规划设计的几个阶段篇1
关键词：房地产；施工阶段；成本控制
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：1001-828X（2012）04-0-01
房地产项目的成本控制贯穿于项目开发的全过程，即项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、销售阶段乃至项目后期管理阶段。虽然房地产项目开发的投资决策阶段、设计阶段对项目节约成本，减少投资起到关键作用，但施工阶段的成本控制的重要性同样不可忽视。项目开发进入施工阶段后，由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生；合理制定计划，确保按期交付工程，以达到及时销售并回收资金的目的，减少项目开发的资金成本。如何对施工阶段的成本进行有效的控制，笔者认为可以从以下几个方面进行考虑：
一、标后施工组织设计的审定
房地产企业一般不怎么注重施工组织设计或施工方案，没有对施工组织设计的经济性、可行性进行认真分析，监理、工程部门对标后施工组织的审核大多流于形式，审核完后即束之高阁；可是在承包人提交的施工组织设计中往往会隐藏一些不合理的之处，在后续的施工及竣工结算中增加费用，这也是房地产成本控制中容易被忽略的地方。
标后施工组织设计的审定应注意以下几个方面：
(1)基坑土方的开挖方式、工作面宽度及放坡系数应合理；(2)临时设施的搭设点、材料的堆放点应提前考虑周全，以免影响后续工程的施工，造成临时设施不得不重新搭设及材料的二次搬运；(3)合理安排总包、各专业分包之间的施工工序。
二、加强图纸会审工作
由于目前房地产企业对设计工期要求普遍较紧，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、不合理的地方较多，对图纸技术的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失及工期延误。
图纸会审中部分应着重审查的范围主要有：
(1)基坑开挖及基坑围护可行性，基坑围护设计图中注明土方开挖顺序是否科学、节约。(2)屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水及门窗防水做法是否可行。(3)土建与各专业的矛盾问题。(4)工程施工中的可行性问题。(5)室外管线走向及布置是否合理。(6)图纸是否符合国家的规范要求。(7)图纸中的设计是否经济合理。(8)图纸是否有不明确的地方，如有应尽快明确。
三、加强项目开发计划管理
项目开发计划以项目开发的关键时间节点(开工、开盘、竣工、交房、结盘)为骨干，综合项目开发的各专项计划经平衡、协调形成。
项目开发计划制定不合理，容易导致项目进度延期、成本严重超支、质量问题层出不穷，最终导致客户投诉率居高不下，经营业绩和品牌形象严重受损。
计划管理应避免出现的以下问题：
(1)计划管理没有一个组织上的保障。公司没有专业的计划管理部门统筹公司的计划，而将计划管理的职责放在行政管理部、总裁办、总经办等行政部门，由于缺少对开发环节具体业务的了解，这些部门实际不能承担有关计划的编制、统筹和协调等职责，只能沦为计划的收集、汇总和期末按计划考核评分的部门，计划管理的效果不佳。
(2)缺乏保证计划实行的制度、流程。缺乏计划管理相应的制度、流程、操作指引和工作标准支撑，表现为计划制定合理性不强、计划变更随意性大、变更频繁。计划的严肃性和权威性得不到保证。
(3)不尊重科学的规律。计划中的每一个工作都有其合理的完成时间，而不能人为的进行压缩。如强行压缩导致最后的结果是既不能按期完成既定目标，又加大了成本的投入，计划也就成了一纸空文。
(4)后续工程不计代价盲目赶工。在计划实施过程中，往往前期计划落后的情况，房地产公司为了完成计划的总体目标，便“埋头苦干”、“大干特干”，完全不考虑成本的增加及质量上的下降。
四、加强现场签证管理
现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。
如何有效控制现场签证，应做到以下几点：
(1)现场签证单管理要执行严格的规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对企业造成损失，追究越权签字人的责任。(2)现场签证单应及时办理。对特殊情况，后补办的现场签证单，经办人员应有书面情况说明。(3)现场签证单规定的时间内完成费用审核、确认工作，以保证动态成本的准确性。(4)现场签证单完成签证流程工作后应及时归档汇编，建立现场签证单台账目录。防止出现重复签证的现象发生。(5)现场签证单的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据。(6)现场签证管理工作在各部门之间进行多级审核控制体系；各级在审核过程中应实事求是、认真仔细、意见明确，有关手续资料的签字、盖章等根据权限规定务必齐全、有效。(7)签证内容完成后，现场工程师应避免采用类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性字眼进行签认，而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量、材料材质和规格、工日数、机械台班等内容。
五、合同交底
随着房地产企业的合同管理水平不断提高，合同条款越来越严谨、细致。大多数房地产企业的总包合同少则几十页，多的上百页。再加上有些项目监理工程师、项目现场工程师未参与合同的谈判、订立工作，导致执行合同的人员大多数情况下对合同具体内容理解不充分；在合同的履行过程中，容易造成因管理不当而造成不必要的损失。合同签订人员向合同执行人员面对面进行合同交底，使合同执行人员熟悉合同条文、合同总体分析结果、合同中的主要内容、各种规定、管理程序及各种行为的法律后果等；则可有效保证合同的正确履行和合同风险的防范。
合同交底应做好以下几点的交底工作：
(1)具体的工程界面划分，质量标准及规范，关键性工期节点及总工期要求等；(2)发包人、监理承及承包人的权利与义务；(3)总分包配合的内容及要求；(4)发包人、承包人违约责任；(5)现场签证、工程联系单等单据的办理要求；(6)甲供材料的种类及管理办法；(7)合同进度款的支付；(8)竣工验收要求及竣工资料编制移交。
六、结束语
房地产项目开发施工阶段的成本控制具有重要的意义，房地产公司应从组织、制度上保证以上五个方面的工作得到有效推进，尽量节约公司的成本，以便提高公司的盈利水平。
规划设计的几个阶段篇2
【关键词】全寿命周期；配电网；规划方法
中图分类号：U224.3+1文献标识码：a
一、前言
目前，国内配电网规划中，对于全寿命周期的使用程度还不是很高，因此，如何更好的将全寿命周期的理念运用到配电网规划中成为了当下一个重要的研究课题。
二、配电网规划思路
配电网规划的基本思路有两种，一个是从时间角度来考虑，我们可以分阶段进行规划，一个是从空间角度来考虑，我们可以分区域进行规划。
1、分阶段规划:城市配电网的规划从时间角度可以分为长期规划、中期规划和近期规划。长期规划的目标主要从变电站布点、容量构成和供电范围、网架结构、线路走廊等方面的内容进行考虑，含对上级电网提出布局的要求。中期规划就是以近期规划为基础，以远期规划为指导，制定的五至十年的规划。近期规划则需根据近期负荷预测和电网现状分析，以规划技术原则为导向，在注重与目标网架的衔接基础上，去确定近期规划方案。
2、分区域规划:以行政区域、经济发展状况、变电站布点、现状网络等为条件，对规划区进行供电分区规划，在保证可靠性的条件下，按各区域不同的特点采取与其阶段相适应的方法逐步完善配电网建设，规范并提高其供电能力。
三、配电系统规划优化概述
配电系统是我国现代化建设的重要基础设施，主要包括配电变电站和配电网络，配电系统作为电力系统到用户的最后一个环节，它与用户的联系也最紧密。配电系统的任务是把从电源或输电网获得的电能分配给不同电压等级的用户，因此对用户供电可靠性和供电质量的影响也最为直接。配电系统规划是指在分析和
研究未来负荷增长情况以及现有配电网现状的基础上，设计一套系统扩建和改造的方案，在尽可能满足未来用户容量、供电可靠性和电能质量的情况下，对配电变电站位置和容量、配电网的网架结构和线路走廊、导线类型等进行优化设计，以运行经济性为指标，选择最优或次优方案作为规划建设或改造方案，使电力公司及其有关部门获得最大利益的过程。随着电力负荷的日益增加，经济发达的大城市高压配电网的电压等级已经达到了220kV，220kV逐步成为部分城市高压配电网主网架。另外，随着社会主义新农村建设，农村配电网也发生了很大的变化，已发展成为220kV为枢纽，ll0kV为主网架的配电结构。电网规划按时间可以划分为近期、中期和长期规划。在长期配系统规划中，为了动态地考虑各时间段的负荷变化情况，通常将规划分成几个阶段进行，称之为多阶段配电网规划。一个阶段可能为1年，也可能是几年，这需要根据负荷在整个规划年限内的变化来确定。多阶段规划使得配电网络结构随负荷的变化作动态的调整，以寻求一种动态的设备投入方案来保证规划结果在整个规划年内是最优的。
电网规划是电力工程前期工作的重要部分，是电网的运行水平和经济社会效益的决定性因素。高压配电系统的规划建设，起着承上启下的作用，一方面要接受上一级输电网或地方电厂的电力，另一方面还要向下一级中低压配电系统提供电源。如何保证高压配电系统既有充足的接受电力的能力，又能安全可靠地给下一级中低压配电系统提供优质可靠的电源，是高压配电系统规划所要解决的主要任务。一个好的配电系统规划方案在提高供电可靠性、减少网络损失、节约设备资金等方面的作用难以估量。
随着电力行业竞争机制的引入和国家。“坚强智能电网”建设规划提出，电力公司迫切需要提高供电质量和可靠性以满足用户的电力需求。科学、合理地配置一定数量的开关设备是提高供电可靠性的有效措施，可获得巨大的经济效益和社会效益，也是智能配网建设环节之一。
四、配电系统规划全寿命周期阶段划分
配电系统规划全寿命周期是指从项目构思开始，包括对项目的可行性研究、项目的规划设计、施工、运行、维护直至最终被废弃或再生利用的全过程。配电系统规划全寿命周期可划分为项目前期策划设计阶段、施工建设阶段和运营维护阶段，如图1所示。其中策划设计阶段包括项目建议书、设计招标、设计任务书编制、初步设计、技术设计、施工图设计;施工建设阶段包括施工、监理招投标、施工建设、项目验收;运营维护阶段包括工程试运行、运营使用及运行过程中的维修和设备更新直至最后报废，其中在运营阶段前期有一段保修期。
图1配电系统规划项目全寿命周期阶段划分
LCC管理可用于配电系统全寿命周期的各个阶段，但其重点是设计阶段，因为在这个阶段中70%以上的LCC可以确定。对于配电设备来说，设备故障引起的损失占成本中较大的部分，因而，在设备选型时就要考虑可靠性因素，这就要求在规划设计阶段，业主方必须充分重视对设计方案的LCC评价和运行阶段设备维护成本和停电损失成本的评价。运营阶段LCC管理的实施主要是结合系统设计要求，在保证电力工程质量目标和安全目标的前提下，通过制定合理的运营及维护方案，在保证高可靠性的前提下降低运营和维护成本。在此阶段，要根据设备的特性和施工质量完成情况以及本地实际情况制定合理的运营和维护方案，运营和维护方案的制定要以全寿命周期成本最低为目标。配电网规划项目的全寿命周期过程中运营时间占的比例最大，这可以使得基于全寿命周期管理的设计方法在运营阶段显现出显著效益，充分体现出基于全寿命周期管理的优点。因此在配电系统规划设计阶段开始实施全寿命周期管理方式是十分必要和可行的。
五、电网建设项目全寿命周期成本计算模型
根据上述分析以及电网建设项目的的特点，本文主要采用下述两种方法来计算电网建设项目全寿命周期成本:LCC净现值，LCC净年值。
1.LCC净现值
其中:iC为投资成本，Dc为报废成本，分别为第j年发生的运行成本，维护成本和故障成本;i为贴现率;n为计算年限。
2.LCC净年值(naV)
净年值是通过资金等值换算将项目净现值分摊到寿命期内各年(从第1年到第n年)的等额年值。净年值与净现值的判别准则一致，属于等效指标。但是，在实际工程建设中，由于选择的方案不同，项目的运行年限也会有所不同，净现值的比较只有在不同方案下工程寿命相同时才具有意义，这为实际计算带来了很大的困难，为了解决这一问题，采用净年值分析法，比较不同方案LCC均摊到每一年的等额年值，更易于方案的比选，其计算公式为:
其中:LCC为折现后的全寿命周期成本;i为贴现率;n为计算年限，除了计算现在和未来成本，折现率!研究期限等，还可以在方案比较的时候考虑一些附加指标，国外的一些学者提出了基于LCC的附加指标，这些指标包括净节余(nS)，投资节约率(SiR)，修正内部收益率(aiRR)等。
六、优化全寿命寿命周期配电网规划的建议
电网规划设计作为电网发展的前期决策阶段，是控制资产全寿命周期管理的关键环节，决定了电网规划方案整个寿命周期的大部分费用。基于资产策略和状态评估结果，从全寿命周期管理角度对电网规划方案进行技术经济、敏感性等综合评估，最终选取可靠性、经济性、全寿命周期成本等综合评价最优的电网规划方案。为保证电网规划方案在整个全寿命周期中成本最优，需要注意以下几方面工作：
1、在电网规划中引入资产管理理念要建立基建规划与技改规划之间的长效沟通机制，对基建规划和技改规划进行综合考虑和统筹协调。
2、以科学合理的电网资产评估体系为依据，在准确评价现有电网资产状态的基础上制定电网规划。建立电网规划流程和资产退役处置流程之间的紧密衔接关系，在编制电网规划时全面考虑资产退役之后的相关信息对整个电网资产信息进行综合分析。
3、完善电网规划管理办法，明确公司各部门深度参与电网规划的编制和修改工作，从而进一步提高规划工作的管理水平，增强电网规划指导性和针对性。
4、加强电网建设、运行管理部门与规划调整部门之间的信息沟通，及时解决公司电网发展的关键问题。
六、结束语
在今后配电网的规划中，要对全寿命周期规划方法进行深入的研究，同时使用全寿命周期的规划方法来提高配电网规划水平，提高配电网的运行效率。
【参考文献】
规划设计的几个阶段篇3
摘要：建立规划项目方法论体系，能帮助规划人员理清规划思路，考虑宏观布局设计、基本战略定位、组织网络架构和营运策略设计等几个不同的方面，目的是达到规划项目有据可查、有理可寻。该体系特色为将数学模型、优化算法、规划方法、指标评价方法等与实际规划项目相结合，从科学与客观条件、人为因素相结合，继而使规划成果更具有合理性及可实施性。
关键词：规划项目方法论优化算法
项目的规划工作一般可以分为五个阶段，依次分别是规划筹备阶段、需求分析阶段、战略定位阶段、规划设计阶段、规划评价阶段。
一、项目规划前期筹备阶段
1.规划筹备阶段是项目规划的起点，主要为规划做好准备工作。该阶段主要包括背景调查和相关资料的收集、整理和初步分析。
背景调查与需求调研是通过与要规划部门网络调研、实地调研（走访、座谈）、电话调研、发放调研表等形式，明确规划的目的和要实现的目标，划定园区用地的边界、确定调研范围和对象、规划的时间、成果形式等。
2、资料初步分析
通过收集背景调查中调研表格和整理访谈笔记等形式，对收集到的地区或行业总量数据（生产总量、消费总量、GDp等）进行整理形成调研报告，对园区的规划定位提出初步建议，确定大略方向。规划筹备阶段形成的主要成果文档内容如下：规划背景（政策背景、基础设施规划背景、产业背景）、规划意义、规划依据、规划原则、规划范围、规划步骤及调研总结（调研阶段、调研方法、调研总结）。国内项目发展现状及规划、某某省项目、相关辐射地区/企业项目。
二、项目规划需求分析阶段
为了深入了解区域项目周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，必须对项目辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据长远和近期的需求量，确定项目长远和近期的建设规模。主要包括了：（1）需求量预测。用以下三种预测方法分别对货运量进行预测二次多项式回归预测、直线回归预测、灰度预测法等。（2）周边城市现状分析及需求量预测。（3）周边城市处理能力等。
三、项目规划战略定位阶段
在完成详实的定性和定量市场分析和研究之后，规划者必须对项目整体优势、劣势、机会、威胁进行分析(即Swot分析)，如果某类服务，例如空港、海港、公路货运站场，在整个园区中占有较大比例，还必须进行专项的Swot分析。这些分析主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展项目的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。这里的制胜策略，是指击败现有及潜在竞争者的计划，包括一系列举措以提高物流服务的水平，项目战略选择的“价值方案”及其实施步骤。这些策略应该严格限制在内部使用。
四、项目规划设计阶段
项目的规划设计阶段就是对项目进行具体的设计，主要包括基础设施平台、信息平台和运营平台三大平台的规划和设计。
1、基础设施平台的规划设计
（1）项目用地规划
园区用地规划主要是对项目建设规模的大小进行确定，园区建设规模太小，会限制区域潜在需求，不利于园区的持续发展。园区规模太大，则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。运用专门的统计分析软件（SpSS、eXCeL等）、Rea模型等定量分析方法和定性分析方法（SCp模型）相结合，综合考虑实际情况，得出项目现实和潜在的需求量，进一步得出各布局的用地面积。
（2）功能设计
项目的功能设计主要围绕园区的战略定位，采自顶向下的方法，即在确定项目的规划原则以后，对功能规划所涉及的核心功能进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的项目案例，总结出对要规划项目最适合的经验。随后，整个项目将被划分为几个大功能区域。
（3）布局设计
项目的设施规划与布局设计是指根据项目的战略定位、经营目标和功能设计，在已确认的空间场所内，按照货物的进入、组装、加工等核心流程和主要业务环节，将人员、设备和物料所需要的空间进行最适当的分配和最有效的组合，按照一定的原则和方法设计出合理的技术路线，达到一定的目标（作业流程最短、运输路程最短、费用最小等），以获得最大的经济效益。
对项目中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如：运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、最优决策方法、SLp-SystematicLayoutplanning方法等，项目规划与设施布局的合理性还可以通过建模仿真来进行检验优化。
2、信息平台的规划设计
信息平台规划分为整体规划和详细规划设计。具体规划内容包括：园区整体信息平台的基本概念、广义整体规划定位、设计和狭义整体规划设计。园区详细规划设计包括：项目信息平台的框架结构、层次结构和信息流程设计。
3、运营平台的规划设计
（1）项目的投资开发模式
根据国内外与项目功能相同或相当的基础设施开发建设的经验，在分析我国现有的项目发展模式的基础上，我国经济中心城市项目在发展模式上可能的选择有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、地产商模式和综合运作模式。
（2）项目的管理模式。项目管理模式的选择应该根据相应的投资开发模式而定。通过上述对项目投资开发模式的分析，其相应的管理模式可以有5种类型，即管理委员会制、股份公司制、业主委员会制、协会制和房东制。
规划设计的几个阶段篇4
关键词：土建建筑工程、前期规划、重要性
abstract:inacivilengineeringandconstruction,theinvestorsmorefocusontheimplementationstageoftheproject,andignoredintheearlyperiodoftheprojectplanning,somuchsothattheconstructionoftheprojectencounteredmanydifficulties,causedseriouswasteofmoney,alotofengineeringprojects,oreveninthebuildingwaywasforcedtodiscontinue,causedmanyirreparabledamage.actuallytoaprojectisthebiggestimpactontheearlyplanning,itistocontrolthefunds,ensuringtheprojectsuccessfullycompletedthekeytobe.inthispaperthedefinitionofprojectplanning,themaincontentandtheroleofthecivilengineeringandconstructionplanningofasimpleanalysis.
Keywords:civilconstructionproject,theplanning,importance
中图分类号：[tU-9]文献标识码：a文章编号：
当前我国土木建筑工程在规划立项到建筑设计中存在一个断层，不少设计任务书制定不合理，从而导致土木建筑工程设计的不合理，以至于项目在建成后无法满足需求，社会、经济效益欠佳，直接影响到建筑的使用效果。在项目的运作过程中，技术人员与经济人员没有进行实时沟通，搞技术的人不注重经济，搞经济的人不注重技术，导致技术与经济不能很好融合。产生这种现象主要有两个原因：建筑师与业主处于一种茫然的设计状态，不少大型项目在后期运用中才发现有许多不合理之处，但此时为时已晚，究其原因还在于设计者的专业知识不足，缺乏可靠的设计依据，同各层投资人员缺乏沟通交流；近几年来，一些名曰“房地产项目策划”、“商业项目策划的”策划“团队”迅速走红，但此类“策划”主要同“创意”相结合，策划者提供的方案虽然新颖，但缺乏科学依据，从而导致不少工程项目“中看不中用”。基于这种社会现状，土木建筑工程前期规划就应用而生。
一、土木建筑工程的前期规划
1.土木建筑工程前期规划的定义
前期规划就是揭示业主、投资者、建筑师、社会之间相关价值体系，说明设计目标、设计思路等各种建筑信息的过程。庄惟敏先生将工程前期规划定义为：它特指规划师在建筑学的领域中，从建筑科学的角度出发，以实物调查为主，辅以一般经验与规范，通过计算机技术等现代化科技手段对研究目标进行分析，最终将根据分析结果，得出实现建筑目标所需的方法与基本步骤。换言之工程前期规划就是从建筑学的角度出发，为建筑工程制定详细的施工计划。工程前期规划是工程建筑的第一阶段，它是对事实学、技术学、规范学的有机整合，以事实学为主要依据，以规范学的相关法律法规、经验、参考资料为依据，运用现代化的技术手段，通过规划师的分析，最终确定工程前期规划的目标――土木建筑工程规划书。
2.土木建筑工程前期规划的主要内容
工程前期规划主要研究的内容有：机会研究，策划者以时下经济市场为前提，寻求投资机会并鉴别投资方向的正确性；初步可行性研究，初步可行性研究中首先必须包含对项目是否盈利、是否有生命力、建设条件等的研究，其次应当有项目建议书，即项目实施的主要科学依据，施工主要流程与方法的设想，基本资源情况，施工进度的安排，经济效益与社会效益的评估；详细可行性研究，进行详细的技术论证，最终选出最优方案，最终可行性研究中必须包含有项目是否有明显盈利，具体所需人力物力，资金筹措渠道，具体建设时间与建设流程等；经济评价与决策，这其中主要包括有财务评价、国民经济评价、环境影响评价、社会评价，通过深入研究将风险降到最低，最大化发挥投资经济效益。
二、土木建筑工程前期规划的重要性
1.前期规划是防范风险与项目取得成功的保障
一个建设项目主要有四个阶段：前期规划阶段、项目开发阶段、项目实施阶段、使用阶段。前期规划阶段是一个项目的酝酿期，前期规划越充分，后期项目的实施就会越充分。在改革开放初期，一些投资者急功近利，对前期规划没有引起足够的重视，从而建造了许多不利于社会发展、产业结构调整、深化改革的项目，不少低水平、高能耗、高污染的小煤矿、小化工厂、造纸厂就在后期的运营中被社会淘汰，而山峡工程、青藏铁路则在多年前就开始了反复的论证、规划，直到近期才完成施工，这些成功案例就是前期规划重要作用的论证。前期规划工作主要以项目的投资方向、现有自然资源、市场情况为主要依据，通过不断的研究最终探寻出最佳方案，因此它在一定程度上降低了工程建筑的风险，为项目的成功提供了必要保障。
2.前期规划是提高效率和收益的重要措施
做好土木建设工程的前期规划需要做好以下几点：建设单位对工程前期规划有一个正确的定位，不能因为将工作委托给咨询公司与设计单位就不闻不问，建设单位需不断进行监督，确保咨询公司提出的方案有利于工程建设；重视方案和设计阶段的工作，做好前期规划建设单位需要充分认识到深化设计中可能出现的问题与不足，及时给予纠正，避免在施工时边实验、边设计、边修改现象的发生；加强对各方的工作监督，作为前期规划中中重要的设计人与以及概算人员，必须提高自己的职业素养，应该主动搜寻与此工程有关的数据，完善规划方案。从前期规划所涉及的工作来看，策划者通过详细的市场调查，能够准确的定位具体投资方向，工程后期取得高效益的几率也较高，以市场信息为依据的前期规划能够帮助工程实现最佳经济效益。
3.前期规划是筹措资金的重要依据
投资是建筑工程中的一项重要经济活动，投资的成功会带来极大的经济效益，失败也会带来巨大的经济损失。前期规划中的一项重要内容就是对建设项目进行详细的技术经济分析，并采用一系列的经济指标对工程项目进行评价，从而为投资者投入资金，向银行贷款提供重要的理论依据，同时也能及时发现工程项目中的问题并给予及时修正，避免不必要资金的浪费。前期规划能为后期施工提供基本依据，保证工程建设不超支，在预算范围内完成工程建设。
三、总结
长期以来我国许多投资者普遍忽视工程前期规划的重要性，造成项目选址不当、功能结构不合理、投资失控等问题的产生，在复杂多变的市场环境中，投资者找准投资方向是相当重要的。工程项目的前期规划依据时下市场情况，以科学技术手段，对工程进行深入的可行性分析，它是工程顺利进行，获得高经济效益与社会效益，筹措资金并进行资金合理配置的重要依据，前期规划直接影响建筑工程的好坏，在今后土木建筑工程中，投资者唯有进行详细的前期规划才能最大限度的降低风险，获得经济效益。
参考文献：
[1].张海强.建设项目前期工作对投资的重要性及对策[J].项目管理者联盟.2009、12、29
[2].屈兰锋、屈兰琴.浅析项目前期工作的重要性及应注意的问题[J].兰州工业高等专科学校学报.2010、17（5）
规划设计的几个阶段篇5
关键词：工程项目投资控制优化策略
工程投资控制是项目建设单位与工程建筑上共同关注的重要问题。随着我国经济建设的不断发展，在建项目无论是在施工周期还是工程规模上都较之前有和很大变化，由此带动了工程建设资金的投入。目前我国经济模式已经不是计划经济，是处于向市场经济转变的阶段。经济模式的转变必然会带来资金管理控制上的变化，但是就我国工程投资管理方面而言，失控现象还是比较严重的，直接影响了工程建设的资金链完善。
一、项目决策阶段
工程项目的决策阶段是一个项目的开端，决策阶段制定的计划对工程的影响往往是最大的。据统计，这一阶段的控制对整个工程资金投入的影响占到了70%，因此项目决策过程要严谨，通过项目投资方、项目建设方、项目施工方三者之间的相互配合来进行。
决策阶段上主要是对工程建设计划进行合理性分析，这一阶段的分析要根据实际需求进行，一些项目建设方为了能让工程在审核时能够顺利通过，通常采取将投资金额减小的方法来完成。投资预估金额偏小说明在预估时并没有对工程进行完全分析，可能存在项目遗漏的状况。这样一来，在工程建设过程中很容易出现资金链断裂的状况，造成工程施工周期上的影响。
项目决策阶段对资金的控制程度主要依据对工程项目的数据分析方面。像是在地质勘探上，造价部门容易出现对现实状况估计过于乐观的局面，但在实际工程开挖时若是遇到土层塌陷之类的问题，一是影响工程进度，二是造成资金上的投入，在总资金的管理上造成影响。
对工程施工过程中需要用到的材料价格分析的有效性也是影响工程项目建设的重要因素。在计划过程中，造价部门应该派遣专人对市场进行材料价格分析，并对市场波动进行可控性预估。在这一阶段，应该注意以下几点：
（一）加强地质勘探工作
工程建设必然会需要对土地进行开挖，地基的质量直接决定了工程建设的质量。对地质情况的准确预估能够保障决策阶段这方面的资金分析。因此应该对工程项目建设的地点进行土质以及土层分布状况的详细了解，保障最终造价的准确性。
（二）对市场价格充分调研
工程材料的价格会受到材料原料价格、供货商竞争力度以及市场宏观调控的影响。工程建设项目若是大型的，那么在建设周期上往往会花费几年的时间，在这几年当中，材料的价格有所波动实属正常，但是在工程建设初期的规划上是将项目预算完成并上报了的，因此在预算的时候就应联系近几年材料价格的波动，结合市场经济变动状况来对未来几年材料价格进行预估。
（三）政策法规应充分了解
政府的宏观调控会对税率等方面做出调整，项目建设部门应该加强对政策方面的研究，在预估报价上根据政策进行税率的调整，并且在合同上标明税率需要根据国家相关政策的调整而改变。税率变动的范围虽说不大，但是对于大型工程而言，税率的微小上涨也会引起整个工程投入资金的明显改变，尤其是在工程进项取税方面。
二、项目设计阶段
在这一阶段，设计师们应该将工程的每个小项目进行详细的标明。像石油化工项目设计阶段不仅要考虑项目建设成本，还要兼顾到后期运营成本，例如，备品备件的标准化设计，可以减少大型化工企业的备品备件的采购品种和数量，减少库存，降低运行成本。另外，化工行业建设周期长，设计阶段应具有前瞻性，对环保保护，消防隐患治理应加大投资，适当的提高标准，降低在工程后期进行返工处理的风险，提高综合社会效益。可见，项目设计阶段的有效程度直接关系着工程施工的合理性，建设方应该在以下方面进行完善。
（一）优化设计方案
在方案初步完成之后，应该联系工程的设计方、施工方、投资方以及监管方共同对方案进行优化，从方案的合理性、经济性、安全性以及功能性这四个方面进行分析，重新得到一个更合理的方案，保障其经济和理性。
（二）投资金额实行限额制度
工程的投资金额是由项目投资方来投入的，在保障工程使用功能的前提下，投资金额自然是越少越好。限额设计并不是说一味的将重点放在项目的资金节约上，而是要在满足工程设计条件的情况下，对多余工程进行适当删减。同时，要加强度工程建设的内部控制，通过合理的利用资源将投入控制到最小。
（三）施工参与计划
工程的施工也应该是项目计划的主体。在工程的实际操作过程中，出现突发性事件或是额外投资的情况并不少见。例如像是石油化工工程这类型的大型工程而言，在项目计划制定的时候由于没有相关方面的过多经验，因此容易出现遗漏状况，导致后期工程资金不足，影响施工进度与计划。让施工方参与到项目设计中，一来能够及时指出项目设计上的不合理之处，避免在建设过程中若是发现不合理的地方还需要逐级上报才能够更改设计，延误工程进度；二来施工方的参与可以在设计时就提出一些设计师们没有想到的辅助项目，在投资金额上表现出来，避免这类项目在建设过程中在提出后被归为“增加投资”。
三、结语
项目投资控制的有效性直接关系着项目建设单位的利益，合理的控制是要通过规则制定的完善程度以及在细节上的合理规划来完成的。投资控制本身就是一项系统性较强的工程，应该在不断地实践中进行完善，工程造价人员要充分抓住市场规律，在专业素质提高的基础上将工程投资设定在可控范围之内，保障工程效益。
参考文献：
[1]段晓晨，张小平.我国铁路工程投资控制存在的问题及成因分析[J].工业建筑，2010（10）.
[2]薛婷.工程投资控制存在的问题及各阶段应对方法[J].铁路工程造价管理，2009（05）.
规划设计的几个阶段篇6
一、成本策划的目的
成本策划的主要目的有以下两个：
1、以降低成本为目的。以往的成本管理，主要是重视费用所占比例较高的制造、物资调配等部门的成本管理。但在成本策划中，不仅要考虑产品与使用机能的关系，而且要通过对产品的价值分析，力求实现产品使用机能与质量关系上的理想成本。在成本发生之前，就对成本发生的机制进行彻底的研究与分析，排除非增加价值活动产生的原因，使有效降低成本的活动成为可能。
2、以战略利益管理为目的。企业降低成本的各种活动，都是为实现经营战略设定的目标利益而进行的。经营战略体现在中期计划中，在与中期计划有密切联系的利益计划联动的同时，实施成本策划，正确运用价值分析达到降低成本的目的，从而实现利益目标。因此，成本策划在作为改善成本手段的同时，也是实现利益目标的手段。
二、成本策划实施的步骤
成本策划是产品从开发、设计阶段开始到集中整个企业力量有组织地去实现的活动。因此，确定有竞争力产品的所有目标值，落实这些目标值的各步骤是非常关键的。从产品开发、设计，到规模生产，不同的企业有不同的做法，但作为实行成本策划的参考，一般步骤如下：
计划开发新产品构思设计设计产品试制试制品评价确定设计图小量生产规模生产在实行这些步骤的同时，就要开展降低成本的活动。在新产品开发、设计阶段，应考虑市场及用户对产品的要求及反应。在设计构思阶段应考虑成本策划所提出的要求，在产品设计、试制阶段应考虑价值分析所提出的要求，在试制评价阶段应设定成本目标，在确定设计图到最后规模生产阶段，应实行成本控制。为有效地开展降低成本的活动，有必要设立专门机构指导这些活动。如可以设立新产品开发机构，并下设以下几个小组：①一次成本策划小组：负责与开发新产品有关的各活动小组的组织工作，设定目标利润，拟定目标成本，制定新产品开发方针。②二次成本策划小组：负责各种目标成本的比较，结合价值工程，确定产品的技术性能、规格，进行设备投资。③三次成本策划小组：负责确认目标成本，进行生产准备，对试制品进行评价与分析。④四次成本策划小组：负责确认实现目标成本的各种措施，分析成本控制中出现的差异，并提出对策，对整个生产过程进行分析评价。
在实行成本策划的过程中，重要的是设定目标成本。目标成本的设定可从两个方面进行：一方面通过市场调查，估计出销售价格，减去目标利润，得出容许成本；另一方面根据该容许成本，运用价值分析等方法，在产品开发、设计过程中确定目标成本。如果目标成本的水平与容许成本相吻合，则可确立标准，进入产品生产准备过程。
三、成本策划的特征
规划设计的几个阶段篇7
城市轨道交通工程项目综合了包括建筑学、结构工程、交通工程、通信工程、信号工程、地质学等等一系列学科在内的专业，建设过程中涉及到城市规划、交通、环保、电力、电信、给排水、燃气等市政部门及相关物业单位，总的来说，是一个专业繁杂、单位接口复杂的大型工程系统。因此，城市轨道交通工程项目的造价构成也十分复杂,其综合造价的影响因素也非常繁多。在造价控制过程中，只有找出那些起主要作用的关键因素,才能有效地、有针对性地展开造价控制。
1造价组成因素
城市轨道交通工程造价主要包括:土建工程、轨道工程、车辆工程、机电设备、车辆与综合维修基地、其它费用等。
2主要影响因素
根据以上分析，融资成本、勘察设计费用、征地拆迁费用、土建工程费用、车辆及机电设备费用、车辆段及维修基地费用、建设管理费用等是城市轨道交通工程建设成本的主要组成部分。建设标准的确定、线路及用地规划、融资成本控制、设计费用控制、土建工程造价控制、机电设备选型、征地拆迁管理、工程招投标管理、工程施工管理、材料设备采购管理等构成影响上述费用的主要影响因素。在进行城市轨道交通工程造价控制研究时，根据工程建设流程，对上述主要费用项目及其造价控制进行有效排序、确定城市轨道交通工程项目造价控制流程及特点，是很有必要的。
3城市轨道交通工程项目造价控制流程
城市轨道交通项目作为一个有机系统,其造价控制流程包括:1）前期决策阶段，即由政府部门提出城市轨道交通项目的需求及项目的功能定位,同时向政府的——轨道交通建设单位提出建设任务，进入项目立项阶段。然后由建设单位主持可行性研究,并在相关的各城市管理部门的配合下制定总体规划方案。这一时期属于前期决策阶段，其总体规划方案对初步设计及其概算编制起到指导性作用,在此时做好造价管理对于整个工程综合造价的控制具有重大意义。因此前期决策阶段影响城市轨道交通工程造价的主要因素有建设标准的确定、线路及用地规划、融资成本控制等。2）设计阶段，就是以总体规划为基础进行的初步设计,其造价管理的主要内容是合理控制工程的初设概算价格;而之后的施工图设计阶段，不仅要考虑具体实施方案、图纸的优化，而且涉及到对设计取费的控制，同时项目融资开始产生融资成本，融资成本控制也成为造价控制的重要内容。该阶段影响城市轨道交通工程造价的主要因素有设计费用控制、土建工程造价控制、机电设备选型等。3）实施阶段，在实施阶段的开端，即前期施工准备中,征地拆迁产生的征地拆迁费用也是城市轨道交通工程综合造价中比例较大的部分;工程招投标确定了工程项目的合同造价,这一阶段是控制合同价的关键阶段;进入工程施工阶段后，工程施工组织管理、工程施工安全管理、材料设备管理等成为影响工程实际费用发生的主要因素。因而，该阶段影响城市轨道交通工程造价的主要因素有征地拆迁管理、工程招标管理、工程施工管理、材料设备采购管理等。
4存在的问题
1）工程造价控制片面性在目前的造价管理中,由于决策者不能很好地把握全局，不能从整个项目进行造价管理的全盘优化,造成了工程造价控制的片面性。例如，为了项目降低前期造价，一味降低建设规模，造成线路对于远期的客流不能满足，需要多次扩建改造，追加造价巨大。2）造价管理的各阶段相互脱节投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价，各个阶段的造价分别由不同单位各自管理，没有建立前者控制后者，后者影响前者的有机联系。3）设计阶段未实现优化设计工程造价管理往往属于被动地按照工程量和定额计算工程造价为主,忽视了在设计阶段通过工程造价管理影响设计、优化设计来有效地控制造价。设计单位往往为了完成任务而过于保守地进行设计，造成了很大的浪费。总之，错过了设计阶段控制造价的良好时机。4）造价管理制度有待完善我国城市轨道交通工程造价管理资料的收集整理工作不完善，缺乏相关资料共享的制度。决算工程造价的收集、整理与分析资料对行业内其他工程造价管理有十分重要的参考价值。目前，我国城市轨道交通工程已竣工项目的决算资料十分有限，难以实现数据资源共享的作用，相关管理经验得不到有效的交流和传承。5）国内建设资金不足目前,国内对于城市轨道交通的建设资金存在巨大缺口，不得不借助于国外贷款和发行债券等方式集资,产生了大额利息费用。
5产生问题的原因分析
上述问题产生的原因是多方面的,但就引发问题的不同程度而言，主要原因有以下几点:1）建设管理体制层面从建设管理体制层面来看,城市轨道交通项目大多数为政府出资建设,与发达国家的城市轨道交通项目的投融资来源多元化相比,不利于建设中提高各个单位控制造价的意识。如设计单位往往为了完成早日设计任务不惜牺牲设计质量,为了按照工程总造价的固定比例得到高额的设计费，不惜进行过于保守的设计,通过提高工程总造价来增加设计费用。2）项目规划方面我国城市轨道交通工程项目的规划控制力度不足，具体表现在城市规划与城市轨道交通规划不能协调进行，一方面造成城市的轨道交通线网规划不合理，不能很好地满足客流需求的问题,另一方面不利于城市轨道交通建设用地的规划控制,使得工程实施准备阶段征地拆迁费用占工程总造价的比例居高不下，而且有越来越高的趋势。3）项目制度化方面我国城市轨道交通工程项目的相关审批程序、相关法律法规制度还不成熟，造成项目的审批效率不高、项目运作不规范、工程概算及决算编制质量不高等一系列问题。另外，项目中各类技术标准不统一,也增加了施工和设备购置阶段的成本，难以形成规模效益。4）建设经验方面我国城市轨道交通的建设历史还不长,工程管理和工程造价管理的经验相对不足，尚处于经验积累的阶段，也是带来上述问题的原因之一。
规划设计的几个阶段篇8
中图分类号：K826.16文献标识码：a文章编号：
前言
随着我国经济的高速发展，城市中的建筑物越来越多。各项建设是城市的直观表现，建筑工程安排是否合理直接关系到城市的形象和城市经济的发展。建筑工程规划管理是城市规划实施的主要组成部分，也是落实城市规划的保证和必要条件。因此，合理的规划可以保证城市居住和生产活动的正常进行有效地预防和解决城市规划带来的问题。一、工程项目管理规划
1.1工程项目管理规划定义
项目管理规划是对项目管理的各项工作进行的综合性的、完整的、全面的总体计划，它是指导项目管理工作的纲领性文件。工程项目管理规划对建设工程项目全过程中的各种管理职能、各种管理过程以及各种管理要素进行全面、完整、总体的计划。它确定工程项目管理目标，规划实现项目目标的组织、程序、方法，分解任务、落实责任，并作为相应项目的管理规范，在项目管理过程中贯彻执行，并作为考核依据。
1.2工程项目管理规划分类
工程项目的参与方众多，他们分别负责项目实施过程中不同层次、不同内容的项目管理工作。从项目的定义来说，不同的项目参与方所面对的项目工作都可以称之为项目，他们对各自负责的工作和任务都需要进行相应的规划。但从项目整体角度来说，对工程项目的实施和管理影响最大的是业主、承包商、监理工程师(或项目管理)等三方。按照项目参与方的不同，项目管理规划可以分为业主方的项目管理规划、承包商的项目管理规划和监理工程师的项目管理规划。
二、土木建筑工程前期规划2.1创建精品工程
实现精品工程的关键内容在于选择合适的
项目经理。一个优秀的项目经理要有严谨的工作态度，良好的精品意识，较强的执行力，只有这样才能够让整个建筑工程的工作质量时刻都处于被控制的范围之内。除此之外项目部的其他成员也是实现科学的建筑工程项目管理的关键要素，项目总工程师和项目质检员的责任尤为重大。项目经理，项目总工程师，项目质检员是建筑工程前期规划与部署的核心环节，他们必须同时具备较强的责任心，事业心和创优决心，只有这样才能够更好的确保项目的顺利实施。项目部的组织架构只有控制在清晰明了的状态之下，并且经过分解之后形成相应的职能部门，各司其职。
2.2做好资源管理的规划
（1）基础设施规划
劳动者是土木建筑工程质量管理的最重要因素，只有提高了劳动者的整体素质，才能够确保土木建筑工程的整体质量。通过全方位系统性的培训，一方面能够有效的帮助工作人员形成强烈的质量意识，另外一个方面通过培训还可以提升参见人员的技术水平和业务能力。
（2）项目管理制度规划
项目管理制度的制定是为了保障土木建筑工程管理过程当中做到有据可依，确保质量的关键环节。在土木建筑工程项目实施的前期规划过程当中，要制定好以下几条制度：质量例会制度，质量会诊制度，挂牌制度以及相对应的奖惩激励制度。
2.3做好质量过程策划
在土木建筑工程前期规划的规程当中要对质量进行有步骤的策划，只有这样才能够顺利的实现精品工程的整体目标。在实际的工作过程当中发现，工程质量规划通常情况下都是以“四书一图”的方式呈现的，并配上简单的文字介绍。所谓的“四书”主要指的是在土木建筑施工前期要编制好的四种作业指导书，分别是质量保证点作业指导书，质量校核点质量指导书，隐藏验收点作业指导书，新技术应用点作业指导书，与此同时在各个作业指导书当中都必须要清晰的划分施工的具体内容，质量等级划分要求以及验证方法。三、建筑工程项目的风险规划由于建筑工程项目的参与方众多,建设期长,投资规模大,项目的独特性及一次性等特点必然导致这种项目的实施会遇到更多问题。如参与方众多会引发关系复杂难协调的问题,建设期长会使政治、经济、社会环境变动的可能加大,投资规模大使资金回收有问题,这些都加大了建设建筑工程项目对业主的风险。
建筑工程项目的不同阶段会有不同的风险。但风险大多数会随着项目进展而变化,不确定性会随之减少。要加强建筑工程项目的风险规划,从以下几个方面着手:
（1）可行性研究阶段
这一阶段的不确定性最大,也就意味着对以后的影响最大,所带来的风险最大。尤其要对经济技术分析、前提假设条件、资金流量预测、市场发展情况以及政策环境等诸多方面进行考虑,这时如果能够做出减少风险的变更决策,以后的代价最小。
（2）审批阶段
这一阶段最突出的就是方案的确定和审批手续的办理。其中关键一条是建设地点的选择,主要考虑工程地质、水文地质等自然条件、建设时和投入使用后的能源、运输条件以及政府部门全面规划要求。接下来就是和设计有关的问题,主要有设计思路、选用技术、设备设施的合理性。最后是政策方面的考虑。
（3）项目实施阶段这时的风险因素要比开始小一些了。需要注意的有承包商的进度情况,监理方的工作情况(是否胜任)以及一些不可抗力的影响。四、建筑工程项目的进度规划
4.1活动分解建筑工程项目的各项活动分解:一个建筑项目从计划建设到投入使用,基本要经历项目的确定、项目设计、项目施工、验收使用等阶段。进一步细分可分为如下几项:可行性研究；编制计划任务书；编制设计文件；建设准备；进行施工；竣工验收；投入使用。如以上的活动分解为基础,相应的工程建设项目计划基本上可分成项目前期工作计划和项目建设总进度计划。
4.3项目进度计划的编制
结合项目活动的分解、任务顺序排列和时间的确定,就可以编制出相应的项目进度计划。由于建筑工程项目有庞大复杂、时间持续长、参与方众多的特点,可以将进度计划的编制按照项目进展阶段、参与单位划分。在这些按阶段或单位编制的进度计划中需要重点控制的有:前期工作进度计划(包括可行性研究,项目立项工作,资源筹集工作),设计工作进度计划(包括设计准备工作,设计总进度计划,设计工作分专业进度计划),施工单位的进度计划(施工准备工作计划,施工总进度计划,单位工程进度计划,分部分项工程进度计划)[2]。
在工程项目的建设过程中,施工阶段虽然不是最重要的决定性阶段,但是由于这一阶段持续的时间最长,又是项目从纸上蓝图变成实物的阶段,因此这一阶段的工作也是需要高度重视和严密控制的。项目业主方要编制出施工阶段的进度控制计划,这一计划应包括:施工阶段进度目标分解图;施工阶段进度控制的主要工作内容和深度；项目管理人员具体分工;与进度控制有关的各项工作的时间安排、总工作流程；进度计划控制所采取的措施及方法(如进度计划检查日期、收集数据的方法、进度报表的形式、统计分析方法等)；进度计划目标实现的风险分析，尚未解决的问题等。
规划设计的几个阶段篇9
由表2可以看出，初步设计概算超可行性研究估算的主要原因是物价上涨、方案变化、前期费用增加等方面因素，也是其他项目概算超估算的主要原因。现结合具体内容进行分析。
1物价上涨
编制可行性研究估算时，参考同期在建的其他轨道交通线路的各项指标确定投资额，编制初步设计概算时，根据确定的编制期的人工、材料、设备价格及相应取费标准通过计算确定投资额。2个设计阶段本身存在时间差，在物价水平上存在着一定的差距。这种差距引起费用上的差别在编制估算时是体现不出来的。目前，编制估算的主要依据是建设部印发的《市政工程投资估算编制办法》(建标［2007］164号)，编制概算的主要依据是建设部印发的《城市轨道交通工程概预算编制办法》(建标［2006］279号)。根据2个编制办法的规定，预备费均包括基本预备费和价差预备费2项费用，其中价差预备费是指项目建设期间由于价格可能发生上涨而预留的费用。估算中的价差预备费的具体含义为估算编制期年度到项目建设竣工的整个期限内，由于物价上涨引起的投资变化需要预留的费用;概算中的价差预备费为概算编制期年度到项目建设竣工的整个期限内，由于物价上涨引起的投资变化需要预留的费用。通过以上分析可以看出，可行性研究估算和初步设计概算2个阶段期间的物价上涨引起的费用应该包含在估算的价差预备费中。根据《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知》(计投资［1999］1340号)规定，自本通知之日起，编制和核定基本建设大中型项目初步设计概算时，投资价格指数按零计算。今后，我委将根据物价变动形势，适时调整和投资价格指数。截止目前，国家有关部门仍未价格上涨指数。所以，目前编制城市轨道交通工程可行性研究估算和初步设计概算时，价差预备费均按零计。1999年国家计委的价差预备费上涨指数为零的背景是基于“物价趋于平稳，实际投资价格指数逐年下降”的趋势。而近几年来，物价上涨严重，由此引起的投资变化明显增加。所以，启动价差预备费的计算是当前适应市场行情、合理确定工程投资应采取的必要措施。另外，在未计列价差预备费的情况下，编制估算时应适当考虑物价上涨因素，合理确定各项指标。
2设计方案变化或深化
初步设计较可行性研究阶段方案变化或深化的内容，主要是车站建筑面积增加、施工方法发生变化、轨道减振段数量调整、车辆段房屋面积增加、新增一些系统和设备等。设计方案变化的主要原因是规划的调整、工程周边环境变化及为提高设计标准、服务水平增加新的系统。设计方案深化造成投资变化主要体现在主变电站、运营控制中心及车辆段基地等方面。可行性研究阶段没有具体设计方案，粗略地估算投资;初步设计阶段主变电站进行专项设计，根据工程数量编制概算，由此产生投资变化;运营控制中心和车辆段基地由于涉及到资源共享问题，在前期规划中如果没有完整的设计方案，后续设计阶段发生方案变化也容易引起投资变化。如天津地铁2号线李明庄车辆段，初步设计文件经审查后，方案发生重大变化，由原承担地铁2、3号线(厂)架修任务调整为承担地铁2、3、5、8号线4条线路配属车辆的(厂)架修任务，方案调整后概算比原批复概算增加了近2．4亿元。
3前期费用增加
前期费用增加是造成目前各工程项目概算超估算的一个普遍原因，有客观原因，也有主观原因。主观原因是可行性研究报告上报时为了保证顺利批复，人为压低投资。客观原因，一是征地拆迁单价和数量在2个设计阶段发生了变化;二是管线迁改费用在可行性研究时难以准确确定工程数量，特别是涉及到110kV或220kV高压线路时，没有制定具体迁改方案，到初步设计阶段明确迁改方案后，费用差别较大。如北京地铁大兴线遇到的高压线路升塔改造费用，可行性研究估算2．3亿元，初步设计阶段委托电力部门完成设计后，概算额为4．5亿元，增加2．2亿元。
控制造价可采取的措施
有效控制城市轨道交通工程造价需做好2个方面的工作，一是提高可行性研究阶段投资估算的编制质量，二是深化初步设计阶段的概算编制。
1提高可行性研究阶段投资估算的编制质量
1)做好城市轨道交通线网规划
城市轨道交通工程建设，必须结合城市总体规划，对城市轨道交通线网做好近、远期规划。在规划线网的基础上，对批准立项建设的具体轨道交通线路走向、车站分布等进行勘察设计，避免在没有线网规划的情况下，匆忙开展新线建设。
2)采用适宜的建设和技术标准，控制工程建设规模
(1)做好客流预测是开展轨道交通工程设计的基础，设计中通常采用“四阶段法”进行客流预测。该预测方法虽然理论上较为成熟，但针对具体项目预测的客流量，还应结合轨道交通线网规划建设情况进行合理修正，使预测的客流量基本接近实际，便于确定宜采用的建设和技术标准，在满足近、远期发展要求的条件下，合理确定建设规模，有效控制工程投资。(2)根据线网规划，针对具体项目线路走向、宜采用的技术标准、环境和地质条件确定线路敷设方式，车站结构形式和规模，做到性价比最优。
3)统筹车辆段布置，注重主变电站和运营控制中心资源共享
根据轨道交通线路运营要求，大于20km的线路需要设置车辆段和停车场，但如果每条线路都设置1处车辆段和停车场，明显造成浪费。所以，要根据线网规划，综合考虑车辆段和停车场的设置位置和规模、检修设备的配备，达到资源共享。如上海市地铁线路，根据线网规划和资源共享的原则，13条地铁线路仅设6座车辆段和相关停车场(已建4座)。
4)深化影响投资比重较大的工作内容深度
电力外线、主变电站、管线迁改、人防设施等，在可行性研究阶段应经过现场勘察确定主要方案，避免到初步设计阶段方案发生重大变化，出现投资失控现象。
5)合理编制工程投资估算。
可行性研究投资估算是初步设计阶段概算控制的目标。因此，应深化可行性研究阶段工作深度，经过现场勘察、比选，提出可采用的几种设计方案，通过方案论证和优化确定最优方案。据此编制投资估算，力求准确，并要考虑后续阶段影响投资变化的各种主要因素。
2深化初步设计阶段概算编制
1)提高可研批复方案的执行力
依据线网规划完成的可行性研究方案批复后，初步设计阶段不得随意改变，特别是建设和技术标准、工程规模、线路敷设方式、车辆编组、设备选型等。随着形势和环境条件的变化，有些方案确需改变的，应通过方案论证后报原审批部门批准。
2)注重前期工程投资控制
前期工程主要包括征地拆迁、管线改移、道路恢复等，其费用是初步设计阶段概算控制的重点和难点。建议业主(建设单位)委托有经验的设计单位进行专项设计，在进一步深化设计方案的基础上，确保前期工程的可实施性，避免投资失控。
3)推行标准化设计
城市轨道交通工程建设经过十几年的发展，已逐步形成轨道交通设计标准体系，完善了工程建设规程规范和设计标准图。所以，推行标准化设计可以缩短设计周期，加快工程建设进度。同时也可降低相关费用。
4)按专业分劈投资，开展限额设计
可行性研究报告批复后，在正式开展初步设计前，将批复的投资估算按专业、分部分项工程进行投资分劈，各专业按分劈后的投资额度开展限额设计、编制概算。设计过程中如果发现偏离，及时调整相关方案，达到有效控制工程投资的目的。另外，在车站分部工程设计中，市政配套(如周边相关公交车站、过街通道、人行天桥等)、商业开发、物业开发等建设项目融入地铁同期设计。此时，设计单位应把握住设计原则，这些内容不应列入轨道交通项目，应单独立项，落实投资来源，达到有效控制轨道交通项目投资的目的。
规划设计的几个阶段篇10
关键词：房地产开发项目；成本控制；原则；具体方法
一、相关概念界定
（一）房地产开发项目成本的概念
项目成本是指为实现项目的总目标而进行的各项活动消耗人力、物力等资源而产生的各种费用的总和。对于房地产开发企业来说，其最主要业务活动是开发、生产房地产商品，所以房地产公司的成本就是房地产开发项目的成本。房地产开发项目的成本是指项目在决策立项、设计规划、建设施工、竣工结算以及销售等过程中耗费的所有费用的总和。
（二）房地产开发项目成本控制的特点
房地产开发项目管理的核心环节体现在对房地产开发项目成本的控制。房地产企业要实现稳定、可持续、健康的发展，实现项目的经济效益和社会效益，就需要通过加强对项目成本的控制来提升房地产企业的核心竞争力，以保证开发项目顺利实施，确保项目整个开发过程中合理均衡地配置各类资源，从而获得良好的经济、社会、环境效益。显然，对项目成本的控制，对实现房地产开发项目的效益是非常有效的控制手段。房地产开发项目的成本控制具有高风险性、全面性、综合性、程序性等几个特点。
（三）房地产开发项目成本控制的对象
根据全过程控制项目开发成本的要求，主要的控制内容体现在如下几个阶段：
1.可行性研究阶段。可研阶段也是投资决策阶段，对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，包括成本测算，市场分析及最终受益情况，最终形成可研报告供决策者决策。
2.规划设计阶段。规划设计阶段是从项目控规、规划条件、项目总体方案、单体方案、景观方案，一直到相应的施工图纸设计全部过程，此阶段基本确定了开发项目80%的成本，从结构形式、建筑体型、外立面形式、景观等等，此阶段成本管理者必须全程参与跟踪，必要时把限额设计的指标提供给设计部门。
3.招投标阶段。此阶段是由招标部门组织，根据设计方案/图纸及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本估算，提出投标决策意见，尽可能做到合理低价选择中标单位，做到有效控制成本。
4.施工阶段。施工阶段是依据设计图纸和相关技术规范、操作规程等，编制合理的可行性的施工方案和施工工序的策划，并编制有效的进度控制计划和控制措施，这个过程中要兼顾对开发项目的成本进行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定额、规范为依据，参考市场行情，对施工过程中的设计变更、现场签证进行控制，同时避免发生无效成本。
5.竣工结算阶段。对已竣工且经过验收合格后的总包/分包等项目及时进行结算，准确的确定结算费用额以及维修保养额度，做到依据充分、合理控制。
二、房地产开发项目成本控制原则
（一）全面全员过程控制原则
全面考虑开发项目寿命周期内各项事务的子目细化，全员参与成本控制并将责任落实到人，全程进行有机综合，形成pDCa（计划一实施一检查一调整）的良性循环过程。它包括房地产开发项目的成本预测与决策、成本计划和实施、成本核算和偏差分析等主要环节，其中以成本计划的制定和计划的实施监控为关键环节。
（二）成本控制的最低化原则
房地产开发项目的成本控制应该使用科学的手段和方法，比如企业的各类制度、流程和方法，保证可以不断地有效合理的控制开发项目的成本，最终实现达到项目最低的结算成本目标。同时也要注意所控制成本项目的科学性和合理性，不能顾此失彼，应做到合理的降低，符合客观规律、符合市场，避免事倍功半。
（三）目标成本管理的原则
实现目标成本管理，应包含以下内容:编制成本目标，并对其进行责任分解，落实到具体责任部门和责任人，定期对目标的实际执行情况进行检查落实，对目标成本的实施、检查、反馈、处理循环进行评价和修正。在规划设计审批通过后，应将目标成本完成定稿并实施，真正体现目标成本的前置指导性。目标成本的修改应有严格的规定，体现决策严谨性要求。
（四）动态成本管理原则
房地产开发的多数项目不具有连续性，因此在项目的开发过程中成本控制应强调有效的动态的控制，充分体现出责、权、利相结合的原则。动态成本是通过对已发生及待发生成本随时掌握和控制，是成本管理责任部门依据已审批的目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控。在房地产项目开发过程中，房地产开发企业应组成一个负责成本控制管理的机构或组织，可以是永久的，也可是临时的，在对成本控制工作负责的同时，也应有一定的成本控制管理的权限，是成本控制的主导部门，同时项目管理负责人要定期检查和考评各职能部门和各类工作小组在成本控制中的业绩，并做到奖罚分明。
三、房地产开发项目成本控制具体方法
（一）决策立项阶段成本控制的措施
1.做好可行性研究。可行性研究作为房地产开发项目前期阶段的一个重要环节，对房地产开发项目的成败起着至关重要的作用。房地产开发企业进行成本控制的根本目的是要实现经济效益与社会效益的最大化。项目投资决策依据就是可行性研究报告，报告内容论证是否经济合理，对项目建设成败具有很大影响度。在房地产工程开发前期，需要充分考虑自身的地理条件、竞争优势和市场需求，充分做好前期的基础调研工作，收集大量的资料，严密论证房地产开发项目投资效益和投资方案的合理性，避免决策失误。在选立项时就首先要对项目的开发规模大小进行说明，分析项目的选址条件以及所具备的建设条件、预期收入、及销售利润等，同时包括经济利益和社会效益分析，以及环境影响和社会影响评价及风险分析等。
2.控制土地与拆迁费。土地和资金是房地产开发项目开发最重要的两大要素。其中，土地资源的稀缺性和竞争性决定了土地成本作为房地产开发的主要成本之一。要控制好土地成本，需要对土地招投标制定好竞买的策略及技巧，以最低的价格和风险获得最大的利润。要控制好土地费用所能承受的最高限额。土地竞拍前，拟建初步方案前，确定要建什么样的楼盘，预测未来几年的销售金额，根据建造需要的估算成本，假定方案以最低利润的价格销售，假设零利润来计算土地成本限额，计算拍卖可以承受的价格底线，从而保证土地成本控制在一定的范围内。
（二）设计规划阶段成本控制的措施
1.推行设计的招投标制度。在项目的设计阶段应大力引入竞争机制，推行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到控制成本的目的。通过网络、报刊等媒体招标公告，吸引诸多的设计大单位参与设计方案，从而优选厉行节约，符合先进技术、建设节能并安全适用且设计美观的方案。
2.加强技术沟通、优化设计方案。对于建筑师的设计方案，需由项目的成本控制负责人通过对设计方案的平面布局、结构特征、外观造型等进行研究，并充分与设计人员进行建议、意见的沟通，明确规定设计质量不过关而造成变更的改进措施，以达到最大限度优化设计方案的目的。
3.实行限额设计方法。设计单位在进行设计中，要推行限额设计。所谓限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
（三）建设施工阶段成本控制的措施
1.严格执行招投标制度。通过严格的合同条款的拟订、签订等工作来控制投资，对成本控制具有非常关键的作用。主要是通过工程量清单，编制招标控制价格，为最终确定投标价）格确定依据。建设项目实行工程招投标制，能够引入市场竞争机制，确保合理的工程造价，同时能够防止建设单位的暗箱操作。招标工作应遵循公平、透明、公正、诚信的原则，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作，确保合理低价者中标。
2.加强合同管理。房地产项目是一个极为复杂的社会生产过程，包括建筑、结构、水电、机械设备、通讯等专业设计和施工活动，需要各种材料、设备、技术和劳动力的供应。在现代的社会化大生产和专业化分工条件下，一个稍大一点的工程参加单位就有几十个，甚至上百个，它们之间形成各式各样的经济关系，而项目中维系这种关系的纽带就是合同。合同管理不能流于形式，不是单纯的起到档案归置的作用，应严格按照建筑行业的行规及法律规范，实行合同审查、会签制度。以加强在项目建设过程中对于资金款支付情况的控制，避免因为职责不清，材料不全、相互扯皮等现象造成成本徒增、工期延误等问题。
（四）竣工结算阶段成本控制的措施
1.严格控制竣工验收。竣工验收是竣工结算阶段成本控制的一项重要工作。竣工验收要通过检查工程质量，包括结构、门窗、绿化等是否达到规定的设计要求和规范，要检查工程内容是否有缺漏，是否违反设计规格、各项配套设施功能是否良好等，通过实验的方法，对设计各功能进行检测，管线布置、气密性是否良好等。工程完工后，房地产开发商要对工程主体和所有的工程变更、施工文件等材料进行全面交接，查摆问题，进行质量评定。符合竣工验收依据的工程才能通过验收，并使建设工程投资产生效益。在竣工验收环节要注重对竣工图纸和文件的交接，这部分材料不单纯是项目各项工程建设技术参数、系统状况的证明，更是往后工程改扩建、维护的重要依据。
2.严格审查竣工结算。工程决算书是由施工单位编制的，直接关系到甲方业主方和乙方施工方的利益关系，业主方和施工方都很关注项目总价款的审核结算。工程决算书由业主方委托有资质的中间机构进行监审对工程总造价的影响非常大。竣工阶段要按照合同规定的结算方法、计价标准、收费定额、优惠政策等，对项目进行审核，如有纰漏，要认真复审，明确结算的要求。竣工材料完备时才能列入结算。严格控制工程变更等费用，认真落实变更签证，根据规定的流程进行核准，施行规范化管理，以降低工程结算过程掺杂的水分。
作者:钱宝山单位:浙江省象山县地产房产开发总公司
参考文献：