土地评估法篇1
关键词：评估方法；地价内涵；差异
1几种主要评估方法的地价内涵分析
1.1基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。
基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。
1.2收益还原法（简称“收益法”）。
收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
1.3假设开发法（或剩余法）。
假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.4市场比较法。
市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.5成本逼近法。
成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。
2各种类型地价的差异
从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？
2.1“管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。
“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。
2.2“短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。
从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。
2.3“长线投资型”地价适中。
相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。
从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。
3不同评估方法评估结果的协调
根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？
3.1根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。
根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。
但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。
3.2调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。
评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。
举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。
另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。
4结语
土地评估法篇2
【关键词】拆迁问题；集体土地；房屋征收评估方法
1.政策背景和相关政策体系
从2001年6月13日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，已度过了将近十年时间。这十年可谓是中国城市发展的黄金十年。一方面全国的城市化飞速发展，城市化率从2001年的37.66%到2011年已超过了50%，中国的城市不断地向郊区的村庄农田扩张；另一方面，城市新区的大规模开发和快速发展也促使着老城区加快改造的步伐，旧城改造工程几乎始终贯穿着大中型城市这十年的发展历程当中，成为城市发展更新的一条主线。
中国城市化快速发展的同时，也伴随着产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的拆迁问题成为这两年激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。不得不承认，政府在城市化所带来的巨大利益的诱惑下，对拆迁工作缺乏科学合理的管理。也正因为如此，出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，对地方政府的拆迁工作做出更与时俱进的规定和指导，就显得十分的迫切和必要。此外，我们也应该看到，城市化进程未来发展的重点将是在城市周边的农村区域，而在这方面，国家的政策法规制定还很不健全，多以地方性政策法规为主。因此，集体土地上的房屋征收补偿以及评估办法的规定，将是下一步国家针对城市开发建设工作要重点研究和探讨的核心领域。以下是房屋征收补偿政策体系的梳理。如图1.1所示。
图1.1屋征收补偿政策体系
2.房屋征收评估的特殊性
通常情况下，房地产评估的目的是为交易双方在房屋买卖、租赁、抵押以及典当等市场交易过程中，提供专业的房屋市场价值评估结果。而房屋征收评估特殊在交易双方的之一是政府部门。政府为了基础设施建设、旧城改造等公共利益的实现，需要对国有土地上房屋进行征收。因此，在政府的主导下，在公共利益远大于个人私利的原则下，房屋征收评估从为一般的纯粹市场行为提供服务蜕变成为参杂着政府强制意味和部分福利色彩的半市场或伪市场行为提供服务。
之所以这样，是因为房屋征收评估是为进行房屋征收补偿所提供的一种技术依据，归根结底还是为了“和谐拆迁”。一些地区的县市或者乡镇，当地政府比较强势，房屋征收评估标准就相对市场价值低一些；而一、二线的大中型城市，由于近两年国有土地上的房屋征收通常都涉及旧城改造，情况复杂，按照市场价值评估的结果根本满足不了被征收房屋所有权人的补偿要求。政府为推进工作，只能调高评估标准或者通过增加其他补偿条款已使得拆迁工作能够顺利开展。
3.集体建设用地上房屋征收评估的简单探讨
从借鉴新出台的《国有用地上房屋征收评估办法》的角度，来探讨集体建设用地上的房屋征收评估，首先应对两种权属用地的房屋进行比较。按照《中国人民共和国房地产管理法》，国有土地上房屋所有权人拥有70年的房屋所有权。只要是出让用地上的房屋都允许进行交易，划拨用地上的满足一定条件也可以进行交易。因此，可以认为国有土地上房屋所有权人拥有对房屋所有权，包括占用权、使用权、收益权和处置权；而集体土地上房屋（通常为村民宅基地上的民宅）虽然也是所有权，但是却是不完整的所有权，原因是村民不享有对宅基地上房屋的处置权，即转让买卖的权利。
始终争议不断的“小产权房”就是指未进行征地手续建在集体土地上的房地产。“小产权”很形象的说明了这部分房产在权利属性方面的尴尬处境。
集体土地上房屋不能转让买卖这一特点，将对房屋征收评估工作产生两方面的重要影响：（1）目前房地产评估方法中使用最为广泛的市场法无法运用到集体土地上房屋征收评估当中，因为所有的类似的集体土地上房屋都不能买卖。没有一个集体土地房屋交易的市场，何来类似房地产的市场价格呢？（2）既然没有集体土地上的房屋成交价格，我们是否可以借鉴条件类似的国有土地上的房屋成交价呢？两类房屋的区别正如前面分析，由于国有土地上房屋可以转让买卖，而集体土地上的却不能。从资产的流动性和可变现能力上考虑，两类房屋作为资产的价格将相差很多。
笔者在对哈尔滨哈西地区道里片区“小产权房”的调研中，也印证的以上结论。哈西道里片区现属于典型的城乡结合部地区。片区内有三个村屯，分别是金山村、城乡村和城西村。其中金山村和城西村的村集体都各自集资修建了6-7层的多层楼房。楼房于2004年修建，建筑程度较新。
从笔者对当地一位售楼中介的访谈和租房电话的询问了解，金山村的小产权房——金山花园（毛坯）平均售价在2900元/平米左右，普通两居室的房租为1200元/月，如图3.1（a）所示；城西村的小产权房——鸿翔家园平均售价为2800元/平米，普通两居室的房租为1200元/月如图3.1（b）所示。而仅一路之隔的群力新区的房地产楼盘（毛坯）的平均售价在7000元/平米。
根据以上调研数据分析：首先，从市场法角度分析，两个村的小产权房要比周边的房地产楼盘低出一半还多，即使考虑到周边设施和环境因素的修正，这样的价格差距也是悬殊的。其次，两个村小产权房的租售比低。两居按80平米计，租售比约为1：200，国际惯例在1：200到1：300之间，周边的群力新区楼盘的租售比1：350左右。从房地产评估的收益法角度看，两个村小产权房相对于国有土地上房屋的价值要低很多。
因此，可以得出结论，从理论上和实际情况上看，集体土地上的房屋都不能够参照类似条件的国有土地上房屋市场价，同时又不具备集体土地上房屋的交易市场。所以，市场法无法运用到集体土地房屋征收评估上。如果一定要用，也就只有参照违法的、拿不上桌面的小产权房的市场价了。
4.集体土地房屋征收评估的实际情况
目前，集体土地房屋征收评估还未有国家性的政策法规出台，各地方政府也很少有针对集体土地房屋征收的评估工作专门出台实施细则的。但是，在各地区的集体土地房屋拆迁管理办法中可以看出目前的评估方法多采用成本法。下面以北京市为例具体分析。
北京市政府在2003年出台了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，《办法》对集体土地房屋拆迁管理作出了详细规定。其中，《办法》的第十四条中明确规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由北京市国土房管局制定并公布”。《办法》中按照重置成新价和宅基地区位补偿价进行补偿的方式，可以看做是采用的成本法。
房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。为此北京市专门出台了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，《标准》中对平房、中式楼房重置成新价评估有非常详细的规定，包括估价路线、部件及分值等详细的估算标准和各类计分表格。重置成新价对房屋本身的价值按照建设成本的方式进行了评估。
房屋区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。宅基地区位补偿价的确定，按照市国土房管局《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第六项第二十五条的规定，宅基地区位补偿计算公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。
5.结论
通过对房屋征收政策的梳理，可以看出虽然国家对国有土地上房屋征收评估相继出台了一系列政策，但在集体土地上房屋征收评估政策方面的还是空白。为此，在研究借鉴国有土地上的房屋征收评估政策的基础上，结合两类权属土地上房屋的区别，得出结论：市场比较法不适用于集体土地上的房屋征收评估，未来出台的集体土地上房屋征收评估政策很可能继续延用当前各地方政府在集体土地房屋拆迁补偿中使用的成本法。
参考文献
[1]《城市房屋拆迁管理条例》
[2]《城市房屋拆迁估价指导意见》
[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》
[4]《中华人民共和国土地管理法》
[5]《中国人民共和国房地产管理法》
[6]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》
[7]《北京市房屋重置成新价评估技术标准》
[8]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》
土地评估法篇3
综合评估方法，既满足了地灾评估工作的要求，同时在其它程度的软土地质灾害评价中也有较高的应用价值。
关键词：地质灾害危险性评估；软土；地面沉降；边坡失稳；分层总和法；瑞典条分法
近年来，随着我国经济的不断发展，人们对大自然的改造日趋严重，地质灾害时有发生。广州市南沙处于珠江入海口，软土引起的地面沉降和边坡失稳是该地区的主要地质灾害类型之一。下面以广东省广州市万顷沙镇同兴村安置区的地质灾害危险性评估为例，对软土地区灾害类型的评估方法作一探讨。
一、工程概况
广东省广州市万顷沙镇同兴村安置区场地位于广州市南沙区万顷沙镇西部，拟建项目包括：公共服务设施、住宅、道路系统、绿化系统、停车场等方面，拟建场地设计标高为6.0m，建（构）筑物拟采用复合地基或桩基础，无地下室，其总体布局见图1。
图1项目主题规划平面图
评估区地处珠江三角洲平原地貌，地势平坦开阔，目前区内地表高程一般4.5～5.0m，河涌堤坝及路基地段稍高，主要为耕地和鱼塘，沟渠田埂纵横交错，局部有砂石路横贯场地，连接市政道路与周边村落。岩土体类型自上而下主要为：人工填土、淤泥、细砂、粉质粘土、中粗砂、淤泥质土、砂质粘性土和燕山三期花岗岩。
二、现状地质灾害危险性评估
根据现场调查，评估区已发地质灾害为地面沉降一种，共发现地面沉降9处，其特征和危险性评述如下：
主要见于评估区内的低矮建筑物墙体、围墙和路面，区内现有的多层建筑多采用桩基础，未见明显大面积沉降痕迹。但区内个别低矮建筑、围墙、路面采用天然地基或简易基础，持力层主要为软弱土，工程性质较差，在上部附加荷载作用下，这些低矮建筑的墙体、围墙和路面局部出现开裂。但裂缝的规模均较小，宽度一般0.2～13cm，多呈上宽下窄或不规则线状展布，裂缝表面多呈锯齿状，因此这些裂缝均为拉张裂缝，裂缝的规模较小，目前处于基本稳定状态，已造成损失小，故评定其危害性小，危险性小。
三、地质灾害危险性预测评估
（一）边坡失稳
根据规划资料和现场调查，拟建场地北及东侧紧靠河涌，河涌宽一般20～45m，深一般2～3m，多已采用浆砌块石护岸。由勘察资料可知，河涌岸坡的地基主要为软土，其强度低、压缩性大，并具流变性，工程性质差，在场地回填平整和施工堆载等作用下，堤岸边坡附加压力及侧压力将明显增强，从而影响堤岸边坡的稳定性，因此区内堤岸潜在边坡失稳的可能。
根据本区的地质环境条件和拟建工程的特点，建设场地内边坡失稳的主要影响因素和形成机制分析如下：
1、区内河涌堤岸地基土主要为软土构成，在较大附加压力的作用下，可能出现竖向大变形和侧向塑性挤出，甚至会导致地基整体剪切破坏，故软土的不良工程性质是区内边坡失稳的主导因素。
2、拟建项目在场地施工及项目运营中，地面堆载一方面将使下伏软土出现明显变形，而水域软土的沉降量不大，因此将造成堤岸内外两侧出现明显的沉降差，导致堤岸倾斜失稳。可见，场地内地面进行回填、施工堆载等工程活动是边坡失稳产生的激发因素。
3、评估区雨季期间降雨集中且强度大，特别是受台风影响期间，河水对堤岸的冲刷、淘蚀将更加强烈，从而加大边坡失稳的可能。
表1边坡岩土层的计算指标选取
岩土层名称水位线以上水位线以下
γ(kn/m3)c(kpa)φ(o)γ′(kn/m3)c(kpa)φ(o)
淤泥16.5976.586
淤泥质土15.5645.553
通过上述分析，选择为极端不利因素，即自重+暴雨+地下水，岩土层计算参数结合表1，计算方法选择瑞典条分法。有关计算结果如下：
计算项目：河涌堤岸边坡稳定性计算
[计算简图]
[控制参数]:
采用规范:通用方法
计算目标:安全系数计算
滑裂面形状:圆弧滑动法
不考虑地震
不同土性区域数2
[水面信息]
采用总应力法
考虑渗透力作用
考虑边坡外侧静水压力
水面线段数5水面线起始点坐标:(0.000,2.000)
水面线号水平投影(m)竖直投影(m)
[计算条件]
圆弧稳定分析方法:瑞典条分法
土条重切向分力与滑动方向反向时:当抗滑力对待
稳定计算目标:自动搜索最危险滑裂面
条分法的土条宽度:3.000(m)
搜索时的圆心步长:3.000(m)
搜索时的半径步长:3.000(m)
计算结果:
最不利滑动面:
滑动圆心=(2.688,4.080)(m)
滑动半径=4.076(m)
滑动安全系数=0.920
总的下滑力=41.147(kn)
总的抗滑力=37.859(kn)
根据上述估算和边坡稳定性判别标准（表2），区内河涌堤岸边坡在场地回填整平等附加压力作用下，若不采取防护措施或措施不当，存在失稳的可能。故综合预测征地范围内边坡失稳的发育强度弱～中等，危害性中等，危险性中等；其危害对象主要为沿岸附近的建筑物、路面及堤岸等。征地界线范围外在没有新的工程建设条件下，边坡失稳的发育强度为弱，危害性小，危险性为小。
表2边坡稳定性判别标准
稳定系数K稳定性类型稳定系数K稳定性类型
K≥1.30稳定1.00≤K＜1.10较不稳定
1.10≤K＜1.30基本稳定K＜1.00不稳定
（二）地面沉降
根据现场调查和勘察资料可知，广泛分布的软弱土是评估区主要不良土层。在地表荷载作用下容易出现大变形，给工程建设带来不良影响；在强烈震动作用下，还可能出现震陷，从而引发地面沉降等问题。下面分别以ZK1钻孔的地质条件为例，用分层总和法估算钻孔附近路面的地面沉降量。
ZK1号孔覆盖土层为：松散状人工填土1.50m、流塑状淤泥15.0m、稍密状细砂3.7m、可塑状粉质粘土9.7m、稍密～中密状粗砂3.9m、流塑～软塑状淤泥质土13.5m，其下为中风化花岗岩0.8m（图2）。因施工时地表将进行回填、堆载等，并有行车等附加荷载，故区内路基的附加荷载p0取80kpa，路面宽度为8m，人工填土的es=3.0mpa，淤泥的es=2.0mpa，稍密状细砂es=12.0mpa，可塑状粘土的es=4.5mpa，稍密～中密状粗砂es=18.0mpa，淤泥质土的es=2.5mpa。根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002），路中心点最终沉降量计算公式为：
（4-1）
（4-2）
式中：
s――地基最终沉降量（mm）；
s′――按分层总和法计算出的地基沉降量（mm）；
――沉降计算经验系数；
n――地基变形计算深度范围内划分的土层数；
p0――对应于荷载效应准永久组合时的基础底面处的
附加应力（kpa）；
esi――基础底面下第i层土的压缩模量（mpa），应取土的自重压力至土自重压力与附加压力之和的压力段计算；
zi、zi-1――基础底面至第i层土、第i-1层土底面的距离（m）；
――基础底面计算点至第i层土、第i-1层土底面范围内平均附加应力系数；
′――计算深度范围内，第i层土的计算变形值（mm）；
′――在由计算深度向上取厚度为z的土厚度的计算变形值（mm）。
计算可得ZK1变形计算深度Z=47.30m（计算时取ΔZ=1.2m），其中人工填土的沉降量s1′=39.78mm，流塑状淤泥的沉降量s2′=336.07mm，稍密状细砂的沉降量s3′=8.81mm，可塑状粉质粘土的沉降量s4′=26.7mm，稍密～中密状粗砂的沉降量s5′=3.21mm，流塑～软塑状淤泥质土的沉降量s6′=54.31mm。因=2.90mpa，故取=1.37，则地基的最终沉降量s=643.76mm。
上述计算表明，区内浅部土层在工程建设的影响下将会产生一定程度的沉降。根据地区经验和工程建设时对地基加固处理的费用和难度，拟定地基沉降量小于30cm者为危害性小，沉降量30～80cm者为危害性中等，沉降量大于80cm者为危害性大（见表3）。
表3地面沉降地质灾害危险性分级标准
沉降量（mm）＜300300～800＞800
危害程度危害程度小危害程度中等危害大
危险性等级危险性小危险性中等危险性大
经上述沉降量估算，按照地面沉降危险性分级标准（表3），综合预测评估区征地范围内地面沉降的发育程度中等，危害性及危险性中等，危害对象包括建筑物首层、路面及管线等。而征地范围外多数为耕地，因此预测征地范围外的评估区在没有新的工程建设时，地面沉降的发育程度弱，其危害性及危险性均为小。
四、结束语
地面沉降和边坡失稳是广州市南沙软土地区地质灾害危险性评估的主要灾害类型，以往的评估方法多种多样，以上论述的综合评估方法不但能满足地灾评估工作的要求，同时在其它程度的软土地质灾害评价中也有较高的应用价值。
参考文献：
[1]广东省地质灾害危险性评估实施细则（试行）（粤国土资发[2004]237号）
[2]GB50330-2002建筑边坡工程技术规范[s]
[3]工程地质手册编写委员会.工程地质手册（第四版）.北京：中国建筑工业出版社，2007
土地评估法篇4
摘要：在土地抵押评估中经常会存在土地抵押评估目的不明确或者土地抵押估价时点不确定等问题，在很大程度上危害了土地当事人的合法权益。本文主要探讨了土地抵押评估存在的主要问题，并且提出了相关的建议，以供有关人士参考。
关键词：土地抵押评估问题建议
随着我国经济的飞速发展以及我国城市化水平的不断提高，我国城市开发以及土地交易等规模急剧扩大，但是由于土地资源具有稀缺性、永续性、增值性与不可替代性等一系列特性。同时土地自身的价格并不是由生产成本来决定的，而是与土地市场的需求量有着十分明显的关系，具有比较明显的上涨趋势以及区域性，因此这在很大程度上使土地抵押评估成为了一项涵盖比较广、内容十分复杂、系统性强、综合性也比较高的工作，同时对土地抵押评估的科学化、规范化与专业化的要求越来越高。但是实际中土地抵押评估却存在着土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲突、评估对象界定不清楚或者土地资产再抵押评估问题，或者是评估机构和银行缺乏评估上的衔接等一些列问题，在很大程度上损害了土地合法所有者的合法权益。因此，市场上的评估机构必须要时刻掌握土地价格的形成因素，尽可能避免出现土地抵押评估问题，遵循土地抵押评估原则，只有这样才能得出比较客观土地抵押评估报告，进一步保护双方的利益。
1、土地抵押评估概述
随着我国社会主义市场经济的不断发展，我国的很多银行都在向着商业银行转变着，同时抵押贷款也渐渐替代了绝大多数的信用贷款，而土地抵押贷款在抵押贷款中是比较常见的一种，但是在土地抵押评估中必须要明确土地抵押评估的目的、土地抵押评估对象以及土地抵押评估原则等问题，只有这样才能避免土地评估中出现的重复评估或者漏评估等问题，才能得出最客观的土地抵押评估报告。
1.1土地抵押评估特点
虽然土地是一种比较良好的提供债务履行担保的物质，但是在土地抵押之前必须要进行评估，同时由于土地自身的特性也致使土地抵押评估也具有不同于其他资产评估的特点。首先就是未满足抵押土地要求的土地不能进行抵押评估，也就是说要进行抵押评估的土地必须要有完整的产权，并且所抵押土地的用途应符合城市规划的要求。同时土地抵押评估容易受到评估时点、短期强制处分或者是法定优先受偿权等因素的影响，因此在进行抵押土地评估中应该根据土地抵押评估特点灵活应变。
1.2土地抵押评估目的
土地抵押的最主要的目的就是为了保证债务人按时履行债务而向债权人提交的一种物质担保，是债权人降低自身风险的手段之一，而对抵押土地进行评估的目的就是为发生抵押行为的双方提供双方都能接受的被抵押土地使用权的抵押担保价格，但是这里要明确的一点就是担保价格并不是土地使用权的本身价格，只是抵押双方协商好的一个价格，同时也是债权人向债务人发放贷款主要依据。
1.3土地抵押评估对象
在发生的土地抵押过程中必须要明确土地抵押的是土地的使用权而不是土地的所有权，这一点在我国颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中有着比较详细的规定。但是我国的《国资企函发（1994）36号》文件规定了土地抵押权实现和土地抵押权的设定应该分别进行土地评估，也就是说在土地抵押权实现时土地抵押评估的对象为土地使用权的清算价格，而在土地抵押权设定时，土地抵押评估的对象为土地使用权的抵押权价格。
1.4土地抵押评估原则
土地抵押评估不同于其他类的资产评估，为了保证土地抵押评估的客观性与科学性，土地抵押评估除了要根据土地自身的特性以外还必须要遵循一定的原则。首先土地抵押评估要遵循真实性原则，在评估过程中要务必核实抵押人产权的真实性，同时还要详细计算所抵押土地的面积，严谨土地抵押评估中出现虚假评估。
2、土地抵押评估中存在的问题
正是由于土地自身的特殊性以及土地抵押评估自身的特点而导致在评估中经常存在一些问题，评估人员必须要积极探究这些问题，然后在工作中尽可能的去避免，保证土地抵押评估的客观性。
2.1土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲突
这是土地抵押评估工作中经常存在的一个问题，因为很多银行类的金融机构在对债务人所抵押的土地进行抵押评估时所使用的评估方法基本与房地产评估方法相同，国家并没有出台相关的政策规定。而商业银行等金融机构在发放贷款时仍然按照以前的折扣率进行发放，但是其中的折扣率却存在着很多重复之处，进而致使债务人所抵押的土地价值比市场价值低的多，直接损害了土地所有者的合法权益。
2.2银行与有关评价机构缺乏评估上的沟通
这也是在土地抵押评估过程中比较常见的一个问题，因为在银行机构与专业的评估机构都比较缺乏既懂得评估理论与银行业务的综合型人才，再加上银行与评价机构的沟通上的不足造成了银行无法了解土地抵押评估结构提交的评估报告是否符合本银行的有关规程，同时银行也无法正确的理解土地抵押评估结构为银行提交的土地抵押评估报告，这在很大程度上增大了土地抵押评估的风险。
2.3对债务人提供的抵押土地描述不全面
每一个金融机构都希望专业的评估机构为其提供一份比较详细的、全面的抵押土地评估报告，但是在实际评估工作中经常会出现这样的现象，有关土地抵押评估机构并没有对评估对象进行实地查勘，实际用途以及区位、实物、权益状况等进行详细全面的描述，同时也没有对预期可能导致土地抵押价值下跌的因素予以分析和说明，这就会在很大程度上会造成土地抵押的重复评估。
2.4空头抵押风险
有些债务人在其房地产被拆迁之后并没有及时收回产权证，这样如果土地抵押评估工作者粗心一些就会在很大程度上造成土地空抵押现象。在另外一个方面，很多企业在建设期内都领取临时土地使用证，但是土地抵押期限一旦超过临时土地使用期限，而评估人员也没有及时进行纠正也会在很大程度上造成空头抵押。
3、改善土地抵押评估的建议
3.1严格遵守土地抵押评估原则
只有严格遵守土地抵押评估原则，按照评估程序，才能在综合分析影响土地价格因素基础上，对土地客观合理价格的估计、推测与判断。因此评估人员必须要遵循土地抵押评估合法原则与公平原则，因为土地抵押评估必须在法律规定的土地使用条件下进行，同时土地抵押评估的目的之一是要获得一个公平合理的价格。
3.2加强评估结构与金融机构之间的沟通
只有加强土地抵押评估机构与金融之间的双向沟通，才能使土地抵押评估机构按照金融机构的有关规程提供土地抵押评估报告，同时也能够使金融机构真正了解评估机构提交的评估报告。因此金融机构与专业的评估机构都要建立相关的沟通部部门，加强有关土地抵押评估的信息在金融机构与评估机构之间的流通。
3.3采用灵活多变的土地抵押评估方法
由于土地价格受各种因素的影响而不断变动，因此在土地抵押评估工作红应该根据土地的性质以及市场状况选择比较合适的评估方法。例如在那些待开发的土地评估中可以采用以预测为基础的剩余价值法，它能够在计算评估值时考虑货币时间价值；当土地市场不景气时，如果仍旧采用收益还原法去评估土地价值就会在一定程度上使土地抵押评估价格偏低，这时应该采用市场比较法进行土地抵押评估，只有这样才能保证土地抵押评估的客观性。
3.4进一步规范土地抵押评估市场
首先各个评估机构必须要进一步完善相关的制度，提高提高从业人员素质，严格估价工作行为，严禁评估工作中现象的发生，同时评估结构还要积极开展土地估价理论、方法、信息处理方面的培训工作，给估价人员及时充电。然后国家应该积极完善法律法规体系，进一步规范土地估价行业，严格准入条件，控制新增土地评估中介机构，进而使土地抵押评估工作走向法律化、规范化。
参考文献：
[1]陈日英.浅谈土地抵押评估中常见问题及其改进建议[J].世界华商经济年鉴，2013，（3）
土地评估法篇5
行业存在行业监管薄弱、执业人员素质有待提高等问题，提出了推进土地评估行业改革与发展的对策。
关键词土地资产土地评估行业土地估价师执业水平
一、我国土地评估行业的问题分析
最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善，土地评估行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，土地评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距。因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的提高与发展。
（一）土地评估人员素质有待提高
一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的机构人员素质较低，尚不能完全适应经营业务的需要。面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动。在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才急缺。
（二）土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强
当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
（三）土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次。在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。在评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
（四）土地评估行业的发展道路过窄
近几年，随着土地评估行业资质等级法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划，地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的评估机构超过60％的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。
二、推进土地评估行业发展的对策研究
随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，国内评估机构与境外评估机构在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。
（一）提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。
（二）健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系
管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律；树立和维护自己的信誉，使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。
（三）顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业
土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质(资产评估、房地产评估、矿业权评估等)的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。
三、小结
随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。
参考文献：
[1]韩冰.浅析土地评估行业的现状与发展[J].现代经济（现代物业下半月刊）,2008(1).
土地评估法篇6
关键词：集体土地；土地估价；实践
近年来我国经济飞速发展，特别是乡镇企业的发展和小城镇建设，直接引致城乡结合部和农村地区的集体非农建设用地增加。非农建设用地流转有利于合理配置土地资源，实现土地与资本的市场流动，改善乡镇企业经营条件，做好集体所有权土地估价工作，是保障农村集体土地健康有序流转的基本条件。
一、评估对象概述
评估待估宗地在估价期日宗地内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地内达到场地平整“一平”开发条件，用途为工业用地，使用年期设定为工业用地法定最高出让年限50年的集体土地使用权，估价目的是为委托估价方办理待估宗地集体土地使用权抵押贷款手续提供客观、公正的土地价格标准。
二、地价影响因素调查
待估宗地位于铜山县某镇，距镇区中心直线距离约2000m。区域内以次干道为主，主要为村建道路，其路面宽度约6m，水泥路面，质量较好。所在区域距徐州市汽车站约3km，有多路公交车经过，对外交通状况总体较优。待估宗地所在区域供水保证率达98%以上，区域骨干输电线路10kv，供电保证率达98%以上，区域排水为雨污合排体制，排水设施基本满足排水需要，基础设施整体状况较好。待估宗地所在区地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。根据土地利用总体规划，待估宗地所在区域未来土地利用以工业、住宅用地为主，更有利于待估宗地作为工业用地利用。
三、估价原则
（一）替代原则
根据土地市场运行规律，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
（二）最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，此次待估宗地为工业用地，在评估中就应充分考虑工业用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。
（三）供需原则
由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，土地不能实行完全竞争，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
（四）报酬递增递减原则
报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益就会开始下降。报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。
（五）贡献原则
贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性。
（六）变动原则
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
四、土地估价方法
（一）估价方法选择
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法、路线价法等。评估时采用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的实际情况进行选择。估价区域现行的征用土地有关费用文件齐全，可测算征地成本，适宜采用成本逼近法评估；同时评估区域完成了乡镇土地定级估价工作，因此，本次评估采用的方法为成本逼近法和基准地价系数修正法两种方法。
（二）土地估价的技术路线
1、成本逼近法。采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润和土地增值收益来确定地价。即：地价=（土地取得费+宗地外土地开发费+宗地内场地平整费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）。
2、基准地价系数修正法。此方法首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异，测算经期日修正后所引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价：最后分析待估宗地地价内涵与评估所采用的地价在地价内涵方面差异，经年期修正和开发水平修正后得到待估宗地运用基准地价系数修正法的最终地价。即：地价=基准地价×期日修正系数×（1+综合修正系数）×年期修正系数±土地开发水平修正。
五、估价结果的确定
成本逼近法采用的土地取得费、土地开发费为待估宗地所在区域客观发生的费用，其余估价参数取值依据充足，有法律、法规和文件依据，并对评估出的平均价格进行年期修正和区位修正，其估价结果正确可靠。采用基准地价系数修正法评估时，对基准地价适当地进行了期日修正。由于成本逼近法测算结果与基准地价系数修正法测算结果有一定差异，根据经验，最终取成本逼近法测算结果权重值0.7，基准地价系数修正法测算结果权重值0.3，综合确定了该宗集体土地使用权的评估价格。
土地评估法篇7
一、大数据技术应用给房地产土地评估行业带来的机遇
大数据又称巨量资料，是指所有的数据量规模巨大到无法通过目前主流软件工具，在合理时间内撷取、管理、处理，并整理成为帮助企业经营决策等积极目的的信息。大数据具有海量的数据规模、动态的数据类型、快速的数据流转和巨大的数据价值等特征。更进一步说，大数据除了具有规模数量大的特点外，更重要的是数据的非结构化、残缺和无法用传统方式处理等特性。从本质上看，大数据的精髓在于它拓展了数据分析的抽样方法和范围，放松了对数据研究的精准度要求，更注重通过揭示相关关系来刻划世界万物之间的复杂联系。因此，大数据为人类认识世界提供了新的方法，引发了思维的革命。
大数据技术的战略意义不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化处理。如果采用传统的关系数据库存储和计算方式，这些数据将会花费过多时间和金钱。房地产土地评估数据库的数据来源，主要包含政府部门和各类相关专业机构等的各种数据、评估机构的评估报告以及从相关网站获取的数据。房地产土地评估行业是一个典型的数据密集型行业。各房地产土地评估机构通过长期经营，已经逐步积累了海量的用户数据，这些对用户的评估数据构成了庞大的结构性数据资源。从房地产土地评估角度出发，理想状态的大数据是组织的行为全记录，以及从这些记录中发现规律的过程。跟过去数据相比，大数据的关键作用之一是减少信息不对称，发现市场主体的行为规律，甚至预测其经济行为。
大数据能够从根本上解决传统房地产土地评估中面临的信息不对称、客户不透明的问题。传统的房地产土地评估业务运用大数据技术和方法，能够更好地识别和认知客户需求，以客户为中心，创新评估服务，实现快速、低成本的客户营销和有效的风险管控，进而从根本上提升房地产土地评估行业的专业服务能力。通俗地讲，大数据使房地产土地评估机构“更聪明”，这是房地产土地评估机构体现其核心竞争能力的新型资产。
大数据时代背景下，传统的房地产土地评估行业界限和竞争格局已经被打破。云计算、大数据等先进技术的快速发展，为房地产土地评估行业转型升级提供了有力工具。具体的手段、方法、机制变革，应该与互联网的本质相结合，采用与之相匹配的理念、方式和节奏，否则会阻碍转型的步伐。房地产土地评估行业要服务好实体经济，助推房地产行业健康发展，就要充分运用大数据技术，强化客户服务的深度、广度和效率。
首先，房地产土地评估行业应用大数据技术，可以精准服务企业资本运营活动；其次，房地产土地评估行业应用大数据技术，能够有效防控房地产土地评估风险；再次，房地产土地评估机构应用大数据技术，可以大大提高评估工作效率；最后，房地产土地评估行业应用大数据技术，有助于提高评估的科学性。优秀的房地产土地评估机构将基于优秀的平台技术、优质的客户资源和服务质量，数据（信息）将成为房地产土地评估机构的核心竞争力之一，房地产土地评估所需信息的获取方式将会发生改变，如购买服务、联盟共享、规模机构自身深加工等。
二、大数据技术在房地产土地评估领域应用面临的突出问题
大数据、云计算和搜索引擎等信息技术，对传统的房地产土地评估手段和方法提出了严峻的挑战。我国房地产土地评估行业受技术、数据、人才等制约，在大数据技术应用方面还处在起步和探索阶段，存在以下几个问题。
1.对房地产土地评估新技术钻研不够
目前，大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。很多房地a土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，对大数据技术的应用更没有引起足够的重视。有的或因收费低而应付了事，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。从总体上看，现有的房地产土地评估从业人员信息化素质普遍较低，对信息技术特别是大数据技术知之甚少，更谈不上有效应用。
2.在评估业务实务中低层次操作
目前，政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性。难以制定统一的评估技术标准，也很难统一协调推进大数据技术的应用，严重影响了房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上。特别是房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想，极大制约了大数据技术在房地产土地评估领域的应用。
3.评估大数据安全防护面临严峻挑战
在大数据时代，数据安全的威胁随时都有可能发生。例如，云计算机面临存储数据安全、黑客攻击以及保护隐私的法律风险，用户数据和应用托管在云计算上面临泄露和非授权使用的风险。伴随着数据的进一步集中和数据量的增大，现有的信息安全手段已经不能满足大数据时代的信息安全要求，对海量数据进行安全防护更加困难，数据的分布式处理也加大了评估数据泄露的风险。在大数据背景下，网络结构发生边界模糊、中心离散、分层减少等重大变化，导致原来奏效的安全防护理念和技术，出现了设备位置不确定、检测目标不明确、防护重点不突出、阻断策略不匹配等问题，防护效能严重降低，导致房地产土地评估大数据安全防护面临严峻的威胁。
三、加快大数据技术在房地产土地评估领域应用的对策
目前，大数据技术已经成为房地产土地评估行业找准市场定位、挖掘新的业务增长点，实现战略转型、打造核心竞争力的重要方面，在很大程度上可以决定房地产土地评估行业的未来发展。因此，如何在房地产土地评估业务中更好地运用大数据技术，在不久的将来将成为房地产土地评估行业的关注焦点。
1.加强大数据技术应用的研发力度
创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段，特别是大数据技术在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本。为此，需要采用新的组织形式与管理方法，利用民营高科技企业的技术、人才与设备优势，联合科研机构和高等院校等共同研发评估大数据技术等，积极开展大数据领域的双边或多边技术协作，逐步形成房地产土地评估大数据技术科研平_，为房地产土地评估领域应用大数据技术提供有力支撑。
2.完善房地产土地评估的基础条件
为推进大数据技术在房地产土地评估领域的应用，房地产土地评估机构需要引进高端计算机技术、信息技术等专业人才，迅速搭建起所需的部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为大数据技术的应用提供及时、完整的信息支持。同时，推进房地产土地评估领域大数据的开放共享进程，打通房地产土地评估信息横向共享渠道，推进信息资源的共享和业务协同，在此基础上形成房地产土地评估领域的大数据仓库。目前，房地产土地评估机构之间的信息网络自成体系、相互割裂，相互之间的数据难以实现互通共享，信息系统出现“系统林立”和分裂状态。为此，需要借助大数据平台，整合强化信息网络体系，实时获取、交换和使用数字化信息。此外，房地产土地评估机构还要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护能力。
土地评估法篇8
现将《财政部清产核资办公室〈关于印发清产核资中土地估计实施细则〉的通知》转发给你们，并结合我市情况作如下补充，请一并执行。
一、1993年已进行清产核资的企业、单位和1995年进行清产核资的企业、单位，在进行土地估价工作时，仍按京清办〔1994〕23号文规定的地产类别划分和地产核资类别标准执行。
二、1994年已进行清产核资的企业、单位，在填报衔接表（财清企衔表01？2）时应依据1994年市清产核资办公室批复的土地估价金额，并剔除财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局印发的《清产核资中土地估价实施细则》第四条规定的暂不估价的土地价值后填列。
三、各企业、单位无论是进行估价的土地或是暂不估价的土地，都应认真清查所占用土地的数量，并如实填报有关报表。
附件：财政部 国家土地管理局国家国有资产管理局关于印发《清产核资中土地估价实施细则》的通知财清〔1994〕14号各省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府清产核资办公室、财政厅（局）、土地管理局、国有资产管理局，国务院各部、委、直属机构清产核资办公室和计划单列企业集团：
现将《清产核资中土地估价实施细则》印发给你们，请结合本地区和本部门的实际情况，在清产核资工作中执行，并请将执行中出现的问题及建议及时上报。
附：清产核资中土地估价实施细则
第一条 为了加强国有土地资源的管理，全面评价企业实力，促进理顺产权关系，根据财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合的《关于印发“清产核资中土地清查估价工作方案”的通知》（财清〔1994〕13号文）和国家其它有关规定，制定本实施细则。
第二条 清产核资中的土地估价是指各企业和实行企业管理的事业单位（简称“企业、单位”，下同）对所使用的国有土地进行全面清查后，在弄清权属、界线和面积等基本情况的基础上，依据国家统一规定的土地估价技术标准，由企业、单位自行或委托具有土地估价资格的机构评估所使用土地的基准价格。
第三条 清产核资中土地估价范围主要是各地区、各部门参加清产核资的企业、单位使用的土地，包括清产核资企业、单位以土地使用权作价入股举办国内联营、股份制企业使用的国有土地。
第四条 企业、单位使用下列土地暂不估价：
（一）已用经过评估的国有土地使用权投资或入股举办中外合资、合作经营企业使用的土地；
（二）以出让方式取得国有土地使用权，其出让金不低于所在地土地基准地价的土地；
（三）已进行或拟准备进行职工住房制度改革的房屋占用的土地；
（四）国有企业中的农、林、牧、渔业用地；
（五）已列入国家搬迁计划的“三线”企业、单位使用的土地；
（六）不在城镇内的各类军工等企业使用的土地；
（七）土地使用权尚未明确的土地；
（八）铁路、民航、机场、港口、公路等交通基础设施占用土地，以及靶场、试验场、危险品储存地作业区、采矿、采油用地和高压线路、通讯线路、输油管线等占用的土地。
（九）其它由中央企业主管部门和省级人民政府确定的暂不列在估价范围的企业占用的土地。
第五条 清产核资中土地估价工作由各级政府清产核资机构与各级土地管理部门（县以上，下同）共同组织，分工负责。
在全面展开土地估价工作前，各地区、各部门清产核资机构应主动商各级土地管理部门，在1994年选择部分不同类型的清产核资企业进行试点，以便取得经验，有序全面推开。1994年进行企业改制的必须对所使用的土地进行估价工作，其余的清产核资企业、单位土地估价工作于1995年全面展开；以前年度已进行清产核资的企业、单位应在1995年对土地估价工作进行补课。
第六条 清产核资中土地估价工作，原则上由参加清产核资企业、单位自行依据各级土地管理部门制订并经同级人民政府确认的城镇土地基准地价和宗地标定地价修正系数进行。没有制订土地基准地价和宗地标定地价修正系数的城镇所在地清产核资企业、单位，可以采用宗地地价直接评估法进行。
第七条 城市基准地价的评估和宗地标定地价修正系数的制订工作，由各级土地管理部门根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城镇土地估价规程》（试行）等有关规定组织进行，并负责有关确认工作。
（一）已完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇，原则上可由企业自行以基准地价为基础，并以宗地标定地价修正系数方法评估。
提供基准地价和宗地标定地价修正系数的机构或单位只能向企业、单位核收印制基准地价及宗地标定地价修正系数资料的成本费用。收取标准应由当地物价管理机构核批。
（二）尚没有完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇，由各级土地管理部门抓紧组织进行测算，予以确认，以保证1995年本城镇所在地清产核资企业进行国有土地的估价工作。
（三）由于客观原因在全面清产核资期间仍不能完成土地基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇所在地企业、单位的土地估价，可以根据自身条件自行或委托具有土地估价资格的机构采用宗地地价直接评估法进行。
企业、单位采用宗地地价直接评估法因技术力量不足或资料收集困难，委托具有土地评估资格的中介机构进行评估，其中介机构对清产核资中的土地评估按一般宗地评估费标准的30％计收评估费。
第八条 本实施细则所称“基准地价”是指土地管理部门组织评估并经同级人民政府确认的城镇所在地各级土地或均质地域及其商业、工业、住宅等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。
第九条 本实施细则所称“宗地标定地价修正系数”是指由土地管理部门组织测算并经同级人民政府确认的对城镇宗地土地使用权进行估价时的因素条件修正系数。
第十条 本实施细则所称“宗地地价直接评估法”是指市场比较法、收益还原法和成本逼近法等。直接评估法评估地价的标准、程序等应按国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）的要求进行。
（一）市场比较法适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押等土地交易案例比较多，土地市场活跃的地方。
（二）收益还原法适用于有租金收入或经营收入，并通过确定总费用计算出纯收益的土地。
（三）成本逼近法适用于缺乏市场交易案例，无法计算收益的开发区以及独立工矿区的土地。
第十一条 为便于清产核资中土地估价工作的实施，根据城镇特点、土地利用类型经济效益的差异和土地使用权取得方式，在清产核资土地估价中统一将土地利用类型划分为商业、工业（含仓储）、住宅用地三大类。评估的地价统一为土地基准价格，不作为企业、单位产权变动时土地的实际价格。各级土地管理部门应统一清产核资中城镇土地估价的各项参数。
第十二条 企业、单位的土地估价工作应首先制订具体方案，内容包括：
（一）企业、单位根据当地土地估价标准和工作要求，确定估价方法；
（二）企业、单位根据自身人员和技术条件，结合当地土地估价的技术要求等，提出自行或委托进行估价的方案；
（三）企业、单位进行土地估价的具体时间安排；
（四）企业、单位土地估价工作的组织机构和人员安排。
第十三条 土地估价工作程序：
（一）各级政府清产核资机构与各级土地管理部门共同对企业、单位土地估价专业人员组织进行政策、方法、技术培训。
（二）企业、单位成立土地估价工作小组。
（三）土地估价单位收集下列与土地估价有关的资料。
1.征地或受让土地原始资料。
2.土地清查结果，包括地籍图、土地登记证明文件、土地清查报表等。
3.本企业、单位的土地条件资料。
4.本地区基准地价及宗地标定地价修正系数等土地估价成果。
5.本地区市场地价资料。
6.影响本企业、单位地价的其它因素资料。
7.其它资料，包括当地土地估价的各种有关参数。
（四）企业、单位对使用的土地依据有关资料、标准进行预先测算，摸清基本情况，验证技术方法，做到心中有数。
（五）依据收集的土地估价资料和当地的具体规定，按确定的估价方法和估价方案具体组织进行。
（六）企业、单位进行土地价格评估后，要写出土地估价报告。报告的主要内容包括：工作组织、资料来源、估价程序与方法、估价结果等。
（七）企业、单位依据其使用的土地面积、利用类型和估价结果填报“土地估价结果申报表”，格式见附表。
（八）上报土地估价报告和土地估价结果申报表，作为有关部门认定审批土地估价结果的依据。
第十四条 企业、单位将土地估价报告和土地估价申报表，经企业、单位主管部门审核签署意见，报所在地土地管理部门确认。
第十五条 土地管理部门收到企业、单位的土地估价报告和土地估价申报表后，对企业、单位土地估价结果组织确认。确认的主要内容有：
（一）土地使用权取得是否合法；
（二）土地估价方法应用是否符合规定；
（三）土地估价资料的可靠性和准确性；
（四）土地估价结果的准确性和地价水平的空间变化规律的合理性；
（五）需要确认的其它内容；
各级土地管理部门确认过程中，不收取费用。
第十六条 经土地管理部门确认的企业、单位的土地资产评估结果，由同级清产核资机构会同有关部门进行批复。
第十七条 企业、单位依据同级清产核资机构下达的批复文件，相应调整帐务。帐务处理方法按财政部的另行规定办理。
第十八条 各级清产核资机构汇总上报各企业、单位土地估价结果，报上一级清产核资机构，并抄同级土地管理部门备案。
第十九条 中央企业的土地，估价结果先经中央企业财政驻厂员处审核，再报当地土地管理部门确认，由中央企业主管部门复审（有异议的，要商国家土地管理局同意）汇总后报财政部清产核资办公室会同有关部门进行帐务审批。
第二十条 各省、自治区、直辖市及计划单列市和中央企业主管部门应根据《清产核资中土地清查估价工作方案》和本实施细则，结合国家其它有关规定和当地（本部门）情况，制订当地（本部门）的土地估价具体实施办法。
第二十一条 本实施细则由财政部清产核资办公室和国家土地管理局共同解释。
土地评估法篇9
【关键词】划拨土地价值评估
在计划经济时期，国有土地使用权都是通过划拨取得。改革开放以来，国有土地使用权出让已成为当前土地使用权获取的主要方式。由于过去以划拨方式取得的土地仍由原产权单位使用，加上国家机关和军事、公益事业、城市基础设施等用地经县级以上人民政府批准，仍通过划拨方式取得，因此形成了划拨土地使用权和出让土地使用权并存的格局。
一、划拨土地使用权的含义及特点
（一）划拨土地使用权的含义
“划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权[1]。”以划拨方式获取的土地使用权，一般没有使用期限限制。划拨土地使用权可通过以下形式取得：（1）经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿费、安置费等费用后取得;（2）经县级以上人民政府批准，土地使用者无偿取得。
（二）划拨土地使用权的特点
划拨土地使用权有以下3个特点：（1）公益性，划拨土地使用权，国家作为土地所有人未获取经济利益;（2）法定性，取得划拨土地使用权应符合法律法规规定，并经有关主管部门批准;（3）限制性，划拨土地使用权取得后，其收益、处分权利受到一定限制，不能随意进行处分。
二、划拨土地使用权价值构成
（一）划拨土地使用权价值的定义
“土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权[2]”。与出让土地使用权相比，划拨土地进入二、三级市场有更加严格的限制条件。国家禁止有关单位利用划拨土地从事经营活动，划拨土地使用权经批准可依法进行抵押、转让或出租。划拨土地使用权价值是土地价格的一种特殊表现形式，一般以取得并开发至可用状态下的土地资产价格表征。划拨土地使用权价值是划拨土地平均取得成本和开发成本之和。
（二）划拨土地使用权价值的具体构成
划拨土地使用权价值包括土地取得成本和土地开发成本两部分。在实际应用中，土地利用情况不同，其价格构成也有所不同。对新增建设用地，土地取得成本包括土地补偿、安置费、地上附着物补偿费等费用;对已利用的国有土地，土地取得成本包括拆迁补偿费、安置费和税费等费用。土地开发成本主要是企业取得土地后，进行基础设施建设，如水、电、气、通讯和道路等建设费用，使其达到“七通一平”的条件。因划拨土地使用权的使用限制，在评估操作中一般不考虑土地增值。所以，划拨土地使用权价值构成包括土地取得费、土地开发费、相关利息及利润。
三、划拨土地使用权价值的评估方法
（一）直接评估法
直接评估法又称正算法，是直接根据土地平均取得和开发的成本计算土地使用权价值。依据相关计算公式可知，这种方法是以取得土地和开发土地所发生的各项费用之和为基础，再加上利息、税金、利润和土地收益来计算土地价格的方法。土地价格由土地取得费用、土地开发费用、利息、利润、税费和土地所有权收益累加构成。直接评估法的计算过程简单明了，易于理解和接受。由于土地所有权收益来源于“增值地租”，归国家所有，所以按直接评估法计算，“划拨土地使用权价格为土地取得费用、土地开发费用、利润、利息和税费之和”[3]。
（二）间接评估法
间接评估法又称倒算法，这种评估方法分两步计算土地使用权价值：首先采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等评估方法，“计算出一定期限、一定开发程度和容积率条件下出让土地使用权的价格”[4]。这个价格一般包括土地取得费用、土地开发费用和土地增值收益三个部分。然后，根据出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格之间的区别，倒算划拨土地使用权的价格。按间接评估法计算，划拨土地使用权价值等于出让土地使用权的价值与土地使用权出让金之间的差额。
（三）评估注意事项
1.划拨土地使用权抵押价值评估？应切合实际。划拨土地的面积一般较大，由于没有使用年限的限制，部分划拨土地城随着城市的开发建设进程，用途发生了明显变化。划拨土地使用权抵押存在诸多限制，评估过程比较复杂，价值测算难度较大。评估时应认识到，划拨土地使用权抵押贷款评估的目的是抵押物的变现能力，而不是该企业的偿还能力。应充分考虑评估风险。划拨土地使用权的抵押是一种比较特殊的经济行为，抵押前须经有关行政主管部门批准，抵押人、抵押权人与国土行政主管部门之间要签定土地出让协议，明确土地出让金数额。处置该划拨土地使用权时，面临众多不确定因素，还应缴纳相关税费。因此，在评估过程中，要全面考虑抵押期间的风险，贯彻谨慎评估原则，在测算完预期土地的价值之后，还应进行风险系数的修正。随着城市建设的全面铺开，城市规划面临较大调整。部分划拨土地的用途发生了较大变化，有的因地方政府招商引资的需要转变成商业用地，有的因棚户区改造而转变为住宅用地。这些改变了用途的划拨土地，很多都没有到土地行政管理部门办理相关变更手续，客观上造成了土地的规划用途、记载用途和实际用途之间的差异。
2.企业破产清算时，划拨土地使用权不能作为评估对象。划拨土地使用权是原始取得，作为土地所有权人的国家没有从中获利，企业使用土地时也没有支付相应对价，企业行使的是国家赋予的占有和使用的权利，对划拨的土地使用权并没有收益和处分的权利。因此，企业破产后，原划拨使用的对象缺失，划拨土地的依据当然不复存在，国家应按规定收回该土地。因此，划拨土地使用权不是企业的破产财产，不能作为估价对象。
参考文献
土地评估法篇10
【关键词】集体房地产抵押；价值评估；
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
引言：
随着我国经济的飞速发展以及人民生活水平的提高，我国集体土地与其上房屋抵押价值及评估的业务也随之迅速增多。然而，在实务中却依然存在着不少问题，因此本文就关于集体房地产及其上房屋抵押价值评估中的抵押权实现过程中集体房地产权属转移方式、估价方法的选择、合法性原则的把握、估价时点的确定等各方面进行初步的分析和探讨。
一．抵押集体房地产权属转移实现时的两种方式
依据《担保法》第55条中规定,如果是以乡(镇)村企业的厂房等建筑物所占用的土地范围作为使用权抵押的,在其实现抵押权之后,规定没有经过法定程序的不得独自改变土地用途以及土地集体所有。该法定程序包含了关于列入出让计划、征地计划都必须要取得相关规划许可等。1997年3月19日，我国国土局下达了就土地使用权抵押登记等相关问题的通知（下文简称通知)中第二条有着明确规定:关于乡(镇)村企业厂房等建筑物的抵押一旦涉及集体土地使用抵押的情况,抵押人需要委托具有土地估价资格的相关责任机构进行专业地价评估,然后经由土地管理部门确认,而且还需要明确实现抵押权的方式,如果需要将其转为国有土地,就必须同时核定出土地使用权的出让金数额。其次,由抵押权人与抵押人共同签订抵押合同。依据通知中第四条明文规定,凡在办理土地使用权登记过程中,处分抵押财产时涉及集体土地所有权转为国有的情况时,通常按照土地管理的有关规定为准则进行办理。从中可以看出在实现集体房地产的抵押权过程中,在特殊情况下，经由法定程序下集体土地所有权是可以转为国有的。
为此,房地产权属的转移在集体房地产抵押权实现时可以分为以下有两种方式:第一种是在不改变土地所有权性质的前提下,依然属于集体所有,即房屋所有权和土地使用权发生转移；第二种是在改变土地所有权性质的情况下,将集体所有转变为国有,房屋所有权和土地使用权发生转移。
抵押权实现过程中不同房地产权属的转移方式会造成抵押房地产的处分价格有所不同,使得处分的难易程度受到影响。因此在作估价报告中应该对转移方式进行详细的说明,从而方便抵押权人对抵押物的具体情况有一个全面的了解。
关于第一种转移方式,处分的时候买受方所支付的价格称作集体房地产的价格，也就是获取集体土地使用权与其房屋所有权所需支付的价格；关于第二种转移方式,买受方所支付的价格就称作国有房地产的价格,就是获取国有土地使用权所需出让的价格土地征用费以及房屋所有权的价格和土地出让金。当前许多评估人员都没有注意到这一问题严重性,从而在集体房地产估价报告中关于这方面所作出作的说明不够明确,严重影响了抵押权人对关于未来房地产价格变化趋势的把握程度。与此同时，也使得抵押权人对抵押权实现过程中处分前景的预测受到影响。
二．估价方法的选择
关于国有房地产的评估，市场中常用的四种基本评估方法分别为收益法、比较法、假设开发法、成本法。然而这些方法是否能够都适用于集体房地产的抵押价值评估?
依据房地产抵押价值评估规范第6.4.2条中明确规定,房地产抵押价值评估应当采取公开市场价格的标准,可以通过参照设定抵押权时的相关类似房地产的市场正常价格进行评估。集体房地产抵押价值的评估其实就是集体土地使用权以及其房屋所有权所连在一起的整体价值的评估,为此也应当以设定抵押权时的相关房地产的市场正常价格为标准进行评估。然而，在方法的选择上应该通过分析其特殊性来选择。
第一,按照现行的明文规定,集体房地产除了兼并、非因破产或抵押等情况所导致发生权属的转移之外,一般情形下没有正常的、公开的市场交易发生,往往在评估过程中难以收集到可比成交的案例,因此往往都难以直接采取市场比较法来评估。
第二,集体房地产抵押大部分企都属于企业厂房的抵押,也就是工业用途上的房地产,按理论上讲可以通过采用收益还原法。但是在收益还原法实际运用过程中,通常需要收集集体土地等类似企业的收入以及运营费用等相关资料,以便计算出客观收益。但是往往会因为同一个供需圈内部类似的房地产不多,导致资料很少，因此也很难直接采用。
第三,国有土地所使用权价格的评估方法通常为成本，然而能否直接应用到集体土地使用权价值评估？首先，国有土地使用权的价值评估必须经过法律法规的确认,例如一级市场的内资出让金、外资出让金、土地使用费等都需要经由相关部门的确认才可以通过；其次就是二级市场交易活跃,存在着单纯的土地使用权转让价问题。评估人员可以通过从成本的角度、按照转让价或出让价以此来确定国有土地的使用权及取得费用。由于集体土地使用权受法律规定不得有相关类似于正常的市场转让、国有土地等的出让等行为发生,因此很难直接估计集体土地使用权的取得费用。为此,成本法也很难直接用于对集体土地使用权价格上的评估工作,但是适用于对集体房屋的所有权价格评估中。
第四,假设开发法通常适用于拥有开发或者再开发潜力并且能够即将开发或者再开发的房地产,这一方法是按照规划中的开发条件作为前提假设的,是估价过程中最实用的估价使用原则的生动体现。所以,假设开发法对于没有明确再开发计划或者以担保为目的集体房地产的抵押评估相对而言是较不合适的。
总之，市场房地产价值评估的方法应结合实际情况，各取所长。相对而言较为结合成本法的基本思想是:先将委估房地产的土地假设为国有土地,然后用市场比较法去求出其使用权的相应价格。其次，通过减扣集体土地依法将其转换为国有土地的费用(也就是征地费),这样就得到了集体土地使用权的价格；最后再用成本法求出建筑物的价格之后,将两者相加，两者之和就被称作委估集体房地产的抵押价格。
三．估价报告中须作的两项说明
作为评估人员，在做集体房地产抵押价值评估报告的时候,需要在限制条件以及估价规范规定的价值评估假设这一栏中,作出如下两项明确说明,从而以便抵押当事人作为参考,尤其是让抵押权人了解抵押物所能担保的债务数目时提供必要参考。具体两项说明如下:
（一）估价结果的内涵
尽管抵押当事人希望可以了解到的是当抵押权人依法以提供担保的房地产处分或抵押人不履行债务(变卖该房地产、折价或者拍卖)时，该房地产所能够实现的客观合理评估价格折算到假设抵押权时的价值，然而因为处分时点的不确定性，致使很难准确的把握这种预期价值，依据估价规范的明确规定，实际的抵押价值评估价格就是假定的抵押权过程中的集体房地产价值。作为抵押权人应该考虑抵押权从假定时点到处分时点这一期间内的房地产市场抵押物处分的费用、变化的风险等，然后再按照估价结果中的某一比例来确定抵押房地产可用于担保的债务数额。
（二）转移方式对房地产处分的影响
当抵押权人采用报告的估价结果当作抵押贷款参考的时候,应该要注意到评估的结果是按照抵押房地产处分期间土地所有权并不转为国有为前提条件的,因此如果在处分期间买受人并不是委估对象所属的集体经济个人或组织单位,依据规定的要求需要转为国有土地并且买受人必须交纳应支付的土地出让金以及土地征用费，而这样就会在一定程度上增加了对委估对象的处分难度。
结束语：
总而言之，集体房地产的价值评估的首要原则是要合法,然后依据相关法则法规来进行专业评估。选取正确使用的估价方法，才能更好的对集体房地产抵押价值进行评估。
参考文献：
赵建,贾岐岭.论房地产抵押的处置权[J].商业文化,2010,(04).