民法典中的土地法篇1
提要：土地公有制与私法理念的差异使我国的物权立法遇到前所未有的挑战，国家土地所有权集民事主体与行政主体为一身，便于政府对土地利用行为进行积极的干预以确保土地的可持续利用，但也可能因为过分的干预而土地的利用效率，干预的形式主要应该是对土地规划的严格执行。在主义市场条件下，与发达国家相比，我国的土地权利体系中缺乏土地下级所有权这样一个中间节，影响了土地的利用效率。
前言
民法学界普遍认为，有关土地所有权的制度是我国物权立法的难点，因为我国的土地所有权不同于传统大陆法系民法中的所有权，传统民法中的土地所有权具有可让与性，而且还受到土地规划、相邻关系等诸多限制，是一种典型的民事权利，即所谓私权。我国的土地所有权只有两种，即国家所有和集体所有，根据我国《宪法》第10条的规定，土地所有权禁止转让，尤其是国家土地所有权主体具有唯一性，缺乏可让与性，集行政主体与民事主体为一身，可以限制任何民事权利而其自身不受任何限制，只有集体土地所有权多少有一点私法的色彩，但由于它缺乏核心权能（即处分权）而成为虚有权。而我国的模式总体来说又属于大陆法系，时值我国物权法制定之机，对我国土地公有制进行法律上的，从私法的角度做出相对合理的解释显然是非常必要的。本文试图从民法学的角度对我国土地所有权的概念进行分析，在国家授权各级地方政府行使国家土地所有权时，国家土地所有权应与其他所有权处于平等的法律地位；为提高土地资源的利用效率，有必要将国有土地使用权塑造成下级所有权。国家土地所有权作为上级所有权在行使时可能会体现为一种国家强制，如果这种强制有利于土地资源的可持续，那么这种强制是非常必要的，发达国家的经验也证明了这一点。另外，针对我国集体经济组织的互助合作性质，本文也想探索集体土地所有制在市场经济条件下提高农村土地利用效率的可能性。
一、
大陆法系民法中土地所有权的概念
由于民事权利的作用是通过其权能表现出来的，权能是从功能角度阐述的权利内容，所以传统大陆法系的民法一般都将土地所有权的权能概括为两个部分：积极权能和消极权能。积极权能是民事主体对土地的主动支配权；消极权能是指民事主体排除他人干涉其支配土地的权利。积极权能包括我们所熟悉的四项，即占有、使用、收益和处分，前三项权能合称为用益，第四项的处分是核心权能。所谓处分应该包括事实上的处分（如变沙漠为绿洲）和法律上的处分，但在民法中法律处分是最为重要的，如土地的出租和转让、在土地上设定用益物权和担保物权等。土地所有权的消极权能也包括两部分：一是对于他人的不正当干涉，依侵权行为法行使损害赔偿请求权；二是基于所有权的完全支配性，行使所有权的物上请求权。物上请求权又有三种，即所有物返还请求权、所有权妨碍除去请求权和所有权妨碍防止请求权。[1]由此不难看出，民法上的土地所有权制度是为市场经济秩序而设计的，其主要特征除一般支配性之外，还有可让与性。尤其是作为核心权能表现的可让与性，如果我们称之为建立市场经济的关键因素，那么是丝毫也不过分的。
在罗马法的中并没有所有权的定义，只有“对物的完全支配权”（plenainrepotestas）一说，而意义上的土地所有权的概念则产生于公元前6世纪中叶，是随着土地由公有变为私有而产生的，在土地公有时期，土地还没有财产化，公地由同宗族的人集体所有、共同耕种、共同享用、不得转让。随着人口增长，这种公有制不足以奖勤罚懒，阻碍生产力的发展，于是土地由公有变为私有，于是才产生了土地所有权的概念。[2]给予所有权明确定义的是《法国民法典》，该法典第544条规定：“所有权是对于物享有的、绝对无限制地用益和处分的权利。”根据1789年法国《人权宣言》的基本精神，《法国民法典》的编纂者认为，所有权是一种天赋人权，个人所有权是社会的基础，一切财产权利的得、丧、变更都应根据所有权的作用来加以规定和。[3]
当然，我们并不否认所有权是个广义的概念，远不只是一种财产权的形式，它还有丰富的经济内涵和内涵。即使在作为大陆法系代表的德国，有时也将所有权（eigentum）与财产权视为同一概念。在德国，所有权是一种宪法明确规定的个人权利，因此，《德国民法典》并未对所有权下个明确的定义。也正因为所有权是一项宪法权利，所以它为个人的自由发展提供了客观基础。这一事实同时意味着所有权不受国家的侵犯，尤其是在土地征用时显得非常重要。当然，由于所有权是个人权利，因而也必须受到限制。根据《德国基本法》（即德国宪法）第14条的规定，所有权人负有社会义务，也就是说在行使所有权时应考虑公共利益。[4]根据德国宪法法院的解释，《德国基本法》中的所有权是法律秩序依其本质授予权利人，允许权利人根据意思自治的原则为自己的需要而行使的其固有的权利。[5]可见，德国宪法中的所有权是一种抽象的、普遍意义上的基本人权。但需要注意的是，在德国因所有权产生的社会关系都要由私法来调整。因此，如果说德国宪法是根据私权的性质来规定所有权内容的，那么恐怕没人会表示反对。至于在《德国民法典》中出现的所有权概念肯定是私权应无疑问。德国人对于所有权私法功能的理解，一般是从《德国民法典》第903条引申出来的，该条规定：“物的所有人可以随意处分其物，并排除他人的干涉，但所有权人处分其财产的自由不得违背法律和损害第三人的利益。”即使在1990年两德统一后，德国也没有接受公有权的概念。
值得注意的是，德国有一种“公法法人的私有财产理论”。所谓公法法人是依公法而产生的法人，如中央政府、州政府、县区或镇政府以及各级政府的机关等，但不包括公有，因为公有企业在德国是根据私法成立的，是私法法人。这些公共权力机构可以是公共财产的享有者，公共财产包括为公共利益而使用的土地、街道、公路和政府办公楼等。虽然这些财产的取得主要是依据公法，但这种所有权是一种私有权，也就是说，这些所有权的主体只能以它们自己的名义享有和行使所有权，而不能以国家的名义享有和行使所有权。各公法法人的所有权都是独立的，上下级政府之间的行政关系与各自的财产所有权无关，上级政府无权支配下级政府所有的财产。这种因公法产生的所有权与因私法产生的所有权在法律保护方面并无差别，如果认为公法法人所有权优先于个人所有权，那么在德国是违反宪法的，是不能成立的。[5]
物权法的核心是不动产物权，而不动产的核心又是土地，依传统民法理论，土地所有权应该是最完整的物权，是他物权建立的基础，是典型的私权。私权的概念来源于公法与私法的划分，虽然各国学者对于公法与私法的划分有较大争议，但这种划分仍是目前国际上对法律的最基本的分类，是区分各部门法的基础理论，而且法学界对于民法是私法的观念也达成了共识，于是私法上的权利就成了私权，即民事权利。[6]所有权为私权的观点源于市民社会的理论。
德国最伟大的家黑格尔最早从法哲学的角度阐述了市民社会的概念，他认为，哲学意义上的法，即自然法，而不是实定法。法的基础就是意志，而意志是自由的。法就是“自由意志的定在”。[7]此处所谓“定在”应该当实现或体现讲。他说，意志的发展经历三个阶段：一是抽象的法；二是道德；三是伦理。自由意志借外物（特别是财产）实现自身，就是抽象法。自由意志在内心中实现，就是道德。自由意志既通过外物，又通过内心，得到充分的实现，就是伦理。[7]抽象法是客观的，道德是主观的，只有伦理才是主观与客观的统一。黑格尔想以此表明，个人的权利与道德只有在社会性的伦理中才能均得以实现。伦理也有三个层次，第一个层次是家庭。个人在家庭内部意识到自身的统一，在家庭中，自己不再是独立的人，而是成员。但随着子女长大成人取得了独立的人格，家庭的使命也随之终止，从而过度到第二个层次，即市民社会。“在市民社会中，每个人都以自身为目的，其它一切在他看来都是虚无。但是，如果他不同别人发生关系，他就不能达到他的全部目的，因此，其他人便成为特殊的人达到目的的手段。但是特殊目的通过同他人的关系就取得了普遍的形式，并且在满足他人福利的同时，满足自己。”市民社会是单个人的联合，这种联合是通过其成员相互间的需要，以及保障人身和财产的法律建立起来的。伦理发展的第三个层次是国家，黑格尔此处所指的国家概念并不是我们平时所说的国家，而是一种绝对理性，在其中，人的自我意识从特殊性上升到普遍性，不再以自身为目的。[7]
民法典中的土地法篇2
一、房地产抵押权标的物的范围问题
设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。
我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题
我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
（二）以集体土地使用权设定抵押的问题
从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题
我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题
（一）房地产抵押权与承租权的关系问题
所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：
1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。
2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，
可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。
（二）房地产抵押权与典权的关系问题
虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。
1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）
2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。
三、房地产抵押权实现的问题
（一）房地产抵押权实现的条件和方式
房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（
2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。
我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。
（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题
1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。
2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。
3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。
民法典中的土地法篇3
设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。
我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题
我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
（二）以集体土地使用权设定抵押的问题
从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题
我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题
（一）房地产抵押权与承租权的关系问题
所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：
1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。
2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。
（二）房地产抵押权与典权的关系问题
虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。
1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）
2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。
三、房地产抵押权实现的问题
（一）房地产抵押权实现的条件和方式
房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。
我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。
（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题
1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。
2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。
3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。新晨
民法典中的土地法篇4
动产和不动产的划分在整个物权法乃至民法典中占有重要的地位.可以说,正是通过把物区分为动产与不动产,才构建起物权法和民法典的理论大厦.动产与不动产划分的历史也源远流长,一直可以上溯到罗马法时代.
罗马法的动产与不动产“是以能否移动和移动后是否变更其性质,损害其价值进行分类”.[1]这一分类标准基本奠定了两者泾渭分明的分水岭.自罗马法以来,大陆法系国家和地区以此为蓝本,构建出现代民法理论和近代立法中的分类模式.
在现代民法体系中,关于不动产的概念的界定,国际上有两种立法例.一种是不动产指不能被移动或移动后会毁损其经济价值的物.如土地,建筑物.此种体例为《德国民法典》,《日本民法典》,我国旧民法和《意大利民法典》②采用,也成为大陆法系国家民法典之外英美法系财产法规定的概念.
另一种立法例规定不动产是其性质不能移动,其用途不能移动,其权利客体不能移动,法律规定不能移动的财产.如房产,地产.此体例以法国民法典为代表.③这两种分类标准的根本区别在于,前者认为不动产归根到底是物,是不可动之物.而后者认为不动产归根到底是权利,是不可动之物上的支配权利.
德国民法典第94条规定:“附着于土地上的物,特别是建筑物,以及与土地尚未分离的出产物,属于土地的主要组成部分.种子自播种时起,植物自栽种时起,为土地的重要组成部分.为完成建筑物而附加的物,属于建筑物的主要组成部分.”④可见,德国民法典中不动产被称为地产,地产不是泛指的土地,而只是在不动产登记薄业已登记的地表部分.正如孙宪忠所说:“这是一个具有物理和程序双重意义的分类标准,土地,房屋和永久附着物是不动产,首先是出于其不可动性,同时还在于业经不动产登记的程序性质.”⑤
德国民法典先规定不动产,不动产之外即为动产.与德国不同,瑞士民法典采用了给动产下定义的方式区分动产与不动产.《瑞士民法典》第713条规定:“性质上可移动的物以及法律上可支配的不属于土地的自然力,为动产所有权的标的.”其不动产基本限于土地,矿山及其土地定着物.其分类依然凸现出以物可否移动的物理标准为主的特点,我国澳门地区民法典第195条的规定更将其体现得淋漓尽致.
法国民法的动产,不动产的分类受罗马法和日耳曼法的双重影响,除了物可否移动的物理标准外,还有价值范畴的判断,“动产的价值是‘脆弱’的,”⑥正说明了这一点.法国民法典第526条规定:“依其客体，下列权利为不动产，不动产的使用收益权；地役权；请求返还不动产的诉权。”.⑦可见法国民法典给不动产的定义是绝对的物理标准,但不动产的法律体系却建立在不动产是一些重要价值的财产的思路的基础上.
由上述种种立法例可以看出对不动产范围界定的标准有二.
一是自然标准.即根据其不能移动或移动有勋于其价值;如土地,建筑物.此种标准业已被大陆法系国家民法典采信,英美法系财产法基本上也与其一致,也是我国众多法学者普遍认同的标准.梁慧星先生认为:“不动产指依自然性质或者法律的规定不可移动的物,包括土地,土地定着物,与土地尚未脱离的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物.”⑧
二是添附标准.所谓添附是指由自然或人为原因使一物附着于另一物结合而成为不可分物或难以分割物.在这里,难以分割物并非绝对不能分离,而是说分离会影响其社会效用,经济上不合算.此标准将不动产扩展至动产,扩展了动产的范围.关于添附后物的归属问题,罗马法中用主物与从物的关系已有规定,并且此规定基本上被现代大多数民法典国家采信.
除了通行的自然标准和添附标准之外,有些国家还规定了其它相关的标准.如法国民法典还规定了另外三个标准.一是为确保不动产合理正常使用的物,如农具,耕畜.二是产生于不动产之上的一些用益物权,如地上权,地役权.三是依法律特别规定,如法律规定的股票为不动产.⑨
我国的《民法通则》没有动产不动产的概念,但在民法理论和近几年的立法中，接受了这一分类。《担保法》第92条规定：本法所称不动产指土地以及房屋、林木等地上附着物。鉴于此，本文界定不动产概念采用通说，即“不动产是指性质上不能移动或虽可移动就会损害价值的物，⑩”以《担保法》第92条规定，包括土地，房屋和林木等地上定着物。
二、物权法中的公示公信原则和登记的制度价值
公示公信原则是物权法的基本原则之一，也是设立、变更、终止物权所必须遵守的基本原则。所谓公示原则，物权变动行为需以法定公示方式进行才能生效的原则。所谓公信原则是指物权变动行为经公示后，即使标的物出让人事实上无处分权经公示的，善意出让人基于对公示的信任，仍能取得物权的原则。⑾
物权的公示原则要求在动产的物权变动中，以占有标的物为生效要件。不动产物权的变动，已完成登记为生效要件。这是采用了德国式的公示成立要件说。⑿由于物权是对世权是绝对权。其变动涉及的范围大。不公示不足以明确财产归属，不公示不足以确保商品交换的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，设立物权的公示制度。
公信原则是公示原则的逻辑结果。物权变动公示的，即发生权利变动的效力，即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务，只能由有过错方的人承担责任，在快节奏的现代生活中，商品的交换要求及时、可靠的将商品的物权转让给受让人。因此，保护交易中的善意受让人的利益，维持一个稳定的经济秩序。保障交易安全成为更高层次上的立法与实践追求。物权变动中的公信力与公示公信原则正反映了这样一种价值取向。
物权的变动对动产大都采用占有为生效要件，而对于不动产各国一般都建立起独立的不动产登记制度加以管理。
从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，系以12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载与市政会议所掌管的都市公薄（stadtbuch）上为其发端。其后不久，这一制度因德国大规模继受罗马法而与多数地方废止，仅个别地方略有采行。至18世纪，由于形势的需要，登记制度与普鲁士和法国抵押权中重新复活。自此以后，登记制度遂与欧陆各国广泛推行。法国抵押权之登记制度表明近代意义的不动产登记制度正式诞生。
登记由于其对象是具有社会重要意义的财产。在大陆法系中其地位和作用绝非无足轻重，在很大程度上，登记是民法中必不可少的部分。大陆法系民法有相当数量的登记内容。如法国民法典涉及抵押权登记的《登记簿的分布和登记员的责任》由8条，德国民法典《关于土地权利的一般规定》则有30条规定土地登记的，瑞士民法典在每一种不动产物权中配之以如何登记，可见。登记是民法尤其是物权法中必不可少的。
登记作为不动产物权的公示方法，见物权变动事项等给予特定国家机关的薄册上。从不动产物权的角度看登记的制度价值，大致有二：
一、保障交易安全。这是设立不动产登记制度的初衷和最终落脚点，反映了不动产登记的高层次的价值追求。我们很难设想在一个缺乏登记制度经济和社会环境中的稳定美好的生活。若没有不动产的登记，很难说那些区有重要社会意义的财产究竟带给我们的是幸福还是灾难。没有法律确保的秩序，一切可能都不现实。
二、更能体现出不动产的“庄重”与社会价值。不动产不同于动产，应该说他承载了更多的社会意义和社会价值，我们从价值范畴就能做出基本的判断：不动产决非一般动产，他应给与更大程度的关注与宠爱。这体现在物权的公示上就是动产已占有为要件，而不动产需经过登记的繁琐程序，只有这样才够庄重。
应该说，不动产的登记制度与物权的公示公信制度原则上有着天然的契合点，那种天然的合拍使“不动产公示天然是登记”，登记一直是人们忠贞不渝的选择。
正如王泽鉴先生指出的：“以登记作为不动产物权变动之公示手段，是人类法律生活之以项重大制度。登记制度为不动产交易提供了一个明确的基础，是不动产物权变动的不以交付标的物之占有为要件，在同一不动产上得成立多种用益物权和担保物权。对于整个社会经济活动具有重大贡献。”⒀
三、各国（地区）不动产登记机关立法例
不动产登记作为一项重要的物权公示手段，关于登记机关由各国制定专门不动产登记法或不动产登记法规或者在民法典中加以规定.下面是各国的立法例：
日本不动产登记法第8条第12项：“登记事务，以管辖不动产所在地的法务局，地方法务局。或其支局，派出所为登记所，而予以管辖。“可见，日本不动产登记机关是性质为司法行政机关的法务局，支局及派出所。
德国土地登记条例第1条第1款规定：“不动产登记簿由地方法院（不动产登记局）统一掌管。不动产登记局对本区域内的土地有管辖权.”
在瑞士，依瑞士民法典及州法的规定，不动产登记机关通常为各州法院。
在英国，统一管理城乡土地权属于登记的机构，为“政府土地登记局”。这一机构是英国现今统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。⒁
中国旧土地登记规则第4条第1款第1句就规定：“土地登记，由土地所在地之市县地政机关办理之。”
在我国台湾地区，依《土地法》第39条的规定，不动产登记系由市县地政机关办理。具体言之，由台湾市县政府与辖区内设置的专门的地政事务所，主办不动产登记。
在我国香港，不动产登记系由专门的“田土注册处”负责，行政上隶属于香港注册总署。
由上可见，关于不动产登记之主办机关，现代各国（地区）的立法例大致有二:一是司法机关，二是隶属于政府的专门的不动产登记局（大多称为“土地登记局”）或“地政事务所”。并且无论是司法机关还是隶属于政府机关的专门机构都实行统一管辖登记，从而避免因分散管理而出现的混乱。
考察世界各地的不动产登记制度，可以发现，关于不动产登记机关有两个规则性的特点：
一是不动产登记机关大致有二，司法机关和隶属于政府的专门的不动产登记局，但一般是司法机关。在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局，在日本为司法行政机关法务局，地方法务局及其派出所;在瑞士为各州的地方法院。我国历史上制定民法之初也曾用法院统一登记的体现，但还来因为民国时期法的混乱而改为行政机构的地政局统一登记，此法用在我国台湾至今。
二是登记机关的统一性，各国不动产要么由司法机关统一登记，要么由隶属于政府的专门机构进行登记，而不是多部门多头执政。
不动产登记机关的两个特征是物权公示原则决定的，也很好的反应了物权公示原则的要求。
四、设立不动产登记机关之原则
鉴于对历史上和现代各国（地区）对不动产登记机关规定的考察，可以清晰的凸现几条设立不动产机关的特点，这些特点也成为从法理和实践中设立登记机关的原则。
一是登记机关的统一性原则。在国际上，从不动产登记机关的立法例看，如法国，日本、瑞士等无不如此。从法理上看，登记机关所统一是登记信息集中化，拥有详备的不动产登记资料，利于查阅和办理，节省了成本，提高了效率，能从根本上与市场经济的效率原则合拍。反之，登记机关的不统一必然造成麻烦。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的利益，而且会扰乱正常的法律秩序。例如，抵押权因登记而成立，但如果两个或多个登记机关都要求当事人在自己的机关登记，那么就不但会增加当事人的经费开支，而且会造成抵押权（其他权利也一样）的成立由多个时间标准而难以判断其到底是何时成立的问题，如果当事人是在其中一个部门进行了登记，这就造成了物权变动的法律基础的互相冲突，最后的结果是“因为立法造成的司法环境”。如果此期间由第三人的权力纳入登记，那么法律关系间更加混乱。
二是不动产登记机关一般是司法机关而不是行政机关。从立法例上说，不动产登记机关，在瑞士为各州的地方法院，在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局；在日本为司法行政机关法务局，地方法务局，及其派出所。司法机关是国际上常见的不动产登记机关。
从法理上说，首先，登机行为是一种程序司法行为或准程序司法行为。检讨英、发、美、德、日、瑞士等不同法系国家的不动产登记制度，登记机关的职权范畴在性质上都不承担公法上政府管理监督的职能，而是赋予给民事个体自由去行使，选择，判断，登记机关只是一个消极的确认和向社会公众公示以达到物权变动公示原则要求的目的，这种行为不是行政行为而是司法行为。其次，因不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系，利用登记信息最多的是诉讼机构，仲裁机构。故登记应建立与司法机关的直接联系。如在德国不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必，而是直接向上级法院上诉。我国历史上制定民法之初也采用过法院统一登记做法。最后，司法机关作为登记机关节约了诉讼成本，充分利用不动产信息资源，同时提高了审判效率和经济生活效率。
总之，从国际经验和法理上均可说明不动产登记机关应是司法机关而非行政机关。
关于设立不动产登记机关，到底是由民法典的物权编（或者物权法）来规定还是由特别制定的不动产登记法来规定，在立法例上并无一定之规。在德国民法、日本民法中和中国台湾地区民法体系中，对这些问题由特别的土地登记法或不动产登记法来规定，但是瑞士民法典却直接规定在民法典中。所以这要根据各国实践的需要而定。
五、我国不动产登记机关现状及物权立法中的改革建议
我国的现行法中至少有五种登记机关：土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门，这是一种以财产的类别分别设立登记机关。登记制度的特点是登记与行政管理部门的设置和职权结合在一起。如土地由土地管理部门管理；土地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记已在该部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记亦在该部门进行。
中国在不动产登记上的“多部门登记”，“分级登记”“多头执政”，因登记机关分散，既不利于当事人进行登记（如同一块地山有林木，要在两个机关登记），也不利于有关交易当事人查阅登记，且各个部门采用的登记程序和效力也不尽相同，给不动产交易带来了不少障碍。使得登记成为一个社会成本颇高的环节和过程，翻盖财产的流通设置，使不动产登记地籍资料缺乏统一性。
透视我国现存的不动产登记的法律法规，尚属房地产改革过渡性产物，属于宏观调控措施，在实际上仍属于行政范畴。关于不动产登记存在着“多头执政”的局面，且各自依据的法律也不同。如担保法第42条明确规定的不动产登记部门就有四个，而且这些部门都是有关不动产的行政部门，进行登记只有行政管理性，而没有物权公示性，即司法性。
所以我国的不动产物权登记机关的现状特点有二：一是分散性，多部门登记，分级登记，多头执政：二是行政性，登记机关是隶属于政府的行政机关，登记只有行政管理性。这两大特点是与登记机关设立的原则大相径庭的。在实践中和法理中都是有问题的。因此在物权立法的改革中，不动产登记机关的改革也是势在必行。
首先，中国的不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。而且将来的统一，必然是以土地为基础和核心的统一，因为这是自罗马法以来一切建立不动厂登记制度的市场经济国家和地区的共同做法。其理论依据是不动产物权的核心是土地的物权；非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权为基础的。例如，在大陆法系国家，一般来说，独立的房屋所有权必然建立在地上权之上。现行体制中的不动产登记机关分散，而且纷纷试图脱离土地登记制度而独立的情况，即不合法理，也严重妨害了不动产市场经济体制的建立。
其次，中国的不动产登记机关应设在县级法院，由法院成立专门的登记庭办理有关登记业务，在选择中国的不动产登记机关时，有如下考虑：1。以建设部管理下的房地产部门系统作为登记机关。虽然该系统目前拥有中国最为详备的不动产登记资料，但该部门的登记是以房产登记为基准的登记，其内容不但不能概括不动产的全部，而且更为重要的是它只能容纳房产登记，而无法容纳最为重要而且是基础不动产性质的土地登记；另外，该登记只涉及城镇，辐射不到农村。故以建设部门属下的房地产登记（只有房产而无地产的登记）不能满足物权公示的要求。2。现在属于国土资源部的原土地管理部门的登记。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足要求，而且中国台湾地区不动产登记就是以不动产登记为基础的。从法理上说，土地登记制度也可以覆盖全部不动产登记。但由于中国土地制度恢复较晚，其地籍资料不太完善，由于部门利益的关系，将不动产登记纳入土地登记的做法将遭到房产登记和林业登记等部门的反对。
鉴于以上考虑，将不动产登记机关确定为法院，并进一步确定为县级法院另设专门的登记庭，使中国的不动产登记直接与国际上最常见的司法机关登记相统一。有关不动产信息的查询可采用双重数据库查询子系统。即一套通用来供社会大众查询某财产的法定归属人，便于保证交易信息安全；另一套只对司法行政机关开放，用来供有关机关查询某人所属的财产，私人无权查询。这样既保证了个人隐私不被公众知晓，又便于相关的司法机关及行政机关工作。
在我国物权立法中由法院办理不动产登记，势必会影响一些行政机关的既得利益，遭到他们的反对。但此项改革不仅在物权法，民法领域举足轻重，而且也将大大提高法院司法系统的政治地位，可能会减少很多略显微弱的法院面对强大的行政机关时的尴尬。
参考书目：
孙宪忠《论不动产的登记》载《中国法学》1996年第5期、《德国当代物权法》、《论物权法》
王利明《中国物权法草案建议稿及说明》
梁慧星《物权法》《中国物权法草案建议稿》
谢在全《物权法》
王泽鉴《民法物权总论》
史尚宽《物权法论》
高富平《物权法原论》
引注：
①周丹著：«罗马法原论»，商务印书馆，1996年版第283页；
②法国民法典第90，94条；日本民法典第85，86条；意大利民法典第812，813条；我国旧民法第66条。
③法国民法典第二编第一节的规定，即517—526条，尤其是526条更能表现其不动产的性质，规定了不动产上的用益物权，地役权甚至是诉权均可。
④参见德国民法典。
⑤孙宪忠著：«德国当代物权法»，法律出版社1997年版，第7，8页。
⑥尹田著：«法国物权法»，法律出版社，1998年版，第86页。
⑦参见范牧野译«拿破仑法典»，延边人民出版社，第113页。
⑧梁慧星主编：«中国物权法草案建议稿»第11条，中国法制出版社。
⑨参见法国民法典。
⑩张俊浩主编：«民法学原理»，中国政法大学出版社，2000年版第371页。
⑾张俊浩主编：«民法学原理»，中国政法大学出版社，2000年版第405，407页。
⑿梁慧星主编：«物权法»法律出版社1997年版，第73页。
民法典中的土地法篇5
[关键词]物权法、物权理论、二元结构论
探讨完善社会主义市场经济体制的问题，无论是征地、拆迁，还是资本市场的发展，不仅是经济学研究的热点，也是法学研究的热点。经济学和法学谁也离不开谁，二者存在互动互补的关系。但是作为一个法学工作者来说，我不能不遗憾地说，现在经济学和法学的互动，主要是经济学互动到法学研究中来，不少经济学家对法学的认识和把握程度令我们肃然起敬，然而法学研究却处在被动和滞后状态。中国25年的经济体制改革，唱主角的是经济学家而不是法学家，中国的法学家基本上躲在书斋里研究德国法律、台湾地区的法律并介绍这些法律，这是一件很令人遗憾的事。正如一些经济学家所说的那样，经济学家要懂得法学研究的知识与方法，同样，法学家也必须懂得市场经济和现代经济分析方法。关于这一点，在物权法的研究中更能说明问题。
一、中国物权立法的理论与实践意义
关注中国的财产法律制度，必须面对物权理论。物权法在中国民法典中非常重要，对中国市场经济的发展也非常重要。中国物权立法的问题是举世瞩目的法律研究问题，它直接关系到社会主义市场经济条件下中国的财产法律制度设计问题。2002年12月我国第一部民法典的草案已经提交全国人大常委会审议，民法典是市场经济的基本法，从地位上说它应该近似于宪法，它的起草是中国法制建设的一大进步。民法典中其他部分大都是建立在已有的单项法律基础上的，比如合同法、知识产权法等。唯有一个部分是从来没有的，即物权法。什么是物权法？我们通俗地说就是一个国家的基本财产法，或者说财产的基本法。中国到现在物权法还没有搞出来，整个民法框架中唯一不是现行法的就是它。
为什么物权法迄今还搞不出来？这是因为物权问题是民法典中最难的一个部分，它直接同一个国家的政治制度、经济制度、社会生活、风俗习惯等联系在一起。它必须建立在对国情的深刻了解上。它不像合同法，是一个操作层面上的法，技术性比较强。而且合同法和知识产权法都有一个特点，国外的强势经济形成强势规则。中国的合同法三法合一，很多方面借鉴了英美合同法规则。为什么？现在世界上最强有力的合同法就是美国的合同法。因为美国经济发达，你必须要跟它做生意，跟它做生意就必须遵守它的规则，这就是强势经济形成的强势规则。所以合同法、知识产权法越来越趋向国际化。所谓国际化，绝对不是全球化，实际上就是美国化、德国化、法国化。但物权法体现了一个国家自身的特点，比如说我们看到世界上三大民法典，一个是法国民法典，一个是德国民法典，一个是瑞士民法典。这三部民法典里面不同的就是物权法这一部分。比如说美国财产法本土的痕迹就非常明显，甚至带有加州当地的风俗习惯。所以说，一个国家的财产法是体现一个国家的国情的。典权就是典型的中国国情的产物。典权就是我们现在所说的典当，典是指不动产，当是指动产。典当这种制度在南北朝的时候就开始了。当时中国是一个封建大家族的国家，特别讲究忠孝礼义，孝字为先。一些大户人家的孩子吃喝嫖赌之后只能变卖祖业，而变卖祖业是大不孝，为了解决这个问题，既要变卖祖业，又不被别人说是不孝，就发明了这个“典”。什么是典？典就是我把房子给你，你给我一笔钱，这看上去跟抵押借款差不多，其实不同，典的最大特点是过期不赎，视为绝卖。比如说3年或者5年之内你必须拿钱来把房子要回去，如果不要，这房子的所有权就归了人家。关键是“死典死当”。典权是中国封建社会的产物，中国的物权法不能要典权，但是我们的很多学者都非常赞成这种制度。所以物权法对国情问题非常关注。
从清末以来，1907年中国搞大清民律草案，中国就形成了通过学习日本的民法，然后学习德国民法的历史传统。德国民法典是法学家的法典，它以概念深僻、理解费劲著称。台湾地区的民法典基本上是抄德国民法典的，形成了大量非常复杂的概念，以致于许多法学院的学生不愿意研究物权这一块，因为他要读懂这些概念就觉得十分困难。所以说中国真正精通物权法的人并不多。物权法当然重要，打个比喻，如果把民法典比作一辆汽车的话，那么物权法就是这辆汽车的发动机。为什么？因为只有在物权法财产关系确定后才能进行财产关系的流动。比如说，一个国家的合同规则必然要受制于一个国家的物权法。如果说物权法不解决，合同规则就是无本之末、无源之水。同样道理，只有把物权法解决好了，财产继承法才做到公平合理，知识产权法从本质上来说也是一个财产权的问题。像民法的其他部分都受制于物权法，因此民法典的质量主要体现在物权法上，即民法典包括物权法的制定是一个国家尊严与智慧的象征。中国民法典好不好，最关键的部分就是看它的物权法好不好。当代中国需要一个新的物权制度，我们应当创造出中国的物权法。
二、中国物权立法的学派之争
讨论这个问题也有其特定的背景。中国的物权立法研究大致上说是从1995年以后才开始成为显学的，在1995年以前，很少有物权法方面的研究文章。但当1995年国家提出物权立法的计划以后，就出现了一大批物权法的研究成果。比较突出的代表人物和学术观点也逐步显现出来。如梁慧星先生不仅探讨了大量的物权法原理问题，而且起草了物权法的草案；王利明先生也提出了“物权法论”的理论架构，并以“物权法论”为核心起草了物权法草案。这些代表性成果反映了现有中国物权立法的理论基础，主要是将德、日等国和台湾地区的物权法引入我国的物权法研究。王利明的理论和梁慧星的理论还有不同。王利明比梁慧星更多地注意了中国的国情，但是他们在基本理论和基本制度上是一致的。后来，梁慧星先生的一个博士生陈华彬，写出了一部《物权法原理》，也基本上是台湾物权法的知识介绍，当然也提出了一些理性的思考。
19年前，本人就步入了物权法研究的艰难跋涉之中，历时10余载。2002年1月，我出版了拙作《物权二元结构论》，现已重印并售罄。当然，所引发的争议也很大。在书中，详细分析了大陆法系物权理论及体系的缺陷，指出传统理论独尊所有权，轻视财产利用权的做法已远远落后于当代的经济、法律实践，不能把它作为制定中国物权法的理论。围绕着重新构造中国物权制度这一中心，针对传统物权理论的一元结构，应以所有权表述财产归属、以占有权表述财产利用的二元物权理论，对物权的基本问题，包括物权的客体、物权的基本理念、物权的性质与效力、物权的设立与原则、物权的转移与公示、物权的分类与登记和物权保护等进行了探析，根本改变并重新建立了物权制度的理论基础。
以二元物权理论为指导，在《物权二元结构论》中重新阐释了所有权制度中的有关问题，对所有权的概念、性质、内容以及共有权和相邻义务等进行了具体探讨，并根据我国国情，对国家所有权和集体所有权作了界定。在我的物权法理论体系中，最为突出的是创立了占有权理论，建立了统一的财产利用制度体系，使财产利用制度获得了与财产归属制度平等的地位，中国社会两大财产利用权利即土地承包经营权和国有企业法定经营权在占有权中得到了充分的重视和论述。这些理论与著名的知识产权法专家郑成思先生的许多观点不谋而合。后来我也起草了一个中国物权法的草案，发表在2002年的《法学评论》第5期上，我的草案只有200条。如果说物权法的立法理论存在着学派之争，那么可以说目前影响比较大的就是梁慧星、王利明和我提出的三个立法草案。这样的学术论争不仅有利于学科发展，而且也有利于中国的物权立法。
三、财产利用与财产归属的二元结构论
立法是要有理论准备的，没有正确的理论作为支撑，立出来的法必然是“恶法”。我们经常看到的政府立法、部门立法，实际上往往是把自己的利益放在里面，这是立法的大忌。专家立法则必须凸显立法思想和法律理论基础。如前所述，目前中国的物权立法存在着两大思路，一种是以传统的物权理论为基础，这种理论最为核心的论点就是所有权决定一切。《法学研究》1995年第3期发表了一份名为《关于制定中国物权法的基本思路》的研究报告，开宗明义就讲“物权法调整财产归属关系”，提出了将物权法定位于规范财产归属关系的法律和将物权分为完全物权（所有权）、限制物权（他物权）以及与此相一致的篇章结构安排。传统的理论把所有权看作命根子，所有权决定一切。
另一种则是我所坚持的财产利用应与财产归属平起平坐的理论。这种理论的基本点是，在现代社会中，财产归属关系固然重要，但财产的利用同样重要。这样就引出了一种新的关系，叫财产利用关系。那么谁在利用这个财产呢？无非两种情况：一种情况是所有人自己利用，这种利用关系由所有权解决。另一种情况是所有权人把财产租或借给他人使用，这种财产利用关系就比所有权关系更为复杂。
现代社会的财产利用关系呈现出两个基本特点。首先是资源和财富的利用越来越突破所有者意志的制约，成为财产利用人的独立活动。财产经营日益成为一种职业化、专门化的社会劳动。财产经营需要凭借现代科技手段、管理经验、组织形式和其他条件才能有效地做到以最小的投入求得最大的产出。任何个人，即便是专家或老板，在财产经营中所扮演的都是群体中一员的角色。公司制的迅速发展加快了从分散经营走向有组织的群体经营的过程。股权分散化和委托经营制度，既要使所有人得到有关财产所有权和收益不会落空的保证，同时也必须承认经营者的经营利益，接受经营者的经营思想、方式、规则和做法，承诺不任意干预经营活动。否则双方就没有平等互利和相互信赖的基础。这样一来，对所有权的限制以不承认对方的独立权益和自主意志为前提的传统物权理论就站不住脚了。
其次是资源和财富越来越表现为多种财产形态。随着科学技术的进步和社会的发展，各种财产形态依据经营的需要不断转换，原材料、设备、成品、货币、有价证券等具体形式相互转换，资源与财富日趋价值化，人们习惯于看重财产的价值而不拘泥于财产的存在形式。正因为这样，财产利用越来越成为现代社会的基本问题，具有独立于财产归属问题的地位和意义。由此产生了占有权的概念，任何财产的利用前提是占有财产，只有占有了才可以利用。在现代社会，财产问题主要是两个问题：一是财产归属；一是财产利用。那么财产的归属问题由所有权解决，财产的利用问题由占有权来解决，这是一种典型的二元结构，谁也不服从谁，是两个平等的权利。
四、中国物权法必须解决的现实难题
建立社会主义市场经济体制的历史进程已经走了10年，党的十六届三中全会明确提出了完善社会主义市场经济体制的伟大任务。应该看到，改革开放已经进入了新的攻坚阶段。深层次的问题必须在理论上找到新的突破。中国的物权法研究至少必须解决两个现实难题。
首先是要解决国有企业法人财产权问题。在法学领域，财产权相对于非财产权，法人相对于公民和国家，无论哪一种解释都不能说明在国有资产问题上国家与国有企业之间的财产关系。物权法必须对国有资产的归属和利用这一难题提出明确的解释和裁判措施。正因为这样，我强调占有权概念。占有权是一种独立的权利，从理论上说，国家以股权形式投资到企业，企业享有资产的占有权，独立地行使财产利用权，因此，政府不能随便干涉企业的经营，包括国有企业的经营。这在传统的物权理论中是解决不了的，传统物权理论中的经营权是从所有权分离出去的。在中国社会主义市场经济体制中，就所有权关系而言，必须坚持以公有制为主体，这是一个大前提，但又要确保国有企业在市场经济条件下的自主经营。在这个问题上，财产占有权和财产利用理论有着突破性的理论意义，它将为新型的公有制企业找到财产关系的理论依据。
民法典中的土地法篇6
作者杨立新，1952年生，副教授，最高人民检察院民事行政检察厅工作人员；尹艳，女，1969年生，中国人民大学法学院民法专业博士研究生。
在市场经济日益发展的当今世界，各国立法都越来越重视民法中他物权制度的法律调整作用，并且积极加强他物权的立法建设，使之能够适应市场经济发展的客观要求。我国立法也已经摈弃了将物权归结为单一所有权的传统做法，初步建立了他物权的体系。笔者认为，我国现行的他物权制度仍然存在着某些缺陷，因此有必要在认真研究的基础上对其进行重新构造。
一
按照近、现代民法观念，他物权是物权的有机组成部分，与自物权即所有权相对应，二者共同构成完整的物权体系。
我国民法学界在他物权概念的界定方面没有原则分歧，但不同的学者所强调的重点各不相同。一种是强调他物权是对所有权人的财产所享有的物权，认为他物权是“根据法律规定或当事人的约定，由他人对所有权人的财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利”［（1）a］；另一种是强调他物权相对于所有权所具有的派生性，认为他物权是“指在他人之物上设定的，即由所有权所派生出来的物权”［（2）a］；第三种是强调他物权的限制性物权属性，认为“此等权利，以所有权的一定权能为内容，为所有权上之负担，而限制所有权，故称为限制物权。又均系在所有人之物上所设定之权利，故又称他物权”［（3）a］。
为他物权下一个准确、科学的定义，并非易事。以上三种表述虽各有特点，但亦各有不尽如人意之处。
我们认为，他物权是指权利人根据法律规定或者合同约定，对他人所有之物享有的以所有权的一定权能为内容，并与所有权相分离的限制性法定物权。这一定义概括了他物权的如下法律特征：
1.他物权是在他人所有之物上设定的物权。这是他物权与自物权之间最本质的区别。他物权不能也毋需在自己所有之物上设定，离开他人所有之物，他物权便无法存在。
2.他物权是派生于所有权而又与所有权相分离的物权。他物权是所有权的派生之权，并非是完全独立的民事权利。它是根据对所有权所设定的债权而形成的，而且来源于所有权，故所有权可称为母权，他物权可称为子权［（4）a］。同时，他物权是在所有权权能与所有权发生分离的基础上产生的民事权利，即指非所有人在所有人的财产上享有占有、使用或收益权，以及在特殊情况下依法享有一定的处分权［（5）a］。因而，这种物权具有相对独立的性质。
3.他物权是受限制的物权。在一般情况下，他物权只是以所有权的一定权能为内容，仍受所有权的支配，不能完全任意行使；即使是以所有权的占有、使用、收益和处分四项权能为内容的他物权，也必须受所有权的支配。
4.他物权是依照法律规定或合同约定而并非自由发生的物权。依照法律规定的他物权有留置权等，依照合同约定的他物权有抵押权、典权等，它们无疑都是法定物权。
马克思主义法学认为，法律并非凭空产生，而是“根源于物质的生活关系”［（1）b］，它“只是表明和记载经济关系的要求而已”［（2）b］。他物权的历史演进过程证明了这一论断的正确性。
在原始社会，原始人在以血缘关系为纽带的人群中生产和生活，“每一个单个的人，只有作为这个共同体的一个肢体，作为这个共同体的成员，才能把自己看成所有者和占有者”［（3）b］。这个时候当然不会有什么他物权的存在。后来，随着私有制的发展和原始社会为奴隶社会所取代，调整、规范奴隶主私有制经济的法律也随之出现，它确认了奴隶社会的财产所有权和一些简单的、具体的他物权。在3700多年以前两河流域的古老成文法中，就有用水淹没他人田地应当赔偿损失这种类似于地役权的规定。《汉穆拉比法典》规定土地归王室占有和公社占有，耕地分给各家使用，使用者必须交纳赋税并负担劳役，允许各家世袭这种土地使用关系。这种土地使用关系，就是早期永佃权的萌芽［（4）b］。当然，在奴隶社会早期的简单经济关系中，不可能形成较为完备的他物权体系。
他物权体系形成于罗马法时期。在罗马帝国的商品经济有了长足发展的背景下，罗马法成为“以私有制为基础的法律的最完备形式”［（5）b］，“它差不多完满地表现了马克思称为商品生产的那个经济发展阶段的法律关系”［（6）b］。事实正是如此。为了满足社会经济关系发展的客观要求，罗马法创设了较为完备的他物权体系，使之与其他法律制度一道，构成了“商品生产者社会的第一个世界性法律”［（7）b］，以至后来的一切法律都不能对它做任何实质性的修改。罗马法认为，他物权是积极地创设在他人之物上的权利。它充实了物权的内容，同所有权一起，充分保护了罗马法时期的财产关系，并成为扩大所有权的一种救济制度［（8）b］，为后世所长期效仿。在罗马法中，最重要的他物权是役权，包括人役权和地役权，其他还有永佃权、地上权、用益权和使用权，这些都属于用益物权，体现的是非所有权人与所有权人之间的用益关系，是典型的财产所有权与其权能相分离的形式，这种分离形式适应了商品经济要求扩大所有权、扩展财产使用价值的客观需求。罗马法中的质权、抵押权、留置权则属于担保物权，这些通过在他人所有之物上设置的权利保障了商品交换等动态财产关系的正常流转和债权的实现。
他物权的完备时期始于《法国民法典》的诞生。为适应自由资本主义市场经济发展的需要，《法国民法典》把刚刚诞生的现代社会的经济生活“译成”司法法规的语言，使它“成为典型的资产阶级社会的法典”［（1）c］。《法国民法典》在第二卷“财产及对于所有权的各种变更”中，详细地规定了用益物权，包括用益权、使用权、居住权、役权和地役权，在第三卷“取得财产的各种方法”中规定了质权和抵押权，即担保物权。这两部分相辅相成，构成了法国法的完备的他物权体系。
如果说《法国民法典》是典型的自由资本主义时期的民法典，那么反映垄断资本主义市场经济的民法典则应推《德国民法典》。美国学者认为：“在所有的民法典中，最系统，逻辑最为严谨的一部当数《德国民法典》。”［（2）c］《德国民法典》沿袭了罗马法的优良传统，借鉴了《法国民法典》的编纂经验，采用了先进的立法技术，充分适应了资本主义垄断市场经济的需要。它创设了将用益物权和担保物权统一规定为他物权制度，并将其置于物权体系之中的新体例。《德国民法典》中的他物权包括了地上权、地役权、用益权、限制的人役权、抵押权和质权。现代他物权制度至此而臻完备。
在市场经济日趋发达的当代社会，利用他人的财产组织生产经营活动，以最大限度地发挥财产的经济效益，已经成为普遍的做法。他物权作为所有权与其权能分离的基本形式，也得到了新的发展。以《日本民法》为例，在它于1898年颁行时便有着较为完备的他物权规定，随着市场经济和科学技术的不断发展，这些规定又不断地得到修订和补充。例如，为适应对土地的利用从地表向地下和空中发展的需要，该法于1966年依第93号法律追加第269条之二，规定：“地下或空间，因定上下范围及有工作物，可以以之作为地上权的标的。于此情形，为行使地上权，可以以设定行为对土地的使用加以限制。”“前款的地上权，即使在第三人有土地使用或收益权利的情形，在得到该权利者或有以该权利为标的的权利者全体承诺后，仍可予以设定。于此情形，有土地收益、使用权利者，不得妨碍前款地上权的行使。”这就使地上权具有了崭新的内容。
简要地回顾他物权的历史演进过程，我们可以得出一些较为清晰的认识。
随着社会生产方式的发展变化，所有权与其权能相分离是历史发展的必然趋势，建立完善的他物权制度是社会经济高度发展的客观要求。在原始社会，财产实行共同占有、使用、收益、处分，所有权与其权能不可能明显地分开。随着奴隶社会生产关系的建立，私有制成为社会的基本经济形态，这就提供了所有权与其权能相分离的客观条件。在封建社会，封建的租佃关系为所有权与其权能的分离提供了更进一步的条件。在资本主义社会，自然经济彻底瓦解，社会化的大生产极大地扩大了社会分工和协作范围，生产经营方式发生了深刻的变化，从而使所有权与其权能相分离成为一种普遍现象，他物权制度也相应地越来越发达。关于这一点，仅从反映土地的所有权与其使用、收益权相分离的法律制度——永佃权的发生、发展就可以看得很清楚。3000多年以前两河流域的份地制度中已经出现了永佃权的萌芽，后来的封建租佃关系逐渐使永佃权发育完备。而在资本主义农业中，土地所有权与其权能的分离又有了进一步的发展，形成了永佃权的高级形式。现代市场经济的发展使得利用他人财产来组织生产经营活动、创造经济和社会效益的做法成为普遍的行为方式，物权法也随之从以重视和保护财产的所有关系为中心逐步转向了以重视和保护财产的利用为中心。他物权制度的最终目的，是使财产能够最大限度地发挥作用，创造更好的社会经济效益，这也是生产方式不断发展的必然结果。
他物权制度的建立和完善不但固定了所有权与其权能相分离的社会关系，而且确认了这种分离的基本形式和不同种类。一般财产的所有权与使用权相分离，构成用益权；耕地的土地所有权与使用、收益权相分离，构成永佃权；建筑用地的所有权与使用权相分离，构成地上权；等等。各种不同的情况都需要由他物权制度作出明确的认定。此外，他物权制度还规定了财产的所有者和使用利用人之间的权利义务关系，并调整该种社会关系协调发展。
从他物权自身体系的发展状况上看，可以说已经趋于完备。他物权制度自萌芽至今历时3000多年，与所有权相辅相成，已成为现代物权法中不可或缺的两大支柱之一。他物权自身分为用益物权和担保物权两个部分，前者由地上权、地役权、用益权、永佃权构成，后者由质权、抵押权、留置权构成，这已经被各国立法所确认。现代科技的发展要求丰富他物权的具体内容，却没有突破他物权的自身体系，日本民事立法的实践证明了这一点。由此可见，现代立法中的他物权制度对于市场经济的发展有着高度的适应性。依据本国的实际情况，建立与各国立法协调一致的他物权制度，对于发展中国家来说是十分必要的。
二
中国他物权的发展历史，可以分为古代法和现代法两个时期。古代法时期即古代中华法系的他物权发展、形成时期。据考证，地上权制度在西周已经出现，质权也产生在秦以前。北齐时出现了独具特色的典权，宋代产生了永佃权。抵押权起于何时，较难确定，但元朝已有成例。至于地役权、地基权在古代文献中亦有记载，但不多，当是视为不急之处所致［（1）d］。他物权发展的现代法时期，即借鉴国外他物权制度，融合中西以建立现代他物权的时期。这个时期的开始以清末修律为标志，自此，我国法制实现了告别中华法系，迈入现代法时期的转折。清廷草拟《大清民律草案》，参照德、日立法例，创设了西化的他物权条文。至民国，政府正式通过民法，既参照西方立法，又吸收了我国古代法律中的某些内容，制定了相对完备的他物权制度。
新中国成立以后，否定了原政府的立法，并且一度把前苏联法作为社会主义法律的典范，因而在长达40年的时间里，不承认物权（包括他物权）的概念，只提财产的国家所有权和集体所有权。改革开放以后，为适应有计划的商品经济发展的需要，我国立法部分地承认了他物权制度，但仍然力求避免使用国外法律中用过的概念。从目前的情况看，我国的他物权制度是比较杂乱的。
（一）我国现行他物权的立法现状
我国现行的他物权制度，是通过《民法通则》的规定及其司法解释而建立的，主要分为三个部分：
1.以“与财产所有权有关的财产权”概念，设立用益物权制度。《民法通则》第五章第一节从第80条至第83条，分别规定了土地使用权、农村土地承包经营权、国有资源使用权（含采矿权）、全民所有制企业经营权和相邻权。
2.以债务担保方式，设立担保物权制度。《民法通则》在第五章第二节“债权”中，规定抵押权和留置权，其中抵押权包含质权在内，因而实际上的担保物权包括抵押权、质权和留置权。
3.通过大量的司法解释，详细规定在我国现实民事流转中存在的典权制度。这种典权制度目前只限适用于房屋一种不动产。此外，最高人民法院通过司法解释，还确认了地上权制度［（1）e］。
因此，可以说，我国已初步建立了他物权体系。
（二）我国现行他物权立法体系的局限性
我国现行的他物权体系存在着相当大的局限性。
1.他物权体系设置不科学。他物权是民法中一个完整、严密、科学的法律制度。从《德国民法典》开始，他物权立法就改变了分散规定的体例，完全纳入到物权法体系之中，分成用益物权和担保物权两大系列，并为后世立法所遵循。然而，在我国的《民法通则》中，却将他物权分割开来，将用益物权纳入财产权之中，将担保物权纳入债权之中。这种做法与《法国民法典》相类似，但事实证明《法国民法典》对他物权的规定是不尽科学的。担保物权具有严格的物权性，它不可能也不应该成为债权法的组成部分。否则，用益物权与担保物权，以至他物权与整个物权体系的内在逻辑联系便遭到了破坏。
2.他物权的基本概念不完备、不准确。（1）在立法上没有使用他物权的概念，仅使用“与财产所有权有关的财产权”的概念。后者不能概括他物权的全部内涵和外延，实际上指的是用益物权的某些内容。这样，在立法上就没有与财产所有权即自物权相对应的概念。（2）用“与财产所有权有关的财产权”的概念指称用益物权，既不准确，也不严谨。它不能概括用益物权的全部内容，且表述累赘、拗口。（3）在立法上没有使用担保物权的概念，抵押权（含质权）和留置权缺少其上位概念，无法与用益物权相对应。
3.现行的用益物权体系既不合理，亦不完整。最典型的用益物权体系，应当包括地上权、地役权、永佃权、德国和瑞士法中规定的用益权和我国古法中固有的典权。在我国现行用益物权体系中，没有设立地役权、永佃权，地上权和典权虽然在司法实务上予以适用，但立法未明文规定。已设立的土地使用权、国有资源使用权，有的属于地上权，有的与用益权相类似。至于土地承包经营权，实际上相当于永佃权，而国营企业经营权则是一个独具特色的用益物权。凡此种种，均未以他物权的体系予以规范。
4.将抵押权与质权合二为一统称为抵押权实属失当。抵押权与质权，历来是两个不同的担保物权种类，其适用对象、行使方式乃至成立条件均不相同，抹煞二者差别必然造成适用上的混乱。
5.现行司法解释规定的典权适用范围过窄。典权原则上适用于一般不动产，包括土地、房屋，以及在他人不动产上设置的用益物权。我国目前只准许房屋出典，范围很窄。在我国，集体所有的土地应准许出典；取得土地使用权（包括地上权和用益权）和农村土地承包权（永佃权）者，也应当准许其出典。《民法通则》第80条、第81条规定的土地，国有或集体所有的林地、草原、荒地、滩涂不得设置抵押的规定，均因《宪法修正案》关于准许土地使用权等有偿转让的规定而失去其效力，依此，对土地及土地使用权设典当无问题。
6.规定相邻权为他物权不甚合理。自罗马法创设相邻权，将其纳入所有权的体系，作为对所有权行使的限制性措施［（1）f］，后世立法均沿此制。将相邻权认作他物权显然混淆了自物权与他物权的界限。
（三）我国他物权立法局限的成因
我国现行他物权立法之所以出现上述局限，其原因主要有以下几点：
1.过于轻视法律的继承性。人类社会生产方式和文明发展的继承性决定了法的继承性，而就立法而言，在各个法律部门中最具有继承性的就是民法，其中包括他物权立法。
新中国的法制建设，在相当长的时间内没有充分认识到法的继承性特点，在废除了时期的法律以后，对他物权问题采取全盘否定的态度，没有从旧法关于他物权的规定中吸收其合理因素。在制定《民法通则》的过程中，不敢借鉴、继承民国民法及外国民法中的合理因素，无疑是导致他物权立法局限的一个重要原因。
2.不能彻底破除前苏联民事立法思想的影响。在全盘废除旧法体系的同时，我们曾经把前苏联的法律当成社会主义法律的典范。前苏联民事立法只承认所有权，不承认他物权，我国的民事政策、法律和民法理论则亦步亦趋——既不敢提出他物权的明确概念，也不敢采用他物权立法的独立格局，而是简单地强调物权制度的阶级性，这就难免造成一些混乱。
3.导致我国他物权立法局限的根本原因，在于对社会主义社会经济制度认识的局限。长期以来，我们陷入了视市场经济为社会主义的“异己”的理论误区，他物权制度受到排斥就是这种错误认识的必然产物。
今天，党的十四届三中全会确定的建立社会主义市场经济体制的大政方针从根本上为在我国建立他物权制度开辟了道路。可以认为，重新构造他物权制度的条件已经成熟。
三
（一）关于他物权重新构造的基本设想
笔者认为，重新构造我国他物权制度的指导思想应当是：
1.借鉴国外立法经验。他物权制度在国外经过数千年的发展已很完备，在相当程度上满足了市场经济的需要。这种作为人类共同精神财富的立法经验，对于重新构造我国的他物权制度无疑有着重大的借鉴意义。
2.继承本国立法传统。前已述及，我国古代法律中原有某些与现代他物权制度十分接近的规定，如关于典权、永佃权的规定；本世纪30年代，当时的中国政府制定并颁布了以西方国家和日本的民事立法为蓝本的民法，其中关于他物权的立法颇具特色。继承中华民族古代和近代的立法精华，对于重新构造我国的他物权制度显然具有直接和便捷的意义。
3.吸收司法实务经验。尽管在建国后的30多年中我国的他物权立法处于空白状态，但司法实务机关在实际操作中依据法理和政策，处理了大量的他物权纠纷案件，积累了一定的经验。例如，最高人民法院的有关典权的司法解释就多达数十件。《民法通则》颁布以后，司法机关在实践中积累了大量有关他物权制度的正反两方面经验，特别是现行他物权制度的缺陷在司法实践中暴露得比较充分，认真总结这些经验无疑具有重要的实际意义。
4.审度本国具体情况。在物权法中，所有权制度在法的类型上具有明显的差别，需要按照我国的基本制度进行构造；而他物权制度则具国际化而少民族性。重新构造他物权制度，应当注重采用国际通用的立法和惯例，与各国先进立法接轨。同时要考虑我国的具体国情，以适应社会主义市场经济发展的需要。
重新构造他物权的基本设想是：
1.调整他物权的体系结构。对此，应从宏观上着眼，改变他物权体系被割裂为物权法和债权法两个部分的状况，把他物权建设成为物权法中与所有权相对应的完整的制度。最基本的工作，是把担保物权从债权法中回复到物权法中，在物权法中构建完整的用益物权和担保物权两大系列。同时，对用益物权应当改变“与财产所有权有关的财产权”的表述，直接称之为用益物权；还应当把担保物权从“债的担保”中分离出来，直接称之为担保物权。
2.完备用益物权系统。鉴于我国目前用益物权立法杂乱、不完备的现状，重新构造的重点是理顺用益物权的体系，完备具体的用益物权类型。
（1）补充地上权、地役权，改变目前调整这些法律关系无法可依的状况，使其纳入用益物权的体系。
（2）创设用益权，将国营企业经营权、国有资源使用权改造成为用益权的具体内容，改变这些以用益为其基本特征的民事权利过于杂乱的状况，以统一的用益权包容之。
（3）改造农村土地承包经营权为永佃权，使之既可容纳当前农村土地耕种的现实法律关系，又可为将来农村土地的大规模集约化、现代化经营提供法律依据，成为具有我国特色的公有制基础上的新型永佃权。
（4）扩充典权范围。首先应将典权纳入用益物权体系，改变目前只靠司法解释调整的状况；其次是扩大典权适用范围，让其在经济生活中发挥更大的作用。
（5）将相邻权排除出他物权体系，归入自物权体系。
3.调整担保物权体系。最重要的是将抵押权与质权分开。抵押权只适用于担保物不转移占有的场合，质权则调整动产、不动产及权利转移占有的关系，故应设立动产质权、不动产质权和权利质权。此外，还应保留并完善留置权。
4.完善他物权的具体内容。对他物权立法体系作如上调整以后，应当全面完善各项他物权制度的具体内容。我国目前的民事立法过于简略，不便操作，在实践中往往造成司法解释机关越权解释的弊端。因此，他物权的具体内容应予详细规定，避免上述缺陷。
（二）重新构造用益物权的具体设想
1.地上权
地上权是在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工作物或培植林木而使用该他人土地的权利。对于我国现行立法中是否存在地上权的问题，学者们有不同见解。有人认为我国没有地上权，仅承认立法中规定的国有土地、自然资源的使用权［（1）g］；也有人认为我国因建筑物或其他工作物而使用国家或集体所有的土地的权利，就是地上权［（2）g］。事实上，土地使用权与国有资源使用权是两种不同的权利。一般意义上的土地使用权，是指在国家、集体的土地上营造建筑或种植林木，此为地上权；开发土地资源而使用之，如挖掘土地之泥土烧制建筑材料，以及对其他国有资源的开发利用，则为用益权。应当确认，营造建筑及培植林木而使用国家、集体土地的权利，符合地上权的法律特征，是地上权。
在我国，国家或集体是土地的所有人，这与土地私有制有本质的不同。国家或集体在自己的土地上营造建筑或培植林木，不发生地上权；但法人、公民在国家和集体的土地上营造建筑或种植林木，即为在他人的土地上行使地上权，并取得在该土地上设置的不动产的所有权，而土地所有权仍归国家和集体所享有。确认这种法律关系，是明确国家、集体和公民、法人之间在土地使用上的权利义务关系的需要，也是利用土地发展经济并保障人民生活的需要。
重新构建地上权，应以现行的国有土地使用权、农村土地使用权、宅基地使用权、国家或集体山岭、荒地、草原、滩涂造林权为基础，创设统一的地上权制度，以使立法更为明确简洁，且与国际立法习惯相一致，更便于执行和进行经济交往。在立法的策略上，可以先对地上权的总原则、权利义务关系等作出规定，然后再就各种具体的地上权作详细规定。
要完善地上权的具体内容，首先就应当规定地上权的取得方式。地上权的取得方式与所有权的取得方式相同，可以分为原始取得和继受取得；还可以分为基于法律行为取得和基于原因事实取得。应当着重规定的是基于法律行为取得的方式。地上权一经发生，就具有长期存续性，也具有可转让性和可继承性。其存续期限大致有三种情况，一是无期限，如宅基地可以永久使用；二是定有期限；三是以工作物的存续期限为期限。
其次，应当规定地上权人的权利义务。地上权人享有土地占有与用益权，对地上设置之物享有所有权，与使用地界享有相邻权，还享有地上权的处分权，以及地上权消灭时对地上物的取回权和补偿请求权。同时，地上权人负有支付地租或税金的义务，对地租、税金的交付负有信用担保义务，还负有地上权消灭时恢复土地原占有状况的义务。
最后，应当规定地上权消灭的事实，如地上权撤销或期限届满，土地灭失，地上权抛弃，混同，征用，等等。
2.地役权
地役权是指为了自己便益使用土地而使用他人土地的权利，是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。在地役关系中，供他人便益使用的土地为供役地，受便益之用的土地为需役地。传统民法上的地役权关系发生在土地所有人之间，由于我国的土地所有人只有国家或农村集体组织，因而地役权关系更多地发生在地上权人之间，即土地使用人、宅基地使用人等之间。
在我国，关于地役权的最大问题，是将地役权与相邻权相混淆，只规定相邻权，以相邻权取代地役权。《民法通则》第83条规定即是如此。地役权与相邻权是两种不同的物权制度，自古以来就有明确界限。地役权是具体的他物权，而相邻权则是对不动产相毗邻处行使所有权的限制或延伸。除此之外，相邻权是法定权利，地役权一般是约定权利；相邻权既适用于土地相邻，也适用于房屋等建筑物相邻，而地役权只发生在土地所有人或使用人之间，亦不受土地是否毗邻的限制；地役权的内容只是为自己土地的便益使用而使用他人土地，相邻权则包括流水、滴水、道路、通行、采光、通风、噪音等多方面内容。因此，应当严格区分地役权与相邻权的界限，将相邻权复归至所有权的系统之中，将地役权作为独立的他物权加以规定以理顺他物权与自物权的关系。
构建完备的地役权，一方面应当将相邻权中有关地役权的内容分离出来，另一方面还要做大量的补充、完善工作。
应当规定地役权的不同种类。这里至少包括以下三组六个种类的地役权：一是积极的地役权与消极的地役权。前者是以地役权人在供役地得为一定积极行为为内容的地役权，后者是以供役地人不得在供役地上为一定行为为内容的地役权。二是继续地役权和不断续地役权。前者为地役权人无间断行使于供役地的地役权，后者为地役权人行使其权利时须以每次的行为为必要。三是表见地役权与不表见地役权。前者为地役权的行使表现于土地外部，后者为地役权的行使不表现于土地外部。
应当规定地役权的取得方式和存续期间。地役权的取得，分为三种：一是依法律行为而取得，经需役地人与供役地人订立合同，而使需役地人取得地役权。此种行为属物权设定行为，应依法进行物权登记。二是表见地役权可依取得时效或供役地人的默示同意而取得。三是因需役地所有权的继承而取得。地役权的存续期间，应由当事人自由约定，亦可为永久取得。
应当规定需役地人和供役地人的权利和义务。需役地人作为地役权人，有权在需役地上设置相应设施，并应维护其完好；对于有权直接支配的供役地，对无权占有或侵夺者，对妨害其使用者，均享有物上请求权；行使地役权不得逾越需役地的需要；对供役地造成损害的应当赔偿损失。供役地人于无碍地役权行使的限度内，可以使用地役权人在供役地上所设的设施，按其受益程度分担适当的费用；仍享有供役地的一切权利，但应负地役权人行使权利的忍受或不作为义务；在有偿地役权关系中，供役地人对地役权人有对价请求权。
应当规定地役权的消灭事由。地役权因期限届满、供役地被征收、土地重划、地役权的放弃而消灭。
3.永佃权
传统的永佃权，是指一方当事人支付佃租，在对方当事人的土地上永久耕作或放牧的权利，是一种具体的用益物权。对于这种他物权，我国学者大都持否定态度，认为它是维护和巩固封建剥削关系的一种制度［（1）h］。实际上，永佃权并不为封建社会所独有。目前我国的农村土地承包经营权，就是一种新的永佃权，以它为基础创设我国的新型永佃权制度是可行的。
从概念上看，农村土地承包经营权不是一个严格的法律用语。农村土地承包经营权所反映的，是农民耕种集体所有的土地（亦包括草场放牧的承包经营），并向集体交纳承包费的土地耕种形式。这种用语既不简明又不具法律概念的特点。确认永佃权这一反映各国土地租佃耕作关系的统一概念，无疑具有合理性。
从内容上看，将农村土地承包经营权改造成新型永佃权的基本条件是存在的。首先，永佃权的主体一方是土地所有人，另一方是租佃耕作人，双方构成永佃关系。由于永佃权在我国历史上是剥削农民的制度，人们对它往往存有偏见。实际上，永佃权的土地所有人并不仅仅为封建地主。在古罗马，土地所有人就包括国家；在现代资本主义社会里还包括土地资本家。在我国农村，土地所有人是农村集体组织，农民是耕地的使用人，这符合永佃权的主体要求。其次，永佃权的客体与农村土地承包经营权的客体完全一致，均为耕地和草场。再者，永佃权的内容是租佃，土地承包经营权的内容是承包，二者虽有差异，但在基本方面相同，如二者均为使用他人耕作土地而经营、收益，均须向土地所有人交纳佃租或承包费，均准许转佃、转包。既然永佃权与土地承包经营权的基本内容相同，就不必舍弃准确的、统一的永佃权概念不用而使用不准确的农村土地承包经营权的概念。
此外，用永佃权代替农村土地承包经营权还存在着一种思想障碍。对于永佃权，人们往往只看到了、记住了它历史上的剥削功能，没有看到、记住它固定租佃关系，维护佃户利益的一面。新型的永佃权借鉴原有形式，其主体完全是社会主义土地所有者和租佃者，既不含有剥削成分，又有利于固定双方当事人的法律关系，使租佃者享有更广泛的权利，为将来大农业的发展打下法律基础。
我国的社会主义永佃权，是指农民支付地租，永久在农村集体组织所有的土地上耕作或畜牧的用益物权。它是使用集体土地为收益的他物权，既不需有耕作物与牲畜的存在方成立，也不会因耕作物与牲畜的灭失而消灭；它是以耕种或畜牧为目的的他物权，而不论其耕种或畜牧经营的规模；它是支付佃租而取得土地使用权的权利，因而佃租就是使用土地的对价；它是永久存续的权利，为物权，而非租赁权这种债权。
建构我国的永佃权，应当规定其取得方式，这包括原始取得和继受取得。原始取得是农民从农村集体组织手中依法律行为而取得，应按永佃合同方式进行，并作物权登记。继受取得包括继承或永佃权的转让，亦应采取要式行为并作物权登记。
应当明确永佃权人的权利和义务。永佃权人对租佃的土地有占有、使用和收益权，对于侵害其地上物及永佃权者得行使物上请求权以为救济，对于其使用的土地范围内享有相邻权，对其享有的权利有让与、抵押或出典权。永佃权人负有支付佃租的义务，有佃地出租的禁止义务。
应当规定永佃权消灭的原因及后果。撤销，转让，积欠佃租达一定时期，抛弃，灭失，征用，混同，都将导致永佃权的消灭。永佃权消灭后，原永佃权人有恢复土地原状的义务，并可取回土地上的收益。
4.用益权
用益权是一种具体的用益物权。它产生于罗马法，后世德国、瑞士法均设用益权，认其为人的役权之一种，谓对于物或权利不加变更，而由物或权利收取利益的他物权。用益权中的物上用益权，与我国的国营企业经营权、国有自然资源使用权非常接近，如《德国民法典》规定的森林和矿山经营的用益权（第1038条），与我国的森林经营权和采矿权基本一致；关于聚合物上的用益权（第1035条），则与国营企业经营权相似。因此，可以将国营企业经营权和国有资源使用权加以改造，重新构造成新型的用益权。
有的学者不同意这种观点，认为用传统民法上的用益权概念来概括社会主义国有企业的财产权是不适当的。理由是，国家财产权不能因设定企业的用益权而成为“虚所有权”；用益权一般以用益人的生存为期限，而企业财产权的存在没有明确的时间限制；国营企业财产权由法律规定产生和消灭，而用益权则是通过继承、时效、契约取得；用益权不包括处分权，企业财产权含有处分权［（1）i］。笔者认为，尽管二者之间存在着种种区别，国有企业财产权的用益权性质却是无法否认的。
这种新型的用益权，是指法人或者公民依照法律或者约定，占有、使用、收益国家所有的财产而不得损坏其财产本质的他物权。其中国家为用益物所有人，占有、使用、收益用益物的法人或者公民为用益权人。用益物可以是工厂，即聚合物，也可以是国家的自然资源。国家与用益权人就此种用益物经营工厂、开采矿藏、经营森林、使用资源而形成的法律关系，就是用益权民事法律关系。它较好地解决了国家财产所有权与其权能分离的具体形式问题，有利于正确处理国家与用益权人的利益关系。
我国的用益权可分为两种。一种是国有企业经营权，另一种是国有资源使用权。其取得，一是国家授权，如国有企业的用益权，由国家授权取得；二是国家审批，如采矿权、用水权等，由使用人申请，经主管部门批准取得；三是某些用益权应准许依合同缔结而取得。用益权的取得为要式行为，非经登记，不生物权效力。
用益权人享有占有、使用、收益用益物的权利，就用益物享有物上请求权和不动产相邻权，享有用益权的转让权和添附物取回权。其义务是支付对价，提供防止用益物损毁的担保，保持用益物的原用途，终止用益权时将用益物返还。
用益物所有人享有收取用益物价金的权利，有对用益人违法或不当使用用益物的监督权，在可证明其权利受到危害时请求用益权人设立担保，在保留用益权的前提下有权对财产进行处分。
用益权因期限届满、权利撤销、用益人死亡或消失、权利抛弃而消灭。
5.典权
典权是指承典人支付典价，占有、使用、收益出典人的不动产，出典人在一定期间内找回典价赎回典物的用益物权。
典权是我国古代就有的制度。新中国在立法上始终没有确认典权，但在现实生活中始终存在典权关系。重新构造他物权，必须在立法上承认这种制度。其中最重要的工作，就是扩大典权的适用范围。
我国的典权原来只有私有房屋的出典，近年来有扩大的趋势。事实上，房屋、土地，山林等不动产，都可以设立典权，地上权、永佃权、不动产用益权，作为出典的权利，可以与不动产一起出典，转典的本身，就是典权出典。很多学者认为土地为国家或农村集体组织所有，不能出典。其实国有土地、集体土地既然可以准许有偿转让使用权，便应当准许出典。
我国的典权制度经过了千余年的发展，至民国已较完备。在重新构造典权的时候，关于典权的取得，典权的典期、回赎期，回赎、绝卖、找贴作死，以及出典人、承典人双方各自的权利与义务，都不妨参照民国民法的有关规定，结合我国社会主义市场经济的特点，努力制定出科学的典权立法来。
（三）重新构造担保物权的具体设想
1.抵押权
我国《民法通则》所设抵押权的不科学处有二，一是质押合一，二是设于债权之内。重新构造抵押权，必须明确其担保物权的性质，必然将抵押权与质权分开。
对于抵押权与质权的区分标准，各国的规定不同。笔者认为，我国重新构建的抵押权，应当是指抵押权人在债务人或第三人提供的不转移占有的财产上设置，用以督促债务履行，当债务人不履行债务时，抵押权人得依照法律规定，以抵押物折价或变卖抵押物价款优先受偿的担保物权。这种物权的基本性质，是确保债务清偿的担保方式；是设置于他人财产上的他物权；抵押物不转移占有而异于质权；抵押权的实质是优先受偿权。
重建抵押权的另一项工作，就是完善抵押权的具体内容。
首先，应当规定抵押权的取得。其基本方式为设定，由抵押人与抵押权人依抵押合同为之，采书面形式订立，并应进行抵押权登记。抵押合同是从合同，附属于主合同而存在，随主合同的生效而生效，随主合同的消灭而消灭。抵押合同产生的是物权，即抵押权，而不是债权。抵押权也可依让与而取得，如主债权转移，债权受让人取得债权，继受取得抵押权。
其次，应当规定抵押权担保债权的范围。一是原债权的全额，二是原本债权所生的法定利息，三是债务人因债务履行迟延所应给付的利息，四是实行抵押权时所支出的必要费用。
再次，应当规定抵押权的效力。一是在抵押权人与抵押人之间产生权利义务关系。抵押权人的权利主要是物上追及权和优先受偿权；抵押人的权利是，在抵押期间占有抵押物并继续使用收益，就抵押物的剩余价值有权另设抵押权。二是对抵押物的所有权产生限制效力，抵押人不得擅自处分抵押物，经同意而让与他人时，抵押权不受影响。三是对不动产设定抵押后，准许抵押人在其物上设置用益物权，但不得影响抵押权的实现。四是抵押人对抵押物负有价值保全义务。
最后，应当规定抵押权实现的期限和方式，《民法通则》在这方面缺漏较大。抵押权实现的期限，始于债务人履行债务期限届满之时，终于主债权诉讼时效届满之时。抵押权人应于此期限内行使抵押权。关于抵押权实现的方式，应规定申请由人民法院进行，依照法定程序拍卖或变卖或以抵押物抵偿债务。
2.质权
重新构建担保物权，必须规定独立的质权。这既是市场经济发展的要求，也是基于质权本身的复杂性。《民法通则》将质权归并于抵押之内，是明显的错误。
质权，是指质权人占有债务人或第三人移交的财产或权利，以担保债权，在债务人不履行债务时，质权人得依照法律规定，以质物或权利折价优先受偿的担保物权。它的性质是担保物权；其标的物即质物，既可以是动产、不动产，也可以是权利；其担保方式是担保物转移归质权人占有；其实质，也是优先受偿权。
我国的质权制度应包括以下内容：
质权的设定。质权应依合同而设定。质权人应与出质人就质权的设立和担保债权的关系订立质权合同。以动产设质者，应将其物交质权人占有；以不动产设质者，应将其物及产权证明书等一并交付质权人，并经物权登记；以权利设质，则应区分情况，交付债权文书或证券。完成设定和交付行为，质权即生效力。此种设定为质权的原始取得，质权让与、质权继承，为质权的继受取得。
质权的担保范围。除质权合同另有规定外，质权担保范围是：原债权；原债权的利息；迟延利息；实行质权的必要费用；因质物有瑕疵而生损害的赔偿费。
质权的权利义务关系。质权人的权利，包括质物的占有及物上请求权，质物的孳息收取权，保管费用的偿还请求权，质物的转质权及让与权，质物拍卖权，实行质物的优先受偿权。质权人负有质物保管义务，债权实现后负有质物返还义务。对一般的权利质权，作为质权标的的权利，非经质权人同意，出质人不得以法律行为使其消灭或变更。对于有价证券质权，以交付质权人为限，均为质权效力所及。
质权的实现。质权的实行期限，为主债务已届清偿期至债权的诉讼时效届满。在此期间，债务人不履行债务，质权人即可实行质权。对于财产质权，实行方法可以是拍卖或变卖，也可以质物充抵债务。对于普通债权质权，须依强制执行程序予以执行，以供债权清偿；对于有价证券，也可以变卖或拍卖，以价金供清偿。
3.留置权
我国《民法通则》第89条第（4）项规定的留置权过于简单，不能适应市场经济发展的需要，应当予以改造、充实。改造后的留置权，仍是法定的担保物权，即债权人按照合同约定占有债务人的财产，债务人不按照合同给付应付款项超过一定期限时，可以留置该财产，依照法律规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款，优先接受清偿的担保物权。在债权存在的前提下，基于法律的规定而非当事人的约定，在法定条件具备时留置权当然发生。
根据我国留置权的立法现状，完善其具体内容的工作应当是：
规定留置权的构成要件。一是债权须已届清偿期，但如果债务人显然不具备支付能力时，纵未届清偿期，亦得成立留置权。二是留置物须与债权有牵连关系。三是留置权人须依照合同已占有债务人的动产，这是留置权成立和存续的条件，丧失占有，即消灭留置权。四是留置财产须不违背留置权构成的消极要件，即动产的占有非由于侵权行为，不反于公序良俗，与债权人承担的义务不相违背。
民法典中的土地法篇7
[关键词]所有权类型一体化保护用益物权概念典权制度存废宅基地使用权流转担保物权立法定位让与担保
引言
中国物权法草案的起草是从1998年开始的。1998年第八届人大常委会委托九名专家学者作为民法草案起草工作小组。这个工作小组在第一次会议上曾经预定了完善中国民法的三个步骤。第一步是制定统一的合同法；第二步是起草物权法，实现财产规则的统一完善；最后制定一部科学完善的中国民法典。现在第一步计划已经顺利实现；针对第二步，中国社会科学院梁彗星教授和中国人民大学的王利明教授受托起草的两部专家稿从1999年到2000年底相继完成。立法机关在这两部专家草案基础上编篡、修改、删节，然后完成了一个中国物权法草案的征求意见稿。2002年的12月人大常委会对王利明教授主持起草的中华人民共和国物权法草案进行了第一次的审议基本肯定了王利明教授的专家稿，现在物权法草案已进入二次审议的阶段。在物权法草案起草的过程中，有关学者已经对物权立法的诸多问题展开过激烈的争论，本文在此谨对物权法草案二次审议稿中所有权、用益物权和担保物权中所存在的若干问题提出一点个人的见解。
所有权部分
物权法起草过程中关于所有权立法，主要涉及两个问题：一为是否按照所有制的标准来划分所有权，二为是否坚持对国家所有权给予特别优先保护，即国家所有权是否应与其他所有权一体保护。围绕这两个问题，形成了两种针锋相对的观点：三分法和一元论。三分法观点坚持生产资料所有制的分类标准，在物权法中集中规定国家所有权和国有企业财产权，并坚持对国家所有权予以特别优先保护。[1]而一元论观点则反对以生产资料所有制为标准，而主张以所有权的客体为依据，不在物权法中规定一般国家所有权，反对对于国家所有权给予特别优先保护，而主张对合法财产一体平等保护。[2]对于三分法和一元论，笔者部分赞成部分反对。
一、关于所有权类型划分的问题
笔者并不赞同一元论中主张以所有权的客体为依据进行划分。正如王利明教授所说，西方国家物权法中的单一所有权是建立在私人财产所有权基础上的，对国家所有权则是通过单行法来调整的，一般不在民法典中加以规定。如果我国物权法也照搬这一模式，将物权法中的所有权限于私人财产权，而不包括国家所有权和集体所有权，则完全与现实不相符合。[3]而且这种回避所有权类型划分的做法不能真正解决我国所有权立法中存在的问题。王利明教授的物权法草案二次审议稿中的所有权部分仍然沿袭了我国现行民事法律制度，即以所有权的主体为标准划分所有权类型的模式，即分专章专门分别规定国家所有权、集体所有权和私人所有权，与建筑物区分所有权、相邻关系和共有并列。笔者认为，在我国物权法中采纳这种分类方法存在很多问题：
（一）所有权主体呈多样化趋势，如果仍按此标准划分则会出现很多遗漏之处。如果说我国曾经以所有权主体作为标准，在《民法通则》中确认所有权的类型为国家所有权、集体所有权和公民个人所有权三种形式，其主要原因在于过去我们一直认为公有制只有全民所有制和集体所有制，所以相应地在法律上也就确认国家所有权和集体所有权两种形式的话，那在当今我们已经重新认识了公有制的形式，确认公有制可以有多种表现形式，在法律上也就不能简单地只确认国家所有权和集体所有权了。[4]例如公司财产的所有权主体应该归属拿一类呢？
（二）国家、集体、个人的分类在我国的宪法中已经有所体现，虽然说在物权法中重复规定可以说是宪法在各部门法中的具体化体现，但物权法作为私法，它是应该保护平等民事主体的所有权呢？还是应该保护所有制制度呢？
（三）王利明教授在解释为何按所有制类型划分所有权的理由时曾提到：“如果物权法不对公有财产加以规定，也难以体现出平等保护的原则。”[5]但是如果在物权法中规定了公有财产也不一定就能体现出平等保护。如果要在物权法中体现平等保护就不能规定国家集体所有权的特殊性，而不是应不应该规定公有财产。
虽然笔者对这两种观点都不赞成，但很无奈的是笔者无法提出一个更好的解决办法。而两种观点相较之下，以所有制的标准来划分所有权似乎更加体现出物权法的固有性，因此，物权法草案二次审议稿中的相关规定也许更多的是一种无奈之举。
二、国家所有权是否应与其他所有权一体保护的问题
从理论上讲，国家所有权是否应与其他所有权应当一体保护。首先，一直以来我国就是采取优先特别保护国家所有权，这是源于苏联国家财产神圣的观念和理论，但它与我国正致力于建设完善的市场经济体制的要求不符。因此我们应当适当淡化对国家所有权的特殊保护。其次，国家所有权客体并非都由物权法调整，物权法主要调整国家所有权的外部结构、国家所有权主体外部属平等关系的内容；而国家所有权的主体内部关系中属管制关系的，带有很强的行政管制性，则由经济法调整。因此，从物权法的角度而言，国家所有权和其它所有权具有平等的主体地位，当然应该一体保护。
从客观实际出发，这种一体保护在我国是不太现实的。国家财产担负着不少社会公共职能，为了社会公共利益，在某些情况下，对国家财产的保护应优于个人财产和集体财产。并且在我国，从所有权的客体上看，如土地只能由国家或集体所有；从所有权取得方式上看，国家所有权可以通过征收的方式取得，这些都表明国家所有权存在其特殊性。而且我国公有制的体制也决定了国家所有权的特殊地位。因此我认为这种一体保护在我国存在的可行性不强。因此，笔者以为在物权法草案中应以不做出对国家所有权特殊保护的规定，也不明确表示对国家所有权与其他所有权一体保护为宜。
用益物权部分
一、概念的选择
物权立法用益物权部分，很多学者都提出了各自的构建方式。其中，对于各种用益物权使用的概念分歧很大，而问题大多数集中在采用地上权、土地使用权或者是基地使用权的概念以及采用农用地使用权或者是土地承包经营权等概念的选择之上。曾有学者认为对于这些概念的选择仅仅只是形式上的选择，或者说只是一种文字游戏，其实质内涵并没有多大的区别。对于此种观点笔者是不同意的。
科学的概念是法律体系的基石。一个科学的概念首先必须能够揭示事物的本质特征，而且各个概念间的位阶关系应当十分清晰。因此用益物权中各个概念的特定的内涵与外延应当在法律规范中表述清楚；其次要避免生造法律概念术语，注意法律概念的现实基础和社会公众的认可程度，要考虑一个概念的理论储备和实践储备，因此我国的用益物权概念的选择应当与我国现行法律的规定相一致；再次，对于国外的用益物权概念也要具体分析各国用益物权用语概念产生的历史条件和社会背景。尽管地上权、地役权、永佃权等大陆法系民法上的用益物权的概念的确比较精炼，但这些概念的产生都有其历史的和社会的特定背景。如果不加分析地照搬过来，往往容易造成法律用语的生僻以及法律体系的不协调。[6]例如在《德国民法典》中，“土地负担”作为一种用益物权，完全是依据德国社会生活的实际情况而选择的概念。所以概念的选择是极其重要的。因此笔者将物权法用益物权作如下结构设计：第一部分：一般规则；第二部分：建设用地使用权；第三部分：农用地使用权；第四部分：宅基地使用权；第五部分：地役权；第六部分：居住权。其中笔者以为概念的选择应采用建设用地使用权和农用地使用权的概念为宜。
（一）建设用地使用权
笔者使用“建设用地使用权”的概念理由如下：
第一，使用建设用地权的概念与现行法律的规定是相一致的。我国《土地管理法》第4条从行政管理的角度将土地分为农用地、建设用地、未利用地三类，并对农用地、建设用地做出了立法解释。《土地管理法》第4条规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地……建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地等。”我国物权法对土地使用权的分类应当与《土地管理法》第4条对土地的分类保持一致。[7]
第二，地上权、土地使用权或者基地使用权等概念都不宜采用。
首先，地上权是大陆法系国家所普遍采纳的概念，不仅王利明教授的物权法草案二次审议稿没有采用此概念，在此之前梁彗星教授主持起草的草案和人大法制工作委员会所起草的草案也都未使用此概念，是有其道理的：尽管地上权的概念具有相当的科学性，但在我国现行法律条件下不宜采用。因为我国法律中的国有土地使用权与地上权所产生的社会基础是不同的。地上权产生的社会基础是“地上物属于土地”这一法律原则，而国有土地使用权产生的社会基础是解决国有土地所有权如何进入市场的问题。因此在选择使用何种概念时不得不考虑各概念产生的社会基础。
其次，土地使用权的内容过于宽泛。因为这一概念不仅包括物权意义上的建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权，还包括债权意义上的土地租赁权。而且它不仅具有所有权权能层面上的使用权，还存在他物权意义上的使用权。
再次，基地使用权的概念似乎是学者为了区别土地使用权或地上权的使用而创造的概念，其缺乏足够的理论支持。而且基地使用权与传统民法上的地上权含义相同的概念，是地上权的替代词。但既然基地使用权与地上权的含义相同，就没有必要抛弃传统的地上权的概念，而进行概念上的创新。
（二）农用地使用权
笔者认为采用农用地使用权的概念也是根据《土地管理法》第4条规定：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面。”因此，采农用地使用权这一概念首先能够与现行法律规定相一致，而且可以清晰地表达以农业为目的的使用土地的权利内容。
然而王利明教授在其物权法草案二次审议稿中使用了建设用地使用权的概念的同时没有使用农用地使用权的概念，而是采用了传统的土地承包经营权。笔者认为值得商榷。首先使用建设用地使用权的概念也就是对《土地管理法》第4条分类的认可，那为什么只采用了建设用地使用权的概念而抛弃农用地使用权的概念呢？其次，虽然土地承包经营权的概念在我国使用了多年，根据法的延续性似乎仍应采用。但是作为物权化的农地使用关系仍然冠以土地承包经营权这种债权化的名称，对此学界争议较大。土地承包经营权是一个既包括农业承包经营权又包括企业承包经营权多种含义的概念，而且在我国法律实践中土地承包经营权历来反映的是债权性质，如果继续沿用，不利于明确其用益物权性质，还会引起物权关系的混乱。
另外也有学者主张沿用永佃权概念。其实多数国家已经不采永佃权的概念，因为永佃权使所有人与使用人永久分离，影响农地合理使用，其“在现代社会不具资源使用的效率”。而且历史上永佃权曾为剥削制度的法权表现。我国台湾地区民法曾采用此概念，但在1999年立法院审议的物权编修正案中已删除永佃权，代之以农用权。
二、典权制度的废存
典权是指支付典价对他人所有的不动产占有、使用、收益的权利。这是我国特有的制度，在历史上均有所规定，新中国立法中虽无规定，但最高人民法院的司法解释却承认了典权制度，但只将其标的物限定为住房。物权起草过程中，曾经存在两种对立的观点：肯定说和否定说。持肯定说的学者主张在物权法里设立典权制度，这些学者往往从典权制度的价值出发，并且把典权制度是我国传统上的一项物权制度也列为理由。而笔者以为典权制度本身的弊端又是不容忽视的。
首先，一个制度的存废我们首先应该考虑该制度存在的现实意义。其实从现实社会来看，典权制度作为一种用益物权，其用益的社会功能已经渐渐丧失了。典权设立的价额过高，期限的不稳定，而租赁相较之于典权制度，其价额便宜，手续简单而且租期更为稳定。因此，现实生活中人们更加愿意使用租赁制度。而典权所体现的担保功能也在渐渐淡化。以前我国典权制度的出现是因为当时的融资业不发达，出典人只有通过出典的方式获取融资。然而现在关于融资的法律制度已经能够满足社会的需求，无需典权制度的存在，这当然不是说不承认典权，只是不需要再在物权法单独设立典权制度。
其次，有关典权的案例在司法实践中已经少之又少，在大陆地区，解放后，最高人民法院针对典权纠纷下达的有关文件的批复中，有关出典的纠纷均产生于我国进行土地改革之前。在其余的20余件房屋典权的纠纷中，案中的典权设定的时间也均在解放以前以及解放后的50年代；60年代初设立者仅有2例。而同样保留典权制度的台湾，根据台闽地区办理土地他项权利登记笔数统计，有关典权的案子1998年有16例，1999年有431例，2000年有29例，但到了2001年（1～5月）仅有9例。王泽鉴教授据此认为：就整个趋势言，典权已告式微。台湾地区“民法”物权篇修正草案仍保留典权，并增修11个条文，虽然有助于使典权制度益臻完善，但此种法律技术性的调整，实难挽回在中国大陆历经千年发展，在台湾地区施行达数世纪的典权，终将归于消逝的命运。[8]
最后，对于物权变动采取债权形式主义的我国来说，一旦在我国物权法中保留了典权制度，对于典权的设立、变更和中止都需要成立专门的登记机构，这必将耗费大量的人力、物力和财力，而如前所述，关于典权的案例在我国的数量又极为有限，这使得这些专门的登记机构使用率极低，从经济学的角度分析是一种严重的资源浪费。
典权虽是中国固有的制度，但是因为其担保功能可为抵押权所取代，其用益功能可为其它用益物权或租赁所取代，又因典权需支出典价，金额又很庞大，如有能力支出典价也是会有能力购买，如需某标的物，付自备款后其余贷款直接购买即可，有能力设定典权即有能力购买产权，无须设立典权。因此，典权在现代社会几已无运用的实益。[9]综上所述，笔者认为我国物权法不应保留典权制度。
三、宅基地使用权流转的问题
我国《宪法》和《土地管理法》规定：土地使用权“可以依法转让”，当然实际上这仅仅是针对国有土地而言，因为《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得“出让、转让或者出租用于非农业建设。”虽然我国《农村土地承包法》允许农民土地承包经营权可以依法流转，但从物权法草案二次审议稿中第163条规定了“宅基地使用权不得单独转让”，第164条也有“宅基地使用权不得抵押”的字样来看，农民宅基地使用权是不能。我认为，这样的规定值得考虑。
关于宅基地使用权能否流转的问题，长期以来人们将分配取得的宅基地使用权作为农村集体经济组织内部成员应享受的基本福利，因此，在实践中宅基地使用权的取得大多是无偿的。基于我国农村宅基地使用的福利性，宅基地使用权的权利主体必然具有特定的身份，原则上只有本集体经济组织内部成员才可以取得。然而，因经济发展、人口流动等原因，原宅基地使用权人不再使用其宅基地的，法律对转让或出租房屋使用权的行为不予限制。按照现行《土地管理法》的规定，对于本集体经济组织内宅基地未达到规定标准的村民申请新的宅基地是允许的；但对于上述的受让方再次申请或购买宅基地，是不允许的；我认为，根据目前的情况，应对法律的相关内容进行突破，也就是说，可以通过合法购买取得他人拥有的宅基地使用权。这就涉及到一个建立农村宅基地有偿流转制度的问题。笔者认为，我国农业人口众多，建立农民宅基地有偿使用制度好处颇多。
首先，在广大农村，农民宅基地闲置和低效利用的现象严重，造成了土地资源的极大浪费，而且在一定程度上加大了农村的贫富差距。建立农民宅基地有偿使用制度可以培养农民珍惜节约土地的意识，促进土地资源的集约、高效、合理利用，有效保护耕地。立法可以规定凡在宅基地标准面积之内的使用费适当降低标准，减少数额；超过标准面积范围的，适当提高标准，增加数额；土地级差收益较高的地段，标准要适当提高。与此同时还应照顾到农民的承受能力，不能因此加重其负担。
其次，农民宅基地使用权的自发流转会严重损害国家、集体利益，造成集体所有土地的失管和土地资产的大量流失，建立农民宅基地有偿使用制度能够规范土地市场。而相应可以加强农民宅基地登记工作，以及农民宅基地变更登记工作。改变宅基地权属关系或用途的，应凭有关批准文件及申请资料，办理宅基地使用权变更登记手续，从而能够有效地对宅基地使用权流转进行监督，及时发现和制止违法行为。关于登记机关的设置，可以参考发达国家的经验，日本在法务局、地方法务局、支局及其派出所；瑞士在各州的地方法院；德国设置于地方法院的土地登记局；英国为政府土地登记局。[10]因此，我认为可以考虑建立一个统一的不动产登记制度，而这个机关可以考虑是不动产所在地的县级人民法院。
担保物权部分
一、担保物权立法定位的选择
1995年颁布的《中华人民共和国担保法》在立法定位上是十分矛盾的：从立法形式上看是一种债权。它采取了与《法国民法典》和《苏俄民法典》相同的立法模式，即不区分“人的担保”和“物的担保”，把具有担保债权实现功能的担保方式，均集中在一起加以规定，使之构成一个完整的担保制度，以便在担保问题上实现从内容到形式的高度统一；[11]而从立法内容上看却又属于一种物权。《担保法》在担保物权的种类、设立、公示以及效力等方面的规定体现了较为浓厚的“物权”性质。因此，从现行法上看，我国担保物权立法定位的选择是难以确定的。
而学术界中，对于担保物权立法定位的选择主要存在三种观点。首先是主张以物权法定位的观点。此观点以梁慧星教授为代表，他认为：“担保法中关于保证和定金的规定，属于民法典的债权编，而关于抵押权、质权和留置权的规定，属于民法典的物权编”，因此认为，“以民法通则第五章第一节的规定和现行担保法关于担保物权的规定为基础，设计民法典的物权编。……考虑到担保物权的权利性质及其成立的法定性，应与用益物权一并规定在物权编。”[12]王利明教授也认为：“物权法作为调整财产关系的基本法，必须设立完整的担保物权制度，如果物权法中没有担保物权制度，则就不能形成完整的物权法体系，物权法在内容上也就是支离破碎的，而且也不符合其作为财产基本法的地位”；[13]
其次，以李开国、军华等学者为代表主张给担保物权以债权法定位。其主要理由是：首先从晚近制定的两部民法典（俄罗斯民法典和我国澳门地区民法典）看，显示出在民法典债编统一规定债的各种担保方式的发展趋势；其次，建立统一的债的担保制度，有利于明确法律的适用范围，张扬和实现法律的制度价值，而将它们放在物权法中规定，除了有利于人们从理论上认识抵押权、质权、留置权的物权性外，对法律制度价值的张扬和实现，就不如放在债法中有利。[14]
再如孟勤国教授认为，担保物权本质上属于债权，不应在物权法中规定，其主要理由为：一是担保物权不具支配性，担保物权人不能现实地支配物；二是认为担保物权主要是基于当事人的意思，主要是基于合同产生的，因此属于债权，所以应当将担保物权置于债权编进行规定。[15]
民法典中的土地法篇8
关键词：动产；不动产；区分；登记标准
中图分类号：DF41文献标志码：a文章编号：1673-291X（2013）17-0261-02
一、动产与不动产的区分原因及意义
“在每一种法中，都存在一个‘对物的最基本划分’，也就是说，整个经济-社会制度都以它为基点。”“这个基本的划分在现代法中表现为不动产与可动产之分。”[1]190-191动产和不动产分类的根本原因不单是以物的客观性可动与不可动为标准，其根本原因是“将具有重要社会意义的财产从一般财产中分离出来，予以一般财产所没有的管理和保护。”[2]这一点可以从物权客体分类的历史发展过程中得到证明。不动产与动产的这一分类最早是由尤士丁尼创立的，在此之前罗马法中分为要式物和略式物。要式物后来被尤士丁尼概括为不动产，略式物后来被概括为动产，“表示重要社会意义的物与具有个人意义的物”[1]192。在要式物与略式物的区分中，关于重要与一般的社会价值的评价体现的要比不动产和动产的划分要清晰。但不动产与动产这一划分沿用至今，也证明了这一划分是经得起历史的考验的。显然尤士丁尼在用不动产和动产这一划分取代要式物与略式物的划分时还包含了其他因素，最直观的就是物的客观属性这一标准。
首先，动产与不动产的划分是历史生成的，“在法律哲学中去寻求划分的理由，结果必然是徒劳无功；它们不属于法律哲学而属于法律历史。”[3]动产与不动产的分类，可以追溯到古罗马时代。其次，功能实现也是动产与不动产划分的一个重要动因。最后也是最重要的，不同时代人们的价值观念对于动产与不动产这一划分的形成具有决定性的影响。所以，无论从哪个方面观察，动产、不动产的区分都不能轻易否定。因此作为动产与不动产区分的财产基本分类应当坚持。
另外，动产和不动产的法律意义也不同。在所有权人主体上，不动产中的土地、河流、森林等只能成为国家或集体的所有权客体，任何自然人或集体组织以外的法人都不能成为这些不动产的所有权人。物权变动的公示方式也不同，如动产物权的变动，通常以交付为公示；而不动产物权的变动，则以登记为公示，不经登记的不发生变动的效力。我国《担保法》规定的抵押、《城市房地产交易法》规定的房屋及土地使用权转让，均需办理登记后才生效。在关于物的担保权利中，不动产得设定抵押权，而不能设定质押权和留置权。依《担保法》第34条的规定，交通工具等动产，可设定抵押权。从有无的性质来看，不动产多属于稀缺性资源。为了物尽其用，以不动产为标的的他物权类型要多于动产。不动产发生相邻关系，不动产由于不能移动，相邻的占有人之间如因不动产的利用而产生冲突与矛盾时，就需要法律加以协调。
二、动产与不动产划分标准的立法例
近现代各国立法大都对动产与不动产作出了划分，划分的方法均是对不动产作出界定，而不动产之外的物为动产。从各国规定来看，动产与不动产划分的基本标准是物理标准，只是采用程度有所不同。有的国家采取单纯的物理标准，而有的国家在物理标准外兼采其他标准，但其他标准也是辅助物理标准而发挥作用。动产与不动产的划分主要有以下5种标准。
1.单纯物理标准。这是多数国家所采取的标准。例如，《意大利民法典》第812条规定：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时附着于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。固定在河岸或河床之上并且永久使用而建造的磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑物视为不动产。”《日本民法典》第86条规定：“土地及其定着物为不动产。”《埃塞俄比亚民法典》第1130条规定：“土地和建筑物被视为不动产。”《智利民法典》第568条规定：“不能从一地移往他地的物，为不动产。例如，土地和矿产，以及永久附着其上的物，如建筑物、树木。”
民法典中的土地法篇9
典权是我国民法上一项特有的制度，在民法典的制定过程中围绕这一制度的性质、价值有过诸多争论。本文对典权的历史发展及其性质的历史变迁提出了笔者自己的观点，论证了随着经济与社会环境的发展，典权制度在不动产的用益与流转方面的独特价值战胜了其他属性，使得用益物权的属性成为其性质中起支配作用的方面。并围绕在市场经济体制初步建立的今天，如何看待典权制度的性质，自身的独特价值，及其与其他国家相关立法制度相比较的优势，从而挖掘典权制度这种古老的产权制度在新时期的意义与价值这一命题来进行，并不揣冒昧地提出将典权制度推广到土地使用权流转领域的制度发展建议。
关键术语：典权、用益物权、担保用益、不动产质
典权制度是我国民法物权法上的一项非常独特而有价值的制度，它在不动产所有权与用益权的协调上，与其他国家民事立法上类似制度相比较有着更为灵活的作用，更加有利于达到法律关系双方利益与需要上的双赢结果。在市场经济时代“典”这种古老的物权制度必将重新活跃于不动产流转领域，并被时代赋予新的内涵，从而获得其完全超越以往的第二次生命。
一、典制的历史研究及其性质的历史变迁
在经济发展过程中，各国均发现不动产作为价值相对稳定、巨大，且可以直接予以利用以获得收益的财产，非常适于作为抵押或担保来保证债权的实现，但是其所担保的金额必然将非常巨大,涉及到债权关系双方的重大切身利益。然而债权对债权人的保护与如此大的金额所带来的风险相比显然偏于弱小，因此各国在民法中均设定了涉及不动产担保的债权关系的物权制度来强化对双方，特别是权利方利益的保护，比如德国的担保用益制度，法国、日本的不动产质等制度，当然本文所论述的典权制度是这些制度中有着突出的特点和自身优越性的一种。
一种制度的产生是与其所处的社会背景密切相联的，而笔者认为制度的发展的规律似乎可以作这样的描述：在社会需要的刺激与推动之下，制度的外在价值不断内化为其自身性质，再产生新的外在价值——这样一个周而复始的循环过程，因此设立某项制度的初衷并不一定与该制度显示的性质及表现出来的外在价值相一致，但一种制度发展的历史过程中的每一次这样的循环都将对其后来的性质发展打下深刻的烙印，也将对后世对制度的理解产生重大的影响。之所以在这里阐述笔者关于制度发展规律的这种尚不成熟的观点，是因为为了理解目前学界关于典权制度的性质的各项争议，进而正确理解典权的性质与现实意义，必须在这有限的篇幅中对我国典权制度的发展予以赘述：
在研究典权制度的过程中，我们可以发现很有意思的是它并不全然是产生于经济发展的需要，而是与我国古代绝大多数民事制度一样和我国的传统伦理联系在一起。学界一般认为：“典权之所以兴起，乃因我国传统认为变卖祖产尤其是不动产，乃是败家之举，足使祖宗蒙羞，为众人所不齿，故绝不轻易从事，然又不能不有解决之计，于是有折衷办法出现，即将财产出典于人，以获得相当于卖价之金额，在日后又可以原价赎回。如此，不仅获得资金以应急需，又不落得变卖祖产之讥。”①但是，笔者认为这种认识并没有完全解释典权制度的完整发展过程，这里所讲典权已经是与其现代意义相近的制度,而不是本原意义上的典权了，实际上这只是典权制度发展到比较成型，实现了其雏形蜕变的第一次飞跃过程。
笔者认为我国古代律学研究中起主导作用的是实用主义思想，因而只要实践当中行得通，立法上并不深究制度的性质与具体术语或相关制度之间的关系,这在典权制度中尤其表现明显,我国法律制度史上曾经先后出现过典质、典当、典卖并行的情况，直接导致了后来关于其性质认识的混乱，一直到民国民法典修订的时候，“典”才作为完全独立的物权制度在民法典中出现。
就笔者认为典权制度的发展大致经过这样几个阶段：“典”这一术语，在其产生之初是作为尚未从债法中独立出来的担保制度出现的，从字源上来看，“典”最初与“质”最为相近，均有为担保之意，但其更偏向财保。“质”是我国最初的担保形式，先秦时代主要是人质，秦律中明确禁止人质后，虽然汉、晋时代仍有人质情况发生（如《晋书·桓冲传》“彝亡后，冲兄弟并少，家贫，母患须羊以解，无由得之，温乃以冲为质”），但随着汉语双音化的发展趋势，典、质两个同源字的合并既保留了其原有的担保债权之意，同时也以“典”的财产性质改造了以人作担保的原始状态，实现了担保制度的第一次救赎。《旧唐书·册140》中称：“节度使姚南仲先寓居郑州，典质良田数顷”此为典质并用之始①。应当说，这一过程完成于唐，对后世影响深远经唐、五代至宋，直到金大定13年间，“闻民间质典利息，重者至五六分，或以利息为本，小民苦之”。显而易见，此时“典”仍然以为债权担保为前提，以债的本金及利息的清偿为返还原物的代价，因而从形式上看权利人给付的仍然是借贷资金，无法与典质的标的价值产生联系。
与这一过程几乎同时的另一制度“当”的出现和发展，对典权制度的形成同样具有巨大的推动作用。与“典”不同，“当”的意义变化不大：“当”用于不动产时，指不转移占有的担保，与现行抵押权相近；用于动产时，则指转移占有的担保，与现行质权相当。②“典”与“当”在担保上的相近作用，有时人们将这两种制度以双音字术语的方式连结在一起，唐代大诗人杜甫有诗云“朝回日日典春衣”，这里的“典”显然应作“当”解。当这一制度从唐代开始逐渐发展繁荣起来，它对于典权制度的最大贡献在于：由于“当物”的经常性不回赎，而逐渐在“当价”与“当物”的实际价值之间建立了关联。这一形式上的关联由于典当的连用也逐渐由“典”所吸收，这对于现代意义的典权制度的雏形，即典卖制度的形成有着更为直接的决定性影响。同时，“当”还为后来的典卖制度提供了许多操作性的规定。
宋代至明代在典权制度的形成中是最为关键的时期，这是由于在这一时期现代意义的典权制度的直接渊源——“典卖”制度逐渐产生、完善并推广起来。在这里就不得不提到我国古代法典礼法合一化的过程在唐代已经完成，儒家思想对法律制度的广泛的、根深蒂固的影响完全地建立起来，并通过法典予以推行。而商品经济的发展，导致土地兼并的加剧及社会阶级的进一步分化，这与变卖祖产的伦理压力及闲置土地买卖的法律要求产生了冲突。而此时已经吸收了“当”的形式价值关联的“典”再一次应时而出，由于“典”与“卖”形式上都表现为支付对价、转移占有、用益不动产，而“典”本身有保留着形式上的担保意义，因而将“典”与“卖”联系在一起，将“卖”改造成为一种附条件的出卖，同时保留对土地的所有权，在约定的期限届满时回赎。这一“雏形”制度对与现代意义的典权制度产生的重大意义在于：此时，出典人所得到相当于或略少于土地实际价值的对价已经基本上摆脱了“借贷”的形象，出典人不必再支付利息，从而强化了“典”的用益意义，使其逐步背离其本意，产生了新的内涵，从这个意义上说这是其发展过程中的一次飞跃、质变，为近代意义的典权制度的最终确立奠定了坚实的基础。但是，应当看到，此时的“典”也不可避免的受到“卖”的制约，民间所谓“一典千年活”的原则正是产生于这一时期，这一原则的存在表明：此时的“典”实际上不过是“卖”的遮羞布，随时可以回赎代表可以一直不回赎，再加上在这个时代出典人往往在经济上处于弱势地位，真正能够回赎的是少数，此时的权利人可能更多的是出于以较低价格取得土地所有权的考虑而适用典卖制度，这极不利于保护出典人的利益，也使得所有权长期处于不
确定的状态，不利于经济的发展。
清代中期至民国民法典的制定最终确立了我国的典权制度,表现在：其一，为典权设定了期限，乾隆年间所订户部则例规定；“民间活契，典当田房，其契载10年以内者，概不纳税。”此项规定，是以不纳税为手段，鼓励缩短典期。该则例又规定：“民人典当田房，其契载年份，统以10年为率，倘于契内多载年份，一经发觉追缴税银，照例治罪”③这是对典期最高年加以硬性规定。这一规定将典与卖彻底地决裂开来，彰显了典权制度中所固有的促进不动产流转、利用的积极价值；其二，在1930年民国民法典中正式规定了独立的典权制度，其重大意义还在于精辟地分析了其性质、内涵，并确立了一整套制度构造，并基于这些认识在民国民法物权编立法原则中，否定了引自日本的不动产质制度在我国的可行性，给予典权制度优越性的充分评价。从此以后我国的典权制度基本定型，目前《中国民法物权编草案建议稿》仍基本沿用之。
综上，我们可以对我国典权制度的发展规律作以清晰、简单地归纳：“典”脱胎于借贷担保这一债的附庸制度，在其发展中受到传统伦理观念的影响，在与“当”、“卖”等制度的相互融合、影响之下逐渐排斥了其法律关系当中“债”的决定作用，从而扬弃其本原意义上的担保意义，转向注重其在不动产的用益与流转领域的独特价值；“典”从依附于其他制度，到吸取其他制度的优势成分，逐渐发展成为集“质”、“当”、“卖”等数种制度之所长的关于不动产的灵活、简便的独立物权制度；在典权人作用主动化的同时，弱化了其对出典人的压制与盘剥，逐渐转向互利、公平的方向。
二、典权的性质研究
笔者之所以在有限的篇幅之内将典制的发展进程不厌其烦地予以论述其原因并不仅仅在于表现笔者历史研究的成果,真正的目的在于厘清典权的性质,从而解释典制在当代的价值、功能及其现实意义。
应该说笔者之前的历史研究主要着眼于典制本质、内涵的变化，及典制与其他制度的独立的层面，并未拘泥于具体制度的限制。纵观学界对典权性质分析的各种学说：用益物权说、担保物权说，以及相当于折衷说的担保与用益两者兼而有之的特种物权说争论的焦点在于对与典价性质、及典物的地位的认识冲突。担保物权说认为：典价是债权人借贷给出典人的金钱，典物是移转占有的担保财产，相当于质权标的，只能收取其孳息；用益物权说的典型观点为“所谓典权，指支付典价，占有他人不动产而为使用收益的权利”“典价为典权人为对他人不动产占有、使用、收益而付出的对价”①，权利人；折衷说则各取一半，认为典价是债权人借贷给出典人的金钱，典物是移转占有的担保财产，但是权利人可以依自己的意思对该物进行占有、使用、收益。对于这几种观点，首先经过前面对“典”的含义的历史变迁的分析，笔者可以肯定典权的用益物权性质，这里就不再赘述。但由于其所脱胎的担保制度的影响，使得其它两说似乎也具有一定的合理性，对它们如何认识，并反驳其强烈的质疑成了我们的首要任务，这里对于用益物权论学者们关于典权性质业已提出的众多法律制度论证本文不再赘述，在这里仅就争议的焦点的法理实质提出笔者的个人观点：
根据共知的经济学理论，实际上房屋与地产离开了房租与地租就会变得毫无价值，特别是在古代，而房租、地租是只有在经营、使用的过程中才会产生的收益，因此如果说仅以房地产作为借贷的担保，而否认其用益的权利，那么对于权利人来说既无利息可收，又无孳息可取，那么不是白白的支出了一大笔钱？这样就完全否定了典权人的利益，否认了其作为该民事关系主体的主动性。其实对于典权人来讲，其从事这一法律行为的目的在于通过经营移转而来的房地产，而获得房租或地租的收入，这一目的通过取得不动产的收益权（即房租、地租收取权），就能够实现，为保障这一权利的真正实现，就必须对该不动产进行事实上的占有与使用。当然，这必须要付出一定的代价，这就是支付典价。所以将典价的性质描述为“典权人为对他人不动产占有、使用、收益而付出的对价”是正确的。
担保物权说论者提出：“如果将支付的典价作为了占有使用收益他人不动产的对价，那么，在典期届满时只应由承典人向出典人返还典物而不能由出典人再向承典人返还典价。”②如何解决这个问题必须联系前面述及的典制的发展过程来看：其一、典制产生初期对于典期并无限制，因此成立典约则当然地要求典权人所支付的对价足以买断面向未来的典产的用益权；其二，即使在对典期有明确的限制之后，从典权人的心态来讲，其当然希望能够尽量长时间的保留用益权，而且出典人究竟能否在典期届满之时回赎以及用多长时间回赎仍难以确定，因此也要求典权人所支付的对价足以买断面向将来的典产的用益权。因此，实际上“回赎”是基于其所有权，以典约成立之时双方约定的面向未来的典产用益权对价，将暂时让与典权人的用益权重新买回（因典约订立时已经约定，故此时“买回”行为是单方行为）。这就可以解释为何典价几乎总是低于典产的实际价值，也可以解释为何典权关系存续期间，典物灭失风险要有典权人来承担，以及在出典人得通过“找贴”来完全移转所有权，而典价高于典物实际价值时典权人不得要求返还差额。
由此可见，典权的性质应当是用益物权，作为用益权之一，与其他用益物权形式一样，典权亦是最大程度实现物之价值或取得物之最大利益的重要手段，所以它应是一个健全的物权制度中的必然组成部分；其二，我国正在发展市场经济，而典权作为一种用益方式，是融通社会成员之间既有的各种生产和生活资料，即实现所谓资源优化配置的重要途径，出典人得获得其所急需的流动资产或交易资本，而典权人则获得出典物上的用益。总之，它是市场经济不可缺少的“催化剂”或“推动剂”之一，保留并完善典权制度也具有十分重要的现实意义。
三、典权制度的内在价值探讨
有些持典权否定说的学者主张：（1）典权之所以产生，在于中国传统观念认为变卖祖产属于败家，受人耻笑，而现今市场经济发达，人民观念改变,于急需资金时出卖不动产或设定抵押,为正常的经济行为，因此典权无保留的必要。（2）随着国际贸易的发展，国内市场与国际市场的沟通，导致民法物权制度的趋同，典权为中国特有的制度，现代各国无犹豫之相同者，为适应物权法国际化的趋势，宜予废止。
笔者认为这种认识有失偏颇，应但看到在典权产生的过程中，传统伦理价值观念的影响确实不可低估，但典权作为一种灵活简便的不动产流转用益制度，其自身具有的价值才是其逐渐发展成熟并最终得以成为普遍流行的经济制度的决定性基础与前提。随着人们观念的发展、变化，传统守业思想的影响已经逐渐削弱；而市场经济的人、才、物的必然流动使得典权作为独立的用益物权制度其本身所固有的价值得到更大程度的彰显。《中国物权法草案建议稿》起草过程中，学者们鉴于典权制度的独特作用，及其实践价值，在《建议稿》中设专节对于典权进行了规定，第399条规定“典权是指支付典价，占有他人不动产而为使用、收益的权利”①从而肯定了典权的用益物权属性。根据《建议稿》中第343-352条对典权当事人的权利、义务所作的规定，典权人的主要权利、义务为：（1）典物的占有、使用、收益权。（2）转让权。（3）抵押设定权。（4）转典权。（5）出租权。（6）优先购买权。（7）重建修缮权。（8）保管典物的义务。出典人的主要权利与义务为：（1）典物的处分权。（2）抵押设定权。②以这一建议稿所确立的典权制度为蓝本，我们可以将典权制度的内在价值作如下归纳：
1、典权的特殊双向用益性价值使其成为最大限度的挖掘
物的价值潜力的重要手段。从经济学角度来看，资源永远是稀缺的，在这种情况之下如何对物进行更高效率的利用，将其用活、用透，成为挖掘其价值潜力的唯一途径。在典权法律关系中，出典人与典权人就设定典权关系达成一致时,直接产生一种双向的用益物权关系。基于这种关系，当事人双方均可实现其一定的用益目的：典权人获得出典物上的使用和收益，而出典人则获得可以立即投入利用的金钱或融资贷款。实际上，在此法律关系中，前者获得的是对典物的直接用益，后者获得的则是对典物的间接用益。基于这一目的，典权人支付典价后，可以依其意思以任何方式对该不动产进行经营、收益，同时还可以转让典权，在典价上设定抵押担保；出典人则可以将取得的典价用于其他事业投资，还可以在典产上设定抵押担保，并可以自由处分典产的所有权。这样，典产及典价得到了无法再进一步充分的利用，而在这过程中，原本仅有的一项不动产的价值却好像一夜之间翻了几番。从整体上看，它无疑可以提高整个社会的资本和财产利用效率或经济效率。
2、典权作为我国土生土长的民事制度，充分地体现了我国传统文化上整体观的观念，具有和谐性价值，其特点在于能够很好地协调主体自治和交易安全、风险共担的关系，使得双方能够各取所需并有所保障，表现了高度的法律智慧。因为它可以随时由典物所有权人根据自身需要予以设定，但又不影响其对出典物的最终处分权；与此同时典受人亦可以完全根据自己的需要决定是否并且以何种条件接受出典，从而设定典权关系。通过这种关系，双方都可立即有效地取得自己要求的用益及为此利用而产生的担保。典物移转占有之后，典权人得分担其意外毁灭的风险
3、典权内在的灵活性价值使其成为实现资源优化配置的重要途径。灵活性是典权制度赖以繁盛的基本属性，主要是指其适用起来的便利性与程序简化性。典权是一种可以直接实现的法益,而不是象担保物权那样只能通过扣押实现。适用这一制度省去了在担保物权制度中担保的设立、质物的变价优先受偿等繁琐的规则。出典人无力回赎时，只需放弃回赎权、或通过找贴就可以实现所有权的转移。不仅减少了中间环节的费用支出，而且程序简便易行，便于群众理解掌握。
4、典权具有内在的督促性价值，这也是源于其用益物权的性质。典权人之所以愿意为在典期内获得不动产的用益权支出一笔较大额度的资金，如前所述正是在于其认为用益该物所取得的收益应该大大高于这笔资金同一时期内的利息收入，即看好用益物的使用价值。然而，典权人为将这美好愿望转化为现实的利益则必须通过个人的艰苦努力；同时由于典权的有期性典权人不得不在有限的时间之内，利用典物的使用价值尽可能多的获得利益回报。因此这两方面的外在压力，必然督促典权人正当积极地行使自己的用益权，从而加速社会资源的开发、利用，以及社会财富的增值。
以上是典权制度的几种基本价值及其所派生的功能，当然其价值远不止这些，下面笔者将在与国外类似制度的比较中进一步阐述：
作为独立的用益物权制度“我国传统民法中的典权……与德国的担保用益(Sicherungsnieβbrauch)或利用质押,与法国和意大利的不动产质(anticresi)等,实际都是形式不同但功能基本一致的法律制度。”①典权制度除了具有一般用益物权形式所具有的价值之外，相对于这些功能相近的法律制度，还具有其特有的价值与功能，制度的优长只能在比较中直观的体现出来。
在德国，担保用益是用益权的表现形式之一，是指特定权利人(包括物权人和债权人，但通常是抵押权人)为了保证自己能确实而且及时地从抵押关系中获得利益，而与所有人(通常为抵押人)协议在某一物上(通常为抵押物上)设定用益，从而使其同时又成为用益权人。其与典权制度非常相象，因此有学者甚至将二者误认为是同一制度②，但笔者认为而这还是本质上不同的制度，相对于典权制度来讲，其不足之处在于：其一，德国民法上用益权是不能转让与继承的，这就大大地限制了其加速不动产流转利用价值的发挥，而我国典权则仍然可以转让，具有加速流转的价值；其二，这种制度具有用益与担保二元的性质，因此，债务人无力偿还时，债权人只是依占有而享有优先变价受偿的权利，而不能实现其保有不动产用益权的目的。在典权中，出典人无力回赎、不愿回赎时，典权人得通过“找贴”获得所有权，从而维护社会关系的稳定——已经长期占有、用益不动产的人拥有优先收购权显然有利于所有权属的稳定，保障正常的交易秩序，从这个意义上讲，典权还有稳定的价值。
关于法国的不动产质通说认为是债权制度，与典权制度相差悬殊这里不再赘述，日本民法上的不动产质作为一种担保物权其外在表现与功能于我国典权制度十分接近，在我国民国时期的民法典制定中，还产生了是引入不动产质制度还是保留原有典制的争论，因而有必要加以比较。事实上早在民国民法典起草之时，前辈们已经给出了比较圆满的答复：
民国民法物权编立法原则第十点对典与不动产质的关系作了精辟的分析：“我国习惯无不动产质权而有典，二者性质不同，盖不动产质为担保债权，出质人对于原债务仍负责任，苟质物价值低减不足清偿，出质人仍负清偿之责；而典则否。质权既为担保债权，则于出质人不为清偿时，只能将质物拍卖；就其卖得金额而为清偿之计算，无取得其物所有权主权利，典则用找帖办法，便可以取得所有权。”①
“二者比较，典之习惯，远胜于不动产质。因：（1）出典人多为经济上之弱者，使其于典物价格低减时抛弃其回赎权，即免负担；于典物价格高涨时，有找贴之权利，诚我国道德上济弱观念之优点。（2）白卖手续既繁，而典权人均多年占有典物，予以找贴，即取得所有权，亦系最便利之方法，故于民法中应规定典权。至典权系以移转占有为要件，故又与抵押不同②”。
民法物权编典权章立法理由则称：“谨按我国之有典权，由来已久此种习惯，各地均有。盖因典仅用找贴之方法，即可取得所有权，非若不动产质于出质人不为清偿时，须将其物拍卖，而就其卖得价金内扣还，手续至为繁复。且出典物价格低减时，尚可抛弃其回赎权，于典物价格高涨时．可主张找贴之权利，有自由伸缩之余地，实足以保护经济上之弱者。故本法特设本章之规定。”民法物权编起草说明书亦说明“各国法律分质权为动产质、不动产质及权利质三种。详审我国质权习惯，只有动产质及权利质无不动产质。通常所谓不动产质，与法律上之典，用语混淆。典为我国固有之习惯，此编对于典权特设专章，故于质权章中，不另设不动产质之规定。③”民国民法物权编之所以将典权专列为一章，其立法理由就在于此。
这里所指出的区别主要有二：其一，期限届满而无法偿还回赎之时，二者解决方式不同；其二，此时的清偿责任是否受限制不同，从而得出了典权制度具有“济弱”、“便利”的价值。笔者认为，就那个时代而言，学者们的阐释是高屋建瓴的，但时至今日我们要更进一步的发掘其价值意义时，这样的分析还需要进一步丰富，而且时代的变迁也使得某价值，如“济弱”，有所削弱。
首先，我们应当补充这样一点：典权是一种可以直接实现的法益,而不是象担保物权那样只能通过扣押实现,这是典权和担保物权之间的基本区别。典权关系成立之时,即典权人获得利益开始之时。典权人在典权关系存续期间即已获得了他设定典权关系所要取得的利益。就此而言,典权甚至可以被看作是一种被担保的用益,更具有安全性价值。这也是典权关系能够始终存活的原因之一。
其次，笔者在这里想谈谈“济弱性”的问题。土地兼并使得农民流离失所，而典权在其发展过程中的一
个阶段，成为了这一吃人现象的帮凶，从此典权便背上了“原罪”，至于建国之后在相当长的一段时间内我们不承认典制的存在与作用，只因为它是所谓剥削制度的一部分。其实，正如笔者在对典权进行历史分析的结论中所提到的，由于社会经济发展水平的不断提高，典制的作用更多地发挥于促进闲置物的流动，实现资源的高效、合理配置的领域。此时的出典人并不急于转让不动产的用益权求现，更注重维护自己的利益；而典权的用益物权性质决定典权人的注意力更多地投放到不动产的使用价值，由于不动产价值的暴涨，房地产业的风险不断上升，其投资也必将更为理性。双方的审慎、理性的态度必将使典约行为更加公平化、正当化，从而削弱、改变了其“济弱”的特性。这一特性的消亡也使得“典”这一古老的制度彻底的完成了现代化的过程，真正成为了能在高度发达的市场经济中充分发挥优化资源配置作用的制度化保障。正因如此，笔者才希望借自己的笔，加速“典制”的复兴的进程。
四、“典”在市场经济条件下的实践价值
在这里我不揣冒昧的提这样一个问题：我国物权法草案中为何仍将典权的应用限于建筑物，而不包括土地？①难道仅仅是由于我国土地均为国有或集体所有性质么？笔者认为这种认识亟待突破，典制在市场经济新时期的重要作用正是在于重新发挥其在土地流转方面的重要价值。
首先，在当代中国，所有制性质无论在哪一领域，都不应当成为经济发展的桎梏。而我国民法上为解决土地的流转煞费苦心的炮制了土地使用权的概念，仔细研究之后不难发现，此使用权非彼使用权，其内涵决不仅是一种权能，而是十分近似于所有权。根据《建议稿》第233条规定：“土地使用权是以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有，或集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。”此规定源于《城市房地产管理法》。从表面看这似乎将土地使用权定义为地上权，但是“土地使用权的内容要广于地上权的内容。例如，土地使用权人可以将土地使用权出租给他人使用，这在地上权中是不允许的。”“土地使用权更侧重于对土地使用经营权利的保护，更侧重于土地使用价值的实现”②而同时土地使用权人就该使用权可以为转让、出租、设定担保、占有、使用、收益，甚至可以投资、入股。从这些权能的列举来看，笔者认为除使用权有期之外与一般所有权并无多少区别，而该法第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”也就是说这里的有期也不是绝对的。而且，在所有权的基本权能中，核心是处分权，从实际情况来看，土地使用权人即使不是完全享有处分权，也差之不多。因而，就土地使用权的属性来看，是完全可以设定典权的，存在于土地流转领域恢复典制的可能性。
其次，在土地流转领域恢复典制也是实践中提出的要求。现阶段，房地产开发的成本、风险越来越高，土地使用权所有人与土地开发商并不同一的情况越来越多，城市土地开发难度越来越大。单独开发虽然利益巨大但是却心有余力不足，开发商此时承担了过分的风险，也使得土地的开发形成了事实上的阻碍，影响了城市土地资源的充分利用。大片土地的开发往往不可能同步进行，需要一步一步、逐片的开发。在开发过程中，资金周转量相当大，工期长，但由于《城市房地产管理法》中对于土地使用权转让的限制（第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件）在开发初期想通过出让部分土地所有权获得建设资金成为不可能。同时银行对于房地产开发的前景信心也不足，以土地使用权抵押融资也比较困难，而且建设初期土地价值必定较低，即使融资成功数额也未必能满足建设需要。同时，开发商本人对于其所开发的土地的价值前景有着比较深刻的认识，也希望能够保证所开发土地的连续性与完整性，因而一般也不希望完全转让部分土地的使用权。此时典权作为一种能够充分发挥用益与融资双赢功能的不动产流转制度，其作用应当引起大家的重视。
再次，典权制度本身价值使其能够完成这一使命。土地使用权所有人通过出典部分土地，可以规避法律上开发25%进度以上才能转让的规定，获得了建设资金；根据前面论及的典权的“督促性价值”，典权人本人为该项典物支付了一大笔资金，为了在典期内获得尽可能多的收益，弥补其为该项事业所耗费的机会成本，必然加紧开发，此时其获得的典权应当包含地上权的内容。由于几方共同加快开发，可以保证土地升值加快，也可以缩短土地开发周期。同时，基于典权法律关系而联系起来的几方由于利益的息息相关，必然会走向联合，从而减少风险，而典权人在选择该项事业时，必然已经经历深刻的考虑过程，应当是积极参加开发的，可见此时典权制度还能够保障典权为积极的开发者所享有。
当然笔者着仅仅是从理论上阐述了典权制度作为此类问题的解决方案的可行性，并未进行实证研究，但是由于物权的法定主义原则，对实践中存在一定价值的制度我们是不是应该规定呢？答案不言自明。
在改革迅速发展的今天，由于其自身性质、价值与市场经济要求的吻合性，典权的应用必将不断发展。例如：在城乡交流中，出现了许多农民进城务工，或本市公民到外省市做生意的现象。这些都涉及对不动产的使用及转移使用的同题。进城务工的农民，去外省市做买卖的市民，如不愿空关着自己的房屋，而他们又需要在别处寻找栖身之地，有些人举家外出谋生，又不想将私房处理掉，想叶落归根，回乡养老。若是出租，则租金的收取、租金的起浮，以及日常的管理、修缮，风险的负担对双方都是个问题。若是出典，将更便于双方，出典人在典期内不必再为房产操心，典权人也可以平平安安地住上若干年。在城乡企业改革中，企业对暂时闲置不用以后又可能再用的固定资产，如厂房、大型设备等，也可以采用典权制度的方式进行出典，以增加其资产的利用率和获得大笔的典价做流动资金或转产或添置新设备等等。所以，对典权制度进行科学地研究探讨，发掘其在新时期、新经济环境下的价值，确认其在立法上的地位，于当前的现实需求是十分恰切的。
2002级刑法学研究生：杨昕宇
学号：21512069
2002年12月24日
①梁慧星，陈华彬著：《物权法》，法律出版社，1997年版．
①黄佑昌《民法诠解物权编》下册，（台）商务印书馆1977年版，第80页．
②黄佑昌《民法诠解物权编》下册，（台）商务印书馆1977年版，第81页．
③《大清律例会统新纂》，第21、22页.
①见梁慧星，陈华彬著：《物权法》，法律出版社，1997年版,第332页.
②参见王明锁著：《我国传统典权制度的演变及其在未来民商立法中的改造》，载《河南省政法管理干部学院学报》2002年第1期（总第70期），第51页.
①见王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第396-405页
②同上
①参见米健著：《典权制度的比较研究》，载政法论坛(中国政法大学学报)2001年第4期，第32页.
②参见米健著：《典权制度的比较研究》，载政法论坛(中国政法大学学报)2001年第4期，第38页.
①谢振民：《中华民国立法史》，台湾正中书局1948年第1版，第936页。
②同上。
③同上。
民法典中的土地法篇10
一、中国民法典应当符合现代民法的发展趋势
自罗马市民法以来，历经三次世界范围内的民法典编纂热潮，使得现在世界上有113个国家有民法典。处于第三次编纂热潮中的中国民法典应如何利用其后发优势，“注重世界最普通之法则”，“原本后出最精确之法理”，借鉴各国民法的先进制度，反映民法的最新发展趋势，使中国民法典能够立于世界民法之林，是制定民法典首先要考虑的问题。纵观现代各国民法，民法的发展呈现出民法国际化、民法社会化与民法商事化三大趋势，未来中国民法典的制定应与此三种趋势相契合。
首先，中国民法典应顺应民法国际化的趋势。伴随着经济的全球化与各国之间民商事交往的日益增多，各国民事法律呈现出一种趋同的趋势。一方面，各国民法因互相借鉴与移植而在内容上趋同；另一方面，各国民法又因国际组织统一适用的共同民商事法律的出现而走向统一，《国际货物销售合同公约》与《欧洲合同法原则》即是有力佐证。此外，两大法系相互以对方为借镜，也使得两大法系的民事法律差异日趋减少。即使是在民法的立法技术上，各国制定民法典也有共同的标准，德国民法典潘得克吞式立法例在世界范围内被广泛继受足以体现这一点。中国民法典的制定应顺应民法国际化的趋势，重视比较研究的方法，在具体内容、立法技术等诸多方面汲取国外民事立法的有益经验。
其次，中国民法典应反映民法社会化趋势。近代法国民法典以其在财产、契约、侵权等方面的条款确立了一个以“个人主义”为本位的近代民法，具体表现为近代民法的所有权绝对、契约自由与过错责任三大民法基本原则。然而，随着社会的变迁，尤其是二战后国家宏观调控经济能力的加强，民事立法出现了民法社会化的趋向，民法的本位亦由“个人本位”向“社会本位”过渡，近代民法的三大基本原则得到修正，所有权与契约自由受到限制，过错责任向无过错责任过渡。中国民法典的制定必须考虑民法社会化趋势，强调对所有权的限制，维持人与资源之间的平衡关系，维护代与代之间的公平，使中国民法典具备“绿色”特征；注重对契约自由的规制，防止具有优势地位的大公司、企业等市场主体权利滥用，追求实质公正的实现，保护普通消费者的合法权益；加大无过错责任的运用，对加害人科以更大的注意义务，体现对弱势群体的保护。
最后，中国民法典应体现民法商事化的趋势。自法国采民商分立模式以来，民法与商法分立被诸多国家奉为立法圭臬。但究其历史，民商分立模式是欧洲中世纪商人特殊阶层与商行为的特殊性使然。自二十世纪后，随着社会关系的普遍商化，营利性营业行为的范围大大扩充，商人的特殊身份不再存在，商业大大泛化。这些因素使得民法呈现出民法商事化的趋势，这也决定了二十世纪进行民法典编纂的国家大多采纳民商合一的立法体例。在我国社会经济生活中，民事主体是处于平等地位的自然人、法人与其他组织，并不区分商人与商行为，因此中国民法典应充分考虑国际上民法商事化的趋势，坚持民商合一的立法主义，将民事生活和整个市场所适用的共同规则和制度集中规定于民法典，而将适用于局部市场和个别市场的规则，规定于诸如公司、海商、保险等商事特别法中。
二、中国民法典应当适应现代科技发展的需要
“科学技术是第一生产力”。自英国工业革命以来，科学技术呈几何级数发展，带来了人类社会的巨大变化，引发了诸多社会问题。作为人民生活基本法的民法典对此如何因应，是现代民法典所面临和必要解决的难题。科学技术的发展对民法的冲击是多方位的，既有主体的多元化，也有社会关系的复杂化。民法为适应这些变化，必须从规制方法、价值理念、具体规范等各方面进行调整。考察各国新订民法典或修订部分，大多都在具体规范中尽力将一些新型的权利纳入民法典中，避免其处于游离状态；对新兴科学技术的影响尽量在民法典中体现，以避免民法典的滞后性。
现代社会的网络技术、生命科学、生物基因技术等新兴科技的飞速发展，向民法提出了新的挑战，使民法调整的社会关系和社会现象日趋复杂化、专业化。例如，随着计算机系统的广泛应用，人的意思决定被限定在人们所使用的计算机程序当中，其选择只能在软件的许可范围内进行，作为人与人之间交流手段的意思在计算机系统中只不过是程序化了的意思而已。这种人的意思形成和基于意思的活动被物质性过程所部分替代，或者是人的精神作用以外的原因使人的精神作用受到限制和制约的现象，就是所谓的“人的物化”现象。与此相关联，合同一旦进入计算机系统，即可实现从商品的生产到销售这一全过程的合同群系统化。这种与计算机系统相结合的合同是一种新的合同类型，可称为系统合同。它不仅能从整体上设定法律事项，而且还可转化为能够监控营业活动、库存管理、结算、财务管理的信息系统。我们既有的法律框架已不适于解决这一问题，需要采用新的法律框架，解决诸如防止系统机能阻碍、不当利用、救济受害和系统责任等大量问题。再如，分子生物学的研究成果证明，人、动物、植物都是通过Dna的遗传信息才得以繁殖，Dna的机能对所有生物都是共同的，因此，法律上被作为物的人以外的生物（权利的客体）与人（权利的主体）在Dna的意义上不存在差别。这就需要为这一共同生命单位的生物体设计法律模型，创造新的法律框架。这一生物体介于现代法律秩序之基本构成要素的人与自然之间，是独立的第三要素，可以为我们提供法律方法以便解决分子生物学和生命工程不断带给我们的问题等。[3]
现代科技的发展对民法的发展提出了新的挑战，同时也为我国制定民法典提供了历史性的契机。中国民法典必须适应这种挑战，设置新的民法规范，与时代同步，与科学技术同步；中国民法典也必须把握住契机，反映现代科技的发展，成为一部富含高科技的民法典。只有这样，中国民法典才能具备良好的前瞻性，也才能成为现代化的民法典。
三、中国民法典应当贴近中国的现实经济生活
众所周知，民法是社会经济生活的调节器，而社会经济生活的现实需要是民法发展演变的驱动力。一国民法典的制定与运作需要现实基础，不能脱离该国的具体国情。因此，中国民法典在制度设计和概念的使用上应当尽量贴近中国的现实经济生活，以“求最适于中国民情之法则”。当然制定一部民法典不足以改变我国的现实经济生活，中国民法典应是对中国现实经济生活的一种回应，需要与社会经济生活现实保持一定程度的适应性，具备社会实在性。
不论那个国家都有自己的特点，没有特点的国家和民族是不存在的，我国亦不例外。我国最大的国情就是我国是以社会主义公有制为基础的社会主义国家，这也就决定了中国民法典在具体制度设计和概念应用上应符合公有制。但我国改革开放以来，社会经济生活发生了很大变化。在经济体制上，我国实现了从计划经济体制到市场经济体制的转轨，初步建立了社会主义市场经济体制，强调市场对资源配置的基础作用，重视民事主体在社会经济生活中的地位和作用；在农村经济中，实行了以家庭联产承包为核心的改革，农民以土地承包经营合同取得集体土地的使用权。“市场经济就是法制经济”，市场经济的“法制”就是民法，因此，对于我国经济生活中诸如此类的变化，民法典必须加以反映，并且还要作出适合我国现实国情的反映。例如，我国民法典或物权法对土地承包经营权应如何规定，才能符合我国农村经济的现实情况，就殊值深思。有学者主张引入国外的永佃权来进行规范，也有学者创设了农地使用权的概念进行规范。但我们认为，从我国农村土地承包经营的现实出发，考察农村经济近二十多年的发展，土地承包经营权的概念已为广大民众所熟知，远较具有封建剥削性的永佃权和新创设的农地使用权更具有生命力，以规定土地承包经营权也更能凸显我国农村的民情，更能为广大民众所接受，也更能推动农村经济的发展。因此，在民法典的制定过程中，我们不能盲目照搬照抄国外，应对具体制度与概念详加斟酌，力求贴近我国的现实经济生活，以免出现“水土不服”。
“为了确保法律之为民族信念与民族意识的真实映象，或为适合民族生活状况，造福人世生活的人间规则，必须首先考察民族的现实生活，并在对于往日民族生活的历史考察中，今古观照，厘清一切立法之得立基的生命源泉所在。”[4]因此，过于看重民法典的形式，游离于我国现实国情之外，民法典只会成为昙花一现。只有注重中国现实经济生活，民法典才能为广大民众所接受，才能实现民法典规范人事与服务人世的功用和价值，真正成为具有中国特色的民法典。
四、中国民法典应当吸收优秀的传统法律文化
民法典不是条文的简单堆砌，它还包含着条文背后所蕴藏的深厚的法律文化和价值观念。中国社会延续时间最长的是封建社会法律体制，实行诸法合一，民刑不分，重刑轻民，这使得中国缺乏民法文化底蕴，但这并不能否定中国就没有民法文化。民法也是一种私法文化，民法典的形成需要民法文化的滋养。我们认为，中国传统民法文化中也含有适应我国现实经济生活的法律因子，为此我们应当探寻中国传统民法文化中的优秀成分并反映到未来中国民法典中。世界上“没有任何一个民族可以一旦尽弃其文化传统而重新开始”，“离开文化传统的基础而求变求新，其结果必然招致悲剧”。[5]