面对诸多不成功的经营现实，受市场因素影响，有实力的公司开始着手聘请专业的商业规划和招商公司进行整体运作，运营上采取以商业持续良性发展的物业出租方式为主，说明在运营模式上开始出现回归，但由于刚刚处于起步阶段，因此还未完全到位。有的开发商则承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租，客观地说，返租作为一种营销策略，在收益性物业销售中确实能起一定的作用，从某种程度上是发展商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握。但我国内地商业地产市场仍不成熟，这种策略一旦不能兑现时，将给个人投资者造成巨大损失；同时对开发商的伤害也相当大。因为“返租”形式可以在短期内聚集大量的资金，但资金成本高，经营压力大。返租的承诺不能兑现，不仅信誉和形象受到伤害，还可能被告上法庭，承担经济责任等。
商业地产的核心是商业，而商业是微利行业，超过商业利润率的地产开发和租金回报则必然存在“泡沫”成分，是不符合市场经济规律的。
2004年中国商业地产发展的影响因素
宏观政策方面的因素
商业地产项目的开发与经营周期长、不可预见性因素较多，受相关政策的影响相对较大，商业地产市场的发展与商业地产政策的制定与实施息息相关。由于目前商业地产融资的渠道比较单一，主要来自间接融资渠道，即银行的贷款，直接融资渠道还不多。全国商业地产业银行信贷依赖水平在70%-80%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%。由于商业地产业对金融的依赖度太大，也导致了金融机构对单一产业发展的贷款集中度过大的风险。在目前的商业地产市场资金链中，银行基本参与了商业地产开发的全过程。通过住房消费贷款、商业地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，银行实际上直接或间接地承受了商业地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
因而在2004年上半年的宏观调控中，商业地产也被列入了调控的范围。国务院领导明确指示：大型商业设施建设也应合理规划，防止盲目投资和重复建设。国家加强了对开发用地和投资审批的管理，并且明确要求将购物中心列为固定资产投资加以清理，2004年4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。商业地产业是信贷调控的首要对象之一。银根紧缩导致许多在建项目搁置，同时影响了更多项目的立项和上马，下半年商业地产的新开工项目明显少于上半年。
在土地政策方面，按照国土资源部的71号令，2004年8月31日以后，国内土地市场不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的大门彻底关上了，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。“8・31”大限后，商业地产开发商的资金压力更进一步加大，开发成本大幅提升。
宏观调控不仅影响了企业的开发能力，而且降低了企业对市场的预期，市场上解读不一，普遍弥漫着悲观情绪，一些地方甚至出现了“一刀切”的说法。2004年4月份，商务部颁发的《全国市场体系建设纲要》，对中央的宏观调控做出了科学权威的解读，并就商业网点的建设发表了明确的政策信息。商务部认为：当前的商业网点开发和布局在一些地区确实存在着一定程度的过热倾向，但总体来看，还是结构性的矛盾。从总量上看目前我国商品市场建设远不适应翻两番战略目标和全面建设小康社会的要求。要继续采取有效措施引导各方面资本加大对商品市场的投入，研究制定吸引投资的政策，调动各方面对市场建设投资的积极性，加强对各类投资主体的指导，提高投资成功率，加大对流通基础设施和带有公益性的市场建设项目的资金支持。
2004年初，商务部与建设部还联合发出通知：要求地市级以上城市加紧制定商业网点规划，由于规划的制定与实施周期较长，所以对2004年市场的调控并未产生实质性影响。西安、上海等部分城市对商业网点的建设虽然实行了听证试点，但由于仍处于摸索阶段，效果也不尽理想。总之2004年政策宏观调控对商业地产的影响象征意义大于实际意义。
市场环境方面的因素
市场供给方面，一方面各地政府投资热情高涨，导致商业地产开发热度不减，特别是一些代表城市形象的大型商业项目的陆续建成扩大了市场供应量。另一方面众多住宅开发商转向商业地产开发领域，特别是2004年一些大型开发商开发商业地产的力度加大，起到了市场的带动作用，促进了市场供应量的上升。
市场需求方面，一方面自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，特别是2004年12月11日，随着零售业全面对外放开，外资零售业扩大了在我国的扩张区域，加快了发展步伐，使商业地产需求量进一步加大。据了解，在2005年之前，家乐福计划在目前50家中国分店的基础上再大幅增加15家分店，沃尔玛计划今年之内在中国再开设7家新店，使在中国的连锁店总数将达到35家，百安居2004年计划新增门店7家，对商业地产需求容量大大增加；另一方面，目前市场处于品牌商家的买方市场，一些知名商家凭借自身在市场上的优势地位，在商业地产的选择、租金价格的谈判中占据主动权，可以在好的地段、好的项目中以较低的价格得到理想的经营场地，这无疑又给开发商增加了资金回收难度，减少了商业地产投资者的收益，这种现象预计将会持续一段时间。
2005年中国商业地产发展的四大趋势
商业地产发展的供给趋势分析
随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。
投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，国外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响，这是2005年市场发展的不确定因素之一。
商业地产发展的需求趋势分析
中国连锁百强从2001年到2003年所用的店铺数量呈现出的快速增长的势头，对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的需求。目前，国内前100名的零售企业的发展速度非常快。2001年，每家连锁百强的企业可用的店铺数量是111家，2002年达到了169家，2003年达到了204家。一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度，扩大规模作为企业发展的首要战略目标。但是由于边际效益的下降，内资连锁企业开始放慢了扩张速度，而更加注重门店的管理与效益，从开店数量的增长速度看，略有下降。
随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模，占领市场的基础。据了解，家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开12家店铺，在其他一些大城市各新开6到8家新店，同时计划，2005年新开100家迪亚店，新增10至15家冠军生鲜超市。2005年，外资商业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
商业地产发展的结构趋势分析
2005年初，国务院将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，网点规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发盲目性。根据《条例》规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保等部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。今后政府将对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内，在此基础上对商业网点的数量、布局、结构以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会信息，引导企业和银行包括个人投资者决策，增加科学性。同时开发商逐渐开始重视科学地调研分析，也会促进商业地产结构更趋合理。这一政策的出台，将对今后商业地产的发展产生深远影响。
从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。商务部认为：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。这些精神将对各地商业网点的建设产生重要指导意义，可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。
商业地产发展的效益趋势分析
商业地产产业报告篇2
一、《企业合并》准则（SFaSno．141）
1．范围和定义。当一家企业取得另一家或另几家企业的净资产（这些净资产构成一项营业成权益），且获得对它们的控制权时，称作企业合并；通过取得净资产（或权益）以外的其他方式获得在制的交易及合营企业，不包括在本准则中；在两方或多方的企业合并中，合并各方的任一股东集团都没有获得合并后公司多数股权，属于企业合并，公司与公司之间的交换也属于企业合并；取得子公司的一部分或全部少数股权，不属于企业合并；非盈利组织不包括在企业合并会计准则范围之中；本准则不改变第4号解释关于在企业合并中对购买的开发资产进行费用化的要求。
2．企业合并的会计处理。所有企业合并都必须使用购买法进行核算，禁止使用权益集合法；使用购买法必须确定购买企业（购买企业的确定必须考虑所有相关因素，特别是合并后公司的相对投票权、董事及高级经理人员的构成等）。
3．商誉的初始确认和计量。商誉最初必须在财务报表上确认为一项资产，并按第16号意见书的要求，以购买成本超过所取得资产和所承担债务金额的净额之差额来计量。
4．负商誉的会计处理。负商誉（即所取得净资产公允价值大于购买成本的差额）应按比例冲减以下各项资产以外的所有资产（包括按第4号解释应予注销的、购买的研究开发资产）：金出资产（控权益法核算的投资除外）、通过销售被处置的资产、递延所得税资产、与养老金有关的资产或其他与退休金计划有关的资产及其他流动性资产。如果资产已冲减至零，剩余的金额应按apB第30号意见书的要求确认为非常利得；如果企业合共涉及或有支付协议，且或有事项发生时，有可能确认被购买企业的一项额外成本要素，最大或有支付中的较小金额必须确认为一项负债。权益法下，投资成本小于应享有的技投资企业净权益的差额亦可按上述合并负商誉的核算方法处理。
5．其他无形资产（商誉除外）的初始确认和计量。无形资产包括元实物形态的流动和非流动（不包括工具）资产。如果企业合并时取得的一项无形资产源自合同或权利（不管这项合同或法律权利是否可转移，是否可与被购企业、其他权利或义务分离），应与商誉分别确认；如果企业合并时取得的一项无形资产并非源自合同或法律权利，只有在其可与被购买的其他资产分离（即可与被购买企业分开，并可销售、转让、许可转让、出租或者交换，而不管其意向如何）的情况下才可以与商管分别确认；如果一项资产不能单独销售、转让、许可转让、出租或者交换，但可与相关合同、资产或负债销售、转让、许可转让、出租或者交换的，也应单独确认为一项无形资产。
6．过渡规定和有效日。该准则适用于自2001年6月30日以后开始及2001年6月30日完成的企业合并。
二、《商誉和无形资产》准则（SFaSno.142）
1．范围。非盈利组织包括在该准则中，但相关规定要等非盈利组织合并会计完成后才能生效。该准则取代apB第17号意见书，但内部开发无形资产的会计处理，仍然继承了第17号意见书的有关条款；该准则适用于按aiCpa第97号立场公告（Statementofpositionno.97）确认的超额重组价值（excessreorganizationvalue），且应按与商誉会计处理相同的方式进行处理。
2.会计处理。商誉不必进行摊销，但每年必须在报告单元层次上进行减损测试（testforimpairment）。按121号准则公告产生的商誉不必进行减损测试；如果子公司是一个独立的主体，其按照公认会计原则编报的独立财务报表上报告的商誉，必须进行减损测试；在子公司层次上进行试损测试而确认的任何损失。不得上推至母公司，但如果子公司确认了商誉城报损失，则在子公司所在地的母公司报告单元必须进行减损测试。在权益法下，投资成本大于应享有的被投资者净资产中的基本权益部分，代表了权益法的商誉（equitymethodgoodwill），不得摊销，也不必进行减损测试；权益法投资继续按照第18号意见书第19段的要求进行减损测试。
3.报告单元。报告单元是营业分部的相同层次或营业分部下的一个层次。按照第131号准则公告的规定，非公开上市公司不必报告分部信息，但也必须进行减损测试，此时，一个企业主体就是一个报告单元。
4．资产和负债的指派（包括商管人如果满足以下两个条件，所取得的资产和承担的负债必须指派到一个或多个报告单元：（a）资产效运用到一个报告单元营业中，负债与一个报告单元的营业有关。（b）确定报告单元的公允价值时，这些资产和负债将予以考虑。指派资产和负债报告单元的方式必须合理、有据，且应连续；所有购买的商誉必须指派到购买公司的报告单元，且分派各报告单元商誉差额的方式应合理、有据，且应连续应用；将取得的商誉总额一分配给若干报告单元并非不常见，商誉应指派到那些可积望通过协作产生利益的报告单元（这些报告单元可能并不被指派其他资产或负债）；当企业重组其报告结构而改变一个或多个报告单元的构成时，则应运用处置局部报告单元时的相对价值分配法。确定商誉的分配方法。
5．商誉减损的测试频率。商誉的减损测试必须每年进行一次，但并不必然在每个会计年度的年末进行；只要计量日在各年连续一致地运用，则可在会计年度期间的任何时间进行公允价值计量；不同的报告单元可以使用不同的计量日。如果符合以下条件，当报告单元的公允价值经初始确认后，企业即假定该报告单元的公允价值大于其帐面价值，年度中间不必进行减损测试：（a）自从上次公允价值后，报告单元的资产和负债没有重大的变化（最近取得或重组一个企业的分部报告结构，是报告单元的构成发生重大变化的一个实例）；（b）上次计算的报告单元的公允价值与其帐面价值之间的差额足够大，从而的公允价值根本不可能低于其帐面价值；（c）自从上次计算报告单元的公允价值后，没有足以证明目前公允价值低于其帐面价值的相反事件发生（例如，计算公允价值的的关键假设和变量并未发生不利的变化）。在年度中间进行商誉减损测试的例子有：（a）一个事件或情况的发生极有可能使报告单元的公允价值减至低于其帐面价值，且这种状况在下一次年度测试之前不可能发生逆转（如企业环境和市场的重大不利变化、法制、管制当局采取行动、未曾预期的竞争及关键人员的损失）；（b）一个报告单元或其中的一个重要部分极有可能被出售或被处置；（c）报告单元的一个重要的资产群（assetgroup）按照第121号准则公告进行可恢复性测试；（d）子公司确认了商誉减损损失，而该子公司系一个合并主体较高层次上的大型或不同报告单元的一部分。6．商誉的减损测试。减损测试要经过两个步骤：（a）比较报告单元的公允价值及包括商誉在内的帐面价值，确定潜在减损；如果报告单元的公允价值大于其帐面价值，则商管没有减损，并且不再进行第二步测试，否则，必须进行第二步测试，以计量减损性损失金额；（b）比较商誉的内含公允价值和帐面价值，并将商誉帐面价值超过其内含公允价值的差额确认为减损损失；商誉的内含公允价值按照合并商誉相同的方式进行计算，即假定一个报告单元在企业合并中被购买，且购买价格等于其公允价值，从而企业必须将报告单元的公允价值分配到该单元的所有资产和负债（包括未确认的无形资产），“购买价格”超过分配到各项资产和负债后的差额就是商誉的内在公允价值。分配资产和负债金额的应以第16号意见书第88段关于购买价格分配的指南进行，且这种分配只能在商誉减损测试时使用，不得记录企业净资产价值的上升（step-up）和各种未确认的无形资产。
7．报告单元的处置。如果一个报告单元被全部处置，在确定处置损益时，该报告单元的商誉应包括在被处置资产的帐面价值中；如果报告单元没有被全部处置且被处置的净资产构成一个营业项目，则应将商誉分配给被处置的净资产，分配的金额应以被处置营业项目的相对公允价值（therelativefairvalue）和报告单元留置部分的公允价值为基础。例如，如果处置营业项目的收入为100美元，报告单元除处置营业项目外的公允价值为300美元，则该单元25％的商誉应分配给被处置的营业项目。商管分配到被处宜的营业项目后，留置的报告单元应进行减损测试；如果被处置营业项目系非待售且从没有融入报告单元，商誉的分配不能按上述方法处理，因为商誉的性质不变，原有的商誉也完整无缺，与该营业项目有关的商誉应包括在处置损益中。
8．商誉和其他资产减损测试的顺序。如果商誉的减损测试与其他资产的减损测试发生在同一时间，则其他资产进行减损测试之后再进行商誉的减损测试。
商业地产产业报告篇3
第二条本办法所称大宗农产品系指生产量、消费量、贸易量、运输量等较大的关系国计民生的农产品。
第三条商务部会同有关部门制定、调整《实行进口报告管理的大宗农产品目录》（以下简称《目录》）。
第四条商务部委托有关组织（以下简称受委托组织）负责大宗农产品进口报告信息的收集、整理、汇总、分析和核对等日常工作。
第五条进口《目录》项下大宗农产品的对外贸易经营者(以下简称对外贸易经营者)，应向受委托组织办理本企业基本情况备案。
备案内容包括：对外贸易经营者名称、企业海关代码、对外贸易经营者备案登记表复印件、工商营业执照复印件、法定代表人和统计负责人姓名与签字等。
第六条对外贸易经营者应填报《大宗农产品进口报告统计报表》（格式见附件），报告事项主要包括：对外贸易经营者、联系人、联系方式、商品名称、商品编码、贸易方式、贸易国（地区）、原产地国（地区）、合同号、合同数量、合同船期、装运港、预计抵港时间、实际船期、装船数量、进口报关口岸、进口数量和实际抵港日期等。
对外贸易经营者应通过相应电子报告系统向受委托组织进行报告。如无法通过电子方式报告，可下载报表传真报告。
第七条对外贸易经营者应在下述情况发生后三个工作日内履行进口报告义务：
1、签订进口合同；
2、货物在装运港出运；
3、货物抵达目的港；
4、报告事项发生变更。
第八条对外贸易经营者应严格遵守规定，及时、准确报告有关进口信息，并对报告内容的真实性负责，不得虚报、瞒报、伪造、篡改、迟报和拒报。
第九条受委托组织应向商务部报告大宗农产品进口的信息情况，并提出建议。
第十条商务部定期在商务部政府网站“大宗农产品进口信息专栏”对外《目录》项下大宗农产品进口信息。
内容为：预计进口数量、预计货物到港时间、实际装船时间、实际装船数量、装运港、原产地国（地区）、主要口岸进口情况等。
第十一条受委托组织根据海关、质检相关数据核对大宗农产品对外贸易经营者报告情况，向商务部报告结果。
第十二条对外贸易经营者违反本规定，虚报、瞒报、伪造、篡改、迟报和拒报大宗农产品有关进口信息的，商务部应向国家统计局通报。
统计部门依法对违法对外贸易经营者处以行政处罚后，商务部可以禁止违法对外贸易经营者自行政处罚决定生效之日起一年以上三年以下的期限内从事有关的对外贸易经营活动。
第十三条对外贸易经营者违反本规定的，商务部按照《对外贸易经营者违法违规行为公告办法》的规定公告，并通知海关、税务、质检、外汇、工商等部门以及地方商务主管部门、行业中介组织、银行等单位。
第十四条任何单位和个人可向商务部举报对外贸易经营者虚假报告进口信息的行为。
第十五条商务部及受委托组织有关人员应当为履行进口信息报告义务的对外贸易经营者保守商业秘密，不得向任何企业、机构和个人透露对外贸易经营者报告的信息。违反上述规定的，依照《外贸法》第六十五条及《货物进出口条例》第七十条进行处罚。
第十六条本办法适用于《目录》项下以各种贸易方式进行的大宗农产品进易，包括由境外进入保税仓库、保税区、保税港区和出口加工区等。
第十七条《目录》、受委托组织名称以及大宗农产品进口信息周期由商务部以公告形式。
商业地产产业报告篇4
为进一步加强对商业房地产项目销售的社会稳定风险控制，落实商业房地产项目社会稳定风险评估责任，现就我市商业房地产项目的风险评估提出如下实施意见：
一、成立市商业房地产项目风险评估领导小组（以下简称领导小组），负责我市商业房地产项目的风险评估审定工作。组长为市政府城建分管领导，小组成员为市维稳办、发改委、公安局、监察局、国土局、建设局、商务局、审计局、规划局、法制办、住保房管局、金融办、工商局、法院、项目所在地镇（街道）等单位以及相关行业的专家，风险评估的审核牵头单位为市维稳办，领导小组办公室设在市维稳办。
二、商业房地产项目上市销售必须经过项目风险评估，评估报告由开发企业提供，评估报告的主要内容应包括项目销售的可售与自持比例，风险防范资金和自持比例的平衡方案，预售部分的销售方法、自留部分的经营开发、销售过程中可能发生的相关风险及应急预案等。
三、风险评估报告的审定程序：
1．商业房地产项目销售面积在1万平方米以下的，由项目所在镇（街道）审定后，报市维稳办备案，市住保房管局根据市维稳办备案证明办理相关手续。
2．商业房地产项目销售面积超过1万平方米（含1万平方米）的，经项目所在地镇（街道）认定后报领导小组审定，并报市政府分管领导批准后，市住保房管局办理相关手续。
四、领导小组办公室接到项目所在地镇（街道）认定的商业房地产项目风险评估报告后，应在15个工作日内根据领导小组各成员单位所出具的书面审核意见和专家组意见，做出风险评估的书面审查意见报市政府分管领导批准，市住保房管局根据审查意见办理相关手续。
五、已取得预（销）售许可或已办理商品房初始登记的商业房地产项目在销售过程中被发现有违规销售行为的，市住保房管局应暂停办理该项目相关手续，责令整改，整改不到位的予以处罚。由开发企业提交风险评估报告，经项目所在地镇（街道）认定后报领导小组审定，领导小组出具审查意见，并报市政府分管领导批准后，市住保房管局方可办理相关手续。
商业地产产业报告篇5
（一）目前对报业电子商务的认识
网络时代，数字技术和互联网的发展正改变着人们的阅读习惯，传统图书阅读率呈下降趋势，而电子书和网络出版物的阅读率却大幅上升。面临着新型网络媒体的巨大威胁，以纸质为载体的传统报社不得不思考如何将其传统业务拓展到互联网上，建立报纸网站。作为报纸网站的关键部分——报业电子商务，也成为报业重点探讨与发展的对象。
在国内，就报业电子商务的概念还没有统一的定论，甚至于其所涵盖的内容在国内仍存有很大的分歧。例如林秋生在《报业电子商务系统应用》中对报业电子商务这样描述：“对于报业，主要是BtoB和BtoC这两种模式。其中BtoC包括网上订书订报、网上新闻订阅、网上个性化服务与支付等，BtoB包括网上广告管理与网上交易管理等。”青鸟华光照排开发部oa项目经理魏守亮则认为创建新闻报业电子商务平台的主要目标为“创建新闻报业的电子网站”“创建新闻社区平台”“创建数字交易平台”“创建单位移动办公平台”“建立新闻报业的信息管理系统”，因此报社电子商务平台的基本框架由“新闻网站管理系统”、“网上社区服务系统”、“网上电子交易系统”、“新闻报社办公系统”、“报社信息管理系统”五大板块组成。
（二）报业电子商务的概念
报业电子商务的概念分成广义和狭义两种，从广义上来看是指在计算机与通信网络基础上，报业企业利用信息技术、电子工具以及其他现代方法等进行的所有商务活动，它包括企业通过内联网、外联网以及互联网实现企业自身的信息化管理，移动采编系统，新闻网站管理系统，并且与有关业务对象（例如报业物资供应商、业务合作伙伴、读者及广告客户等）直接进行信息沟通以及在线交易，实现报业企业内部商业信息共享、企业间的行业数据交换、报纸网站的新闻、广告等信息与传递、网上交易和服务，以及其它利用数字技术产生的新型报业媒体（例如手机报、户外数字媒体、电子阅读器等），并包括相应的电子化支付等一系列活动；从狭义上来看即指通过因特网上的报纸网站所进行的信息、商品和服务的交易活动。
根据报业自身的特点，一方面报业作为文化产业的组成部分，如同广播、电视、图书出版等行业，必须追求社会效益与经济效益的双赢发展，且必须把社会效益放在首位，社会效益影响着其经济效益的实现；另一方面，报业在消费者对象和赢利来源上又不同于文化产业中的广播、图书出版、电子音像制品出版行业，它的消费者既包括读者也有广告客户，即其包括报纸发行和广告两种赢利来源。这种特殊性决定了报业电子商务的概念及具体内容必然有其独特性，从某种程度上看，它的概念范围将比一般产业的电子商务更为宽广。
二、报业电子商务的具体内容
结合目前国内报业电子商务的现状进一步探讨报业电子商务的具体内容。考虑到广义电子商务概念的范围涉及甚广，本文仅限于讨论狭义上报业电子商务的具体内容，即报业网站上所进行的各种电子商务活动。
目前报业内就报业电子商务具体内容的两种不同看法共同之处是都已充分表明目前报业网站中所谓的BtoC和BtoB两种模式（即网上订书订报、网上新闻订阅、网上个性化服务与支付和网上广告管理与网上交易管理等）已被公认为报业电子商务的典型内容，魏守亮将其统称为“数字交易（电子交易）”。而分歧之处则在于魏守亮所谓的五大报业电子商务基本框架中的“新闻报业的电子网站”、“新闻社区平台”、“单位移动办公平台”、“新闻报业的信息管理系统”是否可算作报业电子商务。从上文的定义来看，魏守亮所提出的“新闻报业的电子网站”中的新闻采编系统、“单位移动办公平台”、“新闻报业的信息管理系统”只能属于广义的报业电子商务范畴。因此，关键在于对“新闻报业的电子网站”中的新闻信息在线和网上发行（通过邮件）、“网上社区服务系统”所属范围的界定。而这就必须结合报业电子商务的最终目的进行探讨。从根本上讲，报业电子商务的最终目的就是实现报业双效益的最大化，即促进新闻报业的发展，为新闻报业获取最大的经济收益。而就狭义上的报业电子商务而言，报业网站所从事的种种交易活动就是为了使报业获取更多收益，达到赢利目的。因此首先必须分析目前报业网站的赢利模式。
（一）报业网站的赢利模式
传统的报业市场分为报纸市场和广告市场两部分，一方面报业将报纸以低于生产成本的价格向读者出售，在为其提供新闻及其他等信息服务的基础上赢得声誉，形成传播能力和影响力；另一方面，它又将形成的传播能力和影响力出售给广告主，以此作为为广告主促销商品和塑造形象服务的基础，从而最终实现报业运作过程中的价值补偿与加值增值，获得经济效益。作为报业的新兴媒体——报业网站的市场并未发生变化，发生变化的是报业网站为读者和广告客户服务所采用的方式、手段。目前国内报业网站主要提供以下产品和服务：新闻信息和网上发行（通过邮件），在线订阅，网上个性化服务与电子支付，数据库查询、邮箱和论坛等网站服务，网上广告业务，网上交易等。其中直接面对广告市场的只有网上广告业务，它采用收费方式，通过网络这一最新技术，它不仅实现了网上签订广告合同，使用户能够方便查询新闻广告的公开报价、使客户网上提供广告的意想（初步广告定单），实现新闻单位与广告企业之间的网上广告的谈判，实现客户和服务商之间的定单签订与网上付费；而且通过点击率等各种统计数据分析帮助广告用户方得以即使查询一定时期内其广告的效应分析结论等，以便用户更加灵活地调整广告策略应对市场，这样报业网站将对广告客户的服务提升到了一个更高的层面，报业网站从其中获得的是广告收入。新闻信息和网上发行（通过邮件），在线订阅，网上个性化服务与电子支付，数据库查询、邮箱和论坛等网站服务直接面对的市场是读者市场，然而在收费方式上，在线订阅和网上个性化服务与电子支付是向读者收取费用的，而新闻信息和网上发行（通过邮件）以及数据库查询、邮箱和论坛等网站服务则是免费的；在收入上，以上四种产品和服务都可以为报业网站聚集人气，赢得声誉和产生影响力从而给报业带来间接的广告收入，然而在线订阅和网上个性化服务与电子支付最先得到的是来自读者方面的收入，因此相比之下新闻信息和网上发行（通过邮件）以及数据库查询、邮箱和论坛等网站服务的设置目的更为集中和单一，即为读者服务并以此来获得间接的广告收入。网上交易管理则较为特殊，它所面对的市场是读者和产品提供商，报业网站在其中的角色是中介人，它免费为读者和产品商提供这个网络交易平台，从中获取交易佣金，例如网上书店等。网上交易是报业网站结合报业自身的传统优势与网络媒体的特点所创新的一种赢利模式，有着良好的发展前景。
（二）狭义报业电子商务的具体内容
分析得出，目前报业界公认的几种狭义报业电子商务——在线订阅，网上个性化服务与电子支付，网上广告业务，网上交易，即所谓的BtoC、BtoB有一个共同的特点，即这些产品和服务是付费性质的，无论从广告客户或者是读者那里都可以获得直接的收入。而目前尚有争议的新闻信息和网上发行（通过邮件）以及数据库查询、邮箱和论坛等网站服务其共同特点是它们直接面向的市场虽然是读者，然而是免费性质的，只能获得间接的广告收入。在此，界定它们所属范畴的意义就显得极为重要了，只有对其进行明确而科学地定位后，报业网站才能正确摆放其在整个网站经营中的位置，将其功能最优化和最大化。
商业地产产业报告篇6
中央级传统媒体的新媒体做法
1.人民网的网络广告模式
人民日报社主办的人民网，2012年4月在上交所a股上市。其财报显示的商业模式如图1所示，网络广告、信息服务和移动增值为其主营业务。
说明：据人民网招股说明书及2012年年度报告数据整理（单位：亿元）
网络广告方面，人民网主要进行了细分行业的拓展、销售团队建设和渠道开发。信息服务方面，主要是网络舆情业务，拓宽服务领域，升级完善技术平台，扩大营销网络。移动增值，主要体现在手机人民网和手机客户端的广告收益，同时联合中组部党员教育中心创办《共产党员手机报》，面向党员干部发送手机工作日报；发行《微博天下》手机报，面向微博用户。人民网的商业模式代表了目前大多数传统媒体的新媒体的商业模式。
2.新华网的新媒体举措
表1：2013年5月16日访问量排名对比
据国内ChinaRank和alexa的访问量排名，新华社主办的新华网比人民网略强，如表1所示。新华网在新媒体方面，也在积极试点转型。2011年1月在北京南郊大兴区的国家新媒体产业基地建设了新华网产业园，次年3月在此创建新媒体实验室，2013年2月与腾讯合作推出“新华社法人微博厅”，形成了具有新媒体特色的新闻微博集成互动模式。
地方传统媒体的新媒体做法
1.19楼的论坛社区模式
杭州日报报业集团所属都市快报创办的19楼空间网站，2001年由其编辑记者创办的BBS论坛逐渐发展起来，2006年单独作为公司进行运作。据其网站简介，截至2012年3月，注册用户已达2074万，日均访问量达2425万人次。论坛内容主要是与日常生活紧密相关的主题，并由此搭建了用户、商家之间的桥梁。截至2013年7月，主要设置了“论坛”（含24个主题论坛）、“花坛”（含若干细分论坛）、“好店”（含若干实体商家介绍点评）和“我家”（用户登录发帖）栏目，同时设置了40个城市论坛。网站内容主要由用户，是典型的web2.0模式中的UGC（用户创造内容）模式。由于内容主要来源于生活实际，因此信息的真实度、贴近度更符合实际需求，因此平台效应越来越大。这一发展过程，与美国源于哈佛大学的Facebook有着异曲同工之妙。
2.大众网的地方站模式
大众报业集团非常重视新媒体的发展，以大众网为代表的网站群承担了新媒体实践探索的重任。据大众网董事长、总经理林忠礼介绍，经过10多年的探索发展，目前已逐步形成以地方站、网络广告、移动增值为三大核心的商业模式。同时推进新型商业模式的探索实践，包括电子商务、信息服务、技术服务等。2012年，大众网实现营收8500万元，其中地方站广告收入1200万元。2013年6月底，大众网实现了山东省17地市全覆盖，创建了17个地方站。地方站的发展模式，是大众网在新媒体发展探索中走出的一条新路，形成了新的增收模式。
美国报业的新媒体做法
美国甘尼特报业集团（Gannett，nYSe：GCi）以《今日美国》、人力资本网站CareerBuilder为支柱媒体，包括100多家独立社区媒体。2012年，甘尼特报业集团总收入出现自2006年以来的首次止跌回升，这一消息多少会让唱衰报业的观点有所调整。由图2可见，增长的主要是数字媒体、印刷发行以及广电媒体。广电媒体的增长又得益于2012年总统大选带来的政治广告收入。从近年的发展可见，甘尼特报业集团正在尝试新媒体转型。数字新媒体的收入主要来源于在线内容订阅和网络广告，包括数字媒体部门的收入和其他业务部门的数字媒体收入，2012年总计约13亿美元（约合人民币81亿元），约占总收入的24%，环比增长19%。
甘尼特报业集团的新媒体转型做法主要包括：
1.数字订阅
2012年的发行业务中，所有的数字版内容订阅均为新增订阅，其中有大约2/3的用户为从不订报的年轻用户，另外1/3则是取消订阅后又重新回来的订户。
2.数字市场服务（GDmS）
这是一个为中小企业找到客户的一站式数字服务平台。2012年，已部署到其所属的出版和广电市场，服务涉及自有产品、网络广告、社交媒体等。通过兼并专业媒体公司，为该平台提供了社交广告和用户忠诚度。
3.移动互联网应用
创建了包括网站、移动和平板产品、印刷出版物以及电视台在内的多种平台。同时提供了400多个针对ipad、iphone、Kindle和android等的移动应用。
4.人力资本网站CareerBuilder
CareerBuilder开拓了关键的国际市场，并有月均2200万的独立访问用户。通过收购专注于获取分析海量就业数据和劳动力市场分析的软件公司，为网站提供更加专业的处理大数据的服务。
5.出版服务
甘尼特出版服务（GpS）平台于2011年创建，2012年全面运营，整合全国范围内的业务平台，提供用户服务、媒体素材服务（包括印刷版和数字版的图片调色、广告产品）等。
新媒体商机探索
商机1：挖掘网络广告的增长空间
网络广告已成为传统媒体进行新媒体转型中最为重要的一种商业模式。借鉴商业化新媒体的经验，网络广告主要体现在：搜索广告、门户广告、垂直广告、视频广告，在传统媒体创办的网络新媒体中，又出现了区域市场广告。网络广告的最大特点是可精准确定受众并能精确计算广告效果。因此在新媒体转型中，网络广告是重点，而且需要进一步通过整合传统媒体等多种平台，深挖网络广告的增长空间。
商机2：电子商务发展环境渐趋成熟
当前我国电子商务的大环境逐渐成熟，从电子商务销售平台，到网络支付手段，再到信用评价机制，进而到活跃的物流网络，已经形成了比较完备的市场环境。同时经过10多年的积淀发展，已经培育起了用户的消费习惯。因此，电子商务对传统媒体转型发展来说应该是一个很好的机会。便捷的网络支付使直接向最终用户收费成为可能，也因此会产生新的电商模式。类似杭州日报报业集团的19楼空间、甘尼特报业集团的GDmS平台，都是很好的借鉴经验。
商机3：数字内容嫁接信息服务与文化产品
虽然商业化的新媒体中通过内容直接产生价值的商业模式呈弱势，但具有内容优势的传统媒体，完全可以借此有新作为。数字内容的订阅收费是一种模式。目前收效较大的，在美国主要有《华尔街日报》以及甘尼特报业集团的数字订阅服务等，国内收效甚微。金融信息、网络舆情、专业数据库等信息服务，则是数字内容的另一个比较明晰的商业模式，在国内也有较好的实践经验。网络文学、手机阅读、数字出版等是与文化产品嫁接的商业模式，虽然处在培育期，但业界越来越多地付诸实践，也许会在不久的将来产生效益。试想，如果教育出版进入数字出版阶段，那出版领域将会出现一个巨大的新兴市场。
商业地产产业报告篇7
传统业务深耕细作
商务印刷、广告和发行投递业务是公司的三大主要传统业务，公司明确表示，将实现传统业务年均10％的增长。局部如商务印刷尤其是高档商务印刷的快速发展。
商务印刷快速扩张。在全面确保报印业务稳定增长的基础上，公司通过深入探索和积极调整，建立能够充分满足商印市场需求的成熟管理模式，对重点行业、重点客户实行动态服务管理，结合客户的个性化需求，加快商业印刷设备的建设，通过“填平补齐”完善印刷工艺，提升印刷设备的整体产能；同时，进―步整合印刷资源、拓展商印细分目标市场，提高商印产品的市场占有率和盈利能力，增强公司印刷业务的核心竞争能力。
平面广告稳定增长。博瑞广告有限公司主营各类报纸广告。2010年上半年，平面广告同比增长16％，其中户外广告业务实现34％的内生增长，预计下半年广告业务将保持增长。户外广告的外延增长亦值得期待。成都商报的强势地位，使得博瑞传播平面媒体广告的天花板效应近年在成都还不太会显现。上半年成都商报广告从行业来看，汽车、金融，家居、建材业增长快。针对此，公司已经在构建相关方面的团队，借鉴地产广告策划方面的经验，下半年应该会有不错的进展。
发行业务强化渠道。博瑞公司并不只是坐享成都商报强势地位带来的正面影响，更在发行渠道终端建设上强化，进一步提升发行业务的区域优势，为传统业务的稳定增长提供有力保障。坚持“终端为王”的经营策略，继续加大资金投入和市场营销力度，强化终端的拓展与建设，进一步巩固了区域市场的主导和强势地位，实现了公司报刊发行和Dm单业务的持续增长。
网游新业务前景广阔
文化部的《2009年中国网络游戏市场白皮书》指出，2009年中国网游戏场规模继续稳定增长，市场结构不断优化，网游市场总体呈现平稳有序发展态势。目前中国网络游戏市场调整增长的驱动力主要有以下三方面：一是互联网用户数量的迅速增长，为网络游戏行业持续发展提供了基础保证；二是自主研发能力和创新能力的快速提升，成为推动中国网络游戏业发展的源动力；三是政府对网络游戏产业在加强监管的同时进行正面的引导和扶持，为网游持续健康发展保驾护航。
公司在网游业务上有两家公司，一是全资子公司梦工厂，另一家是和裘新合资的博瑞梦工厂。梦工厂未来所扮演的角色将逐步从研发转型为研发与运营并重，合资公司则为公司整合网络游戏行业资源、做大做强网游业务搭建了良好的平台。
梦工厂项目的成功落地，是博瑞传播新媒体业务发展的重大突破，也是博瑞传播坚定推进新媒体战略的重要成果。梦工厂现有网游产品4个：《侠义道i》、《侠义道Ⅱ》、《圣斗士oL》和《新侠义道》，全部在线人数大概有10-11万之间。《侠义道》、《侠义道Ⅱ》是梦工厂利润的主要贡献者，平均在线人数超过6万人，RUpU人均在300元／月。今年下半年梦工厂《圣斗士Ⅱ》、《侠义世界》有望完成研发投入市场运营，预计全年增长30％应该不成问题。
合资公司为行业整合平台，通过收购、参股、重组网络游戏行业中的标的公司等方式，进一步延伸公司网络游戏的产品线、加速新产品的开发步伐，确保公司网络游戏业务的规模及市场占有率不断提高。合资公司于2010年3月启动“寻梦计划”，以寻找优秀的网游项目和开发团队，计划投资上限为10亿元。合资公司年内新增1-2个项目，预计在明年下半年或后年年初推出产品，业绩体现在明年以后。
“创意成都”享新媒体孵化之利
“创意成都”是2010年公司重大投资项目，该项目位于锦江工业园区，该区域处于成都创意产业基地的核心地位。与占地5平方公里的成都金融产业基地一路之隔。“创意成都”项目占地20n，总建筑面积8.2万平方米，地上建筑面积为6.1万平方米，旨在建立一座以聚集文化传媒创意企业和资源为目标的多功能商务中心，定位于影视产业、广告产业、出版产业、印刷产业等文化创意产业平台。购买地价是10万／亩，而周边地价现在已是500万／亩，地价升值明显。
今年公司全力推进“创意成都”的工程建设及相关工作，确保2010年12月31日前完成电梯、消防、空调、智能化设备的安装并顺利进入全面营销推广阶段。现在营销团队已组建，营销方案、招商工作等已在筹备之中。资料显示，该区域内的准甲级写字楼目前的销售价格约为7200元／平米，租金为75-95元／平米。定位更高的“创意成都”项目租售价格将高于该水平。“创意成都”项目明年下半年贡献利润。从目前的情况看，售价每平米高于1万元几成定局，但考虑到公司作为媒体类公司轻资产的特征，公司希望持有部分优质资产，因此该项目公司将以出租为主，出售为辅。一旦明年开始贡献利润，十分可观。
商业地产产业报告篇8
[关键词]会计信息化发展趋势商业智能移动商务
现代信息技术的迅猛发展，把人类带进了信息化社会并使信息化工程逐步深入经济生活各个领域。党的“十七大”指出：“我们必须始终保持清醒头脑，立足社会主义初级阶段这个最大的实际，科学分析我国全面参与经济全球化的新机遇新挑战，全面认识工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展的新形势新任务，深刻把握我国发展面临的新课题新矛盾，更加自觉地走科学发展道路，奋力开拓中国特色社会主义更为广阔的发展前景”，“发展现代产业体系，大力推进信息化与工业化融合，促进工业由大变强”。可见，加快信息化建设是经济发展的必然趋势，是发展经济的必然选择。如何及时、准确地掌握市场信息并运用所获取的信息有效地整合和运用资本、技术和人力资源就成为企业组织的核心竞争力之一。因此，企业应加快管理信息化建设，而企业管理信息化的关键是会计信息化。
会计信息化是基于现代信息技术平台，容物流、资金流、信息流与业务流为一体，反映会计与现代信息技术相结合的，高度数字化、多元化、实时化、个性化、动态化的会计信息系统。会计信息化是会计发展史上的一次革命，是会计发展的必然趋势。与手工会计相比，会计信息化不仅是处理工具的变化，在会计数据处理流程、处理方式、内部控制方式和组织机构等方面都与手工处理有许多不同之处。它的产生发展对转变会计职能，提高会计队伍素质和会计工作质量，加速信息传递，加快企业管理现代化，促进会计理论研究和会计实务的发展，提高经济效益和加强国民经济宏观管理等，都具有十分重要的作用。随着社会经济环境的不断变化和信息技术的不断发展，会计信息化将更加不断升级和完善，它在经济管理中也将发挥更大的作用，其应用前景非常广阔。在信息技术迅猛发展的当今，会计信息化是会计发展的必然趋势，其发展前景非常广阔。企业只有建立和发展会计信息化，才能抢占竞争优势，否则，在世界竞争日益加剧的现在和将来，不建立和发展会计信息化的企业，有可能是“等死”。把握好会计信息化的发展趋势，有助于企业及时调整会计信息化的发展策略，加快会计信息化的建设。
一、系统开放，信息资源高度共享，数据处理高度实时
通用管理软件很难能满足客户所有业务环节的要求，在现在和未来，企业建立信息系统时，也将很难选择一家公司的产品解决所有业务环节的问题，因而对不同厂家系统的集成能力将成为企业重要的要求。目前，有的管理软件供应商为此提供了eai（enterpriseapplicationintegration），eai企业应用集成是将基于各种不同平台、用不同方案建立的异构应用集成的一种方法和技术。eai系统设计目的是便于客户和集成商快速简单地实现会计信息化与与其他应用系统的集成，eai将帮助企业实现跨环节的功能集成。随着eai系统的不断完善、发展及其广泛推广应用，会计信息化将彻底消除信息孤岛，从而实现信息资源的高度共享。另一方面，先进的信息技术的广泛应用、信息系统的高度共享和开放性将使会计信息的处理与披露由传统的及时性提升为实时性，能够做到对会计数据处理的高度实时化，会计信息的使用者可以随时查看企业的经营及财务状况，从而为及时、准确作出决策，积极应对市场变化提供了保证。
二、会计报告的新突破
在会计信息化下，随着会计目标的转变，信息使用者对财务信息的需求呈现多样化趋向，因此，财务报告的模式将出现多元化，其中有些财务报告的模式对于传统财务报告的模式而言是新的突破。
1．专用财务报告模式
在实际会计工作中存在着许多特殊信息，使用者对财务信息的需求有不同的特殊需要。因此，就产生了“专用报告”。专用报告是为不同的信息使用者提供不同的财务报告，它考虑了不同类型用户之间的信息需求差别，有选择地和重点地对特定用户披露特殊信息。
2．外部报告模式
对于小型企业而言，将更多地采用外部报告模式，因为将财务会计交给外部专业机构可节省企业财务会计报告成本，减少不必要的设置，取得规模效益。另一方面，这种报告模式有利于改进报告质量，降低会计信息使用者的成本。
3．多模式报告模式
多栏式报告模式是对同一经济业务按多种会计方法加以处理，并将由此得到的不同信息在财务报告中予以披露。由于传统会计模式的局限性，它所提供的单一信息不便于比较不同计量和确认方法下得出的结论，也不便确认不同信息的价值。在会计信息化的条件下，从技术上可以突破传统模式的局限性，使得单一信息转向多元化信息，使得信息使用者重视不同会计方法下有不同的用途并产生不同的经济后果，从而，为决策提供更好的服务。
4.在线实时报告模式
基于先进的internet信息技术，可以大大提高会计信息的容量和信息的时效性。因此，就产生了在线实时报告模式。在线实时报告模式是指企业通过设置internet站点，向信息使用者提供定期更新的财务报告。这种报告模式的特点是，通过internet，采用超文本的形式，将企业所发生的各种生产经营活动和事项适时反映在财务报告上，并将报告存储在可供使用者查询的数据库中供用户随时查询。在线实时报告将成为会计信息化条件下极为重要的财务报告模式。
三、商业智能(Bi)的普及
利用企业内部现有数据资源收集知识，进而做出正确战略决策的能力已经成为越来越多企业关注的焦点。在这个问题上，商业智能(Bi)开始逐步得到运用。商业智能的普及将成为会计信息化的主要发展趋势。
商业智能是如何利用企业积累的数据增进对业务情况的了解，帮助企业在业务管理及发展上作出及时、正确的判断，然后采用明智的行动。简而言之，商业智能是能够帮助用户对自身业务经营做出正确明智决策的工具。商业智能的本质就是对提取的业务数据进行智能化的分析，揭示企业运作和市场情况，帮助管理层作出正确明智的经营决定。企业在商业智能解决方案的帮助下，及时准确的合并报表对内部交易能够快速准确地实现对账，实现数据一次采集分层过滤抵销的功能，真实反映集团的财务状况、经营成果。用户能够通过充分挖掘现有的数据资源，捕获信息、分析信息、沟通信息，发现许多过去缺乏认识或未被认识的数据关系，帮助企业管理者做出更好的商业决策。
目前，商业智能产品及解决方案大致可分为数据仓库产品、etL产品、oLap和前端展示产品、数据挖掘产品、元数据管理产品、集成以上几种产品针对某个应用的整体解决方案等。
从全球范围来看，商业智能已经成为最重要的信息系统。从国内来看，商业智能已经被越来越多的企业管理者所认识，其中包括金融、电信、保险、能源、零售等行业的决策者。据ChinaBi统计，2006年中国大陆地区的Bi产品许可证市场容量约为8亿元人民币，同比2005年增长33%；Bi系统集成（Bi软件系统，但不包括许可证）市场容量约为6亿元人民币，共计14亿元。Bi市场带动相关软硬件销售额为5亿元人民币。在未来几年内商业智能市场需求旺盛，市场规模增长迅速。
根据ChinaBi调查，目前在金融、电信、保险等行业已经对商业智能耳熟能详，但是真正开始规划项目时，有的人能够参考公司的实际需求进行设计，有一部分人却是无从下手，只能参考供应商的建议；在能源、制造、零售等行业听说商业智能的人越来越多，但是规划项目时仍然是参考供应商的意见为主，没有技术力量根据公司实际情况自主规划。在政府部门、其他行业大部分人仍然对商业智能的概念接触不多。
在制造、零售等众多行业，eRp的发展已经成熟，在越来越多的企业采用eRp后，对公司的管理日益规范。但是eRp无法满足企业管理者决策所需要的报表和数据，因此Bi应运而生，而且将得到快速发展。
四、智能型会计决策支持信息系统
会计信息化分会计核算信息化、会计管理信息化、会计决策信息化三个层次内容。其中会计核算信息化是会计管理信息化和会计决策信息化的基础，是企业管理的基石。
管理型会计是对企业管理进行支持，它包括财务计划、分析和控制管理功能；决策型会计是对企业经营决策进行支持，它包括筹资决策、投资决策、资金使用和管理决策等。当前，由于技术条件的限制，会计管理和会计决策支持信息系统的开发和应用尚不十分理想。
现代经济活动的复杂性、多变性和瞬时性，已对管理者提出了更高的要求。每一管理者都需要依靠科学的预测来作出判断决策。管理者的决策方式已从经验决策方式转向科学决策方式，在这种趋势的引导下，智能型会计决策支持系统的应用将构成未来的会计信息化的极为重要的内容。决策支持系统能综合各种因素，考虑历史变化，分析将来趋向，提出各种可供决策者选择的决策方案，为管理者进行经营决策提供帮助和支持。智能型会计决策支持信息系统，向模拟人的智能方向发展，系统具有听觉、视觉、触觉等功能，能模拟人的思维推理能力，能思考、推理、证明，学会自动适应环境变迁。因此，我们加大开发力度，在会计信息化中引入先进的技术和方法，尽快发展高性能、高层次的会计信息系统，是会计信息化的客观要求及其发展趋势，智能型会计决策支持信息系统是会计信息化的最高层次和最终趋势。
五、移动商务
移动商务，是指通过移动通讯网络进行数据传输，并且利用手机、pDa等移动终端开展各种商业经营活动的一种新电子商务模式。其商务活动主要以借助移动通讯技术，使用移动终端为特征。通过移动通讯解决方案实现随时、随地的沟通，创造没有疆界不停顿的商务机会。
在现实的经济活动中，企业会计具有随时随地移动办公的客观要求。因此，会计信息化应该具有移动商务功能，能够支持移动电话、pDa等移动通信工具，充分考虑到移动互联网终端设备及网络传输特点、用户需求特点。会计信息化的移动商务强调简易快捷，提供实时准确的查询和重要交易处理。
在应用上，提供针对领导人员（包括总经理及业务经理）的信息查询，针对销售、服务等业务人员的信息查询及录入，查询内容可依据不同的角色设定。目前，会计信息化所提供的移动商务功能的移动商务产品已经有所开发和应用，但其功能性向更完善，应用性向更普及方向发展，带领用户全面进入移动商务时代是其发展的趋势。
参考文献:
[1]辛茂荀:会计信息化.经济科学出版社，2003
[2]陈宏明占丽:会计信息化下财务报告模式探讨．长沙理工大学学报(社会科学版),2004（3）
[3]中国商业智能网：2006-2007年中国商业智能发展报告．
商业地产产业报告篇9
【关键词】房地产企业社会责任信息披露利益相关者
一、房地产企业社会责任内容
社会责任通常是指一个组织承担的高于组织目标的社会义务。一个组织应以一种有利于社会的方式进行经营和管理，在股东和员工利益维护、客户权益保护、合作伙伴共赢、重视节能环保等多方面不断践行社会责任。房地产企业的社会责任主要包括以下方面：
（1）对消费者的社会责任。在房地产社会责任中，对消费者的社会责任是社会影响面最广，也是社会公众感受最强的一项责任。房地产企业的主要目的是追求商业利益，但同时也应充分考虑其活动可能产生的社会影响，考虑到消费者的心理感受，严格控制商品房的质量，确保消费者安全。
（2）对承建商、营销商等上下游企业的社会责任。房地产企业具有资金密集性和劳动密集性的特点，在房地产开发过程中涉及相关利益者的范围较广。在目前市场不规范、相关法规不健全的情况下，违约情况时有发生。房地产企业应当思虑长远，信守承诺，与其他合作单位互利互惠，共存发展，为整个行业的诚信和健康发展做出贡献。
（3）对社区的社会责任。房地产企业是社会的组成部分，更是所在社区的组成部分。房地产企业对社区的责任就是回馈社区，既提供好的硬环境，如合理的小区布局、便利的生活设施；也提供好的软环境，比如融合的邻里关系。现在有的房地产企业在开发过程中，吸引商业、金融机构和服务业进入社区，形成新的网点和布局，提供互联网等新的服务手段也是对社区社会责任的一种创新。
（4）对政府的社会责任。为促进房地产业健康发展，针对房地产市场中存在的不合理、欠规范等问题，政府制定并实施了各项宏观调控政策。房地产企业有责任落实政府的调控措施，照章纳税，保持房地产市场稳定，促进房地产业健康发展。
二、房地产企业社会责任信息披露中存在的问题
目前，大部分房地产上市企业都公布了独立的社会责任报告，但通过对其社会责任报告的分析，发现普遍存在以下问题：
（1）对社会责任的内容披露不完整。尽管大部分社会责任报告都从利益相关角度出发进行信息披露，但披露的内容并没有包括所有的利益相关者，缺少完整性。社会责任报告对直接责任如股东、员工、客户和社会等方面的披露信息占了大量篇幅；对间接责任如债权人、承包商和供应商等利益相关方的信息很少或没有提到；而对于特殊责任，如对拆迁户和农民工的责任几乎没有。
（2）对负面信息没有披露或披露较少。很多企业“报喜不报忧”，在社会责任报告中对经营亮点和经营成绩描述较多，没有提及或很少提及负面信息，对企业的不足和风险因素没有提到，披露内容具有片面性。这些披露不考虑利益各方的使用要求，完全依照自己的意愿随意披露，不能使相关利益者全面客观地了解公司的情况，影响对公司的社会责任和投资价值的判断。
（3）披露的定量信息不足。从社会责任报告披露的方式来看，大部分社会责任报告注重文字性的叙述或总结，量化的信息较少，只会在少数信息如薪酬支付、现金红利支付、慈善支出以及税金等方面，进行数据列示。而文字叙述有的也过于简单，只是一笔带过，或者虽然占了很大篇幅，只强调宏伟的规划却没有具体的行动，缺乏定性的结论，有的只是在肆意的宣传或者自我虚夸。
（4）披露内容缺乏可信度。部分企业的社会责任报告不是根据企业当年所承担的具体社会责任编制，而是每年的报告内容一样，过于形式化，而且内容空洞，没有相关的事实依据。例如，某些企业披露了对环境保护所做出的贡献，却缺乏环境污染和治理过程中的具体规划，缺乏可信度；某些房地产企业披露了对社区的贡献措施，却没有关于实施效果的具体事例。诸如此类的披露，很难让人信服。
（5）认识比较狭隘，披露动机仍显不足。从一些企业的宣传网站上看出，一谈到社会责任，往往列出的都是企业的各类救灾、捐款等慈善活动，很少涉及其他方面的责任。这些企业显然对社会责任的理解不够全面，只考虑到基本层面的责任，没有考虑社会责任的全部。有一些小型的房地产企业，还完全没有社会责任意识，只顾追求自身利益。对社会责任的误解，影响了企业信息披露的态度，从而也影响了信息披露的质量。
三、完善房地产企业社会责任信息披露的建议
（1）建立社会责任信息披露的激励机制。相关部门应该建立有效的激励机制，对积极履行社会责任的房地产行业进行宣扬和奖励。比如可以对有效治理环境并进行充信息披露的企业进行宣传和奖励，对重视慈善捐赠且充分披露信息的企业给与税收减免。这样不仅可以提高企业信息披露的积极性，鼓励和引导企业自愿进行信息披露，还可以提高信息披露的质量。对房地产企业来说，也应充分认识到信息披露所具有的潜在效益，而不能将其视为负担。
（2）强化数据披露，建立社会责任数据库。随着信息使用者素质的提高，定性的信息披露已经不能满足他们对社会责任报告的要求。人们需要更加精确的、可靠的定量数据。建立社会责任数据库，加强房地产公司对社会责任数据的统计和分析，是提高社会责任报告质量的必要保障。房地产公司要指派专业人员对数据库进行建立与维护，在建立数据库过程中，要注意公司各个部门之间的沟通与协商，为报告的编制提供完备的数据，并通过互联网公布社会责任报告和各种数据来源，提高报告的质量与透明度。
商业地产产业报告篇10
县局决定成立××县工商局房地产交易秩序专项整治领导小组，由××副局长任组长，行政执法科、注册登记科、检查大队、_____消费者投诉台、消委会等有关职能部门负责人为成员。专项整治工作由行政执法科负责牵头，各业务科室各司其职，相互协作，对口负责指导、检查、协调工作，相关部门根据任务要求，分工负责，密切协作，共同抓好整顿和规范房地产市场秩序工作。各工商所房地产交易秩序专项整治工作方案及领导小组成员名单于__月__日前上报县工商局行政执法科。
二、查处重点
此次专项整治工作的重点是：房地产企业的虚假出资、抽逃注册资本（金）、合同违法、霸王条款侵权、虚假广告、非法中介等违法违规行为，狠抓一批影响恶劣、后果严重、社会反响强烈的大案要案。各工商所、检查大队要查办一批房地产违法合同案件和房地产其他违法案件。
三、时间安排
（一）宣传发动、自查自纠与督查阶段（____年__月—____年_月）
各工商所要总结整顿治理房地产交易合同不平等格式条款专项执法行动成果，通过电视、报纸、广播、板报等媒介向社会广泛宣传开展房地产交易秩序专项整治工作的意义，公布投诉电话号码。
_、召开企业座谈会。各工商所要组织召开企业座谈会，宣传专项整治工作的意义和目的，要求各类房地产企业认真做好自查自纠工作，积极主动配合各级政府及有关部门，共同规范房地产交易秩序，促进房地产业健康发展。
_、督促企业自查自纠。各工商所要根据专项整治工作的要求，组织力量,全面摸底,督查房地产开发企业、中介服务机构和物业管理企业开展自查、自纠工作。对发现问题的，要求自行整改；对屡教不改的按有关规定进行处理。
_、揭露点评违法违规典型案例。以县工商局为主，对房地产交易市场中的违法违规行为典型案例进行点评和曝光，鼓励消费者举报违法房地产交易行为，形成政府监督、企业自律、社会参与、舆论引导的执法氛围。县局在报刊、媒体上刊登的点评或曝光文章不少于_篇；各工商所的宣传报道工作由县工商局根据具体情况统一安排。
（二）综合整治阶段（____年_月—____年_月）
各工商所集中行政执法力量，综合运用工商行政管理职能，重点查处房地产交易、中介服务中的违法行为，严厉打击利用不平等格式条款侵害消费者合法权益的侵权行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。
（三）总结经验巩固成果阶段（____年_月）
各工商所总结专项整治工作情况，整理和点评典型案例，于_月__日前书面或oa网报送县局行政执法科。
（四）推进长效机制建设阶段（____年_月—____年_月）
总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序工作，推进房地产交易的制度建设，建立房地产交易规范发展的长效机制。
四、职责分工
（一）行政执法科：一要加强商品房交易合同的管理，规范房地产买卖行为。宣传引导房地产企业和消费者自觉使用《商品房买卖合同》示范文本；运用《××省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》及《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》等法规重点查处利用房屋买卖、房产中介合同中的不平等格式条款侵害消费者合法权益，严厉打击房地产销售、中介服务、物业管理中利用合同进行的违法行为。二要加强房地产展销登记管理，规范房地产中介行为。要加强对房地产展销会的审批管理，规范房地产展销行为；加强对房地产组织和经纪人员的教育、培训工作，采取有效措施监督、指导、检查、规范经纪活动；依法查处非法中介行为，不断提高中介机构的执业水平和职业道德。三要加强房地产广告管理，依法查处违法广告。要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点，查处不具备销售条件的房地产广告；含有虚假、夸大宣传内容或含有升值、投资回报承诺的房地产广告；对住房面积、价格、用途、位置、交付时间、周边环境、配套设施等内容做虚假宣传，侵害消费者合法权益的房地产广告。
（二）注册登记科要加强房地产市场经营主体管理，把好房地产市场准入关。企业监督管理部门依法严厉打击虚假出资、抽逃注册资本（金）、无照或者超越经营范围从事房地产开发及房地产中介的经营行为。
（三）县局_____投诉台和消委会要认真履行维权职能，切实维护消费者权益。各工商所要充分发挥_____投诉网络和消费者委员会职能，保证房地产投诉信息渠道的畅通。各工商所应将辖区内每月涉及房地产交易秩序的投诉举报情况报县局行政执法科。
（四）检查大队要加大行政执法力度，有力打击违法房地产交易行为。检查大队要充分发挥行政执法主力军作用，主动与各职能部门配合，认真梳理分析举报投诉线索，严肃查处各类违法行为，通过案件的查处，教育房地产企业，宣传工商监管职能，规范房地产交易秩序，促进社会和谐进步。
（五）各工商所要切实履行对辖区房地产市场监管职能，在开展日常巡查落实段、片长责任制的同时，要善于收集和发现房地产市场违法案件，认真接待受理群众投诉，积极开展查处房地产交易违法案件，及时完成上级机关移交的查处合同违法案件。
五、工作要求
（一）加强领导、明确任务。各工商所、各相关业务科室应充分认识开展打击房地产交易秩序专项整治工作，查处房地产企业的违法行为，努力营造诚实守信、公平竞争的房地产市场交易环境，是工商行政管理机关的一项重要职责，要进一步提高对这项工作长期性、艰巨性、复杂性及重要意义的认识，统一思想，统一步调，精心组织，周密部署，抓好落实，确保房地产交易秩序专项整治工作顺利进行，取得成效。