土地法征收补偿条例篇1
关键词：国有土地征收行政法
一、概述
该《条例》属于行政法规，其效力地位次于宪法、法律，高于地方性法规和规章。《条例》的第二条明确了其调整范围为国有土地上单位及个人房屋，但集体土地及地上建筑物的征收不属于本《条例》调整范围。
二、权责统一、主体明确
权责统一是行政法的一项基本原则，其含义为具有行政主体地位的行政机关依法履行社会管理职责并对其违法或不当的行政行为承担法律责任。这项基本原则的用意在于明确适格的行政主体，从而更好的维护被征收人的合法权益。
本《条例》第四条和第五条提及了三个主体。首先是市、县级人民政府，《条例》规定本行政区内的征收与补偿工作由该主体负责；其次是房屋征收部门，这一级主体负责房屋征收补偿的组织工作；再次是房屋征收实施单位，该主体受房屋征收部门的委托，在其委托范围内负责征收补偿的具体工作。结合本条例第十四条和第二十六条可知，这里市、县级人民政府为征收补偿行为主要责任主体，具有行政主体资格，其作出的征收决定与补偿决定均属于具体行政行为，具有可诉性。根据本《条例》规定，房屋征收部门的职责贯穿了整个征收程序，从调查摸底登记、订立补偿协议到征收补偿建档及补偿结果的公开。由于本条例的法定授权，应认为房屋征收部门也具备行政主体资格，他应当在自己行使的职权范围内承担法律责任。至于房屋征收实施单位，该主体在房屋征收部门的委托下行使职权，其在委托范围内行使的行为由房屋征收部门承担法律责任，两者间应该是行政委托关系。
三、决策民主、程序正当、行政公开
程序正当是行政法的又一大原则，其中包含三个子原则。其一为公众参与原则，其二为行政公开原则，其三为回避原则。以上三个子原则除回避原则在本《条例》中没有明确涉及外，其他两个原则均得到了很好的体现。首先，在本《条例》制定过程中，国务院曾两次公开向社会征询意见，这在行政法规的制定历史上不为多见。其原因在于房屋征收问题涉及社会广大群体的切身利益，国务院在出台该法规前慎之又慎，力图最大限度的听取公众声音，让公众充分行使其在该法规制定过程中的话语权。其次，在规划制定、征收补偿方案的制定及评估办法的制定等方面本《条例》均规定应向社会公开征求意见。这也是公众参与原则在本《条例》中的具体体现。再次，在涉及旧城区改建问题上，本条例第十一条第二款开创先河般的引入了听证制度。该项制度此前在行政许可和行政处罚中曾被广泛应用，其意在于让公众有机会了解行政决定作出的过程，并在行政决定作出的过程中充分发表自己的意见。在旧城区改建中引入听证制度不仅是公众参与原则的进一步深化，并且将公众参与原则更进一步的落实到了实处。最后，本条例的第十、十一条明确了对征收补偿方案及修改方案的公布；第十五条明确了调查登记结果的公布；第二十九条明确了对分户补偿情况及审计结果的公布以及第十三条中明确指出公告中应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。以上几处均遵循了行政公开原则，增加了行政行为的透明度，使得整个行政程序在阳光下进行，确保行政行为能更好受到社会公众的监督。
四、权利救济与强制执行
本《条例》保留了强制执行这一措施，很多人可能会不解的问，既然要保障被征收人的权益，防止暴力征收事件的发生，那么为什么还要保留强制执行这一措施，能否有更好的办法解决拒绝搬迁的问题。至于这个问题应该这样来考虑。首先，我们应该实事求是的承认近年来很多地方政府旧城区改建、棚户区改造工程使得众多百姓极大的改善了居住条件，这的确是地方政府为百姓做的一件大实事。但是，极个别的被征收人在合理补偿范围内拒绝搬迁甚至想通过被征收这一机会大发一笔。这就构成了权利的滥用，这些极个别人的权利滥用不仅对社会公共利益造成了侵害，并且严重影响了其他被征收人的合法权益。为解决这个问题，强制执行这一措施是不可避免的。但是，本《条例》对强制执行的规定与旧的拆迁条例有了本质的不同。第一，本《条例》中明确取消了旧条例中行政机关自己强制执行这一措施，取而代之的是由市、县级人民政府依法申请法院强制执行。这就完全改变了旧条例中行政机关既当裁判员又当运动员这一不合理的状况。第二，本《条例》第二十七条第三款明确规定禁止建设单位参与搬迁活动。这也在根源上杜绝了暴力性事件的发生。
具体来看，本条例中规定的强制执行符合行政法中行政相对人（具体到本条例为被征收人）或履行或的制度。或履行或是行政法执行程序中的一项特殊制度，该制度含义为在一定期限内，当事人对行政决定不服的，可就行政机关作出的行政决定向法院提起行政诉讼，或按照行行政机关作出的行政决定履行义务。逾期既不履行义务又不向法院提起行政诉讼的，由作出决定的行政机关向法院申请强制执行从而使行政决定得以实现的一项制度。需要注意的是，如果被征收人在规定期限内向法院提起行政诉讼或申请行政复议的，行政机关作出的房屋征收决定是不得执行的。与旧条例原房屋拆迁制度中，行政裁决决定“不停止执行”的规定相比，本《条例》更好的强调了依法行政这一原则，既被诉的征收决定在法院作出最终的生效裁判前行政机关不得申请强制执行，只有法院的终审裁判判定行政机关胜诉后，行政机关才能依法申请法院强制执行。当然公平与效率总是不能兼顾的，很显然在效率和公平的天平上充分考虑到被征收人的利益，制定《条例》时国务院还是将天平倾斜到了公平这一方。
五、其他亮点及不足
土地法征收补偿条例篇2
一、土地征用
土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿,待使用完毕后,仍将土地归还所有人或使用人。土地的征用的对象为土地使用权。
1.土地征用的程序
用地单位要得到被征土地的使用权,须按国家规定的合法程序进行。根据我国《土地管理法》及其《实施条例》的有关规定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申请;(2)选址;(3)商定补偿安置方案;(4)划拨建设用地;(5)核发国有土地使用证。
2.征地批准权限
对征用集体土地,《土地管理法》规定了严格的批准权限。根据《土地管理法》第25条及其《实施条例》第21条的规定(略)。
二、征用补偿
根据《中华人民共和国土地管理法》第47条(略)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条(略),在农村土地征收中确立公平补偿对于保护农民权益、规范政府行为、优化资源配置、维护社会稳定等具有重要意义。落实公平补偿应做到重塑以市场价格为基础的完全补偿原则,逐步扩大农地征收的补偿范围、合理拓展农地征收的补偿方式、完善征地补偿的程序与救济途径。
1.公平补偿的导入与意义
我国关于土地征收补偿的条款最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中,之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例修正草案》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对土地征收补偿的问题做了或多或少的规定,2001年国土资源部颁布的《征用土地公告办法》中对征收土地的补偿程序问题做了相应的规定。目前有关土地征收补偿制度的规定主要集中在2004年修订后《土地管理法》第47条。根据该条的规定,相较于农民因征地所遭受的全部损失而言,是一种不完全补偿。这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平:(1)以产值数倍法的方法测算农民的损失未能全面体现土地的实际价值,漠视了土地对于农民而言所具有的归依和发展功能。(2)单一的金钱补偿方式限制了农民的补偿选择空间,难以保障失地农民的生活水平不下降。(3)对因征地造成的间接损失不予补偿难以实现对农民的充分救济,亦会增加农民今后的生产生活负担。(4)补偿标准制定的高度行政化剥夺了失地农民的公平参与权,同时加剧了征地违法腐败案件的发生。(5)补偿纠纷救济机制的缺位、不到位有碍于农民权益的有效保护,也影响到征地工作的顺利开展。
2.公平补偿的路径设想
(1)逐步扩大农地征收的补偿范围
与世界上一些发达国家和地区的征收补偿范围相比,我国目前的征地补偿仅限于与被征收客体直接相关的经济损失,并没有涉及到由征地行为造成的其他诸如残余地等间接相关损失。目前各国对于征地造成的损害进行赔偿,从范围上看至少有三项内容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征收造成的困难补偿;因征地活动引起的其他补偿,如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。
(2)合理拓展农地征收的补偿方式
征收补偿的方式是指在征收补偿的过程中国家对遭受损失的农民进行补救所采取的各种形式。正确适用补偿的方式对弥补受害人的损失具有重要意义。征收补偿有直接补偿和间接补偿两种方式。直接补偿是指以金钱或实物的方式直接弥补受害人所遭受的损失,如支付补偿金。间接补偿是通过授予某种权利或利益,间接弥补受害人所受的损失。我国目前主要采取的是生活导向性的金钱补偿方式,除了原来的金钱补偿方式外,可以考虑增加以下几种补偿方式并在立法层面作出进一步具体的规定。
(3)完善征地补偿的程序与救济途径
完善的的补偿程序与救济机制是农民获得公平补偿的重要保证。从各国的立法例来看,一般都针对国家征收权行使的不同阶段设置相应的救济途径,征收补偿的程序和救济途径并非泾渭分明。具体到我国,尽管《征用土地公告办法》和《国土资源听证规定》对征收补偿的程序做了相应的规定,但是在实践中还是存在一些问题,有鉴于此,我们必须进一步完善征地补偿的程序、强化对农民补偿纠纷的救济。
3.完善途径
(1)规范土地征用程序,加强民主监督,明确补偿标准
在征用过程中,应该严格按程序办事,发挥村民的民主监督作用,避免土地资源的浪费,促进土地资源的优化配置,维护农村集体和广大农民的合法权益。
(2)设村民代表会议
设村民代表会议行使集体土地所有权,以解决集体所有权主体虚位化的问题。
(3)严格界定“公共利益”
在法律中应明确具体全面地列举出“公共利益”,同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。严格区分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。
(4)允许集体土地进入一级市场
农地征用制度应该符合法制化要求,坚持实施可持续发展战略,努力探索与我国城市化发展步伐相适应的农地征用制度,更好地促进社会的和谐发展,将集体所有的土地与国有土地的所有权平等保护,适当开放土地一级市场,让政府成为这一市场上起监督作用的中介者,这是一个建立在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新。
(5)探索新的补偿方式
政府在工商、税务等方面,可以出台相应的优惠政策,鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业,多形式开展就业和教育培训,提高失地农民的劳动技能和再就业能力。允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,让被征地农民能长期分享土地的增值收益。在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用,由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民,可以更好地解决农民的后顾之忧,有利于维护农村稳定。
土地法征收补偿条例篇3
在11月28日召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。有人曾把目前一些地方的征地补偿比喻为：“征你一头牛，补你一只鸡。”北京大学法学院教授姜明安的举例更让人触目惊心：“政府以一亩地6万元的价格征收后，转手就可以通过招拍挂卖给开发商，价值600万元，巨大的差价导致了矛盾频发。”他预测，此次修改主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。
在11月28日召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。虽然目前具体修改条款还未可知，但有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。有专家表示，修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。
修法背景：为补偿条例制定铺平道路
今年年初，全国经济体制改革工作会议在沈阳市召开。国家发改委相关负责人表示，今年要重点推进征地制度改革，制定出台农村集体土地征收和补偿条例。今年7月，有消息称，由国土资源部制定的《农村集体土地征收补偿条例》已上报国务院。
而在条例颁发前，必须先修改土地管理法，才能制定条例，否则不符合法律规定。北京大学法学院教授姜明安、王锡锌均表示，修正案（草案）获通过，“是农村集体土地征收补偿条例推进到了关键性的一步”。
修改内容：征收补偿标准或提高10倍
对于此次会议透露出的修改信息，中国社科院农村发展研究所社会问题研究中心主任、教授于建嵘表示，应该只涉及提高农民集体土地的征收补偿，不涉及农村集体土地交易主体等改革。
姜明安推测，修正案草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，应该是修改了土地管理法中的第四十七条。土地管理法第四十七条中规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
如果对土地管理法中土地征收的补偿标准作了修改，具体会提高多少征收补偿？对此，姜明安教授表示，目前还不知道修改细节，但征收补偿应该会提高到现在补偿值的至少10倍。
姜明安称，农村集体土地或集体土地上房屋的征收，比国有土地上房屋征收复杂很多，包括城乡接合部、乡镇、新城等大量的土地都是集体土地。按照目前的土地管理法，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。也就是说，一亩地一般征收补偿不超过6万元，折合到每平方米补偿不足100块钱，所以老百姓肯定有意见。
姜明安举例说，政府以一亩地6万元的价格征收后，转手就可以通过招拍挂卖给开发商，价值600万元，巨大的价差导致了矛盾频发。而在土地管理法修正案中，如果将征收补偿提高10倍，农民一亩地能拿到60万的征收补偿。
改革趋势：农民直接参与土地交易以税调节收入
在这次修改土地管理法的基础上，多名业内专家表示，未来，土地管理法还可能进行更多的修订，改革后农民可称为农村集体土地交易的主体，通过税收调节的方式，使部分土地收益成为地方财政收入。
姜明安教授称，土地管理法需要修改的地方，不只是补偿的问题，未来还要明确谁是土地交易主体的问题。目前，大量的土地搞开发，有的并不是为了公共利益。而依据现在的土地管理法，所有的土地都必须征收。姜明安称，未来土地流转应该是两个途径，其中20%～30%的搞征收，如地铁、高速公路建设等；70%～80%应该是市场交易，比如用于商业住宅开发、重大项目建设等。
浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰也表示，征地制度改革有两种思路，一是缩小征地范围，让农民可以流转自己的部分集体土地；二是提高农民土地收益的比例。不过，他更赞同缩小征地范围、让部分集体土地自由流转的改革方向。
如果一亩地卖了600万元，是否600万元全部给农民就合适？姜明安教授称，改革也并不是这样的思路。在农民成为农村集体土地交易的主体后，将通过征收土地交易税，调节农民收入，增加地方政府财政收入。
姜明安教授举例称，如果所有卖地的钱都给农民，政府就没有资金改善医疗、民生建设等方面，所以600万元的卖地钱，征收土地交易税300万元，农民还是乐意接受的。这样的做法，减少矛盾，政府也可获利。
姜明安教授认为，目前政府垄断土地还导致了土地财政，并推高了地价和房价。他表示，如果允许农民成为土地市场的交易主体，多个主体之间有竞争，地价反而不会这么高，房价也就不会这么高。
中国社科院研究员杨重光也表示，农民交换土地，政府用税收的办法获得财政收入，就解决了财政吃紧的问题。对于如何征税，他称应进行系统科学的研究，不光要考虑卖地农民的收益，同时要通过税收平衡不同区域经济发展，“有的地方城市化发展快，农民卖地获益太高，也不合理”。
修改原则：保证被征地农民有更多利益
王锡锌教授表示，未来土地制度改革的趋势，是要让失地农民有保障，让农民与土地一起实现城市化。
王锡锌表示，土地征收补偿制度修改，有两个基本的原则必须遵守。首先，土地征收是城市化发展带来的，要保证被征地的农民生活水平不下降，有发展。其次，要有更多的利益向被征地农民倾斜，在土地管理法修订中，要通过机制反映出来对农民倾斜利益。
王锡锌认为，过去集体土地的征收是各个地方制定的补偿标准制定，实行“一口价”，而一口价又是按照农业用地的价值来补偿，与实际价值相差很远，这是血拆和拆迁自焚事件多发的主要原因。制定农村集体土地补偿标准时，要将土地与同类、同区域、同时间段的建设用地市场价格做类比，如果被征收以后被用作建设用地、重大工程，应该参考基本的建设用地的地价，将更大比例的收益分配给农民。
土地法征收补偿条例篇4
【关键词】集体土地征收；土地征收和土地征用；缺陷及完善
一、目前我国土地征收的法律概况
我国土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制。那么作为土地所有制的法律表现形式，土地所有权也相应分为国家土地所有权和集体土地所有权。而按照我国《土地管理法》第二条第四款的规定，我国的土地征收也只能发生在国家和农民集体之间，因此本文所谈的土地征收不包括国有土地使用权的征用。
二、当前土地征收制度的缺陷
（一）土地征收权被滥用
当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。
（二）土地征收补偿标准和范围不合理
1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据
按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6―10倍来计算的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。
2、征地补偿范围小、标准低
从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。
（三）土地征收程序不规范，缺乏民主
我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。实质上不管是土地管理法及其实施条例或是村民委员会组织法，其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题。也就是防止征收权利被滥用，在这里主要是指村民委员会和村民小组的主任、组长，因为他们的民主法律意识很淡薄，有些事情不要说召开村民会议，甚至事后也不通知群众，严重违反村民委员会组织法19条规定的民主议定原则。一个小组长甚至连上百亩的土地都敢私自出卖，完全不顾村民的利益，更不考虑失去土地的农民以后的生计，这也是近年来土地上访案件逐渐增多的原因之一。
三、对完善土地征收法律制度的思考
（一）从立法上明确“土地征收”和“土地征用”的概念
我国2004年《宪法》第10条第3款规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。现行《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款也规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。上述两部法律虽然对土地征收和征用作出了规定，但土地管理法实施条例及其他有关土地征用的法律法规、部门规章还未作出相应修改，立法上有点滞后，在现行土地征收、征用的操作过程中出现了法律空挡。那么什么是土地征收？什么是土地征用？实际上征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，征用只是使用权的改变。
（二）尽快制定《土地征收法》
土地法征收补偿条例篇5
第一章总则
第一条为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）和《国有土地上房屋征收评估办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿，适用本办法。
第三条市、区县人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市、区县房产管理部门为房屋征收部门，主管本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、区县房屋征收部门具体负责组织本行政区域的房屋征收与补偿工作。
第四条市人民政府应当加强对区县人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
市房屋征收部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对区县房屋征收与补偿实施工作的监督和指导。
第五条乡镇人民政府、街道办事处应当按照上级人民政府的统一安排，做好房屋征收与补偿的有关工作。
第二章职责
第六条市、区县人民政府应当设立由房屋征收、发展改革、国土资源、规划、财政、住房城乡建设、城管执法等部门参加的房屋征收委员会，负责房屋征收的统筹协调、房屋征收项目启动、房屋征收条件审核和征收补偿方案审定。房屋征收委员会办公室设在同级房屋征收部门，并启用市、区县人民政府房屋征收专用章。
第七条依照《条例》第八条、第九条规定，市、区县人民政府作出房屋征收决定前，有关部门应当履行下列职责：
（一）发展改革部门负责分别会同房产管理部门、住房城乡建设部门将保障性安居工程建设、旧城区改建纳入国民经济和社会发展年度计划。
（二）国土资源部门负责对拟房屋征收范围内的土地面积、用途等情况进行调查摸底。
（三）规划部门负责会同住房城乡建设、城管执法、国土资源、房产管理部门，对拟房屋征收范围内未经登记的建筑依法进行调查、认定和处理，并出具认定处理意见。
（四）财政部门负责征收补偿费用的筹集，确保征收补偿费用足额到位、专户储存、专款专用。
（五）房屋征收部门负责对拟房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、租赁等情况进行调查摸底，委托房地产价格评估机构对拟征收范围内的房屋进行预评估，落实房屋产权调换房源，做好征收补偿费用预算，拟定征收补偿方案，报同级人民政府。
第八条征收补偿方案的内容包括：
（一）房屋征收范围、被征收人、评估期限、签约期限；
（二）被征收房屋的基本情况；
（三）补偿资金预算、补偿方式、被征收房屋的补偿标准和评估办法；
（四）用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数，产权调换房屋的价值标准和评估办法；
（五）临时过渡方式、搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费；
（六）补助和奖励等。
第九条市、区县人民政府房屋征收委员会对征收补偿方案是否符合《条例》及其他法律法规进行论证，并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。拟被征收人提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。
第十条房屋征收部门负责将征求意见情况和根据公众意见修改的情况进行汇总整理，报同级人民政府公布。
因旧城区改建需要征收房屋，超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》和本办法规定的，市、区县人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十一条市、区县人民政府负责按照有关规定，组织项目主办单位、维稳部门、信访部门、房屋征收部门及相关单位开展社会稳定风险评估工作。
第十二条市、区县人民政府在公布征收补偿方案征求公众意见的同时，应房屋征收冻结通告，并抄送有关部门。自冻结通告之日起至房屋征收公告之日止，拟征收范围内的单位和个人，不得进行下列不当增加补偿费用的行为：
（一）新建、改建、扩建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）房屋析产；
（四）工商登记，事业单位、社会团体登记；
（五）其他增加补偿费用的行为。
第十三条审计部门应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第十四条监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第三章征收决定
第十五条市、区县人民政府作出房屋征收决定，必须具备下列条件：
（一）房屋征收部门书面确认的建设项目符合《条例》第八条规定的审查意见和符合法定程序的征收补偿方案；
（二）发展改革部门书面确认的建设项目符合国民经济和社会发展规划的审查意见；
（三）国土资源部门书面确认的建设项目符合土地利用总体规划的审查意见；
（四）规划部门书面确认的建设项目符合城乡规划和专项规划的审查意见；
（五）财政部门书面确认的征收补偿专项资金足额到位的证明；
（六）社会稳定风险评估报告。
第十六条在满足房屋征收条件后，市、区县人民政府作出房屋征收决定，同时收回国有土地使用权。房屋征收决定涉及被征收人数量超过1000人或者被征收房屋建筑面积超过10万平方米的，应当经政府常务会议讨论决定。
第十七条市、区县人民政府作出房屋征收决定后应当及时在房屋征收范围内房屋征收公告，房屋征收公告应同时在同级政府门户网站上。
房屋征收公告主要包括下列内容：
（一）征收依据、征收目的、作出房屋征收决定的人民政府、批准文号、批准时间、建设项目名称、房屋征收范围、房屋征收部门、房屋征收实施单位；
（二）征收补偿方案；
（三）被征收人不服房屋征收决定的，可以行使行政复议、行政诉讼的权利；
（四）其他应当公告的事项。
第十八条市、区县人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋征收部门应当通过召开动员会、咨询会、答疑会等形式做好征收补偿方案的讲解工作。
第十九条房屋征收公告后，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会等有关单位调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人张榜公布。
第二十条房屋征收公告的同时，房屋征收部门应当书面通知有关部门暂停办理征收范围内的下列事项：
（一）房产登记交易机构、国土资源部门办理的房屋所有权、国有土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产等手续，但人民法院或者仲裁机构生效的判决、裁决执行的除外；
（二）规划、住房城乡建设部门办理的房屋新建、改建、扩建等批准手续；
（三）工商行政管理部门办理的营业执照。
暂停期限最长不得超过1年。
第四章补偿
第二十一条作出房屋征收决定的市、区县人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
土地法征收补偿条例篇6
关键词 公共利益 征收程序 征收补偿 弊端
中图分类号：D920
文献标识码：a
《国有土地上房屋征收与补偿条例》，目的在于规范国有土地上房屋征收与补偿，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》而制定。经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理签署国务院第590号令，公布并施行。拆迁一词，相信大家并不陌生，已成为近年来社会不容忽视的焦点问题。新条例的出台，废除了《城市房屋拆迁管理条例》，一时间，从“拆迁”到“搬迁”的演变引起社会广泛讨论，这仅仅是当局者简单的文字游戏，还是实质性的改变？再者，具体的公共利益应当如何界定？新条例中关于搬迁的条件和程序规定，是“真正的民主”还是“形式上的民主”？均成为热议的话题。本文将从新条例基本内容入手，对新条例进行简单的解读，从进步之处和缺陷部分发表自己的观点和看法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》由五个部分组成，第一章总则由七个条文组成，明确界定了制定本条例的目的在于规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，这是对条例的一个总结。第二章规定征收决定相关问题，由八至十六条组成。其中第八条对公共利益以列举方式进行了界定，是一个重要条款，下文将详细进行说明。第三章对补偿问题进行了规定，其中包括补偿内容，方式和程序等等。第四章对法律责任进行了规定，由五个条文构成较为简单。最后一个部分为附则，由一个条文构成即新条例自公布之日起施行，2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》废止。
一个新条例的颁布，必然有它的进步之处，同时也固然存在一些缺陷。下文笔者将就《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，结合具体条文，就其利弊进行分析。
一、新条例的进步之处
国有土地房屋征收补偿立法备受全社会高度关注。新条例的立法理念与设计思路，充分彰显“维护‘公共利益’，保障被征收人的合法权益”的鲜明特色，并在公益维护与私权捍卫的交叉碰撞之间，力求达到双赢平衡。下面笔者就自己的观点发表看法，着重论述以下四个亮点：
（一）公共利益征收与商业开发征收彻底分开。
新条例规定，为了“公共利益”的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。明确这点，不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，而且宣告，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。我国2004年宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。但什么是“公共利益”，如何界定？成为立法的一大难点。新条例第八条以列举式的方式，明确“公共利益的需要”包括：国防设施建设；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造；国家机关办公用房建设以及法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。新条例对公共利益的具体界定，是本法一大亮点。在实践中，公共利益是由法官自由裁量的，其难度可想而知，新条例的出台，纵然无法全面列举公共利益，但起码使得法官在自由裁量时有了法律依据，使公共利益这一概念稍微明确了一些。
（二）政府是公共利益征收惟一补偿主体。
新条例第四条明确规定，县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。过去，制度设计即政府躲在幕后，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。将政府作为公共利益征收唯一主体，明确了义务主体，虽然可能导致房地产市场的萧条，但被征收主体的权利将得到保障。
（三）征收补偿额按市场评估价确定。
新条例第19条明确规定，房屋货币补偿额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。因补偿谈不拢，不知酿成了多少拆迁悲剧。新条例的这一规定，至少有两大看点：（1）明确评估价“不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”；（2）强调评估机构的中立性。现在，许多被征收人都认为，评估机构不中立，因为都是政府单方指定的。征求意见稿改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”，即被征收人说了算。如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，还将面临被警告、吊销资质、被追究刑事责任等制裁。这是新条例在法律责任中的规定，新条例这一规定是一个巨大的进步。
（四）野蛮暴力强制搬迁者可追刑责。
新条例规第31条定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。现实生活中，拆迁血案屡屡发生，根据新条例，如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定，不仅造成的损失要赔偿，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。这也是新条例一大进步。
二、新条例的不足之处
《拆迁条例》所体现的秘密征收、先征收后补偿，严重缺乏保护私人财产权的维度。国务院法制办的《国有土地上房屋征收和补偿条例》试图矫正这一根本缺陷。在新条例中，被征收人有权参与征收过程和针对征收决定寻求司法救济。但新条例仍有着非常明显的缺陷，以下是笔者认为较为重要的四点进行论述
（一）没有对土地使用权的补偿。
新条例规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。新条例是对房屋的征收与补偿，而不应当涉及对国有土地使用权的处分。而对被征收人的补偿里面，却没有提到补偿被收回的“国有土地使用权”。我们知道，国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。因此新条例还存在隐忧。
（二）政府一手包办的征收程序。
新条例规定县级以上政府在作出征收决定前，应组织有关部门就征收目的、征收时间和征收范围等事项进行论证，之后将相关事宜公告，并采取听证会、论证会等形式征求被征收人、公众和专家意见，如无重大争议即行作出征收决定，有重大争议的报请上级政府裁决后作出征收决定。如被征收人或者与征收决定有关的利害关系人对征收决定不服的，可以提起行政复议或者提起行政诉讼。这是一种威权式的征收程序，从征收的发动、征收的内部论证和对外界意见的征集，全由政府单方面一手包办，被征收人在征收程序中并不具备主体地位。行政裁决模式使被拆迁人一开始就以法律主体的身份介入征收事务，这有利于被征收人利益的表达与保护；另外，行政裁决模式意味着征收决定机关和申请征收机关(私人只有在特殊情况下才能成为申请征收人)之间的明确的权力划分，而明确划分的政府权力有利于防止权力的滥用。被拆迁人的有效参与和对权力滥用的防范，肯定能减少征收过程中的矛盾。
（三）虚幻的民主决策。
新条例在三个方面引入投票民主：必须有90%的被征收人同意才能进行危房改造的征收；危旧房的补偿方案需有2/3以上的被征收人同意、危旧房改造的补偿协议需签约率达到2/3以上；房地产价格评估机构由被征收人以投票、抽签等方式决定。民主只能在一个确定的政治团体之内展开，而且只能决定团体内部的事务。被征收人并不构成一个政治团体，因此不存在需要由被拆迁人投票决定的共同事务；另外，所有的征收都必须基于超出被征收人的利益范围的公共利益，这意味着不管是征收决定还是征收补偿方案，都不应该由零散的被征收人投票来决定，而应该由所有公民投票产生的代议机关所制定的法律来决定。民主投票是一种政治表达方式，行政征收则是一种法律执行的过程，在法律执行过程中，可以征求行政相对人的意见，但不可以由行政相对人直接作出政治决策。这样的规定在实践中有诸多困难，很大程度上可能形同虚设。
（四）对公共利益的界定过于模糊。
新条例第8条对“公共利益”的界定不准确、不合理，范围过大：第一，“国防设施”谁来定？第二，非国家重点扶持的能源、交通、水利设施和教科文卫、市政设施就不是为了公共利益吗？比如，乡道、县道，乡镇和县区一级的教科文卫设施，都是因公共利益的需要而建。一个镇甚至一个村的饮水工程，对于本镇或村人来讲，都是公共利益；第三，危房危及公共利益，但旧房不一定危及公共利益。这一款规定可能使地方政府钻空子；最后，不少地方的国家机关办公用房的豪华、奢侈、浪费，已经损害公共利益，还要让它打着“公共利益”的旗号奢侈下去吗？虽然新条例第八条对公共利益作出初步界定，但还有待完善。
总的来说，新条例的出台，较之《城市房屋拆迁管理条例》有了较大进步，但仍然有很多不足之处，期待立法者进一步完善。
（作者：西南政法大学民商法学院2010级研究生）
参考文献：
[1]王利明.规范拆迁保障私权.苏州大学学报(哲学社会科学版)，2011(01)
[2]赵端，李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化——访中国政法大学法学院院长薛刚凌教授.2011(01)
土地法征收补偿条例篇7
一、征地补款发放流程是怎么样的？征地补偿款发放流程是怎么样的？
《土地管理法实施条例》第二十六条规定，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗费的所有者所有。
安置补助费，是国家征收集体土地后，安置被征收单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
《土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。村集体经济组织在收到土地补偿费后，应当按照《村民委员会组织法》第十七条的规定召开村民会议，在所有具有本集体经济组织成员内部平均分配此款。如不分配给村民，则侵犯了村民的合法权益，具有本集体经济组织成员资格的人员，可单独或共同集体经济组织或村委会，要求支付相应份额。
二、征地补偿款的征收依据
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置a助费支付给农村集体经济组织，由农村集体组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
三、征地补偿款的计算方法
国家建设依法征用集体土地时付给被征地者补偿所丧失的土地权利的费用。其计算方法是：
1.征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍；征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准，结合当地实际情况具体规定。属于有收益的非耕地的土地补偿费，可按该土地征用前3年平均年产值的3～6倍计算，征用无收益的耕地不予补偿。征用柴山、滩涂、水塘、苇塘、经济林地、草场、牧场等有收益的非耕地的土地，补偿标准为该土地被征用前3年平均年产值的6～10倍。
2.征用人工鱼塘、养殖场、宅基地、果园及其他多年生经济作物的土地，按邻近耕地补偿标准计算。
3.被征用土地的青苗补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。
4.被征用土地上的附着物，由省、自治区、直辖市自行制定。参照建筑造价折多少，补偿多少。
土地法征收补偿条例篇8
一、城市房屋征收应保护的公民权
国有土地房屋征收或拆迁，是一项极其复杂的系统工程，它意味着城市建设的立、改、废，是指根据城镇建设规划和国家专项工程的建设计划以及当地政府的用地文件，拆除建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。就征收或拆迁行为而言，如果基于公共利益的需要，则属于行政征收行为，其一方当事人是行政主体（一般是县级政府）为征收人，而另一方是与行政主体相对的被征收人；［2］如果基于非公共利益需要，则属于民事行为，取得房屋拆迁许可证的建设单位为“拆迁人”，被拆迁房屋的所有人是“被拆迁人”。［3］，城市房屋征收或拆迁必然涉及政府、房地产开发商（拆迁人）、被征收人或被拆迁人三方的利益，而在利益的三者中，“被征收人或被拆迁人”总是处于社会弱势，其权利和利益最需要保护。因此，从法律的视角而言，在城市房屋征收或拆迁过程中，应当保护被征收人或被拆迁人的下列实体性和程序性权利。
1．公民的基本人身权
公民的基本人身权是宪法赋予公民的最基本的权利。无论是城市一次建设需要进行房屋征收或拆迁，还是城市二次建设需要房屋征收或拆迁，都必须维护公民不可剥夺的权利———公民的人身权。而当下许多地方的政府和拆迁人以暴力或武力方式从事征收或拆迁活动，对被征收人或被拆迁人采取殴打、威胁或强迫等违法行为侵犯公民的基本人身权利，不仅违背我国以人为本，构建和谐社会的大政方针，而且与我国宪法所规定的公民人身权利受国家法律保护的基本法治理念相悖。因此，依法维护被征收人或被拆迁人的合法权益，做到文明征收或拆迁，依法征收或被拆迁，保护被征收人或被拆迁人的人身权，这不仅是权利至上法治理念的体现，而且是构建社会主义和谐社会之基本诉求。
2．财产权
依照我国《宪法》和《物权法》之相关规定，公民合法的私有财产不受侵犯，未经所有权人许可，不受任何权力以及任何形式的侵害。［4］而在我国国有土地房屋征收或拆迁过程中，一些地方政府或部门因公共利益或非公共利益之需要对城市房屋进行征收或拆迁时，严重侵犯公民的财产权，主要表现在：首先，政府或拆迁人在征收或拆迁过程中，不遵循“拆迁只能使人民越富，而不是使人民越穷”的基本治理理念，只按照事先的预定标准进行补偿，未对被拆迁居民是否能够再次购置新房进行考虑，致使很多居民在短时间内难以正常生产生活，其权益受到严重损害，使政府建设城市、改造城市规划的良好愿望大打折扣。其次，在现实社会生活中，引发被征收人或被拆迁人和政府或拆迁人冲突的主要因素是被征收人或被拆迁人的财产权未受到应有的保护。一般而言，被拆迁人往往认为拆迁人赔偿得不够。而导致这种问题的根源往往是缺乏科学的评估方式和合理的赔偿标准。公民财产权应当受到实体性法律保护和程序性法律保护。财产权作为宪法所规定的基本权利，其限制和剥夺必须要有一个正当程序，如果政府为了公众利益的目的对它进行限制和剥夺，必须按照正当法律程序，这是法治理论的公理。如果征收是为了商业目的，那么就必须遵循民事商品交易的民事合同之自愿有偿原则。基于此，2011年1月21日国务院通过并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，试图对房屋征收行为进行实体法与程序法上的规范，使被征收人或被拆迁人的权利受到法律保护。不过，新《征收与补偿条例》虽然对被征收人或被拆迁人财产权的保护有所增强，但由于其规定的概括性和一般性，在实践中被征收人或被拆迁人的权利受到实质性保护也有一定难度。
3．劳动保障权
依照我国宪法之规定，劳动是我国公民一项基本权利和义务。国家不仅应当为劳动者提供劳动和就业的机会，而且应当保障公民劳动权利的最终实现。然而在我国国有土地房屋征收或拆迁过程中，个别政府强令被拆迁人的家属停止现有的本质工作，去劝说被拆迁人配合政府征收或拆迁。若劝说不顺利，或被征收人或被拆迁人不同意搬迁，那么他们的家属将会连带地遭受处罚，甚至开除公职。这种行为严重地损害了公民的劳动保障权。
4．知情权
知情权严格地说是一项程序性权利。一般而言，知情权就是指政府在房屋征收或拆迁前的法定期限内必须公开张贴房屋拆迁公告，公告必须写明具体的征收或拆迁补偿金额，补偿依据，价格评估的过程等等。如果没有对被征收人或被拆迁人公示，致使当事人不知情，等同于剥夺了当事人的程序性权利———知情权。新《征收与补偿条例》把房屋征收或拆迁行为纳入司法审查之中，但由于目前缺乏统一而具体的司法审查标准，致使司法审查难以正常进行。
二、被征收人权利保护之规范缺失
中国城市化进程中引起了许多社会冲突和矛盾。其冲突之根源在于：城市化进程与公民权利之保护成为社会矛盾中的两极，政府权力之合法运用与公民权利之正当保护之间的规范缺失。2011年的《国有土地上房屋征收和补偿条例》与2001年的《城市房屋拆迁管理条例》相较确实取得了重大的进步，其突出特点在于：一是，确定了公平补偿、决策民主、程序正当和结果公开等基本原则。［5］二是，界定了公共利益的范围。首先，运用肯定列举方式列举了公共利益之范围，即国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。其次，运用概括方式规定了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。［6］三是，确定政府是征收补偿主体，房屋征收应先补偿后搬迁，禁止采取暴力威胁迫使搬迁。“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”［7］同时规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。［8］四是，确立听证制度和征求意见制度。在旧城改造中不满征收补偿方案的，政府应组织听证会并修改方案。因旧城区改造需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。［9］五是，确定了房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并规定了房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。［10］六是，明确征收补偿标准，征收私宅应优先保障住房。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。［11］七是，补偿应足额到位专款专用。即作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；对被征收人给予的补偿，除了包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；如向法院申请强制执行，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。在补偿方式上，条例明确规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。［12］此外，《征收与补偿条例》取消行政机关行政强制执行权，由行政机关申请人民法院实施司法强制执行；［13］建立了房屋征收或拆迁之司法审查制度；［14］建立健全法律责任制度［15］等等。然而，由于我国法律制定之理想价值与法律实施之实际状态存在差异，《征收与补偿条例》仍然存在一系列规范缺失：
1．公共利益与非公共利益界定模糊。按照《征收与补偿条例》规定，所谓公共利益主要是指保障国家安全、促进国民经济和社会发展等，并用列举方式具体列举了五个方面为公共利益范围，并概括规定了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。从上述规定中不难看出，公共利益范围仍然不明确：一是，规定过于概括而不具有操作性，为各种“渗水的公共利益”大开方便之门，使虚假的公共利益合法化和正当化；二是，形式上的公共利益为权力滥用提供了合法路径，因为公共利益是国有土地房屋征收或拆迁最好的借口，权力行使者总是借公共利益之名求私人或部门利益之实；三是，概括规定为执法机关提供了法外实施法律之途径，许多执法机关以概括规定为幌子，使法律、行政法规的实施流于形式，从而使法律和行政法规自然地失去法律效力。
2．政府行使权力之理念缺失，对城市房屋征收或拆迁之相关法律、法规的法治精神和原则存在认识上的误区。根据《征收与补偿条例》第13条之规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。诠释上述规定，至少确立了以下基本制度：房屋征收公告制度和当事人诉权保护制度。但是由于一些地方政府不能正确诠释法律之精神，在房屋征收过程中总是先拆迁后公告，严重违反法定程序；更有甚者，在他们看来，城市土地是国家所有，政府可以在不通过有关法律程序的情况下对土地随意调配，这就严重地违反了《条例》和有关法律的规定，使一些不法分子有机可趁。
3．国有土地房屋征收实行法律分类调整，相关法律、法规的规定不完善。按照《征收与补偿条例》规定，因公共利益需要的征收行为适用此条例；而因非公共利益需要则只能适用《中华人民共和国物权法》和《城市房地产管理法》。由于法律适用之差异，必然导致利益得失之差距。以《征收与补偿条例》第4条为例：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。［16］由于房屋征收部门在立法上采用了一个不明确、含糊的概念，就使得征收或拆迁中关于谁是征收或拆迁主体变得模糊，致使征收主体的共同密谋者即使严重侵犯公民的合法权利以难以受到法律的有效制裁。
4．政府补偿标准不统一，且地区差异明显。近些年来，由于征收或拆迁而导致的政府补偿不均或不合理时有增多，因补偿不合理而导致征收人或拆迁人与被征收人或被拆迁者之间的纠纷不断。究其原因在于：一是，补偿原则不明确。当政府对房屋进行征收或拆迁后，究竟应该进行哪种补偿，是完全补偿，合理补偿还是公正补偿，其立法不明确。二是，补偿范围过窄。由于征收或拆迁所引起的连带利益损害均未列入补偿范围。三是，补偿标准不统一，且地区差异较大。补偿标准不仅受房屋区位、用途和地区的影响，而且严重受到地区差异的影响，而这些差异究竟应该如何认定，法律没有规定统一的标准。
5．在城市房屋征收或拆迁中，评估机构不中立，参照的评估标准不统一，致使评估结果有失公正。根据《征收与补偿条例》之规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于我国的房地产评估机构大多是由政府职能部门演化而来，同时，房地产开发商是房屋评估机构的主要评估业务来源，评估机构能够在与其相应的房屋评估背后获取一些利益，所以房地产开发商与评估机构之间有着千丝万缕的关系，房地产评估机构往往会偏向拆迁人（房地产开发商），使其在房屋拆迁评估中难以保持中立。加之参照的评估标准又不统一，评估版本也由各省级人民政府自行确定，评估结果就不免有失公正。
三、被征收人权利保护之法律路径
《国有土地上房屋征收与拆迁条例》在一定程度上是调整与规范国有土地房屋征收与补偿行为的一部具有进步意义的法规。但由于在有效保护公民权利方面受立法局限和社会语境的限制仍然存在一些局限性。基于此，提出下列法律解决路径：
1．尽快通过并实施《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》（审议稿），使《国有土地上房屋征收与补偿条例》更具有执行性和操作性。《征收与补偿条例》作为一部行政法规，具有法律规范的一般性和概括性特征，仍然存在诸多漏洞和重大问题，使其有效性和可执行性受到严重限制。为了进一步完善、明确、规范相关内容，使《征收与补偿条例》能够有效地实施和执行，必须由国务院法制办制定相关实施细则。2011年1月21日国务院法制办已经拟订了《〈国有土地上房屋征收和补偿条例〉实施细则》（审议稿），并提交国务院常务会议审议。正在审议的《实施细则》的主要特点在于，使《条例》更加明晰化和细化，更具有可执行性和操作性。如在区分用地途径方面，《实施细则》明确规定：为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要”的情形；凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。［17］在对被征收房屋价值的补偿方面，《实施细则》明确规定：实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，按以下三种情形及标准。（1）低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍；（2）中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍；（3）高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格等。［18］显然《实施细则》使许多重大问题得以具体化，更具有执行性和操作性，便于征收人或拆迁人依法行使权力或权利和被征收人或被拆迁人人依法保护权利。
2．尽快完善国有土地房屋征收或拆迁各相关立法，妥善处理效益与公平之间的关系，在房屋征收或拆迁中做到公正、公开。城市房屋征收或拆迁在主体上涉及到县级人民政府、拆迁人（房地产商）和被征收人或被拆迁人，从法规规定来看，县级政府只是因公共利益需要而成为征收主体，而因非公共利益征收表面上看不涉及县级政府，而实际上由于我国土地是国家所有，县级政府则作为当地国有土地的管理者，往往代表国家向受让人出让国有土地使用权，他是国有土地使用权的“分配者”，自然地会成为城市房屋拆迁的主体之一，加上当地政府在履行其裁决职能后，往往会从法律上取代拆迁人与被拆迁人“对簿公堂”，从幕后走上前台，把被拆迁人与拆迁人的冲突转化为被拆迁人与当地政府之间的冲突，使当地政府作为城市房屋拆迁一方主体的地位显现出来。然而在城市房屋拆迁中各方的利益是不一致的，特别是拆迁人与被拆迁人的利益是对立的。拆迁人的动机和目的是追求利益最大化，以最少的投入获得最大的效益；被拆迁人的动机和目的在于根据自己的家庭情况，在服从国家、社会公共利益的前提下，依法保护自己的合法权益，并尽自己最大可能争取更多的拆迁补偿款；而县级政府在城市房屋拆迁中的动机和目的是追求政绩的最大化。这三者有着千丝万缕的联系。当县级政府凭借其合法的行政权力，借助开放商的房屋开发拆迁，从中获得财政收入时，而开发商也从中谋取利润，只有普通公民才是真正的弱势群体，其权利最容易受到侵犯。因此在房屋征收或拆迁中兼顾公平就显得尤为重要。
3．切实有效地保障被征收人或拆迁户的居住权及其他相关权利。根据《中华人民共和国物权法》之相关规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。［19］由此，被征收人或拆迁人的居住是首要保障，应该严格按照相关法律“规定”执行，并在此基础之上再进行货币赔偿。同时安置房也要尽可能得安排在被拆迁人原居住地附近，尽可能地不打乱被拆迁人的日常作息，保证被拆迁人的工作、就医以及子女上学问题等等，简言之，就是要保障被拆迁人的利益最大化。而针对货币安置情形，政府应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿，若是再政府进行货币安置后，仍无法解决住房的，政府应当提供相应的廉租房，以保证公民的居住。
土地法征收补偿条例篇9
摘要：农村集体土地征收及补偿问题是我国现阶段经济建设中的热点问题。解决好农村集体土地征收过程中的相关问题有助于维护社会稳定、实现社会公正和社会进步。然而，我国目前集体土地征收及补偿过程中政府相关行为失范等问题层出不穷，严重危害了广大被征地群众的利益，影响党和政府的形象。因此，必须尽快建立和完善土地征收及赔偿体系，重视土地征收赔偿程序完善，为我国城镇化建设的和谐可持续发展铺平道路。关键词：集体土地；征收补偿；政府行为中图分类号：D630.1
文献标志码：a
文章编号：1002-2589（2012）12-0038-02农村集体土地征收过程推动了我国新农村的建设发展以及城镇化进程，但在征收及补偿过程中政府相关行政行为失范应引起我们高度重视。征地过程中“拆迁返贫”和“拆迁骤富”现象同时出现，影响社会公平，引发的社会矛盾和冲突亟待解决。集体土地征收及补偿的核心问题是如何处理好公权力行使和私权利保护两者之间的关系。公权力行使问题实质上就是政府在土地征收及补偿过程中的角色定位及行使相应权力的问题；私权利保护问题则是在征收补偿中如何对被拆迁人的私有财产进行合法合理充分及时补偿的问题。朱东恺、施国庆认为“政府、开发商和被拆迁人之间没有公平交易，利益分配体制的缺失或未制度化，使得被拆迁人不仅未能从城市开发中受益，反而成为城市发展的‘牺牲品’”[1]。因此加强对农村集体土地征收过程中政府相关行为的研究对保护公民私有权利、缓和社会矛盾、协调各方面的利益方面具有重要的作用。政府行政行为包括具体行政行为和抽象行政行为。抽象行政行为是指行政主体非针对特定人、事与物所作出的具有普遍约束力的行政行为。它包括有关政府组织和机构制定的行政法规、行政规章、行政措施、做出具有普遍约束力的决定和命令。针对集体土地征收及补偿中政府行政行为，本文从抽象行政行为方面对其中几个问题进行分析。一、法律法规不健全我国现行的集体土地征收及补偿方面的法律法规及相关文件包括《中华人民共和国土地管理法》、《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》等。但是相关法律法规之间却是有冲突的。2011年1月国家颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，城市国有土地上房屋征收与补偿有了统一的标准，但农村集体土地征收及补偿相关法律法规还未出台，正在制定中。2011年3月中央明确规定，在《土地管理法》等法律法规做出修订之前，集体土地上房屋拆迁要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行[2]。农村房屋征收及补偿的环境和条件和城镇是有很大区别的。尽快颁布集体土地上房屋征收及补偿方面的法律法规才能最大限度地保障广大被拆迁户的利益，保障农村拆迁工作的顺利进行。同时，农村集体土地相比于城市国有土地在所有制性质上是有区别的，集体土地征收涉及到土地所有制性质的改变问题，从集体所有到国家所有，但相关的法律规定却散落在各法律条文中，制定一部完善的涉及土地所有制及征收补偿等内容的法律法规迫在眉睫。二、信息不对称问题信息不对称是指在市场经济活动中，人们对有关信息的了解是有差异的，掌握信息比较充分的人员往往处于比较有利的地位，而信息缺乏的人员则处于比较不利的地位。该理论认为：在市场经济条件下，市场的买卖主体不可能完全占有对方的信息，市场中卖方比买方更了解有关商品的各种信息，从而导致拥有信息更多的一方为了谋取自身更大的利益而使另一方的利益受到损害。农村土地征收及补偿过程中存在着许多信息不对称现象，大量的信息不是公开的而是掌握在少数人手中，这使得作为被拆迁主体的居民无法从正规渠道了解到征地补偿费用标准和具体分配方法。虽然2008年5月1日实施的《中华人民共和国政府信息公开条例》第11条规定：设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息应该包括征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况[3]。我国地方政府在许多问题上都已经实施了信息公开制度，但是在土地征收及补偿这个敏感问题上的信息公开却做得不够。例如，南京市政府网站上有政务公开栏，里面汇聚了许多政务公示与公告。搜索“拆迁”或“土地征收征用”，搜索结果虽然有3498个，但是涉及具体征收赔偿数据的文件却只有6个左右，并且数据过于笼统，都是政策性的文件。同时在具体征收工作中，有些政府部门把土地征收及补偿事务交给拆迁公司，但拆迁公司经营目的是盈利，这必然导致拆迁公司利用信息不对称从政府和被拆迁户之间谋取暴利，另外有些政府土地征收官员则亲自参与土地征收谈判，从中谋取收益。许多政府部门的财政预算中并没有公开土地拆迁及补偿费用发放情况。因此完善信息公开制度、加大政府信息监管力度对于消除土地征收补偿过程中的信息不对称现象、缓解征地纠纷将起到积极的作用。三、政府态度导向问题（一）对待被拆迁户的态度农村集体土地征收过程中被拆迁居民和政府相比是处于弱势地位的。一些地方政府不尊重普通群众的财产权和基本利益，为吸引投资，给予房产开发商诸多的特权和优惠，但对被拆迁户的态度是强硬的，从劝说教育到断水断电最后直至强制拆迁，拆迁问题导致政府与被拆迁户关系剑拔弩张。从2010年6月的郑州南刘庄暴力拆迁导致20多人死伤事件，到2010年9月江西宜黄县强拆动员工作过程中因处置不慎导致3名被拆迁当事人烧伤。再到2011年6月四川梓潼县文昌镇城郊村组拆迁冲突中被拆迁户一岁零八个月的儿子被文昌镇派出所副所长抱走，并声称“不签字就不还给你孩子”。在短短一年时间内就发生了三起因农村集体土地征收引发的严重事故，至于那些没有曝光的征地纠纷更是数不胜数。因此作为最广大人们群众利益的代表，政府对待被拆迁户的态度是应该反思的。政府代表着公民的公共利益，在土地征收及补偿中要维护相对处于弱势地位的被拆迁人的合法权益，保障拆迁活动的顺利进行，真正实现好、维护好、发展好最广大人们群众的根本利益。（二）对待开发商的态度政府行政行为的公共性决定了政府在行政管理过程中要时时刻刻考虑广大人民群众的利益。萨缪尔森谈及政府在市场经济中的作用的描述是：“政府的经济职能是什么呢?即效率、平等和稳定。”[4]而在现实生活中，政府与开发商的利益趋于相同性。有些地方政府的领导不顾当地经济社会的客观发展需要和现实承受力，为谋取政绩，大造“形象工程”、“政绩工程”，造成了土地征收规划不合理，安置补偿不到位。经济发展水平是官员政绩的重要方面，GDp数值是衡量政绩的主要指标，因此在集体土地征收及补偿过程中政府官员为了追求政绩和个人经济利益，往往会大力推动拆迁进程，既充当土地征收管理部门又充当拆迁当事人，部门职能未能实现与拆迁单位、征收评估机构有效分离。政府部门自上而下要树立科学发展的政绩观，改变片面追求经济发展的思想，告别唯GDp论，转变为了局部利益损害整体利益、为了眼前利益牺牲长远利益的现象。另外，要严格规范政府行为，避免政府部门过多参与具体土地征收，抓大放小，从“划桨”向“掌舵”转变。开发商出于商业目的进行的拆迁是一种民事行为，政府不应该介入，更不应该给予开发商某些行政权力支持。四、农村集体土地征收过程中公益性及商业性相关问题分析《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条明确规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要才能进行土地征收。在集体土地征收及补偿相关法律法规没有出台之前，现行集体土地上房屋征收及补偿是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》精神执行的。这样就从法律层面上禁止商业性土地征收行为。但农村集体土地征收过程不可避免要涉及商业性拆迁行为。商业性土地征收是社会主义新农村建设的需要，它可以吸引资金从事工业、第三产业或者高科技农业建设，为当地农民提供工作岗位，带动当地经济的发展。
但我国政府相关法律法规禁止商业性土地征收行为，工业园区建设的土地征收大部分是打着公共利益的目的进行的。当地政府以公共利益为名征收土地，然后使用权转移给开发商，进行工业建设,这已经成为了商业性土地征收的“潜规则”。以江苏省扬州市江都沿江开发区为例，征用土地方案公告上的项目名称大多为工业仓储、公共建筑、住宅等，但实际上征收的土地大部分用于工业厂房建设，只有少部分用于公共建筑等基础设施建设。因此我个人认为，与其回避商业性土地征收，打着公共利益的幌子暗地进行，不如承认商业性土地征收的合法性，规范标准，加强监管，让其在阳光下运行。这样也可以避免政府利用公益性拆迁压低支付给被拆迁户的赔偿款同时运用商业性拆迁向开发商收取高额赔偿，运用价格差谋取暴利。规范政府在商业性土地征收及公益性土地征收中的行为具有重要意义。公益性土地征收过程中政府应该处于主导地位。对征地补偿的定价、对房屋价值的评估、对征地补偿过程的管理，这些都是政府应该履行的职责，体现了我党全心全意为人民服务的思想。但在商业性土地征收过程中政府的职责问题现在仍然有争议。商业性土地征收与公益性土地征收在性质上有所不同，所以政府在其中的角色应有所区别。有些专家学者认为，商业性拆迁的本质是被拆迁人处分自己的土地使用权和房屋所有权，拆迁人的拆迁行为是基于双方订立的契约而产生债权债务关系，政府应完全退出拆迁活动。但是我个人认为这种看法是不全面的。首先，土地征收及补偿涉及的只是土地使用权和房屋所有权，土地所有权虽然从集体所有变成了国家所有，但所有权的转变和被拆迁户没有关系，被拆迁户没有土地所有权，政府代表国家从事土地所有权的管理。因此，不论公益性土地征收还是商业性土地征收政府都应该参与其中。其次，房地产市场是一个信息严重不对称市场。信息不对称使得完全依赖市场调节难以实现经济利益最优化和公平化。因此政府在商业性土地征收中也要适度干预，保护作为弱势群体的被征收居民的合法权益。但政府不能过多干涉具体征收补偿工作。“小政府大社会”的思想要求政府的行政行为更多的是检查监督而不是具体执行。但这也不等同于完全放权，对于商业性土地征收及补偿，政府不干预行为在事实上加重了被拆迁人的弱势地位，推卸了政府自身应当承担的监管责任。参考文献：[1]朱东恺，施国庆.城市建设征地和拆迁中的利益关系分析[J].城市发展研究,2004，(3):23.[2]新华网:我国纪检监察机关将加强监督检查规范征地拆迁行[eB/oL].news.省略/lianzheng/2011-03/25/c_121229496.htm[3]中华人民共和国政府信息公开条例[Z].[4][美]萨缪尔森.经济学[m].北京：华夏出版社，1999：28.
土地法征收补偿条例篇10
第一条 根据《国家建设征用土地条例》（以下简称《条例》），结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办公共事业，需要征用集体所有的土地时，必须按照《条例》和本办法办理。
第三条 珍惜和合理利用每寸土地是我们的国策，各级人民政府必须管好用好土地，对各项建设用地，要严加控制，严格审批制度。一切建设项目选址要在经济合理的前提下，尽量减少用地面积，有荒地可以利用的不准占用耕地，有劣地可以利用的不准占用良田，尤其不准占用鱼塘、菜地、果园等经济效益高的土地。
老企业的改建、扩建，要充分利用原有场地。城镇（包括郊区）建设要严格按照城镇规划安排用地，并同旧城区改造结合起来，以减少新占土地。
第四条 征用土地和拆迁被征用土地上的房屋，由县、市人民政府的征地拆迁管理机关统一组织办理。具体程序是：
（一）用地单位持经批准的建设项目计划任务书或有权批准本建设项目计划任务书的上级机关的证明文件，向拟征地所在地的县级以上人民政府申请选址，取得同意后，在政府规划部门或征地拆迁管理机关的主持下，会同有关部门，进行选址。
（二）建设地址选定后，由所在县、市征地拆迁管理机关组织用地单位、被征地单位和有关部门，商定预计用地面积，划出调查红线，提出安置方案，测算补偿安置费用，形成协商纪要，由用地单位作为初步设计的附件，一并上报审批。
用地单位不得与被征地拆迁单位或个人直接洽商征地拆迁条件，被征地拆迁单位和个人也不得直接向用地单位提出征地拆迁条件或其他要求。
（三）由用地单位持经批准的计划任务书、初步设计、总平面布置图和地形图，向征地拆迁管理机关正式申请征地，按本办法规定的权限经县、市以上人民政府审批后，在县、市征地拆迁管理机关主持下，组织用地单位、被征地单位和有关部门，确定各项补偿费和安置补助费，落实安置方案，签订征地拆迁协议。实行建设用地综合开发的城市，开发用地可根据经批准的城市建设详细规划，由开发部门统一申报征地。
下列情形办理征地手续，除按上述规定外，还要求：有污染的新建、扩建、改建项目，必须提交治理“三废”设施的设计方案，并经环保部门审查同意；易燃易爆的建设项目，必须符合国家有关安全规范要求，并经公安部门审查同意；征用城镇和工矿区的专业菜田，必须取得粮食和蔬菜产销主管部门的同意；征用林地，必须符合国家保护森林的有关法规。
（四）征地申请经批准后，由当地县、市征地拆迁管理机关根据用地单位年度基建计划和工程建设进度，一次或几次划拨土地。城市建设综合开发用地经批准征用后，一次划拨给开发部门。开发部门应按经批准的详细规划安排用地，并按经济合同保证用地单位的用地需要。
第五条 征地审批权限。
一次征用总面积十亩以下，水田二亩以下，拆迁被征用土地上的房屋五户或面积三百平方米以下，由县（市）人民政府批准；一次征用总面积二十亩以下，水田五亩以下，拆迁被征用土地上的房屋十户或面积六百平方米以下，由县（市）人民政府审查，行署或自治州、市人民政府批准；超过以上审批限额的，分别由县、市人民政府，行署或自治州、市人民政府审查，报省人民政府批准，或转报国务院批准。
征用五十万人口以上城市郊区的土地，由所在市人民政府审查，报省人民政府批准。
征用其他城镇和工矿区的专业菜田，由行署或自治州、市、县人民政府审查，报省人民政府批准。
一个建设项目所需土地，应根据总体设计一次报批，不得化整为零，分次报批。分期建设工程，应当分期征地，不得早征迟用。铁路、公路干线用地，可以分段办理征地手续。
第六条 征用土地由用地单位付给补偿费。
一、土地补偿费
（一）征用水田、菜田、熟土等补偿标准为该土地年产值的五倍。
（二）征用专业菜田除按规定补偿外，还要向国家缴纳新菜田建设费，专款专用。收取标准和管理办法，在国务院有关部的具体办法未下达前，暂按省人民政府有关规定办理。
（三）征用农村房屋基地及进出道路等，按原占地面积和重建基地土地种类付给土地补偿费。
（四）征用鱼塘、藕塘按年产值的五倍补偿；以灌溉为主的水塘，如需恢复同等大小蓄水水塘，按原塘容积和新造塘的挖土类别付给造塘费，造塘用地由征用土地单位补偿；一般水塘按贴近水田的土地补偿费标准执行。
（五）征用果园、茶园，按贴近水田的土地补偿费标准的百分之六十补偿；杉山、桐山、阔叶树山、油茶山、竹山等，按贴近水田的土地补偿费标准的百分之四十补偿；松山、柴山等，按贴近水田的土地补偿费标准的百分之二十补偿。
（六）年产值的计算方法是，根据统计年报算出被征地前三年的平均年产量，乘以国家规定的价格（包格征购价和超购价）。国家没有规定价格的，按当时当地主管部门规定的议购价格计算。
耕地的年产量包括该耕地上各类作物有价值的主副产品的产量（如秸杆、稻草等）。
（七）征用尚未缴纳农业税的开荒地补偿开荒工本费。补偿总额不得超过当地同类田土补偿费。
二、青苗、鱼、藕、果木等生产补偿
征用土地上的短期作物，原则上应等待被征地单位收获。确因工程紧急，由用地单位按下列原则补偿：
（一）水稻和熟土作物，插秧、播种前已投成本的按一季产值的百分之五十补偿，播种后补偿一季产值。
（二）各类蔬菜在播种或分蔸定植至开始收获前补偿一季产值，开始收获起视收获量比照一季产值补偿差额。
（三）一地兼种数种作物，除主要作物按标准补偿外，其他兼种作物按标准的百分之三十至百分之五十补偿。
（四）鱼塘征用后，成鱼和鱼苗由原蓄养者在限期内捕捞或过塘蓄养，用地单位应按成鱼一年的产值和鱼苗的实际价值付给补偿。
（五）藕在定莳不满两个月的补偿藕种、莳田等成本，定莳两个月以上的按当地习惯给予不同补偿，最高不超过一年产值。
（六）果木、树木、竹林必须移栽或砍伐的，由原所有者处理，并由用地单位给予补偿。不影响建设的应予保留，产权归用地单位，由用地单位给予补偿。补偿标准，由各行署或自治州、市人民政府制订。
在通知征用后抢种的作物、树木和抢放的鱼苗，一律不给予补偿。
三、其他补偿
（一）被征用土地上的水井、水凼、粪池、氨水池和谷仓等附着物，按实际造价补偿。
（二）被征用土地内，如有与工农业生产和群众生活密切相关的水源、渠道、涵闸、管道、道路、电缆等设施，用地单位和施工单位应会同当地有关部门妥善处理，不得擅自阻断和破坏。
（三）进行各项建设时必须依照有关环境保护、水土保持等法规的要求，防止环境污染、水土流失、水源枯竭、洪涝灾害。用地单位违反有关法规造成损失的，除依法追究外，还必须负责整治或支付整治费，并对受害者给予合理补偿。整治要求和整治费、补偿费标准，由用地单位、受害单位和有关单位在当地县、市征地拆迁管理机关主持下商定。不能恢复耕种的土地作征地处理，按本办法第四、五条规定由县、市以上人民政府安排使用。
第七条 安置补助费标准。
一、征用耕地（包括水田、菜田、交农业税的熟土、鱼塘、藕塘）的，每个农业人口的安置补助费标准，为被征土地每亩年产值的三倍。需要安置的农业人口数，以征用耕地的面积数除以被征地单位征地前农业人口（不包括开始协商征地方案后迁入的户口）平均占有耕地面积计算。征用每亩耕地的安置补助费，因人平耕地多少而不等，但每亩的安置补助费，最高不得超过其年产值的十倍。
二、征用果园、茶园以及以林业为主要生活来源的成片林地，每亩安置补助费，为当地水田每亩年产值的三倍。
三、征用宅基地和其他土地，不付安置补助费。
个别特殊情况，按上述补偿和安置补助标准，尚不能维持群众原有生产生活水平的，经省人民政府批准，可适当增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过被征地年产值的二十倍。
第八条 不同隶属关系建设项目（中央属、省属、县市属）征地的土地补偿费、安置补助费都应按规定的统一标准执行。不得擅自提高标准或额外给钱给物，也不准搞平调，克扣集体和农民。
任何单位和部门不得擅立章法或巧立名目，增加征地拆迁补偿费用。
第九条 征用土地的各项补偿费、补助费，除地面附着物的所有权或承包耕地上的青苗确属个人的应付给本人、集体种植的土地上的青苗补偿费可纳入当年收益分配外，其它都应当付给被征地的生产队或负责安置工作的单位，用于发展生产，安排因土地被征用后剩余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得分掉或移作他用。任何单位和个人，不得平调、挪用。
第十条 因征地造成的剩余劳动力，由县、市人民政府组织被征地单位、用地单位和有关单位分别负责安置。被征地单位要因地制宜，充分利用当地资源和条件，通过发展多种经营、发展乡镇企业和商业服务业，兴办各种形式的农工商联营，给予安置。
通过上述途径确实安置不了的剩余劳动力，在劳动计划范围内，符合条件的可以安排到集体所有制单位就业，并按劳动力与农业人口的比例相应扣减安置补助费，转拨给吸收劳动力的单位；用地单位如有招工指标，经省人民政府同意，也可以选招其中符合条件的当工人，并按劳动力与农业人口的比例，相应核减被征地单位的安置补助费。
生产队的土地被全部征用后，又确无迁队或并队条件，原农业人口需转为非农业户或城镇户口的，由县（市）人民政府和行署、自治州、市人民政府逐级审查，报省人民政府批准。
第十一条 征用土地必须拆迁社队和社员房屋时，按《湖南省国家建设拆迁安置办法》执行。
第十二条 生产队耕地被国家征用后，财税和粮食部门应相应核减农业税和粮食征超购任务。因征地使社员口粮低于一般水平的，可酌情减少粮食征购任务或供应统销粮。减免的粮食征购任务，由所在县、市在机动粮指标中调剂解决；数量大、自行解决有困难的，由行署、自治州、市人民政府调整；行署、自治州、市人民政府调整不了的，报省解决。增销的粮食指标，逐级审核后报省解决。农业税减免办法，按省有关征收农业税的规定执行。
第十三条 凡已经征用的土地，其所有权属于国家，用地单位只有使用权，必须严格按核准计划使用，未经原征地批准机关同意或当地规划部门批准不得改变用途，严禁擅自转借、转让和互换土地。
县、市人民政府征地拆迁管理机关按规定收回原已征用的土地，暂时借给生产队耕种的，国家建设需要时，只酌情付给青苗补偿费，不再付土地补偿费和安置补助费。
第十四条 被征用土地和拆迁房屋的单位与个人，都必须服从国家需要，支援国家建设，按期腾交被征用的土地，不得妨碍和阻挠国家建设。
第十五条 对违反《条例）和本办法的单位和个人，根据情节轻重，给予经济制裁、行政处分，直至追究刑事责任。各级人民政府征地拆迁管理机关的工作人员违反《条例》和本办法者从严处理。
一、买卖、典押、租赁以及非法转让、互换土地的，没收其非法所得，没收或拆除在非法占用的土地上建造的建筑物，情节严重的可对双方主管人员和直接责任人员处以罚款或行政处分。
二、侵占集体土地的，占用临时用地期满不归还的责令退还土地，并赔偿所造成的经济损失，情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分，可以并处罚款。
三、凡按《条例》和本办法给予补偿安置，仍坚持无理要求，拒不办理征地拆迁手续，或拖延腾地、交地，影响国家建设，经说服教育无效的，征地拆迁管理部门可诉请人民法院依法裁决，强制执行，并对主管人员和直接责任人员处以罚款。
四、用地单位擅自提高征地拆迁补偿安置标准，或额外给钱给物的，一经查出，除没收非法所付钱物外，并对主管人员和直接责任人员处以罚款。
五、用地单位和被征地单位，一方不执行征地（包括临时用地）协议，使对方遭受经济损失的，责令赔偿，情节严重的，应对主管人员和直接责任人员处以罚款。
六、挪用或占用补偿费和安置补助费的，责令退赔，侵占招工、转户指标的，招工、转户无效，情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分，可以并处罚款。
七、弄虚作假，采取非法手段骗取批准征用土地和超越审批权限征用土地的，一律无效，情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分，可以并处罚款。
上列各项，行政处分由县、市征地拆迁管理机关提出意见，并按照对干部、职工的管理权限报请县以上人民政府批准执行。经济制裁由县、市征地拆迁管理机关决定并限期执行；对制裁不服的，可以在期满前向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由征地拆迁管理机关提请人民法院依照民事诉讼程序强制执行。
在征地过程中，煽动群众闹事，阻挠国家建设，贪污、盗窃国家和集体财物，行贿受贿，敲诈勒索，以及其它违法行为，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关处理；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 对个人罚款数额，最低为人民币三十元，最高不超过本人六个月的收入。
全民所有制企业、事业单位和行政机关支付的经济赔偿，应从该单位的企业基金、利润留成、经费包干结余等资金中支付，不准摊入生产成本或基本建设投资。
处罚中没收的财物和罚款全部上交国库，任何单位和个人不得截留挪用。
第十七条 各级人民政府要加强对征地拆迁工作的领导。各级征地拆迁管理机关为各级人民政府管理征地拆迁的办事机构，负责贯彻执行《条例》和本办法，在用地单位上级主管部门的配合下，对已征土地的使用情况和安置方案的落实情况及时进行检查监督。
第十八条 国家建设使用国有荒山、荒地、滩涂以及其他单位使用的国有土地，按照本办法规定的程序和审批权限无偿划拨，但对于经批准必须使用其它单位正在使用的国有土地，如给这些单位带来经济损失的，应由当地县、市征地拆迁管理机关会同申请用地单位和原使用单位进行协商，可采取互换、调剂土地等办法解决，也可由申请用地单位给予适当补偿。使用国有农、林、牧、渔场的生产用地，按照本办法规定的程序和审批权限划拨，需要补偿安置的可参照本办法第六、七、八条的规定协商办理。拆除经批准划拨土地上的房屋和其他附着物，按《湖南省国家建设拆迁安置办法》执行。使用河、湖滩地，必须经水利、水产和交通部门同意。
第十九条 本办法自颁布之日起执行。解释权归湖南省城乡建设环境保护厅。