房地产的税务筹划篇1
关键词:房地产;企业所得税;税务筹划
一、房地产企业所得税税务筹划概述
(一)房地产企业所得税税务筹划的含义
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得所征收的一种税收,它是国家参与企业利润分配的重要手段。我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业,其中居民企业是指依法在中国境内成立,或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象,包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得,以及利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在符合国家法律及税收法规的前提下,按照税收政策法规的导向,事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。
(二)房地产企业所得税税务筹划的意义
房地产企业所得税的税务筹划是以符合税收政策导向为前提的,无论对于起,还是对于国家来说,它都有重大的意义。首先,它有利于实现企业财务目标。房地产企业经营的重要财务目标就是实现税后利润最大化,而企业所得税的多少将直接影响着税后利润的大小。如果房地产企业能够作好税务筹划工作,就可以使企业在当期或未来一定时期内少缴纳企业所得税,增大税后利润。其次,它有利于企业竞争力的提高。企业在进行各项财务决策之前,进行细致合理的所得税税务筹划有利于规范其行为,使整个企业的经营管理更为合理和合法,实现财务活动健康有序的运行。再次它有利于优化产业结构,合理配置资源。房地产企业根据税法中税基与税率的差别,根据税收的各项优惠、鼓励政策,进行有关税务筹划活动,虽然在主观上是为了企业价值最大化目标的实现,但在客观上却是在国家税收经济杠杆的作用下,沿着国家宏观调控的目标,逐步走向了优化产业结构和生产力合理布局的道路,体现了国家的产业政策,有利于促进资源的合理配置。
二、企业所得税法的相关规定
(一)对准予扣除项目的规定
应纳税所得额是企业所得税的计税依据,按照企业所得税法的规定,应纳税所得额为企业每一个纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除,以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。基本公式为:应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损。由此可见,扣除项目对于应纳税所得额的确定就至关重要,因此,我国企业所得税法对扣除项目作出了明确的规定,主要体现在扣除项目的范围和扣除标准上。在范围上,我国企业所得税法规定企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项,企业所得税税款,税收滞纳金,罚金、罚款和被没收财物的损失,超过规定标准的捐赠支出,赞助支出,未经核定的准备金支出,企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费,以及非银行企业内营业机构之间支付的利息等,不允许税前扣除。在扣除标准上,工资、薪金支出,汇兑损失等可按照实际发生额扣除,但有些项目必须按照规定的标准扣除,超过标准的部分不予扣除。
(二)对税收优惠的规定
税收优惠,是指国家运用税收政策在税收法律、行政法规中规定对某一部分特定企业和课税对象给予减轻或免除税收负担的一种措施。我国企业所得税法规定了包括免税、减税、加计扣除、加速折旧、减计收入、税额抵免等一系列税收优惠方法。具体包括以下十项:一是免征与减征优惠主要体现在从事农、林、牧、渔业项目的所得和国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得等;二是国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%的所得税税率征收企业所得税;三是小型微利企业减按20%的所得税税率征收企业所得税;四是对研究开发费、企业安置残疾人员所支付的工资加计扣除优惠;五是创投企业从事国家需要重点扶持和鼓励的创业投资,可以按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额;六是企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法;七是企业综合利用资源,生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入,可以在计算应纳税所得额时减计收入;八是指企业购置并实际使用规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免;九是民族自治地方的自治机关可以决定减征或者免征企业所得税中属于地方分享的部分;十是非居民企业减按10%的所得税税率征收企业所得税。
(三)对防止企业避税的规定
税务筹划是在国家在符合国家法律及税收法规的前提下进行的,而有的企业在利益驱动下,可能会采取一些避税措施,这与税务筹划是不同的。我国新企业所得税法对防止企业避税做出的规定,主要是针对企业与其关联方之间可能发生的避税行为。这里的关联方是指与企业存在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系,直接或者间接地同为第三者控制或在利益上具有相关联的其他关系等关联关系之一的企业、其他组织或者个人。企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。税务机关依照规定进行特别纳税调整后,除了应当补征税款外,并按照国务院规定加收利息。而且税务机关有权在关联方交易发生的纳税年度起10年内,进行纳税调整。所以,企业在进行税务筹划的过程中,应该符合国家法律及税收法规的前提下进行,避免误用关联方交易等避税方法,因为这些方法不仅不能正确地给企业进行税务筹划,还可能适得其反,给企业带来损失。
三、房地产企业所得税税务筹划方法
(一)利用准予扣除项目进行税务筹划
把握好税法在准予扣除项目的相关规定,选择适当的会计处理方法,是所得税税务筹划的关键环节。首先,我国企业所得税法规定企业实际发生的准予在计算应纳税所得额时扣除的合理的支出包括成本、费用税金、损失和其他支出,而税收滞纳金,罚金、罚款和被没收财物的损失,超过规定标准的捐赠支出,赞助支出。因此,房地产企业应该尽量避免发生该类支出,因为这些支出要面临多重的损失,既包括自身支出的增加,也包括不能在所得税上扣除的损失。其次,企业发生的有些支出项目必须按照规定的标准扣除,超过标准的部分不予扣除,所以房地产企业需要把握好这些项目的扣除标准。例如职工福利费不超过工资薪金总额14%的部分准予扣除;工会经费不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除;职工教育经费不超过工资薪金总额2.5%的部分准予扣除;业务招待费按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰;广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分准予扣除,超过部分,准予结转以后纳税年度扣除;企业发生的公益性捐赠支出,不超过年度利润总额12%的部分,准予扣除。
(二)利用税收优惠进行税务筹划
利用税收优惠进行税务筹划,是一种简单易行的措施,值得房地产企业将税法灵活运用。因为税收优惠税法的导向,可以使纳税人获得合法的节税利益,对整个国家的经济建设也是非常有利的。同时国家也是鼓励企业这么做,因为税务筹划不仅减轻了企业的税收负担,同时它也促进了国家的宏观调控。与房地产企业所得税税收优惠有关的包括以下两点。首先,关于安排残疾人员加计扣除优惠,企业安排的残疾职工,按实际支付给残疾职工工资100%加计扣除。企业安排国家鼓励安置的其他就业人员,按实际支付给该职工工资的50%加计扣除。房地产企业可以利用企业所得税法关于这一点的税收优惠条件,在合适的岗位聘用一些残疾人和国家鼓励的其他就业人员,这样一方面可以给社会做出更大的贡献,另一方面,也可以帮助企业减少企业所得税。其次,企业所得税法规定购置并实际使用节能环保设备或安全生产专用设备的,其设备投资额的10%可从企业当年的应缴纳所得税额中抵免,当年不足抵免的,可在以后5年内逐年延续抵免。房地产企业如果在经营过程中如果需要购买机器设备的话,可以考虑是否购置并实际使用节能环保设备或安全生产专用设备,这样既保护了环境,也可以少交纳企业所得税。
(三)利用会计核算进行税务筹划
在我国现行所得税法下,房地产企业除了利用准予扣除项目和税收进行税务筹划外,还可以利用会计核算中的不同处理方面进行税务筹划。这种方法可能没法减少企业的纳税总额,但能将纳税的时间递延到下一年或未来几年,而由于货币具有时间价值,因此,纳税时间的递延也会给房地产企业带来收益。首先,房地产企业可以通过对收入确认时间的控制进行税务筹划。在每一个纳税年度,房地产企业应纳税所得额为它的收入总额,在进行所得税筹划时,企业应特别关注临近年终发生的收入的确认,因为这类业务最容易对收入确认时点进行筹划,如果房地产企业当年的收入大大超过可扣除项目的话,可以考虑能否使原先计划下一年确认的收入符合当年确认收入的条件。其次,房地产企业可以利用固定资产的折旧方法及年限的不同进行税务筹划。固定资产折旧是房地产企业成本的重要组成部分,运用不同的折旧方法计算出的折旧额在量上是不一致的,则分摊到各期的固定资产的成本也存在差异,这最终会影响到企业税负的大小。现行企业所得税法规定,企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限,或者采取加速折旧的方法,房地产企业可以利用这些规定进行企业所得税税务筹划。
参考文献:
[1]陈焕平.浅谈房地产企业的税务筹划.河北企业,2009年04期
[2]中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社,2008
[3]叶友娇.浅谈房地产企业税务筹划的几个要点,中国商界(下半月),2008年04期
房地产的税务筹划篇2
一、房地产项目公司税务筹划简述
（一）关于税务筹划的概念
关于税务筹划的概念，国内外学者并未达成统一的口径，争辩内容包括很多方面，例如对税务筹划主题的争论以及对税务筹划外延的划分，都是学者们所争议的焦点。对于企业经营者来说，无论将税务筹划以何种方式定义，其中所涵盖的包括节税、避税以及税负转嫁等内容，都应是企业经营者在进行税务筹划时所予以充分规划的内容。
（二）有关房地产项目公司的税务筹划
房地产项目公司与普通的房地产企业、房地产集团企业相比有很大的区别，它只有生产过程而没有再生产过程。以“项目”为本质组建的房地产项目公司，因项目的开始而开始，同时也因项的目结束而结束，因此，相较于普通公司以企业周期为基础的统筹，由项目决策阶段、建造阶段、销售阶段以及项目终止阶段组成的项目生命周期更适宜作为房地产项目公司的统筹感念。
根据房地产项目公司项目生命周期的不同阶段，在项目实施的决策阶段、造价阶段、销售阶段以及清算阶段均要进行相应的税务筹划，涉及包括契税、耕地占用税、企业所得税、土地增值税等等多项内容。针对房地产项目公司经营及项目特性所做的税务筹划，要充分利用国家的税收优惠政策、纳税时间、行业差异、成本费用等合理手段进行相应的税务统筹规划。
二、税务筹划实例――以共同投资的房产项目公司税务筹划原则为例
有的房产项目公司没有单独成立法人单位，但各股东实质上对其进行共同投资、共享利润、共同承担投资风险。因此，此类房产项目公司所得税应按照实质性投资收益进行税收处理。房产项目公司形成的营业利润额并入房产总公司当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。
三、房产项目公司拟定税务筹划方案
从实际杭州税务对房地产行业税务认定标准看，房地产行业税目主要有营业税金及附加、土地增值税、企业所得税。营业税金及附加的纳税基数为销售收入，固定税率约5.7%。土地增值税实行预缴形式，预售收入为纳税基数按一定比例1%预缴,。企业所得税实行预缴形式,预售收入为纳税基数按一定比例20%预计利润，计入利润总额纳税。
根据税法相关法规，笔者为房产项目公司的税务筹划拟定以下三个方案。
方案一、利用装修房分解销售收入的税收筹划。
如房地产项目部毛坯房销售价格800万元，成本400万元。需交纳营业税金及附加800*5.7%=45.6万元，土地增值税=(800-400-45.6)*30%=106.32万元。合计151.92万元。
房地产项目部装修房销售价格850万元，成本450万。把销售价分成二部分，毛坯房销售价750万元，成本400万元。装修价格100万元，成本50万元。销售房子需交纳营业税金及附加750*5.7%=42.75万元,土地增值税=(750-400-42.75)*30%=92.175万元。装修交纳营业税100*3.7%=3.7万元。合计138.625万元。税收节约(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875万元。而对于受让方所征收的契税也相应减少（800-750）*3%=1.5万元。
此方案较简单，操作比较方便。
方案二、成立具有法人资格的控股子公司，专门销售该项房产。
房地产项目部装修房销售价格850万元，成本450万。把此房产以700万元的结算价格卖给销售公司，销售公司再以850万元价格出售。项目部营业税金及附加700*5.7%=39.9万元,土地增值税=(700-450-39.9)*30%=63.03万元。销售公司营业税=(850-700)*5.7%=8.55万元。合计111.48万元。税收又节约(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125万元。
此方案较第一方案节税，但需成立公司。
方案三、利用股权转让避税。
房地产项目部通过一揽子协议将销售行为转化为股权转让。房地产项目部成立控股子公司“某某商厦有限公司”，利用注册资金和向母公司借款建楼。竣工后将该控股子公司的全部股份转让给事先确定的最终用户，最后收回借款。在该项筹划中，由于“某某商厦有限公司”的法人主体资格未发生改变，一切与产权过户相关的税种完全规避，软件园项目部只需就股权转让的增值部分缴纳企业所得税即可。
此方案最节税，但需各方配合，最繁，难操作。
另外，企业在销售房产过程中如出现滞销，则可将未售房产转为出租房。企业一旦出现房产滞销，其潜在成本的增加极其巨大，可将其出租以摊低成本。虽然出租房屋要缴纳房产税、营业税，而且收入并入企业应纳税所得额，但税负不会超过收入，对企业而言还是利大于弊。一些有扣除限额的二级科目注意筹划。如属于没有扣除限额的会议费注意单据的齐全，避免计入有扣除限额的业务招待费等。
房地产的税务筹划篇3
摘要：营改增政策的实行，对我国的各个行业的税务都产生了很大的影响，并且在房地产领域，“营改增”对企业的税率、税务的征收方式以及核算等都产生了非常大的影响，所以作为房地产企业，对“营改增”政策深入的分析和了解是非常有必要的。关键词：营改增；房地产企业；财务应对策略一、营改增下房地产企业在财务管理中，应加强对财务人员的培训（一）组织财务人员学习营改增政策营改增的政策出台之后，房地产就应该认识到这项政策的重要，要经常对相关人员进行专业的培训，使财务人员可以了解和学习这项政策，来保证房地产企业纳税工作很好的进行。（二）财务人员要专职做好增值税发票管理工作在增值税税制下，增值税发票的管理尤为重要。由于一方开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，因此销项发票的领购，开具，保管，作废，进项发票的取得，认证，抵扣等都显得尤为重要。二、营改增下房地产企业在财务管理中，应提前做好税务筹划工作为了更好地贯彻落实“营改增”政策，房地产企业在财务管理汇中，要提前做好税务筹划工作，应该从以下几个具体的方面着手：（一）房地产行业各税种的涉税分析一增值税1，增值税预缴税额2，增值税销项税额3，增值税进项税额二附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和地方水利建设基金，其计税基数为当期所缴纳的增值税、消费税之和的13%三土地增值税1，土地增值税预缴应预缴税款=转让房地产收入额×预征率2，清算阶段的纳税筹划a清算条件b清算单位的确定c清算中利息费用的处理四印花税五土地使用税1，房产企业以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2，房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减土地使用税计税依据（二）在营改增框架下对税务筹划方案进行调整要根据税务筹划的具体要求，还有营改增政策的新文件，在营改增政策下房地产企业要不断的对税务筹划的具体方案进行测算，来适应政策的需要，从而减少企业的税负。三、营改增下房地产企业在财务管理中，应有效拓展业务范围做好转型升级（一）房地产企业应转变经营理念和经营方式营改增后，对规范房地产企业经营管理，供应商选择和票证管理等提出了新要求。例如选择供应商时除了考虑质量，价格因素，也要重视纳税信用和能否提供增值税专用发票等因素（二）房地产企业应努力转型升级，合理利用营改增政策房地产企业要做的就是以这次税改为契机，提高内部管理，推进企业的转型升级，趁早做好开发项目的税务筹划，尽量避免由营改增制度带来的盈利损失，实现企业的跨越式前进。四、案例分析针对锦绣华府项目，对房地产行业各税种的涉税分析（一）增值税根据相关规定，房地产行业自2016年5月1日起，由征收营业税改征增值税；锦绣华府项目为新项目，认定为一般纳税人，适用一般计税方法计征增值税。锦绣华府项目应预缴增值税=408906÷（1+11%）×3%=11052（万元）锦绣华府项目的销售额=（408906-84790）÷（1+11%）=291996（万元）锦绣华府项目的销项税额=291996×11%=32120（万元）经测算，锦绣华府项目的进项税额约为14092万元锦绣华府项目应缴纳增值税=32120-14092=18028（万元）锦绣华府B地块预计于2019年第四季度交房，此时增值税的纳税义务发生，鉴于房地产行业在此时点上有大量的工程款项尚未支付，建议项目部、工程部以及成本部尽早对施工单位进行项目工程决算，要求施工单位根据决算提前开具增值税专用发票用于认证抵扣，以防在项目后期没有销项税而造成进项留抵，给公司增加不应有的税收负担。（二）附加税附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和地方水利建设基金，其计税基数为当期所缴纳的增值税、消费税之和的13%，锦绣华府项目应缴纳额的附加税=18028×13%=2344（万元）（三）土地增值税1.土地增值税预缴锦绣华府项目应预缴增值税额=普通标准住宅×2%+其他类型房地产×3%=（高层住宅+储藏室+住宅车位）×2%+住宅底商×3%=7244.39（万元）2.清算阶段的纳税筹划其中清算中利息费用的处理：锦绣华府项目拟贷款337000万元，预计发生的利息支出共计31905万元。其中，商业银行贷款273000万元，预计产生贷款利息21537万元（总的利息支出-内行透支利息=31905-10368=21537万元）；内部银行贷款64000万元元，预计产生内行贷款利息10368万元（内部银行贷款利息按照内行占用64000万元，占用5个季度，共计5200万元；15年底之前的利息5168万元全部为内行透支利息考虑）。在土地清算中利息扣除以（土地成本+房地产开发成本）*5%计算，普通住宅增值率为18.86%，不需要缴纳土地增值税，其他类型房地产的增值率为69.15%，应缴纳的土地增值税为829.61万元；而以商业银行贷款实际发生的利息计算，普通住宅增值率为15.20%，不需要缴纳土地增值税，其他类型房地产的增值率为66.67%，应缴纳的土地增值税为805.11万元；考虑到我们自己在测算过程中所使用的成本数据都是比较理想的状态，届时在土地增值税清算过程中，增值率会高于我们的测算，因此，通过比较，我们以商业银行贷款实际发生的利息计算。五、结束语经过本文的讲述，房地产要想在营改增的政策下降低这项政策带来的缺点，就要在财务管理这方面采取一些应对的办法，使房地产能够很好的应用营改增的政策，抓住有利的部分，使这项政策可以为企业提供帮助。参考文献：[1]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015，17：26-27.[2]黄贤红.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].企业改革与管理，2016，05：121.[3]钟超.营改增下房地产企业财务应对策略分析[J].财会学习，2016，08：85.（作者单位：山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司）
房地产的税务筹划篇4
一、会计政策与税务筹划的关系论述
财务问题是任何行业、任何公司都会遇到的问题，对财务问题处理不到位就会触犯我国相关的法律法规。在财务问题处理的过程中，需要运用到各种会计规则，通过会计规则的运用，来筹划公司的税务，减轻企业的经济负担，是财务问题处理的最佳方式选择。房地产行业是财务问题比较多的行业之一，在日常的财务税务问题处理的过程中需要进行纳税调整，即在法律法规允许的情况下对企业的财务进行调整，来节约企业的纳税成本。企业是社会的主要经济体，同时也是国家的主要纳税主体。企业经营的最终的目标是为了追求经济价值最大化，而过重的纳税负担则严重影响到企业的经济利益，在纳税的环节中灵活运用纳税规则，根据企业的情况制定符合自身实际的资金规范方案可以有效减轻纳税负担，这对企业减轻经济负担、追求经济利益最大化来说发挥着重要的作用。
二、房地产公司的相关税务筹划、会计政策的选择
1.房地产企业税务筹划的措施与问题
因为我国日前的财务专业、税法专业、税务专业等都是培育一些专业型的人才，在这样的形势下，企业越来越重视税务筹划的重要性。特别是房地产需要通过税务筹划在一定程度上为企业减轻很多税务负担。当代，根据房地产上市上市公司的一些报告数据显示，税务筹划面临着这样的情况。依据新企业会计法律规章，企业应该在年末时检查各项收款，进一步分析和研究各项收款的收回性，估计会产生一些坏账，并且各企业也需要根据坏账的损失状况，提前做好坏账的计划。近年来，很多房地产公司都选择了个别账龄分析法，进一步确认企业的收入。从各方面上来讲掌握收入的方式对于税务筹划有着直接的影响。因为在房地产销售过程中，它的收入结算方式是比较特别的，同时商品也有着很高的价值，且它的销售收入确认必须要根据工程的完成进度和劳务的进步才能进行确认。近年来，我国大多数房地产产业都选择了合同法。根据同定资材的进行折旧所展开计算，企业发展的物质基础是同定资材，其折旧方法的不同会直接影响着企业损益影响度。依旧最近几年来，我同房地产产业会计政策的不同性，大多数房地产产业都选择了年限平均方式。企业在做税务筹划的时候应该清楚地认识到税务筹划的目标是税负的最小化以及企业价值的最大化。因此，房地产企业在做税务筹划的过程中要对筹划的目标有一个准确的认识。从日前我国房地产企业税务筹划的现状来看还存在诸多问题，其中最主要的问题就是在税务筹划的过程中对企业发展的全面性与持续性没有准确的把握，因此，税收政策的统筹发展没有做到真正的统筹，使得房地产企业的税务筹划还存在一定的风险。针对上述房地产企业税务筹划中存在的问题应该注意以下两个方面的事项即会计政策与筹划的对象相符合和保证税务筹划中使用的会计信息的准确性。
2.企业税务筹划的长期性与专业性
房地产企业在做税务筹划的过程中必须清晰的认识到企业的税务筹划是一个长期的筹划，筹划的过程中必须结合企业的长期经营计划以及企业的长久利益，只有这样做出的税务筹划才能让企业的利益从长远的角度达到最大值。企业在规避税务筹划风险的时候必须清晰的认识到税务筹划风险的来源，一般情况下房地产企业税务筹划的来源包括四个方面：第一，税务人员对于税收政策的理解不到位，错误理解了税收政策的内容。第二，企业在实行优惠政策的时候实行不当做成了严重的节税消耗，出现了节税消耗远远大于税收的现象。第三，企业在做整体系统税务规划的时候对政策整体的把握不准确。所以，房地产企业想要做到真正的规避风险必须对产生风险的原因有一个清醒的认识，从整体上对于税收政策有一个准确的把握，同时也要求企业的税务筹划机构以及税务筹划人员具备较强的专业水平，只有这样才能使得企业的利益最大化。第四，应该在不同地企业发展阶段来选择适应该阶段的税务筹划方法。但是总是需要遵循一个原则，就是需要维护好其企业的稳定性、整体性以及长效性。结合自身企业发展的需求来制定企业未来发展的战略，再根据发展战略来规划详细的税务筹划方案，让企业能够得到全面长足地发展。
房地产的税务筹划篇5
摘要：房地产行业在国民经济发展中具有重要地位，也是财政收入的重要来源和税务稽查的重点领域，伴随全行业“营改增”的日益临近，房地产开发企业有效开展税务筹划显得十分必要。笔者从探讨房地产开发企业税务筹划的意义出发，研究了不同阶段房地产开发企业的具体税务筹划策略，进而总结出现阶段我国房地产行业税务筹划存在的问题并给出建议：本文认为房地产开发企业应从增强税务筹划意识、培养税务筹划专业人才、加强税务筹划风险管理等几个方面提升税务筹划在企业中的实际效用。
关键词：房地产企业税务税务筹划
随着国家鼓励房地产行业的健康发展，政府对房地产宏观调控政策层出不穷，以税收为杠杆已成为房地产调控的方向之一。税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，日益成为房地产开发企业合理降低税收负担、实现企业效益、增强自身市场竞争力的有效举措。
所谓税务筹划，就是指纳税人在复杂的涉税环境中，在遵守税法的前提下，通过合理安排和策划企业的经营活动，以规避涉税风险，控制、减少税负，以达到税后经济效益最大化为目的的经济活动。
一、房地产开发企业税务筹划的意义
（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求
房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。
（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
（一）前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
（二）开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。
（三）商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
（四）物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。
（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。
（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。
(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
（一）增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
（二）重视培养税务筹划的专业人才
一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。
（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理
有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。
参考文献：
[1]赵晓莉，赵德彦.利用税务筹划促进房地产行业经济发展的探究[J].山西建筑，2014.
房地产的税务筹划篇6
摘要：房地产企业是国民经济的重要组成部分，其作为市场经济中的主要法人主体需要缴纳相关的税收，以便为企业的发展创造良好的外部环境。税务筹划工作是房地产企业财务管理的重要内容，土地增值税是房地产企业税务筹划的重点，直接影响到房地产企业的税前利润，进而影响到房地产企业的发展状况。因此本文将从土地增值税的优惠临界点入手，分析房地产企业税务筹划工作中存在的问题，进而分析房地产企业土地增值税税务筹划方法。关键词：房地产；税收筹划；问题；筹划方法近年来，国家加强了对房地产企业的宏观调控力度，并开展了一系列的税制改革措施，对房地产企业的运作有着直接的影响作用。国家为了规范房地产企业的发展，颁布了国五条，这一措施可以在一定程度上避免房地产企业投机行为的出现，但是加大了房地产企业的营运成本，房地产企业面临的经济环境和政策环境越来越复杂，高利润优势被削弱，行业竞争性不断增强。房地产企业要想在竞争日益激烈的市场经济中获得进一步的生存和发展，就要重视重视国家政策的变化，根据国家相关政策开展经济活动，并要充分了解国家土地增值税税务筹划工作要求，根据税务筹划要求做好土地增值税的税务筹划，合理降低房地产企业的营运成本。一、房地产企业在土地增值税税务筹划工作中存在的问题土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物以及其附着物并取得收入的单位和个人，税务机关就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都需要按照国家的相关的税务规定征收土地增值税。房地产企业的日常经营管理活动的主要对象就是土地和建筑物，因此土地增值税是房地产企业开展税务筹划工作的重要内容。根据目前房地产企业关于土地税收筹划工作的实际情况来看，土地增值税税务筹划工作主要停留在个别实例筹划工作中，并没有根据不同房地产企业的实际情况开展税务筹划工作，每一例的税务筹划方案都忽视了房地产企业的实际业务性质和特点，并没有做到实事求是，忽视了房地产企业的个性。同时，部分房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时，并没有根据实际情况和要求建立税务筹划模型，也没有将个体化的税务筹划方案公式化，税务筹划工作缺乏科学的量化分析，难以为土地增值税税务筹划工作提供必要的信息支持。再者，房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时，往往实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比率划分税率累进级次。根据超率累进税率的相关内容可知，房地产企业可以根据规定对土地增值税进行税务筹划。房地产企业可以根据优惠政策的规定开展税务筹划工作，积极为房地产企业减少税负提供必要的基础，同时该项优惠政策也是房地产企业做好税务筹划工作的重要切入点。二、房地产企业土地增值税税务筹划方法（一）土地增值税税务筹划空间解析土地增值税是以房地产企业增值额作为计税依据，增值税主要涉及到收入和可扣除项目这两个主要的因素。房地产企业的收入和可扣除项目金额直接影响到其税率的高低，即影响到房地产企业的纳税金额大小，房地产企业开发过程比较复杂，涉及到的业务和合作单位比较多，工程建设需要的资金数额较大，项目开发过程时间较长，生产周期和生产规模较大，因此房地产企业在开展税收筹划工作时需要对自身的业务涉及范围进行明确的了解，同时要了解税务筹划空间边界，务必做好各项预算规划，从而为税收安排工作的顺利开展提供必要的依据。（二）筹划方法的介绍税务筹划工作的质量不仅取决于税务筹划空间的合理界定，同时还取决于税务筹划方法的科学性和合理性程度。因此，房地产企业要想做好土地增值税税务筹划工作，就要根据自身的实际情况和税务筹划工作要求选择科学合理的筹划方法。土地增值税有许多具体的筹划方法，从本质上看，主要的筹划工作就是为了控制增值额，并要充分了解增值额的影响因素，以控制增值额为基础找到合理的方法降低增值率，从而进一步降低应纳税额。房地产企业降低增值额，主要可以从分散收入法、增加扣除项目金额法和税率临界点法等入手，选择适合税务筹划工作需要的方法。分散收入法就是房地产企业在合理合法的前提下在两个或者多个纳税人之间分列应税所得或者应税财产，因此可以实现降低税负的目标，这是一种合法的税务筹划方式；增加扣除项目金额法是在合法的前提下适时增加增值税扣除额，从而实现直接节税或者调整各个计税期间的扣除额，从而实现节税的目的；比如：在订立不同销售合同时，房地产企业可以分别确认收入。在销售精装修住宅房产时应该分别与客户签订毛坯房销售合同和装修合同，并对销售毛坯房收入计缴土地增值税，装修收入则无需缴纳土地增值税，因此在很大程度上降低了房地产企业土地增值税应税金额。税率临界点是土地增值税税法中规定的一定比例标准，当应纳税额超过该比率标准时，房地产企业需要缴纳更高税率的增值税，因此房地产企业要重视应纳税额的临界点，将土地应纳税额控制在合理的范围内，以便实现税务筹划工作的目标。比如，根据房地产企业土地增值税的相关规定可知，土地增值税的税率临界点为20%，如果建造的是普通标准住宅增值率为20%以下，免征土地增值税。因此房地产企业要重视税率临界点。如果售价提高取得收入与增加税收相比，提高售价取得收入大于增加税收，则为可取，否则不可取。参考文献：[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.[2]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报，2016（10）.（作者单位：山西中裕恒会计师事务所有限公司）
房地产的税务筹划篇7
关键词：房地产税务筹划财务管理
一、房地产企业税务筹划的概念与特点
（一）概念：房地产开发企业税务筹划是房地产企业在一定的社会制度环境下，根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的谋划、对策与安排的活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容。通过规避、优惠条款、提高或降低价格等方法达到减轻税负的目的。
（二）特点：
1、合法性。房地产企业税务筹划的具体措施都是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，之所以能够做出缴纳低税负的决策是因为纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择。
2、筹划性。一般纳税义务通常具有滞后性，通常企业经营行为发生后，企业纳税义务才产生。税务筹划在充分了解现行税法、政策和财务知识的基础上，再结合房地产企业全方位的经济活动，有计划地进行规划、设计税负相对最轻和经营效益相对最好的决策方案的行为。这种行为的超前性决定了税务筹划性的特点。
3、目的性。房地产企业进行税务筹划产生的最初原因就是直接减轻税收负担，这也是纳税筹划的。其他如避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险等目标是在这个目标的延伸。
4、多维性。从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。
二、房地产企业税务筹划的可行性
首先，企业在筹划税务方案前，要对资金、成本和利润这三要素进行细致合理的分析，制定出正确的财务决策，使整个企业的经营、投资行为合理、合法，财务活动和经营活动健康有序运转，实现良性循环。其次，在筹划税务方案时，企业精打细算、为了节约支出、减少浪费也不能一味地考虑税收负担的降低，而忽略因该筹划方案的实施引发的其他费用的增加或收入的减少。企业要达到合法“节税”的目的，必须遵循成本效益原则，依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理，才能保证税务筹划目标的实现。更重要的是，由于税务筹划方案在很多情况下会企业生产经营的较长期间，存在着收益的不确定性和资金支付的时间性差异，因此在进行税务筹划成本和收益的比较时，必须考虑税务筹划决策的风险和资金的时间价值。最后，还应得到国家和政府反而支持，因为税法是企业执行税务筹划的法律之绳，企业的一切具体行为都离不开国家的宏观调控的政策。
三、房地产企业税务筹划的现实意义
（一）一定程度上能减轻房地产企业的税收负担
目前我国房地产企业涉及的税种数量繁多，房地产企业税收负担重。当前房地产企业所承担的税务不仅包括一般企业应付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等税种达有十余项之多。由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而包括避税、节税、转税等多方面的措施的税务筹划能合理有效地改变目前房地产企业的这种状况。
（二）帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规
国家陆续出台针对房地产企业的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。而且效力之间也频繁更替的情况的存在，必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险，达到企业持续、健康发展的目的。
（三）有利于房地产企业长远发展的需要
在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，为了实现这一目标必须降低税收成本。降低纳税成本的途径包括：偷税、避税、税务筹划。众所周知，偷税、避税是一种违法行为，这种行为不仅要受到法律的制裁，还将败坏企业的声誉，并对企业正常的生产经营百害而无一利；税务筹划是一种合法、合理、有效的手段，既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径。
四、房地产企业税务筹划中应注意的问题
（一）政府机关部门的决策对房地产企业税务筹划有很大影响。房地产经济越发达，竞争越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不只是税务部门，房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。
（二）忽视税务筹划方案有其两面性，一味追求税收负担的降低。如果单从税务筹划就是为了实现企业税收负担最小化这一层面来理解，虽然说这种理解抓住了税务筹划的一个关键方面，但这种理解不利于税务筹划方案的有效设计和整体权衡。任何一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，还要兼顾经济活动参与各方的课税情况及其税负转嫁，当新发生的额外的费用或放弃其他方案所损失的相应机会收益小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，反之，该筹划方案就是失败的方案。一项成功的税务筹划应该是多种税务方案的优化选择，我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税务筹划方案，这样不顾企业总体利益的下降，牺牲企业整体财务利益换取税收负担的降低明显是不可取的。
（三）税务筹划具有极强的适应性，因人、因时、因地，具体情况具体分析。情况的复杂决定在进行税务筹划时，不能生搬硬套别人的作法，也不能停留于固定的模式，而必须要意识到房地产企业在税务筹划时税法与会计制度适度分离的必然性。企业会计制度制定的根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的着眼点在于对经济和社会发展进行调节。二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求、对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同。二不同是因为会计主体可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。三是遵循的原则不同。
五、房地产企业税务筹划的措施及发展趋势
（一）房地产企业在设立环节上的税务筹划
税务筹划是一种新型的企业经营管理理念，它要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时，将税收作为重要的前置成本因素加以考虑。如合理选择注册地点、企业性质、组织形式、人员结构、出资方式等，为企业选择其在经营阶段所应承担的税负。
（二）房地产企业筹资环节的税务筹划
企业在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资能减少借款利息、物业管理费用和其他费用等，节约大量的新的成本。
（三）房地产企业开发环节的税务筹划
房地产开发费用的扣除方法就有两不同的规定。规定的不同造成两种方法计算的“房地产开发费用”也存在差异。但税法规定房地产开发企业因分立发生的房地产转移不征收土地增值税、连体楼内不同类型房产适用一个增值率和税率，从而达到降低整个连体楼的土地增值税税负目的。
（四）房地产企业销售环节的税收筹划
企业可设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的业务，就可以令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去，使这部分业务能适用与之相适应和配套的税率，从而降低相关的税负。
总之，房地产开发企业税务筹划活动是一项涉及各种学科的高智商活动，应当有选择的引进既有专业技能又精通税法的税务、咨询机构为企业经济活动出谋划策。
六、结束语
房地产产业作为经济危机后拉动经济复苏的一个强力增长点，在国民经济中的地位日益突显。面对房价在蛰伏一段时间后新一轮的大幅飙升，房地产企业成为税收检查的对象，本文希望通过对房地产企业在税务筹划中几个方面的研究，明确房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点，提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平，以便有效防范涉税风险，实现房地产企业价值最大化。
参考文献：
房地产的税务筹划篇8
[关键词]房地产企业；税务筹划；税收政策；相关问题；税种
[Doi]1013939/jcnkizgsc201707230
1税务筹划的特征
第一，合法性特征。在税务筹划方面，企业所采取的具体措施是完全符合税法要求的。低税负缴纳的决策，主要是在尚未确定纳税的义务，且纳税方法多样化的条件下完成。
第二，筹划性特征。通常情况下，纳税义务的滞后性十分明显，并且是在企业发生经营行为以后产生。在开展税务筹划的过程中，必须要深入了解并熟练掌握当前政策与税法，并与企业经济活动相互结合，进而合理地制定出承担最轻税负的具体方案内容。而这种超前性的行为也使税务筹划工作的筹划性特征较强。
第三，目的性特征。积极开展税务筹划措施的主要目的就是为了减少税负，并且涉税零风险，有效地规避名誉与经济的损失。
第四，多维性特征。站在空间角度分析，税务筹划工作不应当局限在企业本身，同时也需要联合其他具有业务联系的单位，共同努力找到节省税收的有效方式。
2房地产企业税务筹划的主要问题及应对措施
（1）对税务筹划概念认知不全面。大部分房地产企业在开展税务筹划工作的过程中，对于此工作的本质并不了解，一味追求税负而忽视其他要素，具体表现在两个方面：第一，将企业税务筹划和偷税漏税相互混淆；第二，在开展税务筹划工作的过程中，房地产企业仅仅站在经济利益的角度设置相关方案内容，严重影响了预期的效果。
针对这一问题，房地产企业在税务筹划过程中，首先，最主要的前提与基础就是要依法筹划。房地产企业在开展税务筹划工作的时候，一定要始终遵循国家与地方税收的法律法规，对企业的经营特点予以深入分析，实现两者的完美融合，最终选择契合企业经济利益且符合税法规定的税务筹划方案；其次，企业税务筹划应着眼长远的发展战略。房地产企业必须要具备完整思维以及方案，注重企业长远利益，对内部税务与财务等相关内容予以实时关注。在税务筹划过程中，应重视战术筹划，同样要给予战略筹划一定的关注，坚决不允许出现顾此失彼的现象。在对税务筹划项目决策的初期，需要针对项目整体予以合理性的规划，对于企业自身纳税成本予以深入考量，通过采取最佳手段来达到纳税筹划的主要目的，有效地缓解企业税收的负担。
（2）税务筹划工作人员专业水平不一致。房地产企业在税务筹划方面，往往缺少专业人才，如果难以正确把握税收政策，就会严重影响税务筹划质量。房地产企业若针对税收优化的限制条件把握不合理，就会使企业错过最佳筹划的时机，甚至陷入到偷税与漏税境地。除此之外，也存在着在房地产企业内部，税务筹划工作人员自身职业素质不高，违法与功利性动机十分明显，所以，很容易导致税务筹划与正确的发展方向严重偏离，制约了企业的进一步发展。
所以，要加强税务筹划，就要全面提高税务筹划工作人员自身素质。第一，税务筹划工作人员需要实现个人道德修养的全面提升。在处理企业与国家利益的时候，税务筹划工作人员必须要始终坚守自身职业道德；第二，税务筹划工作人员要实现个人专业素养的全面提升。相关工作人员在熟练掌握理论知识的同时还需要具备丰富的操作经验。在理论知识方面，必须要不断学习并理解法律，对于税法的变动予以时刻关注。在实践操作经验方面，必须要针对企业涉税的种类以及业务和数额进行合理的分析，能够针对企业的具体状况合理地找到切入点，进而制定出与企业相吻合的税务筹划方案。[1]
（3）行政执法制约税务筹划落实效果。税收法律在制定时，很容易存在规定不明确或者有法律漏洞等情况。税务筹划工作人员通常在理解税收政策方面会偏向利于企业的方向，但是，对于税务机关而言，在执行税收政策方面会偏向利于国家税收利益的方向。此外，部分税收的处罚措施与优惠政策标准并不明确，必须要在可以商榷范围内落实。由此可见，税务筹划实际执行程度都与税务机关认可程度存在紧密的联系，而这也是导致大部分税务筹划方案实际执行效果难以达到方案制定要求的主要原因。[3]但是，随着国家税收体系的不断完善和健全，这种干扰会越来越少，作为房地产企业的税务筹划人员，要深入地解读税收法规，做到依法筹划，以保证税收筹划方案的落。
3房地产企业税务筹划的重点税种解析
房地产企业涉及的税种繁多，在针对房地产企业进行税收筹划时，要分清主次。在实际工作中，土地增值税、企业所得税的税务筹划利益空间最大。下面简要分项加以分析。
（1）土地增值税纳税筹划。土地增值税的税务筹划主要应该围绕着土地增值税的减免优惠政策进行。房地产企业土地增值税免税政策包含五个方面：①纳税人出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项20%的，免征；②因国家建设需要依法征用和收回的房产，免征；③以房地产入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企业兼并房地产从被兼并企业转入兼并企业的，免征。上述五种减免条款中，2～5项的内容属于一种特殊事项，在实际工作中很少用到。对于第一种减免条件，是房地产企业的纳税筹划重点。房地产企业在进行税务筹划中要注重以下两点：第一，分别核算不同类型的开发产品。对于纳税人既建有普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应该分别核算增值额，对不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定；第二，在税务筹划中要注意20%增值额这个“临界点”的问题。控制增值额，可以从可扣除金额和售价等方面综合考虑，首先要对可扣除金额进行合理分摊，在这个过程中，更要合理预计开发费用支出，综合考虑开发费用、利息费用的占比问题，选择适合企业的扣除方式，是选择利息+（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×5%的方式还是选择（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×10%，直接影响到增值额的高低。这正是需要企业进行筹划的一个方面。其次在可扣除项目不变的前提下，还可以通过降低房屋价格的方式来降低税负，但是这要对减少的收入和减少的税金大小进行比较来决定，必要时还要跟企业所得税进行合并综合考虑。
（2）企业所得税的纳税筹划。房地产企业的所得税减免政策大多针对外商投资企业。对于一般房地产企业而言，在进行所得税筹划时，要着重从收入和成本费用支出税务风险防范上加强税务筹划。①大多数房地产企业在开发项目没有完工之前，采取核定征收或按毛利率预缴企业所得税的方式。但是一旦开发产品满足完工条件，则要按照规定结转成本，调整毛利，并对前期以销产品在完工年度进行调整。但是在实际工作中，会出现开发产品已经交付使用，但是出包工程尚未结算，公共配套尚未建造和完工，应向政府交纳的公建维修基金尚未上交等情况，对于后两项成本，企业要提供和保留充分的证据，可以进行预提，但是对于第一项，即出包工程未最终结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票金额最高也只能按10%预提。第三十四条规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再进入计税成本，虽然是早晚的问题，但是由于没有取得合法发票，不能计入前期成本，会降低完工年度单位开发产品的成本，造成年度内应交企业所得税多缴，而前期的多缴税金又无法弥补后期的亏损，这样就可能造成企业多交税金的情况。所以，房地产企业一定要及时办理结算并取得合法发票，对不能及时入账的成本，要提供有效的预提证明材料；②在实际工作中，对于集团企业统借统贷的利息费用的扣除，在税务稽查时，经常会因为企业提供的证明文件不全面、不合规被税务机关否支。所以，在日常业务管理时要注意事前防范。以免造成不必要的损失。
4结论
综上所述，房地产企业在税务筹划过程中，必须要确保与税收政策相吻合，以更好地达到企业财务目标要求，并且获取税后最大利润。最重要的是，房地产税务筹划工作的开展还能够更好地落实国家税收政策，充分发挥国家税收的经济调节功能，实现资源配置的合理性。
参考文献：
房地产的税务筹划篇9
关键词房产企业纳税筹划风险防范
一、引言
纳税筹划主要指的是房地产企业在各种经济业务完成之前，或者是对还没有发生的纳税准备工作，房地产企业能够对经济活动以及财务核算进行预先的调整和安排，从而有效的降低税收风险，减轻房地产企业面临的税收负担。但是因为近年来我国的税收政策处于不断的调整和完善之中，加之房地产行业税收具有一定的特殊性质，在政府部门加大对我国房地产行业宏观调控力度的背景之下，诸多的不确定因素都导致了房地产企业税收风险的增加。如果我们在财务会计管理的过程中不注意对这些风险进行防范，那么不仅无法获得节税收益，甚至还会被税务部门认定为偷税漏税等违法行为，从而让企业不仅蒙受经济损失，还会有损企业的形象，不利于企业的发展。所以我们必须要做好纳税筹划风险的防范工作。
二、房地产企业纳税筹划风险的种类
（一）政策风险
政策风险主要有政策选择风险以及政策变化风险两种类型。所谓政策选择风险指的是政策选择上的错误，房地产企业觉得采取的行为与国家政策相符合，但是实际上是和国家政策精神相偏离的，结果导致被税务部门认定为偷税漏税而蒙受损失。政策选择风险主要是因为最近几年以来我国房地产行业飞速发展，国家相继出台了很多针对房地产的税收政策。而纳税筹划人员对于这些税收政策的掌握和理解出现了偏差因此导致政策选择风险的产生。政策变化风险主要说的是国家税收政策往往会因为经济发展形势的变化而产生变化，如果房地产企业财务人员对新政策的理解不全面就很容易产生政策变化风险，尤其是对于长期性的纳税筹划，政策变化风险常常存在。
（二）操作风险
操作风险主要是因为我国房地产市场信息时刻处于变化之中，而纳税筹划操作策略也处在变化之中，如果在进行纳税筹划的过程中不能够准确的把握国家税收政策的整体性，对相关的税收优惠政策运用不够，从而为房地产企业带来较大的操作风险。在实际操作过程中，操作风险一般有：首先是房地产企业管理人员对于纳税筹划工作的期望值过低，从而导致纳税筹划方案的税务机会成本增加，从表面上来看节税效果较好，但是却经常可能会被税务部门认定为偷税漏税的行为；其次是因为纳税筹划相关人员对于税法中相应的优惠政策掌握不到位，从而导致房地产企业失去了享受优惠政策的机会，对于企业的经济效益造成较大的损害；最后是因为房地产企业的财务会计人员没有仔细的对税金进行核算，造成房地产企业面临核算风险。
（三）经营风险
在现阶段我国国内经济环境复杂多变的背景之下，房地产企业各项经营活动始终会面临一定的风险，如果我们不注意这些风险而盲目的进行纳税筹划工作，必然会导致纳税筹划的预期目标难以完成。我们要认识到任何的纳税筹划都有一定的成本，如果我们忽略了成本的因素，往往会导致房地产企业经营风险的产生。纳税筹划从本质上来说就是房地产企业对于未来可能进行经济活动的一种预先安排，必须要有较强的预见性。尤其是因为房地产企业具有生产周期长、经济活动多变的特征，这样的变化就要求房地产企业纳税筹划工作必须要随之变化，如果房地产企业对于未来经济活动产生判断上的偏差或者自身的经济活动产生变化，这样就非常有可能导致纳税筹划活动预期目标难以实现，从而有可能加重房地产企业的税收负担。
（四）执法风险
房地产企业进行纳税筹划活动的主要目的是为了帮助房地产企业实现经济效益的最大化。从纳税筹划的本质上而言它属于一种合法合理的行为。它的合法性主要是说在我国税法所规定的范围之内，但是在房地产企业的实践操作过程中，要区别一种行为是纳税筹划行为还是偷税漏税的违法行为，就必须要参考房地产企业在日常的财务会计核算工作中是否严格根据相关的法律法规进行操作。如果决策人员存在认识上的偏差就很有可能导致偷税等违法行为的产生，从而让企业受到相关部门的处罚，产生执法风险。
三、房地产企业纳税筹划风险规避策略分析
（一）树立依法纳税意识，完善会计核算工作
房地产企业的管理人员必须要树立依法纳税的意识，这是顺利进行纳税筹划的前提条件。纳税筹划能够有效的帮助房地产企业增加其经济效益，但是它仅仅是提升财务管理质量的其中一个环节，而不能够将企业利润的增长完全寄托于纳税筹划上。因此对于房地产企业而言，必须要依法建立完善规范的企业财务会计核算资料，规范开展财务会计核算工作，这样才能够确保纳税筹划的顺利进行。纳税筹划活动的合法性应该要经税务检查来证明，而检查的根据就是房地产企业的财务会计核算资料。所以房地产企业必须要依法获得全面准确的财务会计资料，规范财会工作，从而保障纳税筹划活动的顺利开展。
（二）准确把握税法政策，密切关注税法变动
税法是解决国家和房地产企业之间税收分配关系的重要法律根据，纳税筹划方案的根本就来自于税法中对于企业计税依据和税率的相关规定。对我国税法政策的全面掌握是保障纳税筹划工作开展的基本条件。惟有准确把握税法政策，才能够制定出科学有效的纳税筹划方案，同时对不同的方案进行比较和选择。如果对于我国税法政策了解程度不足，就不能科学的制定纳税方案，企业的纳税筹划工作就无法有效开展。税法往往会随着我国经济环境的变化以及相关政策的变化而发生一定的变动，所以房地产企业在进行纳税筹划活动的过程中，应该要随时对税法进行关注，及时的纠正和完善自身的纳税筹划方案。
（三）增强自身风险意识，提升会计自身素质
对纳税筹划风险的防范是一项长期性、复杂性的活动，所以对于房地产企业的财务会计人员应该要严格的要求，纳税筹划相关人员必须要充分的掌握和理解我国的税法政策，具备较高的财会专业能力，同时还必须要有对经济环境的预测能力、经济项目统筹策划能力等综合素质，从而为纳税筹划活动的有效开展创造良好的条件。纳税筹划相关人员的综合素质一是依赖于个人素质的提升，另外也和我国房地产行业财会人员的整体素质有很大的关系。惟有不断增强房地产企业财会人员的素质，才能够制定出更科学、更有效的纳税筹划方案。
（四）加强税务部门联系，搞好税企关系建设
房地产企业要开展纳税筹划活动，首先必须要获得当地税务部门的许可和支持，从而保证其合法性。纳税筹划活动很多时候都处于法律的边界上，纳税筹划相关人员很难准确的掌握确切的界限，在部分问题的处理上显得比较模糊，例如说纳税筹划和避税之间的差异性，加之不同地区的税收征管政策不同，税务部门的自由裁量权较大。因此我们在开展纳税筹划活动的过程中，除了要正确的运用财务会计理论知识，同时还必须要对当地税务部门的征税方法和特点有充分的了解，经常性的和当地税务部门沟通，搞好税企关系，让房地产企业的纳税筹划活动可以与当地税务部门的管理特点相符合，让纳税筹划方案得到合法性的许可，从而规避执法风险，保证房地产企业的利益。
四、结语
总而言之，房地产企业的纳税筹划行为是合法的，它并不是让企业虚报收入和成本，而是一种利用我国税法中的相关优惠政策，降低企业风险，增强企业经济效益的行为。另外我们必须要注意的是，纳税筹划过程中存在很多风险因素，如果我们不能够科学的开展这一工作，不能运用合适的税务政策，那么企业税收的风险就会大大的增加。我们在进行纳税筹划之前必须要对我国的税收政策有充分的了解，相关财务会计人员必须要具备较高的专业水平，对于我国现行的税收相关的法律法规必须有足够的掌握，这样才能够对房地产企业纳税筹划行为进行科学的研究和设计，才能够合理合法的开展纳税筹划工作，从而有效降低税收风险，确保房地产企业的经济效益。
参考文献：
[1]迟丽华，周小雪.房地产企业税收筹划风险的方法策略.中国房地产.2013（10）：05.
房地产的税务筹划篇10
关键词：所得税税务筹划建议
在我国房地产行业不断发展的过程中，国家对于房地产行业也出台了一系列的宏观管理政策，涉及到房地产行业的相关税收政策也是有所调整。当前，在房地产企业的成本支出中，税收支出特别是所得税的支出在企业的支出中占有一定的比例，对于企业的项目开发以及经营管理也都有着重要的影响。为了提高企业的盈利能力，促进企业的长远发展，房地产企业管理部门必须重视所得税的筹划，在国家法律法规框架范围内，通过对自身管理、经营活动、财务业务以及涉税事务的分析，提高所得税的税务筹划水平，合法合规合理的降低房地产企业的税负。
一、房地产企业所得税特点及税收筹划作用分析
所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。
（一）房地产企业所得税的特点
1、不存在税负转嫁问题
企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。
2、所得税是以净所得作为征税依据
企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。
3、所得税的弹性较高
企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。
4、税额较大
房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。
（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性
1、降低房地产企业的税负
房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。
2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。
3、可以促进企业财务管理水平的提高
税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。
二、房地产企业所得税税务筹划的原则
（一）合法合规性的原则
对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。
（二）实效性的原则
国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。
（三）统筹均衡的原则
对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。
三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施
（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术
在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：
1、纳税时间的筹划
对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。
2、合理利用各种扣除项目
有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。
3、准确的运用各种优惠条件
不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。
（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划
1、科学的选择房地产开发企业的会计政策
房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。
2、以固定资产的筹划为突破
房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。
3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案
在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。
（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划
对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。
1、项目开发准备阶段
重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。
2、项目开发阶段
重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。
3、项目销售阶段
在销售方面的税收筹划管理上，房地产企业可以采取将销售部门从企业内部分立，以销售公司的方式，实现企业广告、宣传等费用的摊销，降低纳税基数以及税率等级。
四、结束语
合法合理的开展房地产企业的所得税税务筹划，对于降低房地产企业的税务支出，提高房地产企业的经济效益收入都有着至关重要的作用。房地产企业的财务管理部门应该根据自身的实际情况，合理的设计所得税的税收筹划方案，以达到节税的目的。
参考文献：
[1]李天霞，贾宪威.我国内资企业所得税的税务筹划[J].科技信息，2010