国有土地征收补偿办法篇1
西安市国有土地上房屋征收与补偿办法全文第一章 总则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区以及西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江新区、西安浐灞生态区、西安国际港务区、西安阎良国家航空高技术产业基地、西安国家民用航天产业基地、西安沣东新城(以下简称开发区)辖区范围内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位和个人的房屋，适用本办法。
第三条 市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收与补偿的行政主管部门(以下简称市征收主管部门)，其所属的市房屋征收管理办公室具体负责本市房屋征收与补偿的日常监督管理工作。
新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。区人民政府确定的房屋征收部门具体组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。
开发区管理委员会(以下简称开发区管委会)受市人民政府委托具体负责组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市人民政府确定的重大项目的房屋征收与补偿工作由市人民政府负责。
第四条 发展改革、建设、规划、国土、棚改、财政、公安、城管执法等有关部门依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第六条 市房屋征收管理办公室应当建立全市统一的房屋征收信息平台，加强房屋征收监督管理。区人民政府、开发区管委会应当按照市房屋征收管理办公室的要求，将房屋征收与补偿信息纳入房屋征收信息平台。
第七条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市征收主管部门、区人民政府、开发区管委会举报。接到举报的市征收主管部门、区人民政府、开发区管委会应当及时核实、处理。
第二章 征收决定
第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定，开发区管委会根据市人民政府的委托作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
房屋征收决定作出前，区人民政府、开发区管委会应当向市征收主管部门备案，具体工作由市房屋征收管理办公室负责。
第九条 作出房屋征收决定时，需具备下列条件:
(一)建设项目立项文件;
(二)规划部门核发的建设用地规划许可证或确认的规划设计条件;
(三)国土资源部门的土地相关文件;
(四)征收补偿方案。
保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。
第十条 区房屋征收部门、开发区管委会应对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议的，应当及时调查核实。
第十一条 实施房屋征收时，以房屋权属证书或土地使用权证、公有房屋租赁凭证计户补偿。
第十二条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等增加补偿费用的不当行为;违反规定实施的，不予补偿。市房屋征收管理办公室、区房屋征收部门、开发区管委会应书面通知有关部门暂停办理下列手续:
(一)暂停办理房屋新建、扩建、改建和改变房屋用途及分户手续;
(二)暂停办理工商营业执照手续。
书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。
第十三条 区房屋征收部门、开发区管委会应当根据前期调查、征收费用概算等情况，按照本办法规定拟定征收补偿方案。
市、区人民政府或开发区管委会应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十四条 市、区人民政府或开发区管委会应当将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十五条 区人民政府、开发区管委会应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，并按照规定将评估报告报送相关部门。
区人民政府、开发区管委会用于征收的补偿资金应当足额到位，专款专用;实行产权调换的，应当落实产权调换房源。
第十六条 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，由市、区人民政府常务会议讨论决定。
第十七条 房屋征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市房屋征收管理办公室应对从事房屋征收与补偿工作的人员进行法律、法规等相关知识的培训。
市房屋征收管理办公室、征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十八条 被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三章 补偿
第十九条 房屋征收决定作出前，市、区人民政府或开发区管委会应当组织规划、国土、建设等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定合法的建筑应当给予补偿;对未超过批准期限的临时建筑应当根据其剩余使用年限给予补偿;对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第二十条 被征收房屋的建筑面积、用途，以房屋权属证书的记载为准。被征收房屋权属证书未载明建筑面积、用途或者建筑面积、用途有争议的，市、区人民政府或开发区管委会应当组织发改、规划、国土、建设等有关部门依照法律、法规进行调查、认定和处理。
第二十一条 房屋征收决定作出后，应当对被征收人给予下列补偿:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十二条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府、开发区管委会应当依据本地城市规划提供征收范围内或就近的房屋。
第二十三条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
房地产价格评估机构的选定、信用管理、估价技术标准、估价纠纷等事项按照相关规定执行。
第二十四条 被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值的20%给予补贴。
第二十五条 被征收人选择房屋产权调换的，应当计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值应由同一家房地产价格评估机构选用同一估价时点，采用相同价值内涵及技术路线进行评估。
市征收主管部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、城市规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会，申请人对评估机构的复核结果有异议的，房地产价格评估专家委员会应当按照相关规定进行鉴定。
第二十六条 征收公有房屋的，应当实行房屋产权调换。产权调换后被征收人应当与承租人重新签订房屋租赁合同。征收前另有约定的，从其约定。
第二十七条 实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。
在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至20%的套内建筑面积，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。
被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近上靠户型进行产权调换。
产权调换为私产的，被征收房屋套内建筑面积部分与产权调换房屋套内建筑面积部分，按评估价值结算差价。奖励的套内建筑面积不结算房价款。
公摊面积部分均不结算房价款。
第二十八条 被征收人符合享受最低生活保障条件的，产权调换房屋套内建筑面积与被征收房屋套内建筑面积相等部分，除被征收房屋评估价值高于产权调换房屋评估价值外，不结算差价;按本办法第二十七条规定奖励的套内建筑面积部分，不结算房价款;未达到相近户型套内建筑面积部分按产权调换房屋评估价值的50%结算。
第二十九条 被征收人符合住房保障条件的，按照省、市有关规定执行。
第三十条 征收独立营业用房采取大厅式营业用房产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积，套内建筑面积部分按评估价值结算差价。
公摊面积部分均不结算房价款。
第三十一条 征收营业用房和其他非住宅用房实行产权调换的，因城市规划等原因，在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至30%的套内建筑面积，奖励的套内建筑面积部分不予结算房价款，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。
第三十二条 区房屋征收部门、开发区管委会未向选择产权调换的被征收人、公有房屋承租人提供周转用房的，产权调换房屋交付前，应当在过渡期内按下列规定向被征收人、公有房屋承租人支付费用:
(一)征收住宅房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费。临时安置补偿费低于500元/月的，按500元/月支付。
(二)征收营业、生产加工业房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费;造成停产停业损失的，每月支付被征收房屋评估价值0.1%的停产停业损失补偿费。
(三)征收办公用房的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费。
(四)征收仓储及其他用房的，每月支付被征收房屋评估价值0.25%的临时安置补偿费。
第三十三条 产权调换房屋为多层房屋(七层以下含七层)的过渡期限一般不超过24个月;小高层、高层房屋的过渡期限一般不超过30个月。过渡期限自被征收人或公有房屋承租人交付房屋之日起计算。
超过补偿协议约定过渡期限的，自逾期之月起，每月按原标准的2倍支付临时安置补偿费和停产停业损失补偿费。
第三十四条 因征收营业、生产加工业房屋，被征收人选择货币补偿，造成停产、停业损失的，按被征收房屋评估价值的2%一次性给予停产停业损失补偿费。
被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的，由被征收人和生产、经营单位或个人协商分配;协商不成的，由区房屋征收部门、开发区管委会将停产、停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。
第三十五条 区房屋征收部门、开发区管委会应当按照下列规定向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁补偿费:
(一)搬迁补偿费20xx元/户。
(二)涉及固定电话移机、空调、有线电视、宽带网迁装等费用，按征收决定公告之日的收费标准给予补偿。
(三)涉及设备搬迁的，按照国家和省市有关货物运输价格等规定支付搬迁补偿费。
第三十六条 被征收人或公有房屋承租人在房地产价格评估机构选定之日起20日内搬迁的，区房屋征收部门、开发区管委会应当给予每户1.5万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1.5万元奖励;20日至30日内搬迁的，每户给予1万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1万元奖励;超过30日搬迁的，不予奖励。
第三十七条 产权调换房屋的层次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照交房顺序号自主选择，并予以公布。
第三十八条 用于产权调换的房屋，应当符合下列规定:
(一)符合国家质量安全标准;
(二)产权清晰;
(三)达到入住条件。
用于产权调换的住宅房屋最小户型套内建筑面积不得小于40平方米，每种户型套内建筑面积之差不低于8平方米。
第三十九条 区房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第四十条 区房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
作出补偿决定前，区人民政府应当将补偿决定方案报市房屋征收管理办公室备案。
被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十一条 房屋征收应当先补偿、后搬迁。
对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第四十二条 被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
第四十三条 征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当将土地使用证、房屋所有权证、租赁凭证等相关资料一并缴回，有关部门应当及时到国土资源、房屋管理部门办理注销手续。
实行产权调换的，有关部门应当按照协议的规定，给被征收人及时办理房屋登记手续。被征收人应当按照住宅专项维修资金的相关管理规定缴存产权调换房屋的专项维修资金。
第四十四条 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的单位及其工作人员的监察。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四章 法律责任
第四十五条 在房屋征收与补偿工作中，有关工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市、区人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十七条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十八条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第四十九条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第五十条 临潼区、阎良区、长安区和市辖县国有土地上房屋征收与补偿工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行。
第五十一条 本办法自公布之日起施行。20xx年5月10日西安市人民政府令第22号公布的《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，按照原批准的实施方案，继续沿用原有规定执行，但政府不得责成有关部门行政强制拆迁。
西安市国有土地上房屋征收与补偿办法修改《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》的决定一、将第二条修改为:在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区以及西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江新区、西安浐灞生态区、西安国际港务区、西安阎良国家航空高技术产业基地、西安国家民用航天产业基地、西安沣东新城(以下简称开发区)辖区范围内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位和个人的房屋，适用本办法。
二、将第三条修改为:市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收与补偿的行政主管部门(以下简称市征收主管部门)，其所属的市房屋征收管理办公室具体负责本市房屋征收与补偿的日常监督管理工作。
新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。区人民政府确定的房屋征收部门具体组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。
开发区管理委员会(以下简称开发区管委会)受市人民政府委托具体负责组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市人民政府确定的重大项目的房屋征收与补偿工作由市人民政府负责。
三、将第四条修改为:发展改革、建设、规划、国土、棚改、财政、公安、城管执法等有关部门依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
四、增加一条作为第六条:市房屋征收管理办公室应当建立全市统一的房屋征收信息平台，加强房屋征收监督管理。区人民政府、开发区管委会应当按照市房屋征收管理办公室的要求，将房屋征收与补偿信息纳入房屋征收信息平台。
五、将第六条改为第七条，修改为:任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市征收主管部门、区人民政府、开发区管委会举报。接到举报的市征收主管部门、区人民政府、开发区管委会应当及时核实、处理。
六、将第七条改为第八条，第一款中的由市人民政府作出房屋征收决定修改为由市、区人民政府作出房屋征收决定，开发区管委会根据市人民政府的委托作出房屋征收决定。
增加一款作为第二款:房屋征收决定作出前，区人民政府、开发区管委会应当向市征收主管部门备案，具体工作由市房屋征收管理办公室负责。
七、将第九条、第十二条第一款、第三十一条、第三十三条第二款、第三十四条、第三十五条、第三十八条第一款中的征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门修改为区房屋征收部门、开发区管委会。
八、将第十一条改为第十二条，第一款中的市房屋征收管理办公室修改为市房屋征收管理办公室、区房屋征收部门、开发区管委会。
九、将第十二条第二款、第十三条第一款、第十九条中的征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门修改为市、区人民政府或开发区管委会。
十、将第十四条改为第十五条，修改为:区人民政府、开发区管委会应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，并按照规定将评估报告报送相关部门。
区人民政府、开发区管委会用于征收的补偿资金应当足额到位，专款专用;实行产权调换的，应当落实产权调换房源。
十一、将第十五条改为第十六条，修改为:房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，由市、区人民政府常务会议讨论决定。
十二、将第十八条改为第十九条，其中的征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门修改为房屋征收决定作出前，市、区人民政府或开发区管委会。
十三、将第二十一条改为第二十二条，第二款修改为:因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府、开发区管委会应当依据本地城市规划提供征收范围内或就近的房屋。
十四、将第二十四条改为第二十五条，增加一款作为第三款:市征收主管部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、城市规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会，申请人对评估机构的复核结果有异议的，房地产价格评估专家委员会应当按照相关规定进行鉴定。
十五、将第三十九条改为第四十条，第一款修改为:区房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
增加一款作为该条第二款:作出补偿决定前，区人民政府应当将补偿决定方案报市房屋征收管理办公室备案。
十六、将第四十一条改为第四十二条，修改为:被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
国有土地征收补偿办法篇2
一、关于执行时间与存本付息标准
按照《县土地征收补偿安置资金管理办法》等有关规定，2015年9月1日起新征收集体土地的，县财政部门会同国土资源部门应当自依法批准土地征收之日起三个月内，依据土地征收补偿安置协议，将土地征收补偿安置资金一次性足额支付给被征地村（居）。村（居）民会议或者其授权的村（居）民代表会议，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，可以决定补偿安置资金采取由银行存本付息分配方式。选择由银行存本付息分配方式的，可以参照原长期补偿标准并根据征地区片综合地价调整情况确定年度利息支付标准，利息支付后的余额转存为本金。年度所付利息的20%支付给村（居）集体用于兴办公益事业发展或者进行公共设施、基础设施建设；其余80%，征收土地后未调整承包土地的支付给土地承包户，调整承包土地的分配给全体村（居）民。具体执行时间和存本付息指导标准如下：
（一）2015年9月1日至12月31日依法批准征收的土地。
执行Ⅰ级区片综合地价5.4万元/亩的，一般按300元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1300元/亩年支付给土地承包户。
执行Ⅱ、Ⅲ级区片3.6—4.4万元/亩的，一般按200元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1100元/亩年支付给土地承包户。
（二）2016年1月1日至2019年12月31日依法批准征收的土地。
执行Ⅰ级区片综合地价6万元/亩的，一般按300元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1300元/亩年支付给土地承包户。
执行Ⅱ级区片综合地价5万元/亩的，一般按200元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1100元/亩年支付给土地承包户。
二、关于存本付息程序
（一）研究补偿分配方案。按照《中华人民共和国村民委员会组织法》、《省土地征收管理办法》等有关规定，由有关镇（街道）指导被征地村（居）召开村（居）民会议或授权的村（居）民代表会议，根据土地征收补偿安置资金委托银行代管、存本付息支付办法，研究确定分配方案，并层层提报补偿对象（户）名单、补偿金额。
（二）设置本金存放账户。根据《县土地征收补偿安置资金管理办法》有关规定，以镇（街道）为单位开设土地征收补偿安置资金专户，按被征地村（居）设立明细账，由被征地村（居）所属镇（街道）与招标银行签订《存本付息协议》。
（三）存本付息资金收支流程。集体土地征收后国有土地使用权出让的，由县国土资源部门收取征地预存款——土地挂牌后转为竞买保证金——土地成交后转为土地价款——上缴县国库——县财政将土地征收补偿安置资金拨付镇（街道）专户——镇（街道）通过银行每年（存款年度）将利息按标准、分比例分别拨入村（居）账户和被补偿户一卡通。
集体土地征收后国有土地使用权划拨的，由土地使用者缴纳土地划拨价款或者由县（镇、街道）财政负担土地征收补偿安置资金，其他流程参照集体土地征收后国有土地使用权出让的存本付息资金收支流程。
三、有关要求和保障措施
（一）实行征地预存款制度。按照《省国土资源厅关于改进和加强建设用地审批管理工作的通知》（鲁国土资发[2013]117号）等有关规定，严格落实征地预存款制度。县属公益事业项目及商业、住宅等无意向用地单位（个人）项目，由县财政负责预存征地预存款；镇（街道）属公益事业项目及商业、住宅等无意向用地单位（个人）项目，由镇（街道）财政负责预存征地预存款；已确定用地意向单位的，由意向用地单位预存征地预存款。不按时缴纳征地预存款的一律不予上报征地手续。
国有土地征收补偿办法篇3
关键词：土地征收补偿制度补偿漏洞补偿完善
一、补偿漏洞
土地征收补偿制度虽然从新中国成立起就存在，并经过若干法律的修订，逐步形成了今天的土地征收补偿制度，但从总体来说我国的土地补偿制度很不完善。不仅反映在立法层面上，也体现在制度操作层面上。
1、立法层面上
我国农村土地征收补偿制度的规定散见于宪法、土地管理法、土地管理法实施条例、征用土地公告办法、国土资源听证办法等法律法规中，在某些省、自治区和直辖市，还制定了征收土地补偿的规定，如北京和上海两地。这些规定既不系统，也不全面。相对具体的只有规章的规定，在立法上反映不出征地补偿制度的重要性。
2、制度层面上
由于政府权力缺乏制约、存在大量的违规现象，农民权利被严重侵害。首先是政府违法压低补偿费，低价征得农民土地再高价卖给开发商，从征地中获取暴利；其次是农村集体经济组织中村委会、村干部剥削瓜分农民的补偿费，使失地农民雪上加霜；再次是征收补偿程序中农民的听证权无法实现。www.lw881.com听证会大都由农村集体经济组织的代表参加；最后是司法保护薄弱，民事审判往往以征收补偿案件不属于民事案件为由不予受理，行政审判庭则以各种方式阻止农民起诉。[1]
二、补偿完善
鉴于以上问题，有必要对我国现行土地征收补偿制度进行全方位的探讨，以完善我国现行土地征收补偿制度。
1、补偿主体和权利人
补偿主体是农村土地征收中向农民给付补偿金的主体，在征地补偿制度中具有重要的地位。但对此问题，理论界一直不大关注，政府充当补偿主体似乎不容置疑。我国土地征收有两种情况：一种是受益人使用，即大多数情况下，政府征收土地之后，还要将土地卖给真正开发使用土地者。这些土地使用者称为“受益人”。另一种情况为政府使用，如用于军事设施建设。这种情况没有明确的受益人。为确保政府在征收土地的中立地位和征收补偿的公正合理，借鉴域外经验，应当明确有受益人的情况下由受益人作为补偿主体，在没有受益人的情况下，由政府作为补偿主体。至于征地补偿中的权利人应该为丧失土地的农民本人，而不是农村集体经济组织。
2、补偿标准和范围
补偿标准是争论最为激烈的问题，因为采取何种标准直接关系农民所获补偿金额的大小。征收标准的确定可以根据马克思主义政治经济学原理，“土地的价格实际上是地租的资本化或资本化的地租，即土地价格=地租/利息率”。因此，土地价格的确定可以参考每亩土地年平均给农民带来的利润和同期银行的不定期存款利率来确定。
具体公式如下：设若该地区每亩耕地一年的产值减去农民的投入后年利润为人民币x元，而征地当年的不定期存款利率为y，则该每亩土地的市场价值z=x/y。此z即可确定为每亩土地的基准地价。这个价格意味着，农民个人通过出让土地取得z元后，即便把钱全部存入银行，其每年从银行所获取的利息与其继续耕种土地所得的利润完全相同。这就基本保证了农民的利益，保证其原有的生活水平不会降低。
3、补偿方式
关于补偿方式，改革的呼声很高，一些学者借鉴东南沿海征地补偿中政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法，将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验，提出“我国应当重视对农民的社会保险补偿方式，[2]还有一些学者针对我国一次性货币补偿的缺点，提出了“分期补偿、土地使用权入股安置、留地安置等多种形式的复合安置。
从我国农民谋生的技能较低、进入城市后就业困难的现状出发，上述补偿方式可以弥补单一金钱补偿的不足，有利于失地农民的生活安置。除以上金钱补偿外，还可以增加以下几种补偿方式：一是置换地安置，即给与被征地农民相当数量和质量的土地。二是留地安置，即将部分被征收土地给农民兴办企业、从事经营活动或招商引资。三是土地债券安置，即将农民的征地补偿费用直接入股到征收土地上建设的经营型企业中。
4、征收补偿程序
补偿程序的公正是补偿合理的重要保证。虽然国土资源部了《征用土地公告办法》与《国土资源听证办法》，对征地补偿程序作了部分的规定，但农民的程序权利仍然得不到保障。鉴于此，笔者认为征收补偿应遵循四个原则：一是公开原则，即补偿的标准、范围和权利人的基本情况
等与补偿有关的内容必须公开，由补偿主体履行公告义务；二是农民自己参与原则，即由农民自己参与或选举代表人参与补偿方案的制定程序，而不是由集体经济组织代表农民参加；三是协商在先原则，即补偿方案先由农民与补偿主体协商；四是司法最终原则，如果协商不成最终由司法机关裁决。
借鉴域外经验，需确立几个环节：第一发出补偿公告通知。第二补偿主体提出补偿的初步方案。初步方案由补偿主体根据土地的市场参考价格拟定，同时通知补偿权利人，并进行公告。第三听证、协商程序。补偿权利人有听证的权利。第四裁决程序。如果听证中不能达成协议，则由裁判机构对补偿方案做出裁决。第五给付补偿程序。由补偿主体按照补偿协议或裁决的补偿方案履行补偿义务。
参考文献：
1.薛刚凌土地征收补偿制度研究[j],《政法论坛》，2005年第3期，第87页。
国有土地征收补偿办法篇4
黄河在上中游拐了一个“几”字形大弯后，冲破晋陕峡谷东流而去，把陕北这片广袤的黄土高坡甩在了身后。虽然这方热土曾在中华民族生死存亡的关键时刻挽救了中国革命，但其与身相随的恶劣环境，却使它一直难以摘去贫穷的帽子。然而，老天爷也是公平的，这个地表如此贫瘠的地方，“内心”深处却埋藏着巨大的财富！据统计，陕西保有储量列全国前三、前五、前十位的矿产分别为27种、39种和57种，其中天然气、原煤储量分别位于全国第二、第三位。这里也被喻为中国的“科威特”和“能源之都”。
随着一种种能源的开发、大批矿产资源的外输，在这场资源开发的狂潮中，人们发现，陕北并没有因此得到真正的发展，相反地，带来的却是巨大的生态隐患。触目惊心的生态破坏，让原本就脆弱得不堪一击的陕北生态更是雪上加霜。据2009年统计，陕西全省每年仅煤、油、气资源开采水土流失造成的经济损失至少在25亿元以上。而我国的《水土保持法》中，除了规定“水土流失防治费”和“水土保持设施补偿费”之外，并没有“水土流失补偿费”。
“挖走的是资源，留下的是灾难。”保护与破坏的失衡，使得陕西的水土保持工作极其艰辛。作为一个经济欠发达的省份，陕西根本没有多余的资金和精力来应对，只能拆东墙补西墙、寅吃卯粮、修修补补地解决生态治理问题。而1994年出台的水土流失补偿费征收办法，规定“水土流失补偿费按每平方米0.2～0.5元的标准征收。”陕西全省每年征收的仅1000万元左右的水土流失补偿费对于动辄数亿、数十亿元的政府性人工干预水保工程建设来说，简直是“杯水车薪”。
其实不仅是陕西省，甘肃省按照每平方米0.5～1.0元的标准征收水土保持设施补偿费，湖北省按照“每平方米一次性缴纳1.5元”标准征收水土保持设施补偿费，新疆维吾尔自治区更低。“收入额度少，治理资金没有保证，水土流失治理速度放慢。”新疆维吾尔自治区水利厅水土保持处处长曹泽红抱怨道。
持续的生态恶化倒逼着各省必须加大水土保持费的征收。作为国务院批准设立的全国最早的地方水保行政部门，陕西省水保局深知生态建设的严峻现实，一直试图寻找水土保持科学发展的现实出路。结合实际，通过两年多的立法调研，陕西省于2007年终于出台了《陕西省煤炭石油天然气资源开采水土流失补偿征收使用管理办法》和《实施细则》。新出台的《管理办法》和《实施细则》实现了一系列创新，如在征收方式上以产品产量计征，实行以税，其计征标准为原油每吨30元，天然气每立方米0.008元；在补偿费用途上明确规定主要用于水土保持预防保护、重点治理、生态修复及沉陷区治理等项目投资。
据统计，截至2013年8月底，5年来陕西省累计征收水土流失补偿费40.5亿元。水土流失补偿费的征收，使得陕西多年来水保治理难以到位的地方配套资金得到了足额保障，水土治理力度得到了加强。仅2013年，陕西省就完成水保投资17.19亿元，其中省投资近13亿元，累计治理水土流失面积6650.4平方公里，占目标任务的102%，治理面积与完成投资均为历史之最。
“虽然陕西的征收工作取得了不小成绩，但水土流失补偿费的征收，对于依靠资源开发而‘发家’的企业来说，犹如从他们身上割肉，从一开始就遭到许多企业的抵触。”陕西省水保局有关负责人说，“部分企业甚至是看样子，有的甚至还‘讨价还价’。特别是长庆油田，一直对陕西的水土流失补偿费有异议。”
由于没有全国统一的水土保持补偿费征收使用管理办法，长庆油田对陕西的这部地方性法规一直不予认同，双方先后两次对博“公堂”，4次申诉和行政复议，虽然陕西的强硬态度终使长庆油田拖欠3年的8.69亿元水土流失补偿资金得以上缴，其与央企在水土流失补偿费领域的“斗争”经验吸引了广东、云南、青海、宁夏等十多个省份前来取经，但这个征收工作却是异常的艰辛和不顺畅。特别是2013年11月，榆林市水保监督总站通过法院冻结长庆油田23个银行账号的强制执法方式，迫使长庆油田归还7.4亿元水土流失补偿费的案件，不仅成为全国最大的行政官司，更让外界知晓了水土保持部门的“水保警察”角色，促使国家尽快出台统一的水土流失补偿费征收办法。
规范征收弥补生态保护短板
2014年1月29日，酝酿了3年之久的全国《办法》终于“瓜熟蒂落”，并将于今年五月一日起开始实行。这不仅让生态补偿从纸面走向了现实，更让水土流失补偿费征收在全国范围内“名正言顺”。
“《办法》是国家对‘自然资源资产的所有权人不到位、所有权人权益不落实’的生态保护短板进行的制度设计，是贯彻党的十精神推进生态文明建设的结果。”有关专家说。
《办法》明确，水土保持补偿费是水行政主管部门对损坏水土保持设施和地貌植被、不能恢复原有水土保持功能的生产建设单位和个人征收并专项用于水土流失预防治理的资金。水土保持补偿费全额上缴国库，纳入政府性基金预算管理，实行专款专用，主要用于被损坏的水土保持设施和地貌植被恢复治理工程建设。
《办法》规定，在山区、丘陵区、风沙区以及水土保持规划确定的容易发生水土流失的其他区域开办生产建设项目或者从事其他生产建设活动，损坏水土保持设施、地貌植被，不能恢复原有水土保持功能的单位和个人（以下简称缴纳义务人），应当缴纳水土保持补偿费。开办生产建设项目的单位和个人应当缴纳的水土保持补偿费，由县级以上地方水行政主管部门按照水土保持方案审批权限负责征收。
其计征方式为：开办一般性生产建设项目的，按照征占用土地面积计征。开采矿产资源的，在建设期间按照征占用土地面积计征；在开采期间，对石油、天然气以外的矿产资源按照开采量计征，对石油、天然气按照油气生产井占地面积每年计征。取土、挖砂、采石以及烧制砖、瓦、瓷、石灰的，按照取土、挖砂、采石量计征。排放废弃土、石、渣的，按照排放量计征。对缴纳义务人已按照前三种方式计征水土保持补偿费的，其排放废弃土、石、渣，不再按照排放量重复计征。水土保持补偿费的征收标准，由国家发展改革委、财政部会同水利部另行制定。
《办法》强调，县级以上地方水行政主管部门征收的水土保持补偿费，按照1：9的比例分别上缴中央和地方国库。地方各级政府之间水土保持补偿费的分配比例，由各省（区、市）财政部门商水行政主管部门确定。财政部驻各省（区、市）财政监察专员办事处负责监缴中央分成的水土保持补偿费。
“《办法》实施后，让神华神东集团等一些一直拖欠水土流失补偿费的企业将再无话可说了，必须按期结清水土流失补偿费。”榆林市水保监督总站有关负责人说。
《办法》让各省市在水土保持流失补偿费征收中的费种名称、征收主体、征收程序、资金使用等得到了统一，对推进全国水土流失防御治理具有积极作用。但具体到各省来说，又有很大的差异。
资源税改革究竟何去何从
“《办法》计征面广了，不仅是石油天然气，而且开山取土砂石开矿的，都要征收水土流失补偿费，其与陕西的地方法规最大的差异，就是石油天然气水土流失补偿费是以面积计征，而具体的征收标准还没有出台，这对于像陕北这样主要以石油天然气地下矿藏资源开发为主的水土流失补偿来说，肯定是吃亏的。”陕西省水利厅有关负责人喜忧参半地说，“而且陕西的征收是由税务部门，企业生产量好监管，现在由水行政主管部门来执行，加大了征收难度。”
对于陕西省、市、县三级政府而言，这笔资金是相当重要的。“如果不收这些钱，水保工程所要的配套资金我们也掏不出来。”榆林市某县的一位政府官员介绍，煤油气资源开采补偿费成了解决基层政府资金短缺问题的“救星”。
“从保护环境的角度出发，水利部门总是想让企业多交点，但是企业总是想少交点。这是一个利益分配的问题，找到平衡点很难。”一位参与《全国水土保持补偿费征收使用管理办法》制定的人士说。而发改委关于征收价格标准的工作刚刚启动，已开始征求意见。“其中涉及大量协调工作，包括费种、范围、数额等。”湖北省水利厅的官员说。
在政策空窗期，等待仍是多数省区水利部门的理性选择。“现在水土保持补偿费征收是敏感话题，我们现在只能是等具体的征收价格标准出台后，再作打算。”陕西省水利厅一位负责人说。
煤炭、原油和天然气，一直是资源税改革争议较大的3个税目。2011年，财政部和国家税务总局在《资源税暂行条例》基础上修订并公布《资源税暂行条例实施细则》，确定了资源税从“从量计征”向“从价计征”转变的改革思路，并首先将原油和天然气的计价方式改革为从价计征，税率为5%。对水利部门调高水土流失补偿费的诉求，中国社科院财经战略研究院财政研究室主任杨志勇表示，“提高多少是合理的，值得分析，但并非越高越好。”他担心，因为资源补偿费在性质和功能上与资源税基本是重合的，而补偿费的增长则可能为资源税改革设置新的“路障”。
但对于地方来说，考虑的不仅是占地面积的水土流失，而是由其生产带来的更多的其他的生态破坏。据了解，在陕西，依靠遍地开井、大密度油气井开掘，单井日均产量不高的长庆油田已超越大庆，成为国内第一大油田。大范围高密度的掘井，使得长庆油田在陕西几乎每年都有石油泄漏事件发生，不仅破坏地表生态、污染河流，甚至影响到油田附近居民生活用水。2013年7月12日，位于延安市志丹县的长庆油田采油一厂出现管道爆裂，大量原油泄漏流入周围水系，直接威胁延安市主要水源地王瑶水库和城区20余万居民的饮水安全。像这样的例子不胜枚举。由于补偿资金较少，而油田污染造成的水土流失等问题却不断发生，这也是央企和地方一直因为水土流失补偿费发生矛盾的原因所在。
“此次《办法》的出台，对于陕西来说，全省水土流失补偿费数额肯定会减少，因为以前石油天然气的水土流失补偿费征收金额占到了全省一大半。”陕西省水保局一位不愿具名的负责人说。
位于陕北黄土高原的广袤能源带上，能源开发的热潮已经持续了十多年，不少专家和水保工作者一直在为矿区的地形重塑、塌陷区治理、水系关系改良、土地复垦和植被恢复进行人工干预，研究对策，但一些修复工程费用高昂，效果和治理却往往只是处于初级阶段，修复结果并不理想。
国有土地征收补偿办法篇5
关键词土地征收补偿安置方式农民权益
作者简介：杨关峰、王思F，吉林大学法学院。
随着经济的发展和城市化进程的不断推进，政府对建设用地的需求也日益增大，这使得其将视线转移到农民集体所有的土地上，进行土地征收。与此同时，由土地征收而引发的一系列社会矛盾也凸显出来，而矛盾则主要集中于土地征收补偿这一问题上。在浙江省，政府以租、动用警力强征的事件时有发生，政府与被征地农民之间的关系也变得紧张而微妙。在如此紧张而微妙的关系之下，农民在土地上的财产权益不仅得不到有力的保障，反而有时会因为反对政府强征而使人身权益也受到损害。针对这一尖锐的社会矛盾，笔者深入浙江省农村进行调研，以期探明这一矛盾背后所隐藏的社会问题。并从法学视角深入探究问题出现的深层原因，进而对浙江省现行土地征收补偿方式提出完善意见，从而使农民权益得到更为有力的保障。
一、浙江省现行土地征收补偿方式的法律现状
二零零四年，浙江省通过了《浙江省实施办法》，对土地征收补偿方式做出了相关规定。但该《办法》主要是参照一九八六年颁布的《中华人民共和国土地管理法》制定的，其中第二十三条就明确规定了土地征收补偿标准的计算仍采用《土地管理法》中规定的年产值倍数法；第二十五条还规定土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。不得不说，该《办法》只是延续了我国《土地管理法》中规定的货币补偿方式且补偿的标准较低，并不能使农民的合法权益得到充分而切实的保护。同时，该《办法》在土地征收补偿的实际运作中也被二零零四年国土资源部出台的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》所取代。该《意见》规定，一些有条件的地区土地征收补偿可以采用区片综合价，即省级国土资源部门可以会同有关部门综合考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素制定各县市征地的区片价格，报省政府批准后即可公布执行。区片综合价突破了统一年产值标准的束缚，将土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平这些因素纳入到确定土地征收补偿价格的考量体系中来，其意旨在于使制定出来的土地征收补偿价格更为合理。
二、浙江省土地征收补偿过程中存在的实际问题
经过调研，笔者发现，现行土地征收补偿标准低、土地征收补偿方式单一是矛盾产生的内在原因，而政府征地手段的强硬则是矛盾爆发的导火索。再者，当这一矛盾出现甚至已经演化成恶性的社会事件时，农民往往找不到行之有效的救济途径来维护自己的合法权益，从而使被征地农民的权益受到不可弥补的损害。
就土地征收补偿方式来说，虽然上述《意见》当中规定了多种土地征收补偿方式，但实际实施的土地征收补偿方式却非常单一。笔者调查的五个地方当中有三个地方都仅实施了货币补偿方式和社保补偿方式，而另外两地虽然采用了用工单位安置补偿，但其适用的范围十分狭窄，解决的只是极其有限的一部分农民的生计问题。不难看出，货币补偿方式和社保补偿方式是最为常见的两种土地征收补偿方式，但这两种方式也存在一定的弊端。对于货币补偿方式来说，农民获取土地征收补偿款，短期内的生活需求问题得以解决，但是农民也失去了赖以维持生计的土地，又欠缺其他技术能力，在重新寻找可以维持其生计的新职业上存在困境。而对于社保补偿方式来说，其适用也需要满足一定的条件，即只有征地亩数达到一定的标准政府和村集体才能为村民缴纳一定数额的社会保障金，农民仍然需要缴纳剩余部分的保障金。而且，对于大部分年轻农民来讲，他们可能要在十年甚至二十年后才能领取到社会保障金，这并不能使处于重新择业时期的农民的生活获得稳定的物质保障。
就征地程序方面来说，正如上文所提到的，政府以租、动用警力强征事件时有发生，这就使得原本已经存在的矛盾爆发出来，从而演化为一桩桩恶性事件。不得不说，这些矛盾本应当在征地补偿程序的逐步推进中得以化解，这些恶性事件本应当在征地补偿程序的正常推进下被避免，但在实践中这一程序却极少能发挥出其应有的效用。这就使得政府与村民的关系在一次次类似的事件中变得紧张而微妙，村民的财产权益与人身权益也往往在类似事件中受到损害。就征地维权方面来说，农民在自己的合法权益受到损害时，往往找不到及时有效的救济途径。这一方面归结于农民法律知识的缺乏，维权意识的淡薄。如浙江省有两市出台了《征地补偿标准争议协调办法》，明确规定了争议协调分为申请、受理、审理、协调四个环节。但是极少有农民知晓这一办法并依据其申请处理土地征收补偿争议。而另外一方面，仅有两个市出台《征地补偿标准争议协调办法》也反映出政府对于农民土地征收补偿争议这一问题尚未建立起一套完善的解决机制。
三、土地征收补偿过程中导致农民利益损失的根源
（一）政府对土地市场的垄断是主要根源
在土地实施私有制的国家和地区，土地市场是一种完全市场模式。土地作为一种商品与其他商品一样可以自由买卖，也遵循市场价格波动。这些国家与地区，土地价格由市场进行决定，而不是由国家政府进行强制性决定。大多数农民在被征地时也就不会因为补偿标准过低，权益得不到保障而拒绝被征地。
而在我国，根据《物权法》规定，土地分为国有土地和集体所有土地，土地不允许私有，土地市场一直是由国家政府垄断的，私人在市场上不得将土地进行交易。任何个人或单位使用土地都只能从国有土地使用权市场上获取，而政府控制着该国有土地使用权市场的价格。政府在征收集体土地时给农民的补偿往往以公共利益的名义采用较低的土地征收补偿标准，而政府在将征收的土地使用权转让给其他企业或房地产开发商时却要求其缴纳较高的土地使用费，从而获取其中的利益差额。虽然在上述《意见》出台之后，政府征收土地开始实行区片综合价，一定程度上提高了土地征收补偿标准，但这种计算方式尚未完全体现土地物权等价交换的原则。这其一是因为区片综合价仍然是由地方政府统一制定的，难以体现中立性；其二是因为区片综合价的制定虽然综合考虑多方面因素，但其终极目的是解决同地同价的问题，并不是完全按照市场经济规律来定价。因而，农民在采用这一征地补偿标准时必然无法享受土地增值所带来的收益。
（二）补偿方式体系的立法不全面与政府避繁就简的态度是重要根源
正如上文所述，现存立法对货币补偿、社保补偿两种补偿方式有详细地规定，但是对于留地安置补偿、用工单位安置补偿等其他补偿方式很少有规定或者规定的不够具体，可操作性很差。《浙江省实施办法》、《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》、《浙江省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》以及各级政府关于征地补偿标准和社保补偿的规定，详细记载了各地不同级别土地的区片综合价和社保安置方式。各地均将不同土地分类，规定了不同类别土地的征收补偿标准――区片综合价。在社保安置方面，各地均出台了《被征地农民基本生活保障制度实施办法》，该实施办法基本都规定了参保范围与对象、参保方式、参保程序、基本生活保障金的发放以及保障基金的管理。可以说，浙江省对于货币补偿方式和社保补偿方式进行了系统的规定并在实践当中大范围的推行，但是对于做为补偿方式体系中的其他补偿方式的规定确是苍白的，实践则更是几乎空白的。
而另一方面，许多政府在进行征地补偿时往往存在避繁就简的心态，其往往会直接选择对其而言最为简便易行的征收方式。因而货币补偿方式在实践中就被广泛推行，其简便易行之处就在于政府只要将补偿金一次性发放给农民，就不需要再为农民权益提供其他方式的保障。货币补偿方式的广泛推行，导致浙江省征地补偿方式的单一，农民几乎不能选择其他补偿方式，对其权益的切实保障很难达到理想状态。
（三）程序缺位是农民权益受损的现实根源
完善土地征收与补偿程序是保护农民合法权益并制约国家权力的有效手段，但严格说来，我国的土地征收与补偿程序并没有在立法层面确立起来。我国《土地管理法》第48条只规定了补偿安置方案确定后有关地方人民政府应当公告，但对公告的内容、时间等并未做详细的规定。而其他法律位阶较低、缺乏有效约束力的部门规章或者工作文件对此虽然做出了规定，但在实际施行的过程当中也显露出了弊端。如2001年由我国国土资源部出台的《征收土地公告办法》规定了“两公告一听证一补偿”的土地征收与补偿程序，其中“两公告”一是指征收土地的公告；另一个是指有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。由此可以看出，征地补偿、安置方案的公告必须经由被征收土地的所有权人，而我国《土地管理法》明确规定我国集体土地归村集体所有，即村集体经济组织、村委会才是集体土地的所有权人。因而，公告经由被征收土地所有权人的程序设置在实践当中往往演变为村集体经济组织、村委会代替农民同意土地征收补偿、安置方案，从而将农民排斥在土地征收补偿程序之外，农民对于这一程序的知情权、选择权与参与权都无从谈起。
（四）农民法律知识欠缺、法律意识淡薄是内在根源
浙江省大部分农民只接受过初中或高中教育，文化水平较低，尤其是欠缺法律知识，法律意识淡薄，在自身权益受到侵犯时，往往不能及时采取有效的方法维权。再者，农民法律知识的欠缺导致其在面对政府的征地压力时很难掌握自身行为的尺度，有时可能为了维护自身的财产权益而做出一些过激的行为，甚至于触犯法律。因此，农民法律知识的欠缺和法律意识的淡薄导致了农民维权的困难，甚至于将农民置于触犯法律的悲惨境地。
四、浙江省土地征收补偿方式体系的完善
（一）实体方面的完善
一是参照市场价格提高征收补偿标准。在对被征收土地进行补偿时，应当参照被征收土地的市场价格给予公正补偿。参照市场价格是遵循市场经济体制下等价交换的基本原则的体现，也可以实现政府对农民权益的保护最大化。
另外，参照市场价格来确定土地征收补偿标准应当区分被征收土地的用途。即如果被征收的土地用于修路等公益事业，则应以公益事业的征收补偿标准来进行补偿；而如果被征收的土地用于商业经营或工业生产，则应以非公益事业的征收补偿标准来确定补偿金额。再者，参照被征收土地当时的市场价格来确定征收补偿标准也是提高土地征收补偿标准的应有之义。土地的价格在土地使用权市场中会随时间的变化而波动，按照被征收土地当时市场的价格来确定补偿标准，更能体现市场因素对补偿标准的影响。以上两点，其目的都在于使农民最大限度的分享到土地使用权市场中土地增值所带来的利益。二是完善立法、执法体系增加征收补偿方式。上述《办法》对土地征收补偿方式已经做出了总括式的规定，但不足之处在于缺乏具体详细的执行办法，且《办法》属于部门规范性文件，法律位阶较低。这就需要我们的立法机关完善立法，制定一部专门规制集体土地征收补偿极其补偿方式的法律，为执法部门开展土地征收补偿工作依据，以求最大限度的保护被征地农民的合法权益。当然，立法部门在制定法律法规时不仅要在总则部分概括式的列举各种补偿方式，还应该专门制定各种补偿方式的实施办法与操作细则，是这些创新性的土地征收补偿方式能够变得切实可行。
再者，政府部门在实际实施这些补偿方式时，应当建立监督机制监督政府部门的执法，避免一些不合法的行政行为。并及时在网站和公告栏中公告，确保农民可以及时查找到土地征收的相关信息，若发现错误，可以告知监督部门改正。
（二）程序方面的完善
一是保护农民对补偿方式的知情权。当前农民对于补偿方式的知情权很少得到保护，在征地时农民几乎不了解有哪些种补偿方式，在不知道的情况下其他权利当然也就得不到很好的保护。因此在完善补偿方式体系时需要保护农民对补偿方式的知情权。政府应该将征收补偿情况直接通知被征收人。政府若只通过公告的形式告知农民征收补偿情况，许多农民受自身素质的局限并不能详知土地征收补偿的具体内容。而如果政府或者村集体能够采取召开村民会议等方式详细说明土地征收补偿安置情况，被征收人就能详细了解土地征收补偿安置方案，并且还能就不明白的地方直接向政府进行询问，就不满的地方直接与政府进行沟通。双方之间的主观意愿也能彼此更好地了解，以便之后协商。
二是保护农民对补偿方式的选择权。农民对于适用何种补偿方式的选择权需要得到保护。农民在了解政府告知的补偿方式之后，应该自己决定适用何种补偿方式或者哪几种补偿方式。只有农民自己能真正知道哪种补偿方式能使自己的权益最大化，有些农民有其他技术能力，最适合的是用工单位安置补偿，而有些农民已经年老没有能力再去打工，最适合的是社保安置补偿。因此，多元化的补偿方式适用不同的人群，只有自己享有选择权才能使自身利益得到更好地保护。
三是保护农民对补偿方式的参与权。如上文所述，目前的土地征收过程，基本都是由政府直接作出征收决定，由村委会代替农民同意，而忽视了农民的参与权。因此，应当保障农民能够参与到整个土地征收和土地征收补偿的决策过程当中，农民对于是否同意进行土地征收、如何制定补偿标准的参与权需要得到保护。
（三）救济方面的完善
首先，增加救济方式。对于土地征收补偿争议，可以增加行政复议、行政调解两种方式。农民在不同意征地补偿方式或补偿标准时可以向上级机关申请行政复议或者由其他独立机关进行行政调解，复议机关发现下级机关行政行为违法时可以责令其在一定期限内重新做出行政行为。
其次，扩大救济的范围。目前行政裁决范围只包含了对补偿标准不满提起的申请，其他如征收安置方式的不满并没有列入裁决范围。因此，需要扩大行政争议裁决的受理的范围，设立专门的裁决机关，解决裁决受理难救济难的问题。
二是保障农民的司法救济权。我国《行政诉讼法》未就土地征收补偿标准和金额争议的司法救济途径做出明确的法律规定。在此情况下，司法实践中对农村土地征收补偿金等争议有的不受理，有的作为民事案件处理，有的作为行政案件处理，非常不统一，对农民的权益保护也就很难很好地实现。因此被征地农民的司法救济权需要完善。
国有土地征收补偿办法篇6
一、土地征用
土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿,待使用完毕后,仍将土地归还所有人或使用人。土地的征用的对象为土地使用权。
1.土地征用的程序
用地单位要得到被征土地的使用权,须按国家规定的合法程序进行。根据我国《土地管理法》及其《实施条例》的有关规定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申请;(2)选址;(3)商定补偿安置方案;(4)划拨建设用地;(5)核发国有土地使用证。
2.征地批准权限
对征用集体土地,《土地管理法》规定了严格的批准权限。根据《土地管理法》第25条及其《实施条例》第21条的规定(略)。
二、征用补偿
根据《中华人民共和国土地管理法》第47条(略)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条(略),在农村土地征收中确立公平补偿对于保护农民权益、规范政府行为、优化资源配置、维护社会稳定等具有重要意义。落实公平补偿应做到重塑以市场价格为基础的完全补偿原则,逐步扩大农地征收的补偿范围、合理拓展农地征收的补偿方式、完善征地补偿的程序与救济途径。
1.公平补偿的导入与意义
我国关于土地征收补偿的条款最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中,之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例修正草案》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对土地征收补偿的问题做了或多或少的规定,2001年国土资源部颁布的《征用土地公告办法》中对征收土地的补偿程序问题做了相应的规定。目前有关土地征收补偿制度的规定主要集中在2004年修订后《土地管理法》第47条。根据该条的规定,相较于农民因征地所遭受的全部损失而言,是一种不完全补偿。这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平:(1)以产值数倍法的方法测算农民的损失未能全面体现土地的实际价值,漠视了土地对于农民而言所具有的归依和发展功能。(2)单一的金钱补偿方式限制了农民的补偿选择空间,难以保障失地农民的生活水平不下降。(3)对因征地造成的间接损失不予补偿难以实现对农民的充分救济,亦会增加农民今后的生产生活负担。(4)补偿标准制定的高度行政化剥夺了失地农民的公平参与权,同时加剧了征地违法腐败案件的发生。(5)补偿纠纷救济机制的缺位、不到位有碍于农民权益的有效保护,也影响到征地工作的顺利开展。
2.公平补偿的路径设想
(1)逐步扩大农地征收的补偿范围
与世界上一些发达国家和地区的征收补偿范围相比,我国目前的征地补偿仅限于与被征收客体直接相关的经济损失,并没有涉及到由征地行为造成的其他诸如残余地等间接相关损失。目前各国对于征地造成的损害进行赔偿,从范围上看至少有三项内容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征收造成的困难补偿;因征地活动引起的其他补偿,如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。
(2)合理拓展农地征收的补偿方式
征收补偿的方式是指在征收补偿的过程中国家对遭受损失的农民进行补救所采取的各种形式。正确适用补偿的方式对弥补受害人的损失具有重要意义。征收补偿有直接补偿和间接补偿两种方式。直接补偿是指以金钱或实物的方式直接弥补受害人所遭受的损失,如支付补偿金。间接补偿是通过授予某种权利或利益,间接弥补受害人所受的损失。我国目前主要采取的是生活导向性的金钱补偿方式,除了原来的金钱补偿方式外,可以考虑增加以下几种补偿方式并在立法层面作出进一步具体的规定。
(3)完善征地补偿的程序与救济途径
完善的的补偿程序与救济机制是农民获得公平补偿的重要保证。从各国的立法例来看,一般都针对国家征收权行使的不同阶段设置相应的救济途径,征收补偿的程序和救济途径并非泾渭分明。具体到我国,尽管《征用土地公告办法》和《国土资源听证规定》对征收补偿的程序做了相应的规定,但是在实践中还是存在一些问题,有鉴于此,我们必须进一步完善征地补偿的程序、强化对农民补偿纠纷的救济。
3.完善途径
(1)规范土地征用程序,加强民主监督,明确补偿标准
在征用过程中,应该严格按程序办事,发挥村民的民主监督作用,避免土地资源的浪费,促进土地资源的优化配置,维护农村集体和广大农民的合法权益。
(2)设村民代表会议
设村民代表会议行使集体土地所有权,以解决集体所有权主体虚位化的问题。
(3)严格界定“公共利益”
在法律中应明确具体全面地列举出“公共利益”,同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。严格区分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。
(4)允许集体土地进入一级市场
农地征用制度应该符合法制化要求,坚持实施可持续发展战略,努力探索与我国城市化发展步伐相适应的农地征用制度,更好地促进社会的和谐发展,将集体所有的土地与国有土地的所有权平等保护,适当开放土地一级市场,让政府成为这一市场上起监督作用的中介者,这是一个建立在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新。
(5)探索新的补偿方式
政府在工商、税务等方面,可以出台相应的优惠政策,鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业,多形式开展就业和教育培训,提高失地农民的劳动技能和再就业能力。允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,让被征地农民能长期分享土地的增值收益。在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用,由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民,可以更好地解决农民的后顾之忧,有利于维护农村稳定。
国有土地征收补偿办法篇7
关键词：台湾地区征地补偿地价补偿
中图分类号：F28文献标识码：a
台湾地区关于征地的立法较多，《土地法》、《平均地权条例》、《都市计划法》、《促进产业升级条例》等都对土地征收有所涉及。为整合分歧不一的法规，减少征地纷争与阻力，台湾地区于2000年2月2日了《土地征收条例》并将其作为土地征收的统一规范条例，从征地补偿的条件、补偿标准、补偿方式、征收程序等各个方面做了详细规定。本文仅就土地征收的补偿程序、补偿项目和补偿发生进行阐述，探讨可为我国大陆征地立法和实践借鉴之处。
一、台湾地区的征地补偿程序
台湾地区的土地征收程序除具有一般土地征收所应具有的要件之外，还具有自身的特点。
第一，征地实施前举行公听会并以协议价购为先行程序。《土地征收条例》规定，需用土地人在取得土地之前先举行公听会，听取土地所有权人及利害关系人的意见，然后再将事业计划报请主管机关许可；主管机关许可后，先与所有权人协议价购或以其他方式取得土地，并且议购价格不得低于征收补偿费标准。如果协议没有达成，才可以依法申请征收土地。
第二，征地实施中重视并听取土地所有权人关于征地补偿的意见。需用土地人的征地申请经中央主管机关核准后，由县（市）主管机关公告，并以书面通知土地权利人，征地补偿费由用地人支付并由主管机关转发，土地所有权人接受补偿费后即终止对土地的权利与义务。但当所有权人对征地补偿有异议时，则由主管机关负责调查处理并将查处结果通知土地权利人；如果土地权利人不服查处结果，则提交地价评议委员会复议；如果土地权利人不服复议结果，则提起行政救济。最后的复议或行政救济结果若与补偿方案价额有差异，则将差价补交给土地权利人。
第三，征地实施后原土地所有权人可行使收回土地的权利。土地被征收后，如果土地需用人没有依照征收计划使用该土地，原土地所有权人可申请收回其土地。具体包括征地补偿费发给满三年，未依照征收计划开始使用的；未依照核准征收的原定兴办事业使用的；依照原征收计划开始使用后未满五年，不继续依原征收计划使用的。如果有以上情形，原土地所有权人可以申请照原征收补偿价额收回其土地。另外，由于工程设计变更、都市计划改变等原因导致原有土地无征收必要时，经需用土地人或土地所有权人申请后，经审查符合规定的，主管机关予以撤销征收。原土地所有权人缴回征收价款后，政府将土地发还给原所有权人。值得注意的是，不论是收回土地或撤销征收，土地所有权重新回归原土地所有权人所有，而不是归政府所有。
二、台湾地区征地补偿范围及项目
台湾地区土地征收分为一般性土地征收和区段征收。一般性征收遵从国际通行的“公益目的”原则，规定因公益需要，兴办国防、交通、公用、水利、公共卫生及环境保护等事业，得征收私有土地。一般性土地征收的补偿范围包括地价补偿、土地改良物补偿、土地他项权利补偿以及由征地引起的其他损失的补偿。具体补偿项目如下：
一是地价补偿。台湾地区《土地征收条例》并实施以后，规定地价补偿按公告土地现值补偿。公告土地现值是直辖市或县（市）政府估计并提经地价评议委员会评定的地价，于每年1月1日公告，作为土地移转及设定典权时申报地价的参考，也是主管机关审核土地移转现值的依据。由于公告土地现值往往低于市场地价，台湾地区采取公告土地现值加成的办法，加成数比照一般正常交易地价确定。可见，台湾地区的地价补偿是以市价为基准的。
二是其他土地权利的补偿。台湾地区规定，如果被征收土地或建筑改良物已设定他项权利，如地上权、典权、地役权、永佃权、耕作权等，这些征收土地“应有之负担”由地政机关在发给补偿金时代为补偿，并以余款交付被征收土地的所有权人。
三是土地改良物的补偿。台湾地区将土地改良物分为两种，一是建筑改良物，即建筑物或工事等土地附着物；二是农作改良物，即农作物、其他植物或与水利、土壤有关的土地改良物。《土地征收条例》规定，征收土地或建筑改良物时，对建筑改良物的补偿按其重建价格计算；征收的土地附带有农作物时，补偿费视农作物的生长成熟期而定：成熟期距被征收时间在一年以内的，按照农作物成熟时的产值而定；成熟期距被征收时间在一年以上的，按照农作物种植及培育的费用而定，同时参考这些费用的现值。
四是迁移补偿。《土地征收条例》规定对征地而造成的人与物资的迁移费给予补偿：①土地改良物由所有权人取回并自行迁移的；②坟墓及其他纪念物迁移的；③人口需要迁移的；④生产资料必须迁移的（动力机具、经营设备、生产原料等）；⑤养殖物必须迁移的（水产物或畜产物）。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部迁移的也发给迁移费。
五是营业损失补偿。《土地征收条例》规定，对土地权利人因土地或改良物的征收而导致营业停止或营业规模缩小造成的损失给予补偿。
6六是一并征收补偿。台湾地区在征收土地时对土地上的改良物一并征收，但不包括土地所有权人要求取回、自行迁移、违规建造建筑物或非正常种植农作物的情形。另外，因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的残余部分地形不整或面积过小，导致利用价值降低的，土地或改良物的所有权人可以向主管机关申请一并征收。
七是征用土地补偿。征用补偿是因政府兴办临时性的公共建设工程，需要征用私有土地或土地改良物而发给权益人的补偿费。其中，征用土地的年补偿费按照公告土地现值10%计算，征用土地改良物的补偿费按照征收补偿费的10%计算。如果征用土地导致土地改良物必须拆除或者不能回复到征用前的状况也给予补偿。
八是连接地补偿：因征收某块土地而导致与其连接的土地受到影响而使价值降低，对该连接地给予补偿。连接地补偿款额以不超过减少的地价额为准。
九是调查勘测损失补偿。需用土地人为申请征地而实施调查或勘测时，有时需要拆除或迁移地上的障碍物，由此导致土地权益人遭受损失，这种情形也给予适当的补偿。
三、台湾地区的区段征收与补偿方式
在台湾地区，除一般土地征收外，还有较为特殊的区段征收。区段征收是因实施国家经济政策、新设都市地域、举办国防设备、公用事业的需要，对一定区域内的土地全部予以征收。具体征地情形包括①新设都市地区的全部或一部分实施开发建设；②旧都市地区为公共安全、卫生、交通的需要或促进土地合理使用实施更新；③都市土地的农业区、保护区变更为建筑用地或工业区变更为住宅区、商业区：④非都市土地实施开发建设；⑤农村小区为加强公共设施、改善公共卫生需要或配合农业发展规划实施更新；⑥其他情形。区段征收的土地经过重新分段整理后，政府无偿取得公共设施用地，道路、沟渠、公园、绿地、儿童游乐场、广场、停车场、体育场所及学校用地等归当地政府所有，原土地所有权人领回一定比例的抵价地，对剩余的国民住宅用地、安置原住户所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租赁或设定地上权的方式进行处分，并将所得收入用于支付区域开发总费用。
抵价地补偿是一种特殊的地价补偿形式。《土地征收条例》规定，实施区段征收时，原土地所有权人不愿领取现金补偿的，应发给抵价地。土地所有权人领回的抵价地面积，以征收总面积百分之五十为原则，最少不低于百分之四十。如果领回的土地面积小于最小建筑单位面积，土地所有权人应申请合并土地，如果不申请合并土地则发给现金补偿。抵价地的计算基准为区段征收后的路线价或区段价。除以抵价地作为地价补偿外，其余各项补偿费如土地改良物补偿、合法营业损失、迁移费补偿等与一般征收补偿无异。
区段征收及抵价地补偿是一种公私互利的举措。对土地所有权人而言，领回的抵价地虽然比原有的土地面积减少，但征收后的土地经过重新规划整理、开发建设，公共设施得以完善，地价普遍提高，可享受土地增值收益，并且居住环境和生活质量都会有所改善；对政府而言，不仅免费得到公益、公共用地，还可得到城市建设的大量资金，城市发展和建设有了保障；对需用土地人而言，得到用于房地产开发及其他城市建设的土地资源并获取开发利润。区段征收及抵价地补偿实现了政府与民众双赢，普遍受到欢迎。
四、台湾地区征地补偿经验及其启示
一是关于征地补偿程序。我国土地管理法规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。这种确定方案在先、公告并听取意见在后的做法对征地及补偿行为并无约束，一些地方政府不与农民沟通与协商，强征强占农民土地的现象时常发生。台湾地区的做法值得借鉴：在征地审批前召开公听会，土地所有权人可以充分表达意见及利益诉求；议购为先、征地在后，体现取得土地手段之温和；在征地补偿方案后，农民对补偿方案有异议，也有申述的渠道并能得到切实的解决。
二是关于征地补偿范围和项目。土地征收会涉及到农民生活的各个方面，如果考虑不周，就会造成对农民利益的损害。我国现行的征地补偿的项目主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费，补偿项目明显偏少，没有实现对被征地农民的全面补偿。应借鉴台湾地区的做法，建立以地价补偿为核心的多项目征地补偿体系，除现有补偿项目外，还应增加迁移补偿、营业损失补偿以及残余地补偿等。考虑我国目前农村土地产权状况，除对土地所有权给予补偿外，还应增加对承包权和租赁权的补偿。并且应明确规定各项目的补偿依据，如按市价补偿或协议价补偿等，避免笼统、模糊的规定。
三是关于补偿安置方式。我国现行的补偿安置比较单一，基本采取现金补偿的方式，而且多是一次性补偿，很多农民征地补偿款用完后就业无门、生活无着落。有些地区尝试采取以地入股的方式，与我国台湾地区的抵价地补偿有些相似。台湾地区的区段征收和抵价地补偿已经取得比较成熟的经验，我国大陆的征地补偿制度改革可以借鉴，尤其对我国小城镇建设更有借鉴价值。区段征收和抵价地补偿不仅解决小城镇建设需要的资金问题，而且使被征地农民沾享土地增值收益，改善居住环境和生活状况，有利于被征地农民现实利益和长远利益的保护。
四是关于征地后的监管问题。我国征地制度存在的一个严重问题是土地征而不用、多征少用的现象，其根本原因在于缺乏完善的征地使用监管机制。台湾地区在土地征收之后设定的收回权和撤销征收制度为我们提供很好的启示。土地征收后并不意味着土地监管权利的终结，由原土地所有者行使征地后土地使用的监督权，对于解决用地单位对土地的不合理使用和土地闲置浪费现象是一项很好的举措。
参考文献：
国有土地征收补偿办法篇8
《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。实践中常见的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，但目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等涉及到的征收房屋工作却不涉及对房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》进行规范也不太适合。
关键词：集体土地;房屋征收;补偿;价值确认
abstract:
thehousesonthestate-ownedlandtaxandcompensationordinanceofadjustmentrangeisveryclear,thatisthehouseonstate-ownedlandtaxandcompensation.alongwiththedevelopmentofurbanization,industrialization,andahighwayandrailwayinfrastructureconstructionofadvance,theruralcollectivelandonthecollectionandcompensationofbuildingmoreandmoreoutstanding.inpractice,itiscommononcollectivelandaccordingtothegroundattachmentstoequatehouses,butatpresentalotofplacesbuilttheplow,landbackalsoincreaseordecreaseofthecollectionofrelatedtohookhousesisnotinvolvedinthehousethedependentonland,itseemsfromthemidwayofstandardalsoarenotverygood.
Keywords:collectiveland;Housingcollection;Compensation;Valuecon
中图分类号：F301.0文献标识码：a文章编号：
正文：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布并实施，进一步规范了行政机关的房屋征收行为，明确了公共利益范围，明确了房屋征收程序，加大了被征收人合法权益的保护，对基层房屋征收管理工作更有指导意义。但是《条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。目前，国家还没有统一的集体土地上房屋拆迁补偿条例或办法，国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的。
现行的《土地管理法》对征收农村耕地或其他土地所引发的各种补偿费等做了较为详细的规定，但对于征收集体土地所涉及的农村房屋如何拆迁和补偿问题没有作出明确规定。实践中通行的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，而目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等工作只征收房屋却不涉及房屋所依附土地的征收，因此我们在思考如下的问题：
集体土地上房屋的征收如何实施、管理和规范？
一、国有土地上房屋征收主体
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条有如下规定：
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
可以看出市、县级房屋征收部门具体组织实施国有土地上房屋的征收与补偿工作，市、县级人民政府负责监督管理。
二、集体土地的征收主体
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
第五条：国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。
第四十六条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》(国土资发［1999］480号):各地必须依照《土地管理法》确立的征用土地制度，实行由县级以上地方人民政府统一征地。各级土地行政主管部门根据职责及法定的征地批准权限和程序，代表政府负责组织征地的审查报批和具体实施工作，其他任何单位和个人均无权审查报批和组织实施征用土地。
对集体土地的征收，是由县级以上地方人民政府组织，土地行政主管部门代表政府具体实施。而对于集体土地上房屋的征收主体土地法则没有提及。
三、集体土地上房屋的征收主体
《条例》第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
本条并没有特别强调国有土地上的房屋征收与补偿工作，我们似乎可以理解为：
市、县级人民政府负责本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。
四、集体土地上房屋征收补偿
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条：征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。
《中华人民共和国物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
但是，上述法律法规均没有明确集体土地上的附属物包括房屋。
《土地法》未规定集体土地上房屋的征收，只规定涉及被征收土地上的房屋时，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。
《物权法》第四十二条第二款虽然提到“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但对于征收补偿也没有给出明确的程序。
五、集体土地上房屋的价值确认
《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
最高人民法院在司法实践的指导---《中华人民共和国物权法》条文理解与适用对宅基地作如下规定：
宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
（1）城镇居民购买；
（2）法人或其他组织购买；
（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
从以上条文可以看出，宅基地原则上不允许转让，即没有市场。
《条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
国有土地征收补偿办法篇9
关键词：征收占用林地；补偿测算方法；临时用地复垦
中图分类号：7
文献标识码：a文章编号：1674-9944（2015）12-0147-03
1引言
林地补偿费、安置补助费、林木补偿费和植被恢复费是征收占用林地的补偿主要内容。在永宁高速公路（清流段）林地征收执行法规文件主要为《中华人民共和国土地管理法》、《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《中华人民共和国森林法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《福建省林地管理办法》和《福建省人民政府关于统一全省耕地年产值和征地补偿标准的通知》（闽政文〔200〕92号）的有关规定，参照三明市人民政府《永宁高速公路征地拆迁补偿安置标准指导意见》，结合清流实际情况，测算出永宁高速公路（清流段）征收占用林地各项补偿费。
2补偿费测算标准
2.1林地补偿费测算标准
征收耕地，按新划分的耕地年产值的10倍补偿。征收果园或者其他经济林地，按水田补偿费的60%补偿，原属耕地的，按同类土地补偿标准补偿。征收非经济林地：按水田补偿费的40%补偿。
2.2安置补助费测算标准
征收耕地的安置补助费，按所划分的耕地年产值的1倍补助。征收果园和其他经济林地，按该土地被征收前4年平均产值的3倍补助。
2.3林木补偿费测算标准
果树和其他经济林补偿费：未产果的果树，按造林工本费的2倍补偿；已产果的果树，根据果树的生产周期和树势的盛衰，按其征收前4年平均产值的4倍补偿。用材林补偿费，幼林按造林工本费的2倍补偿，中龄林按成熟林亩材积产值的40%补偿，成熟林按其亩材积产值的30%补偿。竹林按产值的2倍补偿。
2.4果树、经济林平均年产值测算算方法
国家没有规定价格的，按清流县物价管理部门公布或认可的市场价格计算。在永宁高速公路（清流段）果树、经济林平均产量以清流县统计部门提供的前4年平均产量为准。
2.5木材价格标准按清流县统一基价
以清流县2008年的标准材收购指导价执行。
3补偿费测算过程
根据《福建省人民政府关于统一全省耕地年产值和征地补偿标准的通知》（闽政文[200]92号），全省耕地年产值划分为等：一等每亩1600元，二等每亩100元，三等每亩1400元，四等每亩1200元，五等每亩1000元。清流县属等片区，结合清流县目前征地补偿实际水平，确定清流县城市规划区水田年产值1200元/亩，城市规划区外及沿线其它乡镇水田年产值100元/亩。
3.1园地和其它经济林地
根据《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定，园地和其它经济林地征地补偿费按水田补偿费的60%～70%计算，安置补助费按该地被征用前4年平均年产值3～倍补助。永宁高速公路属交通基础设施重点项目，可按最低限计算补偿标准。因此确定园地和其它经济林地（成片）补偿费为：土地补偿费6300元/亩（100×10×60%）；安置补助费按该地被征用前4年平均年产值3倍补助；林木补偿费统一确定为按该地被征用前4年平均年产值4倍补助。年平均产值根据省林科院调查结果并征求农业部门有关专家意见，结合沿线其它县市补偿标准确定，各类园地年平均产值670元/亩～969元/亩不等（油茶为300元/亩），未产果园地补偿费10036元/亩～1204元/亩，已产果园地补偿费11290元/亩～13383元/亩。零星果树补偿费根据果树的大、中、小及不同的种类分别确定每株的补偿费（含青苗费、安置补助费）。
3.2非经济林地
根据规定，非经济林地征收的土地补偿费按水田年产值的40%补偿，统一按水田100元/亩的40%计算，为4200元/亩（100×10×40%）；林木补偿根据清流县林业局2008年的标准材收购指导价推算亩材积产值，成熟林按亩材积产值的30%计算，中龄林按亩材积产值的40%计算，未成年造林地按造林工本费的2倍计算。清流县亩材积产值松林为2200元，杉林为2200元，阔叶林为1800元，竹林为800元。
4补偿费测算结果
4.1果园和其它经济林地补偿标准
土地补偿费按6300元/亩补偿（即100×10×60%）；安置补助费按该土地被征用前4年平均年产值的3倍计算；青苗和地上附着物的补偿标准分为两种情况，成片果树未产果的，按其工本费的2倍补偿。已产果的根据果树的生产周期和树势的盛衰，按其征收前4年平均年产值班的4倍补偿（表1）。
4.2永宁高速公路（清流段）零星果树补偿标准
零星果树的补偿已含青苗费、安置补助费。柑桔类：大指树冠直径1.8m以上；中指树冠直径1～1.8m，小指树冠直径1m以下，且标准种植一年以上。其他果树：大指树冠直径2.m以上，中指树冠直径1.～2.m，小指树冠直径1.m以下，且标准种植一年以上。桂花（厚朴、银杏）：大指树高2m以上，中指1～2m，小指1m以下；非规范种植（未挖穴、建堆）的果苗、绿、麻竹苗，补偿标准元/株（表2）。
4.4非经济林地补偿标准
林地补偿费按4200元/亩（100×10×40%）。林木补偿标准分为3种情况，成熟林按其亩材积产值的30%补偿，中龄林按成熟林亩材积产值的40%补偿，幼林按造林工本费的2倍补偿（表3）。
5临时用地
施工单位因生产生活需要的临时建筑用地和机械设备停放场、材料堆放场、取（弃）土场、预制场、拌和站、施工便道等，要本着“满足施工需要，尽量避免占用耕地的原则，按照《三明市国土资源局关于规范工程建设临时用地的管理通知》（明国土资〔2008〕198号文）有关要求，施工单位与产权单位签订临时用地协议，协议应明确土地复垦责任、土地垦复费、森林植被恢复费、租金总额及缴纳、支付办法、违约责任等，临时用地补偿费由施工单位按照协议及时足额支付。
5.1临时用地复垦
为确实做好临时用地复垦工作，珍惜和合理利用土地，改善生态环境，实现土地资源可持续利用，促进经济社会协调发展。根据《土地复垦条例》落实十分珍惜、合理利用土地和切实保护林地的基本国策，规范土地复垦活动，加强土地复垦管理，提高土地利用的社会效益、经济效益和生态效益。
5.1.1复垦原则
（1）确保总量平衡。土地是不可再生的重要生产、生活资料。按照“谁损毁，谁复垦的原则，对依法临时占用的土地，由施工单位负责复垦或委托复垦，并采取有效措施尽量减少土地损毁面积，降低土地损毁程度，确保土地总量平衡。
（2）注重因地制宜。在永宁高速公路（清流段）建设过程中，施工单位临时使用国有土地、沿线乡（镇）、村集体的土地，要本着宜农则农、宜林则林的原则进行复垦。凡用于弃土场、搅拌站、预制场、工棚的要最大限度按原地类、用途进行复垦；用于施工的便道确需保留的，复垦工作交由原土地所有权（产权）单位负责。
（3）加强分类指导。根据各宗临时用地的实际情况，要认真规划，分类指导，统筹兼顾，确实维护好农民的合法权益。同时，要积极主动做好群众的思想工作，确保临时用地复垦工作顺利完成。
5.1.2严格复垦标准。
原属水田且灌溉水源未被损坏的，应恢复为水田。①原有耕作层未被破坏的，必须清理地面物（含水泥硬化层），经整平筑埂，恢复种植条件。②原耕作层已被破坏或用于弃碴的，必须按《土地复垦条例》、《土地复垦技术标准》（以下简称《标准》）和《福建省临时用地管理办法》（试行）要求复垦。对不具备恢复耕种的，应覆盖表土，恢复植被，绿化造林。
5.1.3复垦程序。
（1）各项目部自行复垦的临时用地，复垦工作结束后，凭交地单向县高指提出验收申请，由县高指组织财政、国土、农业、水利、林业、环保等相关部门初验后，报上级国土资源部门验收，符合标准要求的，与县高指办理临时用地费用结算；委托复垦的临时用地，项目部必须办理委托复垦手续，待复垦工作结束并经上级国土资源部门验收后，与县高指办理临时用地费用结算。
（2）委托复垦的临时用地，由县、乡（镇）、村、项目部对每宗临时用地现场查看后，确定复垦地类、标准、费用。
（3）与承担复垦的单位和个人签订临时用地复垦协议，明确责任、复垦的地类和标准、完成时间、付款方式等内容。
5.2严格验收程序
复垦工作结束后，由复垦单位提交验收申请，由县高指牵头，组织财政、国土、农业、水利、林业、环保等有关部门对复垦地块逐宗进行初步验收，形成验收记录，报上级国土部门组织有关部门进行实地验收，不符合验收标准的不予通过，责令限期整改，直至合格为止。符合验收标准的，作出验收意见书。
6结语
林地补偿费的使用管理办法应当由被征地集体经济组织的成员表决确定，林地的土地补偿费原则上归山权所有者，用于开发林地。但被征用的林地属本集体组织成员家庭承包方式承包的山地或自留山，集体土地经营管理单位又未能调整其他同质同量的土地给农民继续承包经营的，应当将不少于70%的土地补偿费支付给被征地农民。其余方式承包的山地，土地补偿费归山权所有者，但承包期未满，林地使用费已一次性支付给山权所有者的，山权所有者应将剩余年限林地使用费退还给承包者。林木补偿费：归林木所有者，用于培育森林，需采伐的林木由林木所有者采伐利用。对于集体果园承包（非有偿转让）给个人经营的，林木补偿费应归集体所有。安置补助费：用于因生产资料减少而影响经济收入的生产、生活费补助，被征用的林地属集体组织成员家庭承包方式承包的山地或自留山，安置补助费归承包人，或者由山权所有者与承包者按一定比例分配，具体分配比例由村民代表大会研究通过。其他方式承包的林地安置补助费归山权所有者。
（1）要提高认识。抓好土地复垦工作对于保障发展、保证国家粮食安全，建设资源节约型、环境友好型社会具有重要现实意义和深远历史意义。2009年以来，永宁高速公路各标段因建设需要，临时占用了一定数量的土地。临时用地如不及时复垦和采取工程措施，极易造成水土流失，并压覆冲毁周边地势较低的耕地，造成不必要的损失。必须充分认识土地复垦工作的重要性、紧迫性，加强对土地复垦工作的组织领导，采取切实可行的措施，确保临时用地复垦工作全面落实。
（2）要明确责任。严格按县、乡（镇）、村和项目部确认的复垦地类组织施工，由乡（镇）、村、户负责组织复垦。要建立健全复垦工作责任制和激励机制，确保复垦工作有序开展。各项目部自行复垦的临时用地，按复垦合同约定时间完成；委托复垦的临时用地，各项目部必须做好临时用地场地清理（含水泥硬化层）、平整、挡护工作，初步具备复垦条件；经确认需延长使用期的，由项目部与乡（镇）、村协商处理，缴交租金。临时用地不得改变用途，需改变为非农建设用地的，必须按程序依法报经有权审批机关批准。
参考文献：
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[2]刘春禄，王树伟.加强林地资源管理的途径与方法[J].吉林林业科技，2013（6）.
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国有土地征收补偿办法篇10
关键词：产值倍数法；征地补偿；政府定价
建国初期，中央政府先后通过、合作化运动解决了农村土地所有权归属问题，实现了由地主私有到农民私有再到农民集体所有的土地所有制的变革，并通过土地征用、征收方式实现了土地所有权由集体所有向国家所有的单向转移，在高度集中的计划经济体制下逐步形成了垄断征地及政府定价补偿的征地补偿制度。在征地补偿制度中，补偿方法起着关键的作用。建国以来，我国征地补偿方法始终以年产值倍数法为核心方法，即通过土地年产值与一定倍数的乘积作为征地补偿费的计算方法，该方法被学界指为导致征地补偿偏低的主要因素。政府也在不断地改进、调整征地补偿方法，改进和调整的着力点在于提高土地年产值和补偿倍数。从表面上看，实施新补偿标准确使征地补偿费的额度有大幅度提高，但究其实质却是愈加脱离地价本身的形成规律而成为政府定价的产物。本文将我国征地补偿方法按照新补偿标准实施前后进行划分，新补偿标准实施之前称为前补偿时期，新补偿标准实施之后称为后补偿时期，通过对年产值倍数法在征地补偿制度中的应用及演变形式进行梳理，试图探讨破解现有征地补偿困境的思路。
一、前补偿时期产值倍数法的应用
（一）以被征土地年产值总和计算征地补偿费时期
新中国成立后，国家在较短的时间内实现了土地所有制的两次变革并得以平稳过渡，农村土地征用模式也随之确立。1953年12月5日，我国第一部有关征地补偿的法规条例《国家建设征用土地办法》正式颁布，该《办法》第8条规定，被征用土地的补偿费，“一般土地以其最近三年至五年产量的总值为标准，特殊土地得酌情变通处理之”，首次确定征地补偿标准为被征土地若干年产值的总和。1958年1月6日，国务院公布了《国家建设征用土地办法》，针对当时农村合作化运动及体制的建立，征地补偿额度有所下降。该《办法》第7条规定，征用土地的补偿费，“一般土地，以它最近二年至四年的定产量的总值为标准”。
这一阶段，我国正处于新中国建设初期，大量土地“农转非”势在必行。国家开始以行政法规的名义确定征地补偿费的计算方法和补偿标准，但补偿项目比较单一，仅就土地所有权进行补偿，土地补偿费标准按照被征土地若干年产值的总和进行计算。由于我国农村土地的初始分配是非市场化的，绝大多数农民（地富除外）在获得土地时未付出任何经济代价，因此，国家在征用土地时采用低价补偿的方式也容易被接受。另外，被征地农民的就业问题通过当地政府平调土地、协助转业或由用地单位招工吸纳得以解决，并没有农民因征地而流离失所。
（二）以被征土地年产值倍数计算征地补偿费时期
1982年5月14日，国务院公布《国家建设征用土地条例》，首次提出征用土地的补偿费用的类别和范围，即征用土地的补偿费用包括土地补偿费、农业人口安置补助费、青苗补偿费和附着物补偿费，并开始采用年产值倍数法计算征地补偿费。《条例》第9条规定，征用耕地的土地补偿费标准，为该耕地年产值的三至六倍。征用耕地的安置补助费标准，每一个农业人口的安置补助费标准，为该耕地每亩年产值的二至三倍。年产值按被征用前三年的平均年产量和国家规定的价格计算。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征土地年产值的二十倍。
这个阶段是改革开放初期，农村开始实行家庭承包经营的新体制，国家经济全面复苏，对土地的需求也大量增加。由于农村土地经营方式的转变以及用地单位经营自的确立，征地后集体内部调配土地以及用地单位招工吸纳等办法已经行不通，被征地农民面临失地又失业的境地。国家对征地开始考虑多项补偿，不仅对土地所有权进行补偿，还包括对农民失地以后的就业安置和生活费用的补偿。土地补偿费和安置补助费按照被征土地年产值的若干倍进行计算，这使补偿方法更加简单方便。与上一时期相比补偿倍数有所提高，但有最高限制。
（三）征地包干时期
改革开放后，国家建设需要大量使用土地。为简化征地手续，加快征地速度，各地政府成立征地事务管理部门，负责统一办理征地具体事项，国家建设项目的征地补偿多采用政府定价或协议、政府包干的方式进行计算。这一阶段征地补偿的特点是征地补偿费由征地单位与政府协商约定，排除用地单位与被征地集体和农民的参与。征地包干虽然使征地效率和补偿额度有所提高，但却强化了政府的随意性。用地单位与被征地农民对征地补偿标准不了解，难以维护自身权利，农民意见很大，由征地引发的社会矛盾凸显。
（四）立法及法律修订时期
1986年6月25日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国土地管理法》，并经1988年、1998年、2004年三次修订，成为现行的土地管理法。《土地管理法》规定土地征用的补偿依据是“按照被征用土地的原用途给予补偿”。征用土地的补偿项目，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。其中征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。
这一阶段国家将征地条例中的内容上升为法律条款，以土地管理法确立征地补偿制度。征地补偿方法仍然采用年产值倍数法，补偿倍数较上一时期有所提高。但由于将补偿依据限定在按原用途补偿，导致征地补偿费偏低，难以满足被征地农民的现实需求，农民不满情绪增大，各地征地冲突不断，甚至有群体性抗征事件发生。
概况而言，前补偿时期征地补偿的特点是按土地原用途补偿，年产值按被征土地实际年产值确定，补偿倍数成为调整的砝码，补偿项目和额度透明度不高，地方政府有较大的随意性。
二、后补偿时期年产值倍数法的应用
1999年国土资源部研究改革征地制度，启动了征地制度改革试点工作。黑龙江、浙江、江苏等省份取得良好经验，这些经验被政府采纳，通过制定统一标准纠正地方政府的随意性；考虑多项因素尤其是区位因素对征地补偿价格的影响，通过综合、叠加使补偿费的额度得以提高。2005年国土资源部下发了《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，各地开始制定并实施新的征地补偿标准，即征地统一年产值标准和征地区片综合地价标准。此新标准改变了原来征地补偿方法单一的局面，引入了农地估价方法和市地估价方法，但更多的还是保留了前补偿时期的年产值倍数法。
第一个新补偿标准是统一年产值标准。按照国土资源部下发的《征地统一年产值标准测算指导性意见》中的规定，征地统一年产值标准是在一定区域范围内，综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。以征地统一年产值计算征地补偿费的公式为：土地补偿费标准=统一年产值×土地补偿倍数，安置补助费标准=统一年产值×安置补助倍数。统一年产值是根据当地主要农作物平均年产量与其价格的乘积来制定；补偿倍数是在实地调查、综合分析的基础上确定，或是参考当地经验数据，采用在当地具有一定代表性、为被征地农民所接受的补偿倍数。征地统一年产值标准所采用的计算方法仍然是年产值倍数法，但与前补偿时期相比，补偿项目发生了变化，年产值由原来被征土地的年产值转变为区域性的土地年产值。
第二个新补偿标准是征地区片综合地价标准。在国土资源部《征地区片综合地价测算指导性意见》中将征地区片综合地价标准定义为在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。在三种方法中，农地价格因素修正法和征地案例比较法是农地价格和市地价格计算方法的导入或借鉴，只有年产值倍数法沿用了原来的征地补偿方法，但在补偿项目上做了较大的改动，将原来土地补偿费和安置补助费分项计算改为将二者合并计算，其基本公式为：pz=V×n+V×m，式中pz为征地区片价，V为区片土地年产值，n为区片土地补偿倍数，m为区片安置补偿倍数。在新标准中征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和。
后补偿时期仍以年产值倍数法作为主要测算方法，但与前补偿时期相比，补偿项目的内涵发生了明显的变化，年产值不再是被征土地实际年产值，而是由政府制定的区域性的标准化的年产值。补偿倍数也是区域性的标准化的补偿倍数。问题是，土地年产值和倍数一旦通过制定并成为统一的标准，土地及其价值的差异性便无从体现，年产值与倍数在地价测算中的经济含义失去效用，使年产值倍数法成为非市场化价格计算的工具。另外，全面考虑征地补偿价格的影响因素是合理的，如土地区位、农用地等级、城镇化水平等，但以一个综合性的数据反映征地补偿应包含的各个部分及其数量大小是难以做到的。综合性补偿掩盖了应补偿项目之间的界限及其合理额度，具有更大的隐蔽性和非理性。这种变化的结果导致征地补偿背离土地收益资本化原理而演变为政府定价的模式。加之按照原用途补偿的思路没有改变，征地补偿低于市价的局面难以改变并将持续下去。
三、结语
从我国征地补偿的历史沿革来看，计算征地补偿费的方法始终没有脱离年产值倍数法的估价思路。征地补偿新标准虽然在概念上有所突破，但毕竟是在原有计划经济体制框架内的改革和创新，原有制度框架与市场经济的摩擦与碰撞是其无法触及与避免的。科学合理的征地补偿制度应当建立在适应市场经济体制的基础上，征地补偿价格应当能够正确反映被征土地的市场价值。市场地价不是依靠提高土地年产值和补偿倍数，更不是通过人为制定标准化数据来实现，而是应遵循地价形成的规律通过土地收益的资本化过程得以体现。现实中实现征地补偿市场化并非难事，与城镇土地估价体系接轨便可以解决征地补偿价格计算的问题，关键是国家要从观念上转变对征地补偿的不平等待遇，并从法律及制度层面给予保障。
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