工业园区土地规划篇1
一、指导思想
工业园区扩区和调整区位工作坚持以科学发展观为指导，以鄱阳湖生态经济区发展为龙头，以转变经济发展方式和产业结构调整为主线，按照“规划科学、布局集中、用地集约、产业集聚、特色突出”的总体要求，把园区打造成为承接产业转移的主阵地，县域经济发展的主平台，推进我县新型工业化的大发展。
二、组织机构
成立工业园区扩区和调整区位工作领导小组，由县长任组长，县委县政府分管领导任副组长，各相关单位主要负责人为成员，确保此项工作顺利推进。
三、责任分工
（一）县发改委：牵头负责我县工业园区扩区调区工作实施方案制定，材料汇总，进行初步审核并上报；负责工业园区“十二五”发展专项规划的初步审查；负责会办相关县直部门扩区调区的初步审查意见并督促相关部门上报上级主管部门；负责关于扩区调区文件的起草、上报工作。
（二）县国土资源局：负责拟扩区调区的工业园区土地利用总体规划的编制；负责拟扩区调区的工业园区土地集约利用水平材料编制并上报；负责拟扩区调区的工业园区土地地质灾害危险性评估和压矿评估报告的编制并上报；根据省政府核定的我县工业园区土地利用面积，负责工业园区的四至范围（拐点坐标标明）测绘汇集材料并上报。
（三）县城乡建设局：负责拟扩区和调整区位的工业园区控制性详细规划、城镇总体规划的编制并上报。
（四）县环保局：负责拟扩区和调整区位的工业园区污染减排任务完成情况的材料编制并上报；负责拟扩区和调整区位的工业园区环境保护规划及环境影响评价意见编制并上报。
（五）县商务局：负责提供拟扩区调区范围内的工业园区重大项目审批等所需的相关资料，相关项目数据指标的编制并上报，招商引资工作评价的初步意见并上报。
（六）县科技局：负责拟扩区调区的工业园区高新技术产业及项目的编制并上报。
（七）县工信委：负责提供扩区调区的工业园区相关数据指标编制并上报。
（八）工业园区办：负责我县工业园区扩区和调整区位工作领导小组办公室日常工作，组织拟扩区调区可研报告、中长期发展规划、控制性详细规划、土地集约利用规划、环境影响评价、社会稳定风险评估、工业园区土地集约利用评价成果更新四至范围勘测定界等工作的基础数据编制，积极配合有关职能部门完成扩区调区申报的11个材料的编制工作。
四、工作经费
按照上级的统一安排和布置，按期达标完成扩区调区的各项工作，扩区调区工作的各项工作费用由县政府财政资金统一安排解决。
五、工作内容
按照省、市关于省级开发区的扩区和调整区位工作布署，严格按照时间节点、高质高效地完成以下工作：
（一）扩区调区的工业园区所在县“十二五”规划的编报（由县发改委负责）。
（二）工业园区中长期发展规划的编报（由县工业园区办负责）。
（三）扩区调区的可行性研究报告的编报（由县工业园区办负责）。
（四）工业园区土地利用总体规划（由县国土局负责）。
（五）工业园区环境保障规划（由县环保局负责）。
（六）工业园区控制性详细规划和城镇总体规划（由县城建局负责）。
（七）工业园区土地集约利用评价成果更新报告（由县国土局负责）。
（八）工业园区新四至范围勘测定界报告（由县国土局、县工业园区办的负责）。
（九）工业园区基本情况登记表（由县工业园区办负责）。
（十）工业园区隶属本级人民政府关于社会稳定风险评估（由县工业园区办负责）。
（十一）县城市（镇）建设规划图、土地利用总体规划图、园区调整规划图（分别由县城建局、县国土局、县工业园区办负责）。
六、工作要求
（一）加强领导、明确责任。扩区调区工作是当前工业园区健康发展的重要内容，时效强、要求高、工作量大。县发改委牵头组织相关部门通力合作，确保扩区调区工作顺利进行。
（二）密切配合、抓好落实。各有关部门要按照本方案规定的责任分工，落实专人专职组织编制好相关材料，积极主动同上级部门汇报沟通，各司其职，抓好落实。
工业园区土地规划篇2
一、三大工业集聚区发展的基本情况
（一）园区产能不断扩张
今年以来，三大工业集聚区继续保持较快的发展势头，产能不断扩张，拉动作用明显。2006年1－6月，工业园区、壶镇城市工业功能区、五东城市工业功能区实现工业总产值22亿元，同比增长44.3%，占全部工业总产值的49.3%；实现税收4213万元，同比增长46.8%；上半年共协议入园企业8家，开工企业7家，累计当年竣工投产企业12家，企业固定资产投资额3.45亿元。其中工业园区实现工业总产值12.61亿元，同比增长94.7%，企业固定资产投资额1.99亿元，现有规模以上工业企业51家，占全县规模工业企业的27.57%，实现规模以上工业产值11.34亿元，同比增长96.5%；其中壶镇城市工业功能区实现工业总产值7.98亿元，企业固定资产投资额1.47亿元；其中五东城市工业功能区实现工业总产值1.4亿元。
（二）园区产业集群特色彰显
根据年产值在4亿元以上、具有区域经济特色、且有较好发展前景的产业进行划类，工业已初步形成了机床工模具、摩托车及配件、照明电器、门业、厨具、建材、缝纫机、纺织服装重点行业，且主要集群在三大工业集聚区内，园区的产业集群特色日益彰显。工业园区以五金机电、高新技术产业基地进行定位发展，以吸引县外企业入园为主，目前已初步形成了机床工模具、摩托车及配件（电子仪表）、建材制品、照明电器、门业、厨具等为特色的主导产业，据统计，上半年行业累计完成工业总产值10.21亿元,同比增长97.8%，占全部工业产值的81%，其中门业、厨具、摩托车及配件、机床工模具增幅分别达214.8%、433.8%、90.2%、40.6%，建材制品、照明电器、缝纫机、纺织服装增幅分别为13.1%、14.8%、25.3%、33%；一批县外引进的规模企业已成为园区发展主动力，目前共有县外规模企业36家，上半年累计实现工业总产值9.40亿元，同比增长113.4%，占全部工业产值的74.6%，园区内县重点企业累计实现工业总产值4.36亿元，同比增长51.3%，比上年同期净增14774万元，占全部工业产值的34.6%，平均每家6224万元，规模企业已在园区唱主角。壶镇城市工业功能区以缝纫及机电设备特色工业园进行定位发展，以当地企业入园为主，目前已基本形成了以缝纫机、带锯床、工刃具、纺织服装四大特色主导产业为主的工业格局。五东城市工业功能区以摩配及电光源特色工业园进行定位发展，以五云镇企业迁移入园为主，目前已初步形成五金机械、照明电器、化工、铸造、包装彩印等为特色的支柱产业格局。
（三）园区开发建设有序推进
在国家宏观调控政策的影响下，三大工业集聚区的开发建设虽然受到了一定程度的制约，但合力扶工、致力开发园区的氛围十分浓厚，开发建设仍有序推进，进程在不断加快。工业园区原为新碧工业园区，总规划面积24.97平方公里，其中工业用地13.4平方公里，2006年5月经国家发改委批准被确定为省级经济开发区，通过审核的土地规划面积为4.16平方公里，自2003年园区正式组建以来，目前已完成开发1.94平方公里，出让面积1.41平方公里，建成面积1.32平方公里，园区已累计投入各项建设资金2.6亿元，其中投入基础设施建设资金1.98亿元，在重点完成一区块、二区块以及延伸区块的绿化、亮化、美化、洁化工作基础上，现已着手推进第三区块的水、电、路、绿等基础设施建设，正式启动第三区块的扩区开发工作。壶镇城市工业功能区经过重新规划，整个功能区占地面积规划为8.66平方公里，通过审核的土地规划面积为1.45平方公里，自2000年8月园区第一期工程动工以来，区内基础设施建设进展较快，已开发建设1.4平方公里，建成面积0.75平方公里，目前止整个园区基础设施投入累计已达7300多万元，现正在建设聚贤路、西山路、锦锈路北段、兴工路东段、青川路、好溪路等工程，有望在年底前完成，在实行园区东扩的基础上，现正在实施园区北进建设。五东城市工业功能区总规划面积5.04平方公里，通过审核的土地规划面积1.73平方公里，目前已开发建设0.66平方公里，建成面积0.4平方公里，累计出让土地824亩，自2001年3月创建以来，已累计投入园区基础设施建设资金达1400万元，在已开发核心区块的基础上，当前主要在做向东部扩区延伸工作，启动二期开发，增强园区的综合承载力。
（四）园区管理体制得以理顺
今年上半年,县着重对工业园区、五东城市工业功能区的管理体制和运行机制进行了改革试点，走出了一步好棋，有效地解决了当前园区开发中存在的各类问题，建立起了一个事权集中、高度统一的园区管理体制。工业园区现已开发范围内共有两个平等的行政主体，即工业园区管委会和新碧镇政府，存在着管理“两张皮”和权责不清的现象，根据快速、简便、可行的原则，现实行工业园区与新碧镇政府并存的管理模式，工业园区实行“两块牌子，一套班子，区镇合一，交叉任职”，工业园区设党工委书记，主持园区党工委全面工作，党工委副书记兼新碧镇镇长，主持新碧镇政府全面工作，实行统一人事任免权、财政权、管理权的“三统一”，实现了工业园区与新碧镇的软性糅合，突出一个领导班子，明确职责分工，减少在园区开发、建设和管理上人为的扯皮。而五东城市工业功能区原先分别由五云镇和东渡镇两个镇共同管理，产值、税收按65：35分成考核，存在着“好事争着做、难事相互推诿”的现象，今年6月份起，原来的五东城市工业功能区正式纳入东渡镇管理，相互扯皮的管理体制得以理顺，为五东城市工业功能区的今后发展注入了新活力。
二、三大工业集聚区发展中存在的困难与问题
三大工业集聚区开发建设起步与周边县市的园区对比本身就迟了一步，且又遇上国家信贷、国土政策紧缩和全面清理整顿工业园区的不利形势，确实是在夹缝中求生存、谋发展，面临着许多困难，也存在着不少问题，既有全县性的共性问题，也有个别园区特有的问题。
（一）发展空间的问题
目前，园区的发展已进入一个关键性阶段，空间的拓展已成为园区可持续发展的关键问题，其实质是土地要素制约的破解。省政府批准工业园区的面积为4.16平方公里（其中1.2平方公里为城镇建设用地），已完成开发1.94平方公里，园区可用土地已剩余不多，扩区问题已迫在眉睫，需在第三区块开发上加紧推进，适时启动第四区块开发。壶镇城市工业功能区的用地储备已几乎没有，剩余工业用地不足0.5平方公里，虽“园区北进”拉开了大园区建设的序幕，但存量土地不足影响了空间的拓展。五东城市工业功能区也同样面临着园区空间拓展问题，急需向东部扩区延伸，上马二期开发，解决“寿尔福”整体搬迁、耐特公司技改项目等用地问题。而国家今年实施的第二轮宏观调控，对土地指标供应更从紧、土地审批更严格、土地出让要求更加规范、查处违法违规用地力度更大等从严从紧措施，对园区的扩区拓展带来了不少影响。部分已入园企业的技改和一些较大的新项目因土地问题目前只能停滞不前，无法及时组织实施，加上农保地转用调整难、土地征用政策处理难，土地问题已成为制约三大工业集聚区发展的极大障碍。
（二）资金瓶颈的问题
园区建设需要大量资金的投入，特别是前期的基础设施建设，由于园区自身缺乏融资能力，只能依靠政府投入和银行贷款来拉动。工业园区自2003年正式组建以来，为营造相对比较优势，吸引县外企业前来投资，园区的“熟地”出让价平均不到6万元/亩，而开发成本平均每亩需12万元左右，到目前止，园区累计投入各项建设资金约2.6亿元，其中除县土地收储中心投入的土地征用费1.7亿元以外（已收回土地出让金近1亿元），县财政实际投入的资金为4542.8万元，其余目前均为负债，在以上投入中，用于园区基础设施建设的资金只有8000多万元，园区的各项建设资金十分紧缺，即使不考虑下一步征地、扩区及现有区块公建项目的支出，仅目前急需支付的工程款、在建工程项目和三区块的启动资金就达到7000多万元，若得不到缓解，将直接影响园区的开发建设。壶镇、五东城市工业功能区的建设资金投入也严重不足，今年上半年，壶镇功能区基础设施完成投资仅320万元，而五东功能区的基础设施投入还不足100万元。由于融资渠道单一，仅靠财政投入和银行贷款以及部分土地出让来解决园区建设资金问题难以奏效。而从园区企业角度看，企业融资难问题直接影响着企业技改项目的实施与企业的正常生产，今年以来，一方面受国家宏观调控、信贷闸门把紧影响，企业的信贷规模减少，特别是中小企业流动资金贷款更难，重点工业技改项目资金落实难度加大；另一方面受市场价格波动冲击，原材料和能源不断上涨，企业资金需求不断加大，产品销售价格却不能同步提高，利润空间缩小，企业效益下滑，部分企业的销售压力逐步增加，大量流动资金沉淀在生产环节上。据工业园区统计，今年1－6月园区规模以上企业流动资金同比增长45.9%，产品库存比上年增加3297万元，应收帐款增加6571万元，应收款增多，存货占用资金上升，造成了部分企业资金紧张。而且受壶镇“祥和事件”等非法集资案的影响，园区企业民间筹资受阻，筹资难度加大，民间借贷引起恐慌，负面影响一时难消除。
（三）规划调整的问题
三大工业集聚区虽十分重视规划的编制和修订工作，规划为园区的发展起到很好的先导作用，但存在着园区规划的总体性、前瞻性不强问题，对规划的起点不够高，对规划的重要性、严肃性认识不够到位，园区布局缺乏整体观念，点多面少，与毗邻的武义、永康、龙游等地的园区布局规划相差甚远。由于急功近利，导致园区出现边建设、边规划，形成的规划在短时期内多次修编，总规与详规、详规与实施在时间上不衔接等不合理现象。“十一五”期间，工业园区已作为县中心城市的工业功能区块来定位发展，承载着支撑县域经济发展的重要使命，而目前的园区总体规划包括各专项规划已不能适应这一要求，在园区功能区块的划分、建设时序、产业布局、基础配套、人口集聚等各方面差距还较大，急需纳入并在新的县域城市总体规划修编中加以调整到位。
（四）配套功能的问题
三大工业集聚区在产品质量检测、信息化推进、科技创新、现代物流、职工培训、企业服务等“六大中心”的建设方面不甚理想，重视不够，没有很好地列入议事日程，造成了园区开发建设成本大，产业的规模经济效益难以发挥，企业在“六大中心”建设上大多各自而建，对资源的共享度低。
三、进一步加快发展三大工业集聚区的对策与建议
“工业兴则县兴、工业强则县强”。欠发达的根本原因在工业，发展的根本途径和根本出路也在工业。三大工业集聚区是工业经济发展的重要平台和主阵地，也是今后一个时期工业经济发展的主要增长极。加强和促进园区开发建设，推动产业集聚，提升产业层次，增强发展后劲，提高市场竞争力，是建设实力、活力、大气、和谐“四型”、深入实施“开放兴县、工业强化、生态立县”三大发展战略、加快撤县建市进程的有效举措。
（一）要强化园区经济的主体地位不动摇
国家实施新一轮的宏观调控，对县三大工业集聚区的开发建设和发展带来了较大的不利影响，压力和困难更是重重。越是宏观环境趋紧的时候，越是拉开发展差距的时候，也越是发现机遇、把握机遇、创造机遇的时候，要想在新一轮调控中获得制发优势，全县上下必须充分认识国家宏观调控的长期性，正确认清形势，统一思想认识，冷静思考，积极应对，要有凤凰涅槃的决心，迎难而上，的实际是欠发达，落后在于工业，必须加快工业经济发展，加快园区开发建设，不能有松劲、犹豫和观望的思想，要对工业经济发展、园区开发建设充满信心，强化“工业第一经济”的理念，坚持合力兴工不动摇，坚持“工业强县”战略不动摇，要按照县“十一五”规划纲要确定的“打造欠发达县市工业强县”和“打造五金先进制造业基地重要组成区”的目标，以“新型工业化”为主导，持续发力，连年推动，着重打造工业园区和壶镇城市工业功能区两大平台，优化提升五东城市工业功能区等其他工业区块，不断强化园区经济在工业经济中的主体地位和支柱作用。
（二）要努力破解土地、资金要素制约
土地和资金问题是制约三大工业集聚区发展的最大瓶颈。努力破解土地、资金要素制约是重中之重的现实课题。土地是园区生存发展的基础与核心，把有限的土地开发利用好，把现有的入园企业建设好，是园区开发的重点工作，从目前情况看，要真正发挥园区的规模集聚效应，工业园区每年至少应开发1平方公里以上，而要达到这个目标，关键取决于两点；一是土地利用总体规划能否如期完成修编，二是土地指标能否如期供给，目前，土地利用总体规划正在修编中，土地指标尚未确定。要缓解土地制约问题，当务之急是要对现有规划土地存量情况进行摸底清查，采取切实有效的措施，对入园企业闲置土地进行挖掘，千方百计提高土地的利用率，同时，要积极做好农保地转用调整和土地征用政策处理工作，妥善清理解决历史遗留问题，健全被征用地农用的社会保障机制，确保土地征用、政策处理等工作的顺利开展，据了解，上一轮土地利用总规的用地空间布局在符合“两规”的前提下，工业园区还有可用面积约138.8公顷，其中耕地93.6公顷，只要政策处理到位，还有一定的用地空间。在企业用地上，必须严格按照投资强度和税收密度双控制度，尽量压缩引进企业的用地规模，努力做到集约用地，加强政策引导，鼓励和要求企业尽量多建多层厂房，建立健全入园企业退出机制，对少数投资不足，闲置土地较多的企业，要求其通过增资扩股或通过“以企引企”等方式，实现“无地招商”，提高土地的集约利用水平。
园区建设和企业发展离不开资金的投入，园区建设的资金来源主要是来自政府的财政投入、银行融资、园区商贸用地的出让收入、园区企业的留县税收返还等四个方面，在短期内，园区建设资金只能依靠政府的财政投入和银行融资两种途径来解决，因此，一方面要加大政府财政投入力度，每年在财政预算中要安排好园区建设专项资金，确保资金到位，另一方面要尽可能向金融部门争取信贷信贷规模，对园区开发建设项目要加强项目包装多争取银行信贷支持和国债资金支持，以园区预留的商贸用地捆绑担保等办法，向银行融资；同时，要彻底垄断园区范围内的土地一级市场，控制城镇建设区内的农村和农民建房，培育土地市场，有计划的逐步推出商贸用地出让，在每年的土地出让收入中，切出一定比例用于园区建设，还可尝试与各被征用土地的村集体实行土地资金委托保值增值制度，由各村将土地征用费按一定利率借给园区使用，在一定程度上缓解园区的资金问题。
（三）要优化园区布局规划
园区布局规划要从原有的纯工业开局转向以工业为主、城市建设为辅、促进城乡一体化的综合性开局进行规划，在遵循经济客观规律的前提下，从实际出发，高起点、高水平地抓紧修编和完善三大工业集聚区的园区发展规划，要以现有园区为基础，突出地域和产业优势，根据“规划高起点、投入高强度、建设高标准、管理高效能”的要求，修规划，拉框架。工业园区要抓住批准为省级经济开发区的有利时机，结合330国道西移和金温铁路改线工程，抓紧做好纳入县域城市总体规划的衔接调整工作，尽快提出园区规划修编和扩区规划，使之与全县的土地利用总体规划相衔接，加快符合“两规”的4.16平方公里面积的开发，启动开发第三区块，适时开发第四区块，争取扩区到6平方公里，逐步拉开发展框架，在规划中，还要打破地域界限，把工业园区和主城区、仙都风景区两个城市功能区摆在同一层面进行产业规划，加强三区互动和联动发展。按照“合理布局、综合开发、配套建设、滚动发展”的思路，进一步做好壶镇、五东城市工业功能区的重新规划，加快推进两大功能区的建设和开发。同时，要进一步完善三大工业集聚区园区功能区块划分及产业空间布局，根据当地经济发展的内在要求及市场发展前景制定好园区产业发展规划，把握好园区发展方向，按照工业园区主要集聚五金机电、高新技术产业，壶镇城市功能区主要集聚缝纫机、带锯床、纺织、工刃具等产业，五东城市功能区主要集聚灯管、摩配产业的总体定位，完善项目准入机制，提高产业的集聚度和关联度，加快形成产业集聚。此外，还要对事关园区建设大局的交通、电力、供水、排污等重大基础设施实行统一规划，统筹考虑。
（四）要提高招商引资质量
由于县三大园区开发建设起步较晚，前几年园区的招商引资质量的“粗放性”比较突出，引进的不少企业规模不大、资金实力不强、产业关联度低。今后园区的招商引资要逐步向选商引资转变，提高入园企业门槛，创新招商方式，大力开展定向招商、专业招商、产业招商和以商招商，突出定向招商，根据产业转移规律，在目标定位上，要继续把永康、温州、台州、金华等相邻发达地区作为三大工业集聚区招商引资工作的重点，努力引进一些规模大、经济效益明显的大项目；在招商方式上，要突出产业招商，努力引进一些规模大、高新技术、产业关联度强的企业，形成具有规模集聚效应的优势特色产业集群。
工业园区土地规划篇3
产业转移园的认定和建设是一项全新工作，从产业转移工业园规划、土地使用、区域环评、可行性研究到相关政策的制定等，都缺乏一定的经验，需要不断探索。产业转移园相关办法制定以后，在追求GDp、财政税收和争取启动经费的激励下，绝大部分市、县都提出了建立产业转移园的意愿和设想，据2008年中期的调查，提出要建设产业转移工业园的地区达70余个。广东省政府在产业转移园的审批和认定中采取了谨慎的态度，要求必须是在山区及东西两翼地区，在经国务院、省政府批准的开发区、工业园区、高新技术产业开发区和土地利用总体规划确定的建设用地中，整体或部分划出一定面积的土地，由山区及东西两翼地区与珠江三角洲地区政府按合作协议，共同进行开发建设的园区，园区土地权属清晰，用地经依法批准，工业园总体规划面积在400公顷以上，首期用地规划开发面积不少于50公顷，已完成对工业园征地补偿工作，并按国家的规定交纳有关土地税费。
广东省国土资源厅在给予产业转移工业园有关土地税费等相关政策支持的同时，严格按照规划和法规进行用地审批和管理，防止新一轮“圈地热”的发生，防止征而未用或违法用地的发生。要求产业转移工业园的用地不能整体打包交给开发商进行开发、整理、供地；严格控制产业转移工业园的行政办公及生活配套用地面积，工业项目的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的10％。因此，到目前为止，经省政府认定的产业转移园只有32个，规划用地面积约168平方公里，其中，粤北地区河源市4个，韶关市3个，肇庆市3个，梅州市、惠州市、云浮市和清远市各2个；东翼地区潮州市、汕尾市、揭阳市、汕头市各1个；西翼地区阳江市4个、茂名市3个、湛江市3个。
产业转移园建设中存在的问题
从产业转移园目前的进展和效果看，虽然有些地区，尤其是清远市和河源市，通过产业转移园在短短几年内实现了跨越式发展，工业化进程加快，但产业转移园整体效益尚不理想，个别产业转移园面临较困难的处境。如韶关市2005年第一批认定的东莞石龙(始兴)产业园区，规划面积400公顷，已开发约130公顷，由于园区基础建设包括道路、供水、供电、排水等多个方面，所需资金超过3亿元，而始兴县财政是一年不超过8000万元的吃饭财政，根本无力拿出这么庞大的资金，因此园区建设进展很慢，配套不完善，没有高速公路和铁路，物流及生产成本高，难以吸引企业入驻，东莞企业没有转移来，自己招商又困难重重。
总体来看，运作不理想的产业转移园主要存在以下五个方面的问题：
一是大部分转移园是县(区)镇级政府共建，只有少数是地级以上市共建，共建工作主要由(区)镇级政府实施，由于合作双方政府财政实力有限，投入不足，园区合作共建工作进展缓慢；
二是部分园区选址区位不理想，离城镇较远，不得不安排较多的生活配套用地以解决园区工人的生活居住，企业也较难招到足够的、合适的产业工人，导致企业迁移和生产成本过高，对企业缺乏吸引力；
三是绝大部分工业园的开发(“三通一平”)用地不到规划面积的三分之一，由于急于招商引资，少数园区低成本吸引投资，放纵企业多占土地，没有严格执行工业用地“招拍挂”和工业用地出让最低限价的政策，出现土地闲置浪费现象。已开发土地的利用率也较低，少部分用地手续也不够完善，存在违规用地现象；
四是产业定位不明确，招商引资过程当中，“找企业”重于“聚产业”，产业集聚度不高，进来的企业由于缺乏上下游产业链的配套，发展缺乏后劲；
五是由于把关不严和标准降低，引进了污染企业造成较大的环境隐患，尤其粤北地区既是全省的生态屏障，又是珠三角的主要水源地。
去年底以来，由于全球金融风暴的影响，珠三角不少企业关停或压缩生产规模以求得生存，企业向外扩张、转移的步伐已经明显放缓，在整体经济环境恶化的形势下，如果盲目增加产业转移园数量，进行园区开发，会造成新的土地闲置和浪费。因此，除了已认定的32个产业转移园，省政府原则上不再认定新的省产业转移园，而且要通过示范性产业转移园的建设，使产业转移园起到真正的带动发展作用。
示范性产业转移园的建设
为了促进产业转移园的建设和发展，2008年7月，广东省政府开展了第一批示范性产业转移园的评选工作，第一批从6个候选园区中选出3个省示范性产业园，通过投标和专家论证的方式来决定，每个产业转移园将获得5亿元的财政资金支持。可将形成一定经济规模和效益的其他各类园区与现有产业转移园进行整合后参加评选。
工业园区土地规划篇4
第一条为加强县工业园区(以下简称园区)开发、建设和管理工作，促进园区快速健康发展，根据有关法律法规和政策，结合我县实际，特制定本办法。
第二条本办法所称园区包括钟灵山工业园区和碗米坡工业小区。本办法适用于园区内的所有企业和与园区管理有关的部门及单位。
第三条通过园区的建设和管理，使园区成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台、吸纳聚集高新技术生产要素的载体、民营经济的重要板块、新型工业化快速发展的示范园区和财源基地，为县域经济发展做出贡献。
第二章总体规划和产业方向
第四条按照“统一规划、分步实施、产业聚集、重点发展”原则，实施园区的总体规划、建设规划和产业规划。
第五条园区总体规划要全面体现区位和资源优势，充分考虑发展前景和生态环境，合理安排分区布局和配套设施。
第六条园区分阶段进行土地开发和基础设施建设，逐步形成一定规模，提升承载能力。
第七条园区实现产业聚集，产业布局科学合理，精深加工、生物制药和绿色食品等无污染企业入驻碗米坡工业小区；矿产品加工、陶瓷制品、轻化建材等企业入驻钟灵山工业园区。
第三章管理机构和职责范围
第八条园区管理机构为县工业园区管理委员会（以下简称管委会），属综合性正科级管理机构，代表县人民政府行使管理职能，直接管理园区的各项事务，具体职责范围如下：
（一）贯彻执行国家、省、州有关法律法规和政策。
（二）制定园区中长期发展规划和年度计划，报县人民政府批准后组织实施。
（三）拟定园区开发利用土地资源计划，根据入驻企业的生产规模、产业类别，科学、合理地引导企业完成选址工作。
（四）按照园区发展规划，组织实施园区的基础设施和公共设施建设。
（五）协调处理园区入驻企业之间、入驻企业与相关单位之间的各项事宜，协调落实招商引资政策。
（六）为园区入驻企业提供配套服务，协助办理各种证照手续，协调解决入驻企业生产经营、用水、用电等方面的问题。
（七）指导园区入驻企业的安全生产工作，协同有关部门处理安全生产事故。
（八）做好园区建设档案资料的管理工作，指导园区入驻企业的档案管理工作，做好文件的收集和归档工作。
（九）积极组织项目申报，配合县国土资源局、县财政局等单位逐年储备园区规划内的土地，确保项目及时落地。
（十）完成县委、县人民政府交办的其他工作。
第四章基础设施和土地管理
第九条园区基础设施建设要坚持高起点规划、高标准建设，打造和提升园区的核心竞争力。遵循“规划一步到位、建设分步实施、项目滚动发展”的建设思路，做到“开发一片、建成一片、收益一片”。
第十条园区基础设施建设必须遵循国家基本建设程序，采取招标方式确定设计、施工和监理单位。
第十一条园区基础设施及公用设施等资产的运营、管理由管委会具体负责。
第十二条园区基础设施建设资金以财政拨款和政策性金融贷款为主，构建多元化投资体系。县政府设立“园区发展专项资金”，整合部门相关项目资金用于园区的水、电、路等基础设施建设；每年将100万元工业发展基金、园区落户企业上年产生财税收入中本级可用财力的20%用于园区建设。
第十三条园区土地的使用遵循“统一开发、统一管理、集约节约、合理利用”的原则，由管委会负责具体规划，报县人民政府审定，县国土资源局负责办理相关手续。
第十四条管委会严格遵循园区产业发展方向，认真做好具体项目的用地安排工作。县国土资源局要强化对园区范围内土地的执法监察力度，县住房和城乡建设局要严格把关，确保园区总体规划的实施。任何单位和个人不得占用园区土地。县国土资源局和县财政局等相关单位要加快进行可利用土地的调查和储备工作，确保土地储备满足园区改扩建项目及新入驻企业的用地需要。
第十五条园区用地采取出让方式供地。入园企业取得土地使用权后，必须按照合同约定的期限内开工建设投产，对逾期不开发建设，土地闲置满一年的，按照有关法律法规征收土地闲置费；土地闲置满二年，由相关部门依法无偿收回土地使用权，其征用土地时的相关费用不予退还，已投入的厂房、设备、设施自行拆除。在土地使用年限内转让或出租使用权的必须符合园区产业发展方向并经管委会和土地管理部门同意。
第五章优惠政策和招商引资
第十六条入园企业和招商引资有功人员享受《中共县委、县人民政府关于加速推进新型工业化的意见》（保发〔2010〕14号）文件规定的各项优惠和奖励政策。
第十七条园区要充分利用现有的基础条件和优惠政策，遵循园区产业发展方向，采取全方位、多形式的招商引资，招引一批高质量、高科技企业入驻园区。
第十八条在县招商引资工作领导小组领导下，实行县级领导和部门共抓园区招商引资责任制。对入园项目，县委、县政府明确一名县级领导联系，组织专门班子，为入园企业提供跟踪服务，直到投产。县商务局要把园区招商引资工作作为重要任务和主要载体，制定切实可行方案，全力组织实施。
第六章项目准入和退出
第十九条为了加快产业结构调整、提升园区建设效应，园区实行产业准入项目审查制度。
第二十条根据园区实际情况，入驻园区企业应符合下列条件：
（一）符合国家产业政策导向和园区产业发展规划、环境保护规划。
（二）原则上为工业项目，并有较高的科技含量和附加值，良好的市场前景。
（三）具有独立法人资格，入园项目投资规模原则上固定资产投资额必须达到1000万元以上，冶金工业企业入园固定资产投资总额须达到5000万元以上，陶瓷工业入园固定资产投资总额须达到1000万元以上，轻化建材入园固定资产投资总额须达到2000万元以上。入园项目固定资产投资强度每亩须达80万元以上，土地利用容积率须达65%以上。
（四）遵守有关工业项目建设用地控制指标的规定，遵守园区关于基础设施、优惠政策及运行管理的各项规章制度和办法。
第二十一条进入园区的工业项目申报时需提供以下资料：
（一）投资者身份证复印件。
（二）企业营业执照复印件。
（三）企业的国税、地税登记证复印件。
（四）银行资信证明。
（五）项目可行性论证报告或项目建议书。
（六）项目的环境初步评审意见。
（七）项目立项报告或备案文件。
第二十二条入园程序：
（一）入园申请。入园企业需提交相关项目可行性报告，填报《县工业园区入园申请表》。
（二）项目预审。管委会牵头召集县发展和改革局、县经济和信息化局、县住房和城乡建设局、县环保局、县安监局、县财政局等单位的相关专家及时进行项目入园论证、企业资信审查。预审通过后，报县人民政府批准，再由管委会下发《入园通知书》。
（三）手续办理。管委会对入园企业申请后的各种审批手续实行领办、协办服务，各职能部门认真履职，负责办理好相关手续。
第二十三条各乡镇要积极推进工业项目向园区集中，引进工业项目获准入驻园区后，相应作为该乡镇的招商引资任务，入驻项目产生的各项经济指标，列入各乡镇的统计范围。
第二十四条实行退出机制，凡是未达到约定的投资比例、节能减排标准、滚动发展进度的入园企业，应退出园区。
第七章园区管理
第二十五条管委会负责管理园区社会事务，指导园区内企业的项目建设和生产经营，加强对园区内企业运行监测和服务工作；迁陵镇、碗米坡镇负责协助处理园区内企业的项目建设和生产经营中涉园农民问题。
第二十六条园区企业要严格执行安全、环保、医疗、环卫、劳动保障等法律法规和政策，主动接受上级相关部门检查，承担相关责任。
第二十七条园区企业和个人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得向企业乱摊派、乱集资、乱罚款。除正常执法检查外，不得对园区企业进行检查、评比达标等活动；确需进行的，报县人民政府同意后，由管委会统一安排。对园内企业实行挂牌保护，严肃追究违规和干扰园区正常秩序的部门和相关人员的责任，为园区创造优良的发展环境。
工业园区土地规划篇5
[关键词]科技；高新区；发展战略
[作者简介]李光劭。北海高新技术产业园区管委会主任，广西 北海 536000
[中图分类号]f127
[文献标识码]a
[文章编号]1672—2728(2008)07—0078—04
广西北海高新技术产业园区(以下简称“高新区”)是经国家发改委公告审核同意，对原北海高新技术产业园区与原北海华侨投资开发区实施两园合并整合成立的省级开发区。高新技术产业是北海五大支柱产业之一，作为发展高新技术产业的重要载体，北海高新区必须抢抓广西北部湾发展规划实施的历史性机遇，充分发挥高新区的区位优势和资源优势，加速实现高新技术产业化，促进科技与经济的紧密结合，把北海高新区建设成为充满活力、特色鲜明、配套完善、产业集聚的新型园区。本文主要对园区的发展环境进行研究，提出高新区的发展战略，以促进园区实现又好又快的发展。
一、园区发展的基础与环境
原北海华侨投资开发区和原北海高新技术产业园区自1991年10月和2001年11月组建以来，经过多年的引资开发，基础设施逐步完善，项目建设初具规模，产业发展各具特色，经济总量不断攀升，为高新区的快速发展奠定了一定的基础。
(一)园区规划。原北海华侨投资开发区和原北海高新技术产业园区用地均符合北海市经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和城市环境保护规划，并纳入城市的统一规划和管理。其中：
1．原北海华侨投资开发区：东至四川路、贵州路、云南路，南至金海岸大道，西至西藏路，北至新世纪大道，规划面积共2663亩。该区包括四个功能小区，分别为：工业区(629亩)、配套区(695亩)、研发区(480亩)和管理区(857亩)。
2．原北海高新技术产业园区：实行一区多园的虚拟园区发展模式，规划面积1132亩。其中，(1)海洋科技园：位于北海大道和香港路交汇处，规划面积189亩，以核心企业国发公司为主体；(2)生物制药园：位于北海大道以南、湖北路以东的交汇处，规划面积340亩，以核心企业北生公司为主体；(3)软件与电子科技园：位于北海大道与西藏路、昆明路交汇处，规划面积638亩，以核心企业银河公司为主体。
(二)产业基础。原北海华侨投资开发区和原北海高新技术产业园区合计已投入工业项目资金22.6亿元，而且各园区均编制了产业发展规划，明确产业发展方向，突出产业发展特色，培育产业发展优势，初步形成了各区域和园区的主导产业，呈现出科学分工、竞相发展的态势。2006年，园区实现工业总产值35.18亿元，完成工业增加值12.99亿元，出口创汇1133万美元，利税4.18亿元。园区工业总产值占全市规模工业总产值的26.1％，工业增加值占全市规模工业增加值的26.8％。其中：
1．原北海华侨投资开发区：初步形成了以正五海产、安邦、加喜、大渔佬为主体的海产品精深加工产业链；聚发印刷公司的感光材料产业；辉煌朗洁公司“汽车三元催化转换器、摩托车尾气净化器及工业废气处理”项目的环保工程产业。随着源龙珍珠公司利用珍珠贝提取天然牛磺酸项目、正五绿色科技公司牡蛎精华素保健食品项目的开工建设，有助于形成海洋生物产业链；新未来公司的电子产业基地也将开始开发建设。
2．原北海高新技术产业园区
(1)软件与电子科技园：以核心企业银河公司为主体，以发展电子元器件和电力系统设备，开发和生产电力系统软件、住宅智能软件为重点，目前已构筑了以电力系统自动化及电气设备、软件开发和系统集成、电子为支柱的产业格局。
(2)海洋科技园：以核心企业国发公司为主体，以发展海洋生物产业为重点，形成了海洋生物、生物制药产业链，并成为自治区海洋生物的龙头企业。
(3)生物制药园：以核心企业北生公司为主体，以生物制药产业为重点，建有6条gmp生产线，目前已正式投产，主要有人血蛋白、胸腺肽、a干扰素、龙胆泻肝颗粒、格列美脲胶囊、清火片等产品。
(三)管理机构。北海市委、市政府于2007年正式批准成立了高新园区工委、管委会，充实加强了领导班子力量，顺应园区管理服务需要，核定了人员编制，使北海高新区真正拥有了园区发展的机构和人员。管委会已具有相对健全的管理机构和投资服务体系，能比较有效地运筹好园区的建设管理和服务工作。
二、制约发展的主要问题
(一)资源要素不全。北海市工业基础相对薄弱，缺少密集的高校依托，科技人才匮乏，成为制约北海市高新技术产业发展的刚性瓶颈，也是北海高新区发展过程中必须努力突破的重要制约因素。
(二)产业基础薄弱。原华侨开发区房地产业项目偏多，园区产业结构不尽合理，主业、主线不突出，缺乏大企业、大产业支撑，经济总量不高。原北海高新区属于虚拟园区，各核心企业虽然取得了长足发展，但也面临规模不够、后劲不足，未形成完善的产业链等问题，尚未达到规模效应。
(三)土地存量不足。两园区合计规划面积仅为1.96km2，规模非常小，发展空间过小。而且原华侨开发区土地开发遗留问题较多，目前工业用地存量较少，因此，要实现下一步的发展目标，调整规划布局、整合土地资源已成为园区当前一项紧迫任务。
(四)管理体制不顺。国内其他高新区所在地为了扶持高新区的发展，都出台相应的管理办法，如深圳、北京均以人大名义出台《高新技术产业园区条例》，区内南宁等地也有相应的管理办法，实行市一级的相应管理权限。相比而言，北海高新区目前未有相应的管理办法和优惠办法支持，管委会在规划、土地、财政等方面没有相应的管理权限，严重制约了园区产业的引导发展。同时，管委会和原高新区企业的管理和协调尚未形成有效的机制，使一区多园的发展模式未能有效地发挥作用。
(五)基础设施仍显滞后。目前园区内基础设施还有很多需要完善的地方，特别是市政道路金海岸大道排污排水系统尚未建成对园区工业发展影响很大，区内主干道路很多存在坑坑洼洼，绿化程度不高，极大影响了园区形象和投资环境。
三、高新区总体发展目标和模式选择
综合以上的各方面基础条件，笔者提出，北海高新区的发展应抛开以往开发区以引进工业项目为主的发展思路，确定北海高新区的发展目标为：“以打造北部湾区域性总部聚集地和建设服务科技创新平台为突破口，以一区多园模式积极拓展服务区域，以飞地经济实施对外扩张发展，努力把北海高新区建设成为充满活力、特色鲜明、配套完善、产业集聚的高新园区。”为了实现这一发展目标，北海高新区需采取“一实一虚一扩，虚实结合，着眼扩张”的发展模式。所谓“实”，即做实园区的物理空间区域，发挥其作为北海高新区核心区辐射作用；“虚”，即园区拓展服务区域，服务好区外各产业园的发展，与核心区形成互动发展的局面；“扩”，即园区积极实施飞地经济区域，使北海高新区拥有新的发展空间，扩大经济总量，逐步增强高新区在全市经济中的比重。整体上以原华侨开发区(核心区)为依托，以原北海高新园区(拓展服务区域)为必要补充，以拓展园区地域范围(飞地经济区域)为发展保障，相互依存，共同促进，联动发展，膨胀和伸长高新园区发展体量。在具体的产业空间布局安排上：
(一)物理空间区域。1．研发区：位于贵阳路以东、四川路以西、金海岸大道以北、浙江路南北两边，面积约480亩。
该区域需引进专业的、具有国际先进理念的规划手段，在北部湾区域性总部基地和创新服务平台的框架下，吸引一批国内外知名企业在此设立北部湾地区区域性总部，建设包括“创业孵化服务中心”、“虚拟大学园”、“北部湾海洋技术研究中心”、“新工业孵化器”、“软件园”、“留学生创业基地”等项目以及为其配套的服务设施，形成集办公、科研、中试、产业于一体的高新科技产业基地。将这一基地的建设作为高新区发展的突破口和近3年发展的重点，树立高新区的形象，突出高新区的特色，使之成为北部湾区域性总部的聚集地、北海的新兴产业聚集区、北海高新技术研发孵化基地，北海高新技术产品展示中心和提供各种类科技服务的平台。根据目前高新区的土地现状、资金状况和基础设施条件，该区域建设区域性总部聚集地具有较大的可行性。
2．工业区：位于西藏路以东、新世纪大道以南、云南路以西、金海岸大道以北，小区面积629亩。
该小区将以正五海产、源龙、中科前方、生巴达、安邦、加喜、大渔佬等一批与海洋产业有关的企业为主体，通过依托海洋科研院所力量，加大科研投入开发力度，形成园区现代海洋生物贮存、保鲜、综合利用、海产品精深加工和海洋生物保健食品产业链；以广西新未来科技股份有限公司项目人园为契机，形成新的软件与电子产业集群。由于该区域土地已很少，重点在于利用好现有存量土地招商，同时通过政策引导，提升现有企业的科技含量。
3．配套区：位于云南路以东、江苏路以南、贵阳路以西、金海岸大道以北，小区面积695亩。该小区将注重土地利用、空间结构、公共设施、景观绿化设计，突出居住、疗养、休闲、度假的主题，为高新园区特别是总部经济区提供比较完善的居住配套、社会公共服务、商业服务等公共设施，它既是高新区的配套服务区，也是一个生态功能区。
(二)拓展服务区域。借鉴深圳高新区以原有高新区为母体建设深圳高新技术产业带和北京中关村产业园以中关村为依托建设一村多园的发展模式，利用好现有的软件与电子科技园、海洋科技园、生物制药园，通过政策引导、资源整合、产业扶持，使之与北海高新区母体形成一种有效的联系和发展纽带，拓展北海高新区的服务区域，形成以高新区母体为龙头、各产业园区竞相发展的良好局面。
(三)扩区和飞地经济区域。高新园区未来发展空间，应规划面积5km2以上。根据北海市的土地利用现状，优先考虑在北海新兴的工业区铁山港区内规划一个北海高新区铁山港产业分园。该区域将重点引导和推进新材料新能源技术、机械制造、精细化工、海洋高新技术产业、造纸及临港工业的高新技术产业项目入驻开发，形成北海高新区新的经济增长点。
四、需要进一步解决和理顺的问题
(一)进一步理顺管理体制。组织制订并争取政府颁布《广西北海高新技术产业园区管理暂行办法》，对园区实行封闭式管理、开放式运营的经验，理顺园区管委会与所在区、市级各职能部门的关系。做到园区需要到市各部门单位办理的事项，在园区内基本能够办完；确需到市里办的事，有关部门单位要特事特办、优先办理；园区负责招商引资、基础设施建设维护、规划调整、土地利用等经济方面的工作，园区的社会性事务由所在县区负责，确保园区管委会高质、高速、高效运转。
(二)争取政府赋予相应土地规划权力。高新区管委会负责编制建设总体规划、控制性详细规划，经批准后组织实施；在遵守园区控制性详细规划前提下，为了把握园区产业发展定位和促进项目推进，应明确管委会相应的土地、规划方面的权限，使园区项目实施的各项手续能实现快速办结。
(三)市场化运作建设创业中心。科技创业中心是高新园区的重要组成部分，主要功能为企业的孵化和培育提供科技项目申报、管理咨询、物业管理、信息交流、培训会展、投融资中介等服务。科技创业中心是一个非营利性的机构，除积极向上级部门争取支持外，应争取市政府从土地、资金等方面给予相应的支持，高新区管委会应运用现有的存量土地进行市场化运作。
(四)加大处置土地工作力度。要实现高新区新的发展战略，理顺土地关系，盘整出成片的适合开发的土地至关重要。由于历史原因，原华侨开发区土地被客户以各种方式占有，致使旧的项目不开发，新的项目不能进来，严重影响了园区土地的开发利用。据统计，核心区尚有34宗土地需处置。土地处置工作一直以来都是园区工作的重点之一，需要得到市政府和相关职能部门各方面的大力支持。
(五)对园区控规进行修编。原华侨开发区项目用地零碎，产业用地布局不合理，容积率偏低，不利于集约用地，推进产业集聚。同时，2002年修订的控规在各项指标上以明显不符合土地集约利用和下一步总部经济发展的需要。管委会必须对园区土地利用效益进行评估，结合土地盘活整合工作，委托设计单位对园区控规做出调整方案，使有限的土地资源发挥最大的综合效益，特别是支持总部基地和创新公共平台的发展。
(六)加大园区拓园力度。北海高新园区物理区域过小，拓宽发展空间已成为事关高新园区生存和发展的一项紧迫任务。当前，管委会要根据北海市土地利用总体规划以及全市构建“一带两湾”新格局的要求，着手做好规划选址工作。
工业园区土地规划篇6
一时间，争论不断。其中。不仅牵涉到就业问，题、企业自问题、政府信用问题。亦与土地息息相关。同时，随着金融危机的扩大与加深，“双转移”似乎又增加了不确定性。广东的这个大战略。到底在土地上如何体现'请看――
今年3月，广东省国土资源厅出台《关于促进扩大内需支持现代产业发展的若干意见》，要求建设用地供地要向产业优化升级和促进扩大内需倾斜，优先保障现代产业用地指标，全力支持现代产业发展。这一文件是继去年广东省政府关于“双转移”和建设现代产业体系决策的补充完善。
至此，在一系列与“双转移”战略相关的规定中，广东的土地政策也作出了相应的调整。
“双转移”是去年5月底广东省为落实科学发展观要求和增强广东产业竞争力而推出的战略举措。所谓“双转移”，是指珠三角劳动密集型产业向欠发达地区转移，欠发达地区劳动力向当地二、三产业和珠三角发达地区转移。
“双转移”资金：五年内500亿元
产业的转移与升级，在珠三角并非新话题。
远一点说，“双转移”从四年前就已开始进行了。2005年3月，广东省政府颁布了《关于广东省粤北山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见》，并开始在广东省山区及东西两翼地区筹建产业转移园。以此为标志，珠三角与粤北山区及东西两翼之间的产业转移逐渐开展起来。到2007年底，广东已经建立了23个省级认定的产业转移园。
2008年5月24日，广东省政府出台了《关于推进产业转移和劳动力转移的决定》及7个配套文件。“双转移”战略正式启动。
针对广东地区间发展不均衡的现状，方案的目标是，按照“政府引导、市场运作，优势互补、互利共赢”的方针，将珠三角传统的低端制造业转移至粤北及东西两翼地区，促进这些地区的经济发展，使珠三角地区劳动密集型产业比重显著下降。同时，腾出空间，吸引先进制造业及高端服务业进驻珠三角。
方案对九大传统劳动密集型及资源依赖型行业的73类产品制造商下达“逐客令”，“鼓励”其生产环节从珠三角转移至粤东西两翼和粤北山区。同时，要求将省内600万农村劳动力经过免费培训后，输入至珠三角先进制造业及服务业。
为吸引珠三角企业向东西两冀及粤北地区转移，方案提出，要在五年内支付500亿元，帮助这些地区建设基础设施及产业工业园，降低这些地区的工业审，价，降低税费，加大对产业转移园的信贷投放力度等。
方案为五年后的广东描绘了一幅美妙图景：力争到2012年，使珠三角地区功能水平显著提高、产业结构明显优化；东西两翼和粤北山区则形成一批布局合理、产业特色鲜明、集聚效应明显的产业转移集群，使人均生产总值增长率高于生产总值增长率2个百分点左右，从而“推动广东省产业竞争力位居全国前列”。
“双转移”是形势所迫
广东为什么要搞“双转移”?这要从广东改革开放以来的形势说起。
自1989年以来，广东的GDp已连续18年领跑全国，成为中国第一经济大省。但是，广东却始终没有从经济大省跃升为经济强省，原因就在于经济发展方式仍然偏于粗放、人均水平偏低、产业结构不够优化。
拿最能说明一个地区经济发展水平的人均GDp来讲，最近10年来，在沿海主要省市区中，广东省人均GDp年均增速排在最后一位，人均GDp由1996年相当于浙江的95.7％下降到2006年的88.9‰数据表明，目前珠三角地区家具制造、皮革、服装鞋帽等行业占了全省用工的25％，但只创造了8.5％的增加值。而在过去10年间，广东省每新增一个劳动力新创造的GDp是12万元，大大低于江苏的88万元、山东的22万元和浙江的21万元。
此外，区域发展很不平衡是多年来广东经济社会发展的一大短板。2006年，广东省地区发展差异系数(从0到1，数值越大表明差异越大)为0.77，高于全国平均水平的0.67，也高于江苏的0.71、山东的0.67、浙江的0.38。东西两翼和粤北山区的人均GDp只有珠三角的四分之一。全省地方财政一般预算收入中， 珠三角占67％，而粤东、粤西、粤北分别只占3.1％、3.1％和3.9％。
专家认为，如果广东区域发展严重失衡的状态长期得不到扭转，势必会造成经济社会发展的断层。
再从资源的角度看，2005年后，珠三角土地及环境承载力不足，产业布局不合理，高能耗、低产出、低附加固的传统制造业“拖后腿”等弊病日益严重，部分有发展前景的企业则因拓展空间不足而外迁。
针对这种现状，广东省委书记在一次会议上指出：“如果我们就经济抓经济，不把减少人口数量、提高人口素质、转移劳动密集型产业、减少常住人口等问题摆上位置，拿出举措，认真解决，广东省就永远无法在GDp、城乡居民收入的人均水平上成为全国的排头兵”。
32个转移园与6个珠三角城市
据广东省国土资源厅提供的资料：到今年3月30日，广东经省政府批准认定的产业转移工业园共32个，规划开发总面积24172.46公顷(合36.26万亩)其中首期6848.5367公顷(合10.27万亩)。在这32个转移园中，共有6个珠三角城市与广东其他地区合作建立了转移园。
从转移园的接收地来看，珠三角以外所有的地级市都有分布，并且大多处于交通沿线附近。除了分布于高速公路或国道沿线外，广州白云江高(电白)产业转移园、东莞凤岗(惠东)产业转移园、深圳(汕尾)产业转移园、佛山禅城(阳东万象)产业转移园、深圳南山(潮州)产业转移园等附近还有海港。总体来说，转移园是平均分布在各个地区，交通条件优越。
在产业规划上，目前转移园主要承接珠三角转出的劳动密集型产业、资源密集型产业、资本密集型产业的加工制造环节，此外，珠三角其他带动功能较弱的产业，或者在当地有丰富原材料供应的产业也有所发展。在主导产业定位上，主要集中在电子、机械、纺织服装、建材家具、食品等劳动密集型或资源依赖型行业。
到2007年底，产业转移园总项目数(含意向项目)549个，投资额619.91亿元，其中建成项目178个，投资额103.8亿元，在建项目148个，投资额201.36亿元。据不完全统计，产业转移园建成投产项目共实现产值109.96亿元，利税额6.69亿元。
统计数字表明，产业转移园的建设已经为广东的区域协调发展发挥出积极作用。2008年，珠三角地区GDp占全省比重下降到了79.3％；清远、河源、肇庆、梅州等东西两翼和粤北山区市的GDp增长超过全省平均水平。
用地量：向珠三角倾斜
“双转移”势必带来土地的重新利用和调整。对此，在去年召开的省推进“双转移”工作大会上，广东省国土资源厅厅长招玉芳提出了3点要求，她说，新设立的产业转移工业园，必须要注意以下几点：
一要符合主体功能区规划和广东省国土规划的要求，不在国家和省规划的限制开发区内。规划面积100km2～200km2的大型产业转移工业园所在地，在编制土地利用总体规划时要注意预留产业转移园区的规模，保障建设用地供给能满足园区建设的需求。
二要按照年度土地利用计划节约集约用地，实行整体规划、分期开发、分期征地，保证“开发一片、落户一片、成功一片”。
三要提高准入门槛。各地要根据产业升级和产业转移的要求以及本地区的实际，合理设定本地区产业准入门槛，尤其是容积率、投资强度等要科学设定、严格执行，保证入园企业质量。
在新一轮土地利用总体规划修编中，广东省国土部门更加注重科学发展、协调发展的问题，强化规划的整体控制作用，强化土地用途管制，统筹安排各区域用地，优化用地结构和布局，提高东西两翼和山区建设用地增量指标占全省的比重。
厅规保处处长谢自力对记者说：“这一轮规划，我们在用地布局上进行了很大的调整，珠三角以外地区的用地量提高到了48％。而在2005年，珠三角的用地量占到78％，其他地区只占22％左右。与上一轮规划比较，这一轮规划珠三角以外地区提高了20多个百分点。在年度用地计划的安排上，我们也努力向珠三角倾斜。2005年以前，我们的用地指标主要集中在珠三角，2005年以后，珠三角用地量明显减少。”
谢自力介绍：为了支持珠三角地区的发展，从20D7年开始，在珠三角、粤东、粤西、粤北山区这四大区域中，广东省政府在用地指标的安排中，每年要对珠三角这块压减10％，然后分给其他地区。力图用这种办法保证珠三角地区的用地需求。
据悉，目前广东省与国土资源部合作编制的国土规划已通过专家评定，正准备上报审批。这一规划，力求通过科学配置国土资源，合理利用国土空间，统筹各行各业各地规划，实现国土资源的合理开发、利用、整治和保护，以达到为“双转移”整体布局提供参考的目的。
大项目用地：省政府专项安排
为了支持产业转移园区的建设，除了在用地布局上进行调整外，广东省政府还明确规定，投资10亿元以上重大项目的用地计划由省专项安排。
厅政策法规处处长吴伟强说：“对‘双转移’的用地需求，我们有一个原则，就是要在节约集约的基础上保障用地。对此，我们采取了一系列盘活存量建设用地的措施：允许产业转出、转入地按照依法、平等、自愿、有偿的原则，对口调剂使用农用地转用计划指标和补充耕地指标；允许珠三角地区委托山区对口开发补充耕地；鼓励采取土地置换、土地使用权调整、改变土地用途等方式盘活用地；实行产业转移园区单位面积投资强度最低标准，推广多层标准厂房建设等等”。
厅土地利用处副处长吴建林告诉记者，作为建设节约集约用地示范省的重要内容，去年以来，广东着重抓了“三旧”改造工作，对旧城区、旧工厂、旧村庄进行改造，由此提高土地的使用效率。到2008年底，珠三角需要进行“三旧”改造的面积，占了全省的60％～70％。
去年3月，国务院出台的《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》中，对划拨土地作了如下规定：“以划拨方式取得土地的单位利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业，土地用途和使用权人可暂不变更。”
根据国务院的这一规定，广东省国土资源厅于今年3月出台了《关于促进扩大内需支持现代产业发展的若干意见》，鼓励现代产业项目利用存量建设用地。其中重要的一条是，对以划拨方式获得的工业用地，在不流转的前提下兴办现代服务产业的，土地用途的变更可以按照市场评估价补交出让金，不用采取招拍挂的形式。
园地和山坡地：新的耕地补充源
新出台的规定较好地解决了土地供应问题，保护了土地使用权人的利益，提高了土地的利用效率。
为了说明问题，吴建林给记者举了一个例子：如果某人在上世纪80年代拿到一块地建工厂，当时地段较偏，现在，随着城市的扩大，可能这块地已经位于市中心了，不能再搞工业了，因为不符合城市规划。搞商业当然可以，但这涉及到土地用途的变更。按照过去广东省的土地政策，无论是划拨土地，还是出让土地，要改变用途必须由政府先收回土地使用权，再通过招拍挂的形式重新确定土地使用权人。这样一来，原来的土地使用权人为了不至于丢掉土地，只好把房子放在那里，不改变用途。
新规定出台后，这类问题就迎刃而解了。
吴建林介绍，为了给“双转移”提供用地空间，广东省积极开辟耕地开发补充新途径，在符合生态环境保护要求和科学论证的前提下，将部分园地和山坡地开发改造整理成耕地。要在确保质量的前提下，力争实现五年开发补充耕地200万亩的目标。2008年，广东补充耕地达21万亩，比2007年翻了一番，今年预计还要翻一番。对闲置土地，我们也出台了相应的优惠政策：如果土地使用权人承诺一年之内动工，闲置费减半收取。
据悉，广东省国土资源厅正在积极争取国家重点建设项目占用耕地由省缴纳耕地开垦费、由国家统筹安排解决占补平衡的政策。
用地现状：违规与偏紧并存
记者在采访中了解到，目前在“双转移”的推进过程中，尚存在许多亟待解决的问题。此外，金融危机对广东的“双转移”也造成一定影响。
根据《广东省经贸委关于印发广东省产业转移园认定办法的通知》，要认定为省级产业转移园，园区总体规划面积须达到400公顷(6000亩)以上，目前全省产业转移园均达到这一标准。
一份广东省调研报告指出，目前部分转移园区在用地规划审批方面存在问题。以深圳罗湖(河源源城)为例，该园区规划总面积39375亩，已开发14265亩，但其中符合土地利用规划的仅1995亩，取得用地批文的更是只有825亩。这意味着，园区绝大部分土地违反了土地利用规划。
此外，转移园在规划上存在着与国土规划脱节的问题。转移园区主要分布在国土规划中的重点开发区，但在限制开发区、禁止开发区内也有布局，与其中的主体功能区规划脱节。这一方面是产业转移园在各城市平均分布的结果，另一方面，也给生态环境保护和未来国土结构的调整带来风险。
一方面是违规用地，另一方面则是用地指标偏紧，部分园区土地储备明显不足。这种问题在旧园区中比较突出。如，珠海(茂名)产业转移工业园首期建设工程是茂名石化工业区乙烯区，首期规划建设面积只有4.52平方公里，可容纳项目发展
的土地资源相当有限。二期及后续建设工程不得不向乙烯区周边和文冲区(河西工业城)拓展。佛山(云浮)产业转移工业园规划面积6910亩，目前仅开发1025亩，其余用地规划编修手续办理进展比较缓慢。中山火炬(阳西)产业转移工业园规划面积11000亩，目前仅开发1500亩。
用地指标紧张无疑对转移园的后续开发建设带来很大的困难，限制了园区的可持续发展。
资金缺乏：转移园的瓶颈
除了用地上的问题，转移园普遍存在配套建设资金缺乏等困难。
转移园普遍处于欠发达地区，财政薄弱，与珠三角发达地区相比，经济社会发展相对落后，地方财政更是“吃饭型”财政，资金短缺，难以筹集大笔资金用于园区开发建设。例如，珠海(茂名)产业转移工业园到2007年底时，园区基础设施建设已投入资金达8000多万元，待2008年各项工程建设款项支付后，1亿元开发建设资本金将用完，建设资金的缺乏将影响园区今后的可持续发展。
在县一级建立的转移园中，资金缺乏问题表现得更为突出。部分产业园区建设进展缓慢，尚处在千方百计筹措资金用于“三通一平”的建设初级阶段，离规模承接企业入园还有相当的距离。
此外，各个转移园的产业集聚程度不高。相当部分园区产业规划不够科学和集中，园区在实际招商引资过程当中，受考核考评等“紧逼”机制的推动，以及同类园区招商“恶性竞争”的影响，往往“上项目”大于“选项目”，“找企业”重于“聚产业”，致使相当部分园区建设从开发之初就出现重复建设、用地规划欠科学、行业集聚度和关联度不高的现象。
金融危机考验“双转移”
去年下半年发生的全球金融危机，让广东的“双转移”面临更大考验。
实际上，广东省“双转移”政策自去年5月底出台以来，一直伴随着诸多不同看法。但广东省高层认为，产业升级之路势在必行，必须排除万难，推行新政，以实现广东省新一轮的腾飞。针对各种议论，省委书记曾在一次会议上说：“不管别人怎么说，‘双转移’要坚决，腾笼换鸟要坚决。千万不要因为要保增长，不管什么都继续上。”
尽管广东高层意志坚决，但国际金融危机还是对广东的“双转移”造成不小的影响。媒体报道，近来珠三角地区企业向外扩张、转移的步伐已经放缓。
据悉，早在“双转移”政策拟定期间，以东莞为代表的制造业中心即产生极大反弹。一位当地的学者表示，“大家都担心一旦把企业转移出去，会形成产业空心化。”
媒体报道，去年12月，香港总商会中国委员会主席黄照明说，金融海啸导致当地企业订单减少，大量外贸依存度高的企业面临亏损或破产。目前企业没有足够的精力和财力进行技术革新和品牌的创新，亦没有多少企业会将钱拿出来搦壬建厂房和生产线。
深港生产力基地董事总经理葛明认为，即使是那些现金充裕的企业，此时也大多不愿搬迁，因为“形势令这些企业变得谨慎，目前持有现金对于他们来说是最重要的事情”。
总的来看，“双转移”作为一种大的趋势，地方政府认可，企业也认可，但对转移的时机、地点以及方式的选择，企业与政府的看法并不一致。
广东省一些专家学者认为，无论是产业转移还是产业升级，都有其自身的经济规律。产业转移园区离珠三角地区和中心城市较远，从成本的角度考虑，企业不光基于当地的相对低廉的水、电、土地、劳动力等优势，更考虑产业配套以及物流、整体搬迁成本等因素。目前，转移企业行业分布比较零散，主要集中在珠三角地区的劳动密集型产业，以来料加工为主，产业竞争力不强。转移过来的企业以寻求低成本维持原有的模式为主要目的，没能借助转移之机进行重新定位，进而转型升级。
面对诸多置疑，广东省委统战部部长周镇宏显得比较乐观。他指出，经济转型向来是出现在经济下行阶段，上行阶段反而不可能转型。因此，“金融危机，是危也是机，企业倒闭，这恰恰说明传统模式已经走到了尽头，正好迫使企业进行转型。”
不管形势发生什么变化，广东“双转移”的方向无疑是正确的，也符合广东经济社会发展的大趋势。在当前金融危机的形势下，需要的是政府、企业、百姓的耐心和智慧。
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相关政策与历史脉络
2005年3月，广东瘩政府出台《关于广东省粤北山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见》，鼓励珠三角产业向粤北山区及东西两翼转移。
2005年7月19日，广东省国土资源厅出台《关于支持产业转移园用地的若干意见》，对产业转移园的用地规定了要求。
2005年8月1日，广东省经贸委印发《广东省产业转移园认定办法》，规范了产业转移园的设立，加快推进了产业转移。
2008年5月24日，中共广东省委、广东店人民政府出台《关于推进产业转移和劳动力转移的决定》，同年5月28日，广东省经济贸易委员会印发《广东省产业转移区域布局指导意见》。“双转移”战略正式提出。
2008年7月，广东省政府出台《关于加快建设现代产业体系的决定》。
2009年3月，广东省国土资源厅印发了《关于"促进扩大内需支持现代产业发展的若干意见》，对现代产业项目的发展用地提出了意见。
鼓励转出的产业
传统劳动密集型产业，如服装、五金、玩具、制鞋、包装等；
资源型产业，如陶瓷、水泥等建材工业，家具产业，再生金属冶炼产品、有色金属合金冶炼或压铸产品等有色金属产业；
资本密集型产业中的加工制造环节，如it产品制造、家电制造等产业；
对转出地其他产业带动功能较弱或带动后动不足的产业，如农产品加工等产业；
工业园区土地规划篇7
一、工作开展情况
（一）建章立制，建立园区建设联席会议制
2018年初我们建立完善了园区建设联席会议制度，由园区办牵头组织有关单位不定期召开园区建设联席会议，明确部门责任和分工，研究解决土地供应、征地拆迁、工程建设中的重大问题。对预上项目的规划、立项、用地、环保等进行通盘考虑和协调,有效保障项目及时落地，对工作开展中的疑难问题及时会商研究、群策群力,强力推进园区建设各项工作。
（二）加大园区土地收储力度
为拓宽园区发展空间，实现土地等项目的良性工作机制，确保下一步新引进项目有地可供、尽快落地、开工建设，我们克服各种困难，超前谋划，努力实现园区内可用土地征收全覆盖。
载止目前，园区首批实施收储的653亩和流转形式收储的200余亩土地已全部测量完毕，附属物清点工作中以转流形式收储的200亩地块中尚余30亩未清点完毕外，剩余的全部清点完毕。已签订补偿协议的土地中已补偿到位百余亩，涉及西吴庄村的征地补偿协议正在签订中；西果店村即将签订补偿协议。另外园区内剩余第二批583亩集体土地征收已完成测绘，正在审批中，若审批通过后可实现园区内可用土地征收全覆盖，可实现“土地等项目”的良性循环。
（三）规划情况
园区整体区域规划设计的范围已确定，园区内主要干道平郏路进行了实测，园区地面现状、地下国防电缆、高压廊道位置等已经踏勘测量确定，路网规划初步意见已经形成，正在做深度对接。一期项目用地1:1000地形图工作已基本完成，地稳评价、地灾评估报告已出具。其中，XX项目已经由市规划局编制中心制作控规，由设计单位正在进行城市设计，编制完成后即可安排进行专家评审。
（四）项目ppp运作情况
园区已进行了ppp项目包装，经公开招标，已确定XX会计事务所有限公司为高新技术产业园区 ppp项目咨询机构，技术咨询合同已签订。待规划设计批复后，即可确定可行性研究报告编制机构，展开可研编制、批复和项目立项工作。现正在组织ppp项目咨询机构展开项目初步实施方案、项目产出说明编制工作。
（五）招商选资工作开展情况
我们围绕“十三五”规划、高新技术产业园区产业定位向纵深发展形成组团式工业区的目标。瞄准产业招商重点区域、突出产业链招商，打造产业集群。围绕重点产业项目和转型发展项目，有针对性地开展招商选资，培育骨干企业。坚持统一规划，分步实施，抓好基础建设，突出载体招商，夯实发展基础。坚持全员上阵，落实招商引资“一把手”工程。经过前期宣传、推介、沟通、对接，3月份我们针对拟入园项目XX新材料科技公司XX项目、XX汽车销售项目、XX项目、XX加工项目、XX项目等7个项目组织环保、发改、财政、商务等部门进行论证，确定了XX科技公司XX项目、XX项目符合园区产业定位，为优先入驻园区项目。
XX科技公司XX项目目前已落地正在建设中。该项目是由XX科技有限公司投资，该公司是一家专业从事碳纳米材料及相关产品研发、生产、销售和应用的高新技术企业，产品主要有碳纳米管粉体及石墨烯粉体，有着广泛的应用领域和巨大的发展空间。该项目拟投资X亿元，建成X条生产线，需土地近百亩，项目全部建成投入后预计年销售额X亿元，利税近X万元，安置就业人员百多余人。在园区“腾笼换鸟”工程中，经过我们多次论证、搓合、协调，目前，该公司先期投资X余万元，利用停产企业XX设备公司15亩厂地正地翻修建设生产线，6月底即可建成试生产。
XX项目由XX文化传播公司投资，以根雕加工、展销为主。项目占东、XX村及XX村土地91亩，现土地已测量完毕，补偿协议已全部签订，待补偿费用下拔后随时可以发放，已达到企业入驻条件。该项目规划已初步确立，园区道路及厂房摆布已设计完成，正在深化城市设计，设计建筑面积XX平方米，容积率XX，厂房的高度、跨度和面积都能够充分满足使用方的要求，预计整体投资XX亿元，待市规委会审批后项目即可实施建设。目前施工企业也已确定，经与施工单位协商，施工单位同意于5月21日开始对施工场地进行平整，同时在施工前可以委托施工单位对图纸进行优化设计，缩短部分环节施工周期，减少成本投入。
（六）完善园区企业退出机制
今年以来我们对少数产值低、形象差、利税少、停产、半停办的企业进行了摸底排查，掌握企业经营状况、土地性质、企业资产等，一企一策建立帮扶和退出机制，推进“腾笼换鸟”工作，提高资源配置效率，腾出土地进行再招商。经过分类施策，原困难企业XX动物药业有限公司通过引进新股东，解决了资金瓶颈，企业起死回生、生产经营步入正规；经过“腾笼换鸟”停产企业XX设备公司腾出土地使XX科技公司纳XX项目落地建设。5月底，园区办将对僵尸企业市XX工贸有限公司、XX太阳能科技有限公司进行资产评估，为下一步引进项目打好基础。
(七)“两路一河”工程进展情况
园区内有配套项目“两路一河”工程。创新路延长线起于XX集团XX炭素公司北门，向西经XX新能碳材料有限公司北侧，最后与X庄东路相连，全长230米，已于2017年建成通车。计划建设的创业路东起XX快速通道，经过XX水库支流后，经XX煤矿，最后止于X庄村东面，全长1600米。涉及的XX庄村、X庄村、XX村的土地及附着物补偿款已全部拨付到位，XX村土地补偿已拨付到位，目前XX街道正在抓紧兑付补偿款。由于目前全区正在开展两委会换届选举，创业路施工方一直未能进场施工，待两委会换届选举完成后，将开工建设。XX沟河道治理起于X安大道西延工程XX店村段，终点位于XX口水库，全长2667米。目前施工图设计、招投标等工作已全部完成，由于工程涉及基本农田，无法办理土地手续，待土地流转后开工建设。
二、存在的问题
目前，尽管园区各项建设正在稳步发展当中，但与“园区集约化、品牌化”的目标仍有很大差距，主要存在以下问题：
（一）园区整体规划：包括近期规划、远期规划迟迟未出，影响园区开发建设。
（二）受规划工作制约，园区土地组卷申报、审批有困
难，招商项目落地难。
（三）园区品牌未树立，特色不鲜明，宣传氛围有待提升。
（四）园区先天不足，建设之初未列入全市发展规划中，现有老企业入驻时未办理土地、环评等手续，遗留问题较多。
（五）部门沟通、协作不畅，务实、高效、快捷的工作机制有待建立，职能部门围绕园区发展合力有待提升。
（六）招商引资工作有待加强，项目论证氛围不浓，机制有待完善。
（七）办事处人员少、能力弱、园区建设经验少，缺少专业人才，与园区建设任务不相匹配。
（八）当前棚改、四城联创、环境整治、换届选举等重点工作、中心工作较繁重，影响了园区工作的开展。
（九）园区基础设施尚不完善。水、电、路、气、通讯等基础设施已基本具备，但仍然是局部的、低水平的，尚未形成完备网络。污水处理配套设施应尽快列入规划建设。
（十）产业层次较低。现已入驻企业多为常规产业，主导产业不突出，企业规模小，龙头企业少，产业带动能力不强，大部分企业需转型升级。
三、 下步打算
（一） 与相关职能部门协调，推进园区规划尽快出台。
（二）加大园区宣传力度，加大招商选资力度，突出
园区特色，树立园区品牌。
（二） 加大与职能部门沟通、协作力度，形成畅通、高
效的运转机制，使项目尽快落地。
（四）与市直规划、土地等有关单位加强联络，使引入
项目边规划、边建设，尽快开工建设。
（五）加强园区管委会自身建设，克服困难和不足，优
化联席会议制度，加强工作力度。
（六）加快推进一河、一路、给排水、污水处理厂等基
础设施的规划建设。
（七）培育优势企业。围绕优势产业，培育龙头企业，特别要对具有一定科技含量、一定市场前景的企业进行重点培育。
（八）一企一策建立退出机制，推进“腾笼换鸟”工作，
加大招商引资力度。
（九）5月20日前完成园区首批收储范围内附属物的清点。
（十）6月底前完成龙门沟两侧园区内永久性基本农田
的土地流转。
（十一）争取5月底前根雕园项目开工建设。
（十二）确保6月底前XX材料科技公司XX管项目试生产。
四、 有关建议
工业园区土地规划篇8
總体来看，物流园区的发展是健康向上的。它弥补了我国物流设施尤其是仓储设施不足的缺项，为物流企业尤其是中小物流企业提供了业务平台。但从物流园区的发展现状来看，也仍存在一些问题。
一是物流园区缺少總体布局规划。一座城市、一个省区，需要多少物流设施，建多大规模的物流园区，往往心中无数；城市发展规划与物流发展规划不协调、不同步，物流园区与居住区相间布局；相邻区域和城市重复规划物流园区，都希望本园区能覆盖别的园区。对物流园区的作用认识不足和片面，希望物流园区能带来高收入、高税收、高投资额，对入园企业要求高，致使一批真正的物流企业望园兴叹。
二是形成了新的造城运动。为满足某些官员突出政绩的需要或为追求土地增值的利益，许多园区规划了楼堂馆所、商铺市场，结果改变了物流园区的原始规划，变成了商贸设施集聚区。如果交通等城市配套跟不上，这个新城就会变成“鬼城”。
三是园区没有按物流工艺的要求设计建设，物流园区存在重大缺陷。常见的问题是道路不宽、荷载不高，缺少装卸区和站台，库房设计不合理等。土地指标紧缺、土地价格昂贵，土地的比较收益使土地供应向收益高的行业倾斜。物流园区管理和服务不到位，物流功能不能充分发挥。
物流园区已经到了该反思、完善、提升、规范的发展阶段。针对已经出现的问题，我认为首先是要抓好基础性工作，包括物流需求预测、物流参数确定、现有物流设施的清查、制度物流园区的规划标准等。我们不但缺乏统计体系，还缺乏研究体系。在需求预测中，我们常常把货运量等同于物流量，不区分到达量和发运量。我们应制定更高更细的标准，让物流园区建设有坚实的基础。
其次是做好规划。规划是政府的重要职责，但要避免长官意志、随意性和盲目性。在土地资源紧张、开发成本渐高的情况下，把土地供给真正的物流企业而不是炒地商，是物流园区发展的基本条件。要规定物流用地只给物流企业，物流设施占地面积要超过园区占地面积50%。企业转让物流用地，要缴纳土地增值税等。
工业园区土地规划篇9
第二个依据，就是《国务院办公厅关于加强发展服务业若干政策措施的实施意见》（国发［］11号文件）。里面有条重要意见，就是鼓励大家积极支持以划拨方式取得土地的单位，利用你原来的工业厂房、仓储用地、传统的商业经营等存量的房地产来兴办研发设计、创意园等等现代服务业。这里面很重要的是土地使用权人和土地使用性质暂不变更，原来的土地性质是商业用地，或者是工业厂房用地，现在用途变为现代服务业用地，土地使用权暂不变更，就是说不要通过土地出让的方式继续可以用这个土地的使用权。再通俗一点讲，原来法定的土地使用权的性质跟现在土地使用性质可以分离，这是国家看到了现在经济发展当中，二、三产业的融合发展很快，而且现代服务业的需求又很大，假如说，我们现在发展现代服务业，成本肯定高，假如说你在原来的存量土地上增加容积率或者增加土地面积的可以不征收地款，这是一个政策。第二个政策，十一号文件里面讲的，利用原来工业厂房兴办创意园这类用地土地使用权人跟土地性质不变更的情况可以使用下去，这时候也可以不要补交地价。我们中小企业今后搞企业转型也好，发展新型的服务业也好，或者你认为要转制、转型的话，在这两个方面做文章也很重要的。
现在我们土地资源很紧缺，比如我们的粮食问题。现在我们每个人吃饭消耗的卡鲁里2300卡，每个人至少有0.79亩保证生活。现在我们每个人只有0.23亩（土地），总理前段时间开会，强调我们粮食再不控制的话，耕地再占用的话，肯定不行，18亿亩的红线不能突破。的耕地资源千万不要碰，假如说你们有好项目引进的话，到农村选择地块不要占用耕地资源，因为这是一条红线，不能碰的。大米现在自有市场一块五到两块，国际市场已经早涨价了。国际盯着粮食的价格，它存心涨价。第二，土地资源紧缺，我们大部分都是建设用地，用地规模扩张很厉害。国外好的城市里面建设用地规模都很小。我们中小企业以后扩大用地或者是引进新项目的话，千万要走一条节约型的路，不要用扩张的方式。现在土地成本很高，土地资源很少，像水、石油资源一样，越来越紧缺。国家为什么要下节约土地的措施，强调土地少用一点，向地上、地下发展，这个政策的核心是鼓励今后的生产发生转变，综合利用，节约利用、有效利用土地，这样土地的价款减少，土地使用费少交。允许原来划拨的土地存量工业房地产搞二产、三产，我们都不管你，以前房地产资源是很多工业厂房弄掉以后搞超市或者搞旅馆，我们全部叫经营型的土地要招投标，这种竞价成本很高的。我们讲中小企业，如果利用原来的厂房搞现代物流，只要符合这种政策的话，我们保持暂不变更，因为土地资源很紧缺，希望大家节约利用，有效利用。
37号文政策的背景就是我刚才讲的这些，再集中起来讲，这个文件核心内容两个，只要是搞我们国家倡导的现代服务业，只要是搞资源节约型的，我们可以把土地使用性质和土地权责分离，只要你是搞加层扩建这种土地不再征收地款。
一、规范公告园区外工业项目供地
解读：这个文件当中讲规范公告园区外的工业用地项目，这条政策主要针对郊县的公告园区外的工业项目。以前我们的政策上是怎么限制的呢？因为03年的时候，国务院进行了大规模的土地清偿，把一百多个开发区，特别区县下面的乡镇工业点，或者区县的配套工业园区全部撤掉了，基本每个工业区区县保留一到两个，现在整个有41个配套工业区，很多的项目都进工业园区去，限制了很多新的项目进来。从实际出发，现在很多的工业园区比如中小企业引进跟工业园区不是一个产业链上的东西，大家提出来，这种土地怎么办呢？这是一，第二，新工业，假如说引进很多新的工业项目，这种新工业项目，你改变了，这种东西我放到里面去，希望原来留下来的存量工业地尽量用，早些时候我们是禁止。我们认定的好项目，特别是中小企业引进的，比如赵小兰讲的后奥运很多的纳米技术，或者国外引进很多好项目经委认定的话，我们可以在规划的41个园区里面允许开一个口子。为什么现在报纸上这个政策没有登出去，因为中央三令五申，不能允许在外面星星点点，为什么还要开这个口子，但是我们有很多的原则条件。
公告园区以外的项目一个是要认定，一个是要规范运作，行政部门审批。这里有一个误区，就是很多人讲，原来撤销的工业园区又恢复了，是不是我们星星点点的分散工业点又可以允许了？不允许的，原来重点工程至少里面70%项目已经布局过了，而且已经保证了，不是周边土地动迁我们再加的，我们这里设置很多前提条件的，确实是好项目的话，我们开设绿色通道，这条政策向工业园区集中表面上有点冲撞，但从实际出发，特别是工业园区不能包容的，或者已经布满了，或者不适宜的，或者是新型业态，或者六大产业基地，物流园什么，这种类型的产业就开辟一个绿色通道，这种我估计项目不多，但是有好项目进来可以走这条程序。
规范工业园区外的项目认为由经委认定，有一个前制条件，就是要符合三个规划：一个是土地利用规划，一个是城市土地利用规划，一个是产业规划。这个项目确实由产业部门认定的项目，比如是后奥运的朝阳产业，认定了就可以放进去，早些时候我们不允许进。对具体的项目点对点的，我们开设绿色通道，比如这个好项目已经认定了，我们就可以进去了，这里大家认清楚，核心是要认定，这个项目确实是不是要进来，不是说浙江江苏淘汰的，高污染高排放的东西拿过来，首先经委部门认定这是核心，第二前提要规范，要走经委、发改委认定的程序。操作上面是点对点，这个项目认定了，规划同意了，我们很快的，十天就把你改掉。具体操作项目材料里面说明了，由房地、环保项目审核以后进行操作。
二、鼓励工业项目用地节约集约利用
解读：这里的核心内容是符合规划，不改变用途和其他土地使用条件的，不征收地款。关键是提高容积率，目的是要提高利用率。第一，这个项目要产业部门认定，产业部门认定了的，才可以增加容积率。第二，是生产自用型才允许加层。现在我接到很多电话，说老袁是不是这样，我在闸北的世博工业园区，原来五层，现在造了七层，新造的两层转给别人用，新造的不收我钱了。我们这里强调是生产自用型的，你流转的话，不是这个政策倡导允许鼓励的范围，很多人想通过自己加层再转让，通过土地流转增值取得另外的增值款不是我们政策的本意。你真正是一个好项目，要扩大规模，要引进生产线了，再征块地，旁边的农民或者居民户这个成本很高，不如在自己的厂房加一层，这样做不收你地价款。我想我们中小企业发展当中确实引进好项目改进工艺的话，可以通过这个途径来操作运作。中心城区当中规划保留的工业用地很少的，但是可以打球搞现代服务业没有什么话讲。第三，不改变用途。按照产业转让进行认定，通过搞机械程序，搞机电项目，以前国有资产技改项目，通过加层、结构改造，60年代转制、转让，原有规模结构不适应新型企业，可以通过这个补救。
中小企业转型也好，搞现代服务业也好，利用这个政策上有利于少交一点土地价款。市政府层面、国家层面希望你们提高土地利用率，增加容积率不增加地款，房地产开发的时候容积率超2%，都是增加地款的。对房地产开发，允许开发一万平方米，你开一万一千平方米，你卖房子五万平方米，按照五万的地价补交，工业上我们鼓励工业项目不要外延扩张，政策的指导思想在这。
第三:充分利用存量房产和土地
解读：充分利用存量房地产和土地，这是国务院08年11号文件，就是我们鼓励你在不改变土地使用权人，鼓励你利用存量土地搞信息服务，研发设计，创意、现代服务业。原来土地用途是工业厂房，现在土地用途是现代服务业，我们允许你做。操作上面我们要注意：首先要认定现代服务业和创意园区。第二，不改变使用权人和土地用途。第三，在所有权人不变的情况下可以做。首先我们有经委公布的创意园区地块批复清单，不改变技术形态，不改变使用权利，不改变用途的情况下面做现代服务业，这种土地管理部门不再进行审批、管理、备案，这样就简化了。
第四个，生产业功能区内企业总部和研发中心项目
解读：我碰到很多人跟我讲是不是我们在奉贤区或者南汇区原来的工业厂房，现在搞一些研发总部，流转环节当中把工业厂房分割。这里明确了，研发中心、企业总部不是自己讲，要有关部门进行认定。研发中心要研发中心和科技部门认定，你报上去我研发中心认定，才允许它跟工业地块同地同价。黄浦区办公楼都是商业办公楼作为企业总部的，都是通过市场的招投标方式，用经营型商品楼的地价，这个很高。生产性企业研发中心和企业总部是按照工业性地价，这种国家控制在7%里面，我们7%没有限定，经过认定以后，还是工业地价的房子给你。今天早上碰到新天地两个老总问我，他说你们搞研发中心、企业总部是不是原来商业性质的企业研发总部要分流了。这里是讲工业地块的。
五、加快工业用地出让公告节奏
解读：我们知道最近很多中小企业很恼火，去拿块地，从你们选址跟老百姓谈判，挂牌出让到最后拿到这个地最起码要一年，最近市政府很急，要我们房地部门加快这块工作，现在工业用地出让我们只要40天，预审十天。
六、优化公告园区内基本农田布局
解读：后面两个问题你们关注度不大，农业用地控制很严，320万亩大家不能动，我的意思还是重视第二条、第三条，有存量的乡镇企业用地你们想要的话，早先70年、80年搞的乡镇用地现在都淘汰了，闲置了，你们去找这种地，便宜。
七、合理安排产业项目的新增建设用地计划
解读：新增建设用地计划，征地成本少一点，动拆迁少一点，现在大家要知道，以后你们所有的新增项目都要取得一个用地计划，如果是占用农用地就农用地计划，如果工业用地就工业用地计划，现在国家控制这种，你了解一下就可以。现在我们就强调，假如我们中小企业在某个区是好项目，我们规定70%用地计划指标优先照顾好项目，就是我们中小企业如果引进项目也好，或者企业改制也好，特别是现在服务业的好项目我们支持的，真的是好项目，我们用地计划是安排的。
八、实施“控增逼存”，加大存量土地盘活力
解读：无
时间关系，我简单介绍这些，出台的政策文件总体思路是允许我们生产方式的转变，而不是改变土地流转的方式，通过生产方式的转变，比如说是原来是制造业，现在搞现代物流、信息服务，这样的我们支持。第二，允许利用原来旧的土地资源，土地使用权，原来登记房地产的使用性质跟现在的使用性质分离。第三个，加层，或者地下空间利用我们不加地价。允许你租赁跟人家合资合作，权属暂时不变更。
问答部分
问：容积率是规划部门，不是土地部门，这里面有个衔接问题，原来批给我1.2，现在我要批到2？
袁华宝：随着业务增长提高容积率是可行的，它不批没有道理。
问：还有一个问题，原来有的工业用地划拨的，划拨的话提高容积率我不是很清楚，是原来部分补办手续还是怎么处理？
袁华宝：划拨部分，变成自己的资产然后再加层。
问：我有一个问题，也是比较具体一点，是我们公司面临的非常具体的问题，我们临空有块工业用地，现在属于在建工程的状态。这种情况可不可以申请提高容积率？这是一个问题；第二个问题，刚才讲到关于产业性质的定性，是每个企业单独要向经委提出申请，还是经委会对每个区域做一个总体性的确认？
袁华宝：经委有个总的区域规划，比如临空是信息产业，会有个目录名单确认，比如这个项目正好是产业链上面延伸，你说容积率加层，规模上本来是1.2，现在到2，是工业项目，而且本来批租的，不要再通过什么原来土地管理方式，是鼓励你的。
问：现在我们在建工程，土地证的面积很大，我们是临空园区最大的一块工业用地，我们想在建工程进行转让，有分割，我不知道这里面怎么规定？
袁华宝：现在房地产在建工程转让引发了很多的矛盾，在建工程转让，应该是整体转让。
问：我问一下袁处长。假如说现在有一百亩土地两年以前批租的，原来容积率是1.0，分两期开，是工业用地。现在一期开发完了，还有50亩地没有开发，这时候企业提出来要提高容积率，这个容积率的提高收钱吗？
袁华宝：不收钱。我们提高鼓励增加容积率，而且通过受让方式取得的，原来0.3，现在提高到0.8或者1.0，它有上限规定的。
问：如果政府提出一个条件，给你增加0.5的容积率，25%要政府成本价给你收购，这样合法吗？
袁华宝：这是通过协商的方法，法律没有规定一定不可以收，这是双方意愿，不是强制性命令。
问：很多企业原来容积率0.5、0.8用于制造业，但是制造业现在这个地方不适用，土地所有权是他的，政府收不掉，你让他自用，他这个厂都要关掉了，自用的话造什么厂呢？
袁华宝：可以搞生产业。
问：生产业划不到这个区域怎么解决呢？
袁华宝：要么转让。
问：按照国土局的转让办法，根据物权法转让这块土地是你的，地上的建筑造好以后，不管你是什么用途，工业的还是居住的，或者商业的，你都可以转让，不让他转让不可以的。如果这块土地上借了这个房子每栋房子要转让的话，政府可以压住他不让转让吗？
袁华宝：符合条件投资金额超过20%，土地开发金额超过30%，按照受让是可以转让的。
工业园区土地规划篇10
第二条区人民政府授权潆华工业集中区管理委员会（以下简称园区管委会）按照本办法行使统一监督、管理、协调的职能。
第三条工业集中区按照“一园一主业、园区有特色”的发展方向，科学进行产业布局。禁止在园区兴办国家产业政策淘汰、技术工艺落后、污染环境等项目。根据区位优势、发展现状和生态环境，鼓励在园区兴办下列产业：
（一）机械汽配产业；
（二）新型建材产业；
（三）汽贸产业；
（四）国家鼓励发展的高新技术产业。
第四条入驻园区企业应符合下列条件：
（一）符合国家产业政策导向和园区产业发展方向，属国家一类无污染企业。
（二）原则上为工业企业，有较高的科技含量，产品具有较高的附加值和良好的市场前景。
（三）具有独立法人资格，投资规模原则上要达到80—100万元/亩以上，高新产业可适度放宽。
（四）遵守有关工业项目建设用地控制指标的规定和园区关于基础设施、优惠政策及运行管理的各项规定。
第五条凡拟入园的企业，可向区政府提出申请，区政府安排相关部门进行入园条件评估，经评估审定后方可签订正式入驻协议。
第六条园区管委会对入园企业的各种审批手续实行代办、领办服务。
第七条用地管理
（一）园区管委会根据入园企业的行业和投资规模，按照国家有关规定标准核定用地面积。
（二）园区管委会依据园区总体规划确定入园企业厂址，入园企业应服从园区管委会的选址安排。
（三）入园企业应本着合理利用土地的原则，严格按照用途使用土地，不得擅自改变土地用途。凡擅自改变土地用途的，由国土资源部门按照土地出让合同约定依法解除合同，按起始实际出让价收回土地，并依法予以处罚。
（四）入园企业逾期三个月未使用土地，或实际投资额尚未达到总投资额的50%，且中止开发建设满半年的，由国土资源部门按土地出让合同约定依法解除合同并收回土地，对其地上建筑物、构筑物、附作物等按合同约定不予赔偿，限时由业主自行拆除。
（五）园区内的停产、破产企业，一律不得改变土地用途或出租厂区。若其土地对外转让，由国土资源部门依据土地出让合同约定按起始实际出让价回购。
第八条规划管理
入园企业建设项目整体设计必须符合园区规划及园区管委会要求，设计效果要美观、大方，要提供建设项目设计图纸（包括厂区平面布置图、厂容厂貌渲染效果图）等报园区管委会初审。企业必须严格按照园区规划和审批要求进行建设，不得擅自变更。对未经批准建设或变更建设的建筑物，园区管委会将协调有关部门予以，由此产生的一切费用及损失由企业自行承担。
第九条项目建设
（一）入园企业建设项目，必须按合同约定开工建设，不能按期开工建设的，应当提前申请延期。园区管委会审核同意延期的，时间一般不得超过6个月。
（二）项目施工前，必须由园区管委会协同有关部门按照园区规划放线、验线后，方可动工建设。
（三）建设工程项目应由具备相应资质的设计单位进行设计，并聘请有资质的监理公司对工程进行监理。施工企业必须具有相应的资质。
（四）工程建设各责任主体必须严格执行国家有关法律、法规和建设强制性标准，依法实行建设项目报建制、施工许可制、合同管理制和工程监理制等，保证工程建设质量和安全。
（五）入园企业建设期间，每月需向园区管委会报送项目建设进度情况。
第十条经营管理
（一）园区企业须建立规范的财务管理制度，并按规定报送会计报表和企业年检报告，接受税务和工商行政管理等部门的监督。
（二）园区企业歇业或停业的，应提前向园区管委会申报，并按规定办理相关手续。
第十一条劳动保障
（一）园区企业依照国家有关规定有权自行确定企业机构设置、员工编制、制定工资和奖励制度以及员工聘用、录用或者辞退制度。
（二）园区管委会可根据企业用工要求积极与就业部门进行协调。鼓励入园企业优先安排下岗职工就业，符合条件的，由园区管委会协调办理享受有关优惠政策事宜。
（三）园区企业必须按国家有关规定与聘用者签订书面劳动合同，并报经劳动部门审核备案。合同双方必须依法履行合同相关义务，不得擅自变更、解除劳动合同。
（四）园区企业必须保障员工享有各项合法权利，严格执行国家有关社会保障、安全生产、劳动保护等法律、法规和规定，按规定为员工办理养老、医疗、生育、工伤、失业等社会保险，保证员工在文明、安全、卫生的条件下进行生产和工作。同时，要主动接受有关部门监督。
（五）园区企业应依法成立工会组织，维护职工合法权益。
第十二条基础设施管理
园区企业统一使用园区内的水、电、路、通讯等资源及公用设施，不得擅自在厂区内外打井、铺设供水管道、架设输电线路、修筑交通便道及建设其它设施。若确需实施的，须报经园区管委会批准后，严格按园区规划和园区管委会的要求进行建设，建成后，厂区外的设施由园区管委会统一管理，不得随意损坏、拆除。
第十三条公共设施保护
企业对园区内的公共设施负有保护义务，如有损坏行为，由园区管委会协调有关部门按照国家相关规定进行处理。
第十四条环境保护
（一）园区企业必须严格执行环境评估制度和环境保护“三同时”制度，采用先进的环保设施，确保污染物的排放符合国家标准和园区有关规定。
（二）园区企业产生的固废物应在指定地点堆放，不得在厂区外堆放固废物。
（三）园区企业环保排放不达标的，由环保部门依法处理，情节严重的，依法予以取缔并清退出园区。
第十五条园区企业应遵守有关法律、法规，协助园区管委会做好园区的治安管理工作。
第十六条园区企业具有下列情形之一的，按照合同约定依法解除合同，并由园区管委会报经区委、区政府审定后，依法予以清退。
（一）违反合同约定，逾期四个月未入场建设或延期满后四个月未入场建设，项目未有实质性进展的；
（二）违反合同约定，项目建成后，持续六个月没有生产经营，场地闲置，经园区管委会督促后仍未生产经营的；
（三）严重违反法律、法规及省、市和园区的有关规定，给园区造成重大经济或名誉损失的；
（四）被工商行政管理机关责令停产停业或吊销营业执照的；
（五）被司法机关裁定破产或执行清算的；
（六）违反国家相关规定或合同约定需要清退的其他情形。
第十七条企业接到退出园区通知后，应在限定期间办理退出相关手续。逾期不办理的，由园区管委会报经区委、区政府审定后依法予以清退，由此所发生的相关费用由被清退企业承担。
第十八条企业退出后，园区管委会与企业签订的各项管理服务协议自行终止。