商业资产经营管理篇1
【关键词】商业资产资产管理创新
商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。
一、我国商业地产管理存在的主要问题
1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制
商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。
2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
3、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
5、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。
【参考文献】
[1]杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[m].清华大学出版社，2007.
[2]章惠生：城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.
商业资产经营管理篇2
【关键词】利率市场化发展商业银行运营资产负债管理
利率市场化的改革与推进，在一定程度上促进了我国社会经济水平的迅速发展。在我国的落实利率市场化改革机制后，金融市场的利率结构在很大程度上发生了改变，这也使得商业银行的运营重心转向了资产负债化管理，银行资产负债结构的不断优化，不仅有效地控制了商业银行的运营风险，也进一步提高了银行成本的运营效率，由此可见，利率的市场化对于我国商业银行的运营与发展有着重要的意义。根据本人在云南富滇银行多年的资产负债管理工作经验，主要从利率市场化的角度对商业银行资产负债管理进行了分析和探讨，希望能对业界同仁有一定的帮助作用，同时欢迎批评和指正。
一、利率市场化对我国商业银行资产负债管理的主要影响
（一）将增加商业银行的经营风险
利率的市场化发展，使其与宏观市场金融环境联系更为紧密，由于宏观金融环境存在不稳定性，导致商业银行利率出现波动，从而导致银行经营风险的提高，此外，商业银行为了获取更高的收益，也可能在利率定价的过程中采用风险加成的方式，这便使得商业银行的经营风险成倍增长，从而降低银行资产的安全性，为商业银行的长效稳定经营埋下隐患。
（二）将增加商业银行的盈利压力
金融市场环境中利率差值的减小，使得商业银行的利润收入效益降低，盈利压力不断增大。商业银行利率的市场化变革，使得银行无法依靠利率调整实现利润收益的提升，不同商业银行之间利率差值的减小，会直接导致市场竞争的进一步激化，从而使商业银行面临更大的盈利压力。
（三）将增加商业银行的内部管理难度
随着利率市场化程度的逐渐加深，金融环境中的利率成为商业银行经营模式的主导，为了适应市场环境下的利率，商业银行必须对自身的经营管理方式进行改进与调整，在这一机制的影响下，商业银行经营管理的难度将会逐渐增大，不仅要在经营管理中着重强调风险控制，也要为了获取更高利润而不断改善经营手段。商业银行内部管理难度加大的原因还在于利率市场化背景下，银行中更多的经营亏损要独自承担，所以商业银行在利率自主化的同时，要承担更多的风险，从而使内部管理难度加大。
二、当前我国商业银行资产负债管理的主要问题分析
（一）资产和负债结构比较单一，且在规模、期限上都不对称
在我国商业银行的经营管理中，由于长期以来传统业务运营占主导地位，因此以短养长的经营模式无法得到切实有效的改善，加之商业银行始终将存款贷款作为主要的经营手段，这也导致了当前我国商业银行在利率市场化发展背景下，贷款规模与期限无法得到均衡的统一管理。此外，我国商业银行的资产负债管理处于初步发展阶段，这也使得资产结构无法得到切实有效的丰富，资产负债数额也在市场环境的影响下逐渐增加，单一的负债结构和资产使得商业银行的运营风险无法得到有效的分散和控制。因此，为了使银行资产负债管理规模与期限实现协调与统一，就要进一步丰富银行的经营方式，通过降低资产管理中的信贷资金比例，使其与资金业务、非利息业务等延伸业务相协调，提高银行资产结构的稳定性并有效的丰富其内容，同时我国商业银行也要在强调存款数额增长和负债来源多样化的同时，针对市场宏观环境中的负债数额流动管理水平进行提升，从而保证在银行利率市场化发展的背景下，其运营风险得到更为全面有效的控制。
（二）资产负债管理手段落后，资金市场定价不科学
就当前我国金融市场中的商业银行运营管理进行分析，在银行资产负债的管理中，主要采取的措施是对银行的资产总量及其负债总量进行组织与协调，从而实现银行资产和负债的平衡管理。然而随着利率的市场化发展，通过平衡管理资产总量却表现出了一定的落后性。在传统管理模式下，商业银行的总量管理主要是对一定时期内的各项负债余额和资产余额的总和进行计量与平衡，从而更为全面的得知银行的综合运营状况，而随着金融市场中负债结构的逐渐改变，银行中的总量管理方式无法与金融市场的负债结构相匹配，加之当前金融市场利率波动幅度的增加，资产负债结构管理的动态化发展，都使得我国银行的资产和负债总量管理手段逐渐落后。在金融市场的利率市场化发展背景下，由于我国商业银行在传统发展中忽略了对市场资金定价的调研和研究，因此在新形势的金融市场运营中，商业银行的资产负债管理便无法准确的对市场资金进行定价，加之对资金市场定价机制中风险认知的不足，也进一步导致了商业银行的资金市场定价准确性的缺失。
（三）利率风险管理机制有待完善，缺乏利率风险管理的主动性
商业银行在利率管理过程中，由于利率管理风险多具备政策属性，因此为了实现对利率风险的有效控制，就要从资产负债管理的角度出发，结合金融市场环境中的利率变化，开展利率风险的有效管理。但就当前我国商业银行的资产负债管理机制而言，由于金融市场中利率的变化直接牵制着银行的资产负债管理，这便使得银行无法主动及时的采取管理手段机对利率进行风险控制。当前我国商业银行的利率风险控制手段，主要是从资产比例管理的角度出发，通过对资产进行利差管理等保证资产总量的稳定，而这却使得商业银行的资金出纳比例不断减小，从而无法实现对利率风险的主动管理。
三、加强商业银行资产负债管理的策略分析
（一）进一步调整优化资产负债结构，完善制约机制
在商业银行的资产负债管理中，资产负债结构直接影响着资产管理效率的提升，所以为了实现商业银行资产负债管理的有效加强，就要首先对资产负债结构进行优化调整。为了实现资产负债结构的有效调整，应首先对金融市场中的融资资源进行开发，并将更多的融资内容导入至银行的总量管理计量中，从而通过市场融资数额的增加提高商业银行的资产负债管理的稳定性和流动性，为了促进资产结构内容的丰富，银行还可以深入开发储蓄存款等多种形式的资产负债活动，从而提高银行资产负债的流动性，为银行资金周转效率的提高提供保障。制约机制的建立在银行资产负债管理中也必不可少，随着银行资产负债结构的逐渐丰富，不同资产内容的管理体系也要不断完善，通过制约机制和资产负债结构的协调作用，切实有效的实现对资产负债的风险控制，从而提高商业银行负债余额和资产余额的均衡配比，促进银行综合竞争力的进一步提升。
（二）大力加强内部控制制度建设，构建合理定价机制
为了实现对商业银行资产负债管理的进一步加强，就要注重银行内部控制与管理机制的建立，通过对内部控制制度进行不断完善，从而促进资产负债管理效率的提高。就商业银行内部控制制度的加强手段进行分析，在对自身资产负债管理的过程中，可以在管理体系构建的同时，在不同的体系内容中设立对应的指标，进而为资产管理手段的开展和完善提供切实有效的依据，对银行内部资产负债控制制度的不断完善，也能够在一定程度上促进负债结构风险性的降低，从而为定价机制的落实奠定基础。在利率市场化发展的背景下，商业银行在开展资产负债管理中能够更多的参与到利率定价中，所以为了保证金融市场的稳定发展，必须构建完备的利率定价机制。由于利率定价工作的开展同时受到银行资产负债状况和市场宏观经济环境的共同影响，所以在定价过程中，要首先对定价内容进行合理的推算预测，并通过对比不同利率定价下的金融市场运营效益，选定最佳的利率定价，从而切实有效的实现市场化发展背景下的利率定价优化。
（三）加强资产负债产品组合管理和业务创新
随着利率市场化进程的逐渐推进，商业银行的运营和发展也在不断的丰富资产负债管理方式，所以为了进一步提高银行资产的管理效率，就要对资产负债产品进行科学合理的组合，并采取对应的组合管理手段对商业银行的资产负债结构进行调整，从而促进银行负债管理机制的完善。在资产负债产品的组合管理中，为了实现资产负债产品的优化组合，必须强调对也金融市场环境的深入剖析，在了解市场金融机制的管理特点后，对商业银行定量的资产进行组合调整，从而使银行资产负债产品能够更好的顺应金融市场实际发展，从而促进银行对自身资产负债产品管理能力的增强。为了在金融市场环境中进一步提高银行的综合竞争力，商业银行还要结合利率市场化的发展背景，对自身的负债结构进行优化调整。在银行负债结构的调整中，优化效率直接受到负债业务数量和质量的影响，为了在金融市场中进一步加大市场占有率，就要针对银行的资产负债业务进行创新管理，通过增加理财产品创新性等创新手段，丰富银行负债来源和渠道，从而吸引更多的金融存款，为银行资产负债的管理和资金流动提供动力支持。
（四）逐步完善授信风险管理机制，加强预警和决策管理
在市场经济全球化发展的大背景下，商业银行为了进一步提高其资产负债管理效率，就要在当前总量管理的基础上，建立起授信风险管理机制，并通过对该机制的不断完善，降低资产负债结构管理中的风险。为了实现授信风险管理机制的有效完善，要以资产网络信息为基础，针对授信风险进行全面的判断和预测，并通过分析和审批，最终确定授信风险管理手段。在授信风险管理机制的落实中，为了有力的保障管理效率，还要强调管理手段和商业银行实际经营状况的有机结合，并从银行的实际总量管理和金融市场发展需求的角度出发，对授信风险管理机制加以完善。在授信风险管理机制中，为了使预警和决策管理手段得到加强，要首先在银行的经营数据基础上创建信息库，并通过对商业银行的资产负债数据进行审批与计量，实现资产负债的量化管理，从而利用数据统计和分析更为有效的实现风险预警。授信风险管理中的决策系统建设则是指在银行资产负债数据库建立的基础上，通过数据信息的反馈处理对负债管理决策进行修正与完善，从而促进商业银行资产负债管理机制的不断优化。
四、结束语
随着我国利率市场化发展进程的推进，商业银行的资产负债管理机制将会在现有的基础上不断完善，加之金融市场在发展中金融需求的不断变化，也能够有效地促进我国商业银行资产负债管理机制的现代化转型，从而为我国金融市场的稳定发展奠定坚实的基础。
参考文献
[1]周金达.现代商业银行的流动性管理及启示[J].农村金融研究，2009（7）：20～32.
商业资产经营管理篇3
一、典型案例
案例一：“a商城”是某市政府首批引进的大型投资项目，由开发商与市政府投资共同开发，其中国有资产占约7％股份。1999年，开发商开始预售商业裙楼，购房人与开发商签订买卖合同的同时，与开发商旗下的经营管理公司签订了租赁期限为3至20年不等的委托租赁合同，约定将所购商业房产委托给经营管理公司进行统一经营，而经营管理公司按购房价款8％比例向其支付租金以及租赁期限届满后按照购房价款120％比例予以回购，开发商为经营管理公司的回购提供担保。由于开发商所售房屋无明确界限、存在“一房二卖”违规行为，加之开发商的控股股东将所有股权转让给另外一家开发商，而该股权转让受到其他股东的质疑并引起了连锁纠纷诉讼，导致该商场经营管理混乱，众多业主长年被拖延租金并担心产权过户和回购承诺无法按期兑现，最终引发了众多业主通过媒体、网络、群访、上访等方式维权，要求开发商、经营管理公司甚至政府保障业主合法权益。
案例二：“B广场”地处于某市中央商贸区域，驻场商家千余户，经营网络辐射十余个省市。1995年，政府为打造超大规模专业服装批发中心，通过招商引资引进甲公司与当地企业乙共同投资成立了丙公司，开发经营“B广场”，并于1999年建成投入运营。在经营期间，丙公司将大部分商铺分割出租给千余户商家，签订了5至20年不等的租赁合同，并一次性收取了全部租金和保证金，将一部分商铺出售给业主并收取了全部房款，但一直没有办理产权过户手续。然而，在商家和业主经营期间，丙公司不顾商家和业主的利益而为丁公司提供了不超过3亿元的最高额保证担保，由于丁公司逾期未偿还借款2亿元，导致法院强制执行丙公司所拥有的“B广场”。在办理产权过户过程中，不少商家担心新接手的公司可能转变经营策略而影响自身合法权益，故多次集体闹访，阻挠办理过户手续，造成了不良社会影响。
案例三：“c广场”是某市在2000年初打造的重点商业区，被誉为龙脉之地、物流商贸咽喉。开发商在开发过程中，以预售方式将商铺分割拆零出售给众多小业主，业主又将所购商铺返租给开发商旗下的子公司进行整体经营，子公司向业主书面承诺每年可获得购房价款7％的租金；随后，子公司将所有商铺转租给开发商进行整体经营。该广场建成投入运营后，开发商引进了外资企业和全国知名商贸企业，并签订了长达20年的租赁协议，约定每月租金70元／平方米和每月物业管理费3元／平方米。随着当地经济快速发展，该商业区的租金大幅飙升，开发商认为原来约定的租金已经无法维持其正常的物业经营管理活动，既不对空调、电梯等物业设施设备进行维修，以致数千商家在酷暑下进行经营活动，同时也无故拖延小业主租金长达一两年。经过相关行政部门参与协调，虽然物业纠纷暂时得以解决，但开发商与承租企业对调整租金一事开展了拉锯战式的博弈，众多小业主和上千余户商家的合法权益仍受到严重影响。
二、大型卖场型态分析
大型卖场并非法定术语，是商业房地产开发运作实践中约定俗成的用语，是近年来兴起的一种商业地产开发和销售经营模式，主要应用于百货商场、购物中心、大型超市、服装、电器商城等。实践中，大型卖场的权属型态、经营管理手法、招商招租方式等呈多元化和多样化的态势，但经营模式无一例外都采用的是一体化经营模式，这就区别于一般商业地产各自为政、自主决策的分散性经营管理模式。围绕这个核心主题，大型卖场可以简单界定为：开发商、业主或其他产权人将商业地产整体出租给专业的经营管理者进行投资运营，经营管理者在约定期限内享有独立的经营决策权和管理权以及负有定期向产权人支付租金和到期返还商业地产义务的一体化经营管理模式。目前，大型卖场销售经营模式大致分为两大类：产权分散式大型卖场和产权经营一体式大型卖场。
(一)产权分散式大型卖场
产权分散式大型卖场是一种所有权与经营权相分离的房地产产品形式，其基本操作模式是“租售结合”，即房地产开发商或者大型物业企业的产权人将商业用房分割成面积较小的若干单元(一般为5至20平方米不等)并出售给投资者，投资者委托他人或者自主进行经营管理的模式，如案例一和案例三。这种经营模式对开发商和投资者而言具有相当诱惑力，理论上可以达到“共赢”，故备受开发商和投资者的青睐。对开发商而言，将大型卖场分割成若干单元出售可以一举三得，既能转嫁商业风险，又能迅速回笼资金解决资金压力，而且能够实现高额的开发利润。对投资者而言，投资优势更加明显，一是投资置业门槛低，不必将大笔资金积压在投资回收期漫长的大型卖场项目上；二是投资者省心省力，还能得到开发商许以的高额投资回报；三是开发商或者专业经营管理者统一经营管理，具备对经营业态、整体形象、商家组合的科学规划和有力控制，以实现经营收益和增强大型卖场整体竞争力；四是分割后的商业用房上市交易的成本较低，流动性较强。但是，真正意义上的“共赢”结果是建立在各方主体配合得当、任何环节不出纰漏的基础上，而实践中往往又难以实现。
(二)产权经营一体式大型卖场
经营式商业房产模式是在传统经营模式的基础上改良而成的，即产权人及其委托的经营管理者对大型卖场进行统一经营管理，并将卖场分割成若干单元后出租给若干商家独立从事经营活动，并收取租金的经营模式这就是俗称的“经营权转让模式”，如案例二。相对产权分散式大型卖场而言，这种经营模式牵涉的参与主体、法律关系和经营管理环节更加单一，不涉及众多分散投资者的利益。
三、大型卖场存在的问题及规范机制
(一)存在的问题
结合前述三个典型案例，归纳大型卖场存在的问题主要表现在以下几个方面。
1 开发商分割销售行为不规范，权属界限不清
(1)开发商违规更换平面图、销控表进行“重复销售”或者“一房二卖”，造成已售房屋之间的四至不清晰、已备案的房屋信息与实地分割房屋信息无法一一对应，或者将部分公共区域以及消防通道当作专有部分进行分割销售，导致购房人支付房款后却无法办理所有权登记。
(2)开发商利用变相的售后返租方式达到转
嫁商业风险、迅速回笼资金、实现高额开发利润和实际掌控大型卖场等目的，其操作手法往往是借助与其具有关联关系的企业予以实现。
(3)开发与招商脱节，造成产权分割平面图与实地现场分割布局不一致，业主无法找到准确位置行使所有权权能。
2 经营管理者的经营管理行为不规范
(1)经营管理者未得到全体业主明确授权的情况下对大型卖场进行经营管理，或者新老经营管理者交接不畅，致使经营管理权纠纷持续不断。
(2)经营管理者对大型卖场经营管理不善或者内部经营管理出现问题，难以按照“委托代租／代管协议”定期向业主支付租金或者分红，甚至拖延租金长达两三年或者高达上千万元。
(3)业主委托经营管理者的经营管理期限已经或者即将届满，双方均面临着协议到期后如何经营管理的困境，从而影响经销商的经营规模和战略的调整。
3 政府相关主管部门的监管制度不完善
(1)对大型卖场各经营主体的监管制度不完善，监管职责分散，监管力度不足，未能形成体系完整、配合得力的综合监管机制。
(2)对大型卖场后期经营管理的规范引导机制缺失。大型卖场的矛盾纠纷主要集中于民事法律纠纷，受害者理应通过协商、诉讼、仲裁等方式维护自身权益。但是，由于开发商、经营管理者或者经销商自身经营出现危机或者濒临破产，受害者可能也会面临“赢了诉讼，输了财产”的尴尬局面。
(3)对大型卖场的经营管理模式和投资风险宣传力度不够，使广大投资者难以清醒认识到投资风险并谨慎选择投资项目，在面临复杂而充满不确定性的决策环境下，辅以开发商的“小投资、零风险、高回报”的广告诱惑，投资者往往容易盲目投资。
(4)对大型卖场开发经营所涉法律法规不健全问题的重视不够。法律法规滞后，不仅影响到政府适当干预大型卖场经营行为的合法性问题，也使处于边缘地带的市场交易行为难以作出合理性和合法性判定。
(二)建立“市场主导、政府引导、综合监管”的规范发展机制
1 市场自主调节是大型卖场健康发展的核心
(1)投资经营主体注重投资风险，严把诚实信用关。购房人、经销商、商家在投资购房、租房之前，有必要结合自身经营需要进行前期调查，甚至可以委托专业律师进行全面尽职调查，充分了解投资风险，谨慎作出投资决策，尤其应当注重产权风险、投资收益风险和诚实信用风险。
(2)自主建立房屋租金监管机制，预防“提前消费”行为。引入独立化第三方监管提前支付的租金，由业主或者商家(一般是业主委员会或者商家代表人员)以及经营管理者共同委托第三方银行承担监管职责，并在受托银行开设共管账户。
(3)鼓励开发与招商一体化，有效减少和预防权属纠纷。
2 政府有效引导是大型卖场健康发展的补充
(1)加大宣传力度，提高风险意识。相关行政主管部门应当有针对性采用媒体、网络、现场答疑、印发宣传资料等方式开展宣传工作，提请投资者注意投资风险，谨慎投资，理性消费。
(2)引导建立大型卖场业主委员会，有效发挥业主自治的积极作用。推行大型卖场业主大会和业主委员会制度，可以将松散的为数众多且彼此独立的产权人的力量整合起来，形成和优化统一意见。
(3)引导建立房屋租赁行业协会，发挥行业自律。
(4)鼓励办理租赁登记备案手续，确保租赁权益。
(5)健全法律规章制度，实现权益保障和依法监管。
3 政府依法监管是大型卖场健康发展的保障
(1)谨慎招商，合理定位政府角色。政府在招商过程中应当注意以下三点：一是谨慎选取投资商。二是政府一般不直接作为招商引资合同当事人。三是谨慎提供信誉保证，避免政府和政府部门通过提供合同保证或者抵押担保参与投资活动。
(2)建立大型卖场“售前审查、售中监督、竣工验收”动态监管机制。第一，固化拆零分割的审批环节。第二，在分割销售阶段，要求开发商制定详细的销售方案。第三，在竣工验收阶段，规划、建委等相关部门按照规定对分割销售进行验收，房产管理部门按照竣工验收的分割结果办理所有权初始登记和分户登记，不得再办理开发商或产权人的事后分割登记申请。第四，在使用管理阶段，要求大型卖场经销商在进行室内装修活动过程中，不得擅自改变大型卖场结构和布局。
商业资产经营管理篇4
中外资银行核心竞争力的差异分析
商业银行核心竞争力是商业银行资金经营和服务产品的有机组合，是形成商业银行可持续竞争优势的基础和源泉。商业银行核心竞争力所表现出的不仅是商业银行的基本资源能力，即商业银行的经营规模、技术功能、人力资源方面，而且也包括商业银行的管理运作能力，即商业银行组织架构和产品创新等方面。基本资源能力和管理运作能力的有机整合便形成了商业银行自身具有的蕴含在商业银行内部的核心竞争能力，展现给外界的是商业银行的核心服务技术以及核心服务产品。
综上所述，商业银行的核心竞争力将体现在经营规模、业务、创新等方面，商业银行经营规模、业务及创新能力等的差异决定了其核心竞争力的不同。目前，外资银行与我国股份制商业银行经营差异主要表现为：
经营理念的差异。外资银行长期根植于市场环境，通过市场竞争机制的洗礼，已形成了一套符合市场发展规律的银行管理思想和经营理念：（1）市场导向理念。外资银行从战略目标的确定、组织架构的设计、业务产品的创新、目标市场的定位到经营策略的选择，都是建立在对客户需求和市场变化充分了解的基础之上。（2）全面风险管理理念。外资银行都有着全面风险管理的意识。如澳大利亚联邦银行，就可以从意识、行为和范围等三个层面感受到其全面风险管理的理念。在意识上，风险防范为先；在行为上，谨慎和理性判断；在范围上，多种类、各环节和全行员工进行风险防范。（3）成本收益比理念。外资银行有着很强的成本收益理念，无论是机构设置还是日常运营都必须接受成本收益比的约束。这种约束，一方面，通过目标控制来实现，另一方面，通过严格的投入产出分析来实现。（4）产品创新理念。外资银行具有强烈的创新意识，并在实践中构筑了一整套严密高效的产品创新机制。
然而反观我国股份制银行，很多都缺少明确、科学的经营理念和发展规划。从10多年股份制商业银行的发展轨迹可以看出，很多银行大都以短期内自我扩张迅速“做大做强”为主要经营指导思想，缺乏明确的银行定位及长期战略构想。在这一指导思想下，股份制商业银行这些年来，仅仅通过自我扩张，在很短的时间内跻身于世界前500家大银行的行列，规模扩张速度惊人。然而，在经营方针、产业定位、业务选择、功能确定及与之相应的信贷政策；在收益与风险、近期与远期平衡机制的建设；在以新技术为基础的、符合现代管理理念的管理架构的建设；在构建系统竞争力的整体营销机制的建设等长期战略规划的诸多方面，却比较粗疏甚至模糊不清，乃至于造成商业银行之间在市场、客户、业务功能、产品服务等方面同构化倾向较为严重。
经营范围的差异。目前，外资银行大部分采用综合经营方式，而我国仍然实行较为严格的分业经营制度。相关的统计数据表明，2002年全球1000家银行排名前25位的大银行中，除我国的四家国有商业银行仍实行分业经营模式外，其余均采用综合经营模式。我们知道，欧洲大陆一直都采用全能银行模式。英国、日本等国曾采用分业经营，但分别于20世纪80年代和90年代末之后开始综合经营。分业经营曾经最为严格的美国也于1999年通过《金融服务现代化法案》，允许银行、证券、保险相互跨业经营。目前，花旗、摩根大通等大都通过并购、新设等方式，形成了资产近万亿美元的大型综合经营金融集团。与综合经营的外资银行相比，我国银行尤其是股份制商业银行将会处于不平等竞争的地位。
经营规模的差异。这里对中外资银行2005年的实际情况进行比较分析。比较对象选取股份制上市银行中三家比较有代表性的中资银行：交通银行、招商银行、民生银行以及三家在我国比较活跃的国际银行集团：花旗、汇丰、渣打。规模指标以资产、股东权益和资本充足率来衡量(见表1)。
从表1中显示的数据可看出，我国股份制银行的规模与外资银行差距仍然非常明显，尤其是总资产之间的差距更为明显。
业务结构的差异。外资银行特别注重优先发展高增值和高收益的中间业务以及其他不占用资产但收益甚高的投资银行业务（如投资管理、财务咨询与管理、资产管理业务、证券发行与交易等）。在金融脱媒趋势不断加快的今天，商业银行不断加强中间业务的发展将会大大增加其本身的核心竞争力。
一般来说，中间业务收入与净利息收入之比、中间业务收入与营业收入之比是衡量商业银行中间业务竞争力的核心指标，两指标的指标值越大说明商业银行的中间业务综合竞争力越强。2005年，外资银行的中间业务收入与净利息收入之比为54.2%，国内商业银行该指标的平均值为14.97%；外资银行的中间业务收入与营业收入之比为19.7%，国内商业银行该指标的平均值为3.4%。通过对比可以发现，外资银行的中间业务收入与净利息收入之比、中间业务收入与营业收入之比等两项指标值，均高于国内商业银行的指标值。
组织架构的差异。制度经济学派认为，制度是有效率的。组织架构显然是一种典型的制度。而外资银行与中资银行在这方面的差别较大。国外商业银行组织架构的主流模式是事业部制，其呈现出“大总行、大部门、小分行”的特点。这一组织制度由市场自然演进形成，在市场竞争中不断锤炼，经过上百年的优胜劣汰，不断完善，现已为实践证明，其不仅蕴涵了先进的经营理念和管理思想，如以客户为中心的理念，扁平化、垂直型和专业化的管理方式，业务前、中、后台分离的原则，以及管理会计方法的应用等，也符合市场及效率和风险控制的要求。
国内商业银行组织架构主流模式是以适应行政区划为特征的总、分行制，呈现出“大总行、大分行、小部门”的特点。未能真正体现以客户为中心及前、中、后台分离的原则，总行承担风险的责任与风险控制能力不匹配，市场营销、风险控制和人力资源管理体系存在系统缺陷导致低效率等，这都可能影响中资银行的核心竞争力。
创新能力的差异。由于外资银行的技术优势，决定了其在创新产品方面拥有较大的优势。2003年，外资银行推出了结构性存款、应收账款融资、国际国内保理、福费廷、卖方付息票据贴现、人民币法人账户透支、集团内委托贷款等创新产品。2004年，外资银行继续推出了众多的金融创新产品。在零售业务方面，随着客户风险管理意识的加强以及对外汇保值增值业务需求的增加，适时推出了外汇远期、外汇掉期、外汇期权等资金交易产品。在公司业务方面，外资银行从企业客户的需求入手，大力开发能为客户提供便利的金融产品，如以提高集团企业之间资金运用效率为宗旨的现金管理产品，以改善财务结构为目的的应收账款买断业务，以及以规避汇兑风险、提高资金运用效益为目的的组合衍生产品等。另外，外资银行还把发展电子银行作为突破网点和地域限制、抢占高端客户的重要手段。截至目前，已有花旗、汇丰、东亚、德意志等13家外资银行在国内开办了网上银行业务。
我国股份制商业银行近年来在经营上力求创新，取得了不少成果，但总体上创新力度仍显不够。目前，我国股份制商业银行的经营收入与利润仍主要来源于存贷。这种单一的业务与盈利模式一方面会使我国银行业之间竞争极为激烈，恶性竞争（如存款大战、贷款大战等）时有发生，另一方面也不利于我国商业银行金融创新和核心竞争力的提升。
实施综合化经营策略，推动商业银行经营转型
金融业综合经营是指银行业、证券业和保险业进行跨业经营，其具有节约交易成本、分散金融风险和获得协同效应等优势。我国现行的金融体系，是根据金融功能的划分来组建不同的金融机构，银行、保险、证券，相对来说是各自独立的。在以市场和客户为导向的前提下，海外金融业已走向综合经营，多种金融功能融合在同一金融机构当中成为了现实。因此，在全面开放后，中国金融体系从机构本位走向市场本位将是必然的趋势，综合经营肯定是未来金融业发展的大趋势。
在全面开放的前提下，我国股份制商业银行必须拓宽自身的业务范围，加快向综合经营的转变，提高自身的核心竞争力。
发展投行业务。投行业务在我国基本由证券公司承担。投行业务有着巨大的利润空间和广阔的发展前景。当前可以开拓的业务领域包括：第一，融资券业务。这在金融脱媒趋势下，不仅可巩固客户，而且可以有效实现业务结构的转变，并以此为基点，扩展与资本市场相关的业务。第二，业务。利用资金汇划和清算系统券商结算是国有银行依托健全网络的优势业务。同时，还可利用机构网络优势开展销售证券、基金和保险产品与服务。第三，资产证券化。资产证券化已经成为我国一种新的融资方式，在资产证券化过程中，必须有相关金融机构推荐，股份制商业银行可以充当这个角色。第四，创业板市场业务。主要是针对具有核心技术优势和较好管理水平的高新技术企业，在创业期进行扶持、包装、推介等一系列融资顾问服务。
提高非利息收入业务的占比。近期商业银行进行全面的综合经营将面临较大的体制风险。但当前股份制商业银行可以在不违反现有分业经营制度框架的前提下，根据自身的发展战略和客户的需要，选择重点发展中间业务品种，加强相互之间以及商业银行与非银行金融机构之间的业务合作，加大业务创新的力度，提高非利息收入的占比，推进综合化经营。重点发展以下几个方面的业务：一是由国债、中央银行票据、政策性银行债券等所组成的政府债券市场的规模不断扩大，成为商业银行运用巨额资金的重要渠道；二是商业银行有其他机构所不具备的网点优势，是品种日益繁多的基金、政府债券、保险等金融产品的重要代销渠道；三是证券市场机构投资数量的增加、社会保障体制的改革和商业保险的发展将会使银行在证券投资基金、QFii投资、社保资金、企业年金、保险资金等金融资产的托管方面发挥更大的作用；四是随着利率市场化改革的推进和汇率形成机制的改进，防范利率风险、汇率风险和利用利率、汇率波动进行投资的衍生业务将有广阔的发展空间；五是企业资金管理、投融资需求的高涨和购并活动的增加将推动商业银行为企业提供的现金管理、财务顾问、信息咨询等业务的发展。
拓展个人银行业务。国外发达国家的银行个人银行业务是在80年代前后逐步兴起的，短短十几年间，个人银行业务得到迅猛发展。据iBm最新调查显示，2004年花旗银行170亿美元的总收入中，银行业务和私人银行业务就占了76.3%，达到130亿美元，而汇丰控股的个人金融服务、消费金融和私人银行业务利润贡献也占到60%以上。目前国际上许多银行个人金融业务的利润已占利润总额的30%～70%，成为最重要的利润来源之一。
从国内看，改革开放二十多年来，个人金融资产持续增长，在数量、结构上发生了巨大变化。个人银行业务经营的实质是客户而不是资金，竞争的焦点集中在优质客户的身上，占有了客户特别是优质客户就等于拥有了发展的基础。拓展个人银行业务关键是要求我们一切工作必须以服务客户为出发点，使其渗透到银行工作的各个环节；树立起市场观念、客户观念和营销观念，增强“市场和客户需要什么就生产什么”的理念，加强产品创新，向客户提供全方位、多功能的金融服务，最大限度地提升客户的满意度，从而留住客户，扩大优质客户群体。
构建金融机构之间的战略联盟。战略联盟是指企业之间为实现战略目的而达成的长期合作安排。战略联盟有合资企业式、功能协议式、股权参与式和宽框架协议等具体形式。通过战略联盟，各类金融机构之间可以形成长期的战略合作关系，从而获得综合经营功能。此外，通过合作，还能够更有效地利用资源，减低成本和分享客户基础，从而扩大各类金融机构本身的地理、产品服务及客户范围。目前，中国人寿、平安、新华、太平人寿在内的国内各大保险公司已和十几家商业银行普遍建立了业务合作关系。这些都标志着我国商业银行与境内外保险、证券公司战略联盟的实质性启动，开创了我国金融业综合经营的新模式。
加快综合性金融控股集团的组建进程。所谓综合性金融控股集团，是指在同一控制权下，完全或主要在银行业、证券业、保险业中至少两个不同的金融行业大规模地提供服务的金融集团公司。其优点是：控股母公司能运用组合理论、协同理论和能力理论对子公司进行战略协调和管理；子公司作为经营实体独立从事经营活动，从而金融控股集团在整体上可视为综合性银行，又能适应分业管理的要求。
提高进一步开展综合经营的能力，防范综合经营的风险。股份制商业银行应在以下几个方面进行改革和完善：
（1）进一步完善公司治理结构。完善的公司治理结构是商业银行强化经营创新、规范经营、防范风险的制度条件。一方面，完善的公司治理结构是商业银行进一步更新经营理念、转换经营模式、强化经营创新的制度动力；另一方面，综合化经营的进一步开展需要商业银行在公司治理层面完善风险防范的安排。
（2）转换经营理念，改进组织架构，建立综合经营的激励机制。股份制商业银行特别是各级管理人员要进一步转换经营理念，充分认识到综合经营是商业银行今后发展的大方向，也是商业银行保持长期健康发展的重要战略；同时，股份制商业银行要从组织架构方面对综合经营形成支撑，对重要的新兴业务实行垂直、独立的管理运作模式，实行专业化的经营管理；此外，还要建立相应的考核激励机制，提高发展综合经营的积极性。
（3）加强产品研发，提高综合经营的技术支持能力。股份制商业银行要未雨绸缪，根据经营范围逐步放开的可能顺序，加紧新产品的研发和储备;同时应建立全行统一的、由业务部门主导的、前中后台分工合作的产品开发体系，加快市场反映和产品开发的速度；此外，随着经济的发展和科技水平的提高，商业银行产品的电子化程度将不断提高，低成本电子化渠道的重要性将越来越高，这又需要商业银行继续提升产品和渠道的电子化程度。
（4）进一步增强防范综合经营风险的意识，提高风险防范能力。综合经营的进一步开展使商业银行在盈利空间得以拓展的同时也面临更为复杂的经营风险，要求股份制商业银行要继续增强风险防范的意识、建立风险防范的机制、提高风险防范能力。我国商业银行综合经营的风险当前主要表现在：第一，相关监管制度不协调带来的风险。第二，金融机构间关联交易增多带来的风险。第三，外资金融集团大举进入带来的风险。目前，有部分综合性的海外金融集团已通过各种渠道分别进入我国的保险、证券、银行等金融领域，甚至实业投资领域，对我国分业经营政策带来冲击。第四，商业银行内部“防火墙”机制不健全带来的风险。在实际业务开展过程中，有些商业银行内部“防火墙”机制不健全，不能将银行资产与客户资产、自营业务与业务等进行有效隔离，从而为中间业务发展埋下了风险隐患。对于我国股份制商业银行而言，一方面我们呼吁有关部门不断健全监管体制以及各项法律制度和业务指引，为商业银行合规从事综合经营提供更好的制度保证；另一方面，银行自身要建立良好的公司治理机制，不断提高全面风险管理水平，健全内部“防火墙”机制和各项有关风险管理制度，为综合经营的可持续发展打下扎实的基础。
（5）有效进行成本控制，合理进行新业务的定价。《商业银行服务价格管理暂行办法》的出台，使商业银行中间业务收费有了依据，同时银行收费的价格竞争更加激烈，要求商业银行具有较高的成本控制能力和准确的产品定价机制，以在竞争中赢得价格优势。因此，商业银行要准确核算和严格控制产品成本，精确估算新产品的风险和收益，建立科学的定价系统，合理进行产品定价。
（6）大力培养综合经营的人才。综合化经营对私有化银行人才素质和人才储备提出了更高的要求。股份制商业银行现有人力资源的结构、质量、经验等方面与综合化经营的要求都存在着较大的差距。要提高我国股份制银行的综合经营能力，需要大力培养具有一定水准的综合化经营人才，包括综合型管理人才、金融工程师、金融分析师、风险管理人才等等，以促进股份制商业银行综合化经营的健康发展。
（7）加强股份制商业银行之间的合作，共同推进综合化经营的发展。股份商业银行可以进一步合作进行综合化经营发展方向的深入研究，探索有中国特色的商业银行综合化经营之路；可以联合进行政府债券的承销、认购、投资；可以共同研究产品创新的思路；可以通过自律性组织的途径和监管部门进行对话。
完善综合经营的外部政策环境
综合化经营是我国金融业未来的发展趋势，然而要稳步地实现这一目标，我国还应该完善相关的制度环境、监管环境和市场环境。
完善开展综合经营的相关体制环境。综合化经营已经无可辩驳地在逐步成为银行业发展的方向，在我国，虽然目前全面推行混业经营的时机尚不成熟，但也已经初步具备了适度推进综合经营的条件。然而一方面在现行分业经营的法律框架下，我国商业银行的综合经营受到一定的限制；另一方面在商业银行业务经营的过程中，这一体制实际上已经有所突破，例如存折炒股、证券公司和基金管理公司进入同业拆借市场、金融控股公司的客观存在、商业银行通过在境外注册的投资银行在大陆开展业务等等。这同时也说明，政府和银行业监管部门一直在关注着商业银行的综合经营问题，而不是完全禁止合理的综合经营。当前，立法部门、人民银行和银监会、证监会、保监会等监管部门应当借修改《商业银行法》、《证券法》的时机，继续研究如何继续完善分业经营的总体框架，探讨商业银行在境内适当投资于非银行金融机构的可能性，以便为商业银行进一步开展综合经营提供体制保障和约束。
完善联合监管体系。在目前实行分业监管的前提下，三大监管机构应加强协调和合作，建立金融监管联席会议制度，要有目的、有计划地联合建立金融监管方面的公告制度、通报制度、督办制度、质询制度等，强化信息沟通和政策协调功能。监管机构要加强合作，共享监管信息，实行牵头监管和功能监管相结合的机制，尽可能避免监管真空和监管摩擦，使金融控股公司的经营和管理有法可依，促进其健康发展。此外，要正确处理监管和创新的关系，进一步改进监管目标、理念和方式，鼓励金融创新。
商业资产经营管理篇5
实现林业可持续发展与林业分类经营有密切的联系。林地资源的稀缺性，决定了林业可持续发展不可能通过无限制扩大经营范围来实现，只有通过对林地资源充分有效的利用，提高林地生产力水平才是林业可持续发展的根本方向。这对林场尤为重要。现在我国林场的经营规模已基本确定，林场经营面积只有缩小而不可能扩大。因此，林场走外延发展来实现可持续发展不现实的。
实现林业分类经营，基本指导思想是根据森林主体功能的发挥来经营森林。商品林追求的是投资的经济效果，其经营行为完全是一种商品生产行为。商品生产行为主要受市场经济规律约束。因此，对于商品林经营不宜采取太多行政手段去管理，也不宜采用严格的计划去控制，而应由企业根据市场作出选择。生态公益林则以森林生态公益功能的发挥为主要经营目的，而生态公益功能则不可能直接体现为经营者的经济效益。因此，必须通过宏观调控，以总体功能最佳为指导，协调经营行为，理顺经营与受益、投入与产出的关系，才能保证其经营走上良性发展道路。
2林场实行森林分类经营的必要性
2.1实行分类经营可使商品林真正走向市场
长期以来，林业受生产周期长，见效慢，产出投入比低，不能实现正常的投资回报等因素影响，很难吸引到足够的投资而成为粗放经济的传统产业的典型代表。尤其是在计划经济体制下，生产经营部门经营自有限，生产经营活动往往是服从计划而不是根据市场经济规律实施经营，林业不能彻底走向市场。
实施分类经营，可用市场经济规律指导商品林的经营，使林业部门能够选择经济效益好的经营对象来经营，从而使商品林经营者的利益得到保证。同时，在有较高投资回报后，亦可吸引社会生产资源流向林业部门，部分解决林业生产投入不足的问题。
林场实现森林分类经营后，其商品林经营完全属企业生产行为，一切经营活动都以经济效益为中心，有利提高林场的经营积极性，亦可避免林场在自己不熟悉的领域盲目投资造成不必要的损失。
2.2实施分类经营可使生态公益林得到有效的经营和保护
生态公益林的主体功能是森林的生态防护效益，这种效益的受益主体往往不是森林经营者，这就形成了受益者不经营不投入，而经营者主体投入不受益的矛盾。在分类经营不能有效实施的情况下，林场的防护林等生态公益林成为林场只有投入没有产出的经营对象。由于没有产出，林场不愿投入大量人力物力实施有效经营。因此，在未实施分类经营的情况下，由于不能理顺投入产出关系，权益与责任关系，防护林等生态公益林不可能实施有效的经营，大大降低了防护效益。
实施分类经营后，通过理顺投入产出关系，明确责权关系，利用政府的宏观调控能力，有效解决生态公益投入，可使其不再成为经营单位的经营负担，有利加强对生态公益林的经营管护，使其生态防护效益得到时最大限度发挥。2.3森林分类经营是林场林地资源有效利用的保证
林地是林场最重要的生产资源，由于受经营管理水平限制，一方面是林场为了维护林地所有权不得不花大量精力，另一方面，林场对有限的林地资源利用效力低。实施分类经营后，通过对现有林地科学规划，按森林主体功能划分经营类型，同时在商品林经营中大力发展高效林业，可以有效解决林场林地利用效力低下问题。
3现行经营管理体制与林业分类经营
我国林场现行管理体制已沿用多年。其基本特点是把林场作为企事业单位管理，在商品生产中，林场向国家纳税体现与国家的经济关系，向主管部门缴纳各种专项费用体现隶属管理关系；对木材实行限额采伐。这种管理体制有其合理性，在林场经济自知能力有限的情况下，通过国家事业费投入，解决了林场建设初期的造林投入。同时，通过集中专项费用筹集了大量林业基本建设资金，为大规模绿化造林提供了投入保证。在我国林木资源较少的情况下，实行限额采伐也是保护有限林木资源的最有效手段。
但是，也应看到，要实现分类经营，现行管理体制也存在很大局限性。首先，从责、权、利关系看，实施分类经营后，商品林的经营完全是商品生产行为，林场的商品林经营活动应等同于企业的商品生产活动。林场的生产经营应计算投入产出，占用生产资源应支付一定的代价。林场的经营成果主要通过所有权分配，而现行管理体制不能根本解决这些问题。
其次，从投入关系分析，林场投入的两个问题未能很好解决，第一，林场现有商品林大部分是国家投入形成的，由于林场实行事业化管理，这部分商品林林场在生产受益中，未能把国家投入的利益体现出来。第二，林场的生态公益林是林场的非商品生产对象，但林场必须投放生产资源经营管理，这对林场又是不合理的。
4林场分类经营措施探讨
4.1林场划类经营
林场实施分类经营首先应解决林场的划类经营问题。措施上可根据林场资源构成情况把林场划为两大类型，即经营商品林为主的林场和经营生态公益林为主的林场。对于商品生产型林场按规范的管理方式管理，占用林地资源应缴纳林地占用费，国家投资形成的资产应折成股份，在林场分配过程中，国家股份所得应上缴代表国家行使资产管理职能的管理部门，林场的经营活动照章纳税，林场的经营活动投入应通过国家计划解决，这部分资金又可通过向受益部门收取森林效益补偿费解决。在不影响森林生态防护效益的条件下，允许林场积极从事商品生产，增强林场的经济活力。我区的大部分水源林保护区及自然保护区可按生态公益型林场经营，防护林占绝对优势的林场也应作为生态公益型林场经营管理。
4.2林场森林资源划类经营
对林场划类经营后，还应对林场的资源划类经营。生态公益型林场其经营投入主要通过经营管理投入预算由国家投资解决。商品经营型林场由于存在两类资源，还必须对森林资源划类经营。对于商品林完全由林场自主经营，国家或主管部门少干预；对于生态公益林应实行森林效益补偿制，解决其经营投入。实施时，可由主管部门向受益部门征收，林场则通过税费减免或先征后返方式按其拥有生态公益林数量多少，根据经营管理投入大小确定林场应是补偿额。
严格来说，任何森林资源都具有一定的生态公益功能，因此，所谓兼用型森林资源不应再补偿其生态公益功能，理由是该类森林是有产出的，其经营投入小于产业，通过森林生产经营完全可解决投入来源。
综上所述，在林区以林场为单位进行分类经营是十分必要的，也是势在必行的。我们要保护好森林，使林区能真正的做到青山长在，永续利用。
商业资产经营管理篇6
近期，北京马连道核心区的鼎观格调商务茶院商铺尽管售价高达3.2万元/平方米，但推出的100套底层商铺仅7天就被抢购一空，成为所在区域内商铺出售最高价的典型代表。此外，靠近地铁沿线的北京三环新城社区商业街和明天第一商街，都出现了产权式商铺热销的场面。
热销之后是冷清
业界人士认为，产权式商铺之所以热销，从开发商角度来讲，现有的融资体制不支持商业地产项目的长期持有运营模式，迫于资金压力，开发商必须走产权分割销售的道路；从投资者角度来说，现在最流行的词汇就是流动性过剩，少数人手中聚集了大量的财富，这些钱需要一个出口，而产权式商铺是不多的出口之一，导致多数投资者抵御不了高回报的诱惑而忽视了其蕴含的内在风险。
今年上半年，位于北京CBD区域的SoHo尚都以每平方米12万元的价格出售产权式商铺，并创下一天销售额突破13个亿的记录。自7月1日宣布正式开业至今已经两个月了，其商业经营状况似乎不如想像中理想。7月24日，60多家店铺的店主们集体歇业以示不满并要求开发商进行相应的调整。
记者近日来到位于CBD商务区西北角的SoHo尚都后发现，已开业两个月的尚都西塔2至4层的许多商铺还是空空的，既没有开业，也没有开始装修。商户们反映最为强烈的就是开发商的广告宣传得不够，而且宣传内容很模糊，从而导致人气不旺。一位商户告诉记者，一些打车来尚都的人常遇到出租车司机不知道怎么走的现象。还有商户表示，开发商没有统一招商，把商铺卖给小业主，小业主可以自行招商，还有一部分业主把商铺交给公司来招商，这样就没法统一规划统一招商，导致现在的业态布局很混乱。
记者还注意到，由于每层的功能划分并不清晰，服装店、餐饮店、工艺品店都杂居在一起，卖饰品和卖烟酒的铺面相邻，名牌西服店和中档手工皮具店相邻，餐饮店和时尚高档电脑店相邻。就服装而言，在尚都难以看到一些国内外知名品牌的身影，很显然，由于产权零散出售，国际品牌跟个人合作的可能性不大。
同样是采取小单元分割产权销售,北京庄胜广场南馆整体由庄胜百货20年承租经营，投资者每月获取租金，年均8.5%投资收益，20年后还可与庄胜百货协议续约，在租约回报、回报标准及风险担保等方面，均开创了国内前所未有的优惠投资回报条件。然而，产权式商铺真的一“包”就灵吗？
记者于双休日来到开业整整一年的庄胜百货南馆，富丽堂皇的店堂内空荡荡的，与北馆相比缺乏人气，但整体规划明显规范有序。一楼主要经营国外知名品牌珠宝，各个店面的装潢时尚典雅，售货员的服务热情周到，遗憾的是所有品牌都是中国消费者所不熟悉的品牌，再加上价格昂贵，几乎看不到有顾客逗留。当初开业时，商场方面曾表示，北商场侧重于经营大众知名品牌，为消费者提供具有共性的时尚购物选择；南商场将以一个特定客户群体为服务对象，提供个性化、风格化的品牌与产品组合。在8月18日新馆开业一周年之际，为聚集人气，商场举办了nBa篮球巨星见面会，夏季商品3折起，“炫彩818”专区限量特价等营销活动，但效果并不理想。相比今年6月北馆举行9周年庆典时，商场通宵营业，还为消费者准备了千余份免费早餐的盛况，南北两馆真说得上是“冰火两重天”。
后期商业管理是关键
谈到产权式商铺面临的困境，天津苓创商业地产顾问机构总经理冯新认为，产权式商铺并非一定会死，完全要看运营者用什么样的心态去做这件事，而后期商业管理是关键。他表示，目前一些商业地产开发商的观点是无为而治，认为市场对商家会进行自然淘汰，从而导致后期商业管理的缺位，并创出了无主题、无主力店、无商业管理的中国商业地产“三无模式”。
冯新指出，事实上，任何商业项目投入运营之后都需要有一个成长的过程，就是所谓的养商期，这属于正常规律。在SoHo尚都商户停业事件中，开发商用养商期这个正常的理由掩盖了另外两个问题，第一是商铺的高售价导致的高租金成本，第二是商业管理的缺位。处在养商期的商户不仅要承受来自市场的压力，还必须承受高租金的压力，婴儿期的市场环境加成熟期的租金成本，在这种双重压力下，投资者的风险可想而知。
据悉，在国际成熟的商业地产开发运营模式中，一个综合性商业物业的开发者一般都不是开发商，而是商业地产运营商。由于有长期金融工具的支持，这些商业地产运营商在完成商业地产的开发后，通常都由自己持有、只租不售，他们会委托专业的商业管理公司对物业进行运营管理，商业管理公司的核心职能是通过专业的运营管理，为进场商户提供一流的经营环境，塑造强势卖场品牌，不断提升物业价值，获得不断上升的租金回报。这种商业地产开发模式强调的是运营创造价值而不是开发创造价值，运营商赚的是资产的收益和资本收益；而国内以出售为主的开发模式，开发商赚取的只是开发环节的利润，与商业地产的长期运营收益以及资本收益相比，完全是丢了西瓜捡芝麻。
对于一个专业的商业管理公司来说，物业管理只是一个非常基础的东西，而其专业性的东西主要体现在：商业物业的市场定位、业态业种规划、卖场设计规划、招商、卖场的市场推广、协助进场商户的促销行动、消费者投诉处理等一系列商业运营管理的内容，这些内容都不是一个以物业管理见长的公司能够随便胜任的。专业商业管理机构对一个新建的商业物业的管理，最根本的措施就是采取“养鱼政策”，包括大幅度降低甚至长时间减免进场商户的租金水平；另外就是在市场宣传推广以及协助商户促销方面进行大规模投入。因为专业的商业管理机构明白，一个综合性商业物业的生死是由进场商户的经营状态决定的，只有降低商户的经营成本，帮助商户增加收入，让商户少亏损、不亏损甚至有微利，才能帮助商户顺利度过养商期，进入稳定经营状态，物业的持有者、商业管理公司、进场商户才能有三赢的局面。
业内专家表示，对比国外的成熟模式，SoHo尚都的问题其实很清楚：一个缺少专业商业管理的综合性商业物业是走不远的，尚都聘请的物业管理再优秀，也无法取代商业管理的职能。至于象征性地免一点租金，花600万元做促销等措施，不能说完全没用，但毫无疑问，靠那些花拳绣腿根本解决不了实质问题。
只租不售渐成主流
由于近期一些出售后的产权商铺项目出现经营问题，影响了一些在售商铺的销售行为。业内专家表示，在商业零售市场上，购物中心的运营模式已占据了主流模式地位。由于品牌购物中心的经营者在经营模式上明显倾向于选择只租不售的统一经营物业，或者自建物业，因此，只租不售的形式有希望成为商业地产开发的主流，将促使整体商业地产开发水平向着良性的方向发展。
只租不售更利于商业项目的总体规划、资源整合与经营管理。从目前情况来看，随着开发商的融资渠道拓宽及经营理念的加强，开发商自持物业在增多。以北京为例，目前北京大开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售：物美去年开始在北京、杭州等地购买或自己建造商场物业，家乐福也开始在北京开发自有物业，作为京西高端商业地产的马奈草地，也采用了只租不售、统一规划、统一招商、统一经营、统一管理的模式。
记者了解到，目前商业地产的营销模式已经开始发生转变，从发展初期的以产权式商铺为主要销售模式，正逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4%。如北京三环新城社区商业街、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。
有关专家认为，经营持有型物业的模式是通过整体运营的方式实现物业整体升值。商业物业以主力店为核心，周边店铺通过合理搭配和动态调整实现联动发展，能够提高物业的整体效益，为整体持有的投资者带来持续的收益，而且这一模式还有益于通过资产证券化的模式上市交易，升值潜力巨大。受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了自持物业。由于这一模式需要较大的资本实力作为保障，因此，目前主要为一些大型开发商和外资企业采用，传统的产权式商铺在杜绝不实承诺的前提下，还将作为市场的营销模式之一而存在。
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产权式商铺风险提示
1.投资行为复杂
针对投资产权式商铺的风险，中信实业银行理财专家提醒投资者，产权式商铺项目大都打出“高额返租、到期回购”的诱人口号，但对于产权投资者而言，经营公司届时是否如约返还稳定回报，以及到期回购等约定义务，是投资者面临的首要风险。
由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体，还有买卖合同、租赁合同等多层法律关系，因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。另外，产权类投资的年限动辄达10年、20年，因此也存在着很大的不确定性。
2.业主缺乏保障措施
另外，有些产权式商铺的开发商只建不管，商铺售完后就抽身而退。造成一些急功近利的开发商从销售难易的角度去设计房产项目。还有些开发商为了转嫁风险，尽快套现，根本不重视商铺的后续经营。一旦日后的经营真出现问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，拍屁股走人，留下的“苦果”只有业主慢慢品尝。即使有相应的担保，但由于缺乏有效的监管手段和变现能力，也很难成为投资者利益的根本保证。
商业资产经营管理篇7
林业分类经营是充分发挥森林多种效能的重要手段，同时也是林业经济体制改革的切入点和突破口。林业分类经营的内涵是：按照国民经济发展对林业不同的主导需求，对各种不同类型的森林资源分别确定经营方向和管理措施。实施林业分类经营战略关系到林业在国民经济发展中的定位，关系到如何合理调整林业产业结构布局，关系到如何最大限度地发挥林业的三大效益。
实现林业分类经营，基本指导思想是根据森林主体功能的发挥来经营森林。商品林追求的是投资的经济效果，其经营行为完全是一种商品生产行为。商品生产行为主要受市场经济规律约束。因此，对于商品林经营不宜采取太多行政手段去管理，也不宜采用严格的计划去控制，而应由企业根据市场作出选择。生态公益林则以森林生态公益功能的发挥为主要经营目的，而生态公益功能则不可能直接体现为经营者的经济效益。因此，必须通过宏观调控，以总体功能最佳为指导，协调经营行为，理顺经营与受益、投入与产出的关系，才能保证其经营走上良性发展道路。
林业分类经营其实质是林业经营的集约化与细分化。通过分类经营，可使经营对象整体功能发挥最佳，实现高效经营，使有限的资源得到充分利用，这即有利林业的可持续发展，同时对协调社会经济的发展，正确处理经济发展与环境保护、经济发展与资源利用等都是十分必要的。
2林业分类经营发展趋势
以往森林按林种一般分为五类，即用材林、经济林、防护林、风景林和薪炭林。随着社会经济的发展，这种分法已不适应林业管理和市场经济的需要。林业经营管理体制改革势在必行，实行林业分类经营。这是一项涉及林业经营管理体制、经营机制、经济政策、管理措施和组织形式等多方面的深层次综合配套改革。新的林业分类经营管理体制，是根据社会对林业生态和经济的两大需求进行分类，以生态利用为主要目的的森林划为公益林，以直接经济效益为主要目的的森林划为商品林，介于二者之间的划为兼用林，以最大限度地发挥林业的整体效益，保护生态环境。
3实行林业分类经营改革的必要性
3.1实行林业分类经营可使商品林真正走向市场长期以来，林业受生产周期长，见效慢，产出投入比低，不能实现正常的投资回报等因素影响，很难吸引到足够的投资而成为粗放经济的传统产业的典型代表。尤其是在计划经济体制下，生产经营部门经营自有限，生产经营活动往往是服从计划而不是根据市场经济规律实施经营，林业不能彻底走向市场。
实施林业分类经营，可用市场经济规律指导商品林的经营，使林业部门能够选择经济效益好的经营对象来经营，从而使商品林经营者的利益得到保证。同时，在有较高投资回报后，亦可吸引社会生产资源流向林业部门，部分解决林业生产投入不足的问题。
3.2实施林业分类经营可使生态公益林得到有效的经营和保护生态公益林的主体功能是森林的生态防护效益，这种效益的受益主体往往不是森林经营者，这就形成了受益者不经营不投入，而经营者主体投入不受益的矛盾。在分类经营不能有效实施的情况下，生态公益林成为只有投入没有产出的经营对象。由于不能理顺投入产出关系，权益与责任关系，生态公益林不可能实施有效的经营，大大降低了防护效益。
4实行林业分类经营改革的措施探讨
4.1进行林场划类经营。林业实施分类经营首先应解决森林的划类经营问题。措施上可根据林场资源构成情况把国有林场划为两大类型，即经营商品林为主的林场和经营生态公益林为主的林场。对于商品生产型林场按规范的管理方式管理，占用林地资源应缴纳林地占用费，国家投资形成的资产应折成股份，在林场分配过程中，国家股份所得应上缴代表国家行使资产管理职能的管理部门，林场的经营活动照章纳税，林场的经营活动投入应通过国家计划解决，这部分资金又可通过向受益部门收取森林效益补偿费解决。在不影响森林生态防护效益的条件下，允许林场积极从事商品生产，增强林场的经济活力。
4.2进行林场森林资源划类经营。对各林场划类经营后，还应对各林场的资源划类经营。生态公益型林场其经营投入主要通过经营管理投入预算由国家投资解决。商品经营型林场由于存在两类资源，还必须对森林资源划类经营。对于商品林完全由林场自主经营，国家或主管部门少干预；对于生态公益林应实行森林效益补偿制，解决其经营投入。实施时，可由主管部门向受益部门征收，林场则通过税费减免或先征后返方式按其拥有生态公益林数量多少，根据经营管理投入大小确定林场的补偿额。
4.3建立与分类经营相适应的资源林政管理制度，加强对森林资源管理机构的监督。必须按照分类经营的要求，重新制定和调整各类森林的经营方案，实行不同的森林采伐利用政策和管理制度，按照资源管理与资产管理并重的原则，进一步实现对森林资源的分类管理，管住管好公益林，放开搞活商品林。
4.4完善林业分类经营的组织形式。对商品林业建设，采取和探索森林资源国家所有权的多种实现形式，采取股份制、股份合作制、承包、租赁、拍卖等多种经营形式，促进商品林走市场化、集约化、基地化、林工贸一体化的产业化发展道路，真正达到“搞活商品林”的目的。对公益林建设，强化政府的组织管理，对具有一定规模集中营造的生态林，应主要采取工程项目建设和林场管理的组织形式。此外，还应当在实行预算管理基础上，积极引入造林承包、管护承包以及招投标等管理方式，以提高公益林建设和管理效率。
商业资产经营管理篇8
关键词：财务核算商业地产服务行业管理会计体系
一、管理会计体系建设需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展
对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。
二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。
第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。
第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。
由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。
从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。
商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。
第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，oa系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业性功能公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业性功能公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。
以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业性功能公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业性功能公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。
第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。 [h:0px"/>
参考文献：
[1]财政部.关于全面推进管理会计体系建设的指导意见（财会[2014]27号）.
商业资产经营管理篇9
【正文】
再论按现代企业制度建设商业银行
西南财经大学教授曾康霖
中国体制改革的目标是建立主义市场经济体制。建立市场经济体制必须建立市场经济主体，商业银行是市场经济主体之一，怎样把原有的国有专业银行改造成为市场经济主体，使之适应市场经济的需要，便是金融体制改革的重要之一。
按现代企业制度建设商业银行，现代企业制度的内涵包括：明晰的产权制度；有限的责任制度；的管理制度；有效的社会监督制度等。中国权威文件把它概括为“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”。按现代企业制度建设商业银行，要按照这十六字办理，除了要借鉴、效仿一般工商企业的经验和做法外，还要考虑到金融企业的特殊性。金融企业的特殊性相对一般工商企业来说：(1)它经营的是货币资金；(2)其运用资金中相当大的部分来源于负债，负债经营是金融企业的重要特征；(3)除了经营货币资金外，它为社会提供各种服务，金融业是社会公共服务事业；(4)金融业又是风险比较集中、变动比较频繁的产业，在经营管理中受到冲击的可能性大，但在防范和化解风险中，可选择的途径又有多种。这些特殊性为所有者与经营者关系的建立，增加了复杂性和艰巨性。同时它给人们指出，按现代企业制度建立商业银行，要努力创造一个适合于建立这种制度的环境：(1)建立和强化社会成员的信用观念；(2)建立、规范社会信用秩序并严格执行；(3)推进工商企业和其它企业的现代企业制度改革；(4)实施现代商业银行内部的劳动人事、收入分配、财务体制、税收政策等方面的配套改革。
现代企业制度一般采用“公司制”的形式。股份制是公司制的一种形式，但二者不能完全等同。因为股份制按十五大的提法是现代企业制度的一种资本组织形式，以股份的方式组织资本建立的企业可采取公司制的形式，以其他形式如独资、合资等方式组织资本建立的企业也可以采取公司制的形式。这就是说要把商业银行建立为现代企业制度，走“公司制”的道路，既可采取股份公司的形式，也可采取独资、合资等有限责任公司的形式。从产权制度来说，须比较独资制与股份制、民营制与国有制。
一、独资制与股份制比较
以独资形式组织资本，组建商业银行，在早期商业银行那里便存在，当代商业银行以独资形式组建为数很少。在世界上以独资的形式组建国有商业银行的多是社会主义国家。因为按照经典作家的论述，无产阶级革命胜利以后要把银行信用集中于国家手中，没有大银行社会主义是不能实现的。中国四家专业银行转变为商业银行后便是国有独资商业银行，而不是国有股份制商业银行。维持国有独资商业银行有其客观条件和优点。其客观条件是：我国社会主义公有制以国有经济为主体，国有经济中存在着国有独资企业，与其相适应银行也国有独资企业。此外，中国在相当长的时期中，社会资金的融通仍然坚持“间接融资为主，直接融资为辅”，社会资金大部分集中于银行。因此，独资银行制的优点是：有利于建立银企关系，如推行主办银行制；有利于贯彻方针政策，体现政府意图；有利于增强实力，在对外开放的条件下有利于与外资银行竞争；有利于“走出去”扩大、占领国外金融市场；银行的盈利都掌握在国家手中，有利于资金积累。但其缺陷是：国有独资银行掌握在政府手中，容易受到行政干预，不利于自主经营；国有银行与国营工商等企业，都是一个“老板”，容易形成“依赖”思想；不利于建立起市场经济的运行机制；容易形成垄断，不利于竞争。
从我国的现实出发，以独资形式组建现代商业银行，要解决好三个问题：(1)要落实谁是所有者，让所有者到位，不能让所有者虚置；(2)明确委托关系，也就是权责明确，使所有者能正确评价经营者的业绩，并给予应有报酬，使经营者真正能自主经营、自担风险、自负盈亏，政企分开的实质意义，也是为了排除这方面的干扰；(3)只能负有限责任，不能负无限责任。对此要进行产权制度改革。产权制度改革的核心问题是把所有权与经营权分开，而这种分开的重要意义在于：要由所有者去约束经营者，让经营者维护所有者的利益，并防范经营者发生损害所有者的行为。对此，要建立各种约束机制，其中特别是防止企业所有者对企业经营者的权力失控的局面出现，经济学家把这种现象称为“内部人控制”。内部人控制意味着经营者的权力在企业内缺乏制衡，在企业外缺乏约束，可任意支配企业财产，这是与现代企业制度不相容的。现代企业制度不同于传统企业制度的标志之一，就在于企业不仅要受政府的约束，而且要受到出资人即所有者、客户、中介组织、社会公众、新闻媒介的监督。现代企业制度在不损害社会整体利益的前提下，追求自身利益最大化。
按照这样的模式和机制建立独资的国有商业银行，就要把国有商业银行改造为独资的有限责任公司，也就是说，资本可以是国家独资的，而组织形式必须是“公司制”的。这样，在上的难点是：独资有限责任公司能不能合理地成为“法人企业”，对公司的负债负有限责任是否顺理成章。
当代，世界上少数国家和地区仍然存在着政府直接参与的银行，尽管这种银行在不同国家和地区称呼不同，如国营银行、公营银行、国家银行等，但其产权都是部分或全部为国家即政府所有。法国、意大利是国有商业银行存在较多的国家，这种状况的存在主要是因为第二次世界大战以后，为了迅速医治战争创伤，恢复经济实力，需要建立一批国家垄断资本企业。此外，市场经济体制的激烈竞争，为了增强竞争实力，促使金融资本的不断集中，也使政府插手银行。资本主义国家的国有银行也就是国家垄断的资本主义金融企业。这样的企业几乎都以股份制方式组建，其资本的股份属于政府、企业和个人所有，这样的设计据说是为了调动职工的积极性，增强职工的“主人翁”感。
当代，商业银行多采用股份制组建，一些国家的银行法明确规定：只有以股份制组建的金融机构，才能称做商业银行，或者说能够称做商业银行的必须是股份有股公司和有限责任公司。这样规定的目的在于把商业银行确立为企业法人，而把商业银行确立为企业法人的意义是：(1)使商业银行能有独立的法人从事经营活动；(2)使商业银行能有独立的财产承担民事责任；(3)使商业银行必须按法定程序设立、运营、破产、清理。进一步说明以股份制的方式组建商业银行，能使资本社会化、收益社会化、风险社会化和监督社会化，能使银行的资产所有权与使用权相分离，在经营管理中推行委托制。资本社会化不仅表现在股份制商业银行的资本以股份形式定向募集或公开募集，而且表现在它们的股权能够上市转让，这样不仅可充分动员社会资本，而且可优化金融资源分配；收益社会化主要表现在股份制商业银行必须对股东派息分红和使每股资产的价值增值，也就是说必须给股东一定的回报，这样回报率的高低便成为社会检验商业银行业绩的尺度；风险社会化集中表现在以股份制组建的商业银行，它体现着“利益共享，风险共担”的原则，如果银行经营不善、资不抵债，则股东以其投资对商业银行的负债负责，这样能够分摊局部造成的困难，减轻社会震荡；监督社会化不仅表现在股份制商业银行必须接受股东代表大会、监事会的监督，而且表现在必须定期向社会公众公布财务状况和不定期地向股东公告重大事件，这样可以建立起有效的激励机制和制约机制。这“四个社会化”是股份制度的特征，是现代市场经济社会化的集中表现，所以股份制企业是现代企业制度的典型形式。
如果中国商业银行要按照股份制组织，则不仅在资本的筹集上实行股份制，而且在人事的安排上、业务的开展上和业绩的评定上都必须按股份制的机制运行。中国的现实是：原有的四大家国有专业银行是纯粹的全民所有制企业，十几家标明是股份制的商业银行更多地是以股份方式筹集资金而没有完全按股份制的机制运行，至今还带有几分机关的色彩。所以商业银行要不要采纳现代企业制度，不仅是体制问题，更重要的是运行机制。
二、民营制与国有制比较
股份制不等于民营制，因为以股份制的方式筹集资金组建商业银行，完全能够把民营经济排开，即不让民营经济参股；同样，国有制也不等于独资制，让各家国有企业出资组建商业银行，总的说来都是国有的，但不是独资的。在中国，建设现代商业银行，要不要让民营企业参加，这需要在理论上论证和实践上探讨。
在中国的权威文件中，理论上确立了社会主义公有制有多种实现形式，同时指出以公有制为主体包含着两层含义，即公有资产在社会总资产中占优势，国有经济占主导地位。这应当说是就总体而言，如果以某一个局部如某一个区域、某一个行业来说，其公有资产还不一定占优势，国有经济还不一定占主导地位。这样的论断自然是正确的。它表明：在某一些领域或行业中，民营经济还会占主体地位。如果事实的正是这样，则在这些领域或行业中，资金融通民营化是不可逆转的趋势。这不仅国有商业银行要对民营企业融通资金，而且民营经济已有组织起来融通资金的要求。因为银行与企业的权利和义务关系是相互的，机会是均等的，民营经济需要以银行为依托，银行也需要以民营经济为依托。所以在市场经济国家，在多种经济成份存在的条件下，既有国有制的商业银行，也有民营制的商业银行。
国有制商业银行主要有两大优点：一是银行的利润不会流失，在政府垄断银行业的情况下，政府能够独占银行的垄断利润；二是有利于国有银行与国有企业建立资金依附关系。中国试图借鉴日本、韩国的做法，推行主办银行制，是国有银行与国有企业建立资金依附关系的具体表现。国有制商业银行的这两大优点，正是民营制商业银行的缺陷。因为民营制商业银行一般说来难以垄断银行业，不能获取银行业的垄断利润，再说，民营制营业银行也不可能与国有企业建立资金依附关系。但民营制商业银行具有国有制商业银行难得具有的优点：即“政企分离”，受政府的干预少；经营机制灵活，“背的包袱不重”。民营制商业银行与国有制商业银行比较，总的说来，各有长短，在建设现代商业银行的过程中，要扬长避短，权衡选择。
在中国，已经有了民营制的商业银行——民生银行。民生银行的一大特色优势是国际的优势，目前已有国际知名金融机构看好民生银行，因为它的商业化是比较纯粹的，比较彻底的，这是民生银行的一笔很大的无形资产。这笔无形资产是怎样形成的？应当研究。至少以下因素不能忽略：(1)民生银行确立为股份制企业的法人，股东以自己的投入股本对企业的负债负有限责任，银行以自己的资产对企业负债负有限责任。这种“负有限责任”的机制是建立现代企业制度需要的，是分散、转移金融风险的必备条件，而国有独资商业银行从法律上去看待，则要对负债负无限责任。(2)民生银行以民营经济参股为主，这样容易做到“政企分离”，而政企分离又是建立现代企业制度的必要条件。(3)民生银行以民营企业作为主要服务对象，而民营经济的生成和发展受政府的干预少，较能做到自主经营、自担风险、自负盈亏。在西方一些学者看来，这样的银行才能真正以“经济人”的身份进入市场。(4)民生银行的当权者如董事长、总经理是“开明人士”，锐意改革，开拓进取，在国外一些人看来是很好的合作伙伴。总之，民生银行的无形资产是由组织形式、管理体制、服务对象等多方面形成的。无形资产的价值不仅包含着对企业现有实力、业绩的掂量，而且包含着对企业未来信誉、事业的评价，这当中包含着人的因素，管理者的才能和品格在其中占有举足轻重的份量。
国有专业银行商业化改革的路径选择
国务院经济社会发展研究中心丁宁宁博士
亚洲金融危机以来，中国金融体制改革的步伐明显加快。例如按经济区域设立人民银行分行，发行特别国债增加国有专业银行的资本金，取消贷款额度限制，规范准备金制度，对商业银行实行资产负债比例管理等。但改革的主要着眼点是国内金融业的稳定，而不是国有专业银行的商业化。问题在于，如果国有专业银行的商业化改革迟迟难以推进，有可能保持国内金融业的长期稳定吗？
一、国有独资商业银行还不是真正的商业银行
国有独资商业银行的提法是1995年颁布的《中华人民共和国商业银行法》中正式出现的。在此之前称为国有专业银行，指的是工、农、中、建四大国有银行。90年代以后，这四大银行的业务互有交叉，专业分工界限有所打破，但还不能说是真正的商业银行。
真正的商业银行是在合法经营基础上追求利润的金融企业，而不是执行政府经济政策的工具。我们的四大专业银行至今仍承担着繁重的政策性贷款任务：扩大基本建设贷款规模、遏制通货膨胀、清理三角债，甚至不得不根据政府的指令发放所谓“安定团结”贷款。
真正的商业银行是责任有限的股份公司，而不是特殊类型的政府独资企业。政府独资企业不可能真正做到政企职能分开。以向企业提供基本建设和技术改造贷款为例：项目的钱是银行出的，投资风险最后要银行来承担，但项目审批权却不在银行手里，而在国家计委和国家经贸委手中。
真正的商业银行是以个人信用为基础的社会信用中介组织，我们的四大专业银行却是以政府信用为基础的；而且至今基本上不提供以个人信用为基础的贷款，近两年出于对信贷风险的畏惧，对工商企业的信用贷款比重也大大降低，不管什么样的贷款都要求财产抵押，银行几乎变成了当铺。
亚洲金融危机发生以后，国有专业银行控制呆、坏帐无疑是对的，但不是通过提高贷款质量，而是靠紧缩贷款数量，结果搞的存贷比例失调，置银行亏损于不顾。这哪里是商业银行的行为？
由此可见，四大专业银行要成为真正的商业银行，还有很长的一段路要走，并不是改换一下称谓，性质就能随之改变的。
二、几种不同的国有专业银行商业化改革思路的比较与选择
80年代中期以来，对于国有专业银行商业化问题一直存在着三种不同的改革思路。一种思路是按地域对大统一的国有专业银行进行分割。第二种思路是把国有专业银行承担的政府职能逐渐分离出来，最后一种是对国有专业银行进行彻底的股份制改造。
第一种思路认为，传统银行体制的主要弊端是行政性垄断，只有打破了这种行政性垄断，银行间才有可能展开竞争。当时最极端的主张是所谓“砍头”方案，即取消四大总行，让省分行之间展开竞争。随着体制改革的深入，行政性分权的弊端逐渐显现，改革的整体思路也在发生变化。为了避免地方保护主义分割国内市场，这种思路最终调整为按经济区分割四大专业银行，同时将原来的四大总行改组为国有控股公司。
第二种思路认为，打破行政性垄断的正确做法不是行政性分权，而是将政府的职能从银行（企业）的职能中分离出来。他们主张成立专门的中央银行和政策性银行；取消对原来四大专业银行的业务限制；按巴塞尔协议对四大专业银行进行规范等。政府改革实践中基本上采纳的是第二种改革思路。但直到今天为止，四大专业银行之间的竞争并没有明显地提高它们的效率，反而增加了一些不必要的财务成本。
第三种思路认为，国有专业银行本身也是企业，产权改革是国有企业转变经营机制的必要前提；因此，对国有独资的四大专业银行必须进行股份制改造，引入非国有成分，否则不可能真正实现商业化。但90年代以前，由于国内证券市场还未形成，政府以外的社会资金比重太低，这种思路犹如天方夜谭。近两年来，上述情况发生了根本的变化，国有银行股份化的意见不断见诸报刊，但是还没有形成具有操作意义的实施方案。
中国四大国有专业银行是80年代初，对大一统的传统银行体制进行分割、改组的基础上，逐渐发展起来的。但经济体制改革有一个路径依赖问题。如果说80年代中期，地域分割方案还有可能实施的话，那么90年代以后，随着分离政府职能方案的实施，这种可能性已经基本消失。在我国争取加入wto的前提下，特别是在亚洲金融危机以后，任何按地域分割四大国有专业银行的行为，都可能削弱我国银行界在国际上的竞争地位。
最近一轮的国际性企业兼并浪潮证明，垄断不可能取消竞争，反而使竞争白热化了。从参与国际金融市场竞争的角度讲，我们的四大国有专业银行本来也不具备垄断地位。我们必须接受国内银行界垄断竞争的事实，不能企图一切从零开始。我国银行体制的主要弊端是垄断的“政府”性质。只要将政府的职能真正分离出去，垄断就不会对竞争形成过大的威胁。目前地域分割方案存在的意义，是提醒国内新成立的商业银行，没有必要按照行政区划设置全国性的营业网点。
不过，从目前国内市场的情况看来，四大国有专业银行的垄断地位，确实对金融领域的竞争格局产生了一些消极。主要是抬高了行业进入的门槛，增加了中小银行的创业难度。但是，中小银行有自己特定的服务对象和生存空间，它们之间的竞争，同四大专业银行并不是在同一层面上。目前我国中小银行发展的主要障碍，一是缺乏行业规范，二是政府审批程序不透明，三是中央银行缺乏对它们的监管经验。
此外，与其他三大专业银行相比，中国工商银行无论在资产规模还是存、贷款比重上都处于相对垄断地位，这不利于四大银行之间竞争的展开。其实90年代以后，解决这个问题的机会是存在的，不过没有引起决策层的重视。这里指的是原人民银行县分行问题，拖了许多年，把人员、机构都拖散了，不如当时再成立一个全国性的商业银行，把工商银行上海分行划出去，来牵这个头。这样就不会出现工商银行目前块头过大的问题。
与垄断问题相比，分离政府职能的问题就更难解决。虽然已经成立了国家开发银行等若干个政策性银行，但是由于中央财政能力下降，政策性资金来源枯竭，这些政策性银行无不处于入不敷出的困境之中。因此政府遇到困难，还是要向实力较强的四大专业银行伸手。出于上的原因，四大专业银行的贷款也主要贷给了国有企业。因此，四大专业银行和国有企业、中央政府之间，是一种“斩不断，理还乱”的关系。
要彻底解决分离政府职能的问题，就不能不涉及国有银行的产权改革，于是专业银行商业化改革的第三种思路就提到议事日程上来了。目前的问题是：尽管从国内资金的规模来看，对国有专业银行进行股份制改造的时机已经成熟；但考虑到我国证券市场发展的规模和经验，四大专业银行股票公开上市的条件并不成熟。这种矛盾的状况使得专业银行改革的第三种思路难以顺利推行，更不用说观念方面的障碍了。
然而，从国有工商企业上市的经验看来，即使社会公众股的比例不大，在改变企业经营机制方面也会发挥重要的作用。这主要是因为上市规则增加了国有控股企业财务方面的透明度。政府对企业内部事务的各种干预，都会反映到企业的财务报表上，从而不得不接受公众的监督。事实证明，这种社会公众的监督，比任何形式的稽查特派员制度都更为有效。所以说，国有专业银行只要有一小部分股票上市，就会大大增加其商业银行的性质。
既然如此，国有专业银行的股票上市就可以分步进行。虽然它们的资产规模都是万亿级，但资本规模或净资产规模只有千亿级左右，拿出其中的百分之几也就是十几亿或几十亿的规模，这和国内一般上市公司的规模已经很接近了。如果这百分之几的股票准备分10年向公众发行，那么一年也就是几亿或十几亿的发行规模，目前的证券市场是完全可以接受的。除此之外，还可以采取社会法人认购的增加银行的非政府股东。
最后是改善内部管理，增加对公众的服务。所谓“权责明确，管理科学”并不是简单地增加机，提高设备的现代化水平，更重要的是在银行内部按照成本——效益原则分配资源，实行合理的员工激励和奖惩制度。增加对公众服务的重点是在个人信用的基础上重建社会信用制度。即在储蓄实名制的基础上，开放个人支票（信用）帐户，为个人提供投资、消费信贷；在为公众理财的同时，成为名副其实的社会簿记机构和信用中介组织。
三、国有专业银行商业化改革的外部环境问题
所谓外部环境问题首先是认识问题。
亚洲金融危机一来，大家都明白了银行业是“关系国计民生”的重要行业。按照一些同志的意见，这类行业的骨干企业就应当是国有独资。他们忽视了银行业的另一个重要特征：社会信用中介。银行是唯一一种可以大大超过自有资本而负债（吸收存款）的特殊企业，因为它负债（存款）的安全性在更大程度上取决于它创造资产（贷款）的能力和质量。因此对银行来说，重要的是行业的规制和自律，而不是资本金的性质。国有独资使银行过多地依靠政府信用来经营，却不利于银行业规制的建立和企业自律，在改善公众服务方面也会带来一些不利的影响。况且，在国民收入分配模式改变之后，中央财政不能总是靠发行特别国债来充实银行的资本金，完全可以放手吸收社会资本。即使是为了保持政府的影响力，维持国有资本的控股地位也就足够了。需要警惕的倒是那种因为囊中羞涩，将一些“关系国计民生”的国有骨干企业拿到国外去上市的荒唐做法。
第二是划清国有企业和银行的关系。
四大专业银行的贷款大部分贷给了国有企业，有其特殊的历史原因。主要的问题出在80年代中期以后，政府财力大大下降，但传统体制下发展经济的思路不改，一个劲儿地贷款上项目、搞建设。其结果是，项目上得越多，国有企业的负债率越高，银行的呆、坏帐比重增加得越快，必然进入恶性循环。但银行的资金来源主要来自居民储蓄，而不是来自政府的资本金，不能无限制地向国有企业输血。因此，银行作为国有企业的主要债权人，应当积极参与国有企业的监督、改组、清算、兼并过程，尽量挽救可以挽救的贷款，同时付出必要的代价。关键的问题是要订一个规矩：今后贷款与否只看偿付能力，不听命于政府，不看所有制。只有在这一前提下，债转股的办法才能在解决国有企业负债率过高问题上发挥作用。否则旧债转了股，新债又增加了，长此以往，债转股不仅降低不了企业负债率，反而有可能成为搞垮银行的加速器。
最后是如何规范证券市场的问题。
中国证券市场仅仅10年时间就发展到今天的规模，在国际经济史上也是少有的奇迹。但是和中国经济体制的变化和经济本身发展的要求比较起来，则是大大落后了。作为一种新生事物，经济学界对证券市场向来是批评少，支持多。因为大家都知道，证券市场只有在发展中才能够逐步规范。但是，在决策层已经接受证券市场，并打算通过证券市场为国有企业解困服务的情况下，规范就成为迫在眉睫的任务了。多年以来，经济学界一直在为证券市场的投机性辩护，这是完全正确的。但近来有些人力劝政府利用证券市场的投机性为国有企业圈钱，甚至提出政府托市的主张，这就有问题了。任何国家的政府都在设法规范证券市场，减少其投机性，以增加其投资价值，吸引更多的民众参与其中。只有在这一定前提下，才能够逐步扩大国有企业和国有银行向社会直接融资的规模。假如政府带头在证券市场中圈钱，那么这个证券市场就永远也规范不起来。
从微观层面论国有商业银行管理体制改革
中国人民银行浙江嘉兴市中心支行行长单丽蓉
国有商业银行管理体制的改革，是整个金融体制改革的重要组成部分，它关系到我国现代金融制度和良好金融秩序的建立。本文从微观层面当前国有商业银行管理体制的缺陷、成因，并提出相应的改革设想。
一、当前国有商业银行管理体制的缺陷
当前国有商业银行管理体制的缺陷从微观层面来看，核心的问题是金融风险还难以有效地防范，经营业绩和效益还不高，具体分析有以下几个方面：
（一）机构布局不合理，运行效率低
1.总体布局不合理。从总体布局看，四大国有商业银行都按行政区划设置分支机构，使一个区域内国有商业银行机构齐全，在业务总量既定的条件下，四家银行的分支机构只能在某一个平衡点上均分既有的业务量。业务总量较大的区域，大家可以分得多一点；业务总量较小的区域，大家都分得少一点。
2.个体布局不合理。从个体布局看，四大国有商业银行原来有业务范围的界定，尤其是农业银行的业务范围界定是比较明显的，农行在所有的县（市）设立分支机构是比较合理的。但工行、中行、建行，尤其中行和建行在所有的县（市）设立分支机构就很不合理，业务量不足，效益较差。
（二）资本单一和不足，竞争实力弱
由于四大国有商业银行的资本金是国有独资的，显得非常单一，而且财政多年来几乎没有充实资本金，所以不论从全行来看，还是从分支机构来看，自有资金严重不足。资本的单一和不足，从金融改革开放的要求来看，以及和国外商业银行相比，则其竞争实力和风险承受能力明显不强。
（三）条块关系不顺畅，垂直领导难
国有商业银行总行尽管在北京，但其分支机构分布在各个地方，这样条条管理和块块管理的矛盾就集中反映在分支机构日常业务经营上。从理论上看，国有商业银行不论是党务、行政事务还是日常业务都是垂直领导，但实际工作中，由于国情所限，一些业务的开展有关分支机构不得不依靠地方党政，所以要完全体现垂直领导难度就比较大了。不仅如此，分支机构身处地方，包括子女就学、就业，以及日常生活条件的改善等，离开了地方党政的支持会非常困难，这更使垂直领导的效率受损。
（四）银企关系不顺畅，经营包袱大
四大国有商业银行垄断了国民储蓄的70%以上，并通过低贷款利率将其中的80%投向国有企业，以维持众多低效国有企业的继续运转，使国有企业已发生的亏损向国有商业银行转移，形成国有商业银行的潜在资产损失。国有企业总认为国有商业银行是国家的，国有企业也是国家的，把国有商业银行的资金据为己有，只不过是将国家的一个口袋的钱往另一个口袋里放，没有多大关系。这不仅形成潜在的货币信用危机，更使国有商业银行背上了沉重的包袱，业务经营难以轻装上阵。
（五）用人机制不灵活，人员结构老化
人员能进不能出，导致人员结构老化。据我们对平湖市四家国有商业银行支行的调查表明，用人机制不灵活，人员结构老化，影响其业务的开拓、创新，同时也影响到分支机构在业务经营中自律意识的提高，出现违规经营主要是从业人员所为。一些犯法案件的发生也和从业人员的素质不高有关。
（六）多级管理不精炼，经营效益差
目前国有商业银行形成了三级管理一级经营的经营管理模式。这种模式的致命缺陷是层次多，管理人员多，管理成本很大，经营效益不高。同时，最近以来，有的国有商业银行实行授权授信制度，使经营行——县（市）支行作为经营行了解业务对象的实际情况，却无权决定有关业务的开展与否，而二级分行以上的管理行不熟悉业务对象的具体情况，却要审批有关资产业务的开展，产生了很大的矛盾。这个矛盾表面上看源自于风险与效益难以统一，实质上是管理模式有问题。
二、国有商业银行管理体制缺陷的成因
国有商业银行管理体制之所以会形成多方面的缺陷，其原因在于以下几个方面：
（一）管理方式问题
目前国有商业银行管理方式采取纵向的行政管理，而不是横向的企业化管理。纵向的行政管理必然带来：(1)在机构设置上以行政区域为主设机构。(2)在经营管理上实行三级管理，一级经营的管理模式，并且三级管理时不时地对一级经营行的业务经营权加以干涉。(3)在用人机制上，由于行政色彩严重，从业人员甚至以国家干部的身份出现，有了这个身份，不管业务经营能力如何，不会影响其个人收益。
（二）计划经济思想问题
国有商业银行尽管身处市场经济环境之中，但计划经济思想仍相当严重，表现在资本金仍然守住单纯的国有防线；分支机构的领导人仍以干部的标准考核，而不是以经理的标准考核；在内部管理机构的设置上以国有事业单位面貌出现，党政工团妇应有尽有。不仅如此，国有商业银行的行员职位走行政系列，从总行行长到县支行行长的行政级别等，与政府官员的系列层层对应，这种官本位的人事制度是计划经济思想的产物，和市场经济的要求相距较远。
（三）政府职能的转换问题
目前政府的职能仍然是管理经济为主，由此使金融机构在支持经济发展，开拓自身业务过程中不得不依赖地方政府。比如目前对于国有商业银行来说较优质贷款业务是修建高速公路、旧城改造等基础设施建设贷款，而这些贷款项目的取得不是通过投标等市场运作的方式，而是通过政府协调等行政方式（这是政府管理经济的具体体现），所以国有商业银行（主要是分支机构）要取得这些高效低风险的业务必然仰仗政府，这样就不得不听命于政府；反过来政府有困难要你解决，你必然要解决，而政府的困难，银行能解决的，无非是对亏损企业发放贷款。
同时，在企业转制过程中，尤其是企业破产倒闭中，银行债权的落实也要依靠政府协调，否则不仅银行的债权得不到保全，而且得不到分文贷款的偿还。这样商业银行的分支机构不得不依赖政府，满足政府提出的有关条件。
再次，尽管已经建立了三家国有政策性银行，但机构有限，业务范围严格，服务面较窄，国有商业银行历史遗留下来和解决特殊情况下的一些贷款仍包含一定的政策因素，仍然承担大量的政策性业务。有的政策业务是政策性银行没有划转的，有的是政府部门日常加给你的。在国有商业银行的政策性业务中，有的贷款已成为不良资产，成为沉重的包袱。
三、国有商业银行管理体制改革的设想
（一）管理体制改革的目标
按照建立现代金融制度的要求，通过改革把国有商业银行真正办成符合市场经济运行要求的银行，并在有效地防范风险的前提下提高金融运行的效率，实现经营效益的最大化。
（二）管理体制改革的设想
国有商业银行管理体制改革应围绕机构布局、资本金改造、管理方式的转变等方面来展开。
1.合理布局分支机构，提高运行效率，具体设想是：(1)分支机构不按行政区划设置，而按经济区域设置。(2)除农行以外，工行、中行、建行的分支机构设置实现城市化，即向大中城市集中。(3)原有的分支机构在重新布局时可以实行并购，如某一县（市）内只保留农行的，工行、中行、建行的业务、人员可由农行并购。(4)分支机构重新布局不能一概而论，发达地区的县（市）金融业务量较大，可以保留除农行以外的机构，否则形成区域内新的金融垄断，不利于经济的发展和金融机构自身业务水平的提高。同时允许其他股份制商业银行在经济发达的县（市）设置分支机构，有利于适度竞争和推进商业银行改革。
2.改造资本金构成，实现国有商业银行的股份制。(1)从社会上筹集资本金，通过发行股票从社会上募集法人资本和个人资本。(2)内部职工持股，增强从业人员的工作责任性。可以考虑从业人员在国有商业银行服务一定时间，相应取得一定金额的股份。
3.加强垂直领导，协调条块矛盾。在当前政府职能没有根本转变之前，一方面要强调垂直领导，另一方面更要协调好条块矛盾，目前协调条块矛盾是主要的，加强垂直领导具有从属性。
4.转变经营管理方式，实现一级管理，多级经营。国有商业银行总行主要承担管理职责，分支行主要承担经营职责，如此才会提高经营效益。
5.理顺银企关系，协同国有银企改革，减轻国有商业银行包袱。必须打破国有商业银行对国有企业亏损的维系机制，构建以“借债行钱，平等对待”为核心的新型国有银企关系。为此必须建立金融资产经营公司，构建有效率的国有资产营运体系，形成国有商业银行损失补偿制度，有效弥补国有商业银行呆帐损失。卸掉国有商业银行的历史包袱，除划给金融资产经营公司的资产以外，对于其余不良资产逐年加速提取呆帐准备金予以冲销，否则历史包袱始终难以卸下，管理体制改革会遇到很大的困难。
6.完善人事激励机制，优化人员结构。做到人员能进能出，打破员工中干部身份和工人身份的界限、正式工和临时工的界限，谁适应工作谁就上。
7.完善内控制度，防范内部风险。(1)建立健全内控监管的有效预报、预警信息管理系统制度，预测预警金融风险，及时了解业务经营状况。(2)健全完善以各职能管理部门为主体，以各项规章制度为基础的内控自律机制。(3)建立健全内部控制的有效保障机制，包括进一步完善和加大干部、员工岗位转换和定期交流制度，加强稽核监督工作的领导。
8.树立营销思想，实现经营方式的转变。必须确立好自身的市场定位，采用公关、促销等手段开拓业务，做活生意。不能以国有商业银行的老大自居，等客上门。
（三）国有商业银行管理体制改革的配套措施
这些措施是：(1)政府要加速转换职能，为国有商业银行创造一个自主经营的环境。(2)央行监管要体现公平、公正原则，为国有商业银行创造一个公平竞争的环境。(3)全社会要建立良好的信用秩序，为国有商业银行创造一个守信的环境。(4)国有企业要加快改革，面向市场筹资，为国有商业银行创造一个轻装上阵的环境。
试论国有商业银行产权制度创新
中国工商银行石家庄分行副行长王琦
随着我国金融对外开放程度的不断提高，特别是随着我国加入wto进程的加快，我国银行业正面临着前所未有的挑战。客观地讲，我国商业银行的改革还停留在一种形式上或外延性改革的阶段，一些深层次矛盾虽已暴露但远未得到根本性解决。从产权安排、组织形式、管理体制、运行机制、业务领域、经营方式等方面考察，目前国有商业银行离真正意义上的现代商业银行还相距甚远，尤其是在银行产权制度上存在严重缺陷，滞后于企业改革，已经成为制约国有商业银行向现代商业银行转换的主要障碍。面对金融自由化和金融全球化的挑战，国有商业银行必须正视现实，按照国际惯例和市场经济的内在要求积极探索产权制度改革。一、国有商业银行产权制度存在缺陷
我国国有商业银行的产权制度实质上是产权主体单一抽象的人产权形式，国有银行财产所有权的行使实际上是通过政府来实现的，政府的职能又是通过中央政府部门引导、控制和监督的。其直接结果就是：(1)虽然上明确了国有商业银行的性质，但在实际工作有商业银行仍然被当作政府的职能部门，手段行政化运用的很突出，使国有商业银行很难做到自主经营；商业银行承担的职能，使其经营目标多元化，弱化了利润最大化的目标；(2)国有商业银行产权界定模糊，产权主体虚置，所有者不能有效行使和转让剩余索取权，而对于经营者来说，缺乏利益驱动机制，使所有者和经营者难以实现利益的激励兼容，所有者也不能对经营者进行有效监督，难以避免“出工不出力”、“谋私”等“道德风险”的产生，导致经营效率低下，经营者缺乏的冲动。(3)因产权主体的单一性和缺少产权的结构安排使得国有商业银行的风险载体不明。由于银行的风险只能用其股权资本作担保，且股权资本的规模和结构又决定着这种担保作用的发挥，与工商企业相比，银行高负债经营的特点决定了银行产权的特殊担保作用，在于其结构的合理性和单位量的产权须承担较多的担保份额。国有商业银行的产权结构是以国家独资所有的单一产权结构为主体的，所以，国家作为所有者就成为承担国有银行经营风险的唯一载体，政府充当了储蓄和投资的风险中介，使负有资产经营责任的各级经营者和管理者无任何担保约束作用。在经营者不能分享生产剩余的前提下，经营者难以与所有者实现利益兼容。
二、国有商业银行实行股份制改造是解决当前产权制度缺陷的唯一选择
对国有商业银行进行股份制改造，构建适合中国国情的金融企业制度，要以产权改革为突破口，分离国家作为出资者的所有权和商业银行作为独立法人的法人财产经营权。以国资局或其他国有资本经营机构，代表国家作为出资者，落实所有权代表，解决国有商业银行存在的所有者缺位问题，代表国家行使出资者的重大决策权、财产监督权和收益权。落实国有商业银行的法人财产权和经营自主权，真正做到自主经营、自负盈亏、自担风险、自我约束，使国有商业银行成为真正的产权主体和市场竞争主体。
对国有商业银行进行股份制改造，能够解决目前产权方面突出存在的四个方面的问题：(1)金融资产的属性与产权制度设置不当的问题。金融资产的属性应是一种在使用上具有排他性和完全可分性的私有（自然人和法人）资产，基于产权的原理，应选择一种集体的产权结构制度，才是实现金融组织效率的制度设置。从所有制上说，出资者以产权明晰的股份作为联合劳动的“纽带”而形成的法人财产所有制，应视为公有制的一种实现形式。同时，股份制企业具有一种“三权分立”的法人治理结构，能够很好地解决所有者、经营者和职工三者之间的权、责、利关系。(2)产权界定模糊和结构单一造成的风险载体不明问题。股份制是一种产权明晰基础上的股权结构治理组织，这种组织不但能够实现所有者和经营者的激励兼容，而且因股权的分化和结构性作用能够很好地分担和化解商业银行营运的风险。目前国有独资商业银行集中了全国近80%的信贷资金，作为载体，将潜在金融风险全部转移给了国家，金融风险直接上升为国家风险，威胁着国家经济安全。在实行股份制后，所有出资人收益共享、风险共担，分散了原本由国家承担的金融风险，确保了国家经济安全。(3)风险资本不足和补充问题。风险资本不足和经营风险加大是国有独资商业银行存在的突出问题，通过股份制改造，通过股票市场直接融资，资本金不足的问题就可迎刃而解，其优势显而易见：一是减轻了财政负担，缓解了政府压力；二是股票溢价部分，可以用来冲销呆帐，释放国有商业银行的部分信贷风险；三是可以通过配股扩容等途径，灵活调整商业银行的资本金，使相关指标始终保持合理水平。(4)金融资本和金融资产配置的优化问题。股份制的引用和股权的交易有利于金融资本市场的发展，而金融资本市场的发展又有利于商业银行约束机制的形成，否则，运营不良的商业银行将会在资本市场上被购买或兼并。同时，金融企业约束机制的形成有利于金融资产的高效配置。
三、国有商业银行进行股份制改造的难点与问题
国有商业银行实行股份制改造有不少有利条件，如政策上有保障、金融体系逐步完善、部分股份制商业银行的成功运作经验等，但是，面临的难点和问题也是显而易见的：
1.国有商业银行大量的不良贷款是进行股份制改造的主要障碍。我国不良资产具有自身的特殊性：(1)不良资产数额巨大，不良贷款比例相对较高。(2)不良贷款产生的原因复杂，是多种因素综合作用的结果。既有的原因，也有体制的原因，还有政策和法律变化的等。(3)利益关系特殊。由于国有商业银行和国有企业都是国有的，二者之间存在着超经济的血缘关系，国有商业银行的不良债权和国有企业的债务问题是同一个问题的两个方面。国有商业银行不良资产问题的实质是国有企业的债务问题，是国有企业经营管理不善、效益低下、缺乏竞争力等的综合表现。(4)在国外，银行不良贷款大多表现为房地产贷款或股票等资产，本身具有较高的价值，而我国银行的不良贷款则主要是信用贷款，比如大量对工商企业、外贸企业的不良贷款。在银行国有独资形式下，国家可以通过增加货币供应量来弥补不良资产而形成的资金窟窿；而股份制形式下，需要利用银行的自有资本金来填补。因此，如何对不良贷款进行的资产核定，将成为股份制改造中比较敏感的环节。从上述不良资产产生的复杂性来看，不良资产作为改革的必要成本，如果由银行自身负担或通过股份制转嫁给投资者，一方面显失公允；另一方面，对其资金的募集、资本市场的有效运作都将带来许多困难。因此，剥离不良资产是对国有商业银行进行股份制改造的必要条件。
2.国有商业银行仍承担有一定量的政策性业务。目前的几家政策性银行，由于受自有资本金不足的限制，难以承受我国目前繁重的政策性金融业务。过渡期间，国有商业银行不得不承担部分职责，继续发放一些政策性贷款。
3.居民金融意识淡薄，易产生信任危机。长期以来，广大居民认为国有商业银行是国家独资的大银行，不会发生任何危机。在这种认识基础上，如果对国有商业银行进行股份制改造，必然会引起部分居民心理波动，对国有商业银行长期建立起来的信任发生动摇。这也决定了我国国有商业银行产权制度改革将是渐进的，必须积极稳妥地缓慢释放国家垄断的风险，使民众逐步认识和接受市场经济中必然存在的各种不确定因素和由此可能带来的损失。
四、国有商业银行股份制改革的总体构想
国有商业银行进行股份制改革的关键在于产权制度创新，其核心是实现产权主体多元化（包括国家、企业、个人，在适当条件下允许外资参股）。通过股份制法人产权制度创新，银行由国家控股，不仅不会削弱公有制的主体地位，还可以发挥“杠杆效应”，扩大国有金融资本对社会资本所支配的数量和范围，从而增强国有经济的控制力；业绩优秀的大型企业（集团）参股商业银行，可以以产权为纽带，实现产融结合，协调银企关系；个人投资不仅能够实现私人资本社会化，而且有利于产权的分散和产权边界的明晰，从而强化所有权的约束力；小数外资股，所占比重不大，能起到促进和补充作用，便于商业银行的国际化。
国有商业银行的股份制改革一定要按照现代企业制度的要求规范化运作，要通过产权主体多元化和银行法人产权制度的建立，使国有商业银行真正从原有机关式管理走向法人治理。必须按照权力结构、执行机构、经营机构和监督机构相互分离、互相制衡的要求，建立由股东大会、董事会、行长（经理层）和监事会组成的银行治理结构，有效地行使决策权、执行权、经营权和监督权，各司其职、权责明确、相互制衡，并在此基础上，构建科学有效的决策机制、约束机制和激励机制。国家作为所有者与其他所有者一样，也要通过一定的法定程序来行使所有者权力，政府不能再以所有者的身份来直接干预银行的自主经营，而是由政府授权经营国有资产的机构或部门来行使所有者权益。
关于国有商业银行股份制改造的几个具体问题：
第一，关于改革的几个阶段。国有商业银行的股份制改革是一个循序渐进的系统工程，不能一蹴而就。可分四步走：(1)解决法律法规严重缺位问题。在此阶段，应结合我国商业银行的特殊性，并借鉴国外发达国家已经成熟的法规，对股份制商业银行的股权结构，资本规模和注册、上市条件，兼并和破产等作出专门规定，并制订相配套的财产法和修订其他相关法律。(2)在对国有商业银行的资产进行彻底清理和以风险为基础进行科学分类的基础上，解决国有商业银行的不良资产问题。(3)在解决不良资产的基础上，通过自然人、法人和政府的持股，把现有国有商业银行的部分资产进行资本化和股份制改造，通过资产的资本化运营，使国有商业银行的部分资产股份化，并使商业银行现有资产结构优化。(4)在上述过程完成的基础上实现商业银行资本的资产化经营。这是在实现资本化运营过程之后，金融资本再被运用于不同形态资产的过程即资产组合管理的过程。只有经过这一过程和专业人员的管理，才能实现资产的优化组合和股本资本的增值，这是商业银行股份化的最终目的。
第二，关于商业银行不良资产的处理问题。今年4月，中国首家资产管理公司——中国信达资产管理公司正式成立，揭开了处理国有商业银行不良资产的序幕。金融资产管理公司由国家设立，与银行相互独立，银行将不良贷款剥离出来，公司以帐面价格购入这些资产，由专家和专业人士广泛采用商业银行所不能采取的各种手段进行管理，通过出售、转让、置换、证券化、打包处理、债转股等方式进行处置，对债务人则运用管理咨询、重组、上市、收购兼并、分拆、破产起诉等推动企业改革、强化企业财务约束，使银企关系步入良性循环的轨道。目前资产管理公司在和实践中要着重解决以下问题：(1)金融资产管理公司的性质、职能；(2)金融资产管理公司的资本来源；(3)金融资产管理公司如何接收商业银行的不良资产；(4)金融资产管理公司在处理不良资产中如何运作；(5)如何通过信贷资产证券化将静态的贷款资产转化为动态的证券资产；(6)解决银行不良资产的问题，宜早不宜晚，宜果断不宜犹豫不决，宜抓紧处理不宜拖拉。
第三，关于股权结构设置以及分配问题。国有资本可以采取不同的控股形式，绝对控股是国有股权占整个商业银行股本的50%以上；相对控股是指国有股权在整个商业银行的总股本虽然达不到50%，但由于股权分散，国有资本仍然处于控股地位；还可以采取“国家黄金股”的形式，以少数国有股份控制股权。国家金股，即给国家股赋予一种特殊的价值和身份——具有不贬值和管理上的特权，这种特权可以在股份制金融企业的重要财产处置、管理变更、兼并和其他企业的重大变动时期行使，以解决非国有出资者担心因不能掌握控股权而产生的其他担心问题。国家金股的设立旨在：一方面它使政府拥有特权，另一方面政府又可以选择不去行使这些特权。这种形式在我国金融体制过渡时期是可以考虑的。
第四，关于政策性金融业务问题。国有商业银行承担着大量政策性金融，把政策性业务从国有商业银行中分离出来是国有商业银行股份制改造的重要条件。为此，需要大力发展我国的政策性金融业务：一是国家的财政支出中应逐年加大现有政策性银行的资本金投入；二是组建新的政策性银行，如成立政策性住房信贷机构来管理住房公积金、公房销售款以及其他资金，这样既符合目前的经济发展要求，又能减轻商业银行的政策性信贷压力；三是提高政策性信贷资金的使用效率，加快粮食流通体制和投融资体制的改革步伐。
关于我国商业银行体制重构的设想
中国农业银行成都分行副行长唐小光
我国商业银行体制由于诸多的原因，与我国社会主义市场经济体制的要求，与我国经济发展的要求，与当前全球经济一体化、金融一体化要求，与知识经济的要求不相适应。因此，我国商业银行必须加快改革步伐，迎接新世纪的挑战，重构商业银行体制。
一、重构我国商业银行体制
（一）重构我国商业银行体制的基本原则
根据世界大多数国家商业银行体制的情况和我国商业银行的发展情况，我认为，我国商业银行体制的重构应该遵循以下原则：
1.竞争原则。在社会主义市场经济条件下，要求资源和生产要素通过市场来进行配置，市场经济是竞争经济，通过竞争可以提高银行效率、促进银行改进服务质量、降低服务成本、降低贷款利率、加快资金周转和防止个别银行牟取暴利，银行效率的提高会给整个社会带来好处。如果银行走向垄断，就将导致银行效率的降低，服务质次价高，将会给整个经济和社会带来不利的影响，因此，在重构我国商业银行体制时要充分保护和发展竞争，防止垄断的产生。
2.安全原则。商业银行对一国的经济发展具有举足轻重的影响。这种影响是一把双刃剑，商业银行的正常高效运转可以有力地促进经济的快速健康发展，而商业银行的过度竞争和个别商业银行的经营不善又会引起银行倒闭、公众挤兑，从而引起社会恐慌、人们信心丧失进而引发金融危机、经济危机乃至危机和社会危机。因此，我们在重构我国商业银行体制时安全是一个十分重要的原则。
3.适度规模原则。适度规模是指最合理的规模，在这一规模内银行既有相当的经济实力来进行经营，又能取得最大的边际利润。商业银行是一个企业，当一个商业银行的规模处于最合理时，它的管理费用会最低，而又能为客户提供质优价廉的服务。低于或高于这一规模，银行管理费用就会提高，服务质量与种类就会下降，资金也会被浪费。同时，银行的规模大小与银行的安全有密切的关系，银行过小，抗风险的能力差，在很多国家的金融危机和经济危机中，小银行受到的打击最大。因此，在重构我国商业银行体制时，既要限制商业银行的规模过大，又要鼓励中小商业银行合并，使商业银行保持适度的规模。
（二）重构我国商业银行的组织体系
第一，我国商业银行应该实行总分行制和独立银行制并行。当前我国商业银行实行的是总分行制，这一银行制度是银行除设立总行外，可以在国内或国外开设分支机构。这一制度的优点：一是可以使银行形成适度规模；二是可以使银行在规模扩大的同时在更大的范围提供服务。但是，缺点是容易形成银行的垄断。而我国商业银行的总分行制的形成还有其历史的原因，主要是由“大一统”的人民银行按行政区划设立众多分支机构的旧制沿袭下来的。在重构我国商业银行体制时，应该实行总分行制和独立银行制并行。
第二，改国有独资商业银行为国家控股的股份制商业银行。目前，国有独资商业银行体制虽然能保证国家对金融的绝对控制，但是，国有独资商业银行资本金难以充实，行政干预难以排除，自身的经营管理僵化难以改变，在激烈的市场竞争中处于困难境地的情况已经充分显现出来。实行国家控股的股份制商业银行可以有以下好处：一是国有商业银行实行股份制改造，可以通过产权的明晰来实现所有权和经营权的分离，重构商业银行企业的所有制结构，使政企分离的经济基础得以实现。二是股份制商业银行资本金的扩张不仅可以通过银行自身的积累来实现，而且可以通过股东的增资扩股追加资本投入来实现，这样银行资本金增长的来源可以得到保证，银行资本金可以随着银行业务的扩大达到充实，可以使银行的资本金达到《巴塞尔协议》规定的资本充足率，有利于银行的规模经营和国家的金融安全。三是实行股份制是在国家控股的情况下进行的，国家控股的方式可以采取多种形式，可以以国有企业法人持股方式，也可以以国家资产管理公司名义投资来形成。这样通过国家控股，既可以有效地实现国家对国民经济命脉的控制，又可以使国家取得国有资产的收益。四是实行股份制商业银行体制可以有效地解决商业银行的经营机制问题。股份制商业银行的股东对其自身权益的强化会对商业银行的经营者的经营形成硬约束，商业银行的经营者必须对股东负责，必须对商业银行的资产安全负责，必须通过自己的经营来取得商业银行的经营收益，来获得资产的增值，否则，股东就会更换经营者。这样可以使国家控股的商业银行真正成为自主经营、自负盈亏、自担风险、自我约束的商业银行。五是实行国家控股的股份制商业银行，可以与国际惯例接轨。
（三）重构我国商业银行的经营机制
国家控股的商业银行重构其经营机制，首先要强化和完善一级法人体制。一级法人体制是指商业银行总行为独立法人，独立行使法人的权利，独立承担民事责任。而商业银行的分支机构则不具有法人资格，各个分支机构在其总行的授权下开展经营。根据当前的情况，各国有独资商业银行改造成为国家控股的商业银行的同时，要明确各级经营行的经营管理权限，严格规范各级经营管理行的经营行为，实行授权经营管理制。各级经营行只能在总行的授权下严格按照国家法律法规进行经营活动，防止把一级法人体制蜕化为多级法人体制，防止一级法人对其分支机构的失控。
第二，要强化经营效益观念，要建立以经营效益为唯一目标的经营机制。商业银行就是要把利润作为其经营的唯一目标。国家控股的商业银行追求利润是商业银行作为企业的本质要求。商业银行经营效益的取得是商业银行自身效益和社会效益的统一。商业银行在追求利润的过程中，当通过发放贷款、提供金融服务而获得利润时，商业银行取得了自身的效益；同时，商业银行取得利润时，也是其贷款发放出去并正常回流取得利息收入时，贷款的正常回流说明银行贷款产生了促进经济发展的作用。因此，银行的利润是一个综合性的经营管理指标，商业银行的经营要建立在以经营效益为唯一目标的基础上。
第三，国家控股的商业银行经营机制要重构人事劳动用工管理机制，要把人事劳动管理作为商业银行资源配置的一个重要方面。在市场经济条件下，行业竞争在很大程度上是人才的竞争，要打破人事劳动用工制度上的“大锅饭”、“铁交椅”。一是要引入市场机制，搞活现有的庞大的职工队伍，要实行考核合格上岗制度，员工实行聘用制，明确各个机构的人员数量，实行竞聘，建立能进能出、能上能下的用人机制。各级行行长实行聘任制，可以通过竞聘产生，行长要德才兼备。二是要引进人才，在社会公开招聘银行急需的机、法律、经营管理等方面人才。打破银行在进人方面的单一渠道和“近亲繁殖”，形成经营和管理人才的合理结构。三是要改革收入分配制度。银行不是党政机关，要打破银行工资制度长期与党政机关工资制度挂钩的办法，构建银行行员工资制度。国家控股的商业银行的工资制度应该是建立在以经营效益为中心的基础上的，可以分为两个层次，一个层次是基本的行员等级工资；另一个层次是根据各个分支机构的经营效益来确定的效益工资、奖励工资。行员等级工资根据每一个行员的工龄、学历、岗位分档确定。效益工资、奖励工资根据各个分支机构每年经营效益来确定，实行单一指标挂钩考核的办法。这样才能使商业银行的工资制度体现商业银行的经营目标，才能使商业银行员工真正把自己的利益与商业银行的经营效益联系起来，才能使商业银行的员工真正关心和维护商业银行企业的利益，才能真正调动起商业银行广大员工的积极性。
（四）重构我国商业银行的监督体制
我国商业银行监督体制的构建要以金融安全和金融风险防范为目的。商业银行的监督体制要外部监督和内部监督相结合。
1.外部监督。主要是中央银行的监管和存款保险制度监督。中央银行要按照《商业银行法》和有关金融法规对商业银行的经营进行监管，监管的重点要放在商业银行是否依法合规经营上，要放在维护金融秩序，维护金融市场的公平竞争上，要把金融秩序的正常和金融市场的稳定作为金融监管的主要方面。中央银行要有一种超脱的地位，不能直接管理任何金融机构，中央银行的利益不能与任何金融机构的利益直接挂钩。中央银行对商业银行的监管要严格，否则既不利于金融的安全和稳定，也不利于我国商业银行的健康发展。同时，必须建立商业银行市场退出的制度安排，即建立存款保险制度。通过存款保险制度的建立，既有效监管商业银行的经营和管理，同时又为维护存款人利益提供切实可靠的保障。
2.内部监督。严格讲商业银行是一个高风险的企业。要控制风险、规避风险，商业银行必须建立严格有效的监督体系。一是要建立业务部门的监督，要建立有一定制约的业务部门，形成互相监督；同时各个业务部门又要对下监督。二是要建立专门监督机构，稽核、监察部门可以合并为稽察部门，专门行使监督责任，直接对各级行行长负责，负责监督部门和下级机构是否按照上级行的授权和有关规章制度开展经营活动，是否正确地履行了自己的职责并完成了经营目标，监督各项经营指标的反映是否真实，切实保证商业银行的经营能在管理者的控制下实现目标。三是要建立再监督制度，要通过上级行和本级行的行长形成对监督部门的再监督，保证监督部门认真负责地履行自己的职责，形成连环相扣的监督体系。
二、重构我国商业银行体制的主要途径
重构我国商业银行体制的关键在于国有商业银行。本文侧重从国有商业银行的体制构建来说明商业银行体制重构的主要途径。
1.配套完善有关商业银行的法律法规。
商业银行体制的重构首先要配套和完善有关的法律法规。一是修改《商业银行法》，使《商业银行法》对商业银行市场的进入和退出作出明确具体的规定，以利在开放商业银行市场的同时严格市场的秩序，保证市场的稳定。二是制定并颁布《存款保险制度》作为国家法规，以便于保证存款人的合法权益，同时也规范商业银行的经营行为。三是制定并颁布《国家控股商业银行办法》，明确国家控股的商业银行的设立、资本金构成及其如何募集、董事会构成及其职责、行长的确定及职责等，规范国家控股商业银行。四是修改、补充《刑法》中有关金融犯罪和利用高手段犯罪的有关条款，从重处罚严厉打击金融犯罪和利用高科技手段的犯罪，为商业银行的经营提供一个良好的社会经济环境。
2.实行对国有独资商业银行的股份制改造。
国有独资商业银行的股份制改造是商业银行体制重构的主要。首先，要对国有独资商业银行的资产进行清理，切实摸清商业银行的家底，弄清资产负债的真实情况。其次，要对清理出来的不良资产进行处理，可以采取加大核销呆、坏帐的办法，也可以采取成立资产管理公司的办法来管理商业银行的不良资产，使国家控股的商业银行能够轻装上阵，也便于今后对商业银行经营者的考核。然后即可以对商业银行按照《公司法》和《商业银行法》的规定进行增资控股。在资本金的设置上，国家控股的资本金可以从现在商业银行的国家拨入资金转为国有资产管理公司投入的资本金来形成，还可以通过国家控股的股份有限公司的认股来形成。同时，国家控股的商业银行要面向法人和自然人募集股份，既使商业银行的资本金达到充实，又使股份制商业银行的社会性达到充分的体现。现有的4家国有独资商业银行进行股份制改造后符合上市公司条件的，可以上市。
商业资产经营管理篇10
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
二、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，oa系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
三、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
四、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划