关于土地的法律法规篇1
你局《关于执行土地法律、法规有关问题的请示》（皖土［法］字［1993］第062号）收悉，经研究，现答复如下：
一、《土地管理法》第十九条所称“土地管理部门”是指县级以上人民政府土地管理部门。人民政府收回土地使用权的批准权限与原批准用地的审批权限相同。人民政府对用地单位已经撤销或者迁移的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，其土地使用权的收回，是一种行政处理决定。无偿收回土地使用权时，其地上建筑物、附着物可酌情予以补偿。对未经原批准机关同意，连续二年未使用的，不按批准的用途使用的土地使用权的收回，属于行政处罚。其地上建筑物、附着物以及征地费等不予补偿或返还。收回土地使用权的决定由市、县土地管理部门依据县级以上人民政府的批准文件下达。公路、铁路、机场、矿场等的报废，应由其主管部门核准，土地管理部门依据其主管部门核准报废的决定，报经县级以上人民政府批准后，收回土地使用权。
二、《土地管理法》第二十五条所称“耕地”，是指用于种植农作物的土地。
三、《土地管理法》第三十四条中所称“原使用单位受到损失”是指因国家建设使用其他单位使用的国有土地，而使原使用单位实际受到的直接损失。“适当补偿”是指按原使用单位实际损失的程度，予以合理补偿。如原使用单位需要搬迁的，建设单位应当负责有关搬迁费用。
关于土地的法律法规篇2
【关键词】土地征用；权利保护；农民利益
目前，我国经济社会呈平稳快速发展的态势，城市化进程迅速展开。而一些地方把“圈地”当“发展”，违法批地，滥用征地权，层层克扣征地补偿费，侵占了农民利益，引发大量社会矛盾。农民失去土地，生产和生活无保障，成为影响社会稳定的一大隐患。土地不仅具有自然属性，经济属性，社会属性还具有重要的法律属性，由于土地资源的稀缺性日益剧烈土地资源的重要性也日益受到普遍的重视，对土地的利用，开发固然要借助于法律予以规制蕴含在土地经营开发过程中的巨大经济利益更是进行土地管理，完善土地立法的动因。
1土地法律规范与土地法律关系的性质比较
土地法律规范泛指调整土地权益的法律法规和规章以及相关的行政规定包括从国家宪法到乡镇一级政府的所有调整土地的文件，而不仅仅是指狭义上的法律规范，理由在于在法律规范并不完善的状态下一些行政性文件具有类似于法律规范的实效由于土地法律调整的利益关系归属不同而产生的差异，这些文件从大类区分为公法类规范和私法类规范受计划经济观念，制度深刻而持久的影响我国的土地法律直到今天仍然是以管理为主突出国家对土地的绝对性支配地位和不恰当地强化了国家对土地的权力，正如有学者指出的那样中国的土地法律不适当地忽视甚至否认社会成员的个体利益和当事人意志"。致使土地法律被定位于土地权力法"从而形成土地权利法的萎缩状态，到目前为止我国的土地法律规范文件不下上百件从立法主体、立法内容权利义务配置规范结构到法规名称都可以看出其对行政权力的强化，而对具有私益性质的土地私法类问题则多半是一带而过语焉不详这种立法局面强化了土地管理部门的权力以及与此相关的土地管理权力意识，而对土地管理部门作为行政机关应有的服务意识没有必要的促进作用"深层次的原因是漠视土地法律关系的多元性从法律关系所指向的利益看土地法律关系分为公法性质的法律关系和私法性质的法律关系两大类具有公法性质的土地法律关系包括土地管理法律关系指的是国家对土地资源进行管理与各类土地管理之相对人所发生的行政法律关系，包括宏观管理关系和具体的土地行政法律关系土地管理法律关系狭义上仅仅是指以土地为媒介在管理者与受管理者之间直接形成的管理权力义务关系但是广义上的土地管理关系还包括以土地为媒介间接形成的土地规划关系土地征用关系土地利用关系土地整治关系与土地保护关系。土地作为一种不可再生的永久性资源规划利用整治和保护是国家的职能"在法律上是国家的一项行政权力。这项权力根源于国家作为政治实体的领土主权"是从国家土地管理权派生出来的管理权力土地税收行政法律关系!这是指利用土地从事商业或者类似商业的经营性行为时，依据法律规定"在土地使用者与国家税收行政机关之间所形成的专业经济关系。是同土地管理关系密切联系但又是独立的公法性质的土地法律关系，具有私法性质的土地法律关系，一般来说是由民法的物权法调整的"包括但不限于如下几类一是土地所有法律关系指土地所有者与其他一切所有者以外的主体之间就土地的占有、使用、收益和处分权能依法产生的权利义务关系我国实行土地公有制故土地所有者只能是国家和集体
2是土地使用法律关系
土地使用者因使用国家或者集体的土地而与国家或者集体经济组织所形成的权利义务关系，是土地所有权与土地使用权分离的法律表现和结果土地征用补偿法律关系：土地征用是政府的公共管理权，而征地补偿是对政府合法损害的一种补救"土地征用补偿是具有私法性质的土地法律关系是被征地之利益相关者的一项请求权，也是政府的一项民事义务土地征用需要详细的法律规范土地国家所有和集体所有两种公有制形式的客观存在!必定发生土地所有权转移而随着经济建设用地急剧增加，必然大量发生不同所有制的土地移转问题理论上可以有国有土地转换为集体土地!和集体土地转化为国有土地两种转移形式我国由于计划经济一大二公$观念和制度的影响!土地移转历来就是只有集体土地向国有土地转移的情形!而从来未发生过国有土地转换为集体土地的例子这种状况在法律上就称为土地单向转移制度。我国现行法律只认可集体土地所有权向国家土地所有权单向转移，广大农村集体所有的土地从新中国建立以来就被以正式或者非正式的方式被征用征收!农村的土地资源日益枯竭和萎缩集体所有的土地资源，其所有权主体实质上被剥夺了对土地的支配权由于禁止土地买卖集体土地无从流转相反，只要国家具有名义上形式上的需要就可以动用国家行政权力将集体所有的土地征用，转化为国有土地"无形中使得作为公有制的集体土地所有制，其所有权主体对土地丧失了实质意义上的支配力。转贴于
3我国土地征用存在的问题
根据以上的理论分析可推测土地征用中存在的根本问题主要是由于公共利益的扩大化导致的征用权滥用以及对被征用人不合理的补偿。我国的土地征用制度形成于建国初期，已越来越不适应市场经济的要求，征地难以及由此引发的一系列社会矛盾要求我们仔细分析当前土地征用中的存在的主要问题并在改革中解决这些问题。我们认为根本上存在着如下问题：滥用征用权《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”也就是说，农用地征用的目的性很明确，即为了满足社会的公共需要。在实际操作中，国家为了进行经济建设也可以动用征用权，将经济建设也归为公共利益的行为，广义化了公共利益的涵义，导致了土地征用权的滥用。我国征地制度脱胎于计划经济时代，带有计划经济的浓重色彩，目前我国的土地征用补偿存在征用补偿范围窄，补偿标准低的现象。新土地管理法确定的农用地征用补偿范围主要包括：土地补偿费、劳动力安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。补偿的范围仅限于与土地有直接联系的一部分损失，残地损失和其它间接的损失没有列入补偿的范围。与补偿范围窄同时存在的问题是补偿的标准低。新的土地管理法规定，征用耕地的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的3倍。土地补偿费以农地收益来计算，并没有反映农地转为非农地的预期收益，失去土地的村集体及村民受益程度低，被征用人的利益在土地征用补偿中没有得到应有的体现。我们在苏南的调查显示，土地征用费用仅相当于出让价格的最低。这样的补偿标准，属于市场外的产物，未得到市场的检验与认同，完全是政府行为的结果在征用过程中，不尊重农民的财产所有权，给农民很低的补偿是产生征地难的主要症结。补偿项目设置不合理，劳动力安置困难我国土地征用补偿项目设置主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费是对土地所有人的投资以及土地所有权转移的一种补偿和“购买”，地上附着物和青苗补偿费是对土地投资的一种补偿，而劳动力安置补助费的设置是计划经济时代的产物，其实质是一种实物补偿的异化。在计划经济时代，劳动力的就业安置是确保农民生活水平不下降的有效措施。随着现代企业制度的建立，企业有了较大的用工自由，土地征用安置的劳动力容易面临下岗失业的威胁。另外，劳动力安置成功与否，取决于企业的经济效益，如果企业在竞争中被淘汰，则劳动力的生活将面临困难，这与劳动力安置的初始设计目标相背.
4地方政府征地与农民利益之博弈模型构建1严格规定土地用权行使的范围
《土地法》规定国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但对公共利益范围的界定宽泛模糊，对于“公共利益”的把握基本上属于行政机关的自由裁量权，使地方政府和官员有更大的可能与更多的机会以此为名来实现自身利益。为此，应完善有关法律和政策，可参照日韩等国采取列举加概括的办法严格限定“公共利益”。国家应尽快制定出详细征地目录，只有进入征地目录的用地项目才能启动征地程序。其它非公益性用地，政府不能动用征地权，可以让土地需求方与集体土地所有者进行谈判和交易，地方政府作为组织者、协调者以及监督者参与其中，国家通过税费和土地总体规划进行调控。2实行土地征用协议制度
我国现行的土地管理制度虽然确定了“两公告一登记”的程序，但征地补偿安置主要是由市、县地方政府单方面拟定的，缺乏与被征地的农村集体组织或者农民的沟通和协调，因而导致征地过程中时常发生冲突。实行和健全政府与被征地农民的协商机制，扩大征地行为透明度和广大农民的参与程度，将土地征用过程中的一次博弈转变为多次博弈，可以减免政府与农民冲突的产生，达到共赢的局面。为此，可以在征地程序中增加征地协议环节，政府制定征地补偿方案前应与被征地的农村集体组织或者农民进行沟通，并召开村民代表会议广泛征求村民代表意见的内容，让他们充分表达自己的利益，使他们的合法权益得到了相应保障。3建立土地仲裁纠纷机构，保障农民在征地过程中的合法民主权利。
按照目前法律规定，在征地过程中发生补偿费用争议的，应有县级以上政府协调，协调不成的则有批准征用土地的人民政府裁决。由于农地征用主体是地方政府，因此地方政府实际上既是“运动员”又是“裁判员”，在征地博弈中农民处于弱势地位，缺少有效的利益表达机制和渠道。因此可以将土地纠纷问题引入司法程序，建立独立于政府的仲裁机构来裁决征地纠纷和对农民进行司法救济。一方面既可以降低农民抵制政府违规征地的成本，又可以提高抵制成功的可能性；另一方面相应地是对地方政府违规征地的一种“威胁
”，弱化违规征地的力。其次，经仲裁机构裁决后，对于有些农民恶意抵制的可以申请强制执行，保障征地的顺利进行。这样，有利于推动政府与农民的博弈达到理想状态可以有效的保护国家、集体、农民三者的权益。
5结语
综合上述分析，土地所有者的民事权利和利益，土地使用者的在先权利和土地上的他项权利，因为土地被征用所引起的损失或者预期的收益，应当给予及时有效和充分的补偿。不能以其他任何理由限制甚至剥夺相关各方的民事权利。不得以土地规划利用关系代替土地征用民事法律关系，掠夺被征用地之民事权利和利益。上述土地法律关系概括表明，土地法律关系区分为私法关系和公法关系，由于土地公有制分为国家所有和集体所有两种形式，由此产生了国家对集体的土地进行征用的问题，并进而影响到被征用的土地之使用者的利益，土地法律规范确认的土地所有权单向转移制度和土地征用中忽视土地私法关系和权利保护的弊病，需要通过立法加以改进。
关于土地的法律法规篇3
一、关于土地行政案件的适格诉讼主体问题
1.关于集体所有土地村民起诉的主体确定问题。
我们有时遇到这样的情况，当地的集体经济组织及其负责人不起诉，但是该组织的成员村民起诉，村民可以是一个，也可以是两个以上的若干人。我们经常看到起诉状上很多签名（指印），如何确定主体资格﹖在我国无论是国有土地还是集体土地，土地所有权人都是组织和集体，而不是个人，个人没有土地所有权，但是我们每个人都有土地使用权，提起诉讼，无论是个人还是组织都可以作为原告。那么应当受理与否，就要看有无足够的事实根据，具体行政行为与起诉人有无直接的利害关系。如果没有直接的利害关系，就可以认为尚不具备原告主体资格，不符合起诉的条件，不予受理或驳回起诉。
对于主张土地所有权的案件，如何确认农民起诉的原告主体资格，有几种不同认识：一种意见认为，个别的或者少数村民不能主张所有权，理由是：土地所有权是全村或者拥有所有权的集体经济组织的全体农民所有，而非农民个人所有，也不是部分人所有，所以农民个人和部分人不能主张土地所有权。另一种意见认为，只要是多数人村民或者村民代表起诉，就有诉讼主体资格。理由是：多数村民集体经济组织成员经过讨论，只要意思表示真实一致，就可以对集体经济组织的重大事宜作出决定。而且新《土地管理法》在有些条款中多次提到三分之二多数，三分之二的村民会议成员、三分之二以上的村民代表。所以，少数或者个别村民不能起诉主张土地所有权，多数的可以。还有一种观点认为，这种起诉不受人数的限制，无论是一个人还是几个人都可以起诉，理由是：集体土地属于集体所有，而且在我们国家集体所有的土地包括有些集体所有的企业都有这样一个特点，每个成员的份额无法确定，因为集体所有不分份额，每块土地只要是集体共有，其共有人都有权益在里边。基于这样的一个理由认为，只要是集体经济组织的成员或一分子，他就可以主张权利。在这些观点中，很难作出选择、判断，可以说都有一定合理性。笔者认为，只要是多数村民起诉，其意思表示真实，代表多数村民的意思，其即可具有主张集体土地所有权的原告主体资格。
2.土地行政确权案件的被告确定问题。
根据行政诉讼法第二十五条和土地管理法第十六条的规定，土地行政确权案件的被告为乡级人民政府或县级以上人民政府。司法实践中争议较大的有三种情形：土地管理部门按照同级政府的授权，以自己的名义对土地权属纠纷进行处理，以谁为被告﹖土地管理部门经调查，依照政府授权，作出土地行政确权决定，加盖人民政府印章，以谁为被告﹖地区行署（街道办事处）、乡（镇）政府土地办公室和县级以上政府土地管理部门的内设机构能否成为适格被告；对于前两种情形，主要有三种观点：有的人认为，政府授权属行政委托，应按照行政诉讼法关于行政委托的规定，以政府为被告；有的人认为，按照行政法职权法定和越权无效的原则，政府授权土地管理部门确定土地权属属无效行为，应以土地管理部门为被告，并以超越职权为由，判决撤销被诉土地行政确权决定。笔者认为，上述意见都有失偏颇。土地管理部门是政府的职能部门，政府把自己的法定职权授权给土地管理部门，属行政授权，而不属行政委托。人民政府是土地行政确权的法定主体，如果把法定职权授权给职能部门，违反了行政法的职权法定原则，属无效授权。但如果只是把具体事项通过授权交由职能部门办理，由职能部分以政府名义作出土地行政确权决定，与法律、法规并不抵触，应视为有效授权。据此，第一种情形授权无效，应以土地管理部门为被告，法院可以以其超越职权为由，判决撤销被诉土地行政确权决定。第二种情形为有效授权，应以人民政府为适格被告。对于第三种情形，笔者认为，地区行署街道办事处作为省市、区政府的派出机关，土地管理法律、法规对此没有作出特别授权。乡镇政府的土地管理办公室和县级以上政府土地管理部门的内设机构，不具有独立法人资格，不能独立对外行使职权。因此，只能以省市、区政府和乡政府、县政府以上土地管理部门为适格被告。
二、关于审理土地行政案件的法律依据问题
根据行政诉讼法第五十二条、第五十三条规定，人民法院审理土地行政案件，以土地法律、法规为依据，并参照土地规章。鉴于目前土地立法滞后，有关土地的行政规章尚未出台，因此，实践中行政机关有的是依据规章以下的规范性文件（以下简称其他土地规范性文件）进行行政管理。这就在审理土地行政案件中给人民法院提出了一个亟待解决的问题，即如何界定“法”的范围并正确把握其效力，而难点又集中在能否参考其他土地规范性文件对土地行政决定的合法性进行审查。对此，笔者持肯定意见。理由：第一，其他土地规范性文件是规章以下的其他规范性文件的一种，其作为土地行政依据的合法性有充分依据。首先，其他规范性文件的制定有法律依据及法律保障。宪法和地方各级人民代表大会、地方各级人民政府组织法分别规定地方各级权力机关和行政机关有权根据本行政区域的具体情况和实际需要，依法制定、规范性文件，同时对行政机关执行生效的其他规范性文件作了相关规定，使之获得了国家强制力的保证。其次，宪法和地方各级人民代表大会、地方各级人民政府组织法的有关规定，确认了权力机关对行政机关、上级权力机关和行政机关对下级行政机关制定的规范性文件的监督权，其他规范性文件依法接受监督和制约。这些法律规定，为其他规范性文件的法律效力提供了实质性的保证。第二，行政诉讼法第三十二条规定：“被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。”规章以下的规范性文件虽不是人民法院的审理依据，但却是行政机关作出具体行政行为的依据。若将规章以下的规范性文件排斥于合法性审查中“法”的范畴之外，就使行政诉讼法的上述规定失去意义。第三，从行政审判实践看，若单纯强调土地行政案件依据土地法律、法规和参照规章，将使大量的土地行政案件陷入无土地法律、法规、规章可循或适用法律、法规参照规章错误的两难境地。
人民法院审理土地行政案件，应当一方面肯定一般性规范性文件不是法院裁判的依据，另一方面又要承认它是执行土地管理法律、法规的具体手段和对法律、法规、规章的有效补充。因此，应将规范性文件作为法院审查的内容之一，在审查时，运用法律、法规、规章对其主体、程序、内容进行审查。审查规范性文件制定、的主体是否合格，是否有法律、法规、规章的明确授权，只有在授权范围内的规范性文件其主体才合格；其次制定、的程序须合法；其内容须不与法律、法规、规章相抵触，符合宪法、法律、法规的基本原则，如果符合土地管理法律、法规、规章的精神、原则，又符合当地的实际情况，可行性大，社会效果又好的，应承认其效力。但应当注意的是，对依照法律、法规制定的规章可以参照，除此之外的一般性规范性文件不是人民法院裁判的依据。根据最高人民法院关于制定裁判文书如何适用法律问题的要求，在制作的裁判文书上不能引用一般性规范性文件。笔者认为，如果法院的裁判文书中非用不可时，可在事实或说理部分加以叙述。
三、关于土地权属争议案件的审查依据
在土地“权属”争议行政案件的合法性审查中，往往接触最多的是关于确认土地权属关系的法律依据，即要根据现行土地管理的法律、法规及有关政策规定为根据。为此，国家土地管理局印发了［1989］国土［籍］字第73号《关于确定土地权属问题的若干意见》的通知，提出了“关于确定土地权属问题的若干意见”，以及省、市、自治区以此为依据，根据当地情况制定了相关的意见，在审查权属争议行政案件时，应参照执行。
审查土地管理机关对土地权属关系的确认事实，必须以合法的权属证件、历史档案资料和调查勘测记载等客观事实为依据，如土地改革的土地证，1962年中共中央《农村人民公社工作条例修正草案》，即“六十条”公布后的“四固定”固定土地、耕畜、农具、劳动力，以及以后的一些权属变化情况，综合分析认定。
土地证是人民政府在土地改革时颁发给农民确定土地权属的凭证，应该肯定其法律效力，但是，土地证不是土地确权的唯一依据。解放后我国土地权属有过几次变动，经过了合作社、土地随人入社，由土地私有改造成为农业合作集体所有制，以后又经过“人民公社”将农业合作化集体所有扩大到人民公社集体所有，1962年为了纠正“左”的错误，对土地、耕畜、农具、劳动力进行了“四固定”，按属地原则对土地进行统一调整，归就近的生产队集体所有。因此，生产队现村民组所有土地并不等于农民土改时个人所有土地的相加，土地证经过“四固定”变更权属的土地所有权不一定具有证明作用。政策规定处理县内纠纷，一般应以“四固定”确定的权属为准，所以，“四固定”确权的法律效力应优先于土地证，凡是“四固定”时确权的，一般应予维持。但是，当时的“四固定”，主要是耕畜和林地，对当时未开发的荒地，一般未固定。因此，随着这部分荒地的开发可能发生争议，按原有关政策规定：“四固定”没有确定权属的，参照土改合作化时期的权属。所谓参照就是参考依照的意思，不能把“参照土改证确权”理解为“以土改证确权为准”。因此，在行政审判中，对“四固定”未确定的土地权属争议，简单地依据土地证确权是不符合政策的。应当注意的是，“四固定”确权，一般没有法定的书面形式，认定“四固定”是否确权，应通过考察田亩，造册、交粮纳税和经营管理等情况综合分析确定。
人民法院审查土地管理机关确认的土地权属是否正确，一般应以“四固定”确权的权属为准。应当明确，这里的一般应以“四固定”确定的权属为准，是指一般情况而言，并不是所有都必须如此。因为在1962年以后的历次政治运动中，如“社教”等，各地对土地的权属作过不少变更。因此，对“四固定”确权以后发生的权属合法转移事实，也必须实事求是地分析，合法合理地处理。正如《土地管理法》第十条规定：“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”可见，国有土地的使用权，集体所有土地的所有权、使用权同样可以发生转移，只是必须合法而已。笔者认为，所谓合法转移，就是要基于一定的法律事实，通过一定的方式转移权属。如《国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见》第十条第二款的规定：根据“六十条”确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：（1）由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；（2）由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行土地调整的；（3）由于行政区划变动和农田基本建设等原因重新划定土地所有权界线的。又如人民法院以前对土地权属争议的判决、集体组织之间，在平等自愿的基础上达成的合法转让协议等都是法律事实，凡是基于以上法律事实所发生的，有利于双方生产、生活，有利于经济管理，有利于国家建设的土地权属转移，应予以法律上的确认和保护。
四、关于土地出让行为法律属性问题
（一）在土地出让关系中，国家作为土地所有者，其授权国土管理部门以出让方的身份，平等、自愿、有偿地与公民、法人及其他组织签订土地使用权出让合同，合同生效后，出让方和受让方都必须全面、实际地履行合同，任何一方非法定免责事由违约造成损失的，另一方依法有权请求违约赔偿，属民事法律关系调整的范围。土地出让转让社会关系具有以下法律特征：
1.土地出让合同是基于平等、自愿、等价有偿的原则下签订。从签订出让合同的全过程看，国土管理部门以出让方的身份与公民、法人及其他组织通过协议、拍卖或招标方式，就某幅国有土地的出让条件进行商定，受让方是否接受，全凭自愿、出让方不能利用行政职权强迫命令受让方签订出让合同；出让方只能以平等民事主体资格出现，而不能以管理者与相对人的不平等身份出现。出让双方在是否签订出让合同上，不存在管理与服从的关系，这属于民事法律关系范畴。
2.在不违反有关房地产方面的法律法规的前提下，出让合同主体双方的意志表示一致。国土管理部门不得利用行政职权强迫对方承认某项约定，土地使用者也可拒绝签订这类强制性约定；土地管理部门如对法定条款之外的约定实施行政处罚，则属于滥用职权，如涉讼，则应依法予以撤销。
3.出让合同除国家意志优越于民事权利义务主体意志外，出让方与受让方的权利内容具有对等性，任何一方违约，都应进行赔偿。
需要强调的是，在国有土地使用权出让法律关系中国家可以作为民事法律关系的特殊主体出现，可以同公民、法人之间形成债权债务关系；国家应当在出让合同的约定范围依法享有权利，同时也应履行义务。人民法院在审理有关土地出让行政案件时，应严格区分上述法律关系，正确适用法律。对土地管理部门在出让合同所约定的范围内实施的具体行政行为，如确属适用法律、法规错误或滥用职权的，应依法判决撤销或者部分撤销；有关当事人主张违约赔偿的，适用民事法律关系进行调解。
（二）在出让转让关系中，国家具有土地财产所有者和行政管理者的双重身份。作为土地管理者，国家授权国土管理部门依法对土地流转进行控制和管理。如根据《城市房地产管理法》第十五条、第三十八条、第四十四条和第六十五条的规定，对违反出让合同约定，未全额支付出让金或予转让的行为，出让方除可解除合同、请求违约赔偿外，还可依行政管理职权给予土地使用方没收违法所得并处罚款的行政处罚。这样，在基于出让合同的民事法律关系中，又参与了行政管理者与相对人之间的具体行政行为，形成了行政争议性质与案件受理上的复杂局面。对此，笔者认为应结合当事人的诉讼请求，根据纠纷的具体情况，严格按照法律规定予以受理和审理。当前应侧重从以下方面加以认识、区分和处理。
1.对违反出让合同，出让方依行政职权作出处罚，受让方不服提起诉讼的，作行政案件受理；出让方处罚错误，造成损失的，受让方有权依法请求赔偿。城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；未支付全部土地使用权出让金和未取得土地使用权证书转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。显然，这是对违反出让合同中关于交纳土地使用权出让金条款的行政处罚。这一处罚应属具体行政行为，当事人对处罚不服提起诉讼的，应作为土地行政案件受理。如果出让方对法定条款之外的约定，受让方有违法行为，出让方凭借行政职权予以处罚，当事人不服起诉的，亦应作为行政案件受理，但因出让方滥用职权，应依法予以撤销。如果出让方滥用职权进行处罚，造成对方损失的，应一并作了附带赔偿的裁判。
2.对违反出让合同约定，出让方未予处罚，任何一方以请求违约赔偿起诉的，应作民事案件处理。如受让方已交付土地使用权出让金，领取土地使用权证，而出让方未按约定交付土地，受让方请求违约赔偿向法院起诉的，应作为民事案件受理。对出让方不按约交付土地的行为，有的主张属行政不作为行为，可以作为行政诉讼的受案范围。笔者认为，这一主张一是没有行政诉讼的法律依据，现行行政诉讼受案范围所列的可诉不作为行为中，没有相应规定。二是不交付土地，属出让合同约定的内容之一，应属违约行为，属民事法律范畴的问题。
关于土地的法律法规篇4
一、收回土地使用权的批准机关
根据土地管理法律和行政法规的规定，收回土地使用权需报经原批准用地的人民政府批准。问题是，1999年前的《土地管理法》，土地审批实行分级限额一次性审批[1]；1999年后的《土地管理法》，土地审批为三次批准，第一次是农用地转用审批[2]，第二次为征地审批[3]，第三次为具体建设项目用地审批[4].虽然第一次审批和第二次审批在某些情况下可以“同时办理”[5]，但也有分别审批的法定情形[6].在三次审批且批准权不一致的情况下[7]，原批准用地的人民政府，究竟是指哪次审批的人民政府？
《基本农田保护条例》第18条规定，经国务院批准的重点建设项目占用基本农田，连续2年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。按照占用基本农田都需经国务院批准“农转用”和经国务院批准“征地”这一思路，似乎“原批准用地的人民政府”应当是指批准农用地转用或者批准征地的人民政府。但是，仔细分析三次审批的批准内容，我们可以得出否定的答案。
“农转用”审批是按照土地利用总体规划，将农用地转为建设用地的审批，是土地用途“转类”的审批：“征地”审批是将集体所有土地征为国有土地的审批，是土地所有权“转权”的审批。这两次审批的共同特点，一是上级政府对下级政府的审批，不是对土地使用者的审批；二是这种“转类”审批和“转权”审批并不涉及土地使用权，不是对土地使用权的审批。而根据《土地管理法》第44条第3款的规定，“转类”和“转权”审批后，还需由人民政府对土地使用者进行具体建设项目用地审批，只有在即办理具体建设项目用地审批后，土地使用者才有土地使用权。因此，与土地使用者或者土地使用权有关的审批，是第三次审批，即具体建设项目用地审批。
根据上面的分析，由于收回土地使用权是客体是土地使用者，标的物是土地使用权，可以认为，原批准用地的人民政府，应该是指批准具体建设项目用地的人民政府。至于《基本农田保护条例》第18条规定“经国务院批准”，只能理解为是对“基本农田”一种特殊规定，但这一特殊规定对查处、收回闲置土地工作的开展，至少是不利的。
二、收回土地使用权的执法主体
收回土地使用权的执法主体，根据土地管理法律和行政法规的规定，可以分为县级以上人民政府和土地行政主管部门两种执法主体。
1、土地管理法律和行政法规明确以县级以上人民政府为收回土地使用权执法主体的，有三种情形：即《土地管理法》第37条第1款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款和《基本农田保护条例》第18条。
2、土地管理法律和行政法规明确以土地行政主管部门为收回土地使用权执法主体的，有两种情形：即《土地管理法》第58条第1款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款。
3、土地管理法律和行政法规未明确收回土地使用权执法主体，或者表述为“国家收回”的，有五种情形：即《城市房地产管理法》第19条、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城市房地产管理法》第25条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条。
且不讨论“国家收回”究竟由人民政府还是由土地行政主管部门作为执法主体的问题，细读上述法律法规条款，我们至少可以发现以下两个不一致：
1、《土地管理法》第37条第1款、《基本农田保护条例》第18条与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款，收回土地使用权的事由都是“闲置”土地，但规定的执法主体并不一致。
2、《土地管理法》第58条第1款第4项与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款，收回土地使用权的事由都是“撤销、迁移”，但规定的执法主体也不一致。
此外，国土资源部1999年的第5号令《闲置土地处置办法》第5条规定，闲置土地由土地行政主管部门“下达《收回国有土地使用权决定书》”，与《土地管理法》第37条第1款、《基本农田保护条例》第18条的“由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权”，也不一致。
由于土地管理法律、法规、规章对收回土地使用权执法主体的规定不一致，已对收回土地使用权工作造成了法律上的障碍，直接影响了这项工作。因此，土地管理法律、法规、规章对此应当作出统一的规定。
三、收回土地使用权的法律文书
收回土地使用权的法律文书，《闲置土地处置办法》第5条规定是“下达《收回国有土地使用权决定书》”。笔者认为，对于土地使用权期满的“收回”和其他法定事由的“收回”，使用《收回国有土地使用权决定书》是适当的。但是，对于因土地使用者违反法律法规禁止性规定，即被作为行政处罚的“收回”，使用《收回国有土地使用权决定书》则直接与《行政处罚法》第39条第1款“应当制作行政处罚决定书”的规定相抵触。
原国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知（［1997］国土［法］字第153号）中规定，“收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为，主要采取行政处理决定和行政处罚决定两种方式进行。《行政处罚法》颁布施行后，除行政处理决定仍旧按照土地管理法律、法规的规定执行外，土地管理的各项行政处罚必须依照《行政处罚法》由土地管理法律、法规
或者规章规定，并由行政机关依照《行政处罚法》规定的程序实施”。因此，行政处罚的“收回”，应适用《行政处罚法》的有关规定。如果需要使《收回国有土地使用权决定书》成为一种专用法律文书，并适用行政处罚的“收回”，也应该由《土地管理法》、《城市房地产管理法》等国家法律作出规定，而不是由国家部委的规章作出规定。
四、几点建议
1、统一收回土地使用权的批准机关和执法主体
土地管理法律和行政法规中，对收回土地使用权的批准机关和执法主体，实行两级分离制度，即“批准权”与“执行权”相分离，这是基于土地在人类生活和生产活动中的特殊性和重要性而作出的一项特别规定。基于这一特别规定，对收回土地使用权的批准机关和执法主体，不能分别考虑批准机关应该是谁，执法主体应该是谁，而应作统一考虑。笔者认为，对收回土地使用权的批准机关和执法主体进行统一，并非难事，可以在下面两种方案中选择一种进行统一，但必须以法律的形式进行统一。
（1）如果土地管理法律和行政法规需要统一由“批准具体建设项目用地的人民政府”为收回土地使用权的批准机关，则应同时规定收回土地使用权的执法主体为“市、县土地行政主管部门”。
（2）如果土地管理法律和行政法规需要统一由“市、县人民政府”为收回土地使用权的执法主体，为防止收回土地使用权的批准机关和执法主体为同一人民政府，则应同时规定收回土地使用权的批准机关为“上一级人民政府”，或者为“省级人民政府”。
2、统一收回土地使用权的法律文书
今后修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》时，在有关条款中应明确：“收回国有土地使用权，应下达《收回国有土地使用权决定书》”。在现阶段，对于土地使用权期满的“收回”和其他法定事由的“收回”，应使用《收回国有土地使用权决定书》；对于行政处罚的“收回”，应按照《行政处罚法》第39条第1款的规定，使用《行政处罚决定书》。
注释：
[1]根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第5次会议修改的《土地管理法》第25条的规定，国家建设征用耕地一千亩以上，其它土地二千亩以上，由国务院批准。征用耕地三亩以上一千亩以下，其它土地十亩以上二千亩以下，由省、自治区人民政府批准。征用耕地三亩以下，其它土地十亩以下的，由县级人民政府批准。省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。
[2]根据1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第4次会议修订的《土地管理法》第44条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。前述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
[3]根据1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第4次会议修订的《土地管理法》第45条的规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过七十公顷，由国务院批准。征用前述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。
[4]根据1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第4次会议修订的《土地管理法》第44条第3款的规定，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
[5][6]根据1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第4次会议修订的《土地管理法》第45条第3款的规定，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
关于土地的法律法规篇5
房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：
1、土地使用权出让过程中的法律风险
政策及法律、法规变化的风险；
政府规划方案变更的风险；
土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制；
招拍挂过程中的法律风险；
物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险；
房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险；
土地使用权被政府收回的法律风险。
2、土地使用权转让过程中的法律风险
土地使用权转让合同无效的法律风险；
土地使用权权属瑕疵的法律风险；
土地使用权转让的税收法律风险；
因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险；
土地使用权转让变更登记过程中的法律风险。
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）；
土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；
房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）；
房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；
房地产项目公司的税收风险；
收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险；
被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。
与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
二、关于房地产建造阶段的法律风险
1、房地产融资和资金方面的法律风险
国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险；
因融资协议安排产生法律风险（备注：很多房地产不重视融资协议的签订和履行，认为只要拿到钱就可以了，实际融资协议存在诸多法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业带来灾难性的影响。）；
利用虚假文件融资的风险；
盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
2、房地产项目施工方面的法律风险；
由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险；
由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险；
由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险；
设计变更、签证和索赔产生的法律风险；
因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险；
因工程价款结算产生的法律风险；
因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险；
因工程质量保修产生的法律风险；
因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，包括合同法规定的工程款优先受偿权产生的风险；
黑白合同产生的法律风险。
三、关于房地产销售阶段的法律风险
1、与销售中介公司相关的风险
因销售合同签订及履行产生的法律风险；
因销售公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。
2、与广告策划相关的法律风险
因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；
因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；
因虚假广告带来的法律风险；
因广告内容不当的法律风险。
3、与销售行为相关的法律风险
违规销售产生的法律风险；
取得商品预售证书的相关法律风险；
预售房款的收取和使用的相关法律风险；
促销方案的相关法律风险；
销售现场布置和样版房相关的法律风险；
销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；
认购书、购房合同书相关的法律风险。
4、与购房者相关的法律风险
因房屋质量问题产生的法律风险；
因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；
因设计方案变更产生的法律风险；
因公共设施使用等相关问题的法律风险；
因按揭贷款合同产生的风险；（备注：在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭贷款承担连带责任的。）
四、关于物业管理有关的法律风险
1、前期物业管理合同签订的风险；
2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险；
3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险；
关于土地的法律法规篇6
关键词：城市规划法总体规划详细规划土地使用限制
abstract：Urbanplanninglawregulatestheplanningactivitiesofcitiesandtowns，restrictinglanduse.First，urbanplanninglawrestrictstheuseoflandinprinciple.then，bythespecificsystemcontainingoverallplanningoflanduse，totalplanninganddetailedplanningofcitiesandtowns，fromthephysicalcontenttotheprogramandfromgeneralizationtotheconcretization，landuseislegallyrestricted.
Keywords：urbanplanninglaw，totalplanning，detailedplanning，landuse，restriction
中图分类号：D922.297文献标识码：a
对土地及其附着物（如房屋）的使用权利并非绝对的、不受约束的，它受到许多法律的限制。在对土地使用的法律限制中，城市规划法是一种重要的类型，并已有了制度的框架。
我国曾于1989年颁布了《中华人民共和国城市规划法》并于次年施行，后于2007年又颁布了《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）并于次年施行，废止了原来的《中华人民共和国城市规划法》。但这属于对立法体例的调整，将城镇体系及城市、镇、乡和村庄的规划统一纳入一部法律文件来进行规范，并不意味着城市规划法不存在了。规范城市建设活动的法律制度仍然存在于《城乡规划法》和其他法律法规及规章中（下文有述），具有效力并发挥着作用。
城市规划通过对城市建设用地进行合理的空间布局和对土地资源优化配置，以实现稀缺的土地资源（在我国尤其如此）能够被有效、公平地使用，从而协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展的目的。城市规划法则是调整、规范上述的属于城市建设管理之活动的法律规范，因此城市规划法的内容除了规划编制和对规划的行政管理之外，还有对土地使用的限制。
一、城市规划法对土地使用的原则上的限制
首先说明一点，纵观《城乡规划法》的行文与表述，可以发现立法者将城市规划和镇规划归于一处，而将乡规划和村庄规划归于另一处。这可被理解为城市、镇的规划均属于城市规划的范畴；关于城市、镇的规划的法律规范均属于城市规划法。因此下文的“城市规划法”包含了关于镇的规划的法律规范。
《城乡规划法》第2条规定：“制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。”第7条规定：“经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。”城市规划法首先在总则上提纲挈领地要求：城市、镇的建设活动须遵守城市规划法的规定，以及依此法制定和实施的城市规划。城市、镇的建设活动当然以使用土地为前提，故《城乡规划法》第2、7条在基本原则上做出了对土地使用的总体、概括和统率性限制。
《城乡规划法》第9条规定：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理”。该规定从法律关系之主体的角度，申明了包括土地使用者在内的任何主体均应遵守依法制定且生效的城市规划，土地使用者受到依法制定且生效的城市规划的限制。
此外城市规划法还要求：在规划区内使用土地进行建设应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定（见《城乡规划法》第4条）。这其实也是城市规划法对土地使用的一种概括性限制。
二、土地使用受到土地利用总体规划的限制
从合理利用土地资源，促进经济、社会和环境的全面协调可持续发展这样的宏观目标角度看，城市规划与土地利用规划是一致的。当然两者各有侧重。城市规划侧重于对城市、镇的规划区内的土地的合理利用，其要义正是保证规划区内建设用地的科学合理使用。
城市规划和土地利用总体规划所调整、规范的对象存在交集，即上文中所述的“城市、镇的建设管理活动”，因此关于土地利用总体规划的法律规范也可以是城市规划法的法律规范。
土地利用总体规划依法由各级政府组织编制，是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，所针对的土地当然包括城市、镇的土地，故而城市规划应当与土地利用总体规划相衔接，土地利用总体规划也是城市、镇建设的依据（见《城乡规划法》第5条与《土地利用总体规划编制审查办法》第2、3条）。这是土地利用总体规划对土地使用的概括性的限制，具体的限制主要有（见《土地利用总体规划编制审查办法》第17-20条）：
1.土地利用规模、结构与布局。
2.省级土地利用总体规划确定的土地利用的方向，乃至市、县级土地利用总体规划确定的按用途对土地进行管制的分区及管制规则。
3.省、市级土地利用总体规划分别确定的土地利用重大专项安排、重点工程安排。
4.省、市级土地利用总体规划分别对市、县级土地利用的调控。
关于土地的法律法规篇7
关键词:物权立法/继受与创新/法律文化
继受与创新是人类社会文化传承的一般规律,无论是自然科学还是社会科学,离开继受与创新,不仅无以发展,甚至无法生存。法律文化也是如此。在我国,法制建设起步晚,法律文化基础薄弱,要推进社会主义法律文化建设,建设社会主义法治国家,更离不开法律文化的继受与创新。
在法律文化的继受方面,我们应当继受世界所有优秀的法律文化,既包括我国优秀的传统法律文化,也包括其他国家或地区的优秀法律文化。在人类社会的发展进程中,西方各国的市场经济建设早且发达,其市场体制的法律文化建设成效显著,这是客观的事实。我们应本着科学的态度和服务于我国社会主义法治的目标,积极借鉴市场经济社会的法律文化。改革开放以来的二十多年,我国在市场经济法律体系建设方面取得了巨大的成就,服务于市场经济体制的各种法律制度得以建立,与对他国或地区的法律文化的继受,有着直接的关系。我国改革开放以来全社会法律意识的增强和公民权利意识的普遍提高,也与法律文化的继受有直接的关系。这些都是不可否认的客观事实。
在创新方面,我国经济体制改革本身就是前无古人的创举,在不改变社会主义基本制度的基础上进行的经济体制改革取得令世人瞩目的成就,在我国经济体制改革的过程中,始终伴随着法律的制度创新,并且也取得突出的成就。例如,1988年宪法修正案关于土地使用权的规定（第二条）和1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所建立的土地使用权制度,是在不改变土地所有权的基础上的一项制度创新；发端于安徽凤阳的农村土地承包的实践,将合同关系运用于集体土地的使用经营,由此而建立起来的土地承包权制度,也是一个伟大的创新。这些法律制度的创新,不仅推进了我国的法制建设,而且进一步巩固了体制改革的成果,产生了巨大的社会效应。这些也是同样不可否认的客观事实。
中华民族是具有悠久的文化传承的伟大民族,中华儿女所具有的智慧被充分运用到改革开放以来的法律文化建设中,既有对我国法律文化建设基础薄弱的自知之明,又有对这场前无古人的改革的信念和信心。前者表明我们不会夜郎自大,我们有虚心学习和借鉴世界各国的优秀的法律文化和法律实践的胸怀,后者表明我们不会妄自菲薄,我们有建设符合我国社会经济实际的法律制度和法律文化的自信。回顾我国改革开放以来立法的实践、司法裁判的实践以及法律教育的实践,虽然道路曲折,无端的干扰总是伴随着我们前进的步伐,但是我国的法律实践始终在向前不断迈进,取得令世人瞩目的成就。
我国的物权立法,同样需要法律文化的继受和创新。首先,从继受的层面来看,由于我国自古并无现代财产法律文化,因此我国物权立法需要借鉴和吸收传统民法的文化,它包括源自大陆法系国家以德国为代表的物权法律文化,也包括经过我国清末民初借鉴和吸收而形成的现今我国台湾地区的物权法律文化。这方面主要的内容是物权的概念、基本原理以及制度的整体架构。物权的概念包括所有权以及部分他物权（如抵押、质押和留置）的概念,物权的原理包括传统民法关于物权、债权二元划分的理论以及物权的变动与效力的基本理论,物权的制度架构指传统民法的所有权、用益物权和担保物权的三元结构（在这个问题上,传统民法里也有所有权和用益物权的二元物权结构之法例,如葡萄牙及我国澳门地区的立法）。
在物权法律文化的继受上当前我国的物权立法并非先例。且不说德国民法典所构建的物权法律文化对瑞士、日本、意大利、葡萄牙及我国澳门地区、台湾地区等国家或地区的物权法律制度的直接影响,1923年的苏俄民法典也是继受物权法律文化的产物。这部苏俄民法典除了不包括亲属法的内容外,其结构基本采用了德国法的编制体例,设物权为一编,其内容虽不及德国物权法丰富,但采用了物权的概念,确认了物权与债权二元体制,采用了自物权和他物权的结构体例。1964年的苏俄民法典鉴于当时苏联的经济体制,他物权已经实际上不存在,改编名“物权”为“所有权”。苏联解体后,俄罗斯联邦1994年和1996年分别通过的民法典（第一和第二部分）,恢复了物权编的编名,并采取物权二元结构,物权编规定了所有权和用益物权（其他物权）,将担保物权作为债的担保规定在债编之中。可见,无论是在苏联解体前还是在解体后,俄罗斯物权法律制度建设都存在着对传统物权法文化的继受问题,尽管其解体前后的社会体制有着巨大的区别。这也表明,法律文化的继受与社会经济体制之间并不必然存在着“排异”的问题。
新中国建立后,全面排斥传统的民法文化,民国时期所继受的物权法律文化自然无法生存。改革开放以来,农村土地承包制的推行,城镇国有土地使用制度的改革,使得我国的土地财产关系发生了巨大的变化。在财产法律制度建设方面,我们开始借鉴和吸收传统的物权法律文化,来调整这些新的财产关系,并取得成效。对传统物权法律文化的继受,成为我国财产法律制度建设不可缺少的一项工作。1986年颁布的《民法通则》,虽然回避了物权的概念,采用了“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”（第五章第一节的标题）,除了规定所有权外,还规定了国有土地的使用权、收益权、农村土地的承包经营权（第八十条）以及自然资源的使用权（如采矿权）（第八十一条）。在《民法通则》里,物的担保也得以规定,只不过没有规定在其他财产权里,而是作为债的担保制度规定在债权中（第八十八条）。这在一定意义上承认了其他物权的存在,以至于有的学者认为民法通则实际上采用了物权的观念。这以后,有关土地使用权的立法,有关农村土地承包经营权的立法,有关担保制度的立法以及矿产资源等自然资源的立法,无不存在对传统的物权法律文化的借鉴与吸收的情形。
当前的物权立法是在上述有关立法实践的基础上进行的一项立法活动,也是这种对传统物权法律文化的借鉴和吸收的继续。与此前不同的是,从现有的物权法草案来看,它是一次比较系统的借鉴和吸收传统的物权法律文化,对现行立法进行梳理和完善的立法活动。现有的物权法草案正式采用物权的概念,并以此作为这部法律的名称；采用了德国式的比较典型的物权法结构,即所有权、用益物权和担保物权的三元结构；并比较系统地吸收了物权法的原理,如物权法定原则、物权公示原则、物权效力规则等。
其次,从创新的层面来看,我国改革开放以来的物权立法活动,始终立足于我国的社会实践,将我国经济体制改革所取得的经验不断地以法律的形式加以确认。其典型是从我国的实践出发,不断总结和完善我国土地制度改革的实践,创设了具有我国特色的国有土地使用权制度和农村土地承包经营权制度。
国有土地的使用权始于中外合资企业的实践。1979年的《中外合资经营企业法》第五条关于外商投资企业“场地使用权”的规定,使得土地具有了一定的财产权意义。1987年开始出让国有土地使用权的改革得到法律的认可,1988年4月通过的《宪法修正案》第二条规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”为土地使用权制度的建立奠定了宪法的基础。同年12月通过了修改后的《土地管理法》,规定“国有土地和集体土地使用权可以依法转让”和“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1990年,国务院了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》,对国有土地使用权的出让和转让作了系统的规定,由此建立了具有我国特色的土地使用权制度。
农村土地承包经营权的创设更是具有创新性。从安徽凤阳农村开始的土地承包,在全国推广后,法律上采取合同法的规则进行调整,以此来保护承包关系。随着土地承包实践的发展,逐渐呈现出运用物权的手段加以调整以加大力度保护承包者的权益的发展趋势。1986年的《土地管理法》明确规定“土地的承包经营权受法律保护”。1998修正的《土地管理法》加大了对土地承包关系的保护,以法律的形式规定了土地承包权的期限为30年（第十四条）。2002年8月通过的《农村土地承包法》,对农村土地承包关系做了专门的规定。它不仅把土地承包作为一项国家的基本法律制度定了下来（第三条）,而且突显了土地承包权的物权属性。例如,它坚持了关于承包权法定期限的规定（林地承包甚至可到70年以上）（第二十条）,规定了承包地被征用、占有时有获得补偿的权利（第十六条）；允许家庭承包的土地承包经营权可以依法转包、出租、互换、转让或者以其他方式转让（第三十二条）,允许通过招标、拍卖、公开等方式取得的土地承包经营权,可以入股、抵押等（第四十九条）；它采取物权的救济手段保护土地承包权（第五十四条）；它还采取物权公示的原则,规定对土地承包权实行登记制度,通过登记确认承包人的权利（第二十三条、第四十九条）。
关于土地的法律法规篇8
一、行政处罚仅仅是违法行为人应承担的各种法律责任中的一种责任。
《行政处罚法》第8条规定的行政处罚是：（1）警告；（2）罚款；（3）没收违法所得、没收非法财物；（4）责令停产停业；（5）暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；（6）行政拘留；（7）法律、行政法规规定的其他行政处罚。而目前我国法律、法规、规章规定的追究违法行为人的法律责任则很多，除行政处罚外，还有承担民事责任、给予行政处分、承担刑事责任和行政强制措施、责令纠正或者停止违法行为、具体行政行为的撤回或无效、征收行政收费、行政执行罚等法律责任。因此，行政处罚仅仅是违法行为人应承担的各种法律责任中的一种责任，或者说是一部分责任，而不是全部法律责任。
以《土地管理法》和《土地管理法实施条例》规定的部分法律责任为例。
1、行政处罚：“没收违法所得”（《土地管理法》第73条、第81条）；“限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”（《土地管理法》第73条）、“限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施”（《土地管理法》第76条第1款）、“限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”（《土地管理法》第77条第1款）；“没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”（《土地管理法》第76条第1款）、“没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施”（《土地管理法》第77条第1款）；“罚款”（《土地管理法》第73条、第74条、第75条、第76条第1款、第80条、第81条）；“收回土地使用权”（《土地管理法》第37第1款、第65条第1款第2项[1]）。
2、承担民事责任：“恢复土地原状”（《土地管理法》第73条、第76条第1款）；“责令限期治理”（《土地管理法》第74条）；“承担赔偿责任”（《土地管理法》第78条第2款）。
3、行政处分：对“直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分”（《土地管理法》第73条、第74条、第76条第1款、第78条第1款）。
4、承担刑事责任：“构成犯罪的，依法追究刑事责任”（《土地管理法》第73条、第76条第1款、第78条第1款）。
5、其他法律责任[2]：“停止办理有关土地审批、登记手续”（《土地管理法实施条例》第32条第1款第4项）；“责令违法嫌疑人在调查期间不得变卖、转移与案件有关的财物”（《土地管理法实施条例》第32条第1款第5项）；“责令限期改正[3]”（《土地管理法》第74条、第75条、第81条）；“责令退还非法占用的土地[4]”（《土地管理法》第76条第1款、第77条第1款）；“责令停止土地违法行为[5]”（《土地管理法》第67条第1款第4项、《土地管理法实施条例》第32条第1款第3项）；“责令限期办理[6]”（《土地管理法》第82条）；“批准文件无效”（《土地管理法》第78条第1款）；“缴纳闲置费”（《土地管理法》第37条第1款）；“缴纳土地复垦费[7]”（《土地管理法》第42条、第75条）。
二、以“违法责任”公开代替“行政处罚”公开更为符合我国立法和执法工作实际
如“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地”行为人的法律责任，《土地管理法》第76条第1款规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
《土地管理法》第76条第1款中，共涉及追究五种不同类型的法律责任：一是行政处罚（拆除、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，罚款），二是责令纠正违法行为（责令退还非法占用的土地），三是承担民事责任（恢复土地原状），四是行政处分（对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分），五是追究刑事责任（对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任）。
上述情况在我国的法律法规中普遍存在，即对某种具体违法行为应追究的各种法律责任，写在同一个条款中，构成一个完整的法律责任。这种表述，不仅方便行政相对人对具体违法行为的各种法律责任有一个全面的认识，也有利于预防和减少违法行为的发生。
由此，我们也看到了只公开“行政处罚”而不公开“违法责任”所带来的弊端：如果只公开其中“行政处罚”的内容，有关法律条款就会支离破碎、不完整，同时还会造成行政相对人对违法行为的法律后果认识不全，不利于维护公共利益和社会秩序，不利于预防和减少违法行为发生的目的；如果整个法律条款公开，又似乎超出了“行政处罚”的公开范围。
此外，由于我国的《行政处罚法》本身对“行政处罚”并未作出定义，在法学界对“法律、行政法规规定的其他行政处罚”究竟包括哪些处罚，以及行政强制措施、责令改正违法行为、具体行政行为撤回等由行政机关作出的行政行为是否属于“广义”的行政处罚仍在争论的情况下，只公开“行政处罚”的难度和弊端，是显而易见的。
三、建议
政府（政务）信息公开工作是实践“三个代表”重要思想，体现“立党为公、执政为民”的重要举措，是打造“透明政府”的具体措施，是依法行政的必然要求。按照“以公开为原则，不公开为例外”的政府（政务）信息公开工作总要求，也应当以“违法责任”公开代替“行政处罚”公开，不能仅因《行政处罚法》第4条第3款的规定而只公开“行政处罚”事项。事实上，一些行政机关在政府（政务）信息公开工作中，往往标题是“行政处罚”公开，而实际公开的内容则是“违法责任”。
因此，笔者建议，政府和行政机关在政府（政务）信息公开工作中，应将“行政处罚”公开更改为“违法责任”公开。
[1]在《土地管理法》第65条第1款中规定了三种“收回土地使用权”的情形，只有第2项属于行政处罚。
另：《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》等规定了多种“收回土地使用权”的情形，其中既有作为“土地违法案件”给予行政处罚的“收回”，也有作为其他法律责任的“收回”和依法定事由（如为社会公共利益、依合同约定）的“收回”。
[2]其他法律责任是指行政处罚、民事责任、行政处分、刑事责任以外的法律责任，而不是《行政处罚法》第8条第1款第7项的“法律、行政法规规定的其他行政处罚”。
[3][4][5][6]根据《行政处罚法》第23条“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为”，行政机关作出这四种具体行政行为，属于追究土地违法行为当事人的法律责任，但不属于行政处罚。
关于土地的法律法规篇9
一、当前执法工作中存在的主要问题与困难
(一)执法手段普遍偏软。一是目前执法监察人员相对不足、动态巡查不到位，一些国土资源违法行为难以发现。二是在土地违法行为查处过程中，少数当事人无理纠缠，拒不停工，若强行制止，可能引发和激化矛盾，执法人员也可能受到人身威胁和侵害。特别是对基本农田内的农民建房，按照法律规定只能依法拆除，但在强行拆除的过程中，势必诱发新的矛盾和社会不稳定素因。三是依法处理必须经过调查取证、处罚听证、复议诉讼、申请执行等多个环节，一个环节遇阻，就会造成案件查办久拖不决。另外，国土资源部门在对违法占地作出拆除的行政处罚决定后，必须申请人民法院强制执行，但对于此类申请，法院一般不予受理。所以，土地执法处于十分尴尬的境地，久而久之，执法人员对土地违法案件查处缺乏动力和信心。
（二）现行土地法操作困难。一是法律规定与实际不符或过于原则化。《土地管理法》第73条和第76条规定，对在非法转让或非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，符合规划的予以没收，可以并处罚款。没收是主罚，罚款是附加罚。在实际操作中，没收的处罚很难执行到位，因为没收后地上建筑物和其他设施难以处理，特别是在集体土地的上建筑物和其他设施，更是难于没收；有很多土地法律条款规定“责令限期改正”，但在具体执法工作中，“责令限期改正”很难于准确把握。二是法律规定存在空白。《土地管理法》第82条规定：“不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。”但是对责令限期办理而不来办理的并未规定相应的法律责任，国土资源部门无法对当事人进行制约。三是部分条款的规定已不适应经济社会发展需要。《土地管理法》第36条规定：“禁止占用基本农田发展果业和挖塘养鱼”，但是目前的立法环境已发生变化，实施农业结构调整已成为国家发展农业的重大战略，也是发展现代农业的必然要求，该条规定严格执行非常困难、压力很大。
(三)村级法律责任主体的缺失。一是《土地管理法》第七章法律责任中，没有任何条款对村级组织的违法行为作出法律规定。相关的法律法规的规定中针对主要责任人的行政处分条款很多，但并不能适用于村级组织，所以少数人利用此处法律的漏洞非法占地，法律却无法追究责任。二是农村集体土地的裁决权和农民建房的初审权都是在当地村委会，所以从法律的角度讲，村级组织享有审查权力的同时，也应担负有相关的责任义务，但由于村委会是村民自治组织，其享有的裁决权和初审权均不是行政许可权范畴，所以有很多土地纠纷、矛盾及土地违法行为在村级管理中产生，却由国土资源部门刹尾，无形中将矛盾责任上升转移到国土资源部门，造成基层国土人员在农村建房审批中如履薄冰，执法人员在部分土地纠纷调解和土地违法查处中进退两难。三是农村土地管理的法律误区。《土地管理法》和《民法通则》、《农村土地经营承包法》有许多相联系的地方，有很多民事纠纷和违法案件表面上与土地有关，但实质上是侵权、或非法承包经营等行为。但人民群众普遍认为只要涉及土地，就找国土资源部门解决，在这种情况下，如果基层土地管理人员不能将相关法律和政策正确告知和解释清楚，又无法稳妥化解矛盾的话，百姓们只可能将矛盾和怨气全撒在国土资源部门身上，无疑增加了国土资源执法监察工作的难度。
二、加强国土资源执法监察工作的几点思考
(一)用制度牢筑“防护墙”。通过加强日常查处和联合执法、办理制度的建设，建立一道防护墙，从而有效推进国土资源依法行政，保护国土资源干部，维护部门形象。一是实施动态巡查责任制度。明确巡查责任区域、巡查次数，巡查责任，及时记录备案巡查情况，及时上报违法用地情况。二是建立联合执法机制。一方面加强与相关部门的联合，积极争取纪检监察、公安、司法等部门支持，建立联合执法监察机制；另一方面，加强局内部股室、二级单位的协调配合，确保执法工作的连续性和完整性。三是建立国土资源系统受理范围、程序、责任划分制度，明确国土资源部门受理范围（表面上与土地有关，但不在受理范围内的，当场告知其上访路途径）、办理程序及期限，并根据内容分类确定件受理的责任股室及二级单位。将该制度编印成册，发放到各乡镇人民政府、村委会、县直相关部门，加强宣传。
（二）用政策提升战斗力。国家连续出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》及中央15号令等新政策，湖北省委常委、副省长汤涛函致省内各市、县人民政府主要负责人，要求加强土地执法监察，严格保护耕地。一是各级人民政府要真正成为责任主体，加强土地管理、保护耕地，严格实行问责制，对每一起土地违法案件尤其是影响较大的土地违法案件问责到位，土地违法行为一定会得到遏止。二是上级国土资源部门应加强对县级执法工作的指导和政策支持，加强执法人员编制、交通工具、执法设施的配备。只要夯实基层执法基础，国土资源执法整体水平和法律威信自然提升了。
关于土地的法律法规篇10
一、我国土地管理相关法律法规完善的必要性分析
近年来，我国土地违法现象面广量大，表现形式多种多样，主要原因就是由于相关的法律法规制度的不完善，具体表现在以下几个方面：1、违规设立各类开发区，随意圈地、征地、批地。一些地方过去名目繁多的开发区至今仍有大量土地闲置，新一轮兴办各类开发区、园区的圈地现象又有上升之势。2、擅自改变土地用途，任意出台土地优惠政策。有的地方以农业开发为名，进行非农业建设。获得土地使用权后，改变用途搞其他开发。有的地方在招商引资中，甚至实行零地价、负地价，导致国有土地资产严重流失。3、规避经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。一些地方以各种形式规避这一制度，暗箱操作现象屡见不鲜。4、划拨土地和集体土地非法入市。对划拨土地使用权非法入市即非法转让、出租、抵押的“土地隐形市场”，造成国有土地资产大量流失，而且加剧了社会分配不公的矛盾。
二、我国土地管理相关法律法规完善的建议
（一）加强对土地法学的研究近年来，很多高校都增设了土地资源管理专业，这对于培养土地资源管理专业人才和实现科学化、专业化土地资源管理是十分有利的，在对土地资源管理专业人才的培养同时，也要加强土地法学、这个土地资源管理中不可或缺的重要学科的研究。对土地法本身的研究应该在土地法科学性评价、土地法存在的问题与完善、土地法基本功能发生作用的条件和环境、土地执法体系、土地法律成本等方面开展。对土地法不同角度的研究主要可归结为：从人类的历史发展角度研究、从土地法的立法技术角度研究、从土地法的法律效用角度研究。
（二）完善我国土地管理法借鉴发达国家在土地管理上的经验，应建议将廉租房、经济适用房等用地的土地供应最低比例写入《土地管理法》等相关法律。我国也出台了一些相关规定，例如，在[2006]37号文件中规定了“城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%”。但目前制定的一些政策措施仅限于国务院文件、部门规定等层面，约束力不强，政策执行效果不佳。因此，应将保障公民居住权上升到法律层面，将廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量的最低比例写入《土地管理法》等相关法律，对于不执行该项规定的，均应视为违法行为加以严处，从而遏制土地投机，有效地控制房价的过快上涨。将土地可持续利用、节约集约利用的思想作为重点内容写入《土地管理法》。我国1998年修订的《土地管理法》，通篇较少提到土地可持续利用和节约集约利用问题。当前，在资源瓶颈已成为我国社会经济发展的主要障碍、经济发展的主旋律已经是“好”在“快”前、促进土地资源的节约集约利用已经成为国土资源管理当前及将来很长一段时间内的工作重点的情况下，土地资源的可持续利用及节约集约利用的思想也应该作为一项重要内容写入《土地管理法》的首要位置。在土地管理法中，应加强土地利用规划制定过程和规划成果的透明度，保障公民的知情权和参与权。立法者对于个人权利的偏见一直是土地规划历史上的主要特点，新出台的《土地法》应放弃这种偏见，以较多的笔墨对公民的知情权和参与权进行了规定，在规划制定、实施过程中始终贯彻公开透明和公众参与的原则，这也是国外发达国家土地方面法律的通行做法。因此，在我国《土地管理法》中，也应当增加土地利用规划体系的透明度，保障公民的知情权和参与权。与土地利用规划和有关土地信息的数据，在符合保密规定的情况下，都应该公开、透明，广大公众可以随时通过一定的程序查阅，同时应增加公告和听证程序的有关内容，提高公众参与度，加大监督力度，防止腐败，促进土地利用规划和土地政策更好地执行。
（三）执法机构设置专业、负责的执法机构是解决土地执法难问题的组织保证我国《土地管理法》第66条规定“:县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。”目前，我国基层土地行政主管部门都下设了执法监察大队，但是因为权力不够、经费落实难导致执法监察大队往往流于形式，工作效率不高。而且，因为监察队伍的性质属于自收自支的事业法人，在查办土地违法案件时，依法行政与部门经济利益的矛盾时有发生，一定程度上影响了执法的严肃性。因而我们要在法律上明文规定在土地行政主管部门中下设专门执法监察部门，配备专业工作人员，并在组织上、思想上、制度上、专业素质上和装备上加强对这一队伍的建设，完备充实土地执法必要的办案工具和办案经费，提高土地执法监察人员在执法监察工作中的积极性。要在法律上明确土地执法监察部门的具体权力，要赋予土地执法监察人员行政强制权。什么情况下可以自行解决违法行为、处罚违法主体，什么情况下需要求救公安和法院，都应该在法律上找到具体的依据。
（四）完善土地动态巡查执法监察制度我国的土地违法大都还是“民不举，官不究”，无形中导致了很多违反案件的出现，出现后又无法及时制止，最终酿成破坏土地的后果。在1999年11月18日由国土资源部了《国土资源部关于在土地执法监察工作中实行动态巡查责任制有关问题的通知》，这个通知明确了我国在土地执法中采取动态巡查的工作方式，这样的工作方式对于及时发现土地违法行为、及时的加以纠正和制止是十分有效的。但是这仅仅是个通知，动态巡查还有待于上升为正规的、法律中明确规定的执法监察制度，以严格贯彻“预防为主、预防和查处相结合”的国土资源执法监察工作方针，建立起省、市、县(区)、乡(镇)四级动态巡查体系，划分巡查区域，明确巡查责任，建立起层层负责的斯基动态巡查目标责任考核体系，加大动态巡查的覆盖面，提高动态巡查的质量，及时发现和制止违法，将国土资源违法消灭在萌芽状态。近期，国土资源部根据国务院的授权向几个试点省会城市派驻了土地督察人员，对于加强动态巡查有着重要的意义。