房地产工程竣工验收流程篇1
[关键词]规划竣工测量；规划验收；房屋建筑面积测算
中图分类号：tS958文献标识码：a
1、前言
建设工程项目竣工后，按照《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，建设单位或个人应当向城市规划行政主管部门提出规划验收的申请。规划验收是城市规划行政主管部门对已批准的建设工程，在完成建设后，进行规划监督检查的基本环节，是取得《建设工程规划验收合格证》的主要依据。未取得合格证的建筑不得办理房屋产权登记，不得投入使用。
建设工程规划竣工测量（简称“竣工测量”）是指对已竣工的建筑物进行精确测量，获取测量数据并最终形成成果的测量活动。主要测量建筑物及其附属构筑设施的形状、大小、平面位置、高度以及与周边建筑和规划界线的关系等。竣工测量是在工程竣工之后进行的重要工作，通过对测量数据的处理、分析，能直观地反映审批后的建筑物建前、建成两个阶段的变化情况，对建设单位是否按照规划的要求完成建设进行审核，是规划监督检查已建工程的基本环节，所以对已建工程进行竣工测量是必要的。
本文以昆山市竣工测量工作为例，结合昆山市规划管理部门对建设项目规划验收的相关规定和要求，具体分析和探讨了建设工程规划竣工测量过程中的工作流程、工作内容、和关键工艺等。
2、竣工测量中的一般规定
竣工测量是规划验收过程中的一项重要程序，是建设项目规划验收审核的重要依据。竣工测量成果质量的好坏，直接影响到规划管理部门掌握建设工程现状信息的正确性和规划管理部门对规划审批结果的落实和监督管理。因此，昆山市规划管理部门对竣工测量提出了下列规定：
（1）竣工测绘必须由规划主管部门负责管理，并组织各测绘单位具体实施；
（2）竣工测绘成果实行备案制度。竣工测绘成果应由测绘单位及时送至规划主管部门检查、备案，经检查合格加盖“竣工测绘成果备案”章，并出具竣工测绘汇交单后，方可申请办理下一步验收的手续。
（3）各测绘单位竣工测量工作中须统一采用昆山市独立坐标系统和1985国家高程基准，方能确保全市竣工测量成果的准确性和一致性，将有利于对建筑物建前的规划和建后的结果进行对比分析。
（4）竣工测绘数据是空间地理信息基础数据更新的重要数据源，为保证基础数据的现势性，建立长效的数据更新机制，必须建立统一的数据格式和数据标准。受昆山市规划管理部门的委托，苏州市规划局规划编制（信息）中心依照昆山地理信息平台数据库的标准，开发了《地形图成图建库一体化处理软件》。并要求各测绘单位使用该软件完成竣工图的绘制，竣工图的电子数据标准应符合《昆山市1：5001：10001：2000数字地形图图式》。
（5）竣工图按1：500比例尺成图，可进行任意分幅，但规格不得小于50cm×50cm正方形分幅，坐标应取整至10米。
（6）平面及高程成图精度要求
1）绝对精度：按工程测图精度（《城市测量规范》7.3条），应实测竣工建筑物及相邻建筑物的细部点坐标，其平面和高程中误差要求详见下表。
注：其余地物测量精度可按1：500地形图的要求执行。
2）相对精度要求
建筑物竣工测量的实测坐标反算距离与实量间距较差限差应满足±8cm。
（7）高度测量精度要求
建筑物竣工测量，室内地坪高测量误差限差为±5cm，层高测量误差限差为±3cm，北檐口高误差限差为±10cm。
3、竣工测量的基本要求、主要内容和工作流程
竣工测量是在工程竣工之后进行的重要工作，专门为建设工程规划验收提供审核依据，既有工程测量的普遍性要求，也有规划管理的特殊性要求。
3.1基本要求
（1）竣工测量必须在竣工建筑物、附属构筑物、内部道路、管井管线和绿化等完工后进行。
（2）竣工图及建设工程竣工测量报告须满足规划竣工验收的需要，数据应全面、准确，能如实的表示竣工建筑物和竣工建筑物周边的各规划要素：
①竣工图必须标注竣工验收建筑物各房角的坐标和各边的边长。
②竣工图须标注各建筑之间、竣工建筑至用地红线（围墙）之间的最小间距，标注位置应与规划红线的位置保持一致。
③竣工图须标注项目用地红线，标注消防通道宽度，标注竣工建筑退用地红线、退道路边线、退河道边线等相邻地物的距离。
④竣工图须标注竣工建筑自身、南侧相邻及北侧相邻（指遮挡与被遮挡关系的相邻）建筑的室内地坪标高与北檐口高。
⑤竣工图须如实反映该项目用地红线向外50米范围内地貌地物、并满足与基础地形图自然接边的需要。
⑥竣工图须包含范围内各类管线管井、电力电信设施，消防设施的位置及道路、地下设施、停车泊位、绿化的位置和范围边线。
（3）部分测量上有难度的竣工数据，可用相关数据进行计算。
3.2竣工测量的主要内容
（1）《城市测量规范》（CJJ/t8-2011）第9.9条规定，竣工测量地形图应包括工程建设地面建〈构〉筑物、道路、植被、地下管线及其附属设施、地下防空设施、地下隧道、空中悬空设施等要素，主要内容有建筑物、构筑物的平面位置、形状、结构和层数，道路、绿化带、桥梁、围墙、栅栏的位置，管线及附属设施的位置，连接走向，水系及附属设施的位置和边界，坡坎等土质地貌的位置、形态和类别，植被的类别和范围。
（2）为了检核建设项目是否出现移位、超面积建设、不按设计图施工等违规行为，竣工测量成果须与建设项目的规划申报后的材料进行对比。依据规划验收的相关要求和内容，主要包括：
①测算建设项目实际基地占地范围和占地面积。
②实测建筑物各房角点的坐标，与规划位置进行比对，计算移位差。
③实测建筑物的室内外地坪标高、层高和北檐高度等。
④测算建筑物四至距离（建筑物之间的间距、建筑物与道路、围墙、用地红线等的间距）。
⑤房屋建筑面积测算（建筑物尺寸，单体建筑物占地面积、地上和地下总建筑面积，项目总建筑面积等）。
⑥测算停车场的位置、面积和停车位的泊位数量。
⑦测算建设项目的绿化面积，依据实际占地面积，计算出绿化率。
⑧其他规划验收需要的相关数据。
3.3工作流程
竣工测量工作分为7个阶段：准备工作、外业测量、内业处理、成果自检、成果审核与备案、成果发放和成果归档。
工作流程图
（1）准备工作
接受委托单位的竣工测量委托，签订测量合同，确定项目负责人和作业人员后，项目负责人应联系委托单位，收集相关基础资料，并编制技术设计书，明确施测范围、内容和技术规程，同时做好仪器设备的准备与校验，为外业测量做好准备工作。
（2）外业测量
外业测量内容主要有：建筑物、构筑物的平面位置、形状、面积、结构、层数、层高，北檐高度，围墙、栅栏、道路、绿化带、桥梁的位置，管线及附属设施的位置，连接走向，水系及附属设施的位置和边界，坡坎等土质地貌的位置、形态和类别，植被的类别、范围和面积，停车场的位置、面积和泊位数量及其他竣工相关数据信息的测量和采集。
（3）内业处理
对外业测得的原始数据和信息进行整理和处理，绘制竣工图，填写竣工表单，计算建筑物的房屋建筑面积和占地面积，计算绿化面积和绿化率，编制成完整的建设工程竣工测量成果报告书。
（4）成果自检
竣工测量成果的自检实行二级检查和一级验收的制度。二级检查分为过程检查和最终检查，过程检查由工程部组织实施，最终检查则由公司质检部负责实施。一级验收由竣工测量任务的委托单位组织实施，或由该单位委托具有验收资格的检验机构进行验收。
①过程检查
过程检查贯穿于整个作业过程中，工程部负责组织实施，包括作业小组内部的自检和作业小组与小组之间的互检。
a、参照《测绘产品检查验收规定》完成过程检查。
b、竣工测量的过程检查应包括野外巡查、野外设站检查，数据正确性检查、图面检查和接边检查。
c、检查组应在《测绘项目流程记录单》上的检查栏内填写检查意见。作业人员根据检查意见，做出相应处理，并对处理的情况进行填写。处理工作完成后，检查组应对处理的结果进行复检。
②最终检查
a、组长组织最终检查的实施，并填写检查意见。
b、组长在最终检查完成后，按照《测绘产品质量评定标准》，主持工程质量的评定。
③成果验收
在完成最终检查、质量评定后，应及时通知任务委托单位，由任务委托单位或受其委托的具有成果验收资格的专业检验机构进行验收。应独立完成各级检查和验收工作，不可省略或替代。
（5）审核与备案
为保证测绘成果以及后续规划验收和房产证办理数据的准确性，昆山市实行房产测量报告审核与备案制度。房屋建筑面积测量报告必须由昆山市房产交易管理中心进行审核，并备案登记后，方具有效力。并且，必须在完成房屋建筑面积测量报告的审核与备案后，方可至昆山市规划局办理建设工程竣工测量成果的备案，并领取成果汇交证明。
（6）成果发放
完成了审核与备案工作，委托方即可领取测绘成果，并付清测绘费用。
（7）成果归档
成果归档是便于日后查询和成果再次利用的重要措施。竣工测量项目完成后，应按照档案管理制度，及时进行归档。
4、竣工测量的关键工艺
4.1控制测量
控制测量应依照《城市测量规范》和《卫星定位城市测量技术规范》等规范进行。以昆山为例，在昆山市规划局的主持下，全市测绘单位的GpS统一使用同一个基站数据源，设定相同的参数，以RtK方式进行作业。该措施确保了全市竣工测量成果的准确性和一致性，有利于建筑物建前、建后成果的对比分析。
4.2外业测量
竣工测量是按照《1：500、1：1000、1：2000数字地形测量规范》上信息的采集和取舍要求，完成现状竣工图的现场实测工作。测量过程中应注意以下几点：
（1）竣工测量测量范围原则上以项目用地红线范围为准，并包括红线外50米范围内的地貌地物。若项目有超用地范围建设部分，须反映在竣工图上。
（2）竣工测量应据实测绘，采集满足规划竣工验收需要的各类要素，包括项目用地范围的四至信息，如道路、河流、桥梁，企事业单位等的位置和名称。
（3）竣工测量应准确测量建筑物外轮廓的拐角点、悬挑部分的投影点等，其施测精度应满足要求。
（4）竣工测量应包含建筑物附属的构筑物，如室外平台、台阶、装饰柱廊等。
（5）竣工测量过程中应充分考虑房屋建筑面积测量尺寸检核的需要，在对勒脚、附墙柱、垛、装饰墙（面）、镶贴瓷砖、外挂石材等装饰性部位进行测量，应记录相应尺寸，遇到需要偏心改正时，必须完成偏心改正。
（6）竣工测量应以控制点起算，测量建筑物的室内外地坪高、层高和北檐高。室内外地坪高采用水准仪、全站仪进行实测。建筑北檐高度利用全站仪的悬高模式进行测量，有屋顶楼梯间的，可在建筑屋顶使用GpS以RtK模式进行实测。建筑物层高可采用手持测距仪测量建筑物的净高，加上设计楼板厚度，两者之和作为层高测量的结果。所有高度至少测量两次，测量差值满足精度要求时，取平均值作为测量成果，并与设计高度进行比对检核。
（7）竣工测量应参照设计总平图和建设工程规划许可证，实测所有拟进行竣工验收的建筑物，以免遗漏。
（8）竣工测量应绘制竣工测量草图，并保留外业测量中所有原始数据和相关记录。已有的成果数据和资料，必须进行实地检核，在确认无误后方可使用。
4.3房屋建筑面积的测算
房屋建筑面积测算是核算建设项目的总建筑面积和各幢建筑物的建筑面积，是主管单位进行规划验收工作，审查建设单位是否按建设工程规划许可的要求进行建设、是否存在违规行为，也是办理房产证时确定产权面积的重要依据。房屋建筑面积测算的结果直接关系到建设单位以及百姓的切身利益，因此，在进行房屋建筑面积测算时必须据实测算，保证结果的准确性。测量中应注意以下几点：
（1）房屋建筑面积测算包括建筑物单幢建筑面积（包括地上和地下建筑面积）、功能区建筑面积、共有分摊建筑面积的测算，以及总建筑面积的测算等。
（2）房屋建筑面积测算规则按《房产测量规范》（GB/t17986.1-2000和GB/t17986.2-2000）要求执行，有地方标准的参照地方标准进行测算（昆山市按照江苏省地方标准《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/tJ131-2011）执行）。
（3）房屋建筑面积指的是具有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，单位为平方米，数值默认取至小数点后两位。
（4）斜面设计结构屋顶下方加以利用的空间，层高大于等于2.20m或屋面底板距楼面净高大于等于2.10m的部分，应计算房屋建筑面积。
（5）全封闭的阳台，应按其水平投影计算建筑面积。顶盖高度小于两个自然层，且进深大于等于1.00m，小于2.10m的未封闭挑廊、阳台，应按其围护结构水平投影面积的一半计算。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜时，按底板水平投影面积的一半计算建筑面积，上盖投影范围超过围护范围时，按围护结构水平投影面积一半计算建筑面积；当围护结构超过上盖投影时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；进深不小于2.10m的凹阳台按其水平投影计算建筑面积。
（6）房屋内的楼梯间，电梯（观光梯）井，提物井，垃圾道和管道井等应按照房屋的自然层数计算其建筑面积。
（7）有永久性顶盖的室外楼梯，计算全部建筑面积；当楼梯顶层上盖高度小于2.20m时，顶层视为无楼梯，不计算建筑面积。室外楼梯顶层无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，视为无顶盖的室外楼梯，应按楼梯各层水平投影面积的一半计算建筑面积。
（8）与建筑室内相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，应按水平投影计算建筑面积。
（9）不计算建筑面积的部分：
①层高小于2.20m的技术层、插层、夹层、架空层、地下室、半地下室、车库等。
②突出房屋墙面的构件、配件、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、装饰柱、装饰性幕墙，以及内侧有主墙体的玻璃、金属及其它材质幕墙等。
③位于房屋之间，无上盖的架空通廊。
④无永久性结构顶盖的建筑，房屋的天面、天面上的花园、泳池、眺望间等景观建筑。
⑤与建筑物室内不相通的平台、花台、晒台，挑台、挑廊、檐廊，以及房屋间与建筑物室内不相通的伸缩缝等。
⑥利用建筑物的空间安置箱、罐的平台，以及建筑物内的操作、上料平台。
⑦骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路、街巷通行，边上无人行道的，均不计算建筑面积。
⑧利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。
⑨房屋主墙外的防潮层、保温层和采光井等其它装饰性材料的贴面。
⑩独立烟囱以及亭、塔、油（水、气）罐、水池、地下人防的干、支线等。
?活动房、临时房屋、无顶盖或部分倒塌的房屋。
?无永久性结构顶盖的架空走廊，用于检修、消防的室外钢梯、爬梯等。
?无顶盖或最大进深
?顶层檐口以上的隔热层（用结构层全封闭）的，不计算建筑面积。
?楼梯已计算面积的，无论其下方空间是否利用，不再计算建筑面积。
4.4管线竣工测量
管线竣工测量是对9大类23小类管线（给水、排水、燃气、热力、供电、通讯、工业、综合管沟、不明管线等）实施竣工测量，分为开盖调查、仪器探测和管线测绘3个步骤。目前昆山市管理部门仅要求对雨水和污水管线进行简单竣工测绘，为其监督建设项目是否完成雨污分流提供依据。
（1）开盖调查是对明显管线点或附属物（雨水井、污水井）直接打开井盖进行调查，目前仅须查清管线的流向（或走向）、支管情况等。
（2）管线测绘使用全站仪或RtK，测量地下管线各点的点位，编绘成图。
4.5内业编绘
为方便规划验收部门对建设工程核准的规划和竣工现状进行比较，直观地了解竣工建筑物是否与规划相符，在内业编绘中应注意以下几点：
（1）竣工图成图比例尺为1：500，可采取任意分幅，但规格不得小于50cm×50cm的正方形分幅，图廓坐标应取整至10m的倍数。
（2）竣工图上应标注竣工建筑物4个及4个以上主要房角点坐标，标注角点的选择原则上应与《工程测量定位放线记录单》上标注的点位保持一致。
（3）本次竣工验收的建筑物应画上斜阴影线，与原有建筑物区分开。
（4）竣工图上的建筑物具备结构与层数属性。结构和层数注记格式如“钢3”，其中：“钢”表示建筑物的结构，“3”表示建筑物的层数。
（5）竣工图上应标注各幢建筑物的幢名称，幢名称必须与建设工程规划许可证上的名称相同。
（6）竣工图应对每个绿化区域进行构面，单独绘制绿化竣工图，并统计建设项目总绿化面积，核算绿化率，形成统计表单。
（7）竣工图的应依据管线竣工测量的数据，单独绘制雨污水管线图，标明污水管线和污水管线各自的井位和流向，以及与市政主管线（井）的连通关系。
（8）竣工图图名的格式为“建设单位名称（项目名称）+竣工图”，建设单位名称和项目名称应与《建设用地规划许可证》保持一致，并在竣工图左下角注明施测单位、采用基准和施测时间，在右下角注明施测、绘图和审核人员等信息。
4.6建设工程竣工测量成果报告书编制
建设工程竣工测量成果报告书是在利用原始测量数据完成竣工图编绘的基础上，将各类测量成果与规划资料进行综合分析后，按一定的格式编制而成。建设工程竣工测量成果报告书是规划验收部门对建设项目监督检查的主要依据之一，具体内容和格式应依据规划验收部门要求、结合实际情况进行编制。
5、结语
建设工程规划竣工测量是竣工规划验收的重要依据之一，目前国内各城市均已实施规划验收竣工测量。昆山市自实行建设工程规划竣工测量和成果汇交制度以来，已完成了覆盖全市的多尺度、多数据源的城市空间基础数据库和专业数据库，为规划管理部门在城市建设中提供了准确、可靠的基础资料，有效地帮助了规划管理部门对建设工程进行规划审批与监督管理，确保了规划管理目标的实现，同时对违法建设单位起到了警示，也推动了建设工程市场的规范化发展。
参考文献：
[1]CJJ/t8-2011.城市测量规范[S].
[2]GB/t17986.1-2000.房产测量规范[S].
[3]DGJ32/tJ131-2011.房屋面积测算技术规程[S].
房地产工程竣工验收流程篇2
关键词：配套工程；工程审批；备案。
中图分类号：K826.16文献标识码：a文章编号：
1.引言：
本文房屋建筑工程配套市政管线工程（以下简称配套工程）主要是指房屋建筑工程（住宅小区、公共设施等建筑工程）规划用地红线范围内的配套市政公用设施，主要是自来水、雨水、污水、中水、电力、综合通信、燃气、热力和其他特殊工艺设施及管道。
近年来，房地产业迅速发展，区域开发强度加大，北仑区住宅小区、公共设施等建设项目如雨后春笋一般，配套工程则是此类项目的重要组成部分，保障房屋建经济与社会效益的重要物质基础，保障居民生存与生产的正常运行的重要基础设施。因此，区政府对配套工程的管理工作都非常重视，通过开展配套工程规划管理工作，保障地下管线的安全和地下空间的合理利用，健全城市地下管线动态信息系统，推进北仑区城市经济与社会又好又快发展。
为规范地块内部管线建设，宁波市规划局于2004年颁发了《关于规范建设项目配套市政管线工程规划管理的通知》（以下简称通知）。近几年北仑区建设项目配套工程建设初步取得了一定的成绩，但实际建设过程中建设单位、设计单位、监理单位、施工单位职责不明，存在施工图纸未达标、管线接入口位置随意、违法建设等问题，致使规划管理过程中须解决规划审批前所有滞留问题，且项目审批程序繁杂，一定程度上阻碍了建设项目的交付使用。本文结合实际工作情况和需求，探讨房配套工程规划审批采用备案制度。
2北仑区配套工程规划管理现状
配套工程规划管理的重点是审查配电房、化粪池等配套设施的平面布置，管线接入口位置，及内部综合管线布置等是否满足相关法律法规要求。按照《通知》其规划管理程序为：建筑工程规划方案——市政工程规划方案——建筑工程规划许可证——市政工程规划许可证——建筑（管线）竣工测量——建筑（管线）竣工测绘验收——管线规划竣工验收——建筑规划竣工验收共八个规划审批流程，并要求各建设项目规划总平布局阶段时统筹考虑配套市政公用设施布置的要求，规定市政工程规划方案未获批准前不予受理建筑建设工程规划许可证，管线规划竣工验收未获批前不予受理建筑建规划竣工验收。
3北仑区配套工程建设与规划管理存在的问题
3.1建设单位未落实资料提供、施工图报审等前期工作职责
《建设工程质量管理条例》规定建设单位必须向有关设计、施工、工程监理单位提供与建设工程有关的真实、准确、齐全原始资料。但实际操作中建设单位工作职责未到位，在未与相关管线单位协商明确管线接入口的具置情况下，明示或暗示设计单位按照其自身意向接入口位置进行设计，导致地块内部配套工程设计与周边实际情况脱节，造成工程浪费，阻碍工程的顺利进行。
《建设工程质量管理条例》规定建设单位应将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门审查，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。而国家相关法律法规未明确要求须对配套工程的施工图设计文件进行审查，使得建设单位往往忽视配套工程的施工图设计文件审查工作，既不进行单位内部审查，也不要求监理单位或施工单位对其进行审查，更不会报相关审图机构进行审查，导致部分低劣的施工图纸进入现场，无法保证工程质量，存在安全隐患。
3.2设计单位缺乏社会责任
设计单位与建设单位缺乏沟通交流，对自身设计文件缺乏社会责任。设计单位往往在对项目周边现状情况掌握不清或不全，亦或未进行现场踏勘的情况下，进行“纸上谈兵式”设计。设计单位出图前未进行单位内部审查，导致部分未按照强制性标准要求进行设计，或设计粗糙，达不到规定的编制深度要求，降低了工程必要的安全储备。
3.3监理单位协调监查不到位
对建设项目实行全过程、全方位的工程咨询管理是监理单位的主要职责，但实际上工程监理单位基本上只进行施工阶段的协调监查服务。前期设计过程中监理单位与设计单位缺乏沟通交流，未能向建设单位提供设计准备阶段、设计展开阶段和施工图审核阶段的技术审查服务，致使设计是否适合建设单位要求，是否经济合理，只能听任设计单位的水平和职业修养。
3.4各管线权属单位管线接入口管理与规划管理重叠
建设单位在取得规划管理部门核发的《建设工程规划许可证》后，尚需到自来水公司、供电局等各管线权属单位报送管线接入口手续。几个部门管理范围相互重叠，相关审批手续繁锁，加重建设单位前期工作负担。
3.5相关规范、规定要求不一致
根据《宁波市城乡规划测量管理技术规定》，管线竣工测量范围不包括建设入户管道及企事业单位用地范围内部生产专业管线。但是各管线施工图中全面表达了项目用地范围内所有管线的设计内容。相关规定要求内容不一致，导致测绘单位提供的管线竣工验收资料缺失地块内部部分管线内容，导致规划管理工作存在无可奈何等尴尬情况。
3.6规划审批程序繁杂，流程排序有待完善，配套工程规划管理工作压力大
建设项目规划审批程序较复杂，建设单位一般情况下须报送设计方案、建设工程规划许可、测绘竣工验收、规划竣工验收各两个，共八个规划审批手续。房屋建筑工程和配套工程分属两个不同责任科室进行管理，在实际操作过程中不利于建设项目总体平面布置的统一考虑、同步设计。例如中央风景大厦等中提升项目往往注重房屋建筑工程，忽视配套工程，导致建筑总平面布局确定后，在配套工程规划方案中化粪池、隔油池等地下构筑物不能满足建筑退红要求等情况。
规划审批流程排序有待完善，市政工程规划许可证审批流程在建筑工程规划许可证之后，进一步深化了建设单位重房屋建筑轻配套工程的观念，激化了建设单位未取得市政建设工程规划许可证擅自开工建设的行为。例如中河丽园三期项目，建设单位在房屋建筑工程和配套工程建成后申请建筑规划竣工验收时，被告知须先获得配套工程的规划竣工验收方可报批建筑规划竣工验收，建设单位须走违法处罚程序后方可进入正常流程，这加剧了配套工程规划管理工作的被动性。
因建设单位、设计单位职责不明，监理单位监查不到位，配套工程施工图设计文件审查等相关规定的空缺，致使配套工程施工图设计文件审查工作全都积压到规划部门的规划审查中。同时配套工程是集给排水、电力等专业于一体的复杂项目，要求审查人员需掌握相关强制性设计要求和施工工艺等专业技术知识，这大大加重了规划管理部门的工作压力。
4.对应措施
4.1明确建设单位责任，落实配套工程资料提供、方案内审、施工图报审、竣工资料备案等工作职责
在方案设计阶段前，建设单位熟悉、掌握相关审批流程，收集相关基础资料（如向规划管理部门购买相关地形资料），将相关资料和意见提交给设计单位进行配套工程方案设计，并负责对内部管线设计方案进行审查。
在房屋建筑方案和配套工程初步设计审查后，建设单位主动与各管线权属单位沟通，现场明确内部各管线接入市政公用管线的具置，并委托相应资质测绘单位（最好与管线竣工测量是同一家单位）进行现场放样，形成配套工程放线测绘资料，作为施工图设计的依据。
施工图设计完成后，建设单位须将建设项目（包括配套工程）的相关施工图设计文件报送政府认定的审图机构进行审查，审查通过后方可向规划管理部门申请建设工程规划许可证。
建设项目竣工后，建设单位须将配套工程管线竣工资料报送规划管理部门进行备案，成功备案后方可申请建筑规划竣工验收。
4.2引人审图机构，规范设计单位设计
将配套工程施工图设计文件纳入施工图审查范围，审图机构根据国家的法律、法规和技术标准与规范，对配套工程施工图的结构安全和强制性标准、规范的执行情况等进行审查。设计单位根据审查意见进行设计修改完善，达到相应施工图设计标准。
4.3监理单位提前介入设计阶段服务建设单位
监理单位提前介入设计阶段，提供技术审查服务，协助建设单位做好内部管线综合设计方案和施工图设计文件审查工作，作为保证建设项目工程质量的“第一卫士”。同时推进建设单位与设计单位交流沟通，充分调动相应参建方的积极性，为完善深化施工图设计打下扎实基础。
4.4各管线权属单位提前介入，并负责管线接入口审批管理。
各管线权属单位提前介入，在房屋建筑方案审查后与建设单位现场明确内部管线接入口的具置，并出具书面认同意见，作为建设单位向各管线权属单位报送建设项目管线接入口手续的必要资料。即由各管线权属单位负责管线接入口审批管理。
4.5明确配套工程施工图设计深度和要求
鉴于建设项目内部入户管线相对独立，配套工程的施工图设计文件深度和要求宜与《宁波市城乡规划测量管理技术规定》中规定的管线竣工测量范围一致，即配套工程管线竣工备案资料不反映建设项目入户管线及项目用地红线范围内部生产专用管线设计内容。
4.6精简、优化规划审批程序，推行配套工程规划审批备案制
精简规划审批程序，取消配套工程规划方案和市政工程规划许可证审批流程。将配套工程中的配电房、给水泵房、化粪池、隔油池等建构筑物平面布置纳入房屋建筑的总平面布局中，由房屋建筑工程责任科室一并审发建筑工程规划方案，有利于项目用地范围内的建筑和配套工程的同步设计，同步审查，同步施工，彻底扭转建设单位重房屋建筑主体，轻配套工程得传统观念，规范配套工程建设，杜绝配套工程违法建设现象。
取消市政工程规划竣工验收审批流程，推行配套工程规划竣工资料备案制。即建设单位在建设项目竣工后，将建设项目内部管线的竣工测绘资料报规划管理部门备案，备案后方可申请建筑规划竣工验收。既简化了规划审批程序，又完善地了下管线动态信息系统。
5.为进一步推进城乡规划区内配套工程的规划管理，精简规划审批程序，促进城市又快又好发展，本文探讨配套工程规划审批采用备案制，并根据有关法律、法规，结合实际工作需要，从规划管理范围、审批程序及内容两方面优化完善规划管理工作。
5.1规划管理范围为城乡规划范围内所有住宅小区、公共建筑建设项目，建设项目内部配套工程须进入规划备案的管线如下：
1、给水管：市政管道接入口至项目加压泵房及内部主要管道，且管径大于等于100mm。
2、雨水管：内部主要管道至排出口，且管径大于等于200mm。
3、污水管：自化粪池、隔油池等污水处理设施至市政管道接入口；不设污水处理设施的管径大于等于200mm。
4、燃气管：市政管道接入口至调压柜（箱）及内部主要管道，且管径大于等于63mm。
5、热力管：市政管道接入口至各单体建筑的所有管道。
6、电力管：市政管道接入口至内部配电房或环网站，电压等级大于等于10KV的主要管道。
7、综合通信管：各类通信电缆自市政管道接入口至内部相应机房的管道，且电缆孔数大于等于2孔的主干管。
8、其他：其他主要接入（排出）管线，或用地红线范围内非仅为本地块配套的管线。
5.2精简规划流程，取消市政工程规划方案、市政工程规划许可证和管线规划竣工验收三个审批程序，由原八个规划审批流程缩减为五个规划审批流程；同时推行配套工程备案制，具体程序及内容如下：
建筑工程规划方案——建筑工程规划许可证——建筑（管线）竣工测量——建筑竣工测绘验收
建筑工程规划方案
配套工程中的配电房、给水泵房、化粪池、隔油池等建构筑物平面布局纳入房屋建筑工程规划总平方案，由房屋建筑规划方案审查科室负责一并审查。将建设单位须与各管线权属单位协商明确的配套工程放线测绘资料作为报件的必备材料。2、建筑工程规划许可证
建设单位将配套工程施工图设计文件、放线测绘资料和建筑工程施工图设计文件等材料一并报送政府认定的审图机构，审核合格的，审图机构出具《施工图技术审查合格书》，作为申报建筑工程规划许可证的必备材料。
建设单位再将建筑项目（包括配套工程）施工图设计文件、《施工图技术审查合格书》等材料一并报送规划管理部门申请建筑工程规划许可证，规划管理部门只核发一个建设工程规划许可证，即建筑工程规划许可证。
3、建筑（管线）竣工测量
详见《宁波市城乡规划测量管理技术规定》和《宁波市管线工程竣工测量验收实施细则》
4、建筑竣工测绘验收
建设单位向规划管理部门申请配套工程管线竣工资料备案后，方可申请建筑竣工测绘验收，规划管理部门只核发一个建设工程规划核准确认书，即建筑建设工程规划核准确认书。
房地产工程竣工验收流程篇3
【关键词】项目工程；验收；标准；依据；程序
对建筑企业而言，工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序，也是工程项目管理的最后一项工作，它是建设投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节，项目工程在竣工验收时主要存在哪些问题呢？建筑施工又如何做好项目工程竣工验收工作，使承建施工的项目工程画上一个圆满的句号呢，下面根据自己多年的项目工程验收做一简单介绍。
1项目工程竣工验收时主要存在问题
（1）室内外配套工程与分包工程未施工完，影响工程顺利验收，如高层建筑电梯安装分包工程、室外管网与道路绿化工程。
（2）工程相关检测未进行完，检测滞后。如工程进入收尾阶段时，相关水电检测未遂工程进度及时进行检测，如相间电阻测试、给水管道打压检测试验、屋面避雷检测等。
（3）施工技术资料未进行汇总、整理、装订成册，竣工图纸未加盖竣工图章，施工技术资料整理不规范，资料未通过质量监督部门审查或验收。
（4）项目工程竣工验收方案尚未编制或编制的验收方案不符合当地质量监督部门要求；验收方案未上报监理单位与业主或方案通过业主或监理单位同意；验收组成员名单未确定或及竣工验收程序未认定且执行。
（5）城乡规划、公安消防、环保等部门的认可文件缺，地质勘察单位、设计单位、监理单位对项目工程质量未进行评估，未提高质量评估报告。
（6）工程承建单位未对承建施工的项目单位工程质量进行竣工预验收，或竣工验收时检查发现的工程实体质量问题与施工技术资料存在的问题未进行落实或整改。
（7）质量监督部门下发的质量监督卡未遂工程进度及时回复，质量监督部门不予同意进行项目工程竣工验收。
2竣工验收需要做好哪些工作
针对项目工程竣工验收方面易出现的上述问题，承建单位在项目工程竣工验收方面应做好哪些工作呢？
在项目竣工验收之前，施工单位应配合监理工程师作好下列竣工验收的准备工作。
2.1重视收尾工程且认真完成
收尾工程的特点是零星、分散、工程量小，但分布面广，如果不及时完成，将会直接影响项目的竣工验收及投产使用。承建项目工程施工的单位应认真摸清收尾工程项目，通过竣工前的预检，作一次彻底的清查，按设计图纸和合同要求，逐一对照，找出遗漏项目和修补工作，制定作业计划，相互穿插施工，按时保质地完成收尾工程。
2.2竣工验收资料准备到位
竣工验收资料和文件是工程项目竣工验收的重要依据，从施工开始就应完整地积累和保管，竣工验收之前安排专人对项目工程施工技术资料认真进行核查，对核查时发现的问题在工程竣工验收前一个星期整理到位，资料达到填写规范、书写正确、完整、手续齐全，并编制可查询检索的资料目录。
2.3认真做好工程竣工预验收
项目工程承建单位在工程基本竣工后，应及时项目工程竣工预验收报验单，并上报监理单位，督促监理单位对项目工程进行预验收，并参加监理单位组织的项目工程竣工预验收，初步鉴定工程质量，避免项目工程竣工进程拖延，保证项目顺利投产使用。通过预验收，可及时发现遗留问题或存在问题，在项目工程正式竣工预验收前将工程实体与施工技术资料存在的问题整改到位，为项目工程顺利竣工验收奠定坚持。
3项目工程竣工验收的依据有哪些与要求
项目工程竣工验收依据主要有：上级主管部门批准的设计纲要、设计文件、施工图纸和说明书，设备技术说明书，招标投标文件和工程合同，图纸会审记录、设计修改签证和技术核定单，现行的施工技术验收标准及规范，协作配合协议，以及施工单位提供的有关质量保证文件和技术资料等。工程项目的规模、工艺流程、工艺管线、生产设备、土地使用、建筑结构、建筑面积、内外装修、质量标准等，必须与上述文件、合同所规定的内容一致。
4项目工程竣工验收标准如何执行
由于建设工程项目门类很多，一般有土建工程、安装工程、人防工程、管道工程、桥梁工程、电气工程及铁路建筑安装工程等的验收标准。
4.1土建工程验收标准
凡生产性工程、辅助公用设施及生活设施按照设计图纸、技术说明书、验收规范进行验收，工程质量符合各项要求，在工程内容上按规定全部施工完毕，不留尾巴。即对生产性工程要求室内全部做完，室外明沟勒脚、踏步斜道全部做，内外粉刷完毕；建筑物、构筑物周围2m以内场地平整、障碍物清除，道路及下水道畅通。对生活设施和职工住宅除上述要求外，还要求水通、电通、道路通。
4.2安装工程验收标准
按照设计要求的施工项目内容、技术质量要求及验收规范的规定，各道工序全部保质保量施工完毕，不留尾巴。即工艺、燃料、热力等各种管道已做好清洗、试压、吹扫、油漆、保温等工作，各项设备、电气、空调、仪表、通讯等工程项目全部安装结束，经过单机、联动无负穑及投料试车，全部符合安装技术的质量要求，具备形成设计能力的条件。
4.3人防工程验收标准
凡有人防工程或结合建设的人防工程的竣工验收必须符合人防工程的有关规定，并要求：按工程等级安装好防护密闭门；室外通道在人防密闭门外的部位增设防护门进、排风等孔口，设备安装完毕。目前没有设备的，做好基础和预埋件，具备有设备以后即能安装的条件；应做到内部粉饰完工；内部照明设备安装完毕，并可通电；工程无漏水，回填土结束；通道畅通等。
4.4大型管道工程验收标准
大型管道工程（包括铸铁管和钢管）按照设计内容、设计要求、施工规格、验收规范全部（或分段）按质量敷设施工完毕和竣工，泵验必须符合规定要求达到合格，管道内部垃圾要清除，输油管道、自来水管道还要经过清洗和消毒，输气管道还要经过通气换气。在施工前，对管道材质用防腐层（内壁及外壁）要根据规定标准进行验收，钢管要注意焊接质量，并加以评定和验收。对设计中选定的闸阀产品质量要慎重检验。地下管道施工后，对覆地要求分层夯实，确保道路质量。
5项目工程竣工验收的范围如何划分
凡列入固定资产计划的建设项目或单项工程，按照批准的设计文件所规定的内容和施工图纸的要求全部建成，具备投产和使用条件，不论新建、改建、扩建和迁建性质，都要经业主及时组织验收，并办理固定资产交付使用的转帐手续。
有的建设项目（工程）基本符合竣工验收标准，只是零星土建工程和少数非主要设备未按设计规定的内容全部建成，但不影响正常生产，亦应办理竣工验收手续。对剩余工程，应按设计留足投资，限期完成。有的项目投产初期一时不能达到设计能力所规定产量，不能因此而拖延办理验收和移交固定资产手续。
有些建设项目或单项工程，已形成部分生产能力或实际上生产方面已经使用，近期不能按原设计规模续建的，应从实际情况出发，可缩小规模，报主管部门批准后，对已完的工程和设备，尽快组织验收，移交固定资产。
6项目工程进行竣工验收应具备哪些条件
6.1施工单位承建的工程项目，达到下列条件者，可报请竣工验收
（1）生产性工程和辅助公用设施，已按设计建成，能满足生产要求。例如，生产、科研类建设项目、土建、给水排水、暖气通风、工艺管线等工程和属于厂房组成部分的生活间、控制室、操作室、烟囱、设备基础等土建工程均已完成，有关工艺或科研设备也已安装完毕。
（2）主要工艺设备已安装配套，经联动负荷试车合格，安全生产和环境保护符合要求，已形成生产能力，能够生产出设计文件中所规定的产品。
（3）生产性建设项目中的职工宿舍和其他必要的生活福利设施以及生产准备工作，能适应投产初期的需要。
（4）非生产性建设的项目，土建工程及房屋建筑附属的给水排水、采暖通风、电气、煤气及电梯已安装完毕，室外的各管线已施工完毕，可以向用户供水、供电、供暖气、供煤气，具备正常使用条件。如因建设条件和施工顺序所限，正式热源、水源、电源没有建成，则须由建设单位和施工单位共同采取临时措施解决，使之达到使用要求，这样也可报竣工提请验收。
6.2工程项目达到下列条件者，可报请竣工验收
工程项目（包括单项工程）符合上述基本条件，但实际上有少数非主要设备及某些特殊材料短期内不能解决，或工程虽未按设计规定的内容全部建完，但对投产、使用影响不大，可报请竣工验收。
6.3工程项目有下列情况之一者，承建单位不能报请监理单位进行竣工验收
（1）生产、科研性建设项目，因工艺或科研设备、工艺管道尚未安装，地面和主要装修未完成者。
（2）生产、科研性建设项目的主体工程已经完成，但附属配套工程未完成影响投产使用。如：主厂房已经完成，但生活间、控制室、操作间尚未完成；车间、锅炉房工程已经完成，但烟囱尚未完成等。
（3）非生产性建设项目的房屋建筑已经竣工，但由本施工企业承担的室外管线没有完成，锅炉房、变电室、冷冻机房等配套工程的设备安装尚未完成，不具备使用条件。
（4）各类工程的最后一道喷浆、表面油漆活未做。
（5）房屋建筑工程已基本完成，但被施工企业临时占用，尚未完全腾出。
（6）房屋建筑工程已完成，但其周围的环境未清扫，仍有建筑垃圾。
7项目单位工程竣工验收程序
竣工验收应由业主委托的监理单位项目单位工程总监理工程师牵头，项目经理配合进行，项目单位工程竣工验收程序如下：
7.1承建单位认真做好项目单位工程竣工预验收工作
竣工预验收是指工程项目完工后，监理单位在工程正式竣工验收前要求由承建单位自行组织的内部模拟验收，内部预验是顺利通过正式验收可靠保证，为了不致使验收工作遇到麻烦，为此承建单位最好邀请现场监理工程师参加。
预验收工作一般可视工程重要程度及工程情况，分层次进行。通常有下述三层次：
（1）基层施工单位自验。基层施工单位，由施工队长组织施工队约有关职能人员，对拟报竣工工程的情况和条件，根据施工图要求、合同规定和验收标准，进行检查验收。主要包括竣工项目是否符合有关规定，工程质量是否符合质量检验评定标准，工程资料是否齐全，工程完成情况是否符合施工图及使用要求等。若有不足之处，及时组织力量，限期修理完成。
（2）项目经理组织自验。项目经理部根据施工队的报告，由项目经理组织生产、技术、质量、预算等部门进行自检，自检内容及要求参照前条。经严格检验并确认符合施工图设计要求，达到竣工标准后，可填报竣工验收通知单。
（3）公司级预验。根据项目经理部的申请，竣工工程可视其重要程度和性质，由公司组织检查验收，也可分部门（生产、技术、质量）分别检查预验，并进行评价。对不符合要求的项目，提出修补措施，由施工队定期完成，再进行检查，以决定是否提请正式验收。
7.2施工单位提交验收申请报告
施工单位决定正式提请验收后应向监理单位送交验收申请报告，监理工程师收到验收申请报告后应参照工程合同的要求、验收标准等进行仔细的审查。
7.3根据申请报告作现场初验
监理工程师审查完验收申请报告后，若认为可以进行验收，则应由监理人员组成验收班子对竣工的工程项目进行初验，在初验申发现的质量问题，应及时以书面通知或以备忘录的形式告诉施工单位，并令其按有关的质量要求进行修理甚至返工。
7.4由监理工程师牵头，组织业主、设计单位、施工单位等参加正式验收
在监理工程师初验合格的基础上，便可由监理工程师牵头，组织业主、设计单位、施工单位等参加，“在规定时司内进行正式验收。
7.5竣工验收的步骤
竣工验收一般分为两个阶段进行：
（1）单项工程验收。是指在一个总体建设项目中，一个单项工程或一个车间已按设计要求建设完成，能满足生产要求或具备使用条件，且施工单位已预验，现场监理工程师已初验通过，在此条件下进行的正式验收。
由几个建筑安装企业负责施工的单项工程，当其中某一个企业所负责的部分已按设计完成，也可组织正式验收，办理交工手续，交工时应请总包施工单位参加，以免相互耽误时司。
（2）全部验收。是指整个建设项目己按设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，施工单位预验通过，现场监理工程师初验认可，由监理单位监理工程师组织以建设单位为主，有设计、施工等单位参加的正式验收。在整个项目进行全部验收时，对已验收过的单项工程，可以不再进行正式验收和办理验收手续，但应将单项工程验收单作为全部工程验收的附件而加以说明。竣工验收签证书必须有相关方的签字方可予以生效。
房地产工程竣工验收流程篇4
关键词:成本控制竣工阶段房产项目运行机理
成本控制是房地产开发企业管理中十分重要的工作。在目前宏观政策的调控下，销售价格受到压制，其成本控制的重要性显得更为重要。从房产开发实务来看，基于开发流程可以将成本控制可以分为五个阶段，分别为：决策阶段的成本控制、设计阶段的成本控制、招投标阶段的成本控制、施工阶段的成本控制和竣工阶段的成本控制。
竣工阶段作为成本控制的最后一个环节，是对过程结算的一次总盘点，在成本控制中占据着重要的位置。理论上竣工阶段的成本控制是在汇总进度款结算的基础上适当进行查漏补缺工作，而实际上由于过程结算深度不足，竣工结算变成了对合同过程结算各项内容的一次大扫除。因此在竣工阶段的成本控制共可以分为三个阶段，分别为竣工结算、竣工结算审核和工程造价对比分析。
一、竣工决算
(一)进度款结算时暂定工程量核定
(1)专业分包工程造价，多数情况下必须在竣工结算后才能最终确定，然后以此为基数，计算相应的总承包服务费。
(2)按当时条件只能作定性的工程变更，因工期紧，多工种配合，必须根据工程实际情况进行施工收头，最终反映在竣工图上的工作量。
(3)未纳入进度款的变更工程量。
(二)合同单价调整
工程发生大额变更，使承包商有利润缺损或超额利润的状况，由于进度款结算时精确度不足未能判定单价调整条件是否符合，则须在竣工阶段完成。
由于定价条件不成熟，合同实施阶段只能暂定单价进行操作，必须竣工后在结算时重新核定。
(三)经济奖惩
项目工程施工合同中，针对工程质量、进度、安全、文明等目标，一般按达成情况做出相应规定，高于目标值有奖，低于目标值将扣减履约保证金或追加损失赔偿，多数情况下在竣工结算时算总帐。
(四)保修金留置
保修金是承包商对保修责任的一种担保形式，通常情况下，按竣工结算的5%以内扣留，保修期满后退付。有些承包商考虑简化操作，用一定额度的金额在向发包人（或物业公司）买断一般维修责任，其额度可按建筑面积计，若是住宅也可按套数计，则保修金在竣工结算后扣除买断费用后与工程尾数一并支付。
二、竣工结算审核
(一)竣工决算审核方法
1、全面扫描法
结算审核操作者应对送审结算所有内容逐项审核：工程量分别清点或列式计算；检查单价套用、核定招标后新增内容的单价；检查管理费率、规费、税金及其基数的计算；所有结算内容（包括汇总）的计算应重新上机生成，防止算术误差。
2、先否定后肯定法
结算审核操作者对送审结算形成初稿时，应先全部剔除存在怀疑的造价内容并在初稿的审核说明中作出文字意见，在结算谈判对帐过程中确认了有关证据后核定相关费用。
3、经验指标法
结算审核操作者和校审人员在做校审复核工作时，因时间和效率的制约不能采用全面扫描法，建议采用以往积累的经验指标复核结算指标。
(二)编制竣工结算书
竣工结算书的编制是一项技术综合、政策性较强的工作，必须坚持实事求是、公平公正地原则，根据相关依据进行编制。结算审核主要审查结算内容是否属实，依据是否有效完整，计算是否正确，工程签证管理是否混乱，如果不重视结算审核工作，结算工程量大于实际工程量，就会导致工程成本增加，为确保项目工程造价合理，使结算工程程序化，理顺结算审核工作，应做好以下工作：
规范竣工图编制。竣工图应按工程实际情况编制，承包人要按当地工程竣工档案编制规定来编制竣工图。开发商应指定工民建专业经验丰富的技术人员，认真验收由承包人移送来的竣工图及其施工技术文件资料，控制工程款支付比例在90%左右，以督促承包商按照有关规定编制竣工图。
选择专业技术力量强、保证审价质量的社会审价单位，指派有施工单位多年工作经历的造价专业人员配合审价，因为他们既有施工现场的实践经验，熟悉施工工艺，又有造价专业知识，容易与审价单位和承包商做到互相沟通。
工程管理人员注重对施工图纸、设计变更、现场签证、技术核定程联系单、报价等资料的收集、保存和整理，以备竣工结算审计时完整地交与结算审计人员。
三、工程造价对比分析
在工程造价对比分析时，可先对比整个项目的总概算，然后将建筑安装工程费、设备工器具费和其他工程费用逐一与竣工决算表中所提供的实际数据和相关资料及批准的概算、预算指标、实际的工程造价进行对比分析，以确定竣工项目总造价是节约还是超支，并在对比的基础上，总结先进经验，找出节约和超支的内容和原因，提出改进措施。在实际工作中，应主要分析以下内容：
(1)主要实物工程量。对于实物工程量出入比较大的情况，必须查明原因。
(2)主要材料消耗量。考核主要材料消耗量，要按照竣工决算表中所列明的三大材料实际超概算的消耗量，查明是在工程的哪个环节超出量最大，再进一步查明超耗的原因。
房地产工程竣工验收流程篇5
关键词：建设工程价款优先受偿权；合理期限；折价受偿；拍卖
中图分类号：D923.3文献标志码：a文章编号：1002-2589（2012）32-0147-02
《合同法》第286条在我国首次确立了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情况下，享有对该建设工程的优先受偿权，在一定程度上改变了发包人和承包人地位不平等的现状。然而，合同法本身及其司法解释并未就这项权利的行使方式和期限作出规定。2002年，最高人民法院就上海市高级人民法院的请示，作出了一个《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），分别就建设工程价款优先受偿权的地位、期限和建筑工程价款的范围作出了初步规定。就目前而言，合同法第286条和《批复》仍不能应对建设工程合同实施过程中的复杂情况，如承包人催告的合理期限如何确定；承包人与发包人协议将工程折价时，如何使其与一般抵押权相协调；承包人申请人民法院拍卖工程需要依照哪种法定程序等，这些都是建设工程价款优先受偿权实现过程中应该重视的程序问题。
一、建设工程价款优先受偿权的起算点
《批复》第4条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
批复中的竣工日期，第一种为实际竣工日期，第二种为约定竣工日期。第一种适用于实质上的竣工，是指施工合同正常履行的情况下，工程经法定程序验收后的实际竣工；第二种适用于形式上的竣工，指施工合同无法正常履行、终止履行等原因而致工程未竣工或出现“烂尾楼”的情况下，在合同约定的竣工日到来后，工程即视为竣工。
在实践中，对于如何确定实际竣工日期，有多种观点和意见：第一种认为是提交竣工验收报告之日，第二种认为是竣工交付使用之日，第三种认为是竣工验收合格之日，第四种认为是工程竣工验收备案之日。根据国内外建筑业的惯例和施工合同的通用条件，工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期；工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后提交发包人验收的日期。因此，工程实际竣工日期是指承包人送交发包人竣工验收报告的日期，而并非工程验收合格之日或工程交付之日。我国建设部、国家工商行政管理局1999年12月24日颁布的《建设工程施工合同（示范文本）》（以下简称《示范文本》）中“通用条款”部分就有如此规定。
二、承包人的催告通知及催告合理期限
合同法第286条规定，承包人在行使建设工程价款优先受偿权以前，必须先催告发包人在合理期限内支付价款。可见，承包人欲实现建设工程优先受偿权，除须具备建设工程优先受偿权有效成立及行使该权利的实质条件外，还须具备一定程序性条件，即承包人必须向发包人发出催告通知，并且给予发包人一个合理期限。而承包人何时可以发出催告通知，以及合理期限如何确定，《合同法》和《批复》均未就此作出规定。
在讨论发出催告通知的时间和合理期限之前，笔者拟根据《示范文本》和国外的惯例，梳理一下建设工程合同实施过程中，竣工验收与结算的过程。一是工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。发包人收到竣工验收报告后28天内组织有关单位验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见。二是工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料。三是发包人自收到竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，确认后支付工程竣工结算价款。发包人若在收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。四是发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
三、建设工程的协议折价
所谓折价，就是发包人与承包人通过协议方式，将所建设工程的部分产权转让给承包人，用以抵销工程欠款。很多学者认为，以房折价抵款的方式在实践中普遍存在，属于双方当事人的意思自治，所以其中的问题不多，法律一般不需要去干预。
事实上，在承包人与发包人在协议将建设工程折价抵款的过程中，不仅仅只涉及这两方当事人，还可能涉及抵押权人和消费者。
1.承包人优先受偿权与抵押权的冲突
根据《物权法》第180条的规定，建设用地使用权和正在建造的建筑物均属于可抵押的财产。在实践中，发包人为了筹得建设资金，获取银行贷款，一般都会与银行签订抵押合同，将建设工程所在的建设用地使用权和在建工程一起抵押给银行。银行在向房地产管理部门办理抵押登记后，抵押权设立。抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为履行债务的担保的财产，在债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可以就其卖得价金优先受偿的权利。抵押权实现的法律依据主要是指，《物权法》第195条和《担保法》第53条的规定。由此可见，抵押权设立后，抵押权人拥有优于一般债权人的权利。而《合同法》第286条规定，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
由此，抵押权人的抵押权和承包人的优先受偿权均可就建设工程进行折价、拍卖，并进行优先受偿，若发包人对抵押权人的债务和承包人的工程价款均未按期履行，抵押权人和承包人均主张折价以抵销债务或工程款时，如何处理？首先应该确认两者所要求折价的是否为同一物。根据《物权法》第182条之规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。建设部2001年修改的《城市房地产管理办法》第3条规定，“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。该办法第11条规定，“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押”。结合这几条规定和建筑实践情况，发包人与银行约定的抵押物有三种情况：一是在建设工程建造之前，发包人单独将其所拥有的建设用地使用权进行抵押；二是除了将建设用地使用权进行抵押外，在抵押合同中约定将抵押土地上新增的建筑物纳入抵押物范畴；三是在建筑工程过程中，发包人将在建工程进行抵押。归纳起来，抵押权人拥有抵押物的情况为，第一种是为建设用地使用权加建设工程，第二种为单纯的建设用地使用权。根据《合同法》第286条的规定，承包人工程价款优先受偿权的标的物为“工程”，该工程的范围如何确定？根据“房地一致”原则，承包人将这项“工程”折价时，应该包括建筑物及其建筑物所在的建设用地使用权，因而优先受偿权的标的物包括建设用地使用权加建设工程。可见，抵押人的抵押物和承包人的优先受偿权的标的物均为建设用地使用权加建设工程时，两者就可能会出现权利冲突。
2.优先受偿权与抵押权的协调
在最高人民法院2002年的《批复》中的第1条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。据此，承包人的优先受偿权有了一个初步的定位，即优于抵押权和其他债权。当抵押人和承包人均要求折价受偿时，承包人可以优先获得受偿。
当承包人要求折价受偿时，首先需要与发包人达成协议，协议之后将要对所涉建筑工程进行产权转让，以抵销工程价款。但如果在之前，所涉建筑工程之上设置了抵押权时，建筑工程产权如何转让和办理过户手续就是实践中需要解决的问题。若抵押权人不同意发包人将建筑工程折价给承包人，其可通过此条规定向城市房地产管理部门提出异议，此时建筑工程的产权过户手续的办理就会出现障碍。如果出现此种情况，发包人、承包人和抵押权人之间僵持是无助于问题的解决的。《批复》中关于承包人的优先受偿权由于抵押权和其他债权的规定，能否对抗《物权法》第191条抵押财产转让须经抵押权人同意之规定？显然，就法律位阶而言，最高人民法院的《批复》只能算是一个司法解释，而《物权法》是全国人民代表大会颁布的民事基本法律，物权法的规定必须遵循。所以，在法律未就这个问题进行进一步规定的情况下，只能寻求一个折中的解决办法。在此种情况下，承包人可以先就建筑工程优先受偿，若抵押权人不同意建筑工程的转让，承包人可以代为清偿债务消灭建筑工程上的抵押权。承包人在取得建筑工程的所有权后，可以再将其转让给其他人，以取得工程价款。这个处理办法，初看是对承包人有利，因为其拥有了优先受偿权，而仔细分析就可以看出，抵押权人和承包人的实质上处于同一地位。所以，如果按照目前的处理办法进行，并没有体现出法律为保护建筑工程合同中劳动者报酬权和改善发包人与承包人地位不平等的立法原意。
参考文献：
[1]陆静.试论工程价款优先受偿权的行使[J].学术交流，2007，（12）.
[2]宋宗宇.建设工程合同原理[m].上海：同济大学出版社，2007.
房地产工程竣工验收流程篇6
一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
房地产工程竣工验收流程篇7
市场经济下，房地产市场竞争越来越激烈。投资控制研究成为房地产企业参与市场竞争所必须考虑的核心问题之一。根据房地产市场现状,结合个人在房地产开发公司实践经验,本文从决策阶段、招投标阶段及施工阶段等方面对房地产开发项目投资控制中所遇问题对策做一浅析
一、决策阶段的投资控制
项目决策阶段指参加土地投标、中标至项目立项的过程。房地产建设项目决策阶段的投资控制，主要从整体上把握项目的投资，分析确定房地产建设项目投资的主要影响因素，编制房地产建设项目的投资估算，对房地产建设项目进行财务评价，考察房地产建设项目的国民经济评价与社会效益评价，同时结合房地产建设项目决策阶段的不确定性因素对房地产建设项目进行风险管理等。正确决策是项目投资的前提，也是控制投资的基础。要达到项目投资的合理性。首先，要对建设项目进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后根据市场预测、调研、计算和论证，形成项目建议书，为最高决策者提供决策依据。
其次，对规划设计条件的内部评审。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比较项目开发规模(总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标)和开发建设周期，并确认其可行性。在决策阶段，其控制投资的主要工作内容和方法是：
1、确定房地产建设项目的资金来源
目前，我国房地产建设项目的资金来源有多种渠道，一般从国内资金和国外资金两大渠道来筹集。国内资金来源一般包括国内贷款、国内证券市场筹集、国内外汇资金和其他投资等。国外资金来源一般包括国外直接投资、国外贷款、融资性贸易、国外证券市场筹集等。不同的资金来源其筹集资金的成本不同，应根据房地产建设项目的实际情况和所处环境选择恰当的资金来源。
2、选择资金筹集方法
从全社会来看，筹资方法主要有利用财政预算投资、利用自筹资金安排的投资、利用银行贷款安排的投资、利用外资、利用债券和股票等资金筹集方法。各种筹资方法的筹资成本不尽相同，对房地产建设项目投资均有影响，应选择适当的几种筹资方法进行组合，使得房地产建设项目的资金筹集不仅可行，而且经济。
二、施工招投标阶段的投资控制
房地产建设项目招标阶段是业主通过招标活动确定建筑产品的生产者（即承包商），并签订承包合同的过程。在这一阶段，需要完成项目的招标、投标、评标、定标和合同的谈判、签订等工作，这些工作对项目投资影响很大。在此阶段，投资控制的主要工作内容和方法有：1、合理划分标段
招标标段的划分对投资控制有一定的影响，这种影响是由多方面因素造成的，其中最直接影响的是由管理费的变化引起的。一般情况下，一个房地产建设项目应当作为整体进行招标，这样有利于建设实施过程的统一管理，人工、机械设备、临时设施等可以统一使用，可降低相应费用，但承包商可能需要进行分包。在这种情况下，业主付与承包商分包给分包商的价格一般会比业主直接发包给承包商（即前述的分包商）的相应价格高，所以项目整体招标的总投资一般会比划分标段招标累加的总投资高。反之，若业主直接发包，当出现各个独立的承包商之间的协调十分困难时，会造成工期的延长和投资的增加，所以应具体分析房地产建设项目的情况，合理划分招标标段。从投资控制角度来看，如果房地产建设项目的各项工作能衔接、配合好，交叉少、专业性强，责任清楚，则可考虑划分标段发包；反之，则应考虑将房地产建设项目作为一个整体发包，因为由一个承包商进行协调和管理，比业主更容易做好衔接工作。
如果采用分标段进行招标，应合理划分各标段的招标范围，明确各标段合同包的工作界限和责任，确定总承包单位，制定总承包单位与分包单位的管理流程，达到控制投资和保证工期的目的。
2、编制工程量清单和招标控制价
工程量清单和招标控制价是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称及其相应数量的明细清单和价格，是按照招标文件、设计图纸和国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（以下简称“计价规范”）、省统一计价依据的要求，将拟招标的全部项目和内容编制成表格和文字说明。工程量清单和招标控制价应根据项目的实际情况进行编制。
3、分析投标报价，协助合同价格谈判
承包商的投标报价、合同价格的确定是否合理，直接关系到工程的施工质量、工期和投资。所以必须在中标后对中标单位的投标报价进行分析，把投标报价的疑难问题汇总，编制出投标报价分析报告，作为合同价格谈判的参考依据，也可在开工前修正承包商的不合理报价，避免施工过程索赔事件的发生，降低投资风险。
4、结合投标报价，分析施工方案技术经济的合理性
施工方案的不同，不仅会影响工程工期和质量，而且会影响项目投资。由于承发包双方利益取向不同，通常承包商在确定施工方案或选择施工技术措施时，有意使施工方案或施工技术措施复杂化，并努力得到业主的认可，谋求在施工过程中创造条件提出索赔，所以应认真审查施工方案或选择的施工技术措施。通过对拟定的若干施工方案或施工技术措施的技术经济进行分析，并重点放在审查其平面布置、进度计划、施工方法（流水作业）、机械配置等经济合理性，同时结合投标报价，选用最适宜的施工方案，减少因不合适的施工方案或不必要的施工技术措施而带来的额外增加费用。
三、施工阶段的投资控制
施工阶段是项目建设的关键环节，在这一阶段中，需要投入大量的人力、物力和财力（资金），容易造成投资浪费，所以施工阶段投资控制极为重要，必须精心安排施工各时期、工程各分部的资金投入，实施科学有效的动态控制，确保项目的顺利完成和项目投资控制目标的实现。在此阶段，投资控制的主要工作内容和方法是：投资目标，合理编制资金使用计划。为合理使用建设资金，提高资金的利用率，应合理编制资金使用计划。最重要的步骤就是要分解投资目标，根据投资控制目标和要求的不同，可以分解为按项目构成（如单位工程、分部工程等）、按费用构成（如建筑工程费用、装饰工程费用、安装工程费用等）、按时间构成（如年、季、月等）三种类型。
四、竣工结算阶段的投资控制
我认为，做好竣工结算阶段的投资控制率先必须认真做好核对合同条款，审核竣工结算编制范围（即编制工程竣工结算的工程及费用范围）；审核竣工内容是否符合合同要求、验收是否合格；审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同要求；根据竣工图、设计变更、现场签证等文本资料，并按国家规定的计算规则逐项审核工程量；严格遵循事先约定的计价依据与计价方法审查设计变更签证等几项工作。
1、核对合同条款
首先，应审查竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程内容并验收合格的项目才能列入竣工结算审核。其次，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对竣工工程进行结算审核。若发现合同开口或漏洞，应及时提请建设单位与施工单位认真研究，明确结算办法。
2、检查隐蔽验收记录
所有隐蔽工程均须进行验收，并需两人以上签证；实行工程监理的项目应经监理工程师签证确认。竣工结算审核时应对隐蔽工程施工记录和验收签证进行认真复核，手续完整、工程量与竣工图一致的方可列入结算。
3、落实设计变更签证
设计修改、变更应由原设计单位出具设计修改、变更通知和修改图纸，设计、校核人员签字并加盖公章，建设单位和监理工程师审查同意并签证；重大设计变更应经原审批部门审批。否则不应列入结算。
4、认真核实工程量、综合单价和各项取费
竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一的计算规则计算工程量。结算综合单价应按投标单价以及合同约定的计价原则和计价方法确定。各项取费应按合同约定以及项目建设期间与计价定额配套使用的项目属地政府有关政策规定执行。
随着房地产业不断的健康持续发展，房地产土地市场的规范，行业内竞争的日益加剧，对房地产企业的科学管理水平要求越来越高。要求所有的房地产企业必须正视投资控制，从而提升企业真正的竞争能力。
参考文献
张建坤.房地产开发与管理.东南大学出版社(书为文献)
张目明.房地产开发.化学工业出版社(书为文献)
张建平,蒋智生.招标投标与工程造价的合理控制.工程造价管理.2003.6(书为文献)
曲颐胜,金阳.工程造价管理的信息影响与分析.建筑与预算．2003.2(书为文献)
房地产工程竣工验收流程篇8
第一条为加强水利工程建设项目（以下简称"水利工程"）档案管理工作，明确档案管理职责，规范档案管理行为，充分发挥档案在水利工程建设与管理中的作用，根据《中华人民共和国档案法》、《水利档案工作规定》及有关业务建设规范，结合水利工程的特点，制定本规定。
第二条水利工程档案是指水利工程在前期、实施、竣工验收等各建设阶段过程中形成的，具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录。
第三条水利工程档案工作是水利工程建设与管理工作的重要组成部分。有关单位应加强领导，将档案工作纳入水利工程建设与管理工作中，明确相关部门、人员的岗位职责，健全制度，统筹安排档案工作经费,确保水利工程档案工作的正常开展。
第四条本规定适用于大中型水利工程，其他水利工程可参照执行。
第二章档案管理
第五条水利工程档案工作应贯穿于水利工程建设程序的各个阶段。即从水利工程建设前期就应进行文件材料的收集和整理工作；在签订有关合同、协议时，应对水利工程档案的收集、整理、移交提出明确要求；检查水利工程进度与施工质量时，要同时检查水利工程档案的收集、整理情况；在进行项目成果评审、鉴定和水利工程重要阶段验收与竣工验收时，要同时审查、验收工程档案的内容与质量，并作出相应的鉴定评语。
第六条各级建设管理部门应积极配合档案业务主管部门,认真履行监督、检查和指导职责，共同抓好水利工程档案工作。
第七条项目法人对水利工程档案工作负总责，须认真做好自身产生档案的收集、整理、保管工作，并应加强对各参建单位归档工作的监督、检查和指导。大中型水利工程的项目法人，应设立档案室，落实专职档案人员；其他水利工程的项目法人也应配备相应人员负责工程档案工作。项目法人的档案人员对各职能处室归档工作具有监督、检查和指导职责。
第八条勘察设计、监理、施工等参建单位，应明确本单位相关部门和人员的归档责任，切实做好职责范围内水利工程档案的收集、整理、归档和保管工作；属于向项目法人等单位移交的应归档文件材料，在完成收集、整理、审核工作后，应及时提交项目法人。项目法人应认真做好有关档案的接收、归档和向流域机构档案馆的移交工作。
第九条工程建设的专业技术人员和管理人员是归档工作的直接责任人，须按要求将工作中形成的应归档文件材料，进行收集、整理、归档，如遇工作变动,须先交清原岗位应归档的文件材料。
第十条水利工程档案的质量是衡量水利工程质量的重要依据，应将其纳入工程质量管理程序。质量管理部门应认真把好质量监督检查关，凡参建单位未按规定要求提交工程档案的，不得通过验收或进行质量等级评定。工程档案达不到规定要求的，项目法人不得返还其工程质量保证金。
第十一条大中型水利工程均应建设与工作任务相适应的、符合规范要求的专用档案库房，配备必要的档案装具和设备；其他建设项目，也应有满足档案工作需要的库房、装具和设备。所需费用可分别列入工程总概算的管理房屋建设工程项目类和生产准备费中。
第十二条项目法人应按照国家信息化建设的有关要求，充分利用新技术，开展水利工程档案数字化工作，建立工程档案数据库，大力开发档案信息资源，提高档案管理水平，为工程建设与管理服务。
第十三条项目法人应按时向上级主管单位报送《水利工程建设项目档案管理情况登记表》（附件1）。国家重点建设项目，还应同时向水利部报送《国家重点建设项目档案管理登记表》(附件2)。
第三章归档与移交要求
第十四条水利工程档案的保管期限分为永久、长期、短期三种。长期档案的实际保存期限,不得短于工程的实际寿命。
第十五条《水利工程建设项目文件材料归档范围和保管期限表》（附件3）是对项目法人等相关单位应保存档案的原则规定。项目法人可结合实际，补充制定更加具体的工程档案归档范围及符合工程建设实际的工程档案分类方案。
第十六条水利工程档案的归档工作，一般是由产生文件材料的单位或部门负责。总包单位对各分包单位提交的归档材料负有汇总责任。各参建单位技术负责人应对其提供档案的内容及质量负责；监理工程师对施工单位提交的归档材料应履行审核签字手续，监理单位应向项目法人提交对工程档案内容与整编质量情况的专题审核报告。
第十七条水利工程文件材料的收集、整理应符合《科学技术档案案卷构成的一般要求》（GB/t1182-2000）。归档文件材料的内容与形式均应满足档案整理规范要求。即内容应完整、准确、系统；形式应字迹清楚、图样清晰、图表整洁、竣工图及声像材料须标注的内容清楚、签字（章）手续完备，归档图纸应按《技术制图复制图的折叠方法》（GB/t10609.3-1989）要求统一折叠。
第十八条竣工图是水利工程档案的重要组成部分，必须做到完整、准确、清晰、系统、修改规范、签字手续完备。项目法人应负责编制项目总平面图和综合管线竣工图。施工单位应以单位工程或专业为单位编制竣工图。竣工图须由编制单位在图标上方空白处逐张加盖"竣工图章"（附件4-1），有关单位和责任人应严格履行签字手续。每套竣工图应附编制说明、鉴定意见及目录。施工单位应按以下要求编制竣工图：
（一）按施工图施工没有变动的，须在施工图上加盖并签署竣工图章；
（二）一般性的图纸变更及符合杠改或划改要求的，可在原施工图上更改，在说明栏内注明变更依据，加盖并签署竣工图章；
（三）凡涉及结构形式、工艺、平面布置等重大改变，或图面变更超过1/3的，应重新绘制竣工图（可不再加盖竣工图章）。重绘图应按原图编号，并在说明栏内注明变更依据，在图标栏内注明"竣工阶段"和绘制竣工图的时间、单位、责任人。监理单位应在图标上方加盖并签署"竣工图确认章"（见附件4-2）。
第十九条水利工程建设声像档案是纸制载体档案的必要补充。参建单位应指定专人，负责各自产生的照片、胶片、录音、录像等声像材料的收集、整理、归档工作，归档的声像材料均应标注事由、时间、地点、人物、作者等内容。工程建设重要阶段、重大事件、事故，必须要有完整的声像材料归档。
第二十条电子文件的整理、归档，参照《电子文件归档与管理规范》（GB/t18894-2002）执行。
第二十一条项目法人可根据实际需要，确定不同文件材料的归档份数，但应满足以下要求：
（一）项目法人与运行管理单位应各保存1套较完整的工程档案材料（当二者为一个单位时，应异地保存1套）；
（二）工程涉及多家运行管理单位时，各运行管理单位则只保存与其管理范围有关的工程档案材料；
（三）当有关文件材料需由若干单位保存时，原件应由项目产权单位保存，其他单位保存复制件；
（四）流域控制性水利枢纽工程或大江、大河、大湖的重要堤防工程，项目法人应负责向流域机构档案馆移交1套完整的工程竣工图及工程竣工验收等相关文件材料（具体内容参见附件3）。
第二十二条工程档案的归档与移交必须编制档案目录。档案目录应为案卷级，并须填写工程档案交接单（见附件5）。交接双方应认真核对目录与实物，并由经手人签字、加盖单位公章确认。
第二十三条工程档案的归档时间，可由项目法人根据实际情况确定。可分阶段在单位工程或单项工程完工后向项目法人归档，也可在主体工程全部完工后向项目法人归档。整个项目的归档工作和项目法人向有关单位的档案移交工作，应在工程竣工验收后三个月内完成。
第四章档案验收
第二十四条水利工程档案验收是水利工程竣工验收的重要内容，应提前或与工程竣工验收同步进行。凡档案内容与质量达不到要求的水利工程，不得通过档案验收；未通过档案验收或档案验收不合格的，不得进行或通过工程的竣工验收。
第二十五条各级水行政主管部门组织的水利工程竣工验收，应有档案人员作为验收委员参加。水利部组织的工程验收，由水利部办公厅档案部门派员参加；流域机构或省级水行政主管部门组织的工程验收，由相应的档案管理部门派员参加；其他单位组织的有关工程项目的验收，由组织工程验收单位的档案人员参加。
第二十六条大中型水利工程在竣工验收前要进行档案专项验收。其他工程的档案验收应与工程竣工验收同步进行。档案专项验收可分为初步验收和正式验收。初步验收可由工程竣工验收主持单位委托相关单位组织进行；正式验收应由工程竣工验收主持单位的档案业务主管部门负责。
第二十七条水利工程在进行档案专项验收前，项目法人应组织工程参建单位对工程档案的收集、整理、保管与归档情况进行自检，确认工程档案的内容与质量已达要求后，可向有关单位报送档案自检报告，并提出档案专项验收申请。
档案自检报告应包括:工程概况，工程档案管理情况，文件材料的收集、整理、归档与保管情况，竣工图的编制与整编质量，工程档案完整、准确、系统、安全性的自我评价等内容。
第二十八条档案专项验收的主持单位在收到申请后，可委托有关单位对其工程档案进行验收前检查评定，对具备验收条件的项目，应成立档案专项验收组进行验收。档案专项验收组由验收主持单位、国家或地方档案行政管理部门、地方水行政管理部门及有关流域机构等单位组成。必要时，可聘请相关单位的档案专家作为验收组成员参加验收。
第二十九条档案专项验收工作的步骤、方法与内容如下：
（一）听取项目法人有关工程建设情况和档案收集、整理、归档、移交、管理与保管情况的自检报告；
（二）听取监理单位对项目档案整理情况的审核报告；
（三）对验收前已进行档案检查评定的水利工程，还应听取被委托单位的检查评定意见；
（四）查看现场（了解工程建设实际情况）；
（五）根据水利工程建设规模，抽查各单位档案整理情况。抽查比例一般不得少于项目法人应保存档案数量的8％，其中竣工图不得少于一套竣工图总张数的10%；抽查档案总量应在200卷以上；
（六）验收组成员进行综合评议；
（七）形成档案专项验收意见，并向项目法人和所有会议代表反馈；
（八）验收主持单位以文件形式正式印发档案专项验收意见。
第三十条档案专项验收意见应包括以下内容：
（一）工程概况。
（二）工程档案管理情况：
1、工程档案工作管理体制与管理状况
2、文件材料的收集、整理、立卷质量与数量
3、竣工图的编制质量与整编情况
4、工程档案的完整、准确、系统性评价
（三）存在问题及整改要求。
房地产工程竣工验收流程篇9
关键词：房屋工程；施工质量；质量管理；质量控制
质量管理与管理是房屋施工建设期间重点关注内容，任何参与工程建设的单位都不能松懈。尤其是质量监督机构要做好监督管理工作，同时设计单位、施工单位、监理单位彼此之间应该相互配合，制定统一的质量管理与控制方案。然后依照方案中的要求进行管理。通常情况下，房屋施工质量管理与控制主要是分为准确阶段、施工阶段、竣工阶段等，质量控制人员如果能够做好这三方面的工作，房屋施工质量基本上能够保证。
1房屋施工准确阶段的质量管理与控制
1.1完善质量管理与控制体系
质量是房屋工程项目的生命，质量无法保证，房屋工程项目也就无法实现其商品价值，建设单位与施工单位不仅不会获得相应的效益，同时还需要承担相应的责任。为了避免这一问题，施工单位需要建立健全质量管理与控制体系，明确每个施工环节的管理与控制要点。项目经理人要明确各个人员的管理责任。质量管理与控制体系的制定需要具有以下基本内容：首先，依据投资人的要求制定整体管理方案，同时明确各个人员的责任；其次，依据管理内容，相关人员要检查其执行情况；最后，制定应急预案，以此能够及时解决遇到的各种质量问题。科学合理的质量管理与控制体系需要整个项目管理人员共同参与制定。
1.2前期准备工作
房屋项目施工前期阶段，质量控制人员需要对该项目的难点、重点进行全面了解，同时对咨询成果目标与标准要有所掌握，同时对认真的研读质量体系中的所有内容，尤其是质量目标，必须正确对待，科学分析，以此保证质量目标得以实现。企业通过商议已经确定了开发目标之后，没有特别情况不能任意改动，否则会牵涉到很多问题。
1.3完善质量评审体系
完善的质量评审体系，可以保证房屋工程施工质量能够尽可能的最佳状态。因此开发商要想获得最大地经济效益，必须制定并完善质量评审体系。质量评审人员需要依据房屋工程要求制定完善的体系，并且以此体系为指导原则，来开展项目质量管理工作。
2施工阶段的质量管理与控制
2.1监理单位
监理单位对房屋施工质量控制有着不可推卸的责任，为此现阶段很多工程单位都制定了执行有效的监理制度。目前我国的监理单位水平已经有了显著的提高，但是也有些监理单位没有尽到相应的责任，尤其是施工阶段，监理程度明显不足，致使房屋工程项目存在着严重的安全质量隐患。针对这一问题，有关单位在与监理单位签订合同时，务必要将各项权利与义务明确，以此保证监理单位发挥其效能。
2.2施工单位
施工单位是房屋施工质量控制的主体单位，尤其是施工阶段，施工单位更有责任对质量进行控制。施工单位为了能够获得良好的声誉，需要采取管理原则化方法。无论是施工技术、施工管理等方面，都需要按照原则办事。施工单位进行施工时，要安排专门的人员对材料、机械等进行管理，因为材料与机械是施工质量的重要影响因素，因此务必要做好管理工作。
2.3提前做好施工预防工作
做好施工的预防工作主要从两个方面开展，第一是原材料以及半成品的质量检查工作。另外一个方面就是规范施工操作过程当中质量的审核手续。做好原材料和半成品的质量审核需要企业指定一套完善严格的审核标准制度。严格通过三检程序的材料才能进入施工阶段，因此要加强施工单位的管理人员，以及检测人员的质量监控意识，同时通过引进先进的质量监控方法和手段，可以精确地完成施工原材料和半成品的审核工作，另外规范检测过程当中的测序也是必不可少的一个环节。比如说对于钢筋水泥的原材料，就要严格的做好质量监控工作，因为它们质量的好坏与否直接影响到了房屋成品质量，务必做到没有通过审核的水泥和钢筋坚决不能进入施工进场。另外一个预防工作就是要做好施工过程当中的审核交接手续。每一个施工环节的负责人必须签字验收后施工才能进入下一个阶段，这样做是为了及早的发现质量隐患，经过调整以后将损失降到最低，责任落实到相应程序的负责人，可以有效的减少施工过程中出现的材料以及技术问题。
2.4严格监控每一个施工环节
在施工过程当中，要严格的监控每一个环节，确保工程准确无误的进入到下一个阶段。这就要求做好施工现场管理人员的考勤工作。严格要求管理人员做到四个经常。经常到施工现场了解施工进度，监督相关人员做好本职工作的同时可以有效减少质量问题的发生。经常观看设计蓝图，这样做的目的是帮助管理人员准确的完成对施工阶段重点项目的定位。经常记录问题，由于在施工阶段经常会遇到突发状况，将出现的问题及时的记录下来可以帮助管理人员累计经验，可以杜绝下一阶段类似问题的发生。长期且频繁地提醒施工队在容易出现质量问题的环节加以注意，并与他们进行交流，在交流的过程当中往往会帮助质量管理人员发现问题。
3竣工阶段
竣工验收对于房建工程项目而言是最后的操作环境，这也属于工程项目质量控制的最后阶段，也是施工单位需要审核的主要过程。在竣工验收之前的阶段，房产开发企业需邀请相关的检测单位与施工方面开展全面审核检测，这样可以保证施工过程达到理想的状态。而作为检查部门，其必须对项目工程负责到底，采取多方面的验收工作，不得仅仅形式上制定验收方案，而不把政策落实到实处。而针对工程质量存在的问题，需及时和施工单位交流沟通，保证每项工作能得到全面处理，真正对房地产工程项目加以验收。
结束语
综上所述，可知房屋施工项目质量管理与控制应该贯穿于整个房屋建设的始终。任何单位都有责任做好这项工作。虽然房屋施工主体上可以分为施工准备、施工期间以及竣工等几个阶段，而实际上，详细的划分，还可以划分为设计阶段、招投标阶段等，这些阶段也都需要各个单位加以质量管理与控制。因为房屋施工直接关系到用户的生活质量，甚至是安全，所以施工单位、监理单位等都要格外重视，不允许出现任何的质量问题。
参考文献
[1]邬晓光.工程质量控制与管理[m].北京：人民交通出版社，2005，4.
[2]张书良，陈红领.土木工程质量控制[m].北京：中国建筑工业出版社，2004，6.
[3]林，夏云.浅析房地产工程质量与房地产开发商的关系[J].芜湖职业技术学院学报，200，9.
房地产工程竣工验收流程篇10
【关键词】建筑工程；甲方管理；项目管理；质量管理
1.引言
作为房地产开发商的管理人员不仅仅需要有一定的专业知识和工作经验，同时还需要甲方管理人员有综合协调能力，具备把握工程全局的能力，从而对整个工程项目的质量、成本以及进度等得到有效的控制管理。从工程实践来看，作为甲方管理人员应当负责项目的质量、进度、成本控制管理工作，以及项目的安全管理、合同管理和信息管理等；同时对项目施工现场中的工序检检和终检，并对项目的竣工验收结果承担连带责任；以及负责现场勘察、技术交底，并负责提供中间技术支持和竣工图的编制。通过结合笔者实践经验，现深入探讨甲方管理人员在工程施工现场中的管理技术。
2.施工准备管理
结合工程实践，笔者总结了具体的管理事项如下：
（1）管理人员应当收集施工承包方（以下简称承包方）的资料，组织公司相关部门，进行合格承包方评审，建立合格承包方名录；
（2）根据工程项目的性质以及工程特点，修订劳务承包条款，磋商劳务承包协议，经公司授权，签订《劳务承包合同》；同时审核承包方的施工作业人员是否满足相关岗位的技能；确定关键岗位的责任人（如打胶工等），并严格控制岗位责任人和关键岗位人员的变更；
（3）管理人员在工程项目施工前应当向承包方进行技术、质量交底；对承包方实施安全教育培训，进行安全交底；同时审核承包方的施工计划，及时了解计划执行情况，发现问题，应予纠编；对承包方的施工行为实施全程监督，按照《施工现场管理制度》，对施工作业人员实施质量、安全等检查和教育，对违规现象应进行处罚；建立承包方考评档案，评估承包方的工作过程和业绩，依据其表现，适时调整合格承包方名录；
（4）甲方管理人员应当做好进场前的各项沟通协调工作，工作内容包括：与业主、总包及其他相关方就水电费、配合费、工程机械和器材共享和使用等事宜进行充分沟通，及时了解施工现场各方进度安排，为承包方创造良好的施工环境和施工条件；同时向甲方或监理方等递交进场材料报验单及取样送检；组织施工前的样板房安装，经内部验收合格后，交付甲方或监理方等进行验收。同时管理人员应当会同技术、质量等部门，及时完成施工现场的勘察工作，并积极参与各类技术难题的探讨。
3.质量管理控制
作为开发商管理人员必须对工程项目质量采取有效地控制管理，为了监督施工单位做好工程质量，在管理中对施工单位过于严厉有的时候会适得其反，因此如何做好与施工单位的协调工作是管理人员必须掌握的管理技巧。总的来说，在质量管理上对于原则性问题必须决不退让，但对于施工中出现的小问题可采取可进可退的技巧来处理；同时还要结合自身的管理经验制定一套适合本项目的质量管理细则和施工管理细则。现具体给出管理人员在施工现场的质量控制管理。
3.1原材料质量管理。管理人员必须检查各项原材料合格证书和检验证书，对于质量控制资料不全的原材料，应及时摧收；根据甲方公司内控标准，对需要进行现场检验的原材料按批次进行抽检；对于抽检率不合格的批次，应拒绝验收；同时随机抽查在施工过程所使用的材料，发现存在质量问题的原材料应及时向领导汇报，严禁施工单位擅自使用。
3.2工序质量管理。甲方管理人员应当在工程项目施工过程中，对施工工艺、施工方法、现场施工条件、分项工程质量等进行全面检查监督，对于关键部位、关键工序进行重点检查，如：门窗的安装尺寸、防水发泡剂和密封胶的处理、成品防护等；对容易发生质量问题的重点施工部位，应予重点监督必要时应邀请公司技术部门派员进行现场指导；同时管理人员应当要求施工作业人员在施工过程中进行自检和互检；对于每道施工工序完成后，管理人员应当组织相关人员进行自检，自检合格后报公司质量科检验，通过质量科检验合格后方可进行下道工序；对于隐蔽工程覆盖前，须由经管理人员报公司质量科检验，合格后报业主或监理单位验收，经业主或监理单位验收合格后方可进行覆盖，并进入下道工序；对于公司质量科要求整改的施工项目，管理人员应监督施工作业人员按照《整改通知单》的内容和要求等按期进行整改，未完成整改之前不得进行下道工序；同时在施工过程中如果出现重大质量事故时，管理人员应当及时上报公司领导，由公司内部相关部门共同协商，制定整改方案，采取整改措施。
3.3竣工验收。管理人员在工程项目竣工验收阶段应准备各项验收资料，首先组织技术科、销售科、质量科对工程实施内部竣工验收；对于内部竣工验收合格向业主、监理等相关方递交验收报告，等待验收；同时在工程项目完工至竣工验收期间，管理人员应当要监督现场人员作好成品保护工作；对于凡竣工验收不能达到合同要求的，管理人员应当承担首问责任。
4.成本管理控制
成本管理对于甲方管理人员来说是一个重要任务，甲方管理人员应当在工程项目施工前，根据合同信息、技术资料等，制定各项费用的成本预算，报公司各级领导审批；并遵照公司的财务、行政、人事等相关制度，按流程申请和核销各项费用。非特殊情况，严禁超支；甲方管理人员应在施工过程中，应采取各类措施，尽可能地降低施工成本。通过实践，可以在以下几方面采取成本管理：
（1）市场行情与承包方约定人工费，并在施工过程中监督承包方的施工行为，对各种怠工、窝工现象，应予以惩罚；
（2）监督施工作业人员对原材料和成品采取必要的保护措施，对于浪费原材料和损坏成品的行为，应予以惩罚；
（3）对施工单位采取考核制度，提高施工作业人员的劳动积极性，提高劳动生产效率；
（4）把握公关费用的额度，尽可能地降低各类沟通协调费用；
5.施工安全管理
甲方通过验收施工单位所制定详细的安全生产制度，包括：安全生产责任制度、安全生产检查制度、安全生产教育制度、安全事故报告制度，以及各类施工作业规程；对于甲方管理人员则应当注重施工现场的安全管理，按规定配备劳动防护和安全防范用品，严密监控施工作业人员的安全生产行为，发现问题，应及时纠偏。对高空作业、交叉作业等，应进行安全交底；监督施工单位在施工现场应设立各种安全警示标志，对“洞口”、“临边”等容易引发安全事故的场所，应采取严密的防护措施；同时管理人员应当对施工作业人员实施的安全教育和培训，须做好《培训记录》；一旦发生安全事故，应立即向公司领导报告，不得隐瞒和延迟报告事故。
6.结语
甲方管理人员根本目标是以房地产工程项目为管理对像，通过采取有效的管理技巧以及方法，使得整个房地产项目合理地计划、组织、指导和控制，进而实现项目全过程的动态管理以及使得目标得到不断优化。同时，在整个房地产项目管理过程中，管理人员需要采用各种现代化管理方法来有效地保证房地产工程项目能按预期的目标实现，尤其是使得工程项目质量得到有效保证，工程项目成本控制在合理的范围内。