房地产公司资产管理篇1
人力资源是企业最为重要的核心要素和战略资源，任何企业的发展都离不开人力资源的有效管理，房地产企业更是如此。寻找人才、留住人才、发展人才，为企业保持强劲的生命力和竞争力，为实现企业的远景及目标提供有力的人才支持，对国有房地产项目公司尤为重要。
2人力资源管理对项目公司的特殊意义
2.1激烈的房地产市场竞争的需要
随着房地产市场竞争的加剧，项目公司面临更多的机遇和挑战，在上级集团公司授权下，可以直接参与市场竞争，但从可行性研究、前期规划、工程管理、成本控制到销售回款，每一个环节都需要有专业的人才来保证实施，都需要优秀的人力资源管理来调配，否则迟早将被市场所淘汰。
2.2项目运行安全的保障
房地产行业作为高投入、高风险的行业，存在着资金、质量、安全等各方面的风险隐患，只有在人力资源管理中做好人的工作，才能从源头上规避这些潜在的风险，保证项目公司的安全运行。
2.3企业战略成功实施的前提
必须通过实施人力资源管理来确保项目公司经营方针和年度目标的实现，从而保证整个房地产企业战略目标的完成，使企业立于不败之地。
3项目公司人力资源管理工作中存在的问题
大型国有房地产企业经过前几年房地产行业的高速发展，下属项目公司基本数量较多，但规模小、人数少，与大企业、外资企业相比，在人力资源管理的各个环节都存在着不尽如人意的表现：
3.1优秀人才引进难
困难集中体现在难以吸引、留住和合理运用优秀的员工，项目公司的管理人员和核心人员基本是集团公司委派的，大部分员工都是外聘的，而外聘的优秀员工始终无法进入企业的核心层，难以发挥其才能，从而造成大量的优秀员工流失。
3.2人才结构不合理
虽然房地产企业经过近几年快速发展过程，也引进了大批经营管理和专业技术人才，但是相比于科技的进步和企业的需求，项目公司所需的高素质管理人才和高水平科技人才仍无法得到满足。引进人才虽然地缘相连、人缘相亲、经济相容、文化相通，但由于企业性质大都是从内部施工企业管理岗位转入，和房地产开发企业的业务上相比存在较大差异。
3.3人才流动速度快
目前房地产人才市场上高端人才一部分流向海外，一部分流向国内的大型外企。项目公司面临着人才“选、用、育、留”难的问题，人才的缺乏已严重制约了项目公司的健康发展。
4项目公司人力资源管理工作开展不利的原因
4.1缺乏专业管理人员来开展人力资源管理工作
国有房地产项目公司一般都是单一项目，规模较小，没有专门的人力资源管理部门和专业管理人员，在人力资源管理上，往往也只是根据上级集团公司的要求，按部就班地实施招聘、合同管理、考勤、薪酬、调动等工作，而在员工激励、自主培训、企业文化建设等方面的工作基本没有。
4.2项目公司市场地位低下，培训资金投入不足，制约着人力资源管理的发展
除参加上级集团公司组织的培训外，项目公司对骨干进行系统、长期培训的能力缺乏。一方面是每年用于员工的培训费用不足，另一方面缺乏专人组织培训，培训内容和培训形式单一，培训计划缺少规划，严重制约了项目公司人力资源管理的发展。
4.3薪酬体系缺乏合理的激励机制，给人力资源管理工作的开展带来困难
（1）项目公司的薪酬体系一般参照集团公司标准，没有与公司的实际结合起来，灵活性、透明性差。员工基本工资的等级较少，其调整除了职位的晋升外别无它法；
（2）薪酬没有真正与绩效挂钩。虽然实行年终考核奖等绩效管理手段，但员工年终考核结果还是以基层主管的主观判断为主，缺乏一定的科学性，且年终考核奖的档次也没有真正拉开，员工对考核的感受不深；
（3）福利机制不完善。外聘员工由于档案、党团关系不在公司内，原就对企业的归属感不强，加之升职通道、高层次培训、职称评定等其他激励手段不足，无法提供人才干好事业的良好环境；
（4）缺乏对地域特点的区别。各项目公司所处的区域不同，各区域的经济发展状况又有着极大的差异，一、二线经济发达城市的住房、消费、医疗、教育成本都远远高于其他城市，而集团公司对各项目公司的工资总额、岗位工资标准通常采取一刀切、平均主义的做法，给部分区域的项目公司增加了引进优秀人才、留住优秀人才的难度。
4.4对人才重使用轻开发
人力资源管理中人是核心，而有些项目公司对员工存在重使用、轻开发的现象。人应该像蓄电池一样，充足电后自然会放电，然后再进行充电循环使用，如果一味地过度使用，而不及时补充新的能量和知识，员工迟早会在高压下选择另谋出路，企业永远无法留住人才。
5加强和完善项目公司人力资源管理的对策及建议
项目公司的人力资源管理，应从选人、用人、育人及留人等方面着手，逐步建立起完善的人力资源管理体系。
5.1招聘人才的天平应向无资历有潜力的新手倾斜
招聘人才的天平应向无资历有潜力的新手倾斜，这是项目公司弥补外部挖掘人才弱势的现实选择。项目公司受自身各方面因素所限，无法吸引更多工作经验丰富的高素质人才，而且即使引进了这样的人才，也未必能长期留住，反而会给企业人力资源带来不利影响。因此，项目公司要建立切实可行的人才储备机制，在招聘时，要更关注应聘者的学习能力、发展潜力和道德修养，即使是没有任何资历的毕业生，也可以从一张白纸开始，根据企业的需要画出最美的图画，同时还能培养员工对企业的感情和忠诚度。
5.2应重在内部培养为主
项目公司应当主动担负起员工知识更新的责任，要立足自我培养为主、外部培训为辅，面向高级经营管理人员、专业技术人员和基层员工，建立健全以能力建设为核心的人才培养机制、内外培训相结合的多层次、多渠道的教育培训体系和企业内部的终生学习系统。不仅要有对专业知识、专业技能的培养，而且还必须要有对团队精神、开拓创新、道德素养、政策理论水平的培养。
5.3加大培训投入，不断促使企业人才辈出
项目公司通过各种专业技术、继续教育、政治理论以及学历深造等方面的培训，不仅提高员工的素质和能力，提高公司的整体水平和工作效益，还能使员工真切感受到企业对自己的重视和企业未来的发展，从而产生对企业的归属感，改善工作动机，调动工作积极性。
5.4要重视情感管理
情感需求是人类需求的最高层次，正向的情感管理能从内心深处激发每个员工的内在潜力、主动性和创造精神，消除职工的消极情绪，就项目公司而言，其薪酬、福利、名气、社会地位等可能不尽如人意，但“情”能补拙，通过双向的情感交流和沟通，能使员工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身价值得到了体现，从而激发员工的斗志，使个人目标与企业目标保持一致，形成良性循环。
5.5建立有效的激励机制
（1）建立科学、合理、有效的薪酬制度。项目公司要根据德才兼备的要求，建立健全岗位目标责任制，建立以业绩为依据，由品德、知识、能力等要素构成的各类人才评价指标体系，坚持效率优先、兼顾公平。对绩效薪酬的分配，要向一线基层岗位、关键管理岗位、有突出贡献人才倾斜，适当拉开收入差距；
（2）健全员工的职业发展通道。打破论资排辈的观念和做法，通过内部轮岗制度、末位淘汰制度及业绩考核制度，使每个人都能发挥所长、人尽其用，引导员工多渠道成才，形成能上能下、能进能出、竞争充满活力的选人用人机制；
（3）完善配套的激励措施。项目公司除了制定出好的薪酬和晋升制度外，还应该以企业的核心价值观为导向，宣传企业文化，在政治上、生活上关心员工，建立工会组织，加强工作保障、改善生活条件、解决实际困难，为所有员工提供一个没有后顾之忧、能够充分发挥自己才能的平台。
6结语
房地产公司资产管理篇2
首先本文从理论上分析了房地产行业管理层特征与企业资金使用效率的关系。然后选取136家房地产行业上市公司作为研究对象，以管理层薪酬、管理层规模、平均学历和管理层持股数五个特征为视角，对管理层特征与企业资金使用效率的关系进行实证研究，采用了相关性统计分析和多元线性回归分析的方法对研究理论进行实证检验，最后得出结论。
关键词：房地产业；管理层特征；企业资金使用效率早已成为国内外学术界探讨的重要话题
一、房地产业上市公司资金使用效率评价体系构建
（一）房地产企业绩效指标体系分析与构建
本文从盈利能力、营运能力、偿债能力、未来发展能力四个方面，选取了12个变量。净资产收益率、每股收益、净现金流量、存货周转率、总资产周转率、应收账款周转率、流动比率、速动比率、资产负债率、营业利润率、净利润增长率、总资产收益率。
（二）分析验证
Kaiser给出了一个度量标准：在0.5
（三）因子提取
二、实证研究
（一）管理层薪酬对企业资金使用效率（F）的影响假设
由委托理论，股东是公司的所有者。公司业绩与高管持股部分的薪酬紧密地联系在一起，这样公司的高级管理人员会为了通过持股的方式多获得收益提升公司的绩效。因此提出了假设：
H1：我国房地产行业上市公司管理层薪酬总额（a1）与公司资金使用效率正相关。
H2：我国房地产行业上市公司前三名董事薪酬总额（a2）与公司资金使用效率正相关。
（二）管理层规模对企业资金使用效率的影响假设
管理层规模是指组成管理层成员的数量。合理的管理层规模，不但能提高管理层决策的效率，而且还能提高企业绩效。本文提出第四个假设：
H3：管理层规模（a3）与企业资金使用效率之间存在负相关关系。
（三）管理层平均学历对企业资金使用效率的影响假设
这一指标是运用Likert五点正向计分法将高层管理人员的学历分别赋予1至5分，以此表示不同的学历水平，见下表：
提出假设：
H4：管理层的平均学历水平（a4）与企业资金使用效率之间正相关。
（四）管理层持股金额对企业资金使用效率的影响假设
H5：管理层的总持股金额（a5）与企业资金使用效率之间存在正相关关系。
H6：公司规模（B1）与企业资金使用效率之间存在正相关关系。
本文用资产负债率来衡量企业面临的财务风险。提出假设：
H7：资产负债率（B2）与企业资金使用效率之间存在负相关关系。
（五）研究模型的建立
在前文假设的基础上，以企业绩效综合指数F作为因变量，以a1、a2、a3、a4、a5作为自变量，控制变量为B1、B2，建立多元线性回归方程，运用SpSS19.0，选用参数检验来确定其相关显著性。多元回归模型为：
（六）相关性分析
本文通过运用Spss19.0统计软件，在1%的显著水平上，房地产企业资金使用效率与管理层薪酬总额、前三名董事薪酬总额存在显著的相关关系。与管理层规模不相关。与管理层平均学历存在相关关系，与管理层管理层的总持股金额不相关。与资产负债率和公司规模都没有显著相关性。
（七）多元回归分析
说明：从表4.5看出，回归方程是显著的，通过了F检验，说明该回归方程有意义。可以看出：
1.管理层薪酬和前三名董事薪酬总额通过了显著性检验，即假设H1、H2成立。
2.管理层规模没有通过显著性检验。假设H3不成立。
3.管理层的平均学历通过显著性检验，即假设H4成立，而管理层的总持股金额不存在显著相关性，即H6不成立。
以管理层薪酬、管理层平均年龄、管理层规模、平均学历和管理层持股数五
三、结论总结
（一）管理层薪酬对企业资金使用效率影响显著
管理层薪酬和前三名董事薪酬总额变量与上市公司资金使用效率正相关，说明我国上市公司的薪酬激励在一定程度上能够激发管理层工作的积极性，从而促使高管人员积极、努力地工作，从而实现自身人力资本价值的最大化。
（二）管理层规模对企业资金使用效率影响不显著
管理层规模变量与上市公司资金使用效率没有显著相关性。
（三）管理层平均学历对企业资金使用效率影响显著
管理层平均学历与企业资金使用效率呈现正相关关系，说明随着我国公民受教育水平的逐年提高，管理层人员的整体学历水平也有所提高，管理层人员学历结构的改善有利于提高企业资金使用效率。
（四）管理层持股金额对企业资金使用效率的影响
管理层的总持股金额对公司资金使用效率没有呈现显著相关性。
四、建议
基于本文的研究结论，提出如下建议：
（一）完善上市公司管理层的激励制度
由研究结论可知提高管理层薪酬和监事持股可以提高上市公司资金使用效率，因此上市公司应建立有效地管理层激励机制来加强上市公司治理，提高上市公司的治理水平。本文认为可将短期激励与长期激励相结合。
房地产公司资产管理篇3
公司房地产(CorporationRealestate．CRe)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
420世纪80年代至今
直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CRem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CRem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CRem)。(7)公司房地产管理(CRem)最初被引用的原因和公司房地产(CRe)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CRem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CRem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
房地产公司资产管理篇4
关键词：新会计准则；盈余管理；房地产行业
中图分类号：F23 文献标识码：a
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，适时分析房地产行业的盈余管理现状以及新准则对房地产行业盈余管理行为的影响显得十分必要与重要。
一、我国房地产行业盈余管理现状
(一)房地产公司的特点。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点。中国上市房地产公司具有十分明显的区别于一般行业公司的特殊之处。
1、房地产公司的销售收入主要来自于房屋的预售收入，并通过“预收账款”科目进行结转。我国1994年确立的房地产预售制度是一直以来房地产公司获得开发资金以及进行资金周转的最重要渠道之一，同时该制度也为房地产公司进行盈余管理创造了机会：一方面为了达到少缴纳或者推迟缴纳企业所得税的目的，房地产公司通常将收到的房屋预售款记入“预收账款”科目并想方设法拖延将该科目的资金结转为销售收入的时间；房地产公司利用同时开发多个楼盘的机会，积累大量的开发成本和相关费用来减少账面利润；另一方面上市房地产公司利用预收账款作为利润的“蓄水池”，通过该科目进行相应的盈余管理调节来达到应对证券市场监管要求的目的。
2、房地产项目大多数是分期开发的，并且在项目彻底完工后方才结转销售收入。纵观房地产上市公司对外披露的财务会计报告，其项目开发大都会涉及到两个或两个以上的会计期间。由于收益的结算只能等到项目彻底完工才能实现，这一特点给予了房地产上市公司进行盈余管理的空间。
(二)房地产行业盈余管理方法与手段。房地产开发公司的财务核算和销售款项的收回有其自身的特点，同时也给其进行盈余管理提供了一般企业所没有的条件。
1、通过延迟收入确认的时间以及隐匿收入来进行盈余管理
(1)延迟收入确认时间。新《企业会计准则》对于房地产开发公司商品房销售收入的确认原则与一般商品销售收入的确认原则是一致的，即企业已经将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给房屋购买者。我国房地产开发公司一般采用预收款的方式售房，公司在拿到售房款时并不能确认相关的销售收入，而是要等到房屋竣工验收完毕、与购房者办妥相关手续之后才确认相应的销售收入。实际上，房地产开发公司通常会采取诸如拖延房屋的竣工时间、拖延办理相关手续等手段来推迟收入的确认时间，这样就能减少当期销售收入的确认，进而减少当期税款的支付，从而达到盈余管理的目的。
(2)隐匿收入。除了开发房屋对外销售之外，房地产公司还可能会经营诸如将自有的商品房对外出租、承建其他单位的楼盘、将待售商品房出租等业务，而这些业务所得通常会被隐瞒不入账，从而减少当期的销售收入、减少当期的应纳所得税额。
2、通过成本费用支出的调节来进行盈余管理
(1)根据需要分配房地产开发成本。我们知道楼盘的开发一般要两年左右，房地产公司在同一会计期间内经常存在着多期楼盘同时开发的现象，按照《企业会计准则》的要求，当期完工结转的楼盘的成本应与其销售收入相配比计入当期损益。而实际上，我国房地产开发公司往往是根据公司自身的需要来任意分配当期完工楼盘应当承担的成本：如果当前经营业绩不够好需要调高利润，则会把部分当期完工楼盘应该承担的成本滚动到未完工的楼盘项目上；相反，如果当前利润过高需要进行调低处理的话，则会把未完工楼盘的部分成本支出结转到当期己完工的楼盘项目上。
(2)根据需要进行借款费用的资本化。前面提到房地产开发是典型的资金密集型行业，资金需要量非常庞大，这使得即使是资金雄厚的房地产开发公司也需要通过外部融资渠道来进行融资，所以正常经营的房地产开发公司一般都会有巨额借款。《企业会计准则第17号――借款费用》对借款费用的资本化作出了如下规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益”。实际上，房地产公司一般都会进行人为的操作来按照公司的需要分配借款费用的资本化金额，从而达到调节具体会计期间的利润及所需缴纳的税金的目的。
(3)根据需要分配其他成本费用支出。利润高了，所需缴纳的企业所得税也会随着增加，为了达到少缴税金的目的，房地产开发公司经常会将其他的成本费用支出，如房屋开发过程中的公用建筑物成本支出分摊到营业成本中。另外，房地产开发公司不区分所开发房屋的种类，平均分摊成本费用或者是根据公司的需要来分摊成本费用，这么做会导致当期财务报表的盈余数字非常不准确，同时也为公司借此进行盈余管理提供了机会。
二、新企业会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响
(一)新准则对房地产行业盈余管理行为的遏制
1、存货发出计价方法的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。当存货的市场价格经常波动时，选择不同的存货发出计价方法会对当期盈余造成很大的影响。
新的存货准则取消了存货发出的后进先出法计价，规定企业只能采用先进先出法、加权平均法(包括移动加权平均法)和个别计价法对发出存货计价。此外，新的企业所得税实施细则取消了存货发出的移动加权平均法，若房地产公司采用移动加权平均法对发出存货计价，缴税时就需要进行纳税调整，准则和税法的这点差异很可能会限制移动加权平均法的使用。在物价持续上涨的今天，后进先出法的“取消”以及移动加权平均法的“限制使用”大大缩小了房地产公司进行盈余管理的空间，有效地遏制了其盈余管理行为。
2、编制合并报表范围的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。旧准则对企业合并范围的界定主要是以股权比例作为衡量标准的，即“母公司拥有被投资单位半数以上表决权资本就应将其纳入合并范围”。而新准则明确规定“合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定”，“母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围”。新准则的这一改变使得某些房地产上市公司无法在业绩不佳的年份通过收购业绩优良公司的股权或者减持业绩不佳公司的长期股权投资份额来达到盈余管理的目的。只要是受本公司控制的子公司，包括小规模子公司、业务性质特殊的子公司以及所有者权益为负数的子公司，就应该纳入合并范围。合并财务报表准则这一新变化有效地遏制了房地产上市公司盈余管理行为。
3、其他方面的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。除了以上两点之外，新企业会计准则对公允价值谨慎应用的规定、对子公司
长期股权投资由权益法改为成本法核算的规定、对关联交易披露严格规范的规定等等，这些新的改变都可以在一定程度上遏制房地产公司的盈余管理。
(二)新准则为房地产行业盈余管理行为提供的新空间
1、减值准备使用范围的增加为房地产行业提供了新的盈余管理空间。新准则增加了应当计提减值准备的资产范围，在原来的“八项”资产的基础上增加了生物资产、建造合同资产、金融资产和递延所得税资产等，所有这些资产均应当在会计期末判断其是否存在可能发生减值的迹象，若存在则计提相应的减值准备。准则讲解对建造合同减值准备的处理作出了如下解释，“如果建造合同的预计总成本超过合同总收入，则形成合同预计损失，应提取损失准备，并确认为当期费用。合同完工时，将己提取的损失准备冲减合同费用”。新准则给房地产公司提供了新的盈余管理空间。
2、投资性房地产的公允价值后续计量为房地产行业提供了新的盈余管理空间。己出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物都属于投资性房地产。第十条规定“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。结合我国房地产市场的发展现状，房地产开发公司一般都能从公开市场上取得相关投资性房地产的公允价值，再加上由于我国经济的飞速发展，房地产价格一直在飙升，这使得按照历史成本计价作为固定资产核算的房地产在转化为采用公允价值计价的投资性房地产之后，其价值会增幅很大。
公允价值计量模式下不再计提折旧大大增加了房地产开发公司的盈利。《投资性房地产准则》第十一条规定“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益”。而在新准则实施之前，这部分投资性房地产是作为固定资产进行核算的，是需要计提折旧和资产减值准备的。因此，新准则引入公允价值对投资性房地产进行后续计量会大幅增加房地产开发公司的利润，同时也为其进行盈余管理提供了更大的空间。当公司需要调高利润时，通过在市场上寻找确凿的公允价值证据改用公允价值计量原有的成本模式下的投资性房地产能大幅度提高公司的利润，从而会大大改善那些实际上经营业绩很差的公司的对外报告业绩，进而使其避免被特别处理。
值得注意的是，房地产开发公司只能选用一种模式对投资性房地产进行计量，一旦选用公允价值计量模式就不能再转回成本计量模式。《投资性房地产准则》第十一条规定“成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理”，需要追溯调整以前年度损益。在目前物价日益攀升的情况下，这种转化导致的追溯调整会在很大程度上增加房地产公司当期的报告盈余。
3、借款费用资本化范围的扩大为房地产行业提供了新的盈余管理空间。借款费用资本化范围的扩大表现在两个方面：一是扩大了资本化的借款种类：除了专门借款之外，符合资本化条件的一般借款的费用也可以资本化。我们知道，房地产公司开发的楼盘，无论是要出售的存货还是要出租的投资性房地产，其开发时间都是相当长的，其借款费用(无论是一般借款还是专门借款)都符合资本化条件；二是增加了借款费用资本化的对象存货，《企业会计准则第17号――借款费用》第四条明确规定“符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”。我们都知道，房地产公司开发的对外出售的楼盘存货在其整个公司资产中占据相当大的比重，存货这一借款对象的增加，使得房地产开发公司可以资本化的对象大大增加。房地产开发属于资金密集型行业，即使资金雄厚的公司也需要占用很多的借款来维持正常的经营，因此借款费用对损益的影响非常大。借款费用准则资本化借款种类的增加和资本化对象的增加，都为房地产上市公司进行盈余管理提供了很大的空间。
总之，新准则的出台，在一定程度上的确限制了房地产上市公司的盈余管理行为，但同时也提供了新的盈余管理空间。会计准则本身毕竟只是生产会计信息的技术规范，无法从根本上消除企业的盈余管理。随着中国资本市场的日益完善，房地产上市公司盈余管理同企业会计准则之间的相互博弈会愈演愈烈，盈余管理的手段也会愈来愈诡异、愈来愈难以识别。因此，客观上也就要求我国企业会计准则的制定在向国际会计准则靠拢的同时，要具有一定的相对前瞻性和控制性，从而达到合理化配置资源的最终目的。
主要参考文献：
房地产公司资产管理篇5
【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。
1.1国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1.1.1市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
1.2.2公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
2关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2.1加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。
2.3加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2.4做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。
由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2.5整合资源,合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
参考文献
[1]陈文欢.房地产企业财务管理现状分析[J].企业研究,2011(6)
房地产公司资产管理篇6
【关键词】房地产公司；财务管理；问题；具体对策
财务管理是公司为了获取经济效益最大化，在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等各类经济活动中管理工作的总称。房地产公司在现代经济社会中占有重要地位。在丰厚的利润驱使下我国涌现了大量的房地产公司，楼市行情上扬速度极快。为了防止房价的上涨，我国政府部门颁布实施了诸多的宏观调控政策对国内房地产公司予以调整。针对此情况，房地产公司内部财务管理怎样实现现代市场经济的需求，不断提高自身竞争实力，这是目前的核心课题。笔者就房地产公司财务管理特点为切入点，指出了房地产公司财务管理中存在的问题，并提出了相应的解决对策，以保障房地产公司持续健康发展。
一、房地产公司财务管理的特点
1.资金筹集数额大、资金周转周期长
由于房地产公司开发对象的特殊性，使得房地产开发时需要投入庞大的资金。在庞大的土地价格与房屋工程造价下，房地产公司一次将投入高额的资金，对于此情况，要求房地产公司应采用各类有效的途径和渠道开展资金的筹集工作。同时，由于房地产公司的开发经营过程存在长期性、资金周转困难等现象，所以要想短时间内收回资金还具有很大难度，致使资金周转不灵。
2.投资决策困难，存在较大开发风险
由于房地产开发公司具有较长的开发周期，不可避免的会发生诸多的不可确定因素，而这些因素很有可能会影响到开发企业投资项目的成败及效益，所以，明确指出房地产公司进行投资决策过程中必须对项目的可行性加以论证，而这样一来使得投资决策难度提高。由于房地产公司不具备高的调整能力，变动性差，只要项目开始施工，就无法再把资金抽回，这无疑给公司的投资带来了巨大的风险隐患。
3.存在多样化的财务形式，财务管理存在较大难度
众所周知，房地产开发会经过征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等各环节，开发活动涉及方方面面，所以，呈现出了多样化的财务形式。此外，房地产公司活动参与者一般包括了房地产公司及其投资者、债权人、债务人、被投资单位以及内部各单位和各上级管理部门，给财务管理带来了较大的难度。
二、房地产公司内部财务管理中存在的问题
1.不重视全面成本及费用管理
这里所说的成本及费用管理指的是针对房地产公司日常开发经营时所有费用与开发产品成本的产生而实施的涵盖预算、计划、控制、分析、评价等在内的各种有效的管理活动，其主要职责是将房地产公司内部潜力充分挖掘，贯彻节约目标，合理控制开发产品成本和其他费用的支出，保障企业在竞争激烈的市场中具有较高的竞争实力。房地产公司内部成本与费用管理在公司内部管理中属于核心内容，全面成本管理明确指出房地产公司要求做到全员、全过程、全方位的成本管理，贯穿于房地产公司开发、生产、经营全程。
2.缺乏完善的财务管理制度
国有企业与民营企业在制度建设过程中有着一定的差异性，这就使得房地产公司起步运行时，大部分的工作都难以有相匹配的制度依据，特别是财务管理工作上，房地产公司中常出现资金不集中、多头开户、财权分割等各类对公司发展极为不利的情况，大部分款项支付过程中均不具备相关的经济合同备案，财务部门无法全面获悉款项的来源、发生细节，也没有针对资金设置专门的归口部门，这样就使得房地产公司领导层难以及时的了解项目资金的实际运转情况。
3.各部门间的协调性差
在房地产公司内部财务管理工作中，财务部门与经济部门和工程部门接触中还存在一些矛盾问题，比如，在实施的制度中指出各部门每个月三十号前要将用款申请递交到财务部门中，然后，财务部门再对月份用款计划进行科学的汇总与合理的编制，报经理办公会批准后，由财务部门进行所需资金的筹集，同时根据已经确立的用款计划办事。然而实际情况是，经济部门和工程部门常由于诸多因素而无法根据此规定办事。在房地产公司财务管理部门中最难解决的问题就是资金的计划性执行力度不强，引起该问题发生的根本原因是各部门没有认识到财务管理的重要性，认为控制属于财务部门管辖范畴，不按照相关制度办事。在和经济部门合作时，财务部门的任务是为经济合同支付费用。根据上述例子，经济部门作业过程中，经常不根据相关规定提交申请，虽有相关的制度但未得到有效执行，而财务部门与经济部门是同等级的，没有权力管理经济部门，对于经济部门的拖后行为，只有领导层方可予以处理。
三、强化房地产公司财务管理的具体对策
1.推行全面成本及费用管理
成本及费用管理涉及房地产商品寿命周期各环节阶段，房地产公司内部成本管理工作具体涵盖了成本及费用的预测、计划、控制、核算、检查、分析这些内容，要想保证成本及费用管理具有高水平，房地产公司就应有效管理所有成本费用，并且还应全面调动员工参与成本及费用管理工作的热情，促进公司经济效益最大化，严格根据国家明确规定的房地产公司成本及费用开支范围与标准，保障房地产公司各环节经济水平，落实全面成本及费用管理。
2.创新财务管理制度
实际工作中常有一些问题无法根据以往的工作经验有效解决，所以需要通过制度创新来及时处理。比如，在货币资金控制的安全问题中，因无法获悉准确的审批权限而导致财务管理难以有序运行，要想通过以往的标准规范来解决此问题难度较大。所以，房地产公司应贯彻落实三级审核制度，以此提高财务部门的管理水平，摒弃传统中看见有领导签字就立即付款的行为。比如，某个项目运行时，发生了严重超过预算的现象并有领导的签字，财务部门应根据这个情况，结合三级审核制度提出相应的异议，认为高出财务预算，最终款项被放置到下一阶段中支付，从而推动财务预算的有效运行。
3.处理好各部门间的关系
在对房地产公司财务部门和其他部门间的矛盾冲突进行处理时，必须先充分了解财务预算的具体内涵，财务预算工作的完成其实就是全员运行的过程，而并非财务部门自身能够完成的，所以，要求财务部门在协调和各部门间的关系时，各部门也要与财务部门良好的配合以实现预期的财务预算目标。领导层也必须对财务预算管理工作予以足够的重视与支持，设置专门的预算管理组织、预算执行部门与审计部门，推进财务预算正常运行。此外，房地产公司财务部门实施财务预算体系时应将自身具有的财务核心作用全面发挥，充分了解财务预算的阶段性目标，如果存在预算目标范围以外或者预算目标严重不足的情况，第一时间汇报给领导层，财务部门在财务管理工作中具有主导与核心作用，应该承担起对各部门间关系的有效处理。
4.加强财务定期检查与考核
房地产公司不仅要做好投资回收衔接、增强资金运用水平，同时还必须做好投资项目的风险分析和方法性研究工作。科学合理的财务预测能够降低财务风险，将各类风险抵制在萌芽之中。对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等实施财务指标分析，加强财务监督，节约成本费用，提高经济效益。
四、结论
综上所述可知，财务管理在房地产公司中属于重要部分，对房地产经营与管理起到了重要的保障作用。房地产公司要想持续健康发展，一套完善的财务管理体系不可少，该体系能够保证房地产公司有效筹资、投资及用资等，所以，房地产公司应积极构建一套行之有效的财务管理体系。
参考文献：
[1]吴彩珍.浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理对策[J].经济师，2009（8）
[2]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].现代商业，2009，（2）
房地产公司资产管理篇7
[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性
[中图分类号]F293．3 [文献标识码]a [文章编号]1003―3890(2007)03―0055―04
一、目前中国房地产业金融现状
房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。
二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析
1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。
2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。
3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。
4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。
5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。
综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。
三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍
1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。
2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。
3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信
托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。
4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
四、发展中国房地产投资信托基金的设想
1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②
2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的Reit公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。
3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国Reit公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(mBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SpV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行mBS，这种投资也计入房地产投资额中。
4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。
5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。
6．中国房地产投资信托基金的管理模式。建议国家立法机关尽快制定房地产投资信托基金相应的法律、法规和条例细则，对于房地产投资信托基金进行规范管理，并在发行总量上予以宏观控制，设立资质认定制度。由符合条件的信托投资公司或设立专门的房地产信托基金管理公司作为基金的管理人，并指定若干资本金充足、信誉良好的金融机构作为基金保管人。同时对于申请基金使用的房地产企业设立申请条件。对于信托公司或基金公司的各类专业人才的人数、比例、对外投资的组合比例、投资的决策程序及风险防范机制等也要提出明确要求。
7．对房地产投资信托基金的监管。中国对于房地产投资信托基金的监管主要体现在两方面：一是政府有关主管部门的监管；二是投资人为保障其投资权益的监管。政府有关主管部门的监管除了上述提及的资质认定和提高市场准入门槛等方式外，还可采取制定严厉的处罚措施对基金管理人进行不定期的强制审计，及时指导意见等。赋予投资人较大的权利是对房地产投资信托基金进行市场监管的可行方法。如投资人对基金管理公司在运用信托资产上的相关限制、对于公开披露信息的要求、查看经营和财务状况的要求，禁止场外交易和关联交易的要求等，经代表一定基金份额投资人同意可以撤换基金经理。
[收稿日期]2006―12―14
房地产公司资产管理篇8
【关键词】房地产上市公司；绩效评价；主成分分析法；宏观调控
引言
近年来，我国的市场化改革不断推进，房地产产业成为拉动我国经济增长的支柱产业。近几年，由于房地产产业的飞速发展，房地产上市公司的队伍也在不断壮大，这些上市公司在国民经济中的地位和作用日益重要，成为推动国民经济发展的“助推器”和强大力量。
2010年年初，国家对房地产行业实行了宏观调控，在国家继续加大房地产市场调控力度的情况下，一线城市的房价高位回落，一、二手房成交量持续下降，房屋空置率上升，需求方大多处于观望状态，供求关系发生了微妙的变化。房地产上市公司的情况，与国家宏观调控政策息息相关，是政府部门、证券市场投资者共同关注的问题，它的健康发展是广大学者、老百姓和业内相关人士关注的焦点。
房地产行业不仅自身的投资规模大，同时还拉动了森工、冶金等产业的共同发展，所以定期对房地产上市公司进行绩效评价是十分必要的。通过对上市公司横向和纵向比较，对其绩效进行全面分析，使其清楚地认识自身的情况，从而改善上市公司的经营策略，提高在行业中的竞争力，与此同时，一个完善的绩效评价系统也为投资者进行房地产投资发挥了导向作用。科学的评价可以使投资者对房地产上市公司的真实绩效有一个正确的认识，为投资者的投资行为提供依据。
一、宏观调控政策对房地产上市公司绩效评价的影响
为了稳定房地产市场，从2010年开始，国家连续“国十一条”、“国十条”、“国五条”、“新国八条”、“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策，被称为历史上“最严厉”的宏观调控政策。到目前为止，房地产宏观调控仍在持续着，很多房地产上市公司在宏观调控中苦苦地撑着，现在很多房地产企业只求能够“保命”。从2011年房地产上市公司公布的年报数据来看，在宏观调控持续的压力下，大部分房地产上市公司的营业收入出现了负增长，像万科这类实力比较强的房地产上市公司，虽然营业收入在增长，但是他们的负债总额也在增长，总的来说，房地产上市企业财务情况继续恶化，行业整体面临销售下滑、现金流下降、存货继续大幅上升等不利经营状况。
2011年12月召开的中央政治局会议定调2012年经济工作时明确表示要“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，而各地救市政策先后被叫停，也进一步显示了中央政府调控的决心。可以预见，限购、限价等行政性政策在短期内不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。受此影响，住房需求短期内仍被压制，而新开工项目的入市将进一步推高库存，房价进一步下行的可能性增大。虽然受货币政策微调影响，信贷环境稍有改善，但房地产行业面临的整体经营环境依旧严峻。
在宏观调控情况下，一个完善的房地产上市公司就显得尤为重要。无论是投资者还是房地产上市公司战略管理，绩效评价的作用都是至关重要的。房地产上市公司管理者只有了解上市公司的经营绩效，才能通过横向、纵向比较，清楚地认识本公司在本行业以及所有上市公司中所处的位置，从而完善公司的经营管理策略；房地产上市公司的所有者只有了解上市公司的经营绩效，才能公正公平地评价公司管理者的能力和水平；中小投资者只有了解上市公司的经营绩效，才能降低投资风险，提高投资收益。
二、房地产上市公司指标体系构建
对于上市公司指标体系的构建，我们应该综合上市公司的变现能力（短期偿债能力）、营运能力、长期偿债能力、盈利能力以及发展能力来对上市公司进行绩效评价。在这里，从上市公司的财务报表中选取指标如下：
1.变现能力是上市公司产生现金的能力，它取决于可以在近期变为现金的流动资产的多少，是考察上市公司短期偿债能力的关键。我们可以选取的指标为流动比率、速动比率。
2.营运能力是指上市公司经营管理中利用资金运营的能力，主要表现为资产管理及资产利用的关键。我们可以选取的指标为存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率。
3.长期偿债能力是指公司偿付到期长期债务的能力，我们可以选取的指标为资产负债率。
4.盈利能力，它的概念不言而喻，指标选择：主营业务利润率、净利润增长率、净资产收益率、每股收益。
5.发展能力是指上市公司现金的流动性以及获得长远发展的能力，指标选取为股东权益增长率。
11个指标变量及其公式如表1。
五、结果分析
我国目前的房地产上市公司存在整体偿债能力不强，公司负债较大，经营现金流量表现不佳，资本的营运管理结构不合理等问题。说到底，就是资金管理问题，那么就需要从以下几方面来解决：第一，必须加强现金流量管理，这就需要加强成本费用的控制，保证现金的有效循环，加快资金的回收速度，强化房地产行业财务风险控制意识。第二，优化房地产上市公司的资本结构，国家对房地产上市公司出台了紧缩的宏观政策，增大了房地产上市公司融资的难度，使房地产行业整体的资金吃紧。此时，那些融资渠道单一、规模有限的房地产上市公司更要加强公司资本结构的治理，因此，房地产上市公司必须加强对应收账款和存货的管理，保证固定资产的充分利用，提高固定资产的利用效率，同时合理配比流动资产与固定资产的结构、流动资产内部各资产项目的结构，以此提高企业的总资产周转率，增强企业的营运能力。第三，企业必须强化内部管理以适应宏观调控政策，房地产行业是一个资金密集型行业，门槛相对较高，导致房地产上市公司的财务风险越来越大，国家宏观调控趋紧，这无形中又增大了整个行业的风险。因此，房地产业必须加快结构调整，向规模化、集团化方向发展。
在目前的宏观调控政策下，就房地产上市公司如何缓解调控压力提出如下建议：第一，把握时机，进行战略性拿地。在宏观调控形势下，一些上市公司自有资金比较吃紧，无力再去获取土地，这样，刚好给资金充足的房地产上市公司一个机会，掌握获取土地的时机，选择一些性价比高、面向刚需的地块，立足原有市场，进而转向不限购、不限贷的三四线城市发展。第二，多元化融资缓解资金压力。资金是房地产上市公司运行的必要条件，从上面的分析也可以看出，资金是整个房地产市场都必须重视的问题，尤其在宏观调控从紧的情况下，多元化的融资形式更具积极意义。房地产上市公司一方面要积极进行多渠道银行信贷；另一方面也要利用自身上市优势，通过ipo获取大额资金；另外，公司也可以进行买卖有价证券以及通过信托、私募基金、民间借贷等获得直接融资；还可选择出让股权、变卖项目或将自身拥有的未到期资产变现而增加自有资金，以此来化解短时间内的资金危机。第三，积极转变营销方式。当前情况下，很多房地产上市公司资金压力较大，为了缓解资金压力，各上市公司必须加快资金回笼速度，主动出击，同时为让房价更加贴近购房者预期，公司必须做好市场调查，合理定位房价。第四，适时进行战略转型。限购令的出台使住宅市场遇冷，而商品房市场没有受此影响，公司可以考虑向商业地产市场转型，同时加强公司间合作，进行以民房开发为核心业务，以商业地产为结构性补充的转型，形成专业化的经营模式和多元化的资本投资来维持公司经营。
根据房地产上市公司的特点和指标数据分析的结果，我国房地产上市公司应当特别注意对现金流的控制和资本结构的合理安排，政府的调控对房地产上市公司的运营和发展也起着重要作用。
【参考文献】
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[3]许月悦，张强.基于主成分分析法的上市公司财务绩效评价[J].大众商务，2009（7）：32-33.
房地产公司资产管理篇9
房地产公司可持续发展能力是指其在追求长久生存与永续发展的过程中，既能实现经营目标、确保市场地位，又能使企业在已经领先的竞争领域和未来的扩展经营环境中保持优势、持续盈利，并在相当长的时间内稳健成长。中国资本市场弱有效特质难以反映出房地产公司真实的内在价值，迫切需要公司将市值管理作为一种生存方式与成长机制。上市房地产公司依赖优质的市值管理以缩小内在价值与外在市场表现偏离的需求日益增加，同时利益相关者如投资者等对房地产公司市值管理导向正确性的要求日益提高。因此，注重提升市值管理质量以构建公司可持续发展能力创造机制具有强烈的动力需求与发展契机。
国内外学者对市值管理已做了大量研究。（1）从市值管理与企业价值创造角度出发，剖析出市值管理重要性的研究主要观点：Jensen（2001）升华了企业价值理论，将股东价值管理理论与利益相关者价值理论融合，认为企业价值是利润预期下的长期市场价值，促使人们认识市场价值管理的重要性。Copeland（2006）开发了eBm价值管理指标，认为公司运用eBm形成绩效管理模式创造出符合投资者对公司长期利润预期的经营现金流，才能保证公司市场价值稳定增长，从而驱动企业价值提升。Lougeeandwallace（2008）发现与市值表现密切相关的社会责任正成为最大化公司长期价值的工具，社会责任正声誉投资将削弱公司价值的负声誉，从而影响公司价值。（2）主张从不同角度建立市值管理模式的相关研究有：孙孝立（2007）认为真正规范的市值管理应该是建立一种常态机制，包括工作内容、工作规范和流程等，以维护和保持公司的股价长期内正常反映公司的内在价值，本质上是上市公司应有的管理职能。刘国芳（2007）认为市值管理是建立在价值管理基础上的，是价值管理的延伸；价值管理主要致力于价值创造，而市值管理不仅要致力于价值创造，还要致力于价值实现。张济建和苗晴（2010）探讨影响公司内在价值创造的财务性、公司治理、客户关系处理、投资者关系四大关键驱动要素，并在此基础上，从价值创造、价值经营、价值实现出发构建市值管理框架。朱陵川（2007）认为对于坚持长期真实价值最大化的上市公司来说，实施价值管理需要加强投资者关系管理，要吸引和建立一个认同自身经营哲学和价值理念的股东群，并且向股票市场明确传达公司价值取向信号。朱武祥（2007）认为上市公司实施价值管理，需要建立基于企业长期真实价值最大化的分析模型，不断优化商业模式和盈利能力，强大核心业务等。同时，还需加强投资者关系管理。巴曙松和矫静（2007）认为上市公司进行市值管理，寻求公司的市值提升，获得市场溢价，可以从主业溢价、管理溢价和投资者偏好溢价三个维度进行。施光耀（2011）认为市值管理覆盖四环节，其中价值创造是基础，价值实现是关键，价值经营是杠杆，价值分享是核心，市值表现是结果。
上述文献突出市值管理对上市公司的重要性，主张一定的市值管理模式及其策略，对企业价值创造具有支持与贡献的功能。关于我国房地产公司的市值管理与可持续发展能力的互动关系的深入研究尚显不足，本文将研究房地产企业如何通过市值管理提升其可持续发展能力。
二、房地产公司市值管理与可持续发展能力
（一）房地产上市公司加强市值管理的动因
市值管理是建立在“全流通”背景下的战略性管理行为：企业通过把握市值信号，与资本市场保持准确及时的信息交互传导，从而主动建立科学长效的经营机制，以达到公司价值创造最大化，价值实现最大化和价值经营最优化的战略管理行为。房地产上市企业需要进行市值管理的驱动因素。（1）市值管理促使企业转变经营理念与经营风格：当房地产企业的市值成为企业利益相关者与管理层的纽带，企业管理者通过关注市值表现，注重维护中小投资者利益，有助于企业价值最大化目标的实现，减少短期行为、问题发生。（2）市值管理对管理层激励约束作用更明显：净资产不再是衡量房地产企业绩效的唯一指标，追求高市值所带来的报酬激励有助于提高管理层经营能力，同时低市值带来的负面企业形象及激励减少约束管理层的不当行为。（3）市值管理更加能促进企业融资的数量与质量：房地产企业只有不断提高内在经营绩效使之符合较高的市值表现，才能激发投资者的投资愿望，从而获得再融资实现企业经营扩大的可持续发展。（4）市值管理为企业的并购等行为提供机遇：利用反周期行为的“低吸高卖”，房地产企业可在不景气时期大举趁低价吸入并购对象的股票，取得股权的绝对控制，促进规模扩大等。（5）市值管理可带来资本市场变化，刺激公司间的竞争与成长，从而推动股价资本配置功能的完善与宏观经济的发展。
（二）市值管理与可持续发展能力的关系
市值管理与房地产公司可持续发展能力的关系主要体现在以下几个方面：（1）市值管理作用于可持续发展能力：市值管理是建立在价值管理基础上的进一步延伸，当房地产企业注重市值管理时，最直接影响的是股东回报。倘若市值升高，股东收益增大，则可进一步提高企业对投资者的吸引力，获得资本市场的青睐，从而取得可持续发展的资金支持，促进企业规模扩大与经营改善，最终带动其他利益相关者从中受益。然而，市值提高的前提必须要求企业的内在价值与外在高市值信号相匹配，才能够加强房地产企业市值管理的稳定性，避免大幅度的波动性损害投资者利益。倘若市值下降，房地产企业的融资空间将受到限制，不利于企业经营机制运行，最终影响发展持续性。（2）可持续发展能力反作用于企业市值管理：房地产企业只有改善经营，具备可持续发展能力，才能够不断赋予市值更高的投资信号质量，从而激发投资者的投资兴趣。
三、我国房地产公司市值管理模式优劣比较
市值管理与其可持续发展能力息息相关，表1归纳总结了市值管理模式的优劣势体现，反映公司经营质量和市场吸引力。进一步比较分析我国房地产上市公司市值管理得当与不当的具体体现。
（一）对市值管理得当的公司而言
房地产上市企业发展目标更加聚焦于市值表现。在追求高质量的市值信号表现时，公司往往注重内在价值经营，减少与市值差异间的不匹配。房地产公司在市值管理过程中，时刻关注宏观政策对公司的环境影响，致力于提高经营能力与品牌形象，以提升公司综合实力。同时，公司注重外在联系，时刻保持着与投资者的良好互动，有着及时有效的信息披露机制引导投资意向。甚至在必要时进行相应的股价运作，低估时以“增持”等行为稳住股价，维护股东利益等。例如万通地产借助系统性较强的市值管理工作，对内优化商业模式，提高经营能力；对外致力于“新股东文化建设”，如实施“三级投资者网上接待日”、“革新独立董事提名方式”等，以提高公司对股东利益的重视性。如此一来，万通地产的外界形象受到投资者好评，间接促进其融资能力发展，实现可持续发展。
（二）对市值管理不当的公司而言
从内部看，公司过度看重融资空间的大小，而公司的股价波动将对投资者产生不同的影响。在弱有效的中国资本市场中，房地产公司的市值表现难以真实反映出公司内在价值的大小，甚至有可能掩盖公司重大经营弊端，从而损害投资者利益。从外部看，市场上依旧存在不少房地产公司忽视对资本市场这一融资渠道的关系维护，过度追求融资规模而忽视对相关利益者的反馈与回报，最终破坏公司形象，打击了投资者投资意愿，不利于公司长远发展。
市值管理过程中的问题具体体现如下。
（1）对市值管理重视不足：部分房地产公司没有直接或间接把市值管理与经营者利益挂钩，导致管理层市值管理观念不强，即使建立相应市值管理机制，依旧造成市值管理工作落后。
（2）市值管理观念有误：房地产公司将市值管理等同于追求股价最大化，导致股票操纵等短期行为和违法犯罪行为；将市值等同于股价×股本之积，忽略“价格围绕价值波动”的市场规律，对公司内在素质投入不足。
（3）核心业务不突出：房地产公司战略定位不清晰，主要业务不突出，忽视关键性价值驱动因素作用，难以激发投资者投资兴趣；或者非关联多元化经营质量不高，虽造成短期内股价急速上涨，但当事后真实价值显现，则导致股价急速下跌，深度挫伤大量散户利益，且长期埋下公司财务危机的隐患。
（4）忽视内外价值偏差，挫伤投资者热情：部分房地产公司一味强调高市值融资，忽略公司内在价值远远落后的情况，且缺乏及时有效的信息交互传导机制，与投资者的联系不密切，导致投资者处于劣势。例如万科地产于2007年9月，在股市接近历史高位时公开增发融资100亿元，增发价高达31.53元/股，发行市盈率高达96倍。其后随市场调整，万科很快跌破了增发价，导致参与2007年增发的万科股东们即使经历2009年的千点反弹后仍处于深套状态。这对投资者造成了巨大伤害，也损害了公司形象。
（5）市值管理工作缺乏灵活性：房地产公司在市值管理过程中过度陷于市场周期，在不景气时没有巧妙因势利导。公司虽陷于低迷的宏观环境中，但却没有巧妙反周期操作，进行“低吸高抛”等股票运作，因此丧失并购扩大规模等战略行为的发展时机。
四、通过市值管理提升房地产公司发展能力的策略
根据上述市值管理优劣分析，通过图1提炼出市值管理的具体策略，并针对提升我国房地产公司可持续发展能力做以下论述。
（一）深化市值管理理念、健全市值管理机制
首先，市值管理具有战略性意义，并不是一时的管理，房地产公司需建立长期有效的运行机制。市值管理机制的运行需要处理好组织结构、人员安排、流程设计等相关问题。其次，公司内部必须强化市值管理理念，提高管理层以及所有员工的认同与支持程度，明确市值管理不等于股价操纵，不只是等于公司股价×股本之积等。管理是合法前提下对股价变化所采取的合理操作，股价×股本之积仅是市值的外在表现，市值的内在本质是房地产公司的综合素质或价值的集中体现。房地产公司的市值管理需要合理有效的统筹安排和战略重视，提高思维系统性，纠正错误观念。
（二）提高内在价值的环境适应性与质量
上市房地产公司对宏观经济周期、行业周期等变化有较强敏感性，尤其是政府宏观调控政策影响作用明显。房地产公司应不断提高自身战略、经营与外部环境变化的动态适应性，多方面综合优化商业模式，促进运作、融资、盈利等模式的协调，从而提升公司综合素质，这有助于灵活应对外部环境变化带来的风险。经营质量的改善带动公司业务组合的优化，通过致力于关键性价值驱动因素切实提高公司价值，真正为股东创造利益，缩小内在素质与外在市值的偏差。
（三）重视投资者关系管理
房地产公司的目标在于为利益相关者创造最大价值，因此需培育积极健康的投资者关系管理文化，带动全体人员对投资者关系的重视，减少信息沟通障碍，强化信息的交互传导，这有利于加强双方间长期目标追求的一致性，降低冲突发生的可能性。倘若投资者关系处理得当，公司形象将从中受益，获得投资者对公司的认同与支持，投资意愿提高，为公司发展战略，稳定性融资提供有效途径，最终促进公司可持续发展。
（四）因势利导操作经营
房地产公司应主动干预和合法经营市值，合理进行资本运作，如兼并收购、资产分拆等，寻求市值溢价空间，为公司创造更大价值。在市值管理过程中，公司将面临不同的股价变化，应当具体问题具体分析，及时做出相关反应。例如在股市低迷时，房地产公司可反周期操作，通过“低吸”对竞争对手进行收购，适时壮大公司规模；或者回购公司股票，防止恶意收购的发生。当公司股价被看好时，公司可进行不良资产剥离或以公司股份作为支付手段兼并优势企业，或者根据具体的融资需求，适当增发股票，寻求公司业务的优化发展。当公司股价被不合理低估时，可发行可转债、回购股票或者退市进行转板到估值更高的市场上市等。
参考文献：
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房地产公司资产管理篇10
关键词：房地产；人力资源现状；问题与对策
自改革开放以来，房地产业作为新兴产业在我国蓬勃发展，宿州市作为我国的四线城市之一，房地产业也是在最近几十年崛起的，房地产业的崛起对宿州市的经济发展以及城市建设起了重大作用。但由于管理理念落后、管理模式滞后，人力资源管理在宿州市房地产企业发展中存在许多问题。由于宿州市房地产公司人力资源部门成立时间较短、发展历程较短等原因，很多房地产企业的人力资源部门还停留在最初的人事管理阶段，并没有突破传统的管理模式。另外，受该地区经济发展水平以及企业家管理理念的影响，正式的、正规的人力资源部门的建立还需要些时间，这些势必影响宿州市房地产行业人力资源的发展。
一、宿州市房地产企业人力资源管理
目前存在的主要问题
房地产是指从事土地和房地产开发、管理、服务的行业，作为第三产业的房地产已成为拉动国民经济快速发展的支柱产业，它广泛兴起于20世纪80至90年代的深圳、广东等沿海发达地区。随着改革开放的深化和市场经济的快速发展，中部地区以及西部地区的房地产业也日益兴起。作为安徽省北部核心城市之一的宿州市，自2000年以来随着城市建设的加快以及本地区经济的发展，房地产业蓬勃发展起来。房地产业在宿州市的兴起也为增强宿州市整个城市核心竞争力提供了保障。在房地产行业竞争中，人才的竞争是核心，对企业的生存发展尤为重要。但是，由于房地产业在宿州市的发展历程还比较短，房地产企业管理落后，宿州市许多房地产企业并未建立专业化、规范化的人力资源部门，人力资源管理的现状不容乐观。
（一）员工招聘与配置存在明显问题
本次问卷调查对象为宿州市各类房地产公司，采用实地走访法、电话访谈法、资料分析法等。调查时间2013年3月19日，为期两天，共发放问卷50份，收回问卷42份，回收率为84%。本次问卷所涉内容基本上涵盖了宿州市房地产公司人力资源现状相关的主要问题，通过对调查结果的进一步分析，我们得出，宿州市房地产行业人员招聘与配置存在以下问题。
1.忽视专业人才、高级人才的引进
房地产行业不同于其他行业，从前期项目分析调查、规划设计、产品研发到后期的物业管理都需要专业技术人员以及高级管理人员。然而，通过对有效问卷的分析，我们可以知道，宿州市房地产公司的从业人员往往是一些不具备相关专业知识甚至没有通过专业培训的人，这无论对于宿州市房地产市场的健康发展，还是对于企业的发展壮大都是不利的。具体参照表1
2.从业人员知识层次以及专业素养较低
通过对回收问卷的分析，我们可以看到，宿州市房地产公司从业人员有的是大专甚至以下学历的基层人员，有的是本科甚至以上学历科班出身的专业对口、土木工程方面的专业技术人员和高级人员，而在施工建筑中多为学历较低的农民工。由于从业人员知识层次悬殊较大，这就决定了宿州市房地产公司人力资源管理的复杂性和艰巨性。房地产业从业人员的专业素养对房地产开发、物业管理、房产销售的整个过程都产生重大影响，如果人员素质较低，专业素养不够，这就很难提高房地产企业的成本控制、经济效益、销售业绩以及企业的影响力。具体参照表1
（二）薪酬制度设计不合理
不同的岗位配置具有不同的薪酬待遇，在宿州市房地产一级市场上管理人员的工资是基层人员的多倍，并且在福利、保险等方面都很完善，而作为下面的基层人员，他们的收入甚微，福利没保障、休息没保障、安全没保障，从而降低了员工的工作积极性。如何建立公平合理的薪酬福利制度，激励房地产从业人员，缩小从业人员收入差距是每个房地产公司人力资源部门亟待解决的问题，具体参照表2
（三）忽视企业文化的塑造
企业文化是每个企业的灵魂，是凝聚团队力量的纽带，企业文化的塑造是每个企业的艰巨任务。在对宿州市当地房地产公司的调查中我们发现，许多房地产公司并未把企业文化的建设纳入人力资源管理过程中，没有把它作为房地产管理的一种方法、一种力量挖掘出来加以利用，以致于把企业文化所具有的动力、凝聚力、指挥力、融合力、约束力远远弃之。企业文化在众多房地产企业中只是一句口号、空话。因此，房地产从业人员很难对房地产企业形成一致的价值观，从而导致员工的价值理念与企业的经营管理目标发生冲突，企业文化作为一种精神力量并没有发挥作用。
（四）人力资源管理体系不完善
宿州市房地产公司多为民营企业，这种企业的性质决定其管理模式和决策方式存在一定的不足。随着宿州市经济的快速发展、房地产市场的完善、房地产制度环境和国内金融环境的变化，许多房地产公司逐渐意识到人才在企业竞争中的重要性。于是各房地产企业不断建立自己的人力资源部门，加强本企业对人才的管理。但是，由于人力资源部门成立时间比较短，人力资源管理的完善需要一定的过程。因此，宿州市房地产公司人力资源管理体系呈现出不完善的特征。人力资源管理只是停留在最原始的阶段，主要以人事工作为主，并未涉及员工的培训与开发、人力资源规划、劳动关系管理等模块，人力资源管理的工作比较单一。
二、宿州市房地产行业人力资源管理
存在问题的原因
房地产业是个特殊的行业，从对资源、资本、市场的使用和管理到对人才的管理，都呈现出极强的地域性、垄断性、技术性，影响宿州市房地产人力资源管理优化的因素是多方面的，具体表现在以下方面。
（一）企业家的管理理念
在宿州市众多房地产公司中具备较大规模、专业化、多元化的房地产公司不多，其中多是规模较小、业务单一、实力较小的当地房地产开发公司和中介公司。这些公司多为白手起家的企业家建立的，在管理和决策方式上多是采用传统模式，缺乏创新管理理念。房地产公司中普遍存在“任人唯亲”而不是“任人唯贤”的现象，即重要职位主要由其亲信担任。这就导致把贤能人才拒之门外，形成“家族式”企业。这种管理理念不仅使人力资源部门权利架空，形同虚设，而且不利于优秀人才的引进，这无论从长远来看，还是从短期来说都不利于房地产公司的持续发展。
（二）经济环境特殊性
房地产业是个高风险、高投资、高利润的“三高”行业，盈利是每个房地产企业家不变的理念。由于房地产业提供的是住房这种特殊的商品，这就决定了市场需求的稳定性。房地产市场是个高度集中的市场，其垄断性驱使房地产企业家以最少资本的投入，获取最高利润。因此，减少人力资本的投资成为房地产企业家普遍采用的方法。开发商出于对高额利润的追逐，房地产开发在宿州市大规模展开。然而在房地产投资开发中，由于宿州市房地产行业的特殊性、垄断性、区域性，使得房地产企业家竞相通过减少人力资本投资来赚取高额利润，管理者没有加强人力资源开发的动力和理念，人力资源管理成为房地产企业管理的“死角”。
（三）法律制度因素
任何企业的管理都必须符合国家法律法规的规定，尤其是在人力资源管理战略方面，必须符合国家和当地政府各主管部门的劳动法律法规和法令。房地产企业的特殊性决定了其对专业性技术性人才的严格要求，企业的员工配置不仅要符合劳动法律法规的规定，而且要具备相应的技术技能。宿州市房地产企业在从业人员配置、薪酬福利方面应严格按照《劳动法》《妇女法》等法律法规，合理有效的设计与执行，从而使人力资源管理走上正轨化、专业化的道路。
三、优化宿州市房地产行业人力资源管理的
对策建议
宿州市房地产企业的发展历程、企业家的背景导致了房地产人力资源管理方面的种种问题，但是，这些问题并不是不可弥补的。具体可以通过以下措施进行优化。
（一）房地产行业要建立规范的人力资源部门
整体来看，宿州市房地产企业多为中小型民营企业，家族式模式是众多房地产公司普遍采用的管理模式，各部门的主要负责人员多为其亲信。要改变这种局面、完善房地产公司的管理体制，实现人力资源管理科学化、正规化，必须建立正式的人力资源管理部门而不是由秘书、人事部门甚至其他部门来其工作事务，做好员工招聘、绩效考核、薪酬制度设计、人力资源规划、员工培训与开发、劳动关系处理等工作，使人力资源管理在房地产公司中走向正规化。
（二）房地产业企业内部建立有效的激励机制
针对宿州市房地产公司中存在的从业人员收入差距大、员工积极性低的问题，房地产公司人力资源部门应从绩效考核入手，建立有效的绩效评估体系，使薪酬设计多样化，绩效管理正规化。例如为了体现公平的原则，在房地产开发过程中，可以根据项目施工人员的劳动量和劳动难度、强度设计薪酬；在房地产销售过程中，可以根据房地产销售人员的销售业绩来制定薪酬；在房地产策划过程中，可以根据项目策划人员的策划方案产生的实际效果进行薪酬设计；对于一些高级管理人员则可以根据其管理能力以及他对公司做出的贡献进行薪酬福利的分配。通过多元性薪酬设计来激发房地产从业人员的工作积极性，从而提高企业效益。
（三）提高房地产从业人员专业技能和综合素养
房地产行业不同于其他行业，其专业性较强，对从业人员的专业技能要求较高。随着市场经济的发展和知识经济的到来，知识型人才成为社会的需求人才。如今伴随着房地产产业化进程的加快，以及“资金密集型”向“人才密集型”的转变，房地产企业的竞争核心是人才的竞争，拥有人才就拥有了竞争力。加强企业内部人员的培训与开发，不仅能提高员工的专业技能和整体素养，而且有利于房地产企业文化的建设，使员工对企业的管理理念和管理目标达成共识，从而实现宿州市房地产企业的可持续发展和循环发展。因此，房地产公司应加大员工的培训，针对不同岗位的从业人员制定不同的培训方案，通过企业内部的培训建立起一个学习型组织。
（四）拓展员工招聘渠道
通过对调查结果的分析，我们可以知道宿州市房地产企业员工大部分是通过劳务市场现场招聘、员工之间的引荐、朋友或熟人的介绍、电视广告等传统渠道招聘进入房地产公司，这种招聘方式造成房地产市场从业人员专业技能不足，专业素养不够，不利于房地产企业健康发展。因此宿州市房地产企业应当通过扩大员工招聘渠道，通过广播、电视、网络、户外广告，以及到高校进行校园招聘等多种综合渠道去招聘员工，从而获得高素质、高技能、高效率、高水平的专业人才，充分发挥人力资源的能动性，为宿州市房地产企业创造价值。
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