房产投资成本篇1
关键词：房地产开发；投资风险；成本控制
abstract:inrealestatedevelopmentprocess,bymanyrestrictfactors,makeinvestmentinrealestatedevelopmentisconfrontedwithsomeinvestmentrisk,intheinvisibleaffectedthewholeprojectofthesmoothdevelopment.atthesametime,iftheprojectcostcontrolhasoccurredintheweaklink,alsowillseriouslyrestrictthevalidityofinvestmentinrealestatedevelopment.thispaperaccordingtothewriter'smanyyearsofworkexperience,realestatedevelopmentinvestmentriskandcostcontrolproblem,fromitsownperspectivetoexploreindepththeforehead.
Keywords:Realestatedevelopment;investmentrisk;Costcontrol
中图分类号：[F235.91]文献标识码：a文章编号：
引言
随着市场经济的快速发展，房地产的项目开发还有待完善。为了提高房地产投资的有效性，必须对投资风险因素进行详细分析，以有针对性地提出成本控制措施，在降低开发成本的基础上，实现房地产开发项目的经济效益最大化。
1房地产投资项目风险分析
因房地产开发行业的特殊行业性质，其行业风险具有一定的客观性、多样性与可预测性，具体包括以下几个方面：
1.1自然风险与意外风险。主要是指因自然因素与不可抗力因素对房地产在开发经营过程中所造成的不利影响，从而给开发商造成一定的经济损失。
1.2财务风险。主要是指投资者在使用财务杠杆的情况下，在扩大投资范围的同时，也给房地产投资开发造成了不确定性因素的增加，即增长的经济效益不足以偿还未来到期的债务增长。
1.3经营风险。该风险因素主要是指在投资经营决策上的失误而造成的投资风险，从而导致实际的经营状况偏离了预先设定的期望值，这种风险因素主要包括经营不善、管理水平低下等。
1.4市场风险。是因市场行情的不确定性波动给房地产投资所带来的投资风险，主要包括材料价格上涨、材料供应紧缺以及房地产市场竞争激烈等因素造成的。
1.5政策风险。主要是指政府机关有关房地产政策的变化而给投资者造成的经济损失，这种因素的产生主要是由法律手续、城市规划政策、土地政策等因素的变化而产生的。
对于以上谈到的这些风险因素，多是投资者无法控制的，但投资者可以通过减少决策失误的方式来对财务风险与经营风险进行合理控制，从而确保投资项目能获得既定的经济效益。
2房地产开发投资项目进行风险管理的有效措施
对于房地产投资项目而言，因其具有跨领域多、专业技术性强等特点，是房地产行业非常关键的经营管理活动。为降低风险给项目投资造成的影响，使企业生产获得最大的经济效益，必须采取合理的经营策略加强对风险意识的控制与管理，主要包括以下几个方面：
2.1加强风险识别
对于该环节而言，是风险管理中的关键要素，指对风险发生可能性的判断。在此过程中，应对风险性质进行科学归类，并弄清各种因素之间的关系，寻求合适的方式来进行风险识别。在具体的分析识别过程中，可运用问询法、财务报表法与现场视察法等。
2.2增强投资风险意识，完善风险管理机制
对于一些房地产开发企业而言，往往缺乏高度的风险意识，从而导致以片面的角度进行项目投资与评估。为此，应首先建立起完善的投资风险管理机制，强化投资者风险意识。对于房地产企业的管理者而言，应树立起正确的投资观念，对管家政策、投资环境、项目规划合理性、企业实际情况等诸多方面进行合理的考虑与分析，不断总结投资经验，以有效避投资风险现象的出现。值得一提的是，必须按照国家政策与地方政府相关规定进行开发，以确保房地产投资项目的合法性。
2.3转移项目投资风险，强化投资布局
为有效降低房地产开发的投资风险，可以考虑将投资项目风险进行合理转移。为此，参加项目保险是实现风险转移的一种有效途径。同时，在投资项目的布局过程中，应注重布局的合理性，针对不同的项目采取不同的投资组合方式，以在满足房地产投资合理性的同时，有效实现投资风险防范的目的。
2.4强化投资风险控制
在房地产的投资开发过程中，往往有些企业忽略了房地产行业的实际供求，从而使投资项目与市场需求出现了矛盾。因此，要避免房地产投资过程中的风险因素，就必须强化供求变化的调查与预测，对调查结果进行充分总结、分析，以在满足社会需求的同时，实现房地产投资效益的最大化。与此同时，在房地产项目开发过程中，开发商应对工期、项目指标等内容进行详细制定，并加强对项目施工过程的监督，避免因成本与质量问题而造成投资风险的产生。
3房地产投资项目在开发过程中的成本控制措施
在房地产项目投资开发过程中，在注意投资风险因素控制的同时，还应采取合理的措施，加强项目成本的控制，有效降低项目成本，增加企业经济效益。
3.1设计阶段的成本控制
3.1.1实行投招标制度，选择优秀的设计单位
在项目设计阶段，应使用建筑方案与经济方案相结合的方法，以多家竞标，组织专家进行综合评比的方式来选择设计单位，这样既能选择具有相关资质的设计单位，还能促使项目设计方案在整体布局、造型、使用功能等方面开拓创新，实现对工程造价的有效控制。笔者所参与的本项目因受到市区标办监管，必须进行进场交易。同时，根据标办要求，需通过严格的资质审核来确定最终投标单位，并且只向资格预审合格的投标方发出投标邀请。资格预审方式的运用有效简化了招投标工作量与程序，并且有效避免了对社会资源的浪费，能有效对招投标的成本进行优化。同时，笔者参与的该项目使用了合格制审查方式来确定资审合格的单位，并能根据项目的规模、结构形式等来设置必要的审查条件与附件合格条件，并最终确定合格的投标人。
房产投资成本篇2
房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用总和，主要包括：土地费用、前期准备费、建筑安装工程费、公共及市政配套费、管理费用、销售费用、财务费用、税金和其他费用等。房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程，主要包括项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段。
一、确定项目成本目标
在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个详细的市场调查和初步的估计，并对项目成本有初步的测算，并将成本的初步测算在项目设计过程中予以体现。
在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。其表达式为：V=F/C，即价值=功能/成本。功能是一种产品所具有的特定职能和用途；成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本。一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益。
目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。房地产企业应在此基础上利用自己的设计团队对开发项目进行多方案比选，并做进一步测算优化，以达到项目最优功能并又降低成本的目的，以达到价值工程最大化，并确定项目最终目标成本，在这方面还是有很大的潜力可挖的。
二、项目目标成本的控制从以下几方面关注
第一，合理安排工程周期。
项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。
同时，根据建设周期，施工进度，在不影响关键项目的关键线路的情况下相应安排各项配套工作的时间节点，使工程项目开展的各项工作有序进行。
第二，严格控制建安成本。
严格控制建安成本，降低工程造价是房地产项目目标成本管理的又一重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。因此，在与施工单位签订承包合同时，合同中增加关于施工单位提出的在保证品质的前提下改进和优化设计的奖励条款，并请有丰富实操经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款要达到无所不包的地步，对可能发生的情况都要有提前的预计，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，以法律形式确定下来，来确保双方的按约履行。
成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，应尽可能减少变更，对于必须变更或签证的项目务必按合同计价方式先确定造价再进行施工。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。
聘请独立的造价咨询机构是个好办法，该工作在项目实施之初就要及时介入，协助建设单位对项目施工的实际工程量，材料的选用价格及时跟踪统计，特别是隐蔽工程的变更要及时审价，为工程项目最终结算和成本控制打下基础。
第三，严格控制材料、设备价格。
材料设备费在工程的建安造价中约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机及付款方案比选，避免资金占用费。大宗材料尽量采用与知名厂家签订战略集中采购，可以大大降低招标采购成本和运输成本。要树立成本意识，形成材料成本控制机制和体系。
三、合理利用税收政策
房地产开发企业应对企业的税务进行科学的综合筹划，针对每种税收的特征，制定合理的避税措施，以有效降低税收负担。房地产开发项目的税金主要为：营业税及附加所得税，土地增值税。比如，增值税是一种销售税，属于累退税，是基于商品或服务的增值而征收的一种间接税。对于土地增值税，相关文件规定是把它作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房产开发企业开具发票的，按发票所示金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。因此，房地产开发企业可以根据实际情况，由施工单位提前开具质量保证金发票，进而在计算土地增值税时予以扣除。由此可以看出，房地产用足用活优惠政策，可以做到合理避税，能少交的尽量少交，能晚交的想法设法晚交，用以降低开发成本。
四、不断提升项目成本的管理方法和措施
房产投资成本篇3
【关键词】房地产；投资成本控制；设计阶段；招投清单
一、概述
房地产建筑产品除了安全、科学、适宜、美观的功能价值外，怎样进行投资成本控制，对创造社会物质文明和提高人们生活水平，以及房地产企业的发展具有非常重要的意义。
（一）投资成本控制的含义
投资成本控制就是在把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益[1]。
（一）投资成本控制的意义
房地产业经过高速发展，已经走出了暴利时代，微利时代的房地产投资成本控制的意义比房地产规模扩张更为重要。在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，成本控制不力的企业必将被市场逐渐淘汰。
二、项目决策阶段的投资成本控制
本阶段基本上决定了项目的投资总额。
可靠的投资估算是项目决策的关键依据。投资估算的准确程度，直接影响项目的可行性和投资效益。在该阶段应全面认真收集有关资料，通过与类似工程的对比和各类技术参数的研究[2]，周密地编制投资估算，充分预计各种因素对工程造价的影响，使投资估算符合实际并留有必要空间，使其真正起到控制项目总投资的作用。
由于可行性研究报告和项目建议书阶段主要是以经济分析和方案为主，内容和深度不够，工程量不明确，投资估算的内容都比较简单和粗略，漏项严重，所以准确性较差。甚至有时建设单位为了所报项目能被批准，在做投资估算时有意低估，增加了投资估算的不准确性。因此，在投资决策阶段应该充分做好基础资料的收集，以及同类项目的相关资料等。投资管理人员要对资料的准确性、可靠性进行认真分析和选用。
（一）进行政策风险研究
房地产业随时都有可能受到国家调控政策的影响，投资风险较大。因此，在策划阶段一定要专门研究国家对该产业的政策及其今后发展趋势。
（二）进行市场和受众分析
进行周密的市场调查，分析项目所在地的人文风俗、经济特点、消费观验等，充分掌握市场需求，掌握项目所在地施工行业的状况，定位产品档次和风格、楼盘布局和户型等。
（三）可类比项目分析等
收集周边项目的情况，研究类似项目的实施情况等，进行类比分析，确认竞争的激烈程度，并做好对策预案。
（四）进行财务经济分析和评价，确定评价指标数据和开发的可行性
1、主要评价指标如下：
（1）项目资本金财务内部收益率（所得税后）；
（2）项目动态投资回收期；
（3）项目总投资收益率；
（4）项目投资财务内部收益率（所得税前）；
（5）项目财务净现值（所得税前）等。
2、做好税务筹划工作。《企业涉税零风险操作手册：合理避税、税务稽查、权益维护》对怎样房地产企业进行纳税筹划减轻税负、节约税赋，智慧经营进行了深入的分析[3]。
3、合理确定评价基准。在财务评价中，评价指标的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。合理确定评价指标和基准参数，以合理评价投资效益对项目取舍实行效益否决制，达不到经济效益标准的项目不予立项。
（五）项目实施的时间跨度也直接影响项目成本和效益，必须制定切实可行的项目总体进度计划。
三、严格设计和监理单位的招标工作
严格资质要求，采取招标方式，通过竞争，选择信誉和业绩良好，并且有长期同类工程经验的设计和监理单位。
四、项目设计阶段是进行投资控制最关键的环节
设计阶段的投资控制是项目投资成本控制的重点[4]。
一个房地产项目盈利与否，除了政策的因素，对投资影响最大的就是设计因素，它延伸和执行了项目决策的意图，。因此，设计阶段是进行项目投资成本控制最关键的环节。
投资成本控制并非一味强调投资成本越少越好，而是要积极运用价值工程原理[5][6]以最合理的投资成本形成最有效的项目造型、安全和功能等要求，即合理进行资源配置，选择最优的技术经济方案。
（一）初步设计阶段
实行限额设计是设计过程中行之有效的投资成本控制方法。
初步设计阶段各专业设计人员应掌握设计任务书的设计原则、建设方针、以及各项经济指标，根据可行性分析和市场变化情况，调整和细化建筑总平面布局、单体形状及平面布局，处理好关键设备和工艺流程等，多做几套方案，同时建立造价控制系统，细化和修正决策阶段的投资估算，通过多个方案的技术经济比选，把初步设计造价严格控制在投资限额内。
（二）技术设计阶段
1、进行基坑支护选型、建筑与结构匹配的经济技术比较论证。在住宅建筑中，基础的施工占着极为重要的地位，它的施工质量直接影响着建（构）筑物的使用安全和寿命[7]，以及项目造价。
2、合理选择设备。高层建筑尚需合理设置转换层和设备间，既满足使用功能，又考虑空间的美观性要求。
3、合理采用新技术、新材料、新工艺。
4、掌握项目所在地的建设施工市场情况，因地制宜、就地取材，从设计源头降低投资成本。
（三）施工图设计阶段
1、施工图设计文件的规范性、深度、细度和精度对造价文件的编制以及施工阶段的影响特别大，特别是目前实施清单报价模式，更对这方面提出了更高的要求。若上述方面达不到要求，一方面不能满足准确编制招标清单的需要，另一方面容易导致施工图设计阶段变更频繁，给投资控制工作带来不确定性。
2、严密的编制投资预算和招标控制价。
（四）各专业人员必须共同参与，密切配合
投资控制目标的实现，需要各专业技术人员共同参与，密切配合，造价工程师、物业管理人员、销售管理人员必须全面全过程全方位的参与设计工作。
五、做好施工招标准备是前期投资控制的又一个关键环节
（一）合理确定发包模式，选择资质符合要求、信誉、实力和业绩良好，且有同类工程经验的施工单位
（二）做好编制施工招标文件及招标控制价的准备工作
往往由于招标文件编制不严密，有关表述模棱两可，造成投标报价不准确，给施工阶段带来争议。
（三）做好编制施工招标清单的准备工作
应高度重视分部分项工程量清单工程量的准确性，及其项目特征描述的正确性，避免在施工合同履约过程中产生分歧，导致纠纷和索赔。
（四）明确施工合同中以下方面的内容尤其重要：承包范围、合同价款方式的约定、合同价款调整的约定、计量支付合同条款的约定、风险责任的约定、措施费的约定等
六、结论
房地产项目的投资成本控制贯穿于项加强对设计、招标和施工建设三个阶段的工作，进行主动投资控制，过去较长时间却普遍忽视了设计与招标这两个阶段的控制，往往把精力放在施工阶段。只有扭转这种观念，认真做好上述各方面的工作，才能达到房地产项目投资成本控制的预期目标。
参考文献：
[1]卜一德：《房地产开发经营管理手册》第二版，中国建筑工业出版社出版，2006年1月第二版
[2]中华人民共和国住房和城乡建设部：《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008，中国计划出版社，2008年9月第一版
[3]江正荣：《建筑地基与基础施工手册》第二版，中国建筑工业出版社出版，2005年6月第二版
房产投资成本篇4
序号项目建筑面积楼面地价总金额估算说明
------------------------------------------------------
平方米元/平方米万元
1土地出让金321959.03000.0077335
2契税321959.090.002897.63
合计80232.63
前期反应估算
序号项目单价单位数量金额(万元)估算说明
---------------------------------------------------------------------
1勘测费1.5元/平方米411685.061.75
2方案及施工图设计43元/平方米411685.01770.25
3景观设计费14元/平方米82810.0115.93
4三通一平费用2元/平方米411685.082.34
5临设（现场办公楼）8元/平方米411685.0329.35
合计68.52359.62
基础设施成本分项测算
序号项目计费基数单位计费标准总金额估算说明
-------------------------------------------------------------------
万元
1供水工程321959元/平方米30965.88
2排水工程321959元/平方米351126.86
3天然气工程321959元/平方米20643.92
4变配电工程321959元/平方米451448.82
6电信及闭路电视321959元/平方米12386.35
7绿化工程及景观82810元/平方米2001656.2含球场泳池等
8后期公共配套321959元/平方米5160.98
9道路及硬地16132元/平方米80129.06
10邮政报箱费2028户25050.7
11其他零星321959元/平方米10321.96
合计6876890.73
建安成本测算
序号项目建筑面积单方造价金额合计备注
------------------------------------------------
平方米元/平方米万元
1土建（地上）321959115037025.29
2土建（地下）86946230019997.58
3给排水321959902897.63含消防
4暖通工程32195910321.96
5电气照明工程321959601931.75
6电梯3219591203863.51进口高速
7监控、电讯等智能工程费3219591003219.59高标准
8室内装饰工程费〔管理用房〕1800800144
合计69401.31
配套设施测算
序号项目单价单位数量金额(万元)估算说明
----------------------------------------------------------------------
1小区配套费0元/平方米3219590
合计0
结果
本小区不存在该项费用
税金及规费
序号项目建筑面积单方造价金额合计估算说明
------------------------------------------------------
平方米元/平方米万元
1人防费32195900
2煤气大市政费32195915482.94
3白蚁防治费3219591.651.51
4各类审查，核准费3219595160.98
5高等教育费32195910321.96
6墙改费、水泥基金3219594128.78考虑了返还因素
7交易手续费321959396.59
8面积测绘费321959132.2
合计1274.96
序号项目单价单位数量金额(万元)估算说明
-----------------------------------------------------------------------
1开发间接费用0元/平方米3219590
合计0
其他费用
序号项目计费基数计费标准总金额(万元)备注
-------------------------------------------------------------
1招投标交易服务费、管理费及公证费76292.040.50%381.46计费基数为建安工程费及基础设施费
2工程结算编制和审核费76292.040.30%228.88
4工程监理费76292.040.80%610.34
5工程质量监督费76292.040.05%38.15
6道路绿地占用费及修复费41168510411.69
8检测费等零星费用4116855205.84
合计1876.36
成本估算
序号项目12345678合计
--------------------------------------------------------------------------------------
1土地资金投入40116.3240116.3280232.63
2一期其他投入7865.177865.177865.177865.1731460.66
3一期销售回笼(21926.03)(29234.71)(21926.03)(73086.77)
4二期其他投入7865.177865.177865.177865.1731460.66
5二期销售回笼(21926.03)(29234.71)(21926.03)(73086.77)
6三期其他投入3932.583932.583932.583932.5815730.33
7三期销售回笼(10963.02)(14617.35)(10963.02)(36543.39)
8净需求资金40116.3240116.327865.17(6195.70)(2263.12)(20534.81)(17436.96)(32610.80)(21926.03)(10963.02)(23832.64)
累计贷入资金余额40116.3280232.6388097.8081902.1079638.9859104.1741667.219056.40479815.60
财务费用1604.653209.313523.913276.083185.562364.1667441666.688329362.25618120019192.62
土地投入80232.63
其他投入78651.66
土地分摊其他投入总计投入销售回笼
一期成本32093.05231460.66463553.71673086.7734
二期成本32093.05231460.66463553.71673086.7734
房产投资成本篇5
（一）投资房地产的类别归属
按照新会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。企业拥有产权的房屋建筑物中不属于投资性房地产的包括两种情况，一种是指自用房地产，在资产负债表中作为固定资产核算，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二种是房地产开发企业开发并拟出售的房地产，在资产负债表中作为存货核算。企业在执行投资性房地产准则时，应根据投资性房地产的定义和主要内容，对企业的资产、负债和所有者权益进行重新分类、确认和计量。作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可单独划转和交割。
（二）投资房地产在财务报告中的体现
为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月了《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第6号――无形资产》、《企业会计准则第3号――投资性房地产》。按照新准则，企业对满足固定资产定义的建筑物、满足无形资产定义的土地使用权分别在资产负债表的“固定资产”和“无形资产”科目下核算与列示，对满足投资性房地产定义的建筑物和土地使用权，在“投资性房地产”科目中具体核算。具体操作时，对投资性房地产的确认应严格按照新准则对投资性房地产的定义，即作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售。
对于企业拥有的建筑物及土地使用权，不属于固定资产、无形资产和存货，则就应属于投资性房地产。即企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产作为固定资产，房地产开发企业开发并拟出售的房地产作为存货；此外，企业出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租的房地产在编制合并财务报表时作为企业集团的自用房地产，但应确认为母公司的投资性房地产。
二、投资房地产会计计量方法的运用
（一）投资性房地产的初始计量
投资性房地产会计准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量。以下分别投资房地产的不同获得情况分别说明计量方法。第一种情况，对于外购的投资性房地产，按照购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目；对于企业以分期付款方式购入的投资性房地产，按照投资性房地产的公允价值作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。第二种情况，对自行建造的投资性房地产，按照建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等，作为入账价值。第三种情况，对于企业以其他方式，如非货币易、债务重组等方式取得的投资性房地产的成本，
按照相关会计准则的规定确定。
（二）投资性房地产的后续计量
按照新会计准则的规定，与作为固定资产或无形资产核算的自用房地产以及作为存货核算的房地产，投资性房地产在会计处理上的最大差异是后续计量模式的规定不同。按照新会计准则，投资性房地产的后续计量可选择采用成本模式或公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，由成本模式可以转为公允价值模式，视为会计政策变更，而一旦采用公允价值计量模式，则不得转为成本模式。鉴于我国当前市场经济体系还不够健全完善，资产的活跃市场程度不够，公允价值的应用缺乏规范的市场环境和规则，因此应在适度谨慎的情况下运用公允价值，以避免出现人为操纵利润的情况。因此，新颁布的投资性房地产准则规定，只有存在活跃市场，公允价值能够获得并能可靠计量的情况下，才允许采用公允价值计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
此外，新准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，资产负债表日确认公允价值变动损益时，借记“投资性房地产（公允价值变动）”，贷记“公允价值变动损益”。
（三）投资性房地产的转换
在成本模式核算情况下，投资性房地产转换的会计处理在成本模式下，无论是非投资性房地产转换为投资性房地产，还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都仍按照固定资产或投资性房地产的账面价值进行计量与核算，直接将房地产转换日的账面价值作为转换后的入账价值。
在公允价值模式核算情况下，投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以转换当日投资性房地产的公允价值作为非投资性房地产的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，公允价值变动损益。公允价值与原账面价值的差额，分两种情况处理：第一，将投资性房地产转为自用房地产时，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，公允价值变动借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。第二，企业将作为存货、固定资产或无形资产的房地产和土地使用权转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值确认投资性房地产，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，按公允价值借记“投资性房地产”，公允价值与帐面价值的差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日公允价值大于原账面价值的，按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，公允价值与账面价值的差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。
三、企业对投资房地产会计计量方法的选择
（一）选择会计计量方法的前提条件
按照新准则，投资性房地产的计量可以采用成本模式或公允价值模式。成本模式下，投资性房地产按照帐面价值计量，可以计提折旧，能够起到抵税作用，同时企业的经营成果不会受房地产市场泡沫或起伏的影响，能够比较准确的预期。而公允价值计量模式下，企业不能计提折旧或进行摊销，在多方面不同程度地对企业纳税产生影响，这些影响表现为相对影响和绝对影响两个方面：相对影响的结果表现为对会计净利润的调节，需通过递延所得税资产和递延所得税负债进行处理；绝对影响是指对相关税种纳税绝对额的影响，结果表现为绝对应纳税额的多少，同时房地产市场价格的变化会随时影响企业的经营业绩，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响，企业对未来的经营预算存在较大的不确定性。鉴于以上分析，企业在选择投资性房地产计量模式时，应首先考虑该企业的投资性房地产是否适用公允价值模式。其次应考虑公允价值给企业可能带来的影响。
（二）不同计量方法对企业的影响
第一，成本计量模式对企业的影响。新会计准则规定，投资性房地产的初始计量采用成本模式，后续计量可以选择应用成本模式或公允价值模式。税法规定，对于投资性房地产，通常情况下不得调整固定资产账面价值。可见税法也将投资性房地产也作为固定资产或无形资产处理，其初始计量与会计核算相同。新会计准则与税法对投资性房地产初始成本的计量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。
第二，公允价值计量模式对投资性房地产核算及税务的影响。在公允价值模式下，两者存在明显的差异。新会计准则在投资性房地产的业务处理上引入了“公允价值”作为会计核算的计量模式。会计准则规定，一方面，投资性房地产在年末按公允价值调整其账面价值，差额计入损益，这就可能会大幅度的提高或降低企业经营业绩；另一方面公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，相比于成本模式下无疑会提高企业利润。根据相关企业所得税政策的规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”可见，在税务处理上，一方面对投资性房地产不确认公允价值变化所产生的所得，另一方面还应计提折旧或摊销，基本还是与成本模式的核算方法一致。由此可见，新会计准则与税法不一致产生的差异，将影响企业所得税费用。由于上述情况会对当期损益产生影响，因而也会对当期企业所得税费用产生影响，进而影响企业的净利润。
四、结论
房产投资成本篇6
论文关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式
随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业的投资观念在改变，企业持有的房地产除了用作自身生产、对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益活动。为了顺应国家经济发展的需要，促进与会计国际化趋同，财政部于2006年颁布了《企业会计准则第三号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则），将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自有房地产和作为存货的房地产加以区别，规范了投资性房地产的确认、计量和披露，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。投资性房地产准则的出台，对企业会计信息披露更恰当、更相关，为会计信息使用者更好地提供了决策依据。
1投资性房地产的后续计量方法
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更对公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
1.1成本模式
成本模式是企业在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量时，不是以市场价格来表示企业资产的现状，而是通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》对出租建筑物、出租土地使用权进行计量，对投资性建筑物需要按期（月）计提折旧，折旧的具体计提方法同固定资产折旧类似，对投资性土地使用权需要按期（月）进行摊销，摊销的具体方法同无形资产摊销类似；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试，发生减值的应计提减值准备，已计提的减值准备在以后会计期间不允许转回。
1.2公允价值模式
在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，应当保证所确定的会计要素能够取得并可靠计量。对于投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。采用公允价值计量模式，应当同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间差额计入当期损益。
2成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析
2.1投资性房地产的初始计量核算
（1）成本模式。
企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（2）公允价值模式。
企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。
2.2投资性房地产的后续计量核算
（1）成本模式。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）公允价值模式。
采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂。
2.3投资性房地产的转换计量核算
（1）成本模式。
在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即由成本——成本进行结转。
①将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
②将自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产时应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”，贷记“投资性房地产减值准备“科目。
③将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。转贴于
（2）公允价值模式。
①将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
②将自用房地产转换为投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
③将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
在两种模式下，作为投资性房地产的转换计量，成本模式遵守的基本原则是按照资产价值进行转换，不确认资产转换收益，不能反映其真实完整的价值变动。公允价值模式在转换时要按照转换日该资产的公允价值确认为投资性房地产的入账价值，无需再计提减值准备和累计折旧。如果在房地产升值迅速时，必将大大提高其净资产和资产，而当房地产迅速贬值时，则严重影响资产和当期净利润。当房价波动较大时，对利润的波动也较大。企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。
2.4投资性房地产的处置核算
（1）成本模式。
采用成本模式计量的投资性房地产处置时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。
（2）公允价值模式。
采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；同时，将投资性房地产累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目，将该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
在两种模式下，作为投资性房地产的处置收入处理相同，都是计入“其他业务收入”科目，在结转时，成本模式只需考虑该资产已计提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。
3成本模式与公允价值模式核算对企业财务方面的影响
3.1对企业资产价值的影响
成本模式计量是沿用传统的资产计量方法对投资性房地产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录，在资产负债表日，资产的价值是固定不变的，所以反映的资产比较稳定。
公允价值模式计量对企业的资产结构产生影响，特别是目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，在资产负债表日，投资性房地产公允价值上升会提高投资性房地产的账面价值增加其账面净资产，使资产增值发生明显的变化，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，降低企业财务风险，增强企业融资能力。
3.2对企业盈利能力的影响
采用成本模式计量对企业利润的影响比较稳定，成本模式按期计提的折旧费用和摊销会增加企业成本费用，如果存在减值迹象的，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，同时准则规定“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回”，这一项规定明确了企业不得调整利润，所以成本模式一般情况下不会创造利润，除非是进行资产处置，才能调整利润。
采用公允价值模式计量对企业盈利的影响具有不确定性，公允价值模式无需计提折旧或摊销，企业成本费用就会降低，而且期末资产的账面价值与公允价值的差额计入当期损益，企业利润可随公允价值的波动方向而上下变动，公允价值的变化将加大利润的波动幅度，对企业的盈利能力带来极大的影响。
3.3对企业所得税的影响
采用成本模式计量，会计准则与税法的处理基本一致。对已出租的建筑物或工地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前余额或部分抵扣（超过税法税前扣除标准需作纳税调整），计算比较简单。
采用公允价值模式计量，会计与税法处理存在差异。会计处理上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；税法处理上，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不承认公允价值的税前列支或税前收入，不确认公允价值变化所产生的所得，对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，调减应纳税所得额，可见，采用公允价值模式计量对所得税纳税调整的核算，势必增加核算难度及工作量。
4结语
综上所述，不管是采用成本模式计量还是采用公允价值模式计量都各具千秋，关键是要看该模式是否适用于企业。
房产投资成本篇7
关键词：投资性房地产;固定资产;核算
一、投资性房地产与固定资产的差异
（一）本质特征不同
1.固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：一是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而特有的（其中，出租是指以经营租赁方式出租的机器设备等）;二是使用寿命超过一个会计年度。从固定资产的定义来看，具有以下三个特征：（1）企业持有固定资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理，而不是直接用于出售;（2）使用寿命超过一个会计年度;（3）固定资产是有形资产。
2.投资性房地产，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。从投资性房地产的定义来看，具有以下两个特征：（1）投资性房地产是一种经营活动;（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所房地产和用于销售的房地产。
（二）持有目的不同
虽然投资性房地产与自用房地产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同。
1.固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。企业持有的固定资产是企业的劳动工具或手段，是服务于企业自身的生产经营活动。
2.投资性房地产的持有目的是为了赚取租金或资本增值，是企业的一种经营活动。
（三）核算范围不同
企业为了更好地满足固定资产管理和核算的需要，可对固定资产进行综合分类，将固定资产分为生产经营用、非生产经营用、未使用、不需用以及融资租入固定资产等。
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物三类。
（四）科目设置不同
1.固定资产核算使用的会计账户主要有“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等三个账户，用来核算固定资产账面价值的变动情况。
2.投资性房地产核算采用成本模式计量情况下，除了一级账户设置“投资性房地产”账户外，还要设置“投资性房地产累计折旧”等账户。当然，投资性房地产若为土地使用权则通过“投资性房地产累计摊销”账户核算摊销额。特别是投资性房地产核算采用公允价值模式计量的情况下，则要在一级账户“投资性房地产”账户下设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，用来核算投资性房地产价值的变动情况，并计入当期损益。
（五）核算方法不同
1.固定资产只能采用成本模式核算。
2.投资性房地产有两种核算模式，即成本模式或公允价值模式核算;企业通常对投资性房地产在资产负债表日多采用成本模式进行后续计量。但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并且已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（下转20页）
（上接12页）
二、投资性房地产与固定资产的联系
（一）确认的方式条件基本相同
1.固定资产必须在同时满足两个条件时才能予以确认：（1）与该资产有关的经济利益很可能流入企业;（2）该资产的成本能够可靠地计量。
2.投资性房地产也必须是同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业;（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
因此，不论是确认固定资产，还是确认投资性房地产，二者均要求在符合资产定义的前提下，同时满足两个条件：与该资产有关的经济利益很可能流入企业;该资产的成本能够可靠地计量。
（二）初始计量成本范围基本相同
1.固定资产应当按照成本进行初始计量。成本包括企业为构建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理的、必要的支出。这些支出包括直接发生的价款、运杂费、包装费、安装成本及相关税费等，也包括间接发生的费用，如应承担的借款利息等。
2.投资性房地产应按照取得时的成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。
（三）出租核算方式方法基本相同
具体表现在两个方面：一方面是租金核算方式方法相同，即二者出租时，均将取得的租金收入计入“其他业务收入”科目，摊销的成本均通过折旧的形式核算，计入“其他业务成本”科目;另一方面是摊销方式相同：二者摊销均采用直线法摊销，即按照资产平均使用年限分期等额摊销。
（四）二者存在一定转换关系
房产投资成本篇8
现就职于财政部科研所财务会计室。东北财经大学会计学硕士，财政部科研所会计学博士，中国社会科学院特华博士后工作站金融学博士后。银河证券股份有限公司ipo项目（申银万国证券公司特聘会计顾问），华安财产保险股份有限公司独立董事兼审计委员会主任。先后出版个人著作10余部，公开40多篇，为国内新会计准则应用的知名专家。
《企业会计准则第3号――投资性房地产》是我国第一部关于投资性房地产方面的准则。投资性房地产准则的引入有利于反映我国企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。投资性房地产如何界定、后续计量模式如何确定是当前企业在应用该准则时普遍关注的两个重要问题。
1．如何准确界定投资性房地产？
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
从上市公司已披露的2007年年报和2008年半年报的情况来看，披露投资性房地产绝大多数属于出租建筑物。企业在将出租的建筑物确定为投资性房地产时，应重点关注一下三个方面的问题：
（1）出租房屋的产权问题。企业将出租的房屋确定为投资性房地产，企业必须拥有该房屋的产权，并且出租采用的只能是经营性租赁方式。企业应注意以下两个特殊情形：①对于哪些房屋已抵押等产权模糊或不拥有产权的房屋出租则不能确认为投资性房地产；②对于拥有独立的房产证但没有土地证（集体产权）的房屋出租则可以确认为投资性房地产。
（2）闲置厂房、仓库的出租问题。企业将闲置的厂房、仓库出租，由于闲置的厂房、仓库通常不属于有活跃市场的房地产，确认为投资性房地产时一般不能采用公允价值模式进行后续计量。此外，如果仓库提供的是专业的仓储服务，则收取的是保管费和服务费，这和仓库出租是有本质区别的，不应作为投资性房地产。
（3）房屋的部分楼层或部分房间的出租问题。房屋的部分楼层或部分房间对外出租，如果出租的这些楼层或部分房间能够单独计量和出售，则应当确认为企业的投资性房地产，不能单独计量和出售，则仍然作为“固定资产”或“存货（开发产品）”进行会计处理。
2．如何理解投资性房地产后续计量模式？
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在符合新准则规定的条件下，才允许采用公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。从上市公司披露的2007年年报来看，上市公司绝大多数对投资性房地产后续计量时采用了成本计量模式，仅18家上市公司（占有此类业务公司数的2.86%）采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。2008年金融街（000402）和昆百大a（000560）变更了投资性房地产会计政策，计量模式由成本模式变更为公允价值计量模式。
采用公允价值计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。不具备上述条件的，不得采用公允价值模式。目前绝大多数上市公司尚未采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的主要原因就是投资性房地产公允价值计量的两个前提条件很难同时满足。企业要找到所有投资性房地产的活跃市场，确实很难。
关于投资性房地产公允价值计量模式，《企业会计准则讲解2008》对此作了进一步的补充规定：“在极少的情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产时）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。”
此外，《企业会计准则讲解2008》对投资性房地产公允价值的确定也进行了规定：“指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。确定投资性房地产的公允价值时，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”
3．处置采用公允价值模式计量的投资性房地产如何处理？
处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产――成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。
企业需注意的是，原转换日产生的资本公积转出时不得调整“其他业务收入”，而是调整“其他业务成本”。
【例析】某公司与英达公司签订租赁协议，将其原先自用的一栋写字楼出租给英达公司使用，租期为1年，租赁期开始日为2007年6月10日。2008年6月10日，该写字楼的账面余额原价为20000万元，已计提折旧6000万元，公允价值为22000万元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为24000万元。2008年6月10日租赁期届满，公司收回该项投资性房地产，并以24800万元出售，出售款项已收讫。假设该公司采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。
①2007年6月10日，自用房地产转换为投资性房地产：
借：投资性房地产――成本220000000
累计折旧60000000
贷：固定资产200000000
资本公积――其他资本公积80000000
②2007年12月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产――公允价值变动20000000
贷：公允价值变动损益20000000
③2008年6月10日，收回并出售投资性房地产：
借：银行存款248000000
公允价值变动损益20000000
资本公积――其他资本公积80000000
其他业务成本140000000
贷：投资性房地产――成本220000000
――公允价值变动20000000
房产投资成本篇9
一、投资性房地产的转换
这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
(一)投资性房地产转换形式和转换日投资性房地产转换形式有：(1)投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如企业将出租的厂房收回，用于生产产品。(2)作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。(3)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。(4)自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。
投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：(1)投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。(2)作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。(3)自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。
(二)投资性房地产转换为自用房地产企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
[例1]2007年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧1235万元。假设甲企业采用成本计量模式。
账务处理如下：
借：固定资产 50000000
投资性房地产累计折旧 12350000
贷：投资性房地产 50000000
累计折旧 12350000
(三)非投资性房地产转换为投资性房地产此种情况又分为两种：
第一，采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。(i)企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。(2)企业将愿本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日。按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目。
第二，采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。(1)企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产――成本”科目。原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”。(2)企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值。借记“投资性房地产――成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销(折旧)”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的。按其差额。贷记“资本公积――其他资本公积”。
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。
(一)采用成本模式计量的投资性房地产的处置出售、转让按成本模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。
(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置出售、转让采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本。贷记“投资性房地产――成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收入，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
[例2]甲为一家房地产开发企业。2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。2008年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并12255000万元出售，款项收讫。甲企业采用公允价值模式计量。账务处理为：
(1)2007年4月15日，存货转换为投资性房地产：
借：投资性房地产――成本 470000000
贷：开发产品 450000000
资本公积――其他资本公积 20000000
(2)2007年12月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产――公允价值变动 10000000
贷：公允价值变动损益 10000000
(3)2008年6月，出售投资性房地产：
借：银行存款 550000000
贷：其他业务收入 550000000
借：其他业务成本 480000000
贷：投资性房地产――成本470000000
――公允价值变动 10000000
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入：
借：公允价值变动损益 10000000
贷：其他业务收入 10000000
将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入：
房产投资成本篇10
随着我国房地产行业的不断发展，对房地产和物业项目的投资也在大规模地兴起，并成为了一种潮流。将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产业务；有的企业投资房地产主要是为了因房地产的增值而盈利，有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。投资性房地产具有如下特点：一是随着时间的推移，其市场价值经常会超过其账面价值；二是投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差；三是投资性房地产在取得高收益的同时也存在着高风险。针对以上特点，将投资性房地产作为固定资产或无形资产看待都是不合适的，都不能如实地反映投资性房地产的真实价值。因此在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范。为了规范房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部于2006年2月了《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下称新准则），要求自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。
一、新准则的主要内容
（一）投资性房地产的概念
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括：1.已出租的土地使用权。2.持有并准备增值后转让的土地使用权。3.已出租的建筑物。许多房地产开发公司开发的产品不一定都要销售，有些可能留下来用于出租，这些出租的开发产品按投资性房地产准则归类的话就属于投资性房地产。不属于投资性房地产的包括：1.自用房地产。2.作为存货的房地产。
（二）投资性房地产的确认条件
投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（三）投资性房地产入账价值的确认
投资性房地产入账价值确认的一般性原则为历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，这与普通资产的核算标准相同。在不同的取得渠道下，投资性房地产入账成本的构成也不同：1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和直接归属于该资产的其它支出。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按《债务重组准则》的规定来处理。
（四）投资性房地产增加的会计处理
投资性房地产应单独从一般的房地产中转出来，通过设置“投资性房地产”科目来单独计价、单独确认、单独披露。该科目为资产类科目，借方登记投资性房地产的增加，贷方登记投资性房地产的减少，期末余额为借方余额，表示目前企业投资性房地产的结余价值。
（五）投资性房地产的后续计量
1.在会计计量模式的选择方面，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式。新准则规定投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，而公允价值模式须满足规定条件方可选择。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，因为公允价值模式的采用就意味着期末投资性房地产账面价值总是处于变动状态，而且新准则规定因公允价值变动产生的价值调整要计入当期损益，这就为企业操纵利润提供了运作空间。为避免这种情况的发生，投资性房地产准则规定其核算模式一经确定不得随意变更，这与我们会计政策变更的相关规定是一致的。
2.在会计核算方面，企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则第4号――固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则第6号――无形资产》的相关规定处理。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当具备两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。另外，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产的后续支出包括费用化的后续支出和资本化的后续支出两种。如果后续支出不能使可能流入企业的未来经济利益超过原先的估计，应当计入当期费用，其处理原则等同于固定资产、无形资产的相关规定。比如，对出租用房地产进行的日常维修支出就属于这种情况。如果此后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过原先的估计，应当将其计入投资性房地产的账面价值，视为对投资性房地产进行改良。
（六）投资性房地产的转换与处置
投资性房地产的转换主要包括转换条件和转换时入账口径的选择，而处置主要是指投资性房地产处置时的账务处理。
如果企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其它资产或者将其他资产转换为投资性房地产。1.投资性房地产开始自用。2.作为存货的房地产改为出租。3.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。4.自用建筑物停止自用，改为出租，并规定在采用公允价值模式时，投资性房地产应按照转换日的公允价值计价，具体为：1.其他资产转换为投资性房地产的，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。2.投资性房地产转换为其他资产的，公允价值小于账面价值时，其差额计入当期损益，公允价值大于账面价值时，其差额计入所有者权益。
在“处置”部分，新准则明确当企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，不进行追溯调整。
（七）投资性房地产的披露
新准则规定企业应当在财务报表附注中披露如下内容：1.投资性房地产的种类、金额和计量模式。2.采用成本模式的投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。3.采用公允价值模式时，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。4.房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。5.当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
二、新准则与原相关会计处理的比较
由于《投资性房地产准则》是新会计准则体系中新的准则，因此没有新旧准则的比较，而只有新准则与原相关制度法规中会计处理的比较，其差异主要体现在以下几个方面：
（一）投资性房地产所包含的范围
新准则前无此准则，并不将投资性房地产单独划分出来。例如，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设置“存货――出租开发产品”科目核算；固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算；新准则后对投资性房地产规范的范围包括：已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。同时规范了不属于投资性房地产的范围：自用房地产和作为存货的房地产。
（二）投资性房地产的计量模式
新准则前无论是固定资产还是无形资产都是采用成本模式；新准则后引入公允价值模式，对投资性房地产的计量有成本模式和公允价值模式两种。在新准则中，如果投资性房地产的公允价值有据可查，则其期末计量可以采用公允价值口径，由此产生的公允价值的变动直接计入当期损益。
（三）后续支出的处理
新准则前规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入固定资产的账面价值。增计后金额不应超过该固定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计入当期费用；新准则后规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为改良，计入投资性房地产的账面价值。反之，计入当期费用。
三、新准则与国际准则的比较
目前世界上对投资性房地产业务制定会计准则的有英国、中国香港、国际会计准则委员会等。国际会计准则委员会于2000年3月在圣保罗召开的国际会计准则理事会上正式通过了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（以下简称iaS40）并于2001年1月1日起开始施行。我国的新准则与iaS40的主要差异体现在以下几个方面：
（一）后续计量方面
新准则规定企业应在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量；iaS40则规定企业应选择公允价值模式或成本模式作为会计政策，并将全部会计政策运用于其全部投资性房地产。同时，认为从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列表。
（二）公允价值的确定