社区养老的盈利模式篇1
【关键词】：养老地产、盈利模式、房地产企业
一、养老地产的盈利模式
养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人（退休准备期的老年人）的地产产品，是养老产业链中重要和基础的环节之一，是地产产品市场中深具潜力的一个板块[1]。
1、国外养老机构盈利模式
国外发达国家的养老市场较为成熟，其针对养老的预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。其盈利模式包括开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入。
2、国内养老机构盈利模式[2]
国内养老产品主要有三种：一是保险资金推出的升级版养老机构，即把养老地产视作商业地产项目长期经营；二是开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅；三是政府部门推出的有福利性质的养老设施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太阳城老年社区，及运营型盈利模式，如上海亲和源老年社区。
3、未来国内养老社区的主要盈利模式[3]
通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老社区项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。
二、房地产企业介入方式比较
针对目前国内房地产市场现状，结合养老项目的具体运作，房地产开发企业有几种介入方案可以选择，包括：纯土地一级开发、纯养生项目开发、养老项目为主配建一定规模商品住宅、以及一二级联动，出让养老项目以外建设用地等，下面以实例对几种方案作以分析：
*项目概况
某养老养生生态城项目，位于京津唐环渤海区域，项目规划面积15.2平方公里，项目区位辐射力强、交通便利、自然环境好、发展成本低、市场支撑有力，适合建设规模较大、示范性较强的大型综合性养老养生基地。
*项目发展方案
方案1：纯土地一级开发
对生态城启动区的土地资源进行统一整理和开发，并按市场价全部上市交易，据此获取开发利润，判断在常规市场条件下（养老项目不介入），项目的土地价值及投资收益水平。
开发规模：15.2平方公里（其中可出让8.26平方公里）。
开发进度：分四期开发，每期开发周期为3年，总共持续约12年，每年开发量约为70公顷，土地在开发完成后延后一年出让。
土地出让价格：2009年土地基准出让价格按90万/亩考虑，价格年增长率假定为5%。
方案2：纯养老项目开发
根据目标客群的人口数量，合理规划养老项目的建设规模，对所占用土地及养老项目自身的开发成本和市场收益进行综合测算，判断纯粹的养老项目开发（不含额外的商品房开发和土地出让）的经济可行性。
开发规模：1.21平方公里（约占生态城启动区可建设用地的15%）。
开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、20%、50%。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。
会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%（国际上成熟养老社区稳定阶段入住率可达90%以上）。
方案3：养老项目为主，配建同等土地规模商品房
考虑配建一定规模的商品房，以提高收益水平，评价商品房开发对养老项目收益的贡献。
开发规模：1.21平方公里为养老基地，1.21平方公里建设商品房。
养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。
商品房产品及开发进度：商品房规划为低密度产品，容积率为0.6，规模为72.7万平米。与养老基地进度相对应，也分为四期，每期开发量为25%，持续12年。
商品房销售价格：本项目低密度产品基准价格（2009年）按6000元/平米考虑。
方案4：一、二级联动，出让养老项目以外建设用地
进行全部15.2平方公里的土地一级开发，除养老项目之外的可建设用地全部出让，以获取利益，并享受养老项目对周边土地所带来的溢价和增值空间，评判综合开发方案的经济可行性和合理性。
开发规模：1.21平方公里为养老基地，其他土地全部出让。
养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。
土地开发及出让进度：分四期开发，持续12年，各期土地开发后延后一年出让。
土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格为90万/亩，考虑到养老城项目对区域的重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其价格年增长率假定为10%（前5年），之后为5%。
*不同方案的财务测算
表1：不同方案财务测算结果
编号
总开发成本
自有资金投入
税后iRR
税后npV
税后投资回收期（年）
（万元）
（万元）
（万元）
方案1
890114
56000
31.1%
251579
4.5
方案2
480087
142350
14.5%
171495
19.4
方案3
777098
129800
17.9%
278685
14.8
方案4
1167001
75400
22.4%
346186
9.3
图1：不同方案财务现金流结果
*发展方案比选
通过对可行的4套开发方案进行了比较，认为除方案1以外，在后3个方案中，从自有资金的投入规模、项目整体的收益率、财务净现值及投资回收期等指标综合判断，方案4的财务表现最好（iRR和npV）；且方案4的税后净现金流显示，土地出让能有效平衡养老项目的资金支出，显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期，项目整体的现金流表现也较为理想，故初步评判方案4为最佳可选方案。
再通过对方案4的土地成本、建安成本、会员费等几项重要假设条件的敏感性分析，发现当条件变动幅度在±20%内变化时，iRR指标在18.1%～29.3%之间变动，npV指标在26.7～42.6亿元之间变动。通过敏感性分析，我们认为在可预测的波动范围内，方案4的财务表现在可比方案中仍为最佳方案，符合养老养生项目的投资回报预期。
三、结论
目前我国养老养生产品供给主要集中于低端市场，而针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间[4]。在国家对商品房住宅领域调控不断加强的宏观形势下，房地产开发企业可以针对养老社区项目盈利模式中的土地开发、房地产开发、物业增值及租金收入几块区域，提前规划、准确定位，扮演好自己在养老产业链中的角色，不失为一条可持续发展的健康道路。
参考文献：
[1]袁缉辉.养老的理论和实践[J].老龄问题研究，1996，（7）.
[2]杨宗传.居家养老与中国养老模式[J].经济评论，2000，（3）.
社区养老的盈利模式篇2
全国老龄工作委员会办公室2014年9月的《中国老龄产业发展报告（2014）》指出，包括养老社区、老龄服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老化改造、二手老龄房地产等在内的老龄房地产业，将是未来老龄产业的增长亮点。《报告》预测，到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场。
有媒体作过不完全统计，目前全国各地在建或已建成的养老社区项目逾百个，仅上海一地，已建成的大型养老社区就有三个，在建的有四五家。在这一领域“试水”的不乏万科、保利、泰康等知名企业。
喧嚣鼎沸的建设潮之下，针对这一新型养老方式的疑问随之而来。
什么样的人能住进养老社区？养老社区是否是以养老为名的“圈地运动”？养老社区能盈利吗？政府在养老社区建设中应该扮演什么角色？在社会资本争相投入养老社区建设的同时，这些问题都亟待明晰和破解。问题一：养老社区是否应该高端化
方便轮椅进出的子母门、随处可见的扶手、有弹性的防滑地板、圆角设计的墙壁和家具、适应老人需求的加硬沙发垫、每个房间都有的紧急求助按钮、不活动监测器以及吸顶双向语音功能……上海市闵行区一个在建的养老社区――新东苑・快乐家园的精装样板房中，细节处不乏适老化设计。
实际上，种种人性化和高科技的适老装置，如今是新兴养老社区的“标配”。
与传统养老院等养老机构不同，养老社区目标客户大多是有一定经济基础的中高端老人群体。
自2005年起就开始建设养老社区的上海亲和源，是这种高端养老模式的先行者。
“政府的职责是要发挥好‘保障’作用，确保人人享有基本养老的权益。而作为社会化和市场化的养老产品，更关心的是如何提高老年群体的养老生活品质。”亲和源股份有限公司副总裁华山对《望东方周刊》说。
这种生活品质的提高不仅体现在硬件设施上，还体现在养老社区的服务体系中。
“未来在我们的养老社区，工作人员与老人的配比要基本做到1：1。我们除了提供一日三餐、每日清洁、班车、健康监测、协助药物拿取、智慧讲堂以及文体联谊活动等基础服务外，还有医疗专家预约、举办家庭聚会、周边旅游等个性化服务供老人按需选择。”新东苑集团负责人在接受《望东方周刊》采访时说。
高品质的养老背后必然要有一定的财力支撑。据本刊记者了解，很多高档的养老社区入住时都有一定的“门槛费”，以会员费、租金、保险金等各种形式收取，从几十万到上百万元不等。除此之外，入住的老人还需按时缴纳一定的服务费用。
“目前我国的老人有多种层次，需求也是多元化的。社会资本投入建设的一批高档养老社区，的确适应了一部分中高端老人及其家庭的需要。”上海市老年学学会秘书长孙鹏镖对《望东方周刊》说。
但也有专家对越来越多养老社区的“高大上”倾向表示了担忧。
华东理工大学社会与公共管理学院副院长纪晓岚曾对中高端老年人的养老需求作过调研，结果发现这些老年人的需求其实并不高端。“有人性化设施、医疗保障、基本服务等就够了。如果增加过多其他附加成本，反而没有人会选择。”纪晓岚对本刊记者说。
在她看来，养老社区的建设应该以老人的需求为导向，不能盲目追求高端化，要为老人提供更多可供选择的菜单式服务。问题二：如何破解土地瓶颈
2013年4月，新东苑集团以协议出让方式，取得了位于闵行区华漕镇金光路上的上海首块养老专项用地。土地用途为其他公共设施用地C9（养老），土地总面积6.6万平方米，总建筑面积15万平方米。
这块地拿得并不容易。“最初政府听说我们要做养老项目，要以划拨方式供地，但我希望把这个项目长期做下去，经过几轮调研，最终我们以协议出让方式拿到了这块地，出让年限为50年。”新东苑集团负责人说。
即便如此，因为土地性质等原因，新东苑集团最初在向银行融资时还是遇到了一些困难。
而在几年前同样以出让方式拿到土地的亲和源，当时正是因为拿不到银行贷款，不得不卖掉外地的房地产项目来保证资金供应。
土地，成为养老社区建设的首要瓶颈。
在我国的城市规划中，一直没有专项作为养老的土地用途。对于养老用地的性质和使用，长期以来也缺乏明确的规定。
因此，很多养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。
也有一些企业则借助地方政府对养老项目的扶持政策，大量圈地，甚至直接以养老之名行卖房之实。
2014年4月3日，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明主持召开了第七次部长办公会议，研究养老用地供应与监管等有关政策。会议提出，应将养老用地纳入国有建设用地供应计划。经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地;营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。
在此基础上，4月23日，国土资源部对外公布了《养老服务设施用地指导意见》围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地利用管理、大力支持养老服务业发展等问题提出了明确意见。问题三：靠什么来盈利
泰康人寿董事长陈东升曾对媒体算过一笔账：养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率，大概需要3～5年，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6～8年，真正实现盈利要8～10年，30年后才能收回成本。
2003年，中国第一个养老社区项目――北京太阳城国际老年公寓（以下简称“北京太阳城”）正式对外营业。
身为北京太阳城的创始人，中国太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，养老社区要在短时间内迅速盈利颇有难度。“我们（太阳城）也是摸索了十年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”朱凤泊在接受媒体采访时说。
不同于一般的房地产项目，养老社区的前期投资巨大，回报周期更长，在很多业内人士看来，其盈利模式迄今尚不清晰。
目前保险公司在养老社区采取的做法相近，即保险产品挂钩养老社区，购买保险产品后可直接入住社区或具有优先选择权。比如在建中的太平“梧桐人家”和泰康“申园”，入住门槛都是200万元，挂钩产品返还保险金用来支付租金。但由于没有正式运营，这样的做法是否能够盈利还是未知数。在对养老社区的投资上，新华保险关注较早而推进较慢，正是因为对这种寿险参与的养老模式尚未看清。
房地产商开发的养老社区在探索不同盈利模式的道路上走得更远一些。
亲和源首创的会员制模式从诞生之日起就引发了诸多讨论。
亲和源出售的会员卡包含a、B两种。a卡为永久卡，可继承可转让，目前的售价是118万元（可以理解为预收押金），另外按照套内面积每年缴纳2.98万～7.38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，根据入住面积，费用为45万～88万元（可以理解为预收租金），入住之后每年另缴纳年费4.2万元（年费即为管理费和服务费）。
“亲和源是一个养老产品，会员费实际就是你买我这个产品付的钱。这种出钱买产品的模式就被命名为会员制。”华山说。
华山并不否认亲和源在资金积累和发展过程中依靠了土地的增值。但他再三强调，亲和源是靠养老服务业盈利的。“通过会员卡收回投资，再通过运营每年增值，这就是我们的模式。尽管不像房地产可以一下收到一大笔钱，但是可以每年稳定地收取。”
作为上海首个打出持有型概念的养老社区，新东苑・快乐家园在不出售产权的前提下，则将采用租金加服务费的模式。“老人可以根据自己的需求年限租住，长、短期都有，今后甚至还可能推出日租、月租等形式。服务费将根据其选择的服务菜单不同而作区别。租住权益可继承，可转让。其实际居住者必须是已经退休的长者。”新东苑集团负责人介绍说。问题四：政府做什么
在纪晓岚看来，过去政府对养老社区的关注度还不够，建设和运营中存在缺位。
“对于整个养老地产和养老服务业的发展，光给补贴是不够的，政府要发挥自己提供服务和监督规范市场的作用，对典型和试点还要指导培育扶持研究。”纪晓岚说。
孙鹏镖则认为，政府在规划时就要合理统筹，对于养老社区的用地要按照老龄人口分布的特点和需求给予适当提供。“为了减少养老社区的开发商因选址不合理而承担的风险，政府应该充分利用公共数据和公共信息为他们提供咨询。另外对于选址环境等问题的评估也应是政府承担的责任。”孙鹏镖说。
“对于养老社区建设，政府在土地、税收、融资、服务标准的制定上以及评估等方面都应负起责任。”上海社科院人口发展与研究所副所长周海旺在接受《望东方周刊》采访时表示。
社区养老的盈利模式篇3
文/刘旦
【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。
关键词养老社区；国外经验；运营模式
【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。
在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。
一、养老地产内涵
（一）养老地产概念
目前，对于养老地产内涵国内学术界还存在争议。本文认为，养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。从相关利益者角度分析，对企业来说，养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，有利于拉动内需，进而形成新的经济增长点。对老年人来说，养老地产是提升晚年生活质量，实现乐享晚年生活目标的物质载体。
（二）养老地产内涵
1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。
2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。
3.与养生地产相比受众更窄，功能配置更强调养老配套服务。养生和养老本身有功能上的重叠，但养生概念受众群体除了老年人群外，其优美的环境也吸引了不少中年置业人群。作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务提供商。养老地产作为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端，养生地产对服务和运营机构依赖较弱，主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密。在物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施，养生地产强调自然生态与人文资源固化为优美的园林设计与景观。从产业属性看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系，养生地产纯粹是市场化运营，追求高利润回报。从开发主体看，养老服务提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费。房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。养生地产开发主体一般是资金实力雄厚、无短期回现目标、具备较强资金周转能力的发展商。
二、我国当前养老社区开发现状
在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。
（一）独立护理型
独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。
（二）综合开发型（混合型）
综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。
（三）社区嵌入型
社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。
三、国外老年社区开发模式
（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）
美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。
1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的whitetanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。
2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。
3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。
（二）日本的两代居模式
作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。
1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。
2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。
3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。
（三）借鉴意义
1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。
2.运作模式借鉴。受亚当·斯密经济理论影响，美国强调政府不应过多干预市场，因此，其养老社区开发以民间资本为主导，是纯商业化的市场化的养老地产，政府通过养老扶持政策以及发达的金融市场支持养老事业发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金和私募基金共同构建，利益链条主体是Reits型投资商，通过Reits整合其他各大相关参与主体。美国前十大养老社区拥有者中，有五家Reits公司。与美国类似，日本受西方尤其是美国经济理论及模式影响，其养老模式也是以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。
3.盈利模式借鉴。在国外，由于是商业化的养老地产，收费普遍比较昂贵。以美国CCRC模式为例，由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，收费通常较为昂贵。美国CCRC采取会员制经营，入住老年人一般需首先缴纳一次性会费，经社区专门体检机构体检合格后方可以合同形式获得在指定社区的长期居住权。除入门会费外，老年人还需为餐饮和日常照护等服务支付额外服务费，额外费用的支付随会费缴纳额的上升而递减。同时，会员的入门费可在既定期限内退还老年人或不退还，通常入住时间越长，会费退还比例越低。在日本，以横滨太阳城为例，其营收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根据房间大小，3000万~9800万日元不等，月金包括管理费和餐费。此外，收入来源还包括一些额外收费。
多渠道的收入来源保证了项目的持续运营。
4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。
四、养老社区开发建议
（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型
作为主题地产，养老社区开发与城市规划密切相关，其定位必须基于城市发展视角，构建科学的选址模型。具体而言，一是在选址及用地上，考虑老年人喜静不喜闹的特点，同时老年人害怕孤独，希望子女上班上学后，仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣。因此，项目选址一是要考虑生态因素，要考虑当地是否拥有强势稀缺自然资源，要以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围。二是要考虑城市因素。环伺一线城市周边或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射。三是当地房地产发展阶段、供销比、人口导入水平、基础设施建设额、当地财政情况等，研究人口密度、人口导入情况，这直接影响养老市场的容量和发展潜力。四是当地政府的政策支持。
（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力
在产品策略方面，养老社区在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：①居住条件，调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。②医疗和护理能力，便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。③其他增值服务和设施2。养老地产商应考虑到老年人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。在产品策略上，社区规模要大，要有医疗、娱乐、休闲相关的配套设施，细节处理重视无障碍设施打造。软件配备上提供日常生活照料服务及其他个性化服务，在确保社区安全性和私密性的同时，确保老年人在养老社区里感受到家庭的温暖。在产品诉求上，可以考虑以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，实现人群复合化发展，避免排他性。
（三）构筑多点盈利的业务模式
养老地产不同于一般住宅地产，养老地产的核心在于服务，养老配套服务是影响老年人群购买养老地产的关键要素，也是开发商实现持续盈利，构建长短兼顾盈利模式的核心。但是，目前市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，还是以地产销售为主要收入来源。当前，养老地产通常借助政策支持，以较低价格拿地以实现土地的增值。在具体实践中，一种是以旅游用地、工业用地的方式拿地，如北京太阳城。另一种是和政府共同开发，如上海亲和源。房地产开发收入的收取有两种方案，一是直接出售养老住宅产权；二是通过入门费，依靠每年利息现金流的贴现而获取开发收入。未来，养老社区开发企业应着眼于提炼可持续、可复制的盈利模式，形成规模效应，通过设计短中长期的收入结构，实现项目的现金流及风险可控，保证项目价值最大化。
（四）通过平台方式形成养老产业链闭环
养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。
总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。
注释
1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。
2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。
参考文献
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[5]高晓路.城市居民对养老机构的偏好特征及社区差异[J].中国软科学,2013,(1):103-113.
社区养老的盈利模式篇4
现象：地产和险资涌入
截止到2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%。都说女人和孩子的钱最好挣，目前看，老年人群体已构成很大的消费市场。经历改革开放三十年发展逐渐老去的这一部分人，他们有人生最高的财富净值、有脱离儿女走向专业养老机构的新潮养老观念，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。
早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。保利房地产（集团）副总经理胡在新坚信，养老地产前景非常广阔。今年2月，保利地产公布下一个十年的发展战略规划，其中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。
同样，远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，这一研究就是两年多的时间。今年，远洋的首个机构养老的产品模型——亦庄项目即将启动。
2010年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，而利润率问题，万科并不是很关心。随后，万科在其全国的部分项目中，逐渐配备养老地产产品。除了保利、远洋、万科等开发商积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地，他们旗下多家中高端养老社区相继竣工。
考察完日本和美国的专业养老社区后，泰康人寿董事长陈东升聘请专业公司针对不同地方进行专门的养老调查，花两年时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。据透露，泰康人寿目前又在接洽相关政府部门，希望拿下广州生物岛价值数十亿的土地，建设南方第一单养老社区。
在泰康涉足广东之前，新华保险董事长康典就已考察了广东多个地市。据新华保险内部人士透露，康典对珠海的满意度较高，新华未来考虑健康和养老，目前在西安和武汉买地，筹建健康管理中心。
在长时间的调研观望之后，中国平安进军养老地产的路线图也浮出水面——未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。中国太平集团7月底还在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。
随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，中国老年人群上升的速度不亚于城市化的速度，老年公寓在国内属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。
困境：拿地难经营难
尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都显尽神通，但在探索的道路上却遭遇困难重重。投资者们在这领域遭到了种种问题：拿地难、运营难、发展难有如大山一般压得他们喘息困难。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”在戴德梁行华北区策略发展顾问主管及董事王晨博士看来，国内还没有一家养老地产的运作是成功的。
土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟指出，开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。
现实的情况是，城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。
除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。
远洋地产养老业务发展中心营销负责人告诉《经济》记者，养老地产是一个涉及到较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保留。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。
社区养老的盈利模式篇5
中国人保是中国规模最大的综合型保险企业之一，是与共和国同龄的大型国有金融企业。中国人保集团董事长、总裁、党委书记吴焰在接受记者采访时表示；中国人保肩负着光荣而神圣的使命，不仅要努力创造创造巨大的经济价值，更承担着为社会平稳健康发展提供有力保障的巨大社会责任。
给社会经济发展加一个保险，
是保险业的社会责任
记者：吴总，您一直强调保险企业要勇于承担社会责任。请问社会责任与经济利益之间的平衡点在哪里？
吴焰：这些年，中国人保的年度承担保险责任金额总计都是倍数于全国GDp总额，为保障经济社会的稳定运行提供了有效的保障。通过有效的保险保障、全面的风险管理和及时的保险赔付，充分发挥保险的经济“助推器”和社会“稳定器”作用，支持和促进经济社会全面协调可持续发展。
记者：据说云南盈江发生地震后，人保是第一家参与救援并开展理赔工作的保险企业。您能讲讲当时的情况吗？
吴焰：当是我正在北京参加全国政协会议。得知云南盈江发生地震后，我们第一时间与德宏地区的分支机构取得联系。人保财险也立即启动大灾预案，并在当地成立了抗震救灾领导小组，第一时间赶赴盈江灾区，指挥部署抗震救灾工作，并带领盈江支公司员工到各受灾点查看灾情，受理客户报案。当时，我代表集团公司党委、全体人保员工向云南盈江县地震灾区的人保干部员工发去慰问信，并向奋战在抗震救灾第一线的人保干部员工致以崇高敬意。
记者：近来发生的地震、海啸以及战争等灾难让国人对保险业的存在价值有了更深的认识。您能否更准确地阐述一下保险业对于社会与国家的重要意义？
吴焰：自然灾害、战争骚乱、意外事故乃至物价波动等，虽然很多都是传统意义上的局部性、偶发性事件，但事关民生和社会和谐，对宏观经济与社会稳定有着巨大的影响。现代的社会和国家体系必须建立一套完善的风险转移体系。
保险作为市场化的风险转移机制、社会互助机制和社会管理机制，在辅助社会管理、保障和改善民生方面具有独到优势，在提高公共服务供给能力、提升公共服务资源配置效能和社会管理效率上能够发挥重要作用，是推进社会管理创新、完善社会管理体系可资利用的有效金融工具。
譬如，地震、海啸等灾难发生后，保险金的赔付将对灾后重建产生巨大的支持作用；战争险的及时赔偿，也为我们在利比亚开展投资业的企业挽回了很大的经济损失。我们要加强和创新社会管理，既要发挥好政府的主导作用，也要依靠市场机制、通过合理的制度设计，调动各种社会力量以创新的手段与方式来预防和及时化解面临的问题和风险。保险业是在给社会经济发展的风险加了一个保险，保险机制能够很好地缓解意外以及灾难发生后的蝴蝶效应。
保险业对改善民生、
转变经济结构有巨大支持作用
记者：城市化和城乡统筹是“十二五”期间我们社会经济的重点，保险业作为重要结构性金融产业，在推动中国城市化进程与城乡一体化发展方面具有怎样的作用呢？
吴焰：彻底打破了城乡二元结构的分割，逐步实现城乡统筹一体化发展，加速我们的城市化进程。这不仅是经济发展的需要，更是坚持科学发展观，实现平稳持续发展，创建和谐社会的必然途径。
在协调推进城镇化与新农村建设的过程中会带来很多问题，农村人口的生活形态、就业方式、生产方式都发生了改变。大批农村人口会失去土地，未来会形成一个极大的社会风险和隐患。因此，在农村城镇化的过程当中，尤其是当一大批农民土地被征迁，相应的保障机制一定要建立起来。政府部门应当转变思维，引入一种市场化的手段和机制，比如金融保险工具，使得在有限的资源情况下，老百姓没有多花一分钱，政府财政也没有多花一分钱，在同等条件下扩大城乡居民的保障范围，保障提高额度。
记者：现在政府将完善社会保障体系作为工作重心之一，尤其争取实现是全民医保。您认为在全民医保的体系建设中，商业保险应当发挥怎样的作用呢？
吴焰：在完善医疗保障体系过程中，如果充分借助保险这一独特的社会资源，建立市场化的运行机制，对促进城乡一体化的全民医保体系建设具有体制层面的重要意义。在政府不增加投入、老百姓不增加负担的前提下，借助金融保险工具能够乘数性的放大城乡居民医疗保障的限额，进而大幅度提高全民医疗保障的水平。
要在医保体系建设中，充分调动政府可调控的社会资源，发挥商业保险参与社会保障体系建设的积极性。其次，要进一步消除保险机制参与医保经办服务的制度约束，放宽准入限制，增加有效供给。还要推动政府部门职能整合，建立健全统一的社会医疗保障体系。建立统一的政策平台，将城镇职工、城镇居民和新农村的基本医疗保险制度合并，建立统一的医疗保障体系，实施统一的政策和管理，实现城乡社会公共服务均等化共享，推动城乡二元结构改善。
记者：随着政府在民生方面的投入力度不断加大，保险业将如何有效地产于并助推民生事业的发展呢？
吴焰：政府的民生投入力度不断加大的同时，应当充分利用保险这一金融工具，来扩大惠及范围和保障水平。可以通过委托或购买商业保险服务的方式来实现公共服务供给，构建阳光操作机制，实现公共服务决策、运行、监督的分离，将有效提高公共资源的配置效能。为明确保险在多层次社会保障体系建设中的定位，应将具备社会保障属性的企业年金、养老和健康保险等纳入我国社保制度发展与评价指标体系，实现统筹规划和协同发展。
通过引入保险机制，推广和发展强制性食品安全责任、火灾公众责任、环境污染责任、安全生产责任保险等，可以有效保障人民群众的切身利益。同时，通过加大对政策性农业保险、森林保险等的财政补贴力度，实现在扶贫开发、公共安全和社会应急管理体系建设中，充分运用保险这一有效的金融工具。
记者：去年末，保监会有限放行了保险资金对不等产的投资。中国人保是否会提高对房地产业的投资力度呢？
吴焰：保监会确实允许保险资金投资不动产，但投资比例不得高于保险公司上季末总资产的10%。我认为保险资金应该审慎对待进入房地产市场，也不主张中国人保大量进入商业性房地产市场。保险资金在进入经济适用房和廉租房等保障性住房方面也要区别对待。
由于经济适用房是出售给消费者，周期并不长，所以保险资金能够在未定的收益和风险规避同时回馈公众，回报率虽然比较低，但是只要能够覆盖成本，就应该支持。但是，由于廉租房回收周期较长，不支持保险资金进入。
记者：随着中国逐渐进入老龄化社会，传统的居家养老模式受到严重挑战，社会化专业化养老的需求增长迅速。您认为保险业是否应该介入社会化养老机构的投资呢？
吴焰：建立居家养老、社区养老、机构养老相结合，政府主导、部门协同、社会参与、公众互助的社会养老服务体系，是解决我国养老服务供给不足、有效应对人口老龄化的重要途径。其中，养老社区运作模式是目前正在探索发展中的一种较为典型的社区养老安排，可能是加快社会养老服务体系建设的重要突破口之一。
保险作为社会保障体系的重要组成部分，在加快推进养老社区建设、构建完整的社会养老服务体系方面具有重要作用。保险既可以为社会养老服务体系建设提供长期稳定的资金来源，解决社会养老服务体系建设投入不足、融资难的问题，也有利于减轻政府负担；其次，通过引入商业保险等社会化力量兴办养老服务机构，形成对居家养老保险等传统养老模式的有效补充；最后，保险亦有利于实现养老保险、健康管理和医疗服务资源的对接整合，提高养老保险体系的服务质量和运行效能。
引导保险公司加强养老产品和服务创新，促进社会养老保障潜在需求转化成现实有效需求。鼓励保险企业根据我国国情，加大对城乡居民个人保险保障模式的研究，将商业保险与社会养老保险、医疗保险等结合起来，精心设计提前与养老社区服务相衔接的、能够切实满足不同年龄阶段上的老年人实际生活需要的保险产品。甚至探索以自有房产倒按揭方式入住养老社区的养老模式。
社区养老的盈利模式篇6
当今中国，“未富先老”的问题已尤为突出。
最新数据显示，在中国平均每千名老人拥有养老床位仅20.5张。而按照国际标准，这个数字通常为40—50张。如何解决中国的养老问题呢？“以房养老”似乎成为了一条解决整个养老问题的捷径。
无论是以租赁为主的养老地产、捆绑保险或医疗服务的养老地产还是荷兰式的地产养老，尽管样式五花八门，但对于许多人来说盈利模式不明晰始终是他们担忧的一个重要风险。
但是在被称之为“养老产业元年”的2013年，还是有一些利好消息。
围绕着资金、项目、经验、模式等问题，保险商、基金以及开发商都依托于过去的优势想要分食老龄化时代的“蛋糕”。险资注重产业的培养，资本寻找合作的途径，地产商则更在乎具体的操作模式。在一片叫好声中养老地产受到了各方的青睐。
那么，养老地产是否真的已经到了一个爆发期？各利益方又如何衡量自己在这个领域中的地位与优势？谁将在行业中主导未来的发展？险企的盈利模式
保险企业筑巢养老地产，分的是哪杯羹？
“我们并非像市场上所说的在圈地。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军忍不住为险资企业做养老地产叫屈，这个行业的浮躁带来了很多社会的误解，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进。泰康是把这个当战略做的，从创意产生到实施，差不多四五年了。”
中国人保集团公司董事长吴焰曾表示，金融机构参与养老产业发展最忌挂羊头卖狗肉，要警惕在养老概念下恶炒房地产，否则会把这个行业扭曲。实际上，人保亦对养老产业发展非常关注，也在做相关准备。
养老地产，重点是养老，还是地产？刘挺军向《英才》记者强调：“养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”
在国外，养老社区往往由三种组织来置办：宗教组织、开发商和医疗机构。保险企业进入的虽不多，但也慢慢出现了些苗头。日本、欧美等国家的险资也都在进行直接承办养老地产方面的探索。
国外社保、保险和养老护理等模块都很专业化，不用跨越；而国内这几方面都不怎么成熟，无法找到好的运营商去整合。因此，中国养老地产的发展模式很难从国外直接复制。
“投资、开发和运营这三大块，泰康都在做。但在运营效率上，由于中国的公共医疗和卫生设施不像国外那么专业，社区自身配套的成本也会高一些，这些都是产业本身的困难。”刘挺军说。
不过，泰康在养老地产领域的实践也得到了同业的认可，一位保险企业老总就对《英才》记者评价说：“泰康自己做了一个和产品链接的养老社区，把前端——保险提供的资金链和后端的落地——真正提供养老服务的实体，这两个结合起来，也是为了盈利的需要。而在国外，两者是分开的。”
至于外界顾虑的回报周期太长，在业内人士看来似乎“不是事儿”，而恰恰是国内的保险业应发展的方向：“保费缴纳的期限本来就很长，投资更应匹配些非银行类的长期性资产，公路铁路、商业地产、养老社区，这样的东西才能满足盈利性的要求。”
泰康人寿董事长陈东升也认为，“从资产与负债相匹配的角度看，养老社区的出租率稳定，回报就相对稳定，这与保险资金的安全性、长期性、稳定性、流动性需求相匹配。”
险资长期资金的支撑无疑为这个行业树立了一道天然的门槛，过滤掉求快钱、没耐心为长期服务投入和培育市场的机构。公众的误解和配套产业的青涩都还只是一些浮在表面的问题，整个市场最需要的是时间。
对于养老地产的盈利模式，刘挺军认为如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱。但用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚。养老地产真正的盈利来自服务附加值。投资机构觊觎养老地产
随着国内房地产调控的日趋严格，本来就受到诸多限制的境外资本开始转战原本并“不受待见”的养老地产。
本质上是服务性质的养老地产，其一次性资金投入大而且回报慢，如果想达到良性运营的发展起码需要10-15年的时间。缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动相应项目。
2011年美国的对冲基金与收购集团峰堡投资（Fortressinvestment）就曾计划为一只基金募资约10亿美元，主要投资于面向中国迅速增长的老年人口的住宅。
对于有外资背景的基金来说，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情。在发达国家，养老地产已经成为了一个相对成熟的产业。依靠国外养老地产经验运营国内的企业是这些境外资本最大的优势。
“国内一些房地产商会主动找我们，希望找到一个专业的合作伙伴来运营养老地产项目。”一位国际投资机构中国区负责人对《英才》记者表示：“因为我们有海外募资的能力，一些保险公司也在和我们谈，打算共同成立一个专门用于投资养老地产的基金。”90%国内养老地产90%都在亏损，而一个养老地产项目从操作到成熟，往往需要10年左右的时间。
2012年7月，复星集团与峰堡投资共同打造的首个养老社区项目——星堡中环通过审批。此举意味着复星集团迈开了试水养老地产的第一步。而峰堡方面则表示将把美国最大的养老地产运营商BrookdaleLiving与HolidayRetirement的投资与运营经验带入中国。
但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。不仅如此，人均资源禀赋差异、人力结构组成以及不同的养老观念，都意味着不可能轻易照搬国外经验。
因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。
“现在许多人看到了养老地产是机会，是看到了养老市场的需求比较大，而真正有效供应比较少。”华高莱斯策划总监郝荣福对《英才》记者表示，中国养老地产真正的喷发应该是未来5—10年之间。
不过，国内的资本力量，其中不乏一些大牌投资机构，早已在这个领域中跑马圈地了。
2012年6月，雅达国际控股有限公司投资的乌镇国际健康生态休闲产业园项目正式奠基。成为首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园。雅达国际的大股东包含了iDG资本、红杉资本和云锋基金等多家知名投资机构。
“除了资金运营风险，合格服务人员数量的缺乏之外，现在国家对养老地产的政策支持力度还是偏低的，这些都是目前这个行业面临着的一些风险。”郝荣福表示。地产商还得靠政府
“他们并不是想踏踏实实地做养老，还是看准了这个挣钱的机会，最终通过资本运作在国外达到上市退出的目的。”一位养老地产开发商这样告诉《英才》记者，他已经接到数封来自海外的邮件，想要通过入股的方式进行合作。
但在国内，能够通过养老地产赚钱的公司可谓少之又少。
“国内养老地产的利润率不高，90%都在亏损。”北京太阳城集团（以下简称太阳城）董事长朱凤泊告诉《英才》记者，现在国内养老地产投资的风险很大，因为商业模式不清晰，而且真正养老的刚需并没有起来。
业内普遍认为养老地产最大的风险是投资回收期过长。一个养老地产项目从操作到成熟往往需要10年左右的时间。一旦开发商在经营过程中遇到资金链断裂的情况，极有可能放弃服务的运营，使整个项目的养老功能弱化，进而导致整个项目失败。
国内养老地产开发商只能安排合理的销售和持有比例，以平衡现金流。
“北京太阳城做养老项目的一个特点是以售养租，销售70%，持有30%，这种三七开的模式现在已经成为一个范本，政府的养老用地都会按照这个比例进行出让。”郝荣福说。
除了资金外，朱凤泊认为市场定位决定了一个养老地产项目是否能够成功规避这些风险，了解当前市场上总体养老需求以及老人的消费能力十分重要。
事实上，国内养老产业正处于一个萌发期。老年人的绝对数量并不小，但在消费能力和意愿上却远没有想象的那么乐观。
“我们从2004年开始研究老人，发现老人的消费能力大概就在一个月2000元上下，所以我就把户型做成20平米左右的小户型。”朱凤泊认为高端养老地产项目不成功的原因在于“不研究需求和消费能力，只研究产品”。而太阳城所关注的市场，只占有效需求总量的5%左右。
郝荣福认为，养老行业的发展离不开政府政策上的支持。养老产业十分成熟的日本是个很好的参照对象。
社区养老的盈利模式篇7
养老服务产业化已成必然趋势
《中国老龄事业发展“十二五”规划》的报告显示，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口的比重将由13.3%增加到16%，预计到2030年，比例将达到30%。
江苏作为全国最早进入老龄化社会的省份之一，也是全国老龄化程度最高的省份之一，截止到2014年底，江苏全省60周岁以上老年人口已经达到1579.23万，占户籍人口总数的20.57%。而80岁以上的高龄老人有241.89万，占全省老年人口的15.3%。并且，到2014年底，江苏全省已建成1.5万多个普通社区居家养老服务中心及2241家养老机构，拥有养老床位53万张，每千名老人拥有床位数达到33.5张。
面对着疾步而来的人口老龄化进程，仅仅依靠政府的作用是远远不够的，还需依靠市场的力量，发挥市场在养老服务资源配置中的作用，通过产业化的运营，满足老年群体多层次、多样化的养老服务需求。
北京大学社会学系教授陆杰华分析，中国人养老仍然要依靠“9064模式”，即90%靠日间社区服务分散居家养老，6%靠宜居社区集中居家养老，4%靠入住养老机构养老。
因此，面对养老出现的巨大缺口，破解难题应首选居家养老。除了从源头上把握老人需求之外，居家养老更要从体系上进行标准化服务建设，用产业化的发展策略助推老龄事业的发展。
娱乐养老专注居家养老服务产业化体系建设
1、居家养老服务产业化的艰难之处
我国居家养老服务企业大多是小规模经营，资金实力有限，企业的管理也比较粗放，不仅营销手段不足，服务队伍的职业素养也不高，多数居家养老服务企业都缺乏在养老服务市场竞争的能力，它们既没有清晰的盈利模式，也很难持续吸引到社会资本进入，这就导致养老服务业难以进入到一个良性的、有活力的循环体中，相当部分的企业处于盈亏临界点。这对于一个走在产业化探索路上的行业来说，显然不是一件简单的事情。
作为娱乐养老生活方式的创始人，十几年来，侯国新遇到的最大问题就是如何通过服务或产品来实现盈利，实现产业化，让“娱乐养老”真正生存下来。因为他明白，只有通过市场规模化运作，才能让居家养老服务得到规模化推广，也只有大范围地推广，才能实现“让每个老人都能在社区优雅地老去”的愿望。如今，娱乐养老生活馆在全国各地社区生根发芽，其中一个很重要的原因就是娱乐养老坚持走在居家养老服务产业化探索的道路上，并已在不断的实践中形成一套相对合理的标准化体系。
2、娱乐养老服务产业化体系的基本要素
（1）立足社区，建立居家养老服务连锁品牌
“娱乐养老”为了能和老人们有一个更好的互动，让老人在家门口就能享受到美好晚年生活模式，通过与社区合作成立“娱乐养老生活馆”，为社区老人提供集聚会、娱乐、理疗、购物为一体的综合性养老服务，获得了老人的一致好评。娱乐养老生活馆立足社区，逐渐优化店铺内功能区布局，旨在最大程度上满足社区老人的身体调理及精神文化方面的需求，并已形成标准化操作模板，在全国复制，从而使得“娱乐养老”品牌价值在居家养老服务领域有所提升。
（2）立足老人精神文化需求，开放老人文化艺术中心和社区影院
除了通过社区娱乐养老生活馆为老人提供稳定的活动场所之外，娱乐养老生活馆还成立老人文化艺术中心，为老人24小时如何度过制定了一系列的课程，例如：周一是书法和绘画班，周二是音乐和琴艺班，周三是全国娱乐养老会员欢乐party活动和会员集体生日会，周四是营养健康课程和中医课程……形成了以老人为中心的居家养老服务产业链，通过文化教育帮助娱乐养老实现老人文化服务体系建设。
2014年7月，江苏省广电批准娱乐养老研究中心成立社区数字电影院线———苏漫社区数字电影院线有限公司。在此背景下，娱乐养老将每周五定为“全国娱乐养老电影日”。每到周五，全国娱乐养老生活馆都会组织老人看电影，养成老人固定时间看电影、固定时间聚会的习惯。
（3）倡导老人互助，推动互助志愿者组织建设
娱乐养老研究中心十年来一直致力于老人生活模式的探索与实践，在这个过程中，娱乐养老生活方式创始人侯国新发现，老人本身就是个服务对象，那为何不能将这部分老人作为可以运用的人力资源？用低龄的老人去服务高龄老人，健康老人去服务不健康的老人，通过老人相互帮扶，一方面可以合理利用老人资源，充分调动老人积极性，让老人回归社会工作的角色；另一方面，老人之间的帮扶可以有效减轻家庭和社会的压力，这对老人的家庭和社会都是有益的。因此，2011年10月，娱乐养老互助志愿者组织在南京率先成立。通过组建娱乐养老互助志愿者组织，让老人们回到组织中去，找回归属感并让老人互帮互助，促进老人自我管理，最终实现老人自治。
（4）倡导科学生活，在社区建立慢病养护中心并为老人建电子病历
人到老年会出现很多慢性疾病，追根溯源，主要原因是对老人平时的健康状况不了解，无法做到及时把控。娱乐养老通过信息化手段为每位老人建立电子健康档案，及时更新登记身体状况、兴趣爱好、参加活动频率等个人基本情况。同时信息化电子档案可以保证档案的完整性，方便查阅，及时规避潜在隐患，避免老人突然离世的现象。
不仅如此，娱乐养老还将通过与社区合作，在社区建立慢病养护中心，帮助居住在家的老年人解决最基本、最迫切的需求，特别是在医疗卫生和紧急救援等方面的需求。
娱乐养老产业化体系建设初见成效
娱乐养老生活方式创始人侯国新希望，政府、企业和家庭这三个养老产业中的主体都能够各司其职，家庭更关注老人，企业提供更完善的产品和服务，政府进行引导，在承担好托底保障的同时，推进适度普惠政策，发展好公共基础设施，增加对社会力量参与养老服务的资金扶持力度，完善社会资本进入养老服务体系的政策制度。娱乐养老服务产业化模式探索，也在多年的实践中略见成效。
1、娱乐养老让千万老人受益，品牌红利凸显娱乐养老通过立足社区，用“四建”（建店、建团、建班、建档）标准化服务体系与产业化体系，依靠专业的服务和管理，建立娱乐养老生活馆，形成了系列化和品牌化的经营方式。
截止到2014年底，娱乐养老已经与全国328个地区合作，建立了近千家娱乐养老生活馆。
娱乐养老生活馆为老人提供各项精神文化活动，在源头上把握老人需求，更从体系上进行标准化服务建设。通过“走走”来组织旅游俱乐部，让旅游带来利润；通过“调调”开设银发餐桌和相关理疗服务，创造服务利润。此外，娱乐养老在社区服务中，还开设专门面向老人的健康食品和保健品，创造可持续的产品利润。同时通过智能化平台为老人提供针对性的服务，获取管理利润。因此，形成以老人为中心的居家养老服务产业链，凸显品牌红利，是娱乐养老实现产业化运作、规模化发展的重要落脚点。
2、老年精神文化建设已逐渐形成规模效应，深受老人喜爱
娱乐养老要想走产业化的模式，核心是产业化的元素可以形成复制，并且本质上具备盈利能力。2014年娱乐养老率先获批全国电影院“社区院线”的许可证，可以跟全国同步放映，让老人只需花五元至十元就可以在社区看到几十元甚至上百元的电影。
目前，全国近400家娱乐养老生活馆已经配备了电影院———苏漫社区院线，其他地区的娱乐养老生活馆也在积极筹划配备，全国娱乐养老生活馆固定每周五为娱乐养老会员电影日，在这一天全国的娱乐养老会员统一看电影，已有近30万老人参与其中。
同时娱乐养老生活馆内还建立社区文化艺术中心，通过老年书画班、剪纸班这些文化教育，可以获得教育利润。老人晚年空闲时间多，对其进行一些文化教育，能够让老人优雅地生活，而且娱乐养老产业化才能有更多的资金投入进去。
3、百万老人结伴互助，发挥余热，家庭受益，社会受益
娱乐养老率先提出老人也是人力资源，通过老人互相结队解决了在整个的服务过程中人力资源缺乏的问题。同时，充分开发、利用老年人力资源，让老人去管理老人，还有助于减少娱乐养老产业化体系中管理运营成本。
娱乐养老互助志愿者结伴播撒余热，温暖每个家庭，娱乐养老互助志愿者组织也是践行社会公益的落脚点。截止到2014年底，娱乐养老互助志愿者数量已达到13万，娱乐养老互助小组增加到4900个。
4、传统医学与现代科技融合，提供更系统的健康管理服务，潜力无限
社区养老的盈利模式篇8
股市孱弱、楼市风向不明，社会资本投资养老产业怎样？
“当前北京正以跑步的速度进入老龄社会，老龄化程度日趋严峻，养老形势十分急迫。”北京市于2010年年公布的《北京市养老设施专项规划》中曾如此描述。
而近日北京市政府的《关于加快推进养老服务业发展的意见》中更明确提出，到2020年机构养老床位要达到16万张。这意味着，在接下来的6年多时间里，北京的养老床位将在现有不足8万张的基础上增长一倍多。
面对巨大的市场潜力，以及各级政府政策鼓励社会资本进入的导向，各路的民间资本仿佛发现了又一片蓝海，纷纷朝着养老产业进发。房地产公司、养老服务公司、投资者和保险公司，近些年都在发展自己的养老板块业务，试图从养老产业中分一杯羹。
如此态势引发关注。但不只一位业内人士告诉记者，“风险很高，养老产业不是有钱就能干。”已经进入养老行业5年并在丰台、朝阳、昌平拥有4家养老机构的北京瑞普华老年护理中心理事长陈锐甚至告诫向他咨询的朋友，“社会资本投资举办养老院准入很难，盈利更难，包括瑞普华在内的一些民办非盈利机构大多都在谋求转型。”
而同为民办非盈利机构的朝阳区寸草春晖养老院，尽管拥有着较高的行业认可度，并曾经创造了开业八个月就住满的全国入住率最快速度，但理论上可以快速复制的模式在现实中同样面临困难。“北京市规划要在全市322个街道建立全覆盖的社区照料中心，这恰好与寸草春晖的‘机构——社区——居家一体化’模式可以有效对接。”该院院长王小龙直言，现在几乎天天有不同区县的街道考查寸草春晖，几乎都认可我们的“小规模、社区型、多功能、广覆盖”的特点，但一说到“能否降点房租引入寸草春晖，或者腾出一些闲置用房用于养老社区建设”等具体要求时，大多回复是回去研究一下再决定便没了音信。
盈利性机构的“养老”之路也不轻松。作为北京业内第一家完成工商注册的盈利性养老机构，北京乐成恭和苑养老机构管理有限公司市场总监陈曼丽告诉记者，由于此前没有可参照的案例，乐成恭和苑办齐养老院所需的资质历时大半年，不只是简单的工商注册，养老院要有医疗资质，需要卫生部门的许可，要有老年餐厅，还需要质监部门的认证，养老属于特种行业，还要有特行资质等等。陈曼丽笑称“养老院开业所需的资质多的有点数不过来。”
“投资有风险、入市需谨慎”同样适用于“养老”这个被称为夕阳事业、朝阳产业的新领域。养老领域由政府主导数年，破除现行的行政壁垒才能疏通社会资本进入的管道，而政府和社会资本是否已经做好了足够的准备？两者如何互动，才能将理想变成现实？
谁需要机构养老
2000年，北京市60岁以上的老年人口约为117万；到了2011年，这一数字则达到了248万；2012年初步统计已经达到280万；2015年预计将达到320万；2020年预计将超过400万，约占总人口的20%。
然而，这个让各界充满无限暇想的市场，“公立养老院排队住，民营养老院住不满”的“冰火两重天”现象却依旧存在，这也让跃跃欲试的民间资本直呼看不懂。
事实上，早些年民间资本建立的养老院，大部分建在郊区，主要由一些中小型的地产商所推动，其定位于老年人的度假性养老需求，卖点便是郊区良好的生态环境。
可看似切中养老“要害”的市场定位，似乎仅是地产商们的一厢情愿。有养老地产开发商告诉记者，实际上，目前北京90%的养老地产都在亏损。或许正如媒体质疑的那样：养老地产只不过是挂羊头卖狗肉，开发商用养老的名义卖房子。
如今房地产行业的大佬们又在发起新一轮攻势。不久前，万科在房山的“幸福汇”项目被外界看作其试水养老地产的标志，其与一家上海知名养老地产公司合作，后者以老年公寓的管理者身份参与到项目中，以弥补开发商在养老服务上的不足。同样选择合作的还有远洋地产，其与美国哥伦比亚太平洋合作在亦庄打造了高端养老地产项目“椿萱茂·凯建”也于近日试营业。
对于新老地产商们的勇往直前、前赴后继，陈曼丽却并不看好，“传统住宅地产的开发商进入养老地产行业，在养老服务经验上并没有优势，大多是年青人在想老年人的事，并不真正了解老年人的养老需求。”
也正因为此，尽管乐成恭和苑同样具有地产商基因，可陈曼丽一再向记者强调，“我们是一个养老服务商，并不是养老地产商。”她告诉记者，乐成从2007年就已经涉足养老领域，但直到2012年乐成恭和苑才建成营业，期间关于商业模式、服务模式、市场定位的考查调研就耗时三年。“过去地产商抓住一个机会就有可能一夜暴富，但在养老领域，是没有这种可能的，像恭和苑投入了3个多亿，收回投资起码要用10年，甚至更长时间。”
事实告诉有意进入的投资者，“养老”这块看似诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。
“市场确实存在，但却没有想象的那么大。”王小龙认为，民营资本投资养老院，最重要的是要搞清楚“到底谁真正需要进养老院，这部分人群到底有多少”。
其实，《北京市养老设施专项规划》已经给出大致方向，北京强调的是“9064养老结构”，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。
这就意味着，居家养老在未来仍将是主流，但从另一个角度理解，居家养老和机构养老却是非此即彼的选择，二者存在着直接的对应关系。如果90%的老年人选择居家养老，那么机构养老的老年人就是10%，不管这个机构是坐落在社区还是在其他地方。
而之所以单独把社区养老区别看待，是因为其可以在居家与机构之间进行有效的交叉融合，王小龙认为，一些仅有十几张床到几十张床的小型社区养老机构，不仅可以扎根社区，并服务居家老人，而且还可以把失能半失能老人接到机构进行长期照护，发挥出小规模、广覆盖的特点，由此带动居家为基础、机构为支撑、社区为依托养老事业同步发展。
但不管如何划分，北京的养老方式实际上是二分天下，即“9010”。而对于谁是这10%，所有采访者的观点出奇一致：10%实际上指的是失能或者半失能、半自理甚至不能自理的老年人群，在计划生育政策实施数年导致的421家庭结构下，这类人群已经无法实现居家养老，只能进入机构养老。
若以2012年北京约280万的60岁以上人群计算，北京需要进入机构养老的人群大约在28万左右。“换言之，不管谁投资养老，都必须基于当前这28万人群找准市场定位。”
满足专属这类人群的特殊需求，无疑是投资者能否成功的关键。陈曼丽表示，为这类人群提供相应的服务，必须考虑三个方面的便利性：一是离医疗资源近，便于老人的医疗救助，二是离原来的生活氛围近，不能让老人产生孤独、被抛弃的感觉，要便于老人保持较好的心情和精神状态，三是离子女近，选址子女工作生活的城区，便于子女就近探视。“曾经有人质疑恭和苑的选址，但实际上我们考虑的是给老人提供什么样的服务，这才是老人最需要的。”
而市场的容量也决定着专注细分领域投资者的进退，专注社区养老的寸草春晖认为当前是实现品牌连锁的最好时机；利用民营医院闲置病床开展医养结合的瑞普华，出于可利用资源的数量限制，坦言不再追求规模扩大，而转型专业居家养老服务提供商；而定位高端的乐成恭和苑尽管现在只有20%的入住率，仍然认为市场存在较大缺口。
这些在市场陡然升温背景下仍保持清醒头脑的投资者们，无疑也为新晋这一领域的人们点亮了指路明灯。
碎片化的政策
政府通过各类文件“鼓励”了数年，但很显然社会资本“养老”仍处于探索的初级阶段，政策依然左右着未来社会资本的参与程度。
而随着政府支持力度的加大，在可见的未来，有关鼓励民营资本“养老“的政策创新突破必将成为常态。但是，政策突破前后的有效衔接，对于投资者的积极性更加不容忽视。
比如曾饱受各界质疑的养老机构性质问题。事实上，在乐成恭和苑完成工商注册之前，北京市场上存在的民营养老机构均为非盈利性质，只能登记在民政部门，并不能实现工商注册。
然而，这一“重大利好”却让深耕养老多年的民营资本王小龙们陷入两难境地，“若继续以非盈利性存在，则意味着上千万的投资永无回收的可能，若改成盈利性，现在政府给予的每月调整为500元的床位补贴将无法再享受，而这笔钱对于像寸草春晖这样的中低端养老机构而言，现在仍然是维持正常运转的重要收入。”
曾有人建议借鉴国际上成熟的投资与管理分离经验，仍然保持这些机构的非盈利性质，但投资人可根据经营效益每年向管理团队支付高额管理费，以此进行收益分配，剩余收益还可以用于持续扩大规模。
但陈锐对此并不赞同，“管理团队收到管理费后，并不能进行相应的免税抵扣，还得上缴25%的个人所得税，算起来仍不合适。”
而成为盈利性质的恭和苑也对现行政策提出质疑，陈曼丽表示，像恭和苑近2万平米的建筑面积，发展2000张床位不成问题，但为追求品质恭和苑仅有400张床位，政府对此的补贴标准如何制定？此外，为收回投资，在今后的扩张中，乐成不排除建养老设施同时，配建一些高端住宅，政策上对此会有怎样的倾斜等等，都需要进一步细化。
“北京几乎每年都在出台鼓励民营资本参与的相关政策，但似乎每次政策都没出到点上。”陈锐直言，每一轮的政策突破虽然都在向利于民营资本的方向改进，但执行过程中往往难以对不同投资者现实存在的问题，制定出具有针对性和有效性的细化措施。
从市场反映出的发展现状来看，我们不得不惭愧地承认，北京目前确实存在诸多的政策执行歧路。
比如，近年来北京市为鼓励民营资本举办养老院，规定社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴也从最初的200元，300元，调整到当前的500元。
然而，大部分社会办养老机构享受的仅仅是500元的床位补贴，由于新建床位补贴要求必须是社会资本利用自有土地建设才能获取，在实际的政策执行中，补贴资金往往落入了那些打着养老旗号的地产商手中，这也是为什么养老地产明明空置率畸高却仍不乏前赴后继者的一个主要原因，而那些真正办养老机构的社会资本，由于大多是租用的场地，房屋产权不属于自己，却根本拿不到建设补贴。
再比如，历年的政策中均提到，对于养老机构内设的医疗机构，符合职工基本医疗保险和新型农村合作医疗保险定点条件的，可以申请纳入定点范围。
然而，据了解，北京真正纳入医保定点的民营养老机构屈指可数，而正是这项对失能半失能老人最为现实的保障政策无法落实，也导致其成为了当前社会办养老机构难以吸引老年人入住的最大障碍。
还有，北京市从2008年起在中心城区和房山、顺义进行居家养老服务补贴政策试点，对符合条件的老年人发放每月50元至250元不等的服务券补贴，其补贴范围只涉及60岁以上的城镇“三无”、农村“五保”、低保对象等特殊类老年人，80岁至89岁老年人中的生活半自理或生活不能自理的老年人，以及90岁以上老年人。
但是，这个针对性极强的政策，经记者调查后却得出这样的结果：目前全市还没有一家成规模的养老服务补贴券签约服务商，也没有一家专业为老服务企业，现有的签约服务商大多是个体户，补贴券不仅使用范围少，且随意性很强，而手拿补贴券的老人由于难以找到真正需要的服务商，不得不想方设法将券贬值换成现金。
而对于养老机构进行星级评定并给予资金扶持的政策也饱受各界非议。由于其参照的是酒店标准，将床位数量作为衡量指标，而非服务质量，特别是缺乏对员工稳定性、客户满意度等主要服务指标的评价，养老地产或者部分高端养老机构再次成为高星级机构专业户，由此也严重挫伤了大量中小民营养老机构的积极性。
“这些问题的核心在于政出多门一概而论，其僵化的设计，既缺乏针对性又不具灵活性，且政策过于碎片化，不同部门之间缺乏有效的整合。”陈锐建议，能不能换种方式支持民营资本，可以考虑根据养老机构提供的差异化服务内容进行支持，而不是一味地依据谁具备新增床位的资质，是不是非盈利等硬性指标考核。“既然要鼓励民营资本进入，就应该对所有社会办养老机构一视同仁。”
对于政府的种种鼓励，陈锐坦言把现在的政策用好已经足够，如果今后再出政策，政府要学会如何刺激老年人消费，要对老年人群进行分类指导，对困难的提供补贴，对有经济能力的，要利用政策杠杆教会老人如何享受幸福生活。“如果老年人群都不去消费，政府再怎么鼓励民营资本进入也不会有多大效果。”
不得不说，既然政策的指向是政府搭台，民营资本唱戏。而民营资本能不能把戏唱好，不仅取决于自己的市场定位，更关键的则是，政府搭的是一个什么样的台。
别只盯着养老院
相对于盯着“到2020年北京养老床位要达到16万张”商机的各路投资者，陈锐向记者表达了自己的担忧，“现在北京不足8万张的床位，实际的利用率仅有60%，社会资本的大肆进入必然会导致新一轮的‘产能过剩’。”
在陈锐看来，如果通过政策盘活现有的闲置床位，并且北京“9064”的结构短期内不发生改变，到2020年12万张床位就完全够用。
事实上，政府代替市场设立16万张养老床位的规模，仍然是传统政府投资思路在养老领域的一种延续。通常情况下，政府会依据推算的数字开展当前的投资活动，至于建成之后是否会有闲置，则是以后的事情。这就好比政府为举办一届世界性会议，不惜投入巨资修桥、铺路、建场馆，但会后往往又为场馆的会后利用大伤脑筋，而现实中由此产生的投资浪费也比比皆是。
在发挥“市场起决定性作用”的当下，是时候扭转政府这种生产性投资的传统思维了。投资者们必须要搞明白，要不要投资、投资多少，并不由政府说了算，而是基于市场真正的消费需求而决定。
谋求转型的陈锐已经为满足“真正的消费需求”做准备，他告诉记者，从今年9月份开始，瑞普华根据多年从业经验，设计了专业的调查问卷，并自筹资金率先在丰台开展了“北京市养老服务需求普查评估工程”，接下来会将覆盖面拓展到全市，并且计划今后每三个月评估一次。
“老人到底有多少困难、哪些方面困难最突出、对政府和养老机构的需求到底在哪等等，以前不管是政府还是养老机构，心里都没有数。”陈锐希望通过他的调查对北京的养老服务发展有一个指导，“比如说在某街道发展老年餐桌，要根据调查到的有真正需求数量的老人进行配建，不能盲目去发展。”
实际上，此轮政策更加开放之后显现的一个最大问题是，很多人都在盯着建硬件，却忽视了软件的建设，而实际上软件的建设对养老产业的健康发展更为重要。
而看着身边手握大把现金的朋友都在急于建养老院，自称“资金实力不足”的陈锐对记者开玩笑称，“形势倒逼着瑞普华要转型成一个养老服务的供应商，今后，我们将整合现有的医疗资源，主要针对失能、半失能老人建立一个流动医院，以及建立一个老年呼叫中心，为老人提供必要的生活用品配送。”
“现在市场上有妇女用品店、儿童用品店，甚至商场里面都有男士专用柜台，但却从来没看到过老年用品店。”陈曼丽也向记者一再强调，民资进入养老领域，不要只盯着养老院，实际上养老服务的上下游产业链很长，只有整条产业链都比较完善，这个产业才会更加成熟。
社区养老的盈利模式篇9
“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”
政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。
“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。
房企融资新渠道
房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。
清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。
股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到Lp（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。
警惕商业地产泡沫
商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。
商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。
养老地产尚缺发展模式
养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。
面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。
旅游地产防虚热
2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。
旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以pGa国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。
社区养老的盈利模式篇10
一、“衢江模式”的形成
2011年3月24日，保监会与浙江省人民政府签署了《关于推进保险业改革创新，支持浙江省转变发展方式合作备忘录》。随后，浙江省衢州市人民政府与中国人寿浙江省分公司签署了《衢州市城乡居民社会养老保险服务项目战略合作协议》。《协议》提出，保险业将按照“政府主导、整合资源、协作服务”的原则在衢州市配合政府开展城乡居民社会养老保险服务试点工作，充分发挥商业保险机构在经营网络、服务队伍、培训机制和管理经验等方面的优势，协助政府搭建城乡居民社会养老保险区、乡镇（街道）、村（社区）三级服务平台。随后，衢江区政府与中国人寿衢州分公司共同制定了《区级服务平台工作职责分工》《晨会、考勤和纪律制度》《工作规范》和《服务准则》等管理制度，使政保合作正规化、流程化。此外，通过村级代办及乡镇金融服务机构进一步延伸服务，使17万余名群众不出村就可以参保缴费，6万余名老年人不出乡就可以领取养老金。并逐步推出跟踪、预约、个性化和上门等服务项目，使老百姓享受到更加便捷的服务。
二、“衢江模式”中政府角色分析
政府部门对政保合作有迫切需求。从宏观上讲，目前的社会保障体系与单纯的商业保险远远不能满足现实经济、社会发展的需求。另一方面，我国在经济不太发达的阶段提前进入了人口老龄化时代，人口老龄化压力越来越重。城乡居民中老年人口不断增加，城乡基本养老保险服务任务愈加繁重。吸收商业保险机构先进的管理理念。为确保各项参保数据的准确性，衢江区社会保险机构利用商业保险机构先进的管理理念提出了全新操作方案：第一步分村、分人员类型，第二步拆分并审核资料，第三步制定三类电子文档，第四步进行交叉复核，第五步导入系统，第六步进行数据比对并整改。与此同时，将各步工作规范化，统一制定符合风险控制的操作规程和管理制度，如《参保数据复核工作流程》《参保数据导入工作流程》等相关管理办法，既提高了工作效率和服务质量，又降低了政府行政成本，将先进的管理技术真正融入到了社会管理和公共服务的“衢江模式”当中。创新服务平台建设。衢江区社会保险机构借鉴中国人寿先进管理经验，设置了4人前台经办和3人后台审核的工作岗位，并明晰城乡居民社会养老保险管理中心和业务处理中心职责，使管理更加科学严格，岗位设置更加合理，职责分工更加明确。同时进行调查研究，探讨乡镇（街道）劳动保障中心和村（社区）劳动保障站的建设方案，实现一对一的便民服务设想，规范工作职责，确保服务的人性化、即时化和专业化。
三、衢江模式”中商业保险机构角色分析
商业保险机构自身发展对政保合作有迫切需求。保险行业的利益格局随着社会经济的发展面临着洗牌调整，同时，新的风险点也持续出现。但保险服务和保险产品仍集中在某些传统领域，保险行业的发展水平与经济社会发展水平，与人们日益增长的物质生活需求越来越不相适应。政保合作，正是伴随着政策的创新而出现的，这种新模式将有效地降低保险公司的法律风险和政策风险。参与经办人员培训工作。针对社保经办工作人员普遍缺乏全面系统培训的现实问题，商业保险公司发挥自身专业优势，在2011年定制和推出了多期团队意识的养成、服务与礼仪、保险的意义等集专业知识于一体的系列培训课程，学员覆盖了人劳系统全体员工、乡镇（街道）劳动保障员、村（社区）保险联络员等。通过学习，社保工作人员专业知识和服务意识得到了较大提升，满足了广大人民群众对政府机关服务方面的需求。参与保费征缴和养老金发放工作。商业保险公司发挥资源、管理水平等优势，2011年利用10个休息日时间将14万人的参保数据全部录入电脑，输入数据比原定计划提前一个月，避免了非专业工作人员因工作效率和录入质量较低，导致后续数据差错率较高，资料复核和差错返工等普遍现象。同时，衢州区城乡居民社会养老保险的养老金发放人数达6万多人，商业保险机构专业人员将符合待遇领取条件人员快速准确地筛选出来，确保了待遇按时发放。商业保险机构不承担盈亏风险。根据《协议》规定，保险方只提供保险服务，不承担保险基金的盈亏风险。此条款使得保险方将拥有更多的时间和精力来从事运营机制的创新，从而不断提高其服务质量。
四、“衢江模式”的意义
提高服务质量，降低运作成本。现实中，城乡居民基本养老保险基金更多的是依靠地方政府来筹集，地方政府每年投入到城乡居民基本养老保险的资金非常有限。而“衢江模式”中，政府将城乡居民基本养老保险基金的部分运作过程交给了商业保险公司，由专业人员负责保险基金的运营，极大地降低了政府的运作成本。另一方面，商业保险公司利用其庞大的专业人才队伍、丰富的管理经验，实行定制化、专业化服务，较之以往的服务质量大大提高。树立企业承担社会责任典型。目前，政保合作的模式还不足以使保险公司实现盈利，但商业保险公司参与城乡居民基本养老保险经办业务是其勇于承担社会责任、服务社会的体现，社会影响深远。促进社会保险和商业保险发展。“衢江模式”是政府监管牵手企业管理、商业保险牵手社会保险的新尝试，养老保险进军农村市场，这不仅是商业保险方新的盈利增长点，更是未来的一种发展趋势。目前，我国的社会保障体系中，商业保险的支柱作用并不明显，在减轻国家财政负担、充分发挥社会资源作用方面的能力仍显不足。而“衢江模式”这种政保合作的模式，能够进一步提高社会保险与商业保险的融合，提高商业保险参与养老保险的能力和水平。
五、对“衢江模式”发展的思考
目前，在“衢江模式”中，商业保险方只是发挥了其管理作用，并未突破城乡居民基本养老保险的制度框架，未有效地解决城乡居民基本养老保险在实施过程中面临的难题，如补偿力度欠缺、参与水平过低等。衢江区可在“衢江模式”的基础上，扩展政保合作的范围和形式。一是为中小公司提供竞技平台，充分发挥中小公司在资源、专长、产品和服务等方面的优势，令“衢江模式”更富灵活性和可操作性。同时，政府需加强对招投标工作以及商业保险方日常运营的监管，确保公平、公正、公开，减少商业保险方的恶意竞争，促使其不断提升服务管理水平。二是为各类主体提供合作平台分散风险，如对政策性农险和专业市场保险，可通过大中小公司合作组建共保体的方式运行。
六、结语