产品前期策划篇1
营销策划书是企业根据市场变化和企业自身实力，对企业的产品、资源及产品所指向的市场进行整体规划的计划性书面材料。
营销策划书的作用
1、准确、完整地表现营销策划的内容
策划书的内容是否能准确地传达策划者的真实意图，显得极为重要。
2、充分、有效地说服决策者
作为一份合格的营销策划书，首先要做到使阅读者相信；在此基础上再使阅读者认同。对于一个策划者来说，首先追求的是：决策者能采恩平婚介网[*]纳营销策划中的意见，并按营销策划的内容去实施营销方案。
营销策划书的编制原则
1、逻辑思维原则。
2、简洁朴实原则。
3、可操作原则。
4、创意新颖原则。
营销策划书的撰写技巧
1、寻找一定的理论依据。
2、适当举例。
3、利用数字说明问题。
4、运用图表帮助理解。
5、合理利用版面安排。
6、注意细节，消灭差错。
营销策划书的格式要素
1、封面。①策划书的名称；②被策划的客户；③策划机构或策划人的名称；④策划完成日期及本策划适用时间段。
2、前言。简单介绍委托情况，策划目的地意义，以及策划的概略情况。
3、目录。
4、概要提示。阅读者通过概要提示，可以大致理解策划内容的要点。
5、正文。这里以一般整体策划书为例简单介绍。
1）营销策划的目的：如，企业开张尹始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。
2）企业背景状况分析。
3）营销环境分析：
①当前市场状况及市场前景分析：
a、产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。
b、市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相
应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。
c、消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。
如台湾一品牌的漱口水《“德恩耐”行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出：以同类产品“李施德林”的良好业绩说明“德”进入市场风险小；另一同类产品“速可净”上市受普遍接受说明“李施德林”有缺陷；漱口水属家庭成员使用品，市场大；生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。
②对产品市场影响因素进行分析。
主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，课件下载[*]对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。
4）市场机会与问题分析
营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。本篇文章由飞天信息港为您精心整理准备！
①针对产品目前营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：
企业知名度不高，形象不佳影响产品销售；
产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落；
产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣，产品价格定位不当；
销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻；
促销方式不务，消费者不了解企业产品；
服务质量太差，令消费者不满；
售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
②针对产品特点分析优、劣恩平婚介网[*]势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手
差距，把握利用好市场机会。
5）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。
6）营销战略（具体行销方案）
①营销宗旨，一般企业可以注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略；
以产品主要消费群体为产品的营销重点；
建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。
②产品策略：通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。
产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场；
产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系；
产品品牌。要形成一定知名度，、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识；
产品包装。包装作为产品给课件下载[*]消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略；
产品服务。策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。
③价格策略。这里只强调几个普遍性原则：
拉大批零差价，调动批发商、中间商积极性；
给予适当数量折扣，鼓励多购；
以成本为基础，以同类产品价格为参考。使产品价格更具竞争力。若企业以产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。
④销售渠道。产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励中间商、商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
⑤广告宣传。
a、原则：服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象；长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，
变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传；广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式；不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机恩平婚介网[*]，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等。b、实施步骤可按以下方式进行：策划期内前期推出产品形象广告；销后适时推出诚征商广告；节假日、重大活动前推出促销广告；把握时机进行公关活动，接触消费者；积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。
⑥具体行动方案。
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势。
7）策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等，恩平婚介网[*]其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不再详谈，企业可凭借经验，具体分析制定。
8）方案调整。
这一部分是作为策划方案的补充部分。在方案执行中都可能出现与现实情况不相适应的地方，因此方案贯彻必须随时根据市场的反馈及时对方案进行调整。
营销策划书的编制一般由以上几项内容构成。企业产品不同，营销目标不同则所侧重的各项内容在编制上也可有详略取舍
产品前期策划篇2
【关键词】房地产；前期策划
一、前期策划的地位及作用
古人云“先谋后事者昌，先事后谋者亡。”房地产开发各阶段潜在成本节约额和风险大小如图1.1所示可见，只有通过前期的市场调查、项目可行性研究，进行准确的市场定位，项目定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，有效地规避风险。因此，前期策划是决定房地产开发项目成败的关键。
二、前期策划的内容及工作流程
（一）前期策划内容
房地产开发项目前期策划包括：项目定位（市场定位、客户定位、功能定位等），产品建议（规划布局、单体、平面、户型、户型面积配比等），客户群分析（消费心理、偏好、审美等），根据融资能力、渠道、开发规划、开发策略等确定项目开发步骤的综合安排，根据产品和市场的各方面做出价格策略，同时也要适当考虑推广、销售的策略。
（二）前期策划工作流程
前期策划的重点是，在市场调查研究的基础上去进行市场定位，找准市场，进行产品定位，从而使市场和产品结合起来，生产出适销对路的房地产产品，增强产品的竞争力。前期策划是一个系统工程，其内容主要包括：市场调研，市场细分，确定目标市场，市场和产品定位，价格定位及推广策略，可用图2来表示，其中，市场定位及产品定位是其核心部分。
三、前期策划存在的问题
目前，我国房地产业前期策划存在诸多问题，概括起来主要有以下几方面：
（一）房地产市场方面。中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。
（二）开发商存在的问题。开发商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。开发商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。开发商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开发商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。
（三）建筑师存在的问题。在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。
（四）市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。
（五）偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
（六）目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
四、加强房地产项目开发前期策划工作的建议
针对当前我国房地产项目开发前期策划中存在的诸多问题,特提出以下建议:
（一）要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。其具体内容包括：对本地区和本省、周边城市以至全国房地产开发建设的总体情况，如近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。
（二）要了解房地产政策法规和政府有关措施。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。
（三）要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求。进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。
产品前期策划篇3
在中国，很多人认为策划就是出奇制胜、点石成金、以少胜多、力挽狂澜等等让人赞叹不已、激动人心、浮想联翩的字眼。10余年来，中国大地涌现出大量策划人和策划公司，成为中国服务行业的一大亮点。其实策划事业在中国的红火主要源于以下三大原因：
第一：中国社会经济转型与发展的需要。
在中国计划经济时期，人民所需物质资料完全由国家统一制定计划生产。企业是国家的，消费者购买产品几乎没有什么“自主选择空间”。所以那个时候，企业之间没有竞争，产品不愁销售，资源人为配置，整个社会经济链条被管的很死，所以在那时以帮助企业创造销售奇迹为目的的“策划”根本没有用武空间。92年开始，国家经济改革实行市场经济，于是社会生产力得到了空前的解放，“类自由经济能量”获得了极大的“释放”，同样一个产品可以同时被多个企业生产，消费者对产品的选择可以挑剔了，旺盛消费需求缺口被撕开，于是市场竞争开始！竞争的唯一结果就是“优胜劣汰”，谁能争取到消费者，谁能打开产品销路，谁就能在中国市场拥有立锥之地。在国内大好政策和历史机遇的推动下，私营企业如雨后春笋般冒出。用“撑死胆大的，饿死胆小的”的来形容那时的经济现象毫不为过。但好日子很快就过去了。由于市场竞争的日益激烈，很多企业对产品销路开始犯愁。如何让自己产品销的更好，如何打败竞争对手等成为各大企业老板的头等难题。从宏观社会经济的发展来看，需要一股力量来推进经济微观单元（企业）的继续向前发展，提升其竞争层次，推动市场经济继续向前发展以至最终完善。最终这股力量将能够指导市场竞争的“策划人”推上了中国市场经济的舞台！
第二：中国传统哲学文化传承与作用载体的挪位。
只要人类社会存在，哲学文化就不会灭亡，只能是表现形式和作用对象的不同而已，策划为哲学文化不可分割的一部分。在远古原始社会，哲学文化用于指导人类的生存，与大自然竞争；到了封建社会，文化哲学主要用于指导朝代和国家的建立，主要表现在战争中，是国家与国家、朝代于朝代之间的竞争；到了社会主义市场经济的今天，中国传统哲学对象根据全球竞争和国家发展的需要，作用对象的主体5000年来第1次表现在经济竞争上。任何事物的发展必须要有先进哲学思想的指导，如国家最近提出的要进行“哲学社会科学创新”论调，都是事物发展的客观需要。中国市场经济的突然到来，让很多企业措手不及，非常需要“专业哲学”的指导，非常需要“先知先觉的、透彻把握市场竞争规律”的专业人士来指点迷津。人类生存竞争需要“自然哲学家”伏羲、燧人氏，战争需要“军事哲学家”孙子、诸葛亮，经济竞争当然需要“市场哲学家”，即“营销策划人”。由此，笔者观点认为，真正的策划人首先必须是个“市场哲学家”。
第三：国外营销咨询业的侧应。
中国市场经济落后西方百余年，而国家经济不能不发展，但国内没有任何现成的理论来参考，中国策划人没人来培养。当我们开始进行市场经济的时候，国外营销咨询业已经发展成熟。笔者相信，国内第一批策划人，尤其是现今已成为中国里程碑式策划公司的领军人们，大都研读过国外先进的营销理论。国外策划行业极大的刺激了中国一大批有志人士，他们看到了国内巨大策划市场需求空白，最终结合中国市场客观实际，快速消化了洋理论，抓住了“西方的昨天就是中国的明天”的难得历史机遇，很快在中国市场发出了他们的“响亮声音”。所以，西方营销咨询业为中国策划大师们的崛起提供了“教材”，催生了“中国策划业”。3代策划翘楚，成就中国策划史
中国第一代策划人，策划行业启蒙期的代表为“点子派”核心人物“何阳”，其身上具有浓厚的中国文化色彩，可以归为“纯本土策划人”，其靠的是“个人智慧”，为企业提供的是“点子激活市场”策划哲学，红遍了祖国大江南北。何阳时代的中国策划业就像一张白纸，只要在上面点上一个“点”，就会创造一个市场奇“迹”，因为任何营销创新，甚至是大胆敢想就能超出别人，就能让消费者感到激动，让市场生命力勃发。何阳影响了中国一大批后继策划人，引来了中国策划行业的春天，为中国策划业的发展做出了不可磨灭的贡献。
90年代末期，与时俱进，以“叶茂中策划”为代表的第二代策划人登台。到此为止，中国策划业开始出现“正规雏形”，基本结束了策划靠“单打独斗”时代，出现了真正意义上的策划公司。当时国内企业基本对策划有了初步的认识，懂得了策划是一种智慧输出服务业，策划行业进入了成长期。叶茂中开始开篇立说，出版大量营销策划著作，国内各处开坛讲学，展开大量策划营销攻势，开始对中国策划业的“教育工作”，与此同时其公司和个人取得了巨大的市场收获，成长为中国策划行业史的标志性策划人和策划公司。其运作模式为“个人带动公司发展，公司带动行业发展”。研究叶茂中的成功与历久不衰的背后秘密，完全归结为他对历史机遇的把握和对策划哲学的深刻研究和宣扬。叶茂中知道在当时历史环境下，中国企业最想要的是什么？怎么做能够征服企业？如其“将俗广告进行到底”的策划哲学及其他大大小小的“××论”，不断的根据时局的发展向营销届发出自己的先进声音，极大的丰满了其个性。而与叶茂中同时代的其他策划公司之所以江河日下，之所以总是比老叶慢半拍，就在于没有总结出自己独特的策划哲学，在企业的心中没有“清晰的个性定位”，或者随着时间的推移慢慢的被淡化了。第三代策划人的典型风格是“完全策划制胜”，高超的策划技巧是其无坚不摧的唯一武器。
21世纪初，第三代策划人的典型代表“北京精锐纵横营销顾问”杀出。其针对中国大量中小企业的实际强烈需求，以“实战派”形象登场，其运作特点为“服务模式创新”，在国内率先提出全程、新型“前期策划+销售+长期跟踪顾问”的营销策划服务模式，为中小企业解决实战销售问题，无论从其“专业敬业，戒欺立业”的公司理念，还是从其领军人王海鹰的个人工作经历来看，其始终在向企业灌输“实战形象”理念，迎合了当时企业的心理需求：策划要实战管用，不要浮夸做秀，不要舞里看花。而且精锐纵横在全国各地建有销售分公司，为中小企业解决了销售网络匮乏的难题，完成了中小企业最想要“保姆式营销服务”，其个性非常鲜明，公司市场定位非常准确。所以，其很快取得了成功，并在中国策划界确立了属于自己的位置。
第二代、第三代策划人在今天仍然活跃在中国营销策划舞台，都做着具有各自特色的“营销策划”，都在吸引着各自的“客户群”。笔者之所以选择这三个人和其公司作为中国三代策划人的“典型代表”，主要以其公司个性、经营哲学、时间顺序、历史环境特性、行业影响力为参考指标，并不代表着谁比谁更优秀，他们直至现在都在为中国策划届做着贡献。何阳说点子，叶茂中宣扬创意，精锐纵横突出实战，各有各的风格，各有各的经营哲学，但其取得成功的一个共性就是他们都捕捉到了市场历史发展的脉搏，成功抓住了机遇，最终一战成名。与三代策划人同行的其他本土策划人和策划团队虽然同样取得了各自的大小成功，但其公司个性不突出，经营哲学不足挂齿，不足立论，充其量是靠营销策划为赚钱唯一、第一目的。而且往往有一个怪现象，没有经营哲学的策划公司和策划人没过多久就会掩面而去。2004以后，中国企业需要策划什么？
中国策划业平均3年一个生命周期，每个周期代表着一个策划时代，其发展到今天，已经进入了成熟期初期。满足客户的市场需求，是策划公司生存的唯一理由和价值。策划公司的成功是其市场定位的成功。而定位成功的关键是对企业需求的理解和对市场发展趋势的前瞻性理解的到位。纵观中国市场经济发展至2003年以前的10年间，市场竞争历经了广告战、促销战、价格战、渠道战、终端站、品牌战，也就是说营销价值链的各个环节都经过了市场竞争的洗礼。与此同时，策划公司也发生了巨大的时代更替，由最初帮企业策划一切到帮助企业完成单一环节的策划和帮助企业完成单一行业的策划，营销策划行业开始进入市场细分时代。
笔者及笔者所在的策划团队经过对内蒙、成都、合肥等大型药交会的跟踪观察以及对目前市场成功案例的总结发现：中国营销届已经进入营销创新乏力的死胡同！各大展会95%的产品市场化设计不成功，产品概念雷同，产品形态单一，很多经销商不禁发出感叹：好产品太难找了。先进的策划哲学思想能够促进企业的创新发展和市场发展，落后的策划哲学就会阻碍企业的创新发展和市场发展。2004年以后，针对中小企业创新乏力、国外资本竞争进入、国家法律监管日益严厉的全新市场格局下，本土策划公司最该做些什么？应该担负什么样的历史责任？中国中小企业最需要策划什么？都有待于本土策划人来注解。
笔者坚信：中国营销届正式进入了“产品设计制胜”、“产品设计决定传播”时代！产品市场化设计是企业的第1次营销！如果营销不重视产品设计，策划就是舍本逐末，就会沦为亡羊补牢。2003年中国市场的两大经典案例：农夫果园和脉动饮料，其取得快速成功的关键就在于产品市场化设计的成功。农夫果园三种水果混合，实现了产品形态的差异化创新，而三种水果混在一起只有喝前摇一摇才能混合均匀，产品概念及产品广告“农夫果园，喝前摇一摇”随之出笼。所以，只要产品本身市场化设计到位，营销传播则水到渠成，而且能够实现从产品到传播的整体差异化创新，所以产品相应具有极强的市场竞争力。而观察目前市场的大多产品都是先有产品后有概念，企业拎着产品去找策划公司制造概念，最后产品概念与产品本身相脱节，不能融为一体，一个概念可以被同类产品所克隆，所以市场出现了营销传播同质化现象，究其背后深层原因即产品市场化设计的失败！
正是基于上面对中国营销环境的分析，笔者创建了【中国产品设计之队】，总结中国市场300多成功案例，独创“产品设计5指法则”，专注为企业提供“产品市场化设计”营销策划服务。作为中国第四代策划人，下一个3年将是中国营销策划届迎来大转折的非常时段，我们的使命就是帮助企业认清时代变迁特征，将营销创新的重心转移到产品市场化设计上来，提升其市场竞争层次。比如我们帮助广州一个美容化妆品客户做策划时，他们一共有12种女性美容产品，想挑出一个来招商主打市场。最后经过营销诊断，12种产品全部被我们枪毙，因为这个企业是个小企业，根本无法运作大品牌才能运作的诸如“抗衰老”等产品。我们最后挑出其12种产品中的两种进行杂交，重新进行产品市场化设计，即把其“除螨霜”放到面贴膜里去，在技术上非常容易解决，最后一个全新的“美白去螨概念产品”新鲜出笼，每盒6片装，共分3片美白贴和去螨贴的“1+1”组合形式，广告传播随之水到渠成：周1、3、5去螨，周2、4、6美白，周日女人换张脸。经过一番重新设计，产品概念与产品本身形态融为一体，同时切分去螨和面贴膜两大美容市场，使产品极具市场差异化竞争力。
产品前期策划篇4
【关键词】房地产；营销；策划；问题；对策
房地产业从住房配给到商品房自由买卖，历经数次转折和发展，现在已经成为我们国家的支柱性产业。伴随着社会改革的发展，人民生活水平日益提高，对住房的需求不断增加。房地产市场竞争也异常激烈。由“大鱼吃小鱼”到“快鱼吃慢鱼”，房地产营销的去化速率已经成为制约房地产企业生存和发展的瓶颈。解决问题的根本就是要加强和促进房地产营销策划创新和发展。
一、房地产营销策划理论基础
1.房地产营销策划概念
房地产营销策划是一项系统工程，需要运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
2.房地产营销策划内涵
房地产营销策划内涵包括如下六层内容：
1）房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动；
2）房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的；
3）房地产营销策划活动的灵魂是创意；
4）房地产营销策划要综合运用各种策划手段；
5）房地产营销策划要具有明确的目的性；
6）房地产营销策划是一种运用整合效应的行为过程。
总之，房地产营销策划不是简单的推销和促销，而是一个具有学科整合性、方法多样性、系统综合性、目标一致性的整合营销行为活动。
二、房地产营销策划存在的问题
1.调研不足、痴迷炒作
客观、科学、详实的市场调查是获取真实数据的基础，更是营销策划工作不可或缺的重要前提。只有“知己知彼，方能百战不殆”。但在实际策划工作中，许多房地产开发商往往缺乏广泛而细致的市场调研，只是一味的卖点（概念）“炒作”，直接的做法就是以出资买断媒体版面，包下电视广告时段等形式，刻意制造新闻、夸大事实宣传效应，借信任度较高的媒体来获得客户的信任。这种走捷径的营销手段从根本上脱离实际，使得营销策划成为空中楼阁，经不起市场和时间的双重考验。
2.目标市场不明，市场定位模糊
准确、合理、有效的目标市场定位是快速营销的前提，更是营销策划工作必不可少的重要环节。但在实际策划工作中，不少房地产开发商只是一味以追求企业利润最大化为建设目标，不考虑各消费群体社会地位、文化理念、收支能力差异对产品需求多样性的要求，甚至毫不顾及自身企业资金和建设能力水平，盲目追风，开发建设高收益性产品。前期虽然可以满足部分群体需求，但在产品销售后期，却造成大量产品滞销，增加企业维持成本，同时使产品需求者望而怯步。最终造成空置房屋越来越多，客户却买不到真正需要的产品。
3.重营销方式，轻服务细节
多样、灵活、细致的营销方式和服务是促进产品成交的有效方法，更是策划工作全方面成果展示的重要过程。但在实际策划工作中，很多房地产开发商只重视前期和中期的营销和服务，创意不断，并想方设法规划和组织各类营销推广活动，取悦客户。往往配合使用“承诺堆积”的方法，解除客户后顾之忧，增加客户对企业信任度。但一旦成交，以往的承诺往往不易实现，后营销工作也少之又少，服务意识逐渐弱化，服务水平越来越差，给客户的生活、工作等带来众多烦忧。
三、房地产营销策划的对策
1.加强策划队伍专业化建设，提高队伍整体责任意识
策划队伍专业化水平高低，很大程度上影响着整个策划工作的成败和好坏。进行有效、科学、实用的策划队伍专业化基础知识、专业理论、职业道德和职业能力教育，是策划工作得以客观、真实、完整实现的基本保障，也是促进和提高策划服务能力的基本要求。加强策划队伍诚信与责任教育，可以有效预防和降低广告策划操作中的浮夸现象，更好的将真实和客观的产品信息传递给客户。
2.重视和加强市场调研工作，更好服务企业和消费者
市场调研是做好策划工作的必要前提。加强和重视市场调研工作，策划人员必须从思想上克服害怕吃苦、害怕受累的意识。真正做到策划人员市场调研工作的全过程参与，客观、系统、全面了解整个调研过程。重视数据的统计与分析，在认真、详实、科学分析基础上，再进行必要的营销策划工作。才能更好的设计出符合市场需求的产品和服务，从而帮助企业更快、更好的销售产品，帮助客户更方便、更满意的选择合适的产品，享受更周到、更贴心的服务。
3.科学市场定位，更好促进营销工作
以消费者需求为导向，建立科学、实效的目标市场分析模型，基于客观、真实的市场调研，借鉴以往开发经验，避免一味“追风”，谨慎、耐心、有效的选择目标市场定位，是策划工作的重中之重。也是营销工作成败的关键。这就要求策划工作要避免一味的概念炒作和浮夸，切实调研和了解客户需求，在企业建设和开发能力范围内，预见性的开发房地产项目，才能更好的适应市场的检验。
4.讲诚信、慎承诺、重服务，提升后营销服务水平
在浮夸业已成为风尚的房地产界，策划工作更要“讲诚信”，它不仅是策划队伍的职业操守，也是策划工作的基本要求；知之为知之，不知为不知。说实话，不说空话，对客户疑难问题真实的回答，不乱说话，谓之“慎承诺”，它是一个策划人肩负的责任；说到做到，精益求精，谓之“重服务”，它是策划工作服务水平的形象展示，也是树立和提升良好企业形象的重要途径。加强和提升后营销服务水平，可以更好的解决前期和中期策划工作中遗留的问题，更好的服务企业和客户，为策划工作画上圆满的句号。
总之，良好的房地产营销策划帮助房地产开发企业获得成功的同时，必须经常反省策划工作中存在的各种问题，时刻坚持“加强策划队伍专业化建设”、“重视和加强市场调研工作”、“科学定位目标市场”、“讲诚信、慎承诺、重服务”的原则，为策划工作服务。这是改善和提升房地产营销策划工作的根本途径，也是不断完善和促进房地产营销活动的必然选择。
参考文献：
[1]刘薇，杨春柏.房地产营销策划存在问题与对策研究[J].商场现代化，2009，（10）.
[2]成红巧，刘作君.房地产营销策划现存的问题及对策探析[J].商场现代化，2009，（26）.
[3]高涵.当前房地产市场营销策划中的问题与对策研究[J].现代经济信息，2010，（1）.
[4]崔发强.浅议房地产后营销理念的发展与作用[J].吉林省经济管理干部学院学报，2010，（6）
产品前期策划篇5
一份完整较的策划书的构造分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文内容。三是效果预测即方案的可行性与操作性。
（一）市场状况分析
要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容：
（1）整个产品在当前市场的规模。
（2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。
（3）竞争品牌市场占有率的比较分析。
（4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。
（5）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。
（6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。
（7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
（8）各竞争品牌促销活动的比较分析。
（9）各竞争品牌公关活动的比较分析。
（10）竞争品牌订价策略的比较分析。
（11）竞争品牌销售渠道的比较分析。
（12）公司近年产品的财务损益分析。
（13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。
（二）策划书正文
一般的营销策划书正文由七大项构成，现简单扼要说明。
（1）公司产品投入市场的政策
策划者在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节；
1。确定目标市场与产品定位。
2。销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
3。制定价格政策。
4。确定销售方式。
5。广告表现与广告预算。
6。促销活动的重点与原则。
7。公关活动的重点与原则。
（2）企业的产品销售目标
所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。销售目标量化有下列优点：
为检验整个营销策划案的成败提供依据。为评估工作绩效目标提供依据。为拟定下一次销售目标提供基础。
（3）产品的推广计划
策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。
①目标
策划书必须明确地表示，为了实现整个营销策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。一般可分为：长期，中期与短期计划。
②策略
决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。
广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使产品的特色与卖点深入人心。
分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：经销商和终端两大块，另有中间商德等形式。在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。
促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。
公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。
③细部计划
详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。
媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRp（总视听率）与Cpm（广告信息传达到每千人平均之成本）
促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。公关活动计划：包括股东会、公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。
（4）市场调查计划
市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销策划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。
然而，市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。
市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。
产品前期策划篇6
1.封面
策划书的封面可提供以下信息：①策划书的名称；②被策划的客户；③策划机构或策划人的名称；④策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
2.正文
(1)策划目的
要对本营销策划所要达到的目标、宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或强调其执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
·企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。
·企业发展壮大，原有的营销方案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
·企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
·企业原营销方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
·市场行情发生变化，原经销方案已不适应变化后的市场。
·企业在总的营销方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
如《长城计算机市场营销企划书》一文案中，对企划书的目的说明得非常具体。首先强调“9000B的市场营销不仅仅是公司的一个普通产品的市场营销”，然后说明9000B营销成败对公司长远、近期利益对长城系列的影响的重要性，要求公司各级领导及各环节部门达成共识，完成好任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
(2)分析当前的营销环境状况
对同类产品市场状况，竞争状况及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为指订相应的营销策略，采取正确的营销手段提供依据的。“知己知彼方能百战不殆”，因此这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
a、当前市场状况及市场前景分析：
①产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。
②市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。
③消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。
如台湾一品牌的漱口水《“德恩耐”行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出：
①以同类产品“李施德林”的良好业绩说明“德”进入市场风险小。
②另一同类产品“速可净”上市受普遍接受说明“李施德林”有缺陷。
③漱口水属家庭成员使用品，市场大。
④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。
B、对产品市场影响因素进行分析
主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。
(3)市场机会与问题分析
营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。
a、针对产品目前营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：
·企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。
·产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。
·产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。
·产品价格定位不当。
·销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。
·促销方式不务，消费者不了解企业产品。
·服务质量太差，令消费者不满。
·售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
B、针对产品特点分析优、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
(4)营销目标。营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。
(5)营销战略（具体行销方案）
a、营销宗旨：
一般企业可以注重这样几方面：
·以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
·以产品主要消费群体为产品的营销重点。
·建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。
B、产品策略：通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。
1）产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场。
2）产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系。
3）产品品牌。要形成一定知名度，、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识。
4）产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略。
5）产品服务。策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。
C、价格策略。这里只强调几个普遍性原则：
·拉大批零差价，调动批发商、中间商积极性。
·给予适当数量折扣，鼓励多购。
·以成本为基础，以同类产品价格为参考。使产品价格更具竞争力。若企业以产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。
D、销售渠道。产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励中间商、商的销售积极性或制定适当的奖励政策
e、广告宣传。
1）原则：
①服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象。
②长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传。
③广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
④不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等。
2）实施步骤可按以下方式进行：
①策划期内前期推出产品形象广告。
②销后适时推出诚征商广告。
③节假日、重大活动前推出促销广告。
④把握时机进行公关活动，接触消费者。
⑤积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。6、具体行动方案。
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势。
(6)策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不再详谈，企业可凭借经验，具体分析制定。
(7)方案调整。
产品前期策划篇7
策划人并非技术专家，也非职业经理人，但却有着不菲的身价。策划人的内涵究竟是什么，他们能够为保健食品行业做些什么，策划行业的发展趋势又将怎样？日前，记者采访了三位业内人士，从他们对于策划人的描述中，可以感受到职业策划和策划人的真实属性。
张继明：理解合作是成功的基础
张继明，桑迪营销机构（上海、北京）首席咨询官
企业 应该正眼看策划
很多企业对策划人不屑一顾，情愿闭着眼斥资数千万元甚至上亿元建厂房上设施，也不愿请“外脑”在营销方面有所投入。由于企业决策者不投资做营销策划，而是盲目大搞基础建设，结果再好的产品也卖不出去。这样的企业吃了亏却不知亏在哪里，只知抱怨市场难做。
经常见到不少企业花巨资投放大媒体广告，惟独几十万的策划费不肯花费。结果企业一蹶不振，广告打了水漂，却不知道浪费在哪里。
策划人本可以为企业减少风险，就是因为企业不愿失去尊严，以为自己天下第一，特别是有过成功经历的企业更是如此，对策划人不“感冒”，喜欢凭自己的经验行事，结果栽了跟头。
注意 策划人并非万能
一些策划人辛辛苦苦给产品进行调研诊断，提出了自己的新思路，方案做了一骡子，企业老总都说好，结果没有人执行，或执行不力。结果产品错失良机死掉了，企业就把所有的过错归结到策划人身上的。
产品失败了，策划人的确难逃其责，一是没有提供好的建议，帮助厂家规避风险，二是没有帮助厂家把产品打响。但如果仔细分析，实际上策划人并没有被放到该放的位置。首先就是投资者没有听从策划人的建议，市场运作没有让策划人融入，遇到问题没有及时让策划人知道，这样就把一切罪过归根于策划人，实在有些冤屈。
实际上，做策划就是为企业做嫁衣，企业花费请策划人，是希望策划人能够为企业省钱。因此我们常对企业老总说，桑迪营销机构决不让企业多花一分冤枉钱，争取有钢用在刃上，帮助企业四两拨千斤。
合作：位置必须摆端正
一个成功产品必备的四大因素有产品力、策划力、决策力和执行力，如果再延伸一下还有创新力和品牌力，这就是桑迪营销机构提倡的品牌营销6力方程式。策划人首先要选好产品，其次把策划做好，发挥自己的专项才能。再好的策划离不开企业领导层的决策力和团队的强执行力，只有四个条件具备，产品才有可能成功。而策划人应在整个营销链条里，做好属于自己的一块。
不管是外脑还是内脑，企业肯定需要策划人，策划人要找准自己的定位。荣耀属于谁，对企业来说，无关紧要，但对于策划人，却是谋生的资本。盲目抢功容易导致人们轻视职业策划人。产品成功了，策划人都说是自己做的，产品失败了，策划人躲得远远的，影响自己的“声誉”。这样的策划人，如何令企业信服？
桑迪营销机构最近的一个客户要将一个新品整体策划大单交给桑迪，但桑迪的主要骨干在对市场进行了认真地评估后，决定建议企业放弃该投资计划，因为该市场竞争过于激烈，产品运作的风险太大。对于自己的长期客户，桑迪坚持了自己的原则。做策划要有为企业做长期顾问的思想打算，这样的策划才是有效的，而且是良性的。
策划人纵然有三头六臂，也不可能在两三个月内把一个产品完全吃透，因此在市场瞬息万变的年代，策划的年度方案甚至季度方案一定要变，这就需要策划人去跟踪。正是由于策划人到位的不辞辛苦的服务，当桑迪为清华紫光古汉集团的古汉养生精提供营销服务3年后，他们依然坚持选择桑迪作为自己的合作伙伴。上海交大昂立西洋参品牌总监在自己公司策划资源丰厚的背景下，仍把一个知名产品交给桑迪做常年的跟踪策划，而今年推出新品昂立心邦，营销策划还是委托给桑迪。还有香港新世界、红豆集团等集团企业，尽管对洋策划颇有好感，但经过慎重考虑，还是选择了桑迪作为其长期战略合作伙伴。
曾朝辉：健康产业策划无限
曾朝晖，北京蔚蓝远景营销顾问机构首席顾问
“凡事预则立，不预则废”。这个“预”字，就是指策划。健康产业需不需要策划人，其实是毋容置疑的。
健康产业需要优秀的策划人
一个企业风光几年，在全世界都是一种普遍现象。在日本曾经做过统计，经营历史超过5年的企业不到20%，80%都在5年内消失了。而这些企业也往往是那些没有规划，没有拳头产品，没有先进的经营理念的企业。而今天仍在健康产业中浮沉的企业，无不经理过精心的策划。
例如太太口服液。在品牌战略的策划上，太太口服液的早期宣传以打响品牌知名度为目标。所以产品宣传上突出“太太”品牌，当“太太”这个新品牌在受众心目中占据了一定的地位，“太太“开始了对于品牌的美誉度和忠诚度的提升。而美誉度和忠诚度是以产品品质为基础的，因此，宣传重心转移到对产品的功效宣传上。于是，“太太”的广告也随即变更为《绿叶篇》和《荔枝篇》，功效一目了然。
在广告策划上，太太也给消费者留下了深刻的印象：“做女人真好！”“还是太太好哦！”、“女人更年要静心！”、“一贴oK！意可贴”等，表现都很优秀，为整个太太品牌树立了良好的形象。准确的品牌定位，加上优秀的策划创意，这就是太太口服液10年来一直茁壮成长的重要原因。
又如这几年异军突起的海王药业。2000年的海王，旗下产品多达30多种，没有统一的形象，没有统一的理念，没有一个拿得出手的主打产品。作为海王的策划人之一，我与著名策划人叶茂中一道，完成了对海王品牌的整合。首先统一了品牌理念：健康成就未来。这句广为人知的口号，树立了海王健康产业的强势品牌形象。在统一的理念之下，再对旗下单一产品进行策划。海王金樽，“要干更要肝”、“第二天舒服一点”；海王银得菲，“关键时刻，怎能感冒”、“治感冒，快”；海王银杏叶片，“60岁的人，30岁的心脏”等等。今天，海王的单一产品销量已经达到几亿元，这已经充分说明了策划的作用，也以事实反驳了某些人的“策划无用论”。
策划人非“神”、非“鬼”，而是“人”
策划人这个职业，自从出现以来，就颇受争议。上个世纪90年代，一批策划人集体亮相，纷纷出书论著，引起了市场的轰动。人们对这一新生事物迅速接受，甚至一些人对策划人顶礼膜拜。正当人们对策划人寄予了过多的不切实际的期待，当发现他们并不是想象中的那样。何阳出事以后，人们对策划人的态度可谓直跌而下，策划人纷纷改称呼为广告人或营销人。在这一时期，策划人从“神”变成了“鬼”。实际上，企业要发展，除了策划，更多地要依靠企业自身的执行能力。
套用一句老话：“策划人是参谋长，不是主帅。策划人不能越位，企业家也不要给策划人戴错帽子”。
詹居臻：互动的策划、策划人和企业
詹居臻，工商管理硕士，曾任深圳万基药业营销总监。先后服务于三株集团、百事食品（中国）与深圳万基集团，现为桑迪营销机构高级顾问。
策划、策划人和企业的关系之所以一直是个受到普遍关注的问题，原因在于一些企业在策划人的帮助下取得了空前成功，而也有的企业在策划人的带领下走向了失败。因此，单纯地说，企业是否需要策划人，策划人究竟能不能给企业带来成功，显然显得有些肤浅。
策划和策划人的内涵
策划可以分成两个层面，一个是企业战略策划，一个是执行战略过程中的过程策划。前者一般存在于企业的战略策划部门以及专门从事企业战略研究咨询以及服务的机构，像企业的战略规划委员会、著名的麦肯锡战略咨询公司等。战略策划主要是对企业的发展战略进行规划，规划的时间阶段一般不少于3-5年，要解决的问题是诸如企业应该怎样发展，企业的规模应该做到多大，是否应该进入某一个行业，企业如何面对新的政策发展机遇等等宏观的问题。后者一般存在于企业的市场部或企划部或者是广告公司、策划公司，其根本目的是促进最终的消费者尽快、尽量多、尽量长久地购买。
什么是策划人？顾名思义，专事企业战略规划或者产品、服务策划并且在该方面有一定成就的人。从策划和策划人的定义可见，策划是企业的核心功能组成部分，策划人是为企业服务的专才，是影响企业成功与否的重要因素。
企业需要什么样的策划人
首先，策划人要先学会策划自己。在企业与策划人打交道的时候，如果有与对方合作的意向，则需要知道该策划人的专业和学识背景、接受过什么样的训练、服务过哪些企业、有那些成功的案例、有哪些证明人、案例的合作者都是谁？优秀的策划人有充足的资料来展示自己。
其次，企业要考虑策划人对于企业经营范围和品类是否有足够的了解。一般说来，一定规模、比较专业的企业对自己的产品、产品针对的市场、所从事的行业有一定的了解，策划人切忌在对这些内容有肤浅了解的前提下，对企业的高层管理人员以及市场和销售部门的人员夸夸其谈。否则，很容易给企业留下“不过如此”的印象。
第三，策划人首先要能够明确的提出问题。企业注重实效，在花钱请策划人提供服务的时候，一定是面临自有资源解决不了的情况。因此，策划人在与企业打交道的时候，应该明确知道企业症结所在，并且在识别这些问题以及寻找解决方案的过程中都能够正确地提出问题。有经验的企业会根据策划人所提问题的深度和逻辑性迅速做出判断。
企业渴望怎样的策划
第一，策划要能够为企业赢利服务。企业的核心目标是赢利。优秀的策划着眼于卖出产品或服务，而不是仅仅从策划本身来看是一个好的策划。因此，策划要能够有效地解决企业在推广服务或者产品过程中面临的问题。从中国大多数企业的实际看，策划人应先解决企业的生存问题，再解决发展问题。因此必须迅速打开产品通路或者启动服务市场。
第二，策划要整合企业本身的资源。优秀的策划总是从企业可以利用的资源出发。以我的体会来看，很多时候策划人并没有注意到企业可以提供的资源多少，而是一味地强调策划的气势，要求企业在每个环节投放资源。实际上，企业需要的是在资源有限的情况下，做出最能够将资源使用效率和效益实现最大化的策划。
第三，策划要考虑执行的问题。执行力与策划同等重要。按照很多企业的实际，在战略策划方面犯错误的概率不是很大，很多企业的失败是输在执行力上面。21世纪的企业竞争是执行力的竞争。优秀的企业总是在影响业绩的关键表现上超过它的竞争对手，策划人也是。
策划人能够做什么策划人是靠脑袋来为企业服务。信息技术的变化、消费者需求的变化导致策划人必须不断地搜集信息、预测竞争和市场的变化、修正营销战略以及制定、沟通等多方面的决策，以便迅速改变市场状况。策划人对于企业的服务主要有以下几方面：
一是分析市场。正确地搜集和分析市场信息是解决问题的前提。市场分析主要解决四个方面的问题。产品大类吸引力分析要解决的是产品大类的规模、最少近三年的市场增长、这一类产品的生命周期、销售的季节性和周期性问题、新进入品牌的威胁、主要的竞争对手及其资源，同时还要兼顾政治、技术、经济、法律、社会等方面的因素；竞争者分析要解决的是竞争者目标的确定、其营销战略分析和评价、它的技术战略以及是否建立了差异化优势；消费者分析主要是解决影响顾客购买的因素、购买者和使用者、市场如何细分、顾客如何评价产品价值等；市场潜力和市场预测解决的是如何评估市场潜力和销售潜力、如何进行市场预测的问题。
产品前期策划篇8
关键词：中国医疗器械；产品注册；策划
中图分类号：D912.294文献标志码：a文章编号：1673-291X（2016）03-0076-03
一、概述
纵观全世界范围，绝大多数国家要求医疗器械上市前必须经过相关管理部门许可。我国最新版的《医疗器械监督管理条例》也明确规定：“第一类医疗器械实行产品备案管理，第二类、第三类医疗器械实行产品注册管理。”在我国，第二类、第三类医疗器械上市销售必须获得食药监部门的注册许可方可上市销售、使用。
《医疗器械注册管理办法》（局令4号）指出：“医疗器械注册是食品药品监督管理部门根据医疗器械注册申请人的申请，依照法定程序，对其拟上市医疗器械的安全性、有效性研究及其结果进行系统评价，以决定是否同意其申请的过程。”
质量策划的定义是：（iSo84023.3）确定质量以及采用质量体系要素的目标和要求的活动。
鉴于此，笔者提出的中国医疗器械产品注册策划的定义是：按照《医疗器械注册管理办法》等相关法规要求，结合医疗器械产品预期用途、工作原理和使用环境等因素，充分考虑与该医疗器械产品相关的标准和指南之后，在启动研发流程之前，以输出一个医疗器械注册路线为目的的一组活动。
二、医疗器械产品注册策划的必要性
（一）医疗器械注册成本的增加要求企业谨慎申请
医疗器械注册成本主要包括开发费用（包括试制、验证等各种费用）、注册检测费用、临床费用（如需要）和医疗器械产品注册费用。2014年3月31日，《医疗器械监督管理条例》（国务院令第650号）颁布，6月1日实施后，与其配套的规章及规范性文件在8月份陆续出台，并于2014年10月1日开始实施。新条例及其配套文件总体特点是加强医疗器械全生命周期的监管，对产品注册涉及的注册检测和临床提出了更高的要求，对临床核查也提出了要求。注册检测和临床的高标准和严要求，必然增加这两方面的费用。同时，在《条例》第77条中也提出：“医疗器械产品注册可以收取费用。”
2015年5月27日，医疗器械收费问题，也随着国家食品药品监督管理总局“关于药品、医疗器械产品注册收费标准的公告（2015年第53号）”的文的最终落实。根据该文件规定，明确了医疗器械各类注册收费标准。收费标准（见下表）。
由上页表可见，涉及到技术审评的首次注册、变更注册、延续注册以及高风险医疗器械临床试验都需要收费。根据该规定，各省局的注册收费工作也都在酝酿之中。医疗器械的注册经历了收费、不收费到今天大幅收费，这次注册收费的标准还是相对较高的。由于国家标准、行业标准的不定期更新，企业产品的更新换代都要面临着变更注册，每五年产品还要面临延续注册。总体来说，医疗器械注册收费会显著增加企业负担，但同时也避免了企业滥报现象，减少了审批中心的工作压力。
医疗器械注册成本的大幅增加，要求企业谨慎提出申请，一旦申请受理，还要缴纳相对较高的注册费用，如果因注册资料缺陷，造成无法取得注册证书，企业不仅要面临时间损失，严重的还要面临研发费用、临床和型式检测费用的损失。
（二）规避医疗器械不予注册情况
依据《医疗器械注册管理办法》（总局令第4号）将导致食品药品监督管理部门做出不予注册的决定的原因包括以下六种：（1）申请人逾期未提交补充资料的；（2）申请人对拟上市销售医疗器械的安全性、有效性进行的研究及其结果无法证明产品安全、有效的；（3）注册申报资料虚假的；（4）注册申报资料内容混乱、矛盾的；（5）注册申报资料的内容与申报项目明显不符的；（6）不予注册的其他情形。
如果没有做好注册策划，就会出现上述1/2/4/5条款的情形。一旦出现不予注册的情形，对企业来说，前期所花费的时间和费用全部损失的，同时也失去了市场的机会。
（三）规避违规处罚
违规成本加大，依据《医疗器械监督管理条例》（国务院令第650号）第65条之规定：“提供虚假资料或者采取其他欺骗手段取得医疗器械注册证、医疗器械生产许可证、医疗器械经营许可证、广告批准文件等许可证件的，由原发证部门撤销已经取得的许可证件，并处5万元以上10万元以下罚款，五年内不受理相关责任人及企业提出的医疗器械许可申请。”
如果注册策划有缺陷，为了取得注册证书，进一步提供了虚假注册资料，不仅面临取消证书，更要面临五年内不受理新的许可申请。如此一来，企业将会面临无器械可销售的窘境，最终必然被行业所淘汰。
（四）医疗器械产品注册策划是实现营销战略的一个重要组成部分
营销战略是在充分考虑市场和自身优劣势的情况下，为实现公司战略，对一定时期内市场营销发展的总体设想和规划。作为营销第一要素的产品，其命名、推出市场时间都需要有详细计划。配合公司营销战略，对产品名称、规格、注册国等进行策划，从注册角度，为未来产品入市状态进行提前优化。
（五）做出好的策划可以缩短产品上市时间
产品早于竞争对手同类产品获准上市，就具备了先发优势，避免了激烈竞争，有利于占据市场主导地位。产品上市的时间对于企业来说非常重要。
医疗器械注册涉及产品分类、命名和豁免临床等技术问题。除正常的申请通道外，还有医疗器械应急审批程序和创新医疗器械特别审批程序特殊注册通道。注册策划能够规划好注册线路避免走弯路，节约注册时间。
在设计阶段，注册策划能够充分考虑到设计开发中所涉及的法规和指南，指导设计开发过程，避免出现设计输出不充分的情况，也就相应地避免或减少了注册发补的内容，自然节约了注册审评时间。
在注册检测阶段，面对全国有十几家医疗器械检测机构，注册策划可以根据各机构的特长提前选择。这样，一方面可以节约注册检验时间，另一方面也可以利用检验机构评估产品技术要求，从而减少注册发补的内容。
在临床评价阶段，注册策划时可以根据《医疗器械临床评价技术指导原则》，结合产品特点，提前确定临床评价途径，优化的临床评价方式是最经济和有效的。
产品注册是一个环环相扣的过程，注册策划够合理配置资源，分配注册节奏，缩短单个项目的注册周期，使多个项目同时开展的注册工作效率优化。能够避免或减少每一个过程的反复，也就节约了产品注册上市的时间。
三、注册策划流程
（一）注册策划的主要内容
医疗器械注册策划工作主要是通过策划确定注册产品名称、注册形式、注册国、注册方式、注册类别、注册型号规格、注册检验及生物学评价、临床评价方式、预算。
1.注册产品名称。对注册产品名称的策划，基于医疗器械命名规则，围绕国家局的分类目录、免临床目录、市场上惯用名称，并兼顾招标、入院收费目录等。对产品名称进行策划，有利于清楚地向审核部门展现产品的基本情况，提高审核通过率；产品上市后，有利于产品快速入院，提高客户接受度。
2.注册形式。注册形式，是指对项目产品分为几个注册单元以符合法规及销售的要求进行识别，如消化道支架产品，可以根据市场需求，注册为套装、单支架、单置入器三个注册证。
3.注册国。识别国内注册，并识别是否全球注册，结合企业的营销战略对拟销往国进行初步罗列。在项目初期，项目组可由此对产品未来销售国、注册方式有所概念了解，项目计划中可对注册资料编写工作进行安排、预先考虑项目开发过程中所需参考标准。
4.注册方式。这里指策划时对目录内或目录外，是否需要申请分类界定及创新产品途径进行策划识别，明确注册目标及方向，避免注册工作走回头路。
5.注册类别。识别项目产品的分类。
6.注册的型号规格。应不仅仅策划注册的关键参数范围，还包括了ReF的格式。注册的型号规格，应包括市场上常用的规格，同时也要兼顾小众规格及企业营销策略能有别于竞争对手的特色规格。考虑到未来上市市场的接受难易，可参考市场主要竞争产品的ReF号格式，这样有利于使用者轻松识别产品的关键信息。
7.注册检验及生物学评价。在这个环节中，充分考虑产品特点，未来产品上市可能需要的测试项目，兼顾各检测所的承检范围，检测所的服务效率，选择检测机构。尽早地确定检测机构，有利于减少产品上市检测时间。同时，因根据GB/t16886系列标准，确定评估产品生物学评价方式。
8.临床评价方式。不少企业的项目投入中，临床试验费用占了相当的比例，很多产品的临床周期也相对较长，在项目开始前或初期，对临床评价方式进行识别，给予临床评价一个大致的方向，对于项目组分析项目经济可行性、整个项目的计划安排来说很有必要。对于临床，需要有一个单独的策划对其整个过程进行详细的识别和计划。
9.相关法规。注册法规部门在注册初期识别出项目相关的法规标准，项目组或技术部门对其进行完善，作为对项目技术要求的一项输入。
10.预算。预算主要是注册检验及生物学试验、临床的投入，作为项目立项、可行性研究的依据、输入。
（二）注册策划的实施
注册策划工作应该在项目策划阶段就开始开展。注册策划工作不仅仅限于企业的注册部门，在满足法规要求的同时，更重要的是基于销售市场的需求。因此，在企业注册部门负责协调并最终输出策划结果的整个过程中，都需要销售及技术部门的参与。
通常，注册产品名称、注册形式、注册国、注册的型号规格，应主要由销售市场通过资料查阅、市场调研等方式确定，并经注册及技术部门或项目组的初步审核。
注册策划的输出信息影响到项目周期、投入、营销等方面，因此最终应经过企业相关高层的审核批准。
（三）注册策划工作的提升及扩展
上述作为入门级的医疗器械注册策划内容基本到位了。根据企业规模、产品线组成、产品复杂程度，还可以做更多的、深层次的扩展。
比如注册战略，结合公司的规划、营销策略、竞争环境，在诸多注册项目中，识别出合理的注册顺序、有竞争针对性的型号规格。
警戒识别，对注册环节预期风险进行识别，并策划相应的预案，如新法规的颁布实施等。
加快注册的事项/环节识别，如资源方面的识别。例如在企业不熟悉的领域，首次注册时，引入怎样的专家或选取哪家顾问公司进行注册辅导，这些都是在策划过程中可以考虑的。
通过注册策划，输出注册周期、费用等信息，可以作为项目立项的参考依据之一。
此外，对变更项目也可以进行注册策划，思路是差不多的，这里就不赘述了。
四、结束语
简单来说，医疗器械上市许可是一个企业研究、政府审批的过程。企业在研究过程中，须将营销需求纳入设计输入，同时还要将法规、指南和标准等方面要求纳入整个设计开发过程中。在最终输出产品的同时，还要输出证明产品安全和有效的证据，而政府审批也是依据法规、指南和标准对企业提供的证据进行复核。
产品研发过程的复杂性和政府审批的不确定性，要求企业必须进行产品注册策划。做好产品注册策划可以降低产品研发过程的复杂程度，提高政府审批的通过率。因此，我们应该在医疗器械产品研发前做好产品注册策划。
参考文献：
[1]医疗器械质量管理体系用于法规的要求（YY/t0287-2003）[S].2003.
[2]医疗器械生物学评价（第1部分）：风险管理过程中的评价与试验（GB/t16886.1-2011）[S].2011.
[3]医疗器械监督管理条例（国务院第650号令）[S].2014.
[4]医疗器械注册管理办法（国家总局第4号令）[S].2014.
[5]医疗器械说明书和标签管理办法（国家总局第6号令）[S].2014.
产品前期策划篇9
产品链条是支撑开发商打造好产品的基础。上海越来越多的开发商具备优秀的产品理念，房子越建越好已成为消费者的共识。在整个产品开发与运作的过程中，建筑商、建筑设计公司、景观设计公司、专业装潢公司和专业物业管理等等，都是产品链条的重要组成部分，彼此间环环相扣，围绕开发商品牌和产品品牌来运转。产品链条的组建是开发商越来越娴熟的主要技能，因为重视，所以产品链条也越来越完善和稳固。
市场链条是由项目策划、产品宣传和销售推广这三个部分组成。有了好产品，如何销售和推广出去，达到和超过预期收益，是楼盘成功的重中之重。因为，无论是业界还是消费者，衡量一个楼盘项目的成功，其标尺更多是业绩，开发商所做的所有工作都是为业绩服务。值得说明的是，这里所指的业绩不仅仅是销售额，还包括品牌收益、企业形象收益和队伍收益等等。
策划、宣传和销售推广是市场链条的主体，本文将重点分析房地产市场链条的欠缺和各环节的权重，为开发商提供一些参考。
一、房地产市场链条的缺憾
开发商在做一个项目的时候，通常是在产品规划和主体定位已确定的前提下，开始寻求市场层面的合作，比较常见的模式有两种，即全程和部分。全程模式是指开发商将产品策划、宣传和销售推广的工作委派给一家房地产策划公司，并以分成形式支付费用。部分模式是将销售或广告一个块面包给一家公司来做，开发商自己做销售或策划。
这两种模式无论哪一种似乎都忽略了项目策划的重要性，所以无法让市场链条良性运转。开发商因自身市场运作能力较弱或精力跟不上，会选择全程的模式。接受委托的公司，目标非常明确，就是将产品快速的销售出去，这样一来，仅以产品销售目标作为产品运营的唯一的导向，难免就忽略了其它方面的收益。开发商与全程公司在一个项目合作之后，没得到应有的积累。如：开发商的品牌效应、楼盘品牌的延续性、多个项目之间的关联性等等。
当开发商具备一定的市场运作能力，就会选择部分模式，但此模式也存在弊端。例如与广告公司合作，它的宗旨是创意出令开发商满意的广告，只要创意通过，收到钱，似乎广告投放效果与自身并无大碍，忽略了广告最重要的目的是让消费者有感觉。那么，广告效果预测由开发商自己判断，而往往开发商并不是广告方面的行家，所以只要广告公司所创意的广告表现够现代，文案够华丽就是好的广告，而忽略了广告的最终目的是为了促销和品牌积累。
二、市场链条的黄金三角组合
项目策划、广告宣传和销售推广是组成地产项目市场链条的三大主体，每个主体的角色应该由专业的公司来担当，由此才能产生市场链条的黄金三角组合。每一个合作商的角色不同，出发点不同，发挥的作用也不一样，所以项目策划功能应该被单列出来，并作为市场链条的核心，引导整个市场工作有序开展。
但在实际操作中，项目策划功能被很多开发商忽略，或被打包在全程公司的工作范畴之中。策划报告成为公司的附加产品，公司自然也不会在上面放太多精力，往往采用比稿阶段多家竞标企业的报告来拼凑，以这样的策划报告，担当整个项目运营的纲领和主要策略，其效果就会大打折扣了。
销售公司的任务是销售，注重的销售策略和销售业绩达成；而广告公司的任务是配合销售做产品创意和传播，主要的任务是让目标消费者获得产品信息并打动他们；项目咨询机构是以甲方思维进行项目的整体规划和策略制定的工作，其任务是把握整个项目资源的合理调度，以市场导向进行产品硬件规划和市场营销计划，是产品链条和功能链条的主线。举例说明，项目咨询机构会在项目先期通过客观的市场分析和调研，确定项目的定位、价格等基本要素，客观和注重实际是他们的操守和准则，销售公司的利润来自于销售，那么他们制定的策略往往是以快速销售为导向，压低价格是他们常常采用的方法。
三、策划功能如何在市场链条中凸现
1、项目的介入：介入越早越好
一般开发商聘请专业咨询机构，往往是在项目已经进入实质阶段，即规划设计要点已经审批，设计单位已经委托，甚至部分项目形象进度已做好的时候。咨询机构此时接受业务，能够做的工作是对项目进行诊断并提出新的包装、推广计划，这对项目内在素质的提升极其有限。
项目策划从前期对市场、功能、产品、开发策略等的研究与制定，到执行阶段结合市场变化、环境变化及营销过程的把握，事实上，这些花多少工夫都是值得的。
因此，从取得土地开始，项目咨询机构就需要介入项目，从市场需求角度出发，对项目进行前期策划。在项目规划及前期策划中，根据市场趋势、项目区位进行产品的功能规划，解决开发商项目定位的问题，这样可以预先有目的地安排项目内容的主要卖点。
2、项目的运作：规划与策略制定
房地产项目策划是运用整合营销概念，对建设项目，从项目概念、设计方向、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、营销策略等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
一个真正的策划方案就是要将项目置于区域城市地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未来期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确立它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的项目整体概念，制定出适应市场项目策划方案。
3、项目的把握：执行效果和节奏的把握
产品前期策划篇10
关键词：房地产策划;“羊群效应”;“蓝海”
房地产策划是房地产开发过程中的重要工作之一，涵盖了其各个环节。一般房地产策划工作包含：前期机会研究、产品初步策划、可行性研究、市场调研、详细产品策划、营销策划等环环相扣的几个阶段。良好的策划工作对房地产企业以及房地产业良性健康发展有着重要的作用。从本质上讲，策划工作是在合适的时间将合适的产品传递给合适的客户。
房地产策划工作需要重新审视房地产业的发展。众所周知，房地产业是资金密集型产业，资金链的完整对于项目顺利完工上市至关重要。2007年，央行连续八次上调了银行贷款基准利率，一年期贷款利率从年初的6.12%上调至7.47%，2007年连续10次上调存款准备金率，从年初的9%上调至14.5%。进入2008年以来，央行主要通过提高存款准备金率来抑制房地产业的过快发展，迄今为止，央行5次上调存款准备金率，从年初的14.5%上调至16.5%的历史最高点。央行一系列金融工具的应用，紧扣央行适度从紧的金融政策，针对房地产业的过热发展。不断上调的贷款利率将增加居民买房的成本，抑制一部分的炒房行为；不断上调的准备金率将增加房地产企业的融资成本，使得资金实力不足的房地产企业被淘汰。
外资方面，国家出台了一系列相关政策，来引导外资投资房地产的行为，限制外资对房地产业的炒作。自1991年起，中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。基于对人民币升值的预期和房地产业高速发展的良好经济效应，流入我国房地产市场的外资逐年增加。2006年7月，经国务院批准，建设部、央行等六部委共同了《关于规范房地产市场外资准入和管理的若干意见》（建住房［2006］171号文，以下简称“《意见》”），主要从外汇管制、投资准入、市场购买以及信息监测等四个方面强化了对外进入我国房地产市场的规范。2007年9月27日，中央银行、银监会以银发［2007］359号文联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。2007年商务部颁布的《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》中明文规定“严格限制外商投资房地产”。2007版《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。
内资适度收紧，外资持币观望，房地产业发展趋缓，现在是对房地产企业的考验期。如何从策划工作入手来看待房地产业的发展呢？
在现代企业管理中有所谓的“蓝海”与“红海”之分，“蓝海”指企业所处行业的进入壁垒较大，具有较强的不可模仿性，大多数为技术独创型的企业；而“红海”则指企业所处行业进入壁垒较小，可模仿性较高，大多为劳动密集型的服务型企业，如餐饮、干洗等。房地产策划应借鉴“蓝海”的思维来提高房地产企业的独特性，在房地产大范围整合的时代赢得生存空间。以广东碧桂园为例，在大多数开发商大搞各种高档楼盘建设的同时，碧桂园独出心裁，以高效的开发效率，定位于中低端客户的产品为市场所热捧。碧桂园的开发模式就是房地产企业生存的“蓝海”。
今年4月初，SoHo中国董事长潘石屹说：未来100天时很多房地产企业坚持不住，房地产业洗牌的100天。对于房地产业，外资受到限制，不能从事住宅产品的开发和进入房地产二级市场，在日渐收紧的金融政策下，很多资金实力不足的企业将退出。这样的背景下，出于夹心层的企业即有一定的实力，但是面临发展的困境的重要问题就是如何生存下来。房地产策划要从企业出发，落足于市场进行运作，使得企业进入房地产业的“蓝海”。(1)策划要从房地产产品市场细分之下寻找市场突破口。以北京市为例，现在五环外的房价已升到10000元/㎡以上，产品以中高档住宅居多；而2007年北京市人均年收入为38000元，这样的差距表明，很多人无足够的经济能力购买房屋。进入2008年以来，虽然市场上一片喊跌之声，北京市的房价还是小幅微涨，表明北京市的房屋需求呈现刚性，但是，对于目前高企的房价，市场购买力仍显得相对不足。今年以来，广州市的房价一直呈现走低，广东省房地产行业协会于3月中旬《广东房地产蓝皮书2008》，其主要观点包括：2008年新增建设用地规模与此基本持平，仍将持续建设用地供应偏紧的势态；预计2008年广州楼价可能跌穿2007年底的半年价，以8500元/㎡为中轴，呈窄幅波动。
因此，从市场需求入手、优化产品结构是房地产企业脱困的良好途径。从市场需求出发，开发房地产产品，不仅优化了市场产品结构，符合政策面的要求，也能一定程度上缓解融资渠道变窄带来的影响。
(2)在房地产策划工作中应避免“羊群效应”。没有对市场良好的认识，导致开发的“羊群效应”，加剧了产品结构的不合理。在2006年至2007年间，商业地产开发兴起了建造“shoppingmall”风潮。“Shoppingmall”由于其占地大、体量大，辐射区域广泛，一个城市能承载的大型“shoppingmall”是有限的，盲目开发导致资源浪费。由于“shoppingmall”的兴起与汽车文化有紧密的关联，而目前中国的中产阶级尚在发展当中，中国城市郊区的人口密度并不大，所以这种商业形式在中国的发展前途还得打上一个问号。
在房地产策划过程中的“羊群效应”将导致资源的浪费，使得本来有限的土地资源不能发挥其应有的作用，对城市发展的影响一定是负面的。企业也应该结合自身的实际条件，集中优势资源开发产品，避免盲目跟风建设导致企业陷入困境。
(3)增强房地产策划的操作性。房地产策划业一直是被忽视的一个行业，很大程度上归因于策划仅仅纸上谈兵，没有操作性，不能带来实实在在的利益。某项调查数据显示：85%的企业曾经寻求过策划公司的服务，但只有4%达到了预期效果；58%的企业表示对策划公司提交的方案满意，但在执行3个月后，这一比例下降到6%；36%的企业老板表示，付了几十万，买回来一大堆文字图片，执行后才发现，这些东西都是一堆废纸。
房地产策划工作虽有一定的模式，但是也要根据不同的实际情况对工作侧重点进行调整。以产品初步策划为例，常规的程序包含：市场调研资料的整理分析、项目背景分析、项目Swot分析、项目机遇和特有资源梳理、项目资源因子分析及细分市场对照、项目定位（产品定位）、目标市场定位（客户定位）、经典案例的引用展示等。对于商业地产的初步产品策划侧重于项目定位，而住宅地产则侧重于目标市场定位。
对于房地产策划，一定要讲究资源的整合利用，具有全局性，从项目的全程运营出发，讲求产品、策划、传播、通路、执行之间的细节完美，使得企业在战略平台上不会出任何差错，在战术运用上也会详略得当，在营销组合上更会出奇制胜，打造完善的营销平台和完整的战术体系。
房地产业进入整合期，良好的策划能增强房地产企业的竞争力，规避项目开发经营中的不利因素，提高企业的竞争能力，在日益严峻的商战中创造利润，赢得生存。
参考文献
［1］翁少群,刘洪玉．我国房地产行业的外资参与及其影响［J］．建筑经济,2005,(9).