土地使用权评估方法篇1
第二条*市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。
第三条本办法所称土地资产评估是指政府土地主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评价和估算,作出该宗土地的地价。土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。
第四条*市国有土地资产评估工作,由*市土地评估委员会实施统一领导,由*市土地管理局实施统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内(即市辖五区)必须经*市土地管理局确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地管理局确认后方可生效。
第五条国有土地使用权有偿出让,市区由*市土地管理局、各县(市)由各县(市)土地管理局统一组织土地资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。
第六条行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地管理局进行地产评估:
(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的;
(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的;
(三)企业破产拍卖土地使用权的;
(四)从事涉外房地产活动的;
(五)其他依照法律、法规规定需要进行土地评估的行为。
第七条土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、真实性、合理性的原则。
第二章地产评估机构与管理
第八条*市土地评估委员会主管全市行政区划内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。市土地评估委员会下设办公室,负责市土地评估委员会的日常工作。市土地评估委员会办公室设在市土地管理局内。市、县(市)土地管理局建立土地评估工作机构,在市、县(市)土地管理局的领导下,从事土地资产评估工作。
第九条土地评估工作机构依据国家有关法律、法规以及市土地评估委员会制定的有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。土地评估工作机构作出的土地评估价格,必须报经市或县(市)土地管理局核准,其中重要土地评估项目的土地评估价格还需报市土地评估委员会批准。非市、县(市)土地管理局建立的土地评估工作机构不得从事土地评估业务。非经市、县(市)土地管理局核准的土地评估价格无效。
第十条土地使用者应配合土地评估工作机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。
第十一条土地评估工作机构进行土地评估,按市物价局会同市土地管理局核定的标准和办法收取土地评估费。
第三章土地评估程序和方法
第十二条土地评估立项:
(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。
(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当实行出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。
(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地管理局提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。
(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估工作机构评估。
(五)其他需要进行土地评估的,应指定或者委托土地评估工作机构评估。
第十三条申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。
第十四条土地评估工作机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。土地评估报告书应载明以下内容:
(一)评估立项机关或者委托人;
(二)评估工作机构;
(三)评估人或评估工作机构负责人;
(四)评估时间;
(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法;
(六)使用权年限;
(七)评估的价格;
(八)其他需要说明的问题。
第十五条土地评估工作机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地管理局核准,并报经市土地评估委员会备案。经市、县(市)土地管理局核准并经市土地评估委员会备案的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。
第十六条土地评估工作机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。
第十七条土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。
第十八条土地评估适用以下方法:
(一)基准地价法;
(二)市场比较法;
(三)剩余法;
(四)成本逼近法;
(五)收益还原法;
(六)其他经市土地管理局认可的评估方法。
以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。
第十九条用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。
第二十条用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。
第二十一条用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物的重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。
土地使用权评估方法篇2
第二条办理地价评估，必须依法进行土地使用权登记，取得《国有土地使用证》。尚未登记的，应向土地管理部门申请登记，领取土地使用权证书。
第三条改建或新设公司使用的国有土地使用权必须评估。地价评估结果经县级或市级人民政府土地管理部门初审后，按本规定第六条规定的审批权限报批确认。
第四条改建或新设为上市公司的，必须选择具有a级土地估价资格的评估机构进行地价评估；其他的应选择具有a级或B级土地估价资格的评估机构进行地价评估。
第五条接受委托的评估机构，应与土地使用权持有者订立委托评估协议，按国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》要求进行地价评估，并向土地使用权持有者和相应的土地管理部门提交土地估价报告。
第六条由国务院授权部门批准设立的公司，其地价评估结果，向国家土地管理局申请确认；由省级人民政府批准设立的公司，其地价评估结果，向省级人民政府土地管理部门申请确认。
第七条改建或新设公司应由土地使用权持须者拟订土地使用权处置方案。由国务院授权部门批准设立的公司，其土地使用权的处置方案，报国家土地管理局批准；由省级人民政府批准设立的公司，其土地使用权处置方案报省级人民政府土地管理部门批准。
第八条企业可依法以出让方式取得土地使用权。在签订土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金后，企业以出让方式取得土地使用权，可以转让、出租或作价入股。持有土地使用权的公司，在土地使用权出让期限内，须承担土地使用权出让合同和土地登记文件所载明的权利和义务。
土地使用权转让、出租或入股的最高期限为土地使用权出让年期减去原企业以出让方式获取土地使用权后已使用的年期。
第九条国家以租赁方式将土地使用权租给公司的，定期收取租金。公司以租赁方式使用土地，必须签订租赁合同。以租赁方式使用的土地不得转让、转租、抵押。
第十条国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价入股，经评估作价后，界定为国家股，由土地管理部门委托国有股权持股单位统一持有。土地管理部门应与国有股份持股单位签订委托持股合同。
第十一条国家以国有土地使用权作价入股的，其土地使用权作价折算的股本额不得低于审核确认的土地使用权作价总额除以股票的溢价倍数；土地使用权作价入股占国有资产总股本的比例也不得低于土地使用权作价总额占进入股份制企业的国有资产总额的比例。
土地使用权折股及土地使用权出让金、租金数额的确定，均应以经审查确认的土地评估结果为基础。
第十二条改建或新设的公司，凭公司审批机关的批准文件、土地使用权变更登记申请、土地使用权处置方案批准文件、土地使用以出让（租赁）合同、土地使用权出让金缴纳凭证及其他有关文件，按国家有关法律和《土地登记规则》的要求，向县级以上人民政府管理部门申请变更土地登记。
县级以上人民政府土地管理部门根据以上文件，并对用地情况进行复核后，办理变更土地登记，更换国有土地使用证。
第十三条已经改建为公司的，没有进行土地使用权价格评估、处置方案审批和土地变更登记的，应当按本规定重新补办。
凡未按上述要求补办手续的公司，土地管理部门不予办理变更土地登记。
第十四条改建或新设公司使用集体所有土地的，必须持公司审批机关的批准文件，向县级以上人民政府土地管理部门提出申请，按国家规定，经批准征为国有土地后，方可按本规定办理土地使用权评估、处置和变更登记手续。
土地使用权评估方法篇3
关键字：授权经营；企业改制；土地资产；处置；评估
一、授权经营概念的来源
（一）国有资产的授权经营
国有资产授权经营作为国有资产管理的一种形式，我们可以从相关法规和文件体会国有资产授权经营的从概念形成到逐步健全的过程。其中具有代表性的文件规定有《国家试点企业集团国有资产授权经营的实施办法（试行）》（国资企发[1992]50号）、《公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》（2003国务院令第378号）和《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》（1999年十五大决议）等。
对授权经营的定义，国资企发[1992]50号第三条指出：“国有资产授权经营是指由国有资产管理部门将企业集团中紧密层企业的国有资产统一授权给核心企业经营和管理，建立核心企业与紧密层企业之间的产权纽带，增强集团凝聚力，使紧密层企业成为核心企业的全资子公司或控股子公司，发挥整体优势。”党十五大四中全会决议提出积极探索国有资产管理的有效形式，国有资产所有权归属国务院，国有资产管理由中央及地方政府分级实施，国有资产授权大型企业（企业集团和控股公司）经营。《公司法》规定国务院可授权经营较好、制度健全的大型独资国企行使资产所有者权利。《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十八条规定：“国有资产监督管理机构可以对所出资企业中具备条件的国有独资企业、国有独资公司进行国有资产授权经营。被授权的国有独资企业、国有独资公司对其全资、控股、参股企业中国家投资形成的国有资产依法进行经营、管理和监督”。
可见，伴随国企改革的进一步深化，国有资产授权经营管理体系得到了健全和完善。
（二）土地的授权经营处置方式
为加强土地管理，明晰土地权益，推动国有土地有偿使用，国企改革涉及的划拨土地使用权需按相关规定进行土地资产处置。
作为国有划拨土地使用权的一种处置方式，1998年《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》指出：“授权经营是指国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续”。
由此可见，国有划拨土地使用权授权经营处置是在国企授权经营管理体制下，为配合国企改革而演生出的一种土地管理形式。
二、土地授权经营处置的特点和实质
（一）授权经营的特点
1.主体资格特点。授权经营的企业范围一般指具备重要的公共产品、自然垄断和服务的行业，以及高新技术和支柱产业中的重大骨干企业。土地授权经营有显著的主体资格特征，实施授权经营处置的国企必须是具备国家、省属两个层面授权经营资格。
2.权益特点。取得授权经营的土地使用权，在使用年期内可向集团公司直属企业、参股企业或控股企业配置使用，或依法以作价入股（出资）、租赁方式向其它单位配置使用。如向其它单位、个人转让或改变土地用途，需由土地所在地的市、县国土资源行政管理部门批准，并缴纳土地出让金。可见，授权经营土地在授权企业集团系统内部具有完全的土地权益，但对于系统以外而言，土地权益受限制。
（二）授权经营处置方式的实质
土地授权经营方式，是针对一定的企业范畴，将企业应向地方财政缴纳的土地出让金转化为国家对企业的资本金，其实质与土地有偿使用方式有所区别，可理解为土地出让金收益的一种空转处理，有效减轻国企改制成本的一种土地处置方式。在实际操作中，地方政府未能获得土地出让金收入，相关土地收益在国家和省级层面实施处理。
早期采用土地授权经营方式处置的有中国石化和中国电信等大型央企，近年有中国邮政速递物流专项改制、中国邮政储蓄银行改革，以及广东广业资产经营公司等集团企业改制项目。
三、授权经营处置的几个要点问题
（一）土地资产的使用权人
实施土地授权经营方式的土地使用权人必须是具备授权经营资格的企业或其下属全资企业。如果土地使用权人其股东具有授权经营资格企业集团系统以外的成份，则需先将其股权单一化到集团内部。以广东省为例，具备授权经营企业资格的企业需符合《24家省属授权经营企业集团重组方案》（粤办发[2003]11号）、《第一批履行出资人职责的企业名单》（粤府办[2004]64号）范围中，或获得省政府批复通过的授权经营企业（如广东省出版集团等）。
（二）土地产权登记
在土地管理部门出具的土地资产处置具体方案中，会明确处置的土地资产面积、用途和评估价值等。可见，完善土地产权登记是实施土地评估和办理授权经营申报的前提条件。土地资产登记应符合《土地登记办法》和《土地利用现状分类标准》等规范要求。
我国土地管理和房屋管理分属国土资源部门和住房和建设部门两条管理线条。由于管理信息不共享，在早期的土地授权经营处置中，曾经出现过企业改制资产经处置后，土地权属人和房屋权属人不一致的情况。如：土地权属人为授权经营集团企业，房屋资产因注入到下属控股企业，房屋权属人为控股企业。该状况与我国《物权法》、《城市房地产管理法》等法规相违背，导致企业改制后资产权属管理混乱。因此，我们在实施授权经营处置及后续配置使用的时候，应注重土地和房屋产权的一致性。
（三）难以实施授权经营的地区
在推动部分国企整体上市，提高国有资产证券化率的政策背景下，从减少改制成本出发，土地资产的授权经营处置是企业较常用的土地处置方式。由于该处置方式实质为将原上缴地方政府的土地权益转移到国家或省级政府层面体现。在实际操作中，会出现一些地方政府抗拒土地按授权经营方式处置的情况，如北京、上海和深圳等并非隶属于省级政府管理的城市。
（四）授权经营的后续管理
按照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定要求，企业须提供年度报告反映土地资产的增值和保值情况，向授权部门报备土地资产的处置情况及企业土地股权的变更，授权部门需对被授权企业对土地资产的经营及合法利用进行检查和监督，并有权对违规情况予以依法查处和追究法律责任。另外，《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）指出，由国土资源部会同财政部对国有土地的财务处理和监管办法。
由于土地资产经授权经营处置后，后续管理涉及国土、国资、工商、财政等职能部门，缺乏相关配套管理实施细则，致使在现实的操作中，出现后续监管不到位和管理脱节的情况。比如，对于授权企业资本金增加（计入实收资本或资本公积）以及当土地资产转让后如何核减的问题；企业在办理土地权属变更时，是否应出示工商部门变更营业执照资本金的材料的问题；授权经营土地的价值年度考核问题等等。
四、授权经营土地评估
（一）企业改制土地评估实施的相关要求
我国企业改制相关的文件对土地评估进行了明确的要求，主要的规定有：
国土资发[1999]433号对国企改制相关的土地评估进行了规范，要求国企改革相关的土地使用权应进行土地价格评估，且必须由a级土地估价机构对上市改制公司实施评估。由省级以上国土资源管理部门对授权经营方式处置进行批复，企业在进行土地处置申请时，应同时将土地估价报告备案。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》要求，企业在改制过程中，如未按相关法律和规章实施土地价格评估的，土地评估结果将不予确认，土地资产置方案亦不予批准。
《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号文）指出：在办理授权经营土地资产处置方案时，企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行审查并出具意见。
（二）企业改制土地评估的技术思路
企业改制土地评估的目的是为明确企业与国家之间土地权益的分配。国土资发[2001]44号文件指出，划拨土地价格可参照平均取得和开发成本确定，并以此作为企业的权益。土地实施有偿使用过程中，按土地使用权的出让地价与划拨地价的差额核算土地出让金，差额金额作为转增的国家资本金。
2009年4月，《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）再次强调划拨土地实施有偿使用，按土地使用权的出让地价与划拨地价的差额核算土地出让金，并作为转增国家资本金的依据。因此，划拨土地使用权价格是科学计算改制企业土地资产转增国家资本金或国家股本金、明确企业的国有划拨土地权益等不可缺少的参数。
在311号文件以前，在实际操作中，企业改制相关的土地估价报告无论何种处置方式只需评估出让土地使用权价格，国土部门按各地区土地出让金征收的规定（一般以出让地价的40%）折算出土地出让金。在311号文件实施以后，要求企业改制除有偿使用方式处置以外的土地评估，均需出具出让价格和划拨价格。中国邮政集团速递物流专项改制是最早按该文件要求操作的央企改制项目之一，而广东广业资产经营有限公司宏大爆破改制是我省第一个按该文件要求操作的项目。
（三）授权经营土地评估
从以上规定和分析可知，授权经营土地在企业内部系统具备完全的土地权益，但对于系统以外而言，土地权益受限制，即实施外转让时需经国土资源管理部门批准和缴纳土地出让金。授权经营土地在权益上与出让土地存在差别，在对授权经营土地评估时，是否该考虑该权益差别的影响？本人认为，土地资产授权经营处置是针对特定资格的企业主体将原应缴纳的土地出让金转化为国家对企业的资本金投入。土地出让金=出让土地使用权价格-划拨土地使用权价格。因此，在改制土地评估中，授权经营土地使用权价格应设定与出让土地使用价格内涵一致。
参考文献：
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4.刘成.试论国有企业改制中土地资产的处置与评估[J].铜业工程,2008.
土地使用权评估方法篇4
关键词：土地估价；告别备案；问题分析
在国有企业改制实践中，对企业整体资产价值进行评估时，为了妥善解决土地处置方案报批以及估价报告备案问题，委托方往往委托一家(或若干家)资产评估机构和一家土地估价机构，同时以一个评估基准日对企业整体资产进行评估，受托资产评估机构将经备案的土地估价结果直接引用，汇人资产评估结论中。这种模式几乎被所有改制的国有企业，尤其是大型国有企业所采用。作为资产评估机构及其执业注册资产评估师，对其中已经产生的或隐含的问题，应引起高度重视，并依据现行规定和执业规范进行合理处理。
一、存在的问题
1.问题产生的政策原因。不具土地估价资质的资产评估机构不能出具土地估价报告及估价报告须报备案的政策环境，是改制企业选择上述模式以及资产评估报告产生引用的必然。
与西方国家资产评估机构产生的背景条件不同的是，我国资产评估机构产生则是由政府直接推动的，各专业中介估价机构大多从创办之日起，就挂靠在政府部门，导致多部门分割管理，分业经营的现状。这对于起步阶段各相应专业机构在执业水准、素质和标准方法上的提高，都起到了历史的作用。但引发出的诸如方法标准不一、道德规范不一、报告格式不一等种种弊端，甚至对一项资产肢解评估、重复评估，以及同一项资产评估结果的多头核批的现象也是客观存在的。其中，因多个政府部门分别规定而进人某一类服务市场的特许权，就是典型的例证。比如，现阶段国土资源管理部门只对持有中国土地估价师协会核发的《土地评估中介机构注册证书》的机构出具的土地估价报告予以备案。
2.引用土地估价结果，却不承担土地估价结果合理性的责任。
《国有资产评估管理办法施行细则》第54条规定，资产评估机构应对其评估结果的客观、公正、真实性承担法律责任。《资产评估准则―基本准则》第22条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当对评估结论的合理性承担责任。第23条规定:遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任。作者理解，作为整体资产的评估结论，尽管土地资产引用了土地估价师的评估结果，但应将引用的土地估价结果一体化地看成资产评估报告书评估结论的组成部分，不应肢解成两个结论(除非评估范围不含土地资产)。因此，在同一报告书中，“引用”就具有了评估取值方法的性质，或者理解为“引用”实际上是评估师确定评估结果的取价依据。签字注册资产评估师以及资产评估机构应对包括土地评估结果在内的评估结论的合理性承担责任。
3.实际操作中，评估师忽视土地评估范围对接，使评估结论以及增减幅度错误。
(1)土地评估范围不一
土地估价往往以企业申报的土地宗数(实物、含账外)进行评估，不太关注账面记录的情况，而资产评估机构引用土地估价结果时也没有与账面记录对接，这样势必产生评估范围不一的问题及评估结论和增减值错误。
(2)重评与漏评
对企业外购的商品房，根据资产评估规范，资产评估师采用市场比较法对房地合一资产进行评估，在选取的交易实例成交价格中，一般含有土地价格，而得出的商品房评估值也含有土地的价值。而企业根据国有土地使用权证书数量，申报给土地估价机构的评估范围仍然含有该土地，资产评估机构同样全额引用了含有该土地价值的土地估价机构的评估结果，导致同一资产重复评估。
4.没有对其方法选择、参数选取等加以分析
根据我国资产评估的有关规定，作为资产之一的土地使用权是注册资产评估师执业的范围，经人事部核准的注册资产评估师考试大纲中，也明确土地使用权是注册资产评估师的考试范围。并不能由于行业管理部门对机构和个人执业准人的限制，而随意删减土地评估操作程序，甚至简化评估技术说明。目前，凡是引用土地估价报告，很少有一份整体资产评估报告，能按此规定进行评估并编写说明。
5.没有分析土地与企业债权债务的关系
很多国有企业，将拥有的房屋及其占用的土地使用权一同或单独以出让土地使用权抵押，或对外担保，甚至有的土地使用权已进人诉讼程序，这些事项自然是企业或有的负债。由于资产评估师在实际操作中，以不是工作范围为由，不进行核查并充分披露，导致评估结论暗含重大瑕疵，委托方使用评估报告时，也未关注该重大事项对评估结论的影响。
二、几点建议
1.加强沟通
从事具体实际评估工作的注册资产评估师和评估机构都认为，没有严格的监管和指导，就不能在职业道德、执业规范以及评估质量等各方面规范，单靠个别机构、个别评估师是不可能解决好行业问题的。
鉴于资产评估与其他5类资格范围的业务都存在这一问题的实际情况，而且涉及到众多的政府相关部门，根据!20031101号文件精神，发挥评估行协会的职能，通过建立的评估行业协会联席会议制度，在此方面加强与土地估价师协会之间的专业沟通与协调，共同制定类似问题的相关执业规范。
2.研究制定资产评估报告
目前，在涉及类似问题时，从事具体实际评估工作的注册资产评估师和评估机构，感到头疼的是“无所适从”。一种意见认为，对其他机构及其土地估价师出具的报告和结果，无权发表不同看法，特别是已经国土资源管理部门备案的估价报告。多数资产评估师也同时取得了土地估价师资格，两者在所有重大方面并无大的差别。问题是不同的专业机构、不同的专业人员在具体报告格式与内容、参数选取判断中，存在的差异如何协调;在引用责任、引用方式、差错纠正、现场协调等方面如何规范。
3.在具体项目操作中，资产评估师应加强与土地估价机构和土地估价师在评估范围、费用范围以及执业技术标准方面的沟通和协调。上述问题产生的原因，一方面是由于行业分割、没有统一的规范来指导，而另一方面是资产评估师自身的职业道德和业务能力不足。《资产评估准则―基本准则》第九条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。如果将“引用”看成是“专家工作”，也应采取上述措施确信土地估价结果的合理性。
土地使用权评估方法篇5
一、房地产抵押的特点
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用权的方式向抵押权人提供债务担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法优先获取抵押房地产的拍卖所得。房地产抵押同房地产转让、出让、赠予、继承等其它类型的交易不同，其具备以下特点：
1.抵押期间的房地产，产权并不转移，抵押人仍然享有该宗房地产的占有、使用、收益权。
2.抵押权人只有在债务人不履行债务时，才能行使处置权，其时效在债务到期后，而不是抵押期间的任何时间。
3.抵押房地产只是债权的一种担保形式，抵押权人在债务清偿时拥有优先受偿的权利，而不是一定能获得抵押房地产拍卖所得的全部价款。
二、抵押客体的范围
1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《房地产法》），对房地产抵押的范围规定如下：
1.依法取得的房地产其占有范围的土地使用权可与房屋所有权同时设抵押。
2.当所抵押房地产的土地使用权是以划拨方式取得时，抵押权人可在抵押房地产拍卖所得的价款扣除了应缴纳土地使用权出让金之后，优先受偿。
但《房地产法》规定：“房地产抵押合同取得后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”这一规定将银行贷款所支持开发的成果排除在偿债物保证之外。
1995年通过的《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）再次增加了房地产的抵押范围，其规定如下：
1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法处分的房屋和其它地上定着物所有权和占有范围内的不论出让或划拨的国有土地使用权可同时抵押。
2.抵押人依法承包并经发包者同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可单独抵押。
3.乡镇企业房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押，但不准乡镇企业房屋单独抵押。
《担保法》尽管作出了上述放宽性的调整，但仍然继续承认“签约后地上新增房屋不属抵押物”的规定。
2007年颁布的《物权法》对房地产的抵押范围作了再次明确，它不仅规定了在建工程可以设定抵押，还增加了“法律、行政法规未禁止抵押的其它财产”这一规定。只要某项财产符合抵押财产的条件，即抵押人有权处分，具有可让与性，便于管理和实施，就应当承认其属于抵押物的范围。这不仅符合私法自治的原则，也是满足不断变化的经济生活需要。
经归纳，房地产的法定抵押范围可包括：
1.出让素地（地上无房屋）使用权单独抵押。
2.出让土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用权单独抵押。
3.出让土地使用权连同地上房屋所有权同时抵押。
4.房屋所有权连同其所占范围内划拨土地使用权同时抵押。
5.依法承包并获得发包者同意抵押的各种荒地使用权单独抵押。
6.乡镇企业房屋所有权设抵押时，其所占用范围内的农地使用权同时抵押。
7.出让土地使用权连同地上在建工程或新增房屋与其它定着物抵押。
三、抵押标的权属
房地产自然地理位置的固定性决定了房地产交易中可以转移的并非是房地产本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其它权益。而实质上我们评估的也仅是这些无形的权益的价值。所以，如果房地产抵押标的的权属不清，将可能使评估人员或抵押权人遭遇很大的风险，而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义。
因此，明晰产权是至关重要的。评估时应先查看待估抵押标的权属是否符合国家的法律、法规，是否存在权属争议，是否按政府的有关规定进行了产权登记，取得了房地产权属证书。进行房地产抵押评估，应收集以下资料作为评估的基本依据。
1.存量房地产抵押价值的评估，应有《房屋所有权证》、《土地使用证》等。
2.出让的土地使用权抵押价值的评估，应有《土地出让合同》、《国有土地使用证》及交纳土地出让金凭证等。
3.在建工程抵押价值的评估，应有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地出让合同》、《国有土地使用证》及交纳土地出让金凭证等。如果用于销售的商品房还应有《商品房预售许可证》等。
经过以上权证查验，房地产的权属才能基本清楚，但是还要注意房地产权利的性质或是否存在缺陷和暇疵。有关的缺陷和暇疵还应在评估报告中详细说明、交待清楚，这样才能有效地维护房地产抵押双方的合法权益。
四、房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题
1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同
房地产抵押是对债权的一种担保形式，房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家，剩余部分才能使债权人优先受偿。因此，在用成本法评估房地产抵押价值时，不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金，在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时，也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。
2.评估时的预测分析
资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估，是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保，该价值评估是对未来债务清偿价值的评估，因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。
3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付
土地价值一般占到商品房房价总价的20～40，因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的，也可能是集体的；取得土地使用权的方式可能是有偿的，也可能是无偿的，己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的，也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此，在评估前，一定要弄清这些情况，才能准确地进行价值评估。比如：集体所有的土地使用权转让时，需要办理国家征用手续，因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时，不仅要扣除土地使用权出让金，还要扣除有关的征地费用；对于无偿划拨的国有土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要扣除补偿地价的费用；对于有偿出让的土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有补交多少出让金，相应批准多少面积房产销售的。因此，评估人员一定要注意分清上述各种情况，不应因地价情况不明而造成估价不实。
4.关于房地产的再次抵押
按照《担保法》和《物权法》的规定，同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权，即同一房地产可以向两个以上的债权人抵押，且债权额可以超出抵押房地产的评估值。因此，评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时，应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额，以免发生误导。
5.关于个人住房担保贷款的特殊性
个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后，与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款，银行将余款一次性贷给购房人，购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是：①抵押折扣率一般较低，一般是50～70；②抵押期较长，最长年限可达30年；③还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时，评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样，才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。
参考文献：
土地使用权评估方法篇6
[关键词]建设用地使用权；商服用地；续期出让；评估
[Doi]10.13939/ki.zgsc.2017.08.089
1国有建设用地使用制度背景分析
1978年经济体制改革的全面展开和1982年对外举办中外合资企业的提出，由深圳特区率先推行的按城市土地不同等级向土地使用者收取不同标准使用费的试点后，并相继在福州、海口、上海等城市相继扩大试点的实行，标志着全国进入城镇住房制度和城镇土地使用制度改革阶段，随之通过的“宪法修正案、土地管理法的修改、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》”等相关立法政策的建立实施，明确了“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。为之后的国有建设用地使用权出让和转让全面实施发展奠定了基础。
制度改革初期至今，全国城镇国有出让土地中有部分出让土地已经面临或即将面临土地使用期限到期的问题，地上建筑物和土地的处理问题越来越受到政府及当事人的关注。根据《物权法》及相关法律规定，地上建筑物所有权归属于房屋所有权人，土地使用者只拥有规定年限的土地使用权，土地续期要在符合国家立法政策及城镇规划，土地总体规划及城镇土地供应计划等的前提下，考虑土地所有者和土地使用者权益及地上附着物、社会公共利益等多方面因素，根据我国国情，建设用地出让年限届满后续期出让的处理不能一概而论，在不违背国家大方针政策的同时，应结合地方规章、规划、出让计划等需要，根据项目性质、用途、现状等情况分别处理。
2011年第十一届全国人大第四次会议及全国政治协商会议十一届四次会议，提出了土地使用年期届满，土地使用权续期的相关问题，标志着土地使用权续期正式提上议程。
2国内外办理土地续期出让的探索
德国：土地使用权期限届满，土地使用者需先消除土地登记手续，且地上存在租赁或抵押关系时，原则上不同土地使用权消灭，而是随之转移。续期可由土地所有权人和土地使用权人提出，如地上建筑物还可利用，使用权人需将建筑物移交给土地所有权人，土地所有权人给予其一定补偿，如果在土地所有权人提出续期要求时，土地使用权人拒绝接受续期的，视为丧失赔偿请求权。
英国和美国：土地所有权归国家，土地采取终身租赁和年租混合租借制度，土地使用权人对其拥有无限期使用和处置权，土地多为私有，国家对其只有很少部分的行使权。土地使用权人一次纳规定期限内的固定费用，期限届满，可由双方协商约定年限，并根据城市发展规划及经济状况续交租金。延续期满无新续期合约时，地上建筑物归土地所有者无偿所有。
日本：土地使用权期限届满，土地使用权人需将土地恢复至原状返还土地所有权人，地上物的权利也同时收回，土地增值的，土地所有权人给予补偿。但因建筑物尚在使用期限，土地使用权人要求续期的，经土地所有权人同意，土地续期合同和原合同一致。
中国香港：土地使用权期限届满，有两种处理方式：一是业主自愿续期至规定年限，可以不补缴地价，只缴纳地租，租金为应课差饷租值的3%，每年调整；二是契约约定可续期的，在契约续期期限内，土地续期不需补缴地价和每年调整的地租，仅每年缴纳定额的地税，地税为续期当日物业应课差饷租值的3%，维持不变，至土地重新开发为止。
中国：我国最初的土地续期探索雏形在2004年，深圳采取“地价三五折”方案，成功为商业大厦成功续期。根据《深圳到期房产续期若干规定》，土地使用权在届满或即将届满的一年内，在不改变用途的情况下，可以到房管局申请续期，按照当年基准地价的35%缴交土地出让金。2011年作为“全国第一例”青岛市阿里山小区住宅土地使用年限到期后办理续期出让提上议程，由于土地使用权续期出让制度提出初期，制度落实和具体实施均处于摸索状态，所以该案例尚未具体处置措施。同年莱芜市国土局印发《关于督促用地单位办理土地使用权出让续期手续的通知》，多项措施督促土地使用权已经到期或即将到期的项目用地者加快办理出让续期手续，规定土地使用权人在规定期限内按现状申请续期，土地使用年限从土地使用权出让到期时间算起，土地出让金按评估地价的100%缴纳等针对续期不同情况做出不同处理方式的规定。
3土地使用权续期和续期条件及相关法律依据
第一，土地使用权续期：土地使用权出让合同约定使用年期届满，土地使用者需要^续使用土地，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请。除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
第二，土地使用权续期条件：一是该块土地的用途与期满时的城市规划不相矛盾；二是使用人有继续使用该块土地的必要；三是继续使用该块土地不影响其他的社会公共利益。
第三，相关法律依据：（1）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；（4）《中华人民共和国物权法》。
4土地续期出让评估中存在的问题及主要评估方法
本文以商服用地续期出让评估为例，对城市商服用地使用权续期相关问题进行了探索。
4.1项目简介
宗地位于××市××区××路，地上现有一栋8层钢混结构商服用房，现状出租经营。涉及多个产权人，均已分割办理产权证。宗地登记用途分别为城镇混合住宅用地和城镇住宅用地，现状用途为商服，土地使用权终止日期为2015年9月26日，出让年限均为20年。
4.8.1收益还原法
收益还原法是在估算宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将宗地在未来每年的纯收益折算为估价期日收益总和的土地价格。
第一，根据未来可获得纯收益的方式，有净收益每年不变和净收益逐年递增递减等公式，宗地上现有一栋小高层商服用房，总体长期出租经营，评估师现场查勘并对周边总体出租物业的调查了解，同类型物业多为总体出租经营，且合同年限多为长期，租金约定方式基本不变，根据此次评估物业的出租状况及续期年限和市场同类型物业出租情况等综合分析，此次评估采取净收益每年不变公式。
第二，宗地上商服用房总楼层为8层，区域内同类型物业底层商业用房租赁案例较易获得，通过与宗地同一供需圈内类似物业的调查，选择了三个可比案例与估价对象进行比较分析修正后确定底层商服用房租金水平。租金层差比率通过对区域内不同商服用房租金水平的调查收集，商服用房租金水平呈递减规律，通过对不同楼层租金水平与底层租金水平的比较分析（小比较法略），确定第2层租金占底层租金水平的50%左右，第3层租金占底层租金水平的40%左右，第4层租金占底层租金水平的35%左右，第5层租金占底层租金水平的30%左右，第6层至第8层租金水平差别不大，占底层租金水平的25%左右。确定房地总收益时，根据宗地上商服用房每层建筑面积计算出8层商服用房的平均租金水平。再通过对比区域内同类型物业的建筑分摊、布局及区域内商服用房的出租率等的调查对比分析确定房屋分摊比例和出租率（分析过程略）。
第三，还原率的确定。采用收益还原法的另一个关键取值为还原率，还原率的求取方法有投资风险与投资收益率综合排序插入法、安全利率加风险调整值法和市场提取法。宗地处于城市老城区，周边配套及房地产市场较为成熟，商服用房的销售和出租市场较为活跃，所以在确定还原率时采用了市场提取法（租售比）。
通过收集区域内的新售商服用房销售案例和出租经营的商服用房租赁案例，通过对资料数据分析筛选确定与估价对象最具可比性的销售和租赁案例，算出其净租金收益与售价除比，计算出租售比，由此确定综合还原率。由于宗地所处区域近期无类似地块出让案例，在确定土地还原率时，先用安全利率加风险调整值法进行了测算，确定风险调整值时根据近年来的社会经济数据（包括出让地价数据，房地产销售均价数据，租赁市场均价数据等），考虑通货膨胀等因素的影响，结合中国人民银行公布的一年期定期存款利率算出土地还原率。最后按三种还原率之间的关系式[r=（r1×L+r2×B）/（L+B）]算出房屋还原率，再反推验证土地还原率的合理性。因为土地位置固定性，除遇自然灾害和政局战乱等不确定性因素，土地具有永续利用等特性，投资收益相对稳定，房屋耐用年限较长，容易产生自然和功能折旧，易发生资本损耗，风险相对不稳，则房屋还原率一般略高于土地还原率（分析过程略）。××市租售率统计表见表1，××市还原率表见表2。
4.8.2基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是按照替代原则，对评估宗地的区域条件和个别条件等与所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估宗地在估价期日的价格。
宗地两面邻路，西邻主干道××，南邻支路××，为街角地。进行基准地价系数修正法进行测算时，根据临主干道宽度米和临支路宽度米，计算出街角地面积，之后将临主干道剩余宽度米和临街深度米、临支路剩余宽度米和临街深度米分别算出各临街区段面积，最后算出区片面积。
面积确定，进行各项修正后，代入商服用地区段价和区片价公式求出综合地价。
4.9结果确定
基准地价系数修正法是通过对城区内交易案例的大量调查，科学测算得出的区域价格，以宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，进行差异修正而得到宗地在估价期日价格，是一种比较价格，具有较强的理论基础和操作性能，能比较客观真实地反映地价市场情况。
收益还原法测算结果是通过调查区域的租金收益情况确定估价对象收益，通过剥离有关费用，采用合理参数测算土地价格，测算结果较符合当地地价水平。
通过对当地土地市场、土地价格的分析和两种方法的可靠性综合分析，基准地价系数修正法和收益还原法的评估结果内涵一致，价格相近，可靠性相当。根据项目特点，并综合考虑宗地所在区域的地价水平，确定以两种方法的评估结果的简单算术平均值作为此次评估宗地地价的最终结果。估价结果确定表见表3。
宗地上建筑物为×商务大厦，现状用途为商服用房，总层数为8层，商服用房所处楼层对地价影响较大，地价呈收益递减规律，根据宗地《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，土地使用权面积、总建筑面积，评估涉及的总分摊土地面积、建筑面积，根据公式得出每一层分摊土地面积（计算过程略），将先求出的土地使用权总地价，按楼层分配率算出各遣惴痔总价，再用每层所分摊的土地总价除以每层分摊土地面积，计算出每层单位面积土地价格。商服用地（商业用房）楼层地价分配表见表4。×商务大厦每层分摊土地面积一览表见表5。各楼层分摊土地面积估价结果一览表见表6。评估涉及宗地结果一览表见表7。
5结论
我国人口众多，安居乐业一直是我国传统思想的保障，人们由最初的安居保障置房到随着生活质量的提高而购置商服用房等的思想改变，人们对房产的要求，伴随着国家的发展和经济的进步，也呈现出多元化的需求。根据国土资厅函〔2016〕1712号《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，对少数住宅用地提出了不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续等过渡性的处理方法。尚未制定针对商服用地续期出让的相关规定。但随着国家土地、资产制度的成熟完善以及资产法的出台，国家对于不同用途土地使用权的续期出让的具体实施、出让金补缴方式、续期评估等各相关问题都会日趋成熟。此次对商服用地续期评估的探索还存在很多不足之处，对于商服用地的评估，适宜的方法有市场比较法、收益还原法和剩余法、基准地价系数修正法，对于宗地所处区域同一供需圈内无类似出让案例的地块，但对租赁市场成熟，较易获得出租案例，且市场处于正常水平时，收益还原法测算结果应该更能体现市场价格，收益还原法测算续期出让地价要估算宗地在未来的年正常纯收益，测算中的收益资料、费用取值、还原率及相关税费均来自市场和政府税率要求，相关数据通过与宗地比较修正后，数据依据较为充分，且最后通过剥离出成本，房屋收益后的土地价格较能符合土地市场行情。
此评估案例尚有很多需要改进完善的地方，希望对续期评估问题的探索能起到微薄之力。
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土地使用权评估方法篇7
关键词：土地使用权开发评审估价
abstract:throughprofessionalrealestatevaluationandvaluationpersonnelcooperate,totaketherealestatemarketasthebasis,fromascientificpointofviewanalysisandassessmentoflanduseright,determineareasonableprice.
Keywords:landuseright;development;review;valuation
中图分类号：DF453文献标识码a文章编号
0前言
国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。挂牌出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
在挂牌出让中，无论是出让人还是竞买人，都需要确定一个合理的价格。确定合理的地价，可以通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和测算。
按土地开发程度，可将挂牌出让的宗地分为毛地（或生地）和熟地两类。毛地是指不具有城市基础设施或只完成临时三通一平的土地，熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整（俗称已完成七通一平或五通一平）的土地。因此，地价有毛地价和熟地价。毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。
其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费。熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。
1、毛地价的评估方法
毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成，主要评估方法有以下几种：
1.1、基准地价修正法
基准地价修正法是指按政府公布的基准地价，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等修正，得出估价宗地价格的一种方法。
北京市人民政府于2002年颁发了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）及其说明，对北京市出让国有土地使用权按照不同用途和地价区类的基准地价重新作了规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此为基础，进行宏观控制。
该基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每平方米建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地使用权出让金、基础设施配套建设费的平均楼面价格。
基准地价修正法的基本公式（商业、综合、居住）为：
宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数
宗地楼面毛地价＝适用的基准地价（楼面毛地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率大于或等于级别平均容积率的情况。
宗地楼面毛地价＝适用的基准地价（楼面毛地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率／宗地容积率
该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率小于级别平均容积率的情况。
1.2、市场比较法
市场比较法是指将估价宗地与在较近时期内发生了交易的类似宗地进行比较，根据交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，对发生了交易的类似宗地的已知价格进行修正，从而得出估价宗地价格的一种方法。其计算公式为：
估价宗地价格＝可比宗地价格×估价宗地情况／可比宗地情况×估价宗地期日／可比宗地交易日期×估价宗地区域因素／可比宗地区域因素×估价宗地个别因素／可比宗地个别因素
1.3、假设开发法
假设开发法是指在求取估价宗地价格时，将估价宗地开发完成后的房地产价值，扫除开发成本、销售费用和开发商合理利润，来确定估价宗地价格的一种方法。其基本公式为：
估价宗地价格＝完成后的房地产开发价值－开发成本－销售费用－开发商合理利润
2、土地开发成本的评估方法
土地开发成本的评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和成本法。评估土地开发成本的市场比较法与前述评估毛地价的市场比较法相同。运用基准地价修正法评估土地开发成本，是先分别运用基准地价修正法评估出熟地价和毛地价，然后将两者相减即为土地开发成本。
运用成本法评估土地开发成本，是土地开发成本各构成部分的累加即为土地开发成本。由于挂牌出让的宗地，其来源有农民集体土地和国有土地，国有土地又有原住宅用地和单位用地，这些宗地的土地开发成本的构成不同，所以土地开发成本可分为农民集体土地的开发成本、住宅用地的开发成本和单位用地的开发成本。
2.1、农民集体土地开发成本的计算
农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、法规规定的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费＝土地补偿费＋青苗补偿费＋地上物补偿费＋劳动力安置费＋超转人员安置费＋菜田基金＋耕地占用税等
2.2、住宅用地开发成本的计算
住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
住宅房屋拆迁补偿价格＝（基准地价×K＋基准备房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价＋搬家补偿费
上式中，K为容积率修正系数。
2.3、单位用地开发成本的计算
单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
非住宅房屋拆迁补偿价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积＋地上物重置成本＋停业损失补偿费＋搬家补偿费
上式中，K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数。
土地使用权评估方法篇8
【关键词】价值构成继续使用假设本质和评估方法
中图分类号:F293.3文献标识码:a文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01
一、房地产的价值构成
房地产由房产和地产构成,因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定,我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是,在现实生活中,我们发现,随着时间的推移,一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少,而地产的价值在增值,但后者大于前者,两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中,我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30%比70%,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产,其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说,楼层越高,单位建筑面积所占有的地产就越少,因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍,地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道,泡沫经济最容易在房地产市场上发生,原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离,且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果经济形势影响了购买者的预期,从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后,在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来,分别进行评估,然后将两者相加得出房地产的评估价值。
二、关于继续使用假设的运用
继续使用假设是资产评估的重要前提,也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产,其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。
按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如,作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同,如工业用地可能被转作商业用地等。这样,按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。
改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象,这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。
三、土地评估价值的本质和评估方法
根据马克思的劳动价值论,商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定,投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。
但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中,我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说,没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估,土地使用权可以被当成无形资产来看待。
由于土地具有这样的特点,因此,一般认为土地使用权价格只能采用收益现值法时行评估。毫无疑问,这样的评估思想是正确的,在实际评估中也是应该这样处理的。但是,我们知道,大自然赋于人类的土地千差万别,有的可以直接使用,如土质较好而且比较平整的土地,而有的土地需要加以改造甚至投入大量的劳动和其他经济资源后方可使用,如西北地区沙漠改良等。在这样的情况下,土地开发的成本就不容忽视,如果单纯采用收益现值法评估而忽略土地开发成本,评估结果就可能出现较大的偏差。因此,笔者认为,应结合各类土地的基本特点选择不同方法对土地使用权的价格进行评估。具体来说:
土地使用权评估方法篇9
房屋拆迁的估价结果与拆迁当事人（拆迁人与被拆迁人）的切身利益密切相关。估价结果是否客观公正、准确完整，将直接影响到拆迁工作能否顺利进行。一方面，拆迁人希望降低拆迁补偿金额，减少开发成本。另一方面，又希望加快拆迁进度，保证项目工期，减少财务费用，尽快获得投资回报。拆迁估价结果与拆迁人的拆迁成本，与待开发项目的开发成本有直接关系；与拆迁人能否按时完成拆迁任务，进而保证项目工期有间接关系。拆迁估价结果又与被拆迁人所获得的补偿金额有直接关系。如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁人或被拆迁人丧失对估价机构客观公正性的信任，拆迁补偿谈判无法达成一致，进而申请复核或另行委托估价机构评估，使整个拆迁工作延期。
1房屋拆迁估价的
1.1确定估价机构的不公正性
我国主要有3种确定拆迁估价机构的做法，但都很难从制度上保证拆迁估价机构的确定具有公正性。
（1）由拆迁人和被拆迁人共同确定。这种方式是由拆迁人和被拆迁人协商一致，共同确定估价机构。对拆迁评估人的委托，如果拆迁人和被拆迁人能够达成一致，是最好不过的事情。但是在拆迁工作实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见，所以，这种方式往往在实际工作中操作起来很难，是一种理想化的方式。这种方式也只能适用于被拆迁人数少，较易形成共识的情况。
（2）由拆迁人确定，且反对的被拆迁人在50%以下。这种方式是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为确定估价机构的依据，采取这种方式的逻辑性在于只要50%以下的被拆迁人反对就推定50%以上的被拆迁人同意。其实在实际工作当中，被拆迁人大多是分散的群体，很难形成共同的意志。在被拆迁人群体中部分人对评估人的确定是不愿公开表态的，通常采取默示的态度，应当说默示不能等于承认。
一般拆迁人非常愿意采取这种方式，它是拆迁人最容易操纵评估的方式。
（3）抽签决定。表面上看这是非常公平的一种方式，也是国际惯例，但是在实际操作中如果解决不好，还是难以体现确定估价机构的公平性。例如，究竟由谁代表被拆迁人来抽签、谁在被选的抽签范围之内、被选的评估机构由谁来确定和采取什么方式确定。
1.2土地使用权补偿的非量化性
《土地管理法》规定，城市的土地属于国家所有；国家为了公共利益的需要，可以依照规定对土地实行征用；任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。在实践中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆迁的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆迁的核心区别在于是否存在合法的地上建筑物和拆迁。对被拆迁房屋的估价应当包括被拆迁房屋区域内的土地使用权的价值。根据《土地管理法》的规定，住宅类土地使用权的年限为70年，商业类土地使用权的年限为40年，拆迁许可证颁发时，不同的被拆迁房屋区域内土地使用权的剩余年限是不同的。但是在评估时基本没有考虑这一因素，这对被拆迁人是不公平的，而且还可能损害国家对土地的所有权。
1.3估价机构缺乏中立性
建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求，评估机构应当按照《公司法》和
《合伙法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。由于以前房地产价格评估机构都是房地产管理部门内设机构，改制后房地产价格评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系。而作为拆迁人的开发公司也大多与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这种房地产管理部门、评估机构和拆迁公司之间的复杂关系，使得评估机构很难保持中立性。
拆迁评估委托比较普遍的是拆迁人委托。在众多评估机构激烈竞争的情况下，一些估价机构为了与拆迁人建立长期的合作关系，一旦获得拆迁人的委托，便会屈从于拆迁人，甚至用过低估价的来迎合拆迁人的要求，以求下一个拆迁项目评估的委托。造成这种状况的原因并不在于估价机构本身，而在于缺乏科学的相应制度和机制。
2相关对策建议
2.1公正委托制度
公正地确定拆迁评估机构需要房地产管理部门和拆迁当事人的共同努力，规范现有的委托方式。首先，房地产管理部门应当建立房屋估价机构的信誉档案，定期向公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。其次，拆迁当事人应当本着公开透明的原则，由全体被拆迁人投票，从公示的估价机构中选出拟委托的估价机构（按得票多少选出3至5家）。最后，由拆迁当事人以抽签或协商一致的方式最终确定估价机构。受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构的委托和确定还可以引入公开、公正、公平的招投标制度，使整个拆迁市场脱离拆迁人的操纵。
2.2准确定位估价物
（1）明析产权。产权文件是估价时必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权等权益的有效法律凭证。它包括房地产产权证及土地出让（转让）合同，低价付清证明、建筑用地规划许可证，建筑工程施工许可证，房地产预售许可证，建筑工程竣工验收证明等等。20世纪80年代的房地产制度改革，特别是《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》颁布实施以来，城市房地产产权管理逐步完善，但过去大量的遗留问题使相当一部分的房地产权属状况错综复杂，扑朔迷离。理清房地产产权状况，既是估价工作中的难点，又是正确估价的基础，也是估价师首先要解决的问题。各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关，甚至直接关系到何种估价方法，选用评估方法时要坚持合理、合法、合情的原则。
（2）合理确定估价时点。在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行价格评估时，必然会涉及到评估时点的确定。由于房屋拆迁是个动态的过程，从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置，一般需要3~5年时间，在这么长的时间里以哪个时间作为拆迁评估的估价时点呢？从实践中来看，至少有以下几个时点：决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上，比较合理的估价时点是房屋拆迁许可证核发之日。
根据规定，拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有土地使用权批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋、租赁房屋和改变房屋、土地用途。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日估价为房屋的估价时点，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。
（3）尊重属性。2001年《城市房屋拆迁管理条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既有上的逻辑性，又有实际上的可操作性。应当说，被拆迁房屋的补偿标准是考虑被拆迁房屋的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估，客观体现了被拆迁房屋的自然属性。
进行房屋估价时应当考虑被拆迁房屋的实际用途而不是只看产权证上记载的用途。对“用途”的理解有2种观点，一是被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。这是典型的行政管理的思维。二是根据被拆迁房屋的自然属性进行判断。因为产权证只是对抗善意第三人的法定依据，产权证中标明的用途不能对抗实际用途。房屋所有人对该房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，所有人当然可以改变对该房屋用途。这是私有财产权利的尊重，是尊重房屋自然属性。评估价值还应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层和朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式和使用率等都应在估价时考虑，对楼层和朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。
2.3坚持平等原则
在实际的拆迁估价工作中既要坚持拆迁人与被拆迁人之间的平等，又要坚持估价机构与拆迁当事人之间的平等。
（1）坚持拆迁人与被拆迁人的平等。在房屋拆迁工作中，拆迁人与被拆迁人往往处在不对等的地位中，这主要表现在地位，参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位。在拆迁过程中，被拆迁人是被动的，是弱势的群体，被拆迁人的被动地位容易使其合法权益受侵害。为了消除被拆迁人的抵触情绪，使其积极配合拆迁工作，应在政策上有所倾斜，保护被拆迁人的权益。进行房屋拆迁补偿时，其标准应略高于（至少不低于）所在地区同类普通住房的正常市场价格水平。当然，过分加重拆迁人的负担，加重开发成本，也会打击拆迁人的积极性，城市改造和建设。
（2）坚持估价机构与拆迁当事人的平等。在整个评估工作中，估价机构要坚持原则，保持独立人格，不能在拆迁人的无理干预下屈从。由于拆迁补偿估价涉及的对象范围很广，依据的法规、标准也很多，拆迁当事人对此不可能充分了解，估价的理论和拆迁当事人也不可能准确理解，加之拆迁当事人都有自己的倾向性，因此他们对拆迁补偿估价结果可能会不同程度地存在疑问。估价机构不能仅仅出具报告就算完事，要配合房屋拆迁管理部门，认真解答拆迁当事人的疑问，使他们准确理解估价报告，认可或基本认可拆迁补偿估价结果。只有拆迁当事人才最了解估价对象的细节特征和独到之处，估价机构还要仔细听取拆迁当事人的意见，检查自己估价报告的完整性和准确性，发现问题及时纠正或通知测绘机构重新查丈。保持与拆迁当事人的接触，充分听取拆迁当事人的意见，不但不影响估价机构的客观公正性，反而更加提升了估价机构的价值和地位。
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[1]王达。城市房屋拆迁估价问题探讨[oL].
[2]常青。城市房屋拆迁估价中的技术难题与对策[J].房地产,2005（2）。
土地使用权评估方法篇10
行业存在行业监管薄弱、执业人员素质有待提高等问题，提出了推进土地评估行业改革与发展的对策。
关键词土地资产土地评估行业土地估价师执业水平
一、我国土地评估行业的问题分析
最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善，土地评估行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，土地评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距。因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的提高与发展。
（一）土地评估人员素质有待提高
一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的机构人员素质较低，尚不能完全适应经营业务的需要。面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动。在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才急缺。
（二）土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强
当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
（三）土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次。在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。在评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
（四）土地评估行业的发展道路过窄
近几年，随着土地评估行业资质等级法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划，地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的评估机构超过60％的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。
二、推进土地评估行业发展的对策研究
随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，国内评估机构与境外评估机构在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。
（一）提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。
（二）健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系
管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律；树立和维护自己的信誉，使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。
（三）顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业
土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质(资产评估、房地产评估、矿业权评估等)的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。
三、小结
随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。
参考文献：
[1]韩冰.浅析土地评估行业的现状与发展[J].现代经济（现代物业下半月刊）,2008(1).