经济适用房相关政策篇1
公共政策是政府机构活动的产物、政府体制的函数，是政府进行公共事务管理的主要手段和方式。作为一种对全社会价值作权威性分配的方式，任何社会的经济繁荣、政治发展和社会进步，都离不开一定的合理的公共政策的指导和调控。能否制定出切合实际的政策以及能不能有效地推进和贯彻这些政策，是衡量一个国家政府能力大小强弱的一个主要标准。不过，政策运行并不总是成功的。相反，几乎在政策过程中任何一个环节出现差错都有可能导致政策失效。一旦政策失效，将使作为政府管理活动产出的公共政策未能释放其应有能量，无法解决相关政策问题，实现其保持社会稳定、控制社会秩序、满足社会需要、增进社会福利、引导社会变迁、促进社会发展的政策目标，政策过程中投入的大量人力、物力、财力等资源都将成为沉淀成本，给经济社会带来巨大的浪费。更严重的是，政策失效还往往给社会造成严重破坏，对政府的政绩产生不良影响，进而导致政府权威的流失，危及政府的合法性和政权的巩固，极端者将导致政府的垮台。
自我国实施经济适用房政策以来，虽然它在扩大居民住房消费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件发挥了积极作用，但其凸现的种种弊端越来越为人们诟病。这些弊端使经济适用房的社会保障性没有充分发挥并引起了不公平现象的发生，以致不少人提议取消经济适用房政策。2007年8pj国务院颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该文件第一次将廉租住房明确为住房保障方式的首选，经济适用房则退居第二位。党的十七大报告还第一次提及廉租住房，标志着“廉租住房成为住房保障方式的首选，经济适用房退居第二位”这一政策的转向在十七大报告中得到了权威的确认。对我国经济适用房政策失败进行分析，在理论上可以为未来的经济适用房政策高效运行提供方法论指导，为廉租住房政策执行提供借鉴，在实践上不仅有助于解决中等收入家庭的住房问题，还有助于实现十七大提出的健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难的目标，促进和谐社会的构建。
二、非国经济适用房政策失效的表坝
1．决策火效经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。廉租住房是指政府向城镇最低收入居民家庭提供的基本住房，属于完全的政府保障性质。根据国家有关部委《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，廉租住房的供应对象是住房困难的最低收入家庭，即收入与住房“双困”家庭，具体说就是在民政部门领取“低保”群体中的住房困难户。这造成了在实际生活中，还存在一个既买不起经济适用住房，又不能成廉租住房对象的群体，也就是“夹心层”，⋯致使经济适用房政策虽然有效但没有达到预期要求。
2．政策表面化脱象比比皆是目前，经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。毕业论文从2001年开始，我国的经济适用住房供给持续减少，从投资建设的面积来看，每年经济适用住房新开工面积占住宅新开工面积的比重呈现下降趋势。2000年经济适用住房新开工面积占当年住宅新开工面积比重达到最高值，为21．77％。从2001年开始，这一比重开始出现下降。到了2005年，该比重仅为6．37％。再从投资额的规模来看，国家统计局颁布的“国房景气指数”表明：2006年1月到11月，全国完成房地产开发投资16416亿元，完成商品住宅投资11550亿元，其中经济适用住房投资526亿元。即2006年1月到11月，经济适用住房投资规模占住宅投资比重为4．55％，如果以月平均值换算，2006年的经济适用住房投
资规模占住宅投资比重也不过是4．97％。对绝大部分中低收入家庭来说，经济适用房只是“水中月，镜中花”。
3．政策扩大话化现象明显一些地方政府在执行政策过程中使经济适用房政策的调控对象、范围超越了既定的要求。按《经济适用住房价格管理办法》规定“经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。”但事实上一些经济适用房的面积大、价格高，经济适用房的“不经济”弱化了经济适用房的社会保障作用。此外，许多高收入者，甚至投资或投机购房者购买了经济适用住房，造成了事实上的不公平。
4．政策替换现象严重一些地方政府在实施政策过程中表面上与原政策一致，事实上背离原政策精神的内容。例如，有的城市没有把经济适用房政策作为针对中低收入家庭的特有政策，而是作为一般的优惠政策(如教师和退伍军人)、奖励政策(如高级知识分子)或鼓励政策(如鼓励建房或购房)加以实施。有的城市把经济适用房建在交通不便的偏远地方，使经济适用房并不“经济“。还有的经济适用房质量低劣，不仅无法对中低收入家庭起到保障作用，还可能危及其安全。
5．经济适用房政策监控缺位有的城市甚至没有具体的对购房者资格审查的程序，实际上是放开供应。一些开发商在建设经济适用房过程中通过种种手段谋取了远远超过3％的暴利，极大削弱了经济适用房的社会保障作用。
三、雏国经济适用房政策失效的原因
1．政策问题的特性政策的有效与否，首先是和所要解决的政策问题的类型和性质密切相关的。另外，政策问题所涉及的目标团体人数的多少，也影响着政策的执行效果。经济适用房政策不仅是一项创造性较强的改革政策，而且是一项全面性而非局部性的政策，政策目标宏大，它在执行中要调整的利益关系幅度大，所涉及的机构和人员众多。以上原因加上决策者的有限理性和决策者掌握信息的有限性导致了政策目标不合理和决策失效。
2．政策本身的因素一是政策的具体明确性。在公共管理领域，许多政策不能达到预期效果，执行中困难重重，在很大程度上与政策本身的缺陷有关。一项政策要能够顺利执行，从操作上和技术上来说，它必须具体明确。经济适用房的供应对象是在社会发展领域中处于弱势地位的中低收入家庭，但中低收入只是一个笼统的概念，具体由各地政府制定标准。这导致政策扩大化现象的发生。二是政策资源的充足性。无论政策制定得多么具体明确，如果负责执行政策的机构和人员缺乏必要的、充足的用于政策执行的资源，那么，执行的结果也不能达到预期的政策目标。一般来说，政策资源主要有经费资源、人力资源、信息资源和权威资源。财政问题一直是我国政策执行中遇到的一项常见问题，经济适用房政策也不例外。经济适用房最大的优惠在于免收土地出让金和减免行政性事业收费。按照法律规定，这两项收入归地方政府所有。在中央政府没有为经济适用房提供补贴的情况下，地方政府不愿意把土地用于建造经济适用房便在所难免，从而导致经济适用房政策表面化现象出现。信息资源是政策执行活动的必要条件。政策方案要保证政策执行者有畅通的信息渠道和足够的信息来源，否则，执行者就无法制定出切实可行的行动计划，也无法对政策执行过程实施必要的控制。目前我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，居民的隐形收入无法统计，信息不对称的存在导致经济适用房的保障对象的审批机制不健全，导致经济适用房政策监控缺位现象的发生。权威是政策执行的根本保证，是政策有效执行的又一项特殊而重要的资源。没有权威就不可能形成人们这种共同的、相互协作的活动，在各行其是的境况下是无法实现政策目标的。当前，我国经济适用房政策扩大化现象明显和替换现象严重，在一定程度上是由于政策权威性不够所致。
3．政策以外的因素一是政策执行人员的素质和工作态度。公共选择理论认为，地方政府也是追求自身利益最大化的“经济人”，政府官员不是简单的政策解释者和执行者，而是在个人利益的驱动下去解释政策和执行计划。通常，经济适用房数量与市场房价呈负相关关系，房价的下降会让地价下降，从而会导致政府的收入减少；另一方面会拖累经济的增长、引起gdp下降，这会使地方官员的政绩考核处于相当不利的局面，以至于部分官员在贯彻实施经济适用房政策时缺乏积极性，使政策表面化的现象频频发生。土地出让金被称作地方“第二财政”，免收土地出让金和减免行政性事业收费的数额对于地方政府而言仍然不是一个小数目，如果严格执行经济适用房政策，把经济适用房建在地价较贵的市区，必将使其自身经济利益受损，所以把经济适用房建在偏远地方的政策替换情况屡见不鲜。另外，由于地方政府官员和开发商也是“经济人”，一些建筑商不仅为了获得经济适用房项目而进行寻租活动，诱发了更多腐败现象的发生，败坏了社会风气，还为了追求利益最大化任意扩大经济适用房面积和销售对象范围，致使很多中低收入家庭买不起经济适用房，而一些买了经济适用房的却不属于中低收入家庭。二是缺乏配套的奖惩机制。那些执行经济适用房住房政策不力的地方政府官员并没有因此受责，坚决执行经济适用房政策的地方政府也没有得到中央政府给予的奖励。
四、改善我国经济适用房政策效果的途径
1.提高政府经济适用房政策决策者的素质决策是政策过程的第一阶段，也是可能发生政策失效的第一环节。决策者的知识水平、道德素质、决策理念和决策能力直接影响决策的质量，关系着政策运行的成功与否。为了尽量减少因决策失误而造成的巨额损失，必须建立科学的选人用人制度，优化决策主体内部结构，包括知识机构、能力结构和职责岗位结构等，加强对相关决策部门经济适用房政策决策人员的职业道德教育和相关业务培训，提高各级决策层的整体素质，不断提高其决策能力和决策水平。
2改变经济适用房补贴方式和严格的控制经济适用房面积，解决城镇居民“夹心层”问题在实际生活中，存在一个既买不起经济适用住房，又不能成廉租住房对象的群体，即“夹心层。我国目前推行的经济适用住房制度，实质上是一种“补砖头的方式。如果我们实行“补人头”的方式，就能够提高“夹心层”的购买力，从而有助于解决“夹心层”问题。另外，政府要根据当地城镇居民收人水平以及土地供应状况，制定科学、合理、符合实际的经济适用房面积和造价控制指标，对开发商建设经济适用房的过程进行全程监控，以免出现因经济适用房面积过大会造成房屋总价过高而导致“夹心层”的出现和开发商谋取暴利现象的发生。
3运用中央财政对地方政府进行补贴现在的经济适用房政策，实际上是国家请客而地方政府买单，因为作为经济适用房的土地是无偿划拨的，医学论文相关费用是由地方政府承担的，所以地方政府建设经济适用房的积极性不是太高。中央政府应该运用中央财政对地方政府进行有效的补贴，达到资源的优化配置，从而让地方政府有能力和热情去贯彻实施经济适用房政策以消除政策表面化现象。
4．在对各级政府和官员的绩效考核中，要把经济使用房政策执行情况纳入其中对没有切实执行经济适用房政策的地方政府官员进行处罚，对坚决执行经济适用房政策者要予以奖励。这样不仅可以利用地方政府和官员的“自利”来达到“利他”的目的，而且也有助于加强经济适用房政策的权威性和消除政策替换现象。
5.完善经济适用房保障对象的进入机制由于我国各地居民收入差异性很大，目前国家还没有一套科学的划分居民收入的可执行的标准。但是，每个城市都可以制定相应的定量指标，并结合相关因素，制定适合当地情况的居民收入划分标准并公布于众，这样就可以在广大群众的监督下把居民收入线逐步划分准确。另外，地方政府要对购买经济适用房的家庭进行有效的审核。地方政府必须专设部门，连同买房人所在的单位或街道，一起充当审核者的角色，政府部门应该在经济适用房买受资格的审核中起主导作用。《上海市城镇廉租住房实施意见》中规定，“经审核符合条件的，区县廉租办将申请家庭的基本情况在申请人户籍所在地进行公告。15日内无人提出异议的，应当给予登记”。在户籍所在地公告可以对住房面积的审核起到监督作用，而收入的审核可能同时需要在单位进行公告。
6.注重政策宣传和说服教育这是中国共产党在长期的革命和建设实践中得出的一条具有中国特色的政策执行的基本经验。由于地方政府、官员和开发商都是“经济人”，经济适用房政策方案并不能自发地被接受，更不会自动地被执行。我们要通过各个方面多种形式的强化政策宣传，形成强大的社会舆论，创造一个极为有利的政策执行氛围和环境。政策总是表现为对一部分人的利益进行分配和调整，表现为对一部分人的行为的指导、制约和改变。经济适用房政策是代表人民群众的根本利益的，但它在一定程度上与地方政府、官员和开发商的利益有冲突。为了保证政策的顺利实施，就要解决他们的思想问题，做深入细致的说服教育工作。
参考文献
[1]周江.关于进一步完善我过住房保障制度的政策建议[j].中国房地信息；2006（8）.
经济适用房相关政策篇2
【关键词】经济适用房；先租后售；优势；可行性
一、引言
本文以住房梯度消费理论为基础，结合经济适用房制度推行过程中存在的现实问题，对于现行的经济适用房制度加以创新，提出经济适用房“先租后售”模式，希望对经济适用房未来走向提供一些新思路。
二、现行经济适用房推行过程中存在的问题
现行的经济适用房指：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。该政策自实施以来，在解决我国城镇低收入家庭住房困难方面作出了重大贡献，但是，在推行过程中也产生一系列问题，众多学者从不同的角度做了比较深入细致的研究。
关于经济适用房的供应研究中，陈汝安（2011）研究发现：经济适用住房的适用性一般较差，如选址便利性差、配套设施不完善、住房面积偏小，且依据2010―2015年经济适用房的投资比例和中低收入群体的实际情况进行数据分析，经济适用房处于严重的供不应求的状况；阿梨玛（2015）认为，政府在经济适用房建设过程中存在不足，很多经济适用房存在安全隐患，很多开发商在建设过程中偷工减料；张媛（2016）以保障性住房理论为基础，运用逆向成本价值定价方法对经济适用房定价机制进行了研究，认为政府经济适用房定价对于低收入群体偏高；常华堂和张大勇（2006）指出，经适房保障对象界定不明、定位过宽，造成排队购房的现象的同时又出现富人购房、投资性购房等问题。在监管方面的研究中，王歌（2012）认为政府相关部门在经济适用房政策监督约束机制运行过程中缺位，放任开放商在经济适用房开发与销售过程中的违规操作行为；刘程（2011）以青岛市作为主要调研对象，研究发现由于政府具有经济适用房开发管理监管者和土地供应者的双重身份，导致经济适用房存在租售违规、经适房变“机关房”等现象的出现。对补贴方式研究，牛毅（2006）认为从避免补贴效益流失严重现象的出现，兼顾市场公平，可以把补贴方式由“砖头补贴”转变为“人头补贴”。就资金方面的研究而言，陈汝安（2011）认为，现阶段有关经济适用房的金融保障措施，并不能够满足政府建设和条件适合者购买的需要；林乐芬和边皓（2012）运用VaR模型和Granger因果检验对江苏省1997―2010年的经济适用房的政策支持进行实证分析，发现：在经济适用房的供给中，相对于财政政策，金融政策产生的正面乘数效应更大，主张政府采取金融为主财政为辅的政策支持手段。
从上述研究中可看出，经济适用房制度在推行过程中存在的问题涉及建设、销售、退出等诸多环节，众学者在指出问题的同时也从对立面提出相应的对策建议。但是，无论是增加经济适用房供应数量，加强对经济适用房各环节监管，改变补贴方式，还是完善相应的法律法规，这些措施只是通过外力作用，对经济适用房制度的小补小贴，不能从根本上解决问题，最终反而加重政府负担。因此，研究促进经济适用房制度可持续发展的内生动力，才是本文关键所在。
三、住房梯度消费理论与经济适用房设想
梯度消费理论认为，人们的消费需求与其收入的增加呈正相关关系，同时也伴随着梯度消费的特性。在个人住房消费上，消费者应根据自身的收入水平和承受能力选择不同档次的住房；遵循先租房，买小面积房，换大面积公寓、购别墅的住房梯度消费规律，逐步改善住房条件。欧美等发达国家便是住房梯度消费理论的成功践行者，购买住房的多为高收入群体，40%～60%的中低收入家庭都是依靠租房来满足其居住需求，租房理念已经深入人心。德国是欧盟成员国中租房率最高的国家，住房自有率仅为42%。可见，租房市场已经成为发达国家住房市场不可或缺的一部分，也是其解决居住问题的重要途径之一。
为推动住房制度改革，实现住房市场化和社会化最终目标，1998年，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该《通知》要求停止实物分房，建立以经济适用房为主体的多层次住房供应体系：高收入家庭根据自身支付能力购买商品房，中低收入家庭可购买经济适用住房，最低收入家庭则申请租住政府提供的廉租住房。为保障、规范经济适用房制度的推行，2004年5月国家发改委、建设部、国土资源部和中国人民银行颁布《经济适用住房管理办法》。在其推行的十五年以来，虽然我国人均GDp收入2016年达到8000美元，已步入中等收入国家行列；但由于房产供应市场化、土地财政等因素造成房价上涨过快，使得很多中低收入群体依然无法负担高昂的住房和租房价格，经济适用房制度推行效果未能达到最初设想的效果。要有效解决这一问题，实现“住有所居”目标，应借鉴相关发达国家的关于住房保障方面的成功经验，鼓励部分中低收入消费者转变住房观念，以租替买；同时积极构建和优化与现实住房需求相适应的住房供应体系，引导、支持先租后买的梯度消费模式，经济适用房制度应当遵循住房梯度消费规律，实现可持续发展。因此，住房梯度消费理论反映在我国经济适用房制度上的设想是：从我国中等偏低收入群体的实际经济承受能力出发，确立符合具体实际的基本住房条件，包括住房面积、质量安全标准、户型设计、基本的配套设施等。先将经济适用房以租赁的形式低于市场价出租给符合申请条件的人群。当其经济收入或住房需求提高时，承租人可以选择购买其租赁的房屋，或购买其他商品房并退出经济适用房领域，腾退出来的经济适用房重新回归到经济适用房供应体系。这一设想制度，不同层次经济适用房需求者的利益，同时兼顾到政府利益，最终实现该制度可持续地发展。
四、经济适用房先租后售模式及优势
所谓经济适用房先租后售模式，即将新建的经济适用房按照低于正常的市场租金的水平出租给城镇中等偏低收入人群（包括符合一定条件的外来务工人员、刚毕业的大学生）的一种方式。它是由政府提供专项资金和优惠政策，限定建设标准及租赁对象的保障性住房。在实施操作中，首先以租赁方式解决符合条件的城镇中等偏低收入群体的住房困难问题。随后，当承租人经济条件或住房需求提高时，承租人可以按市场价购买其租赁的房屋，已付租金可以抵付部分购房款；无意购买经济适用房的承租人必须及时退出经济适用房领域。先租后售的经济适用房将按照政府主导、社会参与、资格准入、轮候配租、契约管理的原则进行建设、租赁以及出售，能更有效地解决中等偏低收入群体的居住需求问题。其优势表现如下：
1.减轻政府负担
经济适用房先租后售模式能有效解决中等偏低收入群体的住房问题，实现政府住房保障的政策目标。同时，在出租阶段，政府通过收取租金回收部分投资成本，增加财政收入。在出售阶段，政府以市场价格出售经济适用房，实现其增值，提高其投资收益。故先租后售模式的经济适用房在一定程度上大大减轻了政府在经济适用房建设上的财政负担，赋予了经济适用房持续经营的强大动力。
2.缓解供需矛盾
先租后售的经济适用房，在承租人在经济条件提高后并无意愿购买其所租经济适用房时，必须及时退出其所租经济适用房。腾退出来的经济适用房可以重新回到体制内，增加经济适用房市场的有效供给，有利于解决因原有经济适用房缺乏完善退出机制而导致的住房供应紧缺问题，缓解不断加大的经济适用房供需矛盾。
3.扩大了住房保障的范围
现行的经济适用房政策中，对提供住房保障的低收入群体有严格的本地城镇户籍限制，将本地城市建设和经济发展的部分贡献者（外来务工人员、刚毕业的大学生）挡在门外。面对不断上涨的城市住房和租房价格，使得这这一群体的住房问题亟待解决。先租后售模式的经济适用房将该群体也纳入保障范围，有利于解决这一群体住房需求，扩大住房保障范围；有利于促进农民工市民化，加快新型城镇化进程；有利于促进社会和谐稳定发展。
4.实现多方共赢
首先，相对完善的准入、退出机制可以大大缩减经济适用房审批层面存在的巨大寻租空间，有效遏制某些投机行为，提高经济适用房政策效益。其次，低于市场租金的租房可以满足大部分中等偏低收入租房需求，解决了其最头疼的居住问题。再者，对于租后购买经济适用房的群体，租金可以抵付部分购房款，减轻了购房者的经济压力，圆了他们多年的住房梦；同时，由于对房屋情况足够了解，减少了日后因房屋质量问题出现的种种纠纷。
5.促进市场竞争
当承租人经济状况改善时，可以按市场价格购买其现租的经济适用房，获得完全房屋产权；或购买商品房解决其不断上升的居住需求。这一模式使买房群体通过市场的方式购得性价比较高的房屋，有利于促进竞争，激活住房市场活力。
五、经济适用房“先租后售”模式可行性分析
经济适用房先租后售模式不仅具有上述优势，还具备如下推行的可行性：
1.有利的政策支持
2010年中央经济工作会议提出，强化政府责任，调动社会各方面力量，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难。为加快发展公共租赁住房，2010年6月住建部等7部委联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对公租房的房源、建设以及资金配套等方面做出具体要求。各地政府把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，分年度组织实施，保障建设用地；政府还提供优惠政策鼓励有实力的企业家、投资人投资住房租赁市场，建造中小户型多功能住房，作为租赁市场的房源之一。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。由此看来，经济适用房先租后售模式是顺应政府政策，发展公共租赁住房的一条较好途径。
2.巨大的住房租赁市场需求
随着经济的发展，城市商品住房价格上涨过快、价格较高，一些中等偏低收入群体无力通过市场租赁或购买商品来解决其住房困难问题。同时，随着城镇化进程的加快，城市人口聚集程度不断提高，住房需求不断增大，可供出租的小户型住房供应不足，致使住房供求矛盾日渐凸显。先租后售的经济适用房是培育住房租赁市场，完善住房供应体系，满足城市中等偏低收入家庭及个人基本住房需求的重要举措。
3.可借鉴的国际成功经验
我国经济适用房政策自1994年出台以来，在探索中得到不断完善。为更有效地解决好我国中等偏低收入群体的住房问难问题，吸取其他国家住房保障制度的成功经验，并结合我国各地实情为我所用，不失为一种完善我国经济适用房政策的好方法。香港公屋政策成为举世公认的解决居民住房问题的成功典范，笔者认为可借鉴香港“居者有其屋计划”和“以房养房”（即通过出租或经营公屋附属的商业用地和商业设施，转售公屋来获取资金来发展公屋）经验。根据我国内地各地区的实际情况制定严格的资格限定、优惠及限制，鼓励一部分收入逐步提高的原租住经济适用屋的住户购买其承租房，或将经济房退让给其他低收入群体租住。通过出售经济适用房为其发展提供强大的资金动力。新加坡居住问题的解决得益于其独特的“居者有其屋”住房保障政策。其专门机构运作（建屋发展局）、强大的金融支持（住房公积金政策）、政府扶持和严谨的住房分配和管理制度，值得我国学习。美国在住房保障方面最具特色的，就在于其各项保障措施的法制化。启示我们配套的法律法规建设是必须的，是保证各项政策严格、准确执行不可或缺的依据。德国公共福利住房，采取政府主导与市场相结合模式。自1949年，德国政府每年都向各州提供数额不等的财政支持住房建设或补贴。2006年德国政府颁布《联邦改革法》，将住房职责划归到各州政府。至此，政府退出了直接建设公共住房的历史舞台，但其通过提供政策（如开发商可获得政府的长期贷款、低息贷款甚至是无息贷款，以及土地优惠、建房税收优惠等）鼓励社会投资建房，保障公共福利住房的供应。我国现阶段经济适用房的建设遵从“政府主导，社会参与”原则，鼓励社会投资建设经济适用房，但德国政府出台优惠和支持政策仍值得我们深入研究、学习和借鉴。
六、结束语
现行经济适用房制度的不完善使得其政策执行效果大打折扣，但我们不应混淆经济适用房政策推行过程中出现的种种问题与其目标方向，更不应因噎废食。因此，本文提出经济适用房“先租后售”模式以完善经济适用房制度，促进其可持续、健康发展。但要有效保障中等偏低收入群题的住房权益，还必须建立独立、严格的监管机构，防止住房效益的被侵占和流失。
参考文献：
[1]陈汝安.浅析经济适用房制度推行过程中问题的解决[m].北京：中国政法大学，2011.
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[7]牛毅.我国经济适用房补贴方式的探讨[J].国土资源导刊，2006（4）：23.
[8]林乐芬，边皓.经济适用房的财政金融政策支持效应的实证分析[J].中国土地科学，2012（11）：56-59.
作者简介：
经济适用房相关政策篇3
关键词经济适用房中低收入群体住房供给公共政策
1引言
近年来社会舆论对当前城市经济适用房政策的质疑，大致有以下几方面：建设标准不统一，供给失衡；中低收入者界定失效，公正性匮乏；制度成本过高，保障性缺失；运作模式不完善，产权不清晰；监管无序、审核不力、分配不公。从上述问题可知，已暴露了现行经济适用房政策的各种缺陷。研究表明，无论是在决策还是具体实行环节，政府有关部门和社会对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握，实施方案和执行过程存在混乱。
2从公共政策角度审视现行“经济适用房政策”
公共政策是政府依据特定时期的目标，对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则。政策本身所反映的利益关系，是通过社会问题表现出来的，分配利益，满足一部分利益群体的合理要求是十分重要的，但更重要的是这些利益群体能否按照政府的预定目标获得应有的利益。这不仅是相关的利益群众关心的事，更应该是政府关心的事。这就要求我们在对政府现行“经济适用房政策”做评议之前,要把作为公共政策的城市住房保障“置于广阔的社会背景和理论背景中进行分析和解释”，“既要注重对客观事实的了解，也要清楚政策本身价值取向和政策目标”。
公共政策的客体是公共政策的制定与实施所要改变的状态，这种客体就是作为政策问题的社会公共问题。当然，不是所有的问题都可以成为社会问题，也并不是所有的社会问题都可以成为社会公共问题，这里有一个从问题到公共政策问题的系列界定和过渡的链条。笔者认为，无论是从世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景来看，还是从公共政策本身要解决的问题来看，中低收入家庭的住房困难问题是社会问题，而非经济问题。依据初次分配追求效率，再分配追求公平的原则，在市场经济中，城市住房保障制度作为公共政策的作用应主要体现在缩小贫富差距上，为社会中的弱势群体提供住房保障，以维护社会稳定和增进社会公平。依我国现有的经济发展水平来看，也只能是“低水平”、“基本”的保障，“安居”只能保障中低收入群体“人人有房住”，而非“人人有房产”。
笔者认为，现行城市住房供给制度的政策存在一定的误区，其定位、目的及目标都与公共政策的原则相违背。因此，国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜。
2.1政策定位不够科学，与实际有差距
经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，并不一定要求家家都有自己的房产。由此看来，现行经济适用房政策应定位在“社会基本保障”原则，也就是“居者有屋居”思想。即使在美国，仍有1/3的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。我国的中低收入者数量庞大，地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地，免交土地出让金，而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此，地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发，甚至在变相地抵制开发，即使那一小部分用于经济适用房开发的土地，也多处于偏远地段，而且配套很不完善。从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。显然，经济适用房政策定位本身就存在问题。
2.2政策的目标对象宽泛，效果不佳
首先，现行经济适用房政策的目标对象是占城市总人口比例绝大多数的中低收入群体，但实际上大部分受益对象却是那些非保障对象的高收入群体，偏离了弱势群体这一住房保障政策目标对象范畴。另外，住房保障政策针对城市中低收入群体，而现行经济适用房政策的对象却只是具有本城市户口的城市居民，从而忽视了城市外来人口已成为城市弱势群体主体的这一实际，给外来人口又增设了一项歧视性政策；更值得商榷的是，当我们把政策对象定位在“包括”城市外来人口在内的城市弱势群体上时，会发现这一目标群体规模依然相当庞大，而为这一群体提供有“产权”的经济适用房的成本无疑是巨大的，城市的土地资源和公共财政能力不能够承受。实际来看，中低收入家庭住房问题更多是对社会公平的要求，是对政府社会责任的要求。
可见，从公共政策角度来看，把现行的经济适用房划入住房保障制度体系看待既不科学，也不切实际。现行的经济适用房政策实行的结果，是政府在以不可持续的“高成本、高福利”办法，为低收入群体提供着公共财政补贴，是不具保障性的、荒谬的。这一政策的继续实行只会让城市财政陷入“福利困境”，更加剧了社会资源占有的不公。这就要求我们必须对这一政策进行重新审视，为解决城市弱势群体的住房问题寻求更利于实现社会公平的住房保障模式。
3城市中低收入群体住房供给思路调整
在住房保障体系建设中，必须考虑如何促进资源、社会群体利益的社会整合。实现城市住房保障制度的社会整合，需保证其自身规定及其运行时的公正与公平性，把中低收入群体的价值目标和利益目标在整个社会的范围内协调起来，建立与社会发展水平相适应的、适度的住房保障体系。
3.1规避界定中低收入者的失效行为，继续加强政府援助和监督
应坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜，分别决策”的原则，按照各地中低收入者扣除物价涨幅的实际可支配收入制定不同的标准。政府应将中低收入群体的住房视作一个社会和政治问题，加大对经济适用房的投入。长期以来我国一直关注住房的私有化和市场化，并没有重视建立和完善住房的社会保障体系，特别是对住房弱势群体的关注和扶持仍然不够，对需要政府援助的群体，可以通过进一步完善住房公积金和住房抵押贷款制度，同时出台一些优惠措施，如购房税收减免，租房给予政府补贴的方式给予援助，对最低收入或没有收入的居民，按照年龄、收入、生理等不同的条件，建立申报审批制度，逐步解决住房问题。在经济适用房的推广过程中，政府起着决定性的作用，只有使政府的公共资金真正用在实处，弱势群体的住房保障才能真正得到实现，这个环节将是对政府的巨大考验，同时，政府还应该加强对出售部门的管理以减少不规范行为的出现。
3.2创新经济适用房运作模式，完善中低收入者住房供应
经济适用房现有的运作模式存在方方面面的问题，只有不断创新其运作模式，包括土地利用、开发、销售、及退出等几个环节，才能丰富中低收入者供应体系。
土地利用模式，经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制。土地批租的完全市场化指取消划拨土地，经济适用房通过土地市场获取土地。对于购买经济适用房的购房者，政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度，达到住房保障的目的。开发模式，经济适用房的开发应采取公开招标和捆绑开发的模式。当前经济适用房的开发大部分是以小区的形式，由于经济适用房购房者是低收入者，因此，这些小区很容易形成贫民区。所谓捆绑开发，即住宅开发商在申请项目立项审批时，政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售，然后才能进行其他类型住宅的开发。销售模式，经济适用房的销售不应掌握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会，受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。退出机制，住房保障协会应每两年对经济适用房的购房者和租户的收入进行审查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费。政府对经济适用房的出售应采取优惠政策，如减免交易税费等，并可享有优先购买权，以鼓励那些不再需要经济适用房的住户退出。对于不再符合资格的租户，住房保障协会应取消其租房资格。场，丰富住房保障体系
二手房是许多发达国家和地区住房供应的主体。目前我国由于住房货币化改革起步较晚，政府对二手房市场的关注不够，绝大多数城市二手房市场还处于起步阶段。而政府通过规范住房租赁市场把二手房市场搞活，一方面可增加中低价位住房的供应，能够满足部分城市中低收入群体(包括外来人口)的住房需求，分担城市住房保障制度的压力。另一方面可降低住房空置率，最大限度地利用不可再生的土地资源。通过建立二手房市场可解决中等及偏低收入者的住房问题。在国外，二手房上市的交易量是一手房交易量的5～6倍。但我国由于制度上的种种限制之外（没有产权证、单位回购等），中介服务滞后、欺诈盛行、政府市场管理无作为使二手房市场在我国没有发展起来。这就使不同收入者大量涌入一手房市场，推动一手房市场价格飙升。二手房和租赁房与政府推出的经济适用住房有许多互补之处，甚至某些二手房具有一定的优势。而且在一个成熟的住宅市场中，一般存在着一个完善的“过滤”体系:高收入者购买新建的商品住宅，腾出的住宅被次高收入群体买走;次高收入群体的原有住宅又转移给下一层收入群体;最终使低收入者拥有可以支付的住房。因此并非所有的家庭都要盯着新建的商品住宅，二手房的流通能够在很大程度上缓解居民对低价位住房的需求压力，而目前中国还没有这样一个过滤体系。
3.4加强廉租房建设，不断推进社会公平
根据我国城市中低收入群体的社会特征、经济状况和住房现状，以及城市住房供应体系现状，制定相应鼓励政策，发展廉租房，扩大廉租房的供应范围，是目前解决城市中低收入群体住房问题的重要补充。与经济适用房相比，同等的公共资源可解决更多政策对象的居住问题，以减轻政府负担；其次，政策对象是低收入群体，并能有效地防止高收入者的“投资”和占用行为；再次，有利于“准入”、“退出”机制的建立，特别是退出机制的实施，利于提高资源的利用率，节约土地资源，克服经济适用房的其他各种弊端和产权遗留等问题。对城市低收入群体来说，住房并非其“生活需求”的全部，政府以公共资源在“住房”上的投入过高势必使“社会保障”变味，影响其未来的生活与发展，廉租房无疑是改善其居住和生存环境的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下，政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主，才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。目前虽然从各地推行的廉租房经验看，货币化分配方式要强于实物配租方式。但由于现在城市住房供应相对不足，以货币化分配方式不利于中低收入群体住房的获取，而只能先以实物配租为主，不断扩大可利用房源，当住房数量达到一定程度后，逐步转向以货币化分配方式为主。
3.5创新金融工具，加大住房金融支持
中低收入群体购买力差，通常要借助于金融机构的帮助才能买得起政府提供的经济适用房，因此，住房金融必然在其中扮演重要角色。但我国目前提供的抵押贷款不分贷款对象本身的经济实力（买别墅的和买经济适用房的贷款利率相同）且实行变动利率，即由贷款人承担利率风险。由于经济适用房贷款人无法形成长期稳定的收入和支出预期，在目前社会保障体系尚不健全的情况下，中低收入家庭不敢或不能大胆使用抵押贷款，进而抑制了住房的有效需求。为此，推进住房公积金制度创新也是必然趋势。目前全国共有个人住房公积金委托贷款资产1300多亿元，今后还将不断增加，如何加强管理、保证资产质量，如何增强资产的流动性，必须深入进行研究。另外，“低存低贷”是公积金制度的政策优势，但目前商业银行自营性个人贷款发放总额远远高于公积金贷款总额，如何通过住房公积金制度创新，提高个人住房公积金委托贷款使用效率，使之真正为中低收入家庭解决住房问题服务，还需进一步研究。切实建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度刻不容缓，美国政府为支持中低收入居民购房建立了完善的抵押贷款担保制度，1934年创立了联邦住宅管理局（FHa），为低收入家庭提供抵押贷款保险保证，这些经验我国可以借鉴运用。
4结语
为此，应对现行中低收入家庭住房政策进行调整，扩大现有廉租房政策目对象范围，以保障更多社会低收入家庭的基本住房需要。调整经济适用房政策，在更加封闭的群体范围内实行经济适用房政策。改革和创新政策执行组织，依托市场解决低收入家庭住房问题，完善和改革住房公积金制度，把住房公积金作为中低收入家庭住房政策的基础平台，满足政策的融资需要、征信需要和调控需要。并应立法保障公民住房权利，在法律框架内进行住房政策的调整，避免政策的随意性和盲目性，以使中低收入家庭住房政策更具针对性、更系统和更适应社会主义市场经济体制要求。
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经济适用房相关政策篇4
关键词：公共政策；经济适用房；互动理论模型
中图分类号：F293文献标识码：a文章编号：1674-1723（2012）10-0114-03
我国自1998年开始，国家就明确提出要大力发展以经济适用房为重点的房地产业，提出要建立以最低收入家庭承租廉租房、中低收入家庭购买经济适用住房，其他较高收入家庭购买或租赁商品房的住房供应体系。经济适用房也就此进入中国城市居民的视野，从最初的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，到2003年以后定位为“面向中低收入家庭的保障性住房”。推行至今已有十余年之久，为努力实现“居者有其屋”这一住房保障体系的基本目标而提供典型模式，是我国政府干预住房市场一种方式的积极探索。
一、经济适用房的内涵及其作用
经济适用住房是一种供中低收入者居住，享受政府政策优惠的住房，它与市场价商品房均属于商品房的范畴，受政府控制并限价销售。它作为一种带有社会福利性质的“准商品房”，兼具行政性和商品性，其行政层面关注社会公平和福利，商品层面则追逐利润最大化。其具体内涵可参考王洪春学者的《住房社会保障研究》一书中提到的：“经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有经济性和适用性特点的具有社会保障性质的商品住宅。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。而适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。”
经济适用房政策是具有过渡性质的住房保障政策，是我国住房政策领域由计划经济体制向市场经济体制转轨的特殊产物。实施经济适用房这项政策，其特有的社会保障和经济功能满足了公平和效率的统筹兼顾，是实现居民住房需求的有效方式，它与其他的住房保障形式共同构成我国住房保障体系，是不可或缺的一部分。其重大作用主要体现在以下几个方面：
（一）经济适用房有助于实现社会公平公正
实施经济适用住房计划，是重大的利益调整，是施惠于民的善举。由于商品房的售价比经济房要高出很多，中低收入人群根本无力购买，经济适用房的出现成为他们的首选，很多无力购买商品房的群体在国家的补贴下能买得起经济适用房。同时经济适用房在克服收入方面不平等引起的住房问题过程中也扮演着重要角色。在国民收入二次分配中，涉及住房的资源配置和流通、消费，经济适用房在扭转此中富者愈富、弱者愈弱的趋势向社会公平倾斜里边担负着重要角色，在很大程度上解决了中低收入者的住房问题，促进了住房公平，有利于实现社会公平公正和公共住房政策目标。
（二）经济适用房有助于房地产市场结构调整
经济适用房政策实行以来，各地相继出台了一系列宏观调控政策，通过结构调整存进了商品房开发的理性回归，促进房地产市场进入一个供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康发展轨迹，确保商品房的投资结构与消费者的需求结构基本一致，此外，经济适用房由于其经济性特征，相比其他商品房价格要低得多，吸引了大批投资者的关注，给商品房市场带来一定压力，不得不相应作出价格调整。
（三）经济适用房有助于拉动内需，促进社会和谐
推行经济适用房它不仅可以让许多中低收入者和部分中等收入者进入消费者的行列，同时还会促使商品房降价放量，是启动内需，刺激经济的重要选项。保障房与普通商品房消费的“双龙合璧”是以自主需求为特征的大批量的消费行为，它不同于以投资为目的的购房行为，它产生的是真实的、持续的消费，可以拉长消费链，带动生产链，其能量不可低估。既可在破解房地产僵局上一展身手，又能在挑战经济危机中建立卓越功勋，成为启动内需，扭转危局的关键之举，其效能将超过已经出台的诸多措施，对于建设和谐社会起到促进作用，推进社会的和谐发展。
二、我国经济适用房发展困境及发展过程中存在问题
经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物，从这个角度上讲，经济适用房更像是一种试验品。经济适用住房的开发与建设，对改善城镇中低收入居民的住房条件，完善城镇住房保障制度，促进房地产业的健康发展发挥了巨大的作用。从政策设定初衷而言它本身是为社会中低经济收入的家庭设计、建设的，现在却表现出不“经济”不“实用”的一面，值得我们总结、反思和完善。其中最主要的问题表现为：
（一）经济适用房建设违规超标，建设出现“高档化”现象
经济适用房缺乏具体标准，使得经济适用房建设容易陷入一个逻辑上的怪圈——越造越大，日显贵族气息。这是因为经济适用房定价相对同区域内的商品房来说较低，利润有限，大多数开发商只好将房屋面积扩大，以此来降低成本，造成目前市场上的经济适用房主流产品在140m2左右，100m2以下的房子甚少。在实际中，一部分高收入阶层通过不正当渠道购买了经济适用房，使得经济适用房成为出租或炒卖的投资品，造成了经济适用房的旺销和供不应求，诱使经济适用房越盖面积越大，越盖越豪华，造成恶性循环；另一方面经济适用房本应保障的对象——中低收入者却无力购买经济适用房，只能望房兴叹。
（二）经济适用房价格不合理，出现弃购现象
虽有明文规定经济适用房在各地的价格，但在实际的操作层面上，由于项目规划设计和使用的建筑材料上档次，经济适用房品质有所提高，加上经济适用房的开发模式从过去经济适用房与商品房交叉合建的模式转变为形成纯经济适用房的开发模式及因经济房价格较商品房低，消费者争相抢购，市场供不应求等因素导致经济适用房的价格往往与规定的购买价格存在出入。因此虽然很多中低收入家庭冲着低的房价去，最终却因其实际规定价格而未能如愿购房。经济适用房价格过高，超过中低收入家庭的平均承受能力。
（三）经济适用房配套设施“缺失化”
经济适用房不同于商品房，其出发点是经济、适用，设定为只提供给中低收入者，受成本和地价约束，经济适用房往往地处偏远或者交通不便地带，一般建设在市政基础设施配套不太完善的地块，加上政府以及电力、电信、供电、供暖、供水等部门的低效率，消费者入住后生活上出现诸多不便，这与经济适用房的出发点违背。
（四）发售过程存在黑箱操作，出现权力寻租现象
按最初的制度设计，经济适用住房供应对象是中低收入城镇居民家庭。但在实际操作过程中，因为个人和家庭收入信息很难准确获得，人们普遍认为大多数经济适用房被“富人”买走了，而很少落到真正的穷人手里。由于定价较高、支付能力和运作不透明等原因，有相当部分出售给了收入偏高甚至是高收入家庭，他们从中获得的住房资源甚至超过了最困难的廉租住户，导致政策优惠未能真正落实到那些最需要保障的家庭，反映出供应过程中存在不公平现象。许多经济适用房在未正式销售之前就已经被税务、建设、房管、规划等与房地产有关的政府机关部门的工作人员买走，开着私家车去买经济适用房的人也不鲜见，一栋楼排在前十几名的都是有“门路”的人。
（五）转租、转让现象明显，监督管理失控
按规定，经适房在拿到房产证3年内不得转让。但是一些转让者也有其对策：出售经适房的人在房屋租售中心登记后，遇到合适买家，双方私底下签订房屋购买合同。一些开发商利用经济适用房监管缺失，以经济适用房政策获得土地，以纯粹商品房性质开发出售，扰乱市场秩序。另外对于如何确定中低收入者标准难以确定。
三、我国经济适用房政策出现问题的原因分析
经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位，并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷，而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。鉴于麦克拉夫林对政策执行实践中提出的“互适模型”，对政策的执行进行了系统的研究。因此，本文以麦克拉夫林的互适模型为分析工具，对我国经济适用房政策执行出现问题的原因进行分析。
麦克拉夫林通过由具体到抽象的方法，说明政策执行是执行者与受影响着之间就目标或手段做相互调适的一个过程，他认为这应是一个动态平衡的过程，政策执行是否有效取决于两者互适的程度。如下图所示：
（一）政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致
政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致，基于双方在政策上的共同利益，彼此经过说明、协商、妥协等确定一个双方都可以接受的政策执行方式。在经济适用房政策的执行中，政府与中低收入人群之间的需求并不一致，从当初提出经济适用房至今，这项政策就处于不断的调适状态，为的就是能够保障大部分中低收入人群的利益，实现以民为本的执政理念。
（二）相互调适的过程是处于平等地位的双方彼此进行双向交流的
过程
相互调适的过程是处于平等地位的双方彼此进行双向交流的过程，而不是传统的上令下行单向流程。传统的交流方式已经不能满足经济适用房政策执行的要求，对于政府—房地产商（市场）—中低收入人群这三方面来说，更侧重的多方的交流。
（三）政策执行者的目标和手段可随着环境因素、受影响者的需求和观点的改变而改变
随着经济适用房叫停的声音不断出现，公共租赁住房的大规模扩建，越来越多的人看重的政府的监督执行力度上如何保障我国中低收入人群的群体利益。
（四）受影响者的利益和价值取向将反馈到政策上
受影响者的利益和价值取向将反馈到政策上，从而影响政策执行者的利益和价值取向对于经济适用房发展中出现的黑箱操作以及住房质量、配套设施等问题都是根据中低收入者的利益和价值取向进行调整。
四、健全住房保障体系，完善经济适用房发展的政策
建议
在当前的环境下，我们不应对经济适用房抱着“一刀切”的态度，经济适用房应该是可进可出的，对有限资源进行有效配置，进行一种动态的管理和分配是当前满足市场上对于经济适用房需求人群的一个重要途径，要保证达到各区域的住房保障的要求和任务。应该在不断修正和规范现行的经济适用房的政策，保持推进其在我国住房保障体系中的不可取代的作用，当廉租房和公租房等多样式的住房保障形式建立起来的时候，经济适用房就可以功成身退的淡出大众的视野。
（一）规范标准，符合政策对象需求
家庭收入水平式衡量是否具有购买经济适用房资格的重要指标。应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构、房租水平等因素，拓宽审核参照对象，综合界定购房目标群体，计算并合理确定经济适用住房的家庭收入标准。
经济适用房建设的面积及其在总的房地产开发投资中的比例也应做到因地因时制宜，规定具体的住房标准，在构建时严格落实各项细节，根据马斯洛需要层次理论，需求层次越高，消费者就越不容易被满足。经济学上，“消费者愿意支付的价格=消费者获得的满意度”也就是说，同样的住宅，满足消费者需求的层次越高，消费者能接受的定价也越高。
（二）进行政府干预，多种方式进行补贴
经济适用房类属于政府直接干预市场，由直接干预转变为间接干预，在补贴方式上向住房补贴转变，减少保障面。一般的，住房保障水平随着收入结构发展呈倒U型曲线，其保障规模也趋于下降。政府注重在整体价格上的微调工作，随着经济的不断发展，各地的经济水平情况不一，因地制宜，关注中低收入群体的经济持续发展水平，经济适用房的房价不攀高商品房，不损伤开发商的利益，维持与中低收入群体的平均值相平衡。
（三）合理规划选址，完善配套设施建设
要满足到入住群体的交通便利问题，需要从其建筑选址上入手，经济适用房的选址应在充分考虑居民需求意愿的基础上，进行合理的空间布局，所建之处应搭建好公交车、出租车等交通工具的标志牌，在道路交通处构建更能达到交通方便；要选“熟地”市政、管线、道路等配套齐全；从成本方面考虑，要选拆量不大的地，同时应加强市政、生活等配套设施的建设，以人为本，关注中低收入群体的情感生活交流需要，建设花园、活动区等作为沟通平台，对于居民生活痛苦指数的缓解起到帮助作用，是新时期下构建人本社会的要求，是安居工程进一步落实的
体现。
（四）执行问责制，发挥政府的主导作用
明确界定在住房问题上市场与政府的关系，落实政府应承担的责任，通过培育、引导和干预市场，确保通过市场满足大部分居民住房需求，利用规划、土地供应、金融和税收等手段对市场供应与需求进行引导及调控，实施住房建设规划，对新建住房结构提出比例要求。制定住房保障的长远发展规划，分阶段制定不同的住房保障目标，并落实布局，具体项目和交付日期等，按年度对社会公布。
在政府主导的基础上，充分利用市场机制实现保障资源的高效率供给与配置。住房保障制度是政府的重要职能之一，因而政府必须在住房保障制度中发挥主导作用，如经济适用房规划设计和保障对象资格审查环节，都需要政府制定标准并严格管理。涉及到户型和建设标准，要依据政府制定的具体规划实施建设；在其分配环节，住房保障管理部门对申请者应实行严格的审查。
（五）完善相关法律法规，加大监督执行力度
建立更加公正透明的监督机制，通过公开摇号确定购买人员，扩大公示范围，延长公示时间，对骗购经济适用房者进行包括经济上大额罚金和行政处罚在内的重罚和公示；及时的经济适用房情况的信息公开，从经济适用房的规划到始建，再到申请人群的获批事情，相关部门的规定等进行全方位的信息公开，利于政府负外部性的扭转，实行其行政性质。
在经济适用住房的平时开盘销售活动过程中进行全程监督，通过开展现场政策解答、销售信息公开检查、现场监督房源投放、售后管理明查暗访等工作，进一步加大对经济适用房销售监督管理力度，尤其针对“捂盘惜售”现象，市监察局应联合市房产部门建立健全督查工作机制。开展房源投放管理现场监督，对经济适用房开盘各流程实行驻场监察，全程跟踪，重点对房源是否全部投放、选房结束后剩余房源是否清点登记封存并在下次开盘时再次投放等事项进行监督，严查暗箱操作行为，确保申购户排队选号选房的公平公正。开展信息公开现场检查，重点加强对开盘现场申购户信息、房源信息、销售流程等资料公示情况的监督检查，对公示内容是否完整、公示地点及形式是否合理等提出相关意见和建议，督促企业及时整改，最大限度地保障申购户的知情权，接受群众监督。
就现阶段的实际情况来看，经济适用房还不宜盲目取消，其中发现的问题应组织展开调查找出病因，对症下药，摸清楚究竟是哪些环节有问题，哪些法规有空白点，哪些监管链条有盲点，只有深入调查，才能提出恰当的解决方案，才能对各方面加以防范，以便使得政策发挥最大化的效力。如果停建经济适用房，不仅不能使中低收入人群真正得到最大好处，反而会造成房价愈发高涨，百姓无力购房，政府财政吃紧的局面，甚至将导致更多问题的出现。政府应该正视问题的存在，分析问题解决问题，解决好群众“住有所居”问题，在促进社会公平的基础上更好地分配社会资源，真正帮助弱势群体解决住房问题。
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经济适用房相关政策篇5
【关键词】经济适用房；准入；退出；管理
一、引言
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，可以说是城市住房制度改革的产物。与普通商品房相比经济适用房的价格比较便宜；与廉租房相比经济适用房的面积大、质量好，居住舒适，因而经济适用房成为了市场的宠儿。经济适用房作为住房保障体系的主要部分，在解决城镇中低收入住房、实现社会公平公正、调整房地产市场结构和价格等方面起到了举足轻重的作用。但是，经济适用房在推行的过程中也显露出了不少问题，因此理论界一直都在围绕它进行研究探索。
二、经济适用房的产生背景
经济适用房的提出直至兴建经历了一个相当漫长的过程。早在1991年6月，国务院就在《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”1998年以前，住房制度推进的步伐相当缓慢，也正是在这一年国家正式提出兴建经济适用房。经济适用房的提出与当时的宏观经济形势密切相连，当时中国经济正处于低谷，经济增长速度很慢，需要寻找新的经济增长点。在这种大的经济背景下，朱镕基提出，要把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，一个重要的举措就是发展只售不租的经济适用房。一般说来，经济适用房价格比较便宜，中低收入者均能购买，这样就能通过住宅拉动经济的增长；另一方面我国以前实现的是实物分配，但是随着经济体制的改革，即从计划经济向市场经济体制过度，实物分配显露了许多的弊端因而被废除，取而代之的是货币化。因为我国人口基数大，收入差距也很大，因而仅靠货币化分配，相当一部分人不可能进入市场买房，于是需要建立多层次的住房供应体系来满足多层次的住房需求。
三、当前经济适用房管理中存在的主要问题
（一）经济适用房供不应求。一是经济适用房用地是由地方政府划拨的，而土地收入是地方的主要收入，这就损伤了地方政府的利益，因此地方政府建设的积极性大打折扣；二是地方财政有限。虽然经济适用房属于保障房范围，国家财政、土地、税收有优惠政策，但很大资金缺口需要地方政府来配套。地方政府，特别是中小城市和贫困地区城市，配套资金很难兑现；三是中小城市经济适用房建设起步较晚，很难一时满足城市低收入困难家庭的需求。以忻州市为例。截止目前，市本级已建成经济适用房1385套，解决困难户1385户，在建的3139套，而现已报名的就有5400多户，还有很多正在陆续报名，市场缺口太大，远远满足不了用户的需要。
（二）购买对象界定难。经济适用房的购买对象是低收入家庭，要找出这些低收入家庭，首先必须界定低收入的标准，其次要对购买资格进行审核。一方面，由于我国目前尚未建立公开透明的收入体系，家庭收入很难精确计算；另一方面，收入核定对越来越多的自由职业者、私营企业主等群体，尤其显得缺乏操作性。
（三）双轨制带动利益寻租。吸引部分中高收入者进入经济适用房市场的关键是经济适用房与普通商品房形成了明显的“价格双轨制”。在市场上，同地段同面积的商品房和经济适用房动辄相差几万元、几十万元。按照现行规定，经济适用房购买5年后便可上市流通，一经倒手就可轻易获取巨额差价。因此经济适用房便成为许多人不惜瞒报、假报而要获取的“谋利房”乃至“暴利房”。
（四）退出机制难以操作。由于住房保障制度的退出机制不完善或难以执行，特别是以获得产权为主的保障形式容易产生福利固化的问题，所以如果没有适当的退出机制，购买经济适用房的家庭在收入提高后如不再符合资格条件，或由于家庭人口出现变化（如子女成人后单独居住或者结婚后另立门户），享受的经济适用房或者应退出或者应调整为其他保障类型，但由于目前缺乏相应的退出机制而无法操作。
四、完善经济适应房管理的相应对策
（一）加快建设步伐。各级政府建设经济适用房，要坚持“分散建设与集中建设相结合、建设规模与保障需求相匹配、建设标准与经济社会发展水平相适应”的原则，认真落实国家关于建设经济适用房的优惠政策，千方百计筹措资金，全面完成任务各级政府制定的当年目标任务，不断满足城市低收入困难家庭的住房需求，实现“应保尽保”。以尽快实现他们“住有所居”的美好梦想。
（二）坚持合理定价。经济适用房的建设成本包括征地拆让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施建设配套费、贷款利息、税金等费用。为有效地控制经济适用房的价格，各地政府应当全面参与经济适用房成本的核算和定价过程，必要时可以用市场手段来降低成本。政府部门还可以成立专门的定价小组，根据不同区域比对，来进行合理定价。既不能价格太高，也不能因为政府与开发企业间因价格扯皮，而影响经济适用房的建设与供应。
（三）实行货币补贴。用划拨土地政策会损害到地方政府的利益。用货币补贴则能大大提高地方政府的建房积极性。所谓货币补贴即指住房困难户在购买住房时政府直接将货币补贴给中低收入家庭，政府不必划拨土地建经济适用房。这样可缓解一部分经济适用房的供应压力。
（四）健全准入机制。加强房管部门与民政、银行、证券、劳动保障、工商、税务、交通、公安等部门的信息共享，加快建设统一的信用信息共享平台，多渠道核实保障性住房申请者的收入和资产状况，甄别出真正符合条件的申请者，根据低收入者的困难程度纳入不同的住房保障供给范围。如忻州市开辟了申报受理大厅，改变了过去由居委会、办事处串联认定的程序，采取由民政局、房管局对经济收入、住房状况并联审核的办法，推行“诚信申报，敞开受理，并联审核，串联公示，过程透明，结果公开，多元监督，应保尽保”的程序，收到了良好的效果。
（五）加强公示审核。地方政府部门和媒体在加大公示力度的同时，应增加信息透明度，公布保障房申请人的职务、收入、家庭资产等详细内容。对所符合条件的，在供应时要采取电脑摇号的办法确定顺序。采取摇号方式确定顺序，应当邀请监察机关、供应对象代表和媒体参与，公证机关公证，通过电视直播、网络视频播报等形式，在全社会形成一张广泛的监督网，发挥社会公众的监督作用。
（六）建立退出机制。退出机制的建立，将把市场化的住房供应体系与多元化、多层次的住房保障体系区分开来，把推动经济适用房的政策目标由“政策性商品房”向“保障类住房”过渡，从而在制度上剥离现行住房政策中的经济特性，使经济适用房制度回归其社会政策目标，从根本上达到经济适用房的社会保障性和社会公平性。这方面可有下列几种做法：
一是加强收入动态监管。由于住房保障对象的收入水平并非一成不变，因此，对住房保障对象的家庭收入状况、住房困难程度和住房保障面积等应进行动态跟踪。根据收入水平的变化调整低收入家庭的标准，并定期向社会公布，每年要进行动态考核，2到3年要对原保障对象进行重新认定，只有符合条件的方可继续享受经济适用房。
二是建立政府回购制度。目前经济适用房的退出主要是因为购房人家庭经济状况改善，不再需要已购经济适用房，通常采取上市出售转换成商品房的形式，一方面不能实现经济适用房的循环利用，另一方面造成了国家土地收益及各种补贴的流失。建议改为由政府回购，并将政府回购条款列入《经济适用房供应与退出办法》，把回购作为购房者购买商品房的前置条件。让购房人心知肚明，自己决定是否购买经济适用房。政府回购（收回）的经济适用房，继续向符合条件的城市低收入住房困难家庭出售（租赁）。
三是完善住房保障体系。建立经济适用房的退出机制，应在保障房体系内提供经济可行的退出选择，即：制定由廉租房向经济适用房再向商品房过渡的正反双向的具体操作程序，以使保障对象在家庭收入变化后能适时调整到所对应标准的住房，直到这个家庭具备购买商品房的能力以完全退出。
（七）完善惩罚措施。目前我国大部分城市没有明确的惩罚标准。当务之急，是要在各地立法探索的基础上，抓紧制定国家层面的住房保障法律，尽快出台《基本住房保障法》，既要明确各级政府在推进住房保障工程中的责任，又要规范保障房在分配、运营、流转环节中存在的种种混乱局面。尤其要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度，对骗购、骗租等行为“零容忍”，直至追究其法律责任。忻州市最近出台管理办法规定，对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的，由市、县（市）住房城乡建设（房地产）主管部门依照有关法律程序追回骗购的经济适用住房，或者由购买人按照不低于同期同地段同类型商品住房1.2倍的市场价补足购房款，处置情况通过媒体向社会公布，计入不良信用档案，不得再申请购买经济适用住房。
五、结论
我国是一个人口众多，贫困人数也多的国家，房源非常短缺，因而经济适用房的建设则显得至关重要。在过去的经济适用房建设与管理中确实突显出了不少的问题，本文也对这些问题进行了简要的分析并提出了相应的对策，以期能够促进经济适用房的快速发展。然经济适用房是一项长期的政策，关系到千家万户的福利，因而全国各地方政府都应高度关注，使得“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”将在不远的将来实现。
参考文献：
[1]国务院《经济适用住房管理办法》
[2]中国经济适应房政策的实践与调整
经济适用房相关政策篇6
【关键词】委托；道德风险；逆向选择
一、委托――理论
委托理论是指由于参与经济活动的双方所掌握的信息是非对称的，拥有信息少的参与者会将经济活动中的某些经营权利委托给掌握信息多的那一方，以图提高经济活动的效率，委托人和人的关系就产生了。但是由于委托人对人的行为不能全部观测到，只能看到相关的变量，人的努力程度都是不可观测的，由此会产生“逆向选择”和“道德风险”问题。所以，在这种情况下，委托人不能使用“强制合同”来迫使人选择委托人希望的行动，只能通过选择满足人参与约束和激励兼容约束的激励合同以最大化自己的期望效用。
二、经济适用房中的双重委托――关系
《经济适用住房管理办法》中的经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保证性质的政策性商品住房，具有经济性和适用性的特点。
经济适用房在开发过程和销售中存在着双重的委托关系：
从上图可以清晰的看出，政府划拨土地给房地产开发商，并在政策上给予优惠（免交土地出让金），开发商按照政府对经济适用房的规格要求建设经济适用房，建成之后再按照政府对经济适用房的销售对象的要求进行要求，出售经济适用房。这一制度设计表面上是不存在“制度真空”的，但是实际经济活动中制度的执行者是“追求个体利益最大化的理性人”，并且作为委托人的政府和作为人的开发商之间的信息是非对称的。
首先政府在将土地交给房地产开发商建设房产时，并不能观察到房地产开发商的努力程度，如工期是否认真执行，建设中的材料是否货真价实，建成的房产是否符合经济适用房的规格。其次，即使房地产开发商在建设过程中不存在“败德行为”，房产在销售过程中同样政府和开发商之间存在着严重的信息不对称，政府并不能确切地观察到购房者是否总能符合“中低收入层”，如果房地产开发商为了谋求经济利润，就会将经济适用房以市场上正常商品房的价格卖给“不是中低收入层”的房屋投机者。由于经济适用房本身已经在开发过程中得到政府给出的政策优惠，低成本的经济适用房以商品房价格买给购房者，市场上的高额商品房价格带给房产商的是高额的利润空间。
三、委托理论的危害――道德风险和逆向选择
（一）道德风险
道德风险理论上是指从事经济活动的人在对大限度地增进自身效用时做出不利于他人的行动。由于委托――双方信息不对称，作为契约人的开发商利用其拥有的信息优势采取政府所无法观测和监督的隐藏性行动或不行动，从而导致政府政策效果的损失。
在委托关系中，当委托人不能建立有效的激励约束机制来约束人的行动时，如果政府又缺乏对开发商的严格监督的情况下，人的趋利性将导致委托关系不能达到预期的效果，制度设计存在“制度危险”。例如在经济适用房的第二个环节中，由于经济适用房的销售环节掌握在开发商的手中，经济适用房开发商可以通过提前留号等暗想操作来攫取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房的保障性。尤其是在经济适用房这样的以公益性保障性为目标的稳定社会秩序的政策中，“制度危险”必然会存在道德风险，危害深远。
（二）逆向选择
逆向选择的定义是在信息不对称的假设前提下，由于市场的不合理制度安排导致的市场资源配置被扭曲的现象。逆向选择的结果与经济活动参与者的“机会主义”有关，其最终导致产品的价格下降，劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降。
在经济适用房的委托关系中，开发商作为“经济人”为了谋取利润最大化，会用尽一切办法降低开发建设经济适用房的成本价格，甚至不惜使用低质量的建筑材料。而他们的这行动很多时候并不会被政府所察觉，越来越多的开发商发现这一牟利的巨大空间，建设出的房产整体质量下降，最终导致整个经济适用房市场质量下降，而那些质量符合标准的适用房会因为价格稍高的劣势不被生活不富裕的中低收入者看好，逆向选择的现象就产生了。
四、针对经济适用房中的委托――现象的改革措施
通过上文的分析可知，道德风险和逆向选择的产生都是经济适用房中的双重委托模式的制度安排产生的，那么要想改变这种制度安排的不良影响就要从委托的不合理关系上改革。
（一）改变开发建设环节直接划拨土地给开发商的做法，采取“公开招标”的市场化模式
政府直接划拨土地给开放商，在划拨过程中巨额的利润空间很容易导致政府的寻租行为，容易产生政治腐败贿赂等社会问题，如果改用“公开招标”的市场化模式，增加土地出让过程中的透明度，既可以防止开发商和政府腐败官员的地下操作，减少灰色收入，又有利于保障国家土地资源按照市场经济的公平交易的原则实现资源的优化配置。
（二）改变销售环节由开发商掌握的现象，改由政府设立专门的经济适用房销售机构管理
委托――的销售环节，给开发商牟取利润，暗箱操作提供了很大的机会空间，为了实现经济适用房真正能够解决保障中低收入层的住房问题，政府必须亲自掌握经济适用房的销售环节。设立专门的适用房销售机构，查清每一户适用房申请者的经济收入情况和信用情况，真正做到保障性住房的目的。
（三）完善经济适用房的相关法律法规，加强监督监管
政府和开发商的委托关系中，两者的目标的不一致决定了两者之间总是存在博弈，博弈双方总是各自利用对方的策略变换自己的对抗策略，达到获取最大利益的目的。而在经济适用房的开发建设上，政府和开发商严重的信息不对称，在信息不对称的前提下，只要有利可图，开发商的机会主义就存在，要减少道德风险的存在，就要加强监督监管，完善经济适用房的法律法规，建立有效的激励约束机制。一旦发现违规操作，就要严惩不贷，维护社会主义市场经济的合理配置资源，保障社会的稳定发展。
参考文献
[1]颜哲,陈振榕.经济适用房建设的委托问题分析[J].中国房地产,2006(3).
[2]南灵,崔亮.经济适用房制度存在的问题及模式探讨[J].商业时代,2006(16).
[3]卢现祥.西方新制度经济学[m].中国发展出版社,2003.
[4]陈国富.委托―与机制设计[m].南开大学出版社,2003.
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经济适用房相关政策篇7
撤地设市以来，丽水的住房制度改革体系、经济适用住房建设销售等工作满盘皆活，通过经济适用住房的建设，既解决了干部职工住房问题，又为政府筹集住房货币化分配资金，推动了丽水住房货币化补贴制度和住房保障政策的实施，也促使住房制度改革的实践能稳步健康地推进，一举多赢，效果良好。市房改办版权所有!在积极稳妥地推进住房分配货币化进程，加快发放市本级财政供养单位的住房补贴；经济适用住房销售；积极做好房改房上市工作；积极稳妥地处理房改遗留政策问题等方面做了大量工作，取得了显著成绩。
（一）进一步深化住房制度改革，稳步推进住房分配货币化工作。在省房改委《关于<丽水市进一步深化城镇住房制度改革实施办法>的批复》文件出台后，及时制定了相关配套政策。主要有：《丽水市区住房货币化及住房补贴资金管理实施细则》、《市区经济适用住房价差补助试行办法》、《关于市直机关事业单位住房补贴资金安排》、《丽水市区实施住房分配货币化有关具体政策（一）》、《关于异地调入丽水市区干部职工参加市区房改有关问题》等。到2005年11月底止，共发放干部职工12596人，住房补贴和补助资金1.99亿元，其中：财政供养单位5846人，住房补贴和补助资金1.3亿元；自收自支单位（包括企业）干部职工6750人，住房补贴和补助资金6907万元。市本级财政供养单位住房补贴发放工作基本完成，在全省各市名列前茅，发放住房补贴进度最快的市，受到省表扬。
（二）补充和完善了房改政策体系。在房改政策总框架下，根据市区房改的实际情况，对已制定与实际操作有一定距离的房改政策，通过调研，将有关政策作了调整并予以明确。一是大单位大系统自建经济适用住房问题。自建经济适用房不利于整个房改工作的有序系统推进，不利于房地产市场健康发展，明确大单位大系统不得自行开发建设经济适用住房。二是部门派出乡镇机构人员发放住房补贴和补助问题。情况复杂，上级又无明确的政策规定，此项工作具体由莲都区政府组织力量调研，并在充分调研的基础上拟定解决方案，市房改办做好相关配合工作。三是自建私房发放经济适用住房价差补助问题。严格执行有关政策不得再购经济适用住房或申领经济适用住房价差补助，市房改委已结合相关政策，进行了充分地研究，对仍有异议者，市房改办以书面形式予以严肃告知。四是关于退休人员在退休前申报，退休后取得技术职务资格及教师退休后无技术职务享受面积标准及侨汇建房发放住房补助问题。为维护房改政策的严肃性，按现行政策规定办理，不开新口子。五是关于部队要求购买经济适用住房问题。对军人现租住的住房，符合房改政策的给予房改，房改解决不了的干部，逐步纳入地方的经济适用住房供应。2004年在后甫小区经济适用住房的房源中，有26套住房供应给现役军人，占住房总套数的5.7%。六是地方和军队房改政策衔接问题。军队复转人员在军队已领取一次性住房补贴的，不满20年的，不足部分到地方后借支一次性补足，已满20年的，不再发放住房补贴。军队复转人员到地方后，符合购买经济适用住房条件的，可购买经济适用住房，不发放经济适用住房价差补助。七是公积金个人贷款额度问题。每个职工公积金贷款额度从8万元提高到10万元，等等。进一步明确了房改有关具体政策，使房改政策体系进一步完善。
（三）认真落实房改房上市政策。市政府办公室批转了《市住房改革委员会关于丽水市区房改房上市实施办法的通知》，由市房改办对转让房改房和尚未转让房改房进行审核，办理有关手续。共办理7133户，其中：补办土地出让手续5861户，收回房屋维修资金288万元；房改房上市交易的1272户。
（四）积极妥善处理房改遗留政策问题。共处理市委市政府交办的人本人信件和人直接上访的有关政策问题信件451件（不包括电话来访）。市房改办对来信函件，进行认真研究，对照有关房改政策，在规定职责范围内能给予解决的，均给予解决，共调处）327件，书面回复81件。确属解决不了的也给人说明原因，使人心中有数。
（五）搞好集资房产权核定工作。由于单位集资建房不规范、原报批手续不齐全、随意更换集资建房人、让不符合条件的对象参加集资建房、集资房中涉及企业债务纠纷等问题，集资房产权核定工作量较大。经市房改办和集资单位的工作人员共同努力，共核定1095套集资房产权，建筑面积9.23万m2，个人补交房款3490万元。
（六）继续推进公有住房出售工作。根据省房改办文件规定，在98年底前租住单位房的职工，符合条件，均可享受房改政策。共出售房改房494套，建筑面积2.41万m2，房款收入624万元。连续两次对全市的公有住房成本价和住房租金进行了调查汇总上报省房改办、省物价局，并对市本级的公有住房成本价和住房租金进行了调整，同时按规定做好有关减、免、补等政策，落实减、免、补对象。
（七）进一步加强住房资金管理。为加强住房资金管理，严格按照政策规定，杜绝住房资金在运行中的违规现象，做好住房资金的清偿工作，严格遵守《浙江省住房资金管理暂行办法》和《浙江省住房资金会计核算暂行办法》认真做好住房资金财务核算工作，共归集住房资金3177.2万元，维修资金288万元，累计住房资金11770万元，累计支出住房资金7070万元（发放住房货币分配资金7025万元）。
（八）住房公积金决策机构建立和管理机构调整进展情况。一是组建管委会，建立决策制度。按照省建设厅、财政厅、编办等九部门《转发建设部等九部委关于完善住房公积金决策制度意见的通知》（浙建房〔2002〕102号）要求，我市于2002年9月设立了住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。明确管委会的设立、职责、决策制度和会议制度，管委会下设办公室，与住房改革委员会办公室合署办公，负责管委会日常工作、会议筹办及决策事项的督办工作。二是切实做好各项移交工作。2002年12月13日顺利完成了市房改办与“公积金管理中心”分设的资料及业务移交工作。2003年2月13日又移交了单位住房资金、单位维修资金、其他住房资金和住房补贴等资金。住房公积金决策机构的建立、市房改办与“公积金管理中心”分设工作在全省名列前茅，特别是房改办与“公积金管理中心”分设工作在全省是第一家。
（九）做好经济适用住房的销售管理工作。为了建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系，切实解决好干部、职工的住房问题，根据国家和省有关规定，出台了《丽水市区经济适用住房建设实施意见》和《丽水市区经济适用住房销售管理办法》，规范了市区经济适用住房的建设和销售管理工作。从99年开始到2004年底止，市区共销售建筑面积19.31万m2，1541套，分六批销售：
首期第一批经济适用住房销售。首期第一批经济适用住房建筑面积6.45万m2，502套，销售时间：2001年9月18日。每套建筑面积在134m2，出售给市区机关、全额拨款事业单位的副处级以上干部（包括离退休）中的无房户和异地调入干部及副高级职称（包括离退休）中的住房建筑面积75m2以下的住房困难户。
首期第二批经济适用住房销售对象。首期第二批经济适用住房建筑面积1.99万m2，113套，销售时间：2001年12月24日。销售对象同上。
首期第三批经济适用住房销售对象。销售对象：市检察院干部职工，住房建筑面积1.29万m2，84套。销售时间2002年4月2日。
首期剩余（第四批）经济适用住房销售：市本级第一、二、三批经济适用住房留下的48套，住房建筑面积0.39万m2。销售时间：2003年10月18日。房款1223万元。
市公安局经济适用住房销售情况。市公安局经济适用住房建筑面积1.45万m2，96套，销售时间：2004年6月18日。房款3302万元。
五批经济适用住房销售按有关文件要求，经申报、核实、登报公示、委托中介机构随机抽签选房，并经市监察局执法室的监督和公证处的公证等程序，在整个过程中贯彻公开、公平、公正的原则，出售经济适用住房，社会反映良好；政府收益3933万元。
积极做好市区后甫小区住房的销售工作。后甫小区经济适用住房建筑面积7.74万m2，698套。在2004年12月底前销售。报名人数1326人，其中副县（处）级及以上职务的干部职工371人（住房套数214套），科级及以下干部职工955人（住房套数242套），其中242套划给莲都区销售，房款2.36亿元。后甫小区住房销售方案经过征求市人大、政协、市直有关行政、事业、企业单位和部分干部职工等多层次意见，经过多次修改，经过两次市住房改革委员会会议研究，并经市政府常务会议和市委书记办公会议同意，市政府出台了《丽水市后甫小区住房销售办法》。根据市政府出台的销售办法，市房改办向市直单位发出了公开销售后甫小区经济适用住房的通知，销售工作在购房人数多，时间紧，资金归集工作量大，而市房改办工作人员少的情况下，通过报名、审查、公示、摇号（公证）、排序、选房（公证）等等程序，从报名到资金归集在一版权所有!个半月内全部完成，为政府和财政部门减轻了资金压力，也为发放住房补贴和补助准备了资金。后甫小区销售工作充分体现了“以人为本”的原则，避免了往年在每个销售环节上出现取消购房资格的情况，规范了销售行为。主要做法是：一是本次销售在报名时明确“报名的条件、要求由申报购买经济适用住房的干部职工所在单位负责通知到本人”，报名截止前通知单位尽快报送材料；二是资格审查后，在《丽水日报》上公告购房者名单时，再次明确告知摇号的日期及注意事项和领取《摇号资格卡》和《选房资格卡》的时间；三是为了避免摇号现场购房对象不到场的情况，我办首次特意制作了《参加摇号资格卡》，事先发放对号入座票，把入场资格审查程序事先告知单位和购房者。如在规定的日期内单位经办人未领取《摇号资格卡》的，在摇号开始前另给半小时领取《参加摇号资格卡》的机会，以保证购房者在这个环节上不被取消资格；四是对副高、副县及以上干部发放《选房资格卡》，如在规定的日期内单位经办人未领取《选房资格卡》的，市房改办再次电话通知单位和本人领取，以免耽误购房者按时选房；五是为使资金归集工作有序进行，在这个环节上我们把房款首付时间、签订购房合同时间、按揭贷款审核、签订贷款合同日期、缴房款最后期限、选房具体的时间段等事项，以书面通知形式印发给每一购房者，避免迟到选房者、缺席选房者或错过缴房款时间。通过以上各程序的认真仔细工作，在销售过程中未出现一例在时间和销售程序过程中被取消的购房者，销售工作很顺利，各单位的房改负责人、经办人和购房者对政府的销售工作满意。
二、房改工作主要体会
（一）吃透政策，敢于从实际出发，因地制宜制定住房改革配套政策。
任何时候任何事情都必须首先吃透上级的政策，善于结合当地实际，房改工作也不例外。针对当时房改大政策全国统一，但具体实施情况各地不同的背景，我市的房改工作压力很大，矛盾诸多，举步维艰。对此，市委市政府领导及时吸取各地的住房改革经验，勇于探索，将来自各方的压力变为动力，研究一整套管用的办法，制定出适合我市实际的、较完善的住房改革配套政策，为我市快速实施住房货币分配制度，创造极其重要的条件。
（二）坚持以人为本，让欠发达地区的干部职工真正得到实惠。
坚持以人为本，协调各种利益关系是房改的根本关键。住房制度改革涉及各方面的利益，坚持以人为本，正确处理国家、企事业单位和个人之间的这些利益关系，是房改得到各方面支持，奠定广泛群众基础的重要保证。住房制度改革要取得群众的广泛支持，关键是要使干部职工在房改中得到实惠。市委市政府急为干部职工所急，想为干部职工所想，力所能及的解决好干部职工的利益，制定适合本市的住房货币化分配方案，经省同意在本市推行发放经济适用住房价差补助政策，在全省尚属唯一，这使身处欠发达地区的本市干部职工在住房问题上得到了一定的实惠。同时，积极推进住房公积金贷款，科学制定经济适用住房价格，合理设计房屋套型，客观处理历史遗留问题等，都体现了以人为本，设身处地为干部职工着想。市里科学地调度和运作住房资金，使行政事业单位住房货币化分配制度较快地得到了实施且走在全省前列。
（三）与时俱进，不断完善和创新，做到房改工作可持续推进。
在国家、省的住房改革政策的总框架下，我市的住房改革政策体系逐步健全，经得起历史、群众、实践的检验。在实践中，根据客观情况的变化，针对出现的新情况，新问题，及时研究补充完善有关房改政策，既真正体现与时俱进，又使住房改革政策被老百姓理解和接受，较好地实现了改革、发展和稳定相结合的目标。
（四）加强部门配合，积极稳步推进房改工作。
房改工作是一项系统工程，政策性强，涉及面广。无论是经济适用住房的建设、分配和办理手续，还是货币化房改工作的资金测算，调度等环节多，工作量大。在实际工作中，各部门密切配合，通力协作，识大体，顾大局，齐心协力履行好各自的职责，共同完成房改各项任务，使住房改革积极稳步地推进。
经济适用房相关政策篇8
一、科学评估“中低收入家庭”经济状况，正确引导住房消费需求的有效增长
经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的，这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。
从理论上说，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资，以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值；现期收入应指家庭所有成员的工资收入（第一、二职业收入）和其他工资外收入（如社会保障津贴等）。因此，要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。
但是，从实践来看，由于目前我国尚未建立个人收入申报制度，这使得政府难以准确核实家庭的真实收入，从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。我们目前认定是否为“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的有关政策，各地对中低收入标准因地区经济水平而定。一般来说，家庭收入在社会平均值70%以下属低收入家庭；家庭收入在社会平均值70%-120%之间属中等收入家庭；家庭收入在社会平均值120%以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的，从理论上分析，也是合理的。但是，从实际操作看，由于缺少对家庭收入核定的有效手段，由于随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这使得对中低收入家庭的界定困难重重。目前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准，因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房，而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房，然后出租或在二级市场上出售，从而加深了贫富差别。
当然，科学评估“中低收入家庭”涉及到整个社会分配制度的运作、监控机制，要完善这些机制在短期是难以实现的。但是，尽管如此，我们还是应该创造条件，积极向这个方向努力，力求逐步准确、科学地对“中低收入家庭”进行评估，以完善住房市场流通体制，提升住宅产业发展的整体效益水平。一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理，切实保障中低收入家庭的利益。二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制，改变中、低收入一勺烩的局面，提高政府住房政策的针对性。严格控制经济适用住房的标准，使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补贴的享受主体。经济适用住房的标准应包括区位、套面积、建筑层高、建筑物间距、小区绿化、配套设施和总价等多方面，应做到既适用又经济。值得一提的是，经济适用住房的标准也应该是一个动态指标。随着经济发展总水平和人居条件的普遍提高，经济适用住房的比例应逐步减小，而标准则可以作相应的上调。三是积极引导居民树立正确的消费观念，提倡有能力的居民应从市场上去实现“各尽所能，各居其屋”，而不是依赖经济适用性房来解决住房问题。国外成功经验亦表明，住房问题的解决不可能一蹴而就。因此，政策补贴作为一种稀缺资源，只能用在最需要发挥效用的地方。在我国目前中央与地方财政均十分有限的情况下，有必要建立起效率优先兼顾公平的各类收入阶层消费需求的分流机制。当前，比较恰当的办法是让市场去细分。市场细分的基点在于居民的实际购买力、各类收入阶层通过权衡自身支付能力、消费偏好来选择购房还是租房，是进入经济适用住房还是一般商品房消费领域。
二、严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，达到解决中低收入家庭居住问题的目的
与完全意义上的商品房相比，经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异，具有特殊性，具体表现为：(1)价格残缺。经济适用房的土地由行政划拨，不存在缴纳土地出让金，土地的级差收益无法在价格中体现。(2)价格实行政府指导价。这种价格对市场供求关系的变动缺乏弹性，同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制。为控制在不超过3%的利润率，这种利润率没有通过市场竞争而形成。(3)政府对经济适用房的消费对象有一定的限定，因而其价格只存在于局部市场。
目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。另据中国社会调查事务所对北京、上海、重庆、武汉、广州五市居民进行的一项调查显示，有60%左右的人认为，目前经济适用房的价格太高；有15.24%的人认为可以考虑；认为可以接受的仅占24.65%。
分析造成经济适用住房价格偏高的原因，主要表现在以下几方面：一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免，其中，目前拆迁安置补偿费在地价款中占的比重最大，这直接增加了经济适用住房的建造成本。二是公建配套设施建设费用较高，加大了经济适用住房的建设成本。三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中，并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处，把政府要求减免的费用仍然打入成本，或加收不合理费用，从中赚取规定外的利润。四是由于目前对经济适用住房的认购对象还缺乏严格的界定，加之审核确认制度不健全不规范，一些高收入者为了投资增值之目的，通过各种关系购买经济适用住房，也抬高了经济适用住房的价格。
经济适用住房是以经济为前提的，因此其合理的价格定位尤为关键。而在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。为此，在对经济适用住房的价格管理方面，笔者认为，首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例，严格规范价格构成，这是促进我国住房建设加快发展的重要保证。目前，应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定来规范经济适用住房的价格构成，明确经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延，划定哪些费用应当计入成本，哪些不合理的费用应取消。可考虑削减或免去以下费用：大市政或小区内公建配套建设费、减半或免收一些行政事业性收费。
其次，经济适用房指导价格的制定应遵循价格形成规律，各类经济适用房价格也应有差异，避免“一刀切”。国家指导价格的制定应充分体现价值规律和供求规律的作用，综合各地区经济发展水平、居民收入水平、房地产发展水平等方面因素，体现“物有所值”。具体而言，各地区、各类型经济适用房价的差别应包括地区、地段、结构、标准、质量、朝向的差别等等，以避免市场价差关系引发的混乱及形成新的空置和分配不公。
最后，应强化价格审核制度，建立经济适用住房成本约束机制，严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名，低价获得土地，高价销售房子，赚取额外利润。
三、适度地确定经济适用住房的建设规模，提高城市发展的动态社会效益
经济适用住房建设是一项长期工作，即使是经济发达国家，仍存在建设经济适用住房的问题。建设经济适用住房在其政府公屋住房政策中，仍是不可或缺的重要部分。我国是发展中国家，建设经济适用住房将是一项长期的任务。因此，经济适用住房的开发建设决不能有短期行为，应以市场为导向，以有效需求为基础，合理确定开发建设规模和建造标准。当然，以长远发展的眼光来审视，大规模地修建低标准的经济适用房可能会引发新一轮的人居环境恶化和旧城改造危机，给未来的城市再开发带来巨额的经济成本与社会代价。此外，全国目前尚有积压商品房超过1亿平方米，已经严重影响了住宅商品的再生产过程。因此，在确定经济适用房建设规模时，应认真研究各地市场需求状况，要与本地区房价收入比高低、住房补贴水平、居民住房供应关系状况及住房二级市场发育水平等因素统筹考虑，以保障需求为宗旨，合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例。具体来说，可采取如下策略。
首先，在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前，低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。在城市、市场化程度已很高的城市，应减少或不进行经济适用房的开发建设，而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售。而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市，则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例。
其次，经济适用住房应该以销定产。经济适用住房属于商品房，不实行实物福利分配，而实行货币分配和商品交换，其生产和建设必须符合商品经济的规律。虽说经济适用住房建设的指导思想就是为了降低成本，使其价格与中低收入家庭的承受能力相适应，使中低收入家庭能够买得起，但实际的房价仍可能超出中低收入家庭的承受能力；虽说住房消费者的支付和承受能力不等于一次性地现金支付能力，还包括住房消费信贷的承受和支付能力，但它除了消费者要有稳定的职业和收入外，还要有获得和利用住房消费信贷的意愿。同时，经济适用住房作为商品，必然面临消费者的评价和选择。消费者对住房的评价是多方面的，包括居住性、耐久性、安全性、适用性、便利性、舒适性和经济性等的评价以及现实需求。消费者上述的种种因素，必然影响其对经济适用住房的购买需求。如果不考虑这些因素，想当然地进行经济适用住房的计划和组织建设，势必造成生产与销售脱节和新建商品房的积压。因此，经济适用住房的生产也应该以销售为基础，实行以销定产。经济适用住房的特性以及其销售对象的确定性，使其已销定产具有客观确定性和存在现实可行性。经济适用住房已销定产除了进行市场预测，依据市场预测安排计划和组织生产外，主要的具体办法是实行预约、预定、预购和预售，即在经济适用住房建设正式立项以前，先依据环境和条件进行成本、价格匡算和实行预约，依据开发建设企业和住房消费者的预约而立项。在正式立项以后实行预定，依据预定而进行规划和设计。在完成规划和设计，并进入开发和建设后进行预购和预售。经济适用住房建设的预约、预定、预购和预售，实际上是程序化和系统化的住房商品信用贸易方式，用这种方式可以使经济适用住房的产销直接衔接起来。
第三，经济适用房的发展在一定程度上可以减少增量住宅形成新的空置房，但也可能对原有空置房的销售构成冲击。因此，为减少空置房地产资产的存量积压损失、促进消化空置商品房纳入经济适用房体系，应把经济适用房与房地产二、三级市场结合，即开设经济适用房与可售公房置换业务。经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换，采取平进平出的原则，以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估，双方价格确认后补差置换，在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售。如此可扩大经济适用房配售的受益面，业务空间也将更为广阔。
第四，在现阶段，应实行“补人头”和“补砖头”并举的政策。发放住房补贴俗称“补人头”，免土地出让金和规费减半的经济适用住房俗称为“补砖头”。尽管“补人头”做法更符合住房货币化发展的要求，但目前或者相当长的一段时间里，不少企业和单位还发不出住房补贴，即无法实现“补人头”，政府用发展经济适用住房的办法“补砖头”，也是十分必要的。当然，“补人头”是优于“补砖头”的一种政策选择。因为，其一，能够避免对住房市场的直接干预；其二，财政补贴的作用直接到达需要补贴的人员，并全部转化为消费者的福利满足，而不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者所占有；其三，政府不需要付出巨额的监督成本，提高了政府的市场调控效率；其四，能充分地鼓励居民自置住房。因此，应创造条件在一些地区的一些单位率先对自愿购房的中等偏低收入家庭采用更为有效的现金补贴方式，鼓励他们从市场上解决居住问题。总之，作为一项社会再分配政策工具，各地在实施经济适用住房政策时，应因地制宜，量力而行。
四、合理调整经济适用住房建设中的政府职能，充分运用市场机制调节住房供求关系
解决向中低收入家庭的住房供应，让中低收入家庭有房可买问题，是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前，在一些城市，符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮候几年才能买到住房，这既反映了近几年我国较成功地启动了个人住房消费，也反映出这些地方房地产开发的结构性问题。同时，由于在经济适用住房的开发中，国家过分强调“三个到位”（计划、政策、管理三到位），更由于地方政府对开发管理过严，一些中小城市不论区位、地段及成本差异均较大，限价过死，不能形成动态需求增长的市场开发模式。因此，需要对此进行改革，合理调整政府职能，充分运用市场机制调节经济适用住房的开发模式和供求关系。
一是政府应给予一定的政策倾斜，使房地产开发商能变政策行为为企业行为，自愿参与经济适用住房的开发建设。因为经济适用住房保持微利价格的特征，在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性，为此，政府应建立稳定的经济适用房土地供应渠道，在税费、融资等方面提供相应的优惠政策，并确保优惠政策到位，简化手续，减少环节，以提高开放商参与的积极性，保证开发商可以利用自有资金和优惠的银行贷款自愿参与经济适用房的开发建设。
二是地方政府应尽快建立和完善房改金融业务的方针和政策，调动各个商业银行的积极性，让商业银行积极为经济适用住房开发建设贷款。尽管房改金融业务属于政策性业务，但是这项业务的开展必须与市场经济体制下商业银行运作的模式相一致。凡是具有承办房改金融业务能力的商业银行，地方政府应为他们承办房改金融业务提供条件，让他们积极参与，只有这样才能调动各个商业银行为经济适用住房开发建设贷款的积极性。同时，应制定对各个商业银行的监督措施。作为承诺贷款的商业银行来说，经济适用住房开发建设的贷款属于指导性计划，贷与不贷由商业银行自行决定。在对经济适用住房开发建设项目承诺贷款之前，应对承建单位的资质、资金、信誉、项目、销售前景进行综合性的全方位的调查，然后确定贷与不贷。一旦确定并做出承诺，就必须要保证贷款的及时足额到位。如果做出承诺，但是贷款却迟迟不能到位，地方政府应把存入该行的房改资金全部转出，人民银行应按照商业银行法的有关规定给予一定的行政和经济处罚。各有关部门还应对经济适用住房贷款的用项进行监控，确保经济适用住房开发建设贷款的专用性。对于那些打着经济适用住房建设贷款的招牌进行贷款，一旦贷款到位后用于它项的，商业银行应强制收回贷款，地方政府应取消该单位承建经济适用住房开发建设的资格。
三是政府应有效运作住房金融，提高居民的支付能力，形成与供给相适应的有效需求，解决房改与住房发展的燃眉之急。在完善住宅销售金融服务体系方面，各银行办理的公积金贷款、按揭贷款，无论在宣传上还是在简化贷款手续提高办事效率上，都在不断加强力度。但要真正调动广大中低收入者的购房热情，进一步有针对性地完善经济适用房配售过程中的金融服务体系，是必不可少的有效途径。而完善经济适用房配售金融服务体系的内涵，是指消费者购房贷款的全过程，即从提出贷款申请及贷款合同的签订、房产权的登记或抵押、贷款担保到司法公正、放款及还款等。这一过程各个环节的简捷、流畅可以带给消费者更多的便利。目前，在提高配售的金融服务效率方面，还应该更多地努力。此外，从国外的经验来看，凡面向解决中低收入住房问题时，为了减少银行的投资风险，均由政府出面担保，由银行进行较长期购房抵押贷款，这样既提高了居民的购买能力，又加快了中低收入者住房问题的解决。可借鉴国外的经验，由政府出面成立担保公司，给中低收入家庭购买经济适用住房进行第三者担保，使银行免除后顾之忧，加大信贷力度，解决居民的住房问题。
此外，政府还应严格控制土地供应总量，统筹考虑城市的住房政策、住房改革、住房资金、住房建设、住房分配、住房市场和监督制约机制等问题，并建立相应的法律体系。
总之，政府职能部门的主要责任应该是搞好服务，加强监管力度，促使开发企业发挥技术优势、规模优势、竞争优势、降低开发成本，提高开发质量，在满足社会住房消费需求的基础上，增强企业的内部收益，上缴更多的税收，最终达到既增强企业开发实力又提升住房开发国家收益水平的根本目的。只有这样，才能在住房建设开发领域完善社会主义市场经济体制，促使住宅产业的可持续发展，成为国家经济建设中源源不断、最稳定、最有活力的经济增长点。
【参考文献】
①印kūn＠①华、胡彬：《关于经济适用住房政策的探索》，《财经研究》，1999年第11期。
②王大友：《福建省发展经济适用住房建设中应注意解决的问题》，《集美大学学报》，2000年第3期。
③陈如勇：《中国经济适用住房政策分析与完善》，《学海》2000年第6期。
④杨大楷、陈震宁：《关于上海经济适用住房若干问题的研究》，《中国房地产金融》，2000年第5期。
经济适用房相关政策篇9
一、科学评估“中低收入家庭”经济状况，正确引导住房消费需求的有效增长
经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的，这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。
从理论上说，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资，以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值；现期收入应指家庭所有成员的工资收入（第一、二职业收入）和其他工资外收入（如社会保障津贴等）。因此，要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。
但是，从实践来看，由于目前我国尚未建立个人收入申报制度，这使得政府难以准确核实家庭的真实收入，从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。我们目前认定是否为“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的有关政策，各地对中低收入标准因地区经济水平而定。一般来说，家庭收入在社会平均值70%以下属低收入家庭；家庭收入在社会平均值70%-120%之间属中等收入家庭；家庭收入在社会平均值120%以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的，从理论上分析，也是合理的。但是，从实际操作看，由于缺少对家庭收入核定的有效手段，由于随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这使得对中低收入家庭的界定困难重重。目前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准，因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房，而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房，然后出租或在二级市场上出售，从而加深了贫富差别。
当然，科学评估“中低收入家庭”涉及到整个社会分配制度的运作、监控机制，要完善这些机制在短期是难以实现的。但是，尽管如此，我们还是应该创造条件，积极向这个方向努力，力求逐步准确、科学地对“中低收入家庭”进行评估，以完善住房市场流通体制，提升住宅产业发展的整体效益水平。一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理，切实保障中低收入家庭的利益。二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制，改变中、低收入一勺烩的局面，提高政府住房政策的针对性。严格控制经济适用住房的标准，使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补贴的享受主体。经济适用住房的标准应包括区位、套面积、建筑层高、建筑物间距、小区绿化、配套设施和总价等多方面，应做到既适用又经济。值得一提的是，经济适用住房的标准也应该是一个动态指标。随着经济发展总水平和人居条件的普遍提高，经济适用住房的比例应逐步减小，而标准则可以作相应的上调。三是积极引导居民树立正确的消费观念，提倡有能力的居民应从市场上去实现“各尽所能，各居其屋”，而不是依赖经济适用性房来解决住房问题。国外成功经验亦表明，住房问题的解决不可能一蹴而就。因此，政策补贴作为一种稀缺资源，只能用在最需要发挥效用的地方。在我国目前中央与地方财政均十分有限的情况下，有必要建立起效率优先兼顾公平的各类收入阶层消费需求的分流机制。当前，比较恰当的办法是让市场去细分。市场细分的基点在于居民的实际购买力、各类收入阶层通过权衡自身支付能力、消费偏好来选择购房还是租房，是进入经济适用住房还是一般商品房消费领域。
二、严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，达到解决中低收入家庭居住问题的目的
与完全意义上的商品房相比，经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异，具有特殊性，具体表现为：(1)价格残缺。经济适用房的土地由行政划拨，不存在缴纳土地出让金，土地的级差收益无法在价格中体现。(2)价格实行政府指导价。这种价格对市场供求关系的变动缺乏弹性，同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制。为控制在不超过3%的利润率，这种利润率没有通过市场竞争而形成。(3)政府对经济适用房的消费对象有一定的限定，因而其价格只存在于局部市场。
目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。另据中国社会调查事务所对北京、上海、重庆、武汉、广州五市居民进行的一项调查显示，有60%左右的人认为，目前经济适用房的价格太高；有15.24%的人认为可以考虑；认为可以接受的仅占24.65%。
分析造成经济适用住房价格偏高的原因，主要表现在以下几方面：一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免，其中，目前拆迁安置补偿费在地价款中占的比重最大，这直接增加了经济适用住房的建造成本。二是公建配套设施建设费用较高，加大了经济适用住房的建设成本。三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中，并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处，把政府要求减免的费用仍然打入成本，或加收不合理费用，从中赚取规定外的利润。四是由于目前对经济适用住房的认购对象还缺乏严格的界定，加之审核确认制度不健全不规范，一些高收入者为了投资增值之目的，通过各种关系购买经济适用住房，也抬高了经济适用住房的价格。
经济适用住房是以经济为前提的，因此其合理的价格定位尤为关键。而在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。为此，在对经济适用住房的价格管理方面，笔者认为，首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例，严格规范价格构成，这是促进我国住房建设加快发展的重要保证。目前，应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定来规范经济适用住房的价格构成，明确经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延，划定哪些费用应当计入成本，哪些不合理的费用应取消。可考虑削减或免去以下费用：大市政或小区内公建配套建设费、减半或免收一些行政事业性收费。
其次，经济适用房指导价格的制定应遵循价格形成规律，各类经济适用房价格也应有差异，避免“一刀切”。国家指导价格的制定应充分体现价值规律和供求规律的作用，综合各地区经济发展水
平、居民收入水平、房地产发展水平等方面因素，体现“物有所值”。具体而言，各地区、各类型经济适用房价的差别应包括地区、地段、结构、标准、质量、朝向的差别等等，以避免市场价差关系引发的混乱及形成新的空置和分配不公。
最后，应强化价格审核制度，建立经济适用住房成本约束机制，严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名，低价获得土地，高价销售房子，赚取额外利润。
三、适度地确定经济适用住房的建设规模，提高城市发展的动态社会效益
经济适用住房建设是一项长期工作，即使是经济发达国家，仍存在建设经济适用住房的问题。建设经济适用住房在其政府公屋住房政策中，仍是不可或缺的重要部分。我国是发展中国家，建设经济适用住房将是一项长期的任务。因此，经济适用住房的开发建设决不能有短期行为，应以市场为导向，以有效需求为基础，合理确定开发建设规模和建造标准。当然，以长远发展的眼光来审视，大规模地修建低标准的经济适用房可能会引发新一轮的人居环境恶化和旧城改造危机，给未来的城市再开发带来巨额的经济成本与社会代价。此外，全国目前尚有积压商品房超过1亿平方米，已经严重影响了住宅商品的再生产过程。因此，在确定经济适用房建设规模时，应认真研究各地市场需求状况，要与本地区房价收入比高低、住房补贴水平、居民住房供应关系状况及住房二级市场发育水平等因素统筹考虑，以保障需求为宗旨，合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例。具体来说，可采取如下策略。
首先，在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前，低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。在城市、市场化程度已很高的城市，应减少或不进行经济适用房的开发建设，而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售。而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市，则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例。
其次，经济适用住房应该以销定产。经济适用住房属于商品房，不实行实物福利分配，而实行货币分配和商品交换，其生产和建设必须符合商品经济的规律。虽说经济适用住房建设的指导思想就是为了降低成本，使其价格与中低收入家庭的承受能力相适应，使中低收入家庭能够买得起，但实际的房价仍可能超出中低收入家庭的承受能力；虽说住房消费者的支付和承受能力不等于一次性地现金支付能力，还包括住房消费信贷的承受和支付能力，但它除了消费者要有稳定的职业和收入外，还要有获得和利用住房消费信贷的意愿。同时，经济适用住房作为商品，必然面临消费者的评价和选择。消费者对住房的评价是多方面的，包括居住性、耐久性、安全性、适用性、便利性、舒适性和经济性等的评价以及现实需求。消费者上述的种种因素，必然影响其对经济适用住房的购买需求。如果不考虑这些因素，想当然地进行经济适用住房的计划和组织建设，势必造成生产与销售脱节和新建商品房的积压。因此，经济适用住房的生产也应该以销售为基础，实行以销定产。经济适用住房的特性以及其销售对象的确定性，使其已销定产具有客观确定性和存在现实可行性。经济适用住房已销定产除了进行市场预测，依据市场预测安排计划和组织生产外，主要的具体办法是实行预约、预定、预购和预售，即在经济适用住房建设正式立项以前，先依据环境和条件进行成本、价格匡算和实行预约，依据开发建设企业和住房消费者的预约而立项。在正式立项以后实行预定，依据预定而进行规划和设计。在完成规划和设计，并进入开发和建设后进行预购和预售。经济适用住房建设的预约、预定、预购和预售，实际上是程序化和系统化的住房商品信用贸易方式，用这种方式可以使经济适用住房的产销直接衔接起来。
第三，经济适用房的发展在一定程度上可以减少增量住宅形成新的空置房，但也可能对原有空置房的销售构成冲击。因此，为减少空置房地产资产的存量积压损失、促进消化空置商品房纳入经济适用房体系，应把经济适用房与房地产二、三级市场结合，即开设经济适用房与可售公房置换业务。经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换，采取平进平出的原则，以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估，双方价格确认后补差置换，在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售。如此可扩大经济适用房配售的受益面，业务空间也将更为广阔。
第四，在现阶段，应实行“补人头”和“补砖头”并举的政策。发放住房补贴俗称“补人头”，免土地出让金和规费减半的经济适用住房俗称为“补砖头”。尽管“补人头”做法更符合住房货币化发展的要求，但目前或者相当长的一段时间里，不少企业和单位还发不出住房补贴，即无法实现“补人头”，政府用发展经济适用住房的办法“补砖头”，也是十分必要的。当然，“补人头”是优于“补砖头”的一种政策选择。因为，其一，能够避免对住房市场的直接干预；其二，财政补贴的作用直接到达需要补贴的人员，并全部转化为消费者的福利满足，而不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者所占有；其三，政府不需要付出巨额的监督成本，提高了政府的市场调控效率；其四，能充分地鼓励居民自置住房。因此，应创造条件在一些地区的一些单位率先对自愿购房的中等偏低收入家庭采用更为有效的现金补贴方式，鼓励他们从市场上解决居住问题。总之，作为一项社会再分配政策工具，各地在实施经济适用住房政策时，应因地制宜，量力而行。
四、合理调整经济适用住房建设中的政府职能，充分运用市场机制调节住房供求关系
解决向中低收入家庭的住房供应，让中低收入家庭有房可买问题，是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前，在一些城市，符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮候几年才能买到住房，这既反映了近几年我国较成功地启动了个人住房消费，也反映出这些地方房地产开发的结构性问题。同时，由于在经济适用住房的开发中，国家过分强调“三个到位”（计划、政策、管理三到位），更由于地方政府对开发管理过严，一些中小城市不论区位、地段及成本差异均较大，限价过死，不能形成动态需求增长的市场开发模式。因此，需要对此进行改革，合理调整政府职能，充分运用市场机制调节经济适用住房的开发模式和供求关系。
一是政府应给予一定的政策倾斜，使房地产开发商能变政策行为为企业行为，自愿参与经济适用住房的开发建设。因为经济适用住房保持微利价格的特征，在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性，为此，政府应建立稳定的经济适用房土地供应渠道，在税费、融资等方面提供相应的优惠政策，并确保优惠政策到位，简化手续，减少环节，以提高开放商参与的积极性，保证开发商可以利用自有资金和优惠的银行贷款自愿参与经济适用房的开发建设。
二是地方政府应尽快建立和完善房改金融业务的方针和政策，调动各个商业银行的积极性，让商业银行积极为经济适用住房开发建设贷款。尽管房改金融业务属于政策性业务，但是这项业务的开展必须与市场经济体制下商业银行运作的模式相一致。凡是具有承办房改金融业务能力的商业银行，地方政府应为他们承办房改金融业务提供条件，让他们积极参与，只有这样才能调动各个商业银行为经济适用住房开发建设贷款的积极性。同时，应制定对各个商业银行的监督措施。作为承诺贷款的商业银行来说，经济适用住房开发建设的贷款属于指导性计划，贷与不贷由商业银行自行决定。在对经济适用住房开发建设项目承诺贷款之前，应对承建单位的资质、资金、信誉、项目、销售前景进行综合性的全方位的调查，然后确定贷与不贷。一旦确定并做出承诺，就必须要保证贷款的及时足额到位。如果做出承诺，但是贷款却迟迟不能到位，地方政府应把存入该行的房改资金全部转出，人民银行应按照商业银行法的有关规定给予一定的行政和经济处罚。各有关部门还应对经济适用住房贷款的用项进行监控，确保经济适用住房开发建设贷款的专用性。对于那些打着经济适用住房建设贷款的招牌进行贷款，一旦贷款到位后用于它项的，商业银行应强制收回贷款，地方政府应取消该单位承建经济适用住房开发建设的资格。
三是政府应有效运作住房金融，提高居民的支付能力，形成与供给相适应的有效需求，解决房改与住房发展的燃眉之急。在完善住宅销售金融服务体系方面，各银行办理的公积金贷款、按揭贷款，无论在宣传上还是在简化贷款手续提高办事效率上，都在不断加强力度。但要真正调动广大中低收入者的购房热情，进一步有针对性地完善经济适用房配售过程中的金融服务体系，是必不可少的有效途径。而完善经济适用房配售金融服务体系的内涵，是指消费者购房贷款的全过程，即从提出贷款申请及贷款合同的签订、房产权的登记或抵押、贷款担保到司法公正、放款及还款等。这一过程各个环节的简捷、流畅可以带给消费者更多的便利。目前，在提高配售的金融服务效率方面，还应该更多地努力。此外，从国外的经验来看，凡面向解决中低收入住房问题时，为了减少银行的投资风险，均由政府出面担保，由银行进行较长期购房抵押贷款，这样既提高了居民的购买能力，又加快了中低收入者住房问题的解决。可借鉴国外的经验，由政府出面成立担保公司，给中低收入家庭购买经济适用住房进行第三者担保，使银行免除后顾之忧，加大信贷力度，解决居民的住房问题。
此外，政府还应严格控制土地供应总量，统筹考虑城市的住房政策、住房改革、住房资金、住房建设、住房分配、住房市场和监督制约机制等问题，并建立相应的法律体系。
总之，政府职能部门的主要责任应该是搞好服务，加强监管力度，促使开发企业发挥技术优势、规模优势、竞争优势、降低开发成本，提高开发质量，在满足社会住房消费需求的基础上，增强企业的内部收益，上缴更多的税收，最终达到既增强企业开发实力又提升住房开发国家收益水平的根本目的。只有这样，才能在住房建设开发领域完善社会主义市场经济体制，促使住宅产业的可持续发展，成为国家经济建设中源源不断、最稳定、最有活力的经济增长点。
【参考文献】
①印kūn＠①华、胡彬：《关于经济适用住房政策的探索》，《财经研究》，1999年第11期。
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经济适用房相关政策篇10
关键词：经济适用房建设对策措施
近年来，我国在实施经济适用房政策的过程中出现了不少问题，表现在：经济适用房监管不严，执行机制不规范；经济适用房的供应对象、户型面积、房价失控；经济适用房建设规模下降，总量供应不足，一房难求等问题。而围绕经济适用房问题所引发的经济适用房还该不该建设的讨论中，有人主张停止开发建设经济适用房，有人认为经济适用房不能取消。笔者赞同后者，对经济适用房存在的问题不能“因噎废食”而否定取消它。
我国经济适用房建设的必要性
首先，经济适用房是国家为满足中低收入者的住房需求所提供的一种比市场价格便宜的房屋。国家对经济适用房项目免收土地出让金，减免税费，将开发商利润限定在3%以内；对经济适用房的房价、户型面积、销售对象实行严格控制。从对经济适用房政策优惠的规定性可以看出，它是具有保障性质的政策性商品住房，是我国公共住房保障制度的重要组成部分，是政府的“以人为本”思想的体现，也是构建我国和谐社会的一项意义重大的德政工程。由于经济适用房这一体现“居者有其屋”的居住权的实现是公民生存权实现的基本前提之一，政府有责任和义务来保障居民的居住权利，特别是中低收入家庭的居住权。所以，房地产问题不是一个简单、纯粹的市场问题，而是一个关系民生和体现政府执政理念的大问题。如果政府连普通百姓最起码的家庭居住需要都满足不了，和谐、发展、文明也就无从谈起。
其次，由于长期以来我国实行的是低工资的政策制度，城市工薪阶层中的许多家庭的收入水平都很低，完全依靠市场化的手段很难解决自身的居住问题，这就容易导致城市中贫民区现象的产生，进而影响到整个城市的发展和稳定。作为政府对中低收入阶层“居者有其屋”承诺保证的全国经济适用房的建设，1997年至2004年的投资额累计达到3852.85亿元，占同期房地开发投资额的11.1%；1999年至2004年的经济适用房销售面积2.18亿平方米、占同期住宅销售面积的15.9%。应该说，这些年我国经济适用房的建设，在解决中低收入家庭的住房问题，优化房地产市场供应结构、平抑商品房价格的不合理上涨，缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾，促进城郊结合部等特殊区域的发展等方面，都发挥了积极的作用。
规范我国经济适用房建设的对策
基于以上认识，经济适用房问题的关键是应当重视解决好经济适用房建设中暴露出来的问题。
（一）政府部门提高对经济适用房建设重要性的认识
经济适用房“一房难求”现象的发生，源于供应量严重不足的深层次的原因是地方政府利益观的错位，不愿意花力气建设经济适用房。作为经济适用房，土地是无偿划拨的、税费是减免的，而土地和税费恰恰是地方政府收入的重要来源，这就使得经济适用房这项造福于中低收入者的福利保障政策与地方政府的财源形成对立。利益驱动的结果是：地方政府大幅度减少经济适用房建设的供地量，有的甚至变相停止经济适用房建设计划。
据统计，2004年全国住宅投资8837亿元，比上一年增长28.7%。其中，经济适用房投资606亿元，比上年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。2005年1-5月，经济适用房投资同比下降了16.7%。显然，这已经不是落不落实政策的问题，而是政府部门在市场经济中给自身如何定位的问题，究竟是为民谋利还是与民争利的问题。从1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》中明确提出要加快经济适用房的开发建设，到2004年建设部、国家发展改革委员会、国土资源部和人民银行联合颁布的我国第一部《经济适用住房管理办法》，以及这期间与经济适用房相关的一系列政策措施的出台，充分说明了我国政府在致力于解决中低收入居民住房问题上的决心。但是，关键还在于各级地方政府要充分地发挥主观能动性和创造性，勇于改革创新，扎扎实实地抓好落实工作，推进经济适用房的建设。为此，也就要求各级地方政府必须彻底转变观念，切实提高对推行经济适用房重要性和长期性的认识。只有这样才能真正明确和承担起其在经济适用房的建设与供应上作为第一责任者所应负的责任。
（二）合理安排经济适用房的建设规模
针对当前经济适用房开发与建设规模下降的现象，国家和地方政府应科学合理地制定与社会经济发展水平相符合的经济适用房的长、中、短期配套供应计划，使之在推进住房市场化和建设经济适用房之间保持一种合理的比例关系，并据以严格实施来确保中低收入者的住房问题早日得到解决。
调整土地供应结构，提高经济适用房用地的比例和规模。土地管理部门在制定土地利用规划和年度供应计划时，对供应矛盾突出、房价上涨快、经济适用房严重短缺的地区，要从严控制高档商品房、别墅和其他商业用地的供应量，增加经济适用房用地。
在供应市场化和保障多元化方面努力创新。如在经济适用房开发项目和用地方式上尝试推行“锁定房价，拍卖地价”的项目拍卖招标方式，明确所拍卖地块为经济适用房建设项目，并规定售价、户型标准、销售对象的条件。这种方式将经济适用房供应中的政府职能与市场作用有机结合在一起，既充分考虑了中低收入者的支付能力，又客观地把握了政府相关资源的投入能力与投资积极性，有利于解决政府“偏离”经济适用房的行为。
调整贷款方向，加大对经济适用住房的支持力度。由于目前我国中低收入者的收人还很低，即使享受了经济适用房的优惠政策，若靠自身力量许多人仍然无力购买。因此，商业银行应提高经济适用房项目的贷款规模和比例，并给予适当的利息优惠；商业银行要严格控制对高档公寓、别墅项目的贷款发放，防范金融风险。同时，政府应出面建立经济适用房的专门性担保机构，使之成为贷款风险的最终承担者，以解决我国目前发放抵押贷款时存在着的担保主体难以落实的问题，促进住房金融市场的稳健发展。
（三）加强与完善经济适用房的法律法规建设
经济适用房之所以出现现在这种“无序”状态，在很大程度上源于规则的缺失，是法制不健全的表现。这些年，尽管国家出台了《经济适用住房管理办法》等政策与制度，但各地普遍缺乏明确而具体的实施办法，即使有些较明确的管理办法而其可操作性却不强。基于此，加强与完善经济适用房的法律法规建设，把这些年产生的诸多问题都涵盖在法律可调节范围之中，真正建立起对中低收入家庭起到住房保障和落实优惠政策作用的长效发展机制，显得尤为重要。
依法制定经济适用房的建设标准。各地要依法制定适合本地的经济适用房的户型、造价的分档次标准；要依法确定每个住宅小区建设中的经济适用房的比重等。在法律法规方面做出这些规定，可以避免由于经济适用房过于集中导致的贫民区现象的产生。此外，要依法严禁以经济适用房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发；户型面积要严格控制在规定的中小套型的面积范围内；价格的确定要坚持保本微利的原则，销售实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。
依法界定经济适用房的购买对象。针对以往经济适用房制度实施中出现的销售对象把握不严、购房的投机性、富人享受经济适用房待遇等社会反映强烈的问题，在依法界定经济适用房的购买对象为中低收入家庭的同时，要有明确的家庭收入划分标准和依据。为此，可以家庭收入和家庭现有住房面积为依据来确定购买对象，并实行“双标准”控制。从家庭收入来看，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量；现期收入应包括家庭所有成员的工资收入和其他工资外收入。居民家庭收入是一个动态变化的概念，会因不同时间、地区之间经济发展的不平衡存在着差别，要因时因地制宜，根据不同情况来界定中低收入家庭。此外，还必须通过严格实施购买经济适用房的申请、审批、公示制度，以及通过建立网上合同备案和楼盘表，实行实名制度购房等措施，加强对每一楼盘的销售监测，并实时公布房价涨幅、转手率等排行榜。凡此种种，对促进社会监督机制的形成，遏制投机炒房、保证购买对象的准确性，都会起到积极的作用。
依法严把经济适用房建设的质量关。确保质量，是实现经济适用房的保障功能和住房价值的前提。因此，要严格执行经济适用住房的立项审批和规划报建程序。要严格执行经济适用房项目招投标制度，并把销售价格、户型面积等控制性要求在招标文件中予以明确。中标单位在办理建设项目报建手续前，建设部门要按照房地产管理部门提出的控制性要求，严格审查，加强跟踪监管，不符合规定的不得批准开发建设。项目竣工要严格执行竣工验收制度。经济适用房开发企业要以提高住宅实用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能为切入点，积极开展规划设计、建筑设计、环境设计、技术设计、材料选用等方面的创新，不断提高住宅品质。施工过程要严把现场管理关、施工队伍关、操作规程关、验收标准关、材料关、施工进度关。总之，通过各方面的各司其职和层层把关来提高经济适用房的质量，既为中低收入者提供适用住房需求，也为实现“居者有其屋”的美好愿望划上一个圆满的句号。
依法建立经济适用房的交易管理制度。由于经济适用房是政府补贴给中低收入家庭的政策性商品房，要通过依法建立起交易管理制度，对经济适用房的交易转让和出租进行限制，过滤以投资为目的的购房行为。如：应依据有关规定确定经济适用房的上市年限，设定一定比例向政府交纳收益；购买人以市场价出售经济适用房后，不得再次购买经济适用房；凡已经享受了房改政策购房，购买了经济适用房，参加了集资、合作建房者，不得以任何名义再次参加集资、合作建房，严禁变相搞实物分配或商品房开发。
（四）加强对经济适用房的监管
近年来，国家和地方政府在致力于解决中低收入者居住的经济适用房问题上所出台的一系列法规制度，除了需要根据实施中存在的问题加强建设与完善外，各级地方政府还要切实抓好政策制度的落实工作，要加强对经济适用房的监管，严肃查处违法违规行为。对虚报个人申请资料、伪造户口簿、伪造公章等非法骗购经济适用房的行为，要坚决收回已购房屋，并进行必要的处罚；对高收入的富裕阶层购置的经济适用房，除了要补交土地出让金外，对利用经济适用房出租来获取投资收入，应予以征收个人所得税；对房地产开发商在享受政府优惠补贴的同时，又利用混淆住房面积概念变相提高房价、将经济适用房按普通商品房销售、高估冒算经济适用房建设成本、以及违规扩大建筑面积等手法而获取的高额非法利润，要全部收归国家所有，并依法严肃处理；要通过第一把手负责制与问责制的推行，明确各级政府在经济适用房供应方面所承担的任务与责任，并把解决好关系民生的经济适用房列入政府官员的政绩考核指标体系中，以促使地方政府及其职能部门提高对经济适用房政策认识的深度和政策执行的力度，以及规范履行职责的行为。
参考文献：