房地产策划执行方案篇1
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
1.机会与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析
在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标
此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
1.财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准：
各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
各个目标应保持内在的一致性。
如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示：
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大著名房地产公司销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。
研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
六、行动方案
策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。
七、预计盈亏报表
行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
八、控制
计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。
有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。
8.2市场营销计划的执行
营销执行是将营销计划转化为行动的过程，并保证这项任务之完成，以实现计划的既定目标。
策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题，而执行则论及到”谁”去执行，在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行密切相关，策略指导着执行，如给营销方案分配一些基金，指导房屋销售人员改变推销重点，重印价格表等。另外，执行也是一种策略反馈，即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。
影响有效执行营销方案的因素主要有四个方面：
1.发现及诊断问题的技能；
2.评定存在问题的公司层次的技能；
3.执行计划的技能；
4.评
价执行效果的技能。
一、诊断技能
当营销计划的执行结果不能达到预期目标时，策略与执行之间的内在紧密关系会造成一些难以诊断的问题。如销售率低究竟是由于策略欠佳还是因为执行不当呢？此外还得确定究竟应确定是什么问题（诊断）还是应确定采取什么行动的问题？对每个问题都有不同的管理”工具”组合与不同的解决方法。
二、存在问题的公司层次
营销的执行问题在公司3个层次的任一层上都会发生。
1.营销功能层次
销售、办理许可证、广告、新产品计划、配销渠道等等功能，在执行营销任务时是必须履行的。
2.营销方案层次
即把各种营销功能协调组合在一些，构成一整体活动。例如房屋商通过定价、促销和配销的整体功能活动将房屋售给顾客。
3.营销政策层次
这里管理部门所关心的是：引导从事营销工作的人去理解本组织的主张及其在营销活动中的作为。营销的领导艺术以及更具体的各种报酬、招聘、训练和销售政策等要素，都体现了该组织的营销文化。如果房地产公司的工作人员在与客房，开发商和其他人交易时采用社会性营销观念，就需要有达到这一目标的明确的营销政策。营销政策对能否有效执行营销方案的影响最大，其次才是执行营销功能的能力。因此，营销方案能否有效地执行，主要取决于制订和执行健全的政策。
三、执行市场营销的技能
为了有效地执行营销方案，公司的每个层次即功能、方案、政策等层次都必须运用一整套技能。主要包括：配置、监控、组织和相互影响。
1.配置技能
指营销经理给功能、政策和方案3个层次分配时间、资金和人员的能力。如按何种方式来有效配置好房地产推销人员是每个房地产公司都面临的一个共同问题。
2.监控技能
建立和管理一个对营销活动效果进行追踪的控制系统。控制有4种类型年度计划控制、利润控制、效率控制和策略控制。从执行的角度出发，我们主要关心的是前3种类型。
3.组织技能
涉及营销人员之间为实现公司目标而应具有的关系结构。掌握构成控制系统的集中化程度和正规化程度及理解非正式营销组织的地位和作用，是制定有效执行程序的重要先决条件。非正式系统与正式系统的交互作用将影响许多执行活动的效率。
4.相互影响技能
指公司人员之间相互影响，尤指经理影响他人把事情办好的能力。营销人员不仅必须有能力推动本组织的人员有效地执行理想的策略，还必须推动组织外的人或企业，如营销调研企业、广告商、经销商来执行理想的策略，哪怕他们的目标不会正好与组织的目标相同。
组织内每个问题出现的频率，可能与企业的规模，市场位置和企业与之竞争的行业增长率有关系，而卓越的营销执行需要的在3个层次（功能、方案、政策）上的4个方面（配置、监控、组织、相互影响）的管理技能。
四、执行的评价技能
在市场上取得良好的绩效并不一定能证明营销执行得好。因此很难用绩效来区分策略好/执行差和策略差/执行好的情况。但是，我们可为评价一个公司的执行效果做一些基本的准备工作。要证明营销执行工作有效，应包括对下列问题的正面回答：
1.有无明确的营销主题、强有力的营销领导和能促进和诱发美德的企业文化？
2.公司的营销活动中有无健全的次级功能？属于销售功能的配销、定价和广告是否都管理得很好？
3.公司的营销方案是否形成整体，并以集中的方式向各类顾客群进行营销活动？
4.公司营销管理部门与（1）其他与营销有关的人员如销售人员；（2）公司的其他职能部门；（3）顾客与同行的相互关系是否良好？
5.管理部门采用什么监控方法使自己不仅知道自身的活动状况，而且也知道顾客和潜在顾客的行动状况？
6.管理部门给各种营销工作分配的时间、资金和人员是否得当？
房地产策划执行方案篇2
一、工作重点
（一）切实调整住房供应结构
1、开展住房调查和制定实施住房建设规划落实情况。本市住房调查情况；住房建设规划的编制和公布、备案情况；今明两年普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设目标、规模、项目布局、进度安排的落实及公布情况。
2、新建住房结构比例落实情况。贯彻落实〔20*〕37号文件及建设部等部门《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔20*〕165号）落实情况；20*年6月1日起，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重落实情况；20*年6月1日后，已审批但未取得施工许可证的商品住房项目清理和套型结构调整情况。
（二）税收、信贷、土地政策落实情况
1、税收政策落实情况。《关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔20*〕75号）落实情况；自20*年6月1日起，调整房地产营业税有关政策的落实情况；严格税收征管，防止漏征和随意减免的落实情况。
2、信贷政策落实情况。《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》（银发〔20*〕184号）以及《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发〔20*〕54号）落实情况；对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款的落实情况；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行从严控制展期贷款或滚动授信的落实情况；对空置3年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物的落实情况；自20*年6月1日起，个人住房贷款首付比例有关规定的落实情况。
3、土地政策落实情况。贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔20*〕3号）、《*省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》（浙政发〔20*〕3号）文件精神情况；房地产用地出让计划、出让过程、出让结果、利用状况以及土地出让收入的全过程信息公开落实情况；上一年房地产用地供应计划的实施情况和当年度房地产用地供应计划的编制情况，廉租用房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地保障情况；房地产用地出让宗地规模，开竣工时间约定情况，土地使用权出让合同中住房套型结构比例具体设置情况，严格控制低密度大套型住宅用地投放，中低价位、中小套型等紧凑型住房（含廉租房、经济适用房）用地供应量不低于城镇住宅用地供应总量的70%的落实情况；建立建设项目用地开发利用全过程的跟踪检查制度，实施以土地使用合同或划拔决定书履行情况为主要内容的项目用地复核验收制度情况；闲置土地清理和处理情况，对房地产项目用地达到法定闲置标准的，征缴增值地价，以及依法收取土地闲置费，收回土地使用权情况。各县（市）政府对土地供应情况是否能做到有序供给，满足当地居民的需求，维护房地产业稳定健康发展。
（三）合理控制城市房屋拆迁规模情况
《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（〔20*〕46号）的贯彻落实情况；20*、20*年房屋拆迁规模控制情况；20*年拆迁计划制定情况；拆迁安置和拆迁补偿政策落实情况；拆迁矛盾、纠纷排查和处理情况。
（四）解决城市低收入家庭的住房困难情况
1、城镇廉租住房制度落实情况。合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模的落实情况；城市人民政府将土地出让净收益或土地出让金总额按规定用于廉租住房建设的落实情况；财政加大对廉租住房建设支持力度的情况；以及其他专项用于廉租住房建设资金的落实情况；20*年廉租住房开工建设计划及实施情况；20*-2012年扩大城镇廉租住房制度覆盖面计划情况。
2、规范发展经济适用住房落实情况。严格执行经济适用住房管理的各项政策，解决建设和销售中存在问题，真正解决低收入家庭住房需要的落实情况；对已审批的集资合作建房项目重新审查，已查出的违规建设行为处理情况；停止党政机关集资合作建房的情况；《关于制止部分单位违规集资合作建房的通知》（建住房〔20*〕196号）落实情况。
3、积极发展二级市场和租赁市场情况。引导居民通过找购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应的落实情况。
4、旧小区综合整治情况。对成片集中主体结构质量完好的旧住宅区，以改善城市低收入家庭居住条件和保护历史文化名城养护、完善配套设施、居民参与的原则，积极进行以房屋维修养护、完善配套设施、绿化美化环境、提高节能性能为内容的住宅区综合改造工作落实情况。
5、多渠道改善农民工居住条件。用工单位切实承担起改善农民工居住条件的责任，向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所情况；农民工集中的开发区（工业园区），集中建设集体宿舍向农民工出租情况；“城中村”改造时，在符合城市规划和土地利用规划的前提下，引导当地集体经济组织，投资建设向农民工出租的集体宿舍情况等。
（五）完善房地产统计和信息披露制度方面
1、建立健全市场信息系统和信息制度落实情况。城市人民政府对住房状况调查工作的开展及成果应用情况；房地产市场信息系统和信息制度的开展及成果应用情况；完善市场监测分析工作机制，全面、及时、准确市场供求信息的情况。
2、坚持正确的舆论导向落实情况。对房地产市场调控政策的宣传、报道情况；引导居民树立合理住房消费理念，理解消费的情况。
二、职责分工
加强对房地产调控政策执行情况检查，由市建设局牵头，各相关职能部门根据职能分工，各负其责，协调配合，认真做好本部门的各项工作。
市建设局：负责房地产调控政策执行情况检查工作的组织协调，制定工作计划和实施方案；组织召开联席会议，研究协调房地产调控政策执行情况检查工作的有关问题和工作安排；负责住房供应结构调整落实情况；负责房地产开发项目规划落实情况；负责住房保障政策落实以及拆迁管理等政策落实情况；负责检查的总结上报工作。
市发改局：按照职能分工，加强房地产项目管理；参与经济适用住房、廉租住房、城镇房屋拆迁计划执行情况的检查；加强房地产调控政策执行情况的检查。
市监察局：按照职能分工，会同相关部门组织开展贯彻落实房地产调控政策落实情况的检查；对各职能部门处理举报工作情况进行督查；依法查处房地产领域违纪违法案件。
市财政（地税）局：按照职能分工，负责对廉租住房资金是否按照政策到位情况的检查；负责对贯彻落实房地产税收政策和税收征管措施情况的检查。
市国土资源局：按照职能分工，负责对土地管理部门贯彻落实国家各项土地管理政策的检查。重点是：土地出让合同是否明确90平方米以下住房套型结构比例的情况；优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房土地供应的情况。
市工商局：按照职能分工，组织开展房地产市场主体准入方面情况的检查；强化房地产广告监督和房地产展销活动管理；会同建设（房地产）主管部门加强房地产经纪机构管理。
人行金华市支行：按照职能分工，负责对商业银行贯彻执行中央有关房地产信贷政策情况的检查，进一步加强房地产信贷管理。
三、计划安排
房地产调控政策执行情况的检查，分制定方案、开展自查和迎接专项督查三个阶段。
（一）制定方案（20*年8月上旬）
由建设局按照金华市房地产调控政策执行情况检查工作方案制定我市的工作方案，并抄送各部门组织实施。
（二）自查阶段（20*年8月20日前）
8月20日前，各职能部门按照工作方案要求，认真开展自查和检查工作，并写出自查报告报金华市级各相关职能部门。
（三）迎接督查阶段（20*年10月底前）
10月15日至10月底，迎接金华市联合检查组对我市贯彻落实房地产市场调控政策情况进行的集中专项督查。
四、其他事项
（一）按照制定的工作方案，明确各相关主管部门的工作职责和任务，完善相关工作制度，建立健全信息共享、情况互通、联动查处、齐抓共管的协调机制。
（二）各相关职能部门按照本方案要求，认真做好自查和检查工作，客观、准确地上报有关自查和检查情况，如实汇报和反映情况，不回避问题和矛盾，不走过场。
（三）为了做好房地产调控政策执行情况的检查，市建设局成立由房地产业管理科、规划设计科、规划审批科、房管局有关科室等相关人员为房地产调控政策执行情况检查工作协调小组，负责房地产调控政策执行情况检查的组织、协调等日常工作。
房地产策划执行方案篇3
岗位名称
营销策划部经理
岗位编号，全国公务员公同的天地
030201
所在部门
营销策划部
岗位定员
1
直接上级
市场总监
所辖人员
2
直接下级
策划主管、销售主管
本职：
负责公司项目可行性研究、项目策划总体思路、销售策略制订和执行工作；负责优化与推进房地产业务流程；负责策划部的日常工作管理。
职责与工作任务：
职责一
职责表述：参与公司项目的规划设计和方案设计
工作
任务
参与重大设计方案、重大设计变更方案的论证会，评选最优方案
参与公司和规划设计院单位的沟通协商工作
参与审核设计方案通知书、项目设计条件、项目勘查报告等项目前期文件
职责二
职责表述：负责优化与推进房地产业务流程和公司品牌管理与企业文化研究
工作
任务
根据公司组织结构调整、部门职责的重新分配及业务的重组等要求，定期或不定期对公司业务流程进行优化
负责公司、项目品牌的建设、推广与维护
负责公司企业文化的研究
职责三
职责表述：依据公司经营计划，配合公司总目标，制定本部门销售目标及销售计划，并予以追踪控制，以确保其达成或超越
工作
任务
根据本公司经营计划，确定项目销售计划与销售费用预算
对部门工作计划的执行进行监督，并加以控制
职责四
职责表述：督导所属营业人员进行人员推销活动，实现具体项目的销售计划
工作
任务
对所辖员工进行合理分工，选用最适当人选，发挥最佳工作效率
负责项目销售计划的执行情况和负责每月销售情况的总结工作
职责五
职责表述：负责项目的销售全面工作
工作
任务
负责项目销售策划方案的执行
评估项目整体销售策划方案的效果
职责六
职责表述：部门内行政管理
工作
任务
负责制定本部门的工作计划、资金使用计划
负责落实本部门的综合计划
负责对下属人员业务指导、培训与考核工作
权力：
市场研究方案的建议和实施权
对部门计划执行结果考核奖惩有建议权
内部人员工作安排权、下属人员考核权
销售策划方案制定和建议权
工作协作关系：
内部协调关系
公司内所有部门
外部协调关系
市建委、区建委、广告公司、其他与工作相关的社会资源
任职资格：
教育水平
大学本科以上学历
专业
经济管理专业、房地产管理专业及其他相关专业
培训经历
市场策划培训、项目策划培训、财务培训、房地产业务培训及其他
经验
3年以上相关工作经历
知识
具备相应的管理知识、经济学知识、房地产专业知识、市场策划学知识、财务知识
技能技巧
熟练使用microsoftoffice专业办公软件
具有一定的领导能力、判断与决策能力、协调能力、人际沟通能力、影响力、计划与执行能力
其他：
使用工具设备
计算机、一般办公设备、网络
工作环境
办公场所
工作时间特征
正常工作时间，根据工作情况加班
所需记录文档
房地产策划执行方案篇4
房地产销售合同范文一委托人：(以下简称“甲方”)
地址：
营业执照号码：
物业人：(以下简称“乙方”)
地址：
营业执照号码：
经甲乙双方友好协商，甲方现委托乙方为其旗下物业独家全程销售商，双方协议内容如下：
项目名称：
项目地理位置：
项目占地面积：亩
项目总建筑面积：平方米
1、关于项目保证金
1.1为表达双方合作之诚意,乙方于签署本合同书之日,向甲方支付本项目销售保证金：人民壹拾伍万元(￥150000元)。本合同签订之日起七日内，甲方返还乙方保证金中的金额：人民币壹拾万元整(￥100000元);剩余款项共计人民币伍万元整(￥50000元),在双方合同结束时,由甲方返还予乙方。
2、销售部分
2.1本合同有效期限:20xx年月日起至200年月日止，共个月。委托期结束，双方可以协商续约或者终止合作;甲方应于期届满前一个月以书面方式通知乙方续约条件或终止合作决定。
2.2本合同签订后乙方成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整个项
目的策划及销售整体服务;同时派出销售队伍，提供销售全过程的优质及高效服务，从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等(销售工作详见合同附件)。
2.3在委托期内，对于所有可供销售(住宅/商铺/车位)面积，成功出售本项目之每一个单位后，甲方须按成交单位之合同金额总价的3%支付予乙方作为销售佣金;由于甲方自行联系成交的团购业务,经双方确认之后,按成交单位之合同金额总价的1%由甲方支付予乙方作为销售佣金。
2.4在委托期内若买家已交付定金并签署【购房认购书】后悔约或已交付临时定金后拟订，该定金将由甲方没收，并即时由甲乙双方均分。
2.5在委托期内，若买家已交付定金并签署【购房认购书】或已交付临时定金，即使本合同书之有效日期已过，该交易仍然属于“成功出售”，甲方须按实际销售收入金额和2.3、
2.4条款支付销售佣金予乙方。
2.6在委托期内若买家于签署【正式买卖合同】并交付首期款或促证金后悔约，该交易仍然属于「成功出售，甲方仍须按实际销售收入金额和2.3、2.4条款支付销售佣金予乙方。
2.7租赁佣金的计算方法：
在委托期内，在本项目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商铺或车位租赁交易，甲方均须向乙方支付合同约定的一个月月租金金额的佣金。同时，乙方保留向承租客户收取首月租金额作佣金的权利。
2.8佣金的支付方法：
2.8.1在上述条款中所规定的由甲方支付的销售佣金、租赁佣金及均分的违约补偿金，均采取月结方式结算;乙方每月25号与甲方财务结算人员进行核对，甲方于次月3号前支付乙方上月应付佣金;
2.8.2如甲方未能在合约所定限期内付款，则甲方除支付应付佣金金额外，每逾期一天须向乙方支付应付佣金的3‰作为滞纳金。
3、甲方责任
3.1本合同签订后，甲方须尽快向乙方提供有关本项目的详细资料，包括但不限于甲方营业执照复印件、投资许可证、开发公司资质审查、工商营业执照等(复印件)、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》等售房文件
3.2甲方承诺本项目的产权及相关文件及合同之合法性、因房屋产权所致瑕疵(包括但不限于抵押担保等)及合同产生之一切后果，由甲方全权负责。乙方在销售房屋过程中如发生房屋产权及所属纠纷时,甲方负全部责任;
3.3甲方向乙方提供的资料包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
3.4在收到乙方提供之意见或建议时，须尽快作出答复，不得拖延;
3.5甲方在对项目所作任何形式之宣传时(包括所有的宣传册、Dm单、平面广告以及户外广告等)，须在相应位置显示乙方为本项目之全程营销商，并接受及维护乙方本身形象之规范，按照其原有商标设计之使用方式;
3.6负责确认所有有关本项目之推广方案及支付推广费用，包括售楼部设计施工、样板间的设计施工、日常运营费用(不包括乙方销售人员的工资、交通、以及其他福利待遇)、项目广告设计、广告投放、建筑模型制作、示范单位设计及施工、展销会、新闻会等。
3.7甲方每月必须盖章确认由乙方提交的已(租/售)单位清单及佣金之明细;
3.8甲方应开设专用收款帐户，并派遣专人在现场收取售楼房款、定金和相关代收费用。
4、乙方责任
4.1乙方须从项目前期的市场分析、项目定位、建筑设计顾问、销售建议、销售方案、销售管理等，向甲方提供完善和高效的专业服务;
4.2乙方承担销售现场销售管理人员及置业顾问的全部费用(包括员工工资、销售提成、交通、生活费、工伤、福利等);
4.3成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整项目的策划及销售整体服务(包括从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等);
4.4提出关于规划、设计的专业意见;
4.5利用乙方现有客户资料库存进行本项目的宣传;
4.6派出从业经验丰富的管理人员，全面统筹相关工作;
4.7主持并出席相关例会;
4.8负责统筹、协助及安排宣传工作;
4.9协助发展商监督广告设计及制作进度;
4.10提供售楼场地布置的专业意见;
4.11每日、周提交销售报告及定期递交市场状况报告;
4.12乙方负责协助甲方与购房业主签定正式《商品房买卖合同》;
4.13在正式销售前，乙方须向甲方提交详细销售计划书，并经双方签字认可后方可执行销售。
4.14乙方在销售过程中，不能向客户作出虚假承诺或宣传，如有发生甲方保留对乙方追究法律责任的权利。
5、合同的解除
5.1根据合同双方约定期限自动解除合同;
5.2乙方员工的行为、言语严重损害发展商信誉及利益(明确定义另行商议)情况时，甲方有权解除合同，只须在正式解除合同前清付本合同规定应该支付的佣金，而无须支付任何赔偿;
5.3甲方出现以下情况时，乙方有权解除合同，则甲方须于乙方提出解约后七日内,付清合同规定的所有应付佣金及其他费用：
5.3.1工期延误超过三个月(不可抗力情况除外);
5.3.2协助推广的措施未能兑现，如售楼部及样板间工期无故延误、已应诺的广告投入无故
延误或取消等;
5.3.3对乙方提交的推广或销售方案无故拖延，决策不及时;
5.3.4员工的行为、言语严重损害商信誉及利益(明确定义另行商议)。
5.4如约定双方其中一方未能履行职责时，甲乙双方可协商解决，在双方同意的情况下，可中止此合约。届时乙方仍可收取包括在此期间内已出售/出租单位之佣金，按本合同第2.8条之约定执行。
6、其他
6.1乙方同意在签署本合同书后立刻筹备策划销售工作，而甲方亦同意于签署本协议书后立即履行第3条中甲方责任的条款，以使乙方能尽快开展销售;
6.2乙方派出的参与本项目相关工作所有人员，其管理权在乙方，其管理工作属乙方的内部事务，甲方不得干预。若甲方发现乙方人员出现有损甲方或本项目形象、利益等行为，可直接向乙方委派的负责人提出，乙方必须作出合理解释及补救措施。
6.3甲方在委托期间及期届满后十八个月内，不可聘用曾参与本项目工作的所有乙方的在职或离职人员。否则，乙方有权要求甲方必须按本项目未售出部分总销售额的0.8%对乙方作出赔偿。
6.4甲乙双方均同意本合同在双方签署及盖章后生效，若在执行协议中发现未尽善事宜，可经由双方协商，并经双方同意后予以补充或修改;
6.5若任何一方违反本合同约定，守约方可依照本协议及中华人民共和国法律在中国境内向违约方索取损失赔偿;
6.6本合同适用《中华人民共和国合同法》及房地产相关法律法规，并受其管辖;
6.7合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，均具有同等法律效力。
委托方：受托方：重庆钢运代表：代表：
日期：年月日日期：年月日
房地产销售合同范文二甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于******的*****项目(以下简称本项目)的独家策划工作，特订立以下合同条款：第一部分委托策划工作方式
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售等工作。第二部分委托策划工作期限
委托期限由本合同签订之日起至本项目交付使用后三个月止。
第三部分委托策划工作范围
甲方委托乙方策划之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为40000平方米。
第四部分甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划过程中营销推广所需费用，其中包括但不仅是所列部分：
(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及等费用。
(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。
(三)广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)广告费：本项目的广告由甲方与媒体单位直接签署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的1%左右，分期投入。详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。
四、甲方负责收取定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划费。
六、甲方有权对乙方的策划活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。
七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划工作，甲方有权按约终止合同。
第五部分乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目实际情况进行增减：
一、前期策划
(一)市场调研
1、**县房地产市场现状分析。
2、**县主要路段商业状况。
3、消费型商业业态分析。
4、现有商城营运现状分析。
5、典型业态经营现状分析。
6、住宅市场情况。
7、潜在客户市场调查分析。
(二)项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
(三)产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
二、营销策划
(一)项目营销总体策略;
(二)项目阶段性营销计划;
(三)入市时机选择;
(四)销售分期控制;
(五)价格定位及策略;
三、广告策划
(一)项目推广口号
(二)项目卖点整合包装
(三)整体广告计划
(四)广告预算及媒体组合
(五)项目形象策划
1、项目基本形象设计：
(1)标志
(2)标准字
(3)标准色彩
(4)标准组合
2、项目标志形象应用设计：
(1)内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;
(2)销售中心：装修建议及展板设计;
(3)户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
(六)传播工具的创意与设计：
1、楼书创作(创意、文案、设计)
2、折页及海报创作(创意、文案、设计)
3、报广创作(创意、文案、设计)
4、广播、电视稿文案等
四、销售
(一)建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为
(二)销售文件及管理文件的制订
(三)销售道具使用
(四)销售人员培训
(五)制订销控计划
(六)销售执行的内部协调程序
(七)客户资源库的建立
(八)售后服务机制建立
(九)定期报送各项统计报表
五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。项目组人员构成：项目经理(兼现场经理)壹名、策划壹名、文案壹名、平面设计壹名、现场主管壹名、文档管理专员壹名、置业顾问数名。除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到**协助工作。乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。
六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。
七、乙方独家享有本项目的“****”策划的署名权。
八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划费。
第六部分本项目正式开盘销售的基本条件
甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。第七部分策划收费标准及支付方式
一、策划收费标准
甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之二(2%)收取策划费。成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划费的金额。
二、策划费计算及提取方式
(一)在本合同签订后，甲方同意在每月30日先按人民币10000元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划费中扣除。
(二)本项目正式开盘销售后，乙方策划费按月结算。在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售成功，并计入销售目标考核业绩。在甲方收到购房者支付的首期购房款(不低于合同总额的30%)时，即可进行策划费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。
(三)乙方总体销售目标是本项目可销售面积(不含二层商铺)的90%以上，策划费的提取比例与销售业绩挂钩：
1、乙方销售目标表(按可售面积计算，不含二层商铺)：
阶段时间销售目标
第一阶段项目开盘后45天内可售面积的30%
第二阶段项目结构封顶30天内可售面积的50%
第三阶段项目交付使用后90天内可售面积的90%
2、乙方策划费的提取比例：
阶段完成的销售面积比例提取比例
第一阶段可售面积的50%前已结算策划佣金的60%
第二阶段可售面积的51-89%已结算策划佣金的90%
第三阶段可售面积的90%以上已结算策划佣金的100%
(四)二层商业部分不列入销售目标考核，甲方按实际销售合同金额的2%向乙方支付策划费。
(五)策划费付款时间：策划费每月结算一次。在每月的30日，双方结算当月的款项，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付策划费。
(六)若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的50%作为乙方该次的策划费(同时不重复计算该次成交的按2%提取的策划佣金)。
三、溢价款(不含二层部分)的结算、分成比例、提取时间的约定
(一)甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。
(二)本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。
(三)本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分(合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额)视为溢价。
(四)本项目之溢价部分，甲、乙双方按8：2比例分配。
(五)溢价款的结算及支付时间：在本合同期满或终止的五个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的五个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。
第八部分双方工作原则
一、甲、乙双方已确认的策划计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。
二、甲方指定项目负责人为，乙方指定项目负责人为。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。
三、乙方分阶段向甲方提交“项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划”开展工作。
四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。
五、甲、乙双方对本项目的策划方案均负有对外保密责任。
第九部分违约责任及合同终止
一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。
二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。
三、如因甲方与、制作单位产生纠纷而导致媒体及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。
四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划活动。
五、若因甲方原因导致乙方策划工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币壹拾万元给乙方作为补偿金。若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币壹拾万元给甲方作为补偿金。
六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过10个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之五的违约金支付给乙方。
七、在策划期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。
八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。
九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划署名权。非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划”等有关或同类字样。
十、委托期的延续或终止在委托期限完结前14天内决定。
第十部分其他事宜
一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。
二、争议的解决方式
本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。
三、本合同正文共6页，壹式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
甲方：乙方：
代表人签章：代表人签章：
签约日期：签约日期：通讯地址：
通讯地址：
联系电话：联系电话：
房地产销售合同范文三甲方：_____________________________
乙方：蓝盛琪(香港)商业管理集团公司
甲方委托乙方负责河南省信阳市淮滨商贸城项目的营销策划设计、楼盘销售指导、招商指导、商业运营、物业管理顾问的策划咨询工作。双方在平等互利的基础上，经友好协商达成以下协议：
-、项目情况
项目名称：淮滨商贸城
面积：__________
项目地点：河南省信阳市淮滨县南大街中段
项目类型：商业房地产商铺销售
合作方式：销售策划
二、甲方的权利和义务
1、甲方作为本项目的开发商，有权决定项目经营的大政方针。
2、甲方有义务向乙方提供本项目有关的各种资料。
3、甲方有义务按照合同规定及时支付乙方的各种费用及提成。
4、甲方在整个项目工作进行中，有责任按照既定的方案要求，认真组织实施具体各项工作，使乙方的方案得以充分的发挥。
5、甲方承担各种媒体的费用和活动实施费用，整体的广告宣传投入不低于40万元(人民币)。
6、甲方需要向乙方提供办公场所、办公设备、办公用品、话费补助。
7、乙方派出人员在甲方项目地(淮滨)执行工作期间食宿及生活配套设施费用由甲方全权负责(可与甲方员工相同)。
三、乙方的权利和义务
2、乙方为甲方项目开展营销策划、商业运营管理工作。在合同期间，乙方派出的人员负责营销策划设计、楼盘销售指导、招商指导、商业运营、物业管理顾问咨询等工作。
3、乙方在甲方预付款到帐个工作日内提供项目的工作计划书、策略执行案和部分广告案大纲。
4、乙方有权在市场变化中经与甲方协商认可后，不断修正工作方案，已达到最佳的工作效果。
6、如果甲方不能按照合同规定付款，乙方有权利停止工作。乙方在工作方案得到确定后，负责具体指导、监督和实施各项工作。
7、乙方人员应参与当担相关部门的主要负责人。
四、乙方的主要工作内容
1、方案的策略研究与设计工作
a.关于项目所在市场的定量、定性研究与分析
B.营销策略拟定及项目概念的设计与开发(概念包装)
C.营销广告策略的拟定
2、前期方案策略设计、实施工作
a.营销推广策略、阶段性销售策略及具体营销工作中的执行方案。
B.招商策略及政策的制定、商业业态的规划设计、根据业态规划设计针对性的招商。
C.销售文本的拟定，包括楼书、宣传单页、宣传手册、认购书、售楼程序说明书、价格表等各种售楼所需的文本资料(以上工作在具体执行中完成)
D.项目地的包装设计，包括施工现场、售楼部、招商部等对外视觉形象的设计工作(以上工作在具体执行中完成)
3、中期方案策略修改、补充、实施工作
a.细化具体营销工作中的执行方案，根据前阶段的反馈及时修正营销策略。
B.招商策略及政策的修正、补充，持续的补充招商。
C.宣传广告战术的实施，各种媒体的投放，企业活动的策划推广，企业形象的塑造，品牌的打造及延伸。(以上工作在具体执行中完成)
4、开业前期方案策略完善、实施工作，商业运营管理工作的开展物业管理的介入
a.后期的尾盘的营销策略。
B.招商策略的完善，引导商户入场及签定各项经营合同。
C.市场的整体包装方案，商业氛围的营造。
D.商业管理工作的开展，“亲商扶商”的具体工作，商业管理模式的拟定，租赁管理模块的建立。
e.物业管理的前期介入，物业管理模块的建立。
F.企业机构，组织框架的形成，员工培训，文件汇编，档案建立。
G.企业形象的塑造，品牌的打造及延伸。
H.企业文化的建立，经营活动的宣导，商户活动的开展。
五、费用的估算及销售提成付款方式
1、前期调研、营销、策划方案的设计、宣传设计、媒体执行、活动的组织实施、市场整体包装、商业氛围营造费用为30万元整，
a.合同签定(即万元)派出人员做详尽的调研工作。
B.在个工作日方案设计完成后，一次性支付剩余款项。(即万元)
C.在方案执行期逐步完成项目全部的宣传设计、媒体执行、活动的组织实施、市场整体包装设计、商业氛围的设计。
2、销售提成办法：
a.商铺合同销售金额万元)，乙方提成为1%。
B.商铺合同销售金额万元-元)，乙方提成为1.5%。
C.商铺合同销售金额万元-元)，乙方提成为2%。
D.商铺合同销售金额乙方提成为
e.合同销售金额累计每达到定办法结算(达到合同规定金额4日内完成结算)后3天内付清乙方销售提成款。
3、招商指导、商业运营、物业管理咨询提成办法：
a.招入商户所缴纳的租金(或相当于租金的费用)的方所有。
B.累计招入商户签约并缴纳保证金达到甲方按合同约定办法结算(达到合同规定金额算)后3日内付清乙方招商提成。
C.商业运营、物业管理咨询进入时间为商铺交房前两个月工作3个月至开业前结束。(定于进入时间为___年___月___日)
D.商业运营、物业管理咨询按月收取费用，每月为万元。
e.商业运营、物业管理人员进入时间前应提前支付一月费用。
F.以后为每完成当月工作支付当月费用。
六、乙方保证不泄漏甲方商业机密：包括
1、淮滨县政府及各有关部门针对商贸城的各类合同、纪要、批复等所有文件。
2、乙方为甲方本项目所做的全程营销策划方案、招商方案、运营方案、物业管理及相关具体执行方案、工作内容。
3、甲方涉及本项目的运作情况和相关数据。
4、如以后乙方在对外宣传中以本项目为案例进行书面宣传，必须征得甲方书面同意。
七、乙方保证不在淮滨县范围内涉及其他房地产项目或业务。
八、本合同自加意双方签字盖章之日起生效至____年____月____日。合同失效后，不影响提成办法的提成。
九、若有未尽事宜，双方另行商定。
十、双方产生争执可协商解决，协商解决不成，可由当地法院仲裁。十一、本合同一式四份，双方各执两份，具有同等效力。
甲方：乙方:
负责人：负责人：
地址：地址：
房地产策划执行方案篇5
一、加强自身业务能力训练。在2010年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现2010年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在2010年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对2010年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现2010年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在2010年的房产销售工作重点是××*公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合2009年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
房地产策划执行方案篇6
通过全区土地执法百日行动，清理2013年度以来我区发生的各类新增违法违规用地，整改违规行为，消除违法状态；严厉打击和整治小产权房建设、违反产业政策和占用基本农田的违法用地行为，遏制土地违法违规案件多发、高发态势，确保顺利通过2013年度土地卫片执法检查和国家土地督察南京局来我市例行督察，促进全区经济社会全面协调可持续发展。
二、主要任务
（一）全面清查整改在建违法违规用地项目。全面彻底清查各类在建违法违规用地，对清查出的违法违规用地，采取“完善一批、拆除一批、暂停一批”的办法，在查处到位的基础上，以无条件消除违法状态为标准进行整改。对促进地方经济发展有重要作用的重大项目、符合土地利用总体规划和产业政策的项目、公益事业、民生工程等项目，各乡镇要排出用地计划，及时完善用地手续。对符合土地利用总体规划和产业政策，但一时难以安排用地计划的，在依法查处的基础上要坚决督促用地单位和个人停止占地建设行为。对不符合土地利用总体规划、不符合产业政策的项目，要坚决组织拆除复垦。
（二）全面梳理今年计划建设的用地项目。各乡镇（场）和相关部门，要全面梳理拟建设项目，逐一研究确定并落实具体的用地规模、指标安排、上报审批等方案。对已安排用地计划的项目，要严格报批程序，足额支付征地补偿，依法办理用地审批手续，相关用地项目必须严格按照批准的范围和用途施工；对未安排用地计划的项目，要坚决制止，不得违法开工建设，从源头上控减新增违法用地。
（三）全面整顿在建小产权房违法用地现象。重点清查以安置房、居住点、村民代建等名义未经批准、擅自开发的商品房。对属于本集体经济组织的农民居住用房，必须按照一户一宅条件，依法完善相关手续；其他所有在建在售小产权房必须全部停建和停售，限期整改。对触犯法律的开发企业和个人一律移送公安机关，对有乡镇政府和部门参与、批准的项目，由纪检监察部门追究责任人党政纪责任，有效遏制“小产权房”建设。
三、实施步骤
本次土地执法百日行动自6月5日开始至9月15日结束，分为三个阶段进行。
（一）自查清理阶段（6月5日至6月20日）。各乡镇（场）和各单位要根据百日行动实施方案和区国土部门下发的数据，组织对本辖区土地违法违规问题的清理工作，研究制订开展百日行动的具体实施意见和措施，认真抓好落实。各乡镇（场）和各单位要全面查清在建违法违规用地项目、拟上马项目和小产权房违法用地情况，并按照“完善一批、拆除一批、暂停一批”的标准，倒排时间，逐一制定整改方案。对清查出的在建违法违规用地项目，要逐一填报《区土地执法百日行动在建违法违规项目整改方案明细表》；对拟上马的用地项目，要逐一填报《2013年度区拟建项目用地方案安排表》；对小产权房违法用地，要逐一填报《区土地执法百日行动小产权房违法用地查处整改方案明细表》。经乡镇（场）和各单位主要领导审核后，报区土地执法百日行动领导小组办公室。
（二）查处纠正阶段（6月21日至8月31日）。各乡镇（场）和各单位要严格按照既定的方案，对清查出的违法违规用地项目逐一进行查处整改。重点做好拆除复耕工作，对计划拆除的违法违规用地项目，要责令用地单位限期自行拆除，逾期不拆的，各乡镇（场）要会同区国土部门、防违办依法强拆并复耕。对计划保留的在建项目和已安排用地计划的拟建项目，要抓紧落实征地补偿、上报审批等工作，确保已建项目消除违法状态，拟建项目依法依规用地。对小产权房违法用地，要依法严肃查处，从严追究责任。对清理出的其他管理不规范的问题，要采取有效措施，予以纠正。国土部门要加强对发现的违法违规用地的监管，依法查处、及时移交。
（三）督察整改阶段（9月1日至9月15日）。区监察局、督查办、防违办和国土分局要按照领导小组的职责要求，对百日行动工作进展情况进行督察和验收。对压案不查、瞒案不报、查处不力、整改落实不到位，要进行重点督办，限期整改；对重大违法违规案件，产生恶劣影响的，要进行挂牌督办和通报，适时通过媒体进行曝光，形成震慑力；对违法用地总量较多、整改不力的乡镇主要领导启动问责，追究有关责任人的责任。
四、工作要求
（一）加强领导，明确责任。各乡镇（场）和各单位要进一步提高认识，强化领导，明确要求，建立行之有效的土地执法监管队伍，将思想和行动统一到土地执法监管和土地宏观调控的要求上来，确保圆满完成全区土地执法百日行动既定目标，全面贯彻落实省、市土地执法监管的工作要求。
（二）强化措施，从严整改。土地卫片执法检查工作已经取消了“6.30”政策，将不再留有整改期限。为此，各乡镇（场）和各单位必须制定切实可行的实施方案，加大力度，严格要求，对清查出的违法违规地块限时整改，确保在规定时间内完成清查整改任务，为顺利通过2013年度卫片检查打下坚实基础。
房地产策划执行方案篇7
一、充沛看法开展公共租赁住房的主要意义
近年来,我市鼎力推进住房保证任务,特殊是廉租住房、经济合用住房等保证性住房建立力度不时加大,城市居民住房前提获得了分明改善。然则,因为城市商品住房价钱较高,外来务工人员和新就业大中专卒业生,受经济接受才能、可供租赁的小户型住房供给缺乏等缘由,无力经过市场租赁或购置住房处理住房坚苦问题。还,跟着华夏经济区的建立和我市加速推进新型城镇化的历程,很多外来务工人员进入城市,寓居前提又亟需改善,新就业职工阶段性住房付出才能缺乏的矛盾日益展现。加速开展公共租赁住房是处理这些实际问题的必定路子。
加速开展公共租赁住房是贯彻落实科学开展观、构建社会主义调和社会、具体推进新型城镇化历程的主要行动,是进一步完美城市住房保证系统、开展多条理住房租赁市场、多渠道处理城市中等偏下收入居民阶段性住房坚苦、完成“住有所居”目的的有用伎俩,是调整房地产市场供给构造、指导城市居民合理住房消费、促进房地产市场平稳安康开展的必定要求,对加速改变经济开展方法、调整优化经济构造、坚持经济平稳较快开展具有主要而积极的意义。各地各有关部分要果断贯彻落实中心和省、市关于加速开展公共租赁住房的主要决议计划摆设,实在加强责任感、紧迫感,高度注重,增强指导,精心组织,加大投入,积极自动推进公共租赁住房建立。
二、总体目的和根本准则
本定见所称公共租赁住房是指当局供应政策支撑,限制户型面积、供给对象和房钱规范,面向外来务工人员、新就业职工和城市中等偏下收入住房坚苦家庭供给的政策性租赁住房。
(一)总体目的。至“十二五”末,逐渐健全完美公共租赁住房建立、供给和治理准则,扩展供给掩盖面,完成供需均衡,根本知足契合前提的外来务工人员、新就业职工和城市中等偏下收入住房坚苦家庭的租赁住房需求。
(二)根本准则。一是当局担任。各县(市、区)人民当局(管委会)要实在加大对公共租赁住房的投入力度,实在承当起开展公共租赁住房的任务责任。财产集聚区公共租赁住房的建立、治理由地点县(市、区)当局(管委会)担任。二是政策支撑。当局接纳投资津贴、借款贴息、补助房钱等方法,支撑财产集聚区和企事业单元等运用国有建立用地建立公共租赁住房。接纳地盘、财税、金融等支撑政策,充沛调动财产集聚区、用工集中企业、房地产开拓企业和其他投资机构投资和运营公共租赁住房的积极性。三是供需均衡。公共租赁住房建立要科学测算需求状况,严密连系需求情况确定年度建立方案,经过3-5年的建立,在十二五末到达供需均衡。四是科学规划。公共租赁住房建立开展应契合经济社会开展规划、城市总体规划和地盘应用总体规划,接纳大涣散、小集中的方法结构,集中设置的项目应在交通便捷、生涯配套设备完美的区域内布置;非集中设置的项目依照一致规划经过施行配建等方式处理。五是标准治理。公共租赁住房着重处理政策规则对象的过渡性寓居坚苦,知足根本寓居需求,定向出租,只租不售。
三、房源筹集和建立规范
(一)房源筹集。要依据公共租赁住房“十二五”规划和年度建立方案,统筹布置公共租赁住房建立和房源筹集。连系我市实践,公共租赁住房准则上以财产集聚区、企事业单元建立为主,以在商品住房、城市和国有工矿棚户区革新中配建为辅。
公共租赁住房房源首要包罗:一是在商品住房中配建的公共租赁住房;二是财产集聚区、企业单元建立的公共租赁住房;三是廉租住房在知足契合前提家庭需求前提下,由住房保证部分提请同级人民当局同意后转化的公共租赁住房;四是经当局同意的高校、事业单元建立的公共租赁住房;五是当局建立的公共租赁住房;六是房地产开拓企业或社会机构供应的租赁住房。
(二)建立规范。公共租赁住房应契合平安卫生规范和节能环保要求,确保工程质量平安,知足根本寓居需求。新建成套住房的修建设计应契合国度、省有关规则和技能规范,综合思索房屋运用功用和空间组合、寓居生齿及组成等要素,合理确定套型比例和构造;新建集体宿舍的修建设计,应契合住建部公布的《宿舍修建设计标准》及国度、省有关修建规范、标准和规则,进行简略装修。公共租赁住房一居室单套修建面积节制在30平方米以内;二、三居室单套修建面积辨别节制在50平方米、60平方米以内。
四、鼎力开展财产集聚区公共租赁住房
(一)明白要求。一是凸起重点。在财产集聚区建立公共租赁住房是我市“十二五”时期公共租赁住房建立的重点,市、县(市、区)人民当局(管委会)要鼎力鼓舞和支撑,实在处理外来务工人员、新就业职工阶段性住房坚苦问题。二是增强治理。在财产集聚区建立公共租赁住房,依照“市级监视、县(市、区)级治理”准则施行。财产集聚区建立公共租赁住房,应接纳市场机制进交运作,以保本微利为营运目的,着重表现公共效劳功用;企事业单元、集体经济组织经由当局同意建立的公共租赁住房,必需严厉执行市当局确定的准入、退出前提以及房钱价钱和只租不售的治理要求。三是定向供给。财产集聚区建立的公共租赁住房,供给对象为契合前提的外来务工人员、新就业职工;企事业单元享用当局优惠政策建立的公共租赁住房,优先用于知足拥有房源单元契合供给前提职工的寓居需求。财产集聚区、企事业单元、集体经济组织建立的公共租赁住房房源有残剩的,应向社会其他契合前提家庭供给。
(二)建立顺序。一是列入方案。每年岁尾,县(市、区)担任制订财产集聚区公共租赁住房建立下一年度方案,报市住房城乡建立部分;每年年头,市住房城乡建立部分会同开展变革、财务、疆土资本、城乡规划等部分,依据上级下达的公共租赁住房建立目标,提出昔时财产集聚区公共租赁住房建立方案,报市当局核定后印发执行。二是项目审批。公共租赁住房项目建立单元依据年度建立方案,向市开展变革部分请求处理项目审批核准。三是规划治理。县(市、区)担任组织编制公共租赁住房的规划并按顺序提交市城市规划建立委员会审批。四是地盘供给。疆土部分依据财产集聚区报送的公共租赁住房年度建立方案,将建立用地归入昔时地盘供给方案予以保证。
五、政策支撑
(一)加大当局投入。市、县(市、区)人民当局(管委会)可经过财务预算布置资金用于公共租赁住房建立;住房公积金增值收益布置的廉租住房保证资金和从地盘净收益中提取的廉租住房保证资金,在确保廉租住房建立资金所需的前提下,可以统筹用于开展公共租赁住房建立,包罗购置、新建、改建、租赁公共租赁住房。当局全额投资的公共租赁住房,房钱收入依照当局非税收入治理缴入同级国库,执行“进出两条线”,专项用于公共租赁住房的维护、治理。
(二)落实建立用地。当局集中建立以及在商品住房中配套建立的公共租赁住房,建立用地执行划拨供给。财产集聚区、企事业单元运用国有建立用地建立公共租赁住房的,建立用地可以接纳出让、租赁或作价入股等方法有偿运用,并将所建公共租赁住房的房钱程度、套型构造、建立规范和设备前提等作为地盘供给的前置前提写入《地盘出让方案》,报有审批权的人民当局同意后,在地盘出让布告中向社会公开公示,出让成交后写入出让合同。对依法回收的闲置地盘,优先用于公共租赁住房建立。集体建立用地按规则不得用于公共租赁住房建立。
(三)享用税收优惠。财产集聚区、企事业单元在国有地盘上集中建立的公共租赁住房,触及的行政事业性收费和当局性基金,参照经济合用住房相关政策执行。在国有地盘上集中建立的公共租赁住房以及企事业单元、集体经济组织建立并依照规则对象和房钱规范出租的公共租赁住房,依照《财务部国度税务总局关于支撑公共租赁住房建立和运营有关税收优惠政策的告诉》(财税〔2010〕88号)和《河南省财务厅支撑我省保证性安居工程财务政策的指点定见》(豫财综〔2010〕54号)规则,享用各项税收优惠。
(四)完美配套政策。公共租赁住房在筹集房源和租赁运营方面所触及的税收,依照国度、省规则的优惠政策执行;公共租赁住房的水、电、暖、燃气等设备的建立和收费规范依照寓居类房子规范执行,计价规范依照居民生涯用水、用电、用暖、用气规范执行;公安、教育、人力资本和社会保证、民政等部分应制订配套政策,确保公共租赁住房承租人享用与城市户籍常住生齿相同的户籍治理、社会保证、后代入学和就医等候遇。
六、任务要求
(一)增强指导,明白责任。各县(市、区)人民当局(管委会)要增强组织指导,明白任务责任,健全住房保证治理机构和施行机构,落实人员和经费,确保公共租赁住房任务顺畅施行。住房城乡建立、开展变革、城乡规划、疆土资本、财务、税务、人力资本社会保证、公安、监察等部分该当依据各自职责,增强对公共租赁住房建立的监视,依法查处违法违纪行为。
房地产策划执行方案篇8
为进一步改进和加强房地产市场调控,推进全市房地产市场平稳健康发展,根据省政府办公厅《关于贯彻号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》精神,经市政府同意,现就有关问题通知如下:
一、明确新建住房价格控制目标
按照国家有关规定,根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,2012年我市新建住房价格控制目标是:新建住房价格增幅低于同期全市城镇居民人均可支配收入增幅。各县(市)要按照上级要求,在第一季度向社会公布新建住房价格控制目标。
二、进一步加大保障性安居工程建设力度
(一)扩大保障性住房建设规模。各县(市、区)要严格按照全市城镇化工作会议上签订的《2012年度保障性住房和农房建设责任书》要求,坚决完成年度任务目标。2012年的保障性安居工程建设任务,必须在10月31日前开工建设。有关部门和新闻单位要每月公布保障性安居工程建设开工等完成情况。各县(市、区)要切实落实土地供应、资金投入和税费减免等优惠政策,确保完成计划任务。要引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造。加强保障性住房管理,做好公开分配工作,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。
(二)多渠道筹集保障性住房房源。要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。以县级市和县城为重点,提高廉租住房保障收入线标准,扩大覆盖面,实现廉租住房与经济适用住房保障准入标准的有效衔接,具备条件的予以并轨,对低收入住房困难家庭实现应保尽保。住房困难户较多的国有工矿、大型企业,在符合城乡规划和土地利用规划的情况下,经市、县(市)政府批准,可以利用自用土地,通过棚户区改造、集资建房等方式建设经济适用住房、公共租赁住房。参加集资合作建房的对象必须限定在本单位符合市、县(市)政府规定条件的人员。建设公共租赁住房,应优先向本企业符合条件的职工出租,但不得出售。有条件的地方,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
(三)突出增加公共租赁住房供应。要在加大政府投入的同时,完善体制机制,运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施,合理确定租金水平,鼓励和吸引房地产开发企业和其他机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。外来务工人员集中的开发区和产业园区,要组织建设公共租赁住房。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。
(四)加快推进棚户区改造。各县(市、区)要认真贯彻上级有关文件和市政府办公室《关于进一步加快棚户区改造工作的通知》精神,用好用足国家和省相关优惠政策,在土地供应、税费优惠、融资信贷等方面予以优先支持。鼓励将棚户区改造项目与廉租住房、公共租赁住房和公共服务、商贸、旅游、文化等设施统一规划、配套建设。要加强对国家、省、市专项资金的督导检查,确保各项奖补资金落实到位、专款专用。
(五)落实保障性住房建设资金。严格落实住房公积金增值净收益、从土地出让净收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障的规定,结余部分可用于建设公共租赁住房。资金缺口较大的地方可适当提高提取比例。政府直管公有住房出售收入的结余资金,可用于发展公共租赁住房,企事业单位可参照执行。要积极构建保障性住房建设融资平台,进一步拓展融资渠道。
三、合理引导住房需求
(一)严格执行完善相关税收政策,加强税收征管。严格执行个人转让住房营业税政策,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。税务部门要进一步采取措施,确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术,加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
(二)强化差别化住房信贷政策。执行国家统一的第二套及以上住房贷款政策。人民银行和银监局要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为要严肃处理。
四、严格住房用地供应管理
(一)增加住房用地有效供应。要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中,要单列保障性住房用地,做到应保尽保。2012年的商品住房用地供应计划总量,原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式,大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
(二)加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供房地产开发资质等相应证明。
(三)依法查处违法违规用地行为。对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地,超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置1年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
(四)提高房地产项目投资强度。抓好土地集约利用,统一政策,严格规定,集中建设标准化、规模化社区,完善社区配套功能,打造优美便捷的生活环境。
五、强化房地产市场监管
(一)构建现代产业体系建设,促进房地产业健康发展。科学编制房地产业发展规划,促进房地产市场有序健康发展,加快构建高端高质高效的现代化房地产业体系。重视房地产市场研究分析,加强房地产市场监管力量,推动房地产业现代化体系的构建,统筹指导全市房地产业发展。
(二)调整优化住房供应结构。继续以中小套型、中低价位商品住宅为重点,调整优化住房供应结构,保持合理的房地产投资和开发建设规模,努力满足城镇居民的合理购房需求。继续整顿房地产市场秩序,重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为。推行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式,实行房地产开发项目规划建设条件意见书和项目手册制度,严格执行新建商品房买卖合同网上备案,加强预售资金监管,推行房地产开发项目综合验收备案制度,全方位提升房地产开发建设质量。有重点地培植一批大企业,引导房地产和建筑施工骨干企业组成战略联盟,与一些优秀勘察设计、建筑部品生产企业以及科研开发单位密切协作。围绕推进住宅产业现代化、建设节能省地环保型住宅,切实提高技术集成水平和房产综合品质,让群众买放心房、住舒心房。认真落实《商品房屋租赁管理办法》(住建部令第6号),规范发展住房租赁市场。
(三)规范房地产经纪活动。认真贯彻《房地产经纪管理办法》(住建部令第8号),加强对房地产经纪机构和人员的管理。房地产经纪机构及其分支机构自领取营业执照之日起30日内,必须到所在市、县(市)住建部门备案,否则不得从事房地产经纪业务。住建主管部门、价格主管部门要通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式,采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施,对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。
(四)加快个人住房信息系统建设。要加大资金和人力、物力投入,加快建立健全个人住房信息系统,确保房地产税收、差别化信贷措施有效执行。继续完善房地产市场信息系统,年内实现房产档案数字化和省、市、县(市)三级联网,以便及时、全面、准确提供房地产市场运行数据。
六、进一步明确责任,建立落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
(一)明确责任。各县(市、区)政府(管委会)要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任,全面落实好年度保障性住房和棚户区改造目标任务。住建部门要加强房地产市场监管,做好住房保障工作;财政部门要加大资金投入用于保障性安居工程建设;规划部门要强化规划引导作用;国土资源部门要加强住房用地供应管理;税务部门要加强税收政策执行和监管;银监部门和人行要强化差别化信贷政策的执行;统计部门要做好新建住房价格控制目标的监督统计;监察部门对各级各部门履行职责情况进行监督;其他有关部门也要根据各自职责,贯彻落实好上级有关要求。
(二)建立约谈问责机制。市有关部门要加强对县(市、区)政府(管委会)住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价,以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的,市住建局、国土资源局、监察局要会同有关部门,约谈有关县(市、区)政府(管委会)负责人。新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的,相关县(市、区)政府(管委会)要向市政府作出报告。市监察局、住建局等部门要视情况,根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也要纳入约谈和问责范围。
房地产策划执行方案篇9
【关键词】项目管理；设计管理
【中图分类号】tU587【文献标识码】a【文章编号】1674-3954（2011）02-0187-01
近年来随着我国经济水平的快速发展,人民生活水平的不断提高,社会对建筑商品的需求不断加大,房地产业红红火火，设计、施工和销售取得了长足进步。从房地产项目管理的整个过程来看，我国目前的施工水平和施工管理水平已经达到了一个相当的高度，而可行性研究水平和对项目开发策划、设计阶段的管理还相对薄弱。随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐趋向成熟，客户理念也日趋理性，房地产开发项目中的开发策划、设计阶段也必将日益受到重视。
工程建设是涉及面广、投资量大、周期长的系统工程。房地产开发中的设计阶段管理从前期的土地获取中对于意向地块的规划研究分析、设计过程的管理，到施工中的技术配合和效果控制等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终，因此房地产开发中的开发策划、设计阶段管理作为房地产开发中操作管理的重要组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败，在这里，笔者结合自己十多年的工作体会，谈谈业主在房地产开发项目中的设计管理。
建筑项目的设计阶段的管理有其特殊性。首先，设计的成果是由设计单位完成的，其次，业主的决策人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控的作用，因此，在设计运作过程中，业主如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计阶段成功的关键。
项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。它将项目划分为启动、计划编制、执行、控制和收尾几个阶段，由项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用，它将使业主决策人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更为简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。
一般房地产开发建设项目的设计过程可分为两大阶段，方案设计阶段和施工图阶段（这里把扩初设计视为施工图设计的一个阶段），这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图，这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行项目施工，可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源的管理、时间管理、沟通管理、风险及质量管理等方面存在较大的差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其一般流程是：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案、出方案报建文本、进行方案报建。业主应在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，力争得到一个满足市场需要且高效合理的方案。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织结构是必须的，一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等组成，在设计规划部门的协调组织下，通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利进行。
方案设计阶段有时也可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大多数业主在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有采用直接委托来直接设计方案。不论采用哪种方式，都要对选用的设计单位进行深入而严谨的分析，一旦选定，就不应该在设计费上斤斤计较，而更应关注合同的形式的选择、合同条款的细节和准确。从基本方案的确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程，在此阶段，业主的决策及相关人员应对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计单位沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着自己所期望的方向发展。沟通是多层面和多方式的，要特别关注对项目沟通的管理，在方案设计阶段主要的沟通为：内部沟通、与设计单位的沟通、与政府部门的沟通，尤其是与政府部门的沟通一定要及时甚至提前，在沟通过程中，还要注意建立相关信息的存储体系和信息查阅体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目相关人员共享。
在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的业主对项目制定的效绩目标不现实，在实现过程中会带来进度风险，有的业主为了经济利益打政策插边球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计单位的过程也隐含着风险，对设计单位的了解不够深入，不能取长补短，往往造成成果与期望相差甚大，或者最初的成果无法深化等。例如，南方某公司在西安市中心地段开发一公寓楼，由南方某设计单位设计，因为没有做好前期的市场调查和有效的沟通管理，结果仅仅因为没有供暖系统，楼盘难以销售。所以只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未燃，方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。
项目资源的管理对产品质量的影响很大，设计阶段业主投入大量的人力、物力，如何保证各种资源最大限度地配合，充分发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。要深入地了解、分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如，设计单位对市场的了解不够深入，但由于操作的项目多，积累了不少先进的知识和经验，而房开公司做为业主对市场的了解比较深入和及时。有的业主因为种种原因把设计单位看做绘图公司，实在是一大浪费。方案设计质量管理除了在方案设计的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等一般在委托合同中做详细地交代。
建设项目在施工图阶段是在方案报建文本的基础上进行的，由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，其执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目监理以及建筑、结构、设备和概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。其中，中间过程质量与进度控制是关键，另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计街段。在此阶段项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节，关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，以备后查并形成知识积累。
综上所述，工程项目管理是一项具体而细致的工作，也是一项科学性、实用性、综合性非常强的工作。在项目的建设过程中，资金、进度、质量、安全决定着项目建设的优劣，设计是项目建设的依据，通过设计这一纽带将业主目标、政府规定、市场需要联系在一起，通过设计管理，优化项目功能、提高项目使用效率，从而提高项目投资效益，为人们提供优质、高效、可持续的居住和工作环境无疑应成为业主在项目建设过程中的工作重点。
参考文献：
[1]浅析项目建设过程中的设计管理韩玲《建筑》2009.14
房地产策划执行方案篇10
为认真贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）、《物业管理条例》，推动房地产市场健康有序发展，实现全市房地产市场规范化管理到位、物业管理监管到位、低收入家庭的住房保障到位、直管公房管理到位、中介机构监管到位、理顺市区房地产管理体制工作到位的目标，现就进一步加强我市房地产管理工作提出如下意见。
一、全力规范房地产市场
（一）加强商品房预售管理
按照建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，严格审查商品房预售的各项要件，不得随意放宽预售条件；加大对城市商品房预售的追踪管理，对预售全过程进行监督。工商、广电、房管等部门要密切配合，加强对商品房预售活动、广告、展销活动和商品房预售合同的监督管理，加大对预售商品房违规行为的查处力度。
商品房预售要与产权产籍管理、物业管理工作有机结合起来，防止工作脱节，减少行政管理风险，维护房屋权利人的合法权益。
（二）完善商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作
进一步完善我市商品房预（销）售合同网上签约和预售登记备案管理系统，实现对商品房预（销）售的即时监控，实时向社会公布房地产市场信息，全面提高房管部门对房地产市场的监控水平。
房地产开发企业必须通过市房管局的网上签约和预售登记备案系统进行商品房预（销）售管理，并对在房地产交易管理系统上提供信息的真实性、准确性负责。
（三）做好城市房屋权属登记工作
房管部门要研究制定既符合相关法律法规，又符合我市实际的城市房屋权属登记制度，严格审查房屋权属登记中的各种要件，规范办理程序。要完善房屋登记要件收取公示制度，扩大权属登记流程中的计算机管理覆盖面，提高办理效率。
（四）加强对房屋拆迁的监督管理
认真贯彻执行《城市房屋拆迁管理条例》和相关的法规、政策，进一步完善我市城市房屋拆迁的相关制度。加强拆迁计划管理，合理控制拆迁规模，坚决防止政绩工程、形象工程和盲目拆迁。严格拆迁许可制度。凡办理拆迁许可的工程，必须符合《城市房屋拆迁管理条例》规定的许可条件，落实拆迁安置资金和安置房源；对不符合条件的不得发放《拆迁许可证》。
二、大力加强对物业管理的监管
（一）建立市、区县、街道、社区四级物业管理监管体制
明确市、区县、街道、社区四级物业管理监管职责，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。市房管局是全市物业管理的行政主管部门；各区县房管局、高新区管委会具体负责本辖区内物业管理的监督管理工作；各街道办事处负责物业管理的日常监管和矛盾的协调化解工作。
（二）加强前期物业管理
开发建设单位在房屋拆迁安置中，对采取产权调换方式安置的，应在安置协议中载明物业管理的相应条款；在商品房预（销）售前，应当制定商品房预（销）售方案（包括物业管理方案）。
（三）配备物业管理、业主委员会议事活动用房
新建物业管理区域，建设单位应按照不低于房屋总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房；物业管理区域房屋总建筑面积不足50000平方米的，物业管理用房建筑面积不应低于100平方米。其中，业主委员会议事活动用房建筑面积不低于30平方米。物业管理用房应当为地面以上具备水、电等基本使用功能的房屋。
（四）加强治安管理
原则上以社区为单位划分警务室，按实有人口每1000户或3000人配备1名社区民警的标准，为每个警务室配备社区民警。
（五）加强对物业管理企业的监管
严格市场准入，加强对物业管理企业的资质管理，实施资质年检制度，淘汰管理水平低、业主投诉多、资质信用差的物业管理企业，逐步规范我市的物业管理市场秩序。通过召开业主大会，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，建立进退有序的淘汰机制。
三、狠抓城市低收入家庭的住房保障
（一）建立廉租住房制度
市房管局负责市本级廉租住房的建设和管理工作，并对各区廉租住房的建设和管理工作进行指导；各区房管局负责本辖区内廉租住房的建设和管理工作。
市、区房管部门要动态掌握城镇最低收入家庭的真实情况，结合实际，采用实物配租、发放租赁住房补贴、核减公有住房租金等多种形式实施城镇最低收入家庭住房保障制度。
对棚户区改造项目中规模在50000平方米以上的规划住宅区，规划建设部门应在规划方案中明确规划5%的廉租住房，并由国土资源部门将同步建设5%的廉租住房并无偿提供给政府用于廉租住房保障的条款纳入棚户区改造项目的土地出让条件。
（二）加大经济适用住房建设和管理力度
采用代建、招标形式开展经济适用住房建设。各级、各有关部门要切实落实经济适用住房建设的各项优惠政策，规范运作经济适用住房的规划、设计、建设和销售工作，真正改善城市低收入家庭的住房条件。
对购买经济适用住房要严格实行申请、审批和公示制度，相关的政策和程序要公开、透明。
四、强化对直管公有住房的管理
加大对直管公房的维修力度，确保直管公房的安全使用。抓好直管公房租金的收取工作，租金收取率不得低于95%。对城镇低保户、特困户可适当降低住房租金。
在城市拆迁中，对被拆除的直管公房要按照拆迁政策进行赔偿；未经市、区政府同意，任何拆迁主体不得随意降低直管公房拆迁补偿标准。直管公房出售收入必须专款专用。
五、从严监管房地产中介机构
（一）建立和完善中介机构执业备案制度
市房管局要对房地产评估、测绘机构依法进行审查、备案。要严格审查中介机构的执业人员资格、公司资质、业务范围和信用记录，不定期抽查中介机构的执业情况和软件、硬件建设情况。
（二）强化行业自律
严格对照《市房地产估价行业自律公约》，对中介机构日常行为进行规范；我市的评估中介机构未在《市房地产估价行业自律公约》上签字的，市房管局不予备案。中介机构违反《市房地产估价行业自律公约》的，要记入机构和执业人员的信用档案。
（三）建立执业行为监管制度
建立房地产中介机构和注册评估师及测绘专业人员执业档案和信用档案查询、公示系统。对中介机构的高值低估或低值高估行为和测绘成果失真，情节严重并造成后果的，一经查实，记入其信用档案。同时，对单位实行停业整顿，对个人实行限制执业，并进行公开曝光；性质恶劣的，建议审批部门注销执业人员资格，吊销中介机构资质。对提供虚假房介信息，诈骗钱财的，要坚决查处。对中介机构工作人员触犯刑律的，要依法查办。
（四）建立测绘成果审查制度
市房管局要建立房屋测绘成果审查制度，并与商品房预售、销售和房屋权属登记以及测绘机构执业行为的监管有机结合起来，保护房屋当事人各方的合法权益，减少产权纠纷，保障社会的和谐与稳定。
六、理顺市、区房地产管理体制
（一）理顺体制
各区房管局的人、财、物全部划归区政府统一管理。
1.资产划转。将各区房管局目前管理的直管公房的资产权属无偿划转给相应的区政府，由各区收取房屋租金，进行管理和使用，并负责履行日常维护、资产保值增值和保证房屋安全等职责。资产（含土地）的处置变现须报经市政府审批。
2.财务管理。一是下划资产产生的收入（土地收益除外），由市级收入调整为区级收入。二是继续按现行征管方式开展房管交易税收和收费的征管工作。三是原由市级负担的四区房管局经费按原渠道全部下划相关区。四区房管局及其下属单位的人员经费、工作经费和专项经费全部由四区自行负责。房屋产权登记中心的交易手续费的分享比例仍按市政府办公室《关于加强我市房产交易收费管理有关问题的会议纪要》执行。四是解除市、区房管局的财务缴拨关系，区房管局的财政、财务隶属关系纳入区财政管理。
3.划转移交的具体要求。一是以今年5月31日为资产财务划转基准日，整个资产财务移交工作于今年6月30日前完成。二是划转资产以去年12月31日的资产登记存量情况移交。三是截至今年6月30日前应由市级财政负担的经费支出，按市级年初预算和支拨进度清算后作一次性划拨，今年6月30日之后的收入解缴和经费支拨纳入区级管理。四是对下划的各项资产，区政府应及时组织相关部门做好资产清理、产权界定、资金核实、财务登记等工作，纳入同级政府国有资产管理，防止流失。
（二）界定性质
对现有的人员，通过以下途径进行分类分流管理。
1.区行政机关
四区房管局为各区行政区域内房地产管理的主管部门，机构性质为各区政府直属事业单位，经费形式为“核定收支、定额补助”，人员（不含工勤人员）参照《中华人民共和国公务员法》进行管理，业务上接受市房管局的指导。
四区房管局的编制和职能，按市编委《关于明确市四区房地产管理机构有关问题的通知》执行。
2.自收自支的事业单位
各区房管局所属事业单位与区房管局机关按照政事分开的原则，实行政事分离，依法建立独立的事业法人单位。对富余人员要实行分流。
3.中介机构
各区将区房管局的中介职能进行剥离，成立评估、测绘、拆迁公司。
（三）理顺市、区房地产管理体制的各项工作由市房管局会同市财政局、市人事局、市编办组织实施；涉及各区的有关工作由各区政府牵头，区财政、人事、编制、房管等部门具体实施。
七、落实房地产管理的配套措施
（一）强化工作责任
房地产管理是一项系统工程，房地产市场管理、物业管理、中介机构管理和城镇低收入家庭住房保障等工作环环相扣，都必须全面加强。各级政府要对本地区的房地产管理工作负总责，充分发挥组织领导、政策调控、督促落实职能，推动房地产管理工作实现科学化、规范化和制度化，促进房地产市场的良性发展。各级房管、工商、中介办等有关职能部门要认真履行职责，加强协作，形成整体合力。特别是市、区房地产管理体制调整后，市房管局要加强对四区房地产管理工作的指导，四区政府及房管部门要按照新的职责任务，加强调查研究，制定细化措施，抓好工作落实。
（二）规范管理标准
各级、各有关部门要将制定和完善房地产管理标准作为加强房地产管理的一项至关重要的基础性工作，根据国家、省的有关规定，抓紧制定和完善我市房地产管理的行业标准。要以群众关心的物业管理等热点问题和中介机构管理等难点问题为突破口，研究制定符合我市实际的管理规范和标准。各级、各有关部门要严格按照管理规范和标准开展房地产管理工作，不得随意降低标准。
（三）抓好人员培训
结合《中华人民共和国物权法》的宣传，加强对房地产管理人员相关法律、法规和政策知识的培训，提高其政策理论水平；同时，加强房地产管理业务知识、现代办公有关知识的培训，提高其实践操作能力。加大对物业管理从业人员的培训，每年举办两期物业管理从业人员岗位证书及继续教育培训班，严格执行物业管理人员持证上岗制度，不断提高从业人员素质。
（四）逗硬奖惩措施
进一步建立健全房地产管理的激励约束机制。建立房地产管理工作目标管理机制，实行房地产管理工作领导责任制，把房地产管理工作目标纳入对各区的目标管理进行考核。奖优罚劣，对房地产企业、物业管理公司、房地产中介机构进行优胜劣汰，开展信用程度、管理水平等方面的评选，并在相关媒体上公布评选结果。